GB 20/1 - Sjursholmen

Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
20/1
2014/1168 -21241/2015
Jan Inghard Thorsen
29.05.2015
Saksframlegg
Klage på vedtak - avslått søknad om fradeling av grunneiendom GB 20/1 - Sjursholmen
Utv.saksnr
119/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
17.06.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
Klage tas ikke til følge.
Vi kan ikke se at det foreligger nye momenter i saken som skulle tilsi at kommunens vedtak av
28.01.2015 skal omgjøres.
Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jf. Forvaltningslovens § 33.
Bakgrunn for saken:
Advokat Jakob Bakka søkte på vegne av tiltakshaver Dag Gilje om tillatelse til å fradele et
areal på ca. 5,6 dekar. Arealet har flere forskjellige planstatuser/reguleringsformål.
Plan og miljøutvalget fattet den 28.01.2015 følgende vedtak:
«I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra
reguleringsplanen for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som
omsøkt. Formålet med felles bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle
eiendommene som naturlig hører til området. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid
med reguleringsplanens formål og avslås med bakgrunn i reguleringsplanens bestemmelser.
I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon
fra reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen
legger opp til båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av
arealene i mindre parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i
strid med planformålet. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende
reguleringsplan».
Advokat Bakka påklager vedtaket i e-post av 23.02.2015. Tilleggsopplysninger til klagen er
mottatt 26.02.2015. Klagen er rettidig innkommet og skal realitetsbehandles.
Saksutredning:
Relevante punkter i Bakkas klage, med administrasjonens på følgende kommentar i kursiv
skrift.
Bakka peker innledningsvis på at det søkes om fradeling til uendret bruk og at saken derfor
ikke er avhengig av dispensasjon.
Det vises her til saksfremlegget da saken ble behandlet av Plan og miljøutvalget, det ble da
sagt følgende:
«Et krav for å kunne søke om fradeling til uendret bruk er at det foreligger en lovlig og faktisk
bruk, som var etablert før reguleringsplanen ble vedtatt. Etter administrasjonens skjønn var
det ingen bruk av området fra eier av GB 20/433 før planen ble vedtatt, fradeling til uendret
bruk er derfor ikke et aktuelt tema i denne saken».
Dette fremkommer av Planjuss nr. 1/2012 hvor sivilombudsmannen uttaler:
«Som nevnt i tidligere uttalelser herfra, er det avgjørende i denne sammenheng den faktiske
bruk som har vært forut for vedtakelsen av gjeldende planer, forutsatt at denne bruken er
lovlig og etablert».
Som det ble argumentert for i saksfremlegget har det ikke vært noe etablert bruk av arealet fra
denne eiendommen før planen ble vedtatt og fradeling til uendret bruk er derfor ikke aktuelt i
denne saken.
Planen er utformet slik at den neppe kan tolkes slik at det er fritidseiendommene på
Sjursholmen som skal være eiere av regulerte fellesområder. Alle hytteeiendommer med
unntak for 20/433 er store og har egen strandlinje, og det er kun noen få av disse som vil kunne
ansees som naturlige brukere av det området som er avsatt som fellesområde.
Som det står i saksfremlegget til saken er det ikke sagt noe i reguleringsbestemmelsene om
hvem som skal eie fellesområdene. Kommunen tolker det imidlertid slik at intensjonen med
planen har vært at dette skal ligge som et restareal som skal være til felles bruk for alle
eiendommene. Når det nå kommer søknader fra flere hytteeiere om å dele dette opp i mindre
parseller mener vi dette strider med intensjonen i planen.
Den nordre del av fellesområdet ble i 1987 solgt fra 20/1 til Else Skaane og eies nå av Gry og
Dag Gilje, dog uten at arealet formelt sett har vært fradelt. Delingssøknaden har bl.a.
sammenheng med at man ønsker å få ryddet opp i eier og hjemmelsforholdet til denne del av
eiendommen.
De øvrige deler av fellesområdet har tilhørt 20/1 frem til det nå er solgt til Gry og Dag Gilje.
De overtar eiendommen med de reguleringsmessige begrensninger som følger av gjeldende
reguleringsplan. Det skjer ingen annen endring enn at det kommer inn en ny eier og
hjemmelshaver til arealet.
Hva som finnes av private avtaler er saken uvedkommende. Man kan ikke kjøpe og selge deler
av en eiendom for deretter å bruke dette som argument for å dele eiendommen. Hva eierne har
avtalt seg imellom er forhold kommunen ikke blander seg opp i.
Når fradelingen ikke vil være til hinder for gjennomføring av reguleringsplanen, er det ikke
nødvendig med dispensasjon. Uansett er vilkårene for dispensasjon innfridd ved at det er klare
fordeler med at det blir samsvar mellom eier- og hjemmelsforholdet til de regulerte
fellesområder.
Administrasjonen deler ikke Bakkas syn på dette, vi mener en deling er i strid med intensjonen
i planen. I tillegg minner vi om at en mindre del av det arealet som søkes fradelt er avsatt til
LNFR område i kommuneplanen og i alle tilfeller ville betinge dispensasjon fra Pbl. § 1-8.
Fordelene Bakka peker på er etter vår vurdering ikke tilstede. Dette begrunner vi med at
fordeler for tiltakshaver normalt ikke skal tillegges vekt ved vurdering av
dispensasjonssøknader. Det er samfunnsmessige fordeler og ulemper som skal vurderes. Vi kan
ikke se noen samfunnsmessige fordeler med å fradele omsøkt parsell. I tillegg kan man spørre
seg om hvilke fordeler Bakka sikter til, ettersom det i søknaden understrekes at det ikke skal
foretas noe som helst med eiendommen bortsett fra delingen og hjemmelsoverdragelse.
Bakka argumenterer for at strandparsellen som er regulert til småbåthavn ikke deles opp men
heller samles, slik at det blir en eier mindre etter fradeling. Videre argumenteres det for at
gjennomføring av planen er urealistisk og sannsynligvis ikke vil bli gjennomført noen gang.
Administrasjonen ser at Bakka har et poeng ved at hele det restarealet som omfattes av denne
reguleringsplanen overtas av Gilje og at det derfor ikke blir en ytterligere oppdeling. Det
faktum at planen trolig ikke vil kunne gjennomføres taler for at denne bør oppheves og at disse
forholdene bør avklares før det tillates fradeling i området. Vi kan heller ikke, i forhold til
denne reguleringsplanen, se noen samfunnsmessig fordeler med fradelingen. Det vises for
øvrig til våre anmerkninger vedrørende private avtaler. I følge kommunens opplysninger liger
hele arealet som søkes fradelt på GB 20/1. Dermed er det ikke rett som Bakka hevder at man,
ved å fradele, samler den regulerte strandlinje på en eierhånd, dette da denne pr i dag er på en
eierhånd, nemlig del av 20/1.
I saksfremstillingen er anført at formålet med regulering av fellesområdet har vært at dette skal
eies i fellesskap mellom hytteeiere i området. Dette er ikke riktig. Det foreligger intet som
tilsier at det har vært hensikten med reguleringsplanen at regulerte fellesområder på
Sjursholmen skal være i sameie mellom hytteeierne på Sjursholmen. Forholdet tilsier tvert i
mot at dette ikke kan ha vært hensikten. Det kan vises til at Sjursholmen i det alt vesentlige
allerede var bygd ut med gamle hytteeiendommer da reguleringsplanen ble vedtatt, og det som
ble regulert som fellesområde var et restareal som tilhørte 20/1.
