verolliseksi s.4-6 - Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry

Transcription

verolliseksi s.4-6 - Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry
2 • 2006
Taloyhtiö
arvonlisäverolliseksi
s.4-6
Uutta otetta
kiinteistöns. 12-13
pitoon
6. vuosikerta
COMMUNICA 1/06
Pkjijm(fjhkjnddoodkpofdnoj
Ê\q\diijk`\\i
q`ndejcojm`hjiooddi
Helppo tyšstŠŠ
¥
¥
¥
¥
¥
valmis pintakŠsittely
moderni liitinteknologia
pinta-asennettava
ei tulitšitŠ
sama putki sopii kŠyttšvesi-,
lŠmmitys- ja jŠŠhdytysjŠrjestelmiin
Edullinen ratkaisu
¥ asennus nopeaa, kodin arki
jatkuu mahdollisimman pian
Valmiiksi
pintakŠsitelty
putki
Liimakerros
Vahvistava
alumiinivaippa
Hygieeninen
virtausputki
www.uponor.Þ
2
Oulun Kiinteistöviesti
Pääkirjoitus
6. vuosikerta
Remonteissa on
mahdollisuus
Numero 1/2006
JULKAISIJA
Oulun läänin
Kiinteistöyhdistys ry
Kirkkokatu 19 A 15
90100 Oulu
Puh. (08) 371 712
Fax. (08) 312 1933
pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi
www.kliitto.fi/oulu
PÄÄTOIMITTAJA
Pekka Luoto
TOIMITUSNEUVOSTO
Aaro Paakkola
Timo Tahkola
Mauri Niemelä
Pekka Luoto
KUSTANTAJA
Upper Line Oy
Aleksanterinkatu 32 B
33100 Tampere
Puh. 020 745 8800
Toimitus
Kirsi Kyllönen
Puh. 020 745 8526
toimitus@upperline.net
Taitto
Puh. 020 745 8518
Fax 020 745 8522
Ilmoitusmyynti
Marja-Liisa Lammela
Puh. 020 745 8811
PAINOPAIKKA
I-Print, Seinäjoki
OSOITELÄHDE
Kaupparekisteri / Patenttija Rekisterihallitus,
Oulun läänin
Kiinteistöyhdistyksen
osoitetiedostot
OSOITTEENMUUTOKSET
Upper Line Oy
Puh. 020 745 8800
ääosa asuinkerrostaloistamme on
rakennettu 1950 - 1970- luvuilla.
Rakennusten ikääntymisestä seuraa voimakas korjaustarve, joka
kohdistuu vaippaan eli julkisivuihin, kattoon, ikkunoihin ja parvekkeisiin sekä toisaalta putkistoihin. Lisäksi kiinteistöjen
tekninen kunto on usein päässyt rapistumaan, mikä johtuu halvoista ratkaisuista
sekä ennen muuta virheellisestä huolto- ja
korjauskulttuurista. Korjauksia tehdään
vasta pakon edessä.
P
Vaipan peruskorjaus on keskimäärin 25 –
35 vuoden ja putkiremontti 50 vuoden iässä. Vaipan korjaustarve kasvaa sekä 2000että 2010-luvuilla kaksinkertaiseksi edelliseen vuosikymmeneen verrattuna. Putkistoja korjataan 10 - 15 vuoden viiveellä.
Putkiremonttien korjaustarve kasvaa vieläkin nopeammin, sille ne tulevat kaksinkertaistumaan peräjälkeen kolmella eri
vuosikymmenellä. Mikäli korjauksia ei tehdä, kiinteistöjen arvot uhkaavat romahtaa,
kun osakehuoneistoja ei saada kaupaksi.
Tapahtuu sama ilmiö kuin vuokra-asuntopuolella, jossa heikkotasoiset ja huonosti
varustetut huoneistot eivät kelpaa vuokralaisille.
Elintason parantuessa asukkaiden tarpeet
ja vaatimustaso kasvavat, mikä aiheuttaa
myös asumiseen uudistustarvetta. Enää ei
pelkkä tilantarve riitä, vaan vaatimukset
lisääntyvät niin vapaa-ajan, viihtyvyyden
kuin turvallisuuden suhteen. Koska väestömme ikääntyy, on otettava huomioon
myös asukastarpeiden eriytyminen. Vuoteen 2010 mennessä noin 900 000 suomalaisista on yli 65-vuotiaita. Suuri haaste
onkin kehittää rakennuskantaamme niin,
että mahdollisimman moni voi asua asunnossaan mahdollisimman pitkään.
Korjauksissa on myös mahdollisuus, sillä
niiden yhteydessä on tilaisuus kehittää
asuntokantaamme niin, että asukkaiden
yksilölliset tarpeet ja elintason nousun tuoma uudistustarve voidaan ottaa huomioon. Peruskorjausten yhteydessä suhteellisen pienillä lisäkustannuksilla voidaan
nostaa huoneistojen toimivuutta niin
ikääntyvän väestön kuin lapsiperheiden
kohdalla. Usein on tarvetta parantaa ja uudistaa ainakin pesuhuone- ja keittiötiloja
sekä sähkö-, ilmanvaihto- tai tiedonsiirtoverkkoja. Korjauksilla turvataan myös
tärkeimmän kansallisvarallisuutemme eli
rakennusten arvon säilyminen.
Hyvä suunnittelu on kaikkein tärkeintä ja
siihen tulee varata riittävästi aikaa. Putkiremontin kohdalla aikaa tarvitaan vähintään pari vuotta. Suunnitteluun kannattaa ottaa asukkaat mukaan, sillä paraskaan
asiantuntija ei voi tuntea asukkaiden tarpeita. Alkuvaiheen hankesuunnittelu on
kaikkein ratkaisevinta lopputuloksen onnistumisen kannalta, sillä siinä tehdään
linjapäätökset eli päätetään korjausten laajuus, toteutumistapa, laatu ja kustannukset.
Remonteilla on hyvät mahdollisuudet onnistua, jos hankesuunnitteluun otetaan
mukaan asukkaita, projektiin varataan riittävästi aikaa, käytetään ammattitaitoisia
suunnittelijoita, valvojia ja muita asiantuntijoita, valitaan osaavat urakoitsijat sekä huolehditaan tiedottamisesta. Onnistuessaan remontit lisäävät asumisviihtyvyyttä, mahdollistavat vanhusten asumisen
kodeissaan ja turvaavat rakennuksen arvon
säilymisen.
Pekka Luoto
toiminnanjohtaja
Kannen kuva:
SOK:n entinen varasto.
Kuvaaja Anu Soikkeli.
Oulun Kiinteistöviesti
3
Mikko Pikkujämsä luennoi kiinteistöjen
arvonlisäveroasioista keskiviikkona 17.5.
maakuntakirjaston Pakkala-salissa
pidettävässä koulutustilaisuudessa.
(Tarkemmat tiedot löytyvät
lehtemme sivulta X)
Taloyhtiö
arvonlisäverolliseksi
- minimoi riskit ja
maksimoi hyödyt
Vanhoissa taloyhtiöissä, joissa on myös toimisto- tai liiketilaa, tulee hakeutuminen arvonlisäverolliseksi ajankohtaiseksi viimeistään silloin, kun edessä
on iso remontti. Hyöty arvonlisäverollisuudesta syntyy, kun remonttiin sisältyvä arvonlisävero saadaan valtiolta palautuksena liikehuoneistojen osalta. Hakeutuminen kannattaa silloinkin, kun isompia remontteja ei ole tulossa, sillä
hoitokulut ovat pääsääntöisesti verollisia ja veron osuus liikehuoneistojen osalta on mahdollista saada takaisin. Ennen hakeutumista on syytä selvittää hyödyt sekä mahdolliset sudenkuopat. Oikein toteutettuna arvonlisäverovelvolliseksi ryhtyminen tuo mukanaan huomattaviakin säästöjä. Tärkeintä on, että yhtiöjärjestyksen alv-pykälä on muotoiltu oikein. Siinä on muun muassa
määrättävä miten arvonlisäverovastike lasketaan, ja kenelle arvonlisäveron palautushyöty menee.
Verotusmielessä asunto- tai
kiinteistöosakeyhtiön toiminta
ei ole arvonlisäverollista. Laki
kuitenkin mahdollistaa kiinteistöjen vapaaehtoisen hakeutumisen verovelvolliseksi
4
niiden huoneistojen osalta, jotka ovat verollisessa käytössä.
– Arvonlisäverollista toimintaa harjoittavat voivat vähentää
ostoistaan ”alvin”, eli saada
summan takaisin joko suoraan
rahana tai vähentää sen valtiolle maksettavasta osuudesta. Taloyhtiössä yhtiövastikkeilla katetaan remontti- ja
muut kulut, joihin sisältyy automaattisesti arvonlisävero,
Oulun Kiinteistöviesti
jonka yhtiö pääsee vähentämään hakeuduttuaan verovelvolliseksi.
Oikein hoidetusta hakeutumisesta ei tavalliselle osakkeenomistajalle ole hyötyä eikä haittaa, mutta liiketoimintaa
harjoittava osakkeenomistaja
hyötyy siitä huomattavastikin.
Yksittäiselle osakkeenomistajalle kohdistuva etu esimerkiksi 100 000 euron ”alvillisesta”
kustannuksesta olisi noin 18
000 euroa puhdasta rahaa, jos
summa jaetaan kokonaisuudessaan osakkeenomistajille.
Jakoperusteet määrätään yhtiöjärjestyksessä, ja se on yhtiön oma asia, asianajaja ja oikeustieteen tohtori Mikko Pikkujämsä selvittää.
– Uudiskohteissa arvonlisäverovelvolliseksi hakeudutaan
pääsääntöisesti heti alusta pitäen. Liikekiinteistöissä toimenpide on rutiininomainen,
mutta asunto-osakeyhtiöissä,
joiden pinta-alasta enin osa on
asuntoja, toteutus on jäänyt
heikommalle, Pikkujämsä toteaa.
Tiedosta riskit
Asunto-osakeyhtiön kannalta
merkittävin riski liittyy tilanteisiin, joissa asunto-osakeyhtiö on tehnyt alv-vähennyksen
ja osakkeenomistaja esimerkiksi siirtää tai vuokraa liikehuoneiston myöhemmin verottomaan käyttöön. Tällaista
yritystoimintaa harjoittavat esimerkiksi pankit, terveydenhuoltoalan yritykset ja vakuutusyhtiöt.
