doc9 Tidsförhållande för genomförande – förändring detaljplan
download 
Report Transcription
9 Tidsförhållande för genomförande – förändring detaljplan
9 Tidsförhållande för genomförande – förändring detaljplan Alternativ 2 innebär att nya byggnader måste skapas. Det är oklart om detta leder till att nu gällande detaljplan måste justeras. Om en förändring av detaljplanen måste ske bedöms detta kunna hanteras inom 3 – 4 månader, räknat från att planuppdrag ges. Det konstateras i övrigt att om Alternativ 2 väljs och detta medför att kommunen säljer Rävåsskolan till aktör som avser bygga om skolan till bostäder kommer detta medföra att en ny detaljplan tas fram enligt ett det som i Plan- och bygglagen benämns ”Standardförfarande”. Bedömningen som görs är att ett sådant planarbete kommer att ta mellan 6 och 10 månader med reservation för osäkerheten om och kring vilka utredningar som erfordras. 58 10 Tidsplan för genomförande 10.1 Allmänt Vid upprättande av tidsplan för genomförande har följande beståndsdelar ingått; a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. Upphandling av konsulter för projektering. Projektering inklusive framtagande av lokalprogram. Framtagande av ny detaljplan, förenklat förfarande. Bygglov Utformning av upphandlingsunderlag. Anbudstid. Entreprenörens egen förberedelsetid. Byggtid. Besiktning. Inflyttning och tagande i bruk. Eventuell tid för evakuering antas kunna läggas parallellt med punkten e. ovan. Som framgår ovan har inga övervägande gjorts om själva beslutsprocessen. Den tidsplan som redovisas här startar vid lagakraftvunnet beslut. När beslutet vunnit laga kraft går inte att förutse. 10.2 Tidsplan Moment Alternativ 1 (veckor) Alternativ 2 (veckor) Upphandling av konsulter för projektering. 6 6 Projektering inklusive framtagande av lokalprogram. 8 12 Utformning av upphandlingsunderlag. 4 5 Framtagande av ny detaljplan, förenklat förfarande 0 16 Bygglovshantering 0, parallellt 0, parallellt Anbudstid. 6 8 Entreprenörens egen förberedelsetid. 4 6 Entreprenadtid. 24 40 Inflyttning och tagande i bruk. 2 2 Summa tid, veckor 54 96 Entreprenadtiden i båda alternativen kan komma att ändras med hänsyn tagen till etappindelning och säkerhet. 59 Givet att kommunfullmäktige fattar beslut september 2015 och då väljer alternativ och med hänsyn till laga kraft är det rimligt att göra antagande enligt följande; • • Alternativ 1 Alternativ 2 Åtgärder klara senast inför höstterminen 2017. Åtgärder klara senast inför höstterminen 2018. Än en gång givet att kommunfullmäktige fattar beslut i frågan i september 2015, och att Alternativ 1 väljs, kan det på rimliga grunder antas att elever och skolpersonal kommer att beröras av byggåtgärder i skolan under större delen av läsåret 2016/2017. Om Alternativ 2 väljs kommer inte elever eller skolpersonal att beröras av byggåtgärder då elever och skolpersonal är kvar på Rävåsskolan intill att alla åtgärder vid Bregårdsskolan är genomförda. 60 11 Särskild upplysning om byggnadsstatus och teknik Alla byggnadsprojekt som rör ombyggnad är förknippade med osäkerheter, främst vad avser installationer. I denna utredning uppmärksammas ventilation särskilt. Omständigheten vad avser Rävåsskolan är att en ny ventilationsanläggning ska installeras som ersättning för befintligt självdragssystem. I detta fall finns olika lösningar som har olika för- och nackdelar ur ett tekniskt perspektiv. Slutligt ställningstagande görs efter särskild utredning. Omständigheten vad avser Bregårdsskolan är att befintlig ventilationsanläggning byggs ut och om. Även här finns olika tekniska lösningar som har för- och nackdelar. Även i detta fall krävs särskild utredning innan ett slutgiltigt ställningstagande kan göras. De lösningar som ligger till grund för de kalkyler som redovisas i denna utredning ska anses som vedertagen praxis. Osäkerheten i detta stycke åsätts ett intervall om +/- 15 % vilket bedöms som tillräckligt för att hantera de frågetecken som rör installationer. 61 12 Om underhåll Underhåll är en viktig aspekt för att upprätthålla en fastighets värde och funktionalitet över tid. Det kan konstateras att tidigare fattade beslut om att reducera underhållet sätter sina spår som leder till oönskade effekter idag. Oavsett vilket alternativ som väljs är det viktigt att uppmärksamma att medel för underhåll krävs. Det ska särskilt noteras att de kritiska synpunkter som framkommit vid samtal med företrädare och representanter för olika verksamheter rörande ytskikt kommer att hanteras i de delar av byggnaden som berörs av om- eller nybyggnad. Ytskikt i delar av byggnaden som inte berörs av om- eller nybyggnad hanteras enligt sedvanlig praxis i underhållsplanen. Detta gäller båda alternativen. 62 13 Ekonomisk sammanställning 13.1 Kostnadsbedömningar Alternativ 1 och 2 – bygg och utomhusmiljöer 13.1.1 Allmänt Här redovisas de kostnadsbedömningar som gjorts av förelagda alternativ vad avser byggnadstekniska lösningar samt utomhusmiljöer. Med utomhusmiljöer avses lek och allmän utomhusvistelse för verksamheten F – 3. Projektgruppen har biträtts i detta sammanhang av sakkunniga inom WSP. I de investeringsnivåer som redovisas för de båda alternativen ingår byggherrekostnader om 15 % av bedömt entreprenadpris och 10 % för oförutsett av bedömt entreprenadpris. Den totala osäkerhetsnivån har åsatts till 15 % av alla projektposter, vilket inte framgår i något av alternativredovisningarna nedan. 13.1.2 Alternativ 1 Moment / Effekt Kr, kr/år alt veckor Anm Upprustning och ombyggnation 11 400 000 kr Hyra 2016 inkl kök innan upprustning och ombyggnation 1 050 000 kr/år Tilläggshyra med anledning av upprustning och ombyggnation 800 000 kr/år, År 1. Ny hyra efter upprustning och ombyggnation 1 850 000 kr/år Tillägg hyra vad avser driftkostnader 0 kr/år Ej beräkningsbar pga utredningstidens längd. Sannolikt försumbar effekt. Evakueringslokaler under upprustning och ombyggnation, inklusive flyttkostnader. 650 000 kr Engångseffekt som kostnadsförs direkt. Flyttkostnad 0 kr Projekttid 54 veckor Entreprenadtid bedöms uppgå till 24 veckor. Summa nya kostnader, hyra 800 000 kr/år Ej engångskostnader Rak avskrivning 33 år, inget restvärde, kalkylränta 4 %. Källa; WSP Om detta alternativ väljs kvarstår dagens hyra för Bregårdsskolan, exklusive C-huset, om 6 100 000 kr per år i 2016 års nivå. Om detta alternativ väljs hyrs C-huset ut till annan verksamhet med en hyresnivå 1 970 000 kr/år i 2016 års nivå. Om inte annan hyresgäst erhålles uppstår vakans som i sin tur resulterar i ett underskott. 63 13.1.3 Alternativ 2 Moment / Effekt Kr, kr/år alt veckor Upprustning och ombyggnation 17 100 000 kr Hyra 2016 inkl kök och Chuset, innan upprustning och ombyggnation 8 070 000 kr/år I hyran ingår C-huset med 1.970 tkr innan upprustning och ombyggnation. Tilläggshyra med anledning av upprustning och ombyggnation av C-huset 1 060 000 kr/år Rak avskrivning 33 år, inget restvärde, kalkylränta 4 %. Ny hyra efter upprustning och ombyggnation 9 130 000 kr/år Tillägg hyra vad avser driftkostnader 0 kr/år Ej beräkningsbar pga utredningstidens längd. Sannolikt försumbar effekt. Evakueringslokaler under upprustning och ombyggnation 0 kr Rävåsskolan används intill att alla åtgärder är genomförda. Flyttkostnad 500 000 kr Engångskostnad, kostnadsförs direkt. Projekttid 95 veckor Entreprenadtid bedöms uppgå till 40 veckor. Omklädningspaviljonger Nobelstadion, 2 st omklädningsrum 240 000 kr/år Driftkostnad 100 000 kr och kapitalkostnad 140 000 kr. Berör KUF. Summa nya kostnader, BUF drift 1 06000 kr/år Ej engångskostnader. Summa nya kostnader, totalt, drift 1 300 000 kr/år Källa; WSP 64 Anm 13.2 Kostnadsbedömningar Alternativ 1 och 2 – trafik och kommunikation 13.2.1 Allmänt Den totala osäkerhetsnivån har åsatts till 15 % av alla projektposter, vilket inte framgår i något av alternativredovisningarna nedan. 13.2.2 Alternativ 1 För att åstadkomma de trafiksäkerhetshöjande åtgärder som beskrivits ovan erfordras en investering om 1,4 miljoner kronor. 13.2.3 Alternativ 2 För att åstadkomma de trafiksäkerhetshöjande åtgärder som beskrivits ovan erfordras en investering om 2,9 miljoner kronor. 13.3 Ekonomiska effekter avveckling Rävåsskolan Det bokförda värdet för Rävåsskolan är 1 027 000 kr per 31 december 2014. 17 En oberoende och opartisk värdering har genomförts som visar att marknadsvärdet för fastigheten är ca 5,5 miljoner kronor. Värderingen är gjord med befintligt ändamål, alltså som fortsatt skola. I det fall att ändamålet ändras krävs ny värdering av marknadsvärdet. Sannolikheten för en realisationsvinst vid en försäljning är hög. Det ska noteras att sådan vinst har en engångseffekt och bör inte tillskrivas någon stor uppmärksamhet i sammanhanget. 13.4 Ekonomiska effekter med anledning av osäkerhet elevprognos Osäkerheten uttryckt i investeringsbehov vad avser elevprognos som presenteras här är oberoende av vilket alternativ som studeras eller väljs. Som framgått tidigare av denna utredning föreligger det betydande svårigheter att ta fram robusta prognoser på elevvolymer de kommande åren. De faktorer som påverkar utfallet är inte helt och fullt påverkbart för Karlskoga kommun. Både regionala och nationella aspekter påverkar och framförhållningen som myndigheter har är enstaka månad, i något fall kortare än så. Denna utredning byggs helt och fullt på att antalet elever som berörs, oavsett alternativ, är 200 stycken. Denna siffra har legat till grund för det arbete som arkitekter och sakkunniga inom bygg och teknik genomfört. Om det skulle visa sig att elevprognosen avviker från den dimensionerande faktorn och om detta inte kan hanteras av skolledningen genom nyttjande av annan/andra F – 3 skolor, eller F – 6 skolor kan det finnas ett underliggande behov om mellan 100 och 150 nya kvadratmeter. Om ett sådant scenario blir verklighet kan det krävas ytterligare 2,5 till 3,8 miljoner kronor i investering. Detta kommer i sin tur att leda till ytterligare ökade lokalhyreskostnader för BUN med 225 000 kr till 350 000 kr per år, kapitalkostnader och drift. Om osäkerheten infaller kommer den att innebära att nu gällande detaljplaner kan behöva justeras. Planarbetet kan sannolikt genomföras parallellt med övriga åtgärder men det bör tas höjd för ett tidstillägg om 10 – 20 veckor för båda alternativen. 