אמנון נזרי

‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫אמנון נזרי‪ ,‬מהנדס בנין ושמאי מקרקעין‬
‫אדוה גן סתיו‪ ,‬שמאית מקרקעין‬
‫אלכס שנברגר‪ ,‬כלכלן ובוגר מינהל עסקים‬
‫עידו כהן‪ ,‬כלכלן ובוגר מינהל עסקים‬
‫תאריך‪:‬‬
‫מספר תיק‪:‬‬
‫מספרנו‪:‬‬
‫‪925 0.5 902 9‬‬
‫‪2440.‬‬
‫‪.2243 05 3‬‬
‫שומה מכרעת להיטל השבחה‬
‫גוש ‪ , 229.‬חלק ות ‪2020-2023‬‬
‫רחוב אביגדור המאירי ‪ , 2-8‬תל ‪ -‬אביב‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫תאריך‪:‬‬
‫מספר תיק‪:‬‬
‫מספרנו‪:‬‬
‫‪925 0.5 902 9‬‬
‫‪2440.‬‬
‫‪.2243 05 3‬‬
‫לכבוד‪:‬‬
‫מ ר י ש ר א ל ב ר לב‬
‫( ה מ ב ק ש)‬
‫ע"י גב' אלה בר ניב‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫הועדה המקומית לתו"ב תל‪-‬אביב‬
‫(המשיבה)‬
‫ע"י מר אלירם ליפה‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫ג ‪ .‬א ‪ .‬נ ‪,.‬‬
‫ג ‪ .‬א ‪ .‬נ ‪,.‬‬
‫שומה מכרעת להיטל השבחה‬
‫גוש ‪ , 229.‬חלקות ‪2 0 20 - 2 0 23‬‬
‫רחוב אביגדור המאירי ‪ , 2 - 8‬ת ל ‪ -‬אביב‬
‫ב ה ת א ם ל ה ו ר א ו ת ס ע י ף ‪ ( 2 1‬ב ) ל ת ו ס פת ה ש ל י ש י ת ל ח ו ק ה ת כ נ ו ן ו ה ב נ י ה ‪,‬‬
‫התשכ"ה‪ ,2625-‬מונתי כשמאי מכריע לענין ההשבחה שחלה בשווי הנכס שבנדון‬
‫עקב אישור הקלות בניה‪.‬‬
‫מ י מ ו ש ה ז כ ו י ו ת ה י נ ו ב ד ר ך ש ל ק ב ל ת ה י ת ר בנ י ה ‪.‬‬
‫הוצגו בפני שומות הצדדים‪:‬‬
‫חוות דעתו של מר אלירם ליפה ‪ ,‬שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון‬
‫ו ל ב נ י ה ת ל ‪ -‬א ב י ב ( ה מש י ב ה ) ‪ ,‬מ ת א ר י כ י ם ‪ 3 5 . 5 6 . 1 5 2 2‬ו ‪. 3 . 2 5 . 1 5 2 2 -‬‬
‫חוות דעתה של גב' אלה בר ניב‪ ,‬שמאית מקרקעין מטעם בעלי הזכויות במקרקעין‬
‫( ה מ ב ק ש ) ‪ ,‬מ י ו ם ‪. 1 . 5 2 . 15 2 1‬‬
‫ב ת א ר י ך ‪ 5 . 5 3 . 1 5 2 1‬נע ר ך ד י ו ן ב נ ו ש א ש ב נ ד ו ן ב ה ש ת ת פ ו ת ה מ ב קש ‪ ,‬ש מ א י ה צ ד ד י ם‬
‫והח"מ‪.‬‬
‫הצדדים קיבלו הזדמנות נאותה לטעון טיעוניהם‪ ,‬להציג ראיות ולהגיב על טיעוני‬
‫ה צ ד ש כ נ ג ד‪.‬‬
‫הצדדים קיבלו את פרוטוקול הישיבה וקיבלו אפשרות להגיש תגובות והערות‬
‫לפרוטוקול‪.‬‬
‫לצורך מתן חוות הדעת ביקרתי בנכס שבנדון‪ ,‬בסביבתו ובמשרדי הועדה המקומית‬
‫לתכנון ולבניה תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫וזאת חוות דעתי‪:‬‬
‫‪ . 2‬מ ט ר ת ה ה ע ר כה‬
‫הערכת ההשבחה שחלה בשווי הנכס שבנדון‪ ,‬כהגדרתה בתוספת השלישית‬
‫לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ ,2625-‬עקב אישור הקלות בניה‪.‬‬
‫‪ . 1‬ת א ר י ך ב י ק ו ר ב נכס‬
‫ביקרתי בנכס ובסביבתו בתאריך ‪.1.55.1521‬‬
‫‪ . 3‬ה מ ו ע ד הק ו ב ע ל ה ע ר כה‬
‫מועד אישור ההקלות ע"י הועדה המקומית‪.6.53.1522 ,‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ . 1‬פ ר ט י ה נ כס‬
‫מהות הנכס‪:‬‬
‫גוש‬
‫‪2215‬‬
‫‪2215‬‬
‫‪2215‬‬
‫‪2215‬‬
‫‪1‬‬
‫מגרשים ריקים‪.‬‬
‫חלקה‬
‫‪2565‬‬
‫‪2562‬‬
‫‪2561‬‬
‫‪2563‬‬
‫שטח רשום‬
‫‪ 135‬מ"ר‬
‫‪ 355‬מ"ר‬
‫‪ 355‬מ"ר‬
‫‪ 355‬מ"ר‬
‫כתובת‬
‫המאירי ‪ 6‬ב'‬
‫המאירי ‪ 6‬א'‬
‫המאירי ‪6‬‬
‫המאירי ‪ 2‬ב'‬
‫עפ"י מידע מפנקס הזכויות שהופק באמצעות האינרטנט‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 5‬ת א ו ר ה ס ב י ב ה ו ה נ כס‬
‫‪5.2‬‬
‫החלקות נשוא ההערכה ממוקמות בעבר הצפוני של רחוב אביגדור‬
‫המאירי‪ ,‬בקטע שבין רחוב למ דן ממזרח לרחוב אלתרמן ממערב‪ ,‬דרומית‬
