Låt fler hitta hem

Transcription

Låt fler hitta hem

Låt fler hitta hem
- ny policy för villastaden
Rapport för Boverket
Innovativt byggande av bostäder för unga
Kod Arkitekter
September 2014
2
Innovativt byggande av bostäder för unga - Rapport för Boverket
Innehåll
Del 1: Innovativt för unga
Stöd för innovativt byggande av bostäder för unga
Ansökan: Projekt- och åtgärdsbeskrivning
Ansökan: Hur främjar åtgärden ett innovativt byggande?
Ansökan: På vilket sätt ökar åtgärden utbudet av bostäder för unga?
4
5
6
7
Del 2: Kunskapsunderlag
Ungas boende
Boende i Sverige
Villastaden
Lag och rätt
Beskattning
Privatekonomi
8
14
16
22
29
30
Del 3: Fallstudier
Tre kommuner, tre stadsdelar
Fallstudie Skurup
Fallstudie Umeå
Fallstudie Stockholm
32
34
40
46
Del 4: Förslag till ändringar
Nationell nivå - lagstiftning
Regional och kommunal nivå - policy
Planbestämmelser från förr styr framtiden
Avstånd från tomtgräns
Utvecklingsprincip 1: Ombyggnad bostadshus
Utvecklingsprincip 2: Ombyggnad komplementbyggnad
Utvecklingsprincip 3: Tillbyggnad
Utvecklingsprincip 4: Ny byggnad
HYLTASKOG
A
C ÖSTRA SKURUP
B
SARITSLÖV
52
52
52
54
55
56
57
58
Del 5: En ny policy för villastaden
B
STORA MOSSEN
A
ÄLVSJÖ
Utblick Norge
Utblick Vancouver
15 argument för behovet och nyttan av en ny policy
60
61
62
Tack!
67
C
TALLKROGEN
S
T
P
T
3
Del 1: Innovativt för unga
Stöd för innovativt byggande av bostäder för unga
Boverket får lämna stöd till åtgärder som syftar till att främja ett innovativt
byggande för att öka utbudet av bostäder för unga. Regeringen vill genom
stödet stimulera till nytänkande och till innovativa lösningar som kan leda till
att utbudet av bostäder för unga ökar.
Stödet riktar sig till aktörer som tänker genomföra en åtgärd som innebär
utveckling eller användning av en ny eller väsentligt förbättrad vara, tjänst
eller process.
Kod Arkitekter har ansökt om och fått stöd från Boverket för att utföra
studien som presenteras i denna rapport.
Projektbenämning
I vår ansökan benämnde vi projektet “Attefallen – en serie fallstudier för
bättre utnyttjande av det befintliga småhusbeståndet”.
Sedan den 2 juli 2014 har PBL (Plan- och Bygglagen) kompletterats, vilket
innebär att delar av vårt förslag har realiserats.
För att undvika begreppsförvirring mellan våra föreslagna “Attefall” och det
som numera kallas Attefallshus (en fristående konplementbyggnad om max
25 kvm byggnadsarea avsett för självständigt boende) skriver vi i denna
rapport istället “fyra utvecklingsprinciper”.
Vi har av samma anledning ändrat rapportens titel.
4
Ansökan
Åtgärdsbeskrivning
Sveriges befolkning ökar i högre takt än bostadsbyggandet. Hälften av
Sveriges kommuner uppger att de har bostadsbrist och ytterligare några
menar att de har brist på bostäder som matchar ungas efterfrågan.
Bostadsköer, begränsat kapital, få referenser och låga inkomster gör att
många unga inte lyckas passera det smala nålsögat för ett eget boende.
Samtidigt är Sveriges unga en bred befolkningsgrupp som inte
nödvändigtvis delar mer än ett åldersintervall. De kan vara singlar eller
sammanboende, ha barn, arbeta, studera eller vara utan sysselsättning,
bo i glesbygd eller i storstäder. Att nyproducera många små singelbostäder
i storstadsområden är bra, men kan bara utgöra en del av lösningen då
många unga har andra behov eller bor på annat håll.
Vi, Kod Arkitekter, anser att utbudet av bostäder för unga skulle kunna ökas
och breddas väsentligt genom gräsrotsprincipen ”många bäckar små”.
Genom en kombination av fysiskt möjliggörande (jämför Friggeboden) och
privatekonomiska incitament skulle outnyttjade eller underutnyttjade ytor
inom det befintliga beståndet bättre tas till vara.
Vi vill belysa de rumsliga och organisatoriska möjligheterna inom det
befintliga bostadsbeståndet med inriktning på småhus. Genom en serie
fallstudier vill vi illustrera hur flera boendekonstellationer kan sambruka en
fastighet. Vi utgår från fyra utvecklingsprinciper för att utvärdera nuvarande
och framtida byggoch skattelagstiftning. Vad är möjligt idag, vad ska vara
möjligt och stimuleras i framtiden?
5
Ansökan forts.
Här följer våra fyra utvecklingsprinciper:
1. Befintlig bostadsbyggnad delas upp så att max 50 % av boarean utgör en
eller två självständiga bostäder
2. Befintlig komplementbyggnad (t ex garage/uthus) byggs om till en eller
två självständiga bostäder om max 50 % av total boarea
3. Befintlig bostads- eller komplementbyggnad byggs till med en eller två
självständiga bostäder om max 50 % av total boarea
4. Ny fristående komplementbyggnad om max 50 kvm byggnadsarea avsett
för självständigt boende uppförs inom befintlig fastighet
1: Ombyggnad bostadshus
2: Ombyggnad komplementbyggnad
3: Tillbyggnad
4: Ny byggnad
Åtgärden avser ett utvecklingsarbete av bostadstypologin småhus i syfte
att väsentligt förbättra småhusens förmåga att tillhandahålla bostäder till
fler än husens ägare. Åtgärden ska resultera i en rapport, som ska kunna
distribueras till parter som Boverket eller Kod Arkitekter anser aktuella.
Utvecklingsprinciper som kan tillämpas inom nuvarande byggoch skattelagstiftning kan direkt spridas till en bredare publik.
Utvecklingsprinciper som inte kan tillämpas inom nuvarande byggoch
skattelagstiftning kan användas för att formulera vår tids friggebod – ett
politiskt beslut som får stort folkligt genomslag.
Hur främjar åtgärden ett innovativt byggande?
Det innovativa vad gäller angreppssättet ligger i att skapa incitament och
låta ”botten upp” hitta en mängd smarta sätt att använda och utveckla
byggnadsbeståndet snarare än att från ”toppen ner” planera storslagna
bostadslösningar. För oss arkitekter kan det innebära ett skifte från att
vara de få stora aktörernas konsult till att bli de många små aktörernas
idépartner – att vi lyssnar in och översätter de många små aktörernas idéer
till fysiska rum och sammanhang. Vi kan också utgöra en viktig medlare
mellan privata och gemensamma intressen.
Det innovativa vad gäller varan är dubbelt och innebär både en typologisk
utveckling av småhuset och en breddad syn på vad en bostad för unga
kan innebära (t ex liten bostad med trädgård). Den lilla småhusbostaden
med kort- eller långsiktigt hyreskontrakt utgör ett komplement till den oftast
förekommande idén om minilägenheter för singelhushåll i storstäder.
Det innovativa vad gäller samhällsnyttan är också mångbottnat.
6
Metod:
Från botten upp
Individuella initiativ
Många bäckar små
Hyresbostäder i småhus skulle också skapa många fler aktörer och
förbättrad konkurrens på hyresmarknaden. En större variation av
bostadsformer inom befintliga medel- och högstatusområden skulle också
ge positiva integrationseffekter. Småhus finns över hela landet vilket kan
ge välkomna intäkter till husägare och skapa nya bostäder även på mindre
orter där flerbostadshus saknas. Att bo fler inom det befintliga beståndet är
resurssmart; befintliga nät av kollektivtrafik, vägar, vatten/avlopp och el kan
utnyttjas och mer naturmark kan bevaras.
Liten bostad med trädgård
På vilket sätt ökar åtgärden utbudet av bostäder för
unga?
Små singelbostäder är inte den enda
lösningen - bara 4 av 10 unga vuxna vill
bo själva
Sveriges bostadsbestånd är enligt SCB drygt 4,5 miljoner bostäder. Av
dessa är 2,5 miljoner bostäder i flerbostadshus, 2 miljoner i småhus. Vi
bedömer att ”många bäckar små”-principen med rätt incitament skulle
öppna upp för stora mängder av nya bostäder lämpliga för unga, säkerligen
fler än de student- och ungdomsbostäder som planeras inom nyproduktion.
Ifall 5 % av Sveriges småhusägare hyrde ut en sekundärbostad i en del av
eller i anslutning till sin egen bostad skulle 100 000 nya bostäder skapas
runt om i landet.
Norge har liksom Sverige en stor andel småhus. I Norge är fenomenet
”hybel” (från fornnordiskans hýbýli, hýbœli, híbíli, som betyder «hus» eller
«hem») väletablerat och innebär just litet hem för uthyrning. Skattemässiga
regler gör det förmånligt för husägare att hyra ut en del av sin bostadsyta.
Det är vanligt att den första egna bostaden är en hybel, oavsett om man
studerar eller arbetar eller var i landet man bor. Det är fullt realistiskt med ett
liknande scenario i Sverige.
Kod Arkitekter, juli 2013
7
Del 2: Kunskapsunderlag
Ungas boende
Varför ska vi bygga (just) för unga?
Sveriges befolkning ökar i högre takt än bostadsbyggandet. Hälften
av Sveriges kommuner uppger att de har bostadsbrist, vilket leder till
konkurrens bland de bostadssökande. Långa bostadsköer, begränsat
kapital, få referenser eller låg inkomst är vanliga orsaker till att många –
däribland många unga – inte lyckas passera nålsögat för ett eget boende.
Det finns också kommuner i Sverige som inte har generell bostadsbrist,
men som menar att de har brist på bostäder som matchar ungas
efterfrågan.
De unga är över lag en rörlig åldersgrupp, som flyttar dit utbildning och
jobb finns. De är nya på arbetsmarknaden, vilket ofta kan innebär osäkra
anställningsvillkor och begränsat sparat kapital. För att köpa en bostad
krävs en kontantinsats och för att kunna ta ett lån gör banken en prövning
av köparens återbetalningsförmåga. Att köpa sin bostad är därför inte ett
möjligt alternativ för alla unga. Hyresmarknaden blir då enda vägen till
självständigt boende.
På uppdrag av Hyresgästföreningen har undersökningsföretaget SKOP
vartannat år sedan 1997 genomfört en undersökning om boende för
unga vuxna (20-27 år). I undersökningen 2013 anger 51 procent av de
unga vuxna att de bor i egen bostad (bostadsrätt, hus eller hyresrätt med
förstahandskontrakt). Det är en nedgång sedan 1997 då 62 procent hade
egen bostad.
Nästan var fjärde ung vuxen bor kvar hos sina föräldrar. 1997 var andelen
lägre, 15 procent. Även i den äldre gruppen, 24-27 år, bor var tionde idag
kvar i föräldrahemmet. Resterande fjärdedel bor i osäkra upplåtelseformer
utan besittningsskydd så som andrahandskontrakt, studentbostad eller
inneboende.
1 av 10 i åldern 24-27 år bor fortfarande
hemma hos föräldrarna
Var tredje ung familj, unga vuxna med barn, bor inte i egen bostad.
Enligt Hyresgästföreningens beräkningar av år 2013 bor det 1 039 500 unga
vuxna i Sverige. 525 700 av dem bor i egen hyresrätt, bostadsrätt eller eget
hus. Ytterligare 288 900 unga vuxna skulle vilja ha en egen bostad, men
saknar det idag. Hälften av dem bor tills vidare kvar hos sina föräldrar.1
Lägst andel eget boende finns i Stockholms län (44 procent), följt av
Göteborg (48 procent) och Malmö/Lund (49 procent). Högst andel unga
vuxna med egen bostad finns utanför storstadsregionerna (55 procent).
Var tredje ung familj saknar bostad
1
Hyresgästföreningen (2013). Unga vuxnas boende i Sverige 2013: Hur bor unga
vuxna? Hur vill de bo?
8
Antal invånare i Sverige: 9.500.000
Antal unga (20-27 år): 1.000.000 +
Unga som saknar bostad: 250.000 +
1997
2013
62%
51%
Allt färre unga bor i egen bostad
Andel unga vuxna, 20-27 år, som äger sin bostad eller har förstahandskontrakt
1997
2013
15%
23%
Allt fler bor kvar i föräldrahemmet
Andel unga vuxna, 20-27 år, som bor hemma hos sina föräldrar
9
Ungas boende
Ett allt större utanförskap på bostadsmarknaden
Samtidigt som befolkningen har ökat, har antalet hyresrätter i Sverige
minskat under perioden 2000-2010, från ca 740 000 till ca 700 000.
Även om det byggs nya hyresrätter i landet så sker fler ombildningar från
hyresrätter till bostadsrätter. I Göteborg, Malmö, Helsingborg och Västerås
har antalet hyresrätter minskat under perioden. Extremfallet är Stockholm
där antalet hyreslägenheter har minskat med 20 procent, från ca 250 000 till
ca 200 000.2
Särskilt i Stockholm är hyreskön mycket lång – och därför uppstår den så
kallade inlåsningseffekten: De som har hyreskontrakt håller på dem. På
marknaden får man därför en uppdelning mellan ”insiders” och ”outsiders”.3
Ett tydligt tecken på att det finns många ”outsiders” i Stockholms
län är att endast 18 procent av de unga vuxna bor i hyresrätt med
förstahandskontrakt. Detta kan jämföras med riksgenomsnittet, där andelen
unga vuxna som bor i egen hyresrätt är 28 procent. I Göteborgsregionen
och Malmö/Lund är andelen 30 respektive 28 procent.4
”Sveriges unga” representerar för oss alla de människor som idag står
utanför och vill in på bostadsmarknaden. Även om man inte kan dra alla
unga över en kam, och heller inte kan hävda att just unga har större rätt till
bostad än andra åldersgrupper, så är det nödvändigt att söka nya lösningar
för att alla som behöver ska kunna hitta en egen bostad.
Ungas utanförskap till hyresrätter växer
Stockholm har flest
“outsiders”
Stockholm
18%
Göteborg
30%
Malmö/Lund
28%
Andel av de unga vuxna som har förstahandskontrakt på en hyresrätt
2
3
4
10
Boverkets marknadsrapport nov 2013: Bostadsbristen och hyressättningssystemet
Boverkets marknadsrapport nov 2013: Bostadsbristen och hyressättningssystemet
Hyresgästföreningen (2013). Unga vuxnas boende i Sverige 2013
+6%
Allt fler invånare och allt färre hyresrätter
bidrar till att unga inte kommer in på
hyresmarknaden.
Befolkningsökningen sker främst i
Sveriges största städer. Samtidigt
