Saksfremstilling - Sandnes Kommune

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN
Arkivsak-dok.
Saksbehandler
13/02427-12
Arne Lea
Behandles av
Utvalg for byutvikling
Møtedato
11.03.2015
Detaljreguleringsplan for Frøylandsparken - Trekanten Hommersåk - plan 2013110
SAKEN GJELDER
Asplan Viak fremmer på vegne av Sandnes Tomteselskap og Østerhus
Tomter AS forslag til detaljregulering for del av Trekanten
(Frøylandsparken) - (vedlegg 1).
Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for adkomst til
offentlig areal (skoletomten), samt å fortette boligarealer for deler av den
gamle reguleringsplan for Trekanten.
Planområdet har adkomst fra Eskemyrveien og er ca. 35,7 dekar, hvorav
ca. 19,5 dekar er utbyggingsformål til bolig.
Saken legges frem for 1-.gangsbehandling.
SAKSBEHANDLING
Oppstartsmøte
Varsling av planoppstart
Diverse møter
Fullstendig planforslag mottatt
1-.gangsbehandling i utvalg for byutvikling
08.04.13
31.05.13
09.12.14
11.03.15
Offentlig ettersyn
2-.gangsbehandling i utvalg for byutvikling
Endelig vedtak i bystyret
GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET
Kommuneplan 2011-2025
I kommuneplanen for Sandnes er omsøkt område godkjent til boligformål
og offentlig tjenesteyting.
1
Målet er å tilrettelegge for tilgjengelige boliger innenfor en stor variasjon
av boligtyper. I reguleringsplaner må det sikres at minst 50 % av boligene
skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet.
Gjeldende reguleringsplaner
Omsøkt område ligger innenfor plan 82110 - ”Reguleringsplan for
Hommersåk, Frøyland og Riska - Trekanten” og plan 7102 ”Reguleringsplan for Frøyland vest” (se vedlegg 2).
I plan 82110 er området regulert til boligformål og offentlig areal, og i
plan 7102 til boligformål.
Regionalplan for Jæren
I retningslinjer til Bomiljø og kvalitet står det under punkt 6.1 – Krav til
tetthet – bl.a. følgende:
Krav til tetthet i rene boligområder eller kombinerte bolig- og
næringsområder + tabell med angitt bol/daa og % BRA for alle områder.
Kravene under er av førende karakter og har til hensikt å balansere
tetthet mot kvalitet. Jo høyere tetthet som ønskes, jo strengere krav til
høy kvalitet.
Områdetype
bol/daa
min/maks
Øvrige områder
2–4
% BRA
min/maks
ikke aktuelt
Under punkt 6.2 – Krav om kvalitet står det bl.a. følgende:
Det stilles krav til estetiske hensyn i alt plan- og byggearbeid med spesielt
fokus på styrking av identitet, tilføring av områdekvalitet, tilpasning til
omgivelsene og kvalitet og bestandighet i materialbruk.
Universell utforming av boliger og uteoppholdsareal må legges som
premiss i planlegging og sikres i reguleringsbestemmelsene.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Sitat fra søkers beskrivelse, hele beskrivelsen i vedlegg 12.
Størrelse og lokalisering
Varslet planområdet er på totalt 35,7 dekar. Område for boligutvikling er
på ca. 19,5 dekar, eksklusive vei til skoletomta og eksisterende
boligbebyggelse.
Området går under navnet Trekanten. Planforslaget har døpt området til
Frøylandsparken.
Området ligger ca. 15 km fra Sandnes sentrum og 1,5 km fra Hommersåk
sentrum. Fra Hommersåk sentrum er det hurtigbåtforbindelse til
Stavanger sentrum.
2
Landskap, topografi og vegetasjon
Planområdet ligger i en åpen skålform, nedtrukket fra det overordnede
landskapsrommet, som strekker seg ned mot Hommersåk sentrum. Selve
planområdet består av et landskap som heller svakt mot nord/nordvest,
med høydepunkt mot Hommersåkveien i øst. Fra planområdets høyeste
punkter, har man utsikt mot sjøen og til Stavanger. Lengst i nord og sør
har man utsikt til tilstøtende bebyggelse. I nordøst er det en skrent med
helning 1:3 -1:1.5, dette er planområdets bratteste område. For øvrig er
helningen i sørøst til nordvest retning 1:9.
Ved etablering av konsept har det vært spesielt viktig å ta følgende
hensyn:

 Bevare sikt mot sjø og til Stavanger.
 Hommersåkveien er i dag en barriere. Støyskjermingstiltak er
nødvendig, men man må være oppmerksom på en forsterkning av
barriereeffekten ved tiltak.
 Bevare viktig vegetasjon i planområdet.
