Geschäftsbericht 2014 - Baugenossenschaft Backnang

GESCHÄFTS
BERICHT
2014
u
Willkommen
zu Hause
Wir sind für Sie da!
uu
Bau Geno
Baugenossenschaft Backnang eG
Am Schillerplatz 5 · 71522 Backnang
Postfach 1148 · 71501 Backnang
Telefon 07191 3335-0
Telefax 07191 3335-25
info@baugeno.de
www.baugeno.de
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Inhalt
I. Unsere Genossenschaft auf einen Blick
4
II. Organe der Genossenschaft
5
III. Bericht des Vorstandes zur Geschäftsentwicklung
6
IV. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014 12
V. Bericht des Aufsichtsrates 18
VI. Prüfung der Genossenschaft 18
Neue Mitglieder 19
Nachruf 19
Beteiligung
Rems-Murr Hausservice
GmbH & Co. KG
Mitgliedschaften
Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e.V.
vbw
Verband Baden Württembergischer
Wohnungsunternehmen e.V.
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Verband der Immobilienverwalter
Baden-Württemberg e.V.
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I. Unsere Genossenschaft auf einen Blick
Firma
Bau Geno
Baugenossenschaft Backnang eG
Sitz
71522 Backnang, Am Schillerplatz 5
71501 Backnang, Postfach 1148
Telefon 07191 3335-0
Telefax 07191 3335-25
info@baugeno.de
www.baugeno.de
Gründung
Am 26. März 1919
Genossenschaftsregister
Eingetragen beim Reg. Gericht
Stuttgar t
(GenR 270026) am 1. April 1920
Satzung
Die z. Zt. gültige Satzung wurde von
der Mitglieder versammlung am
13. Juni 2012 beschlossen.
Zweck und Gegenstand
der Genossenschaft
Zweck der Genossenschaft ist die
Förderung ihrer Mitglieder vorrangig
durch eine gute, sichere und sozial
verantwor tbare Wohnungsversorgung.
Die Genossenschaft kann Bauten
und Wohnungen in allen Rechts- und
Nutzungsformen errichten, erwerben,
betreuen, bewir tschaften, vermitteln
und veräußern. Sie überlässt diese
an die Mitglieder zu angemessenen
Preisen. Sie kann alle im Bereich der
Wohnungs- und Immobilienwir tschaft,
des Städtebaus und der Infrastruktur
anfallenden Aufgaben übernehmen.
Hierzu gehören Gemeinschaftsanlagen
und Folgeeinrichtungen, Läden und
Räume für Gewerbebetriebe, soziale,
wir tschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen, Beteiligungen sind zulässig.
Bilanzsumme
24.414.124,74
Anlagevermögen
21.457.316,98
Eigenkapital
7.374.711,33
Rücklagen
6.760.554,77
Verbindlichkeiten
16.407.878,48
Bilanzgewinn
73.826,56
Geschäftsguthaben
540.330,00
Mitglieder
772
Wohnungen im Bestand
383
Gewerbliche und sonstige
Einheiten im Bestand
25
Garagen + Stellplätze im Bestand
359
Verwaltete Wohnungen
1382
Verwaltete Gewerbeeinheiten
29
Verwaltete Garagen
906
Verwaltete sonstige Einheiten
20
Mietsonder verwaltung Wohnungen
18
Mietsonder verwaltung Gewerbeeinheiten
2
Mietsonder verwaltung Garagen
10
4
€
€
€
€
€
€
€
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II. Organe der Genossenschaft
Aufsichtsrat
Vorsitzender :
Beerkircher, Jürgen
Bankvorstand
stv. Vorsitzender :
Dr. Maichle, Josef
Dipl.-Physiker
Gansel, Peter
Dipl.-Ing.
Heidebrecht, Lutz
Pastor
Schaible, Rolf
Notar
Stöhr, Ursula
Bankkauffrau
Walter, Ralph
Sparkassenvorstand
Vorstand
Irschik, Roland
Dipl.-Verw.-wir t (FH)
Kaldi, Heinz
Sparkassenbetriebswir t
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5
III. Bericht des Vorstandes zur
Geschäftsentwicklung
(als kleine Genossenschaft sind wir nach § 264 HGB von der Erstellung
eines Lageberichtes befreit)
Gesamtwir tschaftliche Entwicklung in Deutschland/
Baden-Wür ttemberg in 2014 und Ausblick auf 2015
Im er sten Quar tal 2014 star tete die Wir tschaft in Deutschland über aus
schwungvoll, um dann doch in den folgenden Quar talen in der Dynamik wieder
etwas nachzulassen. Nach aktuellem Berechnungsstand zeichnet sich für
Deutschland ein reales Wir tschaftswachstum von ca. 1,6 % und für BadenWür ttember g von 1,75 % ab. Deutliche Nachfr ageimpulse sowohl aus dem
Ausland wie auch aus dem Inland lassen für 2015 ein weiteres Wachstum von
ca. 1,5 % erwar ten.
