Rakennusurakan pelisäännöt Lauri Tolvanen, varatuomari

1 I © Merilampi 2012
YSE:N KESKEISIÄ KOHTIA
10.4.2013 Lauri Tolvanen, asianajaja
Asianajotoimisto Merilampi Oy
2 I © Merilampi 2012
Tavarantoimittaja
Asukas
Tilaaja
Arkkitehti
Asukas
Rak.
Urakointi
Asukas
V2
LVI
S
Asukas
V3
Asukas
Lämpö- Ilmastointiurak.
urak.
Pääurak.
Sähköurak.
Asukas
Aliurak.
Asukas
Asukas
3 I © Merilampi 2012
YSE
RYHT tms.
KSE
Suunnittelu
Asukas
Tavarantoimittaja
VASTUUN PERUSTEISTA
• Lähtökohtaisesti vahinko on kärsittävä itse
• Poikkeuksena laki tai sopimus, esim. YSE
2012
4 I © Merilampi 2013
YLEISTEN SOPIMUSEHTOJEN VASTUUMÄÄRITTELY
• YSE:n soveltaminen edellyttää siitä sopimista
• Vaikka ei sovittu, merkitystä ns. hyvänä kauppatapana tulkintatilanteissa
• Etujärjestöjen neuvottelema kompromissi
• Voi sopia toisin
2012
5 I © Merilampi 2013
ASIAKIRJOJEN PÄTEVYYSJÄRJESTYS YSE 13 §
• Sopimusasiakirjojen ristiriita ratkaistaan urakkasopimuksen osoittaman
pätevyysjärjestyksen mukaisesti
• YSE sisältää luettelon asiakirjojen pätevyysjärjestyksestä
• Jako: kaupalliset / tekniset asiakirjat
2012
6 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Pääsuoritusvelvollisuus (YSE 1 §)
– luovutettava työtulos tilaajalle sovittuna aikana valmiina
– tehtävä ammattitaidolla säädöksiä ja hyvää rakennustapaa noudattaen
• Sivuvelvollisuudet (YSE 2 §)
• Työmaapalvelut (YSE 3 §)
• Työmaajohtovelvollisuudet (YSE 4 §)
• Yhteistoiminta (YSE 7 §)
• Laadunvarmistus (YSE 10 §)
• Urakoitsijan laadunvalvonta (YSE 11 §)
– jatkuvaa
– oma-aloitteista
2012
7 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Lisä- ja muutostyöt (YSE 43 §, 46 §)
– Yleisin riidanaihe
– Käytäntö ristiriidassa YSE:n määräysten kanssa
– Vaikutus sovittava kirjallisesti etukäteen
– Jos ei sovita, riski urakoitsijan
2012
8 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Muutostyöt (YSE 43 §)
– Muutostyö = sopimuksen mukaisten suunnitelmien muuttamisesta aiheutuva
urakoitsijan suorituksen muutos
– Urakoitsijan tehtävä tilaajan vaatimuksesta
– Poikkeus: ei saa olennaisesti muuttaa urakkasuoritusta toisen luonteiseksi
2012
9 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Muutostyöt (YSE 43 §)
– Tilaajan selvästi osoitettava muutokset urakoitsijalle
– Urakoitsijan viipymättä tehtävä tarjous
– Tilaajan viipymättä käsiteltävä tarjous
– Muutoksen vaikutuksesta sovittava kirjallisesti etukäteen
– Poikkeus: pienet ja kiireelliset valvojan määräyksestä
• Merkintä työmaapäiväkirjaan
2012
10 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Muutoksen vaikutus urakkahintaan ja -aikaan (YSE 44 §)
– Muutoksen vaikutus huomioitava lisäyksenä tai hyvityksenä
– Urakoitsijan annettava yksilöity tarjous tai eritelty laskelma
– KKO 2008:19
• Urakoitsijan esitettävä kohtuullisessa ajassa yksilöity rahamääräinen vaatimus
suunnitelman saatuaan
2012
11 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Muutoksen vaikutus urakkahintaan ja -aikaan (YSE 44 §)
– Muutos hinnoiteltava noudattaen sopimusasiakirjoissa määrättyä tapaa tai
– Määrittelyn puuttuessa vastaavin perustein sovittuja hintoja
– Viime kädessä omakustannushintaan ellei tilaaja ota muutostyötä toteuttaakseen
2012
12 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Muutoksen ajallinen vaikutus
– Urakoitsijalla oikeus kohtuulliseen pidennykseen
– Sovittava etukäteen ennen työsuoritusta
– Urakoitsijan esitettävä vaatimus kirjallisesti muutostyötarjouksen yhteydessä,
kuitenkin viimeistään ennen toteutusta
2012
13 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Lisätyöt (46 §)
– Urakoitsijan suoritus, joka urakkasopimuksen mukaan ei alun perin kuulu hänen
suoritusvelvollisuuteensa
– Hinnasta, suoritusajasta ja –vaikutuksesta urakka-aikaan sovittava kirjallisesti etukäteen
– Urakoitsijalla ei velvollisuutta lisätöiden tekemiseen
– Tilaajalla oikeus määrätä työ tehtäväksi riidanalaisena (YSE 90 §)
2012
14 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Oikeustapaus, lisä- ja muutostyöt
Rakennuttaja ja urakoitsija olivat tehneet urakkasopimuksen liikekeskuksen rakentamisesta.