Dette må være basert på en misforståelse, da saksfremstillingen ikke sier at dette skal eies i
fellesskap. Saksfremlegget sier imidlertid følgende:
«Administrasjonen er derfor av den oppfatning at formålsgrensene må betraktes som grenser
for hva som kan tillegges den enkelte hyttetomt og at fellesområdet skal ligge som en eiendom.
Ideelt sett bør denne eies av hytteeierne i fellesskap. Det har imidlertid ikke blitt stilt som
vilkår i planen og kommunen har ikke hjemmel til å kreve at hytteeierne skal overta hjemmelen
til området».
Det burde være ganske klart at vi ikke mener at eiendommen skal eies i fellesskap, men at det
ideelt sett burde vært en bestemmelse om dette. Saksfremlegget sier videre:
«Det er ikke sagt noe i planbestemmelser om hvem det regulerte fellesarealet skal være felles
for, dette er en mangel ved reguleringsbestemmelsene. Kommunen har derfor tolket det slik at
det avsatte fellesområde skal være felles for alle hyttene i planområdet. Da denne tomten ble
tillatt fradelt i 1987 ble det satt som vilkår at grense mot sjøen ikke trekkes nærmere sjøen enn
reguleringsgrense for småbåthavn i ytre leirkilen».
Administrasjonen har ikke ment at det finnes bestemmelser som tilsier at tomten skal eies av
hytteeierne, men at det har vært intensjonen at dette skal bevares som en eiendom. Å dele opp
fellesarealet i mange mindre deler vil etter kommunens vurdering stride mot intensjonene i
planen.
Det er også feil når det i saksfremstillingen opplyses at det er et uregulert område mellom de to
reguleringsplanene. Det er ingen tvil om at det har vært hensikten å foreta en sammenhengende
regulering, og dersom ytterkant av strek for reguleringsplanens begrensning for begge planer
legges mot hverandre, ser man at de er sammenfallende regulering.
På kommunens kart fremkommer det helt tydelig at det stedvis ikke er sammenfallende grenser
mellom de to planene. Det kan godt tenkes at dette skyldes unøyaktigheter når dette i sin tid ble
tegnet. Faktum er uansett at det er en reell avstand. Dette er grundig beskrevet i opprinnelig
saksfremlegg og vi finner ikke noen grunn til å gjenta dette i forbindelse med
klagebehandlingen.
I 2013 ga kommunen tillatelse til fradeling av de regulerte fellesområder som ligger på
landsiden. Dette skjedde i to omganger ved at søndre del ble fradelt som 20/628 som nå eies av
fire personer, mens den nordre del, som også omfatter strandlinje og regulert område for
småbåthavn, ble fradelt som 20/637 og som eies av Kate og Inge Sinnes. Jeg vedlegger kopi av
to kartskisser som viser de to eiendommene.
Dette er beskrevet i opprinnelig saksfremlegg og vi finner ikke noen nye momenter i Bakkas
klage. Kommunen beklager selvsagt at det er gitt tillatelse til deling uten forutgående
dispensasjonsbehandling, men som vi har sagt tidligere kan man ikke benytte et vedtak som er
fei, som argument for å gjøre flere feil.
Oppsummering:
Klagen inneholder forholdsvis mange momenter og vi har ikke funnet det nødvendig å
kommentere alle disse. Det vises til klagen i sin helhet.
Saken er komplisert og det faktum at arealet som søkes fradelt er delt opp i 3 forskjellig
planstatuser gjør at det er mange momenter som kommer inn i bildet. Som saken tydelig viser
vil det være hensiktsmessig med en omregulering og eventuell oppheving av reguleringsplanen
for småbåthavnen. Administrasjonen er av den oppfatning at disse forholdene bør avklares før
det eventuelt gis tillatelse til ytterligere fradeling i området.
På bakgrunn av ovennevnte, samt tidligere dokumenter i saken kan vi ikke se at det foreligger
nye momenter som skulle tilsi at utvalget skulle endre oppfatning.
Administrasjonen gir utvalget råd om ikke å ta klagen til følge.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere merknader.
Vedlegg
1 Klage på vedtak i Plan- og miljøutvalget 28.01.15
2 Viser til e-post av 23.02.2015 - utførlig begrunnelse for klagen
3 Kartutskrift
4 Ber om erkjennelse - delingssøknad er ikke betinget av dispensasjon og må innvilges
5 Tilbakemelding - anmodning om endring av kommunens standpunkt - dispensasjon for
fradeling - GB 20/1 - Sjursholmen
6 Søknad om dispensasjon for fradeling av grunneiendom avsatt til felles bruksareal - GB
20/1 - Sjursholmen
Side 1 av 1
Fra: Jakob Bakka[Bakka@advkjaer.no]
Dato: 23.02.2015 13:27:16
Til: Postmottak; Jan Inghard Thorsen
Kopi: Dag Gilje
Tittel: sak 2014/1168: GB20/1 på Sjursholmen - klage
Det vises til plan- og miljøutvalgets vedtak den 28.1.2015 i ovennevnte sak. Søknaden ble avslått.
Melding om vedtaket ble mottatt her den 2.2.2015.
På vegne av Dag Gilje påklages vedtaket. Det kreves at dette må omgjøres slik at søknaden innvilges.
Jeg vil i løpet av denne uke supplere med mer utførlig begrunnelse for klagen.
Med vennlig hilsen
ADVOKATFIRMAETKJÆRDA
Jakob Bakka
Advokat/Partner
HandelensHus,Rådhusgt.3│ P.O.Box 153 │ N-4662 Kristiansand
Phone:+4738028500│ Fax: +47 380 28 501│www.advkjaer.no
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/466050_FIX.HTML
23.02.2015
ADVOKATFIRMAET
KIÆR
Søgne kommune
Arealenheten
Postboks 1051
4682 Søgne
iz/(21;
Vår ref; 12673/21916
JB/mse
Dato: 25. februar 2015
GB 20/1 PÅ SJURSHOLMEN
KLAGESAK
- SØKNAD
OM FRADELING
-
Det vises til min e-post 23.02.2015 med klage på plan- og miljøutvalgets
møte avholdt den 20.01.2015. Jeg vil her gi en mer utførlig begrunnelse
klagen.
vedtak i
for
**>I=
\rl\f»l«alfil
“.1‘\I'\
wnvl
kjzvl'
Kommunens
vedtak er dels begrunnet med at fradeling av areal regulert til
fellesareal vil være i strid med reguleringsplanens
formål (reguleringsplan
for
Sj ursholmen datert 27.06.1989) og dels at fradeling av området omfattet av
reguleringsplan
for Leirkilen småbåthavn stadfestet 21.01.1980, innebærer en
oppstykking
som er i strid med planforrnålet.
I henhold til vedtaket skal omsøkte
fradeling angivelig vanskeliggjøre
gjennomføring
av de to reguleringsplanene.
Stikkordsmessig
begrunnes
klagen med følgende
forhold:
1.
Det søkes om fradeling til uendret bruk som ikke vil ha innvirkning å
mulighetene
for å gjennomføre
de to reguleringsplanene.
Det er derfor
ikke nødvendig med dispensasjon.
Uansett er vilkårene for dispensasjon
innfridd.
2.
Vedtaket
3.
Avslaget innebærer
som følge av dette.
er basert på feilaktig
Jeg vil i fortsettelsen
usaklig
redegjøre
fremstilling
og urimelig
av de faktiske
forskjellsbehandling
forhold på stedet.
og er ugyldig
T TUVIIW‘.
_i v
nærmere
for dette.
I iIl(h.invmL'r‘.
mix-1.’-:“z:w_‘..‘
\lnl:l(':
"
f”
El
D ‘.
ADVOKATFIRMAET
Side 2
KIÆR
1.
