Potsdam - HypoVereinsbank

WohnimmobilienMarktübersicht
Potsdam und Landkreis
Potsdam-Mittelmark
Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen
und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte,
Trends und Perspektiven.
August 2016
2
Wohnimmobilienmarkt
Stadt Potsdam:
Potsdam
Die Mieten und Preise auf einen Blick
Fahrland
BerlinKladow
B 273
Bornstedter
Feld
B2
Nauener
Vorstadt
Bornim
Berliner
Vorstadt
Jäger
Vorstadt
Golm
Havel
B1
Bornstedt
BerlinWannsee
Eiche
Sanssouci
Innenstadt
Brandenburger
Vorstadt
Babelsberg
A 115
Hermannswerder
Teltower
Vorstadt
Werder
B2
Templiner See
Drewitz
Waldstadt
Geltow
©
Am Stern
Schlaatz
B1
Kirchsteigfeld
HypoVereinsbank
sehr gute Lage
gute Lage
mittlere Lage
einfache Lage
Sonderfläche
Gewerbe / Industrie
Lage
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl. zzgl. NK
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl.
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl.
Trend
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
Gewässer
Stadtgrenze
Autobahn
Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
sehr gut
gut
mittel
einfach
11,50 – 14,00
9,25 – 12,25
7,25 – 10,00
6,00 – 7,50
4.200 – 5.400*
3.600 – 4.500
2.800 – 3.900
geringes Angebot
2.800 – 3.700
2.400 – 3.100
1.700 – 2.700
1.100 – 1.800
ab 510
geringes Angebot
geringes Angebot
450 – 750
400 – 530
340 – 430
290 – 370
310 – 480
290 – 430
270 – 380
250 – 300
120 – 350
geringes Angebot
geringes Angebot
geringes Angebot
90 – 130
Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen
groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die
Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb
eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp
entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.
Stand: Juli 2016 ©HypoVereinsbank
sonstige Städte und Orte
Grünfläche
1
2
3
4
5
6
Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche
mit ca. 140 m2 Wohnfläche
mit ca. 125 m2 Wohnfläche
mit ca. 115 m2 Wohnfläche
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau­grundstücke
bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7
* für Luxuswohnungen kann der Preis noch darüber liegen
3
Die Marktübersicht – Stadt Potsdam
Rahmenbedingungen
•• Die Landeshauptstadt von Brandenburg liegt unmittelbar an
der Süd-West-Grenze Berlins in reizvoller Lage beiderseits der
seenartig erweiterten Havel.
•• Neben der Landesregierung und einem starken Dienstleistungssektor bestimmen vor allem die Medienbranche
(Filmstudios Babelsberg) und Hightech-Unternehmen die
Wirtschaftsstruktur. Zudem ist Potsdam ein historischer
Wissenschaftsstandort. Wegen der zahlreichen historischen
Gebäude und der zum UNESCO-Weltkulturerbe zählenden
Park- und Schlossanlagen (Sanssouci, Neuer Garten u. a.) spielt
der Tourismus zudem eine bedeutende Rolle.
•• Seit dem Jahr 2000 wächst Potsdam wieder. Allein in den
letzten vier Jahren stieg die Einwohnerzahl um rund 4 %.
Prognosen rechnen mit weiteren deutlichen Zuwächsen, denn
zuletzt wurden in der Summe nur noch Verluste an das Umland registriert.
Kennzeichen des Wohnungsmarktes
•• Potsdam gilt mit seinem historischen Zentrum und den
traditionellen Villenlagen als hochwertiger und attraktiver
Wohnstandort an der Peripherie von Berlin.
•• Der lokale Wohnimmobilienmarkt ist einer der dynamischsten
Ostdeutschlands mit merklich steigenden Mieten und Preisen
– auf mittlerweile historisch hohem Niveau. Kaum irgendwo
in Ostdeutschland wohnt man teurer und die Preise steigen
rasanter.
•• Noch nie wurden in diesem Jahrtausend mehr Wohnungen
gebaut als im Jahr 2015, wobei besonders viele Geschosswohnungen fertiggestellt wurden. Noch einmal rund doppelt
so hoch sind die Genehmigungszahlen von 2014 und 2015,
sodass die Bautätigkeit weiter steigen wird, vor allem im
Segment Mietwohnungen. Damit würde dem auf jährlich gut
1.200 Wohnungen prognostizierten Neubaubedarf allmählich
entsprochen.