Der Anstieg der Verbraucherpreise hat sich in Baden-Wür ttemberg 2014 im
3. Jahr in Folge ver langsamt. Für das Gesamtjahr wird mit einem Preisanstieg
von maximal 1 % gerechnet. Zu diesem niedrigen Preisanstieg haben vor allem
die Preisrückgänge bei den Mineralölprodukten und Nahr ungsmitteln beigetragen. Insbesondere die Rohölpreise sind in der zweiten Jahreshälfte dramatisch
gefallen. Dank der niedrigen Inflation verzeichneten die Reallöhne den kräftigsten Anstieg seit drei Jahren. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum legten die Reallöhne von Juli bis September 2014 um 1,8 % zu (Statistisches Bundesamt).
Die Ausgaben r und ums Wohnen (Mieten, Nebenkosten sowie Heiz- und
Stromkosten) erhöhten sich, nach Angaben des statistischen Landesamtes
Baden-Wür ttemberg, im Durchschnitt der er sten 10 Monate 2014 um 1,6 %
gegenüber dem Vorjahresniveau, obwohl die Haushaltsenergie in diesem Zeitraum um durchschnittlich 0,4 % günstiger als im Vorjahr war.
Dank der guten wir tschaftlichen Entwicklung lag die Arbeitslosenquote in
Deutschland bei 6,3 % und in Baden-Wür ttemberg bei 3,8 %. Trotz Gebur tendefizit hat Baden-Wür ttemberg durch Zuwander ung einen Einwohnerzuwachs
von rd. 70.000 Per sonen auf rd. 10,7 Mio. Einwohner. Es wird erwar tet, dass
sich der Trend zu mehr Ein- und Zweiper sonenhaushalten for tsetzt.
Die Nachfr age nach Wohnr aum ist ungebrochen und kann durch folgende
Kennzahlen verdeutlicht werden: Im Wohnungsbau stieg in Baden-Wür ttemberg in den er sten 3 Quar talen 2014 gegenüber dem Vorjahreszeitraum der
baugewerbliche Umsatz um 8,2 % an. Die Auftragseingänge erhöhten sich um
8,1 %.
Sowohl in den USA als auch in Europa befand sich der Leitzins am Anfang des
Jahres auf dem bis dahin historischen Tiefstand von 0,25 %. Während im Jahresver lauf in den USA das Ende der ultr alockeren Geldpolitik angekündigt
wurde, gingen im Euro-Raum die Zinsen weiter nach unten. Im Juni 2014 senkte
die EZB den Leitzins auf 0,15 %, um dann im September eine abermalige Zinssenkung auf nur noch 0,05 % vorzunehmen.
Aller Voraussicht nach wird sich die Konjunktur für die Bauindustrie und für
Immobilieninvestoren in 2015 weiter positiv entwickeln. Hier besteht eindeutige Einigkeit zwischen Statistikern und Ökonomen. Laut einer Umfrage des Institutes der Deutschen Wir tschaft betr achten die Kapitalanleger, ger ade
aufgr und der weltweiten Krisen und anhaltenden wir tschaftlichen Problemen
in Südeuropa, Deutschland als einen sicheren Hafen. Die Nachfrage steigt, die
Zinsen sind im Keller, die Mieten in den Ballungsräumen ziehen an: Beste Voraussetzungen für Investitionen in den Neubau.
Gr undsätzlich: Der Mietmar kt funktionier t. Wo die Nachfrage hoch ist wird gebaut. Dennoch über steigt in vielen Großstädten die Nachfrage das Angebot
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deutlich. Durch die star ke Bautätigkeit wird sich der Mar kt einregulieren. Die
Sorge vor unbegrenzt steigenden Mieten ist daher nicht begründet. Aus geopolitischer Sicht, wegen hoher Eigenkapitalquoten und wegen einem Sparzins
nahe Null, sind Immobilien für Anleger sehr interessant.
Wir tschaftliche Lage unserer Genossenschaft
Mit einem Bilanzgewinn von € 73.826,56 im Jahr 2014 können wir auf ein
durchaus zufriedenstellendes Geschäftsjahr blicken.
Das Eigenkapital unserer Genossenschaft hat sich um rd. € 85.500,00 auf
€ 7.374.711,33 erhöht.
Die Bilanzsumme hat sich um knapp 11 % von € 22.673.316,64 auf
€ 24.414.124,74 erhöht. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 30,21 %
(Vorjahr 32,15 %).
Durch die Erhöhung der Bilanzsumme im Verhältnis zum Anlagevermögen hat
sich die Anlagenintensität von 72,49 % in 2013 auf 87,89 % in 2014 erhöht.
Unsere Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betr ugen in 2014
€ 15.286.451,48 gegenüber € 13.847.090,81 in 2013. In die planmäßige Tilgung
wurden € 754.900,38 eingestellt. Der Cash Flow betr ug rd. € 740.000,00. Für
die Instandhaltung unserer Wohnungen haben wir wieder einen hohen Betrag
von € 561.050,75 investier t.
Die Liquidität und die Erfüllung unserer Zahlungsverpflichtungen waren in 2014
stets gegeben. Auch für die Zukunft sehen wir anhand der sehr guten Vermietungsquote unseres Bestandes hier keiner lei besondere Risiken.
