TUTTLINGEN Standort Union-Areal

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums in
TUTTLINGEN
Standort Union-Areal
Auftraggeber:
Stadt Tuttlingen
Projektleitung:
Dr. Stefan Holl
Projektbearbeitung:
Dipl.-Geogr. Markus Wagner
Dipl.-Geogr.
Eileen Schmeckenbecher
Ludwigsburg, 10.05.2012
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
Hohenzollernstraße 14, 71638 Ludwigsburg
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Telefon: 07141 / 9360-0 Telefax: 07141 / 9360-10
eMail: info@gma.biz, http://www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum Tuttlingen, Union-Areal
Vorbemerkung
Im Oktober 2011 erteilte die Stadt Tuttlingen der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse
zur geplanten Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums. Der Standort für das
geplante Einkaufszentrum ist das Union-Areal, Obere Vorstadt, in Tuttlingen. Ziel der Untersuchung ist es, mögliche städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen des Ansiedlungsvorhabens aufzuzeigen und zu bewerten.
Für die Bearbeitung der vorliegenden Analyse standen der GMA Daten und Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes BadenWürttemberg, der Stadt Tuttlingen sowie Unterlagen des Projektentwicklers zur Verfügung. Darüber hinaus wurde im Dezember 2011 eine Standortbesichtigung sowie eine
planobjektrelevante Erhebung der Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet vorgenommen.
Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für
kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Tuttlingen. Alle
Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde
nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31
Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe
oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, im Mai 2012
SH SEI
INHALTSVERZEICHNIS
SEITE
I.
Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Rechtsrahmen
2
3.
Standortbeschreibung und -bewertung
8
3.1
Makrostandort Tuttlingen
8
3.2
Mikrostandort „Union-Areal“
11
3.2.1
Standortbeschreibung
11
3.2.2
Standortbewertung
12
4.
Planobjekt
15
4.1
Definitionen
15
4.2
Daten des Planobjektes
16
II.
Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
18
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenzial
18
2.
Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial
19
III.
Angebotssituation im Untersuchungsraum
23
1.
Angebotssituation in Tuttlingen
23
1.1
Lebensmittel
23
1.2
Drogeriewaren
25
1.3
Bücher
27
1.4
Spielwaren
27
1.5
Bekleidung
27
1.6
Schuhe
28
1.7
Sport
28
1.8
Hausrat , Heimdekor
29
1.9
Elektrowaren, Medien
29
2.
Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet
30
2.1
Lebensmittel
30
2.2
Drogeriewaren
31
2.3
Bücher
32
2.4
Spielwaren
32
2.5
Bekleidung
32
2.6
Schuhe
32
2.7
Sport
32
2.8
Hausrat , Heimdekor
33
2.9
33
2.10
Planungen im Einzugsgebiet
33
3.
Wettbewerb in angrenzenden Teilräumen
33
4.
Fazit der Angebotsanalyse
34
IV.
Voraussichtliche Marktposition und Auswirkungen des
Planvorhabens
35
1.
Methodischer Ansatz
35
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
35
3.
Mögliche wirtschaftliche / wettbewerbliche Auswirkungen
37
3.1
Umverteilungswirkungen in Tuttlingen
38
3.2
Umverteilungswirkungen in der Zone II
41
3.3
Umverteilungen außerhalb des Einzugsgebietes
42
4.
Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen
46
5.
Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung
49
V.
Zusammenfassung
51
I.
Grundlagen
1.
Aufgabenstellung
Die vorliegende Untersuchung hat die Aufgabe, die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen, versorgungsstrukturellen und raumordnerischen Wirkungen der Ansiedlung eines
Einkaufszentrums in Tuttlingen zu prüfen. Die Stadt Tuttlingen beabsichtigt am südlichen
Rand der Einkaufsinnenstadt, nahe dem ZOB, ein Einkaufszentrum mit max. 9.000 m²
Gesamtverkaufsfläche zu realisieren. Zum aktuellen Zeitpunkt stehen in Bezug auf das
geplante Nutzungskonzept lediglich drei großflächige Ankermieter fest, dabei handelt es
sich um einen Lebensmittelmarkt, einen Elektrofachmarkt und ein Textilkaufhaus. Diese
drei Anbieter werden zusammen keine Gesamtverkaufsfläche von 9.000 m² erreichen. Für
weitere Branchen wurden daher im Einvernehmen mit dem Investor Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt, die dem Investor einen angemessenen Spielraum bei der Belegung
der Verkaufsflächen einräumen.
Die vorliegende Untersuchung soll – unter Berücksichtigung der rechtlichen Vorgaben –
die möglichen Auswirkungen des Planvorhabens auf die gewachsenen innerstädtischen
Strukturen und die zentralen Orte im Umland Tuttlingens analysieren.
Im Einzelnen werden folgende Untersuchungsschritte durchgeführt:
Darstellung und Definition der relevanten Betriebstypen
Abgrenzung des Einzugsgebietes des Planobjektes, Ermittlung des Einwohnerpotenzials
Berechnung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet für das Jahr 2011
Darstellung und Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation im Einzelhandel in der Standortkommune Tuttlingen sowie in den angrenzenden zentralen Orten im Einzugsgebiet des Planobjektes (Wettbewerbsanalyse)
Berechnung der Umsatzerwartung für das Planvorhaben anhand des Marktanteilkonzeptes
1
Bewertung der möglichen Auswirkungen einer Ansiedlung auf die innerstädtischen
Geschäftslagen (städtebauliche Auswirkungen) sowie die Nahversorgungslagen in
Tuttlingen und in den angrenzenden zentralen Orten
Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung.
2.
Rechtsrahmen
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar.
Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen sowie die das Verwaltungshandeln präzisierende Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten („Einzelhandelserlass“) vom 21. Februar 2001 heranzuziehen.
Der für diesen Zusammenhang zentrale § 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von
1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus:
„1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang
auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung
oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an
letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche
Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf
die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten
Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde
oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3
in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die
Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr
als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten
Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung
und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“
2
Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen.
Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben als wesentliche Zielsetzungen fest:
„Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige
Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in
das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in
Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die
Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren
Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich
und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und
Größe noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet
oder erweitert werden.“ (Plansätze 3.3.7, 3.3.7.1 und 3.3.7.2 des LEP).
Im Regionalplan Schwarzwald-Baar-Heuberg ist Tuttlingen als Mittelzentrum ausgewiesen. Das Kapitel 2.71 führt zum großflächigen Einzelhandel aus:
„2.7.1 Standortkriterien für Einzelhandelsgroßprojekte
(Z)
Konzentrationsgebot
Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einkaufszentren, großflächigen
Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) muss sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen und ist in der Regel nur im Oberzentrum sowie in den Mittel- und Unterzentren zulässig.
Soweit zur Sicherung der Grundversorgung geboten, sind Einzelhandelsgroßprojekte, die ausschließlich der Grundversorgung der Einwohner dienen und keine
schädlichen Wirkungen, insbesondere auf die zentralen Versorgungsbereiche und
die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung der Standortkommune sowie anderer Gemeinden oder deren Ortskerne erwarten lassen, ausnahmsweise auch in
Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion zulässig. Ausschließlich der Grundversorgung dienen Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortiment
Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Getränke sowie Drogerieartikel umfasst.
Hersteller-Direktverkaufszentren als besondere Form von Einzelhandelsgroßprojekten sind grundsätzlich nur im Oberzentrum zulässig. Bei einer Geschossfläche
von weniger als 5.000 m² können ausnahmsweise auch Standorte in Mittelzentren
in Betracht kommen.
1
Gemäß Regionalplanfortschreibung vom 20. Januar 2012.
3
(Z)
Beeinträchtigungsverbot
Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten
darf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie die Funktionsfähigkeit der
Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde, die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich nicht wesentlich beeinträchtigen.
(Z)
Kongruenzgebot
Bei der Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten
ist die Verkaufsfläche auf die Einwohnerzahl des Zentralen Ortes und dessen Verflechtungsbereich abzustimmen.
(Z)
Integrationsgebot
Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht-zentrenrelevante Sortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Betracht.
(G)
Neue Einzelhandelsgroßprojekte sollen nur an solchen Standorten realisiert werden, an denen sie an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) direkt angebunden sind. Die Einzelhandelsstandorte sollen auch gut für den Fußgänger- und
Fahrradverkehr erschlossen sein. Die Anforderungen von Familien mit Kindern,
Behinderten oder Senioren sollen bei der Standortwahl berücksichtigt werden.
2.7.2 Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte
(Z)
Standort für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (VRG)
Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in den in
der Raumnutzungskarte gebietsscharf festgelegten integrierten Standortbereichen
ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Diese Standorte werden als Vorranggebiete festgelegt. In diesen Vorranggebieten sind andere Nutzungen, die mit
der Einzelhandelsnutzung nicht vereinbar sind, ausgeschlossen.
Außerhalb der Vorranggebiete ist die Ausweisung und Errichtung von Einzelhandelsgroßprojekten mit zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen (Ausschlussgebiet für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte). Ausnahmsweise
sind bestandsorientierte Erweiterungen dann möglich, wenn sie entsprechend der
Z (1) und Z (2) des Plansatzes 2.7.1 regionalplanerisch verträglich sind.
(G)
Standort für nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (VGB)
Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sollen sich
ebenfalls in den Standorten für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte ansiedeln. Falls dort keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen, sind Standorte in
städtebaulichen Randlagen möglich. Für die Ausweisung, Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten geeignete Ergänzungsstandorte außerhalb der integrierten Lagen werden in der
Raumnutzungskarte gebietsscharf als Vorbehaltsgebiete festgelegt. In diesen Vorbehaltsgebieten wird der Nutzung durch nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte bei der Abwägung mit konkurrierenden raubedeutsamen Nutzungen
ein besonderes Gewicht beigemessen.
(Z)
Zentrenrelevante Randsortimente sind in den Ausschlussgebieten für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte auf höchstes 10 % der Gesamtverkaufsfläche,
höchstens jedoch auf 800 m² Verkaufsfläche zu begrenzen.
4
2.7.3 Räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben (Agglomerationen)
(Z)
Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres räumlichen und funktionalen Zusammenhangs (Agglomeration) negative raumordnerische und städtebauliche Folgeeffekte auslösen können, sind wie ein einheitliches Vorhaben zu beurteilen.
2.7.4 Erarbeitung von kommunalen Entwicklungskonzepten
(G)
Zur Steuerung der Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten sollen die Kommunen eigene Entwicklungskonzepte erarbeiten, die
mit dem regionalen Einzelhandelskonzept abgestimmt sind.
2.7.5 Anpassung von Bebauungsplänen
(G)
Zur Gewährleistung und Verbesserung kommunaler Steuerungsmöglichkeiten bei
der Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten sollen die Bebauungspläne mit
Festsetzungen GI oder GE an die aktuelle Baunutzungsverordnung (BauNVO) angepasst werden.“
In regionalplanerischer Hinsicht liegt der vorgesehene Standort innerhalb des Standortbereiches für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (vgl. Karte 1).
Auch das Einzelhandelskonzept der Stadt Tuttlingen aus dem Jahre 2009 sieht den
Standort Union-Areal innerhalb des ausgewiesenen Zentrenbereiches.
Weiterhin sind die folgenden Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu beachten:
1. Integrationsgebot (der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein)
Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert
oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine
Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde
gegeben ist.
„Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen.“ (vgl.
Nr. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
5
2.
Kongruenzgebot (das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen)
Grundsätzlich sind „Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige
großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte)“ in das
zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. „Sie dürfen i.d.R. nur in Ober-, Mittel- und
Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (vgl. Nr. 3.2 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
Nach dem Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg liegt
„eine Verletzung des Kongruenzgebots vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich
der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung
ist i.d.R. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des
Verflechtungsbereiches erzielt werden soll.“ (vgl. 3.2.1.4 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
3.
Beeinträchtigungsverbot (das Vorhaben darf das städtebauliche Gefüge und die
Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen)
Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung
des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder
eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich i. d. R. dann vor, wenn dort auf Grund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen:
„Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder
nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment“ (vgl. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
6
Karte 1:
Standort für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (VRG) in Tuttlingen
Legende
Quelle: Regionalplan Schwarzwald-Baar-Heuberg, Fortschreibung 2010;
GMA-Bearbeitung 2011
Standort für zentrenrelevante
Einzelhandelsgroßprojekte
7
3.