17 Värderingen är utförd av Emma Åkesson, Värderingsinstitutet A. Sundqvist AB, 2015-04-28. 65 13.5 Ekonomisk sammanställning av alternativen – kostnadsbedömningar 13.5.1 Investering (kronor, exkl moms) Åtgärd Alternativ 1 Alternativ 2 Bygg och utemiljö 11 400 000 17 100 000 Trafik och kommunikation 1 400 000 2 875 000 Summa 12 800 000 19 975 000 Som framgår ovan kan osäkerheten rörande elevprognos tillkomma om 2,5 till 3,8 miljoner kronor, oaktat alternativ. 13.5.2 Hyreskostnader – tillkommande – påverkan driftbudget (kronor/år) Berörd förvaltning Alternativ 1 Alternativ 2 BUF 800 000 1 060 000 KUF 0 240 000 Som framgår ovan kan osäkerheten rörande elevprognos tillkomma vilket medför en ytterligare belastning på BUF om mellan 225 000 och 350 000 kr/år, oaktat alternativ. De investeringar som rör trafik och kommunikation kommer att påverka kommunens kapitaltjänstkostnader, ej fördelade här, enligt; Alternativ 1 ca 100 000 kr/år. Alternativ 2 ca 200 000 kr/år. 13.5.3 Engångskostnader – kostnadsförs direkt (kronor) Åtgärd Alternativ 1 Alternativ 2 Evakueringslokal inklusive flytt 650 000 0 Flytt 0 500 000 Summa 650 000 500 000 66 14 För- respektive nackdelar med alternativen 14.1 Definition av för- och nackdelar Av kommunfullmäktiges beslut framgår att för- respektive nackdelar ska redovisas för de olika alternativen. Något stöd i kommunfullmäktiges beslut finns inte när definition av för- respektive nackdel ska göras. Projektgruppen har därför på egen hand gjort en definition av begreppen, väl införstådd med att detta kan uppfattas som att gruppen lägger egna värderingar i saken. Det som uppfattas av en person som en fördel kan omvänt uppfattas av en annan person som en nackdel. Därför kännetecknas en diskussion om förrespektive nackdelar av resonemanget ”å ena sidan och å andra sidan”. Om kommunfullmäktige väljer att bortse från den definition som redovisas här uttrycker projektgruppen full förståelse för detta. Projektgruppen har definierat följande fördelar. Med fördel avses i denna utredning följande; 1. 2. 3. 4. Låg investeringsnivå med liten eller begränsad undanträngningseffekt på andra projekt. Handlingsfrihet att möta ej förutsägbar händelseutveckling. Enkel samordning av verksamhet. Kort genomförandetid från laga kraftvunnet beslut till operativt klart. Projektgruppen har definierat följande nackdelar. Med nackdel avses i denna utredning följande; A. Hög investeringsnivå med tydliga undanträngningseffekter på andra projekt. B. Inlåsningseffekter som beskär den strategiska och operativa handlingsfriheten över tid. 14.2 För- och nackdelar med Alternativ 1 – ett allmänt resonemang Investeringsnivån på 12,8 miljoner kronor kan anses vara modest och utslaget per elev vid en kapacitet om 200 platser blir det frågan om 64 000 kr/elevplats. Den tillkommande driften för de åtgärder som behövs motsvarar en hyresökning om 4.000 kr/elevplats. Alternativanvändning av C-huset blir en viktig aspekt att arbeta med om alternativ 1 väljs. Det kan uppstå betydande intäktsbortfall för Teknik- och fastighetsavdelningen som kommer att ha en budgetbetydelse för hela kommunkoncernen om inte huset kommer till användning. Om Rävåsskolan behålls som en skolenhet för F – 3 skapas förutsättningar för handlingsfrihet att möta oväntad elevtillströmning inom kommunen. Omvänt kan en avveckling leda till att kommunen måste bygga en ny skola eller bygga till en annan befintlig skola om Rävåsskolan avvecklas och det samtidigt sker en ökning av antalet elever. Det ska dock noteras att ett bevarande av Rävåsskolan inte löser alla eventuella kapacitetsproblem som kan komma att uppstå. Utredningen visar att maxkapaciteten på Rävåsskolan är 200 elever och det ska ses i sammanhanget av den senaste tidens stora elevtillökning som kan komma att fortsätta. Som framgår ovan kommer ämnen som slöjd att kräva samordning med andra skolor. Detta beskär handlingsfriheten för verksamheterna vid Bregårdsskolan och Karlbergsskolan. Detta kan upplevas som en nackdel för dessa skolenheter, i vart fall måste ett samordnat schemasystem skapas med alla tre skolenheterna. I de kalkyler som gjorts har ekonomiskt utrymme definierats för att i princip utrymma hela Rävåsskolan under byggtiden. Byggtiden bedöms bli 24 veckor, detta motsvarar en skoltermin på ett ungefär. Huruvida lösningen blir en utrymning helt eller delvis kommer att utvisa sig när projektet projekteras. 67 Trygghetsaspekter kopplat till småskalighet kan för några anses vara en fördel. Ur ett trafiksäkerhetsperspektiv kan det konstateras att investeringsnivån är låg och att de åtgärder som måste genomföras för att ytterligare höja trafiksäkerhetsnivån är förhållandevis enkla. Om Rävåsskolan behållas beskärs handlingsfriheten i någon mening för kommunen att aktivt styra bostadsbyggandet på orten. Om kommunen väljer att sälja Rävåsskolan kan detta bli ett ytterligare steg att i visa att Karlskoga är en attraktiv plats för aktörer inom den privata bostadsmarknaden. Det understryks dock att sådan övervägande inte legat till grund för denna utredning då något stöd för sådana aspekter inte återfinns i det uppdrag som kommunfullmäktige formulerat. Om Alternativ 1 väljs måste nyttjandet av C-huset utredas vidare och de kostnader som är förknippade med C-huset hanteras genom uthyrning externt eller internt till någon verksamhet. Om C-huset står outnyttjat kommer diskussioner behöva föras hur en sådan situation ska hanteras ekonomiskt och operativt. 14.3 För- och nackdelar med Alternativ 2 – ett allmänt resonemang Investeringsnivån på knappa 20 miljoner kronor kan anses vara modest och utslaget per elev vid en kapacitet om 200 platser blir det frågan om 100.000 kr/elevplats. Den tillkommande driften för de åtgärder som behövs motsvarar en hyresökning om 5.300 kr/elevplats. Om Alternativ 2 väljs bör synergieffekter ses med stordriftsfördelar inom ledning, administration, matsal, vaktmästeri och annat. Den utredningstid som stått till buds har inte medgivit att några beräkningar härom kunnat göras. Handlingsfriheten beskärs och det finns ingen möjlighet att hantera ytterligare elevvolymer. Å andra sidan finns en fördel med att användandet av C-huset får en tydlig och snabb lösning. Trängseln kommer att öka, i första hand vad avser utomhusmiljön. För att skapa ändamålsenliga utomhusmiljöer för eleverna krävs särskild och stor uppmärksamhet för att skapa erforderliga friytor. Häri ligger en osäkerhet hur detta ska hanteras. Det behöver värderas om det är en för- eller en nackdel att blanda små och stora elever. Det kommer att uppstå schematekniska konsekvenser vad gäller idrottshallens nyttjande, storsal/liten sal. En nackdel är att fordonsflödet kommer att öka kraftigt och som i sin tur kan leda till trafikmässiga inlåsningseffekter och andra oönskade effekter i området Bregårdsområdet. En fördel kan vara att trafiksäkerhetshöjande åtgärder kan tvingas fram som kan komma att omfatta och leda till lägre hastighet och förändrade flöden och riktningar i området kring Bregårdsskolan. Om Alternativ 2 väljs och det visar sig att Rävåsskolan inte kan avvecklas genom försäljning kommer en situation att uppstå som leder till ett behov att hantera saken ur ett ekonomiskt perspektiv. Ett sådant scenario har likheter med det som beskrivs ovan i resonemanget om Alternativ 1 och C-huset. 68 15 Tidigare utredningar relevanta för detta uppdrag Följande utredningar har nyttjats i denna konsekvensanalys för inhämtning av sakkunskap; 1. Lokalutredning, BUF, hösten 2014. 2. Lokalförsörjningsbehov inom förskola, grundskola och gymnasieskola, 2015-01-15. 69 16 Andra referenser och källor Referenser och källor framgår som fotnötter på respektive sida. Därutöver hänvisas till bilagt material, se innehållsförteckning. 70 BILAGA 1 Omkl. idrottslär. Lyftbord typ Flexstep Ev. WC WC Samtal Lyftbord? RWC Vil/tel Frd Ramp? Kop Arbetsrum lärare/ konferens WC Bef. personalrum Klassrum Exp Bef. exp Exp VM Grupprum Bef. exp Grupprum Ut nöd Rektor Skolass. Spec. lärare Skolsk/kurator Ut nöd Trappa! VOLYMSTUDIE RÄVÅSSKOLAN F-3 2 PAR Förskoleklass 2015-04-20 Ut nöd PLAN 1 BILAGA 1 Bef. ut nöd Tillgänglig entré Bef. inlast Frd/samtal/grupp (ev. utrymningstrappa) Frd/samtal/grupp (ev. utrymningstrappa) Skoställ flyttas från utrymningstrapphus till korridor Särskilda behov WC RWC Utrymningstrappa Hemspråk Klassrum Matsal/ bibliotek Ev. utrymn. trappa Utrymningstrappa PLAN 2 Ev. WC Förskoleklass VOLYMSTUDIE RÄVÅSSKOLAN F-3 2 PAR 2015-04-20 BILAGA 1 Trappa frd WC RWC WC WC Grupprum Klassrum Klassrum Grupprum Spec. behov Ev. 3 WC Fritids VOLYMSTUDIE RÄVÅSSKOLAN F-3 2 PAR 2015-04-20 Klassrum Om förskoleklass på detta plan krävs direktutrymning från klassrum PLAN 3 BILAGA 1 WC RWC WC WC Klassrum Grupprum Klassrum Grupprum alt förråd Grupprum Klassrum Ev. 3 WC VOLYMSTUDIE RÄVÅSSKOLAN F-3 2 PAR 2015-04-20 Om förskoleklass på detta plan krävs direktutrymning från klassrum. Ej lämpligt för förskoleklass PLAN 4 BILAGA 1 Gemensamt: Idrott (extra förråd) Matsal (utbyggd matsal) Träslöjd PLAN 1 RELATIONSRITING Städ Bibliotek Grupprum Grupprum Grupprum RWC Grupprum Frd PLAN 1 Vilrum Frd Grupprum för: - hemspråk - särskilda behov - spec. undervisning (obs: källarvåning, fönsterlöst) VOLYMSTUDIE BREGÅRDSKOLAN F-9 (F-6 2 PAR, 7-9 4 PAR) 2015-04-20 BILAGA 1 Klassrum Klassrum Kapprum Grupprum WC WC Grupprum WC Städ Separat byggnad på gården med klassrum för åk 3 ~175 m2 PLAN 2 RELATIONSRITING Utbyggnad kapprum ~25 m2 Ut nöd Ut nöd Breddmått korridor är ca 2200, dvs trångt för lågstadium och förskoleklass Hiss Grupprum Grupprum Kapprum Kapprum WC Bef. trappa och lyftbord Klassrum WC Klassrum Grupprum Grupprum RWC Ut nöd PLAN 2 Ut nöd Ut nöd Ev. WC Ut nöd 2 förskoleklasser VOLYMSTUDIE BREGÅRDSKOLAN F-9 (F-6 2 PAR, 7-9 4 PAR) 2015-04-20 BILAGA 1 PLAN 3 RELATIONSRITING Utbyggnad kapprum ~25 m2 Exp Hiss Exp Exp Kapprum Kapprum RWC Exp Kop. WC WC Klassrum WC Klassrum Paus RWC PLAN 3 Ev. WC VOLYMSTUDIE BREGÅRDSKOLAN F-9 (F-6 2 PAR, 7-9 4 PAR) 2015-04-20 BILAGA 1 PLAN 4 RELATIONSRITING Utbyggnad kapprum ~25 m2 Arbetsrum lärare Hiss Samtal/ konferens Kapprum Kapprum WC Grupprum Grupprum Klassrum WC Klassrum RWC PLAN 4 Ev. WC Fritids VOLYMSTUDIE BREGÅRDSKOLAN F-9 (F-6 2 PAR, 7-9 4 PAR) 2015-04-20 BILAGA 1 Åk 3 Idrottsförråd F-3 Utbyggd matsal F-3 VOLYMSTUDIE BREGÅRDSKOLAN F-9 (F-6 2 PAR, 7-9 4 PAR) 2015-04-20 BILAGA 2 Kostnadsuppskattning Rävåsskolan/Bredgårdsskolan verksamhetsanpassning Uppdragsnummer: 2015-04-26 rev.2 Johan Åhlén WSP Management WSP Sverige AB Org nr: 556057-4880 Styrelsens säte: Stockholm www.wspgroup.se 1 Inledning Kalkyluppdragen klassificeras, grovt, i en av följande tre kalkylnivåer Kostnadsuppskattning – Utförs på övergripande projektinformation vad avser mängder och kvaliteter. Den projektspecifika informationen kompletteras med erfarenhetsdata från liknande projekt. Kostnadsbedömning – Utförs på preciserad projektinformation vad avser kostnadsbetydande byggnadsdelar, exempelvis mängd och kvalitet på ytterväggar, stomme och liknande. Den projektspecifika informationen kompletteras med erfarenhetsdata från liknande projekt. En kostnadsberäkning – Utförs på detaljerad projektinformation av typen systemoch/eller bygghandling. Uppdraget avser att utföra en kostnadsuppskattning för åtgärder i samband med en eventuell verksamhetsanpassning i Rävåsskolan alternativt Bredgårdsskolan. 