Analyse Immobiliensektoren

Spezial
Makro Research
Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
Management Summary
‡ Konjunktur und Kapitalmarkt: 2015 ergab sich beim BIP eine deutliche Wachstumsbeschleunigung auf 1,2% im
Vergleich zu nur 0,2% in 2014. Dazu beigetragen hat die Produktion des Verarbeitenden Gewerbes mit einem Anstieg
um fast 2%. Aufgrund der generell geringeren Auslandsorientierung dürfte Frankreich 2016/17 mit prognostizierten
BIP-Wachstumsraten von 1,4% bzw. 1,3% allerdings hinter Exportnationen wie Deutschland zurückbleiben. Für die
mit 10,4% im Jahresdurchschnitt 2015 noch immer sehr hohe Arbeitslosigkeit erwarten wir weitere Rückgänge. Strukturelle Probleme am Arbeitsmarkt sind ein wichtiges Produktivitätshemmnis. Mit einer Staatsausgabenquote von 55%
belegt Frankreich zudem einen Spitzenplatz in der Währungsunion. Der private Konsum erweist sich auch dank der
günstigen Energiepreise als starker Wachstumstreiber. Die Einzelhandelsumsätze zogen 2015 gegenüber dem Vorjahr
um rd. 4% an. Auch die französische Bauwirtschaft befindet sich insbesondere dank des Zinstiefs im Aufwind. Auf die
weiterhin sehr niedrigen Inflationsraten reagierte die Europäische Zentralbank zuletzt im März 2016 mit einer weiteren
Leitzinssenkung. Wir erwarten, dass die Inflation im späteren Jahresverlauf wieder anzieht. Steigende Inflationserwartungen dürften sich in leicht höheren Renditen langlaufender Staatsanleihen widerspiegeln. Die Renditen zehnjähriger
französischer Staatsanleihen sind im Frühjahr dieses Jahres wieder auf ein Niveau nur leicht oberhalb des bisherigen
Rekordtiefs vom April 2015 gesunken. Als Risiko für die Finanzmärkte und die Währungsunion insgesamt könnten sich
die Präsidentschaftswahlen im Frühjahr 2017 entwickeln.
‡ Büromärkte: Der Flächenumsatz im Großraum Paris belief sich 2015 auf 2,2 Mio. m² und entsprach damit dank des
regen zweiten Halbjahres weitgehend dem Ergebnis von 2014. Die Anzahl großer Deals war vergleichsweise gering.
Flächen bis 5.000 m² erzielten das beste Ergebnis seit 2007. Über die Hälfte des Umsatzes entfiel auf das innerstädtische Zentrum (Centre West) und den Western Business District. Flächenoptimierung war der Haupttreiber und weniger
Expansion. Die Nachfrage im ersten Quartal 2016 zog an, insbesondere La Défense profitierte nach einem schwachen
Vorjahr von Großdeals. Die regionale Leerstandsquote ist seit 2014 rückläufig und fiel im März dieses Jahres unter die
7%-Marke. Der Anteil neuer und modernisierter Flächen am Leerstandsvolumen sank auf 16% und somit den niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Der große Angebotsüberhang in La Défense konnte weiter abgebaut werden auf
9,1%. Mit über 13% bleibt der Leerstand im Western Business District im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt
sehr hoch, die Bautätigkeit zudem rege. Der WBD und La Défense verzeichneten auf Jahressicht leichte Mietanstiege
auf zuletzt 466 bzw. 503 EUR/m²/Jahr, der CBD einen leichten Rückgang auf 721 EUR/m²/Jahr. Die Incentives sind weiterhin hoch. Der Mietausblick für den CBD für die kommenden Jahre ist vergleichsweise moderat.
‡ Hotelmärkte: Für den RevPAR ergab sich in Paris wegen der rückläufigen Auslastung infolge der Anschläge 2015 ein
Minus von 1,7% und somit eine dem europaweiten Trend (+10,5%) gegenläufige Entwicklung. Im laufenden Jahr
profitiert der Hotelmarkt von der Austragung der Fußball-Europameisterschaft. Hinzu kommt die Belebung der einheimischen Konjunktur. Der weiterhin schwache Euro sorgt dafür, dass der Aufenthalt für Gäste aus den USA erschwinglich bleibt. Die von Terroranschlägen beeinflussten Zahlen der ersten vier Monate – Rückgänge von ADR
(2,3%), Auslastung (10,3%) und RevPAR (12,4%) gegenüber dem Vorjahreszeitraum - lasten auf dem Jahresergebnis.
‡ Einzelhandelsmärkte: In Paris hatten weiterhin Luxuslabels Bedarf an Flächen in Toplagen. Internationale Modefilialisten sind zudem auf der Suche nach Ladenlokalen, sei es zum Markteintritt, zur Expansion oder zur Standortoptimierung. Neben Paris waren auch die Regionalmetropolen gefragt. Internationale Händler haben auch die regional bedeutsamen Shopping Center auf dem Radar. Unter der anhaltenden Konsolidierung im Einzelhandel leiden vor allem
sekundäre Lagen. Konkurrenz für Einkaufszentren besteht zudem durch Retail Parks. Die Bautätigkeit bleibt rege. 2015
erhöhte sich der landesweite Shopping-Center-Bestand um 0,3 Mio. m². Weitere 0,5 Mio. m² waren im Frühjahr dieses
Jahres in Bau. Neben der Errichtung neuer Malls kommt angesichts der starken Konkurrenz den Themen Sanierung,
Erweiterung und Neupositionierung große Bedeutung bei. Der Ausblick für die kommenden Jahre bleibt verhalten mit
im europaweiten Vergleich unterdurchschnittlichen Mietsteigerungen.
‡ Logistikmärkte: Der Flächenumsatz konnte 2015 um gut ein Fünftel gegenüber dem Vorjahr auf 3,1 Mio. m² zulegen. Mehr als 70% entfielen auf die bedeutende Nord-Süd-Achse mit den vier wichtigen Standorten Paris, Lyon, Lille
und Marseille. Bedeutende Nachfragetreiber bleiben trotz konjunktureller Belebung Rationalisierung und Flächenoptimierung. Ein wichtiger Grund hierfür ist die zunehmende Bedeutung von e-commerce, die damit einhergehende
Transformation der Wertschöpfungskette sowie der Bedarf an großen modernen Einheiten. Etwa 40% des Gesamtumsatzes entfielen auf schlüsselfertige Projektentwicklungen, die sowohl Vermietungen als auch Eigennutzungen umfassen. Die rege Nachfrage setzte sich im ersten Quartal 2016 fort. Über die Hälfte des Umsatzes entfiel auf Paris und
Lyon. Der Leerstand ging gegenüber dem Vorjahr leicht zurück auf rund 3 Mio. m². Besonders kräftige Rückgänge verzeichneten der Norden und die Hauptstadtregion. Spekulative Projekte haben zugenommen. Die Spitzenmieten der
wichtigsten vier Märkte stiegen 2015 erstmals wieder um im Mittel 4%. Wir erwarten bis 2020 Anstiege von durchschnittlich 1,5 bis 2% pro Jahr.
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Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
‡ Investmentmärkte: Mit 3,8 Mrd. EUR lag der Investmentumsatz im ersten Quartal 2016 unter dem entsprechenden
Zehnjahresdurchschnitt (4,7 Mrd. EUR), das Vorjahresquartal wurde um 35% verfehlt. Mit 31,3 Mrd. EUR wurde dank
der Jahresendrallye 2015 allerdings auch ein neuer Rekord am Investmentmarkt aufgestellt. Angesichts der extrem
niedrigen Renditen im Core-Segment ist der Anteil von Non-Core-Deals 2015 gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen. Der Großraum Paris bleibt in der Gunst der Anleger weit vorne, auch wenn die Regionen auch dank Portfoliodeals im Jahresauftaktquartal einen vergleichsweise hohen Anteil verbuchten. Wegen der erschwinglicheren Preise waren neben den Regionen auch die äußeren Vororte der Hauptstadtregion überdurchschnittlich gefragt. Kleine und
mittlere Losgrößen dominierten. Der Anteil von Büroimmobilien am Gesamtumsatz war mit nur 36% in den ersten
drei Monaten ungewöhnlich niedrig. Die Anteile von Einzelhandel und Logistik waren hoch, Investmentfonds insbesondere aus UK und den Vereinigten Staaten waren rege. Einheimische Anleger bleiben jedoch die wichtigste Geldquelle. Vor allem Core-Produkte aber auch Core-Plus-Objekte wechselten den Besitzer. Der große Nachfrageüberhang
in Toplagen führte vor dem Hintergrund des Zinstiefs und dem günstigen Finanzierungsumfeld zu kräftig fallenden
Renditen. Mit 3,25% bzw. 3% und z.T. noch niedriger ist die Spitzenrendite am Pariser Büro- und Einzelhandelsmarkt
bei extrem niedrigen Niveaus angelangt. Angesichts der ebenfalls historisch niedrigen Renditen zehnjähriger Staatsanleihen ist der Spread auf Immobilien jedoch weiterhin sehr attraktiv. Daher dürften die Anfangsrenditen auch im laufenden Jahr unter Druck stehen.
Investmentfazit
Die französische Konjunktur befindet sich weiter im Aufwärtstrend, auch wenn strukturelle Probleme beispielsweise am
Arbeitsmarkt den Erholungspfad abflachen. Der private Konsum erweist sich auch dank der günstigen Energiepreise als
starker Wachstumstreiber. Der Einzelhandel verzeichnet kräftige Umsatzsteigerungen. Die steigende Nachfrage insbesondere durch den boomenden Online-Handel aber auch durch das Verarbeitende Gewerbe beflügeln zudem die Logistikbranche. Auch die Büromärkte profitieren von der steigenden Nachfrage. Allerdings bleiben Flächenoptimierung
und Konsolidierung wichtige Treiber. Die strukturellen Probleme der Wirtschaft dürften den Mietmärkten in den kommenden Jahren im europaweiten Vergleich eher unterdurchschnittliche Mietsteigerungsraten bescheren. Die institutionellen Risiken von Investitionen in Gewerbeimmobilien auf Länderebene schätzt der DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) als gering ein. Innerhalb des „Core-Plus“-Segmentes weist Frankreich nach Deutschland die geringsten Risiken auf und ist ein bedeutender Investmentmarkt. Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes und den
günstigen Finanzierungsbedingungen dürfte die hohe Nachfrage am Investmentmarkt anhalten, die Renditen im laufenden Jahr weiter leicht zurückgehen. Gegen Ende des Prognosezeitraums wieder leicht steigende Anfangsrenditen in
Verbindung mit verhaltenen Mietwachstumsperspektiven begrenzen den Ertragsausblick. Als Risiko nicht nur für Frankreich sondern für die Finanzmärkte und die Währungsunion insgesamt könnten sich die Präsidentschaftswahlen im
Frühjahr 2017 entwickeln – je nachdem wie gut die euro-skeptische und reformkritische Partei „Front National“ abschneidet.
