opgavesæt nr. 1 - Ejendomsforeningen Danmark

22.01.2015
Opgavesamling med afleveringsoversigt
Erhvervslejeret
Forår 2015
EA06 - Århus
1
Afleveringsoversigt
På Erhvervslejeret, hold EA06 Århus, afleveres fire opgavesæt i løbet af semesteret efter følgende
plan:
Hold og
opgavesæt
Hovedemner
Afleveringsdato
Returnering
Erhvervslejeret
EA06 Århus
Opgavesæt 1
Erhvervslejelovens område
Lejekontrakten
Overtagelse af lejemålet
Lejers sikkerhedsstillelse
Tors. 05.02.2015
Modtaget hos ED
Man. 16.02.2015
Afsendes fra ED
Erhvervslejeret
EA06 Århus
Opgavesæt 2
Lejens størrelse og regulering
Forbrugs- og ejendomsregns.
Tors. 26.02.2015
Modtaget hos ED
Man. 09.03.2015
Afsendes fra ED
Erhvervslejeret
EA06 Århus
Opgavesæt 3
Vedligeholdelse
Forandringer i lejemålet
Fremleje
Afståelse
Tors. 19.03.2015
Modtaget hos ED
Man. 30.03.2015
Afsendes fra ED
Erhvervslejeret
EA06 Århus
Opgavesæt 4
Opsigelse
Ophævelse
Fraflytning
Tors. 23.04.2015
Modtaget hos ED
Tors. 30.04.2015
Afsendes fra ED
Opgavesamling
De fire opgavesæt fremgår af denne opgavesamling, som opgavesæt 1-4.
I det omfang, at opgaverne helt eller delvist er hentet fra tidligere eksamensopgaver, er dette anført i
starten af opgavesættet, det er dog altid opgaven som stillet her i opgavesamlingen, der skal
besvares.
De samlede eksamenssæt fra de seneste 3 år ligger tilgængelige på holdets hjemmeside, hvorfra de
kan downloades og udskrives til brug for supplerende forberedelse og studie.
Rettevejledning
Rettevejledning til denne opgavesamling ligger tilgængelig på holdets hjemmeside, vi anbefaler
naturligvis, at rettevejledningen ikke bruges til at lave opgaverne ud fra, men først ved
tilbageleveringen af opgaven sammen med de givne bemærkninger til besvarelsen.
I det omfang en besvarelse i overvejende grad har lighed med rettevejledningen i dens indhold
og/eller formulering, kan man ikke påregne en karakter på mere end 2.
2
Besvarelser
Besvarelse af opgaver skal ske i form af individuelle besvarelser fra hver enkelt kursusdeltager. Der
kan ikke aflægges gruppebesvarelser/fællesbesvarelser el. lign.
Aflevering
Opgaverne afleveres på afleveringsdagen senest kl. 13.00. Aflevering kan ske enten til undervisning
eller sendes til mailadressen:
opgaver@ejendomsforeningen.dk
For sent afleverede opgavesæt regnes for ikke-afleverede.
Krav til opsætning og oplysninger i opgaven
Opgaven skal afleveres med tydeligt holdnr., navn, opgavesæt nr. og sidetal, som illustreret her på
denne side. Det gælder også alle eventuelle bilag. Oplysningerne bør sættes øverst på siden i
sidehovedet.
Erhvervslejeret
EA06 Århus
Ejendomsforeningen
Danmark
Opgavesæt nr. 1
Side 1 af 8
Opgaven skal være sat op med en højremargen på 6 cm til bemærkninger, som illustreret her på
denne side. Hvis ikke der er plads til bemærkninger, kan det ikke forventes, at der gives nogen.
Afleveres opgaven pr. mail skal opgave og evt. bilag som udgangspunkt være samlet i én fil. Det
kan dog accepteres, at der afleveres i to filer, en til opgaven og en til evt. bilag.
Tilbagelevering
Opgaverne tilbageleveres i overensstemmelse med oversigtens kolonne ”Returnering”. Såfremt
opgave tilbageleveres til undervisning, og man er forhindret i at deltage i undervisningen, vil
opgaven blive returneret med posten den pågældende dag til den postadresse, som
Ejendomsforeningen Danmark har registreret for den studerende.
Bemærkninger og karakterer
Der gives bemærkninger til besvarelserne og der gives en samlet karakter for opgavesættet.
Hvis den studerende har spørgsmål eller ønsker uddybning, kan der rettes henvendelse til
underviseren.
3
Vejledning i opgaveskrivning
Det er altid en god ide at læse hele opgavesættet igennem, før du går i gang med at skrive. Dermed
mindskes risikoen for at misforstå en opgave. Desuden bliver det muligt at vurdere hvor meget tid,
de enkelte opgaver må tage, og du kan eventuelt begynde med den letteste opgave.
Det er ikke nødvendigt at løse opgaverne i den rækkefølge, de står på papiret, men hvis du ikke gør
det, bør du begynde på en ny side ved hver opgave/delopgave, og lægge opgaverne i den rigtige
rækkefølge til sidst. Du kan vente med at nummerere siderne, til du er helt færdig.
Tag den nødvendige tid til at analysere opgaven, så du er klar over, hvad det egentlig er, der spørges
om. Du skal gå ud fra de faktiske oplysninger, der gives i opgaven, og kun hvis der mangler
oplysninger, skal du angive forudsætninger eller alternative løsninger.
Generelt gælder, at besvarelsen skal vise, at du er hjemme i stoffet, og at du kan bruge lovgivning
og retspraksis på den konkrete situation. Det viser du bedst ved at forholde dig til lige netop den
situation, der er beskrevet i opgaven. Du bør også tage opgaven bogstaveligt i den forstand, at hvis
der er bedt om besvarelse i en bestemt form – f.eks. et brev – bør du ikke give svaret på anden
måde. Hensigten med opgaveformuleringen kan være at teste, om du kan bruge reglerne til netop
det angivne formål. Hvis et resultat er tvivlsomt, skal du skrive argumenterne både for og imod det
resultat, du vælger, og du skal fortælle, hvorfor du lander på netop dette resultat. I begrundelsen for
dit svar bør også indgå henvisning til de relevante lovregler og bekendtgørelser samt eventuelt til
domme eller administrative afgørelser.
Det er som regel ikke nok at besvare et spørgsmål med ja, nej, et tal eller en anden kontant
oplysning. Hvis du bliver bedt om at angive sidste rettidige betalingsdag eller udregne et
påkravsgebyr, vil det naturligvis være korrekt at angive den rigtige dato eller det rigtige beløb, men
du bør også lade beregningen fremgå af opgaven, så det kan ses, hvori en evt. fejl består, og om du
har forstået principperne.
Eksempel:
Af opgaveteksten fremgår, hvornår lejeren er flyttet/har afleveret nøgler, og et af
spørgsmålene lyder: ”Hvornår skal eventuelle istandsættelseskrav rejses overfor
lejeren?”
Her skal du angive en dato og begrunde angivelsen. Det er ikke nok at skrive ”Senest
2 uger fra fraflytningsdagen”.
En god besvarelse kan f.eks. se sådan ud: ”Fristen for fremsættelses af
istandsættelseskrav i ELL § 74, stk. 2, regnes fra tidspunktet for aflevering af nøgler.
Efter domspraksis er det godt nok, at udlejer sender kravet på fristens sidste dag. Da
nøgler er afleveret ved flyttesynet den ...., skal kravet altså sendes senest den ....”
Det er dog altid bedre at give et ubegrundet svar eller et svar uden henvisninger end helt at undlade
at besvare et spørgsmål. Sørg for at nå alle spørgsmål. Normalt giver det en højere karakter at give
en jævnt god besvarelse af det hele end at lave én super god opgave og ikke nå resten. Undgå også
at svare på andet og mere end der er spurgt om. Det tager tid fra besvarelsen af det, der faktisk er
spurgt om, og du får ikke noget for det. Tværtimod risikerer du, at læseren bliver i tvivl om,
hvorvidt du har forstået opgaven, og ikke mindst risikerer du, at komme til at skrive noget forkert –
og det trækker ned.
4
Introduktion til juridisk metode
Metode betyder fremgangsmåde. Dvs. at den juridiske metode angiver, hvilken fremgangsmåde en
udlejer, en administrator, en jurist, en advokat eller en dommer anvender, når vedkommende skal
finde en løsning på et juridisk problem.
For at kunne tænke juridisk og arbejde juridisk metodisk er det o vigtigt, at man kender de
forskellige regler i retssystemet. Det er dog sjældent en nem opgave at finde ud af, hvilke regler der
regulerer et bestemt forhold og hvordan disse regler skal forstås og anvendes i det konkrete tilfælde.
Der er mange regler at finde rundt i, og reglerne kan være uklart formulerede, ligesom det kan være
vanskeligt at finde ud af, hvordan reglen skal anvendes på den konkrete situation/konflikt.
Eksempel:
Det fremgår af lejelovens § 83, stk. 3, at en boligretten kan tilsidesætte en
tidsbegrænset lejeaftale, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.
Men hvad kræves der for at en tidsbegrænsning af lejeaftalen er tiltrækkeligt
begrundet i udlejers forhold? Og på hvilket tidspunkt skal den tilstrækkelige
begrundelse være opfyldt?
Besvarelse af juridiske spørgsmål forudsætter således, at man kan orientere sig i retskilderne og har
indsigt i de formål og hensyn, der ligger bag de enkelte regler. Det er her, at den juridiske metode
eller den juridiske tankegang kommer ind. Den juridiske metode indebærer, at man må finde og
fortolke den relevante retsregel, dernæst må man gennem udvælgelse af de relevante
fakta/oplysninger i den konkrete situation forstå og anvende retsreglen på den konkrete situation og
nå frem til en konklusion på, hvordan situationen skal håndteres.
Den juridiske metode skal således ses som en proces med følgende trin:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Definer det juridiske område
Formuler den juridiske problemstilling
Angiv retskilder
Redegør for teori
Vurder teori i forhold til fakta
Begrund konklusion/løsning
1. Definition af det juridiske område
Når to parter skal indgå en aftale, eller når der opstår en konflikt mellem to parter, er det vigtigt at
få identificeret problemet rent juridisk. Det første punkt er at finde ud af, hvilket juridisk område
sagen tilhører, altså om aftalen eller konflikten reguleres af et bestemt juridisk område.