– Nykyisen lainsäädännön
mukaan asunto-osakeyhtiö
joutuu palauttamaan perusparannus- tai uudisrakennushankkeesta tehdyn vähennyksen täysimääräisenä, mikäli verottomaan käyttöön siirtäminen tapahtuu viiden vuoden
kuluessa sen kalenterivuoden
päättymisestä, jona hanke on
toteutettu, Pikkujämsä toteaa.
Tähän on kuitenkin tulossa
pikainen lakimuutos erään Pikkujämsän EY-tuomioistuimessa Luxemburgissa hoitaman tapauksen johdosta. EY-tuomioistuin on todennut Suomen
kiinteistöinvestointien vähennysoikeutta koskevan alv-lainsäädännön olevan alv-direktiivin vastainen.
– Lakimuutos tulee voimaan
aikaisintaan ensi vuoden alusta, mutta direktiiviin voi tukeutua jo nyt. Verohallituksen
ohjeet ovat tulossa jo nopeammin. Palautusvastuun
määrä tullaan jakamaan niin,
että se pienenee suhteessa verollisessa käytössä olleeseen
aikaan. Samoin nykyinen viiden vuoden oikaisukausi saattaa pidentyä, ainakin direktiivi sallii sen aina 20 vuoteen asti. Jos kuitenkin oikaisukausi
pidetään viidessä vuodessa ja
käyttötarkoitus muuttuisi esimerkiksi vuoden kuluttua, saataisiin ensimmäisen vuoden
vähennys eli viidennes niin sanotusti kokonaan hyväksi ja palautettavaksi jäisi 80 prosent-
tia.
Mikäli taloyhtiö on hakeutunut jonkin sittemmin asunnoksi otetun liiketilan osalta
alv-velvolliseksi ja palauttanut
tekemänsä alv-vähennyksen
täysimääräisenä valtiolle, voi
rahaa hakea osaksi takaisin jo
ennen lakimuutosta.
– Kun tilikauden päättymisestä on kulunut enemmän
kuin kolme vuotta, ei palautushakemusta kuitenkaan enää
tämänhetkisen käytännön mukaan voida tehdä.
Yhtiöjärjestys
ajan tasalle
Verottajalle kantaa vastuun
asunto-osakeyhtiö, mutta tilan
käyttämisestä päättää osakkeenomistaja. Palautusvastuuseen liittyvän riskin hallitsemiseksi on syytä kirjata asia
yhtiöjärjestykseen ja määrätä,
että jos omistaja muuttaa tilan
käyttötarkoitusta, on hänen
maksettava ylimääräistä yhtiövastiketta niin paljon, että yhtiölle aiheutuva kustannus tulee maksetuksi.
Käytännön toteutuksen kannalta ja koko kuvion pyörittämiseksi oikealla tavalla tarvitaan ehdottomasti yhtiöjärjestyksen muutos, joka puolestaan edellyttää yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöstä sekä kaikkien niiden suostumusta, joiden osalta arvonlisäverovelvolliseksi hakeudutaan.
Osakkeenomistaja saa hakeutumisen jälkeen alv-vähennyksen edukseen, joten yhtiövastikkeen bruttomäärää on
korotettava, jottei taloyhtiön
saama nettomäärä alene. Miten
tämä käytännössä toteutetaan?
– Ottamalla mukaan yhtiöjärjestykseen pykälä alv-vastikkeesta. Hoito- ja rahoitusvastikehan ovat ne yleisimmät,
mutta niiden lisäksi ryhdytään
perimään alv-vastiketta. Yhtiöjärjestyksen perusteella
määräytyy, ohjataanko hyöty
kokonaan vai osittain osak-
Graffitien poistoa ja ennaltasuojausta
Anti Graffiti System AGS - järjestelmät
graffitien poistoon ja pintojen suojaukseen.
AGS-tuotteita käytetään graffitien ja töherryksien poistoon menestyksellisesti jo yli 20 maassa. Erilaisille pintamateriaaleille on kehitetty omat puhdistus- ja suojausaineensa myös ympäristö ja käyttäjän turvallisuus huomioiden.
Meranti kartoittaa ongelmakohdat, tekee
tarjouksen, poistaa töhryt ja suojaa pinnat.
AGS-graffitinsuoja on SILKO-hyväksytty vuosina 1992 ja 1998 tehtyjen
soveltuvuustestien tuloksena.
Haaransuonkuja 10, 90240 OULU, puh. 020 833 3150, fax (08) 533 3780,
sähköposti: meranti@meranti.fi, internet: http://www.meranti.fi
...jatkuu seuraavalla sivulla.
Oulun Kiinteistöviesti
5
keenomistajalle. Vastikkeen
laskemisen pohjaksi otetaan se
arvonlisävero, jonka asuntoosakeyhtiö joutuu jatkossa
maksamaan ja lisätään siihen
ne ylimääräiset kustannukset,
joita hakeutumisesta aiheutuvat. Vähennyksinä huomioidaan alv-palautukset ja –vähennykset, joita yhtiö saa hakeutumisen jälkeen. Alv-hakeutumisen johdosta osakkeenomistajan maksama bruttomäärää nousee, mutta alvosuuden ansiosta nettomäärä
kuitenkin laskee. Se, joka hakeutumisesta hyötyy, maksaa
myös kaikki kustannukset. Toimivasta alv-pykälästä tulee käytännössä suhteellisen monimutkainen. Koska virheellisesti
muotoillusta alv-pykälästä on
enemmän haittaa kuin hyötyä,
kannattaakin suunnata asiaa
tuntevan lakimiehen puheille,
kehottaa Pikkujämsä.
Hänen mukaansa yhtiöjärjestys kannattaa läpikäydä
muutenkin samassa yhteydessä ja tarkistaa, että se toimii järkevällä tavalla.
Kannattaa myös muistaa, että jos taloyhtiö saa suuren summan alv-palautusta, saattaa
kestää vuosikausia ennen kuin
se koituu osakkeenomistajan
hyöyksi, vaikka vastike jätettäisiin kokonaan perimättä.
– Paras tapa hoitaa asia on
määritellä remontista eri osakkeenomistajille koituvat rahoitus- ja lainaosuudet jo ennakkoon ja periä alun perinkin vähemmän siltä, joka hyödyn tulee saamaan. Tällöin raha ei jää
yhtiöön lojumaan.
Muuta
huomioitavaa
Toisinaan arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumisen esteenä
on ylimääräisten kulujen pelko.
Yhtiöjärjestyksen muutos juridisine konsultointeineen on
kertainvestointi, mutta arvonlisäveron määrän laskeminen
ja kuukausikohtaisen valvontailmoituksen tekeminen verottajalle aiheuttaa lisätyötä
isännöitsijälle ja kirjanpitäjälle. Tehty työ luonnollisesti veloitetaan, mutta kun lisätyö ja
6
–veloitus huomioidaan yhtiöjärjestyksen arvonlisäveropykälässä, tulee maksajaksi automaattisesti se, joka saa myös
hyödyn.
Erillisestä alv-vastikkeesta on
tehtävä aivan samanlainen jälkilaskelma kuin muistakin vastikkeista. Laskelmassa todetaan
jälkikäteen, onko alv-vastike
käytetty siihen tarkoitukseen
mihin sitä on peritty, onko sitä peritty liian vähän vai liian
paljon ja kuinka paljon on syntynyt yli- tai alijäämää.
Vuokrasopimuksissa alv-asiat
tulee myös huomioida siten,
että osakkeenomistajan etu
suhteessa vuokralaiseen tulee
turvatuksi.
Vuokraan ei välttämättä lisätä automaattisesti 22 prosenttia, vaan lisäyksen määrästä
voidaan erikseen sopia sekä
pohtia saako hyödyn yksin
vuokralainen vai osakkeenomistaja tai jaetaanko se. Lisäksi tulee velvoittaa vuokralainen pitämään tilan verollisessa käytössä.
Ratkaisu ei ole vuokralaiselle
sen kalliimpi, koska hän saa
summan palautuksena takaisin.
Tärkeintä on käydä vuokrasopimus huolellisesti läpi.
Mikä on arvonlisävero?
Arvonlisävero on yleinen kulutusvero, joka kohdistuu lähes kaikkien tavaroiden ja palvelujen
kulutukseen. Välillinen vero on tarkoitettu lopullisten kuluttajien maksettavaksi ja veronkantajina toimivat verovelvolliset yritykset, jotka sisällyttävät veron määrän myyntihintoihinsa ja tilittävät myyntinsä mukaisen veron valtiolle
kuukausittain.
Vero kannetaan jokaisesta tuotanto- ja jakeluketjussa tapahtuneesta myynnistä, mutta kukin porras suorittaa valtiolle veroa vain siinä
portaassa syntyneestä arvonlisästä. Lopulliseen
kuluttajahintaan sisältyy veroa verokannan
mukainen määrä, joka on yhtä suuri kuin arvonlisistä maksettu vero yhteensä. Käytännössä veron kertaantuminen on estetty vähennysoikeuden avulla: tuotantopanosostoihin sisältyneen veron saa vähentää
myynnistä suoritettavasta verosta.
Yleinen arvonlisäveroprosentti on 22. Elintarvikkeista ja rehuista maksetaan 17 prosentOulun Kiinteistöviesti
tia arvonlisäveroa. Kirjat, lääkkeet, liikuntapalvelut, elokuvanäytökset, henkilökuljetukset, majoituspalvelut, kulttuuri- ja viihdetilaisuudet ja
televisioluvat sisältävät arvonlisäveroa 8 prosenttia.
Lähde:
www.yrittajat.fi
Oulun Kiinteistöviesti
7
Työntekijöiden hyvinvointiin satsaaminen
korvautuu entistä tehokkaampana työpanoksena.
Viihtyisissä tiloissa ajatuskin juoksee jouhevammin.
Isännöinti on
ihmisläheistä työtä
Isännöitsijältä vaaditaan sosiaalista lahjakkuutta,
neuvottelu- ja keskustelukykyä sekä kuuntelun jaloa taitoa. Ammatissa on kyse paitsi toisten ihmisten mittavan omaisuuden arvon säilyttämisestä,
myös asukkaiden kotien hoitamisesta. Isännöinti
on taloyhtiön suunnitelmallista johtamista pitkällä tähtäimellä ja koordinoidusti tavoitteena saada
osakkaat sitoutumaan kaikkien yhteiseen asiaan –
oman taloyhtiön kunnossapitämiseen ja kehittämiseen. Haasteellisen mielenkiintoinen tehtävä tarjoaa aitiopaikan kiinteistöalan kehityksen seurantaan.
