docHamrén-Hagenlund
download 
Report Transcription
Hamrén-Hagenlund
ISRN-nr LIU-IEI-FIL-G--15/01281--SE Lyxrenoveras hyresrätter? En analys av hyreslagen Are rental apartments being luxury renovated? An analysis of the Tenancy Act Linn Hamrén Sanna Hagenlund Vårterminen 2015 Handledare Christer Grönevall Kandidatuppsats i Affärsrätt/Affärsjuridiska programmen Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling Sammanfattning ”Lyxrenovering” har uppmärksammats som ett fenomen i massmedia under flera tillfällen de senaste åren. Bilden som har förmedlats är att hyresgäster med låg inkomst har tvingats flytta på grund av kraftiga hyreshöjningar som skett efter renoveringar av deras lägenheter. Somliga menade att skötseln av fastigheterna har försummats under en längre tid och att fastighetsägarna, med stöd av domstolens godkännande, motiverade hyreshöjningarna med att det fanns ett stort behov av renovering. Kritik har framförts mot bruksvärdessystemet som används som ett verktyg för att bestämma hyresnivån. Kritiken har handlat om att bruksvärdet utgår ifrån det allmänna hyresgästintresset och inte tar hänsyn till den enskilde och att det är svårt att fastställa vad som är standard i en hyresrätt. Tvister som avgörs i domstol berör i de flesta fall större renoveringar. Domstolen utgår ifrån vad som är lägsta standard och gör därefter en avvägning mellan de olika parternas intressen. De ska även ta hänsyn till fastighetens skick och behov av renovering, vad som är beaktansvärt intresse för fastighetens behov av underhåll, vad som anses vara standardhöjande åtgärder och det allmänna hyresgästintresset. 12 kap JB, hyreslagen, är en social skyddslagstiftning som är tvingande till hyresgästernas fördel och ska skydda dem mot renovering av lyxkaraktär och ge dem inflytande i händelser som rör deras boende. I de rättsfall som undersökts i uppsatsen har inte åtgärderna bedömts vara lyxrenovering och därför har besluten varit till hyresvärdens fördel oaktat att enskilda hyresgäster har motsatt sig detta. Vi har kommit fram till att bostadsbristen gör att hyresgäster med låg inkomst upplever sig ”låsta” och att de inte kan påverka sin situation. Problemet består inte i att lyxrenovering godkänns, utan att parterna är oense om ”standard” och ”standardhöjning” och vem som ska stå för kostnaderna. Denna meningsskiljaktighet bottnar i att parterna har olika intressen i samma fastighet. 2 Förkortningar AKBL Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) AvtL Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (1915:218) BRL Bostadsrättslagen (1991:614) Hem & Hyra Hyresgästföreningens medlemstidning HFL Hyresförhandlingslagen (1978:304) HG Hyresgäst HGF Hyresgästföreningen HL Hyreslagen (12 kap JB) HN Hyresnämnd HovR Hovrätt HR Hyresråd HV Hyresvärd JB Jordabalken (1970:994) LGS Lägsta godtagbara standard Prop. Regeringens proposition RH Rättsfall från hovrätt ROT Renovering Ombyggnad Tillbyggnad SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag [sic] Sic erat scriptum, "så skrivet" SOU Statens Offentliga Utredningar SvJT Svensk Juristtidning ÖH Överklagande hyresnämnd/rättsfall Svea hovrätt 3 Innehållsförteckning 1. INLEDNING ................................................................................................................................................... 6 1.1 Problembakgrund ................................................................................................................................................... 6 1.2 Problemformulering .............................................................................................................................................. 6 1.3 Syfte ............................................................................................................................................................................... 7 1.4 Avgränsningar .......................................................................................................................................................... 7 1.5 Metod ............................................................................................................................................................................ 7 2. VAD ÄR EN HYRESRÄTT? ......................................................................................................................... 8 2.1 Lagstiftning ............................................................................................................................................................... 8 2.2 Lagens tillkomst ....................................................................................................................................................... 9 2.3 Avtalet .......................................................................................................................................................................... 9 2.4 Besittningsskydd ................................................................................................................................................... 10 2.5 Hyresnivån .............................................................................................................................................................. 10 2.6 Bruksvärdessystemet .......................................................................................................................................... 11 2.7 Trappningsregeln ................................................................................................................................................ 11 3. UNDERHÅLL OCH RENOVERING ......................................................................................................... 13 3.1 Underhåll ................................................................................................................................................................. 13 3.2 Standardhöjning ................................................................................................................................................... 13 3.3 Begreppet ”lyxrenovering” ............................................................................................................................... 14 3.4 Lägsta godtagbara standard (LGS) ............................................................................................................. 14 3.5 Åtgärdsföreläggande .......................................................................................................................................... 14 3.6 Förbättringsarbete .............................................................................................................................................. 14 4. HYRESRÄTTSLIGA DOMSTOLAR ........................................................................................................ 16 5. UPPMÄRKSAMMAT I MASSMEDIA .................................................................................................... 17 5.1 Granskning i Malmö ............................................................................................................................................ 17 5.2 Granskning i Halland .......................................................................................................................................... 17 5.3 Pennygången, Göteborg .................................................................................................................................... 18 5.4 Skarpan, Linköping ............................................................................................................................................. 19 5.5 Årsta, Stockholm ................................................................................................................................................... 20 5.6 Majorna, Göteborg ............................................................................................................................................... 20 5.7 Närlunda, Helsingborg ...................................................................................................................................... 21 5.8 Kvarngärdet och Gränby, Uppsala ............................................................................................................... 21 5.9 Södermalm, Stockholm ...................................................................................................................................... 21 5.10 “Var fjärde hyresgäst tvingas flytta” ......................................................................................................... 22 6. KONSEKVENSER FÖR HYRESGÄSTER ............................................................................................... 23 6.1 Hyresmarknaden och rätten till en skälig bostad ................................................................................. 23 6.2 Flyttmönster till följd av omfattande renovering och hyreshöjning ............................................. 23 7. RÄTTSFALL ............................................................................................................................................... 25 8. INTERVJUER MED HYRESMARKNADENS PARTER ....................................................................... 28 8.1. Hyresgäster ............................................................................................................................................................ 28 8.2 Hyresvärdar/fastighetsägare ......................................................................................................................... 30 8.3 Hyresgästföreningen .......................................................................................................................................... 31 8.4 Fastighetsägarna Sverige AB .......................................................................................................................... 33 8.5 Hyresråd ................................................................................................................................................................... 34 8.6 Hantverkare/byggbolag ................................................................................................................................... 37 8.7 Journalist ................................................................................................................................................................. 37 9. ANALYS ....................................................................................................................................................... 38 4 9.1 Hur skyddas hyresgäster och fastighetsägare av lagstiftningen i samband med s.k. lyxrenovering av hyresrätter? ................................................................................................................................ 39 9.2 Hur tolkas och tillämpas hyreslagen vid tvist i samband med denna typ av renoveringar? ............................................................................................................................................................................................. 39 9.3 Hur har större hyreshöjningar påverkat hyresområdena? ............................................................... 40 9.4 Har dessa s.k. lyxrenoveringar lett till de negativa konsekvenser som massmedia uppmärksammat? ....................................................................................................................................................... 40 9.5 Trappningsregeln ................................................................................................................................................ 42 9.6 Källkritik .................................................................................................................................................................. 42 10. SLUTSATS ................................................................................................................................................ 44 11. KÄLL-‐ OCH LITTERATURFÖRTECKNING ...................................................................................... 45 12. BILAGOR .................................................................................................................................................. 54 12.1 Rättsfallsreferat ................................................................................................................................................. 54 12.2 Intervjuer .............................................................................................................................................................. 63 5 1. Inledning 1.1 Problembakgrund I miljonprogramsområdet1 Pennygången i Göteborg uppmärksammades s.k. lyxrenoveringar under åren 2012-2013.2 Därefter följde flera uppmärksammade fall i liknande områden runt om i Sverige. 3 Hyresgäster med låg inkomst tvingades flytta på grund av kraftiga hyreshöjningar som skedde efter totalrenovering av deras lägenheter. Somliga menade att skötseln av fastigheterna har försummats under en längre tid och att fastighetsägarna, med stöd av domstolens godkännande, motiverade hyreshöjningarna med att det fanns stort behov av renovering. Hyresgäster anser sig orättvist behandlade och fastighetsägare menar å sin sida att renoveringsbehovet är stort och nödvändigt. 4 Det finns således olika intressen i samma fastighet och för många människor är en bostad en grundtrygghet. Enligt artikel 25 i FN:s deklaration om mänskliga rättigheter anses rätten till bostad ingå i rätten till en skälig levnadsstandard. 5 1.2 Problemformulering • Hur skyddas hyresgäster och fastighetsägare av lagstiftningen i samband med s.k. lyxrenovering av hyresrätter? • Hur tolkas och tillämpas hyreslagen vid tvist i samband med denna typ av renoveringar? • Hur har större hyreshöjningar påverkat hyresområdena? • Har dessa s.k. lyxrenoveringar lett till de negativa konsekvenser som massmedia uppmärksammat? 1 http://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/miljonprogrammet 2 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/klartecken-omstridd-renovering-pa-pennygangen 3 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vid-renovering 4 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hovratten-ger-stena-klarteckenatt-renovera-pa-pennygangen 5 http://www.manskligarattigheter.se/sv/de-manskliga-rattigheterna/vilka-rattigheter-finns-det/ratten-till-en-tillfredsstallande-levnadsstandard 6 1.3 Syfte Vårt syfte är att utreda rättsläget på hyresrättsmarknaden med avseende på större renovering av hyresfastigheter. I massmedia har de kallats “lyxrenoveringar” och uppmärksammats som ett rättsligt problem och flera tvister har avgjorts i domstol. Vi har för avsikt att klarlägga orsaken till dessa tvister, vilka rättigheter hyresgäster och fastighetsägare har och vilka konsekvenser det har medfört. Uppsatsen syftar vidare till att belysa vad som har hänt efter att dessa renoveringar har genomförts i de områden som vi har valt att fokusera på och om det har fått de negativa konsekvenser som massmedia har uppmärksammat. Uppsatsen riktar sig till läsare som innehar grundläggande juridiska kunskaper. 1.4 Avgränsningar Uppsatsen är geografiskt avgränsad till Göteborg, Stockholm, Linköping, Norrköping, Malmö, Helsingborg och Lund. De rättsfall vi har analyserat är i huvudsak från de senaste fem åren. Uppsatsen begränsas till att behandla bostadshyresrätter hos de större fastighetsbolagen, med undantag för ett fåtal mindre hyresvärdar. Vi kommer inte behandla årliga indexerade hyresjusteringar samt hyreshöjningar under fem procent. Syftet med avgränsningen är att skapa en generell bild av problemet inom ramen för en kandidatuppsats. En moralisk och social diskussion kan även föras i detta sammanhang, något som vi av förståeliga skäl har avstått i denna uppsats i affärsrätt. 1.5 Metod Vi har undersökt och analyserat lag, förarbeten, praxis, doktrin och juridiska artiklar. Vi har även genomfört intervjuer med representanter för hyresmarknadens parter och använt oss av den information vi ansåg relevant i massmedia. Slutligen har vi valt ut rättsfall från berörda städer. 7 2. Vad är en hyresrätt? Hyresrätt är en upplåtelseform som innebär att en hyresgäst varaktigt hyr en bostad eller lokal av en hyresvärd. Det finns ca 1,5 miljoner hyreslägenheter i Sverige, vilket innebär att ca 30 % av Sveriges hushåll bor i hyresrätt. Vanligaste bostadsformen är ägt småhus. 6 Vanligaste boendeformen 31 dec 2012 Källa: SCB 2.1 Lagstiftning Hyreslagstiftningen återfinns i 12 kap JB, även kallad hyreslagen. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel. Hyreslagen tar sikte på det sociala skyddsintresset och kan alltid avtalas till bättre villkor för hyresgästen. 7 6 http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Villa-vanligaste-boendeformen/ http://www.fastighetstidningen.se/sa-manga-lagenheter-finns-det-i-sverige/ 7 Bengtsson, Hager, Victorin s 31 8 2.2 Lagens tillkomst Jordabalken genomgick en omfattande revision 1968. Den nya jordabalken trädde i kraft den 17 december 1970. Ett flertal utredningar och ändringar har genomförts sedan dess.8 Den 1 april 2002 genomfördes ändringar som avsåg hyresgästernas inflytande, 9 vilket innebär att mer än hälften av berörda hyresgäster måste godkänna åtgärder i deras lägenhet.10 Vad som även är värt att nämnas är AKBL, som infördes den 1 januari 2011 för att revidera hyresförhandlingssystemet för kommunala bostadsbolag. Förändringen innebär att bolaget ska bedriva verksamhet efter affärsmässiga principer och ha normala avkastningskrav. 