Lokalplan nr. 358 Tjørnager i Hadsten Nord.indd - 16-12-2009

Transcription

Forslag til lokalplan nr. 358
Nyt boligområde - Tjørnager
Hadsten Nord
Hadb
Hadb
ej
j erg v
ej
j erg v
Østre
Ringve
j
Elgårdsminde
Ærøve
H
te
jal
e
sv
j
landsv
ej
Fynsvej
L ang e
Ly
øv
ej
Tåsing
evej
j
Favrskov Kommune Ortofoto
Forslag Februar 2015
H VA D E R E N L O K A L P L A N ?
En lokalplan er en detaljeret fysisk
plan, som fastlægger et områdes
anvendelse, bebyggelsens omfang
og placering, veje, stier, friarealer
mv. inden for lokalplanens område.
Ifølge Lov om planlægning kan
Byrådet altid beslutte at tilvejebringe
en lokalplan. Desuden siger loven,
at Byrådet skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større
udstykninger eller større bygge- og
anlægsarbejder. Hensigten hermed
er at sikre en sammenhæng i planlægningen.
For at give alle mulighed for at
fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal Byrådet
offentliggøre et forslag til lokalplan,
inden planen kan vedtages endeligt.
Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i
mindst otte uger. Bemærkningerne
skal indgå i Byrådets videre overvejelser, men det er alene Byrådet der
afgør, om og hvornår lokalplanen
kan vedtages endeligt.
Efter Byrådets endelige vedtagelse
bliver lokalplanen indberettet til
PlansystemDK.
En lokalplan omfatter to hoveddele
- først ”Redegørelse” og dernæst
”Lokalplanbestemmelser”. Lokalplanbestemmelserne omfatter de
egentlige bebyggelsesregulerende
bestemmelser, som tinglyses på den
enkelte ejendom samt lokalplanens
retsvirkninger. Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række
kortbilag mv., som findes bagest i
planen. I redegørelsen er der gjort
rede for lokalplanens indhold samt
planens forhold til anden planlægning. Som indledning til bestemmelser og redegørelse gives en kort
præsentation af lokalplanområdet
samt baggrunden for og formålet
med lokalplanen.
Praktiske oplysninger
Bemærkninger kan sendes til:
Favrskov Kommune
Teknik- og Kultur
Skovvej 20
8382 Hinnerup
E-mail: plan@favrskov.dk
Dette forslag er udarbejdet af Favrskov
Kommune, Teknik- og Kultur, i samarbejde med Nodo Arkitekter.
Januar 2014
2
Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde ”Tjørnager” lokalplan nr. 358,
Indledning
INDHOLD
Hvad er en lokalplan?
Indhold
Redegørelse
Lokalplanområdet og dets omgivelser
Lokalplanens baggrund og formål
Lokalplanens indhold
Lokalplanens forhold til anden planlægning
2
3
5
5
5
6
6
Kommuneplanen
Anden planlægning
Landbrugsloven
Vandforsyning
Kloakforsyning
Varmeforsyning
Jordforurening
Museumsloven
Støj fra erhverv
Trafik og trafikstøj
Miljøvurdering
6
6
8
8
8
8
8
8
6
8
9
Tilladelser fra andre myndigheder
Servitutter
Lokalplanens midlertidige retsvirkninger
Favrskov Kommune, Lokalplan nr. 358
Lokalplanens formål
Lokalplanens område og zonestatus
Områdets anvendelse
Udstykning
Veje, stier og parkering
Tekniske anlæg
Bebyggelsens omfang og placering
Bebyggelsens udseende
Ubebyggede arealer og beplantning
Miljøforhold
Grundejerforening
Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse
Servitutter
Lokalplanens retsvirkninger
Vedtagelsespåtegning
Kortbilag 1 - Matrikelkort
Kortbilag 2 - Lokalplankort
Kortbilag 3 - Illustrationsplan
Bilag A - Diagrammer
Bilag 4 - Strategisk miljøvurdering
Bilag 5 - Servitutliste
Indhold
Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde ”Tjørnager” lokalplan nr. 358
9
9
9
10
10
10
10
11
11
12
13
14
15
15
16
16
17
17
17
18
19
20
21
22
24
3
Foto af den karaktergivende lavning
4
Redegørelse
REDEGØRELSE
LOKALPLANOMRÅDET OG DETS OMGIVELSER
Denne lokalplan gælder for et nyt boligområde i den nordlige del af Hadsten.
Området omfatter matrikel nr. 3a og nr. 10fa - Vinterslev By, Hadsten. Samlet
set udgør det et område på ca 3 ha. Matrikel nr. 3a er ved planens udarbejdelse privatejet landbrugsareal i landzone. Der er på matriklen en eksisterende landbrugsejendom med tilhørende driftsbygninger. Øvrigt areal henligger som mark – ubebygget og åbent. Det gælder også matrikel nr. 10 fa, som
ved lokalplanens udarbejdelse ejes af Favrskov kommune.
Lokalplanområdet
Det trekantede jordstykke afgrænses af Hadbjergvej i Nord, Østre Ringvej i
syd og boligområdet Lyøvej i øst. Topografisk falder grunden 3 m fra højeste
punkt i øst til spidsen af lokalplanområdet i vest. En naturlig lavning centralt i
området samler og giver karakter. Den er 5 meter lavere end højeste punkt.
Området set fra Hadbjergvej ved Lyøudstykningen
Området set fra ’’spidsen’’ hvor Hadbjergvej går ud i Østre Ringvej
LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL
Formålet med lokalplanen er at sikre retningslinjer for den fremtidige udstykning som en naturlig udvidelse af Hadsten By, og som grønt og attraktivt
boligområde for kommende beboere.
