Immobilien in Südwestflorida 02 - Immobilien in Cape Coral, Fort

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AUSGABE
02
Immobilien in Südwestflorida
FEBRUAR
Cape Coral, Fort Myers, Captiva Island, Sanibel Island, Pine Island und Umgebung
2010
In dieser Ausgabe:
Foreclosures S.1/2
Marktbericht S.2
Neuigkeiten S.3
Markus Hartwich
Angebot des Monats S.4
Staatl. gepr.
Immobilienmakler
Kauf und Verkauf von:
 Luxusvillen
 Ein- und Mehrfamilienhäusern
Foreclosures bestimmen den Immobilienmarkt
Früher eher eine Seltenheit im Marktgeschehen,
dominieren Sie heute die Angebotslisten in vielen
Städten der USA, so eben auch im kleinen Paradies
Cape Coral im Südwesten von Florida.
 Investment-Immobilien
 Foreclosures
 Grundstücken am Wasser
 Gewerblichen Objekten
 Geschäften
Ich biete Ihnen namhafte
Kontakte im Bereich:
 Hausbauunternehmen
Der Käufer hat verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie
zu erwerben, welche ist denn nun die empfehlenswerte?
Es gibt den traditionellen Verkauf vom Eigentümer. Durch
die Beratung seines Maklers kennt der Verkäufer zwar die
Marktsituation, tut sich aber in den meisten Fällen recht
schwer, den Angebotspreis bis auf diese vom Fachmann
empfohlene Zahl zu senken. Oftmals verlangt er deshalb
anfangs einen Betrag, der über dem Marktpreis liegt. Im
Laufe der Zeit, meistens begleitet von erfolglosen Anfragen
und
Besichtigungen
sowie
nicht
akzeptablen
Kaufangeboten oder eben auch so gut wie gar keiner
Aktivität, wird der Preis dann Stück für Stück angepasst.
Wie läuft dieser Foreclosure-Kauf im einzelnen ab ?
Setzen wir voraus, der Käufer hat mit seinem Makler das
Wunschobjekt gefunden. Neben der Erstellung des
eigentlichen Kaufangebotes informiert der Makler auch noch
über evtl. weitere Dokumente, die ebenfalls ausgefüllt
werden müssen und Grundlage für eine Bearbeitung des
Angebotes bei der Bank sind, wie z.B. Freistellungserklärungen etc.
 Rechtsanwälte
 Steuerberater
 Einwanderungsanwälte
 Hausverwaltung und -vermietung
 Banken & Versicherungen
 Firmengründungen
 Unternehmensberatung
 Webdesign
Weitere Dienstleistungen:
 Immobilienberatung
 Unterstützung bei Hauskauf- oder
Hausbaufinanzierungen
 Unterstützung bei der Planung und
Durchführung eines Neubaus
Beim Short Sales stellt sich das Problem, dass aufgrund der
Involvierung des Eigentümers, evtl. dessen Rechtsanwalts
und unter Umständen bis zu zwei finanzierenden
Kreditinstituten sich der Zeitraum für die Abwicklung einer
Transaktion teilweise bis ins unerträgliche hinauszögert. 618 Monate Wartezeit sind keine Seltenheit, die dann allzu
oft durch eine einfache Absage abrupt beendet wird. Zwar
wurden vom Staat Richtlinien für die Banken herausgeben,
die Implementierung und ein verbesserter Ablauf wird hier
jedoch noch etwas auf sich warten lassen müssen.
Somit konzentrieren sich viele Makler und Käufer
inzwischen auf die Foreclosures, die in fast allen
Preissegmenten zu finden sind. Hier geht es um eine
Immobilie, die von einer Bank in den Markt abgegeben wird
und vom vorherigen Eigentümer zwangsübertragen wurde,
der
seinen
Zahlungsverpflichtungen
nicht
mehr
nachkommen konnte. Der Vorteil bei dieser Art des
Verkaufes ist, dass der Zeitrahmen für eine Abwicklung
recht vernünftig ist. In der Regel kann man solch einen Kauf
innerhalb von 2-3 Wochen zum Abschluss bringen, teilweise
sogar schneller, teilweise kann es aber in Einzelfällen auch
zu Verzögerungen seitens der Bank kommen. Foreclosures
sind auch bei Grundstücken keine Seltenheit.
