Planbeskrivning

Sida 1 av 9
Planbeskrivning
Samråd
Diarienummer: PLA 12-22
Datum: 2015-02-17
Handläggare: Sara Bäckström
Detaljplan för del av fastigheterna STRÖMPILEN 1 och SOFIEHEM 2:1 inom Sofiehem i Umeå kommun, Västerbottens län
HANDLINGAR
-
Plankarta
Planbeskrivning
Kulturhistorisk utredning
PLANENS SYFTE
Syfte med planen är att möjliggöra en ökad blandning av verksamheten inom handelsområdet. Inom del av fastigheten syftar detaljplanen till att skapa planmässiga förutsättningar för publik verksamhet - centrumändamål. Inom del av älvområdet syftar detaljplanen till att möjliggöra etablering av småbåtshamn. Detaljplanen syftar även till att
säkerställa befintliga kulturmiljövärden.
PLANDATA
Planområdet är beläget inom Strömpilens handelsområde drygt fyra km från Umeå
Centrum. Planområdet är uppdelat i två delar. Den ena delen av planområdet, som gränsar till befintlig rondell inom Strömpilens handelsområdes norra del, innefattar ett antal
befintlig byggnader varav de flesta används för handelsändamål och en används för
undervisning. Den andra delen av planområdet omfattar en del av älvområdet, i anslutning till den stora cirkulära parkeringsplatsen inom Strömpilens handelsområde. Planområdet har en area på drygt 37 000 m2. Fastigheten Strömpilen 1 ägs av Citycon AB
och fastigheten Sofiehem 2:1 ägs av Umeå kommun.
Översikt, planområdets två delområden markerade.
Umeå kommun
Postadress:
Besöksadress:
Telefon:
Webbplats:
901 84 Umeå
Skolgatan 31A
090-16 10 00 (växel)
www.umea.se/kommun
Detaljplan
Telefon:
Fax:
Mejladress:
Webbplats:
090-16 13 61
detaljplanering@umea.se
www.umea.se/stadsplanering
Sida 2 av 9
BEHOVSBEDÖMNING
En behovsbedömning enligt Plan- och bygglagen och MKB-förordningen har gjorts av
Detaljplanering, Umeå kommun. Planen innebär inte någon betydande miljöpåverkan.
Någon miljökonsekvensbeskrivning enligt Miljöbalken 6 kap 11, 12 §§ har därför inte
upprättats.
Länsstyrelsen har den 22 april 2014 tagit del av beslutet och delar kommunens bedömning att planen inte innebär någon betydande miljöpåverkan.
Beslutet har offentliggjorts på kommunens anslagstavla under tiden 30 april 2014 till
och med 21 maj 2014.
Umeå kommun
Postadress:
Besöksadress:
Telefon:
Webbplats:
901 84 Umeå
Skolgatan 31A
090-16 10 00 (växel)
www.umea.se/kommun
Detaljplan
Telefon:
Fax:
Mejladress:
Webbplats:
090-16 13 61
detaljplanering@umea.se
www.umea.se/stadsplanering
Sida 3 av 9
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktsplan, Fördjupning för Umeå
I den fördjupade översiktsplanen ”Fördjupning för Umeå” beskrivs utvecklingen av
handelsområdet Strömpilen på följande sätt: ”Kan kompletteras med handel norr om
Kolbäcksbron. Industridelen förväntas omvandlas under planperioden.” Området beskrivs som ett handels, service samt industriområde.
Vad gäller bebyggelse samt ytor i anslutning till stadens tillfarter, entréer samt vägar
och järnvägar betonas att särskild vikt bör läggas vid gestaltning.
Översiktsplan, fördjupning för älvslandskapet
Det område som förslaget berör innefattas av denna fördjupade översiktsplan, som
anger att ett mål är att utveckla båtlivet. Något som lyfts fram som viktigt i detta sammanhang är tillgången till båtplatser centralt i staden på båda sidor av älven, vilket det
råder brist på idag.
Gällande detaljplan (2480K-P05/151, 2480KP06/23, 2480K-P08/212, 2480K-P97/100)
Planområdet berörs av två detaljplaner samt två tillägg
till en av dessa detaljplaner.
För den del av planområdet som består av vattenområde anger gällande plan att där så prövas lämpligt får
enstaka flytbryggor för småbåtsangöring ankras ut från
strandlinjen.
