Länderanalyse Polen März 2016

Makro Research
Länderanalyse Polen
9. März 2016
Management Summary
■ Konjunktur und Kapitalmarkt: Die Wachstumsdynamik in Polen ist intakt. 2015 ist das Bruttoinlandsprodukt um
3,6% angestiegen. Für 2016 und 2017 gehen wir von einer leichten Verlangsamung auf ein mit 3,3 bzw. 3,0% weiterhin solides Niveau aus. Die negative Inflationsrate 2015 war vor allem auf den starken Rückgang der Preise für Öl
und Lebensmittel (insbesondere durch das Embargo auf russische Lebensmittelimporte) zurückzuführen. Die polnische
Zentralbank hat ihren Leitzins nach mehreren Lockerungsschritten seit März 2015 bei 1,50% belassen. Der Ausblick für
die erste Jahreshälfte 2016 bleibt bedingt durch die Personalveränderungen im geldpolitischen Ausschuss ungewiss.
Die makroökonomischen Daten sprechen insbesondere nach der jüngsten Abwertungsbewegung des Zloty nicht für
eine Lockerung. Sollten bei den Investoren vermehrt Zweifel über die Unabhängigkeit des geldpolitischen Komitees in
der neuen Zusammensetzung auftreten, dürfte es zu einem Anstieg der Inflationserwartungen und zu steigenden Renditen am langen Ende der Zinskurve kommen.
■ Politische Lage und Länderrisiko: Nach dem Sieg bei den Parlamentswahlen sorgt die Partei „Recht und Gerechtig-
keit“ (PiS) mit einem Paradigmenwechsel für Aufruhr. Durch die umstrittenen Medien- und Verfassungsgesetze wurde
der Regierungseinfluss ausgeweitet. Die Finanzbranche und der Einzelhandel sollen mit Abgaben belastet werden. Das
Wirtschaftsprogramm der PiS dürfte insbesondere ausländische Investoren, die in diesen Branchen besonders stark vertreten sind, verunsichern und kann mittelfristig die Standort- und Wettbewerbsvorteile Polens in Gefahr bringen. Der
neue politische Kurs dürfte zwar keine gravierende Verschlechterung der Bonitätskennzahlen mit sich bringen. Die erhöhte Unsicherheit führt jedoch zu einem Anstieg der Länderrisikoprämien, der nach unserer Einschätzung bleibender
Natur sein dürfte.
■ Büromärkte: Die Nachfrage am Warschauer Büromarkt lag 2015 deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt. Der
Umfang neuer Projektentwicklungen hat sich zwar reduziert, dennoch drückt auch 2016 noch ein sehr hohes Neubauvolumen auf den Markt, was den Leerstand weiter in die Höhe treiben dürfte. Ab 2017 sollte der Leerstand langsam
sinken. Die Spitzenmiete in der City verminderte sich 2015 um 7%. Incentives haben aufgrund des erhöhten Wettbewerbs unter den Vermietern ein hohes Ausmaß erreicht, sodass die Effektivmieten um bis zu 30% unter den Nominalwerten lagen. Wir erwarten im laufenden Jahr noch einen weiteren Mietrückgang, ab 2017 sollte eine Trendumkehr
eintreten. In den Regionalzentren dürfte das hohe spekulative Neubauvolumen 2016 zu steigenden Leerständen und
Mietrückgängen führen. Die Gewährung von Mietanreizen dürfte an Bedeutung gewinnen.
■ Hotelmärkte: Die landesweite Auslastung der Hotels erhöhte sich 2015 um 7,4%, was in Verbindung mit höheren
durchschnittlichen Zimmerpreisen zu einem kräftigen Anstieg des Ertrags pro Zimmer (RevPAR) um 10% führte. Im laufenden Jahr dürfte insbesondere der Hotelmarkt in Breslau vom Status als Kulturhauptstadt Europas profitieren. Warschau als größter Hotelmarkt Polens wird inzwischen als Städtereiseziel international stärker wahrgenommen. Erhebliches Potenzial bietet in der Hauptstadt auch das Geschäft mit Messen, Kongressen und Events. Der Marktanteil internationaler Ketten dürfte in Warschau und den Regionalzentren weiter zunehmen.
■ Einzelhandelsmärkte: 2015 verzeichnete der Einzelhandelsumsatz in Polen ein kräftiges Wachstum von 6,6% ge-
genüber dem Vorjahr. Die Expansion internationaler Filialisten hält unvermindert an. 2015 gingen rund zwanzig Marken neu an den Start, bevorzugt in Warschau und in etablierten Shopping-Centern. Einen Schatten auf das Umsatzwachstum werfen die Planungen der Regierung, die ähnlich wie in Ungarn großflächige Betriebe besteuern will, die zu
einem Großteil von ausländischen Ketten betrieben werden. Wir rechnen 2016/17 nur mit moderaten Mietanstiegen.
Aufgrund des anhaltend hohen Neubauvolumens wird sich die Polarisierung bei Shopping-Centern weiter verstärken.
Während Objekte mit optimalem Standort und Mietermix aufgrund der hohen Nachfrage leichte Mietzuwächse verbuchen dürften, sind in schlecht konzipierten Centern in sekundären Lagen steigende Leerstände und Mietrückgänge zu
erwarten.
■ Logistikmärkte: Der Flächenumsatz für Logistikflächen erreichte 2015 fast wieder den bisher höchsten Wert von
2009. Die landesweite Leerstandsquote lag Ende 2015 mit 6,2% auf dem niedrigsten Wert seit 2004. Unter den Regionen verzeichneten Posen und Krakau den geringsten Leerstand, gefolgt von Zentralpolen. Das geringe Angebot hat
zu einem Anstieg der spekulativen Bautätigkeit geführt. Ende 2015 befanden sich 0,8 Mio. m² in Bau, davon 35%
spekulativ. Mietrückgänge gab es 2015 in Schlesien, Posen und dem Großraum Danzig (Tri-City). Wir erwarten bis Ende 2016 überwiegend stabile Mieten und danach leichte Anstiege.
1
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9. März 2016
■ Investmentmärkte: Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien betrug 2015 rund 4,1 Mrd. EUR und er-
reichte damit den höchsten Wert seit 2006. Polen generierte damit knapp die Hälfte des gesamten Investmentvolumens in Osteuropa (ohne Russland). Nach Nutzungsarten entfielen 55% des Investmentvolumens auf Einzelhandel,
28% auf Büro und 12% auf Logistik. Erstmals wurde in den polnischen Regionalzentren insgesamt eine höhere Summe in Büroimmobilien investiert als in Warschau. 89% des investierten Kapitals stammten aus dem Ausland, vor allem
aus den USA und Deutschland. Die Spitzenrenditen gaben in allen Marktsegmenten nach. Wir erwarten im laufenden
Jahr weitere Renditerückgänge. Sollten gesetzliche Änderungen jedoch das Vertrauen ausländischer Investoren in den
Markt erschüttern, dürfte es parallel zu den höheren Risikoprämien für Staatsanleihen in allen Segmenten des Immobilienmarktes zu Renditeanstiegen kommen.
Investmentfazit
Der Paradigmenwechsel in Richtung mehr Staatskontrolle über die Wirtschaft und die geringere Vorhersehbarkeit werden in Polen nach unserer Einschätzung zu einem nachhaltigen Anstieg des Länderrisikos führen. Das institutionelle
Risiko ist gestiegen, obwohl die makroökonomischen Bedingungen nach wie vor gut sind. Polen galt bisher als sicherer
Hafen für Investments in gewerbliche Immobilien aufgrund seiner Größe, der guten Wachstumsperspektiven, der hohen
Produktqualität und nicht zuletzt wegen der im europäischen Vergleich höheren Renditen. Im Gegensatz zu den kleineren Nachbarstaaten gibt es neben der Hauptstadt noch eine Reihe aufstrebender Regionalzentren, deren Immobilienmärkte inzwischen eine nennenswerte Größe für internationale Investoren erreicht haben. Die neue Abgabe auf Aktiva
von Banken und Finanzdienstleistern dürfte zu höheren Kosten für Immobilieninvestitionen führen. Auf eine mögliche
Besteuerung großflächiger Einzelhandelsbetriebe nach ungarischem Vorbild dürften ausländische Anbieter mit Filialschließungen oder dem kompletten Rückzug reagieren. Derzeit deutet jedoch einiges darauf hin, dass die Regierung
nach der anfänglichen Verunsicherung einen Kompromiss zwischen ihrer politischen Agenda und dem Investorenvertrauen anstrebt.
Inhalt
Management Summary
1
1.
Volkswirtschaft
3
2.
Büromärkte
5
3.
Hotelmärkte
9
4.
Einzelhandelsmärkte
10
5.
Logistikmärkte
14
6.
Investmentmärkte
16
2
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9. März 2016
1. Volkswirtschaft
Kapitalmärkte
Konjunktur
Die Inflation liegt bereits seit 2014 deutlich unterhalb des
Zentralbankziels von 2,5%. 2015 war die Teuerungsrate
mit -0,9% im Schnitt sogar negativ. Angesichts der hohen
Kapazitätsauslastung und der guten Arbeitsmarktentwicklung handelt es sich jedoch nicht um eine echte Deflation.