Inhalt
Seite
1.
Volkswirtschaft
3
2.
Büromärkte
5
3.
Hotelmärkte
11
4.
Einzelhandelsmärkte
13
5.
Logistikmärkte
17
2
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Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
1.
Volkswirtschaft
BIP und Arbeitslosigkeit
Konjunktur
3
11,0
Während der europäischen Schuldenkrise erwies sich
Frankreich zusammen mit Deutschland als Stabilitätsanker
für Euroland. 2015 ergab sich beim französischen BIP eine
deutliche Wachstumsbeschleunigung auf 1,2% im Vergleich zu nur 0,2% in 2014. Dazu beigetragen hat die
Produktion des Verarbeitenden Gewerbes mit einem Anstieg um fast 2%. Die Exporte stiegen auch dank des niedrigen Eurokurses deutlich an. Grundsätzlich ist die Auslandsorientierung allerdings erheblich geringer als in Exportnationen wie Deutschland oder den Niederlanden, sodass die BIP-Wachstumsraten in Frankreich 2016/17 mit
1,4% bzw. 1,3% im Vergleich zu diesen Ländern moderater ausfallen dürften. Mit 10,4% im Jahresdurchschnitt
war die Arbeitslosenquote 2015 weiterhin auf sehr hohem
Niveau. Seit dem vierten Quartal ist die Tendenz rückläufig.
Wir erwarten im laufenden und nächsten Jahr weitere
Rückgänge. Strukturelle Probleme am Arbeitsmarkt sind
ein wichtiges Produktivitätshemmnis. Mit einer Staatsausgabenquote von 55% belegt Frankreich zudem einen Spitzenplatz in der Währungsunion. Neben dem privaten Konsum bleibt der staatliche Konsum eine wichtige Wachstumsstütze, aber die Nachhaltigkeit dieses Wachstumsmodells ist gering. Der private Konsum erweist sich auch dank
der günstigen Energiepreise als starker Wachstumstreiber.
Dies zeigt sich auch in der Entwicklung der Einzelhandelsumsätze, die 2015 gegenüber dem Vorjahr ein Plus von
rund 4% verzeichneten. Auch die französische Bauwirtschaft befindet sich dank des Zinstiefs im Aufwind. Der
Stimmungsindikator der EU-Kommission für die französische Bauindustrie signalisiert seit dem Frühjahr vergangenen Jahres eine Erholung.
2
10,5
1
10,0
0
9,5
-1
2010
2011
2012 2013 2014 2015
BIP in % ggü. Vj. (l.S.)
2016
9,0
Arbeitslosenquote in % (r.S.)
Quelle: Eurostat, DekaBank
Verarbeitendes Gewerbe
10
10
5
0
0
-10
-5
-20
-10
-30
-15
-20
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
-40
Industrieproduktion in % ggü. Vj. (l.S.)
Industrievertrauen in Saldenpunkten (r.S.)
Quelle: Eurostat, EU Kommission, DekaBank
Einzelhandelsumsätze
% ggü. Vj.
6
5
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
Frankreich
EU-28
Quelle: Eurostat, DekaBank; *Januar-März
3
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Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
Kapitalmärkte
Renditen zehnjähriger Staatsanleihen
Auf die sehr niedrigen Inflationsraten reagierte die Europäische Zentralbank mit einer Mischung aus konventionellen
und unkonventionellen Maßnahmen. Den vorerst letzten
Schritt machte sie dabei im März 2016, indem sie die Leitzinsen noch einmal senkte und das Tempo ihrer Bilanzausweitung erhöhte. Wir gehen davon aus, dass die EZB ihr
Wertpapierankaufprogramm über den März 2017 hinaus
verlängert und erst zum Jahresende beenden wird. In den
längeren Laufzeitbereichen haben sowohl globale Konjunktursorgen und gesunkene Inflationserwartungen als
auch das Wertpapierankaufprogramm der EZB zu sehr
niedrigen Renditen geführt. Die Renditen zehnjähriger
französischer Staatsanleihen sind im Frühjahr dieses Jahres
wieder auf ein Niveau nur leicht oberhalb des bisherigen
Rekordtiefs vom April 2015 gesunken. Unseres Erachtens
haben die Abwärtsrisiken für die Weltwirtschaft etwas abgenommen. Die Inflationserwartungen sollten wieder anziehen, sobald die tatsächlichen Inflationsraten im späteren
Jahresverlauf nach oben tendieren. Beides dürfte sich in
etwas höheren Renditen langlaufender Staatsanleihen widerspiegeln. Gleichzeitig wird der Anstieg jedoch durch
das Wertpapierankaufprogramm der EZB begrenzt. Als Risiko für die Finanzmärkte und die Währungsunion insgesamt könnten sich die Präsidentschaftswahlen im Frühjahr
2017 entwickeln – je nachdem wie gut die euroskeptische
und reformkritische Partei „Front National“ abschneidet.
Makrodaten im Überblick
Bruttoinlandsprodukt
1)
Arbeitslosigkeit (ILO) in %
Inflationsrate (HVPI)
1)
2)
Finanzierungssaldo
1)
2013
2014
2015
0,7
0,2
1,2
1,4
1,3
10,3
10,3
10,4
10,0
9,5
1,0
0,6
0,1
0,4
1,6
-4,1
-3,9
-3,5
-3,4
-3,2
Wachstumsraten in % ggü. Vj.; )² in % des nom. BIP
Quelle: Macrobond, DekaBank
2016P 2017P
%
5
4
3
2
1
0
08
09
10
11
12
Frankreich
13
14
15
16
Deutschland
Quelle: Bloomberg, DekaBank
Inflation
%
5
4
3
2
1
0
-1
07
08
09
10
11
Euroraum
12
13
14
15
16
Frankreich
Quelle: Eurostat, DekaBank
Institutionelle Risiken (DIRECS)
Im DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score)
erhält Frankreich einen Score von 89 Punkten und belegt
damit nach Deutschland Platz 2 im „Core Plus“-Segment.
Die institutionellen Risiken für Gewerbeimmobilieninvestitionen auf Länderebene sind somit gering. Abschläge gibt
es vor allem bei den internationalen Kapitalverkehrskontrollen und im Bereich Bürokratie.
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1. Juni 2016
SWOT-Analyse
Stärken
Schwächen
■ Kapitalmärkte haben hohes Vertrauen in französische
■ Staatsverschuldung liegt deutlich über dem Maastricht-
■ Diversifizierte und stabile Volkswirtschaft
■ Geringer Industrieanteil an der Gesamtwirtschaft
Staatsfinanzen
kriterium
■ Geringe Verschuldung und hohe Sparquote der französi-
■ Hohe Arbeitslosigkeit und rigider Arbeitsmarkt
schen Haushalte
■ Abnehmende internationale Wettbewerbsfähigkeit
■ Zweitgrößter Konsumentenmarkt Europas mit rd. 65 Mio. ■ Vergleichsweise großer Staatssektor als ProduktivitätsMenschen, davon allein etwa elf Mio. im Großraum Paris
hemmnis und strukturelles Problem. Staatsausgabenquote von 55% bedeutet Spitzenplatz in der Währungsunion
Chancen
Risiken
■ Frankreich profitiert von guten Finanzierungsbedingun-
■ Notwendige Reformen werden nicht durchgeführt und
■ Wichtige Handelspartner Italien und Spanien lassen die
■ Ansteckungseffekte im Fall einer Re-Eskalierung der
■ Der wichtigste Handelspartner Deutschland wächst deut-
■ Soziale Konflikte
gen an den Kapitalmärkten
Rezession hinter sich
lich
die internationale Wettbewerbsfähigkeit sinkt weiter
Schuldenkrise
■ Die Präsidentschaftswahlen im Frühjahr 2017 könnten
sich zu einem spürbaren politischen Unsicherheitsfaktor
für Frankreich aber auch die ganze Währungsunion und
die Finanzmärkte entwickeln
2. Büromärkte
Marktstrukturen Großraum Paris
Mit rund 55 Mio. m² verfügt die Ile-de-France über den
größten zusammenhängenden Büroflächenbestand Europas. Davon entfällt mit über 17 Mio. m² rund ein Drittel
auf Central Paris, welches das innerstädtische Zentrum
Centre West (1./2./8./9./16./17. Arrondissement), La Défense und den Western Business District umfasst. Centre
West wird im folgenden auch als CBD bezeichnet. Immostat bezeichnet lediglich die zentralen Lagen der sechs Arrondissements als Quartiers centrale des affaires (QCA). Da
die Bautätigkeit überwiegend auf Revitalisierungen begrenzt ist, hält sich der Flächenbestand im CBD weitgehend stabil bei 8,5 Mio. m². Im Pariser Stadtgebiet innerhalb des Boulevard Périphérique haben sich im 12. und 13.
Arrondissement entlang der Seine die Teillagen Bercy und
Rive Gauche mit modernen Bürogebäuden etabliert. 3 km
westlich der City entstand seit den 1960er Jahren die
durch Hochhäuser geprägte Bürostadt La Défense. Hier residieren vor allem Großunternehmen aus der Finanzbranche, Versorger und Pharmaunternehmen. Die Struktur mit
zahlreichen Großbauten sorgt für eine volatile Entwicklung
des Teilmarktes. Ebenfalls großflächige Gebäude bietet der
Western Business District (WBD), der die weiteren Vororte
im Westen umfasst. Diese werden wegen ihrer dynamischen Entwicklung und heterogenen Strukturen nach
Submärkten differenziert: Boucle Nord (u.a. Colombes, Villeneuve, La Garenne, Gennevilliers, Clichy), Boucle Sud
(Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Sèvres, Meudon, St.