Anlagevermögen
Das Anlagevermögen unserer Genossenschaft hat sich gegenüber dem
31.12.2013 um rd. € 5 Mio. = ca. 35,7 % von € 16.436.721,60 auf
€ 21.457.316,98 erhöht. Die Erhöhung resultier t aus dem Kauf des Gebäudes
Am Dresdener Ring 75-79 mit 39 Wohnungen, 30 Tiefgaragen- und 31 Außenstellplätzen sowie Gr undstücks- und Baukosten der Gebäude Waldstraße 3-5
mit insgesamt 6 Wohnungen.
Die Erhöhung des Anlagevermögens ist Teil der Strategie unseren Wohnungsbestand mittelfristig deutlich zu erhöhen. Ver kauft wurden 2 Garagen im Melanchthonweg 17.
Größere Einzelbaumaßnahmen im Anlagevermögen
-
In der Taus 18 2 Wohnungssanier ungen
Südstraße 88 Einbau Zentralheizung
Südstraße 70 Einbau Zentralheizung
Im Sommer 2015 soll mit dem Bau von 9 barrierefreien Mietwohnungen in der
Waldstraße 15 begonnen werden. Bei Bedarf wird das Pflegestift Staigacker für
interessier te Bewohner in diesem Gebäude eine seniorengerechte Betreuung
anbieten.
Umlaufvermögen
Das Jahr 2014 war geprägt vom Bau und der Fer tigstellung unserer Baumaßnahme
in der Waldstraße/Bergstraße in Backnang-Sachsenweiler. Das 3-Familienhaus Bergstraße 18 wurde planmäßig im Dezember 2014 an die Erwerber übergeben. Die
Gebäude Waldstraße 3-5 werden wir, wie geplant, in unserem Bestand halten. Von
den 6 Wohnungen in den Gebäuden 7-9 sind 4 verkauft (Stand April 2014) und
teilweise an die Erwerber übergeben.
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In 2014 wurde ein Grundstück an der Aspacher Straße gekauft. Die Projektentwicklung zum Bau von ca. 50 Wohnungen ist in vollem Gange. Rund die Hälfte der
Wohnungen wollen wir in 2015 am Markt platzieren. Die andere Hälfte soll im
Bestand gehalten werden.
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Bauprogramm 2015
Im Bauprogramm 2015 sind wieder 10 Wohnungssanier ungen und eine Vielzahl von Kleininstandhaltungen geplant. Das Bauprogramm hat insgesamt ein
Volumen von rd. € 920.000,00 und wurde im Herbst 2014 vom Bauausschuss
vorberaten und vom Aufsichtsrat verabschiedet.
Unternehmensfinanzierung
Dem Prüfbericht unseres Verbandes ist zu entnehmen, dass sowohl die Vermögens-, wie auch die Finanzlage unserer Genossenschaft geordnet ist. Die
Summe unserer Rückstellungen im Jahr 2014 betr ug € 618.595,30.
Der Gr undstückskauf am Dresdener Ring 75-79 und die Gebäude Waldstraße
3 und 5 wurden finanzier t. Zur Absicher ung von Zinsänder ungsrisiken wurde
ein Zins Swap (€ 5 Mio.) mit einer Laufzeit bis Ende 2036 abgeschlossen.
Der Vor stand erhält durch die Quar talsabschlüsse ständig alle notwendigen
Informationen zur Steuer ung unserer Zahlungsverpflichtungen.
Geschäftsentwicklung
Ein wichtiges Ziel unserer Genossenschaft ist es, durch Ausweitung unseres
eigenen Wohnungsbestandes unserem satzungsgemäßen Auftrag zur Bereitstellung von Wohnraum für unsere Mitglieder nachzukommen und gleichzeitig
unsere Stellung am Wohnungsmar kt zu festigen. In den letzten Jahren haben
wir kontinuierlich unseren Bestand sanier t, die energetische Sanierung unserer
Häuser ist nahezu vollständig abgeschlossen.
Die Bestandsausweitung soll zudem dazu dienen, dass wir unsere Aufgaben
auch unabhängig vom Bauträgergeschäft erfüllen können. Zur Umsetzung dieser Strategie wurde gemeinsam mit der WTS Wohnungswir tschaftliche Treuhand Stuttgar t GmbH (Tochter unseres Verbandes baden-wür ttembergischer
Wohnungsunternehmen) eine Studie zur voraussichtlichen Entwicklung bis
zum Jahr 2024 im investier ten Bereich er stellt.
Konkret in Planungen zur Bestandserweiter ung sind:
-
Waldstraße 15
Waldstraße 3 + 5
Aspacher Straße
Krankenhausareal
=
=
=
=
9 Wohnungen mit Betreuungsmöglichkeit
6 Wohnungen
25 Wohnungen
40 Wohnungen
Selbstver ständlich sind wir im Rahmen unserer Möglichkeit, auch mit Kooperationspar tnern, im Bauträgergeschäft tätig. Beispielhaft seien hier genannt:
-
Or tsmitte Schwaikheim (Supermar kt, Bankfiliale, Bäckerei,
ca. 45 Wohnungen gemeinsam mit Kooperationspar tnern)
-
Krankenhausareal Backnang
Winnenden Schelmenholz
ca. 30 Wohnungen
ca. 20 Wohnungen
} Bauträgeranteil
Bau Geno
-
Aspacher Straße Backnang
ca. 20 Wohnungen
Bau Geno ohne
Par tner
Die Er träge aus dem Bauträgergeschäft wollen wir ausnahmslos zur Stär kung
unseres Eigenkapitals und zur Ausweitung und Modernisier ung unseres Bestandes investieren.