Fradeling
vil ikke vanskeliggjøre
gjennomføring
av reguleringsplaner
Deler av det omsøkte areal er i reguleringsplan
for Sjursholmen
avsatt som
<<fellesområde - felles bruksareal».
Det er imidlertid ingen bestemmelser
om
hvilke eiendommer
som skal betjenes av det som er regulert som fellesområde.
Planen er utformet slik at den neppe kan tolkes slik at det er fritidseiendommene
på Sjursholmen
som skal være eiere av regulerte fellesområder.
Alle
hytteeiendommer
med unntak for 20/433 (tilhørende Gry og Dag Gilje) er store og
har egen strandlinje, og det er kun noen få av disse som vil kunne anses som
naturlige brukere av det området som er avsatt som fellesområde.
Intensj onen med regulerte fellesområder
har følgelig ikke vært å overføre
eiendomsretten
til de omkringliggende/tilgrensende
fritidseiendommer,
men at det
skal være restareal som skal holdes fri for bebyggelse utover det som hjemles i
reguleringsbestemmelsene
(fellesanlegg
for renovasj on og vannforsyning
samt
brygge for hytteeiendommer
som ikke har egen strandlinje).
Som utmark vil så vel
allmennheten
som hytteeierne ha rett til fri ferdsel i henhold til friluftslovens
regler i fellesområdet.
Den nordre del av fellesområdet
ble i 1987 solgt fra 20/1 til Else Skaane og eies
nå av Gry og Dag Gilje, dog uten at arealet formelt sett har vært fradelt.
Delingssøknaden
har bl.a. sammenheng
med at man ønsker å få ryddet opp i eierog hjemmelsforholdet
til denne del av eiendommen.
De øvrige deler av fellesområdet
har tilhørt 20/1 frem til det nå er solgt til Gry og
Dag Gilje. De overtar eiendommen
med de reguleringsmessige
begrensninger
som
følger av gjeldende reguleringsplan.
Det skj er ingen annen endring enn at det
kommer inn en ny eier og hjemmelshaver
til arealet. I forhold til
bygningsmyndighetene
blir ikke dette annerledes enn om det hadde kommet en ny
eier av hele 20/1 —mulighetene
for gjennomføring
av reguleringsplanen
verken
endres eller forverres som følge av det kommer inn en ny eier og hjemmelshaver
til det regulerte fellesområdet.
Når fradelingen ikke vil være til hinder for gjennomføring
av reguleringsplanen,
er det ikke nødvendig med dispensasjon.
Uansett er vilkårene for dispensasj on
innfridd ved at det er klare fordeler med at det blir samsvar mellom eier- og
hjemmelsforholdet
til de regulerte fellesområder.
Strandsonen er omfattet av reguleringsplanen
for Leirkilen
småbåthavn.
Reguleringsplanen
ble stadfestet den 21.01.1980,
men er så langt, etter 35 år, ennå
ikke gjennomført.
Pr. i dag - før omsøkte fradeling - er det fire eiere av den regulerte strandlinjen.
Gry og Dag Gilje, 20/448, eier den nordre del, dog uten at den formelt sett er
fradelt
tilhører
20/ 1. Johan
Norgesplaster
Fredrik
Aaraas,
20/1,
eier den midtre
del, mens
AS, 20/ 129, og Kate og Inge Sinnes, 20/637.
søndre
del
Sistnevnte
g:\advisor\dok\2015_1\gillbtl59vc.d0c
ble
ADVOKATFIRMAET
Side 3
KJÆR
fradelt 20/1 så sent som 07.01.2014.
regulert
./.l
småbåthavn
i eiendommen
I tillegg utgjør halvparten
til 20/226
av sjøarealet
som eies av Ove Simonsen,
for
20/619
som eies av Sigurd Asbjørnsen og 20/225 som eies av Sindre og Oddvin
Asbjømsen.
Jeg vedlegger kartskisse som viser eiendomsforholdene
til
strandlinjen og sjøarealene.
I 2005 sendte Repstad Anlegg AS nabovarsel på vegne av Johan Fredrik Aaraas
med tanke på utbygging av småtbåthavna
i Leirkilen.
Dette måtte imidlertid
skrinlegges som følge av massiv motstand fra naboskap/øvrige
eierinteresser
som
viste at det ikke ville være realiserbart.
I 2013/2014 har Johan Fredrik Aaraas solgt ut sine deler av strandlinjen,
slik at
hans eiendom ikke lenger er omfattet av det som er regulert til Leirkilen
småbåthavn.
Første del av dette ble som nevnt gjennomført ved at 20/637 ble
fradelt og solgt til Kate og Inge Sinnes med tinglysing 07.01.2014. Den andre del
er solgt til Gry og Dag Gilje, og det er denne del som omfattes av
delingssøknaden.
Ved den aktuelle delingssøknaden
får man for det første ryddet opp i eier- og
hjemmelsforholdene
til den nordligste del av strandlinj en. Dernest blir Gry og
Dag Gilje eiere til hele strekket ned til grensen til 20/ 129. Det vil altså innebære at
det området som i dag har to eiere vil få én eier for fremtiden. Det skjer altså ikke
noen oppstykking
sett i forhold til dagens eierstruktur.
Ellers vil fradelingen ikke gjøre noen endringer i forhold til reguleringsplanen
og
eiers forhold til plan- og bygningsmyndighetene.
Mulighetene
for gjennomføring
av den gamle reguleringsplanen
blir ikke svekket ved at størstedelen av den
regulerte strandlinjen samles på én eierhånd.
For øvrig vil Gilje ha samme muligheter til å bygge i henhold til
reguleringsplanen
som Johan Fredrik Aaraas har hatt frem til nå.
Den omsøkte fradeling vil ikke være i strid med reguleringsplanen
eller
vanskeliggjøre
mulighetene
for gjennomføring
av planen. Fradeling kan derfor
vedtas uten at det er nødvendig med dispensasjon
fra reguleringsplanen,
og
kommunen har da ikke hj emmel for avslag.
Uansett vil det være en fordel sett i forhold til mulighetene
for gjennomføring
av
planen at store deler av den regulerte strandlinje samles på én eierhånd, og dette er
da et forhold som tilsier at det er grunnlag for dispensasjon.
2.
Feil fremstilling
av faktum
I saksfremstillingen
er anført at formålet med regulering av fellesområdet
har vært
at dette skal eies i fellesskap mellom hytteeiere i området. Dette er ikke riktig. Det
foreligger intet som tilsier at det har vært hensikten med reguleringsplanen
at
regulerte fellesområder
på Sjursholmen
skal være i sameie mellom hytteeierne på
g:\advisor\dok\20
l 5_l\gillbtl59vc.doc
ADVOKATFIRMAET
side4
KIÆR
Sj ursholmen. Forholdet tilsier tvert i mot at dette ikke kan ha vært hensikten. Det
kan vises til at Sjursholmen
i det alt vesentlige allerede var bygd ut med gamle
hytteeiendommer
da reguleringsplanen
ble vedtatt, og det som ble regulert som
fellesområde
var et restareal som tilhørte 20/1. Det vil ikke være noen naturlig
foranledning
(for eksempel i forbindelse med salg av ubebygde hyttetomter)
som
vil kunne åpne opp for en prosess hvor regulerte fellesområder
ble overdratt til
hytteeieme i fellesskap.
I saksfremstillingen
og i notat 12.01.2015 med tilleggsopplysninger
er det anført
at oppdeling av eiendommen
vil vanskeliggjøre
gjennomføring
av planen (vedr.
båthavn). Det er imidlertid feil å hevde at delingssøknaden
innebærer en
oppdeling av den eiendom som er omfattet av reguleringsplan
for Leirkilen
småbåthavn.