minskar antalet hyresrätter genom
omvandling till bostadsrätter.
Värst är situationen i Stockholm.
-4%
År 2000
År 2010
Antal invånare och hyresrätter i Sverige
Antalet invånare ökade med 6%
Antalet hyresrätter minskade med 4%
+11%
-5%
År 2000
År 2010
Antal invånare och hyresrätter i 14 svenska städer
+13%
-20%
År 2000
År 2010
Antal invånare och hyresrätter i Stockholms kommun
11
Ungas boende
Hur vill unga vuxna bo?
Vad är det då för bostäder Sveriges unga söker? Sveriges unga är en bred
befolkningsgrupp som inte nödvändigtvis delar mer än ett åldersintervall. De
kan vara singlar eller sammanboende, ha barn, arbeta, studera eller vara
utan sysselsättning, bo i glesbygd eller i storstäder.
Av de tillfrågade i SKOPs undersökning anger 78 procent av de tillfrågade
unga vuxna att eget boende, det vill säga hyresrätt, bostadsrätt eller eget
hus, är den bäst passande boendeformen. 40 procent av de unga vuxna
uppger att det passar dem bäst att bo i hyresrätt, 23 procent bostadsrätt och
15 procent eget hus. Det innebär att gruppen som helst vill hyra (hyresrätt)
är lika stor som gruppen som helst vill äga (bostadsrätt, eget hus). Det egna
huset är en betydligt mer populär boendeform utanför storstadsregionerna.
Att 15 procent helst bor i eget hus är intressant och indikerar att inte alla
unga vill ha små singelbostäder. Av de tillfrågade vill 18 procent ha högst ett
rum och kök, 37 procent vill ha två rum och kök och 41 procent vill ha mer
än två rum och kök. De flesta vill dela bostad med en annan vuxen.5
De allra flesta vill bo i en
tvåa eller större
1:a
Unga väljer bort bil i högre utsträckning än andra åldersgrupper. Det gör att
bostadens läge blir viktigt. Närhet till kollektivtrafik, jobb/skola, familj och
vänner värderas högt. Men ett ”nära” boende behöver inte betyda boende
i stadskärnan, enligt en Sifoundersökning gjord av intresseorganisationen
jagvillhabostad.nu.
3:a +
2:a
Unga kan betala
Av de unga som bor i egen bostad kan en majoritet, 58 procent, betala mer
än 4 200 kr i månaden för sitt boende. Av de unga som fortfarande bor hos
sina föräldrar uppger 43 procent att de kan betala mer än 4 200 kr/mån.
Samtidigt är det färre, 33 procent, av de som lämnat föräldrahemmet som
faktiskt betalar mer än 4 200 kr/mån. Det innebär att många har förmåga att
betala mer än vad man gör idag. 79 procent av unga vuxna som har flyttat
hemifrån anser sig klara sina boendekostnader utan problem.6
MYT! Liten singelbostad
Unga vuxna, 20-27 år
(av dem som inte anser att det passar
bäst att bo hemma hos föräldrarna)
Unga är rörliga - flyttar mest
Bland dem som flyttar till ett annat län är hälften i åldern 20 till 30 år.
Flyttningar i dessa åldrar beror oftast på studier eller byte av arbete. Under
denna period i livet flyttar både kvinnor och män i genomsnitt fyra gånger.
Mest av alla flyttar de 21-åriga kvinnorna och de 23-åriga männen. Efter
30-årsåldern är flyttningarna färre och dessutom kortare.7
5
6
7
12
www.scb.se/statistik/_publikationer/OV0904_2011A01_BR_05_A01BR1101.pdf
Hur vill unga vuxna bo?
40% Hyresrätt
Lika många vill hyra som äga
Unga vuxna, 20-27 år,
bäst passande boendeform
15% Eget hus
23% Bostadsrätt
En majoritet vill bo tillsammans
Unga vuxna, 20-27 år
(av dem som inte anser att det passar
bäst att bo hemma hos föräldrarna)
40% vill bo själva
54% vill dela med
annan vuxen
3% vill bo med flera andra vuxna
33% betalar
mer än 4200
kr idag
43% av unga som bor
kvar hemma
58% av unga i egen
bostad
...kan betala mer än 4200 kr/mån
= Många kan betala mer än de gör idag; det är utbudet som begränsar
Unga kan betala!
(av tillfrågade i åldern 20-27 år som bor i
egen bostad)
Får
ekonomiskt
stöd av
anhöriga
79% klarar sina
boendekostnader utan
problem
13
Boende i Sverige
Många bor i småhus
Nästan hälften av Sveriges hushåll bor i småhus. Av totalt 4,5 miljoner
hushåll i Sverige bor 2 miljoner i småhus.
Men hälften av alla svenska hushåll uppger att de ”bor fel” – för stort
eller för trångt. I landet anser var tredje villaägare att de bor för stort. I
storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö anger nära hälften av
villaägarna att de bor för stort, enligt Mäklarsamfundet Analys.
De flesta bor i städer
Allt fler bor i städer. 85% av landets befolkning bor idag i en tätort. Tätort
innebär minst 200 invånare, högst 200 meter mellan husen. Men det är
landets största städer - ofta med högskolor och universitet - som växer
mest. Urbaniseringstrenden i Sverige följer ett internationellt mönster,
där en allt större andel av ländernas bruttonationalprodukt lokaliseras till
växande städer. Inflyttning bidrar till ett ökat tryck på bostäder.
Växande städer
Inflyttning till städer leder till att städerna breder ut sig. Det är vanligare
att städer ökar till ytan än att befolkningstätheten ökar - ett fenomen kallat
stadsspridning. Tätortsgränsen flyttas successivt utåt.
Växande städer gör att äldre småhusområden “slukas” och får ett allt
mer, relativt sett, centralt läge i staden. Man kan alltså tala om en relativ
lägesförskjutning för villastaden - från periferi till ett allt mer centralt läge.
En annan vanlig utveckling är att områden med fritidsbebyggelse i
stadsnära lägen succesivt omvandlas till permanenta bostäder.
Stadsspridning
Tätortsgräns flyttar utåt
- på bekostnad av natur
Småhusområden “slukas”
av växande städer
Lägesförskjutning för villastaden från periferi till centralt läge
14
Antal hushåll i Sverige
Hushåll i flerbostadshus: 2 500 000
Hushåll i småhus: 2 000 000
Varav 33% uppger att de bor större än de behöver
(nära 50% i storstadsregionerna)
Urbanisering
Inflyttning till städer
85% av Sveriges befolkning bor i tätort
15
Villastaden
Villastadens historia
För att förstå villastadens framväxt, och varför småhusområden ser ut som
de gör idag, kan man ställa frågorna:
- Vem byggde?
- Vad var syftet/drivkrafterna?
- Vilka ideal präglade samtiden?
- Vem byggde man för?
Detta avsnitt använder Stockholm som exempel, men utvecklingen har sett
liknande ut runt om i Sverige.
Utflyttning från staden
-1880
1880
Kåkstäder
Egna hem
Borgarklassens
villor
Trädgårdsstäder
Egna hem
Miljonprogram
Privat byggande
ARBETARKLASSEN
EGNAHEMSRÖRELSE
BYGGER VID
JÄRNVÄGAR
BORGARKLASSEN
NY LIVSSTIL
BEKOSTAR EGNA
JÄRNVÄGAR
TRÄDGÅRDSSTÄDER
STAD OCH LAND
30-TALET
EKONOMISK KRIS
BOSTADSBYGGANDET
HALVERAS
EKONOMISK KRIS
STATENS ÅTAGANDE
ÖKAR I BYGGANDET
SMÅHUSBYGGANDET
TAR FART GENOM
STATLIGT INFLYTANDE
PRIVATA VILLABYGGANDET TAR FART
FATTIG ARBETARKLASS
OPLANERAD BOSTADSBEBYGGELSE
KÅKSTÄDERNA REVS
16
Inflyttning till staden
1890
1920-1930
1940-1950
1960-1970
1980-
Förening av lantlivets behag med stadslivets förmåner
- så beskrev den då progressiva borgerligheten villalivet i Stockholm på
1880-talet. Det är en beskrivning som många husägare säkert skriver under
på än idag.
Men alla som bodde i stadens periferi delade inte dessa behag och
förmåner. Att bo utanför stadskärnan var antingen ett aktivt val eller en
ekonomisk nödvändighet.
Stadens ytterkant har prägats av social och ekonomisk segregation, kanske
i större grad än stadskärnan. Denna “sociala enlighet” har accepterats
och eftersträvats, inte bara av privata aktörer men också i kommunal
stadsplanering.
Runt 1890 byggde Djursholm AB en privat järnväg för att betjäna en ny
villastad med exklusiva villor för “sådana individer och familjer, vilka voro
särskilt önskvärda såsom medlemmar av det nya samhället”.1
Även så sent som 1952, i generalplanen för hela Stockholm går att läsa:
“Om man önskar få till stånd en social gruppbildning, måste man acceptera,
att människor som tillhör samma socialklass har lättare att knyta personliga
kontakter, och att flertalet föredrar att bo bland sina gelikar”.2
Kåkstäder i Stockholm (1880)
På 1880-talet uppkom kåkstäderna runt Stockholm såsom i Årstadal,
Katrineberg, Nynäs, Gröndal samt i Bromma och Solna. Bostäderna
byggdes för arbetare, långtidsarrenden på mindre brukbar mark. Bostäderna
kunde ha delvis slumartad karaktär med dåliga sanitära förhållanden ofta
byggda på sumpmark med dåliga grundläggningsförhållanden. Många av
dessa utplånades med tiden. Kåkstäder definieras ofta som “oplanerad
arbetarbebyggelse” - de dominerades av arbetarhushåll med låga inkomster
och många barn.
Utflyttning från staden (1900)
I början av 1900-talet skedde i Stockholm en utflyttning från de centrala
stadsområdena och villastäder växte fram i utkanterna av storstäderna. Allt
fler stadsinvånare lämnade nu den växande stenstaden för att bosätta sig i
nyanlagda villastäder i naturnära, lantliga omgivningar.
De som först flyttade ut från staden var arbetarklassen. För de mindre
bemedlade medförde dessa bostäder större bostadsutrymme och
ökad hygienisk standard. Småhusområden för arbetare lades intill
redan existerande kommunikationer och ofta med hänsyn till möjliga
arbetstillfällen. Sundbyberg, som är Sveriges första förort med
småhusbebyggelse, anlades för arbetare redan år 1878.
1
2
Andersson, Ola (2014) Hitta hem s43.
Generalplan för Stockholm 1952, s 124-125.
17
Villastaden
Egnahem och Folkhemmet
Egnahemsrörelsen bildades under slutet av 1800-talet i Sverige för
att underlätta för arbetare, lägre tjänstemän och andra personer utan
större tillgångar att skaffa sig en egen bostad i form av ett egnahem
och i vissa fall också en försörjningskälla i form av ett småjordbruk, ett
småjordbruksegnahem. Det kunde dock dröja innan innehavaren helt och
fullt själv ägde sitt egnahem då det ofta var nödvändigt att ta upp lån som
skulle betalas tillbaka under lång tid.
Egnahem utvecklades på 1930-talet genom KF:s arkitektkontor
(Kooperativa Förbundet) till följd av Per Albin Hanssons begrepp
“Folkhemmet”.
En del av egnahemsområdena kallas idag för villaområden. Ordet egnahem
var från början avsett som ett ord för blygsamma bosättningar, till skillnad
från större villor. Under samtiden kallades dessa hus inte villor.
Villastäder (1900-)
Borgarklassens utflyttning började senare än arbetarnas och berodde inte
så mycket på den rådande bostadsbristen, utan mer på ett ökat intresse för
naturen, frisk luft och god hygien. Utflyttningen av borgarklassens startades
av dubbla bosättningar och sommarkoloniernas uppkomst.
Ett annat skäl var de nya boendeidealen. Ekonomiska skäl som lägre
kommunalskatt, och sociala skäl, som att avskärma sig från de som hade
det sämre ställt, hade också betydelse. Villasamhällen med individualistiskt
utformade villor för förmögna växte upp intill de flesta växande städerna i
Sverige under 1900-talets två första årtionden. De byggnadsbestämmelser
som gällde kunde inte styra villornas utformning i någon större utsträckning.
De markägare som planerade och exploaterade en ny villastad, anlade
också privata järnvägsbanor som var en förutsättning för dessa samhällens
tillväxt. Villasamhällen för den välbärgade befolkningen placerades ofta i
natursköna områden och tomterna gjordes stora. Områdena köptes upp
och styckades till tomter som såldes genom olika företag. Några av dessa
områden var Djursholm etablerat 1889, Saltsjöbaden 1891, Stocksund och
Storängen 1904 samt Lidingö villastad 1906.
Trädgårdsstäder (1920-30)
Utbyggnaden av trädgårdsstäder fortsatte på 1920- och 1930-talen i takt
med att befolkningen ökade. Trettiotalets ekonomiska kris medförde dock att
bostadsbyggandet halverades under ett par år. 1930-talets bostadsprogram
var inriktat på att höja bostadsstandarden, fler skulle få möjlighet att bosätta
sig i stadens trädgårdsstäder. Tanken bakom trädgårdsstäderna var att
kombinera stad och land genom en ny stadstyp med måttlig täthet och
friliggande hus i nära förbindelse med natur och trädgårdar.
18
Egna hem (1940-60)
Som en följd av 1930-talets ekonomiska kris och krigsårens alla svårigheter
ökade statens åtagande i bostadsbyggandet. Den statliga bostadspolitiken
fick den form som den sedan i stort sett behöll fram till 1970-talets mitt.
Sammanlagt byggdes under 1950-talet omkring 7500 bostäder i småhus,
huvudsakligen en- och tvåfamiljshus i Stockholmsregionen.
Genom en ny sparbankslag 1955 förbättrades lånevillkoren för
småhusköparna. Landets största sparbank ”Stockholms Sparbank” bildade
1956 bostadsstiftelsen Ekkronan. Småhus förmedlades av stiftelsen
Ekkronan som finns runt om i hela länet.
Miljonprogrammet (1965-75)
Efter många decenniers bostadsbrist beslöt riksdagen 1965 att det
inom en tioårsperiod skulle uppföras en miljon bostäder i Sverige.
Inom ramen för det så kallade miljonprogrammet uppfördes både
flerbostadshus och småhus. Runt en tredjedel av bebyggelsen inom
miljonprogrammet utgjordes av småhus. I Stockholms förortskommuner
höll sig dock småhusproduktionen under 1960-talet kvar på samma nivå
som vid slutet av 1950-talet, det vill säga 15 - 25 procent av den totala
bostadsproduktionen i ytterområdena. I början av 1970-talet blev kritiken av
miljonprogrammets storskaliga hyreshus allt mer högljudd. Efterfrågan på
småhus ökade.
Kataloghus
1960-talets senare hälft och 1970-talets första hälft blev en
genombrottsperiod för villabyggandet i Sverige. Den tilltagande inflationen
