office market / rynek biurowy research 2015 / 2016

RESEARCH
KRAKÓW
OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY
2015 / 2016
2015 was a period of further intensive development in the Kraków office market,
which resulted in record-breaking developers’ activity and volume of lease
transactions, that has not been recorded before. As a consequence of the market
development, we could observe growth of its attractiveness for players active in the
investment market together with increasing amount of office schemes acquisitions.
Kraków remains the largest and one of the most
dynamically developing regional office markets
in Poland. At the end of December 2015, the
total office stock in the city was estimated at
770,000 sq m, of which some 688,000 sq m
was for rent and the remaining 82,000 sq m was
owner-occupied.
156,000 sq m
record-breaking volume of
take-up in 2015
Above 70%
Vast majority of office space in the capital of
Małopolska is situated in non-central parts of
the city: in the north - in the southern areas of
Prądnik Czerwony and Prądnik Biały together
with the area along Armii Krajowej Street (a total
of 35% of office rentable stock), and in the south
- northern Dębniki, and the north-western part
of Podgórze, where further 37% of Kraków’s
rentable office space is located. Due to cities
historic character and limited availability of
undeveloped plots allowing office investments,
only some 17% of rentable stock is situated in
the city centre and remaining 11% is located
outside aforementioned areas of concentration.
of lease agreements signed by
companies from BPO/SSC
and IT sectors
Nearly 30%
of space under construction
secured with pre-lease
agreements
CHART 1
Annual supply of rentable office space in Kraków (sq m)
2010 - 2016f
new supply
supply cumulative
new supply - forecast
160 000 —
— 900 000
140 000 —
— 800 000
— 700 000
120 000 —
— 600 000
100 000 —
— 500 000
80 000 —
— 400 000
60 000 —
— 300 000
40 000 —
— 200 000
20 000 —
— 100 000
— sq m
Source: Knight Frank, PORF
2
2016f
2015
2014
2013
2012
2011
2010
sq m —
In 2015, 44,600 sq m of rentable space was
completed in five schemes: three buildings
developed by Grupa Buma: Aleja Pokoju 5
(13,000 sq m), FIVE (8,700 sq m), Dot Office –
building A (7,100 sq m); building E (10,000 sq m)
of Bonarka for Business complex completed by
TriGranit and acquired by TPG and the 3rd stage
of Enterprise Park (5,800 sq m) owned by
Tristan Capital Partners and Avestus Real
Estate. Although the result noted in 2015 was
slightly lower than the average annual new
supply within last 5 years (56,500 sq m), it does
not indicate the falling developers’ activity.
As of the end of December 2015, recordbreaking 210,000 sq m of rentable office space
was at the construction stage in twenty one
schemes. It was also the highest result among
major regional cities. According to developers’
schedules, approximately 150,000 sq m is due
to be completed in 2016, while remaining
60,000 sq m - in 2017.
2015 was also a period of record-breaking
levels of tenants’ activity. Within recent year,
156,000 sq m was the subject of lease
transactions, which was approximately 34%
more than the year before and approximately
65% more when compared to the average
annual take-up recorded in 2010-2014. Pre-let
agreements had the highest share - 42% of the
leased space, renewals constituted 27%, while
new agreements and expansions accounted for
19% and 12% of signed agreements
respectively.
In 2015, similar as in previous years, office
demand in Kraków has been driven by
companies from BPO/SSC, IT, R&D and
professional services sectors. The city remains
the leader among Polish cities in terms of
employment in business services sector and
volume of space leased by those companies.
In 2015, some 37% of office space in Kraków
was leased by companies offering business and
professional services and approximately 36% of
agreements was signed by entities representing
IT sector.