‫לגן וייץ‪ ,‬בשכונת נאות אפקה ב' בצפון מזרח תל אביב‪.‬‬
‫ר ח ו ב א ב י ג ד ו ר ה מ א י ר י ה י נ ו פ נ י מ י ו ש ק ט ס ל ו ל א ס פ ל ט ע ם מ ד ר כ ות‬
‫מ ר ו צ פ ו ת ב א ב נ י ם מ שת ל ב ו ת ו ת א ו ר ת ר ח ו ב ‪.‬‬
‫‪5.1‬‬
‫הסביבה מאופיינת בבתי מגורים צמודי קרקע‪ ,‬בנייני מגורים ותיקים‬
‫בני ‪ 1-1‬קומות על עמודים וכן בנייני מגורים חדשים בני ‪ 25‬קומות‪.‬‬
‫‪5.3‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים סלולים אספלט‪ ,‬מדרכות‪ ,‬תאורת‬
‫רחוב‪ ,‬תשתיות חשמל‪ ,‬מים‪ ,‬ביוב וכיו"ב‪.‬‬
‫‪5.1‬‬
‫כל אחת מחלקות ‪ 2565-2563‬הינה בעלת צורה הקרובה למלבן מאורך‪,‬‬
‫בעל חזית דרומית הפונה לרחוב אביגדור המאירי באורך של ‪ 25-21‬מ'‪.‬‬
‫עומק כ"א מהחלקות כ‪ 33-‬מ'‪.‬‬
‫‪5.5‬‬
‫בעת הביקור בנכס נמצאו החלקות מגודרות בגדר פח טרפזי‪ .‬הוחל‬
‫בביצוע עבודות עפר‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 2‬מ צ ב ת כ נ ו ני‬
‫‪ 2.2‬תכניות‬
‫על החלקה שבנדון חלות התכניות הבאות‪:‬‬
‫תכנית‬
‫פורסמה‬
‫בילקוט‬
‫פרסומים‬
‫מס'‬
‫‪176‬‬
‫‪127‬‬
‫‪26.51.2653‬‬
‫‪25.53.2652‬‬
‫‪2715‬‬
‫ע'‬
‫ל'‪1‬‬
‫‪1262‬‬
‫‪3175‬‬
‫‪3122‬‬
‫‪2.52.2672‬‬
‫‪16.22.2665‬‬
‫‪22.52.2667‬‬
‫‪2663‬‬
‫‪1555‬‬
‫ג'‬
‫‪ 1555‬א'‬
‫ע'‪2‬‬
‫ג'‪2‬‬
‫‪1565‬‬
‫‪1562‬‬
‫‪1156‬‬
‫‪1165‬‬
‫‪5227‬‬
‫‪5755‬‬
‫‪16.52.2663‬‬
‫‪2.51.2663‬‬
‫‪12.51.2661‬‬
‫‪22.51.2667‬‬
‫‪26.53.1553‬‬
‫‪15.56.1557‬‬
‫ל'‬
‫‪376‬‬
‫תאריך‬
‫הפרסום‬
‫הערות‬
‫תכנית כללית המחלקת לייעודים‬
‫קובעת מספר יח"ד לגבי כל מגרש בשטח‬
‫התכנית הראשית‬
‫בנית קומת עמודים מפולשת באזורי מגורים‬
‫מרתפים‬
‫שינוי סעיף ‪ 17‬ב' בתקנון תכנית ל' העוסק‬
‫בגו בה בנין על מגרש בעל מבנה מיוחד‬
‫איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת הבעלים‬
‫חניה פרטית במגרשים של צמודי קרקע‬
‫בניה על גגות בבתים‬
‫הוראות מעודכנות לסידור חניה פרטית‬
‫מרתפים‬
‫בניה על גגות בבתים‬
‫להלן פירוט יעוד הקרקע ועיקרי זכויות הבניה במצב הקודם‪:‬‬
‫אזור מגורים א'‬
‫יעוד החלקות‪:‬‬
‫‪ 215‬מ"ר‬
‫שטח בניה מותר לבניה‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫מספר קומות מירבי‪:‬‬
‫בית פרטי‪/‬קוטג'‬
‫סוג מבנה‪:‬‬
‫ק ו מ ת מ ת ר ף א ח ת ב שט ח ת כ ס י ת ק ו מ ת ק ר ק ע‬
‫מרתפים‪:‬‬
‫‪ 15‬מ"ר ליח"ד‬
‫חדרי יציאה לגג‪:‬‬
‫בשטח של עד ‪ 2/3‬משטח הגג הפנוי בצמוד‬
‫פרגולות‪:‬‬
‫לחדר היציאה לגג‬
‫יח"ד אחת למגרש‬
‫צפיפות‪:‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ 2.1‬רישוי בניה‬
‫‪ 2.1.2‬בתאריך ‪ 6.53.1522‬קבעה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בפרוטוקול‬
‫‪ ,1-22-5552‬בהחלטה מספר ‪ ,21‬בחלקה ‪ 2565‬גוש ‪ ,2215‬כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .2‬לדח ות את ההתנגדות שכן ההיתר אינו מקנה זכות לפיצול יחידת‬
‫המגורים ולא מבוקש שימוש נוסף במרתף שאינו למגורים‪.‬‬
‫‪ .1‬לאשר רוחב פתח כניסה לחניה של ‪ 5.1‬מ' בהתאם לחוות דעת‬
‫אגף התנועה לצורך תמרון‪.‬‬
‫‪ . 3‬ל א ש ר א ת ה ב ק ש ה כ הק ל ה ל ‪:‬‬
‫ כ נ י ס ה נ פ ר ד ת ל ח צ ר‪. 2‬‬‫ חצר מונמכת במרווח האחורי בלבד‪.‬‬‫ ה ק ל ה ש ל ‪ 2 5 %‬ב ק ו ב נ י י ן צ ד ד י ל מ ע ר ב ( ‪ 1 . 7‬מ' )‪.‬‬‫‪ 2.1.1‬בתאריך ‪ 6.53.1522‬קבעה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בפרוטוקול‬