1.1 Projekt Verksamhetsanpassningen av Rävåsskolkan består i komplettering av personalutrymmen, ytterligare toaletter, byggnation av hiss, ny ventilation, tillskapande av grupprum, utökning av matsal genom samlokalisering av bibliotek och matsal. Vidare åtgärdas brister kopplade till utrymning vid brand. Anpassningarna på Bredgårdsskolan består i nybyggnation av två klassrum med tillhörande grupprum, wc och kapprum. Tillbyggnation av kapprum, komplettering med fler toaletter, tillskapande av klassrum genom rivning av en del mellanväggar. På Bredgårdsskolan anpassas befintlig ventilation till nya rumsindelningar. Här anordnas även utvändiga lek-ytor och förrådsutrymmen vid idrotten. Matsalen byggs ut med ca: 60m². Kopplat till åtgärderna har det räknats med en nybyggnation av omklädningsrum vid Nobelområdet för att ersätta dito vid Rävåsskolan. 1.2 Projektdata Följande objektsdata omfattas. Berörd ombyggnadsarea Rävåsskolan ca: 350m2 Bredgårdsskolan ca: 300m2 Nybyggnadsarea Rävåsskolan ca: 10m2 Bredgårdsskolan ca: 340m2 2 Förutsättningar 2.1 Underlaget Underlaget utgörs av: Volymstudie White Arkitekter 2015-04-20 2 (7) 2.2 Kostnadsläge Kostnadsläget avser 2015. 2.3 Ingående kostnader Entreprenadkostnader avseende o Byggarbeten o Provisorier/inhägnader o Rivning o Golvläggning o Målning o El-arbeten o VVS-arbeten o Utvändig mark för byggarbeten I entreprenadkostnaderna ingår även entreprenörsarvode och arbetsplatsomkostnader. 2.4 Ej ingående kostnader Entreprenadkostnader avseende o Tillkommande kostnader under byggskedet o Eventuella saneringskostnader t ex för asbest o Transport o Inredning så som möbler mm o Övriga VVS åtgärder o Övriga El åtgärder Byggherrekostnader avseende o Allmänna projektkostnader o Projektering upparbetad till förfrågningsunderlag. o Myndighetskostnader o Flyttning, provisorier i övrigt som ej redovisats i handlingarna. o Budgetreserv o Mervärdesskatt o Projektfinansiering o Index till slutkostnad o Geoteknik/markmiljöundersökning/saneringskostnader o Beställarens övriga egna administrativa projektkostnader 2.5 Marknadsanpassning Kostnadsrapporten tar inte hänsyn till rådande marknadsläge, men baseras på att entreprenören skall ha skälig ersättning för sina arbeten. 3 (7) 2.6 Erhållna data 2.7 Antaganden I kostnadsbedömningen har vi antagit arbetena kan utföras utan avbrott och under ordinarie arbetstider. 2.8 Övriga förutsättningar El-arbeten har antagits omfatta el och data till nya arbetsplatser, ny belysning i nytt undertak i berörda delar. I övrigt inga nya installationer. 3 Kostnadssammanställning 3.1 Rävåsskolan Totalsammanställning, tkr Entreprenadkostnad Byggherrekostnader 15% Tillkommande kostnader under byggskedet 10% Summa 3.2 Uppdelning av kostnader Rävåsskolan Plan 1 Nytt personalrum, tre expeditioner Lyftbord förskola Ny wc förskola Utvändig ramp entré förskola RWC idrott Omkläd. Idrottslärare Ny hiss 493 27 77 22 110 93 1800 Plan 2 Mellanvägg matsal/särsk. behov Förvaring kök hyllor etc. RWC Ny vägg hemspråk/grupprum 218 25 110 240 Plan 3 Rivning väggar skolsal RWC Väggar spec/grupprum Rivning väggar skolsal 250 110 240 250 Plan 4 WC korridor Väggar spec/grupprum RWC Branddörrar Utrymn. trappor 1 vån Ny ventilation Byggåtgärder för ventilation 77 240 110 470 165 3000 1000 4 (7) 9 129 1 369 913 11 411 3.3 Bregårdsskolan Totalsammanställning, tkr Entreprenadkostnad Byggherrekostnader 15% Tillkommande kostnader under byggskedet 10% Summa 3.4 Uppdelning av kostnader Bregårdsskolan, tkr Plan 1 Ingen åtgärd Plan 2 Rivning väggar nya väggar klassrum RWC Nya grupprum 4st Nya kapprum Nybyggnad 200m2 Plan 3 Rivning vägg paus/kopiering Ny vägg klassrum Två nya wc Ny dörröppning vägg Elinstallationer 365 110 226 1650 4840 28 29 150 6 77 Plan 4 Rwc Wc Rivning vägg klassrum/serverrum Ny vägg klassrum wc Elinstallationer 110 77 79 29 77 Åtgärder ventilation Tillbyggnad matsal Förråd idrott Inventarier Utvändig lek Nya omklädningsrum Nobelområdet Data Torkskåp Utrymning brand 360 1540 265 100 1000 2000 400 100 80 3.5 Kommentarer till kostnadssammanställning Kalkylosäkerheten bedöms till 15%. 5 (7) 13 700 2 055 1 370 17 125 3.6 Begrepp och definitioner Tillkommande kostnader under byggskedet avser förändringar beroende på smärre ändringar i kvalitet, materialval, brister i handlingar mm, alltså inte programändringar. ___________________________________________________________________ Om ni har frågor kring rapporten är ni välkomna att kontakta mig. Med vänlig hälsning Johan Åhlén Telefon: 010 - 722 76 93 E-post: johan.ahlen@wspgroup.se Bilagor: 1. Projektkostnader 6 (7) PROJEKTKOSTNADER Vanligt förekommande projektkostnader i investeringsprojekt inom bygg och anläggningsbranschen. ENTREPRENADKOSTNADER S.K. NETTOKOSTNAD HUVUDENTREPRENÖRENS KOSTNADER UTVÄNDIG MARK* HUS (BYGG) ARBETSPLATSOMKOSTNADER (APO) ENTREPRENÖRSARVODE (EA) Markunderbyggnad Utvändiga ledningar Vägbyggnad Konstbyggnader Marköverbyggnader Husunderbyggnad Ytterväggar Innerväggar Bjälklag Yttertak Stomme Byggnadskomplettering Ombyggnad Etablering Maskiner Vinterkostnader Drift- och underhåll av arbetsplatsen Platsorganisation Kontorsomkostnader Tjänster för SE/UE Entreprenörsarvode ALLMÄNNA PROJEKTKOSTNADER MARKFÖRVÄRV, EXPLOATERING Projektutredningar Projektledning Projektadministration Byggledning Installationssamordnare Besiktning Kvalitetsansv. PBL Markförvärv Utredn. vid markförvärv Evakuering, rivning Ersättning, avgifter Anläggn. utanför tomt PROJEKTERING Projekteringsledning Projektering för: anl. utanför tomt tomtanläggning byggnad VVS el transport styr, övervakning inredn, utrustn, process UNDERENTREPRENÖRER (UE) VVS EL TRANSPORT STYR, ÖVERVAKNING INREDNING, UTRUSTNING Vatten, Avlopp Sprinkler Gas, tryckluft Kyla Värme Luftbehandling El- och telekanalisation Ställverk, transformatorer Kraftförsörjningsanläggning, belysning, elvärme Teleanläggningar Spänningsutjämningssystem Hiss Rulltrappor Lyftbordsanläggning Maskindrivna grindar Styrsystem Övervakningssystem Lös verksamhetsanknuten inredning FLYTTNING, PROVISORIER INDEX TILL SLUTKOSTNAD Omflyttnings- och omdisponeringskostnader Ersättningslokaler Tillfälliga byggnader Provdrift, utbildning Försäkringar, skador T ex E 84 * I de fall bygg är huvudentreprenör kan även utvändig mark tillhöra underentreprenörerna (UE) Storköksinredning/ -utrustning Sjukhusinredning/ -utrustning Labutrustning TILLKOMMANDE KOSTNADER UNDER BYGGSKEDET Avser normalt förekommande kostnader som orsakas av enklare felaktigheter i handlingar, ogynnsam väderlek o dyl. Avser ej programändringar. PROJEKTFINANSIERING BUDGETRESERV MERVÄRDESKATT Räntor, kreditiv Tomträttsavgäld, arrenden, avgifter Bidrag, avdrag Övriga intäkter Försäljningskostnader Övriga kapitalkostnader Projektförsäkringar Hinder, störningar Programförändringar Valutaförändringar Kalkylosäkerhet Kostnader under garantitid Moms för: entreprenader byggherrekostnader BILAGA 3 Konsekvensanalys Rävåsskolan/Bregårdsskolan Karlskoga kommun Befolkningsanalys Befolkningsanalysen grundar sig på analyser av befolkningsdata som Isak Jakobsson, Ramböll gjort (se bifogat dokument ”Befolkningsanalys av upptagningsområdet för Rävåsskolan och Bregårdsskolan”). Antalet barn mellan 0-18 år förväntas öka med knappt 300 individer 1 mellan år 20142024. Av tabell 1 framgår det att barn i åldrarna 0.5 år (d.v.s. blivande skolelever) kommer att öka i större utsträckning än barn i 6-15 år. Tabell 1. Statistiska Centralbyråns prognos för ökning av befolkningen i Karlskoga kommun i olika ålderskategorier samt en teoretisk uppskattning av en möjlig ökning i det aktuella upptagningsområdet baserat på den andel av kommunens befolkning som år 2014 bor i upptagningsområdet. Barn 0-5 år Barn 6-15 år Barn 16-18 år Barn 0-18 år Alla åldrar Prognos ökning år 2014-2024 för Karlskoga kommun (Källa: SCB) 147 104 37 288 300 Teoretisk uppskattning ökning år 2014-2024 i upptagningsområdet 24 17 6 46 60 Befolkningsanalysen visar att cirka 70-80 procent av befolkningen, alla kategorier inom Rävåsskolan/Bregårdskolan upptagningsområde, bor norr om E18. Befolkningsdensiteten för barn i åldrarna 6-9 år (Karta 2) inom upptagningsområdet finns framförallt i ett område väster om Rävåsskolan och väster om Bregårdsskolan. I dessa områden finns många lägenhetskomplex med många barnfamiljer vilket är en anledning till den höga befolkningsdensiteten här. För barn i åldrarna 0-5 år (Karta 3) d.v.s. framtidens skolbarn visar befolkningsdensiteten en hög befolkningstäthet inom samma områden som i åldrarna 6-9 år. Den stora skillnaden är att för barn i 0-5 år syns också en framtida ökning i området nordost om Rävåsskolan i Bohult längs med bl.a. Badstugatan och Bergmansgatan Som ett komplement till