2.3 Avtalet Enligt 12:1 JB är det fyra rekvisit som ska vara uppfyllda för att ett hyresavtal ska föreligga: 11 1. genom avtal, 2. ska hus, eller del av hus, 3. ha upplåtits till nyttjande 4. mot ersättning Hyresavtalet kan ingås på obestämd eller bestämd tid, muntligen eller skriftligen. Ett skriftligt avtal ska upprättas om någon av parterna begär det, 12:2 JB. Huvudregeln är att avtalet löper på obestämd tid, 12:3 JB, om inget annat avtalats gäller avtalsfrihet i detta avseende. Om avtalet ingåtts på obestämd tid ska det alltid sägas upp för att upphöra, 12:3 JB. Uppsägningstiden är tre månader för bostadshyresgäster. Avtal på bestämd tid upphör att gälla vid avtalstiden slut, 12:4 JB. Uppsägningen ska vara skriftlig om hyresavtalet varat längre än tre månader i följd, 12:8 1 st. JB. Lagen tillåter dock hyresgästen att muntligen lämna sin uppsägning, vilket då ska bekräftas skriftligen av hyresvärden. Om avtalets villkor prövas, ska detta skiljas från ändring av villkoren. Detsamma gäller prövning av förhandlingsöverenskommelse. Tolkningen av hyresavtalet sker i första hand mot lag, men även enligt allmänna civilrättsliga principer om tolkning av standardavtal med vägledning i förarbeten och praxis. Till exempel 8 SOU 1991:86, 2009:35, 2008:94 9 Prop. 2001/02:41, SOU 2000:76 10 Holmquist & Thomsson s 152 11 Ibid, s 2 9 kan nämnas att oklarhetsregeln, in dubio contra stipulatorem, gäller vid tvivel om avtalets innebörd och innebär att avtalet tolkas till avtalsförfattarens nackdel. Eftersom lagstiftningen är tvingade kan inte villkoren utformas helt fritt. Avtalet kan i vanlig ordning jämkas enligt 36 § AvtL.12 2.4 Besittningsskydd Besittningsskyddet innebär en avvägning mellan parternas intressen. Lagstiftaren har bestämt två varianter; direkt och indirekt besittningsskydd. Det direkta handlar om att det föreligger en presumtion att avtalet ska förlängas enligt 12:46 JB. Hyresvärden kan dock ta initiativ till prövning av detta i hyresnämnden enligt 12:49 JB.13 Det indirekta berör lokaler, vilket inte kommer att behandlas i uppsatsen. Reglerna om direkt besittningsskydd finns i 12:45-52 JB. Hyresgäster som hyr i andra hand, möblerade rum, bostäder för fritidsändamål m.fl. är undantagna besittningsskydd enligt 12:45 JB. 14 Hyresgäster kan avtala bort besittningsskyddet med hyresnämndens godkännande. Är hyresrätten förverkad gäller inte besittningsskyddet enligt 12:45 1 st. 4 p. och 12:47 JB. De rättspolitiska skäl som föregår besittningsskyddet är att en hyresgäst ska ha trygghet i sitt boende, även om verkan av besittningsskyddet har fått kritik från flera håll. 15 Enligt juristerna Bengtsson, Hager och Victorin är ”besittningsskyddet inte mycket värt om hyresvärden godtyckligt kan höja hyrorna till en nivå som är oacceptabel för hyresgäster”.16 Victorin anser att besittningsskyddet är en form av kontraheringstvång.17 2.5 Hyresnivån Huvudregeln är att hyressättningen vid förstagångsupplåtelser är fri, den får bestämmas till en marknadsmässig nivå. Hyresnivån kan även bestämmas genom förhandling med hyresmarknadens parter. Är parterna oense kan hyrans belopp fastställas genom en bruksvärdesprövning enligt 12:55 JB. 12 Bengtsson, Hager, Victorin s 45-46 13 Bengtsson, Hager, Victorin s 61, Holmquist & Thomsson s 381 14 Holmquist & Thomsson s 382 15 Se avsnitt 8.3 16 Bengtsson, Hager, Victorin s 59 17 Victorin, Om kontraheringstvång i förmögenhetsrätten, SvJT 1976 s 436 10 2.6 Bruksvärdessystemet Bruksvärdessystemets syfte är att skapa ett hållbart hyressättningssystem och skydda hyresgästerna mot kraftiga hyreshöjningar. En lägenhets bruksvärde ska bedömas med hänsyn till den lokala bostadsmarknaden och likvärdiga lägenheter på orten. Bruksvärdet är ett praktiskt värde som styrs av placering i fastigheten, närhet till service, planlösning, garage, lägenhetens storlek, standard, ljudisolering, hiss, tvättstuga, förvaringsutrymmen, etc. Det ska således återspegla hur hyresgäster i allmänhet uppfattar lägenheten. Hyresnämnden kan göra en bedömning av bruksvärdet om parterna är oense.18 Det saknas betydelse för jämförelsen om hyresvärden är ett kommunalt eller privat bostadsbolag.19 Bestämmelserna för hyresprövning och andra hyresvillkor regleras i 12:55 JB. Vid tvist om hyresnivån ska en skälighetsprövning ske. När hyresnämnden gör en skälighetsprövning ska den utgå från en objektiv och oberoende bedömning. 20 I 12:55 JB uttrycks det att “en hyra inte är skälig om den är påtagligt högre än likvärdiga lägenheter”. Begreppet påtagligt har diskuterats i doktrin, och dess innebörd varierar från fall till fall. 21 För närvarande bestäms hyrorna genom förhandlingar mellan hyresmarknadens parter. 22 År 2008 inkom två riksdagsledamöter från Moderata samlingspartiet med en motion att förändra bruksvärdessystemet eftersom de bedömer att det är ålderdomligt. De anser att hyran ska motsvara hyresvärdens kostnader.23 Motionen fick avslag. 24 2.7 Trappningsregeln En ytterligare skyddsregel till hyresgästen fördel är den s.k. trappningsregeln. Skyddet innebär att större hyreshöjningar kan ske successivt, enligt 12:55 5 st. JB. Syftet är att skydda hyresgäster mot kraftiga hyreshöjningar, vilket annars kan leda till att hyresgäster tvingas 18 http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Bruksvarde/ 19 http://www.sabo.se/aktuellt/nyheter_s/2012/dec/Sidor/Utredning-föreslår-radikala-förändringar-av-bruksvärdessystemet.aspx, http://www.fastighetsagarna.se/tjanster/forhandling/regelverket_1, http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/61/67/930d18d2.pdf 20 http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/. 21 Holmquist & Thomsson s 619 ff. 22 Bengtsson, Hager, Victorin s 93-94 23 Motion 2008/09:C471 24 http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Forslag/Motioner/mot-200809C471-Reformering-a_GW02C471/ 11 flytta. Dock måste regeln åberopas av hyresgästen för att tillämpas vid en hyresprövning. 25 Trappningsregeln har även uttryckts i praxis, eftersom lagens förarbeten är diffusa. 26 25 http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Trappningsregeln/ 26 RH 2013:9 I-III 12 3. Underhåll och renovering Hyresvärdens skyldighet att underhålla hyresrätten omfattas av begreppet renovering, vilket styrs av om det betraktas som underhåll och/eller standardhöjning. 3.1 Underhåll Reglerna för hyresvärdens underhållsskyldighet innebär att hyresvärdar regelbundet ska genomföra sedvanligt underhåll såsom tapetsering och ommålning etc. med skäliga tidsmellanrum enligt 12:15 2 st. JB. Detta kan dock frångås, genom s.k. hyresgäststyrt27 underhåll enligt 12:15 2 st. 2 p. JB. 28 Ett exempel på normalt underhåll är stambyte. Underhållsåtgärder ingår i hyran och föranleder som regel inte hyreshöjning.29 3.2 Standardhöjning Gränserna för vad som är standardhöjning regleras i praxis. I RH 2000:32 gavs tillstånd för renovering av badrum, men inte av kök. Köket ansågs som tidstypiskt och kunde återställas efter stambytet. 30 I prop. 1996/97:30 anges flera exempel på vad som är standardhöjning: installation av diskmaskin (som tidigare inte fanns), bubbelbad, bastu m.m. Eftersom bruksvärdet ökar av en standardhöjning kan dessa åtgärder utgöra skäl för hyreshöjning. 31 27 Innebär att HG kan påverka hyran och underhållet enligt vissa principer http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/Dar-jag-bor-- finns-ett-avtal-om-hyresgaststyrt-lagenhetsunderhall-Vad-innebar-det.aspx 28 Bengtsson, Hager, Victorin s 149 29 Ibid. 30 Ibid. 31 Ibid. 13 3.3 Begreppet ”lyxrenovering” I en intervju i Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra med hyresrådet Susanne Björkman Ragnarson definierar hon lyxåtgärder som: “Det som inte motsvarar normalt fastighetsunderhåll”. 32 Begreppet behandlas mer utförligt i avsnitt 5 och 9. 3.4 Lägsta godtagbara standard (LGS) Enligt 12:18 a 6 st. JB innebär LGS att bostaden har kök eller kokvrå, uppvärmning, toalett och bad eller dusch, förråd samt elanordning. Således är detta en standard som de allra flesta hushåll har idag. 3.5 Åtgärdsföreläggande Ett åtgärdsföreläggande innebär att en hyresgäst och/eller kommun ansöker hos hyresnämnden om att tvinga hyresvärden att utföra ett visst underhåll. I 12:16 JB regleras skada, underhållsbrist eller annat hinder i hyresrätten. Hyresgästen har initialt tillgång till ett par åtgärder enligt köplagens regler: rätt till självhjälp, avhjälpande av brist, nedsättning av hyra, uppsägning i förtid och skadestånd. Om dessa åtgärder inte hjälper kan hyresgästen eller kommunen ansöka hos hyresnämnden att med vite tvinga hyresvärden att fullfölja sitt reparations- och underhållsansvar. Hyresgästen har bevisbördan. 33 3.6 Förbättringsarbete Utgångspunkten är att bostadslägenheten ska uppfylla LGS. Krävs renovering av bostadslägenhet för att uppnå denna, behövs inte hyresgästens godkännande. Vid sedvanligt underhåll krävs inte heller samtycke, vilket framgår av reglerna i 12:18 d JB. Åtgärder som har en väsentlig inverkan på bostadens bruksvärde kräver hyresgästinflytande och hyresvärden ska meddela hyresgästen skriftligt om åtgärderna, 12:18 e JB. Om åtgärderna innebär att standarden höjs eller större ombyggnation ska hyresgästerna godkänna detta.34 35 Enligt en lagändring den 1 april 2002 ska mer än hälften godkänna sådana förbättringsåtgärder. 36 32 http://www.hemhyra.se/skane/hyresnamnden-lagen-skyddar-hyresgasterna 33 Bengtsson, Hager, Victorin s 194 34 Holmquist & Thomsson s 146 35 Ibid, s 149 14 Hyresvärden kan ansöka hos hyresnämnden för godkännande att utföra åtgärderna om inte hyresgästen ger sitt godkännande, 12:18 a och 12:18 f JB. Utgångspunkten är att hyresvärdens ansökan om att godkänna förbättringsarbete ska bifallas om det finns ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och att det inte anses oskäligt mot hyresgästen. Intresseavvägningen ska göras för hyresgäster i allmänhet och endast i undantagsfall den enskilde hyresgästens förhållanden. I jordabalkens förarbeten framhålls att hyresvärden ska kunna bedriva en rationell och effektiv fastighetsförvaltning. Dock betonar juristerna Bengtsson, Hager och Victorin att tvister i ombyggnationsfrågor ofta är kontroversiella. 37 36 Se avsnitt 2.2. 37 Bengtsson, Hager, Victorin s 206 15 4. Hyresrättsliga domstolar Om en tvist uppstår mellan hyresmarknadens parter kan den prövas i domstol. Första instans är hyresnämnd, andra och sista instans är Svea hovrätt. Vissa tvister som rör hyresrättsliga frågor kan även prövas i allmän domstol (t.ex. skadeståndskrav) eller av Kronofogdemyndigheten (t.ex. vid obetald hyra/betalningsföreläggande och handräckning). 38 I Sverige finns åtta hyresnämnder. Nämnderna handlägger frågor som rör medling, stadfästelse, ärenden enligt HL, BRL, HFL samt lag om uthyrning av egen bostad. 39 Nämnden ska agera objektivt och förmedlar ingen enskild rådgivning. Nämnden består av en lagfaren ordförande, två intresseledamöter och protokollförare. Den ena ledamoten är insatt i fastighetsägarnas område och den andra i hyresgästers och bostadsrättsinnehavares. Huvudregeln är att hyresnämndens sammanträden är offentliga. 40 38 http://www.hyresnamnden.se/Om-Hyresnamnden/ 39 Ibid. 40 Ibid. 16 5. Uppmärksammat i massmedia Den rådande bostadsbristen gällande alla boendeformer, inte minst för hyresmarknadens parter, har troligtvis inte undgått någon. En mängd artiklar och nyhetsinslag har förekommit i massmedia de senaste åren om att hyresgäster har eller kommer tvingas flytta efter omfattande renovering och kraftiga hyreshöjningar. Somliga menar att de redan med sin hyra betalat för renoveringen, medan fastighetsägaren ser renoveringen som nödvändig och som i första hand normalt underhåll, och i andra hand en standardhöjning. Flera fall har avgjorts i domstol, varav vi har analyserat en bråkdel av dessa. En majoritet av hyresgästerna har dock godkänt åtgärderna innan ärendet nått hyresnämnden. I flera massmediala artiklar har frågan lyfts om s.k. ”lyxrenovering” och kraftiga hyreshöjningar. 5.1 Granskning i Malmö I Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra har en större granskning gjorts av hyresgäster som gått till domstol för att få rätt mot hyresvärden.41 Under fem år har de granskat ca 100-tal ärenden från hyresnämnden i Malmö när hyresgäster försökt stoppa renoveringar. Slutsatsen är att majoriteten av ärendena beslutades till hyresvärdens fördel. I artikeln framhålls det att det i praktiken är svårt för hyresgästen att påverka när det handlar om större renoveringar. Hyresgäster som de frågat tycker inte att det finns trygghet i deras boende eftersom de känner sig rättslösa. Chefsjurist Mats Lindahl på Hyresgästföreningen uttalar sig i artikeln att: ”Hyresnämnden är för generös mot fastighetsvärden vid tillämpning av lagstiftningen. Man utgår från att värden är den som vet bäst och ifrågasätter aldrig sådant som att hyresgäster i allmänhet alltid skulle vilja ha helkaklat, helt ny skåpinredning i kök, handdukstork och liknande”. 42 5.2 Granskning i Halland Journalisten Petra Martinsson från Hem & Hyra har under fem år följt hyresgäster i Halland som försökt stoppa hyresvärdens renovering. I samtliga fall har hyresnämnden beslutat till hyresvärdens fördel. Journalisten redogör i artikeln för att flera hyresgäster hoppar av under 41 http://www.hemhyra.se/skane/hem-hyra-granskar-omojligt-stoppa-storre-renovering 42 http://www.hemhyra.se/skane/efter-renoveringen-vi-ar-ju-helt-rattslosa 17 ärendets gång och få medverkar på sammanträdet. Hyresgästföreningen har i få ärenden företrätt sina medlemmar eftersom de anser att det är svårt att driva ett ärende för en minoritet mot en majoritet eftersom de flesta hyresgäster samtycker till renoveringen. Denna kritik har dock Hyresgästföreningen tagit till sig och meddelar till tidningen att de ska “lobba” för en bättre process och lagändring så att hyresgästerna får chansen att vara med från början när hyresvärden planerar för renoveringar. 43 5.3 Pennygången, Göteborg Ett uppmärksammat fall är Pennygången i Högsbohöjd i Göteborg. Ett hyresrättsområde byggt enligt miljonprogrammet44 som ägs av Stena fastigheter och som meddelade sina hyresgäster 2012 att omfattande renovering och ombyggnation skulle ske i deras lägenheter. Renoveringen av fastighetsbeståndet påbörjades 2014. Till en början var det tal om en hyreshöjning på 60 %, vilket senare förhandlades fram att bli lägre.45 Enligt HGF:s bilaga i målet framgår det att hyreshöjningarna förväntades bli följande 1 RoK (21 kvm) från 2 220 kr/mån till 4 040 kr/mån 1 RoK (43 kvm) från 3 580 kr/mån till 5 975 kr/mån 2 RoK (62 kvm) från 4 720 kr/mån till 7 750 kr/mån 3 RoK (62 kvm) från 4 965 kr/mån till 8 090 kr/mån 4 RoK (83 kvm) från 6 070 kr/mån till 9 950 kr/mån 5 RoK (83 kvm) från 6 150 kr/mån till 10 155 kr/mån 46 Hyresgästerna bildade ett nätverk och organiserade sig för att protestera. Hyresgäster på Pennygången visade sitt missnöje utanför domstolens lokaler och uttryckt i massmedia att de gärna ville bo kvar, men ansåg sig inte ha råd. De menade att flera åtgärder var onödiga och att flera skulle behöva flytta på grund av de kraftiga hyreshöjningar som renoveringarna medför. Hyresgästföreningen blev inkopplade och tvisten avgjordes i både första och sista 43 http://www.hemhyra.se/halland/300-forsokte-men-ingen-kunde-stoppa-renovering 44 http://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/miljonprogrammet 45 http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2358784-renoveringar-startar-i-host 46 ÖH 90-13 18 instans till hyresvärdens fördel. Efteråt har parterna ändå kompromissat och hyreshöjningarna blev inte så kraftiga som det ryktades om. 47 Debatter, intervjuer och ett flertal artiklar följdes åt i Göteborgsposten och Hem & Hyra. Håkan Thörn, professor i sociologi vid Göteborgs universitet debatterade i Göteborgsposten att Stena fastigheter ville “renovräka”. Han anser att resurssvaga grupper tvingas från sitt bostadsområde som en gång haft låg hyra. Han anser att fler hyresvärdar väljer denna väg. 48 5.4 Skarpan, Linköping Vi har även granskat ett uppmärksammat område i södra Linköping, kallat Skarpan. Fastighetsbeståndet ägs av Riksbyggen och hyreshöjningarna förväntades bli mellan 34-55 %. Riksbyggens marknadsområdeschef Anders G Jacobson uttalade sig i ÖstgötaCorrespondenten att: “Hyrorna i Skarpan ligger lågt idag och även efter renoveringen måste man betrakta hyrorna som måttliga.” Hyresgästerna organiserade sig i ett nätverk tillsammans med HGF. Hyresgäster ansåg att: “Hyresvärdar runt om i landet passar på att göra onödiga lyxrenoveringar och höjer hyrorna drastiskt. Jag trodde bara sådant hände i storstäder men nu sker det även i Linköping. Vi måste få en ny folkrörelse i Sverige som ägnar sig åt miljonprogrammen och de som slås ut socialt vid bland annat renoveringar. Det är tråkigt att hyresgästföreningarna kommit att bli så svaga. De säger att detta är något vi bara måste acceptera. Men jag tycker att man behandlar utsatta hyresgäster på ett ovärdigt sätt.” 49 47 http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.1168879-hyresgasterna-forlorade-i-hyresnamnden , http://www.gp.se/nyheter/debatt/1.1161573- stena-bryr-sig-knappast-om-hyresgasterna , http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.1206233-hyresgaster-overklagar-lyxrenovering-avpennygangen , http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2514130-sa-blir-nya-hyrorna-pa-pennygangen , http://www.hemhyra.se/vastragotaland/hovratten-ger-stena-klarteckenatt-renovera-pa-pennygangen , http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2209881-stena-far-renovera-pennygangen , http://www.pennygangen.se , http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.1206233-hyresgaster-overklagar-lyxrenovering-av-pennygangen http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2514130-sa-blir-nya-hyrorna-pa-pennygangen 48 http://www.gp.se/nyheter/debatt/1.1148825-debatt-resurssvaga-grupper-trycks-allt-langre-ut-i-periferin 49 http://www.corren.se/nyheter/kraftiga-hyreshojningar-i-skarpan-6271659.aspx http://www.hemhyra.se/ostergotland/stor-oro-i-omradet-skarpan http://www.hemhyra.se/ostergotland/hyresgasterna-forlorade-striden-om-skarpan http://www.hemhyra.se/ostergotland/ingen-forlikning-om-deras-lagenheter http://mobiliseraskarpan.blogspot.se 19 Tvisten avgjordes både i första och sista instans till hyresvärdens fördel. Renoveringen sker i etapper och pågår just nu. 50 5.5 Årsta, Stockholm Bostadsbytarsajten ”Lägenhetsbyte.se” skriver om en hyreshöjning på 50 % för hyresgäster i Årsta, Stockholm. Fastigheten ska genomgå stambyte och hyresgäster behöver flytta temporärt när renoveringen görs. En hyresgäst som idag har en hyra 6 800 kr/mån kommer att få ny hyra på 11 000 kr/mån. Hyresgäster anser att de kraftiga hyreshöjningar som ska ske kommer att tvinga vissa att flytta. De anser att hyresvärden Stockholmshems renovering är för omfattande och onödig eftersom en del hyresgäster har renoverat sina lägenheter själva. De tycker att det sker en lyxrenovering. De förstår att stambyte är nödvändigt men anser inte att “blåsa ut” lägenheterna är nödvändigt. Hyresvärden å sin sida menar att hyresnivån jämförs med standard på liknande lägenheters bruksnivå och kommer att erbjuda hyresgästerna rabatter de närmsta åren.51 5.6 Majorna, Göteborg I en artikel i Hem & Hyra skriver journalisten AnnaKarin Löwendahl om att hyresgäster i ett bostadsområde i Göteborg är chockade över att hyreshöjningen kommer bli närmare 75 %. En hyresgäst uttalar sig i artikeln om önskan att få välja lägre standard. Flera hyresgäster känner sig maktlösa, de förstår inte processen och tycker att beslut tas över deras huvuden. 