‫‪ ,1-22-5552‬בהחלטות מספר ‪ ,22-23‬בחלקות ‪ 2562-2563‬גוש ‪,2215‬‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .2‬לאשר רוחב פתח כניסה לחניה של ‪ 5.1‬מ' בהתאם לחוות דעת‬
‫אגף התנועה לצורך תמרון‪.‬‬
‫‪ . 1‬ל א ש ר א ת ה ב ק ש ה כ הק ל ה ל ‪:‬‬
‫ כניסה נפרדת לחצר‪.1‬‬‫ חצר מונמכת במרווח האחורי בלבד‪.‬‬‫‪ 2.1.3‬הוצג בפני היתר בניה מספר ‪ 22-5712‬בחלקה ‪ 2563‬גוש ‪ ,2215‬רחוב‬
‫ה מ א י ר י ‪ 2‬ב '‪ ,‬א ש ר נ י ת ן ב ת א ר י ך ‪ 1 3 . 5 6 . 1 5 2 2‬ל ה ק מ ת מ ב נ ה ח ד ש‬
‫למגורים – קוטג' בקיר משותף בן ‪ 1‬קומות מעל מרתף‪ ,‬עם גג‬
‫רעפים משופע וניצול חללו‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫ככל הנראה טעות סופר; צ"ל כניסה נפרדת למרתף‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 7‬ה ז כ ו י ו ת ב נכס‬
‫‪7.2‬‬
‫חלקה ‪:2565‬‬
‫עפ"י נסח רישום מקרקעין רשומה חלקה ‪ 2565‬בגוש ‪ 2215‬בפנקס‬
‫הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתל‪-‬אביב‪.‬‬
‫שטח רשום‪ 135 :‬מ"ר‪.‬‬
‫הבעלים‪:‬‬
‫‪7.1‬‬
‫ברלב אשל מיה‪ ,‬החלק בכס ‪.2/1‬‬
‫אשל נועם‪ ,‬החלק בנכס ‪.2/1‬‬
‫חלקה ‪:2562‬‬
‫עפ"י נסח רישום מקרקעין רשומה חלקה ‪ 2562‬בגוש ‪ 2215‬בפנקס‬
‫הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתל‪-‬אביב‪.‬‬
‫שטח רשום‪ 355 :‬מ"ר‪.‬‬
‫הבעלים‪:‬‬
‫‪7.3‬‬
‫ברלב חזון דפנה‪ ,‬החלק בכס ‪.2/1‬‬
‫חזון דוד‪ ,‬החלק בנכס ‪.2/1‬‬
‫חלקה ‪:2561‬‬
‫עפ"י נסח רישום מקרקעין רשומה חלקה ‪ 2561‬בגוש ‪ 2215‬בפנקס‬
‫הזכ ויות בלשכת רישום המקרקעין בתל‪-‬אביב‪.‬‬
‫שטח רשום‪ 355 :‬מ"ר‪.‬‬
‫הבעלים‪:‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫‪7.1‬‬
‫ג ו ז ( מ נ ד ל ) א י ד י ת ‪ ,‬בש ל מ ו ת ‪.‬‬
‫הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 212‬לטובת בר לב נינה מתאריך‬
‫‪ ,5.21.1525‬על כל הבעלים‪.‬‬
‫חלקה ‪:2563‬‬
‫עפ"י נסח רישום מקרקעין רשומה חלקה ‪ 2563‬בגוש ‪ 2215‬בפנקס‬
‫הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתל‪-‬אביב‪.‬‬
‫שטח רשום‪ 355 :‬מ"ר‪.‬‬
‫הבעלים‪:‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫ג ו ז ( מ נ ד ל ) א י ד י ת ‪ ,‬בש ל מ ו ת ‪.‬‬
‫הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 212‬לטובת בר לב ישראל מתאריך‬
‫‪ ,5.21.1525‬על כל הבעלים‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 6‬ש ו מ ו ת ה צד ד ים‬
‫הוצגו בפני שומות הצדדים‪ ,‬שעיקרן מובא להלן‪:‬‬
‫‪6.2‬‬
‫‪‬‬
‫ש ו מ ת ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ( ה מ ש י ב ה)‬
‫מ ר א ל י ר ם ל י פ ה ‪ ,‬ש מא י מ ק ר ק ע י ן מ ט ע ם ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ‪ ,‬א ש ר ע ר ך א ת‬
‫ח ו ו ת ד ע ת ו ב י ו ם ‪ 3 5 . 5 6 . 1 5 2 2‬ו ‪ , 3 . 2 5 . 1 5 2 2 -‬ה ע ר י ך א ת ה ה ש ב ח ה ש ח לה‬
‫בשווי חלקות ‪ ,2565-2563‬עקב אישור הקלות בניה‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫חלקה ‪:2565‬‬
‫ש ט ח ל ח י ש ו ב ה ה ש ב ח ה‪: 3‬‬
‫מ קדם תרומת שווי בגין הנמכת חצר אנגלית אחורית‪:4‬‬
‫שטח מקורה החורג מקווי בנין‪:‬‬
‫מקדם חריגה מקווי בנין‪:‬‬
‫שטח מרפסת לא מקורה החורגת מקווי בנין‪:‬‬
‫מקדם חריגה מקווי בנין למרפסת לא מקורה‪:‬‬
