Verkaufsflächen- und Betriebstypenkonzept des

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Einzelhandelsuntersuchung – Endfassung
Verkaufsflächen- und Betriebstypenkonzept des
„Rigi-Kulm-Centers“ in der Stadt Wuppertal
für die
Stadt Wuppertal, Ressort Stadtentwicklung und Städtebau
Johannes-Rau-Platz 1
42269 Wuppertal
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Wirtschaftsgeogr. Claus Ciuraj, M.A.
(Projektleitung)
Dipl.-Kfm. Jörg Lehnerdt
(Niederlassungsleitung)
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50968 Köln
Deutschland
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Wissen schafft Zukunft.
Köln, im Februar 2013
Verkaufsflächen- und Betriebstypenkonzept des „Rigi-Kulm-Centers“/Wuppertal
Inhaltsverzeichnis
1
Ausgangssituation und Zielsetzung ..................................................................................................... 4
2
Makrostandort Wuppertal ....................................................................................................................... 5
3
Mikrostandort ........................................................................................................................................ 10
4
Relevante Wettbewerbssituation in Wuppertal und im Umland ....................................................... 15
4.1
Projektrelevanter Wettbewerb in der Stadt Wuppertal ................................................................... 16
4.2
Projektrelevanter Wettbewerb außerhalb der Stadt Wuppertal ...................................................... 21
5
Exkurs: Zentrale Versorgungsbereiche .............................................................................................. 23
6
Zwischenfazit und erste konzeptionelle Schlussfolgerungen ......................................................... 25
7
Erwartete Umsatzleistung und Kaufkraftabschöpfung des geplanten
Nahversorgungszentrums im Einzugsgebiet ..................................................................................... 30
8
Umsatzumverteilungseffekte und städtebauliche Bewertung.......................................................... 36
8.1
Umsatzumverlagerungen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ........................................... 37
8.2
Umsatzumverlagerungen im Sortiment Getränke .......................................................................... 39
8.3
Umsatzumverlagerungen im Sortiment Drogeriewaren ................................................................. 40
8.4
Städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens in der Variante 1............................................ 42
8.5
Städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens in der Variante 2............................................ 43
8.6
Bewertung der Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen des neuen
Landesentwicklungsplans – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel ............................... 44
8.7
Einordnung in das Regionale Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck ................. 47
9
Fazit ........................................................................................................................................................ 50
2
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1:
Lage der Stadt Wuppertal und zentralörtliche Gliederung ................................................... 5
Abbildung 2:
Stadtbezirke und Bevölkerung in der Stadt Wuppertal......................................................... 6
Abbildung 3:
Versorgungsstruktur der Stadt Wuppertal ............................................................................ 7
Abbildung 4:
Ergänzende Standorte zur Grundversorgung ...................................................................... 8
Abbildung 5:
Wuppertaler Sortimentsliste (Projektrelevante Auswahl) ..................................................... 9
Abbildung 6:
Mesostandort ...................................................................................................................... 10
Abbildung 7:
Projektareal und Umfeldnutzungen (Fotos) ........................................................................ 12
Abbildung 8:
Planungsrechtliche Situation (Regionalplan/Flächennutzungsplan) .................................. 13
Abbildung 9:
Mikrostandort ...................................................................................................................... 14
Abbildung 10:
Relevante Wettbewerbssituation ........................................................................................ 15
Abbildung 11:
Relevanter Wettbewerb im Projektumfeld (Fotos).............................................................. 16
Abbildung 12:
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Cronenberg ................................................................. 17
Abbildung 13:
Relevanter Wettbewerb in Wuppertal-Cronenberg (Fotos) ................................................ 18
Abbildung 14:
Relevanter Wettbewerb – Steinbecker Meile (Fotos) ......................................................... 19
Abbildung 15:
Relevanter Wettbewerb in Wuppertal-Ronsdorf (Fotos) .................................................... 20
Abbildung 16:
Relevanter Wettbewerb in RS-Hasten (Fotos) ................................................................... 21
Abbildung 17:
Einbindung in den ÖPNV .................................................................................................... 25
Abbildung 18:
Vorgeschlagener funktionaler Versorgungsbereich ........................................................... 26
Abbildung 19:
Konsensfähige funktionale Ergänzung der zentralen Versorgungsbereiche ..................... 47
Abbildung 20:
Prüfschema für Planvorhaben mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt.. 48
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Umsätze nach Standortlagen ........................................................................................................ 22
Tabelle 2: Kaufkraftpotenziale in den funktional vorgeschlagenen Versorgungsbereichen .......................... 27
Tabelle 3: Umsatz/Kaufkraft ........................................................................................................................... 28
Tabelle 4: Variante 1 - Getränkemarkt ........................................................................................................... 32
Tabelle 5: Variante 2 - Drogeriemarkt ............................................................................................................ 33
Tabelle 6: Erwartete Kundenstruktur und Kaufkraftbindung .......................................................................... 35
Tabelle 7: Umverteilungseffekte - Nahrungs- und Genussmittel.................................................................... 38
Tabelle 8: Umverteilungseffekte - Getränke ................................................................................................... 40
Tabelle 9: Umverteilungseffekte - Drogeriewaren .......................................................................................... 41
Tabelle 10: Gegenüberstellung von erwartetem Umsatz und relevanter Kaufkraft ....................................... 46
3
1 Ausgangssituation und Zielsetzung
Die Stadt Wuppertal beabsichtigt, das durch Betriebsaufgaben und Standortverlagerungen geschwächte
„Rigi-Kulm-Center“ wieder zu einem funktionierenden Grundversorgungsstandort im Sinne des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Bergische Städtedreieck auszubauen. Damit sollen die Versorgungsstrukturen in dem an der Grenze der Stadtbezirke Elberfeld und Cronenberg gelegenen Teilraum wieder
in einen zeitgemäßen Zustand gebracht werden.
Auch in Zukunft soll dabei der Angebotsschwerpunkt bei täglichem Bedarf liegen, ergänzt um untergeordnete Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs, einwohnernahe Dienstleistungen und gastronomische Nutzungen. Eine erste Planungskonzeption geht von einem Lebensmittel-Supermarkt („Vollsortimenter“), einem Lebensmittel-Discounter und einem Drogeriemarkt bzw. alternativ einem Getränkemarkt
als größte Betriebe aus.
Als Entscheidungshilfe für die anstehende Bauleitplanung (Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1169
V – Rigi-Kulm-Center) soll eine Untersuchung zur Konkretisierung der ökonomisch tragfähigen und städtebaulich verträglichen Nutzungen erfolgen.
Die BBE Handelsberatung wurde im Dezember 2012 mit der Erarbeitung eines entsprechenden Gutachtens beauftragt.
4
2
Makrostandort Wuppertal
Wuppertal ist mit rd. 347.800 Einwohnern (Stand: 31.12.2011) die größte Stadt des Bergischen Landes.
Sie befindet sich räumlich zwischen den Ballungskernen Dortmund, Bochum, Essen und Duisburg im
Norden, Düsseldorf im Westen, Köln im Süden sowie Hagen im Osten.
Abbildung 1:
Lage der Stadt Wuppertal und zentralörtliche Gliederung
Quelle: eigene Darstellung
Im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen ist die Stadt Wuppertal als Oberzentrum eingestuft.
Neben der Versorgungsfunktion der eigenen Wohnbevölkerung kommt dem Zentrum damit auch eine
maßgebliche überörtliche Versorgungsfunktion mit Gütern und Dienstleistungen des mittel- und langfristigen Bedarfs zu. In dieser Funktion steht Wuppertal als Einzelhandelsstandort im Wettbewerb insbesondere mit den nächstgelegenen Oberzentren Düsseldorf (rd. 35 km), Bochum (rd. 35 km), Dortmund (rd.
45 km) Essen (rd. 50 km) und Köln (rd. 55 km).
Zu den weiteren zentralen Orten im direkten Umfeld von Wuppertal gehören die Mittelzentren Wülfrath,
Velbert, Hattingen und Sprockhövel im Norden, Schwelm und Radevormwald im Osten, Remscheid und
Solingen im Süden sowie Haan und Mettmann im Westen.
5
In Folge der Lage innerhalb eines hoch verdichteten Raumes ist die Stadt Wuppertal in ein dichtes Verkehrsinfrastrukturnetz eingebunden. Zu den wichtigsten Verkehrsanbindungen mit überregionaler und
regionaler Bedeutung gehören:
die BAB 1 führt nach Norden in Richtung Münster und nach Süden in Richtung Köln,
die BAB 43 stellt eine direkte Anbindung in Richtung Bochum dar,
die BAB 46 sorgt für eine direkte verkehrliche Anbindung nach Düsseldorf und mündet im Westen
auf die BAB 3 und im Osten auf die BAB 1,
die B 7 durchquert das Stadtgebiet von Wuppertal in Ost-West-Richtung und sorgt für unmittelbare
Anbindung in Richtung Mettmann und Hagen,
die B 51 verläuft im östlichen Stadtgebiet von Wuppertal und führt in nördlicher Richtung nach
Sprockhövel,
die B 224 stellt eine direkte Verkehrsanbindung zu der nördlich gelegenen Stadt Velbert dar,
die B 228 führt von Wuppertal in die westlich gelegene Stadt Haan.
Das Stadtgebiet von Wuppertal ist in 10 Stadtbezirke aufgeteilt, die sich wiederum in insgesamt 69 Quartiere untergliedern.
Das Areal des Rigi-Kulm-Centers befindet an der Grenze der beiden Stadtbezirke Elberfeld (im Norden)
und Cronenberg im Süden (siehe folgende Abbildung).
Abbildung 2:
Stadtbezirke und Bevölkerung in der Stadt Wuppertal
Stadtbezirke
Einwohner
Elberfeld
Elberfeld-West
Ullendahl-Katernberg
Vohwinkel
Cronenberg
Barmen
Oberbarmen
64.621
27.254
37.387
30.759
21.322
58.072
41.812
Heckinghausen
20.889
Langerfeld-Beyenburg
Ronsdorf
Insgesamt
24.536
21.152
347.804
Quelle: Einwohnerstatistik der Stadt Wuppertal, Stand 31.12.2011
Das Oberzentrum Wuppertal weist eine polyzentrische Versorgungsstruktur auf. Die nachfolgende
Darstellung ist dem Regionalen Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck entnommen und
„soll einen Überblick über alle zentralen Versorgungsbereiche“ (S. 77) in der Stadt Wuppertal vermitteln,
„die als „Vorranggebiete“ für großflächigen Einzelhandel eingestuft werden sollen“ (ebd.).
6
Abbildung 3:
Versorgungsstruktur der Stadt Wuppertal
Quelle: Regionales Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck, 2006
1
Die wichtigsten Einzelhandelsstandorte stellen die beiden Hauptzentren Elberfeld und Barmen dar.
Darüber hinaus verfügt die Stadt Wuppertal über sechs Nebenzentren (Cronenburg, Heckinghausen,
Langerfeld, Oberbarmen, Ronsdorf, Vohwinkel), die Ergänzungsfunktionen für die zwei Hauptzentren
wahrnehmen sollen. Durch ihre Verteilung über das Wuppertaler Stadtgebiet soll sichergestellt werden,
dass alle Einwohner in vertretbarer Entfernung zu ihrem Wohnort auch in der eigenen Stadt attraktive
Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote vorfinden, die über reine Nahversorgung hinausgehen.
