Liite 3, Hinta-arvio Realia/Hindsbyn entisen koulun myynti

An International
Associate of
Sipoon kunta
Arviokirja
(AKA -arvio)
Hindsbyn entinen koulu
Hindsbyntie 301
04130 Sipoo
Heidi Hanhijärvi
6.3.2015
Muodosta pdf ”arko-työkalut” valikon pdf-napilla!
(Nyt meni väärin)
Tehtävän kuvaus
Toimeksianto ja sen tarkoitus
Arvion tiivistelmä (arvopäivä 6.3.2015)
• Tämän arviokirjan on tilannut Jan Lydman Sipoon kunnan
puolesta.
• Arvioinnin kohteena on osoitteessa Hindsbyntie 301 sijaitsevat
kiinteistöt 753-409-7-1 sekä 753-409-878-2 ja ensimmäiseksi
näistä mainitulla sijaitseva entinen Hindsbyn koulurakennus.
• Arvion tarkoituksena on määritellä kohteen markkina-arvo jolla
tarkoitetaan
Kohde
• Kiinteistöt:
sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan
vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan
riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen
markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti,
harkitusti ja ilman pakkoa (IVS).
• Arvio perustuu arvion tilaajalta, julkisista rekistereistä ja muista
tietolähteistä saatuihin kohdetta ja sen ympäristöä
määritteleviin tietoihin.
• Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa
ja kansainvälistä arviointistandardia (IVS).
• Tämä arvio on luottamuksellinen Realia Management Oy:n
ja tilaajan välillä. Realia Management Oy ei kanna mitään
vastuita kolmansia osapuolia kohtaan.
• Arviota ei saa julkaista kokonaan tai osissa, eikä siihen tai
sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijien nimiin tai
ammatillisiin sidonnaisuuksiin saa tehdä viittauksia ilman
Realia Management Oy:n kirjallista lupaa.
• Heidi Hanhijärvi on suorittanut kohteessa katselmuksen
6.2.2015 ja antaa lisätietoja arviosta (050 5116 430 /
heidi.hanhijarvi@realia.fi).
Realia Management Oy
• Osoite:
• Rakennus:
• Pinta-ala:
753-409-7-1, pinta-ala 2.938 m² sekä
753-409-878-2, pinta-ala 4.454 m²
Hindsbyntie 301, 04130 Sipoo.
Vuonna 1903 valmistunut
koulurakennus
227 htm² / 249 kem²
Arvon määrittäminen
• Etelä-Suomessa tehtyjen koulukiinteistöjen sekä Sipoossa
tehtyjen omakotikiinteistökauppojen perusteella kohteen
kauppa-arvoksi on arvioitu noin 170.000 -220.000 €, josta
Kyläyhteisön hallinnassa olevan raakamaan osuus on
laskennallisesti noin 15.000 €.
• Kohteen markkina-arvo on näkemyksemme mukaan noin
200.000 €.
• Markkina-arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin
• Vanha koulukiinteistö saa luvat asuinkäyttöön.
• Kyläyhteisön kiinteistö ei ole rakentamiskelpoinen
rakennuspaikka vaan sitä käsitellään em. kiinteistön
lisämaana ts. raakamaana.
• Vuokrasopimuksia ei huomioida.
• Erikoiskiinteistön markkina-arvon määrittämisessä
saavutettava tarkkuus jää lähes vähäisen vertailuhintaaineiston vuoksi normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/–
20 %.
6.3.2015
2
Sijainti ja alue
Sijainti
Ympäristö
• Arvion kohde sijaitsee Sipoon Hindsbyn kylässä osoitteessa
Hindsbyntie 301.
• Sipoo sijaitsee Helsingin seudulla ja sen naapurikuntia ovat
lännessä Helsinki, Vantaa, Kerava, Tuusula ja Järvenpää, idässä
Porvoo ja Pornainen sekä pohjoisessa Mäntsälä. Kunnassa on
noin 19.900 asukasta.
• Kohteen lähiympäristössä sijaitsee maaseutumaista hajaasutusta sekä rakentamatonta peltoa ja metsää. Julkiset
liikenneyhteydet alueelle ovat vaatimattomat.
Realia Management Oy
6.3.2015
3
Kiinteistö
Kiinteistöt
• Osoite:
Hindsbyntie 301, 04130 Sipoo
Koulun kiinteistö
• Kiinteistötunnus:
• Pinta-ala:
• Omistaja:
753-409-7-1
2.938 m²
Rekisteriyksiköllä ei ole lainhuutomerkintöjä (lh todistus 11.2.2015)
• Rasitteet:
Kiinteistörekisteriotteen (11.2.2015)
mukaan kiinteistöön kohdistuu
rasitteena maantien suoja-alue.
Lisäksi rasitteista on todettu ”katso
pöytäkirjaa”. Emme ole selvittäneet
huomatutusta. Olemme olettaneet,
että kiinteistöön ei kohdistu sellaisia
rasitteita, joilla on kiinteistön arvon
kannalta merkitystä.
• Rasitukset:
Rasitustodistuksen (11.2.2015)
mukaan kiinteistöön ei kohdistu
rasituksia.
