Naantalin kaupungin selitys korkeimmalle hallinto

Naantalin kaupunki
1
24.8.2015
Korkein hallinto-oikeus
PL 180
00131 Helsinki
Viite
Korkeimman hallinto-oikeuden lähete 17.6.2015; diaarinro 1792/1/15; selityspyyntö
Asia
Selitys valitukseen etuosto-oikeuden käyttämistä koskevaan Turun hallintooikeuden päätöksestä (Villan tila)
Selityksen antaja
Naantalin kaupunginhallitus
PL 43, 21101 Naantali
puh. (02) 4345 111
Asiamies
Kaupunginlakimies Turo Järvinen
puh. 02 4345 200
sähköposti turo.jarvinen@naantali.fi
Päätös, jota valitus ja selitys koskevat
Turun hallinto-oikeus 11.5.2015, päätösnro 15/0111/1
Muutoksenhakija
MN-Osakesijoitus Oy
Vaatimus
Valittaja vaatii, että korkein hallinto-oikeus kumoaa Turun hallinto-oikeuden ja
Naantalin kaupunginhallituksen päätöksen sekä velvoittaa Naantalin kaupungin korvaamaan valittajan oikeudenkäyntikulut. viivästyskorkoineen 30 päivän
kuluttua päätöksen antamisesta lukien.
Valittaja ilmoittaa oikeudenkäyntikuluikseen tässä vaiheessa 2 700 euroa
(alv. 0 %).
Selitys perusteluineen
Naantalin kaupunki kunnioittavasti vaatii, että korkein hallinto-oikeus hylkää
valituksen sekä vaatimuksen oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.
Naantalin kaupunki pyytää asian ratkaisun kiirehtimistä valittajan korkomenoista aiheutuvien kustannusten tarpeettoman kasvun välttämiseksi.
Turun hallinto-oikeus on päätöksessään nro 15/0111/1 päätynyt oikeaan lopputulokseen. Päätös on kattavasti etuostolaista ilmi käyvin perustein perusteltu.
P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX
Postiosoite
PL 43
21101 NAANTALI
Käyntiosoite
Käsityöläiskatu 2
21100 NAANTALI
Puh.
Telefax
+358 2 434 5111
+358 2 435 3060
Sähköposti
kirjaamo@naantali.fi
etunimi.sukunimi@naantali.fi
Naantalin kaupunki
2
24.8.2015
Turun hallinto-oikeus toteaa päätöksensä oikeudellinen arviointi -kappaleessa, että etuoston kohteena olevien kiinteistöjen voimassa olevan rantaasemakaavan mukainen retkeily-, virkistys-, uimaranta- ja asuntovaunualuekäyttö on toteutunut. Niinikosken ja Nypykän kiinteistöt ovat olleet Raision
kaupungin asukkaiden ja henkilökunnan virkistyskäytössä ja Villan tila matkailuvaunualueena. Naantalin kaupunki on ennen etuosto-oikeuden käyttämistä
tehnyt Raision kaupungille ostotarjouksen alueesta. Ostotarjouksen valmistelusta ilmenee, että aluetta on tarkoitus kehittää yleisenä virkistysalueena.
Tämä tarkoitus ilmenee myös Luonnonmaan ja Lapilan saarten osayleiskaavan VR-aluevarauksesta ja RM-aluevarausta koskevasta yleisen virkistystarpeen turvaamista koskevasta kaavamääräyksestä, jota on edellyttänyt myös
maakuntakaavan virkistysaluevaraus. Alueen luoteispuolella sijaitsee Naantalin kaupungin omistama uimaranta, jolle kulku pysäköintipaikkoineen on jo
rantakaavaa laadittaessa sovittu järjestettäväksi kaava-aluetta käyttäen.
Yleiskaavassa Villan tilan VR-alue liittyy M-alueen kautta kaupungin ennestään omistamaan VR-alueeseen. Kaikki edellä mainitut alueet sijaitsevat maakuntakaavan virkistysalueella, jonka tarkoituksena on maakuntakaavaselostuksen mukaan muodostaa yli kuntarajojen rakentuva ulkoilu- ja virkistysalueiden verkkoyhtenäisinä katkeamattomina vyöhykkeinä ja rakentamattomien
ranta-osuuksien liittäminen virkistysaluekokonaisuuksiin. Myös maankäytön
kehityskuvassa on asetettu tavoitteeksi maakuntakaavan aluevarausta vastaavat viheralueet.