gjorde det alltmer ekonomiskt fördelaktigt att investera pengar i eget
boende. Efterfrågan på småhus steg och samtidigt ökade också andelen
småhus som uppfördes utan statligt stöd. En stor del av de villor som
byggdes under 1970-talet, utformades på ett sådant sätt att de främst
attraherade en köpstark målgrupp. Villabyggandet började också i allt högre
grad präglas av olika modeväxlingar. Många valde sin villa bland den uppsjö
av kataloghus som fanns på marknaden. Val av hustyp blev under denna tid
i allt högre grad ett uttryck för en viss livsstil.
Grupphusbebyggelse (1970-)
I förortskommunerna satsade man nu på produktion av småhus som det
var stor efterfrågan på. Det nådde en topp 1978, då 67 procent av alla
nybyggda bostäder i Stor-Stockholm utgjordes av småhus. Sammanlagt
byggdes under 1970-talet cirka 50 000 nya småhus i regionen. Stora
sammanhängande markarealer i förortskommunerna exploaterades för s
k grupphusbebyggelse, med industriellt tillverkade småhus. Antalet hus i
dessa områden kan variera stort - alltifrån ett 50-tal till mer än 1 000. Bland
de större utbyggnaderna av denna typ i länet kan nämnas Salemstaden i
Salems kommun, Krusboda i Tyresö kommun och Viksjö i Järfälla kommun.
19
Villastaden
Mobilitet - en förutsättning för livet i villa
Utbredningen av småhus hänger tydligt ihop med mobilitet - att kunna ta sig
från hem till arbete och service är en förutsättning för villastadens existens.
Det första genombrottet inom mobilitet var järnvägen. Affärssinnade
markägare insåg att byggnation av spårbunden trafik ökade värdet på
deras mark, som kunde styckas upp till tomter och säljas. Utbyggnaden av
Stockholms tunnelbana byggde delvis på samma modell.
Det andra genombrottet var bilismen. Efter andra världskrigets slut fick
bilismen allt större betydelse och bilinnehavet växte, till 200 bilar per 1000
invånare 1965. 1971 hade hälften av alla hushåll bil.1
Detta gav helt nya förutsättningar för hur mark kunde exploateras, allt
längre från stadskärnan. De statliga investeringarna i vägnätet styrde
stadens tillväxt.
Amerikanska influenser
Både idéerna om privata järnvägsbyggen och villastad planerat efter bilism
är idéer importerade från USA.
Det amerikanska begreppet “zoning” syftar på idén om uppdelning inom
stadsplanering och har sitt ursprung i New York från början av 1900-talet.
Det var Edward M. Bassett som var upphovsman till begreppet och ville
med det få ordning på den kaotiska tillväxten av städerna. Det var också
ett svar på spekulativt byggande samt trångboddheten i städerna med
dålig hälsa som följd. Zonering är ett sätt att genom detaljplanestyrning
reglera områdens användningar och separera funktioner. Funktionen “R1” residential one unit - uppkom i Los Angeles och innebär att bostadsområden
regleras till endast bostadsändamål med ett hushåll per fastighet. Följderna
av “R1” är stora förstäder med utbredning av villamattor och motorvägar,
långa pendlingstider men även segregation av befolkningsgrupper som
följd.
Stadsdelar med småhus i Skurup
tränger undan jordbruk
Idéen om att reglera till enbart bostadsändamål med enbart ett hushåll per
fastighet är utbredd även i svenska detaljplaner för småhusområden.
Stadsdelen Skarpnäck i Stockholm
etablerades på tidigare naturmark
Kärnfamiljen som ideal:
En familj - ett hus
1
20
Samtida kritik
Varje tid präglas av sina kärnfrågor. Även om villastadens framväxt
har drivits av ekonomiska motiv, finns också andra idémässiga teman.
Trångboddhet och ohälsa, vurm för natur eller modernitet, tankar om
såväl social enlighet som varje familjs rätt till ett eget hem har präglat
utvecklingen.
De begrepp som genomsyrar den internationella stadsbyggnadsdebatten
idag är framför andra “liveability” och “sustainability”. Fokus ligger idag på
upplevd livskvalitet och hållbar utveckling, såväl socialt, ekonomiskt och
ekologiskt. Att bryta bilberoendet i staden till förmån för en mer yteffektiv
och klimatsmart mobilitet är en nyckelfråga, liksom att verka för social
hållbarhet - vilket i vår tid definieras av integration.
Många anser idag att villastaden är en “bov” som både utgör ena sidan
av segregationens mynt och, genom sin gleshet, motverkar en ekologiskt
hållbar stadsutveckling.
Framtidens villastad
Merparten av morgondagens bebyggelse är redan byggd, så det är viktigt
att främja förbättringar och optimera användandet av det befintliga. Vi anser
att svenska kommuner aktivt behöver främja organisk tillväxt i befintliga
småhusområden, samt att metodiskt genomlysa och uppdatera gällande
planer. I vilket syfte skrevs planens bestämmelser? Är planen förenlig med
de samhällsutmaningar vi har idag?
The post-suburban city, rethinking green
and urban sensing:
Arkitekten Per-Johan Dahl föreslår
en hållbar utveckling av amerikanska
småhusområden av typen “R1” bland
annat genom att tillåta gårdshus eller
“backyard homes” genom CityLAB, en
tankesmedja vid UCLA som arbetar med
2000-talets metropolis.
21
Lag och rätt
“Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella
välfärd ska vara grundläggande mål för den offentliga
verksamheten. Särskilt ska det allmänna trygga rätten
till arbete, bostad och utbildning”
Regeringsformen SFS 2011:109, andra paragraf, andra stycket
Den enskildes rätt till bostad står inskriven i Sveriges regeringsform, vilken
är att betrakta som grundlag. Hur kan det allmänna trygga varje individs rätt
till bostad?
Nationell nivå
- Plan- och Bygglagen (PBL)
- Boverkets Byggregler (BBR)
- Hyreslagstiftning
- Skattelagstiftning
Regional nivå
- Regionplan
- Transportsystem, kollektivtrafik
Kommunal nivå
- Översiktsplan
- Detaljplan
- Bygglov
- Markanvisning
- Kommunala bostadsbolag
Den demokratiska hierarkin ger att nationell nivå styr över regional och
kommunal nivå. En ändring i Plan- och Bygglagen gäller därför över
kommunala planer och bestämmelser.
Förändring på alla nivåer
Vi ser en stor potential i småhusområdens utveckling! För att möjliggöra
organisk tillväxt krävs stöd såväl på nationell, regional och kommunal nivå.
På nationell nivå är verktyget lagstiftning. Genom en lagändring som verkar
efter 2 juli 2014 har ett första möjliggörande för organisk tillväxt bland
befintlig småhusbebyggelse skett.
Detta anser vi behöver kompletteras av mobilitetsstrategier på regional nivå,
samt av hållbara stadsutvecklingsstrategier på lokal/kommunal nivå.
Vi föreslår att kommuner åläggs att ta fram riktlinjer för hållbar utveckling
och tillväxt i befintliga småhusområden: En ny småhus-policy. Med denna
policy som grund ska detaljplaner successivt uppdateras.
Mer om detta senare. Detta kapitel redogör för lag och rätt som är av
relevans för vår studie.
22
Plan- och Bygglagen - den snabba vägen
En ändring i PBL är ett snabbt och effektivt sätt att få nationellt genomslag
och överstyra kommunala bestämmelser. Staten kan, och ska, använda
PBL för att styra utvecklingen i landet och bidra till att det allmänna tryggar
individens rätt till bostad.
PBL: Detaljplan
Plan- och Bygglagen anger att:
Kommunen ska med en detaljplan pröva ett områdes lämplighet för
bebyggelse och byggnadsverk samt reglera bebyggelsemiljöns utformning
för:
1. En ny sammanhållen bebyggelse
2. En bebyggelse som ska förändras eller bevaras
3. Ett nytt byggnadsverk
Kommunen får i en detaljplan bestämma:
1. bebyggandets omfattning över och under markytan
2. byggnaders användning
3. andelen lägenheter av olika slag i bostadbyggandet och lägenheters
storlek
PBL: Bygglov
Även om kommuner har i uppdrag att hantera bygglov, är det PBL som
avgör vad som är bygglovspliktigt. PBL anger att det krävs bygglov vid:
1. nybyggnad
2. tillbyggnad
3. annan ändring av en byggnad än tillbyggnad
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärder avser
a) överensstämmer med detaljplanen
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare
bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser
2. Åtgärden inte strider mot detaljplanen
3. Åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden börjar löpa
4. Åtgärden tar hänsyn till stads- och landskapsbilden, natur- och
kulturvärden på platsen
23
Lag och rätt
PBL 2008: 15 kvm bygglovsbefriad bebyggelse
Ett exempel på en förändring i PBL, med snabbt genomslag i Sverige, var
“Friggeboden”. Friggeboden fick sitt namn av den dåvarande biträdande
bostadsministern Birgit Friggebo. År 1980 blev det tillåtet att bygga en
tio kvadratmeter stor komplementbyggnad på sin tomt utan att ansöka
om bygglov. År 2008 utökades det tillåtna måttet till femton kvadratmeter.
Rätten att uppföra friggebodar begränsas inte av några planbestämmelser.
Det betyder att det är möjligt att uppföra bodar på punktprickad mark (som
normalt inte får bebyggas) och oavsett vad detaljplanen anger om hur stor
area på varje tomt som får bebyggas.
Villkoren i PBL lyder:
Det krävs inte bygglov för att i omedelbar närhet av bostadshuset uppföra
en komplementbyggnad som
- tillsammans med andra komplementbyggnader som har uppförts på
tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte har en större
byggnadsarea är 15,0 kvadratmeter
- har en takknockshöjd som inte överstiger 3,0 meter
- inte placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter
En åtgärd får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter om de grannar som
berörs medger det, alternativt via godkänd bygglovansökan.
PBL 2014: 15+25+15 kvm bygglovsbefriad bebyggelse
Utöver 15 kvadratmeter friggebod, är det sedan 2 juli 2014 tillåtet att i
anslutning till småhus uppföra ytterligare komplementbyggnad/-er om 25
kvadratmeter samt göra en tillbyggnad om 15 kvadratmeter. Detta ger, ifall
rätten utnyttjas fullt ut, att en husägare har möjlighet att bygga totalt 55 kvm
byggnadsarea utöver en detaljplans byggrätt.
- komplementbostad på högst 25 kvadratmeter ska kunna uppföras på sin
tomt utan bygglov, men anmälan krävs till kommunens byggnadsnämnd
- till skillnad från friggeboden kan det nya huset användas också som
garage, förråd eller för bostadsändamål
- högsta tillåta taknockhöjd 4 meter
- om huset byggs närmare 4,5 meter från tomtgräns krävs godkännande
från grannar
-det blir också tillåtet att utan bygglov bygga ut sitt hus med 15 kvadratmeter
eller inreda ytterligare en bostad, till exempel på vinden, i ett enbostadshus
utan bygglov. Anmälan krävs till kommunens byggnadsnämnd
- ett enbostadshus kan inredas med ytterligare en bostadsdel även om det
strider mot detaljplansbestämmelser
- maximalt två takkupor får byggas till
Dock kvarstår kravet på bygglov om kommunen bestämt det i detaljplan,
eller om kommunen anser att de befintliga byggnaderna har historiskt,
kulturhistoriskt, konstnärligt eller miljömässigt värde eller ingår i ett sådant
område. Kommunens byggnadsnämnd avgör.
Källa: Lagrådsremiss 6 februari 2014 Förslag till ändring av Plan- och Bygglagen (2010:900)
24
PBL 2014: Inkomna synpunkter från remissinstanser
angående bygglovsbefriad bebyggelse
- Svea Hovrätt (Mark- och Miljödomstolen):
Anser att konsekvensanalysen är otillräcklig. Förslaget innebär ett icke
önskvärt kringgående av regelsystemet och undergräver betydelsen av
planarbete.
- Trafikverket:
Efterlyser en bredare konsekvensanalys. Anser att förslaget kan innebära
risker för försämrad trafiksäkerhet trafikstörningar osv.
- Riksantikvarieämbetet:
Avstyrker förslaget eftersom det riskerar att negativt påverka
byggnadsmiljöer.
-Länsstyrelsen i Stockholm:
Anser inte att förslaget lever upp till PBL, där ett viktigt syfte är att minska
antal skador och fel i nya byggnader. Detaljplaneinstrumentet saknas.
- Länsstyrelsen i Västra Götaland:
Kommunerna kan drabbas av stora och svårbedömda konstnader för
utbyggnad av vatten och avlopp, vägar och annan kommunal service.
- Uppsala Kommun:
Föreslår att bygglovsbefriade byggnader alltid placeras minst 4,5 meter från
granne och minst 6 meter från gata för att undvika konflikter mellan grannar.
Förslår även att säkerhets- och hälsoaspekterna, för att neka startbesked,
förtydligas.
- Blekinge Tekniska Högskola:
Finner stor risk för en sammanblandning av olika typer av bygglovsbefriade
byggnader, planenliga uthus och huvudbyggnaders beståndsdelar. Finner
det tveksamt om förslaget innebär en förenkling.
- Handisam:
Uppfattar förslaget som att det inte ska ställas krav på tillgänglighet och
användbarhet för personer med funktionsnedsättning.
- jagvillhabostad.nu:
Saknar perspektiv från den bostadssökande. Saknar resonemang kring
hyressättning, besittningsskydd, kontroll av brukarnas rättigheter och risken
för hyresdiskriminering.
- Sveriges Arkitekter:
Avstyrker förslaget eftersom det riskerar att leda till regelförvirring då
exempelvis vissa åtgärder för fasad kräver bygglov men inte ett helt
bostadshus.
25
Lag och rätt
Lagändring i PBL per 2 juli 2014
- en jämförelse med de fyra utvecklingsprinciperna
Sedan den 2 juli 2014 har PBL (Plan- och Bygglagen) kompletterats,
vilket innebär att delar av vårt förslag har realiserats. Då PBL styr över
detaljplaner får detta med en gång stort genomslag runt om i landet. Här
