Spotlight Le résidentiel de luxe à Paris

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Residentiel - France
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Le résidentiel de luxe à Paris
Janvier 2015
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Spotlight | Le résidentiel de luxe à Paris
Janvier 2015
Spotlight
Le résidentiel de luxe à Paris
Un marché bien orienté
malgré quelques
années de vacillement
Après un record des ventes en
2011 (+63%) et une année 2012
de tourmente (-23%), le marché
du résidentiel de luxe (cf. définition
page 5) s’est apaisé à partir de
2013, malgré une tendance toujours
baissière des ventes (-5%). La
situation reste inégale selon les
arrondissements, puisque l'activité
des 6ème et 8ème s’est contractée
(de -41% et de -31%) alors que
celle des 7ème et 16ème a continué
de s'accroître (de 12% et 13% en un
an). En 2014, ces tendances se sont
maintenues.
En revanche, le montant des ventes
a conservé une tendance croissante.
Depuis 2007, l'évolution moyenne
est significative (+19%), soutenue
par une hausse régulière des prix et
du nombre de ventes.
Le montant des ventes réalisées au
cours de l'année 2013, s’élevait à
762 millions d'euros pour les quatre
arrondissements de référence (cf.
définition page 5), affichant ainsi une
évolution annuelle de +4%. Notons
que 45% de ce montant sont
réalisés dans le 16ème, 30% dans
le 7ème, 15% dans le 8ème et 10%
dans le 6ème. En 2014, le montant
des ventes devrait flirter avec les
800 millions d'euros affichant ainsi
une croissance annuelle de 5%.
En termes d'offre, le marché
dispose d'un stock plus élevé qu'à
l’accoutumée. Il a été alimenté, en
partie, par le départ d’une clientèle
susceptible aux réformes fiscales
(subies ou annoncées) depuis près
de deux ans et un allongement des
délais des ventes.
Grâce à ce stock et à des taux
d'emprunt au plus bas, le marché du
logement de luxe offre une fenêtre
de tir pour la clientèle fortunée.
L'année 2014 a vu revenir une
clientèle plus avisée sur les
questions fiscales mais également
plus exigeante vis à vis de
cette offre plus abondante. En
conséquence, les négociations
sont plus longues, laissant moins
de place à la spontanéité de l'achat
« coup de cœur ». Il en résulte
également un phénomène de report
EN BREF
Un marché qui résiste bien
■ Le marché résidentiel de luxe, concentré
sur quatre arrondissements à Paris (6, 7, 8
et 16èmes), est dynamisé par les acquéreurs
français. Les étrangers sont prédominants sur le
segment très haut de gamme.
■ Le marché vacille depuis 2012 mais reste à
un niveau élevé comparativement aux années
2000-2010.
■ Le départ de familles fortunées françaises,
depuis près de deux ans, a engendré une
hausse assez importante de l'offre de logements
d'exception.
■ Une baisse des prix est en cours mais aucun
risque d'effondrement ne pèse sur ce marché.
Cette baisse n'est pas uniforme : alors que les
petites surfaces et les appartements de prestige
en parfait état continuent de se vendre avec
de faibles décotes, les appartements familiaux
subissent un rabais plus important, d'environ
15%.
■ En 2014, le marché résidentiel enregistre une
tendance légèrement haussière des ventes qui
devrait se renforcer en 2015.
GRAPH 1
Activité Un marché dynamique malgré la baisse des
ventes
6ème
7ème
8ème
16ème
250
Nombre
200
150
100
50
0
“Paris est le lieu rêvé pour de
nombreuses familles fortunées,
attirées par une qualité de vie
exceptionnelle grâce
à un environnement
culturel, architectural et
des services haut de
gamme.” Marie-Josée
Lopes, Savills France Research
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Graph source: Savills / Notaires de Paris
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Le résidentiel de luxe à Paris
16ème arrondissement
1
C’est
l’un des plus grands arrondissements de Paris. Il se caractérise par
C
ses
contre-allées, la réputation de ses écoles et la beauté de ses hôtels
s
particuliers…
Peuplé de familles étrangères et parisiennes, cet arrondissement
p
de
d renom bénéficie d’une bonne desserte à l'ouest de la ville et de la présence
du
d Bois de Boulogne qui lui confère un cadre bucolique. Les propriétés,
appartements
et hôtels particuliers, sont spacieux et souvent dans des voies
a
privées.
