Geschäftsbericht 2003

Transcription

PASSION FOR REAL ESTATE.
Geschäftsbericht 2003
Konzernkennzahlen
in Mio. €
2003
2002
+/–
2001
2000
1999
Umsatz
411,5
471,2
-12,7 %
319,3
321,3
423,6
Gesamtleistung
545,7
637,8
-14,4 %
486,6
434,7
543,6
EBITD
224,8
350,3 *
-35,8 %
259,8
201,0
172,8
EBIT (Operatives Ergebnis)
174,2
188,7
-7,7 %
165,8
147,7
96,4
Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit
99,9
111,1
-10,1 %
90,0
91,1
80,1
EBT
87,3
96,6
-9,6 %
77,4
80,3
73,2
Konzernjahresüberschuss
66,5
70,4
-5,5 %
68,1
61,9
53,9
Investitionen
565,2
358,3
57,7 %
432,2
306,5
1.179,9
Bilanzsumme
3.427,8
3.185,3
7,6 %
3.021,9
2.585,4
2.520,7
Anlagevermögen (Buchwerte)
2.839,7
2.675,5
6,1 %
2.441,5
2.112,6
2.070,5
83,1
89,4
-7,0 %
96,2
91,1
90,0
917,0
769,5
19,2 %
758,4
690,4
659,7
Eigenkapitalquote (Buchwerte) %
25,6
24,5
4,5 %
24,3
27,4
25,3
Eigenkapitalquote (Verkehrswerte) %
39,0
41,2
-5,3 %
45,2
49,6
48,8
1.671,4
1.642,3
1,8 %
1.894,0
1.845,0
1.793,8
14,41
14,16
1,8 %
16,33
15,91
15,73
717
750
-4,4 %
763
709
747
0,34
0,0 %
0,34
0,33
Anlagedeckungsgrad %
Eigenkapital (Buchwerte)
Net Asset Value
Net Asset Value pro Aktie
Mitarbeiter
Dividende pro Aktie in €
0,34 **
*
inkl. steuerlich erforderlicher Sonderabschreibungen in Höhe von 116,4 Mio. €
**
Vorschlag
*** ohne Sonderausschüttung (0,20 € je Aktie)
0,31***
Überblick 2003
E B I T ( O P E R AT I V E S E R G E B N I S )
EBT
in Mio. €
in Mio. €
188,7
147,7
165,8
96,6
174,2
73,2
87,3
80,3
77,4
2000
2001
96,4
1999
2000
2001
2002
1999
2003
KO N Z E R N JA H R E S Ü B E R S C H U S S
N E T A S S E T VA L U E
in Mio. €
in Mio. €
61,9
68,1
70,4
2000
2001
2002
2003
1.642,3
1.671,4
14,2
14,4
2002
2003
NAV pro Aktie
66,5
53,9
1999
2002
1.793,8
1.845,0
15,7
15,9
1999
2003
B Ö R S E N K A P I TA L I S I E R U N G
2000
1.894,0
16,3
2001
DIVIDENDE PRO AKTIE
in €
(Basis: Jahresendkurs) in Mio. €
1.761
0,31
1.507
0,33
0,34
0,34
0,34
2000
2001
2002
2003
1.247
962
1999
2000
2001
2002
1.075
2003
T O P 10 B R A N C H E N
1999
T O P 10 M I E T E R
Nettomiete in %
Nettomiete in %
Öffentliche Institutionen
25,5
Régie des Bâtiments (BRU)
7,9
Groß- und Einzelhandel
11,1
EBV Erdölbevorratungsverband (HAM)
6,9
Finanzdienstleistungen
9,5
Europäische Union (BRU)
3,9
Elektr., Mikro-/Optoelektronik
7,3
Kesko Qyj (HEL)
3,8
Sonstige Dienstleistungen
6,9
Lucent Technologies Network (MUC)
3,5
Telekommunikation
6,5
COVA Central Orgaan Voraadvorming (HAM)
2,0
Immobilien
6,0
EPCOS (MUC)
1,7
Energie, Gas und Wasser
5,9
PwC (BRU)
1,6
Medien, PR, Medienproduktion
5,0
Statoil Deutschland (HAM)
1,6
Transp., Lagerung, Luftfahrt, Autom.
4,8
Segafredo Zanetti (HEL)
1,5
PORTFOLIO-VERKEHRSWERTE
PORTFOLIO-VERKEHRSWERTE
NACH REGIONEN
NACH NUTZUNGSART
Gesamtsumme Mio. € 3.294,5
Gesamtsumme Mio. € 3.294,5
Brüssel
Berlin
9,9 %
Düsseldorf
6,0 %
Frankfurt
3,4 %
Hamburg
8,2 %
München
12,4 %
25,3 %
Budapest
1,4 %
Helsinki
9,4 %
Büro/Businesspark
80,8 %
London
5,1 %
Gewerbe, Logistik
10,9 %
Mailand
3,8 %
Handel
4,4 %
Paris
9,4 %
Sonstiges
3,9 %
Stockholm
2,5 %
Sonstige
3,2 %
MIETEINNAHMEN
MIETEINNAHMEN
NACH REGIONEN
NACH NUTZUNGSART
Gesamtsumme Mio. € 205,7
Gesamtsumme Mio. € 205,7
Brüssel
Berlin
9,2 %
Düsseldorf
5,4 %
Frankfurt
Hamburg
München
4,2 %
16,3 %
14,1 %
24,3 %
Budapest
1,4 %
Helsinki
2,8 %
Büro/Businesspark
73,8 %
London
2,9 %
Gewerbe, Logistik
20,7 %
Mailand
4,1 %
Handel
2,6 %
Paris
7,9 %
Sonstiges
2,9 %
Stockholm
3,8 %
Sonstige
3,6 %
ENTWICKLUNG DER DURCHSCHNITTLICH
I VG M I E T V E R T R A G S A U S L Ä U F E
E R Z I E LT E N M O N AT L . M I E T E P R O m 2
in % der Nettomiete/Jahr
in €
44,9
9,20
9,22
1999
2000
11,16
11,19
11,09
2001
2002
2003
7,92
18,2
15,6
10,4
10,9
5,55
2004
2005
2006
2007
2008 ff.
1997
1998
PROJEKTENTWICKLUNGEN
NACH REGIONEN
NACH NUTZUNGSART
Gesamtinvestitionen Anteil IVG Mio. € 1.123
Brüssel
Berlin
15 %
15 %
Budapest
2%
6%
Helsinki
4%
Frankfurt
23 %
London
12 %
Büro/Businesspark
89 %
München
4%
Mailand
1%
Gewerbe, Logistik
9%
Sonstiges
2%
Düsseldorf
Paris
18 %
01 Mission
01 Mission Statement
02 Brief an die Aktionäre
06 Unser Geschäft
07 Portfoliomanagement
16 Überblick
Immobilienportfolio
20 Projektentwicklung
30 Fonds
36
37
40
42
44
46
Märkte
Konjunktur
IVG-Standorte in Europa
Vermietungsmarkt
Investmentmarkt
Kompetenz vor Ort
58
59
65
70
Investor Relations
Aktie
EPRA
Corporate Governance
72 Mitarbeiter
73 Entwicklung der
Mitarbeiterzahlen
73 Personalentwicklung
76
76
87
93
112
114
116
122
Finanzteil
Konzernlagebericht
Konzernjahresabschluss
Anhang des IVG-Konzerns
Konzernkapitalflussrechnung
Segmentberichterstattung
IVG-Konzern-Eigenkapital
Sonstige Angaben
Mission Statement
Immobilien sind unsere Stärke.
IVG gehört mit einem betreuten Immobilienvermögen von 6,3 Mrd. €
– davon 3,3 Mrd. € eigener Immobilienbestand – zu den großen
europäischen, börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften.
In unseren Kerngeschäftsfeldern – Portfoliomanagement,
Projektentwicklung und Fonds – verfolgen wir eine klare Strategie:
쏔 Konzentration auf Büroimmobilien und Businessparks in
쏔
쏔
쏔
쏔
bedeutenden europäischen Metropolen und Wachstumsregionen
Aufwertung des vorhandenen Immobilienbestandes
Nachfrageorientierte Projektentwicklung
Nutzung der versetzten Marktzyklen in europäischen
Immobilienmärkten
Weiterentwicklung des Fondsgeschäfts
die zusammen mit unserer wertorientierten Unternehmenspolitik für
profitables Wachstum steht.
IVG verbindet Immobilien und Kapitalmarkt für private und institutionelle Investoren.
01
2.3
Brief an die Aktionäre
Sehr geehrte Damen und Herren,
IVG hat 2003 die Chancen der europäischen Immobilienmärkte erfolgreich genutzt:
쏔 Gute Unternehmensdaten trotz ungünstigem ökonomischen Umfeld;
쏔 Dividendenvorschlag auf hohem Vorjahresniveau;
쏔 185.000 m² gegen den Markttrend neu vermietet;
쏔 Einstieg in den attraktiven Immobilienmarkt Helsinki durch Übernahme der Immobilien-AG POLAR
Real Estate Corporation;
쏔 Profitable Verkäufe auf stabilen Investmentmärkten.
2004 hat ein entscheidender Wechsel im IVG-Aktionärskreis stattgefunden. Das Beteiligungspaket des
bisherigen IVG-Hauptaktionärs Sirius (49,9 %) wurde von den Bankhäusern Sal. Oppenheim (25,1 %),
HSH Nordbank (11,16 %), sowie DZ-Bank, WGZ-Bank und IKB Deutsche Industriebank übernommen.
Der Vorstand begrüßt die neue Aktionärsstruktur. Mit diesen kapitalstarken und immobilienerfahrenen
Anteilseignern kann der erfolgreiche Europakurs von IVG aktiv begleitet und langfristig gesichert werden.
Gute Geschäfts-
Auch 2003 konnte IVG gegen das ungünstige ökonomische Umfeld ansteuern. Die für die Bewertung
entwicklung
von Immobilien-Aktiengesellschaften wichtige Kennzahl Net Asset Value, die den inneren Wert der Aktie
spiegelt, stieg um 1,8 % auf 14,41 € je Aktie. Der Jahresüberschuss des Konzerns lag mit 66,5 Mio.
€ nur rund 5,5 % unter dem hohen Vorjahresergebnis. Die Nettomieten erhöhten sich auf Grund des
POLAR-Erwerbs von 226,1 auf 232,8 Mio. €. Auch die Vermietungsleistung entwickelte sich positiv.
IVG hat insgesamt 185.000 m² neu vermietet. Die Ergebnisentwicklung ermöglicht es Vorstand und
Aufsichtsrat, eine Dividende auf dem hohen Vorjahresniveau von 0,34 € je Aktie vorzuschlagen.
Positiver Mietsaldo
2003 hat IVG erneut einen positiven Neuvermietungssaldo erwirtschaftet – gegen den generellen Markt-
gegen den Markttrend
trend sinkender Mieten. Neuen Mietverträgen im Volumen von 27,6 Mio. € standen Entmietungen
von 26,6 Mio. € gegenüber. Die Qualität des Portfolios und die Markt- und Kundennähe unserer
Niederlassungen in Europa haben zu den guten Mietvertragsabschlüssen beigetragen.
01 Mission
08 Unser Geschäft
36 Märkte
58 Investor Relations
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Der Kauf größerer Immobilienpakete, z.B. durch Übernahme börsennotierter Immobilienunternehmen,
Einstieg in den
ist ein wichtiger Bestandteil der IVG-Strategie. Derartige, stark Know-how getriebene Transaktionen er-
Immobilienmarkt
lauben günstige Einstandspreise. IVG hat im Oktober 2003 eine qualifizierte Mehrheit an dem in Helsinki
Helsinki
börsennotierten Immobilienunternehmen POLAR übernommen und ist aktuell mit rund 95 % beteiligt.
Das POLAR-Portfolio hat zum 31. Dezember 2003 einen Wert von 311 Mio. € und ist die Basis für den
Markteinstieg in das attraktive Helsinki. Bei dieser komplexen Transaktion konnte IVG auf umfangreiche
eigene Erfahrungen aus der 1999 in Schweden erfolgten Asticus-Übernahme zurückgreifen.
Immobilienkauf und -verkauf zu günstigen Zeitpunkten sind für IVG zwei Seiten derselben Medaille. Im
Stabile Investment-
Rahmen dieser systematischen »Buy-and-Sell«-Politik hat IVG 2003 die im Vergleich zum Mietmarkt
märkte für Verkäufe
stabilen Investmentmärkte für Verkäufe insbesondere in Brüssel, Frankfurt, London, Madrid, Paris und
genutzt
Helsinki genutzt .
Die IVG-Aktie konnte 2003 um 11,7 % zulegen. Sie ist damit im europäischen Vergleich immer noch
IVG-Aktie:
deutlich unterbewertet. Die klare Unternehmensstrategie, gute Unternehmensdaten auch in schwieri-
grünes Licht für
geren Zeiten und die Klärung der Eigentümerstruktur signalisieren weiteres Kurssteigerungspotenzial.
weitere Kurssteigerungen
Mit der Initiative für eine »ImmobilienInvest-AG« gibt es zudem erstmalig die Chance, auch in Deutschland eine steuertransparente Unternehmensform für börsennotierte Immobilienanlagen zu schaffen
– analog zu den Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA, Holland oder Frankreich. Dies könnte
der Immobilienaktie in Deutschland einen spürbaren Schub geben.
Strategisch war das Geschäftsjahr 2003 für IVG geprägt von der Weiterentwicklung zu einem Invest-
IVG: indirekte
menthaus für attraktive Immobilienanlagen aus einer Hand. Der Schwerpunkt liegt dabei unverändert
Immobilienanlagen
auf Büroimmobilien in den Metropolen und Wachstumsregionen Europas.
aus einer Hand
Zum 1. Januar 2003 wurde Wert-Konzept, ein langjährig renommierter Initiator geschlossener Immobilienfonds, vollständig übernommen und in den Konzern integriert. Mit dem »EuroSelect 07« konnte
Ende 2003 der erste Mehr-Länder-Fonds aufgelegt werden, der das Know-how von Wert-Konzept und
IVG bündelt.
4.5
Im Februar 2003 hat die »IVG Immobilien Kapitalanlagegesellschaft« nach vergleichsweise kurzer Vorlaufzeit von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Erlaubnis zum Betreiben des
Investmentgeschäfts erhalten. Mit dieser Gesellschaft kann IVG das starke Interesse von Investoren
an offenen Fonds bedienen.
IVG bietet damit Investoren mit unterschiedlichen Vorstellungen zur Rendite/Risiko-Struktur passende
indirekte Immobilienanlagen aus einer Hand.
Immobilienwirtschaftliches Know-
Bei der Integration von Immobilien und Kapitalmarkt positioniert sich IVG vor allem mit drei wichtigen
Merkmalen:
how und Synergien
eines europäischen
Netzwerkes
쏔 Herkunft und Erfahrung liegen in den Immobilienmärkten. Dort ist IVG mit eigenen Niederlassungen vor Ort vertreten. Diese stellen ihre »Immobilien-Scout«- und Managementfunktion für alle
Anlageprodukte zur Verfügung.
쏔 Eine ausgewogene und am Markt bewährte Kombination von dezentraler Expertise und zentralen
Steuerungskonzepten ermöglicht eine hohe Entscheidungs- und Umsetzungsgeschwindigkeit.
쏔 Mit einem betreuten Portfolio von 6,3 Mrd. € ist IVG in der Lage, Chancen und Risiken der
Immobilienanlage mit der besonderen Sensibilität des erfahrenen Eigentümers zu beurteilen.
Teamwork
Der Erfolg von IVG basiert ganz wesentlich auf dem großen immobilienwirtschaftlichen Know-how und
in Europa
der engagierten Zusammenarbeit aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in ganz Europa. Dafür gilt ihnen
besonderer Dank und ausgesprochene Anerkennung. Ertragskraft und Wert von IVG zu steigern, dieser
Aufgabe stellen sich alle mit hoher Motivation. Europa bietet dem Tüchtigen hervorragende Chancen
– heute mehr denn je. Wir werden sie gemeinsam nutzen; bleiben Sie investiert!
Ihre
Eckart John von Freyend
Bernd Kottmann
Dirk Matthey
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Dr. Dirk Matthey (55)
Dr. Eckart John von Freyend (62)
Dr. Bernd Kottmann (46)
Finanzvorstand
Vorstandsvorsitzender
Vorstand Portfoliomanagement
Geb. 1949, Dipl.-Kaufmann und Dr. rer. pol.
Geb. 1942, Dipl.-Volkswirt und Dr. rer. pol.
Geb. 1958, Dipl.-Kaufmann und Dr. rer. pol.
Seit 1996 Finanzvorstand der IVG Immo-
Seit April 1995 Vorsitzender des Vorstan-
Seit 1997 im IVG-Konzern tätig. Seit Juli
bilien AG. Zuvor Geschäftsführer und Fi-
des der IVG Immobilien AG. Zuvor war
2001 Mitglied des Vorstandes der IVG
nanzvorstand bei Tochterunternehmen
er 1990–1995 Ministerialdirektor beim
Immobilien AG. Vor seinem Einstieg bei
im VIAG-Konzern in München, Direktor/
Bundesministerium der Finanzen und u.a.
IVG war er Mitglied des Vorstandes der
Bereichsleiter
der
als geschäftsführender Gesellschafter
Harpen AG sowie Geschäftsführer der
VEBA AG in Düsseldorf sowie Direk-
Betriebswirtschaft
bei der Verlagsgruppe Deutscher Wirt-
Deutsche Babcock Bau GmbH und Vor-
tionsassistent und Abteilungsleiter im
schaftsdienst John von Freyend GmbH
stand der GERMANIA-EPE AG.
Finanz- und Rechnungswesen der RWE
tätig. Seine Laufbahn begann er 1970
AG in Essen.
beim Bundesverband der deutschen Industrie (BDI).
6.7
Unser Geschäft
IVG-Geschäftsmodell:
Integration von Immobilien und Kapitalmarkt
Banken
Institutionelle Anleger
Private Anleger
Aktie
Offene Fonds
Geschlossene Fonds
Immobilienkapitalmarkt
IVG Corporate Functions
Objektmanagement
Einkauf
Neustrukturierung von Portfolios
Einzel-Immobilien
Entwicklung von Grundstücken
Portfolios
Technische Aufwertung von Immobilien
Immobilien-
Verbesserung der Mietvertragsqualität
markt
Verkauf
Niederlassungen
Dienstleister
Mieter
06
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Portfoliomanagement
Ein dynamisches Portfoliomanagement kennzeichnet auch das Geschäftsjahr 2003:
쏔 Erwerb von 85 % der Anteile der börsennotierten finnischen Aktiengesellschaft POLAR;
쏔 Vermietung von 134.000 m2 Mietfläche – davon 78.000 m2 in Deutschland und 56.000 m2 im
europäischen Ausland – in schwierigen gesamtwirtschaftlichen Gegebenheiten;
쏔 Wirtschaftlicher Vermietungsgrad liegt 2003 bei 91,5 %; unter Berücksichtigung der bis Jahresende abgeschlossenen Mietverträge bei 93,9 %;
쏔 Nutzung der günstigen europäischen Investmentmärkte für Verkäufe in Belgien, Deutschland,
Finnland, Frankreich, Großbritannien und Spanien;
쏔 Verkehrswert des eigenen Immobilienportfolios beläuft sich zum 31. Dezember 2003 auf 3,3 Mrd. €.
Der Umsatz des Segments erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr von 283,7 Mio. € auf 294,3 Mio. €.
Die darin enthaltenen Nettomieterlöse stiegen von 223,1 Mio. € auf 230,2 Mio. €. Dies ist primär auf
den Erwerb von POLAR zurückzuführen.
Das Segmentergebnis verbesserte sich aufgrund höherer Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien
von 169,7 Mio. € auf 196,2 Mio. €.
Rolf Moritz Webeler, Leiter Portfoliomanagement Deutschland
Michael Lipnik, Leiter Portfoliomanagement International
8.9
Akquisitionen
Wachsen
mit Immobilien
Ziel unserer Immobilienakquisitionen ist es, langfristige Ertragspotenziale zu sichern und den Unternehmenswert kontinuierlich zu steigern:
쏔 Akquisitionen konzentrieren sich auf europäische Metropolen und Wachstumszentren mit guten
Entwicklungsperspektiven der Volkswirtschaft und des Immobilienmarktes;
쏔 Schwerpunkt unserer Investitionen sind Büroimmobilien und Businessparks;
쏔 Investitionen erfolgen bevorzugt an Standorten, an denen IVG über eigene erfahrene Managementteams verfügt oder mittelfristig aufbauen kann;
쏔 Akquisitionen fokussieren sich auf Immobilien, deren Wert IVG durch geeignete Maßnahmen erhöhen kann;
쏔 Besondere Bedeutung haben Käufe von Immobilienpaketen, Immobiliengesellschaften sowie die
Übernahme von Immobilien aus Zwangsversteigerungen. Hierdurch lassen sich attraktive Einstandspreise erzielen.
MITGLIEDER DES POLAR-AKQUISITIONSTEAMS
David Canals_Dr. Volker Hahn_Norbert Zube_Rolf Moritz Webeler_Stefan Schraut (v.l.n.r.)
01 Mission
06 Unser Geschäft
08 Akquisitionen
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
AKQUISITIONEN_POLAR, HELSINKI
왖
왖
Tapiontuuli KOy
Kauppakeskus Jumbo
Standort: Helsinki, Nutzungskonzept: Büro
2
Standort: Flughafen Helsinki, Nutzungskonzept: Shopping Center
Mietfläche: 6.900 m , Vermietungsgrad: 100 %
Mietfläche: 53.800 m2, Entwicklungspotenzial: 28.400 m2
Mieter: Novo Nordisk Farma, Oy Niklashipping Ltd. u.a.
Vermietungsgrad: 100 %, Mieter: div. Handel und Dienstleistungen
Im Herbst 2003 hat IVG die an der finnischen Börse notierte POLAR Real Estate Corporation übernommen und verfügte zum Jahresende über 85 % der Anteile. Im März 2004 konnte die Beteiligung auf
über 95 % ausgebaut werden.
Die Übernahme eröffnet IVG den Zugang zum aufstrebenden finnischen Immobilienmarkt. Das Land
gilt als einer der weltweit besten Standorte für Investoren und hat gute Wachstumschancen. Die
Wachstumsraten bewegen sich seit Jahren über dem Durchschnitt der EU. Die Staatseinnahmen übersteigen die Ausgaben im Gegensatz zu vielen anderen Mitgliedsstaaten der EU. Die Verschuldung des
Staates liegt bei nur 40 % des BIP für 2004. Bereits heute zeichnet sich eine positive Entwicklung des
BIP ab. Diese positiven volkswirtschaftlichen und ordnungspolitischen Rahmendaten sowie die Nähe
zu den aufstrebenden Märkten Osteuropas sind gute Perspektiven für einen erneuten Aufschwung des
finnischen Immobilienmarktes.
POLAR verfügte zum Zeitpunkt der Beteiligung durch IVG über 38 Objekte mit einer Mietfläche von
Eckdaten (Oktober 2003):
insgesamt 297.000 m². Das Immobilienportfolio mit einem Wert von rund 350 Mio. € besteht zu 60 %
POLAR Real Estate Corp.
aus Büroimmobilien und zu 40 % aus Shopping Centern in guten Lagen. Weiterhin besitzt POLAR
Standort: Helsinki, Finnland
Grundstücke in Helsinki mit Entwicklungsreserven für über 56.000 m² Bruttogeschossfläche. Rund
Objektanzahl: 38
80 % der Immobilien von POLAR befinden sich in Helsinki. Das bewährte und professionell agierende
Mietfläche: 297.000 m2
Team von POLAR bringt lokale Kompetenz und ein funktionierendes Netzwerk ein. Dies ist für IVG einer
Nutzungsarten:
der Schlüssel zur Erschließung wichtiger regionaler Märkte.
60 % Büroimmobilien
40 % Shopping Center
Bereits zum Jahresende 2003 hat das Management von POLAR der IVG-Strategie folgend zwei Shop-
Entwicklungsreserve:
ping Center veräußert. Somit konnte der Büroanteil im POLAR-Immobilienportfolio erhöht und damit
56.000 m2 BGF
der auf Helsinki entfallende Anteil auf über 80 % ausgeweitet werden. Der Verkauf eines dritten Centers ist bereits für das Jahr 2004 vereinbart. Der Wert des Portfolios von POLAR belief sich hierdurch
zum Ende des Jahres 2003 auf 311 Mio. €.
10.11
Marketing und Kundenbindung
Kundenbindung
Ein hoher Vermietungsgrad und langlaufende Mietverträge mit Unternehmen guter Bonität sind die Ba-
mit Qualität
sis für steigende Werte und Verkaufserlöse. Denn die Lage und der Ertrag aus einer Gewerbeimmobilie
sind die entscheidenden Schlüsselgrößen für den erzielbaren Verkaufspreis.
Eine wichtige Grundlage unseres Vermietungserfolges ist die aktive Betreuung unserer Mieter und
Immobilien. Die Kombination von Qualität, Funktionalität und Wirtschaftlichkeit der Immobilien mit
kompetenter Kundenbetreuung vor Ort führt zu zufriedenen Kunden. Dies erhöht die Bereitschaft, sich
bei der Wahl des Unternehmenssitzes für eine IVG-Immobilie zu entscheiden. Eine zuletzt im Herbst
2003 durchgeführte Kundenzufriedenheitserhebung belegt, dass 95 % unserer Mieter zufrieden sind
und 91 % IVG als Vermieter gewerblicher Flächen weiter empfehlen würden. Dies ist das Ergebnis
eines seit 1999 installierten aktiven Kundenbetreuungsprogramms, das die Akquisition und Pflege von
Kundenbeziehungen in Niederlassungen mit einheitlichen und zentral gesteuerten Qualitätssicherungsmaßnahmen kombiniert. Besondere Anreize bietet der IVG Value Service, in dem eine Vielzahl von
Produkten und Leistungen zu besonders günstigen Konditionen angeboten wird. Hierzu gehören Büromöbel und -bedarf, Hotelübernachtungen, Mietwagen, CI- und Kommunikationsberatung, Eventmarketing, Existenzgründungs- und Finanzierungsberatung und vieles mehr.
Insgesamt verfügt IVG im eigenen Portfolio zum 31. Dezember 2003 über 1,7 Mio. m2 Mietfläche
und betreut 2.150 Mieter mit 2.800 Mietverträgen. Mit den größten zehn Mietern erwirtschaftet IVG
34,4 % der Jahresnettomiete. Hinsichtlich ihrer Branchenzugehörigkeit verteilen sich die Mieter von
IVG-Objekten ausgewogen auf Unternehmen der »Old Economy«, öffentliche Institutionen sowie
moderne, bonitätsstarke Dienstleistungs- und Technologieunternehmen.
Thomas Rücker, Leiter Kommunikation/Marketing
01 Mission
06 Unser Geschäft
08 Akquisitionen
10 Marketing und
Kundenbindung
36 Märkte
76 Finanzteil
72 Mitarbeiter
N E U V E R M I E T U N G E N G R Ö S S E R 2 . 0 0 0 M 2 I M G E S C H Ä F T S JA H R 2 0 0 3
Mietfläche in m2
Niederlassung
Objekt
Mieter
Brüssel
Trèves
Etape
Düsseldorf
Global Gate, 2. Bauabschnitt
TQ3 Travel Solutions, Chubb
Nutzungsart
3.400
Büro
10.000
Büro
Büro/Halle
Insurance Company, Metro,
Nowy Styl, Weight Watchers
Frankfurt
Airbizz
Thiel Logistik, Tradeport
17.100
London
Soho Square
Hill & Knowlton
4.000
Büro
Madrid
Bürohaus Alcampo
Alcampo
10.300
Büro
Madrid
Caje de la Palma
Johnson & Johnson
3.400
Büro/Logistik
München
IVG Businesspark vor München
Galileo Industries
2.400
Büro
München
Nordostpark Nürnberg
Conti Temic, Demedis,
6.000
Büro
10.600
Büro
4.500
Büro
Huss Umwelttechnik
Paris
Boulevard Haussmann
L‘Immobilière du CMN
Paris
Rue d‘Aguesseau
Française des Jeux
T O P 10 M I E T E R
Nettomiete in %
Régie des Bâtiments (BRU)
7,9
EBV Erdölbevorratungsverband (HAM)
6,9
Europäische Union (BRU)
3,9
Kesko Qyj (HEL)
3,8
Lucent Technologies Network (MUC)
3,5
COVA Central Orgaan Voraadvorming (HAM)
2,0
EPCOS (MUC)
1,7
PwC (BRU)
1,6
Statoil Deutschland (HAM)
1,6
Segafredo Zanetti (HEL)
1,5
12.13
V E R M I E T U N G _ V E R K AU F _ A L C A M P O, M A D R I D
Das Bürohaus Alcampo in Madrid dokumentiert die enge Verzahnung
von Einkauf, Vermietung und Verkauf bei IVG. Das Gebäude liegt
unmittelbar neben Spaniens zweitgrößtem Einkaufszentrum La
Vaguada und wird von der Supermarktkette Alcampo als Hauptquartier
genutzt. IVG erwarb die Immobilie 2000 über eine Tochtergesellschaft. Zum 1. Januar 2003 war vertraglich eine Anpassung der
Miete an die Marktmiete vorgesehen. Zur Sicherung des Standortes
왖
war der Mieter Alcampo bereit, den Mietvertrag um weitere fünf
Alcampo
Jahre auf insgesamt zehn Jahre zu verlängern und eine Miete zu
Standort: Madrid, Nutzungsart: Büro, Mietfläche: 10.300 m2
akzeptieren, die deutlich über den bis dato gezahlten Mietansätzen
Vermietungsgrad zum Zeitpunkt Verkauf: 100 %
lag. Zum Jahresende veräußerte IVG das Gebäude gemeinsam mit
Verkauf: 12/2003, Mieter: Alcampo
zwei Logistikimmobilien an GE Capital.
V E R M I E T U N G _ B O U L E VA R D H A U S S M A N N , PA R I S
Boulevard Haussmann
Standort: Paris
Nutzungsart: Büro
Mietfläche:10.600 m2
Vermietungsgrad: 100 %
왖
Mieter: L‘Immobilière du CMN
Das Gebäude 173–175, Boulevard Haussmann in Paris, steht für eine erfolgreiche Großvermietung in einer volkswirtschaftlichen
Schwächephase. Es liegt im Finanzdistrikt der Stadt unweit der Champs Elysées, welche überwiegend durch kleinteilige, historische
Gebäude geprägt ist. Das klassische Gebäude am Boulevard Haussmann hat 10.600 m² Mietfläche und 205 Parkplätze. Nach Auszug
des bisherigen Mieters im Jahr 2003 erwog IVG zunächst eine umfassende Modernisierung. Durch die Marktpräsenz der Pariser
IVG-Niederlassung konnte die Immobilie ohne längere Leerstandszeiten an L‘Immobilière du CMN, ein Tochterunternehmen der französischen Großbank Crédit Mutuel Nord Europe vermietet werden, die auch die Renovierung übernimmt.
01 Mission
06 Unser Geschäft
08 Akquisitionen
10 Marketing und
Kundenbindung
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Logistikimmobilien bilden neben Büroimmobilien und Businessparks den dritten Schwerpunkt unseres
Logistikimmo-
Portfolios.
bilien: stabile
Cash Flows
IVG vermietet Kapazitäten zur Lagerung von Erdöl, Erdölprodukten und Erdgas in Kavernen und Tanklagern – unsere »Immobilien ohne Fenster«.
Mieter sind Unternehmen der Energiebranche sowie Erdölbevorratungsorganisationen. Die größte
von IVG betriebene Lagereinrichtung ist die Kavernenanlage Etzel bei Wilhelmshaven. Von den insgesamt 39 Kavernen gehören 33 der Bundesrepublik Deutschland und sechs IVG. Eine siebte IVGKaverne wird zur Zeit errichtet. Insgesamt bieten die Kavernen unterirdische Lagerkapazitäten für
rund 13 Mio. m3 Erdöl sowie für etwa 500 Mio. m3 (Vn) Arbeitsgas. Die gelagerten Energieträger
leisten einen wichtigen Beitrag zur Sicherung der Versorgung der Bundesrepublik Deutschland
und der Niederlande. Darüber hinaus betreibt IVG in Deutschland und Polen Tanklager mit einer
Gesamtkapazität von rund 218.000 m3.
Friedrich Foltas, Leiter Logistik
왖
Etzel, Kavernen
Standort: Wilhelmshaven, Nutzungsart: Lagerung, Speicherraum: 13 Mio. m3 Erdöl, 500 Mio. m3 (Vn) Arbeitsgase
Vermietungsgrad: 100 %, Mieter: EBV, C.O.V.A.
14.15
Verkauf
Der Verkauf von Immobilien ist eine wesentliche Ertragsquelle für IVG und wichtiger Bestandteil des
Geschäftes. Zum Verkauf gelangen insbesondere Immobilien, die in jüngerer Zeit eine wesentliche
Aufwertung erfahren haben durch:
쏔 Modernisierung;
쏔 Nutzung von Entwicklungsreserven;
쏔 Verbesserung der Mietvertragsstrukturen (Steigerung des Vermietungsgrades, Akquisition von
Mietern mit besserer Bonität, Steigerung der Nettomiete je Quadratmeter, Ausdehnung der Mietvertragslaufzeiten);
쏔 Aufschwung des lokalen Immobilienmarktes.
Ausnutzung
Die Ausnutzung von Aufschwüngen im Immobilienmarktzyklus bietet besondere Potenziale. In Mittel-
verschiedener
und Westeuropa hat IVG die auslaufende Immobilienmarktkrise der 90er-Jahre zu Käufen genutzt und
Marktzyklen
nach Jahren des Aufschwungs zahlreiche Liegenschaften mit Gewinn wieder veräußert. Die Markt-
erhöht Sicherheit
zyklen in verschiedenen Städten und Regionen laufen nach wie vor nicht parallel, sondern zeitlich versetzt. Das Engagement an verschiedenen Standorten in Europa eröffnet IVG die Möglichkeit, versetzte
Marktzyklen zu nutzen: »Riding the cycle«. Dies zeigt sich auch in den Korrelationen der »European
Prime Office Rents« verschiedener Standorte (s. Abb. unten). Geringe oder gar negative Korrelationen
ermöglichen Risikoreduktion durch Diversifikation und die Nutzung versetzter Zyklen. Dies ermöglicht
es, im auslaufenden Boom an einem Ort zu verkaufen und den Erlös an einem anderen zu investieren,
dessen Aufschwung bevorsteht.
Im Jahr 2003 hat IVG die Gelegenheit zu Verkäufen an Standorten genutzt, an denen die Nachfrage
nach Qualitätsimmobilien groß war. Verkäufe erfolgten in den Niederlassungen Brüssel, Düsseldorf,
Frankfurt, Helsinki, London, Madrid, München und Paris.
KO R R E L AT I O N E N D E R » E U R O P E A N P R I M E O F F I C E R E N T« ( 1 9 9 2 – 2 0 0 2 )
Angaben in %
왎 Negative Korrelationen (-100–0 %)
Berlin
BER
Brüssel
72,8
BRU
Budapest
-9,6
-0,5
왎 Niedrige Korrelationen (0–60 %)
왎 Hohe Korrelationen (60–100 %)
BUD
Düsseldorf
64,7
77,9
15,1
DUS
Frankfurt
64,6
79,8
-13,5
65,6
FRA
Hamburg
85,7
82,4
-3,0
73,9
68,8
HAM
Lissabon
38,1
73,0
-4,0
66,1
80,7
46,0
LIS
London
31,0
34,0
-39,9
31,2
47,9
17,3
47,6
LON
Madrid
62,1
65,6
-29,7
55,5
76,9
53,5
67,4
83,1
MAD
Mailand
47,3
55,2
-7,1
51,7
69,6
37,6
69,9
34,3
53,5
MAI
München
50,8
75,9
-13,0
66,5
79,7
64,5
72,5
50,8
71,9
33,3
Paris
51,4
59,2
-22,6
60,3
76,6
41,9
69,5
80,4
86,8
71,7
66,4
PAR
Stockholm
32,9
22,7
-45,2
23,6
41,0
26,5
27,5
72,9
59,0
13,9
53,5
64,6
Quelle: Cushman & Wakefield Healey & Baker / ICG European Research Group
MUN
STO
01 Mission
06 Unser Geschäft
08 Akquisitionen
10 Marketing und
Kundenbindung
14 Verkauf
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
B E I S P I E L E F Ü R V E R K Ä U F E I M G E S C H Ä F T S JA H R 2 0 0 3
Objekte
Käufer
Sweden House und Rue de Trèves, Brüssel
DMI
Hauptverwaltung der IVG Immobilien AG, Bonn
EuroSelect 07
Bürogebäude im IVG Businesspark am Flughafen, Düsseldorf
Barmenia
Airbizz, Frankfurt
Privatinvestor
Zwei Shopping Center außerhalb von Helsinki
Citycon
16 Great Marlborough Street, London
Lazari
Bürohaus Alcampo und zwei Logistikhallen, Madrid
GE Capital
Zwei Bürohäuser im IVG Businesspark Nordost, Nürnberg
EuroSelect 07, BIG – Berliner Immobilien Gesellschaft
Avenue Hoche und Rue de Bassano, Paris
DEFO Deutsche Fonds für Immobilienvermögen
V E R K AU F _ S W E D E N H O U S E , B R Ü S S E L
Das »Sweden House« Brüssel steht für den raschen und erfolgreichen Verkauf
nach Aufwertungen eines hochwertigen Bürohauses durch IVG. Es befindet sich
im EU-Bezirk Quartier Léopold, Brüssels begehrtester Bürolage. IVG erwarb es
2001 im Rahmen eines Share Deals. In der Folgezeit wurden kleinere Umbaumaßnahmen durchgeführt und mehrere Neu- und Anschlussvermietungen realisiert.
2003 wurde als neue Mieterin z.B. die europäische Raumfahrtagentur ESA gewonnen, die von hier aus ihre Arbeit mit EU-Institutionen koordiniert. Im gleichen
Jahr verkaufte IVG das Haus gemeinsam mit einem anderen Gebäude an den ara왖
bischen Investor DMI. Der Verkauf erfolgte im Wege eines Share Deals, wodurch
Sweden House
die in Belgien hohen Transferkosten minimiert wurden.
Standort: Brüssel, Nutzungsart: Büro
Vermietungsgrad zum Zeitpunkt Verkauf: 94,3 %
Verkauf: 6/2003, Mieter: ESA, Microsoft u.a.
V E R K A U F _ G R E AT M A R L B O R O U G H , LO N D O N
Ein Verkauf in London dokumentiert die profitable Verwertung einer Immobilie,
die in einem größeren Paket erworben wurde. Die 1999 von IVG übernommene
schwedische Gesellschaft Asticus AB war zu jener Zeit kurz vor Vollendung einer
Projektentwicklung in London: In der Great Marlborough Street im Westend entstanden zwei Bürogebäude mit einer Gesamtmietfläche von 14.900 m². Davon
wurden 4.800 m² im Jahr 2000 veräußert; die restlichen 10.100 m² gingen 2003
an einen griechischen Investor.
