אמנון נזרי

‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫אמנון נזרי‪ ,‬מהנדס בנין ושמאי מקרקעין‬
‫אדוה גן סתיו‪ ,‬שמאית מקרקעין‬
‫אלכס שנברגר‪ ,‬כלכלן ובוגר מינהל עסקים‬
‫עידו כהן‪ ,‬כלכלן ובוגר מינהל עסקים‬
‫תאריך‪:‬‬
‫מספר תיק‪:‬‬
‫מספרנו‪:‬‬
‫‪27. 03. 20. 2‬‬
‫‪.3888‬‬
‫‪8..80 8. 3‬‬
‫שומה מכרעת להיטל השבחה‬
‫גוש שומה ‪ , 30083‬חלקה ‪( .33‬חלק)‬
‫רחוב שבטי ישראל ‪ , 80‬ירושלים‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫תאריך‪:‬‬
‫מספר תיק‪:‬‬
‫מספרנו‪:‬‬
‫‪27. 03. 20. 2‬‬
‫‪.3888‬‬
‫‪8..80 8. 3‬‬
‫לכבוד‪:‬‬
‫גב' אילה בורנשטיין‬
‫( ה מ ב ק ש ת)‬
‫ע"י מר איתן שפיצר‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫הועדה המקומית לתו"ב ירושלים‬
‫(המשיבה)‬
‫ע"י מר אמיר חופשי‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫ג ‪ .‬א ‪ .‬נ ‪,.‬‬
‫ג ‪ .‬א ‪ .‬נ ‪,.‬‬
‫שומה מכרעת להיטל השבחה‬
‫גוש שומה ‪ , 30083‬חלקה ‪( .33‬חלק)‬
‫רחוב שבטי ישראל ‪ , 80‬ירושלים‬
‫בהתאם להוראות סעיף ‪( 21‬ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה‪,‬‬
‫התשכ"ה‪ ,2655-‬מונתי כשמאי מכריע לענין ההשבחה שחלה בשווי הנכס שבנדון עקב‬
‫אישור תכנית מס' ‪ 21736‬וכן עקב אישור הקלה‪.‬‬
‫מ י מ ו ש ה ז כ ו י ו ת ה י נ ו ב ד ר ך ש ל ק ב ל ת ה י ת ר בנ י ה ‪.‬‬
‫הוצגו בפני שומות הצדדים‪:‬‬
‫חוות דעתו של מר אמיר חופשי ‪ ,‬שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון‬
‫ולבניה ירושלים (המשיבה)‪ ,‬מיום ‪.5.25.1222‬‬
‫חוות דעתו של מר איתן שפיצר ‪ ,‬שמאי מקרקעין מטעם בעלי הזכויות במקרקעין‬
‫( ה מ ב ק ש ת ) ‪ ,‬מ י ו ם ‪. 2 1 . 26 . 1 2 2 2‬‬
‫בתאריך ‪ 13.22.1222‬נערך דיון בנושא שבנדון בהשתתפות שמאי הצדדים והח"מ‪.‬‬
‫ש מ א י ה צ ד ד ים ק י ב ל ו ה ז ד מ נ ו ת נ א ו ת ה לט ע ו ן ט י ע ו נ י ה ם ‪ ,‬ל ה צ י ג ר א י ו ת ו ל ה ג י ב על‬
‫טיעוני הצד שכנגד‪.‬‬
‫ש מ א י ה צ ד ד י ם ק י ב ל ו א ת פ ר ו ט ו ק ו ל ה י ש י ב ה ו ק י ב ל ו א פ ש ר ו ת ל ה ג י ש ת ג ו ב ו ת ו ה ע ר ות‬
‫לפרוטוקול‪.‬‬
‫לצורך מתן חוות הדעת ביקרתי בנכס ובסביבתו‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫וזאת חוות דעתי‪:‬‬
‫‪.2‬‬
‫מ ט ר ת ה ה ע ר כה‬
‫הערכת ההשבחה שחלה בשווי הנכס שבנדון‪ ,‬כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק‬
‫התכנון והבניה‪ ,‬התשכ"ה‪ ,2655-‬עקב אישור תכנית מס' ‪ 21736‬וכן עקב אישור‬
‫הקלה‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫ת א ר י ך ב י ק ו ר ב נכס‬
‫ביקור בנכס ובסביבתו נערך ע"י הח"מ בתאריך ‪.1.21.1222‬‬
‫‪ . 3‬ה מ ו ע ד י ם הק ו ב ע י ם לה ע ר כ ה‬
‫מועד תחילת תכנית מס' ‪ 21736‬ומועד אישור ההקלה‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫תכנית מס' ‪21736‬‬
‫אישור ההקלה‬
‫‪.1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫ ‪21.25.1222‬‬‫‪32.22.1222 -‬‬
‫פ ר ט י ה נ כס‬
‫מהות הנכס‪:‬‬
‫תוספת לבנין מגורים קיים‬
‫גוש שומה‪:‬‬
‫‪32256‬‬
‫חלקה‪:‬‬
‫‪233‬‬
‫ש ט ח ח ל ק ה ר ש ו ם‪: 1‬‬
‫‪ 2,265.3‬מ"ר‬
‫ת ת ‪ -‬ח ל ק ה‪: 2‬‬
‫‪2‬‬
‫ש ט ח ת ת ‪ -‬ח ל ק ה ר ש ו ם‪: 2‬‬
‫‪ 53.31‬מ"ר (שטח בנוי)‬
‫החלק ברכוש המשותף‪:‬‬
‫‪162156‬‬
‫תיאור הצמדות‪:‬‬
‫חצר‬
‫גינה‬
‫כתובת הנכס‪:‬‬
‫רחוב שבטי ישראל ‪ ,52‬ירושלים‬
‫בשטח ‪ 52‬מ"ר‬
‫בשטח ‪ 551‬מ"ר‬
‫עפ"י נסח רישום מקרקעין שהופק באמצעות האינטרנט בתאריך ‪.21.26.1222‬‬
‫הרלוונטית לחוות דעת זו‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫‪.5‬‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫ת א ו ר ה ס ב י ב ה ו ה נ כס‬
‫‪5.2‬‬
‫הנכס נשוא הערכה ממוקם בחלקו הצפוני ובעברו הדרום‪-‬מזרחי של רחוב‬
‫ש ב ט י י ש ר א ל ו ב ע ב ר ו ה ד ר ו מ י ש ל ר ח ו ב כ " ץ ב י ר ו ש ל י ם ‪ .‬ר ח ו ב ש ב ט י י ש ר אל‬
‫ס ל ו ל ב א ס פ ל ט ע ם מ ד ר כ ו ת מ ר ו צ פ ו ת ב אב נ י ם מ ש ת ל ב ו ת ( ח ל קן ס ל ו ל ו ת‬
‫באספלט) ותאורת רחוב‪ .‬רחוב כ"ץ‪ ,‬בקטע הסמוך לנכס‪ ,‬מיועד להולכי רגל‬
‫ב ל ב ד‪.‬‬
‫‪5.1‬‬
‫הסביבה מאופיינת בבנייני מגורים ומוסדות דת בני ‪ 1-5‬קומות‪.‬‬
‫מ ד ר ו ם ‪ -‬מ ע ר ב ל נ כ ס בנ י ן מ ג ו ר י ם ח ד ש מ ע ל ק ו מ ת ק ר ק ע מ ס ח ר י ת ה מ ש מ שת‬
‫כסופר‪-‬מרקט (רחוב שבטי ישראל ‪.)16‬‬
‫‪5.3‬‬
‫ה פ י ת ו ח ה ס ב י ב ת י מ ל א ו כ ו ל ל כ ב י ש י ם ס ל ו ל י ם ב א ס פ ל ט ‪ ,‬מ ד ר כו ת ‪ ,‬ת א ו רת‬
‫רחוב‪ ,‬תשתיות חשמל‪ ,‬מים‪ ,‬ביוב וכיו"ב‪.‬‬
‫‪5.1‬‬
‫ח ל ק ה ‪ , 2 3 3‬ב ג ו ש ש ו מ ה ‪ 3 2 2 5 6‬ה י נ ה ב ע ל ת צ ו ר ת ט ר פז ‪ ,‬ע ם ח ז ית‬
‫צ פ ו ן ‪ -‬מ ע ר ב י ת ה פ ו נ ה ל ר ח ו ב ש ב ט י י ש ר א ל בא ו ר ך ש ל ‪ 3 6‬מ ' ‪ ,‬ע ו מ ק מ מ ו צ ע של‬
‫כ‪ 31-‬מ' ושטח רשום של ‪ 2,265.3‬מ"ר‪.‬‬
‫‪5.5‬‬
‫ע ל ה ח ל ק ה ש ב נ ד ו ן ב נ ו י ב נ י ן מ ג ו ר י ם ו ת י ק ב ן ‪ 3‬ק ו מ ו ת מ על ק ו מ ת מ רתף‬
‫חלקית‪ .‬הבנין בנוי שלד בטון‪ ,‬קירות חוץ מחופים אבן ירושלמית וגג שטוח‬
‫מבטון‪ .‬לבנין שתי כניסות‪ .‬בבנין אין מעלית ואין שטחי חניה לרכב‪.‬‬
‫סביב הבנין חצר לא מטופחת‪.‬‬
‫‪5.5‬‬
‫נ ש ו א ש ו מ ה ז ו מ ה ו ו ה ב ק ש ה ל ה י ת ר ב נ י ה ל ה ר ח ב ת ד י ר ה ה מ מ ו ק מ ת ב ק ו מת‬
‫מ ר ת ף ח ל ק י ת ב א ג ף ה צ פ ו ן ‪ -‬מ ז ר ח י ש ל ה ב נ י ן ( ת ת ח ל ק ה ‪ ) 2‬ו ל ת ו ס פ ת ש תי‬
‫דירות חדשות‪ ,‬אחת במפלס מרתף עליון והשניה במפלס מרתף תחתון‪ ,‬באגף‬
‫הדרום‪-‬מזרחי של הבנין‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫‪.5‬‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫מ צ ב ת כ נ ו ני‬
‫‪5.2‬‬
‫תכניות מצב קודם‬
‫על החלקה שבנדון חלות התכניות הרלוונטיות הבאות‪:‬‬
‫‪ 5.2.2‬תכנית בנין עיר ‪ , 22‬אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים‬
‫מס' ‪ 567‬מיום ‪.25.27.2656‬‬
‫‪ 5.2.1‬תכנית מס' ‪ , 2302‬אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים‬
‫מס' ‪ 3212‬מיום ‪.15.21.2661‬‬
‫מטרת התכנית לתכנן את שכונת מורשה בהתייחסות לשיקום השכונה‪,‬‬
‫לשימורה הארכיטקטוני ולמיק ומה במערך העירוני כשכונה המקשרת‬
‫בין מזרח העיר למערבה‪.‬‬
‫התכנית כוללת הוראות בדבר קביעת יעודי הקרקע השונים או‬
‫שינויים של יעודי קרקע שונים‪ ,‬קביעת הוראות בדבר מיתחמים‬
‫לתיכנון מפורט‪ ,‬הנחיות שימור‪ ,‬הגדרת איזורי בינוי חדשים‪ ,‬התווית‬
‫ד ר כ י ם ח ד ש ו ת ‪ ,‬ק ב יע ת ש ט ח י ם ל ב נ י נ י צ י ב ו ר ו ל ש ט ח י ם פ ת ו ח י ם‬
‫צ י ב ו ר י י ם ‪ ,‬ק ב י ע ת ה ו ר א ו ת ל ש י מ ו ר מ ב נ י ם ‪ ,‬ד ר כ י ם ו מ ע ב ר י ם צ י ב ו רי י ם‬
‫להולכי רגל‪.‬‬
‫התכנית מסווגת את החלקה שבנדון באזור מגורים ‪ ,1‬וחלות עליו‬
‫ה ו ר א ו ת ת כ נ י ת ה מ ת א ר ל ג ב י א ז ו ר מ ג ו רי ם ‪ . 1‬ע ל ה ח ל ק ה הו ת ר ה‬
‫הקמתו של בנין מגורים בן ‪ 1‬קומות עם בניה של שטח רצפה מקסימלי‬
