Verträglichkeitsgutachten zur Realisierung eines

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Verträglichkeitsgutachten zur Realisierung eines
Baufachmarktes mit Gartencenterabteilung an
der Dingdener Straße in Bocholt
Gutachten zur Änderung des Bebauungsplanes SW 41
München
Stuttgart
Forchheim
Köln
Leipzig
Lübeck
Ried(A)
CIMA Beratung + Management GmbH
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T 0221-93 729 620
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Stadtentwicklung
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Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Ansprechpartner:
Dipl.-Geogr. Michael Karutz
Köln, Februar 2015
Citymanagement
Immobilien
Organisationsberatung
Kultur
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Verträglichkeitsgutachten Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung BOCHOLT
Nutzungs- und Urheberrechte
Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb
und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche – vor allem
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Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management
GmbH, Köln.
Seite 2
Inhalt
1 Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen
6
2 Einzugsbereich des Bocholter Einzelhandels unter Berücksichtigung der Segmente ‚Baumarktartikel‘ und ‚Gartenbedarf‘
9
2.1
Abgrenzung des Einzugsbereichs
2.2
Einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina
3 Angebotsstrukturen im Baumarkt- und Gartencentersegment im potenziellen Einzugsbereich
4 Bewertung des Projektvorhabens im Kontext der Vorgaben der Landesplanung und der Fortschreibung des
Einzelhandelskonzeptes der Stadt Bocholt 2011
4.1
9
11
14
3.1
Vorbemerkungen
14
3.2
Bocholt
15
3.3
Isselburg
19
3.4
Rees
19
3.5
Hamminkeln
22
3.6
Rhede
24
3.7
Borken
28
3.8
Zum relevanten Einzelhandelsbesatz in den Zentralen
Versorgungsbereichen der relevanten Städte im
Einzugsgebiet
32
4.2
4.3
35
Lage im Allgemeinen Siedlungsbereich (Ziel 1 des
‚Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel‘ zum
LEP NRW)
35
Einhaltung von Grundsatz 3 der Fortschreibung des
Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt
35
Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes (Ziel 3 und
Grundsatz 4 des ‚Sachlichen Teilplanes Großflächiger
Einzelhandel‘ zum LEP NRW‘)
36
4.3.1 Ermittlung der relevanten warengruppenspezifischen
Umsatz-Kaufkraft-Relationen
4.3.2 Ökonometrische Auswirkungsanalyse
36
38
5 Anmerkungen zum Entwurf der textlichen Festsetzungen
in Bezug auf die Randsortimente des Baufachmarktes
zum Bebauungsplan SW 41
44
6 Anhang
52
Seite 3
Abbildungen
Abb. 1: Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels
10
Abb. 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Einzugsbereich des Bocholter Einzelhandels (2014 / 2015)
11
Abb. 3: Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen des stationären Einzelhandels im Marktgebiet des Bocholter
Einzelhandels (in Mio. €)
12
Abb. 4: Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in den
baumarktund gartencenterrelevanten Warengruppen
in den Städten des relevanten Verflechtungsbereichs
(in Mio. €)
13
Abb. 5: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Bocholt
15
Abb. 6: Relevante Baufachmärkte und Gartencenter in Bocholt
16
Abb. 7: Marktabschöpfungsquoten der relevanten baumarktund gartencenterrelevanten Kernsortimente sowie im
Segment ‚Schnittblumen‘ in der Stadt Bocholt
17
Abb. 8: RAIFFEISENMARKT in Isselburg-Werth
19
Abb. 9: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Rees
20
Segment ‚Schnittblumen‘ in der Stadt Rees
21
Segment ‚Schnittblumen‘ in der Stadt Hamminkeln
23
Abb. 13: BORGERS Bauzentrum in Hamminkeln
24
Abb. 14: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Rhede
25
Segment ‚Schnittblumen‘ in der Stadt Rhede
26
Abb. 16: HAGEBAU Baufachmarkt in Rhede
26
Abb. 17: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Borken
28
Abb. 18: Baufachmärkte in Borken
29
Segment ‚Schnittblumen‘ in der Stadt Borken
30
Abb. 20: Standorte
der
relevanten
Baufachmärkte
und
Gartencenter im Einzugsbereich (Großflächige Anbieter) 31
Abb. 21: Einzelhandelsbesatz
in
den
baumarktund
gartencenterrelevanten Sortimenten in den Zentralen
Versorgungsbereichen
der
Städte
im relevanten
Einzugsbereich.
32
Abb. 11: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Hamminkeln.
22
Seite 4
Abb. 22: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich ‚Bocholt Innenstadt‘ (Erhebungsstand: Juni
2014)
34
Abb. 23: Umsatzerwartung des projektierten Baufachmarktes mit
Gartencenterabteilung in Bocholt mit einer Gesamtverkaufsfläche von 9.000 m²
36
Abb. 24: Umsatz-Kaufkraft-Relation in den relevanten Kernsortimentsbereichen des projektierten Baufachmarktes in
Bocholt
37
Abb. 25: Prognose der regionalen Umsatzverlagerungen bei
Realisierung eines zusätzlichen Baufachmarktes im
Segment der ‚Baumarktkernsortimente‘
41
Abb. 26: Prognose der regionalen Umsatzverlagerungen bei
Realisierung eines zusätzlichen Baufachmarktes im
Segment
der
‚Gartencenterrelevante
Sortimente‘
(Pflanzen, Gartenbedarf‘)
42
Abb. 27: Entwurf
der
textlichen
Festsetzungen
für
den
Standortbereich
des
Baufachmarktes
zum
Bebauungsplan SW 41 (1. vorgelegte Entwurfsfassung) 46
Abb. 28: Überarbeiteter Entwurf der textlichen Festsetzungen für
den
Standortbereich
des
Baufachmarktes
zum
Bebauungsplan SW 41 (2. vorgelegte Entwurfsfassung) 47
Abb. 29: CIMA-Warengruppen
53
Seite 5
1
Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen
Planungsanlass für die 1. Änderung des Bebauungsplanes SW 41
im Standortbereich ‚Dingdener Straße‘ ist die Wiedernutzung des
Areals des leestehenden Baumarktes.. An die Stelle des ehemaligen
PRAKTIKER Baumarktes soll ein neuer Baufachmarkt mit Gartencenter treten. Die Verkaufsfläche des neu zu etablierenden Baufachmarktes einschließlich Gartencenter soll bei rd. 9.000 m² liegen. Die
vorgesehene Verkaufsfläche liegt um knapp 3.000 m² über der
Verkaufsfläche des seinerzeit dort etablierten PRAKTIKER Baumarktes. Die Änderung des Bebauungsplanes SW 41 (1. Änderungsplan)
unter Einbeziehung einer Teilfläche des Bebauungsplanes SW 14
umfasst das Gebiet westlich der Dingdener Straße, nördlich der
Schaffeldstraße, östlich der Eisenbahnlinie Bocholt-Wesel und südlich der Umspannanlage der Bocholter Energie- und Wasserversorgungs-GmbH (BEW). Das Plangebiet ist heute überwiegend bebaut
aber nicht in allen Bereichen baulich genutzt. Den größten Bereich
nahm bis 2013 als Nachfolgenutzung eines aufgegebenen Holzverarbeitungsbetriebes ein Baumarkt mit rd. 6000 m² Verkaufsfläche
und seinen zugehörigen Stellplätzen ein. Dieser Baumarkt steht seit
2013 leer. Bereits im Bauleitplan (Flächennutzungsplan) von 1960
wurde der gesamte Bereich vorwiegend als vorhandenes, teilweise
als geplantes Industriegebiet gekennzeichnet. Aufgrund der Geschichte der Aufstellung des Bebauungsplanes SW 41 wurde in der
Bearbeitungszeit 1996 bis 2003 die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung Gewerbegebiet für den Geltungsbereich gewählt. 2006
wurde dann eine Ausnahme hinsichtlich des Verkaufs von zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten in einer Größenordnung
von 10 % der Verkaufsfläche, maximal 700 m² in den Bebauungsplan eingeführt. Dies wurde notwendig, um den vorhandenen Fachmarkt wirtschaftlich führen zu können. Gemäß des Einzelhandelsgutachtens von 2005 wurde bei diesen betrieben ein Anteil von
zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf 10 % der
Verkaufsfläche (maximal 700 m²) als stadtverträglich angesehen.
Der nunmehr vorgesehenen Neuansiedlung eines Baufachmarktes
mit Gartencenter auf einer Verkaufsfläche von rd. 9.000 m² erfordert sowohl mit Blick auf das vorliegende Einzelhandelskonzept der
Stadt Bocholt von 20111 als auch den ‚Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel‘ zum LEP NRW2 eine Änderung des Bebauungsplanes.
Für den Planbereich des projektierten Baumarktes soll ein Sondergebiet mit der entsprechenden Zweckbestimmung ‚Bau- und Heimwerkermarkt‘ festgesetzt werden. Dabei sollen dezidierte Regelungen
zur Größe der Verkaufsfläche und der Teilsortimente aufgenommen
werden.
Die cima prüft die Vereinbarkeit dieser Festsetzungen mit den Vorgaben der zweiten Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der
Stadt Bocholt von 2011 sowie den resultierenden landesplanerischen Vorgaben des ‚Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel‘ zum LEP NRW‘. Darüber hinaus erfolgt eine Überprüfung
der Vermutungsregel nach § 11 Abs. 3 BauNVO hinsichtlich der
Auswirkungen. Voraussetzung hierfür war die Aktualisierung der Bestandsdaten aus der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes
der Stadt Bocholt 2011 für die relevanten Kernsortimente eines
Baufachmarktes mit Gartencenter für die Stadt Bocholt und die
1
Am 21.12.2011 durch die Stadtverordnetenversammlung gem. § 1
Abs. 6 Ziffer 11 BauGB als Leitlinie der Bauleitplanung beschlossen.
2
In Kraft getreten am 11.07.2013
Seite 6
Neuerhebung des relevanten Einzelhandels im Naheinzugsbereich3.
Die relevanten Bestandserhebungen wurden im Februar 2015
durchgeführt.
zelhandelskonzeptes nicht verletzt wird. Ebenso ist Bezug
zu nehmen auf die Grundsätze 3 und 44. Die cima wird
hier den Nachweis über die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten und Marktabschöpfungsquoten auf Basis
der aktuellen Bestandserhebungen führen. Außerdem werden
die durch den zu etablierenden Baufachmarkt ausgelösten
Umsatzverlagerungen für die relevanten Kernsortimente
‚Baumarktartikel‘ und ‚Gartenbedarf‘ dokumentiert. Voraussetzung hierfür ist eine Abschätzung der Umsatzerwartung
des projektierten Baufachmarktes mit Gartencenterabteilung.
Darüber hinaus ist die Einhaltung der Ziele und Grundsätze
des ‚Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel‘ zum
LEP NRW nochmals zu belegen.
Die Bezirksregierung Münster sieht mit Blick auf den vorgelegten
Bebauungsplanentwurf SW 41 noch weiteren Klärungsbedarf zur
landesplanerischen Abstimmung hinsichtlich der Ansiedlung eines
Baufachmarktes mit Gartencenter an der Dingdener Straße in
Bocholt:
Die Bezirksregierung fordert einen dezidierten Nachweis der
Stadt- und Regionalverträglichkeit des Neubauvorhabens vor
dem Hintergrund der 2011 im Einzelhandelskonzept dokumentierten Handelszentralität des Bocholter Einzelhandels
im Baumarkt- und Gartencentersegment von 144. Damit
wird insbesondere auf Grundsatz 5 des Einzelhandelskonzeptes hingewiesen: „Auch bei Ansiedlungsvorhaben des
Die Bezirksregierung Münster regt an auch die Verkaufsfläche für das Sortiment ‚Gartenbedarf‘ separat als Hauptsortiment auszuweisen. Die cima hält diese Empfehlung für
nachvollziehbar und nimmt entsprechend Stellung. Somit
werden die Auswirkungen, hier insbesondere dokumentiert
durch die jeweiligen Umsatzverlagerungen, separat für
‚Baumarktsortimente‘ und ‚Gartenbedarf‘ ausgewiesen.
großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind Standortentwicklungen mit nahezu ausschließlichen Verdrängungseffekten zu vermeiden. Sie induzieren in
der Regel zusätzliche Ladenleerstände. Ein Eingriff in den
‚normalen‘ Wettbewerb darf jedoch nicht mit einem solchen
Handeln
nicht verbunden sein. Es muss ausschließlich
städtebaulich argumentiert werden. In Bocholt dürfte dieser
Grundsatz insbesondere für das Segment der Bau- und
Heimwerkermärkte gelten“. Die Bezirksregierung fordert ei-
Des Weiteren hält die Bezirksregierung Münster die Festsetzungen zu den zentrenrelevanten Randsortimenten für nicht
hinreichend begründet und nimmt hier Bezug zu Ziel 5 des
‚Sachlichen Teilplanes zum großflächigen Einzelhandel‘ zum
LEP NRW. Die cima wird hier dezidiert begründen, dass die
vorgesehenen textlichen Festsetzungen aus dem derzeit gül-
nen Nachweis, dass dieser formulierte Grundsatz 5 des Ein3
Für die jeweiligen beschlossenen und faktischen Zentralen Versorgungsbereiche
erfolgte eine vollständige Bestandserhebung. Außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche wurden alle relevanten Verkaufsflächen ab 400 m² im Kernsortiment
erfasst.
Die
relevanten
Warengruppen
sind
in
der
cimaWarengruppensystematik die Warengruppen ‚Schnittblumen‘ (5), Baumarktkernsortimente (18), ‚Farben, Tapeten, Lacke, Bodenbeläge‘ (20), ‚Gartenbedarf‘ (32).
4
CIMA GmbH (2011): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Bocholt 2011_Kurzfassung, S. 41f.
Seite 7
tigen Einzelhandelskonzept der Stadt Bocholt sowie den
stadträumlichen Einzelhandelsstrukturen der Stadt Bocholt
abgeleitet sind.
Abschnitt 5 kommentiert den Entwurf der textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan SW 41 hinsichtlich der Sortimentsgestaltung des projektierten Baufachmarktes.
Die relevanten Bestandserhebungen ‚vor Ort‘ sowie statistischen
Recherchen wurden im Februar 2015 durchgeführt.
Das vorliegende Gutachten gliedert sich in folgende Abschnitte:
Abschnitt 2 dokumentiert den relevanten Einzugsbereich und
weist die relevanten warengruppenspezifischen Nachfragevolumina aus.
Abschnitt 3 beschreibt die relevanten Angebotsstrukturen im
Baumarkt- und Gartencentersegment. Es werden die Daten der
durchgeführten warengruppenspezifischen Bestandserhebungen
dokumentiert.
Abschnitt 4 bewertet des Projektvorhaben des projektieren Baufachmarktes mit Gartencenterabteilung in Bezug auf die Vorgaben der Landesplanung und hinsichtlich der relevanten Grundsätze zur Steuerung des Einzelhandels der Fortschreibung des
Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt 2011. An die Analyse der warengruppenspezifischen Umsatz-Kaufkraftrelationen,
schließt sich die ökonometrische Auswirkungsanalyse mit der
Prognose relevanter Umsatzverlagerungen. Dieser Abschnitt bewertet abschließend die Stadt- und Regionalverträglichkeit des
Projektvorhabens.
Seite 8
2
Einzugsbereich des Bocholter Einzelhandels unter Berücksichtigung der
Segmente ‚Baumarktartikel‘ und ‚Gartenbedarf‘
2.1
Abgrenzung des Einzugsbereichs
Rees und Hamminkeln im Westen bis Rhede im Osten. Im Naheinzugsbereich leben 77.564 Einwohner6.
