Immobilienmärkte in Europa und den USA

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apoFokus
apoResearch Anlageinformation
Verzockt, verbaut, verloren …?
> Südeuropa – Dramatische Situation bei spanischen Wohnimmobilien
> Nord- und Mitteleuropa – Stabilität trotz nachlassender Konjunkturdynamik
> USA – Vorreiter bei der Überwindung der Immobilienkrise?
Ausgabe 1│2013
apoFokus
Titelfoto: getty images
Die Deutsche Apotheker- und Ärztebank eG, Düsseldorf, unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Bonn/Frankfurt.
Die in diesem apoFokus enthaltenen Informationen stellen keine Anlageberatung dar. Sie zielen nicht auf das individuelle
Anlageprofil des Empfängers ab, sondern enthalten allgemeine Informationen, die eine selbstständige Anlageentscheidung
erleichtern sollen. Mit dem apoFokus ist keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf verbunden.
Der apoFokus beruht auf von uns nicht überprüfbaren, allgemein zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Die
vorliegende Publikation gibt unsere unverbindliche Auffassung über den Markt und die Produkte zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses wieder. Die Inhalte sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung/Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann im Einzelfall aber nicht übernommen werden.
Nachdruck nur mit Genehmigung der Deutschen Apotheker- und Ärztebank.
2
Inhalt
Einleitung
4
Immobilienmarkt in Südeuropa – Spanien
6
Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa
13
Immobilienmarkt USA
35
Zusammenfassung/Fazit
45
3
apoFokus
Einleitung
Einleitung
Immobilien als beliebte
Assetklasse
Fokussierung auf bestimmte
Immobilienmärkte …
… und Unterscheidung nach
Nutzungsarten
Spanien als südeuropäisches
Land, Nord-/Mitteleuropa und
die USA
Keine Betrachtung der
„Mikrolagen“
Immobilien bilden eine Assetklasse, die aktuell eine der beliebtesten ist. Die
nach wie vor und wahrscheinlich auch weiterhin spürbaren Folgen der Finanzund Staatsschuldenkrise, historisch niedrige Zinsen sowie zum Teil auch die
Angst vor Inflation und/oder einem Auseinanderfallen des Euro-Währungsraumes haben den Blick der Anleger wieder auf Immobilien gelenkt. Besonders der Sektor Wohnen erfreut sich großer Beliebtheit. Zu hinterfragen ist, ob
sich diese allgemeine Entwicklung in den nächsten Jahren fortsetzen wird.
Dieser apoFokus stellt im Folgenden auf die Gegebenheiten an den Immobilienmärkten oder, präziser ausgedrückt, an den jeweiligen geografischen
Teilmärkten ab. (Beide Begriffe werden aufgrund einer besseren Lesbarkeit im
Folgenden synonym verwendet.) Aufgrund der Komplexität des Themas
musste eine Beschränkung auf einzelne Regionen/Länder Europas und die
USA erfolgen. Es werden sowohl die Entwicklungen des letzten Jahres, die
aktuelle Lage und auch die zukünftigen Chancen vorgestellt und miteinander
verglichen.
Dabei ist vor allem eine Unterscheidung hinsichtlich der Nutzungsarten notwendig. Denn DEN Immobilienmarkt gibt es nicht. Ein prosperierender Standort aus Sicht des Einzelhandels muss nicht zwangsläufig eine gute Lage für
Büroimmobilien darstellen und vice versa.
Aufgrund der aktuellen ökonomischen Situation in Europa ist eine Darstellung
der Situation auf den jeweiligen Immobilienteilmärkten in den südlichen Ländern unseres Kontinents interessant. Jedoch war es anhand der verfügbaren
Datenlage nur sinnvoll, auf Spanien näher einzugehen. Nach Möglichkeit erfolgt eine Darstellung im Hinblick auf die unterschiedlichen hauptsächlichen
Nutzungsarten (Büro, Handel, Logistik, Wohnen). Gleiches gilt für ausgewählte
Länder in Nord- und Mitteleuropa. Ein jeweils kurzes Fazit bzw. ein Ausblick
verdeutlichen die zukünftigen Chancen der einzelnen Märkte.
Aus Platzgründen kann in diesem apoFokus nur begrenzt auf die „Mikrolagen“
eingegangen werden. So beziehen sich bspw. Aussagen zum Büroimmobilienmarkt in Deutschland meistens auf sieben große Metropolregionen.
Einen guten Überblick über die Lage an den gewerblichen Immobilienmärkten
geben die Immobilienuhren von Jones Lang LaSalle.
4
Einleitung
Jones Lang LaSalle-Immobilienuhr für Büromieten Q2/2012
Amsterdam, Zürich
Paris CBD, Genf
London City, London West End
Helsinki, Oslo, Stuttgart
Berlin, Düsseldorf,
Moskau, Warschau
Kopenhagen, Hamburg,
Stockholm, Lyon
Köln
München
Verlangsamtes
Mietpreiswachstum
Beschleunigter
Mietpreisrückgang
Beschleunigtes
Mietpreiswachstum
Verlangsamter
Mietpreisrückgang
Athen
Luxemburg
Lissabon, Madrid
Barcelona, Budapest, Brüssel
Dublin
Bukarest, Edinburgh, Frankfurt,
Istanbul, Kiew, Prag, Mailand, Rom
St. Petersburg
Manchester
Quelle: Jones Lang LaSalle, Juli 2012
Absolut betrachtet befinden sich Märkte wie Athen, Lissabon, Rom, Madrid
usw. in einer Phase des verlangsamten Mietpreisrückgangs innerhalb des
Immobilienzyklusses. Die Aussagekraft der Erkenntnisse steigt durch enen
Vergleich im Zeitablauf.
Jones Lang LaSalle-Immobilienuhr für Büromieten Q3/2012
Amsterdam, Genf
Zürich
Paris CBD, London West End
Helsinki, London City
Oslo, Stuttgart
Berlin, Köln, Lyon
Warschau
Düsseldorf, Moskau, Stockholm
Hamburg
Kopenhagen
München
Luxemburg
St. Petersburg
Manchester
Mailand
Verlangsamtes
Mietpreiswachstum
Beschleunigter
Mietpreisrückgang
Beschleunigtes
Mietpreiswachstum
Verlangsamter
Mietpreisrückgang
Athen
Lissabon, Rom
Budapest, Madrid
Barcelona, Brüssel, Dublin
Bukarest, Edinburgh, Frankfurt,
Istanbul, Kiew, Prag
Quelle: Jones Lang LaSalle, Oktober 2012
Es ist ersichtlich, dass die Positionen der oben genannten Märkte bis auf wenige Ausnahmen konstant blieben. Dies ist ein Zeichen dafür, dass sich bspw.
die Lage in Athen in den letzten drei Monaten kaum verändert hat.
5
apoFokus
Bis Ende Oktober 2012 haben 8 der insgesamt 18 autonomen spanischen
Gebietskörperschaften und Städte Hilfskredite in Höhe von 16,2 Mrd. Euro
bei der spanischen Zentralregierung beantragt. Damit sollen die Auswirkungen einer entweder drohenden oder bereits vorliegenden Insolvenz gemildert
werden. Obwohl die Details erst viel später oder – aufgrund mangelnder Daten – unter Umständen nie genau quantifizierbar sein werden, ist von einer
negativen Beeinflussung des Immobilienmarktes über alle Nutzungsarten hinweg auszugehen.
Büroimmobilien
Die beiden wichtigsten lokalen Märkte in Spanien sind Madrid und Barcelona.
Mietmarkt
Madrid
Jones Lang LaSalle berichtet, dass die Spitzenmiete in der spanischen Hauptstadt im dritten Quartal 2012 im Vergleich zum zweiten Quartal desselben
Jahres um 2 % gefallen ist. Der Mietrückgang liegt in den sehr wenigen Transaktionen und in einem hohen Angebot an vermietbaren Flächen begründet.
Gelegentliche Flächenumsätze fanden aufgrund der gestiegenen Nachfrage
jedoch zu sehr hohen Preisen statt.
Genau wie in den Vorquartalen blieb das tiefe Mietpreisniveau in den B-Lagen
stabil, während Peripherie-Standorte aufgrund eines hohen Angebotes von
einem Mietrückgang um 4,2 % gekennzeichnet waren.
Diese Angaben decken sich mit denen der IVG. Nach deren Erkenntnissen
beträgt die monatliche Spitzenmiete in Madrid rund 25 Euro/qm. Im Quartalsvergleich bedeutet dies ein Rückgang von 1 %. Bezogen auf den Vorjahreszeitraum sank die Spitzenmiete um 4,8 %.
Die Leerstandsrate stieg im dritten Quartal 2012 von 11,2 % auf 11,4 %. Gegenüber den 13,4 % Ende 2011 ist dies als Fortschritt zu sehen. Die Verfügbarkeit von hochwertigen Bürogebäuden ist über alle Teillagen relativ stabil
geblieben.
In Madrid wurden im dritten Quartal 2012 lediglich 61.000 qm Fläche in der
Innenstadt neu vermietet. Das niedrige Niveau des Flächenumsatzes bleibt
damit erhalten.
6
Spitzenmieten in Madrid und Barcelona
50 €
40 €
30 €
20 €
10 €
0€
2000
2002
Madrid
2004
2006
2008
2010
2012
Barcelona
Quelle: Jones Lang LaSalle, Office Market Report 3. Quartal 2012
Barcelona
In Barcelona blieb das Mietniveau im dritten Quartal 2012 stabil. Die höchste
Miete für Büroflächen in der katalanischen Provinzhauptstadt ist mit 18 Euro/qm im Viertel Paseo de Gracia zu zahlen.
Der Leerstand in Barcelona ist nur sehr geringfügig auf knapp 14 % gestiegen.
Es wurden keine neuen Flächen angeboten. Weiterhin ist auch nicht mit der
Vermietung neuer Flächen zu rechnen. Das spekulative Angebot an Büros wird
sich in diesem Jahr um ungefähr 66.000 qm erhöhen.
Der Flächenumsatz in Barcelona (City-Lage) ist im dritten Quartal 2012 um
62.000 qm gestiegen. Dies entspricht einer beachtlichen Steigerungsrate von
45 % im Vergleich zum zweiten Quartal des letzten Jahres. Jedoch ist bei diesem Vergleich zu beachten, dass das zweite Quartal 2012 die geringsten
Vermietungen (mit gerade einmal 9.300 qm) seit 2003 aufwies. Erwähnenswert ist jedoch eine Anomalie: Der Flächenumsatz in den peripheren Gebieten
der Stadt stieg deutlich mehr als im Central Business District: 8.500 qm im
dritten Quartal 2012 entsprechen im Vergleich zu den 2.800 qm im zweiten
Quartal desselben Jahres einer Steigerung von 200 %.
Fazit/Ausblick
Wir gehen davon aus, dass die Mieten in Madrid auch zukünftig weiter fallen
werden. Die Leerstandsrate der Hauptstadt sollte auf dem Niveau des dritten
Quartals 2012 verharren, ebenso wie das Angebot an Büroimmobilien. Für
Büroimmobilien in Madrid ist nicht vor Ende 2013/Anfang 2014 mit einem
spürbaren Leerstandsabbau zu rechnen. Gleiches gilt auch für Barcelona.
7
apoFokus
Investmentmarkt
Im Einklang mit der ökonomischen Entwicklung in Spanien sowie der horrenden Arbeitslosigkeit sinken die Investitionen in gewerblich genutzte Immobilien, besonders in Bürogebäude. Die Risikoaversion der Investoren ist gewachsen.
Madrid
Dies lässt sich an den Investitionen in Madrid gut ablesen. Gemäß den Angaben der IVG sank das Investitionsvolumen von 137 Mio. Euro im zweiten
Quartal 2012 auf nur noch 32 Mio. Euro im dritten Quartal des letzten Jahres.
Die erzielbare Spitzenrendite in Höhe von 6,25 % im zweiten Quartal 2012 ist
im dritten Quartal 2012 in etwa gleich geblieben.
Gemäß den Angaben von Jones Lang LaSalle waren im dritten Quartal 2012
keine Transaktionen (Käufe oder Verkäufe) am Investmentmarkt in Barcelona
zu verzeichnen.
Fazit/Ausblick
Von zeitnahen Investitionen in spanische Büroimmobilien sollte derzeit noch
immer abgeraten werden. Auch wenn die gewerbliche Nutzung nur bedingt
mit denen des Wohnimmobilienmarktes vergleichbar ist, kommt man dennoch
zum selben Schluss: Preissenkungen werden weiter zu beobachten sein. Der
Boden scheint noch nicht erreicht.
Wohnimmobilien
Der spanische Wohnimmobilienmarkt ist seit der Wirtschafts- und Finanzkrise
von schweren Verwerfungen und Preisrückgängen geprägt. Die Preise für
Häuser und Wohnungen fielen im Durchschnitt um 35 %. Die hohe Arbeitslosigkeit, besonders unter den Jugendlichen, vor allem aber das Handeln der
Banken, bedingen einerseits nicht ordnungsgemäße Rückzahlungen der Darlehen. Andererseits bleiben Mieter und Käufer für den spekulativ errichteten
Immobilienbestand aus. Dies führt zum Teil zu absurden Situationen und
Handlungen. Auch die zum Teil schon zwangsvereinten spanischen Sparkassen (Cajas de Ahorro) spielen dabei eine unrühmliche Rolle.
Mietmarkt
„Geisterstädte“ – nicht fertig
gestellte Häuser und
Wohnungen
8
In den diversen Medien ist immer wieder von so genannten „Geisterstädten“
die Rede: (Teilweise) fertig gestellte Siedlungen mit Häusern und Wohnungen,
die nur wenige Mieter fanden. Die Mieten für solche Gegenden waren in den
letzten drei Jahren von einem steilen Sinkflug gekennzeichnet. Betrug die
durchschnittlich zu erzielende Monatsmiete im Jahr 2010 bspw. noch 750
Euro, so sind in diesem Jahr nur noch 500 Euro zu zahlen (-33 %). Für 2013
wird für Neuvermietungen in diesen Siedlungen ausgehend von dem 2012er
Niveau nochmals mit einem Rückgang auf dann rund 350 Euro (-28 %) gerechnet.
Doch auch abseits der „Geisterstädte“ sieht die Lage nicht viel besser aus.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Mieten im Jahres- und
Monatsverlauf. Der höchste Verfall der Miete im Jahresverlauf war im zweiten
Quartal 2012 festzustellen. Gegen Ende des Jahres 2012 haben sich die Verringerungen gemildert. Im Monatsvergleich jedoch nehmen die Rückgänge der
absoluten Miethöhe zu.
