PDF HORST August 2014 - ADLERSHORST Baugenossenschaft eG

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Ausgabe 100 / August 2014
HORST
ADLERSHORST-JOURNAL
Die erste Ausgabe von 1968 S. 6 / Europarekord im Quartier Waldstraße S. 8 /
Kein typischer Schreibtischjob S. 19 / Wärmedämmung und Brandschutz S. 38
AUSGABE
1968 bis 2014
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Stand 01.08.2014
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Die Vorstandsmitglieder
Uwe Wirries und Holger Reißweck
IM GESPRÄCH
BLEIBEN
I
m März 1968 erschien die erste Ausgabe der
ADLERSHORST-„Hauszeitschrift“. „Je größer eine
Genossenschaft wird, um so schwieriger wird es,
das so notwendige Gespräch [mit den Mitgliedern]
nicht abreißen zu lassen,“ schrieb Dr. Joachim Teske,
der damalige Direktor des Verbands norddeutscher
Wohnungsunternehmen, in seinem Geleit auf Seite 3.
Daher begrüßte er die Initiative von ADLERSHORST,
eine unternehmenseigene Zeitschrift herauszubringen
und damit alle Mitglieder informativ anzusprechen. Er
wünschte ADLERSHORST, „daß die schon bestehende
enge Verbundenheit innerhalb der Genossenschaft dadurch weiter gefördert wird.“
Nach 46 Jahren und 99 weiteren Ausgaben hat sich an
der Motivation zu unserer HORST, dem heutigen
ADLERSHORST-Journal, nichts geändert. Der tragende
Gedanke ist nach wie vor „im Gespräch zu bleiben“ mit
unseren Mitgliedern, Mietern, Geschäftspartnern und
Interessenten, sie in die Themen Bauen und Wohnen
einzubinden und einen persönlichen Bezug zu
ADLERSHORST und seinem Team herzustellen.
„Im Gespräch bleiben“ ist aber auch ein Ansporn
unserer Arbeit. Denn nur im regen Austausch entstehen
Ideen und Visionen, die Gutes bewirken können. Jüngstes Beispiel ist ein Finanzierungsmodell für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, das gemeinsam von
ADLERSHORST, dem Innenministerium des Landes
Schleswig-Holstein, der Investitionsbank SchleswigHolstein und der Stadt Norderstedt entw ickelt wurde.
Erstmals wird das Modell bei unserem Modernisie-
rungsprojekt Waldstraße eingesetzt und sichert für
weitere 15 Jahre dringend benötigte öffentlich geförderte Wohnungen (S. 11).
Intensive Gespräche begleiteten in diesem Jahr auch die
Vertreterversammlung. Um die ADLERSHORST Baugenossenschaft eG für die Zukunft zu rüsten, lag den
Vertreterinnen und Vertretern eine Beschlussvorlage
zur Neufassung der Satzung und Wahlordnung zur
Abstimmung vor. Eine Entscheidung, auf die sich die
Vertreterversammlung gut vorbereitet hatte und die
erst nach einer offenen Diskussion mit Vorstand und
Aufsichtsrat getroffen wurde (S. 24).
Seit 1968 ist ADLERSHORST noch ein gutes Stück
weiter gewachsen. Um mehr über die Wohnvorstellungen und Servicewünsche unserer mittlerweile über
8.700 Mitglieder zu erfahren, werden wir im Herbst
2014 eine Mitgliederbefragung durchführen (S. 44).
Wir hoffen sehr, dass Sie, unsere Mieter, diese Möglichkeit zahlreich nutzen, uns Ihre Meinung zu sagen. Nur
so können wir aus dem Ergebnis der Umfrage Ideen für
unsere weitere Arbeit entwickeln.
Herzliche Grüße, Ihr Vorstand der
ADLERSHORST Baugenossenschaft eG
Dipl.-Kfm. Uwe Wirries
Dipl.-Ing. Holger Reißweck
HORST • 3
RUND UMS WOHNEN
6
Die erste Ausgabe von 1968
Brücken schlagen von
Mensch zu Mensch
24
50. ordentliche
Vertreterversammlung
Erfolgreiches Geschäftsjahr 2013
und neue Satzung und
Wahlordnung
26
„Moderner & flexibler“ –
Die Neufassung der
ADLERSHORST-Satzung
Fragen an Rechtsanwalt
Dr. Volker Diedrich
33
Quartier im Umbruch
Ein Besuch im Uhlenhorst
in Elmshorn
42
Steuertipp: Haushaltsnahe
Handwerkerleistungen
Bis zu 1.200 Euro Steuern
im Jahr sparen
44
Mitgliederbefragung 2014
Wie zufrieden sind Sie mit
ADLERSHORST?
24
Die 50. ordentliche Vertreterversammlung beschloss die
Neufassung der ADLERSHORST-Satzung. Die wichtigsten
Neuerungen erläutert Rechtsanwalt Dr. Volker Diedrich.
19
INTERN
Der ADLERSHORST-Bus
Auftritt im Großformat
16
Kein typischer Schreibtischjob
Ein Tag im Kundecnenter
Norderstedt
19
Geschäftsbericht 2013
Im Mittelpunkt:
Unsere Mitglieder
45
Die HORST blickte der Immobilienkauffrau Stefanie Gröger im Kundencenter
Norderstedt einen Tag lang über die Schulter. Dabei wurde schnell klar, dass
„Sachbearbeiterin Vermietung und Bestandsverwaltung“ alles andere ist, als
ein typischer Schreibtischjob.
4 • HORST
INHALT
MODERNISIERUNG
NEUBAU
Europaweiter Rekord
bei der Modernisierung im
Quartier Waldstraße
Recycling von 2.500 alten
Kunststofffenstern
8
Erhalt von öffentlich
geförderten Wohnungen im
Quartier Waldstraße
Fragen an Anne-Kathrin Ihrens,
Abteilungsleiterin Mietmanagement/Mitgliederbetreuung
11
wohnpark schulau
Hindernisse, eine Aufholjagd
und eine Innovation
28
Brandschutz bei
Wärmedämmverbundsystemen
Beispiel Modernisierung
Am Dornbusch in Elmshorn
38
8
Mit 2.500 alten PVC-Fenstern bricht die Modernisierung im Quartier Waldstraße
einen europaweiten Rekord: Erstmals liefert ein einzelnes Projekt im Bereich
Wohnungsbau die größte Recyclingmenge an wiederverwertbarem Kunststoff
für neue Fenster.
2013
GESCHÄFTS
BERICHT
RUBRIKEN
2
44
110
So erreichen Sie uns
Impressum
Anzeigen
45
Im Interview berichtet der Vorstand über das erfolgreiche Geschäftsjahr
2013 und die kommenden Projekte. Außerdem: Interviews und Statements
zu ADLERSHORST, unter anderen von Andreas Breitner, Innenminister
des Landes Schleswig-Holstein.
HORST • 5
Auch der Mensch im Zeitalter des Autos,
des Motors, des Raumfluges und des
sonstigen technischen Fortschrittes
hat drei materielle Grundbedürfnisse
behalten: Essen, Kleidung und Behausung.
[...] Insbesondere die Wohnung eines
Menschen entscheidet über sein
Wohlbefinden.
Sie soll Brücken schlagen von
Mensch zu Mensch, von den
Mitgliedern zur Genossenschaft,
von den Mietern zum Hauswart.
6 • HORST
Auszüge aus:
Warum eine Hauszeitschrift?
Nummer 1 der ADLERSHORSTZeitschrift, März 1968
BRÜCKEN
SCHLAGEN
VON MENSCH
ZU MENSCH
DIE ERSTE
AUSGABE
VON 1968
I
m März 1968 brachte ADLERSHORST die erste „Hauszeitschrift“ heraus. Die Ausgabe Nummer 1 präsentierte
sich mit einem gelben Einband und 28 Inhaltsseiten in
Schwarz-Weiß. Dem Seitenlayout, den Fotos und Anzeigen
sieht man das Design, die Mode und die drucktechnischen
Möglichkeiten der 60er Jahre an. Die Themen jedoch
unterscheiden sich nicht wesentlich von denen in der vorliegenden 100. Ausgabe: Neubauvorhaben, Tipps rund ums
Wohnen, die Entwicklung der Nebenkosten, öffentlich
geförderter Wohnungsbau oder Personalia. Lediglich die
Modernisierung war 20 Jahre nach Gründung der Genossenschaft noch kein Thema.
Mit der Einführung einer „Hauszeitschrift“ wollte ADLERS
HORST die Kommunikation zu den Mitgliedern verbessern.
1968 hatte die Genossenschaft mit rund 2.250 Wohnungen
und knapp 4.800 Mitgliedern eine Größe erreicht, die den
Einsatz von neuen Kommunikationsmitteln erforderlich
machte. „So begrüßenswert und notwendig das Wachsen der
Genossenschaft ist, [...] so bedauerlich ist der schwindende
persönliche Kontakt der Mitglieder zur Genossenschaft“,
heißt es in dem Einführungsartikel zur neuen „Hauszeitschrift“, „sie soll Brücken schlagen von Mensch zu Mensch,
von den Mitgliedern zur Genossenschaft, von den Mietern
zum Hauswart.“
Befasst man sich näher mit den Artikeln der ersten Ausgabe,
erfährt man einiges über die Geschichte von ADLERS
HORST: Beispielsweise wurden 1968 die Büroräume in der
Ochsenzoller Straße 144 fertig gestellt und bezogen. Oder es
wird über die Verschmelzung von ADLERSHORST mit der
Gemein
nützigen Genossenschaft „Selbsthilfe“ in Garstedt
und den Zuwachs um 90 Wohnungen und 14 Garagen
berichtet. Aber auch das aktuelle Zeitgeschehen kann man
anhand der Artikel mitverfolgen. So wurde zum 1. Januar
1968 die Mehrwertsteuer in Westdeutschland eingeführt, die
bei den Mieten „bisher nur zu unwesentlichen Erhöhungen“
führte. Aufgrund eines Urteils des Bundesgerichtshofes
sollten Mitglieder zukünftig auf die gängige Praxis, durchgebrannte Sicherungen mit Kupfer- oder Eisendraht selbst
„zu flicken“, verzichten, da bei einem Brand kein Versicherungsschutz bestehe. Ausgesprochen amüsant lesen sich die
Tipps zur Pflege von Gummibäumen oder der Ratgeber für
die richtige Zimmertemperatur, in dem das größere Wärmebedürfnis von Frauen auf die Tatsache zurückgeführt
wird, „[...] daß sie sehr viel leichter gekleidet sind als die
Männer.“
1968 verbindet man mit Studenten- und Bürgerrechts
bewegung, Vietnam-Krieg, Prager Frühling oder dem Wettlauf zum Mond. Westdeutschland befand sich im poli
tischen und gesellschaftlichen Umbruch. Vielleicht war
auch das mit ein Grund, durch eine regelmäßige „Hauszeitschrift“ und informative Berichterstattung den Mitgliedern
Stabilität und Kontinuität zumindest beim Grundbedürfnis
„Wohnen“ zu signalisieren. So schreibt das Redaktions
team in seinem Einführungsartikel: „Weil unsere Wohnung
wichtigste Zufluchtsstätte ist, sollten wir sie im Rang der
Werte sehr hoch einstufen.“ Ein Aufruf, der bis heute nicht
an Aktualität verloren hat.
HORST • 7
Das Quartier Waldstraße in Norderstedt
wurde 1974 fertig gestellt und liegt im
Bereich Waldstraße, Norderstraße,
Friedrichsgaber Weg und Hainholz.
EUROPAWEITER
REKORD BEI DER
MODERNISIERUNG
IM QUARTIER
WALDSTRASSE:
RECYCLING VON
2.500 ALTEN
KUNSTSTOFFFENSTERN
Rechnet man pro Wohnung durchschnittlich mit
sechs bis sieben Fenstern und Balkontüren,
gelangt man bei 368 Wohnungen schnell zu der
Zahl 2.500. Die Modernisierung des Quartiers
Waldstraße in Norderstedt ist nicht nur eines der
bislang größten, zusammenhängenden
Modernisierungsprojekte bei ADLERSHORST.
Mit 2.500 alten PVC-Fenstern bricht sie auch
einen europaweiten Rekord: Denn erstmals liefert
ein einzelnes Modernisierungsprojekt im Bereich
Wohnungsbau die größte Recyclingmenge an
wiederverwertbarem Kunststoff für neue Fenster.
8 • HORST
Bevor das Wärmedämmverbundsystem
aufgebracht werden kann, muss die alte
Eternitfassade abgenommen werden.
ADLERSHORST-Bauleiter Morten Koch:
Im Quartier Waldstraße werden u.a.
mit neuen dreifach-verglasten Fenstern
und einem Wärmedämmverbundsystem
Energieeinsparungen bis zu
75 Prozent erzielt.
HORST • 9
S
eit März wird im Quartier Waldstraße unter Hochdruck gearbeitet: Die alte, aus Eternitplatten bestehende Fassade wird abgenommen, eine Wärmedämmung auf
das Mauerwerk aufgebracht, die Fenster ausgetauscht, die
Balkone herausgeschnitten und durch vorgestellte Balkone
ersetzt und die Fassade neu gestaltet. Als weitere energe
tische Maßnahme wird das Heizungssystem auf klimaneutrale Fernwärme umgestellt. Zu guter Letzt werden das
Wohnumfeld und die Eingangsbereiche neu gestaltet. Ein
Großprojekt für 368 Wohnungen in sieben Gebäudekomplexen, das bis Ende 2015 abgeschlossen sein wird.
„Angesichts der Dimension dieses Projektes war es uns
wichtig, unseren Mitgliedern nicht zu lange Bauzeiten
zuzumuten“, erklärt Reinhard Herden, Abteilungsleiter
Technisches Bestandsmanagement und Projektentwicklung
bei ADLERSHORST, den engen Zeitrahmen. Keine leichte
Aufgabe, auch für die am Bau beteiligten Firmen, wie
Andreas Fahland, Geschäftsführer der Fahland GmbH Bautechnik, erläutert: „ADLERSHORST hatte zur Maßgabe
gemacht, dass wir pro Wohnung für den Aus- und E
inbau
der Fenster maximal einen Tag zur Verfügung haben.“ Wird
ein Fenster ausgebaut, entsteht häufig ein Schaden, beispielsweise löst sich Putz ab oder die Tapete reißt ein. Um
den Bewohnern weitere Eingriffe in ihrer Wohnung durch
Putz- und Malerarbeiten zu ersparen, entwickelten Andreas
Fahland und sein Team für das Projekt Waldstraße ein
Gehören in Kürze der Vergangenheit an:
hässliche Algenablagerungen auf
der alten Eternitfassade.
Hohe Ansprüche bei der energetischen
Modernisierung des Quartiers Waldstraße:
Die jährliche CO2 -Emission für die Wärmeversorgung soll um 97 Prozent reduziert werden.
Sammelstelle für alte Kunststofffenster: In regelmäßigen
Abständen werden die
Container zur Recyclinganlage
gebracht, wo PVC-Regranulat
für die Herstellung von neuen
Fensterprofilen gewonnen wird.
10 • HORST
ERHALT VON ÖFFENTLICH GEFÖRDERTEN FRAGEN AN
ANNE-KATHRIN IHRENS
WOHNUNGEN IM ABTEILUNGSLEITERIN
QUARTIER MIETMANAGEMENT/
WALDSTRASSE MITGLIEDERBETREUUNG
263 der insgesamt 368 Wohnungen im Quartier Wald
straße wurden in den 1970er Jahren als öffentlich geförderter Wohnraum errichtet. Zum 1. Juli 2014 wäre die Belegungsbindung ausgelaufen. Für die Mitglieder hätte dies
bedeutet, dass die Nutzungsentgelte für ihre Wohnungen –
trotz Vorlage eines gültigen Wohnberechtigungsscheins – in
den kommenden Jahren schrittweise an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst worden wären. ADLERSHORST
hat gemeinsam mit dem schleswig-holsteinischen Innen
ministerium, der Stadt Norderstedt und der Investitionsbank Schleswig-Holstein ein Modell erarbeitet, mit dem die
Belegungsbindung verlängert und gleichzeitig das gesamte
Quartier modernisiert werden kann. Wie die neue Fördermiete aussieht und wie hoch die Nutzungsentgelte nach der
Modernisierung ausfallen, ließ sich die HORST im Gespräch mit Anne-Kathrin Ihrens, Abteilungsleiterin Mietmanagement/Mitgliederbetreuung bei ADLERSHORST,
genauer erläutern.
HORST: Frau Ihrens, ADLERSHORST hat die Mitglieder
in der Waldstraße bereits Ende letzten Jahres ausführlich
über die geplante Modernisierung und die Verlängerung
der Belegungsbindung informiert. Zusätzlich haben Sie
eine feste Sprechstunde einmal wöchentlich im Quartier
eingerichtet. Mit welchen Fragen kommen die Mitglieder
am häufigsten zu Ihnen?
Anne-Kathrin Ihrens: Wir hatten die Sprechstunde ursprünglich mit der Idee eingerichtet, dass die Mitglieder uns über
die Dinge berichten, die während der Modernisierung nicht
so laufen wie vorgesehen. Da aber unser Bauleiter Morten
Koch und die Ansprechpartner und Handwerker der ausführenden Baufirmen täglich mit den Mitgliedern im Kontakt
sind, wird in der Sprechstunde am häufigsten nach der
zukünftigen Höhe der Nutzungsentgelte gefragt.
Die monatliche Miete für eine öffentlich geförderte Wohnung beträgt 5,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
ohne Nebenkosten. Was mussten die Mitglieder tun, damit
ihr Nutzungsentgelt der Fördermiete entspricht?
Wir haben alle Mitglieder, die in den öffentlich geförderten
Wohnungen wohnen, aufgefordert, sich bei der Stadt Norderstedt zu erkundigen, ob sie die Voraussetzungen für
HORST • 11
einen § 8-Schein, also einen Wohnberechtigungsschein,
erfüllen. Die Mitglieder, die bei uns bis zum 30. Juni einen
§ 8-Schein eingereicht haben, zahlen nach der Modernisierung ein Nutzungsentgelt von 5,50 Euro.
Viele Mitglieder wohnen schon lange in ihrer öffentlich
geförderten Wohnung. Was passiert, wenn sich die Lebensumstände geändert haben und kein § 8-Schein vorliegt
bzw. der § 8-Schein nicht zur Wohnung passt?
Die Mitglieder können selbstverständlich in ihrer Wohnung bleiben und müssen nicht umziehen. Allerdings wird
dann zum bisherigen Nutzungsentgelt der Modernisierungszuschlag hinzugerechnet und in den nächsten Jahren
eine Anpassung im gesetzlichen Rahmen bis zur ortsüb
lichen Vergleichsmiete vorgenommen.
Haben Sie ein Beispiel, damit man eine Vorstellung von der
Erhöhung des Nutzungsentgeltes bekommt?
Betrug das monatliche Nutzungsentgelt am 1. Januar 2014
beispielsweise 5,38 Euro pro Quadratmeter, so steigt es
ohne Wohnberechtigungsschein zum 1. Januar 2015 auf
6,38 Euro. In der Erhöhung ist der Modernisierungszuschlag enthalten, den ADLERSHORST mit maximal 1,00
Euro veranschlagt, auch wenn der Zuschlag rechnerisch
höher ausfallen und zwischen 1,50 und 2,00 Euro liegen
wird. Bis zum 1. Januar 2021 kann sich das Nutzungsentgelt auf bis zu 8,07 Euro erhöhen. Liegt hingegen ein
Wohnberechtigungsschein vor, beträgt das Nutzungsentgelt maximal 5,50 Euro und erhöht sich ab dem 1. Januar
2021 nach der aktuellen Gesetzeslage auf 6,00 Euro.
Wie helfen Sie den Mitgliedern, die sich nach der Anpassung das neue Nutzungsentgelt beispielsweise aufgrund
der Größe der Wohnung nicht mehr leisten können?
Zunächst berechnen wir anhand von Erfahrungswerten
die Vorauszahlungen für die Heizkosten. Denn durch die
energetische Modernisierung wird weniger Heizenergie
benötigt. Im günstigsten Fall kompensiert die Ersparnis die
Erhöhung des Nutzungsentgelts. Sollte einem Mitglied die
finanzielle Belastung dennoch zu viel werden, merken wir
es als Interessent vor und bieten aus unserem Wohnungsbestand kleinere oder günstigere Wohnungen an, sobald
sie frei werden.
Voraussetzung für die Verlängerung der Belegungsbindung
um weitere 15 Jahre war, dass die 263 Wohnungen die
aktuellen energetischen Richtlinien für öffentlich geförderten Wohnraum erfüllen. ADLERSHORST investiert dafür
mehr als 8,5 Millionen Euro. Möglich wurde dies durch
ein neues Berechnungsmodell und ein zinsgünstiges Darlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein. Lohnt sich
der Aufwand?
Auf jeden Fall! Abgesehen von den Energieeinsparungen
und der Reduzierung der CO2-Emissionen konnten wir bis
jetzt für 121 Mitglieder mit passendem Wohnberechtigungsschein die Fördermiete erhalten. ADLERSHORST ist
sehr daran gelegen, auch in den kommenden Jahren öffentlich geförderte Wohnungen für die Mitglieder im Angebot
zu haben. In diesem Wohnungssegment wird sich die Situation in Schleswig-Holstein weiter verschärfen. Allein
2014 endet in den Kreisen Pinneberg, Stormarn und Segeberg für 3.200 Wohnungen die Bindung.
FRAU IHRENS, HERZLICHEN
DANK FÜR DAS GESPRÄCH!
Anne-Kathrin Ihrens während der
Vertreterversammlung am 21. Juni 2014
im Gespräch mit Mitgliedervertreterin
Petra Kruse
12 • HORST
Maßarbeit im Bauzelt: Mirko Rusche
(rechts) und Michael Putzki von der
Fahland GmbH Bautechnik fertigen die
Zargen direkt auf der Baustelle.
Zargensystem, das nach dem Einbau des neuen, dreifachverglasten Kunststofffensters von innen aufgesetzt wird
und das Mauerwerk überdeckt.
P
roduziert werden die Zargen in einem Zelt, das vor der
Baustelle steht. „Die Zargen sind sehr unhandlich und
können beim Transport leicht kaputt gehen“, erläutert
Andreas Fahland das Prinzip der Bau
hütte. „Hinzu
kommt, dass die Zargen trotz Standard
maßen bei den
Fenstern oft individuell angepasst werden müssen.“ Nachdem vorher in jeder Wohnung die Maße und die
Einbausituation der Fenster aufgenommen worden sind,
werden die passenden Zargen gebaut. Zugeschnitten und
hergestellt werden sie aus vorgefertigten weißen, 6,50
Meter langen und 20 Zentimeter breiten Kunststofffenster-
Profilen. Wird während des Einbaus festgestellt, dass eine
Zarge nicht optimal eingefügt werden kann, wird sie im
Bauzelt umgehend angepasst, um den Bauablauf in der
Wohnung nicht aufzuhalten. Pro Tag werden in drei bis
vier Wohnungen die alten Holzzargen herausgenommen,
die Fenster ausgetauscht und abschließend die neuen Zargen aufgesetzt. Wenn die Handwerker eine Wohnung verlassen, ist von den umfangreichen Bauarbeiten im Fensterund Balkonbereich nichts mehr zu er
kennen. Morten
Koch, Bauleiter bei ADLERSHORST, ist mit der Qualität
der Einbauten sehr zufrieden: „Die alten Holzzargen hätten optisch nicht zu den modernen Kunststofffenstern
gepasst. Außerdem sind die neuen Zargen gut zu pflegen
und können für Tapezier- und Malerarbeiten ein Stück
vorgezogen werden.“
HORST • 13
Um die 2.500 neuen Zargen herzustellen, werden rund
13 laufende Kilometer Kunststofffenster-Profil benötigt.
„Wenn wir nächstes Jahr neue Fenster und Zargen einbauen, kann es sein, dass sich Kunststoffanteile der alten
Fenster darin befinden“, so Andreas Fahland. Für das
Recycling werden die alten Kunststoffrahmen in Containern gesammelt, die in regelmäßigen Abständen von der
Baustelle abgeholt und zur Recyclinganlage gebracht
werden. Die Altfenster werden zunächst geschreddert.

Anschließend werden Metall, Gummi und Glasreste
getrennt. Der verbleibende Kunststoff wird zu PVCRegranulat verarbeitet, das Herstellern von Kunststofffenster-Profilen als Ausgangsmaterial für die Produktion
von Recyclingprofilen dient. Sie bestehen aus einem Kern
mit Recyclingmaterial und einer Ummantelung mit NeuPVC. Der Recyclingprozess lässt sich mehrmals wiederholen, sodass bei einem Gebrauchszyklus eines Fensters
von 30 Jahren das Material mehrere Jahrzehnte lang verwendet werden kann.
D
ie Wiederverwertung von ausgebauten Fenstern,
Rollläden und Türen wird von der Rewindo FensterRecycling-Service GmbH koordiniert, einem Zusammenschluss der führenden deutschen Kunststoffprofilher
steller. Nach Angaben von Rewindo liefert das Projekt
Waldstraße im Rahmen der europäischen Recyclinginitiative VinylPlus mit 2.500 alten PVC-Fenstern die bisher
größte Recyclingmenge an wiederverwertbarem Kunststoff. Ein Signal, das die Nachhaltigkeit der energetischen
Modernisierung im Quartier Waldstraße noch unterstreicht.
ADLERSHORST-Bauleiter Morten Koch erklärt dazu: „Die
für die Gebäude bisher benötigte Jahresprimärenergie wird
durch die Sanierung von 300 kWh/m2 auf 75 kWh/m2
abgesenkt, also 75 Prozent niedriger sein.“ In Verbindung
mit der Umstellung auf klimaneutrale Fernwärmeversorgung durch die Stadtwerke Norderstedt werde zugleich
die jährliche CO2-Emission um 97 Prozent von 57 kg/m2
auf nur noch 1,5 kg/m2 reduziert.
Saubere Sache ohne zusätzliche Putzund Malerarbeiten in der Wohnung:
Das Zargensystem ermöglicht den
Austausch der Fenster innerhalb
eines Tages.
14 • HORST
Nach Abschluss der Gebäudemodernisierung werden die
Grünanlagen, Gehwege und der Spielplatz neu gestaltet.
Fenstertausch eines Haustürelements
HORST • 15
DER
ADLERSHORST-BUS
AUFTRITT IM
GROSSFORMAT
Seit Februar präsentiert sich ADLERSHORST
unübersehbar im öffentlichen Nahverkehr:
Der ADLERSHORST-Bus ist auf den Straßen in
den Kreisen Pinneberg und Segeberg für die
Verkehrsbetriebe Hamburg-Holstein AG (VHH)
unterwegs. Einen Tag bevor er seinen
Liniendienst antrat, erhielt er auf dem Betriebshof
des VHH in Quickborn sein auffälliges Aussehen.
D
as 12 Meter lange Fahrzeug füllt fast die
gesamte Werkshalle aus. Seit dem frühen
Morgen bringt das dreiköpfige Team der Firma
Bosign Folientechnik die dunkle Grundfarbe
für die Fahrzeugbeschriftung auf. Die Mercedes-Busse, die der VHH einsetzt, werden serienmäßig mit einer silbernen Lackierung ausgeliefert. „Ein Umlackieren ist viel zu teuer und der
Bus müsste mindestens eine Woche aus dem
Linienbetrieb herausgenommen werden“, sagt
Bosign-Inhaber Carsten Boock. Die kostengünstigere und schnellere Alternative bietet eine
kratzfeste und UV-beständige Spezialfolie, mit
der der Bus vollflächig verklebt wird. Dabei ist
viel Fingerspitzengefühl gefordert, denn nachdem die Folie mit einer Heißluftpistole erhitzt
und einem Rakel angepresst wurde, müssen die
Details wie Fensterschlitze oder Klappen herausgearbeitet werden. Carsten Boock zeigt auf
den Entwurf, den er zuvor mit der von
ADLERSHORST beauftragten Werbeagentur
halledt besprochen hat: „Die Kombination aus
der Grundfarbe Dunkelgrau-metallic und dem
weißen Adleremblem wird sehr edel aussehen,
ein richtiger Hingucker.“
Auf einer freien Fläche der Werkshalle werden
auf dem Boden große weiße Folien ausgerollt:
16 • HORST
Die Gestaltungselemente der Busbeklebung, wie
Adleremblem und Schriften, hat Carsten Boock
bereits auf einer speziellen Plottermaschine vor
gefertigt. Jede Folie ist mit einer Nummer
gekennzeichnet, die auf dem Entwurf das ent
sprechende Gestaltungselement markiert. Carsten
Boock und seine Mitarbeiter fixieren zunächst
die weißen Folien an der richtigen Stelle des
Busses und ziehen dann stückchenweise die

K lebefolie ab. Übrig bleibt das Gestaltungs

element. Am Spätnachmittag ist die Beklebung
von außen fertig gestellt. Im Businneren werden
an der Decke und auf der Scheibe hinter dem
Fahrersitz großformatige Plakate angebracht.
Darauf werben, wie auch auf dem Heck des
Busses, Mitglieder und Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter für ADLERSHORST.
Schließlich zeigt sich der Bus in seiner ganzen
Größe. Ein Fahrer des VHH fährt ihn aus der
engen Werkshalle und dreht für das Team von
Carsten Boock eine Runde auf dem Werksgelände. Die Busgestaltung ist wirklich ein Hingucker, so wie Carsten Boock es vorhergesagt hat.