3.1
Makrostandort Tuttlingen
Tuttlingen ist Kreisstadt des Landkreises Tuttlingen und verfügt derzeit über ca. 34.260
Einwohner. Landesplanerisch ist es als Mittelzentrum ausgewiesen und hat daher neben
einer gesamtstädtischen auch eine regionale Versorgungsfunktion zu erfüllen. Tuttlingen
liegt auf den Regionalen Entwicklungsachsen Villingen-Schwenningen - Donaueschingen
– Geisingen / Immendingen - Tuttlingen (- Meßkirch) und Rottweil - Tuttlingen.
Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Rottweil (ca. 25.600 Einwohner) im Norden, Donaueschingen (ca. 21.100 Einwohner) im Westen und Singen (ca. 45.800 Einwohner) im
Süden1. Die angeführten Mittelzentren sind Wettbewerbsstädte, die sich mitunter als
begrenzender Faktor des Marktgebietes auf Tuttlingen auswirken. Als nächstgelegenes
Oberzentrum ist Villingen-Schwenningen (ca. 81.000 Einwohner) ca. 25 km nordwestlich
von Tuttlingen gelegen.
Verkehrlich ist Tuttlingen über die B 523 sowie die B 311 an die etwa 15 km westlich
verlaufende BAB 81 (Heilbronn – Stuttgart – Singen) angebunden und verfügt damit über
einen guten Anschluss an das überregionale Verkehrsnetz. Die Anbindung an das regionale Verkehrsnetz erfolgt in Richtung Norden / Rottweil über die B 14, nach Osten über
die B 311 und nach Südwesten / Bodenseeraum über die B 14. Mehrere Landes- und
Kreisstraßen binden Tuttlingen an die umliegenden Kommunen an.
Zwei Schienenverkehrsstrecken bilden in Tuttlingen einen Knotenpunkt, die sog. Gäubahn
(Strecke Stuttgart – Singen – Zürich) und die Donautalbahn (Freiburg – Donaueschingen
– Ulm). Darüber hinaus verfügt die Stadt Tuttlingen über weitere sieben RingzugHaltepunkte, die dem intra- und interkommunalen Verkehr dienen. Zahlreiche Buslinien
des Verkehrsverbund Tuttlingen erschließen innerörtlich den Raum.
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 30.06.2011.
8
Karte 2:
Lage von Tuttlingen und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Legende
Zentrale Orte
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum
Kleinzentrum
erstellt mit RegioGraph Planung12;
9
Siedlungsstrukturell besteht die Stadt Tuttlingen aus der Kernstadt Tuttlingen sowie den
Stadtteilen Möhringen (3.944 Einwohner), Nendingen (2.820 Einwohner) und Eßlingen
(377 Einwohner). Tuttlingen selbst bildet dabei mit 26.730 Einwohnern den deutlich größten Stadtteil1.
Tuttlingen verfügt über ein differenziertes Einzelhandelsangebot mit attraktiven Anbietern
in unterschiedlichen Standortlagen. Die Standortstruktur des Einzelhandels wird im
Wesentlichen durch zwei Standortlagen in Tuttlingen bestimmt:
Die Innenstadt umfasst im Wesentlichen den Fußgängerzonenbereich um den
zentralen Marktplatz. Begrenzt wird dieser durch die Weimarstraße im Norden, die
Untere Hauptstraße im Osten, die Zeughausstraße im Süden und die Gartenstraße
im Westen. Im Westen reicht der Einzelhandel über die Fußgängerzone hinaus bis
weit in die Bahnhofstraße (dichter Besatz etwa bis zur Kreuzung Bismarckstraße).
Als wichtigste „Einkaufsmeile“ kann die Achse Bahnhofstraße – Marktplatz – Königstraße gelten.
Fotos: Innenstadt Tuttlingen
Quelle: GMA-Aufnahmen 2011
Das Gewerbegebiet Nord stellt einen weiteren Versorgungsschwerpunkt mit zumeist großflächigen Einzelhandelsbetrieben dar. Dort finden sich u. a. verschiedene Lebensmittelmärkte, die Sortimente Bau- und Heimwerkerbedarf, Raumausstattung, Möbel, Kfz-Zubehör, Elektrofachmarkt, Tierbedarf, aber auch zentrenrelevante Sortimente wie Bekleidung, Schuhe, Spielwaren, Drogeriewaren. Das Gewerbegebiet befindet sich in deutlich autokundenorientierter Standortlage.
1
Quelle: Melderegister der Stadt Tuttlingen, Stand: 31.12.2010.
10
Auch im Gewerbegebiet Möhringer Vorstadt südwestlich der Kernstadt sind einige großflächige Einzelhandelsbetriebe ansässig, darunter zwei Lebensmittelmärkte.
Ebenso beherbergt der dezentrale Standortbereich Gewerbegebiet Gänsäcker
einen Lebensmitteldiscounter sowie zwei Fabrikverkäufe (Schuhe, Bekleidung).
Darüber hinaus existieren zahlreiche Solitärstandorte, die zu einer quartiersbezogenen Versorgung beitragen.
Die dezentralen Standortlagen ergänzen das Einzelhandelsangebot der Innenstadt
insbesondere im Fachmarktbereich (z. B. Küchenfachmarkt, Baumarkt, Textilfachmarkt) sowie großflächigem Lebensmitteleinzelhandel.
Abschließend tragen in den Stadtteilen Kleinanbieter und Lebensmittelhandwerk
zur Grundversorgung der Wohnbevölkerung bei.
3.2
Mikrostandort „Union-Areal“
3.2.1 Standortbeschreibung
Das sog. Union-Areal liegt ca. 200 m südlich des zentralen Marktplatzes von Tuttlingen.
Das Gelände wird durch die Obere Hauptstraße bzw. Obere Vorstadt im Westen, die
Schützenstraße im Norden und die Katharinenstraße im Süden begrenzt. Der so umschlossene Baublock hat einen dreieckigen Grundriss, der etwa mittig durch eine kleine
Gasse ohne Namen geteilt wird. Das Planobjekt umfasst nur den Teil westlich der Gasse.
Insgesamt hat es eine Grundfläche von über 4.000 m².
Das Areal liegt am Rande der Einkaufsinnenstadt in direkter Nähe zur Fußgängerzone
und dem ZOB. Die umgebenden Straßen werden jedoch stark befahren und haben daher
eine gewisse Barrierewirkung für Fußgänger. Hingegen ist die verkehrliche Erreichbarkeit
für Autofahrer sowie Nutzer des ÖPNV sehr gut.
Momentan ist das Gelände noch vollständig bebaut. Die Gebäude weisen in verschieden
hohem Maße bauliche Beeinträchtigungen und Sanierungsbedarf auf, so dass insgesamt
städtebauliche Defizite bestehen. Dazu tragen auch mehrere Leerstände in den Erdge11
schossen bei. Neben der Wohnnutzung sind nur noch wenige Ladenlokale mit Einzelhandel angesiedelt, einige Erdgeschosse werden für Dienstleistungen und Gastronomie genutzt. Auch im direkten Umfeld des Planobjekts sind Trading-Down-Tendenzen erkennbar, die sich mit Leerständen und einer Vernachlässigung der Bausubstanz ankündigen.
Fotos: Union-Areal / Obere Vorstadt
Quelle: GMA-Aufnahmen 2011
3.2.2 Standortbewertung
Die Standorteignung des Planstandortes kann in positive und negative Standorteigenschaften differenziert werden:
12
Übersicht 1: Positive und negative Standortfaktoren des Union-Areals
Positive Standortfaktoren
Negative Standortfaktoren
+
Nähe zur Innenstadt
-
+
zukünftig gegenseitige Kundenzuführeffekte durch die unmittelbare Nähe zur Innenstadt von Tuttlingen
unattraktives Umfeld: Leerstände, Verkehrslärm, sanierungsbedürftige Häuser, minderwertige Nutzungen
-
Standort nicht als Einkaufsstandort etabliert,
Lage außerhalb der bestehenden Haupteinkaufslage (1a-Lage)
-
umgebende Straßen haben Trennwirkung
zur Innenstadt
-
Baublock zwischen Oberer Vorstadt und
Schützenstraße drängt sich als Keil zwischen Standort und ZOB
-
viele Einbahnstraßen im Umfeld
+
ZOB in unmittelbarer Nähe
+
Standort in exponierter Lage hohe Werbewirksamkeit
+
gute Erreichbarkeit für MIV und ÖPNV
+
bereits aktuell hohe Verkehrsfrequenz und
damit Bekanntheit des Standortes
+
Standort befindet sich im zentralen Versorgungsbereich
+
große Verkaufsflächen realisierbar
+
Größenvorteil hohe Attraktivität durch
Konzentration der Angebote
Gebäude in mangelhaftem bis desolatem
Zustand hohe Kosten der Baubereitmachung
ggf. Immisionsbelastung für umgebende
Wohnbebauung
Quelle: GMA 2012
Aus betriebswirtschaftlicher Sicht eignet sich der Standort gut zur Realisierung zentrenrelevanter Sortimente auf großen Verkaufsflächen, wie sie in der inneren Innenstadt
derzeit nicht verfügbar sind. Insgesamt ist darauf zu achten, dass das Shopping Center
eine ausreichende Magnetwirkung entwickelt, um trotz des nicht unmittelbar an die Haupteinkaufslage angrenzenden Standorts als fester Bestandteil der Einkaufsinnenstadt etabliert zu werden. Zusammenfassend kann für den Planstandort aus betrieblicher Sicht eine
sehr gute Standorteignung zur Ansiedlung eines Einkaufszentrums festgestellt werden.
Vor allem die Nähe zur Einkaufsinnenstadt von Tuttlingen und zum ZOB stellen positive
Standortfaktoren dar.
Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen Standort, der aufgrund seiner Lage
im Bereich der südlichen Innenstadt als zentral zu bewerten ist. Es besteht sowohl eine
räumliche als auch funktionale Anbindung an die Innenstadt von Tuttlingen. Durch die
Realisierung eines Einkaufszentrums könnte der Standort in Zukunft insbesondere den
südlichen Bereich der Innenstadt stärken. Das Union-Areal stellt nun schon länger einen
städtebaulichen Missstand dar. Als modernes und neues Tor zur Innenstadt könnte das
Einkaufszentrum hier einen positiven Akzent setzen.
13
Karte 3:
Lage des Planobjekts im Stadtgebiet von Tuttlingen
erstellt mit RegioGraph Planung;
14
4.
Planobjekt
4.1
Definitionen
Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein Einkaufszentrum / Shopping-Center, das
wie folgt definiert werden kann:
„Shopping-Center1 sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die den kurz-, mittelund langfristigen Bedarf decken. Sie
sind charakterisiert durch:
die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe,
eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel
in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus/Kaufhaus/SB-Warenhaus),
ein großzügig bemessenes Angebot an Pkw-Stellplätzen,
zentrales Management bzw. Verwaltung
gemeinsame Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (z.B.
Werbung)
und verfügen im allgemeinen über eine Einzelhandels(geschäfts)fläche von mindestens 10.000 qm. Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich
und/oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus Sicht der Verbraucher mit
diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shopping-Centers. Hotels,
Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als Bestandteile des Shopping-Centers betrachtet.
Außer den vom Einzelhandel belegten Geschäftsflächen verfügt ein Einkaufszentrum über weitere von gewerblichen Nutzern angemietete Flächen.
Zu unterscheiden ist dabei insbesondere zwischen Flächen:
für gastronomische Einrichtungen,
für Dienstleistungsbetriebe aller Art (Bank, Reisebüro, Kino, Fitness-Studio
u. a.).
Die Gesamtfläche eines Shopping-Centers umfasst neben der Geschäftsfläche die
allgemeine Verkehrsfläche, die Fläche der Centerverwaltung und die Sanitärräume.“
Das geplante Shopping-Center stellt mit max. 9.000 m² VK ein vergleichsweise kleines
Einkaufszentrum dar.
1
EHI EuroHandelsinstitut e.V. Köln: Handel aktuell 2009 / 2010.
15
4.2
Daten des Planobjektes
Das Nutzungskonzept für das Union-Areal stammt von Andersen Projektentwicklung,
Reutlingen. Es sieht den Bau des sog. „Honberg-Center“ vor, das neben ca. 7.500 m²
Einzelhandels-Verkaufsfläche auch weitere Flächen für Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe sowie ca. 2.000 m² zur Büronutzung vorsieht. Der Einzelhandel soll sich im
Untergeschoss, im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss befinden. Nach den der GMA vorliegenden Informationen (Stand 13.12.2011) sind bisher als Mieter Rewe mit ca. 1.500 m²
VK, K & L Mode mit ca. 1.430 m² VK und Media Markt mit ca. 1.760 m² VK vorgesehen.