‫בשיעור של ‪ .212%-213%‬כן חלות על החלקה ההוראות הבאות‪:‬‬
‫ ב מ ג ר ש י ם ב נ ו י י ם אש ר ל א מ ו צו ב ה ם מ לו א ז כ ו י ו ת ה ב נ י ה י ו ת רו‬‫תוספות בניה בתנאי שהתוספת המבוקשת תיבנה מאותם החומרים‬
‫ובעיצוב זהה לבנין הקיים‪ :‬כולל פתחים‪ ,‬גגות‪ ,‬סורגים וכו'‪.‬‬
‫ במידה וקווי הבנין הקיי מים חורגים מהמותר באזור מגורים ‪ 1‬תותר‬‫תוספת בניה לפי קווי הבנין הקיימים‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫‪5.1‬‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫ת כ נ י ת מ צ ב ח דש‬
‫ת כ נ י ת מ ס ' ‪ , . 2 7 3 3‬א ש ר פ ו ר ס מ ה למ ת ן ת ו ק ף ב י ל ק ו ט פ ר ס ו מ י ם‬
‫‪11.25.1222‬‬
‫בתאריכים‬
‫ובעיתונות‬
‫‪16.21.1222‬‬
‫מיום‬
‫‪5262‬‬
‫מס'‬
‫ו‪.16.25.1222-‬‬
‫ה ת כ נ י ת מ ש נ ה ר ק את ה מ פ ו ר ט ב ת כ נ י ת ז ו וכ ל י ת ר ה ה ו ר א ו ת ב ת כ נ י ת ה מ ת אר‬
‫לירושלים ‪ 51‬ובתכנית מס' ‪ 1621‬ממשיכות לחול‪.‬‬
‫התכנית חלה על החלקה שבנדון בלבד‪ ,‬ומטרתה להקנות תוספות בניה בחזית‬
‫לשם הרחבות יח"ד ולשם תוספת ‪ 1‬יח"ד‪.‬‬
‫להלן עיקרי הוראות התכנית‪:‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.7‬‬
‫שינוי במערך יעודי הקרקע מאזור מגורים ‪ 1‬לאזור מגורים ב'‪.3‬‬
‫קביעת בינוי לתוספות בניה כמפורט להלן‪:‬‬
‫ ק ב י ע ת ב י נ ו י ל ת ו ס פ ו ת ב נ י ה ב ח ז י ת מ ז רח י ת ל ה ר ח ב ת י ח " ד ק י י מ ו ת‬‫ולתוספת ‪ 1‬יח"ד חדשות‪ ,‬תוך שמירה של ‪ 5‬מ' בין ‪ 1‬האגפים בחזית‬
‫האחורית‪.‬‬
‫ קביעת בינוי לתוספת קומה להרחבת יח"ד‪.‬‬‫ק ב י ע ת ק ו ו י ב נ י ן ל ב נ י ה ‪ ,‬כ א מ ו ר‪.‬‬
‫הגדלת שטחי בניה בשטח התכנית מ‪ 2,312-‬מ"ר שטחים מאושרים‬
‫ל ‪ 2,765-‬מ"ר‪ ,‬במפלסים ‪.+7.22 ,+3.52 ,±2.22 ,- 1.52 ,-1.63 ,-5.35‬‬
‫קביעת השימושים בשטח למגורים‪.‬‬
‫קביעת הוראות בינוי‪.‬‬
‫קביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח‪.‬‬
‫להלן נתונים כמותיים עיקריים בתכנית‪ ,‬כמפורט בתכנית‪:‬‬
‫נתון כמותי‬
‫שטח התכנית‬
‫מס' יח"ד‬
‫שטח עיקרי‬
‫מצב‬
‫מאושר‬
‫‪ 2,265‬מ"ר‬
‫‪ 23‬יח"ד‬
‫‪ 2,211‬מ"ר‬
‫תוספת למצב‬
‫מאושר‬
‫‬‫‪ 1‬יח"ד‬
‫‪ 155‬מ"ר‬
‫סה"כ במצב‬
‫המוצע למימוש‬
‫‬‫‪ 25‬יח"ד‬
‫‪ 2,566‬מ"ר‬
‫בהתאם להוראות הבינוי‪ ,‬תותרנה תוספות בניה כמפורט להלן‪:‬‬
‫‪ .2‬תותרנה תוספות בניה בחזית המזרחית של הבנין במפלסים ‪,-1.52 ,-5.35‬‬
‫לשם יצירת ‪ 1‬יח"ד חדשות‪.‬‬
‫‪ .1‬תותרנה תוספות בניה בחזית המזרחית של הבנין במפלסים ‪,±2.22 ,-1.63‬‬
‫‪ ,+ 7.22 ,+3.52‬לשם הרחבות יחידות דיור קיימות‪.‬‬
‫‪ . 3‬י ו ו ת ר ו ל פ ח ו ת ‪ 2 5 %‬ש ט ח י ם ח ד י ר י מ י ם מ ת ו ך ש ט ח ה מ ג ר ש ה כ ו ל ל ב מ ג מה‬
‫ל א פ ש ר ק ל י ט ת כ מ ו ת ג ד ו ל ה כ כ ל ה נ י ת ן ש ל מ י נ ג ר ע י ל י ו ח י ל ח ו ל ם ל תת‬
‫ה ק ר ק ע ב ת ח ו מ י ה מ ג ר ש ‪ .‬ה ש ט ח י ם ח ד י ר י ה מ י ם א פ ש ר ש י ה י ו מ ג ו נ נ י ם או‬
‫מ צ ו פ י ם ב ח ו מ ר ח ד י ר ( כ ג ו ן ‪ :‬ר צ ף ו ח ל ו ק י ם )‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫הבניה תבו צע בהינף אחד לתוספות בחזית צפון‪-‬מזרחית‪ ,‬ובהינף אחד‬
‫לתוספות בחזית דרום‪-‬מזרחית‪.‬‬
‫בין התנאים להוצאת היתר בניה‪" :‬תאום עם יחידת השימור"‪.‬‬
‫להלן הערות השימור‪ ,‬כמפורט בתכנית‪:‬‬
‫ כניסות‪ :‬שיפוץ דלתות מקוריות‪ ,‬החלפת ריצוף חיצוני הסרת חוטים‬‫ומתקנים חיצוניים‪.‬‬
‫ שימור עצי הברוש הגדלים בחזית‪.‬‬‫ שיקום ושימור שערי הברזל וסורגים‪.‬‬‫ שימור שערי האבן של הכניסה למגרש‪.‬‬‫ אין לפגוע בגדרות מקוריות‪.‬‬‫ שיקום ושימור מסדי האבן של גדרות וסורגיהן‪.‬‬‫ ניקוי החזיתות מכל התוספות הקלות‪.‬‬‫ תיאום פרטי אבן‪ :‬סוג ועיבוד עם יחידת השימור לעת מתן היתר בניה‪.‬‬‫ב תקנון התכנית נקבע בין היתר כי‪" :‬שימור – קביעתו‪ ,‬תכנונו‪ ,‬ועלות‬
‫שיפוצו וחידושו יקוזזו מהיטל השבחה"‪.‬‬
‫להלן טבל ת הזכויות והוראות הבניה‪ ,‬כמפורט בתכנית‪:‬‬
‫גודל‬
‫מגרש‬
‫במ"ר‬
‫‪2,265‬‬
‫שטחי בניה במ"ר‬
‫מתחת לכניסה‬
‫מעל הכניסה‬
‫הקובעת‬
‫הקובעת‬
‫עיקרי שירות עיקרי שירות‬
‫‪52‬‬
‫‪325‬‬
‫‪232‬‬
‫‪2,161‬‬
‫סה"כ‬
‫שטח‬
‫בניה‬
‫במ"ר‬
‫‪2,766‬‬
‫אחוזי‬
‫בניה‬
‫כוללים‬
‫מס'‬
‫יח"ד‬
‫גובה‬
‫מבנה‬
‫(מטר)‬
‫‪251.76%‬‬
‫‪25‬‬
‫‪21.11‬‬
‫מס' קומות‬
‫מתחת‬
‫מעל‬
‫הכניסה לכניסה‬
‫הקובעת הקובעת‬
‫‪1‬‬
‫‪3‬‬
‫שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את שטחי הבניה לתוספת‬
‫בניה בתכנית זו בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות‬
‫ובהיתרים) התשנ"ב ‪.2661 -‬‬
‫בהתאם לתשריט התכנית המבנה שבנדון מסווג כמבנה לשימור‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫‪5.3‬‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫רישוי בניה‬
‫ב ת א ר י ך ‪ 3 2 . 2 2 . 1 2 2 2‬ה ח ל י ט ה ו ע ד ת ה מ ש נ ה ל א ש ר ב ק ש ה ב ת י ק מ ס'‬
‫‪ 1 2 2 2 2 2 5 6 1 . 2 2‬ל ת ו ס פ ת ל י ח " ד ק י י מ ת ו כ ן ת ו ס פ ת ש ת י י ח " ד ח ד ש ו ת ‪ ,‬ע פ "י‬
‫הפרוט הבא‪:‬‬
‫ בקומת מרתף שניה מפלס ‪ -5.35‬יח"ד חדשה מס' ‪.21‬‬‫ ב ק ו מ ת מ ר ת ף ר א ש ו נ ה מ פ ל ס ‪ - 1 . 5 2‬י ח " ד ח ד ש ה מ ס ' ‪ , 2 5‬ו כ ן ה ר חב ת י ח " ד‬‫קיימת מס' ‪.2‬‬
‫ בקומת קרקע מפלס ‪ ±2.22‬הרחבת יח"ד קיימת מס' ‪( 1‬אינה רלוונטית‬‫לשומה מכרעת זו)‪.‬‬
‫ קומה ראשונה ושניה ללא שינוי‪.‬‬‫הועדה החליטה לאשר את הבקשה כהקלה מהוראות תב"ע מס' ‪ 21736‬לסעיף‬
‫‪ ( 1 . 2 . 1‬ד ' ) ב ד ב ר ב נ י ה ש ל א ב ה י נ ף א ח ד ‪ ,‬ו כ ן ה ת נ ת ה א ת מ ת ן ה י ת ר ה ב נ יה‬
‫בתנאים המפורטים בהחלטה‪.‬‬
‫ב פ ר ו ט ו ק ו ל ה ח ל ט ת ו ע ד ת ה מ ש נ ה צ ו י י ן ל ע נ י ן ה ש י מ ו ר כ ד ל ק מ ן ‪ " :‬ה ת ק בל‬
‫א י ש ו ר י ח ' ה ש י מ ור ע " י א ל ה ב ל ק ל ב מ ת א ר יך ‪ 0 8 / 0 7 / . 0‬עם ה ת נ א י ה ב א ‪ :‬יש‬
‫ל ה ו ס י ף פר ט ח ד ש ש ל ה פ ת ח י ם ו סי ו מ ת ה גג ‪" .‬‬
‫להלן פירוט שטחי הבניה מתוך טבלת השטחים בתכנית הבקשה‪:‬‬
‫קומה‪2‬מפלס‬
‫קיים‬
‫מרתף ‪-5.35‬‬
‫קרקע ‪-1.52‬‬
‫קרקע ‪-1.63‬‬
‫א' ‪±2.22‬‬
‫ב'‬
‫ג'‬
‫סה"כ‬
‫‪3‬‬
‫‬‫‬‫‪62.22‬‬
‫‪312.77‬‬
‫‪355.67‬‬
‫‪351.61‬‬
‫‪2,211‬‬
‫שטח עיקרי במ"ר‬
‫סה"כ שטח‬
‫מוצע‬
‫קיים‬
‫‬‫‪225.21‬‬
‫‬‫‪225.21‬‬
‫‬‫‪15.17‬‬
‫‪122.15‬‬
‫‪52.56‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪167‬‬
‫שטחי‬
‫שירות‬
‫במ"ר‬
‫‬‫‬‫‬‫‪3‬‬
‫‪12.66‬‬
‫‬‫‬‫‪12.66‬‬
‫מרפסת גג‪2‬אחר‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫‪.7‬‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫מ צ ב מ ש פ טי‬
‫‪7.2‬‬
‫הזכויות בנכס‬
‫ה ו צ ג ב פ נ י ה ע ת ק מ י ד ע מ ר ו כ ז מ פ נ ק ס הב ת י ם ה מ ש ו ת פ י ם ב ל ש כ ת ר י ש ו ם‬
‫המקרקעין בירושלים‪ ,‬שהופק באמצעות האינטרנט בתאריך ‪,21.26.1222‬‬
‫על‪-‬פיו רשומה חלקת משנה ‪ ,2‬בחלקה ‪ ,233‬בגוש שומה ‪ ,32256‬עפ"י הפירוט‬
