Barmbek-Nord Fuhlsbüttler Straße - Barmbek

Transcription

Stadterneuerung in Hamburg
Barmbek-Nord
Fuhlsbüttler Straße
Vorbereitende Untersuchungen
zur städtebaulichen Sanierung
Kurzfassung Ergebnisbericht
Stadterneuerung in Hamburg
Barmbek-Nord
Vorbereitende Untersuchungen
zur städtebaulichen Sanierung
Kurzfassung Ergebnisbericht
Kurzfassung, Stand: Oktober 2004
Fotos: CIMA/S+S/GOS
Titelfoto: CIMA
Druck: Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
Auftraggeberin:
Freie und Hansestadt Hamburg
Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
Amt für Wohnen, Stadterneuerung und
Bodenordnung (WSB 20)
Wexstraße 7, 20355 Hamburg
Ansprechpartner: Ali Vardar
fon: 040 / 42840-8446
e-mail: ali.vardar@bsu.hamburg.de
Auftragnehmer:
Projektteam Barmbek-Nord
GOS Gesellschaft für Ortsentwicklung
und Stadterneuerung mbH
Lange Reihe 22-24
24103 Kiel
Ansprechpartner: Herr Streit
fon: 0431 / 85-078
E-Mail: streit@gos-gsom.de
Architektur+Stadtplanung
Baum Ewers Dörnen GmbH
Graumannsweg 69
22087 Hamburg
Ansprechpartner: Herr Schwormstede
fon: 040 / 441419
e-Mail: k.schwormstede@archi-stadt.de
CIMA Stadtmarketing Gesellschaft
für gewerbliches und kommunales
Marketing mbH
Glashüttenweg 34
23568 Lübeck
Ansprechpartner: Herr Mensing
fon: 0451 / 38968-0
e-Mail: mensing@cima.de
Inhalt
6
1
Ausgangslage und Analyse
6
1.1
Vorbemerkungen
7
1.2
Städtebauliche Struktur
12
1.3
Verkehr
16
1.4
32
1.5
Das Zentrum als Wirtschafts- und
Kulturstandort
Das Zentrum als gesellschaftlicher
und kultureller Mittelpunkt
37
2
Erneuerungskonzept
37
2.1
Leitbild und Ziele
38
2.2
Städtebau
40
2.3
Öffentliche Freiräume und Verkehr
43
2.4
Ökonomie
45
2.5
Freizeit und Kultur
46
3
Notwendigkeit der Sanierung,
Verfahrenswahl und
Gebietsabgrenzung
48
3.1
Empfehlung zur Abgrenzung des
Sanierungsgebietes
Vorbereitende Untersuchungen Barmbek-Nord, Fuhlsbüttler Straße
1 Ausgangslage und Analyse
1.1
Vorbemerkungen
Durch die Behörde für Bau und Verkehr sowie das
Bezirksamt Hamburg – Nord wurden umfangreiche
Voruntersuchungen im Zentrumsbereich Fuhlsbüttler Straße
durchgeführt, bei denen funktionale Probleme, städtebauliche
Schwächen und ökonomische Defizite festgestellt wurden.
Folgende Schwerpunkte wurden bei den Voruntersuchungen
der Behörde für Bau und Verkehr sowie des Bezirksamtes
Hamburg – Nord herausgearbeitet:
Schwerpunkt:
Das Bahnhofsumfeld
Beschluss Vorbereitende
Untersuchung
Kern der Untersuchungen:
Überprüfung der Möglichkeiten zur langfristigen Sicherung der Zentrumsfunktion
6
x
Das Bahnhofsumfeld (S-/U-Bahnhof Barmbek), wie
auch der 1965 erbaute Busbahnhof, befinden sich in
einem desolaten Zustand.
x
Die Parkplatzsituation am Barmbeker Bahnhof ist
ungeordnet und funktionsgestört, die vorhandenen
Stellplätze nicht ausreichend.
x
Die räumliche und funktionale Verknüpfung des
bestehenden
Wochenmarktes
(Parkplatz
am
Wiesendamm) mit dem Zentrumsbereich Fuhlsbüttler
Straße ist nicht vorhanden.
x
Die Verkehrsführung der Fuhlsbüttler Straße
zwischen Hellbrookstraße und Drosselstraße und der
Zustand der öffentlichen Flächen bedürfen in Bezug
auf ihre Funktionalität für den Wirtschaftsstandort
einer Überprüfung und Bewertung.
x
Stadträumliche Qualitäten im Straßenverlauf der
Fuhlsbüttler Straße (Platzaufweitungen wechseln mit
Einschnürungen) werden nicht mehr wahrgenommen,
da
Verkehrsführungen
nicht
immer
flächenökonomisch angelegt sind.
Ableitend aus den vorbezeichneten Voruntersuchungen hat
der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg auf seiner
Sitzung vom 02.09.2003 die Einleitung vorbereitender
Untersuchungen nach § 141 Baugesetzbuch (BauGB) im
Gebiet Barmbek-Nord, Fuhlsbüttler Straße beschlossen.
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wurde
geprüft, mit welchen Maßnahmen und Handlungsalternativen
die Stabilisierung und Entwicklung des traditionellen Versorgungs- und Einzelhandelsstandortes realisiert werden kann.
Ziel war es zu untersuchen, wie dem zentralen Standort
Fuhlsbüttler Straße seine Versorgungsbedeutung zurückgegeben werden kann. Dabei war zu analysieren, ob die
vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote
qualitativ und quantitativ für eine dauerhafte Stabilisierung der
Fuhlsbüttler Straße geeignet sind oder welche Maßnahmen
zur Erhöhung der Angebotsvielfalt beitragen können. Ferner
war zu prüfen, ob durch Neu- und Umgestaltung von
öffentlichen Räumen (Verkehrs- und Grünflächen) die
Attraktivität des Zentrums Fuhlsbüttler Straße als
„Projektteam Barmbek-Nord“– GOS·A+S·CIMA
Wirtschaftsstandort reaktiviert werden kann. Gegenstand der
Untersuchungen war auch die Überprüfung der Möglichkeiten
zur langfristigen Sicherung der Zentrumsfunktion und dem
damit verbundenen potentiellen Einsatz von zusätzlichen
Investitionen und Impulsen. Im Ergebnis der Untersuchungen
wurden Überlegungen zur Zweckmäßigkeit der Abgrenzung
eines potentiellen Sanierungsgebietes gem. § 142 Abs. 1
Satz 2 und 3 BauGB getroffen worden.
1.2
Städtebauliche Struktur
Das Untersuchungsgebiet befindet sich im Stadtteil BarmbekNord im Bezirk Hamburg-Nord etwa 4,5 km Luftlinie nordöstlich vom Innenstadtring entfernt und ist stadträumlich zur
inneren Stadt zu rechnen. Im Gebiet befinden sich der Barmbeker U+S-Bahnhof mit angeschlossenem Busbahnhof sowie
das lineare Bezirkszentrum Fuhlsbüttler Straße mit allen zentralen Einrichtungen des Stadtteils.
Als stadträumliche und naturräumliche Einheiten im unmittelbaren Umfeld des Untersuchungsgebietes befinden sich im
Süden das Quartier Museum der Arbeit und der Osterbekkanal sowie im Westen der Stadtpark Winterhude und der ehemalige Güterbahnhof Barmbek. Dieser soll wie Teile des
Krankenhausgeländes des AK Barmbek nördlich des Untersuchungsgebietes in naher Zukunft zu Wohn- und in Teilen
gewerblichen Zwecken umgenutzt werden. Von diesen städtebaulichen Entwicklungen in der Nachbarschaft sind positive
Effekte für das Zentrum zu erwarten.
Das Untersuchungsgebiet
Das Zentrum Fuhlsbüttler Straße bildet gemäß dem System
der zentralen Standorte nach Flächennutzungsplan zusammen mit dem Zentrum Hamburger Straße das Bezirkszentrum (B1) Barmbek. Durch den fortschreitenden Strukturwandel wird immer mehr Kaufkraft an die Bezirksentlastungszentren verloren, die für den motorisierten Individualverkehr
besser zu erreichen sind. Das Bezirkszentrum Fuhlsbüttler
Straße ist davon besonders stark betroffen, und profitiert nicht
von dem dazugehörigen Teil der Hamburger Straße, welcher
seine Marktposition weiter festigen konnte.
Entsprechend den Grundzügen des Hamburger Systems der
zentralen Standorte sollen in den überwiegend historisch gewachsenen Bezirkszentren (B1-Zentren) auch in Zukunft die
Dienstleistungseinrichtungen für die Wohnbevölkerung gestärkt und Flächen für meist regional bezogene Wirtschaftsverwaltungen sowie die Bezirksverwaltung bereitstehen. Dies
soll durch eine Attraktivitätssteigerung an Hand von modifizierten Zentren- und Werbekonzepten sowie an Hand von
Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur und der Gestaltung
des öffentlichen Straßenraumes erreicht werden. Auch sollen
die Dienstleistungseinrichtungen für die Wohnbevölkerung
weiter gestärkt werden. Da in den gewachsenen Bezirkszentren eine heterogene Struktur im Einzelhandel vorhanden ist,
Zentren – Zentrale Standorte nach Flächennutzungsplan (Ausschnitt)
7
hängt der Erfolg der Maßnahmen von der Kooperationsbereitschaft der Akteure in den Zentren ab.
Einfluss auf den Einzugsbereich des Zentrums Fuhlsbüttler
Straße haben insbesondere die in unmittelbarer Nähe (Luftlinie jeweils ca. 2 km) befindlichen Bezirkszentren Hamburger
Straße und Wandsbek mit jeweils weitaus größeren Verkaufsflächen.
1.2.1
Funktionsbereiche
Das Bezirkszentrum Fuhlsbüttler Straße stellt sich insgesamt
als gewachsenes, bandartiges Zentrum dar, das in die umgebende verdichte Wohnbebauung eingebettet liegt. Eine klare
Abgrenzung der Nutzungsbereiche bzw. des Zentrums ist
nicht möglich.
Die Haupteinzelhandelszone liegt beginnend bei dem Karstadtgebäude zwischen Drossel- und Hellbrookstraße. Die
Bedeutung für den Einzelhandel insbesondere für den täglichen Bedarf nimmt in dem weiteren Verlauf der Fuhlsbüttler
Straße Richtung Norden kontinuierlich ab. Eine gewisse Zäsur bezüglich der Nutzungen und der Fußgängerfrequenz ist
an der Hochbahnbrücke am nördlichen Rand des Untersuchungsgebiets auszumachen, auch wenn sich nördlich davon
Einzelhandelsnutzungen in ähnlicher städtebaulicher Ausformung fortsetzen.
Südlich des Bahndammes befinden sich die Funktionsschwerpunkte Verwaltung und Kultur des Bezirkszentrums, die durch die in den 1990er Jahren eingeleiteten und
zunehmend umgesetzten Entwicklungen beginnen, ihre Funktion zu erfüllen. Sofern die im Bebauungsplan vorbereiteten
Maßnahmen realisiert werden, sind diese Funktionsbereiche
attraktiv und zentrumsfördernd. Funktional nimmt hier der
Einzelhandelsbetrieb „Globetrotter“ eine Sonderrolle ein. Die
beiden Funktionsbereiche sind nicht ausreichend miteinander
verknüpft, um die für das Zentrum gewünschten Synergieeffekte
zu
erzielen.
Insbesondere
der
HauptEinzelhandelsbereich nördlich der Bahn profitiert kaum von
den Kulturinteressierten des Museumsquartiers, weil die funktionale und gestalterische Ausprägung der Fußwegeverbindungen, Unterführungen sowie der Baulichkeiten des ZOB´s
unübersichtlich sind und sich Angsträume ergeben. Es fehlt
eine dem zentrale Ort angemessene Großzügigkeit, insbesondere, wenn man den Bahnhof Richtung Norden verlässt.
1.2.2
Städtebau
Die Stadtstruktur wird überall dort, wo sie durch Nachkriegsentwicklungen überformt wurde, den Anforderungen an
eine Platzraum bildende und hoch verdichtete Stadtteilmitte
im Sinne der Bezirkszentrumsfunktion nicht gerecht.
Während durch die laufende Umsetzung des oben genannten
Bebauungsplanes südlich der Bahn mit einem der Funktion
und dem Ort entsprechenden Städtebau umgesetzt wird, tritt
insbesondere die nördlich des Bahnhofs befindliche Kernzone
8
des Einzelhandels in seiner Dichte und Geschossigkeit nicht
gegenüber den umliegenden verdichteten Wohnbereichen mit
vornehmlich vier- bis fünfgeschossige Mehrfamilienhäusern
hervor. Teilweise stehen gerade in den Bereichen höchster
Laufkundschaft provisorisch wirkende ein- bis zweigeschossige Gebäude. Hier bleibt die städtebauliche Dichte besonders hinter den geschlossenen Wohnblocks der Nachbarschaft zurück.
Wesentliche Zielsetzungen eines möglichen Stadterneuerungsverfahrens sollen die Stärkung der Einzelhandelsstruktur, Steigerung der Aufenthaltsqualität, Verbesserung und
Aufwertung des Zentrums sowie der Verkehrssituation sein.
Insbesondere für die Aufwertung der Zentrumsfunktion ist eine deutlich stärkere städtebauliche Verdichtung und Geschossigkeit nicht nur vertretbar sondern auch erforderlich.
Auf diese Weise wird das Zentrum baulich besser wahrnehmbar und es fügt sich so in ein hierarchisches Stadtbild
ein.
Neben der Verdichtung der Nutzungen gilt es auch, die fehlenden Raumkanten zu bilden und dadurch echte städtebauliche Räume und Plätze zu schaffen. Eine Blockstruktur, wie
sie siedlungshistorisch in der Gründerzeit und den 1920er
Jahren im Barmbek angelegt und entwickelt wurde, wird den
Anforderungen der Raumqualitäten des Zentrums am besten
gerecht.
Aufgrund der Analyse ergeben sich für die städtebauliche
Verdichtung vor allem an zwei Standorten Potenziale mit besonderer Wirkung für die beschriebene Entwicklung:
x
Auf den Eckgrundstücken Fuhlsbüttler Straße /
Hellbrookstraße kann in Zusammenwirken mit dem
gelungenen architektonischen Merkzeichen des siebenstöckigen Haspa-Gebäudes gegenüber eine städtebauliche Torsituation entstehen. Auch die südöstlich anschließenden ungenutzten Blockinnenflächen
bieten sich vor allem für eine Erweiterung der Erdgeschoss-Ladenflächen entlang der Fuhlsbüttler Straße
an.
x
Im Bereich des bisherigen ZOB´s kann das negativ
wirkende Solitärgebäude von Karstadt stadträumlich
in die Blockrandstruktur integriert werden.
Städtebauliches Potential
Ecke Hellbrookstraße
Der Bahnhof selbst ist als Baulichkeit und Mitte des Zentrums nicht erkennbar. Die Eingänge sind unscheinbar und
versteckt. Dies trifft insbesondere auf den Nördlichen zu, der
sich „hinter“ dem in seiner heutigen Ausformung provinziell
wirkenden ZOB befindet. Allein dieser Eingang steht für die
Verbindung der Bahnreisenden mit dem Einkaufsbereich zur
Verfügung.
Städtebauliche Missstände in Form von Gemengelagen treten nur in zwei kleineren peripheren Lagen an der Hufnerstraße 118-124 sowie Steilshooper Straße 41-47/Ecke
Pestalozzistraße 26-30 auf. Sie haben funktional und städ„Projektteam Barmbek-Nord“– GOS·A+S·CIMA
9
tebaulich zwar keine Beziehung zu den Haupteinkaufsbereichen, ein akuter Neuordnungsbedarf ist jedoch zu festzustellen. Sie sind jeweils geprägt durch hoch verdichtete kleine
Grundstücke, auf denen (klein-)gewerbliche (Handwerks-)
Betriebe in unmittelbarer Nähe zu Wohnnutzungen und Sozialeinrichtungen sowie Ladenlokalen wirtschaften. Das gewerbliche Gebäude Hufnerstraße 120 steht lange leer. Die
Gebäude sind ein- bis dreigeschossig und werden z.T. über
kleine Innenhöfe belichtet und erschlossen.
Gemengelage Hufnerstraße
1.2.3
Gebäudezustand
Die Gebäude selbst sind im Untersuchungsgebiet in der Regel in einem zufrieden stellenden Zustand. Nur die Gebäude
beiden genannten, kleinen Bereiche an der Hufnerstraße