Oulun toiseksi suurin isännöintitoimisto Pohjois-Suomen
SKV Oy muutti uusiin tiloihinsa marraskuussa. Tilaa ja avaruutta riittää, viihtyisä ympäristö kasvattaa motivaatiota.
– Hyvinvoiva henkilöstö saa
isännöitävät taloyhtiötkin voimaan paremmin. Ihmisten
kanssahan tässä töitä tehdään,
toteaa kolmisenkymmentä
8
vuotta alalla ollut toimitusjohtaja Veijo Haapala.
Hallitusti kasvavassa yrityksessä työskentelee noin 20 henkilöä, joista 12 isännöitsijöitä.
Parin vuoden aikana tehtyjen
yritysostojen kautta toimeksiannot ovat kaksinkertaistuneet.
– Työtä ja tekijöitä on tasapainoisessa suhteessa. Myös
yrityskulttuurin kannalta on hy-
vä, että taloon tulee uusia näkemyksiä. Otamme opiksemme kaikesta ja kehitämme toimintaamme.
Innostava toimenkuva
SKV:n isännöimiin kohteisiin
kuuluu niin liike-, asuin- kuin
toimistokiinteistöjä sekä vuokrataloja, joiden osuus toiminnasta on noin 20 prosenttia.
– Erilaiset kiinteistöt vaativat
eri tyyppistä isännöintiä. Toiminnassa on hallittava koko kirjo ja huomioitava erilaisten tahojen ominaisluonne. Monipuolinen toimenkuva pitää
mielenkiinnon yllä ja kahta samanlaista päivää ei ole. Isännöitsijän hektinen työ on haastavaa ja vaihtelevaa, Haapala
sanoo.
Turhat ennakkoluulot isännöitsijän työtä kohtaan joutavat
romukoppaan. Alan arvostus
Oulun Kiinteistöviesti
ei ole ansaitsemallaan tasolla
eivätkä kaikki ammattia harkitsevat välttämättä tiedä, mitä
isännöinti oikeastaan on.
– Toki kouluttautuminen vaatii oman aikansa samoin kuin
alan omaksuminen ja siihen sisään pääseminen, mutta työ itsessään on kiehtovaa ja ihmisläheistä. Suurin kynnyskysymys lienevät iltakokoukset,
mutta näissäkin joustoa löytyy
entistä enemmän. Asennemuutosta ja siirtymää joustavampaan käytäntöön on jo tapahtunut. Alalle hakeutuvat tietävät tilinpäätösajan iltatyöpainotteisuuden, mutta vastaavasti sesongin ulkopuolella
työrytmi tasaantuu, kuvailee
Haapala.
Isännöitsijän tehtävän mielekkyyteen vaikuttaa vahvasti
taloyhtiön osakkaiden ja hallituksen jäsenten suhtautuminen ja tietoisuus tehtävästä.
Isännöinti on kiinteistön johtamista ja suoraan verrattavissa yrityksen johtamiseen.
– Toiminnassa pitäisi ottaa
mallia menestyvistä yrityksistä, asettaa tavoitteita ja tähdätä niihin. Pitää luoda strategia
ja pohtia, miten kiinteistön tulevaisuudessa on ajateltu toimia. Tarkoituksena on vähintäänkin säilyttää omaisuuden
arvo tai mielellään kohottaa sitä. Yhteiseen hiileen puhaltamalla asiat toimivat – aktiivinen ja ammattinsa osaava isännöitsijä ajaa taloyhtiön etua,
Haapala painottaa.
Elinkaariajattelu
kunniaan
Veijo Haapala ja palvelupäällikkö sekä isännöitsijä Jukka
Moilanen peräänkuuluttavat
oikeaa asennetta kiinteistön
hoidossa. Jokaisen taloyhtiön
pitää määritellä tulevaisuuden
strategiansa, päättää miten ylläpidetään kehitystä eli peruskorjataanko, perusparannetaanko vai annetaanko olla.
Strategian selkiinnyttyä on tavoitteita kohti kuljettava määrätietoisesti.
– Turhan usein osakkaat remontoivat mieluummin oman
asuntonsa sisäpuolisia osia
kuin satsaavat koko kiinteistön
kunnossapitoon. Tavoitteeksi
tulee asettaa kiinteistön elinkaaren jatkaminen. Vaikka
asunto olisi omistuksessa vain
viisi vuotta, laskee sen arvo, jollei kehitystä tapahdu. Perusparantaminen taas nostaa sitä
varmasti.
Tosin isojen remonttien vaikutus asunnon arvostukseen ja
myyntihintaan on miesten mielestä edelleen liian alhainen.
Vierekkäisten kiinteistöjen huoneistojen hinnat saattavat olla
jotakuinkin samat, vaikka toinen kiinteistöistä olisi hyvässä
kunnossa ja toisessa kaikki remontit tekemättä.
– Kannatamme Kiinteistöyhdistyksen ajamaa ajatusta korjausten arvon esiin saamisesta
laskemalla korjausvelan ja tekemättömän työn määrän pitkän tähtäimen suunnitelmaa
hyväksi käyttäen. Jos isännöitsijätodistuksesta todellakin näkyisi sekä niin sanottu tähtiluokitus että korjausvelka, helpottaisi se vertailua asunnonostotilanteessa ja antaisi realistisen ja puolueettoman kuvan asunnon arvosta ja taloyhtiön kunnosta.
Moilasen mukaan kaikki läh-
tee kunnolla toteutetusta kuntoarviosta ja sen pohjalta tehdystä pitkän tähtäimen suunnitelmasta. Päätöksenteko helpottuu, jos tulevaisuuden työt
ja niiden arvioidut hinnat ovat
ennalta selvillä.
– Paljon epävarmempaa mielestäni on, jollei tiedä, mitä tuleman pitää. Riittävän selkeä ja
informatiivinen suunnitelma
antaa hyvän jalansijan tulevaisuudelle. Jos korjausvaroja aletaan kerätä pikkuhiljaa joka
vuosi ja tehdään pieniä korjauksia jatkuvasti ei kaikki kasaudu kerralla tehtäväksi. Korjausvastikkeen kerääminen on
mielestäni myös tasapuolista
osakkaita ajatellen. Näin kaikki ei lankea yhden maksettavaksi. Tuntuu epäoikeudenmukaiselta, jos edellinen asukas on juuri muuttanut pois parinkymmenen vuoden asumisen jälkeen vain normivasti-
Veijo Haapalan ja Jukka Moilasen mukaan tiettyihin arvoihin tähtäämällä on kiinteistön hoito ja kehittäminen huomattavasti helpompaa.
ketta maksettuaan ja uusi asukas joutuu heti muutettuaan
kustantamaan koko putkiremontin omalta osaltaan, pohtii Moilanen.
Kuntoarvion pakollisuus jakaa mielipiteitä. Jo nykyään
asunto selkeästi ostetaan mieluummin sellaisesta taloyhtiöstä, jossa kuntoarvio on tehty vapaaehtoisesti.
Muutoksia alalla
Sähköiset välineet ovat tehostaneet toimintaa myös isännöintialalla. Yhteydenpito hoidetaan joustavasti sähköpostilla ja rutiinitoiminnot hoituvat
nykyaikaisin teknisin ratkaisuin.
– Kehitteillä olevat erilaiset
todistukset ovat informatiivisia
ja asiakkaan kannalta positiivista kehitystä. Ne antavat varmuutta tulevasta, Haapala visioi.
Hänen mukaansa isännöintisopimuksissa toteutetaan tulevaisuudessa entistä räätälöidympiä ratkaisuja ja palvelukuvausten sisältöä.
– Palvelutarjonnan laajentuminen perusisännöinnistä entistä kattavampiin ja monipuolisempiin palvelukokonaisuuksiin antaa mahdollisuuden yrityksen erikoisosaamiselle.
Isännöinnillä alana on kuitenkin varma tulevaisuus – taloyhtiöitä on hoidettava tästä
eteenkinpäin ja toimenkuvat
sekä toimintatavat muotoutuvat tulevaisuuden myötä uusiin
uomiinsa.
Ehkä
tähän joku
ilmoitus?
Oulun Kiinteistöviesti
9
Tunnistatko tuholaiset?
Tuholaiset ovat merkittävä uhka elintarvikkeiden ja
muiden hyödykkeiden turvallisuudelle ja kunnolle.
Ne ilmestyvät yleensä paikoille, missä olot ovat
suotuisat lisääntymisen ja ravinnon saannin kannalta.
Huolehtimalla ympäristön ja tilojen siisteydestä
vältytään luomasta olosuhteita, jotka osaltaan vaikuttavat tuholaisten esiintymiseen - olivat ne sitten tuhohyönteisiä, jyrsijöitä tai lintuja.
Tuholaisiksi voidaan määritellä organismit, jotka ovat ihmiselle jollakin tavalla vahingollisia. Olennaista ei ole kannan
suuruus, vaan sen esiintymispaikka. Esimerkiksi kärpäset
navetassa ovat aivan toinen juttu kuin yksi kärpänen kaupan
lihatiskillä.
Monet organismit puolestaan
määritellään tuholaisiksi vasta niiden toimiessa taudinkantajina.
Vakava tuholaisten aiheuttama seuraus on ihmisravinnon
saastuminen siihen joutuvien
bakteerien vuoksi.
Torakka
Rumat
russakat ja
torakat
Lämpimistä maista matkatavaroiden ja elintarvikkeiden
mukana kulkeutuvat russakat
piiloutuvat lämpimissä ja kosteissa tiloissa oleviin halkeamiin ja reikiin, kuten putkien
läpivienteihin, lämminvesivaraajiin sekä pesukoneiden ja
jääkaappien moottoreihin.
Kaikkiruokaisina ne syövät
muun muassa leipää,
hedelmiä, vihanneksia, lihaa ja kuolleita hyönteisiä.
Russakan
lisäksi esiintyy
myös ruotsintorakRussakka
10
kaa ja uusinta tulokasta, ranskantorakkaa, joka viihtyy kuivissa olosuhteissa kuten TV:n
sisuksissa. Torakat vaeltavat öisin ja levittävät tartuntoja.