Nach wie vor gelten die in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes (2011) formulierten Rahmenbedingungen hinsichtlich der
Kundenbindung des Bocholter Einzelhandels. Fußend auf einen Bevölkerungsstand vom 31.12.2014 bzw. vom 30.06.2014 kann für das
Marktgebiet von einem Einwohnerpotenzial von rd. 4558.340 Einwohnern ausgegangen werden. Mit zunehmender Entfernung von
Bocholt nimmt die Intensität der der Marktabschöpfung durch den
Bocholter Einzelhandel ab. Das Marktgebiet gliedert sich in drei
Marktgebietszonen und weiteren diffusen Kaufkraftzuflüssen (Zone
IV) aus den Städten Emmerich am Rhein und Wesel. Dementsprechend kann nachfolgende Gliederung des Einzugsbereichs nach
Marktgebietszonen vorgenommen werden.
Der weitere Verflechtungsbereich (Zone III) umfasst den ländlichen Standortbereich bis unmittelbar vor die Gemarkung Rees
und schließt in östlicher bzw. nordöstlicher Richtung die Städte
Borken, Südlohn, Stadtlohn und Vreden mit ein. Auf niederländischer Seite sind die Gemeinden Aalten (mit den unmittelbar an
Bocholt-Suderwick angrenzenden Ortsteil Dinxperloo) sowie
‚Oost-Gelre‘ und ‚Oude Ijsselstreek‘ zu berücksichtigen. Im weiteren Verflechtungsbereich leben 218.407 Einwohner
Zone IV berücksichtigt ergänzende, als diffus einzuordnende unregelmäßige Kaufkraftzuflüsse aus Emmerich am Rhein und Wesel. Hier leben zusammen 90.184 Einwohner.
Zone I des Marktgebietes umfasst das Gebiet der Stadt Bocholt.
Hier leben derzeit rd. 72.185 Einwohner5.
Zone II des Marktgebietes als Naheinzugsbereich umfasst, die an
Bocholt angrenzenden Gemeinden auf ‚deutscher Seite‘ von
6
5
Einwohner mit
31.12.2014
Hauptwohnsitz
nach
Melderegister
der
Stadt
Bocholt
zum
Einwohnerzahlen der Städte und Gemeinden im Einzugsbereich: Hauptwohnsitz
zum 30.06.2014 auf Basis der Bevölkerungsfortschreibung durch it.nrw. Einwohnerzahlen Niederlande: Bevölkerungsstand zum 31.12.2013.
Seite 9
Abb. 1: Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels
Seite 10
Baumarktsortimente und Gartenbedarf sind Sortimente mit geringerer Zentralität. Überdurchschnittliche Fahrwege werden zur Deckung
des relevanten Bedarfs vom Konsumenten nicht mehr wahrgenommen. Die Baumarktbetreiber haben ihre Standorte dementsprechend
angepasst. Neue Standorte werden in der Regel nur noch dort realisiert, wo der regionale Wettbewerb Gestaltungsspielräume zulässt,
die Kaufkraft sich positiv entwickelt und wo durch anhaltende Weiterentwicklung von Neubaugebieten eine nachhaltige Nachfrage erwartet und gestützt wird.
Abb. 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Einzugsbereich des Bocholter Einzelhandels (2014 / 2015)
relevante Gemeinden
Niederlande
106,0
Hamminkeln
100,8
BOCHOLT
99,6
Wesel
98,7
Rhede
98,5
Borken
Als relevanter Einzugsbereich für den hier in Rede stehenden in
Bocholt neu anzusiedelnden Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung in einer Dimensionierung von 9.000 m² sind die Zonen I und
II des Marktgebietes sowie die Stadt Borken aus Zone III zu berücksichtigen. In diesem spezifisch abzugrenzenden Einzugsbereich
leben 191.216 Einwohner.
Die rechts stehende Abb. 2 dokumentiert die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern in den Städten und Gemeinden des Einzugsbereichs des Bocholter Einzelhandels.
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in der Stadt Bocholt
liegt mit einer Kennziffer von 99,6 auf dem Niveau des Bundesdurchschnittes. Im deutschen Einzugsbereich verzeichnet Bocholt
damit das zweithöchste Niveau. Nur in Hamminkeln wird mit 100,8
ein leicht höheres Niveau realisiert.
98,3
Vreden
97,0
Südlohn
95,8
Stadtlohn
95,6
Isselburg
93,0
Rees
92,5
Emmerich
89,6
85
90
95
100
105
110
Quelle: mb research, Nürnberg, 2014
2.2
Einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina
Die nachfolgende Abb. 3 dokumentiert nachrichtlich für den Einzugsbereich des Bocholter Einzelhandels das einzelhandelsrelevante
Nachfragevolumen über alle Warengruppen, auf das der stationäre
Einzelhandel zurückgreifen kann. Als Potenzialreserve für zusätzliche
Besucher und Gäste werden konservativ 0,5 % des Nachfragevolumens über die Marktgebietszonen I – III angesetzt.
Seite 11
Abb. 3: Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen des stationären
Einzelhandels im Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels
(in Mio. €)
Z on e I V:
Erg än z ände
CIMA Ware n g ru pp e n
Pe riodi sche r Be da rf
Lebensmittel, Reformwaren
Gesundheit, Körperpflege
Schnittblumen, Zeitschriften
Z one II:
Z one III :
Ka u fkra f t-
Z on e I:
Na h-
we i te re r
b in du ng
Stadt
e in z ug s-
Ve rf le chtu ng s-
( We se l,
Pote n z ia l-
Boch olt
be re i ch
be re i ch
Em m e rich )
re se rv e
in sg e sa m t
213,7
223,3
663,6
256,4
5,5
1.362, 6
150,0
156,8
466,0
180,0
3,9
956,8
57,0
59,6
177,1
68,4
1,5
363,6
6,6
6,9
20,5
7,9
0,2
42,2
62,3
65,2
193,6
74,8
1,6
397,5
Bekleidung, Wäsche
34,6
36,1
107,4
41,5
0,9
220,5
Schuhe, Lederwaren
11,5
12,0
35,7
13,8
0,3
73,4
Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf
16,2
17,0
50,5
19,5
0,4
103,6
42,7
44,6
132,6
51,2
1,1
272, 3
8,4
8,8
26,1
10,1
0,2
53,6
34,3
35,8
106,5
41,2
0,9
218,7
20,2
21,1
62,7
24,2
0,5
128, 8
11,6
12,1
36,0
13,9
0,3
73,8
Spielwaren
4,1
4,3
12,7
4,9
0,1
26,1
Hobbybedarf, Zooartikel
4,5
4,7
14,1
5,4
0,1
28,9
Gla s, P orz e lla n , Ke ra m i k, Ha usra t
6,4
6,7
19,9
7,7
0,2
40, 8
28,0
29,3
87,1
33,6
0,7
178, 8
22,8
23,8
70,8
27,3
0,6
145,3
5,2
5,5
16,3
6,3
0,1
33,5
34,2
35,7
106,1
41,0
0,9
217, 8
407,5
425,9
1.265,7
489,0
10,5
2.598, 6
72.185
77.564
218.407
90.184
Pe rsön li che r Be da rf in sg e sam t
Me die n u nd Te ch ni k in sg e sam t
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik
Sp ie l, Sp ort, Hob by i nsg e sa m t
Sportartikel, Fahrräder
Ein richtu ng sb e darf
Möbel, Antiquitäten
Heimtextilien
Ba u m a rktartike l, Garte nb e da rf
SU MME
EINWO HNER
Quelle:
458.340
cima Kaufkraftanalysen 2015
Seite 12
In der Stadt Bocholt (Zone I) beläuft sich das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen für die Hauptwarengruppe ‚Baumarktartikel
und Gartenbedarf‘ auf 34,2 Mio. €. Davon entfallen 30,4 Mio. € auf
‚Baumarktartikel‘7 und 3,8 Mio. € auf ‚Gartenbedarf‘. Auf das Sortiment ‚Schnittblumen‘ entfallen weitere 3,2 Mio. €.
Im Naheinzugsbereich des Bocholter Einzelhandels beläuft sich das
einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in der Hauptwarengruppe
‚Baumarktartikel, Gartenbedarf‘ insgesamt auf 35,7 Mio. €. Davon
entfallen 4,0 Mio. € auf das Segment ‚Gartenbedarf‘. Der Naheinzugsbereich umfasst die Städte Rees, Isselburg, Hamminkeln und
Rhede.
die Städte Vreden, Stadtlohn und Borken umfasst beläuft sich das
einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in der Hauptwarengruppe
‚ Baumarktsortimente, Gartenbedarf‘ auf 106,1 Mio. €. Davon entfallen auf das Segment ‚Gartenbedarf‘ auf 11,8 Mio. €.
Im Standortraum mit zusätzlichen diffusen Kaufkraftzuflüssen nach
Bocholt (Städte Wesel, Emmerich) beträgt das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen auf 41,0 Mio. €. Davon entfallen 4,6 Mio. €
auf das Segment ‚Gartenbedarf‘.
Die Abb. 4 dokumentiert das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in den baumarktund gartencenterrelevanten Kernsortimenten in den Städten des zu berücksichtigenden Einzugsbereichs.
Abb. 4: Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in den
baumarktund gartencenterrelevanten Warengruppen in
den
Städten
des
relevanten
Verflechtungsbereichs
(in Mio. €)
CI MA Ware ng ruppe n
Baumarktartikel, Farben, Lacke, Tapeten, Kfz-Zubehör
Stadt
Stadt
Stadt
Stadt
Stadt
Stadt
Boch olt
I s s e lburg
Re es
Ham m inke ln
Rh e de
Borke n
30,3
4,2
8,3
11,3
7,9
17,2
Gartenbedarf
3,8
0,5
1,0
1,4
1,0
2,2
Schnittblumen
3,2
0,4
0,9
1,2
0,8
1,8
Quelle: cima Kaufkraftanalysen 2015
Im weiteren Verflechtungsbereich, der die angrenzenden Städte und
Gemeinden in den Niederlanden sowie die Gemeinde Südlohn und
7
Die Warengruppe ‚Baumarktartikel‘ fasst die Sortimente Baumarktartikel (CIMA
Warengruppe 18), ‚Farben, Lacke, Tapeten, Teppichböden‘ (CIMA Warengruppe
20) und ‚Kfz-Zubehör (CIMA Warengruppe 29) zusammen.
Seite 13
3
Angebotsstrukturen im Baumarkt- und Gartencentersegment im potenziellen Einzugsbereich
3.1
Vorbemerkungen
Im Anschluss an die Dokumentation der Strukturdaten werden die
Marktabschöpfungsquoten für die relevanten Sortimente
In den Zentralen Versorgungsbereichen in den Städten und Gemeinden des Einzugsbereichs eines sich zusätzlich in Bocholt etablierenden Baufachmarktes erfolgte die vollständige Erhebung des
Einzelhandels mit Kernsortiment in den Warengruppen
Eisenwaren, Baumarktsortimente, Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden, Kfz-Zubehör (CIMA Warengruppen 18, 20 und 29)
Gartenbedarf (Warengruppe 32),
Schnittblumen (Warengruppe 5)
Eisenwaren, Baumarktsortimente (CIMA Warengruppe 18),
Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden (CIMA Warengruppe 20)
Gartenbedarf (CIMA Warengruppe 32)
Schnittblumen (CIMA Warengruppe 5)8
die Marktabschöpfungsquoten ausgewiesen. Der jeweils erfasste
Einzelhandelsumsatz wird den jeweiligen einzelhandelsrelevanten
Nachfragevolumina gegenüber gestellt9. Die Marktabschöpfungsquote vermitteln erste Hinweise auf die Auswirkungen eines sich zusätzlich in Bocholt etablierenden Baufachmarktes mit Gartencenterabteilung.
Außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche wurden alle Fachmärkte mit Verkaufsflächenanteilen in den relevanten Sortimenten
von über 200 m² erfasst.
In den als relevant zu erfassenden Fachmärkten wurden dort alle
relevanten Ergänzungs- und Randsortimente erfasst, sofern mit Verkaufsflächen von über 20 m² eindeutig identifizierbar..
8
Vor dem Hintergrund der geringen Relevanz des Segmentes Kfz-Zubehörs in
Baufachmärkten wird auf die Erfassung weiterer Betriebe in diesem Segment
verzichtet. Die Warengruppe ‚Schnittblumen‘ wird mit Blick auf den im B-PlanEntwurf vorgesehenen nur marginalen Verkaufsflächenanteil von 10 m² nur in
Bocholt im Stadtgebiet umfassend erhoben, in den übrigen Städten beschränkt
sich die Erhebung auf die Zentralen Versorgungsbereiche.
9
Die Marktabschöpfungsquote beschreibt die Division eines warengruppenspezifischen Einzelhandelsumsatzes durch das entsprechende Nachfragevolumen im
Stadtgebiet. Durch Multiplikation dieser Division mit dem Faktor 100 wird die
Marktabschöpfungsquote als Messzahl ausgewiesen. Werte von über 100 signalisieren relevante Kaufkraftzuflüsse. Es wird hier der Begriff ‚Marktabschöpfungsquote‘ verwendet, da die Sortimente nicht vollständig erfasst werden. Außerhalb
der Zentralen Versorgungsbereiche wird in den Städten des Einzugsbereichs auf
die Erfassung des Sortimentes ‚Schnittblumen‘ verzichtet. Ebenso unterblieb wegen ihrer nachrangigen Relevanz grundsätzlich die Erfassung von ‚KfzFachmärkten.
Seite 14
3.2
Im Segment der ‚Eisenwaren‘ und Baumarktartikel beläuft sich die
erhobene Verkaufsfläche auf 10.120 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 19,3 Mio. €.
Bocholt
In der Stadt Bocholt wurden in den baumarktund gartencenterrelevanten Sortimenten im Kernsortiment insgesamt 42 Betriebe mit
einer Verkaufsfläche von 26.800 m² erhoben. Sie realisieren einen
Einzelhandelsumsatz von 42,7 Mio. €.
Auf die Warengruppe ‚Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden‘ entfallen 3.280 m² Verkaufsfläche. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 7,5 Mio. €.
Abb. 5: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Bocholt
Ve rka uf sAn z . de r
CI MA Ware ng rup pe
U m s atz -
f lä che in
Be trie b e
in %
m²
VKF in %
U m sa tz in
v e rte ilu ng
Mio. €
in %
0
0,0%
20
0,1%
0,1
0,2%
18
42,9%
1.260
4,7%
2,8
6,6%
Bekleidung, Wäsche
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Heimtextilien
0
0,0%
550
2,1%
1,2
2,8%
Spielwaren
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Zooartikel
0
0,0%
1.060
4,0%
0,0
0,0%
Schnittblumen
Möbel
0
0,0%
110
0,4%
0,2
0,5%
10
23,8%
10.120
37,8%
19,3
45,2%
Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden
9
21,4%
3.280
12,2%
7,5
17,6%
Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
0
0,0%
770
2,9%
1,5
3,5%
Elektroartikel, Leuchten
0
0,0%
580
2,2%
1,7
4,0%
Fahrräder
0
0,0%
200
0,7%
0,6
1,4%
Kfz-Zubehör
0
0,0%
50
0,2%
0,1
0,2%
Pflanzen, Gartenbedarf
5
11,9%
8.800
32,8%
7,7
18,0%
42
100,0%
26.800
100,0%
42,7
100,0%
Eisenwaren, Baumarktartikel
Sortim e n te in sg e sam t
Quelle: cima Bestandserhebungen 2015
Im Segment der Gartencenter wurden fünf Betriebe erfasst. Auf die
gartencenterrelevanten Sortimente entfällt insgesamt eine Verkaufsfläche von 8.800 m² mit einem realisierten Einzelhandelsumsatz
von 7,7 Mio. €.
