I Markt- und Standortanalyse

Transcription

Bericht
Aktualisierung der
Einzelhandelsuntersuchung
zur Pinneberger Innenstadt
Ist-Situation/Entwicklungsspielräume/
Bewertung des Innenstadtentwicklungskonzeptes
September 2013
für die
Stadt Pinneberg
-Fachbereich Stadtentwicklung und BauenBismarckstraße 8
25421 Pinneberg
Andreas Weidmann
BBE-Handelsberatung Hamburg
www.bbe.de
©
by BBE Handelsberatung GmbH
1
Inhaltsverzeichnis
I
Markt- und Standortanalyse
1.
Ausgangslage und Aufgabenstellung
1.1 Methodische Vorgehensweise
6
2.
9
Makro-Standort/Lage und Funktion
2.1 Bevölkerung und Prognose
12
2.2 EH-Kaufkraftindex
15
2.3 Zusammenfassung
16
3.
Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur
17
4.
Nachfrageanalyse/Nachfragevolumen
28
5.
IST-Bewertung/Einzelhandelszentralität
36
5.1 SWOT-Analyse
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4
40
2
Inhaltsverzeichnis
II Konzeptanalyse
6.
www.bbe.de
Entwicklungspotenziale
41
6.1 Entwicklungspotenziale/Marktabschöpfung
44
6.2 Entwicklungspotenziale/Nachfrageorientiert
47
6.3 Entwicklungspotenziale/Angebotsorientiert
52
6.4 Entwicklungspotenziale/Zusammenfassung
59
7.
Bewertung Innenstadtentwicklungskonzept
60
8.
Handlungsempfehlungen
71
9.
Zusammenfassung
80
3
I
1. Ausgangslage und Aufgabenstellung
Die Stadt Pinneberg -Ausschuss Stadtentwicklung- hat am 22.11.2011 ein Entwicklungskonzept für die
Innenstadt beschlossen und in diesem Zusammenhang einen Entwurf für einen Bebauungsplan (136)
erarbeitet. Als wesentliche Grundlage für das Innenstadtentwicklungskonzept diente das durch die BBE
Retail Experts erarbeitete Einzelhandelsgutachten vom April 2010.
Durch das im März 2013 vorgestellte städtebauliche Planvorhaben der ortsansässigen VR-Bank, welches
einen zentralen Bestandteil des bislang erarbeiteten Innenstadtentwicklungskonzeptes modifiziert, hat die
Stadt Pinneberg die Vorlage über den Satzungsbeschluss zur Innenstadtentwicklung zurückgestellt.
Unter der Berücksichtigung der Eigentümerverhältnisse hat die Stadt Pinneberg das Planvorhaben der
VR-Bank 'aufgegriffen' und überprüft, wie es in den bisherigen Rahmenplan für die Innenstadtentwicklung
integriert werden kann. Dementsprechend bedarf es auch im Falle einer Änderung des bisherigen
Rahmenplanes einer erneuten grundsätzlichen Beschlussfassung der Ratsversammlung zu einem
möglicherweise modifizierten Innenstadtentwicklungskonzept sowie einer Bearbeitung des Bebauungsplanes 136, Innenstadt.
Das Projekt der VR-Bank beabsichtigt die Realisierung eines viergeschossigen und im Eckbereich
Friedrich-Ebert-Straße/Bismarckstraße fünfgeschossigen Gebäudekörpers. Dabei sind das EG und OG
für Einzelhandelsnutzungen vorgesehen, die weiteren Geschossebenen für Büronutzungen (u.a. VRBank). Darüber hinaus sehen die Planungen der VR-Bank die Errichtung eines Parkhauses mit rd. 220
Stellplätzen vor. Insgesamt umfasst die Planung nach gegenwärtigem Planungsstand rd. 3.800 m² Bruttogeschossfläche für Einzelhandelsnutzungen sowie rd. 3.300 m² Bruttogeschossfläche für Büronutzungen.
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4
I
1. Ausgangslage und Aufgabenstellung
Vor dem Hintergrund des modifizierten Innenstadtentwicklungskonzeptes, in Folge der VR-Planung, hat
die Stadt Pinneberg die BBE Handelsberatung GmbH, Hamburg, damit beauftragt, unabhängig zu
untersuchen, inwieweit eine mögliche neue städtebauliche Rahmenplanung unter Berücksichtigung des
aktuellen VR Bank-Projektes die Stärkung und Weiterentwicklung der Pinneberger Innenstadt
unterstützt bzw. welche qualitativen Auswirkungen unter städtebaulichen Gesichtspunkten zu erwarten
sind. Darüber hinaus wurde gutachterlich eruiert, welche tragfähigen Entwicklungsspielräume in den
verschiedene Sortimentsbereichen des Einzelhandels in der Pinneberger Innenstadt unter den
aktuellen Rahmenbedingungen bestehen.
Auf Grundlage dessen hat die Stadt Pinneberg die BBE Handelsberatung GmbH mit der Aktualisierung
des im Jahr 2010 erarbeiteten Einzelhandelsgutachtens beauftragt, um eine fundierte Entscheidungsvorlage für das Innenstadtentwicklungskonzept zu erhalten.
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5
I
Der methodische Aufbau der Untersuchung gliedert sich in einen Analyseteil (Markt- und Standortanalyse) sowie in einen Konzeptteil (Entwicklungspotenziale, Innenstadtkonzeptbewertung und
Empfehlungen). Die verschiedenen Arbeitsschritte wurden jeweils in enger Zusammenarbeit mit den
zuständigen Vertretern der Stadtverwaltung (Bauamt/Wirtschaftsförderung) Pinneberg durchgeführt.
Im Einzelnen sind folgende Erhebungs-, Analyse- und Datengrundlagen zu nennen:
 Vor-Ort-Recherchen zur Standortsituation und zu den Lagebeziehungen
 Erhebung aller Einzelhandelsanbieter im Stadtgebiet von Pinneberg nach den betriebstypischen
Merkmalen Lage, Angebotsstruktur, Betriebsform, Verkaufsflächen sowie Umsätze. Erfassung aller
Leerstände in der Pinneberger Innenstadt (Datengrundlage aus dem Jahr 2010/Aktualisierung in
Abstimmung mit der Stadt Pinneberg 2013 in der 26. KW 2013)
 Qualitative Bewertung aller Einzelhandelsanbieter in der Pinneberger Innenstadt 2013 (27. KW 2013)
 Erhebung aller Gastronomieanbieter in der Pinneberger Innenstadt 2013 827. KW 2013)
 Abgleich des aktuellen Datenmaterials mit den Ergebnissen der Einzelhandelsuntersuchung für die
Pinneberger Innenstadt 2010
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6
I
 Berücksichtigung der aktuellen Daten der BBE!MB Research-Marktforschung 2012, z. B. Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben sowie Erfahrungswerte aus ähnlich
gelagerten Untersuchungen
 Berücksichtigung der neuen Einwohnerzahlen aus Zensus 2011 (Veröffentlichung 31.05.2013)
 Rückgriff auf sekundärstatistische Daten vom Landesamt für Statistik Nord sowie Berücksichtigung aller
Daten bzw. Informationen, die durch die Stadtverwaltung Pinneberg zur Verfügung gestellt wurden
Alle Erhebungsprogramme wurden mit dem Auftraggeber abgestimmt, die Datenschutzbestimmungen sind
bei dieser Untersuchung gewährleistet.
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I
Projektbegleitende Abstimmung
Rahmenbedingungen
Nachfrageanalyse
Angebotsanalyse
Ist-Bewertung
Stärken/Schwächen/Potenziale/Risiken
Konzeptanalyse
Bewertung
Innenstadtkonzept
Empfehlung
Bericht
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8
I
2. Makro-Standort/Lage und Funktion
 Die Stadt Pinneberg ist raumordnerisches
Mittelzentrum im Verdichtungsraum der
Metropolregion Hamburg
 Mittelzentren sollen als regional bedeutsame
Wirtschaftsstandorte gestärkt und weiterentwickelt werden
 Vorteil: Pinneberg profitiert durch seine
unmittelbare Nachbarschaft zum Verdichtungsraum Hamburg (Infrastruktur, Wirtschaft,
Wohnen).
 Nachteil: Pinneberg ist mit einer Reihe von
verkehrsorientierten Einzelhandelsagglomerationen sowie dem EH-Standort
Hamburg 'konfrontiert'.
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9
I
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10
I

Verkehrliche Erreichbarkeit:
Unter verkehrlichen Gesichtspunkten ist Pinneberg durch die drei Autobahnanschlüsse an die A23 sehr
gut in das überregionale Straßenverkehrsnetz eingebunden. Auch die regionale/lokale Anbindung über die
Bundesstraßen 107, 105, 99 sowie die Bundesstraße 106, die den Innenstadtbereich in nördlicher
Richtung flankiert, ist als sehr gut zu bewerten.
Über den S-Bahnhof von Pinneberg und Thesdorf ist eine Verbindung mit der S3 zum Hamburger
Verkehrsnetz gewährleistet. Regionalzüge verkehren außerdem nach Itzehoe und in die Landeshauptstadt Kiel. Darüber hinaus verkehren sieben Hauptbuslinien in Pinneberg.
Zusammenfassend ist die örtliche Erreichbarkeit von Pinneberg durch den motorisierten Individualverkehr
sowie auch durch den öffentlichen Nahverkehr als sehr gut einzustufen.

Pendlerdaten:
Pendlerverflechtungen können insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel für externe Kaufkraftzuflüsse
sorgen. Da Einkäufe oft in komplexe Wegeketten eingebunden sind, hat sich der Einzelhandel in der
Vergangenheit zunehmend über längere Ladenöffnungszeiten und verkehrsorientierten Standorten an
den Bedürfnissen der berufstätigen Bevölkerung orientiert.
Die Stadt Pinneberg weist hohe Pendlerverflechtungen zum Hamburger Stadtgebiet auf. Bei täglichen
Ein- und Auspendlerzahlen von 10.287 bzw. 14.856 entsteht für Pinneberg ein negatives Pendlersaldo
von –4.569.
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11
I
2.1 Makro-Standort/Bevölkerung und Prognose
Methodische Vorbemerkung:
Die aufgeführten Daten zur Bevölkerungsstruktur/-prognose basieren auf den Angaben des Statistischen
Landesamtes Nord (Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein) sowie der Bertelsmann
Stiftung. Mit der Veröffentlichung der Ergebnisse aus der Volkszählung 2011 (Zensus 2011) am 31.05.2013
kam es zum Teil zu erheblichen Abweichungen zwischen den Bevölkerungsangaben der statistischen
Landesämter sowie den ermittelten Angaben aus Zensus 2011. Demnach wurde die Bevölkerung der Stadt
Pinneberg durch das Statistisches Landesamt Nord mit 43.171 Einwohnern (30.09.2012) ausgewiesen,
aktuelle Erhebungen aus der Stadt Pinneberg beziffern die Einwohnergröße auf 43.544 (14.06.2013),
während die durch Zensus 2011 ermittelte Einwohnergröße bei 41.137 liegt.
Die Darstellung der relevanten Leistungskennziffern (u.a. Pro-Kopf-Ausstattung Einzelhandel, Einwohnerplattform im Einzugsgebiet) basiert - in Absprache mit der Stadt Pinneberg - auf den Einwohnerzahlen aus
Zensus 2011. Diese Datengrundlage wurde auch als Ausgangsbasis für die Bevölkerungsprognosen
(Bertelsmann Stiftung und Stadt Pinneberg) herangezogen und, auf Grundlage der prozentualen
Entwicklungen, durch die BBE Handelsberatung GmbH neu ermittelt.
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12
I
Wohnbevölkerung im Stadtgebiet
Gebietseinheit
Innenstadt (Ortsteilzentrum)
Einwohner 2013
Einwohner, in %
6.892
16%
11.358
26%
Quellental
6.858
16%
Thesdorf
9.104
21%
Eggerstedt
6.365
15%
Datum
2.968
7%
Ratsberg (Pinneberg-Nord)
Gesamt Pinneberg
43.544
Quelle: Einw ohnermeldeamt Stadt Pinneberg Datenstand 24.06.2013; Eigene Darstellung
 Eine differenzierte Einwohnverteilung nach Stadtteilen auf Basis der Zensusdaten 2011 - liegt bislang nicht vor!
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I
Bevölkerungsprognose Pinneberg
 Die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt
Pinneberg verlief in den letzten 7 Jahren
kontinuierlich positiv +4,4 %
Prozentuales Wachstum der Bevölkerungszahlen für die Stadt Pinneberg
9
 Auch die Bevölkerungsprognose bis zum Jahr
2025 geht von einem weiteren Bevölkerungszuwachs von rd. +6,1 % aus
8,0
8
7
6,1
6
 Die interne Bevölkerungsprognose der Stadt
Pinneberg geht bis zum Jahr 2030 sogar von
einem Wachstum von rd. 8,0 % aus (bezogen auf
das Jahr 2001)
5
 Insgesamt betrachtet unterstreichen die positiven
Bevölkerungsprognosen die anhaltende Nachfrage nach 'bezahlbaren' Wohnraum im Großraum Hamburg, im Vergleich zum Stadtgebiet
1
5,3
4
3
3,4
2
0
bis 2015
bis 2020
bis 2025
bis 2030
Quelle: Prognose bis 2025: Bertelsmann Stiftung, Abgerufen am 04.07.2013
Prognose bis 2030: Gertz Gutsche Rümenapp, Kleinräumige Bevölkerungsund Haushaltsprognose Pinneberg 19.06.2013
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I
2.2 Makro-Standort/EH-Kaufkraftindex
 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Stadt Pinneberg: 106,3 %*
106,3
Stadt Pinneberg
Landkreis Pinneberg
108,0
Schleswig Holstein
101,3
100,00
Deutschland
85,0
90,0
95,0
100,0
105,0
110,0
Prozent
*) Bei der Berechnung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft bleiben Ausgaben für Dienstleistung, Wohnung, Reisen,
Altersvorsorge sowie Ausgaben für Kfz, Brennstoffe und Reparaturen unberücksichtigt.
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Quelle: BBE!MB Research 2012
115,0
I
2.3 Makro-Standort/Zusammenfassung
Fazit zum Makrostandort Pinneberg:






Mittelzentrum in Schleswig-Holstein im engeren Verflechtungsbereich der Metropolregion
Hamburg
Positive zurück liegende Entwicklung und Prognose der Bevölkerungszahlen
Gute verkehrliche Erschließung durch die Autobahn 23 und Bundesstraßen 105, 106,107
Direkte Einbindung in das ÖPNV-Netz der Stadt Hamburg via S-Bahn
Auspendlergemeinde
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex rangiert deutlich über dem Bundes- und
Landesdurchschnitt
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16
I
3. Angebotsanalyse/Einzelhandelsstruktur
Rahmenbedingungen
Nachfrageanalyse
Angebotsanalyse
Ist-Bewertung
Konzeptanalyse
Bewertung
Innenstadtkonzept
Empfehlung
Bericht
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17
I
Im Folgenden soll die Einzelhandelsstruktur der Stadt Pinneberg kurz charakterisiert werden, im Stadtentwicklungskonzept 2006 werden verschiedene Standortbereiche für Einzelhandel und Nahversorgung für Pinneberg klassifiziert. Die Innenstadt stellt das Hauptgeschäftszentrum dar, ergänzend
wurden drei Nahversorgungszentren, zwei Fachmarktstandorte sowie drei Einzelhandelsstandorte mit
Nahversorgungsfunktion und ein Gewerbeerweiterungsgebiet benannt.
Die zentrale Einkaufszone-City ist als Hauptzentrum klassifiziert und erstreckt sich im Bereich südlich
der Friedrich-Ebert-Straße zwischen Elmshorner Straße und Bahnhofsstraße. Schwerpunkt im Bereich
Einzelhandel sind zentrenrelevante Sortimente v.a. im Bereich Bekleidung. Gleichzeitig wird für die
umliegenden Wohngebiete eine Nahversorgungsfunktion übernommen, die mit der Eröffnung des
EDEKA Verbrauchermarktes auf dem ehem. Kreissparkassengelände im Jahr 2014 an Bedeutung
gewinnen wird.
Nordöstlich und südwestlich des Innenstadtbereiches befinden sich die als Fachmarktstandorte ausgewiesenen Bereiche ‘‘Flensburger Straße‘‘ bzw. ‘‘Rosenfeld‘‘, die vorwiegend auf Zielgruppen mit
hoher Pkw-Mobilität ausgerichtet sind und mit Verbundstandorten von Lebensmitteldiscountern und
Verbrauchermärkten auch eine wichtige Versorgungsfunktion im kurzfristigen Bedarfsbereich
übernehmen. Weiterhin existiert eine größere Fachmarktagglomeration mit einem SB-Warenhaus,
einem Lebens-mitteldiscounter und weiteren Fachmärkten direkt angrenzend an das Pinneberger
Stadtgebiet in der Gemeinde Prisdorf. Dieser Standort verfügt über die flächenseitig größte
Verkaufsflächenausstattung und übt somit zentralen Einfluss auf die Einzelhandelsstrukturen der Stadt
Pinneberg aus. Als klassische Nahversorgungsstandorte mit dichter Wohnbebauung im Umfeld und
primär fußläufigem Einzugsgebiet sind die Bereiche Quellental, Thesdorf und Waldenau südlich der
Innenstadt einzustufen.
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18
I
Zentrenkonzept der Stadt Pinneberg 2004
 Das Zentrenkonzept aus dem Jahr 2004 gliedert sich in Haupt-,
Nahversorgungszentren, solitäre Nahversorgungsstandorte und
Sonderstandorte
 Erklärtes Ziel ist die Stärkung sowie der zukünftige Ausbau des
Hauptgeschäftszentrums
- insbesondere im Bereich Bekleidung und Schuhe
 Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit dem
Sortimentsschwerpunkt im Bereich der zentrenrelevanten
Sortimente ist außerhalb der Innenstadt zukünftig zu vermeiden
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19
I
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20
I
Relevante Einzelhandelsplanungen
 Realisierung eines Expert Bening Elektrofachmarktes sowie dem Golfsportfachgeschäft
Golf USA im Fachmarktzentrum an der
Flensburger Straße
 Verkaufsfläche des Expert Elektrofachmarktes rd.
2.100 m²; Eröffnung Ende 2013. Verkaufsfläche
Golf USA rd. 450 m²; Eröffnung 2014
 Realisierung eines Edeka Verbrauchermarktes
(Edeka Meyer Frischemarkt) auf dem ehem.
Kreissparkassengelände in der Innenstadt
 Gesamtverkaufsfläche rd. 2.400m² (inkl. Backshop, Zeitschriftenladen, Tabak); Eröffnung
Anfang 2014
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21
I
Aktiv betriebene Verkaufsflächen in Pinneberg: 58.035 m² (ohne Leerstände)
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22
I
Verkaufsflächen und Pro-Kopf-Ausstattung
Warengruppe
Nahrungs- und Genussmittel
Verkaufsfläche
Pinneberg in m²
Pro-KopfAusstattung in
m²/Einw.
23.690
0,58
Blumen / Zoo
1.860
0,05
Drogerie / Parfümerie / Kosmetik
3.170
0,08
840
0,02
PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher
1.610
0,04
Bekleidung / Wäsche
8.130
0,20
Schuhe / Lederwaren
2.195
0,05
Baumarkt-Sortiment i.e.S./ Gartenbedarf
3.640
0,09
GPK / Hausrat / Geschenkartikel
1.585
0,04
Spielwaren, Hobby/ Basteln/ Musikinstrumente
1.145
0,03
Sportartikel / Fahrräder / Camping
2.790
0,07
705
0,02
Bettwaren / Haus-, Tisch-, Bettwäsche
1.000
0,02
Möbel (incl. Bad-, Büro-, Gartenmöbel)
1.080
0,03
Elektro / Leuchten / sonstige hochw. Haushaltsgeräte
Unterhaltungselektronik / Musik / Video / PC / Drucker
/ Kommunikation
2.475
0,06
920
0,02
Foto / Optik / Akustik
870
0,02
Uhren / Schmuck
330
0,01
58.035
1,41
Pharmazeutische, med. orthop. Artikel
Teppiche / Gardinen / Deko
Gesamt
*ohne Leerstände
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 Im Vergleich zum Jahr 2010 (rd. 51.300 m²)
verzeichnet Pinneberg ein spürbares Verkaufsflächenwachstum von rd. +13% auf rd.
58.000 m² (inkl. Planungen u.a. Edeka,
Expert, Golf USA)
 Insbesondere im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente sowie im
Bereich Elektro/Unterhaltungselektronik ist ein
deutliches Flächenwachstum zu verzeichnen,
während im Bereich der zentrenrelevanten
Kernsortimente (Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren) eine Stagnation bzw.
leichter Rückgang vorliegt
 Die durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner liegt bei rd. 1,4 m²
und rangiert damit auf dem Niveau des
Bundesdurchschnittes*
* z.B. Elmshorn rd. 3,6 m²/VKF/Einw.; Bundesdurchschnitt rd.
1,4 m²/VKF/Einw.
23
I
Verkaufsflächenausstattung pro-Kopf nach Hauptwarengruppen
EinzelhandelsVerkaufsfläche in
m²
Pro-KopfAusstattung in
m²/Einw.
Bundesdurchschnitt in
m²/Einw.
23.690
0,58
0,4
Nahversorgungsrelevante Sortimente (kurzfristiger
Bedarf)
29.560
0,72
*
Zentrenrelevante Sortimente (mittelfristiger Bedarf)
22.050
0,54
*
Nicht-zentrenrelevante Sortimente (langfristiger
Bedarf)
Gesamt
6.425
58.035
0,16
1,41
*
1,4
Warengruppe
*) Für dieses Warengruppen existieren keine verbindlichen Durchschnittswerte
 Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner in Pinneberg dokumentiert einen durchschnittlichen
Ausstattungsgrad mit quantitativen Potenzialen
 Die Angebotsstrukturen im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sind in den letzten drei Jahren flächenseitig
spürbar angestiegen und bewegen sich mittlerweile auf einem adäquaten Niveau
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24
I
Umsatz- und Verkaufsflächenverteilung im Stadtgebiet von Pinneberg
Betriebe
Umsatz
Verkaufsfläche
absolut
in %
in Mio. €
in %
absolut
in %
Innenstadt (Ortsteilzentrum)
121
65,8
84,4
39,1
19.980
34,4
Innenstadt (Randlagen)
12
6,5
10,8
5,0
2.850
4,9
Ratsberg (Pinneberg Nord)
25
13,6
58,3
27,0
18.410
31,7
Quellental
16
8,7
25,5
11,8
6.765
11,7
Thesdorf
3
1,6
9,8
4,6
2.690
4,6
Eggerstedt
3
1,6
21,8
10,1
6.140
10,6
Datum
4
2,2
5,0
2,3
1.200
2,1
184
100
215,7
100
58.035
100
Gesamtstadt
 Der Innenstadteinzelhandel von Pinneberg verfügt über einen vergleichsweise hohen gesamtstädtischen Umsatzanteil von rd. 39 %.
 Das innerstädtische Verkaufsflächenangebot dokumentiert mit einem Drittel der gesamtstädtischen
Verkaufsfläche eine bislang gute 'Arbeitsteilung' zwischen dem Innenstadthandel und dem
Einzelhandelsangebot in den dezentralen Randlagen bzw. Wohngebieten
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25
I
Umsatz- und Verkaufsflächenverteilung nach Einkaufslagen
Umsätze nach Hauptwarengruppen
Nahrungs- und Genussmittel*
Drogerie- und Gesundheitsbedarf**
kurzfristiger Bedarf
Bekleidung/ Textilien
Schuhe/ Lederwaren
Sportbedarf/ Freizeit ***
Bücher/ Schreibwaren
Unterhaltungselektronik/ Elektro ****
Hausrat/ Glas/ Porzellan, Uhren/ Schmuck
mittelfristiger Bereichsbedarf
Möbel- und Einrichtungsbedarf
Baumarktspezifische Sortimente, Fahrräder und Zubehör*****
langfristiger Bedarfsbereich
Gesamt
Gesamtstadt
Innenstadt
Innenstadt
Übriges
Stadtgebiet
Übriges
Stadtgebiet
in Mio. € *
in Mio. €
Anteil in %
in Mio. €
Anteil in %
97,2
29,0
126,2
23,8
4,4
8,8
9,6
19,2
7,0
72,9
6,0
10,5
16,6
215,7
22,9
15,7
38,7
20,8
3,0
2,5
6,5
6,4
4,6
43,6
1,1
1,0
2,1
84,4
23,6%
54,3%
30,6%
87,0%
66,4%
28,2%
67,2%
33,1%
65,6%
59,8%
18,3%
9,6%
12,8%
39,1%
74,3
13,3
87,6
3,1
1,5
6,3
3,2
12,9
2,4
29,3
4,9
9,5
14,4
131,3
76,4%
45,7%
69,4%
13,0%
33,6%
71,8%
32,8%
66,9%
34,4%
40,2%
81,7%
90,4%
87,2%
60,9%
*Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakwaren
**Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Körperpflege, Gesundheit
***Sportgeräte, -bekleidung, -schuhe, Spielwaren, Hobby, Musikinstrumente
****Informationstechnologie, Telekommunikation, bespielte Tonträger, Foto, Optik, Elektrogrß- und kleingeräte
*****Kfz-Ersatzteile und Zubehör
Vermerk: Rundungsdifferenzen möglich
* zzgl. der bereits im Bau befindlichen bzw. geplanten Projektvorhaben (u.a. Edeka Verbrauchermarkt, Expert Elektrofachmarkt, Golf USA)
 Rd. 87 % der Einzelhandelsumsätze im Bereich des zentrenrelevanten Kernsortimentes
Bekleidung/Textilien werden in der Pinneberger Innenstadt erwirtschaftet.
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26
I
Bekleidungsangebot in der Innenstadt von Pinneberg
Pinneberg
Vergleichsstädte
(30.000 bis 50.000
Einwohner)
27
15 – 35
Anteil der Betriebe bis 100 m² Vkfl.
40,7 %
50 – 70 %
Anteil der Betriebe über 100 m² bis 400 m² Vkfl.
55,6 %
15 – 30 %
Anteil der Betriebe über 400m² bis 800 m² Vkfl.
0,0 %
5 – 15 %
Anteil der Betriebe über 800 m² Vkfl.
7,4 %
5 – 10 %
ca. 6.720 m²
3.500 – 8.000 m²
Anteil der Bekleidungsfläche an der gesamten innerstädtischen
Einzelhandelsfläche
29 %
25 – 45 %
Anteil der Bekleidungsfilialisten an der gesamten
innerstädtischen Bekleidungsfläche
29 %
20 – 40 %
Warengruppe
Anzahl der Betriebe mit Sortimentsschwerpunkt Bekleidung in der
Innenstadt
Gesamt-Verkaufsfläche Bekleidung
 Das innerstädtische Bekleidungsangebot charakterisiert sich überwiegend durch kleinteilige Anbieter
(< 400 m²), während größere Formate nur sehr unterdurchschnittlich vertreten sind
 Insgesamt betrachtet zeigt sich das Bekleidungsangebot sowie dessen Filialisierungsgrad in der
Pinneberger Innenstadt noch ausbaufähig
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27
I
4. Nachfrageanalyse/Nachfragevolumen
Rahmenbedingungen
Nachfrageanalyse
Angebotsanalyse
Ist-Bewertung
Konzeptanalyse
Bewertung
Innenstadtkonzept
Empfehlung
Bericht
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28
I
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Pinneberg
Warengruppe
Nachfragevolumen
Pro-Kopf-Ausgaben
in Mio. €
in €
94,8
2.280
Drogeriewaren und Gesundheitsbedarf**
35,4
832
kurzfristiger Bedarfsbereich
130,2
3.113
Bekleidung / Textilien***
28,4
667
Schuhe / Lederwaren
6,7
157
Sportbedarf / Freizeit****
6,3
100
Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente
5,9
139
Bücher / Schreibwaren
8,6
203
Unterhaltungselekronik / Elektro*****
18,3
430
Foto / Optik
4,8
113
Hausrat / GPK / Geschenkartikel
3,5
82
Uhren und Schmuck
2,9
68
mittelfristiger Bedarfsbereich
85,4
1.959
Möbel- und Einrichtungsbedarf******
22,4
528
baumarktspezifische Sortimente*******
26,3
665
48,8
1.193
Summe Einzugsgebiet
264,4
6.265
*Nahrungsmittel,
alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakwaren
**Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Körperpflege, Gesundheit
***Damenmode, Herrenmode, Kindermode, Wäsche, Strumpfwaren, sonstige Bekleidung
****Sportgeräte, Sportbekleidung, Sportschuhe, Fahrräder und
Zubehör
***** Informationstechnologie, Telekommunikation, bespielte Tonträger, Elektrogroß- und Kleingeräte
******Möbel, Haus- und Heimtextilien, sonstige
Einrichtungsgegenstände
*******Kfz-Ersatzteile und Zubehör
 Die Bevölkerung der Stadt
Pinneberg verfügt über ein
einzelhandelsrelevantes
Nachfragepotenzial in Höhe von
rund 264 Mio. Euro
 Das Nachfragepotenzial errechnet
sich aus der Multiplikation der
regionalen Pro-Kopf-Ausgaben
mit der Bevölkerungszahl der
Stadt Pinneberg
 Die einzelhandelsrelevante
Kaufkraft der BBE!MB-Research
enthält neben den Verbrauchsausgaben im stationären Einzelhandel auch die Segmente
Versandhandel und OnlineHandel sowie Apothekenumsätze
inkl. der rezeptpflichtigen Waren
Quelle: BBE!MB-Research 2012
www.bbe.de
29
I
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen nach Warengruppen
Nahrungsund
Genussmittel
Nahrungsund
Genussmittel*
Gesamt 264,4 Mio. €
Drogeriewaren
Drogeriewaren
undund
Gesundheitsbedarf**
Gesundheitsbedarf
Bekleidung
/ Textilien
Bekleidung
/ Textilien***
10%
1%
9%
1%
36%
2%
Schuhe
Schuhe
/ Lederwaren
/ Lederwaren
Sportbedarf
/ Freizeit****
Sportbedarf
/ Freizeit
7%
Spielwaren
/ Hobby
/ Musikinstrumente
Spielwaren
/ Hobby
/
Musikinstrumente
3%
2%
Bücher
/ Schreibwaren
Bücher
/ Schreibwaren
2%
Unterhaltungselekronik
/ Elektro*****
Unterhaltungselektronik
/ Elektro
3%
11%
13%
Foto
/ Optik
Foto
/ Optik
Hausrat
/ GPK
/ Geschenkartikel
Hausrat
/ GPK
/ Geschenkartikel
Uhren
und
Schmuck
Uhren
und
Schmuck
Möbelund
Einrichtungsbedarf******
Möbelund
Einrichtungsbedarf
Quelle: BBE!MB-Research 2012
www.bbe.de
baumarktspezifische
Sortimente*******
Baumarktspezifische
Sortimente
30
I
4.1 Nachfrageanalyse/Einzugsgebiet
Einzugsgebiet der Stadt Pinneberg
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes des Pinneberger Einzelhandels erfolgte in erster Linie vor dem
Hintergrund der Attraktivität/Qualität des dort ansässigen Einzelhandelsbesatzes, der siedlungsstrukturellen und topografischen Gegebenheiten, der vorhandenen Verkehrsinfrastruktur und den
daraus resultierenden Zeit-/Wege-Distanzen sowie insbesondere unter Berücksichtigung der derzeitigen bzw. zukünftigen absehbaren Wettbewerbssituation sowie der in der Region bestehenden
Einkaufsorientierungen bzw. -verhaltensweisen. Vor diesem Hintergrund sind nachstehende Faktoren
maßgeblich für die Abgrenzung des Einzugsgebietes:
Lage im Raum
Verkehrliche Anbindung und Erreichbarkeit
Zentralörtliche Bedeutung der Stadt
Die Eigenattraktivität des städtischen Einzelhandelsangebotes im Verhältnis zu konkurrierenden
Einkaufsorten
 Häufigkeit der Bedarfsdeckung
 Der vom Verbraucher akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand zur Bedarfsdeckung*