Turkiskoi
Kiusalliset koit
Koin elämäntehtävä on lisääntyminen. Erilaisten koiden eri
asteita (muna, toukka, kotilo,
täysikasvuinen) löytyy muun
muassa viljatuotteista, pähkinöistä, suklaasta, kuivatuista
hedelmistä, villasta ja untuvista. Tärkeintä on toukkien torjunta, koska lentävät koit ovat
jo ehtineet munia.
Koit lentävät helposti tuotteesta ja paikasta toiseen. Koita ei pidetä tartunnanlevittäjinä, mutta niiden esiintyminen
elintarvikkeissa ja muualla johtaa usein tuotteiden myyntikelvottomuuteen. Yleisimmät
elintarvikkeissa
esiintyvät koit ovat
jauhokoisa,
Jauhokoisa
Intian jauhokoisa ja
kaakaokoisa.
Häiritsevät
haaskakuoriaiset
Haaskakuoriaiset kuuluvat ihrakuoriaisiin ja elävät kasvien ja
eläinten kuivista jätteistä. Ne
ovat erinomaisia lentäjiä ja ilmestyvät esimerkiksi lähellä
olevasta linnunpesästä
tai seinän sisään kuolleesta
Kotihiirestä. Lajista
kuoriainen
riippumatta toukat
syövät lähes kaikkea:
kuivaa lihaa ja kalaa,
pähkinöitä, jyviä, keksejä, kuolleita kärpäsiä, höyheniä, turkiksia ja kirjankansia.
PilkkuturkisKuoriaiset saattakuoriainen
vat aiheuttaa suurta tuhoa myös museoesineille,
postimerkki- ja hyönteiskokoelmille
sekä tekstiileille. Yhdenkin kuoriaisen löytäminen antaa aihetta
tarkastaa vahinkoVyöihraalttiit kohteet.
kuoriainen
Ellottavat elintarviketuhohyönteiset
Elintarviketuhohyönteisten koko elinkaari munasta toukan ja
kotilon kautta kuoriaiseksi tapahtuu itse elintarvikkeissa. Näitä voivat olla jauhot, pavut, riisi,
makaroni, kastike- ja keittopussit, näkkileipä, eläinten kuivaJauhopukki
muona, suklaa, mausteet, pähkinät, tupakka ynnä
muut vastaavat.
Yleisiä elintarviketuhohyönteisiä ovat esimerkiksi rohmukuoriainen, hinkalokuoriainen,
leipäkuoriainen ja jauhopukki. Kuoriaiset voivat vaivata pitkään senkin jälkeen, kun nurkissa ja raoissa olevat elintarvikkeiden jätteet on siivottu tai saastunut
tuote poistettu.
Leipäkuoriainen
Oulun Kiinteistöviesti
Kutittavat
kirput ja
luteet
Sekä kirput että luteet voivat Kirppu
imeä ihmisverLude
ta ja aiheuttaa kutinaa. Luteet leviävät useimmin vanhojen huonekalujen välityksellä tai ulkomailta
tulevan matkatavaran mukana, ja voivat elää vuodenkin
ilman verta. Useimpia kirppulajeja esiintyy linnuissa, koirissa, kissoissa ja rotissa. Lude piiloutuu sängyn lähistölle, kun
taas kirput elävät eläimissä sekä huonekaluissa, joissa eläimet oleskelevat. Eläimistä kirput hävitetään eläinlääkärin
toimesta. Lisäksi huonekalut ja
tilat käsitellään.
Pahuksen pörrääjät
Kärpäset ja ampiaiset ovat yleisiä ruokaloiden ja
keittiöiden häirikköjä. Vaatimattomasta
Huonekoostaan huolikärpänen
matta huonekärpänen on erittäin epähygieeninen ja voi kantaa karvaisessa kehossaan jopa kolme miljoonaa mikro-organismia, joita se siirtää ruokatarvikkeisiin
aiheuttaen ruokamyrkytyksen
vaaran. Ampiaiset pääsevät sisätiloihin ainoastaan avoimista ovista ja ikkunoista, mutta
kärpäset
voivat lisääntyä
epähygieenisissä
sisätiloissa ja paiAmpiainen
koissa, joista
löytyy ruoantähteitä. Pieniä
etikkakärpäsiä esiintyy muun
muassa tyhjissä pulloissa ja hanoissa.
Muut mönkijät
Asuintiloissa ja
elintarvikkeissa kuhisevat
muurahaiset aiheuttaFaaraomuurahainen vat ärtymystä.
Melko uusi tulokas on pieni trooppinen faaraomuurahainen, joka viihtyy
vain sisätiloissa. Se suosii proteiinipitoista ruokaa, kuten lihaa ja verta ja siksi sitä pidetään myös tartunnanlevittäjänä. Sen hävittäminen vaatii erikoistoimenpiteitä. Yleisin asunnoissa olosuhteista riippuen jopa ympäri vuoden
kiusaavista
Mauriainen
muurahaisista
on kuitenkin tavallinen mauriainen, joka liikkuu
vaivattomasti ulkoa sisällä olevalle ruokakaapille. Niistä lopullisesti eroon päästäkseen on
niiden pesä tuhottava.
Museokuoriainen ja kätkölesiäinen kuuluvat tuholaisiin, jotka
voivat aiheuttaa
suurta vahinkoa
Museokuoriainen
kodin ja teollisuuden tekstiileille, kuten matoille
ja huonekaluille.
Toukat vaeltavat sisälle talvehtimaan lähistöllä
olevista linnunpesistä. Museo- Kätkölesiäinen
kuoriainen ja varaslesiäinen ovat turkiskoin ja vaatekoin lailla yleisimpiä tuholaisiamme. Suomessa luonnon-
varaisena esiintyvä varaslesiäinen on vilja-, rehu- ja siemenvarastojen asukki. Ravinnokseen se käyttää kuivia kasvinosia ja eläinten pesäjätteitä.
Kaksi pahinta
tuhoa aiheuttavaa
puuainestuholaista ovat tupajumi ja tuTupajumi
pajäärä, joiden toukat
jyrsivät käytäviä
puuhun, esimerkiksi huonekaluihin ja rakennusten puuo s i i n . Ku n
toukka on kehittynyt kotilossaan aikuiTupajäärä
seksi, se kaivertaa tiensä ulos pariutuakseen. Tämän jälkeen puuainekseen munitaan uudet munat. Tupajäärän toukat elävät
puussa jopa 10 vuotta,
kun taas tupajumi kehittyy aikuiseksi viidessä vuodessa.
Uuni- ja sokeritoukat
e l ävät k o s Pölytäi
teissa tiloissa
ja syövät tärkkelyspitoisia aineita, kaikkea leivänmuruista
tapettiliisteriin.
Tavallisissa oloissa
niistä ei ole haittaa,
mutta niiden läs- Sokeritoukka
näolo on epämiellyttävää.
Pölytäi elää tuulettamattomissa tiloissa ja kohteissa, kuten vuodevaatteissa.
Lähde:
Oy Rentokil Initial Ab,
www.rentokil.fi
Tuholaistorjunnan ERH-periaate
E = Tuholaisten pääsy sisätiloihin Estetään.
R = Hyvin hoidetulla siivouksella ja puhtaanapidolla
Rajoitetaan tuholaisten pesimispaikkoja. Tämän lisäksi pistekohtaisella torjuntakäsittelyillä käsitellään mahdolliset ja
jo tiedossa olevat lisääntymispaikat.
H = Tuholaiset Hävitetään joko mekaanisilla laitteilla
(esimerkiksi sähköinen kärpäsen-torjuntalaite) tai kemikaaleilla
(esimerkiksi nestemäiset ja jauhemaiset torjunta-aineet)
Oulun Kiinteistöviesti
11
Asunto-osakeyhtiö
Uusi-Heikki Oulussa.
1960-luvun alun asuinkerrostaloon
rakennetaan hissi ja ullakkokerros
sekä perusparannetaan yhteistiloja ja
piha-aluetta. (Kuvaaja: Laura Sorri)
Uutta otetta
kiinteistönpitoon
Kiinteistöjen perusparannuksen ja peruskorjauksen lähtökohtana on useimmiten vanheneminen ja vikaantuminen tiettyjen rakennusosien tullessa kesto- ja käyttöikänsä päähän. Asiaa pitäisi tarkastella siten teknisen vanhenemisen ohella myös toiminnallisen vanhenemisen näkökulmasta. Toimenpiteissä on otettava huomioon ikääntyvän väestön tarpeet ja muun muassa esteettömyyden vaatimukset mahdollisimman pitkän asumisen turvaamiseksi.
Laadukas kiinteistönpito onkin suunnitelmallista ja pitkäjänteistä – eräs laadun määritelmistä on jonkun tuotteen tai asian sopivuus käyttäjälleen.
Perusparannus- ja peruskorjausikään ehtivien kiinteistöjen
määrä kasvaa vuosi vuodelta. Esimerkiksi 1970 ja -80 luvun rakennusbuumin aikana rakennettiin erittäin runsaasti kerrostaloja, joilla on nyt edessään
muun muassa lvi-saneeraus.
Hissin rakentamistarvettakin on
runsaasti vanhemmassa rakennuskannassa.
– Lähtökohtaisesti on erotettava toisistaan uudisrakentamisen
ja korjausrakentamisen käsitteet.
Korjaaminen puolestaan käsittää perusparantamisen eli laatutason oleellisen nostamisen tai
peruskorjauksen eli tason säilyttämisen kuta kuinkin ennallaan,
määrittelee Oulun Yliopiston kor-
12
jausrakentamisen professori Yrjö Tuppurainen.
Yliopistolla vuodesta 1993 työskennellyt ja alan asiantuntija Yrjö Tuppurainen toimi aiemmin
toistakymmentä vuotta VTT:llä
erikoistutkijana ja oli myös VTT:n
ensimmäisen korjausrakentamisen tutkimusohjelman vetäjänä.
– Korjausrakentaminen terminä on suositeltavampi kuin saneeraus, joka on saanut negatiivisen kaiun näinä YT-neuvottelujen aikoina. Korjausrakentaminen toimintana lähti aikanaan
liikkeelle pohjoismaisena puukaupunkien pelastamishankkeena. Suomessakin monen vanhan kaupungin kohdalle oli piirretty asemakaava, joka ei sallinut
lainkaan rakennuskannan korjaamista. Puu-Raahe on hyvä esimerkki.