Lek og opphold
Det er ingen opparbeidede offentlige lekeplasser innenfor planområdet.
Rett nord for planområdet er det et regulert offentlig friområde.
Lekeplasser skal være i tråd med lekeplassnormen for Sandnes kommune.
Lekeplasser skal plasseres slik at en unngår snuhammer, p-plass og
hovedvei. Det skal sikres universell adkomst, og lekeplassene skal nås lett
fra boligene
Skole og barnehagekapasitet
Planområdet ligger svært gunstig til i forhold til barnehage og skole. Det
er ca. 650m fra planområdet Hommersåk skole. Det er regulert areal til
framtidig skole rett vest for planområdet. Planområdet inkluderer vei til
framtidig skoletomt.
Det er dårlig skolekapasitet på Hommersåk. Nærmeste grunnskole er
Hommersåk skole som skal utvides og være ferdig så snart som mulig og
seinest til skolestart i 2018, iht. økonomiplan 2014 -2017. Skoleveg til
området er ca. 450m.
Kyrkjevollen skole er også grunnskole med 1-7 trinn, men har pr. dags
dato ikke kapasitet. Alternativt har Maudland skole kapasitet, men
planområdet ligger ikke i nærområdet til denne skolen.
Riska Ungdomsskole er en U-15 skole med plass til 420 elever. Riska
ungdomsskole rekrutterer elever fra barneskolene Kyrkjevollen,
Hommersåk og Maudland og har pr. dags dato tilstrekkelig kapasitet.
Barnehagene på Hommersåk har også dårlig kapasitet. Riska barnehage
er nærmest planområdet med knappe 350m i gåavstand. Dette er en
kommunal barnehage med 3 avdelinger, hvorav 1 småbarnsavdeling.
3
Hommersåk barnehage er også kommunal med 4 avdelinger, hvorav 2 er
småbarnsavdeling. Eikenøtta barnehage, Trollhaugen Foreldrebarnehage
og Knøttende Åpen barnehage er private barnehager.
Trafikk
Kollektiv
Det er gode bussforbindelser mellom Hommersåk og Sandnes, men må
beregne overgang i Sandnes, til enten buss eller tog, hvis man skal
videre. Det er gode forbindelser med hurtigbåt til Stavanger sentrum, og
er et godt alternativ til kødannelsene på E39 til Stavanger.
Gang- og sykkelveiforbindelser
Det er gang og sykkelveg forbi planområdet og ned til Hommersåk
sentrum, samt til nærliggende skoler. Planområdet innebefatter skolevei
til framtidig skole, og planforslaget legger opp til gang og sykkelvei langs
denne. Videre er det sikret universell gangsti fra kvartalslekeplassen til
planområdet, og videre til hovedveien med gang og sykkelvei. Det ansees
derfor som etablert trygg skoleveg for området.
Adkomstforhold
Dagens adkomstforhold til planområdet er ikke tilstrekkelig gode nok, og
det planlegges derfor en forbedret adkomst til både eksisterende
skoletomt, eksisterende bebyggelse, samt ny planlagt bebyggelse.
Regulert adkomst fra Eskemyrveien opprettholdes og videreføres i denne
reguleringsplanen. Alle eksisterende adkomster fra Hommersåkveien langs
planområdet har fått krav fra Statens vegvesen om å stenges. Det har
derfor vært en del av planarbeidet å finne nye adkomstløsninger for
eksisterende boliger.
Parkering
Planområdet ligger innenfor parkeringssone C – øvrige områder. Det
kreves minimum 1 plass per boenhet. For større utbygginger skal felles
parkering for beboere og/eller gjester vurderes. Det skal også avsettes
plass til minst 1 garasje (bredde 3 meter) per boenhet over 50 m2. For
øvrige formål kreves minimum 1,0 biloppstillingsplasser per 100 m2 BRA *
(per byggeprosjekt).
5 % av biloppstillingsplassene skal være tilrettelagt for personer med
nedsatt bevegelsesevne.
Plassering og utforming av biloppstillingsplassene fremkommer av forskrift
om tekniske krav til byggverk og dens veiledning.
Sykkelparkering
I henhold til kommuneplanens retningslinjer for sykkelparkering, skal det i
sone C være minimum 1,5 plasser/100m2 BRA. Sykkelparkeringsplassene
skal etableres i tilknytning til inngangspartiet og være opparbeidet før
bygg tas i bruk. Det skal være avsatt plass til overdekket sykkelparkering
på egen grunn, eller løses i bod.