Edelleen hallinto-oikeus on aivan oikein todennut, että etuoston kohteena
oleva alue on jo ennestään ollut Raision kaupungin työntekijöiden ja asukkaiden virkistys-, retkeily-, ja uimarantakäytössä. Sillä sijaitsee muun ohessa
asuntovaunuille ja –autoille tarkoitettu leiriytymisalue. Alue on siten nykyiselläänkin käytettävissä yleiseen virkistäytymiseen.
Naantalin kaupunki toteaa, korjatakseen muutoksenhakijan virheellisen väitteen, että kaupunki on käynyt neuvotteluja Raision kaupungin kanssa Villan
kiinteistöstä loppuvuodesta 2013 sekä tehnyt Raision kaupungille ostotarjouksen alkuvuodesta 2014. Vasta näiden vaiheiden jälkeen Raision kaupunki järjesti kohteesta avoimen tarjouskilpailun. Raision kaupungin edustajat ovat ilmoittaneet, että tarjousneuvottelujen yhteydessä he ovat informoineet Olof
Solinia Naantalin kaupungilla kohteeseen olevasta etuostolain mukaisesta
etuosto-oikeudesta. Tämä käy ilmi liitteenä 1 olevasta sähköpostiviestistä.
Kohteen kaavalliset määräykset
Villan tila (RN:o 529-410-1-13), 54,52 ha, on ollut Raision kaupungin omistuksessa vuodesta 1974 lukien. Kiinteistöt Niinikoski ja Nypykkä Raision kaupunki on hankkinut myöhemmin Villan tilan yhteyteen. Voimassa olevassa
yleiskaavassa kiinteistöjen Niinikoski ja Nypykkä sekä Villan tilan länsiosa
ovat merkinnällä RM-3: ”Matkailupalvelujen alue, joka on varattu yhteisrantaiseksi lomakyläalueeksi. Alue on asemakaavoitettu tai tarkoitettu asemakaavoitettavaksi. Alueen suunnittelussa on huolehdittava alueeseen kohdistuvan
yleisen virkistäytymistarpeen huomioimisesta.”
Villan tila on pääosin Luonnonmaan osayleiskaavan mukaan suurelta osin
RM-aluetta noin 19,5 hehtaaria ja merkittävä osa on VR-aluetta. Villan tilaan
P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX
Postiosoite
PL 43
21101 NAANTALI
Käyntiosoite
Käsityöläiskatu 2
21100 NAANTALI
Puh.
Telefax
+358 2 434 5111
+358 2 435 3060
Sähköposti
kirjaamo@naantali.fi
etunimi.sukunimi@naantali.fi
Naantalin kaupunki
3
24.8.2015
kuuluu myös peltoa (MA-aluetta) sekä suojelualuetta sekä erillinen maa- ja
metsätalousalue rannassa. 14 hehtaaria on M-aluetta.
Kiinteistöt Niinikoski ja Nypykkä ovat palvelleet Raision kuntalaisten sekä kaupungin henkilökunnan virkistysmahdollisuuksia. Villan tilan RM-alue on toiminut matkailuvaunualueena. Alueen käyttöä yleiseen virkistäytymistarpeeseen
korostetaan voimassa olevassa yleiskaavassa.
RM-alueelle on vuonna 1999 vahvistettu ranta-asemakaava. Ranta-asemakaavan mukaiset käyttötarkoitukset kiinteistöittäin ovat:

Kiinteistön 529-410-1-7 Nypykkä ranta-asemakaavan mukainen käyttötarkoitus on uimaranta-alue, johon voi sijoittaa virkistystä palvelevan
huoltorakennuksen.

Kiinteistön 529-410-1-12 Niinikoski ranta-asemakaavan mukainen käyttötarkoitus on loma-asuntoja ja retkeilyaluetta palvelevien huoltorakennusten korttelialue.

Kiinteistön 529-410-1-13 Villa ranta-asemakaavan mukainen käyttötarkoitus jakaantuu useisiin loma-asuntojen korttelialueisiin, loma-asuntoja
ja retkeilyaluetta palvelevien huoltorakennusten korttelialueisiin sekä
retkeily- ja ulkoilu- ja uimaranta-alueisiin. Osa Villan tilasta ei sisälly
ranta-asemakaava-alueeseen.