Området planlægges til boligformål, med mulighed for forskellige typer af
boliger.
Redegørelse
5
LOKALPLANENS INDHOLD
Anvendelse og bebyggelse
Lokalplanen disponerer området med to forskellige boligtyper. Dels en traditionel åben-lav bebyggelse, hvor der kan ske udstykning til 13 parcelhuse med
en bebyggelse på højest 30 % på grunde, hvor størrelsen varierer mellem
800 og 1000 kvm, og dels en tættere boligtype, hvor der kan ske udstykning
af 9 åben-lav boliger i 1 plan på grunde, der varierer mellem 500 og 600 kvm
Restriktioner for de to forskellige boligformer fremgår af lokalplanenes bestemmelser.
Vej-, sti-, og parkeringsforhold
Vejadgangen til området sker fra Østre Ringvej. Der stableres stier i området som kobler sig på eksisterende stiforbindelser i Lyøvej bebyggelsen og
bebyggelsen syd for Østre Ringvej.
Udebyggede arealer og beplantning
Centralt i området, i en naturlig lavning, udlægges et stort fælles friareal som
et grønt omdrejningspunkt for bebyggelsen. Her etableres et regnvandsbassin, hvor der sikres et permanent vandspejl og bløde skrænter, så det bliver
en del af et atraktivt grønt miljø til glæde for området beboere. Der plantes
træer og buske som er typiske for egnen og som vil virke samlende for bebyggelsen.
Desuden reserveres et grøn friareal i den vestlige del af området, hvor grunejerforeningen kan etablere aktivitetsplads.
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING
Kommuneplanen
Lokalplanområdet ligger i rammeområde 1.BO.12 i Kommuneplan 13. Lokalplanen er i overensstemmelse med bestemmelserne i kommuneplanen.
Anden planlægning
Grundvandsbeskyttelse
Lokalplanområdet ligger i ”Område med Særlig Drikkevandsinteresser”
(OSD). Størstedelen af området ligger uden for ”NitratFølsomme Indvindingsområder (NFI)” kortlagt af Naturstyrelsen.
Lokalplanområdet ligger på kanten af en begravet dal hvorfra Hadsten Vandværk indvinder grundvand til drikkevand. Grundvandsmagasinet til Hadsten
Vandværks indvindingsområder viser, at det er overvejende sandsynligt at
grundvandet vil strømme fra det foreslåede udlagte boligareal til den begravede dal, hvorfra Hadsten Vandværk indvinder. Derfor må der i området ikke
ske nedsivning, der kan forurene grundvandet.
For at sikre bedst mulig beskyttelse af grundvandet indgår følgende virkemidler hertil i lokalplanen:
•
•
6
Regnvands- og spildevandsledninger skal udføres som normalt anvendte
standarter.
Parkeringspladser og kørearealer skal være befæstet med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret
Redegørelse
•
afledning.
Bassinet i området skal være tæt – med permanent vandspejl, hvilket
også vil fremme de rekreative værdier i området. Der må ikke forekomme
nedsivning af overfladevand.
Da lokalplanområdet ligger i et område med særlig drikkevandsinteresse
(OSD) bør der ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne bør være
opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer fx opløsningsmidler og olie- og benzin produkter. Selv i relativt
små mængder udgør disse stoffer en væsentlig forureningsrisiko.
Natur og landskab
Der findes ingen beskyttede naturtyper inden for lokalplansområdet.
Der findes ikke områder inden for lokalplansområder, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens bygge- og beskyttelseslinjer, fredede områder, fredede
fortidsminder eller beskyttede sten- og jorddiger.
I Kommuneplanen 13, findes der ikke arealer, omfattet af Kapitel 15 - Natur,
indenfor lokalplansområdet.
Det planlagte regnvandsbassin, vil i løbet af 2-3 år fra anlæggelsen blive omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3, hvilket betyder at der ikke må foretages
tilstandsændring af bassinet uden dispensation fra Favrskov Kommune.
Konsekvensvurdering i henhold til habitatdirektivet
Ifølge bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007 skal Favrskov Kommune foretage en vurdering af lokalplanens eventuelle indvirkning på en række internationale naturbeskyttelsesområder samt visse beskyttede arter og deres
levesteder.
Internationale naturbeskyttelsesområder
Lokalplanen ligger udenfor internationale naturbeskyttelsesområder. Afstanden fra lokalplansområdet til nærmeste internationale naturbeskyttelsesområde, habitatområde nr. 229 Bjerre Skov og Haslund Skov er ca. 6,3 km. En
eventuel påvirkning af arter og naturtyper, der indgår i udpegningsgrundlaget
for det internationale naturbeskyttelsesområde vurderes, at være uvæsentlig
eller af underordnet betydning, dels pga. lokalplanens indhold og dels pga.
stor afstand fra lokalplansområdet til det nærmeste naturbeskyttelsesområde.
Natura 2000-område. Ofte vil der ikke være tale om en indflydelse af betydning, hvis f.eks. en lokalplan ligger flere kilometer fra et Natura 2000 område.
I en lokalplan vurderes de fysiske placeringer i forhold til en eventuel påvirkning af Natura 2000 områder.
Påvirkning fra afvanding af et lokalplanlagt område til nedstrøms beliggende
Natura 2000 områder bliver vurderet i forbindelse med nødvendige udledningstilladelser og godkendelser i henhold til sektorlovgivningen, og ikke i
forbindelse med lokalplanen.