52 AnnaKarin m.fl. skriver att fler hyresgäster står inför samma process runt om i landet. Det rör sig oftast om stambyte i kombination av byte av badrum och kök, vilket leder till höjda hyror. Deras uppfattning är att detta återspeglas i ca 500 fall som hyresnämnden i Göteborg fått in de senaste tio åren. Besluten är i de flesta fall till hyresvärdens fördel. AnnaKarin Löwendahl har även frågat hyresråd Lise-Lotte Norén Wilkens och hon uttalar att det ska ske en intresseavvägning vid tvist och att: “Ju dyrare åtgärder, desto större beaktansvärt intresse måste hyresvärden ha av att de genomförs. Praxis är att man tillåter nya badrum och kök. Det ska inte vara frågan om lyxåtgärder, utan normala saker som att kakla hela vägen upp. Sedan 50 http://www.hemhyra.se/ostergotland/striden-om-skarpan-ar-avgjord 51 http://www.lagenhetsbyte.se/Blogg/50-procentig-hyreshojning-kan-innebara-att-hyresgasterna-tvingas-flytta http://www.hemhyra.se/stockholm/kraftiga-protester-mot-krav-pa-50-procentiga-hyreshojningar 52 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/flera-forslag-ska-oka-hyresgasters-inflytande http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vid-renovering 20 kan man verkligen fråga sig hur mycket det ska kosta. Men det är inget vi tar hänsyn till i vår bedömning. Själva hyreshöjningen är i stället en förhandlingsfråga. Hyresgästerna gynnas därför av att fastighetsägarna tillsammans med Hyresgästföreningen finner hållbara system för insyn och inflytande. Vi måste utgå ifrån att parterna är tillräckligt duktiga på att ta tillvara sina intressen och förhandla fram vettiga hyror. Man borde förhandla fram vad som är en rimlig standard”. Hyresgästföreningen tycker att hyresgästinflytandet är minimalt när hyresvärden planerar renovering och har planer för att öka detta inflytande t.ex. lagstadgat samråd och tidigare insyn. 53 5.7 Närlunda, Helsingborg Hyresvärden Helsingborgshem planerade en omfattande renovering och fyra hyresgäster motsatte sig denna. Hyresgästerna ansåg att flera åtgärder var onödiga och att badrummens planlösning vad dålig. Ärendet prövades i hyresnämnden som redogjorde att det fanns ett beaktansvärt intresse och att åtgärderna inte var oskäliga mot hyresgästerna. Hyresvärden hade gjort gällande att stammarna var dåliga i fastigheten och att det hade förekommit vattenskador. Ärendet beslutades till hyresvärdens fördel. 54 5.8 Kvarngärdet och Gränby, Uppsala I en politisk debattartikel har allmännyttan diskuterats i att hyresgäster påtvingas lyxrenovering. Debattörerna skriver att allmännyttans hyresfastigheter är i stort behov av renovering och att valfriheten ofta är obefintlig. Hyresvärden Uppsalahem blir en norm för privata hyresvärdar och dyra renoveringar tvingar hyresgäster att flytta. Debattörerna anser att stambyte leder till lyxrenovering och ger höjda hyror med 45-60 %. 55 5.9 Södermalm, Stockholm Hyresvärden ville kakla in badkaret i hyresgästens badrum i samband med en större renovering och lägga in en granitbänk i köket. Hyresgästens motsatte sig detta eftersom det skulle leda till ännu högre hyra. När tvisten nådde hyresnämnden i Stockholm valde nämnden att godkänna hyresvärdens ansökan. Ärendet överklagades till sista instans som gav hyresvärden rätt att utföra åtgärderna. Thomas Jartsell från Hem & Hyra anser att fastighetens 53 Ibid. 54 http://www.hemhyra.se/skane/hyresgaster-forlorade-i-hyresnamnden 55 http://www.unt.se/asikt/debatt/stoppa-lyxrenoveringarna-1696336.aspx 21 exklusivitet gick före hyresgästens intresse. Han anser att detta beslut ger “grönt ljus för lyxrenovering”.56 5.10 “Var fjärde hyresgäst tvingas flytta” I en debattartikel vilket Hyresgästföreningens ordförande publicerade i Metro 22 april 2015 anser hon att “dyra och onödiga renoveringar tvingar var fjärde hyresgäst att flytta. Ändå har hyresgästerna betalat för kommande renoveringar i decennier.” Hon anser att hyresgästen är maktlös inför större hyreshöjande renoveringar. Hyran höjs varje år oberoende av index, ränteläge och deflation. Hon anser även att det rör sig om hyresvärdarnas eftersatta underhåll av sina fastigheter och dagens system att villaägare och bostadsrättsägare får ROT-avdrag är en djup orättvisa mot dagens hyresgäster.57 56 http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering 57 http://www.metro.se/metro-debatt/hyresgaster-betalar-mer-an-vad-de-borde/EVHodu!mYBN5xpGMo1U/ 22 6. Konsekvenser för hyresgäster 6.1 Hyresmarknaden och rätten till en skälig bostad I Sverige har alla människor rätt till en bostad och således rätt till en skälig levnadsnivå. Denna rättighet har också fastslagits i FN:s konvention om ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter. 58 Det råder en allmänt känd bostadsbrist, på såväl hyres- som övriga bostadsmarknaden, vilket det rapporteras regelbundet om i massmedia. Boverket har i en marknadsrapport59 från juni 2013 analyserat bostadssituationen och har så sent som den 17 april 2015 larmat om det kritiska problemet. 60 Enligt en artikel i Fastighetsägarnas medlemstidning Fastighetstidningen vill allt fler bo i boendeformen hyresrätt, även om de flesta föredrar boendeformen villa eller radhus.61 I januari 2015 presenterade regeringen förslag om subventioner för att underlätta ett ökat byggande av hyresrätter. Finansieringen ska bl.a. ske genom sänkt ROT-avdrag.62 6.2 Flyttmönster till följd av omfattande renovering och hyreshöjning I Boverkets rapport om “Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar 2014:34” stödjs Hyresgästföreningens ordförandes åsikt om att var fjärde hyresgäst tvingas flytta på grund av hyreshöjningar. Boverket skriver i sin rapport att underhållet av hyresfastigheter är stort och kostsamt och att flyttmönstret är högre än för andra boendeformer. Bostadsområden med låg genomsnittsinkomst och låga skolresultat drabbas hårdare i samband med större renoveringar och hyresgäster tvingas flytta oftare. Det konstateras i rapporten att ekonomiska bistånd och bostadsbidragen ökar till följd av hyreshöjningar. Hyresgäster är missnöjda och anser sig inte ha möjlighet att påverka renoveringen. Boverket uppger inte uttryckligen vilken hyresnivå och boendeform som hyresgästerna flyttar till. Boverket konstaterar däremot att en tendens är 58 Art. 25 i FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna 59 Bostäder, rörlighet och ekonomisk tillväxt, http://hurvibor.se/press/rapporter/ 60 http://www.svt.se/nyheter/inrikes/boverket-slar-larm-om-bostadsbristen 61 http://www.fastighetstidningen.se/allt-fler-vill-bo-i-hyresratt/ 62 http://www.svt.se/nyheter/inrikes/regeringen-haller-presskonferens-1, http://www.svtplay.se/klipp/2787108/regeringen-satsar-pa-nya- hyresratter 23 att hyresgäster med låg inkomst flyttar till andra bostadsområden med låg genomsnittsinkomst. 63 I rapporten nämns också att SABO rapporterar om att behovet av renovering är stort. Ca 850 000 hyreslägenheter finns i miljonprogrammet64 varav 300 000 st återstår att upprusta. SABO bedömer att det skulle ta elva år att rusta upp hela beståndet, eftersom takten hittills varit låg.65 Majoriteten av miljonprogrammet ägs av allmännyttiga bostadsbolag. Boverket skriver i sin rapport att renoveringen av allmännyttans hyreslägenheter faller inom ramen för den hyra man betalar och att fastighetsägarna inte avsätter kapital till underhållsfonder. Många har avstått eftersom det infördes beskattning på dessa avsättningar på 1990-talet. Fastighetsägarna kan även finansiera renoveringarna med att sälja delar av sitt bestånd, samtidigt har stora värdeöverföringar skett till kommunerna. 66 63 Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar 2014:34 s 13 http://hurvibor.se/pengar/rot-avdrag, http://hurvibor.se/press/rapporter/ 64 http://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/miljonprogrammet 65 Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar 2014:34 s 13 66 Ibid. 24 7. Rättsfall Nedan följer en sammanställning av de rättsfall vilka vi har granskat i uppsatsen. Tabellens syfte är att tydliggöra tvisternas utfall. Endast enstaka fall har fått avslag. Rättsfallsreferat återfinns i bilaga 12.1. Ärende-nr Saken Hyresvärd Utfall 1) HN 566-13 m.fl., HN Godkännande av Riksbyggen Ekonomisk Fördel förening HV Stena Fastigheter Väst AB Fördel 346-14 m.fl., ÖH 6659-14, förbättringsarbeten ÖH 6378-13 2) HN 3301-12, ÖH 90-13 Godkännande av förbättringsarbeten HV 3) HN 2526-11, Godkännande av VEGAB Förvaltnings AB ÖH 4124-12 förbättringsarbeten 4) HN 4015-13, Förbud mot Familjebostäder i Göteborg Fördel ÖH 11992-13 förbättringsarbeten AB HV 5) HN 3467-14 Godkännande av Bostads AB Poseidon Fördel HV förbättringsarbeten 6) HN 115-15 Godkännande av HV Heimstaden Backarna AB förbättringsarbeten 7) HN 2220-14 Fördel Fördel HV Godkännande av Lunds Kommuns Fastighets Fördel förbättringsarbeten AB HV 8) HN 2049-14, Godkännande av AB Helsingborgshem Fördel HN 2050-14 förbättringsarbeten 9) HN 1346-14, Godkännande av ÖH 8283-14 förbättringsarbeten HV MKB Fastighets AB Fördel HV 25 10) HN 968-14 Godkännande av Rikshem AB i Norrköping förbättringsarbeten 11) HN 35-13 12) HN 7971-14 HV Godkännande av Westergrens förvaltning i Fördel förbättringsarbeten Linköping AB HV Godkännande av Din bostad i Botkyrka AB Fördel förbättringsarbeten 13) HN 8335-14 14) HN 6675-14 m.fl. HV Godkännande av Stiftelsen Stockholms Fördel förbättringsarbeten studentbostäder, SSSB HV Godkännande av Brf Nyängen i Vendelsö. Fördel förbättringsarbeten. 15) ÖH 4243-13 Godkännande av HV IKANO Bostad förbättringsarbeten 16) ÖH 6911-13 Godkännande av 18) ÖH 1672-12 Virtuosen Fastighets AB Godkännande av Stiftelsen Fördel förbättringsarbeten Arbetarebostadsfonden HV Godkännande av Olof Ekengren Fördel Godkännande av HV AB Helsingborgshem förbättringsarbeten 20) ÖH 4801-11 Godkännande av Fördel HV Fastighets AB förvaltaren förbättringsarbeten 21) ÖH 5725-10 Fördel HV förbättringsarbeten 19) ÖH 5963-11 Fördel HV förbättringsarbeten 17) ÖH 5386-13 Fördel Fördel HV Godkännande av Göteborgs Stads Fördel förbättringsarbeten bostadsaktiebolag HV 22) ÖH 9430-12, Godkännande av LKF AB Lund Fördel ÖH 6165-12 förbättringsarbeten HV 26 23) ÖH-3265/98 (RH Godkännande av Stiftelsen Mäster- Fördel 1999:46) förbättringsarbeten Olofsgårdens Hemgård HV och HG 24) ÖH 4184-10 (RH Godkännande av Fredriksborgs Fastighets AB Fördel 2011:32) förbättringsarbeten 25) ÖH-1788/99 (RH Godkännande av Bostadsstiftelsen Signalisten Fördel 2000:32) förbättringsarbeten i Solna HV och HV HG 27 8. Intervjuer med hyresmarknadens parter Nedan återges ett urval av de svar vi fått av hyresmarknadens parter. Urvalet är baserat på vad vi ansåg var det centrala och intressanta för vår uppsats. Intervjuer har skett skriftligen genom utskick till intervjuobjekten. De har med egna ord svarat på våra frågor och svaren återges nedan i oredigerad form. Hyresråd Carl Olof Nilsson Öhrnell har däremot intervjuats telefonledes och godkänt en sammanfattning gjord av uppsatsförfattarna. Intervjuerna finns i sin helhet i bilaga 12.2. 8.1. Hyresgäster Vi har intervjuat hyresgäster i de områden som ingår i uppsatsen för att undersöka hur de uppfattar sin situation. Anonymisering av hyresgäster har skett. “H1” Är du med i Hyresgästföreningen? Varför/varför inte? ”Ja, de är inte så kaxiga men ensamma är vi hyresgäster väldigt svaga gentemot fastighetsägarna.” Vi har granskat målet mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i domstol. Hur upplevde du tvisten i hyresnämnden och hovrätten? Rätt/fel beslut och varför/varför inte? ”Rent juruduskt [sic] blev det rätt. Men lagen är ensidigt utformad för att ge fastighetsägaren rätt.” 67 “H2” Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt? Hur ser du på det? ”Ja, jag har läst, och upplevt. Som bruksvärdessystemet och hyreslagen fungerar idag, har hyresvärden nästan fria händer. Eftersom hyreslägenheter är en bristvara, sätter dom [sic] naturligtvis så högt pris dom [sic] kan.” 68 67 Se bilaga 12.2 68 Ibid. 28 Vi har granskat målet mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i domstol. Hur upplevde du tvisten i Hyresnämnden och Hovrätten? Rätt/fel beslut och varför/varför inte? ”90% +[sic] av de renoveringsärenden som går dit döms till Värdens [sic] fördel, det vet man innan man kommer till förhandling. Och har dom [sic] fått rätt att bygga om, får dom [sic] rätt till hög hyreshöjning också, det är praxis. I hovrätten sitter 3 [sic] domare, som tror sig veta "vad hyresgäster i allmänhet, kan tänkas vilja ha". Vi har inte hittat ngn [sic] utredning eller landsomfattande undersökning som stöd för vad hyresgästen i allmänhet vill ha för standard eller hyra, eller vem hyresgästen i allmänhet ens är. Vårt område med 771 lägenheter, och en enkät där ca 500 hyresgäster, protesterade, bedömdes av Hovrätten, som för litet underlag, för att representera "hyresgästen i allmänhet". Men 3 [sic] domare, som troligen har helt annan inkomst och annat boende, än "hyresgästen i allmänhet", vet vad vi hyresgäster i allmänhet vill ha!!! [sic]”69 Vad anser du är normal standard i en hyresrätt? (helkaklat badrum, plastmatta i hall, inbyggd micro etc.) ”Det som finns angivet i Jordabalken §18 stycke 6 o 7 [sic] tycker jag är basic [sic]. Och grejorna [sic] ska fungera, fast det gör det ju inte alltid. Kakel eller matta i badrummet är ointressant för mig, bara jag kan duscha, utan att det blir vattenskada. Micro kan jag köpa själv om jag vill ha, för det blir mycket billigare, än att hyra en i evigheter. Och bara för att nån [sic] idiot, [sic] fått för sig att trägolv i kök, är flott, och det vill alla ha, betyder ju inte att det är bra. Men blir golvet förstört, får hyresgästen betala för ett nytt.”70 ”H3” Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt? Hur ser du på det? ”Jag ser oss som hyresgäster och det är ej våra lägenheter, tycker hyresvärdarna sköter det ganska bra”71 69 Ibid. 70 Ibid. 71 Ibid. 29 Övrigt du vill kommentera? ”Är besviken på att det blir en så liten renovering och utan balkong!!! [sic] Är irriterad över att dom [sic] som drivit detta motstånd för renoveringen nu fortsätter att visa misstycke men då att det blir för lite gjort i lägenheterna”72 8.2 Hyresvärdar/fastighetsägare Följande hyresvärdar/fastighetsägare har fått förfrågan om intervju. • Stångåstaden AB • Stena fastigheter AB • Riksbyggen eko.för. • Botrygg AB • Mölndalsbostäder AB • HSB eko.för. • Willhem AB • Bostad AB Vätterhem • Graflunds Fastighets AB • IKANO Bostad AB • Akelius AB • Lundbergs AB • Hyresbostäder i Norrköping AB • Mannerssons Fastighets AB • Victoria Park AB • Wallenstam AB • Mölndalsbostäder AB • Heimstaden AB • MKB fastighets AB • Byggvesta AB • Bostads AB Poseidon 72 Ibid. 30 Endast en hyresvärd, Bostads AB Poseidon, har valt att svara. Vi uppfattar dock svaren som mycket kortfattade och undvikande. Urval har gjorts nedan och återfinns i sin helhet i bilaga 12.2. Hyresvärd Bostads AB Poseidon Göran Leander, chef för affärsutveckling och kommunikation: Hur ser du på 12 kap JB, hyreslagen, för- respektive nackdelar? ”Ingen kommentar, för diffus fråga”73 Erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst renovering (åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbeten)? ”Systemet fungerar”74 I massmedia har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. lyxrenovering (Bl.a. har Hyresgästföreningens medlemstidning “Hem & Hyra” skrivit ett flertal artiklar om s.k. lyxrenovering (t.ex. http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering). Hur ser du på detta? ”Vi renoverar där det behövs”75 8.3 Hyresgästföreningen Susanna Skogsberg, förbundsjurist: Vad har du för erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst gällande renovering av hyresrätter (åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbete)? ”När det gäller godkännande av förbättringsarbete är det vanligt att hyresgästerna inte vill godkänna åtgärderna eftersom det leder till stora hyreshöjningar. Men det är inte enbart 73 Ibid. 74 Ibid. 75 Ibid. 31 hyran som påverkar, många vill bevara fina och väl fungerade kök, garderober och inredningsdetaljer m.m.” Vilken är den huvudsakliga anledningen till att sådana tvister uppkommer? ”Att hyresgästerna får så höga hyror efter ombyggnad att många tvingas flytta! Besittningsskyddet är på så sätt satt ur spel. Om hyresvärden låter hyresgästerna vara delaktiga i processen och i valet av åtgärder brukar resultatet bli bra – för alla parter. Besittningsskyddet är på så sätt satt ur spel. Om hyresvärden låter hyresgästerna vara delaktiga i processen och i valet av åtgärder brukar resultatet bli bra – för alla parter.” 