befolkningsfördelningen och populationsdensiteten är det också intressant att se hur dessa faktorer förhåller sig till avståndet från skolorna. Resultatet finns i Karta 6 och 7 och visar alltså fågelvägsavståndet/det radiala avståndet till respektive skola. Av kartan går att utläsa att de båda tyngdpunkterna i datan för personer i åldern 0-5 år ligger inom 500-600 meter från både Rävåsskolan och Bregårdsskolan. Från Bregårdsskolan till den nordligaste delen av upptagningsområdet är 1 Upptagningsområdet kommer att utökas i området Skranta, varför ökningen kan antas bli något större. Hänsyn har inte tagits till eventuella omflyttningar mellan bostäder, vilket skulle kunna resultera i både större och mindre ökning beroende på in- och utflyttning av barnfamiljer. det cirka 1600-1700 meter; detta utgör det längsta radiala avståndet mellan en bostad och en av skolorna. Trafik- och stråkanalys Trafik- och stråkanalysen baseras på underlagsmaterial från Karlskoga kommun, samt bearbetat resultat på kartorna 8-12 och referenser från bl.a. genomförda barnkonsekvensanalyser för att få en bättre bild av hur barns rörelsemönster ser ut. Rävåsskolan Karlskoga kommun har genomfört trafikmätningar vid Rävåsskolan som visat en Årsvardagsdygnstrafik (Åvadt) på 2500. Trafikvolymerna består till största delen av lätta fordon, andelen tung trafik är lätträknad och antas bestå mest av varutransporter (t.ex. till Rävåsskolan). I området kring skolan har flera säkerhetsåtgärder ur trafiksynpunkt genomförts bl.a. punktåtgärder längs med Badstugatan i form av tydliga passager för oskyddade trafikanter, samt en upprustning av GC-väg, vilken löper på västra sidan om Badstugatan. Generellt sätt går det att konstatera att förutsättningarna för barn och ungdomar att gå eller cykla från området Bohult ner till Rävåsskolan är mycket goda både ur trafiksäkerhetssynpunkt och tillgänglighetssynpunkt. Det samma gäller de barn i Bohultområdet som åker bil (undantaget trafiksituationen vid Rävåsskolan som periodvis har låg framkomlighet, se resonemang nedan). Karta 8 visar att det primära bilstråket från hemmet till skolan sker via Badstugatan med anslutande trafik från bl.a. Carls Åbyvägen och Kyrkogatan. Mätningar visar att bilisterna följer skyltad hastighet kring skolan, vilken idag är 30 km/tim, som ur den aspekten påvisar en mycket god trafiksäkerhetsmiljö för samtliga trafikantslag. Boende söder och väster om Rävåsskolan, men norr om E18 har också goda GCförbindelser. Befolkningsdensitetskartorna (Karta 2-3) visar också att flertalet elever bor mycket nära skolan kring Värmlandsvägen och även fortsättningsvis kommer att producera elevunderlag från förskola och uppåt. För boende söder om E18 och som har barn i Rävåsskolan är alternativet med bil att antingen åka österut och via Badstugatan ankomma till Rävåsskolan eller väster ut och där via Nickkällgatan/Badstugatan ankomma till skolan (se Karta 8). För de barn som går eller cyklar finns olika alternativ. Isaks karta 2-3 visade ett kluster av barn i åldrarna 6-9 år nära Bregårdsskolan, dessutom en fortsatt tillväxt av barn i samma område. Barn som går eller cyklar antas då välja ett alternativ som medför passage av GC-tunnel 1,2 eller 3 (se karta 10). De problem som identifierats kring Rävåsskolan handlar till största delen om den befintliga parkeringsplatsen i kombination med att många föräldrar hämtar och lämnar sina barn på den yta om är avsedda som lärarnas parkeringsyta. Dessutom används samma infart av de varutransporter som ska in till Rävåsskolan. Sedan tidigare finns en anvisad parkeringsyta på Badstugatan nedanför skolan för av- och påstigning, men många föräldrar väljer istället att åka så nära entrén som möjligt (ibland som en konsekvens av att den anvisade av- och påstigningsytan är upptagen). Bregårdsskolan Karlskoga kommun har gjort många mätningar av trafikvolymerna kring Bregårdsskolan. Vid Hertig Carls allé mellan Karlavägen och Knut Wistrands väg uppgick Årsvardagsdygnstrafiken till 2200. På Karlavägen har Åvadt uppmätts till 2200. Gymnasistgatan utanför skolan mellan Knut Wistrands väg och Karlavägen ligger på 900 Åvadt. Lite längre åt väster uppgår Åvdt på Gymnasistgatan till mellan 765 väster om Skolgatan och ca 620 mellan Vikgatan och Knut Wistrands väg, vilket indikerar att en andel fordonsförare som kommer norr om E18 via Boängsvägen, svänger in på Gymnasistgatan vid Förskolan Pärlan och så vidare mot t.ex. Bregårdsskolan. Samtidigt visar Karta 12 att det finns många identifierade konfliktpunkter i området kring Bregårdsskolan och i informationsrutan till Karta 12 sammanfattas lite av dessa problem. Kortfattat uppkommer problemet till följd av att fordonstrafik och oskyddade trafikanter kommer i konflikt med varandra. Lärarna använder idag främst p-platsen norr om skolan vid GC-tunneln (nummer 3, se Karta 10). Vid denna parkeringsyta ansluter två GC-vägar samt Sturevägen som är en lokalgata med anslutande GC-nät i väster. Framförallt morgon och eftermiddag ökar blandningen av fordonstrafik och oskyddade trafikanter på samma yta vilket medför högre risker och försämrad trafiksäkerhet och framkomlighet. Problematiken fördjupas ytterligare av att många föräldrar hämtar och lämnar sina barn i nära anslutning till lärarnas parkeringsplats, samt att denna parkeringsplats också nyttjas av andra individer som arbetar inne i centrum norr om E18. Från Bregårdsskolan och parallellt med E18 löper en GC-väg, mot vilken bland annat GCtunnel nummer 2 (se Karta 10) ansluter. Väghållare för denna GC-väg är Trafikverket men Karlskoga kommun ansvarar för driften. Idag finns ingen belysning längs med GCvägen (TRV bedömer att vägbelysningen från E18 duger). Karlskoga kommun avser dock att installera belysning längs hela sträckan (kostnad 250 000 SEK), vilket kommer medföra en tryggare och säkrare GC-miljö. Den GC-tunnel närmast Bregårdsskolan och som ansluter mot centrum (GC-tunnel nummer 3) anses idag otrygg till följd av dålig belysning, samt att gång- och cykelbanan inte är tydligt separerad. Den branta lutningen ner mot tunneln medför att cyklisterna ofta kommer i höga hastigheter genom tunneln. Konsekvenser Rävåsskolan blir kvar Isaks analys visade att 70-80 procent av befolkningen inom Rävåsskolans upptagningsområde bor norr om E18. Därmed antas också att här finns majoriteten av elevunderlaget på Rävåsskolan, både nu och i framtiden. Överlag är trafiksituationen för både oskyddade trafikanter och fordonstrafikanter mycket god. En brist idag är parkeringsmöjligheterna vid Rävåsskolan i kombination med att föräldrar som hämtar och lämnar sina barn använder lärarnas parkeringsyta och kommer i konflikt med dessa. Det finns ett förslag att flytta lärarnas parkeringsplats längre åt väster. På så sätt frigörs den nuvarande ytan som möjligtvis går att bygga om till en ordnad av- och påstigningsyta för eleverna. Enkelriktas in- och utfarten som idag, visar erfarenhet från liknande lösningar vi andra skolor oftast på ett bra resultat och som skapar en ordnad struktur i trafikmönstret. Till skillnad mot om eleverna i Rävåsskolan flyttas över till Bregårdsskolan ökar förutsättningarna till att få fler av barnen att gå eller cykla till skolan. Boultområdet har redan idag ett bra GC-nät. Om Rävåsskolan blir kvar föreslås kommunen se över möjligheter till att förlänga och bygga ut GC-vägen på Kyrkogårdsgatan och även ansluta den mot Badstugatan med en tydligt utformad gångpassage. För elever som bor söder om Rävåsskolan finns idag en enkelriktad gata Bankliden. Även den gatan föreslås ses över möjligheterna för GC-väg upp mot skolan, vilket skulle medföra ca 120 meter ny GC. Det skulle även öka tillgängligheten för de barn som bor söder om E18 och som via GC-tunnel nummer 2 ansluter mot Rävåsskolan. Isaks densitetskarta visar också att många av de barn som bor söder om E18 finns i området strax väster om Bregårdskolan. I och med att GC-vägen som ägs av Trafikverket men som ska få ny belysning av kommunen rustas upp ökar chanserna att fler barn söder om E18 tillåts gå eller cykla till Rävåsskolan. Rävåsskolan flyttar till Bregårdskolan Effekterna och konsekvenserna av att Rävåsskolans verksamhet flyttas till Bregårdsskolan blir mer omfattande än om undervisningsverksamheten beslutas fortsätta i Rävåsskolan. För de elever som kommer få skjuts av sina föräldrar till Bregårdsskolan antas rörelsemönstrets utfall bli det som illustreras i Karta 9. Kortfattat kommer trafikvolymerna på Hertig Carls allé, Karlavägen och Gymnasistgatan öka mest. Även illustrationen på Karta 11 och som visar avståndet till Bregårdsskolan från teoretiska tyngdpunkter, bevisar att flertalet elever får det längre än tidigare. Resultat från barnkonsekvensanalyser visar också att om barn i unga åldrar (5-8) år får det längre ökar chanserna till att fler kommer att åka bil till skolan. För de barn som bor längst upp i norr (Bofors), kommer vissa av dem bli berättigad skolskjuts i och med att avståndet till Bregårdsskolan överstiger 2 km. En annan konsekvens är överflytten av ca 22 lärare till Bregårdsskolan, där de flesta förmodas ankomma med bil. Det ställer krav på parkeringsplatser. Dagens parkeringsyta norr om skolan kanske skulle ha kapacitet att ta emot den mängden, men samtidigt har elevernas behov av en fungerande cykelparkering fått stryka på foten till följd av lärarnas parkeringsmöjligheter. I kombination med en ökning av fordon längs Gymnasistgatan och Karlavägen för föräldrar som vill hämta och släppa av sina barn kommer trafiksituationen förvärras i framtiden (ceteris paribus). En lösning är att bygga om den befintliga parkeringsytan för bilar norr om Bregårdsskolan till en cykelparkering för eleverna. Denna lösning är mycket relevant i och med att flera cykelvägar ansluts här. För att ändå möjliggöra av- och påstigningsmöjligheter går det att utforma befintlig parkeringyta till någon form av vändplan. Så när föräldrarna lämnat/hämtat sitt barn vänder de tillbaka samma väg. Mitt emot Badhuset vid Campus finns å andra sidan en annan parkeringsyta, men kommunens beräkningar visar att denna yta inte kommer räcka till för att täcka