p
Prix médian 16ème
13 700 €
Exemple
10 300 m € (617 M2 )
Avenue Élisée-Reclus
18
19
17
Prix médian 8ème
9
18 372 €
10
1
0
Exemple
19 m € (372 M2 )
2
8
Rue du Faubourg-Saint- Honoré
3
1
20
20
8
è
ème
16
7
4
6
5
15
arrondissement
dissement
s
t
11
1
1ondi
Le 8ème arrondissement est mondialement
connu pour son Triangle d’Or abritant les plus
grandes boutiques de luxe, palaces et restaurants huppés. Il constitue un pôle touristique
majeur attirant une clientèle étrangère aisée
toujours plus importante. Il jouit d’un environnement haut de gamme associant enseignes
de prestige (Louis Vuitton, Saint Laurent
Paris, Dior et Hermès), sièges de sociétés de
renommée internationale (LVMH, Publicis,
HSBC) et lieux culturels (Grand Palais, galeries d’art…).
12
Prix médian 6ème
14
1
4€
24 240
Prix médian 7ème
13
18 796 €
Exemple
6 m € (170 M2 )
Place Saint-Sulpice
6ème et 7ème arrondissements
Ces arrondissements, les plus chers de Paris, comptent de nombreuses icones (la Tour Eiffel, l’hôtel des Invalides, le
quartier Saint-Germain, le jardin du Luxembourg, la Place Saint-Sulpice) et résument bien l’alchimie particulière de Paris :
des quartiers historiques avec un esprit village où l’on retrouve des galeries d’art, des antiquaires, des musées ; mais aussi
des restaurants réputés et des commerces prestigieux (Hermès, Yves St Laurent, Burberry, la grande épicerie du Bon
Marché...) qui attirent une clientèle française à fort pouvoir d’achat ainsi que des acquéreurs du monde entier. Abritant de
nombreuses ambassades et édifices publics, ces arrondissements offrent des propriétés exclusives, parfois d’anciens
hôtels particuliers du XVIIIème siècle, qui attirent les familles fortunées du monde entier.
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pour les signatures.
Désormais, le marché réuni plusieurs
conditions pour être plus fluide et
devrait reprendre assez rapidement
son évolution à la hausse, aussi bien
en termes de ventes que de prix.
Un ajustement des prix
en cours
L'évolution moyenne des prix
médians du luxe s'élève à près
de 30% depuis 2007. Néanmoins,
en 2013, les 7ème et 8ème
arrondissements ont enregistré
de fortes baisses annuelles,
respectivement - 11% et - 14%
alors que le 16ème arrondissement,
moins volatile recule de 6%
seulement. En revanche, le prix
médian du 6ème arrondissement
a conservé une croissance à deux
chiffres (+14%).
En 2014, les valeurs ont mieux
résisté que ce qui avait été annoncé
en début d'année. Certes, dans
un contexte d'augmentation de
l'offre, les acquéreurs négocient
les prix à la baisse et les vendeurs,
surtout ceux qui souhaitent quitter
la France, conscients de cette
situation, consentent parfois
des baisses de prix. Toutefois,
l’ajustement, tant attendu et prévu,
ne devrait pas prendre davantage
d’ampleur. Les courbes d'évolution
des prix tendent déjà vers la
stabilisation, ce qui laisse présager
une remontée des prix dès 2015.
Cette dernière s'accentuera dès
lors que le stock d’offres retrouvera
son niveau habituel, c'est-à-dire
largement inférieur à la demande.
Au-delà d'une amélioration générale
des conditions économiques
mondiales, qui favoriserait un retour
plus significatif de la demande
étrangère, la notoriété de Paris est
le garant du maintien de prix élevés
des biens de luxe.