Ab dem nächsten Morgen wird der ADLERSHORST-Bus, der mit einem besonders schadstoffarmen Euro IV-Motor ausgestattet ist, für
drei Jahre im Linienverkehr eingesetzt.
Gutes Augenmaß, Fingerspitzengefühl und Liebe zum Detail –
so entsteht ein echter Hingucker.
v.li.: Tim Schultz, Carsten
Boock und Christian Behnke
18 • HORST
KEIN TYPISCHER
SCHREIBTISCHJOB
EIN TAG IM
KUNDENCENTER
NORDERSTEDT
ADLERSHORST ist mit fünf
Kundencentern an den Standorten
Norderstedt, Quickborn,
Elmshorn, Wedel und Tornesch
vertreten. Die HORST besuchte die
Immobilienkauffrau Stefanie
Gröger im Kundencenter
Norderstedt und blickte ihr einen
Tag lang über die Schulter. Dabei
wurde schnell klar, dass
„Sachbearbeiterin Vermietung
und Bestandsverwaltung“ alles
andere ist, als ein typischer
Schreibtischjob.
HORST • 19
Ständige Kommunikation gehört
zum Tagesgeschäft: Stefanie Gröger
ist im Kundencenter Norderstedt
Ansprechpartnerin für Mitglieder
und Wohnungsinteressenten.
B
evor das Kundencenter Norderstedt um 9 Uhr öffnet,
hat Stefanie Gröger bereits mehrere Telefonate geführt
und E-Mails beantwortet. Kündigungen, Nutzungsver
träge, Besichtigungstermine, Haustierhaltung, Stellplatzvermietung, Badmodernisierung oder Erbschaftsangelegenheiten sind nur einige Beispiele der Themen, die täglich von
Stefanie Gröger bearbeitet werden. Die Immobilienkauffrau ist zusammen mit ihrem Kollegen, dem Quartiers
betreuer Karsten Rix, für rund 1.000 ADLERSHORSTWohnungen in Norderstedt und Bönningstedt zuständig.
„Während Herr Rix in unseren Quartieren unterwegs ist
und unsere Mitglieder und Wohnungen vor Ort betreut,
kümmere ich mich im Kundencenter um sämtliche Dinge,
die mit der Vermietung und der Wohnungsverwaltung verbunden sind“, erläutert Stefanie Gröger ihre BackofficeFunktion für den Quartiersbetreuer. Das ist jedoch nur ein
Teil ihres Aufgabengebietes. Auch wenn man Stefanie Gröger
meist in ihrem Büro im Kundencenter Norderstedt antrifft,
beschreibt sie ihren Arbeitsplatz nicht als typischen Schreibtischjob: „Täglich kommen Mitglieder und Interessenten
mit den unterschiedlichsten Fragen zu uns ins Kunden
center. Gerade die ständigen Themenwechsel und der
persönliche Kontakt machen mir sehr viel Spaß.“ Nach
und nach treffen die ersten Besucher im Kundencenter ein,
melden sich am Empfang und nehmen im Wartebereich
Platz. „Wir haben fünf Tage die Woche vormittags und drei
Tage die Woche nachmittags Sprechzeiten, zu denen die
Mitglieder und Wohnungsinteressenten persönlich vorbeikommen können“, erläutert Stefanie Gröger. Heute morgen übernimmt ihre Kollegin Andrea Jansen die Besucher.
Denn Stefanie Gröger will sich bei einer Wohnungsend
20 • HORST
abnahme selbst ein Bild von der frei werdenden Wohnung machen. Sie sucht die Unterlagen zur Wohnungs
kündigung heraus, meldet sich am Empfang ab und ist
nach wenigen Minuten mit dem Auto im Quartier In der
großen Heide angekommen.
Q
uartiersbetreuer Dirk Lehmann, der zurzeit die
Urlaubsvertretung für Karsten Rix übernimmt, ist
schon mit der Vormieterin in der Wohnung und erstellt das
Endabnahmeprotokoll. Stefanie Gröger geht durch die
Räume: „Gut geschnitten, hell, lichtdurchflutet, ein schönes Bad und ein Balkon – die wichtigsten Kriterien von
Wohnungssuchenden sind hier erfüllt.“ Es wurden bereits
Mitglieder und Bewerber, die in der Interessentenkartei bei
ADLERSHORST gespeichert sind und auf deren Anfrage
die Wohnung passt, angeschrieben. „Normalerweise sind
die Wohnungen noch bewohnt und wir geben – mit Einverständnis des Mitgliedes – die Adresse an die Interessenten
weiter, damit sie untereinander einen Besichtigungstermin
vereinbaren können“, erklärt Stefanie Gröger. „Hier sind
die Mitglieder innerhalb der dreimonatigen Kündigungsfrist ausgezogen, sodass meine Kollegen oder ich den Interessenten die Wohnung zeigen.“ Am Telefon kann sie nun
die Ausstattung und Lage der Drei-Zimmer-Wohnung
detailliert beschreiben. Interessenten müssen den Weg dann
nicht umsonst machen, sollte die Wohnung doch nicht
ihren Vorstellungen entsprechen. Zurück im Kundencenter
ist der Wartebereich leer. Jenni Lehmann, die am Empfang
die Telefonate während ihrer Abwesenheit entgegengenommen hat, informiert Stefanie Gröger über die Gespräche
und Rückrufbitten.
Unübersehbar: Stefanie Gröger ist in
ihren Norderstedter Quartieren meist
mit einem Fahrzeug aus dem Pool der
ADLERSHORST-Flotte unterwegs.
D
en kurzen Leerlauf in der Sprechzeit nutzt Stefanie
Gröger, um die Telefonate abzuarbeiten und eine
Vertragsübergabe für den Nachmittag vorzubereiten. Es
klopft an der Tür und Jenni Lehmann kündigt an, dass
ein neuer Besucher im Wartebereich den Fragebogen ausfüllt, um sich als Interessent für eine Wohnung bei
ADLERSHORST vormerken zu lassen. Stefanie Gröger
steht auf, begrüßt ihn herzlich und bittet ihn in ihr Büro.
Sie fragt: „Wie sind Sie auf uns aufmerksam geworden?“
Die Antwort ist, wie auch in diesem Fall, meist dieselbe:
Familienangehörige oder Bekannte haben ADLERS
HORST empfohlen. Sie fragt weiter nach Wohnungs
größe, Lage und Ausstattung und erläutert die nächsten
Schritte: „Ihre Wohnungsanfrage ist für Sie unverbindlich und kostenlos und wird in unserer Interessenten
kartei gespeichert. Wird eine passende Wohnung frei,
schreiben wir Sie an und Sie können einen Besichtigungstermin vereinbaren.“ Der Interessent bedankt und verabschiedet sich. Wie lange es dauert, bis sich ein passendes
Angebot findet, ist ganz unterschiedlich. Stefanie Gröger
sagt: „Im Moment haben wir sehr viele Anfragen, was
sicherlich auch auf die allgemeine Wohnungsnachfrage
im Raum Hamburg zurückzuführen ist.“ Interessenten,
die bereits Mitglied bei ADLERSHORST sind, haben
zunächst den Vorrang, bevor die Angebote an einen
größeren Kreis von Bewerbern versendet werden.
S
Viele Interessenten melden sich bei
Stefanie Gröger, weil ihnen
ADLERSHORST empfohlen wurde –
neben einem guten Grundriss,
hellen Räumen und einem Balkon ist
die genossenschaftliche Wohnform
ein wichtiges Kriterium bei der
Wohnungssuche.
Außentermin:
Zur Vorbereitung
auf Interessenten
gespräche sieht sich
Stefanie Gröger
zusammen mit
Quartiersbetreuer
Dirk Lehmann eine
frei werdende
Wohnung an.
tefanie Gröger hat ihren Beruf in der Wohnungswirtschaft sehr überlegt gewählt. „Ich habe mich über
verschiedene Ausbildungsberufe informiert. Doch diese
Branche interessierte mich am meisten. Wohnungen sind
HORST • 21
Empfangsbereich im Kundencenter Norderstedt:
Jenni Lehmann nimmt während der Sprechzeiten
telefonische Anfragen für Stefanie Gröger entgegen.
Schöne Familientradition: Schon die Eltern von Andrea Punke
waren Mitglieder bei ADLERSHORST – heute nimmt Stefanie Gröger
Sohn Hendrik in die Interessentenkartei auf.
22 • HORST
Das Kundencenter Norderstedt in der
Ochsenzoller Straße ist nur wenige Meter
von der U-Bahn-Haltestelle Garstedt und dem
Einkaufszentrum „Herold Center“ entfernt.
Strahlendes Neu-Mitglied: Stefanie Gröger
überreicht Christina Schade den Nutzungsvertrag
für ihre neue Wohnung und ein ADLERSHORSTStarterpaket zum Einzug.
etwas, was Menschen immer brauchen.“ 2010 fing sie bei
ADLERSHORST an und absolvierte die Ausbildung zur
Immobilienkauffrau. Dabei lernte sie alle Arbeitsbereiche
im Hauptsitz in Norderstedt kennen und arbeitete auch
eine Zeit lang in den Kundencentern Elmshorn und Wedel
mit. Als sich abzeichnete, dass sie ihre Prüfung vorzeitig
und erfolgreich ablegen wird, erhielt sie das Angebot, direkt
nach der Ausbildung als Sachbearbeiterin für die Vermietung und Bestandsverwaltung im Kundencenter Norder
stedt anzufangen. Dass sie bei einer Baugenossenschaft
arbeitet, wertet sie dabei als großes Plus. „Viele Interessenten wissen, dass ADLERSHORST ein genossenschaftliches
Wohnungsunternehmen ist und kommen gerade deshalb zu
uns. Und diejenigen, denen ich im Gespräch die Vorteile der
Baugenossenschaft erkläre, sind davon begeistert.“
Andrea Punke ist schon seit den 1980er Jahren Mitglied
bei ADLERSHORST. Sie ist heute mit ihrem Sohn Hendrik
im Kundencenter Norderstedt vorbeigekommen. Der junge
Mann erläutert Stefanie Gröger, dass er auf der Suche
nach der ersten eigenen Wohnung ist. Andrea Punke erzählt
lachend: „Ich dachte, es wäre eine schöne Familientradi
tion, wenn wir als erstes bei ADLERSHORST nachfragen.“
Ihre Eltern waren 1957 in eine der ersten von ADLERS
HORST gebauten Wohnungen in Norderstedt eingezogen.
Später übernahm sie von ihren Eltern die Geschäftsanteile
und auch die Wohnung. Mitte der 1990er Jahre zog sie von
ADLERSHORST weg, behielt aber ihre Mitgliedschaft.
„Ich dachte, wer weiß, vielleicht ziehe ich später wieder
zurück“, sagt sie und freut sich, dass nun ihr Sohn von den
Geschäftsanteilen profitieren kann. Denn wer eine Woh-
nung bei ADLERSHORST mietet, wird auch Mitglied der
Genossenschaft und zahlt je nach Wohnungsgröße entsprechend Geschäftsanteile ein. Stefanie Gröger erklärt:
„Die Anteile werden zurzeit mit 3,3 Prozent verzinst. Das
ist besser als jedes Sparbuch.“ Sie fragt Hendrik Punke
nach seinen Wohnvorstellungen und nimmt ihn in die Interessentenkartei auf.
N
icht alle Gespräche, die Stefanie Gröger führt, haben
so erfreuliche Inhalte. „Es kommen auch Besucher
mit ihren Sorgen und Nöten vorbei“, sagt sie und nennt
Beispiele, die Einfluss auf die Wohnsituation haben: Trennungen, Jobverlust, Krankheiten oder Sterbefälle. Soweit
möglich, versuchen sie und ihre Teamkollegen Hilfestellungen zu geben, neue Wohnungen zu finden oder Kontakte
zu den Ämtern herzustellen. Und sie nennt ein weiteres
Beispiel: „Bei Nachbarschaftskonflikten holen wir die
betroffenen Parteien an einen Tisch und suchen gemeinsam nach einer Lösung.“ Am häufigsten seien Beschwerden wegen Ruhestörung. „Da helfen manchmal schon einfache Tipps, wie Filzbeschläge unter die Stühle zu kleben.“
Jenni Lehmann vom Empfang klopft an: „Frau Schade ist
da!“ Stefanie Gröger legt die vorbereitete Vertragsmappe
zurecht und begrüßt die strahlende Besucherin im Wartebereich. Christina Schade hatte vor wenigen Tagen ihre
neue Wohnung besichtigt und sich sofort zu Hause gefühlt.
Heute ist sie gekommen, um ihre Mitgliedsunterlagen und
den Nutzungsvertrag abzuholen. Stefanie Gröger freut
sich mit: „Das ist auch für mich ein toller Moment, wenn
jemand so glücklich das Kundencenter wieder verlässt.“
HORST • 23
ERFOLGREICHES
50. ORDENTLICHE GESCHÄFTSJAHR 2013
VERTRETER- UND NEUE SATZUNG
VERSAMMLUNG UND WAHLORDNUNG
Die 50. ordentliche
Vertreterversammlung
der ADLERSHORST
Baugenossenschaft eG
fand am Samstag,
den 21. Juni 2014 statt.
Aufgrund der umfangreichen Tagesordnung
begann die Versammlung
bereits am frühen
Vormittag. Die Vertreterinnen und Vertreter
fassten die nach der
Satzung erforderlichen
Beschlüsse zum Geschäftsjahr 2013. Außerdem
standen dieses Mal
wichtige Neuerungen auf
dem Programm, wie die
Verabschiedung der
Satzung und der
Wahlordnung in ihrer
aktualisierten Fassung.
24 • HORST
Lockere Gesprächsatmosphäre vor Versammlungsbeginn:
Viele Vertreterinnen und Vertreter nutzten die Möglichkeit,
sich mit den Mitgliedern des Aufsichtsrates und Vorstandes
auszutauschen.
V
or dem offiziellen Versammlungsbeginn hatten die
Vertreterinnen und Vertreter die Gelegenheit, sich im
Foyer der Geschäftsräume in Norderstedt mit Vorstand,
Aufsichtsrat und Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des
ADLERSHORST-Teams auszutauschen. Diese Möglichkeit
wurde zum wiederholten Mal angeboten und von den Teilnehmern wieder sehr begrüßt und gern angenommen. In der
lockeren Gesprächsatmosphäre konnten dabei Themen der
bevorstehenden Versammlung kurz besprochen oder erklärt
werden. Die Aufsichtsratsvorsitzende Sabine Kählert eröffnete die Versammlung um 9.30 Uhr und begrüßte 44 Ver
treterinnen und Vertreter. Wie in den Vorjahren waren
rund 71 Prozent der insgesamt 62 Vertreterinnen und Vertreter anwesend.
oben: Empfingen die Vertreterinnen und Vertreter in den Geschäftsräumen in Norderstedt –
die Vorstandsmitglieder Holger Reißweck (linkes Bild) und Uwe Wirries (rechtes Bild, li.) und
die Aufsichtsratsvorsitzende Sabine Kählert.
Umfangreiche Tagesordnung:
Der Vertreterversammlung lag in diesem
Jahr die Neufassung der Satzung und
Wahlordnung zur Beschlussfassung vor.
44 von insgesamt 62 Vertreterinnen
und Vertretern nahmen an der
Vertreterversammlung teil.
Vorstandsmitglied Uwe Wirries erläuterte im folgenden
Bericht des Vorstandes, dass die Zielsetzungen der auf
der Vertreter
versammlung 2013 vorgestellten Strategie
„ADLERSHORST 2020“ zum qualitativen Wachstum der
Genossenschaft im Plan liegen und die Wirtschaftskraft
auch im Geschäftsjahr 2013 noch einmal deutlich gesteigert
werden konnte. Aufsichtsratsvorsitzende Sabine Kählert
berichtete im Anschluss über die Arbeit des Aufsichtsrates
und die gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat im Jahr 2013.
Die Vertreterinnen und Vertreter stimmten zunächst über die
Genehmigung des Jahresabschlusses 2013, die Verwendung
des Bilanzgewinns, die Kenntnisnahme der gesetzlichen Prüfung des Jahresabschlusses 2013 sowie über die Entlastung
des Vorstandes und des Aufsichtsrates ab. Die zur Abstimmung gestellten Beschlüsse wurden mehrheitlich mit „Ja“
angenommen. Wie im Jahr zuvor beschloss die Vertreterversammlung, dass eine Dividende in Höhe von 3,3 Prozent auf
das eingezahlte Geschäftsguthaben ausgezahlt wird.
HORST • 25
derungen sind, ähnlich wie Gesetzesänderungen, aufwändig,
zeitintensiv und bedürfen der Zustimmung einer ¾-Mehrheit der Vertreterversammlung. Die alte Satzung legte beispielsweise die Höhe des Eintrittsgeldes auf 125 Euro fest;
oder die Anzahl der Pflichtanteile, die ein Mitglied beim
Bezug einer ADLERSHORST-Wohnung zeichnen muss und
die sich bisher ausschließlich nach der Wohnungsgröße richtete. Jetzt können Vorstand und Aufsichtsrat unter betriebsund wohnungswirtschaftlichen Gesichtspunkten das Eintrittsgeld und die Anzahl der Pflichtanteile festlegen, ohne
dass jedes Mal eine Satzungsänderung erforderlich wird.
„MODERNER & FLEXIBLER“
DIE NEUFASSUNG DER
ADLERSHORST-SATZUNG
FRAGEN AN RECHTSANWALT
DR. VOLKER DIEDRICH
Die 50. Vertreterversammlung stimmte am 21. Juni 2014
der Änderung der Satzung und der Wahlordnung zu.
Rechtsanwalt Dr. Volker Diedrich erläutert die Gründe für
eine Neufassung und die wesentlichen Änderungen.
Herr Dr. Diedrich, welche Funktion hat die Satzung einer
Genossenschaft?
Die Satzung einer juristischen Person wie der ADLERS
HORST Baugenossenschaft eG ist vergleichbar mit der
Verfassung eines Landes. In der Satzung sind beispielsweise
die Rechte der Mitglieder und die Zusammensetzung und
Kompetenzen der Organe festgeschrieben. Als Organe einer
Genossenschaft bezeichnet man die Vertreterversammlung,
den Vorstand und den Aufsichtsrat. Ergänzend ist in der
Wahlordnung festgehalten, wie nach dem Prinzip der demokratischen Willensbildung die Wahl der Vertreterinnen und
Vertreter abzuhalten ist.
Warum war eine Neufassung der Satzung erforderlich?
Einige Regelungen entsprachen nicht mehr der aktuellen
Rechtslage oder waren einfach nicht mehr zeitgemäß – um
nicht zu sagen verstaubt. Bestes Beispiel ist die Vorschrift,
wie Bekanntmachungen der Genossenschaft zu publizieren
waren: entweder im Hamburger Abendblatt oder in der
Fachzeitschrift Die Wohnungswirtschaft, die den wenigsten
Mitgliedern bekannt sein dürfte. Die neue Regelung sieht
vor, dass Bekanntmachungen auf der Internetseite der Genossenschaft veröffentlicht werden.
Welche Neuerung ist aus Ihrer Sicht die wichtigste?
Ein wesentlicher Aspekt der Satzungsänderung ist die Flexibilisierung. Entscheidungen, die das Tagesgeschäft und die
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen betreffen, wurden
von der Satzung entkoppelt und in die Entscheidungsbefugnis von Vorstand und Aufsichtsrat verlegt. Denn Satzungsän-
26 • HORST
Eine weitere wichtige Änderung betrifft die Übertragung
von Geschäftsguthaben im Laufe eines Geschäftsjahres.
Wie sieht die Neuregelung aus?
Bisher konnte ein Mitglied nur sein gesamtes Geschäftsguthaben auf ein anderes Mitglied übertragen und schied
dadurch aus der Genossenschaft aus. Die Erfahrung hat
jedoch gezeigt, dass insbesondere Eltern oder Großeltern mit
einem Teil ihres Geschäftsguthabens den Erwerb von Pflicht
anteilen der Kinder oder Enkel unterstützen wollen. Durch
die Modernisierung des § 8 der Satzung ist nun eine Teilübertragung möglich.
Eine Regelung des deutschen Corporate Governance
Kodex ist ebenfalls in die Satzung eingeflossen. Was ist bei
der Wahl von ehemaligen Vorstandsmitgliedern in den
Aufsichtsrat zukünftig zu beachten?
Der Kodex regelt, dass Mitglieder des Vorstandes erst nach
zwei Jahren, gerechnet vom Ende ihrer Bestellung, in den
Aufsichtsrat gewählt werden dürfen. Das wurde entsprechend in der Neufassung der Satzung berücksichtigt. Die
Vertreterversammlung kann jedoch ein ehemaliges Vorstandsmitglied vor Ablauf der Zweijahresfrist mit einer
¾-Mehrheit zum Aufsichtsratsmitglied wählen, vorausgesetzt, dem Kandidaten wurde für seine Tätigkeit im Vorstand Entlastung erteilt.
Auch die Wahlordnung, die die Wahl der Vertreterinnen
und Vertreter regelt, wurde geändert. Welche Neuerung
wurde hier eingearbeitet?
Die sieben Mitglieder des Wahlvorstandes, die für den ordnungsgemäßen Ablauf der Wahl verantwortlich sind, wurden nach der alten Fassung von Vorstand und Aufsichtsrat
bestellt. Einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes folgend, muss der Wahlvorstand demokratisch legitimiert sein,
weil er die Kandidaten für die Vertreterwahl vorschlägt.
Daher werden zukünftig vier von den sieben Mitgliedern des
Wahlvorstandes, die nicht Vorstand oder Aufsichtsrat angehören, von der Vertreterversammlung gewählt.
Wann tritt die neue Satzung in Kraft?
Das wird noch ein paar Wochen dauern. Auch wenn die
Vertreterversammlung der neuen Satzung zugestimmt hat,
wird sie erst mit der Eintragung in das Genossenschafts
register wirksam.
Anlässlich der 50. Vertreter
versammlung waren die
Vertreterinnen und Vertreter
zu einem mediterranen
Mittagessen eingeladen.
Weitere wichtige Beschlüsse mussten in diesem Jahr unter
anderem zur Änderung der Wahlordnung und der Satzung
gefasst werden. Die Gäste Rechtsanwalt Dr. Volker
Diedrich und Notar Wolfgang Sohst begleiteten die kon
struktive Diskussion, in der sich viele Vertreterinnen und
Vertreter zu Wort meldeten, Verständnisfragen geklärt
werden konnten und weiterführende Erläuterungen
ge
geben wurden. Alle vorgelegten Beschlüsse wurden
schließlich von der Mehrheit der Vertreterinnen und Vertreter bestätigt und angenommen. Die Teilnehmer lobten
einstimmig die offene Kommunikation und Diskussions
bereitschaft von Vorstand und Aufsichtsrat und die gut
vorbereiteten Beschlussvorlagen.
Als letzter Punkt stand die Wahl von Aufsichtsratsmitgliedern auf der Tagesordnung. Satzungsgemäß endete die
Amtszeit der Aufsichtsratsmitglieder Sabine Kählert, Hans
Krohn und Hendrik Pieper. Alle drei stellten sich zur Wiederwahl und wurden mit großer Mehrheit in ihrem Amt
bestätigt. Die Versammlung endete um 11.35 Uhr mit dem
offiziellen Teil.
Anlässlich der 50. Vertreterversammlung ließ Aufsichtsratsvorsitzende Sabine Kählert die vergangenen 50 Jahre der
Genossenschaft in einer humorvollen Präsentation Revue
passieren. Die historischen Fotos stießen auf besonderes
Interesse und kleine Anekdoten sorgten für Schmunzeln
und Lachen. Nach einem kurzen Umbau durch das
Catering
unternehmen und das ADLERSHORST-Team
kehrten alle an die gedeckten Tische im Versammlungsraum zurück. Für das gemeinsame Mittagessen standen
Vor- und Nachspeisen bereits bereit; frisch zubereiteter
Braten, Rosmarinkartoffeln und mediterraneres Gemüse
wurden den Teilnehmern von freundlichen Servicekräften
serviert. Die Vertreterinnen und Vertreter, Vorstand und
Aufsichtsrat und das ADLERSHORST-Team nahmen ihre
Gespräche an den Tischen wieder angeregt auf. Alle waren
von dem guten Essen, dem angenehm gestalteten Ambiente
des Versammlungssaals und der insgesamt positiven Stimmung der Vertreterversammlung begeistert. Bevor sich die
Versammlung endgültig auflöste, wurden Tipps für das am
Abend stattfindende WM-Fußballspiel Deutschland gegen
Ghana abgegeben.
Die Teilnehmer lobten die offene Kommunikation und Diskussionsbereitschaft von Vorstand und Aufsichtsrat
(v.re. Aufsichtsratsmitglieder Hendrik Pieper, Ingrid Hebisch, Christian Krischker und Niels Schmidt).
HORST • 27
Trotz Verzögerungen wird der
wohnpark schulau Anfang 2015
bezugsfertig.
Aufholjagd: Eine 15 Meter hohe Linde (links im Bild) und ein alter, 80 Tonnen
schwerer Öltank verzögerten den Bau dieses Gebäudeabschnitts.
„Zeitverzögerungen sind
immer ärgerlich und
können mitunter sehr
kostspielig werden.“
WOHNPARK SCHULAU
HINDERNISSE, EINE
AUFHOLJAGD UND
EINE INNOVATION
An der Rudolf-Breitscheid-Straße in
Wedel baut ADLERSHORST ein Wohn
ensemble mit 56 freifinanzierten
Miet- und 14 Eigentumswohnungen.
Nach dem Baustart im November 2013
waren die Rohbauarbeiten Ende Mai
weit vorangeschritten – obwohl ein
alter Öltank und eine Linde die Planung kurzzeitig durchkreuzt hatten.
Über eine Aufholjagd, eine Innovation
und den aktuellen Stand des Projektes
berichten Reinhard Herden,
ADLERSHORST-Abteilungsleiter
Technisches Bestandsmanagement
und Projektentwicklung, und
Jan Twisselmann, Polier der
Manu Bauunternehmen GmbH.
HORST • 29
Jan Twisselmann, Polier der Manu Bauunternehmen GmbH
und Reinhard Herden,ADLERSHORST-Abteilungsleiter
Technisches Bestandsmanagement und Projektentwicklung
„Zum Glück war es Magerbeton mit
einem geringen Zementanteil, sonst
wäre es noch schwieriger gewesen.“
F
ür eine Baustellen
begehung hätten sich
Reinhard Herden und
Jan Twisselmann keinen schöneren Tag
aussuchen können. Unter einem strahlend blauen Himmel stehen sie auf
dem Baugerüst im dritten Obergeschoss des Wohnhauses, in dem die
14 Eigentumswohnungen entstehen.
Eisenflechter sind gerade dabei, die
Bewehrung der Decke zu verlegen,
auf der das Staffelgeschoss errichtet
wird. Von hier aus überblickt man
das ganze Baufeld. Man hört Kreissägen, Hämmer, das Surren der Kräne
und die Zurufe der Bauarbeiter. Der
Rohbau der Gebäude gegenüber steht
bis zum zweiten Obergeschoss. Wo
man hinschaut sind Maurer und
Eisenflechter im Einsatz. Ein Baukörper, bei dem lediglich die Mauern des
Erdgeschosses stehen, fällt jedoch aus
dem Gesamtbild. Grund dafür, dass
das Gebäude von seinen Nachbarn
überholt wurde, sind ein 80 Tonnen
schwerer Öltank und eine etwa 15
Meter hohe Linde. Unerwartete Hindernisse, über die Reinhard Herden
und Jan Twisselmann noch heute den
Kopf schütteln. Beide wissen aus
Erfahrung, dass ein glatter Durchgang beim Bauen in den seltensten
30 • HORST
Fällen vorkommt. Trotzdem: „Zeitverzögerungen sind immer ärgerlich
und können mitunter sehr kostspielig
werden“, so Reinhard Herden.
Der alte Öltank war in den Grundstücksplänen nicht verzeichnet. Die
Altlast trat erst beim Aushub für die
Tiefgarage zutage. Die Aushubarbeiten mussten zunächst eingestellt werden und ein Tankschutzunternehmen
untersuchte den Tank auf Reste von
entzündlichen Stoffen. Es stellte sich
heraus, dass der Tank mit Beton ausgegossen war, was die Planer vor
eine neue Herausforderung stellte.
Denn der 80 Tonnen schwere Tank
konnte nicht ohne weiteres herausgehoben und abtransportiert werden.
Unter Aufsicht der Fachleute vom
Tankschutz wurde die Tankhülle
aufgeschnitten und der Beton mit

einem kleinen Bagger herausgestemmt. „Zum Glück war es Magerbeton mit einem geringen Zement
anteil, sonst wäre es noch schwieriger
gewesen“, sagt Jan Twisselmann.
Während der Tank nur für eine zeit
liche Verzögerung sorgte, griff der
Standort der Linde am Rand des
Grundstücks in die Neubebauung ein.
Was in der Planung zu funktionieren
schien – eine zweispurige Tiefgaragen-
einfahrt und -ausfahrt – war in der
Praxis nicht realisierbar: Arbeitsraum
und Wurzelbereich überschnitten sich
erheblich. Um die Linde vor Beeinträchtigungen der Baustelle zu schützen, wurde sie mit einer Holzkon
s
truktion umbaut und die Zufahrt
zur Tief
garage wurde umgeplant.
