Att vara revisor

2015-01-23
”Att vara revisor”
- om den förtroendevalde revisorns roll
och ansvar i en bostadsrättsförening
Bostadsrättskolan
Ett medlemskap i Bostadsrätterna
innebär
5 saker som förenklar för styrelsen…
1. Information
2.Utbildning
3. Medlemsförmåner
4.Rådgivning
5. Praktiska verktyg
Var hittar jag mer information?
• www.bostadsratterna.se gå in under Kund/medlem
och logga in med föreningens namn och lösenord
• Styrelserådgivning per telefon 0775-200 100
(kl 9 -12 och kl 13-15)
• Ställ din fråga på webben gå in under
fraga@bostadsratterna.se (svar inom 24 timmar)
• Bostadarätterna Direkt
1
2015-01-23
www.bostadsratterna.se
Logga in på medlemssidorna med föreningens
namn och medlemsnummer i Bostadsrätterna!
Särskilda styrelsesidor med frågeservice bara för
styrelseledamöter.
Inloggningsuppgifter skickas ut separat från
Bostadsrätterna!
Vilka lagar styr
bostadsrättsföreningar?
 Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar
(”föreningslagen”)
 Bostadsrättslagen (1991:614)
 12 kap jordabalken (”hyreslagen”)
 All annan relevant lagstiftning
REDOVISNINGEN
LAGAR OCH REGLER
• bokföringslagen
• årsredovisningslagen
• föreningens stadgar
2
2015-01-23
Föreningsorganen
1. Stämma
2. Styrelse
3. Revisor
Hur förhåller sig föreningsorganen till varandra?
Föreningen är en förtroendemannaorganisation!
Föreningens organisation
medlemmarna
stämma
styrelse
vicevärd
intern revisor
extern revisor
förvaltare
Vad ska revisorn kontrollera?
3
2015-01-23
Styrelsens ansvar
”Styrelsen
svarar för föreningens organisation och
förvaltningen av föreningens angelägenheter.”
• organisera arbetet
• svara för ekonomi, drift, underhåll
• tystnadsplikt
Lagstöd: 6 kap 6§ lag om ekonomiska föreningar
Revision
Vem kan vara revisor?
REVISORNS KVALIFIKATIONER
• bosatt inom EU (gäller ej om även kvalificerad revisor
deltar i revisionen)
• ej underårig
• ej i konkurs
• ej underkastad näringsförbud
• ..”ha den insikt i och erfarenhet av redovisning och
ekonomiska förhållanden som med hänsyn till arten och
omfånget av föreningens verksamhet fordras för
uppdragets fullgörande.”
(8 KAP 3§ LEF)
4
2015-01-23
Vad är revisorns funktion?
 Att vara medlemmarnas ”kontrollorgan” av hur
styrelsen sköter sitt uppdrag.
Medlemmarna själva har ingen kontrollfunktion.
REVISORSJÄV
”Den får inte vara revisor som är…”
• styrelse
• bokförare, kassör
• underordnad, beroende
• make, maka, sambo
• syskon m fl
• står i skuld till föreningen
• ej anlita jävig person i revisionen
(8 kap 7§ LEF)
TYSTNADSPLIKT!
Lekmannarevisorn får inte till en enskild
föreningsmedlem eller till någon utomstående
obehörigen lämna upplysningar om sådana
föreningens angelägenheter som lekmannarevisorn
får kännedom om när han eller hon fullföljer sitt
uppdrag, om det kan vara till skada för föreningen
eller en enskild föreningsmedlem.
5
2015-01-23
REVISORNS UPPDRAG
”Revisorerna skall i den omfattning som följer av god
revisionssed granska föreningens årsredovisning
jämte räkenskaperna samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning” (8 kap 10 § 1 st
lagen om ekonomiska föreningar).
Vad menas med ”god revisionssed”?
REVISIONSBERÄTTELSEN SKA INNEHÅLLA
UTTALANDE OM
1. att årsredovisningen är upprättad enligt tillämplig
årsredovisningslag
2. eventuell ersättningsskyldighet (ansvarsfrihet)
3. fastställande av resultat- och balansräkningen
4. förslaget till resultatdisposition
(8 kap 13§ föreningslagen)
Revisorns granskning syftar till att
fastställa…
• att resultaträkningen ger en rättvisande bild av
föreningens resultat
• att i balansräkningen upptagna tillgångar och
skulder existerar och är korrekt värderade
• att samtliga skulder och tillgångar är med i
balansräkningen
• att i resultat- och balansräkningen intagna
uppgifter stämmer med räkenskaperna
6
2015-01-23
”Stämmer med räkenskaperna”
kontrolleras bäst genom så kallade
revisionsbevis?