Great Marlborough
Standort: London, Nutzungsart: Büro
Vermietungsgrad zum Zeitpunkt Verkauf: 100 %
왖
Verkauf: 06/2003, Mieter: Turner Broadcasting
16.17
Übersicht Immobilienportfolio
IVG-Anteil
Berlin
Brüssel
Budapest
Düsseldorf
Frankfurt
Hamburg
London
Spreespeicher, Stralauer Allee 1–2, Berlin
Carossa Quartier, Streitstraße 5–19, Berlin *3)
Bundesallee 204–206, Berlin
Hafenplatz 6/7, Köthener Str. 29, Berlin
Leibniz Kolonnaden, Walter-Benjamin-Pl. 6, Leibnizstr. 53, Berlin
Airport Center Schönefeld, Mittelstraße 5/5a, Berlin
Montanstraße 18–26, Berlin
Joachimstaler Str. 1–3, Berlin
Übrige
Summe Berlin
Summe Dresden
Summe Niederlassung Berlin
Besitzverhältnis
Zugang/letztes
Refurbishment
Nutzungsart
Grundstücksfläche
Mietfläche
o. Stellpl.
in 1000 m2
in 1000 m2
12,7
239,7
7,5
12,1
7,6
14,0
44,2
1,8
240,4
580,0
192,0
772,0
35,9
41,5
19,2
16,5
12,7
11,8
7,4
6,6
27,8
179,6
35,5
215,1
9,4
10,9
19,8
8,0
7,6
6,5
4,1
4,4
2,0
3,5
4,7
2,8
45,7
129,4
9,5
6,4
15,9
145,9
56,0
40,4
19,7
15,0
12,5
0,0
9,3
6,0
4,9
4,6
3,6
0,0
87,6
259,6
15,1
5,8
20,9
280,5
89%
100%
95%
95%
50%
100%
100%
98%
Erbbaurecht
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
1995/2002
1948/2002
1998
1998
1996/2001
2001
1948
2000/2003
Büro
Businesspark
Büro
Sonstiges
Büro
Büro
Gewerbe/Log.
Büro
100%
Eigentum
1992/2003
Businesspark
100%
100%
71%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
1998
1996/1999
1998/2001
1999
1999
1999/2003
1999
1999
1999
1989/1999
1999
1999/2003
Büro
Büro
Büro
Büro
Sonstiges
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
94%
100%
Eigentum
Eigentum
1999
1999
Büro
Büro
100%
Eigentum
2003
Businesspark
3,7
1,9
5,6
17,2
7,6
24,8
IVG Businesspark am Flughafen, Heltorfer Str. 1–22, Düsseldorf
Gotic-Haus, Westfalendamm 94–100, Dortmund
Stockholmer Allee 32, Dortmund
Fashion Plaza, Karl-Arnold-Platz 2, Düsseldorf
Global Gate, Grafenberger Allee 293–297, Düsseldorf *3)
Übrige Düsseldorf
Summe Niederlassung Düsseldorf
100%
100%
100%
100%
100%
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
1999
1995/2002
2001
1998
2003
Businesspark
Büro
Büro
Büro
Büro
69,4
13,3
7,3
1,7
16,2
7,8
115,7
37,6
23,6
6,7
6,4
12,6
3,0
89,9
Cargo City Süd, Geb. 554, Frankfurt-Flughafen
Center am Ring, Otto-von-Guericke-Ring 13–15, Wiesbaden
Übrige Frankfurt
Summe Frankfurt
Logistik Center Lohfelden, Otto-Hahn-Str. 26, 28, 34, 36, Lohfelden
Logistik Center Waldau, Falderbaumstraße 7–13, Kassel-Waldau
Übrige Kassel
Summe Kassel
Summe Niederlassung Frankfurt
100%
100%
Erbbaurecht
Eigentum
1997/1999
1993/2002
Gewerbe/Log.
Büro
100%
100%
Eigentum
Eigentum
1983/2001
1948/2000
Gewerbe/Log.
Gewerbe/Log.
17,7
9,8
343,4
370,9
75,8
91,0
42.486,6
42.653,4
43.024,3
11,7
9,1
16,0
36,8
25,7
22,2
66,9
114,8
151,6
IVG Businesspark Hamburg Nord, Essener Str. 89–99, Hamburg
Lilienthal-Center, Kugelfangtrift 4–8/Lilienthalstr. 300, Hannover
Habichtstraße, Habichtstraße 41, Hamburg
Übrige Hamburg
Summe Hamburg
Tanklager *7)
Ölkavernen, Beim Postweg 2, Friedeburg
Gaskavernen, Beim Postweg 3, Friedeburg
Summe Kavernen/Tanklager *7)
Summe Niederlassung Hamburg
100%
100%
100%
Eigentum
Eigentum
Eigentum
1948/2001
1948/1980/2002
1991/1995
Businesspark
Gewerbe/Log.
Büro
133,9
54,1
3,0
65,9
256,9
100%
100%
100%
Eigentum
Eigentum *8)
Eigentum *8)
1962/2003
1972/2003
1993/1998
Logistik
Logistik
Logistik
48,3
26,5
6,7
17,3
98,8
218,0
12.800,0
4.500,0
71 Lombard Street 71, London
20 Soho Square, London
20 St. James’s Street, London
40/41 Conduit Street, London
Summe Niederlassung London
100%
100%
100%
100%
Eigentum
Eigentum
Erbbaurecht
Erbbaurecht
2002/2003
1999/2003
1999
1999
Büro
Büro
Büro
Büro
*1)*2)
North Gate, Bd. Roi Albert II, 6, 8 und 16, Brüssel
Square de Meuus 8, Brüssel
Diegem, Rue Bessenveld 9, Brüssel
Pléiade A–C, Avenue des Pléiades 11–15–19, Brüssel
Louise Village, Avenue Louise 29–31/Rue Dejonker 34–36, Brüssel
Tervuren Plaza, Rue Gribaumont 1, Brüssel
Twin House, Rue Neerveld 105, Brüssel
Le Croissant, Avenue Beaulieu 24–26, Brüssel
Place St Lambert, Brüssel
Chaussée de la Hulpe 154, Brüssel
Oaktree, Dreve de Bonne Odeur 20, Brüssel
Madou Plaza, Brüssel *3)
Übrige Brüssel
Summe Brüssel
Ariane I-III, Route d‘Esch 400, Luxemburg
Thomas, Rue Thomas Edison 2, Luxemburg
Summe Luxemburg
Summe Niederlassung Brüssel
Infopark Budapest, sétány 1 und 3, Budapest
Übrige Budapest
Summe Niederlassung Budapest
*1)*4)
2,4
1,1
0,8
0,7
5,0
0,0
5,6
5,1
2,6
13,3
*9)
*9)
*6)
36 Märkte
06 Unser Geschäft
08 Akquisitionen
10 Marketing und
Kundenbindung
14 Verkauf
16 Übersicht Immobilienportfolio
01 Mission
Stellplätze
in Gebäuden
Verm.-Grad
Flächen per 31.12.
Stück
in %
in %
in %
138
0
291
250
289
147
0
0
165
1.280
6
1.286
74,9%
55,2%
100,0%
96,7%
81,1%
9,5%
100,0%
99,9%
75,3%
70,1%
100,0%
98,0%
91,1%
37,1%
100,0%
98,2%
69,4%
70,1%
100,0%
97,6%
86,4%
65,8%
100,0%
98,2%
76,0%
71,3%
75,2%
91,8%
78,4%
90,9%
84,9%
82,7%
84,6%
1.003
491
480
228
204
0
114
133
69
72
88
0
2.560
5.442
273
246
519
5.961
100,0%
90,9%
100,0%
58,5%
99,1%
100,0%
100,0%
99,9%
68,4%
97,8%
100,0%
100,0%
95,7%
76,1%
87,9%
72,6%
100,0%
63,2%
100,0%
30,0%
68,0%
100,0%
93,3%
100,0%
32,7%
75,8%
100,0%
90,3%
100,0%
32,5%
94,6%
100,0%
100,0%
100,0%
92,7%
95,4%
100,0%
100,0%
100,0%
95,5%
90,8%
100,0%
100,0%
100,0%
91,8%
75,2%
77,3%
52,7%
77,2%
80,8%
62,1%
313
413
0
66
101
2
895
97,0%
88,0%
100,0%
93,1%
76,6%
99,0%
88,3%
100,0%
96,9%
63,2%
99,0%
84,8%
95,8%
98,3%
27,6%
90,1%
90,8%
88,9%
0
213
218
431
0
0
2
2
433
100,0%
93,3%
100,0%
96,6%
100,0%
84,1%
97,1%
100,0%
68,5%
98,2%
100,0%
86,5%
91,5%
100,0%
93,0%
92,3%
93,1%
93,8%
95,1%
96,8%
95,3%
326
9
124
0
459
100,0%
79,7%
100,0%
100,0%
70,8%
100,0%
100,0%
72,2%
90,7%
94,6%
93,4%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
98,5%
92,9%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
98,4%
58,5%
91,0%
100,0%
82,1%
0,0%
83,2%
100,0%
73,4%
219
0
219
0
0
0
0
0
72,2%
82,4%
100,0%
81,5%
Wirtschaftl. Verm.-Grad
Dez.
Jan.–Dez.
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Entwicklungspotenzial
Verkehrswert
Investitionen
2003
Miete 1)
2003
Mietprognose 1) 2004
in 1000 m2 BGF
in T €
in T €
in T €
in T €
in T €
207
1.454
9.741
1.729
11.470
3.122
1.371
2.873
1.484
1.292
699
847
1.846
3.051
16.585
2.393
18.978
3.291
1.385
1.889
1.118
1.385
555
847
1.949
2.907
15.326
1.885
17.211
1.910
466
2.512
547
683
367
722
1.054
3.259
11.520
1.744
13.264
-256
41
2.250
547
682
204
624
567
2.473
7.132
756
7.888
16.469
9.041
2.900
2.031
1.746
146
1.396
1.605
873
587
163
0
7.516
44.473
3.696
1.691
5.387
49.860
16.511
9.172
3.038
2.183
2.044
127
1.217
1.617
497
640
187
76.100
834.787
645
18
227
0
6.539
12
4
539
753
426
29.130
15.624
53.917
0
12
12
53.929
7.355
44.588
2.812
1.030
3.842
48.430
16.160
8.804
2.992
836
1.003
19
1.202
1.516
629
270
-85
-57
6.032
39.321
3.280
1.246
4.526
43.847
14.127
6.985
2.593
416
537
-321
869
1.260
450
36
-176
-23
5.362
32.115
2.605
992
3.597
35.712
44.977
2.915
697
3.612
1.492
1.282
2.774
2.110
1.321
3.431
-450
564
114
-625
323
-302
199.240
149
963
0
0
6.841
0
7.953
5.499
2.768
902
1.449
247
254
11.119
5.424
3.097
934
1.333
1.720
147
12.655
4.711
2.314
780
1.188
-524
-1.570
6.899
3.335
1.700
601
978
-763
-1.599
4.252
82.702
111.477
56
496
0
552
45
18
364
427
979
1.222
1.170
1
2.393
1.799
1.013
3.494
6.306
8.699
1.250
1.429
0
2.679
592
885
3.487
4.964
7.643
765
924
-29
1.660
1.556
850
2.575
4.981
6.641
544
677
-29
1.192
1.172
664
1.879
3.715
4.907
104.420
508
907
11
0
1.426
4.992
1.161
830
202
7.185
5.034
1.197
869
184
7.284
4.115
793
526
158
5.592
2.521
472
339
82
3.414
165.000
269.420
6.137
7.563
26.286
33.471
26.468
33.752
18.168
23.760
13.567
16.981
168.093
16
1.441
0
0
1.457
908
8
3.286
1.693
5.895
0
2.191
3.289
1.645
7.125
795
-989
2.175
1.697
3.678
665
-1.504
1.109
1.431
1.701
273
6.745
943
182,0
13,0
8,0
28,2
49,8
281,0
26,8
307,8
119
324.551
758.687
36,2
0,0
36,2
36,0
0,0
0,0
0,0
13,5
1,3
50,8
0,0
0,0
0,0
0,0
5,5
34,5
4,5
44,5
44,5
74,0
20,0
0,0
0,0
94,0
0,0
0,0
0,0
0,0
28.775
Cash Flow Operat. Ergebnis
2003
2003 (EBIT)
in T €
18.19
Übersicht Immobilienportfolio
IVG-Anteil
Mailand
München
Paris
Finnland
Besitzverhältnis
Zugang/letztes
Refurbishment
Nutzungsart
Piazzale Lodi 3, Mailand
Palazzi Fermi & Galeno, Milano 3
Via Carducci 125, Sesto San Giovanni, Mailand
Via Dione Cassio 13, Mailand
Via Cascia 5, Mailand
Via Gobetti 2, Cernusco sul Naviglio
Palazzo dei Cigni, Milano 3
Summe Niederlassung Mailand
100%
93%
94%
94%
94%
100%
93%
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
2001
2000
1999
1999
2000
2001
2000
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Handel
Nordostpark Nürnberg, Nordostpark 1–98, Nürnberg
IVG Businesspark MEDIA WORKS MUNICH, Rosenheimer-Str., München
IVG Businesspark vor München, Einsteinstraße, Ottobrunn
Gewerbepark Dornach, Margaretha-Ley-Ring 1–14, Dornach
Businesspark Puchheim, Benzstr. 11, Siemensstr. 4, Puchheim
Übrige München
Summe Niederlassung München
100%
100%
100%
100%
95%
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
1948/2003
1966
1960/2003
1974/2001
1977
Businesspark
Businesspark
Businesspark
Gewerbe/Log.
Gewerbe/Log.
7 Place Vendôme, Paris
173–175 Bd Haussmann, Paris
121–123 Rue d‘Aguesseau, Boulogne Billancourt
21 Place de la Madeleine, Paris
Summe Niederlassung Paris
100%
100%
94%
100%
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
1999/2002
1997
2000
1997
Büro
Büro
Büro
Büro
85%
85%
85%
85%
85%
78%
75%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
65%
85%
85%
85%
85%
85%
18%
Erbbaurecht
Eigentum
Erbbaurecht
Eigentum
Eigentum
Erbbaurecht
Eigentum
Eigentum
Erbbaurecht
Eigentum
Erbbaurecht
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
Eigentum
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2003
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Büro
Handel
Handel
Kornetintie 6 KOy, Helsinki
Kutomotie 6 KOy, Helsinki
Malmin Kauppatie 8 KOy, Helsinki
Munkkiniemen liiketalo, Helsinki
Niittylänpolku 16 KOy, Helsinki
Pasilanraitio 5 KOy, Helsinki
Satomalmi KOy, Helsinki
Sörnäisten Rantatie 25 KOy, Helsinki
Teerikukonkuja 5 KOy, Helsinki
Vallilan yhtiöt, Helsinki
Vanha Talvitie 11 KOy, Helsinki
Vilhonkatu 5 KOy, Helsinki
Vuorikatu 20 KOy, Helsinki
Kilon Helmi KOy, Espoo
Kilon Timantti KOy, Espoo
Lastupolku KOy, Espoo
Scifin Alfa KOy, Espoo
Sinimäentie 10 KOy, Espoo
Tapiontuuli KOy, Espoo
Plaza Forte KOy, Vantaa
Pakkalan Kartanonkoski 3 KOy, Vantaa
Pakkalan Kartanonkoski 12 KOy, Vantaa
Sisustaja KOy, Vantaa
Vantaan Liikeskus (Jumbo), Vantaa
Übrige Finnland
Summe Finnland *10)
Summe Übrige
Europa (exkl. Deutschland)
Deutschland
IVG
Grundstücksfläche
Mietfläche
o. Stellpl.
in 1000 m2
in 1000 m2
6,0
5,9
1,5
7,0
2,4
4,7
4,8
32,3
20,8
15,8
9,4
9,2
5,4
5,1
2,7
68,4
258,2
20,8
768,4
30,7
43,7
22,6
1.144,4
123,4
11,4
79,8
29,8
21,9
2,9
269,2
2,5
1,6
3,0
0,8
7,9
11,1
10,6
9,8
2,6
34,1
2,0
3,6
4,1
6,0
2,7
2,1
2,3
3,4
8,8
10,0
2,8
1,6
1,7
3,7
3,9
1,5
7,8
23,4
3,1
4,0
9,5
4,0
25,3
28,6
87,4
253,3
3,3
7,7
4,7
6,7
3,0
7,7
4,8
6,5
4,1
34,8
6,7
5,8
6,7
3,8
4,0
1,2
5,3
12,6
6,9
6,1
7,8
3,3
15,9
53,8
74,0
297,2
144,9
147,6
594,3
45.313,3
45.907,6
865,9
824,6
1.690,5
*1)
nicht konsolidiert/vorläufig
*4)
Immobilie weitgehend fertig gestellt
*2)
Eurobeträge sind nur mit dem auf IVG entfallenden Anteil berücksichtigt
*5)
Bis zum 31.12.2003 abgeschlossene Mietverträge berücksichtigt
*3)
(Teil-) Flächen in Entwicklung
36 Märkte
06 Unser Geschäft
08 Akquisitionen
10 Marketing und
Kundenbindung
14 Verkauf
16 Übersicht Immobilienportfolio
01 Mission
Stellplätze
in Gebäuden
Verm.-Grad
Flächen per 31.12.
Stück
in %
in %
in %
100,0%
100,0%
86,2%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
98,1%
100,0%
100,0%
88,4%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
97,7%
100,0%
100,0%
90,6%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
98,6%
1.446
963
183
430
0
3
3.025
92,3%
80,9%
95,2%
100,0%
100,0%
93,8%
79,6%
95,7%
100,0%
100,0%
92,2%
100,0%
96,5%
100,0%
100,0%
94,3%
95,4%
95,4%
0
0
60
31
91
99,8%
100,0%
45,9%
100,0%
84,4%
100,0%
100,0%
39,1%
100,0%
88,9%
100,0%
78,0%
90,7%
97,9%
89,9%
11
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
86,9%
100,0%
100,0%
100,0%
89,1%
92,6%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
82,5%
100,0%
82,8%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
97,6%
100,0%
98,3%
100,0%
93,4%
62,6%
100,0%
100,0%
100,0%
93,9%
93,6%
100,0%
97,4%
100,0%
100,0%
100,0%
87,4%
100,0%
100,0%
100,0%
95,4%
100,0%
100,0%
100,0%
97,6%
100,0%
98,3%
100,0%
93,4%
62,6%
100,0%
100,0%
100,0%
93,9%
93,6%
100,0%
97,4%
100,0%
100,0%
100,0%
87,4%
100,0%
100,0%
100,0%
95,4%
100,0%
100,0%
96,1%
97,1%
97,1%
150
178
84
53
40
150
655
26
62
31
60
91
40
13
61
8
151
13
86
1.600
1.520
3.773
Wirtschaftl. Verm.-Grad
Dez.
Jan.–Dez.
1.199
11.898
6.098
17.996
*6)
*7)
91,5%
88,6%
90,3%
93,4%
94,4%
93,9%
89,9%
93,3%
91,5%
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Entwicklungspotenzial
Verkehrswert
Investitionen
2003
Miete 1)
2003
Mietprognose 1) 2004
in 1000 m2 BGF
in T €
in T €
in T €
in T €
in T €
2.680
1.953
1.138
884
563
706
506
8.430
2.680
1.992
874
900
574
710
506
8.236
2.323
1.958
966
750
564
611
507
7.679
1.944
1.656
806
626
477
512
429
6.450
408.630
2.167
367
6.236
38
84
2
8.894
14.259
541
*7)
8.567
3.467
2.084
139
29.057
10.980
355
7.996
2.358
2.131
158
23.987
11.624
-28
*7)
4.979
3.121
1.992
3.769
25.457
8.755
-99
3.695
2.686
1.651
3.760
20.448
308.300
60
0
995
0
1.055
6.386
5.308
2.860
1.708
16.262
6.625
2.500
2.225
1.964
13.314
6.038
3.227
2.595
1.227
13.087
5.675
2.270
2.144
901
10.990
503
712
670
1.218
323
1.049
427
1.055
372
4.653
490
1.232
915
642
403
136
921
967
1.263
1.236
1.309
616
2.526
3.089
6.657
33.384
56
87
85
163
44
90
26
137
39
708
75
161
146
91
97
16
130
161
186
149
168
79
411
421
556
4.282
40
69
74
130
40
59
15
120
34
592
36
122
141
78
80
14
117
137
159
97
139
64
379
421
432
3.589
125.900
99,0
42,0
204,4
19,0
12,0
0,0
376,4
*7)
Cash Flow Operat. Ergebnis
2003
2003 (EBIT)
in T €
10,0
28,4
8,6
56,0
310.568
2.992
83
113
111
197
53
149
51
173
56
773
102
181
148
109
116
23
153
194
210
178
210
101
420
515
1.248
5.667
0,0
188.533
3.502
15.475
15.397
12.016
9.968
92,2
873,5
965,7
1.981.158
1.313.318
3.294.476
66.547
36.859
103.406
104.363
101.324
205.687
129.317
95.248
224.565
84.703
76.021
160.724
68.108
54.476
122.584
9,0
geometrisches Volumen in 1.000 m3; entspricht Speicherkapazität
*8)
zum Teil Treuhandvermögen des Bundes
für rund 500 Mio. m2 (Vn) Arbeitsgas
*9)
in 1.000 m3
nur IVG-Anteil
*10)
Finnland Portfolio (Nettomieten, Cash Flow, Operatives Ergebnis) zu 2/12 angesetzt
(Erstkonsolidierung Polar zum 1.11.2003)
20.21
Dr. Josef Zimmermann, Leiter Projektentwicklung Deutschland
Jorgen Svedin, Leiter Projektentwicklung International
Projektentwicklung
IVG-Projektentwicklungen in ganz Europa fanden im Jahr 2003 zahlreiche Mieter und Käufer. Für das
Unternehmen zahlten sich die hohe Qualität der entwickelten Immobilien und die marktorientierte
Handlungsweise aus:
IVG-Volumen:
1,1 Mrd. €
쏔 Entwicklung eines Projektvolumens von 2,1 Mrd. € gemeinsam mit renommierten Partnern, wovon
1,1 Mrd. € auf IVG entfallen, bei einer Kapitalbindung von unter 400 Mio. €;
쏔 Vermietung von 51.000 m2 Mietfläche – davon 41.000 m2 in Deutschland und 10.000 m2 im europäischen Ausland;
IVG erzielte 2003 im Segment Projektentwicklung einen Umsatz von 87,0 Mio. € (2002: 160,6 Mio. €)
und ein operatives Ergebnis von 5,3 Mio. € (2002: 49,1 Mio. €). Umsatz und Ergebnis lagen unter den
Werten des Vorjahres, da in den 2002er Zahlen der Verkauf der Projektentwicklung Gresham Street
– der größten Projektentwicklung der IVG-Geschichte – enthalten war. 2003 wurden hingegen keine
größeren Projekte abgerechnet. Bereinigt um Gresham Street wären Umsatz und Ergebnis gegenüber
2002 angestiegen.
Im europäischen Ausland werden Projektentwicklungen entweder durch eigene Mitarbeiter in den
Niederlassungen oder mit erfahrenen lokalen Partnern durchgeführt.
In Deutschland hat IVG die Projektentwicklungskapazitäten im abgelaufenen Geschäftsjahr gebündelt
und gestärkt. Wert-Konzept Projektentwicklung und Tercon wurden unter dem Dach der Tercon zu einer
Einheit zusammengeführt. Hierdurch konnten verschiedene technische und kaufmännische Aufgaben
ergänzt und aufeinander ausgerichtet werden.
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Mit Projektentwicklungen erwirtschaftet IVG attraktive Erträge und betreibt gleichzeitig eine konsequente Risikominimierung. IVG orientiert sich dabei an klaren Grundsätzen:
쏔 Das auf IVG entfallende Projektentwicklungsvolumen beträgt maximal rund ein Drittel des eigenen
Immobilienportfolios;
쏔 Die strengen Investitionskriterien, denen Immobilien für den eigenen Bestand unterliegen, gelten
auch für Entwicklungsprojekte;
쏔 Das eigene europaweite Research und die langjährige Erfahrung der Immobilienexperten aus den
IVG-Niederlassungen werden zur Projektprüfung herangezogen;
쏔 Bei der Durchführung der Projekte bedient sich IVG kompetenter Generalübernehmer und -unternehmer, um bestmögliche Sicherheit hinsichtlich Qualität, Kosten und Termine zu erreichen;
쏔 Je nach Standort, Nutzungsart und Reifegrad der Projekte müssen Gewinnmargen zwischen 10
und 20 % erzielt werden können;
쏔 Ein zentrales Projektcontrolling überwacht laufende Projektentwicklungen und führt kontinuierlich
Risikobewertungen durch.
Ausgewählte, aktuelle Projektentwicklungen des Geschäftsjahres
In Berlin entwickelt IVG über ihr Tochterunternehmen Tercon mehrere Projekte:
Berlin
Am Leipziger Platz errichtete Wert-Konzept das Geschäfts- und Wohnhaus Classicon als Generalübernehmer im Auftag von IVG. Das elfstöckige Gebäude ist Teil des wiedererschaffenen Oktogons
am Leipziger Platz. Bereits kurz nach dem Start hat IVG das Projekt an einen offenen Immobilienfonds
verkauft. Inzwischen wird es von der Stinnes AG genutzt.
Classicon
Standort: Berlin, Leipziger Platz 9
Nutzungsart: Büro
Mieter: Stinnes
Fertigstellung: 08/2003
왖
Verkauf: 08/2003 an CGI Commerzbank Grundinvest
22.23
Geschäftsführung Tercon_Horst Lieder_Dr. Dierk Ernst_Reinhard Müller (v.l.n.r.)
Ebenfalls am Leipziger Platz ist Tercon im Auftrag der Hannover Leasing Generalübernehmer für das Kanada-Haus. Rund 6.500 m² des insgesamt 19.000 m² großen Gebäudes wird die Kanadische Botschaft
nutzen. Für die übrigen Flächen ist Tercon mit der Vermarktung beauftragt.
Am Berliner Nordbahnhof errichtet Tercon als Generalübernehmer gemeinsam mit dem Unternehmen
Rendata vier Bürohäuser mit einem Investitionsvolumen von 160 Mio. € – das »Stettiner Caree«. Das
Ensemble ist an die Deutsche Bahn vermietet, die hier große Teile der Unternehmenszentrale zusammenzieht, und an ein Unternehmen der Deutschen Bank Gruppe verkauft.
Weitere Berlin-Projekte der Tercon am Salzufer, Unter den Linden, am Hackeschen Markt und auf der
Kreuzberger Spree-Seite befinden sich in der Planung oder Umsetzung.
Nordbahnhof
Standort: Berlin
Nutzungsart: 4 Bürohäuser
Mieter: Deutsche Bahn
Fertigstellung: 2005
왖
Verkauf: 2003 an DB Real Estate
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Brüssel ist der größte Standort von IVG. Neben dem Management des Portfolios standen 2003 zwei
Brüssel
Projekte im Vordergrund:
쏔 2004 wird die Komplettmodernisierung und Erweiterung des Madou Plaza weitgehend fertig
gestellt;
쏔 Die Sanierung des 10.000 m² großen Bürohauses Tervuren Plaza wurde Mitte 2003 begonnen und
im Januar 2004 abgeschlossen.
PROJEKTENTWICKLUNG_MADOU PLAZA, BRÜSSEL
Madou Plaza
eine Komplettmodernisierung und Erweiterung eines existie-
Standort: Brüssel, Nutzungsart: Büro
renden Gebäudes durchgeführt wird. Das Bürohochhaus mit
ursprünglich 32 Etagen wurde 1964 fertiggestellt und kam 1999
Fertigstellung: Ende 2004
durch die Übernahme der Asticus AB zur IVG. Die Immobilie liegt
günstig direkt am inneren Ring Brüssels am Rand des Quartier
Léopold, dem Sitz der wichtigsten EU-Institutionen. Für Ende
2004 ist die Fertigstellung des neuen, modernen Madou Plaza
vorgesehen. Der erweiterte Turm bekommt eine attraktive Glasfassade, neue Haustechnik und flexibel gestaltbare Grundrisse.
Zusätzlich entsteht ein 7.000 m² großer Anbau mit einem großzügigen Atrium und Konferenzbereich. Das Gebäude mit 33 Etagen ist die höchste Immobilie der Europametropole.
Dr. Jean Pierre Staelens, Cetim S.A., Brüssel_Projektbeauftrager IVG
왖
Das Madou Plaza ist eines der großen IVG-Projekte, bei dem
24.25
Budapest
IVG ist bereits seit Ende der 90er Jahre in Budapest engagiert und hat eine Reihe von Projekten in der
Innenstandt realisiert. Im Infopark Budapest entstehen rund 100.000 m² Bürofläche. Hiervon ist bereits
die Hälfte erstellt.
Der Infopark Budapest ist ein wichtiges Projekt von IVG in einem der neuen Mitgliedsländer der Europäischen Union. IVG entwickelt
das verkehrsgünstig gelegene Gelände nahe der Technischen Universität und der Donau seit 1998. Drei Gebäude sind fertig gestellt
und weitgehend vermietet; der Bau eines weiteren Bürohauses mit 13.400 m² Mietfläche wurde Ende 2003 begonnen. Der Infopark
ist sowohl für die Niederlassungen ausländischer als auch für ungarische Unternehmen konzipiert. Neben den Bürohäusern bietet
er ein zentrales Servicegebäude mit Angeboten für Kommunikation und Gastronomie. Wichtige Nutzer in den ersten drei Gebäuden
sind Hewlett-Packard sowie die ungarischen Marktführer bei Telekommunikation und Online-Diensten, Matáv und Axelero. Die
Matáv hat das von ihr genutzte Gebäude gekauft. Die weitere Entwicklung und Vollendung des Infoparks richtet sich nach der vorhandenen Nachfrage und wird durch die eigene Niederlassung mit erfahrenen Projektentwicklern sichergestellt.
Infopark Budapest
Standort: Budapest, Nutzungsart: Büro
Mietfläche: 42.100 m2 (davon 17.200 m2 IVG), Vermietungsgrad: 77 %
Mieter: Hewlett Packard, Axelero u.a.
P R O J E K T E N T W I C K L U N G _ I N F O PA R K B U D A P E S T, B U D A P E S T
왖
Entwicklungsreserve: 36.200 m2
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
P R O J E K T E N T W I C K L U N G _ G LO B A L G AT E , D Ü S S E L D O R F
왖
Global Gate
Standort: Düsseldorf, Nutzungsart: Büro
Mietfläche: 33.600 m2 in drei Bauabschnitten (1. BA verkauft 10.000 m2 / 2. BA 12.600 m2 / 3. BA in Vorbereitung 11.000 m2)
Vermietungsgrad: 63 % (nur 2. BA), Mieter: Nowy Styl, TQ3, Metro, Weight Watchers, Chubb Insurance
Das Düsseldorfer IVG-Büroprojekt Global Gate zeigt, dass der deutsche Büromarkt auch in schwierigen Zeiten Chancen bietet. Es
liegt an der Grafenberger Allee zwischen der City und grünen Wohnvierteln. Im Umfeld haben sich Unternehmen wie die Deutsche
Bank, Thyssen-Krupp, SMS und die Metro mit ihrer Konzernzentrale angesiedelt.
쏔 Der erste von IVG im Jahr 2002 fertig gestellte Bauabschnitt des Global Gate ist an ein Tochterunternehmen der Deutschen Telekom vermietet und an einen offenen Immobilienfonds verkauft.
쏔 Der zweite Abschnitt konnte trotz schwieriger Marktlage im Jahr 2003 fast vollständig vermietet werden. Mieter sind internationale Unternehmen wie der finnische Bürostuhl-Hersteller Nowy Styl, die TUI Tochter TQ3 Travel Solutions, Metro, Weight Watchers
und der internationale Versicherungskonzern Chubb Insurance. Mit diesen Vermietungen hat das Global Gate sein Ziel, das »Tor
für multinationale Unternehmen« in Düsseldorf zu werden, erreicht.
쏔 Der dritte Abschnitt wird mit der bewährten Kombination aus hoher Qualität und wirtschaftlicher Nutzbarkeit realisiert.
26.27
Airrail
Standort: Frankfurt
Nutzungsart:
Büro, Handel, Hotel
Mieter: Le Meridien
왖
Frankfurt
In Frankfurt machen die Vorarbeiten für die Errichtung des direkt in den Flughafen integrierten Großprojektes Airrail weitere Fortschritte. Die Planung für den Komplex mit 680 Hotelzimmern der FünfSterne-Kategorie und mehr als 70.000 m² Bürofläche wurde deutlich vorangebracht. Le Meridien wird
mit einer eigens geschaffenen High-End-Ausstattungslinie im Airrail eines der modernsten Airport-Hotels der Welt schaffen. Damit sind bereits vor Baubeginn rund 32 % der gesamten Fläche vermietet.
London
Nach den sehr erfolgreichen Projekten Gresham Street und Great Marlborough Street setzte IVG die
Aktivitäten in London vielversprechend fort. So wurde das Bürohaus 20 Soho Square modernisiert und
von 5.600 m² rund 3.700 m² an die Werbeagentur Hill & Knowlton vermietet. Mit den Vorbereitungen
zur Sanierung der früheren Zentrale der Lloyds TSB Bank in der Lombard Street wurde begonnen.
Helsinki
Mit der Übernahme der Mehrheit an der finnischen POLAR hat sich IVG an einer chancenreichen Projektentwicklung beteiligt. Das nahe dem Flughafen gelegene Einkaufszentrum Jumbo, mit 53.800 m²
Fläche das zweitgrößte in Finnland, wird um 28.400 m² Verkaufsfläche erweitert.
Mailand
Das 16.900 m² umfassende Centro Marelli ist fertig gestellt und befindet sich in der Vermietung. 2003
konnten bereits 4.100 m² Fläche, unter anderem an Xerox, vermietet werden.
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Mit dem Versicherungskonzern und Immobilienspezialisten AXA entwickelt IVG seit 2001 in einem
Paris
Joint Venture mehrere Projekte in Paris. Vermietung, Verkauf und Baufortschritt bei aktuellen Projekten
standen im Mittelpunkt der Aktivitäten:
P R O J E K T E N T W I C K L U N G E N _ A X A / I VG , PA R I S
왖
왖
Perisud
Colgate-Building
Standort: Paris, Nutzungskonzept: Büro
2,
Standort: Paris, Nutzungskonzept: Büro
Mietfläche: 33.700 m Vermietungsgrad: 100 %
Mietfläche: 9.100 m2, Vermietungsgrad: 100 %
Mieter: Sanofi-Synthélabo
Mieter: Colgate
Verkauf: 05/2003 an CGI Commerzbank Grundinvest
Verkauf: 12/2003 an KanAm
Ein Joint Venture von AXA und IVG realisiert in Paris bis 2008 Immobilienprojekte für rund 800 Mio. €. Mit seinen modernen und
zugleich attraktiven Angeboten hat das Joint Venture bereits drei große Bürohäuser komplett vermietet und zwei davon an offene
Immobilienfonds aus Deutschland verkauft: Das Gebäude Perisud in Paris-Montrouge ist fertig gestellt und wird von Sanofi-Synthélabo genutzt; ein Bürohaus in Bois-Colombes ist an Colgate vermietet. Ein weiterer Bürokomplex in Bois-Colombes mit 40.800 m²
Mietfläche ist im Bau und bereits an den britischen Konzern Aviva vermietet. Daneben verkaufte das Joint Venture zahlreiche Eigentumswohnungen in Issy-les-Moulineaux und Bois-Colombes.
28.29
ÜBERSICHT PROJEKTENTWICKLUNG
Ort
Projekt
Nutzungskonzept
Mietfläche
in m2
Verm.- Realisie- Anteil
grad*
rung
IVG
Stand
Exit
Berlin
Carossa Quartier 2. BA
Büro, Handel
8.941
14%
2006
100%
im Bau
Bestand
Berlin
Nordbahnhof Berlin
Büro
61.347
96%
2005
50%
im Bau
verkauft
Berlin
Salzufer
Büro, Grundst.entw.
48.556
31%
2005
50%
im Bau
Verkauf
Brüssel
Madou Plaza
Büro
40.000
2%
2004
100%
im Bau
Bestand
Brüssel
Tervuren Plaza
Büro
9.560
0%
2004
100%
im Bau
Bestand
Budapest
Infopark Geb. C
Büro
13.376
0%
2005
100%
im Bau
Bestand
Düsseldorf
Global Gate 2. BA
Büro
12.602
78%
2003
100%
fertiggest.
Bestand
Düsseldorf
Global Gate 3. BA
Büro
10.917
0%
2006
100%
Planung
Bestand
Düsseldorf
Museumsmeile Parkhaus
Parken
100%
2003
100%
Frankfurt
AIRRAIL
Büro, Handel, Hotel
114.823
32%
2007
47%
Planung
Verkauf
Helsinki
Jumbo 2
Handel
28.425
59%
2006
60%
Planung
Verkauf
London
Lombard Street
Büro, Handel
16.512
0%
2008
100%
Planung
Verkauf
Mailand
Centro Marelli
Büro
16.871
28%
2004
45%
fertiggest.
verkauft
München
City Limit Fürth
Handel
20.768
75%
2004
94%
fertiggest.
Verkauf
München
Ottobrunn Geb. 3 Modernisierung
Büro
13.555
77%
2004
100%
im Bau
Bestand
Paris
AXA – Bois Colombes Ilot 1
Büro
9.090
100%
2003
30%
fertiggest.
verkauft
Paris
AXA – Bois Colombes Ilot 2, 3, 4
Büro
40.840
100%
2005
30%
im Bau
Verkauf
Paris
AXA – Bois Colombes Ilot 6, 7, 8
Wohnen
14.755
96%
2004
30%
im Bau
verkauft
Paris
AXA – M1 H Avenue de France
Büro
12.612
0%
2006
30%
Planung
Verkauf
Paris
AXA – Neuilly sur Seine
Büro
12.500
0%
2006
30%
Planung
Verkauf
Paris
AXA – Oise Logistics Parc
Logistik
140.816
0%
2005
30%
Teilfertigst.
Verkauf
Paris
AXA – PERISUD
Büro
33.749
100%
2003
30%
fertiggest.
verkauft
Paris
AXA – PS Cluny
Wohnen
3.764
100%
2005
13%
im Bau
Verkauf
Paris
AXA – PS Soufflot
Wohnen
5.701
58%
2005
13%
im Bau
Verkauf
Mietfläche 100 % in m2
690.080
Gesamtinvestitionsvolumen 100 % in Mio. €
2.091
Gesamtinvestitionsvolumen Anteil IVG in Mio. €
1.123
54
entspricht in %
Kapitalbindung in Mio. €
< 400
42
Durchschnittlicher monetärer Vermietungsgrad in %
* Vermietungs-/Vermarktungsgrad
PROJEKTENTWICKLUNGEN NACH REGIONEN
Brüssel
Berlin
15 %
15 %
Budapest
2%
6%
Helsinki
4%
Frankfurt
23 %
London
12 %
München
4%
Mailand
Düsseldorf
Paris
1%
18 %
fertiggest. verpachtet
01 Mission
06 Unser Geschäft
29 Dienstleistungen
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Dienstleistungen in der Projektentwicklung
IVG betreibt Projektentwicklungen für eigene Immobilien und als Dienstleister für andere Unterneh-
Dienstleistungs-
men. Das IVG-Tochterunternehmen Tercon realisiert Projekte als Generalübernehmer und übernimmt
referenzen der
Dienstleistungen in der Projektsteuerung, Baurechtschaffung und dem Projektcontrolling.