Reinhard Herden ist mit der Lösung
dennoch zufrieden: „Die Rampe ist
zwar nicht so breit, wie ursprünglich
geplant, aber immer noch komfor
tabel zu befahren. Allerdings können
nun nicht zwei Fahrzeuge gleichzeitig
ein- und ausfahren. Die Zufahrt wird
über eine Ampelanlage gesteuert.“
Der Rückstand an dem einen Gebäude
wird schnell aufgeholt sein. Auf der
Baustelle wird sechs Tage die Woche
gearbeitet. „Alles ist nun darauf konzentriert, mit dem Haus nachzuziehen.
Mit den anderen Häusern liegen wir
genau im Plan. Dort kommen jetzt
nach und nach die Ausbaugewerke
hinzu.“ Reinhard Herden schildert die
nächsten Schritte: „In den unteren
Geschossen sind beispielsweise die
Fenster schon eingebaut und die Elek
troleitungen verlegt. Beides Voraussetzungen, damit wir mit den Putzarbeiten beginnen können. Dann geht es
mit den Bädern weiter. Immer wenn
ein Geschoss im Rohbau darüber fertig
ist, ziehen die Ausbaugewerke nach.“
ADLERSHORST hat sich bei diesem
Projekt zum ersten Mal für den Einbau von Rigolen entschieden, unter
irdischen Pufferspeichern, über die das
eingeleitete Regenwasser versickert.
Reinhard Herden erklärt das Prinzip:
„Auf diesem Grundstück reicht der
Sand bis in sechs Meter Tiefe, optimale
Bedingungen also für die Regenwasserversickerung.“ Das modulare System
wurde in der Baugrube aufgebaut. Es
besteht aus Kunststoffkästen, einer
jüngsten Entwicklung, die wie Getränke
kisten aussehen und auf die
passende Gesamtgröße zusammengesteckt werden. Der Kistenstapel wird
in ein Vlies eingepackt, das den Sand
zurückhält und nur das Wasser hindurchlässt. Nachdem das System mit
Sand zugeschüttet wurde, ist es so
stabil, dass sogar Autos oder Lkw

darüber fahren können. „Die Rigole,
auf der wir gerade stehen, ist etwa 1,60
Meter breit, 2,00 Meter hoch und 32,8
Meter lang, umfasst also ein Volumen
von ungefähr 105 Kubikmetern und
kann bis zu 100.000 Liter Regen
wasser aufnehmen.“ Das gesamte
Regenwasser, das auf das Grundstück
trifft, wird gesammelt, in die Rigolen
geleitet und versickert dann in das
Erdreich. „Das verhindert zum einen
die Überlastung der Abwasserkanäle
und zum anderen werden die Einleitungskosten in das öffentliche Siel
reduziert, die üblicherweise in den
Betriebskosten abgerechnet werden“,
so Reinhard Herden. Die Generalprobe haben die Rigolen bereits überstanden. „Noch ist die Grundstücksentwässerung nicht funktionsfähig. Als
vor einigen Tagen heftige Schauer niedergingen, sammelte sich das Regenwasser in der Tiefgarage“, berichtet
Jan Twisselmann, „wir haben das
Wasser über Tauchpumpen durch die
Aufzugsschächte nach draußen befördert und über den Rigolen ausgeleert.
Das Wasser war sofort versickert.“
Auch wenn die Wohnungen erst im
Rohbau fertig gestellt sind und
überall Kabel aus der Decke und den
Wänden hängen, hat man bereits e ine
Vorstellung, wie die Zwei- und Drei-
Zimmer-Wohnungen geschnitten sind.
Dabei sind die Eigentums- und die
Mietwohnungen baugleich. Vor den
bodentiefen Fenstern in den großen
Wohnräumen stehen später die Bal
kone auf vorgestellten Stahlkonstruktionen. „Die Gebäude werden von
außen mit einem Wärmedämmverbundsystem verkleidet“, erläutert Jan
Twisselmann, „die Balkone sind thermisch komplett getrennt, um Kältebrücken zu vermeiden.“ Die Gebäude
erreichen damit den Standard eines
KfW-Effizienzhauses 55. In Verbindung mit der hochwertigen, barrierearmen Ausstattung und der ruhigen
Lage in einem gewachsenen Wohngebiet ist das Bauvorhaben von Kaufund Mietinteressenten sehr gut angenommen worden. „In kürzester Zeit
waren die Eigentumswohnungen verkauft“, berichtet Reinhard Herden,
„die Anfragen für die Mietwohnungen sind ebenfalls enorm.“
Weitere Informationen
zum wohnpark schulau und
Ansprechpartner für die
Vermietung: www.adlershorst.de
Prinzip der Rigole: Der Pufferspeicher
für Regenwasser wird aus Kunststoffkästen zusammengesetzt und in das
Erdreich eingelassen.
Die Linde machte die Neuplanung
der Tiefgaragenzufahrt erforderlich.
Wohnung im Rohbau:
Bevor die Wände
verputzt werden, wird
die Elektrik verlegt.
ADLERSHORST-Mitglied Arno Schenk kennt
das Quartier Uhlenhorst seit den 50er Jahren
und zog 1965 in die Amselstraße.
QUARTIER
IM
UMBRUCH
EIN BESUCH
IM UHLENHORST
IN ELMSHORN
Das Quartier Uhlenhorst in Elmshorn liegt in einer der
beliebtesten Wohngegenden der 50.000-EinwohnerStadt. Die rund 140 ADLERSHORST-Wohnungen entstanden Ende der 50er Jahre. Mit der energetischen
Modernisierung von drei mehrgeschossigen Wohn
gebäuden gelang 2012 die erfolgreiche Umgestaltung
im Bereich Amselstraße/Uhlenhorst. Nun steht
ADLERSHORST vor neuen Herausforderungen. Die
HORST begleitete Kundencenterleiter Nils Kaland
durch ein Quartier im Umbruch.
F
ährt man vom Elmshorner Zentrum aus den Flamweg
entlang, erreicht man nach kurzer Zeit die Amselstraße.
Die frischen, rot-weißen Fassaden an der Ecke zum Uhlenhorst leuchten einem schon von weitem entgegen. Davor
erwartet uns Nils Kaland, Kundencenterleiter bei ADLERS
HORST in Elmshorn. Die drei Wohnhäuser an der Kreuzung Uhlenhorst/Amselstraße hat ADLERSHORST 2012
modernisiert. Die mehrgeschossigen Gebäude wurden
gedämmt und die Fassaden, Balkone und Außenanlagen
neu gestaltet. „Wir haben hier 42 Wohnungen, Baujahr
1960. Aufgrund der Lage und der gut geschnittenen
Grundrisse waren die Wohnungen schon vor der Modernisierung bei unseren Mitgliedern sehr beliebt“, erläutert
Nils Kaland die Entscheidung zur aufwändigen Umrüstung
der Häuser auf ein Wärmedämmverbundsystem. „Leider
ist das nicht für alle unsere Wohnungen im Uhlenhorst
möglich.“ Wir drehen uns um und folgen seinem Blick auf
die andere Straßenseite. Zwischen den hohen Bäumen
zeichnen sich Gebäudezeilen ab, die Reihenhäuschen
ähneln. Das Idyll mit den großen, gemähten Grünflächen
zwischen den Gebäuden entpuppt sich jedoch bei genauerem Hinsehen als trügerisch. Die Fenster wirken leer und
die kleinen Mietergärten sind verwildert. „Der letzte
Bewohner zieht im Juli aus“, erklärt Nils Kaland, „dann
werden die beiden Gebäude hier vorne und der Längs
riegel abgerissen.“
HORST • 33
A
ls Kundencenterleiter trägt Nils Kaland die Verantwortung für die Bewirtschaftung von über 1.500
Wohnungen in Elmshorn. Vor eineinhalb Jahren übernahm
er die Position und ein siebenköpfiges Team. Zuvor hatte er
schon acht Jahre Berufserfahrung in der Wohnungswirtschaft gesammelt und mehrere Stationen und Aufgaben
bereiche bei ADLERSHORST absolviert. Auf seinen Ausbildungsabschluss als Kaufmann der Grundstücks- und
Immobilienwirtschaft setzte er berufsbegleitend ein BWLStudium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt auf.
Als er in Elmshorn anfing, liefen bereits die Gespräche mit
den Mitgliedern im Uhlenhorst 4 bis 36, den Bewohnern
der Häuser, die im Herbst abgerissen werden sollen. Damit
trat Nils Kaland ein schwieriges Erbe an, zumal die Lokalpresse nicht besonders positiv über die Planungen der
Genossenschaft berichtete.
Doch bevor wir das Thema Abriss weiter vertiefen, wollen
wir zunächst mehr über die Entstehung des Quartiers
erfahren. Die drei modernisierten Wohnhäuser im Uhlenhorst 1 bis 7 und in der Amselstraße 18 bis 20 stammen
aus dem Jahr 1960. Die einer Gartensiedlung ähnliche
Bebauung im Uhlenhorst 4 bis 104 entstand vier Jahre
früher und zählt damit zu den ältesten Wohnquartieren
überhaupt bei ADLERSHORST. Als Arno Schenk zum ersten Mal in den Uhlenhorst kam, waren diese Gebäude
schon bezogen: „Das war 1956, da habe ich auch meine
Frau kennen gelernt.“ Wir besuchen den verschmitzt
lachenden Ruheständler in seiner Wohnung in der Amselstraße. „Hier, an dieser Stelle, stand damals eine große
Baracke, in der etwa fünf, sechs Familien lebten. Davor
war ein großer freier Platz, auf dem wir Fußball gespielt
haben.“ Seine Frau und ihre Mutter wohnten ebenfalls in
der Behelfsunterkunft, einer von vielen in Elmshorn, die
nach dem Zweiten Weltkrieg Flüchtlingen und Ausgebombten aus Hamburg ein Dach über dem Kopf boten.
„Obwohl wir schon gut befreundet waren, mochte sie mir
zuerst nicht sagen, dass sie in einer Baracke wohnt. Wenn
ich sie auf dem Motorrad nach Hause brachte, musste ich
immer ein Stück weiter wegparken und sie sagte, sie wohne
in dem Haus dahinten“, erinnert sich Arno Schenk an die
Anfangszeit, „damals war das hier noch eine ziemlich heiße
Ecke, etwa zehn Jahre nach dem Krieg wohnten hier allerhand Typen.“ Schließlich konnten Arno Schenks Frau und
Schwiegermutter in die neuen ADLERSHORST-Häuser
Am Friedhof umziehen und die Baracke wich 1960 der
heutigen Bebauung. Er und seine Frau mussten, trotz Trauscheins, dennoch lange auf ihre erste gemeinsame Wohnung
bei ADLERSHORST warten. 1965 zogen sie in die Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung in der Amselstraße ein, da war
Arno Schenk 28 Jahre alt.
N
ils Kaland und Arno Schenk beugen sich über den
Nutzungsvertrag und das Wohnungsübergabe
pro
tokoll von 1965. Die monatliche Nutzungsgebühr betrug
124,50 DM zuzüglich 1 DM Vorauszahlung für den Wasserverbrauch. Die Schenks übernahmen die Wohnung vom
Erstbezieher: „Die Ausstattung entsprach dem damaligen
Standard. Im Wohnzimmer stand ein Ofen, der unglaublich
viel Kohle schluckte. Im Keller mussten wir das Brenn
34 • HORST
Die Wohnhäuser Uhlenhorst 1 bis 7
und Amselstraße 18 bis 20 wurden
2012 energetisch modernisiert.
material bunkern.“ Den ersten Fortschritt brachte ein
regulierbarer Kohleofen, den Arno Schenk in Eigenregie
einbaute. „Wenn man abends aufgelegt hatte, konnte man
auf ganz sparsam stellen und am nächsten Morgen war
noch Glut da.“ Am Ofenrohr war ein Hebel, den man
umlegen konnte. So sollte die Wärme des Kohleofens über
einen Schacht an der Flurdecke in die anderen beiden
Zimmer gelangen. Der Schacht ist heute nicht mehr zu
sehen, aber Arno Schenk zeigt uns den noch vorhandenen,
mit einem Messinggitter versehenen Auslass hinter der
Schlafzimmertür: „Die Wärme sollte durch den langen
Schacht von oben hier unten rauskommen. Wärme steigt
jedoch bekanntermaßen nach oben. Wie sollte sie da runter
kommen? Das ging gar nicht!“ Verhältnisse, die heute
unvorstellbar sind, auch für Arno Schenk, der im Laufe der
Jahrzehnte mehrere Modernisierungen miterlebt hat. „Die
Sanierung hier, 2012, das ist ganz toll geworden. Ich habe
diesen Winter kaum geheizt und ich hatte immer 21 bis 22
Grad. Und wenn es im Sommer draußen heiß ist, ist es hier
drinnen ebenfalls sehr angenehm.“ Für Arno Schenk, der
Ende der 50er Jahre für eine Baugesellschaft tätig und
anschließend 35 Jahre für Blohm & Voss in ganz Europa im
Einsatz war, haben die Handwerker gut und schnell gearbeitet: „Von April bis August, dann waren sie durch mit den
drei Blöcken!“ Das Angebot von ADLERSHORST, die
Küche und das Bad zu modernisieren, hatte er jedoch
abgelehnt. „Ich habe ja keine zwei linken Hände!“ Stolz
zeigt er seine Einbauküche und das Bad, alles selbst eingebaut und sehr gepflegt. Zum Abschied fragen wir, ob er
schon einmal den Wunsch hatte umzuziehen: „Nein, dies ist
Nils Kaland,
Kundencenterleiter Elmshorn
Die Bausubstanz von 1956 ist nicht mehr
modernisierbar – im Herbst 2014 weichen
die Häuser im Uhlenhorst 4 bis 36 einer
zeitgemäßen und energetisch
nachhaltigen Neubebauung.
Arno Schenk hat
in 49 Jahren einige
Modernisierungen im
Quartier Uhlenhorst
miterlebt.
Arno Schenk zeigt Nils Kaland
seinen Nutzungsvertrag von 1965 –
die monatliche Nutzungsgebühr
betrug 124,50 DM.
HORST • 35
eine echt ruhige Gegend. Und ich hatte mit ADLERSHORST
nie ein Problem, und die mit mir auch nicht. Ich bin sehr
zufrieden!“
Auch Schenks Nachbarin Maria Eifert, die zwei Stockwerke
höher wohnt, fühlt sich in ihrer Wohnung und im Quartier
wohl. Sie ist seit 2000 Mitglied bei ADLERSHORST und
wohnte zunächst fünf Jahre in der Raboisenstraße, ebenfalls
in Elmshorn. Als die Kinder ausgezogen waren, suchten sie
und ihr Mann eine kleinere Wohnung und wurden wiederum bei ADLERSHORST fündig. Von der Modernisierung
in 2012 habe sie nicht sehr viel mitbekommen, denn tagsüber haben sie und ihr Mann gearbeitet, so dass ihnen der
Baulärm erspart geblieben ist. Den Effekt der Modernisierung begrüßt sie sehr: „Im Winter ist die Wohnung jetzt
toll warm und wir brauchen fast keine Heizung mehr.“
W
ir verlassen das Haus in der Amselstraße. Ein rot
gepflasterter Fußweg verläuft zwischen den Gebäuden, vorbei an Rasenflächen, groß gewachsenen Bäumen
und einem kleinen Spielplatz. Von den Balkonen mit den
modernen Milchglasbrüstungen blickt man direkt ins
Grüne. „Energetische Modernisierungen bedeuten einen
hohen finanziellen Aufwand und können nicht allein aus
den laufenden Einnahmen der Genossenschaft finanziert
werden.“ Nils Kaland erläutert die Vorgehensweise bei
ADLERSHORST: „Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass
die umlagefähigen Kosten einer Modernisierung auf die
Nutzungsentgelte, also die Mieten, aufgeschlagen werden
dürfen. Um unsere Mitglieder jedoch nicht zu sehr zu
belasten, beschränken wir uns bei unseren aktuellen Maßnahmen zurzeit auf einen Euro pro Quadratmeter und
Monat“. Durch die Ersparnis bei den Heizkosten werden
die monatlichen Mehrkosten zumindest teilweise kompensiert. „Hinzu kommt dann noch, dass der Wohnstandard
für unsere Mitglieder deutlich angehoben ist.“
Nils Kaland führt uns zurück zur Kreuzung Uhlenhorst/
Amselstraße. Das vielstimmige Vogelgezwitscher unterstreicht die Namen der umliegenden Straßen, die überwiegend nach Singvögeln benannt sind. „Die ganze Gegend
zählt zu den beliebtesten Wohnsiedlungen in Elmshorn“,
beschreibt Nils Kaland die aktuelle Vermietungssituation,
„sie liegt zentrumsnah und trotzdem sehr ruhig. In unseren
Häusern wohnen noch viele ältere Mitglieder, deren Kinder schon längst aus dem Haus sind. Aber mittlerweile
haben wir auch wieder junge Familien mit Kindern.“ Eine
davon ist Familie Jost. Maria Jost zog zwei Jahre vor der
Modernisierung, im Dezember 2009, mit ihrem Mann in
den Uhlenhorst. 2011 wurde ihr Sohn Philipp geboren.
„Herr Kaland, Sie hätten mich im Herbst besuchen kommen sollen“, lacht Maria Jost und zeigt auf die grünen
Baumwipfel vor ihrem Wohnzimmerfenster, „wenn alles
rot, gelb und orange ist, ist der Ausblick so was von toll!“
Zu Beginn der Modernisierung im Frühjahr 2012 war ihr
Sohn Philipp gerade ein halbes Jahr alt. Als die Fenster in
ihrer Wohnung ausgetauscht wurden, war es noch sehr
kalt. „Ich war mit dem Baby in einem Zimmer, die Tür zu.
Hier war die Hölle los! Die alten Fensterscheiben waren
überall schon ausgebaut, aber die neuen noch nicht angeliefert“, erinnert sie sich an den anstrengendsten Tag während
36 • HORST
Zufrieden mit dem Bauablauf und
dem Ergebnis der Modernisierung:
ADLERSHORST-Mitglied
Maria Jost mit ihrem
Sohn Philipp
der Bauphase. Bis zum Abend waren dann aber doch die
Scheiben geliefert und montiert. Insgesamt ist Maria Jost
mit dem Bauablauf zufrieden: „Die Bauarbeiter haben uns
immer informiert und haben sich an die Planung gehalten.
Die Baufirma hat schnell gearbeitet und im Herbst war sie
mit allem durch.“ Schon in der Heizperiode danach machte
sich die Wärmedämmung deutlich bemerkbar. „Der erste
Winter, den wir nach unserem Einzug hier wohnten, war
sehr kalt. Obwohl wir die Heizung auf „Fünf“ gedreht hatten, wurde es nur knapp 19 Grad warm.“ Mit Schrecken
erinnert sich Maria Jost an die Heizkostennachzahlung.
„Wir hatten sogar schon bei ADLERSHORST angefragt,
ob nicht eine Dämmung in Frage käme. Wir sind sehr
froh, dass sich die Genossenschaft dazu entschieden hat.
Jetzt ist es deutlich angenehmer und wir müssen kaum
noch heizen.“ „Die guten Energiewerte hängen auch mit
der Dämmung der obersten Geschossdecke zusammen“,
ergänzt Nils Kaland, „dazu mussten die Mitglieder allerdings auf ihre Abstellflächen auf dem Dachboden verzichten.“ Für Maria Jost war das kein Problem, denn zu jeder
Wohnung gehört ein Kellerraum: „ADLERSHORST hat
uns dafür eine Möglichkeit geschaffen, dass wir jetzt auf
dem Dachboden die Wäsche trocknen können. Da wir hier
drei Familien mit Kindern sind, haben wir Wäsche ohne
Ende! Im Keller gibt es zwar einen Wasch- und Trockenraum, aber dort ist nicht genug Platz für alle.“ Bevor wir
uns verabschieden, werfen wir noch einen Blick in die
Im Zuge der Modernisierung 2012
wurden auch die Treppenhäuser
neu gestaltet.
Küche. „Beim Einzug 2009 sind wir uns zunächst nicht mit
ADLERSHORST über den Einbau einer neuen Küche einig
geworden“, erzählt Maria Jost, „schließlich haben wir einen
Kompromiss gefunden: Die Genossenschaft hat die gesamte
Elektrik erneuert und uns überall Steckdosen installiert.“
Die Küche konnte das Ehepaar dann nach seinen eigenen
Vorstellungen zusammenstellen und einbauen.
W
ir überqueren den Uhlenhorst und stehen vor den
Häusern, die in wenigen Wochen abgerissen werden sollen. „Viele Mitglieder lebten schon Jahrzehnte in
ihren Wohnungen. Durch den Eigenheimcharakter der Siedlung wurde viel selbst gemacht“, schildert Nils Kaland die
Ausgangssituation der Gespräche, die schon vor Jahren mit
den Mitgliedern aufgenommen wurden. „Die emotionale
Bindung war sehr groß, weil so viel Herzblut in den Wohnungen steckte.“ Er und sein Team suchten die zurücklie
genden Monate intensiv nach Lösungen, die den Interessen
aller Mitglieder entgegen kamen. Viele Mitglieder konnten
im eigenen Wohnungsbestand untergebracht werden. Wo das
nicht möglich war, wandte sich Nils Kaland an andere Wohnungsgesellschaften und Vermieter. Umzüge wurden von seinem Team organisiert und die Kosten von ADLERSHORST
übernommen. Die Rückkehr in die spätere Neubebauung ist
für einige Mitglieder zu einer interessanten Option geworden: „Auf diesem Grundstücksabschnitt entstehen zwei
mehrgeschossige Wohnhäuser mit jeweils 28 öffentlich
geförderten Wohnungen“, erklärt Nils Kaland die Neubauplanungen, „so können wir unseren Mitgliedern eine preisgünstige Alternative hier im Quartier bieten.“ Wie die
Planungen für die Hausnummern 38 bis 104 aussehen,
kann Nils Kaland noch nicht sagen. Eine umfassende
Modernisierung des Altbestandes hält er jedoch für unrealistisch. „Bei der Bausubstanz und den winzigen Wohnungen – wo wollen Sie da anfangen und wo aufhören?“
Helga Ebert wohnt seit 1986 im Uhlenhorst. Zuerst hatte
sie eine Ein-Zimmer-Wohnung mit 26 Quadratmetern im
Uhlenhorst 104. Kurze Zeit später zog sie in eine etwas
größere Erdgeschosswohnung drei Hauszeilen weiter – mit
kleinem Balkon und eigenem Garten. „Ich habe mich schon
im Kundencenter für eine der neuen Wohnungen vormerken lassen“, erzählt sie begeistert. Obwohl die Genossenschaft sie noch nicht offiziell angesprochen hat, vermutet
Helga Ebert, dass sie nicht für immer in ihrer Wohnung
bleiben kann. Dass die umliegenden Wohnungen nicht
mehr neu bezogen werden, ist für sie ein unübersehbarer
Hinweis. Natürlich ist ADLERSHORST nach wie vor zur
Stelle, wenn etwas kaputt geht: „Neulich sind beim Sturm
einige Dachziegel zu Bruch gegangen und das Wasser lief
im Haus die Wände herunter. Es kam sofort der Dach
decker.“ Gemeinsam mit ihrem Nachbarn, der über ihr
wohnt, hat sie viel im Haus gemacht: gefliest, Türen
gestrichen und, mit Genehmigung der Genossenschaft, eine
Wand herausgenommen. Dennoch hat sie sich längst mit
der Vorstellung angefreundet, im Alter noch einmal umzuziehen: „Die unteren Wohnungen sind wahnsinnig fußkalt,
obwohl die Häuser einen Keller haben. Nachkriegsbauten,
da kann man eben nicht mehr erwarten.“ Die Erfahrungen der Nachbarn aus den Abrisshäusern hatten sich im
Quartier schnell herumgesprochen: „Da waren viele ältere
Mitglieder dabei“, sagt Helga Ebert, „die waren durch die
Bank mit ihrer neuen Wohnung und dem Umzug sehr
zufrieden. Und das ist ja auch unsere Hoffnung!“
Umzug im Alter:
Helga Ebert hat sich
bereits für eine neue
Wohnung im Uhlenhorst
vormerken lassen.
HORST • 37
BRANDSCHUTZ BEI
WÄRMEDÄMMVERBUNDSYSTEMEN
BEISPIEL MODERNISIERUNG
AM DORNBUSCH IN ELMSHORN
In diesem Jahr wird das letzte
von fünf Wohngebäuden im Quartier
Am Dornbusch energetisch modernisiert. Das Haus mit den
Eingängen 1 bis 7 erhält unter
anderem eine Fassadendämmung.
Das dabei eingesetzte Dämmmaterial
„Expandiertes Polystyrol“ (EPS),
auch Polystyrolhartschaum oder
umgangssprachlich Styropor
genannt, wird in den Medien
immer wieder in Zusammenhang
mit einem erhöhten Brandrisiko
gebracht. Warum Polystyrol in Verruf
geraten ist und warum ein
Wärmedämmverbundsystem keine
zusätzliche Brandgefahr mit sich
bringt, erklärt Reinhard Herden,
ADLERSHORST-Abteilungsleiter
Technisches Bestandsmanagement
und Projektentwicklung.
38 • HORST
Neue Fassadenoptik Am Dornbusch 9 bis 15: Die äußere Schicht
des WDVS bilden Flachverblendsteine und ein weißer Oberputz,
die aus nicht brennbaren
Materialien bestehen.
Brandschutzvorschrift: Alle zwei
Geschosse unterbricht ein
umlaufender Riegel aus nicht
brennbarer Mineralwolle (oranger
Streifen) die Dämmung aus
Polystyrol.
Erster Arbeitsschritt bei Anbringung eines WDVS: Die Dämmplatten werden auf die alte Fassade
aufgeklebt und anschließend mit
Kunststoffdübeln verankert.
B
ei mehrgeschossigen Wohnhäusern geht die meiste
Heizenergie über die Fassade verloren. Vor allem bei
Wohnhäusern, die vor 1993 gebaut wurden, lassen sich
durch die Dämmung der Fassade die höchsten Energieeinsparungen erzielen. Daher setzt ADLERSHORST bei
energetischen Modernisierungen als wichtigste Maß
nahme ein fassadenseitiges Wärmedämmverbundsystem
(WDVS) ein. Hinzu können weitere Maßnahmen zur
Reduzierung der Heizenergie kommen, wie die Dämmung
der obersten Geschossdecke, die Überprüfung und der
Austausch von Fenstern oder die Umstellung der Heizungszentrale auf effizientere Anlagen.
Wie die beiden Nachbargebäude 9 bis 15 und 17 bis 23
erhält das Haus 1 bis 7 in diesem Jahr – neben einem
WDVS – ein neues Satteldach, das auf das vorhandene
Flachdach aufgesetzt wird und in dem die Dachdämmung
untergebracht wird. Ein WDVS besteht aus mehreren
Komponenten, die in Schichten aufgetragen werden.
Zunächst werden die Dämmplatten auf die Außenwände
geklebt und anschließend mit Kunststoffdübeln in der
Fassade verankert. Danach werden die Dämmplatten mit
einem Armierungsgewebe und einem Armierungsputz
versehen. Zum Abschluss werden ein Oberputz aufgetragen oder Meldorfer Flachverblendsteine aufgesetzt. Die
Dämmplatten bestehen – je nach bauund brandschutztechnischen Vorschriften – entweder aus schwer entflammbarem Polystyrol (EPS) oder nicht brennbarer
Mineralwolle. Der Kleber, der Putz und die Meldorfer
Flachverblendsteine, die den äußeren Abschluss der Dämmung bilden, bestehen aus nicht brennbaren Materialien.
Dadurch wird ein Luftabschluss des Dämmmaterials
erreicht, damit im Falle eines Brandes kein Sauerstoff
unter die Fassade gelangen kann.
EPS geriet spätestens 2012 in Verruf, zu einer schnellen
Brandausbreitung beizutragen. Die hohe Medienresonanz
eines Baustellenbrandes in Frankfurt, bei dem EPSDämmplatten an der Fassade eines sechsgeschossigen
Gebäudes in Brand geraten waren, verunsicherte viele und
trägt bis heute zum schlechten Ruf des Dämmstoffes bei.
HORST • 39
Glücklicherweise wurde bei dem Brand in Frankfurt niemand verletzt. Wie sich herausstellte, hatte sich der Brand
von der Baustelle aus über die unverputzte Fassade aus
gebreitet – das WDVS war also noch nicht vollständig und
brandschutztechnisch gesichert.
Die von der Konferenz der Landesbauminister eingesetzte
Expertenkommission zum Brandverhalten von Wärmedämmverbundsystemen prüfte alle relevanten Brand
ereignisse, so auch den Baustellenbrand in Frankfurt. Im
Januar dieses Jahres wurde das Ergebnis der Analyse den
Landesbauministern vorgelegt: Bei sachgerechtem Einbau
sind Wärmedämmverbundsysteme sicher.
S
owohl bei den Komponenten als auch der Anbringung
eines WDVS müssen Qualitätsstandards und brandschutztechnische Normen eingehalten werden, die einerseits die Langlebigkeit des Systems und andererseits die
Sicherheit bei Bränden gewährleisten. Die in Deutschland
ordnungsgemäß eingesetzten Wärmedämmverbundsys
teme mit dem Dämmstoff EPS verfügen immer über bauaufsichtliche Zulassungen des Deutschen Instituts für
Bautechnik. Darüber hinaus ist EPS als hauptsächlicher
Dämmstoff nur bei Gebäudehöhen bis 22 Metern zulässig
(Höhe der letzten begehbaren Geschossdecke), im Hochhausbereich muss ausschließlich nicht brennbare Mineralwolle verwendet werden.