118-124 sowie Steilshooper Straße / Ecke Pestalozzistraße
sind in hoher baulicher Verdichtung und engem Nebeneinander verschiedener Nutzungen erneuerungsbedürftig.
1.2.4
Stadtbild
Die Aussagen zur Stadtstruktur korrespondieren mit dem derzeit erlebbaren Stadtbild. Der räumliche und gestalterische
Eindruck, den die Fassaden abgeben, ist insbesondere dort
positiv und wird der zentralen Funktion gerecht, wo die Blockrandbebauung erhalten oder neu belegt wurde. Hervorzuheben ist hier z.B. der Bereich nördlich der Hellbrookstraße zusammen mit dem Haspa-Neubau auf der gegenüberliegenden Südseite. Hier stimmen Fassade und Stadtbild mit dem
Städtebau und der Dichte überein. Die Gebäude bilden hier
mit den Nutzungen eine funktionsgerechte Einheit.
Anders sieht das Stadtbild entlang der Fuhlsbüttler Straße
südlich der Hellbrookstraße aus. Hier entsteht durch stark differierende Geschossigkeiten und Firstlinien kein einheitliches,
harmonisches Stadtbild. Die sehr unterschiedlichen Gestaltungen der Läden und der Ladenwerbung verstärken diese
Wirkung. Besonders südlich der Drosselstraße wirken die
Fronten und Läden in der Erdgeschosszone der dortigen 60er
Jahre Zweckbauten wenig einladend. Vor dem Hintergrund,
dass der Hauptfußgängerstrom ohnehin westlich des Karstadtgebäudes in Richtung Bahnhof verläuft, wirkt sich dies
hier für die Aufenthaltsqualität und die Attraktivität der Ladenstandorte zusätzlich negativ aus.
Besonders stadtbildstörend wirken die kleinen Verkaufspavillons am ZOB direkt vor dem nördlichen Bahnhofsausgang,
die in Form, Gestaltung und Standort deplaziert sind und dem
Bahnhofsportal einen „Hinterausgangscharakter“ verleihen.
Südlich des Bahnhofes wird nach Fertigstellung der Freiflächengestaltung das Stadtbild durch das Ensemble der attraktiven ehemaligen Fabrikgebäude positiv geprägt. Die alten
gründerzeitlichen Fabrikgebäude bilden hier einen reizvollen
Kontrast zu dem vor kurzem städtebaulich und architektonisch aufgewerteten und aufgestockten roten Kubus des Globetrotter-Kaufhauses.
10
In den meisten Straßen des Untersuchungsgebietes befinden
sich einige Straßenbäume, die durch ihr Alter, Wuchs und
Erscheinungsbild den Straßenraum in Ansätzen positiv prägen. Ein einheitliches Konzept ist jedoch nicht zu erkennen.
Ergänzungen des Baumbestandes sind notwendig.
1.2.5
Öffentliche Freiräume
Deutlich negativ und in keiner Weise einem attraktiven, modernen Einkaufsstandort von übergeordneter Funktion und
großem Einzugsbereich werden die Aufenthaltsqualitäten
der öffentlichen Freiflächen und Plätze gerecht. Dies macht
sich insbesondere in den Bereichen bemerkbar, in denen
auch verkehrliche Funktionsstörungen auftreten.
Städtische Plätze und Freiflächen
Positiv ist im Bereich südlich des Bahnhofes ist die Freifläche des Museums der Arbeit als Platzfläche von übergeordneter Bedeutung hervorzuheben. Trotz der noch nicht fertig
gestellten Freiflächengestaltung erfüllt der Platz die Rolle eines stark angenommenen Veranstaltungs- und Treffpunktes
mit dem Schwerpunkt Kultur. Es finden (Floh-)Märkte, Feste
und sonstige Freiluftveranstaltungen (z.B. Freiluftkino im
Sommer) statt. Entscheidend zur Attraktivität des Platzes
trägt die Aktivität des Vereins Zinnschmelze sowie die Attraktivität der dortigen (Freiluft-)Gastronomie bei. Durch die Umsetzung der bestehenden Freiflächenplanung mit einer weiteren Verbesserung der Zugänglichkeit und Erlebbarkeit des
südlichen Osterbekkanals inklusive Realisierung der Fußgängerbrücke Richtung Süden ist mit einer weiteren Attraktivitätssteigerung zu rechnen.
Grünfläche nördlich Fuhlsbüttler Str. 110 in wichtiger Lage
mit geringer Aufenthaltsqualität
Die öffentliche Freifläche zwischen dem historischen Rundbunker und dem Globetrotter-Kaufhaus wird als Parkplatz und
für den regelmäßigen Wochenmarkt genutzt. Die Gestaltung
und dabei insbesondere der Übergangsbereich zu den benachbarten Nutzungen (z.B. Museum der Arbeit) werden der
Lage nicht gerecht. Aufenthaltsqualität ist nicht vorhanden.
Insofern hat der Standort des Marktes einen „HinterhofCharakter“.
Im Einkaufsbereich des Untersuchungsgebietes nördlich des
Bahnhofes beschränken sich die öffentlichen Freiflächen für
Fußgänger / Einzelhandelskunden im Großen und Ganzen
auf die „Restflächen“, die zwischen den Gebäuden und Flächen für die Kfz bestehen. Sie sind zumeist nur als schmale
Streifen für Geh- und Radwege ausgeformt, also vorwiegend
für den Kfz-Verkehr optimiert. Insofern gibt es, abgesehen
von der kleinen öffentlichen Grünfläche zwischen den Gebäuden Fuhlsbüttler Straße 100 und 112 (vgl. folgenden Abschnitt), keinen städtischen Platz bzw. keine Freifläche, wo
Passanten verweilen, soziale Kontakte gepflegt werden oder
an denen man sich zwanglos aufhalten kann.
Auch die Platzfläche östlich der Fuhlsbüttler Straße / Karstadtgebäude (sog. Piazetta) ist durch einen geringen Fuß-
11
gängerstrom gekennzeichnet, weil die Hauptrichtung westlich
von Karstadt zum Bahnhofseingang führt. Die Läden stehen
teilweise leer bzw. besitzen wenig Anziehungskraft. Die Gestaltungselemente wirken einfallslos und unmodern, vor allem
die ungepflegten Grünflächen / Buschwerke wirken abweisend. Der Blick von der Straße auf die Läden wird verdeckt.
„Piazetta“ ohne Aufenthaltsqualität
Insgesamt fehlt dem öffentlichen Freiraum entlang der Hauptkundenströme durch das Untersuchungsgebiet bis zu Hochbahnbrücke eine einheitliche, gestalterische Linie. Das Bezirkszentrum ist durch sein Erscheinungsbild nicht identifizierbar.
Öffentliche Grünflächen
Im Untersuchungsgebiet beschränken sich die öffentlichen
Grünflächen auf kleine Straßengrünbereiche. In Höhe der
Diesterwegstraße, zwischen Fuhlsbüttler Straße 110 und 112,
beginnt ein kleiner Grünzug mit einem wichtigen Fußweg. Der
Fußweg hat im Westen keine klar erkennbare Fortsetzung.
Trotz der unattraktiven Gestaltung der Grünfläche an der
Fuhlsbüttler Straße hat der Ort insbesondere bei gutem Wetter eine hohe Bedeutung als Verweil- und Treffpunkt, auch
von sozialen Randgruppen.
1.3
Verkehr
1.3.1
Fließender Verkehr
Die Optimierung der Verkehrsabläufe und -beziehungen sind
entscheidende Voraussetzungen für die Ziele, die sich auf die
Zentrumsfunktion und die Ausstrahlung auf den Einzelhandel
beziehen. Die Erreichbarkeit und verkehrliche Funktionalität
ist grundsätzlich ein wesentliches Erfolgskriterium von Einzelhandelszentren. In diesem Zusammenhang ergeben sich
folgende Handlungsbedarfe und -möglichkeiten bezüglich
der Verkehrssituation.
Das Untersuchungsgebiet wird geprägt von einem deutlichen
Übergewicht zu Gunsten des motorisierten Individualverkehrs (MIV). Die Straßen sind kfz-gerecht ausgebaut; Störungen der Abwicklung des Kfz-Verkehrs sind nicht zu beobachten. Dieses Übergewicht bedeutet aber auch, dass in
den Kernbereichen der Einzelhandelsnutzungen erhebliche
Konflikte beim Fußgänger- und Radfahrverkehr auftreten. In
diesen Bereichen tritt die Funktionsüberlagerung der Fuhlsbüttler Straße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße und
als Einkaufsstraße zu Tage.
Zwischen Hellbrook- und Drosselstraße ist deshalb eine
Neuorganisation der Verkehrsflächen zum Erreichen der
Ziele dringend angeraten, die jedoch den Erhalt der übergeordneten Verkehrsfunktion der Fuhlsbüttler Straße voraussetzen muss. Der nördliche Teil der Hufnerstraße, deren Fahrbahn verhältnismäßig breit ist, sollte in die Planungen einbezogen werden, so dass hier weiterer Parkraum gewonnen
12
und ggf. auch ein Radweg auf der Ostseite berücksichtigt
werden kann. Neben einem zusätzlichen Parkplatzangebot in
sehr kurzer Distanz zum Einzelhandel in der Fuhlsbüttler
Straße, könnte so die Geschwindigkeit auf der Hufnerstraße
reduziert werden.
Grundsätzlich bildet der Bahnhof inklusive ZOB aufgrund
seiner Hamburg-weiten Bedeutung und Zentralität mit sehr
hohen Umsteigezahlen ein erhebliches (Kunden-) Potenzial
für die Zentrumsfunktion. Allerdings wird der Bahnhof und
ZOB diesem Potenzial in Gestaltung und Orientierung in keiner Weise gerecht. Wegeverbindungen, vor allem Richtung
Haupteinkaufsstraße, sind nicht erkennbar. Eine Orientierung
für Ortsunkundige ist kaum gegeben. Die Gestaltungs- und
Orientierungsprobleme des Bahnhofs / ZOB´s vermindern
auch die Wegebeziehungen zwischen den Funktionsbereichen Einzelhandel und Kultur im Süden. Hier ist die Durchlässigkeit zu steigern.
Dadurch, dass der Bahnhof nur einen Nordausgang aufweist,
werden die Hauptfußgängerströme von Norden kommend
westlich am Karstadtgebäude über den unübersichtlichen und
gestalterisch unattraktiven ZOB geführt. Die östlich vom Karstadt gelegene Platzfläche (“Piazetta“) als der historische,
zentrale Platz des Quartiers wirkt abgehängt. Es fehlt ein weiterer, deutlich erkennbarer und leicht auffindbarer Ausgang
aus dem Bahnhof nach Norden, inklusive einer klaren Querungsmöglichkeit über die Fuhlsbüttler Straße.
Dieser Handlungsbereich ist in der Wettbewerbsauslobung
„Bahnhof Barmbek“ richtig erkannt und in entsprechende Anforderungen umgesetzt worden. Die grundsätzliche Einrichtung eines weiteren Bahnhofseingangs hat der HVV aus betriebsorganisatorischen Gründen im Rahmen der ZOBNeuorganisation bereits vorbereitet. Der neue Eingang ist
auch aus städtebaulichen und funktionalen Gründen zur Aufwertung der „Piazetta“ unbedingt zu befürworten.
1.3.2
Ruhender Verkehr
Auch wenn es gelegentlich zu Engpässen kommt, ist die
Parkplatzsituation aktuell für ein gewachsenes Stadtteil- / Bezirkszentrum vergleichsweise entspannt. Allerdings werden
Parkplatzprobleme steigen, wenn die wünschenswerte Verdichtungen zuvor genannten städtebaulichen Analyse realisiert werden. Grundsätzlich werden Parkplatzprobleme, je
stärker die Nutzungsintensität und –vielfalt steigt, nicht komplett zu vermeiden sein. Sie sind letztlich eine unerwünschte
Folge, wenn das Ziel bezüglich einer Stärkung des Einzelhandels erfüllt wird.
Insofern gilt es, die Parkplatzbilanz zumindest zu erhalten
und ggf. den Parkdruck der Bewohner durch zusätzliche oder
aufgewertete Quartiersgaragen abzumildern. Auf diese Weise
können auch weitere Parkplätze für Kunden frei werden. Insbesondere die vorhandene Quartiersgarage an dem zentralen
Standort der Drosselstraße kann durch eine Attraktivitätsstei„Projektteam Barmbek-Nord“– GOS·A+S·CIMA
Mangelhaft gestaltete Quartiersgarage
Drosselstraße,
Auslastung nur 60%
13
gerung und Nutzererweiterung die Situation nachhaltig
verbessern.
1.3.3
Exkurs: Grundsätzliche Einordnung der Fuhlsbüttler Straße ins Straßennetz und eine potentielle
Neuorganisation der Fahrbeziehungen
Es wurde in der örtlichen Politik und Öffentlichkeit seit längerem vorgeschlagen und diskutiert, zur Belebung der Fuhlsbüttler Straße die bisherige Einbahnstraßenregelung auf
zwei Fahrspuren stadtauswärts aufzuheben und stattdessen
eine “normale” Zweirichtungsverkehrsstraße zwischen Wiesendamm und Hellbrookstraße einzurichten. Als grundsätzlicher Vorteil wird die bessere Erreichbarkeit der Läden an der
Fuhlsbüttler Straße gesehen. Umwegfahrten könnten so vermieden werden. Zur besseren verkehrlichen Bewertung zunächst folgende Fakten und Argumente:
Einbindung ins übergeordnete Straßennetz
14
x
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass auf den
Stadtstraßen maximal 10.000 Kfz/Tag auf einer Fahrspur funktionieren. Die Verkehrsbelastungen auf der
Hufner- und der Fuhlsbüttler Straße sind mit jeweils
gut 15.000 bis 17.000 Kfz/Tag so hoch, dass eine
Zweispurigkeit je Richtung erforderlich bleibt.
x
Die Fahrspurbreite beträgt mindestens 3,25 m bzw.
6,50 m für die Fahrbahn. Bei vier markierten Streifen
muss die Fahrbahn mindestens 13 m breit sein.
x
Prinzipiell ist nach heutigem Zustand mit den Einbahnstraßenregelungen der Knoten Hellbrookstraße
so zu verstehen, dass die Hufnerstraße den abfahrenden und die Fuhlsbüttler Straße den zufahrenden
Süd-Ast bilden. Quasi zwischen den Fahrspuren liegt
das Haspa-Gebäude.
x
Entscheidend für die Leistungsfähigkeit der Stadtstraßen sind die Knoten sowie deren Aufstellflächen.
In diesem Fall ist der Abstand zwischen den Knoten
Hellbrook- und Drosselstraße so gering, dass hier auf
jeden Fall eine Zweispurigkeit je Richtung bestehen
bleiben muss.
x
Im Bereich der Fuhlsbüttler Straße östlich Karstadt ist
im Rahmen der ZOB-Neuorganisation geplant, eine
zusätzliche Busspur gegen die Fahrtrichtung der Kfz
zu einzurichten. Die beiden Fahrspuren Richtung
Norden müssen aufgrund der Kfz-Belastung bestehen bleiben.
x
Wenn eine Öffnung in beide Richtungen erfolgen sollte, müssen unabhängig von der Knotenlösung aufgrund der Kfz-Belastungen zwei Spuren je Fahrtrichtung, also vier Spuren insgesamt, auf der Hufner- und
Fuhlsbüttler Straße erhalten bleiben. D.h. es kommt
neben der aktuellen Lösung prinzipiell nur die Variante in Frage, dass sowohl Hufner- als auch Fuhlsbüttler Straße jeweils mit einer Spur je Richtung befahr-
bar werden. Andere Lösungen würden automatisch
bewirken, dass weitere Nord-Süd-Fahrspuren entstehen würden.
Die Aufhebung der Einbahnstraßenregelung hätte also weit
reichende Folgen für das Straßenverkehrsnetz und würde zu
erheblichen Umorganisationen und Umgestaltungen an zahlreichen Knoten führen. Vor allem der Knoten Hufner-/
Hellbrook-/ Fuhlsbüttler Straße wäre aufgrund der fünf Äste
sehr komplex. Die verkehrstechnische Funktionsfähigkeit
müsste zunächst über aufwendige Planungen nachgewiesen