Tercon 2003
A U S G E W Ä H LT E B E I S P I E L E F Ü R D I E N S T L E I S T U N G S R E F E R E N Z E N D E R T E R C O N
Ort
Projekt
Nutzungsart
Berlin
Kanada Haus
Botschaft, Büro, Wohnen
m2 (BGF)
19.000
Dienstleistung
Errichtung als Generalübernehmer,
Vermarktung von Teilflächen
Darmstadt
TZ Darmstadt
Bürogebäude
80.000
Generalplanung
(Gebäude für T-Online und T-Systems)
Darmstadt
TZ Darmstadt
Telekom-Büropark
284.000
Siemens-Bürogebäude
105.000
Baurechtliche Entwicklung
(Entwicklungsplan und Baurecht)
München
St. Martin-Straße
Errichtung als Generalübernehmer,
Vermarktung
München
Hauptverwaltung Hannover-Leasing
Bürogebäude
9.500
Projektsteuerung
S I E M E N S - B Ü R O PA R K M Ü N C H E N , S T. M A R T I N - S T R A S S E
왖
St. Martin-Straße
In der St. Martin-Straße nahe dem Münchener Ostbahnhof fungiert Tercon seit
Standort: München
2001 als Generalübernehmer im neuen Siemens-Büropark. Im Endausbau wird
Nutzungskonzept: Bürogebäude
2
der neu errichtete Park Platz für 5.500 Arbeitspätze bieten. 2003 wurden bereits
Mietfläche: 120.000 m
fünf Bürogebäude mit insgesamt 80.000 m² und 450 Stellplätzen an Siemens
Mieter: Siemens
übergeben. Mit der Planung von zwei weiteren Bürogebäuden mit 25.000 m²
Fläche wurde begonnen.
30.31
Fonds
IVG nutzt Erfahrung
Die aktive Präsenz und umfassende Erfahrung von IVG in den Europäischen Immobilienmärkten wol-
zum Aufbau des
len wir institutionellen und privaten Investoren auch in Anlageformen neben der Aktie zur Verfügung
Fondsgeschäfts
stellen:
Institutionelle Investoren suchen nach Investitionsmöglichkeiten in ausländische Immobilien. Im Gegensatz zum Inland werden diese Investments bevorzugt indirekt über Immobilienspezialfonds getätigt.
Privatinvestoren wenden sich nach dem deutlichen Rückgang der Steuersparmodelle im Immobilienbereich verstärkt renditeorientierten Anlagen zu. Gerade in Zeiten schwieriger Immobilienmärkte ist die
Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern, die vor Ort präsent sind, erfolgsentscheidend.
IVG ist als Partner für institutionelle und private Anleger gut aufgestellt. Der Zugang von IVG zu
interessanten Investmentprodukten, Erfahrungen im aktiven Portfoliomanagement und das Niederlassungsnetz in europäischen Metropolen und Wachstumszentren bietet Wettbewerbsvorteile. Die
Fokussierung von IVG auf Büro- und Gewerbeimmobilien in Europa verschafft dem Marktauftritt ein
klares Profil.
IVG hat diese strategische Chance zum Auf- und Ausbau des Fondsgeschäfts für institutionelle und
private Anleger 2003 aktiv genutzt. Insgesamt betreut IVG für Dritte ein Immobilienportfolio von
3 Mrd. €.
Dr. Georg Reul, Leiter Fonds
KAG-Fondsteam_Jan Dührkoop_Dr. Rüdiger von Stengel_Philipp Henkels (v.l.n.r.)
01 Mission
06
07
20
30
36 Märkte
Unser Geschäft
Portfoliomanagement
Projektentwicklung
Fonds
31 Offene Immobilienfonds
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Offene Immobilienfonds
Seit 2003 widmet sich IVG verstärkt dem Geschäft mit offenen Immobilienfonds. Im Frühjahr erhielt
IVG KAG gegründet
die IVG Immobilien KAG von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht die Genehmigung
zum Betreiben des Investmentgeschäfts. Die IVG Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH ist ein
Spezialkreditinstitut nach § 1 KWG und unterliegt der Bankenaufsicht. Die Geschäftstätigkeit umfasst
die Auflage und Verwaltung von Immobilien-Sondervermögen gemäß KAGG (seit dem 1. Januar 2004
InvestmentG). Diese Sondervermögen, bekannt als offene Immobilienfonds, erfreuen sich bei den Anlegern wegen ihrer Transparenz und Sicherheit einer besonderen Beliebtheit.
IVG konzentriert sich zunächst auf Immobilien-Sondervermögen für institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke. Derzeit sind in Immobilien-Spezialfonds in
Deutschland mehr als 13 Mrd. € investiert. Es wird erwartet, dass die Mittelzuflüsse in ImmobilienSpezialfonds auch in der Zukunft weiter steigen werden, vor allem durch den Wachstumsmarkt der
betrieblichen Altersvorsorge, einer wieder stärker in Immobilien investierenden Anlagestrategie sowie
einer Verlagerung des Investitionsverhaltens von Direktanlagen auf indirekte Vehikel.
Für institutionelle Anleger sind Immobilien aus Gründen der Risikostreuung und der Stabilität ein interessantes Investment. Allerdings kann eine professionelle Betreuung der Immobilien nur mit hohem
Managementaufwand und Expertenwissen sichergestellt werden.
MITTELZUFLÜSSE IN PUBLIKUMSFONDS
in Mio. €
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
Offene Immobilienfonds
0
Geldmarktfonds
- 10.000
Sonstige Wertpapierfonds
- 20.000
Rentenfonds
1997
1998
Quelle: BVI (März 2003), IVG Immobilien AG
1999
2000
2001
2002
2003
Aktienfonds
32.33
Konservatives
Um fehlendes Know-how auf bestimmten, vor allem ausländischen Märkten, ausgleichen zu können,
Anlageverhalten
bevorzugen institutionelle Anleger professionelle, erfahrene Partner mit eigenem Marktzugang zu den
institutioneller
Miet- und Investmentmärkten.
Anleger
Im Dezember legte die IVG Immobilien KAG die Immobilienfonds »IVG Europa Invest Nr. 1« und »IVG
Europa Invest Nr. 2« auf. Es ist vorgesehen, dass diesen Sondervermögen weitere Anleger beitreten
werden. Durch eine konsequente pan-europäische Investitionspolitik, bei der Investitionszyklen durch
eine aktive Buy-and-Sell-Politik ausgenutzt werden, wie IVG sie heute bereits erfolgreich praktiziert,
erwarten wir nachhaltig überdurchschnittliche Erträge.
I VG I M M O B I L I E N - D E L P H I : A N L A G E V E R H A LT E N I N S T I T U T I O N E L L E R A N L E G E R
VO R T E I L E VO N I M M O B I L I E N - I N V E S T M E N T S
Angaben in %
breite Diversifikation
97,4
sichere stabile Erträge
63,2
unabhängig von Aktien- und Rentenmarkt
60,5
Schutz vor Inflationsrisiken
47,1
gute Wertsteigerungspotenziale
44,7
NACHTEILE DIREKTER IMMOBILIEN-INVESTMENTS
Angaben in %
hoher Verwaltungsaufwand
81,6
niedrige Fungibilität
73,5
anspruchsvolles Expertenwissen
50,0
niedrige Renten
28,9
hohes Klumpenrisiko
13,2
Quelle: Prognos AG – Befragung von 50 % des Marktvolumens für Kapitalanlagen
01 Mission
06
07
20
30
36 Märkte
Unser Geschäft
Portfoliomanagement
Projektentwicklung
Fonds
33 Geschlossene Immobilienfonds
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Geschlossene Immobilienfonds
Seit Jahren gehören geschlossene Fonds zu einer der bevorzugten Immobilien-Anlageform privater
IVG übernimmt
Investoren. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass der Anleger vor seiner Investitionsentscheidung
100 % der Anteile an
umfassend über die erworbenen Immobilien im Fonds und über die prognostizierte wirtschaftliche
der Fondsvertriebs-
Entwicklung der nächsten 10 bis 15 Jahre informiert wird. Auf dieser Grundlage lässt sich eine fundier-
gesellschaft
te Entscheidung für bestimmte, zumeist langfristige Investitionen treffen – eine bei indirekten Immo-
Wert-Konzept
bilienanlagen sonst nicht erzielbare Prognosesicherheit.
Entsprechend haben geschlossene Immobilienfonds in den letzten Jahren allen gegenteiligen Voraussagen zum Trotz weiterhin eine starke Stellung unter den Immobilieninvestments gehalten. 2003
flossen rund 4,5 Mrd. € Eigenkapital in geschlossene Fonds. Das gesamte, in geschlossenen Fonds
gehaltene Immobilienvermögen übersteigt 150 Mrd. € und damit deutlich das 85 Mrd. €-Vermögen
aller offenen Immobilienfonds.
IVG wird sich zukünftig verstärkt der Auflage geschlossener Immobilienfonds widmen. Durch die europaweite Präsenz der Niederlassungen und langjährige Erfahrung in der Strukturierung von Immobilieninvestitionen, deren werterhaltendem Management und zeitgerechtem Verkauf sehen wir eine starke
Position zum Ausbau dieses Geschäfts. Die in dieser Struktur entwickelten Anlageprodukte werden
zukünftig über eine eigene Vertriebssteuerungsgesellschaft vermarktet werden. Aus diesem Gund hat
IVG ihre Anteile an der langjährig erfahrenen Fondsvertriebsgesellschaft Wert-Konzept von 40 % auf
100 % aufgestockt. Nach personeller und struktureller Stärkung der Vertriebsorganisation konnte WertKonzept den Eigenkapitalvertrieb 2003 gegenüber dem Vorjahr um 140 % auf 46 Mio. € steigern. Ziel
für 2004 ist ein weiterer Anstieg auf 100 Mio. €.
Vermarktet wurden 2003 im Wesentlichen zwei geschlossene Fonds: der »Ertragsfonds 5« und der
»EuroSelect 07«. Der »Ertragsfonds 5« wurde 2002 aufgelegt und 2003 vollständig vertrieben. Die
Zeichner beteiligten sich an zwei Büroimmobilien in Frankfurt/Main und Bonn. Beide Immobilien sind
langfristig vermietet an die Dresdner Bank und die Deutsche Telekom.
왎 Gesamtinvestition: 99,25 Mio. €
왎 Platziertes Eigenkapital: 46,65 Mio. € zzgl. 2,3 Mio. € Agio (davon 31 Mio. € 2003)
왎 Prospektierte Ausschüttung: 7 %
왎 Steuerlicher Verlust für Anleger im 1. Jahr: 13 %
Ertragsfonds 5
34.35
»EUROSELECT 07«
Im November 2003 haben IVG und Wert-Kon-
Die Konzeption des »EuroSelect 07« ist ein erstes Beispiel dafür, wie das Know-how
zept den Fonds »EuroSelect 07« vorgestellt.
der unterschiedlichen IVG-Bereiche für die Auflage geschlossener Fonds genutzt wird.
Er kombiniert erstklassige Büroimmobilien in
Von der Suche einer geeigneten Immobilie durch die Niederlassung London, über die
Großbritannien und Deutschland.
rechtliche und steuerliche Gestaltung, die Finanzierung und schließlich die Vermarktung brachten alle Unternehmensbereiche ihre Erfahrungen erfolgreich ein.
쏔 EMI House, London
8.000 m2 Mietfläche
Die Fondsgesellschaft von »EuroSelect 07« hat in London den Firmensitz von EMI
51,0 Mio. € Kaufpreis
erworben. Das Objekt befindet sich im Londoner Stadtteil Hammersmith zwischen
3,6 Mio. € Miete p.a.
der City (ca. 5 km) und dem Flughafen London Heathrow (12 km).
쏔 IVG Hauptverwaltung
Bei den beiden anderen Objekten handelt es sich um die Zentrale der IVG Immobilien
Zanderstraße 5-7, Bonn
AG in Bonn und ein Bürogebäude im IVG-Businesspark in Nürnberg. Die Gebäude sind
(94 % der Objektgesellschaft)
langfristig bis 2020 vermietet.
9.300 m2 Mietfläche
21,5 Mio. € Kaufpreis (für 94 %)
Die Einkünfte aus dem Londoner Objekt werden aufgrund des Doppelbesteuerungs-
1,5 Mio. € Miete p.a. (für 94 %)
abkommens nur in Großbritannien besteuert. In Deutschland sind sie unter Progressionsvorbehalt steuerfrei. Großbritannien gewährt jedem Steuerpflichtigen einen Steuer-
쏔 Nordostpark Gebäude 12-14,
freibetrag von umgerechnet 6.500 € jährlich. Damit ist die Ausschüttung der Fonds
bis zu einem Anlagebetrag von ca. 115.000 € bei deutschen Fondszeichnern nahezu
Nürnberg
2
8.500 m Mietfläche
steuerfrei.
12,7 Mio. € Kaufpreis
0,9 Mio. € Miete p.a.
IVG schafft den Anlegern bei diesem Fonds Exit-Möglichkeiten, die ansonsten bei geschlossenen Fonds ungewöhnlich sind, so die Rückgabe von Anteilen in persönlichen
쏔 Gesamtvolumen: 98,5 Mio. €
Notlagen und ein Andienungsrecht der beiden deutschen Immobilien an die IVG.
쏔 Eigenkapital zzgl. Agio ca. 50 Mio. €
쏔 Anfangsausschüttung 6,3 % steuerfrei
Auch in Zukunft wird IVG interessante europäische Immobilien mit positiven steuerlichen Effekten für Privatinvestoren anbieten können.
Zanderstraße
Standort: Bonn
Nutzungsart: Büro
Mieter: IVG Immobilien AG
왖
01 Mission
06
07
20
30
36 Märkte
Unser Geschäft
Portfoliomanagement
Projektentwicklung
Fonds
33 Geschlossene Immobilienfonds
D AT E N
76 Finanzteil
72 Mitarbeiter
OBJEKTE
Kennzahlen zu
Fondsvolumen in Mio. €
98,5
London, EMI House,
Eigenkapital in Mio. €
50,0
43 Brook Green Hammersmith
Fremdkapital (netto) in Mio. €
48,5
Bonn, Hauptsitz der IVG,
6,3 *
Anfängliche Aussschüttung in %
Mindestbeteiligung in € (zzgl. 5 % Agio)
10.000
m2 Bürofläche
Zanderstraße 5+7
Nürnberg,
Nordostpark 12–14
* ab 2003; auf rund 8 % bis 2022 steigend
8.000
Stellplätze
45
m2 Bürofläche
9.300
Stellplätze
109
m2 Bürofläche
8.500
Stellplätze
–
V E R K AU F S O P T I O N E N
Einmaliges Rückgaberecht für den Anleger
nach zehn Jahren. Die Höhe ergibt sich aus dem
dann gültigen Verkehrswert zzgl. Abschlag.
Die Fondsgesellschaft hat Optionen,
die deutschen Objektbeteiligungen (Bonn
und Nürnberg) an IVG zu veräußern.
Anteilskauf
왖
2004
2009
2015
2017
bis zum 10. Jahr
90 % des Nominalwerts
Jederzeitige Verkaufsoption für den Anleger bei persönlichen Schicksalsschlägen
Quelle: IVG
EMI House
Standort: London, Nutzungsart: Büro
Mietfläche: 8.000 m2, Vermietungsgrad: 100 %
왖
Mieter: EMI
Wert-Konzept_Bernd Wrobel_Dr. Klaus-Dieter Schmidt_Rainer Gieseke_Torsten Deutsch (v.l.n.r.)
왖
왖
1.–5. Jahr
80 % des Nominalwerts
2014
»EuroSelect 07«
36.37
Märkte
Die Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte
verläuft nicht gleichförmig. Sie weisen vielmehr unterschiedliche Potenziale und Wachstumsraten auf.
So gibt es zur gleichen Zeit in einer Metropole Kaufund in der anderen Verkaufsgelegenheiten.
Nur dem Immobilienunternehmen mit lokalem Knowhow, gelingt es, diese Marktchancen effektiv zu nutzen.
36
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
37 Konjunktur
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Allgemeine Konjunkturentwicklung
2003 war von einer verhaltenen wirtschaftlichen Entwicklung in Europa gekennzeichnet. Die meisten
Differenzierte
europäischen Länder wiesen nur ein geringes Wirtschaftswachstum auf. Neben strukturellen Proble-
Konjunktur in Europa
men war dafür insbesondere eine schwache Binnennachfrage verantwortlich. Privathaushalte und
Unternehmen hielten sich auf Grund unsicherer Zukunftsaussichten, die öffentliche Hand vor dem
Hintergrund ihrer Verschuldung notgedrungen mit Ausgaben zurück.
Ein Blick auf die verschiedenen Länder und Regionen Europas zeigt ein differenziertes Bild. Relativ
hohe Wachstumsraten wiesen die Länder Mittel- und Osteuropas auf. Auch sie waren zwar von der
Schwäche der Weltwirtschaft betroffen, hatten jedoch ihr Konjunkturtal bereits hinter sich und sind aufgrund des bevorstehenden EU-Beitritts als Investitionsstandorte attraktiv. In dieser Region kann auch
in den kommenden Jahren mit den höchsten Wachstumsraten in Europa gerechnet werden. Unter den
bisherigen Mitgliedern der EU konnten besonders Großbritannien und Spanien eine konjunkturelle
Trendwende verzeichnen und ihr Wirtschaftswachstum bereits im Jahr 2003 wieder steigern
Die Inflationsraten liegen in den EU-Mitgliedstaaten zwischen 1,2 und 2,9 % und bilden gemeinsam
mit dem niedrigen Zinsniveau in der EU eine gute Voraussetzung für Unternehmensinvestitionen.
E U R O P Ä I S C H E W I R T S C H A F T S D AT E N
in %
BIP-Wachstum
Inflation
2002
2003
2003 2)
2002
2003
Deutschland
0,2
-0,1
1,3
1,3
4,78
4,07
Finnland
2,2
1,5
2,0
1,2
4,98
4,13
Schweden
1,9
1,4
2,0
2,0
5,30
4,64
Ungarn
3,5
2,9
5,2
5,2
7,09
k.A.
Italien
0,4
0,3
2,6
2,8
5,03
4,25
Portugal
0,4
-0,8
3,7
2,3
5,01
4,18
Spanien
2,0
2,3
3,6
2,9
4,96
4,12
Belgien
0,7
0,8
1,6
1,8
4,99
4,18
Frankreich
1,2
0,1
1,9
2,5
4,86
4,13
Großbritannien
1,7
2,0
1,3
1,3
4,91
4,58
EU (15 Länder)
1,0
0,7
2,1
2,0
4,92
4,23
Euroraum (12 Länder)
0,9
0,4
2,3
2,1
4,92
4,16
Quelle: Eurostat
1)
vorläufige Zahlen
2)
Werte Nov. 2002–Nov. 2003
3)
Renditen für 10-jährige Staatsanleihen
1)
Zinsen 3)
2002
38.39
Allgemeine Immobilienkonjunktur Europa
Schwierige Vermie-
Auch auf den meisten europäischen Büroimmobilienmärkten stand das Jahr 2003 im Zeichen der wirt-
tungsmärkte, stabile
schaftlichen Flaute: Spitzen- und Durchschnittsmieten sanken, Leerstände stiegen an. Ursachen waren
Investmentmärkte
die rückgängige Flächennachfrage und eine Erweiterung des Angebotes neuer Flächen. Projekte, die
während der Hochphase der Konjunktur zur Zeit der Jahrtausendwende initiiert worden waren, kamen
jetzt auf den Markt. Zudem wurden zahlreiche Untermietflächen angeboten.
In Europa gab es kein einheitliches Bild bei den Flächenumsätzen, sondern Unterschiede von Metropole
zu Metropole: Während in London, Mailand, Berlin und Barcelona Nachfrageeinbrüche zwischen 10 und
23 % zu verzeichnen waren, stieg die Nachfrage in Brüssel um 69 %, in Prag um 47 % und in Madrid
um 21 % an. Die wichtigsten deutschen Bürostandorte konnten den Vorjahresumsatz mit Ausnahme
von Berlin halten; in Frankfurt stieg er sogar wieder um 21 %. Allerdings nutzten hier viele Unternehmen die aktuelle Marktlage, um neue Flächen zu günstigeren Konditionen anzumieten.
In den 19 wichtigen Metropolen wurden 2003 Büroflächen mit insgesamt 7,06 Mio. m² neu vermietet.
2002 waren es noch 6,65 Mio. m². Der relative Zuwachs betrug auf 16 wichtigen Büromärkten
Westeuropas im gewichteten Durchschnitt 5 %. In den drei wichtigsten Städten Mittel- und Osteuropas
waren es – jedoch von einem sehr viel niedrigen Ausgangswert kommend – plus 14 %.
Beim Immobilienmarktresearch nutzt IVG die Expertise ihrer Niederlassungen vor Ort und lokal spezialisierter
Makler. Hinzu tritt die zentral koordinierte Kooperation mit dem internationalen Immobilienberatungshaus
Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB). Da der Immobilienmarkt über keine zentralen Clearingstellen
verfügt, ist eine solche Mehrfachabsicherung von Marktinformationen notwendig.
M A R K T D AT E N
Ort
Einwohnerzahl1)
Flächenbestand in Mio. m2
1)
Flächenumsatz in m2
Veränd.
1)
Spitzenmiete in €/m2/Monat
Veränd.
Veränd.
2003
2003
2002
in %
2003
2002
in %
2003
2002
in %
3.299.900
16,6
16,4
1,2
350.000
395.000
-11,4
21,50
26,00
-17,3
949.000
11,8
11,4
3,5
723.236
427.627
69,1
22,90
20,80
10,1
2.018.000
1,4
1,3
7,7
139.616
131.369
6,3
19,00
18,00
5,5
565.500
5,7
5,6
1,8
230.000
282.000
-18,4
21,00
23,00
-8,7
Frankfurt
664.000
10,9
10,5
3,8
526.500
435.000
21,0
35,00
42,00
-16,7
Hamburg
1.689.000
12,8
12,6
1,6
280.000
325.000
-13,8
20,00
22,50
-11,1
Helsinki
555.000
7,4
7,3
1,43)
195.000 3) 200.0003)
-2,5
23,50
24,00
-2,1
London
6.678.000
21,6
20,4
5,9
461.632
597.733
-22,8
82,75
92,90
-10,9
Madrid
3.101.000
9,4
8,9
5,6
531.000
440.000
20,7
27,00
30,50
-11,5
Mailand
1.487.000
8,8
8,6
2,3
162.680
193.830
-16,1
39,60
41,70
-5,0
München
1.257.000
16,6
16,0
3,8
460.000
490.000
-6,1
28,00
28,00
–
Paris
9.200.000
44,8
44,0
1,8
1.580.948 1.450.860
9,0
52,25
58,30
-10,4
Berlin
Brüssel
Budapest
Düsseldorf
1)
Quelle: CWHB
2)
Quelle: Eigenes Research
3)
Quelle: Catella
1)
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
37 Konjunktur
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
St. James‘s Street
Standort: London
Nutzungsart: Büro
Mieter: BNP, Inter Gen u.a.
왖
왖
Leibniz Kolonnaden
Standort: Berlin
Nutzungsart: Büro, Mietfläche: 12.700 m2
Mieter: Rechtsanwälte, Versicherungen u.a.
Durchschnittsmiete in €/m2/Monat
1)
Leerstand in %
Veränd.
1)
Rendite in Spitzenlagen in %
Veränd.
2003
2002
in %
2003
2002
in PPkt.
12,75
14,50
-12,1
9,2
7,3
17,00
15,80
7,6
9,4
8,6
14,00
14,00
–
20,5
20,9
-0,4
12,25
13,00
-5,8
12,3
7,2
5,1
13,50
16,00
-15,6
12,4
4,8
7,6
12,50
13,00
-3,8
7,8
4,7
3,1
15,90
15,803)
0,6
6,9
5,5
54,08
69,75
-22,5
11,7
15,90
18,70
-15,0
21,34
21,34
–
14,00
15,00
-6,7
28,00
25,00
12,0
1)
Durchschnittsrendite in %
Veränd.
in PPkt.
1)
Veränd.
2003
2002
2003
2002
in PPkt.
1,9
6,00
5,50
0,50
7,00
6,50
0,50
0,8
6,25
6,75
-0,50
6,60
6,80
-0,20
8,50
8,75
-0,25
9,00
9,00
–
6,00
5,50
0,50
6,50
6,25
0,25
5,50
5,00
0,50
6,50
6,00
0,50
5,50
5,25
0,25
6,75
6,25
0,50
1,4
6,50
6,50
–
7,25
7,25 2)
8,1
3,6
6,00
6,25
-0,25
7,50
7,25
0,25
9,4
7,3
2,1
6,00
6,00
–
6,25
6,60
-0,35
10,3
8,0
2,3
5,75
5,75
–
6,50
6,50
–
8,1
4,8
3,3
5,25
4,75
0,50
6,75
6,00
0,75
6,9
6,1
0,8
6,00
6,25
-0,25
6,75
6,75
–
–
40.41
Büromärkte 4. Quartal 2003
(mit Veränderung zum Vorjahr)
Spitzenmiete (€/m2)
Durchschnittsmiete (€/m2)
Flächenumsatz 2003 (in 1.000 m2)
Leerstand
Rendite in Spitzenlagen
Trendprognose Durchschnittsmiete
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
37 Konjunktur
40 IVG-Standorte in Europa
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
2,5
3,3
42.43
Vermietungsmarkt
Vermietungsmarkt Westeuropa
Rückgang der
Das Überangebot der Innenstädte ließ die Spitzenmieten an den meisten Bürostandorten nochmals
Spitzenmieten,
sinken: in 16 wichtigen Städten Westeuropas im gewichteten Durchschnitt um 11 %, in Mittel- und
Anstieg der Leer-
Osteuropa um 9 %. In West wie Ost gab es positive Ausnahmen: Brüssel verzeichnete wegen der
standsraten
lebhaften Nachfrage im EU-Bezirk »Quartier Léopold« einen Mietanstieg von 10,1 %; Budapest ein
Plus von 5,5 %.
Ein in vielen Regionen wirksamer Trend ist die Verschiebung der Nachfrage weg vom Citykern hin zu
verkehrstechnisch gut erschlossenen Randlagen. Besonders deutlich sichtbar war diese Entwicklung in
Paris. Ursache ist vor allem das gewachsene Kostenbewusstsein vieler Nachfrager, die die günstigeren
Mieten in den Randlagen nutzen und hier ein breites Angebot an großen, modernen Flächen vorfinden. Besser als die Spitzenmieten hielten sich daher die durchschnittlichen Büromieten in Europas
wichtigsten Metropolen: Hier gab es Rückgänge nur in sieben der 19 beobachteten Städte, dagegen
Gleichstand in zehn und Anstiege in Brüssel und Paris.
IVG Businesspark
vor München
Standort: München
Nutzungsart: Büro
Mieter: BOSCH, MTU,
EADS, Astrium, Galileo
왖
Industries u.a.
01 Mission
06 Unser Geschäft
36
37
40
42
Märkte
Konjunktur
Vermietungsmarkt
42 Westeuropa
43 Mittel- und Osteuropa
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Wegen des nach wie vor großen Neubauangebotes und der Flächenreduzierung bei vielen Mietern
steigen an sämtlichen wichtigen Standorten Westeuropas die Leerstandsraten an, am stärksten in
Lissabon, Frankfurt und Amsterdam. Letztere hat mit 18 % den höchsten Büro-Leerstand unter den
europäischen Metropolen zu verzeichnen.
Zusätzliches Angebot brachten die Versuche von Büronutzern, einen Teil ihrer Flächen unterzuvermieten. Die größten Anstrengungen dieser Art gab es in den Finanzmetropolen London und Frankfurt,
wo jeweils über 500.000 m² und damit mehr als 5 % aller innerstädtischen Flächen zur Untermiete
anstanden.
Insgesamt dürfte 2003 die Talsohle auf den meisten europäischen Immobilienmärkten durchschritten
sein: Der Rückgang bei den Spitzenmieten und der Anstieg der Leerstände war deutlich geringer als
im Jahr zuvor; die Durchschnittsmieten stiegen im dritten Quartal des Jahres sogar wieder um 1,6 %.
Im Jahr 2004 zeichnet sich mit der Belebung der Konjunktur der Beginn eines neuen Aufschwungs
ab. Doch ist das Angebot an vielen Standorten so groß, dass zwar Leerstände abgebaut, doch in der
Mehrzahl der Städte 2004 noch keine größeren Mietsteigerungen in Spitzenlagen durchgesetzt werden
können. Mit ihnen ist erst wieder bei einem signifikanten Rückgang der Leerstandsraten zu rechnen.
Dann jedoch ist zumindest bei hochwertigen, gut gelegenen und zeitgemäß ausgestatteten Gewerbeimmobilien die Voraussetzung für einen erneuten Mietanstieg gegeben.
Vermietungsmarkt Mittel- und Osteuropa
Die Immobilienmarktzyklen in Mittel- und Osteuropa sind bisher weitgehend unabhängig von denen der
Positive Entwicklung
westeuropäischen Länder. Während der Westen Ende der 90er Jahre boomte, litten Budapest, Prag
von Mieten
und Warschau unter stark zurückgehenden Mieten und wachsenden Leerständen – Folge des Bau-
und Nachfrage
booms in den Jahren davor. Hinzu kamen zuletzt gedämpfte Wachstumsraten der Gesamtwirtschaft.
Mit Ausnahme von Warschau ist die Krise auf dem Büromarkt inzwischen jedoch überwunden. Der
Beitritt zur Europäischen Union belebt die Konjunktur und die Nachfrage nach Immobilien. Ähnlich wie
in west- und südeuropäischen Ländern nach dem EU-Beitritt dürften sich Mieten und Nachfrage in den
kommenden Jahren positiv entwickeln.
Die Leerstände entwickelten sich konträr zu Westeuropa: Sie waren in den Vorjahren extrem hoch und
hatten Raten von 12,5 % bis 21 % erreicht. Doch in Budapest, Prag und Warschau sanken die Leerstandsraten im Verlauf des Jahres 2003 bereits – ein deutliches Indiz für das Anziehen der Nachfrage.
44.45
Investmentmarkt
Lebhafte Nachfrage
Auf den europäischen Märkten für Immobilien-Investments blieb 2003 die Nachfrage lebhaft. Nach Re-
bei Immobilien-
cherchen von Jones Lang LaSalle wurden 80,6 Mrd. € investiert, 8 % weniger als im Rekordjahr 2002.
Investments
Die Kaufpreise gewerblicher Immobilien waren relativ stabil. Die Mietrenditen in Spitzenlagen in den
wichtigen westeuropäischen Immobilienmärkten betrugen Ende 2003 durchschnittlich 6,0 % (2002:
6,1 %). In Mittel- und Osteuropa lag die Rendite in Spitzenlagen Ende 2003 bei 8,8 % (2002: 9,2 %).
Positiv auf das Investmentgeschehen wirkte sich das niedrige Zinsniveau aus: Eigenkapitalgeber
genossen weiterhin Renditevorteile gegenüber anderen sicheren Investments. Finanzierer mit Fremdkapital konnten die günstigen Konditionen nutzen. In vielen Fällen lag der Hypothekenzinssatz unterhalb
der Mietrendite, so dass der Cash Flow bei Erwerbern von Anfang an positiv war.
Die wichtigsten Investorengruppen waren europaweit offene Immobilienfonds aus Deutschland, die
auch 2003 mit 13,7 Mrd. € hohe Mittelzuflüsse verzeichneten, sowie Privatanleger und institutionelle
Anleger wie z.B. Pensionsfonds. Auch Anleger aus den USA interessieren sich wieder für Investments
in europäische Immobilien.
왖
Place Vendôme
Standort: Paris, Nutzungsart: Büro, Mietfläche: 11.000 m2,
Vermietungsgrad: 100 %, Mieter: Cartier, BNP Paribas u.a.
01 Mission
06 Unser Geschäft
36
37
40
42
44
Märkte
Konjunktur
Vermietungsmarkt
Investmentmarkt
44 Westeuropa
45 Mittel- und Osteuropa
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Lombard Street
Standort: London
Nutzungsart: Büro
Mietfläche: 16.500 m2,
Vollständige Sanierung der ehemaligen Hauptverwaltung
der Lloyds TSB Bank
왖
Investmentmarkt Westeuropa
Auf nahezu allen wichtigen Märkten außerhalb Deutschlands blieben die Durchschnittsrenditen im Jahr
London – weiterhin
2003 stabil; die Renditen in Spitzenlagen sanken in London und Paris (jeweils von 6,25 % auf 6,0 %)
führender
sowie in einigen anderen Städten. Wichtigstes Zielland für Investitionen blieb Großbritannien, dessen
europäischer
Marktanteil laut Jones Lang LaSalle rund 50 % betrug. An die zweite Stelle trat Skandinavien mit 12 %,
Investmentstandort
da vor allem in Schweden viele ausländische Anleger aktiv waren. An dritter Stelle lag Frankreich mit
deutlichem Schwerpunkt auf Paris. Für deutsche offene Fonds war die Stadt wiederum der beliebteste
Investitionsstandort.
Das Kaufinteresse an Immobilien in Deutschland ging spürbar zurück. Nach Jones Lang LaSalle sank
das Transaktionsvolumen an den fünf wichtigsten Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg
und München im Jahr 2003 um 37 % auf 5 Mrd. €.
Auch im Jahr 2004 werden voraussichtlich viele institutionelle Anleger den Immobilienanteil ihres
Portfolios erhöhen. Die allgemeine wirtschaftliche Erholung stärkt die Attraktivität von Immobilien als
sichere, rentierliche und mit Wertsteigerungspotenzial versehene Assetklasse.
Investmentmarkt Mittel- und Osteuropa
Mittel- und Osteuropa etablieren sich zunehmend als Investment-Standort. Hierzu tragen vor dem Hin-
Gute Investment-
tergrund des EU-Beitritts die wachsende politische und wirtschaftliche Stabilität und die guten Wachs-
chancen in Mittel-
tumsaussichten bei. 2003 wuchs das Investitionsvolumen zum vierten Mal in Folge an. Noch aber sind
und Osteuropa
die Märkte weit kleiner, schwerer berechenbar und potenziell schwankender als die etablierten westeuropäischen Märkte. Aus diesen Gründen erfolgen Investitionen nur bei einer deutlich höheren Rendite.
Sie betrug zuletzt für Bürohäuser in Spitzenlagen im gewichteten Durchschnitt von Budapest, Prag und
Warschau 8,8 % im Vergleich zu 6,0 % in Westeuropa. Allerdings sinken in Mittel- und Osteuropa die
Renditen spürbar; die Preise steigen entsprechend: Renditerückgang und Preisanstieg dokumentieren
das wachsende Vertrauen internationaler Investoren in die reifenden Märkte Mittel- und Osteuropas.
46.47
Kompetenz vor Ort
쏔
쏔
IVG-Niederlassungen in Europa
Stockholm
IVG-Konzernzentrale
Hamburg
Berlin
London
Düsseldorf
Brüssel
Bonn
Frankfurt
Paris
München
Budapest
Mailand
Helsinki
01 Mission
06 Unser Geschäft
36
37
40
42
44
46
Märkte
Konjunktur
Vermietungsmarkt
Investmentmarkt
Kompetenz vor Ort
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Brüssel – Aufsteiger Europas
»
Suite à l’élargissement de l’Union européenne, le marché du bureau connaît aujourd’hui
une grande expansion à Bruxelles. La demande se concentre sur le quartier Léopold où
siègent les principales institutions de l’UE, ainsi que sur le Centre, situé immédiatement
à l’ouest de celui-ci. Dans ces deux quartiers toutefois, les réserves en espaces et en
surfaces sont pratiquement épuisées. Bruxelles est un site de plus en plus prisé par les
investisseurs. Les loyers les plus élevés, dont le niveau était jusqu’à présent relativement
bas, se rapprochent aujourd’hui de ceux d’autres grandes villes européennes.
«
»Der Brüsseler Büromarkt erfährt durch die Erweiterung der Europäischen Union einen starken Schub. Die Nachfrage konzentriert sich auf das Quartier Leopold, in dem die wichtigsten EU-Institutionen ansässig sind, und auf das
unmittelbar westlich anschließende Brüsseler Zentrum. In beiden Stadtteilen sind jedoch die Raum- und Grundstücksreserven weitestgehend ausgeschöpft. Als Investmentstandort ist Brüssel zunehmend begehrt. Die bisher
relativ niedrigen Spitzenmieten nähern sich dem Niveau anderer großer Städte in Europa an.«
Luc Delfosse, IVG Niederlassungsleiter Brüssel
I M M O B I L I E N B E S TA N D
B Ü RO M I E T E N
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
25
Summe Mietfläche in 1.000 m2
280,5
Summe Mieteinnahmen in Mio. €
49,9
Summe Verkehrswerte in Mio. €
왎 Spitzenmiete
25,0
왎 Durchschnittsmiete
834,8
22,9
20,8
18,1
Anzahl der Projekte
49,6
Gesamtes Projektvolumen in Mio. €
19,1
17,0
17,5
4Q03
4Q04e
15,8
2
14,5
13,6
13,6
4Q99
4Q00
185,5
Anteil IVG am Projektvolumen in %
100
North Gate
Standort: Brüssel
Nutzungsart: Büro
왖
Mieter: Régie des Bâtiments
18,6
4Q01
4Q02
48.49
Paris – attraktiver Standort für Projektentwicklungen
Place de la Madeleine
«
Standort: Paris
Nutzungsart: Büro
왖
Mieter: Hediard, Bati conseil u.a.
BÜROMIETEN
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
4
34,1
왎 Spitzenmiete
16,3
308,3
63,5
63,5
58,3
58,3
52,3
44,5
Anzahl der Projekte
9
273,8
779,4
27,9
29
4Q99
»
31,8
31,8
25,0
4Q00
4Q01
4Q02
28,0
30,0
4Q03
4Q04e
La région parisienne est le plus grand marché européen de
l’immobilier d’entreprise, et l’un des plus porteurs en termes
d’avenir. Doté d’un potentiel de croissance énorme, c’est un site
très attractif pour les implantations de projets. Les immeubles
de standing bien situés sont souvent loués ou vendus bien avant
leur achèvement. Un redressement de l’économie et du marché
de l’immobilier se dessine actuellement dans la capitale.
«
»Frankreichs Hauptstadtregion ist der größte und einer der zukunftsträchtigsten Büromärkte
Europas mit großem Wachstumspotenzial und daher ein sehr attraktiver Standort für
Projektentwicklungen. Hochwertige und gut gelegene Objekte lassen sich teils lange vor
Fertigstellung vermieten und verkaufen. In der französischen Hauptstadt zeichnet sich eine
baldige Erholung von Wirtschaft und Immobilienmarkt ab.« (Tommy Karlsson)
Frederic Heitz, IVG Projektentwicklung International_Tommy Karlsson, IVG Niederlassungsleiter Paris
01 Mission
06 Unser Geschäft
36
37
40
42
44
46
Märkte
Konjunktur
Vermietungsmarkt
Investmentmarkt
Kompetenz vor Ort
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Helsinki – gute Wachstumsperspektiven
»
Kansainväliset sijoittajat ovat löytämässä Suomen lupaavat markkinat.
Ajankohta sijoitustoiminnan aloittamiseen on erittäin suotuisa. Kiinteistöalan suhdanteet ovat ohittaneet aallonpohjan ja edessä on vakaa
nousukausi. Sijoitusten alkutuotot ylittävät vielä Euroopan keskiarvon.