Markt für Baugrundstücke und Eigenheime
•• Die Stadt ist bestrebt, kontinuierlich ausreichend Bauland zur
Verfügung zu stellen, wenngleich der Fokus auf Flächen für
den Geschosswohnungsbau liegt.
•• Individuell bebaubare Grundstücke bleiben dennoch Mangel­
ware. So steigen die Bodenpreise anhaltend – besonders in
Wassernähe, den zentrumsnahen Villengebieten und im nördlichen Babelsberg. Hier werden vielfach Liebhaberpreise erzielt,
die weit über den Richtwerten liegen. Mittlere Lagen ziehen
aber stark nach.
•• Wer bauen möchte, findet die größte Auswahl in neuen
Abschnitten in den Baugbieten „Bornstedter Feld“ und im
„Upstallgraben“ oder im Golm.
•• Entsprechend begehrt sind auch ältere Eigenheime. Der zum
Teil historisch bedingte Mangel an diesen Objekten lässt
besonders stadtnah gelegene Häuser im Wert steigen – auch
Reihen- und Doppelhäuser.
Markt für Eigentumswohnungen
•• Neubauwohnungen entstehen in fast allen Lagequalitäten und
Preisklassen: ob am Stadtrand: Auf der Insel Neu Fahrland,
„Brunnenviertel“ / Waldstadt, in der Innenstadt: „Luise und
Charlotte“ oder in der Toplage Berliner Vorstadt: „Tiziangärten“.
•• Begehrt sind vor allem neue Wohnungen mit maßvollen Wohnflächen und Preisen ebenso wie Wohnungen im Wieder­verkauf.
•• Ein sehr großes Projektvolumen an hochwertigen Eigentumswohnungen lässt die Vermarktung im obersten Preissegment
dagegen merklich stocken und dämpft den Preisauftrieb. Dennoch steigen die Preise flächendeckend weiter und verzeichnen
somit über die letzten 10 Jahre in guten Lagen ein Plus von fast
60 %. Trotz des hohen Werts bleibt die Entwicklung noch weit
hinter der Preissteigerung in den guten Lagen Berlins zurück.
Markt für Mietwohnungen
•• Der Wohnungsleerstand bei Mietwohnungen liegt deutlich unter
2 %. Selbst in dem von Plattenbaubeständen geprägten Süd­
osten ist Wohnraum zunehmend knapp. Die Umzugs­aktivitäten
sinken und vor allem kleinere Wohnungen und solche in mittleren und einfachen Lagen verteuern sich überproportional. All
dies sind Indikatoren für einen angespannten Wohnungsmarkt.
•• Lediglich große Neubauwohnungen gibt es genügend. Da diese
vielfach zu sehr hohen Mieten offeriert werden, stockt deren
Vermietung sogar.
•• In guten Lagen müssen Mieter mit Forderungen von mehr als
9 € / m² rechnen (bis 12,25 € / m2). Hier wohnt man in etwa so
teuer wie in den mittleren Lagen Berlins.
Perspektiven
•• Dank seiner unangefochtenen Stellung als einer der attraktivsten Wohnstandorte im Berliner Raum wird der Bevölkerungszuzug ungebremst weitergehen.
•• Die Lage auf dem Wohnungsmarkt dürfte sich daher ungeachtet der hohen Bautätigkeit vorerst nicht entspannen. Folglich
werden die Miet- und Kaufpreise unvermindert weiter steigen
– zumindest solange die Niedrigzinsphase anhält und Anlagealternativen fehlen.
•• Spielräume für Mietsteigerungen schrumpfen jedoch zunehmend. Da die Mieten langsamer als die Eigentumswohnpreise
ansteigen werden, schmälert dies die Renditen für Anleger
weiter.
