teknisk besiktning Dalkarlsv 50

I samarbete med
ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
HUDDINGE KATTUGGLAN 7
Dalkarlsvägen 50, 141 40 Huddinge
Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen
långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att
juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en
köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid
en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning.
Independia Group
Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda
Tel: 031 712 98 00
Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel
www.independia.se
Kattugglan 7
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
SID 1
BESIKTNING
GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA
HANDLINGAR SAMT INFORMATION
FRÅN UPPDRAGSGIVAREN
SID 2
OKULÄR BESIKTNING
SID 3
RISKANALYS
SID 7
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
SID 7
BILAGA I:
Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget
BILAGA II: Liten byggordbok
BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
Kattugglan 7
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE
OBJEKT
Kattugglan 7
Dalkarlsvägen 50
141 40 Huddinge
Huddinge kommun
Beställare
Dennis och Lilly-Anne Nässén
Telefon:
E-post:
Beställningsnummer
12489
Besiktningsman
Anders Larsson
Telefon:
Mailadress
070-5722265
info@husbesiktning.com
Besiktningsmannen är medlem i Svenska
Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i
SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill
hörande förpliktelser.
Besiktningsdag
tisdag den 26 maj 2015 Klockan 16:00
Närvarande
Beställarna Dennis och Lilly-Anne Nässén.
Besiktningens genomförande och
omfattning
Besiktningen omfattar bostadshus med vidbyggd
garagedel.
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
Kattugglan 7
BESIKTNING
GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN
UPPDRAGSGIVAREN
Tillhandahållna
handlingar:
Byggnadstekniska beskrivningar samt detaljritningar har delvis
funnits till hands vid besiktningen.
Kortfattad beskrivning ifrån fastighetsmäklaren har funnit till
hands vid besiktningen.
Information från
uppdragsgivaren:
 2010 SBR Byggingenjörerna
Muntlig information ifrån närvarande fastighetsägare
avseende utförda renoveringar och tillbyggnader har beaktats
vid besiktningen.
Version 2010:1
Kattugglan 7
OKULÄR BESIKTNING
Särskilda
förutsättningar vid
besiktningen:
Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har
skett av de delar som varit normalt åtkomliga.
För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller
delvis ej besiktningsbara eller belamrade har
besiktningsmannen inget ansvar.
Notering ”Inga anmärkningar” innebär att utrymmet/ytan
bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens
ålder och byggnadssätt.
Muntliga uppgifter:
Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga
förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även
samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats
av besiktningsmannen vid besiktningen.
Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller
blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har
beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela
besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning
skall ändras i utlåtandet.
Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid
kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella
brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas.
Väderlek:
Ca 10 ºC och uppehållsväder.
Byggnadstyp:
En villabostad i 1½ plan med källare samt vidbyggd garagedel,
ursprungligt byggår 1930 med om och tillbyggnader utförda
1984-1985.
Grundläggning med gjutna sulor / bottenplatta samt med
grundmurar av betong / betonghålsten alt. leca vid motfyllda
grundmurar. Undermark bedömningsvis av berg.
Överbyggnaden är av träplank / regelkonstruktion med
utvändig fasadbeklädnad av träpanel.
Yttertaket som är av mansardtyp och träkonstruktion har
tätskikt av betongpannor.
Uppvärmning och framtagning av varmvatten sker med
vattenburen el och 2 stycken luft - luftvärmepumpar.
Ventilationen har mekanisk frånluft.
Fastigheten är ansluten till kommunalt VA.
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
Kattugglan 7
NOTERINGAR
Bostadshus
Utvändigt
Mark m.m.
Fasader
Motlutande berg / markslänter förekommer lokalt, innebär
extra fuktbelastning mot grundläggning vid nederbörd och
snösmältning.
Stuprösvatten släpps delvis direkt vid grundsocklar, onödig
belastning mot grundläggning.
Förekommande sättningssprickor och putssläpp vid grund
murar / väggar av leca vid garagedel.
Putsurslag / Sprickor kan ses lokalt vid byggnadens
grundsocklar.
Förekommande lössittande fönsterbleck med delvis
bristfälliga utsprång och lutningar.
Pappskikt vid yttertak ovan garagedel är delvis ofärdigt vid
anslutningar mot bostadshus.
Yttertak
Träläkt under betongpannor saknar fuktskyddande
plåtuppvik mot ränndalar, förekommande rötskador.
Betongpannor delvis oskurna vid anslutningar mot
ränndalar, ofärdigt.
Underlagspapp och läkt samt betongpannor har enligt
uppgift utförande ifrån 1984-1985 när övervåningen
byggdes på, normal slitage / ålderspåverkan.
Mosspåväxt förekommer vid takytor i baksollägen.
Kallvindsutrymme
Förekommande någon lokal mindre kondensmissfärgning
vid yttertaksinbrädning.
