Bouwfonds_Beteiligungsangebot

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Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
Beteiligungsangebot für einen Geschlossenen Wohnimmobilienfonds
Inhaltsverzeichnis
Einleitung
Teil A
1. Das Angebot im Überblick
2. Verantwortung für den Prospektinhalt
3. Risiken der Beteiligung
4. Angaben über die Vermögensanlagen gemäß § 4 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
5. Wohnimmobilienmarkt Deutschland
6. Die Initiatorin des Fonds
7. Die Immobilien des Fonds
8. Wirtschaftliche Grundlagen
8.1. Übersicht über die Investitionen (Prognose)
8.2. Investitionsplan der Fondsgesellschaft (Prognose)
8.3. Investitionsplan der Besitzgesellschaft (Prognose)
8.4. Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft (Prognose)
8.5. Ergebnisrechnung (Prognose)
8.6. Steuerliche Ergebnisrechnung (Prognose)
8.7. Ergebnisprognose
8.8. Zusammenfassende Darstellung (Prognose)
8.9. Zahlungsfluss- und Kapitalrückflussrechnung 8.10.Liquidationsrechnung (Prognose)
8.11.Sensitivitätsanalyse
Teil B
9. Detaillierte Objektbeschreibungen
10. Zusammenfassende Angaben gemäß §§ 5 –14 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
11. Rechtliche Grundlagen
a. Gesellschaftsrechtliche Struktur
b. Gesellschaftsvertrag
c. Treuhandvertrag
d. Besitzgesellschaft und Beteiligungsgesellschaft
e. Kaufangebot
f. Finanzierung
g. Verträge zwischen Projektbeteiligten
h. Andere wichtige Verträge
12. Steuerliche Grundlagen
a. Besteuerung in der Erwerbsphase
b. Besteuerung in der Nutzungsphase
c. Besteuerung bei Veräußerung der Vermögensanlage
13. Vertragsgesellschaften
14. Zeichnungshinweise
15. Der Gesellschaftsvertrag im Wortlaut
16. Der Treuhandvertrag im Wortlaut
17. Verbraucherinformation für den Fernabsatz
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Hinweis:
Dieser Prospekt unterliegt nach dem Verkaufsprospektgesetz der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung durch die BaFin.
Dieser Prospekt wurde vor seiner Veröffentlichung nach § 8i Verkaufsprospektgesetz bei der BaFin hinterlegt.
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Wohnen in Deutschland 01
Seniorengerechte Wohnanlage in Reutlingen
Inhaltsverzeichnis
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Das wird Ihnen schmecken
Der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 ist ein ausgesprochen ausgewogenes Angebot
mit langfristigem Anlagehorizont und sorgt für Wohlbefinden. Der Fonds investiert in
nachhaltigen Märkten in Wohnanlagen in Göttingen, Hamburg, Neuss und eine Seniorenwohnanlage in Reutlingen – eine gute Mischung. Da wächst der Appetit, denn der bewusste Einsatz von Frische und optimalem Reifegrad macht den Reiz aus: Zum Erfolgsrezept gehört auch, dass Sie genau wissen, welche konkreten Objekte kombiniert wurden.
Da wir die Immobilien selber bewirtschaften, können Sie sich auf die Qualität der Zutaten
verlassen. Kein Wunder also, dass erfolgreich geführte Immobilien gut gegen Inflation
geschützt sind. Wohl bekomm‘s.
Einleitung
Wohnimmobilien sind die einzige Immobilien-Anlageklasse,
die nach Erhebungen des Marktforschungsinstituts BulwienGesa in den letzten Jahren kontinuierlich positive Wertzuwächse aufwies. Die Gesamtrendite von Bestandswohnungen,
die sich aus Mietrendite und Wertsteigerung zusammensetzt,
war 2009 die höchste im deutschen Immobilienmarkt (vgl.
Abb. 1). Dabei sind die Schwankungen der einzelnen Renditekomponenten im Vergleich zu anderen Immobilientypen
deutlich schwächer ausgeprägt. Gegenüber anderen Immobiliensegmenten sind Wohnimmobilien – insbesondere in Krisenzeiten – ein vergleichsweise sicherer Sachwert. Denn: Gewohnt wird immer …
Indirekte Investments über geschlossene Immobilienfonds
sind für Privatanleger eine interessante Alternative zum Direkt
erwerb von Wohnimmobilien.
Abbildung 1:
German Property-Index Wohnen, Büro, Handel (in % pro Jahr)
15,0 10,0 5,0 0,0 -5,0 -10,0 2000
2001
Gesamtrendite Bestandswohnungen
Gesamtrendite Einzelhandel
Gesamtrendite Büro
6
2002
2003
2004
(Quelle: BulwienGesa AG, 2010)
2005
2006
2007
2008
2009
ReutlingeN – Ein Beispiel für ansprechende Wohnatmosphäre
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 ist der erste von
Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland
GmbH (Bouwfonds REIM) aufgelegte geschlossene Wohnimmobilienfonds für deutsche Anleger. Anders als so genannte
„Blindpools“, die erst nach Platzierung des Eigenkapitals Immobilien auswählen, stehen die Anlageobjekte dieses Fonds
schon jetzt fest. Das ermöglicht eine vollständige Transparenz. Damit wird erstmals auch für den deutschen Anleger eine Produktphilosophie umgesetzt, die von der niederländischen Muttergesellschaft Bouwfonds Real Estate Investment
Management B.V. (Bouwfonds REIM Niederlande) begründet
wurde.
Bouwfonds REIM Niederlande hat zwischen 2006 und 2008
fünf geschlossene Fonds mit deutschen Wohnimmobilien und
einem Volumen von etwa 225 Mio. Euro für holländische Anleger erfolgreich platziert.
Bouwfonds REIM ist ein Unternehmen der Rabo Real Estate
Group unter dem Dach der niederländischen Rabobank. Die
Rabobank ist wie die deutschen Volks- und Raiffeisenbanken
genossenschaftlich organisiert. Mit einem seit fast drei Jahrzehnten gehaltenen AAA-Rating der führenden Agenturen
Moody´s und Standard & Poors (Stand: März 2010) ist sie eine
der bonitätsstärksten Adressen und laut letztem veröffent-
lichten „Safest Bank Award“ des Global Finance Magazins die
sicherste private Bank der Welt. Die Bouwfonds REIM Gruppe
ist für das Management von indirekten Immobilienanlagen
im Volumen von weltweit sieben Mrd. Euro verantwortlich,
davon für 16 Wohnungsfonds mit einem Umfang von rund 2,5
Mrd. Euro. In Deutschland werden von Bouwfonds REIM gegenwärtig rund 8.500 Wohnungen in etwa 50 deutschen Städten mit einem Volumen von etwa 600 Mio. Euro betreut.
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 nutzt das Potenzial des
stabilen deutschen Mietwohnungsmarktes und erwirbt ausgewählte Immobilien in vier Städten. Mit insgesamt 417 Wohnungen in Hamburg, Göttingen, Neuss und Reutlingen verfolgt der Fonds eine risikoarme Strategie. Neben der regionalen Streuung ist er auf unterschiedliche Nachfragegruppen
ausgerichtet: der Klinikstandort Ochsenzoll im beliebten
Hamburger Stadtteil Langenhorn, das von seiner Elite-Universität geprägte Göttingen, das Logistikdrehkreuz Neuss und
seniorengerechtes Wohnen in Reutlingen.
Für den Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 wird eine Auszahlung von jährlich 5 % prognostiziert.
Einleitung
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Das Investitionsvorhaben
Die Fondsgesellschaft wird wirtschaftlich zu 99,74 % Inhaberin
von vier Wohnimmobilien in Hamburg, Göttingen, Neuss und
Reutlingen, die sie langfristig vermieten wird.
Standort Hamburg
\\Zweitgrößte Stadt Deutschlands, die aufgrund ihrer hohen
Attraktivität eine anhaltende Bevölkerungszunahme
registriert: zwischen 2002 und 2008 Zuwanderungsgewinn
von 3,25 % – Tendenz steigend
\\Dynamischer Wirtschaftsstandort
\\Angespannter Wohnungsmarkt: Neubaufertigstellungen
decken nicht den Bedarf
\\Sehr niedrige Leerstandsquote in Hamburg von nur 1,3 %
(Stand: 2008)
\\Langenhorn: Attraktives Wohngebiet im Umfeld des
größten Klinikstandortes Norddeutschlands
Wohnimmobilie
Kiwittsmoor 28–30, 22417 Hamburg-Langenhorn (Erbbaurecht
mit einer Laufzeit bis zum 15. Juni 2066)
Grundstücksgröße: 13.800 m2
Baujahr: 1968
Modernisierung:
2008/2009
Geschosse: acht Vollgeschosse
Vermietbare Fläche: ca. 5.630 m2
Wohnungen: 125
Garagen: 52
Stellplätze: 44
Jahresmiete Soll (nettokalt)
497.413,00 Euro
Durchschnittliche Wohnungsmiete je m2 und Monat
6,95 Euro
Vermietungsstand (31.3.2010)
100 %
Erbbauzins jährlich
46.520,00 Euro
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Standort Göttingen
\\Großstadt mit einer renommierten Elite-Universität als
größter Arbeitgeber
\\Verknappung des Wohnraumangebots durch hohe
Studienanfängerzahlen
\\Hightech-Industriesparten wie Biotechnologie, Mechatronik, Mess- und Regeltechnik als Job-Motor
\\Niedrige Leerstandsquote in Göttingen von ca. 3,0 %
(Stand: 2008)
\\Geismar: beliebtes Wohngebiet mit sehr guter Anbindung
an die Innenstadt
Wohnimmobilie
Erich-Schmidt-Weg 1–22, 37083 Göttingen
Baujahre: 1968–70
Modernisierung:
1997/1998 und 2008/2009
Geschosse: ein, vier bzw. acht Vollgeschosse
davon Gewerbe: ca.100 m2
Wohnungen: 177
Gewerbeeinheiten:
1
Garagen: 81
818.276,00 Euro
5,42 Euro
98,8 %
Standort Neuss
\\Großstadt in der Metropolregion Rhein-Ruhr
\\Geringes Neubauvolumen trifft auf steigende Haushaltszahlen
\\Niedrige Leerstandszahlen in Neuss von ca. 2,7 %
(Stand: 2008)
\\Reuschenberg: beliebter Stadtteil mit hoher Lebensqualität,
guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur
Standort Reutlingen
\\Südlicher Teilbereich der Metropolregion Stuttgart
\\Zentrum moderner Technologien und Sitz renommierter
Hochschulen (u.a. European School of Business)
\\Sehr geringer Leerstand von ca. 1,8 % im Landkreis
Reutlingen (Stand: 2008)
\\Standort der Immobilie ist im Nordwesten der Innenstadt
mit guter Anbindung an die Altstadt
Wohnimmobilie mit Ladenzeile
An der Barriere 7 – 17, Bergheimer Str. 498 d – i, 41466 Neuss
Seniorengerechte Wohnanlage
Heppstraße 95, 72770 Reutlingen und Borsigstraße 8, 72760
Reutlingen
Baujahr: 1959
energetische Modernisierung:
2007
Geschosse: ein bzw. drei Vollgeschosse
Vermietbare Fläche gesamt: ca. 3.163 m2
davon Gewerbe: ca. 743 m2
Wohnungen: 39
Gewerbeeinheiten:
7
Garagen: 8
296.234,00 Euro
7,17 Euro
100 %
Baujahre: 1996/2002
Geschosse: vier bzw. fünf Vollgeschosse
zwei Dachgeschosse
Tiefgarage
davon Gewerbe und Gemeinschaftsflächen:
ca. 926 m2
Wohnungen: 75
Gewerbeeinheiten:
3
Tiefgaragenplätze: 34
564.849,00 Euro
10,18 Euro
94,34 %
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neuss Reuschenberg – Stadtteil mit hoher LebensQualität
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Es handelt sich in allen vier Fällen um Bestandsimmobilien,
die sich in der Bewirtschaftung befinden und teils in jüngerer
Zeit modernisiert worden sind. Der Kaufpreis beträgt
32.424.144,00 Euro bei einem festgestellten Verkehrswert von
32.440.000,00 Euro. Die Kaufnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Grunderwerbsteuer) sind mit rund 1,37 Mio.
Euro prognostiziert.
Bouwfonds
Wohnen in
Deutschland 01 94,9 %
GmbH & Co. KG
94,8 %
Bouwfonds
5,1 %
Wohnen in
Deutschland 01
Beteiligungs
GmbH
Bouwfonds
Wohnen in
Deutschland 01
Objekt GmbH
& Co. KG
Immobilien
Hamburg
Göttingen
Neuss
Reutlingen
Die Fondsgesellschaft beteiligt sich an diesem Immobilienportfolio mit einer Wohnfläche von insgesamt rund 23.648
m2 und einem untergeordneten Anteil gewerblicher Flächen
von rund 1.769 m2 durch Erwerb einer unmittelbaren Beteiligung von 94,9 % und einer mittelbaren Beteiligung in Höhe
weiterer rund 4,8 % am Kapital der Bouwfonds Wohnen in
Deutschland 01 Objekt GmbH & Co. KG (nachfolgend die „Besitzgesellschaft“).
Der Planungshorizont für die Vermögensanlage beträgt 15
Jahre. Damit richtet sich das Angebot an Anleger, die an einem langfristigen Investment interessiert sind.
Erfahrener und starker Partner
Die Initiatorin Bouwfonds REIM ist eine Konzerngesellschaft
der Rabo Real Estate Group. Konzernobergesellschaft ist die
niederländische Rabobank, im Jahre 1898 nach dem Vorbild
der deutschen Raiffeisenbanken gegründet. Die Genossenschaftsbank beschäftigt insgesamt mehr als 60.000 Mitarbeiter in 46 Ländern und gehört nicht nur zu den Top 25 der
weltweit größten Finanzinstitute, sondern ist mit einem
AAA-Rating der führenden Ratingagenturen die bonitätsstärkste privatwirtschaftlich organisierte Bank der Welt
(Stand: März 2010).
Die Rabo Real Estate Group ist eines der größten europäischen
Immobilienunternehmen. Die Bouwfonds REIM Gruppe ist
Fondsmanagerin für private und institutionelle Kunden mit
einem aktuellen Immobilienvolumen von etwa 7 Mrd. Euro,
davon Wohnimmobilien im Volumen von rund 2,5 Mrd. Euro.
Art der Beteiligung, Investitionsvolumen,
Emissionskapital
Das Beteiligungsangebot bietet dem Anleger die Möglichkeit
zur mittelbaren oder unmittelbaren Beteiligung an der
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG mit
Sitz in Berlin (nachfolgend die „Fondsgesellschaft“) und einem
Eigenkapital von 20.940.000,00 Euro nach Vollplatzierung
(Kommanditkapital und Agio), das in Höhe von insgesamt
1.050,00 Euro jeweils hälftig von der geschäftsführenden
Kommanditistin Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH mit
Sitz in Berlin und der Treuhandkommanditistin Bouwfonds
Treuhand- und Verwaltungs GmbH mit Sitz in Berlin (nachfolgend auch „Treuhänderin“ genannt) übernommen ist und in
Höhe von 20.938.950,00 Euro zur Zeichnung angeboten wird.
Die Fondsgesellschaft ist ein geschlossener Immobilienfonds
in der Rechtsform einer deutschen Kommanditgesellschaft. Die
Beteiligung kann wahlweise unmittelbar als Direktkommanditist oder mittelbar als Treugeber über die Treuhänderin erfolgen. Nach den Bestimmungen des Handelsgesetzbuches
(HGB) haftet ein Kommanditist den Gläubigern einer Kommanditgesellschaft nur bis zur Höhe seiner im Handelsregister
eingetragenen Hafteinlage und nur bis zur Einzahlung, § 171 HGB.
Die Mindestbeteiligungssumme beträgt 15.000,00 Euro zuzüglich 5 % Agio. Die geschäftsführende Kommanditistin kann
nach pflichtgemäßem Ermessen in Ausnahmefällen einer Abweichung von dieser Summe zustimmen. Die Kommanditeinlage muss bei höheren Beträgen durch 1.000 ohne Rest teilbar
sein. Die gesamte Zeichnungssumme ist vollständig und unverzüglich (§ 4 Abs. 8 des Gesellschaftsvertrages) nach Annahme des Beitritts zu zahlen. Bei Zugrundelegung eines einzuwerbenden Eigenkapitals von nominal 19.941.857,00 Euro zuzüglich Agio und eines grundsätzlichen Mindestbeteiligungsbetrages von 15.000,00 Euro je Anleger ergibt sich rein
rechnerisch eine Mindestanzahl von einem und eine Höchstzahl von 1.330 angebotenen Anteilen. Die Anzahl der Anteile
kann von diesen beiden Maximalwerten abweichen, wenn die
Höhe der gezeichneten Einlagen hiervon abweicht.
Das Investitionsvolumen beträgt insgesamt 39.700.000,00
Euro. Davon entfallen 32.424.144,00 Euro auf den Kaufpreis
für die Immobilien. Das Eigenkapital beträgt 20.940.000,00
Euro. Das Fremdkapital beträgt 18.760.000,00 Euro, das über
ein Darlehen mit einer Laufzeit bis zum 30. Juni 2020 fest finanziert ist.
Gutachten
Verkehrswertgutachten
Die Objekte, die von der Besitzgesellschaft erworben werden sollen, wurden durch TÜV Rheinland LGA Bautechnik GmbH vom
20.01.2010 mit dem Ergebnis bewertet, dass der Marktwert des
Immobilienportfolios 32.440.000,00 Euro beträgt.
Erwerbsstruktur
Die Fondsgesellschaft hat unmittelbar 94,9 % der Anteile an
der Besitzgesellschaft erworben. Den verbleibenden Anteil
von 5,1 % an der Besitzgesellschaft hat die Bouwfonds Wohnen
in Deutschland 01 Beteiligungs GmbH (nachfolgend die „Beteiligungsgesellschaft“) erworben, an der die Fondsgesellschaft mit 94,8 % und die Bouwfonds Asset Management
Deutschland GmbH mit 5,2 % beteiligt sind. Der Besitzgesellschaft ist von den jeweiligen Eigentümern der Immobilien ein
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notarielles unwiderrufliches Kaufangebot unterbreitet worden, das sie nach der vorgesehenen Platzierung des Eigenkapitals annehmen wird.
lage beträgt 15 Jahre. Jedem Interessenten, der nicht über ausreichende Anlageerfahrungen verfügt, wird empfohlen, sich
vor einer Entscheidung fachlichen Rat einzuholen.
Anlegerkreis, Rechte aus der Beteiligung, Besteuerung
Das Angebot richtet sich an Privatanleger, die in Deutschland
unbeschränkt steuerpflichtig sind, über allgemeine Erfahrungen auf dem Gebiet der Kapitalanlage verfügen, eine Immobilienanlage mit einem angemessenen unternehmerischen Risiko suchen und bereit sind, ein langfristiges Engagement
einzugehen, und die über einen ausreichenden finanziellen
Spielraum verfügen. Der Planungshorizont der Vermögensan-
Mit den angebotenen Anteilen sind Stimmrechte, Auskunfts-,
Einsichts- und Informationsrechte und die Beteiligung an
laufenden Erlösen und Liquidationserlösen nach dem Verhältnis des einzelnen Anteils zu allen gezeichneten Anteilen
verbunden.
Göttingen – jüngst modernisierte wohnanlage
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Die Bestimmungen gelten für die Treugeber der Treuhandkommanditisten entsprechend. Die mit der Beteiligung ver-
bundenen Rechte und Pflichten der Anleger sind in Abschnitt
11 „Rechtliche Grundlagen“ ausführlich dargestellt.
Eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft führt im Wesentlichen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die mit
dem auf den einzelnen Anleger entfallenden Anteil nach dessen individuellen Verhältnissen zu besteuern sind. Zu einem
kleinen Anteil entstehen Dividenden- und Kapitalerträge, die
der Abgeltungssteuer unterliegen. Veräußerungsgewinne an
dem Anteil der Besitzgesellschaft sind steuerfrei, wenn der
Verkauf der Immobilie wie geplant frühestens nach Ablauf
von zehn Jahren erfolgt. Der untergeordnete Anteil der Betei-
ligungsgesellschaft unterliegt der Ertrag- und Abgeltungssteuer. Die planmäßige Quote der steuerpflichtigen Erträge
am Gesamtmittelrückfluss (ohne Abgeltungssteuer aus Kapitalerträgen) beträgt moderate ca. 6 %.
Auszahlungen/prognostizierter Gesamterfolg
Prognostiziert sind Barrückflüsse (vor individuellen Einkommenssteuern, aber nach Abgeltungssteuer auf alle Dividenden- und Zinserträge) in Höhe von ca. 179 % des Kommanditkapitals bei einer laufenden Auszahlung von 5 % jährlich. Der
Mittelrückfluss beträgt ca. 174 % nach Steuern (bei 45 % Einkommensteuersatz zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag).
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2. Verantwortung für den
Prospektinhalt
Anbieterin
Anbieterin ist die Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin, vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Verwaltungs GmbH mit Sitz in Berlin (im Folgenden
„Anbieterin“ genannt).
Initiatorin
Initiatorin und damit weitere Prospektverantwortliche ist die
GmbH mit Sitz in Berlin (im Folgenden „Initiatorin“ genannt).
Die Anbieterin und die weitere Prospektverantwortliche übernehmen gemäß § 3 der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung die Verantwortung für den Inhalt dieses Verkaufsprospektes (im Folgenden „Verkaufsprospekt“) und erklären,
dass ihres Wissens die Angaben in diesem Verkaufsprospekt
richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
Für den Inhalt dieses Verkaufsprospektes sind alle bis zum Datum der Aufstellung des Verkaufsprospektes tatsächlich bekannten oder von der Anbieterin erkannten Sachverhalte relevant. Alle Angaben, Sachverhalte, Prognosen und Berechnungen wurden sorgfältig geprüft, entsprechen dem Planungsstand und den gesetzlichen und sonstigen Bestimmungen
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.
Angaben, bei denen Dritte als Quellen genannt werden, sind
nicht gesondert überprüft worden. Sämtliche zukunftsbezogenen Finanzangaben in diesem Verkaufsprospekt sind Prognosen. Änderungen der Gesetze und deren Auslegung durch
die Gerichte, Änderungen der Verwaltungspraxis und des
wirtschaftlichen Umfeldes mit Auswirkungen auf das Beteiligungsangebot können nicht ausgeschlossen werden. Eine
Haftung für Abweichungen der Entwicklung des Beteiligungsangebotes vom Prospektinhalt durch künftige wirtschaftliche
Entwicklungen oder durch Änderungen der rechtlichen und
steuerlichen Grundlagen kann nicht übernommen werden.
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Vermittler oder sonstige Dritte sind nicht berechtigt, vom Verkaufsprospekt abweichende Angaben zu machen. Ansprüche
nach Verkaufsprospektgesetz aufgrund unrichtiger oder unvollständiger Prospektangaben gegen den Prospektverantwortlichen und denjenigen, von dem die Herausgabe des Prospekts ausgeht, verjähren gemäß § 13 Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz in Verbindung mit § 46 Börsengesetz in einem Jahr seit
der Kenntnis des Prospektmangels bzw. spätestens nach drei
Jahren seit der Prospektveröffentlichung.
Jedem Anleger wird empfohlen, im eigenen Interesse die in
diesem Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben, namentlich
die Darstellung der potenziellen Risiken (siehe Kapitel 3 „Risiken der Beteiligung“) und der steuerlichen Rahmenbedingungen, unter Berücksichtigung seiner persönlichen Situation
kritisch zu würdigen und gegebenenfalls fachkundigen Rat
Dritter einzuholen.
Prospektaufstellungsdatum: 31. Mai 2010
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG vertreten durch die Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
Verwaltungs GmbH, diese vertreten durch die Geschäftsführer Peret Bergmann und André Barthels
Peret Bergmann
André Barthels
GmbH vertreten durch die Geschäftsführer Arnoldus Servatius
Petronella (genannt Voäs) Brouns und Michael Haupt
Arnoldus Brouns
Michael Haupt
Umgeben von Grünflächen – Hamburg Kiwittsmoor
2. Verantwortung für den Prospektinhalt
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Allgemeine Hinweise
Mit einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft geht der Anleger ein langfristiges unternehmerisches Engagement ein, das
mit finanziellen Risiken verbunden ist.
Dieser Abschnitt stellt die wesentlichen tatsächlichen und
rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit der angebotenen
Vermögensanlage einschließlich der mit einer Fremd
finanzierung einhergehenden Risiken dar. Es bestehen wirtschaftliche, rechtliche, steuerliche und personenbezogene
Risiken sowie Risiken der Veränderung sozioökonomischer
Rahmenbedingungen. Die Realisierung eines oder mehrerer
dieser Risiken kann zur Insolvenz der Fondsgesellschaft oder
der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH &
Co. KG (nachfolgend die „Besitzgesellschaft“) und damit wiederum auch der Fondsgesellschaft führen und somit einen
Totalverlust des eingesetzten Kapitals nach sich ziehen. Dieses Beteiligungsangebot ist daher nur für Investoren geeignet, die bei negativer Entwicklung einen entstehenden Verlust hinnehmen können.
Jedem Anleger wird ausdrücklich angeraten, vor Eingehen
einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft alle dargestellten
Risiken eingehend selbst zu würdigen und sich, soweit erforderlich, dazu eigener fachkundiger Berater zu bedienen.
Risikoklassen
Die mit einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobi
lienfonds einhergehenden Risiken werden in folgende drei
Risikoklassen unterteilt:
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a) Prognosegefährdende Risiken sind solche Risiken, die zu einer Unterschreitung des prognostizierten Ergebnisses der Beteiligung führen können;
b) Anlagegefährdende Risiken sind Risiken, deren Eintritt sich
direkt auf die Anlageobjekte oder die gesamte Vermögensanlage auswirkt und zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust des eingesetzten Kapitals führen kann;
c) Anlegergefährdende Risiken sind Risiken, die zu einem Verlust nicht nur des gesamten eingesetzten Kapitals, sondern
auch zur Gefährdung des weiteren Vermögens des Anlegers
führen können.
Die folgenden Risiken können sowohl einzeln als auch kumuliert auftreten. Treten sie kumuliert auf, kann das Gesamtrisiko in eine höhere Kategorie fallen als das jeweilige Einzelrisiko. Sich realisierende Risiken können zu einem Totalverlust
der Einlagen der Anleger führen, insbesondere wenn die Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Besitzgesellschaft und
der Beteiligungsgesellschaft oder der Immobilie wertlos werden sollte. Auch ein Einzelrisiko kann bei ungünstigem Verlauf in eine höhere Kategorie fallen als nachfolgend angegeben. Ferner können individuelle Risiken auf Ebene des einzelnen Anlegers die Einstufung beeinflussen.
Maximales Risiko
Das maximale Risiko der Anleger umfasst die Summe der
nachfolgend im Einzelnen beschriebenen Risiken:
den Verlust der Einlage, des Agios sowie gezahlter und
noch zu zahlender Steuern und Zinsen auf Steuern, denen
keine Steuererstattung gegenübersteht;
\\falls der Anleger seine Beteiligung fremdfinanziert,
umfasst das maximale Risiko auch entstandene Zinsen
und Kosten sowie das Risiko, die Fremdfinanzierung
einschließlich aufgelaufener Zinsen aus seinem übrigen
Vermögen zurückzahlen zu müssen, wenn die Fondsgesellschaft das eingezahlte Kapital nicht zurückzahlen kann;
\\Schadensersatzleistungen durch den Anleger für den Fall
einer Pflichtverletzung im Sinne der Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrages;
\\die Rückzahlung bezogener Auszahlungen aus der
Fondsgesellschaft, falls das Kapitalkonto des Anlegers
durch die Auszahlung unter den Betrag seiner Haftungseinlage absinkt oder weiter absinkt;
\\Steuerzahlungen über Auszahlungen aus der Fondsgesellschaft hinaus;
\\Steuerzahlungen auf Gewinne aus der Veräußerung
sonstiger Grundstücke des Anlegers, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel begründet wird.
\\
Das maximale Risiko umfasst somit den Verlust der gesamten
Kapitalanlage und darüber hinausgehende Verluste, die von
der individuellen Situation des Anlegers bestimmt werden. Im
Falle einer Fremdfinanzierung beziehungsweise dem Eintritt
der steuerlichen Risiken oder einem Wiederaufleben der Haftung können weitergehende Verluste bis in das Privatvermögen des Anlegers entstehen.
Die Risiken im Einzelnen
Prognosegefährdende Risiken
Folgende Risiken sind als prognosegefährdende Risiken entsprechend der oben genannten Risikoklasse zu qualifizieren.
Durch den Eintritt der nachfolgenden Risiken kann ein
schwächeres als das prognostizierte Ergebnis der Beteiligung
entstehen.
Überschreitung geplanter Investitionskosten
Die im Investitionsplan der Fondsgesellschaft und Besitzgesellschaft angesetzten Kosten und Vergütungen für Ankauf
und Dienstleistungen können überschritten werden. Es
besteht namentlich ein Risiko von Kostenüberschreitung,
wenn vorgesehene Dienstleister ausfallen oder unplanmäßige
Aufwendungen anfallen. Mehraufwendungen müsste die
Fondsgesellschaft zulasten der Liquiditätsreserve bedienen
oder weitere Darlehen aufnehmen. Dies kann ein schwächeres als das prognostizierte Ergebnis der Beteiligung bewirken.
Mieteinnahmen-/Mietausfallrisiko
Es besteht das Risiko, dass prognostizierte Mieteinnahmen
nicht oder nicht nachhaltig erreicht werden, dass erwartete
durchschnittliche Mietsteigerungen nicht, nicht in prognostizierter Höhe oder später als zum angenommenen Zeitpunkt
eintreten, dass Mietausfälle zu Ertragseinbußen über die in
der Prognoserechnung angesetzten Erwartungswerte hinaus
anfallen oder Vermietungen nur mit längeren als prognostizierten Leerstandszeiten oder nur gegen Gewährung von
Mietanreizen wie mietzahlungsfreien Zeiträumen oder Ge-
währung von Zuschüssen erfolgen können. Mietmindereinnahmen bzw. Mietausfälle über die der Prognoserechnung
zugrunde gelegten Annahmen hinaus hätten zur Folge, dass
die tatsächliche Ertragsentwicklung hinter den prognostizierten Ergebnissen zurückbleibt, was das prognostizierte Ergebnis der Beteiligung des Anlegers mindern kann.
Zinseinnahmen-Risiko
Zinseinnahmen können geringer ausfallen als kalkuliert und
damit auch kalkulierte Ergebnisse mindern. Dies kann zu geringeren Ergebnissen bei der Besitzgesellschaft und/oder der
Fondsgesellschaft führen, was wiederum zu einem schwächeren als dem prognostizierten Ergebnis der Beteiligung des Anlegers führen würde.
Zusätzliche Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
sowie nicht umlagefähige Betriebskosten und Reparaturen;
Investitionen zur Werterhaltung
In die Wirtschaftlichkeitsprognose der Besitzgesellschaft
und damit der Fondsgesellschaft sind prognostizierte Kosten
für die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilien
sowie Betriebskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, eingestellt. Diese Ansätze können überschritten
werden und die verwendbare Liquidität mindern. Soweit
Mietern Instandhaltungspflichten obliegen, können sich
diese als rechtlich oder wirtschaftlich nicht durchsetzbar erweisen und zu nicht geplanten Aufwendungen führen. Ferner kann sich die Notwendigkeit nicht geplanter Investitionen zur Werterhaltung ergeben, die aus einer bestehenden
Rücklage oder Liquiditätsreserve, aus einer Kreditaufnahme,
aus Einnahmeüberschüssen zulasten der Auszahlungen oder
durch eine Kombination dieser Finanzierungsquellen bestritten werden müssen. Daraus ergibt sich das Risiko, dass
die Auszahlungen an die Anleger reduziert werden müssen.
Kapitaldienstrisiken aus einer Änderung der Zinssätze und
der Tilgung
Für die Anschlussfinanzierung wurde ein Zinssatz von nominal 5,5 % jährlich angenommen. Bei Zinssteigerungen über
diesen Zinssatz hinaus können prognostizierte Ertragsüberschüsse verfehlt werden. Für die Anschlussfinanzierung wurde ein Tilgungssatz in Höhe von 0,50 % jährlich angenommen. Sollte die Anschlussfinanzierung nur gegen höhere Tilgungsbeiträge angeboten werden, können sich die prognostizierten Auszahlungen an den Anleger gegebenenfalls zeitlich
verschieben.
Entwicklung der Aufwendungen
Für die Prognose der Aufwendungen müssen Annahmen über
die Entwicklung der Inflation getroffen werden. Die Preisentwicklung kann einen anderen Verlauf nehmen oder sich unabhängig von der allgemeinen Preisentwicklung die für die
Immobilienbewirtschaftung und die Fondsverwaltung erforderlichen Lieferungen und Leistungen stärker verteuern als
erwartet oder es können andere oder zusätzliche Lieferungen
und Leistungen in Anspruch genommen werden müssen als
angenommen, ohne dass sich dies in einer stärkeren Entwicklung auch der Einnahmen niederschlägt. Dies würde die prognostizierten Ertragsüberschüsse und damit das Anlageergebnis für die Anleger mindern.
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Garantien im Immobilienkaufangebot
Es können Meinungsverschiedenheiten über die von den
Verkäufern – der Immobilien-Konzerngesellschaften der Rabo Real Estate Group – laut Kaufangebot gegebenen Garantien und Freistellungsverpflichtungen entstehen und damit
die Notwendigkeit, im Garantiefall Ansprüche gerichtlich
geltend machen zu müssen. Dabei sind auch Interessenkonflikte der geschäftsführenden Kommanditistin, die ebenfalls Konzerngesellschaft der Rabo Real Estate Group ist,
nicht auszuschließen. Auch bei Obsiegen in gerichtlichen
Verfahren können sich Ansprüche mangels Bonität des Anspruchsgegners als wirtschaftlich wertlos erweisen. Ferner
ist geplant, in dem Immobilienkaufvertrag einen Freibetrag
für Schäden aus den von den Verkäufern der Immobilien abzugebenden Garantien zu vereinbaren, so dass unterhalb
des Freibetrages entstehende Schäden wirtschaftlich die Besitzgesellschaft und als Folge auch die Fondsgesellschaft
treffen. Insoweit können unprognostizierte Aufwendungen
anfallen, was negative Ertragsfolgen für die Anleger nach
sich zöge.
Beschränkte Ankaufsprüfung
Es können technische Risiken oder Schäden an den Gebäuden
vorhanden sein, die im Rahmen der Begutachtung zur Verkehrswertermittlung nicht erkannt worden und folglich nicht
in der Prognoserechnung berücksichtigt worden sind. Sich daraus ergebende zusätzliche Kosten können die Liquidität der
Besitzgesellschaft und damit der Fondsgesellschaft mindern
und zu einem schwächeren als dem prognostizierten Ergebnis
der Beteiligung führen.
Änderungen der steuerlichen Rechtslage
Änderungen in der Gesetzgebung, der Rechtsprechung oder
der Verwaltungspraxis können negative Auswirkungen in Gestalt höherer Steuerverpflichtungen seitens der Fondsgesellschaft, der Besitzgesellschaft, der Beteiligungsgesellschaft
oder der beteiligten Anleger haben. Dies würde zur Minderung der prognostizierten Auszahlungen und/oder höherer
Steuerbelastung der Erträge beim Anleger führen.
Aberkennung der Einkunftserzielungsabsicht
Wenn die Fondsgesellschaft keinen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt oder eine Fremdfinanzierung der Kommanditeinlage eines Anlegers dazu führt,
dass ein steuerlicher Überschuss auf Ebene des Anlegers nicht
erreicht und eine Einkunftserzielungsabsicht im steuerrechtlichen Sinn für ihn zu verneinen ist, kann dies für den Anleger
zu höheren Steuerbelastungen oder geringeren Steuerstundungen als geplant führen.
Aufteilung der Anschaffungskosten
Absetzungen für Abnutzung („AfA“) der Gebäude bemessen
sich nach der Aufteilung der Anschaffungskosten der Immobilien auf Gebäude und den Grund und Boden. Nimmt die Finanzverwaltung für steuerliche Zwecke eine abweichende Aufteilung der Anschaffungskosten vor, können sich die Bemessungsbasis der AfA und damit auch die Abschreibung vermindern
mit der Folge, dass das zu versteuernde Ergebnis und damit die
Steuerlast höher ausfallen als prognostiziert, was den Anlageerfolg der Anleger nach Steuern negativ beeinflussen würde.
18
Steuerliche Ergebnisverteilung
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft sieht vor, dass
das steuerliche Ergebnis des Erstjahres unabhängig vom Beitrittszeitpunkt grundsätzlich gleichmäßig auf alle Anleger
verteilt und im Folgejahr bis zum Erreichen einer Gleichverteilung eine Vorabzuweisung von steuerlichen Ergebnisanteilen erfolgt. Sollte diese besondere Ergebnisverteilung von der
Finanzverwaltung nicht anerkannt werden, könnte es bei einzelnen Anlegern zu steuerlichen Mehrbelastungen kommen.
Grunderwerbsteuerliche Risiken
Es besteht das Risiko, dass nicht prospektierte Grunderwerbsteuer anfällt, wenn innerhalb von fünf Jahren ab Grunderwerb weitere 0,1 % oder mehr der Anteile der Beteiligungsgesellschaft am Vermögen der Besitzgesellschaft unmittelbar
oder mittelbar auf die Fondsgesellschaft oder Dritte übergehen, da es in diesem Fall bei der Besitzgesellschaft zu einem
unmittelbaren oder mittelbaren Gesellschafterwechsel von
mindestens 95 % kommen kann bzw. wegen einer Vereinigung der Anteile in dieser Höhe ein Grundstückserwerb fingiert wird. Es kann auch zu einer Anteilsvereinigung in einer
Hand kommen und somit Grunderwerbsteuer auslösen, wenn
die Beteiligungsgesellschaft finanziell, wirtschaftlich und organisatorisch in die Fondsgesellschaft eingegliedert wird
(grunderwerbsteuerliche Organschaft). Eine solche organisatorische Eingliederung würde z. B. erfolgen, wenn die Fondsgesellschaft nicht zu Beginn, aber während der Fondslaufzeit
die Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft in Personalunion durchführen würde. Dies würde zu Mehraufwand
führen, was zu einem schwächeren als dem prognostizierten
Ergebnis der Beteiligung des Anlegers führen kann.
Abweichende steuerrechtliche Beurteilung
Die Ermittlung der in der Prognoserechnung ausgewiesenen
steuerlichen Ergebnisse gibt die Auffassung der Anbieterin
über die steuerrechtliche Beurteilung des Investitionsvorhabens unter Berücksichtigung der geltenden Gesetzgebung,
Rechtsprechung bzw. Verwaltungsanweisungen wieder. Es
kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Finanzverwaltung im Rahmen des Veranlagungsverfahrens oder einer steuerlichen Außenprüfung eine andere Rechtsauffassung vertritt, die sich nachteilig auf die Steuerbelastung der beteiligten Anleger auswirken kann. Steuernachzahlungen sind ab
dem 16. Monat nach Ablauf des Jahres, für das der Bescheid
ergeht, mit 0,5 % pro Monat auf den ausstehenden Betrag zu
verzinsen.
Für die erst vor kürzerer Zeit eingeführten neuen Regelungen
des Erbschafts- und Schenkungssteuerrechtes hat sich eine
gefestigte Verwaltungspraxis noch nicht herausgebildet, so
dass die Beurteilung der Handhabung durch die Finanzverwaltung besonderen Schwierigkeiten begegnet. Dies kann zu
einer höheren Steuerbelastung des Anlegers und damit zu einer Minderung des Beteiligungsergebnisses nach Steuern
führen.
Verlustausgleichsbeschränkungen
Der für das Emissionsjahr prognostizierte steuerliche Verlust
der Fondsgesellschaft wäre gemäß § 15b EStG nicht ausgleichsfähig, wenn er in Höhe von mehr als 10 % des vorgesehenen
Kommanditkapitals eintreten würde. Für den jeweiligen Anleger ist auch ein prognosegemäß eintretender Verlust nur
ausgleichsfähig, wenn er positive Einkünfte in zureichender
Höhe erzielt oder in Veranlagungszeiträumen, die für einen
Verlustvor- bzw. -rücktrag nach den Bestimmungen des § 10d
EStG in Betracht kommen, erzielt hat bzw. erzielen wird. Verluste in Folgejahren wären gemäß § 15a EStG nicht ausgleichsfähig, wenn das Kapitalkonto des Kommanditisten negativ
wird oder sich ein negatives Kapitalkonto erhöht. In einem
solchen Fall wären dem Kommanditisten gemäß § 15a Abs. 3
EStG Auszahlungen, die er trotz negativem Kapitalkonto bezieht, als steuerpflichtige Einnahme zuzurechnen. In den genannten Fällen besteht das Risiko, dass die Liquidität des Anlegers nach Steuern negativ beeinflusst wird.
Unbeschränkte Steuerpflicht, Betriebsvermögen
Das Angebot richtet sich an Anleger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und die Beteiligung im Privatvermögen halten. Bei Verlust der unbeschränkten Steuerpflicht können zusätzliche Steuerrisiken, z. B. aufgrund abweichender steuerlicher Behandlung im Ansässigkeitsstaat, Bestimmungen oder Änderung zwischenstaatlicher Vorschriften
oder verfahrensrechtlicher Besteuerungsbestimmungen, entstehen, die zu einer Minderung des Anlageerfolges nach Steuern führen. Wird die Beteiligung in das Betriebsvermögen
eines Anlegers aufgenommen oder während der Laufzeit der
Beteiligung in das Betriebsvermögen eingelegt, ergeben sich
steuerliche Konsequenzen, die zu einer höheren steuerlichen
Belastung des Anlegers und damit einer Minderung des Beteiligungserfolges nach Steuern führen können.
Anlagegefährdende Risiken
Folgende Risiken sind als anlagegefährdende Risiken qualifiziert, d. h. als solche, die entweder die Anlageobjekte oder die
gesamte Vermögensanlage gefährden und damit auch zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals des Anlegers führen können.
Risiko der Wertentwicklung und der Veräußerung
Die Konzeption schließt eine Veräußerung der Immobilien
ein. Der tatsächlich erzielbare Veräußerungserlös von Immobilien und die Dauer des Verwertungsprozesses hängen unter
anderem wesentlich von der Entwicklung des Immobilienmarktes insgesamt, des regionalen Immobilienmarktes für
Wohnimmobilien, der Entwicklung des Flächenangebotes
und der Nachfrage, der Standortentwicklung und der Entwicklung des Zustandes der Immobilien ab. Sofern Märkte
rückläufig sind, stagnieren oder schwächer wachsen als erwartet, sich Standorte oder Immobilien negativ entwickeln
oder kaufbereite Interessenten nicht oder nur nach längerer
Suche identifiziert werden, können prognostizierte Verkaufserlöse verfehlt oder später als vorgesehen realisiert werden
mit der Folge, dass das in die Immobilien investierte Kapital
ganz oder teilweise bei der Veräußerung nicht oder nicht zeitgerecht realisiert werden kann. Das Bekanntwerden einer
Verkaufsabsicht kann sich auch in negativen Mietererwartungen, z. B. wegen Unsicherheit über die künftige Mieterhöhungspolitik eines neuen Eigentümers, niederschlagen und
z. B. mieterseitige Kündigungen provozieren und somit laufende Erträge und erzielbare Veräußerungserlöse mindern.
Schließlich können vereinbarte Kaufpreise ausfallen oder erst
nach gegebenenfalls zeit- und kostenträchtigen Zwangsmaßnahmen gegen einen Erwerber realisiert werden. Dadurch
können Zeitpunkt und Umfang der für eine Kapitalrückzahlung verfügbaren Verkaufserlöse beeinträchtigt und die Vermögensanlage gefährdet werden.
Risiken unvollständiger Versicherungen und höherer
Versicherungskosten
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bestimmte Risiken
für die Immobilien nicht von noch abzuschließenden Versicherungen umfasst sind oder dass derartige Risiken nicht versicherbar sind. Dies kann zum Beispiel für bestimmte Arten
von Naturkatastrophen gelten. Sollte ein Schaden durch ein
nicht versichertes Schadensereignis entstehen oder sollten
Aufwendungen aus einem Schadensfall die Versicherungsleistungen übersteigen, hätte die Fondsgesellschaft die Differenz
zu tragen, wodurch sich das prognostizierte Ergebnis verschlechtern oder auch eine Gefährdung der gesamten Vermögensanlage eintreten kann. Ferner besteht das Risiko, dass
nicht auf Mieter umlagefähige Versicherungsbeiträge die prognostizierten Versicherungsbeiträge übersteigen könnten oder
eine höhere Selbstbeteiligung übernommen werden muss. Dadurch kann das prognostizierte Beteiligungsergebnis verfehlt
werden.
Risiko fehlender Mittelverwendungskontrolle
Es ist keine Mittelverwendungskontrolle vorgesehen. Es wird
demnach nicht von einem speziell hierfür zuständigen Dritten geprüft, ob Mittel durch die Fondsgesellschaft anders als
in diesem Prospekt dargestellt verwendet werden. Sollte eine
abweichende Mittelverwendung erfolgen, kann dies die Anlageobjekte oder die Vermögensanlage gefährden.
Risiko aus der Bestellung von Sicherheiten
Die finanzierende Bank wird unter anderem durch Verpfändung aller Forderungen aus den Mietverträgen besichert. Zu
einem Ausfall kann es aus Sicht der Besitzgesellschaft kommen, wenn entweder die Mieterträge vollständig für den Kapitaldienst des Darlehens verwendet werden oder wenn Verstöße gegen Regelungen des Darlehensvertrages vorliegen,
die die Bank berechtigen, zeitweilig oder dauerhaft von ihrem
Pfandrecht Gebrauch zu machen.
Die Ansprüche des Darlehensgebers werden durch eine
Grundschuld auf den Immobilien besichert. Sollte es nach einem Vertragsverstoß (insbesondere einem Verstoß gegen die
Zahlungsverpflichtungen) unter dem Darlehensvertrag zu einer Vollstreckung des Darlehensgebers in die Immobilien
kommen, ist es möglich, dass der Erlös aus einem Zwangsverkauf und/oder Zwangsverwaltungsmaßnahmen nicht ausreicht, um nach Rückzahlung des Darlehens Auszahlungen an
die Anleger vorzunehmen.
Risiko bei einer Verlängerung und aus der Kündigung der
oder dem Rücktritt von der Fremdfinanzierung sowie bei
Abschluss zusätzlicher Finanzierungen
Der Kreditvertrag über die Fremdfinanzierung räumt – ebenso
wie einzelne gesetzliche Bestimmungen – dem Kreditgeber
bzw. dem Zinssicherungsgeber außerordentliche Kündigungs-
19
rechte ein. Er räumt dem Kreditinstitut ferner ein Rücktrittsrecht ein für den Fall, dass das Darlehen nicht binnen zehn
Monaten abgenommen wird, wofür u.a. die vollständige Einwerbung des vorgesehenen Kommanditkapitals Voraussetzung ist. Im Falle eines Rücktritts oder einer außerordentlichen Kündigung des Kreditvertrages besteht das Risiko, dass
die Fremdfinanzierung nicht neu abgeschlossen werden kann
und so die Vermögensanlage gefährdet wird. Außerdem besteht im vorstehenden Fall das Risiko, dass ein Kreditvertrag
nur zu für die Besitzgesellschaft und damit mittelbar auch für
die Fondsgesellschaft wirtschaftlich schlechteren Bedingungen neu abgeschlossen werden kann und somit das prognostizierte Ergebnis verfehlt wird. Das langfristige Darlehen ist
bis zum 30. Juni 2020 befristet. Für eine weitere Finanzierung
ist nicht sichergestellt, dass diese zu den kalkulierten Bedingungen abgeschlossen werden kann. Höhere Zinsen können
zu einer Ertragsverschlechterung, höhere Tilgungsbeträge zu
einer Verschlechterung der verwendbaren Liquidität bzw. deren zeitlich späterer Verfügbarkeit führen. Falls nach einer
außerordentlichen Kündigung oder dem Auslaufen der
Fremdfinanzierungsverträge diese nicht neu abgeschlossen
werden können, ist die Vermögensanlage des Anlegers gefährdet. Gleiches gilt, wenn eventuell notwendige zusätzliche
Finanzierungen, z. B. für einen erhöhten Investitionsbedarf,
der nicht durch die bestehende Finanzierung und Liquiditätsreserve gedeckt ist, nicht abgeschlossen werden können.
Risiken aus der Bindungswirkung von
Gesellschafterbeschlüssen, Majorisierung, Kommunikation
zwischen Gesellschaftern
Gesellschafterrechte innerhalb der Fondsgesellschaft werden
in einzuberufenden Gesellschafterversammlungen oder im
schriftlichen Abstimmungsverfahren wahrgenommen. Soweit an Gesellschafterversammlungen oder Abstimmungen
nur eine Minderheit der Gesellschafter teilnimmt (mindestens jedoch 50 % der Kommanditeinlagen bei Präsenzversammlungen gemäß § 7 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages bzw.
30 % der Kommanditeinlagen bei Umlaufverfahren gemäß § 9
Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages), kann dies zu Beschlussfassungen führen, welche die Mehrheit der Gesellschafter, die
nicht anwesend oder vertreten waren bzw. – im schriftlichen
Verfahren – nicht an der Beschlussfassung teilgenommen haben, gegen sich gelten lassen müssen. Ferner besteht das Risiko, auch bei Teilnahme an der Beschlussfassung durch eine
beschlussfähige Mehrheit überstimmt zu werden und die Folgen dieser Entscheidung gegen sich gelten lassen zu müssen.
Insoweit können die Fondsgesellschaft ungünstige Beschlüsse gefasst werden, die zu einer Gefährdung der Vermögensanlage führen. Datenschutzregelungen können die Kontaktaufnahme für Treugeber erschweren oder unmöglich machen,
soweit sich die Gesellschafter nicht in das Handelsregister
eintragen lassen, da die Daten des Treugeberregisters nur beschränktem Zugriff unterliegen. Dies kann die Vorbereitung
von Beschlussfassungen erschweren oder unmöglich machen
und dazu führen, dass die Fondsgesellschaft Beschlüsse fasst,
die zu einer Gefährdung der Vermögensanlage führen.
Es ist nicht auszuschließen, dass der Fondsgesellschaft Großanleger als Kommanditisten beitreten. Es besteht dann die Mög-
20
lichkeit, dass die Beschlussfassungen der Fondsgesellschaft von
einem oder wenigen Anlegern beherrscht werden können.
Durch die Stimmenmehrheit dieses oder dieser Großanleger
können Gesellschaftsbeschlüsse auch gegen den Willen der
weiteren Anleger gefasst werden und zu einer Gefährdung der
Vermögensanlage führen. Diese weiteren Anleger müssen die
so gefassten Gesellschafterbeschlüsse gegen sich gelten lassen.
Möglichkeit des Ausschlusses aus der Fondsgesellschaft
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft sieht vor, dass
ein Anleger in bestimmten Fällen aus von ihm zu vertretenden Gründen aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen werden kann. In diesem Fall erhält er ein Abfindungsguthaben,
welches nicht notwendigerweise dem wirklichen Wert der Beteiligung entspricht. Insoweit kann es zu Verlusten des Anlegers bei seiner Beteiligung kommen.
Risiko der fehlenden freien Handelbarkeit
Die vom Anleger erworbenen Anteile an der Fondsgesellschaft
sind zwar grundsätzlich während der Laufzeit der Fondsgesellschaft auf andere Personen übertragbar. Die Übertragung
setzt aber die Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft voraus. Insoweit ist die freie
Handelbarkeit der Anteile eingeschränkt. Für die Anteile besteht kein einer Wertpapierbörse vergleichbarer Zweitmarkt,
so dass es für einen Anleger schwierig sein kann, einen Interessenten für den zu veräußernden Anteil zu finden. Kurzfristige Veräußerungswünsche beinhalten generell ein erhöhtes
Risiko von Preisabschlägen; der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Es kann aber auch nicht ausgeschlossen
werden, dass sich kein Käufer für den Anteil findet. In diesem
Fall kann der Anleger nicht vor dem 31. Dezember 2025 aus der
Fondsgesellschaft ausscheiden, da bis zu diesem Datum keine
ordentliche Kündigung durch den Anleger möglich ist. Dies
kann bewirken, dass der Anleger seine Vermögensanlage
nicht oder nicht zu einem gewünschten Zeitpunkt oder einem
gewünschten Preis handeln kann.
Risiko aus der Geschäftsführung der geschäftsführenden Kommanditistin und Asset Management/
Fondsmanagement
Der wirtschaftliche Erfolg des Beteiligungsangebots ist unter
anderem auch von der Erfahrung und Kompetenz der mit dem
Asset Management der Immobilien beauftragten Bouwfonds
Real Estate Investment Management Deutschland GmbH und
der geschäftsführenden Kommanditistin Bouwfonds Fonds
verwaltungs GmbH abhängig. Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass diese wirtschaftlich nachteilige Entscheidungen
treffen. Solche Entscheidungen können das Vermögen der
Fondsgesellschaft und somit die Beteiligung der Anleger gefährden.
Vertragserfüllungsrisiko und Risiko der Kündigung von Verträgen durch wesentliche Vertragspartner
Es besteht das Risiko, dass wesentliche Vertragspartner der
Fondsgesellschaft oder der Besitzgesellschaft oder eine mit der
Objektverwaltung beauftragte Gesellschaft insolvent werden
und deshalb oder aus sonstigen Gründen ihren vertraglichen
Verpflichtungen nicht oder nicht in vollem Umfang nachkom-
men. Dabei können sich Schadenersatzansprüche gegen diese
Vertragspartner als wirtschaftlich nicht durchsetzbar erweisen und die Notwendigkeit entstehen, zeit- und kostenträchtige gerichtliche Auseinandersetzungen zu führen. Außerdem
können wesentliche Vertragspartner Verträge aus wichtigem
Grund vorzeitig kündigen. In diesen Fällen besteht das Risiko,
dass die Fondsgesellschaft oder die Besitzgesellschaft ihrerseits Verpflichtungen nicht erfüllen können. Das kann auch
zur Insolvenz einer Gesellschaft und dazu führen, dass die
negative Entwicklung auf die jeweils andere Gesellschaft
durchschlägt. Dies kann zum Verlust des eingesetzten Kapitals
des Anleger führen.
Platzierungsrisiko, Liquidationsrisiko, Insolvenzrisiko
Für den Fall, dass der Fondsgesellschaft bis zum 31. Dezember
2010 (bzw. im Falle einer gesellschaftsvertraglich zulässigen
Verlängerung der Platzierungsfrist durch die geschäftsführende Kommanditistin spätestens am 30. Juni 2011) nicht genügend Anleger beigetreten sein sollten, um die beabsichtigte Investition zu finanzieren, und fehlende Eigenmittel für
die Finanzierung der vorgesehenen Beteiligungen auch nicht
durch eine Fremdfinanzierung realisiert werden können, besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft rückabgewickelt
werden muss. Gleiches gilt für die Besitzgesellschaft.
Der Gesellschaftsvertrag sieht eine Rückabwicklung nur in
Form einer Liquidation der Fondsgesellschaft vor. In diesem
Fall hat der Anleger keinen Anspruch auf unmittelbare Rückzahlung des von ihm eingesetzten Kapitals. Bei einer Liquidation sind zunächst die Verbindlichkeiten gegenüber Dritten
und andere Ansprüche zu bedienen. Erst danach wird ein verbleibender Erlös an die Anleger entsprechend dem Verhältnis
ihrer Pflichteinlagen ausgekehrt. Die aufgewendeten Vertriebsgebühren und Konzeptionsgebühren sind in der Regel
verloren. Daher kann nicht ausgeschlossen werden, dass der
Anleger in diesem Fall seine geleisteten Einzahlungen ganz
oder teilweise nicht zurückerhält. Dieses Risiko vergrößert
sich, falls etwaige Rückforderungsansprüche gegen die jeweiligen Vergütungsempfänger, z. B. wegen deren Insolvenz, nicht
durchgesetzt werden können. Ferner können Notargebühren,
Gerichtskosten und Vorfälligkeitsentschädigungen für eine
vom Anleger gegebenenfalls aufgenommene Anteilsfinanzierung anfallen, die zu einem geringeren Liquidationserlös führen würden. Entsprechendes gilt für die Rückabwicklung der
Besitzgesellschaft. Die Verbindlichkeiten gegenüber Dritten
könnten das eingeworbene Kapital überschreiten mit der Folge, dass die Fondsgesellschaft und/oder die Beteiligungsgesellschaft in Insolvenz fallen.
Risiko von Interessenkonflikten
Die persönlich haftende Gesellschafterin, die geschäftsführende Kommanditistin, die Treuhänderin, die Besitzgesellschaft und die Beteiligungsgesellschaft unterliegen gegenüber der Fondsgesellschaft keinem Wettbewerbsverbot. Dasselbe gilt mangels gesellschaftsrechtlicher Beteiligung für
den Asset Manager Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH. Diese Unternehmen und deren Organe und Gesellschafter sowie die mit diesen Gesellschaften verbundenen Unternehmen können nicht ausschlie-
ßen, neben den mittelbar von der Fondsgesellschaft gehaltenen Objekten zukünftig allein oder gemeinsam mit anderen
Partnern Kapitalanlagen anderer Beteiligungsprojekte mit
ähnlichen Investitionskriterien bzw. Immobilienobjekten aufzulegen oder zu verwalten. In diesen Fällen können Interessenkonflikte entstehen, z.B. wenn mehrere von der geschäftsführenden Kommanditistin geführte oder von dem Asset Manager betreute Immobilienfonds denselben sachlichen und
regionalen Markt bedienen, namentlich in Zeiten von Wohnungsüberangebot oder im Falle der Desinvestition.
Die geschäftsführende Kommanditistin, die Treuhänderin
und der Asset Manager sind verbundene Unternehmen unter
einheitlicher Konzernobergesellschaft, der Coöperatieve Centrale Raiffeisen Boerenleenbank B. A („Rabobank“). Es bestehen personelle Verflechtungen zwischen den Gesellschafteninsoweit, als die Geschäftsführung von Treuhänderin, geschäftsführender Kommanditistin und Asset Managerin personenidentisch sind und die Geschäftsführer der persönlich
haftenden Gesellschafterin der Fondsgesellschaft als Prokuristen der Asset Managerin tätig sind. Sachliche Verflechtungen bestehen in Gestalt teils gemeinsamen Geschäftslokals.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass es deshalb zu Interessenkonflikten kommen kann. Sollte eine der genannten
Gesellschaften im Fall eines Interessenkonflikts eine der
Fondsgesellschaft oder der Besitzgesellschaft wirtschaftlich
nachteilige Maßnahme vornehmen, kann dies zu wirtschaftlichen Nachteilen für die Anlageobjekte führen und die Vermögensanlage gefährden.
Verkäuferin der Immobilien sind Konzernunternehmen der
Rabo Real Estate Group. Interessenkonflikte bei der Auswahl
der von der Fondsgesellschaft zu erwerbenden Immobilien
sind daher ebenso möglich wie Interessenkonflikte bei der
Durchführung der Due Diligence, die durch Bouwfonds REIM,
also ebenfalls einem Konzernunternehmen der Rabo Real Estate Group, durchgeführt wurde.
Interessenkonflikte können sich außerdem für den Zeitraum
bis zum Erwerb der Immobilien durch die Fondsgesellschaft
ergeben, weil Bouwfonds REIM als künftige Asset Managerin
des Fonds die Immobilien bis zur Durchführung des Erwerbs
als Asset Managerin für die zur Rabo Real Estate Group gehörenden Verkäuferinnen betreut.
Alle hier dargestellten Interessenkonflikte können zu der
Fondsgesellschaft nachteiligen Entscheidungen führen, die
ihrerseits die Vermögensanlage des Anlegers gefährden können.
Altlasten/Schadstoffrisiko und Baumängel
Auf einem erworbenen Grundstück können sich Altlasten, innerhalb einer erworbenen Immobilie Schadstoffe befinden.
Die Besitzgesellschaft könnte aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder behördlicher Verfügungen zur Beseitigung von
Altlasten oder Schadstoffen verpflichtet sein. Die Kosten der
Beseitigung bzw. die bis zur erfolgreichen Beseitigung entgangenen Mieteinnahmen mindern die verfügbare Liquidität
und bzw. oder den Wert der betroffenen Immobilie. Ferner
21
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Baumängel entdeckt
werden, deren Beseitigung nicht geplante Aufwendungen
verursachen. Daraus kann sich das Ergebnis der Immobilie
und auch ihr Wert vermindern, was die Vermögensanlage gefährden kann.
Risiken aus öffentlich-rechtlichen Bestimmungen
Es können aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen
oder verwaltungsrechtlicher Auflagen bzw. Verfügungen zusätzliche Belastungen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Immobilien eintreten, die bei der Prospektaufstellung nicht erwartet wurden. Immobilien des Portfolios
können bspw. den besonderen Bestimmungen des Denkmalschutzes unterworfen werden oder in Gebieten liegen, für die
Sanierungsfestsetzungen getroffen werden. Allgemeine Auflagen, z. B. im Zusammenhang mit Energieeinsparungsvorschriften, können geändert oder neu eingeführt werden und
nicht prognostizierten Aufwand verursachen. Daraus können
sich zusätzliche wirtschaftliche Belastungen für die Besitzgesellschaft und damit mittelbar auch für die Fondsgesellschaft
ergeben, was sich negativ auf das Ergebnis der Beteiligung
auswirken kann.
Anlegergefährdende Risiken
Nachfolgende Risiken werden als anlegergefährdende Risiken
eingestuft, d. h., ihr Eintritt kann bei dem Anleger Vermögensverluste entstehen lassen, die auch über sein eingesetztes Kapital hinausgehen und demnach auch das übrige Vermögen
des Anlegers gefährden können.
Haftungsrisiko, Nachschüsse, Verwässerung
Die Haftung der Anleger als Kommanditisten gegenüber den
Gläubigern der Fondsgesellschaft ist auf den Betrag ihrer jeweils in das Handelsregister eingetragenen Haftsumme
(1.000,00 Euro pro 10.000,00 Euro an Pflichteinlage exklusive
Agio) begrenzt. Werden die Einlagen durch Rückzahlungen
(insbesondere Auszahlungen) unter die Haftsumme gemindert oder werden Entnahmen getätigt, während die Einlage
durch Verluste unter den Betrag der Haftsumme gemindert
ist, so lebt die Haftung bis zur Höhe der Haftsumme wieder
auf. Auch nach dem Ausscheiden haften Kommanditisten bis
zu fünf Jahre in Höhe der Haftsumme für die bis zum Zeitpunkt des Ausscheidens begründeten Verbindlichkeiten gegenüber der Fondsgesellschaft. Darüber hinaus kann auch
eine Haftung gemäß §§ 30 f. GmbHG bis zur Höhe aller erhaltenen Auszahlungen ohne Begrenzung auf die Haftsumme
entstehen, wenn durch die Auszahlung der Fondsgesellschaft
– und unter Berücksichtigung der Komplementärhaftung der
persönlich haftenden Gesellschafterin – das Vermögen der
persönlich haftenden Gesellschafterin unter den Nennbetrag
des Stammkapitals sinkt oder eine bei dieser schon bestehende Unterbilanz verstärkt. Die für die direkt beigetretenen
Kommanditisten anwendbaren Regelungen gelten mittelbar
auch für die Treugeber, denn sie haben die Treuhänderin
nach den Regelungen des Treuhandvertrages von ihrer Leistungspflicht freigestellt. Ein Wiederaufleben der Haftung
kann zur Inanspruchnahme des Anlegers bis zur Höhe seiner
eingetragenen Haftsumme durch Gläubiger und damit zu einer Gefährdung seines Vermögens führen.
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Risiken einer Anteilsfremdfinanzierung
Bei der hier angebotenen Beteiligung handelt es sich um eine
langfristige Beteiligung mit Risiken. Aus diesem Grund ist
eine Fremdfinanzierung der Beteiligung durch Anleger mit
einem hohen Risiko verbunden, da die genaue Höhe und der
zeitliche Verlauf der Mittelrückflüsse, die dem Anleger für
Zins- und Tilgungsleistungen zur Verfügung stünden, ungewiss sind, der Anleger aber die Zins- und Tilgungsleistungen
für ein Darlehen zur Finanzierung des Anteils auch bei einer
Reduzierung oder einem Ausbleiben von Auszahlungen leisten muss. Auch bei einem Totalverlust der Einlage bleibt der
Anleger verpflichtet, das zur Anteilsfinanzierung genutzte
Darlehen zurückzuzahlen. Eine Anteilsfremdfinanzierung, die
von der Anbieterin nicht angeboten und von der abgeraten
wird, kann zum Verlust der Beteiligung und darüber hinaus zu
einer Gefährdung des übrigen Vermögens des Anlegers führen.
Steuerpflichtiger Zufluss
Aufgrund der steuerlichen Transparenz der Fonds- und Besitzgesellschaft könnten dem Anleger steuerpflichtige Einkünfte
zugerechnet werden, ohne dass Auszahlungen der Fondsgesellschaft in gleicher Höhe erfolgen. Steuerzahlungen muss
der Anleger dann unter Umständen aus seinem sonstigen Vermögen leisten. Gleiches gilt, wenn sich ein anlagegefährdendes Risiko realisiert. Auch in diesem Fall können den Anleger
Steuerzahlungen aus der Fondsgesellschaft treffen, obwohl
sein angelegtes Kapital nicht mehr an ihn zurückgezahlt werden kann. Dies kann über die Vermögensanlage hinaus eine
Gefährdung des sonstigen Vermögens des Anlegers bewirken.