2
Des Weiteren weist die Stadt Wuppertal fünf Nahversorgungsschwerpunkte auf (Am Diek, Hochstraße, Sonnborn, Unterbarmen, Weiher Straße, Wichlinghauser Markt). Aufgabe der Nahversorgungszentren soll es sein, die qualifizierte Nahversorgung eines Wohnbereiches mit Gütern des täglichen Bedarfs
(insbesondere Lebensmittel, Drogeriewaren) sicherzustellen.
1
2
Die Definition der einzelnen Versorgungszentren orientiert sich an den Einstufungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Bergische Städtedreieck.
In der Terminologie des REHK‘s wird für diese Standortkategorie zwar der Begriff „Nahversorgungsschwerpunkt“ benutzt, auf Seite 77 des Konzepts wird aber unzweifelhaft ausgeführt, dass es sich hierbei um zentrale Versorgungsbereiche handelt, „die als „Vorranggebiete“ für großflächigen Einzelhandel eingestuft werden
sollen“. Zur Vereinheitlichung der Begrifflichkeiten wird im Nachfolgenden somit ebenfalls der Begriff „Nahversorgungszentrum“ verwendet.
7
Der Standortbereich des Rigi-Kulm-Centers findet im regionalen Einzelhandelskonzept als „Standort der
Grundversorgung“ Erwähnung (Grundversorgungsstandort „Cronenberger Straße“; in der folgenden Karte
als Nummer 52 gekennzeichnet). In Ergänzung der bereits beschriebenen Haupt-, Nebenzentren und
Nahversorgungszentren sind im REHK weitere Standorte der Grundversorgung klassifiziert worden, die
zwar auch für einen angrenzenden Wohnbereich Nahversorgungsaufgaben übernehmen, allerdings nur
in deutlich geringerem Umfang als Nahversorgungsschwerpunkte durch Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs und ergänzender Dienstleistungen zu einer Einkaufslage mit „gewachsenen“ Strukturen
geworden sind.
Diese Standorte der Grundversorgung befinden sich an städtebaulich integrierten Lagen und müssen zur
Einstufung in diese Kategorie über mindestens einen größeren Lebensmittelanbieter (i.d. Regel Supermarkt, Discounter) verfügen.
Zum Zeitpunkt der Erstellung des REHK’s waren dem Grundversorgungsstandort „Cronenberger Straße“
sowohl der Kaiser’s Supermarkt an der Cronenberger Straße als auch der Aldi-Discounter im Rigi-KulmCenter zugeordnet. Mit der zwischenzeitlich stattgefundenen Betriebsverlagerung des LebensmittelDiscounters an die Küllenhahner Straße ist die Grundversorgungsfunktion des Standortbereichs deutlich
eingeschränkt worden.
Abbildung 4:
Ergänzende Standorte zur Grundversorgung
Quelle: Regionales Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck, 2006
Neben dem Versorgungsnetz ist im Regionalen Einzelhandelskonzept ebenfalls die „Bergische Liste“
zur Definition zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente enthalten. Für einzelne Sortimente
(Teppiche, Fahrräder, zoologischer Bedarf) werden dabei räumliche Unterschiede hinsichtlich der Zentrenrelevanz in den Städten Wuppertal, Remscheid und Solingen gemacht. Bei der Beurteilung von Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben ist in den Städten auf die jeweilige Sortimentsliste abzustellen, in
der Stadt Wuppertal somit auf die „Wuppertaler Liste“.
8
Diese ist zwischenzeitlich fortgeschrieben und im Dezember 2012 vom Rat der Stadt Wuppertal als aktuelle Wuppertaler Sortimentsliste ratifiziert worden.
Als zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente sind demnach folgende Warengruppen einzustufen:
Abbildung 5:
Wuppertaler Sortimentsliste (Projektrelevante Auswahl)
Quelle: Fortschreibung Wuppertaler Sortimentskonzept („Wuppertaler Liste“), Stand: Dezember 2012; Stadt Wuppertal
9
3 Mikrostandort
Der Standortbereich des Rigi-Kulm-Centers befindet sich in Grenzlage der beiden Stadtbezirke Cronenberg und Elberfeld, wobei die Stadtbezirksgrenze unmittelbar über das Projektareal verläuft. Statistisch
gesehen ist der nördlich Teil dem Stadtbezirk Elberfeld bzw. dem Stadtquartier Elberfeld-Grifflenberg
zuzuordnen während der südlich gelegene Teil im Stadtbezirk Cronenberg bzw. im Stadtquartier Cronenberg-Hahnerberg liegt. Westlich schließt sich –im weiteren Verlauf der Küllenhahner Straße - das Stadtquartier Küllenhahn an.
Abbildung 6:
Mesostandort
Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage: www.openstreetmap.de
3
Mit einer Höhe von rd. 330 m über NHN ist das Projektareal der Höhenlage von Wuppertal zuzuordnen.
Auch die umliegenden Wohnquartiere (Küllenhahn, Grifflenberg, Hahnerberg) sowie das südlich gelegene Cronenberg liegen in etwa gleicher geographischer Höhe, während sich das über die Cronenberger
Straße (L 427) in nördlicher Richtung zu erreichende Zentrum Wuppertal-Elberfeld mit rd. 140 m über
NHN knapp zweihundert Höhenmeter unterhalb befindet.
3
NHN = Normalhöhennull
10
Das unmittelbare Umfeld wird im Norden – entlang des Jung-Stilling-Wegs - von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt, wohingegen entlang der Cronenberger Straße vor allem mehrgeschossiger Wohnungsbau stadtbildprägend ist. Westlich befindet sich ein Schul- und Sportzentrum mit vorgelagertem zentralem
Bushaltepunkt. Der südlich gelegene Auffahrtsbereich auf die L 418 ist v.a. durch die Fabrikationsstätte
der WKW GmbH gewerblich geprägt. Mit Ausnahme von Kaiser‘s (Cronenberger Straße) und Aldi
(Küllenhahner Straße) sind im direkten Umfeld somit keine weiteren Einzelhandelsnutzungen vorzufinden. Auch die sonstigen Angebote konzentrieren sich auf den Standortbereich des Rigi-Kulm-Centers.
Der Bereich um das Rigi-Kulm-Center ist durch eine hohe Verkehrsgunst geprägt, der sich aus dem
Kreuzungsbereich der beiden Landstraßen L 427 (Wuppertal-Elberfeld – Wuppertal-Cronenberg) und
L 418 (Wuppertal-Ronsdorf – Bundesautobahnen A 46 bzw. A 535) ergibt. Zudem besteht über die von
der L 427 abgehende L 415 („Hastener Straße“) eine Anbindung an das südöstlich gelegene Remscheid.
Maßgeblich aufgrund zu unterstellender Pendlerverflechtungen, einer Vielzahl an umliegenden Gewerbebetrieben (u.a. WKW Autoteile) sowie einer grundsätzlichen Orientierung auf die in der Tallage vorhandenen Angebotsstrukturen weist die Cronenberger Straße in der Folge eine vergleichsweise hohe Verkehrsbelastung auf.
Für den motorisierten Individualverkehr ist das Rigi-Kulm-Center sowohl von der Cronenberger Straße im
Osten als auch von der Küllenhahner Straße im Süden funktionsgerecht erschlossen.
Mit dem ÖPNV ist das Areal durch den unmittelbar vorgelagerten Haltepunkt „Jung-Stilling-Weg“ angebunden. Hier verkehren die Linien 607 (W-Katernberg – W-Hahnerberg), 615 (W-Elberfeld - Remscheid),
635 (W-Hatzfeld – W-Cronenfeld) sowie 645 (W-Uellendahl – W-Küllenhahn). Über die rd. 200 Meter
entfernt gelegenen Haltepunkte „Schulzentrum Süd“ sowie „Hahnerberg“ sind darüber hinaus noch die
Linien 603 (W-Hahnerberg – W-Katernberg), 613 (W-Katernberg – W-Küllenhahn), 625 (W-Dönberg – WCronenberg) und 630 (W-Ronsdorf – W-Hahnerberg) angebunden, so dass der Standort auch im öffentlichen Nahverkehr über eine sehr gute Verkehrsanbindung verfügt.
Die fußläufige Erreichbarkeit für die umliegende Wohnbevölkerung ist durch straßenbegleitende Fußgängerwege gesichert.
Das Rigi-Kulm-Center ist eine Ansammlung mehrerer Einzelhandels-, Dienstleistungs- und sonstiger
Gewerbebetriebe, die sich auf ein Geschäftshaus entlang der Cronenberger Straße sowie mehrere Gebäudekomplexe im rückwärtigen Hofbereich verteilen.
Während im Geschäftshaus eine Apotheke, ein Frisör, ein Fotofachgeschäft sowie mehrere Arztpraxen
untergebracht sind, werden die innenliegenden Gebäudestrukturen überwiegend von einem Fachgroßhandel für Haustechnik, einem Autoteileanbieter sowie als Lagerhalle eines Speditionsunternehmens
genutzt. Zusätzlich sind im östlichen Teil des innenliegenden Gebäudekomplexes Büronutzungen vorzufinden.
Der ehemals im Rigi-Kulm-Center ansässige Aldi-Discountmarkt hat den Standort verlassen und auf einen an der Küllenhahner Straße, schräg gegenüber der südlichen Zu-/Abfahrt des Planareals, gelegenen
Standort verlagert. Hier betreibt Aldi nun eine rd. 750 m² große Filiale.
Auch der ehemals im Rigi-Kulm-Center vorhandene Getränkemarkt ist inzwischen geschlossen.
11
Abbildung 7:
Projektareal und Umfeldnutzungen (Fotos)
Quelle: Eigene Fotos
12
Die Nahversorgungsfunktion des im REHK als „Standort für die Grundversorgung“ festgelegten Bereichs
„Cronenberger Straße“ ist in den vergangenen Jahren somit sukzessive zurückgegangen und beschränkt
4
sich aktuell auf den an der Cronenberger Straße gelegenen, rd. 600 m² großen Kaisers Supermarkt.
Neben seiner nicht länger als marktgerecht einzustufenden Dimensionierung weist dieser in seinem gesamtem Marktauftritt einen erheblichen Investitionsstau auf, so dass der Grundversorgungsstandort seine
im Rahmen des REHK’s zugedachte Versorgungsfunktion nur noch stark eingeschränkt wahrnehmen
kann. Da es sich bei dem Kaiser’s Supermarkt allerdings um den einzigen Vollsortimentsanbieter in Grifflenberg, Küllenhahn bzw. Hahnerberg handelt, dürfte der Anbieter – trotz der vorab dargestellten Einschränkungen – bei der im unmittelbaren Standortumfeld lebenden Bevölkerung über eine vergleichsweise hohe Kundenakzeptanz verfügen.
Die Außenwirkung des Vorhabenstandortes ist aufgrund der Verbindungsfunktion der Cronenberger
Straße (L 427) und des damit einhergehenden Durchgangsverkehrs grundsätzlich als gut zu bewerten.
Allerdings ist die unmittelbare Einsehbarkeit aufgrund der vornehmlich im Hinterhof befindlichen Gebäudekörper eingeschränkt.