Cloud), Neuilly/Levallois und Péri Défense (Rueil Malmaison, Nanterre, Courbevoie, Puteaux, Surèsnes). Flächenangaben im folgenden Kapitel beziehen sich auf den WBD
ohne Boucle Nord. Von den weiteren inneren Vororten
weisen insbesondere der Norden (St. Denis, St. Ouen) sowie der Süden (Malakoff, Montrouge) Bürokonzentrationen auf. Die Lagen im Norden profitieren vom Großprojekt
„Grand Paris“, das eine bessere ÖPNV-Erschließung des
Umlandes vorsieht.
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1. Juni 2016
Bürolagen Ile-de-France (Immostat)
La Défense weiter abgebaut auf 9,1%. Wegen der starken
Überbauung in den Vorjahren hatte der Leerstand Anfang
2014 ein neues Rekordhoch (13,4%) erklommen. Auch im
Western Business District war der Leerstand – trotz des
Rückgangs am aktuellen Rand - im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt mit über 13% weiterhin sehr hoch. Einige der zahlreichen in den letzten Jahren fertiggestellten
Bürogebäude stehen zum Teil noch leer. Innerhalb des
WBD weist Péri Défense mit 17% die höchste Quote auf.
Im Vergleich zu anderen europäischen Märkten wurden
erheblich weniger von Leerstand betroffene Bürogebäude
umgenutzt. Eine 2014 eingeführte Steuer für leerstehende
Objekte gilt nur für das Stadtgebiet von Paris selbst. Im
CBD (Centre West) sank der Leerstand auf 4,3%, hierbei
handelt es sich um den niedrigsten Wert seit Ende 2008.
Büromarkt Central Paris*: Nachfrage und Angebot
2015 war ein zweigeteiltes Jahr für den Mietmarkt der Ilede-France: Einem schwachen ersten folgte ein robustes
zweites Halbjahr. Ein Flächenumsatz im Gesamtzeitraum
von 2,2 Mio. m² ergab ein ähnliches Ergebnis wie in 2014.
Im Vergleich zum Vorjahr wurden jedoch deutlich weniger
Deals mit 5.000 m² und mehr realisiert, das kleine und
mittlere Segment hingegen erzielte das beste Ergebnis seit
2007. Trotz der Konjunkturbelebung bleibt der Expansionsbedarf von Unternehmen eher die Ausnahme, Flächenoptimierung hingegen war ein maßgeblicher Nachfragetreiber. Über die Hälfte des Flächenumsatzes entfiel auf
Centre West (erweiterter CBD) und den Western Business
District, wohingegen La Défense vor allem aufgrund mangelnder Großdeals einen Umsatzrückgang um 41% hinnehmen musste. Wichtigste Flächennachfrager in den zurückliegenden beiden Jahren in Central Paris waren die Bereiche Handel & Industrie sowie unternehmensnahe
Dienstleister. Im ersten Quartal 2016 verzeichnete der regionale Mietmarkt eine gestiegene Nachfrage nach großen
Einheiten, sodass der Flächenumsatz mit 493.000 m² gegenüber dem Jahresauftaktquartal 2015 um 19% zulegen
konnte. Das zehnjährige Mittel wurde um 11% verfehlt.
Central Paris verzeichnete im Vorjahresvergleich ein kräftiges Plus von 38%, La Défense dank Großdeals hierbei den
mit Abstand stärksten Anstieg.
Die regionale Leerstandsquote ist seit 2014 rückläufig und
fiel Ende März dieses Jahres unter die 7%-Marke. Der Anteil neuer und modernisierter Flächen am Leerstandsvolumen sank auf 16% und somit den niedrigsten Stand seit
zehn Jahren. Dank der Großdeals und zuletzt wenigen Fertigstellungen wurde auch der große Angebotsüberhang in
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Büromietmarkt Ile-de-France (Paris)
500
400
300
200
100
0
-100
-200
-300
Fertigstellung
davon Nettozugang
Nettoabsorption
Quelle: PMA, DekaBank; *CBD, WBD, La Défense
Das regionale Fertigstellungsvolumen belief sich 2015 auf
mehr als eine Million m², sodass sowohl das Vorjahr als
auch der fünfjährige Durchschnitt von jeweils gut 0,6 Mio.
m² übertroffen wurden. 2016 wird ein Neubauvolumen
von unter 0,7 Mio. m² erwartet. Perspektivisch könnten die
Fertigstellungen wieder zunehmen. Für viele Projekte liegt
die Baugenehmigung vor. In den letzten Quartalen erfolgten zunehmend spekulative Baustarts. Der Vorvermietungsanteil der in Bau befindlichen Flächen ging 2015 von
70% auf gut die Hälfte zurück. Bauschwerpunkte sind
weiterhin der WBD mit vielen großen Projekten, die restlichen inneren Vororte und der Süden von Paris. Auch im
erweiterten CBD waren einige spekulative Projekte in Bau
(u.a. in Paris 17 im Entwicklungsgebiet Clichy Batignolles).
In La Défense war das Bauvolumen ungewöhnlich niedrig.
Das Potenzial zur Entwicklung neuer bzw. zur Sanierung
bestehender Bürotürme ist jedoch sehr groß. Für Central
Paris wird für die nächsten vier Jahre ein Neubauvolumen
erwartet, das in etwa dem zehnjährigen Durchschnitt entspricht.
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1. Juni 2016
Büromarkt Paris: Leerstände in %
Teilmarkt
Größe in
m²
Fertigstellung
WBD
75.200
Q1 2018
WBD
58.000
Q2 2017
WBD
39.500
Q2 2016
DEF
WBD
39.000
34.705
Q4 2017
Q1 2016
WBD
33.062
Q4 2017
WBD
31.000
Q1 2017
WBD
29.800
Q4 2017
CBD
25.800
Q2 2018
CBD
25.000
Q2 2018
La Grande Arche, La
Défense
DEF
24.000
Q1 2017
Nework, Nanterre
InTown, Paris 9
DEF
CBD
21.500
20.000
Q4 2016
Q4 2016
Projekt
Campus Mozart / Campus la
Défense, Nanterre
Ecowest, Levallois-Perret
Lemnys, 7/21, Issy-lesMoulineaux
Window, Puteaux
Unicity, Levallois-Perret
Green Office Spring/Spring
Plus, Nanterre
L’Arena 92, Nanterre
Campus, Issy-lesMoulineaux
Ora, Paris 17
Lot O7 (Secteur Ouest), ZAC
Clichy Batignolles, Paris 17
Quelle: PMA, DekaBank, Stand: April 2016
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2000 Q4
2001 Q3
2002 Q2
2003 Q1
2003 Q4
2004 Q3
2005 Q2
2006 Q1
2006 Q4
2007 Q3
2008 Q2
2009 Q1
2009 Q4
2010 Q3
2011 Q2
2012 Q1
2012 Q4
2013 Q3
2014 Q2
2015 Q1
2015 Q4
Projekte in Bau (>20.000 m²) in Central Paris
Paris CBD
La Défense
WBD
Quelle: PMA, DekaBank
Büromarkt Paris: Spitzenmieten in EUR/m²/Jahr
800
700
600
500
400
Paris CBD
2016 Q1
2015 Q2
2014 Q3
2013 Q4
2013 Q1
2012 Q2
2011 Q3
2010 Q4
2010 Q1
2009 Q2
2008 Q3
2007 Q4
2007 Q1
2006 Q2
300
2005 Q3
Die geringe Anzahl an Topdeals und die gestiegene Intransparenz sorgten in den letzten Jahren für einen volatilen Verlauf der Spitzenmiete im CBD. Diese lag im ersten
Quartal 2016 bei 721 EUR/m²/Jahr und somit 1,6% unter
dem entsprechenden Vorjahresniveau. Im Einzelfall sind für
kleine Einheiten deutlich höhere Topmieten möglich. Die
Incentives sind allerdings selbst in Spitzenlagen weiterhin
hoch, wiesen zuletzt aber eine leicht rückläufige Tendenz
auf. Die durchschnittliche Class A-Miete im CBD belief sich
Ende 2015 auf 665 EUR/m²/Jahr. Mit einem prognostizierten Anstieg von durchschnittlich rund 2% pro Jahr bleibt
der Wachstumsausblick für die Spitzenmiete im Pariser
CBD bis 2020 verhalten. Etwa 1,5% pro Jahr wird für den
WBD erwartet. Mit 466 EUR/m²/Jahr lag die Spitzenmiete
leicht oberhalb des Vorjahresniveaus. Etwas optimistischer
ist der Ausblick für den volatilen Teilmarkt La Défense.
Dort werden gut 2,5% pro Jahr erwartet. Bereits zu Jahresbeginn ergab sich im Hochhausdistrikt ein Anstieg der
Spitzenmiete auf 503 EUR/m²/Jahr. 2015 war die Miete um
6% gesunken. 2014 war der Wert wie 2016 auch dank einer Großanmietung im Tour Majunga um knapp 13% gestiegen. Die Durchschnittsmiete für neue und neuwertige
Objekte lag zuletzt bei 435 EUR/m²/Jahr. Laut Immostat
haben die Incentives 2015 weiter zugenommen von
21,6% auf 26,7%. Bei Abschluss eines Mietvertrags mit
mindestens sechsjähriger Laufzeit und mindestens 1.000
m² werden Maklerangaben zufolge zwei bis drei Monate
mietfreie Zeit je Vertragsjahr gewährt.