Weitere Optionen bestehen im Bereich Drogeriewaren, Dekoration, Bücher, Sportbekleidung und Schuhe. Ein vergleichbares innerstädtisches Objekt ist in Tuttlingen nicht vorhanden.
Die Parkierungsmöglichkeiten sind in einem Parkhaus im 3. und 4. Obergeschoss des
Einkaufszentrums vorgesehen (ca. 215 Stellplätze); sie werden von den ansässigen Einzelhandelsbetrieben gemeinschaftlich genutzt werden. Die Erschließung des Einkaufszentrums für den PKW-Verkehr erfolgt über die Schützenstraße, die Anlieferung ist ebenfalls in diesem Bereich vorgesehen, jedoch mit Ausfahrt in die Katharinenstraße.
Insgesamt sind am Planstandort max. 9.000 m² VK geplant. Da noch kein endgültiges
Betreiberkonzept vorliegt, steht eine genaue Aufteilung der Flächen auf einzelne Betriebstypen derzeit noch nicht fest. Die feststehenden Kernnutzungen sind:
Lebensmittelvollsortimenter (Rewe):
ca. 1.500 m² VK
Elektrofachmarkt (Media Markt):
ca. 1.760 m² VK
Textilkaufhaus (K&L):
ca. 1.430 m² VK.
Des Weiteren sind zusätzliche Anbieter aus verschiedenen Branchen geplant, die jedoch
zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht endgültig feststehen. Die folgenden Ausführungen
beziehen sich daher auf die am Standort „Union-Areal“ maximal vorgesehene Verkaufsflächen. Die Summe aller in Tabelle 1 aufgeführten Einzelflächen liegt über der am
Standort maximal zur Realisierung vorgesehenen Verkaufsfläche von ca. 9.000 m²; die
Aufzählung ist folglich als Flächenpool zu verstehen, welcher dem Vorhabenträger eine
gewisse Flexibilität bei der Projektrealisierung ermöglichen soll. Dementsprechend wird im
weiteren Verlauf des Gutachtens für die einzelnen Hauptsortimente von den jeweiligen
sortimentsspezifischen Obergrenzen i. S. einer worst-case-Betrachtung ausgegangen.
16
Tabelle 1:
Prüfungsrelevante Sortimente am Standort „Union-Areal“
Sortimente
Lebensmittel
max. zu prüfende VK in m²
1.750
Drogeriewaren
800
Bücher
500
Spielwaren
500
Bekleidung
1.800
Schuhe
900
Sport
1.100
2.200
Hausrat, Heimdekor*
Summe EKZ insgesamt
500
max. 9.000
* Hausrat / Heimdekor = Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Heimtextilien
Quelle: GMA-Darstellung und Berechnung 2012
17
II.
Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenzial
Das Einzugsgebiet für das geplante Einkaufszentrum in Tuttlingen wurde nach folgenden
Gesichtspunkten abgegrenzt:
Ergebnisse früherer Studien der GMA in Tuttlingen und im Umland
relevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum
voraussichtliche Sortimentsstruktur und Attraktivität des Untersuchungsobjektes
sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebende Einkaufsorientierungen im Untersuchungsraum
verkehrliche Gegebenheiten und topografische Situation im gesamten Untersuchungsgebiet.
Insgesamt ist für das geplante Einkaufszentrum in Tuttlingen ein Einzugsgebiet anzunehmen, welches als Zone I zunächst die Stadt Tuttlingen mit den zugehörigen Stadtteilen
umfasst.
Zone II beschreibt das überörtliche Einzugsgebiet, welches dem Mittelbereich des Mittelzentrums Tuttlingen entspricht; in diesem befinden sich die Unter- und Kleinzentren Trossingen, Aldingen, Spaichingen, Gosheim, Wehingen, Mühlheim a.d. Donau, Fridingen,
Immendingen und Geisingen sowie die Kommunen Bärenthal, Balgheim, Böttingen, Bubsheim, Buchheim, Deilingen, Denkingen, Dürbheim, Durchhausen, Egesheim, Frittlingen,
Gunningen, Hausen ob Verena, Irndorf, Königsheim, Kolbingen, Mahlstetten, Neuhausen
ob Eck, Reichenbach am Heuberg, Renquishausen, Talheim, Wurmlingen, SeitingenOberflacht, Rietheim-Weilheim, Emmingen-Liptingen. Da in Zone II nur ein eingeschränktes Einzelhandelsangebot vorhanden ist, kann sowohl von einer bereits bestehenden
starken Einkaufsorientierung aus diesem Gebiet an den Einzelhandelsstandort Tuttlingen
ausgegangen werden, als auch von einer zukünftigen Einkaufsorientierung auf das geplante Einkaufszentrum in Tuttlingen.
18
Insgesamt entspricht das Einzugsgebiet des Planobjektes dem Einzugsgebiet des Innenstadthandels der Stadt Tuttlingen. Eine Begrenzung des überörtlichen Einzugsgebietes
ergibt sich v. a. durch die benachbarten Mittel- und Oberzentren, im Westen Donaueschingen, Villingen-Schwenningen und Rottweil, im Norden Albstadt / Balingen, im Westen Sigmaringen und im Süden Singen.
Vor diesem Hintergrund kann das Einzugsgebiet des Planobjektes wie folgt abgegrenzt
werden:
Zone I:
Tuttlingen (Gesamtstadt)
ca. 34.262 EW
Zone II:
Mittelbereich
ca. 100.027 EW
Zonen I - II:
insgesamt
ca. 134.289 EW1
Im gesamten abgegrenzten Einzugsgebiet leben derzeit ca. 134.289 Einwohner; hiervon
entfallen ca. 26 % auf die Stadt Tuttlingen.
2.
Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes und der GMA beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf der Wohnbevölkerung im Jahr 2011 insgesamt ca.
5.349 €. Davon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel ca. 1.810 € und auf Nichtlebensmittel ca. 3.539 €.
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 30.06.2011.
19
Karte 4:
Voraussichtliches Einzugsgebiet des Planobjekts
Zonen
Zone I (34.262 Einwohner)
Zone II (100.027 Einwohner)
erstellt mit RegioGraph Planung;
20
Für das Planobjekt ist von folgenden projektrelevanten Pro-Kopf-Ausgabewerten auszugehen:
Nahrungs- und Genussmittel:
€ 1.810
Drogerieartikel:1
€
370
Bücher:
€
109
Spielwaren:
€
38
Bekleidung:2
€
472
Schuhe:
€
154
Sport:
€
132
Hausrat, Heimdekor:3
€
102
Elektrowaren, Medien:
€
495.
Unter Berücksichtigung der lokalen Kaufkraftkoeffizienten4 errechnen sich die in Tabelle 2
ausgewiesenen projektrelevanten Kaufkraftvolumina für das Einzugsgebiet des Planobjektes.
1
Drogerieartikel = Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik; ohne Apotheken
2
Bekleidung = Damen-, Herren- und Kinderbekleidung, Wäsche
3
Hausrat / Heimdekor = Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Heimtextilien
4
Der Kaufkraftkoeffizient wird anhand der Lohn- und Einkommenssteuerstatistik berechnet
und zeigt Abweichungen der Kommunen von Bundesdurchschnitt (100) auf. Für Tuttlingen
liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 104,1; für die restlichen Kommunen des Einzugsgebietes
zwischen 94,1 und 115,4.
21
Tabelle 2:
Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
Angaben in Mio. €
Sortimente
Zone I
Zone II
Einzugsgebiet
insgesamt
Nahrungs- und Genussmittel
64,6
186,8
251,4
Drogeriewaren
13,2
38,2
51,4
Bücher
3,9
11,2
15,1
Spielwaren
1,4
3,9
5,3
Bekleidung
16,8
48,7
65,5
Schuhe
4,6
13,4
18,0
Sport
4,7
13,6
18,3
Hausrat / Heimdekor
3,6
10,5
14,1
17,7
51,1
68,8
130,5
377,4
507,9
Elektrowaren / Medien
Summe
Quelle: GMA-Berechnungen 2012 (ca.--Werte, gerundet)
22
III.
Angebotssituation im Untersuchungsraum
Im Herbst / Winter 2011/12 erfolgte eine Erhebung der projektrelevanten Wettbewerbssituation in Tuttlingen sowie in den zentralen Orten der Zone II durch GMA-Mitarbeiter.
1.
Angebotssituation in Tuttlingen
1.1
Lebensmittel
In Tuttlingen waren zum Zeitpunkt der Erhebung im Lebensmittelbereich 81 Betriebe1
mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 25.855 m² ansässig; diese Betriebe erwirtschaften eine jährliche Gesamtumsatzleistung von etwa 105,4 Mio. €2.
Als wesentliche Wettbewerber zum geplanten Lebensmittelangebot im Einkaufszentrum
können in Tuttlingen folgende Betriebe festgehalten werden (vgl. Übersicht 1).
Des Weiteren ist auf zahlreiche kleinflächige Lebensmittelanbieter in der Kernstadt von
Tuttlingen sowie in den Stadtteilen zu verweisen. Anbieter des Lebensmittelhandwerks
(Bäcker, Metzger) sind im gesamten Stadtgebiet verteilt.
Hinsichtlich der Angebotsstruktur im Lebensmittelbereich in der Standortkommune Tuttlingen ist zusammenfassend festzuhalten, dass die Grundversorgung im Lebensmittelbereich zwar z. T. an integrierten Standorten vorgehalten wird, ein Schwerpunkt des Lebensmittelangebotes jedoch an Standorten in Gewerbegebietslagen verortet ist. Die Ausstattung im Lebensmittelbereich ist mit 755 m² VK / 1.000 Einwohner als überdurchschnittlich zu bewerten (Durchschnitt: 610 m² VK / 1.000 Einwohner)3. In der Innenstadt fehlt ein
moderner Lebensmittelmarkt, hier ist mit Nahkauf derzeit lediglich ein nicht mehr zeitgemäßer und wettbewerbsfähiger Anbieter vorhanden.
1
Inkl. Lebensmittelhandwerk (Metzgereien, Bäckereien)
2
Umsätze bereits bereinigt, d.h. ohne Nonfood-Anteile der Lebensmittelmärkte.
3
GMA-Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland 2011, Basis 18 Städte und Gemeinden 30.001- 40.000 Einwohnern (ca.-Werte, gerundet)
23
Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum Union-Areal
Übersicht 2: Wesentliche Anbieter im Lebensmittelbereich in Tuttlingen
Anbieter*
Betriebstyp
Verkaufsflächengröße
Lage
Real
Großer Supermarkt
ca. 4.600 m²
autokundenorientierter Standort im GE Nord
Kaufland
Großer Supermarkt
ca. 3.200 m²
integrierte Lage in der Stockacher Straße
Edeka
Großer Supermarkt
ca. 2.500 m²
integrierte Lage in der Weimarstraße
Rewe
Supermarkt
ca. 1.300 m²
Stadtteil Möhringen, autokundenorientierter Standort im GE Möhringer
Vorstadt, Verlagerung an den Aesculapkreisel geplant
Aldi
Lebensmitteldiscounter
ca. 1.100 m²
Stadtteil Möhringen, autokundenorientierter Standort im GE Möhringer
Vorstadt, Verlagerung an den Aesculapkreisel geplant
Aldi
ca. 1.100 m²
Netto
ca. 1.100 m²
Edeka
Supermarkt
ca. 1.000 m²
integrierte Lage in der Neuhauser Straße
Lidl
ca. 1.000 m²
integrierte Lage in der Stockacher Straße
Lidl
ca. 1.000 m²
autokundenorientierter Standort im GE Nord, Verlagerung geplant
Netto
ca. 1.000 m²
Stadtteil Möhringen, Lage im GE Gänsäcker
Penny
ca. 800 m²
Treff 3000
ca. 800 m²
integrierte Lage im Wohngebiet
Denn’s Biomarkt
Supermarkt
ca. 500 m²
Nahkauf
Supermarkt
ca. 500 m²
integrierte Lage in der Innenstadt
*
Quelle:
Anbieter mit min. 500 m² VK
GMA-Erhebung und Darstellung 2011 / 2012
24
1.2
Drogeriewaren
Im Drogeriewarenbereich verfügt die Stadt Tuttlingen über 10 Anbieter, die insgesamt
eine Verkaufsfläche von ca. 4.240 m² aufweisen. In diesem Segment ist von einem erwirtschafteten Gesamtumsatz von ca. 17,3 Mio. €1 auszugehen. Die Anbieter befinden sich
zum großen Teil in der Innenstadt von Tuttlingen, aber auch in Nahversorgungslagen im
weiteren Stadtgebiet. Als Hauptanbieter in der Innenstadt Tuttlingens sind Drogerie Müller, Ihr Platz und Schlecker (2x) zu nennen, wobei Müller eindeutig der dominierende Anbieter ist. Im Gewerbegebiet Nord ist ein moderner dm-Drogeriemarkt ansässig. Des Weiteren ist auf kleinflächige Fachanbieter von Parfüm- sowie Kosmetikartikeln hinzuweisen. 2
Der Angebotsschwerpunkt im Drogeriewarenbereich wird in Tuttlingen v. a. durch Drogeriefachmärkte geprägt, hier ist insbesondere auf den Anbieter Schlecker3 zu verweisen,
der über 4 Filialen im Stadtgebiet verfügt. Insgesamt ist das Angebot im Drogeriewarenbereich in Tuttlingen als durchschnittlich zu bewerten. Die Verkaufsflächenausstattung
von 124 m² VK / 1.000 Einwohnern im Drogeriewarensegment liegt weit über dem Durchschnitt (65 m² VK / 1.000 EW); dieser hohe Wert kommt jedoch vorrangig durch die sehr
große Verkaufsfläche des Müller Drogeriemarktes zustande, der tatsächlich auf nur etwa
einem Viertel seiner Fläche Drogeriewaren anbietet. Werden die anderen Sortimente aus
der Betrachtung herausgenommen, so verringert sich der Verkaufsflächenbesatz auf
76 m² VK / 1.000 Einwohner.