76 I massmedia (t.ex. i Hem & Hyra) har hyresgäster kritiserat fastighetsägare/hyresvärdar att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. lyxrenovering och hyresgästerna får en kraftig hyreshöjning. Hur ser du på detta? Ska detta ingå i hyran? “Det är viktigt att hyresvärdar håller husen och själva lägenheterna i gott skick. Att de underhåller huset kontinuerligt. Vanligt underhåll ingår i hyran, men en del fastighetsägare genomför inget underhåll, vilket man får betalt för att utföra i hyran, och genomför så småningom en ombyggnad med höga hyror som följd. Det är ju inte avsikten att det ska gå till så!”77 Vi har analyserat ett 20-tal rättsfall som berör “godkännande av förbättringsarbeten” från flera större städer de senaste tre åren och vi uppfattar det som att hyresgäster står relativt maktlösa mot fastighetsägare/hyresvärdar när tvist i domstol uppstår. I samtliga fall har hyresnämnden och hovrätten lämnat godkännande till fastighetsägaren att genomföra större och hyreshöjande renoveringar. Stämmer detta med din bild? Varför är det så? “Egentligen finns stöd i förarbeten m.m. för reellt inflytande, men praxis visar att inflytande i många fall är en chimär. Vi har skrivit till regeringen om detta och krävt lagändring.” Har hyresgäster möjlighet att påverka sin boendesituation i tillräckligt hög grad? Hur? ”Nej egentligen inte – det krävs att hyresvärden är professionell och seriös och vill göra hyresgästerna delaktiga. Svårt att ”tvinga” till sig inflytande.” 78 76 Ibid. 77 Ibid. 78 Ibid. 32 8.4 Fastighetsägarna Sverige AB Sara Hogstadius, fastighetsjurist: Vad har du för erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst gällande renovering(åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbete)? ”Min uppfattning är att det är relativt få tvister om just detta och att parterna alltså allt som oftast kommer överens. Om det väl går så långt som till en faktisk prövning kommer parterna ofta överens under sammanträdet inför hyresnämnden. Däremot arbetar vi ofta med att få dessa problem lösta innan det blir en regelrätt tvist och vår motpart är då hyresgästen eller Hyresgästföreningen. ” Vad är, enligt dig, den huvudsakliga anledningen till att sådana tvister uppkommer? ”Parterna har oftast väldigt olika infallsvinklar på vilken standard som ska finnas och vilket underhåll som ska utföras i en bostadslägenhet. Hyresgäster har ofta en tendens att se på dessa frågor kortsiktigt och utgår från en ögonblicksbild av endast den egna lägenheten. Fastighetsägaren följer en långsiktig planering för hela fastigheten och måste också se till helheten kanske inte bara i just den enskilda fastigheten utan i hela sitt bestånd. Då är det inte alltid så lätt att hitta en samsyn och en förståelse för den andras synsätt. ”79 I massmedia (t.ex. i Hem & Hyra) har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. lyxrenovering. Hur ser du på detta? ”Från mitt perspektiv anser inte jag att konceptet ”lyxrenoveringar” är något som är satt i system på något sätt och det är inte något som våra medlemmar generellt arbetar utifrån. Faktum är att Hyresgäster [sic] idag i större utsträckning också efterfrågar en högre standard än vad många fastigheter kan erbjuda om det är inte nyproduktion. Att gå igenom lägenheterna och uppdatera t.ex. ytskikt i badrum till en högre standard är också ett sätt att succesivt arbeta för att höja statusen på hyresrätten som boendeform. Det är också viktigt att komma ihåg standardhöjande arbeten endast delvis går hand i hand med höjd hyra. Om en hyresgäst inte skulle godkänna de arbeten hyresvärden vill utföra och 79 Ibid. 33 denne går till Hyresnämnden för att begära tillstånd, prövar nämnden endast skäligheten i att få utföra åtgärden. I nästa steg får sedan hyresvärden förhandla om en eventuell höjning av hyran vilken också i förlängningen kan prövas av hyresnämnden. Hyresgästen är därför skyddad i 2 [sic] led, dels mot en oskälig ombyggnad dels mot en oskälig hyresnivå. ” Har fastighetsägarna tillräckligt stor bestämmanderätt över sina hyresfastigheter, eller är hyresgästernas inflytande för stort? ”I avseendet med standardhöjande åtgärder är min uppfattning att om fastighetsägaren kan visa på sakliga argument för varför det är av vikt för fastigheten som helhet att åtgärderna utförs får man också oftast rätt att utföra dom [sic]. Det kan visserligen innebära visst administrativt merarbete att behöva begära tillstånd av nämnden när hyresgästen motstäter [sic] sig arbetet men i slutändan väger fastighetsägarens rätt att själv besluta över förvaltningen av sin fastighet tungt.” 80 8.5 Hyresråd Hyresnämnden i Malmö, hyresråd Susanne Björkman Ragnarson: Anser du att hyreslagen behöver uppdateras? ”Jag anser att hyreslagen behöver förenklas språkligt och organiseras om så att det blir lättare att förstå och hitta.”81 I en granskning Hyresgästföreningens medlemstidning “Hem & Hyra” (http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vidrenovering) gjort och när vi läst flera beslut går Hyresnämnden i samtliga fall på hyresvärdens/fastighetsägarens linje och bifaller ansökan. Är det så att ni är bakbundna av att fastigheternas skötsel är så trängande att det inte finns mycket annat val? ”Den frågan har jag ingen uppfattning om och kan jag [sic] inte besvara. Min uppfattning är att en hyresvärd får tillstånd till förbättringsåtgärder i de fall den har beaktansvärd [sic] intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den 80 ibid 81 ibid 34 genomförs. 12 kap 18 f § [sic]”82 I flera beslutsskäl nämns “denna standard har ett allmänt hyresgästintresse”, vad menas egentligen? ”Frågan ska ställas till den som använt uttrycket! Jag använder ett liknande och menar att det finns ett objektivt hyresgästintresse av att ha en god standard i ett badrum, dvs. de allra flesta hyresgäster anser att det är viktigt att ha en god standard i badrummet.”83 Hyresnämnden i Jönköping, hyresråd Carl Olof Nilsson Öhrnell: Svaren är ett urval av en sammanfattning gjord av uppsatsförfattarna. Sammanfattningen återfinns i sin helhet i bilaga 12.2. Finns det en “typisk” hyresrättslig tvist? Den typiska är genomgående komplexa tvister. Till det yttre om hyrans storlek och ofta om andra oegentligheter. Förlägningstvister är den vanligaste. Förlänga avtalet för att man antingen säger upp eller för att hyran ej är betald. I andra hand är den hyran som prövas, enligt 12:46 JB. Hyressättning prövas enligt 12:54 JB eller enligt förhandlingsordning, om man strandat enligt HFL. Som tredje vanligaste tvisten är åtgärdsföreläggande, HG ansöker och HN kan utdöma vite vid bifall. Oftast finns inte en anledning till problem, utan flera. Många ärenden slutar med förlikning. De träffar överenskommelse. 84 Hur skyddas hyresgäster idag av lagstiftningen? I stort sett skyddas de bra. Det finns en lagom avvägning mellan HG och HV. Vi har läst ett 30-tal rättsfall (från senaste fem åren) som berör godkännande av förbättringsarbeten. Vår analys är att i både första och andra instans resonerar ledamöterna liknande i beslutsskälen. Varför är det så? Det är inte konstigt eftersom praxis är tydlig. Syftet är att förhindra att folk tvingas flytta på grund av lyxrenoveringar. Folk med lägre inkomster. Lyxrenovering är i nivå med att installera jacuzzi. Begreppet har en annan innebörd idag än på t.ex. 1970-talet där helkaklat 82 ibid 83 ibid 84 ibid 35 var en lyxstämpel, vilket det inte är idag - det är standard. Ett badrum som inte är helkaklat idag anses vara lägre standard än förväntad. Man talar om hyresgästinflytande, men detta innebär inte medbestämmande eller delägarskap i fastigheten. Det är praxis att HV i princip får göra som han vill, men med rätt att få det prövat i HN om det är orimlig för HG. I en granskning Hyresgästföreningens medlemstidning “Hem & Hyra” (http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vidrenovering) gjort och när vi läst flera beslut går hyresnämnden i samtliga fall på hyresvärdens/fastighetsägarens linje och bifaller ansökan. Är det så att ni är bakbundna av att fastigheternas skötsel är så trängande att det inte finns mycket annat val? Ett eftersatt underhåll är inte skäl för förbättringsarbete. Bakgrunden är olika, ibland är det fastighetsägaren som inte gör något. I sådana fall säljer HV ofta till större bolag som direkt ser att det inte är normal standard. Planeringen tar ofta längre tid, ungefär fem år. Under denna tid görs ingenting eftersom det är bortkastade pengar. Ibland ännu längre planering. Det finns flera anledningar att HG upplever eftersatt underhåll. Om det beror på åtgärdsföreläggande ska HV utgöra åtgärderna men då ska det vara långt gånget för att få det utfallet. Då har HG rätt att kräva förbättring. Men det finns visst svängrum. I massmedia har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut dem” s.k. lyxrenovering. Hur ser du på detta (t.ex. http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering)? Det är oftast sådana praktiska och individuella skäl som kommer till HN. Lyxrenovering är en efterhandskonstruktion i massmedia. I flera beslutsskäl nämns “denna standard har ett allmänt hyresgästintresse”, vad menas egentligen? Man brukar tala om ett objektivt mått. Det görs en bedömning om den tänkta standarden är något som hyresgäster i allmänhet ligger inom önskvärda gränser. Det kan vara så att vissa tycker att en standard är bra som den är, och vill hellre ha låg hyra. Detta är individuella önskemål, ej vad som önskas i allmänhet. Tanken bakom resonemanget är att lägenheten är i sådant skick, när den är ledig, att den är attraktiv för alla. 85 85 ibid 36 Hyresnämnden i Göteborg och Stockholm har avböjt intervju. 8.6 Hantverkare/byggbolag Följande hantverkare/byggbolag har fått förfrågan om att svara på frågor om begreppet standard. • Skanska AB • Åhlin & Ekeroth AB • Byggkeramikrådet AB • AdderaLink AB • Bad & Kakel i Linköping AB • Kakelcentrum i Linköping AB • PMG Norrköping AB • PEAB AB • Stensätt i Linköping AB Endast Skanska AB har svarat och avböjt p.g.a. tidsbrist. 8.7 Journalist Vi har varit i telefon- och mailkontakt med journalist Petra Martinsson på Hem & Hyra. Hon har skrivit flera av de artiklar som vi har granskat. Initialt var hon intresserad av att delta i vår uppsats för att i ett senare skede avstå en intervju. 37 9. Analys Uppfattningen hos de olika parterna på bostadsmarknaden skiljer sig åt och det är en stor del i ursprunget till varför dessa tvister uppkommer. Vad som är lägsta godtagbara standard uppfattar hyresmarknadens parter som en självklarhet, att sätta en övre gräns är däremot svårare. Domstolarnas resonemang handlar främst om vad som är rimligt vid en större renovering. Detta varierar beroende på fastighetens skick och ålder. En majoritet av hyresgästerna har godkänt renoveringsåtgärderna i de rättsfall som behandlats i uppsatsen. I de intervjuer vi har genomfört har flera olika åsikter framförts. Några hyresgäster välkomnar renoveringen, medan andra tycker att det är onödigt och dyrt. Att hyresgäster inte agerar i hyresnämnden betyder inte nödvändigtvis att de godkänner åtgärderna. Vissa menar att det inte ens är någon idé att försöka. Anledningarna till att de inte närvarar kan vara ett flertal, vilka är svåra att undersöka. En svårighet är att definiera “lyxrenovering”. För vem och vad är lyx? Begreppet är högst subjektivt och det är därför svårt att här presentera en objektiv definition. En hyresgäst anser att golvvärme är lyx, medan en annan anser att ett badkar är lyx. En definition kan vara omfattande standardhöjningar. Hyresråd Susanne Björkman Ragnarson uttalade sig att “det som inte är normalt fastighetsunderhåll är lyxåtgärder”. 86 Detta uttalande ger återigen tolkningsutrymme. För vem och vad är normalt fastighetsunderhåll? Oss veterligen finns inget fastställt dokument om vad som är standard förutom vad som anges i praxis, vilket är föränderligt. Vi anser att begreppet “standard” inte heller är statiskt t.ex. på 1930-talet var WC inomhus ovanligt, på 1970-talet var det plastmatta i badrum som gällde och för närvarande anses helkaklade badrum vara standard. Vad som anses vara normal standard skiljer sig också mellan olika bostadsområden. Om standarden jämförs med bostadsrätter och småhus, är det som att jämföra äpplen och päron. 86 Se avsnitt 3.3 38 9.1 Hur skyddas hyresgäster och fastighetsägare av lagstiftningen i samband med s.k. lyxrenovering av hyresrätter? Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel och hyresgästen har rätt till ett visst inflytande, 12:18 b JB. Hyresvärden måste ha hyresgästens eller hyresnämndens godkännande vid större ingripande åtgärder i lägenheten eller fastigheten, 12:18 d JB. Om parterna är oense har hyresgästen möjlighet att argumentera för sin sak i hyresnämnden. Hyresnämnden ska beakta detta när intresseavvägningen sker. Hyreslagen har dock fått kritik från Hyresgästföreningen och hyresgäster. De anser att inflytandet inte är verkligt utan att hyresgästerna blir “överkörda”.87 Fastighetsägarna har å sin sida rätt att ansöka om godkännande av förbättringsåtgärder från hyresnämnden om hyresgästerna inte godkänner föreslagna åtgärder. Får fastighetsägaren ett godkännande från hyresnämnden kan åtgärderna genomföras, även om hyresgästerna fortfarande motsätter sig detta. 9.2 Hur tolkas och tillämpas hyreslagen vid tvist i samband med denna typ av renoveringar? Hyreslagen tolkas enligt en intresseavvägning och hyran är en förhandlingsfråga. Det är upp till varje part att argumentera för sina intressen i domstol. En svårighet som uppkommer är att många hyresgäster inte vet om sina rättigheter, eller anser sig sakna kunskap om vad de har rätt till. Även om Hyresgästföreningen kan företräda dem i domstol är vissa kritiska mot organisationen, medan andra anser att det inte spelar någon roll, de upplever att de inte får gehör. Många av de rättsfall vi har haft tillgång till påminner om varandra. Situationerna skiljer sig inte mycket åt och domstolarna har samma paragrafer att förhålla sig till. Sammantaget i rättsfallen godkänner domstolarna åtgärder som hyresvärdarna kan visa goda skäl till att genomföra och framförallt i samband med stambyte eller annat större ingrepp i fastigheten. De få fall vi har haft tillgång till där hyresnämnden inte har godkänt hyresvärdens ansökan är skälet att hyresvärden inte kan uppvisa tillräckliga skäl till varför åtgärden bör 87 Se avsnitt 8. 39 genomföras. Det kan alltså handla om samma åtgärd i två olika fastigheter där det i det ena fallet ska genomföras ett stambyte och sedan standardförbättring medan det i den andra fastigheten handlar om att hyresvärden endast vill höja standarden utan andra åtgärder. Dessa två situationer får olika utfall. 9.3 Hur har större hyreshöjningar påverkat hyresområdena? Bostadssituationen är ansträngd. Det råder en stor bostadsbrist i Sverige, i synnerhet i storstadsområdena. Vi har belyst flera aspekter och konsekvenser av denna, samt redovisat Boverkets rapport om hur allvarlig situationen är. Boverket har utrett hur större renoveringar leder till ekonomisk segregation på bostadsmarknaden. Hyresgästföreningen påtalar att hyresgästernas ekonomi påverkas negativt och att var fjärde hyresgäst tvingas flytta på grund av hyreshöjningar.88 Det är oftast i områden som anses som socialt utsatta som hyresgäster blir drabbade. Vad den exakta orsaken är kan vi inte utreda fullständigt, eftersom det skulle kräva en ännu mer omfattande analys samt att intervjua samtliga hyresgäster som flyttar när fastighetsägaren utför större renovering. De rapporter och intervjuer som redovisas i uppsatsen ger dock slutsatsen att större hyreshöjningar leder till att en betydande del, 25 %, av hyresgästerna flyttar. I detta avseende är hyresrättsföreningen och Boverket överens. 9.4 Har dessa s.k. lyxrenoveringar lett till de negativa konsekvenser som massmedia uppmärksammat? I flera massmediala artiklar som vi har granskat uttrycker många hyresgäster att de känner sig maktlösa, somliga är ekonomiskt svaga och att beslut tas över deras huvuden. Hyresgäster känner sig orättvist behandlade för att de inte kan påverka hyresvärdarnas renoveringar och att de inte får gehör i domstol. Även om hyran kan anses låg enligt bruksvärdessystemet är det förståeligt att hyresgästen anpassar sin bostad efter inkomst. 88 Se avsnitt 5.9. 