La Défense
Western Business District
Quelle: PMA, DekaBank
Büromietmarkt Ile-de-France auf einen Blick
■ Flächenumsatz 2015 erreicht Vorjahresniveau mit 2,2
Mio. m² dank regem zweitem Halbjahr, CBD und
WBD mit über der Hälfte des Gesamtumsatzes
■ Rege Nachfrage nach Flächen bis 5.000 m², weniger
Großdeals
■ Flächenoptimierung als Haupttreiber und weniger Expansion
■ Nachfrage im ersten Quartal 2016 zieht weiter an,
insbesondere La Défense profitiert von Großdeals
■ Leerstand weiter rückläufig, insbesondere in La Défense und im CBD
■ Bautätigkeit im WBD bleibt rege, umfangreiche Flächenreserven bestehen weiterhin in La Défense
■ Mietentwicklung uneinheitlich, Incentives weiterhin
sehr hoch, insbesondere in Märkten mit Überangebot,
Ausblick verhalten positiv
7
Spezial
Makro Research
Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
Marktstrukturen regional
Lille
Lyon
Der Großraum Lille verfügt über einen Büroflächenbestand
von 3,2 Mio. m². Der Topmarkt Euralille befindet sich zwischen dem Bahnhof Lille-Flandres und dem TGV-Bahnhof
Lille-Europe, der die Region innerhalb kurzer Fahrzeit an
Brüssel, Paris und London anbindet. Das Erweiterungsareal
Euralille 2 schließt sich südlich von Euralille 1 zwischen
Boulevard Président Hoover und dem Boulevard
Périphérique an. Traditionelle Bürolagen in der City finden
sich im Umfeld der Bahnhöfe sowie entlang der Magistralen Rue Nationale, Boulevard de la Liberté und Boulevard
Vauban. Außerhalb der Stadt weisen die sogenannten
„Grands Boulevards“ in Richtung Roubaix/ Tourcoing Bürobauten und Business-Parks auf. In Roubaix und Tourcoing selbst finden sich Büronutzer innerhalb größerer Logistikeinheiten. Östlich von Lille konzentrieren sich in Villeneuve d’Ascq in Gewerbegebieten wie La Haute Borne
Forschungsinstitute und multinationale Firmen. Weitere
Bürobestände entfallen auf Eurasanté im Süden sowie
Lomme im Westen.
Lyon ist mit einem Flächenbestand von 4,9 Mio. m² nach
der Ile-de-France der zweitgrößte Büromarkt Frankreichs.
Mehr als ein Fünftel der Flächen entfällt auf den bedeutenden Geschäftsdistrikt La Part-Dieu im dritten Arrondissement. Größere Bestände konzentrieren sich im angrenzenden sechsten Arrondissement (u.a. Cité Internationale)
sowie in den Nachbargemeinden Villeurbanne und Caluireet-Cuire. Das historische Stadtzentrum („Presqu’île“) ist
wegen seiner exklusiven Adresse ein vor allem bei unternehmensnahen Dienstleistern gefragter Standort – trotz
des geringen Flächenbestandes und der Verkehrsüberlastung. Die höchsten Mieten werden in La Part-Dieu und in
Presqu’île erzielt. Flächenreserven für neue Gebäude bietet
das Konversionsareal La Confluence im Süden der Halbinsel. In Gerland konzentrieren sich High-Tech-Firmen mit
dem Schwerpunkt Pharmazie. Weitere Büroagglomerationen befinden sich in den peripheren Standorten Ost (Bron,
St. Priest) und West (Ecully, Limonest, Dardilly).
Marseille
Marseille verfügt über einen Flächenbestand von 3,5 Mio.
m². Der Teilmarkt Le Prado mit der Avenue du Prado liegt
südlich der City. Mittlerweile hat Euroméditeranée, ein
ehemaliges Hafenareal im Nordwesten der Stadt, Le Prado
den Rang als wichtigster und teuerster Teilmarkt abgelaufen. Der Bestand in den seit Ende der 1990er Jahre entstandenen modernen Bürobauten beläuft sich auf 0,5 Mio.
m². Ein weiterer Teilmarkt befindet sich im südöstlichen
Vorort Bonneveine in der Rue Réattu. Außerhalb des
Stadtgebietes finden sich Bürokomplexe in gemischt genutzten Gewerbegebieten etwa 10 km südwestlich von
Aix-en-Provence.
8
Spezial
Makro Research
Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
Regionale Büromietmärkte
Die regionalen Büromärkte sind im Vergleich zur Hauptstadt durch eine erheblich geringere Volatilität geprägt.
Dies betrifft sowohl die Nachfrage-Angebots-Relation als
auch die Spitzenmieten. Diese verharren seit 2011 auf
stabilem Niveau und reichen von 190 EUR/m²/Jahr in Lille
bis hin zu 230 EUR/m²/Jahr in Lyon. In allen drei Märkten
wurden 2015 mehr Flächen am Mietmarkt als im Vorjahr
umgesetzt. Den stärksten Anstieg mit einem Plus von über
50% nach einem im langjährigen Vergleich allerdings auch
eher schwachen Vorjahr realisierte Lille. Die im europawei-
ten Vergleich niedrigen Leerstandsquoten liegen relativ
nahe beieinander und reichten Ende März 2016 von 6,4%
in Lille über 6,6% in Marseille bis hin zu 7,2% in Lyon.
Lyon verzeichnete aufgrund der regen Bautätigkeit auf
Jahressicht einen Leerstandsanstieg um über einen Prozentpunkt. Auch 2016/17 kommen umfangreiche Neubauten auf den Markt und belasten im Zusammenspiel mit der
verhaltenen konjunkturellen Dynamik den Mietausblick.
Büromarktprognosen Paris (Central)
Leerstand in %
Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr
Miete in % ggü. Vorjahresende
Spitzenrendite (netto) in %
Gesamtertrag in % pro Jahr
Q4/14
9,6
733
1,8
3,90
14,2
Q4/15
8,6
724
-1,2
3,25
20,0
Q1/16
8,1
721
-0,4
3,25
k.A.
2016P
8,4
738
2,0
3,0
11,4
2017P
8,6
746
1,0
3,0
1,6
2018P
8,6
761
2,0
3,0
2,6
2019P
8,6
776
2,0
3,2
-3,8
2020P
8,5
792
2,0
3,4
-3,2
Q4/14
6,0
230
Q4/15
7,0
230
Q1/16
7,2
230
2016P
7,3
230
2017P
7,6
232
2018P
7,4
237
2019P
7,2
242
2020P
7,1
249
Quelle: PMA, Prognose DekaBank
Büromarktprognosen Lyon
Leerstand in %
Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr
Miete in % ggü. Vorjahresende
0,0
0,0
0,0
0,0
1,0
2,0
2,0
3,0
Spitzenrendite (netto) in %
Gesamtertrag in % pro Jahr
5,4
8,3
5,0
10,5
4,9
k.A.
4,8
6,2
4,7
5,0
4,7
3,8
4,8
1,6
5,0
0,7
Quelle: PMA, Prognose DekaBank
Büro-Investmentmärkte Frankreich
2015 wechselten landesweit Bürogebäude im Gesamtwert von 18 Mrd. EUR den Besitzer. Dies bedeutet eine
Zunahme um 16% gegenüber 2014. Das zehnjährige Mittel von 12,5 Mrd. EUR wurde bei weitem übertroffen. Alleine Central Paris konnte fast die Hälfte des Umsatzes generieren. La Défense verzeichnete ein schwächeres Jahr.
Der Western Business District hingegen konnte an das Rekordergebnis von 2006 anknüpfen. Besonders umsatzstark
waren der Boucle Sud und Neuilly/Levallois. Der Fokus internationaler Anleger, der traditionell auf Lagen mit hohem Prestige im CBD liegt, hat sich wegen des geringen
Angebotes an Topobjekten und dem niedrigen Renditeniveau in Richtung WBD ausgeweitet. Paris ist europaweit
nach London der liquideste Immobilienmarkt mit einem
stark diversifizierten internationalen Investorenprofil und
einer zunehmenden Nachfrage auch aus Nah- und Fernost.
Nach der Jahresendrallye startete der Investmentmarkt mit
einem Umsatz von 1,4 Mrd. EUR äußerst verhalten ins
neue Jahr. Der Büroanteil am Gesamtvolumen belief sich
auf ungewöhnlich niedrige 36%.
Die Spitzenrendite (netto) im Pariser CBD verzeichnete
2015 weitere Rückgänge um insgesamt 65 Basispunkte
auf 3,25%, was im Zusammenspiel mit der Spitzenmiete
zu theoretischen Kapitalwerten von über 22.000 EUR/m²
geführt hat. Auch in La Défense gaben die Renditen um 65
Basispunkte auf 4,75% nach. Das starke Interesse der Anleger am WBD führte zu einer Erosion der Renditen um
110 Basispunkte auf 3,9% und somit deutlich unter das
letzte Tief von 2006/07. Im Gegensatz zum CBD und La
Défense, wo die Anfangsrenditen im ersten Quartal 2016
stagnierten, ergab sich im WBD ein weiterer Rückgang um
15 Basispunkte auf 3,75%. Trotz der bereits sehr niedrigen
Niveaus besteht angesichts des Niedrigzinsumfeldes und
9
Spezial
Makro Research
Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
dem komfortablen Abstand von Immobilienrenditen und
Renditen zehnjähriger Staatsanleihen auch im laufenden
Jahr weiteres Abwärtspotenzial. Steigende Anfangsrenditen sehen wir nicht vor 2018. Weitere Renditerückgänge
dürften die Ertragsperspektiven im laufenden Jahr nochmal
beflügeln. Die niedrigen perspektivisch leicht steigenden
Anfangsrenditen und die moderaten Mietwachstumserwartungen begrenzen allerdings den Ertragsausblick für
den CBD bis 2020 auf knapp 2% pro Jahr.
Die regionalen Büromärkte sind aus internationaler Sicht
vergleichsweise illiquide. Mit 620 Mio. EUR im fünfjährigen
Durchschnitt weist Lyon den höchsten Investmentumsatz
auf, wozu auch internationale Nachfrage beiträgt (Lille und
Marseille mit jeweils 160 Mio. EUR). Mit 800 Mio. EUR verzeichnete Lyon 2015 ein Rekordhoch. In Central Paris belief sich das Transaktionsvolumen im langjährigen Mittel
auf 6,6 Mrd. EUR. Mit einer Anfangsrendite von 5,75% im
ersten Quartal 2016 lag der Risikoaufschlag in Marseille
zum Pariser CBD bei 250 Basispunkten. In Lyon und Lille
belief sich das Renditeniveau im Spitzensegment auf 4,9%
bzw. 5,4%. Auf Jahressicht verzeichnete Lyon von den drei
Regionalmärkten den stärksten Renditerückgang um 50
Basispunkte, Lille mit 10 Basispunkten den geringsten.
Die Finanzierungsbedingungen haben sich weiter verbessert. Die Margen sind seit 2012 rückläufig und lagen im
ersten Quartal 2016 in der Spanne zwischen 100 und 150
Basispunkten. Das maximale Verhältnis des Kreditbetrages
zum Verkehrs- oder Marktwert (LTV) belief sich in Paris auf
64% und lag damit am oberen Rand der Spanne der europäischen Kernmärkte, die von 55% bis 65% reicht.
