Fram Ingeniørkontor AS

Fram Ingeniørkontor AS Postboks 4814 – Nydalen 0484 Oslo Røyken kommune Katrineåsen 20 3440 Røyken Vår ref: Deres ref: Saksnr: Vår dato: Tonia Hansen JWP S09/2118 S09/2118 Rev. 05.03.2015 SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE GESIMSHØYDE, BYA OG BYGGEGRENSER -­‐ gnr 46 bnr 220, Høvikskogen 40, 3477 Båtstø, Røyken kommune Eiendommen er omfattet av Reguleringsplan for Nedre Høvik Gård med tilhørende bestemmelser, vedtatt 02.09.2004. Eiendommen ligger i felt BF4 der tillatt BYA er 18% med tillegg av terrasser med BYA 2%. Tillatte gesimshøyde er ved skrått terreng max 3,5 meter på øvre side og 6,0 meter på nedre side. Eiendommen har i tillegg regulerte byggegrenser. Dette tiltaket har en lang historie og det er p.t. gitt midlertidig brukstillatelse. Det er et vilkår om at terreng må fylles opp i henhold til tillatelsen før ferdigattest kan gis. Tiltakshaver ønsker derfor å søke endring av gitt tillatelse vedrørende terreng mot vest og sør. Det omsøkes også etablering av uteplass mot sør. Gesimshøyden mot vest har tidligere fått dispensasjon for høyde 4,0 meter. Nå ønskes det gjort terrengendringer på denne siden, slik at gesimshøyden hovedsakelig fortsatt vil være 4,0 meter, men terrenget vil senkes noe mot sørenden av boligen, slik at høyeste gesims (møne) vil være 5,4 meter på boligens sørvestre hjørne, og høyde gesims på vestside fra gjennomsnittlig planert terreng vil økes til 5,31 meter. Det omsøkes også etablering av uteplass på boligens sørside. Denne uteplassen må regnes som egen bygningsdel der gjennomsnittlig planert terreng regnes rundt kun denne, og ikke rundt hele bygget. Uteplassen vil derfor i sin helhet øke bebygd areal med sin egen størrelse, da gjennomsnittlig planert terreng rundt denne vil være ca 0,51 m fra topp gulv uteplass. Det vil på uteplassen også etableres et repot med trapp ned til uteplass fra boligens stue på 2. plan, og gjennomsnittlig høyde på uteplass inkl repot blir 0,66 m. Det har i tillegg kommet nye krav i kommunens vei-­‐ og gatenorm der det nå er krav om 3 parkeringsplasser for enebolig, mot krav om 2 plasser ved opprinnelige søknad. BYA må derfor økes med ytterligere 18 m2 ved denne endringssøknaden. Omsøkte uteplass etableres noe utenfor regulert byggegrense, og vil i henhold til vedtak fra Fylkeskommunen derfor være i behov av dispensasjon fra reguleringsplanens inntegnede byggegrense. __________________________________________________________________________________________ Fram Ingeniørkontor AS
Org: 912 861 317
Postboks 4814 – Nydalen, 0484 OSLO
post@byggesoknad.no - 69390077
www.byggesoknad.no
Da omsøkte endringer også vil føre til en ytterligere økning av gesimshøyden og bebygd areal, omsøkes det dispensasjon for disse forhold. Begrunnelse for hvert forhold gis under. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i plan-­‐ og bygningslovens (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i §19-­‐2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset ved lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved en vurdering av dispensasjon fra de nevnte forhold, bør man stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Vedrørende utnyttelsesgrad 18% + 2%: Hensynet bak bestemmelsen er å forhindre at det blir for mye bygningsmasse på eiendommen, sikre en viss ensartethet i et område samt at man skal ha tilstrekkelig med uteoppholdsarealer. I opprinnelige tillatelse ble det gitt dispensasjon for overskridelse av bebygd areal på 18,5%. Her er da bebygd areal regnet ut fra bebygd areal på 167 m2 for boligen. I tillegg kommer det en terrasse på 17,6 m2, hvilket gjør at totalt bebygd areal på eiendommen blir 20,5% og dispensasjon er da gitt for 0,5% overskridelse av 18% bebygd areal + 2% bebygd areal for terrasse. Ved omsøkte endring med etablering av uteplass inkl repot, vil det tilkomme et bebygd areal på 32,6 m2 for uteplassen og 18 m2 for den ekstra parkeringsplassen det nå er krav om, hvilket tilsier at nytt bebygd areal for eiendommen vil utgjøre 26,1%, og da medføre en økning på 5,6% i forhold til tidligere tillatt overskridelse. Denne overskridelsen kan synes som vesentlig mer enn det i utgangspunktet ble gitt dispensasjon for, men her vil vi anføre følgende punkter: • Opprinnelig og godkjent terreng for eiendommen befinner seg en god del høyere