Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und

Transcription

Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit
eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest
CIMA Stadtmarketing
Gesellschaft für gewerbliches und
ko mmunales Marketing mbH
Büro Köln
Gothaer Allee 2
50969 Köln
Tel.: 0221 – 937 296 20
Fax: 0221 – 937 296 21
e-mail: haensch@cima.de
Internet: www.cima.de
Bearbeitung:
Dr. Wolfgang Haensch
Dipl.-Geograph Michael Karutz
Köln, Mai 2005
Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest
CIMA GmbH
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung im
Rahmen des Genehmigungsverfahrens für das Projektvorhaben City Center
Soest verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist
nicht gestattet.
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie
§ 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut.
Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der
CIMA GmbH in Köln.
2
CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § cima.koeln@cima.de § www.cima.de
Inhaltsverzeichnis
1.
AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG ..................................5
2.
EINZELHANDELSSTANDORT SOEST IM ÜBERBLICK ............6
2.1
Gesamtstädtische Angebotsstrukturen und regionale
Wettbewerbssituation..................................................................7
2.2
Überblick über die regionalen Einzelhandelsstrukturen ..............11
2.3
Einkaufsorientierung in der Region............................................11
2.4
Abgrenzung des Marktgebietes .................................................12
3.
PLANVORHABEN CITY CENTER SOEST ...............................14
3.1
Standortrahmenbedingungen ....................................................14
3.2
Konzeption des City Centers Soest ...........................................15
3.3
Erwarteter Umsatz des City Centers Soest ................................18
4.
WIRKUNGSANALYSE .............................................................19
4.1
Methodische Vorbemerkungen..................................................19
4.2
Wirkungsanalyse für das City Center Soest...............................20
4.2.1
Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel...............................20
4.2.2
Warengruppe Bekleidung ..........................................................21
4.2.3
Übrigen Warengruppen.............................................................22
4.2.4
Überprüfung der Sortimentsliste des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Soest.............................................................. 25
4.2.5
Fazit: Wirkungsanalyse City Center Soest................................. 28
5.
WECHSELWIRKUNGEN MIT DER SOESTER INNENSTADT UND ANFORDERUNGEN AN DIE UMFELDGESTALTUNG ......................................................................... 32
6.
ZULÄSSIGKEIT VON EINZELHANDELSNUTZUNGEN IN
DEM WESTLICH AN DAS CITY-CENTER ANGRENZENDEN GEWERBEBEREICH ................................................ 35
7.
FAZIT IN 10 PUNKTEN ............................................................ 36
8.
ANHANG .................................................................................. 37
Definitionen............................................................................... 37
3
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1
Abb. 2
Abb. 3
Abb. 4
Abb. 5
Abb. 6
Abb. 7
Abb. 8
Abb. 9
Abb. 10
Abb. 11
Abb. 12
Abb. 13
Struktur des Soester Einzelhandels nach Warengruppen.............8
Betriebsgrößenstruktur des Soester Innenstadthandels ...............9
Kaufkraftzuflüsse und Handelszentralität der Einkaufsstadt
Soest ........................................................................................10
Kenndaten zur regionalen Einzelhandelsstruktur (Stand: 2003) .11
Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet (in Mio. €) .............................13
Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels von Soest 13
Städtebaulicher Entwurf zum City Center Soest (Ausschnitt) .....16
Geplante Verkehrsführung.........................................................17
Umsatzerwartung für das City Center Soest ..............................18
Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben
für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ....................20
Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben
für die Warengruppe Bekleidung ...............................................21
Überprüfung der Liste der zentrenrelevanten Sortimente in der
Stadt Soest ...............................................................................26
Überprüfung der Liste der nicht-zentrenrelevanten Sortimente
in der Stadt Soest......................................................................27
4
1. AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG
Seit mehreren Jahren wird in Soest über die Realisierung eines Einkaufszentrums am nördlichen Zugang zur Innenstadt in Nachbarschaft zum Bahnhof
Soest diskutiert. Zuletzt gingen die Entwicklungsimpulse von einem Projektvorhaben der ECE mit einer Verkaufsfläche von ca. 20.000 m² aus. Die ECE verfolgt das Projekt jedoch nicht mehr weiter. Nachdem weitere Investoren ihre
Vorstellungen und Konzeptionen auch dem Rat der Stadt Soest vorgestellt
haben, beabsichtigt die Stadt Soest nun, mit einer regionalen Investorengruppe
das Projekt zu realisieren.
Folgende Fragestellungen sind dabei zu beantworten:
Überprüfung der Verträglichkeit des Vorhabens in Hinblick auf die Soester Innenstadt und die Nahversorgung
•
•
•
•
Gegenüber dem ECE-Projekt wurde sowohl die Gesamtverkaufsfläche reduziert (ca. 10.000 m² Verkaufsfläche) als auch das Gesamtkonzept in Richtung
eines innerstädtischen Fachmarktzentrums geändert. Als wichtige Nutzer sind
ein Verbrauchermarkt, ein Lebensmitteldiscounter sowie ergänzende Fachmärkte vorgesehen.1
Vor dem Hintergrund der im Zusammenhang mit dem ECE-Vorhaben bereits
erstellten Gutachten (Dr. Lademann und Partner (2003) sowie GMA (2003))
und des von der Stadt Soest verabschiedeten Einzelhandelskonzeptes Stadt
Soest (2004) wird im Rahmen der vorliegenden, ergänzenden gutachterlichen
Stellungnahme der CIMA die Stadt- und Regionalverträglichkeit des aktuellen
Investitionsvorhabens überprüft. Die Stellungnahme soll eine wichtige Grundlage für das weitere bau- und planungsrechtliche Verfahren bilden.
Überprüfung der Regionalverträglichkeit des Vorhabens
•
•
•
•
Definitionen zu den Betriebstypen „Verbrauchermarkt“ und „Fachmarkt“ finden sich im Anhang.
Wie ist das Projektvorhaben hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Region zu bewerten? Welche Anmerkungen sind hinsichtlich der landesplanerischen Abstimmung zu machen?
Die Stellungnahme gliedert sich in folgende Abschnitte:
•
1
Wie sind die geplanten Einzelhandelsnutzungen vor dem Hintergrund der
bestehenden Angebotsqualitäten in der Soester Innenstadt zu bewerten?
Welche Attraktivitätssteigerung geht von dem Projektvorhaben für die Soester Innenstadt aus?
Welche Auswirkungen sind auf die Haupteinkaufsbereiche der Soester
Innenstadt zu erwarten? Welche Lageveränderungen sind zu erwarten?
Wie ist das Projektvorhaben in Bezug auf seine städtebaulichen Potenziale
zu bewerten? Entscheidende Bedeutung haben hier die Fragen nach einer
optimalen Wegeführung im Objekt sowie der Anbindung an die Fußgängerzone.
•
Zusammenfassende Darstellung und Bewertung der projektrelevanten
Strukturen des Einzelhandelsstandortes Soest
Analyse der Konzeption und der Standortbedingungen für das Planvorhaben
Ökonomische Auswirkungsanalyse des Planvorhabens auf die gewachsenen Zentren in Soest und der Region sowie die Nahversorgungssituation
Abschätzung und Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen des Projektvorhabens auf das unmittelbare Standortumfeld und die Innenstadt von
Soest
Zusammenfassende Bewertung des Planvorhabens und abschließende
Empfehlungen
5
Grundlage der vorliegenden Stellungnahme sind die vorliegenden Gutachten
und Konzepte, zwei gemeinsam mit der Stadt Soest geführte Koordinationsgespräche mit dem Investor am 24.03.05 und 03.05.05, mehrere Abstimmungsgespräche mit dem beauftragten Planungsbüro ArchitekturStadtplanungStadtentwicklung Hamerla I Ehlers I Gruß-Rinck I Wegmann (Dortmund, Düsseldorf
und Krefeld) und eine Standortbegehung durch das CIMA-Projektteam. Der
Stellungnahme liegen u.a. folgende Gutachten zugrunde:
•
•
•
•
Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH (Juni 2003): Die Stadt Soest als Standort für ein ShoppingCenter
Altstadtinitiative Soest (Hrsg., Juli 2003): Gutachterliche Stellungnahmen
zum geplanten Einkaufszentrum in Soest (Stellungnahmen der GMA, Ludwigsburg, sowie Junker und Kruse, Dortmund)
Stadt Soest (Juli 2004): Einzelhandelskonzept Soest 2004
City Center GmbH (Nov. 2004): Grundstücksentwicklung Bahnhofsbereich
Soest (Exposé zum Planvorhaben)
Die Gesellschaft für Wirtschaftförderung Soest führte zudem eine Fortschreibung der Daten zum Einzelhandelsbesatz im gesamten Stadtgebiet von Soest
durch (Stand: März 2005) und stellte sie für die Stellungnahme zur Verfügung.
Ferner gehen in die Stellungnahme die durch verschiedene früherer Projekte
bei den CIMA-Projektleitern vorhandenen intensiven Orts- und Regionalkenntnissen ein (u.a. Investorenwettbewerb Bahnhof Soest, Stadtmarketingprozess
Soest, Regionalverträglichkeit Multi-Themen-Center "3do").
2. EINZELHANDELSSTANDORT SOEST IM ÜBERBLICK
Durch das im Sommer letzten Jahres vorgelegte Einzelhandelskonzept Soest
2004 der Stadt Soest, den Stadtmarketingprozess Soest und die Untersuchungen im Zusammenhang mit der Ansiedlung des ECE-Centers liegen umfangreiche Erhebungen und Analyse zur Einzelhandelssituation in der Stadt Soest vor.
Auf einer erneuten umfangreicheren Analyse mit eigenen empirischen Erhebungen konnte daher in Abstimmung mit dem Auftraggeber verzichtet werden.
Nachfolgend werden in Form einer komprimierten Zusammenfassung die wichtigsten Kenndaten und Strukturmerkmale des Einzelhandelsstandortes Soest
dargestellt. Neben einer Auswertung der vorliegenden Konzepte konnte auch
auf eine von der Gesellschaft für Wirtschaftsförderung Soest zur Verfügung
gestellte Fortschreibung des Einzelhandelsbesatzes in der Stadt Soest zurückgegriffen werden (Stand: März 2005).
Auf eigenen Berechnungen beruhen die in der vorliegenden Stellungnahme
verwendeten Angaben zu den Umsätzen des Soester Einzelhandels in den
verschiedenen Warengruppen und das vorhandene Kaufkraftpotenzial sowie
die daraus abgeleiteten Berechnungen der ökonomischen Auswirkungen des
Projektes auf die vorhandenen Einzelhandelsstandorte. Hierzu kann die CIMA
auf Informationen der BBE Handelsberatung, München, zurückgreifen. Somit
fließen aktuelle Flächenproduktivitäten einzelner Betriebstypen in die Berechnungen ein.
6
•
2.1
Gesamtstädtische Angebotsstrukturen und regionale
Wettbewerbssituation
Betriebsbesatz: 314 Betriebe mit insgesamt 118.265 m² Verkaufsfläche
Der Einzelhandel innerhalb der Stadt Soest setzt sich aus 314 Betrieben mit
einer Verkaufsfläche von 118.265 m² zusammen. Bei einer Einwohnerzahl von
48.279 Einwohner verfügt die Stadt Soest damit über einen Einzelhandelsbesatz von 2,5 m² VKF/ Ew.; dieser Wert liegt deutlich über den bundesdeutschen
Durchschnitt (1,4 m²/ Ew.) und ist als Beleg für die regionale Bedeutung der
Einkaufsstadt Soest zu werten.
Zentrenstruktur: Innenstadt und zwei nachgeordnete Nebenzentren
Mit 224 Betrieben (71 % aller Betriebe), die insgesamt über eine Verkaufsfläche
von 35.827 m² verfügen (30 % der Gesamtverkaufsfläche) bildet die Innenstadt
den wichtigsten Einzelhandelsstandort innerhalb des Stadtgebietes. Der vergleichsweise hohe Verkaufsflächenanteil belegt die besondere Bedeutung der
Innenstadt für den Einkaufsstandort Soest und die Konzentration des Handels
auf die Innenstadt. Dies zeigt auch die Verkaufsflächenausstattung der Innenstadt bezogen auf die Einwohnerzahl (0,7 m² VKF Innenstadt/ Ew.) Eine Zersplitterung auf eine größere Anzahl von Haupt- bzw. Nebenzentren wurde in
Soest bislang vermieden.
Außerhalb der Innenstadt sind daher auch nur zwei Standortbereiche hervorzuheben:
•
Die im Einzelhandelskonzept Soest als Nebenzentrum West bezeichnete
Einzelhandelsagglomeration im Gewerbegebiet West (26 Betriebe, 24.015
m² VKF). Neben dem ehemaligen Famila-Einkaufszentrum (heute u.a.
KAUFLAND SB-Warenhaus (6.300 m²), einen MEDI-MAX-Unterhaltungselektronikfachmarkt (1.340 m²) und verschiedenen Shops in einer Passage)
sind in dem Gebiet u.a. ein MARKTKAUF-Baumarkt (7.200 m²) und ein
ALDI-Lebensmitteldiscounter (750 m²) ansässig.
Im östlichen Stadtgebiet befindet sich das unter dem Begriff Einkaufszentrum Rigaring geführte Nebenzentrum Ost. Mit insgesamt 17 Unternehmen
und einer Gesamtverkaufsfläche von 12.600 m² sowie einem KAUFPARKVerbrauchermarkt (1.900 m² VKF) und den Lebensmitteldiscountern ALDI
und LIDL als wichtigste Frequenzbringer hat dieses Zentrum vor allem eine
Nahversorgungsfunktion für die ortsansässige Wohnbevölkerung. Von den
vorhandenen Fachmärkten haben u.a. ein Elektrofachmarkt (1.100 m² VKF)
und ein Gartenfachmarkt (5.700 m² VKF) gesamtstädtische Bedeutung.