Generel beskyttelse af visse arter
Kommunen har foretaget en gennemgang af eksisterende viden og har ikke
kendskab til forekomster af de særligt beskyttede arter, der er optaget på
habitatdirektivets bilag IV. Der er heller ikke fundet potentielle levesteder for
Redegørelse
7
disse arter indenfor Lokalplansområdet. På baggrund heraf vurderes det at
lokalplanen ikke får nogen indvirkning på beskyttelsen af visse arter og deres
levesteder.
Landbrugsloven
Matr.nr. 3a er omfattet af landbrugspligt. Landbrugspligten forudsættes ophævet på den del af matriklerne, der ligger inden for lokalplanafgrænsningen
inden realiseringen af lokalplanen.
Vandforsyning
Området vandforsynes fra Hadsten Vandværk A.M.B.A., Granvej 12A, 8370
Hadsten
Kloakforsyning
Området separatkloakeres. Spildevand afledes til Hadsten Renseanlæg.
Regnvand fra veje, tage og befæstede arealer ledes til Hovbækken via nyt
regnvandsbassin (forsinkelsesbassin). Bassinskitsen vist på kortbilag 3 er en
illustration og endelig placering, størrelse og udformning fastsættes i forbindelse med detailprojektering
Varmeforsyning
Lokalplanområdet skal i henhold til Favrskov Kommunes Varmeplan tilsluttes
kollektiv varmeforsyning efter forsyningsselskabets til enhver tid gældende
betingelser. Tilslutningspligten er dog betinget af, at byrådet efterfølgende
godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der kan opnås
forsyning fra anlægget ved byggeriets ibrugtagning.
For bygninger, der opfylder klassifikationskravene for lavenergihuse, har
kommunen dog pligt til at dispensere fra tilslutningspligten, jævnfør Bekendtgørelse om tilslutning m.v. til kollektive varmeforsyningsanlæg § 17, stk. 3.
Elvarme kan ikke tillades i henhold til ”Cirkulære om forbud efter varmeforsyningsloven mod etablering af elopvarmning af ny bebyggelse beliggende i
kollektive forsyningsområder”. Håndhævelsen af dette cirkulære sker i forbindelse med byggetilladelsen.
Jordforurening
Lokalplanområdet er ikke omfattet af områdeklassificeringen (arealer der kan
være lettere forurenede)
Hvis der i forbindelse med bygge og anlægsarbejdet konstateres tegn på
jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes og arbejdet standses. Der skal sikres størst mulig genanvendelse af overskudsjord på lokaliteten.
Museumsloven
Anlægsarbejder indenfor lokalplanområdet må ikke ske uden forudgående
orientering af museumsmyndighederne, jævnfør kapitel 8 i Museumsloven.
Inden lokalplanens vedtagelse foretages arkæologiske forundersøgelser.
Trafik og trafikstøj
Det skal sikres, at støjniveauet ikke overstiger Miljøstyrelsens til enhver tid
gældende grænseværdier for “Støj fra veje” (p.t. vejledning nr. 4 / 2007).
Der foretages støjmålinger og på baggrund af disse etableres støjvold i nødvendigt omfang.
8
Redegørelse
Miljøvurdering
Som følge af Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a.
kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet,
miljøvurderes. Som følge af en screening af lokalplanen efter lovens §3
bilag 2 vurderes det, at de miljømæssige konsekvenser som følge af
lokalplanens gennemførelse er af sådan en karakter, at udarbejdelse af
en egentlig miljøvurdering ikke er nødvendig.
TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER
Det er en forudsætning, at Direktoratet for FødevareErhverv giver tilladelse til at ophæve landbrugspligtenden på matr.nr. 3a der ligger inden
for lokalplanområdet.
SERVITUTTER
Servitutredegørelse se bilag 5
LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER
Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort må de
ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget ikke udnyttes på en
måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter
Planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og
ændring af anvendelsen. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendomme inden for området kan dog fortsætte som hidtil.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort af Byrådet, dog højst 1 år efter offentliggørelsen. De blivende
retsvirkninger fremgår af lokalplanens § 14.
Bestemmelser
9
FAV R S K O V K O M M U N E ,
LOKALPLAN NR. 358
I henhold til lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning
fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
§1
LOKALPLANENS FORMÅL
1.1
Formålet med lokalplanen er at sikre det planmæssige grundlag for:
at skabe et nyt boligområde som en naturlig udvidelse af Hadsten Nord,
at give mulighed for forskellige typer af åben-lav boligbebyggelse med
tilhørende friarealer,
at fastlægge en grøn struktur for området,
at sikre at udstykning og bebyggelse tilpasses det byggemodnede terræn,
at sikre areal til etablering af regnvandsbassin i området,
at fastlægge beliggenhed og retningslinjer for brugen af fælles friarealer,
at udlægge arealer til boligveje og stier,
at sikre at lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone,
§2
LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS
2.1
Lokalplanen omfatter matrikelnummer 10af og matrikkelnummer 3z Vinterslev By, Hadsten
2.2
Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2, Lokalplankort.
2.3
Området opdeles i delområderne I, II og III
2.4
Lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone med lokalplanes
endelige vedtagelse.
Ad. 2.5
Ophævelse af landbrugspligten sker i
forbindelse med Kort- og Matrikelstyrelsens godkendelse af udstykningen.
2.5
Der er landbrugspligt på matr.nr. 3a, Vinterslev by
§3
OMRÅDETS ANVENDELSE
3.1
Lokalplanen opdeles i 3 delområder:
Delområde I - åben-lav:
Delområdet må kun anvendes til helårsboliger i form af åben-lav boligbebyggelse. Der må kun opføres og indrettes én bolig på hver ejendom.
10
Bestemmelser
Delområde II - åben-lav (kompakt).
