B1 Dispensasjonssøknad - Fram Ingeniørkontor AS

B-­‐1 FRAM INGENIØRKONTOR AS Postboks 4814 -­‐ Nydalen 0484 Oslo 30. september 2015 Oslo kommune Plan-­‐ og bygningsetaten Boks 364 Sentrum Oslo SØKNAD OM DISPENSASJON FRA MARKALOVENS §5 OG VEGLOVENS §29 Gnr/bnr 75/1, Oslo (Kommunal eiendom, leid av tiltakshaver i gnr/bnr 75/1049) Vi viser til Kommuneplan "Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn", vedtatt 23.09.15. (Kommunedelplan "Oslos del av marka" (Kdp 6) ble opphevet i og med ny plan.) Eiendommen ligger i område som omfattes av Markaloven (lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner), vedtatt 01.09.2009. Den er avsatt til LNF-­‐areal, eksisterende. Vi vil i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak (trippelgarasje) på ovennevnte eiendom gjerne søke om dispensasjon fra Markalovens §5 forbud mot byggetiltak, og særskilt løyve fra Veglovens §29 vedrørende avstand til midt kommunal vei nærmere enn 15 meter. Markalovens §5 viser til et ”forbud mot bygge-­‐ og anleggstiltak” og sier følgende: “Bygge-­‐ og anleggstiltak er forbudt i Marka. Med bygge-­‐ og anleggstiltak menes tiltak som nevnt i plan-­‐ og bygningsloven § 1-­‐6, for eksempel oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom.” Vi søker så om dispensasjon fra nevnte bestemmelse for oppføring av trippelgarasje på eiendommen. (Da hele Oslomarka er avsatt til LNF-­‐område, har vi fått informasjon fra kommunen om at LNF-­‐område i plan også går under denne bestemmelse, slik at vi ikke må omsøke dispensasjon fra kommuneplanen.) Det vises ikke til spesifiserte bestemmelser eller byggegrenser i kommuneplan eller plankart vedrørende tillatt avstand mot vei. Det vises derfor til Veglovens avstandsbestemmelser. Veglovens §29 sier vedrørende avstand fra kommunal vei: “Byggegrensene skal gå i ein avstand på … 15 meter frå kommunal veg. … Avstanden skal reknast frå midtlina i høvevis kjørebana.” Omsøkte tiltak vil stå med nærmeste avstand ca. 9,2 meter fra midt av kommunal vei Grefsenkollveien. Vi søker så om særskilt løyve for slik plassering. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan-­‐ og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i § 19-­‐2: B-­‐1 ”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.” Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved en vurdering av dispensasjon fra Markalovens §5 vedrørende byggeforbud og særskilt løyve fra Veglovens §29 vedrørende avstand til midt kommunal vei, bør man følgelig stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensynet bak bestemmelsen om byggeforbud innenfor Marka-­‐grense og LNF-­‐område er å sikre Markas grenser og bevare et rikt og variert landskap og natur-­‐ og kulturmiljø med kulturminner. Bestemmelsen fremmer og tilrettelegger for friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Den ivaretar fulldyrket mark og forhindrer at natur og terreng skades unødvendig. Bestemmelsen skal samtidig forhindre ukontrollert oppføring av boliger/bygg som vanskeliggjør allmenhetens tilgang til områdene. Som særskilte grunner for å dispensere fra bestemmelsen kan nevnes: • Eiendommen er allerede bebygget med en godkjent garasje, plassert rett ved siden av omsøkte garasje. (Eier av eksisterende garasje er nærmeste nabo til tiltakshaver, leietaker av areal til parkeringsplass av kommunen.) • Omsøkt garasje vil være en fortsettelse av allerede eksisterende garasje. • Da nabogarasjen ble bygd ut sprengte man ut plass slik at en garasje til kunne bygges ved siden av garasjen. Det er så hensiktsmessig å kunne bygge ut eksisterende garasje med omsøkte tiltak på nevnt plassering. • Arealet for plassering av garasjen leies av tiltakshaver. Bruken av arealet på eiendommen vil være den samme som i dag, parkeringsplasser. • Ny garasje vil ikke virke ruvende eller skille seg nevneverdig ut fra øvrig bebyggelse i området, være i harmoni med eksisterende garasje og området for øvrig. • Omsøkte garasje er hensiktsmessig plassert rett under/ved stor skråning av en bergvegg på eiendommen. Det vil ikke ha negativ innvirkning på formålet