Seite 15
In der Stadt Bocholt wurden in der Warengruppe ‚Schnittblumen‘,
zumeist in Blumenfachgeschäften 18 Betriebe erfasst. Sie verfügen
über eine Verkaufsfläche von 1.260 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 2,8 Mio. €.
GARTENWELT Gartencenter mit 1.500 m² Verkaufsfläche.
Abb. 6: Relevante Baufachmärkte und Gartencenter in Bocholt
Die maßgeblich relevanten Randsortimente der Baumärkte und Gartencenter sind
Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat mit 770 m²
Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil von 1,5 Mio. €,
Elektroartikel, Leuchten mit 580 m² Verkaufsfläche und einem
Umsatzanteil von 1,7 Mio. €,
Heimtextilien mit 550 m² Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil
von 1,2 Mio. €,
Fahrräder mit 200 m² Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil
von 0,6 Mio. €.
Die maßgeblich relevanten Baufachmärkte und Gartencenter in
Bocholt sind derzei10t:
HAGEBAU Baufachmarkt an der Werther Straße mit 9.320 m²
Verkaufsfläche,
I & M GEUKES Baufachmarkt
Werkstraße mit 4.250 m²,
in
Bocholt-Lowick
an
der
MEYERING’s Blumenparadies mit 1.000 m² Verkaufsfläche,
METELING Gartencenter mit 2.150 m² Verkaufsfläche,
10 Es werden hier jeweils nur die maßgeblich relevanten großflächigen Anbieter genannt
Die Abbildung oben links zeigt den HAGEBAU Baufachmarkt; die Abbildung oben
rechts den I & M GEUKES Baufachmarkt. Die Abbildung unten links zeigt den leerstehenden ehemaligen PRAKTIKER Baufachmarkt. An diesem Standort soll der neue
Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung mit einer Gesamtverkaufsfläche von
9.000 m² etabliert werden. Die Abbildung rechts unten zeigt das Gartencenter METELING. Fotos: cima 2015.
Die Marktabschöpfungsquote im Segment ‚Schnittblumen‘ liegt bei
87. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 2,8 Mio. € steht ein
einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 3,2 Mio. € gegenSeite 16
über. Diese Quote ist mit Blick auf den starken Besatz an Gartencentern als akzeptabel einzuordnen.
Abb. 7: Marktabschöpfungsquoten der relevanten baumarktund
gartencenterrelevanten Kernsortimente sowie im Segment
‚Schnittblumen‘ in der Stadt Bocholt
Nachf rag e U m s atz
CI MA Ware n g rupp e
Schnittblumen
v olu m e n
Ma rktab schöp fu ng
Sta dt
Stadt
Bocholt
Bocholt
Stadt
(in Mio. €)
( in Mio. €)
Bocholt
2,8
3,2
87
26,9
30,3
89
7,7
3,8
202
Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden, Kfz-Zubehör
Quelle: cima Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2015. Rundungsdifferenzen
in der Marktabschöpfungsquote, da nicht ausgewiesene Nachkommastellen des
Nachfragevolumens in die Berechnung mit einfließen.
In den Warengruppen der baumarktspezifischen Sortimente (Eisenwaren, Baumarktartikel, Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden, KfzZubehör) realisiert der relevante Einzelhandel in Bocholt eine
Marktabschöpfungsquote von 89. Nach Schließung des PRAKTIKER
Baufachmarktes realisiert die Warengruppe nunmehr geringfügige
Kaufkraftabflüsse. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 26,9
Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von
30,3 Mio. € gegenüber.
In der Warengruppe Pflanzen, Gartenbedarf‘ resultiert eine Marktabschöpfungsquote von 202 deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem
Umland. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 7,7 Mio. €
steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 3,8 Mio. €
gegenüber.
Die Etablierung eines zusätzlichen Baufachmarktes in Bocholt mit
einer Verkaufsfläche von 9.000 m² und einer Umsatzerwartung von
rd. 12,3 Mio. €11 wird sich mit Blick auf die vergleichsweise hohe,
sich dem Wert von 100 annähernde, Marktabschöpfungsquote im
Baumarktsegment vor allem der Wettbewerbsdruck auf das bestehende Angebot deutlich erhöhen. Insgesamt dürften sich die Flächenproduktivitäten in diesem Sortimentssegment spürbar verringern. Darüber hinaus dürften sich die mittlerweile eingetretenen
Kaufkraftabflüsse abbauen lassen.
Im ‚Gartencentereffekt‘ sind deutliche Umverteilungen innerhalb der
Stadt Bocholt zu erwarten, da hier bereits heute mehr als das
Doppelte der örtlichen Kaufkraft erwirtschaftet wird..
11 Siehe hierzu insbesondere auch Abschnitt 4.3.2
Seite 17
Seite 18
3.3
Isselburg
In der Stadt Isselburg wurden in den baumarktund gartencenterrelevanten Sortimenten lediglich der RAIFFEISENMARKT im Ortsteil
Werth mit einer Verkaufsfläche von 800 m² erhoben. Aus Datenschutzgründen können hier keine sortimentsspezifischen Umsätze
und konkreten Marktabschöpfungsquoten ausgewiesen werden12.
Auf die Warengruppe ‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ entfällt ein Verkaufsflächenanteil von 370 m², auf die Warengruppe ‚Zooartikel‘ 300 m²
und auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ 100 m².
burger Bevölkerung wird vornehmlich in Bocholt und Hamminkeln
gedeckt werden.
In der Warengruppe ‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ legt die Marktabschöpfungsquote bei unter 60, in der Warengruppe ‚Schnittblumen resultiert eine Marktabschöpfungsquote von unter 30.
Das Angebot in Isselburg im Segment der Baumarkt- und Gartensortimente ist weniger attraktiv. Der in Bocholt projektierte zusätzliche Baufachmarkt dürfte hier nur in sehr marginalem Umfang
Kaufkraft binden können.
Das Sortiment ‚Schnittblumen‘ ist mit rd. 30 m² präsent.
Abb. 8: RAIFFEISENMARKT in Isselburg-Werth
3.4
Rees
In der Stadt Rees wurden in den baumarktund gartencenterrelevanten Sortimenten im Kernsortiment insgesamt 11 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 5.490 m² erhoben. Sie realisieren einen
Im Segment der ‚Eisenwaren‘ und Baumarktartikel‘ beläuft sich die
Foto: cima 2015
Da kein Angebot in den Baumarktsortimenten vorliegt, resultiert
hier eine Marktabschöpfungsquote von 0. Die Nachfrage der Issel-
12 Die relevanten Einzelhandelsstrukturen in der Differenzierung nach Teilsortimenten beschränken sich auf einen Betrieb.
Auf die Warengruppe ‚Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden‘ entfallen 950 m² Verkaufsfläche. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 2,0 Mio. €.
Im Segment der Gartencenter wurden zwei Betriebe erfasst. Auf die
gartencenterrelevanten Sortimente entfällt insgesamt eine Verkaufsfläche von 2.090 m² mit einem realisierten Einzelhandelsumsatz
von 2,5 Mio. €.
Seite 19
Abb. 9: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Rees
Ve rkaufs An z. de r
CIMA Ware n g rup pe
U m satz-
fläche i n
Be trie b e
in %
m²
VKF in %
U m s atz in
v e rte ilun g
Mio. €
in %
0
0,0%
250
4,6%
1,0
9,7%
Schnittblumen
6
54,5%
270
4,9%
0,7
6,8%
Bekleidung, Wäsche
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Heimtextilien
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Spielwaren
0
0,0%
0
0,0%
0,1
1,0%
Zooartikel
0
0,0%
280
5,1%
0,4
3,9%
Möbel
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
2
18,2%
1.650
30,1%
3,6
35,0%
1
9,1%
950
17,3%
2,0
19,4%
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Fahrräder
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Kfz-Zubehör
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
2
18,2%
2.090
38,1%
2,5
24,3%
11
100,0%
5.490
100,0%
10,3
100,0%
Sortim e nte in sg e sam t
In der Stadt Rees wurden in der Warengruppe ‚Schnittblumen‘, in
Blumenfachgeschäften in den ausgewiesenen Zentralen Versorgungsbereichen 6 Betriebe erfasst. Sie verfügen über eine Verkaufsfläche von 270 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft
sich auf 0,7 Mio. €.
Die maßgeblich relevanten Randsortimente der in Rees etablierten
Baufachmärkte und Gartencenter sind:
Zooartikel mit 280 m² Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil
von 0,4 Mio. €.
Lebensmittel, Reformwaren mit 250 m² Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil von 1,0 Mio. €.
Die maßgeblich relevanten Baufachmärkte und Gartencenter in Rees
sind derzeit:
BORGERS Bauzentrum an der Max-Planck-Straße mit 2.800 m²
Verkaufsfläche,
Seite 20
RAIFFEISENMARKT am Groiner Kirchweg mit 1.100 m² Verkaufsfläche.
‚Schnittblumen‘ in der Stadt Rees
240 gegenüber. Das Segment profitiert von relevanten Kaufkraftzuflüssen aus Isselburg, Kalkar und Xanten.
In der Warengruppe ‚Schnittblumen‘ beläuft sich die Marktabschöpfungsquote der Betriebe in den Zentralen Versorgungsbereichen auf
gute 79.
Nach f rag e -
CI MA Ware ngruppe
Schnittblumen
U m satz in
v olum e n
Markt-
Mio. €
Stadt
absch öpf ung
Stadt
Re e s
Stadt
Re e s
( in Mio. €)
Re e s
0,7
0,9
79
5,6
8,3
68
2,5
1,0
240
Die Marktabschöpfungsquote in den Warengruppen der ‚Baumarktsortimente‘ (Eisenwaren, Baumarktartikel, Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden, Kfz-Zubehör) beläuft sich auf 68. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 5,6 Mio. € steht einem warengruppenspezifischen Nachfragevolumen von 8,3 Mio. € gegenüber. In
maßgeblich relevantem Umfang fließt hier Kaufkraft insbesondere
nach Bocholt und Emmerich ab.
Mit Blick auf die Etablierung eines zusätzlichen Baufachmarktes in
Bocholt ist davon auszugehen, dass im Baumarktsegment nur in
sehr mäßigembegrenztem Umfang zusätzlich Kaufkraft gebunden
werden kann. Vom hohen Kaufkraftzufluss im Segment der ‚Gartenmarktsegmente‘ könnte durchaus in relevantem Umfang Kaufkraft auch nach Bocholt umgelenkt werden.
Im Segment ‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ ermittelt sich eine Marktabschöpfungsquote von 240. Einem realisierten Umsatz von
2,5 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von
Seite 21
3.5
Hamminkeln
In der Stadt Hamminkeln wurden in den baumarktund gartencenterrelevanten Sortimenten im Kernsortiment insgesamt 14 Betriebe
mit einer Verkaufsfläche von 9.330 m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 12,4 Mio. €.
Abb. 11: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Hamminkeln.
Ve rkaufs An z. de r
CIMA Ware n g rup pe
U m satz-
fläche i n
Be trie b e
in %
m²
VKF in %
U m s atz in
v e rte ilun g
Mio. €
in %
0
0,0%
40
0,4%
0,2
1,6%
Schnittblumen
5
35,7%
520
5,6%
1,3
10,5%
Bekleidung, Wäsche
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Heimtextilien
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Spielwaren
0
0,0%
0
0,0%
0,4
3,2%
Zooartikel
0
0,0%
220
2,4%
0,4
3,2%
Möbel
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
3
21,4%
2.580
27,7%
5,1
41,1%
1
7,1%
1.300
13,9%
2,0
16,1%
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Fahrräder
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Kfz-Zubehör
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
5
35,7%
4.670
50,1%
3,0
24,2%
14
100,0%
9.330
100,0%
12,4
100,0%
Sortim e nte in sg e sam t
Auf die gartencenterrelevanten Sortimente entfällt insgesamt eine
Verkaufsfläche von 4.670 m² mit einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 3,0 Mio. €.
Seite 22
In der Stadt Hamminkeln wurden in der Warengruppe ‚Schnittblumen‘ in Blumenfachgeschäften in den ausgewiesenen Zentralen
Versorgungsbereichen 5 Betriebe erfasst. Sie verfügen über eine
Verkaufsfläche von 520 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 1,3 Mio. €.
Die maßgeblich relevanten Randsortimente der in Hamminkeln etablierten Baufachmärkte und Gartencenter sind:
‚Zooartikel‘ mit 220 m² Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil
von 0,4 Mio. €.
‚Lebensmittel, Reformwaren‘ mit 40 m² Verkaufsfläche und einem
Umsatzanteil von 0,2 Mio. €.
Die maßgeblich relevanten Baufachmärkte und Gartencenter in
Hamminkeln sind derzeit:
BORGERS Baustoffe an der Dasshorst mit 3.400 m² Verkaufsfläche,
Die Marktabschöpfungsquote der erfassten Betriebe mit Baumarktsortimenten (Eisenwaren, Baumarktartikel, Tapeten, Farben,
Lacke, Teppichböden, Kfz-Zubehör) beläuft sich auf 63. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 7,1 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 11,3 Mio. € gegenüber. Im maßgeblichen Umfang fließt hier somit Kaufkraft ab. Es dürften Wechselbeziehungen nach Bocholt und Wesel bestehen.
RAIFFEISENMARKT an der Güterstraße mit 340 m² Verkaufsfläche
VALK Gartenfachmarkt an der Vennstraße mit 800 m² Verkaufsfläche,
BITTERS, Gartencenter am Standort ‚Up de Woort‘ mit 2.400 m²
‚Schnittblumen‘ in der Stadt Hamminkeln
Im Segment ‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ beläuft sich die Marktabschöpfungsquote auf 211. Auch Hamminkeln verzeichnet in diesem Segment deutliche Kaufkraftzuflüsse.
Nach f rag e U m satz
CI MA Ware ng rupp e
Schnittblumen
v olum e n
Marktabsch öp f ung
Stadt
Stadt
Ham m inke ln
Ham m inke ln
Stadt
(i n Mio. €)
(in Mio.€)
Ham m inke ln
1,3
1,2
108
7,1
11,3
63
3,0
1,4
211
Seite 23
Einem realisierten Kaufkraftzufluss von 3,0 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 1,4 Mio. € gegenüber. Der
Kaufkraftzufluss konstituiert sich sowohl aus Isselburg, als auch aus
den nördlichen Ortsteilen von Wesel und den Städten Hünxe und
Raesfeld.
Abb. 13: BORGERS Bauzentrum in Hamminkeln
3.6
Rhede
In der Stadt Rhede wurden in den baumarktund gartencenterrelevanten Sortimenten im Kernsortiment insgesamt 6 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 4.410 m² erhoben. Sie realisieren einen
Im Segment der ‚Eisenwaren‘ und Baumarktartikel‘ beträgt die erhobene Verkaufsfläche auf 2.300 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 4,6 Mio. €.
Auf die Warengruppe ‚Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden‘ entfallen 460 m² Verkaufsfläche. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 0,9 Mio. €.
Verkaufsfläche von 950 m² mit einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 1,0 Mio. €.
