Kiinteistöala Suomen kansantaloudessa

Kiinteistöala Suomen kansantaloudessa
Fastighets- och byggnadsbranschen i Finland
Muistio kiinteistöalan yritystoiminnasta, markkinoista ja
kehityslinjoista 2014-2015
Rapport om fastighetsbranschens företagsverksamhet, marknader
och utvecklingslinjer 2014-2015
Helsinki 31.08.2015
Helsingfors 31.08.2015
Pekka Lith
Lith Consulting Group
Tiedustelut (tilläggsuppgifterna):
Pekka Lith, puh. (tel) 050-567 8993, email: pekka.lith@kolumbus.fi
2
Yhteenveto
Kiinteistö- ja rakentamisalan kansantaloudellinen asema
Noin 74 prosenttia Suomen kansallisvarallisuudesta (784 mrd. euroa) perustuu rakennettuun ympäristöön, kuten talorakennuksiin ja maa- ja vesirakennelmiin. Rakennetun
ympäristön taustalla on kiinteistö- ja rakentamisala, jonka tärkeitä tukitoimintoja ovat
rakennustarvikkeiden tuotanto ja kauppa, kuljetukset, koulutus ja tutkimus, rahoitus ja
vakuutus sekä viranomaistoiminnot. Kiinteistö- ja rakentamisalan välittömät ja välilliset
työllisyysvaikutukset ovat arviolta 520 000 henkilöä, mikä muodostaa yli viidenneksen
kansantalouden kokonaistyöllisyydestä.
Kuvio 1
Kiinteistö- ja rakentamisala alatoimialoittain (Lähde: VTT).
Kiinteistöala:
Kiinteistöomistus
Kiinteistöjen ylläpito ja
kunnostus
Kiinteistö- ja asuntokauppa
sekä –vuokraus
Muut palvelut
Rauta- ja LVISkauppa
Puutavaran
kauppa
Kuljetus
Koulutus ja
tutkimus
Viranomaiset
Rakentamisala:
Suunnittelu
Rakennuttaminen
Rakennustoiminta
Rakennustuoteteollisuus
Talotekniikka
Kalusto- ja muut palvelut
Rahoitus
ja
vakuutus
Merkittävä osa rakennetusta ympäristöstä koostuu talorakennuksista. Vuonna 2014
Suomessa oli 1,498 miljoonaa talorakennusta, joiden kerrosala nousi 461 miljoonaan
neliömetriin. Siten jokaista suomalaista kohden laskettuna rakennettua kerrosalaa on 84
neliömetriä. Jos pääasiassa yksityisten henkilöiden (kotitalouksien) omistamia pienasuintaloja1 ei oteta huomioon, oli asuinkerrostalojen ja muiden talorakennusten kerrosala 267 miljoonaa neliömetriä. Pienasuintaloja ovat muun muassa omakotitalot, rivija paritalot sekä vapaa-ajan rakennukset.
Rakennuskanta on melko nuorta, sillä lähes 50 prosenttia siitä on rakennettu vuoden
1980 jälkeen ja miltei kolmannes vuoden 1990 jälkeen. Omistajatyypeittäin katsottuna
45 prosenttia rakennustemme kerrosalasta on asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden hallussa, jos omakotitaloja ja rivi- ja paritaloja ei oteta huomioon. Yksityiset yritykset ja
rahoituslaitokset omistavat kerrosalasta lähes neljänneksen. Julkisyhteisöjen ja niiden
omistamien liikelaitosten ja yritysten hallinnassa on vajaa viidennes kerrosalasta, josta
pääosa kuntien ja kuntayhtymien hallinnassa.
1
Pienasuintalot eivät ole tämän selvityksen painopistealuetta, koska niissä kiinteistöjen ylläpitopalvelut hoidetaan pääasiassa omatoimisesti.
3
Kuvio 2
Talorakennusten kerrosalan kehitys Suomessa 1997-2014, miljoonaa nelimetriä (Lähde: Rakennuskantatilasto, Tilastokeskus).
Ajankohtainen suhdannetilanne
Rakentaminen väheni 3,6 prosenttia vuonna 2014, mikä johtuu uudisrakentamisen laskusta. Ilman korjausrakentamisen tasaista 2-3 prosentin kasvua rakentaminen olisi supistunut paljon enemmän. Ennakkotietojen mukaan kasvua ei ole odotettavissa myöskään vuonna 2015. Asuntotuotanto on pienentynyt, vaikka markkinoilla on piilevää vapaarahoitteisten asuntojen kysyntää ja matala korkotaso. Eniten taloudellinen taantuma
on heikentänyt kuitenkin liike- ja toimistotilojen sekä tuotannollisten teollisuusrakennusten uudisrakentamista.