Ranta-asemakaavan perusteella Villan tilan alueella on loma-asuntojen rakennusoikeutta yhteensä 3 520 k-m². Villan tilalla sijaitsee päärakennus ja
huoltorakennus. Kiinteistöillä Niinikoski ja Nypykkä sijaitsee kummallakin majoitusrakennus. Kiinteistöjen ranta-asemakaavan mukainen rakentamisoikeus
on pääosin jäänyt toteutumatta. Villan tilan M-alue rajoittuu pohjoisessa ja
etelässä Naantalin kaupungin jo ennestään omistamiin maa-alueisiin.
Villa-Kirstilän ranta-asemakaavan laatimiseen liittyy myös Raision kaupunginhallituksen päätös 19.10.1998 § 618, jonka mukaisesti Raision kaupunki on
antanut sitoumuksensa seuraaviin asioihin:
1
Kaava-alueen pohjoisreunassa olevan uimaranta-alueen siirryttyä
Naantalin omistukseen sitoutuu Raision kaupunki rakentamaan tälle
alueelle vievän ulkoilureittitasoisen polun ja osoittamaan uimarannan
käyttäjille pysäköintimahdollisuuden Villan keskuksen pysäköintialueelta.
2
Kun rantakaavan osoittamasta lisärakentamisesta on toteutettu 30 %,
sitoutuu Raision kaupunki alueelle johtavan yksityistien oikaisemiseen
kulkemaan vanhan Haijaisten rakennusryhmän ohi. Tien oikaisusta on
Naantalin kaupunki laatinut suunnitelman. Oikaisun toteuttaminen ja
sen kustannusten jako käsitellään yksityistielain mukaisesti. Oikaisun
jälkeen toteutettavien rakennuspaikkojen velvollisuus osallistua jälkikäteen tämän tien kustannuksiin määräytyy yksityistielain mukaisesti.
P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX
Postiosoite
PL 43
21101 NAANTALI
Käyntiosoite
Käsityöläiskatu 2
21100 NAANTALI
Puh.
Telefax
+358 2 434 5111
+358 2 435 3060
Sähköposti
kirjaamo@naantali.fi
etunimi.sukunimi@naantali.fi
Naantalin kaupunki
4
24.8.2015
Maankäytöstä
Naantalin kaupunki on osallistunut Turun seudun rakennemallityöhön, jonka
perusteella on syntynyt raportit Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035 ja
Naantalin maankäytön kehityskuva 2035. Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035 on laadittu PARAS-lain johdosta.
Rakennemallin ja kehityskuvan mukaan Luonnonmaasta on tulossa uusi merellinen kaupunginosa Turun seudulle. Sen väestötavoite on Turun seudun
rakennemallissa vuoteen 2025 mennessä 2 700 ja vuoteen 2035 mennessä
4 300 uutta asukasta. Tämä väestönkasvu mahdollistaa joukkoliikenteen kehittämisen Luonnonmaalla. Jotta tämä tavoiteltu väestönkasvu kyettäisiin sijoittamaan, kuten on suunniteltu, nykyisen osayleiskaavan mukaisille asuntoalueille, edellyttäisi se olennaisesti tehokkaampaa rakentamistapaa, kuin mitä
on Luonnonmaalla nyt kyetty toteuttamaan. Asuntoalueen merellisen luonteen
korostamiseksi yleiseen käyttöön varattuja ranta-alueita on Luonnonmaalta
tarpeen saada lisää.
Rakennemallia ja kehityskuvaa Naantalin kaupunki on jo ryhtynyt toteuttamaan laatimalla Kukolanvainion asemakaavan (KV 21.1.2013 § 9) sekä sen
täydennykseksi Kemmolan asemakaavan (KV 16.12.2013 § 117). Villan tilan
kulma koillisessa sijaitsee alle 900 metrin päässä Kukolanvainion/Kemmolan
asemakaava-alueen rajasta ja tilan RM-alue on noin 1,9 kilometrin päässä
kyseisen asemakaava-alueen rajasta.
Kukolanvainion ja Kemmolan asemakaava-alueiden kunnallistekniikan rakentamisen aloittaminen on kirjattu kaupunginjohtajan ehdotukseen taloussuunnitelmaksi vuodelle 2016.