Fotos: cima 2015
Im der Warengruppe ‚Schnittblumen‘ beläuft sich die Marktabschöpfungsquote der Betriebe in den Zentralen Versorgungsbereichen auf
108. Auch hier wird Kaufkraft aus dem Umland gebunden.
Der projektierte Baufachmarkt in Bocholt dürfte in nur mäßigen
Umfang Kaufkraft aus Hamminkeln in den ‚Baumarktsortimenten‘
binden.
In der Stadt Rhede wurden in der Warengruppe ‚Schnittblumen‘, in
Blumenfachgeschäften in den ausgewiesenen Zentralen Versorgungsbereichen 3 Betriebe erfasst. Sie verfügen über eine Verkaufsfläche von 220 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft
sich auf 0,6 Mio. €.
Der maßgeblich relevante Baufachmarkt in Rhede ist derzeit:
HAGEBAU Baufachmarkt an der Gronauer Straße mit 3.400 m²
Verkaufsfläche.13
Im Segment ‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ könnten in begrenzten Umfang
Kaufkraftzuflüsse nach Hamminkeln durch das zusätzliche Angebot
im Gartencentersegment in Bocholt abgeschmolzen werden.
13 Als kleinflächiger Anbieter ist innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Rhede
ist noch der Werkzeugmarkt STRAATMAN zu nennen.
Seite 24
Abb. 14: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Rhede
Ve rkauf sAnz. de r
CI MA Wa re ng ruppe
U m satz -
f läche in
Be trie be
in %
m²
VKF in %
U m sa tz in
v e rte ilun g
Mio. €
in %
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Schnittblumen
3
50,0%
220
5,0%
0,6
7,3%
Bekleidung, Wäsche
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Heimtextilien
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Spielwaren
0
0,0%
0
0,0%
0,1
1,2%
Zooartikel
0
0,0%
280
6,3%
0,4
4,9%
Möbel
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
2
33,3%
2.300
52,2%
4,6
56,1%
1
16,7%
460
10,4%
0,9
11,0%
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
0
0,0%
200
4,5%
0,6
7,3%
Fahrräder
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Kfz-Zubehör
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
0
0,0%
950
21,5%
1,0
12,2%
Sortim e nte in sg e s am t
6
100,0%
4.410
100, 0%
8,2
100,0%
Die maßgeblich relevanten Randsortimente des in Rhede etablierten
Baufachmarktes sind:
von 0,4 Mio. €,
‚Elektroartikel, Leuchten‘ mit 200 m² Verkaufsfläche und einem
Umsatzanteil von rd. 0,6 Mio. €.
Die Marktabschöpfungsquote der in den Warengruppen der Baumarktsortimente (Eisenwaren, Baumarktartikel, Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden, Kfz-Zubehör) in den in Rhede erfassten Betrieben beläuft sich auf 69. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz
von 5,5 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen
von 7,9 Mio. € gegenüber. Die niedrige Marktabschöpfungsquote
resultiert hier aus der intensiven Wettbewerbslage zwischen Bocholt
und Borken.
Seite 25
Im Segment der gartencenterrelevanten Sortimente wird eine
Marktabschöpfungsquote von 100 realisiert. Umsatz und Nachfragevolumen liegen auf dem gleichen Niveau von 1,0 Mio. €. Es ist davon auszugehen, dass unter Berücksichtigung von Wechselbeziehungen Kaufkraftabflüsse sowohl nach Bocholt, als auch nach Borken bestehen. Gleichzeitig wird ein entsprechendes Volumen auch
‚von außen‘ gebunden.
Auch im Segment ‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ profitiert Bocholt bereits
heute, zusätzliche Kaufkraftzuflüsse sind kaum zu erschließen..
‚Schnittblumen‘ in der Stadt Rhede
Nach f rag e U m s atz
CIMA Ware ng ru ppe
v olum e n
Markt-
Stadt
Stadt
absch öpf ung
Rh e de
Rh e de
Stadt
( in Mio. €)
Schnittblumen
( in Mio.€)
Rh e de
0,6
0,8
71
5,5
7,9
69
Blumen, Gartenbedarf
1,0
1,0
100
Abb. 16: HAGEBAU Baufachmarkt in Rhede
Im der Warengruppe ‚Schnittblumen‘ beläuft sich die Marktabschöpfungsquote der Betriebe im ausgewiesenen Zentralen Versorgungsbereichen auf zufriedenstellende 71. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 0,6 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von rd. 0,8 Mio. € gegenüber.
Der in Bocholt projektierte Baufachmarkt mit einer Verkaufsfläche
von 9.000 m² dürfte aufgrund der Nähe zu Rhede noch zusätzlich
Kaufkraft im Segment der ‚Baumarktartikel binden.
Seite 26
Foto: cima 2015
Seite 27
3.7
Borken
In der Stadt Borken wurden in den baumarktund gartencenterrelevanten Sortimenten im Kernsortiment insgesamt 9 Betriebe mit
einer Verkaufsfläche von 17.880 m² erhoben. Sie realisieren einen
Verkaufsfläche von 6.650 m² mit einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 5,8 Mio. €.
Abb. 17: Angebotsstrukturen im baumarktund gartencenterrelevanten Sortiment in der Stadt Borken
Ve rkau f sAnz. de r
U m satz -
f läche in
Be trie b e
in %
m²
VKF in %
U m satz in
v e rte ilu ng
Mio. €
in %
0
0,0%
230
1,3%
0,9
2,9%
Schnittblumen
2
22,2%
180
1,0%
0,4
1,3%
Bekleidung, Wäsche
0
0,0%
450
2,5%
1,2
3,9%
Heimtextilien
0
0,0%
200
1,1%
0,4
1,3%
Spielwaren
0
0,0%
170
1,0%
0,4
1,3%
Zooartikel
0
0,0%
900
5,0%
1,4
4,6%
Möbel
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
1
11,1%
4.100
22,9%
9,8
31,9%
2
22,2%
3.650
20,4%
7,3
23,8%
0
0,0%
200
1,1%
0,4
1,3%
0
0,0%
800
4,5%
2,2
7,2%
Fahrräder
0
0,0%
130
0,7%
0,3
1,0%
Kfz-Zubehör
0
0,0%
220
1,2%
0,2
0,7%
4
44,4%
6.650
37,2%
5,8
18,9%
Sortim e nte insg e sam t
9
100,0%
17.880
100,0%
30,7
100, 0%
In der Stadt Borken wurden in der Warengruppe ‚Schnittblumen‘, in
Blumenfachgeschäften im ausgewiesenen Zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt 2 Betriebe erfasst. Sie verfügen über eine Ver-
Seite 28
kaufsfläche von 180 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz
beläuft sich auf 0,4 Mio. €.
Die maßgeblich relevanten Randsortimente der in Borken etablierten Baufachmärkte und Gartencenter sind:
Die maßgeblich relevanten Baufachmärkte und Gartencenter in Borken sind derzeit:
von 1,4 Mio. €,
OBI Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung an der Gelsenkirchener Straße mit einer Verkaufsfläche von 6.200 m²,
WESCH Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung an der OttoHahn-Straße mit einer Verkaufsfläche von 4.800 m²,
WANSING Gartencenter an der Heidener Straße mit 1.300 m²
Verkaufsfläche,
RAIFEISENMARKT an Raiffeisenstraße mit 3.700 m² Verkaufsfläche,
RAIFFEISENMARKT an der Bocholter Straße mit 400 m² Verkaufsfläche.
‚Elektroartikel, Leuchten‘ mit 800 m² Verkaufsfläche und einem
Umsatzanteil von rd. 0,6 Mio. €,
‚Bekleidung, Wäsche‘ mit 450 m² und einem Umsatzanteil von
1,2 Mio. €,
‚Lebensmittel, Reformwaren‘ mit 230 m² Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil von 0,9 Mio. €,
‚Heimtextilien‘ mit 200 m² Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil von 0,4 Mio. €,
‚Geschenkartikel, Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat‘ mit 200 m²
Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil von 0,4 Mio. €,
Spielwaren mit 170 m² Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil
von 0,4 Mio. €,
Abb. 18: Baufachmärkte in Borken
Fahrräder mit 130 m² Verkaufsfläche und einem Umsatzanteil
von 0,3 Mio. €.
Im regionalen Vergleich beherbergen die Baufachmärkte und Gartencenter den höchsten Anteil zentrenrelevanter Sortimente. Er liegt
bei Aufsummierung der Warengruppen ‚Lebensmittel, Reformwaren‘,
‚Bekleidung, Wäsche‘, ‚Heimtextilien‘ sowie ‚Geschenkartikel, Glas,
Keramik, Porzellan, Hausrat‘ und ‚Spielwaren‘ bei 1.050 m² Er liegt
damit dennoch unter 10 % der Gesamtverkaufsfläche der Baufachmärkte und Gartencenter in Borken von 17.650 m², ist aber
durchaus als relevant einzuordnen.
Die linke Abbildung zeigt den OBI Baufachmarkt, die rechte Abbildung den WESCH
Baufachmarkt mit Gartencenter. Fotos: cima 2015
Seite 29
handelsumsatz von 5,8 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes
Nachfragevolumen von 2,2 Mio. € gegenüber.
‚Schnittblumen‘ in der Stadt Borken
.
Nach frag e -
CI MA Ware n g rup pe
U m s atz
v olu m e n
Markt-
Stadt
Stadt
ab sch öp f un g
Borke n
Borke n
Stadt
( in Mio. €)
Schnittblumen
( in Mio.€)
Borke n
0,4
1,8
22
17,3
17,2
101
5,8
2,2
268
In den Warengruppen der Baumarktsortimente ((Eisenwaren, Baumarktartikel, Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden, Kfz-Zubehör)
realisieren die in Borken erfassten Betriebe eine Marktabschöpfungsquote von 101. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von
17,3 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen
von 17,2 Mio. € gegenüber. Der Bocholter Einzelhandel deckt hier
seinen Markt selbst. Diese Marktabschöpfungsquote signalisiert,
dass der projektierte Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung in
Bocholt mit einer Verkaufsfläche von 9.000 m² die Versorgungsfunktion des Borkener Einzelhandels in diesem Segment nicht gefährden kann.
Der relevante Borkener Einzelhandel dürfte hier Kaufkraftzuflüsse
aus Südlohn, Velen, Raesfeld und Reken binden. Das breite, robuste Angebot in Borken stellt sicher, dass der in Bocholt projektierte
Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung hier nicht in einem relevanten Umfang Kaufkraft binden kann, so dass die Versorgungsfunktion in Borken gefärdet werden könnte.
Im Segment ‚Schnittblumen realisiert der Einzelhandel in den Blumenfachgeschäften im Zentralen Versorgungsbereich Borken lediglich eine Marktabschöpfungsquote von 22. Dieser Wert ist zu relativieren, da ein Teil des Umsatzes im Segment ‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ gebunden werden dürfte und Betriebe in den Ortsteilen außerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen nicht erfasst wurden.
Im Segment ‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ realisiert der Borkener Einzelhandel eine Handelszentralität von 268. Einem realisierten EinzelSeite 30
Abb. 20: Standorte der relevanten Baufachmärkte und Gartencenter
im Einzugsbereich (Großflächige Anbieter)
Seite 31
3.8
Zum relevanten Einzelhandelsbesatz in
den Zentralen Versorgungsbereichen der
relevanten Städte im Einzugsgebiet
Die nachfolgende Abb. 21 dokumentiert den in den relevanten Sortimenten erhobenen Einzelhandelsbesatz in den Zentralen Versorgungsbereichen der zu berücksichtigtenden Städte. Erfasst wurden
nur die Betriebe mit den relevanten Sortimenten als Hauptsortiment.14
Abb. 21: Einzelhandelsbesatz in den baumarktund gartencenterrelevanten Sortimenten in den Zentralen Versorgungsbereichen der Städte im relevanten Einzugsbereich.
Zentrale Versorgungsbereiche Bocholt (Innenstadt, Birkenallee)
Ve rkauf s Anz . de r
CI MA Ware ngrup p e
U m satz -
f läch e in
Betriebe
in %
m²
VKF in %
U m satz in
v e rte ilung
Mio. €
in %
0
0,0%
20
0,0%
0,1
0,0%
Schnittblumen
3
50,0%
335
21,6%
0,5
13,6%
1
16,7%
100
7,8%
0,1
4,5%
2
33,3%
750
58,8%
1,5
68,2%
Sortim e nte ins g es am t
6
100,0%
1.275
100,0%
2,2
100,0%
Zentrale Versorgungsbereiche Rees (Rees, Haldern, Millingen)
Ve rkaufsAnz . de r
CI MA Ware ng ruppe
U m satz -
f läche in
Be trie b e
in %
m²
VKF in %
U m satz in
v e rte ilu ng
Mi o. €
in %
Schnittblumen
6
100,0%
270
100,0%
0,8
100,0%
Sortim e n te insg e sa m t
6
100,0%
270
100,0%
0,8
100,0%
14 Siehe hierzu die Vorbemerkungen in Abschnitt 3.1.
Seite 32
Zentrale Versorgungsbereiche Hamminkeln (Hamminkeln, Dingden,
Brünen)
Ve rkauf sAnz . de r
CIMA Wa re n g rup pe
U m satz -
f läche i n
Be trie be
in %
m²
VKF i n %
U m satz in
v e rte i lung
Mi o. €
in %
Schnittblumen
4
100,0%
220
100,0%
0,5
100,0%
Sorti m e nte insg e sa m t
4
100,0%
220
100,0%
0,5
100,0%
Zentraler Versorgungsbereich Rhede
Ve rkauf sAn z. de r
CIMA Ware n g rupp e
U m s atz -
f läch e i n
Be tri e b e
in %
m²
VKF in %
U m s atz i n
v e rte ilun g
Mio. €
in %
Schnittblumen
3
60,0%
220
30,1%
0,7
43,8%
1
20,0%
300
41,1%
0,6
37,5%
1
20,0%
60
8,2%
0,1
6,3%
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
0
0,0%
150
20,5%
0,2
12,5%
Sortim e nte in s g e s am t
5
100,0%
730
100,0%
1,6
100,0%
Zentraler Versorgungsbereich Borken
Ve rkauf s Anz. de r
CI MA Ware ng ru ppe
U m s atz-
f läche in
Be trie be
in %
m²
VKF in %
U m sa tz i n
v e rte ilung
Mio. €
in %
Schnittblumen
2
66,7%
80
7,1%
0,2
9,1%
1
33,3%
900
79,6%
1,8
81,8%
0
0,0%
150
13,3%
0,2
9,1%
Sortim e nte ins g e sa m t
3
100,0%
1.130
100,0%
2,2
100,0%
Das Gros des Einzelhandelsbesatzes in den baumarktund gartencenterrelevanten Sortimenten in den Zentralen Versorgungsbereichen der zu berücksichtigen Städte entfällt auf ‚Schnittblumen‘.
Mit Blick auf die für dieses Sortiment vorgesehene Verkaufsflächenbegrenzung auf 10 m² der Gesamtverkaufsfläche im Rahmen
der Sortimentsfestsetzungen zum Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung im Bebauungsplan SW 41 ist keine wesentliche Beeinträchtigung der relevanten Zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten.
Seite 33
Für die Zentralen Versorgungsbereiche ‚Bocholt‘, ‚Rhede‘ und Borken sind die dort realisierten Umsätze in den Warengruppen ‚Eisenwaren, Bauartikel‘, ‚Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche‘ und
‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ explizit in der Auswirkungsanalyse zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund der bis auf eine Ausnahme unter der Grenze zur Großflächigkeit liegenden Verkaufsflächenansätze
sind alles in allem nur zu vernachlässigende Umsatzverlagerungen
zu erwarten.