40 I de flesta rättsfall råder konsensus om att den berörda fastigheten behöver renoveras, frågan är vem som ska betala och om det skett en försummelse av fastigheten. Denna fråga är svårutredd. I RH 2000:32 handlade det om en badrumsrenovering som godkändes, hyresvärdens ansökan om köksrenovering fick inte tillstånd eftersom det de facto handlade om att bevara ett tidstypiskt kök. Gemensamt för övriga rättsfall är att fastighetsbestånden ofta härrör från miljonprogramsområden; 1970-tal. Vedertaget är att en fastighet av denna ålder har behov av upprustning. Huruvida skötseln har försummats kräver en mer djupgående utredning, om vad som är orsak och verkan. I många fall har det skett ägarbyten, vilket försvårar analysen. I två uppmärksammade områden, Skarpan och Pennygången, är fastighetsbeståndet ca 40 år och det råder inget tvivel om att det finns ett behov av renovering. Eftersom utbudet av hyresrätter är mindre än efterfrågan stipulerar detta en ekonomisk och social orättvisa för de individer som inte vill eller kan köpa sitt boende. Hyreslagen, som är en social skyddslagstiftning, har åtminstone inte skyddat hyresgäster med begränsad ekonomisk valmöjlighet. Fastighetsägarens rätt att besluta över sin egendom kan inte helt fråntas. Fastighetsägaren får anses som mest lämpad att bedöma huruvida fastighetens skötsel ska förvaltas, även om det behövs en viss kontroll och ett utomstående ansvar från myndigheter. Ändå kvarstår frågan om inte kommunikationen brister i flera ärenden som vi har granskat. Hyresgästinflytandet kan förbättras, beslut bör tas på “gräsrotsnivå” i allt större grad. Samtidigt måste givetvis hänsyn tas till att fastighetsägaren ska kunna förvalta sin fastighet företagsekonomiskt korrekt och ta egna beslut. Det är svårt att peka ut enstaka faktorer till vad som behöver förändras. I domstol belyses vikten av att normalt underhåll ska ingå i hyran. De flesta tvister som avhandlas i domstol berör dock större renovering. En vanlig renovering är ett stambyte, och när den ska genomföras rivs även badrum och kök som byts till nytt. På så vis ingår både underhåll och standardhöjning, vilket berättigar hyresvärden att höja hyran. Häri ligger mycket kritik från Hyresgästföreningen och hyresgästerna. Samtidigt som stammar är uttjänta är troligtvis även kök och badrum detsamma. Domstolen är givetvis förpliktad att följa gällande lagstiftning och den ska utgå från det allmänna hyresgästintresset och ta hänsyn till fastighetsägarnas behov av att renovera sina fastigheter. Denna intresseavvägning är inte självklar och enkel att utföra. En annan bedömning än den domstolen gör är lagstridig. 41 Eventuell kritik mot hyreslagen måste riktas till lagstiftaren eftersom det är lagstiftarens uppgift att genomföra lagändringar. I de rättsfall som sammanställts i avsnitt 7 förstås att frågan om omfattande renoveringsåtgärder är stor och kontroversiell; större än vad denna uppsats inrymmer. Hyresgästföreningen pekar tydligt på detta. De anser att det är mycket upp till om hyresvärden är professionell och utför en seriös förvaltning. 89 Vi kan inget annat än instämma. Massmedias artiklar om att hyresgäster blir ekonomiskt utsatta och tvingas till flytt stämmer i viss mån. Vissa undantag finns dock; i Pennygången-ärendet kompromissade parterna trots två omgångar i domstol. Hyreshöjningen blev inte så kraftig som först bestämdes. 90 9.5 Trappningsregeln Infasning av hyreshöjningar s.k. trappning91 enligt 12:55 5 st. JB i samband med standardhöjande renoveringar har diskuterats i praxis. I RH 2013 I-III valde hovrätterna att frångå lagens förarbeten i det avseende hur trappningsregeln ska tillämpas. De ansåg att det inte föreligger ett absolut undantag hur trappningsregeln ska gälla vid väsentliga hyreshöjningar.92 Vår tolkning är att hovrätterna tydliggjorde konsumentperspektivet och denna ståndpunkt är intressant, inte minst rättspolitiskt, eftersom lagstiftarens avsikt kan uppfattas som att de antyder att trappningsregeln inte ska förekomma efter en standardhöjning. Hovrätterna, likaledes vår uppfattning, anser att trappningsregeln är av särskild vikt när standardhöjning genomförs, eftersom det är då hyreshöjningen blir som mest kännbar för hyresgästen. 9.6 Källkritik Det går inte att undvika att uppmärksamma att massmedia kan vinkla sina artiklar till någons intresse, vilket inte alltid framgår i artikeln. T.ex. är Hyresgästföreningens tidning 89 Se avsnitt 8.3 90 Se avsnitt 5. 91 Se avsnitt 2.7 92 Prop. 2009/10: 185 s 68 42 Hem & Hyra en tidskrift som belyser hyresgästernas intresse. Det kan finnas intressekonflikter gentemot fastighetsägare. För att skapa en motvikt till denna ensidighet har vi skickat frågor till fastighetsägarna/hyresvärdar, något som dessvärre mötts av ett stort ointresse. En journalist som författat flera artiklar vi analyserat har valt att inte svara på intervjufrågor. Inte heller byggbolag har svarat på frågor om vad de anser vara normal standard. Parterna verkar vilja uppmärksamma problemet vid tvist men inte svara på frågor i ett senare skede, vilket vi anser är förvånande och försvårar för oss att göra en objektiv bedömning. Flera hyresråd har blivit tillfrågade att svara på frågor men på grund av att de vill förhålla sig neutrala har de flesta avböjt. 43 10. Slutsats Eftersom hyreslagen vilar på civilrättslig grund, således förhandlingsbar till viss del, finns det ett tolkningsutrymme i lagen. Lyxrenoveras hyresrätter? Vår uppfattning är att det är bostadsbristen och olika intressen i samma fastighet, och inte hyreslagen eller tolkningen av den, som är problemet. Intressekonflikten blir tydlig när tvisten hamnar i domstol. Enskilda hyresgäster ”kommer i kläm” eftersom hyreslagen tillvaratar det allmänna och objektiva hyresgästintresset. Domstolens uppgift är att bedöma objektivt och ta tillvara båda sidors intresse. Hyresgäster har intresse av att hålla boendekostnaden låg. Fastighetsägare som bedrivs i form av aktiebolag, vilket är de flesta, har som intresse att hålla fastigheten i bra skick och att göra profit. Även om Boverkets rapport93 bekräftar massmedias och Hyresgästföreningens åsikt att hyreshöjningar leder till utflytt är det ovanligt att hyresrätter lyxrenoveras. Problemet består inte i att lyxrenovering godkänns utan av att parterna är oense om standard och standardhöjning och vem som ska stå för kostnaderna. Hyresmarknadens parter definierar dessutom ”standard” på olika sätt. 93 Se avsnitt 6.2 44 11. Käll- och litteraturförteckning Lagstiftning Art. 25 i FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna Bostadsrättslagen (1991:614) Hyresförhandlingslagen (1978:304) Jordabalken (1970:994) Lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (1915:218) Lag om uthyrning av egen bostad (2012:978) Förarbeten Prop. 1970/20 Förslag till lag om exekutiv försäljning av fast egendom, m.m. Prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Prop. 1997/98:46 Ändringar i hyreslagen m.m. Prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor hyressättningsregler Prop. 2009/10:185 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade Prop. 2013/14:195 Stärkt besittningsskydd för utsatta hyresgäster Kommittébetänkanden SOU 1991:86 Ändringar i hyreslagen m.m. SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid ombyggnad, Besittningsskydd vid lokalhyra, Andra hyresrättsliga frågor SOU 2008:94 Tillval i hyresrätt SOU 2009:35 Moderna hyreslagar SOU 2012:88 Att hyra Rättsfall Hyresnämnderna HN 2526-11 HN 3301-12 HN 566-13 45 HN 4015-13 HN 35-13 HN 346-14 HN 2049-14 HN 2050-14 HN 3467-14 HN 2220-14 HN 1346-14 HN 968-14 HN 7971-14 HN 8335-14 HN 6675-14 HN 115-15 Svea hovrätt ÖH-1788/99 (RH 2000:32) ÖH-3265/98 (RH 1999:46) ÖH 4184-10 (RH 2011:32) ÖH 5725-10 ÖH 5963-11 ÖH 4801-11 ÖH 4124-12 ÖH 1672-12 ÖH 9430-12 ÖH 6165-12 ÖH 1327-12 (RH 2013:9) ÖH 6378-13 ÖH 4243-13 ÖH 90-13 ÖH 11992-13 ÖH 6911-13 ÖH 5386-13 ÖH 6659-14 46 ÖH 8283-14 Litteratur Bengtsson, Hager, Victorin. (2007). Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom. 7:4 uppl., Stockholm: Norstedts Juridik. Holmquist & Thomsson. (2013). Hyreslagen; en kommentar. 10 uppl., Stockholm: Norstedts juridik. Juridiska artiklar SvJT 1976 s 436 Victorin, A, Nyttjanderätt till fast egendom SvJT 1998 s 414 Victorin, A, Nyttjanderätt Rapporter Boverket (juni 2013) ”Bostäder, rörlighet och ekonomisk tillväxt, Marknadsrapport” Boverket (december 2014)”Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar” (Rapport 2014:34) Motioner 2008/09:C471, Rothenberg (M), Karlsson (M), Reformering av bruksvärdessystemet Internetkällor AnnaKarin Löwendahl, Klartecken för omstridd renovering på Pennygången, publicerad 19 december 2012 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/klartecken-omstridd-renovering-pa-pennygangen (hämtad 2015-04-30) AnnaKarin Löwendahl, Hyresgästers inflytande ytterst begränsat vid renovering, publicerad 2012-12-10 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vidrenovering (hämtad 2015-04-30) 47 AnnaKarin Löwendahl, Hovrätten ger Stena klartecken att renovera på Pennygången, publicerad 2013-12-13 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hovratten-ger-stena-klarteckenatt-renovera-papennygangen (hämtad 2015-04-30) Andreas Brunner, Hyresnämnden: Lagen skyddar hyresgästerna, publicerad 2015-03-09 http://www.hemhyra.se/skane/hyresnamnden-lagen-skyddar-hyresgasterna (hämtas 2015-04-30) Anna Liljemalm, Hyresgäster överklagar lyxrenovering av Pennygången, Publicerad 10 januari 2013 Uppdaterad 11 januari 2013 http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.1206233-hyresgaster-overklagar-lyxrenovering-avpennygangen (hämtad 2015-04-30) Anne Johansson, Så blir nya hyrorna på Pennygången, publicerad 10 oktober 2014 Uppdaterad 10 oktober 2014 http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2514130-sa-blir-nya-hyrorna-pa-pennygangen (hämtad 2015-04-30) AnnaKarin Löwendahl, Hovrätten ger Stena klartecken att renovera på Pennygången, publicerad 13 december 2013 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hovratten-ger-stena-klarteckenatt-renovera-papennygangen (hämtad 2015-04-30) Annika Rehn, Kraftiga hyreshöjningar i Skarpan, publicerad 2013-01-08 http://www.corren.se/nyheter/kraftiga-hyreshojningar-i-skarpan-6271659.aspx (hämtad 2015-04-30) Anders Martinsson, Stena får renovera Pennygången, Publicerad 13 december 2013 http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2209881-stena-far-renovera-pennygangen (hämtad 2015-04-30) 48 AnnaKarin Löwendahl, Flera förslag ska öka hyresgästers inflytande, publicerad 2012-12-10 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/flera-forslag-ska-oka-hyresgasters-inflytande (hämtad 2015-04-30) AnnaKarin Löwendahl, Hyresgästers inflytande ytterst begränsat vid renovering, publicerad 2012-12-10 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vidrenovering (hämtad 2015-04-30) Blogg HG http://www.pennygangen.se (hämtad 2015-04-30) Blogg HG http://mobiliseraskarpan.blogspot.se (hämtad 2015-04-30) Evalis Björk, Renoveringar startar i höst, publicerad 2014-05-03 http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2358784-renoveringar-startar-i-host (hämtad 2015-04-30) Fastighetsägarna, Så många lägenheter finns det i Sverige http://www.fastighetstidningen.se/sa-manga-lagenheter-finns-det-i-sverige/ (Hämtad 2015-04-30) Fastighetsägarna, Regelverk vid hyressättning för bostadslägenheter http://www.fastighetsagarna.se/tjanster/forhandling/regelverket_1 (Hämtad 2015-04-30) Fastighetstidningen, Nu vill allt fler bo i hyresrätt, Publicerad 2012-02-14 http://www.fastighetstidningen.se/allt-fler-vill-bo-i-hyresratt/ 49 (Hämtad 2015-04-30) Gunilla Grahn-Hinnfors, Hyresgästerna förlorade i hyresnämnden, publicerad 2012-12-19, uppdaterad 2013-01-10 http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.1168879-hyresgasterna-forlorade-i-hyresnamnden (hämtad 2015-04-30) Håkan Thörn, Stena bryr sig knappast om hyresgästerna, publicerad 12 december 2012 Uppdaterad 10 januari 2013 http://www.gp.se/nyheter/debatt/1.1161573-stena-bryr-sig-knappast-om-hyresgasterna (hämtad 2015-04-30) Håkan Thörn, Resurssvaga grupper trycks allt längre ut i periferin, publicerad 3 december 2012 Uppdaterad 10 januari 2013 http://www.gp.se/nyheter/debatt/1.1148825-debatt-resurssvaga-grupper-trycks-allt-langre-uti-periferin (hämtad 2015-04-30) Hyresgästföreningen, Hur vi bor http://hurvibor.se/pengar/rot-avdrag/ (Hämtad 2015-04-30) Hyresgästföreningen, Hur vi bor http://hurvibor.se/press/rapporter/ (Hämtad 2015-04-30) Hyresgästföreningen, Hyresgäststyrt underhåll http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/Dar-jag-bor--finns-ett-avtal-omhyresgaststyrt-lagenhetsunderhall-Vad-innebar-det.aspx (Hämtad 2015-05-26) Inga Allard, Hyresgäster betalar mer än vad de borde, publicerad 2015-04-22 http://www.metro.se/metro-debatt/hyresgaster-betalar-mer-an-vad-deborde/EVHodu!mYBN5xpGMo1U/ 50 (hämtad 2015-04-22) Jan Jörnmark Nationalencyklopedin, Miljonprogrammet http://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/miljonprogrammet (Hämtad 2015-05-03) Jenny Knutsson, Stor oro i området Skarpan, publicerad 2013-01-17 http://www.hemhyra.se/ostergotland/stor-oro-i-omradet-skarpan (hämtad 2015-04-30) Jenny Knutsson, Hyresgästerna förlorade strider om Skarpan, publicerad 2013-06-11 http://www.hemhyra.se/ostergotland/hyresgasterna-forlorade-striden-om-skarpan (hämtad 2015-04-30) Jenny Knutsson, Ingen förlikning om deras lägenheter, publicerad 2013-05-30 http://www.hemhyra.se/ostergotland/ingen-forlikning-om-deras-lagenheter (hämtad 2015-04-30) Jenny Knutsson, Striden om Skarpan är avgjord, publicerad 2013-10-16 http://www.hemhyra.se/ostergotland/striden-om-skarpan-ar-avgjord (hämtad 2015-04-30) Kenneth Samuelsson, Kraftiga protester mot krav på 50 procentiga hyreshöjningar, publicerad 2015-03-27 http://www.hemhyra.se/stockholm/kraftiga-protester-mot-krav-pa-50-procentigahyreshojningar (hämtad 2015-04-30) Martinsson, Brunner, Hem & Hyra granskar: Omöjligt stoppa större renovering, publicerad 2015-03-09 http://www.hemhyra.se/skane/hem-hyra-granskar-omojligt-stoppa-storre-renovering (hämtad 2015-04-30) Mattmar, Holmin, Boverket slår larm om bostadsbristen, publicerad 2015-04-17 51 http://www.svt.se/nyheter/inrikes/boverket-slar-larm-om-bostadsbristen (Hämtad 2015-04-30) Petra Martinsson, Efter renoveringen: ”Vi är ju helt rättslösa”, publicerad 2015-03-09 http://www.hemhyra.se/skane/efter-renoveringen-vi-ar-ju-helt-rattslosa (Hämtad 2015-04-30) Petra Martinsson, 300 försökte men ingen kunde stoppa renovering, publicerad 2015-03-09 http://www.hemhyra.se/halland/300-forsokte-men-ingen-kunde-stoppa-renovering (hämtad 2015-04-30) Petra Martinsson, Hyresgäster förlorade i hyresnämnden, publicerad 2013-10-23 http://www.hemhyra.se/skane/hyresgaster-forlorade-i-hyresnamnden (hämtad 2015-04-30) Riksdagens webbplats http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Forslag/Motioner/mot-200809C471Reformering-a_GW02C471/ Hämtad 2015-05-26 Regeringens webbplats om mänskliga rättigheter, Rätten till en tillfredsställande levnadsstandard http://www.manskligarattigheter.se/sv/de-manskliga-rattigheterna/vilka-rattigheter-finnsdet/ratten-till-en-tillfredsstallande-levnadsstandard (Hämtad 2015-02-05) Statistiska centralbyrån, Villa vanligaste boendeformen http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Villa-vanligaste-boendeformen/ (Hämtad 2015-04-30) Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, SABO, Utredning föreslår radikala förändringar av bruksvärdessystemet, http://www.sabo.se/aktuellt/nyheter_s/2012/dec/Sidor/Utredningföreslår-radikala-förändringar-av-bruksvärdessystemet.aspx (Hämtad 2015-04-30) 52 Sveriges domstolar, Bruksvärde http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Bruksvarde/ (Hämtad 2015-04-30) Sveriges domstolar, Skälig hyra http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/ (Hämtad 2015-03-30) Sveriges domstolar, Trappningsregeln http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Trappningsregeln/ (Hämtad 2015-05-26) Sveriges domstolar, Om hyresnämnden http://www.hyresnamnden.se/Om-Hyresnamnden (Hämtad 2015-04-30) Sveriges television, SVT Forum publicerad 2015-03-25 http://www.svtplay.se/klipp/2787108/regeringen-satsar-pa-nya-hyresratter Thomas Jartsell, Grönt ljus för lyxrenovering, publicerad 2011-08-12 http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering (hämtad 2015-04-30) Wallrup, Mörck, Kakabaveh, Stoppa lyxrenoveringarna, publicerad 2012-03-18 http://www.unt.se/asikt/debatt/stoppa-lyxrenoveringarna-1696336.aspx 53 12. Bilagor 12.1 Rättsfallsreferat 1) HN 566-13 m.fl., HN 346-14 m.fl., ÖH 6659-14 och ÖH 6378-13. - Linköping Saken: godkännande av förbättringsarbeten. Hyresvärd/fastighetsägare: Riksbyggen. “Skarpan”, Konstruktörsgatan i Linköping. Förbättringsarbeten omfattar 216 lägenheter, varav 23 godkände inte åtgärderna. En omfattande renovering av fastigheten som är ca 50 år, stambyte, ombyggnation m.m. Hyresgäster anser att det inte är motiverat att utföra vissa åtgärder som leder till kraftiga hyreshöjningar och hyresgäster kan tvingas flytta. Majoriteten av hyresgästerna har godkänt åtgärderna. Utfall: HV:s ansökan godkändes. Målet överklagades och avslogs i hovrätten. 2) HN 3301-12, ÖH 90-13 - Göteborg Saken: Godkännande av förbättringsarbeten. Hyresvärd/fastighetsägare: Stena Fastigheter Väst AB. Stena äger 771 lägenheter i Högsbohöjd i Göteborg (kallat Pennygången). I första etappen på 54 lägenheter motsatte sig tre HG. Vissa lägenheter står tomma, och 32 hyresgäster godkände åtgärderna. Arbetet handlar om genomgripande underhålls-, ombyggnads-, och förbättringsarbeten. Majoriteten har varit kritisk till renoveringen. 80 % ansåg att de hade liten möjlighet att bo kvar. Byggnaderna är 50 år gamla, och har visat flera tecken på att de är i behov av renovering. Utfall: HV:s ansökan godkändes. Beslutet överklagades i hovrätten. HovR: Hyresgäster ansåg att underhållet av fastigheterna har försummats under många år och att det är återigen hyresgäster som ska stå för renoveringen. De ansåg sig inte heller fått göra tillval. 