jämförs våra fyra utvecklingsprinciper med lagändringen:
Utvecklingsprincip 1: Befintlig bostadsbyggnad delas upp så att max 50 %
av boarean utgör en eller två självständiga bostäder
PBL 2014: Befintlig bostadsbyggnad kan delas upp i två självständiga
bostäder, även där detaljplan enbart tillåter en bostad per fastighet.
Utvecklingsprincip 2: Befintlig komplementbyggnad (t ex garage/uthus)
byggs om till en eller två självständiga bostäder om max 50 % av total
boarea
PBL 2014: Tolkningsfråga, eventuellt kan en befintlig komplementbyggnad
om max 25 kvm kunna byggas om till självständig bostad, ett “Attefallshus”?
Utvecklingsprincip 3: Befintlig bostads- eller komplementbyggnad byggs till
med en eller två självständiga bostäder om max 50 % av total boarea
PBL 2014: Befintlig byggnad kan byggas till med 15 kvm även om
byggrätten i gällande detaljplan överskrids. Två självständiga bostäder tillåts
totalt enligt princip 1.
Utvecklingsprincip 4: Ny fristående komplementbyggnad om max 50
kvm byggnadsarea avsett för självständigt boende uppförs inom befintlig
fastighet
PBL 2014: Ny fristående komplementbyggnad, ett “Attefallshus”, om max 25
kvm byggnadsarea avsett för självständigt boende kan uppföras.
26
3: Tillbyggnad
4: Ny byggnad
Boverkets Byggregler
Boverket är en statlig myndighet för samhällsplanering, byggande och
boende. Boverkets Byggregler (BBR) är inte lagar, men en regelsamling för
byggande som måste följas av alla som bygger bostäder i Sverige.
BBR 2012 definierade att en bostad ska innehålla:
- minst ett rum med inredning och utrustning för personhygien
- rum eller avskiljbar del av rum för daglig samvaro
- rum eller avskiljbar del av rum för sömn och vila
- rum eller avskiljbar del av rum för matlaging
- utrymme för måltider
- utrymme för hemarbete
- entréutrymme med plats för ytterkläder mm.
- utrymme för att tvätta och torka tvätt
- utrymmen för förvaring
- minst ett hygienrum ska vara tillgängligt
Källa: Regelsamling för byggande, BBR 2012
Utrymmeskraven har gjort det svårt att bygga små bostäder. För att kunna
bygga bostäder med en mindre boarea generellt, har ändringar gjorts till
nästa upplaga, BBR21.
BBR21 (BFS 2014:3)
Efter den 1 juli 2014 gäller BBR21. I avsnittet om bostadsutformning görs
stora lättnader i kraven. Särskilda regler om bostadsutformning för bostäder
avsedda för ungdomar tas bort. Lättnader för alla bostäder om högst 35
kvadratmeter föreslås istället:
- funktionerna daglig samvaro samt sömn/vila får överlappa varandra helt
eller delvis på samma plats
- funktionerna måltider samt hemarbete får överlappa varandra helt eller
delvis på samma plats
- utrymme och inredningslängd för matlagning och förvaring kan göras
mindre
- ingen avskiljbarhet krävs
Sammantaget innebär detta att blir möjligt att minska den minsta möjliga
boarean, med samtliga funktioner kvar i bostaden, med cirka 35%. En
bostad kan enligt BBR21 bli som minst cirka 21 kvadratmeter boarea.
Detta betyder att det teoretiskt ska gå att uppfylla tillgänglighetskraven i en
komplementbyggnad på 25 kvm byggnadsarea.
Källa: Boverket informerar 2014-1
27
Lag och rätt
Ur hyreslagen (12 kap. Jordabalken)
Hyreslagen skyddar hyresgästens rätt till bostad.
Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra
att gälla.
Ett hyresavtal för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om
inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i
följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.
Besittningsskydd
Besittningsskydd innebär att en bostadshyresgäst i regel har rätt till
förlängning av sitt hyresavtal när hyresvärden säger upp avtalet och begär
att hyresgästen ska flytta. Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om
att avtalet ska upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Tills dess tvisten
avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar.
Lagen om uthyrning av egen bostad
Privatuthyrningslagen är en relativt ny lag, som började gälla 1 febuari 2013.
Lagen gäller när någon upplåter en bostad för annat än fritidsändamål. Det
ska handla om en bostad som den som hyr ut äger direkt eller indirekt, till
exempel (del av) en villa.
Om en person upplåter flera bostäder gäller lagen enbart för den första
upplåtelsen. För de senare gäller istället reglerna i hyreslagen. En person
som hyr ut tre bostäder eller fler anses normalt bedriva näringsverksamhet.
Privatuthyrningslagen ger hyresvärden och hyresgästen en större
frihet att komma överens om hyran. Hyressättning kan göra avsteg
från bruksvärdesprincipen, vilken styr prissättningen på den reglerade
hyresmarknaden, och beräknas istället efter drifts- och kapitalkostnader.
Hyresvärden får ta ut en kostnadsbaserad hyra som inte påtagligt överstiger
drifts- och kapitalkostnaderna.
Driftskostnader kan vara el, vatten, värme, sophämtning, slitage av
möbler och utrustning. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig
avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Hyresgästföreningen anser
att en ränta 2% över Riksbankens referensränta är skälig avkastningsränta.
Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapital- och
driftskostnaderna för bostaden ska hyrsnämnden på ansökan av
hyresgästen sätta ned den. Hyresvärden har inte rätt att få hyran höjd av
hyresnämden.
Hyresgästen har inget besittningsskydd när bostaden hyrs enligt lagen om
uthyrning av egen bostad.
28
Beskattning
Skatt vid uthyrning av bostad
Den som hyr ut (en del av) sin privatbostad ska redovisa ett eventuellt
överskott av uthyrningen som inkomst av kapital.
Det är tillåtet att göra ett schablonavdrag på 40.000 kronor vid uthyrning.
Schablonavdraget gäller per år och bostad. Vid uthyrning av småhus
får även ett avdrag med 20 procent av hyresintäkten göras, utöver
schablonavdraget på 40.000 kronor.
Blir det ett överskott av uthyrningen, efter avdrag, ska 30 procent betalas i
skatt.1
Schablonavdraget har ökats successivt från 4.000 kr år 2008 till 40.000 kr
år 2013. Avdraget har påtaglig inverkan på om det är ekonomiskt motiverat
att hyra ut som privatperson.
Fastighetsavgift
År 2008 avskaffades fastighetsskatten på bostäder och ersattes av en
kommunal fastighetsavgift samt av höjd skatt vid försäljning.
Fastighetsavgiften blir aldrig högre än ett bestämt, fast maxbelopp.
Detta maxbelopp är indexbundet och följer de årliga förändringarna av
inkomstbasbeloppet. För inkomståret 2014 är det fasta maxbeloppet
för småhus 7.112 kr. Ifall 0,75% av taxeringsvärdet för småhuset och
tillhörande tomtmark ger en lägre avgift, ska det lägre beloppet betalas
istället. Hälften av Sveriges småhusägare har ett taxeringsvärde som gör att
de betalar högsta möjliga fastighetsavgift, 7.112 kr för 2014.2
Nybyggda bostäder är befriade från fastighetsavgift i 15 år.
Kapitalvinstbeskattning vid försäljning av bostad
Samtidigt som fastighetsskatten avskaffades så höjdes kapitalvinstbeskattningen vid försäljning av bostad till 22%. Det infördes även en begränsning
på hur stort vinstbelopp som kan skjutas upp (1.450.000 kr) samt en räntebeläggning av beviljat uppskov.
Lagfart och pantbrev
Lagfart är ägarbeviset för en fastighet vid husköp. Den som köper en
småhusfastighet ska betala 1,5% av köpesumman i stämpelskatt plus en
avgift.
Att lösa pantbrev, om lån tas mot säkerhet i fastigheten, kostar två procent
av pantbrevets belopp i stämpelavgift plus en avgift.
För köparen till ett genomsnittligt hus i Sverige, vilket kostar 2.100.000 kr,
uppgår alltså lagfart till 31.500 kr och pantbrev till 35.700 kr vid belåning
85%.
1
2
http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/uthyrningavbostad
http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/fastighetstaxering
29
Privatekonomi
Finns det ekonomiska incitament att hyra ut?
Två förändringar under de senaste fem åren gör att det idag finns större
privatekonomiska incitament än tidigare att hyra ut en bostad:
Den ena är privatuthyrningslagen från 2013 som gör det möjligt att ta ut en
kostnadsbaserad hyra som täcker drifts- och kapitalkostnader inklusive en
skälig avkastningsränta.
Den andra är schablonavdraget vid uthyrning av privat bostad, vilket under
perioden 2008-2013 har ökat från 4 000 kr till 40 000 kr.
Vi har tagit fram två teoretiska fall, ett i Stockholm och ett i Skurup, för att
testa ifall det är en god investering att (bygga för att) hyra ut. Bostaden som
hyrs ut är 50 kvm, driftskostnaden är estimerad till 2 000 kr per månad.
Skälig månadshyra inkluderar driftskostnad samt en kapitalkostnad 2% över
referensräntan. Bolåneräntan är 1,5% över referensräntan. Vi har räknat
med ränte- och ROT-avdrag.
Stockholm
Byggkostnad
Boarea
Marknadsvärde
Investering max ROT +
Initialt +
30000
50
1700000
1500000
100000
300000
kr/kvm boarea
kvm
kr
kr
kr
kr
Marknadsvärde
Boarea
Driftskostnad
34000 kr/kvm
50 kvm
2000 kr/mån
Scenario 1: Referensränta
Bolåneränta
Skälig månadshyra
1%
2,5 %
6250 kr/mån
Skatteberäkning
Årsintäkt
Schablonavdrag Avdrag 20% hyra Överskott
Skatt 30%
Bolåneränta
Skälig månadshyra
Skatteberäkning
Årsintäkt
Skatt 30%
75000
40000
15000
20000 kr
6000 kr
Inget lån
Intäkt
Drift
Skatt
Ränta
Vinst
Avkastning*
Efter
75000
24000
6000
0
45000 kr
2,6 %
0 år
85% bolån
Intäkt
Drift
Skatt
Ränta
Vinst
Avkastning*
Efter
75000
24000
6000
25288
19713 kr
7,7 %
0 år
Inget lån
Intäkt
Drift
Skatt
Ränta
Vinst
Avkastning*
Efter
143000
24000
22320
0
96680 kr
5,7 %
0 år
85% bolån
Intäkt
Drift
Skatt
Ränta
Vinst
Avkastning*
Efter
143000
24000
22320
65748
30933 kr
12,1 %
0 år
5%
6,5 %
11917 kr/mån
143000
40000
28600
74400 kr
22320 kr
* avkastning av eget kapital
30
Win - win
En förutsättning för att lyckas med organisk tillväxt i befintliga
småhusområden enligt de fyra utvecklingsprinciperna är att både hyresvärd
och hyresgäst kan uppleva sig nöjda, också ekonomiskt.
Hyresnivån kopplas till Riksbankens referensränta vilket ger hyresgästen
i Stockholm en hyra på 6 250 kr/mån vid 1% referensränta och 11 917 kr/
mån vid 5% ränta. Hyresgästen i Skurup får en hyra på 3 875 kr/mån vid
1% respektive 6 375 kr/mån vid 5%.
Byggkostnader och inte minst fastigheters marknadsvärde skiljer sig åt i
landet - ett genomsnittligt hus i Skurup är värt 15 000 kr/kvm och ett hus i
Stockholm mer än det dubbla, 34 000 kr/kvm. Även om det är billigare att
bygga i Skurup än i Stockholm, kan en bygginvestering
i Skurup innebära en initial förlust på 400 000 kr samtidigt som
stockholmaren kan göra en initial vinst på 300 000 kr. En tillbyggnad i
Skurup kan ta 9-35 år att betala av vid oförändrade fastighetsvärden. Men
om skurupbon lyckas bygga till en kostnad motsvarande marknadsvärdet
finns vinster att göra direkt.
I Stockholm blir vinsten efter skatt 19 000-96 000 kr/år och avkastningen på
det eget kapitalet 2,6-12,1% beroende på ränta och belåningsgrad. I Skurup
blir vinsten 11 000 - 46 000 kr/år och avkastningen 3,0-15,2%.
Slutsatsen blir att det idag är en god investering att bygga för att hyra ut.
Skurup
Byggkostnad
Boarea
Marknadsvärde
Investering max ROT +
Initialt -
25000
50
750000
1250000
100000
400000
kr/kvm boarea
kvm
kr
kr
kr
kr
Marknadsvärde
Boarea
Driftskostnad
15000 kr/kvm
50 kvm
2000 kr/mån
Bolåneränta
Skälig månadshyra
1%
2,5 %
3875 kr/mån
Skatteberäkning
Årsintäkt
Skatt 30%
Bolåneränta
Skälig månadshyra
Skatteberäkning
Årsintäkt
Skatt 30%
46500
40000
9300
-2800 kr
0 kr
Inget lån
Intäkt
Drift
Skatt
Ränta
Vinst
Avkastning*
Efter
46500
24000
0
0
22500 kr
3,0 %
18 år
85% bolån
Intäkt
Drift
Skatt
Ränta
Vinst
Avkastning*
Efter
46500
24000
0
11156
11344 kr
10,1 %
35 år
Inget lån
Intäkt
Drift
Skatt
Ränta
Vinst
Avkastning*
Efter
76500
24000
6360
0
46140 kr
6,2 %
9 år
85% bolån
Intäkt
Drift
Skatt
Ränta
Vinst
Avkastning*
Efter
76500
24000
6360
29006
17134 kr
15,2 %
23 år
5%
6,5 %
6375 kr/mån
76500
40000
15300
21200 kr
6360 kr
* avkastning av eget kapital
31
Del 3: Fallstudier
3 kommuner x 3 stadsdelar
För att testa vad som faktiskt är möjligt idag, fysiskt och juridiskt,
har vi valt ut tre svenska kommuner och därefter tre stadsdelar med
småhusbebyggelse i varje kommuns tätort. På dessa platser har vi prövat
möjligheterna att idag genomföra de fyra utvecklingsprinciperna.
De tre kommunerna har valts utifrån följande kriterier:
1. Befolkningsmängden i kommunen växer snabbare än riksgenomsnittet
2. Kommunen uppger att det råder bostadsbrist
3. Kommunen uppger att det råder brist på bostäder som matchar ungas
önskelmål
4. Geografisk spridning i Sverige
5. Kommun och tätort i storlek “small - medium - large”
Inom respektive kommuns tätort har vi kartlagt tre villaområden. Vi har
eftersträvat ett slumpmässigt urval, ett slags “stickprov” på läget i landet.
Dock har vi ställt följande kriterier:
1. Närhet till kollektivtrafik och/eller med bra läge för gång/cykel i vardagen.
Det ska vara möjligt att bo bilfritt. (Max 500m till spårstation, gärna kortare
till busshållplats. I Skurup och Umeå även gång- och cykelavstånd till
centrum.)
2. Geografisk spridning inom orten
Skurup i söder
Umeå i norr
Stockholm i öst
Detta har resulterat i följande fallstudier:
Kommun “small”: Skurup