Tillsynslandgångar direkt mot bjälklagsisolering, provisoriskt.
Invändigt
Källare
Trappa med Hall
Spaljé saknas delvis vid trappa, fallrisk.
Matkällare
Inga anmärkningar.
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
Kattugglan 7
Förråd med
outsprängd
bergbotten
Tecken på tidvis något inträngande vatten kan ses vid
lågpunkter av bergbotten.
Träbjälklag har äldre utförande, förekommande mindre
nedböjning samt någon fuktmissfärgning lokalt.
Groventré
Klinkerbeläggning vid golv har delvis bristfällig vidhäftning
mot underlaget.
Grundmurar invändigt påbyggda med träreglar och
inskivning.
Garagedel
Förekommande sättningssprickor vid grundmurar / väggar
av leca samt något vid bottenplattan.
Generell slitagepåverkan av inredningar med ytskikt /
installationer.
Tvättstuga / Wc /
Duschrum
Beklädnader av klinker och kakel vid golv och väggar har
äldre och enklare utföranden, delvis något ofärdigt.
Golvbrunn djupt monterad i förhållande till golvnivå.
Elinstallationer i utrymmet bedöms ha översynsbehov.
Bottenvåning
Generellt
Förekommande ojämnheter vid golvytor lokalt.
Entréhall
Inga anmärkningar.
Inre Hall
Inga anmärkningar.
Wc / Duschrum
Tätskikt / Beklädnad av plastmatta samt kakel vid golv och
väggar, utfört enligt uppgift under 1990-talet.
Matrum
Inga anmärkningar.
Förråd
Inga anmärkningar.
Kök
Ytskikt vid golv delvis ofärdigt.
Sovrum 1
Inga anmärkningar.
Sovrum 2
Inga anmärkningar.
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
Kattugglan 7
Övervåning
Trappa med Allrum
Parkettgolv slitagepåverkat.
Sovrum 4
Inga anmärkningar.
Klädkammare
Inga anmärkningar.
Badrum
Tätskikt av plastmatta och våttapeter vid golv och väggar,
utföranden ifrån 1985 med slitage / ålderspåverkan lokala
blåsor.
Svetsade mattstosar saknas vid rörgenomföringar igenom
golvmatta.
Mindre lågpunkt vid sidan om golvbrunn, kvarliggande
vatten.
3 Riskanalys
Enligt uppgift har dränering och fuktisoleringssystem nyare utförande mot gatusidan
ifrån 1990-talet, övriga sidor har okänd ålder / skick. Motlutande berg och marknivåer
bedöms tidvis leda in fukt mot grundläggningen med risk för följdskador.
Räkna med kompletterande åtgärdsbehov av yttertaken enligt anmärkningar, avser både
bostadshus samt garagedel. I samband med dessa arbeten / ingrepp har man större
möjligheter att kontrollera dolda isoleringsskikt samt luftspalter. Luftspalter utanför
isoleringsskikt – under yttertaksinbrädning har betydelse med tanke på kondensfukt som
bildas vintertid.
Tätskikt vid våtrum under klinker och kakelbeklädnader liksom anslutningar av
golvbrunnar samt rörgenomföringar är alltid mycket begränsat möjliga att kontrollera vid
en okulär besiktning. Befintliga äldre utföranden med bedömningsvis normala och
förväntade åtgärdsbehov.
Fasader med putsade grundsocklar har ett generellt eftersatt åtgärdsbehov enligt
noteringar.
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
Kattugglan 7
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel
som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte.
En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter
fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
Uppsala 2015-05-31
Anders Larsson Byggledning AB
Anders Larsson
Av SBR godkänd besiktningsman.
Medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
Kattugglan 7
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
Kattugglan 7
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
Kattugglan 7
Övriga villkor
Tilläggsuppdrag
Okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat
Köp enligt punkt 2.3 ovan
2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte
installationer såsom el, värme, vatten, sanitet,
maskinell utrustning, mekanisk ventilation,
rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Skyddat Köp. Bedömningar och
rekommendationer grundar sig på säljarens
uppgifter och allmänt kända åldersmässiga
avskrivningar på el-installationer. Några
undersökningar i form av isolations-mätningar eller
andra mätningar av elsystemet ingår inte. När
uppgifter inhämtas angående el-systemet i
fastigheten vilka frångår normal funktion ska
elektriker/fackman anlitas.
I vissa fall omfattar besiktningen även intag av
information för upprättande aven ergideklaration
som ingår i paketet Skyddat Köp.
 2010 SBR Byggingenjörerna
Version 2010:1
FASTIGHET
BILAGA II
LITEN BYGGORDBOK
Asfaboard
Porös, asfaltimpregnerad skiva.
Alkydoljefärg
En ”modernare” variant av oljefärg som består av linoljefärg
och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger
inte lika djupt in i virket.
