saksfremlegg - Røyken kommune

Transcription

RØYKEN KOMMUNE
MØTEINNKALLING NR. 01/15
Organ:
Bygningsrådet
Møtested: Rådhuset, formannskapssalen
Møtedato: 27.01.2015
Tid: 18:00
Vararepresentantene vil få nærmere beskjed hvis de skal møte.
SAKSLISTE
Møtesakstype/nr. Saksnr.
Tittel
PS
1/15
15/1264
Godkjenning av møteprotokoll nr. 11/14
PS
2/15
15/1284
Delegerte vedtak 241114 - 180115
PS
3/15
15/201
75/1 Grimsrudveien 48 - Søknad om deling av
landbrukseiendom
PS
4/15
15/1296
15/1 Mølleveien - Søknad om konsesjon
PS
5/15
15/524
61/191 - Søknad om rammetillatelse med dispensasjon
- Fritidsbolig
PS
6/15
15/523
6/111 Spikkestadløkka 9 - Ett-trinns søknad med
dispensasjon - Bolig og garasje
PS
7/15
15/579
41/267 Engebråtenveien - Orientering om
Fylkesmannens vedtak - klagesaksbehandling
PS
8/15
Roar Skryseth (s)
leder Bygningsrådet
15/12
50/406 Elgtråkket 38 - Orientering om Fylkesmannens
vedtak - Klage på tillatelse
Lene Forssell Solsrud (s)
politisk sekretariat
SAKSFREMLEGG
Saksnummer:
Saksbehandler:
15/1264
Lene Forssell Solsrud
Organ:
Bygningsrådet
Saken avgjøres av:
Bygningsrådet.
Forslag til vedtak:
Vedlagte møteprotokoll nr. 11/14 godkjennes.
Vedlegg:
1. Møteprotokoll nr. 11/14.
Møtedato:
27.01.2015
RØYKEN KOMMUNE
MØTEPROTOKOLL NR. 11/14
Protokoll publiseres med forbehold om godkjenning i neste møte i
Bygningsråd 2011 - 15
Organ:
Bygningsråd 2011 - 15
Møtedato: 18.12.2014
Innkalte:
Funksjon
Navn
Leder
Roar Skryseth (H)
Medlemmer
Mette Lund Stake (H)
Medlemmer
Kariane Søilen(H)
Medlemmer
Thor Erik Kollsrud(FRP)
Medlemmer
Lene Kristin Ulleberg (FRP)
Medlemmer
Tore Hogstad (V)
Medlemmer
Karin H Buberg(SV)
Medlemmer
Solvår Kolloen (AP)
Medlemmer
Vidar Mikalsen (Ap)
Administrasjonen
Kommunalsjef Vidar Rolfsrud
Administrasjonen
Sveinung Kvamme
(protokollfører)
Møtesaksnr.
Saksnr.
Tittel
PS 143/14
12/3265
RS 144/14
Forfall
Vararepresentant
12/5261
66/15 Liverudveien – Søknad om dispensasjon fra
rekkefølgekrav – midlertidig brukstillatelse
143/14
Behandling:
Rådmannen forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Vedtak:
Vedlagte møteprotokoll nr. 10/14 godkjennes.
144/14
66/15 Liverudveien – Søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav –
midlertidig brukstillatelse
Behandling:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Vedtak:
Hensynet bak bestemmelsen om rekkefølgekrav:
Hensynet bak bestemmelsen om rekkefølgekrav er å sikre at teknisk
infrastruktur samt lekeplasser faktisk blir utført i samsvar med
reguleringsplanen. I følge redegjørelse fra ansvarlig søker, er store deler
av arbeidene allerede utført, men ikke sluttført. Opparbeidelse av vei
vurderes å være tilstrekkelig utført for å kunne gi midlertidig
brukstillatelse. Hensynet bak bestemmelsen ansees derfor ikke som
vesentlig tilsidesatt.
Ulemper ved dispensasjon:
En ulempe ved å dispensere fra ovennevnte rekkefølgekrav, er at dette
kan gi utbygger en forventning om at øvrige oppførte boliger vil få
innvilget lignende dispensasjoner. Dette vil kunne flytte utbyggers fokus
bort fra å ferdigstille veianlegg samt lekeplasser, og over til et fokus på
mer boligbygging uten hensyn til rekkefølgekravene i reguleringsplanen.
Dersom kommunen fortsetter å dispensere fra rekkefølgekravene, risikerer
man at reguleringsplanen ikke blir realisert, til skade for de som bor i
området.
Fordeler ved dispensasjon:
Som fordel for dispensasjon vurderes at det er lite hensiktsmessig å
ferdigstille veianlegget da utbygging lengre inn på feltet vil medføre
slitasje på kjørevei. I tillegg vurderes det som vanskelig/uhensiktsmessig å
ferdigstille vei og lekeplass i vintersesongen da snø og is kan medføre
skade på anleggene.
Det vil være en fordel for tiltakshaver at boligen kan innflyttes og at
byggelån kan konverteres dersom det gis midlertidig brukstillatelse.
På denne bakgrunn vurderes at fordelene ved å gi dispensasjon er klart
større enn ulempene etter en samlet vurdering jfr. pbl § 19-2. Der bør
derfor gis dispensasjon fra reguleringsplanens § 2.2, men med følgende
vilkår:
1. Dispensasjonen gis fra reguleringsplanens § 2.2, slik at gbnr. 66/15
kan innvilges midlertidig brukstillatelse uten at det først opparbeides
vei og fortau. Dispensasjonen betinges av at kravene i § 2.2 likevel
skal være oppfylt senest 1.8.2015.
2. Dispensasjonen gjelder kun for tiltakshaver på gbnr. 66/15.
Dispensasjonen skal ikke gjelde for øvrige boenheter som er
omfattet av reguleringsplanen for Liverudfeltet.
3. Dispensasjonen skal ikke utgjøre noen fristutsettelse for utbygger
Liverud Eiendom AS, som pr. i dag ikke har oppfylt selskapets
forpliktelse om å innfri reguleringsplanens rekkefølgekrav.
4. Dispensasjonen gir ikke grunnlag for å fravike reguleringsplanens §
2.2 i forhold til en senere søknad om ferdigattest.
SAKSFREMLEGG
Saksnummer:
Saksbehandler:
15/1284
Organ:
Bygningsrådet
Delegerte vedtak 241114 - 180115
Saken avgjøres av:
Bygningsrådet.
Forslag til vedtak:
Vedlagte oversikt over delegert behandling tas til orientering.
Vedlegg:
1. Oversikt delegert behandling 24.11.14 til 19.12.14.
2. Oversikt delegert behandling 01.01.15 til 18.01.
Møtedato:
27.01.2015
Delegerte vedtak
Dato: 24.11.2014 - 19.12.2014 Utvalg: BR Bygningsrådet 2011 - 15
Arkivsak
Dato
Navn
Innhold
14/3414
24.11.2014
DS BYG 293/14
KULTEK/PBO/OYSLIL
24.11.2014
Block Watne AS
Søknad innvilget
14/385 Glitreveien BF2 tomt 2 - Ett-trinns- Tillatelse med dispensasjoner for
oppføring av enebolig med carport
24.11.2014
DS BYG 294/14
KULTEK/PBO/OYSLIL
24.11.2014
Block Watne AS
Søknad innvilget
14/385 Glitreveien BF2 tomt 3 - Ett-trinns- Tillatelse med dispensasjoner for
14/3412
Saksnr.
Avd/Sek/Saksb.
Arkivkode
Resultat
14/3411
24.11.2014
DS BYG 295/14
KULTEK/PBO/OYSLIL
24.11.2014
Søknad innvilget
Block Watne AS
14/385 Glitreveien BF2 tomt 4 - Ett-trinns - Tillatelse med dispensasjoner for
14/3894
24.11.2014
DS BYG 297/14
KULTEK/PBO/JANPED
24.11.2014
Ferdighus Norge Entreprenør AS
Søknad innvilget
41/256 Bergerveien 4 - Ett-trinns tillatelse med ansvarlig foretak - Enebolig
14/3741
27.11.2014
DS BYG 298/14
KULTEK/PBO/JANPED
27.11.2014
Bygg og tømrermester Alexander Christiansen AS
Søknad innvilget
22/123 Furutoppveien 47 - Ett-trinns tillatelse med ansvarlig foretak - Endring av
garasje
14/2654
27.11.2014
DS BYG 299/14
KULTEK/PBO/OYSLIL
28.11.2014
Jostein Sommervoll
Søknad innvilget
12/508 Trollkleiva 26 - Tillatelse til oppføring av terrasse
14/2653
27.11.2014
DS BYG 300/14
KULTEK/PBO/OYSLIL
28.11.2014
Espen Sommervoll
Søknad innvilget
12/191 Trollkleiva 22 - Tillatelse til oppføring av terrasse
14/4346
03.12.2014
DS BYG 301/14
KULTEK/PBO/JANPED
03.12.2014
Kristian Fjeldsæter
Søknad innvilget
85/523 Søndre Bølstad vei 6 - Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - Garasje
Delegerte vedtak
Arkivsak
Dato
Navn
Innhold
Saksnr.
Avd/Sek/Saksb.
Arkivkode
Resultat
14/4391
12.12.2014
DS BYG 306/14
KULTEK/PBO/ERIKRA
09.12.2014
Villa Eiendomsutvikling AS
Søknad innvilget
50/554 Furuveien - Tillatelse til tiltak med dispensasjon - Enebolig
14/4518
12.12.2014
DS BYG 308/14
KULTEK/PBO/ERIKRA
10.12.2014
Søknad innvilget
IEC-HUS Region Sør
43/618 Jonsgrind 4 - Tillatelse til tiltak med dispensasjon - Enebolig
14/4498
11.12.2014
DS BYG 309/14
KULTEK/PBO/MAESTE
11.12.2014
Rambøll Norge AS
Søknad innvilget
22/2 - Spikkestadveien - Tillatelse til tiltak med dispensasjon - Gang- og sykkelvei
14/4501
12.12.2014
DS BYG 310/14
KULTEK/PBO/WILTHU
12.12.2014
3D Arkitekter AS
38/183 Eternitveien 10 - Tillatelse til tiltak med dispensasjoner - tre tilbygg
14/4366
15.12.2014
DS BYG 311/14
KULTEK/PBO/OYSLIL
18.12.2014
Bolig Partner AS
Søknad innvilget
54/148 Skofterudveien 46 - Ett-trinns - Tillatelse til oppføring av enebolig Dispensasjoner
14/4502
15.12.2014
DS BYG 312/14
KULTEK/PBO/JANPED
15.12.2014
Lars Otto Midtbø
Søknad innvilget
85/541 Bjørkeliveien 29 B - Tiltak uten ansvarsrett - Bruksendring
14/4439
16.12.2014
DS BYG 314/14
KULTEK/PBO/WILTHU
16.12.2014
Gyorgy Attila Juhos
71/25 Gamle Hyggen vei 13 - Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - Garasje /
carport
14/4455
18.12.2014
DS BYG 315/14
KULTEK/PBO/OYSLIL
18.12.2014
Røyken Eiendom AS
Søknad innvilget
38/361 Skolebakken 5 - Rammetillatelse - Riving av bygg
Delegerte vedtak
Arkivsak
Dato
Navn
Innhold
Saksnr.
13/1351
10.12.2014
DS DEL 307/14 KULTEK/PBO/YVVERK 10.12.2014
Ing. E. Sønsterød AS
Søknad innvilget
50/421 og 50/524 Endringstillatelse med dispensasjon
14/1902
03.12.2014
DS 302/14
Avd/Sek/Saksb.
Arkivkode
Resultat
KULTEK/PBO/OYSLIL 05.12.2014
43/570 Hagastubben 3 - Vedtak om overtredelsesgebyr
14/2652
09.12.2014
DS 304/14
KULTEK/PBO/YVVERK
Espen Sommervoll
12/191 og 12/508 Trollkleiva 22 og 26 - Arealoverføring
09.12.2014
Delegerte vedtak
Dato: - Utvalg: BR Bygningsrådet
Arkivsak
Dato
Navn
Innhold
Saksnr.
Avd/Sek/Saksb.
Arkivkode
Resultat
15/337
05.01.2015
DS 1/15
KULTEK/PBO/LAIHAN 05.01.2015
PX Solutions AS
Søknad innvilget
7/33 Gamle Drammensvei - Tillatelse til tiltak - riving
15/296
06.01.2015
DS 2/15
Sindre Skogbrott
Søknad innvilget
Tillatelse til tiltak byggesak uten ansvar - 50/395 Elgtråkket 3 - Søknad om tiltak
uten ansvarsrett - Terrasse
15/601
07.01.2015
DS 3/15
KULTEK/PBO/JANPED 07.01.2015
Rype Holding AS
Søknad innvilget
Tillatelse til dispensasjon byggesak uten ansvar - 7/20 Selbos vei 10
15/589
07.01.2015
DS 4/15
Byggkompetanse Kai Vardeheim
Søknad innvilget
Rammetillatelse - 51/407 Vestliveien 38 - Bruksendring fra hytte til bolig og
tilbygg
15/742
09.01.2015
DS 5/15
KULTEK/PBO/MAESTE
14.01.2015
Boxs Arkitektstudio AS
Søknad innvilget
38/21 Prestenga 8 - Igangsettingstillatelse - Gang- og sykkelvei
15/837
12.01.2015
DS 6/15
KULTEK/PBO/MAESTE
12.01.2015
Søknad innvilget
38/21 Prestenga - Tillatelse til endring av tiltak - Hus 17-20
15/536
13.01.2015
DS 7/15
KULTEK/PBO/LAIHAN 13.01.2015
Rolf Lahaug Nilsen
Søknad innvilget
Igangsettingstillatelse - Spikkestad 7/28-30-33, IG 1.
15/798
13.01.2015
DS 8/15
KULTEK/PBO/MAESTE
13.01.2015
Søknad innvilget
38/21 Prestenga - Tillatelse til endring - Hus 25 - 28
15/804
13.01.2015
DS 9/15
KULTEK/PBO/MAESTE
13.01.2015
Boxs arkitektstudio AS
Søknad innvilget
15/807
13.01.2015
DS 10/15
KULTEK/PBO/MAESTE
13.01.2015
Søknad innvilget
15/810
13.01.2015
DS 11/15
KULTEK/PBO/MAESTE
13.01.2015
Søknad innvilget
15/334
13.01.2015
DS 12/15
Arkitektkontoret Ingrid Ulving Gjørven AS
Søknad innvilget
50/15 Fjordveien 45 - Igangsettingstillatelse av tiltak - Grunnarbeider del 2,
utgraving av kjellerdel til opphold
15/801
13.01.2015
DS 13/15
KULTEK/PBO/MAESTE
13.01.2015
Søknad innvilget
15/794
13.01.2015
DS 14/15
KULTEK/PBO/MAESTE
13.01.2015
Søknad innvilget
38/21 Prestenga - Tillatelse til endring - Garasje og støyskjerm
15/823
14.01.2015
DS 15/15
Røyken Eiendomsutvikling
68/15, Tillatelse til deling
15/197
15.01.2015
DS 16/15
Inger-Johanne Muri
Søknad innvilget
65/148 Christian Lingsomsvei 13 - Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett Fasadeendring
15/1205
16.01.2015
DS 18/15
KULTEK/PBO/MAESTE
16.01.2015
Asplan Viak AS
Søknad innvilget
82/151 Rogneveien 11 - Dispensasjon utenfor bygesak
15/1169
16.01.2015
DS 19/15
KULTEK/PBO/ERIKRA 16.01.2015
Nyborg Arild
Søknad innvilget
Fv11 Åros-Krokodden - Tillatelse til endring av tiltak - Igjenfylling av dam
KULTEK/OPP/TROHAU
14.01.2015
Søknad innvilget
SAKSFREMLEGG
Saksnummer:
Saksbehandler:
Organ:
Bygningsrådet
15/201
Møtedato:
27.01.2015
75/1 Grimsrudveien 48 - Søknad om deling av
landbrukseiendom
Saken avgjøres av:
Bygningsrådet.
Forslag til vedtak:
Med hjemmel i jordlovens §§ 1og 12 gis med dette samtykke til fradeling av til
sammen 65 dekar slik omsøkt fra landbrukseiendommen gbnr 75/1 i Røyken
på følgende vilkår.