werden, wobei die Machbarkeit nicht garantiert ist. Ein Kreisverkehr kommt aufgrund der mangelnden Leistungsfähigkeit
(max. 20.000 Kfz/Tag) und wegen des hohen Fußgängeraufkommens nicht in Betracht. Problematisch wäre auch der
Knoten Hufner- / Reesestraße / Barmbeker Markt südlich des
Untersuchungsgebietes.
Von der Aufgabe der Einbahnstraßenregelung der Fuhlsbüttler Straße zwischen Drosselstraße und Hellbrookstraße und
der Einführung eines 2-Richtungsverkehres in diesem Bereich sind auch aus Sicht des Einzelhandels weder durchschlagend positive noch negative Auswirkungen zu erwarten.
Unter Beibehaltung des Einrichtungsverkehres sind größere
Spielräume für gestalterische Maßnahmen bzw. eine Neuverteilung der Flächen zugunsten von Fuß- und Radwegen zu
sehen. Für die Verbesserung der Einzelhandels-Situation
werden folgende verkehrlichen Maßnahmen als wesentlich
Erfolg versprechender angesehen:
x
Die bestehende Parkplatzsituation ist für den Einzelhandel als positiv einzustufen. Die Verteilung der
Parkplätze entlang der Fuhlsbüttler Straße ermöglicht den Kunden kurze Wege und damit eine gute
Erreichbarkeit der Einzelhandelslagen.
x
Soweit die Durchschnittsgeschwindigkeit heute
nachweislich überdurchschnittlich hoch ist, sollten
Maßnahmen zur Verlangsamung der Geschwindigkeit ergriffen werden. (z.B.: Verengung oder Querungshilfen)
Statt der Aufhebung der Einbahnstraßenregelung in der
Fuhlsbüttler Straße wird empfohlen, dass grundsätzliche
System der Fahrspuren der übergeordneten Verkehrsfunktion
zu erhalten und in dem Bereich von Wiesendamm bis zur UBahnbrücke die Fuhlsbüttler Straße sowie den nördlichen Teil
der Hufnerstraße, insbesondere in den Seitenräumen neu zu
organisieren.
15
1.4
Das Zentrum als Wirtschafts- und
Kulturstandort
Wirtschaftsfunktion des Bezirkszentrums Barmbek
Um als B1 Zentrum für den Bezirk Barmbek die
Wirtschaftsfunktion erfüllen zu können, müssen Angebote
bereitgestellt werden, die die Versorgungsfunktion der
Bevölkerung in einem Einzugsbereich mit ca. 200.000
Einwohnern sicherstellen. Dazu gehören:
x
Einzelhandelsangebote
x
Angebote des Dienstleistungssektors
x
Angebot an Gastronomie
x
Adäquate Verkehrsinfrastruktur
1.4.1
Einzelhandelsstandort
Methodik
Die Analyse des Einzelhandels im Untersuchungsgebiet
Fuhlsbüttler Straße wurde auf der Basis der wichtigsten
Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- oder
die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen.
Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über
die Bestandserhebung im Einzelhandel:
Einzelhandel in der Fuhlsbüttler Straße
16
x
Vollständige Bestandserhebung aller Betriebe im
Untersuchungsgebiet
x
Erfassung
Leerstände
x
Branchenmix (31 Sortimente, Zusammenfassung auf
14 durch das Projektteam Barmbek-Nord definierte
Warengruppen)
x
Bewertung der Nahversorgungsqualität
x
Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe
während der Erhebung
x
Einschätzung der Flächenproduktivität
x
Darstellung
der
14
Warengruppen
sowie
Differenzierung der Sortimente in den periodischen
Bedarf
(Lebensmittel,
Gesundheitsund
Drogeriewaren) und den aperiodischen Bedarf
(mittel- und langfristiger Bedarfsbereich)
aller
Einzelhandelsbetriebe
und
Als Berechnungsgrundlage für die wirtschaftlichen Kennziffern wurde einerseits die Einwohnerzahl des Stadtteils Barmbek-Nord und andererseits die Einwohnerzahl im eng eingegrenzten Untersuchungsgebiet (1.885 EW) verwendet. Die
berechneten Werte können nur als Anhaltspunkte dienen,
wobei der Wert des Untersuchungsgebietes jeweils den unteren Grenzwert und der Wert für Barmbek-Nord den oberen
Grenzwert markiert.
Die Fuhlsbüttler Straße stellt zudem nur einen Teil des Bezirkszentrums Barmbek dar. Die wirtschaftliche Bedeutung
muss deshalb immer im Zusammenhang mit dem Einzelhandelsstandort Hamburger Straße betrachtet werden.
Kundenherkunftsbefragung im Einzelhandel
Hinweise auf die Ausbreitung des Marktgebietes des Bezirkszentrums sowie zur Kaufkraftbindung der hiesigen Einzelhändler sollte die Kundenherkunftsbefragung ergeben.
Stichprobenartig wurden Fragebögen überwiegend in der
Fuhlsbüttler Straße ausgegeben. Zehn Betriebe beteiligten
sich an der Befragung. Diese Betriebe zählten insgesamt
2.547 Kunden. Gezählt wurde in der 11. KW 2004.
35,2 % der gezählten Kunden kamen aus dem Postleitzahlbezirk 22305, der das Untersuchungsgebiet vollständig einschließt.
22179
22177
22307
22303
22083
22305
22049
22081
25,6 % kamen aus dem im Norden angrenzenden Postleitzahlbezirk 22307.
17,2 % erreichen auch aus umliegenden Postleitzahlgebieten
das Untersuchungsgebiet der Fuhlsbüttler Straße.
Postleitzahlbezirke der Stadt
Hamburg
1,9%
22305
20,1%
35,2%
22307
s onstige angrenzende P LZ
17,2%
s onstige Ham burger P LZ
Woher kommen die Kunden
des Einzelhandels in der
A us wärts
25,6%
Auch vor dem Hintergrund der eingeschränkten Aussagekraft
der Zählungen aufgrund der geringen Teilnehmerzahl ist der
hohe Anteil von Kunden aus sonstigen Teilen Hamburgs als
positiv zu bewerten.
17
Nachfragepotenzial im Marktgebiet Fuhlsbüttler Straße
Im direkten Untersuchungsgebiet Fuhlsbüttler Straße steht
ein Nachfragepotenzial von ca. 9,3 Mio. € zur Verfügung.
Im Stadtteil Barmbek-Nord steht bedingt durch eine Einwohnerzahl von 37.602 Einwohnern insgesamt ein Nachfragepotenzial von ca. 185,8 Mio. € zur Verfügung.
Leistungsdaten des Einzelhandels im Gebiet Fuhlsbüttler
Straße
CIMA Warengruppe
Verkaufsflächen, Einzelhandelsumsätze und
Raumleistung
Periodischer Bedarf
Lebensmittel, Reformwaren
Gesundheits- und Körperpflege
Aperiodischer Bedarf insgesamt
Verkaufsfläche in m²
Umsatz in
Mio. €
Raumleistung in
€/qm
4.445
3.075
1.370
21,0
15,0
5,9
4.714
4.889
4.321
2.458
2.358
2.022
2.859
3.663
15.045
37,0
Persönlicher Bedarf insgesamt
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik
5.480
3.705
1.330
445
12,9
7,5
3,8
1,6
Medien und Technik insgesamt
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik,
Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
2.580
1.250
1.330
7,5
4,0
3,5
2.888
3.172
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
Sportartikel
Spielwaren
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
4.370
3.800
380
190
11,7
10,6
0,7
0,4
2.682
2.776
1.961
2.237
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik,
Hausrat
2.622
390
0,9
2.338
Einrichtungsbedarf
Möbel, Antiquitäten
Gardinen, Teppiche, Heimtextilien
1.080
180
900
1,9
0,2
1,7
1.772
1.300
933
Baumarktspezifische Sortimente
1.145
2,1
1.795
19.490
57,9
2.972
Einzelhandel insgesamt
Zum Erhebungszeitraum belief sich die Anzahl der Ladengeschäfte auf 96 Betriebe, die zusammen über Gesamtverkaufsfläche von knapp 19.500 qm verfügten. Die Fuhlsbüttler Straße erreicht im Bundesdurchschnitt eine durchschnittliche Flächenproduktivität im Einzelhandel, die jedoch durch
die verhältnismäßig höhere Flächenproduktivität der Branche
Lebensmittel beeinflusst wird.
18
Einzelhandelszentralität
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mio. €
Handelszentralität
in %
Periodischer Bedarf
21,0
15,0
5,9
96,1
75,3
20,8
22
20
28
37,0
89,7
41
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
12,9
7,5
3,8
1,6
25,0
16,3
4,8
3,8
52
46
79
43
7,5
4,0
3,5
21,9
5,9
16,1
34
68
22
11,7
10,6
0,7
0,4
6,7
3,4
1,5
1,8
175
308
50
24
Sportartikel
Spielwaren
Hausrat
0,9
1,3
70
Einrichtungsbedarf
1,9
0,2
1,7
14,4
10,7
3,7
13
2
46
2,1
20,4
10
57,9
185,8
31
Umsatz, Nachfragepotenzial
und Einzelhandelszentralität
Barmbek-Nord
Die errechnete Zentralität über alle Branchen liegt bei nur
31%. Dieser Wert belegt, dass das Nachfragepotenzial des
Einzugsgebietes Barmbek-Nord den Umsatz im Einzelhandel
weit übersteigt.
Insgesamt liegt die Stärke des Untersuchungsgebietes, bedingt durch eine ausreichende Flächenausstattung im
Sport und Freizeitbedarf. Die Handelszentralität von 308 %
in dieser Branche belegt dabei die Versorgungsfunktion für
ein weiter ausgedehntes Gebiet. Fast 18 % des gesamten
Einzelhandelsumsatzes entfallen auf diesen Bedarfsbereich.
Es fällt jedoch auf, dass der Durchschnittswert im aperiodischen Bedarf durch die leistungsstarke Branche (Spiel, Sport
und Hobby) nach oben hin überzeichnet ist. Insgesamt wird
das Untersuchungsgebiet seiner Versorgungsfunktion im
aperiodischen Bedarf nicht gerecht. Dies belegt die insgesamt schwache Positionierung für die Innenstadtleitbranche
Bekleidung/Wäsche. Höhere Zentralitätswerte im aperiodischen Bedarf liegen in den Branchen Bücher und Schreibwaren sowie Schuhe und Lederwaren. Beide Branchen sind den
zentrenrelevante Sortimenten zuzuordnen.
Globetrotter, ein Vertreter
der leistungsstarken Branche „Spiel, Sport und Hobby“
Der Einzelhandel des Untersuchungsgebietes allein kann die
Versorgungsfunktion für den Bezirk Barmbek nicht übernehmen. Gerade im periodischen Bedarf wird die Funktion der
Nahversorgung nicht ausreichend erfüllt, was in erster Linie der Lage im Raum geschuldet ist. Die Nähe zu Konkurrenzstandorten weiterer Super- und Verbrauchermärkte (z.B.
Spar Markt Schumann, Minimal) bestimmen zudem das
Wettbewerbsumfeld.
19
Gute Zentralitätswerte in einigen Sortimentbereichen dank
Karstadt und Discountern.
Der Einzelhandel der Fuhlsbüttler Straße stellt jedoch auch
nur 30 % der Verkaufsfläche des Bezirkszentrums. Zwei Drittel der Einzelhandelsflächen sind im EKZ Hamburger Straße
angesiedelt. Die schwache Zentralität von 31 % liegt aber
somit in einem zu erwartenden Verhältnis zur Verkaufsflächenzahl innerhalb des Versorgungszentrums Barmbek. Der
Wert wird aber auch durch Branchenlücken und unterdurchschnittliche Flächenproduktivitäten oder Flächendefiziten in
einigen Branchen beeinflusst. Die Sortimentsbereiche, in denen gute Zentralitätswerte erreicht werden, profitieren von
den Angeboten im Fachmarktbereich bzw. den Randsortimenten im Warenhaus Karstadt sowie den Discountern.
Es gibt starke Hinweise auf Kaufkraftzuflüsse von außerhalb, die maßgeblich durch die Betriebe Globetrotter und
Karstadt generiert werden. Die Einzelhandelszentralität insgesamt wird jedoch durch die Branche Sport deutlich überzeichnet. Diese zusätzlich generierten Frequenzen und Kaufkraftzuflüsse können aber offenbar derzeit nicht von den Betrieben in der Fuhlsbüttler Straße genutzt werden.
Flächendichte
Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes
stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,3 qm Verkaufsfläche je Einwohner, wobei der gesamte ländliche Raum
einbezogen ist.
Im periodische Bedarf je Einwohner ist die Flächendichte
deutlich niedriger als die Verkaufsflächendichte in den aperiodischen Sortimenten.
Kaufkraftstromanalyse
Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials im Untersuchungsgebiet und seinem Marktgebiet, der am Ort gebunden werden kann.
65,0
Bü ch e r, Sch r e ib w are n
65,0
Sch u h e , Le d e rw are n
Die Kaufkraftbindungsquoten der Wohnbevölkerung
Barmbek-Nord
51,4
Sp ie l, Sp o r t, Ho b b y in sg e samt
Ge sch e n ke , Glas, Po rze llan , Ke r amik
Hau srat
50,0
Uh r e n , Sch mu ck, O p tik
35,0
Be kle id u n g /Wäsch e
35,0
30,0
Gard in e n , Te p p ich e , He imte xtilie n
25,0
Ge su n d h e its- u n d Kö rp e rp fle g e
18,0
Le b e n smitte l, Re fo rmw are n
Ele ktro ar tike l/Un te rh altu n g se le ktr o n ik
F o to , PC u n d Zu b e h ö r, Ne u e M e d ie n
15,0
Bau marktsp e zifisch e So rtime n te
6,0
0
20
Angaben in %
2,0
M ö b e l, An tiq u itäte n
10
20
30
40
50
60
70
41,8 Mio. € (22 %) des Nachfragepotenzials der Gesamtbevölkerung Barmbek-Nord können im Untersuchungsgebiet
der Fuhlsbüttler Straße gebunden werden. 144,0 Mio. €
(78%) fließen in andere Stadtgebiete Hamburgs ab. Die
höchste Bindungsquote wird im aperiodischen Bedarf in der
Branche Bücher/Schreibwaren erzielt. Dem steht eine Bindungsquote im Periodischen Bedarf von nur 18 % in der
Branche Lebensmittel/Reformwaren gegenüber. 50 % des
Nachfragepotenzials der Bevölkerung Barmbek-Nords können in der Branche Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik
im Untersuchungsgebiet der Fuhlsbüttler Straße gebunden
werden. Dieser Wert bietet Potenzial für weitere Entwicklungen.
Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse des Untersuchungsgebietes Fuhlsbüttler Straße:
200
150
186
100
in M io. €
Der tatsächlich im Untersuchungsgebiet erzielte Umsatz beläuft sich auf 58 Mio. €. Das Nachfragepotenzial des Untersuchungsgebietes beläuft sich bezogen auf die Bewohner
Barmbek Nords auf 185,8 Mio. €. Die sich aus diesen Kaufkraftströmen ergebenden Kaufkraftabflüsse von 144,0 Mio. €
verringern das Nachfragepotenzial entsprechend. Die
Kaufkraftzuflüsse belaufen sich auf 16,1 Mio. €.
Kaufkraftstrom analyse Fuhlsbüttler S traße
(in M io. €)
50
-50
-100
-144
-150
Nach fr ag e p ote nz ial
Ham b u r g Fu h ls bü ttle r
Der größte Anteil der Zuflüsse fließt in die Branche Spiel,
Sport und Hobby. Der starke Magnet ist hierbei Globetrotter.
Alle anderen Branchen haben Zuflüsse von unter 2 Mio. €.
Die Zuflüsse aus weiteren Stadtgebieten Hamburgs in der
Branche Lebensmittel/Reformwaren sind nur sehr gering und
bieten Entwicklungspotenziale.
58
16
0
Kau fk r aft-Ab flus s
Kau fk r aft-Z u flus s
Um s atz Ham b u r g
Fu h ls bü ttle r Str aß e
Str aß e
Die Kaufkraftstromanalyse
für das Gebiet BarmbekNord
Die stärksten Abflüsse verzeichnet das Untersuchungsgebiet im Einzelhandel in der Branche Lebensmittel/Reformwaren (ca. 61,7 Mio. €) , in denen es zu wenige