54 “Hyresvärden har inte uppfyllt sin plikt som fastighetsägare under de sju år som de varit ägare av området. Med minimalt underhåll har de lagt mycket av hyresgästernas inbetalda hyror i kassakistan och nu vill hyresvärden att hyresgästerna ska betala för en förestående totalrenovering. Fastighetsägaren borde ha fonderat medel för framtida renoveringar. Det är inte skäligt att hyresgästerna nu ska behöva betala för hyresvärdens bristande underhåll. Den hyreshöjning på 68 procent som åtgärderna kommer att innebära kommer att medföra att många hyresgäster tvingas flytta.” Hyresvärden anförde “Byggnadernas beskaffenhet gör det olämpligt med olika ombyggnadsnivåer. Åtgärderna är beroende av varandra. Det är tillåtligheten av begärda åtgärder och inte hyran som ska vara föremål för prövningen i detta ärende. När det gäller de av hyresgästerna angivna hyresnivåerna finns en felaktighet. För en lägenhet om ett rum och kokvrå har hyresvärden yrkat 3 665 kr och inte 4 040 kr. De hyresnivåer som omtalas är vad hyresvärden har yrkat. Förhandlingarna är inte klara och följaktligen är inga hyror bestämda. Hyresvärden önskar fortsätta förhandlingarna med Hyresgästföreningen och diskussioner har förekommit parterna emellan efter sammanträdet i hyresnämnden. Om hyresvärden och Hyresgästföreningen inte kan nå enighet om hyran kommer hyressättning att ske med hänsyn till reglerna om lägenheternas bruksvärde. Hyresnämnden kan då besluta om hyran. Hyresvärdens yrkande kan inte läggas till grund för en bedömning av om åtgärderna kan antas medföra en hyreshöjning som gått utöver vad en normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver. Hyresvärden har yrkat att förhandlingsöverenskommelsen ska innehålla en klausul med innebörd att infasningen av hyresnivån ska upphöra vid direktbyte och olika former av överlåtelse. Liksom beträffande hyresnivån är detta ett yrkande från hyresvärdens sida. Hyresvärden är medveten om att el- och vattenförbrukningen kan stiga om lägenheterna förses med tvättmaskin och torktumlare. Dock ingår normalförbrukning av vatten i de yrkade hyrorna. Dessutom kommer partsorganisationerna, eller hyresnämnden, att ta hänsyn till dessa förhållanden när hyran bestäms.” Hovrätten har inte tagit hänsyn till den enkät som hyresgästföreningen skickat ut, den anses inte tillförlitlig. Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs. Åtgärderna går inte utöver den standard som hyresgäster i allmänhet kan tänkas vilja ha. 55 ”Att hyresvärden genomför en standardhöjande åtgärd innebär som regel att bruksvärdet påverkas och därmed även hyran. Rena underhållsåtgärder och åtgärder som innebär en ringa påverkan på bruksvärdet anses inte vara standardhöjande och det krävs därför inte tillstånd från hyresgästen eller hyresnämnden. Exempel på rena underhållsåtgärder är målning och stambyte. Ett exempel på åtgärd som ansetts utgöra en så ringa påverkan på bruksvärdet att de inte ansetts standardhöjande är utökning av antalet vägguttag (RH 2000:32). Ett annat är installation av säkerhetsdörrar som medförde en höjning av hyran med 85 kr per månad (RH 2011:32). Om det är ett inte obetydligt antal åtgärder som hyresvärden vill vidta och det skulle krävas en prövning för att avgöra vilka som är tillståndspliktiga respektive inte tillståndspliktiga prövas alla åtgärder i ett sammanhang utan åtskillnad (RH 2004:3). Ur ett rättsligt perspektiv innebär detta att en standardhöjande åtgärd kan medföra en hyreshöjning närhelst den vidtas och att en hyresvärd därför inte kan sägas kompensera sig genom att eftersätta underhållet av fastigheten. Den hyresgäst som är missnöjd med den framförhandlade hyran får väcka talan i hyresnämnden. Hyresnämnden har då att bestämma hyran i enlighet med bestämmelserna om bruksvärdeshyra.” Utfall: överklagandet avslogs. 3) HN 2526-11 - Göteborg Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: VEGAB Förvaltnings AB. Fastigheten är byggd på 1960-talet. Vattenskador har förekommit och nu har VEGAB sför avsikt att utföra genomgripande underhålls–, ombyggnads– och förbättringsarbeten i fastigheten. Standarden var låg. Hyresgästerna var oroliga för kraftiga hyreshöjningar (2328%). Hyresnämnden prövade ej hyran, utan hänvisar till hyresförhandlingssystemet. Utfall: HV:s ansökan godkändes. Beslutet överklagades. HovR: HG ansåg att byte av ytskikt i badrum är rent underhåll och HG redan betalt för detta genom hyresinbetalning. Utfall: överklagandet avslogs. 56 4) HN 4015-13 - Göteborg Saken: Förbud mot förbättringsarbeten HV: Familjebostäder i Göteborg AB Byte av samtliga fönster på fastigheten. En hyresgäst motsatte sig ett fönsterbyte. Utfall: HG:s ansökan avslogs eftersom tillstånd inte behövs. Fönsterbytet medför inte oväsentlig ändring av lägenheten. Utfall: beslutet överklagades (se ÖH 11992-13). HovR: inledningsvis konstaterar hovrätten att byte av fönster i allmänhet är att betrakta som en ren underhålls- eller reparationsåtgärd. Sådana åtgärder anses vanligtvis inte vara standardhöjande och därmed inte heller tillståndspliktiga. Hovrätten konstaterar att förändringen är att anse som en oväsentlig ändring av lägenheten vilket innebär att tillstånd för att utföra åtgärden inte heller av denna anledning krävs. Utfall: hovrätten avslog överklagandet. 5) HN 3467-14 - Göteborg Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: Bostads AB Poseidon. Fastighetsbeståndet innehåller ca 700 lägenheter och husen är byggda för ca 50 år sedan. Renoveringsbehovet är stort och lägenheterna håller ej modern standard. Fastigheten har inte genomgått underhåll sedan byggnationen. Hyresgästerna vill ha renoverat och inser behov, men motsätter sig den kraftiga hyreshöjning som kommer att ske. Utfall: ansökan godkändes. Moderniseringsbehov föreligger. 6) HN 115-15 - Malmö Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: Heimstaden Backarna AB. Saken gäller standardhöjande åtgärder i badrum. Badrummen är 30 år gamla och byggtekniskt dåliga. Fukt- och vattenskador har uppstått och avloppsledningar är även dåliga. Berörd hyresgäst har ej svarat och är ej närvarande på förhandlingen. De flesta HG ställer sig 57 positiva till att deras badrum renoveras och att detta innebär en hyreshöjning. Hyresnämndens anser att det idag är det normal standard att badrum är helkaklade och klinkergolv. Det är ej fråga om lyxrenovering. Utfall: hyresvärdens ansökan godkändes. 7) HN 2220-14 - Lund Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: Lunds Kommuns Fastighets AB (LKF). Behov av underhållsåtgärder i husen som är ca 50 år gamla. LKF vill göra förbättringsarbeten i 72 lägenheter i området. Hyresgästerna i 71 av lägenheterna har godkänt åtgärderna. En hyresgäst har inte gett sitt godkännande. Hyresgästen ansåg sig inte ha motsatt sig tillträde till lägenheten, utan hänvisade till sjukdom. Utfall: hyresvärdens ansökan godkändes. 8) HN 2049-14 och 2050-14 - Helsingborg Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: AB Helsingborgshem. Badrummen har inte renoverats sedan 1970-talet. Hyresgäster anser att helkaklat badrum är fråga om lyxrenovering och det ska även ske kraftiga hyreshöjningar när arbetet är utfört, vilket de tidigare fått. Hyresnämnden och hyresvärden anser att det är normal standard med helkaklat i badrum idag och får uppfattas objektivt. Utfall: ansökan godkändes. 9) HN 1346-14, ÖH 8283-14 - Malmö Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: MKB Fastighets AB Större renovering och ombyggnation (badrum, elstammar, kök, säkerhetsdörr). Utfall: hyresnämnden anser att “det får i dag anses vara normal standard att ha klinker och helkaklade väggar och den nya utrustning som åtgärderna i övrigt innebär är enligt 58 hyresnämndens uppfattning inte någon lyxrenovering”. Med förbehåll om att hyresvärden ska ordna ersättningslägenhet till en äldre hyresgäst godkändes ansökan. Överklagades. 10) HN 968-14 - Norrköping Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: Rikshem AB i Norrköping. Fastigheten är byggd 1962 och tvisten berör 54 lägenheter, varav 20 har gett sitt godkännande och 9 har ej godkänt. Övriga står tomma. Hyresgäster accepterar underhållsåtgärder men bestrider standardhöjning. HG menar att renoveringen är att bedöma som lyxrenovering. Standarden är redan god och HG är oroliga för kraftiga hyresökningar (det nämns keramikhäll, helkaklat badrum, parkettgolv). HV anser att hyresnivåerna idag redan är låga och att höjning är oundviklig. Huset är behov av stamrenovering och elrenovering. Det rör sig ej om lyxrenovering utan om att få en enhetlig standard i hela huset. Utfall: ”hyresnämnden gör en skälighetsprövning enligt 18 f § tar främst syfte på att hindra så kallad lyxrenovering. Hyresnämnden finner att ingen av de sökta åtgärderna kan betraktas som lyxrenovering. Det kan inte heller ställas krav på individuell anpassning av lägenheterna, då intresset av enhetliga lägenheter framstår som fullt rimligt. Ingen av åtgärderna framstår som oskälig mot någon av hyresgästerna.” Ansökan godkändes. 11) HN 35-13 - Linköping Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: Westergrens förvaltning i Linköping AB. HG menar att stambyte och renovering av kök ej är nödvändigt. HV menar att den är byggnadstekniskt och enligt norm behövligt, eftersom inget är bytt sedan 1939. Utfall: ansökan godkändes. 12) HN 7971-14 - Stockholm Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: Din bostad i Botkyrka AB. Badrumsrenovering som både hyresgäst och hyresvärd är överens om eftersom en HG haft problem med svartmögel. Hyreshöjningen blir 495 kr/mån. 59 Utfall: Ansökan godkändes. 13) HN 8335-14 - Stockholm Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: Stiftelsen Stockholms studentbostäder, SSSB. Fastigheten är byggd 1969 och är behov av renovering (stambyte). 239 lägenheter berörs. HV uppfattar det som oklart om hyresgästen motsätter sig renovering eftersom denna ej infinner sig till förhandling. Utfall: Ansökan godkändes. 14) HN 6675-14 m.fl. - Vendelsö Saken: godkännande av förbättringsarbeten. HV: Brf Nyängen i Vendelsö. Flera vattenskador har uppkommit och badrummen behöver renoveras. HG menar att golvvärme, handdukstork inte är vad HG i allmänhet vill ha, men förstår att Brf vill installera detta inför kommande försäljning. Vissa badrum är nyligen renoverade. Hyreshöjningar kommer att ske med ca 500 kr/mån på lägenheterna och ca 1000 kr/mån på radhusen. HG anser att renoveringarna är onödiga och höjer hyran för mycket. Tycker att alla badrum borde göras iordning. Hyresvärden vet ej om vilka badrum som är gjorda fackmannamässigt och de har haft flera problem med vattenskador. Ej byggnadstekniskt motiverat att ta något enskilt badrum när det har varit flera som haft problem. BRF:s medlemmar ansvarar själva för sina tätskikt. Stambyte ej aktuellt än (fastigheterna byggda 1983). Utfall: Ansökan godkändes. 15) ÖH 4243-13 - Stockholm Saken: godkännande av förbättringsarbete. HV: IKANO Bostad. I HN fick hyresvärd godkännande för stambyte (kök, badrum, byte av elstammar). HV ansökte även om rena underhållsarbeten som inte kräver tillstånd. Utfall: ansökan avslogs. 16) ÖH 6911-13 - Stockholm Saken: godkännande av förbättringsarbete. 60 HV: Virtuosen Fastighets AB Hyresvärd har fått HN:s godkännande avseende stambyte. HG menar att vissa redan renoverat själva och att dessa inte ska göra det igen som även kommer medföra hyreshöjning. HV:s intresse av att få en enhetlig standard är beaktansvärt och bör ges företräde, framför HG:s önskemål om att få behålla vald inredning, att det väger tyngst så länge det inte innebär någon försämring för HG, vilket inte har framkommit. Utfall: ansökan avslogs. 17) ÖH 5386-13 - Stockholm Saken: godkännande av förbättringsarbete. HV: Stiftelsen Arbetarebostadsfonden. Utfall: HovR ändrar HN:s beslut (lämnade HV bifall utom för en HG). Renoveringen handlar om stambyte, byte av vissa elledningar, ett köksbyte och byte av golv. HG motsatte sig köksrenovering men godkände badrumsrenovering och byte av ytterdörr eftersom han hade bekostat kök och golvbyte själv. HN ansåg det vara oskäligt mot en HG som bekostat viss renovering själv och ansåg även att stambyte kan HV göra utan att riva ut det nya köket. HV har godkänt HG:s renovering (genom tyst samtycke). Dock får HV rätt att utföra golvbytet p.g.a. ljudnivån. HovR finner dock inte att HV lämnat samtyckte till HG:s egen renovering. Utfall: ansökan godkändes. 18) ÖH 1672-12 - Olof Ekengren Saken: Stambyte, renovering av badrum och kök. HV: Olof Ekengren Utfall: hyresgästens ansökan avslogs. 19) ÖH 5963-11 - AB Helsingborgshem. Saken: ombyggnation av badrum (hyreshöjning 460 kr/mån). HV: AB Helsingborgshem Utfall: ansökan avslogs/bifall HV. 20) ÖH 4801-11 - Fastighets AB förvaltaren Saken: förbättringsåtgärder i kök/byte av kök. 61 HV: Fastighets AB Förvaltaren Utfall: ansökan avslogs. 21) ÖH 5725-10 - Göteborgs Stads bostadsaktiebolag. Saken: förbättrings- och ändringsarbeten (badrumsrenovering). HV: Göteborgs stads bostadsaktiebolag. Utfall: ansökan godkändes. 22) ÖH 9430-12 och ÖH 6165-12 - LKF AB Lund Saken: godkännande av förbättringsarbeten (prövning av ny hyra) HV: LKF AB Lund Renovering av badrum, endast prövning av hyran (ca 375 kr/lägenhet/mån). Utfall: avslogs 23) ÖH-3265/98 (RH 1999:46) När hyresgästen själv renoverat lägenhetens badrum har i visst fall särskilda skäl ansetts föreligga att beakta den enskilde hyresgästens intresse av att, vid en ombyggnad av fastigheten, få behålla badrummet i befintligt skick. 24) ÖH 4184-10 (RH 2011:32) Hyresvärdens (Stiftelsen Mäster-Olofsgårdens Hemgård) planerade förbättringsarbeten, som enligt uppgift kommer att medföra en hyreshöjning på 85 kr per månad, har ansetts ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde. Arbetena har därför inte krävt tillstånd, 12:18d JB. 25) ÖH-1788/99 (RH 2000:32) Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna. Stambyte och byte av elledningar. Byta köksinredning från 1950-talet mot modern sådan samt byta spis, kyl och frys samt installera spiskåpa. Vidare önskade Signalisten i badrummen kakla väggarna, lägga klinker på golven, byta sanitetsporslinet samt installera handdukstork och badrumsskåp med belysning. Tre fjärdedelar av hyresgästerna hade godkänt åtgärderna. Tillstånd har i visst fall lämnats till förbättrings- och ändringsarbeten i badrum men inte i kök. HovR ansåg att köken var i bra skick och att rörbytet kan göras utan att byta köksstommar. 62 12.2 Intervjuer Intervjuer har skett skriftligen genom utskick till intervjuobjekten. De har med egna ord svarat på våra frågor. Svaren återges nedan i oredigerad form. Anonymisering av hyresgäster har skett. Intervju med hyresgäst ”H1” 2015-04-21 1. Vem är du? “H1” 2. Hur länge har du bott i hyresrätt? Sen 1995, på Pennygången sen 2000. 3. Vill du bo i hyresrätt? Ja/nej, varför/varför inte? JA! Jag trivs med att det är så socialt och att jag inte behöver ta hand om fastigheten. Dessutom är jag av politiska skäl skeptisk till boende som en placeringsmöjlighet – det leder till spekulation på människors primära behov. 4. För-/nackdelar med att bo i hyresrätt? Förutom ovannämnda fördelar - dåligt inflytande över fastighetens skötsel. 5. Vilken hyra har du? 6500kr/mån. 6. Har hyran ökat under tid du bott i din lägenhet? Om ja: med hur mycket? Med mer än 2000kr på 15 år. 7. Vilken hyresvärd har du? Stena Fastigheter 8. När gjordes senaste underhåll/renovering av din lägenhet/grannars? Tidigt 90-tal gjorde man en omfattande renovering av en av trapphusen. I min uppgång har man målat lite och bytt belysning men inget omfattande sen man satte in treglasfönster. 63 9. Vet du om det finns planer på underhåll och/eller standardhöjning i din eller dina grannars lägenhet/lägenheter? Ja, en kosmetisk renovering av badrummen I samband med stambyte. Kommer kosta 1100kr/mån. 10. Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt? Hur ser du på det? De har lagen på sin sida. Kan su hävda att hyresgäster i allmänhet vill ha det du vill införa så spelar det ingen roll om det leder till gentrifiering eller påtvingad flytt. Och domstolarna är väldigt öppna för att hyresgäster i allmänhet vill ha allt nytt som finns. 11. Vilka möjligheter har du som hyresgäst att påverka hävda din rätt? Rent lagligt väldigt små. Jag kan be HGF att förhandla hyran åt mig. Ska det verkligen hända nåt så måste hyresgästerna mobilisera och peka på social rensning samt få hyresvärden att framstå som driven av profit. 12. Om du svarar ja, till vem/vilka vänder du dig? Mina grannar, media, samhällsengagerade (forskare, andra nätverk och organisationer). 13. Är du med i Hyresgästföreningen? Varför/varför inte? Ja, de är inte så kaxiga men ensamma är vi hyresgäster väldigt svaga gentemot fastighetsägarna. 14. Hur ser det ut på hyresrättsmarknaden idag anser du? Har det blivit tuffare eller lättare klimat för hyresgäster t.ex. att få en bostad, att få bo kvar, påverka etc.? Tuffare. Ökad bostadsbrist och för låg prioritering av social hållbarhet vid renoveringar är huvudskälen. 15. Vi har granskat målet mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i domstol. Hur upplevde du tvisten i Hyresnämnden och Hovrätten? Rätt/fel beslut och varför/varför inte? Rent juruduskt blev det rätt. Men lagen är ensidigt utformad för att ge fastighetsägaren rätt. 16. Är du själv beredd att lägga pengar på att renovera din lägenhet? 64 Ja, men bara för att få rätt färg på väggen eller liknande. 17. Vad anser du är normal standard i en hyresrätt? (helkaklat badrum, plastmatta i hall, inbyggd micro etc.) Det kan få variera. Jag är helt emot att lagen använder begreppet hyresgäster I allmänhet. Det finns inga undersökningar på vad vi vill som grupp. Dessutom är det viktigt med social och miljömässig hållabrhet vid renoveringar. 18. Övrigt du vill kommentera? Tack för att ni undersöker frågan! Intervju med hyresgäst ”H2” 2015-04-28 1. Vem är du? “H2” Frånskiljd mamma med 3 barn, varav 1 bor kvar hemma. 2. Hur länge har du bott i hyresrätt? 13-år 3. Vill du bo i hyresrätt? Ja/nej, varför/varför inte? Jag fick välja hyresrätt, för 13 år sen var det mycket dyrare att bo i hus, som jag gjorde innan. Nu är det snarare tvärtom. 4. För-/nackdelar med att bo i hyresrätt? Fördel är att man slipper skotta, klippa gräs, och går ngt sönder typ frys, får man den bytt med lite tjat. Nackdel. Man får högre hyra varje år, för samma standard, och vill värden renovera kan det bli riktigt dyrt. 5. Vad är det viktigaste med ditt boende? Att det är nära jobbet, så jag slipper dyra resor, och att jag ska ha råd med hyran 6. Vilken hyra har du? 65 ca 6500;- månad för 4 rok, 82m2 vilket anses lågt. 7. Har hyran ökat under tid du bott i din lägenhet? Om ja: med hur mycket? 