Faktum er at det er Johan Fredrik Aaraas som selger seg helt ut av
den strandlinje som er omfattet av regulert småbåthavn.
Virkningen vil tvert om
være at man får samlet det som i dag eies Gilje og Aaraas på én hånd, nemlig hos
Gilje.
Det er uansett feil når det hevdes at en oppdeling av eiendommen
vil
vanskeliggjøre
en realisering av planen. Siden flere grunneiere fra før ikke ønsker
at planen skal realiseres, er det helt uten rettslig betydning om det kommer inn en
ny eier for deler av planområdet.
Det er også feil når det i saksfremstillingen
opplyses at det er et uregulert område
mellom de to reguleringsplanene.
Det er ingen tvil om at det har vært hensikten å
foreta en sammenhengende
regulering, og dersom ytterkant av strek for
reguleringsplanens
begrensning
for begge planer legges mot hverandre, ser man at
de er sammenfallende
regulering.
3.
./.
Usaklig
forskjellsbehandling
I 2013 ga kommunen tillatelse til fradeling av de regulerte fellesområder
som
ligger på landsiden. Dette skjedde i to omganger ved at søndre del ble fradelt som
20/628 som nå eies av fire personer, mens den nordre del, som også omfatter
strandlinje og regulert område for småbåthavn,
ble fradelt som 20/637 og som eies
av Kate og Inge Sinnes. Jeg vedlegger kopi av to kartskisser som viser de to
eiendommene
Begge søknadene var begrunnet med fradeling til uendret bruk og ble vedtatt
noen form for dispensasjonsbehandling.
Det var intet galt ved dette.
uten
De to delingssakene
viser imidlertid at Gry og Dag Gilje nå utsettes for usaklig
forskjellsbehandling.
Der kan ikke påvises noen som helst saklig grunn for at
Johan Fredrik Aaraas skulle få anledning til å fradele regulerte fellesområder
på
fastlandssiden
og selge disse til noen få av omkringliggende
hytteeiere og at han
skal pålegges å sitte igjen med regulerte fellesområder
på Sjursholmen uten å
kunne foreta tilsvarende salg til en hytteeier der.
g:\advisor\dok\20l5_l\gil1btl59vc.doc
ADVOKATFIRMAET
Side 5
KIÆR
For 20/628 har
er flere som nå
reguleringsmessig
imidlertid ikke
som grenser til
kommunen anført at situasjonen er annerledes som følge av at det
er eiere. Dersom kommunen skal forsvare en angivelig
hensikt om felles eie av regulerte fellesområder,
er det
gitt forklaring på hvorfor de resterende fem fritidseiendommer
det aktuelle fellesområdet
ikke er med som eiere.
Når det gjelder 20/637 er det uansett ingen realitetsforskjell
sett i forhold til
søknaden fra Gilje. Selv om kommunen mener at denne søknaden ble behandlet
feil, er det en realitet at området rent faktisk er fradelt, og dette er en virkelighet
som også bygningsmyndighetene
må forholde seg til. Faktum er altså at det ikke
lenger er Johan Fredrik Aaraas som er eier av de regulerte fellesområder
og deler
av regulert båthavn som nå inngår i 20/628 og 20/637.
***
J eg ber om at kommunen behandler
delingssøknaden
innvilges.
Med vennlig hilsen
ADV
TFIRMAET
klagen og tar denne til følge, slik at
KJÆR DA
Jakob
bakka/Zji advkjaerno
Kopi:
Gry og Dag Gilje, Jaktoddveien
7, 4621 Kristiansand
g:\advisor\dok\20
l 5_l\gillbtl59vc.doc
Utskrift
Side
1 av 1
SØGNE
KOMMUNE
‘‘\x
Dato:
25/02
2015
4
Målestokk: 12000
1
%
N
í
E
l1oo»n
K
§4372oo
f
‘is
6437100
6436900
X
\
.
K
Knutepunkt Sørlandet
Songdalen kommune
Søgne kommune
Lillesand kommune
Kristiansamkommune
http://kartkristiansand.k0mmune.no/structures/printPrepare.htm
25.02.2015
Utskrift
Gnr.:2O
Side l av 1
Bnr.:628
Fnr.:0
Snr.:O
m
Adresse
KOMMUNE
Dato: 03/12 2014
4
Målestokk: 12000
oi
‘
'
N
i
I
£100 m
YJ\4.,./-J?
V
/
\
O
Kn
/
.,,
w x J
6436900
6436800
¥
p‘
6336700 '
http://kart.kristiansand.kommune.no/structures/printPrepare.htm
03.12.2014
á
Utskrift
Side
Gnr.:20Bnr.:637Fnr.:OSnr.:O
SØGNE
Adresse:
KOMMUNE
Dato: 03/12 2014
Målestokk: 111000
í
0}
I‘
1 av 1
4
N
i
i
:50 m
\__
6436909
Q
http://kart.kristiansand.kommune.n0/structures/printPrepare.htm
03.12.2014
ADVOKATFIRMAET
KIÆ R
Søgne kommune
Arealenheten
Postboks
1051
/~//am;
4682 SØGNE
Vår
ref:
Dato:
GB 20/1 PÅ SJURSHOLMEN
- DELINGSSAK
Det vises til klage datert 25.februar
Klagesaken
mars
2015
- KLAGESAK
2015.
gjelder søknad om fradeling
til uendret
bruk.
Fylkesmannen
i Vest-Agder har nå i klageavgjørelse
12.3.2015 vedrørende gb
35/2 i Neverkilen klargjort at fradeling av del av regulert felles grønnstruktur
til
uendret bruk ikke er betinget av dispensasjon.
I vedtaket uttaler Fylkesmannen
følgende:
«Det er imidlertid ikke regulerte tomtegrenser
i området G1 , og søknaden
gjelder opprettelse av en ny grunneiendom
innenfor G1 _ Det er presisert
av tiltakshaver
at omsøkte parsell ikke skal sammenføyes med hans
hytteeiendom gnr 35 bnr 33. jfadvokat
Røthing Simonsens brev av
29.10.2014.
Vi er uenige med kommunen i at omsøkte deling er i strid med
regulerte tomteinndeling.
F raværet av regulerte tomtegrenser
i GI
innebærer at reguleringsplanen
ikke inneholder noe forbud mot å dele opp
G] i flere grunneiendommer,
og når det ikke søkes om .sammenføyning av
det omsøkte areal med gnr 35 bnr 33, oppstår det heller ikke av den grunn
strid med regulerte tomteinndeling.
Fradeling av omsøkte areal skal videre
ikke medføre endret bruk av det omsøkte arealet, ettersom tiltakshaver
uttrykkelig forutsetter
at areaIetforIsatt
skal værefelles'
grunnstrukturområde
_for hytteeierne i planområdet,
og G] slik vi forstår
sakens dokumenter er i bruk som det i dag. Fradeling
uten at det skjer en
bruksendring
av arealet i .strid med reguleringsformålels'
grunnstruktur
er
ikke i strid med grunnstrukturformålet»
.\(l\:ul\2llrll'I)I110l
\1\ `\
skyld vedlegges
det kopi av vedtaket.
l)\
Ila.
l<;ad1IL1.»guIl;1'?
}\1i.\11:1n~;lmI
l<~,(n.Ik1l\nm.~'21nd
Ill
`~t<H,‘ :h N3
[.1k~
7%’'if >J5 'Nl
.n'\'M.'c{
v un
\D\
Mu 'n::'::
II\
()('\
Oxlo:
./'\<l\0l-\.'vI!‘I1Ix1:1u1Kmlr
l¥cI‘:gm1/l‘m'IlL':
\J\o1\.1lhvvm:\1];::u\
I runrlhvun'
‘ml.
lunnzei
låylltlilzflííurfl.