Anbieter für die Bewohner in Barmbek-Nord gibt. Großer
Wettbewerbsdruck durch starke Anbieter in den konkurrierenden Stadtteilen Hamburgs oder andere Stadtrandbezirken
führen zu weiteren Kaufkraftabflüssen in anderen Branchen.
Unter Berücksichtigung der starken Abflüsse (19,2 Mio. €) in
der Branche Baumarktspezifische Sortimente kann hier die
Empfehlung zur Ansiedlung eines Fachmarktes ausgesprochen werden. In der Branche Spiel, Sport und Hobby
fließen trotz der Bindungsquote von über 50 % noch rd. 3,3
Mio. € ab. Abflüsse der Kaufkraft dürften jedoch auch durch
zahlreiche Berufspendler entstehen, die außerhalb des Untersuchungsgebietes einen Teil ihrer Versorgungseinkäufe tätigen. Die weiteren Kaufkraftabflüsse geben Hinweise auf
Angebotslücken oder mangelnde Kaufkraftbindungsquoten im Einzelhandelsbestand im Untersuchungsgebiet Fuhlsbüttler Straße.
21
Fazit Nachfrageanalyse
Die Ergebnisse der Nachfrageanalyse zeigen deutlich, dass
das Untersuchungsgebiet der Fuhlsbüttler Straße nicht hinreichend die Teilversorgungsfunktion des Bezirkszentrums
Barmbek übernehmen kann.
Gerade im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente bieten
andere Bezirkszentren und die Hamburger City Angebote in
einer umfassenden Vielfalt und Sortimentstiefe, mit denen ein
Standort wie das Untersuchungsgebiet nicht konkurrieren
kann. Die Fuhlsbüttler Straße weist Defizite an Branchen und
Sortimenten auf, die sie in ihrer Art als Teil des Bezirkszentrums schwächen. Chancen bestehen in der Profilierung über
Merkmale, in denen die konkurrierenden Standorte Schwächen aufzeigen: z.B. Individualität, Gemütlichkeit, Aufenthaltsqualität, verkehrliche Erreichbarkeit, Parken.
Die Kaufkraftabflüsse aus dem Untersuchungsgebiet können
durch eine Verbesserung des Angebotes minimiert werden.
Im Untersuchungsgebiet könnte es eine strategische Stoßrichtung sein, eine höhere Bindung in den Branchen zu erzielen, in denen bislang Zentralitätslücken, also überproportionale Kaufkraftabflüsse, vorliegen. Diese Zentralitäts- und Angebotslücken sollten nachfragegerecht geschlossen werden,
damit zukünftig mehr Zielgruppen adäquate Angebote vorfinden. Dabei kann - vorbehaltlich einer Folgenabschätzung im
Detail- davon ausgegangen werden, dass zusätzliche Verkaufsflächen von 10-15 % des Bestandes, also 2000 bis
3000 qm zu einer Stärkung des Zentrums führen, wenn sie
möglichst kleinteilig in den Bestand eingefügt werden (z.B.
Umwandlung von Lager- und Nebenflächen in Verkaufsflächen etc.).
Angebotssituation des Einzelhandels im Untersuchungsgebiet
Hauptfrequenzlage Fuhlsbüttler Straße
Der Bereich der Fuhlsbüttler Straße im Untersuchungsgebiet
und der weitere Verlauf in nördliche Richtung ist die Hauptfrequenzlage in Barmbek-Nord. Hier ist ein verdichteter Geschäftsbesatz gegeben. Knapp 70 % der Gesamtverkaufsfläche des Untersuchungsgebietes sind in der Fuhlsbüttler Straße zu finden. Die Bereiche der Hellbrookstraße und der Drosselstraße, die zum Untersuchungsgebiet zählen, verfügen
über weniger dichten Einzelhandelsbesatz und wurden deshalb als Nebenlage kategorisiert. In den Seitenstraßen finden
sich nur wenige Einzelhandelsnutzungen. Die Discounter
Penny und Aldi haben ihren Standort in der Drossel- bzw.
Hufnerstraße. Der großflächige Einzelhandel befindet sich
weiterhin im Wiesendamm mit Globetrotter und dem Möbelhaus Kabs.
23 % der Verkaufsfläche entfällt auf den periodischen Bedarf.
Die größten Betriebe sind Penny (ca. 500 qm), Aldi (ca. 450
22
am), Spar (ca. 480 qm), Karstadt (ca. 670 qm) und Budnikowsky (ca. 500 qm).
Auf die Branchen des aperiodischen Bedarf entfallen 77% der
Gesamtverkaufsfläche, wobei rd. 19% durch die Branche
Sportartikel besetzt sind. Neben dem Betrieb Globetrotter
sind auch die Randsortimente zum Beispiel im Karstadt in
dieser Warengruppe erfasst.
Rd. 19 % der Verkaufsfläche entfallen auf die Branche Bekleidung/Wäsche. Größter Anbieter ist hier der Filialist M & S
Mode (ca. 200 qm).
Verkaufsfläche in m²
CIMA Warengruppe
Anteile in % an
der
Gesamtfläche
4.445
3.075
1.370
Periodischer Bedarf
23
16
7
15.045
77
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
5.480
3.705
1.330
445
28
19
7
2
2.580
1.250
1.330
13
6
7
Sportartikel
Spielwaren
4.370
3.800
380
190
22
19
2
1
Hausrat
390
2
Einrichtungsbedarf
1.080
180
900
6
1
5
1.145
6
19.490
100
70
Anteile der Verkaufsflächen
nach Branchen
65,2
65,6
60
Ladengeschäfte nach
in M io . €
50
Größenklassen
40
30
17,7
20
9,2
10
7,2
9,4
11,2
7,1
5,2
2,1
0
bis 50 qm
51-100 qm
101-200 qm
201-500 qm über 500 qm
Folgende Aussagen zur Verteilung der BetriebsAnteil der
B etriebe
in %
Anteil
der V erkaufsfläche in %
Größenklassen
können
abgeleitet
werden:
23
65 % der 96 Betriebe im Untersuchungsgebiet verfügen über
eine Verkaufsfläche von bis zu 50 qm. Mit Ausnahme z.B. der
Branchen des Lebensmittelhandwerks ist der hohe Anteil von
Betrieben mit weniger als 50 qm Verkaufsfläche als besonders kritisch einzustufen, da diese Betriebsgrößen deutlich
unter den allgemeinen betriebswirtschaftlich optimalen Betriebsgrößen (je nach Branche 100 bis 200 qm) liegen.
Die tatsächliche Situation des Einzelhandels zeigt sich an den
Flächenanteilen der beiden Großbetriebe. Globetrotter (über
4000 qm) und Karstadt (über 8000 qm). Die Betriebe stellen
zwar nur 2 von 96 Betrieben des Einzelhandels, verfügen aber über 65 % der gesamten Verkaufsfläche.
Es sollten Geschäftsflächen entwickelt oder Leerstände aktiviert werden, die eine betriebswirtschaftlich sinnvolle Größe haben (je nach Branche und entsprechender Raumleistung ab 100 qm Verkaufsfläche). Einzelhändlern mit Erweiterungswunsch sollte die Möglichkeit für eine Flächenausweitung oder einen Umzug nicht erschwert werden. Die Schaffung größerer Flächen als wichtigster Ausgangspunkt, aber
auch die Genehmigungspraxis beim Umbau bestehender
Flächen, sollte im Untersuchungsgebiet handelsfreundlich
angewendet werden.
Leerstände im Untersuchungsgebiet
Die Leerstandsquote von 12,5% ist beträchtlich, aber im
Kontext der fortdauernden Rezession des Einzelhandels nicht
unnatürlich.
Die meisten der leeren Ladenlokale befinden sich in der
Fuhlsbüttler Straße bzw. in unmittelbarer Nähe dazu. Die
meisten Leerstände haben eine geringe Fläche.
Leerstand in der Fuhlsbüttler
Straße
Zwar sind Leerstände in der gegenwärtigen Zeit leider normale Kennzeichen der Einzelhandelslandschaft, bedeuten aber
einen weiteren Attraktivitätsverlust. Lücken im Einzelhandelsbesatz bedeuten neben der optischen Beeinträchtigung
immer auch Abfall von Frequenzen und ziehen dadurch ihr
Umfeld in Mitleidenschaft. Es sollten daher dringend Maßnahmen (Investitionen etc.) getroffen werden, die Leerstände
einer neuen Nutzung zuführen. Die Zwischennutzung der
Schaufenster z.B. durch benachbarte Einzelhändler kann
zumindest optisch Schaden abwenden.
Leerstände können aber auch auf ein Missverhältnis in der
Relation Lage des Leerstandes und des Mietpreises hindeuten. Das Preisniveau der Mieten muss sich den äußeren
Bedingungen in der Fuhlsbüttler Straße anpassen. Bedingt
durch den Strukturwandel im Einzelhandel, sollten nicht automatisch nur Einzelhandelsbetriebe als Nutzer der Flächen
angedacht werden, sondern auch Dienstleister.
24
Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet
Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung im FoodBereich ist ein wichtiges Ziel der Entwicklung in Bezirkszentren zur Vermeidung von unnötigem Einkaufsverkehr und zur
Versorgung der weniger mobilen Bevölkerungsgruppen (z.B.
Senioren). Die Sicherung der Nahversorgung der Bewohner des Untersuchungsgebietes oder auch Barmbek-Nords
sollte daher ein zentrales Ziel der Einzelhandelsentwicklung
sein.
Der Bestand im Lebensmittelhandwerk Bäckerei ist im Gebiet
gut besetzt. Ebenso sind Gemüsehändler ausreichend vertreten. Zweimal wöchentlich findet auf dem Parkplatz neben
Globetrotter südlich des Barmbeker Bahnhofes ein Wochenmarkt mit einem kleinen aber qualitativ hochwertigen
Lebensmittelangebot statt.
Der Wochenmarkt
Qualitätsorientierung im Einzelhandel
Der Einzelhandel im Untersuchungsgebiet Fuhlsbüttler Straße zeigt große Unterschiede in der Qualitätsorientierung.
Großflächiger Facheinzelhandel mit einem qualitativ hochwertigen Sortiment und einer hervorragenden Warenpräsentation steht neben Gewerbebetrieben mit einem absolut discountorientierten Angebot und der entsprechenden Präsentation ihrer Waren. Der Anteil der discountorientierten Betriebe überwiegt im Untersuchungsgebiet deutlich. Aufgrund
dieser Dominanz standardisierter bzw. konsumiger Qualitätsorientierung birgt der Angebots-Mix der Fuhlsbüttler Straße
Gefahren für den Fortbestand einzelner Betriebe.
Unterschiede in der
Warenpräsentation
Darüber hinaus besteht in einigen Betrieben Anpassungsbedarf hinsichtlich einer Sortimentsoptimierung. Ein großer
Teil der Einzelhandelsbetriebe musste als veraltet und renovierungsbedürftig bewertet werden. Investitionen in den Ladenbau oder Anpassungen im Bereich der Sortimentsgestaltung und der Warenpräsentation sind zwingend erforderlich,
um auch langfristig im Markt zu bestehen.
1.4.2
Dienstleistungsangebote
Einführung und Methodik
-
Das Dienstleistungsangebot im Untersuchungsgebiet Fuhlsbüttler Straße wurde im Zuge der Bestandsaufnahme des
Einzelhandelsangebot erhoben. Die Ermittlung der Daten auf
der Angebotsseite erfolgt über die Bestandserhebung:
Vollständige Bestandserhebung im Untersuchungsgebiet
Einschätzung der Qualität und Angebot-NachfrageSituation durch Experten
25
-
Darstellung des Dienstleistungsangebotes in Kategorien
x
Gastronomie und Freizeitunternehmen
x
Ärzte und Dienstleistungen im Gesundheitswesen / Wellnessangebote
x
Einzelhandelsähnliche Dienstleistungen
x
Freiberufler
x
Bildungs- und Weiterbildungsreinrichtungen
x
Öffentliche Verwaltung
x
Sonstige Dienstleistungen
Bestandsanalyse / Angebotssituation
Im Untersuchungsgebiet gibt es ein vielfältiges Angebot im
Dienstleistungsbereich. Angebote, die die Nahversorgungsqualität beeinflussen, sind, wenn nicht im Untersuchungsgebiet zu finden, in direkter Nähe im Stadtteil präsent. Über eine
Nahversorgung herausgehende Angebote sind im Gebiet
nicht zu finden. Konzentrationen von Dienstleistungsangeboten einzelner Segmente sind nicht auszumachen.
Struktur des Dienstleistungsangebotes im Untersuchungsgebiet
Freiberufler
(R echtsanw älte,
S teuerberater u.ä.)
4%
S onstige D ienstleistungen
12%
B ildungs- und
W eiterbildungseinrichtungen
6%
Ärz te und
D ienstleistung im
Gesundheitsw esen
27%
Gastronomie und
Freiz eiteinrichtungen
22%
Einz elhandelsähnliche
D ienstleistung
29%
Gesundheitswesen
Das Angebot im Gesundheitswesen ist für die Bedürfnisse
der ansässigen Wohnbevölkerung als ausreichend einzustufen. Im Untersuchungsgebiet sind eine Anzahl von Allgemeinmedizinern und spezialisierten Fachärzten ansässig. Zusammen mit den Therapie-‚ Pflege- und Sozialeinrichtungen
besteht ein deckendes Netzwerk v.a. für Senioren und Hilfsbedürftige, die auf kurze Wege im Gesundheitsbereich angewiesen sind.
Im Wellnessbereich ist ein Angebot im Untersuchungsgebiet
praktisch nicht vorhanden. Zwar bieten einige Dienstleistungsunternehmen (z.B. Kosmetik, Friseur) Zusatzleistungen
wie Massagen an, von einem richtigen Wellnessangebot kann
dabei aber nicht gesprochen werden.
26
Einzelhandelsähnliche Dienstleistungen
Dienstleistungsangebote, die ähnlich wie Einzelhandelsprodukte nachgefragt werden, sind im Untersuchungsgebiet relativ stark vertreten. Besonders Frisöre sind im Untersuchungsgebiet häufig zu finden. Aber auch eine Anzahl von
Reisebüros und Filialen großer Banken sind in ausreichender
Anzahl vertreten. Auffällig für das relativ kleine Untersuchungsgebiet sind die große Anzahl sog. Call Shops oder
auch Telecafés, die meist neben verbilligten Telefonaten in
alle Welt, Internetnutzung und Computerspielmöglichkeiten
anbieten.
Das Angebot in diesem Bereich entspricht dem eines Stadtteilzentrums und erfüllt die Grundversorgung der ansässigen Bevölkerung. Es kann aber quantitativ und v.a. qualitativ
nicht den Ansprüchen an das Teilbezirkszentrum Fuhlsbüttler
Straße gerecht werden.
Gastronomie
Das Gastronomieangebot im Untersuchungsgebiet zeigt nur
eine geringe Bandbreite. Dies gilt sowohl für das Qualitätsund Preisniveau als auch als auch für die Vielfalt der Angebote. Die Gastronomiebetriebe sind zum überwiegenden Teil in
der Fuhlsbüttler Straße angesiedelt, einige Standorte findet
man in der Pestalozzistraße, der Drosselstraße und der
Hellbrookstraße.
Den größten Teil des Gastronomieangebotes bestimmen
Fastfood-Restaurants und Imbissangebote von Bäckerläden
und Fleischereien mit standardisierten Produkten im Niedrigpreissegment. Die im Untersuchungsgebiet ansässigen
Gaststätten und Restaurants bieten auch ein standardisiertes
aber breiteres Angebot im niedrigen bis mittleren Preissegment. Abgesehen von einigen Imbiss-Angeboten gibt es nur
eine geringe Vielfalt an internationaler Küche. Angebote im
hochqualitativen Segment oder der Erlebnisgastronomie fehlen völlig. Szenekneipen für Jugendliche und Junggebliebende sowie Angebote, die Einwohner anderer Stadtteile oder
Touristen anziehen, existieren nicht. Außengastronomie, die
zur Steigerung der Aufenthaltsqualität und zu einer längeren
Verweildauer im Gebiet führen könnte, wird nur von wenigen
Gastronomen angeboten.
Fehlende Außen- Nutzflächen
(insbesondere für Gastronomie und Lebensmittel)