Taustalla on Suomen yleinen heikkoa taloustilanne. Bruttokansatuote bkt on supistunut
kolmatta vuotta peräkkäin ja määrällisesti bkt ei ole saavuttanut edes vuoden 2006 tasoa. Suomen kilpailukyky on rapautunut koko 2000-luvun ajan, mikä johtuu kilpailijamaita nopeammasta hinta- ja kustannustason noususta. Kilpailukyvyn palauttamiseksi
tuottavuutta tulisi nostaa, työmarkkinoiden joustavuutta lisätä ja työn teettämisen sivukuluja alentaa. Verotuksellisesti tulisi palkita niitä yrityksiä, jotka investoivat ja verottaa
hieman enemmän niitä, jotka eivät investoi.
Heikosta yleisestä taloudellisesta tilanteesta huolimatta kiinteistömarkkinoiden arvo
kasvoi viime vuonna kahdella miljardilla eurolla. Yhteensä Suomen kiinteistösijoitusmarkkinat olivat 50 miljardia euroa vuonna 2014. Varsinkin ulkomaalaiset ja listaamattomat kotimaiset kiinteistösijoitusyhtiöt ja –rahastot ovat kasvattaneet osuuttaan kiinteistömarkkinoilla. Sijoituskohteiden rakenne on muuttunut siten, että asuinkiinteistöjen
merkitys on lisääntynyt vuokra-asuntojen kysynnän ja hyvien tuottojen takia samalla,
kun toimitilakiinteistöjen merkitys on vähentynyt.
Yleinen taloudellinen epävarmuus jäytää kuitenkin toimistomarkkinoita ja tyhjän toimistotilan määrä on jatkanut kasvuaan. Liiketilamarkkinoilla haasteita kasvattavat kuluttajien heikentynyt luottamus talouden kehitykseen ja yksityisen kulutuksen kasvun
hiipuminen. Lisäksi tilannetta mutkistaa vähittäiskaupassa käynnistynyt rakennemuutos
nettikaupan kasvun myötä. Liike- ja toimistotilojen suuren painoarvon vuoksi kiinteis-
4
tösijoitusten kokonaistuotto on pudonnut keskimäärin kuuteen prosenttiin, mikä on jo
alhaisempi kuin osakesijoitusten tuotto.
Kiinteistöpalvelujen markkinat
Asuinkerrostalojen ja muiden talonrakennusten ylläpidon laskennalliset kokonaiskustannukset olivat vuonna 2014 Suomessa arviolta runsaat 13,1 miljardia euroa, jos pienasuinrakennuksia (omakotitalot, pari- ja rivitalot) ei oteta huomioon. Tästä summasta
varsinaiset kiinteistön hoidon ja ylläpidon palvelut muodostavat arviolta noin 65 prosenttia (8,5 mrd. euroa) ja lämpö-, sähkö- ja vesihuollon jakeluyhtiöille maksetut korvaukset käyttöaineista noin 35 prosenttia (4,6 mrd. euroa). Käyttöaineiden merkitys korostuu etenkin teollisuusrakennuksissa.
Kiinteistöjen laskennallisten puhdistus- ja siivouspalvelujen arvo on noin 1,6 miljardia
euroa. Summa ei ole yhtä kuin Suomen siivouskustannukset, sillä kiinteistöjen siivous
ei sisällä rakentamiseen liittyvää rakennussiivousta, kotisiivousta, liikennevälineiden
siivousta ja muuta erikoissiivousta. Kaupallisen siivouksen osuus kiinteistöjen siivouskustannuksista on kasvanut nopeasti 1990-luvulta lähtien lukuun ottamatta kuntayhteisöjen kiinteistöjen siivousta. Kaupallisen siivouksen osuus kiinteistöjen siivouskustannuksista on arviolta jo 70 prosenttia.
Laskennalliset kiinteistöhuollon, teknisten palvelujen sekä ulkotilojen hoidon kustannukset ovat yhteensä noin 6,5 miljardia euroa, jos pienasuintalojen ylläpidon kustannuksia ei lasketa mukaan. Summasta palvelutyön arvioidut kustannukset olivat 1,9 miljardia euroa ilman lämpö-, sähkö- ja vesihuollon käyttöaineita (4,6 mrd. euroa). Kiinteistöhoidolla ja teknisillä palveluilla tarkoitetaan kiinteistöjen yleishoitoa, erityislaitehuoltoa sekä lämpö-, sähkö- ja vesihuoltoa. Niiden kustannukset korostuvat erityisesti
tuotannollisissa teollisuusrakennuksissa.
Operatiivisen kiinteistöjohtamisen palvelujen arvo, jota on mitattu tässä raportissa kiinteistöjen hallinnoinnin ja isännöinnin laskennallisilla kustannuksilla, oli arviolta noin
miljardi euroa, mikä on arviolta 11 prosenttia varsinaisten kiinteistöpalvelujen arvosta
(8,5 mrd. euroa) ilman lämpö-, sähkö- ja vesihuollon käyttöaineita ja pienasuintalojen
palveluja. Rakennustyypeittäin tarkasteltuna kiinteistöjohtamisen (isännöinnin) arvo on
suhteellisesti suurinta asuinkerrostaloissa, minkä taustalla on mm. asunto-osakeyhtiölain
muutosten myötä tulleet uudet tehtävät.