Stadsdelarna Hyltaskog, Saritslöv och Östra Skurup
Kommun “medium”: Umeå
Stadsdelarna Haga/Sandbacka, Sofiehem och Söderslätt/Teg
Kommun “large”: Stockholm
Stadsdelarna Älvsjö, Stora Mossen och Tallkrogen
Män
Kvinnor
Män
Kvinnor
Kvinnor
80 år
80 år
80 år
60 år
60 år
60 år
40 år
40 år
40 år
20 år
20 år
20 år
0 år
Befolkningspyramid
Skurups kommun
32
Män
0 år
0 år
Befolkningspyramid
Umeå kommun
Befolkningspyramid
Stockholms kommun
Flygfoto Skurup
med fält av småhusbebyggelse
markerade med gult.
HYLTASKOG
A
C ÖSTRA SKURUP
B
SARITSLÖV
Flygfoto Umeå
markerade med gult.
HAGA /
SANDBACKA
A
SÖDERSLÄTT
C
B
SOFIEHEM
Flygfoto Stockholm
markerade med gult.
B
STORA MOSSEN
A
ÄLVSJÖ
C
TALLKROGEN
STA
T-BA
PEN
TVÄ
33
Skurup
Skurup är till invånarantalet en liten kommun. Kommunens invånarantal
växer snabbare än riksgenomsnittet. Under en prognosperiod 2008-2018
beräknas folkmängden i Skurups kommun öka med drygt 6 % eller 937
invånare, från 14 784 till 15 721 personer.
Skurups kommun anger att det råder bostadsbrist samt att kommunens
bostadsutbud inte kan matcha ungas efterfrågan.
Skurup har ännu karaktären av ett stationssamhälle med stationen i
centrum. Villabebyggelsen, som till stor del byggdes på 60-talet, ligger som
en krans runt ortens centrala del. Småskaligheten präglar Skurup.
Goda kommunikationer och pendlingsavstånd till Malmö/Köpenhamn via
järnväg.
Skurups kommun: ca 14 784 invånare
Skurups tätort: ca 6 700 invånare
BUSS
TÅG
MOTORVÄG
HYLTASKOG
A
C ÖSTRA SKURUP
B
SARITSLÖV
34
Skurup - tre exempel
Vi har valt tre stadsdelar med småhus för vår studie: Hyltaskog, Saritslöv
och Östra Skurup.
De tre studerade områdena ligger väl integrerade i Skurups kompakta
gatunät och har gång- och cykelavstånd till service i centrum samt
tågstation. De är tillgängliga och borde vara attraktiva även för grupper som
vill leva utan bil.
A
HYLTASKOG
1950-1960
Tomter ca 500-750 kvm
Bostadshus ca 100-120 kvm BYA
Bebyggelsen består av fristående envåningshus.
Flygfoto Hyltaskog
B
SARITSLÖV
1950-1960
Bebyggelsen består av fristående hus i en-två våningar.
Flygfoto Saritslöv
C
ÖSTRA SKURUP
1950-1960
Bebyggelsen består av fristående hus i en-två våningar.
Flygfoto Östra Skurup
35
Skurup - Hyltaskog
År 1950-1960
Tomter ca 500 -750 kvm
Ligger nära centrum, station och busslinje.
Detaljplan
- Det finns punktprickad mark inom tomten som inte får bebyggas
- Byggnader skall uppföras fristående eller två och två sammanbyggda i
gemensam tomtgräns
- Högst en fjärdedel av tomten får bebyggas
- Endast en huvudbyggnad och ett fristående uthus eller annan
gårdsbyggnad får uppföras.
- Högst 1 våning får byggas.
- Högsta höjd 3.5 meter, dock får markvåningssidan vara 5,8 meter.
Hinder för organisk tillväxt
- Punktprickad mark medger i princip enbart tillbyggnader, det blir för trångt
för komplementbyggnad. Hinder för princip 4.
- Högst en fjärdedel av tomten får bebyggas. Kan utgöra hinder för princip 3
och 4.
Källa: Stadsplan S50 1980
1
2
3
4
Fysiskt möjligt?
Princip 1: Ja
Princip 2: Ja, men begränsat
Princip 3: Ja
Princip 4: Ja, men begränsat
Vilka uppdateringar krävs
i detaljplanen?
- Större byggrätter
- Minskad prickmark
- Ej begränsning till en våning
Små tomter gör att princip 1 och 3
lämpar sig bäst för Hyltaskog. Illustration
av princip 3.
36
Skurup - Saritslöv
År 1950-1960
Tomter ca 600 -1000 kvm
Ligger nära centrum, station och mot utvecklingsområde.*
Detaljplan
- Byggnader skall uppföras i förgårdslinje, kvarterets inre yta får endast
bebyggas med uthus
- Byggnader skall uppföras friliggande, får ej sammanbyggas
- Byggnader får uppföras i 2 plan varav det översta som vindsvåning under
snedtak, vilket framgår av hushöjden
- Maximal hushöjd 3,5 meter
- På varje tomt får endast uppföras 1 bostadslägenhet, därutöver får, där så
prövas, finnas en annexlägenhet om högst 2 rum och kokvrå.
- 2 1/2-plansbyggnad med utnyttjande av hela byggrätten förhindras
- Detaljplan medger enbart 1 bostadslägenhet men efter prövning medges
en annexlägenhet. Kan utgöra hinder för princip 1-4.
- Delar av kvarter får ej bebyggas med bostad. Utgör hinder för princip 2
och 4.
*Översiktsplan för Skurups Kommun Antagandehandling 2009
1
2
3
4
Fysiskt möjligt?
Princip 1: Ja
Princip 2: Ja
Princip 3: Ja
Princip 4: Ja
i detaljplanen?
- Tillåt bostad inom hela kvarteret
Större tomter gör att även princip 4 är
möjlig i Saritslöv. Illustration av princip 1,
3 och 4.
37
Skurup - Östra Skurup
År 1950-1960
Ligger nära centrum, station och mot utvecklingsområde.*
Detaljplan
- Det finns punktprickad mark inom bostadsfastighet som inte får bebyggas
- Byggnader skall uppföras fristående eller två och två sammanbyggda i
gemensam tomtgräns
- Högst en fjärdedel av tomten får bebyggas
- Endast en huvudbyggnad och erfordliga fristående gårdsbyggnader får
uppföras.
- Högst 1 resp 2 våningar får byggas
- Högsta höjd 3.5 meter resp 6,8 meter och uthus högst 3 meter
- Punktprickad mark förhindrar större tillbyggnad samt komplementbyggnad.
Hinder för princip 3 och 4.
och 4.
*Översiktsplan för Skurups Kommun Antagandehandling 2009
1
2
3
4
Fysiskt möjligt?
Princip 1: Ja
Princip 2: Ja
Princip 3: Ja
Princip 4: Ja
i detaljplanen?
- Minskad prickmark
- Tillåt bostad i gårdsbyggnad
Större tomter i Östra Skurup. Illustration
av princip 2, 3 och 4.
38
Skurup - slutsats
Stadsdel
Princip
Fysiskt möjligt?
3: Tillbyggnad
4: Ny byggnad
Juridiskt möjligt?
innan 2 juli 2014
efter 2 juli 2014
Hyltaskog
1
2
3
4
JA
JA
JA
JA
JA
JA
NEJ
NEJ
JA
JA
JA, max 15 kvm*
JA, max 25 kvm
Saritslöv
1
2
3
4
JA
JA
JA
JA
EFTER PRÖVNING
NEJ
NEJ
NEJ
JA
JA, max 25 kvm
JA, max 15 kvm*
JA, max 25 kvm
Östra Skurup
1
2
3
4
JA
JA
JA
JA
JA
NEJ
NEJ
NEJ
JA
JA, max 25 kvm
JA, max 15 kvm*
JA, max 25 kvm
* 15 kvm är för liten yta för att kunna utgöra självständig bostad. I tillägg till dessa 15 kvm krävs därför
A) Ombyggnad av befintligt hus. B) Ytterligare byggrätt inom gällande detaljplan.
Skurup har en folkhögskola och ligger inom pendlingsavstånd till Malmö.
Skurups befolkningspyramid visar dock en “getingmidja” vid åldergrupperna
20-35 år, vilket innebär utflyttning. Det är möjligt att bostadsfrågan bidrar till
utflytt av unga vuxna. Skurups bostadsbestånd består till stor del av egna
hem, hyresmarknaden är begränsad. Detta är inte unikt för Skurup utan
vanligt för de flesta mindre orter. Med vårt förslag är det möjligt att skapa en
sund hyresmarknad på mindre orter, utan att bygga storskaliga hyreshus.
Tillväxt inom befintlig bebyggelse är också intressant för att undvika
framtida tätortsspridning. Jorden i området är bördig och marken runt
omkring Skurup tätort används idag för matproduktion.
Män
Kvinnor
80 år
60 år
40 år
20 år
Vi bedömer att det finns en stor potential i att vidareutveckla den
småskalighet och närhet som präglar Skurup, att bredda bostadsutbudet
samt att öka antalet boende och hushåll inom Skurups befintligt
småhusbestånd.
0 år
Befolkningspyramid
Skurups kommun
39
Umeå
Umeås bebyggelse är samlad längs med Umeälven. Staden omges av
jordbruksmark.
Tätorten består till stor del av småhusbebyggelse. De gula markeringarna i
flygfotot nedan visar Umeås villastads utbredning.
För att undvika oönskad stadsspridning har Umeå kommun tagit fram en
stadsbyggnadsvision kallad “femkilometersstaden”. Visionen innebär att
Umeås framtida tillväxt ska samlas inom en radie om fem kilometer. Inom
denna radie finns stora områden med småhusbebyggelse, vilka skulle
kunna utvecklas.
Kollektivtrafik i Umeå
Busslinjenät
Umeå kommun: ca 114 000 invånare
Umeå tätort: ca 79 600 invånare
HAGA /
SANDBACKA
A
SÖDERSLÄTT
C
B
40
SOFIEHEM
Umeå - tre exempel
Vi har valt tre stadsdelar med småhus för vår studie:
Haga/Sandbacka, Sofiehem och Söderslätt/Teg.
De tre studerade områdena ligger väl integrerade i Umeås gatunät och har
gång- och cykelavstånd till service. Samtliga ligger nära kollektivtrafik. De är
tillgängliga och borde vara attraktiva även för grupper som vill leva utan bil.
A
HAGA/SANDBACKA
1940
Tomter 500-600 kvm
Bebyggelsen i Sandbacka som är en del av Haga består av envånings
trähus från 40-talet.
Flygfoto Haga/Sandbacka
B
SOFIEHEM
1955
Tomter 700-800 kvm
Bostadshus ca 70-100kvm BYA
Sofiehem var ursprungligen en arbetarstadsdel med enkla egnahemsvillor
blandat med mindre hyreshus. Många av villorna uppfördes 1933–1935 av
arbetare och lägre tjänstemän vid Sofiehems träsliperi.
Flygfoto Sofiehem
C
SÖDERSLÄTT/TEG
1960
Teg är en stadsdel söder om Umeälven som består av villor byggda på
60-talet.
Flygfoto Söderslätt/Teg
41
Umeå - Haga/Sandbacka
År 1940
Tomter 500-600 kvm
Ingår i visionen för Umeås centrumutveckling - femkilometersstaden*
Detaljplan
- Bostäder
- Endast fristående hus
- Högst en tredjedel av tomt får bebyggas
- Byggnads läge: Byggnad bör förläggas minst 9 m från den södra
tomtgränsen och 2 m - 4,5 m från norra tomtgränsen
- Hushöjd: Byggnad om högst 1 våning och högst 3,6 m
- Högst en tredjedel av tomt får bebyggas. Kan utgöra hinder för princip 3
och 4.
- Små byggnader, enbart 1-våningshus tillåts. Kan utgöra hinder för princip
1.
Källa: Stadsplan 44 Arkivakt 110/1942
Förslag till stadsplan för Sandbackaområdet inom Umeå Stad. 11 nov 1942, Frits Gripe.
*Översiktsplan för Umeå Kommun - Fördjupning för de centrala delarna 29 augusti 2011
*Femkilometersstaden = Umeås tillväxt samlas inom en femkilometersradie
1
2
3
4
Fysiskt möjligt?
Princip 1: Ja
Princip 2: Ja
Princip 3: Ja
Princip 4: Ja
i detaljplanen?
- Avstånd till tomtgräns justeras
- Ökad hushöjd
Illustration av princip 1, 2 och 3 i Haga/
Sandbacka.
42
Umeå - Sofiehem
År 1955
Tomter 700-800 kvm
Ingår i visionen för Umeås centrumutveckling - femkilometersstaden
Detaljplan
- Bostäder
- Endast fristående hus
- Högst en femtedel av tomten får bebyggas
- Endast en huvudbyggnad och där stadsplanen medgiver, 1
komplementbyggnad
- Byggnads läge: Byggnad bör förläggas minst 3 m från tomtgräns
- Hushöjd: Byggnad om högst 1 våning och högst 4 resp. 4,8 m
- Högst 1 bostad
- I komplementbyggnad får bostad ej inredas
- Högst en femtedel av tomten får bebyggas. Hinder för princip 3+4.
- Högst 1 bostad. I komplementbyggnad får bostad ej inredas. Hinder för
princip 1-4.
Källa: Stadsplan 138 Förslag till stadsplan för Ålidbacken, Sofiehem och Gimonäs inom Umeå
Stad. Okt 1954, Seth Fridén.
1
2
3
4
Fysiskt möjligt?
Princip 1: Ja
Princip 2: Ja
Princip 3: Ja
Princip 4: Ja
i detaljplanen?
- Tillåt bostad även i
komplementbyggnad
- Tillåt fler boenheter
Alla principerna, 1, 2, 3 och 4, är fysiskt
möjliga att genomföra i Sofiehem.
43
Umeå - Söderslätt/Teg
År 1960
Ingår i visionen för Umeås centrumutveckling - femkilometersstaden*
Detaljplan
- Bostäder och möjligen handel
- Endast fristående byggnader
- Byggnads läge: Byggnad bör förläggas minst 3 m från tomtgräns. Mindre
avstånd medges av särskilda skäl och med grannes medgivande
- Hushöjd: Byggnad om högst 1 våning och högst 4,4 resp. 5,0 m
- Högst 2 bostäder
- I komplementbyggnad får bostad ej inredas
och 4.
- I komplementbyggnad får bostad ej inredas. Hinder för princip 2 och 4.
- Högst två bostäder. Begränsar till endast en ny bostad.
Källa: Stadsplan A1/3 Söderslätt / Teg Umeå, 7 dec 1960, Åke Lundberg
*Översiktsplan för Umeå Kommun - Fördjupning för de centrala delarna 29 augusti 2011
1
2
3
4
Fysiskt möjligt?
Princip 1: Ja
Princip 2: Ja
Princip 3: Ja
Princip 4: Ja
i detaljplanen?
- Tillåt bostad även i
komplementbyggnad
- Tillåt fler boenheter
Illustration av princip 2 och 4 i
Söderslätt.
44
Umeå - slutsats
Stadsdel
Princip
Fysiskt möjligt?
3: Tillbyggnad
4: Ny byggnad
Juridiskt möjligt?
innan 2 juli 2014
efter 2 juli 2014
Haga/
Sandbacka
1
2
3
4
JA
JA
JA
JA
NEJ
JA
NEJ
NEJ
JA
JA
JA, max 15 kvm*
JA, max 25 kvm
Sofiehem
1
2
3
4
JA
JA
JA
JA
NEJ
NEJ
NEJ
NEJ
JA
JA, max 25 kvm
JA, max 15 kvm*
JA, max 25 kvm
Söderslätt/
Teg
1
2
3
4
JA
JA
JA
JA
JA
NEJ
NEJ
NEJ
JA
JA, max 25 kvm
JA, max 15 kvm*
JA, max 25 kvm
Umeå kommun är den kommun i Norrland som ökat mest i befolkning
sedan 1970-talet.
Att Umeå är en studentstad syns tydligt i befolkningspyramiden - allra flest
invånare per årskull återfinns i åldrarna 20-25 år. En sund hyresmarknad är
avgörande för inflyttande studenters etablering.
Umeås bebyggelsestruktur har en hög andel småhus, också i centrala
lägen. Detta i kombination med visionen om en sammanhållen stad, att
samla tillväxten inom en radie om fem kilometer - “femkilometersstaden” gör det angeläget att vidareutveckla Umeås villastäder över tid.
Vår konklussion är att det finns en stor potential inom Umeås
småhusbebyggelse för att bredda bostadsutbudet samt att öka antalet
boende och hushåll inom den hållbara “femkilometersstaden”.
Män
Kvinnor
80 år
60 år
40 år
20 år
0 år
Befolkningspyramid
Umeå kommun
45
Stockholm
Nästan en fjärdedel av Sveriges befolkning, 22%, bor i Stockholmsregionen,
som för länge sedan sprängt kommungränsen. Vi har kartlagt de
småhusområden som ligger inom Stockholms kommun (gula fält inom röd
linje nedan) och markerat spårstation med röd prick. Den växande staden
gör att småhusbebyggelsen med tiden hamnar i ett allt mer centralt läge.