§W:l\£IllQL'l"Bl'_\Ht‘.
‘uh U]\.H[\l time! l l.\\ cw
l\'ri~`li;ll\>all1d:
.»\dwl<;1llmn.Ic1 i\>;;L‘I
'l'r0In~u:
\J\uk:1'rr\1w:m}<cL_uljllehnnnnur.
.\.l\\~'»..rllsl1'1.:,t
Holde:
Pleym
flmrllnili:
\..l'\«.\K.1rlvH:x:1L‘I.
(`v\:1ln\ Um! /
www
For ordens
kiwi'
zulmmllzl
no,
ADVOKATFIRMAET
Side2
KIÆ R
Jeg ber om at Søgne kommune nå erkj enner at delingssøknaden
Gilje ikke er betinget av dispensasjon
og at denne nå innvilges.
Med vennlig hilsen
AD OKATFIRMAET
Jakob
fra Gry og Dag
KJ ÆR DA
Bakka
advokat
bakka@advkjacr.n0
Kopi m/vedlegg
:
Gry og Dag Gilje, Jaktoddveien
7, 4621 Kr sand
g:\adVis0r\dok\20
l 5_1\gIllcup25rs.doc
AREALENHETEN
advokatfirmaet Kjær & Co DA
Postboks 153
4662 KRISTIANSAND S
Att. Jakob Bakka
Deres ref:
Vår ref:
2014/1168 20939/2015
Saksbehandler:
Jan Inghard Thorsen
Arkivkode:
20/1
Dato:
28.05.2015
Tilbakemelding på anmodning om endring av kommunens standpunkt vedrørende
dispensasjon for fradeling - GB 20/1 - Sjursholmen
Det vises til deres brev av 26.03.2015 hvor det bes om at kommunen skal endre syn på
hvorvidt saken er avhengig av dispensasjon.
Saken dere henviser til har riktignok noen likhetstrekk med foreliggende sak, men er likevel
så forskjellig at de ikke kan sammenlignes direkte.
I foreliggende sak er det snakk om å fradele et areal som ligger inn under 2 forskjellige
planer. I tillegg er det et mindre areal mellom de to planene som er avsatt til LNFR område i
kommuneplanen. Saken vil i alle tilfeller betinge dispensasjon fra Pbl §1-8 for fradeling av det
uregulerte området.
I tillegg vises til at det i kommunens saksfremstilling er argumentert for at dette ikke er snakk
om fradeling til uendret bruk.
Det vises til saksfremstillingen i sin helhet.
Vi kan ikke se at saken dere henviser til kan brukes som argument for å si at foreliggende
sak ikke betinger dispensasjon. Klagesaken vil bli tatt opp til behandling så snart som mulig.
Med hilsen
Jan Inghard Thorsen
byggesaksbehandler
Kopi til:
Dag Gilje
Fredrik Aaraas
Postadresse:
PB 1051
4682 Søgne
Jaktoddveien 7
Gamle Årosvei 45
Besøksadresse:
Rådhusveien 1
4682 Søgne
4621
4640
KRISTIANSAND S
SØGNE
Telefon: 38055555
Telefaks: 38055516
Direktenr: 97990341
Epost:
Web:
Org.nr:
postmottak@sogne.kommune.no
www.sogne.kommune.no
964 967 091 MVA
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
Søgne kommune
20/1
2014/1168 -26382/2014
Jan Inghard Thorsen
22.08.2014
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon for fradeling av grunneiendom avsatt til
felles bruksareal - GB 20/1 - Sjursholmen
Utv.saksnr
187/14
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
10.12.2014
16/15
Plan- og miljøutvalget
28.01.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra
reguleringsplanen for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som
omsøkt. Formålet med felles bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle
eiendommene som naturlig hører til området. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid
med reguleringsplanens formål og avslås med bakgrunn i reguleringsplanens bestemmelser.
I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon
fra reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen
legger opp til båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av
arealene i mindre parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i
strid med planformålet. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende
reguleringsplan.
Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og
at klage fra denne nabo er etterkommet.
Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden.
Merknader fra naboer er vurdert i saksfremstillingen, søknaden avslås imidlertid med bakgrunn
i andre forhold enn det nabomerknadene går på.
Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 10.12.2014
Behandling:
Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for
Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som omsøkt. Formålet med felles
bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle eiendommene som naturlig hører til området.
Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med reguleringsplanens formål og avslås med bakgrunn i
reguleringsplanens bestemmelser.
I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra
reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen legger opp til
båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av arealene i mindre
parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i strid med planformålet.
Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende reguleringsplan.
Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage
fra denne nabo er etterkommet.
Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden.
Merknader fra naboer er vurdert i saksfremstillingen, søknaden avslås imidlertid med bakgrunn i andre
forhold enn det nabomerknadene går på.
Repr. Daland (FRP) fremmet forslag:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen
for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling til uendret bruk/ fellesområde.
I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra
reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal til fellesområde.
Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage
fra denne nabo er etterkommet.
Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden. Klagen tas ikke til følge
Repr. Ribe (H) fremmet utsettelsesforslag:
Behandling av saken utsettes for ytterligere. Høyres representanter ettersender presiseringer på hvilken
tilleggsinformasjon de har behov for.
Votering:
Høyres utsetteleseforslag vedtatt med 7(H, KRF, V, AP) mot 2 (FRP) stemmer. Rådmannens
og FRP sitt forslag ble dermed ikke votert over.
Vedtak:
Behandling av saken utsettes for ytterligere. Høyres representanter ettersender presiseringer på
hvilken tilleggsinformasjon de har behov for.
Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 28.01.2015
Behandling:
RS 3/15 er tilleggsopplysninger til sak PS 15/15.
Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for
Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som omsøkt. Formålet med felles
bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle eiendommene som naturlig hører til området.
Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med reguleringsplanens formål og avslås med bakgrunn i
reguleringsplanens bestemmelser.
I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra
reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen legger opp til
båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av arealene i mindre
parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i strid med planformålet.
Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende reguleringsplan.
Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage
fra denne nabo er etterkommet.
Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden.
Merknader fra naboer er vurdert i saksfremstillingen, søknaden avslås imidlertid med bakgrunn i andre
forhold enn det nabomerknadene går på.
Repr. Daland (FRP) fremmet forslag, likelydende forslag fremmet i møte 10.12.15:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen
for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling til uendret bruk/ fellesområde.
I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra
reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal til fellesområde.
Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage
fra denne nabo er etterkommet.
Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden. Klagen tas ikke til følge
Votering:
Rådmannens forslag til vedtak satt opp mot FRP sitt forslag. Rådmannens forslag til vedtatt med 7 mot
2 stemmer (FRP).
Vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen
for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som omsøkt. Formålet med
felles bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle eiendommene som naturlig hører
til området. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med reguleringsplanens formål og
avslås med bakgrunn i reguleringsplanens bestemmelser.
I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra
reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen legger
opp til båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av arealene
i mindre parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i strid med
planformålet. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende reguleringsplan.
Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og
at klage fra denne nabo er etterkommet.
Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden.
Merknader fra naboer er vurdert i saksfremstillingen, søknaden avslås imidlertid med bakgrunn
i andre forhold enn det nabomerknadene går på.
Bakgrunn for saken:
Advokat Jakob Bakka søker om fradeling av et areal av GB 20/1 på Sjursholmen. Søknaden er
mottatt av kommunen 27.02.2014. Etter noe dialog mellom søker og kommunen, ba
kommunen i brev av 28.05.2014 om at det ble søkt om dispensasjon for fradeling av
fellesareal, samt fra Pbl. § 1-8.