* Mit
zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmenden spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der
zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien
räumlich enger als bei Angeboten des langfristigen Bedarfsbereiches (z. B. Möbel).
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31
I
Methodische Vorbemerkung
Mit Veröffentlichung der Mikro-Zensusdaten zur Bevölkerung am 31.05.2013 kam es zu einer Neubewertung der Einwohnerplattform im Mittelzentrum Pinneberg. Laut Statistischem Landesamt Nord
wurde die Bevölkerung für die Stadt Pinneberg mit 43.171 Einwohnern (2012) ausgewiesen, während
die durch die Volkszählung (Zensus 2011) ermittelte Einwohnergröße bei 41.137 liegt.
Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens im Einzugsgebiet der Stadt
Pinneberg wurden - in Absprache mit der Stadt Pinneberg - die Einwohnerdaten aus Zensus
2011 zu Grunde gelegt. Dies wirkt sich jedoch grundsätzlich nicht auf das vorhandene
einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen und die vor Ort getätigten Umsätze im Einzelhandel aus.
Erklären lässt sich dies mit der methodischen Ermittlung der angesetzten einzelhandelsrelevanten ProKopf-Ausgaben. Die Berechnungen zum einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen basieren auf der
amtlichen Lohn- und Einkommensteuerstatistik unter Berücksichtigung staatlicher Transferleistungen
(Arbeitslosengeld I und II, Kindergeld, BaföG). Diese Datenbasis liegt grundsätzlich als Fixum vor.
Da nunmehr die amtliche Bevölkerungsfortschreibung angepasst werden musste, bedeutet das im
Umkehrschluss auch, dass die Marktforschung die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, im Klartext die
Pro-Kopf-Ausgaben, entsprechend anpassen muss.
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32
I
Für die Stadt Pinneberg bedeutet das, dass sich die in den Einzelhandel fließende vorhandene
Kaufkraft auf weniger Köpfe umverteilt. Die Pro-Kopf-Ausgaben sind demnach tatsächlich höher als
bislang angenommen.
Ein schlichtes Herunterrechnen der vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft auf Basis der bislang angenommenen einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben ist methodisch nicht korrekt, da der
durchschnittliche Ausgabebetrag im Einzelhandel auf Basis des Zensus 2011 tatsächlich höher liegen
muss. Dieser neue (höhere) Pro-Kopf-Ausgabebetrag würde multipliziert mit der nunmehr geringeren
Bevölkerungszahl somit letztlich dasselbe Nachfragevolumen ergeben, wie bereits vorliegend. Die
neuen sortimentsspezifischen Pro-Kopf-Ausgabebeträge auf Basis der Bevölkerungszahlen von Zensus
2011 werden derzeit durch die entsprechenden Institute neu berechnet und liegen frühestens Ende
2013 vor.
Vor diesem Hintergrund haben die Gutachter die Berechnungen zur Einwohnerplattform sowie dem
einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der Stadt Pinneberg auf Basis der
Einwohnerdaten aus Zensus 2011 und den derzeit verfügbaren einzelhandelsrelevanten Pro-KopfAusgabebeträgen 2012 durchgeführt. Dementsprechend dürfte das ermittelte Nachfragevolumen
marginal höher ausfallen (Pro-Kopf-Ausgabebeträge dürften höher liegen, als bislang angesetzt).
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33
I
 Das einzelhandelsrelevante Einzugsgebiet
der Stadt Pinneberg gliedert sich in zwei
Zonen:
Zone I: Stadt Pinneberg
Zone II: Tangstedt, Borstel-Hohenraden,
Kummerfeld, Prisdorf, Appen, Ortsteil
Rellingen
 Im Vergleich zu 2010 stellt sich die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes
konstant dar. Eine weitere räumliche
Ausdehnung des derzeitigen Einzugsgebietes dürfte auch zukünftig kaum
denkbar sein. Dabei sind insbesondere
auch die neueren Einzelhandelsentwicklungen in der Nachbarstadt Elmshorn
(u.a. Media Markt, H & M) zu berücksichtigen.
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34
I
Einwohner- und Nachfrageplattform im Einzugsgebiet der Stadt Pinneberg
Ort
Einwohner
Einzelhandelsrelevante
Nachfragepotenzial
Kaufkraft 2012
in Mio. €
in %
Pinneberg, Stadt
41.137
106,3
264,3
Zone I (Kerneinzugsgebiet)
41.137
106,3
264,3
Tangstedt
2.199
116,2
15,1
Borstel-Hohenraden
2.242
113,4
15,0
Kummerfeld
2.098
118,8
14,7
Prisdorf
2.156
117,6
14,9
Appen
4.899
102,9
29,7
Rellingen
8.090
119,6
57,0
Zone II (Nahbereich)
21.684
114,7
146,4
Einzugsgebiet gesamt
62.821
110,5
410,8
Potenzialreserve 10 % (diffuse Zuflüsse)
41,1
Einzugsgebiet zzgl. 10%-iger Potenzialreserve
451,8
 Einwohnerplattform im
Einzugsgebiet umfasst
rd. 62.800 Einwohner
 Nachfrageplattform
umfasst rd. 410 Mio.
Euro bzw. rd. 452 Mio.
Euro inkl. 10%-iger
Potenzialreserve
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Rundungsdifferenzen möglich!
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35
I
5. Ist-Bewertung/Einzelhandelszentralität
Rahmenbedingungen
Nachfrageanalyse
Angebotsanalyse
Ist-Bewertung
Konzeptanalyse
Bewertung
Innenstadtkonzept
Empfehlung
Bericht
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36
I
Die Einzelhandelszentralität einer Stadt wird durch die Gegenüberstellung der in der Stadt erzielten
Einzelhandelsumsätze zu dem Nachfragevolumen (Kaufkraft) dieser Stadt ermittelt. Die Einzelhandelszentralität kann auch für einzelne Sortimentsgruppen ausgewiesen werden.
Durch die Gegenüberstellung des Einzelhandelsumsatzes mit dem Nachfragevolumen (Kaufkraft)
können Aussagen abgeleitet werden, ob eine Stadt insgesamt oder bei einzelnen Branchengruppen per
Saldo Kaufkraftzu- oder abflüsse zu verzeichnen hat.
Eine Einzelhandelszentralität von über 100 % bedeutet, dass die Zuflüsse die Abflüsse per Saldo
übersteigen und es damit insgesamt zu einem Zufluss kommt. Demgegenüber sagt eine Einzelhandelszentralität von unter 100 % aus, dass per Saldo Kaufkraft in die Konkurrenzzentren abfließt.
Die Begrifflichkeit Einzelhandelszentralität wird u. a. auch als Kaufkraftbindung bzw. UmsatzKaufkraftrelation verwendet.
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37
I
Einzelhandelszentralität nach Warengruppen
97,2
94,8
UmsatzKaufkraftRelation in %
102,6%
29,0
35,4
81,9%
Schuhe / Lederwaren
126,2
23,8
4,4
5,3
130,2
28,4
6,7
6,3
97,0%
84,0%
66,3%
84,7%
3,5
5,9
58,3%
9,6
8,6
111,6%
Unterhaltungselekronik / Elektro*****
14,1
18,3
76,9%
Foto / Optik
Uhren und Schmuck
5,2
4,7
2,2
72,9
4,8
3,5
2,9
85,4
107,8%
135,7%
77,1%
85,4%
6,0
22,4
26,9%
10,5
26,3
39,9%
16,6
48,8
33,9%
Summe Einzugsgebiet
215,7
264,4
81,6%
Warengruppen
Rundungsdifferenzen möglich!
*Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke,
Umsatz in Nachfragevolumen
Mio. €
in Mio. €
 Die Einzelhandelszentralität
der Stadt Pinneberg liegt bei
82 % und dokumentiert damit
eine negative Kaufkraftbilanz
 Im Vergleich zu Jahr 2010
konnte Pinneberg seine
Einzelhandelszentralität um fast
6 %-Punkte steigern
 Mit einer Einzelhandels-
zentralität von 82 % kann die
Stadt nur bedingt ihre
mittelzentrale Versorgungsfunktion wahrnehmen
alkoholische Getränke, Tabakwaren
***Damenmode, Herrenmode, Kindermode, Wäsche, Strumpfwaren,
sonstige Bekleidung
****Sportgeräte, Sportbekleidung, Sportschuhe, Fahrräder und Zubehör
***** Informationstechnologie, Telekommunikation, bespielte Tonträger,
Elektrogroß- und Kleingeräte
******Möbel, Haus-
und Heimtextilien, sonstige Einrichtungsgegenstände
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38
I
Warengruppenspezifische Kaufkraftzu- und abflüsse (per saldo)
Umsatz-Kaufkraft- Kaufkraft- Abfluss/
Relation in %
Zufluss in Mio. €
Warengruppen
102,6%
2,4
Drogeriewaren und Gesundheitsbedarf
81,9%
-6,4
97,0%
-4,0
Bekleidung / Textilien
84,0%
-4,6
Schuhe / Lederwaren
66,3%
-2,3
Sportbedarf / Freizeit
84,7%
-1,0
58,3%
-2,5
111,6%
1,0
Unterhaltungselekronik / Elektro
76,9%
-4,2
Foto / Optik
107,8%
0,4
135,7%
1,2
Uhren und Schmuck
77,1%
-0,7
85,4%
-12,5
Möbel- und Einrichtungsbedarf
26,9%
-16,4
baumarktspezifische Sortimente
39,9%
-15,8
33,9%
-32,2
81,6%
-48,7
Summe
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 Gesamtstädtischer Kaufkraftabfluss
von rd. -49 Mio. Euro p.a. weist auf
Angebotsdefizite hin
 Insbesondere im Segment der
innerstädtischen Kernsortimente
Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren sowie den
nicht-zentrenrelevanten
Sortimenten bestehen 'spürbare'
Kaufkraftabflüsse
 Im Bereich der kurzfristigen
Bedarfsgüter ergeben sich nur
noch sehr begrenzte
Entwicklungsspielräume
39
I
5. 1 Ist-Bewertung/SWOT-Analyse
Stärken-Schwächen-Profil Einzelhandelsstandort Pinneberg
Stärke