Suomen markkinoiden erityispiirteiden vuoksi on ulkomaisten sijoittajien kuitenkin syytä toimia tällä alueella vain mikäli he tuntevat olosuhteet hyvin tai mikäli heillä on tukenaan suomalainen alan osaaminen.
«
»Finnlands zukunftsträchtiger Markt wird jetzt von internationalen Investoren entdeckt. Der Zeitpunkt zum
Einstieg ist günstig: Die Immobilien-Konjunktur hat offensichtlich den Tiefpunkt durchschritten, ein gut fundierter
Aufschwung steht bevor. Bisher liegen die Anfangsrenditen noch über dem europäischen Durchschnitt. Aufgrund
einiger Besonderheiten des finnischen Marktes sollten sich ausländische Investoren jedoch nur mit guter
Marktkenntnis oder mit Begleitung durch einheimisches Know-how in Finnland engagieren.« (Risto Varpula)
POLAR Real Estate_Matti Lavikainen, Senior Vice President_Risto Varpula, President & CEO
B Ü RO M I E T E N
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
36
297,2
5,7*
310,6
왎 Spitzenmiete
28,3
27,0
* zu 2/12 nach Erstkonsolidierung zum 1.11.2003
26,1
25,0
18,1
18,6
18,9
Anzahl der Projekte
1
2
Summe Mietfläche in 1.000 m
28,4
93,9
60
17,5
13,6
13,6
4Q99
4Q00
24,0
23,5
18,1
14,5
4Q01
15,8
15,9
16,0
4Q02
4Q03
4Q04e
Vallila Companies
Standort: Helsinki
Nutzungskonzept: Büro, Produktion
Mieter: TeliaSonera,
Segafredo Zanetti u.a.
왖
19,1
50.51
London – professionellster Immobilienmarkt Europas
Soho Square
Standort: London
Nutzungsart: Büro
Fertigstellung: 12/2003
Mieter: Hill & Knowlton,
왖
Andrews Aldridge
BÜROMIETEN
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
4
13,3
5,9
왎 Spitzenmiete
168,1
122,7
110,0
93,7
75,0
Anzahl der Projekte
»
92,9
80,0
78,0
82,8
84,6
54,1
54,1
4Q03
4Q04e
69,8
1
16,5
161,1
100
4Q99
4Q00
4Q01
4Q02
In spite of the recent problems on the London rental market, prime London
locations still bring in the highest rents in Europe. The most sought-after properties are in the West End, followed by the City. Tenants and investors are
now turning to other markets as well: for example Soho, which is a trendy
location for media and communications firms, and Hammersmith, handily
situated between the city centre and Heathrow. London retains its status as
the highest-liquidity and most professionally operating European market.
«
»Trotz der jüngsten Probleme auf dem Londoner Mietmarkt werden in den Top-Lagen dieser Stadt nach wie vor
Europas höchste Büromieten gezahlt. Begehrteste Adresse ist das West End, gefolgt von der City. Doch auch weitere Märkte finden die Aufmerksamkeit von Mietern und Investoren – etwa Soho als Trendquartier für Medien- und
Kommunikationsunternehmen oder Hammersmith mit seiner günstigen Lage zwischen Innenstadt und Flughafen
Heathrow. London ist nach wie vor der liquideste und professionellste Immobilienmarkt in Europa.«
David Gibson, IVG Niederlassungsleiter London
01 Mission
06 Unser Geschäft
36
37
40
42
44
46
Märkte
Konjunktur
Vermietungsmarkt
Investmentmarkt
Kompetenz vor Ort
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Berlin – langfristiges Potenzial
»
Als einzige Stadt in Deutschland konnte Berlin den Umsatz auf
dem Investmentmarkt im Jahr 2003 halten. Auffällig ist der hohe
Anteil an großen Transaktionen: Geschäfte mit einem Volumen
von über 50 Mio. € machten fast die Hälfte des Gesamtumsatzes
aus. Berlin bleibt aufgrund seiner Hauptstadtfunktion ein
interessanter Markt für zukünftige Projektentwicklungen.
(Frank Strothe)
«
Frank Strothe, IVG Niederlassungsleiter Berlin_Dr. Harald Braun
B Ü RO M I E T E N
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
21
215,1
19,0
왎 Spitzenmiete
324,6
30,7
28,1
26,0
24,5
Anzahl der Projekte
3
118,8
332,8
52
Spreespeicher
Standort: Berlin
Nutzungsart: Büro
Mieter: Universal,
왖
adidas-Salomon, Vitra u.a.
14,8
4Q99
15,5
4Q00
14,5
14,5
4Q01
4Q02
21,5
22,0
12,8
13,0
4Q03
4Q04e
52.53
Düsseldorf – Nachfragebelebung erwartet
IVG Businesspark
am Flughafen
Standort: Düsseldorf
Nutzungsart: Büro
Mieter: Nokia, Compass,
왖
Allianz-Immobilien u.a.
B Ü RO M I E T E N
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
7
89,9
왎 Spitzenmiete
11,2
199,2
23,0
23,0
23,0
23,0
Anzahl der Projekte
3
2
»
23,0
21,0
23,5
72,5
100
12,8
13,0
13,3
13,0
12,3
13,0
4Q99
4Q00
4Q01
4Q02
4Q03
4Q04e
Im Jahr 2003 stieg der Büroleerstand in Düsseldorf an; Umsätze und
Spitzenmieten gingen zurück. Doch gibt es nach wie vor Bereiche mit
einem lebhaften Marktgeschehen. Dazu zählen moderne und zugleich
preisgünstige Bürohäuser in gut erschlossenen Stadtlagen, nahe dem
Flughafen und der Grafenberger Allee, für die sich Mieter mit Kosten- und
Qualitätsbewusstsein entschieden. Erfreulich ist, dass die Leerstandsrate
zum Jahresende 2003 nicht mehr anstieg.
«
Roland Gottschling, IVG Niederlassungsleiter Düsseldorf
01 Mission
06 Unser Geschäft
36
37
40
42
44
46
Märkte
Konjunktur
Vermietungsmarkt
Investmentmarkt
Kompetenz vor Ort
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
München – neue Perspektiven
»
München hat nach wie vor einen geringeren Leerstand als andere
deutsche Büro-Metropolen. Bevorzugte Standorte sind vor allem nördliche,
östliche und südliche Stadtbereiche und Vororte mit ihrer Nähe zum
Flughafen, zur Messe und zu wichtigen Hightech-Unternehmen. Letztere
sind auch heute die wichtigste Mietergruppe. Ihr Flächenbedarf dürfte bei
anziehender Konjunktur wieder deutlich wachsen.
«
Lothar Ruck, IVG Niederlassungsleiter München
B Ü RO M I E T E N
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
17
269,2
29,1
왎 Spitzenmiete
408,6
30,7
28,6
30,2
28,0
28,0
28,0
15,0
14,0
14,0
4Q03
4Q04e
Anzahl der Projekte
2
34,3
42,6
95
IVG Businesspark
MEDIA WORKS MUNICH
Standort: München
Nutzungsart: Büro
왖
Mieter: Epcos u.a.
15,5
16,1
4Q99
4Q00
16,2
4Q01
4Q02
54.55
Frankfurt – höchste Mieten in Deutschland
Airbizz
Standort: Frankfurt
Nutzungsart: Büro
Verkauf: 12/2003
Vermietungsgrad zum
Zeitpunkt Verkauf: 94 %
왖
Mieter: Fraport AG, Thiel Logistik u.a.
B Ü RO M I E T E N
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
9
151,6
8,7
왎 Spitzenmiete
111,5
53,7
46,0
42,0
40,9
Anzahl der Projekte
114,8
576,3
»
1
47
15,5
16,0
18,0
4Q99
4Q00
4Q01
16,0
4Q02
35,0
33,0
13,5
13,0
4Q03
4Q04e
Der Miet- und Investmentmarkt wird sich Ende 2004 stabilisieren.
Deutlich festzustellen ist jedoch ein gestiegenes Kostenbewusstsein der
Nachfrager. In der Innenstadt war der Mietrückgang der letzten Jahre noch
gravierender als an dezentralen Standorten wie Niederrad, Rödelheim und
Heddernheim. Als dynamischer Immobilienstandort erwies sich erneut der
Frankfurter Flughafen, insbesondere die Cargo City Süd.
«
Friedhelm Hübers, IVG Niederlassungsleiter Frankfurt
01 Mission
06 Unser Geschäft
36
37
40
42
44
46
Märkte
Konjunktur
Vermietungsmarkt
Investmentmarkt
Kompetenz vor Ort
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Hamburg – krisenfeste Branchenmischung
»
Hamburgs Büromarkt ist gekennzeichnet durch eine breite und daher
relativ krisenfeste Branchenmischung. Im nächsten Aufschwung dürfte
Hamburg stark von seiner vielfältigen Wirtschaftsstruktur profitieren. Dies
bringt nicht nur Impulse für die City, sondern auch für den Norden der
Stadt mit seiner guten Flughafenanbindung.
«
Gabriele Müller, IVG Niederlassungsleiterin Hamburg
B Ü RO M I E T E N
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
5*
98,8
왎 Spitzenmiete
33,5
269,4
28,1
* zzgl. Kavernen und Tanklager
24,5
25,6
22,5
Anzahl der Projekte
–
–
–
–
IVG Businesspark
Hamburg Nord, Essener Straße
Standort: Hamburg
Nutzungsart: Büro
Mieter: Hermes Versand,
Lilly Forschung, Yxlon International
X-Ray u.a.
12,8
13,1
14,0
4Q99
4Q00
4Q01
20,0
20,5
13,0
12,5
12,5
4Q02
4Q03
4Q04e
왖
56.57
Mailand – Konsolidierung nach Boomphase
Via Carducci
Standort: Mailand
Nutzungsart: Büro
왖
Mieter: INVENSYS u.a.
B Ü RO M I E T E N
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
7
68,4
8,4
왎 Spitzenmiete
125,9
43,0
41,7
39,6
42,0
32,3
23,7
Anzahl der Projekte
16,9
40,9
»
45
21,3
21,3
21,3
20,0
4Q01
4Q02
4Q03
4Q04e
16,2
1
11,3
4Q99
4Q00
Milano è la capitale economica d’Italia ed è il più importante mercato immobiliare per quanto riguarda gli uffici. Sono richiesti soprattutto locali moderni di alto
livello qualitativo che però sono piuttosto rari in città. Per questo motivo spesso
il centro viene abbandonato a favore delle località dell’hinterland con ottimi
collegamenti con la metropoli, come ad esempio Sesto San Giovanni. La grande
crescita regionale e l’ottimo clima investivo fanno prevedere una ripresa a media
scadenza degli aumenti delle locazioni e del valore degli immobili.
«
Mailand ist Italiens wirtschaftliche Hauptstadt und sein wichtigster Büromarkt. Gesucht werden vor allem hochwertige moderne Flächen, die im Stadtzentrum jedoch sehr rar sind. Daher weichen Nachfrager häufig vom
Zentrum auf Vororte mit guter Verkehrsanbindung wie Sesto San Giovanni aus. Das hohe regionale Wachstum
und das gute Investitionsklima lassen auf mittlere Sicht wieder Miet- und Wertanstiege erwarten.
Dr. Sergio Villa, IVG Niederlassungsleiter Mailand
01 Mission
06 Unser Geschäft
36
37
40
42
44
46
Märkte
Konjunktur
Vermietungsmarkt
Investmentmarkt
Kompetenz vor Ort
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Budapest – neue Impulse durch EU-Erweiterung
Magyarország fo
˝városa rendelkezik Európa egyik legjobban felfelé ívelo ingatlanpiacával, egyértelmüen növekedö bérleti díjakkal és csökkenö kiadatlan helyiségekkel.
A befekteto
˝k egyre több és több bizalmat szavaznak meg a városnak; a bevásárlóközpontok mellett az irodaházak jelentik a favorizált létesítményeket. Nem csak belvárosi
fekvéso
˝eket választanak, hanem olyan helyszíneket is, amelyek a repülo
˝térro
˝l jól elérheto
˝ek ill. fontos helyi intézményekhez közeliek, mint pl. a Mo
˝szaki Egyetemhez. A jó
perspektíváknak köszönheto
˝en – az EU-hoz történo
˝ csatlakozás miatt is- a budapesti
ingatlanok árai az elkövetkezo
˝ években várhatóan ero
˝sen növekedni fognak.
«
Ungarns Hauptstadt ist einer der aufstrebendsten Immobilienmärkte Europas mit deutlich steigenden Mieten und sinkenden Leerständen. Investoren schenken der Stadt mehr und mehr Vertrauen; Bürohäuser sind neben Einkaufszentren
die favorisierten Anlagen. Gewählt werden nicht nur Citylagen, sondern auch Standorte mit guter Anbindung an den
Flughafen und an wichtige lokale Institutionen wie die Technische Universität. Aufgrund der guten Perspektiven – auch
durch den Beitritt zur EU – dürften die Preise für Budapester Immobilien in den kommenden Jahren kräftig steigen.
Kai-Uwe Blandow, IVG Niederlassungsleiter Budapest
B Ü RO M I E T E N
in € /Monat /m2
Anzahl der Objekte
4
24,8
2,8
왎 Spitzenmiete
45,0
19,0
18,9
18,0
18,9
16,9
Anzahl der Projekte
16,4
15,2
1
2
18,5
16,9
13,4
23,9
100
4Q99
4Q00
4Q01
Andrássy út 11
Standort: Budapest
Nutzungsart: Büro
Mieter: SIL Interior u.a.
왖
»
14,0
14,0
14,0
4Q02
4Q03
4Q04e
58.59
Investor Relations
Aktive Investor-/Creditor Relations sind integraler
Bestandteil unserer wertorientierten Unternehmenspolitik.
Sie schaffen Transparenz und Vertrauen.
58
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
59 Aktie
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Aktie
Im Februar 2004 hat ein wesentlicher Wechsel in der IVG-Aktionärsstruktur stattgefunden. Das Be-
Neue
teiligungspaket des bisherigen IVG-Hauptaktionärs Sirius (49,9 %) wurde von den Bankhäusern Sal.
Aktionärsstruktur
Oppenheim (25,1 %) und HSH Nordbank (11,16 %) sowie DZ Bank, WGZ-Bank und der IKB Deutsche
Industriebank übernommen. IVG begrüßt die neue Aktionärsstruktur, weil mit diesen kapitalstarken und
immobilienerfahrenen Anteilseignern der erfolgreiche Europakurs von IVG aktiv begleitet und langfristig
gesichert werden kann.
Nach drei schwachen Börsenjahren in Folge präsentierte sich der Aktienmarkt 2003 erholt. Insgesamt
Aktienmärkte erholt
konnten die wichtigsten internationalen Aktienindizes zum Teil deutlicher Zuwachsraten verzeichnen.
Der Dow Jones-Index gewann 21,6 %, der Nikkei-Index 23,6 % und der EuroStoxx 50 11,6 %. Der
DAX, der im Jahr 2002 noch zu den schwächsten Aktienindizes weltweit zählte, wies im europäischen
Vergleich mit plus 34,1 % die höchste Zuwachsrate aus.
Europäische Immobilien-Aktien erwiesen sich auch 2003 als attraktives Investment: Der EPRA Total
Europäische
Return Index, in dem die 70 wichtigsten europäischen Immobilien-AGs zusammengefasst sind,
Immobilien-Aktien mit
verzeichnete einen Wertzuwachs von 19,7 % und hat damit den Euro Stoxx 50 (+11,6 %) erneut
guter Performance
übertroffen. Bereits in den letzten beiden Jahren hatte der EPRA-Index besser als der Gesamtmarkt
abgeschnitten.
Dr. Wilhelm Breuer, Leiter Investor Relations
Norbert Zube, Leiter Finanzen
60.61
IVG-Aktie:
Auch die IVG-Aktie zeigte sich 2003 mit einem dividendenbereinigten Kurszuwachs von 11,7 % von
grünes Licht
ihrer positiven Seite, konnte allerdings mit der Entwicklung des EPRA-Index nicht ganz mithalten.
für weitere
Gründe hierfür waren die Ungewissheit über die Aktionärsstruktur, der schwache Immobilienmarkt
Kurssteigerung
in Deutschland und die Einführung bzw. die Erwartung von REIT-Strukturen in Frankreich und anderen
europäischen Staaten, die die Entwicklung von Immobilienaktien dort beflügelten.
Trotz der positiven Performance der IVG-Aktie im Jahr 2003 kann die Kursentwicklung nach zwei
schwächeren Börsenjahren nicht zufrieden stellen. Der Aktienkurs spiegelt die fundamentale Entwicklung von IVG noch nicht angemessen wider. Der Net Asset Value, der den inneren Wert der Aktie
zeigt, lag Ende 2003 bei 14,41 € je Aktie vor latenten Steuern und Verkaufskosten.
Wir gehen davon aus, dass durch die Klärung der Eigentümerstruktur der Aktienkurs wieder mehr den
fundamentalen Daten folgen wird.
D I E I VG - E Q U I T Y S T O R Y
Für die IVG-Aktie spricht:
쏔 Bedeutende börsennotierte europäische Immobilien AG
쏔 Dynamisches Portfoliomanagement: Verkehrswerte 3,3 Mrd. €, Nettomieten 233 Mio. €
쏔 Hochwertige Projektentwicklung mit renommierten Partnern: Projektvolumen IVG 1,1 Mrd. €
쏔 Solide Immobilienfonds für Institutionelle und Private: Betreuung eines Immobilienportfolios von 3 Mrd. € für Dritte
쏔 Wertorientierte Unternehmenspolitik
쏔 Klare strategische Ausrichtung
쏔 Konsequenter Umbau vom nationalen Mischkonzern zur klar fokussierten europäischen Immobilien AG erfolgreich umgesetzt
쏔 Sektoraler Fokus auf Büroimmobilien und Businessparks: Know-how-Bündelung
쏔 Regionaler Fokus auf europäische Metropolen: versetzte Immobilienzyklen, stabile Cash Flows, Risikominimierung
쏔 Einkauf von Immobilienpaketen und -gesellschaften mit Discount
쏔 Werterhöhung des Bestandes durch Nutzung von Entwicklungsreserven, Modernisierung und bessere Mietvertragsstrukturen
쏔 Konsequenter Verkauf bei Marktreife und guten Angeboten
쏔 Projektentwicklung mit attraktivem Chance/Risiko-Profil
쏔 Konzeption, Betreuung und Vertrieb solider Fondsprodukte
쏔 Weiterentwicklung der IVG zum Investmenthaus für attraktive Immobilienanlagen aus einer Hand
쏔 Effiziente Organisation
쏔 Kompetenz vor Ort durch eigene Niederlassungen mit kritischer Masse
쏔 Ausgewogene Kombination von dezentraler Expertise und zentralen wertorientierten Steuerungskonzepten
쏔 Hohe Entscheidungs- und Umsetzungsgeschwindigkeit
쏔 Nutzung der Synergien eines europäischen Netzwerkes
쏔 Teamwork in Europa
쏔 Gute Unternehmenskennzahlen und Dividenden – auch in schwierigen Zeiten
쏔 Hohe Börsenliquidität
쏔 Breites Aktien-Coverage und Mitgliedschaft in relevanten Indizes
쏔 Transparenz und Vertrauen durch aktive Investor-/Creditor Relations
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
59 Aktie
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Die Marktkapitalisierung von IVG lag Ende 2003 bei 1,1 Mrd. €. Damit ist IVG die größte deutsche
Hohe Börsenliquidität
börsennotierte Immobilien AG. 2003 wurden börsentäglich rund 130.000 IVG-Aktien gehandelt. Der
Börsenumsatz hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr (75.000) deutlich erhöht.
In dem 50 Werte umfassenden MDAX liegt IVG nach der auf Basis des Free Floats berechneten Markt-
IVG in relevanten
kapitalisierung auf Rang 29 und nach dem Börsenumsatz auf Rang 35. Das Gewicht der IVG-Aktie
Aktienindizes vertreten
beträgt aktuell 1,3 %.
Neben dem nationalen MDAX ist IVG auch in allen relevanten internationalen Branchen-Aktienindizes
vertreten. Diese sind:
쏔 EPRA-Index
쏔 EPRA/NAREIT-Index
쏔 GPR 250
쏔 Salomon Smith Barney World Equity Index Property
Sie dienen verstärkt als Underlying für Zertifikate und als Benchmark für Immobilien-Aktienfonds und
sonstige institutionelle Investoren.
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung die Zahlung einer Dividende von 0,34 € je
Stabile Dividende
Aktie für das Geschäftsjahr 2003 vor. Die Dividendenausschüttung beträgt damit 39,4 Mio. €.
Die Attraktivität der IVG-Aktie als Investment zeigt die mittel- bis langfristige Entwicklung des Aktien-
Aktienkursentwicklung
kurses. Seit Ende 1997 – dem Zeitpunkt der konsequenten Fokussierung auf Gewerbeimmobilien und
mittelfristig attraktiv
die europäischen Märkte – ist der Kurs dividendenbereinigt um über 50 % angestiegen (MDAX plus
22 %, DAX minus 7 %).
I VG - A K T I E N K U R S E N T W I C K L U N G
in %
150
100
50
0
- 50
Januar 1998
왎 IVG
왎 DAX
Januar 1999
Januar 2000
왎 EPRA Total Return Index
Januar 2001
Januar 2002
Januar 2003
Januar 2004
Quelle: Bloomberg, Stand: Januar 2004
62.63
Stock Options
Mit dem IVG-Stock-Option-Programm sollen Leistungsanreize geschaffen werden, die an die Steigerung des Unternehmenswertes gekoppelt sind. Die Hauptversammlung hat am 23. Mai 2002 einen
neuen Aktienoptionsplan genehmigt.
Teilnahmeberechtigt an diesem Plan sind die Mitglieder des Vorstandes, die Geschäftsführer der verbundenen Unternehmen sowie weitere Führungskräfte in Konzernschlüsselpositionen.
Die Laufzeit der Optionen beträgt fünf Jahre und endet mit Ablauf des 29. Juni 2008. Eine Ausübung ist
frühestens nach Ablauf der zweijährigen Sperrfrist ab 30. Juni 2005 möglich.
Aktive Investor- und
Creditor Relations
Aktive Investor- und Creditor Relations sind elementarer Bestandteil unserer wertorientierten Unternehmenspolitik. Sie schaffen Transparenz und Vertrauen.
Auch 2003 hat IVG wieder zahlreiche Analystenkonferenzen, Roadshows und One-on-Ones im In- und
Ausland durchgeführt. Die Ausrichtung der 3. Jahreskonferenz der »Initiative Immobilienaktie« ist mit
über 200 Besuchern auf hohe Resonanz gestoßen.
IVG widmet sich seit langem den Themen Aktie und Kapitalmarktkommunikation, u.a. als Mitglied in
den folgenden Institutionen:
쏔 Deutscher Investor Relations Kreis (DIRK)
쏔 Deutsches Aktieninstitut (DAI)
쏔 Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management (DVFA)
쏔 DVFA Kommission »Effiziente Kommunikation – Investorengerechte Unternehmenskommunikation«
쏔 DVFA Arbeitskreis »Immobilien« der Methodenkommission.
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
59 Aktie
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Die aktive Mitarbeit bei EPRA, dem europäischen Verband der börsennotierten Immobiliengesellschaf-
European Public
ten, stellt einen weiteren bedeutenden Teil unserer Investor Relations-Aktivitäten dar. In EPRA sind mit
Real Estate
den führenden europäischen Immobilien-Aktiengesellschaften, Finanzanalysten, Investoren, Banken
Association (EPRA)
und Wirtschaftsprüfer alle für die europäischen Immobilienaktienkultur relevanten Kräfte vereinigt. IVG
engagiert sich bei EPRA im Management Board sowie im Best Practices-Committee, das einheitliche
Bewertungs- und Berichtsstandards für europäische Immobilien-Aktien erarbeitet.
Nachdem IVG 2002 den von EPRA erstmals vergebenen Award für den besten Geschäftsbericht von
IVG erneut mit
über 60 europäischen börsennotierten Immobiliengesellschaften gewonnen hatte, konnte 2003 mit
guter Platzierung
Platz drei erneut ein gutes Ergebnis erzielt werden.
beim EPRA-Award
Die Rahmenbedingungen für Immobilienaktien haben sich in vielen europäischen Ländern in den letz-
Real Estate Invest-
ten Jahren vor allem bei der Besteuerung deutlich verbessert. In Frankreich wurden – wie auch bereits
ment Trusts (REITS)
in Belgien, den Niederlanden und den USA – »REITS« eingeführt. REITS werden auf Unternehmens-
im Vormarsch
ebene nicht besteuert und schütten ihren operativen Gewinn fast vollständig aus. Die gezahlten hohen
Dividenden werden nur beim Aktionär versteuert. Deutsche Immobilien-AGs sind demgegenüber benachteiligt, da sowohl die Unternehmen als auch die Anleger der Besteuerung unterliegen.
In Deutschland hat die von Finanzinstituten, Deutscher Börse, Bundesbank und Bundesfinanzministerium ins Leben gerufene »Initiative Finanzplatz Deutschland« (IFD) mit der sogenannten
»ImmobilienInvest-AG« konkrete Pläne für die Einführung deutscher REITS vorgelegt. Sie würde der
Immobilienaktie in Deutschland einen spürbaren Schub geben. IVG wird sich aktiv in die Diskussion
einbringen.
64.65
K E N N Z A H L E N Z U R I VG - A K T I E
in € je Stückaktie
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Anzahl Aktien (Jahresende)
Mio.
78
93
93
93
114
116
116
116
116
Börsenkapitalisierung (Basis: Jahresendkurs)
Mio.
622
750
731
1.300
1.761
1.507
1.247
962
1.075
Höchstkurs
9,52
9,47
10,65
15,08
18,86
15,35
15,80
12,99
9,50
Tiefstkurs
7,23
6,98
7,68
7,35
12,94
12,55
9,40
8,00
5,75
Jahresendkurs
7,97
9,00
7,87
13,97
15,45
12,99
10,75
8,30
9,27
Ergebnis nach DVFA/SG
0,39
0,32
0,45
0,52
0,62
0,73
0,55
0,58
0,52
Cash Earnings nach DVFA/SG
0,94
0,77
1,21
1,24
1,17
1,40
1,06
1,31
1,14
Dividende
0,24
0,26
0,27
0,29
0,31*
0,33
0,34
0,34
0,34**
Mio.
18,61
20,91
25,36
26,95
35,34*
38,28
39,44
39,44
39,44
%
3,01
2,89
3,43
2,08
2,01
2,54
3,16
4,09
3,67
Kurs-Gewinn-Verhältnis (Basis: Jahresendkurs)
20,4
28,1
17,5
26,9
24,9
17,8
19,5
15,4
17,8
KGV MDAX
18,4
14,9
17,3
16,7
22,4
18,7
17,5
12,9
29,1
KGV DAX
16,0
15,6
17,2
20,9
30,2
20,4
30,0
16,4
22,4
Dividendensumme
Dividendenrendite (Basis: Jahresendkurs)
*
2003
ohne Sonderausschüttung (0,20 € je Aktie)
** Vorschlag
H E R L E I T U N G D E S DV FA / S G - E R G E B N I S S E S
in T €
Anpassungen des Konzernergebnisse aufgrund von Änderungen des Konsolidierungskreises
2003
2002
66.476
70.432
0
0
Bereinigungspositionen in den Aktiva
Änderung von Abschreibungsdauern/-methoden (Rückholeffekt)
Sonstige Bereinigungen
0
-2.356
3.162
-13.347
Bereinigungspositionen in den Passiva
Sonderposten mit Rücklageanteil
0
0
Sonstige Bereinigungen
-2.435
12.771
DVFA/SG-Konzernergebnis für das Gesamtunternehmen
67.203
67.500
Ergebnisanteile Dritter am Jahresüberschuss
DVFA/SG-Konzernergebnis für Aktionäre der Muttergesellschaft
Anzahl der zugrunde zulegenden Aktien (in T Stk.)
Ergebnis nach DVFA/SG je Aktie (in €)
KÜRZEL UND WKN
Reuters
IVG F
Bloomberg
IVG GR
Wertpapierkennnummer (WKN)
620 570
ISIN Code
DE 0006205701
7.139
566
60.064
66.934
116.000
116.000
0,52
0,58
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
59 Aktie
65 EPRA
a) Net Asset Value
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
EPRA
EPRA (European Public Real Estate Association) ist der europäische Verband der börsennotierten Immobiliengesellschaften, in dem auch Finanzanalysten, Investoren, Banken und Wirtschaftsprüfer zusammengeschlossen sind. Um Anlegern größtmögliche Transparenz zu gewähren, orientiert sich IVG an den
von EPRA aufgestellten »Best Practices Recommendations« für Rechnungslegung und Reporting. Zu
den Einzelheiten der Best Practice-Empfehlungen siehe www.epra.com.
IVG unterstützt die von EPRA vorangebrachte Vereinheitlichung der Berichtsstandards von ImmobilienAGs in Europa. Der überwiegende Teil der geforderten Daten ist bei IVG bereits integraler Bestandteil
des IVG-Jahresabschlusses. Weitere zusätzliche Angaben nach EPRA sind darüber hinaus auf den folgenden Seiten zusammengefasst und betreffen insbesondere:
a) Net Asset Value
b) Ergebnis nach EPRA
c) Financial Risk Management/Sonstige Angaben
d) Entwicklung der Mieten auf vergleichbarer Basis (like-for-like)
a) Net Asset Value (NAV)
Entwicklung des Net Asset Values
Beim NAV handelt es sich um den Nettovermögenswert, der sich aus der Summe des Vermögens zu
Marktpreisen abzüglich des Fremdkapitals ergibt. Er spiegelt das wirtschaftliche Eigenkapitel wider.
Der NAV je Aktie erhöhte sich Ende 2003 um 1,8 % auf 14,41 € je Aktie. Der Anstieg resultiert aus
dem Erwerb der börsennotierten Immobiliengesellschaft POLAR, die IVG zu günstigen Konditionen
erworben hat und einer wieder stärkeren Verfassung der europäischen Immobilienmärkte.
Die jährliche Neubewertung des IVG-Immobilienportfolios ergab in schwieriger Marktlage einen Anstieg
der Verkehrswerte um 1,5 % (37,5 Mio. €) gegenüber dem Vorjahreswert. Darin dokumentieren sich die
Vorteile der Europastrategie von IVG. Rückgängen bei den Immobilienverkehrswerten in Deutschland
aufgrund des anhaltend schwierigen gesamtwirtschaftlichen und immobilienwirtschaftlichen Umfeldes
standen Zuwächse der Verkehrswerte im sonstigen europäischen Portfolio gegenüber. Den stärksten
Anstieg bei den Neubewertungen zeigte London mit 2,5 % gefolgt von Mailand (2,2 %) und Stockholm
(2,0 %).
Grundlage der Berechnung
Die NAV-Berechnung basiert – soweit im Folgenden nicht anders angegeben – auf den Daten des
Konzernjahresabschlusses. Für den Immobilienbestand wurde an Stelle der in der Bilanz ausgewiesenen
Buchwerte die weitestgehend von unabhängigen externen Gutachtern ermittelten Verkehrswerte
angesetzt.
66.67
N E T A S S E T VA L U E
in Mio. €
Verkehrswerte Portfolio
Projektentwicklung
2003
2002
3.294,5
3.171,6
60,3
59,0
Umlaufvermögen (ohne eigene Anteile)
542,5
495,7
Finanzanlagen
216,2
260,4
Sonstige Vermögensgegenstände
21,3
11,9
Vermögen insgesamt
4.134,8
3.998,6
Verbindlichkeiten
2.139,8
2.106,4
Andere Verbindlichkeiten
Rückstellungen
Passivischer Rechnungsabgrenzungsposten
0
35,0
191,6
162,3
132,0
52,6
Fremdkapital insgesamt
2.463,4
2.356,3
Net Asset Value
1.671,4
1.642,3
14,41
14,16
Latente Steuern Going Concern
62,5
58,8
Verkaufskosten
48,7
47,6
1.560,2
1.535,9
13,45
13,24
NAV je Aktie (in €)
Net Asset Value nach EPRA:
NAV Going Concern
NAV Going Concern je Aktie (in €)
Marktwertermittlung Immobilienbestand
Der Immobilienbestand wurde zum Stichtag 31. Dezember 2003 nahezu vollständig durch folgende
unabhängige externe Gutachter bewertet:
쏔 Deutschland: Jones Lang LaSalle
쏔 Belgien/Luxemburg: de Crombrugghe & Partners s.a.
쏔 Italien: REAG
쏔 Großbritannien: FPD Savills
쏔 Spanien/Portugal: CB Richard Ellis
쏔 Ungarn: CWHB Hungary
쏔 Schweden: DTZ Schweden
쏔 Frankreich: Alban Cooper
쏔 Schweiz: Colliers AMI (Suisse) SA
쏔 Finnland: Kiinteistötaito Peltola & Pulkkannen Oy
Gemäß den International Financial Reporting Standards (IFRS) hat IVG für alle Immobilien Marktwerte
(fair values) ermitteln lassen. Externe Gutachter haben das Portfolio weitestgehend mit dem
Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF-Verfahren) bewertet. Die Bewertungen stehen grundsätzlich im
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
59 Aktie
65 EPRA
65 a) Net Asset Value
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
Einklang mit den IFRS, speziell mit dem IAS 40, der die Bilanzierung der als Finanzinvestition gehaltener
Immobilien (Investment properties) regelt. Die Bewertungen wurden auf Basis der »International
Valuation Standards« (IVS) bzw. der »Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Richtlinien über
die Bewertung von Vermögenswerten« (»Red Book«) erstellt.
Marktwertermittlung nach dem DCF-Verfahren
Beim DCF-Verfahren handelt es sich um eine barwertorientierte Bewertung. Künftig zu erwartende Zahlungsmittelüberschüsse eines Objekts werden auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Hierbei werden
in einer Detailplanungsperiode von zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse (net operating income) aus
dem jeweiligen Objekt ermittelt. Sie ergeben sich aus der Saldierung der erwarteten Ein- und Auszahlungen. Während die Einzahlungen in der Regel die Nettomieten darstellen, bestehen die Auszahlungen
aus den Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer zu tragen hat. Die Einzahlungsüberschüsse jeder
Periode werden unter Anwendung eines marktgerechten, objektspezifischen Diskontierungszinssatzes
auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Hieraus ergibt sich der Kapitalwert (net present value) der Einzahlungsüberschüsse für die jeweilige Periode.
Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsperiode wird ein Restwert (residual value) des Bewertungsobjekts prognostiziert. Dieser spiegelt den wahrscheinlichsten Preis wider, der zum Ende der
Detailplanungsperiode erzielbar wäre. Hierbei werden die Einzahlungsüberschüsse des elften Jahres
mit dem so genannten Kapitalisierungszinssatz als ewige Rente kapitalisiert. Der Restwert wird dann
ebenfalls unter Anwendung des Diskontierungszinssatzes auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die
Summe aus den abgezinsten Zahlungsmittelüberschüssen und dem abgezinsten Restwert ergibt den
Marktwert bzw. den fair value des Bewertungsobjekts.
Projektentwicklung
Bei den Projektentwicklungen werden neben den bereits im Finanzanlage- und Umlaufvermögen abgebildeten Buchwerten auch die abgezinsten Deckungsbeiträge berücksichtigt. Der Diskontierungszinssatz beträgt 15 %.
Finanzanlagen, Umlaufvermögen, Sonstige Vermögensgegenstände
Finanzanlagen und das Umlaufvermögen sind um solche Vermögensbestandteile bereinigt, die bereits
in den Immobilienverkehrswerten abgebildet sind.
Latente Steuern auf stille Reserven
Beim Going Concern-Wert nach EPRA werden die latenten Steuern über einen Zeitraum von 25 Jahren
mit einem Zinssatz von 8 % diskontiert. Der steuerliche Verlustvortrag in Finnland von rund 240 Mio. €
wurde dabei nicht berücksichtigt. Der Berechnung liegt die Annahme zugrunde, dass Buchgewinne aus
dem Verkauf von deutschen Immobilien gemäss § 6 b EStG auf neu erworbene Immobilien übertragen
werden können.
Verbindlichkeiten
Neben den Konzernverbindlichkeiten, sind hier auch die Verbindlichkeiten nicht konsolidierter Immobilien berücksichtigt.
68.69
b) Ergebnis nach EPRA
E RG E B N I S DA RST E L L U N G N AC H E P R A
in Mio. €
Anhang
2003
2002
Konsolidierte Mieteinnahmen
1
232,8
226,1
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien
2
60,4
43,0
Unrealisierte Gewinne aus Immobilienneubewertungen
3
87,1
7,8
380,3
276,9
113,8
Erträge
Gesamte Erträge aus Immobilienvermögen
Erträge aus Projektentwicklung
4
117,4
Erträge aus Fondsgeschäft
5
14,1
1,1
Management fees
6
61,5
56,6
Erträge aus sonstigen operativen Aktivitäten
7
Gesamte Erträge
68,9
71,0
642,2
519,4
Aufwendungen
Verluste aus dem Verkauf von Immobilien
8
0
0
Unrealisierte Verluste aus Immobilienneubewertungen
9
92,6
141,8
10
136,6
89,8
Aufwand aus Immobilienmanagement
Personalaufwand
56,9
52,1
134,7
131,7
Gesamte Aufwendungen
420,8
415,4
Operatives Ergebnis EPRA
221,4
104,0
Finanzergebnis
-89,8
-95,9
Ergebnis vor Ertragsteuern
131,6
8,1
Ertragsteuer
-20,8
-26,2
2,4
41,6
Sonstiger operativer Aufwand
Latente Steuern auf Immobilienneubewertung
11
12
Sonstige latente Steuern
EPRA-Ergebnis (nach Neubewertung und latenten Steuern)
113,2
23,5
EPRA-Ergebnis (vor Neubewertung und latenten Steuern)
116,3
115,9
EPRA-Ergebnis (nach Neubewertung und latenten Steuern) je Aktie (in €)
0,98
0,20
EPRA-Ergebnis (vor Neubewertung und latenten Steuern) je Aktie (in €)
1,00
1,00
1. Konsolidierte Mieteinnahmen – Nettomieten ohne umlagefähige Nebenkosten
2. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien – Buchgewinne aus dem Verkauf von Immobilen gemäss Jahresabschluss
3. Unrealisierte Gewinne aus Immobilienneubewertungen – Anstieg von Immobilienverkehrswerten durch Neubewertungen bereinigt um
Investitionen und Desinvestitionen inklusive Lucky-Buy bei POLAR
4. Erträge aus Projektentwicklungen – Gesamtleistung des Segmentes Projektentwicklung gemäss Jahresabschluss
5. Erträge aus Fondsgeschäft – Gesamtleistung des Segmentes Fonds
6. Management Fees – u.a. vereinnahmte Mietnebenkosten sowie Management Fees aus der Bewirtschaftung von Logistikimmobilien
7. Erträge aus sonstigen operativen Aktivitäten – u.a. operative Erträge aus Beteiligungen, Corporate Functions, Nichtkerngeschäft
8. Verluste aus dem Verkauf von Immobilien – Buchverluste aus dem Verkauf von Immobilen gemäss Jahresabschluss
9. Unrealisierte Gewinne aus Immobilienneubewertungen – Rückgang von Immobilienverkehrswerten durch Neubewertungen bereinigt um
Investitionen und Desinvestitionen
10. Aufwand aus Immobilienmanagement – Materialaufwand sowie Aufwand aus Wartung und Instandhaltung
11. Sonstiger operativer Aufwand – Sonstige Steuern sowie sonstiger betrieblicher Aufwand gemäss Jahresabschluss ohne Aufwand für
Wartung und Instandhaltung
12. Latente Steuern auf Immobilienbewertung – Latente Ertragssteuern bei Neubewertungsgewinnen und bei Neubewertungsverlusten
entsprechend latente Steuergutschriften
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
59 Aktie
65 EPRA
65 a) Net Asset Value
68 b) Ergebnis nach EPRA
69 c) Financial Risk Management/Sonstige Angaben
69 d) Entwicklung der Mieten auf vergleichbarer Basis
Das EPRA-Ergebnis nach Neubewertungen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr vor allem aufgrund nur geringer Neubewertungsrückgänge bei den Immobilienverkehrswerten von 23,5 Mio. € auf
113,2 Mio. € (Netto: -5,5 Mio. € inklusive Lucky-Buy-Erwerb POLAR). 2002 hatten die Neubewertungen
noch netto -134,0 Mio. € betragen. Das Ergebnis unterscheidet sich von dem nach deutschen HGB
auszuweisenden Jahresüberschuss dadurch, dass keine planmäßigen Abschreibungen auf Immobilien
vorgenommen werden, sondern statt dessen die jährliche, möglichst von externen Gutachtern
ermittelten Neubewertungen des Immobilienbestandes inklusive daraus entstehender latenter Steuer
berücksichtigt werden. Auf der Basis des EPRA-Ergebnisses nach Neubewertung je Aktie weist IVG ein
attraktives Kurs-Gewinn-Verhältnis von neun auf.
c) Financial Risk Management/Sonstige Angaben
Derivate
Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken, die sich aus den europaweiten Aktivitäten
von IVG ergeben, setzt IVG gezielt derivative Finanzinstrumente ein. Das Konzern-Treasury nutzt dazu
ausschließlich marktgängige Instrumente mit ausreichender Marktliquidität. Kontrakte werden ohne Ausnahme mit europäischen Großbanken erstklassiger Bonität abgeschlossen, um das Kontrahentenausfallrisiko so gering wie möglich zu halten. Der Einsatz derivativer Instrumente wird nach einheitlichen
konzerninternen Richtlinien vorgenommen und unterliegt strengsten Kontrollen. Dabei erfolgt eine regelmäßige Bewertung und ein monatliches Reporting. Derivative Finanzinstrumente werden gemäss den
konzerninternen Richtlinien ausschließlich zur Absicherung von Risiken aus Grundgeschäften eingesetzt.
