CLOPPENBURG

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CLOPPENBURG

Auswirkungsanalyse zum Projekt
„Carré Cloppenburg“ in
CLOPPENBURG
Auftraggeber:
genos Grundwerte- und Projektentwicklung GmbH, Vechta
Projektleitung:
Dipl.-Geogr. Birgitt Wachs
Dipl.-Geogr. Raimund Ellrott
Köln, Juli 2010
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München, Salzburg
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Frankfurter Straße 249b, 51147 Köln
Telefon: 02203 / 96 43 0 ; Telefax: 02203 / 9643 - 19
Email: info@gma.biz Internet: www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Carré Cloppenburg, Cloppenburg
Vorbemerkung
Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, Büro Köln, wurde im Mai 2010
von der genos Grundwerte- und Projektentwicklung GmbH, Vechta, beauftragt, die Auswirkungen der geplanten Etablierung eines großen Supermarktes und eines Elektrofachmarktes an der Soestenstraße / Bgm.-Heukamp-Straße in Cloppenburg zu erarbeiten.
Für die Bearbeitung der Untersuchung standen der GMA neben Angaben des Auftraggebers eigene Grundlagendaten, Informationen des Niedersächsischen Landesamtes und
des Statistischen Bundesamtes sowie der GfK Nürnberg zur Verfügung. Im Mai / Juni
2010 erfolgte eine Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels im voraussichtlichen
Einzugsgebiet des Vorhabens sowie eine Standortbesichtigung und Expertengespräche
durch GMA-Mitarbeiter. Sämtliche Daten und Informationen wurden von den Mitarbeitern
der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und unter
Beachtung wissenschaftlicher Grundlagen ausgewertet.
Dieser Bericht dient der Entscheidungsfindung der Gemeinde Cloppenburg und der am
Genehmigungsprozess Beteiligten. Eine Vervielfältigung oder Weitergabe dieses Berichts
an Dritte bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Büro Köln
Köln, im Juli 2010
ELL-WA/aw
Inhaltsverzeichnis
Seite
Vorbemerkungen
I.
Aufgabenstellung und Standortbewertung
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Planungsrechtliche Rahmenbedingungen
2
3.
Standortbeschreibung und -bewertung
4
3.1
Makrostandort Cloppenburg
4
3.2
Mikrostandort „Carré Cloppenburg“
6
II.
Daten zum Vorhaben
9
1.
Betriebstypendefinitionen und ausgewählte Marktdaten
9
1.1
Großer Supermarkt
9
1.2
Elektrofachmarkt
11
2.
Das „Carré Cloppenburg“ im Überblick
12
3.
Nachfragesituation
15
3.1
Einzugsgebiet und Bevölkerung
15
III.
Projektrelevante Wettbewerbssituation
19
1.
Einzelhandelsstrukturen in Cloppenburg
19
2.
Kurzskizze der Einzelhandelsstrukturen in Friesoythe, Quakenbrück und
Löningen
21
2.1
Friesoythe
21
2.2
Quakenbrück
23
2.3
Löningen
24
3.
Relevanter Wettbewerb für den großen Supermarkt
25
4.
Relevanter Wettbewerb für den Elektrofachmarkt
28
IV.
Voraussichtliche Auswirkungen des „Carré Cloppenburg“ auf
die Einzelhandelsstrukturen in Cloppenburg sowie den
umliegenden Mittelzentren
32
1.
Marktanteilkonzept
32
2.
Mögliche Auswirkungen des „Carré Cloppenburg“
35
3.
Voraussichtliche warengruppenspezifische Auswirkungen für
ausgewählte Standorte
36
3.1
Auswirkungen in Cloppenburg
36
3.2
Auswirkungen in Friesoythe, Quakenbrück und Löningen
39
4.
Vereinbarkeit mit Zielen der Raumordung und Landesplanung
41
V.
Fazit
45
Verzeichnisse
50
I.
Aufgabenstellung und Standortbewertung
1.
Aufgabenstellung
In der Stadt Cloppenburg wird die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsnutzungen
auf einem innerstadtnahen Areal diskutiert. Unter dem Projekttitel „Carré Cloppenburg“
hat der Projektentwickler, die genos Grundwerte- und Projektentwicklung GmbH, Vechta,
ein Nutzungskonzept für die beiden Liegenschaften dies- und jenseits der Soestenstraße
erarbeitet, das folgende zwei Gebäudeteile / Nutzungen umfasst:

großer Supermarkt mit rd. 4.000 m² Verkaufsfläche und rd. 1.200 m² Konzessionärszone (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen) westlich der Soestenstraße / südlich des Flusses Soeste (mögliche Nutzer: Edeka oder Kaufland)