‫הבא‪:‬‬
‫חלקת משנה‪:‬‬
‫קומה‪:‬‬
‫שטח תת‪-‬חלקה רשום‪:‬‬
‫החלק ברכוש המשותף‪:‬‬
‫תיאור הצמדות‪:‬‬
‫הבעלים‪:‬‬
‫‪2‬‬
‫מרתף‬
‫‪ 53.31‬מ"ר (שטח בנוי)‬
‫‪162156‬‬
‫ח צ ר ב ש ט ח ‪ 5 2‬מ "ר‬
‫גינה בשטח ‪ 551‬מ"ר‬
‫א י ל ה א ה ו ב ה ב ו ר נ ש ט י י ן ( ב ש ל מ ו ת )‪.‬‬
‫על חלקת המשנה רשומה הערה לטובת הועדה המקומית לתכנון ולבניה‬
‫ירושלים‪.‬‬
‫הערה‪ :‬הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים מהווה ראיה לכאורה‬
‫לתוכנו‪.‬‬
‫‪7.1‬‬
‫שיקום שכונות‬
‫החלקה שבנדון כלולה בפרויקט שיקום שכונות של משרד הבינוי והשיכון‪.‬‬
‫הבתאם להחלטת ממשלה מס' ‪ 3315‬מתאריך ‪ 11.21.2666‬הורחב תחום‬
‫השיקום הפיזי במתחם "החומה השלישית"‪ ,‬בו כלולה החלקה שבנדון‪ .‬נכון‬
‫למועד חוות דעת זו טרם הסתיימה תקופת השיקום‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫‪.6‬‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫ש ו מ ו ת ה צד ד ים‬
‫הוצגו בפני שומות הצדדים‪ ,‬שעיקרן מובא להלן‪:‬‬
‫‪6.2‬‬
‫ש ו מ ת ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ( ה מ ש י ב ה)‬
‫מ ר א מ י ר ח ו פ ש י ‪ ,‬שמ א י מ ק ר ק ע י ן מ ט ע ם ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ‪ ,‬א ש ר ע ר ך את‬
‫חוות דעתו ביום ‪ ,5.25.1222‬העריך את ההשבחה שחלה בשווי הנכס עקב‬
‫אישור תכנית מס' ‪ 21736‬וכן עקב אישור הקלה‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫השבחה עקב אישור תכנית מס' ‪:.2733‬‬
‫תוספת ‪ 1‬יחידות דיור חדשות‪.‬‬
‫מ ה ו ת ה ה ש ב ח ה‪: 4‬‬
‫דירה מס' ‪:.8‬‬
‫ש ט ח ה ד י ר ה‪: 5‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מקדם בינוי חדש על ישן‪:‬‬
‫מקדם דחיה‪:‬‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫‪ 63.26‬מ"ר‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪( 2.6‬בגין בניה בהינף אחד)‬
‫‪ ₪ 803,222‬לתאריך ‪.21.25.1222‬‬
‫דירה מס' ‪:.8‬‬
‫ש ט ח ה ד י ר ה‪: 5‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מקדם בינוי חדש על ישן‪:‬‬
‫מקדם דחיה‪:‬‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫‪ 63.26‬מ"ר‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪( 2.6‬בגין בניה בהינף אחד)‬
‫‪ ₪ 803,222‬לתאריך ‪.21.25.1222‬‬
‫שמאי המשיבה הציג תחשיב חלופי להשבחה לדירה מס' ‪ .8‬בהתחשב בפטור‬
‫עד ‪ 212‬מ"ר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫ש ט ח ה ד י ר ה‪: 5‬‬
‫י ת ר ת ש ט ח ל פ ט ו ר‪: 6‬‬
‫שטח דירה ‪ 25‬בניכוי הפטור‪:‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מקדם בינוי חדש על ישן‪:‬‬
‫מקדם דחיה‪:‬‬
‫ההשבחה לאחר פטור מותנה‪:‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫מ"ר‬
‫מ"ר)‬
‫מ"ר‬
‫‪₪‬‬
‫‪63.26‬‬
‫(‪36.31‬‬
‫‪53.65‬‬
‫‪7,522‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪( 2.6‬בגין בניה בהינף אחד)‬
‫‪ ₪ 230,730‬לתאריך ‪.21.25.1222‬‬
‫לגישת שמאי המשיבה הרחבת הדירה הקיימת בלבד זכאית לפטור במסגרת שיקום שכונות‪.‬‬
‫לא כולל ממ"ד בשטח של ‪ 22.63‬מ"ר‪.‬‬
‫הפרש השטחים בין שטח דירה מס' ‪( 2‬בשטח ‪ 222.55‬מ"ר) לבין ‪ 212‬מ"ר‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫השבחה עקב אישור הקלה‪:‬‬
‫מהות ההשבחה‪:‬‬
‫שטח הדירות ‪ 21‬ו‪:25-‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מקדם זמינות‪:‬‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫בניה שלא בהינף אחד המאפשרת זמינות‬
‫גדולה יותר לבניה‪.‬‬
‫‪ 265.36‬מ"ר (ללא ממ"ד)‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫‪( 2.2‬בגין בניה שלא בהינף אחד)‬
‫‪ ₪ .33,788‬לתאריך ‪.32.22.1222‬‬
‫ש מ א י ה מ ש י ב ה ה צ י ג ת ח ש י ב ח ל ו פ י ל ה ש ב ח ה ע ק ב א י ש ו ר ה ה ק ל ה ב ה ת ח שב‬
‫בפטור עד ‪ 212‬מ"ר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫שטח הדירות ‪ 21‬ו‪:25-‬‬
‫יתרת שטח לפטור‪:‬‬
‫שטח הדירות בניכוי הפטור‪:‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מקדם זמינות‪:‬‬
‫ההשבחה לאחר פטור מותנה‪:‬‬
‫‪ 265.36‬מ"ר (ללא ממ"ד)‬
‫(‪ 36.31‬מ"ר)‬
‫‪ 217.21‬מ"ר‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫‪( 2.2‬בגין בניה שלא בהינף אחד)‬
‫‪ ₪ ..0,280‬לתאריך ‪.32.22.1222‬‬
‫‪ 6.1‬שומת בעלי הזכויות בנכס (המבקשת)‬
‫מ ר א י ת ן ש פ י צ ר ‪ ,‬ש מא י מ ק ר ק ע י ן מ ט ע ם ב ע ל י ה ז כ ו י ו ת ב נ כ ס ‪ ,‬א ש ר ע ר ך את‬
‫ח ו ו ת ד ע ת ו ב י ו ם ‪ , 2 1 . 2 6 . 1 2 2 2‬ק ב ע כ י ל א ח ל ה ה ש ב ח ה ב ש ו ו י ה נ כ ס ‪ ,‬ע קב‬
‫א י ש ו ר ת כ נ י ת מ ס ' ‪ 2 1 7 3 6‬ו כ ן ע ק ב א י ש ו ר ה ק ל ה ‪ ,‬ה י ו ת ו ה נ כ ס כ ל ו ל ב א ז ור‬
‫שיקום שכונות‪.‬‬
‫ש מאי המבקשת הציג בשומתו שלוש חלופות‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫חלופה א'‪:‬‬
‫ה נ כ ס ש ב נ ד ו ן כ ל ו ל ב מ ס ג ר ת ש י ק ו ם ש כ ו נ ו ת ו מ ט ר ת ה ת כ נ י ת ה ח ד ש ה ה י נה‬
‫שיקום הבנין ושימורו ע"י הרחבתו ותוספת ‪ 1‬יחידות דיור‪ ,‬לכן לא חלה‬
‫ה ש ב ח ה ב ש ו ו י ה נכ ס ע ק ב א י ש ו ר ה ב ק ש ה‪.‬‬
‫חלופה ב'‪:‬‬
‫ש מ א י ה מ ב ק ש ת ה צ י ג א ת ה ה ש ב ח ה ש ח ל ה ב ש ו ו י ה נ כ ס ב ה ת ע ל ם מ פ ט ו ר ב ג ין‬
‫שיקום שכונות ובהתחשב בעלויות בניה עודפות‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫השבחה עקב אישור תכנית מס' ‪:.2733‬‬
‫תוספת ‪ 1‬יח"ד חדשות‪.‬‬
‫מהות ההשבחה‪:‬‬
‫דירה מס' ‪:.8‬‬
‫‪ 63.26‬מ"ר‬
‫ש ט ח ה ד י ר ה‪: 5‬‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫‪2.6‬‬
‫מקדם בינוי חדש על ישן‪:‬‬
‫‪7‬‬
‫מקדם הפחתה בגין משאבת ביוב ‪2.65 :‬‬
‫‪2.5‬‬
‫מ ק ד ם ק ו מ ת מ ר ת ף תח ת ו נ ה‪: 8‬‬
‫‪( 2.6‬בגין בניה בהינף אחד)‬
‫מקדם דחיה‪:‬‬
‫‪ ₪ 2.3,870‬לתאריך ‪.21.25.1222‬‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫דירה מס' ‪:.8‬‬
‫ש ט ח ה ד י ר ה‪: 5‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מקדם בינוי חדש על ישן‪:‬‬
‫מ ק ד ם ה פ ח ת ה ב ג י ן מ ש א ב ת ב י ו ב‪: 7‬‬
‫מ ק ד ם ק ו מ ת מ ר ת ף ע ל י ו נ ה‪: 6‬‬
‫מקדם דחיה‪:‬‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫‪ 63.26‬מ"ר‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪2.65‬‬
‫‪2.7‬‬
‫‪( 2.6‬בגין בניה בהינף אחד)‬
‫‪ ₪ 233,820‬לתאריך ‪.21.25.1222‬‬
‫ש מ א י ה מ ב ק ש ת ה צ י ג ת ח ש י ב ל ח י ש ו ב ה ה ש ב ח ה ל ד י ר ה מ ס ' ‪ . 8‬ב ה ת ח שב‬
‫בפטור עד ‪ 212‬מ"ר‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫‪63.26‬‬
‫ש ט ח ה ד י ר ה‪: 5‬‬
‫‪5‬‬
‫(‪36.31‬‬
‫יתרת שטח לפטור ‪:‬‬
‫‪53.65‬‬
‫שטח דירה ‪ 21‬בניכוי הפטור‪:‬‬
‫‪7,522‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫‪2.6‬‬
‫מקדם בינוי חדש על ישן‪:‬‬
‫‪7‬‬
‫מקדם הפחתה בגין משאבת ביוב ‪2.65 :‬‬