GRAPH 2
Montant des ventes Un niveau qui repart
à la hausse
6ème
7ème
8ème
16ème
1 000
900
800
Millions d’euros
“Les propriétaires ont conscience des
fluctuations du marché. Les vendeurs
acceptent plus facilement de renouer le
dialogue en vue d'un réajustement des
prix.” Catherine Erith, Savills Valuation
700
600
500
400
300
200
100
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*
Graph source: Savills, Notaires de Paris / * prévisions
GRAPH 3
Montant des ventes Un marché
dynamisé par les 16ème et 7ème
arrondissements (2013)
6ème
10%
8ème
15%
16ème
45%
La clientèle française
anime le marché
Les acquéreurs français dominent
le marché résidentiel de luxe à
Paris. Leurs ventes représentent
entre 65% et 80% du montant
annuel des ventes (> 3 millions
7ème
30%
Graph source: Notaires de Paris
GRAPH 4
Prix médian La baisse enregistrée en 2013 devrait être
éphémère
6ème
30 000
7ème
8ème
GRAPH 5
Ecart prix médian Les écarts entre le
marché global et le marché du luxe se
stabilisent en 2014
16ème
6ème
12 000
20 000
10 000
Euros/m²
Euros/m²
25 000
15 000
10 000
8ème
16ème
8 000
6 000
4 000
5 000
0
7ème
14 000
2 000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Graph source: Savills, Focus Economics, Notaires de Paris / * prévisions
2013
2014*
2015*
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
T2
2014
Graph source: Savills / Notaires de Paris
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Un marché résidentiel de luxe très localisé et spécifique
Définition et méthodologie
■ Marché du luxe : Chaque bien est exclusif et c’est avant tout la rareté qui
caractérise le marché du logement de luxe. Les principales caractéristiques
sont :
- L'ensemble immobilier : de prestige quelle que soit son époque. Il s’agit
principalement d'immeubles avec peu de lots qui préservent l’intimité des
résidents.
GRAPH 6
Marché du luxe Le nombre de ventes est
concentré sur quatre arrondissements
6ème
- Le bien : grande surface, importante hauteur sous plafond et présence
d’espaces extérieurs privatifs.
90%
- Les prestations : équipements haut de gamme, gardiennage, logement
annexé au bien pour le personnel de service, parking dans l'immeuble.
70%
- La vue : Arc de Triomphe, Tour Eiffel, Invalides…
7ème
8ème
16ème
Reste Paris
100%
80%
60%
50%
40%
30%
■ Marché global : Concerne l'activité de l'ensemble des logements et des
arrondissements de Paris.
■ Méthodologie : Pour les besoins de cette étude, Savills a limité ce
marché aux 6ème, 7ème, 8ème et 16ème arrondissements car ils
regroupent la majorité des biens immobiliers répondant aux critères d'une
clientèle fortunée. Les arrondissements centraux de Paris sont également
prisés mais pourvus d’une offre plus sporadique.
Savills base son analyse statistique sur les ventes supérieures à trois
millions d’euros, représentatives du marché résidentiel de luxe à Paris. Sa
principale source est la base de données (BIEN) des notaires de Paris,
d'euros), au cours des sept
dernières années. Cette clientèle se
compose principalement de familles
d'entrepreneurs résidants à Paris,
sensible aux aléas économiques,
financiers et à la fiscalité sur les
biens personnels et les gains des
entreprises.
quelques années). Ces véritables
amoureux de Paris sont toutefois
moins nombreux à acheter dans
la capitale depuis la crise. Sur le
marché global, la baisse des ventes
par rapport à 2006 est de 65% pour
les Américains, de 52% pour les
Italiens et de 38% pour les Anglais.
Les acquéreurs étrangers sont
proportionnellement moins
nombreux que les Français mais
acquièrent les biens les plus chers,
quel que soit l’emplacement en
France. Notons que depuis 2012, la
multiplication des réformes fiscales
a contribué à brider l'engouement
de cette clientèle pour le marché
parisien (impôts sur la plus-value
des résidences secondaires, sur la
fortune, taxes locales…).