Asuinkerrostalojen ja muiden talorakennusten rakennus- ja laitetekniset korjauskustannukset ja ulkoalueiden kunnossapidon kustannukset olivat noin 3,1 miljoonaa euroa
vuonna 2014, kun pienasuintalojen omistajien osin omatoimisia korjaustöitä ei oteta
huomioon.2 Korjaustöiden merkitys on kasvanut rakennuskannan kasvun ja sen vanhenemisen seurauksena. Kiinteistöjen korjaustyöt ovat asuinkerrostaloissa merkittävin
kiinteistöpalvelu. Ne hoidetaan kiinteistöissä pääosin ulkopuolisilla palveluntuottajilla,
jotka voivat olla päätoimialaltaan rakennusyrityksiä.
2
Korjaustöiden arvosta rakennustekniset korjaustyöt olivat laskennallisesti 53 prosenttia, laitetekniset korjaustyöt 38
prosenttia ja ulkoalueiden kunnossapitotyöt yhdeksän prosenttia.
5
Kuvio 3
Kiinteistöjen ylläpidon laskennalliset kustannukset vuonna 2014 ilman pienasuintaloja, miljoonaa euroa3 (Lähde: Rakennuskantatilasto, Tilastokeskus;
Lith Consulting Group).
Turvallisuuspalvelujen kysyntä kasvaa kohisten
Laveasti määriteltynä kiinteistöpalveluihin luetaan myös toimitila- ja käyttäjäpalvelut.
Käyttäjäpalveluilla tarkoitetaan toimitilojen käyttäjille suunnattuja tukipalveluja. Esimerkkejä tärkeistä käyttäjäpalveluista ovat catering-palvelut sekä vartiointi- ja turvapalvelut. Muita käyttäjäpalveluja ovat esimerkiksi vahtimestari-, aulaemäntä-, postitusja puhelinvaihdepalvelut. Käyttäjäpalvelujen markkinoista ei ole euromääräisiä tietoja,
koska niiden kysyntää ei voida arvioida laskennallisesti rakennuksen tai kiinteistön
ominaisuuksista kuten ylläpitopalvelujen osalta on voitu tehdä.
Markkinoilla tapahtuneet muutokset ja käyttäjäpalveluihin suuntautunut kysynnän kasvu on merkinnyt sitä, että toisaalta osa suurista ja keskisuuristakin kiinteistöpalvelujen
tuottajista on laajentanut toimintaansa käyttäjäpalveluihin ja toisaalta jotkut rakennusliikkeet ja käyttäjäpalvelujen perinteiset tuottajat muun muassa catering-alalla ovat laajentaneet toimintaansa kiinteistöjen ylläpitopalvelujen puolelle. Näin markkinoille on
muodostunut kokonaispalvelujen tarjoajia, joilla on hyvin laaja palveluvalikoima. Osa
niistä käyttää toiminnassaan alihankkijoita.
Esimerkiksi vartiointi- ja turvapalveluissa (Nace 804) toimipaikkojen liikevaihto asettuu
jo 0,6 miljardiin euroon. Summa ei kuvaa koko yksityisen turvallisuusalan toiminnan
liikevaihtoa, joka nousi Suomessa noin kahteen miljardiin euroon vuonna 2013. Alan
tuotteiden, palvelujen ja järjestelmien kysyntä on noussut nopeasti 1990-luvulta lukien,
sillä kysyntä on pääosin riippumatonta lyhyen aikavälin suhdannevaihteluista. Suhdannevaihteluja ovat tasanneet asiakastoimialojen uudet turvallisuustarpeet ja asennettujen
turvallisuusjärjestelmien ylläpito- ja huoltotyöt.
3
4
Kuviossa 3 muut kiinteistöpalvelut koostuvat esimerkiksi turvallisuuspalveluista.
Viittaus EU:n virallisen toimialaluokituksen toimialaan 80 (www.tilastokeskus.fi).
6
Rakennetun ympäristön laajentuminen ja sen seurauksena lisääntynyt talonrakennusten
ja muiden rakennelmien korjaus- ja kunnossapitorakentaminen ovat taanneet, että turvallisuusalan tuotteilla, palveluilla ja järjestelmillä on ollut koko ajan kysyntää. Tätä
osoittaa se, että turvallisuusalan yritysten työllisyys on yli kaksinkertaistunut ja liikevaihdon määrä on viisinkertaistunut 20 vuodessa. Alan nopeasta teknistymisestä huolimatta merkittävä osa liikevaihdosta kertyy myös sähköisissä turvajärjestelmissä palvelutyöstä, mikä tuottaa enemmän arvonlisäystä kuin laitekauppa.
