docÅrsredovisning 2015 - Leksandsbostäder Det är lätt att bo hos oss!
download 
Report Transcription
Årsredovisning 2015 - Leksandsbostäder Det är lätt att bo hos oss!
Årsredovisning 2015 Årsredovisning för räkenskapsåret 2015 Innehåll VD har ordet........................................... 4 Förvaltningsberättelse............................. 7 Resultaträkning..................................... 18 Balansräkning....................................... 20 Kassaflödesanalys................................. 22 Noter................................................... 24 Revisionsberättelse............................... 30 Översikt, nyckeltal................................. 31 VD har ordet 4 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • VD HAR ORDET Året som gått Inför år 2016 och framåt Ännu en gång har vi ”knutit ihop säcken” för ett verksamhetsår. Återigen ett bra år för Leksandsbostäder AB, resultat efter finansiella poster uppgår till 11,1 mkr, något lägre än föregående år, men fortfarande ett mycket bra resultat. Vi har stärkt vår soliditet som nu uppgår till ca 20 %. Den genomsnittliga räntenivån har sjunkit och för första gången har vi fått erfara externa räntor på noll procent eller lägre på enskilda krediter. En märklig upplevelse som man har svårt att riktigt ta till sig efter ett yrkesliv med helt andra räntenivåer. Underhållsinsatserna i fastighetsbeståndet har ökat och dessutom har betydande belopp investerats inom ramen av vårt pågående energisparprojekt. Åtgärder som enligt tidigare redovisningsprinciper skulle ha betraktats som underhåll men som idag bokförts som investeringar. Under året har vi genomfört en fastighetsförsäljning, Lundstäkten 12 avyttrades under hösten 2015. Fastigheten var delvis outhyrd och det känns bra att det blir en ny verksamhet som får glädje av de fina lokalerna samtidigt som den befintliga lokalhyresgästen får vara kvar i sina lokaler. Ytterligare en av våra tidigare lokalförhyrningar till kommunen har upphört under året. Det är den lokal som i många år varit upplåten till musikskolans verksamhet. En lokal som varit specialbyggd för detta ändamål. Förhoppningsvis kommer vi, efter omfattande ombyggnadsåtgärder, att kunna upplåta lokalen som en s.k. Familjecentral. Verksamheten ska bedrivas i ett samarbete mellan Landstinget och Leksands kommun. Vi har en stark efterfrågeökning på lägenheter. I vårt intresseregister fanns det vid årsskiftet 637 personer. Omflyttningarna i beståndet har varit högre än på många år. Över 230 lägenheter har bytt hyresgäst, det motsvarar 25 % av lägenheterna. Omflyttningar betyder ökade kostnader för bolaget, men det ger också en indikation på att det finns en flyttrörelse på hyresmarknaden som gör det möjligt att kunna svara upp mot en del av efterfrågan på hyresrätter. Vi har ett nära samarbete med kommunen med utgångspunkt i vårt allmännyttiga uppdrag. Integrationsavdelningen och verksamheten kring ensamkommande flyktingbarn har under året kunnat erhålla totalt tjugo lägenheter i vårt bestånd. Vi har också kunnat möjliggöra att flera personer som erhållit arbete på orten fått en bostad hos oss. I februari 2016 togs ett beslut i kommunen att förvärva Åls prästgård 1:3 av Leksandsbostäder. Fastigheten har tidigare inrymt den kommunala förskolan Åhls barnakademi. Förhyrningen av lokalen upphörde under 2014 och Leksandsbostäders styrelse tog beslut om att sälja fastigheten. Förberedelse för försäljning påbörjades, under processen kom förfrågan från kommunen om möjligheten att göra om fastigheten till ett HVB-hem för ensamkommande flyktingbarn. Ärendet tog alltså en ny vändning och fastigheten säljs nu till kommunen som bygger om den till HVB-hem. Ett nytt SÄBO har länge diskuterats i kommunen. Leksandsbostäder har under 2015 tagit fram alternativa lösningar för ett helt nytt boende istället för de tidigare planerna på ombyggnad av nuvarande externt förhyrda fastigheten Limsjögården. Kommunen har gett oss i uppdrag att arbeta vidare med en lösning bestående i att bygga helt nytt i anslutning till ett av de befintliga boenden som Leksandsbostäder äger. Det känns som en positiv utmaning. Fiberanslutningar till varje boenderum på de äldreboenden som Lekandsbostäder äger kommer att bli verklighet under 2016. Vi kommer att börja installationsarbetena under våren och de beräknas bli färdigställda under sommaren. Det är en välkommen standardhöjning för de boende. Tillgång till en snabb fiberuppkoppling måste också finnas för de som bor på våra äldreboenden, likväl som i alla andra lägenheter. Nyproduktion av bostäder är den fråga som vi har störst fokus på. Kommunen har i sin framtidsvision ett mål på 18 000 invånare fram till 2025. I kommunens bostadsförsörjningsplan ställs ett mål att Leksandsbostäder ska bygga 20–30 lägenheter per år fram till år 2025 under förutsättning att marknadsanalyser visar att det finns en affärsmässighet i detta. Detta innebär stora ökningar av Leksandsbostäders anläggningstillgångar och skuldsättning. Lånestocken kan komma att mer än fördubblas. Det leder till att bolaget får en stor ränteexponering och därmed en ökad ränterisk. Höga produktionskostnader kan leda till behov av nedskrivning av gjorda investeringar. En nedskrivning innebär en förlust och därmed också en urholkning av det egna kapitalet. De soliditets- och avkastningskrav som ägaren ställt i sina direktiv kanske måste omprövas. Ägaren måste också vara beredd att utöka aktiekapitalet till bolaget. Utöver de ekonomiska förutsättningarna måste tillgången på byggbar detaljplanelagd mark säkerställas. Bolaget har under 2015 begärt planbesked på två tomter i bolagets ägo och planarbetet har inletts för dessa två. Dessutom förväntas detaljplanen för kv. Snedkanten färdigställas under sommaren 2016. Där arbetar vi parallellt med upphandling av en nyproduktion. I mars 2016 begärde Leksandsbostäder också planbesked för ett centralt beläget område i Insjön, ”Söder om Sang”. Möjlighet finns att bebygga södra delen av området med tvåvåningshus redan nu, en möjlighet som vi ska försöka realisera under kommande år. I februari 2016 togs beslut i styrelsen att bygga 15 lägenheter i kv. Länsmannen 5. Leksandsbostäder fick frågan om exploatering av kvarteret under sensommaren 2015, efter att en privat byggherre meddelat kommunen att deras intresse för projektet inte kvarstod. Upphandlingen är nu genomförd och byggnationen ska starta inom kort. Det är roligt att få dra igång ett nybygge, det blir ett efterlängtat tillskott i vårt fastighetsbestånd. Kommunen har tecknat en avsiktsförklaring med Migrationsverket avseende mottagande av asylsökande. Inom detta samarbete har Leksandsbostäder en central roll i att möjliggöra boende för dessa människor. Vi har påbörjat en planering för att kunna bygga ca 30 lägenheter för asylboende. Vår förhoppning är att kommunen ska kunna upplåta mark för detta ändamål och att vi ska kunna producera lägenheter som ska svara upp mot behoven av boende på ett bra sätt. Det är viktigt att integrationsarbetet