‫‪2.5‬‬
‫מ ק ד ם ק ו מ ת מ ר ת ף תח ת ו נ ה‪: 6‬‬
‫‪( 2.6‬בגין בניה בהינף אחד)‬
‫מקדם דחיה‪:‬‬
‫‪ ₪ .23,228‬לתאריך ‪.21.25.1222‬‬
‫ההשבחה לאחר פטור מותנה‪:‬‬
‫מ"ר‬
‫מ"ר)‬
‫מ"ר‬
‫‪₪‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫לגישת שמאי המבקשת לצורך ניקוז הביוב מהדירות יש להתקין משאבה‪ ,‬הכרוכה בעלות כספית וגורמת לפגיעה בסחירות‬
‫הדירה היות ודיירי האזור הינם אוכלוסייה חרדית‪ ,‬אשר נמנעת מהפעלת משאבות הביוב בשבת‪.‬‬
‫הפחתה לדירות מתחת למפלס פני הקרקע ללא נוף וזרימת אוויר‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫ל א ח ר ה פ ח ת ת ע ל ו י ו ת ב נ י ה ע ו ד פ ו ת ה מ ק ו ז ז ו ת מ ה ה ש ב ח ה ל ד י ר ו ת ה ח ד ש ות‬
‫( ל ל א פ ט ו ר ע ד ‪ 2 1 2‬מ " ר ו ל ל א ד ח י ה ) ‪ ,‬ב ה ת א ם ל ח ו ו ת ד ע ת ה נ ד ס י ת‪ , 9‬ב ס ך של‬
‫‪ ₪ 6 7 1 , 2 2 2‬כ ו ל ל מ ע "מ ‪ ,‬ה ג י ע ש מ א י ה מ ב ק שת ל מ ס ק נ ה כ י ל א נ וצ רה ה ש ב חה‬
‫ב ש ו ו י ה נ כס ע ק ב א י ש ו ר ה ת כ נ י ת ‪.‬‬
‫השבחה עקב אישור הקלה‪:‬‬
‫מהות ההשבחה‪:‬‬
‫בניה שלא בהינף אחד המאפשרת זמינות‬
‫גדולה יותר לבניה‪.‬‬
‫סה"כ ההשבחה לדירות ‪ 21‬ו‪( ₪ 523,222 :25-‬ללא פטור עד ‪)212‬‬
‫‪( 2.2‬בגין בניה שלא בהינף אחד)‬
‫מקדם זמינות‪:‬‬
‫‪ ₪ 8.,3.0‬לתאריך ‪.32.22.1222‬‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫ה ה ש ב ח ה ע ק ב א י ש ו ר ה ה ק ל ה ב ה ת ח ש ב ב פ ט ו ר ע ד ‪ 2 1 2‬מ " ר נ ק ב ע ה ע ל י די‬
‫שמאי המבקשת בסך של ‪.₪ 12,162‬‬
‫חלופה ג'‪:‬‬
‫ש מ א י ה מ ב ק ש ת ה צ י ג א ת ה ה ש ב ח ה ש ח ל ה ב ש ו ו י ה נ כ ס ב ה ת ע ל ם מ ע ל ו י ות‬
‫הבניה העודפות ומפטור בגין שיקום שכונות‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫תכנית‬
‫‪9‬‬
‫מועד קובע‬
‫‪21736‬‬
‫‪21.25.1222‬‬
‫הקלת בניה‬
‫‪32.22.1222‬‬
‫דירה‬
‫‪21‬‬
‫‪25‬‬
‫ההשבחה‬
‫‪₪ 123,671‬‬
‫‪₪ 166,112‬‬
‫‪₪ 52,322‬‬
‫ההשבחה‬
‫בהתחשב‬
‫בפטור מותנה‬
‫‪₪ 213,511‬‬
‫‬‫‪₪ 12,162‬‬
‫שמאי המבקשת הציג חוות דעת הנדסית שנערכה לנכס שבנדון בתאריך ‪ 22.26.1222‬ע"י מר משה הילו‪ ,‬מהנדס בנין‪ ,‬להערכת‬
‫העלויות הנוספות הנגרמות בעקבות הבניה בקומת מרתף (עלויות‪ :‬חפירה‪ ,‬חיזוק יסודות‪ ,‬קירות תמך לתיחום החצרות‪ ,‬תוספת‬
‫בניה בחיפ וי ומשאבות ביוב)‪ .‬סכום זה אינו כולל את עלויות השימור לבנין כולו עפ"י הוראות התכנית ודרישות המחלקה‬
‫לשימור מבנים בעיריית ירושלים‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 6‬ע י ק ר י ט י ע ו נ י ה צד ד ים ו ה כ ר עה‬
‫‪6.2‬‬
‫הנושאים השנויים במחלוקת‪:‬‬
‫בין הצדדים קיימות מחלוקות בנושאים הבאים‪:‬‬
‫ עצם החיוב‪.‬‬‫‪ -‬עלויות עודפות‪ ,‬מקדמי הפחתה ומקדמי שווי‪.‬‬
‫‪6.1‬‬
‫פירוט עיקרי טיעוני הצדדים והכרעה בנושאים השנויים במחלוקת‪:‬‬
‫‪6.1.2‬‬
‫עצם החיוב‪:‬‬
‫שמאי המבקשת‪:‬‬
‫ל ג י ש ת ש מ א י ה מ ב קש ת י ש ל פ ט ו ר א ת ה מ ב ק ש ת מ ת ש ל ו ם ה י טל‬
‫ה ש ב ח ה ‪ ,‬ה ן ע ק ב אי ש ו ר ה ת כ נ י ת ו ה ן ע ק ב א י ש ו ר ה ה ק ל ה ‪ ,‬הי ות‬
‫ו ה נ כ ס ש ב נ ד ו ן כ ל ו ל ב ש כ ו נ ה ה מ ס ו ו ג ת ב מ ו ע ד י ם ה ק ו ב ע י ם כ ש כ ו נת‬
‫שיקום עפ"י החלטת ממשלה‪.‬‬
‫ש מ א י ה מ ב ק ש ת מ צ י י ן כ י מ ט ר ת כ ס פ י ה י ט ל ה ה ש ב ח ה ב ש כ ו נ ות‬
‫שיקום משמשים לשימור ושיפוץ הבנין ושיקום השכונה‪ ,‬עפ"י‬
‫התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה‪.‬‬
‫ל ע נ י ן ז ה מ צ י י ן ש מ א י ה מ ב ק ש ת כ י ב ה תא ם ל ה ו ר א ו ת ת כ נ י ת מ ס'‬
‫‪ 21736‬על בעלי הזכויות לבצע את הוראות השימור הנוגעות לבנין‪,‬‬
‫ל מ ר ו ת ש ה ב נ י ה ה מ ב ו ק ש ת ה י נ ה מ ת ח ת ל ב נ י ן ה ק י י ם ו א ף מ ת חת‬
‫למפלס הקרקע הקיימת‪.‬‬
‫לביסו ס טענתו מפנה שמאי המבקשת ל פס"ד עשא (פ"ת) ‪, 888. -08-.0‬‬
‫הועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העי ן נ ' שלמה שרון ‪ ,‬ש נ י ת ן ע "י‬
‫כבוד השופט נחום שטרנליכט בבית משפט השלום בפתח תקוה ביום‬
‫‪ ,32.22.1222‬בו נקבע בין היתר כדלקמן‪:‬‬
‫" מלשונה של הוראת הפטור עולה‪ ,‬כי יינתן פטור מתשלום היטל השבחה‬
‫בכל מקרה בו מדובר בעלייה של שווי מקרקעין‪ ,‬המיועדים למגורים‪,‬‬
‫כתוצאה מאישור תכנית מתאר‪ .‬אין הסעיף מדבר על השבחת מגורים אלא‬
‫על השבחת "מקרקעין למגורים"‪ .‬אין בלשונו של החוק שום רמז להבחנה‬
‫בין הרחבת דירות קיימות ובין בניית דירות חדשות‪ .‬ההדגשה בלשון החוק‬
‫היא על השבחה של מקרקעין ולא על השבחה של דירות קיימות‪ .‬בעניין‬
‫זה ראה ספרו הנ"ל של המלומד רוסטוביץ בעמ' ‪.333‬‬
‫הבחנה זו המוצעת על ידי המערערת אינה עולה בקנה אחד עם תכליתה‬
‫של הוראת הפטור‪ ,‬אשר נועדה להקל במצוקת הדיור באזורי מצוקה‪.‬‬
‫הקלה במצוקת דיור יכולה לבוא על ידי הרחבת דירות קיימות‪ ,‬אך גם על‬
‫ידי הגדלת היצע הדירות למגורים באמצעות בניית דירות חדשות‪ .‬פטור‬
‫מהיטל השבחה יוזיל את עלות בניית הדירות החדשות וממילא את מחיר‬
‫מכירתן לקונים‪ ,‬ובכך יסייע הדבר בפתרון מצוקת הדיור באזורי מצוקה‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫לגירסת אלו המעניקים פרשנות מצמצמת להוראת הפטור של סעיף‬
‫‪(.3‬ב)(‪ ).‬הנ"ל‪ ,‬אין מדובר בפרשנות המעניקה פטור רק להרחבת בנייה‬
‫קיימת בהיקף מצומצם אלא לכל הרחבה של בניה קיימת‪ ,‬וזאת גם לנוכח‬
‫ההשוואה להוראות הפטור שבסעיף ‪(.3‬ג)(‪ ).‬לתוספת השלישית‪ .‬שם‬
‫קיימת הגבלה על שטח הרחבת מגורים קיימים‪ ,‬מה שלא נמצא בסעיף‬
‫‪(.3‬ב)(‪ .).‬לשיטה זו מדובר בסעיף הנדון כאן רק בהטלת הבחנה בין‬
‫הרחבת בנייה קיימת ובין בניה חדשה‪ ,‬יהא שטחן אשר יהא‪ .‬הבחנה זו‬
‫בין בנייה חדשה להרחבת בנייה קיימת הינה מלאכותית‪ ,‬ולטעמי‪ ,‬בלתי‬
‫מוצדקת‪ .‬מדוע אדם הבונה בית מגורים קטן על מגרש ריק יחוייב בהיטל‬
‫השבחה‪ ,‬בעוד שאדם המשלש ומרבע את שטח ביתו הקיים יהיה פטור‬
‫מתשלום ההיטל?! ככל שמדובר ברצון להקל על מצוקת הדיור באזורי‬
‫מצוקה‪ ,‬מטרה זו תושג גם על ידי בנייה חדשה התואמת את צרכי האיזור‬
‫וגם על ידי סיוע בהרחבת דירות קיימות‪.‬‬
‫תימוכין לגישה המרחיבה את הוראות הפטור אף על בנייה חדשה מצויה‬
‫בפסק דינו של כב' השופט רון סוקול בע"א (חי') ‪ ,03-0.-2272‬נאסר נ'‬
‫הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לא פורסם) [פורסם בנבו]‪ .‬ער אני לכך‪,‬‬
‫שדעת הרוב באותו פסק דין תאמה את גישת המערערת דנן בנוגע‬
‫לפרשנותו של סעיף ‪(.3‬ב)(‪ ).‬לחוק‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬מן הנימוקים המפורטים‬
‫לעיל‪ ,‬ובהתאם להוראות סעיף ‪(20‬א) לחוק יסוד‪ :‬השפיטה‪ ,‬אני בוחר‬
‫במקרה זה ללכת בדרכו של כב' השופט סוקול‪ ,‬מה גם שהרחבת הפטור‬
‫קנתה לה שביתה‪ ,‬אמנם מהיבט אחר של הפטור‪ ,‬גם בפסק הדין בע"א‬
‫(ת"א) ‪ ,3088/02‬הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נ' כהן (לא פורסם)‪,‬‬
‫[פורסם בנבו]‪ ,‬שם נאמר‪:‬‬