Linjekarta över spårbunden trafik:
Tunnelbana, tvärbana, pendeltåg.
Därutöver finns busslinjenät.
Stockholms kommun: 897 700 invånare
Stockholms tätort: 1 372 565 invånare
Stockholms region: 2 163 000 invånare
B
STORA MOSSEN
A
ÄLVSJÖ
C
TALLKROGEN
STATION FÖR
T-BANA,
PENDELTÅG OCH
TVÄRBANA
46
Stockholm - tre exempel
A
ÄLVSJÖ
1921 Stadsplan Per Olof Hallman
Tomter 800-1000 kvm
1908 och 1911 köpte AB Hem på landet 13 respektive 11 hektar av Älvsjö
gårds marker för att stycka av till villatomter. Mark överläts till Stockholms
Stad i utbyte mot vatten- och avloppsnät. Hem på landet tillhandahöll
typritningar vilket har präglat området. Området har goda kommunikationer
med centrala Stockholm genom pendeltåg, Spårväg Syd till Fruängen samt
framtida planer på tunnelbanegren.
Plan och flygfoto Älvsjö
B
STORA MOSSEN
1926 Stadsplan
Bostadshus ca 100 kvm BYA
För att tillgodose stadens växande behov av bostäder gjordes många
markförvärv i Västerort. Denna mark köptes av Stockholms Stad 1904.
Många av villorna har traditionell egnahemskaraktär. Arkitekt för de flesta
villor var Edvin Engström. Karakäristiskt för Stora Mossen är den enhetliga
bebyggelsen. Området har idag närhet till tunnelbana, tvärbana och till
service i Alvik.
Flygfoto Stora Mossen
C
TALLKROGEN
1933 Stadsplan Albert Lilienberg
Tomter 500-600 kvm
Bostadshus ursprungligen ca 70 kvm BYA
Egnahemsbyggen
Marken tillhörde Stockholms Stad. Totalt finns ca 950 småstugor i
området i ett plan, planen medger dock två plan. Samtliga hus är ritade av
fastighetskontorets egnahemsarkitekt Edvin Engström.
Många hus har redan blivit till tillbyggda och området kan kännas
förvanskat, men har i det stora hela behållit sin karaktär.
Området har idag närhet till tunnelbana och busslinje till Skanstull.
Flygfoto Tallkrogen
Källa: Stockholm utanför tullarna, nittiosju stadsdelar i ytterstaden, Stockholm Förlag 2003
47
Stockholm - Älvsjö
År 1925-1930
Tomter 800-1000 kvm
Närhet till Pendeltåg Älvsjö
Utpekas som stadsutvecklingsområde i ÖP 99*
Detaljplan
- Tomter får vara minst 600 kvm
- Tomter mindre än 1200 kvm får endast ha ett bostadshus.
- Byggnad får endast inrymma 2 bostadslägenheter och byggnads bottenyta
ej överstiga 120 kvadratmeter. Undantag medges för byggnad med endast
1 våning med enbart 1 bostadslägenhet.
- Hushöjd: högsta höjd 7.5 m
- Antal våningar: högst 2 våningar
- 2-våningsbyggnad: vind får inredas till 2/3
- 1-våningsbyggnad: vind får inredas helt
- Tomter mindre än 1200 kvm får endast ha ett bostadshus. Hinder för
princip 2 och 4.
- Begränsning till två boenheter.
Källa: Plan 3310 Förslag till ändring av stadsplanen för delar av stadsdelarna Långbro och
Älvsjö i Stockholm.
7 sept 1946
*Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm 15 mars 2010 ÖP99
1
2
3
4
Fysiskt möjligt?
Princip 1: Ja
Princip 2: Ja
Princip 3: Ja
Princip 4: Ja
i detaljplanen?
- Tillåt fler bostadshus per tomt
- Tillåt fler boenheter per tomt
Illustration av princip 1, 2 och 3 i Älvsjö.
Flera stora hus i Älvsjö skulle kunna
byggas om till att rymma fler hushåll.
48
Stockholm - Stora Mossen
År 1925 - 1930
Tomter ca 800-1000
Bostadshus ca 100 kvm BYA
Närhet till T-bana Stora Mossen och Nockebybanan
Närhet till Alvik och utpekas i ÖP99* som stadsutvecklingsområde
Detaljplan
- Byggnads läge: Byggnad skall förläggas i gatulinjen eller vid förgårds inre
begränsningslinje
- Byggnad högre än 7 m placeras minst 6 m avstånd från grannes
tomtgräns. För byggnad med höjd av 5-7 m tillåts 4,5 m vid särskild
prövning. Byggnad om högst 5 m placeras minst 4,5 m från tomtgräns
- Byggnads höjd: Högst 2 våningar förutom vindsvåning
- Gårdsbyggnad högst 2,5 meter
- Smärre gårdsbyggnad är tillåten men ej för bostadsändamål
- Smärre gårdsbyggnad är tillåten men ej för bostadsändamål. Hinder för
princip 2 och 4.
Källa: Plan 374 Förslag till stadsplan för delar av Alvik och Ulvsunda vid Stora
Mossen 24 november 1928
*Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm 15 mars 2010 ÖP99
1
2
3
4
Fysiskt möjligt?
Princip 1: Ja
Princip 2: Ja
Princip 3: Ja
Princip 4: Ja
i detaljplanen?
- Tillåt bostad i gårdsbyggnad
- Tillåt bebyggelse i tomtgräns
- Ökad byggnadshöjd gårdshus
Illustration av princip 4 i Stora Mossen.
Rymliga tomter och bebyggelse
i gatulinje ger fysiskt utrymme åt
ytterligare bostadshus.
49
Stockholm - Tallkrogen
År 1935
Egnahemsbygge
Tomter 500-600 kvm
Ursprungshus ca 70 kvm BYA
Närhet till tunnelbanan Tallkrogen
Detaljplan
- Endast fristående hus medges
- Komplementbyggnad får ej inrymma bostad
- Byggnad av garage, handel och lokaler för hantverk av mindre slag
medges
- Läge på tomt: Byggnad på minst 5 m i höjd, minst 6 m från tomtgräns.
Lägre byggnad 4,5 m från tomtgräns. Byggnad högre än 5 m men högst 7
m läggs på minst 4,5 m avstånd från grannes tomtgräns förutsatt enbart en
bostadslägenhet
- Hushöjd och våningsantal: 2 våningar är högsta tillåtna antal våningar till
en höjd av högst 7,5 meter
- Komplementbyggnad får ej inrymma bostad. Hinder för princip 2 och 4.
Källa: Plan 2925 för delar av stadsplanen för delar av Tallkrogen och Gubbängen
Albert Lilienberg 13 sept 1943 / Sigurd Lang 26 maj 1944
1
2
3
4
Fysiskt möjligt?
Princip 1: Ja
Princip 2: Ja
Princip 3: Ja
Princip 4: Ja
i detaljplanen?
- Tillåt bostad i komplementbyggnad
- Tillåt bebyggelse i tomtgräns
Illustration av princip 1, 3 och 4 i
Tallkrogen. Trots små tomter finns i
regel plats för ytterligare en byggnad.
50
Stockholm - slutsats
Stadsdel
Princip
Fysiskt möjligt?
3: Tillbyggnad
4: Ny byggnad
Juridiskt möjligt?
innan 2 juli 2014
efter 2 juli 2014
Älvsjö
1
2
3
4
JA
JA
JA
JA
NEJ
NEJ
NEJ
NEJ
JA
JA
JA, max 15 kvm*
JA, max 25 kvm
Stora Mossen
1
2
3
4
JA
JA
JA
JA
JA
NEJ
JA
NEJ
JA
JA, max 25 kvm
JA, max 15 kvm*
JA, max 25 kvm
Tallkrogen
1
2
3
4
JA
JA
JA
JA
JA
NEJ
JA
NEJ
JA
JA, max 25 kvm
JA, max 15 kvm*
JA, max 25 kvm
Stockholm är Sveriges till folkmängden största kommun och växer stadigt.
Befolkningstillväxten i kommunen år 2010-2035 beräknas bli hela +27%.
Befolkningspyramiden för Stockholms kommun visar att många flyttar till
Stockholm för att studera, men framför allt att många flyttar till Stockholm för
att arbeta efter avslutade studier. Alla inflyttande behöver bostad.
Vår slutsats är att Stockholms villaområden skulle kunna bidra med stora
mängder nya bostäder i kollektivtrafiknära lägen. Fler boende i villastaden
gör också en framväxt av mer lokal service och ännu tätare kollektivtrafik
möjlig. Detta är en välkommen stadsutveckling eftersom Stockholms bilism
behöver övergå till en mer ytsnål och klimatsmart mobilitet.
Män
Kvinnor
80 år
60 år
40 år
20 år
0 år
Befolkningspyramid
Stockholms kommun
51
Del 4: Förslag till ändringar
För att möjliggöra organisk tillväxt bland befintlig småhusbebyggelse krävs
agerande på såväl nationell, regional och kommunal nivå.
Nationell nivå - lagstiftning
På nationell nivå är verktygen lagstiftning och privatekonomiska
incitament. Genom en lagändring som verkar efter 2 juli 2014 har ett första
möjliggörande för organisk tillväxt skett. Men många anser att lagen är på
gränsen, eller har passerat gränsen, för vad som kan göras på nationell
nivå. Svea Hovrätt, Mark- och Miljödomstolen, invände exempelvis att
förslaget innebär ett icke önskvärt kringgående av regelsystemet och
undergräver betydelsen av planarbete.
Den största poängen vi ser med lagändringen är att den skickar en tydlig
signal till alla husägare i landet och att individuella idéer och initiativ redan
har börjat gro på gräsrotsnivå.
Regional och kommunal nivå - policy
Men lagändringar räcker inte - vi anser att den behöver kompletteras
av mobilitetsstrategier på regional nivå, samt av strategier för hållbar
stadsutveckling på kommunal nivå.
Vi föreslår därför att kommuner åläggs att ta fram riktlinjer för hållbar
utveckling och tillväxt i befintliga småhusområden: En ny småhuspolicy.
Med denna policy som grund ska detaljplaner metodiskt uppdateras,
med respekt för stadsdelars karaktär och med tydliga hållbarhetsmål som
kommuniceras i dialogen med medborgarna.
Planbestämmelser från förr styr framtiden
Våra fallstudier visar att kommunala detaljplaner och bestämmelser
konserverar gamla värderingar och bromsar utveckling. Det är dags för en
uppdatering!
Otidsenliga bestämmelser som vi anser bör strykas:
- Begränsning av antal boenheter per tomt
- Begränsning av användande - att komplementbyggnad inte får
användas som bostad
- Begränsning av bebyggelse nära tomtgräns
- Nedre gräns för tomtstorlek
Vi föreslår också:
- Generösare byggrätter
- Möjlighet att bygga nära tomtgräns utan grannens samtycke
- Främja ekosystemtjänster t.ex. genom att införa en grönytefaktor
52
3: Tillbyggnad
4: Ny byggnad
Rådande planbestämmelse i
Skurup, Saritslöv sedan 1971
Skurup sedan 1985
Umeå, Söderslätt sedan 1962
Stockholm, Älvsjö sedan 1946
Stockholm, Älvsjö sedan 1946
Rådande planbestämmelse
i Stockholm, Stora Mossen
sedan 1929
53
Avstånd från tomtgräns
“Ej må någon närmare till grannens tomt bygga, än att
han till stödje eller stolparum en och en halv aln å sin
tomt lämnar.”
Byggningabalk (1732:0123 1) 2 kap.
Många småhusägare är av uppfattningen att man enligt lag inte kan bygga
närmare tomtgräns än 4,5 meter. Så är inte fallet.
Det fanns, i den nu upphävda byggnadsstadgan, en bestämmelse om att
byggnad inte fick placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter. Bestämmelsen
lever kvar i många äldre detaljplaner. Men den enda gällande lagtext som
finns idag, och som behandlar avstånd från tomtgräns, är Byggningabalken
från 1732. Där anges avståndet en och en halv aln, eller 89 cm.
I dagens plan- och bygglag finns ingen 4,5 metersregel. I detaljplanerat
område är det planen som gäller. I gällande detaljplan kan finnas
bestämmelser om att byggande närmare tomtgräns än 4,5 meter. Utanför
detaljplanerat område är det plan- och bygglagens allmänna krav på
lämplighet som avgör om bygglov beviljas. I de kraven finns inte något
bestämt avstånd till tomtgräns, utan lämpligheten avgörs från fall till fall.
Avståndet 4,5 meter till tomtgräns har i dagens lagstiftning enbart
betydelse som en egenskap för bygglovbefriade byggnader; Friggebod
och Attefallshus. Vid uppförande av en bygglovsbefriad byggnad närmare
tomtgräns än 4,5 meter krävs grannens godkännande. Dock finns
möjligheten, ifall grannen inte ger godkännande, att söka och få bygglov för
att uppföra en Friggebod eller Attefallshus närmare tomtgränsen.
Kod föreslår:
Upphäv 4,5-metern!
- Vid uppdatering av detaljplaner
- I PBL:s villkor för bygglovsbefriad bebyggelse
Trafiksäkerhet kan upprätthållas
genom fria mått vid utfarter.
Brandsäkerhet kan upprätthållas
genom krav på bebyggelsens utformning där risk för brandspridning
föreligger.
Där tomt gränsar till allmän plats finns ingen motpart som kan ge
godkännande för en bygglovbefriad byggnad närmare 4,5 meter.
Regeringen anser därför att Boverket bör se över reglerna för avstånd till
gräns mot allmän plats.
För en typisk villatomt om 800 kvm, med måtten 20 x 40m, får 4,5
metersprincipen stora konsekvenser. Säg att 20% av tomten är bebyggd
med ett bostadshus (160 kvm BYA). Då återstår 640 kvm tomtmark. Nära
tre fjärdedelar, 72% eller 459 kvm, av denna yta ligger inom 4,5 meter från
en tomtgräns (illustration A).
Flera områden i vår studie har haft tomter på 500-600 kvm. Den som har
en tomt på 500 kvm, varav 20 % är bebyggd, har fyra femtedelar av sin
obebyggda tomtmark inom 4,5 metersområdet (illustration B).
4,5m
Illustration A: Tomt 800 kvm, 20x40m
Bebyggd area 20% = 160 kvm BYA
72% av den obebyggda tomten berörs
av 4,5-metersprincipen.
4,5metersprincipen leder till osämja bland grannar och till ett “duttande”
av byggnader som inte ger samlade, kvalitativa trädgårdar utan smala,
svåranvända remsor runt om.
4,5m
Illustration B: Tomt 500 kvm, 20x25m
Bebyggd area 20% = 100 kvm BYA
81% av den obebyggda tomten berörs
av 4,5-metersprincipen.
54
Utvecklingsprincip 1
Uppdelning av befintlig bostadsbyggnad till två eller
tre självständiga bostäder
Kod föreslår:
Tillåt tre självständiga
bostäder per fastighet i
småhusområden!
- Genom PBL
Våra stickprov i svenska kommuners detaljplaner visar att det är vanligt att
antalet boenheter per fastighet är begränsat. I detaljplaner skrivna så sent
som 1985 hittar vi formuleringar av typen “huvudbyggnad får icke inrymma
mera än en bostadslägenhet”.
Bakgrunden till denna typen av formuleringar kan vara:
- Främja god hälsa och motverka trångboddhet
- Önskemål om social segregering, hög social status i området
- Egnahemsidealet - “en familj - ett hus”
- Förorter efter amerikansk förebild - “R1/Residential one unit”
Trångboddhet är inte ett problem i småhusområden idag. Faktum är att 33%
av husägarna i Sverige uppger att de bor större än de behöver - nära 50%
bor för stort i storstadsregionerna.1
På samhällsnivå strävar vi idag efter social integration och socialt
inkluderande stadsplanering, snarare än social och fysisk segregation.
PBL efter 2 juli 2014:
Ett enbostadshus kan inredas
med ytterligare en bostadsdel
även om det strider mot