fungerar bra och att vi skapar hållbara sociala miljöer, det innebär mer än bara ”tak över huvudet”. Vi ska under 2016 genomföra en ny kundundersökning. Våra hyresgästers uppfattning om oss var vid senaste undersökningen mycket positiv. Jag hoppas att vi får ett lika gott resultat även vid kommande mätning. Slutligen vill jag tacka all personal och styrelsen för arbetet under 2015. Det är tillsammans som vi gör verklighet av visionen ”Det är lätt att bo hos oss”. Leksand i mars 2016 Elisabet Nises-Look Verkställande direktör VD HAR ORDET • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 5 Förvaltningsberättelse Leksandsbostäder AB Organisationsnummer 556496-0572 Styrelsen och verkställande direktören för Leksandsbostäder AB får härmed avge följande årsredovisning för verksamhetsåret 2015. Ägare Leksands kommun äger samtliga aktier i bolaget. Styrelse och revisorer Kommunfullmäktige har till ledamöter utsett följande: Ordinarie styrelseledamöter Christer Swedhs, ordförande, Insjön Per Spik, vice ordförande, Leksand Kent Dahlquist, Leksand Mats Bolmstam, Leksand Rose-Mari Svanborg, Leksand Organisationsanslutning Bolaget är medlem i: SABO Sveriges allmännyttiga Bostadsföretag FASTIGO Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV Husbyggnadsvaror HBV förening upa Resultat och ställning Företaget uppvisar för år 2015 ett positivt resultat på 11 107 tkr efter finansiella poster. Styrelsesuppleanter Lars Berg, Leksand Sebastian Larsson, Leksand Anders Lokgård, Leksand Totalt har de externa räntekostnaderna minskat med 1 523 tkr och uppgick under året till 6 000 tkr. I de externa räntekostnaderna ingår borgensavgift till kommunen med 407 tkr. Ordinarie revisor Emil Forsling, Falun Revisorssuppleant Peter Söderman, Västerås Under året har bolagets totala låneskuld minskat med 4 494 tkr och uppgick vid bokslutstillfället till 270 077 tkr. Under året har 78 700 tkr av företagets lån omsatts. Utöver amortering enligt plan har amortering även skett i samband med omsättning. Inga nya lån har upptagits. Lekmannarevisorer Alf Dahlin, Leksand Lars Melin, Leksand Ingemar Wiborgh, Insjön Genomsnittlig låneränta för 2015 uppgår till 2,22 %. För år 2014 var nivån 2,72 %. 2011 infördes borgensavgift till kommunen och den ingår i låneräntan. Räkenskaperna har reviderats av PWC AB. Soliditeten har stärkts till 20,1 %. För år 2014 var soliditeten 17,8 %. Sammanträden Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 6 protokollförda sammanträden. Finansiella risker Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy, systematisk kreditbedömning samt fullvärdesförsäkring av fastighetsbeståndet. Verkställande direktör Verkställande direktör för bolaget är Elisabet Nises-Look. Vice verkställande direktör för bolaget är Olle Oskarsson. 6 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • VD HAR ORDET FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 7 Förvaltning av fastigheter Fastighet 2050 Verksamhetsplanen Fastighet 2050, som är ett hjälpmedel för att uppnå uppsatta mål, har under året reviderats och all personal har informerats. Christer Swedhs Ordförande Per Spik Vice ordförande Rose-Mari Svanborg Maths Bolmstam Energitjänsteprojekt (ETP-projekt) Som en mycket viktig del i arbetet för att uppnå de uppsatta målen för minskad energianvändning i Leksands kommuns Energi- och Klimatplan genomför vi i samarbete med kommunen ett energitjänsteprojekt. Genomförandet av åtgärder i projektet pågår 2014–2018 och för Leksandsbostäders egna fastigheter innebär detta en total satsning på ca 18 mkr i underhållskostnader och ca 25 mkr i investeringsutgifter. Egna fastigheter Vid 2015 års utgång äger och förvaltar bolaget 938 lägenheter med totalt 56 609 m 2 bostadsyta, 42 lokaler med totalt 9 137 m 2 lokalyta samt fyra äldreboenden med totalt 20 080 m 2 bostads- och lokalyta. Bruttoarea för hela fastighetsbeståndet är 121 767 m 2 . Fastighetsunderhåll och reparationer Under året har 15 683 tkr (12 139 tkr) lagts på planerat underhåll avseende egna fastigheter. Kostnaderna för reparationer uppgår till 2 997 tkr (2 646 tkr). Några av de större underhållsprojekten omnämns nedan. Kent Dahlquist Sebastian Larsson Lars Berg Anders Lokgård Lägenhetsunderhåll Lägenhetsunderhåll har skett löpande enligt tidigare års praxis. Det innebär att vi i samråd med lägenhetsinnehavare eller vid byte av hyresgäst utför underhållsåtgärder i lägenheter. Under året har lägenhetsunderhåll utförts för 3 052 tkr. Lägenhetsunderhåll på våra äldreboenden sker på samma sätt men med enhetscheferna som kontaktpersoner. Yttre fastighetsunderhåll I kv. Edshult och kv. Vinkeln har utvändig belysning bytts till nya armaturer med LED-teknik. I kv. Gläntan har utvändig målning etapp 1 av 3 utförts. Punktinsatser med utvändig målning har även utförts vid våra fyra äldreboenden. Elisabet Nises-Look Verkställande direktör 8 Olle Oskarsson Vice verkställande direktör Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Inre fastighetsunderhåll Vid lokalfastigheten Snedkanten har delvis omläggning av tak utförts p.g.a. läckage. I kv. Vägskälet har nytt styrsystem till hissarna på Villagatan 10 och Hantverkaregatan 23 installerats. På Edshultsgårdens äldreboende har vi renoverat ytskikt och bytt till energismart belysning på ytterligare två avdelningar, i och med det har sex av nio avdelningar renoverats. Åtgärder i energiprojektet På Strandvägen i kv. Domaren har fjärrvärme-centralen bytts och ny styr- och regler installerats. På Kornvägen i Insjön har styr- och regleråtgärder utförts. Vid marklägenheterna i Insjön – Åhléns väg, Holsåkers-, Lärk-, Timotej- och Villavägen har fjärravläsning av kallvattenförbrukning installerats. Tidigare har vi schablondebiterats för vatten-användningen. Fjärravläsning av kallvattenförbrukning, vattenbesparande utrustning samt temperaturgivare har installerats generellt i alla våra fastigheter. Tilläggsisolering av vindar har utförts på ett stort antal av våra fastigheter Fastighetsinvesteringar FTX-ventilation har installerats i källarlokaler vid kv. Smalåkern, Villagatan 2. På äldreboendet Edshultsgården har ny centralapparat till brandlarmet installerats. Vid Sockenstugan har nödutrymningstrapp installerats för utrymning, detta möjliggör uthyrning av övervåningen. Åtgärder i energiprojektet I kv. Grewesmühl har omfattande åtgärder utförts - ny kulvert, utbytt fjärrvärmecentral, ny frånluftsvärmepump, styr- och regler samt ventilationsåtgärder. Vi har bytt alla ventilationsaggregat i lägenheterna vid kv. Edshult, Edshultsvägen och Kaptensvägen. Vid Björkbergsvägen 74–76 i Siljansnäs har vi bytt fjärrvärmecentral samt ny frånluftsvärmepump och styr- och regler har monterats I tvåfamiljshuset i Djura har vår sista oljepanna som fungerat som huvudsaklig uppvärmnings-källa nu ersatts med bergvärmepump. Vid Gärdesvägen 6–10 i Insjön har ventilationsaggregatet som betjänar hela fastigheten bytts ut. Även nya spiskåpor med alliancefläktar har installerats. Vid lokalfastigheten Snedkanten har åtgärder av styr- och regler samt ventilation genomförts. I äldreboendet Edshultsgården har ny avgasare till värmesystemet installerats. Hyresgästföreningen (HGF) Tillsammans med HGF har vi haft samrådsträffar i bostadsområden och möten i utvecklingsgruppen för att diskutera aktuella frågor. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 9 BTA-yta Rörelsens kostnader – fastigheter Förvaltade fastigheter 34 % Avskrivning 13 % Fastighetsskatt 1% Driftskostnader, egna 40 % Kapitalkostnader, netto 6 % Underhållkostnader, förvaltade 5 % Egna fastigheter 66 % Underhållskostnader, egna 16 % Driftskostnader, förvaltade 18 % Förvaltningsuppdraget Bolaget utför för Leksands kommuns räkning administrativ och teknisk/ekonomisk förvaltning av kommunens fastighetsinnehav motsvarande 62 067 m 2 bruttoarea. Ekonomiskt avslutades året med ett överskott på 1,8 mkr, som lämnas åter till kommunen i en avräkning. Överskottet är till övervägande del att hänföra till lägre uppvärmningskostnader. År 2015 var ett varmare år än det tidigare ”rekordåret” 2014 - ca 15 % varmare än ett ”normalår”. Fastighetsunderhåll och reparationer Under året har 4 662 tkr (3 111 tkr) lagts på planerat underhåll avseende förvaltnings-uppdragets fastigheter och kostnaderna för reparationer uppgår till 1 456 tkr (1 478 tkr). Några av de större underhållsprojekten omnämns nedan. Yttre fastighetsunderhåll På Sammilsdalskolan har utvändig målning och renoveringsarbeten utförts på den putsade fasaden. Utvändig målning har även utförts på Djura skola och delvis på f.d. Brandstationen i Siljansnäs. Vid Siljansnäs skola har delar av skolområdets avgränsande trådstaket utbytts. Vid Tällbergs skola har en förrådsbyggnad totalrenoverats. Inre fastighetsunderhåll På Gästis/THB havererade delar av komfortkylanläggningen som fick bytas ut. Belysning i korridorer och trapphus på Åkerö skola hus D har bytts till ny med energibesparande teknik. I Kyrkskolan gymnasiet hus K1 och K3 har det utförts ytskiktsunderhåll i korridorer och trapphus. Även i Sammilsdalskolan västra delen har det utförts ytskiktsunderhåll i korridorer och trapphus. 10 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Åtgärder i energiprojektet Vattenbesparande utrustning och temperaturgivare har installerats generellt i fastigheterna. Tilläggsisolering på vindar har utförts på ett antal av fastigheterna. Fastighetsinvesteringar I Gästishallens storkök har en konvektionsugn och grönsaksskärare bytts ut. Vid Alléskolan har en ny utvändig brandtrappa installerats för att säkerställa utrymning. Nytt brandlarm har installerats vid HVB-boendet Furuhaga. Sammilsdalskolans lekplats har helrenoverats, detta är den första åtgärden vid skolor efter resultatet av den omfattande lekplats-utredningen. Utökning av lekplatsen har skett vid Siljansnäs skola. Vid förskolan Tällberg Forum har lekplatsen helrenoverats. Arbeten med att förse förskolornas sandlådor med solskydd påbörjades och fem pergolor har monterats. Takbyte har utförts på större delen av Djura skola. Vid förskolan Igelkotten i Siljansnäs har det gamla trästaketet bytts mot trådstaket runt hela tomten. Åtgärder i energiprojektet Vid Gärde skola, på Brandmannen och Bykrogen har styroch regleråtgärder utförts. Vid Åkerö skola har motorvärmare bytts till nya centraler med både timer och temperaturstyrd teknik. Omfattande energiåtgärder har utförts på Sammilsdalskolan, ventilationsåtgärder med nya fläktar injustering och delvis omdragning av kanalsystem för att höja komforten. Styr- och regler åtgärder, avgasare har installerats på värmesystemet och hela systemet har injusterats Vid Tällbergs skola har styr- och regleråtgärder utförts, ventilationen har byggts om där vi ersatte flera små aggregat med ett gemensamt vilket resulterat i energibesparing och att de allvarliga ljudproblemen i klassrummen åtgärdades. Vid Ullvi skola har åtgärder och injustering gjorts på värmesystemet och en luftvärmepump har installerats. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 11 Hyresmarknaden Bostadssökande Under året har vi kunnat erbjuda 232 lägenheter till nya hyresgäster. Antalet registrerade i vårt intresseregister för bostadslägenhet var vid årsskiftet 2015 637 st. Antal kvarvarande sökande till 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Summa 2015 196 399 256 87 14 2014 83 192 105 38 - En förändring i vår statistikredovisning gör att vi inte kan redovisa uppgifter för åren före 2014. Bostadssökande 2015 2014 2013 2012 2011 534 525 500 519 505 2015 2014 2013 2012 2011 232 187 181 195 187 25 20 19 21 20 2015 2014 2013 2012 2011 3 0 17 15 11 0,3 0 1,6 1,6 1,2 Antal nya ansökningar om lägenhet Omflyttningar Antal Antal (%) Outhyrda lägenheter Antal outhyrda vid årets slut Antal (%) Miljö Miljöarbete Leksands kommuns miljöpolicy är styrande även för Leksandsbostäder. Vi presenterar här ett utdrag av den: ”Vi ska i alla våra verksamheter arbeta för en långsiktigt hållbar samhällsutveckling, ekologiskt, ekonomiskt och socialt. Alla ska vara med och ta ansvar för att miljöpolicyn genomsyrar beslut och handlingar i stort och smått. Vi ska vara ett föredöme för invånare och besökare. Vi ska därför, så långt det är möjligt: • spara på energi och gå över till förnybara energikällor • ställa höga miljökrav vid all upphandling, byta ut varor och kemiska produkter mot mindre skadliga och mini mera miljöbelastande utsläpp • kontinuerligt öka miljömedvetenheten hos anställda, invånare, företagare och övriga verksamma i kommunen. Vi har implementerat kommunens energi-, klimat- och miljöplaner i vår miljöhandbok där vi har mål och åtgärder för vår verksamhet. Miljöpåverkan Bolaget bedriver ingen tillståndspliktig verksamhet. Anmälningspliktig verksamhet som bedrivs är transport av farligt avfall som uppkommit i egen yrkesmässig verksamhet och eldning av fastbränsle i värmeanläggning i Siljansnäs. 12 • oljeavfall • lösningsmedelsavfall • färg- och lackavfall • hela lysrör eller andra ljuskällor • avfall av elektriska eller elektroniska produkter • övrigt avfall Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Återvinning och avfall Vi kan se att vår strävan att öka återvinningen av avfall från alla fastigheter ger resultat. I stort har även alla våra bostäder tillgång till utrymme där man kan lämna källsorterings-fraktioner. På något ställe kan det saknas på gården, men då finns det inom rimligt gångavstånd. Ton 2015 Glas 20,2 Metallförpackningar 6,2 Plastförpackningar 7,5 Pappersförpackningar 6,2 Tidningar 40,0 Uppvärmning Olja Oljeförbrukningen minskade ytterligare något för 2015 till en årsförbrukning på 22 m3. Förbrukningen i förvaltningsuppdraget inräknad. Ett antal fastigheter har olja som spets, där kommunens värmecentral i Siljansnäs kan nämnas som den största förbrukaren. I våra egna fastigheter har i tvåfamiljshuset i Djura vår sista oljepanna som fungerat som huvudsaklig uppvärmningskälla nu ersatts med bergvärmepump. Fjärrvärme Total energianvändning under 2015 av fjärrvärme, inklusive fastigheter i