Produzierendes Gewerbe
Einen geringen Anteil der Wirtschaftsbetriebe im Untersuchungsgebiet Fuhlsbüttler Straße haben Betriebe des produzierenden Gewerbes bzw. Handwerksbetriebe.
Fünf dieser Betriebe liegen in einer Gemengelage in der
Steilshooper Straße am Rande des Untersuchungsgebietes,
die anderen (hauptsächlich Handwerksbetriebe) befinden sich
verstreut in Nebenstraßen der Fuhlsbüttler Straße. Die Betriebe des produzierenden Gewerbes und die Handwerksbe„Projektteam Barmbek-Nord“– GOS·A+S·CIMA
27
triebe haben eine untergeordnete Bedeutung für den Wirtschaftsstandort Fuhlsbüttler Straße.
1.4.3
Kommunikationsstrukturen in der Wirtschaft
Interessengemeinschaft
Im Untersuchungsgebiet Fuhlsbüttler Straße ist die Interessengemeinschaft Fuhlsbüttler Straße e.V. tätig. Die „IG Fuhle“ ist ein Zusammenschluss engagierter Einzelhändler und
Gewerbetreibender, die entlang der Fuhlsbüttler Straße und
in direkter Nachbarschaft ansässig sind. Die Tätigkeitsfelder
liegen v.a. in folgenden Bereichen:
x
Veranstaltungen zur Kundenbindung und Belebung
der Fuhlsbüttler Straße, z.B. Osterrallye
x
(temporäre) Gestaltung der Einkaufstraße, z.B.
Weihnachtsbeleuchtung
x
Pflege der Grünflächen vor den Läden
x
Unterhaltung der Homepage www.die-fuhle.de mit
Informationen zu Einzelhandel, Dienstleistungen,
Kultur und Soziales sowie aktuellen Veranstaltungstipps
x
Werbung und Vermarktung
x
Die Motivation der Mitglieder ist in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Grund dafür sind immer weniger „Aktive“, die sich an den Aktionen beteiligen.
Mitwirkungsbereitschaft
Im Rahmen der Befragung von Gewerbetreibenden im Untersuchungsgebiet durch das Büro für Lokale Wirtschaft wurde
nach der Bereitschaft der ansässigen Gewerbetreibenden zur
Mitwirkung an Maßnahmen zur Verbesserung des Standortes gefragt. Mehr als die Hälfte der Befragten (56%) zeigten
eine Mitwirkungsbereitschaft oder gaben an, bereits in der Interessengemeinschaft Fuhlsbüttler Straße aktiv zu sein. In
Gesprächen mit Einzelhändlern und Dienstleistern wurden
deutliche Signale für eine Bereitschaft zur Mitwirkung wahrgenommen. Das Wissen der Gewerbetreibenden um die
schwierige Situation des Gebietes ist für sie Motivation für ein
aktives Einbringen in den Entwicklungsprozess. Allerdings
fehlen noch Impulse von außen, die gemeinschaftliche Aktivitäten initiieren können.
1.4.4
x
28
Stärken des Wirtschaftsstandortes
Eine hohe Handelszentralität in der Branche Sportartikel (Globetrotter), der Branche Bücher und der Branche Schuhe/Lederwaren sind die Stärken des Einzelhandels. Der Standort bietet eine gesicherte Nahversorgung für das Untersuchungsgebiet. Die Kundenher-
kunftsbefragung hat ergeben, dass Kaufkraftzuflüsse
aus Barmbek-Nord in das Untersuchungsgebiet generiert werden.
x
Die verkehrsgünstige Anbindung an den ÖPNV, insbesondere durch den S-Bahnhof, und gute Parkmöglichkeiten entlang der Fuhlsbüttler Straße und den Nebenstraßen unterstützen den Einzelhandelsstandort nachhaltig.
x
Weitere Stärken des Wirtschaftsstandortes Fuhlsbüttler
Straße sind die kurzen Wege im Stadtteilzentrum sowie
die Nähe zum Kunden, verbunden mit persönlicher Ansprache. Insbesondere in Hinblick auf die allgemeine
demographische Entwicklung (Alterspyramide) können
diese Faktoren eine maßgebliche Bedeutung und
Wertschätzung einnehmen.
x
Ein gutes Dienstleitungsangebot im Bereich der Gesundheitsversorgung, unter anderem durch spezialisierte Ärzte, erhöht die Qualität des Untersuchungsgebietes.
1.4.5
Schwächen
x
Die Kaufkraftbindung im periodischen Bedarf zeigt,
gemessen an der planerischen Zentrumseinstufung,
Defizite auf. Die Handelszentralität im Durchschnitt aller Branchen wird durch die Stärke der Branche Sportartikel auf den Großflächen positiv verzerrt.
x
Die Betriebsgrößenklassen bis 50 qm sind im Untersuchungsgebiet überbesetzt. Diese Ladengröße ist auf
Dauer nicht wettbewerbsfähig und birgt Entwicklungshemmnisse für die Zukunft.
x
Im Branchenmix in der Genre-Abstufung und hinsichtlich innovativer Ladenkonzepte bestehen Mängel. Alteingesessene Facheinzelhändler werden zunehmend
durch niedrigpreisige, discountorientierte Betriebskonzepte ersetzt.
x
Die Flächenproduktivität liegt mit 2.972 €/qm unter
zahlreichen anderen Stadtbezirken Hamburgs. Mangels auskömmlicher Renditen besteht vielfach keine
Möglichkeit zur Eigenkapitalbildung und dadurch eine
geringe Investitionsneigung.
x
Einzelnen Betrieben muss eine mangelnde Wettbewerbsfähigkeit bescheinigt werden, die sich im äußeren
wie inneren Erscheinungsbild, in der Sortimentspolitik
und im Marketing wiederspiegelt.
x
Leerstände führen zu einem weiteren Attraktivitätsverlust. Zusammen mit den Defiziten in der Stadtgestaltung vermindern sie im Untersuchungsgebiet die Aufenthaltsqualität.
x
Der Dienstleistungssektor erfüllt insgesamt die Grundversorgungsfunktion. Fehlende Angebote lassen sich
29
im Wellnessbereich ausmachen (z.B. Zusatzleistungen
beim Frisör, Kosmetikstudio).
x
Das Gastronomieangebot ist sehr einseitig besetzt und
bietet somit wenig Magnetfunktion.
x
Die Werbe- oder Interessengemeinschaft der Fuhlsbüttler Straße hat keine einheitliche, starke Präsenz im
Untersuchungsgebiet.
1.4.6
Der S-Bahnhof mit angrenzendem Busbahnhof als
Frequenzbringer und Zieladresse
Globetrotter: Ein Kundenmagnet
im
Untersuchungsgebiet
30
Potenziale
x
Auf dem Gelände des ehemaligen AK Barmbek entstehen 400 neue Wohneinheiten; die Kaufkraft der zusätzlichen Bewohner kann im Untersuchungsgebiet zum
Teil gebunden werden. Durch die Ansiedlung der
GWG/SAGA auf dem Museumsgelände kommen täglich ca. 500 zusätzliche Pendler in das Untersuchungsgebiet. Ein weiteres Projekt ist die Entwicklung des ehemaligen Güterbahnhofs Barmbek zu einem attraktiven Wohnquartier mit über 500 Wohneinheiten.
x
In diesen Fällen sollte sich der entstehende Einzelhandelsbesatz auf Nahversorger beschränken und von
einzelhandelsähnlichen Dienstleistungen ergänzt werden. Falls in den neuen Quartieren ein über den Nahversorgungsbereich hinausgehendes Angebot im Einzelhandel geschaffen wird, kann dies durchaus zu
messbaren Wechselwirkungen mit dem Wirtschaftszentrum Fuhlsbüttler Straße führen. Aus den entstehenden Wohneinheiten wird sich ein Nachfragepotenzial entwickeln, welches ähnliche Auswirkungen zeigen
kann, wie die Verlagerung der 500 Arbeitsplätze der
GWG/SAGA in das Museumsquartier. Die zusätzlich
entstehende Kaufkraft kann zum Teil im Untersuchungsgebiet gebunden werden.
x
Der „Umsteige“-S-Bahnhof Barmbek ist nicht nur als
Frequenzbringer, sondern auch als „Zieladresse“ zu
nutzen. Das erfordert, den S-Bahnhof Barmbek als
Identitätsmerkmal der Fuhlsbüttler Straße zu nutzen.
x
Der starke Magnet Globetrotter hat eine überregionale
Anziehungskraft. Die Kaufkraft seiner Kunden sollte
auch in anderen Branchen im Gebiet gebunden werden.
x
In der südlichen Fuhlsbüttler Straße/Maurienstraße ist
ein Fachmarkt mit Bau- und Heimwerkerbedarf auf einer Verkaufsflächen von ca. 3.000 qm bereits genehmigt und kann bei angenommener Beschränkung der
Randsortimente eine gute Ergänzung des Angebotes
bringen.
x
Weiterhin binden alteingesessene Facheinzelhändler
Stammkunden an die Fuhlsbüttler Straße. Neue Kunden werden von Facheinzelhändlern mit Nischensortimenten (da Ruffnek, Factory Outlet Stefan Brand) angezogen und bergen somit ganz neue Potenziale im
Einzelhandel.
1.4.7
Risiken
x
Eine neue Einzelhandelsansiedlung am ehemaligen AK
Barmbek kann den Konkurrenzdruck im Einzelhandel
noch verstärken.
x
Gegensätzliche Entwicklungstendenzen in den Bereichen südlich und nördlich des Bahnhofes können das
Gebiet noch mehr spalten.
x
Im südlichen Teil beherrscht der Aufschwung von Globetrotter, der Sitz des Museums der Arbeit und der
Zinnschmelze und der Neubau GWG/SAGA die positiven Entwicklungen.
x
Negative Entwicklungen im nördlichen Teil, wie die
Abwanderung eines Frequenzbringers (z.B. überörtliche Umstrukturierung bei Warenhauskonzernen) würden ein großes Risiko beinhalten.
1.4.8
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Ziele und Strategien
Begleitung und Beschleunigung des Strukturwandels im
Einzelhandel und Gewerbe durch Betriebsberatung. Eine
qualifizierte Betriebsberatung zur Sortimentsauswahl, der
Ladengestaltung und Warenpräsentation sollte von Fachberatern mit branchenspezifischen Erfahrungen durchgeführt werden. Weitere Unterstützung der Gewerbetreibenden kann eine allgemeine Beratung im Bereich Marketing/PR bieten. Dabei sollten als Hauptaufgaben die
Planungen von gemeinsamen Aktivitäten und eines einheitlichen Auftrittes zur Stärkung der Position des Gebietes beitragen.
Entwicklung eines Standortprofils auf der Basis von vorhandenen Stärken, die zugleich Schwächen von Wettbewerbern sind (Individualität, persönlicher Service, gute
verkehrliche Erreichbarkeit, Überschaubarkeit)
Positionierung durch kooperative Kommunikation
Bessere Nutzung der Potenziale aus vorhandenen Magneten und Frequenzbringern (Globetrotter, S-Bahnhof,
Museum der Arbeit)
Stärkere Vernetzung der ökonomischen und soziokulturellen Qualitäten und Angebote des Bezirkes
Verbesserung des Dienstleistungsangebotes, insbesondere im Bereich Gastronomie (quantitative und qualitative
Aufwertung, Außengastronomie)
Nutzung des Engagements und der Selbstorganisationsbereitschaft der Bevölkerung
Aufwertung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum,
soweit dadurch keine Einschränkungen hinsichtlich der
günstigen verkehrlichen Erreichbarkeit resultieren
Entwicklung von Geschäftsflächen, die eine betriebswirtschaftlich sinnvolle Größe besitzen. Der Umbau oder die
Zusammenlegung bestehender Flächen sollte durch Beratung der Haus- und Grundeigentümer gefördert werden.
31
1.5
Das Zentrum als gesellschaftlicher
und kultureller Mittelpunkt
Kulturelles und gesellschaftliches Angebot
Die Träger kultureller und gesellschaftlicher Angebote sind
nicht im eng definierten Untersuchungsgebiet selbst zu finden, wohl aber in direkter Umgebung. Im gesellschaftlichen,
sozialen und kulturellen Bereich existieren eine Reihe Angebote in der Fuhlsbüttler Straße und ihrer Umgebung. Vereine,
Arbeitsgemeinschaften, Kirchengemeinden, städtische Institutionen und Gewerbetreibende engagieren sich auf vielfältige
Weise für verschiedene Zielgruppen.
Angebote
Museum der Arbeit
Eines der wichtigsten Kulturangebote: Das Museum der Arbeit
Das Museum der Arbeit befindet sich auf dem Gelände und in
den noch vorhandenen Fabrikhallen der ehemaligen „NewYork-Hamburger Gummi-Waaren Compagnie“ in direkter
Nachbarschaft zum Untersuchungsgebiet Fuhlsbüttler Straße
(Wiesendamm 3). Neben Dauer- und Wechselausstellungen
rund um das Thema „Mensch und Maschinen“ bietet das Museum eine Reihe kultureller und Bildungsangebote für alle Altersklassen. Eine Besonderheit ist die Zusammenarbeit mit
Globetrotter, dessen Hauptfiliale sich in direkter Nachbarschaft zum Museum befindet. Nach der gelungenen gemeinsamen Veranstaltung „Schwedenwoche“ soll jetzt am südlich
gelegenen Osterbekkanal ein „Wassersportkompetenzzentrum“ mit kulturellem und sportlichem Angebot entstehen. Ziel
der Kooperation ist v.a., das Gebiet südlich des Barmbeker
Bahnhofes zu beleben.
„Bürgerhaus in Barmbek e.V.“
Das Bürgerhaus, das vom „Bürgerhaus in Barmbek e.V.“ getragen wird, sieht sich selbst als Stadtteilkulturzentrum mit
einer großen Palette sozialer, gesellschaftlicher und kultureller Angebote.
Barmbeker Verein für Kultur und Arbeit e.V. – Zinnschmelze
Die Zinnschmelze ist Café und kultureller Treffpunkt am südliche Ende der Fuhlsbüttler Straße (Maurienstraße 19). Der
Verein sieht seinen Schwerpunkt in einem vielfältigen
Kulturangebot für Menschen jeden Alters. Die Bandbreite
reicht dabei von punktuellen Konzerten, Theateraufführungen
und Lesungen bis zu regelmäßig wiederkehrenden Veranstaltungen wie dem Barmbeker Spieletag oder der Salsa-Night.
32
Bürgerverein zu Barmbek von 1859 r.V.
Der Bürgerverein versteht sich als Interessenvertreter der
Barmbeker gegenüber Politik, Verwaltung und Institutionen.
Im kulturellen Bereich bietet der Verein Vorträge und bunte
Abende für Mitglieder und Gäste sowie im sozialen Bereich
Spielnachmittage, Ausflugsfahrten und Hausaufgabenhilfe für
die jungen Mitglieder. Sein besonderes Engagement und Interesse gilt außerdem der Denkmalspflege und der Geschichte Barmbeks.
Auferstehungskirche Kirchengemeinde Nord-Barmbek
Die Kirchengemeinde im Tieloh 22 bietet ein umfangreiches
Angebot für Kinder mit Musikgruppen, Chören und weiteren
thematischen Kindergruppen, welches von der Zielgruppe
sehr gut angenommen wird. Die Kirchengemeinde der Auferstehungskirche ist sehr in der Arbeit für Barmbek engagiert.
Geschichtswerkstatt Barmbek e.V.
Vom Verein Geschichtswerkstatt Barmbek e.V. werden regelmäßig Stadtrundgänge zu literarischen, geschichtlichen
und kulturellen Themen veranstaltet.
Köster-Karte
Von der „Heinrich und Caroline Köster Testament Stiftung“
wird die „Köster-Karte“ herausgegeben, die ein vorwiegend
soziales Angebot speziell für Senioren zugänglich macht.
Weitere Einrichtungen
Im Untersuchungsgebiet oder in direkter Nachbarschaft sind
einige weitere Einrichtungen ansässig, die Angebote im sozialen, kulturellen und gesellschaftlichen Bereich für spezielle
Zielgruppen vorhalten.
1.5.1
Entwicklung der Stadtteilarbeit in den letzten Jahren
Der „Wunschbaum zu Barmbek“