Bakka svarte i brev av 23.06.2014 at han ikke deler kommunens syn i forhold til behov for
dispensasjon, men de velger likevel, subsidiært å søke om dispensasjon.
Saksutredning:
Søknaden:
Det søkes om fradeling av et areal på ca. 5,6 dekar fra GB 20/1 på Sjursholmen. Parsellen skal
selges til hjemmelshaver av GB 20/433 – Gry og Dag Gilje.
Søknad om deling er mottatt i kommunen 27.02.2014. Søknad om dispensasjon er mottatt i
kommunen 24.06.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte utsnitt av kart. Tiltaket er
avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen for fradeling i strid med plankartet. For en
mindre del av arealet som søkes fradelt er det behov for dispensasjon fra forbudet mot tiltak i
100-metersbeletet langs sjøen, dette da arealet er uregulert.
Gjeldende plangrunnlag:
Arealet som søkes fradelt ligger under 2 forskjellige planer, samt et mindre areal mellom de to
planene som er uregulert. Arealet som søkes fradelt i område som ligger under
reguleringsplanen for Sjursholmen – Krossneskilen m.m. er i hovedsak avsatt til fellesareal,
mens noen mindre arealer er avsatt til byggeområder.
Den andre planen som berøres er reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn. Arealet som
søkes fradelt er i sin helhet avsatt til småbåthavn.
De to planene har ikke sammenfallende grenser og det er dermed et mindre areal mellom de to
planene som ikke er regulert. Dette mindre arealet har ikke blitt gitt noen farge i
kommuneplanen og planstatus er derfor uavklart for dette arealet.
Ingen av planene har spesielle bestemmelser i forhold til fradeling. Administrasjonen vurderer
imidlertid at en fradeling som omsøkt, som vil medføre at fellesområde samt område for
småbåthavn fradeles vil være i strid med intensjonene i planen og dermed vil betinge
dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene.
I tillegg gjelder plan- og bygningsloven § 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og
vassdrag for det arealet som ikke er regulert.
Naturmangfoldloven:
Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra
en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.
Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold
til sakens karakter.
Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke
opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle
hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til
føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig
skade.
Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell
miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og
driftsmetoder, blir også ivaretatt.
Relevante punkter fra nabomerknader, med ansvarlig søkers påfølgende kommentarer i
kursiv skrift:
Det foreligger merknad fra nabo på GB 20/129 – Krag Bolig.
Med bakgrunn i betydelig avvik i negativ retning for vår eiendom i nevnte nabovarsel, ble det
foretatt befaring… Konklusjonen ble at vedlagt situasjonskart i søknad over eiendom 20/129
ikke stemte med skjøte… Vennligst oppdater søknad med riktig kartgrunnlag.
Grense for GB 20/129 går i dag under uthus i det nordre hjørnet av eiendommen. Her justeres
grensen slik at den legges utenfor uthuset. Videre justeres grensen slik at den trekkes
utenfor/nord for adkomstveien til GB 20/129. Merknad fra 20/129 ansees derfor etterkommet.
Det foreligger også merknader fra Møvik Byggetjenester som representerer eier av GB 20/118
og 20/131 – Terje Bisseth. Prinsipielt er Bisseth uenig i, og mot, at en hytteeier skal eie et så
stort fellesareal som beskrevet i nabovarselet. Det naturlige er at slike fellesarealer eies av et
fellesskap/vel. Biseth har foreslått et sameie overfor Gilje, men dette ble avvist. Han har derfor,
etter at Giljes planer ble kjent, forsøkt å finne andre løsninger for avdekke uavklarte forhold og
bringe disse i orden slik at han ikke møter uventede konflikter i fremtiden.
Merknaden fra Bisseth gjelder synspunkter på hvem som skal være eier av forskjellige arealer.
Til dette bemerkes at Gilje ved kjøpekontrakt dat. 09.01.2014 har kjøpt bl.a. det areal som er
markert grønt, samt at Gilje fra før er eier av arealene som er markert rødt i merknaden.
Uansett beror merknaden fra Bisseth på rent privatrettslige forhold som ligger utenfor det som
bygningsmyndighetene skal vurdere og avgjøre når delingssøknad behandles. Det samme
gjelder det forhold at det er tinglyst vegrett over deler av arealet som søkes fradelt. Det som
måtte foreligge av vegrettigheter bortfaller ikke som følge av at arealet fradeles.
Gilje har derfor ikke funnet grunn til å etterkomme merknader fra Møvig Byggtjenester AS på
vegne av Bisseth.
En trekant i parsellens østre del mot gnr. 20 bnr. 131 er nå kjøpt av Terje Bisseth. Dette er
avtalt med nåværende hjemmelshaver Fredrik Aaraas som er eier av gnr. 20 bnr. 1, slik det
også ble antydet i nabovarslingen deres. Det vedlegges kart som viser ny grenselinje, se
vedlegg D-3A. Vi ber om at denne viste grenselinje blir fulgt ved innsending av søknad om
deling. Det vedlegges kopi av avtale som er signert av hjemmelshaver Fredrik Aaraas den 18.
februar 2014. Grunnen til at denne trekanten kjøpes er at den topografisk og naturlig legges til
bnr. 131.
Gilje ønsker imidlertid ikke å sette denne problemstilling på spissen, og det er derfor inngått
avtale mellom Gilje og Aaraas om at det areal som Gilje søker fradelt får sammenfallende
grense med søknaden fra Terje Bisseth (situasjonskart datert 18.2.2014). Det oppstår følgelig
ingen arealkonflikt her.
I tillegg er det to trekanter mot nord i gjeldende reguleringsplan som også ligger inntil bnr.
118 og bnr. 131. Ca. plassering er merket med rødt i kartbilagene. Eier av bnr. 118 og 131
motsetter seg at disse arealene som ligger inntil bnr. 118 og 131 som små restarealer med
byggeformål skal fradeles og tillegges Gilje. Disse ligger naturlig inntil Bisseths eiendom og
ligger som byggeformål i reguleringsplanen. Deres søknad som her er nabovarslet viser ikke at
det søkes fradeling av grunn som har formål til hytter. Vi kan derfor ikke se fordeler med at
disse nå fradeles til en annen hytteeier. Vi ber om at delingsgrensen følger formålene i planen.
Dette er ikke kommentert av søker.
Det vises til merknader og kommentarer i sin helhet.
Saken er oversendt Fylkesmannen i Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune for uttalelse.
Fylkemannens Miljøvernavdeling uttaler følgende i brev av 04.07.2014: «I dette tilfellet der
arealet i hovedsak er regulert til grønt fellesområde, skal det framgå hvem arealet er felles for.
Gjeldende reguleringsplan har ikke avklart dette. Vi mener derfor at reguleringsplanen på dette
punktet ikke oppfyller lovens krav. Kommunen bør derfor foreta en endring av planen slik at
fellesarealet blir fordelt på bl.a. hyttene som naturlig sokner til fellesarealet. Fradeling av
fellesareal som tillegg til eksisterende hyttetomt bør da unngås. Fellesarealet skulle i
utgangspunktet ha vært fradelt som egen eiendom og være eid i felleskap av dem som arealet
er felles for. Vi mener derfor at når en så vidt stor del av fellesområdet skal skifte eier, bør
dette skje i samsvar med intensjonene bak reguleringsformålet».
Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse til saken.
Det vises til uttalelsen i sin helhet.
Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens
påfølgende kommentar:
Det foreligger flere brev fra søker i sakens anledning, vi vil her forsøke å trekke ut relevante
punkter fra disse, men for å få den fulle oversikt henvises det til vedlagte brev i sin helhet.