detaljplansbestämmelser.
Kärnfamiljen finns kvar, men det finns också önskemål om andra
boendekonstellationer - exempelvis generationsboende, kompisboende och
kollektivboende. Ett ensidigt bostadsbestånd och utdaterade detaljplaner
begränsar vad som är möjligt idag.
Hållbar utveckling, vilket bland annat innebär en övergång från privatbilism
till en mer ytsnål och klimatsmart mobilitet inom tätorter, är en avgörande
samtidsfråga. För att lyckas med det behöver den planerade glesheten
omvärderas, i synnerhet i kollektivtrafiknära lägen.
Sammantaget vill vi hävda att bestämmelsen “en fastighet - en bostad” är
otidsenlig och står emot den hållbara utveckling vi strävar efter idag. Vi
föreslår därför att bestämmelsen “en fastighet - tre bostäder” införs istället,
som ny lägstanivå.
Detta kan göras via ny skrivning i PBL, för att snabbt få ett nationellt
genomslag, samt succesivt vid uppdateringar av detaljplaner för att undvika
regelförvirring.
Den avknoppande ytan ska som grundregel kunna delas upp till två
självständiga bostäder. En husägare som önskar bo kvar i sitt hus, men på
mindre yta, kan på så vis hyra ut en eller två bostäder.
Vi skrev i vår ansökan att den avknoppade delen skulle utgöra max 50%
av den sammanlagda boarean. Detta skulle, liksom i Norge, kunna kopplas
till en skattemodell som stimulerar till uthyrning. Men om den svenska
skattemodellen med schablonavdrag kvarstår, finns det ingen grund till att
villkora hur stor del av bostaden som kan hyras ut. Regler ska vara enkla,
och varje ny bostad är av godo.
1
Mäklarsamfundet Analys 2013:4.
55
Ombyggnad av befintlig komplementbyggnad till en
eller två självständiga bostäder
Våra stickprov i svenska kommuners detaljplaner visar att det ibland tillåts
gårdsbyggnader, men ej för bostadsändamål.
Vi hittar exempel i Stockholm, Stora Mossen 1929: “Smärre
gårdsbyggnader, såsom trädgårdspaviljonger och andra dylika, för
bostadsändamål icke avsedda byggnader, må uppföras” liksom i Umeå,
Söderslätt 1962: “I gårdsbyggnad får bostad icke inredas.”
Bakgrunden till formuleringarna är troligen att begränsa antalet boende per
fastighet, och ska ses i sin historiska kontext då trångboddhet förknippades
med ohälsa.
Vi hävdar att bestämmelser som omöjliggör bostadsändamål i delar av
bebyggelsen på en småhusfastighet är otidsenliga och står emot en hållbar
utveckling. Vi föreslår därför att bestämmelser av denna typ upphävs.
Kod föreslår:
Tillåt bostad även i
komplementbyggnad!
- Genom PBL
Detta bör göras via ny skrivning i PBL, för att snabbt få ett nationellt
genomslag, samt succesivt vid uppdateringar av detaljplaner för att undvika
regelförvirring.
Uppdateringen av PBL 2 juli 2014 gör det möjligt att uppföra en
komplementbostad på högst 25 kvm, även om det strider mot
detaljplanebestämmelser. Huruvida en befintlig komplementbyggnad kan
byggas om/byggas ut till ett “Attefallshus” har inte klargjorts särskilt, men
borde vara möjligt.
En komplementbostad på högst
25 kvadratmeter ska kunna
uppföras, även om det strider mot
detaljplansbestämmelser.
Vi anser principiellt att lagändringen är positiv, även om 25 kvadratmeter
byggnadsarea (ca 20 kvadratmeter boarea) blir en mycket liten bostad
som endast lämpar sig för singelhushåll. Det blir svårt att klara BBR:s
tillgänglighetskrav, även om lättnader för små bostäder föreslås.
Ett normalstort dubbelgarage motsvarar ca 50 kvadratmeter boarea och kan
enkelt byggas om till en fullvärdig bostad som rymmer ett par, två vänner
eller en ung familj.
Att inreda ett befintligt byggnadsskal till en bostad är resurssnålt och
kostnadsbesparande jämfört med att bygga nytt. Principen blir extra
intressant på orter med bostadsbrist men med lägre fastighetsvärden,
exempelvis Skurup. Där måste byggkostnaderna hållas nere för att
uthyrningsbostäder ska bli en god affär.
Att generellt tillåta bostad i komplementbyggnader till småhus är en liten
men potentiellt kraftfull förändring, som kan leda till många fler bostäder runt
om i landet.
56
Tillbyggnad av befintlig byggnad - tre bostäder och en
fördubbling av boarean tillåts
Tre ofta samverkande detaljplanebestämmelser i småhusområden skapar
en situation med få invånare per hektar:
1. Minsta tomtstorlek begränsas
2. Begränsning till enbart ett boningshus, ofta en boenhet
3. Begränsning av hur stor del av tomten som får bebyggas
3: Tillbyggnad
Kod föreslår:
Dubbla byggrätterna!
Ett exempel från Stockholm, Älvsjö 1946: “Å tomt, vars yta understiger
ettusentvåhundra (1200) kvadratmeter, må uppföras endast ett boningshus”
och vidare “av tomts areal skola minst fyra femtedelar (4/5) lämnas
obebyggda”.
Även om småhusområden ofta har gröna kvaliteter som bidrar till lokala
ekosystem, finns det idag inget som garanterar att obebyggd privat
tomtmark är vare sig grön eller permeabel (släpper igenom vatten). Det är
möjligt att stensätta och asfaltera hela ytan.
Vi föreslår att tillväxtkommuner med bostadsbrist åläggs att:
1) Ta fram en policy för hållbar utveckling av småhusområden.
Tillåtet att utan bygglov bygga
ut sitt hus med 15 kvadratmeter
eller inreda ytterligare en bostad,
till exempel på vinden, i ett
enbostadshus även om det strider
mot detaljplansbestämmelser.
Anmälan krävs till kommunens
byggnadsnämnd.
2) Uppdatera detaljplaner för småhusområden inom tätorten.
En policy för hållbara bostadsmiljöer bör bevaka gröna kvaliteter och
ekosystemtjänster och införa mätbara mål, exempelvis en grönytefaktor.
Samtidigt som grönska säkerställs bör policyn också skapa förutsättningar
för fler boende per hektar.
Det finns många oinredda vindar och andra biytor som skulle kunna
byggas om till självständiga bostäder, om det var tillåtet. Vi anser också att
byggrätterna, oftast bara 20-25 % av tomtens area, generellt skulle kunna
ökas. Sammantaget kan detta ge fördubblade boareor i normala småhus.
Självklart ska hänsyn tas till stadsdelarnas kvaliteter och särart. Det kan
finnas fall där ökade byggrätter inte ska tillåtas av kulturhistoriska eller
andra skäl, men vår inventering visar att de allra flesta områden med
fördel kan utvecklas. I strategiska, stationsnära lägen kan byggrätterna
ökas avsevärt och andra ändamål än bostad tillåtas för att möjliggöra lokal
service.
Ändringen i PBL tillåter generellt en utbyggnad om 15 kvadratmeter
byggnadsarea, även om det strider mot detaljplanebestämmelser. För att
undvika regelförvirring och “devalvering” av detaljplaners betydelse anser
vi att byggrätter hellre ska justeras upp vid kommunernas regelbundna
översyn av gällande detaljplaner.
Att tillåta avstyckning av tomter oavsett storlek och öka byggrätterna i
småhusområden skapar starka privatekonomiska incitament för organisk
tillväxt i småhusområden, baserat på individuella initiativ. Det öppnar upp
möjligheter för fler bostäder till uthyrning, men också för människor att bilda
en bostadsrättsförening och gemensamt köpa en fastighet för att bygga om
till flera bostäder.
57
Fristående bostadshus om max 50 kvm byggnadsarea
Vi föreslår att tillväxtkommuner med bostadsbrist åläggs att:
1) Ta fram en policy för hållbar utveckling av småhusområden.
2) Uppdatera detaljplaner för småhusområden inom tätorten.
Vid uppdatering ska komplementbyggnader avsedda för självständigt
boende tillåtas, där bebyggelsen möjliggör det och kommunen finner det
motiverat ur ett helhetsperspektiv.
För att skapa kvalitativa och attraktiva trädgårds- och gatumiljöer ska
komplementbebyggelse tillåtas intill tomtgräns, efter Byggningabalkens
princip om “en och en halv aln” (eller omskrivet till 1,0m).
En meter säkerställer att byggnaden kan underhållas på egen mark samt
att takutstick inte hamnar utanför tomtgräns. Planteringar och permeabla
ytor en meter mot gata bidrar till attraktiva, gröna gaturum och infiltration av
dagvatten. Undantag från enmetersprincipen ska gälla för grannar som vill
bygga “rygg-mot-rygg” mot en gemensam brandavskiljande vägg.
4: Ny byggnad
Kod föreslår:
Komplementbyggnad
50 kvm BYA
Byggnaden ska kunna utgöra en
eller två självständiga bostäder.
Placering 1,0m från tomtgräns.
Vid uppdatering av detaljplaner krävs generellt:
- att begränsning till en (1) boenhet per fastighet upphävs
- att begränsning av användande av komplementbyggnad (ej
bostadsändamål) upphävs
En komplementbostad på högst 25
kvadratmeter ska kunna uppföras
utan bygglov, även om det strider
mot detaljplansbestämmelser.
Anmälan krävs till kommunens
byggnadsnämnd.
- att begränsning av bebyggelse nära tomtgräns upphävs
- att byggrätt ökas
Attefall 4:
Princip för komplementbyggnader,
50 kvm byggnadsarea, intill tomtgräns.
Tomtstorlek 800 kvm.
58
Kods förslag, Utbyggnadsprincip 4 - “gårdshus och gatuhus”
Tomt 800 m²
50 m² komplementbyggnad
placering intill tomtgräns/gatuliv
- bra markutnyttjande, samlade kvalitativa grönytor och vistelseytor
- god, fullvärdig bostad
- inte enbart för singelhushåll - passar även för par och unga familjer
Jämförelse: Attefallshus
Tomt 800 m²
25 m² komplementbyggnad
placering 4,5 m från tomtgräns
- dåligt markutnyttjande - smala remsor runt byggnader
- fullvärdig bostad? - troligtvis kompromiss med tillgänglighet
- endast plats för en person
59
Del 5: En ny policy för villastaden
Utblick Norge
Sverige har, i en internationell jämförelse, en stor andel småhus. Men i
Norge är andelen boende i småhus ännu högre.
För att stimulera till en sund hyresmarknad i Norge, på både små och stora
orter, har staten infört generella skattelättnader för privatuthyrning.
Fenomenet ”hybel” (från fornnordiskans hýbýli, hýbœli, híbíli, som betyder
«hus» eller «hem») är väletablerat på den norska bostadsmarknaden
och innebär just litet hem för uthyrning. Det är vanligt att den första egna
bostaden är en hybel, oavsett om man studerar eller arbetar eller var i
landet man bor.
Skatteregler skapar ekonomiska incitament för norska husägare att hyra
ut en del av sin bostadsyta. Det är tillåtet att hyra ut upp till 50% av sin
totala boarea skattefritt. Delen som hyrs ut kan utgöras av en eller två
självständiga bostäder.
Det förekommer att nybyggda villor skräddarsys efter dessa skatteregler.
Exempelvis två trerumslägenheter om 60 kvm vardera för uthyrning (enhet
1+2) jämte det egna boendet om 120 kvm (enhet 3). Total BOA 60+60+120
kvm = 240 kvm. Ett sådant bostadshus med tre hushåll ryms på en normal
småhustomt och bryter inte mot villaområdets karaktär. Det enda som
avslöjar dess innehåll är tre brevlådor.
I hela Norge finns drygt en miljon småhus, varav drygt 85 000 har en
uthyrningsdel (hybel). Det betyder att 8,5% av landets småhusägare också
är hyresvärdar. Ett liknande scenario i Sverige borde vara fullt realistiskt.
Våra tillväxtprinciper 1-3 är baserade på det norska exemplet på så vis
att maximalt 50% av boarean får hyras ut. Regeln om 50% ska inrikta
uthyrningen till småskalig privatuthyrning i anslutning till egen bostad motsvarande skattelättnader gäller inte för affärsverksamhet. Ett annat
sätt att stimulera till småskalig privatuthyrning är att utveckla den svenska
skattemodellen med ett fast schablonavdrag vid privatuthyrning. I så fall är
det inte nödvändigt att begränsa den uthyrbara delen till 50%.
Ett norskt “trebostadshus” byggt
efter norska skatteregler. På nedre
våningen två trerumslägenheter med
trädgård till uthyrning. På övre våningen
fastighetsägarens egna bostad.
60
Utblick Vancouver
what is a laneway house?
Det norska exemplet, hybeln, kan framför allt ses som en bostadspolitisk
åtgärd - ett instrumentellt sätt att öka utbudet på hyresmarknaden. Men en
samtida policy för befintliga stadsdelar med småhus kan också generera
stadsbyggnads- och hållbarhetsvinster.
A laneway house is a small house at the rear of a lot near the
lane and includes both a dwelling unit and parking/accessory
uses.
Laneway housing is allowed in all RS
single family zones, RT-11/11N, and
RM-7/7N (see map on page 9).
OVERVIEW
PLANNING
DESIGN
ILLUSTRATIVE
Staden Vancouvers tydliga policy kommuniceras aktivt till medborgarna i
illustrativt informationsmaterial, bland annat via stadens webbplats (Se till
exempel http://vancouver.ca/files/cov/laneway-housing-howto-guide.pdf.)
I guiden framgår tydligt hur husägare ska gå till väga och vilka som ska
kontaktas för att realisera ett andra bostadshus på den egna tomten.
EXAMPLES
A laneway house can be permitted in
addition to a secondary suite in the
main house.
Staden Vancouver i Canada arbetar aktivt för att bli världsledande inom
hållbar stadsbyggnad. Staden har tagit fram riktlinjer för hur villaområden
kan utvecklas. Förtätning av befintliga bostadsområden med hjälp av
laneway housing, eller “grändhus”, är ett led i detta arbete. Samtidigt som
antalet bostäder ökas, vill man också aktivera gränder och maximera
grönska, odling och permeabla ytskikt.
APPENDIX
A laneway house can be for family use
or rental; strata-titling is not permitted.
LWH
How-To
Guide
page 5
location on the lot
OVERVIEW
sideyard setbacks
Vancouver har inte bara möjliggjort för utvecklingen genom
uppdaterade planer. Staden har dessutom satt upp stadsbyggnads- och