1
ohne Apotheken und Sanitätshäuser, inkl. Drogerie-Umsätze der Lebensmittelmärkte.
2
Darüber hinaus stehen derzeit Planungen für einen weiteren neuen Drogeriefachmarkt am
Aesculap-Kreisel zur Diskussion.
3
Zum Zeitpunkt der Erstellung des vorliegenden Gutachtens befindet sich die Firma Schlecker im Insolvenzverfahren. Ob Teile des Filialnetzes erhalten werden können, ist derzeit
noch nicht geklärt.
25
Übersicht 3: Wesentliche Anbieter im Drogeriewarenbereich in Tuttlingen
VerkaufsAnbieter
Betriebstyp
fläche
in m²
Lage
Anbieter in zentraler Lage in der Innenstadt, Bahnhofstraße, neben Drogeriewaren auch
Spielwaren, Haushaltswaren und Medien in großem Umfang
Müller Drogeriemarkt
Drogeriefachmarkt
ca. 2.400
dm Drogeriemarkt
Drogeriefachmarkt
ca. 700
Anbieter in dezentraler Gewerbegebietslage (GE Nord)
Schlecker
Drogeriefachmarkt
ca. 350
Anbieter in integrierter Lage in der Innenstadt, Königstraße
Ihr Platz
Drogeriefachmarkt
ca. 270
Anbieter in integrierter Lage in der Innenstadt, Bahnhofstraße
Schlecker
Drogeriefachmarkt
ca. 200
Anbieter in integrierter Lage in der Innenstadt, Bahnhofstraße, teilt Ladenlokal mit Metzgerei
Schlecker
Drogeriefachmarkt
ca. 110
Anbieter in integrierter Lage in der Neuhauser Straße, in kleinem Nebenzentrum
Schlecker
Drogeriefachmarkt
ca. 90
Quelle:
Anbieter in integrierter Lage im Stadtteil Möhringen
Erhebung und Darstellung GMA 2011/12
26
1.3
Bücher
In Tuttlingen sind 4 Buchhandlungen angesiedelt, die insgesamt über eine Verkaufsfläche
von ca. 425 m² verfügen und ca. 2,0 Mio. Euro Umsatz erwirtschaften. Alle Buchhandlungen befinden sich in der Innenstadt, nicht integrierte Gewerbegebietslagen spielen im
Bereich Bücher keine Rolle. Zusätzlich ist auf die Angebote von Büchern in Lebensmittelmärkten (insbesondere Real, Kaufland) hinzuweisen. Im Bereich Bücher / Zeitschriften
entspricht die Verkaufsflächenausstattung in Tuttlingen (18 m² VK / 1.000 Einwohner)
etwa dem Durchschnittswert (Durchschnitt: 17 m² VK / 1.000 Einwohner).
1.4
Spielwaren
Nur zwei spezialisierte Anbieter von Spielwaren existieren in Tuttlingen: Spielwaren Ries
(v. a. Modelleisenbahnbau) in der Innenstadt und der Fachmarkt Rofu Kinderland im Gewerbegebiet Nord. Darüber hinaus verfügen der Müller Drogeriemarkt wie auch der RealMarkt über eine bedeutende Spielwarenabteilung. Insgesamt sind in Tuttlingen damit im
Spielwarensektor ca. 1.900 m² Verkaufsfläche vorhanden, auf denen eine Umsatzleistung
von ca. 3,4 Mio. € erzielt wird. Die dominierenden Anbieter sind Rofu Kinderland im Gewerbegebiet Nord und Müller in der Tuttlinger Innenstadt. Die Verkaufsflächenausstattung
im Spielwarensegment liegt bei 55 m² / 1.000 Einwohnern und damit auf sehr hohem Niveau (Durchschnitt: 19 m² VK / 1.000 Einwohner).
1.5
Bekleidung
Im Bereich Bekleidung sind in Tuttlingen insgesamt 38 Anbieter mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 8.450 m² ansässig. Sie erwirtschaften einen Umsatz von ca. 22,7 Mio.
Euro jährlich. Die Anbieter im Bekleidungssegment weisen v. a. klein- bis mittelflächige
Strukturen auf, jedoch sind auch einige größere Magnetbetriebe (H&M, C&A) im Textilbereich vorhanden. 90 % der Anbieter sind in der Innenstadt ansässig, wo mit ca. 6.500 m²
(= 77 %) auch der Verkaufsflächenschwerpunkt in diesem Segment liegt. Mit den Anbietern H&M und C&A befinden sich die zwei größten Textilanbieter in der Innenstadt. Im
Gewerbegebiet Nord sind die drei großen Textilfachmärkte Kik, Vögele und Takko ansässig. Zusätzlich ist auf zahlreiche weitere Bekleidungsanbieter hinzuweisen, die zwar tendenziell eher klein strukturiert sind, z. T. aber auch mit Verkaufsflächen über 400 m² aufwarten. Es liegt eine Mischung aus Filialbetrieben und inhabergeführten Fachgeschäften
27
vor, unter denen sich verschiedene Spezialanbieter (z.B. Brautmode, Männermode) finden.
Insgesamt weist die Stadt Tuttlingen mit ca. 247 m² VK / 1.000 EW eine unterdurchschnittliche Ausstattung im Bekleidungsbereich auf (Durchschnitt: 288 m² VK / 1.000 EW).
Der Schwerpunkt liegt dabei im niedrig- bis mittelpreisigen Segment; im hochpreisigen
Segment sind bisher nur wenige Anbieter vorhanden.
1.6
Schuhe
Im Bereich Schuhe sind in Tuttlingen 9 Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca.
2.845 m² ansässig. Auf die Innenstadt von Tuttlingen entfallen davon nur 4 Anbieter mit
einer Verkaufsfläche von ca. 725 m², wovon der Anbieter Quick Schuh der größte ist.
Insgesamt wird im Schuhbereich in Tuttlingen ein Umsatz von ca. 4,6 Mio. € generiert.
Sowohl der Umsatzschwerpunkt (74 %) als auch der Verkaufsflächenschwerpunkt (75 %)
ist in dezentralen Gewerbegebietslagen vorzufinden. Dies erklärt sich dadurch, dass hier
mehrere Schuhfachmärkte mit großen Verkaufsflächen ansässig sind (Deichmann, Rieker
Fabrikverkauf, Schuhhof, Petras Schuhfachmarkt). Insgesamt weist die Stadt Tuttlingen
mit ca. 83 m² VK / 1.000 Einwohner im Bereich Schuhe eine überdurchschnittliche Ausstattung auf (Durchschnitt: 51 m² VK / 1.000 EW), was insbesondere auf die größerflächigen Schuhfachmärkte in Gewerbegebietslage zurückzuführen ist. In der Tuttlinger Innenstadt ist jedoch ein vergleichsweise wenig attraktives Angebot im Schuhbereich vorhanden.
1.7
Sport
Im Bereich Sport sind in Tuttlingen 4 Anbieter von Sportbekleidung und 10 Anbieter von
Sportgeräten ansässig. Gemeinsam verfügen diese über eine Gesamtverkaufsfläche von
ca. 4.215 m². Insgesamt wir in diesem Segment in Tuttlingen ein Umsatz von ca. 12,7
Mio. Euro erzielt. Zwei der Anbieter im Sportbekleidungssegment weisen keine Spezialisierung auf (Intersport Butsch, Trigema Fabrikverkauf). Alle übrigen Anbieter sind als
Spezialanbieter zu verstehen (z. B. Fahrräder, Reitsport, Anglerbedarf). Die flächenmäßig
größten Anbieter sind allesamt in Gewerbegebietslage ansässig (Intersport Butsch,
N.E.R.Z. Zweirad Center, Trigema Fabrikverkauf). In der Innenstadt hingegen fehlt derzeit
ein Fachanbieter für Sportbekleidung derzeit vollkommen. Mit einer Verkaufsflächenaus28
stattung von 123 m² VK / 1.000 Einwohner im Sportsegment liegt Tuttlingen v. a. aufgrund
der Fachmarktangebote deutlich über dem Durchschnittswert vergleichbarer Kommunen
(Durchschnitt: 55 m²).
1.8
Hausrat , Heimdekor
In diesem Segment ist in Tuttlingen auf eine Verkaufsfläche von insgesamt ca. 2.595 m²
hinzuweisen, von der über die Hälfte auf dezentrale Gewerbegebietslagen entfällt; hier
sind v. a. die Angebote des Thomas Philipps Sonderpostenmarktes zu nennen. Insgesamt
wird in diesem Sortimentsbereich ein Umsatz von ca. 3,5 Mio. € generiert. Ca. 800 m²
Verkaufsfläche sind in der zentralen innerstädtischen Einkaufslage verortet, wobei hier
Verkaufsflächen zwischen 50 und 100 m² die Regel sind. Mit der Schließung des HertieKaufhauses entfiel in der jüngeren Vergangenheit auch der Dekorationsartikel-Filialist
Butler’s. Die Ausstattung im Bereich Heimdekor ist mit ca. 76 m² je 1.000 EW in Tuttlingen
als durchschnittlich zu bewerten (Durchschnitt: 74 m²).
1.9
Elektrowaren werden in Tuttlingen von insgesamt 27 Anbietern auf ca. 3.300 m² angeboten, dabei liegt der Verkaufsflächenschwerpunkt mit ca. 64 % in dezentralen Gewerbegebietslagen. Insgesamt wird in Tuttlingen ein Umsatz von ca. 14,8 Mio. € im Elektrowarenbereich erzielt. Sowohl hinsichtlich Umsatz als auch Verkaufsfläche ist der mit Abstand
größte Anbieter Mega Company im Gewerbegebiet Nord (ca. 2.050 m² VK). Die weiteren
Anbieter, die sich insbesondere in der Haupteinkaufslage oder in integrierten Lagen befinden, weisen lediglich sehr geringe Verkaufsflächengrößen von deutlich unter 100 m²
auf (z.B. Laurenz Hausgeräte). Dabei handelt es sich zumeist um kleine Spezialanbieter
wie Handy Shops oder Läden für Fotozubehör sowie stärker dienstleistungsorientierte
Fachbetriebe. Im Elektrowarenbereich ist für die Stadt Tuttlingen eine leicht überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung mit ca. 96 m² / 1.000 EW festzuhalten (Durchschnitt: 79 m²).
29
2.
Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet
Das überörtliche Einzugsgebiet (Zone II) ist überwiegend ländlich strukturiert und von einer geringen Bevölkerungsdichte geprägt. Dementsprechend gering sind die Angebote im
mittelund längerfristigen Bedarfsbereich, wobei v. a. Trossingen und Spaichingen als
Standorte zu nennen sind. Der Angebots- und Umsatzschwerpunkt im überörtlichen Einzugsgebiet liegt im Nahrungs- und Genussmittelbereich.
2.1
Lebensmittel
Die Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet des Planobjektes ist im Lebensmittelsektor durch zahlreiche Anbieter geprägt; besonders in Spaichingen, Trossingen und
Wehingen sind Lebensmittelmärkte in größerer Auswahl zu finden. Aber auch in Immendingen und Mühlheim ist ein begrenztes Angebot im Lebensmittelbereich vorhanden. In
kleineren Orten wird die Grundversorgung häufiger durch Kleinstanbieter und das Lebensmittelhandwerk sichergestellt. Die wesentlichen Anbieter im überörtlichen Einzugsgebiet sind in Übersicht 4 dargestellt.
Die räumliche Verteilung der Lebensmittelanbieter weist eine vergleichsweise dichte Ausstattung im westlichen Bereich von Zone II des Einzugsgebietes auf; auch an das Einzugsgebiet westlich anschließend befinden sich Städte mit einem attraktiven Lebensmitteleinzelhandel (Rottweil, Villingen-Schwenningen, Donaueschingen). Hingegen sind größere Lebensmittelbetriebe im östlichen Teil von Zone II des Einzugsgebietes kaum zu
finden. Es ist daher anzunehmen, dass gerade Kunden aus diesem Bereich ihre Lebensmitteleinkäufe zum Teil bereits heute in Tuttlingen tätigen.
30
Übersicht 4: Wesentliche Anbieter im Lebensmittelbereich im überörtlichen Einzugsgebiet
Anbieter Betriebstyp
Standorte
Kaufland
Supermarkt /
Großer Supermarkt
Spaichingen
Edeka
Supermarkt
Mühlheim, Wehingen, Trossingen, Aldingen, Geisingen
Rewe
Supermarkt
Spaichingen, Trossingen
Aldi
Lebensmitteldiscounter Spaichingen, Trossingen
Lidl
Lebensmitteldiscounter Immendingen, Spaichingen, Wehingen, Trossingen
Netto
Lebensmitteldiscounter Spaichingen, Balgheim, Aldingen, Gosheim, Wehingen
Penny
Lebensmitteldiscounter Denkingen, Trossingen, Geisingen
Norma
Lebensmitteldiscounter Spaichingen, Trossingen, Wehingen
Quelle: GMA-Erhebungen und Darstellung 2012
2.2
Drogeriewaren
Neben den Anbietern dm (Spaichingen, Trossingen) und Müller (Trossingen) ist im überörtlichen Einzugsgebiet vornehmlich auf Schlecker-Märkte hinzuweisen1. Die wesentlichen Anbieter im Drogeriewarensegment werden in Übersicht 5 dargestellt.
Übersicht 5: Wesentliche Anbieter im Drogeriebereich im überörtlichen Einzugsgebiet
Anbieter
Betriebstyp
Standorte
dm
Drogeriemarkt
Spaichingen, Trossingen
Müller
Drogeriemarkt
Trossingen
Schlecker
Drogeriemarkt
Spaichingen, Aldingen, Gosheim, Trossingen, Wurmlingen,
Immendingen, Fridingen, Emmingen-Liptingen, Geisingen,
Neuhausen ob Eck, Böttingen
1
Zum Zeitpunkt der Erstellung des vorliegenden Gutachtens befindet sich die Firma Schlecker im Insolvenzverfahren. Ob Teile des Filialnetzes erhalten werden können, ist derzeit
noch nicht geklärt.
31
2.3
Bücher
Das Angebot an Büchern in Zone II des Einzugsgebietes ist sehr gering. Buchhandlungen
sind im Zentrum von Spaichingen (Hettinga) und Trossingen (Müller) vorhanden.
2.4
Spielwaren
Im Spielwarenbereich ist im überörtlichen Einzugsgebiet des Vorhabens ein vergleichsweise großes Angebot vorzufinden. Relevante Anbieter sind in Spaichingen Spielwaren
Reisch und die Fa. Schrödl, sowie eine weitere Niederlassung von Schrödl in Trossingen.
In Aldingen ist Modell und Spiel Schneider ansässig. Als Hauptwettbewerber liegt jedoch
Toys’R’Us in Bad Dürrheim außerhalb des Einzugsgebietes.
2.5
Bekleidung
Im Bekleidungssegment sind v. a. in Spaichingen, Trossingen und Immendingen größere
Anbieter vorhanden. Bei diesen Anbietern handelt es sich zumeist um Textilfachmärkte.
Zu den wesentlichen nicht-filialisierten Betrieben zählen das Maka Kaufhaus und das
Modehaus Kimmerl in Spaichingen sowie Mode Messner in Trossingen.
2.6
Schuhe
Im Bereich Schuhe ist im gesamten überörtlichen Einzugsgebiet nur ein geringes Angebot
vorhanden. In Spaichingen sind mit Deichmann und Quick-Schuh marktgängige Schuhfachmärkte vorhanden, in Trossingen sind Deichmann und das Schuhhaus Dufner die
größten Anbieter. In Wehingen ist mit Schuh und Orthopädie Mayer ein leistungsfähiger
Anbieter vor Ort.
2.7
Sport
Das gesamte Sportsegment ist im überörtlichen Einzugsgebiet nur sehr rudimentär ausgeprägt. So gibt es mehrere Fahrradhändler, die jedoch auf den Werkstattbetrieb fokussiert sind. Als weiterer Spezialanbieter ist z. B. Lancade (Reitsport) in Aixheim ansässig.
Als leistungsfähiges Sportgeschäft mit breitem Sortiment kann in Zone II des Einzugsgebietes nur Intersport Nann in Gosheim gelten.
32
2.8
Hausrat , Heimdekor
Anbieter im Sortimentsbereich Hausrat / Heimdekor sind lediglich vereinzelt vorhanden
und weisen nur eine geringe Verkaufsfläche von deutlich unter 100 m² auf, z. B. Lichtblick
(Kerzen) in Spaichingen.
2.9
Im überörtlichen Einzugsgebiet des Planobjektes werden Elektrowaren nur in sehr geringem Umfang angeboten. Die hier ansässigen Anbieter verfügen über sehr kleine Verkaufsflächen deutlich unter 100 m² und agieren z. T. als Bestellshop (Quelle-Shops) oder
Serviceanbieter. Die relevanten Wettbewerber befinden sich daher außerhalb des Einzugsgebietes und dort zumeist in nicht integrierten Lagen. Als wesentliche Anbieter außerhalb des Einzugsgebietes sind folgende in Übersicht 6 aufgeführten Anbieter zu nennen.
Übersicht 6: Wesentliche Anbieter außerhalb des Einzugsgebietes
Anbieter
Betriebstyp
Standorte
Media Markt
Fachmarkt
Bad Dürrheim, Singen, Albstadt
Euronics XXL
Fachmarkt
Rottweil, Balingen
HEM Expert
Fachmarkt
Singen
Expert
Fachmarkt
Villingen-Schwenningen, Sigmaringen
2.10
Planungen im Einzugsgebiet
In Trossingen ist auf dem sog. „Efka-Areal“ die Realisierung eines Fachmarktzentrums
geplant. Als Nutzungen sind hierbei die Verlagerung von zwei Lebensmittelmärkten sowie
die Ansiedlung mehrerer Fachmärkte (u. a. Textil, Schuhe, 1-€-Shop) geplant.
3.
Wettbewerb in angrenzenden Teilräumen
Der Wettbewerb im Untersuchungsraum, der nicht zum übergemeindlichen Einzugsgebiet
zählt, ist in Übersicht 7 zusammengefasst.
33
4.
Fazit der Angebotsanalyse
Aufgrund des insgesamt eher eingeschränkten Einzelhandelsangebotes in den projektrelevanten Branchen im abgegrenzten überörtlichen Einzugsgebiet ist bereits heute von
deutlichen Kaufkraftzuflüssen nach Tuttlingen auszugehen. Dabei steht das Mittelzentrum
Tuttlingen vor allem im Wettbewerb mit den Einzelhandelsstandorten Trossingen und
Spaichingen.
Insgesamt stellt sich die Angebotssituation in den für das Planobjekt relevanten Sortimenten in Tuttlingen zumeist durchschnittlich bis überdurchschnittlich dar. Dabei muss jedoch
beachtet werden, dass Tuttlingen als Mittelzentrum auch eine überörtliche Versorgungsfunktion für das ländlich geprägte Umland übernimmt.
Tabelle 3:
Daten
Ausgewählte Versorgungskennziffern je 1.000 Einwohner von Tuttlingen im Vergleich
Gemeinde / Kennziffer
Tuttlingen
GMA-Kennziffer
Einwohner
34.262
30.001 – 40.000
Verkaufsflächenausstattung* Nahrungs- und Genussmittel
755 m²
610 m²
Verkaufsflächenausstattung* Drogeriewaren
76 m²
65 m²
Verkaufsflächenausstattung* Bücher, Zeitschriften
18 m²
17 m²
Verkaufsflächenausstattung* Spielwaren
55 m²
19 m²
Verkaufsflächenausstattung* Bekleidung
247 m²
288 m²
83 m³
51 m²
123 m²
55 m²
Verkaufsflächenausstattung* Hausrat, Heimdekor
76 m²
74 m²
Verkaufsflächenausstattung* Elektrowaren, Medien
96 m²
79 m²
Verkaufsflächenausstattung* Schuhe
Verkaufsflächenausstattung* Sport
*
Verkaufsfläche in m² je 1.000 Einwohner
Quelle: GMA-Erhebungen Tuttlingen; GMA, Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland 2011, Basis
18 Städte und Gemeinden 30.001- 40.000 Einwohnern (ca.-Werte, gerundet)
34
IV.
Voraussichtliche Marktposition und Auswirkungen des Planvorhabens
1.
Methodischer Ansatz
Die zu erwartenden wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Planobjektes werden im Folgenden vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumina und der dargelegten Angebotsstrukturen ermittelt. Hierzu werden zwei Berechnungsschritte durchgeführt:
Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens (= Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet dar und verdeutlicht, aus welchen Teilräumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher zufließt.
Mit einem zweiten Ansatz, dem Umsatzumverteilungsmodell, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote im Einzugsgebiet eingeschätzt. Damit wird aufgezeigt, wo – und in welchem Umfang – dem bestehenden Einzelhandel Umsätze verloren gehen.
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes mit
dem für das Einzugsgebiet ermittelten Nachfragevolumen (= Kaufkraft) aus. Als wesentliche Kriterien bei der Ermittlung der Marktanteile werden die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet, ausgewählte Zeit-Distanz-Werte, die Art und Dimensionierung der vorgesehenen Einzelhandelsnutzung, die Lage und das Standortumfeld (u. a. sonstige Handelsnutzungen) berücksichtigt. Vor diesem Hintergrund sind die in Tabelle 4 dargestellten
Marktanteile und Umsatzleistungen, differenziert nach Einzugsgebietszonen und Branchen, zu erwarten.
Es ist darauf hinzuweisen, dass in Bezug auf die jeweiligen Branchen maximale Flächenwerte für das Planvorhaben unterstellt wurden die in der Summe aufgrund der max. Verkaufsflächenbegrenzung von 9.000 m² am Planstandort nicht zu realisieren sind.