Stadt Soest als ausgeprägtes Mittelzentrum im Kreis Soest mit ca. 48.200
Einwohnern
Die Stadt Soest ist Mittelzentrum und - zusammen mit der Stadt Lippstadt –
wichtiges wirtschaftliches Zentrum im Kreis Soest. Die Stadt verfügt über
48.279 Einwohner, nach Angaben der Stadt Soest ist aufgrund der mittelfristigen demographischen Entwicklungstendenzen von einer annähernd konstanten
Einwohnerzahl auszugehen. Nach ihrer Einwohnerzahl liegt die Stadt Soest
innerhalb des Kreises Soest nach Lippstadt (67.200 Ew.) auf Platz 2, deutlich
vor Werl (31.800 Ew.), Warstein (29.000 Ew.) und Geseke (20.200 Ew.). Die
nächstgelegenen Oberzentren sind Dortmund, Hamm und Paderborn.
Branchenmix des Soester Einzelhandels: typische Struktur eines gut entwickelten Mittelzentrums
Für die Abschätzung des Soester Einzelhandelumsatzes in den verschiedenen
Warengruppen greift die CIMA auf die von der Gesellschaft für Wirtschaftsförderung Soest zur Verfügung gestellte Fortschreibung des Einzelhandelsbesatzes Soest und den bei der CIMA vorliegenden aktuellen Kenndaten zu dem
Umsätzen im deutschen Einzelhandel zurück.
7
Nach den Berechnungen der CIMA ist von einem jährlichen Umsatz des Soester Einzelhandels von ca. 327,6 Mio. € auszugehen. 2 Die in Abb. 1 enthaltene
Aufgliederung der Verkaufsflächen und Umsätze nach Warengruppen sowie
der Index Handelszentralität zeigt die Struktur des Soester Einzelhandels auf.
Aus gutachterlicher Sicht ist hervorzuheben:
•
•
•
2
Wie auch bei anderen Mittelzentren bilden die Warengruppen Nahrungsund Genussmittel, Bekleidung, Möbel und Baumarktspezifische Warengruppen nach den Verkaufsflächen und dem Umsatz die wichtigsten Branchen,
Im Vergleich zu der Verkaufsflächenausstattung bei der Warengruppe Bekleidung (15.000 m²) fällt das Verkaufsflächenangebot bei Nahrungs- und
Genussmittel (20.200 m²) relativ gering aus.
Als besondere Stärke der Einzelhandelsstruktur hervorzuheben ist der relativ gut ausgeprägte Verkaufsflächenbesatz in den erfahrungsgemäß häufig
schwächer besetzen Branchen - Abb. 1 weist für jede CIMA-Warengruppen
mindestens 1.000 m² Verkaufsfläche aus.
Hinweis: Die GfK Nürnberg ermittelt bei der Veröffentlichung ihrer Umsatzkennziffern die
Umsätze auf Basis sekundärstatistischer Quellen. Die CIMA greift hier auf aktuelle Bestandsdaten zurück. Dementsprechend sind Abweichungen zwischen den Umsatzkennziffern der
GfK und Auswertung originärer Bestandsdaten zu erwarten. Zum anderen sind in den CIMAAngaben die einzelhandelsrelevanten Umsätze der Apotheken nicht enthalten, da diese in
der Flächenerhebung der Stadt Soest nicht berücksichtigt wurden. Die Ausgaben in Apotheken wurden ebenfalls bei der Ermittlung der Nachfragepotenziale der Warengruppe „Gesundheits- und Körperpflege“ herausgerechnet.
Abb. 1
Struktur des Soester Einzelhandels nach Warengruppen
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmittel und Reformwaren
Gesundheits- und Körperpflege
Persönlicher Bedarf gesamt
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik
Medien und Technik gesamt
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue
Medien
Spiel, Sport, Hobby gesamt
Sportartikel
Spielwaren, Bastelbedarf, Sammlerhobbies
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
Geschenke, Glas, Porzellan,
Keramik, Hausrat
Einrichtungsbedarf gesamt
Möbel, Antiquitäten
Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
Baumarktspez. Sortimente
Einzelhandel gesamt
Verkaufsfläche
in m²
25.028
20.202
4.826
19.423
15.202
2.954
1.267
10.011
2.803
Verkaufs- Umsatz
fläche
in
in %
Mio. €
21 %
117,0
17 %
96,6
4%
20,4
16 %
67,2
13 %
51,6
3%
9,1
1%
6,5
9%
42,5
2%
11,1
Umsatz
in %
36 %
30 %
6%
21 %
16 %
3%
2%
13 %
3%
7.208
5.278
1.984
6%
5%
2%
31,4
14,2
6,1
10 %
4%
2%
2.250
2%
5,5
2%
1.044
1%
2,6
1%
1.049
25.481
24.031
1.450
31.995
118.265
1%
22 %
20 %
1%
27 %
100 %
3,3
34,0
30,6
3,4
49,4
327,6
1%
10 %
9%
1%
15 %
100%
Quelle: eigene Berechnungen auf der Grundlage der Angaben der Stadt Soest
8
Soester Innenstadt: Verschiedene Magnetbetriebe und ein kleinteiliger
Facheinzelhandel prägen den Standort
Kaufkraftpotenzial: Soester Bürger geben jährlich 217,5 Mio. € im Handel
aus
Die Attraktivität der Soester Innenstadt beruht zum einen auf verschiedenen,
großflächigen Magnetbetrieben, die sich in der Bürgerstraße bzw. in enger
räumlicher Nähe zu dieser Haupteinkaufsstraße befinden. Hervorzuheben sind
die Unternehmen SATURN, C & A, HENNES & MAURITZ und DROGERIE
MÜLLER.
Nach Angaben der GfK Nürnberg weist die Stadt Soest eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 95,6 auf, d.h. die durchschnittliche Kaufkraft der
Soester Bevölkerung liegt um 4,4 % unter dem Bundesdurchschnitt. Innerhalb
des Kreises liegt die Stadt Soest damit auf lediglich auf Platz 9 der 14 Kommunen, mit Werten von 103,2 und 102,0 liegen Warstein und Bad Sassendorf an
der Spitze, Möhnesee und Lippstadt folgen auf den 3. und 4. Platz.
Abb. 2
Betriebsgrößenstruktur des Soester Innenstadthandels
Verkaufsfläche
1000 m² und mehr
900 - 1000 m²
800 - 900 m²
700 - 800 m²
600 - 700 m²
500 - 600 m²
400 - 500 m²
300 - 400 m²
200 - 300 m²
100 - 200 m²
unter 100 m²
SUMME
Betriebe
Anzahl
8
1
0
1
1
0
10
6
15
45
137
224
%
4%
<1%
0%
<1%
<1%
0%
4%
3%
7%
20 %
61 %
100 %
Verkaufsfläche
m²
%
12.590
35 %
901
3%
0
0%
750
2%
650
2%
0
0%
4.387
12 %
1.862
5%
3.287
9%
5.430
15 %
5.970
17 %
35.827
100 %
Quelle: eigene Berechnungen auf der Grundlage der Angaben der Stadt Soest
Abb. 2 verdeutlicht die exponierte Stellung dieser Betriebe, wenn man die Betriebsgrößen betrachtet: Acht Unternehmen verfügen über ein Drittel der Verkaufsfläche. Der Soester Facheinzelhandel lässt sich hinsichtlich der Betriebsgrößen eindeutig definieren: Es handelt sich fast ausschließlich um Unternehmen mit bis zu 500 m² Verkaufsfläche. Die Größenklassen zwischen 500 und
1.000 m² werden nur von drei Unternehmen besetzt!
Ausgehend von einer durchschnittlichen Kaufkraft von 4.713 €/ Bundesbürger
ergibt sich für die Soester Bevölkerung eine Kaufkraft von 4.506 €/ Einwohner
bzw. bei einer Einwohnerzahl von 48.279 Einwohnern ergibt sich ein lokales
Kaufkraftpotenzial von 217,5 Mio. €.3
Einzelhandelszentralität Soest: Zentralität von 151 belegt die regionale
Bedeutung der Einkaufsstadt Soest
Bei einem ermittelten Umsatz von 327,6 Mio. € und einem örtlichem Kaufkraftpotenzial von 217,5 Mio. € ergibt sich nach den CIMA Berechnungen eine Handelszentralität der Stadt Soest von 151.
Dieser Wert liegt um etwa sechs Prozentpunkte unter dem berechneten Wert
der GfK Nürnberg (157,1 %). Hierzu ist anzumerken, dass die GfK Nürnberg bei
der Berechnung ihrer Kennziffern auf sekundärstatistische Quellen zurückgreift,
während die CIMA-Berechnungen auf den aktuellen Bestandsdaten der Gesellschaft für Wirtschaftsförderung Soest beruhen. Ferner konnten in die Berechnungen der CIMA die Umsätze aus dem Apothekenbereich und die entsprechenden Verbrauchsausgaben nicht einbezogen werden, da die Apotheken in
3
Alle Angaben ohne die Verbrauchsausgaben im Apothekenbereich (vgl. hierzu auch Fußnote 2).
9
der vorliegenden Bestandserhebung nicht erfasst wurden. Schließlich ist zu
beachten, dass sich die GfK-Daten auf das Jahr 2003 beziehen, während die
CIMA-Daten auf einer im März 2005 durchgeführten Aktualisierung der Bestandsdaten beruhen. Der CIMA liegen keine Informationen vor, die auf einen
deutlichen Rückgang der Einzelhandelszentralität der Stadt Soest hinweisen.
Abb. 3 erlaubt auch eine Identifizierung der besonderen branchenspezifischen
Kompetenzen des Soester Einzelhandels bzw. der Warengruppen, die im Vergleich zur örtlichem Kaufkraft eine vergleichsweise geringe Verkaufsflächenbzw. Umsatzausstattung aufweisen:
•
•
•
•
Eine über der Gesamtzentralität von Soest liegende branchenspezifische
Zentralität ist für die Warengruppen Spielwaren/ Bastelbedarf, Bekleidung,
Möbel sowie Gesundheits- und Körperpflege festzustellen. Bezogen auf
das Gesamtangebot in der jeweiligen Warengruppe besitzt Soest eine gute
Ausstattung.
Ebenfalls über der Gesamthandelszentralität des Soester Einzelhandels
liegt der Index bei den Warengruppen Baumarktspezifische Sortimente,
Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik und Geschenke/ Porzellan etc.
Mit einer Handelzentralität von 140 – 150 übertrifft der Umsatz das örtliche
Kaufkraftpotenzial um das 1,5-fache u.a. bei den Warengruppen Schuhe/
Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ Lederwaren, Bücher/ Schreibwaren und
Sportartikel.
Umsatz und örtliche Kaufkraft entsprechen sich bei der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, lediglich bei Gardinen/ Teppichen/ Heimtextilien
liegt der Umsatz des örtlichen Einzelhandels unter dem Niveau der örtlichen Kaufkraft.
Abb. 3
Kaufkraftzuflüsse und Handelszentralität der Einkaufsstadt Soest
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmittel, Reformwaren
Bekleidung/Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
Sportartikel
Spielwaren, Bastelbedarf,
Sammlerhobbies
Keramik, Hausrat
Gardinen, Teppiche, Heimtex.
Einzelhandel gesamt
Umsatz Nachfragein Mio. € potenzial
Soest
in Mio. €
Handelszentralität
Kaufkraftzufluss
per Saldo
(in Mio. €)
117,0
96,6
20,4
67,2
51,6
9,1
6,5
42,5
11,1
31,4
103,8
95,4
8,3
31,7
20,7
6,1
4,8
27,8
7,4
20,4
113
101
246
212
249
148
135
153
149
154
13,2
1,2
12,1
35,5
30,9
3,0
1,7
14,7
3,7
11,0
14,2
6,1
5,5
8,5
4,3
1,9
167
141
291
5,7
1,8
3,6
2,6
2,3
115
0,3
3,3
1,7
199
1,6
34,0
30,6
3,4
49,4
327,6
18,3
13,6
4,7
25,9
217,5
186
225
73
191
151
15,7
17,0
-1,3
23,5
110,1
10
2.2
Überblick über die regionalen Einzelhandelsstrukturen
Anhand der Indikatoren „gesamtstädtischer Einzelhandelsumsatz“, lokales
Kaufkraftpotenzial“, „Einzelhandelszentralität“ und „Verkaufsfläche und Umsatz
Innenstadt“ kann die regionale Stellung der Stadt Soest als Einkaufsstandort
aufgezeigt werden.
Abb. 4
Umsatz
Gesamtstadt
in Mio. €
Zentralität
•
•
•
Kenndaten zur regionalen Einzelhandelsstruktur (Stand: 2003)
Bevölkerung
Abb. 4 belegt die wesentlichen Strukturmerkmale des Einzelhandels in der Region:
Umsatz
Innenstadt
in Mio. €
136
211
25
die im Vergleich zur Einwohnerzahl überdurchschnittlich große regionale
Bedeutung der Einkaufsstadt Soest mit einer Einzelhandelszentralität von
157,1 (nach den Berechnungen der GfK Nürnberg),
die hohe Verkaufsflächenausstattung der Lippstädter Innenstadt als dem
wichtigstem regionalen Konkurrenzstandort der Soester Innenstadt,
die bipolare Einzelhandelsstruktur von Arnsberg, die zusammen mit der
räumlichen Lage der Stadt zu einer begrenzten Konkurrenzsituation gegenüber der Soester Innenstadt führt,
der vergleichsweise geringe Einzelhandelsbesatz in den Städten der Region mit weniger als 15.000 Einwohnern,
die Sonderfunktion von Werl als regional bedeutsamer Möbelstandort mit
einer Zentralität von über 140 bei einer Verkaufsflächenausstattung der Innenstadt von lediglich 15.000 m².