förvaltningsuppdraget, var ca 12,9 (13,6) GWh. År 2015 var ett varmare år än det tidigare ”rekordåret” 2014 - ca 15 % varmare än ett ”normalår”. Hyresbortfall Hyresbortfallet för de outhyrda lägenheterna har minskat med 571 tkr i förhållande till 2014 och uppgår för 2015 till 447 tkr. Även kostnad för hyresbortfall för lägenheter outhyrda under reparation inräknas i dessa siffror. Minskningen har skett i Leksand, Insjön och Siljansnäs. Kostnaden för outhyrda bilplatser är fortsatt relativt hög och uppgår till 411 tkr för 2015. Bortfallet avseende outhyrda lokaler har ökat med 165 tkr i förhållande till 2014 och uppgår för 2015 till 784 tkr. Under året har lokaluthyrningen av musikskolan ”Bönan” upphört. Planer för en ev. ombyggnad pågår, Gata/Park-verksamheten Bolaget utför för Leksands kommuns räkning administrativ och teknisk förvaltning av kommunens gator, vägar, parker och offentliga platser. Uppdraget innefattar totalt ca 39 mil gator och vägar varav ca 33 mil är enskilda vägar samt ca 3 mil gång- och cykelvägar. Arbetet med drift och underhåll av vägnätet under barmarkssäsongen sker till övervägande del med egen personal och egen maskinpark. Vinterväghållning på det enskilda vägnätet utförs av upphandlade entreprenörer. I de centrala delarna av Leksand utförs arbetet med egen personal och egen maskinpark. Parkunderhållet omfattar skötsel av kommunens parker, grönområden och lekplatser, samt en del grönyteskötsel på kommunens fastigheter. Parkmarken omfattar ca 30 ha. I detta ingår skötsel av planteringar, häckar, träd, perenner, buskar, lekparker, parkbänkar och inte minst gräsklippning. Gata/Park utför också den renhållnings-skyldighet som åligger kommunen på gator, torg, parker och andra allmänna platser. Till detta kommer också utsmyckning av gator och offentliga platser. Vid publika evenemang och säsongsaktivite- men i dagsläget beräknas den vara outhyrd även 2016 och intäktsbortfallet beräknas bli 765 tkr. Åhls Barnakademi som varit outhyrd 2015 kommer att säljas till kommunen i början av 2016. Hyresförhandlingar Hyrorna höjdes med 0,5 % för 2015. Den genomsnittliga ökningen i SABO-företagen uppgår till 1,14 %. Leksandsbostäder yrkade under november på hyresförhandling för nya hyror för nästkommande år. Parterna kom överens om att hyrorna för år 2016 skulle öka med 0,4 %. ter är ofta Gata/Park engagerade för att utföra någon uppgift. Därutöver utför Gata/Park grönyteskötseln på Leksandsbostäders eget fastighetsbestånd och på de kommunala fastigheterna inom fastighetsförvaltningsuppdraget. Händelser under verksamhetsåret Arbetet inom Gata/Park har under året bedrivits enligt kommunens politiska och ekonomiska direktiv. Verksamhetsplanen ”Gata/Park 2050” är ett hjälpmedel och ligger till grund för att förverkliga uppsatta mål. Verksamhetsplanen revideras årligen och efter beslut i bolagets styrelse informeras all personal. Planen är långsiktig och sträcker sig över flera år. Parkverksamheten arbetar kontinuerligt för att bibehålla en hög kvalitet på grönyteskötseln. Vi har fortsatt vårt långsiktiga arbete med att sätta blomsterlök, främst i extensiva gräsytor. Refugernas blomsterytor runt björkarna utefter Siljansvägen blev starten på en färgsprakande blomsterprakt våren 2015. Under sommaren placerades ett antal sommarblomskärl ut på refugerna tillsammans med alla övriga blomsterurnor vi ställer ut i samhället. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 13 Norsgatan och Z-torget var först ut i utvecklingen av centrum i Leksand. Bygget startade i september 2014 och var klart sommaren 2015. Norsgatan har fått ny beläggning med rörelsestråk i mitten och möbleringszoner längs sidorna. I möbleringszonerna finns plats för uteserveringar, ramper, bänkar, blomsterarrangemang. Z-torget har fåt nytt utseende med ny beläggning, ny fontän, ett större träd och ny blomsterplantering. Ny julbelysning uppsattes på Leksandsbron och Norsgatan. Utformningen anknyter till Leksands historia och tillför platsen ett unikt mönster som återfinns i Leksandsbandet. Vid Norsgatan har den spänts över gågatan och på Leksandsbron har den monterats på lyktstolparna som hängande vepor. På rastplatsen i Yttermo har underhålls- och upprustningsåtgärder utförts. Träd har sågats ned, röjning av sly har utförts och plattor har lagts under fyra av rastplatsens bord med tak. De kommunala och enskilda vägar som sköts av avdelningen har registrerats i GIS-systemet Tekis Gata. Arbetet med att uppdatera verksamhetssystemet har pågått under året. Målsättningen är att utförda arbeten med beläggning, dikning, trumbyten, etc. ska registreras i GIS-systemet. Statusinventeringen av belagda vägar har genomförts under hösten 2015 och rapporten kommer göras klar under vintern för att levereras under första kvartalet 2016. Två asfaltsvägsträckor efter enskilda vägnätet har under året gjorts om till grusväg, Klockarberg och Kalvhagsgattu i Björken Siljansnäs. Under året har vi fortsatt tidigare års satsning på dikningsunderhållsarbeten utefter det enskilda vägnätet. Ca 4 mil har dikats under året. Vi har även bytt ca 100 st vägtrummor. Vinterväghållningen blev under inledningen av året kostsam medan åtgärderna för oktober–december blev väldigt lindriga. Det bör än en gång framhållas att kostnaderna för vår verksamhet är direkt väderberoende. Höga vinterkostnader medför ett minskat utrymme för barmarksunderhåll. Detta försvårar vår planering av underhållsåtgärder under barmarkshalvåret. En ny projektledartjänst inrättades under 2015 inom förvaltningsuppdraget. Arbetsuppgifterna är riktade främst mot kommunens och bolagets investeringsprojekt. Under året har arbetet fortsatt med att skapa ett regelverk för kommunens skötsel samt in- och urtagande av enskilda vägar. Rapporten kommer att beskriva viktiga områden gällande kommunens åtagande, uppdrag mm. Förhoppningen är att ett beslut om regelverk kommer att tas under 2016. Maskinparken har uppgraderats med utbyte av en redskapsbärare Wille 455B och tillhörande rotorklippare TH2500C. Elektroniska körjournaler har monterats in i alla fordon och maskiner under 2015. Överskottet vid årets slut blev 1,2 mkr och kan sammanfattas som ett resultat av en balanserad planerad drift- och underhållsverksamhet under året. Överskottet återlämnas till kommunen. Kommunala investeringar Vid kommunens investeringar i markarbeten såsom vägar, parkeringar och lekplatser, genomför Gata/Park projekt för kommunens räkning. Vi arbetar aktivt tillsammans med 14 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE kommunen för att öka trafiksäkerhet och tillgänglighet genom olika åtgärder. Särskild vikt läggs på trafiksäkerhetshöjande åtgärder längs barnens skolvägar. Under året har vi genomfört beläggningsarbeten enligt plan för ca 3 mkr. Mer omfattande underhållsåtgärder har utförts på Järnavägen Åkerö samt på enskilda vägar i Siljansnäs på Källsvadsvägen och Skarpåkersvägen. GC-vägarna mellan Hjortnäsvägen-Leksands Strand, Täppgatan-Kalven samt GC-vägar från gångtunneln under RV70 till Tunsta