Le 8ème arrondissement compte
chaque année des clients italiens
et anglais, bien que de moins en
moins présents depuis le début de
la crise. L'activité des Libanais et
des Marocains est notable mais
plus irrégulière. Notons que cet
arrondissement est très convoité
par la clientèle des pays du Golfe
et d'Europe de l'Est qui trouve, en
investissant à Paris, un moyen de
sécuriser ses liquidités.
Les acquéreurs étrangers les plus
présents dans les 6ème et 7ème
arrondissements sont habituellement
les Américains, les Anglais, les
Italiens (et les Brésiliens depuis
Le 16ème arrondissement a un
marché plus large et cosmopolite. Il
est doté à la fois d'un grand nombre
de résidences principales et de
pieds-à-terre, d'un environnement
20%
10%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Graph source: Savills / Notaires de Paris
qui constitue la meilleure référence à ce sujet. Notons
que cette base ne peut être exhaustive, car alimentée
par les ventes (de gré à gré, libres, en pleine propriété)
dont la divulgation est consentie par les propriétaires.
GRAPH 7
Nationalité Les acquéreurs français
portent le marché du luxe
(montants des ventes 2012)
Français
85%
Paris
Autres
99%
72%
76%
6ème
7ème
8ème
91%
16ème
Graph source: Savills / Notaires de Paris
agréable, d'écoles de renom et
est situé à proximité des grandes
artères luxueuses. Les Anglais,
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Spotlight | Le résidentiel de luxe à Paris
les Américains, les Allemands,
les Iraniens, les Marocains, les
Tunisiens et les Russes ont une
attirance particulièrement forte pour
cet arrondissement.
Qu’il s’agisse de résidences
principales ou de pieds-à-terre,
les biens de prestige parisiens
appartiennent au patrimoine
familial sur le long terme. Les plus
grandes fortunes du monde ont
pour habitude d’investir à la fois à
Janvier 2015
Londres et à Paris. En plus d’être
un marché ultra sécurisé, moins
dépendant des aléas financiers,
Paris offre des prix encore
raisonnables et reste incontournable
pour les amateurs de l'art et du
savoir-vivre français. ■
Evolution du montant des ventes et du PIB La
croissance devrait se confirmer en 2015
100%
Evolution PIB
Un marché attractif et offreur
■ La forte baisse des prix, anticipée par les
professionnels n'a pas eu lieu. Le marché du
résidentiel de luxe résiste et offre une fenêtre
de tir avec des prix en légère baisse, une offre
exceptionnellement élevée et des taux d'emprunt
très avantageux.
■ Le manque de visibilité et l'instabilité fiscale, qui
caractérisent aujourd'hui la France, empêchent
un rebondissement du marché dans l'immédiat.
Néanmoins, Paris reste une des villes les plus
attractives au monde.
GRAPH 8
Evolution du montant des ventes de luxe
Perspectives
3%
80%
2%
60%
1%
40%
0%
20%
-1%
0%
-2%
-20%
-3%
-40%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2015* 2016*
-4%
Graph source: Savills, Focus Economics, Notaires de Paris/ * prévisions
■ Notons que la perspective d'une amélioration
économique, même modérée en Europe et
en France, nous permet d'anticiper un regain
d'activité pour ce marché.
■ Quelle que soit la situation économique, Paris
reste un lieu privilégié pour les investissements
résidentiels ultra-sécurisés, notamment pour les
familles résidant dans les zones de conflits.
■ Le réajustement des prix devrait être limité et
laisser place à un nouvel épisode de croissance,
dès que l'offre se contractera de nouveau.
■ Alors que les prix s'ajustent à la baisse depuis
deux ans à Paris, ceux de Londres et de New-York
continuent leur hausse. L'écart grandissant entre
ces villes "monde" renforce l'attractivité de Paris.
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