Veränderung der durchschnittlichen Monatsmiete pro Quadratmeter für Häuser im
Jahresverlauf 2012
09/2012 08/2012 07/2012 06/2012 05/2012 04/2012 03/2012 02/2012 01/2012
7,41
7,47
7,56
7,49
7,50
7,53
7,55
7,56
7,59
YoY %
-3,40 %
-2,10 %
-3,10 %
-5,20 %
-4,50 %
-4,70 %
-3,20 %
-5,20 %
-5,30 %
MoM %
-0,80 %
-1,10 %
0,80 %
-0,10 %
-0,40 %
-0,30 %
-0,20 %
-0,30 %
0,20 %
Mietpreis
Quelle: Bloomberg, 18.10.2012
Fazit/Ausblick
Spanien ist in Bezug auf Wohnimmobilien ein „eigentümergeprägtes Land“.
Mehr als 50 % aller Bewohner leben in den eigenen vier Wänden. Der Mietpreisverfall zeigt die überaus schwierige Situation des spanischen Wohnimmobilienmarktes. Seriöse Prognosen über das zukünftige Mietpreisniveau sind
nicht erstellbar. Es ist zwar davon auszugehen, dass die Anzahl ehemaliger
Besitzer einer zwangsverwerteten Immobilie, die zukünftig in einem gemieteten Objekt leben müssen, nicht die Größenordnungen wie in den USA erreichen wird. Dennoch wird der Mietmarkt für spanische Wohnimmobilien auch
in Zukunft eine höhere Bedeutung haben als vor der Finanz- und Staatsschuldenkrise.
Investmentmarkt
Hoher Leerstand
Rund eine Million leer stehende Eigenheime und Wohnungen sind derzeit in
Spanien vorzufinden. Dies korrespondiert mit Angaben diverser Nachrichtenagenturen, dass bspw. ab Dezember 2011 rund 25 % weniger Wohnimmobilien verkauft worden sind als im Jahr zuvor.
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apoFokus
Geplatzte Blase – Hausverkäufe in Spanien
100
75
50
25
0
2007
2008
Bestand
2009
2010
2011
Neubauten
Quelle: Wall Street Journal 2012
Die Summe der durch Banken vergebenen Hypothekenkredite ist enorm. Gemäß der Zeitung „El pais“ gehen seriöse Schätzungen von Werten in Größenordnungen um die 170 Mrd. bis 210 Mrd. Euro aus. Doch die meisten Kreditinstitute bleiben auf ihren Forderungen sitzen. Rund 40 % dieser Darlehen
sollen zumindest zweifelhaft sein. Allein von 2008 bis 2011 mussten die spanischen Banken und Sparkassen 66 Mrd. Euro für risikobehaftete ImmobilienDarlehen zurückstellen.
Zwangsvollstreckungen mit
fatalen Folgen
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Viele Spanier können ihre Hypotheken nicht zurückzahlen. Dies führt letztlich
zu Zwangsversteigerungen bzw. vorherigen Zwangsräumungen. Von 2008 bis
Oktober 2012 summierte sich die Anzahl der Räumungen auf über 300.000
Objekte. Ab dem dritten Quartal 2011 erhöhte sich die Zahl deutlich. Allein in
diesem Zeitraum wurden mehr als 10.000 Zwangsvollstreckungen registriert.
In den ersten drei Quartalen 2011 waren 43.000 Zwangsräumungen zu verzeichnen. Im zweiten Quartal 2012 erhöhte sich die Anzahl auf 19.000. Seit
Oktober 2012 wurden die Zwangsräumungen zum Politikum. Landesweit kam
es zu mehreren Todesfällen durch Suizid aufgrund von Zahlungsunfähigkeit.
Die Banken sind dazu angehalten, möglichst „flexible Lösungen“ bzw. Alternativen zu suchen. Laufzeitverlängerungen auf teilweise bis zu 40 Jahren und
Zinsobergrenzen (Caps) sind im Gespräch. Einige spanische Banken haben
sich „freiwillig“ dazu bekannt, Zwangsräumungen für die nächsten zwei Jahre
zu stoppen, wenn sich der Eigentümer in einer „extremen finanziellen Notsituation“ befindet. Dies vor allem auch vor dem Hintergrund, dass die zwangsgeräumten Objekte oft unverkäuflich sind, da die Angst vor noch weiter sinkenden Preisen die Nachfrage hemmt. Das eigentliche Ziel der Banken, die
Immobilie zu verwerten, würde somit nur in wenigen Fällen erreicht.
Leer stehende Investitionsruinen als Standard in den
Vororten der Metropolen und in
vielen Provinzen
Seit dem Kollaps am spanischen Wohnimmobilienmarkt ähneln sich viele Landesteile und Vororte der größeren Städte. Das Land ist praktisch durchzogen
von Investitionsruinen an leeren Siedlungen und Häusern bzw. halbfertigen
Anlagen. Was einmal als aufstrebender Teil einer Provinz oder als schicker
Vorort einer größeren Stadt gedacht und konzipiert war, ist heutzutage meistens eine Geisterstadt, der auch der bauliche Verfall droht. Besonders dramatisch ist die Lage in den Provinzen, die bereits „offiziell“ ihre Zahlungsunfähigkeit bestätigt haben und Hilfe der Landesregierung bekommen.
Verschärft wird die Lage dadurch, dass die spanische Regierung neue Vorschriften zur „Absicherung“ der Risiken in den Bankbilanzen erlassen hat. Die
betroffenen Banken versuchen, die Unterlegung der Risiken mit (teurem und
vor allem nicht vorhandenem) Eigenkapital zu vermeiden, indem die Immobilien zu „Ausverkaufspreisen“ losgeschlagen werden sollen. Dabei muss bedacht werden, dass die Preise für Wohnungen und Häuser seit 2008 bereits
durchschnittlich um 22 % gefallen sind.
Teilweise groteske
Vorgehensweisen und
Lösungsmöglichkeiten
Wie schwer die Lage noch Anfang des Jahres 2012 war, zeigt der Sachverhalt,
dass Bauträger und Banken jedoch nicht nur auf leer stehenden Objekten,
sondern auch auf unbebautem Bauland sitzen bleiben. Um Verluste aus Abschreibungen zu vermeiden, einen Eigenkapitalbedarf zu vertuschen und
eventuelle Zwangsfusionen oder andere geschäftliche Nachteile zu umgehen,
wird das unbebaute Land seitens der Banken teilweise „in nachfragestarken
Regionen wie der Innenstadt von Madrid“ weiter mit Wohnungen und Häusern
bebaut. Dies soll den Wert der brach liegenden Flächen steigern. Vorvermietungen bzw. im Voraus verkaufte Objekte gibt es dabei kaum, so dass das
spekulative Angebot nochmals ausgeweitet wird. Dies führt schließlich zu einem weiteren Preisverfall aller am Markt befindlichen Objekte, der den
„Schweinezyklus“ aus erhöhtem Abschreibungsbedarf und fallenden Preisen
künstlich, aber eben auch „absichtlich“ weiter anheizt. Zusätzlich kompliziert
wird die Lage – nicht nur die der spanischen Banken und Sparkassen – dadurch, dass die Bauträger und Bauunternehmen selbst kein Kapital haben. Die
Baumaßnahmen werden wiederum auf Kredit finanziert. Die ordnungsgemäße
Rückführung dieser neuen Darlehen ist ebenfalls ungewiss. Die „faulen“ Kredite werden eher noch größer.
Fraglich ist auch, woher sich Käufer für die leer stehenden Objekte finden lassen. Die Eigentumsquote in Spanien beträgt ca. 50 %. Und viele der restlichen
„Einheimischen“ haben aufgrund von Arbeitslosigkeit bzw. bereits eingegangener Hypotheken schlicht kein Geld, sich (neuen) Wohnraum zu kaufen.
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apoFokus
Die Suche nach ausländischen Investoren, besonders aus den europäischen
Ländern wie z. B. Deutschland, den Niederlanden, Großbritannien und Schweden, ist daher ein weiterer verzweifelter Versuch, die Verluste zu begrenzen.
Was für Ferienimmobilien unter gewissen Umständen noch Sinn macht, erscheint für Wohnimmobilien abseits der spanischen Touristengegenden eher
als der berühmte „Tropfen auf den heißen Stein“. Hinzu kommt: Was Anfang
2011, als die ausländischen Investitionen um 32 % gestiegen sind, noch funktionierte, ist seit der Verschärfung der Euro-Krise im Herbst 2011 obsolet.
Allein im dritten Quartal 2011 fielen die Hausverkäufe um 34 %.
Das diese „Maßnahmen“ eher wirkungslos blieben, wird durch den Betrag von
rund 40 Mrd. Euro deutlich, den die spanischen Banken über einen im Umfang
bis zu 100 Mrd. Euro dotierten „Rettungsschirm“ der EU erhalten werden.
Die folgende Tabelle gibt die Entwicklung der spanischen Hauspreise in Bezug
auf das entsprechende Vorjahresquartal wieder. Es ist zum einen ersichtlich,
dass die Erosion der Preise anscheinend noch immer keinen Boden gefunden
hat. Zum anderen ist der Preisverfall in den Gebietskörperschaften, die staatliche Hilfskredite beantragt haben, oft größer als in den restlichen Regionen.
Regionale Entwicklung der Hauspreise in Spanien
Land/Region
Spain
Q3/2012 Q2/2012 Q1/ 2012 Q4/2011 Q3/2011 Q2/2011 Q2/2012
-9,30 %
-8,30 %
-7,30 %
-6,80 %
-5,50 %
-5,10 %
-4,60 %
Andalucia
-10,40 %
-10,80 %
-9,20 %
-7,80 %
-5,60 %
-4,40 %
-4,70 %
Aragon
-11,10 %
-8,90 %
-10,10 %
-10,40 %
-8,40 %
-7,00 %
-2,60 %
Asturias
-5,10 %
-6,00 %
-1,90 %
-2,70 %
-0,70 %
-1,40 %
-4,00 %
Baleares
-7,60 %
-7,10 %
-7,30 %
-6,70 %
-4,30 %
-4,50 %
-3,70 %
Canarias
-11,10 %
-6,80 %
-5,50 %
-7,50 %
-3,40 %
-4,10 %
-3,10 %
Cantabria
-6,00 %
-0,60 %
-0,30 %
-3,30 %
-1,10 %
-3,60 %
-6,80 %
Castilla y Leon
-6,10 %
-6,20 %
-6,80 %
-6,30 %
-6,00 %
-5,70 %
-5,00 %
Castilla-La Mancha
-9,70 %
-7,30 %
-6,70 %
-5,50 %
-5,80 %
-6,60 %
-2,60 %
Cataluna
-10,90 %
-10,80 %
-8,40 %
-7,70 %
-6,50 %
-5,40 %
-4,50 %
Com. Valenciana
-10,80 %
-8,40 %
-7,60 %
-6,80 %
-5,00 %
-7,30 %
-5,90 %
Extremadura
-11,70 %
-6,70 %
-5,30 %
-2,10 %
0,50 %
-4,00 %
1,80 %
-9,40 %
-7,10 %
-6,80 %
-6,40 %
-2,80 %
-7,70 %
-8,70 %
Galicia
Com. de Madrid
-10,90 %
-9,70 %
-7,50 %
-8,20 %
-8,40 %
-7,70 %
-8,70 %
Murcia
-9,20 %
-5,40 %
-6,30 %
-7,10 %
-7,90 %
-7,90 %
-7,30 %
Navarra
-3,30 %
-5,80 %
-4,50 %
-4,00 %
-6,70 %
-5,20 %
-7,70 %
Pais Vasco
-3,70 %
-2,40 %
-2,00 %
-3,10 %
-0,90 %
-3,80 %
-3,50 %
La Rioja
-5,50 %
-5,60 %
-7,40 %
-7,60 %
-7,20 %
-5,30 %
-2,20 %
Ceuta y Melilla
-1,70 %
-2,00 %
2,30 %
-2,00 %
-0,30 %
-0,40 %
-1,30 %
Quelle: Bloomberg 18.10.2012
12
Fazit/Ausblick
„Der Markt befindet sich nach wie vor im Stillstand.“ lautet die Aussage eines
spanischen Immobilienmaklers. Dies beschreibt die Situation treffend. Denn
im Gegensatz zu anderen Staaten ist im spanischen Markt für Wohnimmobilien noch keine Bodenbildung erkennbar. Die bis vor rund fünf Jahren geltende
spanische Lebensweisheit „La vivienda no baja“ („Immobilien verlieren nicht
an Wert.“) gilt schon lange nicht mehr.
Noch ist nicht abzusehen, wann der Markt sich wieder erholt. Ernst & Young
geht nicht vor 2015 davon aus. Investoren sollten skeptisch bleiben. Die
Preise sinken nur langsam, in Bezug auf die Marktlage zu langsam. Denn viele
der „Vermögenswerte“ sind noch immer zu unrealistischen Preisen bewertet
bzw. werden überteuert angeboten, weil die Besitzer sich weigern, realistische
Nachlässe zu akzeptieren. Weitere Preisrückgänge können nicht ausgeschlossen werden. Prognostiziert werden mitunter sogar Abschläge von 30 % bis
50 % ausgehend vom Niveau Ende 2011. Investments in diesen europäischen
Teilmarkt sind daher nicht anzuraten.
Auch auf den europäischen Märkten für Wohnimmobilien ist eine Differenzierung zwischen Deutschland, den nordeuropäischen Staaten und „dem Rest“
aufgrund der unterschiedlichen Zyklik sinnvoll.
Bei einem Vergleich der Situation an den deutschen Immobilienteilmärkten
mit denen der beiden nordeuropäischen Länder Norwegen und Schweden
sollte immer bedacht werden, dass gerade in den Segmenten der gewerblichen Nutzung (alle außer Wohnen) für ausländische Investoren mitunter
„weiche“ Eintrittsbarrieren existieren. Anders ausgedrückt, einheimische Investoren zahlen manchmal eklatant weniger für ein und dieselbe Immobilie als
ein Ausländer.
Deutschland
Investmentmarkt über alle
gewerblichen Nutzungsarten
Das Jahr 2011 bot eine gute Vorlage für die Entwicklung am Investmentmarkt.
Gemäß verschiedener großer, am deutschen Markt vertretener Maklerhäuser
belief sich der Investmentumsatz in 2011 über alle gewerblichen Nutzungsarten hinweg auf ca. 23 Mrd. Euro. Dies entspricht einer Steigerung um ca. 20 %
gegenüber 2010. Die Investments erreichten damit ungefähr das Niveau von
2005.