Teknisen vanhenemisen
lisäksi huomiota
toiminnallisuuteen
Usein korjauksiin havahdutaan
esimerkiksi putkiston rappeutuessa ja julkisivujen rapistuessa.
– Viimeistään vesivahingot herättävät ja asuntojen pintarakenteet sekä märkätilat kiinnittävät huomiota. Betonielementtien saumoja uusitaan usein, samoin parvekkeita ja ikkunoita.
Asiaa pitää ajatella myös toiminnallisen vanhenemisen kannalta. On iso ongelma, että useissa
Oulun Kiinteistöviesti
1950- ja 60-luvun taloissa ei ole
hissejä. Juuri päättyneen Tulevaisuuden senioriasumisen tutkimuksen mukaan rakennukset
tulisi perusparantaa niin, että
myös ikääntyneet asukkaat voisivat asua talossa mahdollisimman pitkään. Erityishuomion alla ovat märkätilat, parvekkeet,
yhteistilat sekä esteettömyyteen
liittyvät seikat kuten kynnykset
ja portaat, Tuppurainen listaa.
Kerrostaloissa on reserviä tällaisille korjauksille. Useimmiten
kellareissa tai maantasossa olevat yhteistilat ovat jääneet jotakuinkin alkuperäiseen kuntoon,
talossa on käyttämätön polttoainevarasto ja saattaapa sieltä löytyä paljon asbestia sisältävä vanha kattilakin. Myöskään pesutupaa ja kuivaushuonetta ei käytetä lähestulkoonkaan aiempaan
tahtiin pesukoneiden yleistyttyä.
Saunaosasto saattaa olla korjattu, mutta niin epäviihtyisä, ettei
sitä käytetä. Lisäksi asuntokohtaiset saunat ovat kasvattaneet
suosiotaan. Kylmävarastossa taas
saattaa hurskuttaa jäähdytys aivan turhaan ja energiaa kuluttaen. Asukkaat haluaisivat käyttää
parvekkeitaan, mutta epäviihtyisä ympäristö, kapea tila ja korkeat kynnykset estävät niiden
hyödyntämisen. Pihatkin saattavat olla lähinnä autojen pysäköintialueita.
– Ongelmana peruskorjauksesta tai –parantamisesta päätettäessä on usein päättäjien
asiantuntemattomuus ja maallikkotausta. Ei ole välttämättä
edellytyksiä pitkäjänteiseen
suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon. Tärkeintä on huomata,
että jotain pitää tehdä ja sen jälkeen päättää noudatettavasta
strategiasta yhtiökokouksessa –
miten rakennuksen kanssa toimitaan, korjataanko vai parannetaanko. Strategian ei tarvitse
olla pitkä, mutta sen on oltava
omistajien tahto. Isännöitsijän
konsultoiva rooli ja jämäkkä ote
on tässä avuksi.
Pitkän tähtäimen suunnitelma ja huoltokirja
Kustakin kiinteistöstä pitäisi tehdä huoltokirja, joka puolestaan
edellyttää pitkän tähtäimen
suunnitelmaa (PTS). Tämän perusteena taas on kuntoarvio, jon-
ka pitäisi toistua tietyin väliajoin.
Sen pohjalta laaditaan ylläpito- ja
korjausohjelma.
– Eri vuosina toteutetaan eri toimenpiteitä, eikä niiden noudattaminen ole pakollista vaan suositeltavaa. Pitkän tähtäimen
suunnitelma tulee hyväksyttää
yhtiökokouksessa ainakin ohjeellisena. Se on hyvä kiinteistönpidon työkalu, jonka avulla
voidaan ennakoida vaadittavat
resurssit ja toimenpiteet. Näin
toiminta saadaan hallituksi. Onhan autoissakin huolto-ohjelma
ja katsastus, vaikka autojen arvo
useimmiten onkin kiinteistön arvoa huomattavasti vähäisempi.
Huoltokirjaa ja pitkän tähtäimen
suunnitelmaa on muistettava
myös päivittää.
Kuntoarvioinnin puutteeksi
Tuppurainen näkee toistaiseksi
sen painottumisen liikaa lvi-järjestelmiin. Huoltokirja on lisäksi
hivenen monimutkainen tavalliselle taloyhtiölle. Nykyisin se toimii usein ainoastaan talon arkistona, josta tarvittaessa löytyvät
piirustukset, vanhat kuntoarviot
ja laitteiden huolto-ohjeet.
Miksi asiakirjoissa sitten ei toistaiseksi huomioida toiminnallista näkökulmaa ja listata siihen
liittyviä toimenpiteitä?
– Asia on suhteellisen uusi ja siihen ollaan vasta herätty. Esimerkiksi Pohjois-Suomen Opiskelija-asuntosäätiön käyttöaste on
vasta nyt alkanut hiljalleen laskea ja asuntoja on pyritty osoittamaan muuhun käyttöön erityisesti kesäaikaan. Tällöin esiin nousevat myös toiminnalliset seikat.
Oulusta suunnannäyttäjä
kiinteistöalan
kehitykselle
Väestön ikääntymisen lisäksi
Tuppurainen näkee suurena on-
Suomen laatuyhdistykseen aikanaan kuulunut Yrjö Tuppurainen sanoo, että hyvä laatu ei maksa, mutta huono maksaa. Hän toivoo kiinteistönpitoon suunnitelmallisuutta ja aitoa kiinnostusta asioiden kehittämiseen. Ikärakenteemme vuoksi painopisteen tulee keskittyä toiminnallisuuteen ja esteettömyyteen perusparannusta harkittaessa.
SOK:n entinen varasto Oulussa on kulttuurihistoriallisesti merkittävä funkkisrakennus. Alustavasti rakennukseen on kaavailtu kulttuuriin liittyviä tiloja (Kuvaaja: Anu Soikkeli)
gelmana väestön pakkautumisen viiteen kasvukeskukseen eli
pääkaupunkiseudulle sekä Tampereen, Turun, Oulun ja mahdollisesti Jyväskylän alueelle.
Muussa osassa Suomea kasvu on
hidasta tai tyrehtyy ja työpaikat
vähenevät. Mitä tapahtuu tyhjeneville ja käyttämättömille asunnoille? Tehdäänkö niistä lomaasuntoja vai puretaanko maan
tasalle?
– Ruotsin mallissa taloja on mataloitettu purkamalla ylimpiä
kerroksia ja Saksassa käytetty talojen elementtejä rakennusmateriaalina. En koe näitä todellisiksi vaihtoehdoiksi. Kenties ihan
jokin muu käyttö, asuntohotellimainen tai vastaava maahamme tuleville turisteille olisi harkinnan arvoinen, heittää Tuppurainen.
Hän kokee Suomen edelleen
valovoimaisena maana, jolla on
hyvät edellytykset pysyä mukana
kansainvälisessä kilpailussa. Toki se vaatii ketteryyttä myös kiinteistöalalta.
– Meillä on upea luonto, kirkkaita järviä ja harvaan asuttu
maa, jossa on tilaa hengittää.
Tiestömme on poikkeuksellisen
hyvä Utsjoelta Hankoon ja palvelutaso kohdallaan. Oulun nousu perustui aikanaan ennakkoluulottomuuteen ja uuteen ajattelutapaan. Nyt koko kiinteistöala kaipaisi uutta otetta asioihin,
tarkastelua toiminnalliselta kannalta ja pidemmällä tähtäimellä.
Peräänkuulutan perspektiiviä ja
uusia ideoita. Ulkomailtakin niitä saattaisi löytyä – mahdollisuus,
jota on käytetty aivan liian vähän. Muiden maiden kulttuuriin
pitäisi tutustua enemmän.
Oulun yliopiston etuna on monitieteinen ympäristö, josta löytyy monenlaista osaamista. Varsinkin vanhustutkimuksessa kiistämätön etu on rakentamisen ja
rakennetun ympäristön asiantuntemuksen sekä lääketieteen
osaamisen yhdistelmä. Lisäksi
automatiikan taholta löytyy tukea
erilaisten apuvälineiden hyödyntämiseen.
– Paraikaa koulutamme arkkitehtejä toiminnallisuus- ja esteettömyysajatteluun. Oulussa
on kapasiteettia toimia suunnannäyttäjänä ja kiinteistöalan
profiilin nostajana, vakuuttaa
Tuppurainen.
KORJAUSRAKENTAMISEN KURSSIT Oulun yliopistossa
•
KORJAUSSUUNNITTELU: esimerkin avulla kokonaiskäsitys kulttuurihistoriallisesti arvokkaan julkisen
rakennuksen korjaamisesta.
•
KORJAUSRAKENTAMISEN PERUSTEET: jälleenrakennuskauden pientalon korjaus ja peruskäsitteet.
Pohditaan, miten korjausrakentaminen liittyy kiinteistön
pidon kokonaisuuteen.
•
•
•
KERROSTALOJEN KORJAUS: kohteena konkreettinen
asuinkerrostalo, johon on tehty kuntoarvio ja
korjaussuunnitelmat.
JULKISEN RAKENNUKSEN KORJAUS: yhteiskurssi
arkkitehtuurihistorian ja nykyarkkitehtuurin kanssa.
Kohteena kookas julkinen rakennus
KUNTOARVIOKURSSI: opetetaan kuntoarvion
tekeminen. Ei anna varsinaista pätevyyttä.
Oulun Kiinteistöviesti
13
Huoltamalla lisää
ikää ikkunoille
Ikkunoiden tai parvekkeen ovien oireillessa ja erilaisten ongelmien ilmetessä ei täysimittainen vaihtoremontti ole ainoa ratkaisu. Laadukkaasti toteutetuilla huolto- tai kunnostustoimilla useimmat
ikkunat saadaan rakenteiltaan ja käytettävyydeltään
uuden veroisiksi. Kaiken tyyppiset ikkunat voidaan
huoltaa – toimenpiteet riippuvat iästä ja mallista.
Ja kannattaa muistaa, että kestävä ylläpito-ohjelma jatkaa elinkaarta entisestään.
Kunnostaminen tai huoltaminen aloitetaan selvittämällä ikkunoiden ja ovien sen hetkinen tila ja kunto, jonka jälkeen
päätetään toimenpiteistä.