Die negative Inflationsrate war vor allem auf den starken
Rückgang der Preise für Öl und Lebensmittel (insbesondere
durch das Embargo auf russische Lebensmittelimporte)
zurückzuführen. Die polnische Zentralbank hat ihren Leitzins nach mehreren Lockerungsschritten seit März 2015 bei
1,50% belassen. Der geldpolitische Ausblick für die erste
Jahreshälfte 2016 bleibt bedingt durch die Personalveränderungen im geldpolitischen Ausschuss ungewiss. Im Januar/Februar wurden acht von neun Mitgliedern des Zentralbankrates neu ernannt und im Juni dann auch der Notenbankgouverneur, was der Zentralbank eine expansivere
Ausrichtung verleihen dürfte. Auch mögliche zusätzliche
Maßnahmen seitens der EZB könnten in Polen zu einer
weiteren Senkung des Leitzinses führen. Andererseits sprechen die makroökonomischen Daten insbesondere nach
der jüngsten Abwertungsbewegung des Zloty nicht für
eine Lockerung. Nach den Äußerungen der schon ernannten neuen Mitglieder erwarten wir einen unveränderten
Leitzins, doch erst die kommenden Zentralbanksitzungen
werden Klarheit über die geldpolitische Ausrichtung verschaffen. Sollten bei den Investoren vermehrt Zweifel über
die Unabhängigkeit des geldpolitischen Komitees in der
neuen Zusammensetzung auftreten, dürfte es zu einem
Anstieg der Inflationserwartungen und zu steigenden Renditen am langen Ende der Zinskurve kommen.
Die Wachstumsdynamik in Polen ist intakt. 2015 ist das
Bruttoinlandsprodukt um 3,6% angestiegen. Das Wachstum wurde vor allem von der Inlandsnachfrage getragen,
insbesondere dem privaten Konsum, der von der geringen
Inflation und der positiven Arbeitsmarktsituation profitierte. Die Ausweitung der Sozialausgaben, vor allem das von
der neuen Regierung bereits beschlossene Kindergeld,
dürfte den Konsum zwar auch in 2016 weiter beflügeln.
Gleichzeitig dürfte die Investitionstätigkeit aber nachlassen,
bedingt durch das Auslaufen des EU-Investitionszyklus.
Auch die Kreditvergabedynamik dürfte sich aufgrund der
Mehrbelastung für den Bankensektor verlangsamen. Für
2016 und 2017 gehen wir daher von einer leichten Verlangsamung auf ein mit 3,3 bzw. 3,0% weiterhin solides
Niveau aus.
Bruttoinlandsprodukt (BIP)
% ggü. Vj.
6
Prognose
5
4
3
2
1
0
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
Quelle: EIU, Macrobond, DekaBank
Inflation und Leitzins
%
7
6
5
4
3
2
1
0
-1
-2
Makrodaten im Überblick
2013
2014
2015
2016P
Bruttoinlandsprodukt 1)
1,3
3,3
3,6
3,3
2017P
3,0
Arbeistlosenquote in %
13,5
12,3
10,5
10,0
10,0
Inflation in %
1,1
0,1
-0,9
0,5
2,7
Budgetsaldo2)
-4,0
-3,3
-3,0
-3,1
-3,2
Öffentliche Schulden2)
55,9
50,4
51,4
52,5
53,5
Leistungsbilanzsaldo2)
-1,3
-1,3
-0,5
-1,1
-1,4
0,2
3,2
1,5
2,1
2,2
FDI2)
08
1) Wachstumsraten in % ggü. Vj.; 2) in % des no m. B IP
09
10
11
Leitzins
Quelle: EIU, Macrobond, DekaBank
Quelle: Bloomberg, DekaBank
3
12
13
14
Inflation
15
16
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9. März 2016
Politische Situation
vollständiger Bruch mit der EU ist aus diesem Grund extrem
unwahrscheinlich.
Nach dem Sieg bei den Parlamentswahlen sorgt die Partei
„Recht und Gerechtigkeit“ (PiS) mit einem Paradigmenwechsel für Aufruhr. Durch die umstrittenen Medien- und
Verfassungsgesetze wurde der Regierungseinfluss ausgeweitet. Die EU hat gegen Polen aufgrund dieser Gesetze
den Rechtsstaat-Mechanismus eingeleitet, der allerdings
erst 2014 eingeführt und noch nie zuvor erprobt wurde. In
der ersten Stufe soll ein Dialog zwischen der EUKommission und Polen zu strittigen Fragen stattfinden.
Kommt es zu keiner Einigung, kann dieses zu Sanktionen
führen, die bis zum Entzug von Stimmrechten reichen –
wenn die anderen Mitgliedstaaten sich einstimmig dafür
aussprechen. Dies erscheint jedoch angesichts der aktuellen Konflikte innerhalb der EU sehr unwahrscheinlich.
Risikoeinschätzung
Der neue (wirtschafts-)politische Kurs in Polen dürfte zu
keiner gravierenden Verschlechterung der Bonitätskennzahlen führen. Zwar wird das diesjährige Budgetdefizitziel
von 2,8% des BIP aufgrund der eher optimistischen Prognosen zur makroökonomischen Entwicklung nach unserer
Einschätzung leicht verfehlt werden. Die robuste Konjunkturentwicklung und die niedrige Zinsbelastung dürften
allerdings dafür sorgen, dass das Niveau der Staatsverschuldung nahezu unverändert bei ca. 52% des BIP bleibt.
Das Ausmaß der mittelfristig möglichen fiskalischen Lockerung wird durch die verfassungsrechtlich verankerte Schuldenbremse und die EU-Kontrollmechanismen (Defizitverfahren) eingeschränkt. Sollten auch die Schuldenregeln in
den kommenden Jahren unter Missachtung der europäischen Regeln außer Kraft gesetzt werden, wäre dies ein
Zeichen dafür, sich aktiv vom polnischen Markt zurückzuziehen. Der polnische Staat verfügt über eine stabile Investorenbasis, und die flexible Kreditlinie des IWF (FCL) in
Höhe von 18 Mrd. USD stünde im Falle einer Liquiditätskrise zur Verfügung. Dass nach den umstrittenen Medienund Verfassungsgerichtsreformen tatsächlich EUSanktionen gegen Polen beschlossen werden, ist angesichts der aktuellen Streitigkeiten innerhalb der EU zu anderen Themen, wie z.B. der Flüchtlingspolitik, unwahrscheinlich.
Die fiskalische Solidität wird durch Erhöhung der Sozialausgaben und die geplante Absenkung des Renteneintrittsalters auf den Stand vor 2012 gefährdet. In 2016 soll
allerdings nur ein kleinerer Teil dieser Maßnahmen in Höhe
von ca. 0,8% des BIP umgesetzt werden, vor allem die
Aufstockung des Kindergeldes. Geplant sind zudem die
Anhebung des persönlichen Lohnsteuerfreibetrages und
die Ausweitung der staatlichen Gesundheitsleistungen. Als
Gegenfinanzierungsmaßnahme sollen die Finanzbranche
und der Einzelhandel mit Abgaben belastet werden: Die
Banken- und Versicherungsabgabe in Höhe von 0,44% der
Aktiva ist bereits beschlossen, die Einzelhandelsabgabe
befindet sich noch in Arbeit. Als zusätzliche Belastung
dürfte auf die Bankenbranche voraussichtlich 2017 ein
Gesetz zum Umtausch der Schweizer Franken-Kredite in
Zloty zukommen. Der aktuelle Entwurf, der mit sehr hohen
Kosten für den ohnehin durch die Bankenabgabe belasteten Bankensektor verbunden ist, dürfte allerdings aufgrund
seiner Risiken für die Finanzstabilität und Kreditvergabe
abgemildert werden.
CDS Spreads und Wechselkurs
Nach dem Sieg der Oppositionspartei „Recht und Gerechtigkeit“ (PiS) bei den Parlamentswahlen Ende Oktober
2015 und dem damit verbundenen Kurswechsel in der
Wirtschaftspolitik mehren sich Zweifel an den mittel- bis
langfristigen Wachstumsperspektiven Polens. Das Wirtschaftsprogramm der PiS dürfte insbesondere die ausländischen Investoren, die in der Finanzbranche und im Einzelhandel besonders stark vertreten sind, schmerzhaft an die
ungarische Politik unter Viktor Orban erinnern und kann
mittelfristig die Standort- und Wettbewerbsvorteile Polens
in Gefahr bringen. Ähnlich wie Ungarn ist Polen auf die EU
angewiesen: Die EU-Strukturfonds sind für Investitionen
wichtig, und der Zufluss an Direktinvestitionen wird ebenfalls durch den rechtlichen Rahmen der EU gestützt. Ein
5,0
500
4,6
400
4,2
300
3,8
200
3,4
100
0
3,0
08
09
10
11
PLN/EUR (l.S.)
12
13
14
15
16
CDS Spread, 5J, in Bp. (r.S.)
Quelle: Bloomberg, DekaBank
Doch jenseits der Kennzahlen lässt die Umkehr von einer
investorenfreundlichen, eher wirtschaftsliberalen Politik der
„Bürgerplattform“ hin zu steigendem Staatseinfluss unter
„Recht und Gerechtigkeit“ die Unsicherheit ansteigen,
sodass Polen den Status als „sicherer Hafen“ Osteuropas
verliert. Das führt zu einem Anstieg der polnischen Risi-
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Länderanalyse Polen
9. März 2016
koprämien, der bei der von uns erwarteten Beibehaltung
des PiS-Kurses von bleibender Natur sein dürfte. Die CDSSpreads für Polen haben sich seit Jahresanfang um ca. 20
Basispunkte ausgeweitet, die Renditen lokaler Staatsanleihen sind insbesondere am langen Ende angestiegen, und
die Währung hat seit November 2015 ca. 3% gegenüber
dem Euro abgewertet. Aufgrund der hohen Unsicherheit
dürfte der polnische Zloty in den kommenden Monaten
sehr volatil bleiben. Sollte der Abwertungsdruck auf die
Währung dauerhaft in einem ähnlichen Maß wie im Januar
anhalten, kann es für Mieter, die ihre Miete in EUR zahlen,
zu einer zusätzlichen Belastung führen.
höhere Zuwachsraten von 0,8% pro Jahr weist der Großraum außerhalb der Stadt auf. Für Polen insgesamt wird
mit einer stagnierenden Bevölkerungsentwicklung gerechnet. Warschau ist das wichtigste Wirtschafts- und Finanzzentrum Polens. Das Bruttoinlandsprodukt je Einwohner
erreicht knapp das Dreifache des polnischen Durchschnitts.