Büroinvestmentmärkte auf einen Blick
■ Investmentvolumen 2015 mit landesweit 18 Mrd.
EUR 16% über Vorjahresniveau
■ Central Paris erzielt fast die Hälfte des landesweiten
Umsatzes. WBD sehr stark. La Défense verhalten
■ Der traditionell auf dem CBD liegende Fokus internationaler Anleger hat sich wegen geringem Angebot
und geringen Renditen auf WBD ausgeweitet
■ WBD mit stärkstem Renditerückgang auf Jahressicht
um 115 Bp. auf 3,75%, La Défense und CBD 2015
mit Rückgängen um 60 Bp. und in Q1/16 stabil
■ Investmentmarkt 2016 startet verhalten ins Jahr, Büroanteil bei ungewöhnlich niedrigen 36%. Belebung
erwartet
■ Abwärtsdruck auf Renditen hält 2016 an
Spread Rendite Immobilien vs. 10j. Staatsanleihe
%
7
6
5
4
3
2
1
0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Renditen 10j Staatsanleihen
Bürospitzenrendite Paris CBD
Quelle: Bloomberg, PMA, DekaBank
Spitzenrendite (netto) Büromärkte in %
7,5
7
6,5
6
5,5
5
4,5
4
3,5
3
3.
Hotelmärkte
2004 Q1
2004 Q4
2005 Q3
2006 Q2
2007 Q1
2007 Q4
2008 Q3
2009 Q2
2010 Q1
2010 Q4
2011 Q3
2012 Q2
2013 Q1
2013 Q4
2014 Q3
2015 Q2
2016 Q1
Angebot und Nachfrage
Lyon
Quelle: PMA, DekaBank
Paris CBD
La Défense
WBD
Landesweit gibt es mehr als 18.000 Hotels mit über
650.000 Zimmern. Die Durchdringung mit Hotelketten wie
Accor und Louvre Hotels ist im europaweiten Vergleich
sehr hoch. Neben Paris gelten die französische Riviera, Alpenressorts sowie die Regionalmetropolen Lyon, Marseille,
Lille oder Bordeaux als wichtige Destinationen. Dominiert
wird der französische Hotelmarkt allerdings durch die
Hauptstadt. Paris verfügte 2015 über mehr als 80.000
Zimmer innerhalb von über 1.500 kategorisierten Hotels.
Das mittlere und das gehobene Segment dominieren. In
den vergangenen zehn Jahren wurde das Angebot durch
die Eigentümer mit Blick auf das neue Klassifizierungssystem aufgewertet. Die weltweit führenden Hotelgruppen
10
Spezial
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Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
haben ihre Präsenz insbesondere im gehobenen und im
Luxussegment erhöht. 2016 werden in der Stadt 12 neue
Hotels mit überwiegend mehr als 3 Sternen das Angebot
erweitern. Etwa 40% der neuen Zimmer zwischen 2008
und 2017 dürften durch Umnutzung entstanden sein.
Landesweit werden im laufenden Jahr auch mit Blick auf
die Austragung der Fußball-Europameisterschaft mehr als
20 neue Hotels erwartet.
der Eiffelturm. Auch das Verhältnis von Inlands- und Auslandsnachfrage ist ausgewogen.
Die Luxusklasse konzentriert sich in den Arrondissements
1, 8, 9 und 16. Die teuersten Lagen befinden sich im Umfeld des weltberühmten Champs Elysées und dem Louvre
sowie im Bereich Opéra – Grands Magasins. Die Zahl der
Luxusherbergen hat seit 2000 stark zugenommen. Bis
2018 werden noch drei Eröffnungen im Palace Segment
erwartet, sodass die Konkurrenz für die Hoteliers weiter
zunimmt. Starke Konkurrenz nicht nur für Hotels im unteren Segment besteht zudem durch private Übernachtungsportale wie AirBnb. Reuters hat im Sommer 2015 im
Großraum Paris etwa 50.000 alternative Übernachtungsangebote gezählt. Hauptzielgruppe sind zwar Städtetouristen mit geringem bis durchschnittlichem Reisebudget,
mittlerweile hat sich allerdings auch ein kleiner Markt für
Luxusappartments herauskristallisiert. Bis zu 400 Unterkünfte kosten mehr als 500 Euro pro Nacht.
Paris war 2015 mit mehr als 35 Mio. Übernachtungen
nach London die europaweit am häufigsten besuchte Stadt
(Grand Paris: 48 Mio. Übernachtungen). Mit einem Anteil
von 78% konzentriert sich das regionale Hotelzimmerangebot auf das Stadtgebiet. Die Übernachtungszahlen in Paris gingen wegen der Anschläge von Januar und November
2015 gegenüber dem Vorjahr um 2,3% zurück. Etwas
kräftiger fiel das Minus bei Übernachtungsgästen aus dem
Ausland aus (-2,6%). Der Anteil internationaler Gäste war
mit 67% jedoch nur marginal niedriger als im Vorjahr. Das
mit Abstand wichtigste Herkunftsland sind die USA gefolgt
vom Vereinigten Königreich, Italien und Deutschland.
Während die Übernachtungen von Japanern und Russen
2015 deutlich sanken (-24% bzw. -38%), konnten diejenigen aus China signifikant um 39% zulegen. China landete
auf Rang 7.
Paris gehört zu den führenden Messe- und Kongressstandorten. 2014 belegte die Seine-Metropole sowohl bei
der Anzahl der abgehaltenen Meetings als auch der Teilnehmeranzahl Rang 1 im globalen Ranking von ICCA (International Congress and Convention Association). Der Anteil von Geschäftsreisen am Übernachtungsaufkommen erreicht im Jahresmittel in der Regel 40 bis 45%. Die wichtigsten Kultur- und Freizeitziele in der Ile-de-France sind
Disneyland Paris, der Louvre, das Schloss Versailles sowie
Hotelkennziffern
Trotz der Anschläge von Januar und November stieg die
durchschnittliche Zimmerrate (ADR average daily rate) gemäß den Zahlen von STR Global im vergangenen Jahr in
Paris um 3,3%. Dagegen sank die Auslastung der Hotels
um 5% auf 76,5%. Vor allem die Monate November und
Dezember verzeichneten gegenüber dem langjährigen
Durchschnitt drastische Einbrüche. Beim RevPAR ergab sich
2015 mit einem Minus von 1,7% eine dem europaweiten
Trend (+10,5%) gegenläufige Entwicklung. Eine durchschnittliche Zimmerrate von 256 Euro spiegelt die Überrepräsentation des gehobenen Segmentes in der Zahlenbasis
(143 Hotels) wider. Eine breitere Datenbasis ergibt für
2015 einen ADR von 181 EUR und eine Belegung von rund
79%. Die durchschnittliche Zimmerrate konnte ihr Niveau
nahezu halten, der RevPAR gab wegen der geringeren
Auslastung um 4% nach. Die Spannbreite der Zimmerraten reichte von 99,5 EUR im unteren über 144 EUR im
11
Spezial
Makro Research
Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
mittleren bis hin zu 265 EUR im gehobenen Marktsegment.
Hotelkennziffern Paris (% ggü. Vj.)
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
Belegung
Zimmerpreis
Erlös
Quelle: STR Global, DekaBank; *Januar bis April
Die saisonalen Spitzen bei den Zimmererlösen entfallen
traditionell auf die Monate Mai/Juni und September/Oktober, wo die großen Messen und Ausstellungen
stattfinden. In ungeraden Jahren findet im Juni die bedeutende internationale Luftfahrtmesse am Flughafen Le
Bourget statt, in geraden Jahren findet Anfang Oktober
die Paris Motor Show statt.
Der Pariser Hotelmarkt profitiert im laufenden Jahr von der
Austragung der Fußball-Europameisterschaft. Hinzu
kommt die Belebung der einheimischen Konjunktur. Der
weiterhin schwache Euro sorgt dafür, dass der Aufenthalt
für Gäste aus den USA erschwinglich bleibt. Die Kennzahlen im laufenden Jahr wurden allerdings durch die Ende
März verübten Terroranschläge in Belgien belastet. Die
Rückgänge von ADR (2,3%), Belegung (10,3%) und RevPAR (12,4%) in den ersten vier Monaten lasten auf dem
Jahresergebnis.
Belegung Paris saisonal
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
J
F M A M
J
Spanne 2005-2014
J
A
S
O N D
2015
Investmentmarkt
2015 wurden Hotelimmobilien im Gesamtwert von 3,3
Mrd. EUR gehandelt, davon dürften alleine 30% auf den
landesweiten Großdeal durch Louvre Hotels entfallen. Das
Rekordhoch von 2005 wurde leicht übertroffen. Der wichtigste Investmentmarkt Paris zeigte sich von den Anschlägen unbeeindruckt mit einem Umsatz von 2,3 Mrd. EUR.
Die rege Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot, woraus
niedrige Anfangsrenditen zwischen 4,0% und 5,5% resultierten. In Regionalstandorten wurden Anfangsrenditen
zwischen 6% und 8% aufgerufen.