• Käytössämme ei ole ollut maaperän ympäristöselvitystä, mutta
tässä arviossa oletamme maaperän olevan puhdas.
Kyläyhteisön kiinteistö
• Kiinteistötunnus:
• Pinta-ala:
• Omistaja:
•
•
•
•
753-409-878-2
4.454 m²
Rekisteriyksiköllä ei ole lainhuutomerkintöjä (lh todistus 11.2.2015)
Rasitteet:
Kiinteistörekisteriotteen (11.2.2015)
mukaan kiinteistöön kohdistuu
rasitteena maantien suoja-alue.
Rasitukset:
Rasitustodistuksen (11.2.2015)
mukaan kiinteistöön ei kohdistu
rasituksia.
Osakaskunta:
Kiinteistörekisteriotteen mukaan
kohteen hallinta on osakaskunta
Hindsby Bylag:illa.
Käytössämme ei ole ollut maaperän ympäristöselvitystä,
mutta tässä arviossa oletamme maaperän olevan puhdas.
Kyläyhteisön tontti on koulun kiinteistön piha-alueena.
Ajoyhteys koululle on järjestetty tämän kiinteistön kautta.
Koulun kiinteistö
• Hindsbyn koulurakennus sijaitsee tällä kiinteistöllä.
Kyläyhteisön kiinteistö
Realia Management Oy
6.3.2015
4
Kaavoitus
Yleiskaava
• Sipoon yleiskaava 2025, lainvoimainen 25.1.2012.
• Kaavatunnus:
AT= Kyläalue
Merkinnällä osoitetaan
kyläasutuksen sekä sen tarvitsemien
palvelu- ja työtilojen alueet.
Uudisrakennukset on sovitettava
huolellisesti maisemaan ja
kyläkuvaan. Alue on tarkoitettu
kylämäisen rakentamisen alueeksi.
Alueelle saa rakentaa kyläyhteisöjen
toimintaa tukevia yleisiä rakennuksia.
• Kohde on yleiskaavan mukaan tärkeä tai vedenhankintaan
soveltuva pohjavesialue. Alueelle ei saa asemakaavalla osoittaa
pohja / pintaveden laatua vaarantavia toimintoja.
• Rakennettaessa asemakaava-alueen ulkopuolella on
rakennuspaikalle asetettavista vähimmäisvaatimuksista
määrätty maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:ssä.
Rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2.000 m2.
Oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella on noudatettava
yleiskaavan määräyksiä rakennuspaikan pinta-alan,
rakentamisen määrän ja laadun osalta.
• Rakentaminen vaatii poikkeamispäätöksen.
• Tilaajalta saadun tiedon mukaan kohteen tulevaisuuden käyttöä
ei ole rajattu. Luontevimmillaan kohteen tulevaisuus lienee
asuinkäytössä.
Realia Management Oy
6.3.2015
5
Rakennus
Perustiedot
Hoitokulut
• Vuonna 1903 valmistunut ja 1973 osin saneerattu vanha
koulurakennus
• Huoneistoala 227 htm2 / kerrosala 249 kem2
• Rakennuksessa on osittainen kellarikerros, sisääntulokerros sekä
kylmää ullakkotilaa.
• Rakennuksessa on hirsirunko, kivistä ladottu perustus ja
julkisivussa lautaverhous
• Harjakatto peltikatteella
• Vesikeskuslämmitys, oma kattilalaitos, jonka polttoaineena
kevyt polttoöljy
• Kunnallinen käyttövesi
• Jätevedet ohjataan rakennuksen edustalla olevaan
betonirenkaiseen sakokaivoon. (Huom. sakokaivo sijaitsee
tilaajalta saatujen tietojen mukaan kyläyhteisön hallinnoimalla
kiinteistöllä).
• Painovoimainen poistoilmanvaihto
• Rakennus on tyydyttävässä/välttävässä kunnossa. Kattilalaitos
on käyttöikänsä lopussa. (Kuntoarvio 23.1.2015 / WSP)
• Kohteen pihapiirissä on arvoton varastorakennus.
• Arvion kohteen hoitokulut ovat tilaajan toimittamien tietojen
mukaan 5.462 €/v eli n. 2,0 €/m2/kk. Hoitokulutaso tuntuu
hieman alhaiselta, tosin on huomioitava, että kohde ei ole
jokapäiväisessä ja täydessä käytössä.
• Kohteen em. kuntoarvion mukaan kohteen ehdotetut PTS
korjaukset seuraavalle 10 vuodelle ovat yhteensä 155.000 € eli
noin 680 €/htm2 ja 5,70 €/m2/kk.
Nykykäyttö
• Rakennuksessa on kaksi vuokralaista.
• Matti Mehtola on vuokrannut 36,3 m2 suuruisen luokkahuoneen.
Vuokra on 150 €/kk eli 4,13 €/m2/kk. Vuokra-aika 31.12.2014 asti.
Oletamme vuokrasopimuksen olevan voimassa toistaiseksi
yhden kuukauden irtisanomisajalla.