i Insjön har asfalterats om. Anläggningsarbeten för GC-vägen mellan Leksands Sommarland och Yttervägen i Hjortnäsheden som påbörjades 2014 har färdigställts med invigning sommaren 2015. Det framtida driftsansvaret ligger på kommunen vilket innebär att sträckan kommer att skötas av vår gatuverksamhet. Sträckan som byggts är ca 800 m. Arbetet med att genomföra besluten i lekplatsutredningen har fortsatt under året. Sju allmänna lekplatser har avvecklats. Två allmänna lekplatser har rustats, lekplatsen i Stensveden vid Sovholsgattu har utformats som en områdeslekplats och lekplatsen vid parken vid kyrkan har utformats som en närlekplats. Bredband till alla hushåll påverkar våra gator. Det grävs överallt i hela kommunen i både enskilda och kommunala gator och vägar. Det resulterar i negativa effekter för vägkroppen och det blir oundvikligt nivåskillnader och skarvar i beläggningen även om arbetet utförs på ett omsorgsfullt sätt. Förkortad livslängd och därmed tidigarelagda underhållsåtgärder krävs. Under 2015 har större arbeten utförts i Källbergsgärdet, Åkerö samt Käringberget. Under 2016 planeras för större arbete med fiberförläggning i Siljansnäs, Almo och Alvik. Framtida utveckling och investeringar Verksamheten kommer att bedrivas enligt kommunens politiska och ekonomiska direktiv samt enligt i verksamhetsplanen Gata/Park 2050 uppsatta mål. Under 2016 kommer vi erhålla resultatet av den genomförda en statusinventering 2015 för det asfalterade vägnätet och kan därmed redovisa en ekonomisk budget, restlevnadstid, investeringsbehov för dessa. Under 2015 har upphandling av renovering av Leksandsbron genomförts. Arbetet beräknas kunna utföras 2016–2017. Säkra skolvägar – Sommaren 2016 kommer det genomföras åtgärder för säkrare skolväg vid Sammilsdalskolan och Åkerö skola. Projektet har beviljats 50 % statlig medfinansiering och är kostnadsberäknat till 1,9 mkr. Vi fortsätter att arbeta med genomförandet av lekplatsutredningen. Under året kommer två lekplatser i Insjön, Tunsta och Knippboheden, att upprustas. Det inom kommunen pågående arbetet med Centrumutvecklingsplanen involverar även vår verksamhet vad gäller att lämna yttranden och vara delaktiga i samråd. Det gäller främst frågor som rör utformning, materialval mm som påverkar vårt framtida skötseluppdrag. Trafikverkets anläggande av ny GC-väg mellan Åkerö och Västanvik har påbörjats där etapp 1 (fram till Mejeriplan) beräknas vara färdigställd sommaren 2016. Vägplanen för etapp 2 (fram till Iluvägen) har överklagats och det är osäkert när byggstart kan ske. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 15 Väsentliga händelser under året och utsikter för 2016 Egna fastigheter Uthyrningssituationen Under året har i medeltal 99,6 % av lägenheterna varit uthyrda, att jämföras med år 2014 då motsvarande tal var 98,3 %. Målet är att ha minst 99 % av lägenhetsbeståndet uthyrt. Förändringar i fastighetsbeståndet Under året har vi sålt lokalfastigheten Lundstäkten 12 (Molands) i Leksand. Beslut har även tagit om att sälja fastigheten Åhls Prästgård 1:3 (f.d Åhls kommunalhus) i Insjön. Försäljning planeras att genomföras i början av 2016. Under året har vi arbetat kontinuerligt med planering för framtida nyproduktion. Vi har tagit över exploateringen av fastigheten Länsmannen 5 i Leksand och beslut har tagits i styrelsen att under 2016 bygga två huskroppar med totalt 15 lgh på tomten. För kv. Snedkanten förväntas detaljplanen att färdigställas under 2016 och där arbetar vi parallellt med upphandling av en nyproduktion. Vi har även under 2015 begärt planbesked för ytterligare två tomter i bolagets ägo. Energi- och miljöarbete Att minska energianvändningen i fastigheter är en viktig del för att kunna nå miljömålen. I samarbete med kommunen genomför vi ett energitjänsteprojekt (ETP-projekt). Projektets syfte är att genomföra åtgärder för att minska energianvändningen. Projektets genomförande-fas påbörjades i slutet av 2014 och kommer att pågå till 2017 i våra fastigheter och till 2018 i de kommunala. Vartefter åtgärderna färdigställs övergår projektet i en uppföljningsfas där energibesparingarna säkerställs. Vi fortsätter även vår ambition att öka återvinningen av avfall. I stort har alla våra lägenheter och lokaler tillgång till utrymme där man kan lämna källsorteringsfraktioner. Vi arbetar aktivt med att ge våra hyresgäster en bra information om återvinning. 16 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsuppdragen Fastighetsförvaltning Arbetet med energitjänsteprojektet löper vidare även för de kommunala fastigheterna. Då det under året har genomförts ett flertal mycket omfattande åtgärder på några fastigheter har det till stor del präglat förvaltningsarbetet. Under året har Sammilsdalskolans lekplats helrenoverats och utgör nu centrallekplats enligt beslutad lekplatsutredning. Gata/park-förvaltning Förvaltningsuppdraget har utökats under året med skötseluppdrag för den nya GC-vägen mellan Leksand Sommarland och Hjortnäsheden Yttervägen. Leksands kommun ansvarar from 2015 för elva allmänna lekplatser som är belägna på kommunal mark. Dessa ingår nu i avdelningens skötseluppdrag. Under året har verksamheten träffat politiken och diskuterat kommunens regelverk, skötsel samt in- och urtagande med mera av enskilda vägar. Förhoppningen är att ett beslut om kommunens engagemang i de enskilda vägarna kommer att tas under 2016. Förslag till vinstdisposition Årets vinst uppgår till 9 573 525,83 kr. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den ansamlade vinsten 36 194 112,79 kr balanseras i ny räkning. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 17 Resultaträkning för verksamhetsåret 2015-01-01 – 2015-12-31 (Belopp i tkr) Not 2015 2014 Hyresintäkter 2 83 496 82 203 Övriga rörelseintäkter 3 43 174 42 849 126 670 125 052 Rörelsens intäkter m.m. Summa intäkter Rörelsens kostnader 4 Material -3 949 -4 249 Tjänster -30 888 -26 082 Taxebundna kostnader -14 929 -15 263 Uppvärmning -14 199 -14 684 Fastighetsskatt -1 157 -1 152 5, 6 -10 135 -9 893 Personalkostnader 7 -20 755 -19 707 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8 Övriga externa kostnader Summa rörelsens kostnader RÖRELSERESULTAT 9 -13 693 -13 499 -109 705 -104 529 16 965 20 523 Finansiella intäkter och kostnader Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 142 324 Räntekostnader och liknande resultatposter -6 000 -7 523 Summa resultat från finansiella poster -5 858 -7 199 Resultat efter finansiella poster 11 107 13 324 Bokslutsdispositioner 10 -196 -2 055 Skatt på årets resultat 11 -1 337 -1 314 9 574 9 955 ÅRETS VINST 18 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 19 Balansräkning per 2015-12-31 (Belopp i tkr) forts balansräkning per 2015-12-31 Not 2015 2014 (Belopp i tkr) 2015 2014 Aktiekapital, 2 050 st à 10 000 kr 20 500 20 500 Reservfond 10 000 10 000 Summa bundet eget kapital 30 500 30 500 26 621 16 666 TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR EGET KAPITAL Materiella anläggningstillgångar Not Bundet