• Externa bekräftelser, t ex olika typer av
”bankpapper”
• Räknas som kvalificerat bevis eller så kallat
revisionsbevis (jfr nya revisionsberättelsen)
Revisorns granskning syftar till att
fastställa…
• att i förvaltningsberättelsen, resultat- och
balansräkningen samt noter intagna uppgifter
tillsammans ger en rättvisande beskrivning av resultat
och ställning
• att förvaltningsberättelsen och noterna innehåller
uppgifter som lag och god redovisningssed kräver
• att övrig information i årsredovisningen är riktig
Vad menas med ”god redovisningssed”?
Revisorns granskning syftar till att
fastställa…
• om åtgärd eller försummelse som kan föranleda
skadeståndsskyldighet ligger styrelseledamot till last
(ansvarsfrihet)
• om styrelseledamot annars handlat i strid mot lagen om
ekonomiska föreningar (lef), bostadsrättslagen (brl) eller
stadgarna
7
2015-01-23
Exempel granskningsteman
Vad har styrelsen gjort ifråga om:
– avgifts- och hyresfordringar
– omförhandling av lokalhyreskontrakt
– har årsavgiften höjts (enligt budget)
– underrättelse till panthavare i tid (7:31§ BrL)
– underhållet av fastigheten; underhållsplan
– upphandlingsrutiner vid entreprenadarbete (antal offerter)
– ansvarsbevis; certifiering; jäv
– har besiktningar genomförts
– likabehandlingsprincipen
– stämmobeslut
Viktigt att kontrollera
• Kontrollera att fastighetsförsäkringen
är betald i tid
• Kontrollera att entreprenörer har gällande
ansvarsförsäkring (ansvarsbevis)
• Kontrollera att skatter och social avgifter
betalats i tid
SAMVERKAN MELLAN REVISORERNA
• förtroende och kontakter
• fördelning av arbetsuppgifter avseende
kvalifikationer och information
• undvika dubbelarbete
• revisionsmöte för genomgång av
granskningen
• avrapportering
8
2015-01-23
YRKESREVISOR
• intern kontroll
• granskning av årsredovisning
• genomgång av protokoll
• formell förvaltningsgranskning
• bedömning av nyckeltal och dess utveckling
FÖRTROENDEVALD REVISOR
• genomgång av styrelseprotokoll och uppföljning av
beslut
• ta del av bokslut och rapporter för uppföljning mot
budget
• kontakter med styrelsen med flera
• medverkan vid årsbesiktning, bedömning av
reparationsbehov
• genomläsning av verifikationer
”Riskområden”
Myndighetsbeslut:
– förändrad fastighetsskatt
– förändrade momsregler
– ny lagstiftning
9
2015-01-23
Administrativa risker
• hantering av pantförskrivningar
• byggadministration vid ombyggnader (t ex
ansvarsbevis vid entreprenadarbeten)
• avgifts- och hyresuppbörd
ANDRA VIKTIGA KÄLLOR
• Bokföringsnämnden
• Föreningen auktoriserade revisorer (FAR)
• Redovisningsrådet
Undertecknande
Datering och undertecknande av
årsredovisningen ska göras av
samtliga styrelseledamöter
10
2015-01-23
Näringsverksamhet
(BFNAR 2002:13)
”En bostadsrättsförening bedriver normalt
näringsverksamhet oavsett om föreningen vid
sidan om upplåtelsen till medlemmarna hyr ut
bostäder och lokaler till andra hyresgäster eller
ej.”
Avskrivning byggnad
Bokföringsnämndens vägledning om materiella
anläggningstillgångar:
• avskrivning speglar successiv förbrukning över
livslängd (nyttjandeperiod)
• avskrivning skall ske enligt systematisk plan
• baseras på anskaffningsvärde med avdrag för
beräknat restvärde
forts.
• avskrivning även om marknadsvärde överstiger
bokfört värde
• avskrivningsprincip prövas löpande
• avskrivningsprincip anges under
redovisningsprinciper
11
2015-01-23
Avsättning till fond för yttre underhåll
BRFs stadgar skall ange de grunder enligt vilka
medel skall avsättas för att säkerställa underhållet
av föreningens hus.
(9
kap 5 § 7p bostadsrättslagen)
Avskrivning byggnad
Riktlinjer avskrivningar + avsättningar
• vid bedömning av föreningens totala
kapitalisering bör avskrivning och avsättning till
underhållsfond kunna sammanföras.
• sammanlagt belopp bör jämföras med
byggnadens anskaffningsvärde.
Kursen är slut!
Tack för visat intresse!
Lycka till med revisionen!
12