Abbildung 8: Planungsrechtliche Situation (Regionalplan/Flächennutzungsplan)
Quelle: Bezirksregierung Düsseldorf; Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf – L 4708 Wuppertal; Stadt Wuppertal,
Flächennutzungsplan 2005 mit Änderungen (im Verfahren)
Der Planstandort befindet sich gemäß Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf – Teilabschnitt
L 4708 Wuppertal innerhalb eines Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB), so dass die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe nach dieser regionalplanerischen Zielvorgabe grundsätzlich möglich ist.
Im seit 2005 wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wuppertal ist die Fläche des Rigi-Kulm-Centers
im nördlichen Teil sowie im südlichen Einfahrtsbereich als gemischte Baufläche ausgewiesen, wohingegen der zentrale Teil als gewerbliche Baufläche dargestellt wird.
Im Zuge der angestrebten Revitalisierung wird der Flächennutzungsplan aktuell angepasst (68. FNPÄnderung Rigi-Kulm-Center).
4
inkl. der in der Vorkassenzone ansässigen Bäckerei Dahlmann
13
Für das Vorhabengrundstück soll ein Bebauungsplan aufgestellt werden (Bebauungsplan 1169V RigiKulm-Center).
Abbildung 9:
Mikrostandort
Sowohl die Stadt Wuppertal als auch der Grundstückseigentümer beabsichtigen, das durch Betriebsaufgaben und Standortverlagerungen geschwächte „Rigi-Kulm-Center“ wieder zu einem funktionierenden
Grundversorgungsstandort auszubauen.
Auch in Zukunft soll dabei der Angebotsschwerpunkt im täglichen Bedarf liegen, ergänzt um untergeordnete Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs, einwohnernahe Dienstleistungen und gastronomische Nutzungen. Eine erste Planungskonzeption geht von einem Lebensmittel-Supermarkt („Vollsortimenter“), einem Lebensmittel-Discounter und einem Drogeriemarkt bzw. alternativ einem Getränkemarkt
als größte Betriebe aus.
Vor dem Hintergrund der vorab skizzierten, ersten Planungskonzeption wird im folgenden Kapitel zunächst die relevante Angebots- und Wettbewerbssituation dargestellt.
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4 Relevante Wettbewerbssituation in Wuppertal und im Umland
Die Wettbewerbssituation der geplanten Hauptnutzer wird wesentlich durch die größeren Lebensmittelund Drogerie- bzw. Getränkemärkte geprägt, während der kleinteilige Einzelhandel (Lebensmittelfachgeschäfte) nur in begrenztem Maße von den geplanten Ansiedlungen von Lebensmittel- und Drogerie- bzw.
Getränkemarkt betroffen sein wird. Dies resultiert daraus, dass Systemwettbewerber (= Super-/ Discountmärkte, Verbrauchermärkte/ SB-Warenhäuser sowie Getränke-/Drogeriemärkte) als Betriebe, die
dem Versorgungseinkauf dienen und eine große Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen stärkeren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als bspw. das Lebensmittelhandwerk oder
spezialisierte Lebensmittelfachgeschäfte (z. B. Weinhändler, Obst- und Gemüsehändler).
Die Wettbewerbsbetrachtung konzentriert sich dabei im Wesentlichen auf die relevanten Besatzstrukturen innerhalb der nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche „Nebenzentrum Cronenberg“, „Hauptzentrum Elberfeld“ und „Nebenzentrum Ronsdorf“ sowie die strukturprägenden Lebensmittel- bzw. Getränke-/ Drogeriemärkte im Untersuchungsgebiet differenziert nach Standort und Verkaufsfläche (VKF).
Abbildung 10: Relevante Wettbewerbssituation
15
4.1
Projektrelevanter Wettbewerb in der Stadt Wuppertal
Die derzeitige Angebotssituation im unmittelbaren Umfeld des Rigi-Kulm-Centers beschränkt sich im Wesentlichen auf die bereits vorab beschriebenen Lebensmittelanbieter Kaiser’s an der Cronenberger Straße bzw. Aldi an der Küllenhahner Straße.
Während der Kaiser’s Supermarkt zwar eine höhere Verkehrsgunst, allerdings merkliche Defizite im Gesamterscheinungsbild aufweist, befindet sich die marktgerecht aufgestellte Aldi-Filiale an der deutlich
geringer frequentierten Küllenhahner Straße und nimmt hier (derzeitig) einen Solitärstandort ein. Perspektivisch könnte der Standort der Aldi-Filiale allerdings – vor allem durch die südliche Zu-/Abfahrt des
Rigi-Kulm-Centers – von einer erhöhten Kundenfrequenz im Rigi-Kulm-Center profitieren und diesbezüglich aufgewertet werden.
Abbildung 11: Relevanter Wettbewerb im Projektumfeld (Fotos)
Rd. 800 Meter südlich des Rigi-Kulm-Centers befindet sich im Stadtquartier Hahnerberg - an der Hahnerberger Straße (L 427) - ein moderner Lidl-Discountmarkt. Aufgrund der unmittelbaren Lage an der vielbefahrenen L 427, der guten Werbesichtanbindung sowie des großzügig dimensionierten Stellplatzangebots
verfügt der als Solitärstandort funktionierende Lebensmitteldiscounter über eine hohe Standortgunst.
Auch hinsichtlich des Marktauftritts ist die Lidl-Filiale positiv zu bewerten.
Darüber hinaus ist an der Hahnerberger Straße – ebenfalls in Solitärlage – ein Trink & Spare Getränkefachmarkt vorzufinden. Die Entfernung zum Projektstandort beträgt rd. 350 Meter.
16
Das Stadtteilzentrum Cronenberg befindet sich Luftlinie rd. 2,7 km vom Projektstandort entfernt und ist
in rd. 5 Pkw-Minuten über die L 427 zu erreichen. Es erstreckt sich auf einem rd. 700 Meter langen Teilstück entlang der Hauptstraße und schließt den südlich gelegenen Standortbereich „Unterkirchen“ mit
ein.
Abbildung 12: Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Cronenberg
Während es sich bei dem Bereich Unterkirchen um einen zwischenzeitlich realisierten, attraktiven Standortverbund von Lebensmittelvollsortimenter („Kaufpark“; rd. 1.570 m² VKF) und Discounter („Aldi“; rd.
900 m² VKF) auf dem ehemaligen Betriebsgelände der Stadtwerke handelt, sind im Bereich entlang der
Hauptstraße überwiegend kleinteiligere Strukturen vorzufinden. Allerdings sind auch hier mit Netto (rd.
520 m² VKF), dem Frischemarkt Pollschmidt (ehem. Kaiser’s; rd. 450 m² VKF), dem Drogeriemarkt
Rossmann (rd. 550 m² VKF) und einigen kleineren Betrieben (u.a. Bäckereien, Metzgerei, Kiosk, Obst &
Gemüse) weitere Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten vorzufinden.
Der innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches vorgehaltene Sortimentsmix geht allerdings weit über
das nahversorgungsrelevante Angebot hinaus. So verfügen 35 der insgesamt 52 ansässigen Einzelhandelsbetriebe über ein Sortimentsangebot, dass den mittel- und langfristigen Bedarfsgütern zuzuordnen
17
ist. Beispielhaft anzuführen sind neben diversen Bekleidungsgeschäften (u.a. Ernsting’s Family, Big Herrenmode, Schuhe Klauser, Mode Ress, Lauterjung Moden) das Kaufhaus Buß, die beiden Elektronikfachgeschäfte Hermann, die Buchhandlung Nettesheim, der GPK-Anbieter im Nelle-Haus sowie mehrere
Optiker/Akustiker/Juweliere.
Größere Leerstände sind mit Ausnahme des bis Ende 2012 noch an der Hauptstraße vorhandenen Kaufparks nicht vorzufinden. Die benachbarte Ladenfläche des ehemaligen Aldi-Marktes ist mittlerweile an
einen Tedi-Fachmarkt vermietet worden.
Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches kann neben dem Standortverbund von Kaufpark und Aldi
vor allem dem Rossmann-Drogeriemarkt an der Hauptstraße eine wesentliche frequenzerzeugende Wirkung zugesprochen werden.
Letzterem umso mehr, als durch die Schlecker-Insolvenz die flächendeckende Versorgung im Drogeriewarensegment – auch im Wuppertaler Süden - nicht mehr gegeben ist und vor diesem Hintergrund von
einer hohen Orientierung der hier lebenden Bevölkerung auf den Rossmann Drogeriemarkt auszugehen
5
ist.
Abbildung 13: Relevanter Wettbewerb im Wuppertal-Cronenberg (Fotos)
5
Neben den im Stadtgebiet ansässigen Drogeriemärkten werden aber auch die sonstigen Lebensmittelmärkte
von der Schließung der Schlecker und Ihr Platz-Filialen profitiert haben und hier entsprechende Mehrumsätze
realisiert.
18
In einer Pkw-Entfernung von rd. 4 km bzw. rd. 8 Pkw-Minuten befindet sich das „Hauptzentrum Elberfeld“. Das Regionale Einzelhandelskonzept bezeichnet die Elberfelder City als den „stärksten Einzelhandelsstandort des Bergischen Städtedreiecks“. Gemäß REHK sind hier rd. 540 Betriebe ansässig, die auf
einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 139.500 m² einen Umsatz von rd. 517 Mio. € erwirtschaften. Zu den
größten Kundenmagneten gehören Kaufhof, Peek & Cloppenburg, TK Maxx und C & A sowie das rd.
25.000 m² große Einkaufszentrum „City-Arkaden“ (u.a. H & M, Thalia, Medimax, Intersport, Schuhmarkt
Klauser, Zara, NewYorker, S.Oliver). Mit der Rathaus-Galerie verfügt das Hauptzentrum Elberfeld über
ein zweites Einkaufszentrum (u.a. ToysRUs, Edeka, Rossmann, Xenos, Thalia, Mc Paper, Görtz).
Hinzu kommen neben weiteren Filialbetrieben auch zahlreiche inhabergeführte Fachgeschäfte. Das innerstädtische Angebot zeichnet sich durch eine große Sortimentsvielfalt aus, wobei ein Angebotsschwerpunkt im Bereich Bekleidung festzustellen ist. Insgesamt ist festzuhalten, dass sich das Einzugsgebiet
des Hauptzentrums Elberfeld aufgrund seines umfassenden Angebotes nicht nur auf das gesamte Stadtgebiet von Wuppertal, sondern darüber hinaus auch noch auf umliegende Gemeinden erstreckt.
Als projektrelevante Wettbewerber sind u.a. die beiden, im nordöstlichen Randbereich des zentralen Versorgungsbereichs ansässigen Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl zu nennen. Während die Aldi-Filiale
am Neuenteich mit einer Verkaufsfläche von rd. 580 m² über eine vergleichsweise geringe Verkaufsflächendimensionierung und Gesamtattraktivität verfügt, ist der rd. 950 m² große Lidl-Markt am Hofkamp als
deutlich moderner und leistungsfähiger zu bewerten.
Darüber hinaus befindet sich ein lt. REHK rd. 3.800 m² großer Akzenta-Verbrauchermarkt innerhalb der
City-Arkaden sowie ein rd. 1.000 m² großer Edeka-Supermarkt in der Rathaus-Galerie.
Zudem betreiben die beiden Drogerieanbieter dm und Rossmann jeweils mehrere Filialen innerhalb des
Stadtzentrums.