ADLERSHORST achtet darauf, dass alle Bestandteile des
WDVS vom selben Hersteller stammen und dadurch aufeinander abgestimmt und geprüft sind. Mit der Aufbringung eines WDVS beauftragt ADLERSHORST nur Bauunternehmen, die eine fachlich richtige Verarbeitung
garantieren. Dazu zählen beispielsweise Brandschutzriegel
aus Mineralwolle, die in jedem zweiten Geschoss durchlaufend eingebaut werden und eine Brandausbreitung bei
aus den Fenstern schlagenden Flammen verhindern. Der
Brandschutz schreibt weitere Bereiche vor, in denen ausschließlich nicht brennbare Mineralwolle zu verwenden
sind, wie im Bereich der Gebäudetrennung durch Brandwände oder bei außenlaufenden Abzugsrohren der Heizungsanlage.
Die größte Gefahr von Bränden besteht nach wie vor in
den Wohnungen, beispielsweise durch unsachgemäße
Aufstellung oder Handhabung von elektrischen Geräten.
Ein Brand der Fassade ist höchst unwahrscheinlich. Versuche im Originalmaßstab zeigten, dass ein sachgerecht
verbautes WDVS auch Vandalfeuer durch Feuerwerkskörper oder Brandbeschleuniger aushält. So hält eine nur
vier Millimeter dicke Putzaußenfläche aus nicht brenn
barem Material einer fassadenseitigen Flammeneinwirkung über 30 Minuten stand. Normalerweise ist innerhalb dieses Zeitraums die Feuerwehr eingetroffen und
das Feuer gelöscht.
Balkonsanierung: Bevor die Dämmung
aufgebracht wird, werden die Balkone
mit einem neuen Gefällestrich versehen
und versiegelt (Bild oben).
40 • HORST
Zusätzliche Energieeinsparungen bringt die Dämmung der
obersten Geschossdecke – dazu wird ein neues Satteldach
auf das ursprüngliche Flachdach aufgesetzt.
Im Bereich von Brandwänden
(zu erkennen an dem schwarzen
Fugenverlauf, s. auch linkes Bild)
gelten besondere Bestimmungen
– hier wird ein breiter Streifen
aus nicht brennbarer
Mineralwolle
eingefügt.
Am D
ornbu
Fahrradstellplätze
Eingang mit 4 Stufen
und Handlauf
23
21
19
sch
17
Müll
Müll
Bänke
Heckenbänder mit
Pflanzbeeten
Fahrradstellplätze
15
Ebenerdige Hauseingänge
13
11
9
Parkplatz
Heckenbänder mit
Pflanzbeeten
Neue Gehwege,
Neupflanzungen und
ein Gemeinschaftsbereich
bilden den Abschluss der
Quartiersmodernisierung.
Vorh.
Müllplatz
Bankplatz
Ebenerdige Hauseingänge
7
5
3
1
Hainholzer Damm
Fahrradstellplätze
Gehölzabpflanzung
Modernisierung
Am Dornbusch 1-7
Die Maßnahmen im Einzelnen:
• Fassadendämmung
mit
Wärmedämmverbundsystem
• Balkonsanierung
Zum Abschluss der
Quartiersmodernisierung:
• Dachdämmung
• Neugestaltung
• Verlegung
• Einrichtung
und neues,
flachgeneigtes Satteldach
der Dachentwässerung vom
Gebäudeinneren an die Außenfassade
• Kellerabdichtung
• Erneuerung
der Gehwege und
Grünanlagen Am Dornbusch 1-23
eines Gemeinschaftsbereiches
mit Sitzbänken und Spielplatz
und Sockeldämmung
der Abwasserleitungen im
Grundstücksbereich
Investitionsvolumen 2014:
1,3 Millionen Euro
HORST • 41
STEUERTIPP: HAUSHALTSNAHE
HANDWERKERLEISTUNGEN
BIS ZU 1.200 EURO STEUERN IM JAHR SPAREN
Arbeitskosten für Renovierungs- und Modernisierungs
arbeiten in den eigenen vier Wänden können nach wie vor
bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dies
bestätigte das Anfang des Jahres vom Bundesministerium
für Finanzen veröffentlichte neue Anwendungsschreiben
zu § 35a EStG, in dem die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse sowie Dienst- und Handwerkerleistungen geregelt ist. Damit können Sie allein
durch das Einreichen von Handwerkerrechnungen pro
Jahr bis zu 1.200 Euro Steuern sparen. Die wichtigsten,
aktuellen Regelungen für haushaltsnahe Handwerker
leistungen haben wir für Sie zusammengefasst.
Voraussetzungen für den Steuerbonus:
Steuerbonus gilt für Mieter und Eigentümer
Notwendige Nachweise und bargeldlose Zahlung
Der Steuerbonus gilt für Handwerkerleistungen im eigenen
Haushalt, unabhängig davon, ob Sie Mieter oder Eigen
tümer sind. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (z.B.
Eigentümer einer Eigentumswohnung), die Handwerkerleistungen für das Gemeinschaftseigentum beauftragen,
können die Kosten anteilig je Eigentümer geltend gemacht
werden.
Die Aufwendungen müssen durch eine Rechnung des
Handwerkers nachgewiesen werden. Begünstigt sind
Arbeitskosten sowie Maschinen- und Fahrtkosten einschließlich Mehrwertsteuer. Materialkosten sind nicht
begünstigt. Der Anteil der Arbeitskosten muss grundsätzlich in der Rechnung gesondert ausgewiesen sein. Die
Bezahlung der Handwerkerrechnung muss bargeldlos (z.B.
per Überweisung) erfolgen und muss nachgewiesen werden
(z.B. Kontoauszug).
Absetzbare Leistungen
Begünstigte Handwerkerleistungen sind alle handwerk
lichen Tätigkeiten für Renovierungs-, Erhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen, die Sie in Ihrem Haushalt
beauftragen. Dazu zählen beispielsweise:
• Modernisierung oder Austausch der Einbauküche
• Modernisierung des Badezimmers
• Austausch von Bodenbelägen (z.B. Teppichboden, Parkett,
Fliesen)
• Streichen/Lackieren von Türen, Fenstern oder Heizkörpern
• Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Garagen o.ä.
• Maßnahmen der Gartengestaltung
• Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundstück
• Reparatur, Wartung oder Austausch von Heizungsan
lagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen
42 • HORST
Höhe des Steuerbonus
Abzugsfähig sind 20 Prozent der Handwerkerkosten bis
maximal 6.000 Euro, also bis zu 1.200 Euro pro Jahr und
Haushalt.
Wohnungswechsel/Umzug
Beabsichtigen Sie umzuziehen und haben Sie bereits eine
Wohnung oder ein Haus gemietet oder gekauft, gehört
auch diese Wohnung oder dieses Haus zu Ihrem Haushalt.
Haben Sie durch Umzug Ihren Haushalt in eine andere
Wohnung oder ein anderes Haus verlegt, gelten beispielsweise Renovierungsarbeiten zur Beseitigung der durch die
bisherige Haushaltsführung veranlassten Abnutzung noch
Haben Sie Fragen zu unserem Steuertipp? Beabsichtigen Sie eine
Renovierung oder Modernisierung und haben Interesse an einem
unverbindlichen Kostenvoranschlag? Dann sprechen Sie uns an!
ADLERSHORST Immobilien GmbH
Günther Schatterny – Abteilungsleiter Immobilienservice
Tel. 040 943677-14, Mobil 0172 4098823
schatterny@adlershorst-immobilien.de
ADLERSHORST Immobilien GmbH: Kompetenz für Ihre Immobilie
Alle Informationen über unsere hochwertigen Modernisierungs-, Renovierungsund Bauleistungen sowie umfangreichen Dienstleistungen für Eigentümer und
Wohnungseigentümergemeinschaften finden Sie auf www.adlershorst.de
als im Haushalt erbracht. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen in einem engen zeitlichen Zusammenhang zu dem
Umzug stehen. Bei einem Mietverhältnis ist deshalb der im
Mietvertrag vereinbarte Beginn des Mietverhältnisses oder
bei Beendigung das Ende der Kündigungsfrist und bei einem
Kauf der Übergang von Nutzen und Lasten nachzuweisen.
Wie Sie den Steuerbonus erhalten
Im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung
reichen Sie alle Handwerkerrechnungen des betreffenden
Jahres und Zahlungsnachweise beim Finanzamt ein. Der
Steuerbonus wird dann mit der festgesetzten Einkommensteuer verrechnet.
Beispiel-Berechnung des Steuerbonus
Herr und Frau Müller lassen im Kalenderjahr 2014 in ihrer
Wohnung das Bad modernisieren und das Wohnzimmer
tapezieren und streichen. Die Rechnung des Handwerksbetriebs bezahlen sie per Überweisung. In der Rechnung sind
Arbeitskosten in Höhe von 4.600 Euro einschließlich Mehrwertsteuer ausgewiesen.
Arbeitskosten 4.600 Euro
davon 20 % 1.040 Euro Steuerermäßigung
Tipp
Sie haben Ihre Steuererklärung 2013
bereits abgegeben, aber die Arbeitskosten
für Renovierung oder Modernisierung noch
nicht erklärt? Dann reichen Sie einfach eine
neue Steuererklärung ein, in der Sie die
Handwerkerkosten geltend machen. Bevor
Sie keinen Steuerbescheid erhalten haben,
können Sie Ihre Steuererklärung jederzeit
ändern. Falls Sie Ihren Steuerbescheid
schon erhalten haben, können Sie innerhalb
eines Monats dem Finanzamt Ihre
Änderungswünsche mitteilen.
HORST • 43
MITGLIEDERBEFRAGUNG 2014
WIE ZUFRIEDEN SIND
SIE MIT ADLERSHORST?
W
ie gut kommt unser Service an? Was kann in den Wohnungen verbessert
werden? Diese und viele weitere Fragen zur Zufriedenheit mit ADLERS
HORST können nur Sie, unsere Mieter, beantworten. Daher werden wir Sie in
Kürze anschreiben und Sie bitten, den mitgeschickten Fragebogen auszufüllen.
Falls Sie einen Internetzugang haben, können Sie sich auch online an der Befragung beteiligen. Damit die Anonymität der Befragung sichergestellt ist, haben
wir die Firma AktivBo GmbH in Hamburg mit der Auswertung der Frage
bögen beauftragt.
Sagen Sie uns Ihre Meinung – nur so können wir ADLERSHORST weiter in
Ihrem Sinne verbessern!
MITMACHEN
& GEWINNEN!
Unter allen Teilnehmerinnen
und Teilnehmern werden
attraktive Preise verlost.
Die Eckdaten der Mitgliederbefragung:
Wann: Von ca. Mitte September bis Mitte November 2014
Wie:
Die Firma AktivBo führt die Befragung durch und wertet die Fragebögen aus.
Wichtig: Ihre Anonymität gegenüber ADLERSHORST ist sichergestellt.
Weitere Details zur Mitgliederbefragung erhalten Sie in Kürze per Post.
IMPRESSUM
Herausgeber:
ADLERSHORST
22848 Norderstedt
Redaktion:
Benjamin Schatte
(Leitung)
Reinhard Herden
Anne-Kathrin Ihrens
44 • HORST
Anzeigenabwicklung:
ADLERSHORST
Immobilien GmbH
Christopher Schwanck
Konzept und
redaktionelle Unterstützung:
halledt Werbeagentur GmbH
www.halledt.de
Erscheinungsweise:
zweimal jährlich
9.000 Exemplare je Auflage
Für unverlangt eingesandte
Manuskripte und Fotos wird
keine Gewähr übernommen.
Nachdruck des Inhalts und
fotomechanische Vervielfältigungen von Teilen aus dieser
Zeitschrift sind nicht gestattet.
Bildnachweis:
ALBRECHT – BESTE BILDER:
S. 3, 45, 52, 54, 57-59, 60, 63-67, 68, 70 (1),
71 (2), 72, 74, 76 (1), 84
Nils Gaudlitz:
S. 4 (2), 11, 12, 20, 24, 25, 27, 42-44, 50 (2), 75
halledt Werbeagentur GmbH:
Titel (8), S. 4 (1), 6, 9 (2), 10, 13, 14, 15 (1), 17,
18, 21-23, 26, 28-30, 31 (2), 32, 34-41, 51 (1)
Kauk Air: Titel (1), S. 5 (1), 8/9 (1), 15 (1)
Roland Michels: S. 50 (2), 51 (1), 70 (1), 75, 78-83
Patrick Romer: S. 51 (2), 71 (2)
paloh architekten:
Architekturanimationen S. 65, 76, 77
ZUMHOLZ Landschaftsarchitektur: S. 41
2013
GESCHÄFTS
BERICHT
9,9 Mio.R
GESCHÄFTSGUTHABEN
260,3 Mio.U
BILANZSUMME
0,3 Mio.U
BILANZGEWINN
MITGLIEDER
8.702
29,9 Mio.R
RÜCKLAGEN
35,2 Mio.U
6,8 Mio.R
UMSATZERLÖSE AUS
HAUSBEWIRTSCHAFTUNG
66
MITARBEITERINNEN
UND MITARBEITER
INSTANDHALTUNGSLEISTUNGEN
Titelfoto: Shalom Atohoun (8 Jahre), smart ideenhaus 2.0 in Tornesch
WOHNUNGEN INKL.
2 GÄSTEWOHNUNGEN
5.191
WIR
WOHNEN
BEI UNS
GESCHÄFTS
BERICHT
2013
HORST • 47
UNSERE
H
RS
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sichtsrat LE
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Auf
or G
mbH
Unsere Mitglieder
stehen im Mittelpunkt
unseres wirtschaftlichen
Handelns:
48 • HORST
in ne n
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MITGLIEDER
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IM MITTELPUNKT:
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ADLERSHORST
Das vorrangige Ziel ist dabei nicht, eine höchstmögliche
Kapitalrendite zu erwirtschaften, sondern unsere Mitglieder
mit Wohnungen zu angemessenen Nutzungsgebühren zu versorgen. Die aus der Vermietung erzielten Gewinne fließen
zum größten Teil zurück in unseren Wohnungsbestand und
werden für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau
verwendet.
Unsere Mitglieder sind über die Zeichnung von Geschäftsanteilen an der Genossenschaft beteiligt. Die Geschäftsanteile sind dividendenberechtigt, und einmal jährlich entscheidet die Vertreterversammlung über die Gewinnverwendung
und die Ausschüttung einer Dividende. Alle fünf Jahre wählen die Mitglieder aus ihrem Kreis ihre Vertreter in die Vertreterversammlung. Jedes Mitglied hat unabhängig von der
Höhe seiner eingezahlten Geschäftsanteile eine Stimme. Die
Vertreterversammlung übernimmt entsprechend unserer
Satzung wichtige Funktionen zur Interessenwahrung der
Mitglieder.
INHALT
50- 51 2013: UNSERE MITGLIEDER IM FOKUS
54- 59 IM GESPRÄCH MIT DEM VORSTAND
62- 67 UNSER KERNGESCHÄFT:
BEWIRTSCHAFTEN, BAUEN, MODERNISIEREN
70- 75 UNSERE MOTIVATION:
GELEBTE NACHBARSCHAFT
76- 77 AUSBLICK 2014: DIE NEUESTEN PROJEKTE
78- 83 BERICHT DES AUFSICHTSRATES
86 -103 GESCHÄFTSZAHLEN 2013
86-93 Lagebericht 2013
94-102 Jahresabschluss 2013
94-95 · Bilanz
96 · Gewinn- und Verlustrechnung
97-102 · A nhang des Jahresabschlusses 2013
103 Zusammengefasstes Prüfungsergebnis
104 -107 WOHNUNGSBESTAND
108 -109 VERTRETERVERSAMMLUNG
STATEMENTS
52 ANDREAS BREITNER
Innenminister des Landes Schleswig-Holstein
60 CLAUS BUCHBERGER
Mitglieder-Vertreter bei ADLERSHORST
68 SARAH MA`MUN
Mitglied bei ADLERSHORST
84 ERK WESTERMANN-LAMMERS
Vorsitzender des Vorstands
Investitionsbank Schleswig-Holstein
FRAGEN AN
67 HANS-JÜRGEN RATH
Geschäftsführer der Rath GmbH
72 MARION UND HEINZ HORST ALTMANN
ADLERSHORST-Mitglieder aus dem
Stadtquartier Wedeler Au
74
BENJAMIN SCHATTE
Abteilungsleiter für Unternehmenssteuerung
und Marketing bei der ADLERSHORST
HORST • 49
2013: Unsere Mitglieder
im Fokus
Energetische
Modernisierung
Erster Spatenstich
für das smart ideenhaus 2.0:
Andreas Breitner, Innenminister
des Landes Schleswig-Holstein,
steht Pate für das Leuchtturmprojekt der „Offensive für
bezahlbares Wohnen“.
von 88 Wohnungen in Wedel
und Elmshorn: Reinhard
Herden, Abteilungsleiter für
technisches Bestandsmanagement und Projektentwicklung, stellt im Interview mit
dem ADLERSHORST-
Journal die Kernpunkte der
Bauarbeiten vor.
Vom Schreibtisch
in die Laufschuhe:
Der letzte Bauabschnitt
im Stadtquartier Wedeler Au wird
fertig gestellt: Zu den ersten Bewohnern
der neuen Stadthäuser in der Kantstraße
zählen Astrid und Joachim Lenz, hier
im Gespräch mit Kundencenterleiter
Jens Herbes bei der Wohnungsübergabe.
Das ADLERSHORST-Team nimmt am
ersten Firmenlauf in Norderstedt teil.
49. ordentliche
Vertreterversammlung:
Die Mitglieder-Vertreter lassen sich
von Vorstand und Aufsichtsrat über
das Geschäftsjahr 2012 berichten
und fassen die nach der Satzung
erforderlichen Beschlüsse.
Vertreterausfahrt:
Die Mitglieder-Vertreter informieren
sich auf ihrer jährlichen Rundtour
über die aktuellen Bauvorhaben.
26. April
7. März
50 • HORST
27. April
April bis September
Mai
15. Juni
40, 50 und sogar 61 Jahre
bei ADLERSHORST:
Die Vorstandsmitglieder Holger Reißweck und Uwe Wirries
begrüßen die treuen Jubilare im Schulauer Fährhaus.
Die ADLERSHORST-Flotte
beim Fahrsicherheitstraining: 29 Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter, die regelmäßig mit dem Auto in den
Wohnquartieren unterwegs sind, üben das Fahren
bei schwierigen Witterungsverhältnissen und in
Gefahrensituationen.
Das Bankeinzugsverfahren für das
Nutzungsentgelt wird auf das SEPA-Lastschriftmandat umgestellt.
Jetzt auch für Smartphones
und Tablet-PCs optimiert:
Der neue ADLERSHORST- Internetauftritt
geht online.
Starkes Team
dank lautstarker
Unterstützung durch die vielen Fans:
Die Black Eagle Crew beim Norderstedter
Drachenbootrennen.
Nachbarschaftsfest im
Stadtquartier Wedeler Au:
Baubeginn
wohnpark schulau:
In der Rudolf-Breitscheid-Straße entstehen
bis zum Frühjahr 2015 56 Miet- und 14
Eigentumswohnungen.
Das smart ideenhaus 2.0
in Tornesch wird an die neuen
Bewohner übergeben. Vor dem
Einzug besichtigt Innenminister
Andreas Breitner das öffentlich
geförderte Neubauprojekt.
ADLERSHORST feiert den Abschluss der
Quartiersumgestaltung im Bereich
Gorch-Fock-Straße/Kantstraße mit 350
Bewohnern.
30. August
17. August
31. Juli
November
3. September
1. Oktober
1. Dezember
7. Oktober
HORST • 51
„Land und Kommunen,
Wohnungswirtschaft und
Mieterbund kümmern sich
in Schleswig-Holstein
gemeinsam um
bezahlbares Wohnen
und den Klimaschutz:
2009 wurde der Klimapakt geschlossen und vereinbart, den CO2Ausstoß von Wohngebäuden bis 2020 um 40 Prozent zu verringern.
2013 wurde das Bündnis „Offensive für bezahlbares Wohnen“
unterzeichnet. Beide Zielsetzungen sind nur durch umfassende
Investitionen in die Erneuerung und den Neubau von Wohnungen zu
erreichen. Das Land legt dazu die Rahmenbedingungen fest und
stellt Fördermittel zu attraktiven Konditionen zur Verfügung. Aktive
und engagierte Wohnungsunternehmen setzen den Klimaschutz und
das Ziel des bezahlbaren Wohnens durch entsprechende Maßnahmen im Wohnungsbau und im Bestand vor Ort um.
Die ADLERSHORST Baugenossenschaft eG hat wiederholt den
Blick ganz nach vorn gerichtet. Mit ihren energieeffizienten,
modernen und gleichzeitig bezahlbaren smart ideenhäusern ist sie
Vorreiter und Ideengeber. Das Modell kann gefördert werden und
ist an unterschiedlichen Standorten wiederholbar. Bauvorhaben in
Elmshorn und Tornesch, mit herausragendem Energiekonzept teilweise für das ganze Quartier, zeugen ebenfalls von dem hohen
Engagement der Genossenschaft für Projekte des Klimapakts und
der Offensive. Es entsteht ein modernes Wohnangebot, das eine
Heimat für unterschiedliche Menschen zu bezahlbaren Mieten und
Nebenkosten schafft. Auch die Verlängerung auslaufender Sozial
bindungen in rund 300 ehemals geförderten Wohnungen in Norderstedt mit Hilfe der Förderung des Landes und deren um
fas
sende und energieeffiziente Modernisierung ist ein wichtiger
B eitrag zur sozialen und energiesparenden Wohnraumversorgung.
Die ADLERSHORST Baugenossenschaft eG übernimmt damit Verantwortung für die soziale Stadtentwicklung und schafft zugleich
ein Modell für die Wohnraumförderung des Landes.“
Andreas Breitner, Innenminister des Landes Schleswig-Holstein
HORST • 53
Diplom-Ingenieur Holger Reißweck und Diplom-Kaufmann Uwe Wirries
IM GESPRÄCH MIT DEM VORSTAND
FRAGEN AN
HOLGER REIßWECK
UND UWE WIRRIES
Kontinuität und wirtschaftlicher
Erfolg sind bei ADLERSHORST
nichts Neues. Darüber hinaus hat
sich ADLERSHORST aber in den
zurückliegenden Jahren zusätzliche
Potentiale erschlossen. Das zeigen
unter anderem das umfangreiche
Bauprogramm, die innovativen
Baukonzepte, die Umgestaltung
des Services, der Vorstoß
in neue Geschäftsfelder und
letztlich das Jahresergebnis 2013.
Im Interview berichten
die Vorstandsmitglieder
Diplom-Ingenieur Holger Reißweck
und Diplom-Kaufmann Uwe Wirries,
warum ADLERSHORST anders ist
als andere Wohnungsunternehmen,
welche Veränderungen zu dem
verbesserten Ergebnis geführt
haben und dass unternehmerischer
Erfolg nicht nur auf Zahlen, sondern
auch auf Werten beruht.
Herr Wirries, Herr Reißweck, der Titel des Geschäftsberichtes 2013 lautet „Wir wohnen bei uns“. Warum?
Uwe Wirries
Wir wollen damit zum Ausdruck
bringen, was uns bei ADLERSHORST antreibt und
was uns von anderen Wohnungsanbietern abhebt.
Wörtlich spielt der Titel auf die genossenschaftliche
Wohnform zwischen Miete und Eigentum an. Wer
bei ADLERSHORST wohnt, ist nicht nur Mieter,
sondern auch Mitglied der Baugenossenschaft und
über Geschäftsanteile am Unternehmen beteiligt.
Holger Reißweck
Hinter dem Wortspiel steckt
aber mehr. Wie bei jedem anderen Unternehmen
arbeiten wir unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten und streben nach Erfolg. Der entscheidende
Unterschied ist jedoch, dass die Überschüsse unmittelbar unseren Mitgliedern zugute kommen. Und
dabei steht nicht die jährliche Dividende auf die
Geschäftsanteile im Vordergrund, wie bei einer
Aktiengesellschaft. Denn der Auftrag unserer
Genossenschaft, der in der Satzung festgeschrieben
ist, ist die Versorgung unserer Mitglieder mit Wohnraum zu angemessenen Nutzungsgebühren. Daher
fließt der überwiegende Teil der Überschüsse in die
Modernisierung und Instandhaltung unserer Wohnungen und in den Neubau.
HORST • 55
Betrachtet man die Ereignisse des zurückliegenden Jahres, beschränken sich die Aktivitäten bei
ADLERSHORST nicht nur aufs Bauen und
Modernisieren. Warum bieten Sie Ihren Mietern
bzw. Mitgliedern mehr?
Allein 2013 hat ADLERSHORST 13,1 Millionen
Euro in den Neubau und die energetische Modernisierung investiert. Gleichzeitig haben Sie in den
vergangenen Jahren die Zinsausgaben kontinuierlich zurückgefahren. Wie ist das möglich?
Uwe Wirries Auch das hängt mit den Grundwerten
zusammen, die wir als Wohnungsgenossenschaft
verfolgen. Eine Wohnung hat einen hohen persön
lichen Stellenwert. Sie ist meist Lebensmittelpunkt
und Rückzugsort. Mit dem Wohlbefinden untrennbar verknüpft sind eine gepflegte Umgebung, nette
Nachbarn und freundliche Ansprechpartner, die
kompetent Auskunft geben und Anfragen zügig
erledigen. Darauf haben wir in den letzten Jahren
einen Fokus gelegt und unseren gesamten Service
abgestimmt. Wir wollten kürzere Wege zu unseren
Mitgliedern, Reparaturaufträge schneller abwickeln
und letztlich Verwaltungskosten einsparen zugunsten von Investitionen in unseren Wohnungsbestand.
Also haben wir uns schrittweise von Streubesitz
getrennt und auf unsere Kernstandorte konzen
triert. Wir haben unsere Kundencenter in Norder
stedt, Wedel, Elmshorn, Tornesch und Quickborn
ausgebaut und mit eigenen Entscheidungs- und
Budgetkompetenzen ausgestattet. Damit Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen schnell und
zuverlässig ausgeführt werden, haben wir unsere
ADLERSHORST Immobilien GmbH um die entsprechenden Leistungen erweitert. 2013 haben wir
schließlich unseren Mitgliedern die Quartiers
betreuer an die Seite gestellt, persönliche Ansprechpartner für alle Anliegen rund ums Wohnen.
Uwe Wirries Wir haben den Finanzierungsbereich
neu strukturiert. Dadurch konnten wir bei der Prolongation von Darlehen den Zinsverfall ausschöpfen, was uns vorher in dieser Größenordnung nicht
möglich war. 2011 betrug die durchschnitt
liche
Zinsbelastung unserer Kapitalmarktdarlehen noch
4,63 Prozent, 2012 4,26 Prozent und nun 2013 3,87
Prozent. Bei unserer Darlehensinanspruchnahme von
rund 158 Millionen Euro ergeben sich somit jähr
liche Einsparungen von rund 1,2 Millionen Euro,
die wir für den Neubau bzw. für Modernisierungen
verwenden. Für Modernisierungen nehmen wir im
Regelfall keine Fremdmittel auf. Und für un
sere
Neubauvorhaben erhalten wir aufgrund unserer
ausgezeichneten Bonität zinsgünstige Kredite.
Heute sind wir in unseren
Holger Reißweck
Wohnquartieren täglich präsent und die meisten
Bewohner kennen unsere Quartiersbetreuer, Gärtner
und Kundencenter-Teams. Um die Kommunikation
zwischen den Mitgliedern und ADLERSHORST
zusätzlich zu stärken, haben wir 2013 unseren
Internetauftritt und unser zweimal jährlich erschei
nendes ADLERSHORST-Journal überarbeitet. Zu
künf tig wollen wir auch unter den Mitgliedern den
Austausch stärker fördern, beispielsweise durch
Nachbarschaftsfeste, für die wir die komplette Ausstattung bereitstellen.
Bei all diesen Aktivitäten darf man jedoch nicht
vergessen, dass der wirtschaftliche Erfolg die
Grundvoraussetzung ist. Und darauf haben wir in
den letzten Jahren ebenfalls intensiv hingearbeitet.
56 • HORST
Wie gehen Sie in Ihrem umfangreichen Bauprogramm – das geplante Gesamtbudget von 2013
bis 2020 beläuft sich auf 145 Millionen Euro,
also knapp die Hälfte der Bilanzsumme – mit
Baukostenabweichungen um?
Holger Reißweck Ganz einfach. Wir haben keine,
oder sagen wir mal, fast keine. Unser Baukostencontrolling hat zuletzt eine Abweichung von unter
1 Prozent ermittelt. Auch das ist ein Ergebnis, das
sich in den letzten Jahren herausgebildet hat. Unser
Team aus hochqualifizierten Fachleuten ermittelt
im Vorwege, ob ein Objekt im geplanten Rahmen
machbar ist. Wir fangen heute nicht an zu modernisieren oder zu bauen, bevor nicht alle Gewerke ausgeschrieben wurden und die Kosten auf dem Tisch
liegen. Abgesehen von der Preissicherheit konnten
wir mit der detailreichen Vorplanung die Bauzeiten
deutlich verkürzen.