Den del av planområdet som gränsar till den nordliga
infartsvägen till Strömpilens handelsområde är planlagt för [HK] handel, kontor, utbildning, hantverk/småindustri samt kultur/fritid. Det är reglerat hur
stor bygrätten är för respektive användning, men i
dagsläget finns endast outnyttjad byggrätt för handel.
Översiktskarta som visar gällande
planer och tillägg till planer inom
fastigheten Strömpilen 1.
Strandskydd
Strandskyddet återinträder automatiskt när en detaljplan upphävs eller ersätts. Därför behöver
strandskyddet upphävas i denna detaljplanen och upphävandet behöver motiveras. Stora delar av
planområdet ligger inom områden som berörs av strandskydd (100 meter från strandlinjen).
Umeå kommun
Postadress:
Besöksadress:
Telefon:
Webbplats:
901 84 Umeå
Skolgatan 31A
090-16 10 00 (växel)
www.umea.se/kommun
Detaljplan
Telefon:
Fax:
Mejladress:
Webbplats:
090-16 13 61
detaljplanering@umea.se
www.umea.se/stadsplanering
Sida 4 av 9
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR
Strömpilen utgör ett av Umeås externa handelsområden, med livsmedelshandel, butiker
och kontorslokaler. Då nya handelsområden håller på att utvecklas står nu Strömpilens
handelsområd inför behov av att utveckla sin verksamhet. Gällande detaljplaner inom
Strömpilens handelsområde gör det möjligt att inom planområdet uppföra mer handel
samt anordna enstaka flytbryggor för småbåtsangöring. För att skapa flexibilitet inför
framtiden planläggs del av planområdet för [HC] handel och centrum. Vad gäller älvsområdet planläggs detta för Småbåtshamn [WV].
Handel och centrum
Illustrationen visar ett exempel på
hur utbyggnad av Strömpilen1 kan
genomföras utifrån regleringen i
detta planförslag.
Strömpilens handelsområde kan förutsättas även
fortsättningsvis domineras av handelsverksamhet,
men på sikt kan området komma att övergå till ett
slags stadsdelscentrum. Ett stadsdelscentrum utgör
en lämpligare användning av detta attraktiva älvsnära läge, med kvaliteter som kulturhistoriskt värdefulla byggnader och även modern arkitektur av hög
kvalitet. För att möjliggöra för en sådan utveckling
och för att skapa flexibilitet inför framtiden har
verksamheten på land inom planområdet reglerats
med användningen [HC] handel och centrum. Inom
användingen centrum ryms all sådan verksamhet
som bör ligga centralt eller på annat sätt vara lätt att
nå för många människor. Där ingår bland annat butiker, service, gym, kontor, bio, bibliotek, teatrar,
bank, religiösa byggnader, föreningslokaler, samlingslokaler, restauranger, hotell och lättare vårdinrättningar. Exempel på lättare vårdinrättningar är
tandläkare, kiropraktor, fotvård, ungdomsmottagning och sjukgymnastik. Vårdinrättningar som innefattar övernattning ingår inte i användingen centrum.
Exploateringens omfattning
Planförslaget reglerar exploateringens omfattning genom att med prickmark utesluta
områden som inte får bebyggas samt ange högsta byggnadshöjd för olika delområden.
Vad gäller fördelning av byggrätt mellan olika användningar regleras inte detta.
Småbåtshamn
Längs älven inom handelsområdet har tidigare uppförts kontorslokaler utformade med
inspiration av sjöbodar. Citycon vill fortsätta att nyttja vattnet som en resurs i sitt framtida koncept. Det finns även en önskan från Umeå kommuns sida samt från båtfolket om
att utveckla båtlivet i Umeå. Ambitionen är därför att inom Strömpilens handelsområde
skapa en gästhamn, vilket planförslaget möjliggör för [WV].
Umeå kommun
Postadress:
Besöksadress:
Telefon:
Webbplats:
901 84 Umeå
Skolgatan 31A
090-16 10 00 (växel)
www.umea.se/kommun
Detaljplan
Telefon:
Fax:
Mejladress:
Webbplats:
090-16 13 61
detaljplanering@umea.se
www.umea.se/stadsplanering
Sida 5 av 9
Träsliperiet omkring 1930. Västerbottens Museums fotoarkiv, fotograf okänd.