35
Tabelle 4:
Umsatzerwartung der geplanten Nutzungen auf dem „Union-Areal“ in Tuttlingen
Zone I (Tuttlingen)
Kaufkraft
in Mio. €
Nahrungs- und
Genussmittel
(max. 1.750 m²
VK)
Drogeriewaren
(max. 800 m² VK)
Bücher
(max. 500 m² VK)
Marktanteil
in %
Zone II (Mittelbereich)
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Streuumsätze
Umsatz mit
Randsortimenten
Umsatz
gesamt
64,6
7
4,5
186,8
<1
0,9
0,2
0,6
6,2
13,2
15
2,0
38,2
<1
0,2
0,1
0,6
2,9
3,9
20
0,8
11,2
10
1,1
0,1
---
2,0
3,9
20
0,8
0,1
---
1,3
48,7
3–4
1,7
0,3
---
3,8
13,6
4–5
0,6
0,1
---
1,6
13,6
10
1,4
0,2
---
2,8
10,5
6
0,6
0,1
---
1,4
51,1
10
5,1
0,8
---
11,2
Spielwaren
1,4
30
0,4
(max. 500 m² VK)
Bekleidung
(max. 1.800 m²
16,8
11
1,8
VK)
Schuhe
4,6
20 – 21
0,9
(max. 900 m² VK)
Sport
(max. 1.100 m²
4,7
25
1,2
VK)
Dekoration
3,6
20
0,7
(max. 500 m² VK)
Elektrowaren
(max. 2.200 m²
17,7
30
5,3
VK)
--- Ausweis nicht sinnvoll
Quelle: GMA-Berechnungen 2012 (ca.-Werte gerundet)
36
Zu den in Tabelle 4 aufgeführten Umsätzen durch Kunden aus dem Einzugsgebiet kommen Streuumsätze durch Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes, z. B. Pendler, Besucher und Touristen; diese Streuumsätze können je nach Sortiment mit 5 – 10 % des
Gesamtumsatzes angesetzt werden.
Die vorliegenden Untersuchungen zur Ermittlung der Umsatzerwartung und Umsatzherkunft am Planstandort über das Marktanteilkonzept stellen nur einen Baustein zur Ermittlung der Marktposition des gesamten Vorhabens dar. In den nachfolgenden Kapiteln werden die potenziellen Auswirkungen im Sinne von Umsatzverlusten bestehender Einzelhandelslagen in Tuttlingen bzw. im Umland näher untersucht (Umsatzumverteilungsanalyse).
3.
Mögliche wirtschaftliche / wettbewerbliche Auswirkungen
Mit der Neuetablierung eines Einzelhandelsobjektes werden i.d.R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Das Umsatzumverteilungsmodell stellt
einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Folgewirkungen des zu untersuchenden Planobjektes dar.
Dabei sind folgende Punkte zu beachten:
Die zusätzliche Kaufkraftbindung in der Stadt Tuttlingen, d.h. der Kaufkraftanteil
der Tuttlinger Bevölkerung, der durch die Ansiedlung des Planobjektes nicht weiter
an auswärtige Einzelhandelsstandorte abfließt. Diese Anteile sind umverteilungsneutral gegenüber den Anbietern in Tuttlingen.
Der zusätzliche Kaufkraftzufluss aus dem überörtlichen Einzugsgebiet (Zone II),
diese Anteile sind ebenfalls umverteilungsneutral gegenüber dem Tuttlinger Einzelhandel.
Die zusätzlichen Kaufkraftzuflüsse von Kunden außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (= Streuumsätze).
Der Umfang der durch das Planobjekt ausgelösten Umsatzumverteilungen in Tuttlingen und dem überörtlichen Einzugsgebiet (Mittelbereich).
37
Zur Ermittlung der Umsatzumverteilung für den Einzelhandel im Einzugsgebiet werden die
aus dem Marktanteilkonzept berechneten Umsätze nach Zonen und Branchen gewichtet.
In der Modellrechnung wurden folgende Kriterien berücksichtigt:
die aktuelle Ausstattung in den Kommunen des Einzugsgebietes und die Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben
die Versorgungsbedeutung der Kommunen
die großräumige Wettbewerbssituation inkl. der Überlagerung durch sonstige Einzelhandelsstandorte.
Ein wesentlicher Teil der projektrelevanten Kaufkraft in Zone I und II wird bereits heute in
Tuttlingen gebunden. Eine weitere Grundannahme ist, dass diejenigen Einkaufsstandorte,
die im Sortiment die höchsten Überschneidungen mit dem Planvorhaben aufweisen,
quantitativ am stärksten betroffen sein werden.
3.1
Umverteilungswirkungen in Tuttlingen
Unter Zugrundelegung o. g. Aspekte sind in Tuttlingen folgende branchenbezogene Umverteilungswirkungen zu erwarten:
Nahrungs- und Genussmittel: Die Ansiedlung eines Rewe-Supermarktes würde
in der Stadt Tuttlingen zu Umsatzumverteilungseffekten in einer Größenordnung
von max. 5 % führen und sich auf die zahlreichen Angebotsstandorte in Tuttlingen
verteilen. Dabei wären Wettbewerber außerhalb der Innenstadt deutlich stärker
von Umsatzumverteilungswirkungen betroffen als die innerstädtischen Standorte
(ca. 1 – 2 % Umsatzeinbußen).
Drogeriewaren: Die Ansiedlung eines Drogeriemarktes würde zu Umsatzumverteilungseffekten in einer Größenordnung von ca. 7 – 8 % in der Innenstadt und 6 –
7 % im restlichen Stadtgebiet führen. Insgesamt wird somit das Beeinträchtigungsverbot erfüllt. Als attraktive Anbieter zur Ergänzung des innerstädtischen
Angebots kommen insb. dm und Rossmann in Betracht.
38
Bücher: Im Bereich Bücher wird die Angebotssituation durch mehrere kleinflächige Anbieter in der Tuttlinger Innenstadt dargestellt. Bei der Ansiedlung eines Anbieters für Bücher ist mit Umsatzumverteilungseffekten in einer Größenordnung
von ca. 25 – 30 % zu rechnen1. Städtebauliche Auswirkungen i. S. einer Schädigung des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereichs von Tuttlingen sind
nicht zu erwarten.
Spielwaren: Im Bereich Spielwaren werden sich die Umsatzumverteilungseffekte
im Rahmen von ca. 20 % bewegen1. Betroffen sind davon v. a. der Müller Drogeriemarkt in der Innenstadt und Rofu Kinderland im Gewerbegebiet.
Bekleidung: Bei der Ansiedlung eines weiteren Bekleidunganbieters wie K&L in
der vorgesehenen Größenordnung ist mit Umsatzumverteilungseffekten in einer
Größenordnung von ca. 6 – 7 % gegenüber den Betrieben in der Tuttlinger Innenstadt zu rechnen. In den sonstigen Lagen der Stadt Tuttlingen bewegen sich die
Umsatzverluste auf einem Niveau von ca. 3 – 4 %. Jedoch ist bezüglich der ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte zu beachten, dass durch die Ansiedlung eines weiteren Magnetbetriebs und attraktiven „Markenanbieters“ die Attraktivität der
Einkaufsstadt Tuttlingen insgesamt gesteigert werden kann, sodass durch die zu
erwartenden Kundenzuführeffekte in Folge der Realisierung des Projekts „UnionAreal“ die Umsatzumverteilungseffekte in Teilen zu relativieren sind. Insgesamt
kann somit festgehalten werden, dass durch die Ansiedlung des Anbieters K&L
keine städtebaulichen Auswirkungen im Untersuchungsraum ausgelöst werden.
Schuhe: Bei einer Ansiedlung eines Schuhanbieters käme es ggü. den Anbietern
in der Innenstadt zu Umsatzverlusten in einer Größenordnung von ca. 4 – 5 %. Die
Fachmarktanbieter in Gewerbegebietslage hätten Umsatzumverteilungseffekte in
einer Größenordnung von ca. 7 – 8 % zu erwarten. Städtebauliche Auswirkungen
i. S. einer Schädigung des zentralen Versorgungsbereichs sind nicht zu erwarten.
Sport: Die Ansiedlung eines Intersport Sportfachmarkts kann noch nicht abschließend bewertet werden, da auf Grundlage der übermittelten Daten nicht klar ist, ob
es sich bei der Ansiedlung um die Verlagerung des im Gewerbegebiet Nord angesiedelten Intersport Butsch Marktes, oder um eine neue Filiale handelt. Bei einer
1
Hierbei handelt es sich um die Darstellung einer maximalen Wettbewerbswirkung durch
Belegung der Gesamtverkaufsfläche durch dieses Sortiment. Lt. den Planungen der Projektentwicklung ist aber nur eine anteilige Belegung vorgesehen.
39
Verlagerung sind keine nennenswerten Auswirkungen im gesamten Mittelbereich
Tuttlingen zu erwarten, da keine zusätzlichen Verkaufsflächen entstehen. Bei einer
Neuansiedlung würde es insb. zu Umsatzumverteilungseffekten ggü. dem bestehenden Intersport Butsch Markt in dezentraler Standortlage in einer Größenordnung von ca. 15 – 20 % kommen, die als Kannibalisierungseffekte einzuordnen
sind. Auf Grund des in der Tuttlinger Innenstadt nur marginal ausgeprägten Besatzes im Sportbereich sind Auswirkungen auf die Tuttlinger Innenstadt auszuschließen.
Hausrat / Heimdekor: Bei einer Ansiedlung eines Heimdekoranbieters käme es
ggü. den Anbietern in der Innenstadt zu Umsatzverlusten in einer Größenordnung
von ca. 3 – 4 %. Die Fachmarktanbieter in Gewerbegebietslage hätten Umsatzumverteilungseffekte in einer Größenordnung von ca. 2 – 3 % zu erwarten.
Elektrowaren / Medien: Bei der Ansiedlung eines Media Markt Elektrofachmarkts
wird es in Tuttlingen insbesondere zu Umsatzumverteilungseffekten ggü. dem Mega-Company Elektrofachmarkt in der Daimlerstraße im Gewerbegebiet Nord
kommen. Die Umsatzverluste dieses Hauptwettbewerbers sind auf ca. 20 – 25 %
zu beziffern. Die sonstigen Anbieter im Bereich Elektrowaren stehen auf Grund ihres jeweils speziellen Angebots (z.B. weiße Ware, Telekommunikation, Computer)
nicht in direkter Wettbewerbssituation zu dem geplanten Elektrofachmarkt am
Standort „Union-Areal“ und werden daher nur untergeordnet vom Vorhaben betroffen sein. Daher bewegen sich die Umsatzverluste ggü. den Anbietern in der Tuttlinger Innenstadt auf einem Niveau von ca. 10 – 15 % und werden zu keinen Auswirkungen i. S. einer Schädigung des zentralen Versorgungsbereichs führen.
40
3.2
Umverteilungswirkungen in der Zone II
Nicht in allen projektrelevanten Sortimenten ist aus Zone II ein zusätzlicher Kaufkraftzufluss nach Tuttlingen zu erwarten, so dass es in Zone II in diesen Sortimenten auch nicht
zu wesentlichen Umverteilungseffekten kommen wird. In Zone II sind Umverteilungswirkungen in Bezug auf die Angebotsüberschneidungen mit dem Planobjekt nur noch in sehr
eingeschränktem Maße in den Unter- und Kleinzentren zu erwarten.
Nahrungs- und Genussmittel: Im Tuttlinger Umland werden sich die Umsatzumverteilungseffekte auf eine Vielzahl an Angebotsstandorten im gesamten Mittelbereich verteilen und sich unterhalb einer gutachterlichen Nachweisschwelle bewegen.
Drogeriewaren: Bei Drogeriewaren werden in Zone II die Umverteilungseffekte
unterhalb der rechnerischen Nachweisbarkeitsgrenze (< 1 %) liegen. Anbieter in
zentraler Einkaufslage werden aufgrund der Angebotsstruktur in keiner Weise tangiert.
Bücher: Im Umland bewegen sich die Auswirkungen auf Grund des marginalen
Angebots auf einem unkritischen Niveau.
Spielwaren: In Zone II ist ein vergleichsweise umfangreiches Angebot im Spielwarenbereich vorhanden, das jedoch nur geringe Umsatzumverteilungswirkungen
(unter 5 %) erfahren wird.
Bekleidung: In den Umlandkommunen ist nur ein vergleichsweise geringer Einzelhandelsbesatz vorhanden, wobei die größten Anbieter häufig an dezentralen
Standorten zu finden sind. Negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche sind daher nicht zu erwarten.
Schuhe: Die Marktbedeutung eines weiteren Schuhanbieters würde im Umland
gering ausfallen, sodass es im Umland zu keinen nennenswerten Umsatzumverteilungseffekten kommen würde.
Sport: Im Mittelbereich ist nur ein eingeschränktes Angebot im Sportbereich vorhanden, das durch einen weiteren Anbieter in Tuttlingen keine nachhaltige Schädigung erfahren wird.
41
Hausrat / Heimdekor: Die Umsatzumverteilungseffekte im Umland werden sich
auf eine Vielzahl von Standorten verteilen, sodass auch hier Auswirkungen auszuschließen sind.