‫סה"כ שטח אק' לחישוב ההשבחה‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2020‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ 1.261‬מ"ר אק'‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 49,000‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2562‬‬
‫שטח לחישוב ההשבחה ‪:‬‬
‫מקדם תרומת שווי בגין הנמכת חצר אנגלית אחורית‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2022‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 217‬מ"ר‬
‫‪5.51‬‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 4.,,00‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2561‬‬
‫שטח לחישוב ההשבחה‪:‬‬
‫מקדם תרומת שווי בגין הנמכת חצר אנגלית אחורית‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2029‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 217‬מ"ר‬
‫‪5.51‬‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 4.,,00‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2563‬‬
‫שטח לחישוב ההשבחה‪:‬‬
‫מקדם תרומת שווי בגין הנמכת חצר אנגלית אחורית‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2023‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 217‬מ"ר‬
‫‪5.51‬‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 4.,,00‬‬
‫‪5‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ 221‬מ"ר‬
‫‪5.51‬‬
‫‪ 5.3‬מ"ר‬
‫‪5.51‬‬
‫‪ 1‬מ"ר‬
‫‪5.556‬‬
‫‪ 256‬מ"ר שטח המרתף ‪ 2 +‬מ"ר שטח חצר (עפ"י מדידה גרפית מתכנית בקשה להיתר בניה)‪.‬‬
‫שמאי המשיבה קבע בעדכון חוות דעתו כי היטל השבחה בגין כניסה נפרדת שולם במסגרת תכנית ע'‪.2‬‬
‫‪ 222‬מ"ר שטח המרתף ‪ 22 +‬מ"ר שטח חצר (עפ"י מדידה גרפית מתכנית בקשה להיתר בניה)‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫‪6.1‬‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫ש ו מ ת ב ע ל י ה ז כ ו י ו ת ב נ כ ס ( ה מ ב ק ש)‬
‫ג ב ' א ל ה בר נ י ב ‪ ,‬שמ א י ת מ ק ר ק ע י ן מ ט ע ם ב ע ל י ה ז כ ו י ו ת ב נ כ ס ‪ ,‬א שר‬
‫ערכה את חוות דעתה ביום ‪ ,1.52.1521‬קבעה כי לא חלה השבחה בשווי‬
‫חלקות ‪ 2565-2563‬עקב אישור הקלות בניה‪.‬‬
‫ל ח י ל ו פ י ן ה ע ר י כ ה ש מא י ת ה מ ב ק ש א ת ה ה ש ב ח ה ‪ ,‬כ ד ל ק מ ן ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪6‬‬
‫חלקה ‪:2565‬‬
‫ש ט ח מ ר ת ף מ ו ש פ ע מ ה ה ק ל ה‪: 6‬‬
‫מקדם שווי לכניסה נפרדת למרתף‪:‬‬
‫מקדם מרתף‪:‬‬
‫סה"כ שטח לחישוב ההשבחה לכניסה נפרדת‪:‬‬
‫כ‪ 27-‬מ"ר‬
‫‪5.55‬‬
‫‪5.2‬‬
‫‪ 5.52‬מ"ר אק'‬
‫שטח מקורה החורג מקווי בנין‪:‬‬
‫מקדם חריגה מקווי בנין‪:‬‬
‫מקדם לחישוב ההשבחה‪:‬‬
‫שטח מרפסת לא מקורה החורגת מקווי בנין‪:‬‬
‫מקדם חריגה מקווי בנין למרפסת לא מקורה‪:‬‬
‫סה"כ שטח החורג מקווי בנין‪:‬‬
‫‪ 2.2‬מ"ר‬
‫‪5.3‬‬
‫‪5.51‬‬
‫‪ 1‬מ"ר‬
‫‪5.556‬‬
‫‪ 5.562‬מ"ר אק'‬
‫סה"כ שטח אק' לחישוב ההשבחה‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2020‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 5.562‬מ"ר אק'‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ .,324‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2562‬‬
‫שטח מרתף מושפע מההקלה‪:‬‬
‫מקדם שווי לכניסה נפרדת למרתף‪:‬‬
‫מקדם מרתף‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2022‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 33‬מ"ר‬
‫‪5.55‬‬
‫‪5.2‬‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 8,220‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2561‬‬