Kulturhistoriska värden
Umeå Träsliperi grundades 1909 i Umeå av Egil Unander-Scharin. 1926 utökades verksamheten och en helt ny anläggning anlades på Sofiehem. Sofiehems träsliperi byggdes
upp som en riktig "mönsteranläggning" vilket inte minst uttrycks i den förstklassig a
arkitekturen i nyklassicistisk stil. Placeringen vid älven var en förutsättning då råvaran,
d v s timret som flottades på älven, togs in direkt och processades i ett antal olika led.
Företaget övertogs 1937 av AB Umeå Trämassefabrik (Bowaterkoncernen) och därefter
av Sofiehem Pulp som avvecklade verksamheten 1991.
1
2
3
Översikt över Strömpilen, de tre kvarvarande
industribyggnaderna markerade med siffror.
1. Renseriet - sorteringen 2. Pumphuset
3. Sliperiet
Umeå kommun
Postadress:
Besöksadress:
Telefon:
Webbplats:
901 84 Umeå
Skolgatan 31A
090-16 10 00 (växel)
www.umea.se/kommun
Efter nedläggningen omvandlades industriområdet till handelsområdet Strömpilen
varmed området blev tillgängligt för allmänheten. Vissa av de gamla fabriksbyggnaderna revs och nya byggnader tillkom.
Den ståtliga sliperibyggnaden samt några
andra fabriksbyggnader behölls dock och
har sedan dess i renoverat skick fungerat väl
som butiker och kontorslokaler. Medan maskiner och annan inredning som hörde till
massaproduktionen rensades ut renoverades
byggnaderna exteriört på ett pietetsfullt sätt.
Tre bevarade industribyggnader
Under arbetet med att ta fram denna detaljplan har frågan om rivning av en av de tre
kvarvarande byggnaderna (Renseriet – sorteringen) från sliperiverksamheten prövats.
De tre kvarvarande byggnaderna är Sliperiet, Renseriet-sorteringen och ett litet pumphus. Västerbottens Museum har inventerat
och gjort en kulturhistorisk bedömning av
Detaljplan
Telefon:
Fax:
Mejladress:
Webbplats:
090-16 13 61
detaljplanering@umea.se
www.umea.se/stadsplanering
Sida 6 av 9
de tre kvarvarande byggnaderna, men mer i detalj för Renseriet-sorteringen där de tagit
ställning till värden och karaktärsdrag samt vilka åtgärder/förändringar som byggnaden
kan ”tåla” (se bilaga). Vad gäller Renseriet-sorteringen är det en byggnad som har ett
kulturhistoriskt värde både som enskilt objekt och som del av miljön.
Områdets karaktär av industrimiljö är idag starkt förändrad och det är värdefullt att de
kvarvarande fabriksbyggnaderna bevaras, både för deras fina arkitektoniska kvaliteter
och som ett minne från en mycket betydande industriell epok i Umeås historia. Alla de
tre kvarvarande byggnaderna är värdefulla att bevara eftersom det blir svårare att utläsa
och förstå miljön och byggnadernas historia ju färre de är. Den byggnad som särskilt
utmärker sig gällande sin höga arkitektoniska kvalitet är huvudbyggnaden, vilken bedömts ha få motsvarigheter inom svensk massaindustri. 1 Att den forna industriverksamheten är nedlagd och hela området är omvandlat till ett köpcentrum, gör det desto mer
angeläget med byggnader som utgör fysiska hållpunkter i berättelsen om områdets
historia. Därför har den av de tre byggnaderna som finns inom planområdet reglerats
med [q] rivningsförbud och förbud mot förvanskning. Vad gäller vård- underhållsarbeten och eventuella mindre ombyggnationer ska dessa utföras med traditionella byggnadsmaterial och färg på ett sådant sätt att det kulturhistoriska värdet inte minskar. Här
kan de ställningstaganden som Västerbottens Museum gjort för Renseriet-sliperiet fungera som en vägledning (se bilaga).
Gestaltning
Planförslaget möjliggör att ny b ebyggelse byggs direkt mot delar av den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen. Om detta genomförs är det viktigt att ny bebyggelse ansluter mot äldre bebyggelse på ett varsamt sätt som inte reducerar det kulturhistoriska värdet. Detta har säkerställts med en planbestämmelse [f]. För avläsbarhetens skull kan det
också vara fördelaktigt om ny bebyggelse ges ett modernt uttryck som skiljer ut ny bebyggelse från äldre.