• Garantiföreningen för Hindsby lekverksamhet on vuokrannut 82
m2 suuruiset tilat päiväkerhotoimintaa varten. Vuokra on 150
€/kk eli 1,83 €/m2/kk. Vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa 6
kk:n irtisanomisajalla.
Realia Management Oy
6.3.2015
6
Valokuvia
Koulurakennus
Realia Management Oy
Koulurakennuksen piha-aluetta
Vanha varasto kyläyhteisön alueella
6.3.2015
Kyläyhteisön maa-aluetta
7
Yleinen markkinatilanne
Investointimarkkina
• Suomen toimitilainvestointimarkkina oli vilkas vuosina 2006–
mrd €, Eurooppa
12
80
Suomi
70
60
8
50
6
40
30
4
20
2
10
0
0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14
Lähde: Realia Management Oy, KTI, CBRE, Property Data
Alkutuoton (yield) kehitys Suomessa 2002 – Q4 2014
Lähde: Realia Management Oy
12,0 %
10,0 %
Prime yields Helsingissä
6.3.2015
Logistiikka
Toimisto
Liike
Q4/14
Q3/14
Q2/14
Q1/14
Q4/13
Q3/13
Q2/13
Q1/13
Q4/12
Q3/12
Q2/12
Q1/12
Q4/11
Q3/11
Q2/11
Q1/11
0,04
H2/10
4,0 %
H1/10
0,06
H2/09
6,0 %
2008
0,08
H1/09
8,0 %
2002
verran. Myydyt kiinteistöt ovat olleet lähinnä lakkautettuja
pieniä kouluja. Niiden ostajat ovat olleet käyttäjäostajia, eivät
sijoittajia. Myydyt koulut ovat olleet valtaosin hyvin
samanlaisia kuin nyt arvion kohteena oleva vanha
koulurakennus.
0,12
0,1
2007
• Oppilaitos- ja koulukiinteistöistä kauppoja on tehty jonkin
Realia Management Oy
90
Pohjola
Eurooppa
10
2006
•
mrd €, Pohjoismaat
2005
•
14
2004
•
Transaktiovolyymi kvartaaleittain 2006 – 2014
Suomi - Pohjoismaat - Eurooppa
2003
•
2007, hiipui 2008 ja romahti vuonna 2009. Vuosina 2010-2012
kaupankäynnin odotettiin voimistuvan, mutta toimitilakaupan
volyymi jäi kahden miljardiin euron tasoon.
Investointiaktiivisuus on parantunut loppuvuodesta 2013
lähtien, vaikka taloustilanne Suomessa on edelleen vaikea.
Vuoden 2014 transaktiovolyymi nousi 4,26 mrd. euroon, mikä
on n. 70 % enemmän kuin vuonna 2013 ja kolmanneksi paras
tulos 2000-luvulla vuosien 2006 ja 2007 jälkeen.
Ulkomaisten sijoitusten volyymi lähes kaksinkertaistui
edellisestä vuodesta. Kuusi ulkomaista sijoittajaa teki
ensimmäisen kiinteistöinvestointinsa Suomeen vuonna 2014.
Parhaat toimitilat (teknisesti hyviä, suurten kaupunkien
parhailla paikoilla ja varmat vuokralaiset, pitkät vuokrasopimukset) kiinnostavat ostajia, mutta heikommat kohteet
jäävät myymättä.
Lukuisia uusia asuntorahastoja on tullut markkinoille.
Sijoitusten asuntoportfolioihin ja hoivakiinteistöihin uskotaan
jatkuvan. Myös julkisen sektorin toimialan kiinteistöt lisäävät
kiinnostavuuttaan sijoittajien keskuudessa.
Toimitilat – koko sijoitusmarkkina
Liike & toimisto – prime yields kasvukeskukset
8
Asuntomarkkinakatsaus
Asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys
• Asuntojen hinnat ovat nousseet vuodesta 1996 vuoden 2008
puoliväliin 120 %. Samanaikaisesti palkat nousivat 53 % ja
kuluttajahinnat 24 %. Vuoden Q1/2009 asuntojen hinnat lähtivät
nopeaan nousuun, kuitenkin tasoittuen loppuvuodesta 2010.
Vuonna 2013 asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 1,6 %. (Lähde:
Asuntojen vuokrat ja hinnat
Tilastokeskus)
• Käytettyjen kerrostaloasuntojen (KT) hinnat Q3/2014
pääkaupunkiseudulla nousivat keskimäärin 0,1 % vuoden 2013
vastaavasta ajankohdasta.
• Vanhojen omakotitalojen hinnat laskivat vuoden 2014
kolmannella neljänneksellä koko maassa keskimäärin 0,2
prosenttia edellisvuodesta. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat
3,7 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan
verrattuna, kun taas muualla maassa hinnat nousivat 0,2 %.
• Vuoden 2014 toiseen vuosineljännekseen verrattuna vanhojen
omakotitalojen hinnat koko maassa laskivat 0,7 prosenttia.
• Koko maassa vanhojen omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta
oli 1.501 euroa vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä.
Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta
oli 2.988 euroa. Muualla maassa keskimääräinen neliöhinta oli
1.432 euroa. (Lähde: Tilastokeskuksen kiinteistöjen hintaindeksi /
Vuokrat: Kehyskunnat
Hinnat: PKS
Hinnat: Kehyskunnat
25,0
5000
20,0
4000
15,0
3000
10,0
2000
5,0
1000
0,0
Q1
€/m²/kk'10
Vuokrat: PKS
Vuokrat: PKS
Q2
'10
Q3
'10
Q4
'10
Q1
'11
Q2
'11
Q3
'11
Q4
'11
Q1
'12
Q2
'12
Q3
'12
Q4
'12
Q1
'13
Q2
'13
Q3
'13
Q4
'13
Q1
'14
Q2
'14
0
Q3
'14 €/m²
14,1 14,2 14,2 14,3 14,5 14,6 14,7 14,8 15,0 15,1 15,2 15,3 15,7 15,9 16,0 16,1 16,4 16,5 16,6
Vuokrat: Kehyskunnat 10,4 10,5 10,5 10,6 10,7 10,8 10,9 10,9 11,1 11,2 11,3 11,3 11,5 11,6 11,6 11,7 12,0 12,1 12,2
Hinnat: PKS
3373 3406 3419 3406 3509 3553 3558 3557 3590 3698 3694 3772 3816 3871 3887 3949 3933 3970 3931
Hinnat: Kehyskunnat 2132 2117 2071 2193 2267 2174 2178 2114 2190 2232 2159 2292 2273 2302 2308 2333 2294 2266 2280
Lähde: Realia Management Oy, HSP, Tilastokeskus, Itella Oyj
Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri)
• Q3/2014 asuntojen vuokrat vuodessa nousivat 3,5 % keskimäärin.
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 3,0 %
ja Arava-asuntojen vuokrat 4,1 % vuodessa.
• Vapaarahoitteisten asuntojen vuokramuutokset olivat
kolmannella neljänneksellä 2,7 % Helsingissä, 3,7 % Espoossa, 5,2
% Vantaalla, 3,1 % Tampereella ja 2,8 % Turussa vuodentakaisesta.
(Lähde: Tilastokeskus)
• Helsingissä vuokrat ovat kallistuneet kaikilla alueilla.
Pääkaupunkiseudulla vuokrien nousu on ollut nopeinta Vantaalla.
.
Realia Management Oy
6.3.2015
Lähde: Tilastokeskus
9
Koulurakennusten markkinoista
Koulukiinteistöjen kaupoista
Muita vanhojen käytöstä poistettujen
rakennusten kauppoja
• Parhaita mahdollisia vertailukohteita nyt arvioitavana olevan
• Mainitut koulujen kaupat ovat vertailukelpoisia nyt arvion
vanhaan koulukiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi
olisivat mahdollisimman samanlaisista kohteista samalla
sijainnilla tehdyt mahdollisimman tuoreet kiinteistökaupat.
• Viime vuosina vanhoja koulukiinteistöjä on myyty jonkin
verran. Toisaalta niitä on edelleen runsaasti myynnissä ympäri
Suomen.
• Valtaosa myydyistä kouluista on ollut lopetettuja sivukylien
kouluja tms., jotka on ostettu asuin- ja yrityskäyttöön.
Kauppahinnat tällaisten kyläkoulujen kaupoissa ovat
vaihdelleet runsaasti kohteen sijainnin mukaan.
• Seuraavassa luettelomaisesti muutamia tuoreita vanhoista
kouluista tehtyjä kauppoja eri puolilta Suomea:
• Keminmaalla myytiin alkuvuonna 2015
huonokuntoinen Maulan vanha koulu hintaan 7.200 €.
• Liperissä myytiin niin ikään alkuvuonna 2015 vanha
Vaivion kyläkoulu. Koulusta maksettiin 20.000 €.
• Porvoon Kråkö skola myytiin alkuvuonna 2015.
Kauppahinta oli 260.000 €. Tiloihin kohdistuu
vuokrasopimus vuoden 2017 loppuun.
• Pöytyällä Rahkion koulu vaihtoi omistajaa lokakuussa
2014. Lakkautettu koulu on tarkoitus muuttaa
asunnoiksi. Kauppahinta oli 15.000 €.
• Pälkäneellä myytiin elokuussa 2014 kaksi vanhaa
koulua. Laitikan koulu myytiin Hämeen partiosäätiölle
leirikeskuskäyttöön 214.000 €:n kauppahinnalla.
Epaalan koulu vaihtoi omistajaa noin 140.000 €:lla.
• Kirkkonummella Evitskogin koulu vaihtoi
loppuvuonna 2011 omistajaa 456.000 €:lla.
Koulurakennuksen koko on n. 600 m2.
kohteena olevalle vanhalle kyläkoululle. Kaupat osoittavat
hintatason, joka yksittäisistä rakennuksista on ollut saatavissa
eri puolella Suomea. Tiedossamme ei ole kovinkaan montaa
pääkaupunkiseudulla tai sen ympäristössä tapahtunutta
vanhan koulun kauppaa.
• Muita vertailukohteita vanhoille kyläkouluille ovat mm. vanhat
käytöstä poistetut asemarakennukset, joita Senaattikiinteistöt on viime vuosina myynyt jonkin verran.