Elektrofachmarkt mit rd. 1.800 m² Verkaufsfläche (möglicher Betreiber: Expert
Bening) östlich der Soestenstraße (zwischen der Soeste und Bgm.-HeukampStraße).
Mit der projektierten Verkaufsflächengröße sind die Vorhaben gemäß Baunutzungsverordnung als großflächige Einzelhandelsbetriebe (≥ 800 m² VK) einzustufen, so dass eine
vorhabenbezogene Auswirkungsanalyse zu erstellen ist.
Im Rahmen der Analyse werden die Vorhaben auf ihre städtebauliche und versorgungsstrukturelle Verträglichkeit überprüft. Hierzu ist eine Untersuchung auf Basis von BauGB
und BauNVO in Verbindung mit den entsprechenden Regelungen der Landes- und Regionalplanung in Niedersachsen durchzuführen. Vor dem Hintergrund der Aussagen des
GMA-Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 20061 kann der Fokus der Untersuchung auf
die möglichen Auswirkungen in der Stadt Cloppenburg sowie den größeren Einzelhandelsstandorten Friesoythe, Quakenbrück und Löningen gelegt werden.
1
GMA, Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Cloppenburg, November
2006.
1
2.
Planungsrechtliche Rahmenbedingungen
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die Planung und Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung
(BauNVO) dar. Nach § 11 Abs. 3 BauNVO i. V. m. der dazu ergangenen Rechtsprechung
ist für Neuansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder
Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf
die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
ab ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche1,2 die Festsetzung eines
Kern- oder entsprechenden Sondergebietes in der Regel erforderlich. Nach § 11 Abs. 3
S. 2 BauNVO sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen, Auswirkungen auf die
infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im
Einzugsbereich, auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen
Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt zu prüfen. In
Bezug auf die Beurteilung der genannten Auswirkungen sind v. a. die Gliederung und die
Größe der Kommune, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung
und das Warenangebot des geplanten Betriebs zu berücksichtigen.
Darüber hinaus sind die Ziele des Landesraumordnungsprogramms Niedersachsen
(LROP)3 hinsichtlich großflächiger Einzelhandelsvorhaben zu berücksichtigen:
(1)
Kongruenzgebot: Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen. Der Umfang neuer Flä-
1
2
3
Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, auf
der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten
werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und
Wursttheken), Kassenvorraum mit „Pack- und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso
zählen zur Verkaufsfläche Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen,
Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören
reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom
24.11.2005).
Gemäß Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit
eines Einzelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C 3.05 und 4
C 10.04 vom 24.11.2005).
Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm
Niedersachsen - Teil II – vom 21. Januar 2008.
2
chen bestimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtungen und der
innergemeindlichen Zentrenstruktur.
(2)
Konzentrationsgebot: Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des
zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig.
(3)
Integrationsgebot: Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig. Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs
eingebunden sein.
(4)
Abstimmungsgebot: Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind interkommunal abzustimmen. Zur Verbesserung der Grundlagen für regionalbedeutsame Standortentscheidungen von Einzelhandelsprojekten sollen regionale Einzelhandelskonzepte
erstellt werden.
(5)
Beeinträchtigungsverbot: Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren
Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen
durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
In der Begründung zu den Zielen wird näher ausgeführt:
„Der Begriff „Einzelhandelsgroßprojekte“ i. S. des Landes-Raumordnungsprogrammes umfasst Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sowie Agglomerationen verschiedener Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit, die in der Gesamtbetrachtung raumbedeutsame Auswirkungen
wie ein Einkaufszentrum oder großflächiger Einzelhandel hervorrufen.
Auch diese Summationswirkungen von groß- und kleinflächigen Anordnungen an einem Standort (Agglomerationen) sind in die raumordnerische
Betrachtung einzubeziehen.“
„Ein Verstoß gegen das Kongruenzgebot besteht, wenn der Einzugsbereich eines Einzelhandelsgroßprojektes den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Ansiedlungsgemeinde wesentlich überschreitet. Von einer wesentlichen Überschreitung ist in jedem Fall auszugehen, wenn zu
erwarten ist, dass mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb
des jeweiligen zentralörtlichen Verflechtungsbereiches erzielt wird.
In die Prüfung, ob ein Vorhaben dem Kongruenzgebot entspricht, ist nach
Satz 2 auch einzustellen, in welchem Ausmaß und welcher Qualität der
zentralörtliche Versorgungsauftrag bereits durch vorhandene Einrichtungen erfüllt werden kann, und inwiefern sich durch die innergemeindliche
Zentrenstruktur, d. h. die Verteilung zentraler Versorgungsbereiche im
Gemeindegebiet, besondere Beurteilungsmaßstäbe ergeben.“
3
„Das Konzentrationsgebot ist erfüllt, wenn sich der Standort eines Einzelhandelsgroßprojektes innerhalb des zentralen Siedlungsbereiches befindet. Dabei ist nicht ausschließlich auf den baulichen Bestand abzustellen, sondern es sind auch die sich im Rahmen der Flächennutzungsplanung verdichteten Zielvorstellungen der Gemeinde zur geordneten städtebaulichen Entwicklung des Zentralen Ortes zugrunde zu legen.“
„Hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbotes sind ebenso wie beim
Kongruenzgebot die Verkaufsflächengröße und die Differenzierung des
Warensortimentes, u. a. nach periodischem und aperiodischem Bedarf,
wesentliche Kenngrößen für die Analyse und Bewertung der Auswirkungen eines geplanten Einzelhandelsgroßprojektes.
Danach ist zu prüfen, ob von dem geplanten Einzelhandelsgroßprojekt
wesentliche Beeinträchtigungen auf die einzelnen Komponenten ausgeglichener Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung ausgehen.
Hierbei stehen aus raumordnerischer Sicht nicht allein die durch das Einzelvorhaben bzw. durch Einzelhandelsagglomerationen bewirkte Umsatzumverteilung im Vordergrund, sondern auch Kennziffern zur Zentralitätsentwicklung und zur Nachfrageentwicklung im Einzugsbereich des Vorhabens.“
3.
Standortbeschreibung und -bewertung
3.1
Makrostandort Cloppenburg
Die in landschaftlich reizvoller Lage im südwestlichen Oldenburger Münsterland in Niedersachsen gelegene Stadt Cloppenburg (rd. 32.500 Einwohner) besitzt gemäß Landesplanung in Niedersachsen eine mittelzentrale Versorgungsfunktion und ist Sitz des Landkreises Cloppenburg sowie zahlreicher Versorgungseinrichtungen in den Bereichen Schule, Aus- und Weiterbildung, Kultur sowie weiterer Freizeiteinrichtungen. Durch die geographische Lage der Stadt in einem ländlich geprägten Umland besteht ein hoher Wohn- und
Freizeitwert, dessen Bedeutung durch die Festsetzung der Landesplanung von Vorsorgegebieten für die Erholung nördlich der Stadt Cloppenburg und den nordöstlich angrenzenden Naturpark Wildeshauser Geest unterstrichen wird.
Umgeben von einem Kranz recht leistungsstarker Mittel- und Grundzentren, wie z.B. Friesoythe, Lohne, Vechta und Quakenbrück liegen die benachbarten Cloppenburger Oberzentren Bremen, Oldenburg und Osnabrück mit bis zu 75 km Entfernung in relativ weiter
Distanz, was in einer hohen Ausstrahlungskraft der Einkaufsstadt Cloppenburg mündet;
gleichzeitig bedingt die leistungsfähige verkehrliche Erschließung eine enge Verflechtung
mit den umliegenden Wirtschaftszentren.
4
Verkehrlich befindet sich die Stadt Cloppenburg in der Nähe der „Hansalinie“ (BAB 1
Bremen – Münster) sowie der BAB 29 Richtung Oldenburg; als weitere wichtige Verbindungsachsen mit überregionaler Bedeutung dienen die B 72 (Nord-Süd-Richtung) und die
B 213 (West-Ost-Richtung) im Verlauf der Europastraße 233 zwischen den BeneluxStaaten und dem Ostseeraum / Skandinavien. Im Schienenverkehr liegt Cloppenburg an
der Bahnlinie Oldenburg – Osnabrück, die als Nebenstrecke von einem privaten Betreiber
(NordWestBahn) bedient wird. Das radial auf die Innenstadt ausgerichtete Straßennetz
bietet im Zusammenwirken mit der Umgehungsstraße im Zuge der B 72 / B 213 eine leistungsfähige Verkehrserschließung der Innenstadt.
Bemerkenswert ist, dass in der Stadt Cloppenburg, die einen Bevölkerungsschwerpunkt in
den Stadtteilen Nord- und Südstadt aufweist, zwischen 1998 – 2008 ein absoluter Zuwachs von rd. 3.340 Einwohnern zu verzeichnen war, gleichbedeutend einer Steigerungsrate um ca. 10 %. Auch perspektivisch ist davon auszugehen, dass sich die Stadt Cloppenburg noch einige Jahre von der auf Sicht allgemein rückläufigen Bevölkerungsentwicklung in Deutschland abkoppeln kann; erst auf lange Sicht wird auch im Landkreis Cloppenburg eine rückläufige Einwohnerentwicklung zu verzeichnen sein. Daher ist mit Blick
auf die Altersstruktur der Cloppenburger Bevölkerung ein weit überdurchschnittlicher Anteil der unter 18-Jährigen sowie der über 18- bis unter 44-Jährigen und eine Unterrepräsentanz mittlerer (45- bis 64-Jährige) und älterer Menschen (65 Jahre und älter) charakteristisch. Erwerbsseitig zeigt sich für das Jahr 2008 (rd. 12.300 Beschäftigte) im Vergleich
zum Kreis- und Landesdurchschnitt in Cloppenburg eine hohe Bedeutung im tertiären
Sektor (Bereiche Handel / Gastgewerbe / Verkehr mit rd. 22 % und Dienstleistungen mit
rd. 45 % der Beschäftigten), während Land- und Forstwirtschaft sowie das produzierende
Gewerbe im Vergleich dazu mit rd. 34 % der Beschäftigen eher unterdurchschnittlich vertreten sind. Als wichtiger regionaler Arbeitsplatzstandort verfügt Cloppenburg mit rd. 5.500
Aus- sowie rd. 7.500 Einpendlern über einen deutlichen Einpendlerüberschuss.1 Auch die
Arbeitslosenquote ist im Landkreis Cloppenburg mit etwa 7 % (Stand: April 2010) unterdurchschnittlich ausgeprägt1.
1
Quelle: Statistik Oldenburger Münsterland auf www.komsis.de.
5
3.2
Mikrostandort „Carré Cloppenburg“
Der rd. 21.000 m² große, direkt südlich des Flusses Soeste gelegene Mikrostandort des
„Carré Cloppenburg“ befindet sich an der zweispurigen Soestenstraße (K 153) in rd. 150
m nördlicher Distanz von der Cloppenburger Fußgängerzone Lange Straße und kann damit als innenstadtnahes Grundstücksareal etikettiert werden. Besonderheit des Mikrostandortes des „Carré Cloppenburg“ ist es, dass sich das Projektareal beiderseits der
Soestenstraße befindet und in eine östliche (rd. 2.500 m² Grundstücksfläche) sowie westliche Teilfläche (rd. 18.500 m² Grundstücksfläche) gliedern lässt, die durch die recht stark
befahrene Soestenstraße voneinander getrennt sind.
Während der östlichen Liegenschaft, auf der z. Z. teilweise eine Aral-Tankstelle vorhanden ist, durch ihre rückwärtige Lage zum innerstädtischen Haupteinkaufsbereich eine teilintegrierte Lagequalität attestiert werden kann, befindet sich das westliche Teilareal, das
zur Soestenstraße mit einem Fahrrad-Fachmarkt belegt ist und im hinteren Bereich ausgedehnten Baum- und Grünbestand aufweist, eher in einer innerstädtischen Randlage.
Eindeutige ‚Schokoladenseite’ der Liegenschaften ist insofern auch der Süden bzw. Südosten mit der innerstädtischen Haupteinkaufslage und Fußgängerzone Lange Straße, die
sich rückwärtig dem Standort zuwendet; während nördlich, nordöstlich, östlich und westlich des Gesamtareals zumeist Wohnnutzungen (Geschosswohnungsbau, Ein- und Mehrfamilienhäuser), Sozialeinrichtungen / Krankenhäuser sowie Wohnfolgeeinrichtungen
(u. a. Schulen / Sporteinrichtungen etc.) anzutreffen sind.
Verkehrlich sind die beiden Grundstücksteilbereiche über die Soestenstraße (K 153), die
Bestandteil des Cloppenburger Innenstadtringes ist, prinzipiell sehr gut erreichbar. Abbiegebeziehungen bestehen z. Z. aber nur von der Soestenstraße zum östlichen Teilareal in
die Bgm.-Heukamp-Straße, die Standort des größten bewirtschafteten innerstädtischen
Parkplatzangebotes (rd. 270 Stellplätze) ist. Für Nutzer des öffentlichen Personennahverkehrs steht rd. 350 m südlich im Kreuzungsbereich Eschstraße / Löninger Straße eine
Bushaltestelle (Buslinien 911, 930 und 953) zur Verfügung. Eine hinlängliche Bekanntheit
des Mikrostandortes in der Region kann daher vorausgesetzt werden, allerdings ist das
Projektareal bislang nicht unter Einzelhandelsaspekten eingeführt.
Im Einzelhandelskonzept der Stadt Cloppenburg (2006) wird lediglich die für den projektierten Elektrofachmarkt vorgesehene östliche Teilfläche des Mikrostandortes als „Vor6
rangstandort für den Ausbau der Innenstadt“ eingestuft, während für die westliche (großer
Supermarkt-) Teilfläche eine solche Einstufung fehlt.
Für den Standort sind folgende positive und negative Standortfaktoren bezeichnend:
Positive Standortfaktoren
+
innenstadtnaher Mikrostandort an überörtlich wichtiger Kreisstraße / Verkehrsachse
mit teilweise direkter Zu- und Abfahrt
+
nennenswerte Stärkung der innerstädtischen Cloppenburger Einzelhandelsfunktion
zu erwarten, wobei die Synergieeffekte primär das östliche Teilareal betreffen dürften
+
gute (über-) regionale verkehrliche Erreichbarkeit mit dem Pkw
+
große Flächenverfügbarkeit auf einem innenstadtnahen Areal
+
direkte Nähe zu benachbarten Wohngebieten
Negative Standortfaktoren
-
Zweiteilung des Standortbereiches in eine westliche und östliche Liegenschaft mit
gewissen Schwächen in punkto funktionsräumlichem Zusammenhang untereinander
bzw. zur Cloppenburger Innenstadt
-
größerer westlicher Liegenschaftsteil durch die stark befahrene Soestenstraße ist
stadträumlich etwas separiert und nur als Randlage zu etikettieren; projektierter
großer Supermarkt soll im hinteren, innenstadt-abgewandten Teil errichtet werden
-
durch die Verkehrsbelastung zeitweise aufwändige Querbarkeit der Soestenstraße
-
hohe Wettbewerbsdichte in Cloppenburg, vor allem im Lebensmittelsegment.
Der vorgesehene Standort ist für die geplante Errichtung der Vorhaben aus betriebswirtschaftlicher Sicht angesichts der guten verkehrlichen Erreichbarkeit geeignet. Einzelhändlerisch dürften von dem sich in zwei Grundstücksteile dies- und jenseits der recht stark
befahrenen Soestenstraße gliedernden Standortbereich vor allem von dem östlichen Teilareal Synergieeffekte für eine Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels zu erwarten
sein, während diese Effekte für das westliche Teilgebiet aufgrund der Barrierewirkung der
7
Soestenstraße aus Gutachtersicht eher vorsichtig einzuschätzen sind, zumal der Baukörper des großen Supermarktes im hinteren Grundstücksteil errichtet werden soll.
Karte 1:
„Carré Cloppenburg“ und wesentliche Einzelhandelsnutzungen im
Innenstadtbereich von Cloppenburg
1011
8 9
6
5
1
2
12 13
7
14
4
3
CARRÉ CLOPPENBURG
westl. Planareal
1 = Budnikowsky
8 = Terwelp
2 = H&M
9 = Ihr Platz
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
östl. Planareal
3 = Intersport
Fußgängerzone / verkehrsberuhigt
4 = Woolworth
10 = Bley 11 = Berssenbrügge
5 = Rossmann
12 = Ceka
6 = C&A
13 = Werrelmann
Quelle: Openstreetmap
7 = Hartogh
14 = Edeka Neukauf
Darstellung: GMA 2010
8
II.
Daten zum Vorhaben
1.
Betriebstypendefinitionen und ausgewählte Marktdaten
1.1
Großer Supermarkt
Zur Einordnung des projektierten Lebensmittelmarktes sowie zu dessen Abgrenzung gegenüber anderen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels werden nachfolgend
ausgewählte Definitionen für verschiedene Vertriebskonzepte des Lebensmitteleinzelhandels wiedergegeben:1
„Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens 5.000 qm, das ein Lebensmittelvollsortiment und
Nonfood I-Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot2 führt.“
„Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 qm, das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel führt.“
„Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche
zwischen 400 und 2.500 qm, das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II
aufweist.“
„Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter 1.000 qm, das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II führt.“
Die Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren eine
unterschiedliche Entwicklung genommen (vgl. Tabelle 1).
1
Quelle: EHI, Handel aktuell 2008/2009, Köln, 2008.
2
Nonfood umfasst Waren, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. Es wird zwischen Nonfood I
(Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung) und Nonfood II
(Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittelund langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel
usw.) unterschieden (EHI, Handel aktuell 2008/2009, Köln, 2008).
9
Tabelle 1:
Entwicklung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
Daten
2000
2008
Veränderung
2000/2008
abs.
In %
Anzahl der Betriebe
Lebensmitteldiscounter
Supermärkte
13.180
15.490
2.310
11.370
11.478
108
43.950
23.048
17,5
9,4
SB-Warenhäuser, große Supermärkte
übrige Lebensmittelgeschäfte
Quelle:
-20.902
-47,6
EHI, Handel aktuell 2009 / 2010, Köln, 2009; GMA Zusammenstellung
Als besonders expansiv zeigten sich die Lebensmitteldiscounter und die größeren Betriebsformen (große Supermärkte, SB-Warenhäuser). Hingegen war die Entwicklung der
Supermärkte leicht rückläufig und die der übrigen Lebensmittelgeschäfte stark rückläufig.
Ordnet man insofern das Untersuchungsobjekt in „Carré Cloppenburg“ in die aufgezeigten
Vertriebskonzepte sowie die aktuellen Marktentwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel
ein, so ist festzuhalten, dass der zu untersuchende Lebensmittelmarkt per Definition als
„großer Supermarkt“ einzustufen ist.
Hinsichtlich der branchenspezifischen Verkaufsflächenaufteilung ist für große Supermärkte der Angebotsschwerpunkt im Lebensmittelbereich festzustellen. Ergänzt wird das Lebensmittelangebot durch weitere Sortimente des kurzfristigen Bedarfs (z. B. Drogeriewaren, Blumen, Tiernahrung) sowie – auf i. d. R. kleiner Fläche – durch Waren des mittelund langfristigen Bedarfsbereiches (u. a. Schreibwaren, Bücher, Bekleidung, Elektrowaren, Hausrat, Haushaltswaren, Uhren/Schmuck etc.). Üblicherweise wird der große Supermarkt durch eine Vorkassenzone mit Konzessionären aus dem Kurzfristbedarf (u. a.
Bäcker, Fleischer, Apotheke etc.), ggf. ergänzt um mittel- bis langfristige Warenangebote
(Bücher / Zeitschriften, Bekleidung, Schuhe, etc.) sowie gastronomische Sortimente ergänzt.
Unter den sehr wettbewerbsintensiven Lebensmittelstrukturen in Deutschland, die gemäß
EHI 2009 / 2010 in der Summe auf rd. 33,4 Mio. m² Verkaufsfläche einen Lebensmittelumsatz in 2008 von knapp 130 Mrd. € erwirtschaftet haben, entfallen zu rd. 41 % (= rd. 52
10
Mrd. €) auf Discounter, knapp 28 % (= rd. 35 Mrd. €) auf Supermärkte, knapp 15 % (= rd.
19 Mrd. €) auf SB-Warenhäuser sowie rd. 8 % (= rd. 10 Mrd. €) auf übrige Lebensmittelgeschäfte. Große Supermärkte haben einen Marktanteil von rd. 9 % (= gut 11 Mrd. €), der
seit 2006 um 0,4-Prozentpunkte gestiegen ist und sich somit als ein Umsatzwachstumstreiber unter den Lebensmittelbetriebsformen darstellt. Unter den deutschen Betreibern
dominiert umsatzseitig eindeutig die Edeka-Gruppe, vor der Metro-Gruppe, der ReweGruppe und der Schwarz-Gruppe. Während die Edeka-Gruppe gemäß Hahn Retail Report 2009 / 2010 mit der Vertriebslinie E-Center an 237 Standorten in 2008 einen Gesamtumsatz von rd. 9 Mrd. € bzw. rd. 12 Mio. € durchschnittlich pro Standort erwirtschaftet haben dürfte, kommt die Kaufland-Gruppe auf einen Gesamtumsatz rd. 11,7 Mrd. € an
546 Standorten auf einen deutlich höheren Filialumsatz von rd. 21,5 Mio. €.
1.2
Elektrofachmarkt
Elektrofachmärkte bieten ein breites Spektrum an Elektroartikeln und daran angrenzenden Randsortimenten an. Zum offerierten Warenspektrum gehören:

Weiße Ware (Elektrogroßgeräte und Elektrokleingeräte)

Unterhaltungselektronik (Braune Ware, HiFi etc.)

Tonträger, Bildträger

Video- und PC-Spiele

Computer und Zubehör sowie Peripheriegeräte (Drucker, Scanner etc.)