Kraków has recorded the lowest vacancy rate
among all office markets in Poland for three
years. As of the end of 2015, only 26,800 sq m
of office space was available for lease in the city,
which accounted for 3.9% of the local rentable
stock. The level of indicator has decreased by
RESEARCH
OFFICE MARKET IN KRAKÓW
CHART 2
Vacancy rate in Kraków
3.9%
2004 - 2015
the lowest vacancy rate in Poland
25%
20%
20%
15%
11.4%
10%
EUR 300 million
12.5%
10.4%
7%
4.9% 5.1% 5.5% 3.9%
3.9%
5%
0.4%
investment transactions volume
in Kraków office market
1.2%
0%
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
CHART 3
Office demand in major regional
office markets in Poland
2010 - 2015
600 000 —
500 000 —
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
2015
2014
sq m —
2012
2015 was special also in the investment market
in Poland. For the first time in the history office
transactions volume in regional markets
outdistanced the total amount of transactions in
the Warsaw office market, exceeding EUR
800m. Acquisitions of five office schemes in
Kraków accounted for approximately EUR
300m, which gave the city the 1st place among
regional cities (before Wrocław, where
3 transactions amounting to EUR 163m were
concluded).
Wrocław
2011
In 2015, rental rates in the capital of Małopolska
remained stable. At the end of Q4 2015, asking
rents in A-class buildings ranged between EUR
13 and EUR 14.5 per sq m per month, while in
B-class schemes varied between EUR 10-12 or
PLN 42-50 per sq m per month. According to
Knight Frank’s estimations, effective rents were
usually some 10-15% down when compared to
asking rents.
2010
1.6 pp. when compared to the previous year.
Taking into account the significant volume of
space scheduled to be delivered to the market
by the end of 2016, an increase of vacancy rate
in Kraków is forecasted. However, due to
expected strong demand and the significant
volume of space under construction secured
with pre-let agreements (28%), the growth of
vacancy rate should not be substantial.
Remaining
4 major markets
Kraków
2013
Source: Knight Frank
Source: Knight Frank, PORF
KOTLARSKA 11, UBM Polska
3
SELECTED SCHEMES UNDER CONSTRUCTION
(Q4 2015) /
WYBRANE PROJEKTY BIUROWE W BUDOWIE
(IV KW. 2015)
EQUAL BUSINESS PARK, Midvest
4
OFFICE MARKET IN KRAKÓW
Developer / Deweloper
Owner / Właściciel
Project / Projekt
RESEARCH
Rentable office space (sq m) /
Powierzchnia biurowa (m2)
1
Enterprise Park – stage / etap 4
Tristan Capital Partners, Avestus Real Estate
26 400
2
Dot Office – stage / etap 1&2
Grupa Buma
25 700
3
O3 Business Campus
Echo Investment
19 200
4
AXIS
Niam
18 100
5
Equal Business Park building A
& 1st stage / etap building B
Midvest
15 400
6
CH2M Center
3One
14 100
7
Astris
Astris
12 800
8
Mix Biura Jasnogórska 9
Mix Biura
12 400
9
Bonarka for Business building F
TriGranit
10 000
10
Orange Office Park – Haga
East-West Development Office
8 500
11
Park Club
Prestige Property Group
6 200
12
Regent Office
Herbewo International
5 000
13
Green Office Center
Masonia Sarastro
4 700
14
Browar Lubicz – building G
Balmoral Properties
4 500
15
Centrum Biurowe Lobos Czyżyny
Lobos Nieruchomości
4 200
Źródło / Source: Knight Frank
O3 BUSINESS CAMPUS, Echo Investment
5
Rok 2015 to na krakowskim rynku biurowym okres dalszego intensywnego rozwoju,
który zaowocował rekordową aktywnością deweloperów oraz nienotowanym
dotychczas wolumenem transakcji najmu. Efektem stopniowego dojrzewania rynku
jest wzrost jego atrakcyjności dla podmiotów aktywnych na rynku inwestycyjnym,
a wraz z nią ilości zawieranych transakcji sprzedaży projektów biurowych.
Kraków pozostaje największym i jednym
z najdynamiczniej rozwijających się
regionalnych rynków biurowych w Polsce.
Na koniec grudnia 2015 roku całkowite zasoby
biurowe miasta były szacowane na około
770.000 m2, z czego 688.000 m2 było
przeznaczone na wynajem, natomiast
pozostałe 82.000 m2 to powierzchnia
przeznaczona na własne potrzeby właścicieli.