• Seuraavassa muutama pääkaupunkiseudulla toteutunut
vanhan asemarakennuksen kauppa:
• Espoon keskuksen vuonna 1903 valmistunut vanha
asema myytiin noin vuonna 2008 hintaan 320.000 €.
• Helsingin Pitäjänmäen asema myytiin vuonna 2014.
Rakennus on valmistunut 1903 ja sen toteutunut
kauppahinta oli vähän alle 200.000 €.
• Vuonna 1921 valmistunut Huopalahden asema myytiin
vuonna 2014 noin 150.000 – 200.000 €:lla.
Realia Management Oy
6.3.2015
10
Omakotitalojen markkinoista
Asuntojen markkinoista
• Asunnoista on aina kysyntää ja kauppoja tehdään hiljaisessakin
• Koska arvioitava kohde on pinta-alaltaan melko suuri
markkinatilanteessa. Viimeisen vuoden aikana myös
asuntomarkkinat ovat toimineet hankalasta taloustilanteesta
ja sen kuluttajille aiheuttamista epävarmuudesta johtuen
aiempaa heikommin.
• Arvioitava kohde vertautuu hyvin vanhoihin asuntokohteisiin ja
niistä toteutuneisiin kauppoihin, sillä tyypillisesti vanhat
koulurakennukset ostetaan omaan käyttöön ja remontoidaan
niistä asuntoja. Tilaajalta saadun tiedon mukaan
asumisvaihtoehto on mahdollinen myös nyt arvion kohteena
olevassa vanhassa koulurakennuksessa.
• Koska omakotitalot ovat aina yksilöitä niin sijaintinsa,
kokoluokkansa kuin muidenkin ominaisuuksien puolesta, on
niiden kaupoista vaikea määritellä tyypillisen omakotitalon
hintahaarukkaa Sipoossa.
• Alla olevassa taulukossa on esitetty Sipoossa ennen vuotta
1930 valmistuneiden asuinkohteiden harvoja kauppoja
aikavälillä tammikuu 2014 – tammikuu 2015.
Postinro
Rakennus
01150
01150
01190
04130
01190
Asuinrakennus
Asuinrakennus
Asuinrakennus
Asuinrakennus
Asuinrakennus
Rak. vuosi
1928
1912
1924
1910
1920
m2
72
133
108
0
125
€
165 000
420 000
305 000
180 000
218 000
257 600
€/m 2
2 292
3 158
2 824
Kunto
huono
hyvä
hyvä
tyydyttävä
1 744 tyydyttävä
Postinro
Myyntiaika kk Kauppa pvm
9
9
13
32
6
9/14
3/14
5/14
1/14
5/14
• Taulukosta näkee, että vanhojen asuinkiinteistöjen toteutuneet
kauppahinnat riippuvat voimakkaasti kohteen kunnosta.
Huono- ja tyydyttäväkuntoisten noin 100 m2:n
asuinrakennusten toteutuneet kauppahinnat ovat olleet
karkeasti tasolla 160.000 – 220.000 € ja hyväkuntoisten
toteumat tasolla 300.000 – 400.000 €.
Realia Management Oy
asuntokohteeksi, olemme hakeneet vertailukauppoja myös
Sipoon suuremmista uudemmista omakotitaloista.
• Seuraavassa taulukossa on listattu Sipoossa tammikuun 2014 ja
tammikuun 2015 välisenä aikana toteutuneita suurempien
omakotitalojen kauppoja. Rakennuksen minimi pinta-alaksi on
määritetty 180 m2.
Rakennus
04170
Omakotitalo
01150
Omakotitalo
01150
Omakotitalo
01150
Omakotitalo
04130
Omakotitalo
01150
Omakotitalo
01120
Omakotitalo
04130
Omakotitalo
01150
Omakotitalo
01120
Omakotitalo
04240
Omakotitalo
01190
Omakotitalo
04130
Omakotitalo
01150
Omakotitalo
Keskiarvo
Rak. vuosi
2010
2009
2007
2006
2005
2003
2001
1999
1999
1996
1996
1995
1991
1975
m2
€
181 348 000
233 526 500
188 400 000
193 418 000
186 190 000
187 460 000
245 1 180 000
233 380 000
213 450 000
269 1 300 000
209 250 000
196 232 000
198 368 000
181,5 320 000
487 321
€/m 2
Kunto
1 923
hyvä
2 260
hyvä
2 128 tyydyttävä
2 166
hyvä
1 022
hyvä
2 460
hyvä
4 816
hyvä
1 631 tyydyttävä
2 113
hyvä
4 833
hyvä
1 196
hyvä
1 184
hyvä
1 859
hyvä
1 763
hyvä
2 240
Myyntiaika kk Kauppa pvm
14
9
57
13
29
23
9
27
9
12
46
6
8
7
4/14
8/14
11/14
6/14
11/14
10/14
11/14
7/14
1/14
5/14
2/14
8/14
7/14
10/14
• Omakotitalojen hintahaarukka on laaja, mutta karkeasti
voidaan sanoa hyväkuntoisten tavanomaisten kohteiden
neliöhinnan liikkuvan tasolla +/- 2.000 €/m2 kohteen sijainnista
ja iästä riippuen.
