Immobilien Research: Länderanalyse Spanien

Spezial
Makro Research
Länderanalyse Spanien
29. Februar 2016
Management Summary
‡ Konjunktur und Kapitalmarkt: Befeuert von der sinkenden Arbeitslosigkeit stieg der Konsum im vergangenen Jahr
so stark an wie zuletzt 2007. Nach dem außergewöhnlichen gesamtwirtschaftlichen Wachstum von 3,2% in 2015
schaltet die Konjunktur 2016/17 leicht zurück. Mit erwarteten Steigerungsraten von 2,8% bzw. 2,2% bleibt das Expansionstempo jedoch hoch. Reformen haben die Volkswirtschaft gestärkt, der Banken- und Immobiliensektor wurden
stabilisiert. Zusammen mit dem globalen Rückenwind der Euroabwertung und der gesunkenen Energiepreise ergab
das einen starken Schub. Aufgrund des Erstarkens der Anti-Reformkräfte ist nun allerdings der Reformprozess in Gefahr und es droht auch eine Rücknahme schon umgesetzter Reformen. Dabei bleiben die hohe Arbeitslosigkeit, die
Verschuldung des Staates und der privaten Haushalte sowie das geringe Produktivitätswachstum Herausforderungen.
Die Unabhängigkeitsbestrebungen Kataloniens sind zwar lautstark, doch schlussendlich wird es wohl auf einen Kompromiss mit größeren Autonomierechten hinauslaufen. Trotz der hohen wirtschaftlichen Dynamik bleibt die Inflation
wie im gesamten Euroraum sehr niedrig. Ein schwaches weltwirtschaftliches Umfeld, weiter gesunkene Rohstoffpreise
und die erhöhte Volatilität an den Finanzmärkten setzen die EZB unter Druck, ihre Geldpolitik noch stärker zu lockern
und ihr Ankaufprogramm bis 2017 zu verlängern.
‡ Büromärkte: Analog zur Konjunktur haben sich die spanischen Büromärkte spürbar belebt. Nach längerer Zurückhaltung erweist sich auch die Expansion von Unternehmen wieder als Nachfragetreiber und sorgt für eine positive Nettoabsorption. Auch dank der begrenzten Bautätigkeit ging der hohe Leerstand in Barcelona kräftig zurück auf 13%. In
Madrid sank die Quote auf 11,3%. 2016/17 dürfte der Nettozugang, d.h. die Baufertigstellungen abzüglich Abrissund Umnutzungsflächen, moderat bleiben. Viele veraltete Büros haben bereits eine Umnutzung insbesondere zu Hotels erfahren. Mit zunehmender Markterholung werden auch wieder spekulative Projekte gestartet. Das knappe Angebot an modernen hochwertigen Gebäuden in Toplagen führte bei den nach dem tiefen Fall der Vorjahre erschwinglichen Spitzenmieten zu Anstiegen um 16% in Barcelona auf 225 EUR/m²/Jahr bzw. um 13% auf 312 EUR/m²/Jahr in
Madrid. Für 2016/17 erwarten wir ein – auch im europaweiten Vergleich - anhaltend dynamisches Mietwachstum.
‡ Hotelmärkte: Dank der Konjunkturbelebung in Spanien verzeichnete der stärker durch einheimische Nachfrage geprägte Hotelmarkt Madrid das zweite Jahr in Folge eine bessere Dynamik als Barcelona. Im Gegensatz zur Küstenmetropole wurden die durchschnittlichen Zimmerraten und -erlöse von 2007 im vergangenen Jahr allerdings weiterhin um
15% verfehlt, auch wenn die Auslastung wieder an die hohen Vorkrisenniveaus heranreichte. Eine Erhöhung der
durchschnittlichen Zimmerrate in 2015 um 10,7% und eine um 6,5% höhere Belegung ergaben in der Hauptstadt einen RevPAR-Anstieg um 17,9%. Aber auch Barcelona konnte mit einem weiteren Plus von 11,3% bei den Zimmererlösen punkten. Die Konjunkturerholung und die dynamische Nachfrage aus dem Ausland dürften beiden Standorten
und der Tourismusbranche generell weiteren Auftrieb bescheren.
‡ Einzelhandelsmärkte: Infolge der kräftigen Konsumbelebung ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen gestiegen.
Die stärkste Erholung verzeichneten große Ketten, aber auch kleinere Filialisten und unabhängige Händler profitierten
vom Aufschwung. Internationale Retailer schätzen weiterhin den spanischen Markt, Expansionen erfolgen wie bei einheimischen Unternehmen allerdings selektiv. Besonders begehrt sind Ladenlokale auch zur Eröffnung von Flagship
Stores in den innerstädtischen Toplagen von Madrid und Barcelona oder den regional bedeutenden Einkaufszentren.
Die Spitzenmiete in der 1a-Lage der internationalen Touristenmetropole Barcelona verzeichnete seit Mitte 2014 einen
Anstieg um 9,6% auf 2.640 EUR/m²/Jahr und entsprach zuletzt dem Niveau von Madrid. In der Hauptstadt fiel der Anstieg mit einem Plus von 2,3% moderater aus. In den nächsten Jahren werden weiter steigende Mieten erwartet.
‡ Logistikmärkte: Aufgrund der Konsum- und Exportdynamik verzeichnete der landesweite Flächenumsatz 2015 ein
Plus von 37% auf rund eine Million m². Während die Nachfrage in Madrid mit 380.000 m² ungefähr dem Vorjahresniveau entsprach, realisierte Barcelona ein Plus von 78% auf ein neues Rekordhoch von 560.000 m². Logistikdienstleister
generierten einen Großteil vom Umsatz. Die weitere Zunahme des Online-Handels erhöht den Bedarf an großen Plattformen mit mindestens 25.000 m², der auf ein unzureichendes Angebot trifft. Für Madrid wird im laufenden Jahr dank
der Fertigstellung von in Bau befindlichen Projekten eine Nachfragebelebung erwartet. Wenig spekulative Entwicklungen, rückläufige Leerstände und das knappe Angebot an großen Lager- und Logistikflächen führten in Barcelona und
Madrid 2015 zu Mietanstiegen um 10% bzw. 3,4% auf 66 bzw. 60 EUR/m²/Jahr. Nach dem tiefen Fall der Vorjahre
besteht weiterhin großes Aufholpotenzial.
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29. Februar 2016
‡ Investmentmärkte: Mit fast 13,7 Mrd. EUR verzeichnete der spanische Investmentmarkt 2015 auch aufgrund von
Portfoliodeals beispielsweise im Rahmen von Unternehmensübernahmen einen neuen Rekord. Das Ergebnis des Vorjahres wurde um ein Drittel übertroffen. Über 40% des Volumens entfielen auf Büroliegenschaften, mehr als ein Viertel auf Einzelhandelsimmobilien, weitere 16% auf Hoteldeals. Das Interesse internationaler Investoren war groß, sowohl direkt als auch indirekt über den Erwerb von Anteilen an spanischen REITs (SOCIMI). Immobilienunternehmen
und SOCIMI waren die bedeutendsten Player. Madrid war das wichtigste Ziel, mit deutlichem Abstand folgte Katalonien. Aufgrund der großen Nachfrage und dem knappen Angebot an Top-Objekten gaben die Anfangsrenditen je nach
Segment im Jahresverlauf erneut kräftig um bis zu 100 Basispunkte nach. Die Finanzierungsbedingungen haben sich
weiter verbessert, auch für sekundäre Assets ist die Verfügbarkeit gestiegen.
Investmentfazit
Spanien hat in den vergangenen Jahren viel erreicht: Reformen haben die Volkswirtschaft gestärkt, der Banken- und
der Immobiliensektor wurden stabilisiert. Zusammen mit dem globalen Rückenwind der Euroabwertung und der gesunkenen Energiepreise ergab das einen starken Schub für die Konjunktur. Die Arbeitslosigkeit ist zwar noch hoch,
ging aber schon deutlich zurück. Die Belebung der Binnenkonjunktur und insbesondere des privaten Konsums verhilft
dem spanischen Einzelhandel zu Wachstum und steigert auch den Bedarf an Logistikflächen. Die anziehende Nachfrage
und die geringe Bautätigkeit beflügeln auch die Büromärkte. Die Verknappung von hochwertigen Objekten in guten
Lagen sorgt nach dem tiefen Fall der Vorjahre für kräftig steigende Spitzenmieten. Die institutionellen Risiken von Investitionen in Gewerbeimmobilien auf Länderebene bleiben erhöht. Insbesondere Abschläge bei internationalen Kapitalverkehrskontrollen sowie der Bonität sorgen für eine Einstufung in das „Balanced“-Segment beim DIRECS (Deka
Immobilien Real Estate Country Score). Der Boom am Investmentmarkt dürfte sich fortsetzen, die Renditen weiter zurückgehen. Gründe hierfür sind die guten Mietwachstumsperspektiven, vor allem aber auch das anhaltende Niedrigzinsumfeld und die günstigen Finanzierungsbedingungen. Beim Ertragsausblick dürften die beiden spanischen Büromärkte Barcelona und Madrid mit im Mittel über 10% pro Jahr 2016/17 wie schon in den beiden Vorjahren europaweit
an der Spitze stehen. Risiken ergeben sich aus dem Erstarken der Anti-Reformkräfte. Eine Aussetzung weiterer und eine
Rücknahme bereits umgesetzter Reformen könnte den Erholungszyklus belasten und sich negativ auf die Ertragsperspektiven auswirken.