Det kan f. eks. være en problemstilling, som vedrører boliglejeretten (boliglejemål),
erhvervslejeretten (erhvervslejemål), andelsboligretten (andelsforeninger/-lejligheder) eller
ejerlejlighedsretten (ejerforeninger/-lejligheder).
Eksempel:
Parterne er henholdsvis en udlejer og en lejer af et privat beboelseslejemål, der indgår
en lejeaftale. I den periode, hvor lejer bor i lejligheden opstår en konflikt mellem
parterne om lejeforholdet. Her skal man skulle søge det juridiske svar på konflikten
inden for boliglejeretten.
5
2. Formulering af den juridiske problemstilling
Dernæst skal den konkrete juridiske problemstilling klarlægges. Det skal angives, hvilket konkret
problem inden for f.eks. boliglejeretten, der skal findes en løsning på.
Eksempel:
Det kan være, at flere lejere i en ejendom har klaget over en af de øvrige lejere i
ejendommen, fordi denne lejer larmer og fester i lejligheden og truer andre lejere med
tæsk, hvis de klager over larmen. Her er problemstillingen, om udlejer kan gøre noget
for at få det til at ophøre, f.eks. om udlejer har ret til at ophæve eller opsige denne
lejer af en beboelseslejlighed.
3. Angiv retskilder
Svaret på den juridiske problemstilling skal herefter findes i de retskilder, der gælder for netop den
juridiske problemstilling. Det er er derfor vigtigt at finde retskilderne på området, og at forklare de
relevante regler på det pågældende område.
Eksempel:
Flere lejere i en ejendom har altså klaget over en af de øvrige lejere i ejendommen,
fordi denne lejer larmer og fester i lejligheden og truer andre lejere med tæsk, hvis de
klager over larmen. Udlejer ønsker at ophæve eller opsige denne lejer af en
beboelseslejlighed, Her skal man behandle henholdsvis lejelovens § 83, stk. 1, litra e,
jf. lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift. at vurdere, om udlejer kan opsige
lejeren. Og man skal vurdere lejelovens § 93, stk. 1, litra g, jf. lejelovens § 79 a, stk. 1,
nr. 1-8 eller 11 ift. at vurdere, om udlejer kan ophæve lejeren.
Derudover kan det være relevant at vurdere nogle af de øvrige retskilder som findes, og som kan
have betydning for, hvordan en juridisk problemstilling skal vurderes og afgøres. Retskilderne har
en indbyrdes prioritet, hvor den retsregel med den højeste prioritet overtrumfer retskilder med
lavere prioritet. De væsentligste retskilder er følgende i prioritetsrækkefølge:
3.1. Loven
Inden for ejendomsadministration er det især følgende love, der skal anvendes af
ejendomsadministrator til løsning af de juridiske problemer:





Lejeloven
Boligreguleringsloven
Erhvervslejeloven
Andelsboligforeningsloven
Ejerlejlighedsloven
En lov vedtages af Folketinget og underskrives af regeringen (ministeren). En lov er
bindende for alle og enhver, dvs. både for myndigheder, borgere og virksomheder m.v.
3.2. Lovens forarbejder
Lovens forarbejder er en del af et lovforslag, når det fremsættes i folketinget. Det er i
forarbejderne, at man kan læse uddybende om baggrunden for en ny lov, og hvordan
6
lovreglerne skal forstås og fortolkes. Lovens forarbejder som skrevet i lovforslaget kan i
lovgivningsprocessen udvides med bl.a. en betænkning fra folketingets udvalg, f.eks.
boligudvalget, eller ministerens svar på spørgsmål stillet fra udvalgets eller andre af
folketingets medlemmer frem til vedtagelsen af loven i Folketinget.
Lovforarbejder er en væsentlig kilde til forståelse eller fortolkning af reglerne.
Lovforarbejderne er dog ikke i sig selv bindende eller forpligtende.
3.3. Bekendtgørelser
Bekendtgørelser udstedes af ministeren i henhold til en bestemmelse i loven, der giver
bemyndigelse til ministeren til inden for nogen fastsatte rammer at udstede særlige og
uddybende regler vedrørende en bestemmelse eller et særligt område. Et eksempel findes i
lejelovens § 115 a, hvorefter ”indenrigs- og socialministeren fastsætter nærmere regler om
beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov”. Med
baggrund i denne bestemmelse har ministeren udstedt bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni
1983 om beregning af arealet i boliger og erhvervslokaler (Arealbekendtgørelsen).
En bekendtgørelse er bindende for alle og enhver, dvs. både for myndigheder, borgere og
virksomheder m.v.
3.4. Cirkulærer
Et cirkulære er en administrativ forskrift fra en administrativ myndighed til en anden
administrativ. Et cirkulære angiver nærmere retningslinjer for administrationen af en lov
og redegør ofte uddybende for forståelsen og fortolkningen af nogle bestemte lovregler.
Cirkulæret kan være udstedt med hjemmel i en lov eller fordi den administrative myndighed,
der udsteder cirkulæret, er overordnet i forhold til den myndighed (den overordnede
myndighed), som modtager cirkulæret (den underordnede myndighed). Cirkulæret er ikke
bindende for borgerne, dvs. at det hverken kan skabe pligter eller rettigheder for
borgerne. Derimod er et cirkulære typisk bindende for myndighederne.
Der er dog visse undtagelser til dette. Nogle cirkulærer udstedt fra ca. 1970-1989 retter sig
mod borgere og forpligter dem, og disse cirkulærer burde rettelig være udstedt som
bekendtgørelser. Et eksempel på dette findes i Cirkulære om prisfastsættelsesbestemmelser i
lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Cirkulære nr. 43 af 21. april
1986). Cirkulæret beskriver således uddybende, hvordan reglerne om fastsættelse af
maksimalpriser for andelsboliger i Andelsboligforeningsloven skal forstås og fortolkes, og
dermed hvordan reglerne skal administreres af myndighederne.
3.5. Vejledninger
Vejledninger kan have betydelige indholdsmæssige lighedstræk med lovfortolkende
cirkulærer. En vejledning angiver dog alene en uddybende orientering om forståelsen og
fortolkningen af nogle bestemte lovregler. En vejledning er således ikke en egentlig
retningslinje for, hvordan loven skal administreres.
7
En vejledning udstedes også fra en administrativ myndighed, og den kan udstedes uden
hjemmel i lov. Da vejledningen alene er af orienterende karakter, er den hverken bindende
for myndigheder, som er modtager af vejledningen eller for borgerne.
Et eksempel på en vejledning er Vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der
aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven. Vejledningen er udstedt af Erhvervs- og
Selskabsstyrelsen i december 2014, og er en orientering til borgere, andelsboligforeninger,
revisorer og myndigheder m.v., om hvordan man kan lave et korrekt og gennemskueligt
årsregnskab for andelsboligforeninger, der overholder årsregnskabslovens regler.
3.6. Retspraksis
Retspraksis er domstolsafgørelser, dvs. afgørelser truffet af Højesteret, landsretterne eller
byretterne eller evt. af særdomstole. Domme kan, selvom de ofte er begrundet i de konkrete
omstændigheder i en sag, have stor værdi som retskilde i forhold til den skrevne lovgivning.
En dom kan danne mønster (præcedens) for efterfølgende afgørelser om lignende juridiske
problemstillinger.
I Danmark har vi tre retsinstanser:
Højesteret
Landsretterne
Byretterne (”boligret” i lejeretlige tvister)
Der findes kun én Højesteret i Danmark. Der findes to landsretter, henholdsvis Østre
(Sjælland og øerne) og Vestre landsret (Jylland). Og der findes i alt 24 byretter, én for hver
retskreds i Danmark.
Langt de fleste tvister starter i by-/boligretterne. Hvis de er principielle, kan de dog starte i
en af de to landsretter. Alle borgere, virksomheder m.v., som har en retstvist, har som
udgangspunkt ret til at få den behandlet i to retsinstanser. Det vil sige, at en sag, der er
startet i by-/boligretten, kan altid ankes til en af landsretterne. Og en sag, der er startet i
landsretten, kan altid ankes til Højesteret. Hvis en sag er startet i byretten, og også er
behandlet og afgjort i ankesagen af en landsret, kan den kun ankes og behandles af
Højesteret, hvis man får tilladelse til det af Procesbevillingsnævnet. Tilladelse gives kun,
hvis sagen er principiel.
Man taler også om dommes præjudikatsværdi. Jo højere domstol jo større præjudikatsværdi, dvs. at byretsdomme har en relativt lav præjudikatsværdi, mens Højesteretsdomme har
en høj præjudikatsværdi.
Retspraksis er som udgangspunkt en uskreven retskilde, selvom en række domme ofte vil
fremtræde i trykt form i forskellige tidsskrifter. De tidsskrifter, man oftest benytter som
ejendomsadministrator er følgende:
 Grundejernes Domssamling (forkortet GD). GD har domme om boliglejeretlige
tvister, erhvervslejeretlige tvister og tvister vedrørende andelsboliger.
 Ugeskrift for Retsvæsen (forkortet UfR). UfR har domme om alle retsområder.
 Tidskrift for Bygge- og boligret (forkortet TBB). TBB har domme om byggeretlige
tvister, tvister om mangler ved fast ejendom, boliglejeretlige tvister, erhvervslejeretlige
tvister og tvister vedrørende andelsboliger.
8
3.7. Administrativ praksis
Afgørelser fra en statslig eller kommunal forvaltningsmyndighed kan også få karakter af en
retskilde, navnlig hvor der er tale om en række enkeltafgørelser af et ensartet præg. Herved
kan der dannes en ”regel” for administrationen af den type afgørelser. En sådan administrativ
praksis kan ikke uden videre fraviges i enkeltsager, da det vil være i strid med den
forvaltningsretlige lighedsgrundsætning. Forvaltningen har dog adgang til mere generelt at
ændre praksis.