Strömpilen är ett område som är väl synligt både från älven, västra älvsstranden, Ön,
Kolbäcksbron (som utgör del av ringleden), Botniabanan och Holmsundsvägen. Detta
ställer stora krav på ny bebyggelses arkitektoniska kvaliteter.
Strandskydd
Eftersom strandskyddet återinträder automatiskt när en detaljplan upphävs eller ersätts behöver
strandskyddet upphävas i denna detaljplanen och upphävandet behöver motiveras.
Vad gäller småbåtshamnen är detta en ”anläggning som för sin funktion måste ligga vid
vattnet och behovet inte kan tillgodoses utanför området” 2. Tillskapandet av en småbåtshamn där besökande till Umeå kan lägga till kan också sägas vara ”ett angeläget
allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området” 3.
Vad gäller byggrätt för handel och centrum i anslutning till handelsområdets norra infart
så utgör detta ett område som ”redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften” 4. Området är även ”genom en väg […] väl av-
1
M.Ahnlund E. Wikström m.fl. 1980
2
Miljöbalken 7 kap 18 c§ 3
3
Miljöbalken 7 kap 18 c§ 5
4
Miljöbalken 7 kap 18 c§ 1
Umeå kommun
Postadress:
Besöksadress:
Telefon:
Webbplats:
901 84 Umeå
Skolgatan 31A
090-16 10 00 (växel)
www.umea.se/kommun
Detaljplan
Telefon:
Fax:
Mejladress:
Webbplats:
090-16 13 61
detaljplanering@umea.se
www.umea.se/stadsplanering
Sida 7 av 9
skilt från området närmast strandlinjen” 5. Utöver dessa skäl för upphävande av strandskyddet syftar planläggningen av detta område till att ”utvidga en pågående verksamhet
och utvidgningen kan inte genomföras utanför det strandskyddade området” 6.
Förorenad mark
Inom Strömpilen 1 har det tidigare bedrivits sliperiverksamhet. Utredning med eventuell
provtagning håller på att genomföras inom planområdet för att säkerställa ifall denna
verksamhet gett upphov till föroreningar. Det finns risk för PCB, dioxiner och tungmetaller i sediment på älvsbotten. Framför allt kan småbåtshamnen komma att påverkas av
den tidigare verksamheten.
Utifrån vilka resultat utredningen visar på kan det bli aktuellt att utföra åtgärder för att
möjliggöra för föreslagen verksamhet. Innan planens antagande ska dessa frågor vara
utredda.
Tillgänglighet
Boverkets byggregler, BBR, anger att huvudentréer till publika lokaler ska placeras och
utformas så att de är tillgängliga och användbara samt att övriga entréer till publika lokaler ska vara tillgängliga och användbara om det behövs för att uppfylla kraven på tillgänglighet och användbarhet. Krav ställs också på att tillgängliga entréerna ska vara
lätta att upptäcka. 7
Vad gäller parkering anger BBR att en angöringsplats för bilar ska finnas och en parkeringsplats för rörelsehindrade kunna ordnas inom 25 meters gångavstånd från en tillgänglig och användbar entré till publika lokaler. 8
Gator och trafik
Gatunät och kollektivtrafik
Redan i nuläget finns det tillfällen, framför allt i samband med julhandel, då trafiksituationen i anslutning till Strömpilen innebär svårigheter med bland annat köbildning som
konsekvens. Planförslaget innebär dock inte att byggrätten ökar, utan syftar till att möjliggöra en större bredd vad gäller möjliga användningssätt av området. Det åligger fastighetsägaren att hantera trafiksituationen inom sin fastighet så att inte rondellen vid
Holmsundsvägen belastas. Detta kan göras genom att förbättra trafikflödet inom Strömpilen 1 och minimera söktrafiken för att hitta parkeringsplatser. Om rondellen längs
Holmsundsvägen i framtiden bedöms ha kapacitetsbrist kommer utbyggnaden av rondell med högre kapacitet utföras av kommunen men bekostas av fastighetsägaren till
Strömpilen 1. Detta regleras med ett genomförandeavtal träffat mellan kommunen och
fastighetsägaren.