Det området som søkes fradelt er i dag i det alt vesentlige ubebygd utmark hvor allmennheten
har fri ferdsel. En liten del av det areal som er regulert til småbåthavn er bygd ut med brygge.
Denne bruk skal videreføres uendret etter fradeling.
Administrasjonen deler søkers syn på at allmennheten i utgangspunktet har fri ferdsel i
området. Det er likevel slik at en oppdeling av et slikt område, på sikt kan medføre en
privatisering. Administrasjonen ser og at deling som omsøkt også på sikt kan medføre at
byggepresset i området økes.
Formålet med søknaden er å overføre hjemmel til areal som Gilje allerede fra før eier samt
overføre eiendomsretten og hjemmel til de arealer som Gilje nå har kjøpt. Det er altså kun
eiendoms- og hjemmelsforholdene som blir endret, ingen endringer mht. fremtidig bruk i
forhold til den bruk som var etablert før kommunen vedtok reguleringsplan for Sjursholmen
den 15.06.1989.
Private avtaler vil ikke kunne benyttes som argument for å få tillatelse til tiltak som vil være i
strid med Plan- og bygningslovens bestemmelser. Hva Gilje og nåværende eier har avtalt seg
imellom er saken uvedkommende.
Plankartet fastsetter kun tomteinndeling for byggeområder for fritidsbolig. Det gjøres ingen
endring i dette i forbindelse med delingssøknaden.
Dette vurderes av administrasjonen å være noe mer uklart. Det er riktig at det er vist enkelte
tomtegrenser i planen, dette synes imidlertid å være basert på eksisterende grenser på
reguleringstidspunktet. Det er flere steder i planen det ikke er fastsatt tomtegrenser.
Administrasjonen er derfor av den oppfatning at formålsgrensene må betraktes som grenser for
hva som kan tillegges den enkelte hyttetomt og at fellesområdet skal ligge som en eiendom.
Ideelt sett bør denne eies av hytteeierne i fellesskap. Det har imidlertid ikke blitt stilt som
vilkår i planen og kommunen har ikke hjemmel til å kreve at hytteeierne skal overta hjemmelen
til området. Når det nå i ettertid kommer flere søknader om å dele opp fellesarealene med
formål at disse arealene skal overtas av enkelte hytteeiere, mener administrasjonen dette er en
uheldig endring som helt klart strider med intensjonene i planen (nabo på GB 20/118 og 20/131
har og søkt om en tilsvarende deling, med noe mindre areal).
Det er ikke sagt noe i planbestemmelser om hvem det regulerte fellesarealet skal være felles
for, dette er en mangel ved reguleringsbestemmelsene. Kommunen har derfor tolket det slik at
det avsatte fellesområde skal være felles for alle hyttene i planområdet. Da denne tomten ble
tillatt fradelt i 1987 ble det satt som vilkår at grense mot sjøen ikke trekkes nærmere sjøen enn
reguleringsgrense for småbåthavn i ytre leirkilen.
Når man sammenholder plankartet for de to reguleringsplanene kan jeg ikke se at det reelt sett
er arealer som er uregulerte. I høyden kan det være enkelte steder en meget smal stripe noe få
steder som ikke er omfattet av noen av de to planene. Det er åpenbart at det i 1989 var
meningen å regulere helt frem til yttergrensen for planen fra 1980 slik at det ble et
sammenhengende regulert område. Hele det området som nå søkes fradelt må derfor anses
regulert; de deler som er omfattet av planen fra 1980 er regulert til trafikkområde for
småbåthavn. mens de resterende arealer er regulert som fellesområde i planen fra 1989.
I kommunens kartbase fremkommer det tydelig at det er et areal som er uregulert mellom de to
planene. Dette arealet utgjør mellom 400 og 500 m² av det arealet som søkes fradelt.
Administrasjonen deler Bakkas syn på at det etter all sannsynlighet var tanken at de to planene
skulle være sammenfallende når siste plan ble vedtatt i 1989. De to planavgrensningene er
imidlertid ikke sammenfallende og man sitter derfor med igjen et uregulert areal. Juridisk er
det neppe så enkelt at man bare kan si at det var nok tanken at det skulle være annerledes, man
må forholde seg til gjeldende plankart. Dersom man skulle tenke seg en situasjon hvor man
anså de to planene som sammenfallende, kan man spørre seg om hva slags formål det
mellomliggende areal skulle få. Det er forholdsvis enkelt for de områder hvor det er fellesareal
ned mot planavgrensningen, men hva med de områdene der det er byggeområde helt ned til
planavgrensningen.
Fradeling til uendret bruk er ikke betinget av dispensasjon fra reguleringsplan, og plan- og
bygningslovens § 1-8 kommer ikke til anvendelse for disse områdene. Til sammenligning kan
det vises til kommunens vedtak om å fradele regulerte fellesarealer ved opprettelse av GB
20/637 og GB 20/628.
Administrasjonen deler ikke Bakkas syn på at deling som omsøkt ikke krever dispensasjon.
Etter administrasjonens syn vil deling som omsøkt være i klar strid med intensjonene i planen.
Når det gjelder fellesområdene kan det ikke sies å være kurant og i tråd med intensjonene i
planen at store deler av fellesarealet overtas av en enkelt hytteeier. Videre er søknaden
avhengig av dispensasjon fra Pbl. § 1-8 for den delen som er uregulert.
Det er rett som Bakka skriver at det tidligere er fradelt 2 stk. lignende parseller i planområdet.
Den ene tillatelsen er gitt 26.08.2013, den andre den 25.11.2013. Administrasjonen ser
imidlertid i ettertid at disse sakene er behandlet feil og at det i begge tilfeller burde vært
behandlet som dispensasjon fra både plan og Pbl § 1-8.
Den ene, av de to andre sakene det henvises til er i tillegg noe annerledes, da det her er snakk
om fradeling hvor det er flere eiere, i området rundt som er gått sammen og eier dette i
fellesskap.
Under enhver omstendighet kan det ikke være grunnlag for å kreve dispensasjonssøknad når
det gjelder fradeling av det areal som er regulert til utbyggingsformål for småbåthavn i
reguleringsplan fra 1980. For dette areal har kommunen ikke hjemmel til å nekte fradeling.
Administrasjonen mener at en oppdeling av dette planområdet vil helt klart være i strid med
planen, da dette vil vanskeliggjøre gjennomføring av planen. Det er en kjent sak at denne
båthavnen trolig aldri vil bli realisert. Men det er likevel et faktum at det foreligger en plan for
området og administrasjonen mener at det ikke bør tillates ytterligere oppdeling av området før
området eventuelt inngår i ny plan. Dersom man ser for seg en situasjon der planområdet deles
opp mellom flere eiere kan den enkelte hytteier med hjemmel i planen søke om og få tillatelse
til å bygge brygger med utstikkere langs hele sin eiendom, til bruk for dennes eiendom. Dette
vil i tilfelle være i strid med planen, da det er tanken at dette skal være en felles småbåthavn,
ikke private bryggeanlegg til den enkelte hytteeiendom. Administrasjonen mener derfor at en
deling som omsøkt helt klart vil stride med intensjonene i planen.
Som grunnlag for dispensasjon kan det vises til at fradeling skjer til uendret bruk slik at den
bruk som var etablert før reguleringsplanene ble vedtatt blir opprettholdt uten noen endringer.
Det skjer kun endring i de formelle hjemmels og eierforhold. De hensyn som ivaretas av
reguleringsplanene. Kommuneplanens arealdel og byggeforbudet i 100 meters beltet blir
følgelig ikke skadelidende når det ikke søkes fradeling til noe annet enn å opprettholde det som
i dag er lovlig etablert bruk.