Attraktive
Architektur
Stärken
mit guter
Infrastruktur
Vergleichsweise
hoher
innerstädtischer
Umsatz- bzw. Verkaufsflächenanteil in
Bezug auf die Gesamtstadt (gute Arbeits
-teilung)
Chance
 Räumlich gut aufgestelltes Netz aus
Nahversorgungsstandorten sowie
verkehrsorientierten Fachmarktzentren

Konzeptorientierte
Steigerung
der gesamtstädtischen
Nachvermietungen
Einzelhandelszentralität seit 2010 um
fast +6 %- Punkte
 Überdurchschnittliches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Stadtgebiet sowie positive Bevölkerungsentwicklung
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Schwächen
 Insgesamt negative Einzelhandelszentralität (82 %) mit entsprechend
hohen Kaufkraftabflüssen (rd. 49 Mio.
Euro)
 Mittelzentrale Versorgungsfunktion kann
nur bedingt wahrgenommen werden
 Geringer Anteil an großflächigen
leistungsstarken Textilanbietern in der
Innenstadt
 Hoher Anteil an problematischen ExHandelsimmobilien (Pinnau Center, PIZ)
in den innerstädtischen Streulagen
 Räumlich limitiertes Einzugsgebiet, in
Folge dominanter Wettbewerbsstrukturen
40
II
Konzeptanalyse
6. Entwicklungspotenziale
Rahmenbedingungen
Nachfrageanalyse
Angebotsanalyse
Ist-Bewertung
Konzeptanalyse
Bewertung
Innenstadtkonzept
Empfehlung
Bericht
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41
II
Konzeptanalyse
6. Entwicklungspotenziale - Einzelhandelszentralität
Rechnerisch ermittelter Verkaufsflächenspielraum für die Stadt Pinneberg (gesamt)
■ Rein rechnerisch ist eine Einzelhandelszentralität (Umsatz-/Kaufkraft-Relation) von 100 % für die Stadt
Pinneberg darstellbar.
■ Aktuell beträgt die gesamtstädtische Einzelhandelszentralität (Umsatz-/Kaufkraft-Relation) für
Pinneberg 81,6 %, d. h. es findet ein Kaufkraftabfluss in einer Größenordnung von rd. -48,7 Mio. Euro
statt (überwiegend in Richtung Prisdorf, Elmshorn, Halstenbek, Schenefeld und Hamburg).
■ Bezieht man den derzeitigen Kaufkraftabfluss in Pinneberg auf die durchschnittliche Flächen-
produktivität aller Einzelhandelsanbieter im Stadtgebiet (rd. 3.480 Euro/m² VKF), resultiert daraus ein
rechnerischer Flächenbedarf von rd. +14.000 m² VKF.
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42
II
Konzeptanalyse
6. Entwicklungspotenziale - Einzelhandelszentralität
Methodischer Hinweis:
 Zur Abschätzung der flächenseitigen Entwicklungspotenziale in der Stadt Pinneberg
müssen – neben der aktuellen Einzelhandelszentralität (Umsatz-/Kaufkraftrelation) im
Stadtgebiet selbst – auch die vorhandenen Kaufkraftzu-/und -abflüsse aus den
Umlandgemeinden berücksichtigt werden.
 Daher ist eine bloße Betrachtung der Einzelhandelszentralität (Umsatz-/KaufkraftRelation) im Stadtgebiet nicht hinreichend, da diese keine dezidierten Rückschlüsse auf
das 'Woher und Wohin' der Kaufkraftströme zulässt.
 Auskunft über die derzeitige Kaufkraft- sowie Umsatzherkunft kann nur durch die
modellhafte Abbildung der Marktabschöpfungsquoten im gesamten Einzugsgebiet von
Pinneberg erfolgen.
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43
II
Konzeptanalyse
6.1 Marktabschöpfung
Die Darstellung der Kaufkraftströme vermittelt die Kenntnis nach dem 'Woher' bzw. 'Wohin' des
ladeneinzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens. Sie gibt einen Überblick über Stärke und
Zielrichtung der Ströme. Die Abschöpfungsleistungen des Pinneberger Einzelhandels und die
Kaufkraftströme hängen vom Einkaufsverhalten der Verbraucher ab. Sie sind die direkte Folge
der Angebotsstruktur in Pinneberg und den umliegenden Konkurrenzzentren sowie deren
Erreichbarkeit.
An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass die nachfolgend angegeben Werte 'nur‘
Kaufkraftabschöpfungsquoten darstellen und nicht Umsatzumlenkungen vom bestehenden
Einzelhandel.
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44
II
Konzeptanalyse
Ist-Marktabschöpfung im Einzugsgebiet des Pinneberger Einzelhandels
Hauptwarengruppen
Zone I
Zone II
Einzugsgebiet
gesamt
zzgl. Diffuse
Zuflüsse
Umsatz
gesamt
Periodischer Bedarf
(nahversorgungsrelevant) gesamt *
Bekleidung,
Wäsche/Schuhe,
Lederwaren
(Innenstadt-relevante
Kernsortimente)
Technik**
(zentrenrelevant)
Haushalts- und
Heimwerker- und
persönlicher Bedarf *** Gartenbedarf ****
(zentrenrelevant)
(nicht zentrenrelevant)
Möbel- und
Einrichtungsbedarf
***** (nicht
zentrenrelevant)
Gesamt
Marktabschöpfung
in %
Umsatz in
Mio. €
Marktabschöpfung
in %
Umsatz in
Mio. €
Marktabschöpfung
in %
Umsatz
in Mio. €
Marktabschöpfung
in %
Umsatz
in Mio. €
Marktabschöpfung
in %
Umsatz in
Mio. €
Marktabschöpfung
in %
Umsatz in
Mio. €
MarktUmsatz in
abschöpfung
Mio. €
in %
80%
23%
111,4
17,7
52%
31%
18,4
5,9
54%
38%
12,5
4,8
53%
40%
9,9
4,2
33%
9%
8,7
1,4
18%
12%
3,9
1,5
62%
24%
164,9
35,5
60%
129,1
45%
24,3
49%
17,3
49%
14,2
24%
10,1
15%
5,4
49%
200,4
6,8
4,0
1,9
1,6
0,6
0,6
15,5
135,9
28,3
19,2
15,7
10,5
6,0
215,7
*) Nahrungs- und Genussmittel; Drogerie,-Parfümerie; Pharamzeutische,-medizinische Artikel; PBS, Zeitungen, Bücher
**) Elektro, Leuchten, Haushaltsgeräte; Unterhaltungselektronik, Musik, Video, PC, Drucker, Kommunikation; Foto, Optik, Akustik
***) GPK, Hausrat, Geschenkartikel; Spielwaren, Babyausstattung, Hobby, Basteln, Musikinstrumente; Sportartikel, Fahrräder, Camping; Uhren, Schmuck
****) Baumark-Sortiment i.e.S. (Bau, TFL, Eisenwaren, SHK, Heimwerker); Gartenbedarf (ohne Gartenmöbel); Grün Indoor, Zoo- und Heimwerkerbedarf
*****) Möbel (inkl. Bad-/Gartenmöbel und Büromöbel); Bettwaren, Haus-, Tisch- u. Bettwäsche; Teppiche, Gardinen, Deko, Sicht- und Sonnenschutz
Rundungsdifferenzen möglich
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45
II
Konzeptanalyse
Vergleich Marktabschöpfung 2010 - 2013:
 Der ortsansässige Einzelhandel in Pinneberg bindet rd. 49 % der potenziell zur
Verfügung stehenden Nachfrageplattform im Einzugsgebiet, wobei rd. 62 % im
Stadtgebiet selbst gebunden werden können.
 Damit konnte der Pinneberger Einzelhandel im Vergleich zum Jahr 2013 seine
'Anziehungskraft' für die Bevölkerung im Einzugsgebiet spürbar erhöhen. So lag
die Abschöpfungsquote im Einzugsgebiet im Jahr 2010 noch bei rd. 45 %, im Stadtgebiet
bei rd. 60 %.
 Im diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass sich die Nachfrageplattform
im Einzugsgebiet deutlich erhöht hat (z.T. durch einen Einwohnerzuwachs sowie durch
die Neu-Berechnung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgabebeträge im Bezug
auf den wachsenden Online-Handel) und dementsprechend die Intensivierung der Kaufkraftabschöpfung z.T. nivelliert.
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46
II
Konzeptanalyse
6.2 Entwicklungspotenziale - Nachfrageorientiert
Vorbemerkung:
Die Ermittlung zukünftiger Flächen-/Entwicklungspotenziale dient - als absatzwirtschaftliche Kenngröße der Einordnung und Bewertung zukünftiger Einzelhandelsentwicklungen in der Stadt Pinneberg. In den
möglichen Flächen-/Entwicklungspotenzialen werden nachfrage- und angebotsseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige perspektivische Entwicklung hin untersucht. Mit
Blick auf die der Kommune zur Verfügung stehenden Steuerungsinstrumentarien werden die ermittelten
Flächen-/Entwicklungspotenziale in Form von sortimentsspezifischen Verkaufsflächenangaben aufbereitet.
Die nachfolgend dargestellten Flächen-/Entwicklungspotenziale sind im kommunalen Abwägungsprozess
unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren:

Flächen-/Entwicklungspotenziale stellen eine von insgesamt mehreren Abwägungsgrundlagen zur
künftigen städtebaulich begründeten Steuerung des Einzelhandels dar.