Die regionale Wirtschaft dürfte 2015 um 3,5% zugelegt
haben, für die kommenden fünf Jahre wird ein Anstieg um
3,6% pro Jahr prognostiziert. Das Wachstum der Bürobeschäftigung in Warschau dürfte 2015 bei 3,4% gelegen
haben. Für die kommenden fünf Jahre erwarten wir ein
jährliches Wachstum von durchschnittlich 3,3%.
In einem überraschend drastischen Schritt hat die Ratingagentur S&P am 15. Januar nicht nur den Rating-Ausblick
von „positiv“ auf „negativ“ verändert, sondern auch das
Rating um eine Stufe auf BBB+ (Fremdwährung) herabgesenkt, weil die neuen Gesetze die Unabhängigkeit und
Funktionsfähigkeit wichtiger staatlichen Institutionen
schwächen. Die beiden anderen großen Rating-Agenturen
beließen ihre Ratings noch bei A2 (Moody’s) bzw. A-/A
(Fitch) mit einem stabilen Ausblick. Der DCRI liegt mit 68
Punkten im soliden Investment Grade-Bereich und in etwa
auf dem Niveau der Rating-Agenturen. Der Bonitätstrend
für Polen ist aufgrund des politischen Paradigmenwechsels
leicht negativ.
Warschau: Bürobeschäftigung
% ggü. Vj.
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015P
2016P
2017P
2018P
2019P
2020P
-2,0
Quelle: PMA, DekaBank
Im DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score)
liegt Polen mit einer Bewertung von 68 Punkten (von maximal 100 Punkten) hinter Italien (69 Punkte) und vor Ungarn (67 Punkte) im Segment „Value Add“. Polen weist im
internationalen Vergleich eine hohe Transparenz, geringe
Handelsbarrieren und einen ausreichend großen gewerblichen Immobilienmarkt auf. Trotz Verbesserungen bestehen
nach wie vor Defizite bei den internationalen Kapitalverkehrskontrollen.
Bürolagen Warschau
2. Büromärkte
Warschau
Regionalwirtschaft und Bevölkerung
Die Hauptstadt Polens und der Woiwodschaft Masowien
liegt an der Weichsel und ist in 18 Stadtbezirke untergliedert. Sie hat 1,7 Mio. Einwohner. Im Großraum Warschau
leben 2,6 Mio. Menschen und damit knapp 7% der Landesbevölkerung. In den vergangenen fünf Jahren nahm die
Bevölkerung im Stadtgebiet um durchschnittlich 0,4% pro
Jahr zu. In den kommenden Jahren bis 2020 wird mit einem Wachstum von 0,1% pro Jahr gerechnet. Deutlich
Quelle: JLL
5
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9. März 2016
Büromarkt Warschau: Nachfrage*
Marktstrukturen
T m²
500
Der Bestand an modernen Büroflächen beläuft sich auf
rund 4,5 Mio. m², davon entfallen 30% auf das Stadtzentrum am linken Weichselufer mit den Teilmärkten CBD
(Central Business District) und City Center. Westlich an die
City schließt sich der Stadtbezirk Wola an (Teilmarkt West).
Im südwestlich angrenzenden Bezirk Ochota sowie in
Wlochy hat sich die Hauptstraße Al. Jerozolimskie als Geschäfts- und Bürostandort etabliert (South West). Der wichtigste und größte Teilmarkt außerhalb der City ist Mokotów (Upper South) im Süden mit einem Bestand von
rund 1,3 Mio. m². Er profitiert von der Nähe zu den bevorzugten Warschauer Wohngebieten, dem guten ÖPNVAnschluss und dem Einkaufszentrum Galeria Mokotów. Die
kurze Distanz zum Flughafen spielt für viele internationale
Unternehmen eine große Rolle. Zu den kleineren Teilmärkten gehören Zoliborz (North), Praga (East), Wilanow (South
East) und Pulawska (Lower South).
400
300
200
100
Nettoabsorption
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
Flächenumsatz
Quelle: PMA, DekaBank; *Flächenumsatz ohne Vertragsverlängerungen
Das hohe Neubauvolumen hatte bis zur Jahresmitte 2015
zu einem Leerstandsanstieg auf 15% beigetragen. Im
zweiten Halbjahr 2015 verminderte sich der Leerstand auf
14,2%. Im CBD war er mit 15,8% am höchsten, gefolgt
von Mokotów und City Center. Die niedrigsten Quoten
wiesen die Teilmärkte Nord und Ost mit 9,3% bzw. 7,1%
auf. Der Umfang neuer Projektentwicklungen hat sich
reduziert, dennoch drückt auch 2016 noch ein sehr hohes
Neubauvolumen auf den Markt, was den Leerstand zunächst wieder in die Höhe treiben dürfte. 2015 wurden
knapp 280.000 m² fertig gestellt. Im dritten Quartal befanden sich 560.000 m² in Bau, davon 80% spekulativ.
Etwa die Hälfte der derzeit in Bau befindlichen Flächen
entfällt auf das Stadtzentrum. Ab 2017 dürfte der Leerstand langsam sinken.
Mietmarkt
Der durchschnittliche Büroflächenumsatz in den vergangenen zehn Jahren betrug 355.000 m². 2015 erreichte der
Flächenumsatz 479.000 m² (ohne Mietvertragsverlängerungen) und lag damit ein Drittel über dem Ergebnis des
Vorjahres. Es ist bislang der höchste registrierte Wert. Die
größte Nachfrage generierten Unternehmen aus dem TMTSektor (Technologie, Medien, Telekommunikation), Finanzund Beratungsdienstleister sowie die Industrie. Allerdings
wird der Flächenumsatz überwiegend durch Umzüge gespeist und kaum durch Expansionen oder Zuzüge. Die
Mieter haben derzeit die größere Verhandlungsmacht und
können aus einer Vielzahl preisgünstiger Flächen wählen.
Vorvermietungen laufender Projekte zu günstigen Konditionen spielen eine große Rolle. Die Nachfrage konzentrierte
sich in erster Linie auf die City und Cityrandlagen wie z.B.
Zoliborz, danach folgten die Teilmärkte Mokotów und
Ochota. Seit 2012 ist der Nettozugang höher als die Nettoabsorption und dürfte dies auch noch im laufenden Jahr
bleiben, was Druck auf den Leerstand und damit auf die
Mieten ausübt.
Büromarkt Warschau: Angebot
1.000 m²
400
%
20
15
200
10
100
5
0
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016P
2017P
2018P
2019P
2020P
300
Nettozugang (l.S.)
Quelle: PMA, Prognose DekaBank
6
Leerstandsquote (r.S.)
a
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9. März 2016
Warschau: Büroprojekte im Bau (>10.000 m², Stand: Q4/2015)
Adresse
Teilmarkt
Größe in m²
Fertigstellung
Warsaw Spire Tower (Building A), ul. Towarowa
City Centre
51.000
Q1 2016
Q22, Al. Jana Pawła II/ul. Grzybowska
City Centre
44.625
Q2 2016
Business Garden Wisniowy Ogrody (3, 5 & 6)
South West
27.810
Q4 2016
Warsaw West Station Phase 1 (Zachodnia Station)
South West
25.500
Q4 2016
Proximo, Prosta/Przyokopowa
Wola
22.427
Q3 2016
Gdanski Business Centre II (Bldg D), ul. Inflancka 3
North
21.641
Q1 2016
Gdanski Business Centre II (Bldg C), ul. Inflancka 3
North
21.640
Q1 2016
Prime Corporate Centre, ul. Grzybowska 78
City Centre
20.109
Q1 2016
Atrium South II, ul. Ciepła/Prosta/Pereca/Rondo ONZ
City Centre
18.555
Q2 2016
Ul. Wołoska 24/ul. Magazynowa
Mokotow
17.850
Q3 2016
Astoria Development, ul. Przeskok 2
City Centre
17.650
Q3 2016
Business Garden Wisniowy Ogrody (4 & 7)
South West
16.211
2018
Hala Koszyki, ul. Koszykowa 63
City Centre
15.000
Q4 2016
The Tides, ul. Wioślarska 6
City Centre
12.856
Q4 2016
Cedet, Al. Jerozolimskie/ul. Krucza
City Centre
12.750
Q3 2017
Ul Grzybowska 43/ul. Walicow
City Centre
11.000
Q1 2016
Quelle: PMA, DekaBank
Büromarkt Warschau: Leerstand Teilmärkte
Büromarkt Warschau: Spitzenmiete
20%
EUR/m² p.m.
