Forslagstillers planbeskrivelse Forslag til

Forslagstillers planbeskrivelse
Forslag til reguleringsplan for Lundbotomten
Brennbakkvegen 25, 2318 Hamar, gnr.1, bnr.1783
Detaljregulering
Utarbeidet av MAP arkitekter AS for Hamar kommune, utbyggingsavdelingen
Utarbeidet dato: 28.11.2014
Sist revidert dato:4.3.2015
Oversiktskart som viser planområdets beliggenhet
1 av 13
INNHOLD
1.1 EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP ................................ 3
1.1.1 Skisse – eksisterende situasjon........................................................................... 3
1.1.2 Skisse mulig fremtidig situasjon........................................................................... 3
1.2 FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER ................................................................. 4
2
FAKTADEL ....................................................................................................................... 5
2.1 BAKGRUNN ................................................................................................................. 5
2.2 PLANSTATUS .............................................................................................................. 5
2.3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET ........................................................................... 7
2.4 PLANFORSLAGET ...................................................................................................... 8
2.4.1 Planforslaget – kort oppsummert ......................................................................... 8
2.4.2 Forslagsstillers faglige begrunnelse .................................................................... 9
2.4.3 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder ...... 10
2.5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ................................................................ 11
2.5.1 Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget. ...................... 11
3
MEDVIRKNING .............................................................................................................. 12
3.1
4
SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE ..................................................... 12
VEDLEGG ...................................................................................................................... 13
2 av 13
1.1
EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP
1.1.1
Skisse – eksisterende situasjon
1.1.2
Skisse mulig fremtidig situasjon
3 av 13
1.2
FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER
Forslagsstiller:
Hamar kommune-Prosjektavdelingen v/Nils Solbraa.
Tlf: 40 61 63 01
nils.solbraa@hamar.kommune.no
Fagkyndig:
MAP Arkitekter AS v/ Gunnar Grinde. Tlf: 23 35 30 00,
ggr@map-ark.no
Eieropplysninger
Gnr. 1 bnr.1783
Hamar kommune
Arealstørrelse – planområde
Planområdet totalt: 8.670 m²
Areal for hvert formål:
Barnehage
6.290 m²
Bevaring
2.380 m²
Arealstørrelse – ny bebyggelse
Over terreng:
BRA=1.284 m²
Under terreng:
BRA= 134 m²
Arealstørrelse – eksisterende bebyggelse som opprettholdes
Over terreng:
BRA= 380 m²
Under terreng:
BRA= 170 m²
Utnyttelse m. m.
Bruksareal bevaring
Bruksareal barnehage
%BRA= maks 25% (ca.595 m²)
%BRA= maks 30% (ca. 1.887 m²)
Parkering
5% av parkeringsplassene skal være avsatt til bevegelseshemmede.
Det skal avsettes parkeringsplasser med lademulighet for elbiler.
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.
Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10 første ledd, jf. §
4-2 med tilhørende forskrift.
Planforslaget faller ikke inn under forskriftenes virkeområde og skal derfor ikke
konsekvensutredes.
Utbyggingsavtale
Foreløpige vurderinger viser at det ikke er behov for å inngå utbyggingsavtale.
Kunngjøring og varsling
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 4.9.2014 i Hamar Arbeiderblad og
5.9.2014 i Aftenposten. Det ble også kunngjort elektronisk på hjemmesidene til
Hamar kommune.
Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 1.9.2014.
4 av 13
2 FAKTADEL
2.1
BAKGRUNN
Hamar kommune ønsker å utnytte planområdet til barnehage. Dette er i tråd med
eksisterende regulering og kommunedelplanen.
Eksisterende reguleringsplan er fra 1986, og det må utarbeides ny reguleringsplan.
Området er i kommunedelplanen regulert til «tjenesteyting» og «båndlegging for
regulering etter PBL». Lundbo-bygget og tilhørende hageanlegg er regulert til
bevaring i kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer.
Det ble vurdert å benytte eksisterende hus på planområdet, Lundbo, til barnehage,
men det ble vurdert til at nybygg ville være mer formålstjenlig.
Eksisterende hus og hagen rundt blir regulert til bolig/kontor og hensynssone
bevaring.