Abb. 22: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich
‚Bocholt Innenstadt‘ (Erhebungsstand: Juni 2014)
Ve rkaufs Anz . de r
CI MA Ware ng ru ppe
Le be ns m i tte l
Bücher mit 1.465 m²,
Spielwaren, Bastelbedarf, Sammlerhobbies mit 1.045 m²,
VKF in %
6.625
10,0%
Reformwaren
1
0,4%
170
0,3%
Apotheken
9
3,2%
485
0,7%
11
3,9%
2.735
4,1%
Blumen (5)
2
0,7%
110
0,2%
Zeitschriften (33)
1
0,4%
150
0,2%
kurzfristiger Bedarf
24
8,6%
3.650
5,5%
Oberbekleidung
82
29,4%
20.945
31,6%
3
1,1%
995
1,5%
10
3,6%
2.320
3,5%
Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche
Sportartikel
Sportartikel mit 2.735 m²,
m²
13,3%
Wäsche, Strümpfe
Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche mit 2.320 m²
in %
37
Drogerien, Parfümerien
Die Abb. 22 dokumentiert die Einzelhandelsstrukturen im Zentralen
Versorgungsbereich ‚Bocholt Innenstadt‘ insgesamt. Die relevanten
etablierten Verkaufsflächendimensionierungen in den Warengruppen
f läche in
Be tri e be
3
1,1%
2.735
4,1%
15
5,4%
2.505
3,8%
Sanitätshäuser
3
1,1%
270
0,4%
Bücher
4
1,4%
1.465
2,2%
Schreibwaren
4
1,4%
850
1,3%
Spielwaren, Bastelbedarf, Sammlerhobbies
4
1,4%
1.045
1,6%
Zoobedarf
2
0,7%
1.060
1,6%
130
46,6%
34.190
51,6%
Schuhe
Elektroartikel, Leuchten (inklusive ‚Weißer Ware‘) mit 750 m²
m itte lfris tig e r Be darf
Möbel, Antiquitäten mit 9.110 m²
Möbel
5
1,8%
8.620
13,0%
Antiquitäten
4
1,4%
490
0,7%
Eisenwaren, Baumarktsortimente
2
0,7%
130
0,2%
17
6,1%
3.730
5,6%
Farben, Lacke, Tapeten
2
0,7%
900
1,4%
Elektrogeräte, Leuchten
2
0,7%
750
1,1%
Unterhaltungselektronik
9
3,2%
2.320
3,5%
Foto
2
0,7%
495
0,7%
Optik
12
4,3%
970
1,5%
Uhren, Schmuck
21
7,5%
910
1,4%
Lederwaren
4
1,4%
345
0,5%
Musikinstrumente, Musikalien
1
0,4%
320
0,5%
Fahrräder
1
0,4%
1.000
1,5%
Autozubehör
0
0,0%
0
0,0%
Büromaschinen, PC
6
2,2%
875
1,3%
Babybedarf
0
0,0%
0
0,0%
0
0,0%
0
0,0%
lang f ris tig e r Be darf
88
31,5%
21.855
33,0%
279
100, 0%
66.320
100,0%
sind im Kontext der Sortimentsfestsetzungen besonders zu beachten. Die Gestaltungsspielräume des innenstädtischen Angebotes sollen in vollem Umfang erhalten bleiben.
Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenke
Seite 34
ins g e s am t
4
Bewertung des Projektvorhabens im Kontext der Vorgaben der Landesplanung und der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt
Bocholt 2011
4.1
Lage im Allgemeinen Siedlungsbereich
(Ziel 1 des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel‘ zum LEP NRW)
Der vorgesehene Projektstandort liegt innerhalb des ASB (Allgemeiner Siedlungsbereich). Dementsprechend ist Ziel 1 des ‚Sachlichen
Teilplanes Großflächiger Einzelhandel‘ zum LEP NRW zur Ausweisung eines Sondergebietes für Großflächigen Einzelhandel erfüllt.
Bei dem Standort handelt es sich um eine nicht integrierte
Standortlage. Sie kann zur Realisierung eines Sondergebietes für
Großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment herangezogen werden, sofern im Rahmen eines Einzelhandelskonzeptes der entsprechende Standortraum als ‚Sonderstandort‘ für großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem
Kernsortiment ausgewiesen wird.
4.2
Einhaltung von Grundsatz 3 der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für
die Stadt Bocholt
Grundsatz 3 des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Bocholt 201115
weist dem Standortraum an der Dingender Straße explizit diese
Funktion zu: „‚Großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel‘
kann sowohl in der Innenstadt, aber auch entlang der definierten
Verkehrsachsen Münsterstraße, Dingender Straße / Kaiser-WilhelmStraße und Werther Straße etabliert werden. Für Fachmarktkonzepte
mit Nischenangeboten und begrenzter Verkehrserzeugung können
auch Revitalisierungsflächen im ‚Alten Industriegürtel‘ südöstlich der
Innenstadt in Frage kommen. Grundsätzlich können nur Standorte
entwickelt werden, die in ASB-Bereichen liegen.“
Grundsatz 3 der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Bocholt 2011 wird eingehalten.
15 CIMA GmbH (2011): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Bocholt 2011_Kurzfassung, S. 41.
Seite 35
4.3
Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes
(Ziel 3 und Grundsatz 4 des ‚Sachlichen
Teilplanes Großflächiger Einzelhandel zum
LEP NRW‘)
4.3.1
Ermittlung der relevanten warengruppenspezifischen Umsatz-Kaufkraft-Relationen
Grundsatz 4 des ‚Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel‘
zum LEP NRW führt aus:
„Bei der Darstellung von und Festsetzung von Sondergebieten für
Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der erwartete Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.“
Der projektierte Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung mit einer
Gesamtverkaufsfläche von 9.000 m² dürfte dann eine Umsatzerwartung von 12,3 Mio. € realisieren können. Diese Umsatzerwartung
trägt in ihrer warengruppenspezifischen Differenzierung der intensiven örtlichen und regionalen Wettbewerbssituation Rechnung. Auch
im Kontext eines ‚Worst Case‘-Szenarios werden keine überdurchschnittlichen warengruppenspezifischen Flächenproduktivitäten realisiert werden können. Die nachfolgende Abb. 23 dokumentiert die
warengruppenspezifischen Umsatzerwartungen und Flächenproduktivitäten des projektierten Baufachmarktes mit Gartencenterabteilung.
Abb. 23: Umsatzerwartung des projektierten Baufachmarktes mit
Gartencenterabteilung in Bocholt mit einer Gesamtverkaufsfläche von 9.000 m²
Pr ojektier ter Ba ufachmar kt mit Gartencentera bteilung mit einer Gesamtvekaufsfläche
von 9.000 m²
FlächenVer kaufs-
Umsatz
fläche in m2
in Mio. €
pr oduktivität
(in € /m2
VKF)
Ausgangspunkt zur Überprüfung der Einhaltung des Grundsatzes 4
des ‚Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW
ist die Prognose der warengruppenspezifischen Umsatzerwartungen
für den projektierten Baufachmarkt mit Gartencenterabteilung. Mit
einer Gesamtverkaufsfläche von 9.000 m² im Standortbereich des
aufgegebenen PRAKTIKER Baufachmarktes. Die Prognose der Umsatzerwartung fußt auf den Festsetzungen des Bebauungsplanes
SW 41, der für das gartencenterrelevante Sortiment eine maximale
Verkaufsfläche von 3.000 m² vorsieht. Unter Berücksichtigung eines
Randsortimentsanteils von 800 m², resultiert für das Baumarktsortiment eine Verkaufsflächendimensionierung von 5.200 m².
Baufachmarkt mit Gar tencenter abteilung
9.000
12,3
1.367
5.200
8,0
1.538
3.000
2,7
900
800
1,6
2.000
davon Eisenwaren, Baumarktartikel, Tapeten,
Farben, Lacke, Teppiche, Kfz-Handel; KfzZubehör
davon Pflanzen, Gartenbedarf
davon Randsortimente
Quelle: cima Betriebsanalysen2015
Seite 36
Auf die Baumarktkernsortimente entfällt bei einer Verkaufsfläche
von 5.200 m² ein Umsatzanteil von 8,0 Mio. €. Im Segment ‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ dürfte mit einer Verkaufsfläche von 3.000 m² ein
Umsatzvolumen von 2,7 Mio. € realisiert werden. Die Randsortimente könnten bei einer Verkaufsfläche von 800 m² einen Umsatzanteil von 1,6 Mio. € erwirtschaften.
Die nachfolgende Abb. 24 dokumentiert, fußend auf den ermittelten
Umsatzerwartungen
die
projektspezifischen
Umsatz-KaufkraftRelationen.
Verkaufsflächendimensionierung des projektierten Baufachmarktes
ist mit den Zielen der Landesplanung grundsätzlich konform.
Die Verkaufsfläche der dem Kernsortimenten zu zuordnenden
Randsortimente darf gemäß den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes SW 41 800 m² nicht überschreiten. Der in den
Randsortimenten erzielbare Gesamtumsatz dürfte bei maximal
1,6 Mio. € liegen. Es ist davon auszugehen, dass in allen Sortimenten der erwartete Umsatz unter dem entsprechenden Nachfragevolumen in der Stadt Bocholt liegt.
Abb. 24: Umsatz-Kaufkraft-Relation in den relevanten Kernsortimentsbereichen des projektierten Baufachmarktes in
Bocholt
U m satz
Nach fra g e -
e rwartung
v olum e n
Ba ufa ch-
Stadt
U m satz -
m a rkt
Boch olt
Kau fkraft-
( in Mio. €)
(in Mi o. €)
Re la tion
8,0
30,3
26
2,7
3,8
71
Quelle: cima Kaufkraft- und Betriebsanalysen2015
Die resultierenden Umsatz-Kaufkraft-Relationen für die beiden Kernsortimente ‚Baumarktsortimente‘ und ‚Pflanzen, Gartenbedarf liegen
deutlich unter 100. Damit liegt die sortimentsspezifische Umsatzerwartung deutlich unter dem Nachfragevolumen der Standortgemeinde. Somit ist auch Grundsatz 4 des ‚Sachlichen Teilplanes
Großflächiger Einzelhandel‘ zum LEP NRW wird somit erfüllt. Die
Die Bezirksregierung Münster gibt jedoch vor dem Hintergrund der
in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt
Bocholt 2011 ausgewiesenen hohen Handelszentralität für die CIMA
Hauptwarengruppe Baumarktartikel, Gartenbedarf‘ von insgesamt
144 zu bedenken, dass dennoch schädliche Auswirkungen im Kontext einer deutlichen Angebotsverschlechterung auftreten könnten,
Seite 37
sollte ein zusätzlicher Baufachmarkt in Bocholt realisiert werden16.
Sie verweist dabei insbesondere auch auf den in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt 2011 formulierten Grundsatz 517:
„Auch bei Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels mit
nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind Standortentwicklungen mit
nahezu ausschließlichen Verdrängungseffekten zu vermeiden. Sie
induzieren in der Regel zusätzliche Ladenleerstände. Ein Eingriff in
den ‚normalen‘ Wettbewerb darf jedoch nicht mit einem solchen
Handeln
nicht verbunden sein. Es muss ausschließlich städtebaulich argumentiert werden. In Bocholt dürfte dieser Grundsatz insbesondere für das Segment der Bau- und Heimwerkermärkte gelten“.
Die Bezirksregierung fordert einen Nachweis, dass dieser formulierte Grundsatz 5 des Einzelhandelskonzeptes
nicht verletzt wird.
Ebenso ist Bezug zu nehmen auf die Grundsätze 3 und 418.
Dieser Nachweis ist nur über eine dezidierte ökonometrische Auswirkungsanalyse abzuklären die in Abschnitt 4.3.2 dokumentiert ist.
Mit der Begrenzung der Randsortimente auf maximal 800 m² werden sowohl das Ziel 5 und der der Grundsatz 6 des Sachlichen
Teilplanes Großflächiger Einzelhandel‘ zum LEP NRW erfüllt. Gleiches
gilt auch für den Grundsatz 4 des Einzelhandelskonzeptes 2011:
„Die Beschränkung zentrenrelevanter Randsortimente bei nicht zen-
trenrelevantem Kernsortiment ist strikt einzuhalten. Bewährt hat
sich eine Begrenzung auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche,
aber jedoch maximal 800 m² Verkaufsfläche. Standortanfragen regionaler Möbelhäuser mit Verkaufsflächen über 10.000 m² sind hinsichtlich des Randsortiments gesondert zu regeln. Vor dem Hintergrund des noch diversifizierten Besatzes in den Sortimenten ‚Hausrat, Einrichtungszubehör‘ in der Innenstadt von Bocholt sollte dennoch die Verkaufsfläche des zentrenrelevanten Randsortimentes
des eher restriktiv behandelt werden. Grundsätzlich ist bei jedem
Ansiedlungsvorhaben abzuklären, dass die Versorgungsfunktion der
ausgewiesenen Zentralen Versorgungsbereiche nicht gefährdet wird.“
Mit der Einziehung von Obergrenzen für die zentrenrelevanten
Randsortimente ‚Einrichtungszubehör (ohne Möbel) / Haus- und
Heimtextilien‘ bzw. ‚Haushaltswaren und Hausratsartikel‘ auf jeweils
100 m² wird grundsätzlich der Relevanz dieser Sortimente in der
Bocholter Innenstadt Rechnung getragen19. Damit wird dem Grundsatz 4 des Einzelhandelskonzeptes hinsichtlich der Bedeutung der
Sortimente ‚Einrichtungsbedarf‘ und ‚Hausrat‘ für die Bocholter Innenstadt beachtet20.
4.3.2
Ökonometrische Auswirkungsanalyse
4.3.2.1 Vorbemerkungen
16 Die seinerzeit ausgewiesene Handelszentralität berücksichtigte seinerzeit noch
den PRAKTIKER Baumarkt. Heute beläuft sich die Marktabschöpfungsquote in der
Hauptwarengruppe Baumarktartikel, Gartenbedarf‘ auf 101. Einem realisiertem
Einzelhandelsumsatz von 34,6 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 34,1 Mio. € gegenüber.
17 Schreiben der Bezirksregierung Münster vom 30.09.2014
18 CIMA GmbH (2011): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Bocholt 2011_Kurzfassung, S. 41f.
Die Prognose der Umsatzverlagerungen der Absatzformen des hier
in Rede stehenden Projektvorhabens geht auf den ökonometrischen
Modellansatz von HUFF zurück. In die Berechnungen fließen die At19 Siehe hierzu auch Abb.22 auf S.30 sowie Abb. 27 auf S.42
20 Siehe hierzu insbesondere auch Abschnitt 5
Seite 38
traktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das
Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen
Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Entwicklung eines
für Bocholt und das Segment ‚Baufachmärkte‘ spezifischen Verhaltensmodells war die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen
im relevanten Einzugsbereich des projektierten Baufachmarktes.
Die cima GmbH interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell,
das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet.
Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu
hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. So sind z.B. spezifische Vorlieben für einzelne Betriebstypen und Anbieter (z.B. Oligopol- oder Monopolvorteile einzelner Betreiber) regionalspezifisch zu berücksichtigen. Im vorliegenden Falle spielen die engen Verflechtungen in der Region und
die spezifische Attraktivität der Gartencenter, die aus Gartenbaubetrieben hervorgegangen sind, eine besondere Rolle.
Bei den nachfolgend gerechneten Umverteilungswirkungen wurden
folgende Prämissen berücksichtigt:
Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte.