‫"התכלית למתן הפטור המוחלט מהחבות של היטל ההשבחה‬
‫בשכונת שיקום שהוכרזה על ידי הממשלה‪ ,‬הכרזה שמעורבת‬
‫בה גם הרשות‪ ,‬נועדה להיטיב עם השכונה המוכרזת ולעזור‬
‫בשיקומה בדרך של מתן הקלה והטבה לתושביה ומשיכת‬
‫תושבים נוספים ולכן יש טעם רב בפרשנות הרואה בפטור‬
‫מהיטל השבחה פטור מוחלט ולא רק דחיית מועד התשלום‪.‬‬
‫‪...‬‬
‫ההטבה באה לעודד משיכת אוכלוסיה לשכונת השיקום‬
‫ותושבים קיימים שיבצעו השבחות של נכסיהם וישפרו את‬
‫השכונה ולכן אין זה הגיוני שאותם התושבים יאלצו לשלם‬
‫היטל השבחה בזמן שיבקשו לממש את הנכס וכל שניתן להם‬
‫זה רק דחיית מועד התשלום ולא פטור"‬
‫הדברים יפים גם לענייננו‪ .‬הפטור נועד לשקם אזורי מצוקה בין על ידי‬
‫השבחת נכסי התושבים הקיימים ובין על ידי משיכת אוכלוסיה חדשה‪.‬‬
‫ממילא אין להבחין בין חדש לישן‪ ,‬וממילא יש לפרש את הוראת הפטור‬
‫כחלה על הרחבת דירות קיימות ועל בניית דירות חדשות כאחד‪".‬‬
‫מכאן מסיק שמאי המבקשת כי הזכות לפטור מהיטל השבחה‬
‫בשיקום שכונות חלה גם על הרחבת בניה קיימת וגם על בניה חדשה‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫בהתייחס לפסיקות שהציג שמאי המשיבה בענין שיקום השכונות‪,‬‬
‫מ ש י ב ש מ א י ה מ ב ק שת כ י מ ד ו ב ר ב ב י ת קו ל נ ו ע ב ב א ר ש ב ע ו ב ב ית‬
‫א ב ו ת ב א ש ד ו ד כ ך ש ה פ ס י ק ו ת ה נ " ל ל א ה ת י י ח ס ו ל מ ג ו ר י ם ו א י נן‬
‫דומות למקרה שבנדון‪.‬‬
‫שמאי המשיבה‪:‬‬
‫ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ש י ב ה ה פ ט ו ר מ ח ו ב ת תש ל ו ם ה י ט ל ה ש ב ח ה ע קב‬
‫שיקום שכונות חל על הרחבת הדירה הקיימת בלבד‪ ,‬ואינו חל על‬
‫תוספת יחידות דיור (דירות ‪ 21‬ו‪.)25-‬‬
‫לביסוס טענתו הפנה שמאי המשיבה לפסיקות העוסקות בנושא‪,‬‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫ ב פ ס " ד ע א ( ב " ש ) ‪ 2 1 2 1 2 2 1‬ר ‪ .‬א ‪ .‬ש לי ט פ ית וח ב נ י ה ו י ז ו ם‬‫פ ר ו י ק ט ים ב ע " מ נ ' ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ל ת כנ ו ן ו ב נ י ה א ש ד ו ד ש נ י תן‬
‫ע"י כבוד השופטים י‪ .‬טימור‪ ,‬סגן נשיא‪ ,‬נ‪ .‬הנדל וש‪ .‬דברת ביום‬
‫‪ ,26.21.1225‬נקבע כי במקרה של הוספת יחידות דיור חדשות אין‬
‫להחיל את הפטור‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫"לשון החוק כפשוטה מדברת על השבחתם של מקרקעין למגורים קיימים‪,‬‬
‫ולא מתייחסת למבנים חדשים‪ .‬לכך תימוכין גם בדברי הסבר לחוק‪ ,‬שם‬
‫נאמר שמטרת החוק ליתן פטור לתוכניות הבאות להקל על מצוקת הדיור‬
‫בדרך של הרחבת דירות מגורים (ראה הצעות חוק ‪ .873‬מיום ‪".)23.8.82‬‬
‫ג ‪ .‬ש ‪ .‬א ר ז ש ר ו ת י ם כל ל י י ם ב ע "מ‬
‫ בפס"ד עמנ (ב"ש) ‪6225-27-22‬‬‫נ ' ע י ר י י ת ב א ר ש ב ע ש נ י ת ן ע " י כ ב ו ד ה ש ו פ ט ת ש ר ה ד ב ר ת ‪ ,‬ס ‪ .‬נ ש יא‬
‫ביום ‪ ,25.21.1222‬וכן ערר מס' ימ – ‪ 62-266222‬לאה בסון נ'‬
‫ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ל תכ נ ו ן ו ב נ י ה י ר ו ש ל ים ‪ ,‬נ ק ב ע כ י ה פ ט ו ר ח ל ר ק‬
‫ב מ ק ר ה ש ל ה ר ח ב ת ד יר ו ת ק י י מ ו ת ו ל א ב מ ק ר ה ש ל ב נ י ה ח ד ש ה ‪.‬‬
‫בהתייחס לפסק הדין אליו הפנה שמאי המבקשת‪ ,‬בו נקבע כי הפטור‬
‫ח ל ג ם ב נ י ה ח ד ש ה ‪ ,‬מ ש י ב ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י מ ד ו ב ר ב פ ס י ק ה ש ל ב ית‬
‫מ ש פ ט ה ש ל ו ם ו פ ס ק י ה ד י ן ה נ " ל ה י נ ם ש ל ב י ת ה מ ש פ ט ה מ ח ו זי‬
‫המהווה ערכאה גבוהה יותר‪.‬‬
‫ב נ ו ס ף ט ו ע ן ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י ע ר ע ו ר ע ל ע צ ם ה ח ב ו ת ב ה י ט ל ה שב חה‬
‫ל ד י ר ו ת ה ח ד ש ו ת ה י נ ו א ך ו ר ק ב ס מ כ ו ת ו ע ד ת ע ר ר ו ל א ב ס מ כ ו ת ש מאי‬
‫מ כ ר י ע ‪ ,‬כ י ו ו ן ש מ ד ו ב ר ב ס ו ג י ה ט ה ו ר ה ש ל ע צ ם ה ח י ו ב ו ה ס ע ד ה י נו‬
‫ב מ ס ג ר ת ו ע ד ת ע ר ר‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫מ ט ע ם ה מ ש י ב ה ה ו ג שה ח ו ו ת ד ע ת מ ש פ ט ית ש ל ב " כ ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ ית‬
‫ירושלים‪ ,‬עו"ד הדר מנצורי‪ ,‬מיום ‪ ,21.22.1222‬המתייחסת לשאלת‬
‫פטור מהיטל השבחה הניתן לשכונות שיקום עפ"י סעיף ‪(26‬ב)(‪)2‬‬
‫לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה‪ .‬להלן עיקרי חוות הדעת‬
‫המשפטית‪:‬‬
‫ ש א ל ת ה י ק ף ה ת ח ו ל ה ש ל ה פ ט ו ר ה נ י ת ן ל ש כ ו נ ו ת ש י ק ו ם ע מ דה‬‫לדיון במספר פסקי דין שניתנו ע"י בתי משפט השלום והמחוזי‪.‬‬
‫בפסקי הדין עמדו בתי המשפט על מטרת הפטור‪ ,‬שהינה לעודד‬
‫ט י פ ו ל ו ש י ק ו ם ש ל א ו כ ל ו ס י י ה ח ל ש ה מ ב ח י נ ה ח ב ר ת י ת ‪ ,‬כך‬
‫שיתאפשר לאנשים הגרים בשכונות אלה להרחיב את דירותיהם‬
‫ולשפר את איכות חייהם מבלי שיוטל עליהם לשלם היטל השבחה‪.‬‬
‫ ב ה ת א ם ל כ ך‪ ,‬נ ק ב ע בפ ס י ק ה כ י ה פט ו ר חל ר ק ע ל ה ר ח בת א ו ש י פ וץ‬‫ב נ י י נ י א ו ד יר ו ת מ ג ו ר י ם ק י י מ ים ‪ ,‬א ך לא ע ל ב נ י י ת ב נ י י נ י או‬
‫ד י ר ו ת מג ו ר י ם ח ד ש י ם ‪.‬‬
‫ראה את דברי בית משפט השלום בחדרה בע"א ‪( 27227‬שלום‬
‫חדרה) זרד ארכאן‪ ,‬עמאש עווד ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון‬
‫ובניה השומרון (פורסם במאגר "נבו")‪:‬‬
‫"כאמור‪ ,‬הפטור שניתן במסגרת סעיף ‪(.3‬ב)(‪ ).‬נועד להקל על מצוקת הדיור‬
‫ולעזור בשיקום השכונות שיוכרזו כשכונות שיקום ע"י הממשלה‪ .‬ההטבה‬
‫באה להיטיב עם הרשות המקומית לצורך קבלת אמצעים כספיים לשיקום‬
‫השכונות לצורך הטבה עם התושבים של אותן שכונות‪ .‬זהו אותו איזון‬
‫אותו הזכרנו לעיל‪ .‬משכך הם פני הדברים‪ ,‬יש לפרש את הסעיף בהתאם‬
‫לתכליתו‪ ,‬פירוש דווקני ומצמצם ולא מרחיב‪ ,‬אשר קובע לאמור כי הפטור‬
‫חל רק על הרחבת או שיפוץ בנייני או דירות מגורים קיימים‪ ,‬אך לא על‬
‫בניית בנייני או דירות מגורים חדשים‪".‬‬
‫ראה גם‪ :‬ע"א ‪( 2121221‬מחוזי ב"ש) ר‪.‬א‪ .‬שליט פיתוח בניה ויזום‬
‫פרויקטים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד (פורסם‬
‫ב מ א ג ר " נ ב ו " ) ; ה מר צ ה ‪ ( 3 3 6 2 6 6‬ש ל ו ם ר ח וב ו ת ) ר א ב ל ב י ת מ י י ט י ן‬
‫אסתר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "הדרים" (החלטת כב'‬
‫השופט צבי הרטל מיום ‪ ,12.23.1222‬פורסמה במאגר "נבו")‪.‬‬
‫ י ו ד ג ש כ י ה ג י ש ה ל פ י ה א י ן ל ה ח י ל א ת ה פ ט ו ר ל ש י ק ו ם ש כ ו נ ות‬‫מקום בו התוכנית המשביחה מוסיפה דירות חדשות אומצה גם‬
‫ע " י ו ע ד ת ה ע ר ר ל פ י צ ו י י ם ו ה י ט ל ה ש ב ח ה ב מ ח ו ז ה ד ר ו ם ב ע רר‬
‫‪ 65212226‬הועדה המקומית לתכנון ולבניה באר שבע נ' ג‪.‬ש ארז‬
‫ש י ר ו ת י ם כ ל ל י ם ב ע " מ ( ה ח ל ט ה מ י ו ם ‪ , 1 3 . 2 5 . 1 2 2 2‬פ ו ר ס מ ה ב מ אגר‬
‫"נבו")‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫ בענייננו‪ ,‬אין מחלוקת כי הת כנית המשביחה חלה באזור המוכרז‬‫כשכונת שיקום‪ ,‬וכי התוכנית המשביחה מאפשרת הרחבת יחידות‬