100-150 kr per månad varje år. 8. Vilken hyresvärd har du? Stena Fastigheter 9. När gjordes senaste underhåll/renovering av din lägenhet/grannars? ca 20 år sedan. Då gjordes ett ansiktslyft i hela området. Större renovering avbröts, för på den tiden fick man inte höja hyran med 40% 10. Vet du om det finns planer på underhåll och/eller standardhöjning i din eller dina grannars lägenhet/lägenheter? Japp. Nytt badrum och ny elcentral. Kostar ca 1000:- /mån. vill man ha ngt ytterligare, typ fläktkåpa eller nya skåpsluckor, kostar det extra. 11. Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt? Hur ser du på det? Ja, jag har läst, och upplevt. Som bruksvärdessystemet och hyreslagen fungerar idag, har hyresvärden nästan fria händer. Eftersom hyreslägenheter är en bristvara, sätter dom naturligtvis så högt pris dom kan. 12. Vilka möjligheter har du som hyresgäst att påverka hävda din rätt? Små, om man inte vet sin rätt, eller kan språket. Hyresgästföreningen är en väg, men dom är bundna av lagar och avtal. Vi startade eget motstånd, gick till media, bildade opinion, kontaktade politiker och demonstrerade. Det gjorde mer verkan än HGF. Som i slutändan ändå sitter med förhandlingsrätten. 13. Om du svarar ja, till vem/vilka vänder du dig? Det finns ju bara en laglig väg att gå, och det är HGF. Annars får man själv anlita ombud, eller förhandla. 14. Är du med i Hyresgästföreningen? Varför/varför inte? 66 Ja. Det finns ju ingen annan organisation att vända sig till. Och lite nytta gör dom ;-) 15. Hur ser det ut på hyresrättsmarknaden idag anser du? Har det blivit tuffare eller lättare klimat för hyresgäster t.ex. att få en bostad, att få bo kvar, påverka etc.? Eftersom lägenheter är en bristvara är det naturligtvis mycket tuffare än det var för 13 år sen. Då knallade jag ner till värden och sa att jag behöver en lägenhet om 6 veckor, så var det klart. Då ville dom gärna ha hyresgäster, för det stod tomt. NU kan värdar välja och vraka, och sätta hyror därefter. 16. Vi har granskat målet mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i domstol. Hur upplevde du tvisten i Hyresnämnden och Hovrätten? Rätt/fel beslut och varför/varför inte? Svar: 90% + av de renoveringsärenden som går dit döms till Värdens fördel, det vet man innan man kommer till förhandling. Och har dom fått rätt att bygga om, får dom rätt till hög hyreshöjning också, det är praxis. I hovrätten sitter 3 domare, som tror sig veta "vad hyresgäster i allmänhet, kan tänkas vilja ha". Vi har inte hittat ngn utredning eller landsomfattande undersökning som stöd för vad hyresgästen i allmänhet vill ha för standard eller hyra, eller vem hyresgästen i allmänhet ens är. Vårt område med 771 lägenheter, och en enkät där ca 500 hyresgäster, protesterade, bedömdes av Hovrätten, som för litet underlag, för att representera "hyresgästen i allmänhet". Men 3 domare, som troligen har helt annan inkomst och annat boende, än "hyresgästen i allmänhet", vet vad vi hyresgäster i allmänhet vill ha!!! 17. Är du själv beredd att lägga pengar på att renovera din lägenhet? Det har jag redan gjort. 18. Vad anser du är normal standard i en hyresrätt? (helkaklat badrum, plastmatta i hall, inbyggd micro etc.) Det som finns angivet i Jordabalken §18 stycke 6 o 7 tycker jag är basic. Och grejorna ska fungera, fast det gör det ju inte alltid. Kakel eller matta i badrummet är ointressant för mig, bara jag kan duscha, utan att det blir vattenskada. Micro kan jag köpa själv om jag vill ha, för det blir mycket billigare, än att hyra en i evigheter. Och bara för att nån idiot, fått för sig att trägolv i kök, är flott, och det vill alla ha, betyder ju inte att det är bra. Men blir golvet förstört, får hyresgästen betala för ett nytt. 67 19. Övrigt du vill kommentera? Bruksvärdes systemet har blivit ett verktyg för fastighetsägarna att genom överrenovering, kunna ta ut överhyror, från hyresgästen i allmänhet. Efter lagändringen 2011, när även kommunala hyresbolag ska bli marknadsmässiga, så finns det ju ingen som slår på bromsen, när hyreskraven skenar. Intervju med hyresgäst ”H3” 2015-04-28 1. Vem är du? “H3” 2. Hur länge har du bott i hyresrätt? 8 år 3. Vill du bo i hyresrätt? Ja/nej, varför/varför inte? Vill gärna bo i hyresrätt, har ej tid att sköta om hus/bostadsrätt nu 4. För-/nackdelar med att bo i hyresrätt? Går tex kyl, frys, spis sönder så är det bara att ringa men man kan ju inte forma sitt boende hur man vill 5. Vad är det viktigaste med ditt boende? Planlösningen då vi är 6 i familjen 6. Vilken hyra har du? 6800kr 7. Har hyran ökat under tid du bott i din lägenhet? Om ja: med hur mycket? Ja med ca 100kr 8. Vilken hyresvärd har du? Stena fastigheter 9. När gjordes senaste underhåll/renovering av din lägenhet/grannars? 68 Stenåldern kanske? 10. Vet du om det finns planer på underhåll och/eller standardhöjning i din eller dina grannars lägenhet/lägenheter? Ja det har påbörjats 11. Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt? Hur ser du på det? Jag ser oss som hyresgäster och det är ej våra lägenheter, tycker hyresvärdarna sköter det ganska bra 12. Vilka möjligheter har du som hyresgäst att påverka hävda din rätt? Är det något som är min rätt då finns det nog goda chanser till det 13. Om du svarar ja, till vem/vilka vänder du dig? Hyresgästföreningen 14. Är du med i Hyresgästföreningen? Varför/varför inte? Ja! Bra det finns några man ställa frågor till som ger svar 15. Hur ser det ut på hyresrättsmarknaden idag anser du? Har det blivit tuffare eller lättare klimat för hyresgäster t.ex. att få en bostad, att få bo kvar, påverka etc.? Helt klart svårare att få bostad! Att få bo kvar tycker jag inte är några problem! Hyresmarknaden kan jag ej påverka 16. Vi har granskat målet mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i domstol. Hur upplevde du tvisten i Hyresnämnden och Hovrätten? Rätt/fel beslut och varför/varför inte? Tyckte det blev rätt beslut, förvånad att det ej blev större renovering på pennygången 17. Är du själv beredd att lägga pengar på att renovera din lägenhet? Inte genom att köpa eget material men gärna genom hyreshöjning 18. Vad anser du är normal standard i en hyresrätt? (helkaklat badrum, plastmatta i hall, inbyggd micro etc.) 69 Billigast möjliga anser jag är normal standard som matta i badrum i ställer för kakel då matta är billigare, kakel tycker jag är standard höjande 19. Övrigt du vill kommentera? Är besviken på att det blir en så liten renovering och utan balkong!!! Är irriterad över att dom som drivit detta motstånd för renoveringen nu fortsätter att visa misstycke men då att det blir för lite gjort i lägenheterna Intervju med hyresråd Susanne Björkman Ragnarson, HN Malmö 2015-05-04 1. Vem är du och vilka arbetsuppgifter har du? Jag är hyresråd – domare på hyres- och arrendenämnden – och prövar och medlar i hyres-, arrende- och bostadsrättstvister. 2. Vilken boendeform har du? Villa 3. Vad är din största/svåraste uppmaning som hyresråd? uppmaning ? Menar ni utmaning är mitt svar att förklara de lagregler som jag tillämpar för de parter och brukare jag kommer i kontakt med. 4. Finns det en “typisk” hyresrättslig tvist? Inte typisk men väl vanlig tvist är prövning av om hyresavtal ska upphöra eller inte, sk. Förlängningsärenden 5. Vad ingår i hyran/vad bestämmer hyran? Prövar ni skälighetsnivån i denna vid något tillfälle? Se kommentaren till hyreslagen; Leif Holmqvist och Rune Thomsson, 12 kap. 55 §. Skälighetsnivån av en hyra prövas vid ändring av hyresvillkor 6. Är tvister kring “godkännande av förbättringsarbeten” en vanlig tvist? Inte särskilt vanlig. 7. Hur ser du på 12 kap JB, hyreslagen, för- respektive nackdelar? Kräver uppsats svar och det finns det ingen möjlighet för mig att besvara i en enkät. 70 8. Anser du att behöver Hyreslagen behöver uppdateras? Jag anser att hyreslagen behöver förenklas språkligt och organiseras om så att det blir lättare att förstå och hitta. 9. Hur skyddas hyresgäster idag av lagstiftningen? På flera sätt genom att det krävs en prövning i hyresnämnden i flera olika avseenden, t.ex. uppsägning av hyresavtal och uthyrning i andra hand 10. Vi har läst ett 30-tal rättsfall (från senaste fem åren) som berör godkännande av förbättringsarbeten. Vår analys är att i både första och andra instans resonerar ledamöterna liknande i beslutsskälen. Varför är det så? Förhoppningsvis för att instanserna har samma skäl för sina bedömningar. 11. I en granskning Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra (http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vidrenovering) gjort och när vi läst flera beslut går Hyresnämnden i samtliga fall på hyresvärdens/fastighetsägarens linje och bifaller ansökan. Är det så att ni är bakbundna av att fastigheternas skötsel är så trängande att det inte finns mycket annat val? Den frågan har jag ingen uppfattning om och kan jag inte besvara. Min uppfattning är att en hyresvärd får tillstånd till förbättringsåtgärder i de fall den har beaktansvärd intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. 12 kap 18 f § 12. I massmedia har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut dem” s.k. lyxrenovering. Hur ser du på detta (t.ex. http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering)? Samma svar som under fråga 12. 13. Ingår en större renovering t.ex. stambyte i hyran? Varför/varför inte? Underhållsåtgärder ingår normalt i hyran och stambyte är exempel på en underhållssåtgärd. Stammar fanns det innan och de ska bara bytas ut för att de har blivit för gamla. Att det finns stammar ingår i hyran. Fanns det inga stammar innan, dvs. inget vatten, är nya stammar standardhöjande. Ett stambyte medför å andra sidan andra åtgärder (som ingår i en större renovering väl?) som normalt anses standardhöjande på bruksvärdet och som kan innebära en 71 hyreshöjning. 14. I flera beslutsskäl nämns “denna standard har ett allmänt hyresgästintresse”, vad menas egentligen? Frågan ska ställas till den som använt uttrycket! Jag använder ett liknande och menar att det finns ett objektivt hyresgästintresse av att ha en god standard i ett badrum, dvs. de allra flesta hyresgäster anser att det är viktigt att ha en god standard i badrummet. 15. Vem bestämmer vad som är allmän standard? (t.ex. helkaklat badrum) Hyresgästerna i det hus som det begärs standardhöjning i och indirekt även hyresnämnderna som ofta godkänner beträffande övriga hyresgäster. 16. Jämförs standardnivån med bostadsrätter och villor? Varför/varför inte? Nej, i vart fall inte direkt. Kanske de hyresgäster som har godkänt, har jämfört med bostadsrätter och villor. Hyresnämnderna gör det inte. 17. Övrigt du vill kommentera? Nej! Intervju med hyresråd Carl Olof Nilsson Öhrnell, HN Jönköping 2015-05-08 Telefonintervju den 8 maj 2015 kl. 14.00-14.35. Sammanfattning gjord av uppsatsförfattarna, läst och godkänd av Carl Olof den 18 maj 2015 kl. 08.48. 1. Vem är du och vilka arbetsuppgifter har du? Hyresråd, ordförande i HN. Vi medlar och avgör tvister i hyresrättsfrågor men sysslar även med arrende- och bostadsrättsjuridik. 2. Vilken boendeform har du? Villa. 3. Vad är din största/svåraste utmaning som hyresråd? Att få parterna att komma överens. De är ofta i konflikt kring flera olika saker när de 72 kommer till oss, personliga konflikter. 4. Finns det en “typisk” hyresrättslig tvist? Den typiska är genomgående komplexa tvister. Till det yttre om hyrans storlek och ofta om andra oegentligheter. Förlägningstvister är den vanligaste. Förlänga avtalet för att man antingen säger upp eller för att hyran ej är betald. I andra hand är den hyran som prövas, enligt 12:46 JB. Hyressättning prövas enligt 12:54 JB eller enligt förhandlingsordning, om man strandat enligt HFL. Som tredje vanligaste tvisten är åtgärdsföreläggande, HG ansöker och HN kan utdöma vite vid bifall. Oftast finns inte en anledning till problem, utan flera. Många ärenden slutar med förlikning. De träffar överenskommelse. 5. Vad ingår i hyran/vad bestämmer hyran? Prövar ni skälighetsnivån i denna vid något tillfälle? För bostadshyra är utgångspunkten bruksvärdesprincipen. Principen utgår från vad som är grundläggande: storlek, utformning, inredningsstandard, tidsålder. Men även vad som uttrycks i avtalet. Även andra värden såsom värme, hushållsel, läget i förhållande till service, kommunikationer, skola, dagis, livsmedelsbutiker etc. Skälighetsnivån prövas och jämförs med det som är kollektivt framförhandlat. Vad som är likvärdigt. Även om det inte finns helt likvärdigt så utgår man från allmän bakgrund. Omständigheter såsom om lägenheten är utan hiss, jämförs med liknande. Alla faktorer vägs ihop. Sedan tre år tillbaka så är jämförelseobjekten alla lägenheter, det ingen skillnad mellan privata och allmännyttiga hyresvärdar. Maxtaket är högsta hyran, inte bara allmännyttan som det var tidigare. Alla lägenheter som är kollektiv framförhandlade (mellan hyresgästförening och fastighetsägarna). Om detta ej finns gäller allmän skälighetsbedömning. Det finns även egen kunskap hos ordförande och ledamöter i nämnden. Parterna har också möjlighet att åberopa eget material på sammanträdet. 6. Är tvister kring “godkännande av förbättringsarbeten” en vanlig tvist? Har ej någon statistik, men tror på ungefär åtta-tio ärendeklumpar/år. En klump kan innehålla flera hyresgäster. Tvisten är inte så vanlig. Vanligt att HG inte svarar förrän HN 73 skickar ut blankett om tvisten, därefter godkänns arbetet och tvisten avskrivs. Ungefär fyra-fem HG kvar i tvistemålet. 7. Hur ser du på 12 kap JB, hyreslagen, för- respektive nackdelar? Fördel att strukturen är lätthanterlig. I en del fall kan det vara oklart om det rör en bostad eller lokal, t.ex. tandläkarpraktik. Bra att lagen berör båda typer. HL innehåller många detaljer. För en vanlig advokat kan det finnas många falluckor, men så är det inte med HL. Snårigt rättsområde med en bra uppbyggnad. Inga större nackdelar, men säkert ett visst motstånd om det ska rotas i regelverket. Bostadsområdet är politiskt laddat, till skillnad från jordbruksfrågor. Vid regeringsskifte finns det ofta många tankar om hyreslagen. Förra alliansregeringen hade många tankar om hyreslagen med friare hyressättning och nuvarande regering vill bl.a. se över andrahandsuthyrningsreglerna som alliansen ändrade. HN har inga åsikter i detta, de får efterleva vad som bestäms. 8. Anser du att hyreslagen behöver uppdateras? Nej. Det kom förslag om att dela upp bostad och lokal. En tanke många haft, men det skulle nog bli sämre och jag tror inte det blir något med det förslaget. 9. Hur skyddas hyresgäster idag av lagstiftningen? I stort sett skyddas de bra. Det finns en lagom avvägning mellan HG och HV. Dock en del frågetecken kring HFL:s område, där kan man kanske gå in och titta. 10. Vi har läst ett 30-tal rättsfall (från senaste fem åren) som berör godkännande av förbättringsarbeten. Vår analys är att i både första och andra instans resonerar ledamöterna liknande i beslutsskälen. Varför är det så? Det är inte konstigt eftersom praxis är tydlig. Syftet är att förhindra att folk tvingas flytta på grund av lyxrenoveringar. Folk med lägre inkomster. Lyxrenovering är i nivå med att installera jacuzzi. Begreppet har en annan innebörd idag än på t.ex. 1970-talet där helkaklat var en lyxstämpel, vilket det inte är idag - det är standard. Ett badrum som inte är helkaklat idag anses vara lägre standard än förväntad. Man talar om hyresgästinflytande, men detta innebär inte medbestämmande eller delägarskap i fastigheten. Det är praxis att HV i princip får göra som han vill, men med rätt att få det 74 prövas i HN om det är orimlig för HG. 11. I en granskning Hyresgästföreningens medlemstidning “Hem & Hyra” (http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vidrenovering) gjort och när vi läst flera beslut går Hyresnämnden i samtliga fall på hyresvärdens/fastighetsägarens linje och bifaller ansökan. Är det så att ni är bakbundna av att fastigheternas skötsel är så trängande att det inte finns mycket annat val? Ett eftersatt underhåll är inte skäl för förbättringsarbete. Bakgrunden är olika, ibland är det fastighetsägaren som inte gör något. I sådana fall säljer HV ofta till större bolag som direkt ser att det inte är normal standard. Planeringen tar ofta längre tid, ungefär fem år. Under denna tid görs ingenting eftersom det är bortkastade pengar. Ibland ännu längre planering. Det finns flera anledningar att HG upplever eftersatt underhåll. Om det beror på åtgärdsföreläggande ska HV utgöra åtgärderna men då ska det vara långt gånget för att få det utfallet. Då har HG rätt att kräva förbättring. Men det finns visst svängrum. 12. I massmedia har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut dem” s.k. lyxrenovering. Hur ser du på detta (t.ex. http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering)? Antagligen avses det bara standardhöjningar som leder till högre hyra. Ribban för lyxrenovering ligger högre än vad man i allmänhet kan tänka sig. När HN möter de fyrafem HG som motsätter sig renoveringen så säger de oftast att de inte motsätter sig att t.ex. bygga om badrummen. Men de tycker att 1100 kr extra/månad är för dyrt, de kan tänka sig 500 kr/månad. Denna fråga prövas inte, vad som är skälig i det fallet. Det finns en allmän överenskommelse om att hyran ökar. Minst hälften av de ärenden HN har tycker HG att det blir för dyrt, HV måste i så fall tala med sina HG och informera innan och vara tydligare med informationen. HV skickar ut en blankett med godkännande om förbättring och om de även godkänner hyran. Det resulterar i att HG inte kryssar någon ruta, även om de egentligen godkänner renoveringen, men inte hyran. Prövning av hyran sker i annat ärende. När HN förklarar detta så förstår HG. En vanlig invändning är individuella skäl t.ex. vill ha kvar funkisprägel, stil som följer med lägenheten, synd att ta bort. Andra skäl är att badrummet nyligen blivit handikappanpassat, svårt med ombyggnation/att gå på stuga på gården, jobbar natt och kan inte ha hantverkare i lägenheten. Det är oftast sådana praktiska och individuella skäl som kommer till HN. Lyxrenovering är en 75 efterhandskonstruktion i massmedia. 