Kuvio 4
Vartiointi- ja turvapalvelualan (Nace 80) yritystoimipaikkojen henkilöstön ja
reaalisen liikevaihdon kehitys 1993-2013 (Lähde: Yritys- ja toimipaikkarekisteri, Tilastokeskus).
Catering-alan kehitys laahaa jäljessä
Myös catering-alan yritystoimipaikkojen reaalisen liikevaihdon kehitys osoittaa, että
alan kasvu oli nopeaa 1990-luvun jälkipuoliskolla. Tämä johtui siitä, että yksityiset yritykset sekä valtion virastot ja laitokset ulkoistivat vilkkaasti henkilöstöruokaloitaan.
2000-luvulla kehitys on ollut paljon vaisumpaa, mikä on johtunut kunta-alan ruokahuollon hitaasta ulkoistamiskehityksestä ja taloudellisesta taantumasta. Tilastokeskuksen
yritystilastojen mukaan catering-alan toimipaikkojen liikevaihdon määrä ja henkilöstö
onkin kääntynyt jopa loivaan laskuun 2010-luvulla.
Matkailu- ja ravintolapalvelut MARAn tilastojen mukaan henkilöstöravintoloiden
myynti aleni 2,7 prosenttia vuonna 2014 ja supistuminen on jyrkentynyt vuoden 2015
ensimmäisellä puoliskolla, mikä voi johtua työttömyyden kasvusta ja työntekijöiden
muuttuneista ruokailutottumuksista. Kunnissa ulkoistamista vauhdittua siten, jos palvelujen järjestäjät saisivat valtiolta laskennallisen 5-8 prosentin piilevän arvolisäveron palautuksen verottoman oppilaitosruokailun ostopalveluista samaan tapaan kuin sosiaalija terveydenhuollon ateriapalveluissa.5
5
Koulu- ja opiskelijaruokailu, jotka muodostavat annosmäärillä mitattuna yli 50 kuntien ateriapalvelusta, ovat arvonlisäverolain mukaan arvonlisäverotuksen ulkopuolella. Tämä koskee perusopetusta, toisen asteen opetusta ja korkeakouluopetusta. Korkeakouluopiskelijoiden ruokailu poikkeaa perusasteen ja toiseen asteen oppilaiden ateriapalveluista
kuitenkin siten, että heidän ruokailuaan tuetaan valtion varoin osaa opintotukijärjestelmää, jolloin ateriatuki alentaa
opiskelijalta ateriasta perittävää hintaa.
7
Kuvio 5
Henkilöstö- ja laitosruokailun ja ateriapalvelun (Nace 555 ja 562) yritystoimipaikkojen henkilöstön ja reaalisen liikevaihdon kehitys 1993-2013 (Lähde: Yritys- ja toimipaikkarekisteri, Alueellinen yritystoiminta Tilastokeskus).
Julkisyhteisöjen kiinteistöpalvelut
Kuntien ja kuntayhtymien, valtio-organisaation ja julkisyhteisöjen suoraan omistamien
rakennusten (40 780 kpl) kerrosala oli Tilastokeskuksen rakennuskantatilaston mukaan
asuinrakennukset mukaan lukien 39,4 miljoonaa neliömetriä vuonna 2013. Ilman asuinrakennuksia julkisten rakennusten kerrosala oli 35,3 miljoonaa neliömetriä. Luvut eivät
sisällä kuntaenemmistöisten yhtiöiden omistamien rakennusten kerrosalaa, koska niiden
määrää ei voida erottaa rakennuskantatilastossa valtioenemmistöisten kilpailutaloudessa
toimivien yritysten kerrosalasta.
Suomen koko rakennuskannasta julkisyhteisöjen suoraan omistettujen rakennusten kerrospinta-ala oli 21 prosenttia vuonna 2013, jos asuinrakennuksia ei oteta lukuun. Siitä
kuntayhteisöjen osuus oli 18 prosenttiyksikköä ja valtion kolme prosenttiyksikköä. Näin
ollen etenkin kuntien kiinteistöpalvelut ovat yksityisille palveluntuottajille merkittävä
potentiaalinen markkina-alue. Osasyynä on, että kuntien kiinteistöpalvelujen ulkoistaminen on edennyt hitaasti verrattuna valtion laitoksiin ja virastoihin yksityisen alan ulkoistamiskehityksestä puhumattakaan.
Valtion, kuntien ja kuntayhtymien suoraan omistamien julkisten rakennusten laskennalliset ylläpidon kustannukset olivat yhteensä 2,2 miljardia euroa vuonna 2013, kun asuinrakennuksia ja julkisomisteisten yhtiöiden kiinteistöjä ei oteta lukuun. Kustannuksista
siivous oli 620 miljoonaa euroa. Kiinteistöhuolto, tekniset palvelut ja ulkoalueiden hoito
olivat 440 miljoonaa euroa ilman LVIS-alan käyttöaineita. Kiinteistöjen korjaustyöt olivat arviolta 400 miljoonaa euroa. Isännöinnin ja hallinnon palvelujen osuus oli noin 110
miljoonaa euroa ilman asuinrakennuksia.