Elektrowaren: Im Umland wird es zwar zu Umsatzverlusten kommen, diese werden sich jedoch deutlich unterhalb des relevanten Schwellenwerts von 10 % bewegen, sodass das Beeinträchtigungsverbot für den Elektrofachmarkt eingehalten
wird.
Insgesamt ist festzuhalten, dass in Zone II keine zentralen Lagen von wesentlichen Umverteilungen betroffen sein werden. In den zentralen Einkaufslagen treten in den projektrelevanten Branchen Umverteilungsquoten von deutlich unter 10 % auf, so dass Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen grundsätzlich auszuschließen sind. Diese vergleichsweise geringen Umverteilungswirkungen sind v. a. auf die heute bereits hohe Einkaufsorientierung der Einwohner aus Zone II auf die Stadt Tuttlingen bzw. andere Mittelund Oberzentren außerhalb des Einzugsbereiches zurückzuführen.
Des Weiteren wird es aufgrund von Kaufkraftumlenkungen insbesondere im mittelund
längerfristigen Bedarfsbereich auch zu Umverteilungseffekten außerhalb des Einzugsgebietes kommen, die sich insbesondere auf die umliegenden Mittel- und Oberzentren beziehen.
3.3
Umverteilungen außerhalb des Einzugsgebietes
Die Umverteilungswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes betreffen im Wesentlichen
Umsatzleistungen mit Kunden aus dem Marktgebiet des Tuttlinger Einzelhandels. Damit
werden Umsatzleistungen, die bislang durch Anbieter überwiegend in den zentralen Orten
außerhalb des Einzugsgebietes erzielt werden, wieder nach Tuttlingen„zurückgeholt“.
Folgende Angebotsstandorte sind dabei vorrangig anzusprechen:
Spielwaren: Bei Spielwaren ist neben einer Orientierung auf die Angebote in Tuttlingen auch ein deutlicher Kaufkraftabfluss nach Bad Dürrheim, VillingenSchwenningen und Rottweil festzuhalten.
42
Sport: Bei Sportartikeln sind in angrenzenden Standorten v. a. die Wettbewerbsstandorte Villingen Schwenningen, Bad Dürrheim, Rottweil und mit Abstrichen Balingen zu beachten.
Elektrowaren: Im Elektrosektor ist der Angebotsbesatz ebenfalls auf die umliegenden Standorte konzentriert.
Die wesentlichen Umsatzumverteilungswirkungen fasst Übersicht 7 zusammen. Neben
allen qualitativen Überlegungen ist auch darauf hinzuweisen, dass eine Vielzahl der o. a.
Wettbewerber in dezentraler Lage liegen.
43
Übersicht 7: Wesentliche Einzelhandelsangebote in den an das Einzugsgebiet angrenzenden zentralen Orte und Betroffenheit
durch das Union Areal
Ort (EW)
Status Sortimente
VillingenOZ
Schwenningen
Leitbetriebe
Standortbewertung
Bekleidung
C & A, Modehaus Götz
Innenstadt
Bücher
Osiander, Weltbild, Morys, Wiebelt, Bücherinsel, Müllersche
Innenstadt
Elektro
Expert
dezentral
Spielwaren
Spielkiste, Schrödl & Kohler
Innenstadt
Sport
Singen
OZ
Bekleidung
Bücher
MZ
Innenstadt / dezentral
Innenstadt / integrierte
Lage
Innenstadt
Elektro
Media Markt, Expert HEM
dezentral
Spielwaren
Lauterwasser
Innenstadt
Intersport Schweizer, Fahrrad Graf,
Fahrrad Stroppa
Modepark Röther, Vögele, Modehaus
Ruof, Babyland Dannecker
Lage
Bücher
Buch Wagner, Weltbild, Rieger
Innenstadt
Elektro
Euronics XXL
Innenstadt
Spielwaren
Strobel
Innenstadt
Sport
Intersport Paul, Intersport Adventure
Sport
Balingen
Sport Müller, Sport Vision, Pferdesport
Loesdau, Fahrrad Singer, Rottlers Pedal
Heikorn, Karstadt, Zinser, C & A, H & M,
Kik, Fischer, Babyland
Greuter, Weltbild, Friedlein, Lesefutter,
Presse + Buch
Bekleidung
Abschätzung
kungen
möglicher
Wir-
< 1 %,
keine Auswirkungen nachweisbar
1 – 2 %,
2–3%
wettbewerbliche Wirkungen
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
1 – 2 %,
2–3%
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
44
Ort (EW)
Status Sortimente
Rottweil
MZ
Bad Dürrheim
KZ
Leitbetriebe
Standortbewertung
Bekleidung
Vögele, Esprit, Russ
Bücher
Der Buchladen, Dussmann
Innenstadt
Elektro
Euronics XXL
dezentral
Spielwaren
Reisch
Innenstadt
Sport
Sport Bubi, Ski Stadl, Intersport Kirsner,
Radwelt Meßmer
Lage
Bekleidung
Adler, Takko, Vögele
dezentral
Bücher
Morys Hofbuchhandlung
integrierte Lage
Elektro
Media Markt
dezentral
Spielwaren
Toys R Us
dezentral
Sport
Intersport Profimarkt
dezentral
Abschätzung
kungen
möglicher
Wir-
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
< 1 %,
3–4%
3–4%
< 1 %,
Quelle: GMA-Darstellung 2012
45
4.
Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen
Wesentliche Prüfkriterien zur Beurteilung der möglichen Auswirkungen der geplanten Ansiedlung des Einkaufszentrums auf die städtebauliche und versorgungsstrukturelle Entwicklung der Stadt Tuttlingen sind die standortprägenden baustrukturellen, verkehrlichen
und nutzungsstrukturellen Rahmenbedingungen.
Der Planstandort befindet sich gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Tuttlingen und
Regionalplan im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt. Der Standort grenzt unmittelbar südlich an die bestehende Haupteinkaufslage an. Aufgrund der integrierten Lage
sowie der funktionalen Anbindung an die Innenstadt kann die Eignung des Standortes
bestätigt werden. Zudem können sich durch den Bau des Einkaufszentrums positive Verbundeffekte für die Tuttlinger Innenstadt ergeben.
Im Sinne eines zentralen Komplementärstandortes, der bestimmte Angebote umfasst, die
in dieser Form und Größenordnung nicht in der bestehenden Haupteinkaufslage angesiedelt werden können (z.B. Supermarkt, Elektrofachmarkt, großes Textilkaufhaus) ist eine
Ansiedlung als sinnvoll zu bewerten. Diese Empfehlung zur Stärkung des Einzelhandelsangebotes in Tuttlingen wurde bereits im Jahr 2009 im Einzelhandelskonzept der Stadt
Tuttlingen gegeben.
Bezüglich der einzelnen geprüften Sortimente ist auf folgende mögliche städtebauliche
Auswirkungen in der Innenstadt hinzuweisen:
Nahrungs- und Genussmittel: Bezüglich der Auswirkungen auf die Betriebe in
der Tuttlinger Innenstadt wird insb. der Nahkauf-Lebensmittelmarkt im weiteren
Standortumfeld mit nennenswerten Umsatzverlusten zu rechnen haben. Die sonstigen Spezialanbieter bzw. Betriebe des Lebensmittelhandwerks werden keine wesentlichen Umsatzumverteilungseffekte spüren. Somit werden keine städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen ausgelöst, sodass insgesamt
auch unter Berücksichtigung der sonstigen Planungen im Lebensmittelbereich das
Beeinträchtigungsverbot eingehalten wird.
Drogeriewaren: In der Innenstadt werden insb. die Drogeriefachmärkte IhrPlatz,
Schlecker sowie der Müller Drogeriemarkt mit den höchsten Umsatzverlusten zu
rechnen haben. Beim Anbieter Schlecker ist kurz- bis mittelfristig mit einem Markt-
46
austritt eines oder mehrerer Drogeriemärkte in Tuttlingen zu rechnen. Die sonstigen vorhandenen Anbieter in der Innenstadt sind als leistungsfähig einzuordnen,
sodass Marktaustritte hier nicht zu erwarten sind. Somit wird das Beeinträchtigungsverbot erfüllt. Als attraktive Anbieter zur Ergänzung des innerstädtischen
Angebots kommen insb. dm und Rossmann in Betracht.
Bücher: Die Analyse der quantitativen sowie qualitativen Entwicklungspotenziale
hat gezeigt, dass eine Ausweitung des Angebots um einen attraktiven Anbieter
sinnvoll erscheint, um bisher abfließende Kaufkraft wieder am Standort Tuttlingen
zu binden. Daher könnte die Ansiedlung eines Anbieters aus diesem Bereich zusammen mit den anderen am Standort „Union-Areal“ vorgesehenen Anbietern zu
einer Attraktivitätssteigerung und stärkeren Anziehungskraft für Kunden aus dem
Umland führen. Städtebauliche Auswirkungen i.S. einer Schädigung des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereichs von Tuttlingen sind schon deshalb
nicht zu erwarten, da durch das zusätzliche Angebot eine Attraktivierung erfolgen
wird.
Spielwaren: Städtebauliche Auswirkungen i.S. einer Schädigung des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereichs von Tuttlingen sind nicht zu erwarten, da
der Müller Drogeriemarkt als wesentlicher Wettbewerber zahlreiche weitere Sortimente führt und den Umsatzrückgang im Spielwarensektor in der Gesamtbilanz
nur begrenzt spüren wird. Darüber hinaus führt das zusätzliche Angebot zu einer
weitergehenden Attraktivierung der Innenstadt.
Bekleidung: Als Hauptwettbewerber ist in der Tuttlinger Innenstadt insb. C&A zu
nennen, der ein vergleichbares Angebotssegment abdeckt. Aber auch andere Anbieter im mittelpreisigen Segment werden in Wettbewerbssituation mit dem vorgesehenen Anbieter treten. Jedoch ist bezüglich der ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte zu beachten, dass durch die Ansiedlung eines weiteren Magnetbetriebs und attraktiven „Markenanbieters“ die Attraktivität der Einkaufsstadt Tuttlingen insgesamt gesteigert werden kann, sodass durch die zu erwartenden Kundenzuführeffekte in Folge der Realisierung des Projekts „Union-Areal“ die Umsatzumverteilungseffekte in Teilen zu relativieren sind. Somit ist der vorgesehene
Anbieter K&L als sinnvolle Angebotsergänzung am Standort Innenstadt Tuttlingen
zu sehen und kann zusammenfassend als positiv bewertet werden.
Schuhe: Der Bereich Schuhe ist in der Tuttlinger Innenstadt vor dem Hintergrund
eines innerstädtischen Leitsortiments nur schwach ausgeprägt. In der Innenstadt
47
ist lediglich der Fachmarktanbieter Quick Schuh sowie wenige kleinflächige
Schuhanbieter vorhanden. Eine Angebotsergänzung im Bereich Schuhe erscheint
sinnvoll für eine Attraktivitätssteigerung des Angebots in der Tuttlinger Innenstadt
zu sein. Städtebauliche Auswirkungen i. S. einer Schädigung des zentralen Versorgungsbereichs sind nicht zu erwarten.
Sport: Auf Grund des in der Tuttlinger Innenstadt nur marginal ausgeprägten Besatzes im Sportbereich sind Auswirkungen auf die Tuttlinger Innenstadt auszuschließen. Vor dem Hintergrund der Stärkung des Einzelhandelsstandorts Innenstadt Tuttlingen ist eine Angebotsergänzung im Bereich Sport sowohl bei einer
Verlagerung eines bestehenden Anbieters, als auch bei einer Neuansiedlung zu
begrüßen. So sind unter Berücksichtigung des Mittelbereichs ohne wesentliches
Angebot im Sportbereich noch Entwicklungspotenziale im Sportbereich vorhanden.
Hausrat / Heimdekor: Im Bereich Dekoration ist derzeit nur ein vergleichsweise
unterdurchschnittliches Angebot vorhanden. Durch die Ansiedlung eines attraktiven Anbieters wie z. B. „Das Depot“ könnte eine sinnvolle Ergänzung zu dem bereits vorhandenen innerstädtischen Angebot geschaffen werden.
Elektrowaren: In der Tuttlinger Innenstadt wird das Angebot v.a. durch Telekommunikationsanbieter bestimmt. Spezialanbieter sind nur vereinzelt vorhanden. Daher wird eine Neuansiedlung zu keinen Auswirkungen i. S. einer Schädigung des
zentralen Versorgungsbereichs führen. Vielmehr würde die Tuttlinger Innenstadt
durch die Ansiedlung eines attraktiven Magnetbetriebs profitieren, da das Angebot
im Elektrobereich in der Tuttlinger Innenstadt sowohl in quantitativer als auch in
qualitativer Hinsicht eher schwach ausgeprägt ist.