156.000 m2
rekordowy wolumen popytu
w 2015 roku
Ponad 70%
umów podpisanych przez firmy
z sektora usług biznesowych i IT
Zdecydowana większość powierzchni
biurowej w stolicy Małopolski zlokalizowana
jest poza centrum miasta: w południowej
części dzielnic Prądnik Czerwony i Prądnik
Biały wraz z obszarem wzdłuż ulicy Armii
Krajowej na północy (łącznie około 35%
zasobów na wynajem) oraz na południu:
w północnej części Dębnik i północnozachodnich rejonach Podgórza, gdzie
zlokalizowane jest kolejne 37% powierzchni
na wynajem. W centrum miasta, ze względu
na jego historyczny charakter oraz niewielką
liczbę niezagospodarowanych działek,
Blisko 30%
powierzchni w budowie
zabezpieczonych umowami
pre-let
WYKRES 1
Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej na wynajem
w Krakowie (m2)
2010 - 2016p
nowa podaż
podaż skumulowana
nowa podaż - prognoza
160 000 —
— 900 000
140 000 —
— 800 000
— 700 000
120 000 —
— 600 000
100 000 —
— 500 000
80 000 —
— 400 000
60 000 —
— 300 000
40 000 —
— 200 000
20 000 —
— 100 000
— m2
Źródło: Knight Frank, PORF
6
2016p
2015
2014
2013
2012
2011
2010
m2 —
umożliwiających realizację inwestycji
biurowych, zlokalizowane jest jedynie około
17% powierzchni biurowej przeznaczonej na
wynajem, zaś pozostałe 11% usytuowane jest
poza wymienionymi obszarami koncentracji.
W 2015 roku ukończone zostało 44.600 m2
powierzchni na wynajem w pięciu projektach:
3 budynki Grupy Buma: Aleja Pokoju 5
(13.000 m2), FIVE (8.700 m2) i Dot Office –
budynek A (7.100 m2), budynek E (10.000 m2)
kompleksu Bonarka for Business
wybudowany przez TriGranit i należący
obecnie do TPG; oraz trzeci etap Enterprise
Park (5.800 m2) należącego do Tristan Capital
Partners i Avestus Real Estate. Odnotowany
wynik jest nieco niższy, niż średnia
z poprzednich 5 lat (56.500 m2), jednak nie
świadczy o spadku poziomu aktywności
deweloperów. Na koniec grudnia 2015 roku
w fazie realizacji znajdowało się rekordowe
w historii krakowskiego rynku 210.000 m2
powierzchni biurowej na wynajem
w 21 projektach. To również najwyższy wynik
wśród głównych miast regionalnych. Według
harmonogramów prac deweloperów, około
150.000 m2 powstającej powierzchni powinno
zostać oddane do użytku w 2016 roku,
a pozostałe około 60.000 m2 w 2017 roku.
2015 rok to również okres rekordowej
aktywności najemców. W minionym roku
wynajęto 156.000 m2 powierzchni, o 34%
więcej niż rok wcześniej i 65% więcej
w porównaniu ze średnim wolumenem
w latach 2010-2014. Ze względu na małą
dostępność powierzchni w istniejących
budynkach największy udział miały transakcje
typu pre-let (42% podpisanych umów),
renegocjacje objęły 27% wynajętej
powierzchni, nowe umowy stanowiły 19%, zaś
ekspansje 12%.
Podobnie jak w poprzednich latach wśród
najemców dominowały firmy z sektora
BPO/SSC, IT, R&D i usług profesjonalnych.
Kraków pozostaje liderem wśród polskich
miast pod względem wielkości zatrudnienia
w firmach z sektora usług biznesowych i ilości
powierzchni wynajmowanej przez tych
najemców. W 2015 roku około 37%
powierzchni w Krakowie zostało wynajęte
przez firmy oferujące usługi biznesowe
i profesjonalne, zaś 36% umów podpisali
najemcy z sektora IT.
RESEARCH
RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE
PORTO OFFICE, Detemo Investments
Kraków od trzech lat odnotowuje stabilny
poziom pustostanów, najniższy ze wszystkich
rynków biurowych w Polsce. Na koniec 2015
roku w mieście znajdowało się jedynie około
26.800 m2 dostępnej powierzchni biurowej,
co odpowiadało 3,9% lokalnych zasobów
przeznaczonych na wynajem. W porównaniu
z końcem 2014 roku poziom współczynnika
obniżył się o 1,6 pp. Mając na uwadze znaczną
ilość powierzchni, jaka ma zostać dostarczona
na rynek w 2016 roku, w nadchodzących
kwartałach spodziewany jest wzrost
współczynnika powierzchni niewynajętej.