Hotelmärkte auf einen Blick
■ Für den RevPAR ergab sich 2015 in Paris wegen der
rückläufigen Auslastung infolge der Anschläge ein
Minus von 1,7% und somit eine dem europaweiten
Trend (+10,5%) gegenläufige Entwicklung
■ Französischer Hotelmarkt profitiert von EM im Sommer und anziehender Konjunktur
■ Die von Terroranschlägen belasteten Zahlen der ersten vier Monate in Paris – RevPAR-Rückgang ggü. Vj.
um 12,4% - belasten das Jahresergebnis 2016
■ Neuer Investmentrekord in 2015 mit 3,3 Mrd. EUR
dank Großdeal, Umsatzschwerpunkt bleibt Paris mit
2,3 Mrd. EUR
■ Anfangsrenditen zwischen 4,0% und 5,5% (regional
6-8%)
50%
2014
Quelle: STR Global, DekaBank
12
Spezial
Makro Research
Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
Hotelkennziffern im europaweiten Vergleich
ADR
in EUR
Belegung
in %
RevPAR
in EUR
ADR Belegung
in EUR
in %
2015
RevPAR
in EUR
2014
ADR Belegung
RevPAR
Prozentuale Änderung
Amsterdam
132,9
78,2
103,9
122,6
75,7
92,9
8,4
3,2
11,8
Barcelona
128,3
75,5
96,8
119,6
72,7
87,0
7,2
3,8
11,3
Berlin
93,9
76,4
71,7
89,3
74,1
66,2
5,1
3,1
8,4
Frankfurt
126,7
69,7
88,4
119,1
68,2
81,2
6,4
2,2
8,8
Hamburg
108,8
78,3
85,2
105,8
78,8
83,4
2,8
-0,6
2,2
Lissabon
92,4
73,6
68,0
86,0
71,3
61,3
7,5
3,3
11,0
London
199,4
82,2
163,8
175,3
83,0
145,4
13,8
-1,0
12,7
Madrid
94,4
69,0
65,1
85,3
64,8
55,3
10,7
6,5
17,9
Mailand
155,6
69,4
107,9
130,4
63,4
82,7
19,3
9,4
30,5
München
132,7
78,1
103,6
128,1
77,8
99,7
3,6
0,3
3,9
Paris*
255,8
76,5
195,6
247,7
80,3
199,0
3,3
-4,8
-1,7
Prag
79,1
75,2
59,4
72,6
70,6
51,2
9,0
6,6
16,1
Rom
152,4
68,4
104,3
144,5
68,8
99,5
5,5
-0,5
4,9
Wien
100,6
72,9
73,3
96,1
72,2
69,3
4,7
1,0
5,7
Frankreich
140,5
66,0
92,8
139,3
66,4
92,4
0,9
-0,5
0,4
Europa
113,4
70,1
79,6
105,0
68,6
72,0
8,0
2,3
10,5
Quelle: STR Global, DekaBank; *Paris geringe Stichprobe mit Übergewichtung gehobenes Segment
4. Einzelhandelsmärkte
Marktstrukturen
Die Ausstattung mit Shopping-Center-Flächen im nach
Deutschland mit 65 Mio. Einwohnern zweitgrößten Konsumentenmarkt Europas belief sich Ende 2015 auf 266 m²
je Tausend Einwohner und entsprach damit weitgehend
dem europäischen Durchschnitt. Der Flächenbestand weist
eine relativ starke Überalterung auf. Mittelgroße Einheiten
zwischen 15.000 und 40.000 m² dominieren. Mit Ausnahme von La Part Dieu und Grand Littoral in Lyon bzw.
Marseille entfallen die landesweit größten Einkaufszentren
auf die Hauptstadtregion. Mit 380 m² je Tausend Einwohner weist die Ile-de-France den mit großem Abstand
höchsten Pro-Kopf-Besatz an Shopping-Center-Flächen
auf. Flächendichten von 300 m² je Einwohner und mehr
weisen zudem die Regionen Aquitaine, ChampagneArdenne, Bourgogne, Provence-Alpes-Côte d'Azur und
Nord-Pas-de-Calais auf.
Saint-Gaudens, Les Saisons de Meaux in der Ile-de-France).
Im laufenden Jahr werden mehr als 0,25 Mio. m² erwartet.
Im Frühjahr 2016 befanden sich rund 0,5 Mio. m² in Bau
(u.a. Ametzondo in Bayonne, Centre Best in Farebersviller,
Bleu Capelette in Marseille, Coeur d'Orly in der Ile-deFrance, Muse in Metz, Lillenium in Lille). Hinzu kommen
umfangreiche Projekte in der Planungspipeline. Neben der
Errichtung neuer Malls kommt angesichts der hohen Konkurrenz und der Überalterung des Bestandes den Themen
Sanierung, Umbau, Erweiterung und Neupositionierung
eine große Bedeutung bei. Hypermarktketten ergänzen ihre Verbrauchermärkte um Ladenpassagen. Französische
Einkaufszentren gelten im europaweiten Vergleich als gut
vermietet, auch wenn die landesweite Leerstandsquote (in
Bezug auf Einheiten) in den wichtigsten Einkaufszentren
2015 weiter auf etwa 6% angestiegen ist. Lyon wies mit
gut 3% die niedrigste Quote auf, Lille mit über 8% die
höchste. Mit knapp 6% bzw. 7% rangieren Paris und Marseille im Mittelfeld.
Trotz rückläufiger Tendenz bleibt die Bautätigkeit im Bereich Shopping-Center rege. 2015 erhöhte sich der landesweite Flächenbestand um 0,3 Mio. m² (u.a. Polygone
Riviera in Cagnes-sur-Mer, Centre Leclerc St. Gopole in
13
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Makro Research
Länderanalyse Frankreich
1. Juni 2016
Einzelhandelskennziffern
Einzelhandelskennziffern 2013*
Von den französischen Städten mit mindestens 200.000
Einwohnern weist die Hauptstadt die höchste einzelhandelsrelevante Kaufkraft auf. Innerhalb der 20 Pariser Arrondissements ist die Spannbreite der Kennziffern sehr
hoch. Marseille und Lille – beides traditionelle Industriestandorte – rangieren im Ranking weit unten. Dank der
überdurchschnittlich hohen Umsatzkennziffer weist Lille
jedoch nach Paris den zweithöchsten Wert bezüglich der
Zentralität auf. Lille, dessen Einzugsgebiet bis Belgien
reicht, hebt sich damit von den Regionalmetropolen Marseille und Lyon ab. Überdurchschnittlich hohe Umsatzkennziffern und infolgedessen hohe Zentralitätskennziffern
weisen zudem Bordeaux und Nizza auf.
Stadt
Kaufkraft
Index
Umsatzkennz.
Zentralität
127,7
113,3
110,4
110,4
107,6
106,3
104,7
104,7
101,3
99,5
96,3
192,2
108,7
142,8
98,9
104,1
95,1
115,4
133,6
135,4
97,7
99,8
150,5
96,0
129,3
89,6
96,7
89,5
110,2
127,7
133,6
98,1
103,6
Paris
Lyon
Bordeaux
Nantes
Rennes
Toulouse
Strasbourg
Nice
Lille
Montpellier
Marseille
Quelle: MB Research, DekaBank; *Gemeinden mit mind. 200.000 Einw.
sortiert nach einzelhandelsrelevanter Kaufkraftkennziffer, Frankreich=100.
Shopping-Center-Strukturen im europaweiten Vergleich per Q4/2015
Bestand*
Fläche nach
Größe in m² (%)
in %
p.a.
m²
5.00015.000
12.199
17.620
14.157
5.854
8.991
3.024
12.898
18.101
3,0
1,9
1,6
1,5
5,8
0,7
1,7
0,9
152
266
232
347
237
292
278
280
19
23
26
48
15
11
20
22
51
49
55
34
49
43
38
40
7.024
2,2
250
23
45
Tm²
Deutschland
Frankreich
Italien
Niederlande
Polen
Portugal
Spanien
UK
Durchschnitt
16 Märkte
Wachstum Besatz pro
2010-15 Tsd. Einw.
Fläche nach
Alter (%)
vor
1990
1990er
Jahre
seit
2000
30
28
18
18
36
46
43
38
22
64
10
57
1
7
13
50
33
13
30
13
19
33
30
21
45
23
59
30
80
60
57
29
31
34
22
45
15.000über
40.000 40.000
Quelle: PMA, DekaBank; *Bruttofläche
Einzelhandelsprofile
Paris
Paris zählt neben London und New York zu den beliebtesten Einzelhandelsstandorten der Welt. Der internationale Tourismus ist für den Einzelhandel und insbesondere das Luxussegment der globalen Modemetropole
von großer Bedeutung. Zu den wichtigsten Einzelhandelslagen mit zahlreichen Flagship-Stores internationaler Filialisten sowie Luxuslabels gehört der weltberühmte ChampsElysées zwischen Triumphbogen und Rond Point des
Champs-Elysées im achten Arrondissement. Namhafte De-
signer und Luxuslabels konzentrieren sich entlang der Avenue Montaigne, Rue du Faubourg Saint-Honoré, Rue Saint
Honoré sowie dem Place Vendôme und der Rue de la Paix.
Nationale und internationale Filialisten dominieren im Bereich Opéra, St. Lazare, Madeleine. Schwerpunkt ist der
geschäftige Boulevard Haussmann mit den großen Kaufhäusern Le Printemps und Galéries Lafayette. Ein weiterer
Schwerpunkt ist die Rue de Rivoli nahe dem Forum Les
Halles. Das trendige Marais-Viertel bietet eine große Auswahl an Boutiquen. Die Hauptlagen am linken Seine-Ufer
sind die Rue de Rennes und der Boulevard St. Germain.
Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Geschäftslagen
beispielsweise entlang wichtiger Verkehrsachsen.
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beliebten Nachbarstadt Aix-en-Provence. Zu den innerstädtischen Hauptlagen gehört die konsumorientierte durch Filialisten geprägte Fußgängerzone Rue Saint-Ferréol. Insbesondere in der Rue Paradis aber auch der Rue Grigan konzentriert sich das gehobene Marktsegment. Die Rue SaintFerréol und die Rue Paradis sind die teuersten Lagen. Revitalisierungsmaßnahmen sollen die Rue de la République
beleben und für eine attraktive Verbindung zwischen der
City und dem Stadterneuerungsareal Euroméditerannée
sorgen. Dort entstanden in den letzten Jahren mit Les Terrasses du Port (61.000 m²), Les Halles de la Major (7.300
m²) und Les Docks (17.300 m²) umfangreiche Einzelhandelsflächen.
Lille
Der regionale Bestand an Shopping-Centerflächen beläuft
sich auf 3,9 Mio. m², dies entspricht 400 m² je Tausend
Einwohner. Der moderne Anteil ist mit 40% niedrig (europaweiter Durchschnitt: 64%). Von den über 130 Centern
im Einzugsgebiet entfallen mehr als 40% aller Flächen auf
21 Einheiten mit jeweils mindestens 50.000 m² Verkaufsflächen. Viele der Einkaufszentren entstammen den
1970er Jahren, ein Großteil wurde seitdem modernisiert
oder erweitert. Von den landesweit zehn größten Objekten
konzentrieren sich acht in der Ile-de-France. Mit Les Quatre
Temps befindet sich der größte Konsumtempel in der Bürostadt La Défense westlich der Innenstadt. Das größte innerstädtische Einkaufszentrum ist das Forum Les Halles,
das im Frühjahr dieses Jahres nach umfangreichen Umbauund Erweiterungsmaßnahmen neu eröffnet hat.