Stadt Potsdam
Einwohnerstand (08 / 2015)
Arbeitslosenquote (05 / 2016)
(Stadt, alle zivilen Erwerbspersonen)
Kaufkraftkennziffer
(Bundesdurchschnitt = 100)
Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen
Wohngebäuden* (2015)
Trend
165.734
6,6 %
98,6
1.164
Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit
* einschl. Wohnheime
4
Wohnimmobilienmarkt Landkreis Potsdam-Mittelmark:
Die Mieten und Preise auf einen Blick
LK Potsdam-Mittelmark
B 273
BERLIN
Wannsee
A 10
B2
Havel
B1
Kleinmachnow
Großer
Zernsee
POTSDAM
Teltow
Werder
B1
Großer
Plessower
See
Stahnsdorf
Templiner
See
A 115
Nuthetal
SchwielowCaputh
see
Schwielowsee
A2
Michendorf
Ludwigsfelde
A 10
A 10
Ferch
B 101
Großer
Seddiner See
A9
Beelitz
B2
©
Seddiner See
Trebbin
Blankensee
HypoVereinsbank
S tädte und Orte
mit Preisangaben
sonstige Städte und Orte
5
Kilometer
Gewerbe / Industrie
Grünfläche
Ort
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl. zzgl. NK
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl.
Trend
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Bauland 4 (in € / m2)
Ort
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl. zzgl. NK
Trend
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Bauland 4 (in € / m2)
Gewässer
Autobahn
Landkreisgrenze
Hauptverkehrsstraße
Teltow
Werder
Kleinmachnow
6,25 – 10,00
5,75 – 8,75
7,00 – 11,50
1.400 – 2.400
1.100 – 2.500
1.800 – 3.000
280 – 440
100 – 275
260 – 380
45 – 160
ab 460
370 – 590
Stahnsdorf
Michendorf
Schwielowsee
Nuhtetal
6,25 – 9,50
6,25 – 8,50
6,00 – 8,75
6,25 – 9,00
290 – 450
115 – 290
270 – 390
65 – 170
270 – 370
65 – 150
270 – 390
70 – 175
Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines
Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren.
Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung.
Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und
Ausstattung ausgegangen.
Stand: Juli 2016 ©HypoVereinsbank
1
2
3
4
Eisenbahnlinie
5 km
Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m² Wohnfläche
mit ca. 140 m2 Wohnfläche
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau­grundstücke
bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7
5
Die Marktübersicht – Landkreis Potsdam-Mittelmark
Rahmenbedingungen
•• Der Landkreis Potsdam-Mittelmark grenzt im Südwesten an
Berlin und erstreckt sich bis zur Landesgrenze von SachsenAnhalt. Er umschließt die Landeshauptstadt Potsdam sowie
die kreisfreie Stadt Brandenburg.
•• Im Folgenden werden ausschließlich die zum Umland von
Berlin zählenden Kommunen betrachtet (Werder, Teltow, Kleinmachnow, Stahnsdorf, Michendorf, Schwielowsee, Nuthetal).
•• Klein- und mittelständische Unternehmen – vorwiegend im
Dienstleistungsbereich – bestimmen die wirtschaftlichen
Geschicke. Dank der Nähe zu Berlin entwickelt sich der Arbeitsmarkt positiv, weshalb hier die Arbeitslosigkeit zu den niedrigsten aller ostdeutschen Kreise zählt. Die steigende Kaufkraft
liegt in den berlinnahen Kommunen zumeist deutlich über
dem Kreiswert.
•• Der Landkreis ist eine Wachstumsregion. Seit dem letzten
Zensus 2011 stieg die Bevölkerungszahl um 3 %. Mit Aus­
nahme von Kleinmachnow und Nuthetal wachsen die einzelnen Ortschaften teils deutlich schneller. Prognosen zufolge
werden vor allem Teltow und Stahnsdorf zukünftig kräftig
Baugenehmigungen
weiterwachsen. Mit Ausnahme von
Nuthetal steigt die Ein­
wohnerzahl aber auch in den anderen Kommunen bis auf
weiteres an (Prognose bis 2030, LBV Brandenburg).
Kennzeichen des Wohnungsmarktes
•• Der anhaltende Immobilienboom setzt sich in den sieben
Kommunen unvermindert fort. Steigende Preise und wachsende Wohnungsknappheit in Berlin und Potsdam treiben diese
Entwicklung zusätzlich an.
•• Das Land Brandenburg verfügt über ein dichtes und gut
ausgebautes Autobahn- und Fernstraßennetz sowie über eine
leistungsstarke Schieneninfrastruktur, die auf die Hauptstadtregion ausgerichtet sind. Daher besteht prinzipiell eine gute
Erreichbarkeit im Berliner Umland.