eget kapital Byggnader och mark 12 321 239 321 280 Inventarier 13 15 096 17 572 Pågående ny- och ombyggnad 14 1 421 701 337 756 339 553 Summa Fritt eget kapital Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar Balanserat resultat 15 290 1 140 Årets vinst Summa fritt eget kapital Summa anläggningstillgångar 338 046 9 574 9 955 36 195 26 621 340 693 Summa eget kapital 17 66 695 57 121 OBESKATTADE RESERVER 18 13 594 13 399 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Förråd i olja 434 388 Avsättningar Uppskjutna skatter Kortfristiga fordringar Kundfordringar 707 Aktuella skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank 19 Summa avsättningar 16 1 324 - 1 324 0 361 1 913 635 - 685 LÅNGFRISTIGA SKULDER 1 192 979 Övriga skulder till kreditinstitut 3 812 2 660 Summa långfristiga skulder 41 384 36 610 20 265 583 270 077 265 583 270 077 KORTFRISTIGA SKULDER Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 45 630 39 658 383 676 380 351 Skulder till kreditinstitut 4 044 2 844 Leverantörsskulder 7 191 10 489 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 21 3 398 4 094 21 847 22 327 36 480 39 754 383 676 380 351 STÄLLDA PANTER Pantbrev i fastigheter 94 839 94 839 Varav i eget förvar -94 839 -94 839 0 0 271 260 Summa ställda panter Ansvarsförbindelser Garantisumma, Fastigo 20 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 21 Kassaflödesanalys (Belopp i tkr) Not 2015 2014 Rörelseresultat före finansiella poster 16 964 20 522 Avskrivningar 13 693 13 499 Den löpande verksamheten Övriga ej likviditetspåverkande poster Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Summa Ökning (-) minskning (+) varulager Ökning (-) minskning (+) kundfordringar Ökning (-) minskning (+) övriga kortfristiga fordringar Ökning (+) minskning (-) leverantörsskulder Ökning (+) minskning (-) övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten -1 748 -2 363 28 909 31 658 142 324 -6 966 -8 182 -1 291 -801 20 794 22 999 -46 -21 -347 79 472 -508 -3 298 2 381 -209 2 465 17 366 27 395 -13 859 -8 623 3 711 2 973 Investeringsverksamheten Ökning (+) minskning (-) Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten 850 -100 -9 298 -5 750 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - - -3 294 -7 239 -3 294 -7 239 4 774 14 406 Likvida medel vid årets början 36 610 22 204 Likvida medel vid årets slut 41 384 36 610 Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 22 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 23 Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Leksandsbostäder ABs årsredovisning och koncernredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Års- och koncernredovisning (K3). Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Intäkter Hyresintäkter redovisas netto efter avdrag för hyresbortfall i den period vilken de avser. Övrig försäljning av tjänster redovisas enligt inkomstskattelagens bestämmelser. Inkomstskatter Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen. Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. 24 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • NOTER Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader - stomme, (enkel oisolerad) - tak, (enkelt oisolerat) - fasad, fönster - värme/sanitet - el - köksinredning - ventilation - hiss - inre ytskikt - styr- och övervakning - restpost Markanläggningar Anslutningsavgifter och byggnadsinventarier Installationer Inventarier, verktyg och fordon Not 2 Intäkternas fördelning 100, (35) år 40, (35) år 50 år 50 år 40 år 30 år 25 år 25 år 15 år 15 år 50 år 20 år 5–10 år 20 år 5–10 år Leasingavtal Bolaget har endast operationella leasingavtal. Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Fordringar Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Oljelager Oljelagret har värderats till återanskaffningsvärdet på bokslutsdagen. Avsättningar Bolaget redovisar under avsättningar skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen samt å andra sidan den inkomstskatt som belöper sig på verksamheten utgörs av uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till byggnader och markanläggningar. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodohavanden. 2015 2014 Bostäder 54 462 53 878 Äldreboenden 18 434 18 579 Lokaler 10 435 10 095 Övriga objekt Summa 1 896 1 767 85 227 84 319 Avgår outhyrda och hyresreduceringar: Bostäder Äldreboenden -448 -1 011 Not 4 Fördelning rörelsens kostnader Fastighetsskötsel och städ 2 794 2 803 1 124 Underhållskostnader 20 345 15 250 Taxebundna kostnader 14 930 15 263 Uppvärmning 14 199 14 684 Administration 9 626 8 651 409 337 1 229 1 187 17 312 16 923 1 157 1 152 13 693 13 499 109 705 104 528 2015 2014 -619 Kostnader avseende externa kundarbeten Övriga objekt -411 -421 Övriga driftkostnader -88 -66 -2 117 Kostnader för gata/park verksamheten Fastighetsskatt Avskrivning Summa hyresintäkter netto 83 496 82 203 Not 3 Övriga rörelseintäkter 13 655 1 204 - -1 731 12 807 Reparationer -784 Summa 2014 Reparationer i samband med försäkringsskador Lokaler Hyresreduceringar 2015 Summa Not 5 Ersättning till revisorerna 2015 2014 Förvaltningsuppdrag Fastigheter 22 151 20 549 PWC Förvaltningsuppdrag Gata/Park 16 782 17 882 Revisionsuppdraget 75 89 4 241 4 418 Revision belöpande på tidigare år 47 24 43 174 42 849 Skatterådgivning 10 12 Övriga tjänster 87 46 219 171 2015 2014 622 546 1 030 553 1 652 1 099 649 740 Övriga förvaltningsintäkter Summa övriga rörelseintäkter Summa Not 6 Operationella leasingkostnader Framtida minimileaseavgifter, som ska erläggas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal: Förfaller till betalning inom ett år Förfaller till betalning senare än ett men inom fem år Under perioden kostnadsförda leasingavgifter NOTER • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 25 Not 7 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2015 Not 9 Rörelseresultat fördelat på rörelsegrenar Medelantalet anställda Fastighetsförvaltning egna fastigheter Kvinnor 14 11 Män 27 27 Totalt 41 38 Förvaltningsuppdrag fastigheter och gata/park verksamhet Summa 811 Löner och ersättningar till övriga anställda 13 124 12 276 Totalt 13 966 13 087 4 947 4 260 Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören 195 214 Pensionskostnader för övriga anställda 519 667 19 627 18 228 Verkställande direktören har vid uppsägning från bolagets sida avtalad ersättning om 12 månadslöner. Styrelseledamöter och ledande befattningshavare 1 1 Män 4 4 Totalt 5 5 Antal verkställande direktörer eller andra ledande befattningshavare Kvinnor 3 3 Män 2 2 Totalt 5 5 Not 8 Avskrivningar Summa 26 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • NOTER 235 16 965 20 522 2014 -276 -2 014 Återföring av tidigare periodiseringsfond 100 1 929 -20 -1 970 -196 -2 055 Summa Not 11 Skatt på årets resultat 2014 13 1 314 Uppskjuten skatt 1 324 - Skatt på årets resultat 1 337 1 314 Aktuell skatt 2015 2014 527 957 526 600 -7 421 -7 421 Årets nyinvesteringar Byggnad 12 994 3 327 Mark - - Markanläggningar - 173 Byggnad -2 570 -1 819 -30 -324 - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 530 930 520 536 Ingående avskrivningar -199 257 -190 046 Mark Markanläggningar Byggnad -11 000 -10 539 Markanläggning -232 -225 Försäljning av byggnad 798 1 553 -209 691 -199 257 Utgående ackumulerade avskrivningar 2015 2014 32 713 28 006 - Inköp 145 6 475 - Försäljningar och utrangeringar -486 -1 768 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 32 372 32 713 Ingående avskrivningar -15 141 -14 152 326 1 747 -2 461 -2 735 -17 276 -15 140 15 096 17 573 2015 2014 Ingående nedlagda kostnader 701 2 053 Under året nedlagda kostnader 813 93 - -23 -93 - Under året omfört till mark - - Under året omfört till markanläggning - -10 Under året omfört till inventarier - -1 412 1 421 701 Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar Årets förändringar Årets försäljningar Årets avskrivningar 2015 Redovisat resultat före skatt Kvinnor Inventarier 144 Ingående anskaffningsvärden Avgår ackumulerade investeringsbidrag Not 13 Inventarier - Försäljningar och utrangeringar - Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 14 Pågående nyoch ombyggnad Under året kostnadsfört Antal styrelseledamöter på balansdagen Byggnader och markanläggningar 20 287 Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Avsättning till ny periodiseringsfond Totalt 16 821 2015 842 Sociala avgifter enligt lag och avtal 2014 Not 10 Bokslutsdispositioner Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören 2015 2014 Not 12 Byggnader och mark Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22 %) 2014 11 232 10 764 2 461 2 735 13 693 13 499 13 323 2 443 2 931 Skatteeffekt av bokslutsdispositioner -43 -452 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader 10 12 -2 127 -657 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter -1 -2 Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond 6 15 -256 -347 -19 -186 Uppskjuten skatt 1 324 - Redovisad skattekostnad 1 337 1 314 Skatteeffekt av andra ej bokförda kostnader Skatteeffekt av skattemässig justering av bokfört resultat för avskrivningar 2015 11 106 Skatteeffekt av ej skattepliktig realisationsvinst Utgående restvärde enligt plan 321 239 321 279 Bokfört värde byggnader 297 235 304 692 2 693 2 978 21 311 21 665 321 239 321 279 Bokfört värde markanläggning Bokfört värde mark Summa bokfört värde Byggnader, markanläggningar och mark har ett skattemässigt restvärde på totalt 315 220 tkr. Bolaget bedömer att det totala marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgår till 704 790 tkr. Portföljvärdering är internt utförd och baseras på kassaflödet över 10 år. Värderingen innehåller följande lokalslag: bostäder, kontor samt övrigt utan area (p-platser). Leverantör av marknadsinformation är NAI Svefa. Direktavkastningskrav i värderingen ligger i ett intervall mellan 6,25–7,25 % för bostäder och 7,0–9,0 % för lokaler. Värderingen baseras på bolagets kontraktsinformation. Under året omfört till byggnad Utgående nedlagda kostnader Not 15 Finansiella anläggningstillgångar Andel Husbyggnadsvaror HBV Förening upa Andel i Leksand i Centrum ek.för. Innestående återbäringsmedel Förutbetalda leasingavg – långfristig del Summa 2015 2014 40 40 1 1 249 1 094 - 6 290 1 141 NOTER • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 27 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman, för fastställelse. 2015 2014 Förutbetalda försäkringsavgifter 719 498 Övriga poster 473 481 1 192 979 Leksand 2016-03-31 Christer Swedhs Ordförande Per Spik Vice ordförande Rose-Mari Svanborg Not 17 Förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Övrigt eget kapital Summa eget kapital 20 500 10 000 26 621 57 121 9 574 9 574 20 500 10 000 36 195 66 695 Eget kapital 2014-12-31 Årets resultat Eget kapital 2015-12-31 Kent Dahlquist Maths Bolmstam Elisabet Nises-Look Verkställande direktör Aktiekapitalet består av 2 050 st aktier. Min revisionsberättelse har lämnats 2016-04-05 Not 18 Obeskattade reserver 2015 Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Periodiseringsfonder Summa Not 20 Upplåning 2014 Emil Forsling Auktoriserad revisor 2015 2014 Långfristiga skulder som förfaller till betalning mellan 1 och 5 år 8 961 Skulder till kreditinstitut 168 257 142 677 4 357 4 438 Summa 168 257 142 677 13 594 13 399 48 700 72 500 9 237 Kortfristiga skulder som förfaller till betalning inom 1 år Not 19 Uppskjuten skatt 2015 Skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen samt å andra sidan den inkomstskatt som belöper sig på verksamheten utgörs av uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till byggnader och markanläggningar 1 324 Summa 1 324 Skulder till kreditinstitut, rörlig ränta 2014 52 670 54 900 Summa Skulder till kreditinstitut 101 370 127 400 Summa räntebärande skulder 269 627 270 077 Genomsnittlig låneränta 2015 2,22 % (2,72 %). Kommunens borgensåtagande avseende bolagets låneskuld uppgår vid årsskiftet till 269 627 tkr (inkl. kortfristig del av skuld 4 044 tkr). Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015 2014 Upplupna räntekostnader 1 406 2 372 Förutbetalda hyror och avgifter 6 378 6 947 Upplupna löner och semesterlöner 1 410 1 366 572 556 Upplupna sociala avgifter 28 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • NOTER Övriga poster 12 081 11 086 Summa 21 847 22 327 NOTER • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 29 Revisionsberättelse Översikt Till bolagsstämman i Leksandsbostäder AB, org nr 556496-0572 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Leksandsbostäder AB för år 2015. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Leksandsbostäder ABs finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Leksandsbostäder AB för år 2015. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. OPERATIVA NYCKELTAL 2015 2014 2013 2012 2011 Medellägenhetshyra kr/m och år, bostäder 962 951 936 920 898 Hyresbortfall i % av hyresintäkter, bostäder 0,8 1,9 2,5 2,2 1,6 Direktavkastning på totalt kapital, % 8,0 8,9 7,9 6,7 7,0 2015 2014 2013 2012 2011 126 670 125 052 119 348 120 415 118 920 2 EKONOMISK ÖVERSIKT Omsättning, tkr Kassalikviditet, % (K3) 123,9 98,8 69,7 49,7 40,7 Soliditet, % 20,1 17,8 15,1 13,3 12,2 Räntabilitet på eget kapital, % 14,4 19,7 14,1 7,5 9,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 4,5 5,5 4,5 3,7 4,1 265 583 270 077 277 110 284 710 288 460 3 079 3 107 3 175 3 262 3 305 2,22 2,72 3,06 3,45 3,64 2015 2014 2013 2012 2011 938 938 939 939 939 3 0 17 15 11 0,3 0 1,6 1,6 1,2 Långfristiga skulder, tkr Långfristiga skulder kr per kvm vägd yta, egna fastigheter Genomsnittlig låneränta, % ÖVRIGT Antal lägenheter exkl äldreboenden Antal lägenheter outhyrda 31/12 Antal lägenheter outhyrda i % Antal lägenheter i äldreboenden Vägd yta vid året slut, egna fastigheter, m2 (K3) 198 198 198 198 198 86 241 86 925 87 268 87 280 87 280 232 187 181 195 187 25 20 19 21 20 Omflyttningar under året Omflyttningar under året (%) Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Direktavkastning på totalt kapital Förvaltningsnetto i procent av totalt kapital. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Kassalikviditet Omsättningstillgångar minus lager i procent av kortfristiga skulder. Leksand den 5 april 2016 Soliditet Justerat eget kapital i procent av totalt kapital. Emil Forsling Auktoriserad revisor (K3) Räntabilitet på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus kostnadsräntor i procent av totalt kapital. Genomsnittlig låneränta Räntekostnad för lån i procent av genomsnittlig låneskuld. Räntebidragsberoende Räntebidrag i procent av hyra för bostäder och äldreboenden. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter finansnetto i procent av justerat eget kapital. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. 30 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • REVISIONSBERÄTTELSE ÖVERSIKT • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 31 Enhetsspecifikation (belopp i tkr) Fastighetsområde Färdigst.år Fastighetsområde Färdigst.år Bokfört restv. Bokfört restv. Varav markv. Anskaffn.år 42112 Paraden, studentbostäder 2004 6 770 0 42121 Sockenstugan Leksand 1998 1 294 45 42132 Räddningsstation Övermo 1998 11 233 389 42301 fd Åhls Barnakademi, Insjön 1998 1 964 19 59813 Svans ekonomibyggnad 1998 31 27 20110 Olshans 1952 4 149 275 20120 Prinsen 1954 2 822 1 041 321 239 21 311 20130 Vinkeln 1959/73/85 7 479 1 635 20131 Lekattbacken 2004/07 8 922 307 20140 Smalåkern 1964/70/77 3 908 1 453 Summa fastigheter Pågående investeringsprojekt Planprogam för bostäder: Länsmannen, Snedkanten, Edshult 1 076 Flera mindre div. investeringsåtgärder 32 20150 Storgärdet 1966/68 5 620 20160 Grewesmühl 1978/82 15 438 900 20170 Trädgården 1980 2 677 208 20172 Trädgården 2010 17 705 64 20175 Udden 1 2004 3 716 927 345 1 248 20176 Tregården 2004/07 10 634 1 071 20180 Gläntan 1982/83 8 486 829 20190 Edshult 1987 11 109 425 20200 Domaren et 1 1985/88 13 205 900 20201 Domaren et 2 1987/89 9 297 615 20210 Björkbergsvägen 74–76, Siljansnäs 1973 1 214 127 20220 Marklgh Björkåkersvägen, Djura 1981 1 664 130 20221 Djäkenvägen 8, Djura 1998 587 6 20230 Gärdesvägen 6–10, Insjön 1984 4 223 262 1986/63 7 677 124 1989 6 258 107 20231 Faluvägen 7–11, Insjön 20232 Kyrkvägen 6–8, Insjön 20234 Insjövägen 27, Insjön 1990/95 4 237 346 20235 Kornvägen 8–66, Insjön 1990/95 7 279 532 20240 Vägskälet 1992 8 573 680 20250 Fyrkanten 1987/88 3 667 170 20251 Hedbys 1987/89 4 484 204 20252 Mellanåkern 1995 2 482 107 20253 Skogsbacken 2003 10 521 393 20260 Byåkern 1987/88 4 246 398 20270 Snedkanten 1988/94 12 721 848 20272 Yr Kalles 3 1990 150 55 20281 Fiskgårdarna 1989/90 3 682 80 20340 Marklgh Edshult 1988 2 487 1 585 20350 Marklgh Holsåkern 1988 1 476 972 20351 Boställsv. 8–12, Insjön 1988 2 822 152 20352 Marklgh Åhléns väg 3–7 1988 240 240 20360 Marklgh Spik Kerstis väg, Djura 1988 25 25 20370 Marklgh Siljansnäs 1988 444 91 30300 Edshult äldreboende 1995 25 893 900 30310 Tibble äldreboende 1995 13 994 300 30320 Solhem äldreboende 1995 24 985 50 30330 Björkbacken äldreboende 1995 18 749 50 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB • ENHETSSPECIFIKATION Varav markv. Anskaffn.år Fastighetsvärden 2015 Omr. nr. Omr. nr. Summa pågående investeringsprojekt 1 421 Summa totalt 322 660 21 311 Sammanställning av uthyrningsenheter i egna fastigheter 2015 Fastighetsområde Bostäder 1rok 2rok 3rok Lokaler Yta BOA m3 Bilplatser Yta LOA m3 Yta LOA m3 Summa uth. enheter 4–5rok Summa 16 1 062 16 32 35 2 755 18 53 Antal Varmg Mv-pl Leksand Byåkern 4 8 4 Domaren et 1 6 9 13 7 2 Domaren et 2 4 13 5 Edshult 7 22 8 Fiskgårdarna 1 3 Fyrkanten 6 Gläntan 14 40 10 Grewesmühl 11 26 24 Hedbys 8 Lekattbacken Marklgh Edshult Mellanåkern 35 1 10 24 1 601 21 45 37 2 416 18 55 5 453 1 493 6 12 6 379 1 281 9 16 64 3 460 71 4 910 5 660 1 24 4 12 792 8 8 608 52 2 435 5 192 17 5 1 6 110 120 42 106 40 122 11 24 8 16 12 64 4 10 Olshans 4 8 12 Prinsen 12 26 4 6 6 6 18 1 135 12 26 15 2 55 3 448 4 234 9 2 065 68 77 24 24 24 72 4 584 4 367 42 118 3 4 8 643 3 103 10 21 Skogsbacken Smalåkern 2 24 1 494 12 157 12 48 44 2 366 9 167 12 65 18 36 7 141 21 87 Snedkanten Storgärdet Söderlundska Tibble annex 3 Tregården Trädgården Trädgården 3 1 2 1 6 279 8 2 10 672 4 4 8 575 8 6 17 969 Vinkeln 19 36 15 Vägskälet 12 20 3 4 1 2 18 505 74 4 324 4 291 35 1 773 2 827 16 250 4 11 10 20 10 20 15 32 36 130 19 56 ENHETSSPECIFIKATION • Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 33 Sammanställning av uthyrningsenheter i egna fastigheter 2015 forts. Fastighetsområde Bostäder 1rok 2rok 3rok Lokaler Yta BOA m3 Bilplatser Yta LOA m3 Yta LOA m3 Summa uth. enheter 4–5rok Summa 12 586 4 16 2 27 1 669 18 45 Antal Varmg Mv-pl Insjön Boställsvägen 8–12 4 4 4 Faluvägen 7–11 6 13 6 Gärdesvägen 6–10 3 12 3 18 1 102 12 30 14 15 5 34 1 943 23 57 Kornvägen 8–66 8 14 8 30 2 148 Kyrkvägen 6–8 4 4 4 12 830 22 22 1 122 22 6 6 300 6 Insjövägen 27 Marklgh Holsåkern Marklgh Åhléns väg 3–7 2 496 33 63 14 28 Siljansnäs Björkbergsvägen 74–76 4 4 Marklgh Siljansnäs 8 10 5 13 839 12 25 18 904 14 32 2 2 141 3 11 778 11 22 6 300 2 8 917 55 987 625 1 632 21 622 12 33 Djura Djäkenvägen 8 Björkåkersvägen Marklgh 8 Spik Kerstis väg Marklgh 6 Summa 226 439 20 1 215 37 2 39 6 466 51 843 Räddningsstation 1 1 697 1 Sockenstugan 1 484 1 fd Åhls Barnakademi, Insjön 1 491 1 Förvaltningsfastigheter Paraden, studentbostäder Summa 20 1 0 Summa 246 440 215 37 21 622 3 2 671 938 56 609 42 9 137 51 843 12 36 637 1 668 Äldreboenden 34 Edshult, Leksand 77 77 2 193 1 4 753 78 Tibble, Leksand 44 44 1 375 1 2 338 45 Solhem, Insjön 33 33 817 1 2 895 34 Björkbacken, Siljansnäs 29 15 44 1 790 2 3 919 46 Summa 183 15 198 6 175 5 13 905 203 Totalt hela företaget, egna fastigheter 429 455 1 136 62 784 47 23 042 215 Årsredovisning 2014 Leksandsbostäder AB • ENHETSSPECIFIKATION 37 51 843 637 1 871 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 35 Leksand bostadsområden Gläntan 64 lgh Insjön bostadsområden Olshans 24 lgh Skogsbacken 18 lgh Lekattbacken 8 lgh Prinsen 44 lgh Storgärdet 72 lgh Vinkeln 74 lgh Tregården 10 lgh Vägskälet 35 lgh Paraden 21 lgh Mellanåkern 5 lgh Fiskgårdarna 5 lgh Smalåkern 55 lgh Trädgården 25 lgh Tibble annex 6 lgh Hedbys 12 lgh Byåkern 16 lgh Villavägen 6 lgh Holsåkersvägen 2 lgh Lärkvägen 6 lgh Åhléns väg 4 lgh Timotejvägen 4 lgh Kornvägen 30 lgh Åhléns väg 6 lgh Faluvägen 27 lgh Boställsvägen 12 lgh Kyrkvägen 12 lgh Gärdesvägen 18 lgh Insjövägen 34 lgh Fyrkanten 6 lgh Grewesmühl 71 lgh Söderlundska 8 lgh 36 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB Edshult 37 lgh Edshults M-lgh 52 lgh Domaren 59 lgh Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 37 Djura bostadsområden Spik Kerstis väg 6 lgh Björkåkersvägen 11 lgh Djäkenvägen 8 2 lgh Björkbergsvägen 8 lgh Källsvadsvägen 10 lgh Siljansnäs bostadsområden Björkbergsvägen 13 lgh 38 Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB Årsredovisning 2015 Leksandsbostäder AB 39 Telefon: 0247-805 00 Besöksadress: Hagagatan 8 Postadress: Box 244, 793 25 Leksand www.leksandsbostader.se