13
apoFokus
Investitionsvolumen in Deutschland im Jahr 2011 (in Mrd. Euro, alle Nutzungsarten)
Makler
Investitionsvolumen
2011
BNP Paribas Real Estate
23,5
Catella
22,5
Jones Lang LaSalle
23,5
Savills
22,6
Quelle: Platow-Immobilien v. 11.01.2012;
eigene Darstellung
Auch die Preise stiegen. Die Researcher der renommierten Bulwien Gesa AG
ermittelten für 2011 einen Preisanstieg – über alle Nutzungsarten hinweg –
von 3,4 %. Dies war die höchste jährliche Steigerungsrate seit dem Jahr 1993.
Wenig verwunderlich ist der Sachverhalt, dass sich Wohnimmobilien um 4,7 %
verteuerten, der Preisanstieg bei Gewerbeimmobilien hingegen nur 1,6 % betrug.
Nach einem regen ersten Quartal 2012 wurden zwischen April und Juni des
letzten Jahres mit 4,2 Mrd. Euro rund eine Milliarde Euro weniger investiert als
im ersten Quartal 2012. Im ersten Halbjahr 2012 betrugen die gesamten Investitionen 9,4 Mrd. Euro, rund 16 % weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Jones Lang LaSalle berichtete zum dritten Quartal letzten Jahres, dass in Relation zu den ersten beiden Quartalen 2012 eine Dynamisierung festzustellen
war. Es wurden 5,4 Mrd. Euro in gewerblich genutzte Immobilien investiert,
ein Plus von 26 % gegenüber den Monaten April 2012 bis Juni 2012. Für die
ersten neun Monate des letzten Jahres ergibt sich ein Transaktionsvolumen
von rund 14,9 Mrd. Euro. Dies entspricht 14 % weniger als im vergleichbaren
Zeitraum des Jahres 2011.
Das Maklerhaus geht von einer deutlichen Steigerung des Transaktionsvolumens im vierten Quartal 2012 aus. Insgesamt sollte damit ein Investitionsvolumen von 21 Mrd. bis 23 Mrd. Euro für das gesamte Jahr 2012 realistisch
sein.
Büroimmobilien
Im Folgenden wird nur auf die sieben größten deutschen Teilmärkte eingegangen. Zu den so genannten Metropolen im Bereich Büroimmobilien zählen
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
14
MIETMARKT
Im Jahr 2011 sorgte eine gute Nachfrage nach Büroimmobilien für einen hohen Flächenumsatz, sinkende Leerstände und steigende Mieten. Diese positive Entwicklung führte dazu, dass die Spitzenmieten gemäß den Angaben der
DZ-Bank an allen Standorten nach fast zweijähriger sinkender Entwicklung in
2011 wieder um durchschnittlich 2 % gestiegen sind. Ursächlich für die Nachfrage nach Büroflächen war die günstige Entwicklung am Arbeitsmarkt.
Aber auch in Deutschland wachsen die Bäume nicht schneller in den Himmel
als anderswo – das spiegelt auch die derzeitige Lage am Büromarkt wider. Die
Vermietungsleistungen sind im dritten Quartal 2012 zweistellig gesunken.
BNP Real Estate gibt einen Wert von 12,7 % an, gemäß Jones Lang LaSalle
betrug der Rückgang der Mietumsätze sogar 14,4 %. Die Angaben der beiden
Makler zeigen, dass der Umsatz an Mietflächen in den sieben Metropolen in
den ersten neun Monaten des Jahres 2012 rund 2,2 Mio. qm betrug.
Büroflächenumsatz erstes Quartal bis drittes Quartal 2012
JLL
Veränderung
BNPRE
Q1 - 3´12 Veränderung
JLL
Leerstand
BNPRE
Spitzenmiete
Stadt
Q1 - 3´12
Berlin
400.300
-0,5 %
346.000
-11,0 %
8,4 %
22 €/qm
Düsseldorf
235.600
-21,8 %
228.000
-13,0 %
11,3 %
25 €/qm
Frankfurt/Main
316.600
-6,4 %
387.000
-25,8 %
13,1 %
36 €/qm
Hamburg
305.200
-22,5 %
309.000
-19,7 %
8,1 %
24 €/qm
Köln
192.900
-23,5 %
197.000
-23,9 %
8,0 %
21,5 €/qm
München (Region)
539.200
-12,9 %
528.000
-12,5 %
8,6 %
33 €/qm
Stuttgart
157.100
-21,8 %
Gesamt
2.146.900
-14,4 %
5,7 %
1.995.000
-12,7 %
Quelle: Platow-Immobilien v. 19.10.2012
Die Spitzenmieten bei Büros haben sich im dritten Quartal 2012 im Jahresvergleich in allen sieben Metropolen um rund 3 % auf durchschnittlich 26 Euro/qm erhöht. Dieser Durchschnitt wurde vor allem von Mietsteigerungen in
Düsseldorf (6,4 %) und Berlin (4,8 %) getrieben. Im dritten Quartal 2012 selbst
konnte jedoch nur München mit einem Zuwachs der Spitzenmiete aufwarten.
Die Leerstandsquote in den „Big 7“ umfasst eine Fläche von knapp 8 Mio. qm
bzw. beläuft sich per Ende September 2012 auf ca. 9 %. Dies entspricht gegenüber dem zweiten Quartal des genannten Jahres einem Rückgang um 20
Basispunkte. Die Nettoabsorption war in allen Metropolen positiv.
Fazit/Ausblick
Die Lage am deutschen Büromarkt ist noch relativ robust. Dennoch zeigen
sich für die Zukunft erste Abschwächungstendenzen. Jones Lang LaSalle geht
15
apoFokus
davon aus, dass es zu einer stärkeren Differenzierung bei der Mietpreisentwicklung zwischen „Core-Objekten“ und den Büroimmobilien kommt, die
diese Kriterien nicht erfüllen. Aufgrund der Fokussierung vieler Investoren
wird von konstanten Spitzenrenditen bei den Top-Immobilien ausgegangen,
während andere Objekte eher von Renditeminderungen betroffen sind.
Für das Gesamtjahr 2012 prognostiziert der Makler einen Flächenumsatz von
rund 3 Mio. qm. Dies entspricht einem Rückgang der Vermietungsleistung um
ca. 16 %. Die Spitzenmieten sollten leicht zulegen können.
Bulwien Gesa erwartet für 2012 bei Büroimmobilien einen Leerstandsabbau
aufgrund einer gering(er)en Neubautätigkeit (Abnahme um ca. 25 %). Die
Prognose für die deutschen Metropolen beläuft sich auf eine Leerstandsrate
von durchschnittlich 8,4 % für 2012. Dabei sollen die Mieten moderat steigen.
Dies sieht auch die DZ-Bank, die aufbauend auf der nach wie vor guten Arbeitsmarktlage die Nachfrage nach Büroflächen im Jahr 2012 in etwa so hoch
schätzt wie in 2011 und einen Anstieg der Spitzenmiete in 2012 um rund
1,5 % prognostiziert. Zwar liegt der Wert 0,5 Prozentpunkte unter dem des
Vorjahres, bestätigt aber damit mittlerweile auch die in Deutschland nachlassende konjunkturelle Dynamik.
Prognose für sieben Top-Standorte in Deutschland
(Zahlen in Klammern in Prozent ggü. Vorjahr, alle Durchschnitte flächengewichtet)
7 Top-Standorte
Miete in Top-Lage in Euro
Leerstand
2010
2011
2012e
23,6 (-1,3)
24,2 (2,5)
24.6 (1,6)
10,00
9,60
9,40
Quellen: Bulwien Gesa, DZ-Bank Research
INVESTMENTMARKT
Gemäß den Angaben von Jones Lang LaSalle wurden im zweiten Quartal 2012
rund 1,9 Mrd. Euro in deutsche Büroimmobilien investiert. Zusammen mit
dem etwas stärkeren ersten Quartal des vergangenen Jahres ermittelt sich für
das erste Halbjahr 2012 ein Gesamttransaktionsvolumen von 4,2 Mrd. Euro.
Dies entspricht gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum einer deutlichen Steigerung von 45 %.
Ein geringfügig höheres Investitionsvolumen weist der Immobiliendienstleister
IVG aus. Gemäß dessen Berechnungen betrugen die Investitionen in deutsche
Büroimmobilien im zweiten Quartal 2012 rund 2,3 Mrd. Euro. Für das dritte
Quartal im Jahr 2012 wurden 3,7 Mrd. Euro ausgewiesen.
16
Büro-Spitzenrenditen in Prozent
Stadt
Q3/2011
Q4/2011
Q1/ 2012
Q2/2012
Q3/2012
Berlin
4,95
4,95
4,95
4,95
4,95
Düsseldorf
5,15
4,95
4,95
4,70
4,70
Frankfurt/Main
4,85
4,80
4,80
4,80
4,80
Hamburg
4,85
4,85
4,75
4,65
4,65
Köln
5,25
5,20
5,20
5,20
5,20
München
4,75
4,75
4,75
4,50
4,50
Stuttgart
5,25
5,15
4,95
4,95
4,80
Quelle: Jones Lang LaSalle, Presseinformation zu Q3/2012
Fazit/Ausblick
Die Spitzenrendite in den „Big 7“ hat sich leicht reduziert und beträgt im
Durchschnitt 4,8 %. Aufgrund des Nachfrageüberhangs (nach geeigneten Core-Objekten) bleibt ein gewisser Druck bestehen. Jedoch sollte es laut den
Prognosen von Jones Lang LaSalle im Gesamtjahr 2012 und auch im aktuellen
Jahr eher zu einer Seitwärtsbewegung und damit nicht zu einer (weiteren)
Renditekompression kommen.
Abseits des Core-Segments ist damit jedoch zu rechnen. Weniger risikoarme
Investitionen in Büroimmobilien können gemäß den Angaben des Maklers je
nach Lage und Qualität der Objekte sowie nach Bonität des Mieters und Restlaufzeit der Mietverträge in 2012 steigende Renditen um bis zu 240 Basispunkte aufweisen.
Die volkswirtschaftliche Analyseabteilung der Hessischen Landesbank geht
davon aus, dass sich der Fokus auf Core-Immobilien verringert, falls sich die
Finanzkrise entspannen sollte oder wirkliche Lösungen absehbar sind. Dieses
Szenario erscheint jedoch aus heutiger Sicht zumindest für 2012 und wahrscheinlich auch für 2013 als wenig realistisch.
Handelsimmobilien
Einzelhandelsimmobilien in Deutschland stehen seit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2007/2008 vermehrt im Blickfeld von Immobilieninvestoren. Im
Vergleich zu Büroimmobilien eignen sich Handelsimmobilien aus der Perspektive institutioneller Anleger und Portfoliomanager als stabiler Baustein in einem Immobilienportfolio.
Je nach Wahl der Basis gilt dies zu Recht. Jedoch stellen deutsche Einzelhandelsimmobilien je nach Lage auch schon seit längerem eine rentierliche Anlageform dar.
17
apoFokus
Bei Auswertungen und Analysen zu deutschen Handelsimmobilien werden die
„Big 10“ und der Rest unterschieden. Zu den größten 10 Handelsmetropolen
zählen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig,
München, Nürnberg und Stuttgart.
Indexentwicklung der Höchstmieten im Städtevergleich
(Idealtypischer 100-qm-Standardshop in bestfrequentierter Lage der jeweiligen Stadt)
160
140
120
100
80
2002
2003
2004
2005
Berlin
Hamburg
München
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Frankfurt/Main
Leipzig
Düsseldorf
Köln
Quelle: BNP Real Estate Property Report Retailmarkt Deutschland 2012
MIETMARKT
Die Spitzenmieten für typische Einzelhandelsobjekte sind seit Anfang 2012
aufgrund des knappen Angebotes und der hohen Nachfrage weiter gestiegen.
Damit setzte sich der Trend aus 2011 auch im vergangenen Jahr fort. Im Jahr
2011 betrug der Anstieg (Jahresrate) gemäß den Berechnungen von BNP Real
Estate landesweit im Durchschnitt 5 %, wobei einige Städte deutliche Abweichungen von diesem Mittelwert aufwiesen.
Steigerung der Spitzenmieten Retailmarkt Deutschland (Metropolen) in 2011
Spitzenmiete 2011
in Euro/qm
Spitzenmiete 2012
in Euro/qm
München
330
315
4,76 %
Frankfurt/Main
300
270
11,11 %
Köln
265
260
1,92 %
Hamburg
260
245
6,12 %
Berlin
260
250
4,00 %
Düsseldorf
240
230
4,35 %
Leipzig
120
115
4,35 %
Stadt
Durchschnitt
Steigerungsrate
in %
5,23 %
18
Landesweit betrachtet war das dritte Quartal 2012 das bisher umsatzstärkste
im letzten Jahr. Insgesamt wurden 159.000 qm Fläche vermietet, 28.000 qm
mehr als im zweiten Quartal des letzten Jahres. Ebenso gestiegen ist die Anzahl der Vertragsabschlüsse, hier wurden mit 248 Transaktionen ca. 15 %
mehr vermittelt als im zweiten Quartal 2012. Der Spitzenwert aus dem dritten
Quartal 2011 wurde jedoch nicht wieder erreicht.
Anzahl Deals
Q3/2011
Q4/2011
Q1/2012
Q2/2012
gesamt
266
231
241
217
Q3/2012
248
Anteil Big 10
47 %
46 %
49 %
47 %
47 %
Anteil internat. Konzepte
61 %
59 %
52 %
62 %
59 %
Quelle: Jones Lang LaSalle, Einzelhandelsmarktüberblick Q3/2012
Bezüglich der Flächenumsätze zeigt sich nach wie vor Berlin als Spitzenreiter
und verwies die anderen Städte mit deutlichem Abstand auf die Plätze. Die
höchste Steigerungsrate im Jahresvergleich hingegen erzielte München.
Vermietungsumsatz Einzelhandel in qm
Stadt
Q1 - Q3/2012
Q1 - Q3/2011
Veränderung
zum Vorjahr
Durchschnitt
2007 - 2011
Berlin
57.000
57.000
0%
33.000
München
19.000
11.000
73 %
13.000
16.000
Stuttgart
19.000
30.000
-37 %
Düsseldorf
15.000
12.000
25 %
6.000
Hamburg
14.000
17.000
-18 %
12.000
Hannover
11.000
10.000
10 %
12.000
Köln
10.000
33.000
-70 %
13.000
Frankfurt/Main
9.000
12.000
-25 %
9.000
Leipzig
5.000
5.000
0%
9.000
Nürnberg
2.000
2.000
0%
4.000
Die Spitzenmieten im Einzelhandel stiegen im ersten Halbjahr 2012 bundesweit nur um 1 %. Dies entspricht gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum einem Rückgang von rund 50 %.