– Viime vuosina kehitys on
kulkenut oikeaan suuntaan.
Enää ei oitis sännätä uusimaan
kaikkea, vaan mietitään järkevintä vaihtoehtoa. Huoltamalla päästään usein pitkälle ja
kustannukset ovat vain murtoosa täysimittaisen vaihtoremontin hinnasta, toteaa Risto
Kiviniemi Pohjolan Ultrasuoja Oy:stä.
Kaikki lähtee
kuntokartoituksesta
Aluksi talossa käydään tietty
määrä huoneistoja läpi ja tarkastetaan niiden ikkunoiden
sen hetkinen kunto. Tarkastettavat huoneistot pyritään valitsemaan siten, että saadaan
mahdollisimman luotettava kokonaiskuva kohteesta. Etenkin
korkeissa kerrostaloissa erityistä huomiota tulee kiinnittää ylimpiin kerroksiin, jotka
ovat yleensä huonommassa
kunnossa.
– Sijainti puunlatvojen yläpuolella altistaa enemmän sateille, tuulille ja auringonpaisteelle sekä muille säärasituksille, koska suojana ei ole muita rakennuksia tai puustoa, Kiviniemi selventää.
Ongelmat ovat valtaosaltaan
Asentaja Arto Niva
tekee höyläyssovitusta
ikkunan ulkopuitteeseen.
käyntivikoja sekä toimivuuteen
ja tiiviyteen liittyviä vikoja.
Myös lahoviat pyritään kartoittamaan mahdollisimman tarkoin samalla kertaa.
Niitä mielestäni korostetaan
aivan liikaa, sillä maalin irrottua harmaantunut puupinta
mielletään usein lahoksi, vaikka pintaa hieman raaputtamalla saadaan esiin terve puu.
Varsinaisia lahovikoja aiheuttaa esimerkiksi vesipellin
löystyminen karmista ja sitä
kautta kosteuden pääsy rakenteisiin. Taustalla on usein huollon puute tai tietämättömyys
näiden vikojen aiheuttajista.
Vika on helposti korjattavissa
Asunto-osakeyhtiö Koskenpyörteen hallituksen jäsen,
maalarimestari Edwin Moilanen (oik.) ja Risto Kiviniemi
tarkastelevat korjattua kohtaa. Taloyhtiön ikkunat huollettiin vuonna 2001.
Moilasen mukaan ikkunat kannattaa käydä
läpi säännöllisesti. – Puun laatu on
harvasyisempää kuin ennen, hän toteaa.
eikä se ole edes kallista. Lahonneen kohdan tilalle laitetaan alkuperäisen mallin mukaan tehty kappale, joka sovitetaan tarkoin paikalleen. Korjattua kohtaa ei jälkikäteen juuri edes huomaa. Lahovikoja on
yleensä vain pienessä osassa
ikkunoiden kokonaismäärästä
ja niiden korjaaminen on helppoa kokonaishuollon yhteydessä.
Huoltamalla
huolettomaksi
Huoltovälin pituus riippuu talosta, mutta keskimäärin 10 – 12
vuoden välein prosessi olisi syytä toistaa. Huoltotoimenpiteisiin kuuluvat suoraan käyttäjälle tuntuvat käyntivikojen korjaus, rikkoontuneiden tai kuluneiden helojen uusiminen
sekä tiivistystoimenpiteet.
Myös ulkopuolten maalipintojen huoltaminen eli huoltomaalaus sekä ulkopuitteiden
kittilistoitus kuuluvat oleellisina osina tehtäviin toimenpiteisiin.
– Eräs tärkeimmistä asioista
on mahdollisten vesivuotojen
ennaltaehkäisy. Esimerkkinä
tästä voisi mainita vesipeltien
kaatojen lisäämisen ja niiden
saumaamisen kiinni karmeihin. Nämä toimenpiteet estävät tehokkaasti kosteuden pääsyn saumoista rakenteisiin ja
siten kosteusvaurioiden syntymisen. Käyntivikojen korjaus
taas käsittää puitteiden sovit-
tamisen karmeihin niin, että ne
aukeavat ja sulkeutuvat moitteettomasti ja jumittamatta –
aivan kuten uutena. Näitä vikoja esiintyy usein isommissa
ikkunoissa ja parvekkeiden
ovissa. Paljon tietenkin riippuu
heloituksista ja ikkunoiden ja
ovien rakenteesta, Kiviniemi
kuvailee.
Huollon kustannusero uusimiseen verrattuna on huomattava. Summa riippuu tapauksesta ja toteutettavista toimenpiteistä, mutta varmaa on, että
säästöä syntyy.
– Huoltopaketin laajuus valitaan talokohtaisesti ja ajallisesti
prosessi vie noin pari päivää
per huoneisto.
Huoltamattomat ikkunat saattavat aiheuttaa suurtakin energianhukkaa, mikä on estettävissä tiivistämisellä. Rakenteellisia vikoja aiheuttavat seikat saadaan selville ajoissa ja
pahemmat vauriot kyetään ennaltaehkäisemään.
– Ongelmien ilmetessä niistä
on syytä ilmoittaa oitis isännöitsijälle, ennen kuin vahinko käy turhan kalliiksi.
Pitkäjänteistä
ylläpitoa
Eri tyyppisten ikkunoiden huoltokohteet ovat erilaisia, mutta
kaiken tyyppiset ikkunat voidaan huoltaa. Pelkkä maalaus
on vain kosmeettinen toimenpide, jonka lisäksi toimivuuden
parantamiseen ja rakenteellisten ongelmien korjaamiseen
on syytä kiinnittää huomiota.
Esimerkiksi uudempien ikkunoiden Akilleen kantapäänä
ovat sateenpitävyyteen liittyvät
seikat.
– Tavoitteena on aikaansaada kestävä huolto- ja ylläpito-
ohjelma, jossa perusteellisen
alkuhuollon jälkeen tiedetään
mitä seuraavaksi tehdään. Näin
ikkunat saadaan kestämään
niin kauan kuin talossa asutaan, Kiviniemi tarkentaa.
Yleisin huollossa tehtävä virhe on suunnittelemattomuus.
Korjataan vain
eteen
tulevat
seikat, eikä osata
ennakoida.
Asiaan paneutunut ja
huoltoa päätoimisesti toteuttava yritys
pystyy suunnittelemaan huollon niin, että ikkunat kestävät ajan
kulumista ja toimenpiteissä huomioidaan tulevien
vuosien mukanaan
tuomat muutokset.
– Itse annamme huollolle kahden vuoden takuun.
Useilla isännöitsijöillä on hyviä kontakteja ja asiakkaiden
palaute puhuu puolestaan. Ammattitaitoisen huoltofirman
löytää kyllä kyselemällä. Ikkunoiden huolto kannattaa aina
antaa ammattilaisten hoidettavaksi varsinkin kerrostaloissa
ja taloyhtiöissä ja hoitaa koko
talo kerralla. Tällöin tiedetään,
että kaikissa huoneistoissa on
samanlainen tilanne, jolloin jatkohuollot ovat helpommin hallittavissa ja toimenpiteet voidaan suunnitella koko taloa
koskeviksi.
Huollon jälkeen täytetään
huoltokortti, josta näkyy tehdyt toimenpiteet sekä jatkohuoltosuunnitelma.
Uuden tiivisteen
asentaminen
sisäpuitteeseen
estää vetoisuutta ja
energiahukkaa.
Toinen tyypillinen vika on kittilistojen irtoaminen laseista. Se aiheuttaa
ulkopuitteisiin lahovikoja, sekä ennenaikaista maalin irtoamista
puitteiden alaosista. Tällöin kosteus pääsee imeytymään listan alla
olevan puitepuun sisään ja lista hidastaa sen kuivumista, joten kosteusrasituksesta tulee normaalia pidempi.
Strategiset kohdat kuntoon
Puuikkunoissa on 10 strategista kohtaa, joiden kunto vaikuttaa ratkaisevasti niiden kestoikään.
Näiden kohtia ovat ulko- tai
sisäpuitteen ja karmin liitos, ulko- tai sisälasin ja puitteen liitos, karmin ja seinän liitos, kittilista, maalipinnat, vesipeltien
kaadot ja saumaus, mahdolli-
set lahoviat sekä lukot, saranat ja käyntiviat. Kaikkien kohtien kunnossapito on huomattavasti edullisempaa, kuin huolehtimattomuudesta aiheutuvien vahinkojen korjaus.
Toimenpiteet tulisi aloittaa
kuntokartoituksella,jonka pohjalta laaditaan sopiva huoltosuunnitelma.
Oulun Kiinteistöviesti
15
Mistä
antenniverkon
DIGIkelpoisuudessa
on kysymys?
Antennijärjestelmän laatu koostuu suunnittelun ja toteutuksen laadusta sekä ominaisuuksista, jotka voidaan selvittää vain tarkoilla mittauksilla. Kuntotutkimuksessa käytetään silmämääräisen arvioinnin lisäksi
soveltuvin osin mittauksia ja testauksia. Kuntotutkimuksen tekeminen edellyttää erityisammattitaitoa,kuten vanhojen rakenneosien ja laitteiden tuntemista sekä ajalle tyypillisen rakennustavan hallintaa. Se antaa
päättäjille täsmällistä ja tutkittua tietoa antenniverkon
nykykunnosta ja palvelujen välityskyvystä.
(Kuva 3)Tähti 2000 välittää kaikki omilla antenneilla saatavat palvelut.Tähti 800 välittää kaikki muut palvelut, paitsi satelliittien suorajakelupalvelut taajuusalueella 950–2150 MHz. Ketju 800 on vähimmäistaso.
Tehdyn kuntotutkimuksen jälkeen yhdessä tilaajan kanssa
kartoitetaan nykyisen taloverkon mahdollistamat palvelut.
Olemassa olevien reunaehtojen mukaisesti päätetään taloverkon kunnostustaso.
Kunnostuksen suositeltava
vähimmäistaso on suorituskykyluokka ketju 800. Tällaisen
ketjuverkon välityskyky on mitoitettu taajuusalueelle 5–862
MHz ja sen vaimennus on enintään 50 dB.
Kunnostetussa ketjuverkossa
on edelleen vain yksi antennirasia huoneistoa kohden. Jos
on tarve lisätä antennirasioi-
Vanhaa ketjuverkkoa ei yleensä voida muuttaa tähtiverkoksi vaan silloin on rakennettava
täysin uusi verkko.