30
16%
25
12%
20
8%
15
4%
10
Q4/09
Q4/10
Q4/11
Q4/12
Q1/14
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016P
2017P
2018P
2019P
2020P
0%
Q1/15
CBD
City Center
Mokotow
South West
nominal
Quelle: Polish Office Research Forum, PMA, DekaBank
effektiv
Quelle: PMA, Prognose DekaBank
Büromarkt Warschau: Miete nach Teilmärkten
Die Spitzenmiete in der City verminderte sich 2015 um 7%
auf 21 EUR/m²/Monat bzw. 252 EUR/m²/Jahr. Incentives
wie mietfreie Zeiten haben aufgrund des erhöhten Wettbewerbs unter den Vermietern ein hohes Ausmaß erreicht,
sodass die Effektivmieten um bis zu 30% unter den Nominalwerten lagen. In den dezentralen Lagen wie Mokotów
oder Ochota reichte die Mietspanne von 10,50 bis 15
EUR/m²/Monat. Wir erwarten im laufenden Jahr noch
einen weiteren Mietrückgang, ab 2017 sollte eine
Trendumkehr eintreten.
Teilmarkt
CBD / City Center
Zoliborz (North)
Wola (West)
Ochota (South West)
Mokotow (Upper South)
Sadyba/Wilanow (South East)
Praga (East)
Ursynow (Lower South)
Quelle: CBRE, JLL, PMA, DekaBank
7
Spitzenmiete Q4/15
EUR/m²/Monat
18 - 21
14 - 18
14 - 16
11 - 15
11 - 14,5
11 - 14
11 - 14
11 - 13
a
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Länderanalyse Polen
9. März 2016
Büromarktprognosen Warschau
Q4/14
270
Q4/15
252
2016P
239
2017P
239
2018P
243
2019P
251
2020P
258
Miete in % ggü. Vj.
Leerstand in %
-5
14
-7
14
-6
18
0
16
2
16
3
15
3
14
Spitzenrendite in % (netto)
Kapitalwert in % ggü. Vj.
6
-5
5
1
5
-3
5
0
5
0
5
1
6
-1
Gesamtertrag in % pro Jahr
-3
4
-1
2
2
3
2
Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr
Quelle: PMA, Prognose DekaBank
Regionalmärkte
Regionale Büromärkte (Q4/2015)
Bestand
in Tm²
Der Büroflächenbestand in den acht polnischen Regionalzentren beläuft sich auf rund 3,3 Mio. m². Die Entwicklung
der regionalen Büromärkte setzte überwiegend mit dem
Beitritt Polens zur EU ein und wurde begünstigt durch den
europaweiten Trend zum Auslagern von Geschäftsprozessen (BPO = Business Process Offshoring), z.B. im Finanzund Rechnungswesen, bei Beschaffung, Logistik oder
Customer Care (Callcenter). Die polnischen Regionalzentren bieten niedrige Arbeitskosten und ein großes Potenzial
an gut ausgebildeten Arbeitskräften. Vor allem Krakau und
Breslau sind als Standorte beliebt, aber auch Posen aufgrund seiner zentralen Lage zwischen Berlin und Warschau. Die Zahl der Beschäftigten im BPO-Sektor belief sich
2015 auf ca.150.000. Sie belegten schätzungsweise 50%
des regionalen Büroflächenbestandes.
Leerstand
in %
Spitzenmiete
EUR/m²/Monat
Krakau
750
5,5
13,8 - 14,5
Breslau
650
8,6
14,0 - 14,5
Tri-City*
550
10,8
12,8 - 13,5
Posen
400
15,9
14,0 - 14,5
Kattowitz
400
13,2
12,5 - 13,5
Lodz
300
6,9
11,5 - 12,8
Stettin
125
18,4
11,5 - 13,0
Lublin
125
10,4
11,0 - 12,0
Quelle: JLL, DekaBank; *Danzig-Gdingen-Soppot
Büromietmärkte auf einen Blick
■ Warschau: hoher Flächenumsatz, aber überwiegend
2015 belief sich der Flächenumsatz kumuliert auf 683.000
m² inklusive Mietvertragsverlängerungen bzw. 512.000 m²
netto. Der Bruttowert stieg gegenüber dem Vorjahr um
54% auf einen neuen Rekord. Ein Drittel der Nachfrage
entfiel auf Krakau, mit deutlichem Abstand folgten Breslau
und Danzig/Tri-City. Vor allem mehrere Abschlüsse mit
mindestens 10.000 m² trieben den Flächenumsatz in die
Höhe. Das Neubauvolumen fiel mit 365.000 m² über alle
acht Standorte 13% höher aus als im Vorjahr. Ende 2015
befanden sich 0,8 Mio. m² in Bau, davon jeweils ein knappes Viertel in Krakau und Breslau. Ein Fünftel des gesamten
Neubauvolumens war bereits vorvermietet. Die Leerstandsquoten haben sich 2015 überwiegend vermindert, am
stärksten in Breslau und Tri-City. Leerstandsanstiege registrierten Posen, Kattowitz und Stettin. Im laufenden Jahr
dürfte das hohe spekulative Neubauvolumen zu steigenden
Leerständen führen, insbesondere in Warschau, Krakau
und Tri-City. Die Spitzenmieten haben 2015 überwiegend
das Vorjahresniveau gehalten, Rückgänge verzeichneten
Kattowitz und Posen. Im laufenden Jahr ist vor dem Hintergrund steigender Leerstände mit Mietrückgängen zu
rechnen. Die Gewährung von Mietanreizen dürfte an Bedeutung gewinnen.
Umzüge, gefragt sind vor allem zentrale Lagen
■ Hohes spekulatives Neubauvolumen treibt Leerstand
2016 in die Höhe, Nettozugang ist höher als Nettoabsorption
■ 2015 deutlicher Rückgang der Spitzenmiete
■ Effektivmiete bis zu 30% unter Nominalmiete
■ Weiterer Mietrückgang 2016, Trendumkehr ab 2017
■ Regionalmärkte: hohe Nachfrage, daher teilweise
rückläufige Leerstände, zunehmendes Neubauvolumen dürfte zu steigendem Angebot und teilweise
Mietrückgängen führen
8
Makro Research
Länderanalyse Polen
9. März 2016
3. Hotelmärkte
den Markt, überwiegend im Vier-Sterne-Segment. Derzeit
befinden sich drei Hotels mit 520 Zimmern in Bau, darunter
die Wiedereröffnung des traditionsreichen Europejski unter
der Marke Raffles. Weitere Projekte sind in konkreter Planung, u.a. der Marken Holiday Inn und Moxy. Der Marktanteil internationaler Ketten wird insgesamt weiter zunehmen. Zwischen 2004 und 2014 hat sich die Zahl der Ankünfte und Übernachtungen um durchschnittlich 6,8 bzw.
5,4% pro Jahr erhöht. Die Hauptnachfrage stammt von
einheimischen Gästen. Die Fußball EM 2012 hat jedoch
dazu geführt, dass Warschau auch als Städtereiseziel international stärker wahrgenommen wird. Die wichtigsten
Herkunftsländer sind UK, USA und Deutschland. Viele Low
budget-Fluglinien haben Warschau in ihr Angebot aufgenommen. Der Chopin-Flughafen verzeichnete 2015 einen
Passagierzuwachs von knapp 6% auf 11,2 Millionen. Erhebliches Potenzial bietet auch das Geschäft mit Messen,
Kongressen und Events. Der Zimmerertrag (RevPAR) erhöhte sich 2015 um 10,2% (EUR-Basis) aufgrund höherer
durchschnittlicher Zimmerpreise (3,5%) und einer um
6,4% gestiegenen Auslastung. Mit 49 EUR im Jahresdurchschnitt 2015 lag der RevPAR etwa 15% unter dem Niveau
des EM-Jahres 2012. Warschau gilt im europäischen Vergleich als preiswerter Standort.
Die Zahl der internationalen Touristenankünfte in Polen
stieg 2014 um 1,3% auf 16 Millionen. Im Vorjahr hatte der
Zuwachs bei 6,5% gelegen. Die Zahl der Übernachtungen
insgesamt belief sich 2014 auf 66,6 Mio. und stieg damit
gegenüber dem Vorjahr um 5,7%. Ausländer steuerten
dazu ein Fünftel bzw. 13 Mio. Übernachtungen bei. Die
Zahl der Übernachtungen von Ausländern erhöhte sich im
Vergleich zum Vorjahr um 4,3%. Bei den Herkunftsländern
stand Deutschland mit 4,7 Mio. Übernachtungen mit Abstand an der Spitze, gefolgt von UK, Russland, Ukraine und
den USA.
Der Hotelbestand in Polen hat sich in den vergangenen
fünf Jahren um knapp 40% erhöht. Ende 2015 gab es
2.620 klassifizierte Hotels mit knapp 250.000 Betten. Den
größten Anteil des Bettenangebots stellte das Drei-SterneSegment mit 45%, gefolgt von 4-Sterne-Häusern mit 26%
und Zwei-Sterne-Hotels mit 17%. 2015 kamen 149 neue
Hotels auf den Markt und damit fast genau so viele wie
Vorjahr (152). Der Anteil internationaler Marken am Bettenbestand ist mit 20% gering, dürfte sich aber in den
kommenden Jahren erhöhen. Zu den aktivsten Ketten
gehören Accor mit 64, Best Western mit 27 und Hilton mit
13 Häusern. Die zunehmende Verbreitung von Budgethotels zeigt die fortgeschrittene Reife des polnischen Marktes.
Internationale Ketten etablieren zuerst ihre Topmarken,
bevor sie im preisgünstigen Segment expandieren.
Hotelperformance Warschau
ADR (l.S.)
RevPAR (l.S.)