friluftsliv, naturopplevelse og idrett, da nevnte aktiviteter ikke er mulig på omsøkte plassering. • Garasjens plassering er fordelaktig da den bidrar til minst mulig sjenanse for øvrige naboer. Parkering av biler på eiendommen blir lite synlig for allmenheten. Ulempen ved å tillate dispensasjon fra en bestemmelse er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. En dispensasjon fra LNF/Markaloven i dette tilfelle vil ikke gi presedens for liknende saker senere, da dispensasjonsargumentene og vurderingene er knyttet konkret opp til hver enkelt sak. B-­‐1 Med bakgrunn i ovennevnte anføres at dispensasjon ikke vil stride med hensynet bak bestemmelsen, og fordelene må kunne sies å oppveie bakdelene. Hensikten med Veglovens §29 vedrørende avstand til midt vei er å forhindre at bebyggelse ”klumper seg sammen” for nært vei og at den blir en mulig trafikkfare. Man vil også sikre en helhetlig og harmonisk bygningsmasse i området. Videre skal det sikres at myndighetene har en viss kontroll med ny bebyggelse som føres opp i nærheten av eksisterende vei, blant annet med tanke på eventuell utvidelse av veien senere. Veglovens § 29 vedrørende byggegrense mot veimidt er en generell bestemmelse. Denne vil ikke passe like godt i alle saker. Det vil med hjemmel i nevnte lovs § 30 måtte kunne dispenseres fra byggegrensen etter konkrete vurderinger i enkelttilfeller. Som særskilte grunner for å gi særskilt løyve fra bestemmelsen nevnes blant annet: • Garasjen vil plasseres rett under/ved stor skråning bak nevnte vei, delvis innbygget i fjellet. Omsøkte tiltak vil dermed ikke være synlig eller berøre trafikkforhold på veien. • Den kommunale veien vil ikke være adkomstvei til tiltaket. Inkjørsel til garasjen vil være fra annen, privat vei. Omsøkte tiltak vil dermed ikke bidra til økt trafikkering eller mulig trafikkfare på veien. • Eiendommen er per i dag bebygget med en garasje, plassert rett ved siden av ønsket tiltak, med likt avstand til den kommunale veien. Planlagt garasje vil være en fortsettelse av allerede eksisterende bebyggelse på eiendommen. • Nevnte kommunale vei vil ikke berøres i forbindelse med oppføring eller bruk av nevnte tiltak. Det er allerede sprengt ut/avsatt plass for garasje på nevnt plassering. • Kommunen antas basert på ovennevnte å ha etablert en praksis for å dispensere fra vegloven i de fleste tilfeller dersom forholdene ligger til rette. • Likebehandlingsprinsippet i og med at det i området er øvrige bygninger plassert nærmere enn tillatt til veimidt av den kommunale veien. • Den kommunale veien er en allerede utbygget vei. Den vil sannsynligvis ikke måtte utvides i fremtiden. • Ovennevnte medfører at det ikke blir noen videre hindring for vedlikehold av vegen. Hensynene bak bestemmelsene kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra Markalovens §5 vedrørende forbud mot byggetiltak og særskilt løyve fra Veglovens §29 vedrørende avstand til midt kommunal vei nærmere enn 15 meter. Man må også kunne si at fordelene med å gi dispensasjon og særskilt løyve på bakgrunn av ovenstående må kunne sies å være større enn ulempene, både for eiere av den aktuelle eiendommen og for området i øvrig. Videre viser kommunens praksis på området at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke. Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-­‐2008) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: ”2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov § 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan-­‐ og bygningslovens regelverk i B-­‐1 enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes.” For å få til gode og hensiktsmessige løsninger i vårt tilfelle, søkes det i denne saken om dispensasjon fra Markalovens §5 vedrørende forbud mot byggetiltak og særskilt løyve fra Veglovens §29 vedrørende avstand til midt kommunal vei nærmere enn 15 meter. Vi håper at kommunen kan vise smidighet og imøtekomme denne søknaden. Dersom det er behov for flere opplysninger, kan vi nås på telefon 69390077 / 40699054. Med vennlig hilsen FRAM INGENIØRKONTOR AS Christel Jakobsen