Urakan toteutuksen aikana urakoitsija teki yli 300 lisä- ja muutostyötarjousta. Näistä tarjouksista
urakoitsija ja rakennuttaja sopivat noin 50 kappaletta YSE:n mukaisesti kirjallisesti ennen töiden
aloittamista. Lisäksi rakennuttaja maksoi noin 110 lisä- ja muutostyötarjousta ilman, että töitä olisi
YSE:n mukaisesti kirjallisesti tilattu.
Urakka myöhästyi huomattavasti sovitusta. Seuranneen oikeudenkäynnin aikana rakennuttaja
kieltäytyi maksamasta auki jääneet 140 lisä- ja muutostyötarjousta sillä perusteella, että lisä- ja
muutostöistä ei oltu YSE:n määräyksien mukaisesti kirjallisesti etukäteen sovittu. YSE:n
määräyksiin viitaten rakennuttaja ilmoitti, että urakoitsijalla ei ole enää oikeuttaa vaatia korvausta
lisä- ja muutostöistä.
2012
15 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Huomautuksentekovelvollisuus (YSE 33 §)
– Huomautettava viipymättä ja todistettavasti tilaajalle
– Jos tilaaja ei huomautusta noudata, urakoitsija vapautuu vastuustaan
2012
16 I © Merilampi 2013
URAKOITSIJAN YLEINEN VASTUU SOPIJAPUOLENA YSE 24―26 §
• Urakoitsija vastaa mm.
– laatimistaan suunnitelmista
– hankkimistaan tiedoista
– tekemistään töistä
– hankkimistaan rakennustavaroista
– alaisistaan ja asiantuntijoistaan
• Täyden korvauksen periaate
– poikkeuksena viivästyssakko
• Urakoitsijan vastuu asiantuntijan vastuuta
• Urakoitsija vastaa myös lisä- ja muutostöistä
• Takuuajan ja takuuajan jälkeinen vastuu määritelty erikseen (YSE 29 §, vrt. 30 §)
2012
17 I © Merilampi 2013
VASTUUT VIRHEELLISESTÄ TYÖTULOKSESTA YSE 27 §
• Korjaus
– oikeus ja velvollisuus
• Korvaus
• Arvonalennus
2012
18 I © Merilampi 2013
VASTUU TAKUUAIKANA YSE 29 §
• 2 vuotta, kattaa myös lisä- ja muutostyöt
– Alkaa vastaanotosta / käyttöönotosta
– Vain korjausvastuuta
– Näyttötaakka urakoitsijalla
• kuluminen
• väärä käyttö
• huollon laiminlyönti
– Korjattava viipymättä
– Jos ei korjaa → tilaajalla oikeus teettää (edellyttää kuitenkin kirjallista ilmoitusta)
2012
19 I © Merilampi 2013
VASTUU TAKUUAIKANA YSE 29 §
• Oikeustapaus, KKO 2001:14, rakennusurakka, takuu
Aliurakoitsija oli asentanut kiinteistöyhtiön rakennuksen katolle tehtyjen pysäköintitasanteiden
vesieristeen sekä antanut vesieristykselle ja eristystyölle takuun. Eristeen päälle oli pääurakoitsija
tehnyt betoni- ja asfalttirakenteen. Vesieristyksessä oli sittemmin ilmennyt virheitä.
Aliurakoitsijan velvollisuuden virheiden korjaamisen katsottiin käsittävän myös vesieristeen
päällä olevien rakenteiden purkamisen ja uudelleen tekemisen, koska kysymys oli aliurakoitsijan
vastuulla olevien virheiden poistamiseksi välttämättömistä toimenpiteistä.