Wie gehen Sie bei der Vergabe von Bauaufträgen vor?
Holger Reißweck Natürlich spielt bei Ausschreibungen der Preis eine wichtige Rolle. Aber nach
unseren Erfahrungen mit Unternehmen, die zunächst
sehr günstig anbieten, eine zweifelhafte Qualität
abliefern und sich schließlich bei der Mängelbeseitigung quer stellen, haben wir unser Augenmerk auch
auf andere Anforderungen gelegt. Baufirmen, die
aus der Region kommen, haben ein großes Interesse
an einer langfristigen Zusammenarbeit und sind
verlässliche Partner mit einem marktgerechten PreisLeistungs-Verhältnis. Durch die Vergabe an überwiegend norddeutsche Unternehmen stärken wir
zudem die Region und erhalten gerade in Zeiten wie
heute, wo die Baukapazitäten knapper werden, den
Vorzug vor anderen Auftraggebern.
Ist das smart ideenhaus ebenfalls ein Ergebnis der
detailreichen Vorplanung Ihrer Bauprojekte?
Uwe Wirries Hier war der Ansatz zunächst ein
anderer. Wir hatten durch die Vorgaben der sozialen Wohnraumförderung ein festes Budget zur Verfügung. Gleichzeitig wollten wir für die Bewohner
der öffentlich geförderten Wohnungen nicht auf
Qualität und bestimmte Ausstattungsmerkmale
verzichten. Als Lösung entstand das smart ideenhaus, ein Wohngebäude in modularer Bauweise,
das wir erstmals 2012 in Elmshorn und 2013 in
einer weiterentwickelten Variante in Tornesch realisierten. Mittlerweile läuft die Planung für weitere
Objekte in Tornesch und Elmshorn.
Vor wenigen Wochen haben Sie ein neues Finanzierungsmodell für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgelegt, das Sie zusammen mit dem
Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein
und der IB.SH, der Investitionsbank SchleswigHolstein erarbeitet haben. Warum engagieren Sie
sich in diesem Bereich?
ADLERSHORST wurde vor
Holger Reißweck
65 Jahren gegründet, in einer Zeit großer Not, insbesondere auch an Wohnraum. Daraus resultiert
bis heute unser Selbstverständnis, dass wir uns als
Wohnungsunternehmen auch gesellschaftlichen
Aufgaben stellen. Seit Gründung engagiert sich
ADLERSHORST im sozialen Wohnungsbau, und
das „Bündnis für bezahlbares Wohnen“, auf das sich
im Januar 2013 das schleswig-holsteinische Innenministerium mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft und dem Mieterbund verständigt hat, ist
für uns kein bloßes Lippenbekenntnis.
Uwe Wirries
Bei vielen Wohnungsunternehmen
in der Metropolregion Hamburg, so auch bei uns,
laufen die Belegungsbindungen in größerem Umfang
aus. Allein 2014 fallen in den Kreisen Pinneberg,
HORST • 57
Stormarn und Segeberg rund 3.200 Wohnungen aus
der Bindung. Für einen Rückkauf der Belegungsbindungen fehlt der öffentlichen Hand das Geld. Angesichts der steigenden Mietpreise in Hamburg und
Umgebung ist das eine bedenkliche Entwicklung.
Damit Wohnungen überhaupt wieder in die Bindung
aufgenommen werden können, müssen sie außerdem
energetisch modernisiert werden. Unser Modell
sieht vor, über zinsgünstige Förderdarlehen die
Modernisierung und die Differenz zwischen öffentlich geförderter und Marktmiete zu refinanzieren.
Für die Wohnungsunternehmen wird damit ein
Anreiz geschaffen, weiterhin öffentlich geförderte
Wohnungen anzubieten, und die Städte und Kommunen müssen ihren Haushalt nicht mit dem Belegungsbindungsrückkauf belasten. Im Klartext, es kostet
sie nichts. Wir werden dieses Modell erstmals 2014
auf eines unserer Objekte mit 263 Wohnungen
anwenden, für die sonst ab Mitte dieses Jahres die
Bindung ausgelaufen wäre.
Wie gehen Sie angesichts der aktuellen Entwicklung im Großraum Hamburg mit der Mietpreisfindung bei Ihren eigenen Wohnungen um?
Holger Reißweck Bei einer Genossenschaft spricht
man von einem Nutzungsentgelt und nicht von einer
Miete. Das mag sich zunächst nach Haarspalterei
anhören, aber es gibt einen wesentlichen Unterschied. Wir kalkulieren ein angemessenes Nutzungsentgelt, das wir benötigen, um die Wohnungen
unter kaufmännisch vernünftigen Maßstäben
bewirtschaften zu können. Es geht also nicht darum,
die maximal mögliche Miete herauszuholen. Berücksichtigt man den allgemeinen Preisanstieg, kommen
aber auch wir nicht drum herum die Nutzungsentgelte anzupassen. Auch um energetisch moderni
sieren zu können, müssen wir die Nutzungsentgelte
anheben. Dabei schöpfen wir jedoch nicht den
gesetzlich erlaubten Spielraum aus und unsere Mitglieder sparen einen Teil der Erhöhung bei den Heizkosten wiederum ein.
Ende 2012 haben Sie die ADLERSHORST Baukontor GmbH gegründet. Wie hat sich das Unternehmen entwickelt?
Wir hatten natürlich gehofft,
Holger Reißweck
dass wir mit unserer „Enkelin“ die Erfolgsgeschichte
unserer Tochtergesellschaft ADLERSHORST Immobilien GmbH fortschreiben. Aber unsere Erwartungen wurden noch übertroffen. Bereits unser erstes
58 • HORST
gemeinsames Projekt „wohnpark schulau“, das wir
im Sommer 2013 starteten und bei dem die Genossenschaft 56 freifinanzierte Wohnungen und die
ADLERSHORST Baukontor GmbH 14 Eigentumswohnungen errichten, zeigt, dass wir mit dem Vorstoß ins Bauträgergeschäft das richtige Gespür hatten. Innerhalb weniger Monate hatte die „Baukontor“
alle Wohnungen verkauft.
Aber auch die ADLERSHORST
Uwe Wirries
Immobilien GmbH hat sich hervorragend weiterentwickelt. Dabei haben sich der Ausbau der Gewerke,
also die Leistungen in den Bereichen Heizung, Sanitär, Raumgestaltung und Gartenpflege, als genauso
richtig erwiesen wie die Erweiterung der Immobi
lienverwaltung. Mittlerweile verwaltet sie für
Dritte ca. 1.200 Wohnungen, übernimmt darüber
hinaus Maklertätigkeiten und den Vertrieb für die
„Baukontor“. Das schlägt sich natürlich auch in der
Ergebnisabführung an die ADLERSHORST Baugenossenschaft eG nieder. Waren es 2008 noch
rund 68.000 Euro, so sind 2013 rund 360.000 Euro
an die Genossenschaft geflossen.
Mit den umfangreichen Veränderungen hat auch
die Unternehmenskomplexität bei ADLERSHORST
zugenommen. Was haben Sie unternommen um
transparent zu bleiben?
Holger Reißweck 2012 haben sich der Aufsichtsrat, der Vorstand und die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit der Unternehmensentwicklung bis 2020
auseinandergesetzt. Das Ergebnis war die Strategie
„ADLERSHORST 2020“. Gleichzeitig entstand
daraus eine Unternehmensgesamtplanung, die alle
Teilbereiche, also beispielsweise Bau, Finanzierung,
Erlöse oder Personal, und ihre Abhängigkeiten voneinander abbildet. Diese Planung wird regelmäßig
fortgeschrieben und überprüft. Damit haben wir
ein Controlling-System geschaffen, mit dem nicht
nur der Aufsichtsrat, sondern auch die Wirtschaftsprüfer bestens informiert sind.
Sie sprachen eben an, dass an der Unternehmensstrategie auch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mitgewirkt haben. Werden die Veränderungen
von Ihrem Team mitgetragen?
Die Veränderungen in diesem
Uwe Wirries
Umfang waren überhaupt nur möglich, weil unser
Team von Anfang an miteinbezogen war, Ideen einbringen konnte und durch Fortbildungen auf die
neuen Aufgaben vorbereitet wurde. Ein wesentlicher
Punkt der Strategie „ADLERSHORST 2020“ war
auch, wie wir zukünftig als Arbeitgeber wahrgenom-
men werden. In unserer Branche fehlt es an qualifiziertem Nachwuchs und wir werden zukünftig um
Fachkräfte konkurrieren. Wir wollen ein attraktives
Unternehmen sein, nicht nur für unsere Mitglieder
und für Wohnungsinteressenten, sondern auch für
unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Welche Haupthemen stehen 2014 auf der Agenda?
Holger Reißweck
Da wir gerade über das
ADLERSHORST-Team sprachen, führe ich das
Thema mit zwei wichtigen Neuerungen fort. Um
Unternehmensprozesse weiter zu beschleunigen
und Arbeitsplätze mobiler zu gestalten, werden wir
ab 2014 schrittweise eine neue Unternehmenssoftware einführen. Außerdem werden wir unser Team
systematisch bei der Erhaltung der Gesundheit
unterstützen, Stichwort Gesundheitsmanagement.
Für den Ausbau unseres Wohnungsangebotes haben
wir 2014 einen wichtigen Meilenstein erreicht.
Nach umfangreichen Vorplanungen können wir im
so genannten Garstedter Dreieck im ersten Bauabschnitt mit dem Bau von 78 Wohnungen beginnen.
HERR REIßWECK,
HERR WIRRIES,
VIELEN DANK FÜR
DAS GESPRÄCH.
HORST • 59
„Wir – meine Frau,
meine Familie und ich –
wohnen gerne „bei uns“
in Elmshorn, und das seit
mehr als 45 Jahren.
Ich befürworte das 2013
angeschobene Programm
zur energetischen Modernisierung sehr.
Dass sich ADLERSHORST auf die wirklich sanierbaren Objekte
konzentriert und überholte Wohnquartiere durch Wohnungen
modernen Zuschnitts ersetzt, erachte ich dabei als einzig sinnvolle
Lösung. Mir persönlich ist wichtig, dass bei Sanierungen das
Wohnumfeld nicht vergessen wird. Es sollte als Bereich gestaltet
sein, in dem sich alle Bewohner gern aufhalten und sich Kinder,
Jugendliche, Eltern und auch die ältere Generation oft bewegen
und treffen. Für die Zukunft wünsche ich mir, dass sich
ADLERSHORST noch mehr mit dem Thema „Wohnen bis ins
hohe Alter“ befasst und barrierefreie Wohnungen und Service
angebote in vorhandenen Quartieren schafft.“
Diplom-Ingenieur Claus Buchberger, Mitglied bei
ADLERSHORST seit 1968, Mitglieder-Vertreter seit 1995
HORST • 61
UNSER KERNGESCHÄFT:
BEWIRTSCHAFTEN,
BAUEN,
MODERNISIEREN
Wohnungsbestand nach
Baualtersklassen
Ende 2013 umfasste der ADLERSHORSTWohnungsbestand 5.189 Wohnungen. Bis
Ende 2020 soll das Angebot für unsere
Mitglieder durch Neubau auf über 5.380
Wohnungen erweitert werden. Ende 2020
werden rund 15,7 Prozent der ADLERS
HORST-Wohnungen jünger als zehn Jahre
sein. Gleichzeitig wird der Großteil der
Wohnungen, die in den 50er und 60er Jahren errichtet wurden, wärmegedämmt und
einzelmodernisiert sein.
6,8
MILLIONEN EURO
investierte ADLERSHORST
2013 in die Modernisierung
und Instandhaltung des
Wohnungsbestandes.
62 • HORST
54
WOHNUNGEN
waren 2013 bei
ADLERSHORST
im Bau.
2010er
2000er
90er
2020
2013
80er
70er
60er
50er
0 200 400 600 800 10001200 14001600
Anzahl Wohnungen
69
NEUBAUWOHNUNGEN
konnte ADLERSHORST
2013 an seine Mitglieder
übergeben.
STADTQUARTIER
WEDELER AU
FERTIG
GESTELLT
Von 2004 bis 2013 wurde das Quartier im Bereich der
Kantstraße und Gorch-Fock-Straße revitalisiert: Entstanden ist ein ruhiges Wohnviertel mit 235 modernen,
größtenteils barrierefreien Wohnungen. Insgesamt hat
ADLERSHORST in diesen zentralen und beliebten
Standort in Wedel ca. 43 Millionen Euro investiert. Im
letzten Bauabschnitt mit einem Investitionsvolumen
von ca. 8,2 Millionen Euro wurden im Sommer 2013
ein Wohnhaus und zwei Stadthäuser fertig gestellt. Die
45 Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind barrierefrei erreichbar und hochwertig ausgestattet, beispielsweise mit Fußbodenheizung, Echtholzparkett und
Einbauküche. Die Neubauten erfüllen den Energiestandard KfW-Energieeffizienzhaus 70. Als ergänzender, klimafreundlicher Energielieferant wird eine
Absorptions-Gaswärmepumpe eingesetzt, die für ihren
Betrieb die Abwärme aus der kontrollierten Wohnraumlüftung nutzt.
HORST • 63
smart ideenhaus 2.0
LEUCHTTURMPROJEKT
IN SCHLESWIG-HOLSTEIN
Das smart ideenhaus 2.0 Am Grevenberg in Tornesch wurde Ende
November nach weniger als neun Monaten Bauzeit fertig gestellt.
Das Neubauvorhaben ist eines der ersten Projekte in Schleswig-
Holstein, für das Landesmittel aus der Anfang Januar 2013 gestar
teten „Offensive für bezahlbares Wohnen“ bereitgestellt wurden.
Bevor die neuen Bewohner am 1. Dezember einzogen, nutzten Gäste
aus Politik und Verwaltung – unter ihnen Andreas Breitner, Innen
minister des Landes Schleswig-Holstein – die Gelegenheit, das smart
ideenhaus 2.0 zu besichtigen. Innenminister Breitner, der bereits im
März beim ersten Spatenstich Pate für die 24 öffentlich geförderten
Wohnungen stand, betonte während der Besichtigung die Bedeutung des smart ideenhauses 2.0 als Leuchtturmprojekt für die
„Offensive für bezahlbares Wohnen“. Es zeige, dass preiswerte und
qualitativ gute Wohnungen in der Nähe der Hamburger Landesgrenze umsetzbar sind.
64 • HORST
Das smart ideenhaus ist eine Eigenentwicklung von ADLERSHORST, die auf einer
intelligenten Modulbauweise basiert. 2012
hatte ADLERSHORST das erste smart ideenhaus mit 34 öffentlich geförderten Wohnungen in der Reeperbahn in Elmshorn umgesetzt. Bei seinem Nachfolger in Tornesch
konnte der Energiestandard von KfW-70
auf KfW-40 weiter verbessert werden. Die
Heizungsanlage des smart ideenhauses 2.0
versorgt dabei nicht nur die 24 Wohnungen
im Gebäude selbst. Sie ersetzt eine alte
Ölheizung und liefert für 51 weitere Wohnungen in den Nachbarhäusern Wärme aus
überwiegend regenerativen Energien. Mit
der neuen Anlage, die aus einer Kombi
n
ation von zwei Holzpellet-Kesseln, einer
Wärmepumpe und einem Gasbrennwertkessel besteht, konnte der CO2-Ausstoß von
bisher 70,9 Kilogramm je Quadratmeter
Wohnfläche und Jahr auf 8,3 Kilogramm
reduziert werden. In den kommenden Jahren wird das Quartier Am Grevenberg revitalisiert und die alte Bebauung aus den 50er
und 60er Jahren durch energetisch hochwertige Häuser mit insgesamt 108 Wohnungen abgelöst. Dadurch wird eine weitere
Reduktion auf 5,9 Kilogramm CO2 erzielt.
Die Gesamtmiete einer 51 Quadratmeter
großen Wohnung im smart ideenhaus 2.0
beträgt rund 420 Euro pro Monat. Die
Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen sind
hochwertig ausgestattet, unter anderem mit
Fußbodenheizung, einem strapazierfähigen
Bodenbelag in Holzoptik, einem Duschbad,
einer Einbauküche und einem Balkon oder
einer Terrasse. Abstellräume, ein Fahrradraum und ein Spielplatz wurden vor dem
Gebäude errichtet.
Der Bau des smart ideenhauses 2.0 kostete
rund 3,1 Millionen Euro. Das Land Schleswig-
Holstein stellte ein zinsgünstiges Darlehen
von ca. 2,6 Millionen Euro zur Verfügung.
Sehr zufrieden mit dem
Vermarktungsergebnis: Anna Thormählen
und Christopher Schwanck, Abteilungsleiter
Immobilienbetreuung/-verwaltung bei der
ADLERSHORST Immobilien GmbH
wohnpark
schulau
NEUES
WOHNENSEMBLE
IN WEDEL
Die Bauarbeiten zum wohnpark schulau, einem gemeinsamen Projekt der ADLERSHORST Baugenossenschaft eG und der ADLERSHORST Baukontor GmbH,
begannen im Oktober 2013. Das Projekt umfasst drei
Wohnhäuser mit 56 freifinanzierten Mietwohnungen
und ein Stadthaus mit 14 Eigentumswohnungen. Die
Tiefgarage wird über einen kleinen Abzweig von der
Rudolf-Breitscheid-Straße angefahren. Das Bauvorhaben selbst liegt eingebettet in parkähnlich angelegten
Grünflächen und die Hauseingänge sind über Fußwege
erreichbar. Die Lage ist ruhig und gleichzeitig zentral.
In fünf Minuten ist man zu Fuß in der Bahnhofstraße.
Die belebte Einkaufsstraße bietet Geschäfte, Cafés,
Restaurants und ein Einkaufs- und Ärztezentrum. Die
Elbe ist ebenfalls nicht weit. Mit dem Fahrrad oder Bus
gelangt man schnell zum Willkomm Höft, zum Elbstrand oder in die Elbmarsch.
Bei der Ausstattung der Miet- und Eigentumswohnungen legt ADLERSHORST großen Wert auf Qualität
und Wohnkomfort. Zu den Ausstattungsmerkmalen
der barrierefrei erreichbaren Zwei- und Drei-ZimmerWohnungen zählen beispielsweise Fußbodenheizung,
Parkettböden, Einbauküchen und hochwertige Armaturen und Sanitärobjekte. Sowohl bei den Eigentumsals auch den Mietwohnungen können die zukünftigen
Bewohner bei der Ausstattung mitbestimmen. Die
Wohngebäude erfüllen die Anforderungen eines KfWEffizienzhauses 55. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2015 geplant.
Der Name ADLERSHORST bürgt in Schleswig-Holstein und im Großraum Hamburg auch für eine hohe
Qualität in der Bauausführung. Mit dem Bau von
Eigentumswohnungen sollen auch Mitglieder, die mit
dem Gedanken spielen Eigentum zu erwerben, die
Möglichkeit haben, sich weiterhin für ADLERSHORST
zu entscheiden. In diesem Pilotprojekt werden die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und die Pflege des
Stadthauses von der ADLERSHORST Immobilien
GmbH durchgeführt. Der Erfolg bestätigt das neue
Geschäftsmodell: Alle Eigentumswohnungen waren
innerhalb kürzester Zeit verkauft.
HORST • 65
88
WOHNUNGEN
wurden 2013 für mehr
als 2,2 Millionen Euro
energetisch modernisiert.
Die Investitionssumme
wurde ausschließlich aus
Eigenmitteln erbracht.
Die Nutzungsentgelte mussten im Zuge der baulichen
Maßnahmen angehoben werden. Dabei verzichtete
ADLERSHORST jedoch auf den gesetzlich zulässigen
Erhöhungsspielraum, um die zusätzliche Belastung
der Mitglieder so gering wie möglich zu halten. In den
nächsten Jahren ist mit Einsparungen bei den Heizkosten zu rechnen, denn die Wohngebäude an den
Standorten in Elmshorn (Am Dornbusch 9-15, Diertgahren 14-18) und Wedel (Am Riesenkamp 1-13)
erhielten ein Wärmedämmverbundsystem. Auch die
obersten Geschossdecken wurden gedämmt und die
Dächer neu eingedeckt. Um die Attraktivität der Wohnungen, die aus den 50er und 60er Jahren stammen,
darüber hinaus zu erhöhen, wurden auch die Balkone
instand gesetzt, die Treppenhäuser modernisiert und
die Fassaden und Außenanlagen neu gestaltet.
Modernisierung
Am Riesenkamp 1-13 in Wedel
66 • HORST
FRAGEN AN
HANS-JÜRGEN
RATH
GESCHÄFTSFÜHRER
DER RATH GMBH
Das Bauunternehmen
Rath GmbH ist in
Schenefeld bei Itzehoe
ansässig. Der Familienbetrieb in der 2. Generation beschäftigt 85
Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter.
Wie hat Ihre Zusammenarbeit mit
ADLERSHORST begonnen?
Zum ersten Mal beauftragte uns ADLERSHORST mit einem
kleineren Projekt, einer Fassadensanierung. Die Fachleute bei
ADLERSHORST waren so zufrieden mit unserer Ausführungsqualität, dass nach und nach weitere und größere Projekte folgten.
Mittlerweile arbeiten wir seit über 20 Jahren für ADLERSHORST.
Wie beschreiben Sie das Verhältnis zu
ADLERSHORST?
Partnerschaftlich. Zu einer erfolgreichen Zusammenarbeit gehören Vertrauen und Fairness auf beiden Seiten. Natürlich wird
auch bei ADLERSHORST hart über Preise und den Leistungs
katalog verhandelt. Aber wenn wir uns einig sind, dann steht
ADLERSHORST zu seinem Wort. Wir erleben es in unserer
Branche leider sehr häufig, dass Auftraggeber die Leistung entgegennehmen und dann unter Vorwänden die Zahlung verzögern
oder mindern. Im Gegenzug heißt das aber auch für uns, dass
wir, wenn wir mal einen Fehler machen, Mängel sofort aufnehmen und umgehend abarbeiten. Da gibt es auch auf Seiten der
Auftragnehmer immer wieder schwarze Schafe.
Unterscheidet sich ADLERSHORST von
Ihren anderen Auftraggebern aus der
Wohnungswirtschaft?
Ja, auf jeden Fall. ADLERSHORST investiert nachhaltig in die
Zukunft. Damit meine ich nicht nur die energetischen Modernisierungen oder die Neubauvorhaben. ADLERSHORST beauftragt überwiegend Bauunternehmen und Handwerker aus der
Region und stärkt damit den Wirtschaftsstandort SchleswigHolstein.
HORST • 67
„Als Mitglied von
ADLERSHORST schätze
ich besonders den Service,
den die Genossenschaft
bietet: Freundliche Mitarbeiter in den Kundencentern und vor Ort
helfen bei Fragen sofort
weiter und haben auch
ab und zu mal einen
guten Ratschlag für
den Alltag.
Gepflegte Spielplätze und Grünanlagen machen das
Wohnen bei ADLERSHORST gerade mit Kindern sehr
angenehm. Außerdem ist mir wichtig, als Mitglied der
Genossenschaft mitbestimmen zu können. Ich wünsche
mir, dass ADLERSHORST weiterhin so umfangreich
modernisiert – für ein lebenswertes Zuhause und zum
Schutz unserer Umwelt.“
Sarah Ma’mun mit Tochter Aliyah, Mitglied und Mieterin
im Diertgahren, Elmshorn
HORST • 69
UNSERE MOTIVATION:
GELEBTE
10
KINDERN AUS DEM
MITGLIEDERKREIS
ermöglichte ADLERSHORST 2013 die Teilnahme an einem Feriencamp in St. PeterOrding. ADLERSHORST übernahm für die
Kinder zwischen 8 und 12 Jahren die Fahrt-,
Übernachtungs- und Verpflegungskosten.
Organisiert und begleitet wurde das Feriencamp durch die Friedenskirchengemeinde
Elmshorn. Auch für 2014 hat ADLERSHORST
wieder zehn Plätze reserviert.
NACHBARSCHAFT
68
MITGLIEDER
wohnten 2013 seit 40, 50 und 60 Jahren bei
ADLERSHORST. Am 31. Juli 2013 empfing das
ADLERSHORST-Team 48 Jubilare mit ihrer
Begleitung im Schulauer Fährhaus an der Elbe.
In ihrer Ansprache würdigten die Vorstandsmitglieder Holger Reißweck und Uwe Wirries die
Treue der Mitglieder. Bei Kaffee und Kuchen
verbrachten die Gäste und das ADLERSHORSTTeam einen heiteren Nachmittag mit vielen
Geschichten aus den Anfängen der Wohnquartiere.
Als Dankesgruß wurden allen Jubilaren Präsentkörbe und Blumenschalen nach Hause gebracht.
ADLERSHORST jetzt
auch auf Smartphone
und Tablet
Zum 1. Oktober 2013 ging der neue Internetauftritt
online. Eine Überarbeitung war nicht nur durch das
2012 neu eingeführte Corporate Design erforderlich
geworden. Auch veränderte Benutzergewohnheiten,
neue Techniken und ein größeres Informationsangebot
bei ADLERSHORST benötigten eine neue Onlineplattform. Der Internetauftritt ist nun auch für die
Darstellung auf Smartphones und Tablet-PCs optimiert:
www.adlershorst.de
70 • HORST
BESTENS AUSGESTATTET
FÜR NACHBARSCHAFTSFESTE
Mitglieder, die in ihrem Wohnquartier
ein Nachbarschaftsfest veranstalten
möchten, unterstützt ADLERSHORST
mit einer kompletten Festausstattung.
Der ADLERSHORST-Anhänger kann
kostenlos von jeder Hausgemeinschaft
ausgeliehen w
erden und wird – bestückt mit einem Zelt, einem Grill,
Tischen, Bänken und Lichterketten –
direkt ins Quartier gebracht.
NACHBARSCHAFTSFEST IM
STADTQUARTIER
WEDELER AU
Nach zehn Jahren Planung,
Abriss und Neubau feierte
ADLERSHORST am 30. August
2013 den Abschluss der Quartiersumgestaltung im Bereich
Gorch-Fock-Straße/Kantstraße
in Wedel.
Alle Bewohner des Stadtquartiers Wedeler Au waren zu
dem Nachbarschaftsfest eingeladen. Im Innenhof der
Wohnhäuser in der Kantstraße begrüßte das ADLERS
HORST-Team rund 350 Gäste. Die Vorstandsmitglieder Holger Reißweck und Uwe Wirries und Kunden
centerleiter Jens Herbes bedankten sich in ihren
Ansprachen bei den Mitgliedern für ihr Verständnis
während der Bauarbeiten. Für eine lockere und fröhliche
Atmosphäre sorgten die „Schulauer Jungs“, die mit
ihren Shantys die Gäste zum Schunkeln brachten. Das
ADLERSHORST-Team kümmerte sich am Grill und am
Getränkestand um das leibliche Wohl der Mitglieder.
Bei der Tombola wurden unter den
Gästen Präsentkörbe mit Feinkost verlost.
Jens Herbes und sein Kundencenter-Team in Wedel
freuten sich in der darauffolgenden Woche über den
enormen Anklang, den das Fest gefunden hatte: Viele
Mitglieder kamen persönlich vorbei, um sich noch einmal für den Nachmittag zu bedanken.
HORST • 71
FRAGEN AN
MARION UND
HORST HEINZ
ALTMANN
MITGLIEDER AUS DEM
STADTQUARTIER WEDELER AU
Sie sind seit 2011 Mitglieder bei
ADLERSHORST und am 1. Oktober 2011
in das Neubauprojekt 70+ in der GorchFock-Straße eingezogen. Wie sind Sie auf
ADLERSHORST aufmerksam geworden?
Marion Altmann Über einen Bekannten, der sein Boot im Hamburger Yachthafen liegen hat. Er kam regelmäßig an der Baustelle
des Stadtquartiers Wedeler Au vorbei und meinte, das Bauvorhaben wäre etwas für uns. Wir wohnten in einem Einfamilienhaus in
Iserbrook mit einem großen Grundstück. Mit zunehmendem Alter
wurde uns die Pflege des Gartens zu beschwerlich. Also haben wir
das Kundencenter in Wedel besucht und den Bewerbungsbogen
ausgefüllt. Man sagte uns, dass schon alle Wohnungen in dem
Neubau 70+ vergeben wären, wir aber informiert werden würden,
wenn sich ein passendes Angebot für uns fände.
Horst Heinz Altmann Wenige Wochen später erhielten wir den
Anruf, dass wieder eine Wohnung frei geworden wäre. Wir
haben uns sofort entschieden, denn für uns wurde ein Traum
wahr: verkehrsgünstig gelegen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe und eine große Dachterrasse. Wir haben es nicht
mehr für möglich gehalten, dass wir doch noch unsere Traumwohnung finden.
Waren Ihnen die Besonderheiten
einer Wohnungsbaugenossenschaft bekannt?
Horst Heinz Altmann Ja, gerade in unserem Alter kam für uns
nur der Umzug zu einer Genossenschaft in Frage. Bei einem privaten Vermieter hätten wir jederzeit mit einer Kündigung wegen
Eigenbedarfs rechnen müssen. ADLERSHORST bietet als Baugenossenschaft einen Dauernutzungsvertrag. Das heißt, solange
man pünktlich sein Nutzungsentgelt zahlt, hat man lebenslanges
Wohnrecht.