• Kaiken kaikkiaan Sipoossa on myyty em. tarkastelujaksolla 72
omakotitalokiinteistöä. Myyntiajat ovat vaihdelleet kuudesta
kuukaudesta yli neljään vuoteen.
• Vertailukauppoja analysoitaessa, on huomioitava, että useista
kaupoista on saatavilla rajoitetut tiedot esim. rakennuksen
osalta.
6.3.2015
11
Rakentamattomien kiinteistöjen markkinoista
Raakamaan markkinoista
• Arvion kohteena on myös Kyläyhteisön hallinnoima
rakentamaton kiinteistö, joka muodostaa nykyisellään
koulurakennuksen piha-alueesta ison osan. Kiinteistöllä
sijaitsee mm. pallokenttä.
• Kiinteistö sijaitsee yleiskaavan mukaisella kyläalueella, jolle
sallitaan kylämäistä rakentamista. Sipoon kunnan
rakentamisjärjestyksen mukaan yleiskaavan alueella olevan
rakennuspaikan on oltava vähintään 5.000 m2. Mikäli rakennus
liitetään vesihuoltolaitoksen vesi- ja viemäriverkostoon, voi
rakennuspaikan koko olla pienempi, kuitenkin vähintään 2.000
m 2.
• Kyläyhteisön omistaman kiinteistön koko on 4.454 m2.
Tilaajalta saadun tiedon mukaan alueella ei ole mahdollista
liittyä viemäriverkostoon. Tämän vuoksi ko. kiinteistöä on
käsiteltävä lisämaana eikä rakentamiskelpoisena
rakennuspaikkana.
• Olemme olettaneet, että Kyläyhteisön hallinnoima kiinteistö ei
em. perustuen ole rakentamiskelpoinen.
• Vuosina 2014 – 2015 on Sipoossa tehty yleiskaava-alueella
yhteensä 19 kappaletta raakamaa-alueiden kauppoja:
Alue
Kallbäck
Vanikko
Box
Söderkulla
Box
Kalskstrand
Vanikko
Kallbäck
Söderkulla
Kallbäck
Kallbäck
Vanikko
Vanikko
Blekdal
Kallbäck
Söderkulla
Kulla
Jussas
Kallbäck
Keskiarvo
Luovutuspäivä:
18.12.2014
18.12.2014
18.12.2014
18.12.2014
18.12.2014
17.12.2014
17.12.2014
11.12.2014
10.12.2014
8.12.2014
8.12.2014
17.11.2014
13.10.2014
5.8.2014
25.6.2014
16.5.2014
15.4.2014
28.3.2014
28.1.2014
Maapinta-ala Kauppa(m2):
hinta €:
2 470
133 043
49 000
17 440
200 000
900
38 060
23 000
18 200
14 450
14 700
32 800
69 450
6 120
21 880
37 230
105 030
831
23 410
42 527
11 115
673 582
147 000
70 000
600 000
6 000
165 000
92 000
72 800
57 800
58 800
147 600
312 525
5 000
87 520
109 920
150 000
3 324
94 000
150 736
€/m2:
4,50
5,06
3,00
4,01
3,00
6,67
4,34
4,00
4,00
4,00
4,00
4,50
4,50
0,82
4,00
2,95
1,43
4,00
4,02
3,83
• Kuten edellä olevasta listauksesta voidaan todeta, raakamaan
osalta toteutuneet kauppahinnat Sipoossa ovat olleet tasossa
3,0 – 4,5 €/m2 muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta.
Realia Management Oy
6.3.2015
12
Markkina-asema ja arvioinnin perusteet
Markkina-asema
Reittaus
• Kohteen sijainti Sipoon Hindsbyn kylässä on tyydyttävä.
• Nähdäksemme kohteen myytävyys on luokkaa tyydyttävä, sillä
rakennus on suurehko sijaintiinsa ja mahdolliseen tulevaan
asuinkäyttöön nähden. Rakennus on myös jo iäkäs ja sen kunto
on vain luokkaa tyydyttävä/välttävä.
• Kohteessa on tällä hetkellä kaksi käyttäjää, joiden
vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa ja irtisanottavissa 6
kk irtisanomisajalla. Vuokratasot sopimuksissa ovat nimelliset.
• Kohteen potentiaalisin ostaja on käyttäjä, joka arvostaa kohteen
historiaa ja arkkitehtuuria ja remontoi rakennuksen omaan
käyttöönsä. Mahdollisia tulevia käyttötarkoituksia kohteelle ovat
mm. asuinkäyttö, leirikeskus-, galleria- tai vaikka
ravintolakäyttö. Näistä todennäköisimpänä rakennuksen
ominaisuudet ja sijainti huomioiden pidämme asuinkäyttöä.
• Olemme reitanneet kohteen keskimääräistä heikompien
kohteiden luokkaan B/C.