4
Støy
Fv. 516 Hommersåkveien er hovedkilde til støy. Rød og gul støysone fra
denne er definert i kommuneplanen. Støyfaglig evaluering er utført av
SINUS AS, og viser at deler av planområdet er støyutsatt i øst, langs
Hommersåkveien.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Sitat fra søkers beskrivelse, hele beskrivelsen vedlegg 12
Planlagte boliger
Planen gir rom for flere typologier og flere boligstørrelser. Vi kan dele
typene inn i kjedet enebolig, 4-mannsbolig, rekkehus og leilighetsbygg.
Som grunnprinsipp for de planlagte boligene skal det være variasjon i type
boliger, samt variasjon innad i topologiene. Videre er det viktig å få et
variert arkitektonisk uttrykk, i form av variert materialbruk, trapping,
forskyving og forskjøvet møne innad i de ulike boligfeltene.
Foreslått bebyggelse og anlegg er utformet på en måte som legger til
rette for en trinnvis utbygging, og det er gunstig med hensyn til
gjennomførbarhet. Det er også satt rekkefølgetiltak for lekeplassene som
naturlig følger planlagt bebyggelse.
Innenfor planområdet er det lagt til rette for inntil 75 boenheter. Felt BKS
7 og BKS 8 har ikke Øster Hus Tomter avtaler med, men eiendommene er
tatt ned i planen for å sikre adkomst til tomtene. Felt BKS7 og BKS8 kan
ha inntil 12 boenheter samlet. Innenfor planområdet som er detaljert i
illustrasjonsplanen er det 63 boenheter.
Feltnavn
BBB leilighetsbygg
BSK 1–
4mannsbolig
BSK 2 –
rekkehus og
eneboliger
BKS 3 –
rekkehus og
eneboliger
BKS 4 –
Rekkehus
BKS 5 –
Rekkehus
BKS 6 –
Rekkehus
TOTAL
Antall
boenheter
31
Antall etasjer
Parkering
3-4
Tilgjengelige
boliger
31
8
2
0
I sokkel
7
2
0
På tomt x 2 pr
bolig
5
2-3
0
4
2
4
4
2
4
4
2
0
2 stk parkering
i sokkel, 6 Pplasser i
gatetun
På tomt x 2 pr
bolig
På tomt x 2 pr
bolig
I p-kjeller til
BBB
63
39
5
I p-kjeller
Varslet planområdet er på totalt 35,7 dekar. Område for boligutvikling er
på ca. 19,5 dekar, eksklusive vei til skoletomta og eksisterende
boligbebyggelse. Dette gir en utnyttelse på 3,8 boliger pr dekar, inkludert
felt BKS 7 og BKS 8.
BBB – Leilighetsbygg
BBB kan bygges som 2 leilighetsbygg i 3 og 4 etasjer med felles
parkeringskjeller, og felles heis og trappetårn. Det er totalt 31 leiligheter i
blokkene. Leilighetsbygget i sør skal være i 4 etasjer mens bygget i nord
skal være i 3 etasjer. Under bygget er det en felles parkeringskjeller, som
også er felles for BKS 6. Det er tilrettelagt for 1 plass pr bolig og 0,2
gjesteparkeringsplasser. Det er tilrettelagt for boder og
sykkelparkeringsplasser i parkeringskjelleren. Leilighetsbygget skal
bygges fortrinnsvis i tre.
BKS 1
BKS1 består av flermannsboliger med totalt 8 boenheter. Boligene skal ha
parkering i sokkel, med 2 etasjer ovenfor. Felles sykkelparkering skal
etableres innenfor tomten.
BKS 2
BKS 2 kan bebygges med inntil 7 boenheter. Fordeling og plassering av
typologiene skal utføres i prosjekteringen, sammen med tomteinndeling.
Boligene kan oppføres i 3 etasjer, med parkering i sokkel og
biloppstillingsplass utenfor.
BKS 3
BKS 3 kan bebygges med inntil 5 boenheter. Boligene kan oppføres i 3
etasjer med parkering i sokkel. Felles gatetun kan opparbeides med 3
carport/garasjer og 3 gjesteparkeringsplasser. Garasje/carport regnes
ikke med i BRA. Det tillates oppføring av bod på inntil 5m2 i tilknytning til
bolig/levegg, og kan plasseres utenfor byggegrense.
BKS 4
BKS 4 kan bebygges med inntil 4 boenheter. Rekkehusene kan bebygges
på inntil 2 etasjer. Alle boligene skal være tilgjengelige boenheter.
Garasje/carport regnes ikke med i BRA. Det tillates oppføring av bod på
inntil 5m2 i tilknytning til bolig/carport/garasje/levegg, og kan plasseres
utenfor byggegrense.
BKS 5
BKS 5 kan bebygges med inntil 4 boenheter. Boligene kan bebygges på
inntil 2 etasjer, hvor alle boligene skal være tilgjengelige boenheter.