Administrativ praksis er ikke bindende for domstolene, idet domstolene kan prøve
gyldigheden af forvaltningens afgørelser.
Inden for boliglejeretten er afgørelser truffet af huslejenævnene og Ankenævnet for de
Københavnske huslejenævn administrative klageinstanser ifølge lejeloven og
boligreguleringsloven. Afgørelser fra nævnene har derfor interesse som retskilde inden for
boliglejeretten. Nævnenes afgørelser kan altid indbringes for byretten (ofte benævnt
boligretten i lejeretlige tvister.
Udvalgte afgørelser fra Ankenævnet for de Københavnske huslejenævn bliver trykt i
tidsskriftet Grundejernes Domssamling, der administreres af Ejendomsforeningen Danmark.
Disse administrative afgørelser har betegnelsen ”GA”, f.eks. GA 2014/01.
3.8. Juridisk litteratur
Juridisk litteratur er ikke en egentlig retskilde. Litteraturen er således en forfatters udtryk
for, hvordan juraen og retskilderne (lovene, bekendtgørelserne, cirkulærer og retspraksis
m.v.) skal forstås og anvendes på det område, som en juridisk bog eller en artikel beskæftiger
sig med.
Juridisk litteratur er dog et vigtigt og almindeligt anvendt redskab for både dommere,
advokater og ejendomsadministratorer i deres daglige arbejde. Artikler fra f.eks. et af de
ovennævnte tidsskrifter er almindeligt anerkendte og citeres ofte i forbindelse med løsning
af juridiske problemstillinger. Endvidere er flere bøger udgivet af anerkendte juridiske
forfattere også ofte citerede og anvendt.
4. Redegør for teori
Her skal man redegøre for den grundlæggende teori samt bestemmelser mv., der har indflydelse på
den pågældende juridiske problemstilling. Det gøres uden at forholde sig til den pågældende tvist.
Eksempel:
Udlejer vil gerne forsøge at ophæve og opsige den lejer, som de øvrige lejere i
ejendommen har klaget over. Her skal redegøres for, at lejer har overtrådt god skik og
orden, sådan som dette er beskrevet i henholdsvis lejelovens § 83, stk. 1, litra e, jf.
lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift., hvorefter udlejer kan opsige lejeforholdet,
eller lejelovens § 93, stk. 1, litra g, jf. lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift.,
hvorefter udlejer kan ophæve lejeforholdet. Det er relevant her at beskrive, at det er
nødvendigt med tilstrækkelige beviser for, at lejeren larmer og er kommet med trusler,
9
f.eks. i form af skriftlige klager, vidneudsagn, optagelser m.v. Det er også relevant at
redegøre for, at udlejer skal have sendt en påmindelse til lejeren om at ophøre med
larm og trusler, førend udlejer kan opsige eller ophæve lejemålet. Endeligt er det
relevant at redegøre for, om udlejer kan sende en opsigelse eller ophævelse, hvis lejer
ikke efterkommer påmindelsen og ophører med at larme m.v.
Selvom en bestemmelse måske ikke direkte omfatter en bestemt situation, kan den måske stadig
bruges på situationen ud fra en analogibetragtning, da der er nogle fællestræk mellem den situation,
som bestemmelsen regulerer, og den situation, som man står overfor.
Eksempel:
Forholdet mellem andelshavere og andelsboligforening er ikke omfattet af lejeloven,
men i visse tilfælde bruger man lejeloven analogt, hvis et spørgsmål ikke er reguleret
af vedtægterne. Det gør man f.eks. med eksklusion – her bruger man LL § 93 analogt.
Baggrunden for dette er, at man mener, at andelshavere og lejere har visse fællestræk,
såsom at de begge kun har en brugsret til deres lejlighed.
Såfremt en bestemmelse ikke omtaler en bestemt situation, kan man visse tilfælde i stedet drage en
modsætningsslutning. At bruge en bestemmelse modsætningsvis vil sige, at man slutter fra, at når
en bestemmelse ikke omtaler en bestemt situation til, så kan den heller ikke anvendes på
situationen.
Eksempel:
Det følger af LL § 10, stk. 1, modsætningsvist, at lejer ikke kan ophæve lejemålet før
overtagelsen, hvis det lejede var fuldført ved lejeaftalens indgåelse, eller hvis
overtagelsestidspunktet er aftalt. Det følger ligeledes af LL § 70, stk. 1,
modsætningsvist, at lejeren af et blandet lejemål ikke er berettiget til at fremleje hele
lejligheden.
Det kan af og til være ganske svært at finde ud af, om man kan bruge en analogi eller snarere skal
slutte modsætningsvist.
Der må gerne henvises til de relevante bestemmelser med angivelse af den gængse forkortelse for
den pågældende lov (f.eks. LL, ML, ELL), men lovens fulde navn skal altid med første gang man
bruger loven i den pågældende opgave, og ellers hvor der er tvivl.
Eksempel:
Det er OK at skrive – ”Efter Lejelovens (LL) § 82, litra b, kan udlejer opsige
lejemålet, hvis … Det følger af LL § 86, stk. 2, at opsigelsesvarslet er 1 år.”
Hvor brugen af en bestemmelse er koblet op på en anden, skal man have begge med, og så skriver
man § x, jf. § y.
Eksempel:
Hvis lejen i et småhus væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejer kræve
lejenedsættelse efter ML § 29c, jf. LL § 49.
Hvor den anden bestemmelse rummer en begrænsning i den førstes anvendelighed, er det ”jf. dog”.
Eksempel:
Et erhvervslejemål kan opsiges efter ELL § 61, stk. 2, nr. 1, jf. dog stk. 3, og § 62,
hvis udlejer selv vil benytte lejemålet.
10
En lovbestemmelse er bygget op i stykker. Hvis der kun er et stykke, skriver man bare §-nummeret,
f.eks. LL § 72. Det gør man også i andre tilfælde, hvis det er hele paragraffen, der henvises til, men
ofte er det nødvendigt at være mere specifik.
Herudover kan der være underopdelinger med tal eller bogstaver i de enkelte stykker. Hvis det er
tal, hedder det ”nr.”. Hvis det er bogstaver, hedder det ”litra”.
Eksempel:
Udlejer kan opsige et boliglejemål efter LL § 83, stk. 1, litra a, med henblik på selv at
flytte ind.
Endelig indeholder mange paragraffer flere ”punktummer” – dvs. sætninger adskilt med punktum.
Den første af disse sætninger kaldes ”1. pkt.” og så videre. Den sidste i stykket kan enten gives det
rigtige nummer, eller den kan kaldes ”sidste pkt.” Det kan være nødvendigt at referere til et enkelt
punktum (eller flere, men uden at henvisningen skal gå på hele §’en eller stykket).
Eksempel:
Det følger af LL § 98, stk. 1, 3. pkt., at lejer ikke skal aflevere lejemålet i bedre stand,
end det var ved indflytningen. Her kunne man også skrive: LL §§ 98, stk. 1, sidste pkt.
Læg mærke til, at de enkelte elementer i referencen adskilles af komma.
5. Vurder teori i forhold til fakta
Nu skal teorien anvendes på fakta, dvs. på den konkrete situation. Det er her, den reelle vurdering
og analyse af situationen sker.
Eksempel:
Udlejer vil vide, om han er berettiget til at ophæve eller opsige en lejer for
overtrædelse af god skik og orden. Her drejer det sig om at vurdere, om der i den
konkrete situation er sket en overtrædelse af god skik og orden. F.eks. kan det
konstateres, at der foreligger gentagne klager fra 4 forskellige lejere, om at den
pågældende lejer larmer og holder fest flere nætter om ugen, så de klagende lejere
ikke kan sove. Og der kan f.eks. være 2 af disse lejere, der har klaget over, at den
pågældende lejer har truet med at ”give dem én på kassen”, hvis de sladrer. Måske har
nogle personer overhørt disse trusler og kan bevidne dette. Derudover kan det måske
konstateres, at udlejer allerede har sendt en skriftlig påmindelse til lejeren, men det
kan dokumenteres, at lejer efter påmindelsen har opført sig på samme måde. Der er
altså noget der tyder på, at udlejer kan gå ”videre med sagen” og få lejer ud af
lejemålet. I den forbindelse er det relevant at vurdere, om lejers adfærd er en så grov
overtrædelse af god skik og orden, at det kan medføre ophævelse, eller om det alene
kan føre til opsigelse af lejer, fordi lejers adfærd ikke er en særlig grov overtrædelse af
god skik og orden.
6. Begrund konklusion/løsning
Den endelige konklusion er en opsummering af resultaterne. Det er vigtigt, at det klart fremgår,
hvilken konklusion, man er nået til i forhold til den konkrete juridiske problemstilling/tvist.
Eksempel:
Udlejer er ikke berettiget til at ophæve lejers lejemål, da overtrædelsen ikke kan anses
for at være så grov, at betingelserne herfor er opfyldt. Men udlejer kan opsige
lejemålet som følge af lejers overtrædelse af god skik og orden.
11
OPGAVESÆT NR. 1
OPGAVE 1
Spørgsmål 1.1:
Er blandede lejemål omfattet af erhvervslejeloven?
Spørgsmål 1.2:
Kan man aftale noget andet end det, der står i erhvervslejeloven?
Spørgsmål 1.3:
Hvilke oplysninger/dokumentation bør udlejer sikre sig om lejers identitet
ved udlejning til en virksomhed?
Spørgsmål 1.4:
I en ejendom findes der en skobutik. Udlejer vil nu selv drive skobutik fra
et andet lokale i ejendommen. Må han det?
Spørgsmål 1.5:
Kan udlejer modsætte sig, at lejer skifter branche?
Spørgsmål 1.6:
Kan depositum reguleres, når der sker lejeforhøjelse?
Spørgsmål 1.7:
Hvad vil det sige, at lejemålet er mangelfuldt?
Spørgsmål 1.8:
Hvilke reaktionsmuligheder har lejer, hvis lejemålet er mangelfuldt ved
overtagelsen?