Die sonstigen Geschäftsfelder, wie Wohnungseigentumsverwaltung, Mietsonder verwaltung und Wohnungsvermittlung, wollen wir einem weiteren gesunden Wachstum zuführen.
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In unseren Räumlichkeiten Am Schillerplatz 5 stoßen wir an unsere Grenzen.
Durch die positive Entwicklung unserer Genossenschaft, verbunden mit der
Möglichkeit unsere Geschäftsräume im Eigentum der Genossenschaft unterzubringen, ist ein Umzug in die Aspacher Straße im Jahr 2017 angedacht.
Entwicklung der Vermögenslage in den letzten 5 Jahren
Vermögenslage
2010
2011
2012
2013
2014
Anlagevermögen­­
16.005.038,88
16.802.898,30
16.576.443,10
16.436.721,60
21.457.316,98
Umlaufvermögen
2.319.708,86
3.054.463,75
2.154.415,48
6.234.249,96
2.954.801,55
Rechnungsabgrenzungsposten
5.763,57
3.129,01
3.988,13
2.345,08
2.006,21
Gesamtvermögen 18.330.511,31
19.860.491,06
18.734.846,71
22.673.316,64
24.414.124,74
(Alle Angaben in €)
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Bewertung von Chancen und Risiken
Die in der Geschäftsentwicklung dargestellte Vorgehensweise wird unsere
Mar ktposition weiter festigen. Die Er trags- und Vermögenslage unserer
Genossenschaft sowie deren For tentwicklung wurde durch die von der Buchhaltung geliefer ten Zahlen stets vom Vor stand analysier t und dem Aufsichtsrat
zur Beratung/zur Kenntnis gegeben. Aus der vorbildlichen Bewir tschaftung unseres Bestandes – wir haben praktisch keine Leer stände – sind in absehbarer
Zukunft keine Risiken zu er kennen. Die Chancen im Bauträgergeschäft nehmen
wir wahr. Die zweifellos vorhandenen Risiken ver suchen wir durch Augenmaß,
Festpreisvereinbar ungen, erfolgreiche Kooperationen und nicht zuletzt durch
qualifizier tes Per sonal zu minimieren. Unser Zins- und Verbindlichkeiten-Management wird ständig geprüft und optimier t. Unser Anlagevermögen ist, soweit
notwendig, auf Jahrzehnte finanzier t. Liquiditätsrisiken für die Zukunft sehen wir
nicht. Unseren Zahlungsverpflichtungen konnten wir stets uneingeschränkt nachkommen. Unsere zusätzlichen Geschäftsfelder, wie Wohnungseigentumsverwaltung, Vermittlungsgeschäft und Miethausverwaltung, wollen wir weiter ausbauen.
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Vor stand und Aufsichtsrat sehen uns im Chancen- und Risikomanagement als
gut aufgestellt für die weitere Entwicklung unserer Genossenschaft.
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Mietwohnungsverwaltung und Hausbewirtschaftung
Nachdem nun der Backnanger Mietspiegel vor liegt haben wir in 2014 den
Mietzins in einigen unserer Liegenschaften maßvoll angepasst. Auch dadurch,
aber hauptsächlich durch die Bestandserweiter ung mit 39 Wohnungen am
Dresdener Ring 75-79, sind unsere Sollmieten von € 1.867.933,19 im Jahr
2013 auf € 2.145.234,53 gestiegen. Im Vergleich zu anderen Genossenschaften
unserer Größe haben wir wieder überdurchschnittlich viel € 561.050,75
(€ 549.368,38 in 2013) in die Instandhaltung unseres Bestandes investier t. Unsere Mietforderungen haben sich leider von rd. € 16.000,00 in 2013 auf rd.
€ 28.000,00 in 2014 erhöht. Bei Mietzinsrückständen werden i.d.R. gute Lösungen mit z. B. Teilzahlungsvereinbarungen gefunden. Alle gesetzlichen Vorgaben, wie z. B. Legionellenprüfung, Prüfung oder Einbau von Rauchwarnmeldern,
wurden unter entsprechendem personellen Einsatz erledigt.
Unser Mietwohnungsbestand stellt sich zum 31.12.2014 wie folgt dar :
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Backnang
Althütte
Kirchberg
Kirchberg
Murrhardt
Murrhardt
Oppenweiler
Briandstraße 13
Bergstraße 7
Bergstraße 9-11
Bergstraße 13
Damaschkestraße 5
Dresdener Ring 75-79
Heininger Weg 16/18
Im Benzwasen 24
In der Taus 18
Linzer Straße 20
Melanchthonweg 17, 19
Mennostraße 3, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14
Pestalozzistraße 6
Rober t-Koch-Straße 14
Roseggerstraße 1, 3, 5
Rietenauer Weg 37/39 und 41/42
Schwenninger Straße 39/41
Seehofweg 50/52
Südstraße 51, 68, 70-76
Südstraße 82-88
Waldstraße 15, 17, 20, 21, 23, 28
Zum Schneckenbühl 18
Hauptstraße 101
August-Lämmle-Straße 36
Uhlandstraße 3
Sägdöbel 30 und 32
Stettiner Straße 8
Bahnhofstraße 14
Gesamt
+ Garagen
+ Stellplätze
8
7
18
8
6
39
12
1
39
8
12
33
8
6
18
2
20
9
36
24
33
6
2
5
3
12
6
2
383
199
160
Wohnungseigentumsverwaltung
Unsere WEG-Verwaltung entwickelt sich positiv. Die Er löse aus der Verwaltungsbetreuung sind um rd. 11 % im Jahr 2014 auf rd. € 338 TSD gestiegen.