Somit konkurriert ein Baufachmarkt zunächst unmittelbar mit
benachbarten Baufachmarktstandorten; ein Gartencenter unmittelbar mit benachbarten Gartencentern. Maßgebliche Relevanz
hat hierbei der bereits bestehende intensive Wettbewerb innerhalb der Stadt Bocholt.
Je besser die regionale Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die Reichweite in die Region. Der vorgesehene Realisierungsstandort des projektierten Baufachmarktes an
der Hauptverkehrsachse Dingdener Straße ist durch eine gute
verkehrliche Erreichbarkeit gekennzeichnet. Dementsprechend
kann grundsätzlich von einer hohen Reichweite in die Region
ausgegangen werden.
Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem
Segment mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen ‚vor Ort’ generiert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen
wäre. Es bestehen bereits heute hohe Handelszentralitäten in
den beiden Kernsortimentsbereichen ‚Baumarktsortimente‘ und
‚Pflanzen, Gartenbedarf‘ in Bocholt. Dementsprechend dürfte sich
ein maßgeblich relevanter Anteil der resultierenden Umsatzverlagerungen sich auf das Stadtgebiet von Bocholt konzentrieren.
Die Umsatzerwartungen und Reichweiten einzelner Betriebstypen fußen auf den der cima bekannten branchenüblichen Kennzahlen.
Grundlage sind ‚Experteninformationen‘ und kontinuierliche Auswertungen der Branchenberichterstattung. Die seitens der cima prognostizierten Umsatzpotenziale orientieren sich an der maximal erreichbaren Attraktivität und sind als ‚Worst Case‘ im Sinne der zu
beurteilenden Auswirkungen zu verstehen.
Hinsichtlich der Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Einzugsbereichs wird davon ausgegangen, dass rd. 10 % der warengruppenspezifischen Umsatzerwartungen durch Kunden aus den Niederlanden gebunden werden.
In Bezug auf zusätzliche ‚diffuse Kaufkraftzuflüsse‘ von außerhalb
des abgegrenzten Einzugsbereichs (z.B. aus Emmerich, Wesel, SüdSeite 39
lohn) ist davon auszugehen, dass dieser Anteil in Bezug auf die
warengruppenspezifischen Umsatzerwartungen bei unter 10 % liegt.
Aus der Summe der ausgewiesenen Umsatzverlagerungen resultiert
die prognostizierte warengruppenspezifische Umsatzerwartung.
Die räumlichen Umsatzverlagerungseffekte werden für das Projektvorhaben warengruppenspezifisch für die Sortimentssegmente ‚Baumarktsortimente (Warengruppen ‚Eisenwaren, Baumarktsortimente‘,
Tapeten, Farben, Lacke, Teppichboden‘, ‚Kfz-Zubehör‘) und Gartencenterrelevante Sortimente (‚Pflanzen, Gartenbedarf‘) ausgewiesen.
Dabei erfolgt die Ausweisung der Umsatzverlagerungseffekte für
folgende räumliche Einheiten:
4.3.2.2 Auswirkungsanalyse für die Baumarktkernsortimente
(Warengruppen ‚Eisenwaren, Baumarktartikel‘, ‚Tapeten, Farben, Lacke, Teppichböden‘, ‚Kfz-Zubehör‘)
Zentrale Versorgungsbereiche in Bocholt,
übrige Standorte in Bocholt,
Isselburg21,
Zentrale Versorgungsbereiche in Rees,
übrige Standorte in Rees,
Zentrale Versorgungsbereiche in Hamminkeln,
übrige Standorte in Hamminkeln,
Zentraler Versorgungsbereich in Rhede,
Die Abb. 25 auf der nächsten Seite (rechts stehend) dokumentiert
die resultierenden Umsatzverlagerungseffekte für die Baumarktkernsortimente.
Aus den Zentralen Versorgungsbereichen im Einzugsbereich werden
keine Umsatzverlagerungen ausgelöst, die das alles in allem hier
niedrige Angebotsniveau gefährden könnten. Lediglich in Bocholt,
Rhede und Borken sind hier relevante Betriebe etabliert. Aus dem
Zentralen
Versorgungsbereich
‚Bocholt
Innenstadt
werden
0,1 Mio. €, aus den Zentralen Versorgungsbereichen ‚Borken‘ und
‚Rhede‘ werden jeweils rd. 0,05 Mio. € zum projektierten Baufachmarkt in Bocholt umgelenkt. Dies entspricht relativen Umsatzverlagerungen zwischen 2,8 % und 7,1 %. Die in den Zentralen Versorgungsbereichen etablierten Betriebe werden nicht gefährdet.
übrige Standorte in Rhede,
Zentraler Versorgungsbereich in Borken,
übrige Standorte in Borken,
diffuse Kaufkraftzuflüsse aus Städten und Gemeinden von außerhalb des relevanten Einzugsbereichs,
diffuse Kaufkraftzuflüsse aus den Niederlanden,
21 Die Stadt Isselburg hat keine Zentralen Versorgungsbereiche ausgewiesen.
Seite 40
Von den übrigen relevanten Standorten der Stadt Bocholt dürften
3,95 Mio. € zum projektierten Baufachmarkt an der Dingdener
Straße umgelenkt werden. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von 15,6 %.
Die Etablierung des zusätzlichen Baufachmarktes in Bocholt löst einen erheblichen Wettbewerbsdruck
innerhalb der bestehenden Fachmarktsegmente aus. Die erzielbaren
Flächenproduktivitäten in diesem Segment werden sich spürbar reduzieren. Alles in allem dürften die hier ermittelten Umsatzverlagerungen dennoch als beherrschbar eingeordnet werden.22 Der Wettbewerb wird sich jedoch umfassend auf die neue Konkurrenzkonstellation einstellen müssen.
Abb. 25: Prognose der regionalen Umsatzverlagerungen bei Realisierung eines zusätzlichen Baufachmarktes im Segment der
‚Baumarktkernsortimente‘
Umsatzumverteilung Baumarktkernsortimente
Projektierter Baufachmarkt BOCHOLT
Umsatz ak tuell
Bocholt
Bocholt
Zentrale Versorgungsbereiche
übrige Standorte
Isselburg
Aus allen Standorten außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche
in den Städten Isselburg, Rees, Hamminkeln, Rhede und Borken
liegen die relativen Umsatzverlagerungen in Bezug auf die Baumarktkernsortimente unter 10 %. Damit ist eine Gefährdung der
entsprechenden Fachmarktstandorte grundsätzlich auszuschließen.
Die höchsten relativen Umsatzverlagerungen werden für die ‚übrigen Standorte‘ in Rees und Rhede mit 8,9 % bzw. 9,1 % ausgewiesen. Die absoluten Umsatzverlagerungen lieben dabei bei
0,50 Mio. € bzw. 0,45 Mio. €.
Rees
Rees
Hamminkeln
Hamminkeln
Rhede
Rhede
Borken
Borken
übrige Standorte
übrige Standorte
übrige Standorte
übrige Standorte
Umsatzumver teilung
in Mio. €
in Mio. €
in %
1,6
0,10
6,3
25,3
3,95
15,6
0,0
0,00
0,0
0,0
0,00
0,0
5,6
0,50
8,9
0,0
0,00
0,0
7,1
0,60
8,5
0,7
0,05
7,1
4,8
0,45
9,4
1,8
0,05
2,8
15,5
0,80
5,2
diffuse Kaufkraftzuflüsse aus weiteren deutschen Gemeinden
0,70
diffuse Kaufkraftzuflüsse Niederlande
0,80
Umsatzerw artung Baumark t
8 ,00
Quelle. Cima Auswirkungsanalysen nach HUFF 2015
22 In Bezug auf Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment kann davon
ausgegangen werden, dass eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsbzw. Angebotsstrukturen erst bei Umsatzverlagerungsquoten von über 20 % zu
erwarten sind.
Der diffuse Kaufkraftzuflüsse aus weiteren deutschen Gemeinden
dürfte bei 0,70 Mio. € liegen, aus den Niederlanden dürften zusätzlich 0,80 Mio. € gebunden werden.
Seite 41
4.3.2.3 Auswirkungsanalyse für das Segment ‚Gartencenterrelevante Sortimente‘
Die Abb. 26 (rechts stehend) dokumentiert die resultierenden Umsatzverlagerungseffekte für das Segment der ‚Gartencenterrelevanten Sortimente (‚Pflanzen, Gartenbedarf‘).
Aus den Zentralen Versorgungsbereichen innerhalb des relevanten
Einzugsbereichs sind keine Umsatzverlagerungen nachzuweisen. Es
fehlt hier an relevantem Angebot. Somit liegen hier keine messbaren Auswirkungen für die Zentralen Versorgungsbereiche vor.
Von den ‚übrigen Standorten‘ in Bocholt dürften zum projektierten
Baufachmarkt rd. 1,15 Mio. € umgelenkt werden. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von 14,9%. Diese prognostizierten
Umsatzverlagerungen dürften einen deutlichen Wettbewerbsdruck
auf die derzeit etablierten Baufachmärkte und Gartencenter auslösen. Es ist von deutlich abnehmenden Flächenproduktivitäten auszugehen. Unseres Erachtens dürfte bei Einstellung auf die sich neu
einstellenden Wettbewerbsbedingungen, das bestehende breite Angebot nur unwesentlich in seiner Versorgungsfunktion beeinträchtigt
werden.
Von den übrigen Standorten in Rees dürften rd. 0,3 Mio. € zum
projektierten Baufachmarkt in Bocholt umgelenkt werden. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von 12,0 % und bedeutet
das Abschmelzen bestehender hoher Kaufkraftzuflüsse nach Rees.
Die Versorgungsfunktion in diesem Segment dürfte nicht gefährdet
werden.
Abb. 26: Prognose der regionalen Umsatzverlagerungen bei Realisierung eines zusätzlichen Baufachmarktes im Segment der
‚Gartencenterrelevante Sortimente‘ (Pflanzen, Gartenbedarf‘)
Umsatzumverteilung 'Gartencenterrelevante Sortimente'
Projektierter Baufachmarkt BOCHOLT
Umsatz ak tuell
Bocholt
Bocholt
übrige Standorte
Isselburg
Rees
Rees
Hamminkeln
Hamminkeln
Rhede
Rhede
Borken
Borken
übrige Standorte
übrige Standorte
übrige Standorte
übrige Standorte
Umsatzumver teilung
in Mio. €
in Mio. €
in %
0,0
0,00
0,0
7,7
1,15
14,9
0,3
0,00
0,0
0,0
0,00
0,0
2,5
0,30
12,0
0,0
0,00
0,0
3,0
0,35
11,7
0,2
0,00
0,0
0,8
0,05
6,3
0,2
0,00
0,0
5,6
0,40
7,1
diffuse Kaufkraftzuflüsse aus weiteren deutschen Gemeinden
0,20
diffuse Kaufkraftzuflüsse Niederlande
0,25
Umsatzerw artung Baumark t
2 ,70
Quelle. Cima Auswirkungsanalysen nach HUFF 2015
Von
den
‚übrigen
Standorten‘
in
Hamminkeln
dürften
rd. 0,35 Mio. € umgelenkt werden. Dies entspricht einer relativen
Umsatzverlagerung von 11,7 %. Dies bedeutet auch her das AbSeite 42
schmelzen bestehender hoher Kaufkraftzuflüsse nach Hamminkeln.
Die Versorgungsfunktion dürfe nicht gefährdet werden.
mit Gartencenterabteilung mit einer Verkaufsfläche von 9.000 m² in
Bocholt nicht zu einer Verwerfung der Angebotsstrukturen.
Von den ‚übrigen Standorten‘ in Rhede dürften 0,05 Mio. € zum
projektierten Baufachmarkt in Bocholt umgelenkt werden. Die relative Umsatzverlagerung liegt bei 6,3 %. Damit wird das in Rhede
vorliegende Angebot nicht in seiner Substanz gefährdet.
Das Projektvorhaben erreicht in seiner Dimensionierung die Verträglichkeitsschwelle; alles in allem wird das Beeinträchtigungsverbot
gemäß Ziel 3 des ‚Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel‘
zum LEP NRW jedoch nicht verletzt.
Von den ‚übrigen Standorten‘ in Borken dürften 0,4 Mio. €
projektierten Baufachmarkt in Bocholt umgelenkt werden. Dies
spricht einer relativen Umsatzverlagerung von 7,1 %. Das sehr
aufgestellte Angebot im Segment der ‚Gartencenter‘ in Borken
damit nicht wesentlich beeinträchtigt.
zum
entbreit
wird
Der diffuse Kaufkraftzuflüsse aus weiteren deutschen Gemeinden
dürfte bei 0,20 Mio. € liegen, aus den Niederlanden dürften zusätzlich 0,25 Mio. € gebunden werden.
4.3.2.4 Fazit Auswirkungsanalyse
Das Gros der Umsatzverlagerungen konzentriert sich vor dem Hintergrund der bereits hohen Marktabschöpfungsquoten in den beiden Segmenten ‚Baumarktkernsortimente‘ und ‚Gartencenterrelevante Sortimente‘ auf die Stadt Bocholt selbst. Der Wettbewerbsdruck
wird deutlich spürbar werden und Umstrukturierungen auslösen. In
seiner Substanz wird das bestehende Angebot jedoch nicht wesentlich beeinträchtigt werden, da der Wettbewerb sich auf die neue
Konkurrenzkonstellation einstellen wird.
Für die Angebotsstrukturen in den Städten des abgegrenzten Einzugsbereichs führt die Realisierung eines weiteren Baufachmarktes
Seite 43
5
Anmerkungen zum Entwurf der textlichen Festsetzungen in Bezug auf die
Randsortimente des Baufachmarktes zum Bebauungsplan SW 41
Die Abb. 27 (nächste Seite) dokumentiert den Entwurf der textlichen Festsetzungen zum Standortbereich des projektierten Baufachmarktes (Sondergebiet) innerhalb des Bebauungsplanes SW 41.
Nur zu diesem Standortbereich nehmen die nachfolgenden Ausführungen Stellung.
Die Aufgliederung der Sortimentssegmente auf maximal 6.000 m²
Baumarktsortimente und maximal 3.000 m² Gartencentersegmente
entspricht den Marktgegebenheiten und ist somit nachvollziehbar23.
Die aufgeführten Kernsortimente des Baumarktsortimentes sind korrekt wiedergegeben. Innerhalb des Sortimentsbündels sind jedoch
die Sortimente
k) Lampen,
m) Fahrräder,
n) Haushaltsgroßgeräte (Weiße Ware),
o) Möbel, Büromöbel, Küchen
als der Betriebsform Baufachmarkt zuzuordnende Ergänzungssortimente einzuordnen.
23 Für die dokumentierte Auswirkungsanalyse splitten wir das maximal zu realisierende Baumarktsortiment in 5.200 m² Baumarktkernsortiment und 800 m² Randsortimente auf. Damit wird dem ‚Worst Case‘-Ansatz Rechnung getragen, da die
Baumarktsegmente höhere Flächenproduktivitäten realisieren als die gartencenterrelevanten Sortimente.
Unseres Erachtens sind die Sortimentsbegrenzungen für Fahrräder
(30 m²), Haushaltsgroßgeräte (weiße Ware), Möbel, Büromöbel
(40 m²) sowie Möbel, Büromöbel, Küchen (100 m²) mit Blick auf
das robuste Angebot in Bocholt als nicht nachvollziehbar einzuordnen. Mit Blick insbesondere auch auf die vorliegenden Angebotsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt werden folgende Verkaufsflächenobergrenzen vorgeschlagen:
Haushaltsgroßgeräte (weiße Ware): 100 m²,
Fahrräder: 200 m²
Möbel, Büromöbel, Küchen: 200 m²
Es handelt sich hier um Verkaufsflächendimensionierungen, die für
Baufachmärkte durchaus üblich sind. Darüber hinaus liegt in der
Stadt Bocholt in diesen Warengruppen im Stadtgebiet ein robustes
Angebot mit einer Gesamtverkaufsfläche im Stadtgebiet von jeweils
über 900 m² vor.