Garasje/carport regnes ikke med i BRA. Det tillates oppføring av bod på
inntil 5m2 i tilknytning til bolig/carport/garasje/levegg, og kan plasseres
utenfor byggegrense.
6
BKS 6
Område BKS6 kan bebygges med inntil 4 boenheter. Boligene tillates
oppført i maksimalt 2 etasjer. Parkering for BKS 6 skal løses i felles
parkeringskjeller under BBB. Det er tilrettelagt for 1 biloppstillingsplass pr
boenhet, samt felles gjesteoppstillingsplass.
Felles sykkelparkering, i tilknytning til heis og/eller utgang. Disse kan
etableres både i parkeringskjeller og/eller ute i tilknytning til inngang.
BKS 7 og 8
BKS7 og BKS 8 kan bestå av inntil 6 boenheter med adkomst fra f_SKV 8.
Disse boligene krever en felles planlegging, spesielt i forhold til sol- og
skyggestudier. Det tillates maks 2 etasjer for disse boligene.
Adkomst og trafikkarealer
Boligfeltet skal ha adkomst fra o SKV 1 som er hovedveien til
skoletomten.
Det er totalt 6 eksisterende adkomster fra Hommersåkveien som skal
stenges.
Støy
Støyvurderingen fra SINUS AS har konkludert med at planutformingen
med randbebyggelse mot Hommersåkveien er svært gunstig for å skjerme
felles uteoppholdsarealer og lekeplass, se figur 5-1. Ingen tiltak langs
Hommersåkveien er påkrevd.
Det forutsettes at fasader som har støynivå over nedre grenseverdi for gul
sone har fasadetiltak for å dempe innendørs støynivå. Leilighetsbygget
BBB skal oppføres med svalgang mot Hommersåkveien. Mot svalgang
stilles det strenge krav til lydisolasjon, og tiltak må utføres iht. TEK 10.
Reguleringsplanen utløser ikke krav til tiltak for eksisterende bebyggelse
som ligger i gul støysone.
Fullstendig rapport fra SINUS AS ligger ved plansaken.
Lekearealer
Planområdet har krav om kvartalslekeplass. Dette er løst nord for
planområdet, og er regulert til offentlig friområde i plan 7102. Adkomst og
opparbeidelse av kvartalslekeplass er sikret i rekkefølgebestemmelsene.
Sandlekeplassen f_BLK1 og f_BLK er felles for alle beboere innenfor
planområdet. Sandlekeplassen ble plassert med tanke på god solbelysning
og lun beliggenhet. Det blir tilrettelagt til forskjellige aktiviteter for
aldersgruppen 1-7 år. Sandlekeplassen har hensiktsmessig arrondering og
helningsforhold. Atkomst til området skjer uten konflikt med kjørende
trafikk, og i tilknytning til felles uteoppholdsareal. Lekeplassen har
adkomst via gangvei i grønnstruktur. Lekeplassen er delt med gangveien,
men skal opparbeides som en felles lekeplass med integrert gangvei. Det
er regulert totalt ca. 300m2.
7
Flomvurdering
Overvannet som ikke kan håndteres innenfor planområdet ved en flom,
ledes trygt vest og nordover, langs veianlegg, så mot sør til bekken.
Veianlegg og åpne grøfter i forbindelse med utbygging vil fungere som
flomveier innenfor planområdet. Bygningsmassen i planområdet må
utformes og plasseres slik at boligene ikke får skader i en flom hendelse.
Vannet vil bli ført videre i veg langs plangrensen i vest, nord og nord vest.
VIRKNING AV PLANFORSLAGET
Sitat fra søkers beskrivelse, hele beskrivelsen i vedlegg 12.
Området vil få en betydelig tettere bebyggelse enn i dag, og dagens
estetiske kvaliteter vil i større grad være avhengig av bygningsutforming
og arkitektur. Opparbeidelse av lekeområder og uterom har stor betydning
for estetiske kvaliteter. Tilgrensende bebyggelse er preget av eneboliger
med varierende formspråk og farge, både tradisjonelle og moderne.
Foreslått bebyggelse skiller seg noe ut på grunn av tetthet og struktur.
Eksisterende bebyggelse har farger i alle skalaer, og det sees på som
viktig at ny bebyggelse ikke får en ensfarget fremtoning, men at man har
variasjoner i forhold til typologi og fargebruk.
Det legges til rette for tre hovedkategorier av boliger; eneboliger,
rekkehus og leilighetsbygg. Innenfor disse kategoriene er det flere
variasjoner av størrelse og utforming. Dette gjør at området som helhet er
veldig attraktivt for alle typer aldersgrupper og brukergrupper, og at man
får en god miks av type mennesker i ulik alder.