2015
2014
2013
2012
40
2011
30
2010
50
2009
50
2008
60
2007
70
2006
70
2005
90
2004
%
80
2003
Nach enttäuschenden Vorjahreswerten gab es 2015 eine
deutlich bessere Performance am Hotelmarkt. Die landesweite Auslastung der Hotels erhöhte sich um 7,4%, was in
Verbindung mit höheren durchschnittlichen Zimmerpreisen
(2,7%, EUR-Basis) zu einem kräftigen Anstieg des Ertrags
pro Zimmer (RevPAR) um 10,3% führte. Im laufenden Jahr
fand im Januar bereits die Handball-Europameister-schaft
der Männer mit den Austragungsorten Breslau, Danzig,
Kattowitz und Krakau statt. Vom Status als Kulturhauptstadt Europas 2016 dürfte insbesondere der Hotelmarkt in
Breslau profitieren.
EUR
110
Belegung (r.S.)
Quelle: JLL, STR Global, DekaBank; ADR = Average Daily Rate,
RevPAR = Revenue Per Available Room
Hotelmärkte auf einen Blick
Warschau ist gemessen am Bettenbestand der größte
Hotelmarkt in Polen. Bei der Hotelanzahl liegt Krakau mit
142 vorn. Die Landeshauptstadt verfügte Mitte 2015 über
95 klassifizierte Hotels mit einem Zimmerbestand von rund
15.200. Mit etwa 25% ist der Zimmeranteil von FünfSterne-Häusern vergleichsweise hoch. Dahinter verbirgt
sich eine hohe Durchschnittsgröße der Objekte. VierSterne-Häuser kamen auf einen Anteil von 31%, DreiSterne-Häuser auf 17%. Auf internationale Hotelketten
entfallen 64% des Zimmerbestandes. 2014/15 kamen drei
neue Hotels und eine Erweiterung mit 900 Zimmern auf
■ Nachholbedarf bei Hotelversorgung, geringer Anteil
internationaler Ketten
■ Warschau überwiegend Ziel von Geschäftsreisenden,
Potenzial bei Messen, Kongressen und Events
■ Ausbau des Städtetourismus
■ Hotelmarkt Breslau profitiert 2016 vom Status als
Kulturhauptstadt
9
a
Makro Research
Länderanalyse Polen
9. März 2016
Hotelkennziffern im europaweiten Vergleich
ADR
in EUR
Belegung
in %
RevPAR
in EUR
ADR Belegung
in EUR
in %
Amsterdam
132,9
78,2
103,9
122,6
75,7
92,9
8,4
3,2
11,8
Berlin
93,9
76,4
71,7
89,3
74,1
66,2
5,1
3,1
8,4
Budapest
73,5
73,2
53,8
67,6
69,0
46,7
8,6
6,0
15,2
London
199,4
82,2
163,8
175,3
83,0
145,4
13,8
-1,0
12,7
Madrid
94,4
69,0
65,1
85,3
64,8
55,3
10,7
6,5
17,9
Mailand
155,6
69,4
107,9
130,4
63,4
82,7
19,3
9,4
30,5
Moskau
79,7
61,0
48,6
103,3
60,2
62,3
-22,8
1,2
-21,9
Paris*
255,8
76,5
195,6
247,7
80,3
199,0
3,3
-4,8
-1,7
Prag
79,1
75,2
59,4
72,6
70,6
51,2
9,0
6,6
16,1
Warschau
Wien
65,8
100,6
74,5
72,9
49,0
73,3
63,6
96,1
70,0
72,2
44,5
69,3
3,5
4,7
6,4
1,0
10,2
5,7
Europa
113,4
70,1
79,6
105,0
68,6
72,0
8,0
2,3
10,5
2015
RevPAR
in EUR
2014
ADR Belegung
RevPAR
Prozentuale Änderung
Quelle: STR Global, DekaBank; *Paris geringe Stichprobe mit Übergewichtung gehobenes Segment
Einzelhandelsumsatz und Konsumentenvertrauen
4. Einzelhandelsmärkte
% ggü. Vj.
30
Nachfrage
Der Einzelhandelsumsatz in Polen verzeichnete 2014 nur
ein schwaches Wachstum von 1,1% und lag damit erstmals seit 2005 unter dem EU-Durchschnitt. Die UkraineKrise führte zu einer spürbaren Verunsicherung der Konsumenten. 2015 wurde dagegen wieder ein kräftiges
Wachstum von 6,6% gegenüber dem Vorjahr registriert.
Vor allem die Schlüsselbranchen Mode und Gesundheit/Kosmetik wuchsen zweistellig. Trotz hoher Zuwachsraten spielt der Online-Handel im europäischen Vergleich mit
knapp 3% des gesamten Einzelhandelsumsatzes noch eine
bescheidene Rolle. Die Betreiber von Shopping-Centern
müssen sich auf neue Gewohnheiten der Konsumenten
einstellen, z.B. Show-rooming (im Geschäft anschauen und
online bestellen) oder Webrooming (Informieren im Internet und im stationären Handel kaufen). Gastronomie sowie
Freizeit- und Kultureinrichtungen dürften künftig als Bestandteil von Einkaufszentren eine größere Rolle spielen.
Sie tragen zur Leerstandsvermeidung und zur Belebung
außerhalb der Geschäftszeiten bei.
Saldenpunkte
0
20
-10
10
-20
0
-30
-40
-10
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Einzelhandelsumsätze (l.S.)
Konsumentenvertrauen (r.S.)
Quelle: Bloomberg, EU Kommission, DekaBank
Die Expansion internationaler Filialisten hält unvermindert
an. 2015 gingen rund zwanzig Marken neu an den Start,
z.B. Superdry, Origins, Kiabi, Decimas und Sportisimo.
Warschau ist für 80% der Newcomer der bevorzugte
Standort für den Markteintritt, vor allem in etablierten
Shopping-Centern. Einheimischen Filialisten wie CCC,
Mohito oder à tab expandierten ebenfalls. Einige Filialisten
zogen sich jedoch auch vom Markt zurück, z.B. Bata und
GAP.
Einen Schatten auf das Umsatzwachstum des Einzelhandels
werfen die Planungen der Regierung, die ähnlich wie in
Ungarn großflächige Betriebe besteuern will, die zu einem
Großteil von ausländischen Ketten betrieben werden. Der
Gesetzentwurf des Finanzministeriums sieht vor, dass Unternehmen mit einem Monatsumsatz von mehr als 300
Mio. PLN (ca. 67 Mio. EUR) mit 1,3% besteuert werden.
10
Makro Research
Länderanalyse Polen
9. März 2016
auf. Der hohe Flächenbesatz in Breslau führt für die gesamte Woiwodschaft Niederschlesien (Dolnoslaskie) zu einer
überdurchschnittlichen Ausstattung mit Shopping-CenterFlächen. Pommern (Pomorskie) mit dem Großraum Tri-City
hat sich unter allen Woiwodschaften an die Spitze gesetzt
vor Masowien (Mazowieckie) mit der Hauptstadtregion
Warschau und Schlesien (Slaskie) mit Kattowitz. Einige
Woiwodschaften im Norden und Südosten sind hingegen
unterdurchschnittlich ausgestattet. Von den größten Einkaufszentren Polens befinden sich jeweils zwei in Warschau, Breslau und Lodz.
Auf Umsätze an Samstagen, Sonn- und Feiertagen würden
sogar 1,9% fällig. Bei einem niedrigeren Umsatz soll der
Steuersatz bei 0,7% liegen. Vorgesehen sind außerdem ein
Freibetrag und der Ausschluss von bestimmten Waren von
der Besteuerung. Mit den Mehreinnahmen will die Regierung die im Wahlkampf angekündigten sozialen Leistungen finanzieren. Gegen den Gesetzentwurf regt sich Widerstand sowohl bei ausländischen als auch einheimischen
Handelsunternehmen. Falls das Gesetz in Kraft tritt, dürften ausländische Anbieter mit Filialschließungen oder dem
kompletten Rückzug reagieren. Ein ebenfalls diskutiertes
Öffnungsverbot an Sonntagen würde in erster Linie Shopping-Center treffen, z.B. im grenznahen Bereich zu
Deutschland, wo die Sonntagsöffnung bisher ein Standortvorteil war.
Shopping-Center-Dichte in Top-Standorten
m²/Tsd. Einw.
1100
Angebot
900
700
Der Bestand an modernen Einzelhandelsflächen in Polen
belief sich Ende 2015 auf 13 Mio. m². Davon entfielen
rund 70% auf Shopping-Center. 80% der Centerfläche
wurden nach 2000 errichtet, der Markt wird durch mittlere
und große Objekte dominiert. Der Flächenbesatz liegt mit
237 m² je Tausend Einwohner unter dem EU-28-Durchschnitt (250 m²), hat sich aber durch das Bestandswachstum von knapp 6% pro Jahr seit 2010 kontinuierlich erhöht. Unter den großen Regionalzentren weisen Posen und
Breslau die höchste Dichte bei Shopping-Center-Flächen
500
Bestand
Kattowitz*
Warschau*
Stettin
Lodz
Bromberg
Krakau
Tri-City*
Lublin
Breslau
Posen
300
Pipeline bis Ende 2018
Durchschnitt 10 Städte
Quelle: PMA, DekaBank; *Agglomeration
Shopping-Center-Bestände im europaweiten Vergleich (Q4/2015)
Bestand*
Tm²
Deutschland
Frankreich
Italien
Niederlande
Polen
Portugal
Spanien
UK
12.199
17.620
14.157
5.854
8.991
3.024
12.898
18.101
Fläche nach
Größen in m² (%)
Fläche nach
Alter (%)
Wachstum
2010-15
Besatz pro
Tsd. Einw.
in %
p.a.
m²
5.00015.000
15.00040.000
über
40.000
vor
1990
1990er
Jahre
seit
2000
3,0
1,9
1,6
1,5
5,8
0,7
1,7
0,9
152
266
232
347
237
292
278
280
19
23
26
48
15
11
20
22
51
49
55
34
49
43
38
40
30
28
18
18
36
46
43
38
22
64
10
57
1
7
13
50
33
13
30
13
19
33
30
21
45
23
59
30
80
60
57
29
Quelle: PMA, DekaBank; * Bruttofläche (Gross Leasing Area)
11
Makro Research
Länderanalyse Polen
9. März 2016
Shopping-Center-Dichte nach Woiwodschaften
m²/1.000 Einw.