Jednak ze względu na oczekiwane utrzymanie
się popytu na wysokim poziomie i znaczący
udział powierzchni w budowie zabezpieczonej
umowami typu pre-let (28%), wzrost ten
powinien być raczej łagodny.
stabilnym poziomie. Na koniec IV kwartału
stawki ofertowe w budynkach klasy A
kształtowały się na poziomie od 13 do 14,5
EUR/m2/miesiąc, natomiast w budynkach
klasy B między 10 a 12 EUR lub 42-50 PLN/
m2/miesiąc. Według szacunków Knight Frank,
stawki efektywne były niższe
od wywoławczych przeciętnie o ok. 10-15%.
Rok 2015 był w Polsce i w Krakowie
szczególny także na rynku inwestycyjnym.
Po raz pierwszy w historii wolumen transakcji
zawartych w miastach regionalnych
przekroczył łączną kwotę transakcji na rynku
biurowym w Warszawie, obejmując ponad
880 mln EUR. Około 300 mln EUR przypadło
na przejęcia 5 projektów w Krakowie, co dało
miastu pierwsze miejsce wśród rynków
regionalnych (przed Wrocławiem, gdzie
zawarto 3 transakcje na łączną kwotę
163 mln EUR).
W 2015 roku przeciętne stawki czynszów
w stolicy Małopolski utrzymywały się na
3,9%
najniższy wskaźnik
pustostanów w Polsce
300 mln EUR
wolumen transakcji
inwestycyjnych na rynku
biurowym w Krakowie
WYKRES 3
Popyt na powierzchnię biurową
na głównych regionalnych rynkach
biurowych w Polsce
2010 - 2015
Kraków
WYKRES 2
Współczynnik pustostanów w Krakowie
Pozostałe
4 główne rynki
regionalne
Wrocław
2004 - 2015
25%
600 000 —
20%
500 000 —
20%
10,4%
7%
4,9% 5,1% 5,5%
3,9%
100 000 —
1,2%
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2015
m2 —
0%
Źródło: Knight Frank
200 000 —
2014
0,4%
3,9%
2013
5%
300 000 —
2012
10%
400 000 —
12,5%
2011
11,4%
2010
15%
Źródło: Knight Frank, PORF
7
COMMERCIAL
MARKET
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial
real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy
services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial
and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
Contacts in Poland /
Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50
www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak
elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office,
retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia,
Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build
in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in
Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek
nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz
diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje
finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska - Pastakia
monika.debska@pl.knightfrank.com
ASSET MANAGEMENT OFFICES AND LOGISTICS
Bartłomiej Łepkowski
bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com
ASSET MANAGEMENT - RETAIL
Małgorzata Szychułda
malgorzata.szychulda@pl.knightfrank.com
doradztwo strategiczne,
CAPITAL MARKETS
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
Joseph Borowski
joseph.borowski@pl.knightfrank.com
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku
nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach
i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym
oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy
w przygotowywaniu raportów.
OUR RECENT PUBLICATIONS /
NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
Izabela Potrykus-Czachowicz
izabela.potrykus@pl.knightfrank.com
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny
pawel.materny@pl.knightfrank.com
PROPERTY MANAGEMENT
Magdalena Oksańska
magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak
grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com
Contact in London
Kontakt w Londynie:
Office market in
Wrocław: Q3 2015
Office market in
Kraków: Q3 2015
Office Market in
Warsaw: 2015
Commercial Market in
Poland: 2015 /2016
Rynek biurowy we
Wrocławiu: III kw. 2015
Rynek biurowy w
Krakowie: III kw. 2015
Rynek Biurowy w
Warszawie: 2015
Rynek Komercyjny
w Polsce: 2015/2016
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
© Knight Frank Sp. z o.o. 2016
This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been
used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability
whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the
contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation
to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval
of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie
zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank
nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części
lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
8
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne
matthew.colbourne@knightfrank.com