Zusammen mit der entsprechenden Bilanzposition bilden sie prinzipiell eine Bewertungseinheit.
Währungen
Fremdwährungspositionen, die durch Investitionen in Nicht-Euro-Ländern entstehen, werden weitestgehend mittels Refinanzierung in derselben Währung geschlossen. Währungsrisiken sind auf Konzernebene somit Gegenstand eines systematischen Währungsmanagements.
Zinsbindungen, Darlehenslaufzeiten, Durchschnittsverzinsung
Zinsbindungen und Fristigkeit des Darlehensbestandes werden grundsätzlich am Investitionsportfolio mit den
typischen Laufzeiten für Immobilieninvestitionen ausgerichtet. Aufgrund des aktiven Portfoliomanagements
auf Basis der Buy-and-Sell-Politik und den damit verbundenen kurzfristigen, unterjährig anfallenden Cash
Flows bleibt eine am Gesamtvolumen gemessen untergeordnete Position bewusst kurzfristig und variabel
finanziert. Zinsänderungen von 1 % würden bei Zugrundelegung vereinbarter Tilgungen eine Ergebnisauswirkung von rund 1,7 Mio. € verursachen. Die Durchschnittsverzinsung liegt bei unter 5 % p.a.
d) Entwicklung der Mieten auf vergleichbarer Basis (like-for-like)
Die Mieten lagen (like-for-like) bereinigt um Investitionen und Desinvestitionen auf vergleichbarer Basis
mit 169,5 Mio. € gegenüber 169,9 Mio. € auf Vorjahresniveau.
70.71
Corporate Governance beinhaltet das gesamte System der Leitung und Überwachung eines Unternehmens, seiner geschäftspolitischen Grundsätze und Leitlinien sowie des Systems der internen und
externen Kontroll- und Überwachungsmechanismen. Gute und transparente Corporate Governance
gewährleistet eine verantwortliche, auf Wertschöpfung ausgerichtete Leitung und Kontrolle unseres
Unternehmens. Sie fördert das Vertrauen der Anleger, Mitarbeiter, Geschäftspartner sowie der Öffentlichkeit in die Leitung und Überwachung von IVG.
Entsprechenserklärung von Vorstand und Aufsichtsrat der IVG Immobilien AG zu den Empfehlungen
des »Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 21. Mai 2003« gemäß § 161 AktG:
IVG begrüßt die von der Regierungskommission »Deutscher Corporate Governance Kodex« aufgestellten Grundsätze. Die meisten der Prinzipien sind bereits seit Jahren integraler Bestandteil unserer wertorientierten Unternehmenspolitik. IVG hat darüber hinaus im September 2002 die »Initiative Corporate
Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.« mitgegründet. Unter dem Vorsitz von Dr. Eckart
John von Freyend, Vorstandsvorsitzender der IVG Immobilien AG, hat die Initiative über den CrommeKodex hinausgehende Corporate Governance-Grundsätze speziell für Immobilienunternehmen erarbeitet, die den Cromme-Kodex um immobilienspezifische Anforderungen ergänzen. Den Empfehlungen
und Anregungen des »Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft« schließt sich
IVG an. Dieser Kodex ist abrufbar unter http://www.immo-initiative.de. IVG hat 2002 mit Hinblick auf
den »Deutschen Corporate Governance Kodex« bereits zahlreiche Maßnahmen eingeleitet und in 2003
aufgrund der Modifikation des Cromme-Kodex fortgeführt. Unter anderem wurden die Geschäftsordnungen des Vorstandes und des Aufsichtsrates erneut überarbeitet. Den Empfehlungen des »Deutschen Corporate Governance Kodex« entspricht IVG mit folgenden Ausnahmen:
4.2.4 Die Vergütung der Vorstandsmitglieder soll im Anhang des Konzernabschlusses aufgeteilt nach
Fixum, erfolgsbezogenen Komponenten und Komponenten mit langfristiger Anreizwirkung ausgewiesen werden. Die Angaben sollen individualisiert erfolgen.
IVG wird die Vergütung der Vorstandsmitglieder im Anhang des Konzernabschlusses aufgeteilt nach
Fixum, erfolgsbezogenen Komponenten und Komponenten mit langfristiger Anreizwirkung ausweisen.
Eine Individualisierung erfolgt derzeit noch nicht. Die weitere Entwicklung der individuellen Veröffentlichung von Vorstandsgehältern soll abgewartet werden.
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
58
59
65
70
Investor Relations
Aktie
EPRA
72 Mitarbeiter
76 Finanzteil
5.4.5 (...) Die Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder soll im Anhang des Konzernabschlusses individualisiert, aufgegliedert nach Bestandteilen ausgewiesen, werden. (...)
§ 16 der Satzung gliedert die Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder in fixe und erfolgsbezogene Komponenten auf. Eine individualisierte Ausweisung im Anhang des Konzernabschlusses erfolgt derzeit
noch nicht. Die weitere Entwicklung der individuellen Veröffentlichung von Aufsichtsratsvergütungen
soll abgewartet werden.
5.3.2 Der Aufsichtsrat soll einen Prüfungsausschuss (audit committee) einrichten, der sich insbesondere mit Fragen der Rechnungslegung und des Risikomanagements, der erforderlichen Unabhängigkeit
des Abschlussprüfers, der Erteilung des Prüfungsauftrags an den Abschlussprüfer, der Bestimmung
von Prüfungsschwerpunkten und der Honorarvereinbarung befasst.
Die Einrichtung eines Prüfungsausschusses ist nicht sinnvoll, da der IVG-Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern besteht und damit alle Fragen unter Wahrung größtmöglicher Effizienz im Aufsichtsrat selbst
besprochen und entschieden werden können.
7.1.1 (...) Der Konzernabschluss und die Zwischenberichte sollen unter Beachtung international anerkannter Rechnungslegungsgrundsätze aufgestellt werden. (...)
IVG bilanziert derzeit nach deutschen Rechnungslegungsvorschriften und wird entsprechend den gesetzlichen Übergangsregelungen Konzernabschluss und Zwischenberichte spätestens 2005 gemäß
»International Accounting Standards (IAS)« aufstellen. Um Anlegern größtmögliche Transparenz zu gewähren, erfüllt IVG bereits heute freiwillig die von der European Public Real Estate Association (EPRA)
aufgestellten »Best Practices Recommendations« für Rechnungslegung und Reporting und ist dafür
im September 2002 mit dem »EPRA Award« für den besten Geschäftsbericht börsennotierter europäischer Immobilien-Aktiengesellschaften ausgezeichnet worden. In EPRA sind die führenden europäischen Immobilien-Aktiengesellschaften, Finanzanalysten, Investoren, Banken und Wirtschaftsprüfer
zusammengeschlossen.
Vorstand und Aufsichtsrat
IVG Immobilien AG
72.73
Mitarbeiter
Motivierte Mitarbeiter sind die Voraussetzung für den Erfolg.
Mit ihrem Engagement, ihrer persönlichen und fachlichen
Qualifikation sowie ihrer »Passion for Real Estate« tragen
sie zum positiven Geschäftsergebnis bei und begründen die
Voraussetzung für weiteres Wachstum.
Für das Unternehmen sind die Mitarbeiter in der Bonner
Zentrale sowie den deutschen und europäischen Niederlassungen gleichermaßen erfolgreich tätig.
72
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
72 Mitarbeiter
73 Entwicklung der
Mitarbeiterzahlen
76 Finanzteil
Entwicklung der Mitarbeiterzahlen
Die Mitarbeiterzahl per 31. Dezember 2003 liegt mit 717 Mitarbeitern um 4,4 % unter dem Vorjahr.
Ursache ist die Entkonsolidierung von Teilen des Nicht-Kerngeschäfts (2002: 126 Mitarbeiter).
Durch den Erwerb der Wert-Konzept-Gesellschaften und von POLAR stieg die Mitarbeiterzahl in den
strategischen Kernbereichen Portfoliomanagement, Projektentwicklung und Fonds an.
Die Personalkosten im Konzern stiegen um 9,2 % auf 56,9 Mio. €. Dieser Posten enthält auch Aufwendungen für Abfindungszahlungen sowie Rückstellungen für Personalentwicklung/Pensionsverpflichtungen.
M I TA R B E I T E R N A C H S E G M E N T E N
M I TA R B E I T E R N A C H Q U A L I F I K AT I O N
in %
Auszubildende/Trainees
17 (+7)
Berufliche Grundausbildung
Corporate Functions
133 (-3)
mit Zusatzqualifikation
13 %
Fondsgeschäft
40 (+35)
Akademiker
28 %
Projektentwicklung
150 (+25)
Berufliche
Portfoliomanagement
377 (+29)
Grundausbildung
59 %
( ) = Veränderung zu 2002
Personalentwicklung/Aus- und Weiterbildung
IVG engagiert sich stark für die weitere Professionalisierung und Qualifizierung seiner Mitarbeiter.
Start mit
Im Jahr 2003 startete das Unternehmen ein Trainee-Programm. Ziel ist es, ambitionierte, talentierte
Trainee-Programm
und für Immobilien engagierte Nachwuchskräfte frühzeitig zu identifizieren, für das Unternehmen zu
gewinnen und zu binden. Vier Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlicher Ausbildung und
einschlägigen Praktika begannen in verschiedenen Geschäftsfeldern ein einjähriges Programm, in dem
sie rasch Verantwortung für Projekte und Aufgaben übernahmen. Für 2004 ist wiederum die Einstellung
von Trainees vorgesehen.
74.75
Trainees_Stephan Stollenwerk_Philipp Diederichs_Christian Beck_Jan Hendrik Goldbeck (v.l.n.r.)
Zielorientiertes
Einer noch frühzeitigeren Identifizierung von Nachwuchskräften dient das Praktikanten-Programm.
Praktikanten-Konzept
Hier wird Studenten die Möglichkeit geboten, im Rahmen von aufeinander aufbauenden Praktika ihre
theoretischen Kenntnisse mit ersten Praxiserfahrungen zu kombinieren. Dies kann in der Begleitung
einer praxisorientierten Diplomarbeit durch das Unternehmen münden. IVG engagiert sich weiterhin in
der Initiative »agenda4«, die in Hochschulen immobilienbezogene Weiterbildungs-Studiengänge initiiert
und unterstützt.
Ausbau der
Für Mitarbeiter von IVG gibt es individuelle Entwicklungs- und Weiterbildungsmaßnahmen. Wir fördern
Fachkompetenz
die Teilnahme an zielgerichteten Weiterbildungsangeboten der Immobilien-Akademie der ebs Business
School in Oestrich-Winkel, und im Rahmen eines Pilotprojekts die Teilnahme an dualen immobilienwirtschaftlichen Studiengang der Berufsakademie Mannheim. Weitere Programme dienen dem Ausbau
von Sprachkenntnissen und dem Erwerb finanzwirtschaftlicher Qualifikationen, wie z.B. als Certified
Credit Analyst, Chartered Financial Analyst und Certified International Investment Analyst.
Im März 2004 hat IVG gemeinsam mit der ebs Immobilien-Akademie, ein individuelles Fortbildungsprogramm für Führungskräfte und Spezialisten aus Deutschland und dem europäischen Ausland gestartet:
die »IVG Graduate School«. In insgesamt zehn Modulen erhalten die Mitarbeiter neue relevante immobilienspezifische Ergebnisse aus der Wissenschaft sowie praxisorientierte Anwendungsbeispiele von
erfahrenen Immobilienexperten vermittelt.
Mitarbeiter
Eine Beteiligung der Mitarbeiter am Unternehmenserfolg stärkt die Identifikation mit dem Arbeit-
als Aktionäre
geber und erhöht die Leistungsbereitschaft. Im IVG-Wert-Programm können Mitarbeiter Aktien der
IVG Immobilien AG zu Vorzugskonditionen erwerben. Für 90 % des Gesamtkaufpreises gewährt das
Unternehmen ein zinsloses Darlehen. Während der zweijährigen Laufzeit des Programmes genießen
die Mitarbeiter den vollen Aktionärsstatus, haben vollen Dividendenanspruch sowie die Chancen und
Risiken einer Kursveränderung.
01 Mission
06 Unser Geschäft
36 Märkte
72 Mitarbeiter
73 Entwicklung der
Mitarbeiterzahlen
76 Finanzteil
Im Rahmen des Vermögensbildungsgesetzes konnten IVG-Konzern-Mitarbeiter auch im Jahr 2003
Mitarbeiterkapital als
Kapital aus ihrem Nettoeinkommen in der Form eines Darlehens anlegen. Personalaufwand verbleibt so
rentable Unternehmens-
als Beteiligungskapital der Mitarbeiter im Unternehmen.
beteiligung
IVG fördert diese Arbeitnehmerdarlehen durch einen steuerfreien Zuschuss des Unternehmens, der gemeinsam mit dem Eigenanteil der Mitarbeiter zu 4,5 % verzinst und am Ende der sechsjährigen Laufzeit
zurückgezahlt wird. Unter Berücksichtigung des steuerfreien Unternehmenszuschusses ergibt sich für
die Mitarbeiter eine attraktive Gesamtrendite. In Abhängigkeit von den persönlichen Einkommensverhältnissen besteht zudem die Möglichkeit, die Arbeitnehmer-Sparzulage in Anspruch zu nehmen. Im
Jahr 2003 beteiligten sich mehr als 50 % der IVG-Mitarbeiter am Darlehensprogramm; die Höhe des
Beteiligungskapitals am 31. Dezember 2003 betrug 1,76 Mio. €.
Auch 2003 hat die Diskussion über die Notwendigkeit einer zusätzlichen privaten Altersversorgung in
Attraktive
der Öffentlichkeit großen Raum eingenommen. IVG hat die 2001 geschaffenen gesetzlichen Vorgaben
Altersversorgung
umgesetzt und für Ihre Mitarbeiter attraktive Angebote für die private Altersversorgung entwickelt.
IVG bietet seit 2002 Mitarbeitern die Möglichkeit, bis zu 4 % der Beitragsbemessungsgrenze für die
Rentenversicherung (2.448 € 2003) – per »Entgeltumwandlung« in eine Pensionskasse einzuzahlen.
Der umgewandelte Teil des Entgelts ist für die Mitarbeiter steuerfrei und für Mitarbeiter sowie dem
Unternehmen bis einschließlich 2008 sozialversicherungsfrei. Diese Form der Altersvorsorge wird von
den Mitarbeitern in hohem Maße genutzt. Einzelne Mitarbeiter haben stattdessen »Riester-Verträge«
für die individuelle Altersvorsorge abgeschlossen. Auch hierfür hat IVG einen attraktiven Gruppenvertrag mit einer deutschen Lebensversicherung abgeschlossen.
IVG Immobilien AG hat 2001 einen Tarifvertrag zur Altersteilzeit abgeschlossen. Er ist ein zusätzliches
Altersteilzeit
Instrument der Personalentwicklung und -planung. Er eröffnet älteren Mitarbeitern einen vorzeitigen
Übergang vom Erwerbsleben in den Ruhestand. IVG hat hierfür das »Blockmodell« gewählt, d.h. der
Altersteilzeitabschnitt teilte sich in eine Vollzeit-Beschäftigung während der »Arbeitsphase« und in eine
»Freistellungsphase« ohne Arbeitsverpflichtung .
Bis Dezember 2003 wurden insgesamt 40 Vereinbarungen zur Altersteilzeit geschlossen. Ende 2003
befanden sich zehn Mitarbeiter bereits in der Freistellungsphase; 27 Mitarbeiter in der Arbeitsphase
und drei kurz davor.
Für die IVG-Führungskräfte wurde ein Stock Options-Programm geschaffen, das dem Management
eine Möglichkeit bietet, am Unternehmenserfolg teilzuhaben. Für weitergehende Angaben zum Stock
Options-Programm wird auf Seite 62 sowie die Erläuterungen im Anhang verwiesen.
Stock Options
76.77
Konzernlagebericht
Jahresüberschuss knapp unter hohem Vorjahreswert
Erwerb von POLAR ermöglicht Eintritt in attraktiven
Immobilienmarkt Helsinki
Verhaltene Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte
Dividendenvorschlag auf Vorjahresniveau
76 Konzernlagebericht
77 Wirtschaftliches Umfeld
77 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
78 Entwicklung der Immobilienmärkte
79 Geschäftsentwicklung
79 Entwicklung der Segmente
81 Finanzierung
82 Wertschöpfungsrechnung
83
84
84
85
86
Jahresabschluss IVG AG
Abhängigkeitsbericht
Risikomanagementsystem
Nachtragsbericht
Ausblick
87 Konzernjahresabschluss
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
Konzernanlagevermögens
92 Gewinn- und Verlustrechnung
93 Anhang des IVG-Konzerns
112 Konzernkapitalflussrechnung
114 Segmentberichterstattung
116 IVG-Konzern-Eigenkapital
117 Übersicht der wesentl. Beteiligungen
122
123
124
127
131
Sonstige Angaben
Bestätigungsvermerk
Bericht des Aufsichtsrates
Aufsichtsrat und Vorstand
Finanzkalender
Konzernlagebericht der IVG Immobilien AG für das Geschäftsjahr 2003
KENNZAHLEN
Mio. €
2003
2002
Konzerngesamtleistung
545,7
637,8
Konzernumsatz
411,5
471,2
EBITD
224,8
350,3
EBIT (operatives Ergebnis)
174,2
188,7
66,5
70,4
565,2
358,3
Investitionen
Eigenkapital
Bilanzsumme
917,0
769,5
3.427,8
3.185,3
Wirtschaftliches Umfeld
Das Geschäftsjahr 2003 war erneut von einer schwachen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in
Gesamtwirtschaftliche
Europa gekennzeichnet. Die meisten europäischen Länder wiesen im Jahr 2003 nur ein geringes
Entwicklung
Wirtschaftswachstum auf. Neben strukturellen Problemen war dafür insbesondere eine verhaltene
Binnennachfrage ursächlich. Privathaushalte, Unternehmen und die mit Haushaltsdefiziten kämpfende
öffentliche Hand hielten sich bei Ausgaben zurück.
Ein Blick auf die verschiedenen Länder und Regionen Europas zeigt ein differenziertes Bild. Relativ
hohe Wachstumsraten wiesen die Länder Mittelosteuropas auf. Sie haben ihr Konjunkturtal bereits hinter sich und sind aufgrund des bevorstehenden EU-Beitritts als Investitionsstandorte attraktiv. In dieser
Region kann auch in den kommenden Jahren mit den höchsten Wachstumsraten in Europa gerechnet
werden. Unter den angestammten Mitgliedern der EU konnten besonders Großbritannien und Spanien
eine konjunkturelle Trendwende verzeichnen und ihr Wirtschaftswachstum wieder steigern.
Die Inflationsraten lagen in den EU-Mitgliedstaaten zwischen 1,2 und 2,9 % und sind gemeinsam mit
dem in allen EU-Mitgliedstaaten 2003 deutlich gesunkenen Zinsniveau eine gute Voraussetzung für
eine erhöhte Investitionsneigung von Unternehmen.
78.79
G E S A M T W I R T S C H A F T L I C H E D AT E N
in %
BIP-Wachstum
Inflation
2003 2)
2002
Deutschland
0,2
-0,1
1,3
1,3
4,78
4,07
Finnland
2,2
1,5
2,0
1,2
4,98
4,13
Schweden
1,9
1,4
2,0
2,0
5,30
4,64
Ungarn
3,5
2,9
5,2
5,2
7,09
k.A.
Italien
0,4
0,3
2,6
2,8
5,03
4,25
Portugal
0,4
-0,8
3,7
2,3
5,01
4,18
Spanien
2,0
2,3
3,6
2,9
4,96
4,12
Belgien
0,7
0,8
1,6
1,8
4,99
4,18
Frankreich
1,2
0,1
1,9
2,5
4,86
4,13
Großbritannien
1,7
2,0
1,3
1,3
4,91
4,58
2002
Quelle: Eurostat,
1)
2003 1)
Zinsen 3)
vorläufige Zahlen (außer Deutschland),
2)
2002
Werte Nov. 2002–Nov. 2003,
3)
2003
Renditen für 10-jährige Staatsanleihen
Entwicklung der
Die meisten europäischen Büroimmobilienmärkte zeigten sich 2003 zweigeteilt. Auf vielen Märkten
Immobilienmärkte
sanken die Mieten und die Leerstände stiegen an. Die Investitionsmärkte hingegen blieben angesichts
erheblicher Investitionsbereitschaft institutioneller Investoren stabil.
Die Gesamtnachfrage nach Büroflächen nahm zwar in den 19 wichtigen Metropolen zu, allerdings
haben viele Unternehmen die Marktlage genutzt und ihren Unternehmenssitz in kleinere Flächen mit
geringerer Miete verlegt. In den 19 wichtigen Großstädten fanden 2002 Büroflächen mit insgesamt
6,65 Mio. m² neue Nutzer; 2003 waren es 7,06 Mio. m². Der relative Zuwachs betrug auf 16 wichtigen
Büromärkten Westeuropas im gewichteten Durchschnitt 5 %. In den drei wichtigsten Städten Mittelosteuropas waren es, von einem sehr viel niedrigen Ausgangswert herkommend, 14 %. Insgesamt
aber gab es in Europa keinen durchgängigen Zuwachs bei den Flächenumsätzen, sondern ein von Stadt
zu Stadt sehr unterschiedliches Bild: Während in London, Mailand, Berlin und Barcelona Nachfrageeinbrüche zwischen 10 % und 23 % zu verzeichnen waren, stieg die Nachfrage in Brüssel um 69 %, in
Prag um 47 % und in Madrid nach einem schwachen Vorjahr sogar um 20 %.
Infolge des Überangebotes in den Innenstädten gingen die Spitzenmieten an den meisten Bürostandorten zurück: In 16 wichtigen Städten Westeuropas im gewichteten Durchschnitt um 9 %, in Mittelosteuropa dagegen um 11 %. In West wie Ost gab es positive Ausnahmen: Im Westen war dies vor
allem Brüssel wegen der lebhaften Nachfrage im EU-Bezirk »Quartier Léopold« mit einem Mietanstieg
von 10 % auf ein absolutes Spitzenniveau von 22,90 € je m² und Monat. Im Osten stach Budapest mit
einem Plus von 5,5 % hervor. Dort beträgt die Spitzenmiete zum Ende des vergangenen Jahres 19,00 €
je m² und Monat.
122 Sonstige Angaben
Die Leerstandsquoten der 19 bedeutenden europäischen Immobilienmärkte stiegen von durchschnittlich 8,2 % auf 10,0 %. Gründe waren das nach wie vor große Neubauangebot und Flächenreduzierungen bei vielen Unternehmen.
An sämtlichen wichtigen Standorten Westeuropas stiegen die Leerstandsraten, am stärksten in Lissabon, Frankfurt, Düsseldorf und Amsterdam. Amsterdam weist mit 18 % nunmehr den höchsten
Leerstand unter den europäischen Metropolen auf. Die Leerstände in Mittelosteuropa sanken dagegen
bereits. In Budapest, Prag und Warschau gingen sie auf 20,5 %, 13,6 % bzw. 14,7 % zurück.
Geschäftsentwicklung
Trotz eines schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes lag der Jahresüberschuss mit 66,5 Mio. € nur knapp
unter dem hohen Vorjahreswert. Der Umsatz war mit 411,5 Mio. € gegenüber 471,2 Mio. € rückläufig.
Dies ist primär auf den 2002 erfolgten Verkauf der Gresham Street – der größten Projektentwicklung
der IVG-Geschichte – zurückzuführen, der 2002 zu besonders positiven Umsatz- und Ergebnisbeiträgen
geführt hatte. Bereinigt um Gresham Street wäre der Umsatz im abgelaufenen Geschäftsjahr angestiegen. Die Nettomieten erhöhten sich u. a. aufgrund des Erwerbes von POLAR von 226,1 Mio. €
auf 232,8 Mio. €. Auch die Vermietungsleistung entwickelte sich positiv. Ungeachtet der schwierigen
Marktlage konnte IVG im Portfolio und bei den Projektentwicklungen 2003 insgesamt rund 185.000 m²
neu vermieten.
Auch 2003 führte die Buy-and-Sell-Strategie zu beachtlichen Erfolgen: Aus Immobilienverkäufen wurden 64,8 Mio. € Buchgewinne realisiert.
IVG investierte 2003 inkl. der übernommenen Verbindlichkeiten 565,2 Mio. €. Der Großteil entfiel auf
den Erwerb der POLAR-Gruppe sowie auf die Weiterentwicklung der Businessparks. Die europaweiten Aktivitäten der IVG sind teilweise in Fremdwährung finanziert. Daraus resultierte ein Ertrag von
22,2 Mio. € vor Steuern.
Die Ergebnisentwicklung ermöglicht es Vorstand und Aufsichtsrat, eine Dividende auf dem hohen Vorjahresniveau von 0,34 € je Aktie vorzuschlagen.
Herausragendes Ereignis des Geschäftsjahres war die Akquisition der börsennotierten finnischen Im-
Segment
mobiliengesellschaft POLAR. Mit POLAR sicherte sich IVG den Einstieg in einen der aufstrebenden
Portfoliomanagement
europäischen Immobilienmärkte. Inzwischen besitzt IVG mehr als 95 % der POLAR-Anteile.
80.81
IVG nutzte 2003 im Rahmen der aktiven Buy-and-Sell-Strategie die versetzten Marktzyklen in Europa
erneut erfolgreich zur Realisierung attraktiver Verkaufsgewinne:
쏔 Bürogebäude Great Marlborough Street in London;
쏔 Immobilien Rue de Tréves und Rue du Luxembourg in Brüssel;
쏔 Zwei Bürogebäuden im 8. Arrondissement von Paris, in der Avenue Hoche und der Rue de Bassano;
쏔 Zwei Logistikimmobilien und eine Büroimmobilie in Madrid;
쏔 Die IVG-Hauptverwaltung in Bonn als Sale-and-Lease-Back-Geschäft an den Fonds »EuroSelect 07«;
쏔 Die Büro- und Logistikimmobilie »airbizz« am Frankfurter Flughafen;
쏔 Zwei Shoppingcenter in Helsinki.
Der Umsatz des Segmentes erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr von 283,7 Mio. € auf 294,3 Mio. €.
Die darin enthaltenen Nettomieterlöse stiegen von 223,1 Mio. € auf 230,2 Mio. €. Dies ist primär auf
den Erwerb der POLAR-Gesellschaften zurückzuführen. Das Ergebnis verbesserte sich aufgrund höherer Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien von 169,7 Mio. € auf 196,2 Mio. €. Trotz der verhaltenen
Nachfrage auf vielen europäischen Immobilienmärkten vermietete IVG 134.000 m² neu. Der wirtschaftliche Vermietungsgrad betrug zum Jahresende 91,5 %.
Segment
Der Bereich Projektentwicklung war 2003 vor allem durch das erfolgreiche Joint Venture mit AXA, das
Projektentwicklung
Refurbishment des Brüsseler Madou Towers sowie die Abrechnung der Projektentwicklung Glockengießerwall in Hamburg geprägt. Gute Fortschritte machten insbesondere die in Paris gemeinsam mit
AXA entwickelten Projekte. Neben bedeutenden Vermietungen an renommierte internationale Unternehmen veräußerte das Joint Venture das Projekt Périsud (33.500 m² Mietfläche) an die Commerz
Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH. In Brüssel führte IVG im Madou Tower, dem höchsten Gebäude der Stadt, die Arbeiten zur vollständigen Modernisierung fort.
In Berlin-Mitte hat IVG nach dem erfolgreichen Verkauf der Projekte Leipziger Platz und Dorotheenstraße eine neue Projektentwicklung begonnen. IVG-Tochter Tercon entwickelt gemeinsam mit einem
Partner über 60.000 m² Bürofläche für den Mieter Deutsche Bahn. Das Projektvolumen beträgt rund
160 Mio. €. Vor Baubeginn wurde das Büroensemble an den Deutsche Bank-Konzern verkauft. Für die
in Berlin-Charlottenburg durchgeführte Projektentwicklung »Am Salzufer« wird davon ausgegangen,
dass sich diese nach Überwindung der aktuellen Marktschwäche erfolgreich vermarkten lässt.
IVG erzielte im Segment Projektentwicklung einen Umsatz von 87,0 Mio. € nach 160,6 Mio. € im Vorjahr und ein operatives Ergebnis von 5,3 Mio. € (2002: 49,1 Mio. €). Umsatz und Ergebnis lagen unter
den Werten des Vorjahres, da in den 2002er Zahlen der Verkauf der Projektentwicklung Gresham Street
enthalten war. 2003 wurden hingegen keine größeren Projekte abgerechnet. Projektentwicklungen
werden erst nach Fertigstellung, Verkauf und Übergabe an den Investor umsatz- und ergebniswirksam.
Bereinigt um Gresham Street sind Umsatz und Ergebnis gegenüber 2002 angestiegen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten 51.000 m² Projektentwicklungen vermietet werden.
81 Finanzierung
Nach Übernahme von 100 % der Wert-Konzept-Gruppe hat IVG die Projektentwicklungsaktivitäten von
Tercon und Wert-Konzept unter dem Dach der Tercon zusammengeführt. Wert-Konzept wurde daher
erstmalig vollkonsolidiert.
Im zweiten Quartal wurde das Privatisierungsverfahren für die Berliner Flughäfen von der öffentlichen
Hand aufgehoben. Das von IVG und Hochtief geführte Konsortium hat mit der öffentlichen Hand eine
akzeptable Aufhebungsvereinbarung getroffen. Über den Inhalt wurde Stillschweigen vereinbart. IVG
bedauert, dass nach achtjähriger intensiver Arbeit die Chance auf eine wirtschaftlich tragfähige Privatisierungs-Lösung nicht genutzt wurde.
IVG hat zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos auf Basis bestehender Kreditverträge Zinsswaps
über nominal 20 Mio. € mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Dadurch sicherte sich IVG
die aktuell günstigen Konditionen langfristig und konnte das Zinsänderungsrisiko weiter verringern. Die
durchschnittliche Verzinsung des Fremdkapitals lag am Jahresende bei 4,9 % p.a.
Für den Erwerb der Beteiligung an POLAR wurde eine Finanzierung mit einer Laufzeit von zunächst
neun Monaten abgeschlossen. Diese Akquisitionsfinanzierung wird im Laufe des Jahres 2004 in eine
langfristige Finanzierungsstruktur überführt.
Im Rahmen einer Forfaitierung von Forderungen aus der Vermietung der IVG eigenen Kavernen wurden
71 Mio. € langfristig bis 2012 finanziert. Die Konditionen sind geprägt durch die Übertragung der erstklassigen Bonität der Mieter auf die Finanzierung.
IVG finanziert die Konzerngesellschaften über ein zentrales Treasury. Dieser Finanzverbund dient der
Senkung der Kapitalkosten im Konzern durch die optimale Bündelung der Liquidität. Das zentrale Treasury stellt darüber hinaus die Zahlungsfähigkeit jedes angeschlossenen Unternehmens sicher und
überwacht die Zins-, Währungs- und Liquiditätsrisiken in der Gruppe. Die Einbindung der internationalen
Tochtergesellschaften in den elektronischen Cashpool der IVG trägt zur weiteren Effektivitätssteigerung bei.
K O N Z E R N - K A P I TA L F L U S S R E C H N U N G
Mio. €
Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit
Mittelzu-/abfluss aus Investitionstätigkeit
Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit
Änderungen des Finanzmittelfonds
Änderungen des Finanzmittelfonds aus der Änderung des Konsolidierungskreises
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
Die vollständige Kapitalflussrechnung befindet sich in der Anlage.
2003
2002
44,0
238,4
38,8
-42,0
-165,9
-85,3
-83,1
111,1
5,7
0,1
131,4
20,2
54,0
131,4
Finanzierung
82.83
KonzernWertschöpfungsrechnung
KONZERN-WERTSCHÖPFUNGSRECHNUNG
Mio. €
2003
2002
Umsatzerlöse
411,5
471,2
Sonstige Erträge
143,6
171,5
Unternehmensleistung
555,1
642,7
Herkunft
Materialaufwand
-116,9
-72,8
Abschreibungen
-50,4
-161,6
Sonstige Aufwendungen
-144,1
-153,1
Summe Vorleistungen
-311,4
-387,5
243,7
255,2
Aktionäre und andere Gesellschafter
46,5
38,8
Mitarbeiter
56,9
52,1
Öffentliche Hand
33,4
40,7
Kreditgeber
87,0
92,1
Unternehmen
19,9
31,5
243,7
255,2
Wertschöpfung
Verwendung
Wertschöpfung
Prämissen des
Für die Erstellung des Konzernabschlusses und damit zusammenhängende Bewertungsüberlegungen
Konzernabschlusses
müssen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden, die Einfluss auf die ausgewiesenen Beträge und die entsprechenden Erläuterungen haben. Alle Schätzungen und Annahmen werden dabei nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen, um ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermitteln. Folgende Bilanzierungsgrundsätze werden dabei in erheblichem Maße von solchen Einschätzungen beeinflusst.
Das Sachanlagevermögen wird mit den historischen Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Verkehrswerte unserer Liegenschaften werden jährlich ganz überwiegend
von unabhängigen Gutachtern ermittelt. Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten
oder niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert. Außerplanmäßige Abschreibungen auf niedrigere
beizulegende Werte nehmen wir entsprechend den handelsrechtlich geltenden gemilderten Niederstwertprinzip jeweils dann vor, wenn wir davon ausgehen, dass die Wertminderung nicht innerhalb eines
überschaubaren Zeitraums (3 Jahre) aufgeholt werden kann.
Die Bemessung erforderlicher Wertberichtigungen für zweifelhafte Forderungen umfasst ebenfalls
Einschätzungen und Beurteilungen einzelner Forderungen, die wir jeweils nach besten Wissen und
Gewissen vornehmen.
Der Ermittlung von Rückstellungen für Risiken aus Rechtsstreitigkeiten, Drohverlusten aus Projektentwicklungs- und sonstigen Risiken, die von zukünftigen Entwicklungen abhängen, liegen Schätzungen
zugrunde. Hier werden die jeweiligen Chancen und Risiken sorgsam im Einzelfall abgewogen und eine
Risikovorsorge in den Fällen gebildet, in denen wir mit einer tatsächlichen Inanspruchnahme rechnen.
81 Finanzierung
83 Jahresabschluss IVG AG
Jahresabschluss 2003
BILANZ IVG IMMOBILIEN AG
der IVG
Mio. €
31.12.2003
31.12.2002
Aktiva
Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände
3,2
0,5
Finanzanlagen
1.802,3
1.916,3
Anlagevermögen
1.805,5
1.916,8
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
620,7
446,9
Übriges Vermögen/RAP
169,7
207,1
Umlaufvermögen
790,4
654,0
Gesamtvermögen
2.595,9
2.570,8
696,2
695,8
Passiva
Eigenkapital
Rückstellungen
61,1
48,7
673,5
539,7
Übrige Passiva
1.165,1
1.286,6
Gesamtkapital
2.595,9
2.570,8
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Aufgrund von Investitionen und Desinvestitionen in Tochterunternehmen stiegen Forderungen und
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen. Im übrigen Vermögen sind Bankguthaben
ausgewiesen.
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG IVG IMMOBILIEN AG
Mio. €
2003
2002
Beteiligungsergebnis (inkl. Abschreibungen auf Finanzanlagen)
103,6
126,1
Zinsergebnis
-51,0
-41,2
Übrige Aufwendungen und Erträge
-3,6
-34,2
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
49,0
50,7
Steuern
-9,2
-7,8
Jahresüberschuss
39,8
42,9
Entnahmen aus den Rücklagen für eigene Anteile
0,1
0,9
Einstellungen in die Rücklagen
-0,5
-4,3
Bilanzgewinn
39,4
39,4
Der Hauptversammlung am 27. Mai 2004 wird eine Dividende von 0,34 € je Aktie vorgeschlagen.
Der von der PwC Deutsche Revision Aktiengesellschaft, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf,
mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehene Jahresabschluss der IVG Immobilien
AG wird im Bundesanzeiger veröffentlicht und beim Handelsregister des Amtsgerichts Bonn, HRB
4148, hinterlegt.
Immobilien AG
84.85
Über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen hat der Vorstand nach § 312 AktG gesondert
berichtet. Der Bericht enthält folgende Feststellung:
»Nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, hat unsere Gesellschaft bei den Rechtsgeschäften in allen Fällen eine angemessene
Gegenleistung erhalten. Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse der WCM Beteiligungs- und
Grundbesitz-Aktiengesellschaft, Frankfurt, oder der SIRIUS Beteiligungsgesellschaft mbH, Wackerow,
wurden nicht getroffen oder unterlassen.«
Risikomanagement-
Das Risikomanagementsystem der IVG ist Bestandteil aller Geschäftsprozesse und der konzernwei-
system
ten Richtlinien und Datenverarbeitungssysteme. Durch die Integration der Risikobetrachtung in den
Controlling- und Planungsprozess sowie die Berichterstattungen an Vorstand und Aufsichtsrat ist eine
kontinuierliche Bewertung der aktuellen Risikosituation sichergestellt. Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems wird von der internen Revision überwacht und ist Gegenstand der Prüfung des
Abschlussprüfers.