Inhalt
Seite
1.
Volkswirtschaft
3
2.
Büromärkte
5
3.
Hotelmärkte
10
4.
Einzelhandelsmärkte
13
5.
Logistikmärkte
17
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Länderanalyse Spanien
29. Februar 2016
1.
Volkswirtschaft
BIP und Arbeitslosigkeit
Konjunktur
4
28
2015 gehörte Spanien zu den stark wachsenden Volkswirtschaften Eurolands. Zwar legten auch die Exporte wieder
ordentlich zu, doch aufgrund des höheren Importwachstums kamen vom Außenbeitrag bremsende Effekte. Die
starke Importnachfrage resultiert aus einer anziehenden
Binnennachfrage insbesondere durch den privaten Konsum. Befeuert von der sinkenden Arbeitslosigkeit stieg der
Konsum so stark an wie zuletzt im Jahr 2007. Zudem wurde kräftig investiert, doch anders als in den Jahren zuvor
nicht nur in Ausrüstungen, sondern auch in Bauten. Auch
bei den Bauinvestitionen schließt die Dynamik an das
Boomjahr 2007 an. Nach dem außergewöhnlichen Vorjahr
mit einem BIP-Wachstum von 3,2% schaltet die Konjunktur im laufenden und kommenden Jahr leicht zurück. Mit
erwarteten Steigerungsraten von 2,8% bzw. 2,2% bleibt
das Expansionstempo aber hoch.
2
24
0
20
-2
16
Spanien hat in den vergangenen Jahren viel erreicht: Reformen haben die Volkswirtschaft gestärkt, der Bankenund der Immobiliensektor wurden stabilisiert. Zusammen
mit dem globalen Rückenwind der Euroabwertung und der
gesunkenen Energiepreise ergab das einen starken Schub
für die Konjunktur. Aufgrund des Erstarkens der AntiReformkräfte ist nun allerdings der Reformprozess in Gefahr und es droht auch eine Rücknahme schon umgesetzter Reformen. Dabei gibt es noch genügend Herausforderungen: Die Arbeitslosigkeit muss weiter abgebaut werden. Die Verschuldung des Staates und der privaten Haushalte muss reduziert sowie das geringe Produktivitätswachstum durch Reformen gestärkt werden. Nach den
Rückgängen zwischen 2011 und 2013 stagnierten die
Lohnstückkosten weitgehend. Dagegen sind die Unabhängigkeitsbestrebungen Kataloniens zwar lautstark, doch
schlussendlich wird es wohl auf einen Kompromiss mit
größeren Autonomierechten hinauslaufen.
12
-4
2010
2011
2012 2013 2014 2015
BIP in % ggü. Vj. (l.S.)
Arbeitslosenquote in % (r.S.)
Quelle: Eurostat, DekaBank
Einzelhandelsumsätze
% ggü. Vj.
4
2
0
-2
-4
-6
-8
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Spanien
EU-28
Quelle: Eurostat, DekaBank
Hauspreise
2001 = 1.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
01
03
05
07
09
11
13
15
Quelle: Tinsa, DekaBank
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Kapitalmärkte
Renditen zehnjähriger Staatsanleihen
Trotz der hohen wirtschaftlichen Dynamik bleibt die Inflation sehr niedrig. Auch 2016 erwarten wir für Spanien
weitgehend stagnierende Preise, und auch mittelfristig
dürfte die Inflationsrate eher unter dem Durchschnitt der
Eurozone liegen. Aber auch im Euroraum als Ganzes dürfte
der Preisauftrieb noch für einige Zeit hinter den Zielvorstellungen der EZB von 2% zurückbleiben. Ein schwaches
weltwirtschaftliches Umfeld, weiter gesunkene Rohstoffpreise und die erhöhte Volatilität auf den Finanzmärkten
setzen die EZB unter Druck, ihre Geldpolitik noch stärker
zu lockern und ihr Ankaufprogramm bis 2017 zu verlängern. Wir rechnen dennoch mit einer nur überschaubaren
Senkung des Einlagensatzes auf -0,40% im März. Gleichzeitig steigt aber die Wahrscheinlichkeit, dass die EZB zu
einem zweistufigen Einlagensatz übergeht. Damit würde
sie insbesondere den EONIA-Sätzen noch einmal erheblichen Spielraum nach unten verschaffen, während der
dreimonatige EURIBOR weniger stark sinken sollte. Zudem
gehen wir davon aus, dass die EZB ihre monatlichen Anleihekäufe auf 80 Mrd. EUR erhöht, sodass die Überschussliquidität noch schneller ansteigt und der Abwärtsdruck auf
die Geldmarktsätze zunimmt. Die EZB dürfte ihre Staatsanleihekäufe vom Eigenkapitalschlüssel lösen und vermutlich
auch Anleihen nichtfinanzieller Unternehmen in das
Kaufuniversum aufnehmen. Dies sollte zu weiterhin sehr
niedrigen Renditen langlaufender Bundesanleihen beitragen. Stärker sinken dürften insbesondere die Renditen von
Staatsanleihen der Peripherieländer.
Der Renditeabstand zehnjähriger spanischer auf deutsche
Staatsanleihen ist bis Herbst 2014 dank der verbesserten
Fundamentaldaten infolge der Reformen stetig gesunken.
Mit dem Erstarken der Anti-Reformkräfte und den Unabhängigkeitsbestrebungen Kataloniens ist die Unsicherheit
der Anleger wieder etwas gestiegen. Dies dürfte dazu beigetragen haben, dass sich der Renditeabstand im vergangenen Jahr nicht weiter eingeengt hat. Das starke Nachgeben der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen im Februar
hat wieder zu einer leichten Ausweitung des Spreads geführt.
Makrodaten im Überblick
2013
2014
2015
Bruttoinlandsprodukt 1)
-1,7
1,4
3,2
2016P 2017P
2,8
2,2
Arbeitslosigkeit (ILO) in %
26,1
24,5
22,1
19,7
17,9
Inflationsrate (HVPI) 1)
1,5
-0,2
-0,6
0,1
1,4
Finanzierungssaldo2)
-6,9
-5,9
-4,8
-3,6
-2,6
1)
%
8
7
6
5
4
3
2
1
0
08
09
10
11
12
Spanien
13
14
15
16
Deutschland
Quelle: Bloomberg, DekaBank
Inflation
%
6
4
2
0
-2
07
08
09
10
11
Euroraum
12
13
14
15
16
Spanien
Quelle: Eurostat, DekaBank
Institutionelle Risiken (DIRECS)
Im DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score)
erhält Spanien einen Score von 74 Punkten. Damit gehört
das Land wie Irland, Tschechien, Taiwan, Südkorea und
Malaysia zum „Balanced“-Segment. Die institutionellen Risiken von Gewerbeimmobilieninvestitionen auf Länderebene sind somit erhöht. Deutliche Abschläge gibt es insbesondere für die Teilkomponenten Internationale Kapitalverkehrskontrollen sowie Bonität. Für die Bonität werden
die Ratings von Fitch, Moody’s und S&P berücksichtigt.
Fitch und S&P vergaben zuletzt für Spanien jeweils das Rating BBB+, Moody’s liegt mit Baa2 einen Notch darunter.