Vahvuudet

 Sijainti Uudellamaalla
 Historiallinen ja paikallisesti
tunnettu rakennus
 Hirsirunko
Mahdollisuudet

 Rakennuksen kunnostus ja
käyttötarkoituksen muuttaminen
 Kyläyhteisön omistaman
kiinteistön myynti samalla
kaupalla
 Omat sakokaivo ja tieyhteys
Realia Management Oy
Heikkoudet
A
B
B/C
C
x
x
x
x
x
x
x
–
x
 Rakennus tulee tulevaisuudessa
vaatimaan reippaahkosti
kunnostusta ( 10 vuoden PTS
ehdotus 155.000 €)
 Piha-alue muodostuu osin
Kyläyhteisön kiinteistöstä
 Rakennuksen nykyinen tieyhteys
ja sakokaivo sijaitsevat niin ikään
em. Kyläyhteisön kiinteistöllä
Uhat
A/B
x
x
x
x
x
x
xx
x
x
x

x
x
 Kiinteistöjen em. yhteisestä
myynnistä ei päästä sopuun
 Yllättävät tekniset riskit  lisää
korjauskuluja
x
x
x
x
x
6.3.2015
13
Markkina-arvon määrittäminen
Arvonmäärityksen periaatteet
Kiinteistön eri arvot
• Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla
• Jälleenhankinta-arvo (JHA) tai uudishinta on rahamäärä, joka
omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa
liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien
myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen
osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman
pakkoa (IVS).
• Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen
luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän
pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen
subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa
oteta huomioon.
• Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja tai
arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty.
• Kohteen markkina-arvoa on määritetty
• kauppa-arvotarkastelulla, joka perustuu erilaisista
kouluista, kurssikeskuksista yms. tehdyissä kaupoissa
maksettuihin kauppahintoihin sekä
• vuokratuottotarkastelulla, joka kuvaa kohteen arvoa
sijoittajalle kohteesta tulevaisuudessa saatavien
nettovuokratuottojen kautta.
• Kohteen markkina-arvon määrittämisessä on käytetty
molempia yllä mainittuja pääasiallisia markkina-arvon
arviointimenetelmiä.
•
•
•
•
•
•
Realia Management Oy
6.3.2015
kunakin ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen
rakennuksen rakentamiseksi samalle rakennuspaikalle.
Tekninen arvo, Tekninen nykyarvo on arvo, joka saadaan, kun
rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen
iän, käytön, käyttökelpoisuuden alentumisen tai muun syyn
johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Arvonalennus riippuu
rakennuksen iästä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta.
Käyttöarvo on kiinteistön arvo sen nykyisessä käytössä.
Käyttöarvossa huomioidaan kiinteistön sellaiset ominaisuudet,
joista on hyötyä kiinteistön nykykäytössä, mutta ei välttämättä
muussa käytössä. Käyttöarvo on siten voimakkaasti
käyttäjäsidonnainen käsite.
Yllä mainitut teknislähtöiset arvot ovat sidoksissa
rakennuskustannukseen – ne eivät kuvaa sitä, mitä joku on valmis
juuri sellaisesta ja sellaisella paikalla sijaitsevasta rakennuksesta
maksamaan.
Markkina-arvon ja teknisten arvojen välinen ero on suurin
erikoisratkaisuja sisältävässä uudehkossa kiinteistössä ja joka
sijaitsee paikassa, josta sellaisesta ei ole ostokysyntää.
JHA ja tekninen nykyarvo soveltuvat vain äärimmäisen harvoin
markkina-arvon määrittämiseen. Tämä voisi tulla kysymykseen
tapauksessa, jossa ostajan ainoa vaihtoehto on rakentaa juuri
samanlainen ja –kokoinen rakennus, eikä sellaista ole vapailla
markkinoilla myytävänä.
Pääsääntöisesti toimitilakiinteistöjen markkina-arvot ovat
(selvästi) teknisiä arvoja alhaisempia pääkaupunkiseudun ja
muutamien suurimpien kaupunkien parhaita kohteita lukuun
ottamatta.
14
Arvon määritys
Kauppa-arvo
• Sijainti eteläisessä Suomessa pääkaupunkiseudun
• Rakennuksen Kuntoarvion ennakoimat PTS –korjaukset ovat
kehyskunnissa. Pääkaupunkiseudun läheisyydessä
Uudellamaalla asuntomarkkinat toimivat tyydyttävästi.
Kysyntää on lähinnä omakotikiinteistöistä ja
rakentamattomista omakotitalotonteista, joiden hintatasot
ovat pääkaupunkiseutua alhaisemmat.
• Rakennettu kokonaisuus edustaa 1900 –luvun alun vanhaa
viehättävää rakennuskantaa. Rakennus on
tyydyttävässä/välttävässä kunnossa. Pihapiiri on avara.
Rakennus sijaitsee mäen laidalla ja tontti viettää voimakkaasti
ulottuen aina Hindsbyntien reunaan saakka. Ympäristö on
rauhallinen ja maaseutumainen ilmeeltään.
• Rakennukseen on Sipoon kunnan edustajan (tilaajan) mukaan
mahdollista saada lupa pysyvään asumiseen. Tässä työssä
potentiaalisimpana ostajana kiinteistölle pidetään tahoa, joka
ostaa kokonaisuuden omaan asuntokäyttöön.