Kuntien kiinteistöpalveluissa siivouksella on suuri merkitys. Tämä on tulosta siitä, että
toimitilojen puhtaanapidon tärkeys korostuu erityisesti sairaaloissa ja muissa terveydenhuollon rakennuksissa, sosiaalihuollon palvelurakennuksissa sekä kouluissa ja muissa
opetusrakennuksissa. Lisäksi näiden rakennustyyppien osuus kuntayhteisöjen kiinteistö-
8
jen kerrosalasta on muutoinkin melko suuri. Erilaisesta palvelutuotanto- ja kiinteistörakenteesta johtuen eri kiinteistöpalvelujen painopistealue voi kuitenkin vaihdella eri
kunnissa ja kuntayhtymissä.
Kuvio 6
Kuntien julkisten rakennusten laskennalliset ylläpidon kustannukset vuonna
2013 ilman asuinrakennuksia, miljoonaa euroa (Lähde: Rakennuskantatilasto,
Tilastokeskus; Lith Consulting Group).
Kasvavat julkisten hankintojen markkinat
Kiinteistöjen ylläpitopalvelujen julkisten hankintojen arvosta ei ole olemassa tilastotietoja. Kuntayhteisöjen talous- ja toimintatilastojen pohjalta tehtyjen arvioiden mukaan
kunta-alan yksityiset ostopalvelut olivat 880 miljoonaa euroa vuonna 2014, jos liikelaitosten palveluostot lasketaan mukaan. Summaa lisäävät valtio-organisaatioiden ostot.
Yrityskyselyjen mukaan julkisten hankintojen määrä lisääntyy lähivuosina erityisesti
kuntayhteisöissä. Samaa osoittavat Kuntaliiton vuonna 2013 kuntien siivoustöistä vastaaville henkilöille suunnatun kyselyn tulokset.
Kiinteistötyönantajat ry:n keväällä 2013 kuntavaikuttajille suunnatun kyselytutkimuksen mukaan 30 prosenttia vastanneista katsoi, että kiinteistöpalvelujen kokonaisulkoistus tai alue- ja palvelukokonaisuuksina suoritettava ulkoistus olisi paras tapa järjestää
kunnan kiinteistöpalvelut.6 Runsaat 60 prosenttia totesi, että pääasiallisena vaihtoehtona
olisi kunnan oma palvelutuotanto, jota täydennetään yksittäisillä pienillä ostopalveluilla.
Uutta ajattelua osoittaisi julkisen ja yksityisen alan kumppanuuteen perustuvan elinkaarivastuumallin laajempi käyttö.
Kiinteistöpalvelujen ulkoistamiseen suhtaudutaan myönteisemmin suurissa yli 50 000
asukkaan kunnissa kuin pienemmissä kunnissa. Siten kuntaliitokset ja käynnissä oleva
keskimääräisen kuntakoon kasvattaminen suosii kiinteistöpalveluja koskevan tuotannon
avaamista kilpailulle. Oman lukunsa muodostaa kuntien vastuulla oleva kiinteistöjen jätehuolto, jossa kunnan järjestämä ja kilpailuttama jätehuolto on yleistymässä Suomen
6
Kyselytutkimuksen suoritti Aula Research Oy ja siihen vastasi 806 kunnanvaltuutettua ja virkamiestä 75 suurimmasta
kunnasta ja kasvukeskuksesta (ks. Aula Research Oy: Tutkimus kuntien kiinteistöpalveluista, 19/05/2013).
9
kunnissa. Tosin elinkeinoelämän järjestöt ovat puoltaneet sopimusperusteista jätteenkuljetusta, koska se tukee paikallista yrittäjyyttä
Kuvio 7
Ostopalvelusiivouksen kehitys kunnissa seuraavan viiden vuoden aikana (Lähde: Kuntaliiton ja TOKI ry:n vuoden 2013 kyselytutkimus).
Markkinoiden toimivuudessa parantamisen varaa
Yrityskyselyjen mukaan julkisten hankintamarkkinoiden toimivuudessa on kuitenkin
paljon parantamista, mikä koskee tarjouspyyntöjen sisällöllistä tasoa, hinnan ja laadullista kilpailutekijöiden välistä suhdetta, ehdokkaiden ja tarjoajien yleistä arviointia sekä
hankintayksiköiden osaamista. Asiaa voidaan kohentaa käyttämällä kilpailullista neuvottelumenettelyä. Samalla voidaan lisätä innovatiivisuutta julkisissa hankinnoissa. Yksi tapa lisätä uusien toimintatapojen virtaa julkiseen toimintaa olisi palvelualoiteoikeuden käyttöönotto vapaaehtoiselta pohjalta.