Wichtig ist, dass bei einem Angebot an die Bank generell
eine Bestätigung vorhanden sein muss, die das
Vorhandensein der Kaufsumme belegt. Im Falle einer
Finanzierung ist das sog. “Preapproval”- oder auch
“Prequalification”-Dokument notwendig, welches das
finanzierende Kreditinstut nach einer ersten Überprüfung
der Vermögensverhältnisse des Antragstellers freigibt. Als
Barkäufer stellt die Bank des Käufers eine Bestätigung
über den Konto- oder Vermögensstand aus.
Selbstverständlich wird beim Foreclosure-Verkauf in den
meisten Fällen ein Barkäufer vorgezogen, da der Bank
daran gelegen ist, das Objekt so schnell wie möglich aus
dem Bestand zu lösen und nicht das Risiko zu laufen, kurz
vor dem Abschluss des Verkaufes doch noch eine negative
Situation zu erfahren, weil das finanzierende Institut des
Käufers evtl. doch keine finale Zustimmung gibt.
Wissenswertes
über Cape Coral
Das Land wurde im Jahre 1957
von den Gebrüdern Rosen für ca.
$800.000 erworben
Über 640 km Wasserstrassen und
Dutzende
von
Seen
wurden
künstlich angelegt
In
den
folgenden
wurden
mehr
Grundstücke
Jahrzehnten
als
für
100.000
mehr
als
250
Nach der Einreichung des Angebotes und der notwendigen
anderen Dokumente kann eine Antwort recht schnell
kommen, was der Makler auch in einem Gespräch mit dem
Verkaufsagenten bereits vorher grob herausfinden kann.
Was hier nun von einem normalen Verkauf abweicht ist der
Fakt, dass nicht einfach nur ein angenommener Vertrag
zurück zu erwarten ist. Die Bank schickt in diesem Falle vor
Annahme
des
Kaufangebotes
ein
sogenanntes
“Addendum”, einen Anhang an das Kaufangebot, das der
Verkäufer unterschreiben muss, um letztendlich ein
angenommenes Angebot von der Bank zu erhalten. Die
Rücksendung dieses unterschriebenen Anhangs muss
normalerweise innerhalb von 24 Stunden geschehen,
versehen mit der Anzahlung per Scheck oder
Expressüberweisung an die von der Bank beauftragte
Notarfirma, die den schriftlichen Abschluss übernimmt.
Millionen Dollar verkauft
Sie ist flächenmässig mit 300 km²
die zweitgrösste Stadt Floridas
2010
sind
mit
ca.
170.000
Einwohnern nur 45% der Landfläche
bebaut; Gesamtkapazität: 400.000
Zweitniedrigste Kriminalitätsrate in
Florida bei Städten mit mehr als
150.000 Einwohnern
Weltweit einzigartige Eigenschaften
im Bezug auf Leben am Wasser
330 Tage Sonne im
Jahr und
äusserst gesundes Klima
Teilweise um bis zu 70% gefallene
Immobilienpreise, die in etwa halb
so hoch wie die in Naples oder Fort
Lauderdale sind
Im Jahr 2009 wurden für mehr als
3,2 Mrd. Dollar Immobilien in Cape
Coral verkauft
Cape Coral
„Markt-o-Meter“
Momentan
befinden
sich
2.850
Häuser und Wohnungen auf dem
Markt, davon 1.110 mit mind. 3
Schlafzimmern, 2 Bädern und Pool,
davon 651 am Wasser und 553 mit
Mit diesem Anhang verpflichtet sich der Käufer, die Bank in
jedem Fall schadlos zu halten, da Sie zum einen die
Immobilie nie selber bewohnt hat und den Zustand nicht
beurteilen kann, sich aber auch generell gegen alle
Eventualitäten absichern möchte. Unterzeichnet der Käufer
den Anhang und nimmt die Bank dann das Angebot an, hat
der Käufer trotz dieser Paragraphen weiterhin ein Recht auf
die Hausinspektion, um sich ein Bild vom allgemeinen
Zustand des Hauses zu verschaffen. Hier kann wie bei
jedem anderen Kauf im Notfall immer noch innerhalb der
Hausinspektionsfrist vom Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht
werden.