Ermittelte Flächen-/Entwicklungspotenziale können und sollen auch aufgrund ihres naturgegebenen mit Unsicherheiten behafteten Prognosecharakters grundsätzlich keine ‘‘Grenzen
der Entwicklung‘‘ (etwa als oberer oder als unterer Grenzwert) darstellen, sondern eine
Orientierungswert vermitteln.
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47
II
Konzeptanalyse

Auch Vorhaben, die die ermittelten Flächen-/Entwicklungspotenziale überschreiten, können im Einzelfall zur Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsangebotes beitragen, wenn sie mit
dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in
Pinneberg korrespondieren und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten
angesiedelt werden sollen.

Dies beinhaltet, dass die nachfolgend ermittelten Flächen-/Entwicklungspotenziale im engen Kontext
mit den räumlichen Entwicklungsvorstellungen zu sehen sind, d.h. auch die Wahl des Standortes zur
Realisierung der Flächenpotenziale kann einen Einfluss auf deren Größendimensionierung beinhalten.
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48
II
Konzeptanalyse
Die Ableitung von tragfähigen Entwicklungs-/Flächenpotenzialen in einer Stadt hängt zum einen von
der Entwicklung der Nachfrageplattform (Bevölkerungsentwicklung) im Einzugsgebiet ab, zum
anderen können neue tragfähige Entwicklungs-/Flächenpotenziale durch die Ansiedlung von
attraktiven, leistungsstarken Einzelhandelsanbietern resultieren, die dem lokalen Einzelhandelsbesatz
einen deutlichen Entwicklungsschub und somit Intensivierung der Kaufkraftzuflüsse bzw. Reduktion
der Kaufkraftabflüsse ermöglichen.
Entwicklung der Nachfrageplattform
Entwicklung der Angebots-/ Betreiberstrukturen
Vor diesem Hintergrund lässt sich theoretisch ein nachfrageorientiertes sowie
angebotsorientiertes Entwicklungsszenario für Pinneberg darstellen
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49
II
Konzeptanalyse
Nachfrageorientiertes Entwicklungsszenario
Pro-KopfNachfragevolumen
Bevölkerungszuwachs bis 2025
Ausgaben 2012 in
im Jahr 2025
(+6,1%; Basis Zensus 2011)
€
in Mio. €
Warengruppe
2.509
2.280
5,72
2.509
832
2,09
2.509
3.113
7,81
2.509
667
1,67
Schuhe / Lederwaren
2.509
157
0,40
2.509
100
0,25
2.509
139
0,35
2.509
203
0,51
Unterhaltungselektronik / Elektro*****
2.509
430
1,08
Foto / Optik
2.509
113
0,28
2.509
82
0,21
Uhren und Schmuck
2.509
68
0,17
2.509
1.959
4,92
2.509
528
1,32
2.509
665
1,67
2.509
1.193
2,99
Summe Einzugsgebiet
2.509
6.265
15,72
*Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke,
alkoholische Getränke, Tabakwaren
***Damenmode, Herrenmode, Kindermode, Wäsche, Strumpfwaren, sonstige Bekleidung
****Sportgeräte, Sportbekleidung, Sportschuhe,
Fahrräder und Zubehör
 Auf Basis der Bevölkerungsprognose von +6,1
% (2025) errechnet sich im Bezug auf die Einwohnergröße der Stadt Pinneberg (41.137
Zensus 2011) ein Bevölkerungszuwachs von rd.
+2.500 Einwohner.
 In Verbindung mit dem derzeitigen Pro-KopfAusgabebetrag von insgesamt 6.265 Euro
resultiert daraus ein zukünftiges Nachfragepotenzial von rd. 15,7 Mio. Euro.
 Unter Berücksichtigung der derzeit durchschnittliche Flächenproduktivität im Pinneberger
Einzelhandel von rd. 3.480 Euro pro/m² VKF
errechnet sich ein Entwicklungs-/Flächenpotenzial von rd. 4.500 m² Verkaufsfläche.
***** Informationstechnologie, Telekommunikation, bespielte Tonträger, Elektrogroß- und Kleingeräte
******Möbel, Haus- und Heimtextilien, sonstige
Einrichtungsgegenstände
Vermerk: Rundungsdifferenzen möglich
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50
II
Konzeptanalyse
Nachfrageorientiertes Entwicklungsszenario
Unter der Berücksichtigung eines warengruppenspezifischen Gewichtungsfaktors, der die zukünftige Entwicklung der Sortimentsbereiche im Zusammenhang mit dem wachsenden Anteil des OnlineHandels berücksichtigt sowie der derzeitigen und absehbaren Entwicklung der Einzelhandelslandschaft
im regionalen Umfeld der Stadt Pinneberg, resultieren aus der zukünftigen Nachfrageplattform von rd.
15,7 Mio. Euro nachstehende warengruppenspezifische Entwicklungs-/Flächenpotenziale
 Nahversorgungsrelevante Sortimente: rd. 2.200 m² VKF
 Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren: rd. 500 m² VKF (zentrenrelevant)
 Technik: rd. 300 m² VKF (zentrenrelevant)
 Haushalts- und persönlicher Bedarf: rd. 400 m² VKF (zentrenrelevant)
 Heimwerker- und Gartenbedarf: rd. 1.400 m² (nicht zentrenrelevant)
 Möbel- und Einrichtungsbedarf: rd. 1.600 m² (nicht zentrenrelevant)
Insgesamt errechnen sich somit rd. 2.200 m² VKF für nahversorgungsrelevante Sortimente sowie
rd. 1.200 m² VKF für zentrenrelevante Sortimente.
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51
II
Konzeptanalyse
6.3 Entwicklungspotenziale - Angebotsorientiert
Angebotsorientiertes Entwicklungsszenario
Neben dem endogen Entwicklungspotenzial (nachfrageseitige Entwicklung) können zusätzlich auch exogene Entwicklungspotenziale (angebotsseitige Entwicklung) in der Stadt
Pinneberg abgeleitet werden. Dabei legt das angebotsorientierte Entwicklungsszenario eine
Intensivierung/Steigerung der Marktabschöpfungsquote im Einzugsgebiet zu Grunde.
Die Intensivierung der Marktabschöpfungsquoten im Einzugsgebiet kann durch die Ansiedlung
von attraktiven und leistungsstarken Einzelhandelsanbietern (z.B. H & M, Tk Maxx) in der
Stadt Pinneberg erzielt werden, da daraus i.d.R. ein stärkerer/intensiverer Kaufkraftzufluss
erreicht wird bzw. Kaufkraftrückholungseffekte von außerhalb des Einzugsgebietes forciert
werden.
Die angebotsorientierte Variante bietet den Vorteil vergleichsweise unabhängig von äußeren
Einflussvariablen einen Näherungswert für Flächen-/Entwicklungspotenziale zu errechnen, die
durch eine kalkulierte Steigerung der Marktabschöpfung erzielt werden können

Basisannahme:

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Moderate Steigerung der Marktabschöpfung über das gesamte Einzugsgebiet
um +4 %, unter Berücksichtigung unterschiedlicher Abschöpfungsquoten in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes, basierend auf der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung (u.a. Entwicklung des Online-Handels in den verschiedenen Warengruppen)
52
II
Konzeptanalyse

Methodische Vorgehensweise:

Umverteilung des resultierenden Umsatzpotenzials unter Berücksichtigung der
bestehenden Umsatzstruktur und Abschöpfungsquoten sowie allgemeiner
Entwicklungstrends im Einzelhandel (Online-Handel) für die Hauptwarengruppen
In diesem Zusammenhang ist auf die rasante Entwicklung des Online-Handels in den vergangenen drei Jahren hinzuweisen, die im Vergleich zum Jahr 2010 eine neue Bewertung der
möglichen Steigerung/Intensivierung der Marktabschöpfungsquote durch leistungsstarke Einzelhandelsanbieter begründet.
So wurde von Seiten der Gutachter im Jahr 2010, unter der Prämisse der Ansiedlung von
attraktiven und leistungsstarken Einzelhandelsanbietern in Pinneberg, eine Steigerung/Intensivierung der Marktabschöpfungsquote im Einzugsgebiet von +10 % angesetzt (angebotsorientierte Variante). Diese Steigerungsrate ist jedoch, vor dem Hintergrund der derzeit stattfindenden Marktverschiebungen im stationären Einzelhandel, aus Sicht der Gutachter nicht
mehr zeitgemäß. Dies wird deutlich, wenn man die Entwicklung des Online-Handels in den
letzten Jahren skizziert.
Der Online-Handel (e-commerce) hat sich zunehmend zu einer relevanten Dimension im
Einzelhandel entwickelt. So stiegen die Online-Umsätze mit Waren in Deutschland von
14,5 Mrd. € im Jahr 2005 auf bereits 27,6 Mrd. € im Jahr 2012. Damit liegt der Umsatzanteil
gemessen am gesamten Einzelhandelsvolumen derzeit bei rd. 9,2%.
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53
II
Konzeptanalyse
Wachstumssektor e-commerce
In Milliarden Euro
26,1
18,3
14,5
2005
20,0
21,9
27,6
23,7
16,3
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Quelle: HDE-Berechnungen
Wesentlichen Anteil daran haben typischerweise zentrenrelevante Sortimente wie Bekleidung (mit rd.
10,78 Mrd. Euro umsatzstärkste Warengruppe) und Schuhe, Unterhaltungselektronik sowie Bild-/Tonträger/Bücher. Auch für das Jahr 2013 kann von einer anhaltenden Steigerung des Umsatzvolumens und
des Marktanteils im interaktiven Handel ausgegangen werden.
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54
II
Konzeptanalyse

Aktuelle und zukünftige Umsatzverlagerungen zugunsten des e-Commerce-Segments sind eines
der zentralen Entwicklungsthemen im Einzelhandel.

Bis zum Jahr 2020 wird insgesamt ein Umsatzanteil von rd. 20% laut aktuellen Schätzungen auf
den Online-Handel entfallen, wobei deutliche Unterschiede in den einzelnen Warengruppen zu
berücksichtigen sind.

Für den stationären Einzelhandel ist der Bereich e-Commerce mittlerweile ein wichtiger
Bestandteil einer Multi-Channel-Strategie, Grenzen zwischen Online-Shops und lokalen
Anbietern verschwimmen zunehmend.

In gewissen Nischensegmenten (z.B. Tee, Spirituosen) haben kleinere Händler durch das
Betreiben eines Online-Shops die Möglichkeit ihre Marktposition zu verfestigen oder weiter
auszubauen.

Kooperationsformen und duale Vermarktungsstrategien zwischen „e-Commerce“ und „localCommerce“ werden sich zukünftig intensivieren (z.B. Click & Collect, Home Delivery).

Online goes offline: Verstärkte Markpositionierung von vormals reinen Online-Anbietern (z.B.
Jako-o, Manufactum, MyToys, bonprix, Zalando) im stationären Einzelhandel.

Zukünftige Vertriebsformen müssen daher die Stärken der einzelnen Vertriebsformen
kombinieren, eine strikte Trennung von e-Commerce und stationärem Handel ist daher nicht
sinnvoll.

Online Handel und stationärer Einzelhandel können nicht getrennt voneinander betrachtet
werden, sondern sind schon jetzt eng miteinander verzahnt.
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55
II
Konzeptanalyse
Vor dem Hintergrund der derzeit noch nicht absehbaren zukünftigen Entwicklungen im Spannungsfeld
stationärer Einzelhandel versus Online-Handel, legen die Gutachter daher eine restriktive Steigerungsrate der Marktabschöpfungsquote zu Grunde. Diese dürfte mit +4 % insgesamt (+5 % für das
Kerneinzugsgebiet (Zone I) sowie +3 % für Zone II) eine realistische Zielgröße darstellen.
Rahmenbedingungen:

Keine weiteren dominanten Einzelhandelsansiedlungen in den Nachbarkommen der Stadt
Pinneberg, die zu einem spürbaren Kaufkraftabfluss aus dem Einzugsgebiet führen