Abbildung 14: Relevanter Wettbewerb – Steinbecker Meile (Fotos)
Wesentlicher Versorgungsstandort außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs ist die „Steinbecker
Meile“, die sich rd. 3 km bzw. rd. 6 Pkw-Minuten vom Projektstandort entfernt in Elberfeld befindet. Ne6
ben einem modernen Akzenta Verbrauchermarkt mit rd. 2.800 m² VKF , einem rd. 900 m² großen Akzen-
6
Inkl. Vorkassenbereich mit Bäckerei & Café, Fischfeinkost, Lotto Toto und Apotheke
19
ta Getränkemarkt, einer Aldi-Filiale und einem Denn’s Bio-Markt sind hier ebenfalls ein Obi Bau- und
Heimwerkermarkt mit rd. 13.000 m² VKF sowie ein Tierfachmarkt ansässig. Die nahversorgungsrelevante
Verkaufsfläche addiert sich an diesem Angebotsstandort auf insgesamt rd. 4.500 m².
Darüber hinaus befinden sich weitere wettbewerbsrelevante Lebensmittelanbieter im südlichen Elberfeld,
die sich allesamt außerhalb festgelegter zentraler Versorgungsbereiche befinden. Neben dem Standortverbund von Lidl und Trinkgut an der Viehhofstraße handelt es sich hierbei um die Lebensmitteldiscounter Netto und Penny am Steinbeck sowie den Kaufpark-Supermarkt an der Blankstraße.
Einen weiteren bedeutenden Fachmarkt- und Versorgungsstandort für Lebensmittel stellt der WickülerPark an der Stadtbezirksgrenze von Elberfeld und Barmen dar. Ankermieter ist ein Real SB-Warenhaus
mit rd. 8.000 m² VKF. Zu den weiteren Fachmärkten gehören u.a. ein B1 Baumarkt, ein Media Markt
Elektrofachmarkt und ein Adler Modemarkt. Aufgrund seiner Größe und Sortimentsstruktur stellt der
Wicküler-Park – trotz derzeitiger Schwächen im Gesamterscheinungsbild - einen Wettbewerbsstandort
dar, der teil- bis gesamtstädtische Versorgungsfunktionen übernimmt und somit ebenfalls als wettbewerbsrelevant anzusehen ist.
Abbildung 15: Relevanter Wettbewerb im Wuppertal-Ronsdorf (Fotos)
Darüber hinaus sind allenfalls noch die Angebotsstrukturen im östlich gelegenen Wuppertal-Ronsdorf
zu betrachten. Über die L 418 ist das Zentrum von Ronsdorf vom Projektstandort aus in rd. 7 km bzw. rd.
8 Pkw-Minuten anzufahren.
20
Allerdings dürften die zu unterstellenden Wettbewerbsbeziehungen aufgrund der siedlungsstrukturellen
Solitärlage von Ronsdorf nicht sonderlich ausgeprägt sein.
Das im Regionalen Einzelhandelskonzept festgelegte Nebenzentrum Wuppertal-Ronsdorf liegt rd.
7 km entfernt und ist in rd. 8 Minuten mit dem PKW vom Planstandort zu erreichen. Bedeutendster Anbieter in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ist neben zwei Kaufpark-Filialen (Ascheweg, rd.
1.900 m² und In der Krim, rd. 760 m²) ein zentral gelegener Kaiser´s-Supermarkt mit rd. 500 m². Daneben
ist auch ein dem zentralen Versorgungsbereich zuzuordnender, neu eröffneter Lidl-Discountmarkt mit rd.
1.000 m² Verkaufsfläche (Lüttringhauser Straße) sowie eine Filiale des Discountbetreibers Netto mit rd.
450 m² vorhanden. Das Drogeriewarensegment wird durch zwei Drogeriemärkte (dm, Rossmann) abgedeckt. Darüber hinaus wird das Einzelhandelsangebot in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten
durch zahlreiche Ladenhandwerksbetriebe ergänzt. Die großen Lebensmittel- und Drogeriemärkte erwirtschaften einen nahversorgungsrelevanten Umsatz in Höhe von rd. 22 Mio. €.
Außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches beschränkt sich der relevante Wettbewerb auf den AldiDiscountstandort am Kraftwerk, der über eine Verkaufsfläche von rd. 800 m² verfügt. Hinsichtlich Einsehund Anfahrbarkeit weist er aufgrund der abseitigen Lage von der als Kreisstraße qualifizierten, innerörtlich bedeutsamen Erbschloer Straße sowie der ausgeprägten Höhenunterschiede des Geländes aber
erhebliche Standortnachteile auf.
4.2
Projektrelevanter Wettbewerb außerhalb der Stadt Wuppertal
Außerhalb der Stadt Wuppertal beschränkt sich der relevante Wettbewerb auf die entsprechenden Angebote in Remscheid-Hasten. Dieser an Wuppertal-Cronenberg angrenzende Stadtteil ist für die hier lebende Bevölkerung über die L 415 vergleichsweise schnell zu erreichen. Neben einem integriert gelegenen Netto-Discounter sowie einer rd. 800 m² großen Aldi-Filiale an der Hammersberger Straße in Solitärlage bildet vor allem der attraktive, 2007 auf dem Gelände des ehemaligen Bahnhofs Hasten eröffnete
Standortverbund von Edeka (rd. 1.600 m²), Lidl (rd. 990 m²), Top Getränke (rd. 1.000 m²) und dmDrogeriemarkt (rd. 600 m²) an der Königstraße eine relativ gut zu erreichende Versorgungsalternative.
Abbildung 16: Relevanter Wettbewerb in RS-Hasten (Fotos)
21
Weitere Angebotsstandorte sind in der übergemeindlichen Wettbewerbsbetrachtung nicht von Bedeutung.
Als Zwischenfazit der Angebots- und Wettbewerbssituation ist zunächst festzuhalten, dass sich die Versorgungsfunktion des im REHK als Grundversorgungsstandort festgelegten Bereichs „Cronenberger
Straße“ nach der Betriebsverlagerung des Aldi-Marktes an die Küllenhahner Straße derzeitig auf den mit
rd. 600 m² als nicht länger marktgerecht einzustufenden Kaiser’s Supermarkt beschränkt. Mit Aldi, Lidl
und dem Trink & Spare-Getränkemarkt befinden sich weitere Lebensmittelanbieter im näheren Projektumfeld, die allerdings allesamt Solitärlagen einnehmen. Ein Drogeriemarkt ist im näheren Standortumfeld
nicht vorhanden. Vor allem im Lebensmittelvollsortiment und in den Drogeriewarensegmenten ist vor dem
Hintergrund der lokalen Angebotssituation folglich mit vergleichsweise hohen Kaufkraftabflüssen an umliegende Standorte zu rechnen.
Vor dem Hintergrund der topographischen Gegebenheiten am Standort sind vor allem die im verkehrlich
gut angeschlossenen Stadtteilzentrum Cronenberg vorhandenen Anbieter als wettbewerbsrelevant anzusehen. Die höchsten Wettbewerbsbeziehungen sind dabei gegenüber dem Standortverbund von Kaufpark und Aldi sowie der Rossmann-Filiale an der Hauptstraße zu erwarten. Als einziger (verbliebener)
Drogeriemarkt in den südlichen Höhenlagen ist eine starke Orientierung der hier lebenden Bevölkerung
auf die Filiale an der Cronenberger Haupteinkaufsstraße zu unterstellen, so dass ihr eine wichtige frequenzerzeugende Wirkung für das gesamte Stadtteilzentrum zukommt.
Darüber hinaus ist mit einer stark ausgeprägten, grundsätzlichen Ausrichtung auf die in Tallage befindlichen Angebotsstrukturen in Elberfeld zu rechnen. Neben den nächstgelegenen Discounterstandorten
Netto und Penny am Steinbeck ist vor allem der autokundenorientierte Verbundstandort an der Steinbecker Meile von Bedeutung. Mit einem Akzenta Verbrauchermarkt, einem separaten Akzenta Getränkemarkt, einer Aldi-Filiale sowie einem Biomarkt handelt es sich hierbei um den größten Angebotsstandort
nahversorgungsrelevanter Sortimente in Elberfeld, dem eine hohe Gesamtattraktivität mit entsprechendem Einzugsgebiet zugesprochen werden kann.
Außerhalb der Stadt Wuppertal beschränkt sich die relevante Angebotssituation auf die Wettbewerbsstrukturen in Remscheid-Hasten und konzentriert sich auch hier auf den autokundenorientierten Standortverbund von Vollsortimenter, Discounter, Getränkemarkt und Drogeriemarkt.
Nach eigener Prognose werden sich die Umsätze in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten in den
relevanten Standortlagen folgendermaßen verteilen:
Tabelle 1: Umsätze nach Standortlagen
Umsatzvolumen in Mio. €
Standortbereiche
NuG*/
Getränke
Drogeriewaren
Nahversorg.
insgesamt
15,7
22,4
1,5
4,2
17,2
26,5
Küllenhahn/Hahnerberg,
Cronenberg
Steinbecker Meile
21,3
3,3
24,5
Hauptzentrum Elberfeld
31,5
14,1
45,6
Südliches Elberfeld
12,9
0,8
13,7
Wicküler Park
11,2
2,8
14,0
Remscheid-Hasten
19,9
4,2
24,0
Quelle: Eigene Prognose/Berechnungen
*NuG = Nahrungs- und Genussmittel
22
5 Exkurs: Zentrale Versorgungsbereiche
Zentrale Versorgungsbereiche sind nach der hierzu mittlerweile vorliegenden Rechtsprechung, insbesondere des OVG NRW sowie des Bundesverwaltungsgerichts, räumlich abgrenzbare Bereiche, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch Dienstleistungen und gastronomische
Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.
Diese Kernaussage seiner früheren Rechtsprechung hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil
vom 17.12.2009 (4C 2.08) weitergehend konkretisiert: Entscheidend ist danach, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff „zentral“ ist nicht geographisch im Sinne einer
Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Ein zentraler Versorgungsbereich setzt
auch keinen übergemeindlichen Einzugsbereich voraus.
Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlichen Bereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wahrnehmen. Der Zweck des Versorgungsbereichs besteht in diesem Fall in der Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich lebenden Bevölkerung.
Betont hat das Bundesverwaltungsgericht in dieser Entscheidung auch, dass ein zentraler Versorgungsbereich eine „integrierte Lage“ voraussetzt. Dies hatte das OVG NRW in seinem Urteil vom 19.06.2008
(7 A 1392/07) dahingehend- beschrieben, dass der Standort für die zu versorgende Bevölkerung nicht
nur mit dem PKW günstig zu erreichen sein muss. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies dahingehend
ergänzt, dass isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben keinen zentralen Versorgungsbereich bilden können, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche
Versorgungsfunktion erfüllen mögen.
Aus alledem folgt, dass je nach Versorgungsfunktion und Einzugsbereich unterschiedliche Typen zentraler Versorgungsbereiche in Betracht kommen. Unterschieden werden können insofern:
■ Haupt- oder Innenstadtzentren, die in der Regel das gesamte Stadtgebiet und ggf. auch ein weiteres Umland mit einem breiten Spektrum an Waren und Dienstleistungsangeboten versorgen,
■ Nebenzentren, deren Einzugsbereich sich zumeist auf bestimmte Bezirke größerer Städte beschränkt und die zumeist ein nicht so breites Spektrum an Waren und Dienstleistungen anbieten
wie erstgenannte Kategorie, sowie
■ Grund- und Nahversorgungszentren, die vornehmlich nahversorgungsrelevante Sortimente - namentlich Lebensmittel (einschließlich Getränke) und Drogeriewaren – und ggf. auch Waren für
den mittelfristigen Bedarf anbieten.