Delområdet må kun anvendes til helårsboliger i form af åben-lav boligbebyggelse, med kompakt karakter jvf. lokalplanens bestemmelser
Delområde III - fælles opholds- og friareal.
Delområdet må kun anvendes til fælles opholds- og friareal for boligbebyggelserne i delområde I og II, inkl. regnvandsbassin
3.2
Indenfor lokalplanområdet kan der drives sådanne former for erhverv,
som almindeligvis kan udføres i forbindelse med en bolig.
Det er en forudsætning at:
Ad 3.2.
Her tænkes der på erhverv af typen
frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og
arkitektvirksomhed og lignende erhverv
samt dagpleje og lignende.
- virksomheden drives af den, der bebor den pågældende
ejendom,
- virksomheden efter Favrskov Kommunes skøn drives på en
sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af
boligområde ikke brydes,
- virksomheden ikke medfører væsentlige ulemper for de omkringboende,
- virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke
kan imødekommes på ejendommen, og
- virksomheden ikke omfatter detailhandel, herunder salg af
dagligvarer og udvalgsvarer.
3.3
Inden for området må der endvidere opføres mindre anlæg til områdets
tekniske forsyning.
§4
Ad 4.3
Byggeloven § 10 A:
Når der opføres mere end eet enfamilieshus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med
tilhørende grundareal kan udstykkes
til en selvstændig ejendom med lovlig
vejadgang. Mulighed for udstykning som
nævnt i 1. pkt. skal også foreligge, når
der ved til- eller ombygning eller andre
forandringer af et bestående enfamilieshus sker en opdeling af huset i flere
enfamilieshuse.
Bestemmelser
UDSTYKNING
4.1
Udstykning skal i princippet ske som vist på kortbilag 2, Lokalplankort.
For delområde I åben-lav gælder:
4.2
Ingen grund må udstykkes med en mindre grundstørrelse end 800 m2.
For delområde II åben-lav gælder:
4.3
Ingen grund må udstykkes mindre end 500 m2 eller større end 600 m2.
§5
VEJE, STIER OG PARKERING
5.1
Der udlægges areal til følgende nye veje og stier:
Stamvej A udlægges i min 9,4 meter bredde, med 6,4 m kørebane. Der
etableres et grønt helleanlæg hvor stamvejen møder boligvej B. Den
resterende del afvejudlægget reserveres til rabat.
11
Boligvej B udlægges med en min bredde på 7,8 m. Langs vejen etableres
græsrabat på 1,5 m ud for boliggrundene.
A: Stamvej
skel
boliggrund
Sti c-c og d-d kobler området på eksisterende stisystemer og udlægges
i en min bredde på 5 m. Heraf 3 meter som belagt sti med en græs rabat
på min 1 m til begge sider.
skel
boliggrund
1,5 m
min 6,4 m
1,5 m
Areal til sti e-e reserveres omkring regnvandsbassin/grøn lavning. Den
udformes som en trampesti.
min 9,4 m
Alle veje og stier udlægges i princippet som vist på kortbilag 2, Lokalplankort.
B: Boligvej
skel
boliggrund
5.2
Veje og parkeringsarealer skal udføres med tæt belægning og tilstrækkeligt sideanlæg med afledning af regnvand og saltholdigt smeltevand til
kloaknet, så der ikke sker nedsivning af forurenet regnvand i området.
skel
boliggrund
For delområde I og II gælder:
5.3
Til hver ejendom må der anlægges én overkørsel i en bredde af max. 6
m. Overkørslen skal udføres i belægningssten af samme type som indkørslerne og skal i videst muligt omfang udføres med samme hældning
som rabatarealet.
1,5 m
min 4,8 m
1,5 m
min 7,8 m
skel
boliggrund
skel
fællesareal
5.4
I forbindelse med anlæg af vejene anlægges skråningsanlæg jf. byggemodningsprojektet inde på den enkelte parcel.
1,5 m
min 4,8 m
1,5 m
5.5
Der skal anlægges parkeringspladser svarende til to biler pr. bolig på den
enkelte ejendom.
min 7,8 m
c + d: Primære stier
skel
fællesareal
5.6
Lastbiler, campingvogne og lignende må ikke parkeres i området.
skel
boliggrund
Parkering kan ske ved de enkelte boliger, eventuelt suppleret med fælles
parkeringsplads.
§6
min 1
min 3 m
TEKNISKE ANLÆG
min 1
6.1
Alle former for data- og el-ledninger, herunder til vej og stibelysning skal
fremføres som jordkabler.
Ad 5.5
Oplysning om hældning og fremtidig
vejkote kan fås hos Favrskov Kommune,
Trafik og Veje.
6.2
Områdets tekniske forsyning sker på de til enhver tid gældende leveringsbetingelser fra de pågældende selskaber.
6.3
Lokalplanområdet forsynes med kollektiv varmeforsyning.
6.4
Ny bebyggelse i området seperatkloakeres. Spildevand afledes til Hadsten renseanlæg i henhold til kommunens spildevandsplan.
12
Bestemmelser
Regnvandet ledes via nyt bassin i lokalplanområdet til Hovbækken.
6.5
Inden for lokalplanområdet må der ikke opsættes udendørs antenner.
Dog må eventuel parabol anbringes max. 1 m over terræn.
Ad 7.1
Før man bygger på en grund der skråner, skal det vurderes hvordan man opnår den maksimale udnyttelse af grunden, så resultatet bliver både funktionelt
og smukt.Herudover skal der naturligvis
også tages hensyn til solorientering og
udsigtsforhold.
6.6
Der må ikke etableres tagvindmøller eller minimøller.
6.7
Der kan etableres anlæg til indvinding af solenergi jf. § 8.1.