‫דיור קיימות וכן תוספת של שתי יחידות חדשות‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬בהתאם לפסיקת בתי המשפט וועדת הערר‪ ,‬הרי שההשבחה‬
‫ב ג י ן ה ר ח ב ת ה ד י ר ה ה ק י י מ ת ה י נ ה פ ט ו ר ה מ ה י ט ל ה ש ב ח ה ‪ ,‬ב עוד‬
‫ש ל ג ב י י ח י ד ו ת ה די ו ר ה ח ד ש ו ת ל א ח ל ה פט ו ר ‪ ,‬ו יש ל ח י י ב ב ה י טל ‪,‬‬
‫כ פ י ש נ ק ב ע ב ש ומ ת ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ‪.‬‬
‫הכרעה‪:‬‬
‫למרות בקשתה של המשיבה להותיר את שאלת עצם החיוב להכרעתה‬
‫ועדת הערר‪ ,‬הרי ש בהתחשב בעובדה כי הערר על דרישת היטל‬
‫ה ה ש ב ח ה ש ב נ ד ו ן ה ו ג ש ב ד רך ש ל מ י נ ו י שמ א י מ כ ר י ע ו ל א ב ד רך ש ל‬
‫ע ר ר ל ו ע ד ת ה ע ר ר ו ב ה ס ת מ ך ע ל ה ח ל ט ת ו ע ד ת ה ע ר ר ה נ כ ב ד ה ב ער ר‬
‫( ד ר ו ם ) ‪ , 6 5 2 1 2 2 2 6‬ה וע ד ה ה מ ק ו מ י ת ל ת כ נ ו ן ו ל ב נ י ה ‪ ,‬ב א ר ש בע נ ' ג ‪ .‬ש‬
‫א ר ז ש י ר ו ת י ם כ ל ל י ם ב ע " מ ‪ ,‬ב ה נ ק ב ע ב י ן ה י ת ר ‪ " :‬א נ ו סב ו ר י ם ‪ ,‬מב ל י‬
‫ל ק ב ו ע מ ס מר ו ת ב ע נ יי ן ‪ ,‬כ י מ ש ה ו ב א ת י ק הי ט ל ה ש ב ח ה ב פ נ י ה שמ א י‬
‫ה מ כ ר י ע ‪ ,‬מ ו סמ ך ז ה ל ה ח ל י ט ב כ ל ל ה מ ח ל ו ק ו ת ה נ ו ב ע ו ת מ ה ת יק ‪,‬‬
‫ש מ א י ו ת א ו מ ש פ טי ות ‪ ,‬ו ע ל י ו ל ית ן ש ו מ ה כ ו ל ל ת ה מ ת י י ח ס ת ל כ ל ל‬
‫הטענות "‪ ,‬הנני סבור כי עלי להכריע בכל המחלוקות שהובאו בפני‪,‬‬
‫לרבות במחלוקת לענין תחולת הפטור‪.‬‬
‫ל ע צ ם ה ע נ י ן ‪ :‬ס ו ג י י ת ת ח ו ל ת ה פ ט ו ר ל פ י ס ע י ף ‪ ( 2 6‬ב ) ( ‪ ) 2‬ט ר ם ה ו כ ר עה‬
‫מ ב ח י נ ה מ ש פ ט י ת ו ק י י מ י ם ב ע נ י ן ז ה פ ס ק י ד י ן ס ו ת ר י ם ‪ ,‬כ מ פ ו רט‬
‫לעיל‪.‬‬
‫בסעיף ‪( 26‬ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נקבע כי לא‬
‫תחול חו בת תשלום היטל בשל השבחה שהיא בין היתר‪:‬‬
‫" ( ‪ ) .‬ה ש ב ח ה ב מ ק ר ק ע י ן ל מ ג ו ר י ם ה מצ ו י י ם ב י ש ו ב א ו ב ח ל ק‬
‫מ מ נ ו ש ה מ מ ש ל ה הכ ר י ז ה ע ל י ו כ ע ל ש כ ונ ת ש י ק ום ‪ ,‬כ ל ע וד‬
‫ההכרזה בתוקף"‬
‫ל ע נ י ן ז ה ד ע ת י כ ד ע ת ו ש ל כ ב ' ה ש ו פ ט ר ו ן סו ק ו ל כ פ י ש פ ו ר ט ה ו נ ו מ ק ה‬
‫בפסק דינו (בדעת מיעוט) בע"א (חי') ‪ ,03-0.-2272‬עמאש נאסר‬
‫ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון‪ ,‬וכן כדעתו של‬
‫כבוד השופט נחום שטרנליכט‪ ,‬כפי שפורטה ונומקה בפסק דינו‬
‫ב ע ש א ( פ " ת ) ‪ , 8 8 8 . - 0 8 - . 0‬ה ו ע ד ה ה מ ק ומ י ת ל ת כ נ ו ן ו ב נ י ה רא ש‬
‫ה ע י ן נ ' ש ל מ ה שר ו ן ‪ ,‬כ מ פ ו ר ט ל ע י ל ‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫משכך‪ ,‬הנני סבור כי המבקשת זכאית לפטור מלא מהיטל השבחה הן‬
‫עקב אישור תכנית ‪ 21736‬והן עקב אישור ההקלה‪ ,‬לרבות בגין‬
‫תוספת יחידות הדיור המבוקשת‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬נוכח העדר הלכה מחייבת בענין זה כוללת חוות דעת זו‬
‫ח ל ו פ ה ת ח ש י ב י ת ל ה י ט ל ה ה ש ב ח ה ב ה ת ע ל ם מ מ ס ק נ ת י ל ע נ י ן ת ח ו לת‬
‫הפטור‪.‬‬
‫‪6.1.1‬‬
‫עלויות עודפות‪ ,‬מקדמי הפחתה ומקדמי שווי‪:‬‬
‫שמאי המבקשת‪:‬‬
‫ש מ א י ה מ ב ק ש ת ט ו ע ן כ י ג ם ב ה ת ע ל ם מ ה ור א ת ה פ ט ו ר ב ג י ן ש י ק ו ם‬
‫ש כ ו נ ו ת ל א נ ו צ ר ה ה ש ב ח ה ב ש ו ו י ה נ כ ס ע ק ב א י ש ו ר ת כ נ י ת ‪2 17 3 6‬‬
‫נוכח עלויות עודפות מהותיות‪ 6‬הנדרשות לצורך מימוש תוספת‬
‫ה ב נ י ה ה מ ב ו ק ש ת ו כ ן נ ו כ ח ה ע ל ו י ו ת ה נ ד ר ש ו ת ל צ ו ר ך ש י מ ו ר ה ב נ ין‬
‫בהתאם לדרישות התכנית‪.‬‬
‫ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ב קש ת י ח י ד ו ת ה ד י ו ר ה נ ו ס פ ו ת ה מ ב ו ק ש ו ת ל ב נ י ה‬
‫מ ת ו כ נ נ ו ת ל ה ב נ ו ת מ ת ח ת ל מ פ ל ס ה ק ר ק ע ‪ .‬ב ש ל כ ך נ ד ר ש ת ה ת קנת‬
‫מ ש א ב ו ת ב י ו ב ב ה ן ‪ .‬נ ו כ ח ה ע ו ב ד ה כ י ה נ כ ס נ מ צ א ב ש כ ו נ ה ח ר ד י ת לא‬
‫נ י ת ן י ה י ה ל ה פ ע י ל א ת מ ש א ב ו ת ה ב י ו ב ב שב ת ו כ פ ו ע ל י ו צ א ל א נ י תן‬
‫י ה י ה ל ה ת ג ו ר ר ב ס ו פ י ש ב ו ע ב ד י ר ו ת א ל ה ‪ .‬ס ו ג י ה ז ו י ו צ ר ת ב ע י ית‬
‫סחירות לדירות אלה ‪ ,‬הן מבחינת השכרתן והן מבחינת מכירתן‪,‬‬
‫ולכן יש לקחת זאת בחשבון ע"י הפעלת מקדם הפחתה לשווי‬
‫הדירות‪.‬‬
‫ל ע נ י ן ה ע ל ו י ו ת ב ג י ן ת ו ס פ ת ב נ י ה ב ח י פ ו י ‪ ,‬כ מ פ ו ר ט ב ח ו ו ת ד ע ת ו של‬
‫מ ר ה י ל ו ‪ , 6‬ט ו ע ן ש מ א י ה מ ב ק ש ת כ י כ א ש ר מ ח ל צ י ם ש ו ו י ק ר קע‬
‫מעסקאות השוואה של נכסים בנויים בסביבה‪ ,‬יש להביא בחשבון גם‬
‫עלויות חיפוי במסגרת ניכוי עלויות הבניה‪.‬‬
‫ב ה ת י י ח ס ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י ב ת ו ס פ ת ד י ר ו ת ל ב נ י ן ק י י ם נ ו צר‬
‫חיסכון בעלויות הבניה כתוצאה משימוש בחלק ממרכיבי הבנין‬
‫הקיים‪ ,‬משיב שמאי המבקשת כי בתוספת הבניה החדשה אין שימוש‬
‫ב ת ש ת י ו ת ק י י מ ו ת ‪ ,‬א ל א מ ת ו כ נ נ ת ח פ י ר ה ש ל ש ת י ק ו מ ו ת מ ר תף‬
‫ב ע ו ר ף ב נ י ן ק י י ם ע ם ק ו ש י ב ג י ש ה ‪ ,‬ע ל כ ל ה מ ש ת מ ע מ כ ך‪.‬‬
‫ש מ א י ה מ ב ק ש ת ס ב ו ר כ י א י ן ז ה נ כ ו ן ל נ ק ו ב ב מ ק ד ם ע ל ו י ו ת ה ת א מה‬
‫אלא יש לנקוב בערכן הנקוב של העלויות‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫שמאי המשיבה‪:‬‬
‫ש מ א י ה מ ש י ב ה ס ב ו ר כ י כ ל ה ה פ ח ת ו ת ה נ ו ס פ ו ת ש ב י צ ע ש מ אי‬
‫המבקשת הינן הפחתות מלאכותיות‪ ,‬ועצם העובדה שהמבקשת‬
‫החליטה לבנות את תוספות הבניה הנ"ל מוכיחה כי קיימת השבחה‪.‬‬
‫ל ה ל ן ה ת י י ח ס ו ת ש מ א י ה מ ש י ב ה ל ע נ י ן ע ל ו י ו ת ה ב נ י ה ה ע ו ד פ ות‬
‫וההפחתות הנטענות על ידי שמאי המבקשת‪:‬‬
‫ מ ע י ו ן ב ח ו ו ת ה ד ע ת ה ה נ ד ס י ת ש ל מ ר מש ה ה י ל ו‪ 6‬ע ו ל ה כ י א י ן‬‫ה ת י י ח ס ו ת מ פ ו ר ט ת ל ע ל ו י ו ת ה נ ד ר ש ו ת ל נ כ ס ש ב נ ד ו ן ‪ ,‬כי א ם‬
‫ל ע ל ו י ו ת א ש ר נ ד ר ש ו ת ל כ א ו ר ה ב ע ק ב ו ת ב נ י ה ב ק ו מ ו ת ה מ ר תף ‪.‬‬
‫א ו ל ם ה ש א ל ה מ ה י ק ו מ ת מ ר ת ף ה י נ ה ב ע ל ת מ ש מ ע ו ת ג ד ו ל ה ב כל‬
‫הנוגע לקביעת העלויות הנוספות‪.‬‬
‫ מעיון בנספח הבינוי של התכנית עולה כי הדירות הנוספות‬‫ממוקמות מתחת למפלס הרחוב‪ ,‬בבניה האופיינית לירושלים‪,‬‬
‫אולם מעל פני הקרקע ועם פתחים המיועדים לחלונות‪.‬‬
‫יתרה מזו‪ ,‬מביקור בנכס עולה חד משמעית כי הדירות הנוספות‬
‫בשני ה מפלסים ממוקמות מעל פני הקרקע‪ .‬בדירה במפלס ‪-1.52‬‬
‫רואים בבירור ‪ 1‬חלונות גדולים הפונים לחצר ואילו בדירה‬
‫ב מ פ ל ס ‪ - 5 . 3 5‬ר ו א י ם כ י ב ו צ ע ו ע ב ו ד ו ת ל סג י ר ת ה פ ת ח י ם ‪ .‬י ח ד ע ם‬
‫זאת‪ ,‬מתמונות של הנכס הנדון אשר נמצאו בתיק הבנין וצולמו‬