‫שטח מרתף מושפע מההקלה‪:‬‬
‫מקדם שווי לכניסה נפרדת למרתף‪:‬‬
‫מקדם מרתף‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2029‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 33‬מ"ר‬
‫‪5.55‬‬
‫‪5.2‬‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 8,220‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2563‬‬
‫שטח מרתף מושפע מההקלה‪:‬‬
‫מקדם שווי לכניסה נפרדת למרתף‪:‬‬
‫מקדם מרתף‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2023‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 33‬מ"ר‬
‫‪5.55‬‬
‫‪5.2‬‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 8,220‬‬
‫‪ 33‬מ"ר ‪ ; 5.5 x‬שמאית המבקש הביא בחשבון כי פחות ממחצית שטח המרתף מושפע מההקלה‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 6‬ע י ק ר י ט י ע ו נ י ה צד ד ים ו ה כ ר עה‬
‫‪6.2‬‬
‫הנושאים השנויים במחלוקת‪:‬‬
‫בין הצדדים קיימות מחלוקות בנושאים הבאים‪:‬‬
‫ תרומת אישור הקלות הבניה על שווי הנכס‪.‬‬‫‪ -‬ערכי שווי‪.‬‬
‫‪6.1‬‬
‫פירוט עיקרי טיעוני הצדדים והכרעה בנושא השנוי במחלוקת‪:‬‬
‫‪ 6.1.2‬תרומת אישור הקלות הבניה על שווי הנכס‬
‫שמאית המבקש‪:‬‬
‫ש מ א י ת ה מ ב ק ש ט ו ע נת כ י נ י ת ן ה י ה ל ב נ ו ת ח צ ר א נ ג ל י ת ל א ו ר ך כ ל‬
‫המרתף‪ ,‬עפ"י תקנות התכנון והבניה (תקנה ‪ )2.2.7.5‬עד עומק של‬
‫‪ 2 . 5‬מ ' ‪ ,‬ל ל א צ ו ר ך ב אי ש ו ר ה ק ל ה ‪.‬‬
‫ל ט ע נ ת ש מ א י ת ה מ בק ש ה ה ק ל ה נ ד ר ש ה עק ב ה נ מ כ ת ח צר מ ח וץ‬
‫ל ק ו ו י ה ב נ י ן ו ל א ב של ע צ ם ה נ מ כ ת ה ח צ ר ‪ .‬ל ר א י ה ‪ ,‬ל א נ ת ב ק ש ה‬
‫הקלה בגין הנמכת החצר האנגלית החזיתית הנמצאת בתחום קווי‬
‫הבנין‪.‬‬
‫ש מ א י ת ה מ ב קש ס ב ור ה כ י ה ה ב ד ל ב י ן ח צ ר א נ ג ל י ת " ר ג י ל ה " ל ב י ן‬
‫חצר אנגלית מונמכת הינו זניח לחלוטין אם בכלל קיים‪ ,‬מבחינת‬
‫ההשפעה על שווי הנכס‪.‬‬
‫עוד טוענת שמאית המבקש כי כל אחד מהמרתפים בחלקות שבנדון‬
‫מ ו פ ר ד ל ש נ י ח ל ק י ם מ ו ב ה ק י ם ‪ .‬ל כ ן ב ח י שו ב ה ה ש ב ח ה י ש ל ק ח ת‬
‫בחשבון רק את השטח המושפע מאישור ההקלה‪.‬‬
‫ש מ א י ת ה מ ב ק ש ט ו ענ ת כ י ה נ מ כ ת ה ח צר א י נ ה מ ג ד י ל ה א ת כ מ ו ת‬
‫האור למרתף היות וגם במצב הקודם ניתן היה להקים חצר‬
‫אנגלית‪.‬‬
‫עוד טוענת שמאית המבקש כי במגרש ‪ 2565‬שטח החצר המונמכת‬
‫החורג מקווי הבנין הינו קטן משטחה של החצר המונמכת‪ ,‬וזאת‬
‫בניגוד ליתר המגרשים‪ .‬לטענתה‪ ,‬יש לקחת בחשבון ההשבחה רק‬
‫את השטח החורג מקווי הבנין‪.‬‬
‫לטענת שמאית המבקש שמאי המשיבה חישב את ההשבחה בגין‬
‫הנמכת החצר תוך הפעלת מקדם תוספת השווי על כל שטח המרתף‬
‫ובנוסף על שטח החצר המונמכת מה שיצר לדעתה כפל חישוב‪.‬‬
‫ע ו ד ט ו ע נ ת ש מ א י ת ה מ ב ק ש כ י ש מ א י ה מ שי ב ה ל א ה ב י א בח ש ב ו ן‬
‫בחישוב ההשבחה מקדם שווי למרתף‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫לענין ההקלה בחריגה מקו בנין בחלקה ‪ 2565‬טוענת שמאית‬
‫ה מ ב ק ש כ י ש ט חי ה ח ר י ג ה ש נ ל ק ח ו ב ח ש ב ו ן ע " י ש מ א י ה מ ש י בה‬
‫גבוהים באופן מהותי מהשטחים החורגים בפועל‪.‬‬
‫לטענת שמאית המבקש לא חלה השבחה בשווי הנכס עקב אישור‬
‫ה ק ל ו ת ה ב נ י ה ה י ו ת ו י ש ל ה פ ח י ת מ ן ה ה ש בח ה ע ל ו י ו ת ה ת א מ ה א ש ר‬