Anstieg der Spitzenmieten in
den „Big 10“
Bezogen auf die „Big 10“ ergibt sich ein ähnliches Bild. Lediglich Berlin sticht
mit einer zweistelligen Wachstumsrate im Vergleich der ersten neun Monate
des Jahres 2012 heraus.
19
apoFokus
Spitzenmieten im Einzelhandel in den „Big 10“
2. Halbjahr
2012
Stadt/Straße
München
(Kaufingerstr.-Marienplatz)
Frankfurt/Main (Zeil)
2. Halbjahr Veränderung Prognose
2011
zum Vorjahr 1. Hj. 2013
330
320
3%
340
290
280
4%
290
Berlin (Tauentzienstraße)
270
240
13 %
280
Düsseldorf (Königsallee)
255
250
2%
265
Hamburg (Spitalerstraße)
250
250
0%
255
Köln (Schildergasse)
245
230
7%
245
Stuttgart (Königstraße)
235
235
0%
235
Hannover (Georgstraße)
Nürnberg
(Ludwigsplatz-Hefnersplatz-Karolinenstr.)
Leipzig (Petersstraße)
185
185
0%
185
160
150
7%
160
115
115
0%
120
Fazit/Ausblick
Die „Relative-Stärke-Position“ Deutschlands im Hinblick auf die konjunkturelle
Entwicklung in den meisten Ländern des restlichen Europas dürfte auch 2012
und 2013 anhalten. Dies gilt umso mehr, falls die bisherige Entwicklung der
verfügbaren Einkommen und der Konsumlaune in Relation zu den meisten
restlichen Ländern Europas weiter überdurchschnittlich verläuft. Ein weiterer
geringer Anstieg der Spitzenmieten in den Metropolregionen (gemäß Jones
Lang LaSalle um ca. 1,7 %) dürfte somit wahrscheinlich sein.
INVESTMENTMARKT
Einzelhandel als dominierende
Nutzungsart bei
Investmentumsätzen in 2011
20
Deutschland liegt seit Mitte 2010 wieder im Blickfeld internationaler Händler.
Handelsimmobilien setzten den seit ca. zwei Jahren bestehenden Trend auch
in 2011 fort. Gemäß den Angaben des Maklers Savills betrug der Anteil an
Einzelhandelsimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen in 2011 rund
49 %, BNP Real Estate errechnete 46 %. Das gesamte Transaktionsvolumen
erreichte rund 10,8 Mrd. Euro und konnte damit den Wert aus dem Jahr 2010
um beachtliche 38 % übertreffen. Aufgrund der nach wie vor – in Relation zu
den europäischen Nachbarn – positiven konjunkturellen Entwicklung in unserem Land, war Deutschland sowohl aus Sicht der heimischen Einzelhändler als
auch aus der Perspektive internationaler Investoren, deren Anteil an den
Transaktionen in 2011 ca. 39 % betrug, nicht nur der mittelfristig größte
Markt Europas, sondern wurde und wird teilweise noch immer als „Hort der
Stabilität“ im Vergleich zu anderen Ländern gesehen.
Ausgewählte Retail-Investments 2011
Typ
Chash & Carry
Märkte
Kaufpreis
in Mio. Euro
Objekt
Stadt
Metro-Portfolio
bundesweit
Centro (50 %)
Oberhausen
Shoppingcenter
650
Eddie Healey
PEP
München
Shoppingcenter
410
RREEF (grundbesitz
europa)
Canada Pension
Plan Investment
US-Pensionsfonds
TIAA-CREF
Gropius-Passagen
Berlin
Shoppingcenter
340
WealthCap
mfi
Skyline Plaza (80 %)
Frankfurt
Shoppingcenter
290
ECE/CA Immo
Allianz Real Estate
700
Hamburger Meile
(85 %)
Hamburg
Shoppingcenter
250
Karstadt-Portfolio
Hamburg,
Münster
Kaufhäuser
250
München
Kaufhäuser
250
Neuss
Shoppingcenter
230
Karstadt/
Karstadt-Sport
Rheinpark-Center
(94,9 %)
Verkäufer
MetroEigentümerfamilien
ECE/Unternehmensgruppe Bruhn
HighstreetKonsortium
HighstreetKonsortium
Unimo
Käufer
Promontoria
Real I.S.
Quantum
Signa
Holding/Centrum
Union Investment
Real Estate
Expansion in den Metropolen
Für die Expansionspläne der Einzelhändler spielen – analog zu den Büroimmobilien – die Core-Objekte in den A-Lagen der großen Handelsmetropolen
die Hauptrolle. BNP Real Estate (BNPRE) gibt das Gesamt-Investitionsvolumen
für 2011 in den sechs größten deutschen Standorten mit rund 4,3 Mrd. Euro
an. Am meisten investiert wurde in München (1 Mrd. Euro), gefolgt von den
typischen Einzelhandelsstandorten wie Berlin (940 Mio. Euro) und Hamburg
(916 Mio. Euro). In Frankfurt/Main wurden 788 Mio. Euro investiert. Auf den
Plätzen folgen Düsseldorf (359 Mio. Euro) und Köln (252 Mio. Euro). Das im
Vergleich zu den ersten vier genannten Städten deutlich geringere Investitionsvolumen in den beiden Rhein-Metropolen ist gemäß BNPRE nicht auf
mangelnde Nachfrage, sondern ein nicht adäquates Angebot an Flächen zurückzuführen.
Shoppingcenter liegen in der Käufergunst mit einem Anteil von 43 % an den
gesamten Retail-Investments vorn, Fach- und Supermärkte kommen auf 29 %.
Innerstädtische Geschäftshäuser weisen einen Anteil von 21 % und Warenhäuser von 7 % auf.
Neben neuen „Playern“ (wie z. B. Scotch & Soda aus den Niederlanden oder
Boggi Milano aus Italien), die Deutschland als „Markt“ entdeckt haben, versuchen auch die bereits etablierten Marken seit Mitte 2011, mit neuen Konzepten zu expandieren bzw. in anderen Ländern funktionierende Strategien zu
adaptieren.
21
apoFokus
Die Spitzenrenditen blieben Ende 2011/Anfang 2012 für alle Objektarten mit
Ausnahme der Shoppingcenter stabil. In Relation zu den gestiegenen Spitzenmieten deutet dies auf steigende Preise hin.
Langfristige Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen
(„Big 6“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München)
9,0 %
8,0 %
7,0 %
6,0 %
5,0 %
4,0 %
2002
2003
2004
Geschäftshäuser
Shoppingcenter
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fachmarktzentren
Fachmärkte
Die aktuelle Angebots-/und Nachfragesituation ist ähnlich zu der von 2011.
Geeignete Flächen sind weiter knapp, neu angebotene Areale werden zeitnah
und fast vollständig absorbiert. Die Nachfrage weicht in den Metropolregionen
jedoch nicht auf die B-Lagen aus, so dass das Angebot dort nach wie vor größer ist.
Der Trend dreht
Das Festhalten der Interessenten an den Core-Objekten führte dazu, dass die
Investitionen im Einzelhandel bereits im ersten Halbjahr 2012 gesunken sind
und auch im dritten Quartal 2012 weiter nachgegeben haben. BNP Real
Estate gab für die ersten neun Monate des letzten Jahres ein Investitionsvolumen von 4,5 Mrd. Euro an. Dies sind rund 46 % weniger als in den ersten
drei Quartalen des Jahres 2011. Jedoch wird betont, dass die geringen Investitionen keine strukturellen Gründe haben. Die Nachfrage sei weiterhin intakt,
lediglich das kaum vorhandene Angebot lasse keine Transaktionen zu. Das
Kaufpreisniveau wird als unverändert hoch bzw. stabil gesehen.
In den sechs Top-Standorten verringerte sich das Transaktionsvolumen in den
ersten drei Monaten 2012 um 55 % zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Die höchsten Investitionen in Einzelhandelsimmobilien konnte Hamburg mit
380 Mio. Euro noch vor München (290 Mio. Euro) aufweisen. Berlin (288 Mio.
Euro) und Frankfurt (277 Mio. Euro) folgen auf den weiteren Plätzen. In Köln
wurden immerhin noch 127 Mio. Euro investiert, in Düsseldorf lediglich 58
Mio. Euro.
22
Auch die zum Anfang letzten Jahres zu beobachtende Stabilität der Spitzenrenditen besteht weiterhin fort. Im Durchschnitt wiesen die sechs TopStandorte bei innerstädtischen Geschäftshäusern eine Nettoanfangsrendite
von 4,3 % auf. Die Spannweite reicht dabei im dritten Quartal 2012 von 3,7 %
im sehr teuren München bis hin zu 4,7 % im deutlich billigeren Nürnberg.
Fazit/Ausblick
Unterstellt, dass die Abschwächung der volkswirtschaftlichen Indizes Mitte
des Jahres 2012 nur eine kurzfristige Momentaufnahme war, für Deutschland
jedoch keine Rezession prognostiziert wird, so ist auch in 2012 und auch in
diesem Jahr von einer weiterhin hohen Nachfrage nach Handelsimmobilien
auszugehen. Das Investoreninteresse für Deutschland wird auch im Hinblick
auf die Schwierigkeiten in anderen Teilmärkten eher zunehmen. Die Maklerhäuser gehen auch für 2012 von einem über 10 Mrd. Euro betragenden
Transaktionsvolumen aus. Die Wertbeständigkeit von Handelsimmobilien
sollte damit gegeben sein, weitere Preissteigerungen für Immobilien in
A-Lagen sind wahrscheinlich.
Logistikimmobilien
Ähnlich wie in den Segmenten der Büro- und Handelsimmobilien erfolgt auch
bei den Objekten des Bereiches Logistik eine Unterteilung in die „Big 5“ bzw.
deren Ballungsräume und die restlichen Regionen. Zu den erstgenannten zählen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main inkl. Wiesbaden und Mainz, Hamburg
und München. Mitunter wird auch (die Region) Leipzig als sechster Standort
zusätzlich betrachtet.
MIETMARKT
Rekordjahr 2011
Das Jahr 2011 war für den deutschen Logistikmarkt bzgl. des Flächenumsatzes ein Rekordjahr. In den sechs großen deutschen Logistikstandorten wurden 2011 Flächen in einer Größenordnung von 5,9 Mio. qm vermietet bzw.
selbst genutzt. Dies entspricht gegenüber dem bisherigen Rekordjahr 2010
einer Steigerung um mehr als ein Drittel.
Vorteilhaft für die strukturelle Entwicklung des deutschen Logistikmarktes ist
dabei gemäß den Angaben von BNP Real Estate, dass in allen beobachteten
Städten/Regionen ein Umsatzzuwachs zu verzeichnen war und nicht nur außerordentlich große Abschlüsse in einzelnen Gebieten die Statistik beeinflussten.
Ursächlich für die guten Vermietungsleistungen war natürlich die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. Aber auch die nach wie vor im Gange
befindlichen strukturellen Veränderungen im Einzelhandel, die Entwicklungen
23
apoFokus
im „Online-Geschäft“ sowie einige Großabschlüsse trugen zu diesem Umsatzrekord bei.
Nachfrage in allen
Größenklassen
Ungeachtet der Verträge für besonders große Flächen haben alle so genannten Größenklassen (Größen der vermietbaren Flächen) von der Steigerung der
Umsätze profitiert. Die meisten Umsätze bezogen sich auf Flächen bis zu
8.000 qm, sie machten einen Umsatzanteil von rund 30 % aus.
Flächenumsatz nach Größenklassen
27,5 %
30,4 %
≥ 35.001 qm
20.001 - 35.000 qm
12.001 - 20.000 qm
12,3 %
14,4 %
15,4 %
8.001 - 12.000 qm
≤ 8.000 qm
Quelle: BNP Real Estate Property Report Logistikmarkt Deutschland 2012
Abgesehen von München, Berlin und Leipzig, die bereits im Jahr 2010 ein
deutliches Mietpreiswachstum verzeichneten, sind die Spitzenmieten in 2011
in allen großen Logistikstandorten deutlich gestiegen. Beispielsweise konnte
Frankfurt/Main zu München aufschließen. In beiden Städten wurden Logistikimmobilien teilweise für bis zu 6,20 Euro/qm vermietet.
Höchstmieten in bedeutenden Logistikmärkten in Euro/qm
München
6,2
Hamburg
5,6
Frankfurt
5,2
Düsseldorf
5,1
Köln
4,8
Berlin
Leipzig
4,7
4,25
24
Zurück auf ein normales
Niveau
Jones Lang LaSalle weist für die „Big 5“ für das erste Halbjahr 2012 einen
Flächenumsatz von 774.000 qm aus. Dies entspricht einem Rückgang um ca.
35 % gegenüber den ersten sechs Monaten des Jahres 2011. Die Verringerung
ist jedoch nicht auf mangelnde Nachfrage, sondern auf ein zu geringes Angebot an geeigneten Flächen zurückzuführen. Dies trifft besonders auf Areale in
einer Größe von ungefähr 5.000 qm (oder größer) zu. Das rückläufige Angebot
führt dazu, dass Eigentümer immer weniger bereit sind, potenziellen Mietern
auch zukünftig Incentives zu gewähren.
Bis auf München (-4 %) mussten sich alle Ballungsgebiete mit zweistelligen
Rückgängen bei den Vermietungen abfinden. Diese waren in Berlin und Düsseldorf mit -32 % am geringsten, in Hamburg mit -46 % am größten. Kurioserweise wurde in der Hansestadt mit 208.000 qm der absolut größte Flächenumsatz erzielt.
Stabile Spitzenmieten im
ersten Halbjahr 2012
Moderates Flächenangebot
Die Spitzenmieten für Objekte mit einer Größe ab 5.000 qm blieben im ersten
Halbjahr 2012 in allen Ballungsräumen stabil. Die höchsten Mieten konnte in
München (6,30 Euro/qm) und Frankfurt/Main (6,00 Euro/qm) erzielt werden.
Am preiswertesten waren Lagerflächen für 4,70 Euro/qm in Berlin zu bekommen.
Dass die (Spitzen-) Mieten auch zukünftig stabil bleiben sollten, liegt im moderaten Angebot geeigneter Logistikflächen begründet. Zwar befanden sich in
den „Big 5“ Ende 2011/Anfang 2012 rund 300.000 qm Lagerfläche im Bau,
damit 14 % mehr als ungefähr ein Jahr vorher. Jedoch hat sich das Angebot an
spekulativen Flächen nur leicht auf 50.000 qm bzw. 17 % erhöht und befindet
sich damit auf einem niedrigen Niveau. Die Flächenerweiterung fand schwerpunktmäßig im Raum Hamburg statt (40 % aller neu geschaffenen Areale).