‫ביום ‪ 5.27.1222‬נראה בבירור כי היו קיימים חלונות בקומה‬
‫ה נ " ל ‪ .‬ס ג י ר ת ה פ ת ח י ם נ ע ש ת ה ב ש ל ה ע דפ ה א י ש י ת ש ל ה נ י ש ו ם‬
‫ואינה נובעת מדרישות התכנית‪.‬‬
‫ב נ ס י ב ו ת א ל ו ‪ ,‬ב ר ו ר כ י מ ד ו ב ר ב ד י ר ו ת רג י ל ו ת א ש ר מ מ ו ק מ ו ת‬
‫בקומות התחתונות של הבנין מתחת למפלס הרחוב‪ ,‬אבל בשום‬
‫מקרה לא מדובר ביחידות חסומות ללא נוף וזרימת אוויר כפי‬
‫שטוען שמאי המבקשת‪.‬‬
‫ מן האמור עו לה כי ייתכן והערכתו של מר הילו אינה מייצגת‬‫נאמ נה את המציאות הקיימת בפועל‪ ,‬אלא נסמכת על הנחיות‬
‫כלליות אשר נמסרו לו ללא קשר עם הנכס שבנדון‪.‬‬
‫ עלויות בגין תוספת בניה בחיפוי‪ ,‬כמפורט בחוות דעתו של מר‬‫ה י ל ו ‪ ,‬א י נ ן מ ה ו ו ת ע ל ו י ו ת ב נ י ה ע ו ד פ ו ת כ י א ם ח ל ק מ ה ב י נ וי‬
‫המחייב בירושלים‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫ בהתייחס לטענת שמאי המבקשת כי יש לקחת בחשבון הפחתה‬‫ב ג י ן מ ש א ב ת ב י ו ב ‪ :‬מש א ב ת ב י ו ב ב ה ג ד ר ת ה מ י ו ע ד ת ל ה ז ר י ם א ת מי‬
‫הביוב אל מפלס הקרקע‪ .‬כאמור לעיל הדירות שבנדון ממוקמות‬
‫מ ע ל מ פ ל ס ה ק ר ק ע ו ל פ י כ ך ל א ק י י מ ת כ ל ל ו ו ד א ו ת ב ד ב ר ה צ ו רך‬
‫בהתקנתה‪.‬‬
‫ל ה ב ד י ל מ ט ע נ ת ש מ א י ה מ ב ק ש ת ‪ ,‬א י ן צ ו רך ב ה פ ע ל ה י ד נ י ת של‬
‫המשאבה‪ ,‬היות והיא מופעלת באופן אוטומטי‪ .‬לפיכך‪ ,‬טיעוניו‬
‫לענין זה נשללים מהיסוד‪.‬‬
‫כ כל שיוכח כי ישנו צורך בהתקנת משאבת ביוב‪ ,‬הרי שעלות זו‬
‫כלולה במקדם ההפחתה בגין בינוי חדש על ישן‪ ,‬שנלקח בחשבון‪.‬‬
‫ ב ה ת י י ח ס ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ב ק ש ת כ י י ש ל ק ח ת ב ח ש ב ו ן מ ק דם‬‫ה פ ח ת ה ל ש ו ו י מ " ר מ ב ו נ ה ‪ ,‬ע ק ב ה מ צ א ו ת ה ד י ר ו ת ש ב נ ד ו ן מ ת חת‬
‫למפלס פני הקרקע ללא נוף וזרימת אוויר‪ :‬טענות אלה אינן עולות‬
‫ב ק נ ה א ח ד ע ם ה מ צ י א ו ת ב ש ט ח ‪ .‬ב פ ו ע ל ‪ ,‬ה ד יר ו ת ש ב נ ד ו ן מ מ ו ק מ ו ת‬
‫מעל מפלס הקרקע ונהנות ממספר כיווני אוויר‪.‬‬
‫בנסיבות אלו‪ ,‬אין מקום ליתן מקדמי התאמה לשווי‪ ,‬עליו מסכים‬
‫ש מ א י ה מ ב ק ש ת‪ ,‬ה מ י י צ ג ש ו ו י מ " ר ע י ק רי מ ע ל מ פ ל ס ה ק רקע‬
‫בהתאם לשימוש בפועל בדירות החדשות‪.‬‬
‫ש מ א י ה מ ש י ב ה מ צ י י ן כ י ל ק ח ב ח ש ב ו ן ב ש ומ ת ו ה פ ח ת ה ב ש י ע ו ר של‬
‫‪ 12%‬בגין בינוי חדש על ישן המהווה הפחתה משמעותית הכוללת‪,‬‬
‫בין היתר‪ ,‬התייחסות להתאמות הנדרשות בבניית הדירות החדשות‪.‬‬
‫בנוסף טוען שמאי המשיבה כי במקרה שבנדון מדובר בתוספת דירות‬
‫ל ב נ י ן ק י י ם ‪ ,‬כ א ש ר ת ו ס פ ת ה ב נ י ה מ ת ב צ ע ת ת ו ך ש י מ ו ש ב חלק‬
‫ממרכיבי הבנין (יס ודות‪ ,‬תקרות‪ ,‬אינסטלציה וכיו"ב)‪.‬‬
‫ל ע נ י ן ז ה מ צ י י ן ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י ש ו מ ת ו ה ת י י ח ס ה ל מ ר כ י ב ה ק ר קע‬
‫מבלי להתייחס לחיסכון האפשרי בעלויות הבניה כתוצאה משימוש‬
‫במערכות קיימות בבנין‪ ,‬על הצד הזהיר‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫הכרעה‪:‬‬
‫ל א ק י ב ל ת י א ת ע מ דת ש מ א י ה מ ב ק שת כ י י ש ל ק ח ת ב ח ש ב ו ן ה ן מ קד ם‬
‫שווי מופחת לזכויות הבניה ל דירות במרתף והן עלויות עודפות‬
‫לבניה זו‪.‬‬
‫ה נ נ י מ ס כ י ם ע ם שמ א י ה מ ב ק ש ת כ י ה די ר ו ת ה מ ב ו ק ש ו ת ל ב נ י ה‬
‫בקומות המרתף‪ ,‬על אף שהן כוללות פתחי חלונות ודלתות אל החוץ‪,‬‬
‫הינן בעלות שווי נמוך משוויין של דירות דומות הבנויות בקומות‪.‬‬
‫ע ם ז א ת ‪ ,‬מ קד ם ה ש וו י ה מ ו פ ח ת ל ז כ ו י ו ת ה ב נ י ה ל ד י ר ו ת א ל ה נ ג ז ר‬
‫משווי המוצר המוגמר (הדירות לאחר בנייתן) ומשקף גם את‬
‫העלויות העודפות הנדרשות‪.‬‬
‫ל מ ע ל ה מ ן ה צ ו ר ך א צ י י ן כ י ל א ק י ב ל ת י א ת ט י ע ו נ י ש מ א י ה מ ב ק שת‬
‫לענין עלויות הבניה העודפות‪ .‬מעיון בחוות הדעת ההנדסית‪ 6‬עולה כי‬
‫מרביתן המכרעת של העלויות (עלויות חפירה‪ ,‬קירות תמך לתיחום‬
‫החצרות‪ ,‬תוספת בניה בחיפוי ומשאבת ביוב) מהוות עלויות בניה‬
‫ואינן בגדר עלויות עודפות‪.‬‬
‫מצאתי כי הסעיף היחידי בחוות הדעת ההנדסית המבטא עלות עודפת‬
‫ה י נ ו " ח י ז ו ק י ס ו ד ו ת ע ק ב ח פ י ר ה ב צ מ וד ל מ ב נ ה ק י י ם " ב ס ך ש ל‬
‫‪ + ₪ 55,222‬מע"מ‪.‬‬
‫ק י ב ל ת י א ת ע מ ד ת ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י י ש ל ק ח ת ב ח ש ב ו ן מ ק ד ם ה פ ח תה‬
‫ב ג י ן ב נ י י ת ח ד ש ע ל י ש ן ‪ .‬מ ק ד ם ז ה כ ו ל ל ל ד ע ת י א ת ה ע ל ו ת ה ע ו ד פת‬
‫הנדרשת לצורך חיזוק היסודות עקב החפירה הצמודה‪.‬‬
‫לענין זה אציין כי לא קיבלתי את עמדת שמאי המשיבה‪ ,‬ממנה ניתן‬
‫ל ה ב י ן כ י ה ד י ר ו ת ה מ ב ו ק ש ו ת ב נ ו י ו ת כ ב ר ב פ ו ע ל ‪ .‬מ ב י ק ו ר ש ע ר כ תי‬
‫בנכס עולה כי טרם הוחל בבניה המבוקשת‪.‬‬
‫ל ע נ י ן ע ל ו י ו ת ה ש י מ ו ר ‪ :‬ל א ה ו צ ג ה ע " י ה מ ב ק ש ת ח ו ו ת ד ע ת או‬
‫אסמכתא אחרת לענין העלויות הנדרשות לשימור הבנין‪.‬‬
‫מעיון בהחלטת ועדת המשנה‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 5.3‬לעיל‪ ,‬עולה כי‬
‫הדרישה היחידה ש ל יחידת השימור בעירייית ירושלים הינה‪" :‬יש‬
‫ל ה ו ס י ף פר ט ח ד ש ש ל ה פ ת ח י ם ו סי ו מ ת ה גג " ‪.‬‬
‫ל פ י כ ך ‪ ,‬ל א ק י ב ל ת י א ת ט ע נ ת ש מ א י ה מ ב ק ש ת כ י י ש ל ה פ ח ית‬
‫מההשבחה עלויות נוספות בגין שימור הבנין‪.‬‬
‫קיבלתי את הסכמת הצדדים כי ראוי לקחת בחשבון דחיה בגין בניה‬
‫בהינף אחד‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ .22‬ערכי שווי במועדים הקובעים‬
‫שמאי המשיבה‪:‬‬
‫ש מ א י ה מ ש י ב ה ה צ י ג נ ת ו נ י ע ס ק א ו ת ה ש ו ו א ה ב ד י ר ו ת מ ג ו ר י ם ב ס ב י ב ת ה נ כס‬
‫שבנדון ממאגר מיסוי מקרקעין‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫מועד‬
‫העסקה‬
‫כתובת‬
‫‪ 15.22.1222‬דניאל ‪1‬‬
‫שבטי ישראל ‪25‬‬
‫‪1.23.1222‬‬
‫‪ 22.27.1222‬שבטי ישראל ‪25‬‬
‫‪ 27.26.1222‬הע"ח ‪5‬‬
‫‪ 26.22.1222‬נתן הנביא ‪5‬‬
‫בממוצע מעוגל‪:‬‬
‫תמורה ב‪₪-‬‬
‫שטח‬
‫במ"ר‬
‫‪2,522,222‬‬
‫‪652,222‬‬
‫‪2,235,222‬‬
‫‪2,112,222‬‬
‫‪2,167,522‬‬
‫‪65‬‬
‫‪51‬‬
‫‪75‬‬
‫‪71‬‬
‫‪62‬‬
‫מספר‬
‫חדרים‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3.5‬‬
‫‪1.5‬‬
‫שווי למ"ר‬
‫בנוי בהתאמה‬
‫לשטח ברוטו‬
‫‪₪ 21,235‬‬
‫‪₪ 23,277‬‬
‫‪₪ 21,511‬‬
‫‪₪ 23,633‬‬
‫‪₪ 25,165‬‬
‫‪₪ .3,800‬‬
‫שמאי המשיבה מציין כי שנת הבניה בעסקאות הנ"ל הינה בין ‪ 2612‬ל‪ 2652-‬וחישב‬
‫את השווי קרקע למ"ר מבונה‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫שווי למ"ר בנוי ממוצע בהתאמה‪:‬‬
‫בניכוי יזמות (‪:)12%‬‬
‫בניכוי עלויות בניה (‪ ₪ 1,222‬למ"ר)‪:‬‬
‫‪₪ 23,622‬‬
‫‪₪ 22,522‬‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫שמאי המשיבה מציין כי המועדים הקובעים לשומה זו סמוכים זה לזה‪ ,‬בהפרש‬