Marktrisiken begegnet IVG durch ein umfassendes zentrales und dezentrales Research. Dabei arbeitet
IVG mit international anerkannten Researchinstituten zusammen. Quartalsweise erstellte Studien untersuchen die Gesamtwirtschafts-, Branchen- und Marktsituation.
In ihrem Marktumfeld ist IVG vielfältigen steuerlichen, wettbewerbs- und umweltrelevanten Regelungen und Gesetzen ausgesetzt. Durch rechtliche und technische Beratung und Wettbewerbsbeobachtung ist IVG umfassend über eventuell entstehende Risiken informiert und stellt somit die frühzeitige
Reaktionsfähigkeit auf negative Umfeldentwicklungen sicher. Die übrigen rechtlichen Risiken – insbesondere aus Rechtsstreitigkeiten betreut eine zentrale Rechtsabteilung, in Zusammenarbeit mit namhaften Rechtsanwaltskanzleien in ganz Europa.
Operative Risiken können in unseren Geschäftsbereichen Portfoliomanagement, Projektentwicklung
und Fonds auftreten.
Im Portfoliomanagement ergeben sich insbesondere Risiken aus Leerständen, schlechten Mieterbonitäten und Mieterinsolvenzen sowie aus sinkenden Marktmieten. IVG setzt zur Überwachung dieser
Risiken verschiedene Frühwarnindikatoren ein. Hierzu zählen Mietprognosen, Leerstandsquoten, Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten, die regionalen Marktentwicklungen sowie Berichte
über Buy-and-Sell-Aktivitäten. Hierüber wird unter Einsatz verschiedener Analysemethoden laufend an
den Vorstand berichtet. Die Altlastensituation wurde im Geschäftsjahr erneut überprüft. Die Einschätzung änderte sich nicht.
81 Finanzierung
83
84
84
85
Jahresabschluss IVG AG
Risikomanagementsystem
Nachtragsbericht
Wesentliche Risiken der Projektentwicklung sind die Überschreitung der budgetierten Kosten und
Termine während der Bauphase sowie die Verschlechterung der Vermarktungssituation. IVG stellt die
Reaktionsfähigkeit auf mögliche Risiken durch ein straffes, monatliches Berichtswesen und Controlling,
das die wichtigsten Steuerungskennzahlen umfasst, sicher.
Die Risiken im Fondsbereich resultieren in erster Linie aus von IVG gegebenen Plazierungszusagen
und – je nach Fondskonstruktion – ggf. Verpflichtungen aus Rücknahmegarantien. Eine laufende Überwachung des Plazierungsverlaufs und der operativen Performance der Fondsobjekte gewährleistet ein
frühzeitiges Erkennen von Fehlentwicklungen und ermöglicht damit das schnelle Einleiten geeigneter
Gegenmaßnahmen.
Im Rahmen des operativen Geschäfts ist IVG den üblichen Zins- und Währungsrisiken ausgesetzt. Diesen begegnet IVG u.a. mit dem Einsatz derivativer Finanzinstrumente. Die Instrumente zur Absicherung
der finanzwirtschaftlichen Risiken werden im Anhang beschrieben.
Zurzeit sind für IVG keine existenzgefährdenden Risiken ersichtlich, weder aus vergangenen noch aus
künftigen Entwicklungen. Für erkennbare Risiken sind ausreichend Rückstellungen gebildet.
Im Februar 2004 hat ein entscheidender Wechsel im IVG-Aktionärskreis stattgefunden. Das Beteili-
Vorgänge von beson-
gungspaket des bisherigen IVG-Hauptaktionärs Sirius (49,9 %) wurde von den Bankhäusern Sal. Oppen-
derer Bedeutung,
heim (25,1 %), HSH Nordbank (11,16 %) sowie DZ-Bank, WGZ-Bank und IKB Deutsche Industriebank
die nach dem Schluss
übernommen.
des Geschäftsjahres
eingetreten sind
Am 3. März 2004 hat die IVG Immobilien AG über eine Tochtergesellschaft weitere 18,8 Mio. Aktien der
POLAR Kiinteistöt Oyj, Helsinki, erworben. Somit hält IVG nunmehr 95,5 %.
86.87
Ausblick
2004 wird die Weltwirtschaft durch prognostizierte Wachstumsraten von über 5 % in den USA und um
die 7 % in Asien getragen. Euroland dürfte mit einem prognostizierten Wachstum von 1,8 % davon
nur sehr bedingt profitieren (Deutsche Bank, Ausblick, 30.1.2004). Dieses Wachstum wird nicht ausreichen, in spürbarem Umfang neue Arbeitsplätze zu schaffen. Dies zeigen auch die prognostizierten
Veränderungen der Beschäftigungszahlen im Dienstleistungssektor, die einen Indikator für künftige
Nachfragen bei Büroflächen bilden.
Wir erwarten für 2004 weiterhin ein konstantes Zinsniveau.
Insgesamt dürfte im Jahr 2003 die Talsohle auf den meisten europäischen Immobilienmärkten durchschritten sein: Der Rückgang bei den Spitzenmieten und der Anstieg der Leerstände war deutlich
geringer als im Jahr zuvor; die Durchschnittsmieten stiegen im dritten Quartal 2003 sogar wieder um
1,6 %. 2004 zeichnet sich mit der Belebung der Allgemeinkonjunktur ein neuer Aufschwung ab. Doch
ist das Angebot an vielen Standorten so groß, dass zwar Leerstände abgebaut, aber in der Mehrzahl
der Städte 2004 zunächst nur geringe Mietsteigerungen in Spitzenlagen durchgesetzt werden können.
Wir erwarten zunächst ein weiteres Anziehen der Immobilienmärkte in Brüssel, London, Paris und
Budapest. Mit einigem Abstand sollte Ende 2004 auch in Deutschland eine konjunkturelle Erholung mit
positiven Einflüssen auf den Immobilienmarkt folgen.
Aufgrund der qualitativen Aufwertung unseres Portfolios, der konsequenten Weiterverfolgung unserer
aktiven Buy-and-Sell-Strategie, der Realisierung von Erlösen aus der Projektentwicklung sowie dem
Ausbau des Fondsgeschäfts erwarten wir für 2004 erneut einen positiven Geschäftsverlauf.
Bonn, 16. März 2004
Bernd Kottmann
Dirk Matthey
Konzernjahresabschluss
88.89
KONZERNBILANZ DER IVG IMMOBILIEN AG ZUM 31.12.2003
AKTIVA
Anhang
T€
31.12.2003
31.12.2002
T€
T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1.
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte
und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten
2. Geschäfts- oder Firmenwert
3. Geleistete Anzahlungen
10.516
6.192
15.596
5.601
233
60
26.345
II. Sachanlagen
11.853
1.
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten
einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
2. Technische Anlagen und Maschinen
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau
2.407.671
2.173.595
52.000
46.266
6.846
6.436
128.487
148.143
2.595.004
III. Finanzanlagen
2.374.440
2.
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
30.678
2. Ausleihungen an verbundenen Unternehmen
47.848
550
1.311
3. Anteile an assoziierten Unternehmen
23.294
24.572
4. Beteiligungen
33.323
38.082
5. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht
6. Sonstige Ausleihungen
66.055
68.961
64.477
108.395
218.377
289.169
2.839.726
2.675.462
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
3.
1. Roh- Hilfs- und Betriebsstoffe
2. Unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen
3. Fertige Erzeugnisse und Waren
4. Geleistete Anzahlungen
235
3.163
139.266
32.508
7.960
0
78
55
147.539
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
35.726
4.
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
102.101
69.158
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
32.499
64.947
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
100.249
47.604
4. Sonstige Vermögensgegenstände
143.777
146.873
378.626
III. Wertpapiere
1. eigene Anteile
5.1
329
2. sonstige Wertpapiere
5.2
101
IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
Treuhandvermögen
328.582
5.
6.
7.
438
0
430
438
53.975
131.426
580.570
496.172
7.486
13.638
3.427.782
3.185.272
199.459
199.302
PASSIVA
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital
II. Kapitalrücklage
III. Gewinnrücklagen
88 Konzernbilanz
31.12.2003
31.12.2002
T€
T€
8.1
116.000
116.000
8.2
458.897
458.897
Anhang
T€
8.
8.3
1. Gesetzliche Rücklage
2.556
2. Rücklage für eigene Anteile
3. Andere Gewinnrücklagen
2.556
329
438
222.257
144.233
225.142
147.227
IV. Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung
8.4
32.015
0
V. Konzernbilanzgewinn
8.5
39.440
39.440
VI. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter
8.6
B. Sonderposten mit Rücklageanteil
C. Rückstellungen
9.
45.555
7.909
917.049
769.473
0
31.465
10.
1. Rückstellungen für Pensionen und Verpflichtungen
14.647
12.842
2. Steuerrückstellungen
69.642
53.482
3. Sonstige Rückstellungen
117.606
95.941
201.895
D. Verbindlichkeiten
162.265
11.
1. Anleihen
8.450
0
1.881.553
1.906.083
3. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen
73.070
15.290
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
33.406
23.959
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
20.664
16.194
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
6. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
7. Sonstige Verbindlichkeiten
E. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
Treuhandvermögen
12.
7.287
12.909
101.270
131.991
2.125.700
2.106.426
183.138
115.643
3.427.782
3.185.272
199.459
199.302
90.91
ENTWICKLUNG DES KONZERNANLAGEVERMÖGENS DER IVG IMMOBILIEN AG
T€
ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
Veränderung
des Konsolidierungs-
I.
01.01.03
kreises
Zugänge
Umbe-
Umbu-
Währungs-
wertungen
chungen
einfluss
Abgänge
31.12.03
Immaterielle Vermögensgegenstände
1 . Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte sowie
Lizenzen an solchen Rechten und Werten
2 . Geschäfts- oder Firmenwert
3 . Geleistete Anzahlungen
16.916
6.749
348
60
96
23.977
19.063
-94
8.423
5.326
217
32.501
60
9.799
600
-60
1.447
8.952
36.039
16.454
9.371
5.326
1.760
65.430
2.834.923
340.956
60.605
107.971
-17.213
273.043
2.967.315
117.270
8.526
2.938
1.185
-1.634
1.025
127.260
25.965
-1.151
2.694
1.847
-72
4.860
24.423
(Summe immaterielle
Vermögensgegenstände)
II.
Sachanlagen
1 . Grundstücke, grundstücksgleiche
Rechte und Bauten einschließlich der
Bauten auf fremden Grundstücken
2 . Technische Anlagen und Maschinen
-86.884
3 . Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
4 . Geleistete Anzahlungen
und Anlagen in Bau
III.
149.321
-1.998
52.006
-66.176
-371
4.295
128.487
(Summe Sachanlagen)
3.127.479
346.333
118.243
-86.884
44.827
-19.290
283.223
3.247.485
Gesamt
3.163.518
362.787
127.614
-86.884
50.153
-19.290
284.983
3.312.915
49.060
33.381
30.986
-1.011
1
79.947
32.470
Finanzanlagen
1 . Anteile an verbundenen Unternehmen
2 . Ausleihungen an verbundenen
2.714
1.830
61
3 . Anteile an assoziierten Unternehmen
Unternehmen
24.572
-2.868
6.916
-5.326
4.055
4 . Beteiligungen
44.731
12.217
33.407
1.011
550
23.294
-2
47.805
43.559
15.155
66.163
5 . Ausleihungen an Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
6 . Sonstige Ausleihungen
(Summe Finanzanlagen)
(Summe Anlagevermögen)
69.089
1.384
10.845
108.485
7.756
25.183
-44.827
298.651
53.700
107.398
-50.153
3.462.169
416.487
235.012
-86.884
31.209
65.388
-1
178.171
231.424
-19.291
463.154
3.544.339
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
ABSCHREIBUNGEN
BUCHWERTE
Veränderung
des Konsolidierungs01.01.03
kreises
Zugänge
10.724
1.362
1.390
13.462
-38
3.698
9.403
159
24.186
10.727
5.247
661.328
54.562
35.268
71.004
677
4.771
19.529
-1.834
2.375
753.039
53.405
42.414
777.225
64.132
47.661
1.212
8.954
Zuschrei-
Umbe-
Umbu-
Währungs-
bungen
wertung
chungen
einfluss
Abgänge
31.12.03
31.12.03
31.12.02
3
13.461
10.516
6.192
217
16.905
15.596
5.601
843
8.719
233
60
-12
1.063
39.085
26.345
11.853
-728
-1.189
46.871
559.644
2.407.671
2.173.595
3
-179
1.016
75.260
52.000
46.266
725
-54
3.164
17.577
6.846
6.436
128.487
148.143
-142.726
-1.422
52.229
652.481
2.595.004
2.374.440
-142.726
-1.434
53.292
691.566
2.621.349
2.386.293
538
8.912
1.792
30.678
47.848
132
1.535
-12
-142.726
1.178
1.178
1.403
6.649
1.780
128
5
90
1.179
4.000
3.372
550
1.311
23.294
24.572
10.236
33.323
38.082
25
108
66.055
68.961
823
2
911
64.477
108.395
9.482
10.739
2.672
27
4.000
786.707
74.871
50.333
27
-138.726
-1.434
13.819
13.047
218.377
289.169
67.111
704.613
2.839.726
2.675.462
92.93
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
2003
1. Umsatzerlöse
T€
2002
Anhang
T€
1.
411.496
471.238
T€
2.
6.044
-60.894
2. Erhöhung/Verminderung des Bestandes an fertigen und unfertigen
Erzeugnissen sowie noch nicht abgerechneten Leistungen
3. Andere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge
3.
857
1.599
127.266
225.878
545.663
5. Materialaufwand
637.821
4.
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe
und für bezogene Waren
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen
-3.682
-6.004
-113.237
-66.777
-116.919
6. Personalaufwand
-72.781
5.
a) Löhne und Gehälter
-46.472
-43.238
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung
-10.421
-8.882
-56.893
-52.120
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
6.
-47.661
-157.810
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen
des Anlagevermögens und Sachanlagen
7.
-144.123
-153.051
9. Beteiligungsergebnis
8.
9.416
4.915
10.Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
9.
4.247
14.223
11.Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
9.
31.439
21.420
12.Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens
9.
-2.672
-3.844
13.Zinsen und ähnliche Aufwendungen
9.
-122.640
-127.717
99.857
111.056
15.Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
10.
-20.784
-26.158
16.Sonstige Steuern
10.
-12.594
-14.466
17.Konzernjahresüberschuss
66.479
70.432
18.Anteil Konzernfremder am Ergebnis
-7.139
-566
14.Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
19.Entnahmen aus der Rücklage für eigene Anteile
20.Einstellungen in andere Gewinnrücklagen
21.Konzernbilanzgewinn
109
903
-20.009
-31.329
39.440
39.440
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
Anhang des IVG-Konzerns für das Geschäftsjahr 2003
I. Allgemeine Grundsätze zum Konzernjahresabschluss
Der Konzernabschluss ist – wie im Vorjahr – nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB),
des Aktiengesetzes (AktG) und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt.
Den Jahresabschlüssen der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen einheitliche
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zu Grunde.
Die Jahresabschlüsse wie auch die Anteilslisten der IVG Immobilien AG und des IVG-Konzerns werden
beim Amtsgericht in Bonn, HRB Nr. 4148, hinterlegt sowie im Bundesanzeiger veröffentlicht. Personenhandelsgesellschaften gemäß § 264a HGB, bei denen IVG Immobilien AG Kommanditistin ist und die in
diesen Konzernabschluss einbezogen werden, sind gemäß § 264b Nr. 4 HGB von Aufstellung, Prüfung
und Offenlegung nach den Vorschriften für Kapitalgesellschaften grundsätzlich befreit.
In den Konzernabschluss werden neben der IVG Immobilien AG alle wesentlichen Tochterunternehmen
einbezogen. Bei diesen Unternehmen übt IVG direkt oder indirekt die einheitliche Leitung aus.
Assoziierte Unternehmen werden grundsätzlich nach der Equity-Methode bilanziert, wenn IVG zwischen 20 % und 50 % der Anteile hält und maßgeblichen Einfluss ausübt. Die übrigen Beteiligungen
sind zu Anschaffungskosten oder niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.
100 Tochterunternehmen ohne Geschäftsbetrieb bzw. mit geringem Geschäftsvolumen wurden wegen
ihrer insgesamt untergeordneten Bedeutung für die Darstellung der Lage des Konzerns gem. § 296
Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen oder wurden nicht einbezogen, weil die Anteile
ausschließlich zum Zweck ihrer Weiterveräußerung gehalten werden (§ 296 Abs. 1 Nr. 3 HGB).
Im Geschäftsjahr 2003 wurden 103 Gesellschaften im Inland und 150 Gesellschaften im Ausland konsolidiert; insgesamt werden 66 Gesellschaften mehr konsolidiert als im Vorjahr.
Fünf assoziierte Unternehmen wurden at equity bewertet. Ein im Vorjahr at equity bewertetes Unternehmen wird nach Übernahme sämtlicher Stimmrechte vollkonsolidiert.
Anzahl der vollkonsolidierten Unternehmen
Anzahl der nach der Equity-Methode bewerteten Beteiligungen
Anzahl der sonstigen verbundenen Unternehmen
Anzahl der sonstigen Beteiligungen
Summe der Gesellschaften
Gesamt
Gesamt
Inland
Ausland
31.12.2003
31.12.2002
103
150
253
187
4
1
5
6
42
58
100
42
62
19
81
43
211
228
439
278
Konsolidierungskreis
94.95
Vergleichbarkeit der
Im Herbst 2003 wurden über 85 % der in Helsinki börsennotierten POLAR Kiinteistöt Oyj Helsinki er-
Konzernabschlüsse
worben. POLAR verfügt über ein Immobilienportfolio mit einer Mietfläche von ca. 260.000 m2 (60 %
2003 und 2002
Büro, 40 % Shopping Center) sowie über Entwicklungsreservenflächen von 55.000 m2 BGF. Anfang
März 2004 wurden weitere 10 % der Anteile erworben.
Der POLAR-Konzernabschluss nach finnischem Recht zeigt zum 31. Dezember 2003 Umsatzerlöse von
48,5 Mio. € (Vorjahr 61,9 Mio. €) und einen Jahresüberschuss von 37,5 Mio. € (Vorjahr 28,9 Mio. €).
Der Kaufpreis für 85 % der Anteile betrug 116,6 Mio. €. Die Earnings per Share zum 31. Dezember
2003 betrugen 0,21 €/Aktie.
Die Veränderungen des Konsolidierungskreises haben die Vermögens- und Ertragslage im Geschäftsjahr 2003, insbesondere durch die erstmalige Einbeziehung der POLAR-Gruppe, zum 1. November
2003, der Wert-Konzept-Gruppe und der XXTRA KG wesentlich beeinflusst.
Die folgende Tabelle zeigt die Veränderungen:
Mio. €
Position
Summe Veränderung
Summe
Konsolidierungskreis
Konzern 2003
%
324,5
2.839,7
11,4
54,0
147,5
36,6
6,5
102,1
6,3
18,4
143,8
12,8
Flüssige Mittel
11,3
54,0
20,9
Rückstellungen
21,2
201,9
10,5
234,6
2.125,7
11,0
Umsatz
25,2
411,5
6,1
Sonstige betriebliche Erträge
12,9
127,3
10,1
Anlagevermögen
Vorräte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten
Prozent
Personalaufwand
-6,6
-56,9
11,7
Materialaufwand
-15,2
-116,9
13,0
Sonstiger betrieblicher Aufwand
-14,5
-144,1
10,1
-0,8
-2,7
31,6
Abschreibungen auf Finanzanlagen
Konsolidierungs-
Die Kapitalkonsolidierung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen erfolgte bis zum
methoden
31. Dezember 2000 nach der Buchwertmethode durch Verrechnung der Anschaffungswerte der Tochterunternehmen mit dem auf das Mutterunternehmen entfallenden Eigenkapital zum Erwerbszeitpunkt bzw.
Zeitpunkt der Erstkonsolidierung. Für Erstkonsolidierungen ab dem 1. Januar 2001 wird nach DRS 4 bei
der Kapitalkonsolidierung die Neubewertungsmethode zum jeweiligen Erwerbsstichtag angewandt. Für
die nach der Equity-Methode bewerteten Beteiligungen gelten die gleichen Konsolidierungsgrundsätze.
Auf eine rückwirkende erfolgsneutrale Anpassung der Konzernabschlüsse für Vorjahre wurde verzichtet.
Bei Anwendung der Neubewertungsmethode werden die aufgedeckten stillen Reserven und Lasten
dem Eigenkapital zugeordnet. Ein verbleibender Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert ausgewiesen und grundsätzlich über eine Nutzungsdauer von 15 Jahren abgeschrieben. Ein verbleibender passivischer Unterschiedsbetrag wird als gesonderter Posten innerhalb des Eigenkapitals
der Konzernbilanz aufgenommen. Der passivische Unterschiedsbetrag wird über die Restnutzungsdauer der jeweiligen nicht-monetären Vermögensgegenstände aufgelöst.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
Für Altfälle nach der Buchwertmethode wird eine etwaige Differenz zwischen den Anschaffungskosten
und dem anteiligen Eigenkapital ganz oder teilweise den Vermögensgegenständen des Tochterunternehmens zugeordnet. Verbleibende aktive Unterschiedsbeträge werden als Geschäfts- oder Firmenwerte bilanziert und – entsprechend ihrem künftigen wirtschaftlichen Nutzen – i. d. R. über 15 Jahre
abgeschrieben. Passivische Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung werden je nach Charakter als Minderwert den Grundstücken und Gebäuden, den Rückstellungen oder dem Eigenkapital
zugeordnet. Konzerninterne Ausleihungen und andere Forderungen, Verbindlichkeiten, Umsatzerlöse,
Aufwendungen und Erträge werden eliminiert.
Latente Steuern aus zeitlich abweichenden Wertansätzen in Handels- und Steuerbilanz der Einzelgesellschaften und aus Konsolidierungsvorgängen werden zusammen dargestellt und sind unter den
Steuerrückstellungen ausgewiesen. Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt,
die in den einzelnen Ländern zum Bilanzstichtag gelten bzw. erwartet werden. Im Übrigen gelten die
zum Bilanzstichtag gültigen bzw. verabschiedeten steuerlichen Vorschriften.
Übrige Transaktionen zwischen konsolidierten Gesellschaften sind im IVG-Konzernabschluss gemäß
§ 304 HGB eliminiert. Im IVG-Konzern werden Lieferungen und Leistungen grundsätzlich zu üblichen
Marktbedingungen erbracht.
Die Umrechnung der Abschlüsse ausländischer Tochterunternehmen erfolgt für Bilanzposten zu Stichtags- und für Posten der Gewinn- und Verlustrechnung zu Jahresdurchschnittskursen. Im Einzelnen
werden die Vermögensgegenstände, Rückstellungen und Verbindlichkeiten zum Devisenmittelkurs
am Bilanzstichtag bewertet. Die Aufwendungen und Erträge sowie der Jahresüberschuss werden zu
Jahresdurchschnittskursen umgerechnet. Die Posten des Eigenkapitals werden mit historischen Kursen des jeweiligen Zugangsjahres umgerechnet. Der sich gegenüber den Stichtagskursen ergebende
Unterschiedsbetrag wird in die Gewinnrücklagen eingestellt und bleibt ohne Auswirkung auf das Jahresergebnis.
Folgende Wechselkurse wurden angesetzt:
WECHSELKURSE
Währung
1 GBP
Land
Großbritannien
100 SEK
Schweden
100 HUF
Ungarn
100 PLN
Polen
Stichtagskurse
Jahresdurch-
Stichtagskurse
zum 31.12.2003
schnittskurse 2003
2002
in €
in €
in €
1,4188
1,4455
1,5373
11,0132
11,0966
10,9256
0,3810
0,3946
0,4232
21,2680
22,7500
24,8694
Währungsdifferenzen werden ergebnisneutral mit den Gewinnrücklagen verrechnet.
Währungsumrechnung
96.97
Bilanzierungs- und
Die Abschlüsse der einzelnen Konzernunternehmen werden zur Einbeziehung in den Konzernabschluss
Bewertungsmethoden
nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des IVG-Konzerns aufgestellt. Hierzu werden die
nach landesspezifischen Vorschriften erstellten Abschlüsse an die konzerneinheitlichen Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätze angepasst, soweit sie nicht den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
des Mutterunternehmens entsprechen und die Bewertungsabweichungen wesentlich sind.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung findet das Gesamtkostenverfahren Anwendung.
Immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Nutzungsdauern für Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte
betragen längstens 10 Jahre für Bebauungs- und Bodennutzrechte. Salzrechte haben eine unbegrenzte
Nutzungsdauer.
Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und – soweit abnutzbar –
vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt. In die Herstellungskosten der selbsterstellten
Anlagen werden auch anteilige Gemeinkosten einbezogen.
Aufgrund des geänderten § 308 HGB wurden in der Konzernhistorie verrechnete nur steuerlich zulässige
Abschreibungen und gebildete Sonderposten mit Rücklagenanteil zum 1. Januar 2003 rückgängig gemacht und die Vermögensgegenstände mit ihrem handelsrechtlichen Wert angesetzt. Der Unterschiedsbetrag wurde erfolgsneutral in die Rücklagen (56,7 Mio. €) eingestellt. Insgesamt ergaben sich dabei Erhöhungen des Anlagevermögens von 51,9 Mio. € und Rückstellungen für latente Steuern von 21,0 Mio. €,
denen Verminderungen des Sonderpostens mit Rücklageanteil von 25,8 Mio. € gegenüberstehen.
Gebäude werden konzerneinheitlich grundsätzlich linear und über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 50 bzw. 66, 67 Jahren planmäßig abgeschrieben.
Bewegliche Anlagegüter werden grundsätzlich nach der jeweils kürzesten steuerlich für zulässig gehaltenen Nutzungsdauer linear oder degressiv mit späterem Übergang zur linearen Methode abgeschrieben, wobei auf die Zugänge des ersten Halbjahres der volle, auf die Zugänge des zweiten Halbjahres
der halbe Abschreibungssatz verrechnet wird. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr des
Zugangs voll abgeschrieben. Ihr Ausweis erfolgt in der Entwicklung des Anlagevermögens als Zugang
und grundsätzlich nach Ablauf der betrieblich unterstellten Nutzungsdauer von vier Jahren als Abgang.
Die Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten bzw. zu
den niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert.
Die Equity-Beteiligungen werden nach der Buchwertmethode gemäß § 312 Abs. 1 Nr. 1 HGB in den
Konzernabschluss einbezogen. Die assoziierten Unternehmen wenden grundsätzlich die Bilanzierungsund Bewertungsvorschriften der IVG an.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
Ausleihungen an Betriebsangehörige – auch unverzinsliche und niedrig verzinsliche – werden zum Nominalwert angesetzt. Darlehen an verbundene Unternehmen und Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind unter Beachtung des gemilderten Niederstwertprinzips angesetzt.
Vorräte werden zu den steuerlich aktivierungspflichtigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder
zu niedrigeren Tagespreisen bewertet. Bei den Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen werden in der Regel
fortgeschriebene durchschnittliche Anschaffungskosten zu Grunde gelegt. Die unfertigen und fertigen
Erzeugnisse und Leistungen sind zu Herstellungskosten bewertet. In die Herstellungskosten werden
neben den Material- und Fertigungseinzelkosten generell auch angemessene Anteile der Material- und
Fertigungsgemeinkosten sowie der Abschreibungen einbezogen. Der Grundsatz der verlustfreien Bewertung wurde beachtet.
Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen werden erkennbare Risiken durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Dem allgemeinen Ausfallrisiko wird durch eine pauschale Wertberichtigung auf Forderungen ausreichend Rechnung getragen.
Die eigenen Anteile wurden mit Anschaffungskosten oder nierdrigeren beizulegendem Wert angesetzt.
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden zum Teilwert angesetzt. Der
Teilwert wird gemäß § 6a EStG nach versicherungsmathematischen Berechnungen unter Zugrundelegung eines Zinssatzes von 6 % errechnet. Den versicherungsmathematischen Rückstellungsberechnungen liegen als Rechnungsgrundlagen die Richttafeln 1998 von K. Heubeck zu Grunde.
Die Bewertung der Altersteilzeitverpflichtungen ist mit dem versicherungsmathematischen Barwert
(Abzinsungsfaktor 5,5 %) in Analogie zu § 6a EStG – hierbei für Mitarbeiter ohne abgeschlossene
Altersteilzeit mit der ermittelten Inanspruchnahmewahrscheinlichkeit – vorgenommen. Der Erfüllungsrückstand für Lohn und Gehalt wurde mit dem Nominalwert in Ansatz gebracht.
Die Steuerrückstellungen enthalten neben latenten Steuern nach § 274 HGB aus den Einzelabschlüssen saldiert auch die latenten Steuern gemäß § 306 HGB. Alle Verpflichtungen oder Ansprüche aus
Steuern, die bis zum Geschäftsjahresende entstanden sind, sind nach den für die einzelnen Gesellschaften maßgeblichen Steuervorschriften im Konzernabschluss berücksichtigt.
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung in notwendigem Umfang alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen.
Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
Umsatzerlöse werden ausgewiesen, wenn die Lieferungen oder Leistungen ausgeführt sind und der
Gefahrenübergang erfolgt ist. Im Projektentwicklungsgeschäft werden Umsätze erst gebucht, wenn
der Vertrag erfüllt ist oder abrechenbare Teilleistungen bzw. -lieferungen an den Kunden vorliegen.
98.99
II. Erläuterungen zur Konzern-Bilanz und zur Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2003
Konzernbilanz
Bei der Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens (siehe Anlagenspiegel) wurde von
den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten ausgegangen.
1. Immaterielle Vermö-
Als Anschaffungs- und Herstellungskosten sind bei den immateriellen Vermögensgegenständen und
gensgegenstände und
bei den Sachanlagen die historischen Werte angesetzt, die teilweise aus der DM-Eröffnungsbilanz von
Sachanlagevermögen
1948 stammen.
Unter den immateriellen Vermögensgegenständen werden Geschäfts- oder Firmenwerte sowie
Konzessionen/Rechte ausgewiesen.
Die Sachanlagen umfassen Grundstücke, Bauten, technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, geleistete Anzahlungen sowie Anlagen im Bau.
2. Finanzanlagen
Der Rückgang der Anteile an verbundenen Unternehmen gegenüber dem Vorjahr resultiert aus der
erstmaligen Einbeziehung von Gesellschaften, die nicht konsolidiert waren.
Die Veränderung der Anteile assoziierter Unternehmen resultiert im Wesentlichen aus der Umgliederung der Wert-Konzept Berlin Holding GmbH & Co. Beteiligungs KG, Berlin, zu den vollkonsolidierten
Unternehmen.
Der Wertansatz der Anteile assoziierter Unternehmen nach Equity beträgt zum Bilanzstichtag 23,3 Mio. €,
darin sind 9,3 Mio. € fortgeführte Geschäftswerte enthalten.
Durch Kapitalrückzahlung der BBIP Berlin Brandenburg International Partner GmbH & Co. KG, Berlin,
sind die sonstigen Beteiligungen zurück gegangen.
Bei den Ausleihungen an Beteiligungsunternehmen handelt es sich im Wesentlichen um ein an die
TARDIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, München, ausgereichtes Darlehen, das im Zusammenhang mit dem vorjährigen Sale-and-Lease-back-Geschäft Media Works Munich gewährt wurde.
Unter den sonstigen Ausleihungen wird u. a. ein von der IVG Logistik GmbH hinterlegtes Deposit zur
Finanzierung von Sachanlagen (9,9 Mio. €), Darlehen an Mitarbeiter zur Wohnraumbeschaffung und ein
im Rahmen des Verkaufs der Talisgruppe an den Erwerber gewährte Kaufpreisstundung (6,2 Mio. €)
ausgewiesen. Im Rahmen des Engagements an der FDV Venture S.A. wurden in 2003 an deren Tochtergesellschaft Darlehen von insgesamt 26,6 Mio. € ausgereicht. Des Weiteren wurde im Rahmen des
Sale-and-Lease-back-Geschäfts mit der Tardis Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG eine Zahlungsverpflichtung von 10,7 Mio. € übernommen.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
Die Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe (0,2 Mio. €) entfallen u.a. auf Tanklager. Die unfertigen Erzeugnisse
3. Vorräte
und unfertigen Leistungen des Konzerns (139,3 Mio. €) resultieren vornehmlich aus der Projektentwicklung. Der Anstieg ist durch die verschmolzene Gesellschaft Tercon Bau GmbH (73,7 Mio. €) sowie den
erstmals einbezogenen Gesellschaften XXTRA (23,9 Mio. €) und IVG Hungaria Kft. (14,4 Mio. €) begründet. Die fertigen Erzeugnisse (8,0 Mio. €) beinhalten im Wesentlichen zum Verkauf stehende Grundstücke in Kleinmachnow.
4. Forderungen und
FORDERUNGEN
sonstige Vermögensge-
Mio. €
31.12.2003
31.12.2002
102,1
69,2
(davon mit Restlaufzeit mehr als 1 Jahr)
(7,1)
(4,3)
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
32,5
64,9
(0,0)
(0,0)
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
100,2
47,6
(8,1)
(19,0)
143,8
146,9
(21,9)
(10,4)
378,6
328,6
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind insbesondere durch den größeren Konsolidierungskreis angestiegen.
Bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen handelt es sich hauptsächlich um Forderungen
aus dem IVG-Konzernfinanzverkehr.
Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, resultieren im
Wesentlichen aus kurzfristigen Darlehen, die die IVG Immobilien AG der Fondsgesellschaft Wertkonzept Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH EuroSelect Sieben KG (48,9 Mio. €) und der Leibniz-Kolonnaden mbH & Co. KG (25,5 Mio. €) zur Finanzierung von Investitionen gewährt hat.
Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten unter anderem Unterbeteiligungen an der Wohnen
am Märchenviertel KG K.u.K. Grundverwaltungs GmbH & Co. KG (39,5 Mio. €).
Des Weiteren sind hier Anteile an verbundenen nicht konsolidierten Unternehmen (89,9 Mio. €) ausgewiesen.
genstände
100.101
5. Wertpapiere
5.1 Eigene Anteile
Zur Vermögensbildung hat die IVG Immobilien AG auch in 2003 IVG-Aktien an Mitarbeiter ausgegeben.
Die Akzeptanz des IVG-Wert-Programms ist unverändert hoch – so wurden 2003 61.600 Stückaktien
an Mitarbeiter ausgegeben. Aus diesem Grund wurden 2003 in mehreren Tranchen 50.800 Stückaktien
erworben. Im Bestand verbleiben zum 31.12.2003 41.751 Stückaktien zu 1 € (Vorjahr: 52.551), diese
entsprechen 0,036 Prozent des Grundkapitals.
5.2 Sonstige Wertpapiere
Hier sind u. a. Anteile an zwei Immobilien-Sondervermögen (0,1 Mio. €) ausgewiesen.
6. Kassenbestände,
Guthaben bei Kreditins-
Hier werden im Wesentlichen flüssige Mittel der IVG Immobilien AG und der Gesellschaften, die noch
nicht in das Cash-Clearing einbezogen sind, ausgewiesen.
tituten und Schecks
7. Rechnungs-
Der Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet Ausgaben, die erst in den folgenden Geschäftsjahren
abgrenzungsposten
als Aufwand zu verrechnen sind. Des Weiteren werden hier Disagien aus der Aufnahme langfristiger
Bankdarlehen (0,7 Mio. €) abgegrenzt.
8. Eigenkapital
8.1 Gezeichnetes Kapital
Das Grundkapital der IVG Immobilien AG beträgt 116.000.000,00 €, eingeteilt in 116 Mio. Stückaktien.
Zum Stichtag bestehen die folgenden genehmigten Kapitalien:
Genehmigtes Kapital I durch (bis zum 30. Mai 2005) Ausgabe
neuer Stückaktien gegen Geldeinlagen
24 Mio. € gem. HV-Beschluss vom 31. Mai 2000
Genehmigtes Kapital II durch (bis zum 26. Mai 2004) Ausgabe neuer
Aktien gegen Geldeinlagen
Genehmigtes Kapital III durch (bis zum 30. Mai 2005) Ausgabe neuer
auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und Sacheinlagen
Daneben steht der IVG Immobilien AG bedingtes Kapital über 30 Mio. € (bis zum 22. Mai 2007) auf
Grund des Ermächtigungsbeschlusses vom 23. Mai 2002 für den Fall der Begebung von Wandelschuldverschreibungen oder Optionsschuldverschreibungen sowie weiteres bedingtes Kapital über insgesamt 5.848.856,00 € auf Grund der Ermächtigungsbeschlüsse vom 27. Mai 1999 und 23. Mai 2002
zur Bedienung von Bezugsrechten, die im Rahmen von Aktienoptionsplänen ausgegeben werden, zur
Verfügung.
Die SIRIUS Beteiligungsgesellschaft mbH und die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-AG haben uns
mitgeteilt, dass sie alle Angaben gemäß WpHG gemacht haben. Es wurde für 2003 ein Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG in Bezug auf WCM erstellt.
8.2 Kapitalrücklage
Die Kapitalrücklage beträgt unverändert 458,9 Mio. €.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
8.3 Gewinnrücklagen
In die anderen Gewinnrücklagen wurden 0,4 Mio. € aus dem Jahresüberschuss der IVG Immobilien AG
eingestellt; der Rücklage für eigene Anteile wurde im Geschäftsjahr 0,1 Mio. € entnommen, da sich
der Bestand an eigenen Aktien zum 31.12.2003 verringert hat.
Durch den Wegfall des § 308 Abs. 3 HGB erhöhten sich die Gewinnrücklagen ab 1. Januar 2003 um
56,7 Mio. € (s. S. 96/97). Aus dem Konzernergebnis wurden weitere 19,6 Mio. € in die anderen Konzerngewinnrücklagen eingestellt.
8.4 Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung
Aus der Erstkonsolidierung der POLAR-Gesellschaften ist ein passiver Unterschiedsbetrag (Lucky buy)
von 36,4 Mio. € entstanden, der zukünftig entsprechend den Restnutzungsdauern erworbener nichtmonetärer Vermögensgegenstände planmäßig aufgelöst wird. Aus verkaufsbedingten Auflösungen für
2003 veräußerte Vermögensgegenstände ergab sich ein Ergebnisbeitrag (sonstiger betrieblicher Ertrag)
von 4,4 Mio. €.
8.5 Konzernbilanzgewinn
Der Bilanzgewinn 2003 der IVG Immobilien AG beträgt 39,4 Mio. €. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen
der Hauptversammlung am 27. Mai 2004 vor, aus diesem Bilanzgewinn eine Dividende von 0,34 €
(Vorjahr: 0,34 €) je 1 €-Stückaktie auszuschütten.
8.6 Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschaften
Die Anteile konzernfremder Gesellschafter am Eigenkapital der konsolidierten Tochterunternehmen
(45,6 Mio. €) betreffen im Wesentlichen die Fremdanteile am Kapital der POLAR Kiinteistöt Oyj, Helsinki, der Stodiek Europa Immobilien AG, Bonn, und der K.u.K. Zweite Grundverwaltungs-GmbH & Co.