Nach dem Rekordjahr 2011 ist das aktuelle Angebot an vermietbaren Bestandsflächen in den meisten Regionalzentren knapp. Dies gilt besonders für
zusammenhängende Flächen von mehr als 10.000 qm.
Fazit/Ausblick
Auch vor dem Hintergrund eines in 2012 zumindest temporär schwächer gewordenen Wachstums der Wirtschaftsleistung sollte die lebhafte Nachfrage
nach Logistikimmobilien anhalten. Dafür spricht, dass die bereits erwähnten
strukturellen Umbrüche im Handel und auch der erwartete Umsatzzuwachs im
Teilsegment „interaktiver Handel“ von ca. 16 % für 2012 zu weiterer Nachfrage nach geeigneten Immobilien führen sollten. Aufgrund der stagnierenden
Auftragseingänge und der Kapazitätsauslastung vieler deutscher Konzerne ist
aber nicht damit zu rechnen, dass das Rekordergebnis bzgl. des Flächenumsatzes aus 2011 in 2012 wiederholbar ist. Ein Flächenumsatz von etwas mehr
25
apoFokus
als 4 Mio. qm erscheint für 2012 jedoch realistisch. Die Spitzenmieten sollten
im Jahr 2012 und Anfang 2013 aufgrund des eingeschränkten Flächenangebotes und der Nachfragesituation stabil bleiben bzw. nur geringfügig steigen.
INVESTMENTMARKT
Der Investmentumsatz bei Logistikimmobilien in Deutschland belief sich im
vergangenen Jahr auf rund 1,2 Mrd. Euro. Die Anzahl der einzelnen Transaktionen ist mit 41 % in 2011 gegenüber dem Vorjahreswert deutlich gestiegen.
Während die Investmentumsätze an den kleineren Standorten in 2011 eher
stagnierten oder sich leicht verringerten, konnten die großen Logistikzentren
mit Ausnahme von Berlin und Düsseldorf steigende Transaktionsvolumina
aufweisen. Die Investmentumsätze stiegen in 2011 über alle Zentren hinweg
betrachtet um rund 25 % auf 500 Mio. Euro.
Logistikinvestments in bedeutenden Logistikmärkten
200
150
100
50
0
Berlin
Düsseldorf Frankfurt
2010 in Mio. Euro
Hamburg
Köln
Leipzig
München
2011 in Mio. Euro
In 2011 blieben die Renditen bei Logistik-Investments nahezu unverändert.
Lediglich im Großraum Frankfurt/Main war ein leichter Rückgang um 10 Basispunkte zu verzeichnen. Die durchschnittliche Spitzenrendite aller großen
Zentren lag in 2011 bei 6,75 %.
26
Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen
10%
9%
8%
7%
6%
5%
2002
2003
Berlin
Hamburg
München
2004
2005
2006
2007
Düsseldorf
Köln
2008
2009
2010
2011
Frankfurt/Main
Leipzig
Fazit/Ausblick
Rund 48 % aller Transaktionen in Logistikimmobilien entfielen auf das CoreSegment. Das rückläufige Ergebnis bei Logistikimmobilien steht im Gegensatz
zum Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien im Allgemeinen. Denn
Deutschland ist nach den Untersuchungen der BNP Real Estate auch in diesem Jahr ein bevorzugter Investitionsstandort, gerade im Hinblick auf die immer noch anhaltende Finanz- und Staatsschuldenkrise. Unseren Recherchen
nach mangelt es nicht am Interesse der Investoren, die nach wie vor zur Portfolio-Optimierung auch renditestarke Logistikimmobilien nutzen würden.
Vielmehr besteht ein nur viel zu kleines Angebot an so genannten CoreProdukten mit ansprechenden (Rest-) Laufzeiten hinsichtlich der Mietverträge.
Daher ist noch unsicher, ob auch in 2012 mit einem leicht steigenden Transaktionsvolumen gerechnet werden sollte.
Wohnimmobilien
Obwohl in 2012 die Baugenehmigungen landesweit um rund 20 % gestiegen
sind, ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland, egal ob Mietoder Eigentumswohnung, nach wie vor ungebrochen. Gemäß einer Studie des
Pestel-Instituts fehlen in den zehn größten deutschen Städten mehr als
100.000 Wohnungen im bezahlbaren mittleren Preissegment. Tendenz: steigend.
Dass 2011 ein gutes Jahr für Wohnimmobilien in Deutschland war, belegen
auch die Untersuchungen der Bulwien Gesa. Daraus resultierend werden in
letzter Zeit vorrangig zwei Fragen diskutiert: Sind Anzeichen einer Überhitzung in diesem Segment vorhanden? Und wenn ja, wann platzt die „Blase“?
27
apoFokus
Die Münchener verneinen dies, denn aus ihrer Sicht ist der Preisanstieg bei
Wohnimmobilien nachfrageinduziert und resultiert aus einem Zuwachs an Einkommen bzw. einem Anstieg der Beschäftigung, und nicht aus der einer Steigerung der Inflation. Letzteres ist sicher nach wie vor zutreffend, die Angaben
zur Entwicklung der Arbeitslosenzahlen und der Nettoeinkommen in 2012
könnten aktuell auch kritisch gesehen werden.
Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung ist vorsichtig und verweist auf die Diskrepanz der Preisanstiege in den letzten sechs Jahren. Gemäß der Studie für 25 deutsche Großstädte stiegen in den Jahren 2007 bis
2010 die Mieten noch schneller als die Kaufpreise. Ab 2011 sei dies genau
anders herum.
MIETMARKT
Bulwien Gesa hat eine differenzierte Betrachtung vorgenommen. Die Mieten
für neu gebaute Wohnungen und Häuser stiegen in 2011 mit 5,2 % deutlich
stärker als die für Bestandsobjekte (4,6 %).
Obwohl in dieser Publikation aus Platzgründen nicht auf alle regionalen Teilmärkte im Detail eingegangen werden kann, ist die Abgrenzung von Berlin
wichtig: Berlin hat mit lediglich 14 % die geringste Eigentumsquote im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen. Daher ist die Bedeutung der Entwicklung der Mieten für die Hauptstadt in Relation zur Entwicklung der Preise
bedeutender als in anderen Städten Deutschlands.
Fazit/Ausblick
Die Schätzungen von Bulwien Gesa prognostizieren für das Jahr 2012 wiederum steigende Mieten, allerdings auf einem niedrigeren Niveau als in 2011.
Auch 2013 sollten die Mieten vor allem in den guten Lagen der Metropolen
weiter steigen.
INVESTMENTMARKT
Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist in 2012 deutlich gestiegen.
Das gesamte Transaktionsvolumen bei Wohnimmobilien mit einer
Portfoliogröße ab 1 Mio. Euro betrug in 2011 rund 6,2 Mrd. Euro. Dahinter
stehen 363 Transaktionen und 141.000 verkaufte Wohneinheiten. Die meisten Käufer kamen aus dem Inland, gefolgt von den USA, Großbritannien und
Skandinavien.
Es wird davon ausgegangen, dass das Investitionsvolumen in 2012 mindestens auf dem Niveau von 2011 liegen wird. Hintergrund dieser positiven Meinung sind die bisher abgeschlossenen Verkäufe.
28
Neben den Volumina stiegen auch die Preise. Bulwien Gesa ermittelte für Eigentumswohnungen einen landesweiten durchschnittlichen Anstieg um 7,3 %.
Reihenhäuser verteuerten sich um 4,3 %. Etwas darunter liegen die Ergebnisse von Deutsche Bank Research: Eigentumswohnungen verteuerten sich
demnach „nur“ um 4 %, Einfamilienhäuser um 2,5 %.
Makler sehen auch auf dem hohen Preisniveau noch gute Chancen und empfehlen aufgrund der Demografie den Kauf von kleinen Wohnungen bis ca. 70
qm Größe. Durch die zu beobachtende „Versinglelung“ sollte die Nachfrage
nach diesen Größen weiter anhalten bzw. zunehmen.
Fazit/Ausblick
Nicht nur die volkswirtschaftlichen Faktoren wie Einkommenszuwächse und
erwartete Inflationsgefahr bilden eine gute Basis für eine weiterhin hohe
Nachfrage nach Wohnimmobilien. Auch sozio-kulturelle Faktoren, wie z. B. die
derzeit zunehmende Anzahl an Haushalten bzw. Single-Haushalten und der
Trend zu mehr Wohnfläche je Person, sollten sich positiv auf den Markt für
Wohnungen und Häuser auswirken. Trotz des hohen Preisniveaus seien Investitionen in deutsche Wohnimmobilien nach wie vor sinnvoll. Deutsche Bank
Research geht von moderaten Wachstumsraten der Preise für Wohnimmobilien von durchschnittlich 2 % bis 3 % pro Jahr bis 2015 aus.
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) prognostiziert für Metropolen wie Hamburg und München, aber auch für mittelgroße Städte wie
bspw. Augsburg, Dresden und Nürnberg für 2013 sogar Preissteigerungen von
mehr als 10 %. Stagnation hingegen wird für das Ruhrgebiet erwartet.
Keine Blase bei deutschen
Wohnimmobilien
Eine Überhitzungsgefahr, die schnell zu (unsachlich) geführten Diskussionen
über Blasenbildungen und deren Platzen führt, sehen die meisten Makler und
auch Researcher derzeit nur in vereinzelten Stadtteilen mancher Großstädte,
jedoch nicht landesweit. Preisanstiege korrespondieren mit wachsenden Mieten, was auf einen „gesunden Gleichlauf“ hindeutet. Lediglich in Augsburg,
Berlin und München sei dies nicht so. Die hohen Preise jedoch sind ein Ausdruck der anhaltenden Nachfrage und der Knappheit bzgl. des Angebots an
Wohnraum. Tendenziell wird seit Jahren zu wenig (bezahlbarer) Wohnraum
(mittlerer Qualität) geschaffen, vor allem in den Großstädten. Auch von der
Finanzierungsseite ist nicht mit einer Schwemme von Immobilienkrediten zu
rechnen. Zwar sind die Zinsen für Hypothekendarlehen im historischen Maßstab nach wie vor sehr günstig, dennoch gehen die meisten Banken bei der
Vergabe von Darlehen sehr konservativ vor. Die Kreditvergabe für Wohnimmobilien erhöhte sich in 2011 lediglich um 1,2 % in Bezug auf 2010. Auch die
umfassende Regulierung des deutschen Wohnimmobilienmarktes sollte mittelfristig vor Überhitzungstendenzen schützen.
29
apoFokus
Norwegen
Norwegen wird zum einen als „Musterbeispiel“ in der derzeitigen Krise gehandelt, zum anderen gilt es aufgrund der eigenständigen Währung nach wie vor
als Zufluchtsort für Investoren, die gegenüber dem Euro skeptisch sind. Als
Ursache für die wirtschaftliche Stabilität des Landes gelten die diversifizierten
Wirtschaftszweige (vom Fischfang bis hin zur Wasserkraftnutzung) und vor
allem die Ölvorkommen. Das Land hatte Anfang 2012 gerade mal die Hälfte
der durchschnittlichen Schulden der Eurozone und wies den größten Haushaltsüberschuss der mit AAA gerateten Volkswirtschaften der Eurozone aus
Büroimmobilien
MIETMARKT
Oslo
In Oslo sind zurzeit viele Büroflächen im Angebot. Allein in 2012 wird mit einem Flächenzuwachs von 300.000 qm gerechnet. Dies hatte (bisher) jedoch
keine negativen Auswirkungen auf die Leerstandsrate in diesem Teilmarkt, die
im ersten Halbjahr 2012 bei moderaten 7 % verharrte. Ein nach wie vor anhaltendes Beschäftigungswachstum und die Umwidmung nicht mehr zeitgemäßer
Büroflächen in Wohnraum begrenzten die möglichen negativen Effekte aus der
regen Bautätigkeit. Die Leerstandsquote im Central Business District (CBD)
betrug lediglich 5 %.
Die bereits seit 2011 spürbare Nachfrage hat sich im ersten Halbjahr 2012
fortgesetzt. In diesem Zeitraum wurden 428 Mietverträge über eine Gesamtfläche von 278.000 qm abgeschlossen. Dabei war zu beobachten, dass viele
der Transaktionen vor allem von größeren Unternehmen initiiert wurden, die
mehrere Standorte zu einem konzentriert haben.
Im CBD und den angrenzenden Lagen stieg die Spitzenmiete in 2011 um beachtliche 10 %, in den Außengebieten konnte ein stabiles Mietpreisniveau beobachtet werden.
Fazit/Ausblick
30
Für 2013 wird die Fertigstellung weiterer Büros in einer Größenordnung von
200.000 qm prognostiziert. Ungeachtet dessen schätzt der Makler Jones Lang
LaSalle, dass der Leerstand mittelfristig nicht steigen wird und begründet dies
mit dem im Vergleich zu vielen anderen Ländern Europas höheren Wachstumsraten der norwegischen Volkswirtschaft.
Das führt dazu, dass auch für 2012 ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete um
ca. 5 % als wahrscheinlich gilt. Sollte sich der Trend allerdings deutlich bestätigen bzw. fortsetzen, ist auch mit einer Abwanderung von (z. B. staatlichen)
Mietern in die Außenbezirke zu rechnen. Dieses Mieterverhalten war auch
schon 2007 und 2008, also kurz vor dem Ausbruch der Finanzkrise, zu beobachten.
INVESTMENTMARKT
Der Osloer Investmentmarkt befindet sich in einer schwierigen Situation.
Während im ersten Quartal 2012 noch 15 Mrd. Norwegische Kronen (NOK)
bzw. rund 2 Mrd. Euro investiert wurden, sank der Betrag im zweiten Quartal
2012 auf 9,5 Mrd. NOK bzw. 1,3 Mrd. Euro. Begründet wird dies mit dem restriktiven Verhalten der Banken bzgl. der anteiligen Fremdfinanzierung.
Die Spitzenrendite wird per Juni 2012 mit 5,25 % angegeben und befindet sich
damit auf einem historischen Tief. Der damit in Zusammenhang stehende
hohe Kaufpreis wird jedoch nur von wenigen hochwertigen Gebäuden erzielt.
Fazit/Ausblick
Jones Lang LaSalle rechnet für das Gesamtjahr 2012 mit einem
Investitionsvolumen von 50 Mrd. NOK bzw. 6,7 Mrd. Euro. Im Vergleich
würden beide Halbjahre mit je ca. 25 Mrd. NOK gleich gewichtet, was auf eine
kontinuierliche Entwicklung schließen lässt.
Wohnimmobilien
Die Voraussetzungen bzw. Bedingungen bei Wohnimmobilien in Norwegen
unterscheiden sich von denen anderer mitteleuropäischer Länder. Denn mit
ca. 80 % besitzt das Königreich im Norden Europas eine der höchsten Eigentumsraten an Wohnraum in der gesamten Welt.
