KRAKÓW - Knight Frank

RESEARCH
KRAKÓW
OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY
Q3 2015 / III KW. 2015
TOTAL OFFICE
STOCK:
735,800
sq m
45%
OF STOCK
OCCUPIED BY
BPO SECTOR
VACANCY RATE
4%
Opolska Business Park, Echo Investment
Kraków remains the largest and one of the most
dynamically developing regional office markets in
Poland. First three quarters of 2015 was a period of
continuing high tenants’ and developers’ activity.
At the end of September 2015, the total
northern Dębniki, and the north-western
under construction. According to
office stock in the capital of Małopolska
part of Podgórze, where further 36% of
developers’ schedules, some 67,000 sq m
was estimated at 735,800 sq m, of which
Kraków’s rentable office space is located.
is due to be completed by the end of
some 653,100 sq m was for rent and
the remaining 82,700 sq m was owneroccupied. In Q3 2015, one scheme
offering 10,000 sq m of rentable space
– building E (10,000 sq m) of Bonarka 4
Business complex - was completed by
TriGranit. However, significant increase
2015, while remaining 107,000 sq m - in
As of the end of September 2015,
2016.
approximately 174,000 sq m of rentable
office space was at the construction
Demand for office space in Kraków
stage in twenty two schemes. It gave
consistently remains at high level. Within
Kraków 1st place among major regional
recent three quarters 72,900 sq m were
cities in terms of volume of office space
the subject of lease transactions, which
of supply is expected in Q4 2015 and as
a result, the total office stock in Kraków
CHART 1
may exceed 800,000 sq m at the end of
Vacancy rate in Kraków
2
Source: Knight Frank
Q3
2015
Q2
2015
Q1
2015
2014
36% of local stock, and in the south -
0%
2013
eastern Bronowice) where concentrates
2012
along Armii Krajowej Street (in south-
5%
2011
Prądnik Biały and Prądnik Czerwony, and
10%
2010
in the north - in the southern areas of
2009
situated in non-central parts of the city:
15%
2008
centre. Vast majority of office space is
20%
2007
of rentable stock is situated in the city
2006
limited land availability, only some 15%
25%
2005
Due to Kraków’s historic character and
2004 - Q3 2015
2004
2015.
RESEARCH
OFFICE MARKET IN KRAKÓW
volume of lease transactions noted in
2014 and at the same time approximately
CHART 2
Annual supply of rentable office space in Kraków
2010 - 2016f
73% of average annual take-up recorded
120 000
in 2011-2014 (99,300 sq m). Pre-let
agreements had the highest share - 66%
100 000
of the leased space, new agreements
renewals accounted for 12% and 5% of
900 000
800 000
SUPPLY CUMULATIVE
700 000
f - forecast
sq m
constituted 17%, while expansions and
NEW SUPPLY
NEW SUPPLY - FORECAST
600 000
80 000
signed agreements respectively.
60 000
Office demand in Kraków in recent years
40 000
500 000
400 000
300 000
has been driven by companies from
services sectors. The city remains the
100 000
0
leader among Polish cities in terms
of employment in business services
200 000
20 000
BPO/SSC, IT, R&D and professional
sq m
constituted 62% of the record-breaking
2010
2011
2012
2013
2014
2015f
2016f
0
Source: Knight Frank, PORF
sector. As a consequence, Kraków
also maintains leading position in the
volume of space leased by these tenants.
CHART 3
According to Knight Frank estimations,
Office space occupied by the BPO/SSC sector in major office markets
approximately 45% of office space in
Q3 2015
Kraków is occupied by companies from
business services sector.
Warsaw
Despite the high developers’ activity,
Poznań
Kraków has recorded the lowest
Tricity
vacancy rate among all office markets
in Poland for three years. As of the end
Katowice
of September 2015, only 25,900 sq m
Wrocław
of office space was available for lease
Łódź
in the city, which accounted for 4% of
the local rentable stock. The level of
Kraków
indicator has remained unchanged when
0%
compared to the previous quarter. Taking
into account the significant volume of
space scheduled to be delivered to the
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
SPACE OCCUPIED BY BPO/SSC SECTOR
Source: Knight Frank
market by the end of 2015, an increase
of vacancy rate in Kraków is expected.
CHART 4
However, due to anticipated strong
Office demand in major regional office market in Poland
demand and the significant volume of
2010 - Q3 2015
space under construction secured with
400 000
pre-let agreements (33% of space under
350 000
construction, which is the highest rate
300 000
growth of vacancy rate should not be
substantial.
sq m
among regional office markets), the
250 000
200 000
Rental rates in the capital of Małopolska
150 000
remain stable. In Q3 2015, asking rents in
100 000
A-class buildings ranged between EUR 13
50 000
and EUR 14.5 per sq m per month, while
in B-class schemes vary between EUR
10-12 or PLN 42-50 per sq m per month.
Effective rents were usually some 10-15%
down when compared to asking rents.