det behovet som uppstår vid en överflyttning från Rävåsskolan. Kommunen har därför en tanke att tillskapa p-platser bakom Badhuset ner mot sjön. Detta för en investeringskostnad på 2,5 Mkr. Andra åtgärder som behövs är en tydlig utformad gångpassage över Hertig Carls allé, förslagsvis i närheten av Karlavägen. För övriga oskyddade trafikanter kan det bli aktuellt med att även bygga en GC-väg på Sturegatan, för att bättre ansluta till den GC-väg som ansluter mot bl.a. GC-tunnel nummer 4 (se Karta 10). En sträcka på ca 150 meter, som med ett meterpris på 2500 kr/m blir 375 000 SEK. Även gatumiljön på Gymnasistgatan bör ses över om fordonstrafiken bedöms öka. Ett annat problem som har diskuterats är GC-tunneln närmast Bregårdsskolan (GCtunnel nummer 3, se Karta 10) och som förbinder området vid Bregårdsskolan med centrum och snabbmatsrestaurangerna. Illustrationen på Karta 11 visar att det är möjligt för elever i Bohultområdet att via GC-nätet genom centrum ansluta mot denna tunnel. Denna tunnel upplevs dock som otrygg med dålig belysning och många upplever också att cyklisterna håller en hög hastighet. Isaks analyser visade att området Bohult fortsatt kommer ha en hög produktion av elevunderlag. Risken att barnen i framtiden kommer färdas genom centrum ner mot Bregårdsskolan ökar och idag är trafikmiljön genom centrum inte den mest lämpliga för små barn att gå eller cykla i, såvida inte en vuxen person kan sällskapa. Det innebär större krav på en säker passage genom tunneln. Alternativet är att stänga tunneln och leda om oskyddade trafikanter i Bohultområdet mot GC-tunnel nummer 4. Det borde också leda till att de personer som idag parkerar på ”Bregårdsskolans” parkering och som jobbar i centrum inte längre kan parkera där, vilket också innebär mindre konflikter med GC-trafik vid skolan. För boende norr om E18 men öster/söder om Rävåsskolan anses möjligheterna att gå eller cykla till Bregårdsskolan som ganska god. Trycket kommer att öka framförallt vid GC-tunnel nummer 1 och 2, (se Karta 10) men dessa anses idag som trygga och säkra. I och med att kommunen ska installera belysning på Trafikverkets GC-nät kommer även den delen in mot skolan upplevas som säkrare och tryggare mot vad den är idag. Erfarenhet från barnkonsekvensanalyser (BKA) Ett stort fokus i denna utredning handlar om hur barn i förskoleklass upp till ÅK 3 rör sig mellan hemmet och skolan. I tidigare genomförda barnkonsekvensanalyser visar resultatet att omkring 50-70 procent av elever i F-ÅK3 får skjuts av sina föräldrar (d.v.s. de färdas i bil till skolan). Så mellan 30-50 procent går eller cyklar. Siffrorna varierar också beroende av säsong på året, där fler går eller cyklar under vår/sommar/höst. På landsbygden spelar inte avståndet till skolan så stor roll (så länge det är en säker väg), men i mer urbana miljöer och mellanstora tätorter typ Karlskoga har avståndet en större betydelse, eftersom barnet ofta kommer i kontakt med fler konfliktpunkter under en längre sträcka. Det är också viktigt att trafiken upplevs om trygg och säker av föräldrarna. Även den minsta lilla otrygghetskänsla eller enbart ett rykte eller upplevelse av en ”farlig väg” kan sätta avståndsfaktorn helt hur spel d.v.s. barnet har bara 200 meter till skolan men blir skjutsad ändå till följd av föräldrarnas upplevelse av en farlig väg. Av ovanstående resonemang tror jag följande. 1. Om Rävåsskolan bli kvar finns potential till att få fler barn i F-ÅK3 att gå eller cykla. Idag finns redan ett bra GC-nät med trygga och tydliga passager. Några till åtgärder (de jag tidigare nämnde) bör genomföras för att ytterligare förbättra tillgängligheten för oskyddade trafikanter. Om fler går cyklar minskar andelen som skjutsar med bil, vilket leder till en förbättrad närmiljö. 2. Om verksamheten flyttar till Bregårdsskolan säger sannolikheten att fler föräldrar som idag har barn i Rävåsskolan kommer skjutsa sina barn d.v.s. andelen barn som tidigare gått eller cyklat kommer nu åka bil till skolan. Det kommer att ge en ökad trafikmängd kring Bregårdsskolan med försämrad framkomlighet och tillgänglighet. Luftkvaliteten och buller kommer försämras (dock inte överstiga MKN). Luftkvaliteten förutspås vara sämst på morgonen då barnen börjar i princip samtidigt, samt då de flesta är ute och jobbpendlar (E18) etc. Befolkningsprognosernas resultat visar att det fortsatt kommer fyllas på med barn i Bohultområdet, kanske till och med öka något. Dessa kommer förmodligen att åka bil till Bregårdsskolan (till skillnad om Rävåsskolan blir kvar, då jag tror att fler väljer att gå eller cykla). Oskar Jansson, Isak Jakobsson Ramböll Sverige AB 2015-04-29 Bilaga 4 PM 2015-04-24 Översiktlig bedömning av bostadsförsörjningsläget i Karlskoga Historik Efter att ha haft en hög tillväxt och utveckling av antalet invånare fram till 1970, har Karlskoga därefter minskat sitt invånarantal från närmare 40 000 till strax under 30 000. Byggandet av nya bostäder fortsatte dock under hela 1970-talet och med minskande volymer även under större delen av 1980-talet. Fram till och med 1992 fanns generella statliga subventioner för bostadsbyggande som efter bygg- och finanskrisen i början av 1990-talet togs bort. Efter detta har antalet nyproducerade bostäder i Karlskoga varit mycket lågt, vissa år endast några enstaka villor. Med början under 1980-talet och de följande 30 åren har över 2000 lägenheter tagits bort från bostadsbeståndet i Karlskoga. I början genom omställning till kontor och andra funktioner, därefter genom rivning av flerbostadshus, samtliga ägda av det kommunala bostadsbolaget. Inom det privata bostadsbeståndet har det i princip rått balans under hela perioden och i de centrala stadsdelarna av Karlskoga har efterfrågan varit god. Det är i de mer perifera lägena, bland flerfamiljshusen uppförda främst under 60- och 70-talen, som efterfrågan varit mycket låg. Problembild Det minskade invånarantalet i Karlskoga medför naturligen minskad efterfrågan på bostäder och därmed en nödvändighet att minska antalet lägenheter. Eftersom det samtidigt funnits viss efterfrågan i centrala lägen borde det, ur utvecklingssynpunkt, ha byggts nya lägenheter för att möta denna efterfrågan. Eftersom det från det tidiga 90-talet och framåt inte funnits några statliga subventioner har det inte mer än i undantagsfall och i mycket små volymer gått att finansiera bostadsbyggande i Karlskoga under de senaste 20 åren. Detta har lett till att ett helt segment i bostadsutbudet, nya lägenheter (även villor) i det närmaste helt saknas. Även karlskogabor som velat bo kvar i staden har under dessa år i viss utsträckning mer eller mindre tvingats flytta eftersom det funnits så få moderna boendealternativ på orten. De senaste årens förändring Även om det under något eller några enstaka år förekommit ett begränsat bostadsbyggande så har den långsiktiga trenden varit tydlig. De nationella prognoserna från Boverket och SCB som gällt fram till helt nyligen har pekat på en fortsatt minskning av invånarantalet i Karlskoga, mellan 25 00027 500 invånare till 2030. En viss utplaning kunde dock skönjas redan på 2000-talet och under 2010-talet har trenden vänt helt. Från 2013 har antalet invånare i Karlskoga ökat med ca 400. Frågan är om det är en bestående förändring? Det är främst två skäl till att antalet invånare ökar – dels ökad invandring totalt sett i landet och därmed i regionen, dels att Örebro växer - ca 2000 invånare per år – vilket är mer än vad bostadsmarknaden där hittills har kunnat möta. Andra kommuner i Örebro län som tidigare haft en långvarig negativ befolkningsutveckling har nu också en likartad ökningstrend. Karlskoga kommun har, för egen del likväl som i samarbete med privata fastighetsägare, under många år jobbat med planläggning i vattennära lägen där det funnits en tydlig efterfrågan på bostäder. I dessa fall gäller det dels tomter för nya villor men i ändå högre utsträckning möjligheten att bygga ut fritidshus och konvertera dessa till åretruntboende. Planläggningen har kombinerats med utbyggnad av vatten och avlopp till och i dessa områden. I detta segment av den lokala bostadsmarknaden har utbudet ökat markant på senare år. Problemet har fortsatt varit finansieringen av bostadsbyggande. De krav på eget kapital som ställs vid nyproduktion gör det svårt att motivera byggande, särskilt av flerfamiljshus men även villor. Till bilden hör att en nyproducerad lägenhet/villa i Karlskoga i princip kostar lika mycket att uppföra som i t ex Örebro. Värdet efter färdigställande är dock betydligt lägre, varför den som bygger en villa måste vara tämligen säker på att bo kvar i bostaden under lång tid. En försäljning nära efter byggande skulle i de flesta fall ge en ekonomisk förlust. Närhet till vatten förbättrar bostadskalkyler och bankernas villkor till det bättre. Den generella boendekostnaden i Karlskoga (inkluderande villaboende) är avsevärt lägre än för en nyproducerad lägenhet, uppskattningsvis hälften ner till en tredjedel. För att motivera en höjd boendekostnad i förhållande till ett befintligt boende i det äldre beståndet måste den nyproducerade lägenheten vara mycket attraktiv, inte minst vad gäller läget. Under 2014 färdigställde det kommunala bostadsbolaget (Karlskoghem) 44 nya lägenheter i centrala Karlskoga. Hyresnivån för dessa lägenheter skiljer sig markant från det övriga bostadsbeståndet (med några undantag). Samtliga dessa lägenheter är uthyrda. Nuläge Förändringen av antalet invånare har inneburit att det överskott på lägenheter som funnits i det kommunala bostadsbolagets mer perifera lägenhetsbestånd har ersatts av balans, på gräns till underskott. I centrala lägen och bland privata fastighetsägare råder nu uttalad brist på lägenheter. Ägare av flerfamiljshus vittnar om många förfrågningar dagligen om lediga lägenheter. Flera privata aktörer tittar på möjligheten att bygga flerfamiljshus (vissa i radhusform) men finansiering är fortfarande ett problem med krav på höga egeninsatser. Ytor för byggande av flerfamiljshus/radhus finns planlagda alternativt förberedda för planläggning i samverkan med berörda exploatörer, dels vid