•• Obwohl weiterhin die Nachfrage nach Eigenheimen und
Baugrundstücken marktbestimmend ist, werden wieder mehr
Eigentumswohnungen gebaut und gehandelt.
•• Die Bautätigkeit im Landkreis ist zwar seit 2006 unter die
1.000-Wohneinheiten-Grenze gefallen und stagniert seither
mit Schwankungen auf mäßigem Niveau. Neuerdings entstehen jedoch wieder mehr Geschosswohnungen. Folgt man den
aktuellen Genehmigungs­zahlen wird deren Anteil künftig noch
steigen, so dass auch insgesamt wieder mehr Wohn­einheiten
entstehen dürften.
•• Der begehrteste und teuerste Standort im Landkreis ist
Kleinmachnow, wo wie im unmittelbar angrenzenden Berliner
Stadtteil Zehlendorf sehr hohe Immobilienpreise erzielt werden. Darüber hinaus werden für alle Wasserlagen überdurchschnittliche Preise gezahlt (z. B. in Werder, Caputh oder Ferch).
•• Unbeeinträchtigt vom befürchteten Fluglärm durch den neuen
Berliner Flughafen (BER) zeigen sich bisher sowohl die Nach­
frage als auch die Preise in den besonders betroffenen Kommunen (Stahnsdorf, Kleinmachnow, Teltow).
Markt für Baugrundstücke und Eigenheime
•• In den eher kleinstädtischen oder ländlichen Kommunen
stehen vor allem Baugrundstücke und Eigenheime im Fokus
der stark gestiegenen Nachfrage.
•• Baugebiete für den Eigenheimbau gibt es immer seltener.
Grundstücke in Nachverdichtungen und in Baulücken bestimmen den erhitzten Markt. Folglich steigen die Baulandpreise
vielerorts – besonders stark in den gesuchten Lagen – und
liegen zumeist deutlich über den Bodenrichtwerten.
•• Ebenso dynamisch ist die Nachfrage nach älteren Eigen­
heimen, deren Angebot sich ebenfalls massiv verringert und
die sich folgerichtig deutlich verteuert haben. Die Preise sind
insbesondere in den infrastrukturell gut ausgestatteten (berlin­
nahen) Kommunen zuletzt sprunghaft angestiegen.
Markt für Eigentumswohnungen
•• Eigentumswohnungen entwickeln sich wieder als Alternative
zum Eigenheim. Neben Eigennutzern zeigen darüber hinaus
Bevölkerungsentwicklung
auch Kapitalanleger wieder Interesse an Objekten in der Region.
•• 250
Das Marktgeschehen konzentriert sich besonders auf Teltow
und Werder – bedingt auf Kleinmachnow – und generell auf
Wohnungen der Baujahre ab 1990.
•• 200
Mit der gestiegenen Nachfrage werden jüngst wieder mehr
Objekte gebaut – bisher vor allem in Teltow und Werder. Die
Preise bewegen sich hier in einer Spanne von 2.300 € / m² bis
150
3.100 € / m². Für (Penthouse-)Wohnungen mit Wasserblick
können sie vereinzelt noch darüber liegen (z. B. Havelauen).
•• Auch nachfragegerechte ältere Wohnungen lassen sich wieder
100
besser vermarkten. Die Preise ziehen jüngst leicht an und
liegen heute zwischen 1.100 € / m² und im begehrten Kleinmachnow
bei bis zu 3.000 € / m².
50
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
We
Te
Sta
Sc
Nu
Mi
v
Kle
Po
Po
Einwohnerentwicklung und -prognose
Index (1991 = 100)
240
We
Prognose
220
Te
200
180
Sta
160
Sc
140
Nu
120
Mi
100
80
1990
Potsdam
Nuthetal
Kle
1995
2000
2005
2010
2015
2020
Potsdam-Mittelmark
Kleinmachnow
Stahnsdorf
Teltow
Schwielowsee
2025
2030
Michendorf
Werder (Havel)
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Landesamt für Bauen und Verkehr
Po
Po
6
Markt für Mietwohnungen
•• Der regionale Mietwohnungsmarkt profitiert vom wachsenden
Mietwohnungsmangel und den steigenden Preisen in Berlin
und Potsdam. In einzelnen Segmenten wird das Angebot
knapp, insbesondere bei kleinen Wohnungen aber auch bei
bezahlbarem Wohnraum. Besonders begehrt sind Eigenheime
zur Anmietung.