Telekommunikationsartikel und Mobilfunkgeräte

Fotoartikel (inkl. Fotoentwicklungsdienstleistungen und Zubehör).
Eine große Sortimentsbreite und -tiefe ist ein bestimmendes Merkmal der Kompetenz von
Elektrofachmärkten. Dies hat tendenziell dazu geführt, dass die Verkaufsflächen von
Elektrofachmärkten stark angestiegen sind. Heute gilt als Mindestmaß für einen Vollsortimenter eine Verkaufsflächengröße von ca. 1.500 m².
Die Einzelhandelsstrukturen im Elektrofachmarktbereich sind in Deutschland geprägt
durch das Nebeneinander von Filialketten und Verbundgruppen. In letzteren haben sich
11
selbständige, meist regional tätige Einzelhändler zu bundesweiten oder sogar internationalen Einkaufskooperationen zusammengeschlossen. Als wichtigste Verbundgruppen
sind „Euronics“, „Electronic Partner“ und „Expert“ anzuführen. Euronics ist mit über 2.100
Filialen und einem Gesamtumsatz von ca. 3,6 Mrd. € der insg. zweitgrößte Marktteilnehmer der Branche in Deutschland. Electronic Partner erreichte 2007 einen Gesamtumsatz
von ca. 1,4 Mrd. €. Die Expert AG, zu der auch der für den Standort Cloppenburg zur Ansiedlung vorgesehene Expert Bening gehört, wies 2009 410 Fachgeschäfte und Fachmärkte auf, in denen im Geschäftsjahr 2008/09 ein Umsatz von ca. 3,06 Mrd. € erzielt
wurde, was einem Filialumsatz von rd. 7,5 Mio. € entspricht. Branchenführer im Elektrofachmarktsektor ist jedoch keine der genannten Verbundgruppen, sondern die MediaSaturn-Gruppe, zu der die Vertriebsschienen Media Markt und Saturn gehören. Dieses
Unternehmen betreibt 375 Fachmärkte in Deutschland, in denen 2009 ein Umsatz von ca.
10,85 Mrd. € erzielt wurde.
2.
Für das „Carré Cloppenburg“ ist folgende Nutzungskonfiguration vorgesehen:
Tabelle 2:
„Carré Cloppenburg“
Westliche Liegenschaft
Einzelhandel
Östliche Liegenschaft
in m²
Einzelhandel
großer Supermarkt (inkl. Mall)
4.020
Elektrofachmarkt
Konzessionäre (inkl. Gastronomie, Dienstleister)
1.200
-
Summe Westteil VK in m²
5.220
Summe Ostteil VK in m²
VK West- / Ostteil insgesamt
in m²
Übrige Nutzungen
in m²
1.800
1.800
7.020
in m²
Übrige Nutzungen
in m²
Lagerfläche
830
Lagerfläche
150
Büro- / Sozialflächen
300
Büro- / Sozialflächen
150
Nutzfläche (NF) insgesamt in
m²
6.350
Nutzfläche insgesamt in m²
NF West- / Ostteil insgesamt
in m²
2.100
8.450
Quelle: genos-Projektbroschüre 2010, GMA-Bearbeitung 2010.
12
Die Gutachter haben die drei einzelhandelsrelevanten Nutzungsbausteine großer Supermarkt, Elektrofachmarkt sowie Konzessionäre des „Carré Cloppenburg“ auf die relevanten
Warengruppen (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege, Elektrowaren) sowie sonstige Warengruppen umgelegt und dabei für die Konzessionäre einen üblichen Geschäftsbesatz unterstellt1.
Für die vorliegende Berechnung der möglichen Auswirkungen des „Carré Cloppenburg“
haben die Gutachter ein „worst-case-Szenario“ und damit einen maximalen Umsatz für
die Einzelhandelsflächen zugrunde gelegt, wobei die Aufbereitung der Struktur- und Leistungsdaten der potenziellen Betreiber E-Center und Kaufland gezeigt hat, dass die Kaufland-Gruppe einen höheren Filial- und Durchschnittsumsatz (durchschnittlich gut 5.000
€/m² brutto über alle Warengruppen) erwirtschaftet, als das E-Center (rd. 3.800 €/m² brutto), weshalb der Kaufland-Wert für die nachfolgenden Berechnungen berücksichtigt wurde2. Für den Elektrofachmarkt wurde ein Umsatz auf Basis einer möglichen Belegung
durch die Expert-Gruppe mit einer Flächenproduktivität von rd. 4.300 € / m² zugrunde gelegt. Für die Konzessionäre wurden branchen- bzw. betriebstypenübliche Umsätze angenommen (Bäcker, Fleischer, Apotheke, Bücher / Zeitschriften, Bekleidungsfachgeschäft).
Umgelegt auf die relevanten Warengruppen wäre auf dieser Basis für das „Carré Cloppenburg“ von folgender Flächenstrukturierung und Brutto-Umsatzleistung (in Mio. €, nach
der Anlaufphase) auszugehen:
1
So sind im „Carré Cloppenburg“ rd. 1.200 m² für insgesamt sechs Ladenlokale vorgesehen, für die folgende Vermietung (und anteilige Aufteilung der Gemeinschaftsflächen) unterstellt wurde: Bäcker, Fleischer, Apotheke, Bücher / Zeitschriften, Bekleidungsfachgeschäft / -markt und Restaurant.
2
Hinsichtlich der Flächenleistungen siehe auch Hahn Retail Report 2009/2010. Bei der angesetzten Umsatzleistung für Cloppenburg handelt es sich um einen ambitionierten Wert,
der – auch vor dem Hintergrund der Wettbewerbsdichte in Cloppenburg sowie Friesoythe –
als Maximalumsatz einzustufen ist. Dies wurde im Sinne des gewählten „worst-caseAnsatzes“ unterstellt.
13
Tabelle 3:
Flächen- und Umsatzstruktur des „Carré Cloppenburg“ nach Warengruppen
„Carré Cloppenburg“
Branche
Nahrungs- und Genussmittel
Verkaufsfläche in
m²
€/m²
(ca.-Werte)
Brutto-Umsatz in
Mio. €
2.860
5.400
15,4
800
6.400
5,1
Elektrowaren
1.980
4.300
8,5
Übrige Sortimente
1.110
3.200
3,6
Einzelhandel insgesamt
6.750
4.800
32,6
Gesundheit und Körperpflege
Quelle: GMA-Darstellung 2010. Umsätze ohne Gastronomie und Dienstleister.
Ein „worst-case-Szenario“ unterstellt, dürfte das „Carré Cloppenburg“ danach auf den
Einzelhandelsflächen (rd. 7.020 m² VK) einen Brutto-Umsatz (nach der Anlaufphase) von
rd. 32,6 Mio. € erzielen, von dem das Umsatzgros (rd. 15,4 Mio. € = bzw. rd. 47 %) erwartungsgemäß auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel entfällt. Weitere ca. 8,5 Mio. €
(= rd. 26 %) werden in den Warengruppen Elektrowaren sowie etwa 5 Mio. € bei Gesundheit und Körperpflege (= rd. 16 %) erwirtschaftet. Die sonstigen nicht näher untersuchungsrelevanten Sortimente (Randsortimente des großen Supermarktes sowie der unterstellte Bekleidungsanbieter im Konzessionärsbereich) sehen die Gutachter bei rd. 3,6
Mio. € (= rd. 11 %). Da sich dieser Umsatz auf eine Vielzahl von Sortimenten (z. B. Bücher, Schreibwaren, Bekleidung, Sport, Haushaltswaren) verteilt, sind je Sortiment vergleichsweise geringe Umsätze zu ermitteln.
Die Projektkonzeption des „Carré Cloppenburg“ zeigt nachstehende Übersicht.
14
Karte 2:
Projektkonzeption des „Carré Cloppenburg“ im Überblick
3.
Nachfragesituation
3.1
Einzugsgebiet und Bevölkerung
Für die Abgrenzung des Einzugsgebietes des „Carré Cloppenburg“ haben die Gutachter
folgende Grundlagen zugrunde gelegt:

siedlungsräumliche Situierung des Projektareals „Carré Cloppenburg“ in innenstadtnaher Lage an der Soestenstraße / Bgm.-Heukamp-Straße

vorliegende Ergebnisse der GMA-Einzelhandelsbefragung sowie der Kundenwohnorterhebung durch den Einzelhandel in der Stadt Cloppenburg im März 2006,

topografische und siedlungsstrukturelle Bedingungen sowie Verkehrserschließung
des Untersuchungsraumes
15