Anbieter im Segment der Haushaltsgroßgeräte
sind SATURN
24
(230 m²) , HOLZLEITNER (230 m²), I&M GEUKES (180 m²), HARTZ
(180 m²), NIENHAUS (100 m²), MEYERS HAUSGERÄTE (120 m²), REAL (80 m²), MÖLDERS (60 m²), Das Gros des Angebotes liegt außerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bocholt. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion Zentraler
Versorgungsbereiche ist mit Blick auf die eingezogene Verkaufsfläche von 100 m² auszuschließen.
24 Alle Verkaufsflächenanteil beziehen sich auf den Verkaufsflächenanteil des Sortimentes ‚Elektrohaushaltsgeräte (Weiße Ware).
Seite 44
Im Segment Fahrräder liegt ein überdurchschnittlich attraktives Angebot in der Stadt Bocholt vor. Stellvertretend seien das ROSE
RAD CENTER (1.000 m²)25 und die ROSE BIKE TOWN (3.860 m²)
genannt. Eine Verkaufsflächendimensionierung von 200 m² im projektierten Baufachmarkt kann das insgesamt breite Angebot in der
Stadt Bocholt nicht gefährden.
zitierten Sortimenten handelt es sich um Kernsortimente eines Gartencenters.
In Bezug auf die als Randsortimente ausgewiesenen Sortimente
sind die nachfolgend dokumentierten Anmerkungen relevant:
Maßgeblicher Anbieter im Segment Möbel ist das Möbelhaus VAN
OEPEN. Es belegt im in seinem Kernsortiment ‚Möbel‘ alleine eine
Verkaufsfläche von 9.500 m²26. Darüber hinaus sind als relevante
Anbieter zu nennen INSOLVENZHALLE (2.000 m²), JAKUBERT WASSERBETTEN (265 m²), WATERBED DISCOUNT (150 m²), DÄNISCHES
BETTENLAGER (200 m²), EICHENSCHEUNE (500 m²), TEBROKE KÜCHENSTUDIO (400 m²), I & M GEUKES (110 m²), KEITEN-SCHMITZ
Küchen (600 m²), ANKO Wasserbetten (340 m²); WÜPPING (800
m²), COLLIN KG Bäder (1.000 m²), KÜCHEN HORMANN (200 m²),
KEITEN-SCHMITZ (2.200 m²), HEGERING Büromöbel (600 m²),
KLEINMEIER Küchen (100 m²) und BÜINK Küchen (200 m²). Das
breit aufgestellte Angebot wird durch 200 m² Nebensortiment im
projektierten Möbelfachmarkt nicht gefährdet.
Diese Sortimente werden nunmehr in der überarbeiteten Fassung
der textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan SW 41 korrekterweise als Nebensortimente innerhalb der Randsortimente des Baufachmarktes aufgeführt.
Die aufgeführten Kernsortimente für das Segment ‚Gartenbedarf‘
sind umfassend und korrekt widergegeben. Bei den unter p) bis z
25 Alle Verkaufsflächen
26 Alle Verkaufsflächenangaben beziehen sich auf das Kernsortiment Möbel, Büromöbel, Küchen, Badmöbel.
Seite 45
Abb. 27: Entwurf der textlichen Festsetzungen für den Standortbereich des Baufachmarktes zum Bebauungsplan SW 41 (1.
vorgelegte Entwurfsfassung)
Seite 46
Abb. 28: Überarbeiteter Entwurf der textlichen Festsetzungen für
den Standortbereich des Baufachmarktes zum Bebauungsplan SW 41 (2. vorgelegte Entwurfsfassung)
Zulässig sind:
1. eine Verkaufsfläche (VK) und Ausstellungsfläche von max. 9.000 m2 VK.
2. Folgende nicht zentrenund nahversorgungsrelevante Sortimente als Hauptsortiment.
Baumarktartikel
max. 6.000 m² VK
a)
Autoteile, -Zubehör und Reifen
b)
Baustoffe (inkl. Fliesen)
c)
Bauelemente (inkl. Fenster, Türen, Bau- und Heimwerkerbedarf)
d)
Werkzeuge, Beschläge
e)
Sanitärartikel, Installationsbedarf für Gas, Sanitär und Heizung,
Badeinrichtungen,
f)
Holzprodukte
g)
Blockhäuser, Wintergärten, Zäune
h)
Malerartikel, Tapeten, Lacke
i)
Rollos, Rollläden, Markisen
j)
Teppichböden
k)
Herde, Öfen, Kamine, Holzbrennstoffe
l)
Lampen
Gartenbedarf
max. 3.000 m² VK
m)
Beet-/ Balkonpflanzen, Zimmerpflanzen, Sämereien, Blumenzwiebeln,
Gemüsepflanzen
n)
Gartendünger und Pflanzenschutz
o)
Freilandpflanzen, Bäume, Sträucher, Stauden
p)
Gartengeräte und –maschinen
q)
Gartenmöbel (inklusive Stuhl- und Sesselauflagen), Campingartikel (-möbel, mobile, Großzelte), Grillgeräte
r)
Brunnen, Artikel zur Teichtechnik, Wasserpflanzen
s)
Gartentöpfe aus Metall, Terrakotta und Kunststoff, Großkeramik und Übertöpfe
t)
Tröge, Findlinge, Gartenabtrennungen, Gartenfiguren (Stein, Ton und
Kunststoff)
u)
Außenspielgeräte
v)
Gartenhäuser und –pavillons
w)
Blumen- und Gartenerde (keine Schnittblumen)
3. Das nachfolgende Randsortiment ist in einer Größe von 10 % der
Gesamtverkaufsfläche, höchstens jedoch auf 800 m2 Verkaufsfläche zulässig. Das
Randsortiment
gehört
zur
Gesamtverkaufsfläche.
Für
die
einzelnen
Sortimentsgruppen des Randsortimentes ist eine höchstzulässige Verkaufsfläche
erlaubt. Diese darf nicht überschritten werden.
a)
Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- und Heimtextilien
100 m²
b)
Bastelartikel, Geschenkartikel, Kunstbewerbe
40 m²
c)
Haushaltswaren und Hausratsartikel
100 m2
d)
Tierfutter, Zoobedarf
100 m²
e)
Arbeits- und Berufskleidung
100 m2
f)
Modellbau
30 m2
g)
Fachbücher im Segment Heimwerken, Garten, Grillen,
Campen sowie Bastel- und Betriebsanleitungen
10 m2
h)
Schnittblumen
10 m2
i)
Lebensmittel, Genussmittel, Getränke, Tabak,
10 m2
j)
Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte),
Computerbedarf und - zubehör,
100 m2
a)
b)
4.
5.
6.
Teppiche (ohne Teppichböden)
Campingartikel
50 m2
50 m2
Innerhalb dieser festgesetzten Verkaufsfläche für Randsortimente ist Aktionsware
auf einer Fläche von 180 m2 Verkaufsfläche zulässig. Unter Aktionsware werden
Saisonartikel verstanden, dies können z.B. Karnevals-, Oster- oder
Weihnachtsartikel sein. Nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel,
Genussmittel, Getränke, Tabak) gehören nicht zu den Aktionswaren.
Innerhalb dieser festgesetzten Verkaufsfläche für Randsortimente ist ein
Nebensortiment auf einer Fläche von insgesamt 500 m2 Verkaufsfläche zulässig.
Nebensortimente sind:
a) Fahrräder
200 m²
b) Haushaltsgroßgeräte (weiße Ware),
100 m²
c) Möbel, Büromöbel, Küchen
200 m²
Für die einzelnen Sortimentsgruppen des Nebensortimentes ist eine
höchstzulässige Verkaufsfläche erlaubt. Diese darf nicht überschritten werden.
Ein Café oder ein Gastronomiebetrieb zur Bewirtung der Kunden ist zulässig. Die
Flächen für den Aufenthalt und das Cafe/Gastronomiebetrieb ist auf 200 m2
Bruttogeschossfläche beschränkt.
Seite 47
Das dem Baufachmarkt zu zuordnende zentrenrelevante Randsortiment beläuft sich einschließlich einer maximalen Verkaufsfläche für
Aktionsware von 180 m² auf insgesamt auf 800 m². Die vorgeschlagene Einziehung von Verkaufsflächenobergrenzen für Teilsortimente berücksichtigend erfüllt dieser Ansatz den Grundsatz 4 des
Einzelhandelskonzeptes 2011 sowie die Grundsätze 4 und 6 bzw.
Ziel 5 des ‚Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel‘ zum
LEP NRW.
Mit Ausnahme des Sortimentsbündels ‚Spielwaren, Sportartikel‘ sind
alle genannten Teilsortimente dem Betriebstyp ‚Baufachmarkt mit
Gartencenter‘ als Randsortimente zuzuordnen. Die im Bebauungsplanentwurf eingezogenen Verkaufsflächenobergrenzen garantieren,
dass die zentrenrelevanten Randsortimente als ‚räumlich deutlich
untergeordnet‘ eingeordnet werden können.27 Darüber hinaus werden folgende Empfehlungen gegeben:
Mit Blick auf eine umfassende Beachtung des Grundsatzes 4
der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt
Bocholt 2011 ist die eingezogene Verkaufsflächenobergrenze
von 100 m² als logisch abgeleitet und den örtlichen Versorgungsstrukturen Rechnung tragend einzuordnen. Das Sortiment
ist dem Kernsortiment ‚Baumarktartikel‘ zuzuordnen. beachtet.
Bei dieser Verkaufsflächendimensionierung bleibt das Sortiment
auch räumlich deutlich untergeordnet. Die Bocholter Innenstadt
verfügt mit den Häusern I und II des Unternehmens MÖBEL VAN
OEPEN über ein relevantes Angebot im Angebot Einrichtungsbedarf. Die qualitätsorientierten Anbieter im Segment ‚Heimtextilien‘
(u.a. BED, BAD & CO., DER NÄHKASTEN, DIE WÄSCHETRUHE,
RAUMGENUSS, HAUS DER STOFFE) tragen zur Angebotskompetenz der Bocholter Innenstadt maßgeblich bei. Die ausgewiesene
Verkaufsflächenobergrenze sichert die Gestaltungsspielräume des
relevanten Einzelhandels in den Zentralen Versorgungsbereichen
und insbesondere in der Innenstadt von Bocholt ab.
Die Verkaufsflächenobergrenze für das Sortiment ‚Haushaltswaren / Hausratsartikel‘ von 100 m² ist angemessen und trägt
dem besonderen Schutz der Absicherung der Angebotsvielfalt in
der Innenstadt von Bocholt Rechnung. Grundsatz 4 der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Bocholt 2011
wird umfassend beachtet. Bei dieser Verkaufsflächendimensionierung bleibt das Sortiment auch räumlich deutlich untergeordnet.
Die Warengruppe ‚Glas, Porzellan, Keramik‘ Hausrat verfügt über
ein solides, qualifiziertes Angebot in der Innenstadt von Bocholt.
Im Segment der Inhaber geführten Konzepte sind die Unternehmen HUNGERKAMP, WOHNTREND und LOHSCHELLER hervorzuheben. Sie profilieren sich insbesondere auch über Qualitätsmarken. Das stärker konsumige Segment wird als Randsortiment
durch das Möbelhaus VAN OEPEN bedient. Als Fachmarktkonzepte sind XENOS und ALKAZAR ansässig.
Die Verkaufsflächenobergrenze von 40 m² für ‚Bastelartikel, Geschenkartikel, Kunstgewerbe‘ trägt ebenfalls dem Schutz des
leistungsstarken Angebotes der Innenstadt Rechnung. Diese Dimensionierung garantiert, dass kein spezifisches Anbieterkonzept
in der Bocholter Innenstadt gefährdet wird.
27 Vgl. OVG NRW vom 22.06.1998 – 7a D 108/96
Seite 48
Die Verkaufsflächenobergrenze von 100 m² für das Sortiment
‚Tierfutter, Zoobedarf‘‘ ist angemessen. Diese Verkaufsflächendimensionierung schließt nicht aus, dass sich ein Fachmarkt mit
diesem Kernsortiment innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Bocholt etablieren kann. Das Sortiment ist dem
Kernsortiment ‚Baumarktartikel‘ zuzuordnen und räumlich dem
Kernsortiment deutlich untergeordnet.
Das Sortiment ‚Arbeits- und Berufsbekleidung‘ ist in dieser engen Definition dem Kernsortiment ‚Baumarktartikel‘ zuzuordnen.
Wir verstehen hierunter Arbeitsgarnituren, die ausgelegt sind,
Schmutz aus der handwerklichen Tätigkeit (Holzreste, Schmierstoffe, Öle, Farben und Lacke aufzunehmen) und die den
Transport von Kleinwerkzeug mittels Spezialtaschen ermöglichen.
Die empfohlene Verkaufsflächenobergrenze von 100 m² sichert
Gestaltungsspielräume in den Zentralen Versorgungsbereichen
ab.
Es wird empfohlen, das Sortimentsbündel ‚Spielwaren, Sportartikel, Modellbau‘ als zulässiges zentrenrelevantes Sortiment zu
streichen, da hier keine Zuordnung zum Betriebstyp des ‚Baufachmarktes mit Gartencenter‘ besteht. Allenfalls könnte das
Segment ‚Modellbau‘28 als den ‚Baumarktartikeln‘ zu zuordnendes Sortiment definiert werden. Da sich dieses Marktsegment
mittlerweile überwiegend ‚online‘ abspielt, wäre eine Verkaufsflä28 Die im vorliegenden Gutachten in den Städten des Einzugsbereichs zum Teil erhobenen Verkaufsflächen im Segment Spielwaren in Baufachmärkten und Raiffeisenmärkten sind als ‚grenzwertig‘ anzusehen, die zum Teil eine nachhaltige
Standortsicherung dieses Sortimentes in Zentralen Versorgungsbereichen gefährden.
chenobergrenze von 30 m² akzeptabel, ohne die Gestaltungsspielräume in der Bocholter Innenstadt einzuschränken
Das sehr eng und spezifisch definierte Sortiment ‚Fachbücher im
Segment Heimwerken, Garten, Grillen, Campen sowie Bastel- und
Betriebsanleitungen mit einer Verkaufsflächenobergrenze von
10 m² ist eine der Absatzform ‚Baumarkt‘ gerecht werdende Dimensionierung. Es erfolgt damit eine umfassende Klarstellung,
dass das Sortiment den Kernsortimenten ‚Baumarktartikel, Gartenbedarf‘ zugeordnet ist Die strikte Verkaufsflächenobergrenze
von 10 m² garantiert ebenfalls die Begrenzung auf ein schmales
Teilsortiment aus dem Segment Bücher. Sie, sichert Gestaltungsspielräume in den Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt
Bocholt ab und garantiert, dass das Sortiment räumlich deutlich
untergeordnet ist.
Die Zulässigkeit von 10 m² Verkaufsfläche im Sortiment ‚Schnittblumen‘ gefährdet das entsprechende Versorgungsangebot in
den Zentralen Versorgungsbereichen im Einzugsbereich des Baufachmarktes nicht. Die strikte Verkaufsflächenobergrenze garantiert, dass es auch in den Bocholter Nahversorgungslagen nicht
zu Verwerfungen kommt.