Risiko eines gewerblichen Grundstückshandels
Veräußert die Besitzgesellschaft eine Immobilie entgegen der
Konzeption innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach
Anschaffung bzw. einem etwa späteren Beitritt des Anlegers
zur Fondsgesellschaft oder veräußert ein Anleger seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft innerhalb einer Frist von
zehn Jahren seit dem Beitritt, kann dies zu einem steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel auf Ebene dieses Anlegers führen, wenn er zu mindestens 10 % an der Fondsgesellschaft beteiligt ist oder der Verkehrswert seiner Beteiligung
bzw. der anteilige Verkehrswert des Grundbesitzes der Besitzgesellschaft den Betrag von 250.000,00 Euro übersteigt. Dies
kann dann zur höheren Steuerbelastung des Anlegers führen.
Risiko eines Marktversagens
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine weitere Finanzmarktkrise auftritt, sich als unbeherrschbar erweist und zu einem vollständigen Versagen der Finanzmärkte führt. In diesem
Fall wäre mit drastischen Verwerfungen aller Märkte der Realwirtschaft einschließlich des Immobilienmarktes mit weitgehenden negativen Folgen für Ertragskraft und Wertentwicklung
der Immobilien zu rechnen, die zu einem Totalverlust der Anlage
und weiteren Vermögenseinbußen des Anlegers führen können.
Weitere Risiken
Andere wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken bestehen nach Kenntnis der Anbieterin und der weiteren Prospektverantwortlichen Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH nicht.
Göttingen – 5 AutoMinuten von der historischen Altstadt
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4. Angaben über die
Vermögensanlagen
gemäß § 4 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
Art, Anzahl und Gesamtbetrag der angebotenen
Vermögensanlagen sowie die mit den Vermögensanlagen
verbundenen Rechte
Bei der vorliegenden Vermögensanlage handelt es sich um
eine Beteiligung an einer deutschem Recht unterliegenden
Personengesellschaft in der Form einer Kommanditgesellschaft. Der Anleger erwirbt einen Kommanditanteil an der
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG, Berlin, (nachfolgend auch „Fondsgesellschaft“ oder „Anbieterin“
genannt) direkt oder indirekt als sogenannter Treugeber über
die Treuhänderin Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs
GmbH, Berlin, (nachfolgend „Treuhänderin“ genannt). Die
einzige weitere Kommanditistin ist die Bouwfonds
Fondsverwaltungs GmbH, Berlin (nachfolgend auch als „geschäftsführende Kommanditistin“ bezeichnet). Die Fondsgesellschaft ist Inhaberin eines Anteils von 94,9 % an der
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co.
KG (nachfolgend auch „Besitzgesellschaft“ genannt). Den verbleibenden Anteil von 5,1 % hält die Bouwfonds Wohnen in
Deutschland 01 Beteiligungs GmbH (nachfolgend auch „Beteiligungsgesellschaft“ genannt). An der Beteiligungsgesellschaft sind die Fondsgesellschaft mit 94,8 % und die
Bouwfonds Asset Management Deutschland GmbH mit 5,2 %
beteiligt. Die Besitzgesellschaft beabsichtigt ein Portfolio von
vier Immobilien in Deutschland zu erwerben. Bei drei Objekten handelt es sich überwiegend um Wohnimmobilien, das
vierte Objekt ist eine seniorengerechte Wohnanlage.
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Das Beteiligungsangebot bietet dem Anleger die Möglichkeit
zur unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an der Fondsgesellschaft mit einem Eigenkapital von 20.940.000,00 Euro
nach Vollplatzierung (Kommanditkapital und Agio), das jeweils in Höhe von 525,00 Euro (500,00 Euro zuzüglich 5 %
Agio) von der geschäftsführenden Kommanditistin und der
Treuhänderin übernommen ist und in Höhe von 20.938.950,00
Euro zur Zeichnung angeboten wird.
Die Beteiligungsbeträge von Anlegern müssen jeweils mindestens 15.000,00 Euro zuzüglich 5 % Agio (Erwerbspreis) betragen, ein höherer Betrag muss (mit Ausnahme des letzten
gezeichneten Anteils) ohne Rest durch 1.000 teilbar sein. Der
Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlage beträgt
19.941.857,00 Euro zuzüglich 5 % Agio. Die geschäftsführende
Kommanditistin und die Treuhänderin haben ihre Pflichteinlagen bereits erbracht. Über die Beitrittsangebote der Anleger
entscheidet die geschäftsführende Kommanditistin. Es liegt
in ihrem freien Ermessen, die Angebote der potenziellen Anleger anzunehmen oder abzulehnen. Beteiligungsbeträge zuzüglich des Agios sind in Euro zu leisten.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung steht die genaue Anzahl der einzelnen Kommanditanteile noch nicht fest. Bei Zugrundelegung eines einzuwerbenden Eigenkapitals von nominal 19.941.857,00 Euro und eines grundsätzlichen Mindestbeteiligungsbetrages von 15.000,00 Euro je Anleger ergibt sich rein
rechnerisch eine Mindestanzahl von einer und eine Höchstzahl von 1.330 angebotenen Vermögensanlagen. Die Mindestanzahl der zu begebenden Anteile beträgt 1. Der Mindestbetrag entspricht dem Gesamtbetrag der Vermögensanlage. Die Anzahl der Anteile kann von diesen beiden Maximalwerten abweichen, wenn die Höhe der gezeichneten
Einlagen hiervon abweicht.
Laut Gesellschaftsvertrag verfügt jeder Anleger u. a. über folgende Rechte:
Auskunfts- und Einsichtsrechte;
Teilnahme an Gesellschafterversammlungen;
\\Teilnahme an Gewinn und Verlusten der Gesellschaft
(nach dem Verhältnis ihrer Kommanditeinlagen
exklusive Agio zum Gesamtbetrag der Kommanditeinlagen aller Kommanditisten exklusive Agio);
\\Veräußerung der Beteiligung im Ganzen mit schriftlicher
Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin;
\\Kündigung der Gesellschaft (Frist sechs Monate zum
Ende eines Kalenderjahres, frühestens zum 31. Dezember
2025).
\\
\\
Die mit der Beteiligung verbundenen Rechte und Pflichten der
Anleger sind in Abschnitt 11.b („Rechtliche Grundlagen“) ausführlich dargestellt.
Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption
Die Anbieterin ist eine steuerlich transparente Kommanditgesellschaft. Die Anleger erzielen hauptsächlich Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung. Die Einkünfte unterliegen
beim Anleger der individuellen Einkommensbesteuerung. Daneben werden in untergeordnetem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt, die der sogenannten Abgeltungssteuer
unterliegen. Veräußerungsgewinne an dem Anteil der Besitzgesellschaft sind steuerfrei, wenn der Verkauf der Immobilien
wie geplant frühestens nach Ablauf von zehn Jahren erfolgt.
Der untergeordnete Anteil der Beteiligungsgesellschaft unterliegt der Ertragsteuer auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft,
Dividendenzahlungen an die Fondsgesellschaft der Abgeltungssteuer. Die Fondsgesellschaft als Anbieterin übernimmt
keine Zahlung von Steuern (§ 4 Satz 1 Nr. 2 VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung).
Eine detaillierte Darstellung der steuerlichen Konzeption
kann dem Abschnitt 12 („Steuerliche Grundlagen“) entnommen werden.
Übertragbarkeit der Vermögensanlagen
Die Übertragung der vom Anleger an der Fondsgesellschaft
erworbenen Anteile auf Dritte ist im Wege der Abtretung
grundsätzlich jeweils zum 31. Dezember eines jeden Jahres
möglich. Jeder Anleger kann seinen Gesellschaftsanteil nur
im Ganzen übertragen oder in sonstige Weise darüber verfügen. Die Übertragung der Kommanditanteile oder die sonstige
Verfügung dieser, einschließlich der Verpfändung der Anteile
an Dritte, bedarf zu ihrer Wirksamkeit der vorherigen schriftlichen Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin.
Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ferner ist die Übertragung aller Rechte und Pflichten aus
dem abgeschlossenen Treuhandvertrag notwendig. Im Falle
einer Übertragung oder sonstigen Verfügung oder Belastung
muss die verbleibende und die entstehende Beteiligung mindestens 5.000,00 Euro betragen. Jede Beteiligung muss durch
1.000 ohne Rest teilbar sein. Insoweit ist die freie Handelbarkeit der Anteile eingeschränkt (§ 4 Satz 1 Nr. 3 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung). Eine detaillierte Darstellung der Regelungen zur Übertragung der Anteile enthält Abschnitt 11.b unter „Übertragung und Vererbung von Gesellschaftsanteilen“.
Zahlstellen
Die geschäftsführende Kommanditistin Bouwfonds Fonds
verwaltungs GmbH, Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin, fungiert als Zahlstelle und führt die Zahlungen an die Anleger
aus (§ 4 Satz 1 Nr. 4 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung).
Die Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH, Potsdamer Straße
58, 10785 Berlin, hält den Ver-kaufsprospekt zur kostenlosen
Ausgabe bereit (§ 9 Abs. 2 Verkaufsprospektgesetz).
Zahlung des Zeichnungspreises
Die Anleger haben den Beteiligungsbetrag zuzüglich 5 % Agio,
berechnet auf den Beteiligungsbetrag des Anlegers, nach Erhalt der Annahmeerklärung ihres Beitritts unverzüglich einzuzahlen (§ 4 Satz 1 Nr. 5 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung).
Die Zahlung ist auf das folgende Konto der Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH, Berlin, einzuzahlen:
Landesbank Berlin AG
Konto-Nr.: 6750 0414 24
BLZ: 100 500 00
IBAN: DE25 1005 0000 6750 0414 24
Entgegennahme des Zeichnungsscheines
Die Beitrittserklärungen der Anleger nimmt die Treuhänderin
entgegen (§ 4 Satz 1 Nr. 6 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung). Die vollständig ausgefüllten und unterzeichneten Beitrittserklärungen werden in der Reihenfolge
des Posteingangs registriert. Die Annahme der Beitrittserklärung wird durch die Treuhänderin nach Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft (siehe vorstehend unter Zahlstellen) schriftlich bestätigt, verbunden mit der Aufforderung, die Einzahlung vorzunehmen.
Senden Sie den Zeichnungsschein Ihrem Berater oder direkt an:
Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH,
Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin,
Tel.: +49 (30) 59 00 97 – 60 , Fax: +49 (30) 59 00 97 – 89
E-Mail: treuhand.wid@bouwfonds.de
Zeichnungsfristen
Das Beteiligungsangebot beginnt einen Werktag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes im Sinne des § 9 Abs. 2 des
Verkaufsprospektgesetzes. Die Zeichnungsfrist für eine Beteiligung an der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH &
25
Co. KG endet am 31. Dezember 2010 oder, soweit die geschäftsführende Kommanditistin von ihrem Recht zur einmaligen
Verlängerung der Zeichnungsfrist Gebrauch macht, mit Ablauf
der von der geschäftsführenden Kommanditistin festgesetzten Frist, die längstens bis zum 30. Juni 2011 laufen kann. Die
Zeichnung wird mit Vollplatzierung des einzuwerbenden Kapitals vorzeitig geschlossen. Die Möglichkeit, Zeichnungen,
Anteile oder Beteiligungen zu kürzen, besteht nur im Falle des
Verzuges mit der Einzahlungsverpflichtung des Anlegers. Andere Möglichkeiten, die Zeichnung vorzeitig zu schließen oder
Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen, bestehen
nicht (§ 4 Satz 1 Nr. 7 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung).
Teilbeträge
Das Beteiligungsangebot wird nicht gleichzeitig in verschiedenen Staaten mit bestimmten Teilbeträgen veröffentlicht,
sondern ausschließlich in Deutschland (§ 4 Satz 1 Nr. 8 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung).
Erwerbspreis, weitere Kosten und Leistungen
Der Erwerbspreis für die Vermögensanlage entspricht dem
Zeichnungsbetrag, der mindestens 15.000,00 Euro oder einem
höheren, durch 1.000 teilbaren Betrag entspricht (§ 4 Satz 1
Nr. 9 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung).
Weitere Kosten des Erwerbs, der Verwaltung und der
VeräuSSerung
Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb
Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb entstehen in Höhe des Agios von 5 % des Zeichnungsbetrages.
Im Zusammenhang mit dem Erwerb können gegebenenfalls
die folgenden weiteren Kosten anfallen:
Kosten für die notarielle Beglaubigung der Handelsregistervollmacht und die Veröffentlichung im Handelsregister im
Falle der Direktbeteiligung; Kosten für den eigenen Makler
und Berater, falls sich der Anleger von sich aus und ohne Mitwirkung der Anbieterin zur Einschaltung dieser Personen entscheidet; Kosten einer Fremdfinanzierung des Beteiligungserwerbs einschließlich Zinsen, sofern sich der Anleger von sich
aus und ohne Mitwirkung der Anbieterin hierzu entscheidet;
sämtliche Bankgebühren im Zusammenhang mit der Einzahlung der Einlage. Die Höhe der vorgenannten Kosten ist einzelfallabhängig und kann daher nicht konkret beziffert werden.
Bei Verzug mit der Verpflichtung zur Einzahlung der Einlage
fallen Verzugskosten gemäß § 4 Abs. 9 des Gesellschaftsvertrages in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz jährlich
an und kann die Verpflichtung zur Zahlung einer Schadenspauschale in Höhe von 10 % der Pflichteinlage entstehen, sofern
kein höherer oder niedriger Schaden nachgewiesen wird.
Kosten im Zusammenhang mit der Verwaltung
Kosten im Zusammenhang mit der Verwaltung können entstehen für die Beglaubigung der Handelsregistervollmacht
bei Wechsel von der Treugeberstellung zur Direktbeteiligung
als Kommanditist, für Reisekosten für die Teilnahme an ordentlichen und außerordentlichen Gesellschafterversammlungen oder Kosten der Bevollmächtigung und des Bevollmächtigten für Gesellschafterversammlungen, für Aufwendungen bei der Ausübung des Rechts zur Einsichtnahme in
Bücher und Aufzeichnungen oder die diesbezügliche Beauf-
Neuss – Angebot für immer kleinere Haushalte
Hamburg – 100%iger Vermietungsstand (31.03.2010)
26
Reutlingen – gute Anbindung Ans Zentrum und Stuttgart
tragung eines von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichteten Sachverständigen sowie für Kommunikationsund Portokosten für die Kommunikation mit der Fondsgesellschaft oder der Treuhänderin und die Teilnahme an
schriftlichen Abstimmungen. Diese Kosten entstehen jeweils
individuell, ihre Höhe ist einzelfallabhängig und kann daher
nicht konkret beziffert werden.
Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung
Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung können entstehen, wenn der Anleger seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft überträgt. Dazu gehören eine gegebenenfalls anfallende Verwaltungsgebühr der geschäftsführenden Kommanditistin in Höhe von 0,5 % der betroffenen Kommanditeinlage,
höchstens aber 250,00 Euro (zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer) sowie die Kosten für die Löschung aus dem Handelsregister bei Direktbeteiligung. Kosten für den eigenen Makler
oder Berater entstehen, falls der Anleger solche Dienstleister
selbst einschaltet. Die Höhe dieser Kosten ist einzelfallabhängig. Schließlich können dem Anleger Kosten für die Ablösung
einer von ihm individuell aufgenommenen Fremdfinanzierung entstehen.
Weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Verwaltung
und der Veräußerung
Gegebenenfalls entstehende Kosten der Auseinandersetzung,
insbesondere der Ermittlung des Abfindungsanspruchs, wenn
der Anleger vorzeitig aus der Gesellschaft ausscheidet. Eine
konkrete Bezifferung dieser Kosten ist derzeit nicht möglich,
weil sie von mehreren nicht feststehenden Faktoren abhängt.
Weitere mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung der Vermögensanlage verbundene Kosten entstehen
dem Anleger nicht (§ 4 Satz 1 Nr. 10 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung).
kommensteuer nach Maßgabe der steuerlichen Ergebnisse
der Fondsgesellschaft. Ferner können den Anlegern Zahlungspflichten nach Maßgabe der Erläuterungen auf der Seite 22
unter „Haftungsrisiko, Nachschüsse, Verwässerung“ entstehen. Darüber hinaus ist der Erwerber der Vermögensanlage
nicht verpflichtet, weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere weitere Zahlungen zu leisten (§ 4 Satz 1 Nr. 11 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung).
Eine vollständige oder teilweise Finanzierung der Beteiligung
(Anteilsfinanzierung), die zu individuellen Zahlungspflichten
des Anlegers führen kann, ist nicht Bestandteil dieses Beteiligungsangebotes und wird von keiner der in Abschnitt 13 genannten Gesellschaften angeboten.
Provisionen
Die Initiatorin Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH als Prospektverantwortliche erbringt in der Investitionsphase nachfolgende Leistungen:
Gegenüber der Fondsgesellschaft:
\\Aufbereitung, Prospektierung, Prüfung und Zulassung
des Beteiligungsangebotes;
\\Vermittlung des Eigenkapitals.
Gegenüber der Besitzgesellschaft:
\\Beschaffung der Fremdfinanzierung.
Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergütungen werden in einer Gesamthöhe von
2.343.714,00 Euro geleistet, § 4 Satz 1 Nr. 12 VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung. Sie setzt sich aus den Kosten
der Eigenkapitalvermittlung von 2.193.714,00 Euro sowie der
Darlehensvermittlung von 150.000,00 Euro zusammen. Das
Gesamtgebührenaufkommen wird aus den von den Erwerbern der Vermögensanlage aufgebrachten Mitteln geleistet.
Umstände, die zu weiteren Leistungspflichten führen
Den Anleger treffen die in diesem Abschnitt dargestellten
Zahlungspflichten und die Verpflichtung zur Zahlung von Ein-
Immer ansprechbar – büro der Hausverwaltung in Göttingen
27
5. Wohnimmobilienmarkt
Deutschland
Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Daraus ergibt
sich eine direkte Beziehung zwischen Demografie und der
Nachfrage nach dem Gut „Wohnen“. Die folgende Darstellung
des deutschen Wohnimmobilienmarktes beruht in Teilen auf
einer aktuellen Studie von Bouwfonds REIM Research.
Der Trend zu mehr Einpersonenhaushalten wird weiter anhalten. Zudem wächst der individuelle Anspruch an Wohnfläche
kontinuierlich. Diese Entwicklung berücksichtigt auch der aktuelle Wohnungsmix der Fondsimmobilien, die insgesamt zu
62,4 % Ein- und Zwei-Zimmerwohnungen umfassen.
Demografie und Beschäftigung
Mit 82 Millionen Einwohnern ist Deutschland das bevölkerungsreichste Land Europas. Die Bevölkerungszahl wird mittelfristig nahezu stabil bleiben, langfristig aber abnehmen
(siehe Abbildung 2).
Für den Wohnungsmarkt ist das Haushaltswachstum und
nicht die absolute Bevölkerungszahl entscheidend. In den
kommenden fünf Jahren wird infolge steigender Lebenserwartung und Individualisierung der Gesellschaft ein Haushaltswachstum von insgesamt 1,1 % erwartet (siehe Abbildung 3).
Abbildung 2:
Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 1961–2024
Abbildung 3:
Haushaltswachstum annualisiert 2009–2014
%
Mio.
100 84
90
Hamburg
82
80
80
70
78
60
50
76
40
Göttingen
Neuss
74
30
72
20
70
10
0
2024
1961
68
Einpersonenhaushalt (Anteil in %)
Mehrpersonenhaushalt (Anteil in %)
28
Reutlingen
Gesamtbevölkerung (in Mio.)
(Quelle: DESTATIS)
0,5 %–1,0 %
-0,5 %–0,0 %
(Quelle: BREIM auf Basis
0,0 %–0,5 %
< -0,5 %
Experian)
Neuss – Geschäfte, Schulen und Kindergärten in der Nähe
29
Nachgefragt: Barrierefreies Wohnen in Reutlingen
Abbildung 4:
Anbieter auf dem deutschen Wohnungsmarkt
Abbildung 5:
Wohnungsmangel (in 1.000)
-1.000
17
Private Anbieter
37
Professionellgewerbliche
Anbieter
Mangel
-500
0
6
Sozialwohnungen
%
500 1.000 40
Selbstnutzer
1.500
2.000
Überschuss
2.500 (Quelle: GdW)
30
3.000 2003
2010
2015
2020
Ostdeutschland
Süddeutschland
Deutschland Gesamt
Norddeutschland
Westdeutschland
(Quelle: empirica Institut 2006)
Trotz rückläufiger Geburten sind im Zeitraum 1991 bis 2005
die Haushaltszahlen um 11 % gestiegen, die absolute Bevölkerungszahl hingegen nur um 2,7 %.
Darüber hinaus ist auch das Beschäftigungswachstum ein
wichtiger Nachfragefaktor für Wohnraum. Die meisten Menschen wohnen in Regionen mit einer starken Wirtschaft und
vielen Arbeitsplätzen, wie zum Beispiel in vielen Regionen im
Süden und Westen Deutschlands.
Auf dem Wohnungsmarkt wird dies zu einer größeren Nachfrage in prosperierenden Regionen führen, in denen die Zahl
der Arbeitsplätze und der Haushalte steigt – wie zum Beispiel
in der Metropolregion Hamburg.
Struktur des Wohnungsmarkts
Der deutsche Wohnungsmarkt ist hauptsächlich ein Mietermarkt. Insgesamt 60 % des Wohnungsbestands sind Mietwohnungen. 17 % werden von professionellgewerblichen Anbietern vermietet, mit 37 % die große Mehrheit aber von Privatpersonen. Den Schätzungen1 zufolge handelt es sich bei 6 %
um Sozialwohnungen (siehe Abbildung 4).
Der Anteil der Selbstnutzer beträgt etwas mehr als 40 % des
gesamten Wohnungsbestands. Der verbleibende Anteil stellt
den Mietwohnungsmarkt dar, der mehrheitlich auf den Geschosswohnungsbau entfällt. Dies erklärt den hohen Anteil
an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. 54 % aller Wohnungen befinden sich in Häusern mit mehr als zwei Wohneinheiten.
Niedrige Bautätigkeit
Seit Ende der neunziger Jahre ist die Neubauproduktion im
Wohnbereich deutlich zurückgegangen. Zuletzt lag sie 2008
bei 152.000 Neubauwohnungen. Dies ist das niedrigste Niveau
seit der deutschen Wiedervereinigung (siehe Abbildung 6).
Trotz des von Euroconstruct2 für die nächsten drei Jahre erwarteten Anstiegs der Neubauproduktion wird der Wohnraummangel weder qualitativ noch quantitativ nachhaltig
ausgeglichen. Insbesondere wird ein Angebotsmangel in wirtschaftlich prosperierenden Regionen bei anhaltender Zunahme der Haushaltszahlen deutlicher zu spüren sein. Das Eduard
Pestel Institut3 geht von einem Neubaubedarf von 400.000
Wohnungen pro Jahr aus, um die Nachfrage in Deutschland
nachhaltig zu decken (siehe Abbildung 5).
Während in einigen Regionen die Zahl der Haushalte die Anzahl der verfügbaren Wohnungen übersteigt und somit quantitativer Wohnungsmangel herrscht, leiden strukturschwache
Regionen hingegen unter einem quantitativen Wohnungsüberhang. Hier ziehen beispielsweise viele junge Menschen
aufgrund fehlender Arbeits- und Ausbildungsplätze weg.
Metropolregionen wie Hamburg, Rhein-Ruhr und Stuttgart sind
mit einem anhaltenden Haushaltswachstum konfrontiert, welches einen zunehmenden Nachfragedruck auf den Wohnungsmarkt zur Folge hat. Neben dem quantitativen Wohnraummangel trifft eine Reihe von Regionen auch ein qualitativer Mangel,
da viele Wohnungen nicht mehr den heutigen Mindestanforderungen an z. B. Größe und Ausstattung entsprechen.
Nach Schätzungen des empirica Instituts wird sich ab 2015 der
Wohnraummangel in Deutschland verschärfen (siehe Abbildung 5).
Preisentwicklung auf dem Mietmarkt
In der historischen Betrachtung von Bestandswohnungsmieten zeigt sich, dass in den vergangenen 20 Jahren Mieten in
diesem Segment einem stetigen Aufwärtstrend folgten. In Abbildung 7 wird die absolute Entwicklung durchschnittlicher
Quadratmeter-Mieten in den vergangenen zehn Jahren dargestellt.
1 Quelle: London School of Economics (2007), GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen (2009)
2 Quelle: Euroconstruct (2009)
3 Quelle: Eduard Pestel Institut (2009)
Abbildung 6:
Fertiggestellte Neubauwohnungen pro Jahr (in 1.000)
600 500 400
300
200
100
0
1995
1996
Westdeutschland
Ostdeutschland
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Prognose Deutschland
(Quelle: Destatis, Euroconstruct)
31
Der historische Querschnittsvergleich mit anderen Immobiliengattungen dokumentiert die Attraktivität des Bestandswohnsegments hinsichtlich des Mietmarktes (siehe Abbildung 8).
Einen solchen Vergleich ermöglicht der in Abbildung 8 dargestellte Immobilien-Index der BulwienGesa AG. Er bildet über
unterschiedliche Immobiliensegmente die Entwicklung der
jeweiligen Mietpreise ab. Auch bei dieser Betrachtung zeigt
sich, dass die Mietentwicklungsperformance im Wohnbereich
bei Bestandsimmobilien (d. h. in der Wiedervermietung) historisch und aktuell am höchsten ist.
Renditeentwicklung bei Wohnimmobilien
Der Markt für Immobilieninvestments in Deutschland zeichnet sich im europäischen Vergleich durch eine relativ hohe
Mietrendite aus (siehe Abbildung 9).
Die Gesamtrendite von Wohnungsbeständen war ausnahmslos positiv. 2009 lagen die Mietrendite bei 7,2 % und die Wertentwicklung bei 1,8 %. Damit zählten Wohnimmobilien im
Vergleich zu den anderen Immobiliensegmenten zu den stabilsten Kapitalanlagen4.
Infolge der Finanzkrise war das Investitionsvolumen in Wohnungsbestände 2008 deutlich niedriger als in den Vorjahren.
Nach einigen Jahren mit überdurchschnittlichem Investmentvolumen liegt dieses nun wieder auf dem Niveau vor dem
„Boom“. Wegen der schwierigen Finanzierungsmöglichkeiten
kamen die Investitionen im Herbst 2008 fast zum Stillstand.
So erreichte das gesamte Investitionsvolumen in Wohnungsbestände 2008 weniger als die Hälfte des Volumens der Vorjahre. 2009 haben erneut Investitionsaktivitäten auf dem
deutschen Markt eingesetzt.
Neuss – energetisch modernisiert im Jahr 2007
Abbildung 7:
Wohnungsmieten 2000–2009
Abbildung 8:
Segmentierter Immobilien-Index der BulwienGesa AG 2000–2009
(1900=100)
Euro
7,0
150
140
6,75
130
6,5
120
6,25
110
100
6,0
90
5,75
80
5,5
70
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Absolute Entwicklung durchschnittlicher Quadratmeter-Mieten (Euro/m2)
2009
2000
2001
2002
2003
Wohnungsmiete Wiedervermietung
Einzelhandelsmiete 1a-Lage
Wohnungsmiete Neubau
32
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Büromiete City
Einzelhandelsmiete Nebenlage
Deutschland ist Europas gröSSter Mietmarkt
Im europäischen Vergleich der Wohnmärkte wird schnell
deutlich, dass Deutschland mit knapp 40 Mio. Wohneinheiten
den größten Wohnungsmarkt bildet. Diese 40 Mio. Einheiten
werden in einen Eigennutzer- und einen Mietermarkt segmentiert. Nur ca. 43 % der deutschen Haushalte wohnen in
ihren eigenen vier Wänden. Die Mehrheit hingegen sind Mieter (siehe Abbildung 10).
Geschlossener Immobilienfonds oder Immobilienkauf
Immobilien gelten traditionell als sichere Kapitalanlage mit
Inflationsschutz, bei der über einen langen Zeitraum gesehen
auch erhebliche Ertragssteigerungen und Wertzuwächse erwartet werden. So haben Immobilienwerte im letzten Jahrhundert zwei Geldentwertungen schadlos überstanden. Darüber hinaus führen Preissteigerungen bei normaler Marktlage
langfristig zu höheren Mieterträgen.
übernehmen erfahrene Marktexperten das Immobilienma
nagement. Zudem bieten Fonds die Möglichkeit einer effizienten regionalen und produktspezifischen Diversifikation. So
werden Risiken deutlich gesenkt.
Im Jahr 2009 haben private Anleger 5,23 Mrd. Euro in geschlossene Fonds investiert. Unter den einzelnen Anlageklassen des
Marktes konnten geschlossene Immobilienfonds mit Investitionsobjekten in Deutschland wiederum Zuwächse verzeichnen. DeutschlandImmobilienfonds platzierten 2009 insgesamt 1,12 Mrd. Euro (2008: 993 Mio. Euro / +12,5 %)5.
Bei der Investition in Immobilien differenziert man zwischen einer direkten Anlage – dem direkten Erwerb einer Immobilie zum Eigennutz oder zur Weitervermietung – und einer indirekten Anlage – dem mittelbaren Erwerb über Beteiligungen wie beispielsweise offene oder geschlossene Immobilienfonds.
Direkte Investments in Wohnimmobilien können zwar maßgeschneidert werden, stellen aber erhebliche Anforderungen
an den privaten Investor. Er muss eine umfassende Produktkenntnis besitzen, trägt allein das Risiko, ist selbst für die Bewirtschaftung zuständig und muss im Falle der Vermietung
die Kommunikation mit den Mietern übernehmen oder hierfür einen Verwalter einschalten.
Indirekte Investments über geschlossene Immobilienfonds
sind für Privatanleger eine attraktive Alternative. Denn hier
4 German Property Index (GPI) BulwienGesa 2008/2009
5 Verband Geschlossene Fonds e.V.
Abbildung 9:
Renditeentwicklung von Wohnungsportfolien 2000–2009
Abbildung 10:
Wohneinheiten sowie Eigennutzerquote in Europa und Deutschland
%
Mio.
%
12 45
90
10 40
80
8
35
70
6
30
60
4
25
50
2 20
40
0 15
30
-2
10
20
-4 5
10
-6 0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
0 DE
FR UK* ES
PL*
NL PT*
SE
BE
Wertzuwachs Bestandswohnungen
Gesamtrendite Bestandswohnungen
Wohneinheiten in Mio.
* 2006, sonst 2008
Mietrendite Bestandswohnungen
Inflation
Eigennutzerquote in %
Quelle: Eurostat, LBS
DK
NO
IE
Renditeentwicklung von Wohnungsportfolien (Quelle: BulwienGesa, 2010) und
Inflation (Quelle: Destatis)
33
Bouwfonds Real Estate Investment Management
Bouwfonds wurde 1946 gegründet, um den Wohnungsmarkt
der kriegszerstörten Niederlande wieder aufzubauen. Daraus
entwickelte sich eines der größten europäischen Immobilienunternehmen, das ein wesentlicher Bestandteil der Rabo Real
Estate Group ist. Mit 1.555 Mitarbeitern erwirtschaftet die
Rabo Real Estate Group einen Jahresüberschuss von 92 Mio.
Euro (Stand: 2009). Leistungskennzahlen der einzelnen Konzernsparten sind in der Übersicht unten angegeben.
Die Rabo Real Estate Group besteht aus den folgenden fünf
Unternehmensbereichen, die entlang der drei Hauptsparten
Entwicklung, Finanzierung und Investment Management
aufgestellt sind:
1. Immobilienentwicklung
a. Bouwfonds Property Development/BPD (Wohnwirtschaftliche Immobilien) hat im Jahr 2009 7.341 Eigenheime entwickelt und verkauft.
34
Im Segment Wohnimmobilienentwicklung ist Bouwfonds
Property Development einer der größten Bauträger Europas mit Aktivitäten u. a. in den Niederlanden, Frankreich,
Deutschland, Skandinavien, Spanien und Tschechien. BPD
verfügt aktuell über ein Entwicklungspotenzial von mehr
als 130.000 Wohneinheiten. In Deutschland wurden in
2009 circa 600 Neubau-Wohneinheiten verkauft.
b. MAB Development (Gewerbeimmobilien) hatte im Jahr
2009 530.468 m2 Gewerbeflächen im Bau.
Der gewerbliche Immobilienentwickler MAB ist spezialisiert auf die Entwicklung gemischt genutzter innerstädtischer Immobilien mit dem Schwerpunkt Einzelhandel. In
Deutschland sind das im Februar 2009 in Frankfurt a. M.
eröffnete „Palais Quartier“ und „MyZeil“ mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von ca. einer Milliarde Euro,
225.000 m2 Bruttogeschossfläche (davon 70.000 m2 Einzelhandel) sowie Entwicklungen in der Hamburger „HafenCity“ prominente Aktivitäten der MAB.
BPD „Dragonder“ in Veenendaal, NL
MAB Development Projekt „De Resident“ in Den Haag
Bouwfonds Property Development – Beispielhafte WohnProjektE für Europa, hier:„Berghkwartier“ in Oss, NL
einzigartigen Kombination aus Immobilien-Know-how
und Finanzmarktexpertise an. In ausgewählten internationalen Märkten werden indirekte Immobilienanlageprodukte mit Konzentration auf langfristige Investments, die
einen effizienten Schutz gegen Inflation bieten, strukturiert.
2. Immobilienfinanzierung
Die FGH Bank realisierte 2009 ein Finanzierungsvolumen von
ca. 17,2 Mrd. Euro.
Der Immobilienfinanzierer FGH Bank ist Spezialist für die Finanzierung von gewerblichen Immobilien mit Fokus auf den
institutionellen Anlegermarkt und nimmt im Finanzierungsmarkt für gewerbliche Immobilien in den Niederlanden eine
führende Position ein.
3. Investment Management
a. Fondsenbeheer Nederland (gemeinnützige öffentliche
Fondsverwaltung und nachhaltige Investments) verwaltete in 2009 ca. 3,0 Mrd. Euro Vermögen.
b. Bouwfonds Real Estate Investment Management hat 2009
7,0 Mrd. Euro Vermögen verwaltet und 23 Fonds (davon 16
Wohnimmobilienfonds einschließlich des ersten offenen
Immobilienfonds [„Bouwfonds European Residential“]
mit europäischen Wohnimmobilien) gemanagt.
Bouwfonds Real Estate Investment Management ist der
Fondsinitiator und -manager der Gruppe und bietet privaten und institutionellen Investoren seine Dienste in einer
Aktuell konzentrieren sich die Kernaktivitäten von
Bouwfonds Real Estate Investment Management auf die
Heimatmärkte Benelux, Deutschland und Frankreich.
Aber auch in anderen Teilen Europas wird im Rahmen
paneuropäischer Fonds investiert.
In Deutschland agiert Bouwfonds Real Estate Investment
Management durch die Bouwfonds Real Estate Investment
Management Deutschland GmbH (Bouwfonds REIM). Seit
2006 wurde für strukturierte Produkte ein bundesweiter
Wohnungsbestand von aktuell ca. 8.500 Wohnungen in
rund 50 Städten mit einem Investitionsvolumen von etwa
600 Mio. Euro aufgebaut (siehe Abbildung 11). Mit 24 Mitarbeitern werden Akquisitions-, Asset- und Portfoliomanagementkapazitäten für mehrere offene und geschlossene Investmentvehikel im Wohnbereich bereitgestellt. Darüber hinaus betreut Bouwfonds REIM Gewerbeimmobilien im Wert von knapp 90 Mio. Euro.
35
Bouwfonds Real Estate Investment Management hat sich zum
Ziel gesetzt, seine Marktstellung als anerkannter, etablierter
und respektierter Anbieter von indirekten Immobilienanlagen bei Investoren und Anlegern weiter auszubauen. Nationales und internationales Wachstum wird durch eine systematische Ausweitung bestehender Produkte und Produktinnovationen – insbesondere auch in Bezug auf nachhaltige Immobilieninvestments – sowie durch die Etablierung in neuen
Zielmärkten erreicht.
Erfahrungen und Kompetenzen im Wohninvestmentmarkt
Die niederländische Muttergesellschaft Bouwfonds REIM B.V.
verfügt als Fondsinitiatorin auf dem deutschen Immobilienmarkt über langjährige Erfahrung.
Neue Shoppingdimension „MyZeil“ in Frankfurt am Main
Wohnprojektentwicklung „Hollandslicht“ in Almere
Zwischen 2006 und 2008 platzierte sie für holländische Privatinvestoren die fünf geschlossenen Wohnimmobilienfonds
Bouwfonds Germany Residential Fund I bis V. Das Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei rd. 225 Mio. Euro. Die Wohnimmobilien der geschlossenen Fonds befinden sich ausschließlich in
Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern bzw. im Einzugsgebiet von Metropolregionen. Darunter sind u. a. Hamburg, Hannover, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Die
Investitionsstrategie zielt auf langfristige Renditen ab.
Auf europäischer Ebene betreut Bouwfonds REIM seit 2008
den „Bouwfonds European Residential“ mit Standorten in
Deutschland, Frankreich und Skandinavien. Der offene Immobilienfonds nach deutschem Investmentrecht richtet sich an
Innovatives Wohnprojekt: „De Stadtstuinen“ Stadtgärten in Amsterdam
36
institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen und Dachfonds. Derzeit
sind dort 130 Mio. Euro investiert, bis Ende 2012 wird ein Zielvolumen von 1,5 Mrd. Euro angestrebt.
Abbildung 11:
Verteilung des Wohnungsbestandes
Kiel
Hamburg
Oldenburg
Berlin
Teltow
Garbsen
Osnabrück
Hannover
Minden Barsinghausen Salzgitter
Münster
Hameln
Bielefeld
Mühlheim a.d.R. Lünen
Paderborn
Gelsenkirchen
Rheinberg
Dortmund
Göttingen
Duisburg Wetter Hemer
Neuss Wuppertal
Kassel
Bergheim Köln Niederkassel
Düren
Troisdorf
Marburg
Aachen
Siegburg
Hürth
Bonn St. Augustin
Karben
Bad Vilbel
Maintal
Frankfurt M.
Würzburg
„Parkhaven“ in Utrecht
„Muzentoren“ in Den Haag
Großkugel
Bamberg
Forchheim
Erlangen
Fürth
Nürnberg
Stuttgart
Esslingen
Böblingen
Kirchentellinsfurt
Reutlingen
München
Markt Schwaben
37
Regionale Verteilung der Attraktivität des deutschen
Wohnimmobilienmarktes
Bouwfonds REIM Research hat in einer Studie zu den europäischen Wohnmärkten die Attraktivität einzelner Regionen untersucht. Auf Basis der Prognosedaten zu Haushalts- und Beschäftigungswachstum und der Daten zu Wertschöpfung, Bevölkerungsdichte, Anzahl der Haushalte und Überalterung
wurde ein Attraktivitätsatlas erstellt (siehe Abbildung 12).
Abbildung 12:
Attraktivitätskarte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland
Hamburg
Die Objekte des Fonds sind durchweg in attraktiven deutschen
Investmentregionen gelegen.
Göttingen
Neuss
Reutlingen
38
A2 Region
C Region
A3 Region
D1 Region
D2 Region
(Quelle: BREIM auf Basis Experian)
Inmitten einer attraktiven Investmentregion: Reutlingen
39
Stadt7, dynamischste Stadt8 und Stadt mit bester ökonomischer Perspektive Deutschlands9 und gehört zur Spitzengruppe unter den kreativsten Städten10 und Sportstädten11. Hamburg bietet neben einer hohen Lebensqualität auch einen bedeutenden kulturellen Stellenwert mit zahlreichen Museen
und Ausstellungen, Galerien, Theatern, der Staatsoper sowie
der im Bau befindlichen Elbphilharmonie. Mit insgesamt 4,1
Mio. Besuchern ist der Tourismus mittlerweile ein wichtiges
wirtschaftliches Standbein.
Hamburg
Die Hansestadt Hamburg ist mit rund 1.775.000 Einwohnern die
zweitgrößte Stadt Deutschlands und eine der größten Wachstumsregionen der Republik. Der zweitgrößte Containerhafen
Europas macht sie zur Drehscheibe der Handels- und Verkehrsströme in Nordeuropa und der Welt. Die lokale Wirtschaft ist
daher durch einen hohen Anteil an Betrieben im Handel und in
der Logistikbranche gekennzeichnet. Daneben prägen unternehmensbezogene Dienstleistungen im Technologie- und Mediensektor sowie die Luftfahrtindustrie (Airbus und Lufthansa
Technik) die regionale Wirtschaft. Mit der Konversionsfläche
HafenCity wächst das derzeit größte innerstädtische Stadtentwicklungsprojekt Europas. Auf ca. 157 ha wird ein neuer Stadtteil mit einer Mischung von Büro- und Wohnnutzung, Einzelhandel, Freizeitangeboten, Gastronomie und Kultur entwickelt.
Zudem belegen zahlreiche Städterankings die Attraktivität
der Stadt: Hamburg ist die lebenswerteste Stadt6, schönste
Krankenhausstandort Langenhorn
Im Hamburger Sprachgebrauch steht Langenhorn synonym
für das hier beheimatete Krankenhaus. Es besteht schon seit
Ende des 19. Jahrhunderts und ist mit 1.509 Betten sowie
über 72.000 Patienten pro Jahr die größte Klinik der Stadt.
Das Versorgungsgebiet umfasst auch das südliche Schles-
40
Das mit 755 km2 zweitkleinste Bundesland glänzt nicht nur
durch wirtschaftliche Prosperität, einen gesunden Arbeitsmarkt und hohe Durchschnittseinkommen, sondern auch
durch Haushaltswachstum. Hamburg ist einer der attraktivsten Zuzugsstandorte der Republik. Zwischen 2000 und 2008
konnte der Stadtstaat einen Zuwanderungsgewinn von 56.700
Neubürgern (3,3 %) verbuchen12. Hamburg nennt sich daher
auch selbst „die wachsende Stadt“.
Das Statistische Bundesamt prognostiziert für das Jahr 2013
ein Überschreiten der Marke von 1.800.000 Einwohnern.
Ebenso aufsteigend entwickelt sich die Zahl der Haushalte.
Seit 2002 sind in der Statistik 48.000 Privathaushalte hinzugekommen. Zurückzuführen ist dies auf die Ausprägung der Einund Zweipersonenhaushalte. Mittlerweile leben annähernd
80 % aller Hamburger in Kleinhaushalten. Folglich hat sich die
Zahl der Personen pro Haushalt auf 1,84 verringert, während
zugleich die Wohnfläche auf 36 m2 pro Einwohner angestiegen
ist (siehe Abbildung 13).
wig-Holstein. Der Betreiber Asklepios ist mit insgesamt
11.000 Arbeitnehmern in neun Kliniken einer der drei größten privaten Arbeitgeber der Hansestadt und außerdem mit
deutschlandweit 33.000 Mitarbeitern einer der wichtigsten
Arbeitgeber in der Gesundheitsbranche.
Wohnanlage
Stadtteil
Langenhorn
Grundschule
A23
Hamburg Airport
A7
Stockflethweg
Hamburg
Wohnanlage
r
Schule
Lan
Kiw
i tt
dst
ra
ße
sm
oo
B4
B431
A24
Elbe
Asklepios
Klinik
Nord
Heidberg
Tang
stedt
er
U-Bahn
Kiwittsmoor
Hauptbahnhof
A1
A25
A7
A1
4 km
Trotz Entwicklungsmaßnahmen wie der „HafenCity“ können
die Bauleistungen in der Elbmetropole nicht mit dem Haushaltswachstum Schritt halten. Die Bauleistung liegt ungeachtet einer kleinen Steigerung gegenüber 2007 mit knapp 3.500
Fertigstellungen deutlich unter den laut Stadtentwicklungsbehörde im Wohnungsbauentwicklungsplan erforderlichen
5.000–6.000 Wohnungen pro Jahr13. Daraus ergibt sich eine
ansteigende Differenz zwischen der Zahl der Privathaushalte
und dem Wohnungsbestand. Dies führt zu einer Verknappung
des Wohnraumangebots, in dem die Nachfrage das Angebot
übertrifft. Die sehr niedrige Leerstandsquote von lediglich
1,3 % (ca. 9.100 Wohnungen)14, welche unter der Fluktuationsreserve von etwa 2,0 % liegt, unterstreicht dies.
Mikrolage
Die Wohnanlage der Fondsimmobilie liegt im Viertel Ochsenzoll, einer Wohngegend im Stadtteil Langenhorn im Norden
von Hamburg. Der Name des Viertels geht auf die damalige
Zollgrenze zwischen der Hansestadt und Holstein zurück.
Langenhorn ist Sitz einer großen Klinik, deren Belegschaft
auch die Mieterstruktur der Fondsimmobilie prägt. Das Stadtquartier ist überwiegend von Einfamilien- und Reihenhausbebauung mit vielen Grünflächen und Kleingartensiedlungen geprägt. Durch die Nähe zum Flughafen (ca. 5 km) und die
Anbindung an das Hamburger Verkehrsnetz (400 m zur UBahn) ist der Standort verkehrstechnisch gut angeschlossen.
Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sowie Schulen und Kindergärten finden sich im Umkreis von 1 km.
6 The Economist (08.06.2009)
7 BAT Freizeit-Forschungsinstitut
8 Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft
9 FERI in Capital (20.10.2009)
10 Roland Berger
11 HWWI
12 Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein
13 Stadt Hamburg, Wohnungsbauentwicklungsplan (2009)
14 Techem-empirica-Leerstandsindex 2008 (2009)
Abbildung 13:
Entwicklung der Mietpreise für Bestandsgebäude in Hamburg
12
11,50
11
10,50
10
9
8,69
9,20
9,20
9,00
9,20
9,00
9,05
9,20
8
7
7,16
7,41
7,41
7,50
7,50
7,50
7,60
7,60
9,50
8,00
6
5
5,11
5,11
5,11
5,20
5,20
1999
2000
2001
2002
2003
8,70
8,40
5,55
5,55
5,70
5,90
6,00
5,50
2004
2005
2006
2007
2008
2009
4
3
von … bis
Durchschnitt
(Quelle: Bouwfonds REIM Research auf Basis BulwienGesa)
41
zählt knapp 26.000 immatrikulierte Studenten, womit in etwa jeder fünfte der 121.500 Göttinger studiert15.
In den Bildungsinstituten der Universität sind weitere 13.000
Menschen beschäftigt16. Damit ist die älteste und größte Universität Niedersachsens der größte Arbeitgeber des Oberzentrums Göttingen. Auch auf Bundesebene genießt die GeorgAugust-Universität hohes Renommee: Seit 2007 gehört sie zu
den neun Hochschulen, die im Rahmen der Exzellenzinitiative
des Bundes und der Länder als Elite-Universitäten gelten.
Ferner gründet sich ein beachtlicher Anteil der Göttinger
Wirtschaftskraft auf der engen Bindung der lokalen und regionalen Unternehmen zur Universität. Viele sind historisch
und aktuell als Zulieferer oder Ausgründungen der wissenschaftlichen Einrichtungen der Hochschule entstanden.
Göttingen
Göttingen ist der südlichste Teil der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen. Stadtbild und Lebensgefühl der
niedersächsischen Metropole werden seit jeher durch die Universität und die angegliederten Forschungseinrichtungen geprägt. In der belebten Fußgängerzone und den Altstadtgässchen finden sich Hochschulgebäude, Büchereien, Studentenkneipen – und natürlich die Studierenden selbst. Die Stadt
Universitätsstädte
Studenten sorgen für stabile Immobilienwerte in den Universitätsstädten. Die Wertentwicklung fällt dort günstiger
aus als in Städten ohne nennenswerten Studentenanteil. Eigentumswohnungen in Universitätsstädten mit mindestens 15 % Studenten wiesen in den letzten zehn Jahren einen
durchschnittlichen Wertzuwachs auf, der ca. 0,75 %-Punkte
jährlich über dem Wert von Städten ohne wesentlichen Studentenanteil liegt17.
42
Innerhalb dieses Kompetenznetzwerkes von wissensbasierten
Unternehmen hat sich eine Industrie aus Hightech-Betrieben
der Branchen Biotechnologie, Mechatronik, Mess- und Regeltechnik sowie Photonik entwickelt. Gerade die große Anzahl
der Unternehmen aus der Messtechnik, die in langer Tradition
zu dem berühmten Göttinger Wissenschaftler Carl Friedrich
Gauß steht, hat zur Organisation des Wirtschaftsverbandes
„Measurement Valley“ geführt. Hoch spezialisierte und global
aufgestellte Unternehmen wie Bosch, Coherent, Develogen,
Mahr, Refratechnik, Sartorius sowie Zeiss kennzeichnen die lo-
Das Einkommen der Hochschulabsolventen ist im Allgemeinen höher als bei Menschen ohne Hochschulabschluss. Ein
weiterer Pluspunkt ist, dass zahlreiche Arbeitsplätze, die im
Zusammenhang mit der Universität stehen, verhältnismäßig konjunkturunempfindlich sind. Somit sind Universitätsstädte überdurchschnittlich attraktive Standorte für Immobilieninvestitionen.
B3
Sportanlage
Wohnanlage
ism
Ge
Schule
A7
Bahnhof
e
traß
ErichSchmidtWeg
B27
s
and
ar L
Reinhäuser
Landstraße
B27
Göttingen
Sportplatz
Leine
B3
Wohnanlage
1km
Bezirk
Geismar
L569
B27
kale Wirtschaft. Weitere wichtige Arbeitgeber der Stadt sind
die Gothaer Versicherungen, Novelis und Peguform.
Der hohe Anteil von Studenten an der Bevölkerung der Stadt
schlägt sich auch auf dem Wohnungsmarkt nieder, der durch
ein geringes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt ist (siehe Abbildung 14).
barer Nähe befindet sich eine Bushaltestelle. Die Innenstadt
und der Bahnhof sind mit dem Bus in nur 15 Minuten erreichbar. Zur A 7 (Hannover – Kassel) gelangt man mit dem Auto in
nur 11 Minuten. Durch mehrere Supermärkte ist eine sehr gute
Versorgung des täglichen Bedarfs gegeben. Nur 100 m von der
Anlage entfernt befindet sich das Schulzentrum Geismar mit
Sport- und Schwimmeinrichtungen.
Trotz einer Leerstandsquote von nur ca. 3,0 % in den letzten
Jahren sinken die Wohnungsfertigstellungen weiter ab.
Mikrolage
Die Fondsimmobilien befinden sich in ruhiger Lage im südlichsten Stadtteil Geismar und sind von offener Bebauung
umgeben. Die 2,5 km nördlich gelegene, historische Altstadt
ist mit dem Auto in fünf Fahrminuten erreichbar. In unmittel-
15 Destatis (2009)
16 Georg-August-Universität http://www.uni-goettingen.de/de/24499.html(2009)
17 DB Research (2009)
Abbildung 14:
Entwicklung der Mietpreisspanne für Bestandsgebäude Göttingen
7,5
7,20
7,0
6,5
6,39
6,39
6,60
6,60
5,90
5,5
5,37
5,37
5,40
5,50
7,00
7,00
5,11
4,75
4,0
3,83
4,09
4,09
4,10
2000
2001
2002
5,90
5,90
6,00
6,00
5,50
4,5
3,5
7,00
6,14
6,0
5,0
7,00
6,70
4,20
4,30
2003
2004
5,00
5,00
5,00
5,00
2006
2007
2008
2009
3,0
1999
von … bis
Durchschnitt
2005
43
Nordrhein-Westfalen. In den Standort- und Branchenrankings
2007 bzw. 2009 des Forschungs- und Beratungsunternehmens
prognos wird dem Kreis eine breitgefächerte Kompetenz im
Bereich der Zukunftsfelder Logistik, Informations- und Kommunikationstechnologie, Mess-, Steuer- und Regeltechnik sowie Gesundheitswirtschaft bescheinigt. Zahlreiche Unternehmen wie Fiege, Offergeld, Transco und UCT bieten in Neuss
und seinen Nachbargemeinden Logistikdienstleistungen an.
Die Distributionslager großer Unternehmen wie Aldi, AEG,
Asics, 3M oder L´Oréal bezeugen die Attraktivität des Kreises
für Logistiker. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt
sich u. a. in der niedrigen Arbeitslosenquote wider. Sie liegt
deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.
Neuss
Die Stadt Neuss schaut auf eine bis in die Römerzeit reichende
Geschichte zurück und gehört damit zu den ältesten Städten
Deutschlands. Ihre Lage am linken Niederrhein vis-à-vis zu
Düsseldorf prädestiniert die rheinische Hansestadt seit jeher
für den Handel.
Heute ist Neuss mit über 150.000 Einwohnern Großstadt sowie
bevölkerungsstärkste kreisangehörige Stadt Deutschlands und
gehört seit Jahren zu den wirtschaftsstärksten Kreisen in
Logistikstandort Neuss
Mit dem Anschluss an das Eisenbahnnetz wurde Neuss ein
wichtiger Verkehrsknotenpunkt. Gemeinsam mit dem Bau
des Neusser Hafens im 19. Jahrhundert wurde so der Grundstein für den wirtschaftlichen Aufschwung der Stadt gelegt.
Seit im Jahr 2003 die Häfen Neuss und Düsseldorf einen Fu-
44
Unweit der beiden Wirtschaftszentren Düsseldorf und Köln
verfügt Neuss mit seinem Schienennetz, dem großen Binnenhafen am Rhein, dem dichten Autobahnnetz und nicht zuletzt
den nahegelegenen Flughäfen Düsseldorf und Köln-Bonn
über eine ausgeprägte Verkehrsinfrastruktur.
Neben den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bietet Neuss zahlreiche Möglichkeiten für Sport- und Freizeitaktivitäten (siehe Abbildung 15).
Trotz stabiler Bevölkerungszahlen ist das Neubauvolumen in
Neuss stark gesunken. Der minimale Anstieg 2007 und 2008
kompensiert die unterdurchschnittliche Baufertigstellung der
sionshafen formierten, sind die Neuss-Düsseldorfer-Häfen
zum drittgrößten Binnenhafen Deutschlands aufgestiegen.
Infolgedessen ist der Hafen zu einem der wichtigsten multimodalen (Wechsel unterschiedlicher Verkehrsträger) Verkehrsknotenpunkte Nordrhein-Westfalens geworden.
Flughafen Düsseldorf
Reuschenberger
See
Bergheim
er Str.
A46
A57
B7
A52
Wohnanlage
.
str
rin
u
A
Na
ch
tig
all
e
Schule
Hauptbahnhof
A57
Grundschule
tr.
ns
Schule
Erft
A57
Neuss
B477
Rhein
Bezirk
Reuschenberg
Wohnanlage
A57
A46
B477
2 km
letzten Jahre nicht. Ganz im Trend des demografischen Wandels gehen die Prognosen trotz mittelfristig stagnierender bis
leicht zurückgehender Einwohnerzahlen weiter von steigenden Haushaltszahlen aus. So hat sich das Verhältnis von Einwohnern zu Wohnungen seit 1990 von 2,4 auf 2,1 verringert.
Die Wohnungsnachfrage wird demnach mindestens gleichbleiben oder sogar noch ansteigen. Die aktuelle Tendenz der
Verlagerung der Mietpreisspanne nach oben wird sich sehr
wahrscheinlich fortsetzen.
Mikrolage
Die Fondsimmobilie befindet sich im Stadtteil Reuschenberg,
der vom Stadtzentrum rund 4 km südlich gelegen ist. Das Gründerzeitviertel überstand den Zweiten Weltkrieg relativ unversehrt und entwickelte sich zu einem beliebten Wohngebiet.
Das Objekt liegt im Stadtteilzentrum. Seine Nachbarbebauung
besteht überwiegend aus mehrgeschossigen Wohngebäuden
mit Gewerberäumen im Erdgeschoss. Über eine Hauptverkehrsstraße erfolgt die Anbindung zur Neusser Innenstadt. In
fußläufiger Entfernung zur Wohnanlage befinden sich neben
verschiedenen Läden des täglichen Bedarfs auch Kindergärten und Schulen.
Nahe der Anlage befindet sich eine Bushaltestelle mit direkter
Verbindung zum Hauptbahnhof (15 Min.). Von dort gelangt
man mit dem Regionalexpress (10 Min.) und der S-Bahn (16
Min.) schnell nach Düsseldorf. Durch die nur 1 km entfernte
Anschlussstelle Neuss-Reuschenberg zur A57 ist der Standort
auch an den überregionalen Verkehr angeschlossen.
Abbildung 15:
Entwicklung der Mietpreisspanne für Bestandsgebäude Neuss
8,0
7,5
7,41
7,16
7,40
7,40
7,40
7,40
7,45
7,60
7,70
7,70
7,16
7,0
6,5
6,0
6,50
6,14
6,14
5,88
5,90
5,90
6,50
6,60
6,80
6,70
5,90
5,5
5,0
4,5
4,60
4,60
1999
2000
5,11
5,10
5,10
5,10
5,10
2001
2002
2003
2004
2005
5,20
5,20
5,20
5,20
2006
2007
2008
2009
4,0
von … bis
Durchschnitt
45
Reutlingen
Reutlingen, am Fuße der Schwäbischen Alb, bildet mit seinem
näheren Umland den südlichen Teilbereich der Metropolregion Stuttgart. Mit 50.000 Arbeitsplätzen ist die Großstadt
Reutlingen somit das bedeutendste Wirtschaftszentrum im
südlichen Württemberg zwischen Stuttgart und Bodensee. Zusammen mit der lediglich 12 km entfernt liegenden Universitätsstadt Tübingen stellt Reutlingen das gemeinsame Oberzentrum für die Region Neckar-Alb mit Infrastruktur- und
Dienstleistungen in Bereichen wie Behörden, Bildung, Einzelhandel, Kultur und Sozialwesen dar. Die traditionsreiche Stadt
ist heute Sitz zahlreicher Unternehmen.
Als ehemalige „Stadt der Millionäre“ hat die Kreisstadt
Reutlingen nach dem Niedergang der Textilindustrie Ende der
50er-Jahre und Anfang der 60er-Jahre einen erheblichen strukturellen Wandel vollzogen. In den nachfolgenden Jahrzehnten
etablierte sich die Stadt als moderner Dienstleistungs- und
Technologiestandort, insbesondere im Bereich der elektronischen Industrie und im Maschinenbau. International bedeutende Unternehmen wie Robert Bosch, Still Wagner und Willi
Abbildung 17:
Bevölkerungspyramide Reutlingen
>100
Demografische Entwicklung
Das Generationenverhältnis folgt einem langfristigen
Wandel: Die Zahl der älteren Menschen nimmt in
Deutschland weiter zu. Seit Ende der 1960er-Jahre
schrumpft die Zahl der jungen und mittleren Jahrgänge.
Hierdurch verschiebt sich der Altersaufbau der Bevölkerung in Richtung der älteren Generationen, was sich zudem durch die zunehmende Lebenserwartung der Hochbetagten verstärkt.
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1,5
Weiblich
46
1,0
0,5
Männlich
0,0
0,5
1,0
1,5
(Quelle: Stadt Reutlingen 2009)
Viele ältere Menschen haben den Wunsch, möglichst lange in einer eigenen Wohnung zu leben und sich ihre Unabhängigkeit zu bewahren. Diese Entwicklung trifft auf ein
extrem kleines Angebot von entsprechendem Wohnraum.
Deutschlandweit wird gerade 1 % des Wohnraumes als seniorengerecht eingestuft. Bis zum Jahr 2020 wird ein zusätzlicher Bedarf von rund 800.000 seniorengerechten
Wohnungen prognostiziert19.
Hoffmannstr.
Julius- Schule Schwimmhalle
KemmlerHalle
B464
L379
Wohnanlage
He
pp
str
a
Dorf
Im
Ech
az
Stein
achs
ReutlingenBetzingen
B28
Stadtteil
Betzingen
Wohnanlage
B28
ße
Hauptbahnhof
B28
Reutlingen
traß
e
L383
B28
Betz prägen das ökonomische Bild. Die wirtschaftliche Produktivität der Stadt wird ferner durch die niedrige Arbeitslosenquote von lediglich 5,3 % dokumentiert (Stand: März 2010).
Auch das Bildungswesen trägt mit der betriebswirtschaftlichen Fakultät der Reutlinger Hochschule zur Attraktivität des
Standorts bei. Die „European School of Business“ genießt als
eine der renommiertesten betriebswirtschaftlichen Ausbildungsstätten Deutschlands eine hervorragende Reputation.
Seit 2002 bewegt sich die Einwohnerzahl kontinuierlich zwischen 112.000 und 113.000 Einwohnern18. Die Leerstandsquote
im Landkreis Reutlingen ist mit 1,8 % sehr gering, Stand: 2008
(siehe Abbildung 16).
Echa
z
1km
Bevölkerungsgruppe wird in Zukunft den Bedarf an seniorengerechtem Wohnraum in Reutlingen ansteigen lassen.
Mikrolage
Die Wohnanlage befindet sich im Nordwesten der Innenstadt
von Reutlingen und wurde barrierefrei konzipiert. Das Stadtzentrum mit seiner historischen Altstadt liegt weniger als
2 km südöstlich der Anlage. Zwischen dem Standort und der
Altstadt befindet sich der Bahnhof Reutlingen, der in nur acht
Minuten mit dem Bus erreichbar ist. Mit dem Regionalexpress
benötigt man 50 Minuten bis nach Stuttgart, mit dem Auto 40
Minuten. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt vor der
Wohnanlage. Das Wohngebiet verfügt über eine gute Infrastruktur. Verschiedene kulturelle Einrichtungen befinden sich
in unmittelbarer Nähe.
Im Hinblick auf die Bevölkerungszusammensetzung spiegelt
auch Reutlingen den deutschlandweiten Prozess der steigenden Lebenserwartung wider (siehe Abbildung 17).
Weitergehende Angaben zu allen Immobilien in Abschnitt 9
„Detaillierte Objektbeschreibungen“.
Die Zahl der Über-60-Jährigen stieg in Reutlingen zwischen
2000 und 2007 um 3.652 Menschen. Diese absolut wachsende
18 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
19 Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW) 2009
Abbildung 16:
Entwicklung der Mietpreisspanne für Bestandsgebäude Reutlingen
9
8
7
6
5
5,88
5,11
6,14
5,11
6,50
5,88
6,00
5,11
4,80
4
4,09
4,09
4,09
1999
2000
2001
6,80
6,20
7,20
6,40
7,50
6,50
7,50
6,50
5,00
5,00
5,00
5,00
2003
2004
2005
2006
8,00
6,80
8,20
8,20
7,00
6,80
5,50
5,60
5,60
2007
2008
2009
3
2
von … bis
Durchschnitt
2002
47
8.1. Übersicht über die Investitionen (Prognose)
Der konsolidierte Investitionsplan für den Erwerb des Immobilienportfolios zeigt folgendes Bild:
8.1. Investitions- und Finanzierungsrechnung (Prognose)
Investitions- und Finanzierungs-
Investitions- und Finanzierungs-
plan der Besitzgesellschaft
plan der Beteiligungsgesellschaft
Inkl. Agio
EUR
% vonEUR
% vonEUR
Gesamtsumme
GesamtsummeEK
Mittelverwendung
1. Gesellschafteranteile an - Besitzgesellschaft
0
0,0
906.314
100,0
- Beteiligungsgesellschaft
0
0,0
0
0,0
Darlehen an Beteiligungsgesellschaft
0
0,0
0
0,0
2. Anschaffungskosten der Wohnimmobilien
32.424.144
88,8
0
0,0
3. Nebenkosten des Erwerbs
1.371.374
3,8
0
0,0
4. Instandhaltungsreserve
1.561.351
4,3
0
0,0
5. Liquiditätsreserve
0
0,0
0
0,0
Zwischensumme
35.356.869
96,8
906.314
100,0
6. Eigenkapitalvermittlung 0
0,0
0
0,0
7. Prospekt und Marketing
0
0,0
0
0,0
8. Fremdkapitalvermittlung
150.000
0,4
0
0,0
9. Treuhandvergütung in der
Investitionsphase
0
0,0
0
0,0
10. Finanzierungkosten (Darlehenssicherung 1.024.000
2,8
0
0,0
und Disagio)
11. nicht abziehbare Umsatzsteuer
0
0,0
0
0,0
Zwischensumme
1.174.000
3,2
0
0,0
Gesamtinvestitionssumme
36.530.869
100,0
906.314
100,0
Mittelherkunft
12. Eigenkapital
- Kommanditkapital bzw. gez. Kapital
17.770.869
48,6
25.000
2,8
- Kapitalrücklage
0
0,0
576.462
63,6
- Minderheitengesellschafter
0
0,0
0
0,0
Zwischensumme
17.770.869
48,6
601.462
66,4
13. Fremdkapital
- Bankdarlehen
18.760.000
51,4
0
0,0
- Gesellschafterdarlehen
0
0,0
304.852
33,6
Zwischensumme
18.760.000
51,4
304.852
33,6
Gesamtfinanzierungskosten
36.530.869
100,0
906.314
100,0
Die Fondsgesellschaft wird mittelbar das wirtschaftliche Eigentum an den Wohnimmobilien zu rund 99,74 % erwerben, und
zwar durch Beteiligung an der Besitzgesellschaft zu 94,9 % und
durch Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft, die ihrerseits
eine Beteiligung an der Besitzgesellschaft von 5,1 % hält, zu 94,8 %.