INVESTMENTMARKT
Der robusten Entwicklung der norwegischen Wirtschaft zum Trotz befürchten
seit Anfang 2012 solche bekannten und anerkannten Ökonomen wie Robert
Shiller das Platzen eine Immobilienblase in Norwegen. Dies wurde damit begründet, dass die Hauspreise in dem nordeuropäischen Land stärker gestiegen waren als je zuvor. Das norwegische Statistik-Amt meldete für den Dezember 2011 einen Sprung von rund 8 %. Für die letzte Dekade (2001 bis
2010) ist eine Verdopplung der Hauspreise zu verzeichnen.
31
apoFokus
Entwicklung der Immobilienpreise in Norwegen
250
200
150
100
50
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Index Immobilienpreise
Quelle: SpareBank, Oktober 2011
Das Platzen einer angeblichen Immobilienblase wird auch mit dem Anstieg der
privaten Verschuldung der Haushalte begründet, die sich Anfang 2012 auf
204 % des verfügbaren Gesamteinkommens ausgeweitet hat.
Passiert ist bis heute jedoch nichts. Geht man dennoch von der Existenz einer
Blase am norwegischen Immobilienmarkt aus, so waren die Versuche des norwegischen Staates, dieser Entwicklung entgegenzusteuern, bisher erfolgreich.
Die Behörden versuchen, die Kreditvergabe an private Haushalte zu verringern. Dies ist kongruent zu dem bereits vor rund einem Jahr von der norwegischen Finanzaufsicht unterbreiteten Vorschlag, dass die Beleihungsgrenze für
Immobilienkredite von maximal 90 % auf 85 % gesenkt werden soll.
Fazit/Ausblick
In Norwegen von einer Immobilienblase zu sprechen, ist kritisch zu sehen.
Wenn dem so sei, wie soll man dann die Lage in Spanien bezeichnen? „Operation erfolglos, Patient tot“?
Schweden
Auch Schweden wurde bisher, ähnlich wie Norwegen, als „Ausweg“ von den
Immobilieninvestoren betrachtet, die sich zwar in Europa, nicht jedoch im Euro-Raum engagieren wollten. Doch neue steuerliche Vorschriften lassen die
Attraktivität der schwedischen Teilmärkte (Stockholm, Göteborg, Malmö) verblassen, solange Investitionen nicht ausschließlich mit Eigenkapital finanziert
werden.
Verschärfung steuerlicher
Regelungen…
32
Die schwedische Regierung setzte per 01.01.2013 Änderungen in der Besteuerung um. Die Abzugsfähigkeit von Fremdkapital-Zinsen wurde eingeschränkt.
Die Änderungen betreffen alle Investoren, unabhängig vom jeweiligen Investorenstatus und dem Geschäftsfeld der Investition. Im Gegenzug wurde seitens
des schwedischen Staates die Absenkung der Körperschaftssteuer von aktuell
26,3 % auf 25,3 % in Aussicht gestellt.
… erzeugte auch Unsicherheit
bei Immobilien-Investoren
Grundsätzlich besteht eine erhöhte Unsicherheit bzgl. der Finanzierung von
Immobilientransaktionen mit Fremdkapital. Besonders ausländische Investoren und die mit ihnen eventuell verbundenen Unternehmen sind von den
neuen Regelungen betroffen. Dies spielt zwar Eigenkapitalinvestoren in die
Hände, verschlechtert jedoch auch die Attraktivität des schwedischen Marktes aus Gesamtsicht aller Investoren. Zudem sind die geplanten Veränderungen nicht zweifelsfrei determiniert, so dass mit einer Reihe von (gerichtlichen)
Einzelfallentscheidungen zu rechnen ist.
Büroimmobilien
MIETMARKT
Stockholm
Gemäß den Angaben des Immobilienmaklers Jones Lang LaSalle stieg die
Leerstandsrate in Stockholm im ersten Halbjahr 2012 geringfügig von 9,7 %
um 60 Basispunkte auf 10,3 %. Bemerkenswert ist dabei, dass der Leerstand
im Central Business District (CBD) um 110 Basispunkte deutlicher wuchs als
im gesamten Teilmarkt.
Die IVG berichtet, dass sich der Leerstand im dritten Quartal 2012 nochmals
um 40 Basispunkte auf 10,7 % erhöht hat, geht jedoch von keiner weiteren
nennenswerten Steigerung aus.
Die Nachfrage nach Büroflächen im ersten Halbjahr 2012 verminderte sich
nur leicht. Der Flächenumsatz betrug 229.000 qm, verglichen mit 295.000
qm im zweiten Halbjahr 2011. Der aktuelle Flächenumsatz stellt dabei das
zweitbeste Halbjahr seit 2008 (Beginn der Finanzkrise) dar.
Die monatlichen Spitzenmieten im CBD stiegen in den ersten sechs Monaten
des Jahres 2012 auf 359 Schwedische Kronen (SEK)/qm bzw. um 2,4 %. Dies
entspricht ca. 43 Euro/qm.
IVG ermittelte für das dritte Quartal 2012 eine Spitzenmiete von 40,75
Euro/qm. Dies sind im Quartalsvergleich 2,3 % mehr, bezogen auf den Vorjahreszeitraum plus 4,8 %.
Göteborg
Die Leerstandsrate für den Teilmarkt Göteborg ist im ersten Halbjahr 2012
um 70 Basispunkte auf 7,2 % gefallen und liegt damit in etwa wieder auf dem
Niveau wie vor der Finanzkrise. Im Zentrum (Central Business District – CBD)
war im gleichen Zeitraum eine Minderung um 40 Basispunkte auf 4,1 % zu
verzeichnen. Der geringe Leerstand beruht auf einer fast zum Erliegen ge33
apoFokus
kommenen Neubautätigkeit. Im ersten Quartal 2012 wurden lediglich 5.000
qm fertig gestellt.
Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2012 betrug 60.000 qm und erreichte
damit den Halbjahresspitzenwert seit den ersten sechs Monaten 2008 bzw.
vor der Finanzkrise.
Ungeachtet der hohen Nachfrage blieben die Spitzenmieten in Göteborg nahezu stabil.
Malmö/Lund
Die Leerstandsrate in Malmö ist in den ersten sechs Monaten des Jahres
2012 um einen Prozentpunkt auf 6,9 % gestiegen. Erstaunlicherweise war der
Anstieg im CBD noch höher: 130 Basispunkte auf 5,5 %.
Der Flächenumsatz konnte im Vergleich zum ersten Halbjahr 2011 um 28 %
auf 41.000 qm gesteigert werden.
Die Spitzenmieten blieben im ersten Halbjahr 2012 konstant. Lediglich im
Central Business District war ein leichter Rückgang der Höchstmiete um 4,20
SEK (0,50 Euro) auf 167 SEK (ca. 20 Euro) zu verzeichnen. Dies ist auf die
Konkurrenzsituation zwischen älteren, oft im Zentrum gelegenen Gebäuden
und neuen, meist im Peripherie-Bereich befindlichen Objekten zurückzuführen.
Fazit/Ausblick
Während des ersten Halbjahres 2012 wurden in Stockholm nur 3.000 qm
neue Büroflächen fertig gestellt. Für das Gesamtjahr 2012 sind hingegen
109.000 qm geplant. Davon sind 87 % vorvermietet. Lediglich 14.170 qm
(13 %) stellen spekulative Flächenausweitungen dar. Für die Jahre 2013 und
2014 werden 45.000 qm bzw. 115.000 qm an neuen Fertigstellungen erwartet.
Davon ausgehend prognostiziert Jones Lang LaSalle ein sich verlangsamendes
Mietpreiswachstum im CBD und ein insgesamt stabiles Mietpreisniveau für
den gesamten Teilmarkt.
Ähnliches gilt auch für den Teilmarkt Göteborg. Hier wird von einer Flächenausweitung um 21.000 qm in 2012 und weiteren 41.000 qm in 2013 ausgegangen. Sollte die Nachfrage jedoch – wie bisher auch – weiter so konstant
sein und es vom Arbeitsmarkt weiterhin gute Signale geben, wird zumindest
für 2012 mit geringeren Leerständen und einem Anstieg der Spitzenmiete
gerechnet.
34
Immobilienmarkt USA
In Malmö/Lund werden für 2012 neu am Markt angebotene Flächen in Höhe
von 56.000 qm erwartet, von denen 39 % (ca. 22.000 qm) spekulative Erweiterungen darstellen. Dies und die zusätzlichen Fertigstellungen von 30.000
qm in 2013 sollten zu einem weiteren Anstieg des Leerstandes führen.
INVESTMENTMARKT
Stockholm
Im ersten Halbjahr 2012 wurden in Stockholm 15,1 Mrd. SEK bzw. 1,8 Mrd.
Euro in Büroimmobilien investiert. Dieses Segment dominierte die Nachfrage
vor Wohnimmobilien und Einzelhandelsobjekten.
Der Immobiliendienstleister IVG ermittelte für das zweite und dritte Quartal
2012 eine Spitzenrendite von 4,5 %
Göteborg
Das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2012 betrug 4,3 Mrd. SEK bzw.
517 Mio. Euro und hat sich damit im Vergleich zum ersten Halbjahr 2011 verdoppelt. Das Investitionsklima an diesem Teilmarkt ist trotz der aktuellen
Schuldenkrise in der Eurozone nach wie vor intakt.
Fazit/Ausblick
Die Spitzenrenditen in Stockholm, Göteborg und Malmö/Lund sollten über
das gesamte Jahr 2012 hinweg konstant bleiben.
Immobilienmarkt USA
Die USA wird – in Bezug auf die Überwindung der Folgen der Finanzkrise – als
Vorreiter gegenüber den europäischen Staaten gesehen. Die USWachstumserwartungen sind besser als in Europa, die Finanzmärkte erholen
sich anscheinend schneller als in der „Alten Welt“ und die Bedingungen für
die Kreditvergabe von Banken für Hypothekendarlehen deuten insgesamt betrachtet auf eine geringere Restriktivität hin. Auch die Arbeitslosigkeit nimmt,
wenn auch nur langsam, aber im Zeitablauf seit 2009 doch erkennbar ab.
Die kurz geschilderten makroökonomischen Bedingungen führen zu einer
langsamen Erholung am US-Immobilienmarkt, der aufgrund von SubprimeFinanzierungsinstrumenten von der Finanzkrise deutlich betroffen war. Dabei
ist zu beobachten, dass sich die Lage bei Wohnimmobilien deutlicher und zügiger entspannt als bei Gewerbeimmobilien, bei denen die Anzeichen für eine
nachhaltige „Recovery“ noch zaghafter sind. Dies entspricht jedoch dem bekannten zyklischen Muster innerhalb des Immobiliensektors.
Ein weiteres wichtiges Abgrenzungsmerkmal des amerikanischen Immobilienmarktes in Relation zu Europa stellt das verfügbare Fremdkapital dar. Laut
Aussagen des Immobiliendienstleisters IVG werden in den USA auch zuneh35
apoFokus
Immobilienmarkt USA
mend wieder Darlehen für Immobilientransaktionen vergeben, die sich nicht
auf Class A-Gebäude (Core-Objekte) beziehen. Die Kreditgeber sind anscheinend bereit, mehr Risiken einzugehen.
Büroimmobilien
Besonders gute Teilmärkte sind die Kernimmobilienmärkte in Austin,
Dallas/Forth Worth, Denver, Boston, San Francisco und Seattle, bedingt jedoch nur New York (City) und Washington D. C. Dort steigen die Preise bereits
leicht an, es werden zudem deutliche Mietsteigerungen erwartet.
Mietmarkt
Die Erholung der Mieten für Büroflächen setzte nach Angaben von Bloomberg
erst ab dem zweiten Quartal 2012 ein. Noch im Frühjahr vergangenen Jahres
erreichte der Flächenumsatz in New York City mit 530.000 qm den niedrigsten Quartalswert seit dem zweiten Quartal 2009, dem Monat mit den geringsten Umsätzen seit Ausbruch der Lehman-Krise. Bei Banken und Investmentfirmen wurden seitdem mehr als 150.000 Stellen gestrichen. Die dadurch
gesunkene Nachfrage nach Vermietungs-Büroflächen hätte zu einem weiteren
deutlichen Absturz des Büromarktes führen können. Nach wie vor wachsende
IT-Unternehmen und die Medienbranche bzw. deren Flächennachfrage haben
dies verhindert.
Die Leerstandsrate in New York betrug im ersten Quartal 2012 rund 10,8 %.
Verglichen mit dem vierten Quartal 2011 entsprach dies einem Rückgang um
ca. 30 Basispunkte bzw. 140 Basispunkte in Relation zum vierten Quartal
2010. Die Durchschnittsmiete für einen Quadratfuß (ca. 0,9 qm) belief sich in
den ersten drei Monaten des letzten Jahres auf 50 US-Dollar.
Die Erholung des gesamten US-Büroimmobilienmarktes verläuft gemäß den
Angaben des Immobiliendienstleisters IVG schleppend. Die Dynamik der Flächennachfrage verminderte sich im dritten Quartal 2012 in Relation zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Viele Mieter sind sich unschlüssig über die
zukünftige Entwicklung der Mietpreise. Diese abwartende Haltung führte dazu, dass die Anmietungen in den ersten drei Quartalen 2012 geringer waren
als in denen des Jahres 2011. Dies korrespondiert mit der Entwicklung der
Leerstandsquote. Sie sank per Ende September lediglich auf 17,2 % (im Vergleich zu einem Wert von 17,6 % Ende 2011).
Regionale Unterschiede in der Entwicklung der Immobilienteilmärkte innerhalb der Vereinigten Staaten sind erkennbar. Metropolen, in denen die Energiebranche und Hightech-Unternehmen eine bedeutende Rolle spielen, sind
36
Immobilienmarkt USA
durch einen hohen Flächenbedarf gekennzeichnet. Hingegen sind solche Bürostandorte, die vornehmlich Mieter aus dem öffentlichen Sektor (Bundes-,
Landes- und Kommunalbehörden) sowie der Finanz- und Beratungsbranche
aufweisen, immer noch von einer schwachen Nachfrage nach Büroflächen
gekennzeichnet.