Aggerudsviken och kv Blåklockan i Skranta, dels i det s k ”Centrumstråket”. Tomter i efterfrågade lägen för nybyggnation av villor finns runt sjöarna Lonnen, Möckeln och Våtsjön. Ytterligare planläggning pågår eller håller på att initieras. VA håller på att byggas ut på båda sidor Möckelns samt till Villingsberg/Våtsjön, runt Lonnen är flertalet hushåll redan anslutna. Antalet invånare i Karlskoga kommun har nu passerat 30 100 och ökar fortsatt. Framtidsbedömning Frågan för framtiden är om den nuvarande trenden är bestående? En ny prognos som tagits fram inom ramen för uppdateringen av lokalutredningen visar på att antalet invånare kommer öka upp till ca 30 500 för att sedan plana ut och ligga relativt oförändrat fram till 2035 som är den bortre horisonten för prognosen. Vid en första anblick kan det tyckas märkligt att ökningstakten skulle avta så snabbt igen. Men även om befolkningsökningen i landet och regionen skulle fortsätta så finns det i Karlskoga ett förhållande som kan vara svårt att överbrygga. Den relativt snabba ökningen av antalet invånare i Karlskoga de senaste två åren (likväl som i et antal andra kommuner i länet) har varit möjlig tack vara att det funnits överskott på lägenheter. En ökning med ytterligare mellan 50-100 invånare kan eventuellt kunna täckas inom befintligt bostadsbestånd. Därefter förutsätts nyproduktion av bostäder för att antalet invånare ska kunna fortsätta att växa i samma takt. Det är troligt att en viss nyproduktion av bostäder ändå kommer till stånd. Hur omfattande den blir är dock mycket svårt att sia om. Förhoppningen är att de nyproducerade lägenheterna i centrala Fruktlunden satt en ny standard som innebär att hyresnivåer på över 10 000 kr/mån inte längre avskräcker. Det kommunala bostadsbolaget är högst troligt den viktigaste aktören de närmaste åren när det gäller nyproducerade lägenheter i flerbostadshus eftersom bolaget har större möjlighet att möta finansieringskraven än privata aktörer. Erfarenheter från andra kommuner pekar i den riktningen. Nya lägenheter i flerfamiljshus kommer sannolikt främst att byggas i centrala Karlskoga och då huvudsakligen i Centrumstråket. Skälet till detta är dels efterfrågan i centrala lägen, dels att i Centrumstråket finns utrymme och planberedskap. Totalt skulle 200-300 lägenheter kunna rymmas här och på sikt kommer nog så att ske. Frågan är om det blir inom 5 år eller 15-20 år. Kraven på stadsmässig utformning i denna stadsmiljö begränsar i viss utsträckning flexibiliteten men är samtidigt viktig för stadskärnans långsiktiga attraktivitet. Det finns en del befintliga centrala objekt som kan byggas till och om och generera fler lägenheter än i dag, t ex längs Bergsmansgatan. Även om nyproduktionen sker i centrala Karlskoga är det troligt att ökningen av antalet invånare i stor utsträckning kommer att ske i befintliga villaområden genom s k generationsväxling. 1- och 2personershushåll (äldre) flyttar från villan till en central lägenhet och 3- till 5-personershushåll (barnfamiljer) flyttar in i den äldre villan. I ett sådant scenario genererar en nyproducerad lägenhet en större befolkningstillväxt en lägenhetens ytmässiga omfång i sig. Det innebär i så fall att områden med högst nyproduktion av bostäder inte genererar störst behov skollokaler. De villaområden som redan idag är mest populära, Bohult, Bregården, Karlberg, Nedre Skranta och Nedre Aggerud torde vara det även fortsättningsvis. Många områden från 1940- och 50-talen utgörs av mycket små hus som kräver utbyggnader för att attrahera barnfamiljer även om omgivningarna är tilltalande. Planläggning för att öppna för sådana ombyggnader (större byggrätter) kan ändå innebära att dessa områden blir allt mer attraktiva. Under 1970- och 80-talen byggdes betydligt större villor som oftast kan fungera väl utan tillbyggnader och ändrade detaljplaner. Det innebär att villaområden i exempelvis Bråten och Fisksjön mycket väl kan få ett lyft framöver. Nybyggnation av villor torde även fortsättningsvis ske främst i områden med anknytning till vatten. Längs Möckeln och Lonnen finns redan ett 80-tal nya tomter planlagda samt ett stort antal hus som kan konverteras till åretruntboende. Vid Våtsjön finns idag ett 15-tal nya tomter och när pågående planläggning vid Våtsjötorp är klar inom något år öppnar det för såväl nya tomter som att befintliga fritidshus kan byggas ut till full villastandard vad gäller yta. På sikt kan över 100 åretrunthus skapas här. Vatten och avlopp kommer byggas ut till Villingsberg under 2016 och när så skett kan även Våtsjötorpsområdet anslutas. Längs östra Möckelnstranden och vid Våtsjön bedöms att kopplingen till arbetsmarknaden Örebro blir en betydande faktor framöver, där standardhöjningen av E18 (motorväg/mötessäkring) genererat pendlingstider på under 30 min med såväl buss som bil och dessutom en säkrare trafikmiljö. Längs västra Möckelnstranden kommer området Storängsgärdet med 30-40 villatomter att börja planläggas under nästa år. Redan planlagda områden vid Aggerudsviken kommer sannolikt att börja exploateras från 2016 (intresset har ökat från entreprenörer). Här finns plats för ett drygt 40-tal radhus men även ett flerfamiljshus som skulle kunna innehålla ett 30-tal lägenheter. Kommunen har aviserat att kommunala åtaganden i form av gruppboenden och vårdboenden kan kombineras med byggande av vanliga lägenheter, för att ge större entreprenader och därmed bättre finansieringsmöjligheter i för ändamålet lämpliga byggprojekt. Det bör slutligen poängteras att Karlskoga har en relativt bra arbetsmarknad, vilket avspeglas i en inpendling på nästan 4 000 personer dagligen. Därtill har handelsutbudet ökat markant de senaste 56 åren och kulturutbudet är traditionellt stort. Om fler attraktiva bostadslägen kan skapas finns stor möjlighet att flera kan och vill välja Karlskoga som bostadsort. Fortfarande är finansieringen den hämmande faktorn. Om någon form av statliga subventioner skulle återskapas skulle det mycket säkert innebära ökad bostadsproduktion även i Karlskoga. Med samma förutsättningar som idag är betydligt mera osäkert. Prognosen om en befolkning på ca 30 500 kan i det perspektivet vara tämligen korrekt. Ett fortsatt ökande befolkningstryck, där även omgivande kommuner har fyllt sina bostadsbestånd, torde å andra sidan skapa så stor efterfrågan att en ökad nyproduktion blir ofrånkomlig. I så fall kommer inte prognosen på 30 500 invånare 2035 att hålla. Med en relativt blygsam nyproduktion av 30 lägenheter per år (vilket är högre än den senaste 5-årsperioden) kan befolkningsökningen (med hänsyn till ovan beskrivna generationsväxlingsscenario) bli 60-100 invånare per år. I så fall landar invånarantalet 2035 istället runt 31 500. Det är rimligt att i den långsiktiga planeringen ha en sådan utvecklingsnivå i åtanke. PM upprättat av samhällsplaneringschef Bosse Björk i samarbete med kommunstrateg Hans BerghNilsson, KS ledningskontor, Karlskoga kommun BILAGA 5 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING ................................................................... 1 2 UPPDRAGET ...................................................................................... 1 2.1 Uppdragsgivare 1 2.2 Uppdrag 1 2.3 Värdetidpunkt 1 2.4 Ändamål 1 3 VÄRDEBEDÖMNING SAMMANFATTNING ................................................ 2 3.1 Värderingsobjekt 2 3.2 Allmän beskrivning 2 3.3 Ekonomiska förhållanden 3 3.4 Marknadsvärde 3 4 VÄRDERINGSUNDERLAG ..................................................................... 4 4.1 Sakuppgifter 4 4.2 Besiktning 4 4.3 Miljöaspekter 4 4.4 Latent skatteskuld och moms 4 4.5 Kvalitetssystem 4 4.6 Planförhållanden 5 4.7 Tomt 5 4.8 Byggnadsbeskrivning 5 4.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning 7 4.10 Underhållsbehov och investeringar 7 4.11 Servitut, inskrivningar 7 5 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER ................................................. 8 5.1 Begreppet marknadsvärde 8 5.2 Värderingsmetod 8 6 EKONOMISKA FÖRHÅLLANDEN ............................................................ 9 6.1 Kontraktssammanställning 9 6.2 Areor och hyror 9 6.3 Vakanser och hyresförluster 9 6.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning 9 6.5 Taxeringsvärde 10 6.6 Fastighetsskatt 10 7 MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING.......................................................... 11 7.1 Marknadsanalys 11 7.2 Områdesbeskrivning 12 7.3 Ortsprismetod 12 7.4 Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning 14 7.5 Sammanfattande värdebedömning 14 8 KASSAFLÖDESKALKYL ..................................................................... 15 8.1 Förutsättningar och antaganden 15 8.2 Driftnettoprognos 15 8.3 Kalkylränta 16 8.4 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning 16 9 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING ............................................................. 17 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 BILAGOR BILAGA I Känslighetsanalys BILAGA II Fastighetsdatautdrag BILAGA III Karta BILAGA IV Fotografier Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 2 UPPDRAGET 2.1 Uppdragsgivare Karlskoga Kommun Att. Eleonore Åkerlund Samhällsbyggnadsförvaltningen 13 691 83 Karlskoga 2.2 Uppdrag Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde under förutsättning att det bedrivs skolverksamhet i lokalerna. Underlag för värderingen se vidare punkt 4.1. Begreppet marknadsvärde, se vidare punkt 5. 2.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten 2015-04-28. 