48
Der vorstehende Investitionsplan gibt eine Übersicht über die Gesamtwerte der Investition über alle Gesellschaften gerechnet.
Die nachfolgende Darstellung der vorgesehenen Investitionen
sind Prognosen, die naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet
Investitions- und Finanzierungs-Konsolidierter Investitionsplan der Fondsgesellschaft
und Finanzierungsplan
EUR
% vom
% vomEUR
% vom
EK exkl. AgioEK inkl. AgioEK Gesamt
16.864.555
84,6
80,5
0
0,0
570.186
2,9
2,7
0
0,0
289.000
1,4
1,4
0
0,0
0
0,0
0,0
32.424.144
154,6
0
0,0
0,0
1.371.374
6,5
0
0,0
0,0
1.561.351
7,4
284.948
1,4
1,4
284.948
1,4
18.008.689
90,3
86,0
35.641.817
170,0
2.193.714
11,0
10,5
2.193.714
10,5
560.000
2,8
2,7
560.000
2,7
0
0,0
0,0
150.000
0,7
59.829
0,3
0,3
59.829
0,3
0
0,0
0,0
1.024.000
4,9
117.768
0,6
0,6
117.768
0,6
2.931.311
14,7
14,0
4.105.311
19,6
20.940.000
105,0
100,0
39.747.128
189,5
19.942.857
100,0
95,2
19.942.857
997.143
5,0
4,8
997.143
0
0,0
0,0
31.276
20.940.000
105,0
100,0
20.971.276
0
0,0
0,0
18.760.000
0
0,0
0,0
15.852
0
0,0
0,0
18.775.852
20.940.000
105,0
100,0
39.747.128
sind. Eine von der Prognoseannahme abweichende Kapitaleinwerbung würde sích mindernd auf die Höhe der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen, die erfolgsabhängig sind, aber auch
mindernd auf die vorgesehene Liquiditätsreserve aus-wirken.
Bei wesentlicher Unterschreitung des geplanten Eigenkapitals
95,1
4,8
0,1
100,0
89,5
0,1
89,5
189,5
müsste das Fremdkapital erhöht werden, was nicht dargestellte
Folgekosten nach sich zöge.
Komprimiert ergibt sich folgende Zusammensetzung der prognostizierten Gesamtinvestition:
49
Komprimierte Darstellung (Prognose)
in % von gesamt
1. Aufwand für den Erwerb des Anlageobjektes einschl. Nebenkosten
33.795.518
89,17%
2. fondsabhängige Kosten:
a. Vergütungen (*)
2.963.543
8,13%
b. Nebenkosten der Vermögensanlage (**)
1.141.768
2,70%
3. Sonstiges
0
4. Gesamtaufwand
37.900.829
5. nachrichtlich: Liquiditätsreserve und Instandhaltungsreserve
1.846.300
6. Investition einschließlich der Rücklagen
39.747.128
in % des Eigenkapitals
161,15%
14,69%
4,88%
* Die ausgewiesenen Vergütungen umfassen die in der für die Prospektierung vereinbarten Pauschalvergütung enthaltenen Aufwendungen für Rechts- und Steuerberatung und Gutachten in Höhe von rund 151 Tsd. Euro (rund 0,4 % vom Gesamtaufwand oder 0,72 % vom Eigenkapital), die bei separater Berechnung in der Position Nebenkosten der Vermögensanlage auszuweisen wären.
** Die Position umfasst Kosten der Darlehenssicherung sowie die Zinsvorauszahlung in Höhe von 938 Tsd. Euro, die den laufenden Zinsaufwand in entsprechender Höhe mindert.
8.2. Investitionsplan der Fondsgesellschaft (Prognose)
Euro% vom gesamt und vom Eigenkapital
Erwerb der Beteiligung an Besitzgesellschaft
16.864.555
80,54 %
Erwerb der Beteiligung an Holdinggesellschaft
570.186
2,72 %
Darlehen an Beteiligungsgesellschaft
289.000
1,38 %
Eigenkapitalvermittlung
2.193.714
10,48 %
Strukturierung, Prospekt, Marketing
560.000
2,67 %
Einrichtung der Treuhandschaft
59.829
0,29 %
Nicht abzugsfähige Vorsteuer
117.768
0,56 %
Liquiditätsreserve
284.948
1,36 %
Investition gesamt
20.940.000
100,00 %
Eigenkapital exkl. Agio
19.942.857
Agio
997.143
Eigenkapital
Erläuterungen zum Investitionsplan der
Fondsgesellschaft (Prognose)
20.940.000
100,00 %
kapitals (Nominalkapital exklusive Agio) zuzüglich Agio. Die
ausgewiesene Prognosesumme ergibt sich bei Volleinwerbung des Kapitals.
Mittelverwendung
Erwerb der Beteiligungen und Darlehen
Die Fondsgesellschaft hält einen Anteil an der Besitzgesellschaft von 94,9 % des Kommanditkapitals und einen Anteil an
der Beteiligungsgesellschaft von 94,8 % des Stammkapitals
und der vorgesehenen Rücklagen. Sie stellt der Beteiligungsgesellschaft ferner ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von
289.000,00 Euro zur Verfügung, das die Beteiligungsgesellschaft ebenfalls zur Finanzierung der Beteiligung an der Besitzgesellschaft verwendet.
Für die Erstellung der Fondskonzeption in wirtschaftlicher,
rechtlicher und steuerlicher Hinsicht, die Erstellung des Prospektes und des erforderlichen Vertragswerkes erhält die
GmbH eine einmalige vertragliche Vergütung in Höhe von
560.000,00 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, aus der
sie auch die Rechts- und Steuerberatungskosten und die Kosten der Erstellung, Herstellung, Prüfung und Zulassung des
Verkaufsprospektes bestreitet.
Für die Beschaffung des erforderlichen Eigenkapitals erhält
die Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH gemäß Eigenkapitalvermittlungsvertrag eine Vergütung in Höhe von insgesamt rund 6 % (inklusive eventuell
anfallender Umsatzsteuer) des tatsächlich vermittelten Nenn-
Einrichtung der Treuhandschaft
Für die Einrichtung der Treuhandverwaltung und die Betreuung der Anleger im Emissionsjahr erhält die Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH eine Vergütung in Höhe der
vereinbarten Ganzjahresgebühr von 59.829,00 Euro zuzüglich
der Umsatzsteuer.
50
Nebenkosten der Vermögensanlage
Auf die Beratungskosten im Zusammenhang mit der Prospekt
erstellung und sonstige Kosten fällt gesetzliche Umsatzsteuer
an, die für die Fondsgesellschaft nicht erstattungsfähig ist
und deshalb Aufwand darstellt.
Liquiditätsreserve
Vorsorglich wurde eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes und zur Glättung des Auszahlungsverlaufes in Höhe
von rund 285.000,00 Euro gebildet.
Mittelherkunft
Das Eigenkapital der Fondsgesellschaft setzt sich zusammen
aus der Kommanditeinlage der geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhänderin in Höhe von jeweils 500,00
Euro zuzüglich 5 % Agio und dem einzuwerbenden Kom
manditkapital in Höhe von 19.943 Tsd. Euro zuzüglich des
Agios von rund 997 Tsd. Euro (5 % des einzuwerbenden Kapitals). Auf der Ebene des Emittenten wird Fremdkapital zur
Zwischen- oder Endfinanzierung nicht aufgenommen.
8.3. Investitionsplan der Besitzgesellschaft (Prognose)
Euro
% von gesamt
Immobilienerwerb inkl. Nebenkosten
33.795.518
92,51 %
Instandhaltungsreserve
1.561.351
4,27 %
Darlehensvermittlung
150.000
0,41 %
Nebenkosten Darlehen
86.000
0,24 %
Disagio Darlehen
938.000
2,57 %
Mittelverwendung
36.530.869
100,00 %
Darlehen
18.760.000
51,35 %
Eigenkapital
17.770.869
48,65 %
Mittelherkunft
36.530.869
100,00 %
Erläuterungen Investitionsplan Besitzgesellschaft
(Prognose)
Mittelverwendung
Der Kaufpreis für die Grundstücke und das Erbbaurecht beträgt rund 32.424 Tsd. Euro.
% vom Eigenkapital
190,17 %
8,79 %
0,84 %
0,48 %
5,28 %
205,57 %
105,57 %
100,00 %
205,57 %
Im Zuge des Erwerbs der Immobilien fällt Grunderwerbsteuer
an, die von der erwerbenden Besitzgesellschaft zu tragen ist.
Die Grunderwerbsteuersätze betragen 4,5 % des Kaufpreises
(Hamburg) bzw. 3,5 % des Kaufpreises (alle anderen Immobilien). Ferner entstehen Notar- und Gerichtskosten, die mit rund
162 Tsd. Euro inkl. Umsatzsteuer prognostiziert sind.
Bezogen auf die vier Immobilien ergibt sich folgende Übersicht:
(Prognose, gerundet, in Euro)
GöttingenHamburgReutlingenNeussSummen
Kaufpreis
11.727.800 7.440.823 9.323.705 3.931.816 32.424.144
Erwerbsnebenkosten:
Grunderwerbsteuer
410.473 334.837 326.330 137.614 1.209.253
Notar- und Gerichtskosten
58.639 37.204 46.619 19.659 162.121
Summen
12.196.912 7.812.864 9.696.653 4.089.089 33.795.518
51
Reutlingen – 75 Wohnungen in ruhiger Lage
52
Anders als bei sogenannten Blindpools sind die zu erwerbenden Immobilien bekannt und auf sogenannte aperiodische
Instandhaltungsmaßnahmen untersucht. Dies umfasst wesentliche Maßnahmen wie größere Instandhaltungen an
Dach und Fach oder in größeren Zeiträumen erfahrungsgemäß erforderliche Betonerneuerungsmaßnahmen oder den
Austausch von Fenstern. Diese Maßnahmen sind für die gesamte Fondslaufzeit vorgeplant und budgetiert. Für diese außerordentlichen Werterhaltungsmaßnahmen wird eine Reserve gebildet, die zur Finanzierung der Arbeiten dient.
Für die Beschaffung des Darlehens erhält die Bouwfonds Real
Estate Investment Management Deutschland GmbH eine vertragliche Darlehensvermittlungsgebühr von 150 Tsd. Euro.
Diese Vermittlungsgebühr ist umsatzsteuerfrei.
Nebenkosten und Disagio Darlehen
Im Zusammenhang mit dem Darlehen sind 47 Tsd. Euro Bearbeitungsgebühren der Bank sowie eine Zinsvorauszahlung in
Höhe von insgesamt 938 Tsd. Euro vereinbart. Für die Darlehenssicherung, namentlich die Eintragung verkehrsüblicher
Grundschulden zugunsten der Bank, fallen Notar- und Gerichtskosten an, die mit rund 39 Tsd. Euro prognostiziert sind.
Mittelherkunft
Eigenkapital
Das Eigenkapital der Besitzgesellschaft setzt sich zusammen
aus der Kommanditeinlage der Fondsgesellschaft in Höhe von
16.864 Tsd. Euro und der Kommanditeinlage der Beteiligungsgesellschaft in Höhe von 906 Tsd. Euro.
Fremdkapital
Das Fremdkapital in Gestalt eines Bankdarlehens mit zehnjähriger Laufzeit und Zinsbindung beträgt 18.760 Tsd. Euro.
8.4. Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft (Prognose)
EuroEuro
% vom gesamt
Beteiligung an Besitzgesellschaft
906.314,00 100,00 %
Mittelverwendung
906.314,00 100,00 %
Eigenkapital
25.000,00 2,76 %
Kapitalrücklage
576.462,00 63,61 %
Gesellschafterdarlehen
304.852,00 33,64 %
Mittelherkunft
906.314,00 100,00 % % vom Eigenkapital
150,69 %
150,69 %
4,16 %
95,84 %
50,69 %
150,69 %
Erläuterungen Investitionsplan Beteiligungsgesellschaft
(Prognose)
Mittelverwendung
Die Beteiligungsgesellschaft hält einen Anteil an der Besitzgesellschaft von 5,1 % des Kommanditkapitals und nimmt an der
vorgesehenen Kapitalerhöhung in entsprechendem Verhältnis teil.
Euro und einer Kapitalrücklage in Höhe von rund 576 Tsd. Euro. Davon übernimmt die Fondsgesellschaft 94,8 % der Anteile. Die verbleibenden Anteile werden von einem Konzernunternehmen der Rabo Real Estate Group übernommen und gehalten.
Mittelherkunft
Eigenkapital
Das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft setzt sich zusammen aus dem gezeichneten Kapital in Höhe von 25.000,00
Fremdkapital
Das Fremdkapital in Gestalt von Gesellschafterdarlehen beträgt rund 305 Tsd. Euro. Es wird von den Beteiligten im Verhältnis der Gesellschaftsanteile zur Verfügung gestellt.
53
8.5. Ergebnisrechnung (Prognose), Beträge in Euro
Liquiditätsrechnung der Besitzgesellschaft
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Grundstücksbezogene Einnahmen
Summe der Mieteinnahmen
1.103.567
2.207.976
2.231.646
2.252.555
2.290.629
2.333.105
Erlösschmälerungen
-39.320
-78.878
-79.541
-85.990
-81.552
-82.983
Grundstücksbezogene Ausgaben
Hausverwaltung, Asset Management
-94.919
-191.374
-193.870
-196.030
-199.391
-202.714
Instandhaltung
-52.044
-105.648
-107.233
-108.842
-110.474
-112.131
Vermietungsaufwand und sonstige Kosten
-45.798
-92.441
-93.304
-94.185
-95.083
-100.651
Verbrauch Instandhaltungsreserve
-71.100
-112.600
-136.100
-121.400
-153.600
-156.900
Objektergebnis
800.388 1.627.034 1.621.597 1.646.109 1.650.530 1.677.726
Finanzierung Zinsaufwand (Bankdarlehen)
356.440
712.880
712.880
712.880
712.880
712.134
Tilgung
0
0
0
0
0
94.546
Entnahme Instandhaltungsreserve
71.100
112.600
136.100
121.400
153.600
156.900
laufender Barüberschuss Bewirtschaftung
515.048 1.026.754 1.044.817 1.054.629 1.091.250 1.027.946
Verkaufserlöse
0
0
0
0
0
0
Kredittilgung Verkauf
Zinsertrag Liquiditätsanlage
15.307
33.558
34.802
33.035
46.235
42.255
davon Zuführung Instandhaltungsreserve
-14.539
-28.433
-27.848
-26.016
-33.595
-30.362
Barüberschuss gesamt
515.816 1.031.879 1.051.771 1.061.647 1.103.889 1.039.839
Verwaltungsbezogene Ausgaben Geschäftsführung
-2.968
-3.013
-3.058
-3.104
-3.150
-3.198
Steuerberatung, Jahresabschluss, Prüfung
-8.905
-9.038
-9.174
-9.311
-9.451
-9.593
sonstige Gesellschaftskosten
-1.187
-1.205
-1.223
-1.241
-1.260
-1.279
Haftungsvergütung Komplementär
-1.000
-1.015
-1.030
-1.046
-1.061
-1.077
Barüberschuss der Besitzgesellschaft
501.756 1.017.608 1.037.286 1.046.945 1.088.966 1.024.693
Liquiditätsrechnung der Fondsgesellschaft
Liquiditätsanteil der Fondsgesellschaft
476.167
965.710
984.384
993.551
1.033.429
972.433
Auszahlungen der Beteiligungsgesellschaft
14.010
29.798
31.208
31.186
33.682
30.078
Zinsertrag Gesellschafterdarlehen
8.670
17.340
17.340
17.340
17.340
17.340
3.202
16.299
19.608
18.235
26.361
26.853
Fondsbezogene Ausgaben
Fondsgeschäftsführung
-2.975
-3.020
-3.065
-3.111
-3.158
-3.205
Treuhandkosten
0
-71.196
-72.264
-73.348
-74.448
-75.565
Steuerberatung, Jahresabschluss, Prüfung
-8.925
-9.059
-9.195
-9.333
-9.473
-9.615
sonstige Gesellschaftskosten
-5.950
-6.039
-6.130
-6.222
-6.315
-6.410
Haftungsvergütung Komplementär
-1.000
-1.015
-1.030
-1.046
-1.061
-1.077
Liquidität 483.199
938.818
960.856
967.252 1.016.357
950.834
Auszahlung vor Steuern
0
997.143
997.143
997.143
997.143
997.143
Liquiditätsreserve
768.147 709.822 673.536 643.645 662.860 616.551 Instandhaltungsreserve
1.504.790 1.420.623 1.312.371 1.216.987 1.096.982 970.444 Auszahlung in Prozent des Kapitals
0,00 %
5,00 %
5,00 %
5,00 %
5,00 %
5,00 %
54
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2.414.574
-85.915
2.461.409
-87.522
2.505.812
-89.126
2.551.438
-90.764
2.600.948
-92.462
2.647.940
-94.158
2.695.716
-95.885
2.748.056
-97.680
1.399.149
-39.381
-205.939
-113.813
-101.585
-113.250
-209.283
-115.520
-102.539
-111.050
-212.854
-117.253
-103.511
-159.250
-216.349
-119.012
-104.503
-153.050
-219.919
-120.797
-110.633
-129.750
-223.675
-122.609
-111.666
-106.350
-227.352
-124.448
-112.719
-112.850
-231.088
-126.315
-113.794
-121.350
-235.039
-128.210
-114.891
-82.850
-119.899
-65.066
-60.820
0
1.753.686
1.790.267
1.781.019
1.823.772
1.879.575
1.944.186
1.976.412
2.007.285
2.089.386
1.113.983
705.922
194.558
113.250
698.399
202.081
111.050
690.584
209.896
159.250
682.468
218.012
153.050
825.123
156.980
129.750
970.284
93.442
106.350
965.013
98.713
112.850
959.445
104.281
121.350
953.563
110.163
82.850
552.620
67.887
0
966.456
0
39.155
-27.986
1.000.837
0
36.978
-25.409
1.039.789
0
33.069
-21.045
1.076.342
0
27.449
-14.999
1.027.222
0
23.845
-11.974
986.810
0
20.684
-9.290
1.025.536
0
17.991
-6.145
1.064.909
0
14.763
-2.458
1.108.511
0
12.814
0
493.476
40.694.658
17.209.442
2.540
0
977.624
1.012.407
1.051.813
1.088.793
1.039.094
998.204
1.037.382
1.077.214
1.121.325 23.981.233
-3.246
-9.737
-1.298
-1.093
-3.294
-9.883
-1.318
-1.110
-3.344
-3.344
-1.337
-1.126
-3.394
-3.394
-1.358
-1.143
-3.445
-3.445
-1.378
-1.161
-3.496
-3.496
-1.399
-1.178
-3.549
-3.549
-1.420
-1.196
-3.602
-3.602
-1.441
-1.214
962.251
996.803
1.035.975
1.072.717
1.022.777
981.642
1.020.572
1.060.152
913.176
27.531
17.340
25.667
945.966
28.698
17.340
22.424
983.140
31.071
17.340
18.879
1.018.008
32.336
17.340
17.676
970.615
30.408
17.340
17.329
931.578
27.900
17.340
14.619
968.523
30.276
17.340
11.705
1.006.084
31.663
17.340
9.468
1.047.702
34.284
17.340
8.428
22.741.509
801.816
8.670
7.326
-3.253
-76.698
-9.759
-6.506
-1.093
-3.302
-77.849
-9.905
-6.604
-1.110
-3.351
-79.017
-10.054
-6.703
-1.126
-3.402
-80.202
-10.205
-6.803
-1.143
-3.453
-81.405
-10.358
-6.905
-1.161
-3.504
-82.626
-10.513
-7.009
-1.178
-3.557
-83.865
-10.671
-7.114
-1.196
-3.610
-85.123
-10.831
-7.221
-1.214
-3.664
-86.400
-10.993
-7.329
-1.232
-7.439
-87.696
-11.158
-7.439
-1.250
886.404
915.659
950.180
983.606
932.411
886.607
921.441
956.556
998.135 23.444.338
997.143
505.812 885.181 997.143
424.328 799.539 997.143
377.365 661.334 997.143
363.828 523.283 997.143
299.096 405.507 997.143
188.560 308.447 997.143
112.858 201.742 997.143
72.271 82.850 997.143
73.263 -0 23.517.601
-0
-0
5,00 %
5,00 %
5,00 %
5,00 %
5,00 %
5,00 %
5,00 %
5,00 %
5,00 %
117,92 %
2.372.676
-84.403
-3.656
-3.656
-1.462
-1.232
-3.711
-3.711
-1.484
-1.250
1.104.006 23.963.655
55
Erläuterungen zur Ergebnisrechnung (Prognose)
Die Liquiditätsrechnung ist eine konsolidierte Kalkulation der
Besitzgesellschaft, der Fondsgesellschaft und der Beteiligungsgesellschaft. Wirtschaftlich entfallen rund 99,74 % der
Ein-nahmen und Ausgaben der Besitzgesellschaft auf die
Fondsgesellschaft. Im Interesse der Übersichtlichkeit ist die
Liquiditätsrechnung der Beteiligungsgesellschaft nicht als
solche ausgewiesen, sondern nur in den geplanten Einnahmen der Fondsgesellschaft berücksichtigt. Die nicht umlagfähigen Betriebskosten sind vorsorglich auf der Basis eines angenommenen Inflationssatzes von 2,5 % pro Jahr, alle übrigen
dargestellten Aufwendungen (mit Ausnahme des Kapitaldienstes) von 1,5 % pro Jahr indexiert.
Verkaufserlöse
Es wurde angenommen, dass die Immobilien Mitte 2025 zu
Preisen veräußert werden können, die der dann erzielten Miete und den Ankaufspreisfaktoren entsprechen. Eine allgemeine Wertsteigerung aufgrund der Immobilienmarktentwicklung ist nicht eingerechnet, weil Marktbewegungen nach
Auffassung des Initiators über den Betrachtungszeitraum
nicht hinreichend prognostizierbar sind. Der Ausweis erfolgt
netto nach Abzug einer Verkaufsgebühr in Höhe von 2 % der
erzielten Verkaufspreise, die der Asset Manager (Bouwfonds
Real Estate Investment Management Deutschland GmbH) für
Vorbereitung und Abwicklung des gesamten Verkaufsprozesses erhält.
Einnahmen der Besitzgesellschaft
Ausgaben der Besitzgesellschaft
Grundstücksbezogene Einnahmen
Die Mieteinnahmen sind ausgehend von den Sollmieten per
Ende März 2010 unter Berücksichtigung der angenommenen
Mietentwicklung prognostiziert. Die Erlösschmälerungen betreffen leerstandsbedingten Mietausfall, der objektspezifisch
aus Vorsichtsgründen zwischen 1,5 % und 8 % und ein Mietausfallwagnis, das mit umgerechnet einem Prozent der Nettokaltmieten prognostiziert ist. Auf Portfolioebene ergibt sich
für die Prognose ein Ansatz einer prognostizierten Leerstandsquote (finanzieller Leerstand) von rund 2,6 % zuzüglich 1 %
Mietausfallwagnis, also rund 3,6 % Erlösschmälerungen gesamt. Der tatsächliche finanzielle Leerstand (Sollmieten unvermieteter Einheiten in Prozent der Sollmieten gesamt) per
Ende März 2010 beträgt 1,97 %.
Grundstücksbezogene Ausgaben
Die jährlichen Mietsteigerungen für die Wohneinheiten sind
individuell pro Immobilie zwischen 0,4 % und 2,1 % jährlich
angenommen, die Mietentwicklung der gewerblichen Einheiten sind auf Basis verkehrsüblicher Indexklauseln unter Berücksichtigung der erwarteten Inflationsentwicklung prognostiziert.
Zinserträge
Aus der Anlage liquider Mittel resultieren laufende Zinserträge der Besitzgesellschaft basierend auf kalkulatorischen Zinssätzen zwischen je nach Laufzeit und Anlagejahr 0,4 % und
4,63 %. Aus Vorsichtsgründen sind die Zinseinnahmen für die
Jahre 2010 bis 2013 auf der Basis des aktuellen, vergleichsweise niedrigen Niveaus angenommen, ab dem Jahr 2014 nach
Maßgabe langjähriger Durchschnittswerte. Hiervon wurde
die anfallende Abgeltungssteuer in Höhe von 25,0 % zuzüglich
5,5 % Solidaritätszuschlag abgezogen (Nettoausweis der Zinsen nach Abgeltungssteuer, ohne Berücksichtigung eventueller Kirchensteuer).
Die Instandhaltungsreserve ist so bemessen, dass sie einschließlich der prognostizierten Zinserträge auf die anfängliche Reserve alle erwarteten Aufwendungen abdeckt. Der auf
die Instandhaltungsreserve entfallende Teil der Zinserträge
ist in der Zeile „davon Zuführung zur Instandhaltungsreserve“
ausgewiesen.
56
Hausverwaltung, Asset Management
Die Immobilien werden durch (nicht zum Bouwfonds-Konzern
zugehörige) regionale Hausverwaltungsunternehmen verwaltet, die ihrerseits vom Asset Manager angeleitet und kontrolliert werden. Ausgewiesen sind die vereinbarten bzw. vorgesehenen Vergütungen dieser Dienstleister, die nach Maßgabe der angenommenen Inflation indexiert wurden. Die
GmbH ist als Asset Manager für die Anleitung und Überwachung der Hausverwalter (Property Manager) und die übergeordnete strategische Positionierung der Immobilien zuständig. Sie erhält hierfür eine Vergütung in Höhe von 3,5 % der
tatsächlich erzielten Netto-Istmieten (Kaltmieten exklusive
Nebenkostenvorauszahlungen und Umsatzsteuer) und ist damit unmittelbar an den Erfolg ihrer Tätigkeit gebunden. Der
Asset Manager erhält ferner gegebenenfalls eine Erfolgsvergütung für den Fall, dass die effektiven Barrückflüsse an die
Gesellschafter des Fonds die Planwerte überschreiten (siehe
Liquidationskalkulation).
Instandhaltung
Die Aufwendungen für laufende Instandhaltungsmaßnahmen (einschließlich der Herrichtung von Wohneinheiten zur
Wiedervermietung bei Fluktuation) sind objektspezifisch auf
der Basis von Baualter und Zustand der Immobilien geplant
und sind nach Maßgabe der erwarteten Inflationsentwicklung indexiert. Daneben besteht die Instandhaltungsreserve
für aperiodisch anfallende Werterhaltungsmaßnahmen. Über
das Portfolio gerechnet sind anfängliche laufende Instandhaltungskosten von 3,93 Euro/m2/Jahr bei einer Spanne von 3,54
bis 4,58 Euro/m2/Jahr und besondere Werterhaltungsmaßnahmen von durchschnittlich weiteren 4,63 Euro/m2/Jahr bei
einer Spanne von 2,20 bis 7,45 Euro/m2/Jahr prognostiziert.
Vermietungsaufwand und sonstige Kosten
Die Position umfasst Erbbauzinsen des Objektes in Hamburg
von aktuell 46.520,00 Euro jährlich sowie kaufmännisch nach
objektspezifischen Erfahrungswerten prognostizierte kaufmännische Aufwendungen im Zusammenhang mit der Wie-
dervermietung von Einheiten bei Mieterwechsel, Aufwand aus
nicht umlagefähigen Betriebskosten aufgrund von Leerstand
bei Mieterwechsel sowie eine Vorsorgeposition für sonstige
unbenannte etwaige Aufwendungen der Objektbetreuung.
Verbrauch Instandhaltungsreserve
Die Aufwendungen für aperiodische Werterhaltungsmaßnahmen sind für die Laufzeit des Fonds vorgeplant und in eine
Instandhaltungsreserve eingestellt. Der prognostizierte tatsächliche Verlauf der Inanspruchnahme dieser Reserve wird
hier dargestellt.
Zinsaufwand und Tilgung
Der Zinssatz für das Darlehen der Besitzgesellschaft in Höhe
von 18.760 Tsd. Euro ist für die Dauer von zehn Jahren, also bis
zum 30. Juni 2020 zu nominal 3,8 % jährlich nach Disagio (Auszahlung 95 %) fest vereinbart. Für die Anschlussfinanzierung
wird mit einem Zinssatz von 5,5 % jährlich kalkuliert.
Die Tilgung beträgt für den Zinsfestschreibungszeitraum vereinbarungsgemäß 1 % zuzüglich ersparter Zinsen ab dem
01.07.2015. Für den verbleibenden Anschlussfinanzierungszeitraum von 5 Jahren ist eine Tilgung von 0,50 % jährlich prognostiziert.
Verwaltungsbezogene Ausgaben
Für die ausgewiesenen laufenden Gesellschaftskosten der Besitzgesellschaft sind insgesamt rund 75 Tsd. Euro jährlich kalkuliert. Die Positionen Geschäftsführung und Haftungsvergütung entsprechen den gesellschaftsvertraglichen Regelungen,
die Kosten für Jahresabschluss, Prüfung und Steuererklärung
sind Planwerte und durch Leistungsangebote geeigneter
Dienstleister unterlegt. Für sonstige Kosten sind vorsorglich
weitere anfänglich 1 Tsd. Euro (zuzüglich nicht abzugsfähiger
Umsatzsteuer) berücksichtigt.
Liquiditätsrechnung der Fondsgesellschaft
Zinsertrag Gesellschafterdarlehen
Die Fondsgesellschaft stellt der Beteiligungsgesellschaft teils
Eigenkapital, teils Gesellschafterdarlehen zur Verfügung. Das
Darlehen ist mit 6 % jährlich zu verzinsen. Dargestellt sind die
Zinserträge der Fondsgesellschaft.
Aus der Anlage liquider Mittel resultieren laufende Zinserträge der Fondsgesellschaft basierend auf kalkulatorischen Zinssätzen zwischen 0,4 % und 4,63 %, die oben bereits erläutert
sind. Hiervon wurde die anfallende Abgeltungssteuer in Höhe
von 25,0 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag abgezogen
(Nettoausweis der Zinsen nach Abgeltungssteuer, ohne Kirchensteuer).
Fondsbezogene Ausgaben
Für die ausgewiesenen laufenden Gesellschaftskosten der
Fondsgesellschaft sind insgesamt rund 90 Tsd. Euro jährlich
kalkuliert. Die Positionen Geschäftsführung, Treuhandkosten
und Haftungsvergütung entsprechen den gesellschaftsvertraglichen Regelungen, die Kosten für Jahresabschluss, Prüfung und Steuererklärung sind Planwerte und durch Leistungsangebote geeigneter Dienstleister unterlegt. Für sonstige Kosten sind vorsorglich weitere anfänglich 5 Tsd. Euro (zuzüglich nicht abzugsfähiger Umsatzsteuer) berücksichtigt.
Liquidität
Die vorstehend erläuterten Einnahmen der Fondsgesellschaft
abzüglich der fondsbezogenen Ausgaben ergeben das Liquiditätsergebnis des jeweiligen Jahres.
Auszahlungen vor Steuern
Die prognostizierten Auszahlungen orientieren sich am erzielten Cashflow der Fondsgesellschaft und sollen voraussichtlich jeweils bis 31.03. des auf das Geschäftsjahr folgenden
Jahres ausgezahlt werden. Über die tatsächliche Höhe von Liquiditätsauszahlungen entscheidet die Gesellschafterversammlung.
Einnahmen der Fondsgesellschaft
Liquiditätsanteil der Fondsgesellschaft
Ausgewiesen ist der Anteil der Fondsgesellschaft am Liquiditätsergebnis der Besitzgesellschaft.
Auszahlungen der Beteiligungsgesellschaft
Am Liquiditätsergebnis der Besitzgesellschaft ist die Beteiligungsgesellschaft mit 5,1 % beteiligt. Das Liquiditätsergebnis
der Besitzgesellschaft ermittelt sich aus ihrem Liquiditätsanteil abzüglich ihrer eigenen Aufwendungen (Zinszahlungen
für Gesellschafterdarlehen und Verwaltungskosten und der
auf ihrer Ebene anfallenden Steuern). Es ist aus Gründen der
Übersichtlichkeit in einer hier nicht dargestellten Nebenrechnung ermittelt. Ausgewiesen wird hier der nach Abzug der
Abgeltungssteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag auf anteilig
enthaltene Gewinnauszahlungen verbleibende Anteil der
Fondsgesellschaft an der verwendbaren Liquidität.
Liquiditätsreserve
Der zum Ende des jeweiligen Jahres prognostizierte Stand der
Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft, der sich aus der ursprünglichen Liquiditätsreserve laut Investitionsplan zuzüglich der prognostizierten nicht für Auszahlungen an Anleger
verwendeten Liquidität abzüglich zur Glättung der prognostizierten Auszahlungen erwarteten Entnahmen errechnet.
Der zum Ende des jeweiligen Jahres prognostizierte Stand der
Instandhaltungsreserve, der sich aus der ursprünglichen Instandhaltungsreserve laut Investitionsplan zuzüglich der auf
diese Reserve entfallenden prognostizierten Zinseinnahmen
abzüglich des prognostizierten Verbrauches ergibt.
Auszahlungen in Prozent des Kapitals
Die prognostizierten Auszahlungen (vor Steuern) in Prozent des
vorgesehenen Kapitals der Fondsgesellschaft (exklusive Agio).
57
8.6. Steuerliche Ergebnisrechnung (Prognose)
Steuerplanrechnung
Steuerliches Ergebnis der Fondsgesellschaft
Zinseinnahmen zum Abgeltungssteuersatz
Steuersatz inkl. Solidaritätszuschlag, exkl. Kirchensteuer
Maximale Steuerbelastung (Einkommenssteuer und SolZ)1
Kapitalfluß nach Steuern
Durchschn. Verzinsung nach max. Steuerbelastung2
2010
-905.447
8.670
47,48 %
427.574
427.574
4,29 %
2011
118.987
17.340
47,48 %
-61.063
936.080
4,69 %
2012
112.438
17.340
47,48 %
-57.953
939.189
4,71 %
2013
134.069
17.340
47,48 %
-68.223
928.920
4,66 %
2014
137.106
17.340
47,48 %
-69.665
927.478
4,65 %
2015
162.002
17.340
47,48 %
-81.484
915.659
4,59 %
1
Im Interesse der Übersichtlichkeit sind diejenigen Zinseinnahmen, die dem Kapitalertragsteuerabzug mit Abgeltungswirkung unterliegen und mithin vom Anleger nicht individuell zu versteuern sind, bei der Liquiditätsprognose nur mit den Nettobeträgen nach
2
bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio; für das Jahr 2010 ist eine Einzahlung am 1.7.2010 angenommen.
Erläuterungen Steuerliche Ergebnisrechnung (Prognose)
Die in einer Nebenrechnung ermittelten steuerlichen Ergebnisse auf Ebene der Besitzgesellschaft resultieren aus den Einnahmeüberschüssen der Immobilienbewirtschaftung abzüglich Abschreibungen in Höhe von 2 % bis 2,95 % jährlich der
Anschaffungskosten für das Gebäude einschließlich der hierauf anteilig entfallenden Anschaffungsnebenkosten und der
Finanzierungsvermittlungsgebühr. Für die Aufteilung der gesamten Anschaffungskosten auf Grund und Boden einerseits
und Gebäude andererseits ist (mit Ausnahme des Objektes
Hamburg, für das aufgrund des Erbbaurechtes kein Bodenwertanteil zu ermitteln ist) das Verhältnis gutachterlich festgestellter Sachwerte zugrunde gelegt worden. Darüber hinaus
sind die Einnahmen gemindert um die Finanzierungskosten
und die Zinsvorauszahlung.
Auf Ebene der Fondsgesellschaft werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalerträgen erzielt.
Hinsichtlich der Vermietungseinkünfte resultiert das steuerliche Ergebnis aus der Beteiligung an der Besitzgesellschaft abzüglich Abschreibungen auf die bei der Fondsgesellschaft aktivierungspflichtigen Ingangsetzungsaufwendungen und abzüglich der laufenden Gesellschaftskosten. Im Ergebnis der
Besitzgesellschaft sind Zinserträge enthalten. Ein dem Verhältnis von Vermietungseinkünften zu Zinseinnahmen der
Besitzgesellschaft entsprechender Anteil ihrer Verwaltungskosten ist als steuerlich nicht abzugsfähig berücksichtigt worden (Verbot des Werbungskostenabzugs auf Kapitaleinkünfte). Die effektive Steuerbelastung und der Erträge und die für
2010 gezeigte Steuerentlastung sind vom individuellen Steuersatz des einzelnen Gesellschafters abhängig. Für die Darstellung ist der Spitzensteuersatz (einschließlich sogenannter
„Reichensteuer“ von 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag von
5,5 % (ohne Kirchensteuer) angesetzt. Nachrichtlich sind die
prognostizierten Ergebnisse für einen Steuersatz von 42 % zuzüglich SolZ mitgeteilt. Der tatsächlich anzuwendende Steuer-
8.7. Ergebnisprognose für eine Beteiligung in Höhe von Eur 100.000,00
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Einkünfte zum allgemeinen Steuersatz
-4.540
597
564
672
687
812
zu versteuernde Zinseinnahmen (Abgeltungssteuersatz)
43
87
87
87
87
87
Steuerbelastung bei 45 % Steuersatz zzgl. SolZ, ohne KiSt 1
2.144
-306
-291
-342
-349
-409
Auszahlung
0
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
Liquidität vor Steuern
0
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
Liquidität nach Steuern
2.144
4.694
4.709
4.658
4.651
4.591
Kumulierte Liquidität nach Steuern
2.144
6.838
11.547
16.205
20.856
25.447
nachrichtlich:
Kumulierte Liquidität nach Steuern bei 42 % Steuersatz zzgl. SolZ
2.000
6.713
11.440
16.119
20.792
25.409
kumulierte Liquidität nach Steuern bei 30 % Steuersatz zzgl. SolZ
1.426
6.214
11.012
15.777
20.536
25.256
1
Im Interesse der Übersichtlichkeit sind diejenigen Zinseinnahmen, die dem Kapitalertragsteuerabzug mit Abgeltungswirkung unterliegen und mithin vom Anleger nicht individuell zu versteuern sind, bei der Liquiditätsprognose nur mit den Nettobeträgen nach
58
2016
238.273
17.340
47,48 %
-117.694
879.449
4,41 %
2017
278.310
17.340
47,48 %
-136.701
860.442
4,31 %
2018
275.082
17.340
47,48 %
-135.168
861.974
4,32 %
2019
321.555
17.340
47,48 %
-157.232
839.911
4,21 %
2020
237.356
17.340
47,48 %
-117.258
879.885
4,41 %
2021
159.011
17.340
47,48 %
-80.064
917.079
4,60 %
2022
192.663
17.340
47,48 %
-96.040
901.103
4,52 %
2023
225.311
17.340
47,48 %
-111.540
885.603
4,44 %
2024
306.906
17.340
47,48 %
-150.277
846.866
4,25 %
2025
78.073
8.670
47,48 %
-39.352
23.496.522
117,82 %
Abgeltungssteuer berücksichtigt und dementsprechend auch weder im Steuerergebnis der Fondsgesellschaft noch bei der maximalen individuellen Steuerbelastung des Anlegers ausgewiesen.
satz hängt ausschließlich vom zu versteuernden Einkommen
des einzelnen Anlegers ab.
Hinsichtlich der Kapitalerträge fallen während der Fondslaufzeit (ohne Veräußerung) prognosegemäß keine abgeltungssteuerpflichtigen Dividendeneinkünfte aus dem Anteil an der
Beteiligungsgesellschaft an. Die Zinsen auf das Gesellschafterdarlehen und aus der Anlage vorhandener Liquidität unterliegen dem besonderen Steuersatz für Kapitaleinkünfte in
Höhe von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag, wobei die Zinsen aus der Liquiditätsanlage dem Kapitalertragsteuerabzug
unterliegen, vom Anleger also nicht mehr individuell zu versteuern sind.
lien erst nach Ablauf von mehr als zehn Jahren verkauft werden sollen. Nur auf den geringen Anteil der Beteiligungsgesellschaft am Veräußerungsgewinn fällt nach Verrechnung
prognosegemäß anfallender Verlustvorträge ca. 33 % Ertragsteuer an (16 % Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag
und ca. 17 % Gewerbesteuer) sowie Abgeltungssteuer von 25 %
zuzüglich Solidaritätszuschlag auf den Dividendenanteil aus
der Beteiligungsgesellschaft.
8.7. Anleger-Ergebnisrechnung (Prognose)
Zur besseren Übersichtlichkeit ist der Verlauf einer Beteiligung
aus der Sicht eines individuellen Anlegers aus der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft abgeleitet und dargestellt.
Das steuerliche Ergebnis aus dem Verkauf der Immobilien ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Verkaufsgebühren
und steuerlichem Restbuchwert. Nach heutiger Rechtslage ist
der Veräußerungsgewinn zu 94,9 % steuerfrei, da die Immobi-
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
1.195
1.396
1.379
1.612
1.190
797
966
1.130
1.539
87
87
87
87
87
87
87
87
87
-590
-685
-678
-788
-588
-401
-482
-559
-754
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
4.410
4.315
4.322
4.212
4.412
4.599
4.518
4.441
4.246
29.857
34.172
38.494
42.705
47.117
51.716
56.234
60.675
64.922
29.857
34.215
38.581
42.844
47.294
51.917
56.466
60.943
65.238
29.855
34.390
38.931
43.398
47.998
52.723
57.394
62.014
66.504
2025
391
43
-197
118.017
118.017
117.819
182.741
183.070
184.385
Abgeltungssteuer berücksichtigt und dementsprechend nicht bei der maximalen individuellen Steuerbelastung des Anlegers ausgewiesen.
59
Prognostiziert werden laufende jährliche Auszahlungen ab
2011 von 5 % und eine Schlusszahlung in Höhe von rund 118 %
des eingesetzten Kapitals (exkl. Agio). Aus Gründen der Übersichtlichkeit ist die Liquidität vor Steuern nach Abzug der Ka-
pitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlags dargestellt
für Einnahmen, bei denen der Abzug an der Quelle stattfindet
(Abgeltungssteuer).
8.8. Zusammenfassende Darstellung (Prognose)
Beteiligungshöhe (einschließlich Agio)
105.000
Kapitalrückfluss
188.017
in Prozent des eingesetzten Kapitals
179 %
Steuerpflichtiger Anteil der Auszahlungen
11.692
6 %
Steuerbelastung:
Steuersatz
30 %
35 %
40 %
42 %
Steuer inkl. SolZ
3.632
4.180
4.728
4.947
Nettokapitalrückfluss
184.385
183.837
183.289
183.070
in Prozent des eingesetzten Kapitals
176 %
175 %
175 %
174 %
Durchschnittliche Verzinsung nach Steuern
5,04 %
5,01 %
4,97 %
4,96 %
Da der individuelle Steuersatz des einzelnen Anlegers zur Anwendung kommt, sind in der vorstehenden Tabelle die Beteiligungsergebnisse nach Steuern (Einkommensteuer zzgl. Soli-
45 %
5.276
182.741
174 %
4,94 %
daritätszuschlag) für verschiedene Steuersätze beispielhaft
dargestellt.
8.9. Zahlungsfluss- und Kapitalrückflussrechnung für einen Anleger mit einer Musterbeteiligung von EUR 100.000 zzgl. 5 % Agio
1. Liquiditätsergebnis der Periode
2. Zuführung (-) / Entnahme (+) Liquiditätsreserve
3. Auszahlung gesamt
4. Steuererstattungen (+)/-zahlungen (-) 5. Zahlungsfluss nach max. Steuerbelastung
6. Gebundenes Kapital am Anfang der Periode
7. Gewinnauszahlung *)
8. Steuererstattungen (+)/-zahlungen (-) 9. Eigenkapitaleinzahlung (-)/-rückzahlung (+)
10. Summe der Einzahlungen (-)/ des Rückflusses (+)
11. Haftungsvolumen
12. Anteiliges Fremdkapital zum Jahresende
2010
2.425
-2.425
0
2.144
2.144
0
0
2.144
-105.000
-102.856
0
93.819
2011
4.712
288
5.000
-306
4.694
-102.856
0
-306
5.000
4.694
0
93.819
2012
4.823
177
5.000
-291
4.709
-98.162
0
-291
5.000
4.709
0
93.819
2013
4.855
145
5.000
-342
4.658
-93.453
0
-342
5.000
4.658
0
93.819
2014
5.102
-102
5.000
-349
4.651
-88.795
0
-349
5.000
4.651
0
93.819
2015
4.773
227
5.000
-409
4.591
-84.144
0
-409
5.000
4.591
0
93.346
*) Nach Körperschaftsteuer und Abgeltungsteuer auf Einkünfte aus Kapitalvermögen, die dem Steuerabzug unterliegen
Erläuterungen Zahlungsfluss- und
Kapitalrückflussrechnung
1. Anteil des Anlegers am Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft
2. Entnahmen aus bzw. Einstellung in die Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft
3. Betrag der prognostizierten Auszahlung an den Anleger
für das jeweilige Jahr insgesamt
60
4. maximale Steuerlast/Steuererstattung bei einem Grenz
einkommensteuersatz von 45 % (einschl. „Reichensteuer“)
und Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer
5. Nettozahlungsfluss an den Anleger nach maximaler Steuerbe- bzw. -entlastung
6. Verbleibendes gebundenes Kapital nach prognostizierten
Auszahlungen nach Steuern
7. Anteil des nach handelsrechtlichen Grundsätzen ermittelten Gewinns an den prognostizierten Auszahlungen
Reutlingen – Kulturelle Einrichtungen in der Umgebung
(Prognose)
2016
4.451
549
5.000
-590
4.410
-79.553
0
-590
5.000
4.410
0
92.373
2017
4.597
403
5.000
-685
4.315
-75.143
0
-685
5.000
4.315
0
91.363
2018
4.771
229
5.000
-678
4.322
-70.828
0
-678
5.000
4.322
0
90.313
2019
4.939
61
5.000
-788
4.212
-66.506
0
-788
5.000
4.212
0
89.223
2020
4.682
318
5.000
-588
4.412
-62.295
0
-588
5.000
4.412
0
88.438
8. Maximale Steuerbelastung wie Ziffer 4
9. Eigenkapitaleinzahlung bzw. Auszahlungen, denen kein
handelsrechtlicher Gewinn gegenübersteht
10. Netto-Kapitalein- bzw. –auszahlungen
11. Die Haftung des Kommanditisten kann bei einem bestimmten wirtschaftlichen Verlauf der Investition wieder
aufleben. Das Eigenkapitalkonto inklusive Agio wird jährlich um den handelsbilanziellen Verlust bzw. Gewinn und
die Ein- und Auszahlungen fortgeschrieben. Unterschreitet das Eigenkapitalkonto die handelsregisterlich einge-
2021
4.453
547
5.000
-401
4.599
-57.883
0
-401
5.000
4.599
0
87.971
2022
4.628
372
5.000
-482
4.518
-53.284
0
-482
5.000
4.518
0
87.477
2023
4.804
196
5.000
-559
4.441
-48.766
689
-559
4.311
4.441
0
86.955
2024
5.013
-13
5.000
-754
4.246
-44.325
2.396
-754
2.604
4.246
0
86.404
2025
117.560
457
118.017
-197
117.819
-40.078
79.932
-197
38.085
117.819
0
0
tragene Haftsumme, kommt es zu einem Wiederaufleben
der Haftung des Anlegers in Höhe der ungedeckten Differenz. Prognosegemäß kommt es zu keinem Wiederaufleben der Haftung. Die fortgeschriebenen Eigenkapitalkonten weisen vielmehr komfortable positive Differenzen zur
Hafteinlage auf.
12. Rechnerischer Anteil am Finanzierungsdarlehen der Besitzgesellschaft
61
8.10. Liquidationsrechnung (Prognose)
VerkaufserlöseVerkaufspreisVerkaufskostenErlös netto
Göttingen
14.797.040
295.941
14.501.099
Hamburg
9.922.332
198.447
9.723.885
Reutlingen
12.078.035
241.561
11.836.474
Neuss
4.727.755
94.555
4.633.200
Summen
41.525.162
830.503
40.694.658
Verkaufserlös Darlehensrückzahlung
Liquidität Verkauf
andere Liquiditätspositionen Besitzgesellschaft
Liquidationsergebnis Besitzgesellschaft
Anteil der Fondsgesellschaft
andere Liquiditätspositionen Fondsgesellschaft
Liquidationsergebnis Fondsgesellschaft
40.694.658
17.209.442
23.485.217
478.438
23.963.655
22.741.509
776.092
23.517.601
Gesellschafterdarlehens durch die Beteiligungsgesellschaft
und sonstigem Umlaufvermögen (einschließlich des Bewirtschaftungsergebnisses für das Veräußerungsjahr).
Erläuterungen Liquidationsrechnung (Prognose)
Der Liquidationserlös auf Ebene der Besitzgesellschaft ergibt
sich aus dem Verkaufspreis der Immobilien zuzüglich vorhandener Liquidität und sonstigem Umlaufvermögen (ein schließlich des Bewirtschaftungsergebnisses für das Veräußerungsjahr) abzüglich Verkaufskosten, sonstiger Kosten und Darlehenstilgung. Über den Verkauf und den Zeitpunkt des Verkaufs
entscheidet die Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft. Der Verkaufs erlös ist im Wesentlichen abhängig von
der aktuellen Marktsituation, der Entwicklung des Standortes
und dem Zustand der Immobilien. Der Kaufpreis wird in der
Regel aus einem Multiplikator der Jahresnettomiete ermittelt.
Für die Liquidationsrechnung wurde der Einkaufsfaktor der
Besitzgesellschaft für die Immobilien auf die Prognosemiete
angewandt, dass sind für Göttingen 14,67, für Hamburg 15,05,
für Reutlingen 16,72 und für Neuss 14,08 Jahresmieten.
8.11. Sensitivitätsanalyse (Abweichung von der Prognose)
Erläuterungen
Prognosedaten wohnt eine gewisse Unsicherheit inne, da die
künftige Entwicklung von einer Vielzahl von Faktoren abhängig ist, die keiner mathematischen Planung zugänglich sind.
Die Sensitivitätsanalyse soll aufzeigen, wie die Verzinsung der
Investition der Fondsgesellschaft auf Abweichungen von Parametern von den Prognosewerten reagiert. Die Szenariorechnungen basieren damit nicht auf „best case – worst case“ –Berechnungen, sondern stellen den Ein fluss der Schwankung
bestimmter Prognoseannahmen im Rahmen vernünftiger
Bandbreiten auf das Ergebnis dar.
Auf der Ebene der Fondsgesellschaft ergibt sich das Liquidationsergebnis aus dem Anteil am Liquidationsergebnis der Besitzgesellschaft, am Anteil des auf die Beteiligungsgesellschaft entfallenden Verkausergebnisses, der Rückzahlung des
Nachfolgend werden abweichende Entwicklungen der Mieterlöse infolge Variation der Mietsteigerung, des Leerstandes und
der damit zusammenhängenden nicht umlagefähigen Neben-
Kapitalrückfluss vor Steuern
Kapitalrückfluss nach Steuern
160 %
155 %
Werte bezogen auf das Eigenkapital einschließlich Agio.
62
172 %
168 %
173 %
171 %
174 %
170 %
178 %
174 %
179 %
174 %
180 %
175 %
182 %
177 %
184 %
177 %
184 %
179 %
Verkaufserlös +10%
Mietentwicklung + 10%
Anschlusszins-satz -1,5%
Leerstand - 50%
Mietausfall-satz - 50%
Prognose
Mietausfall-satz + 50%
Leerstand +50%
Anschlusszinssatz +1,5%
Mietentwicklung -10%
Verkaufserlös -10%
8.11. Sensitivitätsanalyse (Abweichung von der Prognose)
193 %
191 %
kosten sowie des Mietausfallrisikos, abweichende Verkaufserlöse und geänderte Zinssätze der Anschlussfinanzierung ab
2020 und deren Auswirkung auf Auszahlungen aufgezeigt.
Im Mietentwicklungsszenario wurde unterstellt, dass alle
prognostizierten Mietentwicklungen in allen Jahren um 10 %
verfehlt bzw. übertroffen werden. Der prognostizierte fluktua-
tionsbedingte Leerstand und die damit im Zusammenhang
stehenden nicht umlagefähigen Betriebskosten wurden um
50 % erhöht bzw. vermindert. Das Mietausfallrisiko wurde um
50 % nach oben bzw. unten variiert. Die Verkaufserlöse wurden linear um 10 % gekürzt bzw. er höht. Die Auswirkungen
der Zinsänderung wurden auf der Basis von Zinssätzen von
7 % bzw. 4 % nominal (Prognose: 5,5 %) untersucht.
Neuss – Gute Verbindung dank Bus und autobahn-Anschluss
63
Gutes Gelingen dank optimaler Werkzeuge
Wie schön, wenn die Voraussetzungen stimmen, sich Leistungsbereitschaft mit Kenntnis verbindet.
Wir – die Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH – sind eingebunden
in eines der größten europäischen Immobilienunternehmen. Seit über 60 Jahren beschäftigen wir
uns mit der Immobilienbewirtschaftung und die Gruppe verwaltet z. Z. 23 Fonds mit einem Gesamtvolumen von ca. 7,0 Mrd. Euro, davon ca. 3 Mrd. Euro in Wohnimmobilienfonds. Allein in Deutschland kümmern wir uns aktuell um ca. 8.500 Wohneinheiten. Erfahrung ist eben ein gutes Rezept.
9. Detaillierte
Objektbeschreibungen
Hamburg
Die Immobilie befindet sich in einer gut erschlossenen, ruhigen Wohngegend im Norden Hamburgs im Stadtteil Langenhorn. Unmittelbar angrenzend befinden sich eine Senioreneinrichtung im Süden sowie zwei siebengeschossige Wohnhäuser im Norden. Auch die sonstige Nachbarschaft ist durch
Wohnnutzungen, Mehrfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser
geprägt.
Grundstück
Bei dem Anlageobjekt Hamburg handelt es sich um ein Erbbaurecht. Es ist wie folgt im Grundbuch verzeichnet:
Amtsgericht Hamburg,
Erbbaugrundbuch von Langenhorn, Band 248, Blatt 8029
Lfd. Nr. 1:
Erbbaurecht, eingetragen auf dem im Grundbuch von Langenhorn Band 238, Blatt 7733 unter der Nr. 4 des Bestandverzeichnisses verzeichneten Grundstück, Gemarkung Langenhorn
Flurstück 5889,
Kiwittsmoor 28, 30
13.800 m2
In Abteilung II Nr. 3 für die Dauer von 99 Jahren seit dem Tage
der Eintragung, dem 16. Juni 1967. Die Erbbauberechtigte bedarf zur Veräußerung und Belastung der Zustimmung der
Grundeigentümerin.
In Abteilung II ist unter lfd. Nr. 1 ein Erbbauzins von inzwischen jährlich 46.520,00 Euro für den jeweiligen Eigentümer
des Grundstücks Langenhorn Blatt 7733 eingetragen.
Gebäude
Die 1968 errichtete und in den Jahren 2008-2009 sanierte,
achtgeschossige Wohnanlage hat insgesamt 125 Wohneinhei-
66
ten sowie 52 Garagenplätze, 44 Stellplätze und 19 Fahrradstellplätze. Die vermietbare Fläche beträgt insgesamt ca. 5.631 m2.
Das Gebäude hat durch seine abgewinkelte Architektur eine
individuelle Optik.
Alle Wohnungen verfügen über eine Küche, ein meist innenliegendes Bad und einen bis drei Wohnräume sowie eine Loggia, die vorrangig zur Südseite ausgerichtet sind. In den Wohnzimmern wurde Parkett verlegt. Der Zugang zum Gebäude erfolgt über zwei verglaste Treppenhäuser mit Aufzug.
Die tragenden Wände und Decken bestehen aus Stahlbeton,
nicht tragende Wände aus Kalksandstein oder Gasbetonsteinen. Die Loggienfassade hat große Fensterelemente. Die Giebelseiten sind gemauert und mit Klinkermauerwerk versehen. Im Zuge der Sanierung wurden unter anderem die Holzfenster in der Klinkerfassade durch neue Kunststofffenster
mit moderner Isolierverglasung ersetzt. Loggien und Laubengänge wurden gründlich saniert, wobei die Loggien auch
mit neuen farbigen Verkleidungen versehen wurden. Das
Haus verfügt über ein Flachdach mit aufgesattelter Holzdachkonstruktion.
Die zentrale Gasheizungsanlage, die auch zur Warmwasserbereitung dient, wird durch einen Dienstleister betrieben und
wurde 2003 erneuert. Heizungs- und Trinkwasserrohre sowie
Heizkörper stammen aus dem Errichtungsjahr, die Zirkulationsleitungen wurden im Rahmen der Sanierung vollständig
erneuert.
Die Außenanlagen gliedern sich in zwei Bereiche. Auf der
Nordseite liegt der begrünte Eingangsbereich mit Parkmöglichkeiten und Zuwegungen. Auf der Südseite befindet sich
eine große Grünfläche mit einem lockeren Baumbestand.
attraktives Wohnen im Umfeld eines groSSen Klinikums
67
Göttingen
Der 1968-1970 errichtete Komplex befindet sich in ruhiger
Wohnlage am südlichen Stadtrand von Göttingen im Bezirk
Geismar. Der Erich-Schmidt-Weg ist eine reine Wohnstraße
ohne Durchgangsverkehr. Die Umgebung ist von Mehrfamilienhäusern und Doppelhäusern geprägt. Der Komplex liegt inmitten gepflegter Grünanlagen und grenzt im Norden an eine
Kleingartensiedlung.
Grundstück
Das Anlageobjekt ist im Grundbuch wie folgt verzeichnet:
Amtsgericht Göttingen
Grundbuch von Geismar, Blatt 2220
Lfd. Nr. 2:
Flur 2,
Flurstück 168/1,
Hof- und Gebäudefläche,
Erich-Schmidt-Weg 2–22 Flur 2,
Flurstück 168/3,
Erich-Schmidt-Weg 1– 9 Flur 2,
Flurstück 168/4,
Erich-Schmidt-Weg
15.105 m2,
3.546 m2,
Gebäude
Das Gebäudeensemble wurde in den Jahren 1968–1970 errichtet und besteht aus 8 Wohngebäuden: Einem achtgeschossigen und sechs viergeschossigen Mehrfamilienhäusern sowie
einem eingeschossigen Flachbau mit Wohn- und Gewerbeein-
zeit eine Zahnarztpraxis. Eine weitere kleine Gewerbeeinheit
wird als Servicepoint von der Hausverwaltung genutzt. Für
die Wohnanlage steht eine Garagenanlage mit insgesamt 81
Garagen zur Verfügung.
Alle Wohnungen verfügen über Loggien oder Balkone, ausgenommen das Apartment im Flachbau. In den Wohnräumen
wird im Zuge der Neuvermietung Laminatboden sukzessive
nachgerüstet. Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über
mehrere Treppenhäuser. Im Hochhaus gibt es einen Aufzug.
Bei allen Gebäuden handelt es sich um unterkellerte Mauerwerksbauten. Das Hochhaus und die Gebäudezeilen verfügen
über Stahlbetondecken. Während das eingeschossige Gebäude
und das Hochhaus mit Flachdächern versehen sind, haben die
Zeilen Satteldächer. Die Außenwände des Hochhauses sind
mit einer vor ca. 15 Jahren erneuerten, hinterlüfteten Spaltplattenfassade versehen. Die Außenwände der Zeilenbauten sind
mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen, während
die Sockelbereiche mit Klinkermauerwerk gestaltet sind. Die
Fassade des Flachbaues ist verputzt und weiß. Im Jahr 2001
wurden dort neue Kunststofffenster und Eingangstüranlagen
mit Isolierverglasung und Jalousien eingebaut.
2.317 m2
In Abteilung II ist unter lfd. Nr. 1 eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit, bestehend in dem Recht zur Errichtung und
zum Betrieb einer Transformatorenstation sowie zur Verlegung von elektrischen Leitungen für die Elektrizitäts-AG Mitteldeutschland in Kassel, lastend auf allen Flurstücken, eingetragen.
68
heiten und einem Garagenkomplex. Die Anlage verfügt über
insgesamt 177 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit mit einer
vermietbaren Fläche von ca. 11.895 m2. Gewerbemieter ist der-
Die Gebäude werden über mehrere Gaszentralheizungen mit
Wärme und Warmwasser versorgt. Die Warmwasserkessel
wurden in den letzten Jahren erneuert. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen von 2008 wurden Rohrleitungen und Verbindungsteile teilweise ausgetauscht und die Rohrdämmung
ergänzt.
Die Außenanlagen werden von großzügigen Rasenflächen,
Sträuchern und Bäumen geprägt. Darüber hinaus befinden
sich zwei kleinere Spielplätze, die im Zuge der Sanierung ertüchtigt wurden, auf dem Grundstück. Das Objekt verfügt neben Außenstellplätzen über eine Garagenanlage mit 81 Plätzen auf zwei Ebenen, die 2008 saniert wurde.
Göttingen – renommierte Universitätsstadt
69
Neuss
Bei diesem Anlageobjekt handelt sich um eine Wohn- und Geschäftshausanlage in ruhiger Wohnlage im Bezirk Reuschenberg. Die Ladenzeile befindet sich verkehrsgünstig an der Bergheimer Straße, während die Wohngebäude geschützt dahinter
stehen. Im Innenbereich befindet sich ein alter Baumbestand.
Grundstück
Das Anlageobjekt ist im Grundbuch von Neuss des Amtsgerichts Neuss, Blatt 2695 wie folgt verzeichnet:
Lfd. Nr. 7:
Flur 34,
Flurstück 1661,
Gebäude- und Freifläche,
An der Barriere 11 und
Bergheimer Straße 498 D, E, F, G, H,
725 m2
Lfd. Nr. 8:
Flur 34,
Flurstück 1664,
An der Barriere 7, 9 1214 m2
Lfd. Nr. 9:
Flur 34,
Flurstück 1662,
An der Barriere 17 und Bergheimer Straße 498 I
1104 m2
Lfd. Nr. 10:
Flur 34, Flurstück 1663,
An der Barriere 13, 15
1370 m2
In Abteilung II sind keine Eintragungen vorhanden.
Gebäude
Das 1959 errichtete und 2007 energetisch sanierte Ensemble
besteht aus zwei dreigeschossigen Zeilenwohnbauten in ru-
70
higer Lage mit einer verbindenden eingeschossigen Ladenzeile vorne an der Hauptstraße. Es verfügt über insgesamt 39
Wohneinheiten, 7 Gewerbeeinheiten und 8 Garagen. Die vermietbare Fläche beträgt insgesamt ca. 3.163 m2. Gewerbemieter sind derzeit ein Elektronikfachmarkt, ein Sonnenstudio,
ein Modegeschäft, eine Fischhandlung, ein Optiker und ein
Friseur.
Die meisten Wohnungen verfügen über eine Loggia und zum
Teil über modernisierte Bäder. Im Zuge von Wohnungsmodernisierungen sind Küchen und Bäder teilweise bereits mit neuen Fliesen und Sanitärobjekten versehen worden.
Bei den Gebäuden handelt es sich um unterkellerte Mauerwerksbauten mit Geschoßdecken aus Stahlbeton. Die Wohngebäude haben ein Satteldach, die eingeschossigen Ladenflächen ein Flachdach. Im Zuge der Modernisierung wurden die
Außenwände der Wohngebäude mit einem Wärmedämmverbundsystem nach Energieeinsparverordnung versehen. Dabei
wurden die ursprünglich vorhandenen Klinkerfassaden von
der neuen Dämmung überdeckt, so dass die Gebäude heute
verputzte Fassaden haben. Die zum Zeitpunkt der Modernisierung teilweise noch vorhandenen alten Fenster wurden gegen
isolierverglaste Kunststofffenster ausgetauscht. Des Weiteren
wurden neue isolierverglaste Hauseingangstüren eingebaut.
In 2009 wurden die Treppenhäuser mit einem neuen Anstrich
versehen.
Die Heizwärmeerzeugung erfolgt zentral mit je einer Gasheizungsanlage je Wohngebäude, die vor ca. 5 Jahren erneuert
wurden. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral für jede
Wohneinheit mittels Durchlauferhitzer. Heizkörper und haustechnische Installationen sind bauzeitlich.
Die beiden Wohngebäude bilden mit der Gewerbezeile zwei
geschützte Hofbereiche. Diese dienen der Erschließung der
Treppenaufgänge. Die Innenhöfe verfügen über Baumbestand
und gepflegte Grünanlagen. Die Garagen sind direkt von der
Straße aus erschlossen.
Neuss: steigende Haushaltszahlen – niedriger Leerstand
71
Reutlingen
Die seniorengerechte Wohnanlage liegt in Reutlingen im ruhigen Stadtteil Betzingen, wenige Kilometer vom Hauptbahnhof entfernt. Eine Bushaltestelle des öffentlichen Nahverkehrs
liegt direkt gegenüber der Wohnanlage. Umfangreiche Einkaufsmöglichkeiten liegen in unmittelbarer Nähe zur Wohnanlage.