Planutformingen gir også en naturlig møteplass midt i planområdet, med
lekeplasser og uteoppholdsarealer.
Sammenlignet med i dag, vil planlagt bebyggelse ikke ha noen negativ
virkning for utsikt og opplevelsen av området. Foreslått bebyggelse er i
samsvar med krav til tetthet og angitte byggegrenser i reguleringsplanen.
Sol og skyggeforhold er dokumentert, og uteoppholdsareal (hager) til
eksisterende bebyggelse skyggelegges ikke av foreslått bebyggelse.
Boligkvalitet påvirkes av mange forhold som er beskrevet og vurdert i
egne punkt. Det har vært et overordnet mål med planen at samtlige
boliger skal ha utsikt og gode solforhold.
Det er gjort en sol – skyggeanalyse, og utsnitt fra denne viser hvordan
situasjonen vil bli. Analysen er beregnet med maks høyde og saltak for
maksimal skyggevirkning. Forholdene vurderes som tilfredsstillende. Alle
boligene er planlagt med uteareal eller hager på mellom 60 - 80m2 for
eneboliger og rekkehus, med gunstige solforhold. Større felles
uteoppholdsareal og lekeplass i grønnstruktur har gode solforhold.
Kvaliteten på uteområdene og lekeplass vurderes som gode og er planlagt
slik at dette skal være en kvalitet som hever boligfeltet.
8
Gangvei til lek og felles uteoppholdsareal har stigningsforhold under 1:16,
dvs 6 % stigning.
I forhold til Sandnes kommunes mål i handlingsplan for energi og klima vil
denne utbyggingen bidra positivt til en arealplanlegging med høy tetthet
Plasseringen er også i tråd med målsettingen om å styrke kollektiv - og
sykkeltrasene i området.
PLANSTARTVARSEL
Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet 30.05.13. Følgende
merknader er kommet inn:
Fra offentlige etater
Rogaland Fylkeskommune, regionalutviklingsavd. – brev datert 18.06.13
Fylkesrådmannen forutsetter at det legges vekt på å sikre trygge
trafikkløsninger, både for trafikanter til området, og for de som allerede
bor i tilstøtende områder. Da Hommersåk er en kompakt bydel vil det for
de fleste brukere av offentlige tjenester være aktuelt å bruke sykkel som
fremkomstmiddel eller å gå. Det bør derfor legges særlig vekt på ikke å
skape konflikt mellom syklende og gående til området, i tillegg til at begge
nevnte grupper skal ha trygge forhold overfor biltrafikk.
Planen må også sike at eksisterende boliger ikke får en støybelastning i
strid med gjeldende krav.
Dersom det blir aktuelt å legge til rette for økt boligutbygging må denne
være i tråd med de tetthetskrav som stilles i regionalplan for areal og
transport på Jæren. Videre forutsettes det at det stilles strenge krav til
utforming og plassering av boenheter. Solforhold for eksisterende
bebyggelse må dokumenteres. Det skal legges til rette for gode
uteoppholdsareal både for barn, unge og voksne. Private og felles uterom
skal ha gode sol- og støyforhold.
Søkers kommentar
Merknad er hensyntatt i planleggingen. Veiløsning er videreført fra
gjeldende reguleringsplan og utbedringer av denne iht. gjeldende normer.
Støyfaglig vurdering av planforslaget er utført, og ROS-analyse er
utarbeidet og vedlagt plansaken.
Tetthetskravet for området er videreført i planforslaget, sammen med alle
retningslinjer fra Regionalplan for Jæren og kommuneplanen for Sandnes.
Rogaland Fylkeskommune, kulturavdeling – brev datert 12.06.13 og
18.07.13
I brev datert 12.06.13 varslet kulturavdelingen behov for befaring av
området. I brev datert 18.07.13 sies det følgende.
Ut fra våre arkiver, eldre flyfoto, kart, og på bakgrunn av resultatet av
den ovenfor nevnte befaringen, kan vi ikke se at tiltaket vil komme i
konflikt med automatisk freda kulturminner. Potensialet for bevarte
9
automatisk freda kulturminner under dagens markoverflate anses også
som lite. På dette grunnlag har Rogaland Fylkeskommune, seksjon for
kulturarv, ingen merknader til at tiltaket gjennomføres.
Rogaland fylkeskommune vil imidlertid understreke at dersom
reguleringsplanen skulle omfatte et større område enn det som går frem
av varslet, vil vi måtte vurdere å gjennomføre befaring i disse områdene.