2.2
PLANSTATUS
Gjeldende overordnede planer
Kommuneplan 2011 – 2022
Utsnitt av kommuneplanen
5 av 13
I kommuneplanen er tomten regulert til:
 Tjenesteyting
 Båndlegging for regulering etter PBL
I kommuneplanens arealdel er spesielt følgende punkter relevante for
planområdet:
2.08 Arealer for barnehager og skoler:
Minste uteoppholdsareal (MUA) for nye heltidsbarnehager skal være minst 100 m²
per barn, men minst 50 m² der det etter kommunens skjønn er tilstrekkelig adgang til
offentlig friområde egnet for lek i direkte tilknytting til barnehagen.
2.10 Kulturminner og kulturmiljø:
Tiltak som kan berøre fredet eller bevaringsverdig kulturminne (riving, bruksendring,
fasadeendring, tilbygg, påbygg, inngrep i grunn med mer, jf. Plan- og bygningsloven
§ 20-1 og 20-2 og 20-3), skal oversendes kulturminnemyndigheten
(fylkeskommunen) for uttalelse, eventuelt for godkjenning/dispensasjon dersom det
er snakk om fredet kulturminne.
Vedlegg 1 Parkering:
- Eiendommer mot hovedveg og samleveg skal ha snuplass på egen tomt
- Parkeringsplasser for ny bebyggelse skal dekkes innenfor
utbyggingsområdet.
- Minst 5% av parkeringsplassene bør være reservert bevegelseshemmede
- Et tilstrekkelig antall av plassene i allment tilgjengelig p-anlegg bør reserveres
elbil, med mulighet for ladning
- Fastsettelse av p-krav skal avklares tidlig i planprosessen etter en
dokumentasjon av behov fra tiltakshaver.
- Sykkelparkering: andre formål skal minimum ha 6 sykkelplasser per 1000 m²
og må vurderes i forhold til type virksomhet.
Eksisterende regulering
Planområdet er en del av eksisterende reguleringsplan 293 for Furnesvegen fra Ole
Bulls gate til Vang grense, vedtatt 12.11.1986 som oppheves for gjeldende
planområde.
Utsnitt eksisterende reguleringsplan
6 av 13
Planområdet er regulert til Offentlige formål. U max=0,5, i max 2 etasjer.
Nye bygninger skal tilpasses eksisterende bygning innenfor spesialområdet (se pkt.
3.8.) med hensyn til form og dimensjoner.
Det eksisterende huset og hagen rundt dette er regulert til Offentlig formål –
Spesialområde - verneverdig bygning og hageanlegg.
Bestående bygning er bevaringsverdig og kan ikke påbygges. Ved restaurering skal
eksteriøret bevares. Likeledes skal interiøret bevares så langt det er mulig.
Eksisterende hageanlegg skal bevares og vedlikeholdes. Det tillates ikke oppført
flere bygninger innenfor spesialområdet.
2.3
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Planområdet ligger mellom Brennbakkvegen og Furnesvegen. På andre siden av
Brennbakkvegen ligger Ankerskogen videregående skole. På naboeiendommen mot
syd-vest er det en forretning. Ellers er området preget av boliger med
småhuskarakter.
Planområdet er bebygget med et verneverdig hus, Lundbo, som i dag står tomt. Det
er også et uthus på planområdet.
Eiendommen har fallende terreng fra Brennbakkvegen og ned til Furnesveien.
Trafikkforhold
Planområdet har tilkomst fra Brennbakkvegen i nord-vest.
Infrastruktur
Nærmeste bussholdeplass er Solvang Texaco, ca. 370 meter gangavstand fra
adkomsten til planområdet.
Støyforhold
Brennbakkvegen er boligvei med relativt liten trafikk. Fv 222 Furnesvegen er en
hovedvei med mer trafikk. Også Ringgata syd-vest for planområdet gir noe støy til
eiendommen.
Området nærmest Furnesvegen er i rød sone, og store deler av resten av tomten
ligger i gul sone. Noe tiltak mot støy må påregnes.
Estetikk og byggeskikk
Området domineres av Ankerskogen videregående skole nord-vest for planområdet.
Ellers består området stort sett av to etasjes boliger med saltak.