Suomessa on kiinnitetty ylipäätään liian vähän huomiota siihen, että julkisen alan organisaatiot (valtio, kunnat ja kuntayhtymät liikelaitoksineen) voivat omilla toimillaan vaikuttaa yksityisen yritystoiminnan kehittymiseen ilman, että tarvitaan suoria yritystoiminnan rahoitustukia tai muita kannustimia. Julkisyhteisöt ovat suuria potentiaalisia
asiakkaita myös monille kiinteistöjen ylläpito- ja käyttäjäpalveluja tuottaville yrityksille. Alan liiketoiminta ei eroa ratkaisevasti muista toimialoista siinä, että vahvat kotimarkkinat antavat pohjaa kasvaa yrityksenä.
Jos uusia toimintamalleja ja teknologiaa soveltava kiinteistöpalvelualan yritys voittaa
julkisessa hankintakilpailussa, yritys voi saada uusia liiketoiminnan kasvumahdollisuuksia ja pystyy lisäämään investointejaan.7Julkisten hankintojen ongelmina ovat pienten hankintayksiköiden rajalliset voimavarat ja ammattiosaamisen puute kuntapuolella
sekä se, että uusien palvelu- ja teknologiainnovaatioiden saaminen julkiseen palvelutuotantoon saatikka yritystoiminnan edistäminen eivät ole kuuluneet hankintapolitiikan
keskeisiin tavoitteisiin.
7
Tämä voi pienentää edelleen yrityksen riskipääoman tarvetta, sillä riskipääoman puute on nähty yhdeksi yritystoiminnan kasvun esteeksi.
10
Yksityinen tarjonta
Kiinteistöalan yritystoimipaikat työllistivät 70 200 työntekijää vuonna 2013. Liikevaihtoa toimiala tuotti 10,8 miljardia euroa. Lähes 80 prosenttia työntekijöistä toimii kiinteistöpalveluja tuottavilla toimialoilla, mutta yli 70 prosenttia liikevaihdosta kertyy
muusta kiinteistötoiminnasta. Kiinteistöpalvelualoilla tarkoitetaan tässä yrityksiä, jotka
toimivat isännöinnin, kiinteistön hoidon sekä siivouksen toimialoilla.8 Muu kiinteistötoiminta koostuu kiinteistövälityksestä, kiinteistöjen rakennuttamisesta ja kaupasta sekä
asuntojen ja kiinteistöjen vuokrauksesta.9
Yrityksiä kiinteistöalalla oli 31 500 vuonna 2013. Niistä 8 503 toimi kiinteistöpalveluja
tuottavilla toimialoilla ja 22 990 muussa kiinteistötoiminnassa.10 Alan yritysten määrä
on kasvanut vauhdilla 2000-luvulla. Selityksenä on toimintojen ulkoistaminen ja yhtiöittäminen yksityisellä ja julkisella puolella, uusien palvelutuotteiden esiinmarssi ja
lainsäädännössä tapahtuneet muutokset. Esimerkki lainsäädäntöteitse kasvaneesta alasta on kotitalousvähennykseen perustuva kodinhoito ja kotisiivous, johon on perustettu
runsaasti pieniä siivousyrityksiä.
94 prosenttia kiinteistöalojen yrityksistä työllisti alle viisi työntekijää vuonna 2013.
Monissa yrityksissä ei ole lainkaan ulkopuolisia työntekijöitä, vaan henkilöstö koostuu
yrittäjistä ja heidän perheenjäsenistään.11 Pienten yritysten suuresta määrästä huolimatta
kiinteistöpalvelujen tuotanto on keskittynyt suurten konsernien käsiin. Kiinteistöpalveluissa johtavia yrityksiä ovat ISS Palvelut Oy, SOL Palvelut Oy, RTK-Palvelut Oy,
Servisole Oy, Lassila & Tikanoja Oyj, Coor Service Management Oy ja N-Clean Oy
sekä catering-alalta tunnettu Sodexo Oy.
Taulukko 2
Yritykset henkilöstön kokoluokittain koko kiinteistöalalla (pl. kiinteistöjen rakennuttaminen, ml. maisemahoito) 2013 (Lähde: Yritys- ja toimipaikkarekisteri,
Tilastokeskus).
Henkilöstön kokoluokka, työntekijää
Alle 5
5-9
10-19
20-49
50-249
250Yhteensä
8
YritykOsuus yriOsuus henki- Osuus liikesiä, lkm tyksistä, %
löstöstä, %
vaihdosta, %
29894
94,1
20,4
40,7
999
3,1
8,5
7,1
500
1,6
8,7
10,0
274
0,9
11,0
14,0
86
0,3
10,1
12,9
16
0,1
41,3
15,2
31769
100,0
100,0
100,0
Ks. Liite 2: Kiinteistöala toimialaluokituksessa (Nace 2008).
Ks. Liite 2: Kiinteistöala toimialaluokituksessa (Nace 2008).