Grundstück
Die Anlageobjekte sind wie folgt im Grundbuch verzeichnet:
Amtsgerichtsbezirk Reutlingen
Grundbuch von Reutlingen, Heft 34253 (Heppstraße 95)
Lfd. Nr. 1
Flurstück Nr. 1189/4,
Heppstraße 95
2.234 m2
In der Abteilung II sind keine Eintragungen vorhanden.
Amtsgerichtsbezirk Reutlingen
Grundbuch von Reutlingen, Heft 31453
Lfd. Nr. 2
Flurstück Nr. 1189/5,
Borsigstraße 8
1.528 m2
In Abteilung II ist unter lfd. Nr. 2 eine Grunddienstbarkeit für
den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flurstücke 1202/1
Dieselstraße: 13a 97 m2 der Gemarkung Reutlingen, bestehend
in einem Fahrrecht und in einer Benutzungsbeschränkung
eingetragen.
Gebäude
Barrierefreie Wohnanlage aus zwei durch einen verglasten
Gang verbundenen Gebäuden, die 1997 fertig gestellt und 2002
um ein ausgebautes Dachgeschoss erweitert wurden. Beide
Gebäude sind auf die Bedürfnisse älterer Mieter zugeschnitten.
Zur Erweiterung des Serviceangebotes erfolgte in 2008 der
Umbau einer Etage zu einer Pflegestation mit 15 Pflegeplätzen,
die gewerblich vermietet ist. Das Gebäude verfügt über 75
Wohneinheiten, davon 35 1-Zimmer-Wohnungen und 39 2-Zim-
72
mer-Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit 34 Stellplätzen. Die
vermietbare Fläche beträgt insgesamt ca. 4.728 m2.
Alle Wohnungen verfügen über Einbauküche, Notruf-Einrichtung sowie Anschluss an eine zentrale Telefonanlage. Die Wohnungen sind zudem mit hochwertigen Sanitärbereichen ausgestattet. Alle Wohnungen haben Balkon, Wintergarten oder
(Dach-) Terrasse. Die gesamte Wohnanlage wurde barrierefrei
nach DIN 18025 Teil 2 errichtet. Sämtliche Flure sind in erforderlicher Breite ausgelegt, besitzen ein farbliches Leitsystem, Notrufmelder und rings umlaufende Griffe. Neben den Wohnflächen sind in der Wohnanlage zusätzliche Gemeinschaftsräume
vorhanden, wie z. B. ein Gymnastik- und Therapieraum sowie
Abstellräume für Rollstühle, Waschmaschinenräume, ein Aufenthaltsraum, allgemeine WC-Einrichtungen, ein Pflegebad sowie eine Cafeteria mit Küche, Kühlräumen und Terrasse. Am
Haupteingang befindet sich ein tagsüber besetzter Empfang.
Bei den Gebäuden handelt es sich um unterkellerte Mauerwerksbauten mit Geschoßdecken aus Stahlbeton. Die Dachkonstruktion ist als Pfettendach ausgebildet. Außen wurden
die Fassaden mit einem Wärmedämmverbundsystem isoliert.
Die Fenster in den Wohnungen und Wintergärten bestehen
aus Kunststoff mit Isolierverglasung und elektrisch betriebenen Rollläden. Die Wohnungen im Erdgeschoss haben Terrassen, die Dachgeschosswohnungen Dachterrassen. Bis auf 6
Wohnungen haben alle Wohnungen in den Geschossen Balkone, wobei die Wohnungen ohne Balkon über einen Wintergarten verfügen. Der Haupteingang wird mit einem Vordach aus
einer Stahl-Glaskonstruktion überdacht.
Beide Häuser verfügen über Wärmeerzeuger zur zentralen
Heizwärmeversorgung und Warmwasserbereitung. Eine wohnungsweise Verbrauchserfassung für Kalt- und Warmwasser
ist vorhanden. Die Elektroinstallation entspricht den heutigen Richtlinien und Anforderungen. Beide Wohnhäuser verfügen jeweils über einen Personenaufzug.
Die gepflegten Außenanlagen sind mit mittelgroßen Bäumen
und Sträuchern bewachsen. Bei jedem der beiden Gebäude befinden sich jeweils 3 PKW-Stellplätze.
Reutlingen – 4- bis 5-Geschossig plus 2 Dachgeschosse
73
10.Zusammenfassende Angaben
gemäß §§ 5– 14 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
Firma, Sitz, Geschäftsanschrift (§ 5 Nr. 1)
Die Firma der Fondsgesellschaft lautet „ Bouwfonds Wohnen
in Deutschland 01 GmbH & Co. KG“ (nachfolgend in diesem
Abschnitt 10 der „Emittent“). Der Emittent hat seinen Sitz in
Berlin und die Geschäftsanschrift Potsdamer Straße 58, 10785
Berlin.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist keine natürliche
Person, sondern eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
Sie haftet für Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft unbeschränkt, aufgrund ihrer Struktur ist die Haftung der Gesellschaft auf ihr Vermögen beschränkt. Das gezeichnete Kapital
beträgt 25.000,00 Euro und ist voll eingezahlt.
Datum der Gründung (§ 5 Nr. 2)
Der Emittent wurde am 22.07.2009 als sogenannte Vorratsgesellschaft unter den Namen Jade 944 GmbH & Co. Verwaltungs
KG gegründet und im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRA 42832 B am 29.07.2009 eingetragen. Mit
Kaufvertrag vom 22.01.2010 wurden die Kommanditanteile
des Emittenten von der Bouwfonds Treuhand und Verwaltungs
GmbH und der Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH erworben. Die Aktivierung der nicht für eine unbestimmte Zeit gegründeten Gesellschaft unter dem Namen Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG (wirtschaftliche Neugründung) wurde unter dem 16.02.2010 im Handelsregister
eingetragen.
Die von der gesetzlichen Regelung abweichenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertra-ges der persönlich haftenden
Gesellschafterin sind: § 2 („Gegenstand des Unternehmens“),
§ 3 („Stammkapital, Stammeinlagen“). § 4 („Geschäftsführung
und Vertretung“). Die persönlich haftende Gesellschafterin
hat zwei Geschäftsführer, die Herren Peret Bergmann, Jurist,
Berlin, und André Barthels, Kaufmann, Berlin, die gemeinschaftlich oder gemeinsam mit einem Prokuristen zur Vertretung der persönlich haftenden Gesellschafterin berechtigt
sind und die Befugnis haben, Rechtsgeschäfte mit sich selbst
oder als Vertreter Dritter abzuschließen (Befreiung von der
Beschränkung des § 181 BGB). Die Gesellschafterversammlung
kann einem oder mehreren Geschäftsführern jeweils Einzelvertretungsbe-fugnis erteilen.
MaSSgebliche Rechtsordnung (§ 5 Nr. 3)
Der Emittent ist eine Kommanditgesellschaft deutschen
Rechts. Die für den Emittenten maßgebliche Rechtsordnung
ist das deutsche Recht, namentlich die die Bestimmungen der
§§ 161 ff. des Handelsgesetzbuches. Er wird vertreten durch die
persönlich haftende Gesellschafterin, der Bouwfonds Wohnen
in Deutschland 01 Verwaltungs GmbH, die eine Gesellschaft
mit beschränkter Haftung nach den Vorschriften des deutschen GmbH-Gesetzes ist.
74
Gegenstand, Registergericht, Konzernverbindungen (§ 5
Nr. 4/5/6)
Gegenstand der Gesellschaft ist die Beteiligung an der
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Beteiligungs GmbH
(die „Beteiligungsgesellschaft“) und der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co. KG (die „Besitzgesellschaft“), die ihrerseits Immobilien zum Zwecke der Vermietung an Dritte erwerben soll. Der Gesellschaftszweck
erstreckt sich auf alle unmittelbar oder mittelbar dem Geschäftszweck dienenden oder ihn fördernden Geschäfte mit
Ausnahme genehmigungsbedürftiger und gewerblicher Tätigkeiten.
Weitere Tätigkeitsbereiche hat der Emittent nicht.
Der Emittent ist unter der Registernummer HRA 42832 B im
Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg registriert.
Der Emittent ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung Konzernunternehmen der Coöperatieve Centrale Raiffeisen Boerenleenbank B.A. („Rabobank“), einer nach niederländischem Recht errichteten Aktiengesellschaft, die den weitesten Konzernabschluss aufstellt. Mittelbare Tochtergesellschaft der Rabobank sind die Bouwfonds Fondsverwaltungs
GmbH und die Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs
GmbH, die gegenwärtig alle Kommanditanteile des Emittenten halten. Nach Durchführung der Kapitalemission gehört
der Emittent keinem Konzern mehr an.
Kapitalangaben (§ 6) und Gründungsgesellschafter (§ 7)
Der Emittent wurde als Vorratsgesellschaft am 22.07.2009 mit
einem Haftkapital von 100,00 Euro gegründet und im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg am 29.07.2009
eingetragen. Gründungsgesellschafter bezogen auf die tatsächliche Aktivierung der Gesellschaft (sogenannte „wirtschaftliche Neugründung“ der Gesellschaft) sind die
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Verwaltungs GmbH
als persönlich haftende Gesellschafterin, die Bouwfonds
Fondsverwaltungs GmbH als geschäftsführende Kommanditistin und die Bouwfonds Treuhand und Verwaltungs GmbH
(nachfolgend die „Treuhänderin“) als Treuhandkommanditistin (nachfolgend zusammengefasst die „Gründungsgesellschafter“). Die Geschäftsanschrift der Gründungsgesellschafter lautet Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin, Sitz der Gesellschaften ist Berlin.
Art der Kapitalanteile an dem Emittenten: Kommanditeinlagen, Gesamtbetrag (nach Kapitalerhöhung im Zuge der wirtschaftlichen Neugründung) 1.000,00 Euro zuzüglich 5 % Agio,
zerlegt in zwei voll eingezahlte Kommanditanteile zu je 500,00
Euro jeweils zuzüglich 5 % Agio, Gesamtbetrag der Haftsummen 100,00 Euro. Höhe der ausstehenden Einlagen auf das Kapital: 0,00 Euro. Die Gründungsgesellschafter Bouwfonds
Fondsverwaltungs GmbH und Bouwfonds Treuhand- und
Verwaltungs GmbH haben Kommanditeinlagen im Gesamtbetrag von 1.000,00 Euro zuzüglich 5 % Agio, also 1.050,00 Euro
einschließlich des Agios (je 500,00 Euro zuzüglich 5 % Agio) gezeichnet und hierauf 1.050,00 Euro (Gesamtbetrag der Kommanditeinlagen in Höhe von 1.000,00 Euro zuzüglich 5 % Agio
hierauf) eingezahlt. Die Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
Verwaltungs GmbH hat keine Einlage geleistet.
Die Hauptmerkmale der angebotenen Kapitalanteile ergeben
sich aus dem in Abschnitt 15 (Seite 116 ff.) vollständig wiedergegebenen Gesellschaftsvertrag des Emittenten, der in Abschnitt 11.b. (Seite 83 ff.) erläutert ist.
Die von der geschäftsführenden Kommanditistin und der
Treuhänderin übernommenen Kapitalanteile müssen keine
Mindestgröße von 15.000,00 Euro zuzüglich 5 % Agio haben.
Die gesellschaftsvertraglichen Vergütungsansprüche der
persönlich haftenden Gesellschafterin, der Treuhänderin
und der geschäftsführenden Kommanditistin sind vorab zu
begleichen, wobei die Vergütung der Treuhänderin im Innenverhältnis der Gesellschafter als Aufwand der Gesellschaft behandelt und von dieser gezahlt wird. Der geschäftsführenden Kommanditistin steht allein das Recht zur Führung der Geschäfte der Fondsgesellschaft zu, die beitretenden nicht geschäftsführende Kommanditisten sowie die
persönlich haftende Gesellschafterin sind von der Geschäftsführung ausgeschlossen. Die geschäftsführende Kommanditistin hat unabhängig von der Höhe ihrer Kommanditeinlage in der Gesellschafterversammlung ein Stimmrecht von
einer Stimme. Die persönlich haftende Gesellschafterin ist
nicht am Kapital und Gewinn der Fondsgesellschaft beteiligt
und hat unbeschadet hiervon eine Stimme (§ 9 Abs. 9 des Gesellschaftsvertrages). Im Liquidationsfall sind die der persönlich haftenden Gesellschafterin, der Treuhänderin und
der geschäftsführenden Kommanditistin zustehenden Vergütungen vorab zu berücksichtigen. Im Übrigen stimmen die
mit einem Anteil an der Vermögensanlage verbundenen
Hauptrechte für die geschäftsführende Kommanditistin, die
Treuhänderin und die persönlich haftende Gesellschafterin
als derzeitige Gesellschafter und die beitretenden Kommanditisten überein.
Der Emittent ist keine Aktiengesellschaft oder Kommanditgesellschaft auf Aktien (§ 6 Satz 2 und 3 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung).
Der Emittent hat bisher weder Wertpapiere oder Vermö
gensanlagen im Sinne des § 8f Abs. 1 des Verkaufsprospektgesetzes ausgegeben.
Der persönlich haftenden Gesellschafterin steht eine jährliche Haftungsvergütung in Höhe von 1.000,00 Euro zu, die
nach Maßgabe des Verbraucherpreisindexes indexiert ist. Der
geschäftsführenden Kommanditistin steht eine Tätigkeitsvergütung in Höhe von jährlich 2.500,00 Euro zuzüglich Umsatzsteuer zu, die nach Maßgabe des Verbraucherpreisindexes
indexiert ist. Für die Liquidationsphase erhält sie eine Vergütung in Höhe des Doppelten der letzten jährlichen Vergütung.
Ferner ist sie nach Maßgabe der allgemeinen Gewinnverteilung, das heißt nach dem Verhältnis der von ihr übernommenen Kommanditeinlage (500,00 Euro zuzüglich 5% Agio) zum
Gesamtbetrag der weiteren Kommanditeinlagen, an Auszahlungen des Emittenten an seine Gesellschafter beteiligt. Die
Treuhänderin erhält für das Jahr 2010 eine einmalige Treuhandgebühr in Höhe von 71.196,00 Euro und ihr steht eine
Treuhandvergütung ab 2011 in Höhe von 71.196,00 Euro jährlich (jeweils einschließlich Umsatzsteuer) zu, die nach Maßgabe des Verbraucherpreisindexes indexiert ist. Für den Liquidationszeitraum erhält sie eine Vergütung in Höhe der letzten
Jahresvergütung zuzüglich Umsatzsteuer. Andere Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte und sonstige Gesamtbezüge,
insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsent-
10. Zusammenfassende Angaben gemäß §§ 5–14 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
75
schädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen und Neben
leistungen jeder Art, stehen den Gründungsgesellschaftern
des Emittenten innerhalb und außerhalb des Gesellschaftsvertrages nicht zu.
An Unternehmen, die mit dem Vertrieb der emittierten
Vermögensanlagen beauftragt sind oder an Unternehmen, die
dem Emittenten Fremdkapital zur Verfügung stellen oder an
Unternehmen, die im Zusammenhang mit der Herstellung
des Anlageobjekts nicht nur geringfügige Lieferungen oder
Leistungen erbringen, bestehen unmittelbare oder mittelbare
Beteiligungen der Gründungsgesellschafter nicht.
Geschäftstätigkeit des Emittenten (§ 8)
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche des Emittenten sind die
Beteiligung an der Besitzgesellschaft und an der Beteiligungsgesellschaft und damit der indirekte wirtschaftliche Erwerb
der vier Immobilien in Deutschland. Andere Tätigkeitsbereiche unterhält der Emittent nicht. Er verwaltet eigenes Vermögen und wird keinen eigenen Geschäftsbetrieb einrichten.
Der Emittent ist von Patenten, Lizenzen oder neuen Herstellungsverfahren nicht und von Verträgen nur insoweit abhängig, wie dies in den Abschnitten 11.e (Kaufangebot, Seite 93 ff.),
11.f (Finanzierung, Seite 96 f.), 11.g (Verträge zwischen Projektbeteiligten, Seite 97 ff.) und 11.h (andere wichtige Verträge,
Seite 99) dargestellt ist. Die damit verbundenen Risiken ergeben sich aus Abschnitt 3 (Seiten 16 ff.). Im Übrigen ist der Emittent von Patenten, Lizenzen, Verträgen oder neuen Herstellungsverfahren, die von wesentlicher Bedeutung für die Geschäftstätigkeit oder Ertragslage des Emittenten sind, nicht
abhängig.
Gerichts- oder Schiedsverfahren, die einen wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage des Emittenten haben können, bestehen nicht.
Angaben über die wichtigsten laufenden Investitionen mit
Ausnahme der Finanzanlagen können nicht gemacht werden,
weil keine laufenden Investitionen vorliegen. Die nach Durchführung der Emission vorgesehenen Investitionen ergeben
sich aus dem Investitionsplan und seinen Erläuterungen ab
Seite 50 dieses Prospektes. Die Tätigkeit des Emittenten war
durch außergewöhnliche Ereignisse nicht beeinflusst.
Anlageziele und Anlagepolitik der Vermögensanlagen (§ 9)
Das Anlageziel ist die mittelbare Investition in überwiegend
wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien. Die Anlageobjekte
des Emittenten sind 94,8 % der Geschäftsanteile an der Beteiligungsgesellschaft und 94,9 % der Kommanditanteile an der
Besitzgesellschaft (nachfolgend zusammenfassend das „Anlageobjekt“). 5,1 % der Anteile an der Besitzgesellschaft hält die
Beteiligungsgesellschaft. Der Emittent hat Kommanditanteile
von 949,00 Euro des im Zeitpunkt der Prospektaufstellung
1.000,00 Euro umfassenden Kommanditkapitals der Besitzgesellschaft erworben. Das Kapital der Besitzgesellschaft soll
nach Durchführung der Emission auf insgesamt 17.770.869,00
Euro erhöht werden und der Emittent zu 94,9 % an der Kapitalerhöhung durch Übernahme entsprechender Kommanditanteile teilnehmen. Der Beteiligungsgesellschaft stellt der Emit-
76
tent Eigenkapital in Form einer Kapitalrücklage von 546.485,00
Euro und ein Gesellschafterdarlehen von 289.304,00 Euro zur
Verfügung, dessen Laufzeit unbestimmt, das mit 6 % per annum zu verzinsen und bei Fälligkeit in einer Summe zurückzuzahlen ist. Die Beteiligungsgesellschaft wird die ihr zufließenden Mittel zur Teilnahme an der vorgesehenen Kapitalerhöhung der Besitzgesellschaft im Umfang von 5,1 % der vorgesehenen Kapitalerhöhung durch Übernahme entsprechender
Kommanditanteile verwenden. Mit den Anteilen an der Besitzgesellschaft sind Stimmrechte, Auskunfts-, Einsichts- und
Informationsrechte und die Beteiligung an laufenden Erlösen
und Liquidationserlösen nach dem Verhältnis des einzelnen
Anteils zu allen gezeichneten Anteilen verbunden. Der Gesellschaftsvertrag der Besitzgesellschaft ist dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft wortgleich nachgebildet, soweit
nicht Abweichungen zwingend sind. Auf die Darstellung des
Gesellschaftsvertrages der Besitzgesellschaft (Seiten 92, 93)
und des Emittenten (Seite 83 ff.) wird ergänzend verwiesen.
Mit den Geschäftsanteilen an der Beteiligungsgesellschaft
sind ebenfalls Stimmrechte, Auskunfts-, Einsichts- und Informationsrechte und die Beteiligung an laufenden Erlösen und
Liquidationserlösen nach dem Verhältnis des einzelnen Geschäftsanteils zu allen gezeichneten Anteilen verbunden.
Die Besitzgesellschaft nach Durchführung der Kapitalerhöhung beabsichtigt den Erwerb der vier Immobilien an den
Standorten in Hamburg, Göttingen, Neuss und Reutlingen
durch die Annahme des notariellen, unwiderruflichen Kaufangebotes seitens der jeweiligen Eigentümer der Immobilien
gegenüber der Besitzgesellschaft nach dem geplanten Anlegerbeitritt. Die Immobilien sind detailliert in Abschnitt 9 „Detaillierte Objektbeschreibungen“ dargestellt. Wirtschaftlich
entfällt nach Durchführung der geplanten Maßnahmen ein
Anteil von 99,74 % der Immobilien auf den Emittenten.
Realisierungsgrad: Es wurden eine Beteiligung von 949,00
Euro des insgesamt 1.000,00 Euro umfassenden Kommanditkapitals an der Besitzgesellschaft und eine Beteiligung von
23.700,00 Euro des insgesamt 25.000,00 Euro umfassenden
Stammkapitals der Beteiligungsgesellschaft erworben. Die
für die Durchführung des Immobilienerwerbs durch die Besitzgesellschaft erforderliche Kapitalerhöhung bei der Besitzgesellschaft, die Darlehensvergabe an die Beteiligungsgesellschaft und deren Ausstattung mit einer Kapitalrücklage wurden noch nicht durchgeführt. Der Immobilienerwerb wurde
noch nicht durchgeführt.
Die Nettoeinnahmen aus der Emission werden für folgende
Projekte genutzt: Durchführung der dargestellten Kapitalerhöhung bei der Besitzgesellschaft und Ausstattung der Beteiligungsgesellschaft mit Eigenkapital in Form einer Zuführung
zur Kapitalrücklage wie angegeben und Fremdkapital in Gestalt des angegebenen Gesellschafterdarlehens. Die Projekte
dienen dem Zweck, der Besitzgesellschaft die von ihr geplanten Investitionen, nämlich den Erwerb der vier Immobilien, zu
ermöglichen.
Die Nettoeinnahmen alleine sind für die Realisierung der
Anlageziele des Emittenten ausreichend. Auf der Ebene der
Besitzgesellschaft reichen die Mittel zur Durchführung des
Immobilienerwerbs nicht aus, vielmehr wird der Erwerb teilweise planmäßig durch langfristiges Bankdarlehen finanziert.
schaft übernommen. Andere Verträge über die Anschaffung
oder Herstellung des Anlageobjektes oder wesentlicher Teile davon hat der Emittent nicht geschlossen.
Die Emissionseinnahmen werden für die im Investitionsplan
des Emittenten ausgewiesenen Posten, verwendet. Für sonstige Zwecke werden die Nettoeinnahmen nicht genutzt werden.
Der Emittent wird selbst hinsichtlich des Erwerbs der Immobilien keine Verträge über die Anschaffung oder Herstellung
schließen.
Der Emittent hat in Vorbereitung des Beteiligungsangebotes
94,9 % des gegenwärtigen Kommanditkapitals der Besitzgesellschaft und 94,8 % des Stammkapitals der Beteiligungsgesellschaft erworben. Im Übrigen standen und stehen dem
Emittenten den Mitgliedern der Geschäftsführung des Emittenten, der weiteren Prospektverantwortlichen, den Gründungsgesellschafterinnen des Emittenten, der Treuhänderin
und den sonst nach den § 12 Abs. 4 der VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung zu nennenden Personen das Eigentum am Anlageobjekt oder wesentlichen Teilen desselben
nicht zu. Ihnen steht auch aus anderen Gründen eine dingliche Berechtigung am Anlageobjekt nicht zu.
Ein Bewertungsgutachten über das Anlageobjekt wurde nicht
erstellt. Der Name der Gesellschaft, die ein Bewertungsgutachten für das Anlageobjekt erstellt hat, das Datum des Bewertungsgutachtens und dessen Ergebnis können deshalb
nicht angegeben werden.
Das Eigentum an den von der Besitzgesellschaft zu erwerbenden Immobilien steht aber Konzerngesellschaften der Rabo
Real Estate Group zu und der Emittent und die weitere Prospektverantwortliche sind Konzerngesellschaften der Rabo
Real Estate Group.
Nicht nur unerhebliche, dingliche Belastungen der Immobilien sind im Abschnitt 9 „Detaillierte Objektbeschreibungen“
(Seite 66 ff.) dargestellt. Nicht nur unerhebliche dingliche Belastungen des Anlageobjektes bestehen nicht.
Das Anlageobjekt und die Immobilien unterliegen den allgemeinen Gesetzen, namentlich den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung und des Handelsgesetzbuches. Rechtliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeit des Anlageobjektes, insbesondere im Hinblick auf
das Anlageziel, bestehen nicht. Tatsächliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten des Anlageobjektes, insbesondere im Hinblick auf das Anlageziel, bestehen nicht.
Für den Erwerb des Anlageobjektes sind behördliche Genehmigungen nicht erforderlich. Die erforderlichen behördlichen
Genehmigungen liegen mithin vor.
Der Emittent hat folgende Verträge über die Anschaffung
oder Herstellung des Anlageobjektes oder wesentlicher Teile davon geschlossen: Er hat hinsichtlich der Beteiligung an
der Beteiligungsgesellschaft am 22. Januar 2010 einen notariellen Geschäftsanteils- und Abtretungsvertrag geschlossen (UR Nr. Be 27/2010, Notar Bender, Berlin), in dem er einen
Geschäftsanteil von 23.700,00 Euro am insgesamt 25.000,00
Euro umfassenden Stammkapital der Beteiligungsgesellschaft erworben hat. Der Emittent hat mit seiner persönlich
haftenden Gesellschafterin und der Beteiligungsgesellschaft einen Gesellschaftsvertrag vom 16. März 2010 zur Errichtung der Besitzgesellschaft geschlossen und hierbei eine
Kommanditeinlage von 949,00 Euro des insgesamt 1.000,00
Euro umfassenden Kommanditkapitals der Besitzgesell-
Die Initiatorin Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH als Prospektverantwortliche ist mit
der Prospektierung, dem Asset Management und der Eigenkapital- und Finanzierungsvermittlung beauftragt.
Konzeptions- und Prospekterstellungsvertrag
Die Leistungen der Initiatorin umfassen vertraglich im weitesten Sinne alle Tätigkeiten, die erforderlich sind, um Daten
für die Investitionsparameter zu erheben und zu validieren,
die kaufmännische Planung des Investitionsvorhabens durchzuführen und die für die Erstellung des Verkaufsprospektes
erforderlichen Daten und Fakten zu gewinnen bzw. die Ergebnisse eingeschalteter Sonderfachleute zusammenzuführen.
Steuer- und rechtsberatende Leistungen und die Gestaltung
des Prospektes durch einen geeigneten Anbieter bezieht sie
im eigenen Namen und für eigene Rechnung. Die Erstellung
von Gutachten und die Durchführung von Vorbehaltsaufgaben für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften sind im Namen der Fondsgesellschaft, aber für eigene Rechnung zu beauftragen.
Eigenkapitalvermittlungsvertrag
Die Initiatorin wurde exklusiv mit der Platzierung von Gesellschaftsanteilen der Fondsgesellschaft an interessierte Kapitalanleger beauftragt. Die Höhe des gesamten für die Fondsgesellschaft zu vermittelnden Eigenkapitals beträgt Euro
20.940.000,00 (einschließlich des Agios) abzüglich der Einlagen der Gründungsgesellschafter.
Finanzierungsvermittlungsvertrag
Die Initiatorin wurde beauftragt, die Besitzgesellschaft bei der
Suche nach einem Darlehensgeber für ein Langfristdarlehen
zu markt- und banküblichen Konditionen sowie bei den Verhandlungen des Darlehensvertrages zu unterstützen.
Hierzu ist eine grundsätzliche Finanzierungszusage nebst indikativer Zinsen per dato zu erwirken, diese der Besitzgesellschaft zu übermitteln und sodann die Darlehensverträge mit
dem zur Finanzierung in Aussicht genommenen Bankinstitut
im Namen und für Rechnung der Besitzgesellschaft auszuhandeln und abschlussreif vorzubereiten.
Asset Management-Vertrag
Die Tätigkeit der Initiatorin als Asset Managerin umfasst im
Wesentlichen die strategische Weiterentwicklung der Immobilien, die Entwicklung und Präsentation von Investitions-,
77
Ak-quisitions- und Desinvestitionsstrategien, die zur Werterhaltung und Wertsteigerung der Im-mobilien bzw. ihrer gewinnbringenden Vermarktung erforderlich oder zweckmäßig
erscheinen, die Anleitung und Überwachung der Property
Manager einschließlich der Aufstellung von Jahresbudgets
auf Objektbasis, die Überwachung und Überprüfung der Property Manager auf Einhaltung aller ihrer vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Besitzgesellschaft, den Abschluss,
Änderung und Verlängerung und Kündigung aller notwendigen Wartungs-, Reinigungs-, Bewachungs- und sonstiger
Dienstleistungsverträge, das Vermietungsmanagement sowie
im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen die Vorbereitung und Durchführung des umfassenden Projektmanagements für Bau- und Renovierungsmaßnahmen. Im Bereich
des Verkaufs ist Leistungsgegenstand die fortlaufenden Beobachtung der Marktentwicklungen, die Erstellung von Verkaufsexposées, die Auswahl und Ansprache geeigneter Marktteilnehmer und Makler sowie Vorbereitung, Begleitung und
Abwicklung des Verkaufs der Immobilien einschließlich aller
damit im Zusammenhang stehender Tätigkeiten.
Leistungsgegenstand sind ferner die Durchführung des
grundstücksbezogenen Zahlungsverkehrs der Besitzgesellschaft, die Unterstützung der Buchführung der Besitzgesellschaft durch Aufbereitung und Übergabe aller grundstücksbezogenen Buchungsvorgänge, einschließlich der Erarbeitung
und Übermittlung der grundstücksbezogenen Buchungen zur
Vorbereitung von Jahresabschlüssen, der Entwurf, die elektronische Übergabe und Koordinierung der Korrespondenz der
Besitzgesellschaft mit zuständigen Behörden und Einrichtungen sowie die Unterstützung der geschäftsführenden Kommanditistin der Besitzgesellschaft bei der Kommunikation
mit Gesellschaftern durch Erarbeitung von Entwürfen für
grundstücksbezogene Situations- und Entwicklungsberichte
Göttingen – knapper Wohnraum durch viele Studenten
78
und die Vorbereitung von Budgets und Jahres-, Quartals- sowie Sonderberichten und Übermittlung an die geschäftsführende Kommanditistin.
Der Umfang der nicht nur geringfügigen Leistungen und Lieferungen ist in Abschnitt 11. „Rechtliche Grundlagen“ auf Seiten 95 bis 97 beschrieben. Im Übrigen erbringen der Emittent,
die weitere Prospektverantwortliche, die Gründungsgesellschafter des Emittenten, die Mitglieder der Geschäftsführung
der Gründungsgesellschafter sowie die Mitglieder der Geschäftsführung des Emittenten, die Treuhänderin oder andere
Personen im Sinne der §§ 3, 7 oder 12 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung in keinem Umfang nicht nur geringfügige Leistungen und Lieferungen im Sinne des § 9 Abs. 2
Nr. 8 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung.
Die voraussichtlichen Gesamtkosten des Anlageobjekts in einer Aufgliederung, die insbesondere Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie sonstige Kosten ausweist und die geplante Finanzierung in einer Gliederung, die Eigen- und Fremdmittel, untergliedert nach Zwischenfinanzierungs- und Endfinanzierungsmitteln, gesondert ausweist, ergeben sich aus dem
Investitionsplan in Abschnitt 8 „Wirtschaftliche Grundlagen“
und dessen Erläuterungen (ab Seite 48) Eigenmittel sind nicht
verbindlich zugesagt. Fremdmittel sind unter Auflagen und Bedingungen verbindlich zugesagt, die sich ebenfalls aus dem
vorgenannten Investitionsplan und seinen Erläuterungen sowie Abschnitt 11 „Rechtliche Grundlagen“ unter „Finanzierung“
ab Seite 96 ergeben.
Die Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH, Potsdamer Straße
58, 10785 Berlin, hält den Verkaufsprospekt zur kostenlosen
Ausgabe bereit (§ 9 Abs. 2 Verkaufsprospektgesetz).
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Emittenten
(§§ 10,11, 15)
Eröffnungsbilanz der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG zum 16. Februar 2010:
Aktiva
Passiva
EuroEuro
Ausstehende Einlagen
100,00
Eigenkapital
100,00
100,00
100,00
Zwischenübersicht der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co KG zum 31.5.2010
Aktiva
Passiva
EuroEuro
Beteiligungen
24.649,00
Eigenkapitall
1.050,00
Kasse
1.050,00
sonstige Verbindlichkeiten
24.649,00
Summen
25.699,00
25.699,00
Die Beteiligungen betreffen die erworbenen Kommanditanteile an der Besitzgesellschaft und die erworbenen Geschäftsanteile an der Beteiligungsgesellschaft, der sonstige Verbindlich-
keiten in gleicher Höhe gegenüber stehen. Erfolgswirksame
Geschäftsvorfälle haben sich nicht ergeben, so dass auf die Darstellung einer Gewinn- und Verlustrechnung verzichtet wird.
Planbilanzen (Prognosen) der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG
Aktiva
31.12.2010
31.12.2011
Passiva
31.12.2010
31.12.2011
A. Anlagevermögen
Euro Euro A. Eigenkapital
Euro Euro
Kapitalanteile Beteiligungen
16.944.110 15.947.663 der Komplementärin
- der Kommanditisten
20.940.000 20.940.000
B. Umlaufvermögen
Gewinn-/Verlustvortrag
- - 2.938.288
Entnahmen
-
- 997.143
Jahresergebnis
- 2.938.288
- 56.685
Forderungen
289.000 289.000 Guthaben bei Kreditinstituten
768.602 711.221 Kapital
18.001.712
16.947.884
Summe Aktiva
18.001.712 16.947.884 Summe Passiva
18.001.712
16.947.884
Unter den Aktiva sind im Anlagevermögen die Beteiligungen
an der Besitzgesellschaft und der Beteiligungsgesellschaft, im
Umlaufvermögen die sonstigen liquiden Mittel ausgewiesen.
Unter den Passiva ist das um die handelsrechtlichen Jahresergebnisse fortgeschriebene vorgesehene Eigenkapital (nach
Platzierung) ausgewiesen.
Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen (Prognose), in Euro der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG
1. Erträge aus Beteiligungen
2. Sonstige betriebliche Aufwendungen
3. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Jahresüberschuss / -fehlbetrag 16.02.–31.12.2010
- 2.950.160
11.872
- 2.938.288
01.01.–31.12.2011
- 90.329
33.644
- 56.685
01.01.–31.12.2012
150.159
- 91.684
36.969
95.444
79
Kapitalflussrechnung nach DRS 2 der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 KG (PROGNOSE), in Euro
Indirekte Methode
Periodenergebnis vor außerordentlichen Posten
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen (Kapitalerhöhungen, Verkauf eigener Anteile etc.)
Auszahlungen an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter Cashflow aus Finanzierungstätigkeit (Summe aus 21. bis 24.)
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
16.02.–31.12.2010
2.938.288
2.938.288
- 17.233.110
- 17.233.110
20.940.000
20.940.000
768.602
768.602
01.01.–31.12.2011
56.685
56.685
996.446
996.446
-
997.143
997.143
57.382
768.602
711.220
Planzahlen (Prognose), in Euro der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG
Investition
Handelsrechtliches Ergebnis
16.02.–31.12.2010
Euro
20.655.052,00
-2.938.288,00
Der Emittent plant seine Investitionen in 2010 abzuschließen.
Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 20.655.052,00 Euro gemäß Investitionsplan. Für die Jahre 2011 bis 2013 sind keine
Investitionen geplant.
Die Erträge aus Beteiligungen betreffen die prognostizierten
Erträge aus der Besitzgesellschaft und der Beteiligungsgesellschaft. Sonstige betriebliche Aufwendungen entstehen aus
den Kosten der Verwaltung und im Investitionsjahr den Aufwendungen für die Ingangsetzung der Fondsgesellschaft und
der Einwerbung von Eigen- und Fremdkapital. Zinsen werden
erwirtschaftet aus der Anlage überschüssiger Liquidität und
dem geplanten Gesellschafterdarlehen an die Beteiligungsgesellschaft. Es können keine Planzahlen zur Produktion und zu
den Umsätzen des Emittenten dargestellt werden, da es sich
bei dem Emittenten um ein nicht produzierendes Unternehmen handelt und diese konzeptionsgemäß Beteiligungen an
Gesellschaften hält und insofern keine Umsätze im handelsrechtlichen Sinne erzielen wird.
Die dargestellte Prognose der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist im Wesentlichen abhängig vom Verlauf der Platzierung und der Einzahlung des Eigenkapitals sowie der
Durchführung der Investitionen in quantitativer und qualitativer Hinsicht insbesondere auf Ebene der Besitzgesellschaft
und der planmäßigen Durchführung der abgeschlossenen
Verträge. Für Zwecke der Prognosedarstellung sind eine Eigenkapitalplatzierung und ein wirtschaftlicher Übergang der
Immobilien auf die Besitzgesellschaft per Juli 2010 angenommen worden. Eine spätere Platzierung und/oder ein späterer
Vollzug des Immobilienkaufvertrages hätten für die Handelsbilanzrechnung und die Kapitalflussrechnung des Emittenten
unmittelbar Einfluss auf die geplanten Zinseinnahmen des
laufenden Jahres, die niedriger ausfallen würden, und können
die Handelsbilanzergebnisse der Besitzgesellschaft für alle
prognostizierten Perioden mit der Folge beeinflussen, dass
80
01.01.–31.12.2011
01.01.–31.12.2012
Euro Euro
0,00
0,00
-56.685,00 95.444,00 01.01.–31.12.2013
Euro
0,00
134.784,00
sich auch die prognostizierte Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Emittenten verändert. Die Investitionspläne, deren Realisierung für die Prognose unterstellt wurde, sind in
Abschnitt 8.1. (Seite 48 ff.), die Ergebnisrechnung in Abschnitt
8.5 (Seite 54 ff.) jeweils ausführlich erläutert. Die sonstigen Zusammenhänge und Auswirkungen, die Auswirkungen auf die
Wirtschaftlichkeit einer Beteiligung an dem Emittenten haben können, werden im vorliegenden Verkaufsprospekt im
Kapitel „Risiken der Beteiligung“ (Seite 16 ff.) und im Abschnitt „Sensitivitätsanalyse“ des Kapitels „Wirtschaftliche
Grundlagen“ (Seite 62 ff.) beschrieben.
Angaben über Mitglieder der Geschäftsführung, der
Aufsichtsgremien und Beiräte (§ 12)
Mitglieder der Geschäftsführung der persönlich haftenden
Gesellschafterin des Emittenten sind:
Herr Peret Bergmann, geb. am 14.07.1972, Jurist, Potsdam.
Herr André Barthels, geb. am 01.02.1975, Kaufmann, Potsdam.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist kraft Gesellschaftsvertrages von der Geschäftsführung ausgeschlossen.
Ihre organschaftliche Vertretung des Emittenten ist davon
kraft Gesetzes unberührt.
Mitglieder der Geschäftsführung der geschäftsführenden
Kommanditistin des Emittenten sind:
Herr Arnoldus Servatius Petronella (genannt Voäs) Brouns,
geb. am 03.01.1957, Kaufmann, Hoevelaken, Niederlande. Herr
Michael Haupt, geb. am 25.11.1959, Kaufmann, Potsdam.
Die Geschäftsanschrift des Mitglieds der Geschäftsführung
der geschäftsführenden Kommanditistin Herrn Arnoldus
Brouns ist: De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken, Niederlande.
Die Geschäftsanschrift für alle übrigen Mitglieder der Geschäftsführung ist: Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin.
Eine konkrete Aufgabenverteilung für die Mitglieder der Geschäftsführung besteht nicht.
Aufsichtsgremien oder Beiräte unterhält der Emittent nicht.
Die Gesellschafterversammlung kann die Einrichtung eines
Beirats beschließen.
Die für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr insgesamt
den Mitgliedern der Geschäftsführung, der Aufsichtsgremien
und Beiräten gewährten Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen jeder
Art, beliefen sich auf jeweils 0,00 Euro.
Die genannten Mitglieder der Geschäftsleitung der persönlich
haftenden Gesellschafterin des Emittenten Peret Bergmann
und André Barthels sind auch tätig als Prokuristen der
GmbH, Berlin, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage betraut ist. Die Mitglieder der Geschäftsleitung
der geschäftsführenden Kommanditistin Michael Haupt und
Arnoldus Brouns sind auch tätig als Geschäftsführer der
GmbH, Berlin, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage betraut ist, sowie der Bouwfonds Treuhand und
Verwaltungs GmbH, Berlin, die als Treuhänderin tätig wird.
Im Übrigen sind Mitglieder der Geschäftsführung oder des
Vorstands, Aufsichtsgremien und Beiräte des Emittenten in
keiner Art und Weise für Unternehmen tätig, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage betraut sind oder die
im Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjektes
nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen erbringen oder die dem Emittenten Fremdkapital geben.
Treuhänderin des Beteiligungsangebotes ist die Bouwfonds
Treuhand- und Verwaltungs GmbH mit dem Sitz in Berlin und
der Geschäftsanschrift Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin. Die
Aufgaben und die Rechtsgrundlage der Tätigkeit der Treuhänderin, ihre wesentlichen Rechte und Pflichten, der Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung der Aufgaben vereinbarten
Vergütung sowie Umstände oder Beziehungen, die Interessenkonflikte begründen können, ergeben sich aus den Abschnitten 11.c (Seite 91 ff.), 13 (Seite 108 ff.) und dem Wortlaut des
Treuhandvertrages in Abschnitt 16 (Seite 130 ff.).
Angaben über solche Personen, die nicht in den Kreis der nach
der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung angabepflichtigen Personen fallen, die Herausgabe oder den Inhalt
des Prospekts oder die Abgabe oder den Inhalt des Angebots
der Vermögensanlage aber wesentlich beeinflusst haben, können nicht gemacht werden, weil es solche Personen nicht gibt
(§ 12 Abs. 4 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 und 2 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung). Solchen Personen wurden
für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr keine Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeder Art, gewährt.
Die Gründungsgesellschafter des Emittenten (wirtschaftliche
Neugründung) halten weder unmittelbar noch mittelbar Beteiligungen an Unternehmen, die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlagen beauftragt sind, die dem Emittenten Fremdkapital zur Verfügung stellen oder die im Zusammenhang mit der Herstellung der Anlageobjekte nicht nur
geringfügige Lieferungen und Leistungen erbringen.
Die persönlich haftende Gesellschafterin des Emittenten
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Verwaltungs GmbH,
die Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH, die Bouwfonds Real
Estate Investment Management Deutschland GmbH und die
Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH sind verbundene Unternehmen der Bouwfonds Asset Management
Deutschland GmbH, Berlin, die ihrerseits verbundenes Unternehmen der Coöperatieve Centrale Raiffeisen Boerenleenbank
B.A. („Rabobank“, Konzernobergesellschaft) ist.
Über die in diesem Abschnitt auf den Seiten 74 bis 80 genannten Darlegungen hinaus gibt es keine weiteren Verflechtungen rechtlicher, wirtschaftlicher oder persönlicher Art zwischen dem Emittenten einerseits und den Vertragsgesellschaften bzw. deren Organen (Seite 106 bis 110) andererseits.
Neben den in diesem Prospekt dargestellten bestehen keine kapitalmäßigen und/oder personellen Verflechtungen zwischen
dem Emittenten und/oder den wesentlichen Vertragspartnern
(Seite 108 bis 112), Sachverständigen und Gutachtern sowie keine Abhängigkeiten von mit Kontrollfunktionen beauftragten
Personen.
Jüngster Geschäftsgang und Geschäftsaussichtendes
Emittenten (§ 13)
Die Geschäftsentwicklung des Emittenten nach dem Schluss
des Geschäftsjahres 2009 beschränkt sich auf den Abschluss
der in Abschnitt 11.g (Seite 97 ff.) dargestellten Verträge zwecks
Vorbereitung und Erstellung dieses Beteiligungsangebotes
und den Erwerb der Beteiligungen an Besitzgesellschaft und
Beteiligungsgesellschaft. Die Geschäftsaussichten des Emittenten für das laufende Geschäftsjahr ergeben sich aus den in
Abschnitt 8.5 „Ergebnisrechnung (Prognose)“ (Seite 54 ff.) dargestellten Ergebnis- und Liquiditätsprognosen.
Angaben nach § 14 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
Für die angebotenen Vermögensanlagen hat keine juristische
Person oder Gesellschaft die Gewährleistung für deren Verzinsung oder Rückzahlung übernommen.
Kapitel
81
Vorbemerkungen zu den rechtlichen Erläuterungen
Dieser Abschnitt stellt die mit der Vermögensanlage verbundenen Rechte in einer Zusammenfassung dar. Die sich aus
persönlichen Verhältnissen eines einzelnen Anlegers ergebenden Aspekte können naturgemäß nicht erfasst werden.
Jedem Anlageinteressenten wird empfohlen, die im vollständigen Wortlaut in den Abschnitten 15 und 16 abgedruckten
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und des Treuhandvertrages vollständig zu prüfen und gegebenenfalls mit seinem persönlichen Berater zu erörtern. Nur die vollständigen
Vertragstexte sind maßgeblich.
Zukünftige Änderungen des Gesellschaftsvertrages können
zu Abweichungen zwischen der nachfolgenden Darstellung
und dem Gesellschaftsvertrag führen. Änderungen der Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages bedürfen eines Beschlusses mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller Anwesenden bzw. vertretenen bzw. – im schriftlichen Verfahren – teilnehmenden Stimmen der Kommanditisten und der Zustimmung der persönlich haftenden Gesellschafterin.
Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?
Der geschlossene Immobilienfonds eröffnet die Möglichkeit,
größere Immobilieninvestitionen über eine Vielzahl von Kapitalanlegern zu finanzieren. Anlegern wird dadurch die Möglichkeit eröffnet, sich mit einer überschaubaren Investition an
82
professionell bewirtschafteten Immobilien zu beteiligen und
zusammen mit anderen Kapitalanlagen für den eigenen Vermögensaufbau bzw. zur Altersversorgung insgesamt ein ausgewogenes und diversifiziertes Anlageportfolio aufzubauen.
Immobilien bieten bei professioneller Auswahl und sachkundigem Management eine hohe Anlagesicherheit, Inflationsschutz, günstige Besteuerung und eine verlässliche Rendite. Der Auswahlprozess mit einer Beurteilung der Wirtschaftskraft und der Zukunftsaussichten des Standortes, der
Entwicklung der Haushaltszahlen, des Wohnflächenbedarfs
und der Bautätigkeit, der konkreten Lage der Immobilie, der
Qualität des Gebäudes und der für die Werterhaltung langfristig erforderlichen Maßnahmen und deren Kosten erfordert einen erheblichen zeitlichen und finanziellen Prüfungsaufwand unter Einschaltung von Fachleuten. Professionelles
Asset Management, die Finanzierung und administrative
Abwicklung übersteigen häufig den Rahmen dessen, was der
private Investor leisten kann oder will. Der Zusammenschluss vieler Investoren eröffnet die Möglichkeit, Immobilieninvestitionen in einer Größenordnung zu realisieren, die
den Einkauf professioneller Leistung erlaubt. Die Finanzierung der Investition ist fertig geplant, der Kapitalbedarf
steht fest. Sobald das erforderliche Kapital gezeichnet ist,
wird der Fonds „geschlossen“, eine weitere Beteiligung ist
dann nicht mehr möglich.
a. Gesellschaftsrechtliche Struktur
Struktur der wesentlichen Vertragspartner und Beteiligungen/Übersicht
Bouwfonds Wohnen in
Deutschland 01
Verwaltungs GmbH
(Komplementärin)
Bouwfonds
Fondsverwaltungs GmbH
(geschäftsführende
Kommanditistin)
Bouwfonds Treuhandund Verwaltungs GmbH
(Treuhandkommanditistin)
Direktanleger
(Kommanditistin)
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co KG
94,9 %
94,8 %
Objekt GmbH & Co KG
Beteiligungs GmbH
5,1 %
Bouwfonds Wohnen
in Deutschland 01
Verwaltungs GmbH
(Komplementärin)
Bouwfonds Wohnen
in Deutschland 01
GmbH & Co KG
(geschäftsführende
Kommanditistin,
94,9 %)
Bouwfonds Wohnen
in Deutschland 01
Beteiligungs GmbH
(Kommanditistin
5,1 %)
Bouwfonds Wohnen
in Deutschland 01
GmbH & Co KG
(Gesellschafterin,
94,8 %)
Bouwfonds Asset
Management
Deutschland GmbH
(Gesellschafterin,
5,2 %)
Immobilien
Hamburg, Göttingen, Neuss, Reutlingen
Der Erwerb der Immobilien wird durch die Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co. KG (die „Besitzgesellschaft“) erfolgen. An der Besitzgesellschaft ist die
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG (die
„Fondsgesellschaft“) zu 94,9 % unmittelbar beteiligt. Am wirtschaftlichen Ergebnis der Besitzgesellschaft ist die Fondsgesellschaft mittelbar zu weiteren rund 4,84 % beteiligt, weil sie
Mehrheitsgesellschafterin der Bouwfonds Wohnen in
Deutschland 01 Beteiligungs GmbH (die „Beteiligungsgesellschaft“) ist, die ihrerseits die verbleibenden 5,1 % der Gesellschaftsanteile an der Besitzgesellschaft hält.
vertrages mit der Treuhänderin (siehe näher hierzu unten im
Abschnitt „Treuhandvertrag“) unter Ziffer c. Beide Beteiligungsformen sind hinsichtlich der mit der Beteiligung verbundenen Rechte weitestgehend gleich gestellt, soweit dies
gesetzlich möglich ist. Aus Vereinfachungsgründen werden
nachfolgend die Direktkommanditisten und die Treugeber
deshalb einheitlich als „Anleger“ oder „Kommanditisten“ und
beide Beteiligungsformen als „Beitritt“ bezeichnet, soweit eine Unterscheidung nicht erforderlich ist.
Anleger beteiligen sich in Höhe der in der Beitrittserklärung
genannten Zeichnungssumme an der Fondsgesellschaft, und
zwar entweder unmittelbar als Direktkommanditisten oder
mittelbar als Treugeber durch den Abschluss eines Treuhand-
Gesellschafter, Vertretung, Geschäftsführung
Die Fondsgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft deutschen Rechts. Einzige persönlich haftende Gesellschafterin
der Fondsgesellschaft ist die Bouwfonds Wohnen in Deutsch-
b. Gesellschaftsvertrag
83
land 01 Verwaltungs GmbH (nachfolgend „persönlich haftende Gesellschafterin“ genannt), eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, durch die die Fondsgesellschaft im Außenverhältnis gesetzlich vertreten wird.
Im Innenverhältnis obliegt die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft und deren Verwaltung der geschäftsführenden
Kommanditistin Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH, der insoweit umfassende rechtsgeschäftliche Vollmacht erteilt
wird.
Die geschäftsführende Kommanditistin hat ein voll eingezahltes Stammkapital von 25.000,00. Euro. Gegenstand des
Unternehmens ist die Beteiligung an anderen Unterneh-men
als Kommanditistin zwecks Übernahme entgeltlicher Geschäftsführungsaufgaben im Rahmen von geschlossenen Immobilienfonds der ABN AMRO – Gruppe. Sie hat zwei Geschäftsführer (Arnoldus Servatius Petronella (genannt Voäs)
Brouns und Michael Haupt), die gemeinschaftlich zur Vertretung der persönlich haftenden Gesellschafterin berechtigt
sind und die Befugnis haben, im Namen der Gesellschaft mit
sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen (Befreiung von der Beschränkung
des § 181 BGB).
Die Rechte und Pflichten der geschäftsführenden Kommanditistin, die einschließlich ihrer jeweiligen Geschäftsführer für
Geschäfte mit der Fondsgesellschaft von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit und befugt ist, die von ihr übernommenen Aufgaben auf andere Gesellschaften zu übertragen, ergeben sich insbesondere aus den §§ 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 17,
18, 20 des in Abschnitt 15 abgedruckten Gesellschaftsvertrages. Sie umfassen unter anderem die Aufstellung des Jahresabschlusses, die Einberufung und Durchführung von Gesellschafterversammlungen und die Liquidation der Fondsgesellschaft. Für wesentliche, in § 6 des Gesellschaftsvertrages
aufgeführte Maßnahmen bedarf die geschäftsführende Kommanditistin der Zustimmung der Gesellschafterversammlung,
siehe unten unter „Befugnisse der Gesellschafterversammlung“ dieses Abschnitts. Der geschäftsführenden Kommanditistin wird umfassende rechtsgeschäftliche Vollmacht erteilt.
Treuhandkommanditistin (nachfolgend die „Treuhänderin“)
ist die Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH, Berlin.
Die persönlich haftende Gesellschafterin und die nicht geschäftsführende Kommanditisten sind für die Dauer der Gesellschaft von der Geschäftsführung ausgeschlossen. Das Widerspruchsrecht der Kommanditisten, einer Handlung der
geschäftsführenden Kommanditistin zu widersprechen, ist
analog § 164 des Handelsgesetzbuches (HGB) ausgeschlossen.
Alle Gesellschafter haben die Kontrollrechte nach § 166 HGB
und das Recht, in Angelegenheiten der Gesellschaft Auskunft
von der Treuhänderin und dem Beirat zu verlangen.
Eine Mittelverwendungskontrolle bei der Fondsgesellschaft
durch einen externen Dritten findet nicht statt.
84
Beitritt weiterer Gesellschafter und Einzahlung der Einlagen
Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, ihr Kommanditkapital
von 1.000,00 Euro (zuzüglich 5 % Agio) auf insgesamt
19.942.857,00 Euro (zuzüglich 5 % Agio) zu erhöhen. Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt und bevollmächtigt, das Gesellschaftskapital durch Aufnahme weiterer
Kommanditisten und/oder Aufstockung der Beteiligung der
Treuhänderin ohne Zustimmung der Mitgesellschafter und
unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB zu erhöhen. Die Ermächtigung ist bis zum 31. Dezember 2010 befristet und kann einmalig um höchstens sechs Monate verlängert
werden. Die Fondsgesellschaft wird mit Platzierung des vorgesehenen Kapitals geschlossen.
Die Zeichnungsbeträge sollen jeweils 15.000,00 Euro zuzüglich 5 % Agio erreichen oder übersteigen. Die geschäftsführende Kommanditistin kann Ausnahmen zulassen. Als Haftsumme wird im Handelsregister jeweils 10 % der Pflichteinlage
eingetragen.
Die Beteiligung erfolgt als Kommanditist (Direktanleger) oder
mittelbar als Treugeber der Treuhänderin. Diese beteiligt sich
dann im Außenverhältnis im eigenen Namen und im Innenverhältnis im Auftrag und für Rechnung des Treugebers in Höhe des in der Beitrittserklärung angegebenen Betrages an der
Fondsgesellschaft oder hält eine bisher von ihr für eigene Rechnung gehaltene Beteiligung künftig für den Treugeber und
wird allein im Handelsregister eingetragen. Treugeber, die sich
über die Treuhänderin beteiligt haben, können jederzeit die
Umwandlung ihrer Beteiligung in eine unmittelbare Gesellschaftsbeteiligung verlangen (siehe Treuhandvertrag unten in
Abschnitt 16 mit ausführlicher Erläuterung in Abschnitt c.).
Direktanleger sind verpflichtet, auf ihre Kosten der geschäftsführenden Kommanditistin mit ihrem Beitritt eine notariell
beglaubigte Vollmacht zu erteilen, alle Anmeldungen zum
Handelsregister vorzunehmen (siehe § 4 Abs. 7 des Gesellschaftsvertrages) Sie sind ferner verpflichtet, ein Treuhandverhältnis mit der Treuhänderin (Verwaltungstreuhand) nach
Maßgabe des Treuhandvertrages zu begründen und für die
Dauer der Gesellschaft aufrecht zu erhalten.
In allen Fällen ist der Beteiligungsbetrag zuzüglich 5 % Agio
unverzüglich nach Annahme der Beitrittserklärung auf das
von der Treuhänderin angegebene Konto zu leisten (siehe Abschnitt 4 unter Zahlung des Zeichnungspreises
Treugeber und Direktkommanditisten
Mit dem Beitritt zur Fondsgesellschaft wird ein Treuhandvertrag geschlossen. Die Treuhänderin wird direkt der Fondsgesellschaft beitretende Anleger als Verwaltungstreuhänderin,
mittelbar beitretende Anleger als Beteiligungstreuhänderin
während der gesamten Dauer der Beteiligung betreuen. Der
Treuhandvertrag ist abgedruckt im Abschnitt 16.
Die Treugeber werden im Innenverhältnis zur Fondsgesellschaft wie Kommanditisten behandelt. Insoweit wird der Ge-
sellschaftsvertrag so ausgelegt, dass die Regelungen dem
Treugeber Rechte und Pflichten einräumen, die denen eines
unmittelbar beteiligten Kommanditisten möglichst nahe
kommt. Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft gilt
für sie entsprechend. Die Treugeber sind insbesondere wie ein
unmittelbar beteiligter Kommanditist wirtschaftlich am Gewinn und Verlust, Auseinandersetzungsguthaben und Liquidationserlös der Fondsgesellschaft beteiligt. Jeder Treugeber
kann auch an der Gesellschafterversammlung persönlich teilnehmen oder sich unter Beachtung der gesellschaftsvertraglichen Regelungen vertreten lassen.
Haftsumme, Wirksamwerden des Beitritts, Nachschüsse
Die handelsregisterlich einzutragenden Haftsummen entsprechen jeweils 10 % des Zeichnungsbetrages exklusive Agio.
Die Haftung der Kommanditisten ist auf ihre jeweilige, im
Handelsregister eingetragene Hafteinlage begrenzt.
Der Beitritt eines der Fondsgesellschaft unmittelbar beitretenden Kommanditisten erfolgt im Außenverhältnis unter
der aufschiebenden Bedingung der Eintragung seiner Hafteinlage in das Handelsregister. Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft wird erst mit Eintragung wirksam. Die Kommanditisten sind jedoch in der Zeit zwischen Annahme der Beitrittserklärung bis zu ihrer Eintragung im Handelsregister als atypisch stille Gesellschafter an der Fondsgesellschaft beteiligt.
Die Haftung ist während dieses Zeitraums auf die übernommene Kommanditeinlage begrenzt. Das atypisch stille Gesellschaftsverhältnis wird mit Eintragung des Kommanditisten
im Handelsregister zur kommanditistischen Beteiligung.
Der Gesellschaftsvertrag sieht keine Nachschussverpflichtungen oder sonstige Zahlungsverpflichtungen vor, dies gilt auch
für den Fall der Liquidation, die über die Verpflichtung zur
Leistung der übernommenen Pflichteinlage hinausgehen
(vgl. § 4 Abs. 12 des Gesellschaftsvertrages). In Betracht kommt
jedoch eine Haftung nach gesetzlichen Vorschriften gemäß
§§ 171 ff. HGB bzw. – für Anleger, die sich über die Treuhänderin beteiligen (Durchschlagen der Haftung der Treuhänderin
auf die Treugeber) –, vgl. im Abschnitt b „Haftung der Gesellschafter“.
Haftung der Gesellschafter
Die persönlich haftende Gesellschafterin haftet im Außenverhältnis für die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft nach
den Bestimmungen des Handelsgesetzbuches unbeschränkt.
Die Haftung der Kommanditisten gegenüber den Gläubigern
der Fondsgesellschaft ist auf ihre jeweilige in das Handelsregister eingetragene Haftsumme, also 10 % der Pflichteinlage exklusive Agio und im Innenverhältnis auf den Beteiligungsbetrag zuzüglich Agio begrenzt und erlischt mit Einzahlung des
gezeichneten Beteiligungsbetrages in die Gesellschaft (vgl. §§
171 ff. HGB). Die Haftung im Außenverhältnis kann bis zur Höhe
der Haftsumme wieder aufleben, wenn durch Auszahlung das
Kapitalkonto unter die Haftsumme sinkt (was bei prognosegemäßem Verlauf nicht der Fall ist). Die Haftung lebt auch im Falle des Ausscheidens bei Zahlung des Auseinandersetzungsgut-
habens wieder auf. Die Haftung ist ausgeschlossen, sobald die
Haftsumme in die Fondsgesellschaft eingelegt wird.
Im Innenverhältnis beschränken sich die persönliche Haftung
der persönlich haftende Gesellschafterin mit bestimmten
Ausnahmen auf vorsätzliches und grob fahrlässiges Handeln
oder Unterlassen (vgl. § 20 des auf in Abschnitt 15 abgedruckten Gesellschaftsvertrags) und die persönliche Haftung der
Kommanditisten untereinander sowie im Verhältnis zu der
Gesellschaft auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Die geschäftsführende Kommanditistin ist verpflichtet, die Geschäfte mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu führen.
Schadenersatzansprüche der Gesellschafter untereinander
verjähren in einem Jahr ab dem Zeitpunkt der Entstehung
des Anspruchs, soweit nicht kraft Gesetzes einer kürzeren
Verjährungsfrist einschlägig ist. Sie sind innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntnisnahme von
dem Schaden gegenüber dem Verpflichteten schriftlich geltend zu machen.
Verzug mit Leistung der Pflichteinlage
Die geschäftsführende Kommanditistin kann im eigenen Ermessen einen Kommanditisten, der die Einlage trotz schriftlicher Fristsetzung mit Androhung des Ausschlusses nicht,
nicht rechtzeitig oder nicht vollständig leistet, durch einseitige Erklärung aus der Fondsgesellschaft ausschließen mit der
Folge, dass der ausgeschlossene Anleger der Gesellschaft die
durch die Ausschließung entstandenen Kosten sowie pauschalisierten Schadensersatz in Höhe von 10 % der Einlage
schuldet, wenn kein höherer oder geringerer Schadens nachgewiesen ist. Mittelbar beitretende Anleger werden der Sache
nach entsprechend behandelt.
Auf verspätet geleistete Einzahlungen werden Verzugszinsen
in Höhe von 5 % per annum über dem jeweiligen Basiszinssatz
(§ 247 Abs. 1 BGB) erhoben.
Befugnisse der Gesellschafterversammlung
Die Gesellschafterversammlung beschließt gemäß § 8 des Gesellschaftsvertrages über
die Wahl des Abschlussprüfers;
die Feststellung des Jahresabschlusses, die Gewinnverwendung und Auszahlungen an die Gesellschafter;
\\die Entlastung der persönlich haftenden Gesellschafterin
und der geschäftsführenden Kommanditistin für das
abgelaufene Geschäftsjahr;
\\die Entlastung der Treuhänderin für das abgelaufene
Geschäftsjahr;
\\Einrichtung, Wahl, Entlastung und Auflösung des Beirats;
\\die Änderung des Gesellschaftsvertrages;
\\die Ausschließung der persönlich haftenden Gesellschafterin und Bestellung einer neuen persönlich haftenden
Gesellschafterin an ihrer Stelle;
\\die Auflösung, Umwandlung bzw. Liquidation der
Gesellschaft;
\\
\\
85
alle sonstigen ihr im Gesellschaftsvertrag zugewiesenen
oder ihr von der geschäftsführenden Kommanditistin zur
Beschlussfassung vorgelegten Angelegenheiten.
\\
Eine Vielzahl von Handlungen und Rechtsgeschäften, soweit
sie nicht in den Investitionsplänen der Fondsgesellschaft, der
Besitzgesellschaft und der Beteiligungsgesellschaft vorgesehen sind, bedürfen ferner der Zustimmung der Gesellschafterversammlung. Hier sind zu nennen:
der Erwerb, die Veräußerung und die Belastung von
Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten;
\\der Erwerb, die Veräußerung oder die Belastung von
Beteiligungen sowie der Abschluss von Verträgen, die
eine Beteiligung Dritter an den Ergebnissen der Gesellschaft zum Gegenstand gaben;
\\die Veräußerung des gesamten oder eines wesentlichen
Teils des Gesellschaftsvermögens oder die Einräumung
eines Rechtes daran;
\\die Darlehensgewährung, die Übernahme von Bürgschaften, Garantien oder ähnlichen Haftungserklärungen von
mehr als insgesamt 250.000,00 Euro, soweit nicht die
Besitzgesellschaft oder die Beteiligungsgesellschaft
Begünstigte sind;
\\Handlungen und Rechtsgeschäfte, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehen, der Abschluss von
Verträgen in Höhe von bis zu 1 Mio. Euro gilt nicht als
über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehend;
\\die Aufnahme bzw. die Inanspruchnahme von Darlehen
in Höhe von mehr als insgesamt 0.5 Mio. Euro über die im
Investitionsplan genannten Darlehen hinaus;
\\die Eingehung von Wechselverbindlichkeiten;
\\die Erteilung von Prokuren und Generalvollmachten (mit
Ausnahme von Bevollmächtigungen der geschäftsführenden Kommanditistin) und die Gewährung von
Einzelvollmachten über den Rahmen des gewöhnlichen
Geschäftsbetriebes hinaus;
\\der Abschluss von Anstellungsverträgen und die
Erteilung von Pensionszusagen;
\\die Teilnahme an Abstimmungen der Gesellschafterversammlung der Besitzgesellschaft, soweit diese ihrerseits
Beschlüsse fassen will, die dem vorstehenden Katalog
zustimmungsbedürftiger Handlungen und Rechtsgeschäfte unterfallen.
\\
Einberufung und Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung
Die ordentliche Gesellschafterversammlung findet, soweit
nicht im Umlaufverfahren entschieden wird (siehe unter „Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren“), jährlich mit Einladung der geschäftsführenden Kommanditistin nach Aufstellung des Abschlusses für das vorangegangene Geschäftsjahr, spätestens aber bis zum Ablauf des zehnten Monats des
laufenden Wirtschaftsjahres am Sitz der Gesellschaft statt.