Neben den bundesrechtlichen Vorgaben erfahren zentrale Versorgungsbereiche auf Ebene der nordrhein-westfälischen Landesplanung im sogenannten „Einzelhandelserlass NRW“ weitere Konkretisierung.
Demnach zeichnen sich zentrale Versorgungsbereiche durch folgende Kriterien aus:
23
■ ein gemischtes und kompaktes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen (u.a. Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerksbetrieben, Büronutzungen, Wohnen),
■ eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen
Siedlungsbereichs und
■ eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz.
Zudem wird im Einzelhandelserlass nochmals klargestellt, dass die unterschiedlichen Kategorien zentraler Versorgungsbereiche (Haupt-, Neben-, Nahversorgungszentren) einer klaren Hierarchie unterliegen:
So haben sich die zentralen Versorgungsbereiche hinsichtlich Art, Umfang und Vielfalt des vorgehaltenen
Versorgungsangebots dem jeweils übergeordneten zentralen Versorgungsbereich deutlich unterzuordnen.
Die Zentrenverträglichkeit der in Kern- und Sondergebieten geplanten Einzelhandelsnutzungen hängt
dabei sowohl vom Warenangebot (Art und Umfang) als auch dem jeweiligen Standort ab. Befindet sich
der Standort im Hauptzentrum einer Gemeinde, ist der zu erwartende Umsatz in den geplanten Sortimenten – sowohl insgesamt als auch in einzelnen Sortimentsgruppen - in Relation zur entsprechenden Kaufkraft der Bevölkerung des gesamten Gemeindegebietes zu setzen. Befindet sich der Standort in einem
Stadtteil (Nebenzentrum) oder Nahversorgungszentrum, ist der zu erwartende Umsatz in den geplanten
Sortimenten in Relation zur entsprechenden Kaufkraft der Bevölkerung in dem zu versorgenden Teilraum
des Gemeindegebietes zu setzen.
Wenn dabei der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsnutzung die betreffende Kaufkraft der
Bevölkerung nicht übersteigt, ist im Sinne einer Regelvermutung davon auszugehen, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung vorliegt.
24
6 Zwischenfazit und erste konzeptionelle Schlussfolgerungen
Spätestens mit der geplanten Reaktivierung des Rigi-Kulm-Centers wird der Standortbereich aufgrund
der (dann) vorzufindenden Nutzungsstruktur aus Einzelhandel, Dienstleistungen, und ärztlicher Infrastruktur ein räumlich konzentriertes Versorgungsangebot aufweisen.
Der (geplante) Angebotsschwerpunkt soll in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegen und wird
standortprägend sein. Unter Berücksichtigung der im REHK Bergisches Städtedreieck festgelegten Zentrenhierarchie käme für das Rigi-Kulm-Center somit die Versorgungsfunktion als Nahversorgungszentrum
in Frage.
Im Regionalplan wird der Standortbereich als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt.
Auch die geforderte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr wird am Standort Rigi-Kulm
erfüllt, denn über die umliegenden Bushaltestellen „Jung-Stilling-Weg“, „Schulzentrum-Süd“ und
„Hahnerberg“ ist der Projektstandort gut in das öffentliche Personennahverkehrsnetz eingebunden.
Abbildung 17: Einbindung in den ÖPNV
Die standortseitigen Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich wären demnach gegeben.
25
Für eine erste, näherungsweise Obergrenze der geplanten Nutzungen wäre – im Sinne der o.g. Regelvermutung – auf das im funktional zugeordneten Versorgungsbereich vorhandene Kaufkraftpotenzial
abzustellen.
Bei der Festlegung des funktional zu versorgenden Nahbereichs sind im Falle des Rigi-Kulm-Centers
neben der räumlichen Lage bzw. reinen Entfernungsaspekten auch die topographischen Gegebenheiten
zu berücksichtigen.
Abbildung 18: Vorgeschlagener funktionaler Versorgungsbereich
Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage: Stadt Wuppertal
26
Vor diesem Hintergrund schlägt die BBE vor, nicht nur die Bewohner der Stadtquartiere Küllenhahn und
Hahnerberg, sondern auch die „auf der Höhe“ gelegenen, statistisch allerdings dem Stadtbezirk Elberfeld
zugehörigen Wohnbereiche von Grifflenberg bzw. Friedrichsberg dem Versorgungsbereich des RigiKulm-Centers zuzuordnen.
Hier wohnen in der Summe rd. 13.440 Personen, die über ein nahversorgungsrelevantes Kaufkraftvolumen von rd. 28,9 Mio. € verfügen. Eine –über alle Nutzungen hinweg- unterstellte durchschnittliche
Raumleistung von rd. 4.000 bis 5.000 € je m² Verkaufsfläche ergäbe folglich eine rechnerisch mögliche,
rein theoretische maximale Verkaufsfläche zwischen rd. 5.800 und max. rd. 7.200 m².
Das südlich gelegene Stadtteilzentrum Cronenberg soll, neben seiner übergeordneten Versorgungsfunktion als Stadtteilzentrum, auch Nahversorgungsfunktion für die südlich gelegenen Wohnquartiere Cronenfeld, Cronenberg, Berghausen, Sudberg und Kohlfurth übernehmen. Im Nahbereich des Stadtteilzentrums Cronenberg leben rd. 15.500 Personen. Das Kaufkraftpotenzial in den nahversorgungsrelevanten
Sortimenten beläuft sich auf rd. 33,4 Mio. €.
Tabelle 2: Kaufkraftpotenziale in den funktional vorgeschlagenen Versorgungsbereichen
Kaufkraftvolumen in Mio. €
NuG/Getränk
e
Drogeriewaren
Nahversorg.
insgesamt
1.766
3,4
0,4
3,8
3.960
7,6
0,9
8,5
7.416
14,2
1,7
16,0
298
0,6
0,1
0,6
13.440
25,8
3,1
28,9
Cronenfeld
3.801
7,3
0,9
8,2
Cronenberg-Mitte
6.883
13,2
1,6
14,8
Berghausen
2.108
4,0
0,5
4,5
537
1,0
0,1
1,2
2.188
4,2
0,5
4,7
15.517
29,8
3,6
33,4
Standortbereiche
Einwohner
Küllenhahn
Hahnerberg
Grifflenberg (tlw.)
1)
Friedrichsberg (tlw.)
2)
Summe NVZ Rigi-Kulm
Kohlfurt
Sudberg
Summe STZ Cronenberg
(als NVZ)
Quelle: Eigene Berechnungen
1) Baublöcke: 40048-40058;40064-40078; 40082-40084
2) Baublöcke: 40085-40087; 40092-40095
Vor dem Hintergrund der vorab dargestellten Angebots- und Wettbewerbssituation sind die beiden abgegrenzten Gebiete als deckungsgleich mit dem perspektivischen Einzugsgebiet des Planvorhabens anzusehen.
Das Planvorhaben wird in der Zone I (=Nahversorgungsbereich Rigi-Kulm) den mit deutlichem Abstand
27
attraktivsten Versorgungsstandort darstellen und entsprechend hohe Kaufkraftbindungen generieren
können.
Für die in der Zone II (=Nahversorgungsbereich STZ Cronenberg) lebende Bevölkerung wird der geplante Standortverbund zwar ebenfalls eine attraktive Versorgungsalternative darstellen, aufgrund des umfangreichen Angebotes in Wohnortnähe (v.a. Standortverbund Kaufpark/Aldi) ist für diesen Bereich allerdings bereits mit einer deutlich geringeren Marktdurchdringung zu rechnen.
Aufgrund der topographischen Standortbedingungen „auf der Höhe“ sind dem Einzugsgebiet darüber
hinaus keine weiteren Ortslagen zuzuordnen, die eine regelmäßige Einkaufsorientierung auf den Standortbereich des Rigi-Kulm-Centers erwarten lassen.
Allerdings sind, maßgeblich aufgrund der hohen Verkehrsgunst, diffuse Streuumsätze zu erwarten.
Bei der Gegenüberstellung der vorhandenen Kaufkraft zum derzeitig erwirtschafteten Umsatz in den jeweiligen funktional zugeordneten Versorgungsbereichen zeigt sich, dass selbst bei der Annahme von
überdurchschnittlich hohen Umsatzleistungen der aktuellen Marktteilnehmer bei Weitem nicht die am
Wohnort vorhandene Kaufkraft durch den derzeitigen (nahversorgungsrelevanten) Einzelhandel gebunden werden kann.
Tabelle 3: Umsatz/Kaufkraft
in Mio. €
NuG/Getränke
Drogeriewaren
Standortbereiche
Nahversorg. insgesamt
KK
U
Diff.
KK
U
Diff.
KK
U
Diff.
NVZ Rigi-Kulm-Center
25,8
15,7
-10,1
3,1
1,5
-1,6
28,9
17,2
-11,7
STZ Cronenberg
29,8
22,4
-7,4
3,6
4,2
0,6
33,4
26,5
-6,8
38,0
-17,6
6,7
5,7
62,3
43,7
-18,6
Summe
55,6
-1,0
KK=Kaufkraft; U=Umsatz; Diff.=Differenz
Quelle: Eigene Prognosen und Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich
Die bereits im Rahmen der Wettbewerbsanalyse unterstellten Kaufkraftabflüsse lassen sich somit tatsächlich auch bei der Gegenüberstellung von erwirtschaftetem Umsatz und vorhandener Kaufkraft bestätigen.
Vor allem in dem dem Rigi-Kulm-Center funktional zugeordnetem Versorgungsbereich sind hohe Kaufkraftabflüsse in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten (-11,7 Mio. €) zu verzeichnen. Ein angemessenes (Nah-) Versorgungsangebot am Standort des Rigi-Kulm-Centers erscheint vor diesem Hintergrund
unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten somit als sinnvoll. Zudem wäre ein entsprechendes Angebot auch potenzialseitig durchaus tragfähig.
Bei der im Zuge der Revitalisierung des Rigi-Kulm-Centers angestrebten Nutzungskonzeption ist zudem
das vorgehaltene Versorgungsangebot in den umliegenden übergeordneten zentralen Versorgungsbereichen zu berücksichtigen.
Hierbei sind vor allem die Besatzstrukturen im nahegelegenen Stadtteilzentrum Cronenberg zu beachten.
Insgesamt verfügt das Stadtteilzentrum über ein nahversorgungsrelevantes Verkaufsflächenangebot von
rd. 3.970 m², wovon rd. 740 m² auf Drogeriewaren entfallen. Von wesentlicher Bedeutung sind diesbe-
28
züglich vor allem der Standortverbund von Kaufpark und Aldi mit einer Gesamtverkaufsfläche von insgesamt rd. 2.600 m² sowie der an der Hauptstraße gelegene Rossmann-Drogeriemarkt.