lokale und regionale Wettbewerbssituation, wobei insbesondere das Einzelhandelsangebot in benachbarten Mittel- und Oberzentren berücksichtigt wird.
Da der Mikrostandort des „Carré Cloppenburg“ über eine innenstadtnahe Lage verfügt
und auch Synergie- bzw. Agglomerationseffekte zum innerstädtischen Einzelhandel aufweisen dürfte, wurde für das Einzugsgebiet des „Carré Cloppenburg“ eine in etwa mit dem
Einzugsgebiet des innerstädtischen Einzelhandels identische Reichweite unterstellt, das
sich nach der Verflechtungsintensität in folgende drei Zonen untergliedern lässt:
Zone I: Cloppenburg
ca. 32.480 Einwohner
Zone II: Cappeln, Emstek, Essen, Garrel, Lastrup, Lindern,
Molbergen
Zone III: Bösel, Friesoythe, Großenkneten, Löningen, Quakenbrück, Werlte
Im abgegrenzten Einzugsgebiet leben derzeit ca. 177.600 Einwohner, was einem Einwohnerzuwachs von rd. 2,3 % im Vergleich zur Situation 2006 (Einzelhandelskonzept)
entspricht. Außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes wohnende Menschen sowie
sporadische Kunden, werden im Folgenden als Streuumsätze berücksichtigt.
16
Karte 3:
Einzugsgebiet des „Carré Cloppenburg“
17
3.2
Kaufkraftpotenzial des „Carré Cloppenburg“
Basierend auf bundesdurchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben (5.264,-- € pro Kopf)1, die mit
den regionsspezifischen GfK-Kaufkraftkennziffern gewichtet wurden, beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial2 im Einzugsgebiet des „Carré Cloppenburg“ derzeit auf ca. 853,0 Mio. €, davon entfallen rd. 160 Mio. € auf die Stadt Cloppenburg (Zone
I), rd. 281 Mio. € auf die Zone II und ca. 412 Mio. € auf die Zone III.
Primär bedingt durch den gesunkenen GfK-Kaufkraftindex ist gegenüber dem Jahre 2006
ein Rückgang des Marktvolumens im Einzugsgebiet der Stadt Cloppenburg um ca. 1,8 %
bzw. - rd. 15 Mio. € p. a. festzustellen.
Warengruppenseitig entfällt das Gros mit rd. 290 Mio. € (= rd. 34 %) auf die Branche Nahrungs- und Genussmittel, gefolgt von dem Bereich Gesundheit und Körperpflege rd. 104
Mio. € (= rd. 12 %). Elektrowaren steuern nur rd. 77 Mio. € (= rd. 9 %) zum Nachfragevolumen bei; auf die übrigen Sortimente entfallen rd. 383 Mio. € bzw. rd. 45 %.
Weitere Details sind der nachstehenden Tabelle zu entnehmen.
Tabelle 4:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
Warengruppe
Zone I
Kaufkraft in
Mio. €
Zone II
Kaufkraft in
Mio. €
Zone III
Kaufkraft in
Mio. €
Kaufkraft
Zone I - III
in Mio. €
54,5
95,2
139,9
289,6
Gesundheit, Körperpflege
19,5
34,2
50,1
103,8
Elektrowaren
14,3
25,2
37,0
76,5
sonstiger Einzelhandel
72,0
126,1
184,8
382,9
160,3
280,7
411,8
852,8
Quelle: GMA-Darstellung 2010.
1
GMA-Berechnungen auf Basis von Angaben des Statistischen Bundesamtes, Wiesbaden
2
ohne Brennstoffe, Kraftfahrzeuge etc.
18
III.
Projektrelevante Wettbewerbssituation
Die Analyse und Bewertung des projektrelevanten Einzelhandels in Cloppenburg erfolgt
auf Basis einer Wettbewerbsaufnahme, die vor Ort von der GMA im Mai / Juni 2010
durchgeführt wurde. Als Konkurrenten der geplanten Betreiber wurden dabei grundsätzlich alle Betriebe eingestuft, die projektrelevante Waren als Kernsortimente führen. Als
direkte Wettbewerber (= Systemwettbewerber) wurden Anbieter klassifiziert, die dem gleichen Betriebstyp (großer Supermarkt bzw. Elektrofachmarkt) angehören.
1.
Einzelhandelsstrukturen in Cloppenburg
Neben einigen dispers im Stadtgebiet verteilten Lebensmittelsupermärkten, Discountern
sowie übrigen Nahversorgungseinrichtungen / -anbietern sind in Cloppenburg unter Einzelhandelsaspekten vor allem als zentrale Versorgungsbereiche die Cloppenburger Innenstadt, das Nahversorgungszentrum Osterstraße / Höltinghauser Straße sowie die dezentral gelegenen Großflächenstandorte Emsteker Straße sowie Löninger Straße / Warthestraße zu erwähnen. Hierzu im Einzelnen:
Die Einzelhandelstrukturen in der Cloppenburger Innenstadt erstrecken sich auf einer
Länge von rd. 500 m (Nord-Süd-Ausdehnung) bzw. rd. 800 m (Ost-West-Ausdehnung)
zwischen der Osterstraße im Norden, der Hagenstraße / Pingel-Anton-Straße im Osten,
der Eschstraße im Süden sowie der Soestenstraße im Westen und weisen mit rd. 38.000
m² VK (überschlägige GMA-Fortschreibung 20101) etwa 33 % des gesamtstädtischen
Bestandes (rd. 114.000 m², überschlägige GMA-Fortschreibung 20101) auf. Haupteinkaufslagen mit den höchsten Passantenfrequenzen sind die Fußgängerzone Lange Straße sowie die verkehrsberuhigte Bahnhofstraße (u. a. mit CEKA Kleinpreiskaufhaus,
Woolworth, C&A, H&M, Werrelmann Mode, Elektro Witte, Intersport, Thalia, Hartogh Porzellanhaus, Terwelp Bücher, Douglas, Budnikowsky, Rossmann, Globo Lebensmittel
1
Um diese Auswirkungsanalyse zu erstellen, hat die GMA nur die Verkaufsflächen in den
„Carré Cloppenburg“-relevanten Hauptwarengruppen in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege sowie Elektrowaren vollständig im Stadtgebiet
erhoben. Die übrigen Sortimente, vor allem in den innenstadtrelevanten Leitbranchen Bekleidung, Schuhe, Sport sowie Bücher, Schreib-, Spielwaren, aber auch bei Hausrat, Einrichtung, Möbel sowie dem sonstigen Einzelhandel wurden von den Gutachtern lediglich
um bekannte Neueröffnungen, Erweiterungen und Schließungen fortgeschrieben.
19
(rückwärtige Lage) sowie die mit gewissen funktionalen Problemen behaftete Passage
Altes Stadttor etc.). Hingegen hat die ebenfalls als Fußgängerzone ausgewiesene Mühlenstraße (u. a. mit Bley Haushaltswaren und Einrichtungen, Mode Berssenbrügge, Vedes
Spielwaren Diekhaus, Brillen Framme etc.) unter Einzelhandelsaspekten in den letzten
Jahren an Stellenwert verloren, präsentiert sich heutzutage nur noch als eine zweite Lage
und befindet sich mit einigen Leerständen im einem trading-down-Prozess (v. a der nördliche Teil). Ein E-neukauf Supermarkt befindet sich an der Straße Pingel-Anton in zurückversetzter Lage zur Bahnhofstraße.
Besonders hervorzuheben ist für die Cloppenburger Innenstadt der Branchenschwerpunkt
in den Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport sowie Bücher, Schreib- und Spielwaren
und Hausrat, Einrichtung, Möbel, die zusammen weit über 70 % der innerstädtischen Verkaufsfläche stellen und (bis auf die Randsortimente und einen ggf. kleineren Bekleidungsfachmarkt) kaum Sortimentsüberschneidungen mit dem „Carré Cloppenburg“ aufweisen.
Auf die „Carré Cloppenburg“-relevanten Hauptwarengruppen (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege sowie Elektrowaren) entfallen nach den Erhebungen der
Gutachter mit rd. 7.000 m² VK etwa 18 % der innerstädtischen Fläche, wobei die innerstädtischen Sortimentsschwerpunkte eindeutig im Bereich Nahrungs- und Genussmittel
(rd. 3.000 m² VK) sowie Gesundheit und Körperpflege (rd. 2.600 m² VK) liegen und Elektrowaren derzeit einen geringeren flächenseitigen Stellenwert (rd. 1.500 m²) besitzen.
Erwähnenswert ist ferner noch das städtebaulich integrierte Nahversorgungszentrum
Osterstraße / Höltinghauser Straße (rd. 2 km nordöstliche Fahrdistanz vom „Carré
Cloppenburg“, u. a. mit Plus, Schlecker, kleinteilige Ladenlokalen), das primär für den
fußläufigen Nahbereich im nordöstlich Stadtgebiet von Relevanz sein dürfte und im wesentlichen Standort von Nahversorgungseinrichtungen ist.
Darüber hinaus ist vor allem auf den großflächigen dezentralen Ergänzungsstandort
Emsteker Straße (etwa gut 3 km östliche Fahrdistanz vom „Carré Cloppenburg“) hinzuweisen, der sich beiderseits der Emsteker Straße im östlichen Stadtgebiet erstreckt und
u. a. Standort von zahlreichen flächenintensiven Einzelhandelsbetrieben (u. a. Famila SBWarenhaus, Takko Mode, Kik Textildiscount, Bonprix Mode, ABC Schuhe, Telepoint,
Hammer Heimtextilien, ATU Autoteile Unger, OBI Baumarkt, hagebau Baumarkt, Schouten Gartencenter, Zimmermann Sonderposten, Albers Markenmöbel, Lidl, Aldi) bzw. des
„Soeste-Centers“ ist. Die für die in den „Carré Cloppenburg“-relevanten Hauptwarengrup20
pen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege sowie Elektrowaren erhobenen Verkaufsflächen betragen mit zusammen etwa 11.000 m² VK einiges mehr als in
der Cloppenburger Innenstadt, wobei hier insbesondere auch einige typgleiche / -ähnliche
Wettbewerber stark vertreten sind.
Des Weiteren ist noch die im Westen der Stadt im Bereich Löninger Straße / Warthestraße gelegene Handelslage (etwa rd. 2 km südwestliche Fahrdistanz, mit Aldi, Lidl,
Coma, Schlecker etc.) zu nennen, die einen Versorgungsschwerpunkt zumeist im Kurzfristbedarf für das westliche Stadtgebiet darstellt und überwiegend auf Pkw-Kunden ausgerichtet ist. Darüber hinaus sind als Einzelstandorte im Lebensmittelsegment v. a. die
Märkte Markant, Soestenstraße, K+K, Fritz –Reuter-Straße, Lüske Frischehof, Osnabrücker Straße, E-aktiv, Sevelter Straße zu erwähnen.
2.
Kurzskizze der Einzelhandelsstrukturen in Friesoythe, Quakenbrück
und Löningen
2.1
Friesoythe
Das Mittelzentrum Friesoythe ist mit rd. 20.500 Einwohnern die größte Stadt im Cloppenburger Einzugsgebebiet, rd. 23 km nordwestlich von Cloppenburg situiert und stellt sich
als einzelhändlerisch recht leistungsstark dar.
Die Innenstadt (zentraler Versorgungsbereich) in Friesoythe umfasst laut CIMAEinzelhandelskonzept für Friesoythe aus 2009 die Bereiche um die Lange Straße, Moorstraße, Bahnhofstraße und Kirchstraße sowie das Areal um Famila als Zusatzfläche. Zudem definiert das Konzept zwei Nahversorgungszentren an der Barßeler Straße und in
Altenoythe. Weitere leistungsstarke Standorte außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sind an der Europastraße in nördlicher Randlage zur Innenstadt (sog. Ergänzungsbereich Innenstadt) und südwestlich der Innenstadt „Am Alten Hafen“ (Sondergebiets- /
Fachmarktstandort) gelegen.
Wesentliche Anbieter im zentralen Versorgungsbereich von Friesoythe sind das Modeund Bekleidungshaus Thien, das Modehaus Berssenbrügge, Sport von Garrel, Sport Duwe, Möbel Meyer und Möbel Dumstorff. Ergänzt wird das Angebot durch weitere kleine
21
Einzelhandelsbetriebe (u. a. Ernsting’s Family, Wissmach Bekleidung, Schepers Bücher /
Papier, Foto Quelle, ewe tel, Vodafone, The Phone House, Plaggenborg Foto Düfte und
mehr, Stuppin Sanitätshaus, Apollo Optik, Optik Stuke, Wreesmann Ideen mit Blatt und
Blüte, Rats-Apotheke, Gerbracht Schuhmode etc.) sowie einige gastronomische Betriebe.
Zu erwähnen ist an dieser Stelle der großflächige Leerstand im ehemaligen Kaufhaus
Burgholz in der Bahnhofstraße.
Gemäß Einzelhandelskonzept befindet sich ein großer Famila-Supermarkt mit separatem
Getränkemarkt auf einer Zusatzfläche zum zentralen Versorgungsbereich. Besonders zu
erwähnen ist in diesem Zusammenhang der Entwurf des B-Planes Nr. 201 „Ellerbrocker
Straße / Am Hafen“, der den Neubau des Famila Marktes unter Erweiterung um rd. 1.500
m² vorsieht. Im weiteren Verlauf der Straße „Am alten Hafen“ liegen die Flächen von Aldi,
Rossmann, Hol’ab Getränkemarkt, Kik Textildiscount, ABC Schuhe und Takko, die gemäß
Einzelhandelskonzept als Sondergebiets- / Fachmarktstandort eingestuft sind.
Weitere großflächige Lebensmittelmärkte mit Ergänzungsfunktion zur Innenstadt befinden
sich entlang der Europastraße in nördlicher Randlage mit einem Edeka E-Center und einem Aldi-Discounter. Im weiteren Verlauf der Europastraße hat sich ein moderner EP
Plaggenborg Elektronikfachmarkt als projektrelevanter Wettbewerber im Bereich Elektronik angesiedelt. Als weitere Anbieter sind hier, ein etwas in die Jahre gekommener Hagebaumarkt, ein T€DI Textildiscounter sowie das ZEG Fahrradgeschäft Freichs zu nennen.
Die Nahversorgungszentren an der Barßeler Straße am nordwestlichen Stadtrand (u. a.
Netto Discounter) und in Altenoythe ein (u. a. K+K Supermarkt) weisen eine primär auf die
Nahversorgung der umgebenden Wohnbevölkerung ausgerichtete lokale Versorgungsfunktion auf.
Hinzuweisen ist zudem auf den Solitärstandort Ellerbrocker Straße, an dem mit einem Lidl
Discounter und einem Zimmermann Sonderpostenmarkt zwei großflächige Einzelhandelsnutzungen lokalisiert sind. In dezentraler Lage ist im weiteren Verlauf der Ellerbrocker
Straße ein Euronics XXL als großflächiger Elektronikfachmarkt ansässig.
Einzelhändlerisch präsentiert sich Friesoythe unter den drei näher analysierten Umlandstandorten als der in der Gesamtheit stärkste Konkurrenzstandort Cloppenburgs und
dürfte auch mit den innerstädtischen Handelsstrukturen (nebst Zusatzfläche zum zentra22
len Versorgungsbereich bzw. Standorten in Ergänzungsfunktion) recht weiträumig aus der
Region zum Einkaufen aufgesucht werden. Mit Erweiterung des Standortes „Am Hafen“
wird sich Friesoythe im Wettbewerb weiter profilieren können.
2.2
Quakenbrück
Die ca. 20 km südlich von Cloppenburg gelegene Stadt Quakenbrück (rd. 12.900 Einwohner) ist der Verwaltungssitz der Samtgemeinde Artland und wird landesplanerisch als Mittelzentrum eingestuft.
Der zentrale Versorgungsbereich in Quakenbrück1 befindet sich entlang der Lange Straße
in der historischen Altstadt, weitere leistungsstarke Solitärstandorte sind verkehrsgünstig
nördlich der Innenstadt an der Oldenburger Straße und westlich der Innenstadt an der
Friedrichstraße gelegen. Der mit rd. 650 m Länge für eine Stadt der Ortsgröße sehr weitläufige, innerstädtische Versorgungsbereich befindet sich entlang der verkehrsberuhigten
Lange Straße mit der z. T. aufwendig sanierten, städtebaulich ansprechenden Altstadt.
Wesentliche Anbieter sind das Schuhhaus Holterhus, ein Intersport Markt und Madison
Mode / Liliom Mode. Ergänzt wird das Angebot durch u. a. Buddelei Mode, Ernsting’s Family, Entry Jeans & Fashion, B style fashion, Elektro Deters, Elektro Claas, Vodafone,
osna Tel, Porzellan Bucke, Uhren / Schmuck Braemer, Rießelmann Papeterie und Buchhandlung, City-Bike Shop, Sanitätshaus Seidel, Parfümerie Wilfde, Schlecker, RatsApotheke etc. sowie einigen gastronomischen Einrichtungen. Größter Lebensmittelanbieter in der Innenstadt ist ein K+K Supermarkt.
Unweit nördlich des zentralen Versorgungsbereiches, jedoch ohne funktionsräumliche
Beziehung zu diesem, besteht mit dem „Artland Center“ an der Oldenburger Straße ein
leistungsstarker, dezentraler Standortverbund, in dem u. a. ein Famila großer Supermarkt,
ein Famila Getränkemarkt und ein Aldi Discounter sowie Takko Mode, Deichmann, Dänisches Bettenlager, Rossmann und T€Di agieren. Entlang des dezentral gelegenen Standortes Friedrichstraße befinden sich zudem noch ein REWE Supermarkt, Ströh Mode und
1
Die Stadt Quakenbrück hat nach eigenen Angaben kein aktuelles Zentrenkonzept. Die
letzte Einzelhandelsuntersuchung der CIMA datiert aus dem Jahr 1999; hier sind keine
zentralen Versorgungsbereiche abgegrenzt. Allerdings wird ein Haupteinkaufsbereich (=
Lage 1) definiert.
23
der Schuhladen sowie etwas weiter stadtauswärts die als „Einkaufsstraße Friedrichstraße“
einführte Standortagglomeration mit einem Aldi Discounter, einer Postenbörse, Ihr Platz
etc.; des Weiteren ist hier ein HS Supermarkt anzutreffen.
Mit Blick auf weitere Einzelhandelsstrukturen im übrigen Stadtgebiet seien hier ein in
Sichtlage zur Oldenburger Straße gelegener Lidl Discounter an der Bürgerstraße und im
weiteren Verlauf der Oldenburger Straße ein Netto Discounter sowie ein regional anzutreffender, etwas in die Jahre gekommener Globo Supermarkt in der Farwicker Straße zu
erwähnen; ein weiterer Netto-Discounter im Standortverbund mit einem Hol’ab Getränkemarkt findet sich in Bahnhofsnähe an der Wilhelmstraße. Ergänzt wird der projektrelevante Lebensmitteleinzelhandel durch Betriebe des Lebensmittelhandwerks und Getränkemärkte.
Aus Sicht der Gutachter erfüllt in Quakenbrück derzeit das Artland Center in nennenswertem Umfang überörtliche Versorgungsfunktionen, während die – auch städtebaulich recht
imposante Quakenbrücker Alt- / Innenstadt – weitgehend gesamtstädtische Versorgungsaufgaben übernehmen dürfte. Im projektrelevanten Einzelhandel ist im Lebensmittelsegment eine ausgeprägte Wettbewerbssituation vorhanden, während ein mit dem Planvorhaben vergleichbarer Elektrofachmarkt derzeit nicht vorhanden ist.
2.3
Löningen
Das neben dem Hauptort Löningen noch aus 31 Stadtteilen bestehende und damit sehr
weitläufige Stadtgebiet von Löningen (rd. 13.200 Einwohner) ist rd. 23 km südwestlich von
Cloppenburg entfernt. Landesplanerisch ist die Stadt als Grundzentrum ausgewiesen,
erfüllt gemäß Regionalem Raumordnungsprogramm (RROP) jedoch faktisch die Funktion
eines Mittelzentrums.
Der zentrale Versorgungsbereich in Löningen befindet sich im Wesentlichen entlang der
Tabbenstraße, Langenstraße, Röbkenstraße und Kurt-Schmücker-Platz. Haupteinkaufsbereiche sind die Fußgängerzone der Langenstraße, Röbkenstraße und der KurtSchmücker-Platz. Neben einem K+K Lebensmittelsupermarkt, einem Aldi Discounter und
einer Rossmann Drogerie sind hier KODi Haushaltswarendiscounter, KiK Textildiscount,
Carolin Vanity, Quick Schuh, Elektro EP Deters, T€Di Sonderposten sowie Schlecker als
24
wesentliche Anbieter zu nennen; ergänzt wird das Angebot durch kleinteilige, inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe und einige gastronomische Einrichtungen. Das seit einigen
Jahren diskutierte Projekt „Lindenallee“ (Lebensmittelsupermarkt, Lebensmitteldiscounter,
Schuhfachmarkt, Bekleidungsfachmarkt etc.) am Löninger Rathaus befindet sich nach
Auskunft der Stadtverwaltung weiterhin in Planung.
Im übrigen Stadtgebiet Löningens sind im Lebensmitteleinzelhandel ein Famila großer
Supermarkt an der Bremer Straße in dezentraler Lage, ein Lidl Discounter an der Meerdorfer Straße und ein kleiner Nahversorger nah+gut an der Haselünner Straße anzutreffen. Ergänzt wird der projektrelevante Lebensmitteleinzelhandel durch Betriebe des Lebensmittelhandwerks und kleine Getränkemärkte.
Entsprechend der faktisch wahrgenommenen mittelzentralen Funktion ist dem Löninger
Einzelhandel eine gewisse überörtliche Versorgungsfunktion zu attestieren, wobei hierfür
neben dem Innenstadt-Einzelhandel in erster Linie die Ausstrahlungskraft und Reichweite
der Standorte Bremer Straße und Meerdorfer Straße verantwortlich sein dürften.
3.
Relevanter Wettbewerb für den großen Supermarkt
Mit Bezug auf den geplanten großen Supermarkt sind im Hinblick auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel in Cloppenburg und der Region über 20 Hauptwettbewerber
(> 1.000 m² VK) vorhanden:
(1)
Famila, Cloppenburg Cappelner Straße
(2)
E-neukauf, Cloppenburg Pingel-Anton-Straße
(3)
Coma, Cloppenburg Warthestraße
(4)
Lidl, Cloppenburg Warthestraße
(5)
Lidl, Cloppenburg Emsteker Straße
(6)
Famila, Friesoythe Am Hafen
(7)
E-Center, Friesoythe Europastraße
(8)
Famila, Quakenbrück Oldenburger Straße
(9)
Rewe, Quakenbrück Hasestraße
(10)
K+K, Quakenbrück Lange Straße
(11)
Lidl, Quakenbrück Bürgerstraße
25
(12)
Famila, Löningen Bremer Straße
(13)
Lidl, Löningen Meerdorfer Straße
(14)
Lidl, Essen Cloppenburger Straße
(15)
Coma, Bösel Friesoyther Straße
(16)
Coma, Lindern Lastruper Straße
(17)
Lidl, Lastrup Ladestraße
(18)
Edeka, Lastrup Ladestraße
(19)
Coma, Herzlake Im Mersch
(20)
Rewe, Garrel Hauptstraße
(21)
Lidl, Molbergen Cloppenburger Straße
(22)
Aldi, Molbergen Cloppenburger Straße
(23)
Coma, Molbergen Emker Straße
(24)
Edeka, Emstek Am Mühlencenter
Der Wettbewerb im Warengruppenbereich „Nahrungs- und Genussmittel“ in der Region
wird von den Anbietern Famila, Coma, Edeka / E-Center, Rewe, Lidl, Aldi dominiert, wobei das Anbieterspektrum noch durch zahlreiche qualifizierte, kleinteilige und mittelgroße
Anbieter (< 1.000 m² VK) ergänzt wird. Deutlich wird aus dieser Aufbereitung, dass ein
ausgeprägter Lebensmittelwettbewerb existiert, in dem SB-Warenhäuser, große Supermärkte, Discounter, Lebensmittelsupermärkte, Getränkemärkte und Fachanbieter am
Markt antreten.
Nach den gutachterlichen Berechnungen sind in der Stadt Cloppenburg rd. 22.500 m²
projektrelevante Lebensmittelverkaufsfläche anzutreffen; der Brutto-Umsatz kann auf rd.
79,4 Mio. € geschätzt werden.
Differenziert nach einzelnen zentralen Versorgungsbereichen dürften folgende Verkaufsflächen und Bruttoumsätze auf die folgenden Städte entfallen:

Cloppenburg, Innenstadt: rd. 3.000 m² VK und rd. 12,1 Mio. € Bruttoumsatz

Cloppenburg, Nahversorgungszentrum Osterstraße / Höltinghauser Straße: rd.
800 m² VK und rd. 2,7 Mio. € Bruttoumsatz
26

Friesoythe, Gesamtstadt: rd. 9.700 m² VK und etwa 37,8 Mio. € Bruttoumsatz1

Quakenbrück, Gesamtstadt: rd. 11.700 m² VK und etwa 48,6 Mio. € Bruttoumsatz1

Löningen, Gesamtstadt: rd. 5.930 m² VK und rd. 20,3 Mio. € Bruttoumsatz1
Wettbewerbsseitig sind für den geplanten großen Supermarkt im Hinblick auf den Bereich
Gesundheit und Körperpflege in Cloppenburg und der Region gut 20 Hauptwettbewerber (> 100 m² VK) vorhanden:
(1)
Ihr Platz, Cloppenburg Lange Straße
(2)
Budnikowsky, Cloppenburg Lange Straße
(3)
Rossmann, Cloppenburg Lange Straße
(4)
Schlecker, Cloppenburg Lindenallee
(5)
Sanitätshaus Stuppin, Cloppenburg Lange Straße
(6)
Schlecker, Cloppenburg Warthestraße
(7)
Schlecker, Cloppenburg Osterstraße
(8)
Schlecker, Cloppenburg Bgm.-Winkler-Straße
(9)
Douglas, Cloppenburg Lange Straße
(10)
Schlecker, Quakenbrück Lange Straße
(11)
Rossmann, Quakenbrück Bremer Straße
(12)
Ihr Platz, Quakenbrück Friedrichstraße
(13)
Rossmann, Friesoythe Am alten Hafen
(14)
Schlecker, Friesoythe Kirchstraße
(15)
Rossmann, Löningen Langenstraße
(16)
Schlecker, Löningen Kurt-.Schmücker-Platz
(17)
Schlecker, Essen Lange Straße
(18)
Schlecker, Bösel Friesoyther Straße
(19)
Schlecker, Lastrup Kirchstraße
(20)
Schlecker, Herzlake Löninger Straße
(21)
Rossmann, Garrel Hauptstraße
(22)
Schlecker, Garrel Hauptstraße
1
Aufgrund datenschutzrechtlicher Anfordernisse (Zellenbesetzung < 3 Betriebe) ist eine
Differenzierung in den Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel (ohne Lebensmittelhandwerk) für die zentralen Versorgungsbereichen in Friesoythe, Quakenbrück und Löningen nicht möglich.
27
(23)
Schlecker, Molbergen Peheimer Straße
(24)
Schlecker, Emstek Clemens-August-Straße
Der Wettbewerb im Warengruppenbereich „Gesundheit und Körperpflege“ wird von den
Anbietern Schlecker und Rossmann dominiert, wobei das Anbieterspektrum noch durch
einige qualifizierte kleinteilige und mittelgroße Fachanbieter (< 100 m² VK) sowie zahlreiche Apotheken, Sanitätshäuser erweitert wird. Auch die Fachabteilungen der SBWarenhäuser, großen Supermärkte und Lebensmittelsupermärkte als Mehrbranchenunternehmen bieten teilweise im nennenswertem Umfang Drogerie- und Kosmetikbedarf an.
Nach den gutachterlichen Berechnungen sind in Cloppenburg gut 3.200 m² projektrelevante Verkaufsfläche und ein Bruttoumsatz von rd. 22,8 Mio. € zu ermitteln.
Differenziert nach zentralen Versorgungsbereichen dürften auf die vier näher untersuchten Städte Cloppenburg, Friesoythe, Quakenbrück und Löningen folgende Verkaufsflächen und Bruttoumsätze entfallen:

Cloppenburg, Nahversorgungszentrum Osterstraße / Höltinghauser Straße: nicht
ausweisbar1

Friesoythe, Innenstadt: rd. 440 m² VK und rd. 1,4 Mio. € Bruttoumsatz2

Quakenbrück, Innenstadt: rd. 260 m² VK und rd. 0,9 Mio. € Bruttoumsatz

Löningen, Innenstadt: rd. 900 m² VK und rd. 3,0 Mio. € Bruttoumsatz
4.
Relevanter Wettbewerb für den Elektrofachmarkt
Derzeit sind im Einzugsgebiet folgende Hauptwettbewerber des geplanten Elektrofachmarktes (> 200 m² VK) vorhanden:
1
Für das als zentralen Versorgungsbereich ausgewiesene Nahversorgungszentrum Osterstraße / Höltinghauser Straße ist aus datenschutzrechtlichen Gründen (Zellenbesetzung
< 3 Betriebe) keine Ausweisung leistbar.
2
Differenzierung in den Sortimentsbereichen Gesundheit und Körperpflege für die Friesoyther zentralen Versorgungsbereichen Altenoythe und Barßeler Straße nicht möglich.
28
(1)
Telepoint, Cloppenburg Cappelner Straße
(2)
Musikhaus Gisbert Witte, Cloppenburg Bahnhofstraße
(3)
Wölbern Radio, Cloppenburg Osterstraße
(4)
Elektro Breuer, Cloppenburg Eschstraße
(5)
Krapp-Schlömer Hausgeräte, Cloppenburg Wilhelm-Röntgen-Straße
(6)
Elektro Claas, Quakenbrück Lange Straße
(7)
Euronics XXL, Friesoythe Ellerbroker Straße
(8)
EP: Plaggenborg, Friesoythe Europastraße
(9)
EP: Deters, Löningen Kurt-Schmücker-Platz
(10)
Euronics, Lindern Löninger Straße
Neben den in dieser Warengruppe dominierenden Anbietern der EP-Verbundgruppe sowie Euronics sind eine Vielzahl von zumeist kleinteiligen Fachanbietern in der Region
anzutreffen. Zu beachten sind in der Wettbewerbsbetrachtung auch Mehrbranchenunternehmen, die Elektrowaren als Randsortimente anbieten und deren projektrelevante Verkaufsfläche teilweise nennenswert ist. Hervorzuheben ist die Bedeutung der Kleinpreiskaufhäuser Ceka und Woolworth in Cloppenburg, deren Angebot sich u. a. auf Bild- und
Tonträger konzentriert. Auch Lebensmittelmärkte sowie Sonderpostenmärkte führen
Elektrowaren als Randsortimente.
Nach den gutachterlichen Berechnungen sind in Cloppenburg unter den relevanten Wettbewerbern etwa rd. 6.300 m² projektrelevante Verkaufsfläche anzutreffen, die ein BruttoUmsatzvolumen von rd. 26,4 Mio. € umfassen.
Differenziert nach zentralen Versorgungsbereichen in Cloppenburg, Friesoythe, Quakenbrück und Löningen dürften folgende Verkaufsflächen und Bruttoumsätze auf diese Städte
entfallen:

Cloppenburg, Nahversorgungszentrum Osterstraße / Höltinghauser Straße: nicht
ausweisbar1
1
Für das als zentralen Versorgungsbereich ausgewiesene Nahversorgungszentrum Osterstraße / Höltinghauser Straße ist aus datenschutzrechtlichen Gründen (Zellenbesetzung <
3 Betriebe) keine Ausweisung leistbar.
29

Friesoythe, Innenstadt: rd. 400 m² VK und rd. 1,5 Mio. € Bruttoumsatz1

Quakenbrück, Innenstadt: rd. 600 m² VK und rd. 2,5 Mio. € Bruttoumsatz

Löningen, Innenstadt: rd. 380 m² VK und rd. 1,8 Mio. € Bruttoumsatz
1
Differenzierung im Sortimentsbereich Elektrowaren für die Friesoyther zentralen Versorgungsbereichen Altenoythe und Barßeler Straße nicht möglich.
30
Karte 4:
Wettbewerbssituation in der Region
31
IV.
Voraussichtliche Auswirkungen des „Carré Cloppenburg“ auf die
Einzelhandelsstrukturen in Cloppenburg sowie den umliegenden
Mittelzentren
1.
Marktanteilkonzept
Die zu erwartenden wirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens
auf die Cloppenburger Einzelhandelsstrukturen werden im Folgenden vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumina und der dargelegten Angebotsstrukturen ermittelt. Hierzu wird ein zweistufiges Untersuchungsmodell herangezogen, bei
dem ein „worst-case-Ansatz“ zugrunde gelegt wurde:
A.
Das Marktanteilkonzept stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des
Vorhabens (= Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet dar und verdeutlicht, aus welchen Teilräumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher zufließt. Dabei
wird von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes mit dem für das Einzugsgebiet ermittelten Nachfragevolumen (= Kaufkraft) ausgegangen. Als wesentliche Kriterien bei der Ermittlung der Marktanteile werden die Wettbewerbssituation
im Einzugsgebiet, ausgewählte Zeit-Distanz-Werte, die Art und Dimensionierung
der vorgesehenen Einzelhandelsnutzung sowie die wesentlichen Standortrahmenbedingungen berücksichtigt.
B.
Mit der Neuetablierung eines Einzelhandelsobjektes werden i. d. R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Das Umsatzumverteilungsmodell stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung
der ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen der zu untersuchenden
Planvorhaben dar. Damit werden in der zweiten Stufe die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf die bestehenden Einzelhandelsstandorte in Cloppenburg (Innenstadt, übriges Stadtgebiet) und dem Umland (Mittelzentren) ermittelt. Es wird aufgezeigt, wo - und in welchem Umfang - dem Einzelhandel Umsätze
umverteilt werden. Hierbei wird die Prämisse zugrunde gelegt, dass sich die
Marktwirkungen eines Planvorhabens überwiegend auf vergleichbare Einkaufslagen und Anbieter bzw. Betriebstypen beziehen.
32
Zur Ermittlung der Umsatzleistung und -herkunft des Planobjektes wird das Marktanteilkonzept herangezogen, differenziert nach Einzugsgebietszonen und Branchen.
Eine Vermietung an die projektierten leistungs- und ausstrahlungsstarken Betreiber (Kaufland / Edeka sowie regional bedeutsamer Elektrofachmarkt, z. B. Expert Bening) vorausgesetzt, wäre von folgender zonaler Umsatzrekrutierung, differenziert nach Herkunft der
Kunden und einzelnen Zonen, auszugehen (vgl. Tabelle 5):