2012
20 I © Merilampi 2013
VASTUU TAKUUAJAN JÄLKEEN YSE 30 §
• 10 vuotta
– Vastaanotto / käyttöönotto
– Näyttötaakka tilaajalla
– Edellyttää lisäksi törkeää laiminlyöntiä, täyttämättä jäänyttä työsuoritusta tai
sovitun laadunvarmistuksen olennaista laiminlyöntiä
– Ei ole voitu kohtuudella havaita takuuaikana
2012
21 I © Merilampi 2013
VASTUU KOLMANNELLE HENKILÖLLE YSE 31 §
• Urakoitsija vastaa henkilö- ja omaisuusvahingoista
• Poikkeus: väistämätön seuraus
• Poikkeuksen poikkeus: lainmukainen tuottamuksesta riippumaton vastuu
2012
22 I © Merilampi 2013
GRYNDERIN VASTUU
• Perustuu vakiintuneeseen oikeuskäytäntöön ja asuntokauppalakiin
– Näyttötaakka grynderillä
– Grynderillä käytännössä 10 vuoden takuuvastuu
• Grynder
– Oikeuskäytännön mukaan asunto-osakeyhtiön perustaja
• markkinoi osakkeita jo rakennusaikana ulkopuolisille
• säilyttää määräysvallan koko rakennushankkeen ajan (omistuksenpidätysehdot)
– Perustajaurakoitsija suorittaa itse rakennustyön urakkasopimuksen perusteella edustaen
urakoitsijaa ja asunto-osakeyhtiötä
– Perustajarakennuttaminen
• rakennustyön suorittaa riippumaton rakennusliike
– Asuntokauppalaki
• Perustajaosakas = omistaa osakkeen rakennusvaiheen aikana
2012
23 I © Merilampi 2013
OIKEUSTAPAUS
• Asunto Oy:n huoneistossa havaittiin vesivahinkoja 7 vuotta vastaanottotarkastuksen jälkeen. Kun
vesivahinkojen syitä selvitettiin, osoittautui, että kylpyhuoneissa oli 3 eri vikaa:
a)
kosteussulkuna toimivan muovimaton lattiasaumat olivat auenneet seurauksin, että lattialle
kertyvä vesi pääsi sitä kautta rakenteisiin
b)
muoviputkista rakennettu lattialämmitysjärjestelmä oli iän myötä haurastunut ja tihkui
kosteutta rakenteisiin ja
c)
suunnitelmien mukainen lattiakaivo ei kyennyt vetämään riittävän nopeasti vettä, vaan tulvi
lattialle.
2012
24 I © Merilampi 2013
SUORITUSAIKA YSE 17─18 §
• Viivästyssakko 0,05 % (alv 0 %)
– Sivu- ja aliurakoissa kuitenkin 0,1 % (alv 0 %)
– Maksimissaan 50 / 75 työpäivää
– Tilaajalla ei oikeutta muuhun korvaukseen, vaikka myöhästys olisi isompi
• poikkeuksena urakoitsijan tahallisuus tai törkeä tuottamus
– Viivästyssakosta voi sopia toisin (kannattaa ilmoittaa jo tarjouspyynnössä)
• varauduttava urakkahinnan nousuun
2012
25 I © Merilampi 2013
RAKENNUSKOHTEEN VAKUUTTAMINEN YSE 38 §
• Työmaajohtovelvollisuuksista vastaava urakoitsija velvollinen huolehtimaan vakuuttamisesta
• Jos kohteen vakuuttaminen poikkeuksellisesti tilaajan tehtävänä, tulee vakuutuksen
hankkimisesta varmistua
• Vakuutusvelvollisuuden laiminlyönti voi tulla tilaajalle kalliiksi (KKO 1994:5)
2012
26 I © Merilampi 2013
RAKENNUSKOHTEEN VAKUUTTAMINEN YSE 38 §
KKO 1994:5
Icopal Oy:n vahingonkorvausvelvollisuus
Tulipalo on aiheutunut Icopal Oy:n työntekijän A:n tuottamuksesta hänen täyttäessään yhtiön
sopimusvelvoitetta ja siten yhtiön sopimusrikkomuksesta. Yhtiö on sen vuoksi lähtökohtaisesti
velvollinen korvaamaan sopimuskumppanilleen Viljo Tikkanen Ky:lle tulipalon johdosta syntyneen
vahingon.