Sollte die Bank nach Einreichung des Kaufangebotes nicht
sofort reagieren, kann dies ein Indiz sein, dass sie mehrere
Angebote erhält, diese erst sichten muss und generell auf
weitere hofft. Da bei Foreclosures die Listingpreise meist
unter dem Marktpreis liegen, kann ein letztendlicher
Kaufpreis in vielen Fällen auch über dem ursprünglich
gefragten Preis der Bank liegen. Erhält die Bank nun also
mehrere Angebote, evtl. manche sogar mit der gleichen
Kaufsumme und ähnlichen oder gleichen Bedingungen im
Kaufangebot, kann es sein dass die Bank den Ausruf
“highest and best” macht. Hierbei wird den Käufermaklern
mitgeteilt, dass der Käufer innerhalb einer kurzen Frist die
Möglichkeit hat, das Angebot einmalig anzupassen, um die
Chance auf den Zuschlag zu erhöhen. Die Bank entscheidet
dann, welches Angebot sie annimmt, je nachdem wie sie
den Kaufpreis im Verhältnis zur Kaufart (Barkauf oder
Finanzierung) sieht.
Nach einem angenommenen Vertrag unterscheidet sich zu
einem normalen Verkauf nichts mehr.
Nach der
Hausinspektion ist von Käuferseite bis zum Closing
(Kaufabschluss und Eigentumsübertragung) nur noch die
Restsumme auf das Treuhandkonto zu überweisen und die
notwendigen Dokumente zu unterschreiben, die von der
Notarfirma ausgestellt werden (Diese können auch im
Heimatland eines internationalen Käufers unterschrieben
werden, ggf. ist eine Notarisierung notwendig).
Cape Coral bietet immer noch eine Reichhaltigkeit an
Angebot, die seinesgleichen sucht.
Zugang zum Golf von Mexiko. 670
Häuser
kosten
momentan
unter
$100.000 und 1.509 unter $200.000
Es gibt derzeit 2.427 Grundstücke
auf dem Markt, davon 1.092 am
Kanal
gelegen
und
554
mit
Golfzugang, insgesamt 42 sind unter
$50.000
zu
haben,
190
unter
$100.000 und 350 unter $200.000
Der starke Euro, die Vielfalt an Häusern in allen
Preisklassen und der Wunsch vieler, ein eigenes Haus im
Sonnenstaat zu besitzen, kreiert einen nicht abbrechenden
Strom an Käufern, die sich nun ihren Traum verwirklichen
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komfortabel per email tagesaktuell schicken können, egal
ob Sie ein Haus oder einfach nur ein Grundstück suchen.
Die Auswahl ist vorhanden!
2009 - Lee County und
Cape Coral
Ein Rückblick in Zahlen auf das
stärkste Immobilienjahr aller Zeiten
Das Jahr 2009 hat alle Rekorde gebrochen. Während der
Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen in 2008
mit insgesamt 10.635 bereits 74% über dem Vorjahr lag mit
6.116 verkauften Einheiten, hat das Jahr 2009 alle
Erwartungen und Prognosen gesprengt. Mehr als 20.000
Häuser und Wohnungen wurden im letzten Jahr in Lee
County (Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres und
Umgebung) verkauft, was einer Steigerung von 89%
entspricht. Cape Coral trägt einen ungefähr 45%igen Anteil
daran, hier wechselten ca. 7.000 Häuser und 2.000
Wohnungen den Besitzer, wovon die Hälfte Foreclosures
waren (Immobilien aus Bankeigentum). Die restlichen 50%
waren Short Sales (Verkauf vom Eigentümer unter
Zustimmung der Bank) und traditionelle Verkäufe. Im
Dezember alleine waren es 1.340 Häuser, was eine 8%ige
Steigerung zum November und eine 30%ige zum Dezember
des Vorjahres bedeutet.