Zone I
ca. 14,9 Mio. €
bzw.
ca. 45,8 %

Zone II
ca. 11,8 Mio. €
bzw.
ca. 36,3 %

Zone III
ca. 4,1 Mio. €
bzw.
ca. 12,6 %

Streuumsätze
ca. 1,7 Mio. €
bzw.
ca. 5,3 %

Summe
ca. 32,5 Mio. €
bzw.
ca. 100,0 %.
Bedingt durch die hohe Nahrungs- und Genussmittelkompetenz des „Carré Cloppenburg“,
die erfahrungsgemäß ihren Umsatz schwerpunktmäßig aus dem Kern- und Nahbereich
rekrutiert, wäre danach das Umsatz-Gros des Carré-Bruttoumsatzes mit etwa 82 % aus
der Zonen I und II zu generieren. Weitere rd. 13 % müssten aus der Zone III geholt werden, während über Streuumsätze (von weiter entfernt wohnenden Personen bzw. mit Touristen) nur ca. 5 % des Umsatzes nach Cloppenburg zu lenken wären.
Gemäß Marktanteilkonzept stammen von dem Gesamtumsatzvolumen des „Carré Cloppenburg“ in Höhe von rd. 32,5 Mio. € etwa rd. 26,7 Mio. € (= rd. 82 %) aus den Zonen I
und II. Somit wird das weit überwiegende Gros des Perspektivumsatzes aus der näheren
Region generiert, welche aus gutachterlicher Sicht zum mittelzentralen Verflechtungsbereich Cloppenburgs zu zählen ist1.
1
Hierzu ist anzumerken, dass weder das Landesraumordnungsprogramm noch das Regionale Raumordnungsprogramm Verflechtungsbereiche für die zentralen Orte ausweisen.
Auch nach mehrmaligem Nachfassen der Gutachter beim Niedersächsischen Ministerium
für Inneres und Sport konnten hierzu keine näheren Angaben recherchiert werden.
33
Tabelle 5:
Marktanteile und Umsätze des „Carré Cloppenburg“
Zone I
Branchen
Kaufkraft in
Mio. €
Zone II
Marktanteil in
%
Umsatz
in Mio.
€
Kaufkraft in
Mio. €
Marktanteil in
%
Zone III
Umsatz
in Mio.
€
Kaufkraft in
Mio. €
54,5
14 – 15
8,0
95,2
6–7
6,0
Gesundheit, Körperpflege
19,5
15 – 16
3,0
34,2
4–5
1,5
Elektrowaren
14,3
17 – 19
2,6
25,2
11 – 12
2,9
sonstiger Einzelhandel
72,0 1,5 – 2,5
1,3
126,1 0,5 – 1,5
1,3
184,8
14,9
280,7 3,5 – 4,5
11,8
411,8
160,3
9 – 10
139,9
StreuumsätMarktUmsatz ze in
anteil in
in Mio. € Mio. €
%
0,5 – 1
Gesamt
umsatz
Kaufkraft
Zone IIII in
Mio. €
Anteil Gesamtumsatz an
Kaufkraft
in %
1,0
0,4
15,4
289,6
5–6
50,1 0,5 – 1,5
0,5
0,1
5,1
103,8
4,5 – 5
37,0 4,5 – 5,5
1,9
1,0
8,4
0–1
0,7
0,2
3,5
382,9
0,5 – 1,5
1,01
4,1
1,7
32,5
852,8
3–5
76,5 10,5 – 11,5
Quelle: GMA Berechnungen 2010, (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
34
2.
Mögliche Auswirkungen des „Carré Cloppenburg“
Zur Ermittlung der Umsatzumverteilungen für den Einzelhandel in Cloppenburg und der
Region werden die aus dem Marktanteilkonzept berechneten Umsätze nach Zonen und
Branchen gewichtet1. In die Berechnung fließt damit die derzeitige Einzelhandelsausstattung konkurrierender Standorte als Attraktivitätsfaktor und die Distanz zum Planstandort
als Widerstandsfaktor ein, da die anhand des Marktanteilkonzeptes ermittelten Umsatzleistungen für das „Carré Cloppenburg“ bei weitem nicht gänzlich zu Lasten des bestehenden Einzelhandels in Cloppenburg gehen werden. Eine weitere Grundannahme ist,
dass die Einkaufslagen, welche die größten Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben aufweisen, quantitativ am stärksten von Umsatzumverteilungen betroffen sein
werden.
Für die Würdigung der Umverteilungswirkung des potenziellen „Carré Cloppenburg“Einzelhandelsumsatzes (rd. 32,5 Mio. €) in Cloppenburg wurde berücksichtigt, dass sich
der Umsatz gemäß Umsatzumverteilungsmodell wie folgt aus folgenden vier Umsatzquellen speisen dürfte:

Neubindung von Kaufkraft bzw. Erhöhung der Kaufkraftbindung von außerhalb des
Einzugsgebiets (= rd. 1,5 – 1,6 Mio. €),

Umsatzumverteilung in Cloppenburg (rd. 19,2 – 19,4 Mio. €),

Umsatzumverteilung in den Mittelzentren Friesoythe, Quakenbrück und im Grundzentrum Löningen (rd. 8,0 – 8,2 Mio. €) sowie

Umsatzumverteilung in den übrigen Grundzentren bzw. sonstigen Kommunen des
Einzugsgebietes (rd. 3,5 – 3,7 Mio. €).
Die Neubindung von Kaufkraft bzw. Erhöhung der Kaufkraftbindung von zwischen rd. 1,5
bis 1,6 Mio. € von außerhalb des Einzugsgebietes ist ein Umsatzbestandteil der im Hinblick auf mögliche Umverteilungsprozesse im Einzugsgebiet als neutral einzustufen ist.
1
In der Modellrechnung wurden folgende Kriterien berücksichtigt: die aktuelle Ausstattung in
den Kommunen des Einzugsgebietes und die Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben, die Versorgungsbedeutung der Kommunen, die aktuellen Kaufkraftströme in der
Region und die örtliche Wettbewerbssituation inkl. der Überlagerung durch sonstige Einzelhandelsstandorte.
35
Umgekehrt dürfte somit ein Umsatzvolumen von rd. 31 Mio. € infolge der geplanten Errichtung der „Carré Cloppenburg“ an allen übrigen zentralen und nicht-zentralen Standorten in der Region umverteilt werden. In Bezug auf die Stadt Cloppenburg sowie die Mittelzentren Friesoythe, Quakenbrück sowie das Grundzentrum Löningen sind für die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche folgende Umsatzumverteilungen zu ermitteln:

Cloppenburg, Innenstadt
ca.
5,1 Mio. €

Cloppenburg, Osterstraße / Höltinghauser Straße ca.
0,3 Mio. €

Cloppenburg, übrige Standorte
ca.
13,9 Mio. €

Friesoythe, Innenstadt (ZVB)
ca.
1,0 Mio. €

Quakenbrück, Innenstadt (ZVB)
ca.
0,4 Mio. €

Löningen, Innenstadt (ZVB)
ca.
0,4 Mio. €
Zur Bewertung der möglichen Auswirkungen des Planvorhabens werden die in den einzelnen zentralen Versorgungsbereichen zu erwartenden Umsatzumverteilungen gegenüber dem bestehenden Einzelhandel differenziert nach Branchen ermittelt.
3.
Voraussichtliche warengruppenspezifische Auswirkungen für ausgewählte Standorte
3.1
Auswirkungen in Cloppenburg
Die Tabelle 6 zeigt die infolge der Etablierung des „Carré Cloppenburg“ zu erwartenden
Umsatzumverteilungsvolumina und -quoten differenziert nach Branchen für die Cloppenburger Innenstadt, das Nahversorgungszentrum Osterstraße / Höltinghauser Straße und
das übrige Stadtgebiet.
Durch die Angebotsüberschneidungen in den projektrelevanten Sortimentsbereichen
(Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege sowie Elektrowaren) wird es
in Cloppenburg zwangsläufig zu Umsatzumverteilungen kommen. Umverteilungsseitig
36
schwanken die absoluten Werte in einer recht großen Spanne zwischen rd. 0,2 – 8,0 Mio.
€ bei Nahrungs- und Genussmittel, rd. 1,2 – 1,8 Mio. € in der Warengruppe Gesundheit
und Körperpflege, rd. 0,8 – 3,4 Mio. € bei Elektrowaren sowie rd. 1,4 – 1,5 Mio. € bei den
sonstigen Sortimenten. Die Umverteilungsquoten rangieren in der Cloppenburger Innenstadt in den drei Kernbranchen des Vorhabens zwischen rd. 9 % bei Nahrungs- und Genussmitteln sowie rd. 12 % bei Gesundheit / Körperpflege und Elektrowaren.
Tabelle 6:
Umsatzumverteilungen in Cloppenburg
Umverteilung in
Cloppenburg-Innenstadt
Umverteilung in NVZ
Osterstraße / Höltinghauser Straße
Umverteilung im
übrigen Cloppenburg
in Mio. €
in %
in Mio. €
in %
in Mio. €
in %
Nahrungs- und
Genussmittel
1,1
8,8 – 9,3
0,2 – 0,3
8,5 – 9,0
7,9 – 8,0
12,0 – 12,5
Gesundheit,
Körperpflege
1,7
11,7 – 12,2
nicht ausweisbar
nicht ausweisbar
1,2 – 1,3
15,0 – 15,5
Elektrowaren
0,8
11,6 – 12,1
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
3,3
16,5 – 17,0
Sonstiger Einzelhandel
1,5
1,5 – 2,0
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
1,4 – 1,5
1,7 – 2,2
Summe
5,1
4,0 – 5,0
0,3
6,0 – 7,0
13,9 – 14,0
7,8 – 8,8
Nicht ausweisbar: aus datenschutzrechtlichen Gründen ist ein Ausweis bei weniger als 3 Betrieben nicht möglich.
Quelle: GMA-Berechnungen 2010 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
Die Aufbereitung der Umsatzumverteilungsvolumina und -quoten in den drei Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege sowie Elektrowaren hat
gezeigt, dass im „worst-case“ wettbewerbliche Effekte für die Cloppenburger InnenstadtEinzelhandelsstrukturen, infolge der Errichtung des „Carré Cloppenburg“ möglich sind. In
diesem Zusammenhang ist allerdings von Bedeutung, dass die Cloppenburger Innenstadt
eine stabile Einzelhandelslage mit mehreren Magnetbetrieben aus unterschiedlichen
Branchen darstellt. Die Angebotsschwerpunkte liegen eindeutig im Bereich Bekleidung,
Schuhe, Sport, Bücher, Schreib- und Spielwaren sowie Hausrat, Einrichtung, so dass diese als Innenstadtleitbranchen zu bezeichnen sind. Die im „Carré Cloppenburg“ geplanten
Kernbranchen werden aktuell insbesondere durch einen groß- und einen kleinflächigen
Lebensmittelsupermarkt, drei Drogeriemärkte und Randsortimente der Kleinpreiskaufhäuser repräsentiert. Wettbewerbseffekte auf diese Betriebe können bei den ermittelten Umverteilungsquoten nicht ausgeschlossen werden, wesentliche städtebauliche Beeinträchti37
gungen in Form einer Schwächung der Innenstadt sind jedoch nach gutachterlicher Einschätzung nicht zu erwarten.
Dies ist zum einen damit zu begründen, dass die betroffenen Branchen nicht die Hauptanbieter der Innenstadt darstellen bzw. insbesondere im Elektrowarenbereich ein Magnetbetrieb derzeit in der Innenstadt fehlt. Zum anderen sind diese Anbieter über die gesamte Innenstadt verteilt, so dass sich – selbst bei einer betriebsbezogenen Schwächung
einzelner Betriebe – Auswirkungen im städtebaulichen Sinne wie z. B. trading-downEffekte (Häufung von Leerständen, Mindernutzungen) nicht abzuleiten sind. In diesem
Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Cloppenburger Innenstadt eine vitale
und intakte Einkaufslage darstellt; Abwertungstendenzen sind mit Ausnahme der Mühlenstraße (v. a. Abschnitt nördlich der Soeste) nicht erkennbar. Die nördliche Mühlenstraße
präsentiert sich aktuell als Nebenlage und hat in den vergangenen Jahren bereits deutlich
an Einzelhandelsprägung verloren. Eine weitere Schwächung dieses Innenstadtbereichs
infolge der Realisierung der Planvorhaben ist nicht zu erwarten, da die meist kleinflächigen Betriebe kaum Sortiments- und Angebotsüberschneidungen mit den Branchen des
„Carré Cloppenburg“ aufweisen. Zudem werden von möglichen Umsatzumverteilungseffekten primär typgleiche / -ähnliche Anbieter (= Systemwettbewerber) betroffen sein. Damit wird sich die Umsatzumverteilung in weit überwiegenden Umfang von ‚außen nach
innen’ vollziehen, so dass bei einer Realisierung des Planvorhabens gut 40 % des CarréUmsatzes aus nicht-zentralen Lagen im übrigen Cloppenburger Stadtgebiet an den sich
beiderseits der Soestenstraße befindlichen innenstadtnahen Standort umgelenkt werden
können. Zu relativieren sind von daher vor allem die hohen Umverteilungsquoten des
Elektrobetreibers, der sich mit der östlichen Teilfläche des Projektareals in innerstädtischer Randlage befindet und im Einzelhandelskonzept der Stadt Cloppenburg als „Vorrangstandort für den Ausbau der Innenstadt“ eingestuft wurde.
Der überwiegende Teil der Umsatzumverteilung in Cloppenburg wird die Anbieter außerhalb der Innenstadt treffen. Vor dem Hintergrund der Angebotsstrukturen werden insbesondere die direkten Wettbewerber in dezentraler Lage wie Famila SB-Warenhaus und
Telepoint Elektrowaren sowie die sonstigen Lebensmittelmärkte (v. a. Discounter) betroffen sein. Da sich diese Betriebe an städtebaulich nicht schutzwürdigen Lagen (im Sinne
des Baugesetzbuches) befinden, sind diese Effekte als Wettbewerbswirkungen zu interpretieren. Darüber hinaus ist keine Schwächung der Versorgungsstrukturen (v. a. Nahver-
38
sorgung) zu ermitteln, die bestehenden wohnortnahen Angebote werden in absolut so
geringer Höhe tangiert, dass Betriebsschließungen auszuschließen sind.
3.2
Auswirkungen in Friesoythe, Quakenbrück und Löningen
Auch in den zentralen Versorgungsbereiche der relevanten Mittelzentren Quakenbrück
und Friesoythe sowie dem Grundzentrum Löningen wird es infolge der Errichtung des
geplanten „Carré Cloppenburg“ zu Umsatzumverteilungen kommen.
Umverteilungsseitig schwanken hier die absoluten Werte in geringeren Spannen zwischen
rd. 0,2– 0,8 Mio. € bei Nahrungs- und Genussmitteln, < 0,1 – 0,1 Mio. € in der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege und < 0,1 – 0,2 Mio. € bei Elektrowaren. Die Umverteilungsquoten rangieren bei Elektrowaren zwischen rd. 3,5 – 7 %; bei Nahrungs- und Genussmitteln zwischen 2,5 – 8 % sowie bei Gesundheit / Körperpflege zwischen 3 – 7 %.
Die Absolutwerte sind insbesondere bei Gesundheit / Körperpflege und Elektrowaren sehr
gering und überschreiten hier 200.000 Euro nicht.
Tabelle 7:
Umsatzumverteilungen in den Innenstädten von Friesoythe, Quakenbrück und Löningen
Umverteilung in
Friesoythe-Innenstadt
Umverteilung in
Quakenbrück- Innenstadt
Umverteilung in
Löningen-Innenstadt
in Mio. €
in %
in Mio. €
in %
in Mio. €
in %
0,7 – 0,8
7,0 – 8,0
0,2 – 0,3
5,0 – 6,0
0,2
2,5 – 3,5
Gesundheit,
Körperpflege
0,1
6,8 – 7,3
< 0,1
4,0 – 5,0
0,1
3,0 – 4,0
Elektrowaren
0,1
6,0 – 7,0
0,1 – 0,2
5,5 – 6,5
< 0,1
3,5 – 4,0
Sonstiger Einzelhandel
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
nicht nachweisbar
1,0
6,8 – 7,3
0,4
4,8 – 5,3
0,4
2,5 – 3,0
Nahrungs- und
Genussmittel
Summe
Quelle: GMA-Berechnungen 2010 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen).
39
Differenziert nach Einkaufslagen sind folgende Aussagen zu treffen:

Friesoythe-Innenstadt: Für Friesoythe sind in den Kernbranchen des Planvorhabens Umsatzumverteilungsquoten zwischen 6 – 8 % zu berechnen. Während die
Absolutwerte bei Gesundheit / Körperpflege und Elektrowaren rd. 100.000 Euro
betragen, ist für die Branche Nahrungs- und Genussmittel eine voraussichtliche
Umsatzumverteilung zwischen 700.000 – 800.000 Euro zu prognostizieren. Diese
Umverteilung wird sich insbesondere gegenüber dem Famila großen Supermarkt
niederschlagen, welcher als direkter Systemwettbewerber des Planvorhabens auftritt. Wettbewerbliche Effekte sind damit zwar zu erwarten, werden jedoch nach gutachterlicher Einschätzung infolge des geplanten Neubaus inkl. Erweiterung und
der damit einhergehenden Stärkung des Standortes zu kompensieren sein. In den
sonstigen Branchen Gesundheit / Körperpflege und Elektrowaren sind infolge der
Höhe der Umsatzumverteilungen sowie der Verteilung der Branchen auf mehrere
Betriebe (Fachanbieter sowie Randsortimente in Mehrbranchenunternehmen)
städtebauliche Effekte für die Friesoyther Innenstadt insgesamt weitgehend auszuschließen. Zu berücksichtigen ist auch hier, dass der Angebotsschwerpunkt in
der Innenstadt im mittelfristigen Bedarf liegt und somit die Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport sowie Bücher, Schreib- und Spielwaren eindeutig prägend
sind. Neben dem Famila befinden sich weitere systemrelevante Wettbewerber des
„Carré Cloppenburg“ an Standorten außerhalb der Innenstadt (Edeka E-Center,
EP Plaggenborg, Euronics XXL).

Quakenbrück-Innenstadt: Hier sind Umsatzumverteilungsquoten in den Kernbranchen des Planvorhabens zwischen 4 – 6,5 % zu ermitteln. Die absoluten Umverteilungswerte liegen in einem geringeren Bereich als in Friesoythe (zwischen
< 100.000 Euro und maximal 300.000 Euro). Damit ist insgesamt eine geringere
Wettbewerbsauseinandersetzung des Planvorhabens mit den innerstädtischen
Einzelhandelsangeboten in Quakenbrück vorhanden, was insbesondere darauf zurückzuführen ist, dass die systemrelevanten Wettbewerber in Quakenbrück außerhalb der Innenstadt liegen (v. a. Famila). In der Innenstadt selbst sind mit dem K+K
Supermarkt sowie mehreren kleinteiligen Elektrowarenanbietern zwar branchenbezogen vergleichbare Angebote vorhanden, diese werden aufgrund der deutlich
geringeren Verkaufsfläche sowie z. T. anderen Angebotsschwerpunkten und Sortimentsspezialisierungen nicht in einen betriebsgefährdenden Wettbewerb mit dem
40
„Carré Cloppenburg“ eintreten. Da auch in Quakenbrück der Angebotsschwerpunkt nicht in den projektrelevanten Branchen liegt, sind vor dem Hintergrund der
geringen Höhe der ermittelten Umsatzumverteilungen wesentliche städtebauliche
Beeinträchtigungen in Form einer Schwächung der Innenstadt nicht zu erwarten.

Löningen-Innenstadt: Die Umsatzumverteilungsquoten in den Kernbranchen der
Innenstadt bewegen sich zwischen 2,5 – 4 %, dabei liegen die absoluten Werte in
einer geringen Größenordnung zwischen < 100.000 Euro und max. 200.000 Euro.
Infolge der Höhe der Umsatzumverteilungen sowie des Fehlens direkter Systemwettbewerber in der Innenstadt von Löningen (K+K Supermarkt, Aldi Discounter,
zwei kleinflächige Elektrowarenanbieter) sind gravierende städtebauliche Effekte
für die Löninger Innenstadtstruktur unwahrscheinlich. Mit dem Famila großen Supermarkt befindet sich auch in Löningen der Systemwettbewerber des geplanten
Lebensmittelmarktes außerhalb der Innenstadt.
Diese Einschätzung treffen die Gutachter auch für die beiden Friesoyther Nahversorgungszentren Altenoythe und Barßeler Straße, die bereits heute (und auch künftig) ihren
Umsatz schwerpunktmäßig aus einem Nahbereich (1- bis 2-km-Radius) rekrutieren und
von daher keineswegs wesentlich von dem „Carré Cloppenburg“ tangiert werden dürften.
Die wesentliche Wettbewerberauseinandersetzung wird auch in den drei betrachteten
Umlandkommunen mit Anbietern außerhalb der Innenstädte (z. B. Edeka E-Center, EP
Plaggenborg sowie Euronics XXL in Friesoythe; Artland-Center mit u. a. Famila in Quakenbrück; Famila in Löningen) erfolgen. Betriebsgefährdungen sind für diese im Wesentlichen dezentral gelegenen Standorten nicht zu erwarten, so dass das Risiko des Umschlagens von wettbewerblichen in städtebauliche Effekte nicht besteht.
4.
Vereinbarkeit mit Zielen der Raumordung und Landesplanung
Nach dem niedersächsischen Landes-Raumordnungsprogramm sind im Hinblick auf die
Vereinbarkeit des „Carré Cloppenburg“ mit den Zielen der Raumordung und Landesplanung folgende Grundbestimmungen und Richtlinien zu beachten:
41
a)
Kongruenzgebot (das Vorhaben muss der zentralörtlichen Versorgungsfunktion
entsprechen)
Die geplanten Einzelhandelsvorhaben „großer Supermarkt“ und „Elektrofachmarkt“
entsprechen vom Warensortiment und der Verkaufsfläche der einem Mittelzentrum
zugewiesenen Versorgungsfunktion. Wie aufgezeigt, wird mit etwa 82 % der Großteil des zu erwartenden Umsatzes mit Kunden aus Cloppenburg (Zone I) sowie
dem direkt angrenzenden Umland (Zone II) erwirtschaftet. Dieser Raum ist aus gutachterlicher Sicht zum mittelzentralen Verflechtungsbereich von Cloppenburg zu
zählen.1 Das Landesraumordnungsprogramm führt in der Begründung zu den Zielen aus, dass bei mehr als 30 % des Umsatzes von außerhalb des zentralörtlichen
Verflechtungsbereiches in jedem Fall von einer wesentlichen Überschreitung auszugehen ist. Da im vorliegenden Fall dieser Schwellenwert deutlich unterschritten
wird, ist davon auszugehen, dass das Kongruenzgebot erfüllt wird.
b)
Konzentrationsgebot (neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des
zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Orts zulässig)
Das als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufende Vorhaben „Carré Cloppenburg“
soll an einem innenstadtnahen Standort in Cloppenburg entwickelt werden, der innerhalb der Kernstadt Cloppenburgs liegt. Dem Mikrostandort ist somit eine Lage
innerhalb des zentralen Siedlungsbereiches zu attestieren, so dass das Konzentrationsgebot als erfüllt zu bewerten ist.
c)
Integrationsgebot (der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein)
Der zweigeteilte Mikrostandort (dies- und jenseits der Soestenstraße) ist im GMAEinzelhandelskonzept nur mit dem östlichen Liegenschaftsteil (geplante Elektrowarenfläche) als „Vorrangstandort für den Ausbau der Innenstadt“ eingestuft. Das
westliche Grundstücksteil jenseits der Soestenstraße verfügt aktuell nicht über eine diesbezügliche Einstufung.
Das Integrationsgebot kann somit nur für den östlichen Grundstücksteil eingehal-
1
Hierzu ist anzumerken, dass weder das Landesraumordnungsprogramm noch das Regionale Raumordnungsprogramm Verflechtungsbereiche für die zentralen Orte ausweisen.
Auch nach mehrmaligem Nachfassen der Gutachter beim niedersächsischen Ministerium
für Inneres und Sport konnten hierzu keine näheren Angaben recherchiert werden.
42
ten werden, während dies für die westlichen Teilflächen nicht bestätigt werden
kann. Sofern sich die politischen Gremien der Stadt Cloppenburg für die Errichtung
des „Carré Cloppenburg“ entscheiden, sollte stadtentwicklungspolitisch alles daran
gesetzt werden, die fußläufige Anbindung und Querbarkeit der Soestenstraße
deutlich zu verbessern. In diesem Zusammenhang ist auch die Lage des Baukörpers des großen Supermarktes zu überdenken. Synergieeffekte mit den innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen werden umso wahrscheinlicher, je näher der Baukörper an die Soestenstraße heranrückt. Eine Überquerung eines mehrere 100 m
großen Parkplatzes kann dabei als hinderlich angesehen werden, zumal die GMAErfahrung bei der Analyse und Bewertung von Kundenfrequenzen und Kundenverhalten zeigt, dass zum Lebensmitteleinkauf „direkt vor die Tür“ gefahren wird.
Somit wäre der an der Soestenstraße gelegene Parkplatzteil i. d. R. weniger frequentiert als der Bereich vor dem Eingang zum Center. Je näher der projektierte
große Supermarkt an der Soestenstraße liegt, umso besser ist auch die Sichtbarkeit von der Innenstadt (z. B. Kreuzungsendpunkt Lange Straße / Soestenstraße),
und je optimaler die fußläufige Straßenquerbarkeit ausgestaltet wird, desto wahrscheinlicher werden sich Synergieeffekte zwischen den Vorhaben und der Innenstadt entfalten können. Des Weiteren ist eine Bewirtschaftung des Kundenstellplatzes zu prüfen, da ansonsten die im Bereich Bgm.-Heukamp-Straße gelegenen
Innenstadtparkplätze an Bedeutung verlieren würden, während der neue Parkplatz
westlich der Soestenstraße als Ausweichparkplatz fungiert.
d)
Abstimmungsgebot (neue Einzelhandelsgroßprojekte sind interkommunal abzustimmen)
Die zwingend erforderliche interkommunale Abstimmung mit dem Landkreis Cloppenburg, der IHK, den sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie den Umlandkommunen soll im laufenden Verfahren kontinuierlich stattfinden. Eine ggf. erforderliche Erweiterung des Untersuchungsumfangs auf die umliegenden Grundzentren soll in einem ersten Scoping-Termin erörtert werden.
e)
Beeinträchtigungsverbot (das Vorhaben darf die ausgeglichenen Versorgungsstrukturen, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungs-
43
standorte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich nicht wesentlich beeinträchtigen)
Die wesentlichen Wettbewerbsauseinandersetzungen des Planvorhabens werden
in Cloppenburg selbst erfolgen. Dabei sind in der Innenstadt für die Carrérelevanten Kernbranchen Umsatzumverteilungsquoten von rd. 9 % bei Nahrungsund Genussmitteln sowie rd. 12 % bei Gesundheit / Körperpflege und Elektrowaren zu berechnen. Damit können wettbewerbliche Effekte für die Cloppenburger
Innenstadt und insbesondere die relevanten Anbieter nicht ausgeschlossen werden. Wesentliche städtebauliche Beeinträchtigungen in Form einer Schwächung
der Innenstadt sind jedoch nach gutachterlicher Einschätzung nicht zu erwarten.
Dies ist zum einen damit zu begründen, dass die betroffenen Branchen nicht die
Hauptanbieter der Innenstadt darstellen bzw. insbesondere im Elektrowarenbereich ein Magnetbetrieb derzeit in der Innenstadt fehlt, zum anderen verteilen sich
die betroffenen Anbieter über die gesamte Innenstadt, so dass selbst bei einer betriebsbezogenen Schwächung einzelner Betriebe Auswirkungen im städtebaulichen Sinne nicht zu erwarten sind.
Die wesentliche Wettbewerbsauseinandersetzung wird mit Standorten außerhalb
der Innenstadt und hier insbesondere mit Betrieben an der Emsteker Straße in dezentraler Lage erfolgen. Da sich diese Betriebe an städtebaulich nicht schutzwürdigen Lagen befinden, sind diese Effekte als Wettbewerbswirkungen zu interpretieren. Darüber hinaus ist keine Schwächung der Versorgungsstrukturen in Cloppenburg zu ermitteln. Der Umsatz wird sich vielmehr von ‚außen nach innen’ umverteilen, so dass gut 40 % des Carré-Umsatzes aus nicht-zentralen Lagen im übrigen
Cloppenburger Stadtgebiet an den sich beidseits der Soestenstraße befindlichen,
innenstadtnahen Standort umgelenkt werden können.
In den Mittelzentren Friesoythe und Quakenbrück sowie dem Grundzentrum Löningen können städtebauliche und versorgungsstrukturelle Beeinträchtigungen im
Wesentlichen ausgeschlossen werden. Die ermittelten Umsatzumverteilungsvolumina lassen gravierende Auswirkungen auf die Innenstädte nicht zu. Die wesentliche Wettbewerbsauseinandersetzung wird auch in den Umlandkommunen mit Anbietern außerhalb der Innenstadt erfolgen. Städtebauliche Effekte für die als dezentral einzustufenden Standorte sind demzufolge nicht zu erwarten. Auch unter
zentralitäts- und versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten ist eine Beeinträchtigung nicht abzuleiten.
44
V.
Fazit
In der Stadt Cloppenburg wird die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsnutzungen
auf einem innenstadtnahen Areal diskutiert. Unter dem Projekttitel „Carré Cloppenburg“
sollen ein großer Supermarkt mit rd. 4.000 m² Verkaufsfläche (mögliche Nutzer: Edeka
oder Kaufland), rd. 1.200 m² Konzessionärszone (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung) sowie ein Elektrofachmarkt mit rd. 1.800 m² Verkaufsfläche (möglicher Betreiber:
Expert Bening) errichtet werden. Im Rahmen der Analyse wurden die Vorhaben auf ihre
städtebauliche und versorgungsstrukturelle Verträglichkeit überprüft. Vor dem Hintergrund
der Aussagen des GMA-Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2006 wurde der Fokus
auf die möglichen Auswirkungen in der Stadt Cloppenburg sowie den größeren Einzelhandelsstandorten Friesoythe, Quakenbrück und Löningen gelegt. Die wesentlichen Ergebnisse sind wie folgt zusammenzufassen:

Der in landschaftlich reizvoller Lage recht solitär gelegene Makrostandort Cloppenburg präsentiert sich als wachsendes, verkehrlich gut erreichbares Mittelzentrum mit erheblichem Bedeutungsüberschuss in puncto Arbeitsplatzangebot und
Einzelhandelsausstattung für die umliegende Region. Besonders positiv ist, dass
sich der Landkreis noch einige Jahre von der auf Sicht allgemein rückläufigen Bevölkerungsentwicklung in Deutschland abkoppeln kann und erst langfristig ebenfalls eine rückläufige Einwohnerentwicklung zu verzeichnen sein wird.

Der rd. 21.000 m² große, direkt südlich des Flusses Soeste gelegene verkehrlich
gut erreichbare und bestens in der Region bekannte Mikrostandort des innenstadtnahen „Carré Cloppenburg“ (rd. 150 m nördliche Distanz zur Fußgängerzone
Lange Straße) befindet sich beiderseits der Soestenstraße und teilt sich in eine
östliche (rd. 2.500 m² Grundstücksfläche) sowie westliche Teilfläche (rd. 18.500 m²
Grundstücksfläche), die durch die recht stark befahrene Soestenstraße voneinander getrennt sind. Während der östlichen Liegenschaft durch ihre rückwärtige Lage
zum innerstädtischen Haupteinkaufsbereich und die Funktion des größten innerstädtischen Cloppenburger Parkplatzangebotes eine teilintegrierte Lagequalität attestiert werden kann, befindet sich das westliche Teilareal eher in einer innerstädtischen Randlage.

Einzelhändlerisch dürften vor allem von dem östlichen Teilareal (Elektrofachmarkt)
Synergieeffekte für eine Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels zu erwarten
45
sein, während diese Effekte für das westliche Teilgebiet (großer Supermarkt und
Konzessionäre) aufgrund der Barrierewirkung der Soestenstraße aus Gutachtersicht eher vorsichtig einzuschätzen sind. Im GMA-Einzelhandelskonzept der Stadt
Cloppenburg wird lediglich die östliche Teilfläche als „Vorrangstandort für den
Ausbau der Innenstadt“ eingestuft, während für die westliche Teilfläche eine solche Einstufung fehlt und der hier projektierte Baukörper im hinteren Grundstücksbereich von der Innenstadt wegrückt.

Das potenzielle Einzugsgebiet des „Carré Cloppenburg“, das die Gutachter in
etwa identisch mit dem Einzugsgebiet des innerstädtischen Einzelhandels sehen,
umfasst ein Bevölkerungspotenzial von ca. 177.600 Einwohnern mit einem einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen von rd. 852 Mio. €.

Umsatzseitig dürften die Einzelhandelsflächen im „Carré Cloppenburg“ (rd. 7.020
m² VK) in einem „worst-case-Szenario“ einen Brutto-Umsatz (nach der Anlaufphase) von rd. 32,5 Mio. € erzielen, von dem das Umsatzgros mit rd. 15,4 Mio. €
auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel entfallen würde. Weitere ca. 8,5 Mio.
€ haben die Gutachter für die Warengruppen Elektrowaren sowie etwa 5 Mio. € für
Gesundheit und Körperpflege veranschlagt. Sonstige nicht näher untersuchungsrelevante Sortimente (Randsortimente des großen Supermarktes sowie der unterstellte Bekleidungsanbieter im Konzessionärsbereich) sehen die Gutachter bei rd.
3,6 Mio. €.

Bedingt durch die hohe Nahrungs- und Genussmittelkompetenz des „Carré Cloppenburg“, die erfahrungsgemäß ihren Umsatz schwerpunktmäßig aus dem Kernund Nahbereich rekrutiert, wäre nach dem Marktanteilkonzept das Umsatz-Gros
des Carré-Bruttoumsatzes mit etwa 82 % aus den Zonen I und II zu rekrutieren.
Weitere rd. 13 % müssten aus der Zone III geholt werden, während über Streuumsätze (von weiter entfernt wohnenden Personen bzw. mit Touristen) nur ca. 5 %
des Umsatzes nach Cloppenburg zu lenken wären.

Zur Ermittlung zu erwartender Auswirkungen wird das Umsatzumverteilungsmodell herangezogen. Daraus geht hervor, dass sich der Einzelhandelsumsatz des
„Carré Cloppenburg“ (rd. 32,5 Mio. €) aus folgenden vier Umsatzquellen speisen
dürfte:
-
Neubindung von Kaufkraft bzw. Erhöhung der Kaufkraftbindung von außerhalb des Einzugsgebiets (= rd. 1,5 – 1,6 Mio. €),
46
-
Umsatzumverteilung in Cloppenburg (rd. 19,2 – 19,4 Mio. €),
-
Umsatzumverteilung in den Mittelzentren Friesoythe, Quakenbrück und im
Grundzentrum Löningen (rd. 8,0 – 8,2 Mio. €) sowie
-
Umsatzumverteilung in den übrigen Grundzentren bzw. Städten und Gemeinden des Einzugsbietes (rd. 3,5 – 3,7 Mio. €).

Somit dürfte ein Umsatzvolumen von rd. 31,0 Mio. € infolge der geplanten Errichtung der „Carré Cloppenburg“ an zentralen und nicht-zentralen Standorten in der
Region umverteilt werden, wobei die absolut höchsten Umsatzumverteilungsvolumina in Cloppenburg selbst (Innenstadt ca. 5,1 Mio. €, Nahversorgungszentrum
Osterstraße / Höltinghauser Straße ca. 0,3 Mio. €, übrige Standorte ca. 13,9 Mio.
€) zu verzeichnen sein werden. Die Umverteilungsvolumina in den zentralen Versorgungsbereichen der Umlandstädte (Friesoythe-Innenstadt ca. 1,0 Mio. €, Quakenbrück-Innenstadt ca. 0,4 Mio. €, Löningen-Innenstadt ca. 0,4 Mio. €) fallen
deutlich geringer aus.

Die voraussichtlichen Umsatzumverteilungseffekte, die sich im Rahmen des
„worst-case-Ansatzes“ ermitteln lassen, zeigen, dass Wettbewerbseffekte in den
drei Kernbranchen des Planvorhabens Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit /
Körperpflege sowie Elektrowaren für die Cloppenburger Innenstadt möglich sind.
Da der Cloppenburger Innenstadt-Einzelhandel jedoch durch eine Vielzahl von
Branchen und durch einen eindeutigen Angebotsschwerpunkt in den Segmenten
Bekleidung, Schuhe, Sport, Bücher, Schreib- und Spielwaren sowie Hausrat, Einrichtung geprägt wird, sind wesentliche städtebauliche Beeinträchtigungen in Form
einer Schwächung der Innenstadt nach gutachterlicher Einschätzung nicht zu erwarten. Dies ist zum einen damit zu begründen, dass die betroffenen Branchen
nicht die Hauptanbieter der Innenstadt darstellen bzw. insbesondere im Elektrowarenbereich ein Magnetbetrieb derzeit in der Innenstadt fehlt. Zum anderen sind die
betroffenen Anbieter in den Kernbranchen über die gesamte Innenstadt verteilt, so
dass – selbst bei einer betriebsbezogenen Schwächung einzelner Betriebe - Auswirkungen im städtebaulichen Sinne nicht abzuleiten sind. Die Umsatzumverteilung des „Carré Cloppenburg“ wird in weit überwiegendem Umfang von ‚außen
nach innen’ vollzogen, so dass bei einer Realisierung des Planvorhabens gut 40 %
des Carré-Umsatzes aus nicht-zentralen Lagen im übrigen Cloppenburger Stadtgebiet an den innenstadtnahen Planstandort umgelenkt werden können. Auch sind
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die ermittelten Umverteilungsquoten des Elektrobetreibers für die Cloppenburger
Innenstadt zu relativieren, da sich dieser mit der östlichen Teilfläche des Projektareals in innerstädtischer Randlage befindet und im Einzelhandelskonzept der
Stadt Cloppenburg als „Vorrangstandort für den Ausbau der Innenstadt“ eingestuft
wurde.

Für die zentralen Versorgungsbereiche von Friesoythe, Quakenbrück und Löningen signalisieren die aufbereiteten Umsatzumverteilungsvolumina und -quoten
in den drei Kernbranchen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit / Körperpflege
sowie Elektrowaren, dass ein Umschlagen von wettbewerblichen Effekten in städtebauliche Effekte weitestgehend auszuschließen ist. Auch durch die teilweise rein
quantitativ sehr geringen Umsatzumverteilungsvolumina ist eine wesentliche städtebauliche Beeinträchtigungen in Form einer Schwächung der jeweiligen Innenstadt- / Nahversorgungsstrukturen bzw. der zentralen Versorgungsbereiche unwahrscheinlich.

Mit Blick auf die Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung wird aus dem Vorangesagten deutlich, dass das Vorhaben die landesplanerischen Ziele Kongruenzgebot, Konzentrationsgebot und
Beeinträchtigungsverbot erfüllt.
Hinsichtlich des Integrationsgebotes ist festzustellen, dass dieses für den östlichen
Grundstücksteil (Elektromarktfläche) eingehalten wird, während dies für die westliche Teilfläche nicht bestätigt werden kann. Sofern sich die politischen Gremien der
Stadt Cloppenburg für die Errichtung des „Carré Cloppenburg“ entscheiden, sollte
stadtentwicklungspolitisch alles daran gesetzt werden, die fußläufige Anbindung
und Querbarkeit der Soestenstraße deutlich zu verbessern. In diesem Zusammenhang ist auch die Lage des Baukörpers des großen Supermarktes zu überdenken.
Synergieeffekte mit den innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen werden umso
wahrscheinlicher, je näher der Baukörper an die Soestenstraße heranrückt. Eine
Überquerung eines mehrere 100 m großen Parkplatzes kann dabei als hinderlich
angesehen werden, zumal die GMA-Erfahrung bei der Analyse und Bewertung von
Kundenfrequenzen und Kundenverhalten zeigt, dass zum Lebensmitteleinkauf „direkt vor die Tür“ gefahren wird. Somit wäre der an der Soestenstraße gelegene
Parkplatzteil i. d. R. weniger frequentiert als der Bereich vor dem Eingang zum
Center. Je näher der projektierte große Supermarkt an der Soestenstraße liegt,
umso besser ist auch die Sichtbarkeit von der Innenstadt (z. B. Kreuzungsend48
punkt Lange Straße / Soestenstraße), und je optimaler die fußläufige Straßenquerbarkeit ausgestaltet wird, desto wahrscheinlicher werden sich Synergieeffekte
zwischen den Vorhaben und der Innenstadt entfalten können. Des Weiteren ist eine Bewirtschaftung des Kundenstellplatzes zu prüfen, da ansonsten die im Bereich
Bgm.-Heukamp-Straße gelegenen Innenstadtparkplätze an Bedeutung verlieren
würden, während der neue Parkplatz westlich der Soestenstraße als Ausweichparkplatz fungiert.
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Verzeichnisse
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
„Carré Cloppenburg“ und wesentliche Einzelhandelsnutzungen im
Innenstadtbereich von Cloppenburg
8
Karte 2:
Projektkonzeption des „Carré Cloppenburg“ im Überblick
15
Karte 3:
Einzugsgebiet des „Carré Cloppenburg“
17
Karte 4:
Wettbewerbssituation in der Region
31
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
10
Tabelle 2: Das „Carré Cloppenburg“ im Überblick
12
Tabelle 3: Flächen- und Umsatzstruktur des „Carré Cloppenburg“ nach
Warengruppen
14
Tabelle 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
18
Tabelle 5: Marktanteile und Umsätze des „Carré Cloppenburg“
34
Tabelle 6: Umsatzumverteilungen in Cloppenburg
37
Tabelle 7: Umsatzumverteilungen in den Innenstädten von Friesoythe,
Quakenbrück und Löningen
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