på boligens vest-­‐ og sørside. Når dette nå omsøkes senket vil etablering av omsøkte uteplass bidra til at nytt uteområde blir vesentlig mindre ruvende • Den omsøkte uteplassen vil også gjøre at eiendommen får mer egnet uteoppholdsareal, og således øke dette i stedet for å innskrenke det. Overskridelsen går derfor ikke utover eiendommens uteoppholdsarealer i negativ forstand • Uteplassen gjør i tillegg tilgjengeligheten til eksisterende uteoppholdsareal lettere ved at det er laget en trapp fra uteplassen og ned til gårdsplass i front av huset. På denne måten blir utearealet __________________________________________________________________________________________ Fram Ingeniørkontor AS
Org: 912 861 317
Postboks 4814 – Nydalen, 0484 OSLO
post@byggesoknad.no - 69390077
www.byggesoknad.no
gjennomgående og man kommer lett til terrenget bak huset og får benyttet uteplassen og grøntareal i større grad. Det er også verdt å merke seg at den 3. parkeringsplassen, som nå er innberegnet i eiendommens bebygde areal, allerede var etablert før det var krav om denne, og før denne derfor skulle medregnes i bebygd areal. Denne vil således verken endre eiendommens utseende eller ”spise” av eksisterende uteoppholdsareler, selv om den alene nå medfører at bebygd areal økes med 18 m2. En ekstra parkeringsplass på terreng vil, for øyet, ikke utgjøre en forskjell slik at eiendommen vil fremstå med for mye bygningsmasse, i forhold til hva som er tilfellet i dag. Bygningens totale volum vil forbli tilnærmet uendret. Vedrørende gesimshøyde: Hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen er her å sikre en enhetlig og harmonisk bygningsmasse i området, og forhindre ukontrollert oppføring av høye boliger som forringer det estetiske inntrykket. Ny bebyggelse skal ikke bryte vesentlig med strøkskarakteren. Det er tidligere gitt dispensasjon for gesimshøyde på boligens vestside på 4,0 meter. Grunnen til at denne høyden nå vil økes er fordi terrenget på vestsiden bør senkes noe mot sørenden av boligen. Disse terrengendringene ønskes hovedsakelig begrunnet i følgende: •
•
•
•
Tidligere omsøkt og godkjent terreng vil ligge for høyt og kreve oppføring av en støttemur langs nabogrensen mot nordvest for å holde massene på plass. Dette vil da gi et vesentlig mer ruvende inntrykk og tiltakets naboer har i tillegg gitt uttrykk for at de ønsker at terrenget dempes på den siden. Tiltakshaver ønsker å være imøtekommende overfor sine naboer og innser også at det opprinnelige og godkjente terrenget ville bli veldig høyt og fremstå som til dels ruvende. Uteplassen er nå plassert slik at den avsluttes naturlig i terrenget mot vest og det oppnås en naturlig overgang fra uteplass/fjell og over i beplantet areal. Dette gjør at man får benyttet hele utearealet og estetisk blir dette en gjennomført helhet. Ved at terrenget senkes, øker sikten til vei og plasseringen av tiltaket ligger da i ett med terrenget/fjellet på baksiden (mot vest) og gir et naturlig inntrykk. Dette skaper også mer luft mellom omsøkte eiendom og naboeiendommen, hvilket er positivt både for omgivelsene og miljøet. I tillegg gjøres endringene fordi eiendommen er meget kupert og ligger i skrånende terreng, og med omsøkte endringer vil huset mer følge den naturlige topografien på eiendommen når terrenget ikke går i en vannrett linje langs hele baksiden av boligen. Store deler av fasaden mot vest vil fortsatt ha en gesimshøyde på 4 meter. I dette tiltaket er det også verdt å merke seg at boligen er oppført med pultak, hvilket medfører at gesimshøyden er lik mønehøyden. Høyeste møne mot vest vil således være 5,4 meter mot tillatt møne ved eksempelvis saltak på 9 meter. Boligen er derfor vesentlig lavere i mønehøyde enn hva bestemmelsene tillater, og således er overskridelsen av gesimshøyde i dette tilfellet av svært liten betydning for omkringliggende naboer. Boligen er heller ikke høyere enn opprinnelig godkjent, selv om terrenget senkes, slik at boligens siluettvirkning vil være uendret. Vedrørende byggegrenser: Hensynet bak regulerte byggegrenser er å forhindre at bebyggelsen ”klumper seg sammen” i nærheten av vei eller andre områder, og det sikrer i tillegg myndighetene en viss kontroll med bebyggelse nært vei. På __________________________________________________________________________________________ Fram Ingeniørkontor AS