OPGAVE 2
Udlejer MPA A/S og lejer Martine Andreasen har mundtlig aftalt lejen for et restaurationslejemål, og
hvornår Martine Andreasen skal overtage det. Efter Martine Andreasens indflytning sender MPA A/S
en lejekontrakt til Martine Andreasen og beder hende om at underskrive den. I lejekontrakten fremgår
den samme leje og overtagelsesdag, men på andre områder er der lavet ændringer i forhold til
erhvervslejeloven. Martine Andreasen meddeler MPA A/S, at hun ikke vil acceptere ændringerne.
MPA A/S svarer Martine Andreasen, at i så fald skal hun fraflytte lejemålet.
Spørgsmål 2.1:
Hvad er Martine Andreasens retsstilling?
MPA A/S og Martine Andreasen ender med at blive enige om lejevilkårene for
restaurationslejemålet og får udarbejdet en skriftlig lejeaftale herfor. I forbindelse med
udarbejdelsen af den skriftlige lejeaftale accepterer Martine Andreasen, at lejen aldrig kan
nedsættes til under den aftale leje, mod at hun til gengæld får ret til afståelse til en hvilken som helst
branche. Efter erhvervslejeloven ville Martine Andreasen ellers kun have ret til at afstå til den
samme branche.
Spørgsmål 2.2:
Bør Martine Andreasen få lejekontrakten tinglyst?
Spørgsmål 2.3:
Bør MPA A/S få lejekontrakten tinglyst?
12
Et år senere indgår MPA A/S og Martine Andreasen tillige en særskilt lejekontrakt vedrørende
gårdhaven op til restauranten. Gårdhaven skal benyttes til udeservering for restaurationen om
sommeren. Af lejekontrakten for gårdhaven fremgår, at den kan opsiges af både lejer og udlejer
med 1 måneds varsel til den 1. i en måned. MPA A/S modtager efterfølgende et bedre tilbud på leje
af gårdhaven, og selskabet opsiger derfor lejeforholdet for denne til ophør den 1. maj. Martine
Andreasen protesterer mod opsigelsen og gør gældende, at der er tale om en væsentlig del af hendes
restaurationslejemål, og at lejeforholdet derfor ikke kan opsiges særskilt. Desuden gør Martine
Andreasen gældende, at lejemålet i hvert fald ikke kan opsiges, da ingen af erhvervslejelovens
opsigelsesgrunde er til stede, når den eneste begrundelse for opsigelsen er, at MPA A/S kan få
højere leje fra en anden.
Spørgsmål 2.4
Har Martine Andreasen ret?
Opgave 3
Udlejer Frederik Fremmesen ejer en udlejningsejendom på den smarte Økonansensgade på
Nørrebro. Fremmesen har efterhånden ejet ejendommen i mange år og har kunnet se, hvordan
lokalområdet og specielt gaden har gennemgået en meget stor og positiv udvikling. Gaden var
oprindelig meget nedkørt og havde et hårdt miljø. Der foregik bl.a. åbenlys hashhandel, og der
havde været skudepisoder. I de senere år har Københavns kommune og politiet imidlertid haft et
stort fokus på gaden, hvilket har medført, at gaden er istandsat, og der har været flere politirazziaer.
Sidst, men ikke mindst har beboerne og forretningslivet i gaden også været meget aktive i forhold
til at markere over for de dårlige elementer, at deres tilstedeværelse ikke er ønsket. Dette har
medført, at der nu er kommet et godt og levende liv i gaden, og at mange mennesker besøger gaden
for at opleve de nye spændende butikker, restauranter og cafeer, som har etableret sig der.
Fremmesen bliver kontaktet i foråret 2014 af den mulige lejer Christoffer Christiansen, som gerne
vil leje det ledige stuelejemål i hans ejendom. Christoffer Christiansen vil gerne bruge
stuelejligheden til en hip økologisk suppebar. Han er også indstillet på at betale en rimelig leje for
lejemålet. Da Fremmesen på nuværende tidspunkt ikke oppebærer en indtægt fra lejemålet, vil han
meget gerne udleje lejemålet til Christiansen, men han er lidt usikker på Christiansens
kvalifikationer. Christiansen er kun 23 år og har efter det oplyste ikke den store erfaring med at
drive suppebar, da han lige er droppet ud af et økonomistudie på CBS. I forbindelse med indgåelse
af lejekontrakten stiller Fremmesen derfor som krav, at Christiansens depositum skal svare til 8
måneders leje. Christiansen tror dog ikke, at han kan betale et så højt depositum. Christiansen
foreslår derfor, at hans forældre giver en garanti for depositummet i stedet for en kontant
indbetaling. Fremmesen vil helst gerne have, at depositum bliver kontant indbetalt, men samtidig vil
han som sagt meget gerne udleje lejemålet.
Spørgsmål 3.1
Hvilke overvejelser bør Fremmesen gøre sig i forbindelse med valget
mellem kontant indbetaling og garanti fra forældre?
Fremmesen og Christiansen finder en løsning vedrørende depositummet, og de indgår derfor en
lejekontrakt om lejemålet, hvor det aftales, at Christiansen overtager lejemålet som beset. Ved
overtagelsen viser det sig imidlertid, at der er et stort hul i væggen mellem to rum. Hullet kunne
ikke ses ved Christiansens besigtigelser før overtagelse, da det var dækket med reoler på begge
sider. Christiansen henvender sig derfor straks til Fremmesen og beder ham sørge for, at hullet
13
bliver muret op. Christiansen er endvidere bange for, at arbejdet med opmuring af hullet vil betyde,
at hans åbning af suppebaren bliver udskudt, og at dette vil indebære et omsætningstab.
Spørgsmål 3.2:
Kan Christiansen kræve, at Fremmesen udbedrer hullet?
Spørgsmål 3.3:
Kan Christiansen kræve, at Fremmesen erstatter hans tab af omsætning?
Et stykke tid efter Christiansens overtagelse af lejemålet viser det sig endvidere, at, at lejemålets
elforsyning er helt utilstrækkelig til at dække Christiansens behov til køkkenmaskinerne. Da
Christiansen retter henvendelse til Fremmesen, kommer Fremmesen i tanke om, at den tidligere
lejer af lejemålet, som havde drevet et bodega i lejemålet, havde haft problemer med elektriciteten,
men han mente, at dette havde været grundet alle spillemaskinerne i bodegaen.
Spørgsmål 3.4:
Hvad kan Christiansen gøre?
14
OPGAVESÆT NR. 2
OPGAVE 1
Spørgsmål 1.1:
Hvordan kan lejen reguleres i erhvervslejemål?
Spørgsmål 1.2:
Hvilke særregler gælder der for lejeregulering i lejekontrakter indgået
mellem 1. januar 1992 – 31. december 1999?
Spørgsmål 1.3:
Hvilke formkrav skal en skatte- og afgiftsvarsling opfylde?
Spørgsmål 1.4:
Forklar begrebet markedsleje.
Spørgsmål 1.5:
Hvor lang tid har udlejer til at reagere, hvis lejeren protesterer mod en
varslet lejeforhøjelse? Hvad skal udlejer gøre?
Spørgsmål 1.6:
Hvilke betingelser skal være opfyldt for, at udlejer opkræve forbrug og
ejendomsudgifter fra lejer ud over lejen?
Spørgsmål 1.7:
Forbrugsregnskabsåret udløber den 15. juni, og udlejer modtager
årsafregning fra fjernvarmeforsyningen den 12. juli. Hvornår udløber
fristen for aflæggelse af varmeregnskab over for lejerne i ejendommen?
Spørgsmål 1.8:
Hvad er konsekvensen, hvis udlejer ikke udsender forbrugsregnskabet
rettidigt?
OPGAVE 2
(Baseret delvist på spørgsmål 1.1 fra eksamensopgaven forår 2012)
Centralt på Algade i Holbæk, som er byens indkøbsstrøg ligger butikken ”Farveladen”, som sælger
maling og tilbehør hertil så som pensler, malertape, malerbøtter mv. Butikken drives fra lejede
lokaler, hvor Farveladen I/S er lejer, og hvor Holbæk Ejendomme A/S er ejer og udlejer. Uddrag af
lejekontrakt af 30. september 2008 er vedlagt som bilag 2.1.
Pr. 1. januar 2015 overtager ”Vi-presser-citronen ApS” imidlertid ejendommen, hvor ”Farveladen”
er beliggende. Vi-presser-citronen ApS aflægger i starten af 2015 det i bilag 2.2 vedlagte
ejendomsregnskab, hvor L’s andel af de samlede udgifter opgøres til 80.000 kr.
Farveladen gør indsigelse mod ejendomsregnskabet og gør blandt andet gældende, at de maksimalt
er forpligtede til at betale 25.000 kr., som er det beløb, som fremgår af deres lejekontrakt. De mener
heller ikke, at de skal betale samtlige de udgifter, som er nævnt i ejendomsregnskabet.
Spørgsmål 2.1
Du bedes tage stilling til, i hvilket omfang ”Farveladen” er forpligtet til
at betale i overensstemmelse med det fremsendte ejendomsregnskab.
15
Bilag 2.1
UDDRAG AF ERHVERVSLEJEKONTRAKT
§ 1 Det lejede
Det lejede omfatter et bruttoareal på 144 m2, herunder 110 m2 butikslokale og 34 m2 lagerlokale.
§ 2 Anvendelse
Det lejede skal udelukkende anvendes til butik med salg af maling og tilbehør så som pensler,
malerbøtter, malerruller mv. og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål.
§ 3 Opsigelse
Lejemålet er uopsigeligt for lejer indtil 1. marts 2018. Lejemålet kan herefter fra lejers side opsiges
med 6 måneders varsel til den første i en måned. Det er aftalt, at lejer ikke har ret til erstatning ved
opsigelse.
§ 5 Afståelse
Lejer har afståelses- og genindtrædelsesret efter erhvervslejelovens regler herom.
§ 6 Årlig leje og regulering heraf
Den årlige leje udgør kr. 144.000,- svarende til kr. 1.000 pr. m2.
Lejen forfalder til betaling hver den 1. i måneden.
Hver part kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med
erhvervslejelovens § 13.