Spreespeicher KG, Berlin. Anderen Gesellschaftern steht ein positiver Anteil am Jahresergebnis von
7,1 Mio. € zu.
Für sämtliche Pensionszusagen bestehen nach versicherungsmathematischen Grundsätzen errechnete
Rückstellungen.
Die Steuerrückstellungen sind im Wesentlichen für das laufende Jahr und Vorjahre sowie für latente
Steuern (54,1 Mio. €) gebildet worden.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen unter anderem Personalaufwendungen, ausstehende Lieferantenrechnungen, unterlassene Instandhaltung, drohende Verluste aus schwebenden Geschäften,
Umstrukturierungen und Prozesskosten.
Für Sanierungs- und sonstige Umweltmaßnahmen sind 6,5 Mio. € enthalten. Darüber hinaus bestehen
Rückstellungen von 10,2 Mio. € (Vorjahr 12,3 Mio. €) für aufgedeckte stille Lasten aus der Kapitalkonsolidierung, die im Geschäftsjahr mit 2,1 Mio. € in Anspruch genommen wurden.
9. Rückstellungen
102.103
10. Verbindlichkeiten
VERBINDLICHKEITEN
Mio. €
31.12.03
insgesamt
Anleihen
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
bis 1 Jahr
8,5
8,5
1.881,5
415,2
1 bis 5
mehr als 5
31.12.02
Jahre
Jahre
insgesamt
883,1
583,2
1.906,1
0,0
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen
73,1
69,5
3,0
0,6
15,3
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
33,4
29,8
3,2
0,4
23,9
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
20,7
20,7
16,2
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
7,3
7,3
Sonstige Verbindlichkeiten
101,2
97,1
(davon aus Steuern)
(20,7)
(20,7)
(0,8)
(0,8)
2.125,7
648,1
(davon im Rahmen der sozialen Sicherheit)
12,9
3,4
0,7
132,0
(37,9)
(0,7)
892,7
584,9
2.106,4
Für die nicht konvertiblen Anleihen der POLAR Kiinteistöt Oyj, Helsinki, sind Zinssätze (12 Monate Helibor +2 %; 2003: 4,772 %; 2004: 4,307 %) vereinbart. Die Anleihen sind zum 31.12.2004 fällig.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundpfandrechte von 594,8 Mio. €, verpfändete Aktien von 84,9 Mio. € sowie verpfändete Festgelder von 18,4 Mio. € besichert.
11. Rechnungs-
In dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind überwiegend Abgrenzungen künftiger Erträge aus
abgrenzungsposten
einer Sale-and-Lease-back Transaktion des größten Teils des MWM Businessparks, forfaitierte Mieten
für Kavernen, für die dingliche Sicherheiten auf eigenen Kavernengrundstücken gestellt wurden sowie
Mietvorauszahlungen enthalten.
12. Haftungsverhältnisse
H A F T U N G S V E R H Ä LT N I S S E
Mio. €
31.12.03
31.12.02
Bürgschaften
291,2
355,6
Sonstige Haftungsverhältnisse
185,5
242,5
476,7
598,1
Bei den Bürgschaften handelt es sich um Verpflichtungen der IVG Immobilien AG gegenüber Dritten
zu Gunsten verbundener Unternehmen. In den sonstigen Haftungsverhältnissen sind gesamtschuldnerische Mitverpflichtungen gegenüber Leasinggesellschaften, mit denen IVG-Tochterunternehmen
Finanzierungen durchführen, Mietgarantiebeträge, soweit mit deren Inanspruchnahme nicht gerechnet
wird, Patronatserklärungen sowie mit 5,5 % abgezinste längerfristige Eventualverbindlichkeiten aus
Stillhalterverpflichtungen für Rückgabeoptionen von Fondszeichnern enthalten.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
13. Sonstige finanzielle
SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN
Verpflichtungen
Mio. €
31.12.03
31.12.02
Fällig 2004 (Vorjahr: 2003)
26,9
35,7
Fällig 2005 – 2008 (Vorjahr: 2004 – 2007)
30,5
53,4
Fällig nach 2008 (Vorjahr: fällig nach 2007)
32,8
14,0
90,2
103,1
18,5
16,5
Verpflichtungen aus Miet-, Pacht- und Leasingverträgen
Eigenkapitaleinzahlungsverpflichtung
Darlehensverpflichtung
0,0
25,9
108,7
145,5
Leasingraten aus längerfristigen Verpflichtungen sind mit 5,5 % abgezinst.
Über oben genannte Verpflichtungen hinaus besteht eine sonstige finanzielle Verpflichtung aus einer
von der IVG Immobilien AG abgegebenen Patronatserklärung für den MWM-Immobilien-Mietvertrag
von 61,0 Mio.€ (abgezinst mit 5,5 %; 11 Jahre).
Im Rahmen der internationalen Ausrichtung ihres operativen Geschäftes ist IVG auch Zins- und Wäh-
14. Derivative Finanz-
rungsrisiken ausgesetzt. Zur Absicherung dieser Risiken werden derivative Finanzinstrumente genutzt.
instrumente
Im Berichtsjahr sowie im Vorjahr waren sowohl die Ausfall- als auch die Marktrisiken unbedeutend.
Am Bilanzstichtag bestehen folgende derivative Finanzinstrumente:
N O M I N A LV O L U M E N
Mio. €
31.12.03
31.12.02
Zinsswaps
629,4
432,5
Zins-/Währungsswaps
117,1
164,2
746,5
596,7
Das Nominalvolumen der in der Tabelle dargestellten Sicherungsgeschäfte ist unsaldiert dargestellt. Es
stellt die Summe aller Kauf- und Verkaufsbeträge dar, die den Geschäften zu Grunde liegen.
104.105
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
1. Umsatzerlöse
Als Umsatzerlöse sind insbesondere die Erlöse aus Nettomieten, Nebenkostenvorauszahlungen und
Erlöse aus dem Verkauf von Projektentwicklungen ausgewiesen. Buchgewinne aus dem Verkauf von
Bestandsimmobilien werden gemäß HGB nicht als Umsatzerlöse, sondern als sonstiger betrieblicher
Ertrag gezeigt.
Umsatzerlöse gelten als realisiert, wenn die Lieferungen oder Leistungen ausgeführt sind und der Gefahrenübergang erfolgt ist. Im Projektentwicklungsgeschäft werden Umsätze erst gebucht, wenn der
Vertrag erfüllt ist oder abgrenzbare Teilleistungen bzw. -lieferungen an den Kunden übergeben sind.
Die Gliederung nach Unternehmensbereichen und Regionen enthält die Segmentberichterstattung.
2. Erhöhung des Be-
Die Bestandsveränderungen (6,0 Mio. €) resultieren aus diversen inländischen Projektentwicklungen.
stands an fertigen und
unfertigen Erzeugnissen
sowie noch nicht abgerechneten Leistungen
3. Sonstige
betriebliche Erträge
SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE
Mio. €
Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
2003
2002
64,8
191,6
(davon aus der Auflösung des negativen Unterschiedsbetrags aus
der Kapitalkonsolidierung 4,3 Mio. €/Vorjahr 0,0)
Währungsgewinne
25,3
0,1
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
12,1
13,7
Weiterberechnung von Personalaufwand
3,6
0,0
Erträge aus der Auflösung von Sonderposten mit Rücklageanteil
0,0
7,1
21,5
13,4
127,3
225,9
Übrige
Im Vorjahr wurden durch Inanspruchnahmen von Sonderabschreibungen (112,4 Mio. €) und durch die
Bildung von Sonderposten mit Rücklageanteil (14,0 Mio. €) gemäß § 273 HGB i.V.m. § 6b EStG konzerninterne Buchgewinne neutralisiert. Im Berichtsjahr wurden die fortgeführten Zwischengewinne im
Rahmen der Anpassung § 308 HGB eliminiert.
4. Materialaufwand
Der Materialaufwand (116,9 Mio. €) umfasst u. a. Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe,
auftragsbezogenes Fertigungsmaterial und bezogene Leistungen des Immobilienbestandsgeschäfts
(34,8 Mio. €) sowie der Immobilienprojektentwicklung von 81,8 Mio. €; auf das Nicht-Kerngeschäft
entfallen 0,3 Mio. €.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
5. Personalaufwand
P E R S O N A L A U F WA N D
Mio. €
2003
2002
Löhne und Gehälter
46,5
43,2
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung
10,4
8,9
(davon für Altersversorgung)
(3,3)
(3,1)
56,9
52,1
Der Anstieg des Personalaufwands ist insbesondere durch den erweiterten Konsolidierungskreis begründet (s. S. 93).
In der Position Löhne und Gehälter sind Aufwendungen für Vermögensbildung im Rahmen des Vermögensbildungsmodells »Arbeitnehmerdarlehen« enthalten. Im Geschäftsjahr 2003 betrug der Aufwand
40 T€ (2002: 42 T€).
Im Aufwand für Altersversorgung und Unterstützung ist für die Mitarbeiter, deren Vertragsarbeitgeber
die IVG Immobilien AG ist, eine Versorgungszusage aufgrund einer besonderen Beteiligungsvereinbarung bei der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL) enthalten. Für 2003 betrug der Umlagesatz 7,86 % des zusatzversorgungspflichtigen Entgeltes (16,57 Mio. €), wobei 6,45 % vom Arbeitgeber und 1,41 % vom pflichtversicherten Arbeitnehmer zu tragen sind. Zusätzlich ist vom Arbeitgeber ein
Sanierungsgeld von 1,60% der zusatzversorgungspflichtigen Entgelte zu entrichten. Nach Auskunft der
Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder sind 645 ehemalige Mitarbeiter anspruchsberechtigt
oder bereits Rentenbezieher.
6. Abschreibungen
ABSCHREIBUNGEN
auf immaterielle Ver-
Mio. €
Planmäßige Abschreibungen
Außerplanmäßige Abschreibungen
Sonderabschreibungen gemäß steuerlicher Vorschriften
2003
2002
mögensgegenstände
45,4
43,1
des Anlagevermögens
2,3
1,2
0,0
113,5
47,7
157,8
Die außerplanmäßigen Abschreibungen beinhalten Wertberichtigungen von Geschäfts- und Firmenwerten.
und Sachanlagen
106.107
7. Sonstige
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind die folgenden Positionen enthalten:
betriebliche
Aufwendungen
SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN
Mio. €
2003
2002
Leasingaufwand
20,1
13,6
Wartung / Instandhaltung
19,7
17,0
Prüfungs-, Beratungs- und Rechtskosten
18,2
13,3
Bezogene Fremdleistungen
8,2
7,7
Mieten / Pachten
7,4
3,9
Kommunikation und Marketing
6,3
5,3
Datenverarbeitung
4,0
4,2
Einstellung in den Sonderposten mit Rücklageanteil
0,0
17,6
Sonstiger Aufwand*
60,2
70,5
144,1
153,1
2003
2002
* Hier werden Zuführungen zu Rückstellungen, Wertberichtigungen, Währungsverluste, Verluste aus dem
Abgang von Anlagevermögen, Finanzspesen, Grundstücksabgaben etc. ausgewiesen.
8. Beteiligungsergebnis
BETEILIGUNGSERGEBNIS
Mio. €
Erträge aus nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen
5,5
1,5
Erträge aus assoziierten Unternehmen
0,3
-5,7
Erträge aus sonstigen Beteiligungen
3,6
9,1
9,4
4,9
In den Erträgen aus nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen sind u. a. Erträge aus Projektentwicklungen enthalten.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
9. Finanzergebnis
FINANZERGEBNIS
Mio. €
2003
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
(davon von verbundenen Unternehmen)
2002
4,2
14,2
(0,0)
(0,2)
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
31,4
21,4
(davon von verbundenen Unternehmen)
(2,3)
(2,1)
Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
(davon an verbundene Unternehmen)
-2,7
-3,8
-122,6
-127,7
(-1,3)
(-3,2)
-89,7
-95,9
10. Steuern
STEUERN
Mio. €
2003
2002
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
20,8
26,1
Sonstige Steuern
12,6
14,5
33,4
40,6
Die Rückstellung für latente Steuern wurde für HB II Maßnahmen mit 0,8 Mio. € aufgelöst; auf Konsolidierungen entfielen 0,3 Mio. € latente Steuern.
Für Vorjahre wurden Rückstellungen für latente Steuern von 11,4 Mio. € aufgelöst.
108.109
V. Sonstige Angaben
Gesamtbezüge des
Die Mitglieder des Aufsichtsrates und des Vorstandes sind auf den Seiten 127 bis 128 aufgeführt.
Aufsichtsrates und
des Vorstandes,
Die Bezüge des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2003 belaufen sich bei der IVG Immobilien AG auf
gewährte Kredite
2.102 T € und setzen sich zusammen aus Fixum von 936 T € und Tantiemen von 1.166 T €. Die Bezüge
ehemaliger Vorstandsmitglieder und Geschäftsführer und ihrer Hinterbliebenen betrugen bei der IVG
Immobilien AG 560 T €.
Für die Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Mitgliedern des Vorstandes bzw. der Geschäftsführung und ihrer Hinterbliebenen sind 5.345 T € zurückgestellt.
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2003 belaufen sich bei der IVG Immobilien
AG auf 141,8 T €.
Zum 31. Dezember 2003 bestanden keine Vorschüsse und Kredite an Vorstandsmitglieder und Mitglieder des Aufsichtsrates.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
Die Eckdaten der bisher ausgegebenen Aktienoptionspläne sowie der aktuelle Bestand an Optionen
aus den jeweiligen Plänen wird in der u. a. Übersicht dargestellt.
STOCK OPTIONS PLÄNE IVG IMMOBILIEN AG GEM. HAUPTVERSAMMLUNGSBESCHLÜSSEN
Plan 2003
Plan 2002
Plan 2001
Plan 2000
Plan 1999
30.06.2003
26.07.2002
14.06.2001
16.06.2000
10.06.1999
Laufzeit
5 Jahre
5 Jahre
7 Jahre
7 Jahre
7 Jahre
Sperrfrist
2 Jahre
2 Jahre
3 Jahre
3 Jahre
3 Jahre
7,63 €
10,28 €
14,127 €
14,696 €
15,02 €
Ausgabedatum
Basiskurs (in €)
Teilnehmer im Jahr der Ausgabe
49
52
35
30
27
Anzahl ausgegebener Optionen
749.250
766.350
410.497
377.298
403.256
davon Vorstände
274.050
274.050
147.707
138.075
162.748
Erfolgshürde absolut
(Kurssteigerung in % pro Jahr )
Erfolgshürde relativ
Optionswert zum Ausgabetag
5%
5%
7,4 %
6,5 %
5%
keine
keine
Overperfor-
Overperfor-
Overperfor-
mance EPIX
mance EPIX
mance EPIX
1,42 €
1,47 €
3,33 €
3,59 €
2,63 €
Plan 2002
Plan 2001
Plan 2000
Plan 1999
STOCK OPTIONS PLÄNE DER IVG IMMOBILIEN AG
Plan 2003
Bestand am 01. Januar 1999
–
Ausgegeben 1999
403.256
Ausgeübt 1999
Verfallen 1999
Bestand am 31. Dezember 1999
403.256
Ausgegeben 2000
377.298
Ausgeübt 2000
Verfallen 2000
18.083
377.298
Ausgegeben 2001
385.173
410.497
Ausgeübt 2001
Verfallen 2001
Ausgegeben 2002
48.327
49.729
410.497
328.971
335.444
410.497
327.245
766.350
Ausgeübt 2002
Verfallen 2002
1.726
Ausgegeben 2003
766.350
335.444
749.250
Ausgeübt 2003
Verfallen 2003
749.250
20.100
7.575
6.904
9.042
746.250
402.922
320.341
326.402
110.111
Corporate Governance beinhaltet das gesamte System der Leitung und Überwachung eines Unternehmens, seiner geschäftspolitischen Grundsätze und Leitlinien sowie des Systems der internen und
externen Kontroll- und Überwachungsmechanismen. Gute und transparente Corporate Governance
gewährleistet eine verantwortliche, auf Wertschöpfung ausgerichtete Leitung und Kontrolle unseres
Unternehmens. Sie fördert das Vertrauen der Anleger, Mitarbeiter, Geschäftspartner sowie der Öffentlichkeit in die Leitung und Überwachung von IVG.
Vorstand und Aufsichtsrat der IVG Immobilien AG haben am 18. Dezember 2003 gemeinsam die Entsprechungserklärung gemäß § 161 AktG zu den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance
Kodex erneut abgegeben, welche den Aktionären auf der Website (www.ivg.de) der Gesellschaft in
Form und Inhalt dauerhaft zugänglich ist.
Erklärung des
Der Vorstand der IVG Immobilien AG trägt die Verantwortung für die Aufstellung, die Vollständigkeit
Vorstandes
und die Richtigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts sowie die sonstigen im Geschäftsbericht gegebenen Informationen.
Der Konzernabschluss wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB), des
deutschen Aktiengesetzes (AktG) und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) aufgestellt.
Der Konzernlagebericht enthält eine Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
sowie weitere Erläuterungen, die nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (§ 315
HGB) offen zu legen sind.
Zur Sicherstellung der Vollständigkeit und Zuverlässigkeit der Daten für die Erstellung des Konzernabschlusses als auch der internen Berichterstattung existiert ein wirksames internes Steuerungs- und
Kontrollsystem. Es beinhaltet konzernweit einheitliche Richtlinien zur Rechnungslegung, Risikomanagement gemäß »Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich« (KonTraG), ein
integriertes Controllingkonzept als Teil des wertorientierten Managements und Prüfungen durch die
Interne Revision. Hierdurch wird der Vorstand in die Lage versetzt, wesentliche Risiken frühzeitig zu
erkennen und gegebenenfalls notwendige Gegenmaßnahmen einzuleiten.
Die PwC Deutsche Revision Aktiengesellschaft, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf, ist vom
Aufsichtsrat entsprechend des Beschlusses der Hauptversammlung der IVG Immobilien AG vom
27. Mai 2003 zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2003 der IVG Immobilien AG bestellt worden.
Sie hat den seitens des Vorstandes nach deutschen Vorschriften aufgestellten Konzernabschluss geprüft und bestätigt sowie den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt.
In der Bilanzsitzung des gesamten Aufsichtsrates wurden gemeinsam mit dem Abschlussprüfer der
Konzernabschluss, der Konzernlagebericht, der Prüfungsbericht und das Risikomanagement eingehend
erörtert.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
Nahestehende Personen sind der Aufsichtsrat, der Vorstand und leitende Angestellte sowie nahe An-
Transaktionen mit na-
gehörige dieser Personen. Zum Kreis der nahestehenden Unternehmen zählen zum einen die Sirius
hestehenden Unterneh-
GmbH, Wackerow, und die WCM AG, Frankfurt, sowie deren Tochterunternehmen und zum anderen
men und Personen
die nicht konsolidierten Tochter- und Equitygesellschaften der IVG.
Aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses zu Sirius GmbH und zu WCM AG wurde ein Abhängigkeitsbericht erstellt (siehe Konzernlagebericht). Es wurden keine Geschäfte mit diesen Gesellschaften sowie
deren Tochterunternehmen getätigt.
Zu den Beziehungen mit Vorständen und Aufsichtsräten vgl. oben Gesamtbezüge des Aufsichtsrats
und des Vorstands, gewährte Kredite. Mit nahen Angehörigen des Aufsichtsrats und des Vorstands
wurden keine Geschäfte abgeschlossen.
Mit leitenden Angestellten sowie deren nahen Angehörigen wurden Geschäfte nur im unwesentlichen
Umfang getätigt.
Mit nicht konsolidierten Tochter- und Equitygesellschaften bestehen Geschäftsbeziehungen (u.a. Teilnahme am zentralen Cashmanagement, Generalübernehmer-Verträge), die alle zu Marktkonditionen
abgewickelt werden. Das Volumen der erbrachten Leistungen beträgt 10,2 Mio. € (Ertrag) und das
Volumen der in Anspruch genommenen Leistungen betrug 12,1 Mio. € (Aufwand).
Bernd Kottmann
Dirk Matthey
112.113
Konzernkapitalflussrechnung
Grundlage der Kapitalflussrechnung ist das Rechnungswesen und die daraus nach HGB abgeleitete Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung. Die Kapitalflussrechnung ist in Staffelform dargestellt und nach
den Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions-und Finanzierungstätigkeit gegliedert; Vergleichszahlen der Vorperiode sind beigefügt. Zu- und Abgänge der immateriellen Vermögensgegenstände werden mit den entsprechenden Bewegungen des Sachanlagevermögens aus Wesentlichkeitsaspekten
zusammengefasst.
Die Mittelveränderung aus der laufenden Geschäftstätigkeit wurde nach der indirekten Methode
berechnet, d. h. Ausgangspunkt ist der Konzernjahresüberschuss, während die Mittelveränderungen
aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit nach der direkten Methode ermittelt wurden. Alle im
Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen sind entsprechend ihrer Konsolidierungsmethode in die
Kapitalflussrechnung aufgenommen worden. Nach der Equity-Methode bilanzierte Unternehmen werden in der Kapitalflussrechnung nur anhand der Zahlungen zwischen ihnen und dem Konzern sowie der
Zahlungen im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Verkauf der Beteiligungen an ihnen erfasst.
Die Zahlungsströme sind unsaldiert ausgewiesen. Der Finanzmittelfonds beinhaltet die liquiden Mittel
(Kassenbestände, kurzfristige Bankguthaben). Vom Finanzmittelfonds sind 18,4 Mio. € verpfändet.
Auswirkungen von Veränderungen des Konsolidierungskreises werden eliminiert; ihr Einfluss auf den
Finanzmittelfonds wird gesondert gezeigt.
AUSWIRKUNGEN VERÄNDERUNG KOSOLIDIERUNGSKREIS
in Mio. €
Finanzmittelfonds
Erwerb
Verkauf
konsolidierter
konsolidierter
Unternehmen
Unternehmen
4,2
0,0
Übrige Vermögensgegenstände
603,4
23,6
Schulden
534,2
20,5
Die Zinseinnahmen beliefen sich auf 33,6 Mio. € (Vorjahr: 25,6 Mio. €) und die Zinsausgaben auf
118,3 Mio. € (Vorjahr: 114,5 Mio. €).
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
K O N Z E R N K A P I TA L F L U S S R E C H N U N G
Mio. €
2003
2002
Periodenergebnis vor außerordentlichen Posten
66,5
70,4
+/– Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens
50,3
161,5
+/– Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen / Erträge
-34,7
22,2
-62,9
-180,7
-3,4
-12,3
+/– Vorräte (Abnahme/Zunahme)
34,1
60,4
+/– Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände (Abnahme/Zunahme)
93,9
8,8
-99,8
108,1
44,0
238,4
–
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
+/– Zunahme/ Abnahme der Rückstellungen
Veränderungen von Posten des Umlaufvermögens und der Verbindlichkeiten:
+/– Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen/anderer Passiva (Zunahme/ Abnahme)
Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des
Sachanlagevermögens/ immateriellen Anlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen/immaterielle Anlagevermögen
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
236,9
283,3
-119,2
-217,0
150,2
38,6
-107,5
-128,1
Einzahlungen aus Abgängen von konsolidierten Unternehmen
3,1
0,6
Auszahlungen für Investitionen in konsolidierte Unternehmen
-124,7
-19,4
38,8
-42,0
Auszahlungen an IVG-Aktionäre und andere Gesellschafter
Mittelzu/-abfluss aus Investitionstätigkeit
-39,4
-39,4
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten
160,8
104,9
Einzahlungen aus übrigen Finanzgeschäften
71,0
0,0
Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten
-358,3
-150,8
Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit
-165,9
-85,3
-83,1
111,1
zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds
Änderungen des Finanzmittelfonds aus der Änderung des Konsolidierungskreises
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
5,7
0,1
131,4
20,2
54,0
131,4
114.115
Segmentberichterstattung
SEGMENTE
Mio. €
Intersegmentäre
Externe
Umsatzerlöse
Umsatzerlöse
Operatives
Gesamtleistung
Vermögen zu
Ergebnis
Buchwerten
2003
2002
2003
2002
2003
2002
2003
2002
2003
2002
Büroimmobilien
0,9
1,6
246,1
236,8
339,4
427,6
180,4
152,8
2.752,9
2.448,8
Logistikimmobilien
0,0
0,0
48,2
46,9
48,4
47,2
15,8
16,9
60,8
62,4
Summe Portfoliomanagement
0,9
1,6
294,3
283,7
387,8
474,8
196,2
169,7
2.813,7
2.511,2
Projektentwicklung
1,3
2,6
87,0
160,6
117,4
113,9
5,3
49,1
373,5
310,0
Fonds
0,3
0,0
11,9
0,0
14,1
0,0
1,0
0,5
14,0
9,4
Nicht-Kerngeschäft
0,0
0,0
17,4
25,4
21,0
59,1
-7,4
23,9
27,4
34,2
-2,5
-4,2
0,9
1,5
5,4
-10,0
-20,9
-54,5
112,2
122,8
0,0
0,0
411,5
471,2
545,7
637,8
174,2
188,7
3.340,8
2.987,6
Corporate functions/
Konsolidierungen
Konzern
Der IVG-Konzern ist in den Geschäftsfeldern Portfoliomanangement, Projektentwicklung und Fonds tätig.
Des Weiteren werden die Segmente Nichtkerngeschäft und Corporate Functions/Konsolidierung dargestellt.
Das Segment Portfoliomanagement beinhaltet das klassische Immobilienbestandsgeschäft. Hier sind
neben Büroimmobilien und Businessparks auch das Geschäftsfeld Logistikimmobilien (Kavernen und
Tanklager) enthalten.
Das Segment Projektentwicklung beinhaltet die Immobilienprojekte für IVG und Dritte.
Als eigenständiges Segment wird der Bereich Fonds erstmals separat dargestellt. IVG wird das Segment in den nächsten Jahren weiter ausbauen. Die Vergleichszahlen der anderen Segmente wurden
angepasst.
Das Segment Nichtkerngeschäft beinhaltet im Wesentlichen die Reste des ehemaligen Geschäftsfeldes Schiene.
Unter Corporate Functions/Konsolidierung werden die Konzernfunktionen (z.B. Recht, Steuern, Finanzen, Unternehmensentwicklung) sowie Konsolidierungseffekte gezeigt.
Ergebnis assoziierter
Verbindlichkeiten
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
Abschreibungen
Unternehmen
Erträge aus sonst.
Beteiligungen
Investitionen
Mitarbeiter
2003
2002
2003
2002
2003
2002
2003
2002
2003
2002
2003
2002
1.078,0
936,6
39,0
147,0
0,0
-0,3
0,0
4,2
474,2
189,6
377
348
72,0
7,9
4,2
4,7
0,0
0,0
0,0
0,0
6,2
3,0
1.150,0
944,5
43,2
151,7
0,0
-0,3
0,0
4,2
480,4
192,6
377
348
126,6
93,4
3,9
4,5
-2,2
-1,7
6,4
6,4
46,6
79,4
150
125
4,1
0,0
0,4
0,0
0,7
0,6
0,0
0,0
2,5
1,2
40
5
10,4
14,1
0,7
2,8
1,8
-4,6
0,0
0,0
0,9
12,4
40
126
1.129,3
1.262,7
2,2
2,6
0,0
0,3
2,7
0,0
34,8
72,7
110
146
2.420,4
2.314,7
50,4
161,6
0,3
-5,7
9,1
10,6
565,2
358,3
717
750
Das operative Ergebnis wird aus dem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ohne Zinsergebnis sowie unter Hinzurechnung der sonstigen Steuern ermittelt. Das Vermögen ergibt sich aus der
Bilanzsumme abzüglich der Ausleihungen an verbundenen Unternehmen, der Forderungen gegen
verbundene Unternehmen und der Flüssigen Mittel. Die Verbindlichkeiten (ohne die Verbindlichkeiten
gegenüber verbundenen Unternehmen) beinhalten die Rückstellungen für Pensionen, die sonstigen
Rückstellungen sowie den passiven Rechnungsabgrenzungsposten. Die Investitionen beinhalten auch
die Finanzinvestitionen.
Die durchschnittliche Arbeitnehmerzahl 2003 betrug 717. Zum 31.12.2003 waren im IVG-Konzern 33
Auszubildende beschäftigt (Vorjahr: 33).
GEOGRAPHISCHE SEGMENTE
Regionen
Mio. €
Sonstige
Umsatzerlöse – Externe
Vermögen zu Buchwerten
Investitionen
Operatives Ergebnis
England
Frankreich
BeNeLux Deutschland
Finnland
9,6
19,8
57,6
Länder
280,4
7,6*
36,5
134,9
252,4
Konzern
411,5
719,5
1.501,1
345,3
387,6
3.340,8
1,5
1,1
45,7
173,5
333,0
10,5
565,3
25,1
23,1
35,8
54,3
12,5
23,4
174,2
* 1.11. – 31.12.2003
Die Segmentierung nach Regionen wurde anhand des jeweiligen Immobilienstandortes vorgenommen.
116.117
Entwicklung des IVG-Konzern-Eigenkapitals
Die Entwicklung des IVG-Konzern-Eigenkapitals ist im nachfolgenden Konzerneigenkapitalspiegel dargestellt.
E I G E N K A P I TA L E N T W I C K L U N G
Mio. €
Verwendung
Rücklage für
des Jahres-
Währungs-
Übrige Ver-
eigene Anteile
überschusses
differenzen
änderungen
31.12.2003
Veränderung im Geschäftsjahr
31.12.2002
Gezeichnetes Kapital
116,0
116,0
Kapitalrücklage
458,9
458,9
Gewinnrücklagen
225,1
-0,1
0,5
-6,4
83,9
147,2
Unterschiedsbetrag aus
Kapitalkonsolidierung
32,0
Konzernbilanzgewinn*
39,4
Minderheitenkapital
39,1
30,6
8,5
6,5
7,1
-0,6
Fremdanteile am Ergebnis
Summe Minderheitenkapital
Summe Eigenkapital
32,0
45,6
917,0
0,0
39,4
-0,1
0,5
-6,4
37,7
7,9
153,6
769,4
* Der Bilanzgewinn des Vorjahres wurde in voller Höhe ausgeschüttet.
Rücklage für eigene Anteile:
Durch die Abgabe von Aktien im Rahmen des IVG-Wertprogrammes an Mitarbeiter des Konzerns haben
sich die eigenen Anteile und somit die Rücklage für eigene Anteile vermindert.
Verwendung des Jahresüberschusses:
Aus dem Jahresüberschuss der IVG Immobilien AG wurden 0,5 Mio. € den anderen Gewinnrücklagen
zugeführt.
Währungsdifferenzen:
Währungsdifferenzen ergeben sich u. a. aus der Umrechnung des Eigenkapitals ausländischer Tochtergesellschaften mit historischen Kursen.
Übrige Veränderungen der Gewinnrücklagen:
Hier sind im Wesentlichen die Auswirkungen der Streichung des § 308 Abs. 3 HGB sowie die Konzernergebnisbeiträge der Tochtergesellschaften dargestellt, die zur Anpassung des Konzernbilanzgewinns an
den Bilanzgewinn der IVG AG in die Gewinnrücklagen eingestellt wurden.
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
116 Entwicklung des IVG-Konzern-Eigenkapitals
117 Anteilsübersicht der wesentl. Beteiligungen
A N T E I L S Ü B E R S I C H T D E R W E S E N T L I C H E N B E T E I L I G U N G E N Z U M 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 0 3 5)
Gesellschaft
Anteil am
Stimm-
Eigen-
Jahres-
Kapital
rechte
kapital
ergebnis
in %
in %
Land
in T€
In T€
100,00
100,00
Fi
1.032
-4
3)
85,07
85,07
Fi
185.724
46.091
3)
IVG Beteiligungs GmbH, Bonn
100,00
100,00
D
-40
-140
Ferenda Oy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
3
0
3)
I. Verbundene, konsolidierte Unternehmen (§ 271 Abs. 2 HGB)
Kouvolan valtakatu 28 Koy, Kuovola
Polar Kiinteistöt Oyj, Helsinki
Oululn Myllykiinteistöt Oy, Oulu
100,00
100,00
Fi
862
-23
3)
Suomen Osakaskiinteistöt Oy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
16.140
-447
3)
Polar-Rakennus Oy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
-2.938
-80
3)
Helsingin Vuorikatu 20 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
1.078
-40
3)
Hollolan Ostospaikka Koy, Hollola
100,00
100,00
Fi
5.049
-299
3)
54,30
54,30
Fi
1.834
-1
3)
Järvenpään Helsinginportti Koy, Jarvenpää
100,00
100,00
Fi
188
-55
3)
Kalustaja Koy, Vantaa
100,00
100,00
Fi
-2.080
-1
3)
Kilometri Koy, Espoo
100,00
100,00
Fi
119
-6
3)
Kilon Helmi Koy, Espoo
100,00
100,00
Fi
5.461
-141
3)
Kilon Timantti Koy, Espoo
100,00
100,00
Fi
5.141
-154
3)
Kivikukkaro Koy, Turku
100,00
100,00
Fi
15.127
-361
3)
Kornetintie 6 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
-351
-220
3)
Kuopion Satama 4 Koy, Kuopio
100,00
100,00
Fi
1.570
-105
3)
Kutomotie 6 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
3.377
-220
3)
Lappeenrannan Lentäjäntie 17-19 Koy, Lappeentranta
100,00
100,00
Fi
1.164
-192
3)
Larvalankatu 13 Koy, Kokkola
100,00
100,00
Fi
3.593
-266
3)
Lastupolku Koy, Espoo
100,00
100,00
Fi
1.048
-61
3)
Malmin Kauppatie 8 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
5.309
-196
3)
Nittylänpolku 16 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
2.831
-74
3)
Jamsän Forum Koy, Jämsä
Nova Koy, Turku
100,00
100,00
Fi
-240
-23
3)
Pakkalan Kartannkoski 12 Koy (Leija), Vantaa
100,00
100,00
Fi
-196
-322
3)
Pakkalan Kartannkoski 3 Koy, Vantaa
100,00
100,00
Fi
12.029
-390
3)
91,60
91,60
Fi
9.447
114
3)
Pasilanraitio 5 Koy, Helsinki
Plaza Forte Koy, Vantaa
100,00
100,00
Fi
13.522
-261
3)
Pitkänsillankatu 1-3 Koy, Kokkola
100,00
100,00
Fi
1.411
-190
3)
87,90
87,90
Fi
3.545
-12
3)
100,00
100,00
Fi
7.275
-155
3)
Seinäjoen Kino Koy, Seinäjoki
89,90
89,90
Fi
3.457
-54
3)
Sinimäentie 10 Koy, Espoo
76,90
76,90
Fi
1.082
-53
3)
Sisustaja Koy, Vantaa
100,00
100,00
Fi
10.337
-45
3)
Solartalo 2001 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
4.516
-169
3)
100,00
100,00
Fi
4.516
-169
3)
100,00
100,00
Fi
4.516
-169
3)
100,00
100,00
Fi
4.516
-169
3)
100,00
100,00
Fi
4.516
-169
3)
Sörnäisten Rantatie 25 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
8.482
-281
3)
Tapiontuuli Koy, Espoo
100,00
100,00
Fi
3.823
-201
3)
Teerikukonkuja 5 Koy, Espoo
100,00
100,00
Fi
2.442
-114
3)
Turun Kalevantie 25 Koy, Turku
100,00
100,00
Fi
968
-91
3)
Vallilan Solar 1 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
1.599
0
3)
100,00
100,00
Fi
1.599
0
3)
100,00
100,00
Fi
1.599
0
3)
100,00
100,00
Fi
1.599
0
3)
Vanha Talvitie 11 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
1.367
-182
3)
60,00
60,00
Fi
5.614
18
3)
Vilhonkatu 5 Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
-2.196
-138
3)
Ässätalo Koy, Helsinki
100,00
100,00
Fi
1.599
0
3)
22,30
22,30
Fi
4.053
-71
3)
Satomalmi Koy, Helsinki
Scifin Alfa Koy, Espoo
Vantaanportin Liiketilat Oy, Vantaa
F-Medi Koy
118.119
A N T E I L S Ü B E R S I C H T D E R W E S E N T L I C H E N B E T E I L I G U N G E N Z U M 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 0 3 5) ( F O R T S . )
Gesellschaft
Vantaanportin Liikekskus Koy
Anteil am
Stimm-
Eigen-
Jahres-
Kapital
rechte
kapital
ergebnis
In T€
in %
in %
Land
in T€
21,40
21,40
Fi
30.432
204
D
696.192
39.820
IVG Immobilien AG , Bonn
TERCON Immobilien Projektentwicklungsgesellschaft mbH, München
3)
80,00
80,00
D
10.458
4.636
IVG Management GmbH Bonn
100,00
100,00
D
59.869
4.657
MMD Bauträgergesellschaft mbH, Bonn
100,00
100,00
D
961
-208
100,00
100,00
D
-4.144
-5.323
94,59
94,59
D
-4.676
2.098
4)
IVG Immobilien GmbH & Co. Bonn XIV – Objekt Heltorfer Strasse – KG, Bonn
100,00
100,00
D
3.730
3.377
4)
IVG Immobilienentwicklungsgesellschaft mbH & Co.
100,00
100,00
D
1.481
185
4)
IVG Management GmbH & Co. Liebenau VIII – Objekt Bornlitz – KG
100,00
100,00
D
774
151
4)
Liebenau II – Objekt Dörverden – KG, Liebenau
100,00
100,00
D
102
7
4)
Liebenau III – Objekt Liebenau – KG, Liebenau
100,00
100,00
D
1.188
-10
4)
Tercon Bau vormals JOBAU Immobilienmanagement GmbH, Jena (vormals:
JENOPTIK Bauentwicklung GmbH, Jena)
BURG Grundstücksverwaltung GmbH & Co. Ristamos KG, Berlin
– Objekt Hamburg Glinde – KG, Hamburg
IVG Management GmbH & Co. Liebenau IX – Objekt Clausthal – KG
100,00
100,00
D
138
25
4)
Bonn XIII – Objekt Düsseldorf Karl-Arnold-Platz KG, Bonn
100,00
100,00
D
51
1.160
4)
Liebenau IV – Objekt Dragahn-KG, Liebenau
100,00
100,00
D
-191
-40
4)
Liebenau V – Objekt Bremen-Blumenthal-KG, Liebenau
100,00
100,00
D
-126
-26
4)
Bonn II – Objekt Bad Godesberg-KG, Bonn
100,00
100,00
D
390
82
4)
Liebenau VI – Objekt Leese-KG, Liebenau
100,00
100,00
D
80
-6
4)
München II – Objekt Unterpfaffenhofen-KG
100,00
100,00
D
157
37
4)
München XII – Objekt Rosenheim-KG
100,00
100,00
D
1.239
29
4)
München III – Objekt Ottobrunn-KG
100,00
100,00
D
15.505
2.210
4)
München IV – Objekt Dornach-KG
100,00
100,00
D
3.000
2.645
4)
IVG Immobilienentwicklungsgesellschaft mbH & Co.