Soest
Lippstadt
Bad Sassendorf
Werl
48.361
67.231
11.312
361,0
436,2
34,7
157,1
130,2
60,6
Verkaufsfläche
Innenstadt
in m²
36.585
54.655
5.730
31.819
200,8
141,3
15.020
55
Warstein
AltArnsberg
Neheim
29.007
120,4
81,1
11.720
14.050
36
54
Die Einkaufsorientierung der Soester Bürger und der Umlandbevölkerung wurde u.a. im Rahmen des Stadtmarketingprozesses Soest und im Zusammenhang mit den Verträglichkeitsuntersuchungen zum ECE-Vorhaben durch verschiedene Befragungen analysiert.4
77.396
424,0
107,7
25.695
93
Folgende Schlussfolgerungen ergeben sich aus den Befragungen:
Quelle: Angaben zum Umsatz, zur Einzelhandelszentralität und Kaufkraftpotenzial nach
GfK Nürnberg, Angaben zur Verkaufsflächenausstattung und Umsatz der Innenstädte
nach Dr. Ladmann & Partner (2003)
•
•
2.3
Einkaufsorientierung in der Region
Bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten (insbesondere Nahrungs- und
Genussmittel) besteht erwartungsgemäß eine starke Orientierung der Soester
Bevölkerung auf die eigene Stadt. Lediglich 10 % der Bürger gab an, Lebensmittel bevorzugt außerhalb von Soest einzukaufen.
4
ECON-CONSULT (2000): Stadtmarketingkonzept Soest, Dr. Lademann & Partner (2003)
11
Bei innenstadttypischen Sortimenten wie Bekleidung, Schuhe oder Bücher wurde eine ausgeprägte Orientierung auf die eigene Innenstadt festgestellt. Mehr
als die Hälfte der Soester Bürger - bei Bücher sogar 78 % der Befragten - gab
bei der Erhebung von Dr. Lademann & Partner an, diese Artikel bevorzugt in
der Soester Innenstadt einzukaufen.
petal etc.) festzustellen, deutlich geringer die Orientierung aus den östlich im
Kreis Soest gelegenen Kommunen (Anröchte, Warstein, Erwitte) nach Soest. In
diesen Kommunen steht Soest in einer direkten Wettbewerbssituation zu Lippstadt.
Im Umland kann die Soester Innenstadt bei der Frage des bevorzugten Einkaufsortes für innenstadttypische Waren Anteile von 18 - 22 % erzielen; Lippstadt, Arnsberg und Hamm stellen je nach räumlicher Lage der Umlandgemeinde wichtige Konkurrenzstandorte dar.
2.4
Wie auch bei vergleichbaren Befragungen in anderen Städten wünschten sich
sowohl bei den von Dr. Lademann und Partner als auch bei den von ECONCONSULT durchgeführten Befragungen die Kunden vor allem ein breiteres
Warenangebot bei Textilien. Als eher Soest-spezifisches Ergebnis ist der häufig
geäußerte Wunsch nach einer Erweiterung des Lebensmittelangebotes in beiden Befragungen zu werten.
Dortmund und Lippstadt stellen sich nach der von ECON-CONSULT durchgeführten Befragung als etwa gleichrangige Einkaufsziele der Soester Bevölkerung dar, deutlich nachgeordnet folgt das Oberzentrum Hamm.
Die Einkaufsorientierung in der Region wird auch bestätigt durch eine im Rahmen des Stadtmarketingprozesses Soest durchgeführte Kundenwohnorterhebung des Soester Innenstadthandels:5 Mit 59 % aller erfassten Kunden (n =
10.812 Kunden) bilden die eigenen Bürger die größte Kundengruppe des Soester Einzelhandels. Bezogen auf die Einwohnerzahl von Soest ergibt sich ein
Index von 126,1 Kunden/ 1.000 Einwohner. Mit Indexwerten von 32 – 66 Kunden/ 1.000 Einwohner ist erwartungsgemäß die stärkste Orientierung nach
Soest aus den unmittelbar angrenzenden Nachbarkommunen (Möhnesee, Lip-
5
Abgrenzung des Marktgebietes
Auf der Grundlage der in Kapitel 2.3 dargestellten Einkaufsorientierung der
Kunden des Soester Einzelhandels und der ermittelten Kundenstrukturen wird
das heutige Marktgebiet des Soester Einzelhandels mit insgesamt ca. 180.000
Einwohner wie folgt definiert:
Zone 1: Stadt Soest (48.279 Einwohner)
Zone 2: engere Umland - Bad Sassendorf, Möhnesee, Anröchte, Lippetal, Werl,
Warstein, Ense, Welver (132.902 Einwohner)
Nach der von ECON-CONSULT durchgeführten Kundenwohnorterhebung liegt
der Anteil der Kunden, die aus weiter entfernt liegenden Städten nach Soest
zum Einkaufen fahren, bei ca. 13 % aller Kunden des Soester Einzelhandels.
Vor dem Hintergrund des geplanten Nutzungsmixes für das City Center Soest
mit einem Schwerpunkt bei der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel wird
nachfolgend von einer Potenzialreserve durch Kunden mit Wohnorten außerhalb der Zone 1 und 2 in Höhe von 2 % des Kaufkraftpotenzials aus der Zone 1
und 2 ausgegangen. Mit diesem vorsichtigen Ansatz wird auch der Tatsache
Rechnung getragen, dass das Marktgebiet im Osten mit der Einbeziehung von
Anröchte und Warstein relativ weit abgegrenzt wurde.
Die rd. 180.000 Einwohner innerhalb des Marktgebietes verfügen über eine
einzelhandelsrelevante Kaufkraft von ca. 824,4 Mio. €, darunter 217,5 Mio. €
durch die Soester Bevölkerung. Unter Einbeziehung der Potenzialreserve durch
Kunden aus weiter entfernt liegenden Orten ergibt sich ein Marktpotenzial von
ca. 840,9 Mio. €.
ECON-CONSULT (2000): Stadtmarketingkonzept Soest
12
Abb. 5
Abb. 6
Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet (in Mio. €)
CIMA Warengruppen
Täglicher Bedarf
Lebensmittel und Reformwaren
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör,
Neue Medien
Sportartikel
Spielwaren
Keramik (gehobener Bedarf)
Teppiche, Gardinen, Heimtex.
SUMME
Zone I:
Stadt
Soest
Zone II:
Einzugsbereich
Potenzialreserve
insgesamt
103,8
95,4
8,3
31,7
20,7
6,1
4,8
27,8
7,4
289,5
266,3
23,2
88,3
57,8
17,1
13,4
77,5
20,7
7,9
7,2
0,6
2,4
1,6
0,5
0,4
2,1
0,6
401,1
369,0
32,1
122,4
80,1
23,7
18,6
107,4
28,7
20,4
8,5
4,3
1,9
56,8
23,7
12,1
5,3
1,5
0,6
0,3
0,1
78,7
32,8
16,8
7,3
2,3
6,3
0,2
8,7
1,7
18,3
13,6
4,7
25,9
217,5
4,6
51,0
38,0
13,0
72,2
606,9
0,1
1,4
1,0
0,4
2,0
16,5
6,4
70,7
52,6
18,0
100,1
840,9
Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels von Soest
Stadt
Zone 1
Stadt Soest
Bad Sassendorf
Möhnesee
Anröchte
Lippetal
Werl
Warstein
Ense
Welver
Zone 2
(Umland)
Kaufkraftkennziffer
Einwohner kurzfristiger
Bedarf
in Mio. €
mittelfristiger
Bedarf
in Mio. €
langfristiger
Bedarf
in Mio. €
gesamt
in Mio. €
95,6
48.279
105,6
43,8
68,2
217,5
102,0
11.500
26,8
11,1
17,3
55,3
100,6
94,4
93,5
90,0
103,2
98,6
95,9
11.429
10.878
12.617
32.055
28.721
12.746
12.956
26,3
23,5
27,0
66,0
67,8
28,7
28,4
10,9
9,7
11,2
27,3
28,1
11,9
11,8
17,0
15,2
17,4
42,6
43,8
18,6
18,4
54,2
48,4
55,6
136,0
139,7
59,2
58,6
132.902
294,5
122,1
190,3
606,9
Hinweis: Nicht berücksichtigt wurden die Verbrauchsausgaben im Apothekenbereich, da
in den Bestandsdaten der Stadt Soest zum Einzelhandelsbesatz der Stadt Soest Apotheken nicht enthalten sind.
Quelle: eigene Berechnungen
Hinweis: s. Erläuterungen zu Abb. 6
13
3. PLANVORHABEN CITY CENTER SOEST
3.1
Standortrahmenbedingungen
Lage im Stadtgebiet
Das Plangebiet liegt im nördlichen Bereich der Soester Innenstadt in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bahnhof Soest und dem Busbahnhof als dem zentralen ÖPNV-Haltepunkt in Soest. Durch den Altstadtring ist der Standort auch für
den Individualverkehr sehr gut zu erreichen.
Vorhabens. 6 Aufgrund der nicht ausreichenden Mieternachfrage wurde das
Vorhaben schließlich von der ECE Projektmanagement aufgegeben.
Auch wenn die verschiedenen Investorenpläne nicht zu einem Abschluss kamen, kann als Ergebnis festgehalten werden, dass es innerhalb der Stadt Soest
einen grundsätzlichen Konsens über die Eignung des Plangebietes als Einzelhandelsstandort gibt.
Diese Einschätzung wird bestätigt durch das im Juli 2004 von der Stadt Soest
vorgelegte Einzelhandelskonzept Soest 2004.
In dem Einzelhandelskonzept werden zusammengefasst folgende Aussagen
zum Bahnhofsbereich getroffen:
Von der südlich unmittelbar angrenzenden Soester Fußgängerzone wird das
Gebiet lediglich durch die Brüder-Walburger-Wallstraße getrennt. Bereits heute
existiert eine Fußgängerunterführung, die den Passantenstrom vom Bahnhof in
die Fußgängerzone lenkt.
•
Frühere Planungen und Entwicklungsvorstellungen der Stadt Soest
•
Bereits in der Vergangenheit wurden verschiedene Planungen für eine Einzelhandelsnutzung im Bereich des Soester Bahnhofs angestellt. Nachdem die
Harpen AG, Dortmund, als Preisträger eines von der Stadt Soest im Jahr 2000
durchgeführten Investorenwettbewerbes das Vorhaben nach sehr intensiven
Bemühungen nicht mehr weiterverfolgt hatte, legte die ECE Projektmanagement, Hamburg, im Frühjahr 2003 die Pläne für ein Einkaufszentrum mit einer
Verkaufsfläche von ca. 20.000 m² vor.
•
•
•
Bedeutung des Bahnhofsbereich als Standort für großflächige Fachmarktbetriebe und zur Behebung des Angebotsdefizites bei der Nahversorgung
für die Soester Innenstadt (Empfehlung für ein SB-Warenhaus oder Discounter)
Fläche als wichtiges Bindeglied zwischen Bahnhof/ Soester Norden und
Fußgängerzone
Bedeutung des Plangebietes als Fläche zur Ergänzung und Stärkung der
vorhandenen Einkaufsbereiche (Handel, Dienstleistungen, Entertainment)
Verzicht auf eine RLG-Betriebsverlagerung
Notwendigkeit einer Überplanung und Neugestaltung des Übergangs zur
Fußgängerzone (einschließlich des Bereichs „Niere“)
Die Planungen wurden innerhalb der Stadt Soest kontrovers diskutiert, verschiedene Fachgutachten kamen zu teilweise divergierenden Bewertungen des
6
Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH (Juni
2003): Die Stadt Soest als Standort für ein Shopping-Center
Altstadtinitiative Soest (Hrsg., Juli 2003): Gutachterliche Stellungnahmen zum geplanten
Einkaufszentrum in Soest (Stellungnahmen der GMA, Ludwigsburg, und Junker und Kruse,
Dortmund)
14
Schließlich legten im Jahr 2004 erneut zwei verschiedene Investoren Planungen für eine Einzelhandelsnutzung im Bereich des Soester Bahnhofs vor.
Der Rat der Stadt Soest entschied sich schließlich im Februar 2005 mit der
City-Center GmbH, Soest, als einem der beiden interessierten Investoren, vertiefende Verhandlungen und Planungen zur Realisierung eines Einkaufszentrums aufzunehmen.
Als einen Schritt zur Umsetzung der Planungen der City-Center GmbH wurde
von der Stadt Soest die vorliegende gutachterliche Stellungnahme bei der
CIMA Stadtmarketing GmbH in Auftrag gegeben.