Lyon
Die Haupteinkaufslagen Lyons befinden sich auf der Halbinsel Presqu’île entlang der konsumorientierten Rue de la
République sowie der Rue du Président Edouard Herriot,
an deren südlichem Abschnitt sich das hochwertige Segment und Luxuslabels konzentrieren. Die höchsten Mieten
werden in der als Fußgängerzone gestalteten Toplage Rue
de la République zwischen Place Bellecour und Place des
Cordéliers gezahlt, die mit 90% den höchsten Filialisierungsgrad aufweist. In La Part-Dieu in unmittelbarer Nähe
zum Bahnhof befindet sich mit 125.000 m² das gleichnamige zweitgrößte französische Shopping-Center.
Marseille
Mit 430 m² je Tausend Einwohner weist Marseille einen im
nationalen Vergleich sehr hohen Besatz mit ShoppingCenterflächen auf. Zudem konkurriert der eher kleine innerstädtische Einzelhandel südöstlich des alten Hafens mit
dem größeren gehobenen Angebot in der bei Touristen
Der innerstädtische Einzelhandel konzentriert sich im Umfeld des Place du Général de Gaulle. Die besten Lagen befinden sich südlich des Platzes in den Fußgängerzonen Rue
Neuve und Rue de Béthune. Die Rue Neuve weist eine hohe Konzentration französischer Filialisten auf. In der Rue de
Béthune sind zahlreiche internationale Modeketten vertreten. Das hochwertige Segment konzentriert sich nördlich
des Place de Gaulle in der Altstadt. Die Rue de la Grande
Chaussée ist die wichtigste Luxusmeile. Das 39.000 m²
umfassende Shopping-Center Euralille mit Carrefour als
Ankermieter liegt östlich der Innenstadt zwischen den
Bahnhöfen Lille-Flandres und Lille-Europe. Das Refurbishment des 1994 eröffneten Center wurde Mitte letzten Jahres beendet.
Mietmärkte
Der Einzelhandel erlitt durch die Anschläge im November
temporär einen Dämpfer, besonders betroffen war die
Modebranche. Dank der konjunkturellen Belebung mit
dem privaten Konsum als Wachstumstreiber war die Nachfrage insgesamt jedoch solide. In Paris hatten Luxuslabels
weiterhin Bedarf an Flächen in Toplagen. Internationale
Modefilialisten sind zudem auf der Suche nach Ladenlokalen, sei es zum Markteintritt, zur Expansion oder zur
Standortoptimierung. Neben Paris waren auch Regionalmetropolen wie Lyon, Bordeaux, Cannes, Nizza oder
Toulouse gefragt. Begehrt waren große, gut gelegene Einheiten mit hoher Visibilität und entsprechender Frequentierung. Internationale Händler haben zudem große regional
wichtige gut gemanagte Shopping Center im Visier. Unter
der anhaltenden Konsolidierung im Einzelhandel leiden vor
allem sekundäre Lagen. Konkurrenz für Einkaufszentren
besteht zudem durch Retail Parks, die im Blickfeld
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verschiedener französischer aber auch internationaler
Händler sind.
Anstiegen von durchschnittlich 3% pro Jahr bestehen für
Paris. Angesichts des verhaltenen Aufschwunges bleibt der
Ausblick im europaweiten Vergleich insgesamt unterdurchschnittlich. Ähnliches gilt für Shopping-Center. Den im
Landesdurchschnitt moderaten Rückgängen in 2014/15
dürften sich bis 2020 nur leichte Anstiege von unter 2%
pro Jahr anschließen. Eine überdurchschnittliche Entwicklung ist für die großen bei Händlern stark nachgefragten
und gut geführten Einkaufszentren zu erwarten, während
der Abwärtsdruck auf sekundäre Objekte bestehen bleibt.
Die Spitzenmiete für Einkaufszentren respektive Fachmarktzentren belief sich im ersten Quartal 2016 im Großraum Paris unverändert auf 2.000 bzw. 180 EUR/m²/Jahr.
Generell gilt, dass die Mieten in Shopping-Centern sehr
stark entsprechend der Branche und auch der Größe und
Bedeutung des Einzelobjekts variieren.
Frankreich gehört nach UK und Deutschland zu den wichtigsten E-Commerce-Märkten in Europa. Der Onlinehandel
ist seit Jahren im Aufwind, sodass die Konkurrenz für den
stationären Einzelhandel steigt. 2015 wurden Waren und
Dienstleistungen im Wert von 64,9 Mrd. EUR online umgesetzt, dies entspricht einem beschleunigten Anstieg um
14% gegenüber 2014 (2014: +11%). Neben klassischen
Einzelhandelsausgaben werden hierbei auch andere Konsumausgaben beispielsweise für Reisen oder Versicherungen erfasst. Sprunghaft angestiegen seit 2010 ist die
Anzahl der Drive-In-Supermärkte (Click&Collect). Eine
Sättigung scheint erreicht u.a. auch wegen neuer
strengerer Planungsvorgaben.
Aufgrund der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot ist die Spitzenmiete auf der Nordseite der Avenue
des Champs-Elysées mit 18.000 EUR/m²/ Jahr (Zone A)
bzw. 13.255 EUR/m²/Jahr (dezoned) auch im internationalen Vergleich sehr hoch (Rang 3 weltweit nach New York
und Hongkong). Zone A umfasst lediglich die ersten 5 m
Ladentiefe im Erdgeschoss. In den hohen Werten schlagen
sich zudem die hohen Ablösesummen für Ladenlokale,
sog. Key Money, nieder. Beim Heranziehen einer etwas
breiteren Bemessungsbasis und ohne Berücksichtigung von
Übernahmezahlungen lag das Niveau der Spitzenmiete in
den zurückliegenden beiden Jahren stabil bei 10.270
EUR/m²/Jahr (Zone A) bzw. 7.600 EUR/m²/Jahr (dezoned).
Von den Regionalmetropolen verzeichnete Lyon 2015 einen Anstieg um 5%, die 1a-Lage von Marseille wegen der
gestiegenen Konkurrenz hingegen einen Rückgang um
12%. Mit 1.079 EUR/m²/Jahr (dezoned) weist Marseille von
den drei Regionalmetropolen das niedrigste Mietpreisniveau auf, Lyon (1.527 EUR/m²/Jahr) das höchste. Für die
kaufkraftschwächeren Städte Marseille und Lille werden
auch wegen der Konkurrenzsituation 2016/17 nur stagnierende Mieten erwartet. Die besten Aussichten bis 2020 mit
Investmentmärkte
2015 wurden dank großer Portfoliodeals rund 5 Mrd. EUR
in französische Einzelhandelsimmobilien investiert. Der Rekordwert vom Vorjahr (7 Mrd. EUR) wurde zwar deutlich
verfehlt, der Zehnjahresdurchschnitt von rund 3 Mrd. EUR
jedoch bei weitem übertroffen. Neben Einkaufszentren erfreuten sich insbesondere Ladenlokale in den innerstädtischen Toplagen von Paris aber auch in den anderen großen französischen Städten einer regen Nachfrage. Die
Spitzenrenditen gaben weiter nach auf 3,0% und z.T. auf
noch niedrigere Niveaus in Paris, 4% bis 4,75% in den Regionalmetropolen, 4% bei Shopping-Centern und 5% bei
Retail Parks. Das äußerst knappe Angebot und die geringen Renditen führten dazu, dass sich das Augenmerk der
Investoren im ersten Quartal 2016 vermehrt auf Retail
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Parks oder auch Factory Outlet Center (MacArthur GlenPortfolio) richtete. Die Anfangsrenditen stagnierten im ersten Quartal. Auf Jahressicht belaufen sich die Rückgänge je
nach Segment und Stadt auf bis zu 75 Basispunkte. Das
niedrige Ausgangsniveau insbesondere in den Toplagen
von Paris begrenzt das weitere Abwärtspotenzial.
Spitzenrendite netto (%) Einzelhandel
Stadt
1a-Lagen
Bordeaux
Lille
Lyon
Marseille
Paris
ChampsElysées*
Strasbourg
Toulouse
Retail Parks
ShoppingCenter
Q1/16
Q4/15 Q4/14 10j-Tief
10j-Hoch
4,25
4,25
4,00
4,75
4,25
4,25
4,00
4,75
5,00
5,00
4,75
5,00
4,25
4,25
4,00
4,75
6,25
6,25
6,25
6,25
3,00
3,00
3,50
3,00
5,00
4,25
4,25
5,00
4,25
4,25
5,00
5,00
5,00
5,75
4,25
4,25
5,00
6,50
6,50
7,25
4,00
4,00
4,50
4,00
5,50
Quelle: Cushman & Wakefield, DekaBank
*Avenue Montaigne bei 2,75% per Q1/16
Einzelhandelsmärkte auf einen Blick
■ In Paris hatten Luxuslabels weiterhin Flächenbedarf.
Internationale Filialisten mieteten Ladenlokale in
Toplagen von Paris, wichtigen Regionalmetropolen
und in regional bedeutenden Einkaufszentren
■ Sekundäre Lagen leiden weiter unter anhaltender
Konsolidierung im Einzelhandel, Konkurrenz für Einkaufszentren besteht durch Retail Parks
■ E-Commerce-Boom belastet stationären Handel
■ Bautätigkeit bleibt rege, neue Malls sowie Sanierung/Erweiterung bestehender Center
■ Ausblick bleibt verhalten mit im europaweiten Vergleich unterdurchschnittlichen Mietsteigerungen
■ Nachfrageüberhang nach Einzelhandelsinvestments
übt anhaltenden Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen aus
5. Logistikmärkte
Strukturen
Frankreich ist wegen seiner ökonomischen Bedeutung und
zentralen Lage sowie der guten Transportinfrastruktur ein
wichtiger Logistikmarkt in Europa. Die Hauptstadtregion
verfügt über einen modernen Flächenbestand von rund 9
Mio. m². Der Gesamtbestand wird auf über 17 Mio. m²
geschätzt. Die Bedeutung der Ile-de-France ergibt sich aus
den zentralistischen Strukturen Frankreichs und der hohen
Industrie- und Bevölkerungsdichte sowie dem daraus resultierenden Versorgungsbedarf. Die größten Flächenkonzentrationen weisen insbesondere der Süden (Sénart: Lieusaint/ Combs-la-Ville/Moissy-Cramayel, Brie-Comte-Robert,
Axe A6) aber auch der Norden auf (Roissy-en-France,
Gonesse/Aulnay/Le Bourget, Marly-la-Ville/ St.Witz,
Vémars/ Survilliers). Nach Paris hat sich die Region Lyon als
zweitwichtigster Standort für die Transportbranche etabliert. In strategisch idealer Lage am Zusammenfluss von
Rhône und Saône war Lyon schon immer ein bedeutender
Handelsplatz und Verkehrsknotenpunkt. Gleichzeitig ist die
Region Rhône Alpes eines der wichtigsten Industriezentren
(u.a. Chemie, Pharmazie, Bio-technologie, Textilwirtschaft,
Metallurgie). Der Bestand umfasst rund 4 Mio. m². Der
größte Teilmarkt ist L’Isle d’Abeau mit 2 Mio. m² gefolgt
von Rocade Est (1,5 Mio. m²) sowie Plaine de l’Ain (0,5
Mio. m²).