Wachstumsraten in % ggü. Vj.; ²) in % des no m. B IP
Quelle: Macrobond, DekaBank
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SWOT-Analyse
Stärken
■ Exportsektor im Aufschwung
Schwächen
■ Der Reform- und Konsolidierungsprozess ist noch nicht
abgeschlossen: Die Arbeitslosigkeit und die Staatsverschuldung sind immer noch zu hoch
mit über 46 Mio. Einwohner fünftgrößten EU-Markt
■
Hohe Verschuldung des privaten Sektors
■ Zahlreiche Reformen und Haushaltskonsolidierung in den
vergangenen Jahren
■ Der Bankensektor ist geschrumpft und hat sich stabilisiert. Der Anteil der Non-Performing-Loans ist aber noch
■ Exportsektor mit hohen Anteilen im mittleren High-Techzu hoch
Segment. Preisliche Wettbewerbsfähigkeit ist gestiegen
■ Die Wahlen vom Dezember 2015 haben den Reform■ Bankensektor wurde stabilisiert
prozess vorerst zum Stillstand gebracht. Mit den unklaren
■ Hauspreise steigen wieder
Mehrheitsverhältnissen wird sich daran vorerst nichts ändern
■ starke Belebung der Binnennachfrage, Nachholbedarf im
Chancen
Risiken
■ Wenn es gelingt, eine gemäßigte Reformkoalition zu
■ Gefahr eines Zurückdrehens von Reformen
schmieden, kann zumindest das Erreichte gesichert werden
■ Der Rückgang der Arbeitslosigkeit beginnt an Eigendynamik zu gewinnen
■ Rückenwind der Euro-Abwertung und der geringen Öl-
preise nimmt ab
■ Sehr hoher Anteil variabel verzinster Kredite
■ Ansteckungseffekte im Fall einer Re-Eskalation der Schul-
denkrise
■ Unabhängigkeitsbestrebungen Kataloniens
2. Büromärkte
Mietmärkte
Marktstrukturen Madrid
Der Büroflächenbestand beläuft sich in der landesüblichen
Bruttoangabe auf rd. 11,2 Mio. m², was einem Nettobestand von 8,4 Mio. m² entspricht. Der Central Business District (CBD) erstreckt sich entlang der Hauptachse Paseo de
la Castellana in Nord-Süd-Richtung, daran schließen sich
die City- und Cityrandlagen an. Die zentralen Lagen sind
insbesondere bei Finanz- und unternehmensnahen Dienstleistern sowie bei der Regierung beliebt. Die Gebäude sind
größtenteils älter und kleinteilig strukturiert. Große Gebäude finden sich entlang der Castellana im Norden in
Azca. Nördlich davon befinden sich die 2008/09 fertiggestellten und die landesweit höchsten Bürotürme (Cuatro
Torres Business Areas). Die langfristig geplante Verlängerung (Operación Castellana Norte) bietet weitere umfangreiche Flächenreserven. Der Schwerpunkt der Bautätigkeit
hat sich seit 2000 auf die Peripherie konzentriert, sodass
der Anteil des Bestandes innerhalb des Autobahnringes
M30 bei nur noch 52% liegt. Die peripheren Bürostandorte konzentrieren sich entlang der Autobahnkorridore A1
im Norden (La Moralejo, Arroyo de la Vega, Alcobendas)
sowie der A6 nach Nordwesten (Pozuelo de Alarcón, Las
Rozas). Teilmärkte östlich von Madrid entlang der A2 wie
Campo de las Naciones, Nudo Eisenhower und Corredor
de Henares profitieren von der Nähe zum Flughafen
Barajas.
Marktstrukturen Barcelona
Mit 4,1 Mio. m² netto verfügt Barcelona über den zweitgrößten Büroflächenbestand Spaniens. Da sich die Bautätigkeit angesichts der mangelnden Flächenverfügbarkeit in
der City seit 2000 auf dezentrale Standorte verlagert hat,
ging der Anteil der Flächen in zentraler Lage von 83% auf
60% zurück. Die Topstandorte in der City umfassen den
Passeig de Gràcia zwischen Placa Catalunya und Avenida
Diagonal sowie den westlichen Abschnitt der Avenida Diagonal zwischen Passeig de Gràcia und Gran Vía Carlos III.
Die weiteren Büroflächen verteilen sich zu gleichen Teilen
auf die überwiegend im Stadtgebiet gelegenen sog. New
Business Areas sowie Standorte in der Peripherie: südwestlich entlang der A2 in Sant Just Desvern, Cornella de
Llobregat, Sant Joan Despi, Mas Blau in Flughafennähe
sowie in Viladecans, im Norden insbesondere in Sant
Cugat del Vallès. Im Gegensatz zum Parc Logistic, dem
ehemaligen Industrieareal 22@ sowie am Plaza Europa in
L’Hospitalet ist die Entwicklung in den New Business Areas
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Villa Olímpica, Puerto (World Trade Center), Calle Tarragona, Plaza Cerdà, Plaza de les Glòries bereits abgeschlossen.
Bürolagen Barcelona
reduzierte sich der Leerstand Ende 2015 auf 6%. Im Core
CBD von Barcelona entlang des Passeig de Gràcia sank die
Leerstandsquote auf gut 4%. Hochwertige Flächen waren
so gut wie nicht mehr verfügbar. Neben einer guten Lage
legen die Unternehmen großen Wert auf die Qualität der
Gebäude, worauf Eigentümer insbesondere in zentralen
aber auch in dezentralen Lagen mit Refurbishments reagieren, um Leerstand zu vermeiden. 2016/17 dürfte der Nettozugang, d.h. die Baufertigstellungen abzüglich Abrissund Umnutzungsflächen, moderat bleiben. Viele veraltete
Büros wurden bereits insbesondere in Hotels umgewandelt. Mit zunehmender Markterholung werden auch wieder spekulative Projekte gestartet.
Büromarkt Barcelona: Leerstand und Spitzenmiete
20
350
300
250
200
150
100
50
0
15
10
5
2000 Q4
2001 Q4
2002 Q4
2003 Q4
2004 Q4
2005 Q4
2006 Q4
2007 Q4
2008 Q4
2009 Q4
2010 Q4
2011 Q4
2012 Q4
2013 Q4
2014 Q4
2015 Q4
0
Miete in EUR/m²/Jahr (l.S.)
Leerstand in % (r.S.)
Quelle: PMA, DekaBank
Marktentwicklung
Analog zur Konjunktur haben sich die spanischen Büromärkte spürbar belebt. Neben Flächenoptimierung war
auch die Expansion der Unternehmen nach längerer Zurückhaltung wieder ein Nachfragetreiber. Barcelona und
Madrid realisierten beim Flächenumsatz 2015 gegenüber
dem Vorjahr kräftige Anstiege um 49% bzw. 28% auf
301.000 m² respektive 367.000 m². In Barcelona erwiesen
sich die New Business Areas als besonders umsatzstark. Die
Vorvermietung von 37.500 m² in der Zona Franca an die
katalanische Regierung, die nach Fertigstellung in 2018 dafür verschiedene Standorte in der City aufgeben will, stellt
den größten Deal seit 2006 dar. Eine weitere größere Anmietung erfolgte durch die Steuerbehörde. Eine hohe Nettoabsorption und eine nach wie vor begrenzte Bautätigkeit
führten in Barcelona auf Jahressicht zu einem kräftigen
Leerstandsrückgang von 15,5% auf 13,0%. In Madrid
sank die Quote auf 11,3%. Das Rekordhoch in der Hauptstadt hatte im ersten Halbjahr 2014 bei 12,5% gelegen. Im
Core CBD entlang der Hauptachse Paseo de la Castellana
Das knappe Angebot an modernen hochwertigen Gebäuden in Toplagen führte bei den nach dem tiefen Fall der
Vorjahre erschwinglichen Spitzenmieten 2015 zu Anstiegen um über 16% in Barcelona auf 225 EUR/m²/Jahr bzw.
um 13% auf 312 EUR/m²/Jahr in Madrid. Auch in dezentralen Lagen zogen die Mieten an. Die Incentives sind insgesamt weiter rückläufig, dies gilt besonders für die Spitzenlagen. Für 2016/17 erwarten wir weiterhin ein sehr dynamisches Mietwachstum.