Hovioikeuden mainitsemilla perusteilla Icopal Oy:n kommandiittiyhtiölle lähettämät toimitusehdot ovat
tulleet osapuolten välisen sopimuksen osaksi. Jutussa esitetyn selvityksen mukaan katonkorjausalalla
on epätavallista, että työn suorittaja palovakuuttaa työn kohteen. Velvoite, jonka mukaan rakennuksen
omistajan tulee pitää työn kohde riittävästä määrästä palovakuutettuna, tarkoittaa, että omistaja on
ottanut vastatakseen vahingoista, jotka saattavat johtua rakennuksessa syttyvästä tulipalosta. Omistajan
vakuuttamisvelvollisuus käsittää siten myös rakennuksessa olevan irtaimiston. Tämä vakuuttamisehto ei
ole sisällöltään yllättävä eikä ankara. Asiassa ei ole esitetty perusteita mainitun sopimuksen
kohtuullistamiseksi. Laiminlyötyään palovakuuttaa työn kohteen Icopal Oy:n kanssa tekemänsä
sopimuksen mukaisesti kommandiittiyhtiöllä ei ole oikeutta saada osakeyhtiöltä korvausta tuhoutuneesta
rakennuksesta ja kalustosta, koska korvaus olisi suoritettu sopimuksessa edellytetystä vakuutuksesta.
2012
27 I © Merilampi 2013
RAKENNUSKOHTEEN VAKUUTTAMINEN YSE 38 §
• Sivu- ja aliurakoitsija velvollinen vakuuttamaan rakennuskohteen vain, jos siitä on erikseen sovittu
(YSE 38 §, 6-kohta)
• Korjaustöissä urakoitsijan vakuutusvelvollisuus rakennuskohteen osalta rajoittuu korvauksen arvoon
(YSE 38, 9-kohta)
• Korjaustöissä rakennuttajan ilmoitettava kiinteistövakuutuksesta urakoitsijalle ja korjaustöistä
vakuutusyhtiölle (YSE 38 §, 9-kohta)
2012
28 I © Merilampi 2013
TILAAJAN VELVOLLISUUKSISTA
• Urakkasumman maksaminen (YSE 40 §)
– Kun lasku on esitetty ja vastaava työvaihe todettu tehdyksi tai lasku muuten todettu
maksukelpoiseksi
• Lisä- ja muutostöiden korvausvelvollisuus (YSE 40 § 7 kohta)
– Sovittava etukäteen kirjallisesti lukuun ottamatta pieniä ja kiireellisiä muutoksia, joista merkintä
työmaapäiväkirjaan
• Myötävaikutusvelvollisuus (YSE 8 §)
– Luvat
– Suunnitelmat
– Hankinnat
2012
29 I © Merilampi 2013
TILAAJAN YLEINEN VASTUU SOPIJAPUOLENA YSE 24─25 §
• Vastaa esim. tiedoista, suunnitelmista, määräyksistä, alaisista, tavaroista ja rakennusosista
2012
30 I © Merilampi 2013
VASTAANOTTOTARKASTUKSEN MERKITYKSESTÄ, YSE 71 §
• Onko työtulos sopimusasiakirjojen mukainen?
• Vähäiset viimeistelytyöt eivät esteenä
• Osittainen vastaanotto mahdollinen
• Esitettävä vaatimukset perusteeltaan puhevallan menetyksen uhalla
(määrät vielä taloudellisessa loppuselvityksessä)
• Takuuaika alkaa
• 10 vuoden vastuu samoin
• Vahingonvaara siirtyy tilaajalle (YSE 55 §)
2012
31 I © Merilampi 2013
TALOUDELLINEN LOPPUSELVITYS, YSE 73 §
• Vaatimukset esitettävä määrältään puhevallan menetyksen uhalla
• Voidaan pitää useita
2012
32 I © Merilampi 2013
OIKEUSTAPAUS, KKO 1992:67
Rakennusurakka
Ennen urakalla tehtäväksi tarkoitettujen töiden aloittamista urakoitsija ja rakennuttaja eivät
olleet sopineet urakkahintaa eikä siitä päästy sopimukseen työn aikana. Rakennuttaja, joka
oli huomautuksetta sallinut töiden jatkumisen, oli velvollinen suorittamaan työstä veloitetun
kohtuullisen korvauksen. Urakoitsijan, joka oli jatkanut töitä, vaikka urakkahinnasta ei oltu
sovittu, katsottiin hyväksyneen, ettei rakennuttaja ollut velvollinen suorittamaan enempää
kuin urakoitsijan urakkahintana pyytämä korvaus.
2012
33 I © Merilampi 2013
Helsinki
Tampere
Lönnrotinkatu 5, 00120 Helsinki
Puh. 09 686 481
Keskustori 5, 33100 Tampere
Puh. 03 260 1600
34 I © Merilampi 2012
www.merilampi.com