Außerordentliche Gesellschafterversammlungen werden außer in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen einberufen,
wenn es im Interesse der Gesellschaft erforderlich ist oder
dies unter schriftlicher Übersendung einer Tagesordnung und
einer Begründung von einem oder mehreren Gesellschaftern
verlangt wird, der bzw. die mindestens 10 vom Hundert des
86
eingezahlten Kapitals der Gesellschaft auf sich vereinigen,
oder wenn die geschäftsführende Kommanditistin oder der
Beirat (soweit bestellt) es verlangen. Sie können auch fernschriftlich (Telefax) einberufen werden. Sollte die geschäftsführende Kommanditistin einem ordnungsgemäßen Verlangen auf Einberufung einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung nicht binnen zwei Wochen nachkommen, so
sind die Kommanditisten selbst berechtigt, eine Gesellschafterversammlung einzuberufen.
Die Gesellschafterversammlung wird durch ein Mitglied der
Geschäftsleitung der geschäftsführenden Kommanditistin als
Vorsitzenden geleitet.
Es steht jedem Gesellschafter frei, sich in der Gesellschafterversammlung durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen anderen Gesellschafter, der Treuhänderin oder ein von
Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichtetes Mitglied
der steuer- oder rechtsberatenden Berufe vertreten zu lassen;
das Recht auf eigene Teilnahme bleibt davon unberührt. Die
Kosten für die Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung und für eine eventuelle Vertretung trägt jeder Gesellschafter selbst.
Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn an
ihr Gesellschafter beteiligt oder vertreten sind, die mindestens 50 vom Hundert der Kommanditeinlagen auf sich vereinigen. Die Treugeber sind stets berechtigt, selbst oder durch
einen Bevollmächtigten – entsprechend Regelung wie bei dem
Kommanditisten – an den Gesellschafterversammlungen teilzunehmen. Sie haben alle Teilnahme-, Auskunfts-, Informations-, Kontroll- und Stimmrechte wie ein unmittelbar an der
Gesellschaft beteiligter Kommanditist und wurden von der
Treuhänderin entsprechend bevollmächtigt.
Sollte die ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung beschlussunfähig sein, so hat die geschäftsführende Kommanditistin innerhalb von zwei Wochen die Gesellschafterversammlung mit einer Frist von mindestens einer
Woche erneut zur Beschlussfassung über dieselben Tagesordnungspunkte einzuberufen. Die so einberufene Gesellschafterversammlung ist ohne Rücksicht auf die Anzahl der anwesenden oder vertretenen Gesellschafter beschlussfähig (§ 7
Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages). Darauf hat sie in der Einberufung ausdrücklich hinzuweisen.
Je 1.000,00 Euro Beteiligung am Gesellschaftskapital gewähren eine Stimme. Der persönlich haftenden Gesellschafterin
und der geschäftsführenden Kommanditistin steht jeweils eine Stimme zu, soweit nicht das Stimmrecht nach Beteiligung
am Gesellschaftskapital zu einer höheren Stimmzahl führt.
Die Stimmabgabe kann nur einheitlich erfolgen. Die Treuhänderin ist aber berechtigt, entsprechend den ihr erteilten Weisungen unterschiedliche Stimmen abzugeben. Stimmenthaltungen zählen stets für die Ermittlung der Beschlussfähigkeit
mit, gelten aber als nicht abgegebene Stimmen für die Ermittlung der Mehrheit.
Beschlüsse der Gesellschafterversammlung werden grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
Für die Änderung des Gesellschaftsvertrages, den Ausschluss
eines nicht zahlungssäumigen Gesellschafters, die Kündigung
oder den Ausschluss der persönlich haftenden Gesellschafterin, die Entziehung der Geschäftsführungsbefugnis, die Auflösung, die Umwandlung der Gesellschaft in eine andere Rechtsform und die Durchführung einer Sonderprüfung in entsprechender Anwendung der Bestimmungen der §§ 142 ff. und §§
258 ff. des Aktiengesetzes ist eine qualifizierte Mehrheit von
75 % der sich an der Abstimmung beteiligten Stimmen erforderlich. Änderungen des Gesellschaftsvertrages und Kündigung oder Ausschluss der persönlich haftenden Gesellschafterin bedürfen zu ihrer Wirksamkeit zusätzlich der Zustimmung
der geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhänderin. Beschlüsse, die eine Nachschusspflicht begründen, bedürfen der Zustimmung aller Gesellschafter.
Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren
Beschlüsse können auch im Umlaufverfahren gefasst werden,
wenn sich an diesem Verfahren Gesellschafter mit mindestens 30 % des gezeichneten Kapitals beteiligen. Die Frist zur
Stimmabgabe muss mindestens drei Wochen, bei außerordentlichen Gesellschafterversammlungen mindestens eine
Woche betragen. Das Ergebnis der Abstimmung ist in Form eines Protokolls den Gesellschaftern zuzuleiten. Die Mehrheitserfordernisse stimmen mit denen für Beschlüsse der Gesellschafterversammlung überein.
Beirat
Die Gesellschafterversammlung kann mit einfacher Mehrheit
einen Beirat zur Beratung der Geschäftsführung und Überwachung der Durchführung von Gesellschafterbeschlüssen einrichten (§ 10 des Gesellschaftsvertrages), dessen Mitglieder
wählen und seine Vergütung festsetzen.
Der Beirat wird für eine Amtsdauer von drei Jahren bestellt. Er
kann jederzeit Auskünfte verlangen und die Bücher und
Schriften der Gesellschaften einsehen. Beiratsmitglieder haften für diejenige Sorgfalt, welche sie in eigenen Angelegenheiten anzuwenden pflegen, höchstens aber bis 100.000,00
Euro je Schadensfall.
Jahresabschluss, Gewinn- und Verlustzuweisung
Die Fondsgesellschaft wird ihre handelsrechtlichen Jahresabschlüsse freiwillig nach den Standards einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft aufstellen und einer Prüfung durch eine von
der Gesellschafterversammlung zu wählende Wirtschaftsprüfungsgesellschaft unterziehen. Einen Lagebericht im Sinne
des § 289 HGB ist die Gesellschaft nicht zu erstellen verpflichtet und wird sie weder aufstellen noch prüfen lassen (§ 8h
Abs. 2 Verkaufsprospektgesetz).
Maßgeblich für die Gewinn- und Verlustverteilung bzw. die
Verteilung des Ergebnisses der handelsrechtlichen Gewinnund Verlustrechnung ist der geprüfte und von der Gesellschafterversammlung festgestellte Jahresabschluss der Fondsgesellschaft. Die gesellschaftsvertraglich vorgesehenen Vergütungen der persönlich haftenden Gesellschafterin, der geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhänderin sind
vorab zu begleichen und werden im Innenverhältnis der Gesellschafter zueinander als Aufwand der Fondsgesellschaft be-
handelt und von dieser gezahlt. Diese Haftungs- und Tätigkeitsvergütungen setzen kein positives Jahresergebnis voraus.
Das handelsrechtliche Ergebnis wird im Übrigen auf alle Gesellschafter im Verhältnis ihrer Einlagen (exklusive Agio) verteilt. Die steuerliche Ergebnisverteilung folgt, soweit nicht
zwingende gesetzliche Regelungen entgegenstehen, der handelsrechtlichen Ergebnisverteilung (§ 13 Abs. 11 des Gesellschaftsvertrages).
Im Investitionsjahr 2010 wird ein negatives handelsrechtliches Ergebnis abweichend vom allgemeinen Verteilungsschlüssel allen Kommanditisten – unabhängig vom Zeitpunkt
ihres (unmittelbaren oder mittelbaren) Beitritts zur Gesellschaft – im Verhältnis ihrer Einlagen (exklusive Agio) zugewiesen (Gleichverteilungsabrede), so dass die Kapitalkonten
III zum Ende des Geschäftsjahres gleichmäßig belastet sind.
Soweit im Jahr 2011 noch Beitritte zur Gesellschaft erfolgen,
wird entsprechend verfahren, so dass sich auf den Schluss dieses Geschäftsjahres eine gleichmäßige Belastung der Kapitalkonten III ergibt. Ein positives handelsrechtliches Ergebnis
des Geschäftsjahres 2010 wird so zugerechnet, dass jeder Gesellschafter ab dem Folgemonat der Einzahlung seiner Einlage
das Ergebnis zeitanteilig und im Verhältnis seiner Einlage
zum Gesamtkapital der Fondsgesellschaft berechtigt ist. Entsprechend wird für 2011 verfahren, falls der Gesellschaft dann
noch Anleger beitreten.
Auszahlungen (Gewinne und Liquiditätsüberschüsse)
Über die Verwendung von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen der Fondsgesellschaft entscheidet die Gesellschafterversammlung, § 8 des Gesellschaftsvertrages.
Auszahlungen erfolgen stets entsprechend der Gewinnverteilung, also (vorbehaltlich der Sonderregelungen im Investitionsjahr und ggf. dem Folgejahr) nach dem Verhältnis der Einlagen. Würde die Haftung der Kommanditisten durch Auszahlungen wieder aufleben (was bei prognosegemäßem Verlauf
nicht der Fall ist), so würde die Treuhänderin Auszahlungen
insoweit erst an ihre Treugeber weiterleiten, wenn diese im
Handelsregister eingetragen sind, vgl. § 13 Abs. 7 des Gesellschaftsvertrages.
Nach einem Auflösungsbeschluss der Gesellschafter führt die
geschäftsführende Kommanditistin die Liquidation der Fondsgesellschaft durch. Das nach Befriedigung der Gläubiger und
nach Berücksichtigung der im Gesellschaftsvertrag geregelten
Gesellschaftervergütungen verbleibende Vermögen der Gesellschaft wird dann wiederum im Verhältnis der geleisteten
Einlagen unter den Kommanditisten verteilt. Die persönlich
haftende Gesellschafterin ist an dem Liquidationsgewinn
oder –verlust nicht beteiligt.
Laufzeit , Auflösung, Kündigung
Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet und
kann durch Beschluss der Gesellschafterversammlung mit
qualifizierter Mehrheit von 75 % der anwesenden oder vertretenen bzw. – im schriftlichen Verfahren – teilnehmenden Gesellschafterstimmen frühestens zum 31. Dezember 2020 aufgelöst werden.
87
Göttingen – offene Bebauung im Umfeld der Wohnanlage
88
Ein Kommanditist scheidet unter Fortsetzung der Fondsgesellschaft zwischen den übrigen Gesellschaftern aus der
Fondsgesellschaft aus, wenn er die Fondsgesellschaft schriftlich mit einer Frist von 6 Monaten zum Jahresende (31. Dezember eines jeden Jahres) kündigt. Die Kündigung ist erstmals
zum 31. Dezember 2025 zulässig und wird nicht berücksichtigt,
wenn die Gesellschaft in dem Jahr des Zugangs der Kündigung ihre Auflösung beschließt oder beschlossen hat.
Ausschluss von Gesellschaftern
Im Zuge des Beitritts zur Fondsgesellschaft kann ein Gesellschafter wieder ausgeschlossen werden, wenn er seine Einzahlungsverpflichtung (Pflichteinlage zuzüglich Agio) nicht,
nicht rechtzeitig oder nicht vollständig erfüllt, § 4 Abs. 9 des
Gesellschaftsvertrages, oder seine geldwäscherechtlichen
Pflichten (§ 4 Abs. 13 des Gesellschaftsvertrages) trotz Mahnung und Nachfristsetzung nicht erfüllt.
Danach kann ein Gesellschafter aus der Fondsgesellschaft
ausgeschlossen werden, wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder dessen Eröffnung mangels Masse
abgelehnt, eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung aus einem nicht nur vorläufig vollstreckbaren Titel in seinen Gesellschaftsanteil eingeleitet und nicht binnen acht Wochen wieder aufgehoben oder sein Anteil infolge Pfändung von einem
Dritten gekündigt wird, er Klage auf Auflösung der Gesellschaft erhebt oder in seiner Person ein wichtiger Grund gemäß § 133 Abs. 1 und 2 HGB gegeben ist. Einzelheiten sind in §
9 des Gesellschaftsvertrages geregelt.
In diesen Fällen, ausgenommen das Ausscheiden wegen Klage auf Auflösung der Gesellschaft, kann die Abfindung unter
dem Verkehrswert der Beteiligung liegen oder vollständig
entfallen, vgl. hierzu § 17 des Gesellschaftsvertrages.
In anderen Fällen hat der ausgeschiedene Gesellschafter in
der Regel Anspruch auf Zahlung einer Abfindung in Höhe seiner Beteiligung am Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens
abzüglich der durch das Ausscheiden bedingten Kosten. Ein
Geschäftswert wird nicht berücksichtigt. Die Höhe des Abfindungsanspruches wird von dem für das betreffende Geschäftsjahr ordentlich bestellten Abschlussprüfer der Fondsgesellschaft als Schiedsgutachter verbindlich festgestellt.
Die Zahlung des Abfindungsguthabens erfolgt in Raten, verzinst, und soweit die Liquiditätslage der Fondsgesellschaft
dies, gegebenenfalls unter Berücksichtigung der Bildung einer angemessenen Liquiditätsreserve zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung, erlaubt. Zu vorzeitiger Auszahlung ist die Fondsgesellschaft stets berechtigt.
Der ausscheidende Kommanditist kann von der Fondsgesellschaft keine Sicherheitsleistung für seinen Abfindungsanspruch verlangen.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist jederzeit ohne
Zustimmung der Mitgesellschafter berechtigt, auf ihre Kosten
ihre Stellung als persönlich haftende Gesellschafterin der Gesellschaft mit allen Rechten und Pflichten auf eine andere
GmbH mit gleichem Gesellschafterhintergrund zu übertragen. Für alle Fälle ihres Ausscheidens aus der Fondsgesell-
schaft hat die persönlich haftende Gesellschafterin bereits
ihre Einwilligung zur Fortführung der Firma gegeben.
Übertragung und Vererbung von Gesellschaftsanteilen
Beteiligungen von Gesellschaftern an der Fondsgesellschaft
können auf Dritte im Wege der Abtretung grundsätzlich jeweils zum 31. Dezember eines jeden Jahres übertragen werden. Die Übertragung ist nur im Ganzen und nur insoweit
möglich, als die verbleibende und die entstehende Beteiligung
mindestens 5.000,00 Euro betragen und jede Beteiligung
durch 1.000 (ohne Rest) teilbar sein muss. Die Übertragung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin, die nur aus wichtigem Grund
(insbesondere bestehende Zahlungsansprüche gegen den Gesellschafter oder die Auslösung einer Grunderwerbsteuerbelastung zu Lasten der Fondsgesellschaft) versagt werden kann.
Die erstmalige Verpfändung der Beteiligung zum Zwecke der
Refinanzierung an ein inländisches Kreditinstitut und die
Übertragung einer treuhänderisch gehaltenen Beteiligung
seitens der Treuhänderin auf einen bisher mittelbar beteiligten Gesellschafter ist stets zulässig.
Im Falle der Übertragung eines Kommanditanteils tritt der Erwerber/Rechtsnachfolger vollumfänglich in die Rechte und
Pflichten des Veräußerers aus dem Gesellschaftsvertrag und
dem Treuhand- und Verwaltungsvertrag ein. Übertragender
und Übernehmender müssen die Gesellschaft und deren Gesellschafter von jedem aus der Übertragung resultierenden
direkten oder indirekten Nachteil und von jedem durch die
Übertragung jetzt oder in Zukunft entstehendem Steueraufwand freistellen. Sie tragen auch die Kosten der Übertragung,
insbesondere die Kosten der Handelsregistereintragungen.
Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, eine
Verwaltungsgebühr in Höhe von 0,5 % (ein halbes Prozent) der
betroffenen Kommanditeinlage, höchstens aber 250,00 Euro,
zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer zu erheben.
Zu den Risiken siehe Abschnitt 3 unter „Risiko der fehlenden
freien Handelbarkeit“.
Verstirbt ein Kommanditist, so geht der Kommanditanteil auf
dessen Erben über, die einen gemeinsamen Vertreter bestellen müssen. Für den Fall, dass eine Auseinandersetzung unter
den Erben erfolgen soll, müssen die sich nach Auseinandersetzung ergebenden einzelnen Gesellschaftsanteile (Nominaleinlage) mindestens einen Betrag von 5.000,00 Euro aufweisen und durch 1.000 teilbar sein.
Treugeberregister
Die Treuhänderin führt ein Treugeberregister nebst der persönlichen und beteiligungsbezogenen Daten, die sie weitestgehend vertraulich behandeln muss (Ausnahme z. B. Offenlegung im Rahmen der steuerlichen Veranlagung gegenüber
der Finanzverwaltung). Die personenbezogenen Daten werden elektronisch erfasst und gespeichert. Näheres ist in § 11
des Treuhandvertrages geregelt.
Vergütung der geschäftsführenden Kommanditistin
Für ihre Tätigkeit als geschäftsführende Kommanditistin erhält diese von der Fondsgesellschaft ab dem Wirtschaftsjahr
89
2010 eine Vergütung in Höhe von 2.500,00 Euro jährlich zuzüglich Umsatzsteuer in jeweiliger gesetzlicher Höhe. Die Vergütung ist indexiert.
Für den Liquidationszeitraum erhält die geschäftsführende
Kommanditistin eine einmalige Tätigkeitsvergütung in Höhe
des doppelten der letzten vollen Jahresvergütung (§ 13 Abs. 8
des Gesellschaftsvertrages).
Vergütung der persönlich haftenden Gesellschafterin
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält von der Fondsgesellschaft für ihre Übernahme der Haftung als persönlich
haftende Gesellschafterin der Fondsgesellschaft eine pauschale und ergebnisunabhängige jährliche Haftungsvergütung von
1.000,00 Euro. Die Haftungsvergütung ist indexiert. Sollte die
persönlich haftende Gesellschafterin aus der Gesellschaft ausscheiden, so erhält sie den vorgenannten Betrag zeitanteilig.
Vergütung der Treuhänderin
Die Treuhänderin erhält von der Fondsgesellschaft für ihre Tätigkeit als Beteiligungstreuhänderin oder Verwaltungstreuhänderin sowie die Entgegennahme der Beitrittserklärungen
und das Führen des Anlegerregisters im Geschäftsjahr 2010
eine einmalige Treuhandgebühr von 59.829,00 Euro zuzüglich
gesetzlicher Umsatzsteuer. Ab dem Wirtschaftsjahr 2011 erhält sie eine Vergütung in Höhe von 0,30 % der Summe der
Pflichteinlagen der Gesellschafter (exklusive Agio) jährlich zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung ist indexiert (§ 13 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages).
Für den Liquidationszeitraum erhält die Treuhänderin eine
einmalige Tätigkeitsvergütung in Höhe der letzten vollen Jahresvergütung zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweiliger Höhe (§ 13 Abs. 8 des Gesellschaftsvertrages).
Abweichung von gesetzlichen Regelungen
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft weicht in seinen folgenden Bestimmungen von den anwendbaren gesetzlichen Regelungen über eine Kommanditgesellschaft ab: § 4
(„Gesellschafter, Gesellschaftskapital, Einlagen“), § 5 („Dauer
der Gesellschaft, Geschäftsjahr“), § 6 („Geschäftsführung, Vertretung, Zustimmungserfordernisse“), § 7 („Gesellschafterversammlung“), § 8 („Gegenstand der Gesellschafterversammlung“), § 9 („Gesellschafterbeschlüsse“), § 10 („Beirat“), § 11
(„Auskunfts- und Einsichtsrechte“), § 12 („Jahresabschluss“), §
13 („Verteilung des Jahresergebnisses, Auszahlungen“), § 14
(„Verfügung über Gesellschaftsanteile“), § 15 („Erbfolge“), § 16
(„Kündigung und Ausscheiden aus der Gesellschaft aus wichtigem Grund“), § 17 („Abfindung, Anteilsbewertung, Auszahlung“), § 18 („Liquidation und Kapitalherabsetzung“), § 19
(„Wettbewerbsverbot“), § 20 („Haftung der Gesellschaft/Gesellschafter“), § 21 („Kommunikation zwischen Gesellschaft
und Gesellschaftern“), § 22 („Schlussbestimmungen“).
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist keine natürliche
Person, sondern eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
Vergütungen während der Gesamtlaufzeit
Übersicht über die von der Anbieterin an Gesellschafter
oder verbundene Unternehmen während der gesamten
Laufzeit gezahlten Vergütungen
(1) Vergütung für die persönlich haftende Gesellschafterin
(Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Verwaltungs
GmbH) aus dem Gesellschaftsvertrag:
Jährliche Vergütung von 1.000,00 Euro, nicht umsatzsteuerpflichtig22.
(2) Vergütung für die geschäftsführende Kommanditistin
(Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH) aus dem Gesellschaftsvertrag:
Jährliche Vergütung von 2.500,00 Euro für die Geschäftsführung zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer24.
(3) Vergütung der Treuhänderin (Bouwfonds Treuhand und
Verwaltungs GmbH) aus dem Gesellschaftsvertrag:
Einmalige Vergütung für 2010 und die Treuhandeinrichtung von 59.829,00 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer;
Vergütung ab 2011 von 59.829,00 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
(4) Pauschale Vergütung für Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH aus dem Konzeptionsvertrag:
Einmalvergütung von 560.000,00 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
(5) Vergütung für die Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH aus dem Eigenkapitalbeschaffungsvertrag: Pauschalvergütung in Höhe von 6 %
des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals zuzüglich
des auf die Beteiligung entfallenden Agios, d. h. (auf Basis
eines einzuwerbenden Kommanditkapitals von bis zu
19.941.857,00 Euro) bis zu maximal 2.193.714,00 Euro, umsatzsteuerfrei.
(6) Vergütung für Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH aus dem Darlehensbeschaffungsvertrag betreffend die Vermittlung eines langfristigen Darlehens:
Honorar von 150.000,00 Euro, umsatzsteuerfrei, zahlbar
seitens der Besitzgesellschaft.
(7) Vergütung für die Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH aus dem Asset Management Vertrag
Vergütung:
a) Laufende periodische Leistung 3,5 % der
Netto-Ist-Mieten
b) Spezielles Asset Management – Verkauf Vergütung in Höhe von 2 % des Bruttoverkaufspreises
c) Erfolgsvergütung (Performance Fee)
22 Die jährliche Vergütung ist nach Maßgabe der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes indexiert.
90
Übersteigen die Barrückflüsse vor Steuern an die Gesellschafter der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH
& Co. KG die prognostizierten Werte (siehe Abschnitt 8.5
„Ergebnisrechnung (Prognose)“), erhält sie eine Erfolgsvergütung in Höhe von 20 % der Mehrrückflüsse
Alle hier genannten Vergütungen verstehen sich zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Identifizierung nach Geldwäschegesetz
Bei der Annahme von Zeichnungsscheinen sind die Vorschriften des Geldwäschegesetzes (GWG) zu beachten, die
insbesondere eine Identitätsprüfung der Anlageinteressenten vorschreiben. Die persönlich haftende Gesellschafterin,
die geschäftsführende Kommanditistin und die Treuhänderin der Fondsgesellschaft haben die Durchführung der zur
Erfüllung dieser Pflichten resultierenden Maßnahmen vertraglich gemäß § 7 Abs. 2 GWG auf die für den Vertrieb zuständige Bouwfonds Real Estate Investment Management
Deutschland GmbH übertragen, die ihrerseits die Durchführung der Identifizierung vertraglich gemäß § 7 Abs. 2 GWG
auf vertraglich gebundene Vermittler geschlossener Fonds,
die Inhaber einer Erlaubnis nach Kreditwesengesetz oder
nach § 34 c GewO sind, übertragen hat. Einzelheiten zur Identitätsprüfung sind in den Zeichnungshinweisen (siehe Abschnitt 14) ausgeführt.
c. Treuhandvertrag
Mit dem Beitritt kommt zwischen der Bouwfonds Treuhandund Verwaltungs GmbH (die „Treuhänderin“), Sitz Berlin, Geschäftsanschrift Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin, einerseits
und dem unmittelbar beteiligten Anleger („Kommanditist“)
ein Verwaltungstreuhandverhältnis und zwischen der Treuhänderin einerseits und dem mittelbar über die Treuhänderin
beteiligten Anleger („Treugebergesellschafter“) andererseits
ein Beteiligungstreuhandverhältnis nach Maßgabe des Treuhandvertrages (im Wortlaut abgedruckt in Abschnitt 16) zustande. Dieser ist die Rechtsgrundlage der Tätigkeit der Treuhänderin.
Aufgaben der Treuhänderin
In der Emissionsphase nimmt die Treuhänderin die Beitrittserklärung entgegen, holt die Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin zur Annahme der Beitrittserklärung
ein, veranlasst die Anmeldung zum Handelsregister, überwacht die Einzahlung des Beteiligungsbetrages und leitet die
Einzahlungen an die Fondsgesellschaft weiter.
Sie führt das Treugeberregister, informiert die Treugeber angemessen über die Verhältnisse der Fondsgesellschaft und der
Beteiligung, erstellt einen jährlichen Treuhänderbericht und
vertritt die nicht anwesenden Treugeber nach deren Weisung
in den Gesellschafterversammlungen.
23 Die Auszahlungen erfolgen an die Treuhänderin, die sie unverzüglich an die Treugeber weiterleitet.
Sollten von der Fondsgesellschaft beschlossene Auszahlungen dazu führen, dass das
handelsrechtliche Kapitalkonto des Treugebergesellschafters im Zeitpunkt der Auszahlung die
handelsregisterlich eingetragene Haftsumme unter-schreitet und damit die Außenhaftung
gegenüber Gesellschaftsgläubigern wieder auflebt, erfolgt eine Weiterleitung nicht, bevor sich der
betroffene Gesellschafter selbst hat im Handelsregister eintragen lassen. Prognosegemäß tritt
dieser Fall allerdings nicht auf.
Zahlung der Einlage
Der Treugeber hat die in der Beitrittserklärung gezeichnete Einlage zuzüglich 5 % Agio unverzüglich nach der Annahme der
Beitrittserklärung auf das in Abschnitt 4 unter „Zahlung des
Zeichnungspreises“ genannte Konto einzuzahlen. Im Verzugsfall gelten die Regelungen des Gesellschaftsvertrages (§ 4 Abs. 9
des Gesellschaftsvertrages) entsprechend. Die Treuhänderin ist
insoweit berechtigt, von der Beitrittsvereinbarung und dem
Treuhandvertrag zurückzutreten. Der Ausschluss eines Kommanditisten gilt insoweit als Rücktritt der Treuhänderin vom
Treuhandvertrag (vgl. § 5 Abs. 3 und 4 des Treuhandvertrages).
Ergebnisverteilung, Auszahlungen, Stimmrecht
Die Stellung des Treugebergesellschafters entspricht wirtschaftlich der eines im Handelsregister eingetragenen Kommanditisten. Er trägt in Höhe seiner Beteiligung das anteilige
wirtschaftliche Risiko und nimmt am Gewinn und Verlust der
Fondsgesellschaft teil. Die steuerlichen Wirkungen der Beteiligung treffen ausschließlich den Treugebergesellschafter.
Die Treugebergesellschafter sind wie Kommanditisten gemäß
§ 13 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages am Ergebnis der Fondsgesellschaft beteiligt (vgl. § 3 Abs. 2 des Treuhandvertrages).
Sie erhalten auch die Auszahlungen wie ein Kommanditis23.
Soweit der Treugeber sein Stimmrecht nicht selbst ausübt
oder durch nach Gesellschaftsvertrag taugliche von ihm bestimmte Bevollmächtigte wahrnimmt, werden die Rechte des
Treugebers in der Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft von der Treuhänderin wahrgenommen. Sie beachtet hierbei die Weisungen des Treugebers und enthält sich der
Stimme, soweit sie keine Weisung erhält. Werden der Treuhänderin unterschiedliche Weisungen erteilt, ist sie entsprechend dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft berechtigt, unterschiedliche Stimmen abzugeben (gesplittete Stimmabgabe nach dem Verhältnis der Treuhandbeteiligungen).
Bei Abstimmungen im schriftlichen Umlaufverfahren werden
die Treugeber wie die übrigen Gesellschafter unmittelbar zur
Stimmabgabe aufgefordert (vgl. § 7 des Gesellschaftsvertrages).
Wesentliche Rechte der Treuhänderin
Beteiligung
Die Treuhänderin ist berechtigt, gleichlautende Treuhandverträge mit Treugebern bis zur Höhe des im Gesellschaftsvertrag genannten Kommanditkapitals zuzüglich etwaiger
vertraglich zulässiger Überzeichnung abzuschließen und die
Beteiligung des Treugebergesellschafters zusammen mit
weiteren Beteiligungen anderer Treugebergesellschafter
aufgrund gleichlautender Verträge nach außen als einheit
liche Beteiligung zu halten.
Freistellung der Treuhänderin
Die Treugeber stellen die Treuhänderin von allen Verbindlichkeiten frei, die ihr im Zusammenhang mit dem Erwerb und
der pflichtgemäßen treuhänderischen Verwaltung der Beteiligung des Treugebers entstehen. Haftungsmäßig ist der Treugebergesellschafter dem Kommanditisten gleichgestellt (§ 20
Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages) und haftet entsprechend
seiner Beteiligung anteilig.
91
Wesentliche Pflichten der Treuhänderin
Die Treuhänderin hat angemessen über die Verhältnisse der
Gesellschaft und der Beteiligung zu informieren und mindestens einmal jährlich einen Treuhänderbericht zu erstellen, in
dem auch alle wesentlichen Ereignisse betreffend die Fondsgesellschaft dargestellt werden.
Sie ist verpflichtet, das im Rahmen ihrer Treuhandaufgaben
erworbene Vermögen von ihrem eigenen getrennt zu halten
und zu verwalten und alles, was sie aufgrund des Treuhandverhältnisses und aufgrund ihrer Rechtsstellung als Beteiligungstreuhänderin erlangt, an den Treugebergesellschafter
herausgeben.
Haftung der Treuhänderin
Die Treuhänderin haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Sofern nicht der Treuhänderin Vorsatz zu Last fällt, sind
Ansprüche binnen einer Ausschlussfrist von 12 Monaten nach
Kenntnisnahme des Treugebers schriftlich geltend zu machen, für weitere Einzelheiten siehe § 7 des Treuhandvertrages. Sie haftet nicht für die Durchführung der Investition, den
Eintritt des vom Treugeber beabsichtigten steuerlichen oder
wirtschaftlichen Erfolges der Beteiligung, für die Vermögens-,
Finanz- oder Ertragslage der Fondsgesellschaft oder den Prospektinhalt. Ihr obliegt nicht die Überwachung der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft.
Eine eventuelle Haftung der Treuhänderin ist auf die Höhe
des Beteiligungsbetrages des jeweiligen Treugebers (inklusive
Agio) begrenzt.
Verfügung über die Beteiligung, Tod eines Treugebers
Treugebergesellschafter können über ihre Beteiligung unter
den gleichen Bedingungen verfügen wie Kommanditisten
(vgl. § 8 des Treuhandvertrages). Die Zulässigkeit der Übertragung oder sonstigen Verfügung über die Beteiligung eines
Kommanditisten richtet sich ausschließlich nach den diesbezüglichen Regelungen des Gesellschaftsvertrages (vgl. § 15 des
Gesellschaftsvertrages). Das gemäß § 4 Abs. 7 des Gesellschaftsvertrages zu begründende Verwaltungstreuhandverhältnis richtet sich nach den Regelungen dieses Vertrages. Die
Folgen des Todes eines Treugebers entsprechen denen beim
Tod eines Kommanditisten (vgl. § 15 des Gesellschaftsvertrages und § 8 des Treuhandvertrages).
Dauer, Kündigung
Das Treuhandverhältnis unter begebener Vollmachten wird
auf die Dauer der Fondsgesellschaft geschlossen und endet ohne dass es einer Kündigung bedarf, mit Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Treuhänderin oder
dessen Ablehnung mangels Masse oder der Vollstreckung in
die Beteiligung der Treuhänderin, bei Ausscheiden des Treugebers aus der Fondsgesellschaft mit Vollzug des Ausscheides
und in allen anderen Fällen mit Beendigung der Liquidation
der Fondsgesellschaft und Schlussrechnung der Treuhänderin.
Das Treuhandverhältnis kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Dabei sind wichtige Gründe für die Treuhänderin ein Verstoß des Treugebers gegen seine Einzahlungsverpflichtungen, die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das
92
Vermögen des Treugebers oder Ablehnung desselben, die
Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Treugebers und
Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses mit der Fondsgesellschaft oder Ausschluss des Treugebers. Hinsichtlich der
Einzelheiten wird auf § 10 des Treuhandvertrages verwiesen.
Der ausscheidende Treugebergesellschafter trägt bei Ausschluss wegen Zahlungsverzugs neben den Verzugszinsen die
im Zusammenhang mit dem Ausscheiden entstehenden Kosten einschließlich im Gesellschaftsvertrag vorgesehener Vertragsstrafen und/oder pauschalierter Schadensbeträge (siehe
Abschnitt b. unter „Ausschluss von Gesellschaftern).
Vergütung der Treuhänderin
Für die Betreuung der Treugeber erhält die Treuhänderin eine
einmalige Treuhandgebühr für die Einrichtung der Treuhandschaft und die Tätigkeit im Jahr 2010 in Höhe von 59.829,00
Euro zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer und ab dem
Wirtschaftsjahr 2011 eine Vergütung in Höhe von 0,3 % der
Summe der Pflichteinlagen der Gesellschafter (exklusive Agio)
jährlich, zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, vgl. § 13
Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages. Der Gesamtbetrag der für
die Wahrnehmung der Aufgaben der Treuhänderin vereinbarten Vergütung beträgt 1.258.897,50 Euro. Die Zahlung erfolgt
unmittelbar von der Fondsgesellschaft.
Daneben erhält die Treuhänderin in bestimmten Fällen für die
Mitwirkung bei der Übertragung oder Verpfändung einer Beteiligung eine Vergütung in Höhe von 0,5 % des Beteiligungsbetrages, höchstens aber 250,00 Euro und gegebenenfalls für
die Verwaltung nicht an den Anleger weiterzuleitender Auszahlungen eine Vergütung in Höhe von 2 % jährlich der nicht
weitergeleiteten Ausschüttungsbeträge, jeweils zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, vgl. § 4 Abs. 5 des Treuhandvertrages.
Steuerliches Veranlagungsverfahren
Hinsichtlich der Übermittlung von Nachweisen über Sonderwerbungskosten bis spätestens zum 31.03. des auf ein Geschäftsjahr folgenden Jahres an die geschäftsführende Kommanditistin wird auf die Ausführungen in Abschnitt 12.b unter „Zurechnung der Einkünfte und Besteuerungsverfahren“ verwiesen.
Treugeberregister, Datenschutz
Die Treuhänderin führt ein Register über persönliche und beteiligungsbezogene Daten aller Treugeber. Diese sind mit der
Speicherung und Nutzung der Daten auf EDV-Anlagen einverstanden (vgl. § 11 des Treuhandvertrages).
Potentielle Interessenkonflikte
Umstände oder Beziehungen, die Interessenkonflikte des
Treuhänders begründen können, ergeben sich aus dessen
Konzernzugehörigkeit (Seiten 108–109) und den personellen
Verflechtungen mit der Initiatorin (Seite 110).
d. Besitzgesellschaft und Beteiligungsgesellschaft
Besitzgesellschaft
Zur Realisierung des mittelbaren Erwerbs der vier Immobilien
(ausführlich dargestellt in den Abschnitten „Die Immobilien
des Fonds“ und „Detaillierte Objektbeschreibungen“) haben
die persönlich haftende Gesellschafterin der Fondsgesellschaft
als Komplementärin und die Fondsgesellschaft (94,9 %) und
die Beteiligungsgesellschaft (5,1 %) als Kommanditisten am 16.
März 2010 die Besitzgesellschaft gegründet und zum Handelsregister des Amtsgerichts Berlin Charlottenburg angemeldet.
Der Gesellschaftsvertrag der Besitzgesellschaft ist dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft umfassend nachgebildet
und weicht von diesem nur insoweit ab, als es der Sachverhalt
zwingend erfordert (namentlich in § 1 (Firma), § 2 (Gesellschaftszweck), § 4 (Kommanditisten, Kapitalkonten, Aufnahme neuer Gesellschafter, mittelbarer Beitritt als Treugeber), § 6
Abs. 5 (Zustimmung zu Verträgen), § 10 Abs. 1 (Bestellung eines
personenidentischen Beirats; anders als bei der Fondsgesellschaft wird hier kein eigenständiger Beirat installiert) und § 13
Abs. 9 (vom allgemeinen Verteilungsschlüssel abweichende
Verteilung von Jahresergebnissen) oder die Regelungen des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft explizit die Treuhänderin oder die Treugeber oder die Beteiligung an der Besitzgesellschaft und der Beteiligungsgesellschaft betreffen.
Mit dieser Maßgabe wird zur Darstellung des Gesellschaftsvertrages der Besitzgesellschaft auf den Abschnitt d verwiesen.
Beteiligungsgesellschaft
Die Beteiligungsgesellschaft wurde am 10.11.2009 als Vorratsgesellschaft im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin Charlottenburg eingetragen. Im Zuge der wirtschaftlichen Aktivierung dieser Gesellschaft hat die Fondsgesellschaft mit notariellem Geschäftsanteils- und Abtretungsvertrag vom 22.01.2010
einen Geschäftsanteil von 23.700,00 Euro (94,8 %) des insgesamt 25.000,00 Euro umfassenden Stammkapitals der Beteiligungsgesellschaft erworben. Den verbleibenden Anteil von
1.300,00 Euro (5,2 %) hält die Bouwfonds Asset Management
Deutschland GmbH. Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung eigenen Vermögens und die Beteiligung an der
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co. KG.
e. Kaufangebot
Eigentümer (nachfolgend auch „Verkäufer“ genannt) der
nachstehend aufgeführten bebauten Grundstücke und Erbbaurechte sind verschiedene Unternehmen der Rabo Real Estate Group. Sie haben der Besitzgesellschaft (nachstehend
auch „Käufer“ genannt) am 20.05.2010 ein unwiderrufliches
notarielles Kaufangebot (UR Nr. 663/2010, Notar Reemtsma)
unterbreitet. Die Annahme kann von der Besitzgesellschaft
nur einheitlich für alle Objekte erfolgen. Dem Angebot ist ein
Kaufvertrag beigefügt, der bei Annahme durch den Käufer
wirksam wird. Der Kaufvertrag enthält Garantien der Verkäufer in einem für gebrauchte Immobilien marktüblichem Umfang. Die Kaufpreise werden nach Eintritt üblicher Fälligkeitsvoraussetzungen zur Zahlung fällig. Bestehende Belastungen in Abteilung III werden gemäß § 2 Ziffer 4.2. des Kaufvertrages nicht übernommen und sind auf Kosten des
Verkäufers zu löschen. Aus diesem Grunde wird von einer
Darstellung abgesehen.
Beschreibung der Grundstücke und Gebäude
Objekt Hamburg
Bei dem Objekt handelt es sich um Eigentum am Erbbaurecht,
eingetragen im Erbbaugrundbuch von Langenhorn des Amts-
gerichts Hamburg, Band 248, Blatt 8029 Flurstück 5889, Kiwittsmoor 28, 30 mit einer Größe von 13.800 m2 für die Dauer
bis zum 16.06.2066. Die Erbbauberechtigte bedarf zur Veräußerung und Belastung der Zustimmung der Grundeigentümerin. Das Grundstück ist bebaut mit einem Mehrfamilienhaus
mit insgesamt 125 Wohneinheiten, 48 Garagen, 44 Stellplätze
und 19 Fahrradgaragen.
Belastungen, Abteilung II
Die bestehende und vom Käufer zu übernehmende Belastung
in Abteilung II ist in Abschnitt 9 „Detaillierte Objektbeschreibungen“ dargestellt.
Erbbaurecht
Die Erbbaurechte wurden begründet und gegebenenfalls geändert durch UR. Nr. 1080/1966 und UR. Nr. 1081/1966 vom
10.05.1966, Notar Dr. jr. Erwin Tiedau, Hamburg, UR. Nr. A
698/2007 vom 23.08.2007, Notar Stefan Aldag, Berlin nebst
Nachtragsvereinbarung Nr. 5 und 6 sowie Vereinbarung vom
26.11./02.12.2008. Die wesentlichen Regelungen des Erbbaurechtes umfassen eine Laufzeit bis zum 16. Juni 2066, den Erbbauzins und dessen Anpassung, Regelungen zum Heimfall
(im Wesentlichen gesetzliche Tatbestände), Entschädigung
bei Heimfall und bei Ende des Erbbaurechts durch Zeitablauf
und Vorbehalt der Zustimmung des Grundstückseigentümers
bei Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts. Dem Erbbauberechtigten wurde ein Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechts eingeräumt. Zudem wurde Vorkaufsrecht für die
Erbbauberechtigte während der Dauer des Erbbaurechts eingeräumt und grundbuchlich eingetragen (Grundbuch von
Langenhorn, Band 238, Blatt 7733). Daneben bestehen verkehrsübliche Regelungen wegen Lasten- und Kostentragung.
Der Erbbauzins kann erhöht werden alle drei Jahre nach Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes um mindestens
10 Punkte nach oben oder unten. Die letzte Erhöhung erfolgte
zum 01.07.2008. Der Erbbauzins beträgt derzeit 46.520,00 Euro
jährlich. Bei Heimfall (d. h. vorzeitiger Beendigung des Erbbaurechts aufgrund der üblichen Sondertatbestände, in erster
Linie Zahlungsverzug des Erbbaunehmers oder andere gravierende Vertragsverletzungen) beträgt die Entschädigung 2/3
des gemeinen Wertes (Verkehrswertes) des Erbbaurechts. Der
Grundeigentümer ist berechtigt, die Vergütung mit dem auf
dem Grundstück ruhenden Belastungen zu verrechnen. Bei
Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf beträgt die Entschädigung zwei Drittel des gemeinen Wertes der Bauwerke
und Anlagen. Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, dem
Grundeigentümer das Eigentum frei von Rechten Dritter zu
beschaffen und gegebenenfalls die im Erbbaugrundbuch eingetragenen Rechte auf seine Kosten löschen zu lassen.
Baulasten, Altlasten, öffentlich rechtliche Beschränkungen
Laut Bescheinigung vom 18.01.2010 der Stadt Hamburg sind
im Baulastenverzeichnis keine Belastungen eingetragen. Gemäß Bescheinigung vom 13.01.2010 der Stadt Hamburg liegt
das gegenständliche Grundstück nicht in einem Sanierungsgebiet und ist nicht im Verzeichnis der erkannten Denkmäler
aufgeführt. Laut Auskunft der Stadt Hamburg vom 26.03.2007
sind keine Hinweise auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen im Altlastenregister verzeichnet. Das Grundstück
ist im Wasserschutzgebiet Langenhorn belegen.
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Objekt Göttingen
Das Objekt in Göttingen ist im Grundbuch von Geismar des
Amtsgerichts Göttingen, Blatt 2220 unter lfd. Nr. 2, Flur 2, Flurstück 168/1, Hof- und Gebäudefläche, Erich-Schmidt-Weg 2–22
mit einer Größe 15.105 m2, Flurstück 168/3, Hof- und Gebäudefläche, Erich-Schmidt-Weg 1–9 mit einer Größe von 3.546 m2,
Flurstück 168/4, Hof- und Gebäudefläche, Erich-Schmidt-Weg
Größe mit einer Größe von 2.317 m2 eingetragen. Es handelt
sich um ein Eigentumsgrundstück, bebaut mit Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 177 Wohneinheiten, 1 Gewerbeeinheit
und 81 Garagen/Stellplätzen. Eine Gewebeeinheit von 43,96
m2 ist nicht der Vermietung zugeführt, sondern wird von der
Hausverwaltung als Servicepoint genutzt.
Auf allen Flurstücken ist die in Abschnitt 9 „Detaillierte Objektbeschreibungen“ dargestellte Dienstbarkeit eingetragen,
die vom Käufer zu übernehmen ist.
Baulasten, Altlasten, öffentlich-rechtliche Beschränkungen
Laut Bescheinigung vom 15.01.2010 der Stadt Göttingen sind
im Baulastenverzeichnis keine Belastungen eingetragen. Laut
Auskunft der Stadt Göttingen vom 16.05.2008 sind keine Hinweise auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen im
Altlastenregister verzeichnet: Es wurde aber darauf hingewiesen, dass sich im Bereich der Garagen bzw. des Garagenhofes
ein Leichtflüssigkeitsabscheider befindet. Lokale Kontaminationen z.B. durch versäumte Wartungs- und Entleerungsarbeiten oder durch Undichtigkeiten können im Bereich dieses Abscheiders nicht ausgeschlossen werden.
Die Immobilie ist nach Auskünften der Stadt Göttingen vom
14.01.2010 und 06.01.2010 nicht im Bereich von förmlich festgelegten Sondergebieten im Sinne des 4. Teils des 1. Kapitels
des Baugesetzbuches (BauGB) –Umlegungsgebiet - oder des 1.
bis 6. Teils des Zweiten Kapitels des BauGB –Sanierungsgebiet,
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, Stadtumbau, Erhaltungssatzung- belegen und nicht in der Liste der Baudenkmäler geführt.
Objekt Neuss
Das Objekt in Neuss ist im Grundbuch von Neuss des Amtsgerichts Neuss auf Blatt 2695, unter lfd. Nr. 7, Flur 34, Flurstück
1661, Gebäude- und Freifläche, An der Barriere 11 und Bergheimer Straße 498 D,E,F,G,H, mit einer Größe 725 m2, unter lfd.
Nr.8, Flur 34, Flurstück 1664, Gebäude- und Freifläche, An der
Barriere 7, 9 mit einer Größe 1214 m2, unter lfd. Nr.9, Flur 34,
Flurstück 1662, Gebäude- und Freifläche, An der Barriere 17
und Bergheimer Straße 498 I, mit einer Größe von 1104 m2 und
unter lfd. Nr.10, Flur 34, Flurstück 1663, Gebäude- und Freifläche, An der Barriere 13, 15 mit einer Größe 1370 m2 eingetragen.
Es handelt sich um Eigentumsgrundstücke, bebaut mit Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 39 Wohneinheiten, 7 Gewerbeeinheiten und 8 Garagen.
Belastungen in Abteilung II bestehen nicht.
Baulasten, Altlasten, öffentlich-rechtliche Beschränkungen
Nach schriftlicher Auskunft der Stadt Neuss vom 27.01.2010 lie-
94
gen keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis vor. Die Objekte liegen gemäß Bescheinigung der Stadt Neuss vom
11.01./19.01.2010 weder in einem Sanierungs- noch in einem
Umlegungsgebiet. Es besteht kein Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan stellt Wohnbaufläche dar. Die baulichen
Anlagen stehen nicht unter Denkmalschutz. Nach schriftlicher
Auskunft des Umweltamtes der Stadt Neuss vom 22.08.2007
sind keine Eintragungen im Altlastenverdachtskataster vorgenommen.
Objekt Reutlingen
Das Objekt in Reutlingen, eingetragen im Grundbuch von
Reutlingen des Amtsgerichtsbezirks Reutlingen, Heft 34253,
Flurstück Nr. 1189/4, Gebäude- und Freifläche, Heppstraße 95
mit einer Größe 2.234 m2 sowie Heft 31453 Flurstück Nr. 1189/5,
Gebäude- und Freifläche, Borsigstraße 8 mit einer Größe von
1.528 m2 ist bebaut mit einer Seniorenwohnanlage mit insgesamt 75 Wohneinheiten, 1 Pflegestation mit insgesamt 15 Pflegeplätzen (1 Gewerbeeinheit) und zwei Tiefgaragen mit insgesamt 34 Stellplätzen.
Die vom Käufer zu übernehmende Belastung in Abteilung II
auf dem Flurstück 1189/4 (Heft 3) ist in Abschnitt 9 „Detaillierte Objektbeschreibungen“ dargestellt.
Baulasten, Altlasten, öffentlich rechtliche Beschränkungen
Es besteht eine Verpflichtung das Grundstück (Flurstücke
1189/4 und 1189/5) auf einem Streifen von 3 m Breite von der
Grenze zur Flurstück Nr. 1186 her und einer Länge von 35 m
nicht zu bebauen (Baulastenblatt 2268 lfd. Nr. 2). Zu Gunsten
der Stadt Reutlingen wurde die öffentlichrechtliche Verpflichtung übernommen, Immissionen von der auf dem benachbarten Grundstück Heppstraße 99/1 betriebenen Stickerei bis zu
einem Immissionsrichtwert nach TA Lärm von tagsüber 60 dB
(A) und nachts 45 dB (A) entschädigungslos hinzunehmen
(Baulastenblatt 2268 lfd. Nr.3).
Weiter bestehen Baulasten zu Gunsten der Stadt Reutlingen
hinsichtlich der Nutzung als Seniorenwohnanlage bzw. Vermietung an Schwerbehinderte mit 70 % GdB (Baulastenblatt
2268 lfd. Nr. 6 und 3890 lfd. Nr. 1). Der Veräußerer der Wohnungen sowie jeder Rechtsnachfolger hat jedem künftigen Erwerber diese Verpflichtung vertraglich weiterzugeben und auf
das Bestehen der Baulast und der entsprechenden Dienstbarkeit hinzuweisen.
Hinweise auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen
sind laut Auskunft der Stadt Reutlingen vom 26.05.2008 im Altlastenregister nicht verzeichnet. Die Grundstücke sollen angabegemäß möglicherweise in einem Bombenabwurfgebiet aus dem
Zweiten Weltkrieg liegen. Laut Auskünften der Stadt Reutlingen
vom 14./15./19.01.2010 liegen die Grundstücke nicht in einem Sanierungsgebiet, stehen nicht unter Denkmalschutz und sind
nicht von einem Umlegungsverfahren oder einem Beschluss
über städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen betroffen.
Kaufpreise
Der Kaufpreis beträgt insgesamt 32.424.144,00 Euro und ist
auf die einzelnen Objekte wie folgt aufgeteilt:
Objekt Hamburg
Objekt Göttingen
Objekt Neuss
Objekt Reutlingen 7.440.823,00 Euro
11.727.800,00 Euro
3.931.816,00 Euro
9.323.705,00 Euro.
Die Kaufpreise sind (jeweils für sich) fällig nach Bescheinigung des Notars, dass Auflassungsvormerkungen eingetragen
und Lastenfreistellung und Eigentumsumschreibung (vorbehaltlich der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung)
sichergestellt sind.
Garantien
Jeder der Verkäufer haftet jeweils nur bezogen auf das von ihm
verkaufte Kaufgegenstand für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang sowie für Freiheit des Kaufgegenstandes
von Belastungen und Beschränkungen, soweit diese nicht von
dem Käufer übernommen worden sind (§ 9 des Kaufvertrages).
Der Kaufgegenstand wird verkauft wie er steht und liegt. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln des
Kaufgegenstands sind ausgeschlossen, sofern und soweit
nicht von dem Verkäufer ausdrücklich eine Garantie im Wege
eines selbständigen Schuldversprechens im Sinne des § 311
Abs. 1 BGB (nachfolgend „selbständige Garantie“ genannt)
übernommen wird (§10 des Kaufvertrages).
Der Verkäufer versichert, er habe keine ihm bekannten Mängel arglistig verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer
Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Objektes einen
Hinweis erwarten durfte. Insbesondere ist dem Verkäufer
nicht bekannt, dass schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten vorliegen oder das Gebäude von Schwamm, Hausbock
oder Holzbock befallen ist oder war oder bei der Herstellung
der Gebäude oder baulichen Maßnahmen nach deren Bezugsfertigkeit Baustoffe verwendet wurden, deren Verwendung
heute nicht zulässig wäre.
stichtag keine Verfügungen über die Miete im Sinne des §
566b BGB und keine Vereinbarungen über die Miete im
Sinne des § 566c BGB getroffen hat;
\\dass der Kaufgegenstand keinen Beschränkungen nach
dem Wohnungsbindungsgesetz oder aufgrund von
Verwaltungsakten nach dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegt und dass für den Kaufgegenstand keine
öffentlichen Fördermittel in Anspruch genommen
worden sind, für die noch Zweck- oder Verwendungsbindungen gleich welcher Art bestehen;
\\dass hinsichtlich des Kaufgegenstandes keine Arbeitsverhältnisse (z.B. Verwalter, Hausmeister, Reinigungskräfte,
Gärtner) bestehen, die kraft Gesetzes auf den Käufer
übergehen;
\\dass der Kaufgegenstand keinen öffentlich-rechtlichen
Verpflichtungen wegen Belegenheit in einem förmlich
festgelegten Sanierungsgebiet, Umlegungsgebiet,
Entwicklungsgebiet oder Erhaltungsgebiet unterliegt
und keine offenen Ausgleichsverpflichtungen aus einer
früheren Belegenheit in einem solchen Gebiet bestehen;
\\dass die in § 2 unter Ziffer 3.3. dieses Vertrages genannten
notariellen Urkunden den vollständigen Wortlaut
sämtlicher für das Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem verbindlichen
vertraglichen Regelungen wiedergeben.
Weitergehende Ansprüche sind ausgeschlossen.
Im Wege der selbständigen Garantie steht jeder der Verkäufer
jeweils bezogen nur auf den von ihm verkauften Gegenstand
dafür ein,
dass die derzeit vorhandene öffentlich-rechtliche
Erschließung des Kaufgegenstandes gemäß Baugesetzbuch und Kommunalabgabengesetz mit Straßenausbau,
Wasserversorgung und Entwässerung abgerechnet und
bezahlt ist; das das Gebäude und alle seine Nutzungen
genehmigt sind;
\\dass die Genehmigungen nicht nur widerrufliche sind
und dass keine unerledigten behördlichen Auflagen oder
Auflagen aus Brandschau der Feuerwehr bestehen, die
entweder den Grundstückseigentümer treffen oder
Mietern Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer
oder Kündigungsrechte erwachsen lassen;
\\dass der Verkäufer Mietvorauszahlungen, noch nicht
abgewohnte Baukostenzuschüsse oder ähnliche Vorausleistungen, die wirtschaftlich Gegenleistung für die Überlassung von Mietflächen darstellen und der Zeit ab dem
Verrechnungsstichtag zuzurechnen sind, nicht vereinnahmt hat und bis zum Verrechnungsstichtag nicht
vereinnahmen wird, ferner, dass er am Verrechnungs\\
Hamburg – dynamische Wachstumsregion
95
Rücktritt
Jede Partei ist zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wenn die
Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt.
f. Finanzierung
Sonstige Verträge, Versicherungen, Gewährleistungsansprüche
Kreditbetrag, Auszahlung
Die Besitzgesellschaft hat am 22./26.04.2010 einen Darlehensvertrag mit der Münchener Hypothekenbank eG abgeschlossen. Darin stellt die Münchener Hypothekenbank eG (nachfolgend „Bank“ genannt) der Besitzgesellschaft einen Darlehensbetrag in Höhe von 18.760.000,00 Euro zur Verfügung. Die
Darlehensauszahlung kann in max. 4 Raten jeweils in Höhe
des anteilig auf das jeweilige Objekt entfallenden Darlehensbetrages nach Zustandekommen des Darlehensvertrages und
Vorlage banküblicher Unterlagen erfolgen.
Bewirtschaftungsverträge mit Dritten müssen – soweit nicht
etwas anderes vereinbart wurde- übernommen werden.
Für alle Objekte bestehen Grundbesitz und Haftpflichtversicherungen. Gebäudeversicherungen gehen kraft Gesetzes auf den
Käufer über, der sie jedoch innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung kündigen kann. Ab Verrechnungsstichtag
hat er die Prämien zu tragen und den Gefahrübergang anzuzeigen. Aufschiebend bedingt auf die Zahlung des Kaufpreises werden alle Ansprüche abgetreten, die dem Verkäufer gegen Dritte
(etwa Sachversicherer, Schädiger, Werkunternehmer oder Planer) wegen eines Mangels oder Schadens am Vertragsobjekt zustehen oder am Verrechnungsstichtag zustehen werden.
Es wurden sämtliche etwaigen bestehenden Gewährleistungsansprüche gegen Dritte an den Käufer abgetreten.
Gewerbliche Vermietung
Die Einnahmen aus der gewerblichen Vermietung in den Objekten Göttingen (1 GE) und Neuss (7 GE) stellen nur unwesentliche Einnahmen zu dem Gesamtmietumsatz dar, so dass
von einer Darstellung der wesentlichen Daten der gewerblichen Mietverträge abgesehen wird. Bei den Mietverträgen
handelt es sich um übliche gewerbliche Mietverträge.
Objekt Reutlingen
In dem Objekt Reutlingen besteht ein gewerblicher Mietvertrag
vom 25.01.2008 mit der Körperbehindertenförderung Neckar
Alb e.V. zum Betrieb einer Pflegestation (Mietbeginn 01.07.2008).
Die wesentlichen Kerndaten sind nachfolgend kurz dargestellt:
Mietdauer
Zum 30.06.2023,
OptionsrechteMieter 1 x 5 Jahre,
Miete 6.500,00 Euro netto monatlich,
Indexart/Anpassung
VPI (2005 = 100), verändert sich der Index um
mehr als 10 % geg. dem Stand 01.07.08 nach
oben oder nach unten, so ändert sich die Miete
entsprechend der prozentualen Veränderung,
und zwar vom Beginn des nächsten Kalendermonats an,
Betriebskosten
ja, (gemäß Betriebskostenverordnung) sowie die
Kosten des Betriebs, Wartung, Pflege und
Reinigung aller technischen Anlagen und
Einrichtungen, Kosten für Pförtner, Bewachung,
anteilige Kosten der Verkehrssicherungspflicht
sowie Kosten der Verwaltung,
Mietsicherheit
39.000,00 Euro, Bankbürgschaft,
Instandhaltung ./
Instandsetzung obliegt dem Mieter im Inneren der Mieträume,
betreffend Gemeinschaftsflächen wurde eine
Kostenbeteiligung vereinbart begrenzt auf
300,00 Euro je Fall, maximal 1.800,00 Euro pro
Kalenderjahr,
Schönheitsreparaturen obliegen dem Mieter.
96
Grundschulddarlehen
Zu den Auszahlungsvoraussetzungen gehören namentlich
vollstreckbare Ausfertigungen der Bestellungsurkunden zu
den vereinbarten Grundschulden nebst Zweckbestimmungserklärung, Mietabtretungserklärung, notarieller Nachweis
über die jeweilige Kaufpreisfälligkeit und Nachweis über die
Einzahlung des Eigenkapitals.
Zinsen, Tilgung, Laufzeit, Konditionenbindung
Das Darlehen ist vom Tag der Auszahlung an nach Verrechnung eines Disagios (Zinsvorauszahlung) in Höhe von
938.000,00 Euro mit nominal 3,8 % jährlich zu verzinsen und
ab dem 01.07.2015 mit 1 % zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen.
Die Zinsen sind bis zum 30.6.2020 fest vereinbart. Bereitstellungszinsen werden in Höhe von 0,25 % pro Monat ab dem
01.07.2010 berechnet, wenn die Auszahlung noch nicht erfolgt
ist. Zins- und ggf. Tilgungsraten sind monatlich zu leisten und
werden zahlungstermingerecht verrechnet.
Sicherheiten
Die Besicherung des Darlehens erfolgt über Grundschulden
auf den Objekten.
Göttingen (7.235.000,00 Euro), Hamburg (3.045.000,00 Euro),
Reutlingen (5.840.000,00 Euro) und Neuss (2.640.000,00 Euro), jeweils mit 15 % Jahreszinsen, davon in Höhe von 10 % gegen den jeweiligen Eigentümer sofort vollstreckbar (§ 800
ZPO) und durch stille Sicherungszession (Abtretung) aller
Miet-/Pachtzinsen, der gestellten und noch zu stellenden
Mietkautionen und sonstiger gegenwärtiger und künftiger
Ansprüche der Besitzgesellschaft gegen Mieter, Pächter und
sonstige Nutzer. Die Besitzgesellschaft ist jedoch berechtigt,
die Forderungen einzuziehen und über die Beträge zu verfügen, solange sie nicht länger als einen Monat im Verzug ist,
ihre Zahlungen nicht eingestellt hat, über ihr Vermögen kein
Insolvenzverfahren beantragt ist, gegen sie keine Zwangsvollstreckungsmaßnahme stattfinden und die Bank das Darlehen
nicht außerordentlich gekündigt hat.
Rücktritt, Kündigung
Die Bank kann von dem vorstehend beschriebenen Darlehensvertrag insbesondere zurücktreten, wenn das Darlehen trotz
Setzung einer angemessenen Frist nicht innerhalb von 10 Monaten nach Abschluss des Darlehensvertrages bezogen wird,
die zur Absicherung des Darlehens vorgesehenen Grundschulden trotz Setzung einer angemessenen Frist nicht binnen ei-
nes Vierteljahres nach Abschluss des Darlehensvertrages
bestellt werden, sich eine im Zusammenhang mit der Beantragung des Darlehens gemachte Angabe, die für die Kredit
entscheidung bedeutsam war, als unrichtig erweist, eine
Massnahme der Zwangsvollstreckung gegen den Darlehensnehmer erfolgt oder sonstige Tatsachen eintreten oder bekannt werden, die Zweifel an der Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers begründen. Die Bank kann das Darlehen insbesondere kündigen, wenn der Darlehensnehmer mit zwei aufeinander folgenden für das Darlehen fälligen Zahlungen ganz
oder teilweise in Höhe von mindestens 2,5 % des Nennbetrages des Darlehens in Verzug ist und die Bank erfolglos eine
Frist von zwei Wochen zur Begleichung des rückständigen Betrages unter Hinweis auf das Kündigungsrecht und die Fälligkeit des gesamten Restbetrages bei Nichtzahlung innerhalb
der Frist gesetzt hat.
Die möglichen Auswirkungen einer Kündigung sind im Abschnitt 3 „Risiken“ dargestellt.
g. Verträge zwischen Projektbeteiligten
Konzeptions- und Prospekterstellungsvertrag
Die Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG
hat mit der Bouwfonds Real Estate Investment Management
Deutschland GmbH (nachfolgend „Bouwfonds REIM“ genannt)
am 26.02.2010 einen Vertrag über die Vorbereitung und Durchführung der Prospektierung des Beteiligungsangebotes geschlossen.
Die Leistungen von Bouwfonds REIM umfassen vertraglich
im weitesten Sinne alle Tätigkeiten, die erforderlich sind,
um Daten für die Investitionsparameter zu erheben und zu
validieren, die kaufmännische Planung des Investitionsvorhabens durchzuführen und die für die Erstellung des Verkaufsprospektes erforderlichen Daten und Fakten zu gewinnen bzw. die Ergebnisse eingeschalteter Sonderfachleute
zusammenzuführen. Im Rahmen ihrer Tätigkeit erbringt
Bouwfonds REIM selbst keine Leistungen der steuerrechtlichen oder der rechtlichen Beratung. Sie wird aber diese Leistungen im eigenen Namen und für eigene Rechnung von
geeigneten Unter-Auftragnehmern beziehen und die Leistung dieser Sonderfachleute koordinieren. Die Prospektgestaltung wird Bouwfonds REIM durch einen geeigneten
Drittanbieter im eigenen Namen und für eigene Rechnung
durchführen lassen. Die Erstellung von Gutachten und die
Durchführung von Vorbehaltsaufgaben für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften sind nicht Leistungsgegenstand, insoweit wird die Bouwfonds REIM diese
im Namen der Fondsgesellschaft, aber für eigene Rechnung
beauftragen.
Eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit ist auf die Höhe von
1.000.000,00 Euro je Schadensfall begrenzt. Sofern ein Schaden Ansprüche der Bouwfonds REIM gegen eingeschaltete
Sonderfachleute, namentlich gegen Gutachter und Angehörige der rechts- und steuerberatenden und/oder wirtschaftsprüfenden Berufe auslöst, haftet Bouwfonds REIM nur in Höhe der von ihr tatsächlich erlangten Schadenersatzleistung, es
sei denn, ihr würde selbst Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit
zur Last fallen. Die unbeschränkte Haftung für eigenen Vorsatz und eigene grobe Fahrlässigkeit der Bouwfonds REIM und
ihrer Organe bleibt in allen im Vertrag geregelten Fällen unberührt. Im Falle grobfahrlässiger Handlung haftet diese nur
für den typischen vorhersehbaren Schaden.
Die Ansprüche der Fondsgesellschaft gegen Bouwfonds
REIM auf Schadensersatz verjähren binnen 12 Monaten ab
Kenntnis der Fondsgesellschaft, spätestens aber drei Jahre
nach dem schadensstiftenden Ereignis. Kenntnis der Fondsgesellschaft entsprechend den vertraglichen Regelungen ist
nur Kenntnis durch Mitglieder ihres Beirats oder Kenntnis
der Gesellschafter, die auf Bekanntgabe in einer Gesellschafterversammlung oder im Rahmen schriftlicher Mitteilung
an alle Gesellschafter durch die geschäftsführende Kommanditistin oder die Treuhänderin beruht. Hiervon bleibt
die Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche unberührt.
Eigenkapitalvermittlungsvertrag
Die Fondsgesellschaft hat mit Bouwfonds REIM am 26.02.2010
einen Vertrag über die Vorbereitung und Durchführung der
Eigenkapitalakquisition im Rahmen eines öffentlichen Zeichnungsangebotes im Sinne des Verkaufsprospektgesetzes geschlossen.