2.4 Ändamål Marknadsvärdebedömningen skall enligt uppdragsgivaren användas för externt bruk. 1 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 3 V Ä R D E B E D Ö M N I N G S A M M A N F AT T N I N G 3.1 Värderingsobjekt Registerbeteckning Bregården 2:49 Adress Badstugatan 15 Kommun Karlskoga Område Centralt Upplåtelseform Äganderätt Lagfart Karlskoga Kommun Nybyggnadsår 1913 Värdeår 1913 Användning Skola 3.2 Allmän beskrivning Värderingsobjektet är belägen centralt i Karlskoga, ovanför centrumkärnan. Högt läge med utsikt över sjön Möckeln och intill Rävåsens naturreservat. Omgivande bebyggelse utgörs av bland annat flerbostadshus. Trevlig miljö naturmiljö bakom skolan och stora gräsområden med lekmöjligheter. I byggnaden bedrivs skolverksamhet, ca 180 elever finns på skolan i dagsläget. Byggnaden är uppförd 1913 i 3 plan samt hel källare/souterrängvåning med betongstomme. Putsad fasad under yttertak av betongpannor. LOA uppgår till 2 444 kvm. Äldre stil med spegeldörrar och generös takhöjd. Byggnaden inrymmer lektionssalar, personalutrymmen, gymnastiksal, omklädningsrum och matsal med uppvärmningskök. Lokalstandarden är normal till enklare. Visst löpande underhåll invändigt ytskikt som målning och utbyte av innerdörrar har skett. Golvet i gymnastiksalen byttes ut 2011. Färg har släppt på vissa ställen på källarmuren invändigt. Visst målnings- och underhållsbehov invändigt ytskikt föreligger. Markradon finns och mätrapporter finns. Den vi tagit del av är upprättad 2006-03-28 och mätresultatet då tydde på att värdet låg under gränsvärdet. 2 trappuppgångar, stentrapp. Uppvärmning med fjärrvärme. Ny mekanisk ventilation till vissa rum i bottenplan, frånluftsventilation i köksdelen, självdrag i resterande utrymmen. Alternativanvändning skulle kunna vara ombyggnation till bostäder eller kontor. Tomtarealen uppgår till 8 593 kvm. 2 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 3.3 Ekonomiska förhållanden Bedömda marknadsmässiga hyresintäkter uppgår till ca 1 590 Tkr/år, motsvarande 650 kr/kvm. Hyran avser varmhyra. Drift- och underhållskostnader bedöms uppgå till ca 1 100 Tkr/år, motsvarande 450 kr/kvm. Vakansrisken är inkluderat i antaget avkastningskrav. Fastighetsskatt utgår ej då det inte finns något taxeringsvärde då det är en specialfastighet, typkod 825, skola. Direktavkastningskravet bedöms till 8,9 %. 3.4 Marknadsvärde Marknadsvärde per april 2015 5 500 000 KRONOR Femmiljonerfemhundratusenkronor Bedömt värdeintervall 5 300 tkr - 5 700 tkr Nyckeltal Kr/m² uthyrbar area: K/T: 2 250 #DIVISION/0! Direktavkastning 2015 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 8,9% Mot bedömt driftnetto: 8,9% Bruttokapitaliseringsfaktor 2015 Mot utgående hyra: 3,5 Mot marknadsmässig hyra: 3,5 3 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 4 VÄRDERINGSUNDERLAG 4.1 Sakuppgifter Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag Taxeringsuppgifter Detaljplaneuppgifter Marknadshyror Ortsprismaterial Information lämnad av uppdragsgivaren Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register. 4.2 Besiktning Fastigheten besiktigades 2015-04-14 av Emma Åkesson. Vid besiktningen deltog Per-Arne Jibbefors. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid besiktningen. Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. 4.3 Miljöaspekter Värdebedömningen grundas på förutsättningen att nuvarande eller annan verksamhet kan bedrivas utan att åläggas hinder eller begränsningar med hänvisning till gällande miljölagstiftning. Värderingen förutsätter att inga miljöskulder i mark eller byggnad förekommer. 4.4 Latent skatteskuld och moms Vid värderingen har inte eventuella latenta skatteskulder eller momsfrågor beaktats. 4.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en fastighetsvärderare auktoriserad av Samhällsbyggarna. 4 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 4.6 Planförhållanden Stadsplan: Kv Vakteln och Tjädern 1953-10-23 Stadsplan: Kv Vakteln och Ripan 1953-11-27 Tomtindelning: Vakteln 1964-03-20 4.7 Tomt Tomtareal uppgår till 8 593 m2. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. 4.8 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1913 Undergrund Sandås Grundläggningsförfarande: Källargrund/Souterräng Grundmurar Betong Källarbjälklag Betong Mellanbjälklag Betong Vindsbjälklag Trä Taklag Trä Bärande stomme över källare Betong Fasader/fönster Fasad: Puts Fönster: 2-glas + extra glas, säkerhetsglas i vissa fönster i souterrängplan 5 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 Portar/Dörrar Entrédörrar: Metall/glas Invändiga dörrar: Spegeldörrar, trä Yttertak Betongpannor Invändiga golvbeläggningar Linoleum, trä, textilmatta för ljuddämpning Invändiga takbeklädnader Ljudabsorbenter Invändiga väggbeklädnader Målad väv Köksstandard Personalkök i souterrängplan med DM, spis, fläkt, mikro och kyl. Skolkök: uppvärmningskök, matsal och diskrum. Uppvärmning Fjärrvärme Hygienutrymmen 2 omklädningsrum med duschar, i anslutning till gymnastiksal. Golv: Plastmatta, nytt -12/-13. Vägg: Plastmatta, nytt -12/-13. Wc/handfat finns på varje våningsplan. Ventilation Mekanisk i vissa lokaler i souterrängplan. Frånluft i köksdelen. Självdrag i resterande lokaler. 6 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 Anslutning Kommunalt VA Övrigt Fläkt installerat för markradon. Hörslinga i vissa klassrum. Golv omlagt i gymnastiksal. Jordfelsbrytare installerat. 4.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning OBS! Nedanstående areauppgifter baseras på uppgifter lämnade av uppdragsgivaren. Ytorna har ej kontrollmätts och bör därför ej ligga till grund för försäljning av fastigheten. Byggnaden är uppförd i 3 plan med hel källare/souterrängplan. 2 trappuppgångar. Souterrängplanet inrymmer personalutrymmen med kök och kontor, klassrum, fritidslokal med kök, samt omklädningsrum. Plan 1 inrymmer gymnastiksal med diverse utrustning, nytt golv 2011. Klassrum samt skolkök och matsal finns på plan 1. Plan 2 och 3 inrymmer klassrum. Summa uthyrningsbar area: 2 444 kvm P-platser finns för både personal och besökande. 4.10 Underhållsbehov och investeringar Byggnaden är i underhållsbehov av invändigt ytskikt samt bedöms ett stambyte nödvändigt. Källarmuren invändigt är i målningsbehov på vissa ställen, färg har släppt. Golvet i gymnastiksalen är utbytt 2011. Ny matta och målade väggar i omklädningsrummen. Några kostnader utöver avsättning för sedvanligt periodiskt underhåll bedöms inte som nödvändigt de närmaste åren. 4.11 Servitut, inskrivningar Enligt bilagt fastighetsdatautdrag belastas fastigheten ej av något servitut. Någon särskild servitutsutredning har inte utförts. I fastigheten finns inga pantbrev uttagna. Någon särskild pantbrevsutredning har inte utförts. 7 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 5 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER 5.1 Begreppet marknadsvärde ”Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid.” Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 5.2 Värderingsmetod Värderingen genomförs med ortsprismetod där marknadsvärdebedömning utförs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt. Fastigheterna är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. I detta utlåtande har normering skett dels till area och dels till driftnetto. Normering till driftnetto benämns ofta nettokapitaliseringsmetod. Som komplement till värdeuppskattningen enligt ortsprismetoden görs även en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Som underlag till denna ligger nuvärdet, dels av respektive års driftnetto och dels av frigjort eget kapital vid kalkylperiodens utgång, Årliga driftnetton under perioden och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten med en kalkylränta motsvarande marknadens krav på avkastning för den aktuella fastighetstypen. I kalkylräntan ingår en riskfri realränta, kompensation för inflationsförväntningar samt ett risktillägg för bl.a. fastighetstyp och geografiskt läge. 8 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 6 EKONOMISKA FÖRHÅLLAND EN 6.1 Kontraktssammanställning Nedan redovisas en sammanställning på gällande och antagna hyresavtal. Beträffande hyresintäkter och övriga kontraktsvillkor, se 6.2 nedan. Hyresgäst Areatyp Rävåsskolan Skola Uthyrbar area [m²] Summa/snitt 6.2 2444 Kontrakterat/vakant tom apr-18 Uppsäg- För- Inde ningstid längni x [%] ng 9 mån 3 år 100 Tillägg för moms utgår [ja/nej] nej 2 444 Areor och hyror Nedan visas en sammanställning av areorna, kontrakterade och bedömda marknadsmässiga hyror. Hyrorna avser varmhyra. Moms tillkommer för verksamheter som är momspliktiga. Inre och yttre löpande underhåll bekostas av fastighetsägaren. Areatyp Skola Summa/snitt 6.3 Uthyrbar area [m²] 2 444 2 444 Utgående hyra 2015 [tkr] / [kr/m²] 1 589 650 1 589 650 Marknadsmässig hyra [tkr] / [kr/m²] 1 589 650 1 589 650 Vakanser och hyresförluster Risken för hyresförluster har beaktats i antaget avkastningskrav då fastigheten nyttjas av endast en hyresgäst. 6.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägarna. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Driftkostnaderna är redovisade exklusive moms för lokalerna. Drift- och underhållskostnaderna kan på årsbasis skifta relativt kraftigt, orsakat av en rad olika faktorer såsom väderlek, omflyttningstakt, underhållsinsatser och användning. Med beaktande av fastighetens skick, standard, installationstäthet och användningsområde antas D&U kostnaderna initialt ligga på ca 1 100 000 kr/år och överstiga inflationstakten med 1 %. 9 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 Areatyp Skola Summa/snitt 6.5 Area [m²] 2 444 2 444 Faktisk DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] 1 099 450 1 099 450 Bedömd DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] 1 099 450 1 099 450 Taxeringsvärde Fastigheten är ej taxerad, typkod 825 skolbyggnad. 6.6 Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår ej då fastigheten saknar taxeringsvärde. 