6.8
Belysning på fordelingsvej, stamvej og boligveje samt stibelysning skal
udføres i overensstemmelse med Favrskov Kommunes belysningsplan.
§7
NIVEAUPLAN
Ad 7.2
Principskitse for niveauplan.
Niveauplanet fastlægges som udgangspunkt ved den byggemodnede terrænkote i diagonalskæringspunktet for linjerne
mellem hushjørnerne.
BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING
7.1
Bebyggelse skal tilpasses terræn, således at terrænforskelle optages
i bygningen/bebyggelsen, jf. § 7.2. Bebyggelse kan således udformes
med kælder og/eller fritlagt underetage, forskudte etager eller niveauspring. Jf. bilag A.
7.2
Favrskov Kommune fastlægger, i forbindelse med byggetilladelse, et
niveauplan i forhold til det byggemodnede terræn. Niveauplanet fastlægges som udgangspunkt som et gennemsnit af den byggemodnede
terrænkote ved hushjørnerne.
Ved større terrænforskelle mellem hushjørnerne fastlægges to eller flere
niveauplaner. Niveauplanerne er gældende for det bebyggede areal. Ved
øvrige terrænregulering af den enkelte grund henvises til § 9.1.
Forinden en byggetilladelse kan udstedes, skal der foreligge en godkendt terrænreguleringsplan for bebyggede og ubebyggede arealer.
Ad 7.3
Vejskel er skellet mellem en enkelte
matrikel og vejudlægget.
”Bebyggelse” omfatter alle bygninger,
herunder garager, carporte, udhuse og
småbygninger - også under 10 m2.
Ad. 7.5
En etage er en vandret afdeling i en
bygning, afgrænset af gulv og loft.
En etage med udnyttelig tagetage (1½
etage) betyder at hele eller dele af loftet
er udnyttet.
To etager: Med fladt tag, skråt tag og
trempel over 1,20 m eller kælder med én
fritliggende facade.
Bestemmelser
7.3
Langs vejen A-A pålægges en byggelinje på 1,5 m fra vejskel, inden for
byggelinjerne må der ikke placeres nogen form for bebyggelse.
7.4
De fælles friarealer, arealer til vej og stiudlæg samt arealer der er udlagt
til beplantningsbælter indgår ikke som en del af beregningsgrundlaget
for bebyggelsesprocenten.
For delområde I - åben-lav gælder:
7.5
Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30.
7.6
Bebyggelse må opføres i max én etage. Bebyggelse beliggende på
skrånende terræn bør dog udnytte terrænforskellen til at opføre en del af
boligen i forskudte etager. Se Bilag A
13
Ingen del af bebyggelsen må være mere end 5,5 meter over niveauplanen.
For delområde II - åben-lav (kompakt )gælder:
7.7
Samlet boligareal må ikke overstige 170 m2
Samlet bygningsareal må ikke overstige 220 m2
Det er tilladt at placere bygning til beboelse indtil 1 meter fra grundens
østlige skel.
Opføres bygning til beboelse tættere på skel end 2,5 m skal der sikres
mod brand og indbliksgener efter gældende regler.
Bygningsdele på beboelsesbygninger, der er placeret tættere på skel end
2,5 m må ikke indeholde vinduer, døre eller andre åbninger i facaden eller taget.
7.8
Bebyggelse må opføres i max én etage. Bebyggelse beliggende på skrånende terræn kan udnytte terrænforskellen til at opføre en del af boligen
i forskudte etager. Se Bilag A
Ingen del af bebyggelsen må være mere end 5,5 meter over niveauplanen.
Ad 8.1
Anlæg til solenergi eller lignende kan
tillades anbragt på tagfladen under forudsætning af, at anlægget følger tagets
hældning.
Ved opsætning af solenergianlæg på
flade tage skal disse placeres mindst 1½
meter fra facaden og højst rage 1 meter
over tagfladen. Solenergianlæg
skal være udformet med anti-refleksbehandlet glas, og ejeren skal ved
ansøgning om byggetilladelse dokumentere, at det påtænkte anlæg ikke vil være
til gene for den omgivende bebyggelse
i form af reflektioner. Se iøvrigt administrationsgrundlag for solenergianlæg
på Favrskov Kommunes hjemmeside:
favrskov.dk
Ad 8.3
Blank mur:
Facaden fremstår i ubehandlet mursten.
Træhuse:
Hensigten med bestemmelsen om træhusenes udtryk er at sikre at træhusene
tilpasses en modernistisk og bymæssig
træarkitektur, der kan indpasses i et
moderne boligområde.
Træhuse, der har klare referencer til
andre landes ”vildmarksarkitektur” eller
danske sommerhus- eller naturområder,
kommer bedst til sin ret i andre omgivelser end et bymæssigt boligområde.
§8
BEBYGGELSENS UDSEENDE
For delområderne I og II gælder:
8.1
Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tagmaterialer, herunder
glaserede tagsten, bortset fra vinduer eller anlæg for udnyttelse af solenergi.
Hvis der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal
de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygningen, indgå som
en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige facader. Ved opsætning af solenergianlæg på flade tage skal disse placeres mindst 1½ m fra
facaden og stativer skal afskærmes mod omgivelserne.
8.2
Kommerciel skiltning i området må ikke finde sted. Hvis der er behov
for skiltning til en virksomhed, som er lovlig jf. § 3.2 kan der søges om
dispensation.
8.3
Bygningsfacader skal fremstå i blank mur, træ, glas eller som vandskurede eller pudsede overflader. Mindre bygningsdele kan udføres i eternit
eller forpatineret metal. Ved mindre bygningsdele forstås et areal, der er
mindre end 1/4 af det samlede facadeareal.