Bouwfonds REIM wurde exklusiv mit der Platzierung von Gesellschaftsanteilen der Fondsgesellschaft an interessierte Kapitalanleger beauftragt. Das zu vermittelnde Eigenkapital soll
nach Möglichkeit bis zum 30.06.2010 platziert werden. Sollte
die Volleinwerbung nicht bis zum 30.06.2011 abgeschlossen
sein, so ist die Fondsgesellschaft berechtigt, den Vertrag fristlos
zu kündigen. Die Höhe des gesamten für die Fondsgesellschaft
zu vermittelnden Eigenkapitals beträgt Euro 20.940.000,00
(einschließlich des Agios) abzüglich der Einlagen der Gründungsgesellschafter.
Für die vorgenannten Leistungen erhält Bouwfonds REIM eine
pauschale Vergütung in Höhe von 560.000,00 Euro zuzüglich
Umsatzsteuer. Der Anspruch auf die Vergütung ist fällig, so-
Für die von ihr übernommenen Leistungen erhält Bouwfonds
REIM eine Vermittlungsprovision in Höhe von 6 % (inkl. eventuell anfallender Mehrwertsteuer) des vermittelten Nennkapitals (Nominalkapital exklusive Agio) zuzüglich des Agios.
Die von den Gründungsgesellschaftern übernommenen Anteile sind nicht vergütungspflichtig. Der vorgenannte Vergütungsanspruch ist nach Annahme der Beitrittserklärung eines
Zeichners und Einzahlung des gezeichneten Kapitals fällig
und zahlbar. Für den Fall, dass einzelne Gesellschafter infolge
mangelnder Bonität, wegen Nichtzahlung des Eigenkapitals
bald es die Liquiditätslage der Fondsgesellschaft erlaubt, spätestens jedoch mit Volleinwerbung der von der Fondsgesellschaft beabsichtigten Eigenkapitalerhöhung und unabhängig
davon jedenfalls am 31. Dezember 2010.
oder aus einem anderen wichtigen Grund innerhalb von sechs
Monaten seit Beitritt aus der Fondsgesellschaft ausscheiden,
entfällt der Vergütungsanspruch anteilig. Sofern auf den entfallenden Teilanspruch bereits Auszahlungen geleistet wur-
97
den, sind diese von Bouwfonds REIM zurückzuerstatten. Der
entsprechende Vergütungsanspruch entsteht neu und wird
fällig mit Übernahme des freigewordenen Anteils durch einen
oder mehrere von Bouwfonds REIM im Rahmen dieses Vertrages geworbener Gesellschafter oder einen oder mehrere vom
Bouwfonds REIM neu geworbene(r) Dritte(r). Aufwendungen
der Bouwfonds REIM im Zusammenhang mit der Erstellung
von Vertriebsunterlagen, nicht aber des Verkaufsprospektes,
sind mit der Vergütung abgegolten. Alle Vergütungen verstehen sich einschließlich gesetzlicher Umsatzsteuer, wenn und
soweit die Vergütung der deutschen Umsatzsteuer unterliegt.
Eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit ist auf die Höhe von
1.000.000,00 Euro je Schadensfall begrenzt. Die Haftung für
grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz bleibt unberührt. Im Falle
grobfahrlässiger Handlung haftet Bouwfonds REIM nur für
den typischen vorhersehbaren Schaden.
Die Ansprüche der Fondsgesellschaft gegen Bouwfonds REIM
auf Schadensersatz verjähren binnen 12 Monaten ab Kenntnis
der Fondsgesellschaft, spätestens aber drei Jahre nach dem
schadensstiftenden Ereignis. Kenntnis der Fondsgesellschaft
entsprechend den vertraglichen Regelungen ist Kenntnis nur
durch Mitglieder ihres Beirats oder Kenntnis der Gesellschafter, die auf Bekanntgabe in einer Gesellschafterversammlung
oder im Rahmen schriftlicher Mitteilung an alle Gesellschafter durch die geschäftsführende Kommanditistin oder die
Treuhänderin beruht.
Finanzierungsvermittlungsvertrag
Die Besitzgesellschaft hat mit Bouwfonds REIM am 17.03.2010
einen Finanzierungsvermittlungsvertrag abgeschlossen.
Bouwfonds REIM wurde beauftragt, die Besitzgesellschaft bei
der Suche nach einem Darlehensgeber für ein Langfristdarlehen zu markt- und banküblichen Konditionen sowie bei den
Verhandlungen des Darlehensvertrages zu unterstützen.
Hierzu ist eine grundsätzliche Finanzierungszusage nebst indikativer Zinsen per dato zu erwirken, diese der Besitzgesellschaft zu übermitteln und sodann die Darlehensverträge mit
dem zur Finanzierung in Aussicht genommenen Bankinstitut
im Namen und für Rechnung der Besitzgesellschaft auszuhandeln und abschlussreif vorzubereiten.
Für die Vermittlung der gesamten Endfinanzierung erhält
Bouwfonds REIM ein Honorar in Höhe von 150.000,00 Euro inklusive etwaiger Umsatzsteuer. Die Vermittlungsgebühr ist
fällig, sobald es die Liquiditätslage der Besitzgesellschaft erlaubt, spätestens jedoch mit Volleinwerbung der von der
Besitzgesellschaft beabsichtigten Eigenkapitalerhöhung und
unabhängig davon jedenfalls am 31. Dezember 2010. Die Gebühr ist auch dann zur Zahlung fällig, wenn die Besitzgesellschaft einen den Maßgaben des Darlehensbeschaffungsvertrages entsprechenden zugesagten Kredit nicht annimmt oder die
Bank nach Erteilung der Kreditzusage aus Gründen, die die Besitzgesellschaft zu vertreten hat, eine Auszahlung verweigert.
Die Haftung für einfache Fahrlässigkeit der Bouwfonds REIM
ist auf einen Betrag in Höhe der vertragsmäßigen Vergütung
beschränkt. Diese Haftungsbeschränkung gilt nicht für den
98
Fall fahrlässiger Verletzung des Lebens, des Körpers oder der
Gesundheit durch Bouwfonds REIM oder deren gesetzliche
Vertreter oder Erfüllungsgehilfen.
Asset Management-Vertrag
Die Besitzgesellschaft hat mit Bouwfonds REIM am 17.03.2010
einen Asset Management Vertrag abgeschlossen, nach dem
Bouwfonds REIM das Asset Management und die Unterstützung der Besitzgesellschaft bei der Verwaltung der Gesellschaft übernimmt.
Die Tätigkeit umfasst dabei im Wesentlichen die strategische
Weiterentwicklung der Immobilien, die Entwicklung und Präsentation von Investitions-, Akquisitions- und Desinvestitionsstrategien, die zur Werterhaltung und Wertsteigerung der Immobilien bzw. ihrer gewinnbringenden Vermarktung erforderlich oder zweckmäßig erscheinen, die Anleitung und Überwachung der Property Manager einschließlich der Aufstellung
von Jahresbudgets auf Objektbasis, die Überwachung und
Überprüfung der Property Manager auf Einhaltung aller ihrer
vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Besitzgesellschaft, den Abschluss, Änderung und Verlängerung und Kündigung aller notwendigen Wartungs-, Reinigungs-, Bewachungsund sonstiger Dienstleistungsverträge. Zudem obliegt
Bouwfonds REIM das Vermietungsmanagement sowie im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen die Vorbereitung und
Durchführung des umfassenden Projektmanagements für Bauund Renovierungsmaßnahmen. Im Bereich des Verkaufs hat
sich Bouwfonds REIM vertraglich zur fortlaufenden Beobachtung der Marktentwicklungen, zur Erstellung von Verkaufsexposées, zur Auswahl und Ansprache geeigneter Marktteilnehmer und Makler sowie zur Vorbereitung, Begleitung und Abwicklung des Verkaufs der Immobilien einschließlich aller damit im Zusammenhang stehender Tätigkeiten verpflichtet.
Die Leistungen der Bouwfonds REIM hinsichtlich der Unterstützung bei der Verwaltung der Gesellschaft umfassen insbesondere, die Durchführung des grundstücksbezogenen Zahlungsverkehrs der Besitzgesellschaft, die Unterstützung der
Buchführung der Besitzgesellschaft durch Aufbereitung und
Übergabe aller grundstücksbezogenen Buchungsvorgänge,
einschließlich der Erarbeitung und Übermittlung der grundstücksbezogenen Buchungen zur Vorbereitung von Jahresabschlüssen, der Entwurf, die elektronische Übergabe und Koordinierung der Korrespondenz der Besitzgesellschaft mit zuständigen Behörden und Einrichtungen sowie die Unter
stützung der geschäftsführenden Kommanditistin der
Besitzgesellschaft bei der Kommunikation mit Gesellschaftern
durch Erarbeitung von Entwürfen für grundstücksbezogene
Situations- und Entwicklungsberichte und die Vorbereitung
von Budgets und Jahres-, Quartals- sowie Sonderberichten und
Übermittlung an die geschäftsführende Kommanditistin.
Für die oben aufgeführten Aufgaben mit Ausnahme des Verkaufes erhält Bouwfonds REIM für laufende periodische Leistungen eine Vergütung in Höhe von 3,5 % der Netto-Ist-Mieten. Netto-Ist-Mieten verstehen sich ausschließlich der Betriebs- und Nebenkosten und ohne Umsatzsteuer. Die vorgenannte Vergütung ist monatlich nachträglich fällig. Für die
Tätigkeiten bei Verkauf der Immobilien erhält Bouwfonds
REIM eine Vergütung in Höhe von 2 % des Bruttoverkaufspreises. Diese Vergütung ist mit Vereinnahmung des Verkaufspreises durch die Besitzgesellschaft fällig.
Zusätzlich wurde zwischen der Fondsgesellschaft und
Bouwfonds REIM eine Erfolgsvergütung (Performance Fee)
vereinbart. Übersteigen die Barrückflüsse an Anleger vor Berücksichtigung einer Erfolgsvergütung für die Bouwfonds
REIM die Prognoserechnung der Fondsgesellschaft (Abschnitt
8.7, „Ergebnisprognose“), zahlt die Fondsgesellschaft der
Bouwfonds REIM eine Erfolgsvergütung in Höhe von 20 % der
Mehrergebnisse zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Die Erfolgsvergütung ist mit der zeitlich letzten Veräußerung
einer dem Asset Management unterliegenden Immobilie und
Erstellung der vorläufigen Liquidationsrechnung der Besitzgesellschaft, nicht aber vor Vereinnahmung des Verkaufspreises
durch die Besitzgesellschaft fällig.
Bouwfonds REIM ist berechtigt, im Namen der Besitzgesellschaft alle Erklärungen gegenüber Dritten abzugeben und
entgegenzunehmen, soweit diese zur Erfüllung der von ihr zu
tätigenden Aufgaben im Rahmen des Asset Management Vertrages erforderlich sind. Für alle anderen Rechtsgeschäfte oder
Maßnahmen ist die Zustimmung der Besitzgesellschaft einzuholen.
Der Asset Management Vertrag beginnt mit wirtschaftlichem
Übergang des jeweiligen Objektes auf die Besitzgesellschaft.
Er läuft –bezogen auf das jeweilige von der Besitzgesellschaft
zu erwerbende Objekt- bis zu dessen Veräußerung (letzter Kalendertag vor wirtschaftlichem Übergang auf einen Erwerber). Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen.
Die Haftung für einfache Fahrlässigkeit der Bouwfonds REIM
ist auf einen Betrag in Höhe von 1 Mio. Euro je Schadensfall
beschränkt. Diese Haftungsbeschränkung gilt nicht für den
Fall fahrlässiger Verletzung des Lebens, des Körpers oder der
Gesundheit durch Bouwfonds REIM oder deren gesetzliche
Vertreter oder Erfüllungsgehilfen. Für alle von ihr erbrachten
Leistungen unterhält Bouwfonds REIM eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, deren Deckungssumme je Schadensfall bis zur Höhe von 3.000.000,00 Euro für PersonenSach- und Vermögensschäden entspricht und deren Gesamtdeckungssumme pro Kalenderjahr auf nicht weniger als das
zweifache dieses Wertes begrenzt ist.
h. Andere wichtige Verträge
Property Management Verträge
Die Besitzgesellschaft wird im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung den bestehenden Property Management Vertrag für
das Objekt in Hamburg mit der Firma Baubetreuung Essen KG
(GmbH & Co.) ,nachstehend Property Manager genannt, übernehmen. Für die Objekte in Göttingen, Neuss und Reutlingen
Der Vertrag mit dem Property Manager sieht eine Laufzeit von
einem Kalenderjahr vor und eine Verlängerung von jeweils einem Jahr, wenn der Fortsetzung nicht binnen bestimmter Fristen widersprochen wird. Der Property Manager hat umfassende Verwalterpflichten. Zu den wesentlichen Vertragspflichten
des Property Managers gehören Betreuung der Mietverhältnisse, Abschluss von Mietverträgen sowie weiteren Verträgen
(Versicherungs-, Leistungs- und Lieferverträge), die der Verwaltung des Grundstückes dienen, Zahlungen und Leistungen
entgegennehmen sowie entsprechende Zahlungen vornehmen, Verfolgung von Mietrückständen, außergerichtliche Vertretung betreffend Miet- und Verwaltungsangelegenheiten,
Veranlassung und Überwachung der gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen aus Mietverhältnissen, Erstellung
von Betriebskostenabrechnungen, Objektbetreuung, Instandhaltung und Instandsetzung im Rahmen des jährlichen Wirtschaftsplanes sowie bei Gefahr im Verzug, Durchführung von
baulichen Maßnahmen, Informationspflichten, Abwicklung
von Versicherungsfällen in Abstimmung mit der Eigentümerin, monatliche, quartalsweise und jährliche Reporting über
die Vermietungs- und Objektsituation.
Der Property Manager muss eine schriftliche Genehmigung
vom Eigentümer einholen bei Abschluss von Verträgen mit
längerer Laufzeit als 1 Jahr, bei Vergabe von Verträgen mit einem Volumen von mehr als 10.000,00 Euro, bei Abschluss von
Wärmelieferungs-Contractingverträgen und Signallieferungsverträgen, bei Begründung von Arbeitsverhältnissen, bei Kündigung von Mietverträgen, die nicht wegen Zahlungsverzug
erfolgen, bei Abschluss und Änderungen von Gewerbemietverträgen, bei Abschluss von Vergleichen im Falle eines Verzichts auf Forderungen von mehr als 2.000,00 Euro.
Der Property Manager erhält eine Vergütung für die laufende
Verwaltertätigkeit von je Wohneinheit 15,00 Euro, je Gewerbeeinheit 3,5 % der Nettokaltistmieten und 2,00 Euro je vermietbarem Stellplatz. Für Großinstandsetzungen erhält sie 2 % bis
5 % der Nettobaukosten je nach eigenem Leistungsumfang. Im
Falle von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
mit einem Kostenaufwand von mehr als 10.000,00 Euro im
Einzelfall oder einem Programmvolumen von mehr als
30.000,00 Euro für sachlich zusammenhängende Maßnahmen entfällt die Vergütung, wenn die Eigentümerin Planung
und Überwachung an sich zieht. In jährlichen Budgetgesprächen werden Zielvereinbarungen getroffen und bei Zielerreichung eine zusätzliche Prämie gezahlt.
Der Property Manager haftet für einfache Fahrlässigkeit bis
zu 1 Mio. Euro, für vorsätzliches und grob fahrlässiges Verhalten unbeschränkt. Der Property Manager ist verpflichtet, eine
Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abzuschließen
und zu unterhalten. Der Vertrag unterliegt deutschem Recht.
bestehen abweichende Property Management Verträge mit
der Firma Immo Hyp GmbH, die entweder an den vorstehend
genannten Vertrag mit der Firma Baubetreuung Essen KG angepasst oder zu vergleichbaren Konditionen an einen neuen
Property Manager vergeben werden.
99
Vorbemerkung
Die nachfolgende Darstellung enthält die wesentlichen
Grundlagen der steuerlichen Konzeption der hier angebotenen Beteiligungsmöglichkeit und die steuerliche Behandlung
der Einkünfte aus diesem Beteiligungsangebot nach deutschem Recht. Die Ausführungen beruhen auf dem aktuellen
Stand der Steuergesetzgebung, der veröffentlichten Rechtsprechung und schriftlich ergangener Finanzverwaltungsanweisungen zum Prospektaufstellungsdatum.
Änderungen der Gesetze, ihre Auslegung durch Gerichte und
Finanzverwaltung sowie Änderungen der Verwaltungsauffassung können Auswirkungen auf die steuerlichen Grundlagen
haben.
Die Ausarbeitung der steuerlichen Konzeption und die Darstellung der wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption erfolgten nach bestem Wissen und Gewissen. Für die
endgültige Feststellung der Besteuerungsgrundlagen durch
das zuständige Betriebsfinanzamt der Gesellschaft im Rahmen des Veranlagungsverfahrens bzw. durch eine steuerliche
Außenprüfung kann keine Gewähr übernommen werden.
Die folgende Darstellung der wesentlichen Grundlagen der
steuerlichen Konzeption gilt nur für in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Investoren, die ihre Beteiligung im
steuerlichen Privatvermögen halten. Für gewerbliche Investoren mit Zugehörigkeit der Anteile zu einem Betriebsvermögen
und für Anleger, die in Deutschland nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind, ergeben sich hiervon abweichende Auswirkungen. Grundsätzlich wird empfohlen, den persönlichen
Steuerberater hinzuzuziehen.
100
Auswirkungen auf die individuelle Steuersituation des Anlegers sind nicht Gegenstand der nachfolgenden Darstellung
der wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption
des vorliegenden Beteiligungsangebots, so dass interessierte
Anleger ggf. einen auf diesem Gebiet erfahrenen steuerlichen
Berater hinzuziehen sollten.
a. Besteuerung in der Erwerbsphase
Grunderwerbsteuer
Der vorgesehene Erwerb der vier Immobilien durch die Besitzgesellschaft unterliegt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 1 S. 1 des
Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) der Grunderwerbsteuer.
Der Grunderwerbsteuersatz wird von den Bundesländern
festgelegt. Er beträgt in Hamburg 4,5 % und in den anderen
hier einschlägigen Bundesländern 3,5 % der Bemessungsgrundlage, hier dem Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer ist
nach den Regelungen des Kaufvertragsangebotes von der Besitzgesellschaft zu zahlen.
Grunderwerbsteuer wird gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG auch dann
ausgelöst, wenn der Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft mit Grundbesitz zu mindestens 95 % innerhalb von
fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar auf neue Gesellschafter übergeht (siehe Gleichlautende Ländererlasse vom
26.02.2003, BStBl. I, 2003, Seite 271). Ein Wechsel des Gesellschafterbestandes bei der Besitzgesellschaft ist nicht vorgesehen. Die Fondsgesellschaft ist an der Besitzgesellschaft zu
94,9 % beteiligt, so dass ein Wechsel der Gesellschafter der
Fondsgesellschaft, die als mittelbare Änderung auch des Gesellschafterbestandes der Besitzgesellschaft gilt, sich nur auf
den genannten Anteil bezieht und somit keine Grunderwerb-
steuer auslöst. Der mittelbare Wechsel der Gesellschafter der
Beteiligungsgesellschaft, die ihrerseits mit 5,1 % an der grundbesitzenden Besitzgesellschaft beteiligt ist, ist nach den Regelungen des vorerwähnten koordinierten Ländererlasses nicht
zu berücksichtigen, da die Beteiligungsgesellschaft in der
Rechtsform der Kapitalgesellschaft organisiert ist und mittelbare Änderungen bei Kapitalgesellschaften nur berücksichtigt werden, wenn er auf der Ebene der Kapitalgesellschaft zu
einem Wechsel des Gesellschafterbestandes von wenigstens
95 % führt. Dies ist nicht der Fall, weil die Bouwfonds Asset
Management Deutschland GmbH mit einem Anteil von 5,2 %
an der Beteiligungsgesellschaft beteiligt ist und während des
Beobachtungszeitraums von fünf Jahren beteiligt bleiben
wird.
Umsatzsteuer
Der Erwerb der Anteile an der Fondsgesellschaft ist gemäß § 4
Nr. 8 Buchst. f des Umsatzsteuergesetzes (UStG) umsatzsteuerfrei.
b. Besteuerung in der Nutzungsphase
Einkommensteuer
Einkunftsarten
Die Besitzgesellschaft erzielt aus der Vermietung der Immobilien originär Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im
Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 6 sowie § 21 Einkommensteuergesetz
(EStG). Sie erzielt auch nicht erst mit der Veräußerung der Immobilien einen Totalüberschuss, sondern bereits in der Nutzungsphase. Eine Überlagerung der Vermietungstätigkeit
durch gewerbliche Betätigung liegt nach den Rechtsgrundsätzen des BMF-Schreibens vom 1. April 2009, Az.: IV C 6 S 2240 /
08 / 10008 somit nicht vor. Eine gewerbliche Prägung im Sinne des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG liegt nicht vor, weil die Fondsgesellschaft als Kommanditistin der Besitzgesellschaft zur Geschäftsführung befugt ist.
nierter Ländererlass) der Fall sein. Eine bundeseinheitliche
Praxis oder eine Verwaltungsanweisung des BMF sind insoweit nicht feststellbar. Die Anbieterin geht davon aus, dass die
Zinseinnahmen ihren Charakter als Einnahmen im Sinne des
§ 20 EStG auch bei Zurechnung zu anderen Einkunftsarten
nicht verlieren (siehe z. B. BFH-Urteil vom 24.01.1990 - I R
33/86) und deshalb die Abgeltungssteuer anwendbar bleibt.
Soweit die Finanzverwaltung eine abweichende Auffassung
vertreten sollte, wären die Zinsen dem Anleger als Einkünfte
aus Vermietung zuzurechnen und mit dem individuellen
Steuersatz zu versteuern.
Zinsen aus dem vorgesehenen Gesellschafterdarlehen der
Fondsgesellschaft an die Beteiligungsgesellschaft sind Kapitaleinkünfte nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG und unterliegen nach
§ 32d Abs. 1 EStG in der Regel dem besonderen Steuersatz für
Kapitalerträge nebst Solidaritätszuschlag.
Die der Fondgesellschaft seitens der Beteiligungsgesellschaft
zufließenden Auszahlungen sind der Abgeltungssteuer nach
§ 32d Abs. 1 EStG unterfallende Kapitaleinkünfte nach § 20
Abs. 1 Nr. 1 EStG, soweit es sich um Dividendenzahlungen handelt, und nicht steuerpflichtige Bezüge, soweit Auszahlungen
über den steuerlichen Gewinn der Beteiligungsgesellschaft
hinaus erfolgen, die steuertechnisch als Auszahlungen aus
dem steuerlichen Einlagekonto im Sinne des § 27 Abs. 1 Körperschaftssteuergesetzes (KStG) behandelt werden.
Einkunftserzielungsabsicht
Die Absicht eines Steuerpflichtigen, auf Dauer nachhaltig
steuerpflichtige Überschüsse zu erzielen (sogenannte „Einkunftserzielungsabsicht“) ist Voraussetzung für die Erzielung
steuerlich relevanter Einkünfte. Sie ist auf jeder Stufe der Beteiligung zu prüfen.
Die Vermietungseinkünfte der Besitzgesellschaft werden der
Fondsgesellschaft entsprechend ihrem Anteil am Kommandit
kapital (94,9 %) der Besitzgesellschaft als Einkünfte zugerechnet, so dass auch die Fondsgesellschaft insoweit Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Fondsgesellschaft
ist originär vermögensverwaltend tätig. Eine gewerbliche Prägung im Sinne des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG liegt auch bei ihr nicht
vor, weil die Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH als Kommanditistin der Besitzgesellschaft zur Geschäftsführung befugt ist. Eine Umqualifizierung der ihr zuzurechnenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Besitzgesellschaft findet somit nicht statt.
Die Gesellschaften sind auf unbestimmte Zeit errichtet. Nach
den Rechtsgrundsätzen des Schreibens des Bundesministerium der Finanzen (BMF) vom 8. Oktober 2004 (BStBl. I 2004,
Seite 933), die auch auf geschlossene Immobilienfonds anzuwenden sind (siehe Teilziffer 30), liegt auf der Ebene der Besitzgesellschaft eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit im Sinne der Teilziffer 4 vor, so dass in der Regel ohne
weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ist (Teilziffer 1 des Erlasses). Im Übrigen erzielen die Fondsgesellschaft und die Besitzgesellschaft frühzeitig und innerhalb der Frist, in der die Kündigung oder Auflösung der Gesellschaften vertraglich nicht zulässig ist, steuerliche Totalgewinne. Die Einkunftserzielungsabsicht ist auf
Basis der Prognoserechnungen auf Ebene der Fondsgesellschaft und der Besitzgesellschaft gegeben.
Zinseinnahmen aus etwaigen kurzfristig im Inland angelegten Liquiditätsüberschüssen werden als Kapitaleinkünfte
nach § 2 Abs. 1 Nr. 5 sowie § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG erfasst und
unterliegen nach § 32d Abs. 1 EStG der Abgeltungssteuer und
Auf Ebene des Zeichners kann eine Fremdfinanzierung des
Beteiligungserwerbs den Totalüberschuss verhindern. Eine
individuelle Fremdfinanzierung, von der die Anbieterin abrät, sollte deshalb stets mit dem steuerlichen Berater abge-
gemäß § 1 Abs. 1 des Solidaritätszuschlagsgesetzes (SolZG) dem
Solidaritätszuschlag, soweit sie nicht nach § 20 Abs. 8 EStG
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen sind. Letzteres soll nach einer Verfügung der OFD Berlin
vom 9. Dezember 1996 (St 442 - S 2253 a - 1 / 95 nicht koordi-
stimmt werden. Eine vorzeitige Veräußerung der Anteile vor
dem Ablauf eines Fünfjahreszeitraumes kann gegen eine
Einkunftserzielungsabsicht des Anlegers sprechen (siehe
Teilziffer 7 des Erlasses). Die Gewinnerzielungsabsicht wird
nur bejaht, wenn bezogen auf die Haltedauer der Beteiligung
101
ein Totalüberschuss unter Berücksichtigung aller Sonderwerbungskosten vorliegt (Teilziffer 33 ff. des Erlasses). Sonderwerbungskosten können die für die Erzielung eines Totalüberschusses erforderliche Haltedauer somit verlängern. Es
wird ausdrücklich empfohlen, die sich hieraus ergebenen
steuerlichen Konsequenzen mit dem persönlichen steuerlichen Berater vorab zu klären.
Gewinnermittlung
Fondsgesellschaft und Besitzgesellschaft sind als Handelsgesellschaften zur Führung von Büchern verpflichtet und ermitteln ihren Gewinn nach handelsrechtlichen Vorschriften im
Wege der jährlichen Bilanzierung.
Steuerlich werden die Vermietungseinkünfte der Besitzgesellschaft und die Einkünfte der Fondsgesellschaft als Überschuss
der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Es gilt gemäß § 11 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 S. 1 EStG mit Ausnahmen das sogenannte Zu- oder Abflussprinzip. Insbesondere im Bereich
der budgetierten Instandhaltungskosten ist deshalb mit Abweichungen des tatsächlichen Steuerergebnisses von den Prognoserechnungen zu rechnen, da steuerlich nur die tatsächlichen Ausgaben maßgeblich sind und erfahrungsgemäß Abweichungen zwischen der im Rahmen einer Prognoserechnung notwendigen Budgetierung durchschnittlicher jährlicher
Aufwendungen und der tatsächlichen Inanspruchnahme des
Kostenbudgets, die allein wirtschaftlichen Gesichtspunkten
folgt, bestehen.
Werbungskosten und Anschaffungsnebenkosten
Die Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten der
Besitzgesellschaft aus dem Erwerb der Immobilien sind steuerlich insgesamt Anschaffungskosten langlebiger Wirtschaftsgüter und über deren Nutzungsdauer zu verteilen. Die
laufenden Ausgaben der Besitzgesellschaft sind Werbungskosten. Dies gilt auch für Zinsen, da die sogenannte „Zinsschranke“ des § 4h EStG nicht auf vermögensverwaltende Gesellschaften anwendbar ist (BMF-Schreiben vom 04.07.2008,
IV C7 S 2742 – a/ 07/ 10001 2008/0336202).
Die Fondsnebenkosten gemäß Investitionsplan sind auf Basis der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes und des sogenannten „Fonds-Erlasses“ des BMF vom 20. Oktober 2003
(BStBl. I 2003, Seite 546) als Anschaffungsnebenkosten der
Fondsgesellschaft zu qualifizieren (BFH-Urteil vom 08. Mai
2001, BStBl. II 2001, Seite 720). Sie werden den Anschaffungskosten der Immobilien bzw. der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft zugerechnet und planmäßig abgeschrieben. Auf der Ebene der Fondsgesellschaft sind alle laufenden
Aufwendungen (z. B. Managementgebühren, Buchführung,
Jahresabschlusskosten) im Grundsatz Werbungskosten. Soweit sie im Zusammenhang mit der Abgeltungssteuer unterliegenden Erträgen stehen und soweit es dem Verhältnis
zwischen Vermietungseinkünften und Zins- und Dividendeneinkünften entspricht, sind sie nicht abzugsfähig (§ 20
Abs. 9 EStG).
Individuelle Fremdfinanzierungskosten des Anlegers, die im
Zusammenhang mit dem Erwerb der Beteiligung stehen und
von ihm aufgrund einer eigenen Verpflichtung gezahlt wer-
102
den, sind Sonderwerbungskosten des Anlegers (Teilziffer 12
des „Fonds-Erlasses“).
Absetzung für Abnutzung
Die Anschaffungskosten (Kaufpreis) und die Nebenkosten (z.
B. Notarkosten, Grundbuchkosten etc.) der Immobilien werden auf Ebene der Besitzgesellschaft planmäßig abgeschrieben, soweit sie auf die Gebäude entfallen (Absetzung für Abnutzung, „AfA“). Gemäß § 7 Absatz 4 EStG können ab Übergang
des wirtschaftlichen Eigentums jährlich 2 % der Bemessungsbasis oder der sich aus einer etwaigen kürzeren wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Gebäude als 50 Jahre ergebende
Abschreibungssatz für die AfA als Werbungskosten linear geltend gemacht werden. Die Aufteilung der Anschaffungs- und
Anschaffungsnebenkosten auf Grund und Boden einerseits
(die nicht der Abschreibung unterliegen) und Gebäude andererseits erfolgt nach dem Verhältnis der Sachwerte.
Die aktivierungspflichtigen Fondsnebenkosten werden, soweit sie auf die Beteiligung an der Besitzgesellschaft entfallen, parallel zur Gebäudeabschreibung abgeschrieben.
Verlustausgleichsbeschränkungen
Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen
(§ 15 b EStG)
Gemäß § 15 b Abs. 1 EStG dürfen Verluste aus sogenannten Steuerstundungsmodellen nicht mit Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung oder mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen und auch nicht nach § 10 d EStG verrechnet,
sondern lediglich mit Einkünften aus derselben Einkunftsquelle in den folgenden Wirtschaftsjahren verrechnet werden. Ein
Steuerstundungsmodell liegt vor, wenn die Gestaltung einer
Kapitalanlage auf steuerliche Vorteile in Form von der Erzielung negativer Einkünfte abstellt und dem Anleger zumindest
in der Anfangsphase der Investition die Möglichkeit geboten
wird, Verluste mit den übrigen Einkünften zu verrechnen. Nach
den Grundsätzen des BMF-Schreibens vom 17.07.2007, BStBl. I
2007, Seite 542) liegt ein Steuerstundungsmodell vor, wenn die
Verlustquote in der Verlustphase 10 % des Gesellschaftskapitals
übersteigt. Dies ist nach den Prognoserechnungen der Fondsgesellschaft und der Besitzgesellschaft nicht der Fall. Die Vorschrift des § 15b EStG greift deshalb nicht ein.
Verluste und Entnahmen bei beschränkter Haftung gemäß
§ 15 a EStG
Der einem Kommanditisten zuzurechnende Anteil am Verlust
der Kommanditgesellschaft darf gemäß § 15a Abs. 1 EStG weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit
Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden,
soweit ein negatives Kapitalkonto des Kommanditisten entsteht oder sich erhöht. Soweit ein negatives Kapitalkonto des
Kommanditisten durch Entnahmen entsteht oder sich erhöht,
ist dem Kommanditisten vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen der Betrag der Entnahme gemäß § 15a Abs. 3 EStG als Gewinn zuzurechnen.
Die steuerlichen Kapitalkonten der Anleger der Fondsgesellschaft sind nach der Prognoserechnung stets positiv, so dass
eine Verlustausgleichsbegrenzung oder die Zurechnung von
Entnahmen als steuerpflichtige Einkünfte für die Kommanditisten nicht zum Zuge kommen.
Verlustrücktrag und Verlustvortrag gemäß 10 d EStG
In einem Veranlagungsjahr nicht ausgleichsfähige Verluste
können gemäß § 10d Abs. 1 EStG auf das Vorjahr nur bis zur
Höhe von 511.500,00 Euro (zusammenveranlagte Ehepaare
1.023.000,00 Euro) zurückgetragen und in den folgenden Veranlagungsjahren gemäß § 10 d Absatz 2 EStG je Veranlagungsjahr nur bis zur Höhe von 1 Mio. Euro (zusammenveranlagte
Ehepaare 2 Mio. Euro) unbeschränkt und darüber hinaus beschränkt auf 60 % des übersteigenden Gesamtbetrages der
Einkünfte abgezogen werden.
Verrechnungsbeschränkung für Verluste aus Kapitaleinkünften
Verluste aus Kapitalvermögen dürfen gemäß § 20 Abs. 6 Satz 2
EStG nicht mit anderen Einkünften verrechnet oder nach § 10d
EStG abgezogen werden. Sie können nur noch mit künftigen
Einkünften aus Kapitalvermögen verrechnet werden.
Steuersätze
In Deutschland ansässige Anleger unterfallen als natürliche
Personen der unbeschränkten Steuerpflicht nach § 1 Abs. 1 Satz
1 EStG. Der Steuersatz wird nach der Höhe des zu versteuernden Einkommens bemessen und beträgt vorbehaltlich der
Sonderregelungen für bestimmte Kapitaleinkünfte gemäß §
32a EStG zwischen 0 % und 45 %. Der Solidaritätszuschlag beträgt gemäß §§ 3, 4 Solidaritätszuschlagsgesetz 5,5 % der Einkommenssteuerschuld.
Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen gemäß § 32d Abs.
1 EStG einer Abgeltungssteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Soweit die Versteuerung nach der tariflichen Einkommensteuer günstiger ist, kann der Steuerpflichtige einen
Antrag auf Besteuerung der der Abgeltungssteuer unterworfenen Einkünfte stellen. Ein Werbungskostenabzug findet dabei nicht statt. Berücksichtigt wird der Sparer-Pauschbetrag
gemäß § 20 Abs. 9 EStG von 801,00 Euro (für zusammenveranlagte Ehepaare 1.602,00 Euro), der pro Veranlagungsjahr von
den gesamten Einkünften aus Kapitalvermögen des Steuerpflichtigen abgezogen wird.
Zurechnung der Einkünfte und Besteuerungsverfahren
Fondsgesellschaft und Besitzgesellschaft sind Personengesellschaften und damit einkommensteuerlich sogenannte transparente Gesellschaften. Sie sind nicht selbst Steuersubjekt,
vielmehr werden die auf Ebene der Gesellschaften erzielten
Einkünfte anteilig bei ihren Gesellschaftern der Besteuerung
unterworfen. Die Einkünfte der Besitzgesellschaft werden in
einem ersten Schritt in Höhe von 94,9 % der Fondsgesellschaft
und in Höhe von 5,1 % der Beteiligungsgesellschaft zugerechnet. Sodann werden auf dieser Basis unter Einbeziehung der
sonstigen Einnahmen und Ausgaben die Einkünfte der Fondsgesellschaft ermittelt und den Anlegern nach dem Verhältnis
ihrer Beteiligung zugerechnet. Da mittelbar über die Treuhänderin beteiligte Anleger durch das Treuhandverhältnis in allen Belangen so gestellt sind wie die unmittelbar beteiligten
Gesellschafter und somit die Voraussetzungen für die steuerrechtliche Anerkennung des Treuhandverhältnisses und da-
mit der Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf den Treugeber vorliegen (vergleiche BMF-Schreiben vom 01.09.1994, BStBl. I 1994, S. 604, Teilziffer 2), ergeben sich bei der Zurechnung der Einkünfte keine Unterschiede
zwischen unmittelbaren Gesellschaftern und Treuhandgesellschaftern.
Die Einkünfte der Anleger der Fondsgesellschaft unterliegen
dann der individuellen Einkommensbesteuerung auf der Ebene der Anleger. Zu versteuern ist das dem Anleger nach Ablauf
eines Kalenderjahres zugewiesene, anteilig auf ihn entfallende steuerliche Ergebnis an der Fondsgesellschaft. Die bezogenen Auszahlungen sind nicht Bemessungsbasis der Besteuerung. Die steuerliche Ergebnisverteilung entspricht der gesellschaftsvertraglichen Gewinnverteilungsabrede.
Die im steuerlichen Ergebnis enthaltenen Kapitaleinkünfte
unterliegen grundsätzlich der sogenannten Abgeltungssteuer
gemäß § 32d EStG, so dass diese vom Anleger nicht zu versteuern und diesbezügliche Werbungskosten vom Abzug ausgeschlossen sind.
Verfahrenstechnisch nimmt das für die Besitzgesellschaft zuständige Finanzamt zunächst eine einheitliche und gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen vor (§ 180 Abs. 1
Nr. 2a Abgabenordnung (AO)). Sodann findet eine einheitliche
und gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen für
die Fondsgesellschaft statt. Anschließend teilt das für die
Fondsgesellschaft zuständige Finanzamt den für die einzelnen Anleger zuständigen Wohnsitzfinanzämtern von Amts
wegen mit, welche anteiligen Einkünfte auf den jeweiligen
Anleger entfallen. Die persönlichen Werbungskosten des Anlegers (sogenannte Sonderwerbungskosten), die ihm im Zusammenhang mit der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
entstanden sind, können nur in der Erklärung der Fondsgesellschaft zur einheitlichen und gesonderten Feststellung von
Besteuerungsgrundlagen berücksichtigt werden und müssen
deshalb rechtzeitig bis zum 31.03. des Folgejahres der Fondsgesellschaft gemeldet werden. Eine Geltendmachung der Sonderwerbungskosten in der persönlichen Einkommensteuererklärung des Anlegers ist ausgeschlossen.
Kirchensteuer
Anleger, die Mitglieder einer kirchensteuerpflichtigen Religionsgemeinschaft sind, werden zu einer Kirchensteuer nach
den Landeskirchensteuergesetzen herangezogen. Der Steuertarif beträgt in Abhängigkeit vom Bundesland 8 oder 9 % der
Einkommensteuer und unterliegt je nach Bundesland gegebenenfalls einer Kappung. Die gezahlte Kirchensteuer ist als
Sonderausgabe im Rahmen der Einkommensteuer abzugsfähig. Diese Steuer, die ausschließlich von individuellen Verhältnissen des Anlegers abhängig ist, wurde in der Prospektkalkulation nicht berücksichtigt.
Körperschaftsteuer
Die Beteiligungsgesellschaft erzielt aus ihrer Beteiligung an
der Besitzgesellschaft gemäß § 8 Abs. 2 (KStG) kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte im Sinne des § 15 EStG. Sie unterliegt mit diesen Einkünften gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 KStG der
Körperschaftsteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag).
103
Hamburg – 2008/09 wurden umfangreiche Modernisierungen durchgeführt
104
Die Beteiligungsgesellschaft ist als Kapitalgesellschaft zur
Führung von Handelsbüchern und der Erstellung von Jahresabschlüssen gemäß §§ 264 ff. des Handelsgesetzbuches (HGB)
verpflichtet. Sie ermittelt ihr steuerliches Ergebnis durch Vermögensvergleich gemäß § 4 Abs. 1 EStG.
Die Aufwendungen der Beteiligungsgesellschaft werden nach
den allgemeinen Regelungen ermittelt. Zinsen der vorgesehenen Gesellschafterdarlehen sind Betriebsausgaben, weil sie
die Freigrenze des § 4h EStG unterschreiten.
Der Körperschaftsteuersatz beträgt gemäß § 23 KStG 15 % des
zu versteuernden Einkommens.
Gewerbesteuer
Weder die Fondsgesellschaft noch die Besitzgesellschaft sind
originär gewerblich tätig, sondern ausschließlich vermögensverwaltend. Eine gewerbliche Prägung der Fondsgesellschaft
und der Besitzgesellschaft im Sinne des § 15 Abs. 3 Nr. 2 S. 1
EStG liegt ebenfalls nicht vor, da unter Ausschluss der persönlich haftenden Gesellschafterin nur Kommanditisten zur Geschäftsführung berufen sind. Beide Gesellschaften sind damit
nicht Gewerbebetrieb im Sinne des § 2 Abs. 1 S. 1 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) und unterliegen mithin nicht der Gewerbesteuer.
Die Beteiligungsgesellschaft gilt unabhängig von der Art ihrer Tätigkeit kraft Rechtsform gemäß § 2 Abs.1 Nr. 2 (GewStG)
als Gewerbebetrieb und unterliegt damit gemäß § 2 Abs. 1 S. 1
GewStG der Gewerbesteuer. Besteuert wird der nach den Vorschriften des Körperschaftsteuergesetzes zu ermittelnde und
um bestimmte Zu- und Abschläge korrigierte Gewinn (§§ 7 - 9
GewStG). 3,5 % des abgerundeten Gewinns (sogenannte Steuermesszahl, § 11 Abs. 2 GewStG) sind der Steuermessbetrag, der
mit dem örtlichen, von der Sitzgemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert die zu entrichtende Gewerbesteuer ergibt (§
16 GewStG). Die Gewerbesteuer ist bei der Ermittlung der Körperschaftssteuer nicht als Betriebsausgabe abziehbar.
Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft und die Beteiligungsgesellschaft sind
als rein vermögensverwaltende Gesellschaften nicht Unternehmer im Sinne des § 1 (UStG). Sie unterliegen weder der Umsatzbesteuerung noch können sie ihr in Rechnung gestellte
Umsatzsteuer anderer Unternehmer als Vorsteuer abziehen.
Die Besitzgesellschaft ist Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinn. Mit der Vermietung von Immobilien erbringt sie
gemäß § 4 Nr. 12 a UStG umsatzsteuerfreie Leistungen. Der Abzug von ihr in Rechnung gestellter Umsatzsteuer anderer Unternehmen (sogenannte Vorsteuer) ist gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 1
UStG ausgeschlossen.
die Vorsteuer abziehen, soweit Eingangsleistungen auf die
steuerpflichtig vermieteten Einheiten konkret entfallen, im
Übrigen soweit es dem Verhältnis der steuerfrei zu steuerpflichtig vermieteten Flächen entspricht.
Vermögensteuer
Eine Vermögensteuer wird seit dem 01.01.1997 nicht mehr erhoben.
Grundsteuer
Gemäß § 2 Grundsteuergesetz (GrStG) unterliegt im Inland belegener Grundbesitz der Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer ermittelt sich aus dem Einheitswert des betreffenden
Grundstücks, der Steuermesszahl sowie einem von der zuständigen Gemeinde zu bestimmenden Hebesatz und wird
auf Ebene der Besitzgesellschaft erhoben.
c. Besteuerung bei VeräuSSerung der Vermögensanlage
Veräußerung von Kommanditanteilen oder einer Immobilie
Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft im Sinne
des § 23 EStG liegt vor, wenn zwischen dem An- und Verkauf
einer Beteiligung oder zwischen dem An- und Verkauf einer
Immobilie ein Zeitraum von höchstens zehn Jahren liegt.
Der erste Fall betrifft die Veräußerung des Gesellschaftsanteils an der Fondsgesellschaft durch den Anleger vor Ablauf
der Zehnjahresfrist. Es gelten die anteiligen, auf den betreffenden Anleger entsprechend seiner Beteiligungsquote entfallenden Immobilien als veräußert. Ein dabei erzielter Veräußerungsgewinn unterliegt der normalen Einkommensbesteuerung beim Anleger. Ein nach Ablauf der Frist erzielter Veräußerungsgewinn ist steuerfrei.
Der Verkauf des Gesellschaftsanteils gilt ferner unabhängig
vom Ablauf der Zehnjahresfrist als Verkauf der anteiligen Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft. Soweit der Anleger
an der Beteiligungsgesellschaft innerhalb der letzten fünf Jahre vor der Veräußerung mittelbar mindestens 1 % des Stammkapitals hält, wird ein Veräußerungsgewinn durch § 17 EStG erfasst (§ 20 Abs. 8, 17 Abs. 1 S. 1 EStG) und ist im sogenannten Teileinkünfteverfahren zu besteuern, nach dem 40 % des Veräußerungsgewinns steuerfrei sind (§ 3 Nr. 40 Buchstabe c) EStG). Bei
Unterschreiten der 1 %-Grenze unterliegt der Veräußerungsgewinn gemäß § 20 Abs. 2 EStG unabhängig von der Haltedauer
der Beteiligung der bereits dargestellten Abgeltungssteuer gemäß § 32d Abs. 1 Satz 1 EStG (zuzüglich Solidaritätszuschlag).
Auf die Umsatzsteuerbefreiung kann nur verzichtet werden,
soweit die Besitzgesellschaft gewerbliche Räume an andere
Der zweite Fall betrifft die Veräußerung einer Immobilie
durch die Besitzgesellschaft vor Ablauf von zehn Jahren seit
dem Erwerb der betreffenden Immobilie. Im Falle einer Veräußerung einer Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen
Haltefrist würde zunächst ein auf die Fondsgesellschaft entfallender Anteil am Veräußerungsgewinn dieser als laufender Ertrag zugerechnet und somit anteilig von den Anlegern
Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet. Macht die
Besitzgesellschaft von der Möglichkeit des Verzichts gemäß §
9 UStG Gebrauch, sind die aus der Vermietung erzielten Umsätze gemäß §§ 10 Abs. 1 S. 1, 12 Abs. 1 UStG einer Umsatzsteuer
von 19 % der Entgelte unterworfen und kann die Gesellschaft
der Fondsgesellschaft entsprechend ihrer Beteiligungsquote
zu versteuern sein. Eine Veräußerung von Immobilien vor
Ablauf der Haltedauer ist nicht beabsichtigt. Veräußert die
Besitzgesellschaft Immobilien plangemäß nach Ablauf der
steuerlichen Haltefrist, sind die dabei erzielten Gewinne auf
105
Ebene der Fondsgesellschaft und auf Ebene des Anlegers
steuerfrei.
gung gehalten wird (BFH-Urteil 10.12.1998, III R 61/97 in BFHE
187, 526, BStBl. II 1999, 390).
Etwaige Verluste aus einer Veräußerung einer Fondsimmobilie
durch die Besitzgesellschaft oder einer Veräußerung von Gesellschaftsanteilen durch einen Anleger innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren dürfen mit in demselben Kalenderjahr
erzielten Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften
ausgeglichen werden, nicht jedoch mit anderen Einkünften.
Ein Verlustrücktrag auf private Veräußerungsgeschäfte des
unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraumes oder
ein Verlustvortrag auf die folgenden Veranlagungszeiträume
ist zulässig (§ 23 Abs. 3 Satz 8 und Satz 9 EStG).
Wird die Beteiligung innerhalb von zehn Jahren seit Erwerb
der Beteiligung (BFH-Urteil 10.12.1998, III R 61/97 in BFHE 187,
526, BStBl. II 1999, 390) veräußert, gilt sie als Veräußerung so
vieler Grundstücke, wie die Fondsgesellschaft hält, also als
Veräußerung von vier Objekten (BFH-Urteil vom 10. Dezember
1998, wie vor), wenn (und nur wenn) der Anleger zu mehr als
zehn Prozent an der Fondsgesellschaft beteiligt ist oder im
Falle einer niedrigeren Beteiligungsquote der Verkehrswert
seines Anteils mehr als 250.000,00 Euro beträgt (BMF-Schreiben wie vor, RZ 18). Anderenfalls kommt es nicht zu einer Zurechnung.
Auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft stellen die Anteile an
der Besitzgesellschaft zwingend Betriebsvermögen dar. Der
Anteil der Beteiligungsgesellschaft an Veräußerungsgewinnen der Besitzgesellschaft aus der Veräußerung von Immobilien unterliegt unabhängig von der Haltedauer immer der
Körperschafts- und Gewerbesteuer.
Gewerblicher Grundstückshandel
Die Veräußerung einer Immobilie durch die Besitzgesellschaft
kann einen sogenannten gewerblichen Grundstückshandel
auf der Ebene der Besitzgesellschaft oder der Fondsgesellschaft
oder des Anlegers selbst begründen. Auch die Veräußerung der
Beteiligung an der Fondsgesellschaft durch den Anleger kann
für ihn einen gewerblichen Grundstückshandel begründen.
Laut BMF-Schreiben vom 26.03.2004, IV A6-S 2240 – 46/04 ist
der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschritten
und gewerblicher Grundstückshandel gegeben, wenn in einem Fünf-Jahres-Zeitraum (zehn Jahre bei Branchenkundigen)
mehr als drei Veräußerungen getätigt werden (sogenannte
„Drei-Objekt-Grenze“). Sind bebaute Grundstücke bis zur Veräußerung mindestens zehn Jahre vermietet worden, gehört
grundsätzlich auch noch die Veräußerung der bebauten Grundstücke zur privaten Vermögensverwaltung und wird in die
Drei-Objekt-Grenze nicht eingerechnet (BMF-Schreiben a.a.O.,
RZ 2 und BFH-Urteil vom 06.04.1990, BStBl. II 1990, 1057).
Eine Veräußerung von Grundstücken vor Ablauf des Zehnjahreszeitraums durch die Besitzgesellschaft ist nicht vorgesehen. Ein gewerblicher Grundstückshandel wird auf ihrer Ebene nicht begründet und schlägt mithin auf die Fondsgesellschaft auch nicht durch. Eine Veräußerung des Gesellschaftsanteils der Fondsgesellschaft an der Besitzgesellschaft vor
Ablauf von zehn Jahren ist ebenfalls konzeptionell nicht vorgesehen, so dass ein gewerblicher Grundstückshandel auch
insoweit nicht begründet werden kann.
Auf der Ebene des Gesellschafters kann ein gewerblicher
Grundstückshandel neben der hier, wie dargestellt, nicht einschlägigen Zurechnung schädlicher Verkäufe durch Besitzund Fondsgesellschaft durch vorzeitige Veräußerung seines
Anteils an der Fondsgesellschaft begründet werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:
Veräußert der Anleger seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft vorzeitig, ist darauf abzustellen, wie lange die Beteili-
106
Einkünfte aus einem gewerblichen Grundstückshandel, zu dem
dann auch sonstige Immobiliengeschäfte des Anlegers gehören, unterlägen der Gewerbesteuer und wären mit dem individuellen Einkommensteuersatz des Anlegers zu besteuern. Der
Anleger hätte die Möglichkeit, die Gewerbesteuer im Rahmen
des § 35 EStG auf seine Einkommensteuer anzurechnen.
Grunderwerbsteuer
Die Übertragung im Inland belegener Grundstücke und
grundstücksgleicher Rechte unterliegt der Grunderwerbsteuer (siehe oben). Dies gilt auch bei Veräußerung der Immobilien durch die Besitzgesellschaft. Die an der Übertragung des
Grundstückes beteiligten Personen, also auch der Verkäufer,
sind gemäß § 13 GrEStG gemeinschaftlich Steuerschuldner. Im
Rahmen der vertraglichen Ausgestaltung eines Verkaufsvertrages ist jedoch beabsichtigt, die Grunderwerbsteuerbelastung wie verkehrsüblich auf den Käufer zu verlagern.
Zu den Voraussetzungen des Grunderwerbsteueranfalles bei
Beendigung der Beteiligung durch Veräußerung der Beteiligung, also Gesellschafterwechsel, wird auf die Ausführungen
zur Besteuerung in der Erwerbsphase verwiesen.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Vermögensübertragungen von Todes wegen (Erbschaft: sogenannte Gesamtrechtsnachfolge) sowie Vermögensübertragung unter Lebenden (Schenkung: sogenannte Einzelrechtsnachfolge) unterliegen gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) der Erbschaftbzw. Schenkungsteuer, wenn mindestens einer der Beteiligten
im Inland ansässig ist (§ 2 Abs. 1 ErbStG).
Unmittelbare Beteiligung
Die unentgeltliche Übertragung der Beteiligung eines direkt
beteiligten Anlegers wird nach den Vorgaben des ErbStG hinsichtlich des mittelbaren Anteils an der Besitzgesellschaft wie
eine Übertragung von inländischen bebauten Grundstücken,
im Übrigen als Übertragung des mittelbaren Anteils an der
Beteiligungsgesellschaft behandelt.
Bemessungsbasis der Steuer ist der Wert der nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelte Wert der Immobilien und der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
zuzüglich des gemeinen Wertes sonstigen Vermögens abzüglich der Verbindlichkeiten.
Gemischt genutzte Grundstücke mit privater und gewerblicher Vermietung sowie Mietwohngrundstücke werden gemäß
§ 12 Abs. 3 ErbStG, §§ 151 Abs. 1 Nr. 1, 157, 176 f., 181 Abs. 1 Nr. 2, 5
und Abs. 3, 7, 182, 184 ff. Bewertungsgesetz (BewG) grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Danach werden der
Bodenwert und der Gebäudeertragswert getrennt ermittelt.
Der Bodenwert ist der Mindestwert und ermittelt sich aus
dem ungekürzten Bodenrichtwerten. Bei der Ermittlung des
Gebäudeertragswertes (§ 185 BewG) ist von dem Reinertrag
des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag des
Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.
Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch
eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes ergibt. Der
Verzinsung des Bodenwerts ist der Liegenschaftszinssatz zu
Grunde zu legen. Der so ermittelte Gebäudereinertrag ist dann
mit einem von dem Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer abhängigen Vervielfältiger zu kapitalisieren (Anlage 21 des BewG). Der Ertragswert ist dann der Fondsgesellschaft in Höhe von 94,9 % und anschließend den Gesellschaftern der Fondsgesellschaft anteilig zuzurechnen. Ein niedriger
gemeiner Wert kann nach § 198 BewG nachgewiesen werden.
Bei Grundstücken, die zu Wohnzwecken vermietet werden, ist
gemäß § 13c ErbStG 90 % ihres Wertes in Ansatz zu bringen,
wenn die Gesamtrechtsnachfolger bzw. die Einzelrechtsnachfolger dieses Vermögen nicht auf einen Dritten bzw. Miterben
übertragen müssen bzw. übertragen. Bei den gemischt genutzten Grundstücken ist diese Steuerbefreiung nur auf die nicht
gewerblichen Vermietungen anwendbar. Schulden und Lasten,
die mit nach § 13c befreitem Vermögen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, sind nach § 10 Abs. 6 Satz 5 ErbStG nur anteilig abzugsfähig, namentlich mit dem Betrag, der dem Verhältnis des nach Anwendung des § 13c anzusetzenden Wertes dieses
Vermögens zu dem Wert vor Anwendung des § 13c entspricht.
Die Bewertung des Anteils an der Beteiligungsgesellschaft erfolgt auf der Grundlage des gemeinen Wertes (Verkehrswert).
Dieser ist aus Verkäufen unter fremden Dritten innerhalb des
letzten Jahres seit dem Bewertungsstichtag, in Ermangelung
solcher Daten anhand betriebswirtschaftlich gängiger Unternehmensbewertungen (Discounted Cashflow-Verfahren, Ertragswertverfahren, Multiplikatorenmethode) zu ermitteln.
Der Substanzwert, d. h. die Summe aller Teilwerte der einzelnen Wirtschaftsgüter abzüglich der Schulden und sonstigen
Abzüge, bildet die Untergrenze.
Ein Verschonungsabschlag (§ 13a Abs. 1 ErbStG), der Abzugsbetrag (§13a Abs. 2 ErbStG) und die Tarifbegrenzung (§ 19a ErbStG)
für begünstigtes Vermögen können mangels Zugehörigkeit
der Vermögensgegenstände zu einem Betriebsvermögen bzw.
mangels Begründung einer unmittelbaren Beteiligung an der
Beteiligungsgesellschaft von mindestens 25 % nicht in Anspruch genommen werden.
nanzministerium Baden-Württemberg, Erlass vom 26. Februar
2007, S 3806 / 51). Dieser wird durch den Preis bestimmt, der
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit
des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.
Die Inanspruchnahme von Steuerentlastungen gemäß §§ 13a
Abs. 1 und 2, 13c und 19a ErbStG ist ausgeschlossen. Die abweichende Beurteilung des gemeinen Wertes kann eine andere
erbschaftsteuerliche Belastung zur Folge haben als bei der
Übertragung einer unmittelbaren Beteiligung. Es wird daher
dazu geraten, vor einer unentgeltlichen Übertragung den persönlichen steuerlichen Berater hinzuzuziehen.
Steuersatz und Freibeträge
Die Steuersätze sind vom Verwandtschaftsgrad abhängig und
gliedern sich in drei Klassen:
Steuerklasse I
Ehegatten, Kinder, Enkel und Urenkel, Eltern und Großeltern bei
Erwerben von Todes wegen
Steuerklasse II
Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder und
-eltern, geschiedene Ehegatten, Eltern und Großeltern beim Erwerben
durch Schenkung
Steuerklasse III
alle übrigen, also zum Beispiel nichteheliche Lebenspartner und Freunde
Die Freibeträge hängen von dem Verwandtschaftsverhältnis
zu dem Erblasser bzw. Schenker ab. Steuerfrei bleiben gemäß
§ 16 ErbschStG der Erwerb
des Ehegatten in Höhe von 500.000 Euro;
der Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 und der
Kinder verstorbener Kinder im Sinne der Steuerklasse I
Nr. 2 in Höhe von 400.000 Euro;
\\der Kinder der Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 in
Höhe von 200.000 Euro;
\\der übrigen Personen der Steuerklasse I in Höhe von
100.000 Euro;
\\der Personen der Steuerklasse II in Höhe von 20.000 Euro;
\\des Lebenspartners in Höhe von 500.000 Euro;
\\der übrigen Personen der Steuerklasse III in Höhe von
20.000 Euro.
\\
\\
Folgende Steuersätze sind auf die jeweiligen Steuerklassen
anzuwenden (alle Beträge verstehen sich als Euro):
Beteiligung über die Treuhänderin
Vermögenswert
Steuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
bis 75.000,00 7 %
15 %
30 %
bis 300.000,00 11 %
20 %
30 %
bis 600.000,00
15 %
25 %
30 %
bis 6.000.000,00
19 %
30 %
30 %
bis 13.000.000,00
23 %
35 %
50 %
bis 26.000.000,00
27 %
40 %
50 %
über 26.000.000,00
30 %
43 %
50 %
Wird die Beteiligung mittelbar über die Treuhänderin gehalten, ist gemäß § 9 Abs. 2 BewG der gemeine Wert des Herausgabeanspruches des Treugebers gegen den Treuhänder auf
Rückübertragung anzusetzen (Bayerisches Finanzministerium, Erlass vom 14. Juni 2005, S 3811 – 035 – 25199 / 05, und Fi-
Sonstige Angaben
Die Bestimmungen des Investmentgesetzes (InvG) sind auf
Personengesellschaften und somit auf die Fondsgesellschaft
nicht anwendbar.
107
Vorbemerkung zu den bei den Vertragsgesellschaften
genannten personellen Verflechtungen
Die Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V.,
Hoevelaken/Niederlande, ist Konzernobergesellschaft und
mittelbare alleinige Gesellschafterin der Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH, der
Bouwfonds Asset Management Deutschland GmbH, der
Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH, der Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH, der Bouwfonds Wohnen in
Deutschland Verwaltungs GmbH sowie Gesellschafterin und
Geschäftsführerin der GRIF Investments II B.V., der GRIF Investments VII B.V., der GRIF Investments XII B.V. und der GR
VAF Investments II B.V.
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG („Fondsgesellschaft“)
Sitz: Geschäftsanschrift: Rechtsform: Tag der Eintragung: Gründungsdatum: Handelsregister: Kommanditkapital: Geplantes Kommanditkapital: Persönlich haftende Gesellschafterin: Geschäftsführende Kommanditistin: Treuhänderin: Aufgaben: Personelle Verflechtungen:
Berlin, Deutschland
Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin
Kommanditgesellschaft
29.07.2009
22.07.2009
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, HR A 42832 B
1.050,00 Euro, derzeit gezeichnet und eingezahlt
20.940.000,00 Euro, davon entfallen je 525,00 Euro auf die geschäftsführende Kommanditistin und
die Treuhänderin
Bouwfonds Wohnen in Deutschland Verwaltungs GmbH, Berlin, ohne Einlage
Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH, Berlin
Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH, Berlin
Anbieterin und Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf die wirtschaftliche Neugründung) und
geschäftsführende Kommanditistin der Besitzgesellschaft
Die Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin sind als Prokuristen, die Geschäftsführer der geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhänderin sind als Geschäftsführer für die
Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH tätig.
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Verwaltungs GmbH (persönlich haftende Gesellschafterin und Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf
die wirtschaftliche Neugründung) der Besitz- und Fondsgesellschaft)
Sitz: Geschäftsanschrift: Rechtsform: Tag der Eintragung: Handelsregister: Stammkapital: Gesellschafterin: Geschäftsführer ohne besondere Geschäftsbereiche: Geschäftsanschrift sämtlich: Aufgaben: Personelle Verflechtungen:
108
Berlin, Deutschland
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
15.07.2009
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg HRB 120886B
25.000,00 Euro, eingezahlt
Bouwfonds Asset Management Deutschland GmbH, Berlin
Peret Bergmann, André Barthels
Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) und Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf
die wirtschaftliche Neugründung) der Fondsgesellschaft und Besitzgesellschaft
Die Geschäftsführer sind als Prokuristen für die Bouwfonds Real Estate Investment Management
Deutschland GmbH tätig.
Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH
(Geschäftsführende Kommanditistin und Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf die wirtschaftliche Neugründung) der Fondsgesellschaft)
Sitz: Geschäftsanschrift: Rechtsform: Tag der Eintragung: Handelsregister: Stammkapital: Gesellschafterin: Geschäftsführer ohne besondere Geschäftsbereiche:
Geschäftsanschrift
Aufgaben: Personelle Verflechtungen:
Berlin, Deutschland
23.10.2000
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg HR B 77440B
25.000,00 Euro
Arnoldus Brouns, Geschäftsanschrift: De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken,
Niederlande und Michael Haupt
Geschäftsführende Kommanditistin und Gründungsgesellschafterin
(in Bezug auf die wirtschaftliche Neugründung) der Fondsgesellschaft
Die Geschäftsführer sind als Geschäftsführer für die Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH tätig.
Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH
(Treuhänderin und Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf die wirtschaftliche Neugründung) der Fondsgesellschaft)
Sitz: Geschäftsanschrift: Rechtsform: Tag der Eintragung: Handelsregister: Stammkapital: Gesellschafterin: Geschäftsführer ohne besondere Geschäftsbereiche: Aufgaben: Personelle Verflechtungen:
Berlin, Deutschland
08.06.2005
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, HRB 97206 B
25.000,00 Euro
Arnoldus Brouns, Geschäftsanschrift: De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken, Niederlande und
Michael Haupt, Geschäftsanschrift: Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin
Treuhänderin und Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf die wirtschaftliche Neugründung)
der Fondsgesellschaft
Die Geschäftsführer sind als Geschäftsführer für die Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH tätig.
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co. KG („Besitzgesellschaft“)
Sitz: Geschäftsanschrift: Rechtsform: Gründungsdatum: Handelsregister: Kommanditkapital: Geplantes Kommanditkapital: Persönlich haftende Gesellschafterin: Geschäftsführende Kommanditistin: Kommanditistin: Aufgaben: Personelle Verflechtungen:
Berlin, Deutschland
Kommanditgesellschaft
16.03.2010
angemeldet zu HRA Amtsgericht Berlin-Charlottenburg
1.000,00 Euro, derzeit gezeichnet und eingezahlt
17.770.869,00 Euro, davon entfallen 16.846.783,00 Euro auf die Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG
Bouwfonds Wohnen in Deutschland Verwaltungs GmbH Berlin, ohne Einlage
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG, Berlin
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Beteiligungs GmbH, Berlin
Erwerb der Immobilien
Die Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin sind als Prokuristen für die
Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH tätig. Die Geschäftsführer der
Kommanditistin Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Beteiligungs GmbH sind als Prokuristen der
Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V., Hoevelaken/Niederlande tätig.
109
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Beteiligungs GmbH („Beteiligungsgesellschaft“)
Sitz: Geschäftsanschrift: Rechtsform: Tag der Eintragung: Handelsregister: Stammkapital: Gesellschafterin: Berlin, Deutschland
10.11.2009
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg,HRB 123022B
25.000,00 Euro
Bouwfonds Asset Management Deutschland GmbH, Berlin mit 5,2 % und Bouwfonds Wohnen in
Deutschland 01 GmbH & Co. KG, Berlin mit 94,8 %
Geschäftsführer ohne besondere Geschäftsbereiche: Arie-Willem Rozendaal und Marcel van Thienen
Geschäftsanschrift sämtlich: De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken, Niederlande
Aufgaben: Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf die wirtschaftliche Neugründung) und Kommanditistin der
Besitzgesellschaft
Personelle Verflechtungen:
Die Geschäftsführer sind als Prokuristen der Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V.,
Hoevelaken/Niederlande tätig.
Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH („Initiatorin“)
Sitz: Geschäftsanschrift: Rechtsform: Tag der Eintragung: Handelsregister: Stammkapital: Gesellschafterin: Geschäftsführer ohne besondere Geschäftsbereiche: Aufgaben: Personelle Verflechtungen:
Berlin, Deutschland
19.10.1998
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg HRB 68583B
26.000,00 Euro
Arnoldus Brouns, Geschäftsanschrift: De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken, Niederlande und Michael
Haupt, Geschäftsanschrift: Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin
Initiatorin, Darlehensvermittlerin, Konzeptionärin,
Eigenkapitalvermittlerin und Asset Manager
Die Geschäftsführer der Gesellschaft sind auch als Geschäftsführer der geschäftsführenden
Kommanditistin und der Treuhänderin tätig. Prokuristen der Gesellschaft sind als Geschäftsführer
der Bouwfonds Wohnen in Deutschland Verwaltungs GmbH tätig.
Bouwfonds Asset Management Deutschland GmbH
Sitz: Geschäftsanschrift: Rechtsform: Tag der Eintragung: Handelsregister: Stammkapital: Gesellschafterin: Geschäftsführer: Aufgaben: Personelle Verflechtungen:
110
Berlin, Deutschland
27.09.2004
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, HR B 102098 B
25.000,00 Euro
Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V., Hoevelaken
Arnoldus Brouns, Johannes L.M.J. Klijnen, Geschäftsanschrift sämtlich: De Beek 18, 3871 MS
Hoevelaken, Niederlande und Michael Haupt, Geschäftsanschrift: Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin
Gesellschafterin der Initiatorin, der persönlich haftenden Gesellschafterin der Fonds- und Besitzgesellschaft, der Treuhänderin und der geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft und
Mitgesellschafterin der Beteiligungsgesellschaft (5,2 %)
Die Geschäftsführer Arnoldus Brouns und Michael Haupt der Gesellschaft sind auch als Geschäftsführer der Initiatorin, der geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhänderin tätig.
Darlehensgeberin
Firma:Münchener Hypothekenbank eG
Sitz: München, Deutschland
Geschäftsanschrift: Karl-Scharnagl-Ring 10, 80539 München
Rechtsform: eingetragene Genossenschaft
Genossenschaftsregister:
Gen.-Reg. 396, Amtsgericht München
Gezeichnetes Kapital: rechtsformbedingt nicht einschlägig
Vorstand: Erich Rödel, Dr. Louis Hagen, Bernhard Heinlein, Klaus Sturm
Aufgaben: Darlehensgeberin
Verkäufer (Eigentümer) der Grundstücke
Name:
GRIF
Investments VII B.V.
GRIF
Investments II B.V.
Sitz:
GRIF
Investments XXII B.V.
GR VAF
Investments II B.V.
Hoevelaken
Geschäftsanschrift:
De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken
Rechtsform:
Besloten vennootschap niederländischen Rechts
Tag der Eintragung:
21.06.2006
12.01.2006
30.11.2006
Industrie- und Handelskammer, Aktenzeichen
32116461
32113068
32119622
1355991
Platziertes Kapital: Euro
18.000,00
18.000,00
18.000,00
18.000,00
Gesellschafter:
GRIF Holding B.V.
12.01.2006
GR VAF
Holding B.V.
Geschäftsführung:
Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V.
Neuss – Ein passendes Angebot für immer stärker nachgefragten Wohnraum
111
14.Zeichnungshinweise
Beitrittserklärung
Senden Sie bitte Ihre Beitrittserklärung für eine Beteiligung
an der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG
vollständig ausgefüllt und unterzeichnet – auch hinsichtlich
der Widerrufsbelehrung – an Ihren Berater oder direkt an:
Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH,
Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin,
Tel.: +49 (30) 59 00 97–60 , Fax: +49 (30) 59 00 97–89
E-Mail: treuhand.wid@bouwfonds.de
Die vollständig ausgefüllten und unterzeichneten Beitrittserklärungen werden in der Reihenfolge des Posteingangs registriert. Die Annahme der Beitrittserklärung wird schriftlich
erklärt. Der Anleger erhält mit der Annahme der Beitrittserklärung eine Aufforderung, den Beteiligungsbetrag zuzüglich
5 % Agio (bezogen auf den Beteiligungsbetrag) unverzüglich
auf das nachstehend benannte Konto der Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH zu überweisen:
Konto-Nr.: 6750041424
BLZ: 100 500 00
IBAN: DE25 1005 0000 6750 0414 24
Mit dem vollständigen Zahlungseingang des Beteiligungsbetrages zuzüglich des vorstehend genannten Agios nimmt der
Anleger an den zugelassenen Entnahmen der Bouwfonds
Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG teil.
Bankverbindung für Auszahlungen
Auszahlungen der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
GmbH & Co. KG erfolgen in Euro und werden auf ein für den
112
Anleger geführtes Euro-Konto überwiesen, das bei einer Bank
im Geltungsbereich des europäischen SEPA-Abkommens geführt sein muss.
Dieses gilt für den Zahlungsverkehr so lange, bis der Fondsgesellschaft gegebenenfalls eine andere Bankverbindung mitgeteilt wird.
Handelsregister
Für eine Eintragung als Kommanditist in das Handelsregister
ist der Anleger verpflichtet, der geschäftsführenden Kommanditistin Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH nach Annahme
seiner Beitrittserklärung eine Vollmachtsurkunde zu übergeben, deren Unterschrift notariell beglaubigt sein muss. Die
Kosten der Beglaubigung und der Veröffentlichung im Handelsregister trägt der Anleger.Die Bouwfonds Fondsverwaltungs
GmbH wird die Anmeldung zum Handelsregister vornehmen.
Prospektaufstellungsdatum
Prospektaufstellungsdatum ist der 31. Mai 2010
Veröffentlichung des Verkaufsprospekts und Möglichkeit
des Beitritts (Beginn des öffentlichen Angebots)
Das öffentliche Angebot der Vermögensanlage und der Beitritt zur Fondsgesellschaft sind erst nach der Veröffentlichung
des Verkaufsprospekts möglich.
Die Veröffentlichung des Verkaufsprospekts erfolgt dadurch,
dass in einem überregionalen Börsenpflichtblatt bekannt gemacht wird, dass der Verkaufsprospekt bei der im Verkaufsprospekt benannten Zahlstelle zur kostenlosen Ausgabe bereitgehalten wird, § 9 Abs. 2 Verkaufsprospektgesetz. Der Verkaufsprospekt muss gemäß § 9 Abs. 1 des Verkaufsprospektgesetzes
Neuss – attraktive region für ImmobilienanlagEN
14. Zeichnungshinweise
113
Herzlich willkommen in netter Gesellschaft
Ob Holztisch oder festliche Tafel – es sind die Menschen, die entscheiden, ob man sich wohlfühlt. Neben
allen rationellen Faktoren: Vertrauen ist ein schönes Gefühl. Eine lange Partnerschaft braucht Ehrlichkeit,
Verlässlichkeit und Kontinuität. Unsere Konzernobergesellschaft Rabo Bank ist 1898 nach dem Vorbild der
deutschen Raiffeisenbank gegründet worden. Die Genossenschaftsbank beschäftigt heute insgesamt über
60.000 Mitarbeiter in 46 Ländern und gehört – laut Global Finance Magazine – zu den sichersten Banken
weltweit. Führende Ratingagenturen bewerten die Rabobank nach wie vor mit AAA. Vernünftige Objekte, eine
langfristig angelegte Fondskonzeption und ein erfahrener Investor – gute Zutaten für eine gemeinsame Zeit.
15. Der Gesellschaftsvertrag
im Wortlaut
GESELLSCHAFTSVERTRAG
§ 1 Firma und Sitz
in der Fassung vom 16. März 2010
1.
Die Firma der Gesellschaft lautet:
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH & Co. KG
der
Inhaltsverzeichnis
§ 1 Firma und Sitz
§ 2 Gesellschaftszweck
§ 3 Organisation der Gesellschaft
§ 4 Gesellschafter, Gesellschaftskapital, Einlagen
§ 5 Dauer der Gesellschaft, Geschäftsjahr
§ 6 Geschäftsführung, Vertretung,
Zustimmungserfordernisse
§ 7 Gesellschafterversammlung
§ 8 Gegenstand der Gesellschafterversammlung
§ 9 Gesellschafterbeschlüsse
§ 10 Beirat
§ 11 Auskunfts- und Einsichtsrechte
§ 12 Jahresabschluss
§ 13 Verteilung des Jahresergebnisses, Auszahlungen
§ 14 Verfügungen über Gesellschaftsanteile
§ 15 Erbfolge
§ 16 Kündigung und Ausscheiden aus der Gesellschaft aus
wichtigem Grund
§ 17 Abfindung, Anteilsbewertung, Auszahlung
§ 18 Liquidation und Kapitalherabsetzung
§ 19 Wettbewerbsverbot
§ 20 Haftung der Gesellschaft/Gesellschafter
§ 21 Kommunikation zwischen Gesellschaft und
Gesellschaftern
§ 22 Schlussbestimmungen
116
2.
Der Sitz der Gesellschaft ist Berlin.
§ 2 Gesellschaftszweck
1.
Zweck der Gesellschaft ist die Beteiligung an der Bouwfonds
Wohnen in Deutschland 01 Beteiligungs GmbH (die „Beteiligungsgesellschaft“) und der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co. KG (die „Besitzgesellschaft“), die
ihrerseits die Immobilien Kiwittsmoor 28,30 in Hamburg,
Erich-Schmidt-Weg 1–9, 2–22 in Göttingen, Bergheimer Straße
498 D – I, An der Barriere 7–17 in Neuss-Reuschenberg sowie
des Objekts Heppstraße 95 und Borsigstraße 8 in Reutlingen
zum Zwecke der Vermietung an Dritte erwerben soll.
2.
Der Gesellschaftszweck erstreckt sich auf alle unmittelbar
oder mittelbar dem Geschäftszweck dienenden oder ihn fördernden Geschäfte mit Ausnahme genehmigungsbedürftiger
und gewerblicher Tätigkeiten.
§ 3 Organisation der Gesellschaft
Die Gesellschaft verwaltet eigenes Vermögen. Die gesetzlichen Aufgaben der Gesellschaft werden durch die geschäftsführende Kommanditistin erfüllt. Die Gesellschaft wird keinen eigenen Geschäftsbetrieb einrichten.
§ 4 Gesellschafter, Gesellschaftskapital, Einlagen
1.
Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Verwaltungs GmbH mit Sitz in Berlin.
Die persönlich haftende Gesellschafterin leistet keine Kapitaleinlage und ist am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist jederzeit ohne
Zustimmung der Mitgesellschafter berechtigt, ihre Stellung
als persönlich haftende Gesellschafterin der Gesellschaft mit
allen Rechten und Pflichten auf eine eintrittsbereite neue persönlich haftende Gesellschafterin zu übertragen, wenn die
persönlich haftende Gesellschafterin die gleiche Rechtsform
aufweist und den gleichen Gesellschafterhintergrund hat wie
die übertragende und ausscheidende persönlich haftende Gesellschafterin. Die Kosten dieser Übertragung trägt die ausscheidende persönlich haftende Gesellschafterin.
Kommanditisten sind
a) die Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH mit einer Pflichteinlage von 500,00 Euro zuzüglich 5 % Agio, gesamt Euro
525,00 (in Worten: Euro Fünfhundertfünfundzwanzig)
und einer Hafteinlage von Euro 50,00 (in Worten: Euro
Fünfzig) – nachfolgend „geschäftsführende Kommanditistin“ genannt.
b) die Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH mit einer mit einer Pflichteinlage von EUR 500,00 zuzüglich 5 %
Agio, gesamt Euro 525,00 (in Worten: Euro Fünfhundertfünfundzwanzig) und einer Hafteinlage von Euro 50,00
(in Worten: Euro Fünfzig) – nachfolgend „Treuhandkommanditistin“ genannt.
Die Haftung der Kommanditisten ist auf ihre jeweilige, im Handelsregister eingetragene Hafteinlage begrenzt. Die Hafteinlagen aller Kommanditisten entsprechen jeweils 10 % ihrer Pflichteinlagen (Kommanditeinlagen) exklusive Agio. Eine über diesen
Betrag hinausgehende zusätzliche Haftung ist ausgeschlossen.
2.
Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt und bevollmächtigt, zur Durchführung des Investitionsvorhabens
der Gesellschaft das Gesellschaftskapital durch Aufnahme
weiterer Kommanditisten und/oder Aufstockung der Beteiligung der Treuhandkommanditistin ohne Zustimmung der
Mitgesellschafter und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB zu erhöhen.
Die Kommanditeinlagen der weiteren Kommanditisten soll
jeweils EUR 15.000,00 zuzüglich 5 % Agio erreichen oder
übersteigen. Die geschäftsführende Kommanditistin kann
nach pflichtgemäßem Ermessen in Ausnahmefällen von dieser Summe abweichen. Die Kommanditeinlage muss bei höheren Beträgen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Die Ermächtigung ist bis zum 31.12.2010 befristet mit der Maßgabe,
dass die geschäftsführende Kommanditistin berechtigt ist,
die vorgenannte Frist zur Aufnahme neuer Kommanditisten
und zur Erhöhung ihrer Kommanditeinlage zu verkürzen, d.
h. den Fonds früher zu schließen oder die Frist für die Aufnahme weiterer Kommanditisten einmalig um höchstens
sechs Monate zu verlängern. Soweit die Gesellschaft Ansprüche aus einer ihr etwa erteilten Schließungsgarantie geltend
macht und die Schließungsgarantin von einem ihr etwa eingeräumten Recht Gebrauch macht, der Gesellschaft Darlehen
zur Verfügung zu stellen, verlängert sich die Ermächtigung
bis zu dem Zeitpunkt, in dem das geplante Gesellschaftskapital erreicht ist.
Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, ohne Zustimmung der Mitgesellschafter die im eigenen Namen gehaltene
Kommanditbeteiligung künftig ganz oder in Teilen als fremdnützige Treuhandkommanditistin für Dritte zu halten.
3.
Die Höhe des einzuwerbenden Kommanditkapitals beträgt
EUR 19.942.857,00 zuzüglich des Agios, mithin brutto
20.940.000,00 Euro (in Worten: Euro zwanzigmillionenneunhundertvierzigtausend) abzüglich der Einlage der geschäftsführenden Kommanditistin und wird wie folgt verwendet:
Investitionsplan der Gesellschaft
Investitionsplan der Gesellschaft
Erwerb der Beteiligung an Besitzgesellschaft
16.864.555
Erwerb der Beteiligung an Holdinggesellschaft
570.186
Darlehen an Holdinggesellschaft
289.000
2.193.714
560.000
Einrichtung Treuhandverwaltung
59.829
Nicht abzugsfähige Vorsteuer
117.768
Liquiditätsreserve
284.948
Investition gesamt
20.940.000
Eigenkapital exkl. Agio
19.942.857
Agio
997.143
Eigenkapital
20.940.000
80,54 %
2,72 %
1,38 %
10,48 %
2,67 %
0,29 %
0,56 %
1,36 %
100,00 %
100,00 %
117
Die Beteiligungsgesellschaft wird die ihr zufließenden Mittel
wie folgt verwenden:
Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft
% von gesamt % vom Eigenkapital
33.795.518
92,51 %
190,17 %
1.561.351
4,27 %
8,79118 %
150.000
0,41 %
0,84 %
Nebenkosten Darlehen
86.000
0,24 %
0,48 %
Disagio Darlehen
938.000
2,57 %
5,28 %
Mittelverwendung
36.530.869
100,00 %
205,57 % Darlehen
18.760.000
51,35 %
105,57 %
Eigenkapital
17.770.869
48,65 %
100,00 %
Mittelherkunft
36.530.869
100,00 %
205,57 %
Die Beteiligungsgesellschaft wird die ihr zufließenden Mittel
wie folgt verwenden:
Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft
EuroEuro
906.314
Mittelverwendung
906.314
Eigenkapital
25.000
Kapitalrücklage
576.462
Gesellschafterdarlehen
304.852
Mittelherkunft
906.314
4.
Eine Beteiligung soll in der Regel dadurch erfolgen, dass sich
Anleger als Treugeber über die Treuhandkommanditistin in
der Weise beteiligen, dass die Treuhandkommanditistin im eigenen Namen, jedoch für Rechnung und im Treuhandauftrag
der Anleger Kommanditbeteiligungen im Außenverhältnis als
einheitliche Kommanditbeteiligung übernimmt und hält. Als
Kommanditist der treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen
wird allein die Treuhandkommanditistin im Handelsregister
eingetragen. Im Verhältnis der Treugeber zueinander und zur
Gesellschaft werden die Treugeber entsprechend ihrer Anteile
an der von der Treuhandkommanditistin gehaltenen Kommanditbeteiligung unmittelbar berechtigt und verpflichtet. Die Annahme der auf Beitritt zur Gesellschaft als Treugeber gerichteten Erklärung bedarf der Zustimmung der geschäftsführenden
Kommanditistin. Die Treuhandkommanditistin ist zur Einzahlung der übernommenen Einlage nur insoweit verpflichtet, als
der Treugeber seine Einzahlungsverpflichtung erfüllt. Treugeber können jederzeit die Umwandlung ihrer Beteiligung in eine
unmittelbare Gesellschaftsbeteiligung verlangen.
118
5.
Im Außenverhältnis wird die Beteiligung eines der Gesellschaft unmittelbar beitretenden Kommanditisten erst mit der
Eintragung seiner Hafteinlage im Handelsregister wirksam.
Bis zur Eintragung im Handelsregister wird mit Annahme der
Beitrittserklärung ein atypisch stilles Gesellschaftsverhältnis
begründet, für das die Regelungen dieses Gesellschaftsvertrages analog gelten, soweit nicht zwingende Gründe entgegenstehen. Die Haftung ist während dieses Zeitraums auf die
übernommene Kommanditeinlage begrenzt. Das atypisch
stille Gesellschaftsverhältnis wird mit Eintragung des Kommanditisten im Handelsregister zur kommanditistischen Beteiligung, ohne dass dies gesonderte Erklärungen erfordert.
6.
Bis zur Eintragung der Kapitalerhöhung der Treuhandkommanditistin im Falle des der Gesellschaft mittelbar beitretenden Treugebers gilt Absatz 5 sinngemäß mit der Maßgabe,
dass das atypisch stille Gesellschaftsverhältnis mit Annahme
des Treuhandauftrages durch die Treuhandkommanditistin
beginnt und mit Eintragung der Kapitalerhöhung der Treuhandkommanditistin im Handelsregister endet.
7.
Ist eine Tatsache zum Handelsregister anzumelden, hat der
von der Anmeldung betroffene Kommanditist oder Treugeber
(auch im Falle des Anteilserwerbs, der Rechtsnachfolge oder
der Umwandlung einer Treuhandbeteiligung in eine unmittelbare Beteiligung) die geschäftsführende Kommanditistin
in notariell beglaubigter Form unwiderruflich und über den
Tod hinaus zu bevollmächtigen, alle Anmeldungen zum Handelsregister vorzunehmen, namentlich Eintritt und Ausscheiden von Kommanditisten, einschließlich des Vollmachtgebers
selbst, Eintritt und Ausscheiden von persönlich haftenden Gesellschaftern, Änderung der Beteiligungsverhältnisse und des
Kapitals der Gesellschaft, Änderung von Firma, Sitz und Zweck
der Gesellschaft sowie aller weiteren eintragungsfähigen gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen, Auflösung und Liquidation der Gesellschaft sowie Löschung der Firma. Die Kosten der Beglaubigung trägt der Kommanditist. Er ist ferner
verpflichtet, ein Treuhandverhältnis mit der Treuhandkommanditistin (Verwaltungstreuhand) nach Maßgabe des Treuhandvertrages zu begründen und für die Dauer der Gesellschaft aufrecht zu erhalten.
8.
Die Kommanditisten haben ihre Kommanditeinlage zuzüglich 5 % Agio unverzüglich nach Annahme der Beitrittserklärung auf das von der Treuhandkommanditistin angegebene
Konto zu leisten.
Die Einlagenverpflichtung der Treuhandkommanditistin wird
erst dann und insoweit zur Zahlung fällig, als sie ihrerseits
Zahlungen von den Treugebern erhält.
9.
Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, einen
Kommanditisten, der die Einlage trotz schriftlicher Fristsetzung mit Androhung des Ausschlusses nicht, nicht rechtzeitig
oder nicht vollständig leistet, durch einseitige Erklärung aus
der Gesellschaft auszuschließen. Der Ausschluss wird mit Absendung der Ausschließungserklärung an die der Gesellschaft
zuletzt genannte Adresse des jeweiligen Gesellschafters zuzüglich einer Postlaufzeit von 2 Tagen wirksam. Die geschäftsführende Kommanditistin ist unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB berechtigt, den Anteil des ausscheidenden Gesellschafters an einen von ihr zu benennenden
Dritten zu übertragen. Ein Abfindungsanspruch des ausscheidenden Kommanditisten entsteht in diesem Fall nicht.
Sämtliche Forderungen der Gesellschaft gegen einen Kommanditisten können mit Ansprüchen des Kommanditisten
gegen die Gesellschaft verrechnet werden.
Kommt ein Treugeber seiner Einzahlungsverpflichtung nicht,
nicht vollständig oder nicht fristgerecht nach, ist die geschäftsführende Kommanditistin berechtigt, den Treugeber
analog einem unmittelbaren Kommanditisten und mit denselben Folgen auszuschließen. Die geschäftsführende Kommanditistin wird hierzu hiermit von allen Kommanditisten
unwiderruflich bevollmächtigt. Die Treuhandkommanditistin
ist zu Schadenersatz- und Zinszahlungen jedoch nur insoweit
verpflichtet, als sie ihrerseits entsprechende Zahlungen von
ihren säumigen Treugebern erhält. Sie scheidet mit dem Teil
ihrer Kommanditbeteiligung aus der Gesellschaft aus, den sie
treuhänderisch für den säumigen Treugeber hält.
10.
Für jeden Kommanditisten werden ein Kapitalkonto I, ein Kapitalkonto II, ein Verrechnungskonto und ggf. ein Verlustsonderkonto und ein Kapitalertragsteuerkonto geführt.
Das Kapitalkonto I wird als Festkonto für die Kommanditeinlage des Kommanditisten geführt. Es ist allein maßgebend für
alle Gesellschafterrechte, insbesondere für das Stimmrecht,
das Gewinnbeteiligungsrecht, das Recht zur Teilhabe an Auszahlungen und am Liquidationserlös. Änderungen des Kapitalkontos I sind im Jahr der Änderung zeitanteilig bei der Ergebnisverteilung und bei Auszahlungen zu berücksichtigen.
Auf dem Kapitalkonto II wird das Agio gebucht. Die Kapitalkonten I und II sind unveränderlich. Sie werden nicht verzinst.
Auf dem Verrechnungskonto werden sämtliche nicht die Kapitalkonten I und II betreffenden finanziellen Vorfälle zwischen der Gesellschaft und ihren Gesellschaftern gebucht.
Erfolgt in Verlustjahren eine Belastung mit Verlustanteilen, so
führt das nicht zur Herabsetzung der Kapitalkonten. Vielmehr
sind die Verluste auf einem besonderen Verlustsonderkonto
zu buchen.
Entnahmen für Kapitalertragsteuer und ggf. darauf entfallenden Solidaritätszuschlag werden auf einem gesonderten Steuerkonto erfasst, wenn und soweit die Gesellschaft Zinserträge
erzielt, die einer beim Kommanditisten anrechenbaren Kapitalertragsteuer unterliegen. Eine Abgeltungssteuer auf Zinserträge gilt nicht als anrechenbare Kapitalertragsteuer.
Der ausscheidende Kommanditist ist der Gesellschaft zur Zahlung der durch die Ausschließung entstandenen Kosten sowie
eines pauschalisierten Schadensersatzes in Höhe von 10 % der
Einlage verpflichtet. Dem Kommanditisten bleibt der Nachweis eines geringeren Schadens, der Gesellschaft der Nach-
11.
Für die Treuhandkommanditistin gilt Absatz 10. mit der Maßgabe, dass für jeden Kommanditanteil, den sie treuhänderisch
für einen Treugeber hält, eigene Konten geführt werden, und
diese Konten den rechnerischen Anteil des Treugebers an der
weis eines höheren Schadens vorbehalten. Unbeschadet der
Möglichkeit des Ausschlusses hat ein säumiger Kommanditist
der Gesellschaft auf die verspätete Einzahlung Zinsen ab Fälligkeit in Höhe von 5 % per annum über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 247 Abs. 1 BGB) zu zahlen.
Gesellschaft wiedergeben.
12.
Über die Verpflichtung zur Leistung der in der Beitrittserklärung vereinbarten Pflichteinlage (Zeichnungssumme) zuzüg-
119
lich Agio hinaus übernehmen die Kommanditisten keine weitere Nachschuss- oder sonstige Zahlungsverpflichtung, auch
nicht im Fall der Liquidation. Eine Haftung der Kommanditisten gegenüber den Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff.
HGB sowie das Durchschlagen der Haftung der Treuhandkommanditistin auf die Treugeber bleiben unberührt.
13.
Jeder Kommanditist ist verpflichtet, seine gesetzlichen Pflichten nach dem Geldwäschegesetz („GWG“) zu erfüllen, insbesondere zusammen mit seiner Beitrittserklärung die zur
Durchführung der Identitätsprüfung nach § 4 Abs. 3 und 4
GWG erforderlichen Angaben zu machen und Unterlagen beizubringen. Sollte ein Kommanditist seinen geldwäscherechtlichen Pflichten nach dem GWG nicht nachkommen, so kann
die geschäftsführende Kommanditistin nach ihrer Wahl nach
Mahnung und Nachfristsetzung diesen Kommanditisten aus
der Gesellschaft ausschließen. Hierzu wird die geschäftsführende Kommanditistin von den übrigen Gesellschaftern unwiderruflich bevollmächtigt. Diese Regelung gilt für die Treugeber entsprechend.
14.
Die Treuhandkommanditistin, die persönlich haftende Gesellschafterin und die geschäftsführende Kommanditistin
sind in diesem Zusammenhang berechtigt, die Durchführung
der zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Pflichten nach dem GWG
erforderlichen Maßnahmen gemäß § 7 Abs. 2 GWG einander
oder auf die Bouwfonds Real Estate Investment Management
Deutschland GmbH zu übertragen.
§ 5 Dauer der Gesellschaft, Geschäftsjahr
1.
Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Zeit errichtet.
2.
Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Das erste Geschäftsjahr ist ein Rumpfgeschäftsjahr und läuft von der Gesellschaftsgründung bis zum Schluss des Gründungsjahres.
§ 6 Geschäftsführung, Vertretung,
Zustimmungserfordernisse
1.
Die Gesellschaft wird gesetzlich durch die persönlich haftende
Gesellschafterin vertreten. Diese und ihre jeweiligen Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
Zur Geschäftsführung der Gesellschaft ist die geschäftsführende Kommanditistin berechtigt und verpflichtet. Sie und ihre
jeweiligen Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit. Der geschäftsführenden Kommanditistin
kann nur aus wichtigem Grund die Geschäftsführungsbefugnis entzogen werden. Sie ist berechtigt, von ihr übernommene
Aufgaben auf andere Gesellschaften zu übertragen.
Die persönlich haftende Gesellschafterin und nicht geschäftsführende Kommanditisten sind für die Dauer der Gesellschaft
von der Geschäftsführung der Gesellschaft ausgeschlossen.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist verpflichtet, der
geschäftsführenden Kommanditistin auf deren Verlangen jederzeit eine Vollmachtsurkunde auch in separater Urkunde
und in notarieller Form zu erteilen.
2.
Haftungsmaßstab für die Geschäftsführung ist die Sorgfalt
eines ordentlichen Kaufmannes.
3.
Das Recht der nicht geschäftsführenden Kommanditisten, einer Handlung der geschäftsführenden Kommanditistin zu widersprechen, ist analog § 164 HGB ausgeschlossen.
4.
Im Innenverhältnis bedürfen folgende Rechtsgeschäfte und
Handlungen vorbehaltlich des Absatzes 5 der Zustimmung
der Gesellschafterversammlung:
a) der Erwerb, die Veräußerung und die Belastung von
Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten;
3.
Über eine Auflösung der Gesellschaft entscheidet die Gesellschafterversammlung. Die Auflösung ist frühestens zum
31.12.2020 zulässig.
b) der Erwerb, die Veräußerung oder die Belastung von Beteiligungen sowie der Abschluss von Verträgen, die eine Beteiligung Dritter an den Ergebnissen der Gesellschaft zum
Gegenstand gaben;
4.
Eine ordentliche Kündigung der Gesellschaft ist unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Ende eines
Kalenderjahres und im Übrigen frühestens zum 31.12.2025 zulässig. Die Kündigung hat nicht die Auflösung der Gesellschaft, sondern nur das Ausscheiden des kündigenden Gesellschafters zur Folge. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen
und ist an die Gesellschaft zu richten. Die Kündigung ist bzw.
wird jedoch unwirksam und der kündigende Gesellschafter
nimmt an der Liquidation der Gesellschaft teil, wenn die Gesellschaft im Jahr des Zugangs der Kündigung ihre Auflösung
beschließt oder beschlossen hat.
c) die Veräußerung des gesamten oder eines wesentlichen
Teils des Gesellschaftsvermögens oder die Einräumung eines Rechtes daran;
120
d) die Darlehensgewährung, die Übernahme von Bürgschaften, Garantien oder ähnlichen Haftungserklärungen von
mehr als insgesamt 250.000,00 Euro, soweit nicht die Besitzgesellschaft oder die Beteiligungsgesellschaft Begünstigte sind;
e) Handlungen und Rechtsgeschäfte, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehen. Der Abschluss von
Verträgen in Höhe von bis zu 1 Mio. Euro gilt nicht als über
den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehend;
f) die Aufnahme bzw. die Inanspruchnahme von Darlehen
in Höhe von mehr als insgesamt 0.5 Mio. Euro über die im
Investitionsplan genannten Darlehen hinaus;
d) Darlehensvermittlungsvertrag mit der Bouwfonds Real
Estate Investment Management Deutschland GmbH über
die Vermittlung der Fremdfinanzierung, für die ein Honorar in Höhe von 150.000,00 Euro zu zahlen ist;
g) die Eingehung von Wechselverbindlichkeiten;
h) die Erteilung von Prokuren und Generalvollmachten (mit
Ausnahme von Bevollmächtigungen der geschäftsführenden Kommanditistin) und die Gewährung von Einzelvollmachten über den Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebes hinaus;
i) der Abschluss von Anstellungsverträgen und die Erteilung
von Pensionszusagen;
j) die Teilnahme an Abstimmungen der Gesellschafterversammlung der Besitzgesellschaft oder der Beteiligungsgesellschaft, soweit diese ihrerseits Beschlüsse fassen will,
die dem vorstehenden Katalog zustimmungsbedürftiger
Handlungen und Rechtsgeschäfte unterfallen.
5.
Die Zustimmung der Gesellschafterversammlung gilt für die
zur Durchführung der im Investitionsplan der Gesellschaft, im
Investitionsplan der Besitzgesellschaft und im Investitionsplan
der Beteiligungsgesellschaft vorgesehenen Maßnahmen und
Rechtshandlungen einschließlich der Belastungen der Immobilien mit Grundpfandrechten und der zur Realisierung der
Investition erforderlichen sonstigen dinglichen Rechte oder
die Übernahme entsprechender Verpflichtungen als unwiderruflich erteilt, auch soweit hierfür Beschlüsse bei der Besitzgesellschaft oder der Beteiligungsgesellschaft zu fassen sind.
Diese Zustimmung umfasst namentlich den Abschluss folgender Verträge durch die Gesellschaft oder die Besitzgesellschaft:
a) Konzeptionsvertrag mit der Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH zwecks Erstellung
eines Beteiligungskonzeptes und der Prospektierung gegen eine Vergütung in Höhe von 560.000,00 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer;
b) Vertrag über die Einwerbung von Eigenkapital mit der
Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH gegen eine Provision in Höhe von 6 % des vermittelten Nennkapitals (Nominalkapital exklusive Agio)
zuzüglich des vorgesehenen Agios (inklusive eventuell angefallener Umsatzsteuer);
c) Asset Management Vertrag mit der Bouwfonds Real Estate
Investment Management Deutschland GmbH; der Asset
Manager erhält 3,5 % der jeweiligen Nettoistkaltmieten
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, für die Tätigkeit
beim Verkauf der Immobilien eine Vergütung von 2 % des
Bruttoverkaufspreises zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer und gegebenenfalls von der Gesellschaft eine Erfolgsprämie nach Veräußerung der Immobilien, die der Höhe
nach vom Gesamtbetrag der von den Gesellschaftern bezogenen Barausschüttungen vor ertragsabhängigen Steuern bestimmt wird;
e) Darlehensverträge und Zinssicherungsgeschäfte zur kurzfristigen und langfristigen Finanzierung des Kaufpreises
der Immobilien sowie die damit im Zusammenhang stehenden Sicherheitenverträge.
§ 7 Gesellschafterversammlung
1.
Die Einberufung von Gesellschafterversammlungen, die stets
am Sitz der Gesellschaft stattfinden, erfolgt durch die geschäftsführende Kommanditistin. Gesellschafterversammlungen können auch im schriftlichen Umlaufverfahren abgehalten werden.
Die Einberufung erfolgt unter Bekanntgabe von Ort, Zeit und
der Tagesordnung an jeden Gesellschafter an seine zuletzt der
Gesellschaft bekannt gegebene Anschrift mit einer Frist von
mindestens zwei Wochen. Der Tag der Absendung der Einberufung und der Tag der Versammlung werden bei der Fristberechnung nicht mitgerechnet.
2.
Die ordentliche Gesellschafterversammlung findet, soweit
nicht im Umlaufverfahren entschieden wird, jährlich nach
Aufstellung des Abschlusses für das vorangegangene Geschäftsjahr statt, spätestens aber bis zum Ablauf des zehnten
Monats des laufenden Wirtschaftsjahres. Mit der Einladung
sind der Jahresabschluss der Gesellschaft und ein Geschäftsbericht über das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu übermitteln.
Die Berichterstattung kann gemeinschaftlich mit einem Bericht der Treuhandkommanditistin erfolgen. Der Wirtschaftsprüfer, der den Abschluss der Gesellschaft erstellt oder geprüft hat, soll anwesend sein und die wesentlichen Ergebnisse referieren.
3.
Außerordentliche Gesellschafterversammlungen sind außer
in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen einzuberufen, wenn
es im Interesse der Gesellschaft erforderlich ist oder dies unter
schriftlicher Übersendung einer Tagesordnung und einer Begründung von einem oder mehreren Gesellschaftern verlangt
wird, der bzw. die mindestens 10 vom Hundert der Kommanditeinlagen auf sich vereinigen, oder wenn die geschäftsführende Kommanditistin oder der Beirat es verlangen. Sie können auch fernschriftlich (Telefax) einberufen werden. Kommt
die geschäftsführende Kommanditistin einem ordnungsgemäßen Verlangen auf Einberufung einer außerordentlichen
Gesellschafterversammlung nicht binnen zwei Wochen nach,
sind die Kommanditisten selbst berechtigt, eine Gesellschafterversammlung einzuberufen.
Die Bestimmungen über die Einberufung der ordentlichen Gesellschafterversammlung gelten entsprechend.
121
4.
Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn an
ihr Gesellschafter beteiligt oder vertreten sind, die mindestens 50 vom Hundert der Kommanditeinlagen auf sich vereinigen. Die Treugeber sind stets berechtigt, selbst oder durch
einen Bevollmächtigten im Sinne des Absatzes 5 an den Gesellschafterversammlungen teilzunehmen; sie haben alle
Teilnahme-, Auskunfts-, Informations-, Kontroll- und Stimmrechte wie ein unmittelbar an der Gesellschaft beteiligter
Kommanditist und werden hiermit von der Treuhandkommanditistin entsprechend bevollmächtigt.
5.
Jeder Gesellschafter kann sich in der Gesellschafterversammlung durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen anderen Gesellschafter, die Treuhandkommanditistin oder ein
von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichtetes Mitglied der steuer- oder rechtsberatenden Berufe vertreten lassen; das Recht auf eigene Teilnahme bleibt davon unberührt.
Bevollmächtigte haben auf Verlangen einen Identitätsnachweis zu erbringen. Über die Zulassung anderer Personen entscheidet die Gesellschafterversammlung mit einfacher Mehrheit. Bei der Gesellschafterversammlung nicht anwesende
oder nicht anderweitig vertretene Treugeber werden durch
die Treuhandkommanditistin vertreten. Diese wird die Gesellschafterrechte nur nach Maßgabe des Treuhand- und Verwaltungsvertrages ausüben.
Die Kosten für die Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung und für eine eventuelle Vertretung trägt jeder Gesellschafter selbst.
6.
Ist eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung beschlussunfähig, so hat die geschäftsführende Kommanditistin innerhalb von zwei Wochen die Gesellschafterversammlung mit einer Frist von mindestens einer Woche erneut zur Beschlussfassung über dieselben Tagesordnungspunkte einzuberufen. Die so einberufene Gesellschafterversammlung ist ohne
Rücksicht auf die Anzahl der anwesenden oder vertretenen Gesellschafter für alle in der Tagesordnung der beschlussunfähig
gewesenen Versammlung angegebenen Punkte beschlussfähig.
Darauf ist in der Einberufung ausdrücklich hinzuweisen.
7.
Die Gesellschafterversammlung wird durch ein Mitglied der
Geschäftsleitung der geschäftsführenden Kommanditistin als
Vorsitzenden geleitet.
8.
Über die Gesellschafterversammlung und die gefassten Beschlüsse ist von einem von der Treuhandkommanditistin bestimmten Schriftführer eine Ergebnisniederschrift zu fertigen, die von dem Leiter der Gesellschafterversammlung und
dem Protokollführer zu unterzeichnen und allen Gesellschaftern zuzuleiten ist. Sie gilt als genehmigt, wenn nicht der geschäftsführenden Kommanditistin binnen eines Monats nach
Absendung der Niederschrift ein schriftlicher Widerspruch
zugeht. Über den Widerspruch entscheidet die nächstfolgende Gesellschafterversammlung.
122
§ 8 Gegenstand der Gesellschafterversammlung
Die Gesellschafterversammlung beschließt über
die Wahl des Abschlussprüfers;
die Feststellung des Jahresabschlusses, die Gewinnverwendung und Auszahlungen an die Gesellschafter;
\\die Entlastung der persönlich haftenden Gesellschafterin
und der geschäftsführenden Kommanditistin für das
\\die Entlastung der Treuhandkommanditistin für das
\\Einrichtung, Wahl, Entlastung und Auflösung des Beirats;
\\die Änderung des Gesellschaftsvertrages;
\\die Ausschließung der persönlich haftenden Gesellschafterin und Bestellung einer neuen persönlich haftenden
Gesellschafterin an ihrer Stelle;
\\die in § 6 Abs. 4 aufgeführten Beschlussgegenstände;
\\die Auflösung, Umwandlung bzw. Liquidation der
Gesellschaft;
\\alle sonstigen ihr in diesem Vertrag zur Beschlussfassung
zugewiesenen sowie ihr von der geschäftsführenden
Kommanditistin zur Beschlussfassung vorgelegten
Angelegenheiten.
\\
\\
§ 9 Gesellschafterbeschlüsse
1.
Entscheidungen in Angelegenheiten der Gesellschaft treffen
die Gesellschafter durch Beschlüsse. Gesellschafterbeschlüsse
werden in Gesellschafterversammlungen oder im Umlaufverfahren gefasst.
2.
Der Abhaltung einer Gesellschafterversammlung bedarf es
nicht, wenn die geschäftsführende Kommanditistin nach
pflichtgemäßem Ermessen eine Beschlussfassung in schriftlicher Form herbeiführt. Die Aufforderung hierzu ist unter Mitteilung sämtlicher Beschlussgegenstände mit einem Beschlussvorschlag, der Beschreibung des Abstimmverfahrens
sowie der Frist zur Stimmabgabe einschließlich des letzten
Abstimmungstages an die Gesellschafter zu richten. Die Frist
zur Stimmabgabe muss mindestens drei Wochen, bei außerordentlichen Gesellschafterversammlungen mindestens eine
Woche betragen. Berücksichtigt werden nur Stimmabgaben,
die bis zum letzten Abstimmungstag bei der Gesellschaft eingegangen sind. Die Nichtbeantwortung der Aufforderung zur
Stimmabgabe gilt ebenso wie verspätet eingegangene Stimmabgaben als Enthaltung; abweichende Vereinbarungen im
Treuhandverhältnis sind zulässig.
3.
Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, im Einzelfall und nach eigenem Ermessen im Umlaufverfahren die
Frist zur Abgabe der Stimmen einmalig und angemessen,
längstens bis zu vier Wochen nach Ablauf der ersten Frist, zur
Stimmabgabe zu verlängern, um den fristgerechten Eingang
weiterer Stimmabgaben zu ermöglichen. Voraussetzung ist,
dass mit der ersten Ladung auf diese Möglichkeit hingewiesen wurde und die Fristverlängerung mit oder innerhalb von
7 Werktagen nach Ablauf der ersten Frist zur ersten Stimmabgabe den Gesellschaftern mitgeteilt wird.
4.
Beschlüsse im Umlaufverfahren sind mit Eingang der erforderlichen Stimmen bei der Gesellschaft mit Ablauf des letzten,
gegebenenfalls nach Abs. 3 verlängerten Abstimmungstages
gefasst. Gesellschafterbeschlüsse im Umlaufverfahren sind
nur wirksam, wenn Gesellschafter an der Abstimmung teilnehmen, die insgesamt mindestens 30 Prozent aller Kommanditeinlagen halten (Beteiligungsquorum). Mehrheitserfordernisse nach Abs. 6 und 7 bleiben hiervon unberührt.
5.
Über die im Umlaufverfahren gefassten Beschlüsse hat die geschäftsführende Kommanditistin ein Protokoll zu fertigen
und diese den Gesellschaftern zuzuleiten. Das Protokoll gilt
als genehmigt, wenn nicht innerhalb eines Monats nach ihrem Zugang schriftlich unter Angabe der Gründe Widerspruch
bei der Gesellschaft eingelegt wird.
der geschäftsführenden Kommanditistin steht jeweils eine
Stimme zu, soweit nicht das Stimmrecht nach Beteiligung am
Gesellschaftskapital zu einer höheren Stimmenzahl führt.
Ein Gesellschafter kann seine Stimmen nur einheitlich abgeben. Soweit Treugeber durch die Treuhandkommanditistin
vertreten werden, ist die Treuhandkommanditistin entsprechend den ihr erteilten Weisungen zur unterschiedlichen
Stimmabgabe berechtigt.
Stimmenthaltungen zählen stets für die Ermittlung der Beschlussfähigkeit mit, gelten aber als nicht abgegebene Stimmen für die Ermittlung der Mehrheit.
10.
Die Unwirksamkeit von Beschlüssen kann nur innerhalb einer
Ausschlussfrist von einem Monat nach Zugang der Niederschrift durch Klage geltend gemacht werden. Nach Ablauf der
Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt.
§ 10 Beirat
6.
Gesellschafterbeschlüsse werden, soweit das Gesetz oder der
Gesellschaftsvertrag nicht eine andere Mehrheit vorsehen,
mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
7.
Folgende Beschlüsse bedürfen der qualifizierten Mehrheit von
75 % der sich an der Abstimmung beteiligenden Stimmen:
a) Änderung des Gesellschaftsvertrages;
b) Ausschluss eines Gesellschafters, der nicht auf Zahlungsverzug gestützt wird;
c) Kündigung oder Ausschluss der persönlich haftenden Gesellschafterin;
d) Entziehung der Geschäftsführungsbefugnis;
e) die Auflösung, Umwandlung der Gesellschaft in eine andere Rechtsform;
f) die Durchführung einer Sonderprüfung in entsprechender Anwendung der Bestimmungen der §§142 ff. und
§§ 258 ff. des Aktiengesetzes.
Die Beschlüsse zu a) und c) bedürfen zu ihrer Wirksamkeit ferner der Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin
und der Treuhandkommanditistin. Diese dürfen ihre Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.
1.
Für die Gesellschaft kann ein aus drei natürlichen Personen,
die Kommanditisten sein müssen, bestehender Beirat bestellt
werden, wenn die Gesellschafterversammlung dies mit einfacher Mehrheit beschließt. Die Mitglieder des Beirats werden
von der Gesellschafterversammlung mit einfacher Mehrheit
für eine Amtsdauer von drei Jahren bestellt. Das Beiratsamt
beginnt mit der Annahme der Wahl und endet mit Abschluss
der dritten Gesellschafterversammlung, die auf die Wahl folgt.
Wiederwahl, auch wiederholt, ist zulässig.
Der Beirat kann sich eine Geschäftsordnung geben.
2.
Der Beirat berät die geschäftsführende Kommanditistin in
Angelegenheiten der Gesellschaft und überwacht die Durchführung von Gesellschafterbeschlüssen. Der Beirat kann jederzeit Auskünfte verlangen und die Bücher und Schriften der
Gesellschaft einsehen.
3.
Auf den Beirat sind die Vorschriften über den Aufsichtsrat nicht
analog anwendbar. Ein Beiratsmitglied haftet nur für diejenige
Sorgfalt, welche es in eigenen Angelegenheiten anzuwenden
pflegt. Haftungsansprüche der Gesellschaft gegen Mitglieder
des Beirats sind auf höchstens EUR 100.000,00 pro Haftungsfall
beschränkt. Schadenersatzansprüche gegen Mitglieder des Beirats verjähren drei Jahre nach Kenntniserlangung über den die
Ersatzpflicht begründenden Sachverhalt, soweit sie nicht kraft
Gesetzes einer kürzeren Verjährung unterliegen.
8.
Beschlüsse, die eine Nachschusspflicht begründen, bedürfen
der Zustimmung aller Gesellschafter.
4.
Ist ein Beiratsmitglied während laufender Amtsdauer an der
9.
Je EUR 1.000.-- Beteiligung am Gesellschaftskapital gewähren
eine Stimme. Der persönlich haftenden Gesellschafterin und
Ausübung seines Beiratsamtes dauerhaft verhindert oder legt
er sein Amt nieder, so ist eine Ersatzwahl im schriftlichen Abstimmungsverfahren unverzüglich vorzubereiten und durchzuführen oder eine außerordentliche Gesellschafterversamm-
123
lung einzuberufen. Die Amtszeit eines Ersatzmitgliedes endet
mit der Gesellschafterversammlung, die turnusmäßig die
Neuwahl des Beirates durchzuführen hat.
Scheidet ein Beiratsmitglied vor Nachwahl eines anderen Beiratsmitgliedes aus, ist der Beirat auch ohne das ausscheidende
Mitglied ordnungsgemäß besetzt.
5.
Für seine Tätigkeit erhält jedes Beiratsmitglied eine von der
Gesellschafterversammlung mit einfacher Mehrheit festzusetzende jährliche Vergütung, die so lange maßgeblich bleibt,
wie die Gesellschafterversammlung nicht mit Wirkung für
Folgejahre anderes beschließt. Daneben werden den Beiräten
die Auslagen für die Teilnahme an Beiratssitzungen ersetzt.
§ 11 Auskunfts- und Einsichtsrechte
1.
Jeder Gesellschafter kann in Angelegenheiten der Gesellschaft
Auskunft von der Treuhandkommanditistin und dem Beirat
verlangen. Die geschäftsführende Kommanditistin ist dem
Treuhänder und dem Beirat auskunftspflichtig. Kommen die
Treuhandkommanditistin, der Beirat oder die geschäftsführende Kommanditistin einem zulässigen Auskunftsverlangen
nicht binnen angemessener Frist nach, kann der Gesellschafter auf eigene Kosten selbst oder durch einen von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichteten Sachverständigen
(Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater) Einsichtnahme in die Bücher und Schriften der Gesellschaft nehmen. Die
Rechte der Kommanditisten nach den Vorschriften der §§ 164
und 166 HGB bleiben unberührt.
2.
Die geschäftsführende Kommanditistin darf dann gegenüber
einem Gesellschafter die Erteilung von Auskünften und die
Einsichtnahme in die Bücher und Schriften der Gesellschaft
verweigern, wenn zu befürchten ist, dass der Gesellschafter
diese Rechte zu gesellschaftsfremden Zwecken ausübt und dadurch der Gesellschaft ein nicht unerheblicher Nachteil droht.
schafterin zu unterzeichnen. Für die Aufstellung des Jahresabschlusses gelten die gesetzlichen Bestimmungen und die
Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung. Der Jahresabschluss ist ungeachtet der gesetzlichen Bestimmungen, namentlich rechtsform- und größenabhängiger Vorschriften,
nach den Grundsätzen aufzustellen, die eine mittelgroße Kapitalgesellschaft bei der Aufstellung zu beachten hat, soweit
nicht die Gesellschaft verpflichtet ist, weitergehende Anforderungen zu erfüllen. Eine Verpflichtung zur Aufstellung eines
Lageberichtes wird hierdurch nicht begründet. Der Jahresabschluss hat neben den handelsrechtlichen auch die steuerrechtlichen Bestimmungen zu beachten, soweit dies nach
Handelsrecht zulässig und möglich ist.
2.
Die geschäftsführende Kommanditistin hat den Jahresabschluss einem Wirtschaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zur Prüfung vorzulegen. Die Prüfung soll
nach Art, Umfang und Berichterstattung der handelsrechtlichen Pflichtprüfung für Kapitalgesellschaften mittlerer Größe
entsprechen, unabhängig von der Frage, ob die Gesellschaft
die entsprechenden Merkmale erfüllt. Weitergehende gesetzliche Anforderungen bleiben unberührt.
3.
Eine Abschrift der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung nebst Wiedergabe des Bestätigungsvermerkes des Abschlussprüfers ist allen Gesellschaftern zuzuleiten. Dem Beirat ist der Prüfungsbericht zu übermitteln.
4.
Soweit steuerlich zulässig, wird das steuerliche Ergebnis der
Gesellschaft im Wege der Einnahme-Überschussrechnung ermittelt.
5.
Wird der Jahresabschluss nachträglich geändert oder berichtigt, so ist auch für das Verhältnis der Gesellschafter untereinander der geänderte Jahresabschluss maßgebend.
§ 13 Verteilung des Jahresergebnisses, Auszahlungen
3.
Alle Gesellschafter haben über vertrauliche Angaben und Geheimnisse der Gesellschaft namentlich Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse Dritten gegenüber Stillschweigen zu bewahren.
4.
Treugeber stehen unmittelbar an der Gesellschaft beteiligten
Kommanditisten auch hinsichtlich der Regelungen dieses Abschnitts gleich. Die Treuhandkommanditistin bevollmächtigt
hiermit jeden Treugeber, die ihr zustehenden Auskunfts- und
Einsichtsrechte selbst geltend zu machen.
§ 12 Jahresabschluss
1.
Der Jahresabschluss ist von der geschäftsführenden Kommanditistin innerhalb von sechs Monaten nach Schluss des Geschäftsjahres, spätestens aber binnen kürzerer gesetzlicher
Frist, aufzustellen und von der persönlich haftenden Gesell-
124
1.
Maßgeblich für die Gewinn- und Verlustverteilung bzw. die
Verteilung des Ergebnisses der handelsrechtlichen Gewinn
und Verlustrechnung ist der geprüfte und von der Gesellschafterversammlung festgestellte Jahresabschluss.
2.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist an Gewinn und
Verlust der Gesellschaft nicht beteiligt. Sie erhält eine pauschale und ergebnisunabhängige Haftungsvergütung von
EUR 1.000,00 (Euro eintausend) per annum. Die Haftungsvergütung ist indexiert. Ergeben sich Änderungen des Verbraucherpreisindex Deutschland, wird die Vergütung auf Jahresbasis entsprechend erhöht. Die Haftungsvergütung nach Satz
2 ist jedoch die Mindestvergütung.
Scheidet die persönlich haftende Gesellschafterin aus der Gesellschaft aus, erhält sie den vorgenannten Betrag zeitanteilig.
3.
Für die Geschäftsführung der Gesellschaft erhält die geschäftsführende Kommanditistin ab dem Wirtschaftsjahr
2010 eine Vergütung in Höhe von EUR 2.500,00 per annum.
Die Vergütung versteht sich zuzüglich etwa entstehender Umsatzsteuer in jeweiliger gesetzlicher Höhe. Die Vergütung ist
indexiert. Ergeben sich Änderungen des Verbraucherpreisindex Deutschland, wird die Vergütung auf Jahresbasis entsprechend erhöht. Die Vergütung nach Satz 1 ist jedoch die Mindestvergütung.
4.
Die Treuhandkommanditistin erhält für die Einrichtung der
Treuhandverwaltung und das Geschäftsjahr 2010 eine einmalige Treuhandgebühr in Höhe von EUR 59.829,00 zuzüglich
gesetzlicher Umsatzsteuer. Sie erhält ab dem Wirtschaftsjahr
2011 (unabhängig von der Zahl der von ihr treuhänderisch gehaltenen oder als Verwaltungstreuhänderin betreuten Beteiligungen) eine Vergütung in Höhe von 0,3 % der Summe der
Pflichteinlagen der Gesellschafter (exklusive Agio) per annum,
zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung ist
indexiert. Ergeben sich Änderungen des Verbraucherpreisindex Deutschland, wird die Vergütung auf Jahresbasis entsprechend erhöht. Die Vergütung nach Satz 2 ist jedoch die Mindestvergütung.
Die Vergütung der Treuhandkommanditistin wird im Innenverhältnis der Gesellschafter als Aufwand der Gesellschaft
behandelt und von dieser gezahlt.
5.
Im Übrigen sind an Gewinn und Verlust der Gesellschaft die
Kommanditisten nach dem Verhältnis ihrer Kommanditeinlage exklusive Agio zum Gesamtbetrag der Kommanditeinlagen
aller Kommanditisten (exklusive Agio) beteiligt.
6.
Die Bestimmungen dieses Abschnitts gelten für die Treugeber
der Treuhandkommanditistin entsprechend, mit der Maßgabe, dass sie über die Treuhandkommanditistin am Vermögen
und am Ergebnis der Gesellschaft beteiligt sind.
7.
Soweit Liquiditätsüberschüsse ausgezahlt werden, die die kumulierten handelsrechtlichen Jahresergebnisse übersteigen,
werden diese in dem Verhältnis ausgekehrt, wie es der Gewinnverteilung entspricht. Die Ausschüttung erfolgt unabhängig von der steuerlichen Behandlung der Ausschüttungen
auf Ebene des Kommanditisten, namentlich ungeachtet des
steuerlichen Kapitalkontos im Sinne des § 15a EStG. Ausschüttungen dieser Art leitet die Treuhandkommanditistin vor Ende der Gesellschaft nicht an Treugeber weiter, soweit mit der
Ausschüttung die eingetragene Hafteinlage unterschritten
würde, es sei denn, der betroffene Treugeber wandelt seine
Treugeberstellung in eine unmittelbare Beteiligung an der
Gesellschaft um. Die Weiterleitung erfolgt in diesem Fall, sobald die Eintragung des bisherigen Treugebers ins Handelsregister erfolgt ist. Ob die eingetragene Hafteinlage unterschritten würde, ist auf der Ebene des einzelnen Treugebers zu ermitteln, indem seine gedachte anteilige Hafteinlage der an-
teiligen Pflichteinlage, dem anteiligen zugerechneten
Jahresergebnis und den anteilig bezogenen Auszahlungen gegenübergestellt wird.
8.
Die Gewinn- und Verlustbeteiligung gilt auch für die Beteiligung am Liquidationserlös mit der Maßgabe, dass die geschäftsführende Kommanditistin für den Liquidationszeitraum eine einmalige Tätigkeitsvergütung in Höhe des doppelten der letzten vollen Jahresvergütung und die Treuhandkommanditistin eine einmalige Tätigkeitsvergütung in Höhe der
letzten vollen Jahresvergütung erhält.
9.
Abweichend vom allgemeinen Verteilungsschlüssel wird ein
negatives handelsrechtliches Ergebnis des Geschäftsjahres
2010 nach Vorabzuweisungen nach den Absätzen 2 bis 4 allen Kommanditisten nach Maßgabe des Gewinn- und Verlustverteilungsschlüssels gemäß Absatz 5 unabhängig vom
Zeitpunkt ihres (unmittelbaren oder mittelbaren) Beitrittes
zur Gesellschaft zugewiesen (Gleichverteilungsabrede), so
dass die Kapitalkonten III zum Ende des Geschäftsjahres
gleichmäßig belastet sind. Soweit im darauffolgenden Jahr
Beitritte zur Gesellschaft erfolgen, wird den zuvor beigetretenen Gesellschaftern vom Jahresergebnis des Folgejahres
vorab so viel an Gewinn bzw. den neu beitretenden Gesellschaftern vorab so viel an Verlust zugewiesen, dass sich auf
den Schluss dieses Geschäftsjahres eine gleichmäßige Belastung der Kapitalkonten III aller Kommanditisten ergibt. Abweichend vom allgemeinen Verteilungsschlüssel wird ein
positives handelsrechtliches Ergebnis des Geschäftsjahres
2010 nach Vorabzuweisungen nach den Absätzen 2 bis 4 allen Gesellschaftern nach Maßgabe des Gewinn- und Verlustverteilungsschlüssels gemäß Absatz 5 so zugerechnet, dass
das (gesamte) Jahresergebnis zeitanteilig zugerechnet wird
mit der Maßgabe, dass ein beitretender Gesellschafter ab
dem Beginn des Kalendermonats, der dem Zeitpunkt der
Leistung der vollen übernommenen Kommanditeinlage inkl.
Agio folgt, ergebnisbeteiligt ist. Das Ergebnis des folgenden
Geschäftsjahres wird entsprechend verteilt für den Fall, dass
der Gesellschaft noch nach dem Schlusse des Geschäftsjahres 2010 Gesellschafter unmittelbar oder mittelbar über die
Treuhandkommanditistin beitreten.
10.
Sonderwerbungskosten muss jeder Kommanditist und Treugeber spätestens am 31.3. des auf ein Geschäftsjahr folgenden
Jahres der geschäftsführenden Kommanditistin schriftlich
unter Beifügung von Belegen bekannt geben. Die geschäftsführende Kommanditistin bedient sich zur Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Gesellschaft eines Steuerberaters oder Wirtschaftsprüfers. Der entsprechende Dienstleistungsvertrag sieht vor, dass später gemeldete Sonderwerbungskosten nur gegen Zusatzhonorar bearbeitet werden. Die
Mehrkosten treffen den Gesellschafter. Zur Berücksichtigung
nachträglich gemeldeter Sonderwerbungskosten ist die geschäftsführende Kommanditistin berechtigt, aber nicht verpflichtet. Die Zulassung nachträglich gemeldeter Sonderwerbungskosten kann die geschäftsführende Kommanditistin
von der vorschussweisen Zahlung dieser Kosten abhängig ma-
125
chen oder entstandene Kosten von der nächstfolgenden Auszahlung absetzen.
11.
Die steuerliche Ergebnisverteilung folgt, soweit nicht zwingende gesetzliche Regelungen entgegenstehen, der handelsrechtlichen Ergebnisverteilung.
§ 14 Verfügungen über Gesellschaftsanteile
1.
Die Veräußerung des Geschäftsanteils ist nur jeweils zum
31.12. eines jeden Jahres möglich. Jeder Kommanditist kann
seinen Gesellschaftsanteil nur im Ganzen übertragen oder in
sonstiger Weise darüber verfügen. Die Übertragung oder
sonstige Verfügung über den Gesellschaftsanteil einschließlich der Verpfändung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der vorherigen schriftlichen Zustimmung der geschäftsführenden
Kommanditistin, der die beabsichtigte Übertragung oder
sonstige Verfügung zum Zwecke der Erteilung der Zustimmung in angemessener Zeit vorab schriftlich anzuzeigen ist.
Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt
werden. Als wichtiger Grund gilt stets (i) ein fälliger Zahlungsanspruch der Gesellschaft oder der Treuhandkommanditistin gegen den Kommanditisten und (ii) dass durch die
Übertragung Grunderwerbsteuer zu Lasten der Gesellschaft
ausgelöst würde. Für die erstmalige Verpfändung der Beteiligung zum Zwecke der Refinanzierung an ein inländisches
Kreditinstitut gilt die Zustimmung als erteilt, sie löst auch
keine Vergütungspflicht nach Abs. 3 aus. Endet das Treuhandverhältnis zwischen der Treuhandkommanditistin und einem Treugeber, gleich aus welchem Grunde, und ist die Treuhandkommanditistin nach den Bestimmungen des Treuhandvertrages verpflichtet, die treuhänderisch gehaltene Beteiligung auf den Treugeber oder auf einen von diesem
benannten Ersatztreuhänder zu übertragen, so gilt die erforderliche Zustimmung als erteilt.
Für die Übertragung mittelbarer Beteiligungen gelten die vorstehenden Regelungen entsprechend.
Eine Übertragung oder sonstige Verfügung oder Belastung ist
nur möglich, wenn die verbleibende und die entstehende Beteiligung mindestens EUR 5.000,00 beträgt. Jede Beteiligung
muss durch 1.000 teilbar sein.
2.
Im Falle der Übertragung oder des sonstigen Übergangs des
Gesellschaftsanteils auf einen Dritten werden die Gesellschafterkonten unverändert und einheitlich fortgeführt.
3.
Alle Kosten einer Übertragung (oder sonstigen Verfügung)
über Gesellschaftsanteile, insbesondere die Kosten der Handelsregistereintragungen, tragen im Verhältnis zur Gesellschaft der übertragende Gesellschafter und der Erwerber als
Gesamtschuldner. Die geschäftsführende Kommanditistin ist
berechtigt, eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 0,5 % (ein
halbes Prozent) der betroffenen Kommanditeinlage, höchstens aber EUR 250.-, zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer,
126
zu erheben, die ebenfalls von dem übertragenden Gesellschafter und von dem Erwerber als Gesamtschuldner zu ersetzen
sind. Im Falle der Umwandlung eines Treuhandverhältnisses
in eine Direktbeteiligung an der Fondsgesellschaft trägt der
Treugeber die Kosten der Handelsregistereintragung. Eine
Verwaltungsgebühr nach Satz 2 fällt hierfür nicht an.
4.
Der Verfügende und dessen Rechtsnachfolger haben die Gesellschaft und deren Gesellschafter von jedem aus der Übertragung resultierenden direkten oder indirekten Nachteil und
von jedem durch die Übertragung jetzt oder in Zukunft entstehendem Steueraufwand für alle Folgeperioden bis zur Vollbeendigung der Gesellschaft freizustellen. Maßgeblich sind der
Gesamtbetrag der eintretenden Nachteile und Steuerbelastungen ohne Diskontierung.
5.
Die Übertragung von Kommanditanteilen ist nur zusammen
mit der gleichzeitigen Übertragung der Rechte und Pflichten
aus dem zwischen dem jeweiligen Kommanditisten und der
Treuhandkommanditistin abgeschlossenen Treuhand– und
Verwaltungsvertrag möglich.
§ 15 Erbfolge
1.
Im Falle des Todes eines Kommanditisten wird die Gesellschaft von den verbleibenden Gesellschaftern mit den nachrückenden Erben des verstorbenen Kommanditisten fortgesetzt. Die Erben haben sich durch Vorlage eines Erbscheines zu
legitimieren. Kann ein Erbschein zur Legitimation nicht vorgelegt werden, ist die geschäftsführende Kommanditistin berechtigt, aber nicht verpflichtet, andere geeignete Erbnachweise zu akzeptieren.
2.
Rücken mehrere Erben gemeinschaftlich in die Gesellschafterstellung des Erblassers ein, so können sie die aus der Beteiligung
des Erblassers resultierenden Stimm- und sonstigen Gesellschafterrechte nur einheitlich durch einen gemeinsamen Vertreter ausüben. Die Erben sind verpflichtet, unverzüglich einen
solchen gemeinsamen Vertreter gegenüber der Gesellschaft zu
benennen. Gemeinsamer Vertreter kann nur ein Gesellschafter
oder ein kraft Gesetzes zur Verschwiegenheit verpflichtetes Mitglied der rechts-, wirtschafts- oder steuerberatenden Berufe
sein. Solange ein gemeinsamer Vertreter nicht bestellt ist, ruhen
die Gesellschafterrechte der Erben mit Ausnahme des Rechts
auf Gewinn- und Verlustbeteiligung, auf Teilnahme an Liquiditätsauszahlungen und auf Ausübung des Stimmrechtes, soweit
Beschlussfassungen die Änderung oder Ergänzung des Gesellschaftsvertrages zum Gegenstand haben. Die Durchführung
von Liquiditätsauszahlungen setzt einheitliche Weisungen der
Erben über den oder die Zahlungsempfänger voraus.
3.
Soll eine Auseinandersetzung unter den Erben folgen, müssen
die sich nach Auseinandersetzung ergebenden einzelnen Gesellschaftsanteile (Nominaleinlage) mindestens einen Betrag
von EUR 5.000,00 aufweisen und durch 1.000 teilbar sein.
§ 16 Kündigung und Ausscheiden aus der Gesellschaft aus
wichtigem Grund
1.
Durch die Kündigung oder das Ausscheiden eines Gesellschafters aus wichtigem Grund wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, vielmehr scheidet der kündigende Gesellschafter aus der
Gesellschaft aus.
2.