500
400
300
200
100
Lubuskie
WarminskoMazurskie
Opolskie
Podlaskie
im Bau
Podkarpackie
Bestand
ZachodnioPomorskie
Lubelskie
Malopolskie
Swietokrzyskie
KujawskoPomorskie
POLEN
Lodzkie
Wielkopolskie
Dolnoslaskie
Slaskie
Mazowieckie
Pomorskie
0
Quelle: PMA, DekaBank
chendichte weiter erhöhen. In Städten mit weniger als
100.000 Einwohnern gibt es nach wie vor noch Nachholbedarf bei der Flächenversorgung, dort werden vorwiegend kleine und mittlere Center-Größen realisiert. Generell
bleibt die Erweiterung kleinerer bereits gut etablierter
Objekte ein wichtiges Thema.
Top 10 Shopping-Center nach Größe
Name
Stadt
Manufaktura
Lodz
Fläche*
in m²
113.400
Eröffnung
2006
Arkadia
Warschau
Silesia City Center Kattowitz
Magnolia Park
Breslau
Aleja Bielany
Breslau
110.400
96.500
96.100
95.000
2004
2005
2007
1998
Bonarka City
Wola Park
Port Lodz
Krakau
Warschau
Lodz
91.000
77.600
70.000
2009
2002
2010
Atrium Felicity
Riviera
Lublin
Gdynia
70.000
70.000
2014
2001
Fertigstellung Shopping-Center
Tm²
700
600
Durchschnitt
500
400
300
200
Quelle: PMA, DekaBank; *Bruttofläche (Gross Leasing Area)
100
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016P
Nach einem vergleichsweise schwächeren Vorjahr hat sich
das Fertigstellungsvolumen für Shopping-Center 2015
wieder deutlich erhöht. Zu den größten der zwölf Neueröffnungen zählten „Zielone Arkady“ in Bromberg
(Bydgoszcz), „Sukcesja“ in Lodz und „Tarasy Zamkowe“ in
Lublin. In der Hauptstadt der gleichnamigen Woiwodschaft
Lublin war bereits 2014 mit „Atrium Felicity“ ein sehr
großes Einkaufszentrum in Betrieb genommen worden.
Einige Neueröffnungen fanden 2015 auch in kleineren
Städten statt, z.B. Stalowa Wola (Podkarpackie) und Starogard Gdanski (Pomorskie). Von der Projektpipeline in Höhe
von 2,6 Mio. m² befinden sich derzeit rund 0,6 Mio. m² im
Bau, die überwiegend 2016 auf den Markt kommen. Für
weitere 1,1 Mio. m² gibt es konkrete Planungen. Der
Schwerpunkt liegt auf Großformaten über 40.000 m² in
den Top-Standorten. Die größten aktuellen Bauvorhaben
entstehen in Posen („Centrum Posnania“), Warschau („Galeria Polnocna“), Breslau („Wroclavia“) und Danzig („Forum Gdansk“) mit jeweils über 60.000 m². Insbesondere in
Posen und Breslau dürfte sich die bereits sehr hohe Flä-
Quelle: PMA, DekaBank
Die Leerstandsquote in den Einkaufszentren der sechs
größten Städte lag Ende 2015 bei 6,7% (bezogen auf die
Anzahl der Ladenlokale). Dabei verzeichneten Center mit
mehr als 40.000 m² niedrigere Leerstände als kleinere
Objekte. Der Leerstand erhöhte sich insbesondere in Lodz
von 6,4 auf 12,6%, den stärksten Rückgang verzeichnete
Breslau von 8,2 auf 4,5%. Einen vergleichbar niedrigen
Leerstand wiesen Warschau mit 4,6% und Kattowitz mit
4,6% auf. Posen und Krakau lagen mit 7,1 bzw. 9,3% im
Mittelfeld.
Etwa 27% des landesweiten Einzelhandelsbestandes entfallen auf Fachmarktzentren (Retail Parks) und Fachmärkte
inklusive großflächigem Lebensmitteleinzelhandel (Hypermarkets). Die bestehenden Fachmarktzentren werden
12
Makro Research
Länderanalyse Polen
9. März 2016
2007 hat sich die Bautätigkeit in diesem Segment merklich
abgekühlt. Neben „Zlote Tarasy“ im Stadtzentrum gehören
„Arkadia“ in Zoliborz und „Galeria Mokotów“ im gleichnamigen Stadtteil zu den beliebtesten Einkaufszentren. Der
Leerstand in den großen etablierten Centern liegt zwischen
0 und 3%. Derzeit befinden sich mehrere größere Projekte
in Bau und in der Planung. Dazu gehören u.a. „Galeria
Polnocna“ im Norden und „Galeria Wilanow“ im Süden
(schnell wachsender Wohnstandort) mit jeweils über
60.000 m² sowie der Totalumbau von „Fort Wola“ im
Westen, wo seit Jahren ein hoher Leerstand besteht. Der
Bestand an Fachmarktagglomerationen bzw. Retail-Parks
beläuft sich auf 460.000 m² mit Schwerpunkten im Norden
(Park Handlowe Targowek) und Südwesten (Centrum Okecie, Janki Retail Park).
hauptsächlich durch Bau-, Elektronik-, Möbel- und Sportmärkte geprägt. Die Expansion des Fachmarktsektors verläuft deutlich langsamer als bei Shopping-Centern. 2015
kamen rund 0,13 Mio. m² neu auf den Markt, darunter
IKEA in Bromberg mit 30.000 m². Fachmarkzentren befinden sich überwiegend in den großen städtischen Agglomerationen. Der Trend geht allerdings zu kleineren Objekten
in Klein- und Mittelstädten sowie zur Errichtung von Fachmarktzentren als Ergänzung bestehender Shopping-Center.
Die dreizehn bestehenden Factory Outlet Center (Gesamtfläche 210.000 m²) befinden sich überwiegend in Warschau (drei Objekte) sowie den großen Regionalzentren.
2014 und 2015 eröffneten zwei Objekte in Bialystok und
ein Objekt in Lublin. Somit stehen inzwischen auch Städte
aus der zweiten Reihe im Fokus der Projektentwickler, was
durch geplante Projekte in Bromberg und Thorn unterstrichen wird. Erweiterungen für bestehende Objekte in Stettin und Warschau befanden sich in Bau.
Einzelhandelsmiete Warschau
EUR/m²/Monat
120
Einzelhandelsmarkt Warschau
110
100
Der Einzelhandelsmarkt von Warschau verfügt über ein
Einzugsgebiet von 2,9 Mio. Menschen, davon leben 60%
im Stadtgebiet. Der Flächenbestand im Großraum beträgt
rund 1,8 Mio. m², wovon nur 14% auf das Stadtzentrum
entfallen. Wie in den meisten anderen Städten Polens fehlt
auch in Warschau eine zentrale Haupteinkaufslage. Der
Filialisierungsgrad in den 1a-Lagen ist sehr niedrig. Stattdessen dominieren dort Gastronomie, Dienstleister und
lokale Einzelhändler. Die wichtigsten innerstädtischen
Lagen sind die bei großflächigen Modeketten beliebte
Marszalkowska und der südliche Abschnitt von Nowy Swiat
im Umfeld des Trzech Krzyzy-Platzes. Dort befinden sich
mit „Vitkac“ und „Mysia 3“ zwei Kaufhäuser mit bekannten Designer-Marken. Im Projekt „CEDET“ (ehem. Smyk)
entstehen bis 2017 ca. 7.000 m² neue Handelsflächen. Die
nach Süden führende Ul. Mokotowska gehört zu den aufstrebenden Lagen, die neue Mieter vorwiegend aus dem
mittel- und hochpreisigen Segment anlockt. Das Anfang
2007 am Hauptbahnhof eröffnete Einkaufszentrum „Zlote
Tarasy“ (63.500 m²) hat sich dank seiner Markenvielfalt
und des großen gastronomischen Angebots zum „Prime
Pitch“ in der City entwickelt. Während in „Zlote Tarasy“
keine Flächen leer stehen, weisen die übrigen erwähnten
Einkaufslagen zum Teil höhere Leerstände auf.
90
80
70
60
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
50
Quelle: PMA, DekaBank
Miete
Die Mieten für Shopping-Center blieben 2015 überwiegend stabil. Wir rechnen 2016/17 nur mit moderaten
Mietanstiegen. Nur wenige Center sind bei der Neueröffnung voll vermietet. Aufgrund des anhaltend hohen Neubauvolumens wird sich die Polarisierung weiter verstärken.