Der må ikke opføres bjælkehuse, huse med rundtømmer beklædning eller beklædning med blokhusbrædder.
Mindre bygninger f.eks. skure, carporte eller overdækkede arealer kan
ligeledes udføres i træ, glas og forpatineret metal, eller med pladebeklædning samt tegl.
Tage skal være ensfarvede og dækkes med enten tegl- eller cementtagsten, sort tagpap, træspån eller naturskifer. Tage må ikke opføres med
14
Bestemmelser
hel eller halv valm eller med symmetrisk tagudhæng.
For delområde II - åben-lav (kompakt) gælder:
8.4
For at sikre at bebyggelsen får et ensartetudtryk skal alle boliger have
fladt tag. Facadematerialet skal være tegl i en blanding af grå - gule
nuancer.
Garager, carporte, udhuse og lignende skal opføres i samme materialer
som boligerne. Alternativt kan de opføres i træ med træbeklædning, der
males sort eller en farve der indgår i materiale- og farvevalg på boligerne.
§9
UBEBYGGEDE AREALER OG BEPLANTNING
9.1
Veje og stier skal tilpasses det eksisterende terræn bedst muligt. Der skal
udarbejdes et byggemodningsprojekt, der tydeligt viser det eksisterende
terræn og fremtidige koter for veje, stier og øvrige terrænreguleringer.
Byggemodningsprojektet skal godkendes af Favrskov Kommune.
Ad 9.1 og 9.2
Bygherre og Favrskov Kommune aftaler,
om der er behov for fladenivellement før
og efter byggemodning af lokalplanens
område
9.2
Der må ikke uden tilladelse fra Favrskov Kommune foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det byggemodnende terræn
på den enkelte grund. Terrænreguleringer må ikke foretages nærmere
skel end 0,5 m. Terrænreguleringer skal så vidt muligt udformes som
naturlige skråninger.
9.3
Alle hegn i skel mod naboparcel, vej- og sti samt mod fælles friarealer
skal etableres som levende hegn. Hegn mod vej- og sti og fælles friarealer skal placeres 0,3 meter inde på parcellen. Det levende hegn kan
suppleres med et trådhegn med en max. højde på 1,2 m.
9.4
Levende hegn opføres som bøgehæk.
Træer samt buske plantes i området efter en samlet plan. Der kan anvendes følgende typer: Bøg, Laurbær og Tjørn.
9.5
Mod Hadbjervej etableres støjvold i nødvendigt omfang. Denne beplantes med med sammenhængende beplantning mod Hadbjergvej.
Ad 10.1 Eksempel
P.t. Vejledning fra Miljøstyrelsen nr. 4
2007.
Grænseværdi for udendørs opholdsarealer: Lden 58 dB.
Favrskov Kommune vil sikre at der foretages en samlet beregning eller måling
der viser støjbelastningen fra vejstøj,
som en del af overvågningsprogrammet
for lokalplanområdet.
Bestemmelser
§10 MILJØFORHOLD
10.1
Det skal sikres, at det udendørs støjniveau som vejstøj påfører boligbebyggelsen, ikke overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi for
støj fra veje.
10.2
Bebyggelsen tilsluttes kollektiv varmeforsyning og spildevand ledes til
renseanlæg under hensyntagen til grundvandsbeskyttelse.
15
§11 GRUNDEJERFORENING
11.1
Der skal stiftes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere
af ejendomme indenfor lokalplanens område.
11.2
Grundejerforeningen skal stiftes senest, når Byrådet kræver det.
11.3
Grundejerforeningen skal efter krav fra Favrskov Kommune gå sammen
med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.
11.4
Grundejerforeningen har pligt til at modtage skøde på og vedligeholde
de i området udlagte fælles friarealer med tilhørende anlæg, og vej- og
stiarealer med tilhørende anlæg (vej A-A og B-B samt sti c-c, d-d og e-e.)
Grundejerforeningen kan selv fastsætte nærmere regler for arealernes
vedligeholdelse.
Ad 11.7
Grundejerforeningens vedtægter kan
med fordel udarbejdes på baggrund af
Favrskov Kommunes standardvedtægt
for grundejerforeninger, der kan findes
på kommunens hjemmeside.
Grundejerforeningen skal holde Favrskov Kommune underrettet om sin
adresse.
11.5
Vejene A (Stamvej) og B (Boligvej) er klassificeret som private fællesveje
med pligt til for de adgangsberettigede grundejerforeninger at afholde
udgifter til drift og vedligeholdelse. Omkostningerne til vedligeholdelse og
drift fordeles efter antal boliger i grundejerforeningen.
11.6
Indtil arealerne overdrages til grundejerforeningerne, har udstykker
pligten til at vedligeholde. Dette gælder dog ikke vintervedligeholdelse af
veje.
11.7
Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Favrskov Kommune.
§12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE
12.1
Landbrugspligten forudsættes ophævet på den del af matriklerne, der ligger inden for lokalplanafgrænsningen inden realiseringen af lokalplanen.
12.2
Før ny bebyggelse kan tages i brug skal den tilsluttes kollektiv varmeforsyning.
§13 SERVITUTTER
13.1
Oversigt over gældende servitutter fremgår af Bilag 5: Servitutliste.
16
Bestemmelser
§14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER
14.1
Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må
de ejendomme, der er omfattet af planen, i følge Planlovens § 18 kun
udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med
lokalplanens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre,
der er indeholdt i planen.
14.2
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis
dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige
ændringer kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
14.3
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige
med lokalplanen, fortrænges af planen.
14.4
Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige
bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen.