Nutzen Sie die Angebote des
Johanniter-Unfall-Hilfe e.V., der
im Erdgeschoss ansässig ist?
Marion Altmann Bisher haben wir an einigen Veranstaltungen teilgenommen, die die Johanniter im Haus anbieten, z.B.
das Kaffeekränzchen oder der Adventskaffee. Das hat uns sehr
gut gefallen. Wir können uns vorstellen, auch zukünftig andere
Angebote in Anspruch zu nehmen.
Wie gefällt Ihnen das Wohnen
bei ADLERSHORST? Haben Sie
Wünsche für die Zukunft?
Marion Altmann Wir sind sehr zufrieden. Mit den Nachbarn
im Haus haben wir ein nettes Verhältnis. Durch das Nachbarschaftsfest im August letzten Jahres haben wir auch viele Bewohner aus den umliegenden Häusern kennen gelernt. Und wir haben
einen guten Kontakt zum Kundencenterleiter Jens Herbes und
unserem Quartiersbetreuer Torsten Gebke.
Horst Heinz Altmann Wir fühlen uns sehr wohl! Ich wünsche
mir für die Zukunft, dass alles so schön bleibt, wie es ist.
72 • HORST
WICHTIGES EHRENAMT:
VERTRETERIN UND VERTRETER
BEI ADLERSHORST
Die ADLERSHORST-Mitglieder
wählen alle fünf Jahre ihre
Interessenvertreter. Unabhängig von der Höhe der
eingezahlten Geschäftsanteile
hat jedes Mitglied eine
Stimme, mit der es aus
dem Mitgliederkreis seine
Vertreterin oder seinen
Vertreter wählen kann.
2013 übten 62 Mitglieder das Amt der Interessenvertretung aus. Sie trafen sich am 15. Juni 2013 zur jährlichen Vertreterversammlung, um die nach der Satzung
der Genossenschaft erforderlichen Beschlüsse zu fassen.
Die Versammlung entschied unter anderem über die
Gewinnverwendung des Geschäftsjahres 2012 und folgte
dem Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat, eine Dividende in Höhe von 3,3 Prozent auf die eingezahlten
Geschäftsguthaben auszuschütten. Wenige Wochen zuvor,
am 27. April 2013 hatten sich die Vertreterinnen und
Vertreter auf einer Rundtour durch die Wohnquartiere
über die aktuellen Neubau- und Modernisierungsvorhaben informiert. Die Veranstaltung, die wie in den Vorjahren wieder sehr gut besucht war, wurde vom Vorstand
moderiert und vom Aufsichtsrat begleitet.
HORST • 73
FRAGEN AN
BENJAMIN
SCHATTE
ABTEILUNGSLEITER FÜR
UNTERNEHMENSSTEUERUNG
UND MARKETING BEI
DER ADLERSHORST
BAUGENOSSENSCHAFT EG
In 2014 wird ADLERSHORST den
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ein
„Betriebliches Gesundheitsmanagement“,
kurz BGM anbieten. Wie kam es dazu?
Wir haben uns 2013 mit Mannschaften beim Firmenlauf und beim Drachenbootrennen in Norderstedt beteiligt. Die Idee war dabei, die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter durch ein lockeres,
gemeinsames Projekt einander näher zu bringen
und ADLERSHORST in der Öffentlichkeit bekannter zu machen. Die Begeisterung, mit der sich unser
Team an den Sportevents beteiligte, war überwäl
tigend. Auch Angehörige und Freunde haben uns
unterstützt und waren bei den Veranstaltungen mit
einer großen Fangemeinde vertreten. Aus dem
Spaß an der Sache entwickelte sich der Gedanke,
nicht nur an Sportveranstaltungen teilzunehmen,
sondern generell gemeinsam etwas für die Gesundheit zu tun.
Welche Angebote umfasst das BGM?
Wir haben ein ganzheitliches Konzept entwickelt,
das nicht nur verschiedene Sportkurse beinhaltet.
Ein wichtiger Baustein ist beispielsweise die Analyse
der Arbeitsplätze und der Arbeitsabläufe, um langfristig Rücken- oder Nackenprobleme zu vermeiden.
Hinzu kommen Workshops für gesunde Ernährung
oder Lockerungsübungen im Arbeitsalltag.
Was versprechen Sie sich vom BGM?
In erster Linie wollen wir die Gesundheit unseres
Teams fördern. Gerade im täglichen Kontakt mit
unseren Mitgliedern ist es wichtig, dass ein freundlicher und leistungsbereiter Umgangston herrscht.
Das funktioniert nur mit gesunden und motivierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Darüber
hinaus ist uns aber wichtig, dass wir ein attraktiver
Arbeitgeber sind. Für die Zukunft kommt noch ein
weiterer Aspekt hinzu: Fachkräfte werden in der
Immobilienwirtschaft immer knapper. Damit wir
unser Team um gute Kräfte verstärken können,
müssen wir uns von anderen Wohnungsunternehmen durch spezielle Personalprogramme abheben.
74 • HORST
AUSBAU DES
SERVICES VOR ORT
FÜR SCHNELLERE
REAKTIONSZEITEN
ADLERSHORST hat 2013 seinen Service vor Ort weiter
ausgebaut. Mit den fünf Kundencentern in Elmshorn,
Norderstedt, Quickborn, Wedel und Tornesch konnten
die Mitglieder bereits in der Nähe ihres Wohnquartiers
in persönlichen Kontakt zu den Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern treten. Seit Jahresmitte steht jedem Mitglied nun zusätzlich ein Quartiersbetreuer zur Verfügung, der für alle Anliegen rund um das Wohnen bei
ADLERSHORST der erste Ansprechpartner ist. Mit
dem neuen Service will ADLERSHORST noch unkomplizierter und schneller auf Fragen und Reparaturmeldungen der Mitglieder reagieren. Bei einem Schaden in
der Wohnung war bisher der Hauswart zuständig. Bei
Fragen zum Nutzungsvertrag wendete sich das Mitglied
an das Kundencenter. Und ging es beispielsweise um die
Betriebskostenabrechnung oder die Geschäftsanteile,
musste der passende Ansprechpartner am Standort
Norderstedt kontaktiert werden. Um den Mitgliedern
in allen Bereichen kompetent Auskunft geben zu können, weisen die Quartiersbetreuer nicht nur eine tech
nische oder handwerkliche Ausbildung und langjährige
Berufserfahrung auf. Für die neuen Aufgaben wurden sie
spe
ziell in wohnungswirtschaftlichen, genossenschaft
lichen und auch psychologischen Themen geschult.
Insgesamt sieben Quartiersbetreuer
sind für die Mitglieder im Einsatz (v.li.):
Sönke Pilsner, Thorsten Schneemann,
Karsten Rix, Wolfgang Schnautz,
Dirk Lehmann, Torsten Gebke und
Dirk Kroll (nicht auf dem Foto)
Die Mitglieder können per Telefon oder E-Mail Kontakt
zu ihrem Quartiersbetreuer aufnehmen. Ihre Anliegen
werden dann entweder direkt telefonisch geklärt oder
es wird ein Treffen vereinbart. Schäden begutachten die
Quartiersbetreuer in der Regel persönlich und leiten
den Reparaturauftrag direkt an die passenden Gewerke
weiter. Der überwiegende Teil der Aufträge wird dabei
von der ADLERSHORST Immobilien GmbH erledigt.
In dem Tochterunternehmen der ADLERSHORST Baugenossenschaft eG sind handwerkliche und technische
Kompetenzen gebündelt und die Arbeiten werden von
eigenen, erfahrenen Handwerkern ausgeführt. Damit
werden eine flexible Auftragsplanung, eine schnelle
Umsetzung und eine hohe Ausführungsqualität sichergestellt.
Zum neuen Service gehört auch ein einheitliches
Erscheinungsbild, das die Präsenz vor Ort unterstreicht.
Die Quartiersbetreuer und alle Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter, die täglich in den Wohnquartieren unterwegs sind, tragen Berufsbekleidung, die mit dem
ADLERSHORST-Logo gekennzeichnet ist. Auch anhand der einheitlich gestalteten Fahrzeuge und Handwerkerautos lässt sich ADLERSHORST eindeutig
identifizieren.
HORST • 75
AUSBLICK 2014
DIE NEUESTEN
PROJEKTE
Modernisierung und Erhalt von
öffentlich gefördertem Wohnraum:
ADLERSHORST wendet neues
Förderinstrument an
Am Dornbusch in
Elmshorn: Abschluss der
Quartiersumgestaltung
Im letzten Bauabschnitt wird das Wohnhaus
Am Dornbusch 1-7 ab Mai 2014 energetisch
modernisiert. Parallel dazu werden das Wohnumfeld und die Grünanlagen neu gestaltet.
2014 investiert ADLERSHORST weitere rund
1,3 Millionen Euro in das Quartier.
ab Mai 2014
76 • HORST
Für 263 Wohnungen im Quartier Waldstraße in Norderstedt,
die in den 1970er Jahren als öffentlich geförderter Wohnraum
errichtet wurden, wären im Sommer 2014 die Belegungsbindungen ausgelaufen. Damit auch zukünftig für Mitglieder mit
Wohnberechtigungsschein das Nutzungsentgelt der sozialen
Wohnraumförderung gilt, stellt die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) ein zinsgünstiges Darlehen bereit. Das
Darlehen wird aufgrund eines neuen Berechnungsmodells
gewährt, das ADLERSHORST Ende 2013 in Zusammenarbeit
mit dem schleswig-holsteinischen Innenministerium, der Stadt
Norderstedt und der IB.SH zu einem Förderinstrument ent
wickelt hat. ADLERSHORST setzt als erstes Wohnungsunter
nehmen in Schleswig-Holstein das neue Förderinstrument ein
und führt damit sein Engagement für die „Offensive für
bezahlbares Wohnen“ in der Metropolregion Hamburg fort.
ADLERSHORST wird 2014 die Wohnungen im Quartier
Waldstraße umfassend energetisch modernisieren und für die
Mitglieder nachhaltig attraktiv gestalten. Allein in dieses Projekt investiert ADLERSHORST 2014 mehr als 8,5 Millionen
Euro. In einem weiteren Bauabschnitt werden 2015 im Quartier Waldstraße 96 freifinanzierte Wohnungen modernisiert.
2014 - 2015
Baustart Horst-Embacher-Allee in Norderstedt
Für den Spätsommer 2014 ist der Baustart im
Bereich „Garstedter Dreieck“ in Norderstedt
vorgesehen. Im ersten Bauabschnitt errichtet
ADLERSHORST entlang der Horst-EmbacherAllee 78 Wohnungen. Es ist vorgesehen, dass
ca. 42 Wohnungen davon im Zweiten Förder-
eg realisiert werden. Das Investitionsvolumen
w
beläuft sich auf rund 14,4 Millionen Euro. In
einem zweiten Bauabschnitt, der voraussichtlich
im Sommer 2015 beginnen wird, sind vier Stadthäuser mit Miet- und Eigentums
wohnungen
geplant.
smart ideenhaus:
Bau von 148 Wohnungen
Von 2014 bis 2016 plant ADLERSHORST
in Tornesch und Elmshorn fünf smart ideenhäuser mit 148 öffentlich geförderten Wohnungen zu bauen. Die Neubauten ersetzen
Altbestände, die sowohl beim Wohnkomfort als auch beim Energieverbrauch nicht
mehr auf einen zeitgemäßen Standard angehoben werden können. In Tornesch sind
auch Wohnungen im Zweiten Förderweg
vorgesehen, die insbesondere auf die Bedürfnisse von älteren Mitgliedern abgestimmt
werden. ADLERSHORST investiert an beiden Standorten rund 20 Millionen Euro.
ab Spätsommer 2014
2014 - 2016
HORST • 77
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
SEHR GEEHRTE
DAMEN UND HERREN,
LIEBE MITGLIEDER,
während die Vertreter
versammlung im Jahr 2013
noch ganz im Zeichen der
Agenda der ADLERSHORST
und des eindrucksvollen
Zahlenwerks über die
Unternehmensstrategie
bis zum Jahr 2020 stand,
ist die Diskussion im
Jahr 2014 durch die
Tatsache geprägt, dass
bezahlbarer Wohnraum
in Schleswig-Holstein
knapp wird.
Aufsichtsratsvorsitzende Sabine Kählert
Tatsächlich wird sich nach Berechnungen der Investi
tionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) der Sozialwohnungsbestand von 2011 bis 2020 durch Bindungswegfall
um 27.271 Wohnungen v erringern. Pro Jahr sind dies
2.727 Wohnungen. Zusätzlich steigt die Anzahl der
Haushalte bei gleichzeitig abnehmender Einwohnerzahl.
Obwohl das Pro-Kopf-Einkommen wächst, nimmt die
Zahl der Menschen in (Alters-)Armut zu. Diese Umstände führen zu einer steigenden Nachfrage nach kleineren
und bezahlbaren Wohnungen. Auf dem flachen Land stehen Wohnungen leer, dagegen ist das Angebot in den Ballungszentren – wie auch im sogenannten Speckgürtel
Hamburgs – nach wie vor knapp.
Reduzierung des Sozialwohnungsbestandes und
was unsere Genossenschaft beitragen kann, um
öffentlich geförderten Wohnraum zu erhalten
Satzungsgemäß achtet der Aufsichtsrat besonders auf die
Einhaltung des Ziels unserer Genossenschaft, unsere
Mitglieder mit kostengünstigem Wohnraum zu versorgen. Vor dem Hintergrund der oben geschilderten Situation müssen wir uns aber auch fragen, ob ausreichend
Wohnraum für Mitglieder mit geringerem Einkommen
78 • HORST
zur Verfügung steht. Mit unserem Konzept des smart
ideenhauses tragen wir dazu bei, dass diese anspruchsvolle Aufgabe erfüllt wird. Nach der Fertigstellung
des smart ideenhaus 1.0 in Elmshorn und aufgrund
der großen Nachfrage nach öffentlich gefördertem
Wohnraum konnte in einer Bauzeit von nur neun
Monaten das smart ideenhaus 2.0 mit 24 Wohnungen
in Tornesch realisiert werden. In der Ausgabe 99
unseres ADLERSHORST-Journals HORST wurde
über den Besuch des Innenministers des Landes
Schleswig-Holstein, Andreas Breitner Ende November berichtet, der – nachdem er bereits im März 2013
den ersten Spatenstich führte – kurz vor dem Einzug
der neuen Bewohner das smart ideenhaus 2.0 besichtigte. Er würdigte das Bauvorhaben als Leuchtturmprojekt für den öffentlich geförderten Wohnungsbau
in Schleswig-Holstein. Wir freuen uns über die hohe
Anerkennung, ein größeres Kompliment in Sachen
Sozialer Wohnungsbau kann man sich kaum wünschen.
Aber Neubau ist mit Blick auf die Umsetzung unserer
Strategie „ADLERSHORST 2020“ nur in begrenztem
Maß möglich. Daher haben wir für unsere Genossenschaft untersucht, wie viele öffentlich geförderte
Wohnungen sich eigentlich noch im Bestand befinden,
wann die Mietpreisbindung wegfällt und wie sich die
Mieten nach Wegfall der Bindung für unsere Mitglieder entwickeln werden. Der Vorstand berichtete dem
Aufsichtsrat über die Quartiere, in denen kurzfristig
die Mietpreisbindungen entfallen werden. Ein großer
Anteil entfällt dabei auf Norderstedt. Aufgrund des
ohnehin geringen Angebotes an kostengünstigem
Wohnraum in Norderstedt ist es wichtig, diesen
Wohnraum weiterhin für Menschen mit geringerem
Einkommen zu sichern und dabei gleichzeitig den
Wohnungsbestand den Ansprüchen an modernes
Wohnen anzupassen.
Nach vielen Gesprächen mit Vertretern der Stadt
Norderstedt, dem Innenministerium sowie der IB.SH
entwickelte unser Vorstand ein für das Land Schleswig-Holstein neues und wegweisendes Konzept, das
für alle Beteiligten einen vorteilhaften Effekt hat,
aber natürlich den größten Nutzen für unsere Mitglieder schafft. So werden 263 Wohnungen im Quartier Waldstraße mit einer gedämmten Gebäudehülle
versehen. Die Wärmeversorgung erfolgt klimaneutral
durch die Fernwärme der Stadtwerke Norderstedt
und die in die Jahre gekommenen Häuser erhalten
durch den Austausch der Fenster und die Erneuerung
der Balkone ein neues Gesicht. Das Investitionsvolumen beträgt 8,3 Millionen Euro. Dabei wird durch
die Bereitstellung von öffentlichen Fördermitteln das
Nutzungsentgelt für die Mitglieder, die einen Wohnberechtigungsschein zum Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung erhalten, auf anfänglich 5,50 Euro pro
Quadratmeter begrenzt. Der Aufsichtsrat freut sich
über dieses Verhandlungsergebnis, dem nun die bauliche Umsetzung folgen wird. Nach den Anstrengungen
der einbezogenen Partner wünscht der Aufsichtsrat
allen an dieser Modernisierungsmaßnahme Beteiligten
viel Erfolg und den Mieterinnen und Mietern ein wenig
Ausdauer und Langmut bei möglichen Beeinträchtigungen, die eine solche Großbaumaßnahme trotz guter
Organisation mit sich bringt.
Der Aufsichtsrat (v. li.): Christian Krischker, Hans Krohn,
Jens Nietner, Sabine Kählert (Vorsitzende), Niels Schmidt,
Jürgen Schiller, Ingrid Hebisch, Hendrik Pieper
HORST • 79
Ingrid Hebisch und Hendrik Pieper
Quartalsberichte und Risikoanalyse
Wie eingangs erwähnt, wird neben der Schaffung und
Sicherung von kostengünstigem Wohnraum auch die
Umsetzung unserer Strategie „ADLERSHORST 2020“
nicht vernachlässigt. Ein anspruchsvolles Ziel, das
sich Vorstand und Aufsichtsrat gesetzt haben und nur
ein wirtschaftlich gesundes Unternehmen erreichen
kann. Umso wichtiger ist daher die Aufgabe des Aufsichtsrates, die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft
im Auge zu behalten und Risiken zu erkennen. Regelmäßige Quartalsberichte über
· die Vermietungssituation,
· die Liquidität,
· das technische Bestandsmanagement,
· die Projektentwicklung,
· den Verwaltungsaufwand,
· die Kapitalkosten,
· den Grundstücksverkehr,
· die Einhaltung der geplanten Kosten für im Bau
befindliche Objekte sowie
· die Einhaltung der Planzahlen des Wirtschaftsplans
liefern umfangreiche Daten zur Identifizierung mög
licher Risiken. Bei all diesen Prüfungen war besonders
positiv zu bemerken, dass es bei der Neuordnung des
Darlehnsportfolios gelungen ist, neun Verwaltungseinheiten von Grundschulden zu befreien und im
Rahmen von Kreditprolongationen das günstige Zins
umfeld zu nutzen und damit die Zinslast zu reduzieren. Die Einsparung von Zinsen schafft finanziellen
Freiraum zur Umsetzung neuer Projekte.
80 • HORST
ADLERSHORST Immobilien GmbH und
ADLERSHORST Baukontor GmbH – eine
Erfolgsgeschichte wird fortgesetzt
Weitere Einnahmen konnten durch die guten Ergeb
nisse unserer Tochtergesellschaft, der ADLERSHORST
Immobilien GmbH erzielt werden. Der bei Gründung
geschlossene Ergebnisabführungsvertrag sicherte unserer Genossenschaft aus dem Jahresergebnis für 2012
zusätzliche Erträge in Höhe von rund 265.000 Euro.
Das geprüfte Jahresergebnis für 2013 liegt bei Er
stellung dieses Berichtes bereits vor. Der Geschäftsführung der GmbH ist es gelungen, das Ergebnis
nochmals erheblich zu steigern. Dem Aufsichtsrat
wurde von unserem Wirtschaftsprüfer bestätigt, dass
der Jahresabschluss, der mit einem Überschuss in
Höhe von 366.527,59 Euro endet, den gesetzlichen
Bestimmungen und den ergänzenden Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrages entspricht. Der Aufsichtsrat
freut sich über die erneute Verbesserung des Jahresergebnisses, das unter anderem der guten Arbeit im
Bereich Hausverwaltung und der weiteren Produktivitätssteigerung der gewerblichen Bereiche zu verdanken ist.
Die Bauprojekte der jüngeren Vergangenheit fanden
hohe Anerkennung in Bezug auf Ausstattung und
Qualität. Noch vor Fertigstellung waren die Wohnungen vermietet. In früheren Jahren hatte sich unsere
Baugenossenschaft auch dem Bauträgergeschäft
gewidmet. In den letzten Jahren haben wir uns allerdings auf den Wohnungsbau zur Erweiterung des
eigenen Portfolios konzentriert. Vermehrt wurde an
den Vorstand jedoch der Wunsch herangetragen, von
uns erstellte Wohnungen nicht nur anmieten, sondern
auch im Eigentum erwerben zu können. Der Vorstand
stellte sich dieser Aufgabe und gründete mit Zustimmung des Aufsichtsrates am 2. November 2012 die
ADLERSHORST Baukontor GmbH, in der u.a. die
Bauträgermaßnahmen abgewickelt werden.
Mit dem Bau von 14 Wohnungen im Quartier wohnpark schulau in ruhiger und zentraler Lage in Wedel
und mit hohem Ausstattungsstandard wurde das erste
Projekt dieser Gesellschaft zwischenzeitlich begonnen.
Das Richtfest ist bereits terminiert und schon heute
sind alle Wohnungen verkauft. Dieses Ergebnis beweist
nachdrücklich, dass hier ein Bedarf erkannt wurde und
die getroffene Unternehmensentscheidung richtig war.
So wird mit diesem Projekt auch Mitgliedern, die
Eigentum erwerben wollen, die Möglichkeit eröffnet,
sich weiterhin für ADLERS
HORST zu entscheiden.
Denn wenn – und davon geht der Aufsichtsrat nach
den ihm vorgelegten Planzahlen aus – dieses Projekt
erfolgreich für alle Beteiligten verläuft, wird die Nachfrage nach dem Erwerb von durch uns erstelltem
Wohnraum weiter steigen.
Sabine Kählert (Vorsitzende)
Entwicklung der Mieten
Sicherlich sind Mietanpassungen unerwünscht, dennoch sind sie neben den auszugsweise dargestellten
Maßnahmen unerlässlich, um das Ziel der Strategie
„ADLERSHORST 2020“ zu erreichen. So wurden
ortsübliche Mieten des freien Wohnungsmarktes den
Nutzungsentgelten vergleichbarer Wohnungen des
Bestandes unserer Genossenschaft gegenübergestellt.
Dadurch hat es teilweise Anpassungen gegeben. Gleichwohl ist festzustellen, dass die festgelegten Nutzungsentgelte immer noch günstiger sind als die Mieten auf
dem freien Wohnungsmarkt.
Niels Schmidt
Satzungsnovellierung notwendig
Auch Satzungsfragen waren im Jahr 2013 auf der
Tagesordnung. Im Bericht des Aufsichtsrates zum
Geschäftsjahr 2012 hatten wir bereits angekündigt,
dass sich Vorstand und Aufsichtsrat mit der Frage
beschäftigen werden, ob die Anzahl der bei Anmietung
von Wohnungen in unterschiedlichen Lagen und Ausstattungen zu leistenden Genossenschaftsanteile zeitgemäß und angemessen ist. Es war zu diskutieren, ob es
richtig ist, dass bei Anmietung einer komfortablen
Dachterrassenwohnung dieselbe Anzahl von Genossenschaftsanteilen fällig wird wie bei einer gleich großen, öffentlich geförderten Wohnung. Auch die Möglichkeit der Erhebung von Baukostenzuschüssen wurde
dabei untersucht. Einvernehmlich haben Vorstand und
Aufsichtsrat aus rechtlichen Gründen und mit Sicht
auf einen entstehenden hohen Verwaltungsaufwand
beschlossen, die Erhebung von Baukostenzuschüssen
nicht zu empfehlen.
Nach ausführlicher Beratung wurde gemeinsam ebenfalls festgelegt, der Vertreterversammlung zu empfehlen, die Höhe eines Anteils weiterhin bei 160 Euro zu
belassen. Die Anzahl der zu erwerbenden Anteile soll
jedoch an die Erstellungskosten für den Wohnraum
angepasst werden. Diese sind auch die maßgebliche
Bezugsgröße für die Kalkulation der Nutzungsentgelte.
Die Anzahl der zu erwerbenden Genossenschaftsan
teile soll dabei in der Gesamtsumme nicht die Höhe der
auf dem freien Wohnungsmarkt üblicherweise zu entrichtenden Kaution übersteigen. So ist nach Meinung
von Vorstand und Aufsichtsrat eine gerechtere Beteiligung an den Entstehungskosten nach Wohnstandard
und wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit des Nutzers
HORST • 81
gewährleistet. Bei dieser Gelegenheit wurden weitere
aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat notwendige
Satzungsänderungen identifiziert, die der Vertreterversammlung in ihrer Sitzung am 21. Juni 2014 in neuer,
rechtskonformer Fassung zur Annahme empfoh
len
werden.
Ortsbesichtigungen
In guter Tradition hat der Aufsichtsrat wie in jedem Jahr
ausgewählte Wohnquartiere besichtigt. Diesmal fiel die
Wahl auf Quartiere in Quickborn, von denen sich der
Aufsichtsrat ein umfassendes Bild machen konnte.
branche beraten und deren Auswirkungen auf unsere
Genossenschaft erörtert.
Gemeinsame Sitzungen von Vorstand und
Aufsichtsrat
In sieben gemeinsamen Sitzungen hat sich der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich über die Lage der
Genossenschaft berichten lassen und eine Vielzahl von
Sachverhalten diskutiert. Insbesondere wurden alle
Fragen, für die nach der Satzung die Zustimmung des
Aufsichtsrates erforderlich ist, erörtert und erforder
liche Beschlüsse satzungskonform gefasst. In diesen
Sitzungen wurden u.a. folgende Themen besprochen:
Kontaktpflege
Immer wieder gerne nimmt der Aufsichtsrat an der jährlichen Vertreterausfahrt, im letzten Jahr am 27. April
2013, teil, um Kontakt zu unseren Vertreterinnen und
Vertretern zu pflegen und auch für Fragen zur Verfügung zu stehen. Die bei dieser Gelegenheit geführten
Gespräche geben dem Aufsichtsrat wertvolle Anregungen aus dem Mitgliederkreis und ermöglichen es, diese
in die tägliche Arbeit einfließen zu lassen.
Fortbildung, Erfahrungsaustausch und
Workshop mit dem Vorstand
Wie in den Vorjahren nahm der Aufsichtsrat zur Fortbildung, zum Erfahrungsaustausch und zur Kontaktpflege zu anderen Wohnungsbauunternehmen an der
Tagung des Verbandes norddeutscher Wohnungsbauunternehmen e.V. (vnw) in Lübeck teil.
Auch der jährliche Workshop mit dem Vorstand zur
Vorstellung der Unternehmensentwicklung fand in
2013 seine Fortsetzung. Daneben haben Vorstand
und Aufsichtsrat über gesamtgesellschaftliche Veränderungen und Perspektiven für die Wohnungsbau-
Jürgen Schiller
82 • HORST
Wirtschafts- und Finanzangelegenheiten
· Wirtschaftsplan 2013
·Mittelfristige Wirtschafts- und Finanzplanung bis
2017
· Zustimmung zum Abschluss von Darlehnsverträgen
· Beratung des Berichtes über die gesetzliche Prüfung
gemäß § 53 GenG des Jahresabschlusses zum
31.12.2012 durch den vnw und des Berichtes der
Geschäftsführung
· Prüfung von Quartalsberichten einschließlich Risiko
analyse
·Beschluss über die Beauftragung des Prüfungsver
bandes vnw mit der Prüfung des Geschäftsjahres 2013
Die Vorbereitung der Vertreterversammlung
· Beratung und Beschlussfassung über die Vorlagen zur
49. Vertreterversammlung am 15.06.2013
·Beschluss über Zuweisungen an Rücklagen gemäß
§ 28 k der Satzung
· Bericht des Aufsichtsrates zum Jahresabschluss 2013
gemäß § 38 Abs. 2 der Satzung
Jens Nietner
Christian Krischker und Hans Krohn
Personalangelegenheiten
·Vorstandsangelegenheiten
· Zustimmung zur 1. Fortschreibung der Betriebsvereinbarung zum Jahresarbeitszeitmodell
· Zustimmung zur Durchführung eines Rechtsgeschäftes
mit einem Mitglied des Aufsichtsrates gemäß § 30 (1)
der Satzung
Vorbereitung der Novellierung der Satzung
Beratung über die Beschlussempfehlung an die Vertreterversammlung zu folgenden Punkten:
· Höhe des Eintrittsgeldes (§ 5)
· Entwurf einer Vereinbarung zwischen Vorstand und
Aufsichtsrat zur Festlegung der Anzahl von Genossenschaftsanteilen bei Wohnungsvermietung
·Änderung zu § 35 (1i) der Satzung in Verbindung
mit § 49 Genossenschaftsgesetz
· Entwurf zur Änderung der Wahlordnung
Zusätzlich fanden zwei Aufsichtsratssitzungen ohne
Beteiligung des Vorstandes statt. In diesen Sitzungen
wurden Beschlüsse zu Wahlvorschlägen zur Nachbesetzung im Aufsichtsrat gefasst sowie die Konstituierung des Aufsichtsrates beraten und beschlossen.