•
•
•
•
•
•
Schuhfachmarkt (700 m² VKF)
Begrenzte Anzahl von kleineren Shops (Handel/ Dienstleistungen) zur
Schließung der Geschäftsfront im Bereich des Verbrauchermarktlagers
(max. 200 m² für Einzelhandel und Dienstleistungen)
kleinteilige Läden im Bereich des Busbahnhofes bis zu einer Größenordnung von max. 1.000 m² VKF
weitere Fachmärkte im Bereich des Busbahnhofs mit mindestens jeweils
500 m² VKF
ergänzende gastronomische Einrichtungen und Dienstleistungen
ca. 450 Stellplätze
Städtebauliches Konzept (s. Abb. 7):
3.2
Konzeption des City Centers Soest
Nach den vorliegenden Planungen der City Center Soest GmbH ist auf dem
Plangrundstück (32.720 m²) ein Einkaufszentrum mit folgenden Elementen
geplant:7
Nutzungskonzept:
•
•
•
•
Gesamtverkaufsfläche: max. 10.000 m²
Verbrauchermarkt mit ca. 3.400 m² Verkaufsfläche (VKF), einschließlich der
Verkaufsflächen durch Konzessionäre in der Mall
Lebensmitteldiscounter mit ca. 1.300 m² VKF
Drogeriefachmarkt (700 m² VKF)
•
•
•
•
•
Bogenförmiger Shopbereich zum Bahnhofsvorplatz hin unter Einbeziehung
des unter Denkmalschutz stehenden Pavillons („Die Niere“ )
Ein Verbrauchermarkt, zwei Fachmärkte und ein Lebensmitteldiscounter
parallel zu den vorhandenen Bahngleisen in dem innenstadtabgewandten
Grundstücksbereich
ca. 450 ebenerdige Stellplätze zwischen RLG-Grundstück und dem Bereich
des Einkaufszentrums mit Verbrauchermarkt, Discounter und Fachmärkten
Zufahrten zu den Stellplätzen über den neuen Kreisel und hintere Zufahrt
Hammer Weg
Anlieferung parallel zu den Bahngleisen im rückwärtigen Grundstücksbereich
Architektur:
•
•
7
City Center GmbH (Nov. 2004): Grundstücksentwicklung Bahnhofsbereich Soest (Exposé
zum Planvorhaben) sowie ergänzende Informationen aus den Abstimmungsgesprächen mit
der Stadt Soest und dem Investor vom 24.03.2005 und 03.05.2005 sowie den Gesprächen
mit dem beauftragten Planungsbüro ArchitekturStadtplanungStadtentwicklung I Hamerla I Ehlers I Gruß-Rinck I Wegmann I Dortmund, Düsseldorf, Krefeld
•
•
Transparente Gestaltung des Baukörpers zum Bahnhofsvorplatz hin
Einbeziehung der „Niere“ in den Baukörper mit einer gastronomischen Nutzung
Zweigeschossige Gestaltung des Einkaufzentrums zur Innenstadt hin
Verzicht auf architektonische Besonderheiten im Bereich der zentralen
Stellplatzanlage
15
Abb. 7
Städtebaulicher Entwurf zum City Center Soest (Ausschnitt)
Quelle: ArchitekturStadtplanungStadtentwicklung I Hamerla
I Ehlers I Gruß-Rinck I Wegmann I Dortmund, Düsseldorf,
Krefeld. Stand: 25.05.2005
16
Verkehr/ Umfeldgestaltung:
•
•
•
•
Neuregelung der Verkehrsführung mit der Errichtung eines Kreisverkehrs
östlich des bisherigen Knotenpunktes Brüder-Walburger-Wallstraße/ Aldegreverwall/ Hammer Weg
Erweiterung der Fußgängerzone in Richtung des Einkaufszentrums, Ableitung des Verkehrs über die Straße Brüdertor.
Neugestaltung der Fußwegequerung zwischen Einkaufszentrum und Fußgängerzone (Brüder-Walburger-Wallstraße)
Erhalt der bestehenden Unterführung
Abb. 8
Geplante Verkehrsführung
in der vorliegenden Stellungnahme vertiefend zu prüfenden Raumverträglichkeit
der vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen - wie folgt einzuordnen:
Durch den aus wirtschaftlichen Gründen notwendigen Verzicht auf die Einbeziehung des RLG-Grundstücks in das Vorhaben ergeben sich bestimmte Vorgaben hinsichtlich der räumlichen Anordnung des Gebäudekomplexes und der
Stellplätze; der vorliegende Entwurf sieht eine funktionsgerechte und plausible
Lösung vor und stellt zugleich eine möglichst enge funktionale und räumliche
Anbindung an die Soester Fußgängerzone sicher.
Die Dimensionierung des Vorhabens entspricht der üblichen Größe vergleichbarer Objekte in anderen Städte, Projekte mit einem SB-Warenhaus/ Verbrauchermarkt und ergänzenden Fachmärkten haben häufig eine Gesamtgröße von
10 – 15.000 m² Verkaufsfläche (VKF).
Ebenso sind die vorgeschlagenen Verkaufsflächengrößen für die einzelnen
Fachmärkte als branchenüblich und marktgängig einzustufen. Bei Bedarf ist ein
Zusammenlegen mehrerer Einheiten möglich.
Das Angebot von ca. 450 ebenerdigen Stellplätzen sollte den Anforderungen
der Betreiber entsprechen, die vorgeschlagene Verkehrsführung erscheint
plausibel, kann aber von der CIMA nicht abschließend beurteilt werden.
Die räumliche Anordnung der einzelnen Nutzer lässt eine klare Gliederung des
Einkaufszentrums zu: innenstadttypische Nutzungen lassen sich an der zur
Fußgängerzone hingewandten Seite platzieren, stärker PKW-orientierte Nutzung im hinteren Bereich.
Quelle: City Center GmbH (Nov. 2004)
Das vorgelegte Investitionsvorhaben ist nach Einschätzung der CIMA hinsichtlich seiner Konzeption und des städtebaulichen Konzeptes - vorbehaltlich der
Die vorgeschlagene architektonische Lösung sieht einen transparenten Baukörper zur Innenstadt hin vor, der mit der Einbeziehung der „Niere“ in das Gebäude ein besonderes Element enthält. Der Entwurf entspricht den zu erwartenden grundsätzlichen Ansprüchen an ein Einkaufszentrum in dieser räumlichen Lage. Dass der Baukörper hinsichtlich der Größe und der Architektur einen deutlichen Gegenpol zu der kleinteiligen, historischen Bausubstanz der
Soester Altstadt bildet, ist davon unbenommen. Im Bereich des Verbraucher17
marktes und des Discounters ist eine eher einfach gestaltete architektonische
Lösung vorgesehen. Eine ansprechende Gestaltung der Fassaden und der
Werbeanlagen sollte auch in diesem Bereich verfolgt werden.
Zur Präzisierung des Prüfrahmens für die vorliegende Stellungnahme wurden
von der Stadt Soest, dem Investor und dem beauftragten Planungsbüro das
von der CIMA zu überprüfende Investorenkonzept wie folgt präzisiert und abgestimmt:8
•
•
•
•
8
Insgesamt sind max. 10.000 m² Verkaufsfläche (VKF) zulässig.
Pro Laden sind mindestens 500 m² VKF vorzusehen, mit Ausnahme des
Bereiches B (Busbahnhof), in dem kleinteilige Läden auch unter 500 m²
VKF bis zu einer Gesamtgröße von 1.000 m² zulässig sind, sowie
einen
Vorbereich zum Lager des Verbrauchermarktes in dem kleinteilige Gastronomie und/oder Einzelhandelsangebote bis zu einer maximalen Größe von
200 m² in der Summe zulässig sind.
Zulässig sind zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante und nichtzentrenrelevante Sortimente, für letztere mit Einschränkungen.
Zulässig sind folgende nicht-zentrenrelevanten Sortimente:
-
Möbel
-
Tiere, Tierfutter, zoologische Artikel
-
Campingartikel
-
Pflanzen
-
Fahrräder
•
•
3.3
-
Sportgroßgeräte
-
Weiße Ware (Heiz-, Koch-, Kühl-, Gefrier-, Wasch- und Geschirrspülmaschinen)
Innerhalb des Sondergebiets sind max. 5.000 m2 VKF für nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel, Getränke, Drogerie) zulässig.
Im rückwärtigen Bereich des Plangebietes (Bereich A) sind zentrenrelevante Angebote nur in Form einer Mindestgröße von 700 m2 zulässig.
Erwarteter Umsatz des City Centers Soest
Das vorliegende Nutzungskonzept für das City Center Soest beinhaltet u.a.
eine eindeutige Fixierung der verfolgten Gesamtverkaufsfläche und der zentralen Nutzungsbausteine „Verbrauchermarkt“ und „Lebensmitteldiscounter“.
Ebenso besteht zwischen dem Investor und der Stadt Soest ein Grundkonsens
über die räumliche Platzierung der verschiedenen Einzelhandelsnutzungen und
die Ergänzung des Verbrauchermarktes und des Lebensmitteldiscounters um
verschiedene Fachmärkte. Für die vorliegende Stellungnahme wurde der Prüfrahmen wie in Kapitel 3.2 dargestellt vereinbart.
Zur Ermittlung des erwarteten Einzelhandelsumsatzes durch das City Center
Soest und die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens auf die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen hat die CIMA auf der Basis des vorgegebenen
Prüfrahmens, unter der Berücksichtigung der Wettbewerbssituation sowie der
marktüblichen Dimensionierung von Fachmärkten das in Abb. 9 angeführte
Nutzungskonzept entwickelt und als Basis für eine Analyse der Stadt- und Regionalverträglichkeit unterstellt.
Zum Bereich A gehören alle Flächen des Plangebietes östlich des Eingangs zu dem
Verbrauchermarkt, zum Bereich B alle westlich gelegenen Flächen (s. auch Abb. 7).
18
Abb. 9
Umsatzerwartung für das City Center Soest
Sortimente
Verbrauchermarkt (incl. Konzessionäre in der Mall und Shops vor
dem Warenlager)9
davon:
- Lebensmittel, Reformwaren
- Drogeriewaren
- Hausrat
- Bekleidung
- Zeitschriften, Schreibwaren
- Übrige Sortimente
Lebensmitteldiscounter
zwei Bekleidungsfachmärkte
Schuhfachmarkt
Sportfachmarkt
Drogeriefachmarkt
Kleinteilige Shops
insgesamt
Verkaufsfläche
in m²
Umsatzin
Mio. €
Flächenproduktivität
in € / m²
3.500
14,3
4.086
2.300
300
400
100
100
300
1.300
1.800
700
1.000
700
1.000
10.000
10,0
1,5
1,0
0,3
0,5
1,0
8,0
5,5
2,5
2,8
3,1
3,5
39,7
4.348
5.000
2.500
3.000
5.000
3.333
6.154
3.056
3.571
2.800
4.429
3.500
3.970
Es sei bereits an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die von der CIMA vorgeschlagenen Fachmarktnutzungen ein Maximalvariante in Hinblick auf den
Besatz an Fachmärkten mit Umsatzschwerpunkten bei den zentrenrelevanten
Sortimenten darstellt. Auf die Möglichkeiten der Variierung des Branchenmixes
wird auch in Kap. 4.2.5 eingegangen.
Nach dem vorgeschlagenen Branchenmix wird das City Center nach der Anlaufphase einen Einzelhandelsumsatz von rd. 39,7 Mio. € realisieren.
4. WIRKUNGSANALYSE
4.1
Die Abschätzung der Umsatzverlagerungen im mittelzentralen Einzugsbereich
der Stadt Soest berücksichtigt die nachfolgenden Parameter:
•
•
•
•
•
•
•
9
Bei den Shops vor dem Warenlager des Verbrauchermarktes wird davon ausgegangen, dass
sie zu gleichen Teilen von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben belegt werden (insgesamt 200 m²)
Methodische Vorbemerkungen
räumliche Lage des Objektes und Erreichbarkeit
geplanter Branchenmix und Dimensionierung
städtebauliches Konzept
vorhandener Einzelhandelsbesatz im potenziellen Einzugsgebiet
im Marktgebiet vorhandenes Kaufkraftpotenzial
derzeitige Einkaufsorientierung und Kaufkraftbewegungen
marktübliche Kundenstrukturen vergleichbarer Objekte und sonstige projektrelevante Erfahrungen aus anderen Städten
Die in Kapitel 2 dokumentierten Kenndaten des Einzelhandelsstandortes Soest
sind die Grundlage für eine realistische Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens. Exemplarisch wird im Folgenden anhand der Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung und Wäsche die zu erwarteten Veränderungen der Kaufkraftströme ermittelt. Zum einen handelt es sich bei der
Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel um die flächen- und umsatzmäßig
19
bedeutsamste Warengruppe des Vorhabens; die Warengruppe Bekleidung
wurde als Leitbranche für die zentrenrelevanten Sortimente ausgewählt. Ergänzend zu dieser - auch quantifizierenden - Begutachtung der Auswirkungen des
Vorhabens wird im Rahmen der vorliegenden gutachterlichen Stellungnahme
auch eine qualitative Bewertung der Auswirkungen bei weiteren Warengruppen
vorgenommen.
4.2
Wirkungsanalyse für das City Center Soest
4.2.1 Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel
Innerhalb des City Centers Soest wird auf die Warengruppe Nahrungs- und
Genussmittel etwa ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche (3.300 m²) und nach
dem CIMA-Belegungsvorschlag 41 % des erwarteten Gesamtumsatzes (ca.
16,4 Mio. €) entfallen.
Berücksichtigt man die geplanten Betriebstypen so sind Umsatzeinbußen für
das KAUFLAND-SB-Warenhaus und dem im Umfeld ansässigen Discounter
sowie den KAUFPARK-Verbrauchermarkt und den beiden Discountern am Rigaring zu erwarten. Vor dem Hintergrund der Größe des KAUFLAND-SBWarenhauses ist eine Existenzgefährdung dieses Anbieters durch das Vorhaben nicht zu erwarten. Ebenso ist die Nahversorgung im östlichen Stadtgebiet
nicht gefährdet. Aufgrund der Gesamtattraktivität des Einzelhandelsstandortes
Rigaring und der guten Erreichbarkeit - insbesondere für die Bewohner aus
dem östlichen Stadtgebiet – ist nicht von existenzgefährdenden Umsatzverlagerungen auszugehen.
Mit einem Verbrauchermarkt und einem Lebensmitteldiscounter wird einer zentralen Zielsetzung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Soest – die Stärkung der Nahversorgung in der Innenstadt – und zugleich einem häufig geäußerten Wunsch der Bevölkerung (s. Kap. 2.3) entsprochen.
Abb. 10
Im Einzelnen handelt es sich um:
•
•
einen Verbrauchermarkt (3.500 m²) mit einem angenommenen Anteil der
Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel von jeweils zwei Drittel der
Verkaufsfläche und des Umsatzes und
einen Lebensmitteldiscounter mit einer angenommenen Gesamtverkaufsfläche von 1.300 m² und einem erwarteten Umsatz von 8,0 Mio. €, davon
6,4 Mio. € in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel.
Im Rahmen der Wirkungsanalyse wird von einem Umsatzverlagerungsvolumen
innerhalb der Stadt Soest von 8,8 Mio. € ausgegangen (siehe Abb. 10). Während der vorhandene innerstädtische Handel bei dieser Warengruppe nur begrenzt betroffen ist, wird das Vorhaben ca. 7,5 Mio. € zu Lasten der vorhandenen Anbieter außerhalb der Innenstadt erwirtschaften. Mit einer Umsatzverlagerungsquote von 9,7 % wird das Vorhaben gegenüber diesen Anbietern die häufig bei Verträglichkeitsuntersuchungen als Maßstab angewendete Grenze von
10 % fast erreichen.
Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben für die
Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel
Umsatzrekrutierung durch…
Rückholen abfließender Kaufkraft
UmsatzUmsatz
verlagerung Stadt
Soest
in Mio. €
in Mio. €
4,3
Umsatzverlagerung
in %
1,3
19,4
6,7 %
Umsatzverlagerung übriges Stadtgebiet
7,5
77,2
9,7 %
Kaufkraftgewinne durch Neukunden
3,3
Umsatzverlagerung Innenstadt
Umsatzerwartung insgesamt
16,4
Die erwarteten Auswirkungen auf die derzeitigen Kaufkraftströme innerhalb der
Stadt Soest machen aber auch deutlich, dass die in den bisherigen Planungen
enthaltene Obergrenze der nahversorgungsrelevanten Sortimente von max.
5.000 m² Verkaufsfläche nicht überschritten werden sollte. Der von der CIMA
20
vorgeschlagene Branchenmix umfasst in den größeren Geschäftseinheiten
insgesamt 4.440 m² nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogerieartikel, Zeitschriften). Rechnet man die nahversorgungsrelevanten Verkaufsflächen in den kleineren Shops außerhalb der Mall des
Verbrauchermarktes hinzu (z.B. Backshop), so wird die Grenze von 5.000 m²
VKF nahezu erreicht.
Mit einer Umsatzsteigerung des Soester Einzelhandels in der Warengruppe
Nahrungs- und Genussmittel von per Saldo 7,6 Mio. € wird der Gesamtumsatz
von 96,6 Mio. € auf ca. 104,2 Mio. € ansteigen, die warengruppenspezifische
Handelszentralität der Stadt Soest von 101,2 auf 109,2.
Auch unter Berücksichtigung der Einzugsgebiete vergleichbarer Objekte ist
daher eine Gefährdung der Nahversorgung und der gewachsenen Zentren der
Nachbarstädte durch die Erweiterung des Lebensmittelangebotes nicht gegeben.
4.2.2 Warengruppe Bekleidung
die unterhalb der bereits erwähnten „10 %-Grenze“ liegen. Betriebe des qualifizierten Facheinzelhandels der Soester Innenstadt dürften aufgrund der gegenüber Textilfachmärkten abweichenden Sortiments- und Preispolitik weniger
betroffen sein als preisorientierte Anbieter innerhalb oder außerhalb der Innenstadt. Textilbetriebe, die für die Einzelhandelsfunktion der Soester Innenstadt
eine besondere Bedeutung haben (H & M, C & A), sind durch das Vorhaben
nicht in ihrer Existenz betroffen.
Abb. 11
Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben für die
Warengruppe Bekleidung
Umsatzrekrutierung durch…
Rückholen abfließender Kaufkraft
Umsatzverlagerung Innenstadt
Umsatzverlagerung übriges Stadtgebiet
Kaufkraftgewinne durch Neukunden
Umsatzerwartung insgesamt
Umsatzverlagerung
in Mio. €
1,4
3,1
0,8
1,5
6,8
Umsatz UmsatzverStadt
lagerung
Soest
in %
in Mio. €
41,8
9,8
7,4 %
8,2 %
Der von der CIMA entwickelte Branchenmix für das City Center Soest sieht
zwei Textilfachmärkte mittlerer Größe mit insgesamt 1.800 m² VKF vor; der
erwartete Umsatz von 6,8 Mio. € im Bereich Bekleidung resultiert aus den Umsätzen dieser Anbieter sowie den Umsätzen in dieser Warengruppe durch den
Lebensmitteldiscounter und die kleineren Shops (Abb. 11).
Nach den Erfahrungen aus vergleichbaren Objekten wird das Angebot in der
Warengruppe Bekleidung vor allem durch einen oder zwei preisorientierte Textilfachmärkte bestimmt werden. Für den vorgesehenen kleinteiligen Einzelhandel im Bereich B sind mehrere Boutiquen o.ä. zu erwarten.
Die Wirkungsanalyse verdeutlicht jedoch deutlich, dass das Dimensionierungskonzept sich an die Verträglichkeitsgrenze ‚herantastet’. Der von Dr. Lademann
& Partner identifizierte Verkaufsflächenspielraum von insgesamt 10.000 m²
stellt tatsächlich eine Obergrenze der Belastbarkeit des örtlichen Einzelhandels
dar.
Wie Abb. 11 zeigt, wird der Umsatz zum einen aus Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Soest zum anderen aus neuen Zuflüssen von außerhalb bzw.
der Verhinderung von bisher erfolgten Abflüssen generiert. Die erwarteten Umsatzverlagerungen innerhalb von Soest erreichen mit 7,4 % bzw. 8,2 % des
heutigen Textilumsatzes der Innenstadt bzw. der sonstigen Standorte Werte,
Aus den erwarteten Kaufkraftzuflüsse nach Soest ergeben sich keine Hinweise
auf eine Gefährdung der gewachsenen Zentren der Nachbarstädte. Die entsprechenden Spielräume bleiben für die Wettbewerbszentren erhalten. Dies gilt
sowohl für Werl als auch für Lippstadt und Arnsberg.
21
4.2.3 Übrigen Warengruppen
Um die Verträglichkeit weiterer Fachmärkte am Standort Bahnhof Soest aufzuzeigen, werden nachfolgend die übrigen projektrelevanten Branchen nach der
CIMA-Warengruppensystematik differenziert einer Kurzbewertung unterzogen. 10
Warengruppen-Kenndaten
•
•
•
insgesamt 17 Betriebe11, 4.826 m² VKF und 20,4 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 3.324 m² VKF bzw. 14,2 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt
branchenspezifische Handelszentralität: 246
Auswahl der Anbieter Innenstadt: Drogerie MÜLLER, Drogerie ROSSMANN, Drogerie IHR PLATZ, diverse Parfümerien
Markteinschätzung und Empfehlung
Die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege stellt eine gut besetzte Warengruppe innerhalb der Stadt Soest ohne direkte Angebotslücken dar. Zur
Abrundung der Nahversorgungsfunktion des City Centers ist ein Drogeriefachmarkt als Ergänzung zu dem Verbrauchermarkt jedoch zu befürworten, eine
einseitige Umsatzverlagerung zu Lasten der innerstädtischen Fachgeschäfte
bzw. des Magnetbetriebes Drogerie MÜLLER wird nicht erwartet.
Schuhe, Lederwaren
•
•
•
Die branchenspezifische Handelszentralität entspricht der Gesamtzentralität der
Einkaufsstadt Soest. Als zentrenrelevantes Sortiment ist eine Erweiterung des
Angebotes zur Stärkung des Handelsstandortes Innenstadt zu befürworten.
Eine über die vorgeschlagene Fachmarktgröße von 700 m² VKF hinausgehende Konzentration des Angebotes im Bahnhofsbereich ist jedoch nicht zu empfehlen, um eine einseitige Angebotsverlagerung innerhalb der Innenstadt zu
vermeiden.
•
•
•
10
11
Ausgeklammert wurde die Warengruppe „Baumarktspezifische Sortimente“, da die Ansiedlung eines Bau- oder Gartenmarktes an dem Standort grundsätzlich nicht beabsichtigt ist.
Bei den großflächigen Anbietern mit größerer Sortimentsbreite wurde eine Aufteilung der
Gesamtverkaufsfläche nach den Hauptwarengruppen vorgenommen; bei der Ermittlung der
Anzahl von Betrieben wurden diese Betriebe der jeweiligen Hauptgruppe zugeordnet.
insgesamt 19 Betriebe, 2.954 m² VKF und 9,1 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 1.874 m² VKF bzw. 5,7 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt
Auswahl der Anbieter Innenstadt: mehrere inhabergeführte Fachgeschäfte,
zwei Fachmärkte – außerhalb der Innenstadt zwei weitere Fachmärkte
Auswahl der Anbieter Innenstadt: mehrere Fachgeschäfte
Die Warengruppe wird bundesweit von kleineren Fachgeschäften dominiert, für
den Bereich A mit den vorgesehenen Fachmärkten, dem Discounter und dem
22
Verbrauchermarkt kommt die Warengruppe daher nur als Randsortiment des
Verbrauchermarktes in Betracht. Innerhalb des Bereichs B ist eine begrenzte
Flächenerweiterung in Form eines Fachgeschäftes oder einer Boutique zu befürworten.
•
•
•
Auswahl der Anbieter Innenstadt: mehrere inhabergeführte Fachgeschäfte,
zwei Filialisten
Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör
•
•
•
Auswahl der Anbieter Innenstadt: SATURN-Elektromarkt, diverse Fachgeschäfte, außerhalb: BERLET-Fachmarkt, MEDI-MAX-Fachmarkt
Mehrere kleine und mittlere Anbieter in der Innenstadt führen zu einer warengruppenspezifischen Zentralität, die der Gesamtzentralität entspricht; eine
Großbuchhandlung ist in Soest nicht vorhanden.
Mit drei Elektrofachmärkten verfügt Soest im Bereich der Unterhaltungselektronikfachmärkte bereits über ein breites Angebot. Mit einer Begrenzung der zulässigen Gesamtverkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb
des SO-Gebietes (s. Kap. 4.2.5) ist die Ansiedlung eines Elektroanbieters ausgeschlossen, der wesentlich über die Verkaufsfläche der vorhandenen Anbieter
hinausgeht. Eine einseitige Konzentration des Warenangebotes am Bahnhofsstandort und damit ein einseitiger Verdrängungswettbewerb auch zu Lasten
innerstädtischer Anbieter wird nicht erwartet.
Nach dem vorliegenden Nutzungskonzept ist eine Großbuchhandlung nur in
dem innenstadtzugewandten Bereich B zu realisieren. Die Ansiedlung eines
solchen, bislang in Soest nicht vorhandenen Betriebstyps wird befürwortet, da
dies wesentlich zur Steigerung der Gesamtattraktivität der Soester Innenstadt
beiträgt.
Nach dem vorliegenden Nutzungskonzept ist ein Unterhaltungselektronikfachmarkt im übrigen aufgrund der branchenüblichen Mindestgröße derartiger Anbieter nur im innenstadtnahen Bereich B zu realisieren, da im Bereich A bereits
die größeren Flächeneinheiten für die Nahversorgungsanbieter vorgesehen
sind.
Ebenso bestehen keine Bedenken gegen die Ansiedlung eines kleineren Fachgeschäfts im Bereich B, ein existenzgefährdender Verdrängungswettbewerb
zulasten bestehender Betriebe wird ausgeschlossen.
Sportartikel
•
•
insgesamt 5 Betriebe, 1.984 m² VKF und 6,1 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet,
davon 1.360 m² VKF bzw. 4,7 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt
23
•
Auswahl der Anbieter Innenstadt: großflächiger Anbieter LOBENSTEIN,
weitere kleinere Fachgeschäfte
Vorhandene Anbieter decken den überwiegenden Bedarf ab, eine Angebotserweiterung durch einen spezialisierten Fachmarkt zur Stärkung des Sortiments
in der Innenstadt ist jedoch im B-Bereich zu befürworten.
Die Beurteilung der Marktchancen aus Betreibersicht erfordert eine vertiefende
Abprüfung des Angebotes, da sehr stark von der jeweiligen Spezialisierung
abhängig (Fahrradfachmarkt, Reitsportfachmarkt etc.). Als Alternative zu einem
Sportfachmarkt ist ein solcher Fachmarkt zu empfehlen und - bei einer entsprechenden Sortimentsausrichtung - mit geringeren Auswirkungen auf die vorhandenen Innenstadtanbieter verbunden.
Spielwaren
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik
•
•
•
•
insgesamt 9 Betriebe, 2.250 m² VKF und 5,5 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet,
davon 2.250 m² VKF bzw. 5,5 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt
Auswahl der Anbieter Innenstadt: mehrere Anbieter unterschiedlicher Größe und Spezialisierung (z.B. Fa. KLOSTERMEYER, Fa. Spielwaren KERSTIN), großflächige Anbieter auch außerhalb der Innenstadt
Breites Angebot bereits vorhanden, Angebotserweiterung im Sinne einer Stärkung der Warengruppe in der Innenstadt jedoch zu befürworten (B-Bereich).
•
•
insgesamt 8 Betriebe, 1.049 m² VKF und 3,3 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet
(alle Innenstadt)
Auswahl der Anbieter Innenstadt: diverse Fachgeschäfte
Warengruppe mit gutem Ausstattungsgrad der Innenstadt, zum Erhalt des vorhandenen Fachgeschäftebesatzes ist das Angebot innerhalb des City Centers
auf kleinere Boutiquen oder Spezialanbieter zu beschränken.
Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.)
•
•
•
•
insgesamt 7 Betriebe, 1.044 m² VKF und 2,6 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet
(alle Innenstadt)
Auswahl der Anbieter Innenstadt: verschiedene Spezialanbieter (z.B. Reitsport FASSBENDER), ferner Angebot der Sportfachgeschäfte
•
•
insgesamt 10 Betriebe, 1.450 m² VKF und 3,4 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 630 m² VKF bzw. 1,6 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt
Auswahl der Anbieter Innenstadt: verschiedene Spezialanbieter (u.a. BETTEN SCHULTE), außerhalb ein größerer Fachmarkt (HAMMER)
24
Innerhalb der Warengruppe ist ein Wachstum von Fachmärkten zu beobachten,
eine Fachmarktansiedlung wird nicht zur Verdrängung vorhandener Innenstadtbetriebe mit geschäftslagenprägender Bedeutung führen.
•
•
•
insgesamt 11 Betriebe, 24.031 m² VKF und 30,6 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 637 m² VKF bzw. 1,4 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt
Auswahl der Anbieter Innenstadt: diverse, meist stark spezialisierte Fachgeschäfte vorhanden, außerhalb ein Möbelvollsortimenter (MÖBEL WIEMER)
Am Standort aufgrund der notwendigen Verkaufsflächen und des Fachmarktkonzeptes lediglich spezialisierter Fachmarkt (z.B. Pinienmöbel, Küchenstudio)
oder kleinerer Möbelmitnahmemarkt zu erwarten; Konkurrenzsituation zu den
vorhandenen Innenstadtbetrieben nicht gegeben.