Barns interesser
I punkt 2.08 i kommuneplanen er angitt minste uteoppholdsareal (MUA) for nye
heltidsbarnehager til å være minst 100 m² per barn, men minst 50 m² der det etter
kommunens skjønn er tilstrekkelig adgang til offentlig friområde egnet for lek i direkte
tilknytning til barnehagen. Disse kravene er ikke mulig å få til på Lundbotomten. I
Kunnskapsdepartementet NOU 2012-1, Til barnas beste, står det i punkt 4.7.5
Veiledende arealnorm:
Veiledende norm for lekearealet inne er 4 kvadratmeter netto per barn over tre år og
om lag 1/3 mer per barn under tre år. Utearealet i barnehagen bør være om lag seks
ganger så stort som leke- og oppholdsarealet inne. Til dette arealet regnes ikke
parkeringsplass, tilkjørselsveier og lignende.
Dette tilsvarer et uteoppholdsareal per barn på 24 – 32 m². For 96 barn (42 småbarn
og 54 store) angir veilederen at det bør være 2.640 m² MUA.
7 av 13
Universell utforming
Lover og regler for universell utforming skal være utgangspunkt for utvikling av
eiendommen. Barnehagen får inngang i 1. etasje i plan med parkeringsplassen. Det
etableres heis inn mellom 1. etasje og underetasjen. Det er også planlagt gangvei
med fall maks 1:20 utvendig ned til underetasjen.
2.4
PLANFORSLAGET
2.4.1 Planforslaget – kort oppsummert
Den delen av tomten som reguleres til barnehage står i dag tom, bortsett fra et uthus
som foreslås revet.
Barnehagen får tilkomst fra Brennbakkvegen. Her legges parkering og det bygges ny
bod og sykkelskur omtrent der eksisterende står. Eksisterende er i dårlig forfatning
og foreslås revet.
Lundbo barnehage – foreslått utomhusplan
Barnehagen som er prosjektert vil gi en BRA på ca. 2.150 m² (inkl. parkering og
boder). Ved foreslått regulering vil det være tillatt å bygge ca. 3.145 m² BRA.
Barnehagen bygges i to plan med administrasjon i øverste etasje og
barnehagefunksjonene i en underetasje. Det blir heis mellom de to planene.
Administrasjonen har egen inngang fra øvre nivå av uteområdet, underetasjen får
universelt utformet gangadkomst utvendig.
8 av 13
Barnehagen bygges i en L-form øst på tomten. Dette gir et skjermet uteområde mot
vest, og bygningen vil fungere som støyskjerm mellom uteområdet og Furnesvegen.
Området nærmest Furnesvegen er ikke egnet som uteoppholdsareal for barna pga.
støy og luftforurensing
Plan 1. etasje
2.4.2
Plan underetasje
Forslagsstillers faglige begrunnelse
Grad av utnytting og høyder
I reguleringen legges det opp til redusert utnyttelsesgrad fra eksisterende
reguleringsplan. I eksisterende regulering er utnyttelse satt til U = 0,5 i 2 etasjer.
Dette justeres til en %BRA på 30%.
Høyde settes tilsvarende eksisterende regulering til maks 2 etasjer.
Innenfor området for hensynssone – bevaring kulturmiljø tillates det ikke påbygg eller
oppføring av ny bebyggelse.
Plassering av bebyggelse
Byggegrensen er satt 4 meter fra nabogrenser. Barnehagen er tenkt med flatt tak for
å underordne seg bebyggelsen rundt.
Terrengbearbeidelse
Tomten har en dump ned mot Furnesvegen. For å oppnå universell utforming ute er
det nødvendig å fylle opp terrenget en del i dumpen. Det tillates opp til 2,8 meter
terrengoppfylling. Eksisterende terreng skal bevares i en avstand på 1 meter fra
nabogrense.
Terrengsnitt gjennom tomten
Avkjørsel
For å oppnå god trafikkflyt ved henting og levering av barn til barnehagen tillates det
separat innkjøring og utkjøring fra Brennbakkvegen til tomten. Eksisterende hus på
tomten (Lundbo) får egen avkjørsel. Avkjørsler er vist på plankartet.
9 av 13
Minste uteoppholdsareal (MUA)
Tomten tillater ikke at vi følger kommuneplanens krav til 100 m² uteoppholdsareal pr.
barn.