Vi gjør også oppmerksom på at selv om det pr. i dag ikke kjennes
automatisk freda kulturminner i området som omfattes av tiltaket, må
eventuelle funn ved gjennomføringen av planen straks varsles Rogaland
fylkeskommune, og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har
vurdert funnet.
Søkers kommentar.
Det innarbeides i reguleringsbestemmelsene at ”ved eventuelle funn ved
gjennomføringen av planen straks varsles Rogaland fylkeskommune, og
alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet.
Statens vegvesen – brev datert 10.06.13
 Det forutsettes at direkteavkjørsler til fv. 516 saneres som en del av
planarbeidet og at all bebyggelse får atkomst via kommunal veg
Eskemyrveien, som antydet i planvarsel.
 Det må etableres dråpeøy i krysset Eskemyrveien/fv. 516
Hommersåkveien. Dette for å stramme opp svingebevegelsene i
krysset. Dråpe i Eskemyrveien vil også være positivt i forhold til
kryssing av myke trafikanter. Ut fra omfanget av reguleringen kan
det også bli aktuelt å kreve venstresvingefelt på fylkesvegen.
 Byggegrense til fv.516 er i henhold til Vegloven 50 meter fra senter
veg. Vi vil ikke kreve en slik grense, men byggegrensen må være
minimum 15 meter.
 Støyretningslinjen T-1442 må følges i alle ledd av planleggingen. Vi
forutsetter at det skal gjøres en grundig støyutredning som en del
av planarbeidet.
Søkers kommentar
Direkteavkjørsler fra fv.516 er sanert i planen. Krav om dråpeøy i krysset
Eskemyrveien/fv.516 er ivaretatt i rekkefølgebestemmelsene i planen.
Byggegrensen fra fv.516 er ivaretatt og støyfaglig utredning er utført.
Ved en utbygging av skoletomten kan det være aktuelt med
venstresvingefelt på fylkesveien, men det vil ikke være aktuelt for denne
utbyggingen.
Brannvesenet Sør-Rogaland – brev datert 28.06.13
I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende slokke- og
atkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr.
Det er derfor spesielt viktig at kravene blir tatt hensyn til allerede i
planfasen.
Brannvesenet ber derfor om at prosjekterende ivaretar brannvesenets
atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre),
10
oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig
planleggingsfase.
Søkers kommentar
Merknad tas til etterretning, og nevnte krav vil legges til grunn i det
videre planarbeidet.
Eldrerådet i Sandnes – brev datert 17.06.13
Eldrerådet i Sandnes krever at det ved regulering og utbygging planlegges
og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem.
Dette gjelder både ute- og inneområder.
Søkers kommentar
Merknad tas til etterretning, og nevnte hensyn vil legges til grunn i det
videre planarbeidet.
Fra berørte parter
Elling Kåre Hansen – Eskemyrveien 54, brev datert 30.06.13
Grunneier mener det er viktig å få til gode løsninger for området, samt
bevare de gode kvalitetene området har. Dette gjelder både skoletomten
og hele Trekanten. Adkomsten til skoletomten bør legges slik at den tar
høyde for tomtens formål. Skoletomten er plassert sentralt i bydelen, og
da er det naturlig at adkomsten til den vil komme fra flere kanter.
Grunneier er kjent med gjeldende reguleringsplan som har regulert
adkomst mellom hans eiendom og naboen i nr.52. Denne
reguleringsplanen er etter hans mening utdatert og tar ikke hensyn til
utviklingen som har skjedd i Trekanten, og bydelen Riska for øvrig de
siste 30 årene.
Søkers kommentar
Planforslaget viderefører gjeldende reguleringsplan i henhold til veiføring.
Dette vil medføre inngrep på hjørnet i øst av gnr.102 bnr.114. Denne
løsningen er et resultat av en lengre prosess for alternative veiløsninger,
hvorav planforslaget har minst negative konsekvenser, også for den
aktuelle tomten.
Plansjefens kommentar
Regulert adkomst/vei er den samme som ble regulert til tomten i plan for
Trekanten – 82110. Etter plansjefens vurdering finnes det ikke noe bedre
alternativ til adkomstvei for skoletomten og omsøkt boligområde. Det er
meget vanskelig å finne alternative løsninger nordover eller vestover. Ny
adkomstvei til fv.316 er ikke aktuelt – se veisjefens uttalelse.
Det er mulig å nå skoletomten fra flere kanter via gang- og sykkelveier.
11
Jan og Sjoukje Rafdal – Eskemyrveien 56 A, brev datert 26.06.13
De vil ikke akseptere varslet reguleringsarbeid dersom dette får negative
konsekvenser for deres eiendom. Med negative konsekvenser mener de
endring av dagens formål (boligtomt) eller økt trafikk rundt tomten.
Søkers kommentar.