§ 7 Ejendomsregnskab
Ud over den aftalte leje er udlejer berettiget til at hos lejer at kræve refusion af samtlige skatter og
afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger af en hver art vedrørende ejendommen og den dertil
knyttede udlejningsvirksomhed.
De nedenfor specificerede udgifter er angivet med anslået årlig størrelse, og udgifterne fordeles
mellem lejerne i ejendommen i forhold til de lejede bruttoarealer. Ejendommens samlede
bruttoarealer udgør ved kontraktens indgåelse 1.440 m2. Ved ændringer i de lejede arealer eller
ejendommens samlede arealer er udlejer berettiget til når som helst og uden varsel at ændre
nærværende fordelingsnøgle.
16
Udgiftsart
Skønnet samlet udgift
Lejemålets andel heraf
Grundskyld
50.000 kr.
5.000 kr.
Dækningsafgift
30.000 kr.
3.000 kr.
Renovation
25.000 kr.
2.500 kr.
Forsikring
30.000 kr.
3.000 kr.
Renholdelse
30.000 kr.
3.000 kr.
Vagtservice
20.000 kr.
2.000 kr.
Fælles Elforbrug
25.000 kr.
2.500 kr.
Administration
40.000 kr.
4.000 kr.
I alt
250.000 kr.
25.000 kr.
Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. januar
– 31. december. Til dækning af ejendomsudgifterne fastsætter udlejer et a conto beløb, som
forfalder til betaling samtidig med lejen. A conto betaling udgør for tiden kr. 2.500 pr måned.
Tillægsbetaling vedrørende ejendomsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer.
§ 8 Forbrugsregnskab
Udlejer leverer varme i lejeperioden. Forbrugsregnskabet aflægges i overensstemmelse med
erhvervslejelovens regler herom. Til dækning af varmeudgifterne, herunder udgifter til
energimærkning, varme og varmt vand, fastsætter udlejer et a conto beløb, som forfalder til betaling
samtidig med lejen. A conto betaling udgør for tiden kr. 2.000 pr måned.
17
Bilag 2.2
Ejendomsregnskab for ejendommen Algade 27, Holbæk, for perioden 1. januar 2014 – 31.
december 2014
Udgiftsart
skønnet samlet udgift
Farveladen I/S andel heraf
Grundskyld
85.000 kr.
8.500 kr.
Dækningsafgift
60.000 kr.
6.000 kr.
Renovation
35.000 kr.
3.500 kr.
Bygningsforsikring
30.000 kr.
3.000 kr.
Husforsikringer for
udlejers anpartshavere
80.000 kr.
8.000 kr.
Tagrensning
15.000 kr.
1.500 kr.
ISS
32.000 kr.
3.200 kr.
Vinduespudsning
10.000 kr.
1.000 kr.
Vagtservice
25.000 kr.
2.500 kr.
Fælles Elforbrug
25.000 kr.
2.500 kr.
Administration
40.000 kr.
4.000 kr.
Maling af fællesarealer
50.000 kr.
5.000 kr.
Tagudskiftning
200.000 kr.
20.000 kr.
Tomgangsleje for 2. th.
75.000 kr.
7.500 kr.
Vicevært
38.000 kr.
3.800 kr.
I alt
800.000 kr.
80.000 kr.
18
OPGAVE 3
(Baseret delvist på spørgsmål 1.1, 1.2 og 1.3 i fra eksamensopgaven forår 2013)
Preben Guldkjær har med succes investeret i erhvervsejendomme i en årrække. Andre i branchen har
betragtet Guldkjær som en fair investor, der frækt har turdet tage nogle chancer i markedet, hvor
andre har tøvet.
Guldkjær køber i sommeren 2014 personligt en erhvervsejendom af Ivan Nilsson. Ejendommen
omfatter bl.a. 4 erhvervslejemål og er placeret i et rigtig godt handelsområde, beliggende Mexicogade
89 i Roskilde. Det største lejemål ligger i ejendommens baghus og er udlejet til Lars Erby, der fra
lejemålet driver virksomheden L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Lejemålet er indrettet dels som
lokaler til produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer dels som butik, hvorfra nogle af
varerne sælges. Uddrag af lejekontrakten er vedlagt som bilag 3.1.
Nogle måneder efter, at Guldkjær har overtaget ejendommen og har set nærmere på ejendommens
drift og stand samt indtægterne ved at udleje ejendommen, ønsker Guldkjær at få vurderet, om lejen
kan forhøjes for lejemålene. Guldkjær kontakter derfor i december 2014 erhvervsejendomsmægler
Bjerggren om muligheden for at få vurderet markedslejen for lejemålene. På baggrund af indledende
drøftelser, når Guldkjær og Bjerggren frem til, at der kun skal laves en egentlig vurdering af
markedslejen på Lars Erby’s lejemål, da de andre lejemål, herunder suppebaren, umiddelbart vurderes
at have en gældende leje, der harmonerer med markedslejen.
Guldkjær og Bjerggren mødes igen den 10. januar 2015. Bjerggren starter med at konstatere, at den
tidligere udlejer Ivan Nilsson gennemførte en markedslejeforhøjelse pr. den 1. august 2011, men at
udlejer og lejer efterfølgende i 2013 havde aftalt en lejenedsættelse. Tillæg til lejekontrakten er
vedlagt som bilag 3.2. Pr. 1. januar 2015 betalte Erby Slagter- og Charcuterivarer kr. 497.370 i leje
pr. år svarende til ca. 1.005 kr. pr. m². Bjerggren siger herefter: ”Så det kan vist godt bære en pæn
forhøjelse, for Erby fik jo også sin lejenedsættelse for et par år siden”.
Ejendomsmægler Bjerggren udarbejder på baggrund af sine undersøgelser en mere detaljeret
vurderingsrapport den 13. februar 2015, hvoraf fremgår, at markedslejen for lejemålet vurderes som:
”Vurderingsrapport for lejemålet Mexicogade 89, baghus, 2200 København N:
Lejer er L. Erby Slagter- og Charcuterivarer, der fra lejemålet driver virksomhed, som
omfatter produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer og salg af disse,
dels i butikslokaler dels som en gros. Lejemålet omfatter således primære butikslokaler
og sekundære produktions- og lagerlokaler. De faktuelle oplysninger vedrørende
lejemålet og en vurdering af markedslejen er herefter:
Samlet areal: 495 m²
Nuværende årlige leje pr. 1. januar 2015 = kr. 497.370,00.
Årlig markedsleje primære lokaler:
Butikslokalerne: 95 m² á kr. 1.750 pr. m² = kr. 166.250,00
Årlig markedsleje sekundære lokaler:
Produktion, forarbejdning og lager: 400 m² af kr. 1.070 pr. m² = kr. 428.000,00
19
Samlet årlig markedsleje pr. 1. februar 2015 = kr. 594.250,00, svarende til kr.
1.200,50 pr. m²
Årlig stigning ved varsling til markedsleje = kr. 96.880,00.
Roskilde den 13. februar 2015, udarbejdet af:
Taus Bjerggren, Erhvervsejendomsmægler/Valuar”
Guldkjær jubler over, at der åbenbart ifølge vurderingsrapporten er grundlag for at forhøje
markedslejen. Han skriver derfor et anbefalet brev til L. Erby, hvori han varsler
markedslejeforhøjelse:
”L. Erby Slagter- og Charcuterivarer
26. februar 2015
Forhøjelse af lejen for dit lejemål på Mexicogade 89, 2200 København N
Kære Lars Erby
Jeg skal hermed meddele dig, at jeg fra og med den 1. juni 2015 varsler
markedslejeforhøjelse for dit lejemål, hvorfra du driver L. Erby Slagter- og
Charcuterivarer. Årsagen er, at den leje, du pt. betaler på kr. 497.370 er væsentlig
under markedslejen.
Jeg har fået udarbejdet en vurderingsrapport af en professionel
erhvervsejendomsmægler, der konkluderer, at markedslejen pr. 1. juni 2015 kan
reguleres og forhøjes med kr. 8.073,00 pr. måned svarende til, at du herefter skal betale
kr. 48.685 pr. måned, hvilket beløb jeg vil opkræve med lovligt varsel pr. 1. juni 2015.
Hvis du ikke kan acceptere lejeforhøjelsen, skal du gøre indsigelse over for mig senest
8 uger efter, at dette brev om lejeforhøjelse er kommet frem til dig. Dette brev er sendt
med almindelig post og anbefalet post.
Med venlig hilsen,
Preben Guldkjær”
Lars Erby er forbitret over markedslejeforhøjelsen, nu da han for mindre end to år siden fik en
lejenedsættelse igennem. Men da han ikke er den hurtigste spiller på banen, går der lidt tid inden han
endelig farer i blækhuset for at skrive en indsigelse til Guldkjær. I brevet skriver Lars Erby følgende:
”Preben Guldkjær
24. april 2015
Jeg har modtaget et brev af 27. februar fra dig, som jeg er temmelig forbitret over, og
som jeg synes er helt urimeligt. Men så er det jo glædeligt, at du har scoret et gevaldigt
selvmål i brevet. For du skriver, at lejeforhøjelsen vedrører lejemålet på Mexicogade
89, og det har ikke noget med mig at gøre.
Jeg mener i det hele taget slet ikke, at du har ret til at varsle markedslejeforhøjelse for
mit lejemål. Og hvis du kan det, ja så kan lejeforhøjelsen ikke ske på én gang, for den
skal fordeles over 4 år. Det ved jeg fra min nevø, som er dygtig og har taget en
20
uddannelse i ejendomsadministration hos Ejendomsforeningen Danmark. Alt i alt, så
holder det ikke en meter, det du har gang i! Jeg regner med, at du retter dig efter det,
jeg skriver her i mit brev. Det var alt!!
Lars Erby”
Lars Erby overleverer brevet personligt til Guldkjær samme dag. Guldkjær kvitterer for modtagelsen
af brevet på en kopi heraf. Kalender for februar, marts og april 2015 er vedlagt som bilag 3.3.
Spørgsmål 3.1
Er indsigelsen fra Lars Erby korrekt og gyldigt afgivet?