‫מ א י י נ ו ת א ת ה ה ש ב ח ה ש נ ו צ ר ת‪.‬‬
‫שמאי המשיבה‪:‬‬
‫כמענה לטיעוני שמאית המבקש כי במצב תכנוני הקודם הותרה‬
‫הנמכרת חצר ובניית חצר אנגלית‪ ,‬וכי במידה וקיימת חבות‬
‫ב ה י ט ל ה ש ב ח ה ה ר י ש י ש ל ה ב י א ב ח ש ב ו ן ש פ ח ו ת מ מ ח צ י ת ש טח‬
‫המרתף מושפעת מחצר זאת ‪ ,‬מפנה שמאי המשיבה להגדרה‬
‫הנקובה למרתף עפ"י תכנית ג'‪ ,2‬כדלקמן‪:‬‬
‫"מרתף‪:‬‬
‫ח ל ק מ ב נ י ן ש ה ח ל ל ב י ן ר צ פ ת ו ל ת ח ת י ת ת קר ת ו נ מ צ א מ ת חת‬
‫ל מ פ ל ס ה כ נ י סה ה ק וב ע ת ל ב נ י ן ו ש מ ר ב ית ( ל מ ע ל ה מ ‪) . 0 % -‬‬
‫ש ט ח ק י ר ו ת י ו ה ח י צ ונ י י ם נ מ צ א מ ת ח ת ל מ פ ל ס פ נ י ה ק ר קע‬
‫ה מ ק י פ י ם א ות ו ‪5‬‬
‫ב מ ג ר ש ע ם ש י פ ו ע ע ו ל ה ב י ח ס ל ג ו ב ה ה דר ך ש ב ח ז י ת ו א ו‬
‫ב י ח ס ל מ פ ל ס ה כ נ י סה ה ק ו ב עת ל ב נ י ן ‪ ,‬ר שא י מ ה נ ד ס ה ע יר‬
‫ל א ש ר מ ר ת ף ה נ מ צ א מ ע ל ה כ נ י ס ה הק ו ב עת ו ב ל ב ד שמ ר בית‬
‫ש ט ח ק י ר ו ת י ו ה ח י צ ונ י י ם י מ צ א מ ת ח ת ל מ פ ל ס פ נ י ה ק ר קע‬
‫ה מ ק י פ י ם א ות ו ‪" 5‬‬
‫שמאי המשיבה טוען כ י חצר אנגלית סותרת את ההגדרה הנ"ל‪.‬‬
‫עוד טוען שמאי המשיבה כי מנוסח אישור ההקלה עולה כי לא‬
‫מדובר בשיקול אדריכלי סתמי אלא בשינוי מהותי המשנה את‬
‫מאפייני קומת המרתף וניצולה‪.‬‬
‫שמאי המשיבה טוען כי קומת מרתף חשוכה אינה דומה בשום‬
‫פנים לקומת מרתף מוארת עם חצר אנגלית המקנה למעשה תחושה‬
‫חלקית של קומת קרקע‪.‬‬
‫לטענת שמאי המשיבה ההשבחה של קומה כזאת הינה לפחות ‪25%‬‬
‫מעבר לשווי של הקומה במצבה הקודם‪ ,‬עלויות הבניה כמעט‬
‫זהות‪ ,‬לכן ההשפעה על שווי הקרקע הינה דרמטית‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫ב מענה לטיעוני שמאית המבקש כי בחישוב ההשבחה יש להתחשב‬
‫ר ק ב ש ט ח י מ רת ף המ ו ש פ ע י ם מ ה ה ק ל ה ט ו ע ן ש מ א י ה מ ש י ב ה כי‬
‫בשומתו קבע שווי מרתף משוקלל ולכן לא הביא בחשבון רק‬
‫שטחים חלקיים המושפעים מההנמכה‪.‬‬
‫שמאי המשיבה טוען כי כאשר בוחנים את תוכניות ההגשה ניתן‬
‫לראות היטב את ההשפעה הניכרת של החצר המונמכת על תפקודי‬
‫הקומה בעתיד‪.‬‬
‫ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ש י ב ה ת ו ס פ ת ה ש ו ו י ב ש י ע ו ר ש ל ‪ , 1 %‬א ש ר ק בע‬
‫בשומתו‪ ,‬לפי שטחו של המרתף‪ ,‬הינה נמוכה מאוד ביחס לתוספת‬
‫השווי המתקבלת בפועל‪.‬‬
‫ע ו ד ט ו ע ן ש מ א י ה מש י ב ה כ י ש ו ו י ה מ ר ת ף י ה י ה ג ב ו ה ב ת ר ו מ ת ו‬
‫ל ש ו ו י " ה מ ק ר ק ע י ן " ל א ח ר ס י ו ם ה ב נ י ה ו י ע נ י ק ע ר ך מ ו ס ף של‬
‫כ ‪ 1 5 % -‬מ ע ל ל ש ו ו י מ ר ת ף ל ל א ח צ ר כ ז את ‪ .‬ל ט ע נ ת ו ‪ ,‬ה ת ח ש י ב‬
‫בשומתו בוצע על הצד הזהיר ואינו מגלם את העובדה שהקומה‬
‫עפ"י חלוקתה המבוקשת מתאימה יותר לשימוש מגורים מאשר‬
‫למטרות המבוקשות עפ"י תוכניות הבקשה להיתר והשימושים‬
‫המותרים עפ"י התב"ע‪.‬‬
‫ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ש י ב ה ע פ " י מ ב ח ן " ה ש כ ל ה י ש ר " י ש ל ת ת מ ע נה‬
‫לשאלה האם השבחה בשיעור של פחות מ‪ ,₪ 55,555-‬להפיכת‬
‫מרתף למרתף התואם את התכנון המבוקש‪ ,‬אינה פרופורציונלית‪.‬‬
‫מ כ א ן ס ב ו ר ש מ א י המ ש י ב ה כ י ב ר ו ר ש ה ת מו ר ה ש ת ת ק ב ל מ מ כ י ר ת‬
‫בית שיבנה עם המרתף המבוקש תהיה גבוהה ב‪5%-25%-‬‬
‫מ ה ת מ ו ר ה ש ת ת ק ב ל מ מ כ י ר ת ב י ת ד ו מ ה עם מ ר ת ף ש י י ב נ ה ב ה ת א ם‬