• Arvonmäärityksessä käytetyt oletukset:
• Vanha koulukiinteistö saa luvat asuinkäyttöön.
• Kyläyhteisön kiinteistö ei ole rakentamiskelpoinen
rakennuspaikka.
• Vuokrasopimuksia ei ole huomioitu
seuraavalle 10 –vuodelle 155.000 € eli noin 680 €/m2. Kuntoarvion
mukaiset korjaukset tähtäävät siihen, että rakennus on nykyisessä
käyttötarkoituksessaan tyydyttävässä/hyvässä kunnossa. Kohteen
muuttaminen asunnoksi vaatii todennäköisesti vielä em. tasoon
nähden lisää korjauksia / muutostöitä . Remonttikustannukset
nousevat helposti hyvin korkeiksi.
• Hinnoittelussa on siis huomioitava se, että kyseessä ei ole valmis
asuinkiinteistö vaan sellaisen aihio.
• Rakentamaton Kyläyhteisön hallinnoima kiinteistö on tässä
hinnoiteltu erillisenä arvona työn tilaajan pyynnöstä. Kiinteistön
arvoa on lähestytty raakamaana. Arvo kuvastaa suuruusluokkaa,
jonka em. kokonaisuuden ostaja voisi kiinteistöstä olla valmis
maksamaan ettei rakennukselle tarvitsisi järjestää uutta kulkua ja
sakokaivoa.
Kauppa-arvotarkastelu
vuo k r a ttu
pi nta - a l a
Ti l a ty y ppi
Ko ul ur a k e nnus to ntte i ne e n
Y hte e nsä
m²
ma r k k i na hi nta €/m²
227
700 -
900
Ka uppa - a r vo y hte e nsä
204 300
227 m²
Ka uppa - a r vo n va i hte l uvä l i
Rakentamaton raakamaa
Y hte e nsä (€)
158 900 -
4 454 maa-m²
3 -
4
158 900
-
204 300
13 362
-
17 816
172 000
-
222 000
• Kokonaisuuden kauppa-arvo on näkemyksemme mukaan tasolla
200.000 €, josta Kyläyhteisön hallinnassa olevan raakamaan osuus
on noin 15.000 €.
Realia Management Oy
6.3.2015
15
Yhteenveto ja markkina-arvo
Yhteenveto
• Vanha kyläkoulu sijaitsee Sipoossa Hindsbyn kylässä.
• Rakennus on tyydyttävässä/välttävässä kunnossa. Pihapiiri on
avara. Rakennus sijaitsee mäen laidalla. Ympäristö on
rauhallinen ja maaseutumainen ilmeeltään.
• Kohteen potentiaalisin ostaja on käyttäjä, joka ostaa kohteen
omaan käyttöön ja remontoi siitä asunnon.
• Kohteen markkina-arvo on arviomme mukaan noin 200.000
euroa.
• Arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin:
• Vanha koulukiinteistö saa luvat asuinkäyttöön.
• Kyläyhteisön kiinteistö ei ole rakentamiskelpoinen
rakennuspaikka vaan sitä käsitellään em. kiinteistön
lisämaana ts. raakamaana.
• Vuokrasopimuksia ei huomioida
• Kiinteistön markkina-arvon määrittämisen tarkkuus riippuu
arvioitavan kohteen ominaisuuksista ja sen kaltaisten
kiinteistöjen markkinoiden toimivuudesta (mm.
vertailukauppojen lukumäärä ja luotettavuus).
• Kun kauppoja samalla sijainnilla olevista vanhoista
kyläkouluista tehdään harvoin, on markkina-arvon
määrittämisessä oleellisesti tarvittava vertailuhinta-aineisto
vähäinen. Tästä johtuen kohteen markkina-arvon
määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää normaalia
heikommaksi, arviolta tasoon +/– 20 %.
Realia Management Oy
Markkina-arvo
• Sipoossa osoitteessa Hindsbyntie 301 sijaitsevien kahden kiinteistön
753-409-7-1 ja 753-409-878-2, ja kiinteistöllä 753-409-7-1 sijaitsevan
vanhan kyläkoulurakennuksen velaton markkina-arvo on
näkemyksemme mukaan suuruusluokkaa
Kaksisataatuhatta euroa
200.000 €
• Markkina-arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin:
• Vanha koulukiinteistö saa luvat asuinkäyttöön.
• Kyläyhteisön kiinteistö ei ole rakentamiskelpoinen
rakennuspaikka.
• Vuokrasopimuksia ei ole huomioitu
• Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvotarkastelua.
• Arvion tarkkuus on keksimääräistä heikompaa tasoa, n. +/- 20 %.
• Arvopäivä 6.3.2015.
Helsingissä 6.3.2015
Realia Management Oy | Arviointi ja konsultointi
Heidi Hanhijärvi
Arviointiasiantuntija, DI, KHK
Auktorisoitu kiinteistöarvioija
(AKA) yleisauktorisoitu
Seppo Koponen
Arviointiasiantuntija, DI, KHK
Auktorisoitu kiinteistöarvioija
(AKA) yleisauktorisoitu
Vastuullinen arvioija
Arvion controller
6.3.2015
16