Vi har tatt utgangspunkt i Veiledende arealnorm i Kunnskapsdepartementet NOU
2012-1, Til barnas beste. Dette tilsvarer et uteoppholdsareal per barn på 24 – 32 m².
For 96 barn (42 småbarn og 54 store) angir veilederen at det bør være 2.640 m²
MUA.
På tomten er det ca 2.900 m² støyskjermet uteoppholdsareal mot nord og vest, i
tillegg er det ca 950 m² uteoppholdsareal mot Furnesveien som er noe støybelastet.
Universell utforming
Barnehagen får inngang i 1. etasje med gangvei rett fra parkering / port. Fra 1. etasje
som inneholder administrasjon er det trapp og heis ned til avdelingene i
underetasjen.
Utvendig går det rampe med fall maks 1:20 ned til innganger i underetasjen.
Det er HC WC i begge etasjer.
2.4.3
Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og
høyder
Forslag til reguleringsplankart
10 av 13
Følgende endringer er gjort fra eksisterende regulering.
Eksisterende hus med hage reguleres til bolig/kontor og hensynssone – bevaring
kulturmiljø. Det tillates ikke påbygg. Ved restaurering skal eksteriør bevares.
Likeledes anbefales originalt interiør bevart så langt som mulig. Det tillates ikke
oppført flere hus på området regulert til bevaring kulturmiljø.
For barnehagetomten er byggegrense lagt 4 meter fra tomtegrense. Utnyttelse er satt
til %BRA = 30%.
2.5
2.5.1
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget.
Overordnede planer og mål
Planforslaget gir en lavere utnyttelse av tomten og endrer formålet for eksisterende
hus til bolig/kontor fra kommuneplanen og eksisterende reguleringsplan. Utnyttelsen
settes ut fra planlagt barnehage på tomten, og formålet for eksisterende bygg endres
for å bedre mulighetene for bruk. Eneste konflikt med kommuneplanen er at
planforslaget ikke tilfredsstiller krav i Kommuneplan 2011 – 2022 til minste
uteoppholdsareal (MUA), som er satt til 100 m² per barn. Vi har satt kravet i henhold
til veiledende norm i Kunnskapsdepartementet NOU 2012-1, Til barnas beste, til 24 –
32 m² MUA per barn.
Barn og unges interesser
Barnehagen er positiv med hensyn på barn og unges interesser ved at det etableres
lekeplass som kan benyttes av barn i området utenom barnehagens åpningstider.
Trafikkforhold
Barnehageutbyggingen vil gi noe mer trafikk i Brennbakkvegen konsentrert til morgen
og ettermiddag. Konsekvenser for trafikkavvikling vil bli belyst nærmere i tilstøtende,
pågående reguleringsplaner som omfatter lokalveissystem og
Furnesvegen/Ringgata.
Estetikk og byggeskikk
Barnehagen er tenkt som en lav bygning med flatt tak som passer inn i
småhusbebyggelsen rundt. Bygningen vil ikke ta sol eller utsikt fra omkringliggende
bebyggelse.
Det er tenkt trekledning utvendig.
Kulturminner
Bevaring av eksisterende bygning vil ikke være i konflikt med barnehagen. Uthuset
som i dag står på eiendommen er vurdert til å være i så dårlig forfatning at ikke er
fornuftig å bevare den.
Sosial infrastruktur
Barnehagen vil inngå som en del av det offentlige servicetilbudet i området.
Teknisk infrastruktur
Bygget tilknyttes eksisterende fjernvarmenett som ligger i Brennbakkvegen.
Kraftforsyningen forutsettes fra eksisterende trafostasjon H070 Yrkesskolen.
Vann og avløp tilknyttes offentlig nett ved tomten.
11 av 13
Universell utforming
Universell utforming legges til grunn for prosjektering av bygning og uteområde.
Naturmangfold
Deler av planområdet reguleres til bevaring. Også hageanlegget skal bevares. På
resterende del av tomten vil eksisterende vegetasjon bli bevart så langt det er mulig.
Dog vil allergifremkallende vekster bli fjernet (nødvendig for å oppfylle krav til
universell utforming).