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Büromarkt Madrid: Nachfrage und Angebot
Büromietmärkte auf einen Blick
■ Flächenoptimierung aber auch Expansion belebt
Tm²
500
400
300
200
100
0
-100
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Nettozugang
Nettoabsorption
Flächenumsatz
Nachfrage und reduziert zusammen mit geringem
Nettozugang den Leerstand
■ Eigentümer reagieren mit Refurbishments auf Bedarf
an modernen Flächen in guten Lagen
■ Knappes Angebot an modernen hochwertigen Gebäuden in Toplagen führt 2015 zu Mietanstiegen um
16% auf 225 EUR/m²/Jahr in Barcelona bzw. um 13%
auf 312 EUR/m²/Jahr in Madrid
■ Mietsteigerungen auch in dezentralen Lagen
■ Die Incentives sind insgesamt weiter rückläufig, insbesondere in Spitzenlagen
■ In 2016/17 dynamisches Mietwachstum erwartet
Quelle: PMA, DekaBank
Bürolagen Madrid
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Büromarktprognosen Madrid
Q4/13
Q4/14
Q4/15
2016P
2017P
2018P
2019P
0,4
0,0
0,7
0,0
0,7
2,3
2,8
2,8
12,2
12,2
11,3
9,6
8,2
8,4
9,1
9,7
Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr
270
276
312
343
371
385
385
385
Miete in % ggü. Vorjahresende
-4,3
2,2
13,0
10,0
8,0
4,0
0,0
0,0
5,7
4,8
3,9
3,7
3,7
3,8
4,0
4,2
4.714
5.737
8.000
9.276
10.018
10.144
9.637
9.178
Nettozugang in % des Bestandes
Leerstand in %
Spitzenrendite (netto) in %
Kapitalwert in EUR/m²
Kapitalwert in % ggü. Vorjahresende
2020P
-0,4
21,7
39,4
15,9
8,0
1,3
-5,0
-4,8
2,5
24,4
41,2
16,8
8,7
1,9
-4,2
-3,8
Q4/13
Q4/14
Q4/15
2016P
2017P
2018P
2019P
2020P
1,2
0,0
0,1
0,1
0,7
1,6
1,7
1,7
16,0
15,5
13,0
11,3
10,0
9,7
9,6
9,5
Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr
194
194
225
245
258
265
265
265
Miete in % ggü. Vorjahresende
-4,9
0,0
16,0
9,0
5,0
3,0
0,0
0,0
6,0
5,0
4,35
4,1
4,1
4,2
4,4
4,6
3.257
3.849
5.233
5.982
6.281
6.315
6.028
5.766
Gesamtertrag in % pro Jahr
Quelle: PMA, Prognose DekaBank
Büromarktprognosen Barcelona
Nettozugang in % des Bestandes
Leerstand in %
Spitzenrendite (netto) in %
Kapitalwert in EUR/m²
Kapitalwert in % ggü. Vorjahresende
-4,9
18,2
35,9
14,3
5,0
0,5
-4,5
-4,3
Gesamtertrag in % pro Jahr
-2,1
21,0
37,9
15,5
6,0
1,5
-3,5
-3,1
Quelle: PMA, Prognose DekaBank
Investmentmärkte
Das Büro-Investmentvolumen belief sich 2015 landesweit
auf 5,6 Mrd. EUR, was ein Plus von 80% gegenüber dem
Vorjahr bedeutet. Das bisherige Rekordniveau von 2007
wurde nur leicht verfehlt. Rund 80% entfielen auf die
Hauptstadt, weniger als ein Fünftel auf Barcelona. Während in Madrid insbesondere Deals im Bereich Core+/Value
add getätigt wurden, lag der Schwerpunkt in Barcelona
wegen des geringen Angebotes an Topobjekten im CBD
im Bereich Value Add/Opportunistic. Auf der Käuferseite
erwiesen sich vor allem SOCIMI, Investmentfonds sowie
Immobilienunternehmen als bedeutende Akteure. Die Finanzierungsbedingungen haben sich weiter verbessert. Es
sind wieder mehr Player am Markt aktiv. Die Margen erstrangiger Darlehen für Topobjekte sind im Jahresendquartal
auf 175 Basispunkte gesunken und auch die Verfügbarkeit
für sekundäre Assets hat zugenommen. Spekulative Projektentwicklungen wurden mit wenigen Ausnahmen weiterhin eher restriktiv gehandhabt. Im Vergleich zu den europäischen Kernmärkten UK, Deutschland und den Niederlanden sind die Margen deutlich höher, das maximale
Loan-to Value-Verhältnis mit 65% insbesondere aber auch
die maximale Kreditlinie mit 100 Mio. EUR weiterhin erheblich geringer.
Wegen der großen Nachfrage nach Core-Produkten auch
aus dem Ausland gaben die Spitzenrenditen (brutto) im zurückliegenden Jahr um weitere 75 bzw. 100 Basispunkte
nach auf 4,75% in Barcelona bzw. 4,25% in Madrid. Dies
entspricht Nettoanfangsrenditen von 4,35% bzw. 3,9%,
die sich mittlerweile stark den historischen Tiefständen von
2006/07 angenähert haben (3,9% bzw. 3,7%). Die starke
Renditekompression und erste Mietanstiege führten in den
beiden zurückliegenden Jahren zu Kapitalwertsteigerungen
von knapp 60% bzw. 70%. Der Abwärtsdruck auf die
Renditen in zentralen und dezentralen Lagen hält weiter
an. Die Ertragsperspektiven 2016/17 dürften im europaweiten Vergleich mit im Mittel jährlich über 10% – wie
schon 2014/15 – überdurchschnittlich hoch ausfallen.
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Risikoszenario Politikwechsel
Finanzierungsbedingungen* Spanien und Rendite
800
8
600
6
400
4
200
2
0
2010
0
2011
2012
2013
2014
2015
Marge in Bp. (l.S.)
Swaps 5J in Bp. (l.S.)
Spitzenrendite netto Madrid in % (r.S.)
Quelle: Bloomberg, CBRE, DekaBank; *erstrangiges Darlehen Topsegment
Nettoanfangsrenditen im europaweiten Vergleich*
%
8
7
6
Das Erstarken der Anti-Reformkräfte birgt auch für die
Immobilienmärkte Risiken. Eine Abkehr vom Reformprozess könnte nationale und internationale Unternehmen
verunsichern mit entsprechenden Auswirkungen auf die
Flächennachfrage und die Mietentwicklung. Dies würde
den Erholungsprozess gefährden. Eine Verunsicherung und
ein Rückzug der Investoren dürften sich ebenfalls über
steigende Renditen negativ auf die Kapitalwerte auswirken. Die Abspaltung Kataloniens würde das Land und die
Region belasten – insbesondere im Falle eingeschränkter
Zugangsmöglichkeiten. Eine Abwanderung nationaler und
internationaler Unternehmen aus Barcelona in Richtung
Madrid hätte einen Nachfrageeinbruch und eine Belastung
der Mieten in der katalanischen Hauptstadt zur Folge. Für
etwa 40% des Flächenumsatzes der Jahre 2013/14 in
Barcelona zeichneten internationale Firmen verantwortlich.
Steigende Risikoprämien und die geringere Liquidität am
ebenfalls international geprägten Investmentmarkt in Verbindung mit dem schwächeren Mietmarkt dürften entsprechende Preiskorrekturen zur Folge haben. Das Risiko
einer Abspaltung Kataloniens erachten wir als gering.
5
4
Lissabon
Prag
Warschau
Brüssel
Amsterdam
Mailand
Tiefststand
Aktuell (2015 Q4)
Madrid dezentral
Höchststand
Mittelwert
La Défense
Frankfurt
Barcelona
Berlin
Madrid
London WE
London City
Paris: CBD
3
Quelle: PMA, DekaBank; *Rückblick 10-Jahres-Zeitraum
Büroinvestmentmärkte auf einen Blick
■ Rekordergebnis von 2007 wird 2015 mit 5,6 Mrd.
EUR nur leicht verfehlt
■ SOCIMI, Investmentfonds und Immobilienunterneh-
men als wichtigste Player
■ Wegen der großen Nachfrage nach Core-Produkten
auch aus dem Ausland gaben die Spitzenrenditen
(netto) 2015 um weitere 70 bzw. 90 Bp. nach auf
4,35% in Barcelona bzw. 3,9% in Madrid
■ Starke Renditekompression und erste Mietanstiege
führten seit 2014 zu Kapitalwertsteigerungen von
60% und mehr
■ Anhaltender Abwärtsdruck auf die Renditen in zentralen und dezentralen Lagen
■ Spanien bei Ertragsperspektiven auch 2016/17 europaweit vorne
9
Spezial
Makro Research
Länderanalyse Spanien
29. Februar 2016
3.
Hotelmärkte
Angebot und Nachfrage
Das spanische Hotelgewerbe registrierte vorläufigen Zahlen
des spanischen Statistikamtes zufolge 2015 mit über 93
Mio. Gästen bzw. mehr als 308 Mio. Übernachtungen einen neuen Rekord. In den beiden zurückliegenden Jahren
verzeichneten die Übernachtungen von Spaniern eine
überdurchschnittliche Dynamik. Über 64% aller Übernachtungen entfielen 2015 jedoch auf ausländische Gäste.
Spanien profitierte in hohem Maße von (politischen) Krisen
in konkurrierenden Zielmärkten insbesondere im Mittelmeerraum. Der Tourismus wurde zudem durch die starke
Belebung der Binnenwirtschaft, den günstigen Euro sowie
die niedrigen Ölpreise beflügelt. Die wichtigsten Herkunftsländer sind traditionell das Vereinigte Königreich, Deutschland und Frankreich. Die wichtigsten Ziele sind neben
Madrid und Barcelona, Andalusien, die Kanarischen und
die Balearischen Inseln. Die höchsten Anteile von ausländischen Gästen weisen Katalonien, die Kanaren und die Balearen auf. Der spanische Hotelmarkt umfasst ein Angebot
von mehr als 7.800 Häusern mit insgesamt über 600.000
Zimmern. Im Herbst 2015 befanden sich 1.100 Zimmer in
Bau, der Start für weitere 1.700 Zimmer wurde zeitnah
erwartet. Der Markt wird weiterhin durch einheimische
Hotelbetreiber dominiert, insbesondere Barcelona und
Madrid sind allerdings auch verstärkt im Fokus internationaler Ketten.
Madrid zählte Mitte vergangenen Jahres 395 Hotels mit
48.000 Zimmern. In der zweiten Jahreshälfte dürften weitere 500 neue Räume realisiert worden sein. Das Luxussegment wird u.a. mit der geplanten Fertigstellung des
Four Season’s Canalejas und dem Mandarin Oriental in
2017 gestärkt. Das Hotelgewerbe in Barcelona umfasste
Mitte vergangenen Jahres 527 Hotels mit ca. 50.000 Zimmern. Weitere 15 Hotels waren in der Pipeline, mit deren
Fertigstellung zeitnah gerechnet wurde. Nachdem die Küstenmetropole durch den Neubau und die Umnutzung von
Flächen seit der Jahrtausendwende einen Bauboom erlebt
hat, dürfte sich das Angebot in den kommenden Jahren
stabilisieren. Im Juni 2015 erließ die Stadtverwaltung ein
einjähriges Moratorium für die Neuzulassung von Hotels
und anderen Unterkünften. In der Zeit soll ein Konzept für
eine nachhaltige Tourismusentwicklung erarbeitet werden.