§15 VEDTAGELSESPÅTEGNING
Lokalplanen er i henhold til § 24 i Lov om planlægning således foreløbig
vedtaget af Farvskov Byråd den 24. februar 2015.
Nils Borring
borgmester
Jan Kallestrup
kommunaldirektør
Forslag:
Lokalplanen er offentliggjort som forslag i perioden fra den 26. februar til
den 26. april 2015.
Endelig vedtaget:
Den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort den XX.XX
2015.
Bestemmelser
17
3a
Vinterslev By
10fa
Vinterslev By
Højdekurver 0,5 m
Højdekurver 1 m
Matrikelskel
Lokalplangrænse
NORD
KORTBILAG 1 - MATRIKELKORT
Kortudsnit 1:2000 (kilde Favrskov Kommune)
18
Bilag
I: Boligområde I
II: Boligområde II
III: Fælles fri arealer
A: Stamvej
B: Boligvej
c-c: Primær sti
d-d: Primær sti
e-e: Sekundær sti
B
III
d
d
I
II
B
Bilag
A
A
III
B
B
c
II
B
B
I
c
NORD
KORTBILAG 2 - LOKALPLANKORT
Lokalplankort 1:2000
19
Ringv
ej
Østre
Hadbje
rgvej
Regnvandsbassin
R
egnvandsba
ba n
bassin
NORD
KORTBILAG 3 - ILLUSTRATIONSPLAN
Illustrationsplanen viser et eksempel på hvordan området kan realiseres.
20
Bilag
BILAG A: DIAGRAMMER - BYGNINGENS PLACERING I TERRÆNNET
NORD
A.1. Princip for placering af bygning i terræn
A.2. Princip for placering samt TILPASNING af bygning til terræn
Bilag
21
BILAG 4 - STRATEGISK MILJØVURDERING S. 1
6NHPDWLOPLOM¡VFUHHQLQJDIRPUnGHWLOEROLJIRUPnO7M¡UQDJHU
9LOHWHOOHUIOHUHDIGLVVHSXQNWHUInQHJDWLYEHW\GQLQJIRUSURMHNWHWVLQGYLUNQLQJSnPLOM¡HW"
-D
3DUDPHWHU
$QVY
1HM
-D
LPLQGUH
JUDG
LY VHQWOLJ
JUDG
(YW
K¡ULQJ
%HP UNQLQJHU
5HVVRXUFHU
)RUEUXJDIHQHUJLRJQDWXU
UHVVRXUFHU
.OLPD
%LRORJLVN
PDQJIROGLJKHG
)ORUDIDXQD
0LOM¡
%HE\JJHOVHQVNDOIRUV\QHVPHGYDUPHL
KHQKROGWLO)DYUVNRY.RPPXQHV
YDUPHSODQ
[
,QJHQV UOLJHEHP UNQLQJHU
[
'HUILQGHVLQJHQEHVN\WWHGHQDWXUW\SHU
LQGHQIRUORNDOSODQVRPUnGHW
'HUILQGHVLNNHRPUnGHULQGHQIRU
ORNDOSODQVRPUnGHWGHUHURPIDWWHWDI
QDWXUEHVN\WWHOVHVORYHQVE\JJHRJ
EHVN\WWHOVHVOLQMHUIUHGHGHRPUnGHU
IUHGHGHIRUWLGVPLQGHUHOOHUEHVN\WWHGH
VWHQRJMRUGGLJHU
[
%RUWVNDIIHOVHDIDIIDOGVNDOVNHLKHQKROG
WLOJ OGHQGHDIIDOGVSODQRJ±UHJXODWLYGHU
Q UPHUHIDVWV WWHUKYRUGDQDIIDOGHW
ERUWVNDIIHVRJJHQDQYHQGHV
[
/RNDOSODQRPUnGHWOLJJHULQGHQIRU2PUnGH
PHG6 UOLJ'ULNNHYDQGVLQWHUHVVH26'
RJHQPLQGUHGHOOLJJHULQGHQIRU
1LWUDW)¡OVRPPH,QGYLQGLQJVRPUnGHU
1),(QNRQNUHWYXUGHULQJYLVHUDW
RPUnGHWHUPHJHWOHUHW!P/HU
'HUIRUHURPUnGHWPLQGUHVnUEDUW'RJ
OLJJHUORNDOSODQRPUnGHWSnIODQNHQDIHQ
EHJUDYHWGDOKYRUIUD+DGVWHQ9DQGY UN
LQGYLQGHUJUXQGYDQGWLOGULNNHYDQG'HWHU
HQOLOOHVDQGV\QOLJKHGIRUDWGHUHUW\QGH
VDQGODJSnIODQNHQVRPNDQIXQJHUHU
VRPGU QLQJVNDQDOHUWLOGHQEHJUDYHGH
GDO'HUIRUVNDOORNDOSODQHQVLNUHDWGHU
LNNHVNHUIRUXUHQLQJYHGQHGVLYQLQJDI
PLOM¡IUHPPHGHVWRIIHU
[
$IOHGQLQJDIVSLOGHYDQGVNDOVNHLKHQKROG
WLO)DYUVNRY.RPPXQHVVSLOGHYDQGVSODQ
5HJQYDQGOHGHVYLDUHJQYDQGVEDVVLQL
ORNDOSODQRPUnGHWVV\GYHVWOLJHGHOI¡U
XGOHGQLQJWLO+RYE NNHQ
[
,QJHQV UOLJHEHP UNQLQJHU
0LOM¡
0LOM¡
$IIDOG
0 QJGHU0LOM¡
IDUOLJHVWRIIHU
JHQDQYHQGHOLJKHG
[
0LOM¡
*UXQGYDQG'ULNNHYDQG
,QGVDWVNRUWO JQLQJERULQJHU
0LOM¡
6SLOGHYDQG
6SLOGHYDQGRYHUIODGHYDQG
QHGVLYQLQJ
/XIW
(PLVVLRQHURJOXJW