Wird über das Vermögen eines Gesellschafters ein Insolvenzverfahren eröffnet oder dessen Eröffnung mangels Masse abgelehnt, so scheidet der betreffende Gesellschafter mit sofortiger Wirkung aus der Gesellschaft – auch, wenn diese bereits
ihre Auflösung beschlossen hat – aus, ohne dass es eines Gesellschafterbeschlusses oder der gerichtlichen Klage bedarf.
3.
Wird gegen einen Gesellschafter oder sein Vermögen eine
Maßnahme der Zwangsvollstreckung aus einem nicht nur
vorläufig vollstreckbaren Titel in seinen Gesellschaftsanteil
eingeleitet, so scheidet der betreffende Gesellschafter nach
Ablauf von acht Wochen, gerechnet vom Zeitpunkt der Zustellung der Vollstreckungsmaßnahme bei der Gesellschaft an,
aus der Gesellschaft – auch, wenn diese bereits ihre Auflösung
beschlossen hat – aus, wenn nicht die Zwangsvollstreckungsmaßnahme innerhalb dieser Frist aufgehoben wird.
Der Gesellschafter scheidet auch dann aus der Gesellschaft
aus, wenn sein Anteil aufgrund Pfändung von einem Dritten
gekündigt wird.
4.
Ein Gesellschafter, der Klage auf Auflösung der Gesellschaft
erhebt, scheidet mit Rechtshängigkeit der Klage aus der Gesellschaft aus.
5.
Ein Gesellschafter kann aus der Gesellschaft ausgeschlossen
werden, wenn in seiner Person ein wichtiger Grund gemäß §
133 Abs. 1 und 2 HGB gegeben ist. Der ausscheidende Gesellschafter hat bei der Beschlussfassung kein Stimmrecht.
6.
Die Absätze 1 bis 6 gelten entsprechend für die Treugeber mit
der Maßgabe, dass in den dort genannten Fällen die Treuhandkommanditistin anteilig mit dem Teil ihrer Kommanditbeteiligung aus der Gesellschaft ausscheidet, den sie treuhänderisch für den jeweils betroffenen Treugeber hält.
7.
Scheidet die persönlich haftende Gesellschafterin aus, so ist
durch die geschäftsführende Kommanditistin unverzüglich
eine Gesellschafterversammlung einzuberufen, die eine neue
persönlich haftende Gesellschafterin wählt. Für alle Fälle ihres Ausscheidens gibt die persönlich haftende Gesellschafterin schon jetzt ihre Einwilligung zur Fortführung der Firma.
§ 17 Abfindung, Anteilsbewertung, Auszahlung
1.
Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, erhält er
für seine Beteiligung am Gesellschaftsvermögen eine Abfindung in Geld. § 4 Absatz 9 bleibt unberührt.
2.
a) Das Auseinandersetzungsguthaben des ausscheidenden
Gesellschafters entspricht außer in den unter b) und c) geregelten Fällen dem Wert seiner Beteiligung am Vermögen
der Gesellschaft. Zum Zweck der Anteilsbewertung ist von
der geschäftsführenden Kommanditistin unverzüglich eine
Auseinandersetzungsbilanz aufzustellen. In der Auseinandersetzungsbilanz sind alle Vermögenswerte mit ihrem Verkehrswert zum Auseinandersetzungszeitpunkt anzusetzen,
wobei die durch das Ausscheiden des Gesellschafters bedingten Kosten und Abgaben in Abzug zu bringen sind. Ein
Geschäftswert wird nicht angesetzt. Das Ergebnis schwebender Geschäfte wird nicht berücksichtigt. Die Höhe des
Abfindungsanspruches wird von dem für das betreffende
Geschäftsjahr ordentlich bestellten Abschlussprüfer der Gesellschaft als Schiedsgutachter verbindlich festgestellt.
b) Scheidet ein Kommanditist aus den in § 16 Abs. 2, 3 oder 5
geregelten Gründen aus, beschränkt sich sein Auseinandersetzungsanspruch auf den Buchwert des Gesellschaftsanteils (i) zum 31. Dezember des vor dem Ausscheidenstermin liegenden Jahres abzüglich zwischenzeitlich bezogener Auszahlungen oder (ii) des Ausscheidensjahres, wenn
das Ausscheiden zum 31.12. des Jahres erfolgt. Buchwert ist
die Summe aller Kapitalkonten.
c) Ist das Auseinandersetzungsguthaben bei Auflösung der
Gesellschaft ohne Rechtsverstoß der Gesellschaft noch
nicht oder nicht vollständig an den ausgeschiedenen Gesellschafter ausgezahlt worden, so wandelt sich der Abfindungsanspruch des ausgeschiedenen Gesellschafter auf
den noch nicht ausgezahlten Teil seines Auseinandersetzungsguthabens in einen Anspruch auf Teilnahme am Liquidationserlös. In diesem Falle wird der Gesellschafter so
behandelt, als sei er nicht aus der Gesellschaft ausgeschieden. Der vor der Auflösung erhaltene Anteil des Auseinandersetzungsguthabens wird auf den anteiligen Anspruch
auf den Liquidationserlös angerechnet. Ergibt sich dabei,
dass der vor der Auflösung ausgezahlte Anteil des Auseinandersetzungsguthabens den Betrag übersteigt, der dem
Gesellschafter nun anteilig am Liquidationserlös zustehen
würde, so muss er der Gesellschaft bzw. der Liquidationsmasse den Mehrbetrag zurückerstatten.
3.
Das Abfindungsguthaben ist in vier gleichen Halbjahresraten
fällig, die erste Rate zum nächsten Jahresabschlussstichtag
der Gesellschaft, der dem Zeitpunkt des Ausscheidens folgt.
Der jeweils ausstehende Betrag des Abfindungsguthabens ist
ab Fälligkeit mit 5 vom Hundert per annum über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen. Die Gesellschaft ist zur vorzeitigen Ablösung – ganz oder in Teilen – ohne Ausgleich für ent-
127
gehende Zinsen berechtigt. Die Gesellschaft kann verzinsliche
Stundung von fälligen Raten verlangen, wenn sonst die fristgerechte Bedienung von Verbindlichkeiten der Gesellschaft
gefährdet wäre oder diese Kredite in Anspruch nehmen müsste.
4.
Sicherheitsleistung für die Zahlung des Abfindungsguthabens
kann der ausscheidende Gesellschafter nicht verlangen.
5.
Die Vorschriften der §§ 16, 17 sind auf Treugeber entsprechend
anzuwenden.
2.
Die persönlich haftende Gesellschafterin haftet für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft im Außenverhältnis nach den
Bestimmungen des Handelsgesetzbuches unbeschränkt.
3.
Die Haftung der Kommanditisten ist im Außenverhältnis auf
die Summe ihrer Hafteinlagen und im Innenverhältnis auf die
Summe ihrer Pflichteinlagen und des Agios begrenzt. Die Haftung im Außenverhältnis kann in Höhe der Haftsumme wieder aufleben, wenn durch Auszahlung das Kapitalkonto unter
die Haftsumme sinkt. Die Haftung lebt auch im Falle des Ausscheidens bei Zahlung des Auseinandersetzungsguthabens
wieder auf.
§ 18 Liquidation und Kapitalherabsetzung
1.
Die Liquidation erfolgt durch die geschäftsführende Kommanditistin nach einem entsprechenden Auflösungsbeschluss der
Gesellschafterversammlung.
2.
Das nach Befriedigung der Gläubiger und nach Berücksichtigung der in diesem Vertrag geregelten Gesellschaftervergütungen verbleibende Vermögen der Gesellschaft ist im Verhältnis
der Kapitalkonten I unter die Kommanditisten zu verteilen. Die
persönlich haftende Gesellschafterin nimmt an Liquidationsgewinn oder -verlust nicht teil. Zu den Verbindlichkeiten der
Gesellschaft zählen auch die beschlossenen und nicht entnommenen Auszahlungen an die Kommanditisten.
Es steht im Ermessen der geschäftsführenden Kommanditistin, eine zur Befriedigung von Kosten und Ansprüchen bis zur
Vollbeendigung der Gesellschaft angemessene Liquiditätsreserve zu bilden und die verbleibende Liquidität abschlagsweise an die Kommanditisten entsprechend dem Verhältnis ihrer
Pflichteinlagen auszukehren.
3.
Erfolgt vor Liquidation der Verkauf von Grundbesitz durch die
Besitzgesellschaft, kann die Gesellschafterversammlung mit
einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen eine Kapitalherabsetzung beschließen.
§ 19 Wettbewerbsverbot
Die Gesellschafter, auch die persönlich haftende Gesellschafterin und die geschäftsführende Kommanditistin, unterliegen
keinem Wettbewerbsverbot.
§ 20 Haftung der Gesellschaft/Gesellschafter
1.
Die persönlich haftende Gesellschafterin haftet gegenüber
den Kommanditisten und/oder Treugebern und/oder der Gesellschaft – soweit rechtlich zulässig – nur für vorsätzliches
und grob fahrlässiges Handeln oder Unterlassen. Diese Regelung gilt nicht für die Verletzung von Pflichten, die für die
Durchführung dieses Gesellschaftsvertrages wesentlich sind
und nicht für die Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit der Kommanditisten und/oder Treugeber.
128
4.
Die Grundsätze der Haftung nach Abs. 3 gelten wirtschaftlich
entsprechend für die Treugeber.
5.
Alle Gesellschafter haben im Rahmen des Gesellschaftsverhältnisses untereinander sowie im Verhältnis zu der Gesellschaft nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Dies
gilt auch für ein Verhalten vor Abschluss des vorliegenden Gesellschaftsvertrages. Die Regelungen des § 6 Abs. 1 und 2 dieses Vertrages bleiben unberührt.
6.
Ansprüche der Gesellschafter untereinander auf Schadensersatz verjähren in einem Jahr ab dem Zeitpunkt der Entstehung
des Anspruches, soweit sie nicht kraft Gesetzes eine kürzere
Verjährungsfrist einschlägig ist. Die Schadensersatzansprüche sind innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Kenntnisnahme von dem Schaden gegenüber dem Verpflichteten schriftlich geltend zu machen. Die Schriftform ist
Wirksamkeitsvoraussetzung.
§ 21 Kommunikation zwischen Gesellschaft und
Gesellschaftern
1.
Schriftliche Mitteilungen gelten als am dritten Werktag nach
Aufgabe zur Post als zugegangen, wenn die Übersendung an
die zuletzt schriftlich mitgeteilte Anschrift des Gesellschafters bzw. der Gesellschaft erfolgt ist.
2.
Mitteilungen an die Gesellschafter können schriftlich oder
per Telefax erfolgen. Sie können per E-Mail oder durch onlineHinterlegung mit Benachrichtigung per E-Mail erfolgen, wenn
der Gesellschafter diese Kommunikationsform gewählt hat.
Die Wahl ist jederzeit widerruflich.
3.
Die Teilnahme an Abstimmungen kann schriftlich oder per
Telefax erfolgen. Sie kann per E-Mail oder durch online-Abstimmung erfolgen, wenn der Gesellschafter diese Kommunikationsform – jederzeit widerruflich – gewählt hat und die
geschäftsführende Kommanditistin oder die Treuhandkommanditistin sie bereitstellt.
4.
Des Abschlusses von elektronischen Erklärungen durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders im Sinne des §
126b BGB bedarf es für Mitteilungen und Abstimmungserklärungen nicht.
1.
Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sowie alle das Gesellschaftsverhältnis betreffenden Vereinbarungen der Gesellschafter untereinander und mit der
Gesellschaft bedürfen der Schriftform, soweit nicht kraft
zwingenden Gesetzes eine strengere Form vorgeschrieben ist.
Auf das Schriftformerfordernis kann nur schriftlich verzichtet
werden.
2.
Sollten Bestimmungen dieses Vertrages oder eine künftig in
ihm aufgenommene Bestimmung ganz oder teilweise nicht
rechtswirksam oder nicht durchführbar sein oder ihre Rechtswirksamkeit oder Durchführbarkeit später verlieren, so wird
hierdurch die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen des Ver-
4.
Soweit in diesem Vertrag auf den Verbraucherpreisindex für
Deutschland Bezug genommen ist, gilt das Basisjahr des Indexes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Im Falle von Umbasierungen ist ab der amtlichen Umbasierung das neue Basisjahr anzuwenden. Wird der Index durch einen anderen Index
ersetzt, ist durch geeignete Umrechnung auf den neuen Index
umzustellen. Im Zweifel gelten hierbei die Empfehlungen des
Bundesamtes für Statistik.
5.
Die Kosten dieses Vertrages und der notwendigen Registereintragungen trägt die Gesellschaft.
Berlin, den 16. März 2010
durch Arnoldus Brouns und Michael Haupt als Geschäftsführer
trages nicht berührt.
Das gleiche gilt, soweit sich herausstellen sollte, dass der Vertrag eine Regelungslücke enthält. Anstelle der unwirksamen
oder undurchführbaren Bestimmungen oder zur Ausfüllung
der Lücke soll eine angemessene Regelung gelten, die, soweit
rechtlich möglich, dem am nächsten kommt, was die Gesellschafter gewollt haben oder nach dem Sinn und Zweck des
Vertrages gewollt haben würden, sofern sie bei Abschluss dieses Vertrages oder bei der späteren Aufnahme einer Bestimmung den Punkt bedacht hätten.
Bouwfonds Treuhand und Verwaltungs GmbH
durch Arnoldus Brouns und Michael Haupt als Geschäftsführer
durch André Barthels und Peret Bergmann als Geschäftsführer
3.
Der vorliegende Vertrag unterliegt ausschließlich dem deutschen Recht.
129
16.Der Treuhandvertrag
im Wortlaut
TREUHAND- UND VERWALTUNGSVERTRAG
Vorbemerkung
betreffend die Tätigkeit der
als Beteiligungstreuhänderin oder Verwaltungstreuhänderin
Die Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH mit Sitz in
Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg in Berlin unter HRB 97206, geschäftsansässig Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin,
– nachstehend „Treuhänderin“ genannt –
Inhaltsverzeichnis
Vorbemerkung
§ 1 Gegenstand des Treuhandvertrages
§ 2 Abschluss des Treuhandvertrages
§ 3 Rechte und Pflichten der Treugeber
§ 4 Rechte und Pflichten der Treuhänderin
§ 5 Einzahlung der Einlagen
§ 6 Vergütung der Treuhänderin
§ 7 Haftung der Treuhänderin
§ 8 Übertragung der Beteiligung, Rechtsnachfolge
§ 9 Umwandlung des Treuhandverhältnisses
§ 10 Beendigung des Treuhandverhältnisses
§ 11 Treugeberregister
§ 12 Personengemeinschaften
§ 13 Kommunikation zwischen Treuhänderin und Treugeber
§ 14 Steuerliches Veranlagungsverfahren
130
ist Treuhandkommanditistin der Bouwfonds Wohnen in
Deutschland 01 GmbH & Co. KG, Sitz Berlin (die „Fondsgesellschaft“). Die Fondsgesellschaft ist Gesellschafterin der
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co.
KG (die „Besitzgesellschaft“) und der Bouwfonds Wohnen in
Deutschland 01 Beteiligungs GmbH (die „Beteiligungsgesellschaft“).
Die geschäftsführende Kommanditistin Bouwfonds Fonds
verwaltungs GmbH ist berechtigt und bevollmächtigt, zur
Durchführung des Investitionsvorhabens der Fondsgesellschaft das Gesellschaftskapital durch Aufnahme weiterer
Kommanditisten und/oder Aufstockung der Beteiligung der
Treuhandkommanditistin ohne Zustimmung der Mitgesellschafter und unter Befreiung von den Beschränkungen des
§ 181 BGB zu erhöhen.
Die Beteiligung von Gesellschaftern soll in der Regel dadurch
erfolgen, dass sich Anleger über die Treuhänderin in der Weise beteiligen, dass die Treuhänderin im eigenen Namen, jedoch für Rechnung und im Treuhandauftrag der Anleger
Kommanditbeteiligungen im Außenverhältnis als einheitliche Kommanditbeteiligung übernimmt und hält. Als Kommanditist der treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen wird
allein die Treuhänderin im Handelsregister eingetragen. Im
Verhältnis der Gesellschafter zueinander und zur Fondsgesellschaft werden die Treugebergesellschafter entsprechend ihrer
Anteile an der von der Treuhänderin gehaltenen Kommanditbeteiligung unmittelbar berechtigt und verpflichtet. Die Annahme der auf Beitritt zur Fondsgesellschaft als Treugeber
gerichteten Erklärung bedarf der Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin.
Beitrittsinteressenten können sich an der Fondsgesellschaft
aber auch unmittelbar beteiligen und im Falle der mittelbaren Beteiligung jederzeit die Umwandlung der Treuhandbeteiligung in eine unmittelbare Beteiligung verlangen.
Mit dem Beitritt zur Gesellschaft kommt zwischen der Treuhänderin einerseits und dem unmittelbar beteiligten Anleger
(„Kommanditisten“) ein Verwaltungstreuhandverhältnis und
zwischen der Treuhänderin einerseits und dem mittelbar über
die Treuhänderin beteiligten Anleger („Treugebergesellschafter“) andererseits ein Beteiligungstreuhandverhältnis nach
Maßgabe dieses Treuhandvertrages zustande. Der Treuhandvertrag, in dem Kommanditisten und Treugebergesellschafter
zusammenfassend als „Treugeber“ bezeichnet sind, soweit es
einer Unterscheidung nicht bedarf, hat nachfolgende Bedingungen.
§ 1 Gegenstand des Treuhandvertrages
1.
Die Treuhänderin wird sich im Außenverhältnis im eigenen
Namen, im Innenverhältnis aber im Auftrag und für Rechnung des Treugebergesellschafters nach Maßgabe dieses Vertrages und des Gesellschaftsvertrages an der Fondsgesellschaft in Höhe des in der Beitrittserklärung angegebenen Betrages beteiligen oder eine bisher von ihr für eigene Rechnung
gehaltene Beteiligung künftig für den Treugeber halten.
Die Beteiligung des Treugebers erfolgt zunächst in Form einer
mittelbaren atypischen Beteiligung. Mit Eintragung der von
der Treuhänderin übernommenen Haftsumme in das Handelsregister wandelt sich die atypisch stille Beteiligung in eine treuhänderisch gehaltene Kommanditbeteiligung um.
2.
Der Gesellschaft direkt als Kommanditisten beitretende Gesellschafter wird die Treuhänderin als Verwaltungstreuhänderin hinsichtlich ihrer Beteiligung betreuen.
§ 2 Abschluss des Treuhandvertrages
Das Treuhandverhältnis wird dadurch begründet, dass die
Treuhänderin die vom jeweiligen Treugeber unterzeichnete
Beitrittserklärung nebst Angebot auf Abschluss des Treuhandvertrages annimmt. Der Treugeber hält sich an das Angebot auf
Abschluss des Treuhandvertrages für drei Monate ab dem Tage
der Unterzeichnung der Beitrittserklärung gebunden, soweit er
nicht fristgerecht von gesetzlichen Widerrufsrechten bezüglich
seines Beteiligungsangebotes Gebrauch macht. Der fristgerechte Widerruf der auf den Beitritt zur Gesellschaft als Treugebergesellschafter oder als Kommanditist gerichteten Willenserklärung durch den jeweiligen Treugeber gilt als Widerruf auch des
Angebotes auf Abschluss des Treuhandvertrages. Auf den Zugang der Annahmeerklärung verzichtet der Treugeber. Die
Treuhänderin wird den Treugeber gleichwohl unverzüglich
über die Annahme der Beitrittserklärung informieren.
§ 3 Rechte und Pflichten der Treugeber
1.
Das Rechtsverhältnis zwischen der Treuhänderin und dem jeweiligen Treugeber regelt sich nach den Vorschriften dieses
Treuhandvertrages sowie dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Die Regelungen des Gesellschaftsvertrages sind
auch insoweit analog anwendbar, als ein besonderer Verweis
auf die Rechte und Pflichten der Treugeber und der Treuhänderin in dem Gesellschaftsvertrag nicht erfolgt. Der Gesellschaftsvertrag ist so auszulegen, dass die Regelungen dem
Treugebergesellschafter Rechte und Pflichten einräumen, die
denen eines unmittelbar beteiligten Kommanditisten möglichst nahe kommen.
Die Treugeber stehen nicht in Rechtsbeziehung zueinander.
2.
Der Treugebergesellschafter trägt in Höhe seiner Beteiligung
das anteilige wirtschaftliche Risiko wie ein im Handelsregister eingetragener Kommanditist und nimmt am Gewinn und
Verlust der Fondsgesellschaft teil.
Die sich aus der Beteiligung ergebenden steuerlichen Wirkungen treffen ausschließlich den Treugebergesellschafter.
3.
Die nach dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft einem Kommanditisten zustehenden Mitwirkungsrechte, insbesondere sein Recht zur Teilnahme an Gesellschafterversammlungen und sein Stimmrecht, kann der Treugeber selbst
oder durch nach Gesellschaftsvertrag taugliche von ihm bestimmte Bevollmächtigte wahrnehmen. Ein als Treugebergesellschafter beitretender Treugeber wird insoweit von der
Treuhänderin hiermit unwiderruflich im Umfang seiner Beteiligung zur Vertretung der Treuhänderin gegenüber der
Fondsgesellschaft bei Gesellschafterversammlungen und bei
der Teilnahme an Abstimmungen bevollmächtigt.
Der als Kommanditist beitretende Treugeber bevollmächtigt
die Treuhänderin hiermit unwiderruflich und über den Tod
hinaus mit seiner Vertretung gegenüber der Fondsgesellschaft. Die Treuhänderin wird von dieser Vollmacht keinen
Gebrauch machen, wenn der Kommanditist selbst an Abstimmungen teilnimmt.
Soweit der Treugeber vom Recht zur Teilnahme an Abstimmungen keinen Gebrauch macht, wird dieses Rechte von der Treu-
131
händerin nach vom Treugeber erteilten Weisungen ausgeübt.
Erteilt der Treugeber keine Weisung, wird die Treuhänderin an
Abstimmungen teilnehmen, sich mit den anteilig auf den Treugeber entfallenden Stimmen aber stets der Stimme enthalten.
4.
Der Treugeber wird der Treuhänderin keine Weisungen erteilen, durch deren Befolgung die Treuhänderin gegen ihre gesellschaftsrechtlichen Verpflichtungen verstoßen würde.
Erhält die Treuhänderin von ihren Treugebern unterschiedliche Weisungen, ist sie verpflichtet und nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft berechtigt, ihre
Rechte entsprechend den unterschiedlichen Weisungen unterschiedlich auszuüben (gesplittete Stimmabgabe nach dem
Verhältnis der Treuhandbeteiligungen).
5.
Der Treugeber hat die Treuhänderin nach Kräften umfassend
und ohne Verzögerung zu unterstützen, damit diese ihren
Auftrag gemäß dem Treuhandvertrag erfüllen kann.
§ 4 Rechte und Pflichten der Treuhänderin
1.
Die Treuhänderin ist berechtigt, gleichlautende Treuhandverträge mit Treugebern bis zur Höhe des im Gesellschaftsvertrag
genannten Kommanditkapitals zuzüglich etwaiger vertraglich zulässiger Überzeichnung abzuschließen. Die Treuhänderin wird die Beteiligung des Treugebergesellschafters zusammen mit weiteren Beteiligungen anderer Treugebergesellschafter aufgrund gleichlautender Verträge nach außen als
einheitliche Beteiligung halten.
2.
Die Treuhänderin ist für Treugebergesellschafter als fremdnützige Beteiligungstreuhänderin und für Kommanditisten
als fremdnützige Verwaltungstreuhänderin tätig.
3.
Die Treugeber werden die Treuhänderin von allen Verbindlichkeiten freistellen, die ihr im Zusammenhang mit dem Erwerb und der pflichtgemäßen treuhänderischen Verwaltung
der Beteiligung des Treugebers entstehen. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Treugeber ist ausgeschlossen.
4.
Die Treuhänderin wird den Treugeber angemessen über die
Verhältnisse der Gesellschaft und der Beteiligung informieren. Mindestens einmal jährlich wird sie einen Treuhänderbericht erstellen, in dem auch alle wesentlichen Ereignisse betreffend die Fondsgesellschaft dargestellt werden.
5.
Die Treuhänderin ist verpflichtet, das im Rahmen ihrer Treuhandaufgaben erworbene Vermögen von ihrem eigenen getrennt zu halten und zu verwalten.
Sie wird alles, was sie aufgrund dieses Treuhandverhältnisses und aufgrund ihrer Rechtsstellung als Beteiligungstreu-
132
händerin erlangt, an den Treugebergesellschafter herausgeben, soweit dieser Vertrag nichts anderes vorsieht. Von der
Fondsgesellschaft beschlossene Auszahlungen wird sie nur
dann vor Beendigung der Gesellschaft an den Treugebergesellschafter weiterleiten, wenn entweder das handelsrechtliche Kapitalkonto des Treugebergesellschafters im Zeitpunkt
der Ausschüttung die handelsregisterlich eingetragene
Hafteinlage mindestens um den Betrag der vorgesehenen
Ausschüttung übersteigt oder der Treugebergesellschafter
zuvor unmittelbar als Kommanditist in das Handelsregister
eingetragen worden ist. Nicht weitergeleitete Auszahlungen
sind zugunsten der Treugebergesellschafter zinsbringend
anzulegen. Der Treuhänderin steht hierfür ein Verwaltungshonorar von 2 % per annum der nicht weitergeleiteten Ausschüttungsbeträge zu.
6.
Zu den weiteren Aufgaben der Treuhänderin gehört es, die
Beitrittserklärung entgegenzunehmen, die Zustimmung der
geschäftsführenden Kommanditistin zur Annahme der Beitrittserklärung einzuholen, die Einzahlung des Beteiligungsbetrages zu überwachen und Zahlungen an die Fondsgesellschaft weiterzuleiten. Sie übernimmt im Rahmen der Gesellschaftsversammlungen die Vertretung der Treugeber nach
Maßgabe dieses Vertrages, veranlasst die Anmeldung zum
Handelsregister und führt ein Treugeberregister.
7.
Die Treuhänderin ist befreit von den Beschränkungen des §
181 BGB (Selbstkontrahieren) bezüglich sämtlicher rechtsgeschäftlicher Erklärungen und Handlungen.
8.
Die Treuhänderin kann sich zur Erfüllung ihrer Aufgaben, sofern sie nicht höchstpersönlicher Natur sind, Dritter als Erfüllungsgehilfen bedienen.
§ 5 Einzahlung der Einlagen
1.
Jeder Treugeber ist verpflichtet, die gezeichnete Einlage zuzüglich 5 % Agio auf das Treuhandkonto
Kontoinhaber: Bouwfonds TreuhandGmbH
Bank: Landesbank Berlin AG
Bankleitzahl: 100 500 00
Kontonummer: 6750041424.
IBAN: DE25 1005 0000 6750 0414 24
und
Verwaltungs
unverzüglich nach Annahme der Beitrittserklärung einzuzahlen (§ 4 Abs. 8 des Gesellschaftsvertrages).
2.
Die Eintragung in das Handelsregister erfolgt gemäß den gesellschaftsvertraglichen Regelungen mit einer Hafteinlage in
Höhe von 10 % des gezeichneten Beteiligungsbetrages. Die
(gesamte) Hafteinlage der Treuhänderin entfällt im Innenverhältnis anteilig in Höhe von 10 % des von ihm gezeichneten
Beteiligungsbetrages auf den Treugebergesellschafter.
3.
Kommt ein Treugebergesellschafter seiner Verpflichtung gemäß Absatz 1 nicht, nur teilweise oder nicht fristgemäß nach,
so hat er Verzugszinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen
Basiszinssatz per annum an die Treuhänderin zu zahlen. Die
Geltendmachung eines weiteren Schadens bleibt unberührt.
Die Treuhänderin ist im Verzugsfall zur gerichtlichen Geltendmachung des Einzahlungsanspruches berechtigt.
4.
Kommt ein Treugebergesellschafter seiner Verpflichtung gemäß Absatz 1 trotz Mahnung und Nachfristsetzung nicht oder
nicht in voller Höhe nach, so ist die Treuhänderin auch berechtigt, von der Beitrittsvereinbarung und dem Treuhandvertrag zurückzutreten. Die geschäftsführende Kommanditistin ist entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages berechtigt, einen säumigen Kommanditisten aus der
Fondsgesellschaft auszuschließen. Der Ausschluss gilt als
Rücktritt der Treuhänderin vom Treuhandvertrag.
5.
Bei Rücktritt ist dem betroffenen Treugebergesellschafter eine geleistete Einzahlung erst dann zurückzuzahlen, wenn ein
anderer Treugeber die Beteiligung übernommen hat oder zusätzlich in der entsprechenden Höhe der Fondsgesellschaft
beigetreten ist und seine vertraglichen Einzahlungen in voller
Höhe geleistet hat.
Etwaige Rückzahlungsansprüche werden nicht verzinst. Der
ausscheidende Treugebergesellschafter trägt neben den Verzugszinsen die im Zusammenhang mit dem Ausscheiden entstehenden Kosten einschließlich im Gesellschaftsvertrag vorgesehener Vertragsstrafen und/oder pauschalierter Schadensbeträge.
Die Treuhänderin ist zur Aufrechnung mit Rückzahlungsansprüchen befugt. Weitere Ansprüche hat der ausscheidende
Treugeber nicht.
§ 6 Vergütung der Treuhänderin
Für die Betreuung der Treugeber erhält die Treuhänderin von
der Fondsgesellschaft die im Gesellschaftsvertrag vorgesehene Vergütung. Die Vergütung wird unmittelbar von der Fondsgesellschaft entrichtet.
§ 7 Haftung der Treuhänderin
1.
Die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag sind von der
Treuhänderin mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes wahrzunehmen.
3.
Die Ausführung von Weisungen des Treugebers stellt die
Treuhänderin von jeder Verantwortlichkeit frei, soweit dem
nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen entgegenstehen.
4.
Die Treuhänderin und ihre Organe haften auch für ein vor
dem Vertragsabschluss liegendes Verhalten nur, soweit ihnen
Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann,
und nur für den typischen und vorhersehbaren Schaden.
5.
Ansprüche gegen die Treuhänderin aus Schäden infolge Verletzungen ihrer Sorgfaltspflicht verjähren drei Jahre nach Eintritt des schadenstiftenden Ereignisses, soweit nicht kürzere
gesetzliche Fristen anwendbar sind.
6.
Soweit nicht der Treuhänderin Vorsatz zur Last fällt, sind Ansprüche binnen einer Ausschlussfrist von 12 Monaten nach
Kenntnis des Treugebers schriftlich geltend zu machen.
Für eine Kenntnis des Treugebers genügt die Möglichkeit der
Kenntnisnahme der tatsächlichen Umstände, die eine Haftung der Treuhänderin begründen. Die Möglichkeit wird unwiderleglich vermutet, wenn die Umstände sich aus dem Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft oder einem schriftlichen
Bericht der Treuhänderin ergeben. Die Frist beginnt mit Ende
des siebten Tages nach der Absendung des jeweiligen Berichtes an die zuletzt bekannt gegebene Adresse des Treugebers.
7.
Die eventuelle Haftung der Treuhänderin ist auf die Höhe des
Beteiligungsbetrages des jeweiligen Treugebers (inklusive
Agio) begrenzt.
§ 8 Übertragung der Beteiligung, Rechtsnachfolge
1.
Der Treugebergesellschafter kann seine von der Treuhänderin
für ihn gehaltene Beteiligung mit schriftlicher Zustimmung
der Treuhänderin und nach Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin ganz oder teilweise zum 31.12. eines jeden
Jahres auf einen Dritten übertragen oder diese verpfänden. Der
Übernehmer tritt mit allen Rechten und Pflichten an die Stelle
des bisherigen Treugebergesellschafters. Jeder Treugeber erklärt sich unwiderruflich damit einverstanden, dass die Rechte
anderer Treugebergesellschafter auf Dritte übergehen können.
2.
Die Treuhänderin haftet nicht für die Durchführung der In-
Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Als wichtiger Grund gelten stets (i) ein fälliger Zahlungsanspruch der Treuhänderin oder der Fondsgesellschaft gegen
den Treugebergesellschafter und (ii) der Umstand, dass durch
die Übertragung Grunderwerbsteuer zu Lasten der Fondsgesellschaft ausgelöst würde. Für die Mitwirkung bei der Über-
vestition, den Eintritt des vom Treugeber beabsichtigten steuerlichen oder wirtschaftlichen Erfolges der Beteiligung, für
die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage der Fondsgesellschaft oder den Prospektinhalt. Ihr obliegt nicht die Überwachung der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft.
tragung oder Verpfändung hat die Treuhänderin Anspruch
auf eine Vergütung in Höhe von 0,5 % (in Worten: null Komma
fünf Prozent) des Beteiligungsbetrages, höchstens aber EUR
250,00 (in Worten: Euro zweihundertfünfzig). Schuldner sind
der übertragende oder verpfändende Treugebergesellschafter
133
und der Übernehmer bzw. Pfändungsgläubiger als Gesamtschuldner. Für eine erstmalige Verpfändung an ein inländisches Kreditinstitut gilt die Zustimmung als erteilt; sie löst
keine Vergütungspflicht aus.
2.
Eine Übertragung oder sonstige Verfügung oder Belastung ist
nur möglich, wenn die verbleibende und die entstehende
Treugeberbeteiligung mindestens EUR 5.000,00 beträgt. Jede
Treugeberbeteiligung muss durch 1.000 teilbar sein.
3.
Stirbt ein Treugeber, so gehen alle Rechte aus diesem Vertrag
auf seine Rechtsnachfolger über. Die Erbfolge ist durch Vorlage eines Erbscheines nachzuweisen. Sind mehrere Rechtsnachfolger vorhanden, so haben diese ohne Aufforderung einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen, der gegenüber der Treuhänderin und der Gesellschaft für alle Rechtsnachfolger nur einheitlich handeln kann. Bis zu dessen
Bestellung kann die Treuhänderin Zustellungen an jeden
Rechtsnachfolger vornehmen mit der Wirkung für und gegen
jeden anderen Rechtsnachfolger. Weisungen der Rechtsnachfolger braucht die Treuhänderin bis zur Bestellung des gemeinsamen Bevollmächtigten nur zu berücksichtigen, wenn
diese von allen Rechtsnachfolgern einheitlich und schriftlich
ergehen. Absatz 1 Satz 6 gilt entsprechend.
4.
Jeder Treugeber verpflichtet sich, durch Nachfolgeregelung sicherzustellen, dass im Falle seines Todes eine Aufspaltung seines Beteiligungsbetrages in Beträge unter EUR 5.000,00oder
Beträge, die nicht ganzzahlig durch 1.000 teilbar sind, nicht erfolgt. Hat der Treugeber für seinen Todesfall keine derartige
Regelung getroffen, sind die Erben bzw. Vermächtnisnehmer
verpflichtet, sich durch einen gemeinsamen Bevollmächtigten
vertreten zu lassen, der das Stimmrecht nur gemeinsam und
einheitlich für seine Vollmachtgeber ausüben kann. Solange
kein gemeinsamer Bevollmächtigter bestellt ist, ruhen das
Stimmrecht und das Recht zur Teilnahme an den Gesellschafterversammlungen mit Ausnahme der Teilnahme an Abstimmungen, die eine Änderung des Gesellschaftsvertrages betreffen. Ausschüttungen werden bis zur Bestellung eines gemeinsamen Bevollmächtigten unverzinslich einbehalten.
derin mit der von dieser bisher für ihn gehaltenen Kommanditeinlage in das Handelsregister zu verlangen und die auf
ihn entfallende Kommanditeinlage damit auch im Außenverhältnis zu übernehmen. Macht der Treugebergesellschafter
von diesem Recht Gebrauch, nimmt die Treuhänderin die
Rechte des bisherigen Treugebers fortan als Verwaltungstreuhänderin wahr. Die Regelungen dieses Vertrages gelten dann
mit der Maßgabe fort, dass ab der Eintragung des bisherigen
Treugebergesellschafters als Kommanditist im Handelsregister die Regelungen für die Verwaltungstreuhandtätigkeit der
Treuhänderin nach diesem Vertrag Anwendung finden.
2.
Die Treuhänderin tritt hiermit eine der Beteiligung des Treugebergesellschafters entsprechende Kommanditeinlage unter
der aufschiebenden Bedingung der Umwandlung der bisher
mittelbaren Beteiligung des bisherigen Treugebergesellschafters in eine Kommanditbeteiligung auf Verlangen des Treugebergesellschafters und der Eintragung des Treugebergesellschafters in das Handelsregister an den Treugebergesellschafter ab, dieser nimmt die Abtretung an.
§ 10 Beendigung des Treuhandverhältnisses
1.
Das Treuhandverhältnis unter Einschluss begebener Vollmachten wird auf die Dauer der Gesellschaft geschlossen.
2.
Das Treuhandverhältnis kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Wichtige Gründe für die Treuhänderin sind
insbesondere:
a) Verstoß des Treugebers gegen seine Einzahlungsverpflichtungen,
b) Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen
des Treugebers oder Ablehnung desselben,
c) Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Treugebers,
d) Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses mit der Fondsgesellschaft oder Ausschluss des Treugebers.
5.
Die Zulässigkeit der Übertragung oder sonstigen Verfügung
über die Beteiligung eines Kommanditisten richtet sich ausschließlich nach den diesbezüglichen Regelungen des Gesellschaftsvertrages. Das gemäß § 4 Absatz 7 des Gesellschaftsvertrages zu begründende Verwaltungstreuhandverhältnis richtet sich nach den Regelungen dieses Vertrages.
3.
Das Treuhandverhältnis endet
§ 9 Umwandlung des Treuhandverhältnisses
b) bei Ausscheiden des Treugebers aus der Gesellschaft mit
Vollzug des Ausscheides;
1.
Der Treugebergesellschafter ist entsprechend den Regelungen
des Gesellschaftsvertrages vorbehaltlich gesellschaftsvertraglicher Auflagen, insbesondere der Erteilung gehöriger Vollmacht an die geschäftsführende Kommanditistin jederzeit
berechtigt, die Eintragung seiner selbst anstelle der Treuhän-
134
a) ohne dass es einer Kündigung bedarf, mit Eröffnung eines
Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Treuhänderin oder dessen Ablehnung mangels Masse oder der Vollstreckung in die Beteiligung der Treuhänderin;
c) in allen anderen Fällen mit Beendigung der Liquidation
der Gesellschaft und Schlussrechnung der Treuhänderin.
Unter der aufschiebenden Bedingung des Eintritts der Voraussetzungen der Teilziffern a) tritt die Treuhänderin hiermit ei-
ne der Beteiligung des Treugebergesellschafters entsprechende Kommanditeinlage unter der weiteren aufschiebenden
Bedingung der Eintragung des Treugebergesellschafters in
das Handelsregister an den bisherigen Treugebergesellschafter ab, dieser nimmt die Abtretung an.
Identitätsprüfung gemäß § 4 Abs. 3 und 4 GWG erforderlichen
Angaben zu machen und Unterlagen beizubringen. Kommt
der Treugeber diesen Pflichten nicht nach, kann die Treuhänderin nach ihrer Wahl nach Mahnung und Nachfristsetzung
von diesem Treuhandvertrag zurücktreten.
4.
In jedem Falle der Beendigung des Treuhandvertrages vor Abschluss der Liquidation der Gesellschaft ist die Treuhänderin
stets berechtigt, die Umwandlung der Beteiligung des Treugebergesellschafters in eine unmittelbare Beteiligung zu verlangen, wenn nicht der Treugeber einen anderen Treuhänder bestellt und dieser eine der Beteiligung des Treugebergesellschafters entsprechende Kommanditeinlage übernimmt und
die Übernahme im Handelsregister eingetragen wird.
5.
Die Treuhänderin ist in diesem Zusammenhang berechtigt,
die Durchführung der zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Sorgfaltspflichten nach § 3 GWG erforderlichen Maßnahmen gemäß § 7 Abs. 2 GWG auf die Bouwfonds Fondsverwaltungs
GmbH und/oder die Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH zu übertragen.
5.
Endet das Treuhandverhältnis gemäß Absatz 3 Teilziffer b)
und ist die Treuhänderin als Beteiligungstreuhänderin für
den Treugebergesellschafter tätig, hat sie nach ihrer Wahl eine der Beteiligung des Treugebergesellschafters entsprechende Kommanditbeteiligung an den Treugebergesellschafter
aufschiebend bedingt auf die Eintragung des Treugebers als
Kommanditist im Handelsregister abzutreten oder das an den
Treugebergesellschafter weiterzuleiten, was aufgrund der
Auseinandersetzungsregelung des Gesellschaftsvertrages auf
die der Beteiligung des Treugebergesellschafters entsprechende Kommanditbeteiligung entfällt. Weitergehende Ansprüche
des Treugebergesellschafters sind ausgeschlossen.
§ 11 Treugeberregister
1.
Die Treuhänderin führt für alle Treugeber ein Register mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen Daten.
2.
Der Treugeber ist verpflichtet, etwaige Änderungen seiner in
der Beitrittserklärung getätigten Angaben der Treuhänderin
unverzüglich mitzuteilen.
3.
Der Treugeber hat keinen Anspruch auf Einsicht in das Register oder auf Angaben über die übrigen Treugeber. Auskünfte
über die Beteiligung und die Eintragung des Treugebers in das
Register darf die Treuhänderin nur den Organen und geschäftsführenden Gesellschaftern der Fondsgesellschaft, der
Besitzgesellschaft und der Beteiligungsgesellschaft und den
zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Prüfern und Beratern dieser Gesellschaften erteilen, es sei denn, die Auskünfte
seien gesetzlich vorgeschrieben, der Treugeber habe der Auskunftserteilung ausdrücklich zugestimmt oder die Beteiligung des Treugebers sei dem Auskunftsempfänger bereits bekannt.
6.
Der Treugeber hat davon Kenntnis und ist damit einverstanden, dass im Rahmen dieses Vertrages personenbezogene Daten auf EDV-Anlagen gespeichert und genutzt werden.
§ 12 Personengemeinschaften
1.
Mehrere Personen, die gemeinschaftlich Treugeber sind, übernehmen alle Verpflichtungen aus dem Treuhandvertrag als
Gesamtschuldner.
2.
Sie können ihre Rechte nur durch einen gemeinsamen, schriftlich bevollmächtigten Vertreter, der zur Entgegennahme von
Ausschüttungen, Erklärungen und Schriftstücken ermächtigt
sein muss, ausüben. Die Rechte der Personen, die gemeinschaftlich Treugeber sind, können nur gemeinschaftlich und
einheitlich von dem Vertreter ausgeübt werden. Bis zur Benennung eines Bevollmächtigten gegenüber der Treuhänderin ruhen sämtliche Rechte aus der treuhänderisch gehaltenen Beteiligung, soweit nicht alle gemeinschaftlichen Treugeber übereinstimmende schriftliche Weisung an die Treuhänderin erteilen.
§ 13 Kommunikation zwischen Treuhänderin und Treugeber
1.
Mitteilungen in Text- oder Schriftform gelten als am dritten
Werktag nach Aufgabe zur Post als zugegangen, wenn die
Übersendung an die zuletzt schriftlich mitgeteilte Anschrift
des Treugebers erfolgt ist.
2.
Mitteilungen an den Treugeber können schriftlich oder per
Telefax erfolgen. Sie können per E-Mail oder durch onlineHinterlegung mit Benachrichtigung per E-Mail erfolgen, wenn
der Treugeber diese Kommunikationsform gewählt hat. Die
Wahl ist jederzeit widerruflich.
3.
4.
Der Treugeber ist nach § 4 Abs. 13 des Gesellschaftsvertrages
verpflichtet, seine gesetzlichen Pflichten nach dem Geldwäschegesetz („GWG“) zu erfüllen. Insbesondere hat er zusammen mit seiner Beitrittserklärung die zur Durchführung der
Die Teilnahme an Abstimmungen kann schriftlich oder per
Telefax erfolgen. Sie kann per E-Mail oder durch online-Abstimmung erfolgen, wenn der Treugeber diese Kommunikationsform gewählt hat und die geschäftsführende Kommanditistin oder die Treuhänderin sie bereitstellt.
135
4.
Des Abschlusses von elektronischen Erklärungen durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders im Sinne des
§ 126b BGB bedarf es für Mitteilungen und Abstimmungserklärungen nicht.
§ 14 Steuerliches Veranlagungsverfahren
Der Treugeber wird darauf hingewiesen, dass eine steuerliche
Berücksichtigung seiner Sonderwerbungskosten nur im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Feststellungserklärung der Fondsgesellschaft oder einer gegebenenfalls daraus
abzuleitenden gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung der Treuhänderin möglich ist. Die Verpflichtungen
gemäß § 13 Absatz 10 des Gesellschaftsvertrages (Übermittlung
von Nachweisen über Sonderwerbungskosten spätestens am
31.3. des auf ein Geschäftsjahr folgenden Jahres an die geschäftsführende Kommanditistin) gelten für Treugebergesellschafter entsprechend. Soweit der Treuhänderin Aufwendungen wegen verspätetem Nachweis von Sonderwerbungskosten
im Sinne des § 13 Absatz 10 des Gesellschaftsvertrages treffen,
ist der Treugebergesellschafter zu deren Ersatz verpflichtet
und ist die Treuhänderin wahlweise berechtigt, diese Aufwendungen von der nächstfolgenden Auszahlung abzusetzen.
1.
Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sowie alle das Treuhandverhältnis betreffenden Vereinbarungen der Treugeber untereinander, mit der Treuhänderin
und mit der Fondsgesellschaft bedürfen der Schriftform, soweit nicht kraft zwingenden Rechts eine strengere Form vorgeschrieben ist. Auf das Schriftformerfordernis kann nur
schriftlich verzichtet werden.
2.
Sollten Bestimmungen dieses Vertrages oder eine künftig in
ihm aufgenommene Bestimmung ganz oder teilweise nicht
rechtswirksam oder nicht durchführbar sein oder ihre Rechtswirksamkeit oder Durchführbarkeit später verlieren, so wird
hierdurch die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen des Vertrages nicht berührt.
Das gleiche gilt, soweit sich herausstellen sollte, dass der Vertrag eine Regelungslücke enthält. Anstelle der unwirksamen
oder undurchführbaren Bestimmungen oder zur Ausfüllung
der Lücke soll eine angemessene Regelung gelten, die, soweit
rechtlich möglich, dem am nächsten kommt, was die Gesellschafter gewollt haben oder nach dem Sinn und Zweck des
Vertrages gewollt haben würden, sofern sie bei Abschluss dieses Vertrages oder bei der späteren Aufnahme einer Bestimmung den Punkt bedacht hätten.
3.
Erfüllungsort und Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus
diesem Vertrag ist der Sitz der Treuhänderin, soweit nicht
zwingende gesetzliche Regelungen entgegenstehen.
4.
Der vorliegende Vertrag unterliegt ausschließlich dem deutschen Recht.
136
Reutlingen – Wohnumgebung mit Guter Infrastruktur
137
17.Verbraucherinformation für
den Fernabsatz
Die nachfolgende Darstellung dient der Erfüllung der Informationspflichten nach der BGB Informationspflichten-Verordnung für Anbieter von Finanzdienstleistungen im Fernabsatz.
Übersicht
\\Allgemeine Informationen
\\Informationen über die Vertragsverhältnisse
\\Informationen über die Besonderheiten des Fernabsatzvertrages
\\Weiterer Rechtsbehelf und Einlagensicherung
Allgemeine Informationen
Fondsgesellschaft, sonstige Beteiligte
Fondsgesellschaft (Anbieterin)
Geschäftsanschrift: Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin
Handelsregister: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, HR A 42832 B
Gesetzlich vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin:
Verwaltungs GmbH
Geschäftsführende Kommanditistin:
Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH (bei der
Aufnahme von Anlegern wird die Fondsgesellschaft von der geschäftsführenden Kommanditistin vertreten)
Treuhänderin: Bouwfonds Treuhand- und Verwaltungs GmbH
Funktion: Fondsgesellschaft, Gründungsgesellschafterin (in
Bezug auf die wirtschaftliche Neugründung) und
geschäftsführende Kommanditistin der Besitzgesellschaft
Zweck der Gesellschaft ist die Beteiligung an der Bouwfonds Wohnen in
Deutschland Beteiligungs GmbH mit 94,8 % und der Bouwfonds Wohnen
in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co. KG mit 94,9 % und damit der
mittelbare Erwerb der Immobilien in Hamburg, Göttingen, Neuss und
Reutlingen. Die Immobilien sind noch nicht erworben.
138
Persönlich haftende Gesellschafterin
Handelsregister: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, HR B 120886 B
Gesetzlich vertreten durch die Geschäftsführer:
André Barthels und Peret Bergmann, Geschäftsanschrift sämtlich: Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin
Funktion: Persönlich haftende Gesellschafterin und
Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf die
wirtschaftliche Neugründung) der Fondsgesellschaft und Besitzgesellschaft
Arnoldus Servatius Petronella (genannt Voäs)
Brouns, Geschäftsanschrift: De Beek 18, 3871 MS
Hoevelaken, Niederlande und Michael Haupt,
Geschäftsanschrift: Potsdamer Straße 58, 10785
Berlin
Funktion: Geschäftsführende Kommanditistin und Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf die wirtschaftliche Neugründung) der Fondsgesellschaft
Treuhänderin
Handelsregister: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, HR B 97206 B,
Hoevelaken, Niederlande und Michael Haupt, Geschäfts
anschrift: Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin
Funktion: Treuhänderin und Gründungsgesellschafterin (in
Bezug auf die wirtschaftliche Neugründung) der
Fondsgesellschaft
Besitzgesellschaft
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co. KG
Handelsregister: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, HR A-Nummer
ist noch nicht erteilt
Gesetzlich vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin:
Verwaltung GmbH
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 GmbH &
Co. KG
Kommanditistin: Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
Beteiligungs GmbH
Funktion: Besitzgesellschaft. Erwerb und langfristige
Vermietung der zu erwerbenden Immobilien in
Hamburg, Göttingen, Neuss und Reutlingen an
Dritte
Beteiligungsgesellschaft
Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Beteiligungs GmbH
Arie-Willem Rozendaal, Marcel van Thienen,
Geschäftsanschrift sämtlich: De Beek 18, 3871 MS
Hoevelaken, Niederlande
Aufgaben: Gründungsgesellschafterin (in Bezug auf die
wirtschaftliche Neugründung) und Kommanditistin der Besitzgesellschaft
Initiatorin
Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH
Hoevelaken, Niederlande und Michael Haupt,
Geschäftsanschrift: Potsdamer Straße 58, 10785
Berlin
Funktion: Initiatorin, Platzierungsgarantin, Eigenkapitalvermittlerin, Darlehensvermittlerin, Asset Manager
und Konzeptionärin
Aufsichtsbehörden
Die vorgenannten, in diesem Abschnitt aufgeführten Gesellschaften unterliegen nach derzeitiger Rechtslage nicht der
Aufsicht durch eine Aufsichtsbehörde.
Verkaufsprospekte für Vermögensanlagen dürfen erst veröffentlicht werden, wenn die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht die Veröffentlichung gestattet hat.
Name und Anschrift der für die Anbieterin handelnden
Vermittler/Dienstleister
Der Vertrieb von Anteilen an der Anbieterin erfolgt durch die
GmbH sowie durch weitere Untervermittler. Auskunft zu den
jeweils tätigen Vermittlern/Dienstleistern erteilt Ihnen gerne:
Bouwfonds Real Estate Investment Management
Deutschland GmbH
Tel.: 030/59 00 97 – 60, Fax: 030/59 00 97 – 89
nformationen über die Vertragsverhältnisse
Wesentliche Merkmale
Bei der vorliegenden Vermögensanlage handelt es sich um eine Beteiligung an der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
GmbH & Co. KG (nachfolgend auch „Fondsgesellschaft“ oder
„Anbieterin“ genannt). Der Anleger erwirbt bei dieser Vermögensanlage einen Kommanditanteil an der Fondsgesellschaft
direkt oder indirekt als sogenannter Treugeber über die Treuhänderin Bouwfonds Treuhand und Verwaltungs GmbH nach
Maßgabe des Gesellschafts- und Treuhandvertrages an der
Fondsgesellschaft. Der Gesellschaftsvertrag und der Treuhandvertrag sind im Verkaufsprospekt im vollständigen Wortlaut abgedruckt. Die Mindestbeteiligung eines Anlegers soll
15.000,00 Euro betragen. Hinzu kommt ein Agio in Höhe von
5 % der jeweiligen Pflichteinlage. Die Fondsgesellschaft wird
den Anlagebetrag neben Fondskosten im Wesentlichen für
den Erwerb der Beteiligungen nutzen. Die weiteren Einzelheiten der Beteiligung sind in diesem Prospekt, insbesondere in
den Abschnitten 8, „Wirtschaftliche Grundlagen“ und 11,
„Rechtlichen Grundlagen“ beschrieben.
Die Fondsgesellschaft hat unmittelbar 94,9 % der Anteile an
der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Objekt GmbH & Co.
KG (nachfolgend „Besitzgesellschaft“ genannt) erworben. Den
verbleibenden Anteil von 5,1 % an der Besitzgesellschaft hat
die Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 Beteiligungs GmbH
(nachfolgend „Beteiligungsgesellschaft“ genannt) erworben,
an der die Fondsgesellschaft mit 94,8 % und die Bouwfonds
Asset Management Deutschland GmbH mit 5,2 % beteiligt
sind. Der Besitzgesellschaft ist von den jeweiligen Eigentümern der Immobilien ein notarielles unwiderrufliches Kaufangebot unterbreitet worden, dass sie nach der vorgesehenen
Platzierung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft annehmen wird. Somit wird die Fondsgesellschaft im Wege eines
mittelbaren Erwerbs wirtschaftliche Inhaberin zu rund
99,74 % an vier überwiegend wohnwirtschaftlichen Immobilien in den Bundesländern Hamburg, Niedersachsen (Standort:
Göttingen), Nordrhein Westfalen (Standort: Neuss) und Baden
Württemberg (Standort: Reutlingen), die sie langfristig bewirtschaften wird.
Für eine Darstellung der mit dem Erwerb und der Veräußerung der Anteile verbundenen Risiken wird auf den Abschnitt
3 „Risiken der Beteiligung“ und den Abschnitt „Übertragbarkeit der Vermögensanlagen“ unter Ziffer 4 des Verkaufsprospekts verwiesen.
Einlage, Agio
Der Anleger hat seine Pflichteinlage von mindestens 15.000,00
Euro zuzüglich eines Agios von 5 % zu leisten. Die geschäftsführende Kommanditistin kann nach pflichtgemäßem Ermessen in Ausnahmefällen von dieser Summe abweichen. Die
Kommanditeinlage muss bei höheren Beträgen durch 1.000
ohne Rest teilbar sein.
17. Verbraucherinformation fürden Fernabsatz
139
Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Verwaltung und der
Veräußerung der Beteiligung
Liefer- und Versandkosten werden nicht in Rechnung gestellt.
Erwerb
Im Zusammenhang mit dem Erwerb können gegebenenfalls
die folgenden weiteren Kosten anfallen:
Kosten für die notarielle Beglaubigung der Handelsregistervollmacht und die Veröffentlichung im Handelsregister im
Falle der Direktbeteiligung; Kosten für den eigenen Makler
und Berater, falls der Anleger von sich aus und ohne Mitwirkung der Anbieterin zur Einschaltung dieser Personen entscheidet; Kosten einer Fremdfinanzierung des Beteiligungserwerbs einschließlich Zinsen, sofern sich der Anleger von
sich aus und ohne Mitwirkung der Anbieterin hierzu entscheidet; sämtliche Bankgebühren im Zusammenhang mit
der Einzahlung der Einlage. Die Höhe der vorgenannten Kosten ist einzelfallabhängig und kann daher nicht konkret beziffert werden.
Gegebenenfalls fallen Verzugskosten gemäß § 4 Abs. 9 des Gesellschaftsvertrages in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz jährlich an und ein weiterer Schaden in Höhe von
pauschal 10 % der Pflichteinlage, sofern insoweit kein höherer
oder niedriger Schaden nachgewiesen wird.
Zahlung, Erfüllung der Verträge
100 % der Pflichteinlage nebst Agio in Höhe von 5 % (bezogen
auf die gesamte Pflichteinlage) sind unverzüglich nach Erhalt
der Annahmeerklärung des Beitritts einzuzahlen. Anleger
leisten ihre Einlage zuzüglich Agio in Euro auf das folgende
Konto:
Konto-Nr.: 6750041424
BLZ: 100 500 00
IBAN: DE25 1005 0000 6750 0414 24
Die Zahlung des Zeichnungsbetrages nebst Agio ist Voraussetzung für die Berücksichtigung des Beteiligungsangebotes.
Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der Beitrittserklärung,
den Abschnitten „1. Angebot im Überblick“ und „11. Rechtliche
Grundlagen“ dieses Beteiligungsangebotes sowie dem Gesellschaftsvertrag der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
GmbH & Co. KG, der dem Abschnitt 15 in diesem Prospekt zu
entnehmen ist.
Risiken, Leistungsvorbehalt
Die Beteiligung an der Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01
GmbH & Co. KG ist mit speziellen Risiken behaftet, die in diesem Prospekt im Kapitel „Risiken der Beteiligung“ dargestellt
sind. Ein Totalverlust der Einlage kann nicht ausgeschlossen
werden. In der Vergangenheit erwirtschaftete Erträge sind
kein Indikator für künftige Erträge.
140
Informationen über die Besonderheiten des
Fernabsatzvertrages
Die Beteiligung kommt durch Übersendung der vollständig
ausgefüllten Zeichnungsunterlagen an die Treuhänderin und
Annahmeerklärung der Bouwfonds Fondsverwaltungs GmbH
zustande. Der Anleger gibt durch Unterzeichnung und Übermittlung der ausgefüllten Beitrittserklärung an die Treuhänderin ein Angebot auf Beitritt zur Fondsgesellschaft direkt als
Kommanditist oder mittelbar als Treugeber. Im letztgenannten Fall ist die Umwandlung der Treuhandbeteiligung in eine
unmittelbare Beteiligung jederzeit möglich. Der Beitritt erfolgt durch Annahme des Angebotes durch die Bouwfonds
Fondsverwaltungs GmbH durch Gegenzeichnung des Zeichnungsscheins. Die Mitteilung der Annahmeerklärung gegenüber dem Anleger erfolgt durch die Treuhänderin.
Eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft kann der Anleger
auch durch Unterzeichnung und Übermittlung des ausgefüllten Zeichnungsscheins im eigenen Namen der Bouwfonds
Fondsverwaltungs GmbH anbieten. Mit der Annahme des Beteiligungsangebotes durch die Bouwfonds Fondsverwaltungs
GmbH und der vollständigen Einzahlung der Pflichteinlage
tritt der Anleger der Fondsgesellschaft bei.
Die weiteren Einzelheiten sind in diesem Prospekt sowie im
Zeichnungsschein beschrieben. Auf den Zugang der Annahmeerklärung verzichtet der Anleger. Die Treuhänderin wird
den Treugeber gleichwohl unverzüglich über die Annahme
der Beitrittserklärung informieren.
Widerrufsrechte
Dem Anleger steht bei Vertragsschluss im Wege des Fernabsatzes das gesetzliche Widerrufsrecht gemäß §§ 312c BGB in
Verbindung mit § 1 BGB-InfoV, 312d und 355 BGB zu. Ferner
steht dem Anleger ein Widerrufsrecht zu, sofern ein Haustürgeschäft vorliegt (§§ 312, 355 BGB).
Die Erklärung über die Beteiligung an der Fondsgesellschaft
als Direktkommanditist oder als Treugeber kann innerhalb
von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen in Textform (z.B.
Brief, Fax, E-Mail) widerrufen werden.
Der Widerruf ist zu richten an Bouwfonds Fondsverwaltungs
GmbH, Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin, Fax-Nr.: 030/59 00
97-89, E-Mail: fondsverwaltung.wid@bouwfonds.de
Die Frist beginnt mit dem Erhalt der Widerrufsbelehrung
nebst Überlassung einer Abschrift der Beteiligungsunterlage.
Bei Verträgen, die unter ausschließlicher Verwendung von
Fernkommunikationsmitteln (z.B. Briefe, Telefonate, E-Mails,
Internet etc.) zustande gekommen sind, beginnt die Frist für
den Widerruf nicht zu laufen bevor die Bouwfonds Wohnen in
Deutschland 01 GmbH & Co. KG ihre Informationspflichten
gemäß § 312c Abs. 2 BGB (bei elektronischem Geschäftsverkehr
ihre Pflichten gemäß § 312e Abs. 1 BGB) erfüllt hat und die Annahme des Antrags durch die Bouwfonds Fondsverwaltungs
GmbH erfolgt ist. Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die
rechtzeitige Übersendung des Widerrufs.
Die Einzelheiten sind in der Widerrufsbelehrung der Beitrittserklärung ausführlich dargestellt. Ein darüber hinaus vertraglich vereinbartes Widerrufsrecht besteht nicht.
Im Falle eines wirksamen Widerrufs finden, soweit nicht ein
anderes bestimmt ist, die Vorschriften über den gesetzlichen
Rücktritt gemäß §§ 346 ff. BGB entsprechend Anwendung.
Dies bedeutet im Grundsatz, dass die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gegebenenfalls
gezogenen Nutzen (z.B. Gebrauchsvorteile und Zinsen) herauszugeben sind. Kann die empfangene Leistung ganz oder
teilweise nicht oder nur in verschlechtertem Zustand zurückgewährt werden, ist insoweit gegebenenfalls Wertersatz zu
leisten. Die Pflicht zum Wertersatz entfällt nicht schon deshalb, weil die Verschlechterung oder der Untergang bei dem
Anleger eingetreten ist, obwohl dieser diejenige Sorgfalt beachtet hat, die er in eigenen Angelegenheiten anzuwenden
pflegt.
Das Widerrufsrecht des Anlegers erlischt vorzeitig, wenn der
Vertrag vollständig auf Wunsch des Anlegers erfüllt ist, und
der Anleger dem ausdrücklich zugestimmt hat (§ 312d Abs. 6
BGB).
Mindestlaufzeit der Verträge, vertragliche Kündigungsregelung
Die Fondsgesellschaft hat eine unbestimmte Laufzeit. Ein
Gesellschafter kann erstmals zum 31. Dezember 2025 mit
einer Frist von 6 Monaten seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft kündigen. Außer aus wichtigem Grund sind das
Ausscheiden von Anlegern aus der Fondsgesellschaft und die
Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses durch einen
Anleger bis zu diesem Zeitpunkt ausgeschlossen.
Gültigkeitsdauer der zur Verfügung gestellten Informationen,
Zeichnungsfrist
Die Informationen in diesem Beteiligungsangebot bleiben bis
zur Bekanntgabe von Änderungen gültig. Änderungen werden per Nachtrag bekannt gemacht. Die Zeichnungsfrist für
eine Beteiligung an der Bouwfonds Wohnen in Deutschland
01 GmbH & Co. KG endet zum 31. Dezember 2010 bzw. endgültig zum 30.06.2011, sofern die geschäftsführende Kommanditistin von der ihr zustehenden Ermächtigung Gebrauch macht,
die Frist für die Aufnahme weiterer Kommanditisten einmalig um höchstens sechs Monate zu verlängern.
Weiterer Rechtsbehelf und Einlagensicherung
Außergerichtliche Streitschlichtung
Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Beteiligung an
dem vorliegenden geschlossenen Fonds kann sich ein Anleger
neben den ordentlichen Gerichten auch an folgende Schlichtungsstelle wenden:
Deutsche Bundesbank, Schlichtungsstelle
Postfach: 11 12 32
60047 Frankfurt am Main
Hinweise zum Bestehen eines Garantiefonds
Es besteht kein Garantiefonds oder andere Entschädigungsregelungen für den Fall des Verlustes der Einlage bei der Beteiligungsgesellschaft, die nicht unter die Richtlinie 94/19/EG des
Europäischen Parlaments und des Rates vom 30. Mai 1994
über Einlagensicherungssysteme (ABl. EG Nr. L 135 S. 5) und die
Richtlinie 97/9/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 3. März 1997 über Systeme für die Entschädigung der
Anleger (ABl. EG Nr. L 84 S. 22) fallen.
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann nicht vor, wenn
sich die Vermögenslage eines Anlegers verschlechtert oder die
Beteiligung an der Fondsgesellschaft sich nicht erwartungsgemäß entwickelt.
Rechtsordnung und Gerichtsstand
Es gilt ausschließlich das Recht der Bundesrepublik Deutschland.
Sofern der Anleger Verbraucher im Sinne von § 13 BGB ist, gelten für den Gerichtsstand die gesetzlichen Regelungen. Ansonsten ist als Gerichtsstand für Streitigkeiten aus dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft und dem Treuhandvertrag Berlin vereinbart.
Vertrags- und Kommunikationssprache
Die Vertragssprache ist Deutsch. Die Kommunikation wird
ausschließlich in deutscher Sprache geführt.
17. Verbraucherinformation fürden Fernabsatz
141
Reutlingen – Ruhig gelegen und Zentrumsnah
142
Impressum
Herausgeber:
Geschäftsanschrift:
Tel.: +49 (30) 59 00 97 – 60
Fax: +49 (30) 59 00 97 – 89
Internetadresse: www.bouwfonds.de
Gestaltung:
Hornung & Consorten Werbeagentur GmbH, Hamburg
Druck:
Zertani GmbH & Co. Die Druckerei KG
Fotos:
Titel: beyond; Seite 4–5: Radius_Images; Seite 40: Polylooks;
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