Spørgsmål 3.2
Er Preben Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelse over for
L. Erby Slagtervarer og Charcuteri?
 I besvarelsen af spørgsmålet skal du bl.a. tage stilling til, om der er
grundlag for markedslejeforhøjelse og indsigelserne fra Lars Erby
mod varslingen Du kan lægge til grund, at kr. 594.250 svarer til
markedslejen for lejemålet på tidspunktet for varslingen.
Spørgsmål 3.3
Er varslingen fra Preben Guldkjær om markedslejeforhøjelse gyldig?
 I besvarelsen skal du bl.a. tage stilling til de indsigelser, som Lars Erby
fremkommer med.
21
Bilag 3.1
Mellem
L. Erby Slagtervarer og Charcuteri
v/Lars Erby
(herefter benævnt ”lejer”)
og
Ivan Nilsson
(herefter benævnt ”udlejer”)
Er der dags dato indgået erhvervslejekontrakt om leje af 495 m² butiks- og produktionslokaler i
ejendommen Økonansensgade 89, baghus, 2200 København N på følgende vilkår:
§1
Lejemålet
1.1
Lejemålet, der udgør 95 m² butiksareal og 400 m² produktions- og forarbejdningsareal, er
beliggende Økonansensgade 89, baghus, 2200 København N.
§2
Anvendelse
2.1
Det lejede skal anvendes som butiks- og produktions-/forarbejdningslokaler, hvor lejer er
berettiget til at forarbejde og producere slager- og charcuterivarer og sælge varerne i butikken.
Det lejede må ikke uden udlejers forudgående samtykke anvendes til andet formål.
2.2
Ændringer i det lejede, ud over lejers ret hertil ifølge erhvervslejeloven, må kun foretages med
udlejers skriftlige samtykke.
§3
Ikrafttræden og overtagelse
3.1
Lejemålet overtages af lejer den 1. august 2007.
3.2
Lejemålet overtages som det er og forefindes, dvs. i pæn og løbende velvedligeholdt samt
rengjort stand men med synligt præg af tidligere lejers anvendelse i form af ikke-nymalede
vægge, enkelte slidmærker på gulve men funktionsdygtig loftsbelysning.
§4
Opsigelse
4.1
Opsigelsesvarslet er 9 måneder til den 1. i en måned ved lejers opsigelse.
4.2
Opsigelsesvarslet er 12 måneder til den 1. i en måned ved udlejers opsigelse.
§ 5. Årlig ydelse og regulering heraf
5.1
Den årlige leje udgør ved kontraktens indgåelse kr. 420.750,00, svarende til kr. 850 pr. m².
Lejen forfalder til betaling månedsvis forud, og forfalder første gang til betaling den 14. juli
2007 for august måned 2007.
22
5.2
Ud over lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. § 7 samt
en andel af udgifterne i henhold til ejendomsregnskabet, jf. § 8. Der henvises i øvrigt til vedlagte
bilag, hvor disse ydelser er specificeret.
5.3
I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. januar 2007. Denne dato vil tages som udgangspunkt ved
fremtidige ændringer i skatter og afgifter, der vil medføre regulering i overensstemmelse med
den til enhver tid gældende lovgivning, dog således at lejeforhøjelse eller – nedsættelse vil ske
på grundlag af såvel satsændringer som forbrugsændringer.
5.4
Hvert år pr. 1. januar, første gang den 1. januar 2008, reguleres uden særskilt varsel den
umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i
nettoprisindekset fra oktober måned det foregående år (gammelt indeks) til oktober måned forud
for reguleringstidspunktet (nyt indeks),
5.5
Hver part kan forlange lejen reguleret i overensstemmelse med den til enhver tid gældende
lovgivning. Når lejen reguleres, skal nedtrapning af lejen ikke ske over 4 år. Markedslejen kan
dog aldrig blive højere end kr. 420.750 pr. år med tillæg af 5 % p.a. de første fem år af
lejeperioden tilskrevet hvert år pr. 1. januar, første gang 1. januar 2008 og herefter med tillæg
af 3 % p.a. de følgende år af lejeperioden, tilskrevet hvert år pr. 1. januar. Markedslejen kan
aldrig blive lavere end kr. 420.750 pr. år.
….
§8
Vedligeholdelse
8.1
Under lejeforholdet påhviler al løbende indvendig vedligeholdelse og nødvendig fornyelse i
forbindelse hermed lejer, herunder af alle installationer i lejemålet.
8.2 Al anden vedligeholdelse påhviler udlejer.
….
§ 11 Fraflytning
11.1 Ved lejemålets ophør, skal lejemålet afleveres i samme stand, som det forefandtes ved
overtagelsen, dvs. i god og løbende velvedligeholdt stand.
…..
Roskilde, den 5. juni 2007
København, den 9. juni 2007
Ivan Nilsson
L. Erby Slagtervarer og Charcuteri
v/Lars Erby
23
Bilag 3.2
Tillæg til lejeaftale mellem
L. Erby Slagtervarer og Charcuteri
v/Lars Erby
(herefter benævnt ”lejer”)
og
Ivan Nilsson
(herefter benævnt ”udlejer”)
vedrørende erhvervslejemålet beliggende i ejendommen Mexicogade 86, stuen, Roskilde.
Lejer har krævet en nedsættelse af den gældende leje pga. midlertidige økonomiske vanskeligheder.
Lejen for lejemålet nedsættes derfor til kr. 490.000 pr. år. Ændringen træder i kraft den 1. februar
2013, og lejen kan herefter ikke kræves reguleret ned til markedslejen i 4 år fra dette tidspunkt.
I øvrigt reguleres lejeforholdet, herunder fremtidige reguleringer af lejen, fortsat i henhold til
bestemmelserne i lejeaftalen af 9. juni 2007.
Roskilde, den 5. januar 2013
Roskilde, den 5. januar 2013
Ivan Nilsson
L. Erby Slagtervarer og Charcuteri
v/Lars Erby
24
Bilag 3.3
25
OPGAVESÆT NR. 3
OPGAVE 1
Spørgsmål 1.1:
Hvad er udgangspunktet i erhvervslejeloven for lejers
vedligeholdelsesforpligtelse?
Spørgsmål 1.2:
Hvad kan udlejer gøre, hvis lejer ikke overholder sin
vedligeholdelsespligt?
Spørgsmål 1.3:
Hvilket varsel skal udlejer give før gennemførelse af
vedligeholdelsesarbejder, når de bl.a. skal gennemføres i lejemålet?
Spørgsmål 1.4:
Forklar forskellen mellem et vedligeholdelses- og et
forbedringsarbejde?
Spørgsmål 1.5:
Forklar begrebet sparet vedligeholdelse?
Spørgsmål 1.6:
Hvilke formkrav gælder ved en foreløbig forbedringslejeforhøjelse og en
endelig forbedringsforhøjelse?
Spørgsmål 1.7:
Må en lejer fremleje et erhvervslejemål?
Spørgsmål 1.8:
Hvad vil det sige, at lejer har genindtrædelsesret?
OPGAVE 2
(Baseret delvist på spørgsmål 2.1 fra eksamensopgaven forår 2013)
Ulrik Skov ejer en ejendom på Sommergade 42 i Roskilde, hvor 1. sal th. er lejet ud til tandlægen
Malthe Bolse, der fra lejemålet driver Roskilde Tandlægeklinik A/S. Uddrag af lejekontrakten med
Roskilde Tandlægeklinik A/S vedlægges som bilag 2.1.
Malthe Bolse har i mange år drevet sin praksis alene med succes. Malthe Bolse er imidlertid ved at
være op i årene og er begyndt at overveje sit otium, og han ser gerne, at han snart kan komme til at
tilbringe dagene i en hængekøje et dejligt sted på den spanske solkyst. Han henvender sig derfor i
oktober 2014 til Ulrik Skov, for at forhøre sig om muligheden for at overdrage sin virksomhed og
lejemålet til en anden tandlæge.
Ulrik Skov og Malthe Bolse drøfter sagen. Ulrik Skov svarer, at det med overdragelsen af
virksomheden ved han ikke noget om. Ulrik Skov er også usikker på, om Malthe Bolse kan
overdrage lejemålet til nogen, da lejeaftalen ikke indeholder vilkår om dette. ”Vi finder nok ud af
noget”, siger Malthe Bolse, men Ulrik Skov og Malthe Bolse bliver ikke enige om noget konkret.
En dag i januar 2015, hvor Ulrik Skov er i Roskilde for at besigtige sine ejendomme, knækker han
en tand ved at spise et stykke rugbrød, hvori der er en sten. Det gør frygteligt ondt, så Ulrik Skov
skynder sig naturligt nok hen til Malthe Bolses tandlægeklinik for at få ham til at kigge på det.
26
Malthe Bolse er imidlertid ikke på arbejde, men i stedet kan Ulrik Skov akut komme til hos en
anden tandlæge, der hedder Sofie Bohr. Ulrik Skov har aldrig hørt om hende, og han mente da også,
at Malthe Bolse drev sin virksomhed alene. Han undrer sig også over, at der i receptionen ligger
nogle visitkort, hvor der står ”Tandlægerne Bolse & Bohr A/S”. Ulrik Skov er dog for mærket af
smerter og for bedøvet af en ordentlig omgang lattergas til, at han magter at spørge Sofie Bohr om,
hvem hun er.
En uges tid senere møder Ulrik Skov imidlertid Malthe Bolse på gaden ud for ejendommen. Malthe
Bolse forklarer her, at han som tidligere drøftet var ved at forberede sit otium, og at han derfor har
overdraget virksomheden til Sofie Bohr. Malthe Bolse forklarer, at Sofie Bohr selv har stiftet et nyt
aktieselskab, der har købt tandlægeklinikken, og dermed alle aktiver og goodwill m.v.
Overdragelsen var sket pr. 1. januar 2015, men det var samtidig aftalt, at Malthe Bolse skal
fortsætte som tandlæge i virksomheden – og lægge delvist navn hertil – i 1 år fra overdragelsen.