Barcelona ist zum größten europäischen Kreuzfahrthafen
und der Nummer 6 weltweit avanciert. Der Flughafen
wurde in den zurückliegenden zehn Jahren kräftig ausgebaut. Dank des hohen Freizeitwertes sowie dem bedeutenden MICE-Sektors (Meetings Incentives Conventions
Events) lag der Ausländeranteil aller Übernachtungen in
der katalanischen Hauptstadt 2015 bei über 79% (Madrid:
51%). Das Preisniveau der Hotels in der internationalen
Tourismusmetropole Barcelona ist deutlich höher als in
Madrid. Barcelona belegt im Ranking der europaweiten
Top 10-Destinationen des MasterCard Global Destination
Cities Index Rang 3 in der Kategorie Ausgaben und nach
London, Paris und Istanbul Platz 4 bei der Anzahl der
Übernachtungen. Die große Nachfrage durch Touristen
führt im Gegensatz zu Madrid auch in den Sommermonaten zu durchgängig hohen Belegungszahlen. In Madrid
zählen der Frühling und Herbst zu den Jahreszeiten mit der
höchsten Auslastung wegen verstärkter Messe- und Kongressaktivitäten, im Hochsommer erfolgt ein Einbruch.
Wegen der Bedeutung von Madrid als finanzielles und politisches Zentrum des Landes kommt dem Geschäftsreisetourismus in der Hauptstadt eine übergeordnete Bedeutung bei. Im Ranking von ICCA (International Congress
and Convention Association) belegte Madrid 2014 mit 200
abgehaltenen Meetings den dritten Rang weltweit.
Barcelona folgt mit 182 Meetings auf Rang 5.
Hotelkennziffern
Dank der Konjunkturbelebung in Spanien verzeichnete der
stärker durch einheimische Nachfrage geprägte Hotelmarkt
Madrids das zweite Jahr in Folge eine bessere Dynamik als
Barcelona. Die rege Nachfrage aus dem Ausland verhalf
der Küstenmetropole trotz der deutlichen Kapazitätsausweitung allerdings auch in den zurückliegenden Rezessionsjahren zu einer leicht positiven Entwicklung, sodass die
durchschnittlichen Zimmererlöse 2015 fast wieder an die
Werte von 2007 heranreichten. Aufgrund der weiterhin
deutlich niedrigeren Zimmerraten wurde das Vorkrisenniveau in der Hauptstadt – trotz gleich hoher Auslastung –
hingegen weiterhin um 15% verfehlt. Im vergangenen
Jahr erhöhte sich die durchschnittliche Zimmerrate in Madrid um 10,7% und die Belegung um 6,5%, woraus Anstiege beim RevPAR von 17,9% resultierten. Aber auch
Barcelona konnte mit einem Plus von 11,3% bei den Zimmererlösen punkten. Die Konjunkturerholung und die dynamische Nachfrage aus dem Ausland dürften beiden
Standorten und der Tourismusbranche generell weiteren
Auftrieb bescheren. Von der starken Zunahme privat vermieteter Apartments als Feriendomizile sind in erster Linie
Hoteliers im unteren und mittleren Preissegment betroffen.
10
Spezial
Makro Research
Länderanalyse Spanien
29. Februar 2016
deutet. Spanien war nach UK und Deutschland der drittstärkste Markt in Europa. Knapp eine halbe Milliarde Euro
entfiel auf Transaktionen von Kreditportfolios, die Hotels
betrafen. Zu den 132 Hotels mit über 29.000 Zimmern
kommen zur Hotelnutzung vorgesehene Gebäude im Umfang von 144 Mio. EUR hinzu. Über die Hälfte des Gesamtvolumens wurde mit Urlaubsdomizilen generiert, deren Bedeutung in Spanien traditionell sehr hoch ist. Von
den Städten landet Madrid (u.a. Luxushotel Ritz) mit einigem Abstand vor Barcelona auf Rang 1. Mit einem Anteil
von fast 40% erwiesen sich SOCIMI als wichtigste Käufergruppe. Insbesondere Hispania und Merlin Properties sicherten sich neben einheimischen und internationalen Hotelketten im Rahmen von Portfoliotransaktionen Objekte.
Das Interesse aus dem Ausland hat gegenüber dem Vorjahr stark zugenommen. Die Nachfrage dürfte im laufenden Jahr hoch bleiben. Die Anfangsrenditen von Hotelimmobilien mit Pachtvertrag gaben 2015 in Madrid und
Barcelona um jeweils 25 Basispunkte auf 6,25% bzw.
6,0% nach.
Hotelkennziffern Madrid
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15*
Belegung
Zimmerpreis
Erlös
Quelle: str global, DekaBank; *Gesamtjahr
Hotelkennziffern Barcelona
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15*
Belegung
Zimmerpreis
Erlös
Quelle: str global, DekaBank; *Gesamtjahr
Auslastung saisonal Hotelmärkte
%
100
80
60
40
20
0
J
F
M
A
M
J
Barcelona
J
A
S
O
N
D
Madrid
Quelle: str global, DekaBank
Investmentmarkt
2015 wurden landesweit 2,6 Mrd. EUR in Hotelimmobilien
investiert, was weit mehr als einer Verdopplung gegenüber
dem Vorjahr gleichkommt und ein neues Rekordhoch be-
11
Spezial
Makro Research
Länderanalyse Spanien
29. Februar 2016
Hotelkennziffern im europaweiten Vergleich
ADR
in EUR
Belegung
in %
RevPAR
in EUR
ADR Belegung
in EUR
in %
2015
RevPAR
in EUR
2014
ADR Belegung
RevPAR
Prozentuale Änderung
Amsterdam
132,9
78,2
103,9
122,6
75,7
92,9
8,4
3,2
11,8
Barcelona
Berlin
128,3
93,9
75,5
76,4
96,8
71,7
119,6
89,3
72,7
74,1
87,0
66,2
7,2
5,1
3,8
3,1
11,3
8,4
Lissabon
92,4
73,6
68,0
86,0
71,3
61,3
7,5
3,3
11,0
London
199,4
82,2
163,8
175,3
83,0
145,4
13,8
-1,0
12,7
Madrid
Mailand
94,4
155,6
69,0
69,4
65,1
107,9
85,3
130,4
64,8
63,4
55,3
82,7
10,7
19,3
6,5
9,4
17,9
30,5
München
132,7
78,1
103,6
128,1
77,8
99,7
3,6
0,3
3,9
Paris*
255,8
76,5
195,6
247,7
80,3
199,0
3,3
-4,8
-1,7
Prag
79,1
75,2
59,4
72,6
70,6
51,2
9,0
6,6
16,1
Rom
152,4
68,4
104,3
144,5
68,8
99,5
5,5
-0,5
4,9
Wien
100,6
72,9
73,3
96,1
72,2
69,3
4,7
1,0
5,7
Europa
113,4
70,1
79,6
105,0
68,6
72,0
8,0
2,3
10,5
Quelle: str global, DekaBank; *Paris geringe Stichprobe mit Übergewichtung gehobenes Segment
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29. Februar 2016
Hotelmärkte auf einen Blick
■ Hotelgewerbe mit neuem Gästerekord dank Belebung
der Binnenwirtschaft, günstigem Euro, niedrigen Ölpreisen sowie Krisen in konkurrierenden Zielmärkten
■ Madrid holt beim RevPAR mit einem Plus von 17,9%
auf, Barcelona mit weiterem Anstieg um 11,3%
■ In Barcelona Moratorium für die Neuzulassung von
Hotels und anderen Unterkünften bis Mitte 2016
■ Neuer Investmentrekord mit 2,6 Mrd. EUR auch dank
zahlreicher Portfoliodeals, 74% entfielen auf nationale Anleger insbesondere SOCIMI
■ Anfangsrenditen gaben 2015 um 25 Bp. nach auf
6,25% in Madrid und 6,0% in Barcelona
des Jahrtausends bis zum Ausbruch der Immobilienkrise in
acht Jahren nahezu verdoppelt und ist somit vergleichsweise jung. Krisenbedingt wegen der geringen Nachfrage und
Knappheit an Finanzierungen erhöhte sich der Bestand in
den zurückliegenden fünf Jahren im Mittel nur um 1,7%
pro Jahr. 2016/17 wird weiterhin mit moderaten Fertigstellungszahlen gerechnet. Anfang dieses Jahres waren 0,27
Mio. m² in Bau. Die Realisierung von rund 0,2 Mio. m² Einzelhandelsflächen wurde gestoppt. In der engeren Planungspipeline befanden sich Projekte im Umfang von 1,3
Mio. m². Der Schwerpunkt liegt weiterhin bei großen Einheiten mit mindestens 40.000 m².