Zusätzlich sei an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass sich das Versorgungsangebot eines
potenziellen Nahversorgungszentrums am Standort Rigi-Kulm-Center, „hinsichtlich Art, Umfang und Vielfalt des vorgehaltenen Versorgungsangebots“ dem Stadtteilzentrum Cronenberg deutlich unterzuordnen
hätte. Das Vorhalten von zentrenrelevanten Sortimenten (u.a. Bekleidung, Schuhe, Elektrowaren, Uhren/Schmuck etc.) sollte folglich dem Stadtteilzentrum Cronenberg vorbehalten sein. Entsprechende Anbieter sind am Standort Rigi-Kulm nur auf Kleinstflächen und zur Abrundung des Gesamtvorhabens anzusiedeln.
Hieraus ergeben sich folgende Schlussfolgerungen:
■ Das Planvorhaben „Reaktivierung Rigi-Kulm-Center“ sollte seinen Angebotsschwerpunkt zum weit
überwiegenden Teil in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten aufweisen (=Unterordnung
hinsichtlich Vielfalt des vorgehaltenen Versorgungsangebots).
■ Zudem hat sich die für den Standort Rigi-Kulm vorgesehene Verkaufsfläche im Wesentlichen am
(nahversorgungsrelevanten) Angebot des Stadtteilzentrums Cronenberg zu orientieren. Hier sind
rd. 4.000 m² in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten vorhanden.
Da sich das entsprechende Angebot am Standort Rigi-Kulm auch hinsichtlich des Umfangs des
vorgehaltenen Versorgungsangebots unterzuordnen hätte, ist bei der geplanten Verkaufsflächenausstattung des Rigi-Kulm-Centers auf diese Referenzgröße abzustellen.
29
7 Erwartete Umsatzleistung und Kaufkraftabschöpfung des
geplanten Nahversorgungszentrums im Einzugsgebiet
Unter Zugrundelegung der vorab dargelegten Aspekte sind bei einem gemeinsamen Termin mit der Stadt
Wuppertal, dem Grundstückseigentümer sowie der BBE Handelsberatung folgende Nutzungsalternativen
für das Rigi-Kulm-Center festgelegt worden, die hinsichtlich ihrer städtebaulichen Auswirkungen untersucht werden sollen.
Demnach wird die Ansiedlung eines Vollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von max. 1.800 m², eines
Lebensmitteldiscounters mit rd. 800 m² sowie eines Getränke- bzw. alternativ hierzu eines Drogeriemarktes geprüft. Letztgenannte werden mit marktgängigen Verkaufsflächen von rd. 600 m² in die Berechnung
mit eingestellt.
Die Einschätzung des Umsatzes des Planvorhabens bildet dabei die Voraussetzung für die Bestimmung
der zu erwartenden Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen.
Die Umsatzerwartung des Planvorhabens hängt zunächst von der Verkaufsflächengröße, der Sortimentsaufteilung der Betreiber und Erreichbarkeitsaspekten ab. Darüber hinaus nehmen auch die Gesamtattraktivität des Standortes und die Intensität des Wettbewerbs Einfluss auf den zu erwartenden
Umsatz. Auf Basis branchenüblicher Flächenproduktivitäten, der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen
sowie der zu erwartenden Attraktivität des Planvorhabens können mittels eines gravitationstheoretisch
fundierten Prognoseansatzes für die jeweiligen projektrelevanten Warengruppen bzw. Betriebstypen die
maximalen Umsatzleistungen prognostiziert werden.
Die Prognose der als maximal zu erachtenden Umsatzleistungen dient dazu, die schlimmstenfalls zu
erwartenden Auswirkungen aufgrund entstehender Umverteilungseffekte darzulegen und zu analysieren.
Dieser „Worst Case“-Ansatz ist auch Grundlage der sich anschließenden städtebaulichen Bewertung.
Bei der Festlegung der beiden Prüfszenarien gehen die Gutachter von folgenden Annahmen aus:
■
Je nach Nutzungsalternative (Drogerie-/Getränkemarkt) ergeben dabei für den geplanten Vollsortimenter unterschiedliche Flächenkonzeptionen: Bei Ansiedlung eines Drogeriemarktes reduziert sich
der Verkaufsflächenanteil für Drogeriewaren bzw. steigt der Anteil für Getränke. Sollte hingegen ein
Getränkemarkt angesiedelt werden, wird der Flächenanteil für Drogeriewaren ausgeweitet und das
eigene Getränkeangebot entsprechend reduziert.
■
Bei dem Vollsortimenter wird davon ausgegangen, dass es sich nicht um die Verlagerung des bereits am Standort ansässigen Kaiser’s Supermarktes handelt, sondern um eine Neuansiedlung.
■
Auch für den geplanten Discounter wird die Ansiedlung eines bislang nicht am Standort Küllenhahn/Hahnerberg vorhandenen Anbieters unterstellt – die Eröffnung einer zusätzlichen Aldi- bzw.
Lidl-Filiale ist vor dem Hintergrund nahezu identischer Marktgebiete mit den Bestandsobjekten an
Küllenhahner bzw. Cronenberger Straße auszuschließen.
30
■
Im Falle einer Neuansiedlung kommen als Betreiber des Lebensmitteldiscounters die bislang nicht
am Standort Küllenhahn/Hahnerberg vertretenen Firmen Penny, Netto oder Norma in Betracht.
Lt. aktuellen Veröffentlichungen des EHI Retail Instituts ist die Firma Penny mit durchschnittlichen
(Netto-)Filialumsätzen von rd. 2,8 Mio. € etwas leistungsfähiger als Netto (rd. 2,6 Mio. €) bzw. Norma
(rd. 2,2 Mio. €). Um beim Planvorhaben den städtebaulichen Worst-Case zugrunde zu legen, wird im
7
Folgenden die Ansiedlung des umsatzstärksten, verbleibenden Anbieters (Penny) unterstellt.
■
Durch das Hinzutreten eines weiteren Lebensmitteldiscounters wird die lokale Wettbewerbsdichte
allerdings im Discountsegment derart zunehmen, dass trotz positiver Synergieeffekte durch den
Standortverbund am Rigi-Kulm-Center bestenfalls ein durchschnittlicher Filialumsatz erwirtschaftet
werden kann.
■
Auch für den Fall, dass es sich bei dem geplanten Lebensmitteldiscounter um die Verlagerung eines
der beiden Anbieter Aldi bzw. Lidl an den Standort Rigi-Kulm handeln sollte und die jeweilige Filiale
durch einen weiteren Discounter nachgenutzt würde, wäre das vorab skizzierte Prüfszenario als
Worst-Case anzusehen. Zwar wäre in diesem Fall für den Discounter im Rigi-Kulm-Center mit einer
höheren Raumleistung und damit Umsatzleistung zu rechnen, allerdings würde dann auch der gegenwärtig realisierte Umsatz am alten Standort entsprechend wegfallen bzw. im Falle einer Nachnutzung durch einen der übrigen Discounter niedriger ausfallen als bei Aldi bzw. Lidl heute. Dies wäre bei den noch nicht vertretenen Anbietern Penny, Netto oder Norma in jedem Fall zu unterstellen.
■
Unabhängig von der angenommenen Konstellation erreicht damit der insgesamt erzielte Umsatz bei
den bestehenden Discountern und dem zusätzlich auf den Markt tretenden Discounter keinen höheren Umsatzwert als in der Prognoserechnung berücksichtigt. Bei der städtebaulichen Bewertung des
Planvorhabens wird somit in jedem Fall auf die maximal zu erwartende Umsatzumverteilung abgestellt.
■
Für den Fall, dass die dritte Ladeneinheit von einem Getränkemarkt belegt wird, ist auch hier von
einer Neuansiedlung auszugehen.
■
Als Betreiber des alternativ zu prüfenden Drogeriemarkts kommen nach der Schlecker-Insolvenz nur
noch die beiden Anbieter dm und Rossmann in Frage. Letztere geben ihren durchschnittlichen Filialumsatz mit rd. 2,5 Mio. € an, nach eigenen Betreiberangaben ist die Firma dm als umsatzstärker
anzusehen. Vor dem Hintergrund der Eigenkonkurrenz (Rossmann-Filiale im Stadtteilzentrum Cronenberg) ist der Betreiber Rossmann am Standort Rigi-Kulm nicht wahrscheinlich.
■
Unter Berücksichtigung der der BBE Handelsberatung aus ähnlichen Vorhaben vorliegenden Sortimentskonzeptionen wird sich der Verkaufsflächenanteil im Bereich der Drogeriewaren auf rd. 66 %
belaufen. Der zu erwartende Umsatzanteil dürfte sich im Drogeriewarensegment zwischen rd. 70–
75 % bewegen. Flächenmäßig zweitgrößte Warengruppe ist das Lebensmittel- bzw. Reformwarensegment. Zu den sonstigen Randsortimenten gehören v.a. Tiernahrung, Babyzubehör/-textilien und
Haushaltswaren.
7
Auch hinsichtlich der Raumleistung stellt Penny – gemäß aktuellen EHI-Zahlen – den produktivsten der drei in
Betracht kommenden Discounter dar.
31
Tabelle 4: Variante 1 - Getränkemarkt
VKF in m²
Getränke
Drogeriewaren
1.200
100
300
1.650
150
1.800
600
50
50
700
100
800
10
570
-
580
20
600
1.810
720
350
2.930
270
3.200
NuG
Vollsortimenter
Discounter
Getränkemarkt
Summe
Nahversorg.
insgesamt
Sonstige
Gesamt
Umsatz in Mio. €
NuG
Getränke
Drogeriewaren
Nahversorg.
insgesamt
Sonstige
Gesamt
Vollsortimenter
7,0
0,2
0,9
8,0
0,4
8,4
Discounter
2,3
0,1
0,4
2,8
0,6
3,4
Getränkemarkt
0,1
1,0
-
1,1
0,1
1,2
Summe
9,4
1,3
1,3
11,9
1,0
12,9
Das geplante Nahversorgungszentrum Rigi-Kulm-Center wird in der Variante, in der in der dritten Ladeneinheit ein Getränkemarkt angesiedelt werden soll, nach eigenen Prognosen einen Gesamtumsatz in
Höhe von maximal rd. 12,9 Mio. € erwirtschaften können. Dabei verteilt sich der prognostizierte Umsatz
wie folgt:
■
Der Supermarkt ist auf eine Gesamtverkaufsfläche von 1.800 qm projektiert. Vor dem Hintergrund
der defizitär ausgeprägten Wettbewerbssituation im Lebensmittelvollsortiment innerhalb des funktional zugeordneten Nahbereichs (=Zone I des Einzugsgebiets) einerseits sowie dem vergleichsweise
hohen Kaufkraftpotenzial andererseits, ist aus Gutachtersicht mit einer maximalen Umsatzleistung
von rd. 8,4 Mio. € zu rechnen. Dies korrespondiert mit einer durchschnittlichen Flächenproduktivität
von rd. 4.700 € je m² Verkaufsfläche.
Der Umsatz verteilt sich hierbei vornehmlich auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel/Getränke und Drogeriewaren, auf die ein Umsatzanteil von rd. 8,0 Mio. €
bzw. von rd. 95 % entfällt.
■
Mit den beiden nahegelegenen Filialen der beiden leistungsfähigsten Anbieter Lidl und Aldi an
Küllenhahner bzw. Cronenberger Straße stellt sich die Wettbewerbssituation im Lebensmitteldiscountsegment dagegen gänzlich anders dar.