hållbarhetskriterier som leder utvecklingen - även om den baseras på
individuella initiativ - i en önskvärd riktning med avseende på social och
ekologisk hållbarhet.
The laneway house is subject to the same
sideyard setbacks as the main house or
a minimum of 10% of the lot width if the
laneway house is 1 storey.
PLANNING
For a 1 storey laneway house, the sideyard
setback on one side may be reduced to a
minimum of 0.6m (2ft) to help achieve the
permitted Àoor area at grade. Window glazing
will not be permitted on the wall adjacent to
the reduced side yard as per the Vancouver
Building Bylaw (VBBL) regulations. These
setbacks do not apply to surface parking.
Call the Enquiry Centre at 604.873.7611 for
details.
DESIGN
ILLUSTRATIVE
EXAMPLES
APPENDIX
maximum width
The width of a laneway house, or a laneway house and an accessory building, must not
exceed 50% of the lot width for sites in the RS-3/3A Districts and 67% of the lot width for
sites in the RS-6 District.
LWH
The permitted width is determined by the formula 40% site width + 4.2m (14ft) for sites
16.8m (55ft) or wider in the RS-5 District.
page 22
design
How-To
Guide
OVERVIEW
in context
house
garage
PLANNING
LWH
backyard
garage
garage
DESIGN
LWH
house
backyard
garage
ILLUSTRATIVE
EXAMPLES
Laneway housing regulations and guidelines allow for a full range of architectural approaches and
building forms, from traditional to contemporary. However, special design considerations for upper
storeys, windows, landscaping, and lane frontages are necessary to enhance neighbourliness
and livability. This section illustrates those design features using the above example.
APPENDIX
2
The drawings on this page illustrate a 644ft laneway house with a partial upper storey on standard
lots (33ft by 122ft). This drawing shows both an external and an enclosed parking space. They
show the same laneway house design as viewed from the lane on one side and from the back
yard on the other. Main houses are shown in dashed lines. The garages represent the height and
size that is allowed for accessory buildings.
lanescape
LWH
How-To
Guide
page 31
OVERVIEW
PLANNING
DESIGN
ILLUSTRATIVE
EXAMPLES
laneway housing
current as of:
NOVEMBER 2013
APPENDIX
lanescape
HOW-TO GUIDE
Updated versions of this guide and laneway housing regulations & guidelines are available online at: http://vancouver.ca/home-property-development/building-your-laneway-house.aspx
Landscaping is encouraged along the edge of the lane. A permeable surface is required for
parking areas. Green roofs, green walls, and drought-tolerant plantings and deciduous trees are
also encouraged. See suggested list of drought-tolerant plants on page 29.
LWH
Pedestrian-friendly lighting, such as porch lights or bollard lights, help make the lane a safe and
welcoming public space.
page 38
How-To
Guide
Utdrag ur Vancouvers guide för laneway
housing - “grändhus”. Riktlinjer, tips och
hjälp riktat till husägare för att skapa fler
hem inom befintliga bostadsområden.
61
En ny policy för villastaden
Från att få bygger lika, till att fler bygger olika
Sverige är i stort behov av nya bostäder. Vi hävdar att det befintliga
småhusbeståndet och Sveriges husägare utgör en stor resurs som, om de
får möjlighet, kan bidra till både fler bostäder och en mer hållbar stadsmiljö.
Här presenterar vi 15 starka argument som talar för behovet och nyttan av
en ny småhuspolicy:
1. Inga vita ark eller vita fläckar på kartan
Det är inte resurssmart att, enligt modernistiska principer, fortsätta att enbart
bygga nytt från grunden, i expanderande städer som inte blir tätare utan
bara skapar större transportbehov. Därför kan inte samtida stadsplanering
utgå från vita ark, och därför kan det inte finnas några vita fläckar på
stadsutvecklingens karta. Befintliga småhusområden är en viktig pusselbit i
framtidens hållbara städer.
Modernistisk stadsplanering
2. Motverkar stadsspridning
En ökad boendetäthet inom befintliga områden motverkar expanderande
städer på bekostnad av natur- eller jordbruksmark. Det är ett bättre
mark- och resursutnyttjande som bidrar till kortare avstånd mellan hem,
arbetsplatser och service och som stödjer klimatsmart mobilitet - fler kan gå,
cykla, åka kollektivt.
Modern stadsplanering
3. Skapar underlag för bättre kollektivtrafik
Med en större befolkning i villaområden kan bilberoendet successivt
ersättas av bättre och tätare kollektivtrafik. Redan idag finns många
stadsdelar med småhusbebyggelse i kollektivtrafiknära läge och med korta
restider. Ta till exempel stadsdelen Spånga i Stockholm, där restiden är
13 minuter med pendeltåg till Stockholms central. Som gjort för organisk
tillväxt, baserat på individuella initiativ och med en tydlig policy som
katalysator.
4. Mer lokal service
Med fler boende i villaområden skapas också ett bättre underlag för lokal
service, vilket oftast växer fram vid spårstationer eller andra knytpunkter
där många passerar dagligen. Det skapar ett större utbud lokalt och bidrar
till ett enklare vardagsliv och minskad bilism. Ökad service är attraktivt och
leder också till högre fastighetsvärden. I Stockholm beräknas en ökning
av urbana verksamheter med 10% inom 500 meters gångavstånd ge en
prisökning motsvarande 140 000 kr, enligt en rapport för Stockholms läns
landsting 2011 utförd av konsultföretagen Evidens, Spacescape och White.
62
5. Vitaliserar villastaden
Fler boende och ett ökat utbud av varor och tjänster lokalt förändrar gradvis
villastaden från en sömnig sovstad till en mer levande del av staden. Många
efterfrågar idag en mer levande livsmiljö, där “lantlivets behag och stadens
förmåner förenas”. Gärna en liten trädgård, men närhet till liv och urbana
verksamheter värderas högt.
6. Utnyttjar befintlig infrastruktur
Varför bygga nya vägar och annan infrastruktur när vi lika gärna kan
använda det vi redan har på ett mer effektivt sätt? Bättre är väl att skapa
incitament till att göra rätt; att köra mindre bil, producera egen el och ta
hand om organiskt avfall och dagvatten lokalt för att minska belastningen på
de befintliga systemen när antalet boende ökar.
7. Hållbara livsstilar med lokala kretslopp
Många förknippar villastaden med en ohållbar livsstil, men så behöver inte
vara fallet. Tvärtom har villastaden goda förutsättningar att stödja hållbara
livsstilar. Nyckeln är att åstadkomma en klimatsmart mobilitet. I övrigt finns
goda förutsättningar för lokala kretslopp: egen kompostering av organiskt
avfall, matproduktion/odling, insamling och infiltration av regnvatten, jord/
bergvärme och egen elproduktion. Den som vill kan plugga ur helt och leva
“off grid” i mycket större utsträckning än den som bor i lägenhet.
8. Fler kan bo med trädgård
Trädgårdar är bra på så många olika sätt. De får oss att spendera tid
utomhus vilket är bra för hälsan, de bidrar med ekosystemtjänster och får
oss att förstå värdet av naturliga processer. Och så kan man grilla. Med fler
bostäder i befinliga småhusområden kan fler leva med en egen trädgård.
Det är demokratiskt - inte bara de som har möjlighet att äga eller bo stort får
njuta av trädgårdsliv.
9. Interaktion och integration
Villastadens likriktade miljö, sett till ägandeform och bostadsstorlekar,
bidrar till en likriktad befolkning. Bland annat unga vuxna lyser med sin
frånvaro, såvida de inte bor kvar i föräldrahemmet för att de inte lyckas
skaffa en egen bostad (faktum är att var tionde person i åldern 24-27 bor
hos sina föräldrar av denna anledning). Att blanda upplåtelseformer och
bostadsstorlekar i villastaden skapar på sikt en mer blandad befolkning
och bidrar till interaktion och integration av människor, vilket är grunden för
social hållbarhet.
63
En ny policy för villastaden
10. Ett bredare och mer varierat bostadsutbud
Att öka byggrätterna i villastaden kan leda till ny bebyggelse som verkligen
förenar lantlivets behag med stadens förmåner. Varken ensliga småhus
eller storskaliga flerbostadshus, utan en hybrid som fångar det bästa
av två världar - trädgårdens grönska och stadens sociala utbyte. I detta
“mittemellanspann” finns stor potential. Täta, låga, gröna och levande
stadsdelar kan skapas.
11. Fler kan bygga - en sundare byggmarknad
Att öka byggrätterna i villastaden ökar fastighetsvärdena. En rapport
för Stockholms läns landsting 2011 utförd av konsultföretagen Evidens,
Spacescape och White visar att 10 kvm större värdegrundande yta ger
en ökad köpeskilling på 370 000 kr. Det innebär att det blir lönsamt att
bygga. Ökade byggrätter skapar en miljö där mindre byggföretag kan
hitta affärsmöjligheter, liksom byggande bostadsrättsföreningar och
byggemenskaper. Att kunna bygga direkt utan att invänta planarbete öppnar
för fler och mindre aktörer, vilket kan bidra till att bryta dagens, enligt många
osunda, byggmarknad som domineras av fyra stora bolag.
12. Bättre samhällsekonomi
Att bevara gamla detaljplaner och därmed hindra att fler bostäder byggs på
individuella inititiv är inte förenligt med god samhällsekonomi.
En analys av WSP Analys & Strategi på uppdrag av Riksbyggen och HSB
Riksförbund bedömer att bristen på bostäder i Stockholm ger upphov till
ett samlat produktionsbortfall som uppgår till mellan 330 och 660 miljarder
under perioden 2010-2030. Lönesumman under samma period minskar
med 23-46 miljarder och kommunernas skatteinkomster minskar med 8-15
miljarder.
13. Bättre samhällsetik
Att bevara gamla detaljplaner och därmed hindra att fler bostäder byggs är
heller inte förenligt med samhällets grundprinciper, nämligen att:
“Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd ska vara
grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Särskilt ska det
allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning.”
14. En bredare hyresmarknad med sund rörlighet
En sund bostadsmarknad måste kunna hantera människors vilja till
rörlighet. I en begränsad bostadsmarknad uppstår låsningar som
motverkar omflyttning. Ett ökat utbud av bostäder förbättrar rörligheten på
bostadsmarknaden och förbättrar möjligheterna för ekonomisk tillväxt.
En utökad privat hyresmarknad med rimliga villkor och rättigheter för både
hyresgäster och fastighetsägare är inte en ersättning till allmännyttigt
bostadsbyggande men ett bra komplement.
64
15. Många bäckar små
Stockholms kommun har sedan 2006 haft ett mål om att anvisa mark för
3500 till 4000 bostäder årligen. Det är bara hälften av de 7500 bostäder
som skulle behövas för den årliga befolkningsökningen i kommunen.1
Kraften i “många bäckar små”-principen är att det verkligen kan bli en stor å.
Stockholms kommun har idag 268 000 småhus. Ifall var tjugonde husägare
bygger ytterligare en bostad skapas 13 400 bostäder (vilket motsvarar trefyra års markanvisningar). Ifall var femte husägare bygger skapas
53 600 bostäder (=13-15 års markanvisningar). Det är ett mycket
välkommet tillskott på en ansträngd marknad.
Tolv tillkommande bostäder längs varje gata där det idag ligger fem
enfamiljshus skulle ge 643 200 nya bostäder i Stockholms kommun och en
dubblering av antalet hushåll sett till hela landet. På sikt, en bostad i taget.
Det är kraften i organisk tillväxt genom principen många bäckar små.
1
65
66
Tack!
Tack först och främst till Boverket som har gjort arbetet möjligt. Stort tack
också till alla som med synpunkter och kunskap bidragit till rapporten:
Eidar Lindgren KTH, universitetsadjunkt, Fastighetsvetenskap, KTH
Elin Olsson, landskapsarkitekt, Stockholms Stads Exploateringsnämnd för
Miljöpartiet
Hans Lind, professor, Bygg- och fastighetsekonomi, KTH
Irma Ortega, verksamhetschef, intresseorganisationen jagvillhabostad.nu
Jakob Eliasson, samhällspolitisk chef, Villaägarnas förbund
Jonas Hagetoft, bostadspolitisk utredare, Hyresgästföreningen
Maria Östberg Svanelind, Stockholms Stad kommunfullmäktige för
Socialdemokraterna, vice ordförande i Stadsbyggnadsnämnden
och Exploateringsnämnden
Susanna Skogsberg, jurist, Hyresgästföreningen
Tobias Olsson, arkitekturpolitisk chef, Sveriges Arkitekter
Vanda Kehr, projektledare, intresseorganisationen jagvillhabostad.nu
Tack till deltagarna i Bostadsvrålet, bostadspolitiskt forum, och till Archileaks
för publikation av vår artikel.
Till sist tack till alla verksamma vid Kod Arkitekter som har bidragit till att
formulera uppgiften och belysa den ur olika synvinklar, inte minst Åsa
Kallstenius och Sanna Hederus som har följt hela processen. Rapporten är
skriven och illustrerad av Anja Thedenius, Lukas Narvaja och Karin Kjellson,
Kod Arkitekter.
Tack alla som bidrog till arbetet, här från
frukostseminarium hos Kod Arkitekter
67

Låt fler hitta hem

Transcription

Similar documents

35 dp 190 plankarta granskning

Bankmöte - Nätverket för hållbart byggande och förvaltande

Ljuslykta RBA Lykta Veronica. Finns i flera färger. 2

Bygg & Teknik Boverket – är det inte dags att tänka om - Eneff

Parametrar samhällsekonomisk bedömning

Vreta, plankarta för samråd

Ren luft inomhus

Anders Rönneblad, Cementa - Byggmaterialindustrierna

Trä äger – hus och hållbart byggande

Östra Vemmenhög Västra Vemmenhög Skurup