Gilje sin hytte, på GB 20/433 ble godkjent oppført i 1992, og det ble gitt midlertidig
brukstillatelse den 16.07.1997. Brygge som disponeres av Gilje ble også godkjent oppført, med
(lengde ca. 7 meter, bredde 2-3 meter) i 1992. Tillatelsen på brygge er gitt midlertidig, som
vilkår er satt at søker forplikter seg til å fjerne brygga uten utgifter for kommunen/utbygger når
kommunen finner dette nødvendig for gjennomføring av reguleringsplan. Som kjent ble planen
vedtatt i 1989 og man kan derfor undres på hvilken bruk, som var etablert før planen ble
vedtatt Bakka sikter til. Et krav for å kunne søke om fradeling til uendret bruk er at det
foreligger en lovlig og faktisk bruk, som var etablert før reguleringsplanen ble vedtatt. Etter
administrasjonens skjønn var det ingen bruk av området fra eier av GB 20/433 før planen ble
vedtatt, fradeling til uendret bruk er derfor ikke et aktuelt tema i denne saken.
Når de hensyn som ligger bak reguleringsplanene, kommuneplanens arealdel og
byggeforbudet ikke blir vesentlig tilsidesatt er dette allerede hensyn av vekt som tilsier at det
skal gis dispensasjon. Det er også hensyn av vekt at delingen klargjør og rydder opp i eier- og
hjemmelsforholdene for arealene i området.
Her mener vi Bakka snur saken helt på hodet, det er ikke slik at kommunen i noen tilfeller skal
gi dispensasjon. Loven sier tvert imot at: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig
dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov». Videre sies det:
«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å
gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Når Bakka hevder at
det er forhold i saken som tilsier at dispensasjon skal gis er dette feil, da ingen har krav på å få
dispensasjon. I denne saken mener administrasjonen at hensynene bak bestemmelsene blir
vesentlig tilsidesatt og at en eventuell dispensasjon i dette tilfellet i vesentlig grad vil
vanskeliggjøre gjennomføringen av planen. Videre kan vi heller ikke se at det foreligger noen
fordeler med at tiltaket gjennomføres. Ulemper er det imidlertid flere av, som blir videre omtalt
i administrasjonens samlede vurdering.
Videre er det hensyn av vekt at like saker skal behandles likt og det vises til kommunens
tillatelse til fradeling av andre regulerte fellesområder innenfor samme reguleringsplan. Det
vises til saker vedr GB 20/637 og GB 20/628.
Det vises til tidligere kommentarer vedrørende disse sakene. Når det i tidligere saker er begått
feil, kan ikke disse sakene brukes som argument for å få tillatelse i henhold til
likebehandlingsprinsippet. Man kan selvsagt ikke benytte en sak som er behandlet feil, som
argument for å gjøre enda en feil.
Da det foreligger flere brev og uttalelser i saken vises det til disse i sin helhet.
Administrasjonens samlede vurdering:
Det søkes om deling av areal med flere forskjellige planstatuser/reguleringsformål.
Tiltaket er etter administrasjonens vurdering i strid med gjeldende reguleringsplaner, og planog bygningslovens § 1-8, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse.
Størstedelen av området som søkes fradelt er i gjeldende plan avsatt til fellesområde. Det er
ikke sagt noe i planbestemmelser hvem arealet er felles for. Administrasjonen legger derfor til
grunn at fellesområdene er felles for alle hyttene innenfor planområdet.
En mindre del av området ligger mellom to reguleringsplaner og er uregulert. Dette området er
heller ikke gitt noe formål i kommuneplanen og er dermed udefinert. Administrasjonen finner
det sannsynlig at området ville blitt avsatt til LNFR område i kommuneplanen, dersom dette
hadde vært oppfanget som et uregulert område ved rulleringen av kommuneplanen. Uansett vil
deling av dette området betinge dispensasjon fra Pbl. § 1-8. Videre er det et mindre område,
som utgjør den ytterste delen mot sjøen som er avsatt til småbåthavn.
Omsøkt deling vil, etter administrasjonens vurdering, medføre at fellesområdet i større grad
privatiseres. Det kan opplyses at det foreligger en lignende søknad fra eier av GB 20/118 og
20/131 med fradeling av et mindre areal, (areal mellom dennes eiendom og det areal som i
denne sak søkes fradelt). Vi mener at en oppdeling av det området som er avsatt til småbåthavn
vil være uheldig og medføre at gjennomføring av planen vanskeliggjøres. Selv om det er lite
trolig at planen skal gjennomføres, finner administrasjonen at det blir feil å dele arealet opp før
området eventuelt inngår i en ny plan som klargjør fremtidig bruk av området. Den private
bryggen på stedet, som disponeres av Gilje, er bygd på midlertidig dispensasjon og vil kunne
kreves fjernet ved en eventuell realisering av planen.
Når det gjelder arealet som er uregulert finner administrasjonen at en deling som omsøkt vil
være i strid med intensjonene i det generelle forbudet mot tiltak i 100 metersbeltet langs sjøen.
Administrasjonen har foretatt en konkret vurdering av saken og finner at omsøkte deling ikke
bør tillates uten at dette eventuelt først vurderes gjennom et planarbeid. Plansituasjonen på
Sjursholmen er moden for omregulering. Vi mener at omsøkte tiltak vil være svært uheldig å
tillate nå, ettersom det kan vanskeliggjøre en fremtidig omregulering av området. Dersom
tiltakshaver sterkt ønsker å få til denne delingen bør dette eventuelt avklares gjennom et
planarbeid. Vi ser det som uheldig at arealer som er avsatt til fellesområder for flere
eiendommer deles opp og overtas av den enkelte hytteeier.
Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for deling, som omsøkt, vil
hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse,
bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum
er derfor ikke oppfylt. På denne bakgrunn anbefaler administrasjonen at søknaden avslås.
Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er
oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for deling avslås etter
bestemmelsens første punktum, vurderes normalt ikke dette nærmere i forhold til fordeler og
ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis.
Administrasjonen ønsker likevel å peke på at vi ikke kan finne noen samfunnsmessige fordeler
med tiltaket. Søker opplyser i tillegg at arealene skal fortsette å bli brukt slik de har blitt og blir
brukt. Vi kan derfor ikke se at det er noen fordeler med at tiltaket tillates. Ulempene er
imidlertid at byggepresset på sikt kan økes og det kan vanskeliggjøre en gjennomføring av
planen. Videre vil deling som omsøkt medføre at en fremtidig omregulering kan
vanskeliggjøres. Konklusjonen blir dermed at også i henhold til Pbl § 19-2 andre ledd andre
punktum ville denne søknaden måtte avslåes.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ikke ytterligere merknader.
Vedlegg
1
Oversiktskart over areal som søkes fradelt
2
Søknad om deling / justering - oppretting av ny parsell
3
Følgebrev
4
Kjøpekontrakt med bilag
5
Merknad fra Krag Bolig
6
Merknad fra Møvig Byggtjenester AS på vegnea av Terje Bisseth med bilag
7
Ber om søknad fra Gilje nå tas opp til behandling
8
Kart
9
Ber om at det søkes om dispensasjon for fradeling i strid med planen samt plan- og
bygningslovens § 1-8
10 Merknad til nabovarsling - Sjursholmen
11 Kart
12 Erklæringer fra Fredrik Aaraas 130214.pdf - Adobe Acrobat
13 Merknad til nabovarsel
14 Merknad til nabovarsel - uten møte
15 Viser til kommunens brev av 28.05.14 - informasjon
16 Uttalelse - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan
17 Viser til dispensasjonssøknad datert 23.06.14 - merknader
18 Merknader til nabovarsel
19 Kart