Aufgrund der in Tuttlingen bestehenden Einzelhandelsstruktur werden insgesamt die dezentralen Einzelhandelsstandorte stärker von Umsatzumverteilungswirkungen betroffen
sein als innerstädtische Standorte. Dies gilt insbesondere in den Bereichen Lebensmittel,
Spielwaren, Schuhe, Sport und in besonderem Maße Elektrowaren. Im Segment Elektrowaren liegen die Umverteilungswerte an dezentralen Standorten sehr hoch, so dass in
diesem Bereich Bestandsabschmelzungen möglich sind. Für den Fall einer Aufgabe von
Betrieben im Elektrowarenbereich in dezentraler Gewerbegebietslage, kann hieraus keine
städtebauliche Beeinträchtigung abgeleitet werden, da Anbieter in dezentralen Gewerbegebietslagen keinen Bestandsschutz gegenüber einem Vorhaben in der Innenstadt besitzen. Gleiches gilt für den Sportwarenanbieter Intersport Butsch, der sich ebenfalls in de-
48
zentraler Gewerbegebietslage befindet und mit deutlichen Umsatzrückgängen zu rechnen
hat.
Insgesamt bleibt bezüglich der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen durch das geplante Einkaufszentrum festzuhalten, dass dieses im zentralen Versorgungsbereich geplant ist und die Innenstadt in quantitativer und qualitativer Hinsicht ergänzen soll. Diesbezüglich ist auch bei Umverteilungswerten im Bereich der 10 %Schwelle nicht von wesentlichen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen auszugehen. Es ist nicht zu erwarten, dass der Einzelhandelsbestand in den zentralen Versorgungsbereichen im Mittelbereich Tuttlingen durch die Entwicklungen auf dem
„Union-Areal“ geschädigt wird. Im Bereich der Fußgängerzone sind genügend Magnetbetriebe etabliert (z.B. Müller, H & M, Tally Weijl), die einen starken Gegenpol zu dem Center bilden werden. Auch über die Grenzen Tuttlingens hinaus sind keine wesentlichen
raumordnerischen Wirkungen zu erwarten, da Tuttlingen aufgrund seiner relativ isolierten
Lage nur wenig Einfluss auf die Marktgebiete anderer Mittel- und Oberzentren nimmt.
5.
Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung
Die Stadt Tuttlingen ist in der regionalplanerischen Hierarchie als Mittelzentrum ausgewiesen und somit als Standort für großflächigen Einzelhandel vorgesehen. Durch die Ansiedlung eines Einkaufszentrums mit den geplanten und gutachterlicherseits geprüften
Sortimenten und Verkaufsflächen könnte eine sinnvolle Ergänzung bisheriger Angebote in
der Innenstadt erreicht sowie die Nahversorgung im Lebensmittelbereich in den angrenzenden Wohngebieten in fußläufiger Entfernung verbessert werden. Fast die Hälfte der
ermittelten Umsatzleistung des Einkaufszentrums wird in Tuttlingen selbst generiert (ca.
53 %). Aus Zone II stammen ca. 37 % des generierten Umsatzes, d.h. aus dem gesamten
mittelzentralen Verflechtungsbereich stammen ca. 90 % der Umsätze.
In Bezug auf die relevanten Rechtsvorschriften für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsprojekten in Baden-Württemberg bleibt festzuhalten, dass neben dem Integrationsgebot auch das Zentralitätsgebot, das Kongruenzgebot sowie das Beeinträchtigungsverbot eingehalten werden. Die Ausnahme stellt der Elektrowarenbereich dar; hier
ist jedoch v. a. ein Anbieter in dezentraler Gewerbegebietslage betroffen.
49
Dem Integrationsgebot wird entsprochen, da sich das Vorhaben in städtebaulich
integrierter Lage im ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich befindet und
unmittelbar an die Haupteinkaufslage von Tuttlingen angrenzt.
Auch dem Kongruenzgebot wird entsprochen, da das Planobjekt sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügt und ein Umsatzanteil von ca. 90 % aus dem
mittelzentralen Verflechtungsbereich Tuttlingens generiert wird.
In Bezug auf das Gesamtobjekt wird auch dem Beeinträchtigungsverbot entsprochen. Lediglich in Bezug auf das Sortiment Elektrowaren (das sich jedoch z.T.
aus nicht zentrenrelevanten Sortimenten zusammensetzt) in Tuttlingen selbst wird
das Beeinträchtigungsverbot formal verletzt; schädliche Auswirkungen auf das
städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sind hieraus jedoch nicht abzuleiten, so dass diese formale Verletzung
des Beeinträchtigungsverbotes im Bereich Elektrowaren als unwesentlich zu sehen ist. Im Gegenteil: Die innerstädtische Einzelhandelslage wird in diesem Segment gestärkt. Auch in Bezug auf das Sortiment Sport wird das Beeinträchtigungsverbot formal geringfügig verletzt; es sind jedoch keine schädlichen Auswirkungen
für den zentralörtlichen Versorgungsbereich zu erwarten, sondern hingegen eine
Stärkung der innerstädtischen Versorgungsfunktion.
Unter Aspekten der Raumordnung ist das Ansiedlungsvorhaben damit als verträglich einzustufen.
50
V.
Zusammenfassung
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde die Ansiedlung eines Einkaufszentrums in Tuttlingen analysiert. Im Vordergrund stand dabei die städtebauliche, versorgungsstrukturelle und raumordnerische Bewertung des Planobjekts. Folgende wesentliche Ergebnisse können zusammengefasst werden:
Bei dem Planobjekt handelt es sich um ein großflächiges Einzelhandelsobjekt gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO. Das Einkaufszentrum mit geplantem Supermarkt,
Elektrofachmarkt und Textilkaufhaus sowie weiteren typischen Sortimenten für ein
Einkaufszentrum soll insgesamt eine Verkaufsfläche von maximal 9.000 m² umfassen. Da zum aktuellen Zeitpunkt von Seiten des Investors noch kein endgültiges Nutzungs- und Flächenkonzept vorliegt, wurden neben den feststehenden
Anbietern weitere avisierte Sortimente anhand von Verkaufsflächenobergrenzen
gutachterlicherseits geprüft.
Das Standortareal am „Union-Areal“ befindet sich in integrierter Lage in unmittelbarer Angrenzung an die Haupteinkaufslage von Tuttlingen und ist im Einzelhandelskonzept der Stadt Tuttlingen sowie im Regionalplan als zentraler Versorgungsbereich dargestellt. Es besteht sowohl eine funktionale als auch direkte
räumliche Anbindung an die innerstädtische Einkaufslage. Der Standort verfügt
über eine sehr gute fußläufige Anbindung. Des Weiteren ist der Standort aufgrund
der Nähe zum benachbarten ZOB auch an das ÖPNV-Netz angebunden, so dass
die Standortlage grundsätzlich sehr positiv zu bewerten ist.
Das Einkaufszentrum wird voraussichtlich ein Einzugsgebiet erschließen, das dem
Marktgebiet von Tuttlingen entspricht und neben dem Stadtgebiet Tuttlingen (Zone I) auch ein überörtliches Einzugsgebiet (Zone II, mittelzentraler Verflechtungsbereich) umfasst. Im gesamten Einzugsgebiet leben ca. 134.289 Einwohner. Davon entfallen ca. 26 % auf die Stadt Tuttlingen.
In den meisten projektrelevanten Branchen weist die Stadt Tuttlingen eine gute
Verkaufsflächenausstattung auf. Eine Ausnahme stellt der Sortimentsbereich Bekleidung dar, in welchem die Stadt über eine unterdurchschnittliche Ausstattung
verfügt. Auch in den Bereichen Bücher und Dekorationsartikel sind noch deutliche
Entwicklungspotenziale gegeben.
51
Im überörtlichen Einzugsgebiet ist das Einzelhandelsangebot eher eingeschränkt,
so dass hier eine deutliche Orientierung der Einwohner auf Tuttlingen sowie benachbarte Mittel- und Oberzentren vorhanden ist. Allein die Unterzentren Trossingen und Spaichingen besitzen einen etwas breiteren Einzelhandelsbesatz.
Für das geplante Einkaufszentrum kann ein Gesamtumsatz in Höhe von ca. 30 –
35 Mio. € ermittelt werden (inkl. Teilsortimente und Streuumsätze). Hiervon
stammt fast die Hälfte aus Tuttlingen und sogar 90 % aus dem gesamten Verflechtungsraum. Das Kongruenzgebot ist somit eingehalten.
Auf Basis der unterstellten worst-case-Betrachtung treten in Bezug auf die Gesamtstadt im Elektrowaren- und Sportbereich Umsatzumverteilungseffekte auf, die
zu wettbewerblichen Auswirkungen führen können. Auch in Bezug auf die Sortimente Bücher und Spielwaren werden Umverteilungseffekte oberhalb der 10 %Schwelle erreicht. Es ist jedoch zu beachten, dass es sich dabei um einen worstcase-Ansatz handelt. So unterstellt er eine maximale Ausnutzung des Flächenkorridors von max. 500 m². Wesentliche städtebauliche Auswirkungen können aufgrund der Anbieterstruktur in der Tuttlinger Innenstadt weitgehend ausgeschlossen
werden.
Im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone II) ist nicht von kritischen Umverteilungseffekten im Sinne des Beeinträchtigungsverbotes auszugehen, die Umverteilungswirkungen liegen hier in allen Sortimenten deutlich unterhalb der 10 %-Marke.
Somit liegt keine Gefährdung zentraler Versorgungsbereiche, der Nahversorgung
im Umland oder des zentralörtlichen Systems im Gesamtraum vor.
Hinsichtlich der zu erwartenden Auswirkungen des Vorhabens ist festzuhalten, dass die
Ansiedlung insgesamt zu einer weiteren Erhöhung der Zentralität von Tuttlingen und einer
Verbesserung des Angebotes führen wird. Durch das Planvorhaben können neue Betriebsformen angesiedelt werden, die in der bestehenden Einkaufslage nicht zu realisieren
sind. Zudem ist durch die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im Innenstadtbereich eine Verbesserung der fußläufigen Nahversorgung der angrenzenden Wohngebiete
gegeben.
Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass sich das Planobjekt aufgrund der Lage im Mittelzentrum Tuttlingen in das zentralörtliche System einfügt und aufgrund der Lage im zentralen Versorgungsbereich keinen Konkurrenzstandort, sondern einen komplementären
Standort darstellt. Auswirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet werden in einem Bereich
liegen, der städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen ausschließt.
52
KARTEN-, TABELLEN- UND ÜBERSICHTSVERZEICHNIS
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Standort für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (VRG) in Tuttlingen 7
Karte 2:
Lage von Tuttlingen und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Karte 3:
Lage des Planobjektes im Stadtgebiet von Tuttlingen
14
Karte 4:
Voraussichtliches Einzugsgebiet des Planobjekts
20
9
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Prüfungsrelevante Sortimente am Standort „Union-Areal“
17
Tabelle 2:
Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
22
Tabelle 3:
Ausgewählte Versorgungskennziffern je 1.000 Einwohner von
Tuttlingen im Vergleich
Tabelle 4:
34
Umsatzerwartung der geplanten Nutzungen auf dem „Union-Areal“ in
Tuttlingen
36
Übersichtsverzeichnis
Übersicht 1:
Positive und negative Standortfaktoren des Union-Areals
13
Übersicht 2:
Wesentliche Anbieter* im Lebensmittelbereich in Tuttlingen
24
Übersicht 3:
Wesentliche Anbieter im Drogeriewarenbereich in Tuttlingen
26
Übersicht 4:
Wesentliche Anbieter im Lebensmittelbereich im
überörtlichen Einzugsgebiet
Übersicht 5:
31
Wesentliche Anbieter im Drogeriebereich im überörtlichen
Einzugsgebiet
31
Übersicht 6:
Wesentliche Anbieter außerhalb des Einzugsgebietes
33
Übersicht 7:
Wesentliche Einzelhandelsangebote in den an das Einzugsgebiet
angrenzenden zentralen Orte und Betroffenheit durch das Union Areal 44

TUTTLINGEN Standort Union-Areal

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