4.2.4 Überprüfung der Sortimentsliste des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Soest
Das Einzelhandelskonzept Soest 2004 enthält eine auf die Soester Gegebenheiten angepasste Liste der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente.
Aufbauend auf der im vorherigen Kapitel durchgeführten Angebotsanalyse und
dem in Abb. 12 und Abb. 13 enthaltenen Kriterienkatalog, hat die CIMA diese
Sortimentsliste gutachterlich überprüft. Im Ergebnis stimmt die CIMA der vorgenommen Einteilung der zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente zu. Es
wird jedoch angeregt, die Liste der nahversorgungsrelevanten Sortimente um
die Sortimente bzw. die Betreiber von
• Schnittblumen
• Arzneimittel und sonstige pharmazeutische Erzeugnisse sowie
• Getränkemärkten
zu erweitern. Planerisch wird so die Möglichkeit geschaffen, an geeigneten
wohnungsnahen Standorten sogenannte Wohnbereichszentren zu genehmigen, die nicht nur wie bislang mit einem Lebensmittelanbieter, einem Drogeriemarkt und einem Zeitschriftenladen sondern auch mit einem Blumengeschäft,
einer Apotheke und einem Getränkemarkt ausgestattet sind.
25
Überprüfung der Liste der zentrenrelevanten Sortimente in der Stadt
Soest
Ergänzende Kriterien
Reformwaren …
Papier- und
Schreibwaren, …
Schnittblumen
Haus-,
Tisch- und
Bettwäsche,
Bettwaren,
Heimtextilien
Bekleidung,
…
Weiterentwicklung der
Soester Innenstadt
Weitere Konzentration des Warenangebotes in der Innenstadt
planerisch gewünscht, da Synergieeffekte mit innerstädtischem
Handel erwartet
Kleinteiliger Facheinzelhandel
dieser Warengruppe konzentriert
sich auf die Soester Innenstadt
und fördert die Einzelhandelsfunktion der Innenstadt
Warengruppe
(1)
Strukturprägende Betriebe in der
Soester Innenstadt mit Angeboten
in dieser Warengruppe vorhanden
Bedeutung für den
bestehenden Einzelhandelsbesatz der Innenstadt
Warengruppenspezifische
Besonderheiten und Standortanforderungen
Für Innenstadtlagen ungeeignet,
da großer Flächenbedarf bei
gleichzeitig geringer Flächenproduktivität
Hauptkriterien
Besonderheiten der Waren (Gewicht, Sperrigkeit) erfordern vielfach einen PKW-Abtransport der
Waren, der in Innenstadtlagen zu
Unverträglichkeiten führt.
Abb. 12
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja (2)
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Ja
Nein
Nein
Schuhe, Le- Nein
derwaren …
Spielwaren,
Nein
…
Bastelsätze
Nein
Ja
Sportbekleidung, Sportschuhe
Tafel-, Kü- Nein
chenu.ä.
Haushaltsgeräte …
BilderrahNein
men, …
Nein
Kunstgegenstände,
Antiquitäten
Holz-, Korb-, Nein
… etc. Waren, Kinderwagen
Waffen- und Nein
Jagdbedarf
Uhren,
Nein
Schmuck, …
Fotound Nein
Kinogeräte
FeinmechaNein
nische- und
optische
Erzeugnisse
Rundfunk-,
Ja
Fernseh-, …
Geräte
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Ja
Ja
Nein
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Ja/
(3)
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Ja
Ja
Nein
Ja/
(3)
Nein
26
Ja
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja (2)
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Abb. 13
Überprüfung der Liste der nicht-zentrenrelevanten Sortimente in der
Stadt Soest
Hauptkriterien
Ergänzende Kriterien
Bedeutung für den bestehenden Einzelhandelsbesatz der Innenstadt
Aus Gründen der Übersichtlichkeit wurden die Bezeichnungen der Warengruppen verkürzt,
es gelten in allen Fällen die Bezeichnungen der Warengruppen aus dem Einzelhandelskonzept Soest
CIMA-Empfehlung: zusätzliche Aufnahme in die Liste der nahversorgungsrelevanten Sortimenteten
in Abhängigkeit vom jeweiligen Anbieter
Weiterentwicklung der
Soester Innenstadt
Warengruppenspezifische
Besonderheiten und Standortanforderungen
Für Innenstadtlagen ungeeignet,
da großer Flächenbedarf bei
gleichzeitig geringer Flächenproduktivität
Ja
Besonderheiten der Waren (Gewicht, Sperrigkeit) erfordern vielfach einen PKW-Abtransport der
Waren, der in Innenstadtlagen zu
Unverträglichkeiten führt.
(3):
Ja
Weitere Konzentration des Warenangebotes in der Innenstadt
planerisch gewünscht, da Synergieeffekte mit innerstädtischem
Handel erwartet
(2):
Ja
Kleinteiliger Facheinzelhandel
dieser Warengruppe konzentriert
sich auf die Soester Innenstadt
und fördert die Einzelhandelsfunktion der Innenstadt
(1):
Ja
Strukturprägende Betriebe in der
Soester Innenstadt mit Angeboten
in dieser Warengruppe vorhanden
Heimcomputer und Zubehör
Musikinstrumente,
…
Arzneimittel
…
Orthopädische und
medizinische
Erzeugnisse,
…
Eisenwaren,
Werkzeuge,
Beschläge
Nein
Nein
Nein
Nein
Nein
Elektrotechnische Erzeugnisse
Nein
Nein
Nein
Ja/ Nein (3)
Ja/ Nein (3)
Installationsgeräte,
Baustoffe,
…
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Wohn- und
Küchenmöbel, …
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Büromaschinen, …
Nein
Nein
Nein
Nein
Nein
27
Ja
4.2.5 Fazit: Wirkungsanalyse City Center Soest
Ja
Ja
Die vorgelegten warengruppenspezifischen Wirkungsanalysen belegen, dass
das Projektvorhaben CITY CENTER SOEST in seiner geplanten Einzelhandelskonzeption im Sinne des § 11,3 BauNVO stadt- und regionalverträglich
realisiert werden kann.
Nein
Nein
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Campingartikel
Nein
Nein
Nein
Nein/Ja (2)
Nein/Ja (2)
Brennstoffe,
…
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Fahrzeuge,
Zweiräder,
…
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Boote,
Bootszubehör, …
Nein
Nein
Nein
Ja
Ja
Getränkemarkt
Nein
Nein
Nein (2)
Ja
Ja
Teppiche/
Bodenbeläge
Nein
Heiz-,
Koch-, Kühl…maschinen …
Nein
Nein
Nein
Lebende
Tiere,
…
zoologische
Artikel
Nein
Nein
Pflanzen
(ohne
Schnittblumen), Saaten, …
Nein
Garten-,
Landwirtschaftsgeräte, …
(1):
(2):
(3):
Nein
Nein
Ja
Aus Gründen der Übersichtlichkeit wurden die Bezeichnungen der Warengruppen verkürzt,
es gelten in allen Fällen die Bezeichnungen der Warengruppen aus dem Einzelhandelskonzept Soest
CIMA-Empfehlung: Aufnahme in die Liste der nahversorgungsrelevanten Sortimenteten
in Abhängigkeit vom jeweiligen Anbieter
In Bezug auf die Hauptwarengruppe „Nahrungs- und Genussmittel“ liegt eine
Dimensionierung vor, die zwar den Wettbewerb innerhalb der Stadt Soest verschärft, aber zu keiner Gefährdung der Innenstadt oder der Nahversorgung
führt. Die von der Stadt Soest in dem Einzelhandelsentwicklungskonzept verfolgte Stärkung des Nahversorgungsangebotes in der Soester Innenstadt wird
durch den Verbrauchermarkt und den vorgeschlagenen Lebensmitteldiscounter
erreicht und nach Einschätzung der CIMA auch langfristig gesichert.
Die exemplarisch anhand der Warengruppe Bekleidung ermittelten Umsatzverlagerungen durch Fachmärkte mit zentrentypischen Kernsortimenten zu Lasten
der Soester Innenstadt zeigen den gesamtstädtisch verträglichen Entwicklungsspielraum auf. Es wird aber auch deutlich, dass eine Angebotsausweitung
zentrenrelevanter Sortimente nicht unbegrenzt vorgenommen werden kann. In
dem seitens der CIMA dargestellten Projektansatz wird die verträgliche Obergrenze der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche’ abgeprüft.
Eine planungsrechtliche Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche auf
10.000 m², wie sie auch der von der CIMA durchgeführten Auswirkungsanalyse
zugrunde liegt, wird daher unbedingt empfohlen, um negative Auswirkungen auf
die Zentrenstruktur der Stadt Soest und der Nachbarstädte zu vermeiden.
Ferner sollten die in dem vorliegenden Investorenkonzept enthaltenen und von
der CIMA befürworteten konzeptionellen Grundsätze des Vorhabens in geeigneter Form in den Bebauungsplan festgeschrieben werden (textliche oder
zeichnerische Festsetzungen), ohne die erforderliche Flexibilität des Bebauungsplans zu stark einzuschränken.
28
Neben der bereits angeführten Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche sind
dies im Überblick:
•
•
•
•
•
Angebotsschwerpunkt bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten
Begrenzung der Anzahl kleinteiliger Shops und ihre räumliche Konzentration innerhalb des östlichen, innenstadtnahen Centerbereichs
zur intensiven Verknüpfung des Centers mit dem vorhandenen Innenstadthandel, gleichzeitig aber auch Vermeidung einer übermäßigen Konkurrenzsituation zum vorhandenen innerstädtischen Facheinzelhandel
Schaffung von attraktiven innenstadttypischen Fachmarktflächen innerhalb des Objektes
Ausschluss von Fachmärkten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten
als Kernsortiment, die dem Charakter eines innerstädtischen Einkaufszentrums widersprechen (z.B. Baumarkt)
Begrenzung der jeweils zulässigen Gesamtverkaufsfläche mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimenten um eine stadt- und regionalverträgliche Angebotsentwicklung sicherzustellen.
Restriktionen so kann nach Einschätzung der CIMA auf die Festsetzung
von Obergrenzen für einzelne zentrenrelevante Sortimente verzichtet werden. Durch den geplanten Schuhfachmarkt und die Non-Food-Sortimente
des Verbrauchermarktes reduziert sich die noch zu Disposition stehende
maximale Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten bei einer
Obergrenze von 5.000 m² auf 3.400 m². Durch die vorgesehenen kleinteiligen Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten wird sich die maximale Verkaufsfläche weiter reduzieren. Unter der Annahme, dass zwei bis
drei größere Anbieter im Bereich B platziert werden, ergeben sich für diese
Betriebe Geschäftseinheiten von ca. 700 – 1.500 m² VKF. Fachmärkte dieser Größenordung sind als zentrenverträglich einzustufen.
•
Durch die Festlegung der Baugrenzen ist sicherzustellen, dass der Lebensmitteldiscountmarkt und der Verbrauchermarkt im rückwärtigen,
zur Innenstadt entfernt liegenden Bereich des Plangebietes platziert
werden.
•
Durch die Festlegung der Baugrenzen ist weiter sicherzustellen, dass die
zwischen dem Lebensmitteldiscounter und dem Verbrauchermarkt gelegenen Fachmarktflächen auf zwei Ladeneinheiten von jeweils max.
700 m² Verkaufsfläche begrenzt werden. Mit dieser Festsetzung wird
dem Ziel einer weitgehenden Konzentration der Anbieter mit zentrenrelevanten Kernsortimenten im innenstadtnahen Bereich des Plangebietes entsprochen.
•
Kleinteilige Einzelhandelsnutzungen im Bereich A sollten sich allein auf
einzelne Kleinstshops (insgesamt 100 m² VKF) zur Schließung der Geschäftsfront im Bereich des Verbrauchermarktlagers beschränken.
•
Mit der vorgeschlagenen Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche innerhalb des Bereichs B durch Betriebe mit weniger als 500 m² VKF auf
insgesamt 1.000 m² VKF wird eine unerwünschte, zu starke Konkurrenzsituation mit den Betriebe in der Fußgängerzone vermieden und Flächen
vorgehalten für die Betriebe, die aufgrund der räumlichen Enge der Innenstadt nur begrenzte Standortalternativen in Soest haben.
Die hierbei verwendete Betriebsgrößengrenze von 500 m² VKF greift die
spezifischen Strukturen des Soester Einzelhandels auf: Wie in Kapitel 2.1
Für den Bebauungsplan 161 werden folgende Empfehlungen gegeben:
•
•
•
Es wird die Ausweisung eines SO-Sondergebietes „Einkaufszentrum“
vorgeschlagen.
Den Ergebnisse der Auswirkungsanalyse folgend (s. Kap. 4.2), wird eine
Begrenzung der nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und
genusmittel, Getränke, Tabakwaren, Drogerieartikel) auf max. 5.000 m²
Verkaufsfläche empfohlen.
Ebenso sollte die Gesamtverkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente auf max. 5.000 m² VKF begrenzt werden. Auch hier hat die Auswirkungsanalyse gezeigt, dass mit dieser Obergrenze eine stadt- und regionalverträgliche Dimensionierung des Vorhabens sichergestellt wird.
Berücksichtigt man die Raumstruktur des Objektes, die u.a. durch die Baugrenzen im Bebauungsplan festzulegen ist, und die hieraus resultierenden
29
gezeigt wurde, besteht der innerstädtische Facheinzelhandel mit Ausnahme
der wenigen großflächigen Magnetbetriebe fast ausschließlich aus Betrieben mit max. 500 m² Verkaufsfläche. Eine Festsetzung, die eine gesamtstädtisch nicht wünschenswerte Schwerpunktverlagerung des Facheinzelhandels innerhalb der Soester Innenstadt verhindern soll, sollte aus den örtlichen Gegebenheiten abgeleitet werden. Betriebe mit über 500 m² VKF
sind in der Soester Innenstadt die Ausnahme; die zu befürwortende Vermeidung einer zu starken Flächenkonkurrenz innerhalb der Soester Innenstadt kann sich daher nur auf Betriebseinheiten mit weniger als 500 m² VKF
beziehen. Die Verwendung einer Betriebsgrößengrenze von 500 m² wird
daher aus gutachterlicher Sicht befürwortet.