Die Begrenzung des nahversorgungsrelevanten Sortimentes ‚Lebensmittel, Genussmittel, Getränke, Tabak‘ auf 10 m² garantiert,
dass das Sortiment räumlich untergeordnet ist und sich in der
Regel auf die Kassenzone beschränken dürfte. Das Sortiment
muss mittlerweile im Kontext der Konsumerwartungen von Besuchern als ein nachgeordnetes Sortiment in Baufachmärkten einSeite 49
geordnet werden. Die strikte Verkaufsflächenobergrenze garantiert, dass selbst die Etablierung von Kioskangeboten in den
Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bocholt weiter möglich bleibt. Relevant ist auch, dass, wie vorgesehen, die nahversorgungsrelevanten Sortimente von der Aktionsware explizit ausgeschlossen werden29.
Das Sortiment ‚Elektrohaushaltswaren, Computerbedarf und –
Zubehör‘ ist mit Blick auf Schnittstellen zum Heimwerker- und
Bastelbedarf als Randsortiment dem Kernsortiment ‚Baumarktartikel‘ zuzuordnen. Dies gilt insbesondere für die Segmente der
Sicherheits- und Haustechnik, aber auch dem Modellbau als
Segment des Bastelns und Heimwerkens. Die cima widerspricht
hier fachlich der Stellungnahme der Bezirksregierung Münster.
Beispielhaft zu nennen ist z.B. die Steuerung von Haustechnik
über Tablets. In den kommenden Jahren werden Sicherheitsund Kommunikationssysteme noch viel stärker mit Komponenten
des Computerbedarfs verschmelzen. Die empfohlene Verkaufsflächenobergrenze von 100 m² sichert ab, dass Gestaltungsspielräume für das Angebotsentwicklungen in der Bocholter Innenstadt, aber auch in übrigen zentralen Versorgungsbereichen gewahrt bleiben. Das Sortimentsbündel bleibt deutlich dem Kernsortiment untergeordnet. Das im Baufachmarkt vorgesehene Sortiment ist kaum vergleichbar mit dem Sortiment eines Elektrofachmarktes. Der SATURN Elektrofachmarkt beherbergt im Segment Computerbedarf und Zubehör alleine eine Verkaufsfläche
29 Ein zeitlich befristeter Ausschank von z.B. Glühwein in der Weihnachtszeit (z.B. Adventssamstage) oder anderen alkoholischen Getränken z.B.
an Weiberfastnacht kann ggf. unter Berücksichtigung des Jugendschutzes gesondert genehmigt werden
von 640 m². Darüber hinaus sind acht Fachgeschäfte mit Verkaufsflächen zwischen 30 m² und 100 m² in Bocholt etabliert.
Die Versorgungsfunktion des vorliegenden Angebots in der Stadt
Bocholt wird durch die vorgesehene Verkaufsflächendimensionierung im projektierten Baufachmarkt von 100 m² nicht gefährdet.
Die Fakten sprechen u.E. eine deutliche Sprache, dass durch
diese Verkaufsflächendimensionierung das Ziel 5 zum ‚Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel‘ zum LEP nicht verletzt
wird. Die Bewertung seitens der Bezirksregierung im Schreiben
an die Stadt Bocholt vom 11.03.2015 bleibt uns unverständlich
und wir sehen in dieser sehr strikten Bewertung einen Eingriff in
die betrieblichen Gestaltungspotenziale eines Baufachmarktes.
Die Zulässigkeit von Teppichen auf einer Verkaufsfläche von maximal 50 m² sichert ebenfalls deutlich die relevanten Gestaltungsspielräume für die Bocholter Innenstadt und die übrigen
Hauptzentren im Einzugsbereich ab. Die Verkaufsflächendimensionierung bleibt deutlich unter der erforderlichen Verkaufsfläche
eines qualitätsorientierten Orientteppichfachgeschäftes.
Die Verkaufsfläche von maximal 10 m² Verkaufsfläche im Segment ‚Campingartikel‘ sichert in jedem Fall die Gestaltungsspielräume für Betriebe in der Innenstadt von Bocholt ab. Mit Blick
auf das robuste Qualitätsangebot in der Bocholter City, würde
jedoch auch eine Verkaufsflächenobergrenze von 50 m² akzeptabel sein.
Die vorgesehene Verkaufsfläche für Aktionsware von 180 m² ist
auf das gesamte zentrenrelevante Randsortiment anzurechnen.
Seite 50
Der Bebauungsplanentwurf SW 41 nennt explizit Saisonware wie
Karnevals-, Oster- oder Weihnachtsartikel. Die vorgesehene Verkaufsflächendimensionierung ist akzeptabel und hinsichtlich der
Absicherung eines nachhaltigen Geschäftsbetriebes erforderlich.
Da es sich hierbei in der Regel um niedrigpreisige ‚Schnelldreher‘ im Discountsegment handelt, ist keine Gefährdung der Versorgungsfunktion zentraler Versorgungsbereiche in Bocholt und
den weiteren Städten des Einzugsbereichs zu sehen. Insbesondere das qualitätsorientierte Angebot in der Bocholter Innenstadt
wird sich deutlich gegenüber dieser Aktionsware behaupten.
Die cima begrüßt die detaillierte Festsetzung der Verkaufsflächenobergrenzen für die zulässigen zentrenrelevanten Randsortimente.
Sie sind konservativ gesetzt, das heißt sie sind so gesetzt, dass
die Einschränkung der Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche grundsätzlich ausgeschlossen werden kann und die
Gestaltungsmöglichkeiten zur Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in Bocholt und im Einzugsbereich umfassend gegeben sind.
Seite 51
6
Anhang
6.1
Bestimmung des Marktgebietes und des
Nachfragepotenzials
Das Marktgebiet wird auf Basis einer intensiven Wettbewerbsanalyse vor
Ort abgegrenzt. Ergänzend werden auch ökonometrische Modellrechnungen nach HUFF (siehe nähere Erläuterung im Glossar) berücksichtigt. In
der Regel erfolgen Anpassungen gegenüber dem Rechenmodell. Ggf. liefern Haushaltsbefragungen und Expertengespräche auch aus vorangegangenen Gutachten in der Region ergänzende Informationen.
Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind:
Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten
der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices der verschiedenen Bedarfsbereiche.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus:
der Attraktivität der Konkurrenzorte,
der geographischen Lage der Konkurrenzorte,
den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr.
Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten
vor, die aus umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für
Kraftfahrzeuge, Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In
Abzug gebracht ist der Anteil des Versandhandels und e-commerce an
den Verbrauchsausgaben, sodass nur der Pro-Kopf-Verbrauch, der im
stationären Einzelhandel realisiert wird, in die Berechnungen eingeht. Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entsprechend dieser Verbrauchsausgaben-Ermittlung pro Jahr ein Betrag in Höhe von
5.668 €
für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung (Vorausberechnung für das
Jahr 2014).
Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich
aus dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den
Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben. Diese werden mit den jeweiligen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern gewichtet.
Die verwendeten Kaufkraftkennziffern wurden von mb research, Nürnberg
ermittelt.
der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,
den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und
Seite 52
6.2
Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation
Bei der Bestandserhebung erfolgt eine Differenzierung nach 33 Warengruppen, die in folgender Abb. 40 dokumentiert sind.
Abb. 29: CIMA-Warengruppen
Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller existierenden Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für
die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt
der Erhebung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden kann. Die Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte
nach folgenden Merkmalen:
Lage des Betriebes (Zentrum, integrierte Lage sowie Peripherie),
Branche,
Betriebstyp,
Verkaufsfläche,
Sortimentsniveau,
allgemeiner Zustand des Betriebes.
Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich
um Betriebe mit mehreren Sortimentsbereichen (z.B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte), so wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen vorgenommen. Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien (vgl. auch nachfolgende
Seite):
Bedienungsform,
Preisniveau,
Periodischer Bedarf
Lebensmittel
Reformwaren
Apotheken
Drogerie- und Parfümerieartikel
Persönlicher Bedarf
Bekleidung
Wäsche
Schuhe
Medien, Technik
Bücher
Bürobedarf, Schreibwaren
Elektrogeräte, Leuchten
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
Fahrräder
Geschenke, Glas, Keramik, Porzellan
GPK, gehobener Hausrat
Einrichtungsbedarf
Heimtextilien, Teppiche
Möbel
Baumarktspezifisches Sortiment
Blumen (Großgebinde, Gartenmarktsortimente)
Zooartikel
Baumarktspezifisches Sortiment, einfacher Hausrat
Sanitätshäuser
Schnittblumen
Kioske, Zeitschriften
Akustik, Optik
Schmuck, Uhren
Koffer, Lederwaren
Unterhaltungselektronik
Foto
Bürokommunikation, PC
Musikinstrumente, Sammelhobbies,
Waffen, etc.
Antiquitäten, Galerien, weiterer Einrichtungsbedarf
Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten
Kfz-Zubehör
Quelle: CIMA GmbH. 2009
Sortimentstiefe und -breite,
Verkaufsfläche.
Seite 53
6.3
Abgrenzung von Betriebstypen
Fachmarktzentrum
Wir unterscheiden zwischen den folgenden Betriebstypen:
Fachgeschäft
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert,
tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice.
Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener
Branchen, i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder
einem Lebensmittel-Discounter, meist zusammen über 8.000 m²
VKF, periphere Lage, viele Parkplätze.
Verbrauchermarkt
Fachmarkt
Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe
Personalbesetzung.
Supermarkt
Ca. 400 m² bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment
inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits zunehmender Non-Food-Anteil.
Lebensmittel-Discounter
Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 m² und 800 m² Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen.
Verkaufsfläche ca. 1.500 m² bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment
und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-FoodAbteilungen (Gebrauchsgüter). Der Begriff SB-Warenhaus wird in der
Fachwelt hier synonym verwendet.
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort
häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen.
Warenhaus
In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen,
in der Regel zentrale Standorte.
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Kaufhaus
In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt.
Shopping-Center
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter
einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen;
i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung.
Mall in einem Shopping-Center
Zentraler, oft hallenartiger, überdachter Raum im Shopping-Center,
von dem aus die einzelnen Betriebe zugänglich sind. Hier finden
Aktionen und Veranstaltungen statt, Einzelhändler präsentieren ihre
Waren in der Mall oft vor dem Geschäft.
6.4
Glossar
Handelszentralität: Relation von Einzelhandelsumsatz zu Nachfragevolumen bezogen auf eine definierte räumliche Einheit. Die Handelszentralität wird in Prozent als Messzahl ausgewiesen. Handelszentralitäten von über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse. Der Umsatz liegt dann über dem Nachfragevolumen. Handelszentralitäten
von unter 100 zeigen per Saldo Kaufkraftabflüsse auf. Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt unter dem Nachfragevolumen. Handelszentralitäten werden für Stadtgebiete insgesamt, aber auch für
Stadtteile und einzelne Nahversorgungsbereiche ausgewiesen.
Marktdurchdringung Innenstadt: Relation von Einzelhandelsumsatz in
der Innenstadt zum Nachfragevolumen im Stadtgebiet. Die Marktdurchdringung beschreibt die Stärke des innerstädtischen Einzelhandels in der Kaufkraftbindung im Stadtgebiet. In den innerstädtischen Kernsortimenten sollten die Marktdurchdringungskennziffern
im Bereich von 100 oder darüber liegen.
Marktabschöpfung: Relation des Einzelhandelsumsatzes einer Stadt/
Gemeinde zum Nachfragevolumen im gesamten Einzugsbereich. Die
Marktabschöpfung beschreibt somit den Marktanteil des städtischen
Einzelhandels im Einzugsbereich.
Nachfragevolumen: Verfügbares Einkommen für Ausgaben im Einzelhandel. Das Nachfragevolumen berechnet sich aus dem Produkt
der warengruppenspezifischen Verbrauchsausgaben je Einwohner
und der Einwohnerzahl. Das Ergebnis wird gewichtet mit der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer der CIMA / BBE in Kooperation mit mb research, Nürnberg. Hierdurch werden regionale Einkommensunterschiede nachgezeichnet. Die Verbrauchsausgaben im
Einzelhandel je Einwohner belaufen sich für 2011 auf 5.506 € je
Einwohner.
Potenzialreserve: beschreibt Kaufkraft, die zusätzlich von außerhalb
des Einzugsbereichs oder durch zusätzliche Bevölkerungspotenziale
im Einzelhandel einer Stadt/ Gemeinde gebunden werden kann.
Dies sind Ausgaben von Gästen, Geschäftsreisenden und Touristen
Seite 55
sowie seltene Einkäufe von Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes. Ebenso fallen Ausgaben von Einwohnern mit Zweitwohnsitz
in diese Kategorie. Dies betrifft z.B. im Besonderen Studenten. Die
Potenzialreserve wird je nach den städtischen Strukturen, ihrem
Aufkommen an Studenten und ihrer Bedeutung als Tourismusdestination mit 2 % bis 8 % des Nachfragevolumens im Einzugsgebiet
angesetzt.
HUFF-Modell: Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Rechenmodell zur Ermittlung von Kaufkraftströmen. Es berücksichtigt die Attraktivitäten von Einkaufsorten und Zeitdistanzen zwischen Wohnund Einkaufsorten. Der Wettbewerb zwischen verschiedenen Zentren
und die Distanzen zwischen Wohn- und Einkaufsorten bestimmen
die Sogwirkung (Gravitation) einzelner Einkaufsorte. Im Modell können auch besondere Barrieren wie Grenzen, topographische Hindernisse (Bergrücken, Flüsse) oder landsmannschaftlich geprägte
Verhaltensmuster berücksichtigt werden. Eine rein mathematische
Betrachtung führt immer nur zu einer Annäherung an die Wirklichkeit. Anpassungen sind aufgrund von Befragungen, Expertengesprächen und Standortbewertungen vor Ort vorzunehmen. Entscheidend
für das jeweilige Ergebnis sind die Prämissen in Bezug auf das örtliche Konsumentenverhalten und die jeweilige Attraktivität der Einkaufsorte.
Das HUFF-Modell dient nicht nur der Abgrenzung von Einzugsbereichen, sondern ist als ‚Denkmodell’ auch Ansatz zur Ermittlung von
Umsatzverlagerungseffekten bei neu in den Markt eintretenden Mitbewerbern.
Grundsätzlich sind folgende Prämissen bei der Ermittlung von Umsatzverlagerungseffekten von Bedeutung:
Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte.
Somit konkurriert ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit
benachbarten SB-Warenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit benachbarten Lebensmitteldiscountern.
Große Unterschiede in den Angebotsqualitäten zwischen den
geplanten Vorhaben und dem vorhanden Einzelhandelsangebot
führen schneller zu einem ‚Rutschbahneffekt’ und somit zu höheren Umsatzverlagerungen. Sie sind geringer, wenn der Abstand
in den Angebotsqualitäten deutlich geringer ausgeprägt ist.
Je besser die regionale Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die Reichweite in die Region. Es bestehen
optimale Akquisitionspotenziale.
Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem
Segment mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen vor Ort generiert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen wäre.
Seite 56
Die prognostizierten Umsatzerwartungen der zu diskutierenden
Projektvorhaben fußen auf warengruppen-, betriebstypen- und
firmenspezifischen Flächenproduktivitäten. Neben der CIMA GmbH
vorliegenden Umsatzdaten wird der aktuelle Stand der Branchenberichterstattung berücksichtigt. In die Ausweisung konkreter
Planumsätze fließen die konkreten Standortbedingungen und die
Attraktivität der Projektentwicklung aus der Kopplung mit anderen Absatzformen mit ein.
Seite 57

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