Planförslaget omfattar endast en kortare sträcka bilväg. Denna säkerställs med en planbestämmelse som reglerar att marken ska vara tillgänglig för allmän körtrafik och lokal
busstrafik [z]. Inom Strömpilens handelsområde finns en busshållplats, längs denna bilväg, som under högtrafik trafikeras med fyra bussar per timme.
5
Miljöbalken 7 kap 18 c§ 2
Miljöbalken 7 kap 18 c§ 4
7
Regelsamling för byggande, BBR. Boverket 2011, s 95
8
Regelsamling för byggande, BBR. Boverket 2011, s 93
6
Umeå kommun
Postadress:
Besöksadress:
Telefon:
Webbplats:
901 84 Umeå
Skolgatan 31A
090-16 10 00 (växel)
www.umea.se/kommun
Detaljplan
Telefon:
Fax:
Mejladress:
Webbplats:
090-16 13 61
detaljplanering@umea.se
www.umea.se/stadsplanering
Sida 8 av 9
Vad gäller gång- och cykeltrafik är det av stor vikt att anordna gena, trygga och trafiksäkra gång- och cykelsammanband inom handelsområdet samt goda cykelparkeringsmöjligheter i anslutning till butiksentréer. Detta för att göra området attraktivt att besöka
även till fots eller med cykel.
Parkering, varumottagning, utfarter
Framför det så kallade Sliperiet möjliggörs för ett underjordiskt garage som får byggas
till samma höjd som Sliperiets sockel, det vill säga +6,8 meter över nollplanet. Att garaget inte får byggas högre beror på att det skulle skymma Sliperibyggnadens frontmotiv.
Varumottagning förläggs även fortsättningsvis till området mellan handelsområdet och
järnvägen. Här finns även planer på att anlägga parkering för anställda. Detta område
angränsar i öster till Botniabanan som i nuläget utgörs av enkelspår. Framöver kan det
bli aktuellt att anlägga dubbelspår på denna sträcka, vilket skulle innebära att eventuell
parkering inom området mellan handelsområdet och järnvägen behöver ses över.
Botniabanan, framtida dubbelspår
Parkeringsplatser bör anläggas minst 15 meter från järnvägen (räknat från spårmitt på
närmaste spår). Om det blir aktuellt med dubbelspår och spåret förläggs åt väster innebär detta att det kommer finnas mindre ytor för parkering mellan järnvägen och bebyggelsen inom Strömpilen 1. Problemet med parkering nära järnvägen är att det finns risk
att bilarna skadas i lacken exempelvis av partiklar från inbromsande tåg. Det finns även
risk för fallande last, snö och is från passerande tåg.
Om parkeringsplatser anläggs närmare järnvägen än 15 meter ska det finnas ett skydd
(plank eller liknande) mot järnvägen och helst även ett tak över fordonet. Det är viktigt
att fastighetsägaren ansvarar för att skyddet underhålls och att skyddet kan uppföras och
underhållas från den egna fastigheten.
Regler och krav utifrån elsäkerhet ska alltid följas vid anläggandet av parkering nära
järnvägen (ELSÄK 2008:1).
El
Längs planområdets östra gräns finns en 10 kW kabel. Delar av kabeln ligger inom område som regleras med byggrätt för Handel och Centrum [HC]. Om kabeln behöver
flyttas på grund av byggnation inom detta område bekostas flytten av exploatören. I
övrigt säkerställs område för underjordiska ledningar [u] längs den östra delen av planområdet. Två områden för tekniska anläggningar [E] regleras också med planbestämmelse inom denna del av planområdet för att säkerställa område för befintliga transformatorstationer.
ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER
Genomförandetid
Genomförandetiden för detaljplanen utgår fem år från laga kraft.
Ansvarsfördelning och huvudmannaskap
Inom kvartersmark svarar fastighetsägaren för alla åtgärder. Detaljplanen omfattar ingen
allmän plats.
Umeå kommun
Postadress:
Besöksadress:
Telefon:
Webbplats:
901 84 Umeå
Skolgatan 31A
090-16 10 00 (växel)
www.umea.se/kommun
Detaljplan
Telefon:
Fax:
Mejladress:
Webbplats:
090-16 13 61
detaljplanering@umea.se
www.umea.se/stadsplanering