•• Der Geschosswohnungsbau ist in einigen berlinnahen Kommunen wieder aufgenommen worden. Nicht wenige Eigentumswohnungen werden nach Erwerb zur Miete angeboten.
•• Die Mieten ziehen an, besonders in der Nähe von Berlin und
weniger stark von Potsdam. Die Spitzenmieten liegen heute im
Potsdamer Umland bei bis zu 9,50 € / m², im Berliner Umland
bei etwa 11,50 €/m².
Perspektiven
•• Die anhaltende Niedrigzinsphase sowie der Mangel an Anlage­
alternativen beflügeln die durch fortwährende Einwohner­
zuwächse ohnehin hohe Immobiliennachfrage im Berliner
Umland.
•• Folglich werden die Preise in allen Wohnimmobiliensegmenten
weiter steigen. Während der wieder anziehende Geschosswohnungsbau für eine leichte Entlastung bei Mieten und
Eigentumswohnungen führen sollte, dürfte die zunehmende
Baulandknappheit zu einer beschleunigten positiven Preis­
entwicklung bei Eigenheimen und Baugrund führen.
•• Ob der neue Berliner Flughafen Auswirkungen auf die Immo­
bilienpreise in den vom Fluglärm beeinträchtigten Kommunen
haben wird, ist offensichtlich erst nach dessen Inbetriebnahme
zu erfahren. Der wachsende Bevölkerungsdruck und zunehmende Abwanderungen ins Berliner Umland sollten mögliche
negative Preisentwicklungen jedoch minimieren.
Landkreis Potsdam-Mittelmark
Einwohnerstand (08 / 2015)
Landkreis Potsdam-Mittelmark
Teltow, Stadt
Werder, Stadt
Kleinmachnow
Stahnsdorf
Michendorf
Schwielowsee
Nuthetal
Trend
209.513
25.143
24.782
20.625
15.114
12.283
10.306
8.879
Arbeitslosenquote (05 / 2016)
(auf Kreisebene, alle zivilen Erwerbspersonen)
5,7 %
Kaufkraftkennziffer 2016
(Bundesdurchschnitt = 100)
100,6
Fertiggestellte Wohneinheiten
in neuen Wohngebäuden* (2015)
926
Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit
* einschl. Wohnheime
Analyse der einzelnen
Wohnstandorte
Teltow
•• Die Kleinstadt ist mit rund 25.100 Einwohnern die größte
Kommune im Landkreis. Sie liegt südlich des Teltowkanals
unmittelbar am Berliner Stadtbezirk Steglitz-Zehlendorf.
Zusammen mit Zehlendorf und den beiden Nachbarorten
Kleinmachnow sowie Stahnsdorf bildet sie eine nahezu geschlossene Siedlungseinheit.
•• Die Anbindung an Berlin (Entfernung rd. 17 km) mit öffent­
lichen Verkehrsmitteln ist sehr gut. Die S 25 (Endhaltestelle)
und die Züge von drei Regionalbahnlinien halten in Teltow. Die
A 115 verläuft etwa 6 km nordwestlich.
•• Teltow ist mit einer Bevölkerungszunahme von fast 11 % seit
dem Zensus 2011 die wachstumsstärkste Kommune.
•• Eine hohe Flächennachfrage trifft aktuell auf ein geringes
Baulandangebot in vereinzelten Baulücken. Daher arbeitet die
Stadt an mehreren, teils großen neuen Arealen, die mittelfristig den Bauinteressenten angeboten werden. Neu dabei
ist, dass überwiegend Mehrfamilienhäuser vorgesehen sind.
Anders z. B. am „Schenkendorfer Dreieck“, wo über Bauplätze
für 240 Eigenheime nachgedacht wird.
Werder (Havel)
•• Die Blütenstadt ist mit rund 24.800 Einwohnern der zweitgrößte Ort im Landkreis. Sie liegt eingebettet in die Seenlandschaft
der Region und verfügt über einen historischen Stadtkern auf
der Inselstadt.
•• Werder liegt etwa 10 km westlich vom Potsdamer und ca.