Als größter Verwalter in Backnang betreuen wir zum Jahresende 2014 1382
Wohnungen, 29 gewerbliche Einheiten und 906 Garagen mit der entsprechenden Professionalität aber auch Per sonalintensität. In 2015 soll zum
Wachstum der früheren Jahre eine gewisse Konsolidier ung eintreten.
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u
Mietsonderverwaltung und Vermittlertätigkeit
Die bei uns neuen Spar ten entwickeln sich vom zar ten Pflänzchen aus sehr positiv. So betrugen die Erlöse aus der Vermittlungsgebühr in 2013 rd. € 19 TSD
und in 2014 rd. € 34 TSD. In der Mietsonder verwaltung betreuen wir derzeit 18
Wohnungen.
Rechnungswesen / Prüfung / Organisation
Unsere Buchhaltung/Controlling liefer t stets zeitnah die notwendigen Zahlen,
um die Geschäfts- und Zahlungsabläufe bewer ten und steuern zu können. Die
Wir tschafts- und Liquiditätsplanung wird vom Rechnungswesen sorgfältig durchgeführ t. Die für unsere Entscheidungen notwendigen Investitionsberechnungen
werden zeitnah erstellt.
Von unserem Verband baden-wür tt. Wohnungsunternehmen erhielten wir ein
uneingeschränktes Testat, in welchem die ordnungsgemäße Buchführung sowie
die gesetzliche und satzungsgemäße Erfüllung der Aufgaben der Organe unserer
Genossenschaft bestätigt wurden.
Die Neuordnung unseres Archivs in unserem Gebäude In der Taus 18 ist abgeschlossen.
Personal
Unser sehr gut qualifizier tes Personal ist für alle unsere Mitglieder und Kunden
immer ein kompetenter Ansprechpar tner. In 2014 erhielten wir eine Urkunde
unseres Verbandes für vorbildliche Aus- und Weiterbildung unserer Mitarbeiter.
Die in 2013 neu geschaffene Hausmeisterstelle hat sich bewähr t. Im Verbund
mit befreundeten Wohnungsunternehmen bilden wir wiederum Kaufleute in der
Grundstücks- und Wohnungswir tschaft aus.
Allgemeines
Die Mitglieder versammlung hat im Juni 2014 das Jahresergebnis und die Gewinnverwendung festgestellt. Vorstand und Aufsichtsrat wurden einstimmig
entlastet. Die turnusgemäß aus den Aufsichtsrat ausscheidenden Mitglieder,
Frau Ursula Stöhr und Herr Rolf Schaible, wurden einstimmig für eine weitere
Amtsperiode gewählt.
Im Herbst 2014 haben wir für interessier te Wohnungseigentümer und Beiräte
eine kostenlose Abendveranstaltung mit Herrn Rechtsanwalt Volpp mit dem
Thema "Neueste Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsgesetz" mit großem
Zuspruch durchgeführ t.
Unsere Genossenschaft hat sich auch in 2014 wieder als Sponsor beim Kinderferienproramm der Stadt Backnang, bei der Kinderbibelwoche in Sachsenweiler,
beim Jahresfest der Stiftung Saigacker und bei einigen ör tlichen Vereinen beteiligt.
Unseren Mitgliedern konnten wir wiederum eine Dividende von 5 % auf ihre
Anteile ausreichen.
Backnang im Mai 2015
u
BAU GENO
Baugenossenschaft Backnang eG
Der Vorstand
Roland Irschik
Heinz Kaldi
11
IV. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014
1. Bilanz zum 31.12. 2014
Aktivseite
Geschäftsjahr
Vorjahr
31.12.2014
31.12.2013
3.398,00 €
4.853,00 €
A. Anlagevermögen
I.
Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten
Grundstücke ohne Bauten
Technische Anlagen und Maschinen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Geleistete Anzahlungen
20.081.374,25 €
7.130,34 €
502,54 €
80.929,00 €
58.907,00 €
1.145.681,88 €
38.893,97 €
0,00 €
15.914.095,62 €
7.627,72 €
502,54 €
86.739,00 €
49.367,00 €
69.402,09 €
1.785,00 €
261.849,63 €
21.413.418,98 €
16.391.368,60 €
III.­ Finanzanlagen
Beteiligungen
Andere Finanzanlagen
40.000,00 €
500,00 €
Anlagevermögen­insgesamt
40.000,00 €
500,00 €
40.500,00 €
40.500,00 €
21.457.316,98 €
16.436.721,60 €
B. Umlaufvermögen
I.