Det fradelte arealet skal overføres til landbrukseiendom gbnr. 77/3 i
Røyken
Vedtaket begrunnes med at fradelingen vil bidra til å verne om arealressursene
og være en driftsmessig god løsning for landbruket i området.
Vedlegg:






Søknad
Søknadsskjema
Kjøpekontrakt
Kart
Gårdskart
Flyfoto
Sammendrag og konklusjon:
Det søkes om å fradele 65 dekar jord med kantsoner samt en teig ved sjøen.
Grunneier sitter i uskiftet bo og bor i dag i bolig på Spikkestad. Eiendommen
har i de senere år delvis vært utleid og delvis ligget brakk. Det er sønnen som i
dag bor på eiendommen.
Nabo og gårdbruker Inge Gustavsen har i lang tid drevet deler av jorda og har
nå ønske om å kjøpe all jorda for å drive den sammen med sin egen gård. Det
er skrevet en kjøpekontrakt hvor også livsarvinger frasier seg odelsretten.
Det er skrevet avtale om at Inge Gustavsen skal få kjøpe teigene 1, 2, 3, og 4
avmerket på kartet, figur 1. Teig 4 gjelder kun fulldyrka jord med kantsoner,
ellers er de andre hele teiger. Arealet utgjør til sammen 65 dekar.
En deling slik omsøkt vil dele fra det aller meste av den fulldyrka jorda på
eiendommen bortsett fra 3 dekar fulldyrka jord som ligger vest for tunet. For
landbrukseiendommen kan en se at det kan være hensiktsmessig å beholde
denne jordteigen som kjøkkenhage eller til hobby dyrehold.
Nåværende eier har sittet i uskifta bo siden mannen døde for noen år tilbake.
Siden da har eiendommen delvis vært bortleid og delvis ligget brakk. Eier
opplyser også at familien selv ikke ønsker å drive eiendommen da den er liten
og at de har andre interesser.
Å fradele jorda med kantsoner for å legge den til et nabobruk som tidligere har
leid jorda og som er en aktiv gårdbruker vil bidra til å verne om arealressursene
Bakgrunn for saken, saksopplysninger:
Landbrukseiendommen Hyggen gbnr 75/1 og 75/73 i Røyken er på totalt 355
dekar hvorav: 42 dekar fulldyrka jord, 270 dekar produktiv skog og 70 dekar
annet areal slik som vei, tun, berg og boligtomt.
Grunneier sitter i uskiftet bo og bor i dag i bolig på Spikkestad. Eiendommen
har i de senere år delvis vært utleid til Inge Gustavsen og delvis ligget brakk.
Det er sønnen som i dag bor i husa på eiendommen.
Nabo og gårdbruker Inge Gustavsen har i lang tid drevet deler av jorda og har
nå ønske om å kjøpe all jorda for å drive den sammen med sin egen gård. Det
er skrevet en kjøpekontrakt hvor også livsarvinger frasier seg odelsretten.
Figur 1. Viser teig 1 til 4 avmerket på kartet.
Det er skrevet avtale om at Inge Gustavsen skal få kjøpe teigene 1, 2, 3, og 4
avmerket på kartet, figur 1. Teig 4 gjelder kun fulldyrka jord med kantsoner,
ellers er de andre hele teiger. Arealet utgjør til sammen 65 dekar.
Teigene har følgende areal:
1. 3 dekar hvorav 2,2 dekar fulldyrka jord
2. 44 dekar hvorav 19,3 dekar fulldyrka jord, 18 dekar produktiv skog, 7
dekar annet areal
3. 0,4 dekar annet markslag
4. 18 dekar hvorav 17 dekar fulldyrka jord.
Teig merket 4 i kartet har Inge Gustavsen leid og drevet i flere år.
Søker skriver følgende i søknaden:
«Jeg, Randi Solbjørg Hyggen føde 19,10,1945 ønsker å selge ca. 65 mål av min
eiendom gnr 75 Bnr 1 i Røyken til Inge Gustavsen som tillegssjord til hans
eiendom Gbnr 75 Bnr 6 i Røyken. Grunnen til salget er at driften meg og min
familien er nedlagt og hverken jeg eller mine arvinger ønsker å drive jordbruk
fordi gården er for liten til å bli drivverdig og at våre planer går andre veier.
Inge Gustavsen har leid deler av arealet for å dyrke bl.a. jordbær og korn i
mange år og ønsker å drive videre med samme drift som han har drevet
arealene i tidligere år.»
Teig 2 avmerket på kartet har i de senere år vært beite med hest og det er
etablert en ridebane som ikke er omsøkt. Det ligger også en del jernskrot langs
veien ved ridebanen. Grunneier har blitt tilskrevet vedr dette i 2013 uten at
landbrukskontoret har fått svar. Inge Gustavsen er kjent med at
landbrukskontoret vil at ridebanen skal tilbakeføres til fulldyrka jord og at
jernskrotet skal fjernes.
En deling slik omsøkt vil dele fra det aller meste av den fulldyrka jorda på
eiendommen bortsett fra 3 dekar fulldyrka jord som ligger vest for tunet. For
landbrukseiendommen kan en se at det kan være hensiktsmessig å beholde
denne jordteigen som kjøkkenhage eller til hobby dyrehold.
Figur 2. Eiendommen gbnr 75/3 og 75/73 er avmerket med farger på
kartet.
Inge Gustavsen eier i dag naboeiendommen gbnr 77/3 m.fl og leier i tillegg jord
på en rekke eiendommer i Hyggen. Til og med sesongen 2012 leide Inge
Gustavsen 18 dekar på eiendommen gbnr 75/1.
Regelverk
§ 1.Føremål
«Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet
med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på
den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i
landbruket.
Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert
bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på
omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar.
Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal
disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av
arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om
jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som
grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.»
§ 12.Deling
«Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk
må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og
liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid
enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom
meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige.
Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller
skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon
i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til
omdisponering etter § 9.
Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om
delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I
vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga
fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller
miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre
omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.
Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan
samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området.
Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til
dei føremåla som lova skal fremja.
Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar
når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter
departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining.
Samtykke til deling er ikkje nødvendig når særskild registrert del av eigedom
vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg
jordskifte er nødvendig å dela eigedom.
Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt,
fell samtykket bort.»
Departementet kan gi forskrift om høve til frådeling av mindre areal utan
godkjenning i samband med grensejustering etter matrikkellova.
Naturmangfoldloven:
Etter Naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i §§ 8 til 12 legges til grunn som
retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet.
§ 8. Kunnskapsgrunnlaget
”Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er
rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon,
naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger.
Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter
og risiko for skade på naturmangfoldet.”
§ 9. Føre-var-prinsippet.
”Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om
hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå
mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller
irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes
som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak.”
§ 10. Økosystemtilnærming og samlet belastning.
”En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning
som økosystemet er eller vil bli utsatt for.”
§ 11. Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver
”Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på
naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra
tiltakets og skadens karakter.”
§ 12. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder.
”For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas
utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en
samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og
økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater.”
Vurdering
Vurdering etter jordloven
Å holde jorda i drift slik jordloven krever vil bidra til at man tar hensyn til
fremtidige generasjoner ved at en slipper å nydyrke gjengrodde arealer, ta til
med stort vedlikehold av jorda eller at jorda i verste fall blir omdisponert som
følge av at den ikke er i drift.
Forvaltinga av arealressursene skal være miljøforsvarlig og bl.a. ta hensyn til
vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor, dette innebærer bl.a. at jorda må
holdes i drift.
Å holde jorda i drift er også å ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag
for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.
«Tjenelig og variert bruksstruktur i landbruket»
I Hyggen er det flere gårdsbruk som er i full drift, men det er også gårder som
leies ut slik det er i resten av landet. Den aktuelle gården har delvis blitt leid ut
og har delvis ligget brakk i de senere årene. Hyggen ligger slik til at det ikke er
fare for fraflytting da det er rikelig med alternative arbeidsplasser i og ved
Hyggen. Hensynet til bosetting og arbeid vil ikke tillegges stor vekt, men
samtidig er det viktig å ta vare på et aktivt fagmiljø slik at vi opprettholder en
god drift på landbrukseiendommene.
«Omsynet til vern av arealressursene»
Da jorda i dag delvis ligger brakk og den ellers leies ut, anser rådmannen det
som bedre at jorda blir drevet og at den som driver jorda også eier den. Kjøper
av jorda er en aktiv gårdbruker som leier mye jord i Hyggen fra før.
Dette taler for en fradeling
«Om delinga fører til en driftsmessig god løsning»
Delinga fører til at jorda blir drevet aktivt av en nabo, samt at den som driver
jorda også eier den. Det å få kjøpe tilleggsjord som ligger inntil egen jord er en
god løsning fremfor å ha stor kjøreavstand til jorda man driver og eier.
«Om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i
området»
Da jorda i dag delvis ligger delvis brakk og noe leies ut vil det være en stor
fordel om jorda drives og at den drives av noen i området. Det vil være en
ulempe for landbruket at jord ligger brakk og også leies ut fremfor å drives og
drives av den som eier jorda. Rådmannen kan ikke se noen drifts- og
miljømessige ulemper ved at jorda er i full drift av en som eier den og fra før er
en nabo.
Vurdering etter naturmangfoldloven
En fradeling for å legge jorda til et nabobruk vil ikke endre bruken av arealene
og dermed ikke forstyrre økosystemet i og ved de aktuelle arealene mer enn i
dag. Etter en gjennomgang i tilgjengelige databaser (naturbasen, artsdatabasen
m.m.) er det ikke registrert forekomst av viktige arter eller naturtyper.
§ 9-12
Det anses å foreligge tilstrekkelig grunnlag for å konkludere med at fradeling
ikke vil ha negativ effekt for det biologiske mangfoldet i området.
Naturmangfoldloven §§9-12 anses følgelig ikke å komme til anvendelse.
Landbrukskontorets vurdering:
Nåværende eier har sittet i uskifta bo siden mannen døde for noen år tilbake.
Siden da har eiendommen delvis vært bortleid og delvis ligget brakk. Eier
opplyser også at familien selv ikke ønsker å drive eiendommen da den er liten
og at de har andre interesser.
Å fradele jorda med kantsoner for å legge den til et nabobruk som tidligere har
leid jorda og som er en aktiv gårdbruker vil bidra til å verne om arealressursene
Markslag (AR5) 13 klasser
0
100
200
300m
Målestokk 1 : 10000 ved A4 utskrift
Utskriftsdato: 30.12.2014
GÅRDSKART
0627-75/1
Tilknyttede grunneiendommer:
75/73 - 75/1
TEGNFORKLARING
=
5
6
S
H
M
L
i
1
Fulldyrka jord
Overflatedyrka jord
Innmarksbeite
Skog av særs høg bonitet
Skog av høg bonitet
Skog av middels bonitet
Skog av lav bonitet
Uproduktiv skog
Myr
Åpen jorddekt fastmark
Åpen grunnlendt fastmark
Bebygd, samf, vann, bre
Ikke klassifisert
Sum:
Kartet viser en presentasjon av valgt type
gårdskart for valgt eiendom. I tillegg vises
AREALTALL (DEKAR)
42.1
0.0
0.0
0.0
217.6
27.8
25.0
30.1
0.0
9.8
0.0
2.8
0.0
355.2
bakgrunnskart for gjenkjennelse. Areal-
42.1
statistikken viser arealer i dekar for alle
teiger på eiendommen. Det kan forekomme
avrundingsforskjeller i arealtallene.
Ajourføringsbehov meldes til kommunen.
300.5
Arealressursgrenser
Eiendomsgrenser
9.8
2.8
355.2
0
20
40 60m
GÅRDSKART
0627-75/1
75/1 - 75/73
TEGNFORKLARING
=
5
6
S
H
M
L
i
1
Fulldyrka jord
Overflatedyrka jord
Innmarksbeite
Skog av lav bonitet
Uproduktiv skog
Myr
Ikke klassifisert
Sum:
AREALTALL (DEKAR)
42.1
0.0
0.0
0.0
217.6
27.8
25.0
30.1
0.0
9.8
0.0
2.8
0.0
355.2
42.1
300.5
Arealressursgrenser
Eiendomsgrenser
9.8
2.8
355.2
SAKSFREMLEGG
Saksnummer:
Saksbehandler:
15/1296
Organ:
Bygningsrådet
Møtedato:
27.01.2015
15/1 Mølleveien - Søknad om konsesjon
Saken avgjøres av:
Bygningsrådet.
Forslag til vedtak:
Med hjemmel i konsesjonsloven § 11 gis det utsatt boplikt frem til
1.november 2019 på gbnr. 15/1 i Røyken Kommune med følgende vilkår:


Eiendommen skal være bebodd i perioden frem til hjemmelshaver
tilflytter eiendommen for å oppfylle sin boplikt.
Det skal foreligge gyldig leiekontrakter på utleie av alt dyrka areal i
henhold til jordloven
Utsatt boplikt innvilges av hensyn til at overdragelsen skjedde brått og at
familien skal rekke å forberede seg til flytting. Det vektlegges også at leietaker
av jorda fortsetter sitt leieforhold og at det bor folk på gården.
Vedlegg:










Brev fra landbrukskontoret av 25. februar 2014 om brudd på boplikt
Søknad om konsesjon
Følgebrev til søknad
Dypere begrunnelse for ønske om utsettelse av boplikt
Skjøte
Kjøpekontrakt
Leiekontrakt bolig 1
Leiekontrakt bolig 2
Oversiktskart
Gårdskart
Det søkes om konsesjon for å få utsettelse på boplikt i 5 år.
Anita Hildeskår Hokstad ervervet eiendommen Syltingli gbnr. 15/1, Syltingli
Nordre gbnr. 15/5 og Blåmyra gbnr. 12/167 i Røyken Kommune den 28. juni
2012.
For å oppfylle boplikten må eier ta eiendommen som sin reelle bolig innen et år
og selv bebo denne i minst 5 år sammenhengende. I følge folkeregisteret er
Anita Hildeskår Hokstad pr 26. november 2014 bosatt i Willy Moes veg 105,
2034 Holter.
Jorda har vært leid ut i lang tid til Gunnar Schie av søkers far og Schie fortsetter
nå å leie jorda på 5-årig kontrakt. Søker har sendt søknad om dispensasjon fra
regelverket om 10-årig leiekontrakt.
Bygningsmassen på landbrukseiendommen består av våningshus, kårbolig,
sidebygning, driftsbygning, stabbur, redskapshus og gårdssag. Våningshuset og
kårboligen leies ut.
Søker ønsker en utsettelse på boplikten i 5 år og ønsker deretter å flytte til
eiendommen selv. Søker har leiekontrakt på våningshuset og kårboligen. Søker
skriver at de ønsker å leie ut husene for en 5-års periode fra nå. Leiekontrakten
på hovedhuset går ut 1. desember 2014 og det passer fint med en 5 årig
leieavtale ev at søker vurderer å ta til med oppussing av våningshuset.
Da faren plutselig ble enkemann og måtte løse ut særkullsbarn overtok søker
gården på odel. Overtakelsen kom brått på og derfor søkes det nå om
konsesjon for å få utsettelse på boplikten i 5 år.
Rådmannen vurderer det slik at søker trenger mer tid til å forberede seg på
flytting fra Holter til Røyken og vil derfor gi 5 års utsettelse på boplikten.
Bakgrunn og Saksopplysninger
Det søkes om konsesjon for å få utsettelse på boplikt i 5 år.
Anita Hildeskår Hokstad ervervet eiendommen Syltingli gbnr. 15/1, Syltingli
Nordre gbnr. 15/5 og Blåmyra gbnr. 12/167 i Røyken Kommune den 28. juni
2012.
Overdragelsen skjedde etter hennes far på odel og det var da ingen
konsesjonssøknad i forbindelse med overdragelsen. For å oppfylle boplikten må
eier ta eiendommen som sin reelle bolig innen et år og selv bebo denne i minst
5 år sammenhengende.
I følge folkeregisteret er Anita Hildeskår Hokstad pr 26. november 2014 bosatt i
Willy Moes veg 105, 2034 HOLTER.
Eier fikk 25. februar 2014 et forhåndsvarsel om brudd på boplikt og pålegg om
å søke konsesjon. Den 21. september 2014 mottok landbrukskontoret
konsesjonssøknaden. Søknaden har ligget i påvente av at søker skal sende inn
gyldig leiekontrakt på utleie av jorda ev en søknad om dispensasjon fra
regelverket.
Landbrukseiendommen Syltingli gbnr. 15/1 m.fl. i Røyken Kommune er på totalt
465 daa, hvor 260 daa er fulldyrka jord, 4 dekar innmarksbeite, 184 dekar
produktiv skog og 17 dekar annet areal.
Tabell 1. Viser arealfordeling i dekar pr gbnr og markslag på g.
15/1. 15/5 og 12/167 i Røyken kommune.
Overflate
Fulldyrk
Innmarks Produkti Annet
Gbnr
-dyrka
a jord
-beite
v skog
markslag
jord
15/1
240,5
0
4
165,1
3,7
15/5
19,1
0
0
13,9
0,3
12/167 0
0
0
5,3
5,4
Sum
259,6
0
4
184,3
9,4
Gbnr
Bebygd,
vann
m.m
8,1
0
0
8,1
Jorda har vært leid ut i lang tid til Gunnar Schie av søkers far og Schie fortsetter
nå å leie jorda på 5-årig kontrakt. Søker har sendt søknad om dispensasjon fra
regelverket om 10-årig leiekontrakt.
Bygningsmassen på landbrukseiendommen består av våningshus, kårbolig,
sidebygning, driftsbygning, stabbur, redskapshus og gårdssag. Våningshuset og
kårboligen leies ut.
Tabell 2. Oversikt over bygninger, areal, byggeår og tilstand på
bygningene på gården.
Bygning
Grunnflate
Byggeår
Etasjer
Tilstand
Våningshus
Kårbolig
Sidebygning
Driftsbygnin
g
Stabbur
Redskapshus
Gårdssag
141
105
110 og 65
200/520/300
1863
1973
1750
1927
1,5
2
1,5
3
25/15
110
55
1800
1978
?
1,5
1
1
Middels
Middels
Dårlig
Middels til
dårlig
Middels
Middels
Falt ned dårlig
Søker ønsker en utsettelse på boplikten i 5 år og ønsker deretter å flytte til
eiendommen selv. Søker har leiekontrakt på våningshuset og kårboligen. Søker
skriver at de ønsker å leie ut husene for en 5-års periode fra nå. Leiekontrakten
på hovedhuset går ut 1. desember 2014 og det passer fint med en 5 årig
leieavtale ev at søker vurderer å ta til med oppussing av våningshuset.
Søker bodde på gården frem til hun var 6 år gammel da foreldrene ble skilt. Da
faren plutselig ble enkemann og måtte løse ut særkullsbarn overtok søker
gården på odel. Overtakelsen kom brått på og derfor søkes det nå om
konsesjon for å få utsettelse på boplikten i 5 år.
Søker forteller at hun ønsker å bo på gården, men vil fortsatt leie ut jorda slik
som tidligere. Det vil ikke blir noen drift på gården i regi av søker da hun anser
gården for liten til å investere i driftsapparat for å drive den selv.
Regelverk:
Konsesjonsloven:
Sum
421,4
33,3
10,7
465,4
§ 5.(unntak på grunnlag av erververens stilling)
Konsesjon er ikke nødvendig når erververen er:
1. eierens ektefelle, eller er i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett
oppstigende eller nedstigende linje eller i eierens eller ektefellens første
sidelinje til og med barn av søsken, eller er i svogerskap med eieren i rett
oppstigende linje, forutsatt at eieren har sitt konsesjonsforhold i orden.
Konsesjonsplikt kan likevel følge av § 7 annet ledd.
2. odelsberettiget til eiendommen.
(…)
Ved erverv av bebygd eiendom hvor fulldyrka og overflatedyrka jord er mer enn
25 dekar, eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog, er
konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 1 og 2 betinget av at erververen
bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst 5 år. Som
bebygd eiendom regnes her eiendom med bebyggelse som er eller har vært
brukt som helårsbolig. Det samme gjelder eiendom med bebyggelse som ikke
er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under
oppføring dersom tillatelse til bebyggelse er gitt med sikte på boligformål.
Erverver gjenlevende ektefelle eiendom fra sin avdøde ektefelle som eier eller
ved uskifte, skal botiden gjenlevende har gjennomført før overtagelsen regnes
mot plikttiden.
Første og annet ledd gjelder tilsvarende for samboere i ekteskapslignende
forhold. Som samboere etter bestemmelsen her regnes samboere som fyller
vilkårene i arveloven § 28 a.
§ 11, om vilkår for konsesjon;
”Konsesjon etter loven kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes
påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Det kan lempes på
vilkårene etter søknad.
Kongen skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og
kulturlandskap ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om
boplikten skal være personlig plikt for eier.”
Naturmangfoldloven:
I henhold til naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i lovens §§ 8 til 12” legges
til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, herunder når et
forvaltningsorgan tildeler tilskudd, og ved forvaltning av fast eiendom.
Vurderingen etter første punktum skal fremgå av beslutningen.”
Det refereres til Naturmangfoldslovens bestemmelser i §§ 8 til 12 under;
§ 8. Kunnskapsgrunnlaget
”Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er
rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon,
naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger.
Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter
og risiko for skade på naturmangfoldet.”
§ 9. Føre-var-prinsippet.
”Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om
hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå
mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller
irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes
som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak.”
§ 10. Økosystemtilnærming og samlet belastning.
”En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning
som økosystemet er eller vil bli utsatt for.”
§ 11. Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver
”Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på
naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra
tiltakets og skadens karakter.”
§ 12. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder.
”For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas
utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en
samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og
økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater.”
Vurdering:
Konsesjonsloven
Når det gjelder boplikt på landbrukseiendommer inntrer dette for nære
slektninger når det er minst 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord eller
over 500 dekar produktiv skog (jf.§5).
Eier av eiendommen, Anita Hildeskår Hokstad, bor i dag i Holter i Akershus
sammen med mann. Hun overtok gården av sin far på odel 28. juni 2012. Da
stemorens død og at faren ønsket å overdra gården på odel til søker kom brått
på, søkes det nå om utsettelse på boplikten i 5 år, frem til 2019.
Utsettelse av boplikt anses ikke til å ha noen negative konsekvenser for driften
av gården eller bosetningen på gården da jorda leies og slik som før og husene
leies ut med leiekontrakt.
Rådmannen anser hensynet til at overtakelsen kom brått på som viktig,
samtidig som jorda blir drevet og at det er noen som bor i husene på gården.
Naturmangfoldloven
En søknad om konsesjon for utsatt bopliktfradeling vil med liten sannsynlighet
kunne forstyrre økosystemet i og ved det aktuelle arealet. Etter en
gjennomgang i tilgjengelige databaser (naturbasen, artsdatabasen m.m.) er det
ikke registrert forekomst av viktige arter eller naturtyper på eiendommen.
§ 9-12
Det anses å foreligge tilstrekkelig grunnlag for å konkludere med at utsettelse
på boplikten ikke vil ha negativ effekt for det biologiske mangfoldet i området.
Naturmangfoldloven §§9-12 anses følgelig ikke å komme til anvendelse.
Landbrukskontorets vurdering:
Etter en total vurdering av søknaden mener rådmannen at det kan gis utsatt
boplikt i 5 år frem til 1. november 2019. Det vektlegges at søker trenger
mer tid til å forberede seg på flytting og at både hus og jord er leid ut.
Anita Hildeskår Hokstad
Willy Moes veg 105
2034 HOLTER
Vår ref: GRL/2014/881/15/1/V63
Deres ref:
Lier 25.02.2014
15/1 Røyken - Brudd på boplikt og forhåndsvarsel om pålegg om søknad om konsesjon
Landbrukskontoret vil med denne henvendelsen vurdere brudd på boplikten og forhåndsvarsle
eier om at kommunen kan pålegge dem å søke konsesjon som følge av dette.
Bakgrunn:
I følge matrikkelen ervervet Anita Hildeskår Hokstad eiendommen gbnr 15/1 i Røyken 28.
juni 2012.
Landbrukseiendommen Syllingli gbnr. 15/1 i Røyken er på totalt 465 daa, hvor 260 daa er
fulldyrka jord, 4 dekar innmarksbeite, 184 dekar produktiv skog og 17 dekar annet areal.
Bygningsmassen på landbrukseiendommen består av våningshus, to sidebygninger/kårboliger,
driftsbygning og garasje.
Regelverk:
Konsesjonsloven
§ 5 annet ledd, om boplikt.
«Ved erverv av bebygd eiendom hvor fulldyrka og overflatedyrka jord er mer enn 25 dekar,
eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog, er konsesjonsfriheten etter
første ledd nr. 1 og 2 betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og
selv bebor den i minst 5 år. Som bebygd eiendom regnes her eiendom med bebyggelse som er
eller har vært brukt som helårsbolig.»
§ 6. Bopliktens innhold.
«Erverver som etter § 5 annet ledd har boplikt på en eiendom, skal ta eiendommen som sin
reelle bolig. En eiendom er tatt som reell bolig hvis eieren er registrert bosatt på eiendommen
etter regler fastsatt i eller i medhold av lov 16. januar 1970 nr. 1 om folkeregistrering.»
§ 13. Frist for søknad om konsesjon
«Kongen kan sette en frist for erververen til å søke konsesjon dersom:
1. tidsgrensen for tvangsbruk etter § 3 annet ledd overskrides.
2. erververen unnlater å bygge innen 5 år i strid med § 4 annet ledd.
Telefon
32 22 01 00
Postadresse
Postboks 205
3401 Lier
Besøksadresse
Foss gård, Lierbyen
(Stokkeveien 4)
Email
postmottak@lier.kommune.no
Dato 25.02.2014
Vår ref. 2014/881-/15/1/V63
2 av 2
3. erververen foretar bruksendring i strid med plan i henhold til § 4 tredje eller fjerde
ledd.
4. erverver som nevnt i § 5 første ledd nr. 1 eller 2 ikke overholder boplikten etter § 5
annet ledd.
5. erverver som nevnt i § 5 første ledd nr. 5 ikke overholder fristen for videresalg.
6. kravet til bosetting etter § 7 tredje ledd jf. § 6 ikke overholdes.»
Vurdering og forhåndsvarsel:
Boplikt inntreffer på bebygde eiendommer hvor fulldyrka og overflatedyrka jord overstiger 25
dekar, jf. konsesjonsloven § 5, annet ledd. Det er derfor boplikt på Syllingli.
For å oppfylle boplikten må eier av eiendommen være registrert bosatt på eiendommen etter
regler fastsatt i eller i medhold av folkeregisterloven, jf. konsesjonsloven § 6. Eier må ta
eiendommen som sin reelle bolig og selv bebo denne i minst 5 år sammenhengende.
I følge folkeregisteret er Anita Hildeskår Hokstad bosatt i Willy Moes veg 105, 2034
HOLTER.
Landbrukskontoret vurderer at boplikten etter konsesjonsloven § 5 annet ledd er brutt, og vil
med dette brevet forhåndsvarsle om at kommunen kan pålegge dem å søke konsesjon, jf.
konsesjonsloven § 13 tredje ledd, punkt 4.
Vi ber om deres merknader til dette innen 8. mars 2014.
Eventuelle merknader sendes skriftlig til denne adressen; Lier kommune, postboks 205, 3401
Lier.
Med vennlig hilsen
Gry Løberg
Jordbrukssjef
gry.loberg@lier.kommune.no
LANDBRUKSKONTORET
Holter 06.03.2014
v/Gry Løberg, Landbrukssjef
Ref: GRL/2014/881/15/1/V63
Vedr:
15/1 Rø ken- Brudd
å bo likt o forhåndsvarsel om åle
om søknad om konses'on.
Det bekreftes med dette at jeg, Anita Hildeskår Hokstad, har adresse Willy Moesveg 105,
2034 Holter. Det ønskes med dette å søke fem års fritak fra boplikten med bakgrunn i
begrunnelsene nedenfor.
Jeg tok over/kjøpte gården juni 2012 på odel da min far ønsket å avvikle etter at hans
kone døde brått 2011, og at hans egen allmenntilstand dessverre var blitt dårligere.
Tidspunktet på denne overtakelsen skjedde uforbredt på meg, flere år før jeg hadde
antatt. Allikevel ønsket jeg å ta over da det ikke var mulig for min far å utsette salget
på grunn av helsen.
Min far har borett i hovedhuset på livstid, han har nå kommet på alders- og sykehjem,
men han har ikke skrevet flyttemelding.
Jeg er gift og har tre barn i småskolen, som vi ønsker skal få være i sitt nærmiljø, med
sine kompiser og fritidsaktiviteter en periode fremover.
Jeg er midt i en to-års viderutdanning i matematikk, noe som gjør at det hadde vært
fint å være i samme arbeidsmiljø også for meg. Her er det også snakk om bindingstid.
Vi er begge engasj ert som trenere, min mann i 2.div-fotball Eidsvold Turn og det vil
bli en lang pendlevei.