‫להוראות התב"ע‪.‬‬
‫כלומר השפעת ההשבחה על מרכיב הקרקע עולה עשרות מונים‬
‫מעבר לתחשיב המתבסס על ערכים אקוויוולנטיים‪.‬‬
‫הכרעה‪:‬‬
‫בשונה מגישת שמאי הצדדים לחישוב ההשבחה בגין אישור‬
‫ה ה ק ל ה ל ה נ מ כ ת ה ח צ ר ה א נ ג ל י ת ‪ ,‬ה נ נ י ס ב ו ר כ י ת ר ו מ ת ה נ מ כת‬
‫ה ח צ ר ה א נ ג ל י ת ל מ פ ל ס ר צ פ ת ה מ ר תף מ ת ב טא ת ב י צ י ר ת " מ ר פ ס ת"‬
‫למרתף‪ ,‬הניתנת לשימוש בפועל‪ ,‬בשונה מחצר אנגלית קלאסית‪.‬‬
‫למעלה מן הצורך אציין כי לדעתי גם הנמכת החצר האנגלית‬
‫החזיתית‪ ,‬הנמצאת בתחום קווי הבנין‪ ,‬יוצרת השבחה לשווי‬
‫הנכס‪ .‬אולם‪ ,‬לאחר שהועדה המקומית לא הכלילה את הנמכת‬
‫ה ח צ ר ה א נ ג ל י ת ה ח ז י ת י ת ב ס ע י פ י ה ה ק ל ה ‪ ,‬א י ן ב י ד י ל ק ב ו ע ה ש ב חה‬
‫בגין הנמכה זו‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫ה נ נ י ס ב ו ר כ י מ ק ד ם ה ש ו ו י ה ר א ו י ש ל ה ח צ ר ה א נ ג ל י ת כ מ ר פ סת‬
‫למרתף הינו בשיעור של ‪ 5.1‬משווי מ"ר מבונה אק'‪ ,‬המהווה‬
‫כשליש משווי מ"ר מבונה במרתף‪.‬‬
‫ממדידה מתכנית הבקשה להיתר הבניה מצאתי כי שטחי החריגה‬
‫מ ק ו ו י ה ב נ י ן ש ו נ י ם מ ה ש ט ח י ם ש מ צ א ו ש מ א י ה צ ד ד י ם‪.‬‬
‫ד עתי שונה מדעת שמאי הצדדים גם לענין מקדם תרומת השווי של‬
‫חריגה מקווי הבנין‪.‬‬
‫‪ 6.1.1‬ערכי שווי‬
‫אין מחלוקת בין שמאי הצדדים באשר לשווי מ"ר מבונה בסיסי‬
‫בנכס במועד הקובע של אישור הקלות הבניה‪.‬‬
‫בקביעת השווי למ"ר מבונה התבססתי על עסקאות המכר שבוצעו‬
‫בחלקות שבנדון‪ ,‬ה מהוות את הבסיס הטוב ביותר לקביעת השווי‪,‬‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫תאריך‬
‫‪21.57.1556‬‬
‫‪21.57.1556‬‬
‫‪22.22.1525‬‬
‫‪22.22.1525‬‬
‫חלקה‬
‫‪2565‬‬
‫‪2562‬‬
‫‪2561‬‬
‫‪2563‬‬
‫שטח חלקה‬
‫‪ 135‬מ"ר‬
‫‪ 355‬מ"ר‬
‫‪ 355‬מ"ר‬
‫‪ 355‬מ"ר‬
‫תמורה‬
‫‪1,165,555‬‬
‫‪1,515,555‬‬
‫‪1,515,555‬‬
‫‪1,515,555‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫לאחר שבחנתי את ערכי השווי שבנדון‪ ,‬מצאתי כי השווי שנקבע‬
‫ע"י שמאי הצדדים סביר ולפיכך ערכתי את תחשיבי לפי שווי של‬
‫‪ ₪ 6,555‬למ"ר מבונה אק'‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 2 5‬ע ק ר ו נ ו ת ו ש י ק ו ל י ם בה ע ר כ ה‬
‫בהערכת ההשבחה בשווי המקרקעין שבנדון כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק‬
‫התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ ,2625-‬עקב אישור הקלות בניה הבאתי בחשבון‪,‬‬
‫בנוסף לאמור לעיל‪ ,‬את העקרונות והשיקולים הבאים‪:‬‬
‫‪25.2‬‬
‫עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ ,2625-‬ההשבחה‬
‫הינה "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית‪ ,‬מתן הקלה או‬
‫התרת שימוש חורג"‪ .‬לפיכך‪ ,‬כדי לבודד את מרכיב ההשבחה‪ ,‬יש‬
‫להפחית את שווי המקרקעין עפ"י המצב התכנוני הקודם משווי‬
‫המקרקעין עפ"י המצב התכנוני החדש‪ ,‬במועד הקובע‪.‬‬
‫‪25.1‬‬
‫ה ב א ת י ב ח ש ב ו ן א ת מ צ ב ו ה ת כ נ ו נ י ש ל ה נ כ ס ב מ צ ב ה ק ו ד ם ו במ צ ב הח ד ש‬
‫במועד הקובע להערכה‪.‬‬
‫‪25.3‬‬
‫המועד הקובע להערכה זו הינו מועד אישור ההקלות ע"י ועדת המשנה‬
‫לתכנון ולבניה ת"א ‪.6.53.1522-‬‬
‫‪25.1‬‬
‫הבאתי בחשבון כי הזכויות בנכס הינן זכויות בעלות‪.‬‬
‫‪25.5‬‬
‫מימוש הזכויות בנכס הינו בדרך של בקשה להיתר בניה‪.‬‬
‫‪25.2‬‬