In Kenntnis der Daten aus den Quartalsberichten sieht
der Aufsichtsrat dem geprüften Ergebnis des Jahres
abschlusses mit Interesse entgegen. Die vorliegenden
Quartalsberichte lassen wiederum ein gutes Ergebnis
erwarten. Der gesetzliche Teil dieses Jahresberichtes
ist vom Vorstand unter Beachtung des Gesetzes zur
Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich
(KonTraG) aufgestellt worden. Der Aufsichtsrat hat sich
davon überzeugt, dass der Vorstand die entsprechenden
Bestimmungen der Risikoinventur, der -bewertung
sowie der organisatorischen Maßnahmen beachtet.
Die Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2013 durch die Prüfer des vnw hat bereits im
Dezember 2013 begonnen und wird im April 2014
beendet werden. Die Entgegennahme des schriftlichen
Berichts über die Prüfung des Geschäftsjahres 2013
sowie Beratung und Beschlussfassung hierzu sind in
der gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat am 11. Juni 2014 und in der Vertreterversammlung
am 21. Juni 2014 vorgesehen.
Vorbehaltlich eines positiven Prüfungsergebnisses
empfiehlt der Aufsichtsrat der Vertreterversammlung
· den Jahresabschluss 2013 in der vorgelegten Form zu
genehmigen,
· den Lagebericht 2013 des Vorstandes anzunehmen,
· dem Gewinnverteilungsvorschlag für das Geschäftsjahr 2013 zuzustimmen,
· die Entgegennahme des Berichtes über die gesetzliche
Prüfung des Jahresabschlusses 2013,
· dem Vorstand für das Jahr 2013 Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für die vertrauensvolle Zusammenarbeit und allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern für die erfolgreiche Arbeit im
Geschäftsjahr 2013 zum Wohle der ADLERSHORST
Baugenossenschaft eG.
Norderstedt, im April 2014
Sabine Kählert
Aufsichtsratsvorsitzende
HORST • 83
„Die ADLERSHORST
ist für uns ein wichtiger
und professioneller Partner.
Durch umfangreiche und
nachhaltige Investitionen
in den Wohnungsneubau und
in den Wohnungsbestand
schafft die ADLERSHORST
bezahlbaren und qualitativ
hochwertigen Wohnraum dort,
wo er benötigt wird.
Dabei setzten wir gemeinsam die Instrumente der sozialen
Wohnraumförderung innovativ und erfolgreich ein. Unsere
Zusammenarbeit ist seit vielen Jahren eng und vertrauensvoll.
Miteinander werden wir uns auch den Herausforderungen der
Zukunft stellen!“
Erk Westermann-Lammers, Vorsitzender des Vorstandes
Investitionsbank Schleswig-Holstein
HORST • 85
LAGEBERICHT
2013
1. Grundlage der Genossenschaft und Geschäftsverlauf
Diesen Lagebericht erstatten wir unter erstmaliger Anwendung des DRS 20 (Deutscher Rechnungslegungsstandard).
Die ADLERSHORST Baugenossenschaft eG mit Sitz in Norderstedt verfügt über folgenden
Objektbestand im nördlichen Umland der Freien und Hansestadt Hamburg mit Schwerpunkten in Norderstedt, Elmshorn, Wedel, Tornesch und Quickborn:
5.189
Wohnungen mit 321.839,26 m² Wohnfläche
30
gewerbliche Objekte und Büros
1.599
Garagen- und Tiefgaragenstellplätze
1.787
Pkw-Stellplätze im Freien
6
Objekte mit Sondernutzung, davon 2 Gästewohnungen
Der Objektbestand hat sich durch den Neubau von 69 Wohnungen, 19 Garagen-Stellplätzen
sowie 27 Pkw-Stellplätzen erhöht. Abgänge sind durch die Veräußerung von 271 Wohnungen,
18 Garagen-Stellplätzen, 17 Pkw-Stellplätzen sowie eines Büros entstanden.
Unsere Wohnungen werden fast ausschließlich an Mitglieder unserer Genossenschaft vermietet. Die Nachfrage nach günstigen und zeitgemäß ausgestatteten Wohnungen ist unverändert
hoch. Unser Geschäftsmodell ist nicht auf möglichst hohe Mieten und kurzfristigen Gewinn
ausgerichtet, sondern auf dauerhafte Nutzung durch zufriedene Mitglieder, die pfleglich mit
dem Wohnungsbestand umgehen und gute Nachbarschaft pflegen.
Die Entwicklung unserer Wohnungsgenossenschaft beurteilen wir als günstig. Die Mieten
wurden im Bestandsbereich im gesetzlich vorgegebenen Rahmen geringfügig erhöht. Insgesamt
erhöhten sich die Mieten 2013 hauptsächlich durch die Neubautätigkeit auf durchschnittlich
5,93 €/m² nach 5,74 €/m² im Vorjahr. Im Verlauf des Jahres 2013 waren 466 Wohnungswechsel (Vorjahr: 467) zu verzeichnen. Die Fluktuationsquote ist mit 9,0 % gegenüber 2012 (8,7 %)
bei geringerem Wohnungsbestand unwesentlich gestiegen und liegt unterhalb des Branchendurchschnitts im Land Schleswig-Holstein.
Die wie auch im Vorjahr 2012 (0,4 %) nach wie vor niedrige fluktuationsbedingte Leerstandsquote von 0,3 % spiegelt u.a. die gute Nachfragesituation nach unseren Wohnungen wider.
86 • HORST
Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst
folgende Tabelle zusammen:
Plan 2013
Ist 2013
Ist 2012
TEuro TEuroTEuro
Umsatzerlöse aus Netto-Kaltmieten
25.557
25.372
26.865
Instandhaltungsaufwendungen
6.950
6.748
5.561
Zinsaufwendungen
7.411
7.058
7.941
Jahresüberschuss
6.658
5.603
2.208
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Umsatzerlöse aus den Netto-Kaltmieten aufgrund
von Objektverkäufen verringert, gegenläufig wirkten sich der Zugang von Neubauten sowie
moderate Mieterhöhungen aus.
Die Instandhaltungsaufwendungen 2013 sind planmäßig gegenüber dem Vorjahr angestiegen
und haben auch zur Verbesserung der Objektqualität beigetragen. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich 18,55 €/m² (Vorjahr 15,09 €/m²).
Die Zinsaufwendungen waren insbesondere durch die Rückzahlung von Darlehen, die Zins
degression sowie den Abschluss von günstigeren Zinskonditionen bei Prolongationen rückläufig. Bei der Prolongation von Darlehen konnten wir erheblich bessere Konditionen vereinbaren
als geplant.
Der Jahresüberschuss fiel aufgrund von Buchgewinnen aus dem Verkauf von bebauten und
unbebauten Grundstücken des Anlagevermögens höher aus als im Vorjahr. Der Jahresüberschuss fiel geringer als geplant aus, da außerplanmäßige Abschreibungen für mittelfristig zum
Abriss vorgesehene Objekte vorgenommen wurden.
Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens positiv. Alle Maßnahmen führen letztendlich dazu, dass sich die Jahresergebnisse der folgenden Jahre verbessern werden und sich eine positive Entwicklung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
ergibt.
HORST • 87
2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft
2.1 Vermögenslage
Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich zum 31.12.2013 im Vergleich zum Vorjahr
wie folgt dar:
31.12.2013
TEuro
%
31.12.2012 Veränderung
TEuro
%
TEuro
Anlagevermögen (einschließlich
Geldbeschaffungskosten)
244.805,7 94,0247.864,295,8
-3.058,5
Umlaufvermögen
langfristig
1.750,5
0,7
884,2
0,3
866,3
kurzfristig
13.742,9
5,3
9.935,3
3,9
3.807,6
260.299,1 100,0 258.683,7100,0
1.615,4
Bilanzsumme
31.12.2013
TEuro
%
31.12.2012 Veränderung
TEuro
%
TEuro
Eigenkapital
40.152,5 15,4 34.374,213,3
5.778,3
Fremdkapital
(einschließlich Rückstellungen)
langfristig
kurzfristig
Bilanzsumme
207.608,7 79,8 211.360,9 81,7
12.537,9
4,8
12.948,6
-3.752,2
5,0
-410,7
260.299,1 100,0 258.683,7100,0
1.615,4
Das Anlagevermögen beträgt 94 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital
und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt. Es hat sich
hauptsächlich durch Objektverkäufe und Abschreibungen reduziert, denen gegenläufig teil
weise Neubauinvestitionen gegenüberstehen. Das kurzfristige Umlaufvermögen hat sich im
Wesentlichen durch den Anstieg der flüssigen Mittel erhöht.
Das Eigenkapital nahm um 5,8 Mio. Euro zu. Davon entfallen 5,6 Mio. Euro auf den Jahresüberschuss. Darüber hinaus resultieren die Veränderungen aus dem Zugang von Geschäftsguthaben sowie der Zahlung einer Dividende für das Vorjahr.
Die Eigenkapitalquote beträgt bei um 0,6 % gestiegener Bilanzsumme 15,4 % (Vorjahr 13,3 %).
Das langfristige Fremdkapital reduzierte sich durch planmäßige Tilgungen und Darlehensrückzahlungen, denen teilweise Darlehenszuflüsse für die Neubautätigkeit gegenüber stehen.
Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.
88 • HORST
2.2 Finanzlage
Im Rahmen des Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungs
verpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden
B anken termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so
zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen angesehenen Dividende von
3,3 % weitere Liquidität geschöpft wird, sodass ausreichende Eigenmittel für die Modernisierung des Wohnungsbestandes und für Neuinvestitionen zur Verfügung stehen, ohne dass
dadurch die Eigenkapitalquote beeinträchtigt wird.
Die Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Eurowährung, sodass Währungsrisiken
nicht bestehen. Swaps, Caps oder andere Derivate werden nicht in Anspruch genommen.
Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen Fremdmitteln handelt es
sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung. Für mehrere Darlehen wurden aufgrund guter Darlehenskonditionen Forward-Darlehen in Höhe von
9,2 Mio. Euro abgeschlossen. Die durchschnittliche Zinsbelastung für unsere Darlehen betrug
im abgelaufenen Geschäftsjahr 3,87 % nach 4,30 % im Vorjahr.
Die geldmäßige Entwicklung stellt sich wie folgt dar:
Kapitalflussrechnung
2013
2012
TEuroTEuro
1. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss
5.602,6
2.207,8
Abschreibungen auf das Anlagevermögen
6.398,7
5.529,7
37,8
60,1
12.039,1
7.797,6
Sonstige Aktiva / Passiva
Cashflow nach DVFA/SG*
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Planmäßige Tilgungen
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen
6.038,0
5.183,3
-5.862,7
-6.131,5
175,3
-948,2
3.566,8
-6.185,8
2.220,9
7.126,8
2. Investitionsbereich
Mittelzufluss / Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit
3. Finanzierungsbereich
Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit
4. Finanzmittelfonds
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am 31.12.2012/31.12.2011
Finanzmittelbestand am 31.12.2013/31.12.2012
5.963,0
-7,2
-526,5
-519,3
5.436,5
-526,5
*DVFA/SG Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./
Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.
HORST • 89
Der Finanzmittelbestand zum jeweiligen Bilanzstichtag setzt sich wie folgt zusammen:
Flüssige Mittel
abzüglich kurzfristiger Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2013
TEuro
2012
TEuro
5.436,5
550,6
0,0
-1.077,1
5.436,5
-526,5
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 2013 reichte für die planmäßige Tilgung und
hat sich gegenüber dem Vorjahr deutlich verbessert.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beinhaltet hauptsächlich die Einzahlungen aus dem
Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens und Ausgaben für unsere Neubauvorhaben.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist durch die Valutierung eines Darlehens für ein
Neubauvorhaben sowie durch die Rückzahlung von Darlehen aus den Erlösen des Abgangs von
Grundstücken des Anlagevermögens bestimmt.
Die liquiden Mittel sind mittelfristig für die Investitionstätigkeit vorgesehen.
Es stehen bei zwei Kreditinstituten weiterhin zusätzliche Kreditlinien in laufender Rechnung
über insgesamt rd. 7,4 Mio. Euro zur Verfügung, die bisher nicht in Anspruch genommen
w urden.
Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten wird bei sorgfältiger Vergabe von
Instandhaltungs- und Investitionsaufträgen die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft
auch zukünftig gesichert bleiben. Die mittelfristige Finanzplanung zeigt ausreichend Liqui
ditätsreserven, die für das zukünftige Investitionsprogramm zur Verfügung stehen.
90 • HORST
2.3 Ertragslage
Der im Geschäftsjahr 2013 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie
folgt zusammen:
Hausbewirtschaftung
Grundstücksverkehr
20132012
TEuroTEuro
3.652,84.122,9
100,170,7
Bautätigkeit
-417,2-458,3
Sonstiger Geschäftsbetrieb
-975,3
-999,7
3.375,9
-395,8
-133,7
-132,0
Neutrales Ergebnis
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Jahresüberschuss
5.602,62.207,8
Die Ertragslage wird im Wesentlichen durch das Ergebnis der Hausbewirtschaftung und das
neutrale Ergebnis bestimmt.
Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr im Wesent
lichen durch erhöhte Aufwendungen für Instandhaltung sowie geringere Mieten durch den
Abgang von Objekten. Gegenläufig wirkten sich die erheblichen Einsparungen im Bereich des
Kapitaldienstes aufgrund von zinsgünstigen Prolongationen und Umschuldungen aus.
Der sonstige Geschäftsbetrieb beinhaltet hauptsächlich die Kosten aus dem Bereich Projekt
arbeit und Reorganisation, die Aufzinsung von Pensionsrückstellungen, die Mitgliederbetreuung sowie die Geschäftsbesorgung für Tochterunternehmen.
Gegenläufig wirkten sich positiv das Ergebnis der ADLERSHORST Immobilien GmbH mit
TEuro 366,5 (Vorjahr TEuro 263,9) und die Erträge aus der Geschäftsbesorgung aus.
Im neutralen Ergebnis sind die Sondereinflüsse des Geschäftsjahres 2013 zusammengefasst.
Dies betrifft insbesondere den Buchgewinn abzüglich angefallener Aufwendungen aus dem
Verkauf der bebauten Grundstücke des Anlagevermögens (TEuro 6.111,0), außerplanmäßige
Abschreibungen für zum Abriss vorgesehene Wohnbauten (TEuro 1.532,4) und außerplan
mäßige Rückzahlungen der Aufwendungsdarlehen (TEuro 1.139,7) aus.
Gewinnverwendung
Für die Verwendung des Bilanzgewinns wird vorgeschlagen:
Euro
3,3 % Dividende auf Geschäftsguthaben
Vortrag auf neue Rechnung
Bilanzgewinn
294.929,30
5.184,56
300.113,86
HORST • 91
3.Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind,
haben sich zum Zeitpunkt der Erstattung dieses Lageberichts nicht ergeben.
4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht
Ein wesentlicher Bestandteil unserer Unternehmenssteuerung und -planung bildet das auf die
Genossenschaft zugeschnittene Risikomanagementsystem. Es basiert auf einer Wirtschafts- und
Finanzplanung bis 2018 zur Abbildung kurz- und mittelfristiger wirtschaftlicher Entwicklungen
sowie einer regelmäßigen Berichterstattung durch Monats- und Quartalsberichte, in denen
bestimmte Indikatoren beobachtet und dokumentiert werden. Dazu gehören außer der allgemeinen Zinsentwicklung und der Liquidität u.a. die Entwicklung der Außenstände, der Stand der
Vermietung und die Höhe der Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baukosten sowie maßgebliche Aufwandspositionen. Daneben werden externe Beobachtungsbereiche, wie insbesondere
die Entwicklung des Wohnungs- und Kapitalmarktes, in die Betrachtung einbezogen. Im Vordergrund steht dabei das Bestreben, Veränderungen so frühzeitig zu erkennen, dass durch geeignete
Maßnahmen wesentliche negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet werden können.
Das Anlagevermögen ist vollständig langfristig finanziert. Es sind keine besonderen Finanz
instrumente und insbesondere keine Sicherungsgeschäfte zu verzeichnen. In einzelnen Fällen
wurden zur Sicherung günstiger Konditionen Prolongationen im Voraus abgeschlossen (ForwardDarlehen). Aufgrund des anhaltend günstigen Zinsniveaus gehen wir von einem mittelfristig
geringen Zinsänderungsrisiko aus und werden die weitere Umstrukturierung unseres Darlehens
portfolios mit der Chance einer deutlichen Reduzierung der Zinsaufwendungen in den kommenden Jahren weiter betreiben.
Es bestehen akut keine Preisänderungsrisiken, da aufgrund der vertraglichen Gestaltung der
Miet- und Nutzungsverträge die Mieten auch für künftige Jahre langfristig festgelegt sind. Aufgrund seiner Lage, der Miethöhe sowie dem guten technischen Zustand wird der Wohnungs
bestand unserer Genossenschaft auch zukünftig nachgefragt werden. Das Niveau der Mieten
befindet sich im mittleren Marktsegment. Mittelfristig gehen wir von moderaten Miet
entwicklungsmöglichkeiten aus, die zu höheren Erlösen führen werden, insofern sehen wir keine
Liquiditätsengpässe oder -risiken.
Weder ist aufgrund der aktuellen Marktlage noch der erwarteten Entwicklung mit nennenswertem Leerstand oder mit umfangreichen Mietausfällen zu rechnen. Die derzeitige aktuelle und
prognostizierte Entwicklung des Wohnungsmarktes in Schleswig-Holstein, insbesondere auch
im Hamburger Randgebiet, lässt auch weiter erwarten, dass zukünftig von einer hohen Nach
frage an bezahlbarem Wohnraum auszugehen ist. Insofern sehen wir auch in der günstigen
Vermietungssituation weitere Chancen für unsere Genossenschaft.
Unser Immobilienbestand wird zielgerichtet durch Neubauvorhaben, Modernisierungsmaß
nahmen sowie erhebliche Instandhaltungsinvestitionen gesichert, erhalten und aufgewertet um
eine weitere Qualitätsverbesserung zu erreichen.
92 • HORST
In 2014 werden wir planmäßig 56 Wohnungen und 70 Kfz-Stellplätze in Wedel erstellen sowie
eine Großmodernisierung mit 368 Wohnungen in Norderstedt beginnen. Die bestehende Planung
sieht den Neubau von weiteren Wohnungen in Quickborn vor. Darüber hinaus werden wir mit
der Bebauung des Garstedter Dreiecks in Norderstedt beginnen.
Für 2014 erwarten wir ein Investitionsvolumen in Höhe von rd. 27,0 Mio. Euro. Hierfür planen
wir Darlehen in Höhe von rd. 22,0 Mio. Euro. Weitere Darlehensaufnahmen sind nicht vor
gesehen.
Die in 2014 begonnene Erschließungsmaßnahme in Heidgraben, für die bereits Verkaufsverträge
für alle Flächen abgeschlossen sind, wird sich positiv auf die wirtschaftliche und finanzielle Entwicklung der Genossenschaft auswirken.
Risiken, die eine Bestandsgefährdung darstellen oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage haben, sind daher insgesamt nicht erkennbar.
Auf der Basis unserer Wirtschafts- und Finanzplanung 2018 erwarten wir, dass die Entwicklung
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsprechend solide mit deutlichen Jahresüberschüssen
fortgeführt werden kann.
Nach den Sonderereignissen des Jahres 2013 wird der Jahresüberschuss 2014 voraussichtlich
leicht über dem Jahresüberschuss 2012 liegen. Hierbei rechnen wir mit konstanten Mieterträgen
und Zinsaufwendungen, wobei die Instandhaltungsaufwendungen nach dem hohen Niveau des
Jahres 2013 bei TEuro 6.100 liegen werden.
Damit wird unser Eigenkapital weiter gestärkt und die finanzielle Basis für zukünftige Investi
tionen weiter verbessert.
Norderstedt, den 23. April 2014
Vorstand
Wirries
Reißweck
HORST • 93
JAHRESABSCHLUSS
2013
BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2013
Aktivseite
Euro
Euro
Vorjahr Euro
IImmaterielle Vermögensgegenstände
37.279,00
68.285,00
235.485.617,21
233.827.149,16
AAnlagevermögen
IISachanlagen
1 Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
2 Grundstücke mit anderen Bauten
211.669,34
231.566,90
3 Grundstücke ohne Bauten
575.634,20
2.316.818,78
4 Technische Anlagen und Maschinen
48.816,00
56.521,00
5 Betriebs- und Geschäftsausstattung
733.921,00
750.626,00
2.045.877,60
5.252.083,46
6 Anlagen im Bau
7 Bauvorbereitungskosten
475.383,75
239.576.919,10163.454,71
IIIFinanzanlagen
1 Anteile an verbundenen Unternehmen
2.533.655,43
2.533.655,43
2 Beteiligungen
2.479.256,01
2.480.253,18
3 Andere Finanzanlagen
50,00
Anlagevermögen insgesamt
5.012.961,4450,00
244.627.159,54
247.680.463,62
BUmlaufvermögen
IZum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
1 Grundstücke ohne Bauten
1.003.558,76
120.034,47
2 Unfertige Leistungen
6.989.570,56
7.885.239,83
3 Andere Vorräte
267.442,50
8.260.571,82343.413,60
IIForderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1 Forderungen aus Vermietung
240.467,91
244.541,38
2 Forderungen gegen verbundene Unternehmen 338.082,33
9.701,24
3 Sonstige Vermögensgegenstände
1.006.079,92
1.584.630,161.452.489,88
IIIFlüssige Mittel und Bausparguthaben
1 Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
2 Bausparguthaben
5.436.547,68
240.146,56
550.559,67
5.640.694,24203.397,79
CRechnungsabgrenzungsposten
1 Geldbeschaffungskosten
2 Andere Rechnungsabgrenzungsposten
178.532,89
7.529,54
183.754,12
186.062,4310.098,21
Bilanzsumme 260.299.118,19258.683.693,81
94 • HORST
Passivseite
Euro
Euro
Vorjahr Euro
AEigenkapital
IGeschäftsguthaben
1 der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder
2 der verbleibenden Mitglieder
674.275,00
478.987,88
9.221.983,54
8.948.181,56
3 aus gekündigten Geschäftsanteilen
33.120,00
9.929.378,5435.520,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf
Geschäftsanteile: Euro 2.656,46
(5.258,44)
II Ergebnisrücklagen
1 Gesetzliche Rücklage 4.068.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt: Euro 561.000,00
3.507.000,00
(222.000,00)
2 Andere Ergebnisrücklagen
25.855.000,00
29.923.000,0021.108.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt: Euro 4.747.000,00
(1.695.000,00)
IIIBilanzgewinn
1Gewinnvortrag
5.479,23
5.749,45
2Jahresüberschuss
5.602.634,63
2.207.795,57
3 Einstellungen in Ergebnisrücklagen
5.308.000,00
Eigenkapital insgesamt
300.113,861.917.000,00
40.152.492,40
34.374.234,46
4.933.217,00
4.923.309,00
266.000,00
368.500,00
BRückstellungen
1 Rückstellungen für Pensionen
2Steuerrückstellungen
3 Sonstige Rückstellungen
1.301.240,70
6.500.457,701.055.443,52
CVerbindlichkeiten
1 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 168.180.861,17181.584.491,66
2 Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern
3 Erhaltene Anzahlungen
4 Verbindlichkeiten aus Vermietung
5 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
34.283.839,00
25.767.036,47
8.016.748,04
8.320.429,06
9.514,65
26.006,98
2.861.811,23
2.069.079,97
6 Sonstige Verbindlichkeiten
199.830,15
213.552.604,24124.850,12
davon aus Steuern: Euro 15.551,49
(5.722,09)
davon im Rahmen der sozialen
Sicherheit: Euro 17.057,09
(7.097,07)
DRechnungsabgrenzungsposten
93.563,85
70.312,57
Bilanzsumme 260.299.118,19258.683.693,81
Verbindlichkeiten aus Aufwendungsdarlehen (§ 88 Abs. 3 II. WoBauG)
Restschulden
0,001.139.650,93
HORST • 95
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2013
Euro
Euro
Vorjahr Euro
1 Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 35.214.575,52
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 172.000,00
35.328.884,37
27.000,00
2 Verminderung/Erhöhung des Bestandes
an unfertigen Leistungen -895,669,27
494.383,95
3 Andere aktivierte Eigenleistungen 381.683,24
347.010,09
7.686.470,58
1.391.310,33
5 Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 15.670.054,07
15.625.209,23
6 Rohergebnis
21.963.379,51
4 Sonstige betriebliche Erträge 26.889.006,00
7 Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
2.829.111,41
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
685.740,98
3.514.852,39
davon für Altersversorgung: Euro 217.585,91
2.714.173,85
734.075,53
(263.006,67)
8 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen
6.398.668,59
5.529.713,33
9 Sonstige betriebliche Aufwendungen
3.807.267,81
2.191.282,78
10 Erträge aus Ergebnisabführungsvertrag
366.527,59
263.877,59
4,00
6,28
2 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
1
36.582,11
36.586,11
davon aus verbundenen Unternehmen: Euro 361,25
19.337,22
(0,00)
11 Erträge aus anderen Finanzanlagen
13 Zinsen und ähnliche Aufwendungen7.057.577,357.941.465,29
davon aus der Aufzinsung von
Rückstellungen: Euro 314.699,00
(291.030,00)
96 • HORST
14 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
6.513.753,56
3.135.889,82
15 Steuern vom Einkommen und Ertrag 133.726,10
132.000,00
16 Sonstige Steuern
777.392,83
796.094,25
17 Jahresüberschuss
5.602.634,63
2.207.795,57
18 Gewinnvortrag
5.479,23
5.749,45
19 Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
in Ergebnisrücklagen
5.308.000,00
1.917.000,00
20 Bilanzgewinn 300.113,86
296.545,02
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2013
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss zum 31.12.2013 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die
Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25.05.2009
(FormblattVO) beachtet.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach
dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
1. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Immaterielle Vermögensgegenstände, die entgeltlich erworben wurden, wurden zu Anschaffungskosten bewertet, gemindert um planmäßige Abschreibungen, auf der Grundlage einer Nutzungsdauer von 3 Jahren.
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Anteilige
eigene Verwaltungs- und Architektenleistungen wurden während der Bauzeit zu den Herstellungskosten bei den Bilanzposten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie
Anlagen im Bau aktiviert.
Für die Berechnung der Abschreibungen (linear) lag bei Wohngebäuden eine voraussichtliche
Nutzungsdauer von 50 bzw. 80 Jahren, bei Garagen zwischen 25 und 50 Jahren, bei Gewerbeobjekten zwischen 25 und 60 Jahren zugrunde. Ein in 1994 zugegangener Bauabschnitt wurde
gemäß § 7 Abs. 5 EStG degressiv abgeschrieben. Die Herstellungskosten für Außenanlagen in
den seit dem 01.01.1990 fertig gestellten Bauvorhaben wurden auf die Dauer von 10 bzw. 17
Jahren abgeschrieben.
Die Bilanzierung von Zu- und Abgängen unbebauter Grundstücke erfolgte mit dem Übergang des
wirtschaftlichen Eigentums.
Die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden linear über eine Nutzungsdauer
von 3 bis 23 Jahren abgeschrieben. Bei den Technischen Anlagen und Maschinen erfolgte die
lineare Abschreibung über eine Nutzungsdauer von 8, 10 bzw. 20 Jahren. Wirtschaftsgüter der
Betriebs- und Geschäftsausstattung mit Anschaffungskosten von mehr als Euro 150,00 und bis
zu Euro 1.000,00 wurden bei Anschaffung zwischen dem 01.01.2008 und dem 31.12.2009
entsprechend der steuerlichen Bewertungsvorschriften als ein Sammelposten geführt und über
5 Jahre abgeschrieben und nach vollständiger Abschreibung im Anlagespiegel als Abgang gezeigt.
Ab 01.01.2010 wird wieder von der Sofortabschreibung von geringwertigen Wirtschaftsgütern
bis Euro 410,00 Gebrauch gemacht. Wirtschaftsgüter bis Euro 150,00 werden gemäß § 6 Absatz 2
Satz 1 EStG sofort als Aufwand gebucht.
Die Finanzanlagen wurden mit den Anschaffungskosten bilanziert. Die Beteiligungen enthalten
Anteile an BGB-Gesellschaften.
Das Umlaufvermögen wurde nach dem Niederstwertprinzip bewertet.
HORST • 97
Bei den Forderungen wurde allen erkennbaren Risiken durch Abschreibung bzw. Wertberich
tigung Rechnung getragen.
Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wurde von dem Wahlrecht der Aktivierung von
Geldbeschaffungskosten Gebrauch gemacht. Die vorgenommene Abschreibung entspricht der
Dauer der Laufzeit der Darlehen bzw. der vereinbarten Zinsbindungsfrist.
Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde auf der Grundlage der Richttafeln 2005G
von Heubeck berechnet. Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach dem modifizierten Teilwertverfahren. Dabei wurden zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohnund Gehaltssteigerung von 1,7 %, eine Rentensteigerung von 1,5 % sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 7 Jahre für
eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 4,90 % zum 31.12.2013 zugrunde gelegt.
Die Sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags bemessen. Die Rückstellungen für Jubiläumszuwendungen
wurden aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens analog der Annahmen, die
den Pensionsrückstellungen zugrunde liegen, gebildet.
Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
2. Erläuterungen zur Bilanz
Entwicklung des Anlagevermögens
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden
Anlagenspiegel:
Anschaffungs-/
Zugänge
Abgänge
Umbuchun-
Ab-
Buchwert am AbschreibunHerstellungs-
des Geschäftsjahres
gen (+ / -)
schreibungen
31.12.2013
gen des Gekosten (kumulierte)schäftsjahres
EuroEuro Euro Euro Euro
Euro Euro
Immaterielle
Vermögensgegenstände
272.991,9317.009,27
-
- 252.722,20
37.279,00 48.015,27
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten
Grundstücke mit anderen Bauten
Grundstücke ohne Bauten
Technische Anlagen und
Maschinen
333.184.340,823.415.543,30 7.395.218,93 +8.137.983,05 101.857.031,03 235.485.617,21 6.148.479,63
717.616,48
-
16.195,07
-
489.752,07
211.669,34
19.897,56
2.375.162,72
2.284,34
195.841,14
-1.547.627,78
58.343,94
575.634,20
-
193.856,46
-7.051,49
Betriebs- und Geschäftsausstattung
2.001.608,83168.894,86 275.511,47
Anlagen im Bau
5.252.083,46
Bauvorbereitungskosten
3.399.783,36
-
163.454,71431.257,60
-137.988,97 48.816,00 6.253,08
- 1.161.071,22
-6.605.989,22
-
- -119.328,56
343.888.123,487.417.763,46 7.889.818,10
733.921,00 176.023,05
2.045.877,60
-
-
475.383,75
-
-134.962,51 103.704.187,23 239.576.919,10 6.350.653,32
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen
2.533.655,43
-
Beteiligungen
2.480.253,18
-
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
50,00
-
5.013.958,61
349.175.074,02
-
-
-
7.434.772,73
997,17
997,17
7.890.815,27
-
-
-
-2.479.256,01
-
-
-
-
-
-5.012.961,44
-134.962,51*
103.956.909,43
2.533.655,43 -
50,00
244.627.159,54
-
6.398.668,59
* Umgliederung in Grundstücke ohne Bauten Umlaufvermögen
98 • HORST
Der Posten Unfertige Leistungen beinhaltet ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebsund Heizkosten, denen erhaltene Anzahlungen gegenüberstehen.
Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:
Forderungen
insgesamt
davon mit einer Restlaufzeit
von mehr als 1 Jahr
Euro
Euro
Vorjahr Euro
Forderungen aus Vermietung
240.467,91
896,49
6.045,61
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
338.082,33
50.000,00
0,00
Sonstige Vermögensgegenstände
1.006.079,92
746.952,22
764.173,77
Gesamtbetrag
1.584.630,16797.848,71 770.219,38
Die Sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten insbesondere die Anteile der Genossenschaft an
Instandhaltungsrücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften in Höhe von TEuro 616,8.
Die Steuerrückstellungen enthalten die auf die Ausschüttung der Dividenden entfallende Körperschaftsteuer für die Jahre 2012 und 2013.
In den Sonstigen Rückstellungen sind insbesondere Rückstellungen enthalten für:
· Verwaltungsaufwendungen · Verpflichtungen aus Bau- und Instandhaltungsaufwendungen
TEuro 423,2
TEuro 869,8
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte
stellen sich wie folgt dar (die erforderlichen Vorjahreszahlen sind in Klammern vermerkt):
Verbindlichkeiten
insgesamt
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Liefe-
rungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag
unter
1 Jahr
davon Restlaufzeit
gesichert
1 bis 5
über
Jahre
5 Jahre
Art der
Sicherung 1)
EuroEuro Euro Euro Euro
168.180.861,17
5.450.208,55
23.189.075,56
139.541.577,06 168.180.861,17 GPR
(181.584.491,66)(10.094.169,53) (24.754.813,65) (146.735.508,48)(180.507.423,57)
34.283.839,00
(25.767.036,47)
815.837,49
(1.148.416,55)
3.401.352,96
(2.543.646,48)
30.066.648,55
(22.074.973,44)
34.253.754,57
(25.733.943,60)
GPR
8.016.748,04
8.016.748,04
(8.320.429,06)(8.320.429,06)
9.514,65
9.514,65
(26.006,98)(26.006,98)
2.861.811,23
(2.069.079,97)
2.861.811,23
(2.069.079,97)
199.830,15
199.830,15
(124.850,12)(124.850,12)
213.552.604,24 17.353.950,11 26.590.428,52 169.608.225,61 202.434.615,74GPR
(217.891.894,26)(21.782.952,21) (27.298.460,13) (168.810.481,92)(206.241.367,17)
1) GPR=Grundpfandrechte
HORST • 99
Zur Sicherung äußerst günstiger Darlehenskonditionen sind gegenüber Kreditinstituten für
Darlehen von rd. 9,2 Mio. Euro die Mieten in zwei Verwaltungseinheiten mit 76 Wohnungen
abgetreten worden.
3. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Der Posten Sonstige betriebliche Erträge enthält Buchgewinne aus dem Verkauf von bebauten
und unbebauten Grundstücken des Anlagevermögens (TEuro 6.997,2) und Erstattungen für
Versicherungsschäden (TEuro 276,7).
Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten TEuro 1.139,7 für aufwandswirksame
Rückzahlungen von im Vorjahr nachrichtlich zur Bilanz ausgewiesenen Aufwendungsdarlehen.
Weiterhin sind Einmalaufwendungen in Höhe von TEuro 536,2 für den Verkauf der Grund
stücke des Anlagevermögens und Kosten in Höhe von TEuro 135,4 für die Umstrukturierung
des Darlehensportfolios angefallen. Als Kostenausgleich für das Geschäftsjahr 2013 wurde aufgrund eines in früheren Jahren durchgeführten Teilbetriebsübergangs der Gärtner ein Betrag
von TEuro 96,1 an die Tochtergesellschaft gezahlt.
Der Posten Abschreibungen enthält einen Betrag für außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe
von TEuro 1.532,4 für mittelfristig zum Abbruch vorgesehene Objekte.
Weitere perioden- oder betriebsfremde Erträge und Aufwendungen, die für die Beurteilung der
Ertragslage von Bedeutung sind, haben sich nicht ergeben.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von TEuro 133,7 resultieren aus der Ausschüttungsbelastung für die Dividende für das Geschäftsjahr 2013.
4. Sonstige Angaben
Es bestanden folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen und hierfür
bereits zugesagte und eingeworbene Fremdmittel:
· Verpflichtungen für Neubaumaßnahmen, Grundstücksankäufe,
Erschließungsmaßnahmen und sonstige Verpflichtungen
· Zugesagte Finanzierungsmittel
18.845.000,00 Euro
15.987.000,00 Euro
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter
100 • HORST
Teilzeitbeschäftigte
24,50
12,00
Technische Mitarbeiter
3,00
0,25
Quartiersbetreuer etc. 10,50
9,00
38,0021,25
Mitgliederbewegung:
Anfang2013
8.833
Zugang2013
493
Abgang2013
624
Ende2013
8.702
· Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
haben sich im Geschäftsjahr erhöht um
· Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr vermindert um · Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf
273.801,98 Euro
20.960,00 Euro
1.392.320,00 Euro
Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg
Mitglieder des Vorstandes:
·
Holger Reißweck
(Diplom-Ingenieur)
· Uwe Wirries
(Diplom-Kaufmann)
seit 1. April 2002
seit 1. Juli 2009
Mitglieder des Aufsichtsrates:
· Sabine Kählert
(Verwaltungsfachwirtin)
Vorsitzende
· Jens Nietner
(Rechtsanwalt und Geschäftsführer)
Stellvertretender Vorsitzender
· Ingrid Hebisch
(Bilanzbuchhalterin)
Schriftführerin
· Christian Krischker
(Vorstandsvorsitzender)
· Hans Krohn
(Diplom-Ingenieur)
· Hendrik Pieper
(Rechtsanwalt und Abt.-Leiter)
· Niels Schmidt
(Bürgermeister)
ehrenamtliches Mitglied:
·
Jürgen Schiller
(Vorstandsvorsitzender i.R.)
seit 8. Mai 1999
seit 5. Nov. 2008
seit 19. Juni 2010
seit 19. Juni 2010
seit 27. Juni 2009
seit 19. Juni 2010
seit 19. Juni 2010
seit 18. Juni 2011
seit 18. Juni 2011
seit 19. Juni 2010
seit 1. Sept. 2001
HORST • 101
5. Weitere Angaben
Unter den Anteilen an verbundenen Unternehmen wird die 100%-Beteiligung an der
ADLERSHORST Immobilien GmbH mit Sitz in Norderstedt ausgewiesen. Das Eigenkapital
zum 31.12.2013 beträgt Euro 2.534.473,32. Aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages wurde
das Jahresergebnis 2013 in voller Höhe (Euro 366.527,59) von der Genossenschaft vereinnahmt.
Die Genossenschaft ist mittelbar über die ADLERSHORST Immobilien GmbH zu 100 % an der
ADLERSHORST Baukontor GmbH mit Sitz in Norderstedt beteiligt. Das Eigenkapital zum
31.12.2013 beträgt Euro 160.930,40. Geschäftsanlaufbedingt ist ein Jahresfehlbetrag in Höhe
von Euro 173.624,70 entstanden.
Die Genossenschaft ist mit je einem Drittel an der Bauträger-GbR B und C mit Sitz in N
orderstedt
beteiligt. Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 dieser Gesellschaft weist ein Eigenkapital von
Euro 7.353.830,29 und einen Jahresfehlbetrag von Euro 2.991,51 aus.
Norderstedt, den 23. April 2014
Vorstand
Wirries
102 • HORST
Reißweck
ZUSAMMENGEFASSTES
PRÜFUNGSERGEBNIS
Wir fassen das Ergebnis unserer gesetzlichen Prüfung nach § 53 GenG wie folgt zusammen:
Unsere Prüfung umfasst danach die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage
sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft einschließlich der Führung der Mitgliederliste
zu prüfen. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung des vom
Vorstand aufgestellten Jahresabschlusses und des Lageberichts, der hierfür die Verantwortung trägt.
Grundsätzliche Feststellungen
Gegenstand des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung seiner Wohn- und
G ewerbeeinheiten. Dieser Gegenstand des Unternehmens entspricht dem satzungsgemäßen
Auftrag der G enossenschaft. Im Rahmen der Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass
die Einrichtungen der G enossenschaft nicht dem Fördergedanken gemäß § 1 GenG entsprechen.
Dies gilt auch für die Tätigkeit der ADLERSHORST Immobilien GmbH als 100%iges Tochter
unternehmen der Genossenschaft.
Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht der Genossenschaft
Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2013 entspricht den gesetzlichen Erfordernissen.
Der Lagebericht entspricht den gesetzlichen Anforderungen.
Die Vermögens- und die Finanzlage der Genossenschaft sind geordnet; die Zahlungsfähigkeit ist
gesichert. Auch aus der Fortschreibung der Geschäftsentwicklung ergibt sich eine ausreichende
Liquidität.
Die Ertragslage wird wesentlich beeinflusst durch Überschüsse aus der Hausbewirtschaftung
und dem Neutralen Ergebnis, das sich insbesondere aus Buchgewinnen aus dem Verkauf von
bebauten Grundstücken, außerplanmäßigen Abschreibungen für zum Abbruch vorgesehene
Objekte und Aufwendungen aus der Rückzahlung von nicht passivierten Aufwendungsdarlehen
zusammensetzt.
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung
Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen
und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind.
Die Mitgliederliste enthält die nach § 30 GenG erforderlichen Angaben.
Hamburg, den 12.05.2014
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
gez.gez.
Direktor für den Prüfungsdienst
Prüfungsdienst
ViemannKlein
WirtschaftsprüferWirtschaftsprüfer
HORST • 103
WOHNUNGSBESTAND
STAND 31. DEZEMBER 2013
ANZAHL
VEORT
STRASSE
BAUJAHRWHG.
161 Bönningstedt Grellfeldtwiete 24 - 26
1965
176 Bönningstedt Hohenloher Ring 12 - 18
1966
234 Bönningstedt Hohenloher Ring 44, 44 a, 46, 46 a
1968
289 Bönningstedt Hohenloher Ring 2 - 6
1972
15
28
24
18
85
029 Elmshorn
Kolberger Straße 1 - 5
1953
23
041 Elmshorn
Am Friedhof 15, 16, 17
1954
24
048 Elmshorn
Uhlenhorst 4 - 104
1956
102
064 Elmshorn
Am Friedhof 10 - 14, 11 - 13, Kolberger Straße 2 - 6
1957
44
099 Elmshorn
Uhlenhorst 1 - 7, Amselstraße 18 - 20
1960
42
125 Elmshorn
Diertgahren 9 - 23 1963
60
133 Elmshorn
Diertgahren 25 - 27, Schilfweg 1 - 5
1964
36
143 Elmshorn
Diertgahren 32 - 36
1964
21
156 Elmshorn
Diertgahren 14 - 30
1965
63
173 Elmshorn
Raboisenstraße 33 - 39
1966
30
198 Elmshorn
Raboisenstraße 41
1967
12
199 Elmshorn
Raboisenstraße 25 - 31
1967
33
231 Elmshorn
Am Dornbusch 1 - 7
1969
32
232 Elmshorn
Am Dornbusch 9 - 23
1968
64
246 Elmshorn
Am Dornbusch 10 - 26
1970
64
262 Elmshorn
Mommsenstraße 22 - 24, Ludwig-Meyn-Straße 14 + 65
1954
33
263 Elmshorn
Hermann-Weyl-Straße 21 - 23, Ludwig-Meyn-Straße 16 + 67
1959
33
264 Elmshorn
Ludwig-Meyn-Straße 18 - 20, Hermann-Weyl-Straße 44
1964
39
Heidmühlenweg 61
316 Elmshorn
Hainholzer Damm 38 - 50
1976
123
324 Elmshorn
Wedenkamp 2 - 12, 26, 30
1977
114
341 Elmshorn
Westerstraße 11 - 19, Klostersande 22, Reichenstraße 2
1979
74
369 Elmshorn
Flamweg 46 - 48, Johannesstraße 23 - 25
1988
20
370 Elmshorn
Fröbelstraße 2 - 4
1982
44
377 Elmshorn
1983
36
382 Elmshorn
Flamweg 1, 1 a + b
1985
89
394 Elmshorn
1991
28
399 Elmshorn
Am Erlengrund 1 - 7
1992
28
401 Elmshorn
Am Erlengrund 8 - 10
1993
18
406 Elmshorn
Paul-Löbe-Weg 5 - 7
1997
24
407 Elmshorn
Paul-Löbe-Weg 1 - 3
1997
24
409 Elmshorn
Fröbelstraße 4 a
1999
25
414 Elmshorn
Hedwig-Kreutzfeldt-Weg 8
2002
26
415 Elmshorn
Hedwig-Kreutzfeldt-Weg 9
2003
24
443 Elmshorn
Gerberstraße 23 - 25
2009
29
446 Elmshorn
Reeperbahn 11 - 13
2012
34
1.515
162 Kummerfeld Bornbarg 66 - 72
1966
104 • HORST
9
9
Richtung Husum
Richtung Flensburg
N
Schleswig-Holstein
Hamburg
Quickborn
Kundencenter
425 Wohnungen
Elmshorn
Kundencenter
1.515 Wohnungen
Tornesch
Kundencenter
380 Wohnungen
Norderstedt
Kundencenter
1.964 Wohnungen
Langenhorn
Schnelsen
Eidelstedt
Lurup
Blankenese
st
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e
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Elb
Wedel
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Kundencenter
783 Wohnungen
ANZAHL
VEORT
STRASSE
BAUJAHRWHG.
031 Norderstedt
032 Norderstedt
042 Norderstedt
054 Norderstedt
055 Norderstedt
075 Norderstedt
091 Norderstedt
106 Norderstedt
112 Norderstedt
119 Norderstedt
121 Norderstedt
127 Norderstedt
130 Norderstedt
138 Norderstedt
144 Norderstedt
151 Norderstedt
154 Norderstedt
159 Norderstedt
160 Norderstedt
164 Norderstedt
165 Norderstedt
174 Norderstedt
219 Norderstedt
237 Norderstedt
240 Norderstedt
Alter Kirchenweg 28 a + b, Uhlenkamp 1
1953
Uhlenkamp 3
1954
Bahnhofstraße 1 - 11, 6 - 14
1954
Alter Kirchenweg 30 a - c bis 34 a - c
1957
Bahnhofstraße 2 - 4, 16 - 20, 13 -17
1957
Alter Kirchenweg 36 a - c, 38 a - c
1959
Stonsdorfer Weg 2 a - d, 4 a - d
Heidestieg 49 a - c, Finkenried 8 a + b
1961
Am Exerzierplatz 7 - 11, Greifswalder Kehre 22 a - e
1962
Danziger Straße 3 - 5
1962
Stonsdorfer Weg 6 a - d, Greifswalder Kehre 2 - 8
1962
Danziger Straße 7 - 9
1962
Greifswalder Kehre 3 - 5
1964
Stonsdorfer Weg 8 a - d, 10 a - d
1963
1965
1965
1965
Greifswalder Kehre 1
1965
Am Exerzierplatz 2 - 8
1966
Am Exerzierplatz 10 - 12
1968
Distelweg 25 - 31
1969
Ochsenzoller Straße 146 - 148
1967
1968
Distelweg 23
1968
Schweriner Straße 2 - 12
1969
Heimpfad 1 - 9, 2 - 8
1951
24
8
65
63
42
96
20
32
12
54
12
12
54
48
48
48
6
16
16
24
64
24
12
36
45
HORST • 105
ANZAHL
VEORT
STRASSE
BAUJAHRWHG.
241 Norderstedt Glojenbarg 33 - 35
1957
14
242 Norderstedt Glojenbarg 37
1958
7
243 Norderstedt Heimpfad 10 + 11, Glojenbarg 39
1963
24
253 Norderstedt Lütjenmoor 39 - 41, 47 - 49
1971
112
286 Norderstedt Waldstraße 63 - 71, Norderstraße 41 - 47
1974
96
293 Norderstedt Friedrichsgaber Weg 424 - 432, Waldstraße 73 - 81
1974
151
294 Norderstedt Friedrichsgaber Weg 421 - 423, Hainholz 1 - 3
1974
60
295 Norderstedt Friedrichsgaber Weg 432 a
1974
32
311 Norderstedt Hainholz 6
1978
29
349 Norderstedt Malenter Weg 2 - 6, Heidbergstraße 25 - 35
1980
60
372 Norderstedt Buckhörner Moor 88 - 92
1983
45
373 Norderstedt Rathausallee 63 - 75
1982
64
381 Norderstedt Rathausallee 100 - 104, In der Großen Heide 2 - 6
1984
64
Fehmarnstraße 1 - 3
384 Norderstedt In der Großen Heide 8 - 22
1985
79
388 Norderstedt Helene-Weber-Straße 2 - 8
1991
32
390 Norderstedt Friedrichsgaber Weg 279, Helene-Weber-Straße 1 - 3
1990
21
400 Norderstedt Helgolandstraße 18
1995
64
Rathausallee 103 - 111
403 Norderstedt Friedrichsgaber Weg 267 - 277
1996
50
408 Norderstedt Buckhörner Moor 1 - 3
1998
30
437 Norderstedt Weißdornweg 1 - 5
2007
30
438 Norderstedt Weißdornweg 7 - 9
2008
13
442 Norderstedt Weißdornweg 38
2008
6
1.964
044 Quickborn
Bahnhofstraße 64 - 68
1954
18
062 Quickborn
Bahnhofstraße 60 - 62
1959
14
235 Quickborn
Am Ahrensfeld 11 - 27
1968
54
418 Quickborn
Kampstraße 10 - 14
1958
14
419 Quickborn
Erleneck 1 + 2
1957
8
420 Quickborn
Erleneck 5 - 8
1958
16
421 Quickborn
Erleneck 3
1958
4
422 Quickborn
Kampstraße 16 - 22
1960
18
423 Quickborn
Kurzer Kamp 9 - 15
1961
8
424 Quickborn
Kurzer Kamp 1
1964
6
425 Quickborn
Kurzer Kamp 3 - 7
1963
12
426 Quickborn
Marienhöhe 12 - 14
1964
30
427 Quickborn
Marienhöhe 8 - 10
1965
30
428 Quickborn
Marienhöhe 2 - 6 a
1967
48
429 Quickborn
Erleneck 9
1971
9
430 Quickborn
Erleneck 4
1972
9
431 Quickborn
Hermann-Löns-Straße 38 - 42
1993
18
432 Quickborn
Kampstraße 6 a
1994
20
433 Quickborn
Am Freibad 24 - 32
1997
47
434 Quickborn
Am Freibad 16 - 22 a
1998
42
425
106 • HORST
ANZAHL
VEORT
STRASSE
BAUJAHRWHG.
445 Rellingen
Am Markt/Hohle Straße 10 a - d/44 a + b
2011
28
28
043 Tornesch
Am Grevenberg 2 - 4
1954
10
045 Tornesch
Am Grevenberg 6 - 8
1954
14
066 Tornesch
Am Grevenberg 10 - 18
1958
27
150 Tornesch
Willy-Meyer-Straße 7 - 13, 10 - 12 1964
36
163 Tornesch
Willy-Meyer-Straße 26
1967
40
184 Tornesch
Willy-Meyer-Straße 14 - 24
1967
36
256 Tornesch
An der Kirche 5 - 9
1972
66
261 Tornesch
Moorreger Weg 58 a
1971
10
361 Tornesch
Pommernstraße 93 - 95
1981
48
392 Tornesch
Pommernstraße 83
1992
20
402 Tornesch
Pommernstraße 81
1994
32
444 Tornesch
Jürgen-Siemsen-Str. 8 - 10
2009
17
450 Tornesch
Am Grevenberg 12 a + b
2013
24
380
030 Wedel
Galgenberg 82, 82 a, 82 b
1954
16
086 Wedel
Am Riesenkamp 1 - 13, 16 - 20
1960
51
094 Wedel
Möllers Park 5 - 9, 13 - 27
1960
91
122 Wedel
Kronskamp 78 - 80
1963
18
132 Wedel
Kronskamp 82 - 84, Heinrich-Schacht-Straße 41 - 45
1964
42
157 Wedel
In De Krümm 9 - 17
1965
20
284 Wedel
Heinestraße 8 - 24
1973
152
301 Wedel
Heinestraße 30
1975
56
371 Wedel
An der Windmühle 1 - 3
1984
47
374 Wedel
An der Windmühle 2 - 18
1987
41
398 Wedel
Am Riesenkamp 15 - 17
1992
14
436 Wedel
Gorch-Fock-Straße 8 - 22
2004
31
436 Wedel
2006
60
439 Wedel
Kantstraße 9 - 13
2009
31
447 Wedel
2011
57
448 Wedel
Adalbert-Stifter-Straße 19 a
2011
11
449 Wedel
Kantstraße 3 - 7
2013
45
783
Gesamt5.189
HORST • 107
VERTRETERVERSAMMLUNG
STAND MÄRZ 2014
WAHLBEZIRK I
1) Hirschmann, Anja (Industriekauffrau)
2) Aulig, Marina (Kfm. Angestellte)
3) Timm, Inge (Kfm. Angestellte)
4) Ruck, Bernd (Polizeibeamter)
5) Kiel, Otto (Feuerwehr-Beamter a.D.)
7) Busse, Peter (Dipl. Volkswirt)
7) Meier, Arno (Renter)
Weißdornweg 3
In der Großen Heide 18
Rathausallee 109
Robert-Schumann-Weg 4
Buckhörner Moor 1
Weißdornweg 1
Waldstraße 77
22846 Norderstedt
22846 Norderstedt
22846 Norderstedt
23556 Lübeck
22846 Norderstedt
22846 Norderstedt
22846 Norderstedt
Schulweg 26
Stonsdorfer Weg 8 b
Schweriner Straße 8
22844 Norderstedt
22844 Norderstedt
22844 Norderstedt
22844 Norderstedt
22844 Norderstedt
22844 Norderstedt
Heidbergstraße 57
Ulzburger Straße 356 b
Ulzburger Straße 303
Albert-Schweitzer-Str. 29
Mozartweg 32
Friedrichsgaber Weg 378 b
Rosa-Luxemburg-Weg 43 c
22846 Norderstedt
22846 Norderstedt
22846 Norderstedt
22844 Norderstedt
22848 Norderstedt
22846 Norderstedt
22846 Norderstedt
Kantstraße 11
Kantstraße 3 a
Am Riesenkamp 7
Heinestraße 14
Kantstraße 9
Heinestraße 10
22880 Wedel
22880 Wedel
22880 Wedel
22880 Wedel
22880 Wedel
22880 Wedel
22880 Wedel
22880 Wedel
22880 Wedel
WAHLBEZIRK II
1) Lang, Franz (Rentner)
2) Jäger, Thomas (Polizeibeamter)
3) Wasinger, Horst (Rentner)
4) Mademann, Wiebke (Einzelhandelskauffrau)
5) Schröder, Christa (Rentnerin)
6) Gräper, Gabriele (Bürokauffrau)
WAHLBEZIRK III
1) Artz, Sabine (Kfm. Angestellte)
2) Schreier, Christine (Industriekauffrau)
3) Laue, Axel (Betriebswirt)
4) Bingemer, Jutta (Bürokauffrau)
5) Feistauer, Andreas (Industriekaufmann)
6) Kieselbach, Jürgen (Rentner)
7) Heinze, Michael (IT-Manager)
WAHLBEZIRK IV
1) Walter, Gabriele (Krankenschwester)
2) Reimer, Hans-Michael (Apotheker)
3) Schriever, Herbert (Rentner)
4) Arlt, Silke (Apothekerin)
5) Brodesser, Traute (Krankenschwester i.R.)
6) Regier, Peter (Lehrer i.R.)
7) Schramme, Günter (Rentner)
8) Struck, Otto-Heinz (Techn. Bundesbahnamtsrat a.D.)
9) Stoß, Jens-Uwe (TA für Informatik)
108 • HORST
WAHLBEZIRK V
1) Stange, Werner (Polizeibeamter)
2) Engel, Sabine (Servicekraft)
3) Glashoff, Heino (Klempner/Installateur)
4) Gruhlke, Peter (Dipl. Kaufmann)
5) Richter, Andrea (Juristin/ Dipl. Sozialpädagogin)
6) Sablotny, Annette (Dipl. Informatikerin)
7) Gehrmann, Manfred (Elektroingenieur)
8) Ueckert, Hermann (Rentner)
9) Beese, Klaus-Dieter (Dipl. Ingenieur)
10)Suhr, Hartmut (Rentner)
An der Kirche 5
Moorreger Weg 58 a
Bürgerweide 61 b
Uhlenhorster Weg 38
Störtebekerweg 36
Am Grevenberg 12
Eilersweg 45
Pommernstraße 93
25436 Tornesch
25436 Tornesch
25436 Tornesch
25436 Tornesch
20535 Hamburg
22085 Hamburg
21149 Hamburg
25436 Tornesch
22143 Hamburg
25436 Tornesch
Am Markt 9 c
Diertgahren 14
Diertgahren 15
Diertgahren 36
Am Markt 9 c
25462 Rellingen
25337 Elmshorn
25337 Elmshorn
25337 Elmshorn
25462 Rellingen
Am Dornbusch 21
Mommsenstraße 22
Am Dornbusch 26
Am Dornbusch 15
Wedenkamp 26
Am Dornbusch 15
Ludwig-Meyn-Str. 14
25337 Elmshorn
25336 Elmshorn
25337 Elmshorn
25337 Elmshorn
25335 Elmshorn
25337 Elmshorn
25336 Elmshorn
Am Freibad 22 a
Am Freibad 26
Am Ahrensfeld 21
Erleneck 4
Kampstraße 20
Weidkamp 4
Weidkamp 16
Vorderer Kamp 13
Meisenweg 5
Holstenring 6
Brunnenstraße 28
25451 Quickborn
25451 Quickborn
25451 Quickborn
25451 Quickborn
25451 Quickborn
25355 Barmstedt
25355 Barmstedt
25479 Ellerau
25779 Hennstedt-Horst
25355 Barmstedt
25355 Barmstedt
WAHLBEZIRK VI
1) Klohn, Inge (Assist. der Geschäftsführung)
2) Münster, Hans-Werner (Gärtner)
3) Crone, Monika (Krankenschwester)
4) Diedrichsen, Walter (Rentner)
5) Klohn, Rudolf (Rentner)
WAHLBEZIRK VII
1) Buchberger, Claus (Dipl. Ingenieur)
2) Kruse, Petra (Bankkauffrau)
3) Kretschmann, Andreas (Schlosser)
4) Völz, Manfred (Hausmeister)
5) Cordes, Volker (Dipl. Ingenieur)
6) Kühl, Jürgen (Erzieher)
7) Kairies, Erich (Rentner)
WAHLBEZIRK VIII
1) Köhnke, Jürgen (Dipl. Ingenieur)
2) Watteler, Margitta (Buchhalterin)
3) Bartelt, Torsten (Fahrlehrer)
4) Eich, Monika (Justizfachangestellte)
5) Hillig, Thomas (Reiseverkehrskaufmann)
6) Starkjohann, Sven (Lokführer)
7) Brause, Kirsten (Examierte Altenpflegerin)
8) Haase, Silke (DV-Kauffrau)
9) Klingspaar, Jörg (Einzelhandelskaufmann)
10)Petersen, Günter (Rentner)
11) Reimers, Helga (Dipl.-Oecotrophologin)
HORST • 109
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