I og med at dette kom så brått på, trenger vi noe mer tid i flytteprosessen. Vi hadde ikke pratet
med barna om en eventuell flytting og hva det ville si i form av endringer for hele familien.
Det er også svært mye å rydde opp i på gården, noe restaurering har vi fått gjort, mens mye
gjenstår. Vi holder nå på med opprydding utendørs, i garasjer og låve. I de fem årene jeg
søker fritak fra boplikt vil arbeidet med opprydding, restaurering og vedlikehold være en del
av prosessen med tanke på flytting.
Ved behov for utdyping av mine begrunnelser, ta gjerne kontakt på mobil;41230661.
Håper på forståelse og at mitt ønske kan innfries.
ed vennlig hilsen
Anita Hildeskår Ho stad
Statens landbruksforvaltning
Før søknaden fylles ut, bør det undersøkes om ervervet
er konsesjonsfritt, jf. rettledningenpå side 3 og 4.
i henhold til konsesjonsloven
av 28. november 2003
nr. 98
Dette skjemaet er påbudt brukt ved søknader om konsesjon
på erverv av fast eiendom
Til ordføreren i
(den kommune
eiendommen. Det bes
Skjøte, kjøpekontrakt,
dokumenter foreligger.
Søkerens
der eiendommen
skal sendes til ordføreren innen fire uker etter at avtalen er inngått eller erververen fikk rådighet over
redegjort på side 3 for forhold av betydning som ikke fremgår av svarene på de spørsmål skjemaet inneholder.
leiekontrakt eller annen avtale samt takst skal vedlegges i original eller bekreftet avskrift i den utstrekning slike
Gjelder ervervet landbrukseiendom, skal skogbruksplan vedlegges såfremt slik plan foreligger.
navn (slektsnavn,
for- og mellomnavn)
Adresse
Organisasjonsnr.
\--tet..2-fEK
2
Telefonnr.
3
ligger)
(
siffer)
E-postadresse
L 1
Ck
Overdragerens
(9 siffer)
3
c.'ci
,
keLet
,..)»
t
(e..
navn
vCi
Fødselsnr.
(11 siffer)
4
Adresse
Organisasjonsnr.
(9 siffer)
5
Eiendommen(e)s
eller rettigheten(e)s
betegnelse
(navn, gnr., bnr., festenr. e.l.)
6
(-,
Kjøpesum/
r
e
1 07 —
1
leiesum pr. år (ved arv eller gave oppgi antatt verdi)
Kår av 5-årlig verdi
.
. is•
Kjøpesum
1-.11r
for løsøre
7
Kommune
Fylke
Arealets størrelse
Arealets fordeling på dyrket jord, produktiv skog og annet areal
8
9
Hvis skogbruksplan
foreligger,
oppgi fordeling på hogstklasse
I-V, bonitet og balansekvantum
for produktiv skog
10
Beskrivelseav nåværende bebyggelse på elendommen (bolighus, hytte, driftsbygning, forretningsgård, industri o.I.)
Grunnflate
Bygning (type)
Bygni
(type)
Grunnflate
Bygning (type)
Grunnflate
im
im
ic)5
iiù/
C
Bygning (type)
11
"
Grunnflate
I
(1c.
Bygnin
(type)
Grunnflate
, Y-CL-171,4,1SyQning (type)
r
J5
(.1.)1C.0
10
Bygning (type)
Grunnflate
t.7(„kreij4
(
Antall etasjer
Teknisk tilstand (god, middels eller darlig)
Byggeår
—
Antall etasjer
eki)
Teknisk tilstand (god, m iddels eller dårlig)
Antall etasjer
Teknisk tilstand (god, middels eller dårlig)
Antall etasjer
Teknisk tilstand (g
cl 73
im
Byggeår
(L)
i m`
I
Byggeår
i rn`
frti:dikL)
7)-L,
3,T, j o
LL
iddels eller dårli
Lûtkt
Byggeår
Antall etasjer
i 6c
iS
i m`
Byggeår
Antall etasjer
Teknisk
i rn`
Byggeår
Antall etasjer
Teknisk tilstand (god, middels eller darlig)
r-
Grunnflate
Byggeår
Teknisk tilsta
(god. m iddels eller dårlig)
ilstand (god, middels eller ciårlig)
LcId 12.1-h
4,L tt
,
-
Annen bebyggelse
Med sikte på å redusere næringslivets oppgaveplikter, kan opplysninger som avgis i dette skjema i medhold av lov om Oppgaveregisteret
§§ 5 og 6,
helt eller delvis bli benyttet også av andre offentlige organer som har hjemmel til å innhente de samme opplysningene. Opplysninger om eventuell
samordning kan fås ved henvendelse til Oppgaveregisteret
på telefon 75 00 75 00
SLF-359 B Elektronisk utgave av 07.09
Stirtenelandbrubfornitning
Ner~fflAirlaawatAsaberIty
som ligger til eiendommen
Rettigheter
eller som er avtalt i forbindelse
med overdragelsen
12
Eier eller leier søkeren, hans ektefelle eller barn under 18 år annen fast eiendom i kommunen?
13
I tilfelle hvilke:
Ja
Nei
Eier eller leier søkeren, hans ektefelle eller barn under 18 år fast eiendom
14
i andre kommuner?
I tilfelle hvilke:
Ja
ect_ciLke,
-
Nei
Beskriv hvordan eiendommen
35i•
15
•
Erververns
beskriv eiendommens
brukes i dag (gjelder ervervet landbrukseiendom,
C :tj
,
1
j
0,k-)
1-‘0 -tt/
_
planer for bruk av eiendom men
't
C
V't-1
16
•--)<"
<
1>t
X:tt-
•
(T
,
r
)
t "st
Ved erverv av tilleggsjord
'`)Ci •-)
kit
,krk;
e;nsL
Spesielt for jord- og skogbrukseiendommer
,Or t•- ("<
•-t-(
ett"-t
C
YVIC(
(0`
(landbrukseiendommer)
oppgi gnr. og bnr. på søkerens tidligere eiendom
17
(teoretisk og/eller praktisk erfaring fra jord
kvalifikasjoner
Søkerens
-
og skogbruk)
18
19
Vil søkeren forplikte seg til å bosette seg på eiendommen
i minst 5 —fem —år i sammenheng?
innen 1 —ett —år og deretter selv bebo eiendommen
Nei
Ja
Jeg søker konsesjon fordi jeg ikke skal bosette meg på eiendommen,
§ 5 annet ledd
jf konsesjonsloven
Har overdrageren annen fast eiendom i kommunen som ikke omfattes av overdragelsen?
20
I tilfelle hvilke:
Ja
Nei
Er det flere søkere, bes opplyst om søkerne er gifte eller samboere
21
szt.
Het
(j(
Dato
Dato
Overdragerens
Søkerens
.19
underskrift
—
I I 05. 7e.
Lf
underskrift
,
HLAx-uK--
C
Underretning
om avgjørelsen
bes sendt:
kct.iEKi
f
Bilagsfortegnelse:
Skjemaet
Spørsmål
er tilgjengelig på internett: www.slf.dep.no
om utfylling kan rettes til kommunen.
SLF-359
B
under «Skjema»
og htt ://blanketter.dss.de
.no
2-2
\
LANDBRUKSKONTORET
Holter 02.05.2014
v/Gry Løberg, Landbrukssjef
Ref: GRL/2014/881/15/1/V63
Vedr: Dypere begrunnelse for ønske om utsettelse av boplikt.
15/1 Rø ken- Brudd
å bo likt o forhåndsvarsel om åle
om søknad om konses'on.
Jeg ønsker å søke fem års fritak fra boplikten med bakgrunn i begrunnelsene nedenfor.
Gården kjøpte jeg juni 2012, på odel, da min far ønsket å selge etter at hans kone døde brått
2011. Frem til 2011 hadde jeg lite kontakt med min far av ulike private årsaker. Jeg flyttet fra
gården som 6 åring med min mor og lillebror og har vel ikke sett for meg at det skulle være
aktuelt for meg å ta over gården, selv om jeg alltid har visst at jeg har odel på gården.
Fra 2011 til 2012 hadde jeg mer med min far å gjøre og mitt forhold til ham og gården endret
seg, men det kom svært overraskende og uforberedt på meg at han ønsket å selge. Han har
valgt å la vær å ta dette opp som tema gjennom alle årene. Min fars allmenntilstand var
dessverre blitt svært mye dårligere det siste året. Syn og bevegelsesmuligheten hans var sterkt
redusert, og det var særkullsbarn som skulle ha sin morsarv. Dette ble også en faktor for ham
for å gjøre salget raskt. Jeg brukte tid på å finne ut av om jeg ønsket gården, og bestemte meg
for at jeg ikke kunne la muligheten gå fra meg og mine tre barn. Prosessen var lang og tøff, og
jeg har gått mange runder ifht om dette er det riktige valget da det ligger mange følelser og
dessverre ikke bare gode erfaringer/opplevelser fra stedet. Dette er en av årsakene til at jeg
ønsker 5års utsettelse.
Jeg er, som nevnt, gift og har tre barn i småskolen. Vi ønsker at barna skal få være i sitt
nærmiljø, med sine kompiser og fritidsaktiviteter en periode fremover, og ikke minst få
mulighet til å være med i prosessen vi voksne til syvende og sist styrer. (Det handler om å
vende seg til tanken.) Opplever at den prosessen er gått i gang for barna nå. Vi er jevnlig på
gården med barna og de tar del i prosessen på den måten Jeg er førskolelærer og er midt i en
to-års videreutdanning i matematikk, noe som gjør at det hadde vært fint å være i samme
arbeidsmiljø også for meg. Her er det også snakk om bindingstid.
Vi er begge engasjert som trenere henholdsvis i håndball og fotball, min mann i 2.div-fotball
Eidsvold Turn, og det vil bli en lang pendle vei for ham.
Vi har startet med forfallent arbeid på gården. Det har vært og er, mye å rydde opp på gården.
Utvendig og innvendig i hus, garasjer og låve. Noe vedlikehold av kårboligen er blitt gjort,
slik at jeg har fått leid ut husene. Jorda er også utleid og i drift, det samme med beite.
Jeg ønsker å skrive nye kontrakter ifht utleie av jorda, men venter på godkjenning av denne
utsettelsen av boplikt, samt søknaden om konsesjon.
I de fem årene jeg søker fritak fra boplikt vil arbeidet med opprydding, vedlikehold og
restaurering være en del av prosessen med tanke på flytting. Mye ønsker vi å gjøre selv for å
få en ny tilhørighet til stedet.
Håper dette er en dypere begrunnelse for hvorfor jeg trenger noe tid i denne flytteprosessen.
Håper på forståelse og at mitt ønske kan innfries.
Med vennlig hilsen
Ittsfr,d
Anita Hildeskår Hokstad
0
100 200 300m
GÅRDSKART
0627-15/1
12/167 - 15/5 - 15/1
TEGNFORKLARING
=
5
6
S
H
M
L
i
1
Fulldyrka jord
Overflatedyrka jord
Innmarksbeite
Skog av lav bonitet
Uproduktiv skog
Myr
Ikke klassifisert
Sum:
AREALTALL (DEKAR)
259.6
0.0
4.0
0.0
138.4
43.1
2.8
4.6
2.3
2.5
0.0
8.1
0.0
465.4
263.6
188.9
Arealressursgrenser
Eiendomsgrenser
4.8
8.1
465.4
0
50
100
150m
GÅRDSKART
0627-15/1
15/1 - 12/167 - 15/5
TEGNFORKLARING
=
5
6
S
H
M
L
i
1
Fulldyrka jord
Overflatedyrka jord
Innmarksbeite
Skog av lav bonitet
Uproduktiv skog
Myr
Ikke klassifisert
Sum:
AREALTALL (DEKAR)
259.6
0.0
4.0
0.0
138.4
43.1
2.8
4.6
2.3
2.5
0.0
8.1
0.0
465.4
263.6
188.9
Arealressursgrenser
Eiendomsgrenser
4.8
8.1
465.4
SAKSFREMLEGG
Saksnummer:
Saksbehandler:
Organ:
Bygningsrådet
15/524
Erik Granli
Møtedato:
27.01.2015
61/191 - Søknad om rammetillatelse med dispensasjon Fritidsbolig
Saken avgjøres av: Bygningsrådet
Forslag til vedtak:
Med henvisning til plan- og bygningslovens (pbl) § 19-2, gis det ikke
dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplanens arealdel:
- § 5.1 – Boligformål
- § 2 – Plankrav
- § 9.1 –Byggeforbud langs fjord og vassdrag, jfr. pbl § 1-8 og 11-11 nr. 5.
- § 6 – Oppføring av ny fritidsbebyggelse er ikke tillatt
Ved innsendelse av ny søknad om tillatelse til oppføring av erstatningshytte,
med det samme arealet på et plan, som den eksisterende hytten, vil kommunen
være positiv til dispensasjonene.
Vedlegg:
1.
2.
3.
4.
5.
Oversiktskart
Søknad m/ vedlegg
Dispensasjonssøknad
Uttalelse fra Fylkesmannen
Uttalelse fra Tilsynet for små avløpsanlegg i Drammensregionen
Det er søkt om rivetillatelse for eksisterende fritidsbolig, og rammetillatelse til
oppføring av en ny fritidsbolig jfr. pbl § 20-1.
Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen § 5.1 boligformål i
kommuneplan, da området er avsatt til bolig og ikke fritidsbolig.
Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen § 2 Plankrav da eiendommen
er uregulert. Det er av kommuneplanen et krav at det utarbeides
reguleringsplan ved nye tiltak.
Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen § 9.1, jfr. pbl § 1-8 og 11-11
nr. 5. Byggeforbud innenfor 100-metersbeltet langs fjorden.
Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen § 6. Bestemmelsen slår fast at
oppføring av ny fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Samt at det ved utvidelse av
eksisterende er krav om tilknytning til kommunalt vann- og avløpsanlegg.
Omsøkt tiltak gjelder riving av eksisterende hytte som er i svært dårlig stand,
samt oppføring av erstatningshytte på samme sted, men av større omfang.
Eksisterende hytte er på et plan med ensidig skrått tak (pulttak), ny hytte er
tenkt oppført over to plan med omtrent samme takutforming (pulttak).
Utnyttelsen av tomten vil som følge av dette bli langt større en tidligere selv om
grunnflaten på ny hytte ikke er veldig mye større. Fasade mot sjøen vil bli
omtrent dobbelt så høy som følge av to plan og det vil bli en gesimshøyde i
front mot sjøen på 6 meter. Fasaden vil også bestå av relativt store glassflater i
begge etasjer. Ny fritidsbolig vil legge til grunn for utvidet bruk og dermed økt
forurensing. Utbyggingen strider også med ønsket utvikling i området og
kommunen for øvrig. På bakgrunn av dette vil Rådmannen innstille på at det
ikke gis dispensasjon.
Historikk:
22.10.2014: Kommunen mottar søknad om rammetillatelse.
11.11.2014: Kommunen mottar uttalelse fra Fylkesmannen.
Søknaden:
Det er søkt om tillatelse til å rive en gammel fritidsbolig som er beskrevet å
være i svært dårlig stand. Ifølge rapport fra Multiconsult AS som har foretatt
tilstandsvurdering på bygningen er det funnet råteskader og spor etter insekter
i både gulv og vegger. Dette har resultert i nedsatt styrke i konstruksjonen og
konklusjonen er at en utbedring av hytten er vanskelig å gjennomføre og kan
påføre tiltakshaver uforholdsmessig høye kostnader. Derav er det ønsket å rive
eksisterende hytte for å bygge ny. Eksisterende hytte har BRA på ca. 40 m².
BYA for eksisterende hytte er oppgitt til åvære ca. 42m². Prosjektert hytte har
et bruksareal på ca. 90m². Det nye samlede bebygde arealet (BYA) på
eiendommen er beregnet til å være 69,4m². Fritidsboligen er prosjektert for å
tilfredsstille krav i teknisk forskrift (TEK10) som stilles for fritidsbolig.
Planstatus:
Eiendommen ligger i uregulert område som er avsatt til boligformål i
kommuneplanen. Det er plankrav ved nye tiltak på eiendommen. Eiendommen
ligger akkurat i grensen til 100-metersbeltet langs Drammensfjorden.
Nabovarsling:
Tiltaket er nabovarslet med dispensasjonssøknad. Det har kommet merknader i
saken, men dette gikk på uoverenstemmelser ved plassering på situasjonskart i
forhold til eksisterende bebyggelese og adkomst. Dette har i etterkant av
merknader og i forkant av innsending av søknaden blitt rettet opp, så det
foreligger ingen merknader til tiltaket nå.
Uttalelser fra andre myndigheter:
Tilsynet for små avløpsanlegg i Drammensregionen har kommet med sin
anbefaling om at dagens løsning med tørrklosett og vann til yttervegg beholdes
inntil det er mulig å koble seg til felles avløpsanlegg som er under planlegging i
området. Dette på bakgrunn av det ikke er kommunalt avløp i området. Det
forutsettes at fritidsbolig gjøres klar for tilkopling, men at dette ikke tas i bruk
før utslippstillatelse foreligger.
Fylkesmannen i Buskerud har i brev av 07.11.2014 kommet med sin uttalelse til
tiltaket.:
”På bakgrunn av at omsøkte tiltak er plassert over 90 meter fra strandsonen og
ikke vil endre på arealdisponeringen i nevneverdig grad, har vi ingen spesielle
merknader til tiltaket ut fra allmenne interesser knyttet til strandsonen.”
De sier videre:
”Vedlagte tegninger av ny hytte viser et bygg oppført i to etasjer og pulttak.
Dette vil resultere i en langt større fasade mot sjøen enn hva tidligere bygg
hadde. Ut fra kart over området kan det se ut til at de fleste boligene i området
er oppført med saltak og én etasje. Vi ber derfor kommunen spesielt om å
vurdere om omsøkte tiltak ivaretar de landskapmessige kvalitetene og
bygningsmiljøet i området. Videre ber vi kommunen vurdere fargevalg og
bruken av vinduer i det nye bygget. Dette er også viktige virkemidler for å
dempe eksponeringsgraden.”
Uttalelsen i sin helhet er vedlagt saken.
Tidligere behandlinger:
Saken med saksnummer 14/3490 var oppe til behandling i bygningsrådet
02.12.2014, men ble sendt tilbake til administrasjonen for nærmere utredning.
Estetiske/miljømessige konsekvenser:
Det faktum at hytten er tenkt oppført over to plan og dermed bli en etasje
høyere enn eksisterende hytte vil øke det visuelle inntrykket av hytten. Men
sett i forhold til omkringliggende bygningsmiljø vil ikke tiltaket stikke seg
nevneverdig ut.
Økonomiske konsekvenser:
Tiltaket har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Det presiseres at
den generelle infrastrukturen i området er av lav standard. Vann- og avløp er
beskrevet i ovennevnte punkt. Når det gjelder vei er man klar over at
standarden er lav. Ved en eventuell regulering av området ville dette blitt
ivaretatt.
Forholdet til utvalgte naturtyper:
Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i § 8-12 legges til grunn som
retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. I følge paragraf 8 skal
offentlige beslutninger, dersom de berører naturmangfoldet, bygge på rimelig
og forholdsmessig vitenskaplig kunnskap som arters bestandssituasjon,
naturtypers utbredelse og økologiske tilstand samt effekten av påvirkninger.
Naturmangfoldet omfater biologisk mangfold, landskapsmessig mangfold og
geologisk mangfold jfr. § 3 bokstav i.
Det framkommer i dette tilfellet at det i tiltaksområdet ikke er registrert
prioriterte, truede eller nær truede arter i artskart, og for naturtyper er
naturbase sjekket ut. Røyken kommunes lokalkunnskap og øvrige opplysninger
i saken tilsier videre at det ikke er naturkvaliteter i området som ikke er fanget
opp av ovennevnte registrering. Kravet i Naturmangfoldloven § 8 om at saken
skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap ansees dermed som
oppfylt. I og med at naturmangfoldet i liten grad berøres av tiltaket og det
videre ikke kan påvises effekter av omsøkte tiltak på verdifull natur, må det
legges til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre
miljøprinsippene i naturmangoldloven §§ 9-12.
Rådmannens vurdering:
Dispensasjonsvurdering:
Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og
bygningsloven § 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke
blir vesentlig tilsidesatt. De ulike bestemmelser i planer har som oftest blitt til
gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en
kurant sak å fravike disse, også for at planens hovedformål som overordnet
informasjons- og beslutningsgrunnlag ikke skal undergraves. Fordelene ved å gi
dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf §
19-2 annet ledd. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når
hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg
gjeldende med styrke.
Kommuneplanens bestemmelser § 5.1 – Boligformål
Hensyn bak bestemmelsen:
Formålet med bestemmelsen er å sikre at områder som er avsatt til boligformål
nyttes til det og reguleres til boligformål når det blir aktuelt å regulere området.
Tiltaket:
Tiltaket innebærer at eksisterende fritidsbolig blir revet, og at det blir oppført en
ny fritidsbolig. Tiltaket endrer ikke eksisterende bruk av eiendommen, men
legger opp til utvidet bruk. Fritidsboligen som søkes gjenoppført er vesentlig
større enn opprinnelig hytte. Tiltaket bærer av denne grunn ikke preg av
gjenoppbygging av eksisterende hytte, men oppføring av en vesentlig større
fritidsbolig. Det vurderes dithen at oppføringen av den nye fritidsboligen er av
en slik art at dette endrer eiendommens karakter. Det er ikke ønskelig å legge
til rette for utbygging av større fritidsboliger innenfor område avsatt til bolig.
Hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt.
Ulempene:
Tiltaket fører til at man understreker hyttepreget i et område avsatt til
boligformål med helårsbruk. Ved tillatelse til oppføring av ny fritidsbolig vil man
risikere at det legges til rette for at eiendommen vil benyttes til fritid i lang tid
fremover.
Fordelene:
Eiendommen benyttes allerede som fritidseiendom. Muligheten til
omdisponering av eiendom til boligformål minsker ikke, det vil heller være
omvendt med tanke på byggets kvaliteter. Tiltaket er også positivt med tanke
på miljø og energibehov, da en ny og moderne hytte bygget etter dagens krav
vil redusere behovet for energi i form av oppvarming i forhold til gammel
uisolert hytte.
Vurdering:
Med bakgrunn i ovennevnte vil kommunen mene at fordelene ikke er klart
større enn ulempene og at tiltaket derfor medfører at hensyn bak
bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt.
Kommuneplanens bestemmelser § 2 – Plankrav
Formålet med bestemmelsen er å sikre at områder som er uregulert blir
regulert ved nye tiltak.
Tiltaket:
Tiltaket omfatter riving og gjenoppbygging av fritidsbolig som utløser plankravet
i kommuneplanen. Tiltaket er av en slik karakter at vil det være et urimelig krav
å stille til tiltakshaver i dette tilfellet. Alikevel menes det at hensynet bak
Ulempene:
Ved at det dispenseres fra plankrav oppnår man ikke ønsket virkning av
bestemmelsen som skal sikre regulering i slike tilfeller. Her kunne det tenkes at
en regulering kunne ført til ønsket utvikling av området, nemlig at det ble
regulert til boligfomål og at infrastrukturen kunne blitt utbedret i en større del
av området.
Fordelene:
Ingen direkte fordeler som følge av tiltaket i denne dispensasjonsvurderingen.
Vurdering:
Kommuneplanens bestemmelser § 9.1 – Byggeforbud langs fjord og vassdrag,
jf pbl § 1-8 og 11-11 nr. 5.
Formålet med bestemmelsen er å ivareta hensyn til allmennhetens interesser
og naturmessige forhold langs fjord og vassdrag. Samt å hindre privatisering og
nedbygging av strandsonen.
Tiltaket:
Tiltaket ligger over 90 meter fra strandlinjen i området og det er bebyggelse på
nedsiden i retning fjorden, samt at Fv3 går forbi området rett ovenfor stranden.
Slik situasjonen er i dag er ikke hytten veldig synlig fra sjøen, men dette kan
forandre seg med større fasader og hvis vegetasjon fjernes. Hensynet bak
bestemmelsen blir ikke vesentlig tilsidesatt i denne dispensasjonsvurderingen.
Ulempene:
Ingen direkte ulemper som følge av tiltaket i denne dispensasjonsvurderingen
siden allemenhetens interesser i området ikke berøres av tiltaket. De
miljømessige og naturmessige kvaliteter i området berøres heller ikke
nevneverdig av tiltaket.
Fordelene:
Utvidelse av nåværende fritidsboligbebyggelse endrer ikke bruken av
eiendommen og endrer ikke forutsetningene for området. Det faktum at hytten
ligger såpass langt fra strandlinjen og at området avskjæres av Fv3, og at
hytten nesten ikke synes fra fjorden ses på som en fordel i denne vurderingen.
Vurdering:
Med bakgrunn i ovennevnte vil kommunen mene at fordelene er klart større enn
ulempene og at tiltaket derfor ikke medfører at hensyn bak bestemmelsen blir
vesentlig tilsidesatt.
Kommuneplanens bestemmelser § 6 – oppføring av ny fritidsbebyggelse er ikke
tillatt
Formålet med bestemmelsen bygger på et ønske om at disse områdene
transformeres til boligområde med fastboende på sikt, samt å sikre at det ved
utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse tilknyttes kommunalt vann- og
avløpsanlegg. Hvis kommunen godtar større utbygginger i disse områdene uten
at infrastrukturen tas hensyn til, vil man på sikt få et problem med hensyn til
dette.
Tiltaket:
Tiltaket omfatter riving av eksisterende hytte og gjenoppføring av
erstatningshytte som beskrevet i søknaden. Kommunen er av den oppfatning at
denne erstatningshytten er mer å betrakte som en ny fritidsbolig, eksisterende
hytte har et bruksareal på ca. 40m² og omsøkt ny hytte har ca. 90m², den
legger til rette for en helt annen bruk av eiendommen i fremtiden. Det kan også
nevnes at det ikke vil bli tilknyttet kommunalt vann- og avløpsanlegg i første
omgang, men det legges opp til at det skal kunne tilknyttes fellesanlegg i
området når/om dette blir etablert. Eiendommen egner seg ikke for eget privat
anlegg heller, slik sett er det best å avvente dette til det er tilrettelagt for
tilknytning til fellesanlegg. Hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt.
Ulempene:
Dette kan veldig lett ses på som oppføring av ny fritidsbebyggelse, med tanke
på at det er en meget enkel liten hytte som rives, mens ny fritidsbolig er av et
helt annet omfang. Dette fører således til en bit for bit utbygging uten å ta
hensyn til infrastrukturen.
Fordelene:
Det faktum at man ønsker å bygge ny fritidsbolig som forholder seg til dagens
krav er i selv selv poistivt med tanke på miljø og energibehov, men det blir feil
å tillate omfattende utbygging før teknisk infrastruktur er på plass. Og dette kan
gi en uheldig presedens for fremtidige byggesaker i området. Det kan legges til
at ved påkopling til avløpsanlegg vil dette legge til rette for bruksendring til
bolig senere.
Vurdering:
Samlet vurdering:
Etter en konkret og samlet vurdering av de fordelene og ulempene som er
vurdert i overliggende punkter mener kommunen at fordelene ved å gi
dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Rådmannen innstiller på at det
ikke gis dispensasjon.
Kommunen vurderer det dithen at hensynene bak bestemmelsene ikke blir
vesentlig tilsidesatt ved oppføring av en erstatningshytte med samme størrelse
på et plan, som den eksisterende.
Kommunen vurderer det dithen at fordelene er klart større enn ulempene etter
en samlet vurdering ved oppføring av en erstatningshytte med samme størrelse
på et plan, som den eksisterende.
SAKSFREMLEGG
Saksnummer:
Saksbehandler:
15/523
Erik Granli
Organ:
Møtedato:
Bygningsrådet
27.01.2015
6/111 Spikkestadløkka 9 - Ett-trinns søknad med dispensasjon Bolig og garasje
Saken avgjøres av: Bygningsrådet
Forslag til vedtak:
Med henvisning til plan- og bygningslovens (pbl) § 19-2, gis dispensasjon
fra bestemmelser i reguleringsplanen:
- § 3.1 d) – Byggehøyder
- § 3.1 i) – Terrenginngrep
Vedlegg:
1.
2.
3.
4.
Oversiktskart
Søknad m/ vedlegg
Dispensasjonssøknad
Bestemmelser til reguleringsplanen
Det er søkt om rammetillatelse for oppføring av enebolig jfr. Pbl § 20-1.
Det er søkt dispensasjon fra reguleringsplanen § 3.1 d) vedrørende
maksimal gesims- og mønehøyde.
Det er søkt dispensasjon fra reguleringsplanen § 3.1 i) vedrørende
maksimal terrengbearbeiding en meter over/under opprinnelig terreng.
Omsøkt tiltak gjelder oppføring av enebolig på gbnr. 6/111 som omfattes
av reguleringsplan Spikkestad nord B4. Enebolig er prosjektert med en
mønehøyde på 8,2 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Det
er av reguleringsplanen tillatt med mønehøyde på 8,0 meter over ferdig
planert terreng. Gesimshøyde forholder seg i all hovedsak til
bestemmelsen i reguleringsplanen på maksimalt 6 meter over ferdig
planert terreng. Det er kun et lite innhugg i takflaten mot sør som gir en
gesimshøyde på 6,4 meter på det høyeste. Det er i bestemmelsen § 3.1
d) åpnet opp for at gesimshøyde kan overskride 6,0 meter med inntil 3,0
meter. Det vil si at gesimshøyde må ikke på noe punkt langs fasaden
overskride 9,0 meter regnet fra ferdig planert terreng.
Omsøkt tiltak er også prosjektert med støttemur for planering av terreng
med en høyde inntil 2,5 meter over opprinnelig terreng. Støttemurer er
prosjektert som en forlengelse av grunnmur og vil ikke være plassert
nærme eiendomsgrenser. All terrengbearbeiding er vist avsluttet inne på
tiltakshavers eiendom. Terrengbearbeiding er i hovedsak prosjektert på
husets sørlige side for å legge til rette for et godt uteoppholdsareal og for
å ivareta § 3.1 l) i reguleringsplanen.
På bakgrunn av ovennevnte vil Rådmannen innstille på at det gis
dispensasjoner.
Historikk:
19.11.2014: Kommunen mottar søknad om tillatelse til tiltak.
03.12.2014: Kommunen mottar ny dispensasjonssøknad.
Planstatus:
Eiendommen ligger i regulert område som er avsatt til boligformål.
Reguleringsplan for Spikkestad nord B4 vedtatt 31.01.2013.
Nabovarsling:
Tiltaket er nabovarslet med dispensasjoner. Det har ikke kommet
merknader i saken.
Estetiske/miljømessige konsekvenser:
Ingen estetiske/miljømessige konsekvenser som følge av tiltaket.
Økonomiske konsekvenser:
Ingen økonomiske konsekvenser som følge av tiltaket.
Forholdet til utvalgte naturtyper:
Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i § 8-12 legges til grunn
som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. I følge paragraf 8
skal offentlige beslutninger, dersom de berører naturmangfoldet, bygge
på rimelig og forholdsmessig vitenskaplig kunnskap som arters
bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand samt
effekten av påvirkninger. Naturmangfoldet omfater biologisk mangfold,
landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold jfr. § 3 bokstav i.
Det framkommer i dette tilfellet at det i tiltaksområdet ikke er registrert
prioriterte, truede eller nær truede arter i artskart, og for naturtyper er
naturbase sjekket ut. Røyken kommunes lokalkunnskap og øvrige
opplysninger i saken tilsier videre at det ikke er naturkvaliteter i området
som ikke er fanget opp av ovennevnte registrering. Kravet i
Naturmangfoldloven § 8 om at saken skal baseres på eksisterende og
tilgjengelig kunnskap ansees dermed som oppfylt. I og med at
naturmangfoldet i liten grad berøres av tiltaket og det videre ikke kan
påvises effekter av omsøkte tiltak på verdifull natur, må det legges til
grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre
miljøprinsippene i naturmangoldloven §§ 9-12.
Rådmannens vurdering:
Dispensasjonsvurdering:
Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og
bygningsloven § 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres
fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. De ulike bestemmelser i planer har som
oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor
ikke være en kurant sak å fravike disse, også for at planens hovedformål
som overordnet informasjons- og beslutningsgrunnlag ikke skal
undergraves. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn
ulempene etter en samlet vurdering, jf § 19-2 annet ledd. Det vil normalt
ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak
bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende
med styrke.
Reguleringsplanens bestemmelser § 3.1 d) – Byggehøyder
Formålet med bestemmelsen er å regulere byggehøyder i området slik at
det bevares et lyst og luftig bomiljø.
Tiltaket:
Omsøkt tiltak gjelder oppføring av enebolig med en mønehøyde på 8,2
meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Det er av
reguleringsplanen tillatt med mønehøyde på 8,0 meter over ferdig
planert terreng. Gesimshøyde forholder seg i all hovedsak til
bestemmelsen i reguleringsplanen på maksimalt 6 meter over ferdig
planert terreng. Det er kun et lite innhugg i takflaten mot sør som gir en
gesimshøyde på 6,4 meter på det høyeste. Det er i bestemmelsen åpnet