Einzelhandelskennziffern
Madrid verfügt zusammen mit Barcelona und dem baskischen Bilbao über die landesweit höchste einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner unter allen Städten mit
mindestens 240.000 Einwohnern. Aufgrund des hohen Zuflusses an Kaufkraft von außen weisen Tourismusdestinationen wie Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria,
Málaga sowie insbesondere auch La Coruña in Galizien
(Jakobsweg) hingegen sehr hohe Zentralitätskennziffern
auf.
Einzelhandelskennziffern 2013*
Stadt
4. Einzelhandelsmärkte
Marktstrukturen
In Spanien gibt es landesweit 560 Shopping-Center mit einer Gesamtfläche von rund 13 Mio. m². Der Besatz liegt
mit 278 m² je Tausend Einwohner über dem europäischen
Durchschnitt von 250 m². Innerhalb der Regionen variiert
die Dichte insbesondere auch wegen der äußerst differenzierten Genehmigungspraxis bezüglich großflächiger Einkaufszentren von 163 m² auf den Balearen bzw. 173 m² in
Katalonien bis hin zu 460 m² in Asturien bzw. 486 m² auf
den Kanaren. Der landesweite Bestand hat sich seit Anfang
Bilbao
Barcelona
Madrid
Zaragoza
La Coruña
Valladolid
Valencia
Palma de Mallorca
Vigo
Gijón
Sevilla
Las Palmas de Gran Canaria
Murcia
Córdoba
Alicante
L'Hospitalet de Llobregat
Málaga
Kaufkraft
Index
121,8
121,3
119,5
111,3
110,1
108,7
108,2
107,4
104,1
103,8
101,4
100,5
99,1
97,7
97,6
95,4
89,4
Umsatzkennz.
118,4
129,7
124,2
137,1
169,9
132,6
125,5
135,7
118,9
105,7
110,1
126,7
118,6
105,9
122,5
88,6
119,5
Zentralität
97,2
107,0
104,0
123,2
154,3
121,9
116,0
126,3
114,2
101,7
108,6
126,1
119,7
108,4
125,5
92,8
133,8
Quelle: MB Research, DekaBank; *Gemeinden mit mind. 240.000 Einw.
sortiert nach einzelhandelsrelevanter Kaufkraftkennziffer, Spanien=100.
13
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Länderanalyse Spanien
29. Februar 2016
Shopping-Center-Strukturen im europaweiten Vergleich per Q4/2015
Bestand*
Tm²
Wachstum Besatz pro
2010-15 Tsd. Einw.
Fläche nach
Größe in m² (%)
in %
p.a.
m²
5.00015.000
Fläche nach
Alter (%)
15.000über
40.000 40.000
vor
1990
1990er
Jahre
seit
2000
Deutschland
12.199
3,0
152
19
51
30
22
33
45
Frankreich
17.620
1,9
266
23
49
28
64
13
23
Italien
14.157
1,6
232
26
55
18
10
30
59
Niederlande
5.854
1,5
347
48
34
18
57
13
30
Polen
8.991
5,8
237
15
49
36
1
19
80
Portugal
3.024
0,7
292
11
43
46
7
33
60
Spanien
12.898
1,7
278
20
38
43
13
30
57
UK
Durchschnitt
16 Märkte
18.101
0,9
280
22
40
38
50
21
29
7.024
2,2
250
23
45
31
34
22
45
Quelle: PMA, DekaBank; *Bruttofläche
Einzelhandelsprofile
m², Megapark in San Sebastian de los Reyes mit 78.000 m²
und Rivas Futura in Rivas Vaciamadrid mit 59.000 m².
Madrid
Madrid verfügt über 90 Einkaufszentren mit mindestens
5.000 m² und einen Flächenbestand von mehr als 2,2 Mio.
m². Angesichts der regen Bautätigkeit bis zur Immobilienkrise übertrifft der moderne Anteil mit 80% den vergleichbaren Durchschnitt europäischer Metropolen (64%). Die
Flächendichte entspricht diesem weitgehend mit 354 m² je
Tausend Einwohner. Große Einkaufszentren verfügen typischerweise über einen Hypermarkt wie Carrefour, Alcampo
oder E.Leclerc als Ankermieter sowie oftmals zudem über
Multiplex-Kinos oder andere Freizeitnutzungen. Mit
Parquesur, Xanadù und Parque Corredor befinden sich die
landesweit größten Konsumtempel in der Hauptstadtregion. Für 2016 wird die Eröffnung des Sambil Outlet Madrid
(ehemals Avenida M40) erwartet. Südlich von Madrid ist
das Einkaufszentrum Plaza Río 2 geplant (39.000 m²). Verschiedene Projekte wurden krisenbedingt aufgegeben
bzw. verschoben. Der Bestand an Fachmarktflächen beläuft sich auf 0,6 Mio. m². Im Gegensatz zu den Einkaufszentren ist die Fachmarktdichte mit 100 m² je Tausend
Einwohner im europaweiten Städtevergleich (256 m²) niedrig, allerdings finden sich auch in vielen Einkaufszentren
typische Fachmarktanbieter. Wichtige Ankermieter neben
Media Markt sind u.a. die französischen Ketten Leroy Merlin und Decathlon. Fachmärkte entstanden oftmals im Umfeld der großen Einkaufszentren. Zu den größten Agglomerationen zählen Parque Oeste in Alcorcón mit 145.000
Die Verkaufsflächen im Stadtzentrum summieren sich auf
855.000 m² und sind gleichermaßen verteilt auf das historische Zentrum und den östlich angrenzenden Stadtbezirk
Salamanca. Mit 136 m² ist die Flächendichte je Tausend
Einwohner niedriger als in Barcelona (152 m²) und liegt
zudem unterhalb des europaweiten Städtedurchschnitts
(160 m²). Mit 45% ist der Anteil von Filialisten zudem etwas niedriger. Gleichwohl ist das Angebot internationaler
Ketten groß und reicht vom unteren bis ins gehobene
Marktsegment. Über eine hohe Präsenz verfügt die spanische Kaufhausgruppe El Corte Inglès. Im historischen Zentrum zählen die Fußgängerzone Calle Preciados sowie die
Verkehrsachse und Touristenmeile Gran Vía zu den wichtigsten Lagen. Im Gegensatz zur traditionellen und weiterhin teuersten Hauptlage Calle Preciados bietet die Gran Vía
große von internationalen Filialisten gefragte Flächeneinheiten und eignet sich für Flagship Stores. Die Eröffnung
von Primark im Oktober 2015 gibt der Einkaufsmeile kräftigen Schub. Weitere Lagen sind die Calle del Carmen, die
Calle Princesa sowie die trendorientierte Calle Fuencarral.
Im Umfeld der Puerta del Sol wird das Centro Canalejo bis
2017 errichtet (16.000 m²). Durch die vereinfachte Umnutzung von Flächen soll das historische Zentrum als Einkaufszone gestärkt werden. Im Vergleich zur Calle Preciados ist
die Calle Serrano, die Toplage im Stadtteil Salamanca,
stärker von Filialisten auch aus dem Ausland durchdrungen. Das bisher einzige größere innerstädtische Einkaufszentrum ABC Serrano begrenzt nach Norden hin die Ein-
14
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29. Februar 2016
kaufslage. In der Calle José Ortega y Gasset konzentrieren
sich Luxusmarken und Designerlabels.
Madrid Spanne High-Street-Mieten (EUR/m²/Monat)
Calle de Preciados
190 - 300
Calle Ortega y Gasset
120 - 280
Gran Vía
60 - 250
Calle Serrano
155 - 235
Calle Fuencarral
100 - 180
Calle Goya
zone wird vor allem durch einheimische Marken allen voran der Inditex-Gruppe aber auch durch internationale Labels wie H&M geprägt. Durch die Umnutzung von Basement- und Zwischengeschossen oder auch die Umwandlung von Wohn- und Büroflächen der oberen Etagen soll
das Flächenangebot in den Toplagen weiter ausgebaut
werden.
80 - 170
Quelle: BNP Paribas, DekaBank; Stand: Q4/2015
Barcelona
Barcelona bietet 22 Einkaufszentren mit mindestens
10.000 m², davon entfallen mit L’Illa und El Triangle zwei
auf die Innenstadt. Der Bestand an Shopping-Centern im
Einzugsgebiet beläuft sich auf 0,84 Mio. m², der moderne
Anteil ist mit 87% hoch. Wegen der restriktiven Genehmigungspraxis ist die Flächendichte je Tausend Einwohner
mit 229 m² sehr niedrig. Neben dem Nordosten weist der
Südwesten die stärkste Konzentration an Verkaufsflächen
auf. Das Shopping-Center La Maquinista ist mit 100.000
m² das größte Objekt im Großraum Barcelona. An zweiter
Stelle folgt Diagonal Mar mit 87.000 m². L’Illa am Rande
der City gehört zu den umsatzstärksten Shopping-Centern
Spaniens. Mitte 2015 befand sich nur das rd. 20.000 m²
große The Style Outlet in Viladecans in Bau. Für verschiedene Bestandsobjekte bestehen zudem Planungen für Erweiterungen oder Modernisierungen. Die Realisierung
bzw. der Baubeginn weiterer geplanter Neubauprojekte
war ungewiss. Der Besatz mit Fachmarktflächen ist mit 56
m² je Tausend Einwohner extrem niedrig. Die 0,2 Mio. m²
konzentrieren sich in Polígono Montigalà in Badalona, in
Sabadell sowie im Parc Comercial Alcampo in Sant Boi de
Llobregat. Angesichts des knappen Flächenangebotes weichen Unternehmen wie Toys’R‘Us, Media Markt oder Decathlon auch auf die klassischen Einkaufszentren aus.