– Objekt Hamburg Raboisen 6 – KG, Hamburg
100,00
100,00
D
48
428
4)
IVG-Immobilien-GmbH & Co. München VI – Objekt Puchheim-KG, München
100,00
100,00
D
10.456
1.611
4)
München VIII – Obj. Rosenh./Anz.Str.-KG
100,00
100,00
D
1.000
5.550
4)
IVG Nordostpark I GmbH & Co. KG, München
100,00
100,00
D
2.940
-57
4)
IVG Nordostpark II GmbH & Co. KG, München
100,00
100,00
D
5.000
116
4)
IVG Nordostpark III GmbH & Co. KG, München
100,00
100,00
D
3.535
-142
4)
IVG Nordostpark IV GmbH & Co. KG, München
100,00
100,00
D
3.150
-62
4)
IVG Businesspark Media Works Munich I GmbH & Co. KG, München
100,00
100,00
D
4.819
-167
4)
München X – Objekt Nürnberg-KG, München
100,00
100,00
D
26.523
8.937
4)
IVG Businesspark Media Works Munich II GmbH & Co. KG
100,00
100,00
D
14.653
-347
4)
IVG Businesspark vor München I GmbH & Co. KG
100,00
100,00
D
16.591
-585
4)
IVG Businesspark vor München II GmbH & Co. KG
100,00
100,00
D
24.222
-778
4)
IVG Businesspark vor München III GmbH & Co. KG
100,00
100,00
D
6.688
-281
4)
IVG Businesspark vor München IV GmbH & Co. KG
100,00
100,00
D
8.394
1.026
4)
IVG Businesspark vor München V GmbH & Co. KG
100,00
100,00
D
14.361
444
4)
IVG Management GmbH & Co. Liebenau X – Objekt Hessisch-Lichtenau-KG
100,00
100,00
D
-530
-20
4)
IVG Management GmbH & Co. Liebenau XI – Objekt Lippoldsberg-KG
100,00
100,00
D
43
95
4)
IVG Immobilienverwaltung Bonn GmbH & Co. – Objekt Langen KG, Bonn
100,00
100,00
D
373
-2.447
4)
Frankfurt Flughafen KG, Bonn
100,00
100,00
D
51
504
4)
Bremerhaven KG
100,00
100,00
D
1.607
-709
4)
IVG Management GmbH & Co. Liebenau XII – Objekt Fienerode-KG, Liebenau
100,00
100,00
D
1.608
18
4)
Bonn XII – Objekt Dortmund Westfalendamm-KG, Bonn
100,00
100,00
D
34.345
771
4)
Bonn VII – Objekt Dortmund, Stockholmer Allee-KG, Bonn
100,00
100,00
D
337
742
4)
Bonn VI – Objekt Düsseldorf – Grafenberg-KG, Bonn
100,00
100,00
D
5.362
-1.717
4)
Bonn IV – Objekt Düsseldorf, Hohenzollernwerk-KG, Bonn
100,00
100,00
D
-91
-133
4)
Bonn V – Objekt Homburg/Saar-KG, Bonn
100,00
100,00
D
26
-37
4)
Kassel VII – Objekt Hannover-KG
100,00
100,00
D
3.611
-110
4)
Hamburg I – Objekt Essener Str.-KG
100,00
100,00
D
4.729
1.299
4)
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
Gesellschaft
Anteil am
Stimm-
Eigen-
Jahres-
Kapital
rechte
kapital
ergebnis
in %
in %
Land
in T€
In T€
Hamburg II – Objekt Tarpen-KG
100,00
100,00
D
-294
-361
4)
Hamburg V – Objekt Habichtstr.-KG
100,00
100,00
D
6.740
42
4)
100,00
100,00
D
696
2.820
4)
Berlin VIII – Objekt Neue Spreespeicher Cuvryhof KG, Schönefeld
(ehemals Hamburg III – Objekt Lübeck-KG), Bonn
IVG Immobilienentwicklungsgesell-schaft mbH & Co
– Objekt Hamburg Ferdinandstraße 18 KG, Hamburg
100,00
100,00
D
-535
-118
4)
IVG Schönefeld Mittelstraße GmbH & Co KG
100,00
100,00
D
7.000
77
4)
IVG Schönefeld Entwicklungs GmbH & Co. KG
100,00
100,00
D
473
-24
4)
IVG Businesspark Micropolis Ost Verwaltungs GmbH & Co. KG
100,00
100,00
D
7.980
-1
4)
IVG Businesspark Micropolis Ost Grundstücks GmbH & Co. KG
100,00
100,00
D
2.048
-32
4)
IVG Management GmbH & Co. Berlin IX – Objekt Wohnpark Lückstraße-KG
100,00
100,00
D
8.400
134
4)
IVG Management GmbH & Co. Bonn XV – Objekt Zanderstr. 1 und 3 KG, Bonn
100,00
100,00
D
144
-6
4)
IVG Management GmbH & Co. Berlin X – Objekt Wohnpark Roonstraße-KG, Berlin
100,00
100,00
D
12.375
227
4)
Kassel VIII – Objekt Fuldabr.-Ostr.-KG
100,00
100,00
D
1.433
468
4)
Kassel IX – Objekt Waldau-KG
100,00
100,00
D
3.032
668
4)
Kassel XI – Obj. Lohfeld./Forstbachweg-KG
100,00
100,00
D
2.022
380
4)
Kassel X – Objekt Lohfeld./Otto-H.Str.-KG
100,00
100,00
D
5.430
1.097
4)
Dresden I – Objekt Klotzsche West-KG
100,00
100,00
D
6.966
-1.158
4)
Dresden II – Objekt Klotzsche Ost-KG
100,00
100,00
D
1.159
95
4)
Kassel XII – Obj.Fuldabr./-Crumb.Str.-KG
100,00
100,00
D
3.107
506
4)
Kassel XIII – Objekt Falderbaumstr.-KG
100,00
100,00
D
791
8
4)
Berlin II – Objekt Streitstraße-KG
100,00
100,00
D
2.676
-4.464
4)
Bonn X – Objekt Wiesbaden-KG, Bonn
100,00
100,00
D
35
714
4)
Berlin IV – Objekt Montanstr.-KG
100,00
100,00
D
1.130
619
4)
Berlin V – Objekt Freiheit-KG
100,00
100,00
D
294
358
4)
Berlin VI – Objekt Hallerstr.-KG
100,00
100,00
D
11
-8
4)
Berlin VII – Objekt Haller./Morsestr.-KG
100,00
100,00
D
13.415
-304
4)
IVG Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Bonn
100,00
100,00
D
4.368
-624
4)
IVG Immobilienentwicklungsgesellschaft mbH & Co. – Glockengießerwall 19 KG, Hamburg
100,00
100,00
D
50
1.558
4)
94,70
94,70
D
8.978
484
4)
XXTRA Liegenschaften GmbH & Co. KG, Nürnberg
Párizs 2000 Investitions und Immobilien – Vertriebs GmbH, Budapest
100,00
100,00
HU
2.961
-112
3)
IVG Promotion SARL, Paris
100,00
100,00
F
-281
-291
3)
IVG Logistik GmbH, Bonn
100,00
100,00
D
100.196
IVG Objekt Museumsmeile Bonn GmbH, Bonn (ehem. IVG Flugtanklager Service GmbH)
100,00
100,00
D
132
IVG InfoTec GmbH & Co KG, Bonn
100,00
100,00
D
3.072
-132
90
4)
IVG Schienenfahrzeuge GmbH & Co Güterwagen KG, Bonn
100,00
100,00
D
2.555
205
4)
IVG Schienenfahrzeuge GmbH & Co Kesselwagen KG, Bonn
100,00
100,00
D
1.022
119
4)
IVG Tanklager Silesia, Radzionków, Polen
100,00
100,00
Pl
1.954
-2.049
Stodiek Europa Immobilien AG, Bonn
94,43
94,43
D
90.582
6.307
Property Security Belgium SA, Brüssel
100,00
100,00
B
13.504
770
Stodiek Immobilien- und Verwaltungs GmbH, Bonn
100,00
100,00
D
26
-
Stodiek Wohnpark Kaarst GmbH & Co KG, Bonn
100,00
100,00
D
-389
38
4)
Stodiek Ariane I S.A., Luxemburg
100,00
100,00
Lux
3.790
168
3)
Stodiek Ariane II S.A., Luxemburg
100,00
100,00
Lux
3.501
148
3)
Stodiek Ariane III S.A., Luxemburg
100,00
100,00
Lux
2.764
79
3)
Stodiek ESPANA S.A., Madrid, Spanien
100,00
100,00
E
10.663
545
3)
Stodiek Immobilien GmbH & Co. – Objekt München I-KG, Bonn
100,00
100,00
D
51
443
4)
Stodiek Italia S.r.l., Mailand
100,00
100,00
I
8.596
356
3)
Stodiek Lisboa – Promocao e Construcao de Imóveis, S.A., Lisboa
100,00
100,00
P
537
302
3)
Stodiek France SAS, Paris
100,00
100,00
F
-626
-425
3)
Stodiek Immobiliare S.r.l., Mailand
100,00
100,00
I
15.119
2.283
3)
SCI 121/123 Rue D‘ Aguesseau, Paris
100,00
100,00
F
1.126
1.910
3)
Stodiek Inmobiliaria, S.A., Madrid
100,00
100,00
E
9.226
4.534
3)
Stodiek Portugal – Sociedade Imobiliaria, S.A., Lissabon
100,00
100,00
P
2.577
105
3)
12,76
15,00
Fi
0
0
3)
Tamperen Koskenranta
120.121
Gesellschaft
Anteil am
Stimm-
Eigen-
Jahres-
Kapital
rechte
kapital
ergebnis
in %
in %
Land
in T€
In T€
100,00
100,00
B
67.731
-189
3)
IVG European Properties AB, Göteborg
100,00
100,00
S
10.991
-1.945
3)
Asticus AB, Göteborg (S)
100,00
100,00
S
136.676
-375
3)
Ada SA, Brüssel
100,00
100,00
B
7.690
-2.442
3)
Asticus Belgium II SA, Brüssel
100,00
100,00
B
524.509
14.698
3)
Asticus Belgium SA, Brüssel
100,00
100,00
B
395.590
-15
3)
Asticus Europe GIE, Brüssel
100,00
100,00
B
0
0
3)
Beaulieu SPV SA, Brüssel
100,00
100,00
B
-760
-807
3)
Beeda SA, Brüssel
100,00
100,00
B
5.683
-45
3)
Bolet SA, Brüssel
100,00
100,00
B
3.101
-58
3)
Bonne Odeur SA, Brüssel
100,00
100,00
B
34.191
-33
3)
Bosquet Immobilière SA, Brüssel
100,00
100,00
B
45.260
988
3)
Ceda SA, Brüssel
100,00
100,00
B
5.697
-45
3)
Demot SPV SA, Brüssel
100,00
100,00
B
88
-3
3)
Ekster SA, Brüssel
100,00
100,00
B
54.836
4.686
3)
Gertrud SA, Brüssel
100,00
100,00
B
21.010
568
3)
Groenhoek SA, Brüssel
100,00
100,00
B
25.118
308
3)
IVG European Real Estate S.A., Brüssel
Hibou SA, Brüssel
100,00
100,00
B
55.642
630
3)
Immobilière Groenveld SA, Brüssel
100,00
100,00
B
13.384
565
3)
IVG Brusssels SA, Brüssel
100,00
100,00
B
112.619
1.050
3)
Kobben SA, Brüssel
100,00
100,00
B
36.206
1.640
3)
Kolla SA, Brüssel
100,00
100,00
B
24.358
825
3)
Korpen SA, Brüssel
100,00
100,00
B
221.520
959
3)
Madou Plaza SA, Brüssel
100,00
100,00
B
27.595
-1.707
3)
Praten SA, Brüssel
100,00
100,00
B
2.767
3.518
3)
Slot SA, Brüssel
100,00
100,00
B
16.075
721
3)
Spannen SA i.L., Brüssel
100,00
100,00
B
59.464
-37
3)
Spoor SA, Brüssel
100,00
100,00
B
11.365
525
3)
Storken SA i.L., Brüssel
100,00
100,00
B
Svanen SA, Brüssel
100,00
100,00
B
-6.438
-298
3)
Valen SA, Brüssel
100,00
100,00
B
140.120
95
3)
Varla SA, Brüssel
100,00
100,00
B
1.725
32
3)
Zesmeer SA, Brüssel
100,00
100,00
B
39.090
-1919
3)
Cabrera SA, Luxemburg
100,00
100,00
Lux
-8.672
-408
3)
Edison SA, Luxemburg
100,00
100,00
Lux
-1.464
-86
3)
Morella SA, Luxemburg
100,00
100,00
Lux
-7.328
-308
3)
Sanara SA, Luxemburg
100,00
100,00
Lux
3.810
315
3)
Serenade SA, Luxemburg
100,00
100,00
Lux
0
0
3)
Sierra SA, Luxemburg
100,00
100,00
Lux
-2.799
65
3)
Thomas SA, Luxemburg
100,00
100,00
Lux
1.415
353
3)
Aranäs International NV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
23.104
-127.955
3)
Auletta BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
0
0
3)
Bygg Bouw BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
0
0
3)
Daler BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
0
0
3)
Sophia Antipolis BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
0
0
3)
3)
Stockned Holding BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
60.144
67.182
3)
Swedium BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
0
0
3)
Zevenazur BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
0
0
3)
Zevenhaven BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
0
0
3)
Zevenshop BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
0
0
3)
Zevenspant BV, Amsterdam
100,00
100,00
NL
0
0
3)
IVG Immobilière SAS, Paris (vormals Asticus International SAS)
100,00
100,00
F
115.734
29.732
3)
C:ie Foncière Chaveaux Lagarde, Paris
100,00
100,00
F
11
-4
3)
C:ie Foncière De Bassano, Paris
100,00
100,00
F
-2.781
-5.169
3)
C:ie Foncière Etoile, Paris
100,00
100,00
F
15
-2.447
3)
88 Konzernbilanz
90 Entwicklung des
93 Konzernanhang
112 Kapitalflussrechnung
Gesellschaft
Anteil am
Stimm-
Eigen-
Jahres-
Kapital
rechte
kapital
ergebnis
in %
in %
Land
in T€
In T€
C:ie Foncière Malesherbes 14, Paris
100,00
100,00
F
11
-4
3)
C:ie Foncière Malesherbes 16, Paris
100,00
100,00
F
35
20
3)
C:ie Foncière Vendôme, Paris
100,00
100,00
F
5.241
560
3)
IVG Asticus (GMS) Ltd, London
100,00
100,00
UK
23.974
24.553
3)
Asticus (Marlborough) Ltd, London
100,00
100,00
UK
283
0
3)
Asticus (Mayfair) Ltd, London
100,00
100,00
UK
25.851
0
3)
IVG Asticus Real Estate Limited, London
100,00
100,00
UK
54.355
-3.323
3)
Brooksave Ltd, London
100,00
100,00
UK
0
0
3)
IVG Asticus (Lombard) Limited
100,00
100,00
UK
-875
-1.132
3)
Asticus International AB, Göteborg
100,00
100,00
S
89.836
707
3)
IVG Real Estate Stockholm AB, Göteborg
100,00
100,00
S
530
1.011
3)
Bürohaus Schönefeld GRISO Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, München
100,00
100,00
D
-3.823
3
4)
Infopark RT (Ungarn)
100,00
100,00
HU
15.123
86
3)
IVG Hungária Ingatlanfejlesztesi KFT Budapest
100,00
100,00
HU
1.390
-3.070
3)
Infopark B Épitési Terület Kft, Budapest
100,00
100,00
HU
5.453
-1.721
3)
Infopark I Épitési Terület Kft, Budapest
100,00
100,00
HU
436
390
3)
IHC Immobilien AG, Luxemburg
100,00
100,00
Lux
698
-470
3)
Société Immobilière de la place de la Madeleine S.A.S, Paris
100,00
100,00
F
8.541
-117
3)
Société Immobilière 173–175 Boulevard Haussmann S.A.S, Paris
100,00
100,00
F
42.151
-203
3)
IVG Real Estate Belgium, Brüssel
100,00
100,00
B
74.912
-3.679
3)
Batipromo S.A., Brüssel
100,00
100,00
B
84.150
4.996
3)
Bonn Kft. , Budapest (Ungarn)
100,00
100,00
HU
1.370
-318
3)
4)
K.u.K. Zweite Grundverwaltungs-GmbH & Co. Spree- Speicher KG, Berlin
88,46
88,46
D
10.778
-7.598
IVG Media Works Munich Vermietgesellschaft mbH (vorm.UN Ulrich Nack GmbH, Bonn)
100,00
100,00
D
219
182
Wert-Konzept-Berlin Holding GmbH & Co. Beteiligungs KG, Berlin
100,00
100,00
D
2.700
781
4)
IVG Italia S.r.l., Mailand
100,00
100,00
I
11.078
777
3)
FORSET Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG, München
100,00
100,00
D
26
2.960
4)
REM Gesellschaft für Stadtbildpflege und Denkmalschutz mbH, Berlin
100,00
100,00
D
137
0
Berlin Konzept Immobilien Verwaltungs GmbH, Berlin
100,00
100,00
D
21
0
Wert-Konzept ImmobilienFonds GmbH, Köln
100,00
100,00
D
2.483
20
Architekturbüro Reinhard Müller GmbH, Berlin
100,00
100,00
D
157
0
Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin
100,00
100,00
D
18
-7
BOTAGRUND Verwaltungs GmbH, Berlin
100,00
100,00
D
1.163
147
98,13
98,13
D
5.680
746
4)
IVG Service GmbH & Co. Berlin – Objekt Potsdam-KG, Bonn
100,00
100,00
D
5.000
43
4)
IVG Service GmbH & Co. Berlin – Objekt Teltow-KG, Bonn
100,00
100,00
D
5.000
295
4)
IVG Service GmbH & Co. Berlin – Objekt Großziethen-KG, Bonn
100,00
100,00
D
4.000
215
4)
92,50
92,50
D
2.278
531
4)
CI Projektmanagement GmbH, Köln
50,00
50,00
D
515
328
FDV Venture S.A., Luxembourg
30,00
30,00
Lux
24.878
-6.026
29
3
FvH Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Hardenbergstraße 26 KG, Berlin
Johs. Uckermann GmbH & Co. Grundstücksentwicklung KG
II. Assoziierte Unternehmen – at equity bewertet (§§ 311, 312 HGB)
1)
Fernleitungs-Betriebsgesellschaft mbH, Bonn
49,00
49,00
D
HANNOVER HL Leasing GmbH & Co KG, München
25,00
25,00
D
2)
Hannover HL Leasing Verwaltungs-GmbH, München
25,00
25,00
D
2)
1) Jahresergebnis 31.12.2002
2) Angaben liegen nicht vor
3) Angaben gem. HB 2
4) § 264b HGB
5) Vollständige Anteilsbesitzliste wird im Handelsregister hinterlegt
122.123
Sonstige Angaben
123 Bestätigungsvermerk
Bestätigungsvermerk des Konzernabschlussprüfers
»Wir haben den von der IVG Immobilien AG, Bonn, aufgestellten Konzernabschluss (bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzernanhang, Kapitalflussrechnung, Segmentberichterstattung und Eigenkapitalspiegel) und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar
bis 31. Dezember 2003 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstandes der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den
Konzernabschluss und über den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,
die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der
Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und
rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen
der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten
Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie
die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind
der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Überzeugung vermittelt der Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht gibt insgesamt eine zutreffende Vorstellung von
der Lage des Konzerns und stellt die Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.«
Düsseldorf, 16. März 2004
PwC Deutsche Revision Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Brebeck
ppa. Leifels
(Wirtschaftsprüfer)
(Wirtschaftsprüfer)
124.125
Sehr geehrte Damen und Herren,
der Aufsichtsrat informiert über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2003, den kontinuierlichen Meinungsaustausch mit dem Vorstand sowie die Schwerpunkte der Beratungen einschließlich der Jahres- und
Konzernabschlussprüfung.
Im Berichtsjahr nahm der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahr. Er
überwachte den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens und begleitete die Geschäftsführung der
Gesellschaft. Eine unmittelbare Einbindung des Aufsichtsrats erfolgte bei Entscheidungen von grundsätzlichem Belang.
Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig in schriftlichen Berichten, zeitnah und ausführlich
über alle die Geschäfte der Gesellschaft betreffenden Themen. Dies betraf insbesondere die Unternehmens-, Personal- und Finanzplanung, die Lage des Konzerns einschließlich der Bewertung der Risikolage
und des Risikomanagements sowie den Fortgang der Investitionsprojekte.
Er erläuterte darüber hinaus in den jeweiligen Aufsichtsratssitzungen alle wichtigen, aktuellen Geschäftsvorgänge anhand von Berichten.
Der Aufsichtsratsvorsitzende ließ sich über wesentliche Geschäftsvorfälle regelmäßig auch außerhalb der
Aufsichtsratssitzungen vom Vorstand informieren.
Sitzungen des
Der Aufsichtsrat setzt sich nach den Bestimmungen des Betriebsverfassungsgesetzes 1952 aus vier Ver-
Aufsichtsrates und
tretern der Anteilseigner und zwei Vertretern der Arbeitnehmer zusammen. Es besteht ein Personalaus-
der Ausschüsse
schuss, dem die Entscheidungskompetenz für die Vertragsangelegenheiten der Vorstandsmitglieder der
IVG Immobilien AG und alle weiteren aufsichtsratspflichtigen Personalangelegenheiten übertragen wurde.
Weitere Ausschüsse sind nicht gebildet.
Im Geschäftsjahr 2003 fanden sechs Aufsichtsratssitzungen statt. Bei vier Sitzungen war jeweils ein Mitglied an der Sitzungsteilnahme verhindert. Die Notwendigkeit für Sitzungen des Personalausschusses war
nicht gegeben.
Die Umsatz-, Ergebnis- und Finanzlage sowie die Personalentwicklung des Konzerns und der einzelnen
Segmente war in allen Sitzungen Gegenstand der Erörterung.
Schwerpunkte
In seiner Sitzung am 13. November 2003 diskutierte der Aufsichtsrat die geänderte Fassung des deutschen
der Beratungen
Corporate Governance Kodex sowie die Leitlinie der Initiative Corporate Governance der deutschen Im-
im Aufsichtsrat
mobilienwirtschaft. Aufsichtsrat und Vorstand stimmen den Empfehlungen und Anregungen weitgehend
zu und haben entsprechende Anpassungen in den Geschäftsordnungen für Aufsichtsrat und Vorstand
123 Bestätigungsvermerk
124 Bericht des Aufsichtsrates
umgesetzt. Die Entsprechenserklärung ist auf der Homepage der IVG unter www.ivg.de veröffentlicht.
Die Empfehlung, regelmäßig die Effizienz des Aufsichtsrats überprüfen zu lassen, hat der Aufsichtsrat für
das Jahr 2004 ins Auge gefasst.
Ausführlich besprach das Plenum in der Novembersitzung die Mittelfristplanung für die Jahre 2004 bis
2006 mit dem daraus abzuleitenden Investitions- und Finanzplan, der Personalplanung sowie der langfristigen Unternehmensstrategie.
Bei mehreren Zusammenkünften wurden Portfolio-Ergänzungen und Akquisitionen erörtert. Erfolgreich
abgeschlossen werden konnte die Übernahme von rd. 85 % der Aktien an der finnischen Polar Kiinteistöt
Oyj, Helsinki.
Der Aufsichtsrat genehmigte darüber hinaus Projektentwicklungen in München, Berlin und Budapest.
Über den Fortgang und die Beendigung der Verhandlungen zur Privatisierung des Berliner Flughafensystems und den Neubau des Flughafens Berlin-Brandenburg International (BBI) informierte der Vorstand in
den Sitzungen.
In einzelnen regionalen Märkten wurden Verkaufschancen genutzt und Wertsteigerungen realisiert. Der
Aufsichtsrat gab seine Zustimmung zum Verkauf von Liegenschaften oder Gesellschaftsanteilen in Barcelona, Breslau, Brüssel, Dornach, Frankfurt, Lissabon, Madrid und Stockholm.
Am 28. März 2003 erörterte der Aufsichtsrat eingehend die Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien.
Die 17. ordentliche Hauptversammlung am 27. Mai 2003 stimmte dem Beschlussvorschlag mit großer
Mehrheit zu.
Beschlüsse fasste der Aufsichtsrat des Weiteren zum Aktienoptionsplan 2003 auf Basis des Hauptversammlungsbeschlusses vom 23. Mai 2002 sowie zur Bestellung von Geschäftsführern und Prokuristen.
Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss der IVG Immobilien AG und der Konzernabschluss zum
31. Dezember 2003 sowie der Lagebericht und der Konzernlagebericht über das Geschäftsjahr 2003 wurden von der PwC Deutsche Revision Aktiengesellschaft, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf,
geprüft. Der Abschlussprüfer erteilte jeweils den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk. Er war bei der
Beratung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses am 26. März 2004 anwesend. Er berichtete
ausführlich über den Verlauf der Prüfung und stand für ergänzende Auskünfte zur Verfügung.
Der Aufsichtsrat hat die Jahresabschlüsse, den Lagebericht und den Vorschlag für die Verwendung des
Bilanzgewinns geprüft. Er schließt sich dem Ergebnis der Abschlussprüfung an und erhebt auch nach dem
abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung keine Einwendungen.
Der Bericht des Vorstandes gemäß § 312 AktG über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen für
das Geschäftsjahr 2003 und der dazu erstattete Bericht des Abschlussprüfers haben dem Aufsichtsrat
Jahresabschluss
126.127
vorgelegen. Der Aufsichtsrat hat den Bericht des Vorstands geprüft. Er stimmt ihm zu, ebenso dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer. Dieser hat den Abhängigkeitsbericht des Vorstands mit
folgendem Bestätigungsvermerk versehen:
»Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass die tatsächlichen Angaben
des Berichts richtig sind, bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft
nicht unangemessen hoch war.«
Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung erhebt der Aufsichtsrat keine Einwendungen gegen
die Erklärung des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen für das Geschäftsjahr
2003.
Der Aufsichtsrat hat in der Sitzung am 26. März 2004 den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss
gebilligt, der damit festgestellt ist. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt
sich der Aufsichtsrat an. Darüber hinaus verabschiedete der Aufsichtsrat die Beschlussvorschläge für die
Hauptversammlung.
Besetzung
Auf der Anteilseignerseite legte Herr Franz-Josef Seipelt mit dem 31.01.2003 sein Mandat nieder. Als
des Aufsichtsrates
neuer Anteilseignervertreter wurde Herr Dr. Michael Albertz am 01.02.2003 gerichtlich bestellt. Für die
konstruktive und kompetente Arbeit bedankt sich der Aufsichtsrat beim ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied.
Für die im Berichtsjahr geleistete Arbeit dankt der Aufsichtsrat dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern sowie den Arbeitnehmervertretungen sehr herzlich.
Für den Aufsichtsrat
Roland Flach
Vorsitzender
122
123
124
127
Sonstige Angaben
Roland Flach
MATERNUS-Kliniken AG
Vorsitzender
NB Beteiligungs AG*
Vorsitzender des Vorstands der WCM Beteili-
RSE Grundbesitz und Beteiligungs-AG*
gungs- und Grundbesitz-AG
WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-AG
Kronberg im Taunus
(ruhend ab 04.06.2003 gem. § 105 Abs. 2 AktG)
Angaben nach § 285 Nr. 10 HGB:
Dr. Michael Albertz (ab 01.02.2003)
Gladbacher Aktienbaugesellschaft AG*
Stellvertretender Vorsitzender
GEHAG GmbH*
der Geschäftsführung der
Gemeinnützige Eisenbahn-Wohnungsbau-
Corpus Immobiliengruppe GmbH & Co. KG
Gesellschaft mbH Wuppertal* (Vorsitz)
Köln
KHS Maschinen- und Anlagenbau AG* (Vorsitz)
KHS Inc.* (Vorsitz)
Klöckner-Werke AG* (Vorsitz)
DGAG Deutsche Grundbesitz AG
MAAG Holding AG (Vizepräsident Verwaltungsrat)
Rainer Antons
NB Beteiligungs AG* (Vorsitz)
Maschinenbaumeister
RSE Grundbesitz und Beteiligungs-AG*
IVG Logistik GmbH, NL Etzel
RSE Projektmanagement AG* (Vorsitz)
Friedeburg
YMOS AG* (Vorsitz)
* WCM-Konzerngesellschaften
Keine
Karl-Ernst Schweikert
Wilhelm Friedrich Corneli
Stellv. Vorsitzender
Justitiar, Angestellter
Vorstand der WCM Beteiligungs- und
IVG Immobilien AG
Grundbesitz-AG gem. § 105 Abs. 2 AktG
Bonn
Männedorf (Schweiz)
Keine
BHE Beteiligungs-AG*
Bremische Gesellschaft für Stadterneuerung,
Dr. Manfred Lennings
Stadtentwicklung und Wohnungsbau mbH*
Industrieberater
(Vorsitz)
Essen
Gladbacher Aktienbaugesellschaft AG* (Vorsitz)
Gemeinnützige Eisenbahn-Wohnungsbau-
Gesellschaft mbH Wuppertal*
Bauunternehmung E. Heitkamp GmbH
KHS Maschinen- und Anlagenbau AG*
Deilmann-Haniel GmbH
Kieler Wohnungsbaugesellschaft mbH*
Deutsche Post AG
Klöckner-Werke AG*
ENRO AG
MAAG Holding AG
Gildemeister AG (Vorsitz)
Heitkamp-Deilmann-Haniel GmbH (Vorsitz)
Aufsichtsrat
128.129
Franz-Josef Seipelt
Gladbacher Aktienbaugesellschaft AG* (Vorsitz)
Vorstand der WCM Beteiligungs- und
KHS Maschinen- und Anlagenbau AG*
Grundbesitz-AG
Klöckner HSH Inc., Waukesha, USA*
Frankfurt (bis 31.01.2003)
MPI International Inc., Rochester Hill, USA*
YMOS AG*
(bis 31.01.2003)
Allboden Allgemeine Grundstücks-AG*
* WCM-Konzerngesellschaften
Bartelt Inc., Sarasota, USA
Vorstand
Dr. Eckart John von Freyend
Dr. Bernd Kottmann
Vorsitzender des Vorstands
Bad Honnef
Wachtberg-Pech
BONN-INNOVA GmbH & Co. Venture
Bonn Kft.*
Beteiligungs KG
Infopark Fejlesztési Rt.*
Gerling Konzern Lebensversicherungs AG
IT Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH*
HANNOVER HL Leasing GmbH & Co. KG
Parisz Kft.*
IABG Industrieanlagen-Betriebsgesellschaft mbH
POLAR Kiinteistöt Oyj, Helsinki*
(Vorsitz)
TERCON Immobilien Projektentwicklungs
Infopark Fejlesztési Rt.*
GmbH*
IVG Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH*
POLAR Kiinteistöt Oyj, Helsinki* (Vorsitz)
* IVG-Konzerngesellschaften
SIBRA Beteiligungs AG* (Vorsitz)
Stodiek Europa Immobilien AG* (Vorsitz)
Dr. Dirk Matthey
Finanzvorstand
GmbH* (Vorsitz)
Bonn-Bad Godesberg
UTH United Technologies Holding GmbH
VNR Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG
HANNOVER HL Leasing GmbH & Co. KG
POLAR Kiinteistöt Oyj, Helsinki*
SIBRA Beteiligungs AG*
Stodiek Europa Immobilien AG*
GmbH*
Dr. Klaus Asche
Mitglied des Vorstandes der ZEIT-Stiftung,
Hamburg
Dr. Ralf Bethke
Vorsitzender des Vorstandes der
K + S Aktiengesellschaft, Kassel
Dr. Gerold Bezzenberger
Rechtsanwalt und Notar, Berlin
Dr. Georg Brodach
Senior Vice President ABB Europe Ltd., Brüssel
Udo Cahn von Seelen
ehem. Vorsitzender des Vorstandes der EnergieAktiengesellschaft Mitteldeutschland, Kassel
Karl-Hans Caprano
Geschäftsführer der Technoform Caprano +
Brunnhofer GmbH & Co. KG, Fuldabrück
Dr. Karl-Joachim Dreyer
Sprecher des Vorstandes der Hamburger
Sparkasse, Hamburg
Wolfgang Egger
Vorsitzender des Vorstandes der Patrizia
Immobilien AG, Augsburg
Dr. Dierk Ernst
Geschäftsführender Gesellschafter der TERCON
Immobilien Projektentwicklungs GmbH, München
Dipl.-Volkswirt Wolfgang Fink
Vorsitzender der Geschäftsführung der
Allianz Immobilien GmbH, Stuttgart
Dr. Roland Fleck
Berufsmäßiger Stadtrat und Wirtschaftsreferent
der Stadt Nürnberg, Nürnberg
Dr. Christoph Franz
ehem. Vorsitzender des Vorstandes der DB
Reise&Touristik Aktiengesellschaft, Frankfurt
Werner Gegenbauer
Präsident der Industrie- und Handelskammer
Berlin, Berlin
Dr. Joachim Grünewald
Parlamentarischer Staatssekretär a.D., Olpe
Dr. Gert Haller
Staatssekretär a.D., Vorsitzender des Vorstandes der Wüstenrot + Württembergische AG,
Stuttgart
122
123
124
127
Dr. Volker Hassemer
Mitglied des Landtages Berlin, ehem. Vorsitzender
der Geschäftsführung der Partner für Berlin – Gesellschaft für Hauptstadtmarketing mbH, Berlin
Dr. Karl Kauermann
Vorsitzender des Vorstandes der Berliner
Volksbank eG, Berlin
Peter Kobiela
Mitglied des Vorstandes der Landesbank
Hessen-Thüringen, Frankfurt/M.
Günther Koller
Geschäftsführer der Wilhelm von
Finck Hauptverwaltung GmbH, Grasbrunn
Thies J. Korsmeier
ehem. Mitglied des Vorstandes der
Deutsche Shell AG, Hamburg
Vorsitzender des Vorstandes des Verbandes
Schmierstoff-Industrie e.V., Hamburg
Dr. Heinrich Kraft
Vorsitzender des Beirates der ECE
Projektmanagement GmbH, Hamburg
Jan-Hendrik Kulp
ehem. Finanzvorstand der UPM – Kymmene
Group, Helsinki
Dr. Thomas Kurze
Vorsitzender des Beirates der VBV VermögensBeratungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH,
Berlin
Jorma Laakkonen
ehem. Senior Executive der Nordea Bank,
Espoo (Finnland)
Klaus Laminet
Geschäftsführender Gesellschafter der INVESTA
Projektentwicklungs- und Verwaltungs-GmbH,
München
Georg Lewandowski
Oberbürgermeister der Stadt Kassel, Kassel
Dr. Walter Lohmeier
Hauptgeschäftsführer der Industrie- und
Handelskammer Kassel, Kassel
Dr. Johannes Ludewig
Executive Director der GEB - Gemeinschaft
der Europäischen Bahnen, Staatssekretär a.D.,
Brüssel
Sonstige Angaben
Beiräte
130
Dr. Klaus Lukas
Vorsitzender des Vorstandes der Kasseler
Sparkasse, Kassel
Dr. Jochen Scharpe
Mitglied der Geschäftsführung der Siemens Real
Estate GmbH & Co. OHG, München
Paul Marcuse
Chief Executive Officer der AXA Real Estate
Investment Managers Limited, London
Dipl.-Kfm. Fried Scharpenack
ehem. Mitglied des Vorstandes der
IVG Immobilien AG, Essen
Dr. Werner Martin
Rechtsanwalt, Berlin
Dr. Udo Schlitzberger
Landrat des Kreises Kassel, Kassel
Dr. Lutz Mellinger
ehem. Mitglied des Bereichsvorstandes Unternehmen und Immobilien der Deutsche Bank AG,
Frankfurt/M.
Alfred Schmidt
Staatsminister a.D., Kassel
Prof. Peter Niehaus
ehem. Sprecher der Geschäftsführung der
Siemens Real Estate, München
Dr. Gerhard Niesslein
Vorsitzender der Geschäftsführung der DeTe
Immobilien Deutsche Telekom Immobilien und
Service GmbH, Frankfurt/M.
Dr. Claus Nolting
ehem. Mitglied des Vorstandes der Bayerische
Hypo- und Vereinsbank AG, München
Dr. Manfred Schmidt
Vorsitzender des Aufsichtsrates der
Philips GmbH, Hamburg
Prof. Dr. Karl-Werner Schulte
Head of Department, ebs European Business
School, Oestrich-Winkel
Erich K. Schulthess
Vorsitzender des Vorstandes der Schulthess
Holding AG, Zürich
Klaus-Werner Sebbel
Geschäftsführender Gesellschafter der Inventis
GmbH & Co. KG, München
Lars G. Öberg
Chairman of the board der AB Rännilen,
Stockholm
Dr. Klaus Trescher
Vorstand der TMW Property Funds AG, München
Dr. Andreas Odefey
Geschäftsführender Gesellschafter der BPE
Capital partners GmbH, Hamburg
Thilo von Trott zu Solz
Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung
Region Kassel GmbH, Kassel
Dr. Jens Odewald
Vorsitzender des Verwaltungsrates der Odewald
& Compagnie GmbH, Berlin
Dr. Henning Voscherau
Notar und Erster Bürgermeister a.D. und
Präsident des Senats Freie und Hansestadt
Hamburg a.D., Hamburg
Dr. Karl Ohl
Rechtsanwalt, Kronberg i. Ts.
Paul Orchard-Lisle
ehem. Chairman and CEO Healey & Baker
Investment Advisors
Cushman & Wakefield, London
Dr. Klaus Rauscher
Vorsitzender der Vorstandes der
Vattenfall Europe AG, Berlin
Dr. Klaus Riebschläger
Rechtsanwalt, Berlin
Dr. Theo Waigel
Rechtsanwalt und Bundesminister
der Finanzen a.D., München
Claus Wisser
Mitglied des Aufsichtsrates der
AVECO Holding AG, Frankfurt/M.
Eckhard Ziegert
ehem. Mitglied des Vorstandes der Esso AG,
Hamburg
Organisationsstruktur
Dr. Eckart John von Freyend
Vorstandsvorsitzender
Dr. Bernd Kottmann
Dr. Dirk Matthey
Finanzvorstand
Fonds
Portfoliomanagement
Finanzen
Projektentwickl. Beteiligungen
Projektentwicklung Bestand
Investor Relations
Unternehmensentwicklung/DV
Kundenmanagement
Konzerncontrolling
Kommunikation/Marketing
Niederlassungen
Rechnungswesen/Steuern
Organisation/Revision
Recht/Versicherungen
Personal
Berlin
Budapest
Frankfurt
Helsinki
Mailand
Paris
Brüssel
Düsseldorf
Hamburg
London
München
Stockholm
Impressum
Herausgeber
Finanzkalender
31. März 2004
Analystenkonferenz
IVG Immobilien AG
Zanderstraße 5/7
13. Mai 2004
Zwischenbericht 1. Quartal 2004
27. Mai 2004
Hauptversammlung Geschäftsjahr 2003
53177 Bonn
Konzept und Design
Kirchhoff Consult AG, Hamburg
Druck
11. August 2004
Zwischenbericht 1. Halbjahr 2004
16. November 2004
Zwischenbericht 1.–3. Quartal 2004
16. November 2004
Analystenkonferenz
Mediahaus Biering GmbH, München
Fotos
Gerd Rettinghaus, Düsseldorf (Immobilienfotos)
Gaby Gerster, Frankfurt (Personenfotos)
Horst Kløver, Berlin (Titelfoto)
Der Geschäftsbericht ist auch in englischer
Sprache erhältlich.
31. Mai 2005
Hauptversammlung Geschäftsjahr 2004
IVG Immobilien AG
Zanderstraße 5/7
53177 Bonn
Investor Relations
Telefon: 0228 / 844-137
Telefax: 0228 / 844-372
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Kommunikation
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Geschäftsbericht 2003

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