13. Ingår en större renovering t.ex. stambyte i hyran? Varför/varför inte? HV får utföra stambyte. När man gör stambyte innebär det oftast ingrepp i badrum och kök och man tvingas bryta tätskiktet. Oftast är det inte ekonomiskt försvarbart att inte byta inredning och man måste även sätta nytt kakel m.m. Själva stambytet är inte skäl för prövning, följdarbetet blir standardhöjning. Men fungerande avlopp är självklart. En annan metod är att med nya beläggningar i rör, dock något oklart angående detta. Det löser inte helt problem med skador. 14. I flera beslutsskäl nämns “denna standard har ett allmänt hyresgästintresse”, vad menas egentligen? Man brukar tala om ett objektivt mått. Det görs en bedömning om den tänkta standarden är något som hyresgäster i allmänhet ligger inom önskvärda gränser. Det kan vara så att vissa tycker att en standard är bra som den är, och vill hellre ha låg hyra. Detta är individuella önskemål, ej vad som önskas i allmänhet. Tanken bakom resonemanget är att lägenheten är i sådant skick, när den är ledig, att den är attraktiv för alla. 15. Vem bestämmer vad som är allmän standard? (t.ex. helkaklat badrum) Allmän standard. Se fråga 12-14. 16. Jämförs standardnivån med bostadsrätter och villor? Varför/varför inte? Nej. I bostadsrätt, ägarlägenhet och villa har man en helt egen prägel. Det är upp till var och en om man gör en udda renovering, konsekvensen kan bli att det är svårare att sälja med en extrem renovering, men den risken tar man själv. 17. Övrigt du vill kommentera? Nej. 76 Intervju med fastighetsjurist Sara Hogstadius, Fastighetsägarna Sverige AB 2015-05-04 1. Vem är du och vilka arbetsuppgifter har du? Fastighetsägarna är en branschorganisation för fastighetsföretag. Våra medlemmar äger och hyr ut bostäder och lokaler och finns i hela landet. Vi erbjuder våra medlemmar spetskompetens och tjänster inom bland annat juridik, förhandling och energi. Vi arbetar också aktivt med att påverka allmänheten och beslutsfattare för att skapa bättre förutsättningar för landets fastighetsföretag. Jag heter Sara Hogstadius och arbetar som fastighetsjurist på Fastighetsägarnas kontor i Linköping sedan 4 år tillbaka. Jag är specialiserad på fastighetsjuridik och hjälper våra medlemmar med all form av juridisk rådgivning och att driva processer i Tingsrätt och Hyresnämnd. 2. Vad har du för erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst gällande renovering(åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbete)? Min uppfattning är att det är relativt få tvister om just detta och att parterna alltså allt som oftast kommer överens. Om det väl går så långt som till en faktisk prövning kommer parterna ofta överens under sammanträdet inför hyresnämnden. Däremot arbetar vi ofta med att få dessa problem lösta innan det blir en regelrätt tvist och vår motpart är då hyresgästen eller Hyresgästföreningen. 3. Vad är, enligt dig, den huvudsakliga anledningen till att sådana tvister uppkommer? Parterna har oftast väldigt olika infallsvinklar på vilken standard som ska finnas och vilket underhåll som ska utföras i en bostadslägenhet. Hyresgäster har ofta en tendens att se på dessa frågor kortsiktigt och utgår från en ögonblicksbild av endast den egna lägenheten. Fastighetsägaren följer en långsiktig planering för hela fastigheten och måste också se till helheten kanske inte bara i just den enskilda fastigheten utan i hela sitt bestånd. Då är det inte alltid så lätt att hitta en samsyn och en förståelse för den andras synsätt. 77 4. I massmedia (t.ex. i Hem & Hyra) har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. lyxrenovering. Hur ser du på detta? Från mitt perspektiv anser inte jag att konceptet ”lyxrenoveringar” är något som är satt i system på något sätt och det är inte något som våra medlemmar generellt arbetar utifrån. Faktum är att Hyresgäster idag i större utsträckning också efterfrågar en högre standard än vad många fastigheter kan erbjuda om det är inte nyproduktion. Att gå igenom lägenheterna och uppdatera t.ex. ytskikt i badrum till en högre standard är också ett sätt att succesivt arbeta för att höja statusen på hyresrätten som boendeform. Det är också viktigt att komma ihåg standardhöjande arbeten endast delvis går hand i hand med höjd hyra. Om en hyresgäst inte skulle godkänna de arbeten hyresvärden vill utföra och denne går till Hyresnämnden för att begära tillstånd, prövar nämnden endast skäligheten i att få utföra åtgärden. I nästa steg får sedan hyresvärden förhandla om en eventuell höjning av hyran vilken också i förlängningen kan prövas av hyresnämnden. Hyresgästen är därför skyddad i 2 led, dels mot en oskälig ombyggnad dels mot en oskälig hyresnivå. 5. Hur ser du på 12 kap JB, “hyreslagen”, för- respektive nackdelar? Hyreslagen är en social skyddslagstiftning och det måste man ha i åtanke. Det finns en god bakomliggande tanke med det men faktum är att det också inskränker parternas möjligheter att träffa individuella avtal med lösningar som kanske hade kunnat vara bättre anpassad till särskilda situationer. En nackdel kan också vara den tröghet lagstiftningen innebär när det finns problem med t.ex. störande grannar. Jag kommer ofta i kontakt med hyresgäster som inte vill något hellre än att hyresvärden ska säga upp den granne som för oväsen på nätterna. Då finns generellt väldigt lite förståelse för att en sådan process kan ta lång tid och att de själva måste vara beredda att ställa upp och vittna mot grannen. En granne de kanske till och med är rädda för. I de fallen är frågan vem lagstiftningen egentligen är avsedd att skydda och om det syftet verkligen uppnås. 6. Har fastighetsägarna tillräckligt stor bestämmanderätt över sina hyresfastigheter, eller är hyresgästernas inflytande för stort? 78 I avseendet med standardhöjande åtgärder är min uppfattning att om fastighetsägaren kan visa på sakliga argument för varför det är av vikt för fastigheten som helhet att åtgärderna utförs får man också oftast rätt att utföra dom. Det kan visserligen innebära visst administrativt merarbete att behöva begära tillstånd av nämnden när hyresgästen motstäter sig arbetet men i slutändan väger fastighetsägarens rätt att själv besluta över förvaltningen av sin fastighet tungt. 7. Övrigt du vill kommentera? Intervju med förbundsjurist Susanna Skogsberg, Hyresgästföreningen 2015-04-27 1. Vem är du och vilka arbetsuppgifter har du? Jag heter Susanna Skogsberg och är förbundsjurist vid Hyresgästföreningen riksförbundet. Jag ä bland annat ansvarig för verksamhetsrådet juridik, som består av de juridiska cheferna i varje region, och som arbetar med kvalitet, samordning, utbildning, rättspolitik m.m. I jobbet ingår också att vara expert i olika statliga utredningar, bedriva internt utredningsarbete, svara på medlemmars frågor i vår tidning Hem och hyra m.m. stödja regionerna i det juridiska arbetet. 2. Vad är Hyresgästföreningen och vad gör ni? Se vår hemsida! www.hyresgastforeningen.se Där står det bl a: Hyresgästföreningen är en demokratisk medlemsorganisation för hyresgäster. Vi arbetar för att alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad. Vår vision är ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Över en halv miljon hushåll är med i Hyresgästföreningen. •Vi är partipolitiskt obundna och styrs av våra medlemmar. •Vi förhandlar med hyresvärden om hyran och villkoren för boendet. •Vi svarar på våra medlemmars frågor, och ger stöd i kontakten med hyresvärden. 79 •Vi arbetar med opinionsbildning och påverkar beslutsfattare för att förbättra villkoren för hyresgäster. •Vi hjälper våra medlemmar att påverka sitt boende. 3. Vilket är det främsta hyresrättsliga intresse som HGF har för sina medlemmar? Se ovan! Vi verkar också för att fler bostader, främst hyresrätter ska byggas. 4. Vad ingår i hyran och vilket ansvar har ni? Vi har i huvudsak inget ansvar för vad som ingår i hyran – det är hyresvärdens ansvar att se till att lagens krav upprätthålls. Vad som ingår framgår av hyreslagen. I vissa fall har emellertid Hgf och fastighetsägaren kommit överens om att en del av underhållet ska ligga på hyresgästen, vilket påverkar hyran. Vi förhandlar hyror i kollektiva förhandlingar, om det finns ett avtal om förhandlingsordning med fastighetsägaren och hyresgästerna har en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal. I samband med förhandlingarna tar vi upp kvalitetsfrågor i förvaltningen och boendet och dessa påverkar förstås hyresnivån. 5. Vad har du för erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst gällande renovering av hyresrätter (åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbete)? När det gäller godkännande av förbättringsarbete är det vanligt att hyresgästerna inte vill godkänna åtgärderna eftersom det leder till stora hyreshöjningar. Men det är inte enbart hyran som påverkar, många vill bevara fina och väl fungerade kök, garderober och inredningsdetaljer m.m. 6. Vilken är den huvudsakliga anledningen till att sådana tvister uppkommer? Att hyresgästerna får så höga hyror efter ombyggnad att många tvingas flytta! Besittningsskyddet är på så sätt satt ur spel. Om hyresvärden låter hyresgästerna vara delaktiga i processen och i valet av åtgärder brukar resultatet bli bra – för alla parter. 7. I massmedia (t.ex. i Hem & Hyra) har hyresgäster kritiserat fastighetsägare/hyresvärdar att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. 80 lyxrenovering och hyresgästerna får en kraftig hyreshöjning. Hur ser du på detta? Ska detta ingå i hyran? Det är viktigt att hyresvärdar håller husen och själva lägenheterna i gott skick. Att de underhåller huset kontinuerligt. Vanligt underhåll ingår i hyran, men en del fastighetsägare genomför inget underhåll, vilket man får betalt för att utföra i hyran, och genomför så småningom en ombyggnad med höga hyror som följd. Det är ju inte avsikten att det ska gå till så! 8. Hur ser du på 12 kap JB, “hyreslagen”, för- respektive nackdelar? Vilken stor fråga! Omöjlig att besvara kort. Jag gör ett försök men det blir väldigt begränsat: Hyreslagen är en social skyddslagstiftning och därför tvingande till sin karaktär till förmån för hyresgästerna, vilket är bra. Det hindrar inte att vi tycker att lagstiftningen bör förändras på en rad punkter – t ex gällande ombyggnader, vilket ni berör i flera av frågorna. 9. Vilka främsta rättigheter och skyldigheter har fastighetsägare/hyresvärdar och hyresgäster? Se ovan 10. Är hyresgäster tillräckligt skyddade av dagens lagstiftning? Ja/nej, varför/varför inte? Ja till delar - men inte i tillräcklig omfattning i vissa delar. Se ovan om ombyggnader t ex. Många tvingas att flytta – besittningsskyddet är satt ur spel. 11. Har hyresgäster möjlighet att påverka sin boendesituation i tillräckligt hög grad? Hur? Nej egentligen inte – det krävs att hyresvärden är professionell och seriös och vill göra hyresgästerna delaktiga. Svårt att ”tvinga ” till sig inflytande. 12. Idag råder en allmänt känd bostadsbrist i Sverige, hur påverkar det hyresrättsmarknaden? Bostadsbristen påverkar hela samhället på en rad plan. För att inte tala om hur enskilda individer blir drabbade! Fler bostäder måste byggas – och framför allt hyresrätter. 13. Vi har analyserat ett 20-tal rättsfall som berör “godkännande av förbättringsarbeten” från flera större städer de senaste 3 åren och vi uppfattar det som att hyresgäster står relativt maktlösa mot fastighetsägare/hyresvärdar när tvist i domstol uppstår. I samtliga fall har Hyresnämnden och Hovrätten lämnat godkännande till fastighetsägaren att genomföra större och hyreshöjande renoveringar. Stämmer detta med din bild? Varför är det så? 81 Ja det stämmer. Varför det är så vet jag faktiskt inte. Egentligen finns stöd i förarbeten m.m. för reellt inflytande, men praxis visar att inflytande i många fall är en chimär. Vi har skrivit till regeringen om detta och krävt lagändring. 14. Övrigt du vill kommentera? Det var många och stora frågor. Viktiga! Men svåra att svara kort på. Ni får gärna återkomma per telefon om ni vill ha kompletteringar. Intervjufrågor (fastighetsägare/hyresvärd) 2015-04-20, 2015-04-28 1. Vem är du och vilka arbetsuppgifter har du? 2. Hur ser fastighetsbeståndet ut? 3. Hur många av de anställda bor själva i hyresrätt? 4. Omsättning på hyresrätter? 5. Hyresnivåer?/Vad bestämmer hyresnivån? 6. Vad ingår i hyran? 7. Senaste renoveringar (underhåll och/eller standardhöjning)? Planer? 8. Hur ser du på 12 kap Jordabalken - hyreslagen, för- respektive nackdelar? 9. Erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst renovering (åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbeten)? 10. Ingår en större renovering t.ex. stambyte i hyran? Varför/varför inte? 11. I massmedia har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. lyxrenovering (Bl.a. har Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra skrivit ett flertal artiklar om s.k. lyxrenovering (t.ex. http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering). Hur ser du på detta? 12. Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt (t.ex. http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgastersinflytande-ytterst-begransat-vid-renovering)? Hur ser du på det/uppfattar ni det så? 13. Vad tycker du om hyresgästinflytandet? Är det tillräckligt? 14. Hur är er relation till Hyresgästföreningen? 82 15. Vad anser du/fastighetsägaren är normal standard i en hyresrätt? (helkaklat badrum, plastmatta i hall, inbyggd micro etc.) 16. Övrigt du vill kommentera? Intervju med hyresvärd Poseidon Bostads AB. 2015-05-21 1. Vem är du och vilka arbetsuppgifter har du? Göran Leander, Chef Affärsutveckling och kommunikation 2. Hur ser fastighetsbeståndet ut? Vi har nästan 27 000 lägenheter och en hel del lokaler 3. Hur många av de anställda bor själva i hyresrätt? Vi har ingen sådan uppgift 4. Omsättning på hyresrätter? ca 11 % 5. Hyresnivåer? Vad bestämmer hyresnivån? Produktionskostnad, standard, läge och förhandling med Hyresgästföreningen 6. Vad ingår i hyran? 7. Senaste renoveringar (underhåll och/eller standardhöjning)? Planer? Vi renoverar kontinuerligt 8. Hur ser du på 12 kap JB - hyreslagen, för- respektive nackdelar? 83 Ingen kommentar, för diffus fråga 9. Erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst renovering (åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbeten)? Systemet fungerar 10. Ingår en större renovering t.ex. stambyte i hyran? Varför/varför inte? Underhåll ingår i hyran men standardförbättring är hyreshöjande 11. I massmedia har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. lyxrenovering (Bl.a. har Hyresgästföreningens medlemstidning “Hem & Hyra” skrivit ett flertal artiklar om s.k. lyxrenovering (t.ex. http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering). Hur ser du på detta? Vi renoverar där det behövs Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt (t.ex. http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytandeytterst-begransat-vid-renovering)? Hur ser du på det/uppfattar ni det så? Känner inte till 13. Vad tycker du om hyresgästinflytandet? Är det tillräckligt? Är bra men kan alltid förbättras 14. Hur är er relation till Hyresgästföreningen? Bra 15. Vad anser du/fastighetsägaren är normal standard i en hyresrätt? (helkaklat badrum, plastmatta i hall, inbyggd micro etc.) På ”Poseidon Bygger” ser man vilka materialval vi har. 16. Övrigt du vill kommentera? 84 Intervjufrågor, Petra Martinsson journalist Hem & Hyra 2015-04-20 1. Vem är du och vilka arbetsuppgifter har du? 2. Vilken boendeform har du? 3. Finns det en “typisk” hyresrättslig tvist? 4. Vad ingår i hyran?/vad som bestämmer hyran? 5. Vilka rättigheter och skyldigheter är de viktigaste för hyresgästen och hyresvärden? 6. Vad tror/vet du är hyresgästens främsta intresse avseende hyresrätten? (t.ex. att ha fräsch , låg hyra etc. generellt) 7. Hur anser du att Hyresnämnden och Hovrätten har agerat i tvister som rör renovering (med avseende på dina granskningar)? 8. Vilka slutsatser drar du utifrån dina granskningar som publicerats i Hem&Hyra? 9. Är hyresgästen tillräckligt skyddad av dagens lagstiftning? 10. Vilka utmaningar står hyresgäster och hyresvärdar inför gällande äldre fastigheter, t.ex. miljonprogrammet? 11. Har Hyresgästföreningen tillräckligt inflytande att påverka t.ex. vid större renoveringar och vid hyresförhandling? 12. Är tvister om renovering (främst “godkännande av förbättringsarbeten”) en vanlig tvist? 13. Anser du att 12 kap JB - “Hyreslagen” behöver uppdateras? 14. Hur skyddas hyresgäster av dagens lagstiftning? 15. I massmedia har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut dem” s.k. lyxrenovering. Hur ser du på detta (t.ex. http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering) 16. I flera beslutsskäl i domstol nämns “denna standard har ett allmänt hyresgästintresse”, vad menas egentligen? 17. Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt (t.ex. http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgastersinflytande-ytterst-begransat-vid-renovering)? Hur ser du på det/uppfattar ni det så? 18. Vem bestämmer vad som är allmän standard? (t.ex. helkaklat badrum) 19. Jämförs “standardnivån” med bostadsrätter och villor? Varför/varför inte? 20. Övrigt du vill kommentera? 85 Intervjufrågor – hantverkare/fackman 2015-04-24 1. Vem är du och vilket yrke har du? 2. Hur länge har du arbetat med renovering/underhåll/ombyggnation? 3. Vilket är det vanligaste uppdraget du gör i ditt yrke? / vad efterfrågas? 4. Avser era uppdrag privatpersoner och/eller företag/organisationer? 5. Vilken erfarenhet har du av att utföra renoveringar i hyresrätter? Om ja, vilken typ? Om ja, skiljer sig uppdragen åt jämförelse med bostadsrätt och småhus? 6. Vad anser du är normal standard i ett boende i dag? (T.ex. helkaklat, golvvärme, inbyggd micro, spottar i tak, 30 kvm altan) a) badrum b) kök c) golv d) vägg och tak d) utemiljö 86