0
2010
2011
KRAKÓW
2012
WROCŁAW
2013
2014
Q1-Q3
2015
REMAINING 4 MAJOR REGIONAL MARKETS
Source: Knight Frank, PORF
3
MAP / MAPA
Areas of concentration of office stock in Kraków / Obszary koncentracji powierzchni biurowej w Krakowie
Q3 2015 / III kw. 2015
KEY / LEGENDA
NORTH / PÓŁNOC
CITY CENTRE / CENTRUM
SOUTH / POŁUDNIE
Rentable stock (sq m) /
Powierzchnia biurowa na wynajem (m2)
Vacancy rate / Współczynnik pustostanów
Supply under construction (sq m) /
Podaż w budowie (m2)
Asking rents (per sq m per month) /
Wywoławcze stawki czynszu (m2/miesiąc)
Kraków
4
City centre / Centrum
North / Północ
South / Południe
103,500
232,900
238,000
3.4%
3.2%
2.2%
49,400
52,300
72,300
EUR 11-14.5
EUR 10-14
EUR 10-14
OFFICE MARKET IN KRAKÓW
RESEARCH
Kraków
5
CAŁKOWITE
ZASOBY
BIUROWE
735.800 m2
45%
POWIERZCHNI
ZAJMOWANE PRZEZ
FIRMY Z SEKTORA
BPO
WSPÓŁCZYNNIK
PUSTOSTANÓW
4%
Equal Business Park, Midwest
Kraków pozostaje największym i jednym
z najdynamiczniej rozwijających się regionalnych
rynków biurowych w Polsce. Pierwsze trzy kwartały
2015 roku to okres kontynuacji wysokiej aktywności
zarówno deweloperów, jak i najemców.
powierzchni na wynajem.
Na koniec września 2015 roku w fazie
realizacji znajdowało się blisko 174.000 m2
powierzchni biurowej na wynajem w 22
projektach – najwięcej spośród wszystkich
miast regionalnych, ale i najwięcej
w historii krakowskiego rynku. Według
harmonogramów prac deweloperów,
Na koniec września 2015 roku całkowite
biurowej poza centrum miasta: na
zasoby biurowe stolicy Małopolski
północy, w południowej części dzielnic
były szacowane na około 735.800 m2,
Prądnik Biały i Prądnik Czerwony,
z czego 653.100 m2 było przeznaczone
wzdłuż ulicy Armii Krajowej (południowo-
około 67.000 m2 powstającej powierzchni
zostanie oddane do użytku jeszcze w 2015
roku, a pozostałe 107.000 m2 w 2016 roku.
na wynajem, zaś pozostałe 82.700 m2 to
wschodnia część dzielnicy Bronowice),
Popyt na powierzchnię biurową
powierzchnia przeznaczona na własne
gdzie usytuowane jest około 36%
w Krakowie niezmiennie od kilku lat
potrzeby właścicieli. W okresie od stycznia
lokalnych zasobów, oraz na południu:
utrzymuje się na wysokim poziomie.
do września 2015 roku ukończony został
w północnej części Dębnik i północno-
W minionych trzech kwartałach wynajęto
tylko jeden projekt oferujący powierzchnię
zachodnich rejonach Podgórza,
ponad 72.900 m2 powierzchni, co
gdzie zlokalizowane jest kolejne 36%
stanowiło około 62% rekordowego
biurową na wynajem – budynek E
kompleksu Bonarka 4 Business, firmy
TriGranit (10.000 m2). Zdecydowany przyrost
zasobów jest przewidywany w ostatnim
kwartale bieżącego roku, w wyniku czego
całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni
WYKRES 1
Współczynnik pustostanów w Krakowie
2004 - III kw. 2015
25%
biurowej w Krakowie mogą przekroczyć
800.000 m2.
20%
W centrum miasta, ze względu na jego
15%
się w obszarach koncentracji powierzchni
Źródło: Knight Frank
6
III kw.
2015
II kw.
2015
I kw.
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
większość powierzchni biurowej znajduje
0%
2008
przeznaczonej na wynajem. Zdecydowana
2007
jedynie około 15% powierzchni biurowej
5%
2006
zabudowę komercyjną, zlokalizowane jest
10%
2005
liczbę działek przeznaczonych pod
2004
historyczny charakter oraz niewielką
RESEARCH
RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE
w 2014 roku i jednocześnie 73% średniego
rocznego popytu notowanego w latach
2011-2014 (99.300 m2). Największy
udział miały transakcje typu pre-let (66%
wynajętej powierzchni), nowe umowy
WYKRES 2
Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej na wynajem w Krakowie
2010 - 2016p
120 000
100 000
NOWA PODAŻ
900 000
NOWA PODAŻ - PROGNOZA
800 000
PODAŻ SKUMULOWANA
700 000
p - prognoza
stanowiły 17%, a ekspansje i renegocjacje
600 000
80 000
m2
odpowiednio 12% i 5% wolumenu
podpisanych umów.