Neben Paris und Lyon befinden sich darüber hinaus die Hafenstadt Marseille am Mittelmeer (2,3 Mio. m² moderner
Bestand) und die Industrieregion Nord-Pas-de-Calais mit Lille im Norden aber auch Orléans südlich von Paris innerhalb der für den Logistikmarkt wichtigen Nord-Süd-Achse,
dem französischen „Logistikkorridor“. In Lille ist der Versandhandel ein wichtiger Standortfaktor, der aus der traditionellen Textilindustrie hervorgegangen ist. Der Großraum
Lille verfügt über 2,7 Mio. m² Flächen. Dourges-Delta 3 ist
eine der multimodalen Plattformen. Der Seehafen von
Marseille gehört zu den zehn größten Europas. Die größten Teilmärkte in der Region Marseille sind Clésud und St.
Martin-de-Crau mit jeweils rund 0,6 Mio. m² sowie Distriport und La Feuillane in Fos-sur-Mer. Von Bedeutung sind
zudem die Atlantikhäfen Le Havre und Nantes St. Nazaire.
Le Havre ist Frankreichs zweitgrößter Seehafen insgesamt
und Frankreichs größter Containerhafen mit einem Lagerflächenbestand von über 1,2 Mio. m². Weitere Logistikmärkte im Binnenland sind die an Deutschland angrenzenden und verkehrlich gut angebundenen Industrieregionen
Elsass und Lothringen mit den Städten Straßburg und
Metz. Frankreich weist ein im europaweiten Vergleich
recht wettbewerbsfähiges Mietpreisgefüge auf.
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MIetmärkte
Der Flächenumsatz konnte 2015 um gut ein Fünftel gegenüber dem Vorjahr auf über 3,1 Mio. m² zulegen – die
Niveaus von 2008 und 2011 wurden übertroffen. Mehr als
70% entfielen auf die bedeutende Nord-Süd-Achse mit
den vier wichtigen Standorten Lille, Paris, Lyon und Marseille. Der Großraum Paris erlebte das beste Jahr seit 2011
mit einem Umsatz von 1,1 Mio. m². Gefragt war zudem
die Region um Orléans (Centre), die mit großen Flächenreserven, Steueranreizen sowie der Nähe zum größten französischen Konsumentenmarkt punktet. Bedeutende Nachfragetreiber bleiben trotz konjunktureller Belebung weiterhin Rationalisierung und insbesondere Flächenoptimierung.
Ein wichtiger Grund hierfür ist die zunehmende Bedeutung
von e-commerce und Omnichannel Retailing sowie die
damit einhergehende Transformation der Wertschöpfungskette. Das Segment großer Einheiten verzeichnete ein
überproportionales Umsatzplus. Große Plattformen mit
mehr als 50.000 m² gingen auf das Konto von Carrefour
sowie spezialisierten Einzelhandelsunternehmen wie BUT,
CAFOM und Maisons du Monde. Auch Logistikdienstleister
waren sehr aktiv am Markt. Etwa 40% des Gesamtumsatzes entfielen auf schlüsselfertige Projektentwicklungen, die
sowohl Vermietungen als auch Eigennutzungen umfassen.
„Turnkeys“ sind vor allem in den Regionalmärkten von
großer Bedeutung. Große Class A-Gesuche können dort
zumeist nur durch Turnkeys erfüllt werden. Mit einem Flächenumsatz von 0,7 Mio. m² setzte sich die rege Nachfrage im ersten Quartal 2016 fort, auch wenn das hohe Vorjahresniveau nicht ganz gehalten werden konnte. Über die
Hälfte des Umsatzes entfiel auf Paris und Lyon.
Der Flächenumsatz in der Hauptstadtregion legte 2015
gegenüber dem Vorjahr um mehr als ein Drittel zu auf 1,1
Mio. m². Logistikdienstleister generierten über die Hälfte
des Umsatzes. Ein Fünftel entfiel auf spezialisierte Einzelhändler. Deren durchschnittliche Anmietung belief sich auf
25.000 m² im Gegensatz zu 14.000 m² bei Logistikdienstleistern. Die Nachfrage nach Einheiten zwischen 20.000
und 50.000 m² hat sich gegenüber 2014 verdoppelt und
erreichte 2015 einen Umsatzanteil von 40%. Der Süden
von Paris zog dank der großen Angebotsreserve etwa die
Hälfte der Nachfrage auf sich. Im Großraum Lyon (RhoneAlpes) entsprach der Umsatz dem hohen Vorjahresniveau
dank einer XXL-Anmietung von BUT und anderer großer
Deals in Isle d’Abeau. In Nord-Pas-de-Calais wurden acht
Plattformen mit mindestens 20.000 m² angemietet. Die
Bedeutung von schlüsselfertigen Projekten zeigt sich in den
Großräumen von Lille und Marseille mit Umsatzanteilen
von 40% bzw. 66%. Das begrenzte Angebot an sofort
verfügbaren hochwertigen Flächen und die entsprechende
Bedeutung von Turnkeys führen generell zu größeren
Schwankungen beim Umsatz.
Beim landesweiten Leerstand ergab sich auf Jahressicht ein
Rückgang um 3% auf gut 3 Mio. m² Anfang April dieses
Jahres. Besonders kräftige Rückgänge verzeichneten der
Norden sowie die Hauptstadtregion mit einem Abbau um
8% auf 1,3 Mio. m². Hiervon entfiel weniger als die Hälfte
auf Class A-Flächen. Der Süden der Ile-de-France registrierte den stärksten Leerstandsabbau um 20%, bleibt aber
nach wie vor der Markt mit der größten Angebotsreserve.
In Lyon stieg der Leerstand, der sich in Isle d’Abeau und in
Rocade Est konzentriert, auf Jahressicht um 10%. Die Planungen semispekulativer Entwicklungen oftmals im Norden und in der Hauptstadtregion beliefen sich im Frühjahr
dieses Jahres auf 2,5 Mio. m². Die spekulative Bautätigkeit
hat angezogen auf gut 0,2 Mio. m².
Die gestiegene Nachfrage führte mit Ausnahme von Lyon
2015 nach mehrjähriger Stagnation erstmals wieder zu
steigenden Mieten. Die Anstiege variieren von 4% bzw.
5% in Paris und Marseille bis hin zu knapp 10% in Lille.
Mit 55 EUR/m²/Jahr wies Paris das höchste Niveau auf.
Marseille, Lille und Lyon lagen mit 44 bis 46 EUR/m²/Jahr
eng beieinander. Das erste Quartal war durch Mietstagnation geprägt. Bis 2020 werden Anstiege von durchschnittlich 1,5 bis 2% pro Jahr erwartet.
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bei. Dem umsatzstarken Endquartal 2015 schloss sich dank
weiterer Portfoliodeals ein reger Jahresauftakt an mit einem Investmentvolumen von beinahe 0,5 Mrd. EUR. Das
äußerst knappe Angebot an Top-Objekten bei großer
Nachfrage ließ die Anfangsrenditen im Spitzensegment auf
Jahressicht um bis zu 100 Basispunkte zusammenschmelzen. Den stärksten Rückgang auf 5,8% verzeichnete die
Hauptstadt, Lyon mit 70 Basispunkten auf 6,0% den
zweitstärksten. In Lille und Marseille gingen die Anfangsrenditen um 65 Basispunkte auf 6,25% zurück.
Logistikmärkte auf einen Blick
■ Flächenumsatz mit 3,1 Mio. m² sehr hoch, davon
Flächenumsatz und Leerstand Logistik Frankreich
Tm²
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Flächenumsatz
entfielen mehr als 70% auf die Nord-Süd-Achse, Anteil von Paris am Gesamtumsatz über ein Drittel
■ Trotz Konjunkturbelebung bleiben Rationalisierung
und Flächenoptimierung Treiber, boomender Onlinehandel hat Bedarf an großen Plattformen
■ Leerstand rückläufig, insbesondere im Norden und in
der Hauptstadtregion, spekulative Bautätigkeit hat
zugenommen
■ Logistikmieten 2015 erstmals wieder gestiegen um
im Mittel 4%, Tendenz anhaltend
■ Investmentvolumen 2015 mit 2,3 Mrd. EUR übertrifft Vorjahresergebnis um ein Drittel, Renditerückgänge um bis zu 100 Bp.
Leerstand
Quelle: CBRE, DekaBank
Spitzenrendite netto Logistik in %
Stadt
Investmentmärkte
Mit landesweit mehr als 2,3 Mrd. EUR wurde das Vorjahresergebnis 2015 um ein Drittel übertroffen. Das zehnjährige Mittel liegt bei 1,7 Mrd. EUR. Paneuropäische Portfolien, die von internationalen Investoren insbesondere aus
Nordamerika gekauft wurden, trugen hierzu maßgeblich
Lille
Lyon
Marseille
Paris
Q1/16
Q4/14
10j-Tief
10j-Hoch
6,25
6,00
6,25
5,80
6,90
6,75
6,90
6,75
6,25
6,00
6,25
5,80
8,50
8,50
8,75
8,25
Quelle: Cushman & Wakefield, PMA, DekaBank
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Ansprechpartner:
Immobilienmärkte
Daniela Fischer
Tel.: (069) 7147-7549
daniela.fischer@deka.de
Volkswirtschaft
Dr. Christian Melzer
Tel.: (069) 7147-2851
christian.melzer@deka.de
Impressum: https://deka.de/deka-gruppe/impressum
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