Zum­Verkauf­bestimmte­Grundstücke­und­andere­Vorräte
Bauvorbereitungskosten
Grundstücke mit unfertigen Bauten
Unfertige Leistungen
Andere Vorräte
Geleistete Anzahlungen
47.132,43 €
971.405,48 €
566.159,18 €
17.853,83 €
67.434,23 €
43.982,02 €
128.862,17 €
528.890,66 €
22.172,19 €
0,00 €
1.669.985,15 €
723.907,04 €
II. Forderungen­und­sonstige­Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Vermögensgegenstände
15.248,37 €
118.074,35 €
12.728,26 €
10.969,67 €
103.809,77 €
13.627,24 €
461,38 €
17.687,56 €
18.059,34 €
93.638,85 €
260.830,42 €
143.474,37 €
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
1.023.985,98 €
5.366.868,55 €
Umlaufvermögen­insgesamt
2.954.801,55 €
6.234.249,96 €
III. Flüssige­Mittel
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
BILANZSUMME
12
1.395,00 €
611,21 €
1.935,00 €
410,08 €
2.006,21 €
2.345,08 €
24.414.124,74 €
22.673.316,64 €
Passivseite
Geschäftsjahr
Vorjahr
31.12.2014
31.12.2013
A. Eigenkapital
I.
Geschäftsguthaben
Geschäftsguthaben der mit Ablauf des
Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder
Rückstände, fällige Einzahlungen auf
Geschäftsanteile
6.090,00 €
9.450,00 €
534.240,00 €
506.486,54 €
(3.570,00) €
( 210,00) €
540.330,00 €
17.672,32 €
II. Kapitalrücklage
III.­ Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage
– davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt
Andere Ergebnisrücklagen
– davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt:
908.616,91 €
(8.202,95) €
900.413,96 €
(17.603,08) €
5.834.265,54 €
(136.472,15) €
5.697.793,39 €
(175.900,11) €
6.742.882,45 €
IV.­ Bilanzgewinn
Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
Einstellung gesetzliche Rücklage
Entnahme aus anderen Ergebnisrücklagen
82.029,51 €
8.202,95 €
0,00 €
Eigenkapital­insgesamt
B. Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und
ähnliche Verpflichtungen
Steuerrückstellung
Sonstige Rückstellungen
D. Rechnungsabgrenzungsposten
BILANZSUMME
6.598.207,35 €
176.030,73 €
17.603,08 €
0,00 €
73.826,56 €
158.427,65 €
7.374.711,33 €
7.289.243,86 €
376.047,00 €
377.538,00 €
17.535,55 €
225.012,75 €
7.868,40 €
124.034,09 €
618.595,30 €
C. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
– davon aus Steuern
– davon im Rahmen der Sozialen Sicherheit
515.936,54 €
16.672,32 €
15.286.451,48 €
635.685,87 €
376.605,85 €
0,00 €
98.030,68 €
11.104,60 €
(0,00) €
(3.832,43) €
509.440,49 €
13.847.090,81 €
531.678,01 €
312.799,21 €
6.929,58 €
154.215,33 €
12.457,93 €
(5.526,03) €
(665,59) €
16.407.878,48 €
14.865.170,87 €
12.939,63 €
9.461,42 €
24.414.124,74 €
22.673.316,64 €
13
2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis 31.12.2014
Umsatzerlöse
a. aus der Hausbewirtschaftung
b. aus Verkauf von Grundstücken
c. aus Betreuungstätigkeit
d. aus anderen Lieferungen und Leistungen
2.649.483,61 €
1.105.000,00 €
344.225,85 €
50.446,98 €
Erhöhung oder Verminderung des Bestandes
an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit
fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen
Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Geschäftsjahr
Vorjahr
2014
2013
4.149.156,44 €
2.318.498,67 €
0,00 €
315.319,37 €
40.212,56 €
882.962,24 €
210.943,20 €
7.335,24 €
13.448,39 €
47.633,94 €
351.287,12 €
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a.
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b. Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c. Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
1.063.562,40 €
1.044.094,44 €
1.750.021,99 €
146.434,38 €
25.007,63 €
ROHERGEBNIS
2.838.592,02 €
21.914,60 €
2.248.495,84 €
2.037.265,89 €
Personalaufwand
a.
Löhne und Gehälter
b. soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
– davon für Altersversorgung
688.570,72 €
93.924,58 €
597.117,65 €
782.495,30 €
(-12.515,98) €
75.589,78 €
(-18.028,51) €
Abschreibungen
Auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus Beteiligungen
Erträge aus anderen Wertpapieren
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
635.720,81 €
586.271,01 €
268.602,35 €
2.080,00 €
25,00 €
1.808,94 €
433.068,35 €
242.143,20 €
2.080,00 €
25,00 €
7.784,07 €
319.343,70 €
Ergebnis­der­gewöhnlichen­Geschäftstätigkeit­
132.522,97 €
226.689,62 €
9.925,46 €
40.568,00 €
10.166,30 €
40.492,59 €
82.029,51 €
176.030,73 €
8.202,95 €
17.603,08 €
73.826,56 €
158.427,65 €
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Sonstige Steuern
Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
Einstellungen in die gesetzliche Rücklage
BILANZGEWINN
14
3. Anhang des Jahresabschlusses 2014
A. Allgemeine­Angaben
1. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich
nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen. Für die
Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
2. Unsere Genossenschaft ist eine kleine Genossenschaft im Sinne von § 267
HGB. Von den größenabhängigen Erleichterungen nach den §§ 274a, 276 und
278 HGB wurde teilweise Gebrauch gemacht.
B. Erläuterungen­zu­den­Bilanzierungs-­und­Bewertungsmethoden
1. Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden
folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten
wurde Gebrauch gemacht.