Malthe Bolse siger samtidig, at han havde tænkt sig at kontakte Ulrik Skov for at få styr på
papirarbejdet i forhold til lejeaftalen, så ”Tandlægerne Bolse og Bohr §A/S” kan komme på
lejeaftalen i stedet for ”Roskilde Tandlægeklinik A/S”. Slutteligt siger Malthe Bolse
glædesstrålende, at han således inden for overskuelig fremtid kan finde et godt sted til sin
hængekøje. Ulrik Skov har stadig meget ondt i sin tand, og er derfor i dårligt humør. Måske derfor
er han pirrelig og bliver fortørnet. Han siger derfor til Malthe Bolse, at det er noget rod, som han vil
sørge for, at der kommer styr på.
Et par dage senere skriver Ulrik Skov til Malthe Bolse og meddeler, at han ikke kan acceptere
situationen. Ulrik Skov skriver, at der er tale om uberettiget afståelse af lejemålet, og at han heller
ikke vil acceptere, at Sofie Bohr bruger lejemålet sammen med Malthe Bolse. Ulrik Skov gør i
brevet gældende, at han vil ophæve lejemålet, hvis ikke tingene inden for 1 måned rettes op, så alt
er som før.
Malthe Bolse er ærgerlig over udsigten til, at hans snarlige otium vil ryge ud med det sydspanske
badevand. Han skriver derfor et kort brev til Ulrik Skov, hvori der står:
” Ulrik Skov
Roskilde 21/1-2015
Vedr. lejemålet Sommergade 42, stuen, Roskilde
Under henvisning til vores tidligere korrespondance skal jeg gøre opmærksom på, at
jeg ikke mener, at du som udlejer kan have nogle indvendinger mod, at
tandlægeklinikken er overdraget til det nystiftede selskab, ”Tandlægerne Bolse &
Bohr A/S. Derfor mener jeg heller ikke, at du kan ophæve lejemålet.
Sofie Bohr og jeg ønsker dog at få en hurtig og mindelig afklaring på sagen, men vi er
naturligvis også indforståede med, at du har behov for at få styr på formaliteterne.
Derfor vil vi gerne have et møde i stand med dig. Jeg foreslår derfor, at der afholdes
et møde i tandlægeklinikken på fredag den 25. januar 2015 kl. 10.00.
Med venlig hilsen,
Malte Bolse”
27
Ulrik Skov tager imod invitationen til mødet. På mødet giver Malthe Bolse udtryk for, at han ikke
kan se noget problem i, at Sofie Bohrs selskab har overtaget tandlægeklinikken og dermed
lejemålet. Malthe Bolse holder derfor fast i, at Ulrik Skov ikke har ret til at ophæve lejemålet.
Sofie Bohr siger ikke så meget på mødet. Hun har dog altid ønsket sig sin egen topmoderne klinik
med et skilt over døren med teksten ”Tandlæge Bohr – vejen til sundere tænder”. Derfor forklarer
hun også på mødet, at hun allerede for en del af sine likvide midler har afgivet bestillinger på det
nyeste ”state-of-the-art tandlægeudstyr”, der findes på markedet, for at skifte al inventaret i
klinikken ud.
Sofie Bohr håber derfor meget, at tingene kan løses i mindelighed. For at få lukket sagen siger hun
derfor, at hun er villig til over for Ulrik Skov at stille en selvskyldnerkaution, som kan sikre Ulrik
Skov imod alle eventuelle tab på lejeaftalen, som følge af overdragelsen fra Malthe Bolse til Sofie
Bohr. Kautionen kan hun uden problemer stille næste dag, hvis det skal være.
Parterne når ikke til endelig konklusion på mødet, da Ulrik Skov afslutter med at sige, at han bliver
nødt til at gå i tænkeboks.
Spørgsmål 2.1
Kan Ulrik Skov nægte afståelsen af lejemålet?
28
Bilag 2.1
LEJEAFTALE
Udlejer
:
Ulrik Skov
(herefter benævnt ”udlejer”)
Lejer
:
Roskilde Tandlægeklinik A/S
CVR nr. 45 39 40 44
v/ Malthe Bolse
Kongen af Danmarksgade 34
4000 Roskilde
§1
Det lejede er beliggende Sommergade 42, 1. sal t.h., og omfatter i alt 317 m².
§2
Det lejede skal anvendes til tandlægeklinik og må ikke uden udlejers skriftlige tilladelse anvendes
til andet.
§3
Ikrafttrædelsesdagen er aftalt til den 1. november 2003.
§4
Lejen udgør 210.000 kr. årligt. I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. januar 2003, og ved
fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt.
………
Lejen kan herudover reguleres i henhold til den til enhver tid værende regler, der gælder for
erhvervslejemål.
§9
Lejemålet er gensidigt uopsigeligt i 7 år fra ikrafttrædelsesdatoen, hvorefter lejemålet kan opsiges
med tre måneders varsel til den første i en måned i overensstemmelse med erhvervslejelovens
regler.
Lejer er ikke berettiget til erstatning og ej heller til goodwill-godtgørelse ved udlejers opsigelse af
lejemålet.
………..
Den 27. september 2003
Som lejer:
Roskilde Tandlægeklinik A/S
Malthe Bolse, Direktør
Den 13. oktober 2003
Som udlejer:
Ulrik Skov
29
OPGAVE 3
(Baseret delvist på spørgsmål 3.2 fra eksamensopgaven forår 2012)
Lilly Larsen ejer en udlejningsejendom, som er centralt beliggende på Hovedgade 42 i en større
dansk provinsby. Ejendommen består af 3 erhvervslejemål, 2 i stueetagen og 1 på 1. sal. I
stueetagen er det ene lejemål udlejet til en restaurant, mens det andet lejemål er udlejet til et
rejsebureau. Lejemålet på 1. sal er udlejet til kontor.
I 2015 skal Lilly Larsen have foretaget en facaderenovering, hvilket indebærer, at der skal opstilles
et stillads foran hele ejendommen. Da kontorlejemålet over rejsebureauet samtidig er blevet opsagt
af lejer, ønsker Lily Larsen at udvide rejsebureauets lejemål ved sammenlægning med en del af det
ledige kontorlejemål.
I denne anledning sender hun følgende brev til Kraks Rejser ApS, som er ejeren af rejsebureauet:
”Kraks Rejser ApS
16. april 2015
Vedr. lejemål beliggende Hovedgade 42, st. th.
Jeg ønsker at udvide jeres lejemål med 50 m2 på 1. salen, hvorfor jeg skal varsle
adgang til det lejede med 8 ugers varsel med henblik på at gennemføre denne
sammenlægning. Jeg kan i øvrigt informere om, at der vil blive opsat stillads foran
jeres lejemål fra om 2 uger og 4 måneder frem som følge af en renovering af
ejendommens facade.
Med venlig hilsen
Lilly Larsen”
Kraks Rejser gør straks indsigelse. De mener hverken, at Lilly Larsen er berettiget til at foretage
udvidelsen af det lejede eller er berettiget til at opsætte et stillads foran facaden med så kort varsel,
og at Lilly Larsen i givet fald under alle omstændigheder skal betale erstatning for opsætningen af
stilladset.
Spørgsmål 3.1
Du bedes tage stilling til, om Kraks Rejser kan modsætte sig,
1. at Lilly Larsen iværksætter arbejder i det lejede,
2. at Lilly Larsen iværksætter facaderenoveringen med opsætning af
stillads, og
3. om Lilly Larsen i alle tilfælde på et objektivt grundlag vil være
forpligtet til at betale erstatning, hvis opsætning af stillads til
facaderenovering gennemføres som planlagt.
I forbindelse med facaderenoveringen henvender Ravn Redzepo, som driver restauranten i det andet
lejemål i stueetagen, sig til Lilly Larsen, idet han gerne vil etablere en mekanisk udsugning fra
lejemålets køkken med tilhørende ventilationskanal i hele ejendommens højde på facaden ud mod
gården. Køkkenets ventilation har således hidtil bestået af åbne vinduer. Lilly Larsen ved dog ikke,
30
om hun vil tillade lejers etablering af den mekaniske udsugning og ventilationskanal, da der efter
hendes vurdering ikke er behov for dette, og ventilationskanalen kan komme til at skæmme
ejendommen. Der har efterhånden været drevet restaurant i lejemålet uden problemer i mange år.
Spørgsmål 3.2
Kan Lilly Larsen modsætte sig etableringen af den mekaniske udsugning
og ventilationskanal?
Spørgsmål 3.3
Såfremt det forudsættes, at Lilly Larsen ikke kan modsætte i etableringen
af den mekaniske udsugning og ventilationskanal, hvad kan Lilly Larsen
så kræve?
31
OPGAVESÆT NR. 4
Opgave 1
Spørgsmål 1.1:
Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?
Spørgsmål 1.2:
Kan udlejer altid opsige et erhvervslejemål?
Spørgsmål 1.3:
Hvilke formkrav er der til udlejers opsigelse?
Spørgsmål 1.4:
Kan lejer altid opsige et lejemål?
Spørgsmål 1.5:
Kan lejer kræve erstatning og godtgørelse ved udlejers opsigelse?
Spørgsmål 1.6:
Lejer har ikke betalt lejen den 1. i måneden, som er en torsdag. Hvornår
kan udlejer tidligst sende et betalingspåkrav og efterfølgende ophævelse,
hvis lejer stadig ikke betaler?
Spørgsmål 1.7:
Beregn påkravsgebyr af en lejerestance på kr. 24.545?
Spørgsmål 1.8:
Udlejer opdager, at et butikslejemål står tomt. Kan han gøre noget? Skal
han gøre noget?
OPGAVE 2
I januar 2009 indgik Jens Hansen som udlejer og Peter Skrædder som lejer en lejekontrakt om
lokaler til brug for Peter Skrædders virksomhed med specialfremstilling af beklædning til
handicappede. Af kontrakten fremgår blandt andet:
Ҥ 1 Anvendelse
De lejede lokaler må kun anvendes til specialfremstilling af beklædningsgenstande til
fysisk handicappede. Der må således ikke foretages detailsalg af varer. Lejer er dog
berettiget til fra lokalerne at drive postordrevirksomhed med detailsalg af de
beklædningsgenstande, der forarbejdes i lejemålet.”