10
Muussa kiinteistötoiminnassa yritysten määrän kasvu on ollut osittain tilastollista, mikä johtuu Tilastokeskuksen
yritystilastojen tietopohjan laajenemisesta kiinteistöjen käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonveroverovelvollisiin yksiköihin vuonna 2006 ja Tilastokeskuksen suuresta yritystilastouudistuksesta, joka koski kaikkia yritystilastoja ensimmäistä kertaa tilastovuonna 2013.
11
Keskimääräistä yrityskokoa tilastovuonna 2013 pienensi myös Tilastokeskuksen suuri yritystilastouudistus, joka
laajensi tilastojen tietopohjaan etenkin kiinteistöjen kaupan, vuokrauksen ja hallinnan toimialoilla. Näiden toimialojen
yrityksillä voi olla merkittävä liikevaihto muttei juuri lainkaan tai hyvin vähän palkattua henkilöstöä.
9
11
Suuret yritykset kasvavat ja monialaistuvat
Leimaa antavaa yksityisen yritystoiminnan kehitykselle on suurten kiinteistöpalvelualan
yritysten kasvu yritysostojen ja –fuusioiden kautta ja muuttuminen ylläpitopalvelujen
tuottajista kokonaispalvelujen tuottajiksi, kun toiminta on laajentunut rakennuttamiseen,
käyttäjätoimintoihin ja asiantuntijapalveluihin. Tämän lisäksi alun perin erilaisia toimitila- ja käyttäjäpalveluja tuottavien yritysten palvelutarjonta on alkanut lähentyä toisiaan. Esimerkkinä ovat suuret catering-yritykset, jotka ovat laajentaneet tarjontaansa
kiinteistöjen ylläpitopalveluihin, kuten siivoukseen.
Kiinteistötyönantajien kesällä 2015 laadittujen kyselyjen mukaan 12 myös alihankkijoiden käyttö on varsinkin suurissa yrityksissä yleistä, sillä yli 50 prosenttia kyselyihin
vastanneista sijoittui kiinteistö- ja rakennusalan arvoketjussa yrityksiin, jotka tuottavat
kiinteistöpalveluja loppukäyttäjille ja käyttävät alihankkijoita toiminnassaan. Vajaa
kolmannes oli kiinteistöpalveluja loppukäyttäjille tuottavia yrityksiä, jotka eivät käytä
alihankkijoita. Loput vastanneista oli muita yrityksiä ja alihankkijoita, jotka tarjoavat
palvelujaan muille saman toimialan yrityksille.
Kiinteistöpalvelualan monialaisuutta kuvastaa se, että yli 60 prosenttia kyselyihin vastanneista toimi useammalla kuin yhdellä suoritealalla toisin sanoen palveluvalikoimaa
kattaa erilaisia kiinteistö- ja toimitilapalveluja. Yleisimpänä päätoimialana olivat kiinteistöjen ja toimitilojen siivous sekä kiinteistöhuolto (perushuoltotehtävät) ja isännöinti
(kiinteistö- ja toimitilajohtaminen). Sitä vastoin yleisimpiä sivutoimialoja ovat ulkotilojen hoito, talotekniikka- ja korjauspalvelut, kotisiivous ja erilaiset toimitila- ja käyttäjäpalvelut, kuten vahtimestari- ja vartiointipalvelut.
Kuvio 8
12
Kiinteistötyönantaja ry:n jäsenyritykset kiinteistö- ja rakennusalan arvoketjussa 2015 (Lähde: Kiinteistötyönantajien jäsenyrityskyselyt 2015).
Kyselytutkimus liittyi Palvelualojen ammattiliitto PAM:in ja Kiinteistötyönantajat ry:n käynnistämään kiinteistöpalvelualan harmaan talouden selvitykseen. Määräaikoihin mennessä kyselyihin vastasi 91 Kiinteistötyönantajien jäsenyritystä.
12
Asiakaskunta
Kiinteistöpalvelualan tärkeimmät asiakkaat koostuvat taloyhtiöistä. Taloyhtiöitä on erilaisia. Asuinkerrostaloiksi voidaan luokitella rakennukset, joissa asumiskäytössä on yli
80 prosenttia kerrospinta-alasta. Asuinliiketaloja ovat ne rakennukset, joissa asumiskäytössä on 50-80 prosenttia kerrospinta-alasta. Rakennukset, joissa asumiskäytössä on alle
50 prosenttia, voidaan kutsua liike-toimistotaloiksi. Kunnat ja kuntayhtymät ovat toiseksi tärkein ja yksityiset kotitaloudet kolmanneksi tärkein asiakasryhmä. Asiakaskunnan koostumus vaihtelee tietysti yrityksittäin.
Kuvio 9
Kiinteistötyönantaja ry:n jäsenyritysten tärkeimmät asiakastoimialat 2015,
(Lähde: Kiinteistötyönantajien jäsenyrityskyselyt 2015).