35 km südwestlich vom Berliner Stadtzentrum entfernt. Mit
der Regionalbahn, über die nahegelegene A 10 und über die
B 1 (am südlichen Stadtrand) ist die Stadt trotz der größeren
Distanz auch von Berlin noch gut erreichbar. Über die B 1
gelangt man schnell ins angrenzende Potsdam.
•• Nachdem die Kommune lange nur geringfügig wuchs, verbucht
sie seit 2011 mit über 6 % mehr Einwohnern eine der stärksten
Entwicklungen von allen hier betrachteten Ortschaften.
•• Die Stadt setzt derzeit auf Geschosswohnungsbau. Dabei wird
die große Konversionsfläche „Havel Aue“ weiter vervollständigt. Bauland für Eigenheime ist derzeit nur in Lücken oder auf
kleinen Ergänzungsflächen zu bekommen.
7
Kleinmachnow
•• Die wohlhabende Gemeinde (rund 20.600 Einwohner) erstreckt
sich zwischen dem Berliner Stadtteil Zehlendorf und Stahnsdorf. Trotz ihrer Lage unmittelbar an der Grenze zur Hauptstadt
liegt das Zentrum Berlins noch etwa 17 km entfernt.
•• Kleinmachnow verfügt über keinen eigenen Bahnanschluss, die
U-Bahn Station Zehlendorf liegt jedoch nur wenige Kilometer
nördlich. Auch die nächstgelegene Autobahnanschlussstelle
Zehlendorf ist in etwa 2 km Distanz erreichbar.
•• Immer mehr Menschen ziehen zu. Seit 2011 betrug das
Wachstum knapp 3 %, rund 500 neue Einwohner.
•• Bauland ist rar. Zusammenhängende Baugebiete für den Eigen­
heimbau gibt es nicht mehr. Die Ausweisung von größeren
Baugebieten ist auch nicht mehr vorgesehen und zudem
kaum noch möglich, will man den Gartenstadtcharakter der
Kommune erhalten.
Stahnsdorf
•• Stahnsdorf (rund 15.100 Einwohner) mit den drei Ortsteilen
Güterfelde, Schenkenhorst und Sputendorf schließt sich südlich an Kleinmachnow an.
•• Mit einer Bevölkerungszunahme von fast 7 % seit dem Zensus
2011 wächst der Ort unvermindert stark.
•• Das Zentrum Berlins befindet sich ca. 18 km nordöstlich. Per
S-Bahn gelangt man nach Berlin im nahgelegenen Teltow. Die
L 40 bzw. L 76 verbinden den Ort mit der nicht weit entfernt
verlaufenden A 115.
•• Grundstücke für ein neues Eigenheim sind derzeit kaum noch
vorhanden. Das wird sich spätestens in 2017 ändern, denn die
Erschließung einer Fläche an der Heinrich-Ziller-Straße kann
noch in diesem Jahr erfolgen. Es entsteht ein Baugebiet für
90 Häuser.
Michendorf
•• Die heutige Großgemeinde (rund 12.300 Einwohner) wurde
durch den Zusammenschluss von sechs Ortsteilen gebildet.
Sie liegt in einem ausgedehnten Waldgebiet ca. 10 km südlich
von Potsdam und etwa 35 km vom Zentrum Berlins entfernt.
Über die Autobahnen A 10, A 115 und die B 2 ist Michendorf
gut erreichbar. Zudem wird der örtliche Bahnhof von Regionalzügen angefahren, sodass trotz der größeren Distanz auch die
Hauptstadt gut erreichbar ist.
sentwicklung
•• So verzeichnet auch Michendorf seit dem letzten Zensus
ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum von mehr
Werder (Havel)
als 4 %.
•• In der Gemeinde werden aktuell zwei Teltow
größere Gebiete vermarktet. Große Baugrundstücke in exklusiver
Stahnsdorf Lage bietet die
„Wohnanlage am Golf und Country Club am Großen Seddiner
See“ (ca. 40 freie Parzellen, 1.200 m²).Schwielowsee
Kleinere Grundstücke
bietet der „Wohnpark Naeve“ im Ortsteil
Stücken (45 ParNuthetal
zellen). Zudem können Eigenheime noch in Lücken und auf
Michendorf
Nachverdichtungsflächen errichtet werden.
v
Kleinmachnow
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Potsdam-Mittelmark
Potsdam
Schwielowsee
•• Die Gemeinde setzt sich aus den Ortsteilen Caputh, Geltow
und Ferch zusammen. Prägend ist die Lage beidseits des
Schwielowsees, welcher etwa 10 km südwestlich von Potsdam
liegt. Bis zum Stadtzentrum der Bundeshauptstadt sind es
etwa 36 km.