opp for at gesimshøyde kan overskride 6,0 meter med inntil 3,0 meter.
Det vil si at gesimshøyde ikke på noe punkt langs fasaden må overskride
9,0 meter regnet fra ferdig planert terreng.
Ulempene:
Tiltaket vil bli et relativt høytragende bygg og dette er et resultat av at
det er i skrånende terreng og overskrider tillatte byggehøyder.
Fordelene:
Tiltaket er godt tilpasset tomten ved at det er valgt en løsning med
underetasje som tar opp noe av høydeforskjellen på tomten. Det gir en
god utnyttelse av tomten og det bryter ikke med byggestilen i området.
Vurdering:
Med bakgrunn i ovennevnte mener kommunen at tiltaket ikke medfører
at hensyn bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt.
Reguleringsplanens bestemmelser § 3.1 i) – Terrenginngrep
Formålet med bestemmelsen er å ivareta opprinnelig terreng i størst
mulig grad. Samtidig er ikke formålet å til en hver anledning forby
terrengbearbeiding som avviker med mer enn en meter i forhold til
opprinnelig terreng. Det viktigste er at tiltaket tilpasses
tomten/eiendommen så godt som mulig.
Tiltaket:
Omsøkt tiltak er prosjektert med støttemur for planering av terreng med
en høyde inntil 2,5 meter over opprinnelig terreng. Støttemurer er
prosjektert som en forlengelse av grunnmur og vil ikke være plassert
nærme eiendomsgrenser. All terrengbearbeiding er vist avsluttet inne på
tiltakshavers eiendom. Terrengbearbeiding er i hovedsak prosjektert på
husets sørlige side for å legge til rette for et godt uteoppholdsareal og for
å ivareta § 3.1 l) i reguleringsplanen.
Ulempene:
Tiltaket resulterer i relativt store terrengearbeider på tomten og det blir
kanskje preget av mye flatplanert terreng.
Fordelene:
Det er gjort et forsøk på å tilpasse seg tomten og den prosjekterte
eneboligen på en best mulig måte med tanke på gode uteoppholdsarealer
til bruk for beboere på eiendommen. Ved valgt løsning tilfredsstiller man
også krav i § 3.1 l) på en god måte.
Vurdering:
Med bakgrunn i ovennevnte mener kommunen at tiltaket ikke medfører
at hensyn bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt.
Samlet vurdering:
Etter en konkret og samlet vurdering av de fordelene og ulempene som
er vurdert i overliggende punkter mener kommunen at fordelene ved å gi
dispensasjon er klart større enn ulempene. Rådmannen innstiller på at
det gis dispensasjon.
SAKSFREMLEGG
Saksnummer:
Saksbehandler:
15/579
Erik Granli
Organ:
Møtedato:
Bygningsrådet
27.01.2015
41/267 Engebråtenveien - Orientering om Fylkesmannens vedtak
- klagesaksbehandling
Forslag til vedtak:
Saken tas til orientering.
Vedlegg:
1. Vedtak fra Fylkesmannen i Buskerud datert 30.12.2014
Kommunens vedtak som omfatter tillatelse til tiltak, oppføring av enebolig med
dispensasjoner fra reguleringsplanens og kommuneplanens bestemmelser.
Vedtaket ble påklaget av nabo. Klagen ble behandlet i bygningsrådet som valgte
og ikke å ta klagen til følge og dermed sendte saken videre til Fylkesmannen for
endelig klagesaksbehandling. Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak
datert 24.06.2014 i Fylkesmannens vedtak datert 30.12.2014.
Vår dato:
Vår referanse:
Arkivnr.:
Deres referanse:
30.12.2014
2014/6430
423.1
Saksbehandler:
Shekib Lotfi
Innvalgstelefon:
32266648
Røyken kommune
Røyken
Røyken kommune - Gnr 41/267 - Engebråtenveien - klage på tillatelse til
oppføring av enebolig
VEDTAK
Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Røyken kommunes vedtak av 24. juni
2014.
Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven § 28 tredje
ledd.
Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 25. september 2014.
Sakens bakgrunn
Saken gjelder søknad om oppføring av enebolig i to etasjer på eiendommen gbnr 41/267,
Slemmestad. Tiltaket innebærer blant annet oppføring av to arker over takflaten på den
nordlige fasaden. Da gesimshøyden regnes til toppen av arker, utgjør gesimshøyde for boligen
7,1 meter. Oppføring av arker medfører at tiltaket blir avhengig av dispensasjon fra
reguleringsplan for Engebråten § 4.1 som sier at gesimshøyde for bolighus ikke må overstige
6 meter. Kommunen har gitt dispensasjon fra bestemmelsen.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan for Røyken kommune 2011-2023. I henhold til
kommuneplanen § 5.0.12 tillates ikke skjæringer og oppfyllinger på den enkelte tomt/anlegg
som overstiger 1 meter over/under opprinnelig terreng. Kommunen har gitt dispensasjon fra
kommuneplanen.
Røyken kommune godkjente søknaden i vedtak av 24. juni 2014.
Vedtaket er påklaget av Even og Nina Søhol i brev av 6. juli 2014.
Telefon sentralbord: 32 26 66 00
Fax: 32 89 32 36
E-post: fmbuPost@fylkesmannen.no
Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen
Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen
Internett: www.fmbu.no
Organisasjonsnr.: 946 473 111
Side 2 av 4
I klagen er blant annet anført at husets konstruksjon medfører ulemper ved at gesimshøyden
blir 1 meter høyere enn det som er tillatt og dermed vil frarøve huset bak utsikt. Klager mener
at valgte løsning der huset blir 1 meter høyere enn tillatt er en av hovedgrunnene til at det har
kommet nabomerknader i saken. Klager er ikke enig i at dispensasjon gir større fordeler enn
ulemper. Dispensasjon gir helt klart fordeler for akkurat denne boligen ved at de får bedre
sjøutsikt. Høyden på huset i det skrånede terrenget med bruk av skjæringer/støttemur vil
nesten totalt blokkere sjøutsikt for to av boligene bak, samt hindre annet utsyn for to andre
boliger.
Klager har dessuten anført at tap av utsikt vil forringe boligenes økonomiske verdi. Hadde
boligen det er gitt dispensasjon for blitt bygd litt mer mot motsatt side av tomten eller lenger
ned på tomta ville ikke den ha vært til like stor sjenanse. Fordelene er ikke større enn
ulempene når huset vil frarøve utsikten til to andre hus. Om huset hadde bygd lenger ned på
tomten eller lenger mot andre siden av tomten ville mest sannsynlig alle husene fått sjøutsikt,
og følgende klage på vedtak hadde ikke været nødvendig. Endelig er det anført at
skjæring/støttemur gjør at boligen bygges høyere i terrenget og vil blokkere andre boligers
utsikt. Støttemuren kunne vært unngått dersom man bygget huset lenger ned på tomten.
Klagen ble 2. september 2014 behandlet av bygningsrådet som ikke fant grunnlag for å endre
det administrative vedtaket.
Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven § 1-9 jf.
delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet.
Fylkesmannens merknader
Oppføring av enebolig er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav
a.
Klagerett og klagefrist
Klager har rettslig klageinteresse i saken og har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf.
forvaltningsloven § 28.
Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven § 29.
Planstatus
Eiendommen ligger innenfor et område som i reguleringsplan for Engebråten, vedtatt av
kommunestyre 29. april 2008, er avsatt til frittliggende eneboliger. Tiltaket oppføres med
arker på fasade nord. Valgte løsning vil føre til gesimshøyde på 7.1 meter og vil være
avhengig av dispensasjons fra reguleringsplanen som tillater gesimshøyde på inntil 6 meter.
I tillegg gjelder kommuneplanen for Røyken kommune 2011-2023, sist revidert av Røyken
kommunestyre 25. april 2013. I henhold til kommuneplanen § 5.0.12 tillates ikke skjæringer
og oppfyllinger på den enkelte tomt/anlegg som overstiger 1 meter over/under opprinnelig
terreng. Tiltaket vil derfor være avhengig av dispensasjon fra kommuneplanen.
Dispensasjonsvurderingen
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra
bestemmelser i kommuneplanen og reguleringsplanen dersom hensynene bak bestemmelsen
ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn
ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til
Side 3 av 4
å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg
gjeldende med styrke.
Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt
omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er
som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens
øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det
skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan.
Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke
private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare
grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den
aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene
plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen.
Kommunen skriver i saksframstillingen at oppføring av arker på fasade nord og dispensasjon
ikke har noe med hustes høyde å gjøre. Byggets høyde er innenfor høydebestemmelsen i
reguleringsplanen som tillater maksimal mønehøyde på 8 meter. Fordelene er vurdert til å
være klart større enn ulempene. Videre heter det:
«Kommunen er av den oppfatning at når det i klagen nevnes tap av utsikt på grunn av
høyden på huset, har det, som tiltakshaver sier, å gjøre med totalhøyden på huset.
Dispensasjon for gesimshøyde på grunn av ark på husets nordside vil dermed ikke ha
noen negativ innvirkning for naboer på baksiden. Nevner igjen at mønhøyde for huset
er innenfor det tillatte av reguleringsplanen.»
Når det gjelder plassering av tiltaket og terrenginngrep viser kommunen til at tiltaket er
plassert innenfor regulerte byggegrenser. Terrenginngrep er et resultat av at huset er plassert
på en lavere kotehøyde enn først planlagt. Skjæringen vil ikke være til sjenanse for naboer.
Formålet bak reguleringsplan § 4.1 er blant annet å unngå høye bygninger. I denne saken er
bygningens høyde innenfor tillatt maksimal mønehøyde på 8 meter. Fylkesmannens vurdering
er at oppføring av to arker på nordlige fasaden ikke er til ulempe for naboen. Arkene oppføres
på nordlige fasaden og vil ikke være synlige fra naboens eiendom da disse oppføres ca.
900mm lavere enn mønehøyden. Hva angår plasseringen av tiltaket er utgangspunktet at
bygningsmassen på tomta skal kunne utvikles etter eieres ønsker, med mindre plasseringen er
til vesentlig ulempe for berørte naboer. Fylkesmannen viser til at tiltaket er plassert innenfor
regulerte byggegrenser og er i samsvar med reguleringsplanen. Bygningen på klagers
eiendom ligger i overkant av 45 meter fra planlagte tiltaket slik at hensynet til romfølelse, solog lysforhold er ivaretatt. De konkrete ulempene i nærværende sak går først og fremst på tap
av sjøutsikt mot Oslofjorden. Dette er ikke et forhold som kan tillegges avgjørende vekt i
denne saken.
I klagen er det anført at skjæring/støttemur gjør at boligen bygges høyere i terrenget og vil
blokkere andre boligers utsikt. Fylkesmannen viser til at bygningens samlede høyde er under
8 meter og innenfor § 4.1 i reguleringsplanen. Dispensasjon til større skjæringer gjør at huset
kan bygges lavere i terrenget slik at totalhøyden på huset blir lavere. Fylkesmannen vil
påpeke at det skal oppføres en ordinær enebolig på en tomt avsatt til boligformål. Bygget
anses godt tilpasset det skrående terrenget på tomta. Fylkesmannen kan ikke se at ulempene
avviker fra det man må kunne forvente ved å bosette seg i et boligområde. Fylkesmannen
Side 4 av 4
finner i det alt vesentlige å kunne slutte seg til kommunens redegjørelse og vurdering i saken.
Etter det som er opplyst kan Fylkesmannen, i likhet med kommunen, ikke se at dispensasjon
om omsøkt vil medføre at hensynene bak bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt. Fordelene
ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Vilkårene for å gi dispensasjon anses
oppfylt.
Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet
til at disse ikke kan føre frem.
Konklusjon
Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke
merknader til det utviste skjønn.
Etter fullmakt
Bente Nyegaard Fjell
Avdelingsdirektør
Shekib Lotfi
Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift
Kopi:
Even og Nina Søhol
Chris Enoc Cabral
Nicki Haugaard
Sissel I. Mikkelsborg
Engebråteveien 24
3470 SLEMMESTAD
post@ckonsult.no
haugaard76@gmail.com
sissmikk@gmail.com
SAKSFREMLEGG
Saksnummer:
Saksbehandler:
Organ:
Bygningsrådet
Bygningsrådet
Bygningsrådet
Bygningsrådet
Bygningsrådet
15/12
Line Rolseth
Møtedato:
10.06.2014
02.09.2014
14.10.2014
14.10.2014
27.01.2015
50/406 Elgtråkket 38 - Orientering om Fylkesmannens vedtak Klage på tillatelse
Saken avgjøres av:
Bygningsrådet.
Forslag til vedtak:
Saken tas til orientering.
Vedlegg:
1. Brev fra Fylkesmannen, datert 24.11.14.
Søknad om enebolig og garasje med dispensasjoner ble behandlet i
bygningsrådet 10.06.14. Tillatelse i ett trinn datert 23.06.14 ble senere
påklaget av nabo. Klage ble tatt delvis til følge i bygningsrådet 02.09.14. Det er
søkt tillatelse til endring for å imøtekomme bygningsrådets vedtak av 02.09.14.
Endringene omhandlet bedre tilpasning av eksisterende terreng mot nord og
øst. I tillegg flyttes garasje 0,5 meter mot syd. Tillatelse ble gitt 24.09.14.
Endring er påklaget av nabo gbnr 50/531.
Bygningsrådet behandlet klage 14.10.2014. Klage ble ikke tatt tilfølge.
Fylkesmannen har nå behandlet klagesaken, og stadfester kommunens vedtak
av 24. september 2014.
Det gjøres oppmerksom på fylkesmannen i Buskeruds ’øvrige merknader’ i
saken. Her framkommer blant annet at dersom kommunen kommer til at
gjeldene reguleringsplaner ikke lenger gir utrykk for ønsket utvikling kan ikke
utbyggingen fortsette på dispensasjoner. Man må da omregulere området slik
at man får en ny reguleringsplan som er i samsvar med kommunens ønske om
utvikling.
Vår dato:
Vår referanse:
Arkivnr.:
Deres referanse:
24.11.2014
2014/4894
423.1
Saksbehandler:
Rune Fredriksen
Innvalgstelefon:
32266667
Røyken kommune
(postmottak@royken.kommune.no)
Røyken kommune - Gnr 50/406 - klage på tillatelse til enebolig og garasje
VEDTAK
Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Røyken kommunes vedtak av 24.
september 2014
Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven § 28 tredje
ledd.
Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 10. og 30. september 2014 med etterfølgende
korrespondanse.
Sakens bakgrunn
Saken gjelder klage på tillatelse til oppføring av enebolig og garasje på gnr 50 bnr 406,
Elgtråkket 38, i Tivoliåsen, Åros.
Røyken kommune innvilget søknaden i vedtak av 23. juni 2014. I vedtaket er det gitt totalt 6
dispensasjoner fra reguleringsplanen for Tivoliåsen Åros og fra gjeldende kommuneplan.
Dispensasjonene gjelder bestemmelsene om terrenginngrep, byggehøyde, utnyttelsesgrad,
byggegrense mot vei, takvinkel og etasjeantall.
Vedtaket er påklaget av nabo Allan Johansen, som er eier av gnr 50 bnr 531, i e-post av 27.
juni 2014.
I klagen vises det til at de ikke har mottatt tilstrekkelig informasjon i nabovarselet slik at
kommunen ikke har vært kjent med deres merknader da tillatelse ble gitt.
Det anføres at en godkjent sokkelhøyde på kote 80,5 medfører en høydeforskjell til klagers