Das Stadtzentrum von Barcelona weist 560.000 m² Verkaufsfläche auf. Die Innenstadt bietet einen vielfältigen
Markenmix und eine hohe internationale Durchdringung.
Der Tourismus ist eine wichtige Einnahmequelle für den
Einzelhandel, von dem insbesondere auch der Passeig de
Gràcia profitiert. Die bei internationalen Filialisten vor allem
auch im Luxussegment beliebte Toplage hat die Avinguda
Diagonal als Hauptluxuslage abgelöst. Das Mietpreisniveau
am Passeig de Gràcia hat zur traditionellen 1a-Lage, dem
Portal de l’Angel, aufgeschlossen. Das Angebot in der konsumorientierten allerdings kurzen und engen Fußgänger-
Mietmärkte
Dank der kräftigen Konsumbelebung ist die Nachfrage
nach Einzelhandelsflächen im vergangenen Jahr gestiegen.
Die stärkste Erholung verzeichneten große Einzelhandelsketten, aber auch kleinere Filialisten und unabhängige
Händler profitierten vom Aufschwung. Internationale
Retailer schätzen weiterhin den spanischen Markt, Expansionen erfolgen allerdings wie bei einheimischen Unternehmen selektiv. Besonders begehrt sind Ladenlokale auch
zur Eröffnung von Flagship Stores in den innerstädtischen
Toplagen von Madrid und Barcelona oder den regional bedeutenden Einkaufszentren. Discountanbieter aus dem
Ausland suchen große gut konfigurierte Flächen in modernen Shopping-Centern und Retail Parks. In den Toplagen
von Madrid und Barcelona besteht ein Nachfrageüberhang, sodass Händler auch auf angrenzende Lagen und
andere strategisch günstige Standorte ausweichen. Auf die
zunehmende Konkurrenz im Online-Handel reagieren die
Einzelhändler mit „Click-and-Collect“-Konzepten. Die online bestellte Ware kann im Geschäft abgeholt und bei
Nichtgefallen auch wieder zurückgegeben werden.
Die Spitzenmiete in der 1a-Lage von Barcelona verzeichnete seit Mitte 2014 einen kräftigen Anstieg um
9,6% auf 220 EUR/m²/Monat bzw. 2.640 EUR/m²/Jahr und
entsprach Ende 2015 dem Niveau von Madrid. In der
Hauptstadt fiel der Anstieg mit einem Plus von 2,3% erheblich moderater aus. Die vor allem in Barcelona aber
15
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29. Februar 2016
auch in Madrid von verschiedenen Quellen genannten
deutlich höheren Werte dürften Ablösesummen für Ladenlokale einrechnen und sich auf maximal erzielbare Preise
im absoluten Topsegment beziehen. Die Spitzenmieten in
den Toplagen der beiden Städte sowie in großen dominanten und gut gemanagten Einkaufszentren hatten sich auch
in der Krise als äußerst stabil erwiesen im Gegensatz zu
den Durchschnittsmieten in Shopping-Centern. Diese hatten zwischen 2009 und 2013 im Mittel um über 8% pro
Jahr verloren. 2015 schloss sich erstmals wieder ein
Mietanstieg an. Die Mieten in Shopping-Centern variieren
generell sehr stark entsprechend der Branche sowie der
Größe und Bedeutung des Einzelobjekts. Die Leerstandsquoten reichten Anfang 2015 von unter 3% im absoluten
Topsegment bis hin zu knapp 15% für sekundäre Center.
Die Spitzenmieten für kleine Einheiten im Madrider Principe Pío und in L’Illa in Barcelona, in dem auch die landesweit höchsten Mieten aufgerufen werden, belaufen sich
auf 1.200 EUR/m²/Jahr bzw. 1.880 EUR/m²/Jahr. Die Mietwachstumserwartungen bis 2020 in den 1a-Lagen von
Barcelona und Madrid sowie für Einkaufszentren generell
belaufen sich auf durchschnittlich rd. 5% pro Jahr. Große
dominante und gut gemanagte Center dürften wie in der
Vergangenheit auch in Zukunft besser als der Markt abschneiden.
sispunkte nachgegeben hatten, sanken um weitere 25 Basispunkte auf 5,25%. Im Gegensatz zu den Toplagen von
Madrid und Barcelona lagen die Anfangsrenditen in den
1a-Lagen der anderen Großstädte weiterhin über den 10Jahres-Tiefständen. Angesichts der extrem niedrigen HighStreet-Renditen in den beiden wichtigsten Märkten dürfte
das Potenzial für weitere Rückgänge dort begrenzt sein.
Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes gehen wir
davon aus, dass leichte Anstiege allerdings erst ab 2018
wieder zu erwarten sind.
Transaktionsvolumen Spanien nach Sektoren
Mio. EUR
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
2006
2008
2010
2012
2014
Ind./Logistik
Handel
Büro
Hotel
sonstige
Quelle: CBRE, DekaBank; Hotelerfassung erst ab 2009
Investmentmärkte
Das mit Einzelhandelsliegenschaften generierte Transaktionsvolumen verfehlte 2015 mit 3,6 Mrd. EUR das Vorjahresergebnis zwar um 10%. Dabei hatte es sich allerdings
auch um ein neues Allzeithoch gehandelt. Im Zehnjahresmittel beläuft sich das Investitionsvolumen auf 2,2 Mrd.
EUR. Auf Einkaufszentren entfielen 2015 etwa 2 Mrd. EUR.
Aus dem Ausland ist die Nachfrage insbesondere aus Europa und den USA gestiegen. Viele Fonds und institutionelle Investoren waren auf der Suche nach attraktiven Renditen, sodass Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial in
den Hauptmärkten bzw. Topimmobilien auch in sekundären Standorten ins Visier geraten sind. Die Finanzierungsbedingungen haben sich auch in diesem Segment verbessert. Die großen SOCIMI (REITs) wie Merlin, Axia Real Estate und Lar Espana sowie Investmentfonds waren Hauptplayer. Der Nachfrageüberhang nach Core-Objekten in
Spitzenlagen führte zu einer weiteren Erosion der Anfangsrenditen. Spitzenobjekte in den 1a-Lagen von Barcelona
und Madrid rentierten im vierten Quartal 2015 mit nur
noch 3,75% brutto, dies entspricht europaweit vergleichbaren Nettoanfangsrenditen von 3,6%. Die Spitzenrendite
(brutto) von Retail-Parks ging im vergangenen Jahr um 75
Basispunkte auf 6,5% zurück. Die Renditen von ShoppingCentern im Spitzensegment, die 2014 bereits um 125 Ba-
Bruttoanfangsrendite (%) Einzelhandel
Stadt
Q4/15
Q4/14
10j-Hoch
10j-Tief
Madrid
3,75
4,00
5,50
3,75
Barcelona
3,75
4,00
5,50
3,75
Sevilla
5,00
5,00
6,00
4,50
Bilbao
5,00
5,00
6,25
4,50
Valencia
5,00
5,00
6,00
4,50
Malaga
5,00
5,00
6,00
4,50
Palma
5,00
5,00
6,25
4,50
1a-Lagen
Zaragoza
5,00
5,25
6,25
4,50
Retail Parks
ShoppingCenter
6,50
7,25
8,00
4,70
5,25
5,50
7,50
4,25
Quelle: CBRE, Cushman & Wakefield, DekaBank
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5. Logistikmärkte
Strukturen
Die Lage im Herzen der iberischen Halbinsel und das radial
ausgerichtete Verkehrsnetz machen die Hauptstadtregion
Madrid zu einem strategisch besonders wichtigen Logistikstandort. Hinzu kommt die Versorgungskomponente
der Bevölkerung und der Industrie. Der Flächenbestand beläuft sich auf rd. 6,1 Mio. m². Die Logistikzentren haben
sich entlang der Autobahnen angesiedelt und erstrecken
sich von den Autobahnringen bis in die angrenzenden Provinzen Guadalajara (Torija), Cuenca (Tarancón) und Toledo
(Ontígola, Ocaňa). Die Logistikaktivitäten konzentrieren
sich insbesondere entlang der in Richtung Barcelona führenden A2 (Schwerpunkt am Flughafen) sowie entlang der
Südachse A4. Zwei Drittel des Gesamtbestandes entfallen
auf den Henares-Corridor (A2) und 20% auf die A4. Weitere Logistikzentren finden sich entlang der A1, A3 und
A42.