Bewertungsmethoden:
Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen sowie unter Fortführung nur steuerlich zulässiger
Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung
bewertet. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht.
Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten angesetzt.
Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet:
Immaterielle Vermögensgegenstände
linear 20%, 33,33 %
Wohngebäude
linear 2 %
degressiv mit den steuerlichen Höchstsätzen bei den
Objekten Schwenninger Straße 39/41.
Seit dem Geschäftsjahr 1991 werden Gebäude, die
nach 1960 erstellt wurden, über eine RND von
höchstens 50 Jahren abgeschrieben.
Gebäude, die bis 1960 erstellt wurden, werden auf die
RND, ausgehend von einer Gesamtnutzungsdauer von
80 Jahren, abgeschrieben.
Garagen
linear 4 %
Technische Anlagen
und Maschinen
linear 5 %
Betriebs- und
Geschäftsausstattung linear 7,6 - 33,33 %
Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten zwischen € 150,00 und
€ 1.000,00 wurden in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst
und linear über 5 Jahre abgeschrieben.
Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt
Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Neben Fremdkosten wurden auch eigene Architekten- und Bauleiterkosten
aktiviert.
Die Bilanzierung der Zu- und Abgänge erfolgte grundsätzlich nach dem wirtschaftlichen Übergang.
Die Heizmaterialien wurden nach Durchschnittseinstandspreisen ermittelt.
Zum niedrigeren beizulegenden Wert wurden angesetzt:
Forderungen aus Vermietung Einzelwertberichtigung.
u
15
Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen
Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden
bei der Bewertung berücksichtigt.
Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden
mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.
Die Rückstellungen für Pensionen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach
der PUC-Methode (Projected Unit Credit Method) unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet.
Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter
Anwendung der Richttafeln von Prof. K. Heubeck (2005 G) und dem von der
Deutschen Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom
18.11.2009 ermittelten Abzinsungssatz von 4,53 % (Stand 31.12.2014, Restlaufzeit
15 Jahre). Rentensteigerungen wurden in Höhe von 1,5 % p. a. berücksichtigt; die
Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % p.a. berücksichtigt.
Darlehensverbindlichkeiten wurden grundsätzlich mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.
C. Erläuterungen­zur­Bilanz­und­zur­Gewinn-­und­Verlustrechnung
I. Bilanz
1. In der Position „Unfertige Leistungen" sind € 566.159,18 (Vorjahr € 528.890,66)
noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
2. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:
Sonstige Vermögensgegenstände: € 59.275,46 (Vorjahr: € 54.916,32)
3. Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte
o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit unter einem Jahr stellen sich wie folgt dar:
Verb. gegenüber Kreditinstituten
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verb. aus Betreuungstätigkeiten
Verb. aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Geschäftsjahr
Vorjahr
1.982.187,14 €
635.685,87 €
376.605,85 €
0,00 €
98.030,68 €
11.104,60 €
723.654,14 €
531.678,01 €
312.799,21 €
6.929,58 €
154.215,33 €
12.457,93 €
3.103.614,14 €
1.741.734,20 €
Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren
beträgt € 10.170.004,42 (Vorjahr € 10.177.855,10). Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 15.286.451,48 (Vorjahr € 13.847.090,81) durch Grundpfandrechte gesichert.
II. Gewinn-­und­Verlustrechnung
1. Aus der Abzinsung ergaben sich folgende
Zinserträge
Zinsaufwendungen
Geschäftsjahr
Vorjahr
933,00 €
18.623,00 €
131,00 €
19.757,00 €
D. Sonstige­Angaben
1. Zinsswap-Vereinbarung
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken bei einem Darlehen wurde ein Zinssicherungsgeschäft abgeschlossen. Dabei handelt es sich um einem Zinsswap (Bezugsgröße
nominal urspr. € 5 Mio.; Kurswert € -820.134,72). Der Swap hat eine Laufzeit bis Ende
2036. Der beizulegende Zeitwert gibt die Einschätzung der Bank zu den Marktgegebenheiten am 31. Dezember 2014 wieder. Er wird unter Verwendung anerkannter
mathematischer Verfahren und auf Basis der zum 31. Dezember 2014 vorliegenden
Marktdaten ermittelt.
16
u
2. Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicherheiten für
fremde Verbindlichkeiten: € 285.000,00 (Vorjahr: € 0,00)
Die Bestellung von Sicherheiten beruhen auf der Belastung unserer Grundstücke mit
Grundschulden zugunsten des Erwerbers einer Wohnung in Backnang Waldstraße 9.
Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen weil mit den erhaltenen Anzahlungen
aufgerechnet werden könnte.