Vor dem Hintergrund des stark ausgeprägten lokalen Wettbewerbs wird der geplante Lebensmitteldiscounter eine Umsatzleistung von maximal rd. 3,4 Mio. € erwirtschaften. Trotz des hohen Wettbewerbsdrucks wird dem geplanten Discounter – in der Worst-Case-Annahme ein zusätzlicher Penny-Markt – somit immer noch eine leicht über dem Durchschnittsumsatz innerhalb des eigenen Filialnetzes (rd. 3,1 Mio. €, brutto) liegende Umsatzleistung zugebilligt.
■
Für den Getränkemarkt ist ein Umsatz von max. ca. 1,2 Mio. € zu prognostizieren, was bei einer
Verkaufsfläche von rd. 600 m² einer Flächenproduktivität von rd. 1.900 € / m² Verkaufsfläche entspricht.
Mit der hier unterstellten Umsatzleistung liegt der geplante Getränkemarkt auf einem Niveau mit dem
32
leistungsfähigsten Anbieter („Trinkgut“) – andere Getränkemarktbetreiber liegen z.T. deutlich darunter.
In der Variante, in der die dritte Ladeneinheit von einem Drogeriemarkt genutzt werden soll, wird am
Standort Rigi-Kulm ein Gesamtumsatz in Höhe von maximal rd. 14,2 Mio. € zu erwarten sein. Maßgeblich aufgrund des - im Gegensatz zum vorab betrachteten Getränkemarkt - als deutlich umsatzstärker
einzustufenden Drogeriemarktes wird der Gesamtumsatz bei dieser Planungsalternative entsprechend
höher ausfallen.
■
Für den Supermarkt ergibt sich in der Variante ein etwas geringerer Gesamtumsatz von rd. 7,8 Mio.
€. Da in dieser Variante der Flächenanteil des weniger produktiven Getränkeangebotes zulasten des
produktiveren Drogerieangebotes ausgeweitet wird, sinkt zudem die prognostizierte Flächenleistung
auf rd. 4.350 €.
■
Auch der Umsatz des geplanten Lebensmitteldiscounters wird sich geringfügig reduzieren (rd. 3,3
Mio. €). Dies ist im Wesentlichen auf eine entsprechend geringere Umsatzleistung im Drogeriebereich zurückzuführen.
■
Für den geplanten Drogeriemarkt wird bei einer Verkaufsfläche von rd. 600 m² ein Einzelhandelsumsatz in Höhe von rd. 3,0 Mio. € prognostiziert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Raumleistung von rd. 5.100 € je m².
Von dem Gesamtumsatz entfallen rd. 2,2 Mio. € auf das Kernsortiment der Drogeriewaren. Der Rest
wird in den Randsortimenten generiert, wobei der größte Anteil im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel/Getränke (rd. 0,5 Mio. €) erwirtschaftet wird. Auf die sonstigen Randsortimente entfällt ein
Umsatz von rd. 0,4 Mio. € (u.a. Babyzubehör/-bekleidung, Foto, Tierfutter).
Tabelle 5: Variante 2 - Drogeriemarkt
VKF in m²
Nahversorg.
insgesamt
Sonstige
100
1.650
150
1.800
50
50
700
100
800
80
10
400
490
110
600
1.880
360
550
2.840
360
3.200
Getränke
Drogeriewaren
1.200
300
600
NuG
Vollsortimenter
Discounter
Getränkemarkt
Summe
Gesamt
Umsatz in Mio. €
NuG
Getränke
Drogeriewaren
Nahversorg.
insgesamt
Sonstige
Gesamt
Vollsortimenter
6,6
0,6
0,3
7,5
0,4
7,8
Discounter
2,3
0,2
0,2
2,7
0,6
3,3
Getränkemarkt
0,4
0,0
2,2
2,7
0,4
3,0
Summe
9,4
0,8
2,7
12,8
1,4
14,2
33
Im Realisierungsfall ist nach Berechnungen der BBE somit von einer Gesamtumsatzleistung von insgesamt maximal rd. 12,9 Mio. € (Variante Getränkemarkt) bzw. rd. 14,2 Mio. € (Variante Drogeriemarkt) zu
rechnen. In beiden Planungsvarianten liegt der Angebotsschwerpunkt mit jeweils über 90 % des Gesamtumsatzes in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Getränke sowie Drogeriewaren.
Die Umsatzerwartungen der sonstigen Sortimente summieren sich auf rd. 1,0 bis maximal rd. 1,4 Mio. €.
Hierbei handelt es sich zum Großteil um die wöchentlich wechselnden Aktionswaren des Discounters. Da
diese häufig wechseln, ist eine Zuordnung der Flächen und Umsätze auf einzelne Warengruppen nur
bedingt möglich. Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Aktionswarenprogramm sämtliche Warengruppen des Einzelhandels umfasst, wobei insbesondere die Sortimentsbereiche Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren, Papier/Schreibwaren/Bücher, Haushaltswaren, Spielwaren und Sportartikel, Elektrogeräte und Unterhaltungselektronik sowie Heimwerker-/Gartenbedarf regelmäßig im Angebot zu finden sind.
Nach Berechnungen der Gutachter auf Basis von Branchenveröffentlichungen und Ergebnissen der BBEMarktforschung stellt das Textilsortiment unter den Nonfood-Artikeln von Lebensmittel-Discountmärkten
das umsatzstärkste Teilsortiment dar. Im Durchschnitt über alle Discountmärkte entfallen rd. 6 % des
Gesamtumsatzes auf das Textilsortiment. An zweiter Stelle folgt mit rd. 3,5 % des Umsatzes das Segment Elektronik/Unterhaltungselektronik.
Da es sich bei den sonstigen Sortimenten folglich um eine Vielzahl unterschiedlicher Sortimente handelt
und die einzelnen absoluten Umsatzdimensionen vergleichsweise gering sind, werden in der weiteren
Untersuchung ausschließlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente einer genaueren Untersuchung
unterzogen.
Hinsichtlich der Umsatzherkunft kann das geplante Nahversorgungszentrum voraussichtlich rd. 29 % des
Kaufkraftpotenzials in der Zone I (=Nahversorgungszentrum Rigi Kulm) und rd. 5 - 8 % im erweiterten
Einzugsgebiet der Zone II (=Nahversorgungsbereich des Stadtteilzentrums Cronenberg) binden. Dabei
ergeben sich bei den beiden Planungsalternativen sowohl räumlich als auch hinsichtlich der einzelnen
Sortimente z. T. deutliche Unterschiede in den jeweiligen Bindungsquoten.
In beiden Planungsalternativen werden insgesamt etwa 85 % des Umsatzes mit Kunden aus dem abgegrenzten Einzugsgebiet erzielt. Umsätze aus der erweiterten Region sind somit im Sinne von Streuumsätzen in Höhe von rd. 15 % zu erwarten und maßgeblich auf die vorzufindende Verkehrsfrequenz der
Cronenberger Straße zurückzuführen.
Dabei dürfte rd. die Hälfte der diffusen Zuflüsse aus der benachbarten und verkehrlich über die L 415 gut
angebundenen Stadt Remscheid stammen. Der verbleibende Rest wird sich vor allem auf nicht dem Einzugsgebiet zugeordnete Teilbereiche der Stadt Wuppertal bzw. das südwestlich gelegene, über die L 427
angebundene Solingen verteilen.
34
Tabelle 6:
Erwartete Kundenstruktur und Kaufkraftbindung
Kaufkraftbindung in %
Variante I
NuG*
Get*
Drog*
Zone I
31
20
28
Zone II
6
4
EZG Gesamt
17
Diffuse Zuflüsse
Variante I
Gesamt
Umsatz in Mio. €
Nahversorg.
insgesamt
NuG*
Get*
Drog*
29
6,6
0,9
0,9
8,3
70
5
5
1,4
0,2
0,2
1,8
15
11
16
16
8,0
1,1
1,1
10,1
85
./.
./.
./.
./.
1,4
0,2
0,2
1,8
15
./.
./.
./.
./.
9,4
1,3
1,3
11,9
100
Kaufkraftbindung in %
Variante II
UmsatzNahveranteil
sorg.
insgesamt
insgesamt
NuG*
Get*
Drog*
Zone I
31
11
51
Zone II
6
3
EZG Gesamt
17
Diffuse Zuflüsse
Variante II
Gesamt
Umsatz in Mio. €
Nahversorg.
insgesamt
UmsatzNahveranteil
sorg.
insgesamt
insgesamt
NuG*
Get*
Drog*
30
6,6
0,5
1,6
8,7
68
18
7
1,4
0,2
0,7
2,2
17
7
34
17
8,0
0,7
2,3
10,9
85
./.
./.
./.
./.
1,4
0,1
0,4
1,9
15
./.
./.
./.
./.
9,4
0,8
2,7
12,8
100
*NuG=Nahrungs- und Genussmittel, Get=Getränke, Drog=Drogeriewaren
35
8 Umsatzumverteilungseffekte und städtebauliche Bewertung
Im vorherigen Abschnitt wurde die Abschöpfungsquote des Planvorhabens ermittelt und somit dargelegt,
welche Versorgungsbedeutung das Rigi-Kulm-Center nach der geplanten Revitalisierung übernehmen
kann.
Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind die durch die Planvorhaben
induzierten Umverteilungseffekte gegenüber relevanten Wettbewerbsbetrieben von Bedeutung.
Ausgehend von der Ist-Situation werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer Modellrechnung simuliert. Auf Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen zu den betroffenen
Standorten und dem Umfang der ggf. festzustellenden Umsatzeinbußen getroffen werden.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die im Realisierungsfall am Planstandort zu erwartenden Umsätze
zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren gehen, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft
entsteht, sondern diese lediglich zwischen den verschiedenen Wettbewerbsstandorten umverteilt wird.8
Dies ist grundsätzlich als Ausdruck zulässigen Wettbewerbs zu sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit des Planvorhabens eine Rolle spielen, wenn wesentliche Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs.
3 BauNVO zu erwarten sind.
Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte sind die Gutachter von folgenden
Annahmen ausgegangen:
■
Die durch die Einzelhandelsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu
Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung aufweisen.
■
Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Projektstandortes tendenziell stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe.
■
Dieser Annahme liegt die Tatsache zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und des hiermit verbundenen steigenden Zeit- und
Kostenaufwandes geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente ist jedoch
unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt.
■
So weisen insbesondere Güter des täglichen Bedarfs wie - z. B. Lebensmittel und Drogeriewaren aufgrund des relativ niedrigen Warenwertes sowie der relativ hohen Einkaufsfrequenz eine hohe
Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Die Folge hiervon ist, dass bereits nach relativ kleiner Zeitdistanz die
Nachfrage nach diesen Gütern deutlich abnimmt.
Die vorstehenden Annahmen haben im Hinblick auf die durch die geplante Reaktivierung des Rigi-KulmCenters zu erwartenden Umsatzverlagerungen folgende Konsequenzen:
8
Dabei werden „Worst Case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Leistungsfähigkeit der Planvorhaben (hohe Umsatzerwartung) und der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbewerber (zentrale Versorgungsbereiche) getroffen.
36
8.1
Umsatzumverlagerungen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel
Für die projektierten Einzelhandelsnutzungen ist in beiden Szenarien ein Gesamtumsatz im Lebensmittelsegment in Höhe von ca. 9,4 Mio. € zu prognostizieren.
Von den Umverteilungseffekten werden insbesondere die Wettbewerber in räumlicher Nähe betroffen
sein, die heute die Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Marktgebiet übernehmen.