Kunnostuksessa taloverkon
välityskykyä ja palvelutasoa parannetaan pienentämällä verkon vaimennuksia esimerkiksi
ketjuverkon kaapeleita lyhentämällä ja uusimalla, uusimalla passiivisia rakenneosia ja
huoneistojen antennirasioita,
uusimalla tai lisäämällä aktiivisia laitteita sekä täydentämällä päätevahvistinta digi-tvkanavien vahvistimella. Muita
kunnostukseen liittyviä toimenpiteitä ovat sähköliitäntö-
den määrää, se merkitsee kokonaan uuden verkon rakentamista.
Mitä kunnostus
tarkoittaa?
Kunnostus on vanhan, huonokuntoisen tai muuten ominaisuuksiltaan puutteellisen taloverkon saattaminen sellaiseen
kuntoon, että se pystyy välittämään maanpäällisen jakeluverkon ja kaapelitelevision tarjoamat analogiset ja digitaaliset
palvelut sekä satelliittipalveluja. Kunnostettu ketjuverkko ei
mahdollista satelliittipalvelujen välittämistä suorajakeluna.
O
Antennikartoitukset
- nykyaikaisin mittalaittein
O
Antennisaneeraukset
- ammattitaidolla
O
Atk-verkot
- kuntotarkastukset
- kupari- ja valokuituasennukset
O
AV- ja teletekniikka
- testaukset ja asennukset
Viestintäviraston hyväksymä asennusliike
YIT Kiinteistötekniikka Oy
Data ja teleosasto
Mauri Wegelius
020 433 6400
mauri.wegelius@yit.fi
www.yit.fi
Te hdään se y hde ssä.
16
Oulun Kiinteistöviesti
jen tarkastus ja esitys mahdollista korjauksista sekä potentiaalintasauksen ja maadoituksen tarkastus ja kunnostus.
Kunnostustöiden valmistuttua taloverkon piirustukset ja
mittauspöytäkirjat täydennetään asennuksia vastaaviksi ja
luovutetaan kiinteistön edustajalle.
(Kuva 1) Kuvassa alhaalle lähtevissä johdoissa näkyy tyypillisin
tavallisilla pihdeillä tehty kosketuspinnan vaillinaiseksi jättävä
puristusliitos.Ylhäälle lähtevä johto on tehty oikeaoppisesti erikoispihdeillä, jolloin kosketuspinta
jakautuu tasaisesti liittimen ja
johdon vaipan välille. Liitoksesta
ei aiheudu ylimääräisiä vaimennuksia verkon välityskyvylle.
Lakipalsta
Vastauksia lukijoiden kysymyksiin
Lunastus
Yhtiössämme on lunastuslauseke. Epäselvyyttä on ollut siitä, onko mahdollisella
lunastajalla oikeus saada tutustua huoneistoon ennen
kuin hän tekee lunastusvaatimuksen. Samoin on epäselvää, koskeeko asuntokauppalain mukainen myyjän vastuu lunastustilanteissa luovutuksensaajaa.
Lunastajalla ei ole lakiin perustuvaa oikeutta tutustua
huoneistoon ennen lunastusvaatimuksen esittämistä, ellei huoneiston haltija halua
sitä hänelle esitellä. Täsmällinen vastaaminen kysymyksen
toiseen osaan on huomattavasti vaikeampaa. Käytetyn
asunnon kauppaa koskevat
asuntokauppalain säännökset koskevat myyjän ja ostajan välistä suhdetta, joten
myyjän vastuu suhteessa lunastajaan ei määräydy ainakaan suoraan asuntokauppalain mukaan. Toisaalta asunto-osakeyhtiölaissa on nimenomainen säännös, jonka
mukaan lunastushintaa voidaan sovitella, jos yhtiöjärjestyksen sitä koskevan määräyksen soveltaminen tuottaisi jollekin kohtuutonta etua.
Jos asunnossa paljastuu sellainen virhe, jonka johdosta
ostaja olisi ollut oikeutettu
asuntokauppalain mukaan
hinnanalennukseen, tämä
seikka saattaa samalla muodostaa perusteen, jonka nojalla lunastajalla on mahdollisuus vaatia lunastushinnan
alentamista.
Korjausvastuiden
jakautuminen
Ostimme kerrostalosta huo-
neiston. Muutettuamme asumaan havaitsimme outoa
hajua. Tutkimuksessa selvisi, että astianpesukoneen letku oli vuotanut ja vettä oli
vuosien aikana mennyt lattiapinnoitteen alle. Seurauksena oli homevaurio.
Lattiapinnoitteet joudutaan
poistamaan, ja lattia kuivattamaan ja desinfioimaan.
Olemme ilmoittaneet asiasta isännöitsijälle ja myyjälle.
Taloyhtiö katsoo, että sillä ei
ole velvollisuutta korjata vahinkoja, koska syynä on
osakkeenomistajan oma astianpesukone. Myöskään
myyjä ei ota itselleen vastuuta. Koska kysymyksessä
ei ole äkillinen vuoto, vakuutusyhtiö ei korvaa vahinkoja.
Olemme pakotettuja itse
aloittamaan vaurioiden korjaukset. Onko meillä lain
mukaan mahdollista saada
korvausta myyjältä tai taloyhtiöltä tekemistämme korjauksista, vai jäävätkö kaikki kustannukset meidän
maksettaviksemme?
Mikäli vaurio ei ole ulottunut
itse väli- tai alapohjarakenteeseen vaan ainoastaan lattiapinnoitteeseen, sen korjaaminen ei kuulu osaksikaan
taloyhtiön kunnossapitovastuuseen. Sen sijaan sillä seikalla, että syynä on aiemman
osakkeenomistajan astianpesukone, taloyhtiö ei voi vastuunsa poistumista perustella.
Toisaalta myyjän vastuu vaikuttaa kysymyksen tietojen
perusteella hyvin ilmeiseltä.
Puhevallan säilyttämiseksi tulee muistaa, että kuluvan vuoden alussa voimaan tulleen
lainmuutoksen jälkeen ostajan on ilmoitettava myyjälle
kohtuullisessa ajassa paitsi it-
se virheestä myös virheeseen perustuvista vaatimuksistaan.
Epäonnistunut
julkisivuremontti
Yhtiössämme tehtiin reilu kaksi
vuotta sitten mittava julkisivuremontti. Nyt
on ilmennyt, että remontti
epäonnistui miltei täydellisesti. Epäonnistuminen johtuu virheellisistä aine- ja työmenetelmien valinnoista.
Koska takuuaika on päättynyt, urakoitsija kieltäytyy
korjauksista.
Yhtiökokouksessa, jossa
julkisivukorjauksista päätettiin, keskusteltiin siitä, tarvittaisiinko tarkempia selvityksiä julkisivujen vaurioista ja niiden syistä ja olisiko
syytä palkata ulkopuolinen
suunnittelija ja valvoja. Hallituksen puheenjohtajan esityksestä yhtiökokous päätti
yksimielisesti, ettei yhtiön
varoja kannata tuhlata turhiin tutkimuksiin, suunnitteluun ja valvontaan, koska
esitetty urakoitsija kyllä tietää, miten korjaukset tulee
tehdä.
Voiko remontin aikaista
hallitusta tai isännöitsijää
saada vastuuseen epäonnistuneesta remontista? Aikanaan heille on annettu vastuuvapaus.
Vastuu kuuluu yhtiökokoukselle, joka asiasta on päättänyt,
ja hallituksen puheenjohtajakin näyttää toimineen siellä
osakkeenomistajan asemassa päätösesityksen tehdessään. Koska päätös ei ole ollut
lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, päätöksen osallistuneet osakkeenomistajat eivät
Oulun Kiinteistöviesti
ole siitä lain mukaan vahingonkorvausvastuussa.
Muurahaisia
huoneistossa
Rivitalohuoneistoomme on
ilmestynyt muurahaisia.
Muurahaiset näyttävät elävän rakenteissa ja lattian alla. Olemme yrittäneet hävittää niitä, mutta tuloksetta.
Olemme kääntyneet myös
taloyhtiön puoleen, mutta
sen mielestä muurahaisten
hävittäminen ei kuulu sille.
Sanooko laki mitään siitä,
kenelle tuholaisten hävittäminen kuuluu?
Kiinteistön ja rakennusten ylläpito kuuluu lähtökohtaisesti niiden omistajalle eli asunto-osakeyhtiölle, ja tähän ylläpitoon voi kuulua myös
muurahaisten torjuntatoimia.
Toisaalta missään ei suoraan
säännellä sitä, kuinka pitkälle ja mihin tasoon saakka
asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ulottuu. Velvollisuus asiaan puuttumiseen
yhtiöllä on lähinnä silloin, jos
muurahaisten esiintyminen
on yhteydessä suoranaiseen
rakennevikaan tai jos muurahaisten aiheuttama asumishaitta on muuten huomattava.
Erilaiset saunamaksut
osakkeenomistajille ja
vuokralaisille
Uutena vuokralaisena olen
17
Lakipalsta jatkuu...
hämmästynyt, koska asunto-osakeyhtiössä on erisuuruinen saunamaksu vuokralaisille ja osakkeenomistajille. Onko tämä lain mukaan mahdollista?
Asunto-osakeyhtiössä on
noudatettava yhdenvertaisuutta osakkeenomistajien
kesken, mutta ei sen sijaan
osakkeenomistajien ja vuokralaisten kesken. Kysymyksessä kuvattua tilannetta on
pidettävä lain sallimana.
Kumpi vastaa,
myyjä vai taloyhtiö?
Muutama kuukausi sen jälkeen, kun ostin osakehuo-
neiston, siinä ilmeni vesivahinko. Syynä oli aikaisemman omistajan virheellisesti tekemä pesuhuoneremontti. Ilmoitin asiasta yhtiölle. Isännöitsijän kehotuksesta tilasin kosteustutkimuksen. Sen mukaan rakenteet olivat pahoin kastuneet. Isännöitsijä kertoi, että myyjä oli tässä tapauksessa velvollinen korjaamaan vahingot.
Yritin ottaa yhteyttä myyjään, mutta koska hän oli
muuttanut ulkomaille, en
saanut häntä kiinni. Lopulta teetin korjaukset itse. Kustannukset olivat noin 13 000
euroa.