Im Jahr 2001 initiierten der „Bürgerhaus in Barmbek e.V.“, der
„Barmbeker Verein für Kultur und Arbeit e.V.’ (Zinnschmelze)
und die Kirchengemeinde Nord-Barmbek eine Aktion, die die
Arbeit im Stadtteil in Gang bringen sollte. Ausgangspunkt war
die Überlegung, dass sowohl die Infrastruktur als auch die
Angebote im kulturellen und Freizeitbereich den Bedürfnissen
der ansässigen und sich ansiedelnden Bevölkerung gerecht
werden sollten. Unter dem Motto „Wunschbaum zu Barmbek“
wurde eine Bürgerbefragung durchgeführt.
33
Arbeitsgemeinschaften
Aus der Wunschbaum-Aktion entstand im März 2002 die Idee, in thematisierten Arbeitsgemeinschaften an den Problemen der Bürger im Stadtteil zu arbeiten und ihre Wünsche
und Ideen zu verwirklichen. Interessierte Bürger schlossen
sich in den Arbeitsgemeinschaften zusammen. Aus den
Gruppen Verkehr, Grün und Sauberkeit und Einkaufen und
Freizeit gründete sich die „Vision Fuhlsbüttler Straße“, die
heute sehr aktiv an der Stadtteilarbeit partizipiert. Ziel der Arbeitsgemeinschaft ist, die Attraktivität der Fuhlsbüttler Straße
als Einkaufs- und Stadtteilzentrum zu erhalten bzw. zu steigern und die Lebensqualität im Stadtteil zu verbessern.
Kultur-Blüten
Ermutigt durch den Erfolg der Wunschbaum-Aktion setzten
die drei Partner Kirchengemeinde, Zinnschmelze und Bürgerhaus ihre Zusammenarbeit fort und initiierten ein umfangreiches Kunst- und Kulturprogramm im Stadtteil – die „KulturBlüten“.
Stadtteilgespräche
Genauso wurden die Stadtteilgespräche von den Aktiven im
Stadtteil ins Leben gerufen. Einmal im Monat haben die Bürger die Möglichkeit, sich im Gespräch mit Vertretern aus Politik und Verwaltung sowie Experten über ein spezielles stadtteilbezogenes Projekt zu informieren.
Defizite im gesellschaftlichen und kulturellen Bereich
Allgemeine Schwächen
Im Untersuchungsgebiet Fuhlsbüttler Straße und der unmittelbaren Umgebung gibt es keine ständig verfügbaren kommerziellen Angebote im kulturellen Bereich, wie z.B. Kino,
Diskothek, Theater.
Zielgruppenspezifische Angebotsschwächen
Obwohl es einige Angebote im gesellschaftlichen und kulturellen Bereich in Barmbek-Nord gibt, fehlt es an Möglichkeiten
zur Freizeitgestaltung für Jugendliche und die sog. „jungen
Alten“. Beide Altersgruppen sind mit einem Anteil von jeweils
ca. 10% an der Gesamtbevölkerung im Stadtteil vertreten.
Für die Jugendlichen (15-25 Jährige) fehlen v.a. kommerzielle
„Breitband-Angebote“, wie Kino, Diskothek, Clubs und Szenekneipen. Auch nicht-kommerzielle Angebote, wie bspw.
Jugendtreffs gibt es hier nicht; diesbezügliche Angebote wurden geschlossen (z.B. Probenraum für Bands „Trockendock“)
oder sind (in der Umgebung) von der Schließung bedroht.
34
Die Bevölkerungsgruppe der sog. „jungen Alten“, der 55-65
Jährigen, ist gekennzeichnet von einem hohen (Frei-)ZeitBudget (Vorruhestand, Altersteilzeit) in Verbindung mit einer
hohen Mobilität im näheren Umfeld. Es ist anzunehmen, dass
diese Zielgruppe die angebotenen Gemeinschaftsaktivitäten
der Rentner nicht in besonderem Maße nachfragt, aber auch
nicht in der Lage sein dürfte, kulturelle und gesellschaftliche
Angebote in der weiteren Umgebung wahrzunehmen, sei es
aufgrund finanzieller Hürden oder eines Kommunikationsdefizits. Hier gilt es, das vorhandene Kulturangebot auf diese Altersgruppe auszuweiten (bspw. Kursangebote) und v.a. die
Zielgruppe durch geeignete Kommunikationsmittel zu „aktivieren“. Kommerzielle Angebote wie Kino und Tanzlokal würden
auch in diesem Fall die Angebotssituation verbessern.
Image und Identität
Der Stadtteil Barmbek-Nord ist einem Imagewandel unterzogen. Das Gesicht des ehemals als trist und grau empfundenen Stadtteils wird durch eine neue Bevölkerungsstruktur
verändert. Das Angebot an kleinen Wohnungen und die vergleichsweise günstigen Mieten locken junge Leute, insbesondere Studenten nach Barmbek. In Expertengesprächen mit
verschiedenen Multiplikatoren aus dem Stadtteil konnten
Hinweise darauf entnommen werden, dass es neuerdings als
„kultig“ gilt, in Barmbek zu wohnen. In dieser Phase kann sich
eine soziokulturelle Subkultur entwickeln, die neue Impulse
im Einzelhandel und Dienstleistungssektor bringen, aber auch
das gesellschaftliche und kulturelle Angebot nachhaltig verändern könnte.
Die Fuhlsbüttler Straße hat in den letzten Jahren an Qualität
als beliebte Einkaufstraße stetig verloren. Die Abwanderung
größerer Filialen im Bereich Bekleidung und die Schließung
von Geschäften alteingesessener Einzelhändler bei gleichzeitiger Ansiedlung von discountorientierten Betrieben führte zu
einem größtenteils negativen Bild sowohl bei den Anwohnern
als auch bei den Gewerbetreibenden. Das Gebiet wird als
reines Grundversorgungszentrum mit seiner Nahversorgungsqualität wahrgenommen. Als Mittelpunkt kulturellen und
gesellschaftlichen Lebens wird das Zentrum Fuhlsbüttler
Straße nur zum Teil wahrgenommen.
Mit dem Logo und Slogan „Barmbek blüht!“ haben die Aktiven
der Stadtteilarbeit sämtliche stadtteilbezogene Aktivitäten unter ein einheitliches Motto gestellt und damit ein Identitätsmerkmal für den Stadtteil geschaffen.
35
Fazit gesellschaftliches und kulturelles Angebot
Bezirkszentren sollen als Mittelpunkte öffentlichen Lebens mit
eigener Identität und Ausstrahlung für die Bevölkerung der
inneren Stadtteile fungieren.
Die Träger des gesellschaftlichen und kulturellen Angebotes
halten zum Teil Angebote vor, die von Bedeutung auch für einen weiteren Einzugsbereich sein können. Besonders der
Bereich südlich des S-Bahnhofes hat das Potential Zentrum von Bildung, Kultur , Erlebnis und Gastronomie (Museum
der Arbeit, Zinnschmelze, Globetrotter, Bibliothek u.a.) zu
werden und als solches Attraktivität auch über die Grenzen
des Bezirks auszustrahlen. Durch die Bündelung und gezielte Vermarktung der Angebote könnten Impulse für das
gesellschaftliche Leben im gesamten Stadtteil gegeben und
ein Image als kulturelles und gesellschaftliches Zentrum vermittelt werden.
Hier würde sich zudem die Möglichkeit einer sinnvollen Jugendarbeit bieten: zum einen im Sportbereich (in Verbindung
mit Globetrotter), zum anderen im kreativ-handwerklichen Bereich (in Verbindung mit dem Museum der Arbeit). Denkbar
wäre auch die Integration eines offenen Jugendtreffs im Gelände.
Identitätsstiftende Aktionen und Veranstaltungen gehen in
großem Maße von den Aktiven der Stadtteilarbeit aus. Die
fruchtbare Kooperation der verschiedenen Einrichtungen sollte weiterhin gefördert werden.
Insgesamt sollte das Außenmarketing im Bereich Gesellschaft und Kultur deutlich verstärkt werden. Beispielsweise
wäre eine einheitlichere Gestaltung von Kommunikationsmitteln (Flyer, Broschüren) und die vermehrte Verwendung des
Logos (Barmbek blüht) für potentielle Nutzer und Besucher
der Einrichtungen und Veranstaltungen ein Signal, die Angebote im Gebiet als Gesamtangebot wahrzunehmen. Damit
kann auch eine gewisse Qualität und Beständigkeit vermittelt
werden.
36
2 Erneuerungskonzept
Das Erneuerungskonzept stellt die konzeptionelle Stufe der
vorbereitenden Untersuchungen dar. Die im analytischen Teil
der Untersuchung getroffenen Aussagen hinsichtlich der wirtschaftlichen, strukturellen, städtebaulichen und sozialen Verhältnisse und Zusammenhänge im Untersuchungsgebiet sowie die formulierten Sanierungsziele werden im Erneuerungskonzept konkretisiert. Notwendige Lösungsansätze,
Vorschläge und Maßnahmen werden benannt.
Parallel zur Analyse wurde der Ideenwettbewerb „Bahnhof
Barmbek“ im südlichen Teil des Untersuchungsgebietes
durchgeführt. Die planerischen Ideen des ersten Preisträgers1
haben, soweit sie mit den Zielen des Erneuerungskonzeptes
in Einklang stehen, weit gehend Eingang in den Konzeptentwurf gefunden.
Zur Vorbereitung des Wettbewerbs hat die Hamburger Hochbahn eine Neuordnung des ZOB´s vorabgestimmt, die als
Grundlage für die Teilnehmer in die Wettbewerbsunterlagen
aufgenommen wurde. Die von der Hochbahn vorgeschlagene
Konzeption des Busbetriebs ist vom Preisträger übernommen
und im Erneuerungskonzept berücksichtigt worden.
2.1
Leitbild und Ziele
Die planerischen Ideen des
ersten Preisträgers1
Übergeordnete Zielsetzung der Stadterneuerung Fuhlsbüttler
Straße ist die Stärkung der zentralen Funktionen und insbesondere des Einzelhandels, damit die Fuhlsbüttler Straße
die Funktionszuweisung als Bezirkszentrum tatsächlich ausfüllen kann.
Auf Grund des anhaltenden allgemeinen Strukturwandels vor
allem des Einzelhandels kann dieses Ziel nur erreicht werden, wenn eine Vielzahl der analysierten Potenziale des
Standortes möglichst in ein umfassendes Bündel von Maßnahmen umgesetzt wird. Die Maßnahmen sollen dazu führen,
dass das Zentrum eine stärkere Anziehungskraft insbesondere für Kunden gewinnt.
Es sind folgende Ziel- und Handlungsebenen zu unterscheiden:
1
x
Aufwertung des Eingangsbereiches in das Zentrum
durch Schaffung eines attraktiven Bahnhofsvorplatzes, Betonung des Bezirkszentrums gegenüber dem
angrenzenden Stadtraum und deutliche Funktionszuweisung der verschiedenen Zentrumsbereiche
Verwaltung – Kultur – Einzelhandel / Dienstleistung,
x
Entwicklung eines einheitlichen (Außen-) Marketings
sowie Standortprofils,
x
Unterstützung der Dienstleister, Handel- und Gewer-
AP Plan Mory Osterwalder Vielmo Architekten- und Ingenieursgesellschaft mbH, Berlin/Stuttgart
Weidinger Landschaftsarchitekten, Berlin,
Dipl. Ing. Hans Peter Henes, Verkehrsplaner, Stuttgart
37
betreibenden bei der Implementierung eines beratenden Standortmanagements zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des Einzelhandels und zur Stärkung
der Kooperation und des Organisationsgrades;
Begleitung und Beschleunigung des Strukturwandels
im Einzelhandel und Gewerbe durch Betriebsberatung;
Schaffung einer Anlaufstelle für Gewerbetreibenden
und Dienstleister zur gezielten qualifizierte Betriebsberatung;
bessere Nutzung der Potenziale aus vorhandenen
Magneten und Frequenzbringern
x
Bauliche Erweiterung des vorhandenen Verkaufsflächenangebotes, Aktivierung von Leerständen,
x
deutliche Erhöhung der Nutzungs- und Baudichte
im Sinne der ursprünglichen städtebaulichen Blockrandstruktur mit entsprechenden architektonischen
„Merkzeichen“, vor allem um die analysierten Lücken
im Einzelhandels-Branchenmix, bei den Dienstleistungsangeboten sowie im kommerziellen Kulturbereich zu schließen
x
Gestalterische Aufwertung der Fuhlsbüttler Straße als
Einzelhandelsstandort; Neuordnung der Parkplätze,
x
Steigerung der Aufenthaltsqualität der Freiräume
insbesondere der Plätze sowie Verbesserung des
Stadtbildes durch eine neue moderne, „angenehme“
Gestaltung mit einer einheitlichen Linie für den gesamten neu als Bezirkszentrum definierten Bereich
(„cooperate design“)
x
Verbesserung der Verkehrsbeziehungen insbesondere für Fußgänger und Radfahrer durch direkte, klare Wegebeziehungen sowie geradlinige und schlüssige Wegeachsen, ausgehend vom Kristallisationspunkt Bahnhof Barmbek mit einer neuen auffälligen
Außengestaltung und deutlichen Betonungen der
Eingänge sowie der Neuorganisation und -gestaltung
des Busbahnhofs.
2.2
Städtebau
Zur Aufwertung der Zentrumsfunktion wird im Erneuerungskonzept eine deutlich stärkere städtebauliche Verdichtung
und Geschossigkeit vorgeschlagen, damit dieser Bereich
auch baulich als das Zentrum besser wahrnehmbar wird und
sich so in ein hierarchisches Stadtbild einfügt. Neben der
Verdichtung der Nutzungen werden auch die fehlenden
Raumkanten ergänzt und dadurch die städtebauliche Platzbildung verbessert. Eine Blockrandstruktur, wie sie siedlungshistorisch in der Gründerzeit und den 1920er Jahren
angelegt und entwickelt wurde, wird den Anforderungen an
die Raumqualitäten des Zentrums am besten gerecht.
38
Städtebaulich besonders wichtig sind die Eckgrundstücke
Fuhlsbüttler Straße / Hellbrookstraße sowie Hufnerstraße /
Hellbrookstraße. Hier können in Zusammenwirken mit dem
architektonischen Merkzeichen des siebenstöckigen HaspaGebäudes in der Mitte städtebauliche Torsituationen entstehen. Die Erdgeschosszonen sollen im östlichen Bereich an
der Ecke Fuhlsbüttler Straße/ Hellbrookstraße nur großräumige Einzelhandels-Ladenflächen zugelassen werden. Darüber sind je nach Konzept Büros und Dienstleister oder Wohnungen möglich. Der Neubau Ecke Hufnerstraße/
Hellbrookstraße sollte hingegen keine Einzelhandelsflächen
aufweisen.
„Torsituation“ am Knoten
Fuhlsbüttler Straße /
Hellbrookstraße
Insbesondere die tiefen Grundstücke östlich der Fuhlsbüttler
Straße, südlich der Hellbrookstraße bieten die Möglichkeit,
durch eine bauliche Ergänzung der Erdgeschoss- Zonen in
Richtung Blockinnenbereich die Verkaufsflächen zu erweitern. Auf diese Weise ergibt sich für viele Ladenbesitzer/ Eigentümer die Chance konkurrenzfähige Ladengrößen zu
schaffen.
Im Bereich des bisherigen ZOB´s wird entsprechend dem
Wettbewerbsentwurf und den Anforderungen der Analyse das
negativ wirkende Solitärgebäude von Karstadt stadträumlich
in die Blockstruktur durch einen Neubau eines Büro und
Geschäftshauses (mit Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss) und einer dazwischen liegenden Fußgängerpassage integriert. Damit die Passage funktioniert, ist eine Umgestaltung des Karstadtgebäudes mit einer Öffnung zur Passage
nach dem modernen shop-in-shop-Prinzip sinnvoll.
Durch die verschiedenen vorgeschlagenen Maßnahmen ergibt sich Potenzial für insgesamt rund 11.500 qm BGF für