Bei den Immobilien unter $100.000 stellten Foreclosures im
November und Dezember den grössten Anteil mit fast 64%
dar, Short Sales und traditionelle Verkäufe hielten sich in
etwa die Waage. Im Segment von $100.000 bis $199.999
nahmen die Foreclosures nur noch ein Drittel ein, während
sie bei den Immobilien von $200.000 bis zu einer halben
Million auf ca. 21% abfallen und über $500.000 mit 9% recht
gering sind.
Der durchschnittliche Verkaufspreis bei Einfamilienhäusern
lag im Dezember 2008 bei $97.750. Über das Jahr 2009
hinweg sank diese Zahl bis auf $80.000 im April und Mai,
stieg dann aber wieder stetig an bis auf $90.000 im
Dezember. Diese Zahl als Vergleich lag im Dezember 2007
noch bei über $200.000.
Von Juli bis September waren die durchschnittlichen
Verkaufspreise in den einzelnen Bereichen wie folgt:
Foreclosures $68.000, Short Sales $89.000, Traditionelle
$140.000.
Von Oktober bis Dezember stieg die Zahl bei Foreclosures
um ca. 3% auf $69.900 und bei Short Sales um ca. 7% auf
$94.950, während bei traditionellen Verkäufen eine
Reduzierung um gute 4% auf $135.000 stattfand. Dadurch
ist klar zu sehen, dass die traditionellen Verkäufe weiter
unter starkem Druck stehen und die Immobilien aus
Bankeigentum preismässig ansteigen.
Neuigkeiten
In einer internationalen Studie von
der Firma DEMOGRAPHIA über
die
Immobilienmärkte
2010
wurden über 272 Städte in den
USA, Kanada, Australien, Irland,
England
und
Neuseeland
bewertet.
Insgesamt 98 dieser Städte liegen
in den U.S.A. und werden mit
wenigen Ausnahmen auf den
Plätzen 1 bis 112 genannt Diese
Zahl hat sich im Zuge der heftigen
Immobilienkrise seit der letzen
Studie
erhöht,
was
für
Kaufinteressenten in den USA
natürlich gute Neuigkeiten sind.
Weitaus interessanter ist der Fakt,
dass Cape Coral und Fort Myers
an Platz 7 dieser Studie
auftauchen:
Florida-Experten kommen zu Ihnen
Nachdem die bereits im Oktober 2009 durchgeführte Veranstaltungsreihe so
erfolgreich war, machen sich Experten des European Business Council erneut auf
den Weg zu Ihnen, um in verschiedenen Städten vom 20.–30. April 2010
Informationsveranstaltungen über Florida abzuhalten. Während der 4-stündigen
kostenlosen Präsentation erfahren Sie alles Notwendige, um Ihre finanziellen,
beruflichen und persönlichen Engagements in Florida planen und umsetzen zu
können.
Vorgesehen sind folgende Orte: Berlin, Hamburg, München, Dresden, Leipzig,
Villingen-Schwenningen, Frankfurt, Düsseldorf, Zürich und Wien. Sie können sich
jetzt schon für eine der Städte anmelden, einfach per email die Anmeldung anfordern
unter markus@gulfgatewayrealty.com. Den genauen Termin erhalten Sie dann von
uns nach der abgeschlossenen Planung.