Auch in den USA ist der Trend zu Core-Objekten sichtbar. Mieter wechseln
aufgrund der relativ attraktiven Preise weiterhin in hochwertige Immobilien
mit entsprechender Ausstattung und hoher Flächeneffizienz. Auch die Zusammenlegung mehrerer Unternehmensstandorte zu einer großen Fläche in
zentraler Lage ist nach wie vor im Trend. Dies führt dazu, dass die so genannten Central Business Districts (CBDs) mit rund 14 % eine unter dem Durchschnitt liegende Leerstandsrate aufweisen. Die nominalen Mieten in diesen
Zentren steigen leicht. Die bisher anzutreffenden Mietanreize („Incentives“),
wie bspw. mietfreie Zeiten oder Umbaukostenzuschüsse, können dort nach
und nach zurückgefahren werden. Gebäude des so genannten Class BSegments, teilweise auch in peripheren Lagen, werden hingegen kaum nachgefragt.
Fazit/Ausblick
Für den gesamten US-Markt werden im Jahr 2013 keine exorbitant steigenden
Vermietungsaktivitäten erwartet. Viele langfristig orientierten Mieter haben
die geringen Mietzinsen in den Jahren 2009 und 2010 zu vorgezogenen Mietvertragsverlängerungen genutzt bzw. fragen derzeit aufgrund von Kosteneinsparungen bei Umzügen keine zusätzlichen Flächen nach, was ebenfalls nicht
für weitere Flächenbelegungen spricht.
Da die wenigen, oft auch durch hohe Vorvermietungen gekennzeichneten
Neubautätigkeiten vorrangig in den Standorten mit zukunftsträchtigen Wirtschaftszweigen anzutreffen sind, sollte sich der Leerstand in den nächsten
Jahren nur sehr zögerlich verringern.
Investmentmarkt
Potenzielle Investoren sollten den großen Metropolen den Vorzug geben, denn
sie sind durch hohe Markteintrittsbarrieren für Wettbewerber gekennzeichnet.
Gemeint sind damit die finanzkräftigen Mieter, die diversifizierte Mieterstruktur und eine gute Infrastruktur sowie eine international deutliche Wahrnehmung.
Metropolregionen weisen hohe Transaktionsvolumina und damit auch eine
hohe Transparenz auf, was sich günstig in Bezug auf Risikozuschläge bei der
Immobilienbewertung und damit auch hinsichtlich des Transaktionspreises
auswirkt.
37
apoFokus
Immobilienmarkt USA
Zudem ist das Angebot bzw. dessen Ausweitung an Class A-Immobilien begrenzt (städtebauliche Entwicklung) bzw. derzeit bei fast null. Auch die vorhandenen Flächen sind ebenfalls nicht oder nur in geringem Maße
vermehrbar. Aktuell ist die Bautätigkeit in den USA eher gering, da in Amerika
weniger spekulative Neubauten erstellt werden als z. B. vor der Finanzkrise.
New York überteuert?
Jedoch sind die Renditen in Downtown New York bereits auf einen Wert um
die 4 % gesunken. Dies entspricht einem Multiplikator von 25. Das heißt, für
potenzielle Käufer ist der Erwerb einer Immobilie in Downtown New York sehr
teuer. Alternativen in anderen Stadtteilen sind noch etwas preiswerter und
normalerweise zu Nettoanfangsrenditen um 5 % zu erwerben.
Fazit/Ausblick
Ähnlich wie im Mietmarkt wird auch der Investmentmarkt für Büroimmobilien
noch eine gewisse Zeit benötigen, bis eine mögliche Erholungstendenz in der
Breite als sicher angesehen werden kann. Auch in den kommenden Jahren ist
die Bevorzugung der Metropolen gerechtfertigt, allerdings muss das Preisniveau im Einzelnen (am jeweiligen Teilmarkt) beachtet werden.
Handelsimmobilien
Entgegen den bisherigen Gewohnheiten ist den amerikanischen Verbrauchern
bewusst, dass der Weg aus der derzeitigen Finanzkrise noch Zeit beanspruchen wird. Dies wird an der Anpassung des Verbraucherverhaltens sichtbar,
dass immer mehr durch Konsumverzicht bzw. „smart-shopping“ gekennzeichnet ist.
Zudem erfolgt eine „Polarisierung“ bezüglich der Anbieter: Einkauf beim Discounter auf der einen, der Luxuseinkauf auf der anderen Seite. Daraus ist die
Bedeutung für Einzelhandelsimmobilien ableitbar: Kaufhäuser und der klassische Supermarkt verlieren Marktanteile gegenüber High Street Shops und
Lebensmitteldiscountern.
Die Bedeutung des Einkaufs per Internet nimmt durch den wachsenden Ableger M-Commerce (Mobil-Commerce) stetig zu. Dies schadet den Fachmärkten
und Department-Stores.
Mietmarkt
Eine positive Nettoabsorption, also die Verringerung des gesamten Angebotes
an Einzelhandelsflächen unter Berücksichtigung des Flächenzuwachses durch
fertig gestellte Neubauten, ist in den USA derzeit nur deshalb zu beobachten,
weil fast keine neuen Handelsimmobilien mehr erstellt werden. E-Commerce
und M-Commerce sowie ein verändertes Konsumentenverhalten führen dazu,
38
Immobilienmarkt USA
dass eher ein Überangebot an Einzelhandelsflächen existiert. Besonders
Kaufhäuser und Fachmärkte spüren das aktuelle Verbraucherverhalten. Bestes Beispiel dafür ist die landesweite Insolvenz des Buchhändlers Borders im
Jahr 2011.
Dem Verdrängungswettbewerb wird seitens der Fachmärkte durch Flächenkonzentration (Standortoptimierung), Flächenverkleinerung („Downsizing“)
und qualitative Flächenaufwertung (Refurbishment) sowie durch Nutzung der
„neuen“ online-Vertriebswege Rechnung getragen. Dies führt ebenfalls zu einer Zunahme des Angebots an Einzelhandelsflächen.
Rund 70 % aller Shopping-Center weisen nach Angaben der IVG per September 2012 einen Leerstand von unter 10 % aus. Gerade mal 7 % dieser Center
haben einen Leerstand von mehr als 40 %. Die höchste Leerstandsquote ist
mit fast 11 % bei Strip Malls (Mini-Malls) festzustellen. In allen Special Centern stehen 8,7 % der Flächen leer.
Über alle „Betriebstypen“ gesehen hat sich die Lage bei den ShoppingCentern stabilisiert. Generell stagnierte der Leerstandsabbau über alle Shopping-Center-Segmente hinweg im ersten Halbjahr 2012.
Leerstandsentwicklung nach Typen
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Q2/2006
Q2/2007
Q2/2008
Q2/2009
Q2/2010
Q2/2011
Q2/2012
Geschäftshäuser
Einzelhandel gesamt
Regional Malls
Special Center
Fachmarkt Center
Strip Center
Quelle: IVG Marktreport Nordamerika 2012
Die nach jahrelanger Re-Urbanisierung seit einem gewissen Zeitraum zu beobachtende Rückbesinnung des Einzelhandels auf die Innenstädte führt zu
einem „Austausch der Betriebstypen“, also zu einem veränderten Angebot an
Einzelhandelsläden bzw. –konzepten an sich. Während bisher die (teuren) Innenstadtlagen durch ebenso teure Luxuslabels dominiert wurden, nimmt die
39
apoFokus
Immobilienmarkt USA
Anzahl an Flagship-Stores und Multi-Brand-Shops immer mehr zu.
Die Höhe der Leerstände korrespondiert mit der Entwicklung der Mieten für
die jeweiligen Einzelhandelsflächen. Der allgemeine Mietrückgang hatte sich
in der zweiten Jahreshälfte 2012 fortgesetzt, scheint aber allmählich einen
Boden zu finden. Besonders Special Center haben seit 2007 spürbare Mietpreisminderungen erfahren. Durchschnittlich kostet in solchen Centern ein
Quadratfuß (0,9 qm) knapp 15 US-Dollar je Monat. Flächen in Fachmärkten
sind für monatlich rund 17 US-Dollar je Quadratfuß zu bekommen. Bei den
Mieten für Regional Malls setzte eine Stabilisierung ein, dort kostete im ersten Halbjahr 2012 ein Quadratfuß 18,70 US-Dollar je Monat.
Mietentwicklung nach Betriebstypen
28
26
24
22
20
18
16
14
Q2/2006
Q2/2007
Q2/2008
Q2/2009
Q2/2010
Q2/2011
Q2/2012
Geschäftshäuser
Einzelhandel gesamt
Regional Malls
Special Center
Fachmarkt Center
Strip Center
Fazit/Ausblick
40
Für 2012 und 2013 ist davon auszugehen, dass sich die Polarisierung der
Mietpreise je nach Betriebstyp und Lage weiter fortsetzen wird. Die Mieten für
High Street Shops sollten weiter (deutlich) zunehmen, während sich die Mietpreise für Shopping Center im Allgemeinen und für Fachmärkte im Speziellen
eher durchschnittlich entwickeln sollten.
Immobilienmarkt USA
Logistikimmobilien
Mietmarkt
Erstaunlicherweise war der Bedarf an Logistikflächen zur Miete in den letzten
beiden Jahren ungeachtet der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen relativ
hoch. Begründet wird dies vor allem mit der Ausweitung des Außenhandels.
Die Nachfrage konzentriert sich auf große, zusammenhängende Flächen, die
hohen Qualitätsstandards gerecht werden. Mietinteressenten sind vor allem
Logistikdienstleister und Händler der Nahrungsmittel- und Konsumgüterindustrie, aber auch e-Commerce-Anbieter wie amazon usw.
Gemäß den Angaben des Immobiliendienstleisters IVG hatte sich die landesweite Leerstandsquote bei Logistikimmobilien per Mitte 2012 innerhalb eines
Jahres von 10,3 % auf 9,4 % verringert. Dies gilt jedoch nur für hochwertige
funktionelle Flächen. Die geringsten Leerstände gibt es bei Logistikflächen in
der Nähe von Containerhäfen der Küstenstädte. Jones Lang LaSalle verweist
darauf, dass der grundsätzliche Leerstand an unbrauchbaren Flächen (struktureller Sockelleerstand) auf ca. 40 % des gesamten Leerstandes geschätzt
wird.
Mit nennenswerten Neubauvorhaben im Segment der US-Logistikimmobilien
ist nicht zu rechnen. Meist werden Flächen geschaffen, die konkret auf die
Bedürfnisse des späteren Mieters zugeschnitten sind, spekulative Neuflächen
werden kaum erstellt.
Aufgrund der relativ hohen Nachfrage sind die Mieten für Logistikflächen
nicht weiter gefallen und haben oftmals einen Boden gefunden. Steigende
Mieten sind jedoch nur vereinzelt vor allem bei guten Flächen in Hafenstädten
auszumachen.
Fazit/Ausblick
Das Segment der Logistikimmobilien schneidet im Vergleich zu den Büroimmobilien besser ab. Davon ausgehend, dass der Welthandel auch in Zukunft
prosperiert, kann in diesem Jahr auf wieder leicht steigende Mietpreisniveaus
gehofft werden.
Wohnimmobilien
Die bereits kurz skizzierten Chancen auf eine bessere ökonomische Entwicklung der USA gegenüber Europa beeinflussen den Wohnimmobiliensektor zeitlich eher als zum Beispiel den der Büroimmobilien.
41
apoFokus
Immobilienmarkt USA
Mietmarkt
Barclays verwies im Juni 2012 darauf, dass der Mietmarkt bzw. das Mietniveau für Mehrfamilienhäuser höhere Baubeginne für dieselben induziert.
Mittlerweile ist auch an den Flächenumsätzen erkennbar, dass die Zahl der
Vermietungen von Wohnungen in den letzten anderthalb Jahren deutlich angestiegen ist, obwohl im zweiten Quartal des letzten Jahres eine Abschwächung der Steigerungsraten zu verzeichnen war. Auch der Markt für Appartements in den Metropolen ist schon weit vorgelaufen, die Mieterhöhungen
liegen deutlich über dem Durchschnitt.
Diese Entwicklungen liegen gemäß den Angaben von IVG zum einen darin begründet, dass sich ehemalige Hauseigentümer, deren Immobilie bspw.
zwangsversteigert worden ist, kein Einfamilienhaus mehr leisten können und
als Nachfrager am Mietmarkt auftreten. Ebenso scheuen viele neu gegründete
Haushalte derzeit die Anschaffung einer Immobilie. Zum anderen ist die Zuwanderungsrate aus dem Ausland in die USA nach wie vor hoch. Auch die
Zuwanderer sind eher auf der Mieterseite als bei den Eigentümern zu finden.
Aufgrund der Mieternachfrage hat sich die Leerstandsquote von Mietwohnungen innerhalb des letzten Jahres um rund 120 Basispunkte reduziert. Mitte
2012 wurde mit lediglich 4,7 % das geringste Niveau seit zehn Jahren erreicht.
Dieser Wert gilt sowohl für Objekte mit gehobener als auch für die mit durchschnittlicher Ausstattung. Besonders wenig Leerstand bei Mietwohnungen ist
in New York (2,2 %), in San Jose (2,5 %) und in San Diego (2,9 %) anzutreffen.
Mehr Wohnungen werden z. B. in Atlanta (7,2 %) und in Houston (7,6 %) angeboten.
Die Mietpreisentwicklung weist aufgrund der Nachfrage nach Mietwohnraum
und des geringen Angebotes eine steigende Tendenz auf. Die Mieten stiegen
landesweit um rund 2,5 % und haben in ihrer absoluten Höhe wieder das Niveau vor der Finanzkrise zumindest erreicht, oftmals auch überschritten.
Aufgrund der guten Entwicklung nimmt auch die Anzahl von Neubauprojekten
zu, besonders die von hochwertigen Wohnungen in innenstadtnahen Hochhäusern. Die Finanzierung der Objekte erfolgt oftmals über Apartment-REITs.
Fazit/Ausblick
42
Ungeachtet dessen ist jedoch für 2012 und auch in 2013 noch nicht mit einer
spürbaren Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen zu rechnen. Der geringe Leerstand sollte anhaltend niedrig bleiben. Eine weitere Verknappung
des Angebots und damit auch steigende Mieten sind realistisch.
Immobilienmarkt USA
Investmentmarkt
Die Auswirkungen der Immobilienkrise in den USA, eines der Länder, die die
Verwerfungen an den weltweiten Immobilienteilmärkten maßgeblich mit ausgelöst hatten, waren unübersehbar. Im Jahr 2011 erreichte die seit 2007 in
den USA anzutreffende Krise ihren Höhepunkt. Die Preise für Eigenheime sind
bis dahin um rund zwei Drittel gefallen.
Anfang 2012 begann sich die Situation langsam zu bessern. Per März 2012
stieg die Anzahl der Baubeginne für Häuser landeweit auf 654.000, dies entspricht einem Zuwachs von 10 % im Vergleich zum Vorjahr.