Risiko- og sårbarhet
Det er gjort en ROS analyse for planområdet (se vedlegg). Tiltaket medfører ingen
endring i av kjente risikofaktorer for området.
3 MEDVIRKNING
Det er kommet inn fem forhåndsuttalelser i forbindelse med varsling av oppstart av
planarbeidet (se eget vedlegg):
1.
2.
3.
4.
5.
3.1
Fylkesmannen i Hedmark
Hedmark fylkeskommune
Hedmark Brannvesen
Jernbaneverket
Statens vegvesen
SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE
1 Fylkesmannen i Hedmark
De viser til at tomten er utsatt for trafikkstøy, og ber om at nødvendige avbøtende
tiltak innarbeides i plankart og bestemmelser. Likeledes bør luftkvalitet vurderes som
del av planarbeidet.
Det forutsettes at det settes av tilstrekkelig og egnet uteareal til ny barnehage, og at
det vurderes om kommunen skal stille krav til at barnehagens uteareal er tilgjengelig
utenom åpningstiden for barn og unge i nærmiljøet.
Ellers minner de om at planforslaget må ta hensyn til nasjonale mål og føringer når
det gjelder medvirkning i planprosessen, universell utforming, tilrettelegging for
alternativ oppvarmingskilde og lav energibruk, krav til ROS analyse og at
bestemmelser og kart utformes i samsvar med gjeldende nasjonal
produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister, samt gjeldende
utvekslingsformat for SOSI plan.
Forslagsstillers kommentar:
Støysikring er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene.
Uteareal er beskrevet under «Forslagsstillers faglige begrunnelse».
Planforslaget har tatt hensyn til nasjonale mål og føringer.
2 Hedmark fylkeskommune
Fylkesdirektøren stiller seg positiv til detaljreguleringen.
Det forutsettes at planarbeidet søker tilfredsstillende løsninger som tar hensyn til
vegløsning, uteområde for barnehagen, eksisterende og omkringliggende
bebyggelse, hensynssoner og verneverdier. Universell utforming skal legges til
grunn,
Det må legges til rette for medvirkning så tidlig som mulig i planprosessen.
12 av 13
Kulturfaglige merknader
Eksisterende hus og hage må bevares. Verneverdier skal ivaretas med hensynssone
og tilhørende bestemmelser. I planbeskrivelsen bør det skrives mer detaljer hvordan
man har registrert, vurdert og forholdt seg til kulturminner fra nyere tid.
Det er lite sannsynlig at det finnes bevarte automatisk fredete kulturspor som vil
komme i konflikt med fremtidige tiltak. De må likevel vises til varslingsplikt etter
kulturminnelovens §8, andre ledd i planens fellesbestemmelser.
Forslagsstillers kommentar:
Fylkesdirektørens bemerkninger er hensyntatt. Likeledes de kulturfaglige
merknadene.
3 Hedmarken Brannvesen
Brannvesenet viser til sin Veiledning for rednings- og slokkemannskap, og ber om at
krav til brannvesenets tilgjengelighet o.l. innarbeides i prosjekteringen.
Forslagsstillers kommentar:
Brannvesenets retningslinjer vil bli innarbeidet i detaljprosjekteringen.
4 Jernbaneverket
Jernbaneverket har ingen merknader til planforslaget.
5 Statens vegvesen
Planforslaget er i henhold til overordnede planer. Vegvesenet forutsetter at adkomst
til planområdet blir via Brennbakkvegen.
Vegvesenet har ingen ytterligere merknader til varselet.
Forslagsstillers kommentar:
Adkomst er lagt til Brennbakkvegen.
4 Vedlegg
Følgende dokumenter inngår i reguleringsplanen
1.
2.
3.
4.
Planbeskrivelse
Reguleringsbestemmelser
Reguleringskart
ROS-analyse
Vedlegg til planbeskrivelse
1. Forhåndsuttalelser ved varsling oppstart planarbeide
2. Illustrasjoner skisseprosjekt (illustrert prosjekt viser ikke maks utnyttelse av
tomten)
a. Perspektivskisse
b. Plan kjeller
c. Plan 1. etasje
d. Plan 2. etasje
e. Snitt
f. Fasader
g. Utomhusplan
13 av 13