Die deutschsprachigen Fachleute aus Florida werden Vorträge über folgende aktuelle
Themen halten:
Südwest-Florida
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
v.l.n.r: Dr. Jürgen Hartwich, Markus
Hartwich, Marena Löffler, Elke Rolff
Wirtschaftliche Situation und demografische Daten
Der European Business Council
Schnittstelle zwischen Europa und Florida
Dr. Jürgen Hartwich, Director European Business Council
„The biggest bang for the buck“ – Der Immobilienmarkt in Südwest-Florida
Die Plätze 1-6 gehen an Städte in
Michigan, Indiana und Ohio. Somit
ist das kleine Sonnenparadies
Südwestfloridas nicht nur unter
den Top10 vertreten, sondern ist
aus der Sicht der Lage zum
Wasser und des Klimas sogar die
Nummer 1!
Quelle: Demographia International Housing
Affordability Survey 2010
Mit
einem
durchschnittlichen
Hausverkaufspreis von knapp
unter $90.000 liegt Cape Coral
ebenfalls mit an der Spitze der
Niedrigpreisstädte. Jedoch ist seit
April eine etwas mehr als 11%ige
Steigerung bei diesem Index zu
verzeichnen. Wer sich also mit
dem Gedanken trägt, sich sein
Grundstück oder Haus in unserem
kleinen Paradies zu sichern, der
sollte 2010 in seinem Kalender
markieren. DIE ZEIT IST REIF!
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
Marktbericht Lee County / Cape Coral
Einfamilienhäuser und Villen - Ein Käufermarkt mit Investitionsgarantie
Grundstücke und Neubau – attraktive Angebote für den Eigenheimplaner
Ablauf eines Immobilienkaufs und der Finanzierung
Kaufkosten und Unterhaltskosten im Überblick
Markus Hartwich, Staatl. gepr. Immobilienmakler, Gulf Gateway Realty, Inc.
Visa-und Einwanderungsthemen
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
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Grundstruktur des Visa-und Einwanderungsrechts
System erkannt, Gefahr gebannt
Geschäftliche Visa und Green Card-Möglichkeiten für die USA
Elke Rolff, Internationale Rechtsanwältin (Florida/USA und Schweiz), Rolff Law P.A.
Steuerthemen
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
US Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen
Steuerliche Gestaltung bei Firmengründungen und Geschäftskäufen
Marena Löffler, CPA/MBA, Allure Accounting, LLC
Fragen und Antworten
Am Ende der Veranstaltung gibt es noch die Möglichkeit, mit den Fachleuten persönlich zu sprechen. Getränke und Snacks
werden serviert. Änderungen sind vorbehalten!
Angebot des
Monats Februar
Adresse: 309 SE 33rd St,
Cape Coral, FL 33914
Wohnfläche:
ca. 135 m²
Gesamtfläche:
ca. 310 m²
Grundstücksgrösse: ca. 930 m²
Schlafzimmer:
3
Badezimmer:
2
Garagenplätze:
2
Stadtwasser:
ja, keine
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360° Besichtigungstour:
Restschulden
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Bemerkungen:
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Excellence”
Ein wenig mehr über mich:
Geboren in Stuttgart, aufgewachsen in München
Wirtschaftsabitur in Villingen-Schwenningen
Studium am „Humber College of Applied Arts and Technology“ in Toronoto, Kanada
3 Jahre als Produktmanager beim führenden IT-Distributor in München
7 Jahre Grosskundenbetreuung und Europaverantwortung bei Microsoft am Münchner Hauptsitz
Unternehmensberater in den U.S.A.
Spezialist im Bereich „e-marketing“
Seit über 10 Jahren Immobilieninvestor in Florida
Einwohner in Cape Coral seit 2005, beherrscht die englische Sprache perfekt
Markus Hartwich
Gulf Gateway Realty, Inc.
1326 SE 47th St
Mitglied in folgenden Organisationen: Cape Coral Association of Realtors, Florida Association of
Realtors und National Association of Realtors, Chamber of Commerce, European Business
Council und den Florida-Experten
Leitspruch: „Es gibt keine Probleme, nur Herausforderungen!“
Cape Coral, FL 33904
Tel.: +1.239.549.7207
Fax Intl.: +1.239.443.1488
Fax USA: 888.435.3060
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