Seit Mai 2012 lässt der US-Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer Erholung erkennen. Gemäß einer Analyse von Barclays profitierten zuerst die Neubauten von Mehrfamilienhäusern von diesem Aufschwung, bevor auch der
Neubau von Einfamilienhäusern und der Verkauf von Bestandsobjekten anzogen.
Die zunächst zaghafte Wiederbelebung des amerikanischen Wohnimmobilienmarktes Mitte 2012 wurde teilweise auch vom Staat gestützt. Lange,
manchen Meinungen nach sogar zu lange, hatte die Regierung den Immobilienmarkt sich selbst überlassen und vertraute darauf, dass die Banken von
sich aus denjenigen Schuldnern schon geringere Rückzahlungsraten anbieten
würden, die ihre Darlehen nicht mehr tilgen konnten. Erst im Februar 2012
wurden zusammen mit fünf großen US-Banken Maßnahmen, wie z. B. Refinanzierungen der Darlehen bzw. Schuldenschnitte für die Hauseigentümer, deren
ordnungsgemäße Kredittilgung gefährdet ist, getroffen. Die Banken stellten
fast 26 Mrd. US-Dollar zur Verfügung, um all denen zu helfen, deren Hypothek
den Wert des Hauses übersteigt.
Eine Verbesserung der Lage auf dem Markt für gebrauchte Häuser (Bestandsimmobilien) ist fast landesweit zu beobachten. Lediglich der mittlere Westen
ist noch von Stagnation betroffen. Die Häuserpreise und auch die Finanzierungszinssätze sind aktuell auf einem Niveau, dass sowohl Eigennutzer als
auch Investoren oftmals den Kauf einer Anmietung vorziehen. Per September
2012 konnten die Verkäufe von Einfamilienhäusern im Vergleich zum Vorjahresmonat um 27 % gesteigert werden. Der Angebotsüberschuss an Eigenheimen hat sich seitdem deutlich reduziert. Auch die Preise für solche Häuser
erhöhen sich langsam. Sie stiegen durchschnittlich um 11 % im Vergleich zum
September 2011.
43
apoFokus
Immobilienmarkt USA
Case/Shiller-Hauspreisindex
Die Veröffentlichungen (per September 2012) des anerkannten Indexes für
die Entwicklung der Hauspreise in 20 Städten der USA bestätigen dies und
lassen auf eine Fortsetzung der Erholung hoffen. Gegenüber August 2012
stieg der Index um 0,3 % und verbesserte sich damit zum sechsten Mal nacheinander. Im Vergleich zum September 2011 verteuerten sich die Hauspreise
in den Metropolen um 3 %.
Entwicklung des Case/Shiller Hauspreisindex
25%
15%
5%
-5%
-15%
10-CITY COMPOSITE NADJ
Dez 12
Dez 10
Dez 08
Dez 06
Dez 04
Dez 02
Dez 00
Dez 98
Dez 96
Dez 94
-25%
20-CITY COMPOSITE(NSA) NADJ
Fazit/Ausblick
44
Der US-Wohnimmobilienmarkt scheint sein Tief überwunden zu haben und
befindet sich in einem – wenn auch noch jungen – nachhaltigen Aufwärtstrend. Barclays prognostiziert einen Anstieg der Hauspreise von ungefähr 3 %
für 2012 und auch für das aktuelle Jahr. Ein gewisser Preisdruck aus Notverkäufen und Zwangsversteigerungen ist zwar weiterhin vorhanden, sollte aber
durch entsprechende Nachfragesteigerungen überkompensiert werden. Diese
Schätzungen unterliegen den Bedingungen, dass potenzielle Käufer Zugang
zum Hypothekenmarkt haben und sich die Staatsschuldenkrise in Europa
nicht verschlimmert.
Grundlegend ist die Lage an den meisten europäischen Immobilienmärkten
als gut zu bezeichnen. In Südeuropa und teilweise auch in den USA hingegen
ist Vorsicht geboten, da diese Märkte noch immer mit den Altlasten eines
Bau-Booms bzw. mit den Folgen niedriger Zinsen zu kämpfen haben. Dies gilt
besonders für das Segment der Wohnimmobilien.
Anfang 2012 schien die Lage (bezüglich der gewerblichen Immobilien) noch
gut. Mit „vorsichtig optimistisch“ wäre der Blick auf das Jahr 2012 sicherlich
oft beantwortet worden.
Nord-/Mitteleuropa
Die nordeuropäischen Teilmärkte Norwegen und Schweden zeigen eine immer
noch robuste Entwicklung. Im zweiten Halbjahr 2012 war die Nachfrage weiterhin ungebrochen, die Flächenumsätze sind im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2011 konstant, steigen in einigen Teilmärkten sogar leicht. Jedoch ist
eine tendenzielle Verlängerung der Entscheidungsprozesse festzustellen.
Auch für Nordeuropa gilt die Konzentration der Nachfrage nach CoreObjekten in Innenstadtlage.
In den meisten betrachteten nordeuropäischen Städten hat sich das Wachstum der Spitzenmieten trotz des begrenzten Angebotes abgeschwächt. Eine
Ausnahme dabei bildet Oslo. Dort sind die Spitzenmieten aufgrund der Verringerung der Arbeitslosenquote und in Verbindung mit einem ebenfalls sehr
limitierten Angebot an hochwertigen Büroflächen gestiegen.
Der Hauptgrund für die stabile Entwicklung an den nordischen Mietmärkten
für Büros ist die geringe Anzahl an neuen spekulativ erstellten Flächen. Lediglich in Oslo und Helsinki sind verstärkte Neubauaktivitäten zu beobachten.
Auch das Transaktionsvolumen in den nordeuropäischen Städten ist ungeachtet der Knappheit an geeigneten Objekten, dem begrenzten Zugang zu (erschwinglichem) Fremdkapital und der recht ausgeprägten Risikoaversion der
Investoren konstant geblieben.
Die schwedische Regierung erließ Beschränkungen hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit bei Immobilientransaktionen. Die diesbezügliche Unsicherheit potenzieller Investoren führt zumindest zu Verschiebungen von
Transaktionen in die Zukunft.
Die Fixierung auf Core-Immobilien ist nicht auf Nordeuropa beschränkt. Auch
in Mitteleuropa finden viele Anleger nur wenig geeignete Produkte.
Die Logistikbranche ist eng mit der Globalisierung und Internationalisierung
45
apoFokus
von Handelsströmen verbunden. Aus struktureller Sicht ergibt sich für dieses
Segment der Gewerbeimmobilien daher weiteres Potenzial. Das gilt insbesondere für Deutschland mit seinen grundsätzlichen Standortvorteilen (Lage in
Mitteleuropa, Ausbau der Infrastruktur usw.).
Das Interesse ausländischer Investoren am deutschen Immobilienmarkt ist
nach wie vor ungebrochen. Deutschland wird noch immer als vorrangiges Investitionsziel im europäischen Raum genannt.
Aber ist der Immobilienmarkt in Deutschland wirklich das „Bollwerk“ gegen
die „Sorgen von außen“? Können sich deutsche Gewerbeimmobilien im Zuge
der Globalisierung, Virtualisierung und Vernetzung tatsächlich vom Geschehen an den internationalen Märkten abkoppeln?
Dies ist nicht möglich. Auch in Deutschland sind verlängerte Entscheidungsprozesse zu beobachten. Umzugsentscheidungen werden stärker geprüft bzw.
verschoben (Flächeneffizienzsteigerung statt Umzug) und Mietverträge intensiver verhandelt.
Die in Deutschland oft herbeigeredete Blase im Segment der Wohnimmobilien
ist bis auf wenige Ausnahmen (in wenigen Teilmärkten) nicht auszumachen.
Aufgrund der bisherigen Entwicklung der Mieten, der Transaktionspreise und
der Bereitstellung von Fremdkapital ist auch in Zukunft die Wahrscheinlichkeit
einer Übertreibung eher gering.
Dennoch sind das Miet- und Preisniveau in Deutschland sehr hoch. Daher
werden mitunter Fragen aufgeworfen, ob die anhaltende Eurokrise Investoren
vermehrt zu Investitionen in Wohnimmobilien drängt. Dies ist jedoch nicht
verifizierbar.
USA
Immobilienanlagen in den USA eignen sich für europäische Anleger, da der
amerikanische Immobilienmarkt einen hohen Reifegrad (bzgl. der Investitionsfreundlichkeit, der Transparenz, der Liquidität und der politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen) aufweist. Mit US-Immobilien können langfristig
hohe Renditen erzielt werden. Dabei sollte jedoch auch das Risiko in Betracht
gezogen werden. Investments in den USA eignen sich für bedingt risikofreudige Anleger derzeit nur mäßig, da das Wechselkursrisiko aktuell besonders
relevant ist. Die Absicherungskosten schmälern eventuelle Renditevorteile
gegenüber Investments in Euroland.
Aufgrund der aktuell parallelen Entwicklung des Core-Segments in Europa und
Nordamerika sind zusätzliche Renditen aus Sicht eines europäischen Investors unter Einbeziehung des Wechselkursrisikos wohl nur im Non-Core-
46
Segment erzielbar. Dies setzt eine bestimmte Risikotragfähigkeit seitens des
Investors voraus.
Der Markt für US-Büroimmobilien erholt sich nur langsam. Die leicht ansteigende Dynamik im Mietbereich kann sich vor allem auf die hochwertigen Objekte in zentralen Lagen positiv auswirken.
Potenzielle Anleger sollten vor allem im Segment der Büroimmobilien die
Teilmärkte bevorzugen, die durch neue Technologien (High-Tech) bzw. dem
Thema Energieeffizienz geprägt sind. Dagegen sind Standorte mit hohem Anteil an öffentlicher Verwaltung bzw. Dienstleistungsanbietern (der Finanz- und
Beratungsbranche) eher ungeeignet.
Einzelhandelsimmobilien leiden unter dem „langen Weg aus der Krise“. Eine
restriktivere Vergabe von Konsumentenkrediten, ein immer mehr festzustellender Konsumverzicht, die Polarisierung des Konsumverhaltens, die Wiederbesinnung auf urbane Lagen und neue Entwicklungen im e-Commerce (MobilCommerce) wirken sich auf Einzelhandelsimmobilien direkt aus. Verlierer sind
Mieter und Investoren von Kaufhäusern und (kleineren) Supermärkten, die
durch High Street Shops und große Lebensmitteldiscounter verdrängt werden.
Mit Blick auf die mögliche Zunahme von Leerständen ist nicht von Mietpreissteigerungen in nachhaltigem Umfang bzw. einer Erholung des Gesamtmarktes über alle „Betriebstypen“ hinweg auszugehen.
Die Mieten im US-Logistikbereich haben einen Boden gebildet. In Zukunft ist
den Distributionszentren in den Hafenstädten an den Küsten das größte
Wachstumspotenzial zuzubilligen. Entscheidend wird sein, wie sich die Handelsrouten durch die Erweiterung des Panama-Kanals und der damit zusammenhängenden Veränderung der Schiffsklassen (z. B. Postpanamax-Klasse)
verändern.
Eine Erholung am US-Wohnimmobilienmarkt ist sichtbar. Wie schnell bzw. wie
nachhaltig diese sein wird, ist derzeit noch nicht absehbar. Die kommenden
Monate bis hin zum Frühjahr/Sommer 2013 werden entscheidend sein.
Die Leerstandsquote bei amerikanischen Mietwohnungen hat den tiefen
Stand von 2001 erreicht. Dies hat ein weiter steigendes Mietpreisniveau zur
Folge. Neue Objekte dürften jedoch erst 2014 auf den Markt kommen.
Herausforderndes Umfeld für
Finanzierungen
Unabhängig vom Namen des Immobilienteilmarktes bleibt das Umfeld der
Darlehensfinanzierung in nahezu allen geografischen Regionen weiter herausfordernd. Die strenger gewordenen Anforderungen bezüglich der Bonität, der
Eigenkapitalausstattung und der Objektqualität resultieren zum Teil aus den
47
apoFokus
verbesserten Controlling-Prozessen der finanzierenden Banken. Aber auch die
neuen aufsichtsrechtlichen Vorschriften für Banken (Stichworte Basel III und
Eigenkapitalunterlegung) erschweren bzw. verhindern die Darlehensvergabe
und damit auch die Transaktionen an den Investmentmärkten. Eigenkapital
bleibt auch für Immobilienfinanzierungen eine knappe Ressource. Diese
Restriktivität wird wohl auch im kommenden Jahr weiter fortbestehen.
Gleichzeitig stützt das aktuelle Marktgeschehen aber auch die Finanzierungen
für Gewerbe- und Wohnimmobilien. Gemäß den Prognosen von Jones Lang
LaSalle ist davon auszugehen, dass das Zinsumfeld in den nächsten 12 bis 15
Monaten weiter stabil auf einem niedrigen Niveau bleiben wird.
Risikobewusste Finanzierungen und ein höherer Eigenkapital-Anteil bei den
Transaktionen und Projektentwicklungen weltweit sollten insgesamt gesehen
für „Qualitätsverbesserungen“ am „Markt“ sorgen.
Studie abgeschlossen am
2. Januar 2013
48
Verfasser: Sven Bartram Finanzanalyst (CEFA/CREA/ISSP)
apoFokus – zuletzt erschienen
November 2012
Vorsicht Falle!
> Diese Fehler sollten Sie bei der Geldanlage vermeiden
> Warum treten wir immer wieder in die gleichen Fallen?
September 2012
Der Euro – Fluch oder Segen!
> Analyse seiner Probleme
> Lösungswege für eine bessere Zukunft
> Ratschläge für Investoren
Juni 2012
Asien – Die Top-5 Wirtschaftsmächte im Überblick
> Die etablierten Industriestaaten Japan und Südkorea
> China und Indien: Die beiden konträren Aufsteiger
> Der Newcomer Indonesien
Februar 2012
Gold – Glänzende Aussichten?
> Gold als Währung – Damals und Heute
> Edelmetall oder Goldminenaktien
> Konjunktur und Ausblick
Dezember 2011
Ausblick 2012 – Ein weiteres Jahr der politischen Börsen
> Euroland bekommt die rote Laterne – Rezession droht
> Aktien: Qualität ist Trumpf
> Unternehmens- und Schwellenländeranleihen bieten attraktive Renditen
Dezember 2011
Der Aufstieg Lateinamerikas
> Warum ist er bislang nicht gelungen?
> Sind die anstehenden Herausforderungen zu bewältigen?
> Stehen wir am Anfang des lateinamerikanischen Jahrzehnts?
Unsere bisher erschienenen Ausgaben können Sie im Internet
unter http://www.apobank.de/apofokus abrufen.
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apoFokus
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Deutsche Apotheker- und Ärztebank
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Immobilienmärkte in Europa und den USA

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