neue Einzelhandelsflächen, teilweise als Erweiterung vorhandener Erdgeschossflächen, teilweise als Neubau (auch
auf Flächen mit vorhandenen eingeschossigen, kleinen Geschäftsgebäuden (z.B. Ecke Fuhlsbüttler Straße /
Hellbrookstraße und Fuhlsbüttler Straße gegenüber Globetrotter). Gemäß Analyse sind insgesamt rund 19.500 qm Verkaufsfläche als Bestand im Untersuchungsgebiet ermittelt
worden. Sofern sämtliche im Erneuerungskonzept dargestellten Entwicklungsmöglichkeiten realisiert werden, würde sich
demnach ein Verkaufsflächenzuwachs von rund 40 % ergeben.
Flankierend zu den städtebaulichen Neuentwicklungen können die beiden analysierten Gemengelagen an der Hufnerstraße 118-124 sowie Steilshooper Straße / Ecke Pestalozzistraße in Kooperation mit den Eigentümern und Mietern
bezüglich Bebauung und Nutzungen neu organisiert werden.
x
Umgestaltung ZOB mit
Neubebauung und Fußgängerpassage
Gemengelage Steilshooper
Straße
An der Steilshooper Straße ist im Erneuerungskonzept ein Gewerbehof dargestellt, in dem direkt neben dem Bahndamm auf bis zu rund 4.800 qm BGF
die vorhandenen sowie zusätzlich gewerbliche Betriebe neu organisiert werden können.
39
x
An der Hufnerstraße ist städtebaulich und von der
Nutzung her der Lückenschluss des Baublocks mit
einer fünfgeschossigen Wohnbebauung sinnvoll.
2.3 Öffentliche Freiräume und Verkehr
2.3.1
Plätze und Freiflächen
Die Plätze und Freiflächen werden in keiner Weise einem attraktiven, modernen Einkaufsstandort von übergeordneter
Funktion und großem Einzugsbereich gerecht. Dies macht
sich insbesondere in den Bereichen bemerkbar, in denen
auch verkehrliche Funktionsstörungen auftreten.
Umgestaltung
„Piazetta“
mit neuem Wochenmarkt-
Der bisher gestalterisch unbefriedigende und von den Fußgängerströmen abgehängte Platz („Piazetta“) östlich des Karstadt-Gebäudes soll durch verbesserte Wegebeziehungen
(vor allem durch den neuen Nordausgang des Bahnhofs) und
eine neue Platzgestaltung aufgewertet werden. Es wird vorgeschlagen, den Bereich südlich des Bahnhofes (heute Parkplatz und Marktfläche) entsprechend dem Wettbewerbsergebnis als Platz zu gestalten, der dem attraktiven Museumsbereich südlich ein angemessenes Entree und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten bietet.
Als Standort für den Wochenmarkt kommen sowohl funktional als auch hinsichtlich der Flächengröße (über 2.000 qm)
sowohl der vom Wettbewerbssieger favorisierte neue Platz
südlich des Bahnhofes als auch die „Piazetta“ nördlich des
Bahnhofs in Frage. Der nördliche Standort wäre im Sinne einer Verbesserung der Einzelhandelssituation und der Verbindung vom Bahnhof zum Haupteinkaufsbereich nördlich der
Drosselstraße aus Sicht der Stadterneuerung zu bevorzugen
und ist dementsprechend im Erneuerungskonzept dargestellt.
2.3.2
Umbau der Fuhlsbüttler Straße
Die Funktionsüberlagerung der Fuhlsbüttler Straße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße und als Einkaufsstraße sorgt
in den Kernbereichen der Einzelhandelsnutzungen für erhebliche Konflikte bei der Abwicklung des Fußgänger- und Radfahrverkehrs.
Umgestaltung Fuhlsbüttler
Straße
40
Um die Problemlage zu entschärfen und das Übergewicht
des MIV zu reduzieren, wird im Erneuerungskonzept eine
Neuorganisation und Ordnung der
Verkehrsabläufe auf der Fuhlsbüttler
Straße zwischen der Drosselstraße und
U- Bahn- Brücke sowie im nördlichen Teil
der Hufnerstraße vorgeschlagen. Dabei
wird das grundsätzliche System der KfzFahrspuren der Fuhlsbüttler Straße mit
zwei Spuren im Einrichtungsverkehr nach Norden sowie der
Hufnerstraße mit zwei Spuren Richtung Süden erhalten.
Trotzdem lässt sich, wie im Konzept dargestellt, die Fuhlsbüttler Straße so neu ordnen, dass
x
deutlich mehr Fläche für den nicht motorisierten Individualverkehr (NMIV) und als Ladenaußenflächen zur
Verfügung steht,
x
ein einheitliches und übersichtliches Gestaltungsund Straßenbild entsteht,
x
die Anzahl der Parkplätze leicht erhöht wird.
Bisher stehen in der Fuhlsbüttler Straße für Fußgänger, Radfahrer und Ladenaußenflächen beidseitig zusammen nur rund
9,5 m im Profil zur Verfügung. Nach der vorgeschlagenen
Umgestaltung werden knapp 15 m beidseitig als Bereich für
den NMIV und die Ladenaußenzonen einen großzügigen
Eindruck schaffen und viele Konflikte entschärfen. Die Bäume
können weitestgehend erhalten bleiben, zum Teil werden sie
ergänzt. An geeigneten Stellen werden außerdem die Querungsmöglichkeiten abseits der Ampeln durch ein Heranführen des Bürgersteiges an die Fahrbahn verbessert.
Der erforderliche Raum lässt sich durch ein Aufheben der
Sonderspuren / Parallelspuren sowie durch teilweisen Verzicht auf Rückstoßstreifen gewinnen, deren Funktion durch
illegale Parker ohnehin in Frage gestellt ist.
Konflikte Radfahrer und Kfz
wegen Radwegeführung entgegen der Kfz-Fahrtrichtung
Durch die Umgestaltung der Hufnerstraße kann neben einem
zusätzlichen Parkplatzangebot in sehr kurzer Distanz zum
Einzelhandel in der Fuhlsbüttler Straße zudem die tatsächlich
gefahrene Geschwindigkeit reduziert werden.
Die verbleibenden Flächen für den fließenden Kfz-Verkehr
sind so bemessen, dass die Leistungsfähigkeit und die übergeordnete Verkehrsfunktion der Fuhlsbüttler und der Hufnerstraße trotz Einschränkungen gewährleistet bleiben.
2.3.3
Bahnhof und ÖPNV
Illegales Parken auf der Rückstoßspur
Grundsätzlich bildet der Bahnhof inklusive ZOB aufgrund
seiner Hamburg-weiten Bedeutung und Zentralität mit sehr
hohen Umsteigezahlen ein erhebliches (Kunden-) Potenzial
für die Zentrumsfunktion. Das Erneuerungskonzept stellt die
vom HVV und der BSU-V für den städtebaulichen Wettbewerb vorbereitete Neuorganisation des ZOB rund um den
Bahnhof dar. Die Leistungsfähigkeit und Umsteigefrequenz
bleibt durch das neue System gewährleistet.
In das Erneuerungskonzept wurden ebenfalls die Vorschläge
des städtebaulichen Wettbewerbs, 1. Preisträger übernommen: Durch die gestalterische Aufwertung des Bahnhofs vor
allem durch eine umlaufende Einfassung mit einer Backsteinmauer sowie eine umlaufende Glasbedachung der neuen Bussteige kann der Bahnhof dem Kundenpotenzial in Gestaltung und Orientierung gerecht werden. Ein markant zu gestaltender neuer Nordausgang in Verbindung mit einem
Durchstich des vorhandenen Osttunnels werden die Wegebeziehungen als Hauptachse vom Museumsquartier durch
den Bahnhof zwischen den Funktionsbereichen Einzelhandel
im Norden und Kultur im Süden verbessern. Unter die Bahndämme sind entlang der Bussteige kleine Ladenflächen „ge„Projektteam Barmbek-Nord“– GOS·A+S·CIMA
41
schoben“, die zur Belebung der Situation führen können.
Die östlich vom Karstadt gelegene Platzfläche (“Piazetta“), als
der historische, zentrale Platz des Teilzentrums, erhält seine
zentrale Funktion und Lage als Bindeglied zur nördlichen
Fuhlsbüttler Straße zurück, die durch den Wochenmarkt hier
noch verstärkt werden kann.
Konflikte Fußgänger, Radfahrer und ÖPNV wegen zu geringer Flächen
Auch durch die Verlegung der südlichen Bushaltestelle an
der Fuhlsbüttler Straße südlich der Hellbrookstraße in die dort
weniger
von
Fußund
Radverkehr
frequentierte
Hellbrookstraße selbst kann die Fläche im nördlichen Teil der
Fuhlsbüttler Straße für den nichtmotorisierten Individualverkehr (NMIV) vergrößert werden.
2.3.4
Ruhender Verkehr
Auch wenn es gelegentlich zu Engpässen kommt, ist die
Parkplatzsituation aktuell für ein gewachsenes Stadtteil/Bezirkszentrum vergleichsweise entspannt. Allerdings werden Parkplatzprobleme steigen, wenn die Verdichtung im
Sinne des Erneuerungskonzeptes realisiert wird. Trotz der erforderlichen Tiefgaragen unter den Neubauten für die privaten
Stellplätze werden grundsätzlich Parkplatzprobleme nicht
komplett zu vermeiden sein, je stärker die Nutzungsintensität
und –vielfalt steigt. Sie sind letztlich eine unerwünschte Folge, wenn das Ziel bezüglich einer Stärkung des Einzelhandels erfüllt wird.
Überschlägige Berechnungen haben ergeben, dass mit einer
dem Erneuerungskonzept entsprechenden Umgestaltung der
Fuhlsbüttler Straße die Parkplatzbilanz im Bereich nördlich
der Drosselstraße leicht gesteigert werden kann. Hier würden
ca. 35 neue öffentliche Parkstände entstehen, was für diesen
Bereich ein Plus von ca. 8 % bedeuten würde.
Im Bereich südlich der Drosselstraße (nördlich und südlich
des Bahnhofes) ist die im Erneuerungskonzept übernommene Planung des Wettbewerbssiegers bezüglich des ruhenden
Verkehrs im möglichen Sanierungsverfahren zu konkretisieren und optimieren, denn die Parkplatzbilanz im Untersuchungsgebiet ergibt hier ein Minus von ca. 79 Parkständen,
vor allem durch die Aufgabe des öffentlichen Parkplatzes auf
der bisherigen Wochenmarktfläche.
Eine stadtgestalterisch sinnvolle Lösung zur Verbesserung
der Parkraumsituation könnte in diesem Teil des Erneuerungsgebietes z.B. eine Erweiterung der neuen öffentlichen
Tiefgarage unter dem derzeitigen ZOB / Parkplatz bzw. eine
neue Tiefgarage unter dem neuen Stadtplatz südlich des
Bahnhofes sein.
Angstraum Kundentiefgarage Karstadt
Die vorgeschlagene Parkplatzanlage auf öffentlichem Grund
vor dem Neubau Ecke Hufnerstraße/Rübenkamp ist in der Bilanz unberücksichtigt geblieben, so dass diese die Situation
mit einem Plus von 83 Parkständen weiter verbessern kann.
Außerdem soll die vorhandene private Quartiersgarage mit
297 Stellplätzen am zentralen Standort der Drosselstraße
42
durch eine Attraktivitätssteigerung und Nutzererweiterung
(Öffnung für Kurzzeitparker / Einzelhandelskunden und Angestellte) die Situation des ruhenden Verkehrs im Bereich direkt nördlich des Bahnhofs positiver gestalten.
Auf Grund der weit reichenden Vorschläge zur Umgestaltung
der Verkehrsflächen werden im Rahmen des Sanierungsverfahrens die verkehrlichen Maßnahmen durch ein umfassendes Verkehrsgutachten zu konkretisieren sein.
2.4
Ökonomie
Richtung Norden wird im Sinne einer Fokussierung des
Zentrums zukünftig der Abschluss des Bezirkszentrums mit
den Einzelhandelsflächen für den aperiodischen und periodischen Bedarf durch die Hochbahnbrücke klar definiert. Nördlich entlang der Fuhlsbüttler Straße ist demnach nur noch
Einzelhandel für den täglichen Bedarf / Nahversorgung zuzulassen. Auf diese Weise kann eher gewährleistet werden,
dass für die neuen Baumassen / Verkaufsflächen auch Nutzer zu finden sind und tatsächlich auch eine stärkere städtebauliche Ausbildung des Zentrums entsteht. Bei neuen Einzelhandelsansiedlung außerhalb der Gebietsgrenzen ist darauf zu achten, dass kein zusätzlicher Konkurrenzdruck für
den Einzelhandel im Bezirkszentrum entsteht.
Die im Erneuerungskonzept vorgeschlagenen städtebaulichen Ergänzungen tragen in erster Linie durch die Erweiterung der Verkaufsflächen und Ladengrößen zur Erreichung der Ziele bei. Hier gilt es, vor allem die Branchen anzusiedeln, die in der Einzelhandelsanalyse als unterrepräsentiert erkannt wurden. Ggf. ergeben sich auch Flächen für
kommerzielle Kultur- und Freizeiteinrichtungen wie Kino, Diskothek oder aus dem Bereich Sport- und Wellness. Daneben
sollten die freiraumgestalterischen und verkehrlichen Maßnahmen zu einer Attraktivitätssteigerung des öffentlichen
Raumes für die EZH-Kunden und damit zur ökonomischen
Standortverbesserung insgesamt beitragen.
Über diese „harten“ Maßnahmen hinaus sind für eine deutliche Steigerung des Einzelhandelsstandorts auch „weiche“
Maßnahmen erforderlich. Hier bietet sich die Unterstützung
und Förderung eines Standortmanagements (Gewerbe- und
Einzelhandelsmanagements) mit netzwerkbildender und integrierender Funktion als Koordinator zwischen den Interessengruppen im Bezirk, als Initiator, Interessenvertreter sowie
Mediator an. Das substanzielle Interesse muss jedoch von
den Handel- und Gewerbetreibenden selbst kommen. Daher
sollte sich das Standortmanagements als Eigeninitiative der
Handel- und Gewerbetreibenden entwickeln. Die Stadt Hamburg kann hierbei unterstützend als Moderator und durch eine
entsprechende Förderung mitwirken.
Das Standortmanagement soll das Eigenengagement und die
43
Eigenverantwortung der Gewerbetreibenden aktivieren sowie
bei der Entwicklung von Geschäftsflächen mit betriebswirtschaftlich sinnvoller Größe helfen. Darüber hinaus sollten von
Fachberatern mit branchenspezifischen Erfahrungen gezielte
und qualifizierte Betriebsberatung zur Betriebsführung, Sortimentsauswahl, der Ladengestaltung und Warenpräsentation
angeboten werden. Hier sollte des Standortmanagement eine
vermittelnde Rolle übernehmen.
Das Standortmanagement soll die bereits vorhandenen Initiativen („IG Fuhle“, Stadtteilgespräche, Fuhle Vision, Kulturblüten etc.) zusammenbringen, zwischen Eigentümern, Bürgern
und Behörden vermitteln, Ideen sammeln, Maßnahmen und
Projekte initiieren sowie Leitbilder und Handlungskonzepte für
das Gebiet mitentwickeln. Das Standortmanagement bringt
dabei die richtigen Partner zusammen, akquiriert bei Erfordernis die notwendigen Mittel, gibt bei der Vorbereitung und
Durchführung der Projekte umfangreiche Unterstützung.
Ferner soll eine aktive Öffentlichkeitsarbeit (Branchenführer
oder Imagebroschüre) betrieben werden, um eine breite Öffentlichkeit und deren Mitwirkungsbereitschaft für die anstehenden Maßnahmen und Entwicklungen zu gewinnen. Ziel ist
die Schaffung von dauerhaft selbsttragenden Strukturen. Es
bietet sich die Nutzung vorhandener Räumlichkeiten zur Errichtung eines Kontaktbüros an, welches gleichzeitig als