Während Objekte mit optimalem Standort und Mietermix
aufgrund der hohen Nachfrage leichte Mietzuwächse verbuchen dürften, sind in schlecht konzipierten Centern in
sekundären Lagen steigende Leerstände und Mietrückgänge zu erwarten.
Die höchste Miete in Warschau wird im Shopping-Center
„Zlote Tarasy“ mit 110 EUR/m²/Monat erzielt. „Arkadia“
und „Galeria Mokotów“ erreichen Werte bis zu 85
EUR/m²/Monat. Dies entspricht auch dem Spitzenwert in
den 1a-Lagen. Im internationalen Vergleich weist die polnische Hauptstadt aufgrund der schwachen Ausprägung der
1a-Lage ein sehr niedriges Mietniveau auf. Auch in Posen
In Warschau und Umgebung gibt es 34 Shopping-Center
mit mehr als 10.000 m² Mietfläche (inkl. drei Factory Outlets). Trotz dieses hohen Wertes ist die Shopping-CenterDichte mit 388 m²/1.000 Einwohner im innerpolnischen
Vergleich sehr moderat (Abb. 14) und liegt nur leicht über
dem Wert vergleichbarer europäischer Metropolen. Nach
13
Makro Research
Länderanalyse Polen
9. März 2016
5. Logistikmärkte
und Lodz sind die Mieten in innerstädtischen ShoppingCentern höher als in 1a-Lagen. Dahingegen ist das Mietniveau in Krakau in 1a-Lagen höher. Die zweitgrößte polnische Stadt verfügt mit Florianska und Grodzka über zwei
traditionelle Handelslagen in der historischen Altstadt.
Auch in Breslau und Tri-City haben die 1a-Lagen inzwischen ein höheres Mietniveau als die besten ShoppingCenter. Die Mieten in gut positionierten Fachmarktzentren
liegen zwischen 6 und 10 EUR/m²/Monat. In OutletCentern erreichen die Mieten im Durchschnitt 12 bis 18
EUR/m²/Monat.
Polen bildet an der Schnittstelle zwischen EU- und NichtEU-Staaten das Eingangstor nach Osteuropa und vor allem
Russland. Der Markt für moderne Logistikflächen umfasste
Ende 2015 rund 9,8 Mio. m². Der Logistikmarkt hat insbesondere vom Infrastrukturausbau im Zusammenhang mit
der Fußball EM 2012 profitiert. Vom geplanten Autobahnnetz mit rund 2.000 km befinden sich knapp 80% in Betrieb. Vom geplanten Schnellstraßennetz mit rund 5.900
sind bisher erst 28% realisiert, 16% befanden sich Anfang
2016 in Bau.
Einzelhandelsmieten Q4/2015
Stadt
Spitzenmiete EUR/m²/Monat
Warschau
Krakau
Tri-City*
Posen
Kattowitz
Breslau
Stettin
Lodz
Lublin
Bromberg
Thorn
Bialystok
1a-Lage
70-85
65-80
50-65
35-60
20-60
40-55
25-40
20-30
15-25
15-25
15-25
15-25
Warschau ist mit Abstand der größte Markt, der rund 30%
des Bestandes repräsentiert. Innerhalb des Großraums
findet eine Unterteilung in zwei große Zonen statt. In Zone
1 (bis 15 km vom Stadtzentrum) gibt es überwiegend kleinere Objekte, in Zone 2 (15 bis 80 km) mittlere Objekte bis
20.000 m² und auch großflächige Distributionszentren mit
bis zu 100.000 m². In Zone 1 konzentrieren sich Firmen,
die überwiegend in der Hauptstadt aktiv sind, während
Unternehmen in Zone 2 mehrheitlich einen landesweiten
Aktionsradius haben. Zone 2 profitiert im Gegensatz zu
Zone 1 von der Verfügbarkeit großer Grundstücksflächen,
die Expansionspotenzial bieten Die Logistikstandorte in
Zone 1 befinden sich im Süden und Südwesten der Hauptstadt in der Nähe des Flughafens mit Anbindung an die S 2
(Südumfahrung) und S 8. Am rechten Weichselufer gibt es
in Targowek und Zeran größere Gewerbegebiete mit Logistikobjekten. Die Standorte in Zone 2 befinden sich entlang der großen Verkehrsachsen nach Westen, Südwesten
und Süden. An bzw. unweit der A 2 nach Posen liegen
Pruszkow, Ozarow, Blonie (größter Standort mit 6 Logistikparks), Teresin und Sochaczew, an der S 7 und S 8 nach
Piotrkow Trybunalski bzw. Radom liegen Nadarzyn,
Mszczonow und Piaseczno.
Shopping-Center
90-105
50-60
40-60
50-80
50-60
38-50
38-45
35-55
32-37
38-42
28-32
30-35
Quelle: CBRE, DekaBank
Einzelhandelsmärkte auf einen Blick
■ Hohes Umsatzwachstum 2015
■ Unsicherheit über geplante Besteuerung großflächi-
ger Betriebe
■ Expansion internationaler Filialisten hält an
■ Online-Handel im europäischen Vergleich unterdurchschnittlich
■ Neubauvolumen bei Shopping-Centern hat 2015
wieder zugenommen, derzeit sind einige Großprojekte in den Top-Standorten in Bau
■ Moderates Mietwachstum bei Shopping-Centern
und in 1a-Lagen
■ Polarisierung zwischen Centern mit optimalem
Standort und Mietermix und schlecht konzipierten
Centern in Sekundärlagen hält an
■ 1a-Lagen teilweise noch sehr schwach ausgeprägt
14
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Länderanalyse Polen
9. März 2016
Logistikstandorte in Polen (Q4/2015)
Standort
Bestand
in Mio. m²
Bestand
in %
Leerstand
in %
Flächenumsatz
2015 (netto)
1.000 m²
Miete (nominal)
EUR/m² p.M.
Miete (effektiv)
EUR/m² p.M.
Warschau (Zone 1)
0,60
6
10,4
42
4,1 -5,3*
3,5 - 4,8*
Warschau (Zone 2)
2,30
24
8,7
245
2,7 - 3,6
2,1 - 2,8
Schlesien (Kattowitz)
1,70
17
7,4
226
2,8 - 3,5
1,9 - 2,7
Posen
1,60
16
1,9
222
2,8 - 3,5
2,1 - 3,0
Zentralpolen (Lodz)
1,30
13
4,6
318
3,4-4,3*/ 2,6-3,2
2,7-3,7*/ 2,1-2,8
Breslau
1,30
13
5,8
120
3,5-4,0*/ 3,0-3,6
2,8-3,4*/ 2,3-3,1
Tri-City
0,30
3
12,3
40
3,0 - 3,3
2,5 - 2,9
Krakau
0,21
2
0,8
53
3,8 - 4,5
2,8 - 3,4
Stettin
0,14
1
5,8
87
3,0 - 3,8
2,6 - 3,4
Rzeszow
0,13
1
0
53
3,4 - 4,0
2,6 - 3,1
Lublin
0,07
1
4,7
26
3,2 - 3,5
2,6 - 3,2
Quelle: JLL, PMA, DekaBank; *Small Business Units
Logistikregionen Polen
Durch den Aufholprozess in den übrigen Regionen entfallen mittlerweile 70% des Flächenbestandes auf Standorte
außerhalb von Warschau. Die Regionen mit guter Verkehrsanbindung und einem großen Einzugs- und Versorgungsgebiet weisen die dynamischste Entwicklung auf. Die
Standorte konzentrieren sich an zwei Ost-West-Achsen
und einem Nord-Süd-Korridor. Zum südpolnischen Korridor
gehören Schlesien mit Kattowitz und Breslau sowie der
deutlich kleinere Markt Krakau, der vor allem der regionalen Versorgung der Bevölkerung dient. An der Verkehrsachse Berlin-Warschau, dem zentralpolnischen Korridor,
befinden sich die Standorte Posen und Lodz. Die Nord-SüdAchse verbindet Kattowitz über Lodz mit der Region Danzig-Gdynia-Sopot (Tri-City). Diese gehört mit ihren beiden
großen Seehäfen zu den jüngeren Logistikstandorten. Das
Tiefwasserterminal in Danzig entwickelt sich zu einem
neuen Drehkreuz für den Containertransport in der Ostsee
und nach Übersee. Durch den Ausbau der ZubringerInfrastruktur im Hinterland dürfte in Zukunft mehr Fracht in
Danzig direkt ankommen, die bisher noch über Hamburg
oder Rotterdam abgewickelt wird. Daher sollte sich der
Bedarf für Logistikflächen in der Region Tri-City erhöhen.
Zu den kleineren Hubs mit Wachstumspotenzial gehören
außerdem noch der Ostseehafen Stettin, Bromberg und
Thorn in Zentralpolen sowie Rzeszow und Lublin in Ostpolen.
Der Flächenumsatz für Logistikflächen belief sich 2015 auf
2,2 Mio. m². Ohne Mietvertragsverlängerungen lag das
Ergebnis bei 1,5 Mio. m². Damit wurde fast wieder der
bisher höchste Nettowert von 2009 erreicht. 22% des
Flächenumsatzes entfielen auf die Region Zentralpolen,
20% auf Warschau und jeweils 15% auf Schlesien und
Posen. Unter den Branchen generierten Logistikdienstleister
mit 29% die höchste Nachfrage, gefolgt vom Einzelhandel
mit 23% sowie Leichtindustrie und Automobilindustrie mit
jeweils 11%.