Pinneberg gelingt es attraktive, leistungsstarke Magnetbetriebe für sich zu gewinnen, die bislang
ihre Standortpolitik auf Oberzentren ausgerichtet haben
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56
II
Konzeptanalyse
Marktabschöpfung für ein angebotsorientiertes Entwicklungsszenario
Bekleidung,
Periodischer Bedarf
Wäsche/Schuhe,
Haushalts- und
Heimwerker- und
(nahversorgungsrelevant)
Lederwaren
Technik**(zentrenrelevant) persönlicher Bedarf Gartenbederf **** (nicht
gesamt *
(Innenstadtrelevante
*** (zentrenrelevant)
zentrenrelevant)
Kernsortimente)
Hauptwarengruppen
Marktabschöpfung
in %
MarktabUmsatz in schöpfung Umsatz in
in %
Mio. €
Mio. €
MarktabMarktabMarktabschöpfung Umsatz in Mio. schöpfung Umsatz in schöpfung in Umsatz in
in %
€
in %
Mio. €
%
Mio. €
Möbel- und
Einrichtungsbedarf
***** (nichtZentrenrelevant)
Marktabschöpfung
in %
Gesamt
MarktabUmsatz in schöpfung in Umsatz
Mio. €
%
in Mio. €
Zone I
82%
114,1
75%
26,3
60%
13,9
57%
10,5
35%
9,2
19%
4,2
67%
178,3
Zone II
25%
19,0
41%
7,9
43%
5,4
42%
4,4
11%
1,7
14%
1,8
27%
40,2
Einzugsgebiet gesamt
62%
133,2
63%
34,2
54%
19,2
51%
14,9
26%
10,9
17%
5,9
53%
218,4
zzgl. Diffuse Zuflüsse
Umsatz gesamt
6,8
4,8
2,1
1,6
0,6
0,6
16,5
140,0
39,0
21,4
16,5
11,6
6,5
234,9
*) Nahrungs- und Genussmittel; Drogerie,-Parfümerie; Pharamzeutische,-medizinische Artikel; PBS, Zeitungen, Bücher
**) Elektro, Leuchten, Haushaltsgeräte; Unterhaltungselektronik, Musik, Video, PC, Drucker, Kommunikation; Foto, Optik, Akustik
***) GPK, Hausrat, Geschenkartikel; Spielwaren, Babyausstattung, Hobby, Basteln, Musikinstrumente; Sportartikel, Fahrräder, Camping; Uhren, Schmuck
****) Baumark-Sortiment i.e.S. (Bau, TFL, Eisenwaren, SHK, Heimwerker); Gartenbedarf (ohne Gartenmöbel); Grün Indoor, Zoo- und Heimwerkerbedarf
*****) Möbel (inkl. Bad-/Gartenmöbel und Büromöbel); Bettwaren, Haus-, Tisch- u. Bettwäsche; Teppiche, Gardinen, Deko, Sicht- und Sonnenschutz
Rundungsdifferenzen möglich
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57
II
Konzeptanalyse
Unter der Berücksichtigung eines warengruppenspezifischen Gewichtungsfaktors, der die zukünftige Entwicklung der Sortimentsbereiche im Zusammenhang mit dem wachsenden Anteil des OnlineHandels berücksichtigt sowie der derzeitigen und absehbaren Entwicklung der Einzelhandelslandschaft
im regionalen Umfeld der Stadt Pinneberg, resultiert aus einer Steigerung/Intensivierung der Marktabschöpfungsquote von insgesamt +4% im Einzugsgebiet ein Umsatzvolumen von rd. 19,3 Mio. Euro.
Daraus lassen sich nachfolgende warengruppenspezifische Entwicklungs-/Flächenpotenziale ableiten:
 Nahversorgungsrelevante Sortimente: rd. 1.000 m² VKF
 Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren: rd. 2.400 m² VKF (zentrenrelevant)
 Technik: rd. 400 m² VKF (zentrenrelevant)
 Haushalts- und persönlicher Bedarf: rd. 300 m² VKF (zentrenrelevant)
 Heimwerker- und Gartenbedarf: rd. 900 m² (nicht zentrenrelevant)
 Möbel- und Einrichtungsbedarf: rd. 700 m² (nicht zentrenrelevant)
Insgesamt errechnen sich somit rd. 1.000 m² VKF für nahversorgungsrelevante Sortimente sowie
rd. 3.100 m² für zentrenrelevante Sortimente.
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58
II
Konzeptanalyse
6.4 Entwicklungspotenziale - Zusammenfassung
Unter der Berücksichtigung, dass sich keine gravierenden Veränderungen in der Bevölkerungsprognose
der Stadt Pinneberg auf Basis der Einwohnerzahlen aus Zensus 2011 ergeben, lässt sich im Hinblick auf
das endogene Entwicklungspotenzial (Bevölkerungsentwicklung) ein Flächenkorridor für zentrenrelevante bzw. innenstadtrelevante Sortimente in einer Größenordnung von rd. 1.100 m² VKF ableiten.
Darüber hinaus kann durch die Ansiedlung leistungsstarker Einzelhandelsmagneten in Pinneberg ein
weiteres exogenes Entwicklungspotenzial erschlossen werden, aus dem sich ein zusätzlicher
Flächenkorridor für zentren-/innenstadtrelevante Sortimente in einer Größenordnung von rd. 3.100 m²
VKF ableiten lässt. Damit ergibt sich in der Addition aus endogenen (rd. 1.200 m² VKF für zentrenrelevante Sortimente) und exogenen Entwicklungspotenzialen (rd. 3.100 m² VKF für zentrenrelevante
Sortimente) in der Summe ein Entwicklungskorridor in einer Größenordnung von insgesamt rd. 4.300
m² VKF für zentren-/innenstadtrelevante Sortimente, der zum einen aus einer wachsenden Nachfrageplattform, zum anderen überwiegend aus Kaukraftrückholungseffekten resultieren.
Warengruppenspezifisch stellt sich die Summe aus endogenen und exogenen Entwicklungs/Flächenpotenzialen wie folgt dar:






Nahversorgungsrelevante Sortimente: rd. 3.200 m² VKF (nahversorgungsrelevant)
Bekleidung/Textilien/Schuhe/Lederwaren: rd. 2.900 m² VKF (zentrenrelevant)
Technik: rd. 700 m² VKF (zentrenrelevant)
Haushalts- und persönlicher Bedarf: rd. 700 m² VKF (zentrenrelevant)
Heimwerker- und Gartenbedarf: rd. 2.300 m² VKF (nicht zentrenrelevant)
Möbel- und Einrichtungsbedarf: rd. 2.300 m² VKF (nicht zentrenrelevant)
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59
II
Konzeptanalyse
6. Bewertung Innenstadtentwicklungskonzept
Rahmenbedingungen
Nachfrageanalyse
Angebotsanalyse
Ist-Bewertung
Konzeptanalyse
Bewertung
Innenstadtkonzept
Empfehlung
Bericht
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II
Konzeptanalyse
Die VR Bank Pinneberg eG beabsichtigt die Realisierung eines viergeschossigen und im Eckbereich
Friedrich-Ebert-Straße/Bismarckstraße fünfgeschossigen Gebäudeensemble in der Pinneberger
Innenstadt.
Das rd. 3.500 m² große Grundstück des geplanten Büro- und Geschäftshauses befindet sich unmittelbar neben der bereits ortsansässigen Zentrale der Genossenschaftsbank und 'dient' derzeit als Parkraum. Die derzeitigen Planungen (Stand: 22.03.2013) des mit insgesamt rd. 7.130 m² Bruttogeschossfläche konzipierten Gebäudekörpers sehen dabei die Realisierung von Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss (rd. 1.900 m² BGF) sowie im Obergeschoss (rd. 1.900 m² BGF) vor. Die weiteren Geschossebenen (rd. 3.300 m² BGF) sind für Büronutzungen vorgesehen, zum großen Teil auch durch die
eigene Belegschaft der VR Bank Pinneberg.
Darüber hinaus sehen die Planungen der VR Bank die Errichtung eines Parkhauses (rd. 8.600 m² BGF)
mit rd. 220 Pkw-Stellplätzen mit 8 Park-Ebenen auf dem Gelände des ehem. Arbeitsamtes vor. Das
Investitionsvolumen für das gesamte Projektvorhaben liegt derzeit bei rd. 12 Mio. Euro. Die VR Bank
Pinneberg beabsichtigt als Eigentümer des Gebäudekomplexes sowie als Betreiber des Parkhauses zu
fungieren.
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61
II
Konzeptanalyse
Entwurfsplanung Konzeptentwurf VR Bank Pinneberg
Quelle: Stadt Pinneberg; Planskizze TGP Elbberg 12.04.2013, bearbeitet durch die BBE Handelsberatung GmbH
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II
Konzeptanalyse
Entwurfsplanung Konzeptentwurf VR Bank Pinneberg
Kennzahlen Büro- und Geschäftshaus
 Insgesamt rd. 7.130 m² Bruttogeschossfläche
 Rd. 3.350 m² Mietfläche Einzelhandel
 Rd. 2.900 m² Mietfläche Büronutzung
 Rd. 220 Pkw-Stellplätze Parkhaus
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63
II
Konzeptanalyse
Vor dem Hintergrund des im März 2013 vorgestellten Konzeptentwurfs der VR Bank Pinneberg, hat die
Stadt Pinneberg ihre städtebauliche Rahmenplanung für die Innenstadt überarbeitet und den Konzeptentwurf in das bisherige Entwicklungskonzept Innenstadt integriert.
Dieses sieht - neben dem bereits im Bau befindlichen Edeka Verbrauchermarkt auf dem ehem. Kreissparkassengelände an der Friedrich-Ebert-Straße sowie dem geplanten Gebäudeensemble der VR
Bank nebst Parkhaus - mittelfristig die Realisierung weiterer Handels- und Büroflächen sowie Wohneinheiten vor. Grundsätzlich wird dabei eine nahezu komplette Neustrukturierung des Bereiches
zwischen der Friedrich-Ebert-Straße im Norden, Bismarckstraße im Osten, Dingstätte im Süden sowie
Elmshorner Straße im Westen (Bereich Ebertpassage) angestrebt. Dabei soll - neben der Schaffung
von innerstädtischen Wohnraum - insbesondere auch eine Aufwertung des westlichen Innenstadtbereiches durch neue Einzelhandelsansiedlungen eingeleitet werden, die u.a. durch die
Schaffung/Modernisierung von zwei Passagen zwischen der west. Dingstätte und dem Bereich
Ebertpassage unterstützt wird. Die Größe der Einzelhandelsangebote differenziert dabei zwischen
Großflächen (z.B. Erweiterung und Neu- bzw. Ersatzbau Bekleidungshaus Kunstmann) sowie
kleinteiligen Verkaufseinheiten (z.B. Erweiterung Passage Dingstätten, Shops in der Sockelzone des
Hochhauses).
Darüber hinaus beinhaltet der städtebauliche Rahmenplan die Erweiterung der Tiefgarage im Bekleidungshaus Kunstmann sowie eine zusätzliche mögliche Erweiterung der Stellplatzkapazitäten im
geplanten Parkhaus der VR Bank (insgesamt rd. 290 neue Pkw-Stellplätze, zzgl. 60 Pkw-Stellplätze
Parkhaus).
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64
II
Konzeptanalyse
Entwurfsplanung städtebaulicher Rahmenplan Innenstadt
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65
II
Konzeptanalyse
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66
II
Konzeptanalyse
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II
Konzeptanalyse
Unter Flächenseitigen Aspekten sieht der Konzeptentwurf zum städtebaulichen Rahmenplan Innenstadt die
Realisierung von insgesamt rd. 11.000 m² Bruttogeschossfläche (inkl. Neubau VR-Bank) für das Segment
Einzelhandel vor.
Zur Ableitung der Verkaufsflächendimensionierung - bezogen auf die Angaben zur Bruttogeschossfläche beziehen sich die Gutachter auf die gif-Richtlinien (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
e.V.) zur Berechnung von Verkaufsflächen.
Dementsprechend ist zunächst für die Berechnung von Bruttogeschossfläche in Mietfläche eine Flächenreduktion von rd. 15% in Ansatz zu bringen. Eine weitere Flächenreduktion von rd. 15% ist für die Umwandlung der Mietflächen in Verkaufsflächen zu Grunde zu legen, so dass daraus insgesamt rd. 30%
Flächenreduktion resultieren. In diesem Kontext ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Umwandlung von Flächennormen in direkter Abhängigkeit zum Betriebstypus, Sortimentsausrichtung sowie den
standortseitigen Rahmenbedingungen (u.a. Geschossigkeit) stehen und zum jetzigen Zeitpunkt der
Planung nur näherungsweise beziffert werden können.
■ Demnach liegt die einzelhandelsspezifische Verkaufsfläche insgesamt in einer Größenordnung von rd.
7.700 m² inkl. Neubau VR-Bank.
■ Ohne das Projektvorhaben VR-Bank beläuft sich die in Ansatz gebrachte Einzelhandelsverkaufsfläche im Rahmen der Entwurfsplanung für die Pinneberger Innenstadt auf rd. 5.000 m².
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68
II
Konzeptanalyse
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69
II
Konzeptanalyse
Entwurfsplanung ‘‘Städtebaulicher Rahmenplan Innenstadt‘‘
Stärken
Schwächen
•
Entwicklungsbereich befindet im Zentrum der
Pinneberger Innenstadt und ermöglicht bei
erfolgreicher Umsetzung die bislang fehlende
Verknüpfung zwischen der westlichen und
östlichen Innenstadt zu schließen.
•
Die Realisierung des Entwicklungsbereiches würde einen neuen
einzelhändlerischen Schwerpunkt im westlichen Innenstadtbereich
setzen und voraussichtlich den ‘‘Trading-Down-Effekte‘‘ in den
östlichen Streulagen (Fahltskamp) weiter forcieren.
•
Städtebauliche Maßnahmen führen bei
erfolgreicher Mieterbindung zu einer deutlichen
Aufwertung der bis dato deutlich schwächer
aufgestellten westlichen Innenstadt.
•
Die Realisierung des Entwicklungsbereiches birgt die Gefahr, dass
der zentrale Teil der Straße Dingstätte (A-Lage) zukünftig durch die
neue Einkaufslage Rathauspassage/Ebertpassage deutlich
weniger frequentiert wird.
•
Der Entwicklungsbereich bietet die Chance zur
Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsformaten.
•
Die angedachte Passage zwischen dem bestehenden Gebäudekörper der VR-Bank sowie den geplanten Gebäudekörpern der VRBank ist sehr kleinräumig konzipiert und stellt nur eingeschränkt
eine ‘‘Sogwirkung‘‘ (Bereitschaft diese zu passieren) dar.
•
Der angestrebte Nutzungsmix aus Einzelhandel,
Dienstleistung und Wohnen führt zu zusätzlichen
Frequenzen im Innenstadtbereich.
•
Hoher Anteil von kleinteiligen Flächenformate innerhalb des
Entwicklungsbereiches birgt die Gefahr von Leerständen.
•
Der Standortbereich ist gut in das ÖPNV-Netz der
Stadt eingebunden und würde das bestehende
Parkraumangebot durch das geplante Parkhaus
zentrumsnah erweitern.
•
Insgesamt deutliche städtebauliche und architektonische Aufwertung der wenig attraktiven
westlichen Dingstätte.
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II
Konzeptanalyse
7. Handlungsempfehlungen
Rahmenbedingungen
Nachfrageanalyse
Angebotsanalyse
Ist-Bewertung
Konzeptanalyse
Bewertung
Innenstadtkonzept
Empfehlung
Bericht
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II
Konzeptanalyse
Die BBE Handelsberatung GmbH bewertet die Entwurfsplanung zum ‘‘Städtebaulichen Rahmenplan‘‘
grundsätzlich positiv und empfiehlt der Stadt Pinneberg das Projektvorhaben aktiv weiter zu verfolgen.
Dabei steht insbesondere die zentrale Lage des Entwicklungsbereiches im Zentrum der Pinneberger
Innenstadt sowie die Möglichkeit zur Schaffung von großflächigen Einzelhandelsformaten im Fokus der
Entscheidungsgrundlage. In diesem Zusammenhang verfügt die Stadt Pinneberg - im Gegensatz zu
vielen anderen Städten vergleichbarer Größendimensionierung - die Option, einen deutlichen Entwicklungsimpuls bzw. Aufwertung ihrer innerstädtischen Einkaufslagen einzuleiten.
Der 'Dreh- und Angelpunkt' einer erfolgreichen Umsetzung des angedachten Entwicklungskonzeptes
liegt, neben den voraussichtlichen Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandels-Innenstadtlagen, in
der Gewinnung von leistungsstarken und attraktiven Einzelhandelsformaten am Standort. Die
Bindung von überregional ausstrahlenden Filialkonzepten mit hoher Einkaufsattraktivität im Bekleidungssektor (z.B. H & M, Tk Maxx) definiert auch in erster Linie die zukünftig tragfähigen Entwicklungs/Flächenpotenziale für die Stadt Pinneberg (angebotsseitiges Entwicklungsszenario) und stellt einen
entscheidenden Faktor bei der möglichen Gewinnung von arrondierenden kleinteiligen Einzelhandelsund Dienstleistungsflächen dar.
Grundsätzlich muss festgestellt werden, dass sich die Entwicklungs- /Flächenpotenziale, die sich
aus dem endogen Entwicklungspotenzial (d.h. zukünftigen Bevölkerungsentwicklung) der Stadt
Pinneberg ableiten lassen, flächenseitig nicht ausreichend sind, um den städtebaulichen
Rahmenplan Innenstadt umfänglich um zu setzten.
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II
Konzeptanalyse
Die unter der Berücksichtigung des rasanten Wachstums im Bereich des Online-Handels ermittelten
Flächenpotenziale bewegen sich im Bereich der zentren-/innenstadtrelevanten Sortimente in einer
Größenordnung von rd. 1.200 m² Verkaufsfläche. Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente
(Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriebedarf) lässt sich, auf Grund der deutlich geringeren Wachstumsraten im Online-Handel, ein Flächenspielraum von rd. 2.200 m² Verkaufsfläche ableiten. Dieses
Angebotssegment dürfte jedoch in Folge der Realisierung des Edeka Verbrauchermarktes auf dem
ehem. Kreissparkassengelände auf dem innerstädtischen Entwicklungsareal nur eine untergeordnete
Rolle einnehmen. Dies trifft in ähnlicher Form auch für den Bereich Technik/Unterhaltungselektronik zu,
da dieses bislang deutlich unterpräsentierte Angebotssegment mit Fertigstellung des Expert Elektrofachmarktes an der Flensburger Straße sowie den beiden Mediamarkt-Standorten in Elmshorn und
Halstenbek neu aufgestellt ist. Auch die Segmente Heimwerker- und Gartenbedarf sowie Möbel- und
Einrichtungsbedarf dürften aus standortseitiger Sicht nur als Randsortimente in Erscheinung treten.
Dementsprechend sind überwiegend zentren-/innenstadtrelevante Sortimente (u.a. Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren, Sportartikel/Sportbekleidung, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren,
Foto/Optik, Uhren/Schmuck, Technik/Unterhaltungselektronik) zur Ansiedlung innerhalb des innerstädtischen Entwicklungsbereiches geeignet.
Vor diesem Hintergrund kann aus Sicht der Gutachter nur durch eine zusätzliche Steigerung/Intensivierung der Kaufkraftzuflüsse in Form von Kaufkraftrückholungseffekten aus umliegenden Einzelhandelslagen (u.a. Elmshorn, Stadtzentrum Schenefeld, Fachmarktmeile
Halstenbek) ein annähernd ausreichend tragfähiges Entwicklungspotenzial für die Umsetzung
des innerstädtischen Entwicklungsbereiches abgeleitet werden.
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73
II
Konzeptanalyse
Aus diesem exogenen Entwicklungspotenzial könnten - in Summe mit dem endogenen Entwicklungspotenzial von rd. 1.200 m² Verkaufsfläche - aller Voraussicht nach Flächenspielräume in
einer Größenordnung von insgesamt rd. 4.300 m² Verkaufsfläche für zentren-/innenstadtrelevante
Sortimente abgebildet werden.
Damit zeigt sich jedoch auch, dass - unter der Prämisse der schwerpunktmäßigen Ansiedlung
von zentren-/innenstadtrelevanten Sortimenten am innerstädtischen Standort - die anvisierte
Handelsfläche von insgesamt rd. 7.700 m² Verkaufsfläche noch spürbar unterschritten wird.
Daraus lassen sich aus gutachterlicher Sicht zwei konkrete Handlungsempfehlungen ableiten:
■ Zur erfolgreichen Realisierung des Rahmenplanes zur städtebaulichen Entwicklung der
Innenstadt werden zwingend großflächige leistungsstrake Magnetmieter mit überregionaler
Ausstrahlungskraft benötigt (1 bis 2 Formate), um die dafür notwendige Kaufkraft in die
Pinneberger Innenstadt zu lenken und zudem die notwendige Attraktivität für die Vermietung
kleinteiliger Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen am Standort zu schaffen.
Diese Ankerfunktion könnte zum einen durch die Schaffung von zwei großflächigen Einzelhandelsformaten (z.B. Textilanbietern) auf den vorgesehenen Flächen der Projektplanung der
VR-Bank Pinneberg erzielt werden, zum anderen dürfte auch die Realisierung eines Ankermieters im VR-Bank-Projekt sowie der Ausbau des regionalen Bekleidungshauses Kunstmann
den gewünschten 'Attraktivitätsschub' leisten.
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II
Konzeptanalyse
Daher ist es zwingend notwendig mögliche Mieterbindungen am Standort im Vorfeld zu prüfen,
bevor eine Entscheidung für die Realisierung des gesamten Entwicklungsbereiches getroffen
wird. In diesem Zusammenhang würde sich eine stufenweise Realisierung des Gesamtprojektes anbieten, die zunächst mit der Mieterbindung des Projektvorhabens der VR-Bank
starten sollte, um sicher zu gehen, dass auch die gewünschten leistungsstarken Einzelhandelsformate für den Standortbereich zu gewinnen sind. Dabei sollten sicherlich auch die
angedachten Vorstellungen hinsichtlich der Mietkonditionen im Vordergrund stehen.
Bei einer erfolgreichen Bindung entsprechender Strukturen im Projektvorhaben der VR-Bank
mit entsprechend langfristigen Mietverträgen könnte sukzessive der gesamte Entwicklungsbereich planerisch umgesetzt werden.
■ Eine weitere Handlungsempfehlung mündet in der Reduzierung der bislang vorgesehenen
Handelsflächen von rd. 7.700 m² Verkaufsfläche im Entwicklungsbereich. Demnach bemisst
sich das tragfähige Entwicklungs-/Flächenpotenzial in der Stadt Pinneberg auf eine Größenordnung von rd. 4.300 m² Verkaufsfläche (zentren-/innenstadtrelevante Sortimente). Die Ansiedlung von Flächenpotenzialen die deutlich darüber hinaus gehen, dürften sich überwiegend