Suuntana kansainväliset markkinat
Uutena kehityspiirteenä on kiinteistöjen omistuksen ja hallinnan sekä palvelutuotannon
kansainvälistyminen. Ulkomaisten yritysten osuus kiinteistöalan markkinoista on yhdeksän prosenttia liikevaihdolla mitaten. Alan henkilöstöstä ulkomaalaistaustaiset työllistävät jo 16 prosenttia. Ulkomaisilla yrityksillä tarkoitetaan yrityksiä, joiden osakepääomasta tai äänivallasta yli 50 prosenttia on suoraan tai välillisesti yhden ulkomaisen
tahon hallussa. Tämän lisäksi Suomessa on 400-500 ulkomaalaistaustaista maahanmuuttajien hallitsemaa kiinteistöalan yritystä.
Myös suomalaiset kiinteistö- ja rakennusalan yritykset ovat laajentaneet toimintaansa
ulkomaille. Pääasialliset ilmansuunnat ovat Pohjoismaat, Baltia ja Venäjä.
Markkinatilanne on erityisesti Venäjän kasvukeskuksissa mielenkiintoinen, sillä niissä
rakennetaan paljon ja kiinteistöpalveluille on kysyntää. Venäjällä ja Baltiassa
suomalaiset yritykset ovat pyrkineet esiintymään uudentyyppisten kokonaispalvelujen
tuottajina. Kansainvälistymällä suomalaiset kiinteistö- ja rakennusalan yritykset ovat
halunneet parantaa kilpailukykyään.
Alueellisesti kiinteistöalan yksityinen tarjonta on keskittynyt Helsingin seudulle, jossa
rakennuskanta on suurta sekä rakentaminen ja kiinteistö- ja asuntokauppa vilkasta.
Yleinen heikko taloudellinen tilanne on aiheuttanut turbulenssi pääkaupunkiseudulla ja
13
muulla Uudellamaalla, mikä lisännyt yrityskannan vaihtuvuutta alueella. Vireintä yritystoiminnan aktiviteetti on ollut viime vuosina Keski-Pohjanmaalla, mutta myös Ahvenanmaalla, Pirkanmaalla, Etelä-Karjalassa ja Etelä-Savossa yritystoiminta on vilkasta
ja kiinteistöalan yritysten nettolisäys suurta.
Heikointa kehitys oli vuosina 2012-14 Kymenlaaksossa, jossa kiinteistöalan yrityskanta
on supistunut, koska toimintansa aloittaneita on vähemmän kuin lopettaneita. Yritysten
määrän kasvu on hidastunut ja kääntymässä laskuun myös Lapissa, Pohjois-Karjalassa,
Satakunnassa ja Varsinais-Suomessa. Maakuntien sisällä voi olla kuitenkin alueita, jotka kehittyvät eri suuntiin. Pohjanmaan rannikkoseutu ja Pohjois-Savo kuuluvat alueisiin, jossa kehitys on varsin vakaata. Alan aloittaneita yrityksiä keskiarvoa vähemmän
mutta silti enemmän kuin lopettaneita yrityksiä.
Kuvio 10
Yritystoiminnan aktiviteetti kiinteistöalalla maakunnittain 2012-2014. (Lähde:
Tilastokeskus ja Lith Consulting Group).
Yritysten nettolisäys
selvästi yli maan keskitason
Aloittaneita yrityksiä yrityskannasta yli keskitason ja lopettaneita
alle keskitason
Yritysten nettolisäys
maan keskitasoa
Yritysten nettolisäys
selvästi alle maan keskitason
6. Yritystoiminnan
rakennemuutos käynnissä
1. Yritystoiminta
vireää ja erittäin kasvuhakuista
- Keski-Pohjanmaa
Aloittaneita yrityksiä yrityskannasta yli keskitason ja lopettaneita
yli keskitason
2. Yritystoiminta vilkasta, kiristynyt kilpailu, lyhytikäisiä uusia yrityksiä
- Ahvenanmaa
- Pirkanmaa
- Etelä-Karjala
- Etelä-Savo
4. Yritystoiminta kasvuhakuista ja uudistuvaa
Aloittaneita yrityksiä yrityskannasta alle keskitason ja lopettaneita
alle keskitason
3. Yritystoiminta tasaisesti laajenevaa
5. Yritystoiminta vakiintuneessa tilassa
- Etelä-Pohjanmaa
- Pohjois-Pohjanmaa
- Pohjanmaa
- Pohjois-Savo
Aloittaneita yrityksiä yrityskannasta alle keskitason ja lopettaneita
yli keskitason
- Keski-Suomi
- Kanta-Häme
- Päijät-Häme
- Kainuu
- Uusimaa
6. Yritysten määrän
kasvu hidastunut ja
kääntymässä laskuun
- Lappi
- Pohjois-Karjala
- Satakunta
- Varsinais-Suomi
8. Yrityskanta supistuu,
paljon lopettaneita yrityksiä, vanhat toiminnot
häviämässä
- Kymenlaakso