‫של כחצי שנה‪ ,‬ולכן קבע כי אין הפרש בערכי השווי‪.‬‬
‫ב נ ו ס ף ה פ נ ה ש מ א י ה מ ש י ב ה ל ש ו מ ת ו ה מ כ ר ע ת ש ל מ ר נ י ק י פ ר י מ ו‪ , 10‬ל פ י ו נ ק ב ע ש ו ו י‬
‫קרקע למ"ר מבונה בסך של ‪ ,₪ 5,622‬נכון לתאריך ‪.2.22.1226‬‬
‫שמאי המשיבה מציין כי מאפייני המקום דומים לרחוב שבטי ישראל‪ ,‬ולאחר‬
‫ה ת א מ ה ל מ ו ע ד ה ק ו ב ע ב ש י ע ו ר ש ל ‪ 2 2 %‬ה ג י ע ל ש ו ו י ק ר ק ע ל מ " ר מ ב ו נ ה ב ס ך של‬
‫‪ ₪ 7,522‬במעוגל‪.‬‬
‫שמאי המבקשת‪:‬‬
‫שמאי המבקשת קבע שווי קרקע למ"ר מבונה בקומות בסך של ‪ ₪ 7,522‬בבניה‬
‫ח ד ש ה ‪ ,‬ו ל ב י ס ו ס ק ב י ע ת ו מ פ נ ה ל ש ו מ ת ו ה מ כ ר ע ת ש ל מ ר נ י ק י פ ר י מ ו‪. 22‬‬
‫ש מ א י ה מ ב ק ש ת ט ו ע ן כ י מ ש ו ו י ז ה י ש ל ב צ ע ה ת א מ ה ל ד י ר ו ת ב מ ר ת ף‪.‬‬
‫הכרעה‪:‬‬
‫לאחר שבחנתי את מכלול נתוני השווי‪ ,‬קיבלתי את השווי שקבעו שמאי הצדדים‬
‫ב ס ך ש ל ‪ ₪ 7 , 5 2 2‬ל מ "ר מ ב ו נ ה ‪ ,‬ל א ח ר ש מ צ את י ו ס ב י ר ‪.‬‬
‫קיבלתי את טענת שמאי המבקשת כי שווי זה מבטא קרקע למ"ר מבונה בדירות‬
‫בקומות עליונות ולא דירות במרתף וכי יש לבצע התאמת השווי לדירות במרתף‪.‬‬
‫‪" 10‬שומה מכרעת" להיטל השבחה מיום ‪ ,1.25.1222‬בגוש ‪ ,32255‬חלקה ‪ ,217‬רחוב שטראוס ‪ 21-21‬בירושלים‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 2 2‬ע ק ר ו נ ו ת ו ש י ק ו ל י ם בה ע ר כ ה‬
‫ב ה ע ר כ ת ה ה ש ב ח ה בש ו ו י ה מ ק ר ק ע י ן ש ב נ ד ו ן כ ה ג ד ר ת ה ב ת ו ס פ ת ה ש ל י ש י ת ל ח וק‬
‫התכנון והבניה‪ ,‬התשכ"ה‪ ,2655-‬עקב אישור תכנית מס' ‪ 21736‬וכן עקב אישור‬
‫הקלה הבאתי בחשבון‪ ,‬בנוסף לאמור לעיל‪ ,‬את העקרונות והשיקולים הבאים‪:‬‬
‫‪22.2‬‬
‫עפ"י התוספת השלישית לחו ק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ ,2655-‬ההשבחה‬
‫ה י נ ה " ע ל י י ת ש ו ו י ם ש ל מ ק ר ק ע י ן ע ק ב א י ש ו ר ת כ נ י ת ‪ ,‬מ ת ן ה ק ל ה א ו ה ת רת‬
‫ש י מ ו ש ח ו ר ג " ‪ .‬ל פ י כ ך ‪ ,‬כ ד י ל ב ו ד ד א ת מר כ י ב ה ה ש ב ח ה ‪ ,‬י ש ל ה פ ח י ת א ת ש ו וי‬
‫ה מ ק ר ק ע י ן ע פ " י ה מ צ ב ה ת כ נ ו נ י ה ק ו ד ם מ ש ו ו י ה מ ק ר ק ע י ן ע פ " י ה מ צב‬
‫התכנוני החדש‪ ,‬בכל אחד מהמועדים הקובעים‪.‬‬
‫‪22.1‬‬
‫המועדים הקובעים להערכה זו הינם כדלקמן‪:‬‬
‫‪21.25.1222‬‬
‫ מועד תחילת תכנית מס' ‪- 21736‬‬‫‪32.22.1222‬‬
‫‪ -‬מועד אישור ההקלה ‪-‬‬
‫‪22.3‬‬
‫הבאתי בחשבון כי הזכויות בנכס הינן זכויות בעלות‪.‬‬
‫‪22.1‬‬
‫מימוש הזכויות בנכס הינו בדרך של קבלת היתר בניה‪.‬‬
‫‪22.5‬‬
‫הבאתי בחשבון את מ צבו התכנוני של הנכס במצב הקודם ובמצב החדש‬
‫במועד הקובע להערכה‪.‬‬
‫‪22.5‬‬
‫הבאתי בחשבון את מיקומו של הנכס ברחוב שבטי ישראל בירושלים‪.‬‬
‫‪22.7‬‬
‫הבאתי בחשבון את נתוניו הפיזיים של המגרש‪ ,‬צורתו‪ ,‬מידותיו ושטחו וכן‬
‫את הבנוי עליו‪.‬‬
‫‪22.6‬‬
‫הבאתי בחשבון נתוני שוק רלוונטיים של נכסים בני השוואה בסביבת הנכס‬
‫סמוך לתאריך הקובע להערכה‪.‬‬
‫‪22.6‬‬
‫ה ב א ת י ב ח ש ב ו ן כ י ה ח ל ק ה ש ב נ ד ו ן כ ל ו ל ה ב מ ו ע ד י ם ה ק ו ב ע י ם ב ש כ ו נת‬
‫שיקום עפ"י החלטת ממשלה‪.‬‬
‫‪ 22.22‬הערכים בחוות דעת זו אינם כוללים מע"מ‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫‪ .21‬תחשיב‬
‫כאמור‬
‫לפטור‬
‫התכנון‬
‫החלטת‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫לעיל‪ ,‬התחשיב המובא להלן מהווה חלופה למסקנתי כי המבקשת זכאית‬
‫מ ת של ו ם ה יט ל ה ש ב ח ה ‪ ,‬ע פ " י ס ע י ף ‪ ( 2 6‬ב ) ( ‪ ) 2‬ל ת ו ס פ ת ה ש ל י ש י ת ל ח ו ק‬
‫ו ה ב נ י ה ‪ ,‬ל א ו ר ה מ צ א ו ת ה ח ל ק ה ב מ ו ע ד י ם ה ק ו ב ע י ם ב ש כ ו נ ת ש י ק ו ם ע פ "י‬
‫ממשלה‪.‬‬
‫השבחה עקב אישור תכנית מס' ‪:.2733‬‬
‫תוספת ‪ 1‬יח"ד חדשות‪.‬‬
‫מהות ההשבחה‪:‬‬
‫דירה מס' ‪:.8‬‬
‫שטח הדירה‪:‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מ ק ד ם ש ו ו י ל ק ו מ ת מ ר ת ף ש נ י י ה‪: 11‬‬
‫מקדם בינוי חדש על ישן‪:‬‬
‫מקדם דחיה‪:‬‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫‪ 63.26‬מ"ר (ללא ממ"ד)‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫‪( 2.65‬מפלס ‪)-5.35‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪( 2.6‬בגין בניה בהינף אחד)‬
‫‪ ₪ 827,782‬לתאריך ‪.21.25.1222‬‬
‫דירה מס' ‪:.8‬‬
‫שטח הדירה‪:‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מקדם שווי לקומת מרתף ראשונה‪:‬‬
‫מקדם בינוי חדש על ישן‪:‬‬
‫מקדם דחיה‪:‬‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫‪ 63.26‬מ"ר (ללא ממ"ד)‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫‪( 2.6‬מפלס ‪)-1.52‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪( 2.6‬בגין בניה בהינף אחד)‬
‫‪ ₪ 802,880‬לתאריך ‪.21.25.1222‬‬
‫השבחה עקב אישור הקלה‪:‬‬
‫מהות ההשבחה‪:‬‬
‫בניה שלא בהינף אחד המאפשרת זמינות‬
‫גדולה יותר לבניה‪.‬‬
‫שטח דירה מס' ‪:21‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מקדם שווי‪:‬‬
‫שווי קרקע גולמי לדירה מס' ‪:21‬‬
‫‪ 63.26‬מ"ר (ללא ממ"ד)‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫‪2.65‬‬
‫‪₪ 561,265‬‬
‫שטח דירה מס' ‪:25‬‬
‫שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫מקדם שווי‪:‬‬
‫שווי קרקע גולמי לדירה מס' ‪:25‬‬
‫‪ 63.26‬מ"ר (ללא ממ"ד)‬
‫‪₪ 7,522‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪₪ 556,212‬‬
‫סה"כ שווי קרקע גולמי‪:‬‬
‫מקדם זמינות‪:‬‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫‪₪ 2,253,115‬‬
‫‪( 2.2‬בגין בניה שלא בהינף אחד)‬
‫‪ ₪ ..8,322‬לתאריך ‪.32.22.1222‬‬
‫‪ 11‬הובא בחשבון כי לדירה זו חצר צמודה‪.‬‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬
‫אמנון‬
‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬
‫‪ . 2 3‬ס י כ ום‬
‫לאור כל האמור לעיל וכמפורט בהכרעתי בסעיף ‪ 6.1.2‬לעיל‪ ,‬הגעתי לידי מסקנה‬
‫כ י ה מ ב ק ש ת ז כ א י ת ל פ ט ו ר מ ת ש ל ו ם ה י ט ל ה ש ב ח ה ‪ ,‬ל פ י ס ע י ף ‪ ( 2 6‬ב ) ( ‪ ) 2‬ל ת ו ס פת‬
‫ה ש ל י ש י ת ל ח ו ק ה ת כ נ ו ן ו ה ב נ י ה ‪ ,‬ע ק ב א י ש ו ר ת כ נ י ת מ ס ' ‪ 2 1 7 3 6‬ו כ ן ע ק ב א י ש ור‬
‫ההקלה‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי חוות דעת זו נערכה לפי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי‪ ,‬בהתאם‬
‫לנתונים שהוצגו בפני וכי אין לי כל חלק או ענין בנכס נשוא חוות הדעת‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫אמנון נזרי‬
‫מהנדס בנין ושמאי מקרקעין‬
‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51525‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬
‫דוא"ל‪amnon@nizry.com :‬‬
‫פקס‪23-5233365 .‬‬
‫טל‪23-5233366 .‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪15‬‬
‫‪511408-3.doc‬‬