15
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Logistikmärkte auf einen Blick
Logistik: Angebot und Nachfrage
Tm²
2.000
■ Ausbau der Verkehrswege führt zu anhaltendem
Bedeutungsgewinn regionaler Logistikmärkte
■ Sehr hohe Nachfrage 2015 erreicht fast wieder Niveau
von 2008
■ Landesweite Leerstandsquote auf dem niedrigsten
Stand seit 2004
■ Zunahme des spekulativen Neubauvolumens
■ Vereinzelte Mietrückgänge 2015
■ Mietausblick 2016 stabil
1.500
1.000
500
Flächenumsatz (netto)
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
Fertigstellung
Quelle: JLL, DekaBank
6. Investmentmärkte
Die landesweite Leerstandsquote lag Ende 2015 bei 6,2%
und hat den niedrigsten Wert seit 2004 erreicht. Unter den
Regionen verzeichneten Posen und Krakau den geringsten
Leerstand, gefolgt von Zentralpolen. Das Neubauvolumen
blieb 2015 mit knapp 1 Mio. m² nur geringfügig unter
dem Ergebnis des Vorjahres, in dem u.a. drei Logistikzentren von Amazon mit jeweils 123.000 m² fertig gestellt
worden waren. 2015 entfielen 28% des Neubauvolumens
auf die Region Posen und jeweils 14% auf Schlesien und
Nordpolen. Der geringe Leerstand hat zu einem Anstieg
der spekulativen Bautätigkeit geführt. Ende 2015 befanden
sich 0,8 Mio. m² in Bau mit Schwerpunkten in Warschau,
Posen und Schlesien, davon 35% spekulativ.
Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien
betrug 2015 rund 4,1 Mrd. EUR und erreichte damit den
höchsten Wert seit 2006. Gegenüber dem Vorjahr ergab
sich ein Zuwachs von 28%. Polen generierte damit knapp
die Hälfte des gesamten Investmentvolumens in Osteuropa
(ohne Russland). Zahlreiche Abschlüsse über mehr 100
Mio. EUR sowie Portfolio-Deals führten dazu, dass die
durchschnittliche Losgröße über alle Transaktionen bei
knapp 60 Mio. EUR lag. 89% des investierten Kapitals
stammten aus dem Ausland, vor allem aus den USA und
Deutschland mit 36% bzw. 27% des Gesamtvolumens.
Einheimische Investoren hatten wie in den Vorjahren nur
einen kleinen Marktanteil. Die Spitzenrenditen gaben in
allen Marktsegmenten nach. Wir erwarten im laufenden
Jahr weitere Renditerückgänge. Sollten gesetzliche Änderungen jedoch das Vertrauen ausländischer Investoren in
den Markt erschüttern, dürfte es parallel zu den höheren
Risikoprämien für Staatsanleihen in allen Segmenten des
Immobilienmarktes zu Renditeanstiegen kommen.
Die Mieten für Logistikflächen sind von einer Reihe von
Faktoren abhängig, z.B. Lage, Objekttyp, Länge des Mietvertrags, Größe, Technik und nicht zuletzt vom Angebot
eines Standorts bzw. einer Region. Kleinere Objekte in
Stadtnähe mit nennenswertem Büroanteil weisen aufgrund
der höheren Bau- und Grundstückskosten deutlich höhere
Mieten auf als großflächige Liegenschaften an der Peripherie bzw. im ländlichen Raum. Einen ausgeprägten Markt
für „Small Business Units“ gibt es bisher nur in Warschau
Zone 1, Zentralpolen und Breslau. Das nominale Mietniveau blieb 2015 in Warschau, Zentralpolen und Breslau
unverändert, Mietrückgänge gab es in Schlesien, Posen
und Tri-City. Am teuersten sind Logistikflächen in der Warschauer Zone 1 und Krakau. Wir erwarten bis Ende 2016
überwiegend stabile Mieten und danach leichte Anstiege.
Transaktionsvolumen Polen
Mio. EUR
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
Quelle: JLL, DekaBank
16
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
Makro Research
Länderanalyse Polen
9. März 2016
Auf Büroimmobilien entfielen 28% des gesamten Transaktionsvolumens 2015 bzw. 1,2 Mrd. EUR. Davon entfielen
61% auf die Regionalzentren und 39% auf Warschau.
Erstmals wurde in den Regionalzentren insgesamt eine
höhere Summe investiert als in der Hauptstadt. Dies unterstreicht die inzwischen gestiegene Attraktivität und höhere
Liquidität der Sekundärstandorte. Zu den größten Abschlüssen gehörten „Dominikanski“ in Breslau (117 Mio.
EUR), „Green Horizon“ in Lodz (65 Mio. EUR) und „Silesia
Business Park A&B” in Kattowitz (55 Mio. EUR).
Seit 2012 bewegt sich das Investmentvolumen für Logistikimmobilien mit durchschnittlich knapp 600 Mio. EUR
auf einem deutlich höheren Niveau als in den Jahren davor.
Mit ca. 475 Mio. EUR verzeichneten Logistikimmobilien
2015 einen Anteil von 12% am gesamten Transaktionsvolumen. Ausschlaggebend waren dabei vor allem Portfolios,
die im Vergleich zum Vorjahr jedoch eine geringere Durchschnittsgröße erreichten. Etwa 57% des Logistikbestandes
befand sich Ende 2015 im Besitz der fünf großen Projektentwickler Prologis, SEGRO, Blackstone/Logicor, Goodman
und Panattoni. Die Spitzenrendite reduzierte sich 2015 in
Warschau und den Regionalzentren um 65 Basispunkte.
Objekte mit langen Mietverträgen und sehr hoher Qualität
wurden bereits zu Renditen unter 6% gehandelt.
Die Spitzenrendite in Warschau verminderte sich 2015 um
50 Basispunkte auf 5,75% brutto bzw. 5,3% netto. Der
Rendite-Abstand zwischen City und dezentralen Lagen
betrug zwischen 100 und 150 Basispunkten. Der RenditeAbstand zwischen Warschau und den wichtigsten Regionalmärkten Krakau, Breslau, Danzig und Posen hat sich
zwar vermindert, ist aber mit 75 bis 150 Basispunkten nach
wie vor signifikant. Der Gesamtertrag in Warschau belief
sich 2015 auf 4,1%. Für den Zeitraum 2016 bis 2020
prognostizieren wir einen durchschnittlichen Gesamtertrag
von 1,7% pro Jahr.
Der Markt für Hotelimmobilien ist noch immer vergleichsweise klein und bisher überwiegend auf Warschau und
Krakau begrenzt. 2015 wurden ca. 150 Mio. EUR investiert, darunter das Radisson Blue in Breslau und das Andels
in Lodz. Durch die Erweiterung des Angebots in Warschau
und den Regionalzentren dürfte das Land künftig mehr in
den Fokus von internationalen Investoren geraten. Die
Rendite für Top-Objekte im Vier- bis Fünf-Sterne-Segment
blieb 2015 unverändert.
55% des Transaktionsvolumens im vergangenen Jahr generierten Einzelhandelsimmobilien. Verkauft wurden u.a.
die Shopping-Center „Riviera“ in Gdingen (Tri-City) (291
Mio. EUR), „Stary Browar“ in Posen (290 Mio. EUR) und
„Bonarka“ in Krakau als Teil des TriGranit-Portfolios. Das
Interesse an gut positionierten Shopping-Centern richtete
sich jedoch auch auf kleinere Großstädte und Mittelstädte.
Dies belegen Akquisitionen in Bielsko-Biala („Galeria Sfera“, 203 Mio. EUR) und Oppeln („Karolinka“, 145 Mio.
EUR). Die Spitzenrendite für Einkaufszentren hat sich 2015
um 50 Basispunkte vermindert, bei Fachmärkten und
Fachmarktzentren blieb sie unverändert. In den 1a-Lagen
der Innenstädte war das Renditeniveau deutlich höher, hier
gab es nur in Warschau einen Renditerückgang.
Investmentmärkte auf einen Blick
■ Transaktionsvolumen erreicht mit 4,1 Mrd. EUR den
höchsten Wert seit 2006
■ 55% entfielen auf Einzelhandel, 28% auf Büro und
12% auf Logistik
■ Deutliche Renditerückgänge in allen Marktsegmenten
■ Unter Beibehaltung der bisherigen Investmentbedin-
gungen werden 2016 weitere Renditerückgänge erwartet
■ Gesetzliche Änderungen könnten zu einem Vertrauensverlust ausländischer Investoren führen, was parallel zu den höheren Risikoprämien für Staatsanleihen in
allen Segmenten des Immobilienmarktes Renditeanstiege bewirken dürfte
Spitzenrenditen (brutto) in %
Q4
2015
Q4
2014
Q4
2009
Tief
2007
Büro Warschau
5,75
6,25
7,25
5,25
Büro Krakau
6,75
7,50
8,00
6,25
Büro Breslau
6,50
7,50
8,00
6,00
Büro Posen
7,25
7,75
8,50
6,25
EH 1a-Lage Warschau
7,00
7,50
9,25
7,50
EH 1a-Lage Krakau
8,00
8,00
9,50
7,75
Shopping-Center
5,00
5,50
7,00
5,50
Fachmarktzentren
7,50
7,50
8,25
6,25
Logistik
6,35
7,00
8,75
6,50
Hotel Warschau*
6,00
6,00
k.A.
k.A.
Quelle: CBRE, Cushman & Wakefield, JLL, PMA, DekaBank
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a
Makro Research
Länderanalyse Polen
9. März 2016
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Immobilienmärkte
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Tel.: (069) 7147-3850
andreas.wellstein@deka.de
Volkswirtschaft
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daria.orlova@deka.de
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