Myöhemmin kuulin, että
korjausten suorittaminen
olisi kuulunut yhtiölle. Jos
asia todella on näin, onko
minulla mahdollista saada
taloyhtiöltä korvauksia teettämistäni korjaustöistä?
Osakkeenomistaja on täyttänyt laissa säädetyn ilmoitusvelvollisuutensa kertomalla
viasta ja kosteustutkimuksen
tuloksista yhtiölle. Yhtiön olisi tullut tämän jälkeen omasta aloitteestaan ryhtyä tarpeellisiin korjaustoimenpiteisiin. Kun yhtiö on tämän
laiminlyönyt, se on velvollinen korvaamaan korjauskustannukset osakkeenomistajalle.
Mikko Pikkujämsä
asianajaja,
oikeustieteen tohtori
Asianajotoimisto PPV Lex Oy
Polarteknic
18
Oulun Kiinteistöviesti
Oulun Kiinteistöviesti
19
TUOTEUUTISIA
Rappukäytävä kunnostuksen jälkeen (hionta, kristallointi ja Dyny-kivisuojakäsittely). Portaiden ja lattian väriero johtuu siitä, että sementti on eriväristä.
Rappukäytävä ennen kunnostusta.
Kunnostamalla
raput kuntoon
Tällä hetkellä peruskorjataan 50- ja 60- luvuilla rakennettuja kerrostaloja esimerkiksi hissejä tekemällä
tai uusimalla, putkiremontin muodossa, seinät maalaamalla tai mosaiikkibetoniset raput pesemällä ja
vahaamalla. Rappukäytävän seinät näyttävät hyvältä uudessa maalikuosissa, mutta raput jäivät likaisen ja nuhjuisen näköisiksi huolellisesta pesusta ja vahauksesta huolimatta. Miksi?
Kiveen kohdistuu tiukassa istuva käsitys materiaalin ikuisesta
kestävyydestä. Kivipinta kuitenkin kuluu ja vuosikymmenien
saatossa lika sekä vaha- ja pesuainejäämät imeytyvät kivipinnan sisälle. Tummuneet, kuluneet raput saadaan kuntoon hiomalla likaantunut ja kulunut ainesosa pois.
Suunnittele
hyvissä ajoin
Vielä tänäkin päivänä ylivoimai-
20
sesti yleisin rappujen rakennusmateriaali on mosaiikkibetoni.
Se on kestävä materiaali, mutta
kaipaa kuluessaan kunnostusta.
Viimeistään siinä vaiheessa kun
raput alkavat lähestyä 40 - 50 vuoden ikää on aika ryhtyä suunnittelemaan kunnostusta. Kyseessä
on arvokas toimenpide, joten
asia kannattaa ottaa keskusteluun taloyhtiössä riittävän ajoissa. Mikäli raput jätetään kunnostamatta ja seinät maalataan,
näyttävät raput entistäkin tummemmilta ja likaisemmilta uut-
ta maalipintaa vasten. Kunnostus kannattaa suorittaa ennen
rappujen maalausta.
Ulkonäön lisäksi myös siivous
on syy harkita rappujen kunnostusta. Kulunutta, likaantunutta kivipintaa on vaikea siivota, eikä likaa saa pestyä pois syvältä huokosista millään puhdistusaineella. Kivipinnan kuluessa lisää siivoaminen vaikeutuu entisestään.
Mitä kunnostus
tarkoittaa?
Vanhan kivipinnan kunnostusmenetelmä on hionta, joka suoritetaan koneellisesti timanttilaikoilla. Hionta poistaa kuluneen ja likaantunen ainesosan,
jolloin alta paljastuu puhdas, vaaleampi kivi. Hiottu pinta viimeistellään kristalloinnilla, joka
tuo kiiltoa ja kiven kuviot esiin. Li-
Oulun Kiinteistöviesti
Tampere-talon marmori-, graniitti- ja mosaiikkibetonipinnat
ovat Dyny-kivisuojakäsiteltyjä ja
niitä päivittäissiivotaan Dynymenetelmällä.
säksi se pienentää liukastumisriskiä ja lisää kitkaa sekä kivipinnan kestävyyttä. Suojakäsittely tehdään viimeiseksi. Se on oikeastaan tärkein vaihe, sillä oikeanlainen, toimiva suoja-aine
antaa kivipinnalle perussuojan
vuosiksi eteenpäin. Mikäli suojaa ei ole tai se ei toimi, alkaa kivipinta jälleen tummua – pikku
hiljaa, mutta varmasti.
Kunnostus on
pitkäikäinen ratkaisu
Oletettavasti suurin syy valita kunnostusta kaipaaville rapuille pesu ja vahaus on tietämättömyys,
sillä hionnasta on huonosti saatavilla tietoa – mitä se saa aikaan
ja miksi se maksaa pesua ja vahausta enemmän. Hintaero syntyy siitä, että peseminen ei ole
kunnostamista, sillä saadaan
poistettua vain pintalika. Uusi vahakerros ei tuo kuin kiiltoa likaisen ja nuhjuisen näköiselle pinnalle. Aikaa rappujen pesemiseen
menee päivä tai kaksi kun puolestaan kunnostamiseen uppoaa helposti kuukausi. Kivipinnan
hiominen on työlästä ja hidasta
puuhaa, sillä siinä on noin 7 eri
työvaihetta ja raput ovat muodoltaan hankalia hiottavia. Lopussa kiitos seisoo; rapuista tulee edustavat ja helppohoitoiset
eikä samanlaista kunnostusta tarvitse miettiä seuraavaan 40 - 50
vuoteen.
As. Oy Mannerheimintie
75:ssä kunnostettiin
raput
Helsinkiläinen Asunto Oy Mannerheimintie 75 päätti, ettei se
tyydy rappujen pesuun ja vahaukseen. Taloyhtiö valitsi kunnostuksen, jossa kivipinnat hiotaan tasaiseksi ja puhtaaksi. Yli
Vaha ei kyllästä huokosta, vaan
jättää pintaan kuluvan ja pesuaineisiin liukenevan kalvon.
kertoo, että he kilpailuttivat neljää viittä eri yritystä. Yritysten joukosta työn suorittajaksi valittiin
Viljakkalalainen Dyny Clean Kiinteistö Oy. Talonmies Armi Leskinen kertoo valintaperusteena
olleen koealueet.
– Tässä kävi eräs, joka hioi, mutta rappu jäi edelleen liasta tummaksi. Toinen firma vaan pesi,
hajun kyllä huomasi, mutta jälkeä
ei.
Dyny-menetelmä
Kivisuoja: Dyny-kivisuoja antaa
kestävän perussuojan kyllästäen
huokosen. Pinta hengittää, hylkii
vettä ja likaa. Perussuojattua pintaa voidaan vahata, tosin se ei
tarvitse sitä.
50-vuotiaan kerrostalon raput olivat ”normaalissa kunnossa”
ikäisekseen eli etenkin ensimmäisistä kerroksista kivipinta oli
kulunut karheaksi ja raput olivat
kauttaaltaan tummuneet. Siivoaminen oli hankalaa ja rapuista
haluttiin paremman näköiset.
Taloyhtiö toimii esimerkillisesti, se kerää rahat kaikkiin remontteihin etukäteen. Päätös
kunnostuksesta syntyi siis suhteellisen helposti, sillä rahat olivat
kasassa. IsännöitsijäOlli Laurila
Tammikuun alussa alkanut kunnostustyö on haastatteluhetkellä hieman yli puolivälin, koko työ
valmistui tammikuun loppuun
mennessä. Kunnostuksessa on
käytetty Dyny-menetelmää eli
hiontaa, kristallointia ja Dyny-kivisuojakäsittelyä. Jatkohoitoon on
valittu suojauksen ylläpitävät Dyny-erikoisaineet.
– Haluamme palvella asiakkaitamme kokonaisvaltaisesti, siksi
meiltä löytyy myös erikoisaineet
siivoukseen. Tarjoamme vaivattomasti koko paketin samasta paikasta. Luonnollisesti mikään ei
velvoita Dyny-aineiden jatkokäyttöön, sillä suojakäsittelymme mahdollistaa minkä tahansa
jatkohoitomuodon toisin kuin
monet muut käsittelyt, kertoo Dyny Cleanin markkinointipäällikkö Ella Saarinen.
Aineiden käytöllä säilytetään kivipinnan suojaustaso korkeana
Oulun Kiinteistöviesti
ja pesutuloskin paranee. Saarinen toteaa, että Dyny-aineita käyttämällä kivisuojakäsittelyä ei tarvitse uusia kuin vasta seuraavan
hionnan yhteydessä, mikä tuo
melkoista kustannussäästöä. Leskinen on tyytyväinen, sillä nyt
pelkkä rappujen peseminen riittää. Enää ei tarvita vahauksia.
Pitkäikäinen ratkaisu
Taloyhtiössä on toteutettu viime
aikoina runsaasti remontteja.
–Vuonna 2004 tehtiin putkiremontti, nyt kunnostetaan portaita, seuraavana on vuorossa seinien maalaus ja hissiremonttiakin
suunnitellaan, luettelee Laurila.
Viime vuosi oli hengähdysvuosi. Kahdeksankerroksisen ja kaksirappuisen kerrostalon rappujen kunnostus on arvokas toimenpide, mutta työn laatu ja kestävyys merkitsevät taloyhtiölle
enemmän kuin lasku.
– Nyt raput ovat valoisammat
kuin ennen, vielä kun saadaan
uudet maalit seiniin, tokaisee Leskinen.
Kunnostamalla ei kivipinnasta
luonnollisestikaan saada ikuista,
mutta samanlainen, rankka kunnostus odottelee vasta kymmenien vuosien päässä. Rapuissa on
nyt toimiva perussuoja. Kun jatkossa pestään säännöllisesti Dyny-aineilla ei tummumisesta tarvitse olla huolissaan.
www.dyny.fi
21
PALVELUHAKEMISTO
Maanrakennustöitä
Isännöitsijätoimistoja
Mainostelineitä
Rakennuspeltitöitä
Kiinteistöjen huoltoa
Saneeraus- ja maalaustöitä
Kirjakauppa
Saumausta
LVIS-korjausta ja -huoltoa
Vakuutuspalveluita
PALVELUHAKEMISTOSTA SINUT HUOMATAAN!
Soita ja varaa oma paikkasi
020 745 8811