•• In ca. 6 km Distanz vom größten Ortsteil Caputh befindet sich
die A 10 (Anschlussstellen Michendorf). Die B 1 führt durch
Geltow, worüber man das 8 km entfernt liegende Potsdam gut
erreichen kann. In allen drei Ortsteilen halten zudem Züge der
Regionalbahn von und nach Berlin.
•• Auch diese Ortschaft wächst beständig, jedoch im regionalen
Vergleich eher schwächer – insbesondere in den letzten vier
Jahren (+ 3 % auf heute rund 10.300 Einwohner).
•• Baugebiete für Eigenheime sind nicht mehr vorhanden. Bauwillige finden nur vereinzelt Grundstücke in den Ortsteilen. In
Caputh gibt es Baurecht für ein Baugebiet für Mehrfamilienund Reihenhäuser („Blütenviertel“), es konnte jedoch noch kein
Investor gefunden werden.
Nuhetal
•• Auch Nuthetal verdankt ihre heutige Struktur dem Zusammenschluss mehrerer Ortschaften (Bergholz-Rehbrücke, Fahlhorst,
Nudow, Philippsthal, Saarmund und Tremsdorf). Daher ist sie
in weiten Teilen durch Freiflächen zwischen den Ortsteilen
geprägt. Bergholz-Rehbrücke grenzt unmittelbar an die südöstliche Stadtgrenze von Potsdam. Die verkehrliche Erreichbarkeit
ist gut: die beiden Autobahnen A 115 und A 10 durchqueren
die Gemeinde. Anschlussstellen liegen in beiden Fällen unmittelbar hinter der Gemeindegrenze. Ebenfalls gut erreichbar ist
die Regionalbahn-Haltestelle Potsdam / Rehbrücke.
•• Die Gemeinde wächst fortwährend; seit dem Zensus 2011 um
3 % auf heute rund 8.900 Einwohner.
•• Größere Bauflächen gibt es nicht, auch Einzelgrundstücke sind
rar. Eine neue Fläche ist in Planung.
Annette Kremer / Dirk Bittner / Fritz Reitbauer
Kaufpreise für Eigenheime im
Landkreis Potsdam-Mittelmark
Kaufpreise
Werder
Schwielowsee
Nuthetal
Michendorf
Teltow
Stahnsdorf
Kleinmachnow
200
ab 460 T€
250
300
350
400
450
500
550
freistehendes Eigenheim, Neubau bis 10 Jahre, ca. 140 m² Wohnfläche
Quelle: HypoVereinsbank 2016
600 T€/m2
Stand 08 / 2016
Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten
Privatkunden
Unternehmer
Potsdam
Britta Falk
Telefon: 0331 2866-217
E-Mail: britta.falk@unicredit.de
Berlin
Stefan Lebelt
Telefon: 030 34004-354
E-Mail: stefan.lebelt@unicredit.de
Katja Gosdschick
Telefon: 0331 2866-127
E-Mail: katja.gosdschick@unicredit.de
Dunja Stamer
Telefon: 030 34004-387
E-Mail: dunja.stamer@unicredit.de
Berlin
Torsten Glomba
Telefon: 030 34004-695
E-Mail: torsten.glomba@unicredit.de
Private Banking
Gewerbliche Immobilienkunden
Berlin
Bernd Duda
Telefon: 030 34004-175
E-Mail: bernd.duda@unicredit.de
Berlin
Barbara Herma
Telefon: 030 34004-126
E-Mail: barbara.harma@unicredit.de
Michael Koop
Telefon: 030 34004-631
E-Mail: michael.koop@unicredit.de
Angabenvorbehalt
Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine
Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben
können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder.
Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen
kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann
keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische
Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publika­
tion enthaltenen Daten und Informationen können sich in der
Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern.
Copyright
Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen,
Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo­Vereinsbank.
Herausgeber
UniCredit Bank AG
PPV3IF
Arabellastraße 12
81925 München