Einzelhandelsmärkte auf einen Blick
■ Konsumbelebung beflügelt Nachfrage nach Einzel-
handelsflächen insbesondere auch durch internationale Filialisten
■ Nachfrageüberhang in den Toplagen von Madrid und
Barcelona
■ Durch die vereinfachte Umnutzung sollen neue Flächenreserven in den Toplagen gehoben werden
■ Anstieg der Spitzenmieten in 1a-Lagen von Barcelona
um fast 10% seit Mitte 2014 auf 2.640 EUR/m²/Jahr,
Madrid mit Plus von 2,3%
■ Deutlich höhere Mietangaben inkludieren key money
und beziehen sich auf Maximalwerte
■ Anhaltendes Mietwachstum in Spitzenlagen sowie in
Top-Einkaufszentren
■ Am Investmentmarkt wurde 2015 Vorjahresrekord
leicht verfehlt
■ Nachfrageüberhang nach Core-Objekten in Spitzenlagen rückt Immobilien mit Steigerungspotenzial sowie
sekundäre Märkte ins Visier und sorgt für weitere Erosion der Anfangsrenditen
Der Flächenbestand in der Region Barcelona beläuft sich
auf rd. 5,3 Mio. m². Die Topografie zwischen Bergen und
Meer erschwert in der ehemaligen Industriemetropole die
Ausweisung von Grundstücken für Logistikimmobilien.
Traditionelle Schwerpunkte sind der Gemeindeverband
Barcelonès und der Bezirk Baix de Llobregat im Umfeld von
Flug- und Seehafen (Zona Franca, ZAL, Mas Blau, Sant Boi).
Die konkurrierenden Nutzungsarten Büro, Einzelhandel
und Wohnen drängen die Transportfirmen weiter in die
Peripherie, sodass Logistikstandorte entlang der Autobahnen A2 in Richtung Zaragoza (Anoia) und der A7 (im Südwesten Tarragona und Penedès, im Norden und Nordosten
Vallès Oriental/Occidental und La Selva, Girona) und in
Bages entstanden.
Der Mittelmeerhafen und der Flughafen aber auch die Nähe zu Barcelona und Madrid verhalfen Valencia, Spaniens
drittgrößter Stadt, zu ihrer Bedeutung als Logistikstandort.
Ein Großteil der Flächen konzentriert sich entlang der nach
Madrid führenden A3. Logistikansiedlungen finden sich
zudem im Süden (Southern Zone) entlang der V30, V31,
N320 und der Mittelmeerroute A7/AP7. Der Norden ist nur
in geringerem Maße von Bedeutung (Albuixech-Massalfassar, Sagunto).
Spaniens fünftgrößte Stadt Zaragoza liegt in strategisch
günstiger Lage zwischen Madrid, Barcelona, Bilbao und
Valencia. Die Logistikstandorte sind entlang der großen
Verkehrsadern angesiedelt, neuere Logistikzentren wie die
Plataforma Logistica Zaragoza (PlaZa) konzentrieren sich im
Westen. Zaragoza verfügt über umfangreiche Flächenreserven, die Mieten sind entsprechend niedrig.
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Dank der Lage am Atlantik konnte sich im Baskenland im
Großraum Bilbao ein weiterer allerdings kleiner Logistikstandort etablieren. Die topographischen Gegebenheiten aber auch die oftmals sehr restriktive Genehmigungspraxis auf lokaler Ebene erschweren dort die Entwicklung von Logistikparks.
In Andalusien finden sich mit Málaga und Sevilla weitere
kleinere Logistikstandorte. Sevilla verfügt über einen Flächenbestand von rd. 0,5 Mio. m². Über Málaga wird die
Bevölkerung der Costa del Sol versorgt. Algeciras an der
Meerenge von Gibraltar belegte 2015 beim Containeraufkommen nach Valencia landesweit Rang 2.
Logistikregionen Spanien
reichendes Angebot trifft. Für Madrid wird im laufenden
Jahr dank der Fertigstellung von in Bau befindlichen Projekten (u.a. in Getafe) eine Umsatzbelebung erwartet. Anfang 2016 befanden sich in Madrid 314.000 m² in Bau,
davon waren 59% spekulativ. Von den 178.000 m² in
Barcelona in Bau befindlichen Flächen war nur ein Fünftel
spekulativ. Schwerpunkt der Bautätigkeit ist wie in Madrid
auch der mittlere Ring. Um der Nachfrage gerecht zu werden, dürften weitere spekulative bzw. schlüsselfertige Projekte an den Start gehen.
Wenig spekulative Neubauten, deutlich rückläufige Leerstände und das knappe Angebot an großen Lager- und
Logistikflächen führten in Barcelona und Madrid 2015 zu
Mietanstiegen um 10% bzw. 3,4% auf 66 bzw. 60
EUR/m²/Jahr. 2014 war die Spitzenmiete in Barcelona bereits um 3,4% gestiegen, während das Niveau in der
Hauptstadt um 3,3% gesunken war. Für die kommenden
Jahre ist mit einer weiteren Erholung zu rechnen. Dem Rekordhoch von 90 EUR/m²/Jahr in 2007/08 war ein Einbruch
um über 35% gefolgt.
Mietmärkte
Dank Konsum- und Exportdynamik hat die Nachfrage nach
Logistikflächen 2015 merklich angezogen. Gegenüber
2014 ergab sich beim landesweiten Flächenumsatz ein Plus
von 37% auf rund eine Million m². In Madrid entsprach die
Nachfrage mit 380.000 m² ungefähr dem Vorjahresniveau.
Drei Viertel des Umsatzes entfielen auf Logistikdienstleister. Barcelona verzeichnete mit einem Plus von 78% auf
etwa 560.000 m² ein Rekordhoch. Das sich verknappende
Angebot dürfte ein Grund für den regen Mietmarkt gewesen sein. Rund 70% des Umsatzes generierten Logistikdienstleister. Große Deals in Katalonien entfielen auf wichtige Branchen wie den Fahrzeugbau und die Textilbranche.
Etwa 10% des Umsatzes gingen auf das Konto von ecommerce. Anfang dieses Jahres wurde bereits eine Vorvermietung durch Amazon (210.000 m²) gemeldet. Der
Online-Handel hat generell Bedarf an großen Plattformen
mit mindestens 25.000 m², der allerdings auf ein unzu-
Investmentmärkte
Beim Investmentumsatz mit Industrie- und Logistikimmobilien wurde 2015 mit 0,8 Mrd. EUR ein neues Allzeithoch
erzielt. Das zehnjährige Mittel von 340 Mio. EUR wurde
um 145% übertroffen, das Vorjahresergebnis um 35%.
Die SOCIMI haben in den beiden zurückliegenden Jahren
eine Mio. m² Logistikflächen in ihre Bücher aufgenommen.
SOCIMI sowie internationale Fonds waren 2015 die wichtigsten Akteure und hierbei insbesondere Merlin Properties
und Green Oak. Die Hauptstadt war Schwerpunkt,
Barcelona folgte mit deutlichem Abstand. Darüber hinaus
stehen Zaragoza, Bilbao oder Valencia im Visier der Anleger. Es besteht ein großer Nachfrageüberhang nach Core-
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Produkten. Die Anfangsrendite im Spitzensegment (brutto)
gab daher 2015 wie schon im Vorjahr um weitere 100 Basispunkte nach auf 6.75%, dies entspricht einer europaweit vergleichbaren Nettoanfangsrendite von 6,2%. In
Verbindung mit den Mietanstiegen ergaben sich in
Barcelona in den beiden zurückliegenden Jahren Kapitalwertzuwächse um 48%, in Madrid um 26%. Wir erwarten
weiter anziehende Preise und somit rückläufige Anfangsrenditen.
Logistikmärkte auf einen Blick
■ Konsum- und Exportdynamik führt beim Flächenum-
satz 2015 zu Plus von 37% ggü. 2014 auf 1 Mio. m²
■ Neuer Rekord beim Flächenumsatz in Barcelona, Stabilität in Madrid
■ Online-Handel hat Bedarf an großen Plattformen
■ Rückläufiger Leerstand und knappes Angebot an großen Flächen führten in Barcelona und Madrid 2015 zu
Mietanstiegen von 10% bzw. 3,4%
■ Neues Rekordhoch am Investmentmarkt dank großer
Nachfrage durch SOCIMI und internationale Fonds
sowie knappes Angebot an Core-Produkten sorgen
für Renditerückgang um 100 Bp. in 2015
■ Anhaltender Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen
Leerstand und Mieten Logistikteilmärkte per Q4/2015
Leerstand in %
gesamt
Barcelona
Madrid
4,3
6,1
Mietspanne in EUR/m²/Jahr
1. Ring
2. Ring
3. Ring
1. Ring
2. Ring
3. Ring
4,6
4,1
1,8
5,2
7,6
12,0
5,5 - 6,75
4,25 - 4,75
3,75 - 5,0
3,1 - 3,6
2,5 - 3,5
2,0 - 2,9
Quelle: JLL, DekaBank
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Ansprechpartner:
Immobilienmärkte
Daniela Fischer
Tel.: (069) 7147-7549
daniela.fischer@deka.de
Volkswirtschaft
Dr. Andreas Scheuerle
Tel.: (069) 7147-2736
andreas.scheuerle@deka.de
Impressum: https://deka.de/deka-gruppe/impressum
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