22
0LOM¡
0LOM¡
Bilag
BILAG 4 - STRATEGISK MILJØVURDERING S. 2
6W¡MRJYLEUDWLRQHU
-RUG
-RUGIRUXUHQLQJ
7UDILN
%HODVWQLQJRJVLNNHUKHG
'HUXGI¡UHVVW¡MEHUHJQLQJHURJVW¡MYROGL
Q¡GYHQGLJWRPIDQJVnRPUnGHWLNNH
EHODVWHVVW¡MP VVLJW
[
,ORNDOSODQRPUnGHWHUGHUSUMDQXDU
LQJHQDUHDOHUVRPHUNRUWODJWL
KHQKROGWLOORYRPIRUXUHQHWMRUG
/RNDOSODQRPUnGHWHULNNHRPIDWWHWDI
RPUnGHNODVVLILFHULQJHQDUHDOHUGHUNDQ
Y UHOHWWHUHIRUXUHQHGH
[
[
,I¡OJH.RPPXQHSODQHQILQGHVGHU
LNNHRPUnGHUGHUHURPIDWWHWDI.DSLWHO
1DWXURJ.DSLWHO/DQGVNDERJ
*HRORJLLQGHQIRUORNDOSODQVRPUnGHW
.RPPXQHQKDUIRUHWDJHWHQJHQQHPJDQJ
DIHNVLVWHUHQGHYLGHQRJKDULNNH
NHQGVNDEWLOIRUHNRPVWHUDIGHV UOLJW
EHVN\WWHGHDUWHUGHUHURSWDJHWSn
KDELWDWGLUHNWLYHWVELODJ,9'HUHUKHOOHU
LNNHIXQGHWSRWHQWLHOOHOHYHVWHGHUIRUGLVVH
DUWHULQGHQIRU/RNDOSODQVRPUnGHW
0LOM¡
7UDILN
RJ
$QO J
1DWXUJHRORJL
RJODQGVNDE
2PUnGHUXQGHUV UOLJ
EHVN\WWHOVH(8
LQWHUQDWLRQDOWHOOHURPUnGHU
PHGV UOLJEHYDULQJVY UGL
[
0LOM¡
9HMDGJDQJHQWLOORNDOSODQRPUnGHWVNHUIUD
VWUH5LQJYHMIUDHQI OOHVLQGRJ
XGN¡UVHO
0LOM¡
RJ
3ODQ
.XOWXUDUY±
)RUWLGVPLQGHU
0LOM¡
2J
3ODQ
[
0RHVJDDUG0XVHXPXGI¡UHDUN RORJLVNH
IRUXQGHUV¡JHOVHULQGHQORNDOSODQHQV
YHGWDJHOVH
.XOWXUDUY±%HE\JJHOVH
3ODQ
RJ
%\J
[
'HUQHGULYHVHQJDPPHOJnUGSnJUXQGHQ 'HQQHYXUGHUHVDWY UHXGHQNXOWXUDUYV
Y UGL
[
/RNDOSODQHQVLNUHUI OOHVIULDUHDOHUIRU
EHE\JJHOVHQRJVWLHULWLONQ\WQLQJWLO
EHE\JJHOVHQ
6XQGKHG±YHOI UG
5HNUHDWLYHDUHDOHU
6WLIRUELQGHOVHU
8GVLJWWLODGJDQJWLOQDWXU
0LOM¡
RJ
$QO J
Bilag
23
BILAG 5 - SERVITUTLISTE
Servitutredegørelse december 2014 i forbindelse med udarbejdelse og vedtagelse af Favrskov
Kommunens lokalplan nr. 158 for nyt boligområde: Tjørnager.
Matr. nr. 3a Vinterslev By, Hadsten
001
002
003
16.09.1909
30.08.1977
11.09.1995
Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv
Meddelelse om vejudlæg
Dok. om tilslutningspligt til Hadsten Varmeværk
Matr. nr. 10fa Vinterslev By, Hadsten
001
002
003
004
005
006
007
008
009
25.01.1923
07.01.1946
17.09.1970
06.04.1972
24.04.1978
14.08.1978
23.07.1984
14.11.1997
20.08.2009
Ekspropriationsprotokol vedr. areal til statsbanerne
Dok. om oversigt mv.
Dok. om bebyggelse, benyttelse mv.
Dok. om bebyggelse, benyttelse mv.
Lokalplan nr. 5
Lokalplan nr. 8
Deklaration om nedl. af kabler, vedligeholdelse mv.
Deklaration med Elro
Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv.
Bemærkninger: Ingen servitutter vurderes at være i strid med lokalplan 358. Lokalplan 358 indeholder
fortsat krav om tilslutningpligt til fjernvarme. Lokalplanerne 5 og 8 berører ikke lokalplanområde 358.
24
Bilag
Favrskov Kommune
Skovvej 20
8382 Hinnerup
E-mail: favrskov@favrskov.dk
Hovedtelefonnummer: 89 64 10 10
www.favrskov.dk

Lokalplan nr. 358 Tjørnager i Hadsten Nord.indd - 16-12-2009

Transcription

Similar documents

Driverhuset” - Favrskov Kommune

Lykkebo 2015 plejecentre

Træning i Favrskov Kommune

Tilbud til borgere og pårørende.indd

LOKALPLAN 592.1.

ning (UCN), Mylius Erichsens Vej 131-139, Grøn

Viser - Svendborg Kommune

Information til borgerne