10 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 7 MARKNADSVÄRDEBEDÖMNIN G 7.1 Marknadsanalys Tillväxten inom EU är fortfarande relativt svag och uppgången går långsamt. Tillväxten i Tyskland har avtagit något men en viss förbättring i tillväxten har nyligen uppmätts. Utvecklingen i Tyskland är betydelsefull för svensk exportindustri. Krisen i Ukraina är naturligtvis ett osäkerhetsmoment som vi inte vet konsekvenserna av ännu. Konjunkturen på hemmamarknaden bärs till stor del av den privata konsumtionen medan investeringar inom industrin är fortsatt låga. Den svenska kronan har fallit betydligt mot framförallt US-dollar och Euron. För att få en rejäl förbättring krävs att vinsterna stiger markant och den svaga kronan bör förbättra situationen för de svenska exportföretagen. Efter Riksbankens sänkning ligger reporäntan på -0,25 %, en situation som vi aldrig upplevt i modern tid och inte vet konsekvenserna av ännu. Räntenivån i hela EU är låg. De ekonomiska utsikterna i USA har förbättrats betydligt. Arbetslösheten är på reträtt, huspriserna har stigit och byggandet ökar. Omvärldskonjunkturen är dock svag vilket drabbar den amerikanska exportindustrin. Den ekonomiska tillväxten i Sverige bedöms bli något lägre än tidigare prognoser. Arbetslösheten bedöms enligt KI ligga kvar på ca 7,5 % under 2015. En konjunkturförbättring skulle öka efterfrågan på lokaler och därmed ge en positiv effekt på fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymen ökade till rekordnivå 2014 delvis beroende på den låga räntenivån. 36 % av transaktionerna avsåg Stockholm. I Sverige har hyresnivåerna vid nytecknade kontrakt varierat beroende på lokaltyp och geografisk marknad men bedöms för närvarande ligga relativt stilla. Priserna för välbelägna bostadsfastigheter bedöms ligga kvar på nuvarande nivå eller stiga svagt även i mer sekundära områden. Logistik-/lager- och industrifastigheter med flexibla användningsområden och bra lägen bedöms ha goda förutsättningar men dessa påverkas av industrins utveckling. Beträffande kontorsfastigheter och butikslokaler bedömer vi marknaden något avvaktande med viss värdeökning i goda lägen i storstäderna och de expansiva regionstäderna. 11 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 Direktavkastningen för fastigheter med mer sekundära lägen bedöms sjunka om tillväxten ökar och finansieringsmöjligheterna för dessa förbättras. Vi kan se en ökad efterfrågan av specialfastigheter såsom vårdanläggningar och skolor. Anledningen kan bero på långa hyreskontrakt och en relativt hög betalningsförmåga. Den försäljningsstatistik som finns från de ganska få fastighetsaffärer som genomförts under senare tid ger en ganska oklar bild och den låga omsättningen på vissa orter medför därför en viss osäkerhet vid användning av ortsprismetoden. 7.2 Områdesbeskrivning Karlskoga kommun ligger i den västra delen av Örebro län i landskapet Värmland. Staden ligger vid E18 och mellan städerna Örebro och Karlstad. Härifrån nås också städerna Göteborg, Stockholm och Oslo inom en radie av 30 mil. Karlskoga är mest känd för Alfred Nobel och hans fredspris. Kärnan i näringslivet är högteknologisk industriverksamhet. I kommunen bor ca 30 000 invånare och befolkningsutvecklingen har varit negativ de senaste åren. Enligt uppgift har Hyresbostäder i Karlskoga mellan åren 2001-2009 tagit bort ca 1 100 lägenheter i beståndet genom antingen rivning, försäljning eller ändrat inriktning. Vidare bedömer bolaget att under år 20112015 skall ytterligare ca 230 lägenheter rivas. I staden finns det 10 st. kommunala skolor, 2 st. friskolor, 25 st. förskolor samt 23 st. familjedaghem. Det finns flertal industriområden i Karlskoga där Bofors industriområde är beläget centralt vid sjön Möckeln. Vidare finns bl.a. Norsudden, Björkborn, Kilsta och Botorp industriområde. 7.3 Ortsprismetod I vår ortsprisanalys ser vi på liknande fastigheter som sålts i regionen och dess försäljningspris och nyckeltal. För att finna jämförbara objekt som sålts har sökningar gjorts i Karlskoga och Örebro kommun under perioden 2013-01-01 och framåt. Materialet omfattar fastigheter med typkod 825, skolbyggnader. Inga försäljningar har skett i Karlskoga kommun. 2 kända försäljningar i Örebro har skett under 2014. Vi vill nämna följande även om de ej är relevanta för jämförelse i Karlskoga. Larroy Fastighets AB sålt två skolor till Hemfosa Fastigheter. Den ena skolan är belägen på Braxenvägen 3 i Ekeby-Almby utanför Örebro. Fastighetsbeteckning Almby 13:772. Byggnaden är uppförd 2012 i 1 plan, 2 476 kvm. Fastigheten såldes för 42 792 000 kr, motsvarande 17 282 kr/kvm. Grundskola med årskurs 1 – 6. Den andra skolan är belägen på Åstadalsvägen 4 i närheten av Örebro Universitet. Fastighetsbeteckning Missionen 2. Byggnaden är uppförd 2010 i 2 plan, 2 850 kvm. 12 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 Fastigheten såldes för 31 369 000 kr, motsvarande 11 007 kr/kvm. Grundskola med årskurs 6 – 9. Värdenivån i Karlskoga ligger avsevärt under nivån i Örebro. Värderingen baseras i huvudsak på beräkning av objektets marknadsmässiga avkastningsvärde baserad på marknadsmässiga parametrar för orten och fastighetstypen. Med ledning av ovanstående, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms objektet ha en värdenivå enligt nedan uppdelat på nedanstående areor. Areatyp Skola Summa/snitt Bedömt marknadsvärde areametod: Area [m²] 2 444 2 444 Delvärde [kr/m²] / [tkr] 2 300 5 621 2 300 5 621 5 621 13 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 7.4 Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto vid full uthyrning. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader. Kapitaliseringen sker med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav i möjligaste mån baserat på direktavkastning vid genomförda försäljningar (ortsprisanalys). Direktavkastningskravet kan teoretiskt uttryckas som totalt marknadsmässigt avkastningskrav minus förväntad långsiktig värdeförändring I det fall antal försäljningar är otillräckliga uppskattas ett marknadsmässigt direktavkastningskrav baserat på fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra med hänsyn till risk och potential. Areatyp Skola Summa/snitt: 7.5 Bedömd marknadshyra [tkr]/[kr/m²] 1 589 1 589 650 650 Bedömd DoUh [tkr] Fghskatt [tkr] 1 099 1 099 0 0 Bedömt driftnetto Netto[tkr]/[kr/m²] kap. [%] 490 490 200 200 Delvärde [tkr] 8,5 8,5 5 760 5 760 Sammanfattande värdebedömning Värde areametod [tkr]: Värde nettokapitaliseringsmetod [tkr]: Bedömt värde före justeringar [tkr]: Justering Garage och P-platser, tillägg: 31 tkr x 5 Räntebidrag [tkr]: Icke marknadsmässig hyra [tkr]: Omreglering av tomträttsavgäld [tkr]: 5 621 5 760 5 691 0 0 0 0 0 Renovering: Värde efter justeringar [tkr]: Avrundning [tkr]: 0 5 691 0 Bedömt marknadsvärde ortsprismetod [tkr]: 5 691 14 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 8 KASSAFLÖDESKALKYL 8.1 Förutsättningar och antaganden Förutom marknadsvärdebedömningen visas här nedan en konsekvensanalys samt därefter en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Till grund för analysen ligger en prognos över framtida in- och utbetalningar. Tabellen visar in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt) som förväntas infalla under en 5-årsperiod. Prognosen avser att ge en bild av kommande betalningsflöden och likviditet. Hyresutvecklingen bedöms enligt nedan. Inflationen bedöms till mellan 0 - 2,0 % under kalkylperioden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms med 1 % över inflationen. 8.2 Driftnettoprognos Slutet av år 2015 2016 2017 2018 2019 0,0 0,0 0,0 2,0 1,0 0,0 3,0 2,0 0,0 3,0 2,0 0,0 3,0 2,0 0,0 1 059 0 733 0 0 0 327 (134) 1 589 0 1 121 0 0 0 468 (191) 1 605 0 1 155 0 0 0 450 (184) 1 659 0 1 189 0 0 0 469 (192) 1 703 0 1 225 0 0 0 478 (195) (=8 månader) Drift- och underhållsutveckling [%] Hyresutveckling [%] Vakans- o hyresförlustgrad [%] (Vid full uthyrning) + Hyra [tkr] - Vakans- och hyresförlust [tkr] - Drift och underhåll [tkr] - Fastighetsskatt [tkr] - Tomträttsavgäld [tkr] - Akut underhåll [tkr] =Driftnetto [tkr] (Driftnetto [kr/m²]) 15 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 8.3 Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på totalavkastning och kan sägas bestå av riskfri realränta, kompensation för inflation samt riskfaktor varierande med fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Kalkylräntan kan sägas utgöra ett inflationsanpassat direktavkastningskrav. För detta objekt har kalkylräntan bedömts till 8,5 % år 2015, 9,5 % år 2016 – 2017, sedan till 10,5 % år 2018 – 2019. 8.4 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning Slutet av år 2015 2016 2017 2018 2019 Inflation [%] Kalkylränta - Nominellt [%] Nettokapitalisering för restväberäkn [%] 0,0 1,0 2,0 2,0 2,0 8,5 9,5 9,5 10,5 10,5 Driftnetto [tkr] 327 468 450 469 478 8,5 Nuvärde driftnetton 1 714 1 810 1 624 1 266 902 478 + Bedömt marknadsvärde [tkr] - Lån [tkr] 5 691 0 0 0 0 0 5 589 0 = Eget kapital [tkr] 5 691 Nuvärde ek (sista året) 3 616 5 589 3 818 4 180 4 577 5 058 5 589 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton + Nuvärde av eget kapital vid kalkylperiodens slut + Lån vid kalkylperiodens början 1 714 3 616 0 = Avkastningsbaserat marknadsvärde 5 330 16 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 9 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Värdebedömningen gäller under de förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande. Marknadsvärde per april 2015 5 500 000 KRONOR Femmiljonerfemhundratusenkronor Bedömt värdeintervall 5 300 tkr - 5 700 tkr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Nyckeltal Kr/m² uthyrbar area: K/T: 2 250 #DIVISION/0! Direktavkastning 2015 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 8,9% Mot bedömt driftnetto: 8,9% Bruttokapitaliseringsfaktor 2015 Mot utgående hyra: 3,5 Mot marknadsmässig hyra: 3,5 Örebro 2015-04-28 Värderingsinstitutet A. Sundqvist AB Anders Sundqvist Emma Åkesson Bygging/Civ.ek Fastighetsekonom 17 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 B I L AG A I K Ä N S L I G H E T S A N A LY S Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabeller. Det bör betonas att avkastningskalkylen endast utgör en av bedömningsmetoderna i utlåtandet. Känslighet 5 330 kkr Avkastningsvärde Test +/- Alt vä Diff kkr Diff % Inflation, % Kalkyllån, ränta, % Ränta eget kap, % Direktavkastnkrav, % 1,0 2,0 6 110 5 330 781 14,6% 1,0 4 641 -689 -12,9% Hyra, kr/m2 50 6 492 1 163 21,8% D o u, kr/m2 50 5 330 10,0 3 415 -1 915 -35,9% Max Min Intervall 6 492 1 163 -1 915 21,8% -35,9% 57,7% Vakans, % 6 492 Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 B I L AG A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 B I L AG A I I I K A R TA Bregården 2:49, Karlskoga 2015-04-28 B I L AG A I V FOTOGRAFIER