500 000
60 000
400 000
Podobnie jak w poprzednich latach wśród
najemców dominowały firmy z sektora
BPO/SSC, IT, R&D i usług profesjonalnych.
Kraków pozostaje liderem wśród
300 000
40 000
200 000
20 000
polskich miast pod względem wielkości
100 000
0
zatrudnienia w firmach z sektora usług
m2
wolumenu umów zawartych na tym rynku
2010
2011
2012
2013
2014
2015p
2016p
0
biznesowych i ilości powierzchni
wynajmowanej przez tych najemców.
Źródło: Knight Frank, PORF
Według szacunków Knight Frank, około
45% powierzchni biurowej w Krakowie
WYKRES 3
zajmują firmy z sektora usług dla biznesu.
Udział powierzchni biurowej zajmowanej przez firmy z sektora usług
biznesowych na poszczególnych rynkach
Pomimo wysokiej aktywności
III kw. 2015
deweloperów, Kraków od trzech lat
odnotowuje stabilny poziom pustostanów,
najniższy ze wszystkich rynków
biurowych w Polsce. Na koniec września
2015 roku w mieście znajdowało się
jedynie około 25.900 m dostępnej
2
powierzchni biurowej, co odpowiadało
Warszawa
Poznań
Trójmiasto
Katowice
4% lokalnych zasobów przeznaczonych
Wrocław
na wynajem. Poziom współczynnika nie
Łódź
zmienił się w porównaniu z poprzednim
kwartałem. Mając na uwadze znaczną
Kraków
ilość powierzchni, jaka ma zostać
0%
10%
20%
dostarczona na rynek do końca 2015 roku,
w najbliższych miesiącach spodziewany
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
POWIERZCHNIA ZAJMOWANA PRZEZ NAJEMCÓW Z SEKTORA BPO/SSC
Źródło: Knight Frank
jest wzrost współczynnika powierzchni
niewynajętej. Jednak ze względu na
oczekiwane utrzymanie się popytu na
WYKRES 4
wysokim poziomie i znaczący udział
Popyt na powierzchnię biurową na głównych regionalnych rynkach
biurowych w Polsce
powierzchni w budowie zabezpieczonej
2010 - III kw. 2015
umowami typu pre-let (33%, co jest
400 000
najwyższym wynikiem wśród rynków
350 000
regionalnych), wzrost ten nie powinien być
300 000
bardzo gwałtowny.
250 000
Małopolski utrzymują się na stabilnym
poziomie. W III kwartale 2015 roku
przeciętne stawki ofertowe w budynkach
klasy A mieściły się w przedziale od
13 do 14,5 EUR/m2/miesiąc, natomiast
w budynkach klasy B między 10 a 12
EUR lub 42-50 PLN/m2/miesiąc. Stawki
efektywne były zazwyczaj niższe od
wywoławczych o ok. 10-15%.
m2
Wywoławcze stawki czynszów w stolicy
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2010
2011
KRAKÓW
2012
WROCŁAW
2013
2014
III kw.
2015
POZOSTAŁE 4 GŁÓWNE RYNKI REGIONALNE
Źródło: Knight Frank, PORF
7
COMMERCIAL
MARKET
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial
real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy
services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial
and corporate institutions as well as private individuals.
Contacts in Poland /
Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50
www.KnightFrank.com.pl
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
RESEARCH
Elżbieta Czerpak
elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
ASSET MANAGEMENT
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office,
retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia,
Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build
in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in
Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek
nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz
diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje
finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
Monika A. Dębska – Pastakia
monika.debska@pl.knightfrank.com
ASSET MANAGEMENT –
OFFICES AND LOGISTICS
Bartłomiej Łepkowski
bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com
ASSET MANAGEMENT – RETAIL
Agnieszka Mielcarz
agnieszka.mielcarz@pl.knightfrank.com
CAPITAL MARKETS
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
Joseph Borowski
joseph.borowski@pl.knightfrank.com
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
COMMERCIAL AGENCY – OFFICE
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku
nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych
miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław).
Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą
wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
Izabela Potrykus-Czachowicz
izabela.potrykus@pl.knightfrank.com
COMMERCIAL AGENCY – RETAIL
Paweł Materny
pawel.materny@pl.knightfrank.com
PROPERTY MANAGEMENT
OUR RECENT PUBLICATIONS /
NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Magdalena Oksańska
magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak
grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com
Contact in London
Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Office market in
Wrocław: Q2 2015
Office market in
Krakow: Q2 2015
Office Market
in Warsaw: Q3 2015
Commercial Market in
Poland: Q3 2015
Rynek biurowy we
Wrocławiu: II kw. 2015
Rynek biurowy w
Krakowie: II kw. 2015
Rynek Biurowy w
Warszawie: III kw. 2015
Rynek Komercyjny
w Polsce: Q3 2015
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
© 2015, Knight Frank Sp. z o.o.
This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been
used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability
whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the
contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation
to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval
of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie
zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank
nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części
lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
8
Matthew Colbourne
matthew.colbourne@knightfrank.com