aus Umsatzverlagerungseffekten des ortsansässigen Einzelhandels im Einzugsgebiet der
Stadt Pinneberg generieren und entsprechende Auswirkungen auf den Innenstadthandel nach
sich ziehen.
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II
Konzeptanalyse
In diesem Zusammenhang würde sich aus gutachterlicher Sicht die Reduktion der angedachten Handelsflächen im rückwärtigen (westlichen) Bereich des Entwicklungsareals
anbieten, da diese unter standortseitigen Rahmenbedingungen voraussichtlich am
schwierigsten zu Vermieten sind.
Dies bedeutet jedoch nicht im Umkehrschluss, dass die Umsetzung von zentren-/innenstadtrelevanten
Verkaufsflächen in einer Größenordnung 'um die 4.000 m²' nicht wirkungslos im innerstädtischen Einzelhandelsgefüge von Statten gehen dürfte. Diese dürften sich zwar größtenteils aus dem natürlichen
Bevölkerungswachstum der Stadt Pinneberg sowie durch Kaufkraftrückholungseffekte von bestehenden
Einzelhandelsbetrieben außerhalb des Pinneberger Einzugsgebietes generieren, jedoch bedingt alleine
die städtebauliche Größe des Rahmenplanes eine Verschiebung der bisherigen innerstädtischen
Einkaufslagen.
Demnach gehen die Gutachter aller Voraussicht nach davon aus, dass die Realisierung des Entwicklungsbereiches einen neuen einzelhändlerischen Schwerpunkt im westlichen Innenstadtbereich setzt und
voraussichtlich den ‘‘Trading-Down-Effekt‘‘ in den östlich gelegenen Streulagen (Fahltskamp) beschleunigt. Darüber hinaus könnte die 'geballte' Einzelhandelsdominanz, bestehend aus dem Entwicklungsbereich inkl. VR-Bank-Projekt, dem im Bau befindlichen Edeka Verbrauchermarkt sowie dem
Einkaufszentrum Rathaus Passage dazu führen, dass der zentrale Teil der Straße Dingstätte (A-Lage)
spürbar weniger frequentiert wird.
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II
Konzeptanalyse
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Konzeptanalyse
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II
Konzeptanalyse
Die Verschiebung der Lageverhältnisse in der Innenstadt von Pinneberg sollte aus Sicht der
Gutachter jedoch 'in Kauf genommen werden', da zum einen die 'angezählten' Streulagen bereits
heute keine spürbare Einzelhandelsfunktion mehr übernehmen sowie keine realistischen einzelhändlerischen Entwicklungsperspektiven aufweisen und sich zum anderen durch die Lageverschiebung eine deutlichere Funktionszuweisung der Einkaufslagen ermöglicht.
Demnach übernimmt der östliche Abschnitt der Einkaufslage Fahltskamp bereits heute eine
überwiegende Dienstleistungs- und Gastronomiefunktion und dürfte sich auch zukünftig,
unabhängig von der Realisierung des Entwicklungsbereiches an der Friedrich-Ebert-Straße, in
diese Richtung bewegen (siehe auch Ergänzungsbericht zur Pinneberger Innenstadt).
Vor diesem Hintergrund bietet das Projekt ‘‘Städtebaulicher Rahmenplan Innenstadt‘‘ im Zuge der
Realisierung die Chance, den Pinneberger Innenstadthandel in seinem strukturellen Aufbau zu
optimieren und auf die zukünftigen Bedürfnisse der Konsumenten neu auszurichten.
Das räumliche Zentrum im Umfeld des Drosteiplatzes/Bismarckstraße könnte dabei durch die z.T.
großflächigen und filialisierten Einzelhandelsformate des Projektes der VR-Bank, dem Nahversorgungszentrum (Edeka Verbrauchermarkt) auf dem ehem. Kreissparkassengelände sowie den
Einzelhandelsstrukturen im Einkaufszentrum Rathauspassage definiert werden. Die daran angrenzenden B-und C-Einkaufslagen charakterisieren sich durch einen Nutzungsmix aus großund kleinflächigen EH-Formaten mit z.T. lokalen Handelsakteuren sowie zielgruppenspezifischen
Angebotsformen. Die arrondierenden Streulagen 'runden' das Funktionsprofil der Einkaufslagen
durch Dienstleistungs- und Gastronomieangebote ab.
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79
II
Konzeptanalyse
8. Zusammenfassung
Die Aktualisierung der Einzelhandelsuntersuchung zur Pinneberger Innenstadt aus dem Jahr 2010
sowie die qualitative Bewertung des ‘‘Städtebaulichen Rahmenplan Innenstadt‘‘ durch die BBE
Handelsberatung GmbH kommt zu folgenden Ergebnissen:
Die Stadt Pinneberg verfügt mit einem überdurchschnittlichen einzelhandelsrelevanten
Kaufkraftindex von 106,3 (Bundesdurchschnitt 100,0) sowie einer positiven Bevölkerungsprognose von +6,1 % bis zum Jahr 2025 über sehr positive sozioökonomische Rahmenbedingungen.
Der Einzelhandel der Stadt Pinneberg steht unter einem hohen Wettbewerbsdruck im
'Spannungsfeld' zwischen den Einzelhandelslagen in Elmshorn sowie den verkehrsorientierten
Handelslagen im Großraum Hamburg.
Im Vergleich zum Jahr 2010 (rd. 51.300 m²) verzeichnet Pinneberg ein spürbares Verkaufsflächenwachstum von rd. + 13 % auf rd. 58.000 m² Verkaufsfläche (inkl. Projekte u.a. Edeka,
Expert, Golf USA). Die durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner rangiert
damit mit einem Wert von rd. 1,4 m² auf dem Niveau des Bundesdurchschnittes.
Hinsichtlich der gesamtstädtischen Einzelhandelsstrukturen zeigt sich in der Stadt Pinneberg
eine 'gesunde' Arbeitsteilung zwischen dem Innenstadthandel sowie dem übrigen
Stadtgebiet. Demnach werden rd. 39 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes in der
Innenstadt erwirtschaftet, rd. 87 % Umsatzanteil im Bereich der zentrenrelevanten Kernsortimente Bekleidung/Textilien werden in der Innenstadt umgesetzt.
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80
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Konzeptanalyse
8. Zusammenfassung
Im Hinblick auf die Größenstrukturierung des innerstädtischen Einzelhandels dokumentiert
sich ein geringer Anteil an großflächigen Einzelhandelsformaten (> 800 m² Verkaufsfläche)
sowie vergleichsweise überschaubarer Anteil an überregional agierende Filialisten. Dies trifft
insbesondere auch für den Bekleidungssektor zu.
Das Einzugsgebiet der Stadt Pinneberg verfügt über eine Einwohnerplattform von rd. 62.800
Menschen mit einer einzelhandelsrelevanten Nachfrageplattform von rd. 452 Mio. Euro. Eine
weitere räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes dürfte perspektivisch, vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbslandschaft, kaum darstellbar sein.
Im Vergleich zum Jahr 2010 konnte die Stadt Pinneberg seine Einzelhandelszentralität um
fast 6 %-Punkte auf einen Wert von 81,6 % steigern, verzeichnet jedoch nach wie vor
deutliche Kaufkraftabflüsse in einer Größenordnung von rd. -49 Mio. Euro. Während im
Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente bereits ein guter Ausstattungsgrad erreicht
werden konnte, verzeichnen insbesondere die innerstädtischen Kernsortimente (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren) sowie nicht-zentrenrelevanten Sortimente spürbare
Kaufkraftabflüsse.
Dies dokumentiert sich auch in der Marktabschöpfungsquote von derzeit rd. 49 % im Einzugsgebiet (Stadtgebiet rd. 62 %). Zwar konnte die Abschöpfungsleistung im Vergleich zum
Jahr 2010 spürbar intensiviert werden (2010: Einzugsgebiet 60 %; Stadtgebiet 45 %), jedoch
gehen der Stadt Pinneberg immer noch rd. die Hälfte des potenziell vorhandenen Nachfragevolumens im Einzugsgebiet verloren.
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81
II
Konzeptanalyse
8. Zusammenfassung
Im Hinblick auf die zukünftig tragfähigen Entwicklungs-/Flächenpotenziale in der Stadt
Pinneberg lassen sich ein endogenes Entwicklungspotenzial (auf Basis der Bevölkerungsentwicklung bis 2025) sowie ein exogenes Entwicklungspotenzial (angebotsseitige Entwicklung) ableiten. Dabei legt das angebotsorientierte Entwicklungsszenario eine Intensivierung/Steigerung der Marktabschöpfungsquote durch die Ansiedlung von attraktiven und
leistungsstarken Einzelhandelsanbietern (z.B. H & M, Tk Maxx) zu Grunde, da daraus i.d.R. ein
stärkerer/intensiverer Kaufkraftzufluss erreicht wird.
Aus dem endogenen Entwicklungspotenzial lässt sich, unter der Berücksichtigung eines
warengruppenspezifischen Gewichtungsfaktors der die zukünftige Entwicklung der Sortimentsbereiche im Zusammenhang mit dem wachsenden Anteil des Online-Handels berücksichtigt,
ein Entwicklungs-/Flächenpotenzial in einer Größenordnung von rd. 1.200 m² Verkaufsfläche
für zentren-/innenstadtrelevante Sortimente ableiten.
Für das exogene Entwicklungspotenzial haben die Gutachter, vor dem Hintergrund der
derzeit noch nicht absehbaren zukünftigen Entwicklungen im Spannungsfeld stationärer
Einzelhandel versus Online-Handel, eine restriktive Steigerung der Marktabschöpfungsquote
von insgesamt +4 % zu Grunde gelegt. Daraus resultiert wiederum, unter der Berücksichtigung
der warengruppenspezifischen Gewichtungsfaktoren, ein Entwicklungs-/Flächenpotenzial in
einer Größenordnung von rd. 3.100 m² Verkaufsfläche für zentren-/innenstadtrelevante
Sortimente.
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82
II
Konzeptanalyse
8. Zusammenfassung
Damit ergibt sich in der Summe ein Entwicklungskorridor in einer Größenordnung von
insgesamt rd. 4.300 m² Verkaufsfläche für zentren-/innenstadtrelevante Sortimente, der
zum einen aus einer wachsenden Nachfrageplattform, zum anderen überwiegend aus
Kaufkraftrückholungseffekten resultiert.
Grundsätzlich muss festgestellt werden, dass sich die Entwicklungs- /Flächenpotenziale, die
sich aus dem endogen Entwicklungspotenzial (d.h. zukünftigen Bevölkerungsentwicklung)
der Stadt Pinneberg ableiten lassen, flächenseitig nicht ausreichend sind, um den städtebaulichen Rahmenplan Innenstadt umfänglich um zu setzten. Dieser umfasst - laut Planunterlagen - insgesamt eine einzelhandelsrelevante Verkaufsflächendimensionierung von rd.
7.700 m², wobei rd. 2.700 m² Verkaufsfläche auf das Projekt der VR-Bank Pinneberg entfallen.
Vor diesem Hintergrund kann aus Sicht der Gutachter nur durch eine zusätzliche Steigerung/Intensivierung der Kaufkraftzuflüsse in Form von Kaufkraftrückholungseffekten aus
umliegenden Einzelhandelslagen (u.a. Elmshorn, Stadtzentrum Schenefeld, Fachmarktmeile
Halstenbek) ein annähernd ausreichend tragfähiges Entwicklungspotenzial für die Umsetzung
des innerstädtischen Entwicklungsbereiches abgeleitet werden.
Damit zeigt sich jedoch auch, dass - unter der Prämisse der schwerpunktmäßigen Ansiedlung
von zentren-/innenstadtrelevanten Sortimenten am innerstädtischen Standort - die anvisierte
Handelsfläche von insgesamt rd. 7.700 m² Verkaufsfläche noch spürbar unterschritten wird.
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83
II
Konzeptanalyse
8. Zusammenfassung
Daraus lassen sich aus gutachterlicher Sicht zwei konkrete Handlungsempfehlungen ableiten:
Zur erfolgreichen Realisierung des Rahmenplanes zur städtebaulichen Entwicklung der
Innenstadt werden zwingend großflächige leistungsstrake Magnetmieter mit überregionaler Ausstrahlungskraft benötigt (1 bis 2 Formate), um die dafür notwendige Kaufkraft
in die Pinneberger Innenstadt zu lenken und zudem die notwendige Attraktivität für die
Vermietung kleinteiliger Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen am Standort zu schaffen.
Daher ist es zwingend notwendig mögliche Mieterbindungen am Standort im Vorfeld zu
prüfen, bevor eine Entscheidung für die Realisierung des gesamten Entwicklungsbereiches getroffen wird. In diesem Zusammenhang würde sich eine stufenweise Realisierung des Gesamtprojektes anbieten, die zunächst mit der Mieterbindung des
Projektvorhabens der VR-Bank starten sollte, um sicher zu gehen, dass auch die gewünschten leistungsstarken Einzelhandelsformate für den Standortbereich zu gewinnen sind.
Dabei sollten sicherlich auch die angedachten Vorstellungen hinsichtlich der Mietkonditionen
im Vordergrund stehen.
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Eine weitere Handlungsempfehlung mündet in der Reduzierung der bislang vorgesehenen
Handelsflächen von rd. 7.700 m² Verkaufsfläche im Entwicklungsbereich. Demnach bemisst
sich das tragfähige Entwicklungs-/Flächenpotenzial in der Stadt Pinneberg auf eine Größenordnung von rd. 4.300 m² Verkaufsfläche (zentren-/innenstadtrelevante Sortimente). Die Ansiedlung von Flächenpotenzialen die deutlich darüber hinaus gehen, dürften sich überwiegend
aus Umsatzverlagerungseffekten des ortsansässigen Einzelhandels im Einzugsgebiet der Stadt
Pinneberg generieren und entsprechende Auswirkungen auf den Innenstadthandel nach sich
ziehen.
84
II
Konzeptanalyse
8. Zusammenfassung
In diesem Zusammenhang würde sich aus gutachterlicher Sicht die Reduktion der angedachten Handelsflächen im rückwärtigen (westlichen) Bereich des Entwicklungsareals
anbieten, da diese unter standortseitigen Rahmenbedingungen voraussichtlich am schwierigsten
zu Vermieten sind.
Dies bedeutet jedoch nicht im Umkehrschluss, dass die Umsetzung von zentren-/innenstadtrelevanten Verkaufsflächen in einer Größenordnung 'um die 4.000 m²' nicht wirkungslos im
innerstädtischen Einzelhandelsgefüge von Statten gehen dürfte. So gehen die Gutachter aller
Voraussicht nach davon aus, dass die Realisierung des Entwicklungsbereiches einen neuen
einzelhändlerischen Schwerpunkt im westlichen Innenstadtbereich setzt und voraussichtlich
den ‘‘Trading-Down-Effekt‘‘ in den östlich gelegenen Streulagen (Fahltskamp) beschleunigt.
Darüber hinaus könnte die 'geballte' Einzelhandelsdominanz, bestehend aus dem Entwicklungsbereich inkl. VR-Bank-Projekt, dem im Bau befindlichen Edeka Verbrauchermarkt sowie
dem Einkaufszentrum Rathaus Passage dazu führen, dass der zentrale Teil der Straße
Dingstätte (A-Lage) spürbar weniger frequentiert wird.
Die Verschiebung der Lageverhältnisse in der Innenstadt von Pinneberg sollte aus Sicht
der Gutachter jedoch 'in Kauf genommen werden', da zum einen die 'angezählten' Streulagen bereits heute keine spürbare Einzelhandelsfunktion mehr übernehmen sowie keine
realistischen einzelhändlerischen Entwicklungsperspektiven aufweisen und sich zum anderen
durch die Lageverschiebung eine deutlichere Funktionszuweisung der Einkaufslagen ermöglicht.
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II
Konzeptanalyse
8. Zusammenfassung
Vor diesem Hintergrund bietet das Projekt ‘‘Städtebaulicher Rahmenplan Innenstadt‘‘ im
Zuge der Realisierung die Chance den Pinneberger Innenstadthandel in seinem strukturellen Aufbau zu optimieren und auf die zukünftigen Bedürfnisse der Konsumenten
neu auszurichten.
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Ihr Ansprechpartner
Dipl.-Geograf Andreas Weidmann
Dipl.-Kaufmann Martin Schramm
Projektleitung Standortberatung
Projektleitung Standortberatung
BBE Handelsberatung GmbH
BBE Handelsberatung GmbH
Wendenstraße 8-12
D – 20097 Hamburg
Telefon 040 180 410 623
Telefax 040 180 410 610
E-Mail: weidmann@bbe.de
Web www.bbe.de
Wendenstraße 8-12
D – 20097 Hamburg
Telefon 040 180 410 622
Telefax 040 180 410 610
E-Mail: schramm@bbe.de
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München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Erfurt
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Niederlassung Hamburg
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I Markt- und Standortanalyse

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