‫הבאתי בחשבון את מיקום הנכס בתל‪-‬אביב‪.‬‬
‫‪25.7‬‬
‫הבאתי בחשבון את נתוניה הפיזיים של כל אחת מהחלקות‪ ,‬צורתה‪,‬‬
‫מידותיה ושטחה‪.‬‬
‫‪25.6‬‬
‫ה ב א ת י ב ח ש ב ו ן נ ת ו נ י ש ו ק ר ל ו ו נ ט י י ם ש ל נכ ס י ם ב נ י ה ש ו ו א ה ב סב י ב ת‬
‫הנכס‪.‬‬
‫‪25.6‬‬
‫הערכים בחוות דעת זו כוללים מע"מ‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ .22‬תחשיב‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2565‬‬
‫שטח חצר אנגלית מונמכת ‪:‬‬
‫מקדם שווי "מרפסת" למרתף‪:‬‬
‫שטח אק'‪:‬‬
‫‪ 6.12‬מ"ר ברוטו‬
‫‪5.1‬‬
‫כ‪ 2.7-‬מ"ר אק'‬
‫שטח מקורה החורג מקווי בנין‪:7‬‬
‫שטח מרפסת גג לא מקורה החורגת מקווי בנין‪:7‬‬
‫מקדם שווי מרפסת גג לא מקורה‪:‬‬
‫מקדם חריגה מקווי בנין‪:‬‬
‫סה"כ שטח אק' לחישוב השבחה בגין חריגה מקווי בנין‪:‬‬
‫‪ 3.3‬מ"ר‬
‫‪ 2.6‬מ"ר‬
‫‪ 5.15‬מ"ר‬
‫‪5.2‬‬
‫כ‪ 5.36-‬מ"ר אק'‬
‫סה"כ שטח אק' לחישוב ההשבחה‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2020‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 1.56‬מ"ר אק'‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 28,,90‬‬
‫‪7‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2562‬‬
‫שטח חצר אנגלית מונמכת ‪:‬‬
‫מקדם שווי "מרפסת" למרתף‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2022‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 22.51‬מ"ר ברוטו‬
‫‪5.1‬‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 90,,32‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2561‬‬
‫שטח חצר אנגלית מונמכת‪:‬‬
‫מקדם שווי "מרפסת" למרתף‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2029‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 22.51‬מ"ר ברוטו‬
‫‪5.1‬‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 90,,32‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה ‪:2563‬‬
‫שטח חצר אנגלית מונמכת‪:‬‬
‫מקדם שווי "מרפסת" למרתף‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬
‫ההשבחה לחלקה ‪:2023‬‬
‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬
‫‪ 22.51‬מ"ר ברוטו‬
‫‪5.1‬‬
‫‪₪ 6,555‬‬
‫‪₪ 90,,32‬‬
‫‪7‬‬
‫‪7‬‬
‫ממדידה מתכנית הבקשה להיתר הבניה‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 2 1‬ס י כ ום‬
‫ל א ו ר כ ל ה א מ ו ר ל ע י ל ‪ ,‬ה נ נ י מ ע ר י ך א ת ה ה ש ב ח ה ש ח ל ה בש ו ו י ח ל ק ו ת‬
‫‪ 2565-2563‬בגוש ‪ ,2215‬ואת היטל ההשבחה‪ ,‬עקב אישור הקלות בניה‪,‬‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫מספר חלקה‬
‫חלקה‬
‫חלקה‬
‫חלקה‬
‫חלקה‬
‫‪2565‬‬
‫‪2562‬‬
‫‪2561‬‬
‫‪2563‬‬
‫השבחה למועד‬
‫הקובע‬
‫‪₪ 26,715‬‬
‫‪₪ 15,732‬‬
‫‪₪ 15,732‬‬
‫‪₪ 15,732‬‬
‫היטל השבחה למועד‬
‫הקובע‬
‫‪₪ 6,325‬‬
‫‪₪ 25,326‬‬
‫‪₪ 25,326‬‬
‫‪₪ 25,326‬‬
‫ל ת א ר י ך ה ק ו ב ע ‪5 2 5 0 35 9 0 2 2‬‬
‫הנני מצהיר כי חוות דעת זו נערכה לפי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי‪ ,‬בהתאם‬
‫לנתונים שהוצגו בפני וכי אין לי כל חלק או ענין בנכס נשוא חוות הדעת‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫אמנון נזרי‬
‫מהנדס בנין ושמאי מקרקעין‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪53-2233362 .‬‬
‫טל‪53-2233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪22‬‬
‫‪511430-3.doc‬‬