Zur Vereinheitlichung der Festsetzungen und aufgrund der dargestellten
Strukturen des Soester Innenstadthandels wird empfohlen, die Mindestgröße der zulässigen Anbieter mit zentrenrelevanten Sortimenten im Bereich A
ebenfalls auf 500 m² VKF festzusetzen.
•
Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten, die dem
Charakter eines innerstädtischen Einkaufszentrums aufgrund der Eigenart der angebotenen Waren wesentlich widersprechen, sollten innerhalb des Plangebietes ausgeschlossen werden. Nach der Sortimentsliste der Stadt Soest sollten daher von den nicht-zentrenrelevanten
Sortimenten nur folgende Sortimente als Kernsortimente zulässig sein:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Die Zulässigkeit von ergänzenden Dienstleistungen und gastronomischen Einrichtungen ist planungsrechtlich abzusichern.
Das Vorhaben wird zur Attraktivitätssteigerung der Einkaufsstadt Soest beitragen, wenn es gelingt, attraktive Ankermieter und einen stimmigen Branchenmix
innerhalb des Centers zu realisieren. Dies kann planungsrechtlich nur bedingt
gesteuert werden. Aus gesamtstädtischer Sicht wünschenswert ist die Berücksichtigung der folgenden Aspekte bei der Mieterakquisition:
•
•
Wohn- und Küchenmöbel, Schulmöbel
Büromaschinen, Datenverarbeitungsgeräte und Einrichtungen (ohne
Heimcomputer und Zubehör), Büromöbel
Heiz-, Koch-, Kühl-, Gefrier-, Wasch- und Geschirrmaschinen für den
Haushalt
Lebende Tiere, Heim- und Kleintierfutter, zoologische Artikel
Pflanzen (ohne Schnittblumen)
Campingartikel
Zweiräder
Sportgroßgeräte
Getränkemarkt
Die gewünschte Stärkung der Nahversorgung in der Innenstadt kann u.a.
nur erreicht werden mit der Gewinnung eines geeigneten Betreibers für den
Verbrauchermarkt und einer ausreichenden Mindestgröße der Angebote.
Nach den Erfahrungen der CIMA ist die gewünschte Attraktivität im Bereich
der Nahversorgung ab einer Gesamtverkaufsfläche mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 3.000 m² zu erreichen.
Vor dem Hintergrund der vorhandenen Standortqualitäten (hohe Kundenfrequenz durch den geplanten Verbrauchermarkt und den Discounter, Nähe
zur Innenstadt, gute Erreichbarkeit und Lage im Siedlungsschwerpunkt
Soest) ist der Standort als nahezu idealtypischer innerstädtischer Fachmarktstandort zu klassifizieren. Aus gesamtstädtischer Sicht sollte es Ziel
sein, dieses Flächenpotenzial zu nutzen und primär solche Fachmärkte
anzusiedeln, die in vergleichbarer Form bislang nicht in Soest ansässig und hinsichtlich ihrer Dimensionierung und ihres Warenangebotes mit
dem vorhandenen Einzelhandelsbesatz verträglich sind. Neben den bereits
im Rahmen der Wirkungsanalyse angeführten Anbieter stellen die folgenden Fachmärkte standortgerechte und gesamtstädtisch zu befürwortende
Nutzungen dar:
•
•
•
•
•
•
•
Babyfachmarkt
Büro- und Papierfachmarkt
Elektrofachmarkt (nur weiße Ware)
Heimtextilienfachmarkt
Freizeitmarkt (Hobby, Spielwaren, Camping)
Fachmarkt für Küchen- und Wohnmöbel, Möbelmitnahmemarkt
Fahrradfachmarkt
30
•
Die angeführten Fachmärkte stellen nach Einschätzung der CIMA interessante Ergänzungen zum vorhandenen Einzelhandelsbesatz dar und bieten
gleichzeitig auch die Voraussetzung, ein Einkaufszentrum mit einem attraktiven Branchenmix zu schaffen. Auf die Ansiedlung bestimmter Fachmärkte
mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sollte - wie bereits dargestellt verzichtet werden (z.B. Fachmarkt für Autozubehör).
•
ausgegangen! 12 Gravierende gesamtstädtische Strukturveränderungen sind
weder in positiver noch in negativer Hinsicht von dem Vorhaben zu erwarten. Das Einkaufszentrum ist vielmehr als eines von mehreren Elementen
des Soester Einzelhandels zu verstehen.
Aus gesamtstädtischer Sicht kann das City Center Soest nach Einschätzung der CIMA vor allem drei wichtige Beiträge zur Fortentwicklung der
Einzelhandelsstruktur in Soest liefern:
•
Fazit
•
•
Nach dem vorliegenden Konzept eines innerstädtischen Einkaufzentrums mit
einem Verbrauchermarkt, einem Lebensmitteldiscounter und verschiedenen
Fachmärkten sowie einer Verkaufsfläche von insgesamt 10.000 m² ist von folgenden Auswirkungen des Vorhabens auszugehen:
•
•
•
•
Bei einer marktüblichen Belegung der Fachmarktflächen wird ein Gesamtumsatz des City Centers Soest von 35 – 40 Mio. € erwartet.
Ein Verbrauchermarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 3.400 m²
VKF und ein Lebensmitteldiscounter stellen die gewünschte Verbesserung
des Nahversorgungsangebotes in der Innenstadt sicher und führen nicht zu
einer Gefährdung der vorhandene Nahversorgungsstrukturen in Soest oder
den Nachbargemeinden.
Wie am Beispiel der Warengruppe Bekleidung differenziert dargestellt wurde, ist die Ansiedlung von Fachmärkten – auch mit zentrenrelevanten Sortimenten – an den Standort gesamtstädtisch verträglich zu gestalten. Mit
der vorgeschlagenen Obergrenze von jeweils 5.000 m² für die nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimente, einer Gesamtverkaufsfläche
von max. 10.000 m², weiteren textlichen Festsetzungen und einer Festlegung der zulässigen Baugrenzen nach dem vorliegenden Raumkonzept
können Fehlentwicklungen ausgeschlossen werden.
Die Auswirkungen des Vorhabens auf die Handelszentralität der Einkaufsstadt Soest sind realistisch zu betrachten: Der erwartete Umsatz von 35 –
40 Mio. € entspricht ca. 11 – 12 % des heutigen Gesamtumsatzes des gesamten Einzelhandels von Soest. Zum Vergleich: Bei dem geplanten ECEVorhaben wurde von einem Umsatz dieses Vorhabens von 75 – 76 Mio. €
Erweiterung des Einzelhandelsangebotes durch die Ansiedlung von
attraktiven Fachmärkten, die bislang in Soest nicht vorhanden sind,
Sicherung der Nahversorgung in der Innenstadt,
Steigerung der Kundenfrequenzen im nördlichen Bereich der Fußgängerzone 13
12
Dr. Lademann & Partner (2003)
13
s. auch das nachfolgende Kap. 5.
31
5. WECHSELWIRKUNGEN MIT DER SOESTER INNENSTADT UND ANFORDERUNGEN AN DIE
UMFELDGESTALTUNG
Aufgrund seiner Lage am nördlichen Rand des heutigen Geschäftsbereichs der
Soester Innenstadt kann dem Plangebiet eine Schlüsselfunktion für die gesamte Innenstadtentwicklung zukommen.
Bereits die früheren Pläne der Harpen AG für ein Einkaufszentrum am Bahnhof
Soest griffen die exponierte Lage gegenüber dem nördlichen Ende der Soester
Fußgängerzone auf; städtebaulich und funktional wurde das Zentrum - ebenso
wie in dem aktuell vorliegende Entwurf - auf eine möglichst enge Anbindung an
die Brüderstraße hin ausgerichtet.
Der bereits dargestellte Grundkonsens in Soest über eine Einzelhandelsnutzung in Bereich des Soester Bahnhofs beruht auf der Erwartung möglicher
Synergieeffekte zwischen den vorhandenen Einzelhandelsgeschäften und den
neuen Anbietern. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Soest enthält entsprechende Aussagen über die gewünschten Kopplungseffekte.
Nachfolgend werden anhand verschiedener Leitfragen die zu erwartenden
Auswirkungen des City Centers Soest auf den vorhandenen Einzelhandelsbesatz aufgezeigt.
Wird es zu einer einseitigen Schwerpunktbildung des Einzelhandels innerhalb der Soester Innenstadt kommen?
Die bandartige Struktur der Innenstadt wird in allen vorliegenden Untersuchungen als prägendes Merkmal der Fußgängerzone herausgestellt und dabei insbesondere die Lage der Magnetbetriebe ausschließlich im mittleren Bereich der
Brüderstraße als strukturelles Problem herausgestellt. Während das Fehlen
eines größeren Einzelhandelsbetriebes am südlichen Ende durch verschiedene
andere Nutzungen (z.B. städtische Verwaltung, private Dienstleister, wie z.B.
die Sparkasse, kirchliche Einrichtungen, Museen, Gastronomie) weitgehend
kompensiert wird, finden sich am nördlichen Ende mit Ausnahme des Bahnhofs
und des Busbahnhofs keine publikumsintensiven Nutzungen. Folglich zeichnet
den Abschnitt der Brüderstraße nördlich des Saturnhauses auch eine deutlich
geringere Passantenfrequenz aus.
Eine Stärkung der Einzelhandelsfunktion am nördlichen Ende der Fußgängerzone ist daher – dem „Knochenprinzip“ kommerzieller Einkaufszentren folgend
– uneingeschränkt zu befürworten.
Mit der Eröffnung des Centers wird die Innenstadt über eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 46.000 m² verfügen, auf das Center entfallen hiervon ca.
22 %. Das Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und
Sport des Landes Nordrhein-Westfalen sieht – ohne eine nähere methodische
Begründung des Ansatzes - bei einem Anteil der Center-Verkaufsfläche von
ungefähr 20 % der Innenstadtfläche die Notwendigkeit einer intensiven Auseinandersetzung mit dem Vorhaben erreicht. Vorhaben ab einer Größe von
15.000 m² sollten unabhängig von dem vorhandenen Innenstadtbesatz vertiefend geprüft werden.14
Bei einer qualitativen Beurteilung sind u.a. die vorhandenen Anbieter und insbesondere die Lage der derzeitigen Magnetbetriebe zu beachten. Mit den Unternehmen SATURN, C & A, HENNES & MAURITZ und DROGERIE MÜLLER
verfügt die Brüderstraße über mindestens vier Betriebe, die eindeutig als Mag-
Das City Center Soest wird nach den vorliegenden Planungen eine Gesamtverkaufsfläche von 10.000 m² haben. Innerhalb der Soester Innenstadt finden sich
derzeit 224 Betriebe mit insgesamt ca. 36.000 m² VKF, davon etwa Hälfte in der
Brüderstraße (15.850 m²).
14
Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (1999): Innerstädtische Einkaufszentren – Anforderungen und Integration.
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netbetriebe mit hoher Anziehungskraft einzuordnen sind. Der Besatz von über
70 weiteren Fachgeschäften allein in der Brüderstraße kommt hinzu.
Werden Besucher des City Centers Soest den Einkauf mit einem Besuch
der Fußgängerzone verbinden?
Auch nach der Eröffnung des City Centers Soest wird die Brüderstraße nach
CIMA-Einschätzung die 1a-Einkaufslage von Soest bleiben, eine einseitige
Schwerpunktverlagerung nach Norden wird nicht erwartet.
Die Voraussetzungen und der Umfang von Kopplungseinkäufen gehören zu
den häufig diskutierten Fragen bei der Auseinandersetzung mit innerstädtischen Einkaufszentren. Zwischenzeitlich liegen auch verschiedene empirische
Untersuchungen hierzu vor. Verwiesen sei u.a. auf die Untersuchung von
POPP (2002), die gestützt auf eigene Erhebungen das Besucherverhalten in
fünf Städten (Fürth, Bayreuth, Bamberg, Ansbach und Abensberg) untersucht
hat, und die Arbeitshilfe des Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (1999).16
Die Einkaufslagen Grandweg und Jakobistraße waren über mehrere Jahre
hinweg vor allem durch Leerstände und Baumaßnahmen mit den entsprechenden Beeinträchtigungen der vorhandenen Geschäfte geprägt. Nach Abschluss
der Sanierungen hat sich die Situation stabilisiert, beide Straßenzüge sind als
funktionierende 2er-Nebenlagen der Soester Innenstadt zu bewerten. Im Rahmen der Kompass-Studie für die Stadt Soest wurde am 16.03.2004 ein Expertenforum durchgeführt, das u.a. die individuelle und standortbezogene Entwicklung der einzelnen Einkaufslagen in Soest als Ziel der zukünftigen Stadtentwicklung in den Mittelpunkt rückte.15 Nach Einschätzung der CIMA werden diese Standorte nicht oder nur begrenzt von dem City Center Soest profitieren,
negative Auswirkungen in Form von Wegzügen vorhandener Betriebe oder dem
Rückgang der Kundenfrequenz sind jedoch ebenso nicht zu erwarten, da sich
die Angebotsstrukturen und die Zielgruppen des Centers und der Betriebe im
Grandweg und in der Jakobistraße grundlegend voneinander unterscheiden.
Das City Center wird sich daher in die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen
von Soest einpassen und sich zu einem neuen, aber nicht übergewichtigen
Handelsschwerpunkt innerhalb der Innenstadt entwickeln. Eine Reduzierung
der Verkaufsfläche auf weniger als 10.000 m² ist nicht zu empfehlen, da ansonsten das Objekt nicht mehr den funktionellen Anforderungen an ein Einkaufszentrum hinsichtlich Angebotsvielfalt, Marketing etc. entsprechen kann.