3. Mitgliederbewegung
Anfang 2014
Zugang 2014
Abgang 2014
Ende 2014
767
46
41
772
Mitgliedsanteile
Anfang 2014
Zugang 2014
Abgang 2014
Ende 2014
2410
185
51
2544
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des
Geschäftsjahres um € 27.753,46 erhöht.
Eine Nachschusspflicht besteht nach § 18 der Satzung nicht.
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband baden-wür ttembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.,
Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart
5. Mitglieder des Vorstandes:
Irschik, Roland
Kaldi, Heinz
Geschäftsführender Vorstand
Sparkassenbetriebswirt
6. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Beerkircher, Jürgen (AR-Vorsitzender)
Dr. Maichle, Josef (stellv. AR-Vorsitzender)
Gansel, Peter
Heidebrecht, Lutz
Schaible, Rolf
Stöhr, Ursula
Walter, Ralph
Bankvorstand
Physiker
Dipl.-Ing.
Pastor
Notar
Bankkauffrau
Sparkassenvorstand
Backnang, im März 2015
Roland Irschik
Vorstand
Heinz Kaldi
Vorstand
u
17
V. Bericht des Aufsichtsrates
Im Berichtsjahr hat der Aufsichtsrat, wie in Gesetz und Satzung vorgesehen, in seinen Sitzungen
die erforderlichen Beschlüsse gefasst. Die Bilanz, der Prüfungsbericht sowie der Jahresabschluss
und das Bauprogramm 2015 mit Wirtschaftsplan wurden von den entsprechenden Ausschüssen
vorberaten und vom Aufsichtsrat verabschiedet. Der Aufsichtsrat hat den Vorstand beraten und
überwachend begleitet.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss 2014 geprüft und für in Ordnung befunden. Der Aufsichtsrat wird in der Mitgliederversammlung 2015 vorschlagen, den Jahresabschluss 2014 festzustellen und die Verwendung des Jahresabschlusses zu beschließen. Das vorgelegte Zahlenwerk
entspricht den gesetzlichen und satzungsgemäßen Vorschriften.
Gemeinsam mit dem Vorstand hat der Aufsichtsrat bei der WTS (Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH) ein Gutachten zur voraussichtlichen Entwicklung der Genossenschaft bis
zum Jahr 2024 in Auftrag gegeben. Das Ergebnis des Gutachters wurde in der Sitzung vom 25. März
2015 gemeinsam mit der WTS beraten und positiv zur Kenntnis genommen.
Die Zusammenarbeit des Aufsichtsrates und seiner Ausschüsse mit dem Vorstand war auch im
Geschäftsjahr 2014 wiederum vertrauensvoll und konstruktiv.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren erfolgreichen und engagierten Einsatz. Er ist davon überzeugt, dass die Genossenschaft auch künftig
ihre Ziele unter Beachtung ihrer Werte konsequent verfolgen wird.
Backnang, im Mai 2015
Jürgen Beerkircher
Aufsichtsratsvorsitzender
VI. Prüfung der Genossenschaft
Der Jahresabschluss und die Bilanz zum 31.12.2014 wurde von der WTS (Wohnungswirtschaftliche
Treuhand Stuttgart) in enger Abstimmung mit dem Vorstand erstellt.
Die gesetzliche Prüfung der Genossenschaft für den Geschäftsverlauf 2014 und den Jahresabschluss
zum 31.12.2014 wird im Juni 2015 erfolgen. Das Testat für die Prüfung des Geschäftsjahres 2014 enthielt keinerlei Beanstandungen. Lt. Bericht ist die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft geordnet;
sie konnte jederzeit ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen.
u
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Die Baugenossenschaft Backnang begrüßt
als neue Mitglieder:
· Petar Atanasov
· Margarete Bergmiller
· Sönke Claußen
· Melanie Doderer
· Sergej Fast
· Viktor Fast
· Lidia Fisch
· Rainer Fischer
· Christian Fouquet
· Sami Ghabr
· Istvan Györe
· Tina Haerer
· Sejran Haxhija
· Rene Herbel
· Silke Klahn
· Mandy Kräker
· Gertraude Kreher
· Herta Kurz
· Sabine Kuttler
· Guiseppe La Pescara
· Bärbel Lachenmaier
· Friedrich Lachenmaier
· Gustav Lachenmaier
· Roland Lämmle
· Martha Lang
· Nicole Lattuga
· Samira Mannara
· Klaudia Mariasik
· Natalie Mastel
· Manfred Miller
· Ovidiu-Valerius Nasalean
· Friedbert Paetkau
· Marco Priem
· Rudolf Richard
· Linda Rosenberger
· Heide Rzymann
· Christina Schanku
· Selina Schei
· Volker Schierle
· Gertrud Schneider
· Christian Schulte
· Janika Siegel
· Carmen Speckmaier
· Elisabeth Stegmaier
· Nicole Stellmacher
· Jerome Toussaint
Die Baugenossenschaft Backnang trauert
um ihre verstorbenen Mitglieder:
· Werner Albrecht
· Hilde Fischer
· Katharina Horn
· Walter Kreher
· Wolfgang Matzke
· Ruth Meister
· Christina Mule
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· Robert Noller (nachrichtlich – verstorben 2013)
· Erich Rauth
· Walter Schock
· Jürgen Weise
· Irmgard Wiebe
· Fritz Zwink
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