Villan tila sekä siihen liittyvät kiinteistöt Niinikoski ja Nypykkä ranta-asemakaavan sekä osayleiskaavan mukaisine käyttötarkoituksineen toteuttavat
Naantalin kaupungin virkistyskäyttötarvetta nyt sekä rakennemallissa sitoudutun tulevan merellisen kaupunginosan rakentuessa.
Kaupan kohteiden yhteispinta-ala on 55,07 ha ja se jakaantuu yleiskaavassa
RM-, VR- ja MA-alueisiin sekä kahteen erilliseen suojelualueeseen. Oikeuskäytäntöön viitaten tapauksessa KHO 2004:101 kunnalla on todettu olevan
etuosto-oikeus pinta-alaltaan suureen kiinteistöön, jolle on rantakaavassa
osoitettu rakennusoikeutta muun ohella lomarakennusten ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialueiksi ja jota oli tarkoitus käyttää voimassa olevan
kaavan mukaiseen tarkoitukseen, kun huomioon otettiin rantakaavassa osoitetun rakennusoikeuden käyttöaste ja että alueella oli virkistyskäytöllisesti
sekä suojelullisesti merkitystä.
Edelleen oikeuskäytäntöön viitaten, rakennemallin ja kehityskuvan tavoitetta
vuodessa 2035 on nykypäivänä ja vallitsevassa taloustilanteessa pidettävä
etuostolain edellyttämänä kohtuullisena aikana, kuten korkeimman hallintooikeuden tapauksen KHO:2014:45 perusteluista on luettavissa, jossa kyseisen tapauksen yleiskaavan tavoitevuosi oli vastaavasti 2035.
Lain mukaan etuosto-oikeutta käytettäessä kunta tulee kaupassa ostajan sijaan kaupan muiden ehtojen pysyessä ennallaan, josta johtuu, että etuosto
P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX
Postiosoite
PL 43
21101 NAANTALI
Käyntiosoite
Käsityöläiskatu 2
21100 NAANTALI
Puh.
Telefax
+358 2 434 5111
+358 2 435 3060
Sähköposti
kirjaamo@naantali.fi
etunimi.sukunimi@naantali.fi
Naantalin kaupunki
5
24.8.2015
kohdistuu koko kaupan kohteeseen, vaikka suuren kiinteistön kyseessä ollessa osa alueista ei soveltuisikaan etuostolain mukaisiin tarkoituksiin.
Lisätietoja antavat kaupunginlakimies Turo Järvinen, sähköposti
turo.jarvinen@naantali.fi.
Naantalin kaupunki
Jouni Mutanen
kaupunginjohtaja
Liitteet
1
Riitta Luotio
hallintojohtaja
Sähköposti 5.3.2014
P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX
Postiosoite
PL 43
21101 NAANTALI
Käyntiosoite
Käsityöläiskatu 2
21100 NAANTALI
Puh.
Telefax
+358 2 434 5111
+358 2 435 3060
Sähköposti
kirjaamo@naantali.fi
etunimi.sukunimi@naantali.fi
Lähettäjä:
Vastaanottaja:
Kopio:
Aihe:
Päivämäärä:
Ari Korhonen
Järvinen Turo; Outi Reinikainen
Sipponen Martti
VS: Villan tilan etuosto-oikeudesta ilmoittaminen tarjoajalle
5. maaliskuuta 2014 10:09:12
Terve,
vahvistamme heille vielä asian tänään, edellisessä palaverissa itseasiassa jo heille näin
ilmoitimme.
T. Ari Korhonen
Lähetetty Windows Phonesta
Lähettäjä: Järvinen Turo
Lähetetty: ‎5.‎3.‎2014 9:56
Vastaanottaja: Ari Korhonen; Outi Reinikainen
Kopio: Sipponen Martti
Aihe: Villan tilan etuosto-oikeudesta ilmoittaminen tarjoajalle
Tervehdys,
Pyydän ystävällisesti teitä Raision kaupungin edustajina ilmoittamaan Villan tilasta tarjouksen
tehneelle taholle, että Naantalin kaupungilla on lain mukainen etuosto-oikeus
kiinteistökaupassa.
Ystävällisin terveisin,
Turo Järvinen
kaupunginlakimies
Puh. 02-4345 200
Fax 02-4353 060
GSM 044-733 4552