Org: 912 861 317
Postboks 4814 – Nydalen, 0484 OSLO
post@byggesoknad.no - 69390077
www.byggesoknad.no
den måten kan man sikre god sikt for trafikken samt at man har mulighet for en eventuell utvidelse av veien senere. Uteplassens høyde (foruten repoet) befinner seg ca 0,51 meter fra gjennomsnittlig planert terreng rundt seg selv, og har således en svært beskjeden høyde. Fylkeskommunen har i sitt vedtak av 30.06.2014 skrevet følgende etter befaring på eiendommen vedr uteplassen: ”etter Fylkesmannens syn kan ikke tiltaket sammenlignes med en platting, og konstruksjonen er heller ikke oppført på bakkeplan. Konsekvensen av dette er at det må dispenseres for den delen av konstruksjonen som ligger utenfor byggegrensen i sin helhet”. Den delen av konstruksjonen som ligger utenfor byggegrensen er uteplass med høyde ca 0,51 cm fra gjennomsnittlig planert terreng, og det søkes dispensasjon for dette. Omsøkte uteplass, plassert utenfor byggegrensen mot sør, vil ikke: •
•
•
•
Forhindre frisikt Berøre trafikksikkerheten Forhindre eventuell utvidelse av veien Forhindre noen naboer i utnyttelse av sin eiendom I tillegg kommer likebehandlingsprinsippet til anvendelse da det er flere eiendommer i nærområdet der byggegrensen er overskredet. Uteplassens plassering og høyde er tatt opp med kommunen tidligere, da opprinnelige tegninger for uteplass med terreng og støttemur også befant seg utenfor byggegrensene mot sør. Dette forhold har således vært vurdert hos kommunens veimyndighet, de har vært på befaring på eiendommen og konkludert med at dette ikke vil utgjøre noe hinder for frisikt, da området befinner seg mange meter inn fra tomtegrensen og fra senter veimidte. Byggegrensen mot sør går heller ikke inn mot noen nabotomt slik at noen naboer skulle bli affisert. Oppføring av uteplassen utenfor regulerte byggegrenser mot sør tilsidesetter derfor ikke noen av hensynene byggegrensen er ment å skulle ivareta. Ulemper Ulempen ved å tillate dispensasjon fra reguleringsbestemmelene er at disse da etter hvert kan miste sin kraft. Omsøkte tiltak har allerede fått innvilget dispensasjon for en liten overskridelse av bebygd areal samt gesimshøyde, og forholdet til byggegrensene er vurdert av rette myndigheter. De omsøkte endringene som nå omsøkes og medfører ytterligere søknad om dispensasjon er i realiteten ganske små. Bebygd areal vil økes ganske mye i m2, men faktisk situasjon etter omsøkte endringer vil gjøre at tiltaket fremstår mindre ruvende enn den godkjente situasjonen. Uteplassen vil fremstå mindre ruvende enn godkjent terreng, faktisk gesimshøyde vil økes for kun en liten del av fasaden mot vest og ekstra parkeringsareal på terreng var etablert før det var krav om det, slik at det ikke blir endringer i dagens situasjon vedrørende sistnevnte. Vi anser ikke disse endringene til å være avgjørende for reguleringsbestemmelsens fortsatte gyldighet og kraft. Tiltaket som et hele, med omsøkte endringer, vil fortsatt passe godt inn i området, både estetisk og funksjonelt, og gitte dispensasjoner vil ikke føre til en redusert estetisk opplevelse av området. Gitte dispensasjoner i dette tilfellet vil ikke gi presedens for liknende saker senere, da dispensasjonsargumentene og vurderingen er knyttet konkret opp til hver enkelt sak. __________________________________________________________________________________________ Fram Ingeniørkontor AS
Org: 912 861 317
Postboks 4814 – Nydalen, 0484 OSLO
post@byggesoknad.no - 69390077
www.byggesoknad.no
Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen i denne saken. Man må også kunne si at fordelene ved å kunne gjøre omsøkte endringer er større enn ulempene. Videre vil skjønn og rimelighet tilsi at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke i denne saken For å få til en god og hensiktsmessig løsning i dette tilfellet, søkes det om dispensasjon fra gjeldende bestemmelser vedrørende maksimalt tillatte BYA, gesimshøyde og byggegrense mot sør. Vi håper kommunen kan imøtekomme disse forhold. Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon 69 39 00 77. Med vennlig hilsen Fram Ingeniørkontor AS Tonia Hansen __________________________________________________________________________________________ Fram Ingeniørkontor AS
Org: 912 861 317
Postboks 4814 – Nydalen, 0484 OSLO
post@byggesoknad.no - 69390077
www.byggesoknad.no