….
§ 4 Lejemålets begyndelse og ophør
Lejeaftalen træder i kraft den 1. februar 2009 og ophører uden opsigelse den 31.
januar 2012.”
Begrundelsen for tidsbegrænsningen var, at Jens Hansen selv drev tegnestue i nogle nabolokaler og
forventede, at hans virksomhed ville vokse og dermed få et øget pladsbehov.
32
I de følgende år voksede Jens Hansens virksomhed imidlertid ikke helt som forventet. Han var
derfor ikke interesseret i at få lokalerne til rådighed den 31. januar 2012 , og han indgik i stedet en
aftale med Peter Skrædder om forlængelse af lejemålet indtil 31. januar 2015.
Ved udgangen af januar 2015 ryddede Peter Skrædder dog ikke lejemålet, og den 3. maj 2015 beder
Jens Hansen ham derfor om at rydde lokalerne omgående.
Peter Skrædder nægter at rydde lejemålet under henvisning til, at tidsbegrænsningen aldrig har
været gyldig, fordi den var begrundet med en helt urealistisk forventning til udviklingen i Jens
Hansens egen virksomhed. Peter Skrædder mener derfor, at Jens Hansens formål med
tidsbegrænsningen var at omgå reglerne om opsigelse og erstatning ved opsigelse.
Jens Hansen skriver herefter den 7. maj 2015 et brev til Peter Skrædder med følgende indhold:
”Det skuffer mig meget, at du nu nægter at rømme lejemålet, da jeg har hårdt brug for
lokalerne. Du har jo vidst hele tiden, at du skulle flytte, og jeg fastholder derfor, at du
skal rydde lejemålet og stille det til min disposition omgående. Hvis jeg ikke får
lejemålet til disposition inden en uge, sender jeg sagen i fogedretten.”
Til trods for Jens Hansens brev fraflytter Peter Skrædder dog ikke lejemålet.
Spørgsmål 2.1:
Kan Jens Hansen med henvisning til tidsbegrænsningen forlange, at Peter
Skrædder fraflytter lejemålet?
Peter Skrædder havde med Jens Hansens vidende i enkelte tilfælde foretaget salg af varer direkte fra
lejemålet, uden at dette havde givet anledning til indsigelse fra Jens Hansens side. Der blev dog
ikke ved kontraktforlængelsen i 2012 foretaget nogen korrektion af kontraktens angivelse af den
virksomhed, der måtte drives i det lejede. I forbindelse med Jens Hansens drøftelser med Peter
Skrædder vedrørende tidsbegrænsningen bliver han imidlertid opmærksom på, at Peter Skrædder
efterhånden havde flyttet det meste af sin produktion til Kina og indrettet størstedelen af lejemålet
som en butik. Peter Hansen overvejer derfor, om han måske i stedet kan få lejeforholdet stoppet på
denne baggrund.
Spørgsmål 2.2:
Er Jens Hansen berettiget til at ophæve lejemålet
OPGAVE 3
(Baseret delvist på spørgsmål 2.2 fra eksamensopgaven forår 2013)
Morten Andersen køber i efteråret 2014 ejendom beliggende Strandgade 21 i Helsingør.
Ejendommen har siden 2003 været udlejet til Kronborg Privathospital. Formålet med købet er, at
Morten Andersen tidligere i 2014 i sin driftighed har investeret i en anden virksomhed, Scor &
Tackling ApS, der producerer og sælger fodboldtræningsudstyr. Virksomheden har produktion ude i
Kina, men har 375 m2 salgskontor/administrationslokaler placeret centralt i København, hvor der
sidder 5 ansatte, 3 sælgere, 1 administrativ person og 1 direktør, der har været ansat i virksomheden
fra begyndelsen i 1992. Direktøren føler – på godt og ondt – derfor nærmest, at virksomheden er det
vigtigste i hans liv.
33
Selvom virksomheden i flere år har haft positiv drift og tjener gode penge, vil Morten Andersen nu
gerne flytte salgskontor/administrationslokalerne til Helsingør, så der kan spares nogle
omkostninger. Han har haft højlydte diskussioner med direktøren i Scor & Tackling ApS om dette,
da direktøren er meget utilfreds med, at selskabet nu skal have forretningssted i Helsingør.
Direktøren er indforstået med, at salgskontoret/administrationslokalerne udmærket kan drives fra
andre og billigere lokaler, men han synes fortsat, at lokalerne bør være placeret rimeligt centralt i
København, hvor de har ligget siden starten i 1992, og hvor det også er muligt at finde anvendelige
mindre lokaler til en billigere kvadratmeterpris.
Morten Andersen er helt klar over, at direktøren har ret i dette. Men han er dog fast besluttet på at
gennemtrumfe sin beslutning, for som han siger til direktøren: ”Jeg er eneejer af den her
virksomhed, og jeg ejer en glimrende ejendom centralt beliggende i Helsingør, så jeg træffer
beslutningerne! Og jeg er sikker på, at både du, de øvrige ansatte og kunderne nok skal blive meget
tilfredse med min beslutning”
Morten Andersen skriver derfor et brev til Privathospitalet Kronborg.
”Privathospital Krongborg
17/2-2015
Vedr. opsigelse af jeres lejemål beliggende Strandgade 21, Helsingør.
Jeg skriver hermed til jer for at meddele, at jeg som udlejer opsiger jeres lejemål.
Årsagen er, at jeg selv skal benytte det lejede.
Opsigelsen sker med 3 måneders varsel til fraflytning den 1. juni 2015, som det
fremgår af lejeaftalens § 5.
Hvis du ikke er enig i denne opsigelse og har indvendinger herimod, kan du skriftligt
gøre disse gældende over for mig inden 6 uger efter fremkomsten af dette brev.
Med venlig hilsen
Morten Andersen”
Direktøren for Privathospital Kronborg blive noget irriteret over Morten Andersen
uhensigtsmæssige opførsel. Privathospitalet er rigtig glad for lejemålet, da såvel lejemålet som selve
bygningen er meget flot og velvedligeholdt, og privathospitalet mener, at dette har en god
signalværdi i forhold til lejers kunder. Beliggenheden passer også privathospitalet rigtig godt, da det
er specialiseret i plastikkirurgi, og mange af dens klienter kommer fra lokalområdet. Der er også en
større parkeringsplads tæt på og ikke langt til offentlige transportmidler. I 2013 slog privathospitalet
også to større rum i lejemålet sammen for at etablere en stor operationsstue. Udgifterne til
etableringen beløb sig til kr. 150.000, som lejer selv betalte. Det blev aftalt mellem lejer og udlejer,
at lejer skulle foretage genetablering af de to tidligere rum, hvis lejemålet på et tidspunkt ophørte.
Direktøren er heller ikke helt ueffen ud i de juridiske regler, da han tidligere har gennemført
bacherlor-uddannelsen i jura på Aarhus universitet. Han stoppede dog jurastudiet herefter, da det
blev for kedeligt og tørt, men noget havde han dog lært.
34
Direktøren er derfor overbevist over, at Morten Andersen ikke kan opsige lejemålet, som han
påstår, og skriver derfor straks ganske kort til Morten Andersen.
” Morten Andersen
25/2-2015
Vedr. din opsigelse af vores lejemål, Strandgade 21, Helsingør.
Vi må erkende, at vi er ved at være lidt trætte af, at du på alle måder forsøger at
chikanere os til at flytte fra lejemålet. Der har aldrig været den samme holdning fra
den tidligere udlejer.
Vi skal dog gøre opmærksom på, at vi ikke på nogen måde vil acceptere opsigelsen.
Hvis du vil af med os, må du gå rettens vej.
Med venlig hilsen,
Privathospitalet Kronborg”
Efter modtagelsen af brevet fra Privathospitalet Kronborg overvejer Morten Andersen, om han vil
indbringe sagen for retten, eller om han er nød til at droppe sagen.
Spørgsmål 3.1:
Du bedes tage stilling til, om Morten Andersens opsigelse er gyldigt
foretaget?
Spørgsmål 3.2:
Du bedes tage stilling til, om Morten Andersens opsigelse er berettiget?
Forinden Morten Andersen når at indbringe opsigelsen for retten, overbeviser direktøren for Scor &
Tackling ApS imidlertid Morten Andersen om, at det er bedre at virksomheden er placeret i
København, og direktøren har i denne sammenhæng også fundet flere egnede og billigere
lokaliteter. Morten Andersen ender derfor med ikke at forfølge opsigelsen videre.
Morten Andersen begynder dog snart derefter at overveje, hvad han ellers kan bruge ejendommen
til. Morten Andersen kan se, at der generelt kan oppebæres en meget højere leje fra ejendommen,
hvis den i stedet bliver udlejet til boliger. Omdannelsen af ejendommen til boligformål vil ske på
den måde, at bygningen i sin helhed bliver opdelt i flere mindre selvstændige lejligheder, hvorefter
der etableres såvel køkken som badeværelse i hver af lejlighederne. Udlejer sender en anmodning
om byggetilladelse til omdannelsesprojektet ind til Helsingør Kommune, som bagefter giver
byggetilladelsen.
Forinden omdannelsesprojektet kan sættes i gang, er Morten Andersen imidlertid nød til at forholde
sig til Privathospitalet Kronborgs lejemål, som han er nød til at få bragt til ende. Morten Andersen
overvejer derfor, om han ensidigt kan opsige lejer, og om lejer i bekræftende fald kan kræve
erstatning og/eller godtgørelse, samt om lejer kan kræve at få tilbudt et nyt lejemål i bygningen efter
omdannelsen.
Spørgsmål 3.3:
Kan Morten Andersen opsige Privathospitalet Kronborgs lejemål under
henvisning til ombygningen?
35
Spørgsmål 3.4:
Kan Privathospitalet Kronborg kræve erstatning og/eller godtgørelse,
og hvilke slags udgiftsposter mv. kan i så fald danne grundlag herfor?
Spørgsmål 3.5:
Kan Privathospitalet Kronborg kræve at få tilbudt et lejemål i
ejendommen efter omdannelsen?
36