Veiløsningen vil medføre et en liten del av tomten i nord vil bli benyttet til
utvidelse av veien. Andre alternative løsninger i planprosessen ville
medført at denne eiendommen ikke kunne bebygges. Det tolkes derfor at
denne løsningen er den beste for den aktuelle tomten. Skoleveien er
regulert forbi eiendommen, og ved en utbygging av skoletomten vil
eiendommen oppleve økt trafikk.
Plansjefens kommentar
Ingen kommenter i tillegg til søker sin kommentar
INFORMASJONSMØTE
Det ble avholdt ett informasjonsmøte 23.04.14 og det er mottatt
kommentarer etter dette møtet. Det går hovedsakelig på at det bør
etableres en ny direkte adkomst fra fv.516 – Hommersåkveien til
skoletomten og boligområdet. Statens vegvesen har i sin uttalelse gitt klar
beskjed om at alle direkte utkjørsler til fv.516 – Hommersåkveien skal
saneres innenfor planområdet, så det er uaktuelt å etablere en ny
hovedadkomst til området.
VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN
Planforslaget har vært diskutert i flere møter underveis. Planområdet
omfatter deler av både plan 7102 (reguleringsplan for Frøyland vest) og
82110 (reguleringsplan for Trekanten) - (se vedlegg 2).
Regulert adkomstvei til området (skoletomten og boligområdet) fra
Eskemyrveien er regulert i begge planene, men av en eller annen grunn
så treffer de ikke hverandre. Det har derfor vært nødvendig å gjøre en
liten justering av veien ved sammenkoblingen av de to gamle planene.
Nødvendig areal til hovedadkomstveien for området fra Eskemyrveien og
noen få andre små arealer innenfor planen, berører grunneiere som det
må inngås avtale med, om grunnavståelse. Utbygger har gjort flere forsøk
på å komme til enighet med berørte grunneiere, men har dessverre ikke
klart dette med alle. Hvis det ikke oppnås enighet med alle berørte
underveis i planbehandlingen, må kommunen bruke
ekspropriasjonsmuligheten. Dette er nødvendig for å kunne sikre
nødvendig areal til adkomstvei for bl.a. skoletomten.
PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Kommuneplan
Planforslaget er i tråd med godkjent arealdel i kommuneplanen.
12
Reguleringsplan
I gjeldende planer 7102 og 82110 er omsøkt område regulert til offentlig
formål og boligformål.
Tomteutnyttelse
Omsøkt planområde til boligformål er ca.19,5 dekar og dette arealet
foreslås bebygget med 63 boenheter, dette gir ca.3,8 bol/daa.
Boligtettheten ligger opp mot øvre grense i regionalplanens krav for
”øvrige områder” (2 – 4 bol/daa).
Boligkvalitet og uteoppholdsareal
Planforslaget legger opp til boligtetthet som er ca. i henhold til kravet i
regionalplanen. Boligtetthet og bokvalitet er to elementer som henger
sammen. Jo tettere man bygger dess større krav og mer utfordrende er
det å tilrettelegge for en god bokvalitet.
Det har vært et mål med planen at samtlige boliger skal ha utsikt og gode
lys- og solforhold. Etter plansjefens mening er bokvaliteten
tilfredsstillende løst i planforslaget.
Alle boligene er planlagt med uteareal eller hager på 60 – 80 m² for
eneboliger og rekkehus, med gunstige solforhold. Alle leilighetene får
private uteoppholdsareal med gode solforhold. Større felles
uteoppholdsareal og lekeplasser har gode solforhold.
Skolekapasitet
Skole- og barnehagekapasitet skal dokumenteres før
igangsettingstillatelse gis (iht § 1.7 a og b i bestemmelsene til
kommuneplanens arealdel). Dette legge inn som rekkefølgekrav i
reguleringsbestemmelsene.
Arkitektur
Planforslaget legger opp til tre hovedkategorier av boliger, eneboliger,
rekkehus og leiligheter. Innenfor disse er det flere variasjoner av størrelse
og utforming.
Universell utforming
I henhold til kommuneplanen kreves det at 50 % av boligene skal
tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet. Innenfor planområdet er 39
av 63 tilgjengelige boliger.
Delområdet BBB skal bebygges med to leilighetsbygg i 3 og 4 etasjer, i
disse byggene er det felles parkeringskjeller og felles heis.
Felles uteområder og felles lek er planlagt slik at de oppfyller kravene til
universell utforming. Det er også sikret universell gang- og sykkelvei til
kvartalslekeplassen nord for planområdet.
13
Konsekvenser for barn og unge
Innenfor planområdet skal det etableres småbarnslekeplasser i tråd med
lekeplassnormen i Sandnes kommune. Sandlekeplassene får gode lys- og
solforhold og får adkomst via gangveier i grøntstrukturen.