Übereinstimmend werden u.a. folgende Voraussetzungen für eine möglichst
intensive Kopplung der Einkaufskäufe formuliert:
•
•
•
16
15
Stadt Soest (2004): Dokumentation und Strategiepapier zur Kompass-Projekt Soest der
Bertelsmann-Stiftung
Anziehungskraft der bestehenden Einkaufslagen und des Centers: Die
Grundvoraussetzung für die Erzeugung von positiven Wechselwirkungen
zwischen zwei Einkaufsbereichen ist eine entsprechende Attraktivität und
Anziehungskraft beider Standorte. Sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht müssen beide Bereiche aufeinander abgestimmt werden
und „zueinander passen“.
absolute Entfernung zum Hauptgeschäftsbereich: Die Angaben zu der
„kritische Marke“, ab der keine oder nur geringe Wechselwirkungen erwartet werden, schwanken zwischen 100 m und 250 m. Alle Untersuchungen
verweisen darauf, dass die Untergrenze von 100 m vor allem dann zum
Tragen kommt, wenn es sich um unattraktive Wegebeziehungen handelt.
Gestaltung des öffentlichen Raums zwischen Einkaufszentrum und
Hauptgeschäftsbereich: Weniger die absolute Entfernung zwischen dem
Popp, Monika (2002): Innenstadtnahe Einkaufszentren – Besucherverhalten zwischen neuen
und traditionellen Einzelhandelsstandorten. Passau; Ministerium für Arbeit, Soziales und
Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (1999): Innerstädtische
Einkaufszentren – Anforderungen und Integration.
33
•
bestehenden Einkaufsbereich und dem neuen Center als vielmehr die subjektiv empfundene Entfernung bestimmen jedoch den Umfang der Wechselbeziehungen. Positive Beispiele zeichnen sich dadurch aus, dass sich
das Center durch eine geeignete städtebauliche Gestaltung des Umfeldes
und die Architektur des Objektes möglichst nahtlos in den Stadtkörper einfügt und nicht als „Fremdkörper“ empfunden wird.
Vorhandensein und Störungsgrad von Barrieren: In vielen Fällen ist das
Einkaufszentrum durch einen Straßenzug oder topographische Besonderheiten von dem gewachsenen Einkaufsbereich getrennt. Fußgängerbrücken oder Unterführungen haben sich in der Regel als wenig wirkungsvolle
Lösungen erwiesen.
Überträgt man diese Anforderungen auf die Situation in Soest, so ist festzuhalten, dass die absolute Entfernung zwischen dem Center und dem Beginn der
Fußgängerzone nicht oberhalb der als „kritische Marke“ genannten Entfernungen liegt.
Es kommt hinzu, dass es sich bei dem Plangebiet zwar nicht um einen historisch begründeten Einkaufsbereich der Soester Innenstadt handelt, der Standort jedoch bereits heute durch den Bahnhof und den Busbahnhof als frequentierter öffentlicher Raum etabliert ist.
Die vorgeschlagenen verkehrlichen und städtebaulichen Maßnahmen zur Anbindung des Centers an die Fußgängerzone bieten die Möglichkeit, den Fußgängerbereich Brüderstraße näher als bislang an das Objekt heranzuführen.
Insbesondere durch die vorgeschlagenen verkehrlichen Neuregelungen werden
die ebenerdigen Querungsmöglichkeiten der Brüder-Walburger-Wallstraße
verbessert.
Eine detaillierte Abschätzung des Umfangs der Kopplungseinkäufe ist derzeit
nicht möglich, da insbesondere die Mieterbelegung des City Centers Soest
noch nicht abschließend feststeht. Gelingt es dem Investor attraktive Ankermieter für das Objekt zu gewinnen, so sind nach Einschätzung der CIMA die grundlegenden Voraussetzungen für die erwünschten Kopplungseinkäufe erfüllt.
Nach den empirischen Erhebungen von POPP (2002) und anderen Autoren
liegt der Anteil der Kunden eines innerstädtischen Einkaufszentrums, die auch
die übrigen Geschäfte der Innenstadt aufsuchen, bei ca. 45 – 60 %. Umgekehrt
besuchen ca. 50 – 60 % der Passanten aus dem gewachsenen Einkaufsbereich auch das Center. Lediglich in den Städten mit einer Entfernung zwischen
Center und Innenstadt von mehr als 1.000 m (Regensburg, Bamberg und Abendsberg) sank die Quote auf 18 – 43 % der Kunden des Einkaufszentrums
bzw. 9 – 38 % der Innenstadtbesucher.17
Reichen die vorgesehenen verkehrlichen und städtebaulichen Maßnahmen aus, um eine enge funktionale Anbindung des Centers an die Fußgängerzone sicherzustellen?
Eine ebenerdige, kreuzungsfreie, attraktiv gestaltete und möglichst kurze Verbindung zwischen dem Center und dem vorhandenen Einkaufsbereich stellt das
Idealbild dar. Da eine räumliche Verlagerung des Altstadtringes aus finanziellen
und städtebaulichen Gründen ausscheidet, kann es nur das Ziel sein, eine Lösung zu finden, die diesem Idealprofil möglichst nahe kommt. Die CIMA befürwortete es ausdrücklich, dass im vorliegenden Fall nicht der Versuch unternommen wurde, den Passantenstrom ausschließlich durch die vorhandene
(und gegebenenfalls auszubauende) Fußgängerunterquerung lenken zu wollen.
Zur weiteren Vernetzung der beiden Standorte wären publikumsintensive Nutzungen in den Gebäuden am nördlichen Ende der Brüderstraße sicher wünschenswert.
17
Einen Überblick über die verschiedenen empirischen Erhebungen findet sich bei POPP
(2002).
34
Es bleibt der Ausführungsplanung vorbehalten, durch die zeitliche Steuerung
der Signalanlagen, die optische Gestaltung der Straßenquerung etc. dem Fußgängerverkehr möglichst hohe Priorität einzuräumen.
Wird das neue Stellplatzangebot zu veränderten Einkaufswegen und
– verhalten der Soester Kunden führen?
Die Planungen für das City Center Soest sehen die Schaffung von ca. 450
ebenerdigen Stellplätzen vor. Über mehrere Standorte verteilt finden sich innerhalb der Wallanlagen ca. 3.000 Stellplätze, davon ca. 1.900 Stellplätze im
200 m Radius um den zentralen Einkaufsbereich. 18 Zweifellos erhöht sich durch
das Vorhaben das Stellplatzangebot insbesondere im nördlichen Bereich der
Soester Innenstadt nicht unerheblich.
Sollte das neue Stellplatzangebot jedoch zu einer weiter reichenden Veränderung der Parkgewohnheiten in Soest führen, würde dies zu einer übermäßigen
Auslastung der Stellplatzkapazitäten des City Centers führen. Folge wäre eine
Beeinträchtigung der Erreichbarkeit des Centers für die eigenen Kunden. In
diesem Fall ist mit entsprechenden Gegenmaßnahmen (z.B. Beschränkung des
kostenfreien Parkens auf die erste Stunde) des Centermanagements zu rechnen.
Bereits nach wenigen Monaten ist daher eine akzeptable Verteilung der motorisierten Kunden auf die verschiedenen Standorte innerhalb der Innenstadt zu
erwarten. Eine aufeinander abgestimmte Bewirtschaftung aller Stellplatzanlagen in der Soester Innenstadt kann zusätzlich zur gleichmäßigen Auslastung
der Stellplatzkapazitäten führen.
18
6. ZULÄSSIGKEIT
VON
EINZELHANDELSNUTZUNGEN IN DEM WESTLICH AN DAS CITYCENTER ANGRENZENDEN GEWERBEBEREICH
Im Rahmen der Neuordnung des gesamten Bahnhofsbereichs werden westlich
des geplanten City-Centers gewerbliche Bauflächen in einem begrenzten Umfang neu geschaffen.
Nach den vorliegenden Planungen wird es zu einer klaren städtebaulichen Zäsur zwischen diesem neuen Gewerbebereich und dem City-Center kommen, für
die Kunden des Centers wird der Lebensmitteldiscounter den westlichen Endpunkt des Einkaufszentrums darstellen. Eine Erweiterung des fußläufigen Einkaufsbereichs in westlicher Richtung über das City Center hinaus wird nach den
Erfahrungen aus anderen Städten nicht zu erreichen sein (s. Kap. 5.). Auch vor
dem Hintergrund der in diesem Fall erforderlichen Erhöhung der zulässigen
Gesamtverkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten wird eine Ausdehnung des fußläufigen Einkaufsbereichs von der CIMA nicht befürwortet.
Aufgrund der Lage des Gebietes innerhalb des Siedlungsschwerpunktes der
Stadt Soest und der guten innerörtlichen Erreichbarkeit für die Soester Bürger
befürwortet die CIMA jedoch, Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten in dem Bereich zuzulassen. Durch die Ausweisung als GE-Gebiet wird
eine Begrenzung der Betriebsgrößen auf max. 700 m² Verkaufsfläche sichergestellt.
Eine Gefährdung der Zentrenstruktur von Soest oder der Nachbarstädte bzw.
der Nahversorgungsangebote ist mit einer Beschränkung der zulässigen Verkaufsfläche auf max. 700 m² und der zulässigen Kernsortimente auf die nichtzentrenrelevanten Sortimente ausgeschlossen. Es werden so die Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Autozubehörfachmarktes, eines Tier- und Futtermittelfachmarktes etc. geschaffen.
Stadt Soest (2000): Grundlagen für den Stadtmarketingprozess Innenstadt Soest. Nach
Auskunft der Stadt Soest hat sich das Stellplatzangebot seitdem nicht wesentlich verändert.
35
7. FAZIT IN 10 PUNKTEN
1.
2.
Das geplante City Center Soest entspricht in seinem konzeptionellen Ansatz mit einem Verbrauchermarkt und mehreren Fachmärkten
den Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes Soest, das von der
Stadt Soest im Juli 2004 vorgelegt wurde.
Das Vorhaben stimmt mit der zentralörtlichen Gliederung überein
und entspricht den Zielen der Landesplanung: Der Standortbereich
Bahnhof Soest ist dem Siedlungsschwerpunkt der Stadt Soest räumlich und funktional zugeordnet, der ermittelte Zielumsatz und das erwartete Marktgebiet steht im Einklang mit der mittelzentralen Funktion
der Stadt Soest, negative Auswirkungen auf die gewachsenen Versorgungsbereiche und die Nahversorgung in Soest und den Nachbarstädten sind nicht zu erwarten.
3.
Nach Berechnungen der CIMA erwirtschaftet der Soester Einzelhandel
derzeit einen jährlichen Umsatz von 327,6 Mio. € (ohne Apotheken).
Bei einem erwarteten Zielumsatz von 35 – 40 Mio. € wird das Vorhaben nicht zu einer weit reichenden Steigerung der Handelszentralität von Soest führen, die die Spielräume benachbarter, konkurrierender Zentren einschränkt.
4.
Die gesamtstädtische Bedeutung des Vorhabens liegt vor allem in der
langfristigen Sicherstellung einer tragfähigen Nahversorgung in
der Soester Innenstadt und der Chance auf die Ansiedlung von bislang in Soest nicht vorhandenen, innenstadttypischen Fachmärkten.
5.
Das Gesamtkonzept des Vorhabens sowie die Dimensionierung und
räumliche Anordnung der einzelnen Nutzungseinheiten entsprechen
den marktüblichen Ansätzen vergleichbarer Einkaufszentren.
6.
Eine Zonierung des Plangebietes mit unterschiedlichen planungsrechtlichen Festsetzungen wird empfohlen: innenstadttypische Nutzungen sind bevorzugt in dem zur Fußgängerzone hingewandten Bereich zu platzieren, stärker PKW-orientierte Nutzung im hinteren Bereich.
7.
Der vorliegende Vorschlag zu den planungsrechtlichen Festsetzungen der zulässigen Einzelhandelsnutzungen wird grundsätzlich befürwortet, Modifizierungsvorschläge beziehen sich vor allem auf die Begrenzung der zulässigen Gesamtfläche für die zentrenrelevanten Sortimente auf 5.000 m² VKF.
8.
Die vorgeschlagenen städtebaulichen und verkehrlichen Maßnahmen zur Integration des Vorhabens in die Soester Innenstadt werden befürwortet und als ausreichend erachtet.
9.
Eine einseitige Schwerpunktverlagerung des Handels innerhalb
der Soester Innenstadt wird nicht erwartet. Der Umfang der erwünschten Kopplungseffekte mit dem vorhandenen Einzelhandel in
der Soester Innenstadt hängt maßgeblich von der Gewinnung attraktiver Ankermieter für das Objekt ab. Die erforderlichen städtebaulichen Voraussetzungen sind vorhanden bzw. werden im Rahmen
der Realisierung des Projektes geschaffen.
10. Eine Realisierung des Vorhabens wird unter Berücksichtigung
der angeführten Empfehlungen befürwortet.
36
8. ANHANG
Definitionen
• Fachgeschäft:
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes
Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice.
• Verbrauchermarkt:
Verkaufsfläche ca. 1.500 m² bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment und mit
zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-food-Abteilungen
(Gebrauchsgüter).
• SB-Warenhaus:
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes
Angebot an eigenen Kundenparkplätzen.
• Fachmarkt:
Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der
Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung.
• Warenhaus:
In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-food-Abteilungen, in der Regel zentrale
Standorte.
• Supermarkt:
Ca. 400 m² bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive
Frischfleisch, in der Regel ab 800 qm Verkaufsfläche bereits zunehmender
Non-Food-Anteil.
• Kaufhaus:
In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt.
• Lebensmittel-Discounter:
Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 m² und 800 m² Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne
Bedienungsabteilungen.
• Fachmarktzentrum:
Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen,
i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem LebensmittelDiscounter, meist zusammen über 8.000 m² VK, periphere Lage, viele Parkplätze.
• Shopping-Center:
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft
ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte;
großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung.
37

Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und

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