Avloppsluftare
Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift
att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte
uppstår I systemet.
Betong
Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast)
Blåbetong
Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt.
Brunröta
Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet
nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen.
Orsakas av svampangrepp.
Byggfukt
Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden.
Bärläkt
Virke som bär upp takpannor.
Båge
Den del av ett fönster som är öppningsbar.
Cement
Bindmedel i betong och putsbruk.
Cylinder
Lås.
Dagvattenledning
Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och
regnvattenbrunnar.
Dränering
System av dränerande (vattenavledande) massor och
ledningar.
Dörrblad
Den öppningsbara delen av en dörr.
Falsad plåt
Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar.
Fotplåt
Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i
hängrännan.
Fuktskydd
Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att
förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra
avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund.
Fuktkvot
Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och
materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg.
Foder
Täckande listverk runt fönster eller dörr.
Grundmur
Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k.
torpargrund varpå byggnaden vilar.
Hammarband
Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar.
Hanbjälke
Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. ”kattvind”).
Imma
Se mättnadsånghalt.
Karm
Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen.
Klinker
Plattor av keramiskt material.
Klämring
Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en
golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan
golvbrunnen och mattan.
Limträ
T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare
än motsvarande dimension ”vanligt” virke.
Mekanisk ventilation
Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller
både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även
energiåtervinning ur frånluften.
Mättnadsånghalt
Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan
innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan
övergår då till vatten (kondenserar).
Okulär
Vad man kan se med ögat.
Plansteg
De horisontella stegen i en trappa.
Relativ fuktighet
Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten.
Radon
Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i
mineralkornen i jorden eller berggrunden.
Revetering
Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med
trästomme.
Självdragsventilation
Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger
uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler.
Sättsteg
Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa.
Stödben
Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot.
Svall
Underlagstak av spontade bräder.
Trycke
Dörr eller fönsterhandtag.
Takfot
Där taket möter ytterväggen.
Taknock
Översta delen av ett yttertak.
Underlagstak
Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt
eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av
masonit eller av armerad plastfolie.
Underram
Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag.
Överluft
Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller
springa mellan dörrkarm och dörrblad.
Överram
Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
FASTIGHET
BILAGA III
TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH
BYGGKONSTRUKTIONER
Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll.
Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd.
Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10
Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden.
Takkonstruktioner
Värmegolv
Takpapp låglutande/platta konstruktioner
20 år
Gummiduk låglutande/platta konstruktioner
30 år
Takpapp under takpannor av betong, tegel
30 år
(Takpannor av betong/tegel)
30 år
Korrugerad takplåt med underliggande papp
35 år
Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år
Asbestcementskivor/eternitskivor
30 år
Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc)
35 år
Hängrännor/stuprör
25 år
Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp,
40 år
tätning rökkanaler)
Nytt undertak - invändigt
40 år
Elvärmeslingor i golv
Elvärmeslingor i våtutrymme
Vattenburna slingor i golv
Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor
Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt)
Plåt
Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt)
35 år
35 år
50 år
Fasader
Träpanel (byte)
Träpanel (målning)
Tegel
Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning)
Asbestcementplattor (eternitplattor)
40 år
10 år
Ej byte
30 år
30 år
Fönster/dörrar
Isolerglasfönster (blir otäta med tiden)
Byte fönster
Byte dörrar (inne/ute)
Målning fönster/dörrar
Dränering/utvändigt fuktsskydd
Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive
dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.)
Dagvattenledning utanför byggnaden
Våtutrymmen
Plastmatta i våtrum
Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme
Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion
utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet
Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt
under klinker/kakel
* utfört före 1995
* utfört efter 1995
Våtrumstapeter väggar
25 år
50 år
20 år
30 år
15 år
20 år
30 år
15 år
Installationer för vatten, avlopp samt värme
Avloppsledningar
Värmeledningar kall-/varmvattenledningar
Avloppstank
Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.)
Badkar
Värmeväxlare
50 år
50 år
30 år
30 år
30 år
20 år
Elinstallationer
Kablar, centraler etc.
25 år
40 år
35 år
10 år
25 år
30 år
30 år
45 år
Vitvaror
Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc.
Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp
10 år
10 år
Övriga installationer och annan maskinell utrustning än
hushållsmaskiner
T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna
(olja/el) inkl. expansionskärl
Luftvärmepump
20 år
8 år
Invändigt
Målning/tapetsering etc.
Parkettgolv/trägolv (byte)
Parkettgolv/trägolv (slipning)
Laminatgolv
Klinkergolv
Plastmatta på golv (ej våtrum)
Köksluckor, bänkskivor, köksinredning
Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök
10 år
40 år
15 år
20 år
Ej byte
15 år
30 år
40 år
Ventilation
Injustering av ventilationssystem
Byte av fläktmotor
Styr- och reglerutrustning
5 år
15 år
20 år