Planområdet har krav om kvartalslekeplass, dette er løst (og akseptert av
kommunen) nord for planområdet (se vedlegg 5). Dette området er
regulert til offentlig friområde, men ikke opparbeidet pr. i dag. Adkomst
og opparbeidelse av kvartalslekeplassen sikres i rekkefølgebestemmelsene.
Skoler, barnehager og Hommersåk sentrum nås via boliggater og gangog sykkelveier.
Trafikale forhold/adkomst
Adkomsten til planområdet (skoletomten og boligområdene) er via
Eskemyrveien. Adkomstløsningen har vært regulert i de gjeldende planer
7102 og 82110 siden 1984 (se vedlegg 2). Som tidligere nevnt treffer ikke
disse to planene helt med regulert vei og det har derfor vært nødvendig å
gjøre en liten justering av veitrassèen.
Alle direkte adkomster (6 eksisterende) til Hommersåkveien er sanert i
planforslaget, og disse får ny adkomst via planområdets hovedadkomstvei
ut til Eskemyrveien.
Det er gode bussforbindelser mellom Hommersåk og Sandnes, og gode
forbindelser med hurtigbåt fra Hommersåk til Stavanger sentrum.
Støyforhold
Planområdet er utsatt for støy fra fv.516 – Hommersåkveien.
Støyrapporten fra SINUS konkluderer med følgende: Utformingen av
planen med randbebyggelse som skjermer mot støy fra Hommersåkveien i
øst er støymessig gunstig. Ingen tiltak er nødvendig for å få støynivå
utenfor gul sone ved uteområdene ved planlagt bebyggelse.
Kravene angående støyskjerming er lagt inn i bestemmelsenes § 2.5 (se
vedlegg 9)
Vurdering etter naturmangfoldloven
Planområdet kommer ikke i konflikt med noen kjente naturverdier. Tiltak
mot avrenning og partikkelforurensning er sikret i bestemmelsene.
Renovasjonsteknisk plan
Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan som viser kjørerute. Planen
viser også hvilke boenheter som tilhører de enkelte renovasjonspunktene
(se vedlegg 10).
Konsekvenser utenfor planområdet
Det vil nødvendigvis bli noe økt trafikkbelastning for beboerne langs ny
adkomstvei fra Eskemyrveien. Men det har vært bestemt at trafikken inn i
14
området skulle skje fra Eskemyrveien helt siden reguleringsplanen for
Trekanten (se vedlegg 2) ble vedtatt i 1984.
Planen har ikke andre negative konsekvenser (sol- og skyggeforhold,
utsikt og opplevelsen av området) utenfor planområdet.
OPPSUMMERING
Planforslaget er i tråd med kravene til tetthet i regionalplanen for Jæren.
Planen har tilfredsstillende variasjon i boligtyper og størrelse, som gjør
området attraktivt for alle aldersgrupper og brukergrupper.
Hovedproblemet med planforslaget er pr. dags dato å få til frivillige
avtaler angående grunnavståelse til hovedadkomstveien inn til
skoletomten og boligområdet. Etter uttallige forsøk er en fortsatt ikke
kommet til enighet med alle berørte. Dersom det ikke oppnås enighet med
alle berørte underveis i planbehandlingen, må kommunen bruke
ekspropriasjonsmuligheten for å kunne sikre nødvendig areal til
adkomstvei for bl.a. skoletomten.
Konklusjon
Med bakgrunn i ovenstående anbefaler plansjefen følgende
Forslag til vedtak:
Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens §
12-10, at Detaljreguleringsplan for Frøylandsparken – Trekanten –
Hommersåk – plan 2013110, sist datert 08.12.2014, med tilhørende
bestemmelser, sist datert 08.12.14, legges ut til offentlig ettersyn.
Rådmannen i Sandnes, 18.02.2015
Kristin Barvik
kommunaldirektør
Bjørn Totland
plansjef
Vedlegg:
1. Oversiktskart
2. Utsnitt av gjeldende planer 82110 og 7102
3. Reguleringsbestemmelser til plan 82110
4. Detaljreguleringsplan 2013110, datert 08.12.14
15
5. Illustrasjonsplan og landskapsplan
6. Reguleringsbestemmelser til plan 2013110, datert 08.12.14
7. Snitt og perspektiv
8. Sol- og skyggediagram
9. Støyrapport fra SINUS, datert 07.11.14
10. Renovasjonsteknisk plan
11. Sjekklister
12. Søkers planbeskrivelse
6. Reguleringsbestemmelser til plan 2013110
Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk
godkjenning.
16