bolig på kote 76,1 på hele 4,4 meter. Dette vil medføre betydelig ulempe både for lys og
innsyn på deres tomt. Når det i tillegg gis dispensasjon fra høydebestemmelser og u-grad blir
ulempene på deres tomt ytterligere forsterket. Det klages også på garasjeplasseringen mot
Telefon sentralbord: 32 26 66 00
fax: 32 89 32 36
E-post: fmbuPost@fylkesmannen.no
Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen
Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen
Internett: www.fmbu.no
Organisasjonsnr.: 946 473 111
Side 2 av 11
deres eiendom ettersom plasseringen vil medføre en 10 meter høy vegg i nabogrensen. Klager
foreslår derfor at garasjen plasseres på motsatt side av huset.
Det ble samtidig anmodet om at arbeid på eiendommen ikke måtte påbegynnes før klagesaken
var avgjort.
Røyken kommune behandlet begjæringen om utsatt iverksetting i brev av 1. juli 2014 uten at
de fant grunnlag for å ta begjæringen til følge.
Klager ba etter dette også Fylkesmannen vurdere utsatt iverksetting av vedtaket.
Fylkesmannen tok begjæringen til følge og innvilget i beslutning av 6. august 2014 utsatt
iverksetting til klagesaken er endelig avgjort. Beslutningen er begrunnet med at flere av de
gitte dispensasjonene ser ut til å forverre situasjonen på klagers eiendom uten at dette var
særlig vurdert av kommunen. Da det var gitt mange dispensasjoner, og klagen i hovedsak
gjaldt samme forhold, var det etter vår vurdering ikke usannsynlig at en eller flere av
klageanførslene kunne føre frem.
Klagen ble behandlet av Bygningsrådet i Røyken 2. september 2014 der det ble fattet
følgende vedtak:
«klage på ett-trinns vedtak med dispensasjoner fremsatt av gnr:50 bnr:531 tas delvis
til følge. Tillatelsen opprettholdes på følgende vilkår av at garasje flyttes noe lengre
mot syd, samt at terreng mot nord trappes mer ned mot nabogrense i nord i forhold til
godkjent tiltak. Saken oversendes Fylkesmannen i Buskerud for endelig
klagebehandling jfr. forvaltningsloven § 33.»
I kommunens behandling av klagen er det også gitt en mer utfyllende vurdering rundt flere av
dispensasjonene enn i det opprinnelige vedtaket.
Tiltakshaver har bekreftet at han ikke ønsker å klage på endringsvedtaket. Samtidig har klager
i e-post til Fylkesmannen 6. september vist til at han fortsatt ønsker Fylkesmannens vurdering
av kommunens tillatelse. Det er derfor klart at han fortsatt ønsker å opprettholde klagen på
opprinnelig vedtak. Ettersom Fylkesmannen hadde gitt utsatt iverksetting på kommunens
tillatelse av 23. juni, og tiltakshaver derfor har stoppet påbegynt utbygging, så vi at det var
behov for en rask avklaring av saken. Vi innkalte derfor til befaring på eiendommen 12.
september 2014.
Til stede på befaringen var tiltakshavers advokat Fadla Dahri, klager Allan Johansen, Line
Rolseth og Eli Aubert fra Røyken kommune og Ingebjørg Haug og Rune Fredriksen fra
Fylkesmannen.
Klager fikk fremmet sine synspunkter og understreket at det er den totale høyden på
bygningen som er hovedproblemet. Tiltakshavers advokat gikk gjennom de dispensasjonene
som er gitt på eiendommen og kommunen forklarte bakgrunnen for disse nærmere.
Det kom frem at kommunen ville fatte et nytt realitetsvedtak når nye tegninger der blant annet
ny plassering av garasjen kom frem. Kommunen antydet også at de ville se på vurderingen
om dispensasjon fra grad av utnytting på nytt. Det ble dermed klart at Fylkesmannen ikke
kunne behandle saken på dette tidspunktet, og at saken måtte ferdigbehandles i kommunen før
den kunne oversendes Fylkesmannen.
Side 3 av 11
Røyken kommune behandlet deretter saken på nytt i vedtak av 24. september 2014. I vedtaket
står det følgende om grad av utnytting:
Beregning av bebygget areal og bortfall av behov for dispensasjon
Etter en grundig gjennomgang av saken er det oppdaget feil i forhold til tidligere
behandlinger vedrørende grad av utnytting. Tomten har restarealer avsatt til bolig på
nedsiden av Astrid Skares vei. Når dette arealet legges til eiendommen vil tomten i
henhold til søknaden tilsvare 854 m2. Søker har også kontrollert tegningsgrunnlaget
på nytt og funnet husets fotavtrykk mindre enn de første beregninger viste. Tiltakets
samlede BYA er derfor redusert i forhold til opprinnelig søknad med 4,7 m2.
Ut fra mottatt arealregnskap vil omsøkte tiltak få en BYA på 24,98%. Tiltaket er
derfor ikke i avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse § 5.1.1.
Kommunen har etter dette en gjennomgang av alle dispensasjonene i saken og begrunner
disse ytterligere. Endringssøknaden ble etter dette vedtatt.
Fylkesmannen mottok kommunens endringsvedtak 30. september 2014. Vi ble samtidig
anmodet om å foreta en ny vurdering av vår beslutning om utsatt iverksetting. I ny beslutning
av 30. september 2014 opphevet vi tidligere avgjørelse om utsatt iverksetting med følgende
begrunnelse:
«En av våre hovedbegrunnelser for å gi utsatt iverksetting da saken ble vurdert sist
var at det var gitt dispensasjon fra bestemmelsen om grad av utnytting som var svært
dårlig begrunnet. Nye opplysninger i saken nå tyder på at tiltaket ikke lenger er i strid
med denne bestemmelsen og derfor ikke avhengig av dispensasjon.
Videre er de øvrige dispensasjonene gitt en grundigere begrunnelse i kommunens
behandling slik at det ikke er like nærliggende at klagen vil føre frem som det var da
vi vurderte saken forrige gang. Vi finner på denne bakgrunn at det er grunnlag for å
oppheve beslutningen om utsatt iverksetting av kommunens tillatelse.
Vi gjør oppmerksom på at vi ikke har tatt noen stiling til sakens realitet, slik at vår
vurdering her utelukkende knytter seg til spørsmålet om utsatt iverksetting.
Det understrekes også at alt arbeid som skjer på tomten før eventuelle klager er
ferdigbehandlet skjer på tiltakshavers risiko.»
Klagen ble også opprettholdt for vedtaket av 24. september. Bygningsrådet behandlet saken
på nytt 14. oktober 2014 uten at de fant grunnlag for å ta klagen til følge.
Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven § 1-9 jf.
delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet.
Side 4 av 11
Fylkesmannens merknader
Oppføring av enebolig og garasje er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven §
20-1 bokstav a
Klagerett og klagefrist
Klager er eier av naboeiendommen og har hatt nabomerknader i til byggesøknaden, han er
derfor part i saken. Klager har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven §
28.
Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven § 29.
Planstatus
Eiendommen ligger innenfor et område som i reguleringsplan for Tivoliåsen Åros, vedtatt av
Røyken kommunestyre 16. juni 1994, er regulert til boliger. Eiendommen ligger også delvis
inne på området for reguleringsplan Åros nord, vedtatt 15. april 2008. Dette forhold synes
ikke kommentert/vurdert av kommunen. Dette til tross for at kommunen selv har vurdert dette
for begge naboeiendommene. Fylkesmannen kan imidlertid ikke se at dette er en feil som har
hatt betydning for resultatet da bestemmelsene i hovedsak er like. Tillatt utbygging er ikke
avhengig av andre dispensasjoner etter reguleringsplanen for Åros nord enn de som allerede
er innvilget.
Grad av utnytting
I følge begge reguleringsplanene er tillatt grad av utnytting på maks 20%, mens
kommuneplan åpner for en BYA på 25%. Det følger av kommuneplanen at den ved motstrid
skal gå foran reguleringsplanen slik at gjeldende BYA er på 25%
Norgeshus AS, som er ansvarlig søker, har levert tre søknadsskjema som alle har angitt grad
av utnytting på ulike måter. I søknad datert 4. mars 2014 er beregnet tomteareal oppgitt til
1338,2 m2 og grad av utnytting til 15,84. I søknadskjema datert 2. april 2014 er tomtearealet
oppgitt til 800,4 m2 og BYA 24,99%. Mens søknadsskjema av 19. mai 2014 har angitt
tomtearealet til 800,4 m2 og grad av utnytting til 27,24. Det er også søkt om dispensasjon fra
kommuneplanens bestemmelse om 25% BYA.
Kommunen har i vedtak av 23. juni 2014 lagt søkers siste opplysninger til grunn og gitt
dispensasjon fra tillatt grad av utnytting på 25% BYA.
I klageomgangen er BYA endret til 24,98% etter at man har «oppdaget» at byggetomten er
større enn opprinnelig antatt. Gbnr 50/406 har et oppgitt areal på 1338,2 m2 i følge
matrikkelen. Av dette er store deler regulert veiareal som skal trekkes fra det området som er
regulert til bolig, slik at byggetomten i søknaden om endring av 23. september 2014 er
oppgitt til 854 m2. Av dette er ca 800 m2 opprinnelig byggetomt, mens resten ligger nordøst
for veien som et lite restareal.
Røyken kommune har i klagebehandlingen kun lagt søkers opplysninger om dette til grunn
uten noen nærmere etterprøving. I innstillingen til bygningsrådet står det følgende:
«Ut i fra mottatt arealregnskap vil omsøkte tiltak få en BYA på 24,98 %. Tiltaket
er derfor ikke avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse §
5.1.1.
Side 5 av 11
Kommunen skal ved behandling av søknad, kun legge til grunn de opplysninger som
fremkommer i søknad. Det er ikke kommunens oppgave å kontrollere
søknadsmaterialet. Kommunen har orientert klager om at arealregnskap finnes i selve
søknaden. Se vedlagte e-post. Påstand fra klager om at BYA regnskap er konstruert
medfører ikke riktighet.»
Da det har vært stor usikkerhet rundt beregningen av BYA på eiendommen har Fylkesmannen
i e-post av 6. november bedt Røyken kommune om å ta selvstendig stilling til dette
spørsmålet:
«Fylkesmannen minner om at kommunen må ta selvstendig stilling til om vilkårene i
plan- og bygningsloven er oppfylt. Dette gjelder særlig når det som her er uklarheter
rundt beregningen av BYA, og dette også er anført i klagesaken. Vi ber derfor om
kommunens egen vurdering av hvor stor byggetomten er etter TEK10 § 5-8 og hvilken
grad av utnytting den omsøkte bygningsmassen på gbnr 50/406 vil få.»
Kommunen har etter dette foretatt en selvstendig vurdering av søkers opplysninger og har i
vurdering av 12. november konkludert med at byggetomten som skal legges til grunn for
vurderingen av %BYA er på 847 m2.
Når det gjelder vurderingen av omsøkte bygnings areal viser kommunen til at de etter pbl §
21-4 skal legge til grunn søkers opplysninger om at tiltaket oppfyller de tekniske kravene. Det
anføres derfor at det ligger utenfor kommunenes oppgave å vurdere om tiltaket er innenfor
grensen på BYA. Fylkesmannen er ikke enig i kommunens utgangspunkt her.
Det følger av § 21-4 første ledd at:
«Når søknaden er fullstendig, skal kommunen snarest mulig og senest innen den frist
som framgår av § 21-7, gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser
gitt i eller i medhold av denne loven. Kommunen skal i saksbehandlingen legge til
grunn tiltakshavers eller det ansvarlige foretakets opplysninger om at tiltaket
oppfyller tekniske krav, dersom ikke forholdene tilsier noe annet.»
Kommunen skal etter bestemmelsen alltid foreta en selvstendig vurdering av om tiltaket er i
samsvar med plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter samt gjeldende arealplaner.
Når det gjelder de rene tekniske krav skal som hovedregel søkers opplysninger legges til
grunn, så fremt forholdene ikke tilsier noe annet.
Om et tiltak er i samsvar med bestemmelsene om grad av utnytting er ikke en vurdering av
tekniske krav, men en vurdering av om tiltaket er i samsvar med gjeldende begrensing i
reguleringsplanen. Dette er forhold som kommunen alltid skal vurdere på selvstendig
grunnlag. Dette gjelder særlig i saker som denne der søker har fire ulike beregninger av BYA
og den siste beregningen viser at man så vist kommer under grensen på 25% BYA.
Fylkesmannen viser også til forvaltningsloven § 33 der det fremgår at underinstansen skal
foreta de undersøkelser som klagen gir grunn til. Ettersom klager her har anført at den siste
beregningen av BYA synes konstruert, plikter kommunen også etter denne bestemmelsen å ta
en selvstendig vurdering av spørsmålet.
Reglene for hvordan man skal beregne tomteareal fremgår av TEK § 5-8:
Side 6 av 11
«Med tomt menes i dette kapittel det areal som i kommuneplanens arealdel eller
reguleringsplan er avsatt til område for bebyggelse og anlegg.»
Klager har anført at grunnlaget for beregning av BYA synes konstruert ved at man har tatt
med areal som ligger på andre siden av veien og lagt dette til byggetomten. Fylkesmannen er
enig i at dette ikke fremstår som en naturlig del av byggetomten, men kan ikke se at
bestemmelsen i Teknisk forskrift åpner for å unnta dette arealet. Resultatet av dette blir da at
alt areal som er regulert til bolig (gult) på gbnr 50/406 må legges til grunn ved beregningen av
tomtestørrelsen.
Kommunen har på vår forespørsel gjort en selvstendig vurdering og kommet til at %BYA er
på 23,93%. Fylkesmannen har også kontrollregnet BYA og kommet til at kommunens
utregning synes riktig. Det omsøkte tiltaket er dermed ikke avhengig av dispensasjon fra
bestemmelsen om grad av utnytting.
§ 29-4 – Høydeplassering
Nabo på gbnr 50/531 har anført at godkjent sokkelhøyde på kote 80,5 er for høyt og at
bygningen bør senkes i terrenget. Det vises til at dette utgjør en høydeforskjell på 4,4 meter til
hans eiendom, og at dersom man skal følge terrenget bør kotehøyden være på 78,1 meter. I
kommunens vedtak av 23. juni 2014 er det ingen vurderinger rundt høydeplasseringen av
bygningen. Det er kun vist til at høydeplasseringen godkjennes til sokkelhøyde + 80,5 moh.
Jf. pbl § 29-4 første ledd.
I den fornyede behandlingen 24. september 2014 er koteplasseringen bedre begrunnet, og det
er blant annet vist til at:
«I forhold til om bolig kan plasseres på kote 80.5, har kommunen vurdert dette som
akseptabelt. Dette begrunnes med at plassering er vurdert i forhold til eksisterende
adkomstvei som er etablert på omtrent samme kote som omsøkte bolig.
Videre begrunnes plassering av tiltak på gbnr 50/406 i at bolig mot sør, gbnr
50/409, er plassert på kote 82. Denne eiendommen er opparbeidet med en flat
tomt, som skrår bratt ned mot Astrid Skares vei. Gbnr 50/406 legger opp til en
tilsvarende løsning, men med en støttemur mot Astrid Skares vei som vil ta i mot det
fallende terrenget mot nord fra den flate delen av eiendommen.
Terrengavslutning vil trolig ikke framstå med like bratt som terreng for gbnr
50/409. Dersom man også tar med gbnr 50/354 i vurderingen om plassering, har
denne eiendommen fått tillatelse til å etablere en enebolig på kote 85. Omsøkte tiltak
vurderes å underordne seg boligene mot sør med tanke på tilpasning til det fallende
terrenget samt etablert adkomstvei. På gbnr 50/533 foreligger det per i
dag ingen søknad, men tomten ligger noe lavere enn eksisterende adkomstvei.
Det vil derfor være påregnelig at en framtidig bolig etableres på omtrent samme
kote som gbnr 50/406. En kan derfor anta at plassering av boligene som ligger i