Quartierstreff dienen kann. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass sich hier ein turnusmäßig stattfindender Unternehmerstammtisch für Gewerbetreibende bilden kann. Die
genaue Lage und konkrete Festlegungen zur Gestaltung
werden im Rahmen des weiteren Sanierungsprozesses festzulegen sein.
Zusammenfassend werden dem Standortmanagement folgende Aufgaben und Aufgabenfelder zugeordnet:
Koordination
x
Vernetzen und Integrieren der Interessengruppen vor Ort,
Entwicklung eines integrierten Handlungskonzeptes
x
Nutzung lokaler Potentiale
x
Initiierung und Aufbau von Kooperationen zwischen Initiativen, Unternehmen und anderen lokalen Akteuren/Experten
x
Beteiligung aller im Stadtteil tätigen Behörden sowie der
Träger öffentlicher Belange
x
Öffentlichkeitsarbeit nach innen und außen
x
Bereitstellen und Vorbereiten von Informationen über die
Arbeit im Gebiet
Weitervermittlung der Gewerbetreibenden an Fachberater
mit branchenspezifischen Erfahrungen
x
44
gezielte und qualifizierte Betriebsberatung
Organisation der Mitwirkung
x
Begleitung, Fortführung und Bündelung der bestehenden
Initiativen vor Ort
x
Projektinitiierung
x
Moderation und Hilfestellung bei der Entwicklung von
Projekten und Leitbildern
x
Bündelung von Projektideen
x
Akquisition von Mitteln (öffentliche und private)
x
Unterstützung bei der Umsetzung (Begleitung) der Projekte
aktive Mitwirkung an zu entwickelnden Evaluierungsverfahren
Prozessbegleitende Erfolgskontrolle und Abgleich mit den
gesteckten Zielen
2.5
Freizeit und Kultur
Das Untersuchungsgebiet ist gekennzeichnet durch ein geringes bevölkerungsgruppenspezifisches Freizeitangebot.
Besondere Defizite ergeben sich in den Bevölkerungsgruppen der Jugendlichen und so genannten „jungen Alten“. Hier
sind die vorhandenen Kulturangebote sinnvoll auszubauen
und die Zielgruppen durch geeignete Kommunikationsmittel
zu „aktivieren“.
Maßnahmenideen sind hier ein Quartierstreff mit integrierter Jugendeinrichtung oder ein Stadtteilcafé. Mit der Bereitstellung eines solchen Treffs für Jugendliche wird die Hoffnung verbunden, die Konflikte in den öffentlichen Räumen mit
sich selbst „organisierenden“ Gruppen von Jugendlichen, die
ihre Freizeit auf der Straße verbringen, zu beheben. Diese
Ideen sind im Rahmen des möglichen Sanierungsverfahrens
gemeinsam mit den im Bezirkszentrum vorhandenen Institutionen und Akteuren zu konkretisieren. Im Erneuerungskonzept sowie in der Kostenfinanzierungsübersicht sind sie wegen der fehlenden Konkretheit nicht dargestellt. Im Bereich
kommerzieller Freizeitangebote sind Lücken in der Angebotsvielfalt analysiert worden. Insbesondere die Schaffung einer
größeren kommerziellen Wellness - Einrichtung kann dafür
sorgen, dass neben dem Einzelhandel weitere Angebote eine
Sogwirkung für das Zentrum ausüben, von der kleinere Betriebe, auch die Gastronomie profitieren können. Im Erneuerungskonzept ist an verkehrsgünstiger Lage westlich der Hufnerstraße, südlich des Rübenkamps in direkter Nähe des
Bahnhofs ein dreigeschossiges Gebäude mit einer derartigen
Nutzung exemplarisch dargestellt. Die tatsächliche Gestalt
und architektonische Ausformung hängt von der genauen
Nutzung ab und ist im weiteren Verfahren zu konkretisieren.
Südlich des Bahnhofs befindet sich der denkmalgeschützte
Rundbunker, der gemäß geltendem B-Plan als Museum für
Heimatgeschichte umgenutzt werden soll. Ein Anbau ist
vorgesehen. Zur Belebung und städtebaulichen Fassung des
45
östlich davon geplanten Stadtplatzes sind die öffentliche Nutzung und der Anbau zu befürworten. Das Erneuerungskonzept übernimmt den Um- und Anbau des Museums als Maßnahme zur Förderung der kulturellen und historischen Identität.
3 Notwendigkeit der Sanierung, Verfahrenswahl und Gebietsabgrenzung
Das Untersuchungsgebiet Barmbek-Nord, Fuhlsbüttler Straße
weist, wie in den voranstehenden Kapiteln beschrieben,
Schwächen und Defizite auf. Es handelt sich hierbei um Funktions- und Substanzschwächen.
Funktionsschwächen liegen vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben, die ihm nach seiner Lage und Funktion
obliegen, erheblich beeinträchtigt wird. Als wesentliche Funktionsschwächen des Gebietes sind zu nennen:
x
fehlende Verknüpfungen der nördlichen und südlichen Funktionsbereiche und mangelnde Wahrnehmbarkeit des Bahnhofes
x
funktionslose und unattraktive Fläche der sog. Piazetta
x
unübersichtliche nördliche Bahnhofsvorfläche
x
fehlender Nordostausgang des Bahnhofs
x
ungünstige Radverkehrsführung,
Abstellmöglichkeiten,
x
geringes Angebot privater Stellplätze in Wohnquartieren
x
keine hinreichende Teilversorgungsfunktion des
Bezirkszentrums
x
fehlende Konkurrenzfähigkeit des Standortes im
Bereich der zentrenrelevanten Sortimente mit anderen Bezirkszentren
x
Defizite an Branchen und Sortimenten
x
Defizite in der Kaufkraftbindung des periodischen
Bedarfs
x
Überbesetzung der Betriebsgrößenklassen bis 50
qm - nicht wettbewerbsfähig Betriebsgrößen
x
Leerstände, die Attraktivitätsverlust und sinkende
Aufenthaltsqualität hervorrufen
x
Defizite im Branchenmix und in der GenreAbstufung
x
einseitiges Gastronomieangebot
x
keine ständig verfügbaren kommerziellen Angebote
im kulturellen Bereich, wie z.B. Kino, Diskothek,
Theater im Gebiet
unzureichende
Substanzschwächen liegen vor, wenn das Gebiet nach seiner
46
vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht.
Im Untersuchungsgebiet treten hauptsächlich folgende Substanzschwächen auf:
x
für ein Zentrum zu geringe Dichte und Geschossigkeit (u.a. Fuhlsbüttler Straße zwischen Drosselund Hellbrookstraße)
x
uneinheitliches, unharmonisches Stadtbild (u.a.
Fuhlsbüttler Straße südlich der Hellbrookstraße),
mit fehlenden Raumkanten (u.a. westlich des
ZOB´s zwischen Drossel- und Krüsistraße)
x
vereinzelt Gebäude mit geringem Modernisierungsund Instandsetzungsbedarf
x
hingegen hoher Modernisierungsbedarf im Bereich
der Einzelhandelsgeschäfte
x
Straßenräume und öffentlichen Plätze sowie Grünanlagen mit erheblichem Gestaltungs- und Sanierungsbedarf
x
unattraktive Freifläche, geringe Aufenthaltsqualität
in den öffentlichen Räumen
x
räumliche Einengung für Rad- und Fußverkehr
x
Gestaltungsdefizite des Straßenraumes Fuhlsbüttler Straße
Somit besteht ein besonderer städtebaulicher Handlungsbedarf.
Zur Behebung der dargestellten Schwächen im Bezirkszentrum
Fuhlsbüttler Straße sind unterschiedliche mögliche Instrumente
zu prüfen und zu bewerten. Hinsichtlich der gegenwärtigen
Situation im Untersuchungsgebiet und den beschriebenen funktionalen und substanziellen Schwächen kann nicht davon ausgegangen werden, dass ohne weitere flankierende Maßnahmen private Investitionen getätigt werden. Neben den vorgesehenen Gestaltungs- und Erschließungsmaßnahmen im öffentlichen Bereich sind zur Stärkung und Aufwertung der Zentrumsfunktion weiche Maßnahmen vorgesehen.
Wie die Abwägung der verschiedenen Belange belegt, ist die
Durchführung der Sanierungsmaßnahme und somit die Anwendung des besonderen Städtebaurechts im vorliegenden Fall
erforderlich und zweckmäßig. Nur mit diesem Instrument können die notwendigen, aufeinander abgestimmten erforderlichen
Ordnungs- und Baumaßnahmen ohne vermeidbare Hemmnisse
und damit in einem zeitlich begrenzten Rahmen mit der aufgrund des öffentlichen Interesses gebotenen Zügigkeit durchgesetzt und verwirklicht werden.
Die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes und der
damit verbundene Einsatz von Städtebauförderungsmitteln sind
47
geeignete Mittel das Gebiet, welches seine Versorgungsfunktion nicht mehr ausreichend wahrnehmen kann, nachhaltig aufzuwerten und in seiner Funktion als Bezirkszentrum zu stärken.
Das Baugesetzbuch kennt zwei unterschiedliche Verfahrensarten für die Durchführung der Sanierung, das umfassende oder
das vereinfachte Sanierungsverfahren.
Rechtlicher Maßstab für die Entscheidung der Stadt hinsichtlich
der Verfahrenswahl ist die Erforderlichkeit der Anwendung der
besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152-156
BauGB. Die Erforderlichkeit der Anwendung dieser Paragrafen
liegt nicht vor. Zudem wird durch die fehlende Anwendbarkeit
die Durchführung der Sanierung nicht erschwert. Somit wird
vom Projektteam empfohlen, die Sanierung des Gebietes
„Barmbek-Nord Fuhlsbüttler Straße" im Bezirk Hamburg Nord
im „vereinfachten Verfahren" durchzuführen.
3.1
Empfehlung zur Abgrenzung des
Sanierungsgebietes
Aus sanierungstechnischen Gründen wird eine klare, eindeutige Grenzführung vorgeschlagen. Maßgebend sind die von
der Stadt selbst festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung. Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets orientiert sich
an den in den vorbereitenden Untersuchungen festgestellten
Substanz- bzw. Zustands - sowie Funktionsmängeln. Es ergibt sich somit folgender Abgrenzungsvorschlag:
Das künftige, förmlich festzulegende Sanierungsgebiet sollte
das bestehende Untersuchungsgebiet nahezu vollständig
einschließen. Nur die Grundstücke östlich des Morgensternweges sowie die Wohnblöcke südlich des Pfeiffers- und
Suhrsweges sollten nicht enthalten sein. Ein kleiner gefasstes
Sanierungsgebiet erscheint aufgrund der bestehenden Missstände und Schwächen unzweckmäßig und gefährdet die
einheitliche Vorbereitung und Durchführung der Sanierung.
Das Gebiet bildet eine funktionale Einheit. Eine zügige Durchführung ist gewährleistet.
Die Haupteinzelhandelszone des Bezirkzentrums Fuhlsbüttler
Straße erstreckt sich zwischen Karstadtgebäude (Drosselstraße) und der Hellbrookstraße. Aus Gründen der zügigen
Umsetzung und der Finanzierbarkeit der Gesamtmaßnahme
sollte das Hauptaugenmerk und die Konzentration der Sanierung auf diesen Abschnitt der Fuhlsbüttler Straße liegen. Im
weiteren nördlichen Verlauf der Fuhlsbüttler Straße nimmt die
Bedeutung für den Einzelhandel kontinuierlich (insbesondere
für den periodischen Bedarf) ab. Eine nördliche Ausdehnung
des Sanierungsgebietes über das bestehende Untersuchungsgebiet hinaus wird nicht empfohlen, auch um das Bezirkszentrum klar zu definieren und von dem nördlich anschließenden Teilen der Fuhlsbüttler Straße mit Nahversorgungsfunktion abzugrenzen. Eine weitere axiale Ausdehnung
ist nicht empfehlenswert. Hierdurch ergibt sich eine größere
48
Weitläufigkeit, die die z.Z. bestehenden relativ kurzen Wegebeziehungen als herausgearbeitete Stärken des Wirtschaftszentrums Fuhlsbüttler Straße gefährden könnten.
Die Grundstücke im unmittelbaren westlichen Anschluss an
das Untersuchungsgebiet südlich des Rübenkamps fallen –
von der tatsächlichen Nutzung her – durch eine starke Unternutzung mit Kleinsiedlungs-Wohnhäusern, einem kleingewerblichen Betrieb und einer ungenutzten öffentlichen Grünfläche auf. Hier bestehen für eine Intensivierung und Neuordnung z.B. der gewerblichen Nutzung Entwicklungschancen.
Sie sollten deshalb über die Untersuchungsgebietsgrenzen
hinaus in das potentielle Sanierungsgebiet aufgenommen
werden.
In unmittelbarer Nähe zum Haupteinkaufsbereich befindet
sich östlich des Untersuchungsgebietes zwischen Starstraße
und Schwalbenstraße ein großflächiger Spielplatz in durchschnittlichem bis schlechtem Zustand. Dieser Bereich ist ansonsten gekennzeichnet durch wenige Grünflächen und
könnte durch eine Aufwertung des Spielplatzes, einschließlich
einer Grünverbindung zur Fuhlsbüttler Straße eine deutliche
Steigerung der Grünversorgung der Bewohner im Gebiet und
in der Nachbarschaft widerfahren. Hinsichtlich der zu erreichenden Sanierungsziele - der Stärkung des Einkaufsstandortes- ergibt sich die Möglichkeit für die Einrichtung eines betreuten Spielplatzes auch für Kinder der EZH-Kunden. Daher
sollte diese Fläche in das künftige Sanierungsgebiet aufgenommen werden.
Spielplatz mit Erneuerungsbedarf
Der Sanierungserfolg für die Fuhlsbüttler Straße hängt aufgrund der bestehenden Verflechtung mit dem Museumsquartier südlich des Bahnhofs auch von diesem Gebiet und den in
ihm geplanten Maßnahmen ab. Die einheitliche Vorbereitung
und Durchführung der Maßnahmen in beiden Teilgebieten
sind wesentliche Voraussetzung für den Erfolg der Sanierung
im Gesamtgebiet und liegen daher im öffentlichen Interesse.
Voraussetzung für eine zügige und zweckmäßige Durchführung der Sanierung im Sinne des § 142 BauGB ist daher, die
südlich des Untersuchungsgebietes liegenden öffentlichen
Flächen des Museumsquartiers in das künftige Sanierungsgebiet einzubeziehen.
Hierdurch kann die Zentrumsfunktion hinsichtlich Kultur und
Verwaltung deutlich gestärkt werden. Durch die bessere Verknüpfung der Fuhlsbüttler Straße mit dem Museumsquartier
lässt sich das Kundenpotential des Bahnhofs sowie des Kultur- und Verwaltungsstandortes besser für den Einzelhandel
im Norden nutzen. Es wird daher empfohlen, die öffentlichen
Flächen des Museumsquartiers bis hin zum Osterbekkanal in
das zukünftige Sanierungsgebiet aufzunehmen.
Vorschlag zur Abgrenzung
des künftigen Sanierungsgebietes
49

Barmbek-Nord Fuhlsbüttler Straße - Barmbek

Transcription

Similar documents

Teil 3 - Hockenheim

Gut Wohnen in hamburg - Arbeitskreis Hamburger

Stadt Ingelheim

Leistungsorientierte Bezahlung im öffentlichen

Seniorenreport_02_2011_BDS 1

Exposé, Harnackstraße in Magdeburg

viel bewegt - Stadt Braunschweig

Schriftliche Kleine Anfrage und Antwort des Senats

Zusammenfassung EHK Villingen Schwenningen

GMA Auswirkungsanalyse

Special Report Systemgastronomie_final-28.11.2011

Gewerbemietpreisspiegel 2014/2015

Entwicklung des Standortes Luxemburg