Elgtråkket vil framstå som naturlig sett i forhold til hverandre og i forhold til
eksisterende adkomstvei.
I klagebehandlingen viser kommunen til at bygningsrådet har vært på befaring i området og
var kjent med klagers merknader før de vedtok den omsøkte plassering.
Side 7 av 11
Fylkesmannen har forståelse for klagers anførsler om at det blir en stor høydeforskjell mellom
tomtene og at dette er til ulempe for han som ligger lavest. Det er også uheldig at kommunens
begrunnelse for høydeplasseringen ikke fremgår i vedtaket av 23. juni 2014. Men denne
mangelen må anses reparert ved de senere vurderingene av dette. Fylkesmannen anser nå
kommunens vurdering for tilfredsstillende slik at klagers anførsler om endret kotehøyde ikke
har ført frem.
Dispensasjonsvurderingen
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende
arealplan dersom hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må
fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak
bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.
Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt
omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er
som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens
øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det
skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan.
Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke
private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare
grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den
aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene
plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen.
I vedtak av 23.juni 2014 ble det gitt dispensasjoner fra kommuneplanen § 5.0.12 om forbud
mot terrenginngrep og fra § 5.1.1 om byggehøyder og grad av utnytting. I tillegg ble det gitt
dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om regulert byggegrense mot vei,
bestemmelsen om takvinkel i § 2 og bestemmelsen om etasjeantall i § 3.1.
I vedtaket av 24. september er det lagt til grunn at tiltaket likevel ikke er avhengig av
dispensasjon fra bestemmelsen om grad av utnytting. Mens det er gitt dispensasjon fra kravet
om gesimshøyde på maks 6 meter ettersom dette ikke fremgikk tydelig nok av opprinnelig
vedtak.
Vi vil i det følgende gå nærmere inn på hver enkelt dispensasjonsvurdering.
Terrenginngrep
Det følger av kommuneplanen § 5.0.12 at det ikke tillates skjæringer og oppfyllinger på den
enkelte tomt/anlegg som overstiger 1 meter over/under opprinnelig terreng. Omsøkte tiltak vil
ha behov for terrengoppfylling fra omtrent midten av tomten og ut mot Astrid Skares vei. På
det meste endres terrenget med ca 2,5 meter. Kommunen har i vedtak av 24. september
begrunnet dispensasjon på følgende måte:
«Hensynet bak bestemmelsen som omhandler terreng er at man skal tilpasse seg
terrenget i utforming av bebyggelsen, samt at man skal hindre kunstig tilpasning
av terreng ved å unngå store skjæringer, fyllinger og forstøtningsmurer i
bearbeidelsen av tomten. Intensjonen er å legge opp til en god terrengtilpasning både
for boligfeltet i seg selv og sett i forhold til den enkelte tomt. Veien er allerede
Side 8 av 11
opparbeidet og høydeplassering for denne er fastlagt. Eiendommen er her svært
kupert, og dette er vanskelig å forene med maks 1m terrengendring. Omsøkte tiltak
vurderes å underordne seg eiendommene mot sør (Gbnr 50/409 og 50/354) med tanke
på tilpassning til det fallende terrenget mot nord samt etablert adkomstvei. På gbnr
50/533 foreligger det per i dag ingen søknad, men tomten ligger noe lavere enn
eksisterende adkomstvei. Det vil derfor være påregnelig at en framtidig bolig
etableres på omtrent samme kote som gbnr 50/406. En kan derfor anta at de
terrengendringene som gjøres på eiendommene Elgtråkket vil framstå som enhetlig
sett i forhold til hverandre og i forhold til eksisterende adkomstvei. Det presiseres at
det kun er deler av eiendommen som er avhengig av dispensasjon. På bakgrunn av
ovenstående vurderes at hensynet bak bestemmelsen ikke vesentlig tilsidesettes.
Ulempen med oppfylling av terreng som omsøkt, er at boligen ikke legger seg naturlig
inn i eksisterende terreng. Videre ansees det som uheldig at tomten ikke vil få en
naturlig massebalanse, samt at terrengendring er avhengig av en støttemur som blir
godt synlig fra vei.
Fordelen er at terrenginngrepene innebærer at eiendommen får bedre utnyttelse av
utearealer, at disse blir mer tilgjengelige og tomten oppnår bedre tilgang på sollys
som vurderes å være et viktig element for å høyne kvaliteten på uteområder. Terrenget
som er foreslått, tilpasser seg eksisterende adkomstvei og terrengendringer gjort på
nabotomter, noe som medfører at en får en helhetlig løsning. Det vurderes også som
positivt at terreng endres i tråd med bygningsrådets anbefaling.
Kommunen ønsker i utgangspunktet ikke høye skjæringer og fyllinger. Ved
vurdering om dispensasjon kan gis fra 5.0.12, har kommunen i stor grad vektlagt
etablert terreng og nabobebyggelse i Elgtråkket, naturlig adkomst fra eksisterende
adkomstvei samt nivå for tomt 50/533. På denne bakgrunn vurderes fordelene ved å gi
dispensasjon for å være klart større enn ulempene jfr. pbl §19-2.»
Fylkesmannen slutter seg i all hovedsak til kommunens begrunnelse. Vi er også kjent med at
kommunen nå ønsker å endre denne kommuneplanbestemmelsen ettersom et generelt forbud
mot skjæring/fylling på mer enn 1 meter rammer mange kurante saker og dermed medfører
unødvendige dispensasjonssaker i kommunen.
Regulert byggegrense mot vei
I reguleringsplanen for Tivoliåsen er det inntegnet en byggegrense mot Astrid Skares vei som
går nesten rett over tiltakshavers tomt. Kommunen viser i sitt vedtak til at det er glemt å rette
opp denne grensen etter endring av veitraseen slik at denne byggegrensen legger opp til en
større avstand enn det som vei og gatenormalen i Røyken legger opp til. Hensynet bak
bestemmelsen om byggegrense mot vei er å sikre trafikksikkerhet, vedlikehold og miljø ved å
avsette en minsteavstand mellom bebyggelsen og veien. Ingen av disse hensynene blir
tilsidesatt ved at det gis dispensasjon her. Det vises i denne forbindelse til at det meste av
klagers tomt ligger utenfor byggegrensen slik at dersom den skulle blitt praktisert i dag er det
flere eiendommer som ikke hadde vært mulig å bebygge.
Fylkesmannen stadfester på denne bakgrunn kommunens dispensasjon fra byggegrensen.
Takform og takvinkel
Side 9 av 11
Det fremgår av § 2 i reguleringsplanen for Tivoliåsen at all bebyggelse skal ha saltak eller
halv-valm med takvinkel mellom 27 og 45 grader. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre
enhetlig bebyggelse på feltet.
Det omsøkte tiltaket har en takvinkel på 25 grader og avviker derfor i liten grad fra
bestemmelsen. Da det tidligere er gitt mange dispensasjoner fra denne bestemmelsen i
området er bebyggelsen i dag lite enhetlig. Det vises i denne forbindelse til at begge de
nærmeste naboene har flate tak. Det dette tiltaket skiller seg mindre fra bestemmelsen enn
andre som har fått innvilget dispensasjon slutter Fylkesmannen seg til kommunens vurdering
om å gi dispensasjon fra bestemmelsen.
§ 3.1 Etasjeantall
I reguleringsplanen for Tivoliåsen følger det av § 3 at bebyggelsen skal ha en etasje. Der
forholdene ligger til rette for det kan det imidlertid tillates at underetasje og loft innredes.
I kommunens behandling av saken 24. september fremgår blant annet følgende:
Omsøkte bolig ønskes oppført i to fulle etasjer. Hensynene bak bestemmelsen er å
regulere høyden på boligene og sørge for tilstrekkelig lys mellom bygninger.
Reguleringsbestemmelsene skal sikre en helhetlig og harmonisk utbygging av
området. Høydebegrensning ved bruk av etasjeantall falt ut som et reguleringsverktøy
fra 1997, men er fortsatt juridisk gjeldende i denne planen. Området eiendommen
ligger i forbindelse med er bebygd med variert bebyggelse. Foreslått bebyggelse vil
ikke skille seg vesentlig fra omkringliggende bebyggelse i forhold til høyde og volum.
Det ansees derfor at hensynet bak bestemmelsen ikke vesentlig tilsidesettes.
Ulempen ved å dispensere fra høyde regulert ved etasjeantall er en enhetlig utbygging
av området med visst bygningsuttrykk. Det aktuelle tiltaket forholder seg kun delvis til
dette. Fordelen med dispensasjon er at omsøkte bygg ikke skiller seg vesentlig ut fra
områdets karakter i forhold til høyde og volum.
Fylkesmannen ser at denne bestemmelsen, i likhet med bestemmelsen om takvinkel og
takform, begge er fraveket for mange av søkers naboer. Kommunen har i forbindelse med vår
behandling av klagesaken oversendt byggevedtakene på seks av de nærmeste eiendommene
og nesten samtlige har søkt om, og fått, dispensasjon fra disse bestemmelsene.
Fylkesmannen viser derfor til kommunens vurdering på dette punkt og slutter seg til denne.
Gesims og mønehøyde
I åpen småhusbebyggelse tillates maksimal gesimshøyde på 6 meter og mønehøyde på 8
meter målt i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Her har tiltaket en gesimshøyde på 6,2
meter og en mønehøyde på 8,4 meter.
«Omsøkte tiltak ligger plassert mellom gbnr 50/531 og 50/409. Boligene på disse
eiendommene vurderes som store og relativt ruvende eneboliger i funkisstil med
flattaksløsning. Begge boliger er oppført i 3 etasjer, men med en 3. etasje som er
mindre enn underliggende 2. etasje. Gbnr 50/531 er tillatt oppført med gesimshøyde 8
meter og gbnr 50/409 er tillatt oppført med gesimshøyde 7.9 meter.
Side 10 av 11
Omsøkte bolig er prosjektert med valmet tak med en lavere takvinkel enn det
reguleringsplanen legger opp til. Dette er gjort for å begrense at bygget blir
framstående som ruvende i bygningsmiljøet. I og med at huset etableres med valmet
tak, vil overskridelsen på mønehøyde kun gjelde omtrent 1/3 av husets lengderetning.
…Ulempen med å innvilge dispensasjon fra bestemmelsen om møne og gesimshøyde
er at dette kan bidra til å skape presedens i området. Videre kan boligen visuelt sett
framstå som noe mer dominerende enn omkringliggende bebyggelse.
Som fordel for dispensasjon legges til grunn at boligene i området ikke vurderes å ha
enhetlig utforming. Omsøkte tiltak etableres mellom to eneboliger i funkis stil med
flattaksløsning over tre plan. Omsøkte bolig har valmet tak hvilket vurderes å gi en
mindre dominerende takflate mot naboene enn om det hadde blitt oppført med
saltaksløsning. Kommunen vurderer at en overskridelse på 40 cm på mønehøyden for
kun ca 1/3 av boligens lengderetning og 20 cm for gesimshøyde, ikke vil medføre
ytterligere tap av sol og lys og luft mellom bygninger enn om omsøkte tiltak hadde
blitt oppført med saltak med mønehøyde 8 meter og gesimshøyde 6 meter. Dette fordi
en større del av takflaten ligger lavere enn tillatt høyde på 8 meter.
… Tiltaket vurderes ikke å medføre økt eksponering eller påvirke landskapsbildet i
større grand enn om tiltaket hadde blitt oppført med saltak og i tråd med kommunens
høydebestemmelser. På denne bakgrunn vurderes fordelene ved å gi dispensasjon for
å være klart større enn ulempene jfr. pbl § 19-2.»
Vi viser til klagers merknader som i all hovedsak går på at det omsøkte tiltaket blir for høyt.
Ulempene for klager forsterkes ytterligere av at det allerede er en høydeforskjell på rundt fire
meter. Det er således den totale høydeforskjellen mellom bygningene som er avgjørende og
ikke at det her er gitt en dispensasjon på 0,4 meter for mønehøyden og 0,2 meter for
gesimshøyden. Vi er enig med kommunen i at dispensasjonen må vurderes mot
konsekvensene for klager/øvrige naboer som om tiltaket hadde blitt oppført med saltak på 8
meters mønehøyde som reguleringsplanen legger opp til. Ettersom bygningen her oppføres
med valmet tak er det da rundt 1/3 av tillatt mønehøyde som overskrides med 40 cm.
Når det gjelder dispensasjonen fra gesimshøyden på 20 cm vises det til at begge
naboeiendommene er utbygget med flatt tak og har fått dispensasjoner for gesimshøyde på 7,9
og 8 meter. Fylkesmannen kan på denne bakgrunn ikke se at denne dispensasjonen skiller seg
vesentlig fra de tillatelsene som er gitt på naboeiendommene og stadfester kommunens
vurdering.
Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering komme
til at disse ikke kan føre frem.
Øvrige merknader
Vi vil avslutningsvis knytte noen merknader til plansituasjonen i området.
Utbygging av nye boligområder skal gjøres i samsvar de til enhver tid gjeldende arealplaner.
Dette fordi reguleringsplaner skaper forventinger om hvilken utvikling som skal skje på ulike
områder. Hvis kommunen kommer til at gjeldende reguleringsplaner ikke lenger gir utrykk
for ønsket utvikling kan ikke utbyggingen fortsette på dispensasjoner. Man må da omregulere
Side 11 av 11
området slik at man får en ny reguleringsplan som er i samsvar med kommunens ønske om
utviklingen.
Fylkesmannen mener det er uheldig at gjeldende reguleringsplan ikke lenger gir uttrykk for
den ønskede utbyggingen i området. Når nesten alle nye bygninger er gitt dispensasjoner fra
sentrale bestemmelser som takvinkel, takform og etasjeantall mister kommunen styringen
med utviklingen. Resultatet blir da som man ser her at det oppføres nye bygninger i totalt
ulike stilarter i områder som egentlig var beregnet for vanlige tradisjonelle lave eneboliger.
Dette medfører at det er svært vanskelig for grunneiere i området å vite hvilke tillatelser som
kan påregnes, både på egen eiendom og naboeiendommene. En slik mangel på
forutberegnelighet er med på å øke konfliktnivået i enkeltsaker. Det vil også medføre
betydelig ekstraarbeid for både kommunen selv, utbygger og naboer ettersom alle tiltak vil bli
avhengige av en eller flere dispensasjoner med påfølgende mulige klagebehandling som vi har
sett i denne saken.
Vi vil derfor på det sterkeste anbefale at kommunen tar planen opp til ny vurdering. I denne
saken er det også uheldig at eiendommen ligger innenfor to ulike planområder med delvis
ulike bestemmelser. Vi anbefaler derfor at en eventuell ny reguleringsplan i størst mulig grad
forholder seg til eksisterende eiendomsgrensen slik at man unngår denne problemstillingen
fremover.
Konklusjon
Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke
merknader til det utviste skjønn.
Etter fullmakt
Bente Nyegaard Fjell
avdelingsdirektør
Rune Fredriksen
Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift
Kopi til:
rune.sortvik@telenor.com
aj@allanjohansen.com

saksfremlegg - Røyken kommune

Transcription

Similar documents

Konfirmanter høsten 2013 - Røyken kirkelige fellesråd

RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE

HVA ER AR5? - Kartverket

PROSPEKT LEILIGHET I VENGENGÅRDEN I MÅLØY

Program - Røyken Teatergruppe

26. mai 2015 - Røyken Kommune

Naturvernforbundet i Røyken og Hurum