Diesbezüglich konnte als Ergebnis der Angebots- und Wettbewerbssituation unter Berücksichtigung des
vorhandenen Kaufkraftpotenzials festgestellt werden, dass es sich bei dem als funktional zugeordneten
Nahbereich (=Kerneinzugsgebiet) um ein derzeit stark unterversorgtes Gebiet handelt. Dies hat zur Folge, dass die vorhandenen Lebensmittelanbieter derzeitig über (stark) überdurchschnittliche Umsatzleistungen verfügen (müssen) und trotzdem immer noch ein hoher Kaufkraftabfluss anzunehmen ist.
Als bislang einziger Vollsortimentsbetrieb in Küllenhahn/Hahnerberg wird der unmittelbar benachbarte
Kaiser’s Supermarkt von den höchsten Umsatzumverteilungen betroffen sein.
Aufgrund der starken Wettbewerbsbeziehungen zum geplanten Supermarkt ist dieser Anbieter perspektivisch als nicht länger marktfähig zu werten, so dass hier eine Betriebsschließung zu erwarten ist.
Allerdings wäre selbst im Falle einer Betriebsaufgabe die Versorgung der Bevölkerung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten weiterhin gewährleistet, da das geplante Nahversorgungszentrum diesen
Verlust mehr als kompensieren würde.
Darüber hinaus werden auch die in der Nähe befindlichen Lebensmitteldiscountmärkte Aldi und Lidl nicht
unerhebliche Umsatzverluste von 18 - 23 % hinzunehmen haben. Bei beiden handelt es sich allerdings
um so leistungsfähige, marktgerecht aufgestellte Filialen, dass in beiden Fällen auch zukünftig ein wirtschaftliches Betreiben der Discountmärkte anzunehmen ist. Nach Hinzutreten des zusätzlichen Discounters werden die Gesamtumsätze von Aldi und Lidl bei rd. 4,8 Mio. € (Aldi) bzw. rd. 5,1 Mio. € (Lidl) liegen
und damit immer noch leicht über dem jeweiligen Filialdurchschnitt.
Vor diesem Hintergrund erscheint es wahrscheinlich, dass die beiden umliegenden Filialen trotz vergleichsweise hoher Umverteilungen auch bei Hinzutreten eines zusätzlichen Discounters weiterhin oberhalb der Rentabilitätsschwelle betrieben werden können.
Die größten Umsatzverlagerungseffekte sind aufgrund der räumlichen Nähe somit in Küllenhahn/
Hahnerberg selber zu erwarten.
Gegenüber den Anbietern innerhalb des Stadtteilzentrums Cronenberg würden insgesamt rd.
1,4 Mio. € bzw. rd. 6 - 7 % umverteilt – hauptsächlich zu Lasten des dort vorhandenen Standortverbundes von Kaufpark und Aldi, der die größten Wettbewerbsüberschneidungen mit dem Planvorhaben aufweist. Dieser würde im Falle der Projektrealisierung einem spürbaren Wettbewerbsdruck ausgesetzt sein
und rd. 1,2 Mio. € des jetzigen Umsatzes verlieren. Für den Kaufpark sind diesbezüglich Umverlagerungen von rd. 11 % zu erwarten, der Aldi-Markt wird Umsatzeinbußen von maximal rd. 8 % hinzunehmen
haben.
Dem Standortverbund können aufgrund seiner derzeitigen Solitärfunktion als attraktiver Standortverbund
von Vollsortimenter und Lebensmitteldiscounter in Wuppertal-Cronenberg heute allerdings ebenfalls
überdurchschnittliche Flächenleistungen unterstellt werden. Die zu erwartenden Umsatzeinbußen werden
folglich auch keine geschäftsgefährdenden Größenordnungen annehmen.
Die sonstigen Anbieter innerhalb des Stadtteilzentrums (Netto, Frischemarkt) werden von deutlich geringeren Umsatzumverlagerungen betroffen sein.
37
Tabelle 7: Umverteilungseffekte - Nahrungs- und Genussmittel
derzeitiger Umsatz in Mio. €
Standortbereiche
Umsatzumverteilung
Variante I
Umsatzumverteilung
Variante II
in Mio. €
in %
in Mio. €
in %
Küllenhahn
13,9
5,2
37
5,2
37
STZ Cronenberg
20,4
1,4
7
1,4
7
Sonstiges Cronenberg
1,2
(*)
(*)
(*)
(*)
11,2
0,2
2
0,2
2
Steinbecker Meile
19,0
0,6
3
0,6
3
HZ Elberfeld
29,8
0,3
1
0,3
1
Wicküler Park
10,2
0,3
3
0,3
3
RS-Hasten
17,8
0,5
3
0,5
3
Diffuse Umverteilung
./.
0,9
./.
0,9
./.
Umverteilung insgesamt
./.
9,4
./.
9,4
./.
(*)
< 0,1 Mio. € bzw. < 1 %
Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich
Darüber hinaus konzentrieren sich die zu erwartenden Umsatzumlenkungen auf die umliegenden Versorgungsstandorte mit gesamtstädtischer Ausstrahlung. Innerhalb der Stadt Wuppertal ist dies v.a. der
Angebotsstandort „Steinbecker Meile“, der aufgrund einer stärkeren Kaufkraftbindung vor Ort rd. 0,6 Mio. € bzw. rd. 3 % weniger Umsatz generieren wird. Zudem werden auch die beiden SB-Warenhäuser
Akzenta (HZ Elberfeld) und Real (Wicküler Park) Umsatzeinbußen zu verzeichnen haben, die sich im
Lebensmittelsegment auf jeweils rd. 0,3 Mio. € belaufen werden.
Der in Remscheid-Hasten vorzufindende Standortverbund wird ebenfalls Umsatzrückgänge hinzunehmen
haben. Mit durchschnittlich rd. 3 % bewegen sich auch diese auf solch niedrigem Niveau, dass keine
betriebsgefährdenden Umsatzeinbußen zu erwarten sind.
Von außerhalb wird ein Umsatzanteil von rd. 0,9 Mio. € (rd. 10 %) im Rahmen einer diffusen Umverteilung generiert. Es ist davon auszugehen, dass diese Umsatzumverteilungseffekte insbesondere zu Lasten einer größeren Zahl von Lebensmittel-Märkten im Umland – sowohl der Stadt Wuppertal als auch den
Nachbarkommunen Remscheid und Solingen - gehen werden.
Aufgrund der geringen absoluten Höhe der prognostizierten Umverteilungen gegenüber Anbietern außerhalb des Untersuchungsraumes sind einzelbetriebliche Umsatzeinbußen in geschäftsgefährdender Höhe
grundsätzlich auszuschließen.
38
8.2
Umsatzumverlagerungen im Sortiment Getränke
In der Planvariante I, in der die Ansiedlung eines rd. 600 m² großen Getränkemarktes vorgesehen ist,
wird sich der zu erwartende Umsatz im Getränkesegment – gemeinsam mit den Angeboten von Supermarkt und Discounter – auf insgesamt rd. 1,3 Mio. € summieren. Mit rd. 1,0 Mio. € wird dabei der Getränkemarkt den mit deutlichem Abstand höchsten Umsatzanteil erwirtschaften.
Aufgrund der Nähe zum Planstandort und der vorliegenden Sortimentsüberschneidungen sind die höchsten Umverteilungen gegenüber dem nur rd. 350 Meter südlich, solitär gelegenen Getränkefachmarkt Trink
& Spare zu erwarten. Hier dürften Umsatzrückgänge von bis zu 50 % des derzeitigen Umsatzes durch
das Planvorhaben induziert werden, was mit einem absoluten Umsatzrückgang von rd. 0,5 Mio. € korrespondiert. Mittelfristig ist er aufgrund der starken Wettbewerbsbeziehungen als nur noch eingeschränkt
marktfähig zu werten, so dass eine Betriebsschließung perspektivisch zu erwarten ist.
Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass der bislang vom Kaiser’s Supermarkt erwirtschaftete Getränkeumsatz zukünftig am gegenüberliegenden Rigi-Kulm-Standort getätigt wird.
Darüber hinaus wird der an der Viehofstraße gelegene Trinkgut-Getränkemarkt, der AkzentaGetränkemarkt an der Steinbecker Meile ebenso wie der in Remscheid-Hasten gelegene TopGetränkemarkt durch den zusätzlichen Wettbewerber im Rigi-Kulm-Center nachweisbare Umsatzrückgänge zu verzeichnen haben. Diese werden Größenordnungen von etwa 0,05 bis 0,15 Mio. € bzw. 2 –
7 % des derzeitigen Umsatzes einnehmen. Betriebsgefährdende Größenordnungen werden folglich nicht
erreicht.
Bei Betrieben, die in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Wuppertal ansässig sind, ist die
höchste Umverteilungsquote gegenüber der Getränkeabteilung des im Stadtteilzentrum Cronenberg ansässigen Kaufparks festzustellen. Diese wird bei rd. 10 % des sortimentsspezifischen Umsatzes (rd. 1,0
Mio. €) bzw. rd. 0,1 Mio. € liegen. Bezogen auf den getätigten Umsatz in Höhe von rd. 9,1 Mio. € relativiert sich die zu erwartende Umsatzeinbuße und beläuft sich auf rd. 1 %. Gegenüber anderen Anbietern
innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (sonstige Lebensmittelmärkte, Drogeriemärkte) sind lediglich marginale Umsatzverlagerungen zu erwarten.
In der Planvariante II reduziert sich der im Getränkesegment getätigte Umsatz des Gesamtvorhabens
auf rd. 0,8 Mio. €. Dies hat entsprechend geringere Umverteilungswirkungen zur Folge.
Auch hier werden sich die mit deutlichem Abstand höchsten Umverlagerungen gegenüber dem nahegelegenen Trink & Spare-Getränkefachmarkt einstellen. Mit Umsatzeinbußen in Höhe von rd. 20 % sind
diese allerdings deutlich geringer ausgeprägt, als es in der Planvariante I der Fall ist.
Auch für alle anderen Standortbereiche ergeben sich in dieser Planvariante geringere Umsatzumverteilungen. Eine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit einzelner Marktteilnehmer ist in dieser Variante somit erst recht nicht zu erwarten.
39
Tabelle 8: Umverteilungseffekte - Getränke
Standortbereiche
Umsatzumverteilung
Variante I
Umsatzumverteilung
Variante II
in Mio. €
in %
in Mio. €
in %
Küllenhahn
1,8
0,7
38
0,4
22
STZ Cronenberg
1,9
0,1
6
0,1
3
0,4
(*)
(*)
(*)
(*)
1,7
0,1
6
0,1
6
Steinbecker Meile
2,2
0,8
7
0,1
5
HZ Elberfeld
1,7
0,1
3
(*)
1
Wicküler Park
1,1
0,4
5
(*)
1
RS-Hasten
2,1
0,1
2
(*)
(*)
./.
0,1
./.
0,1
./.
./.
1,3
./.
0,8
./.
(*)
< 0,1 Mio. € bzw. < 1 %
8.3
Umsatzumverlagerungen im Sortiment Drogeriewaren
Das Drogeriemarktsortiment wird innerhalb des Untersuchungsraumes im Wesentlichen von der im Stadtteilzentrum Cronenberg ansässigen Rossmann-Filiale vorgehalten. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass ein überdurchschnittlich hoher Anteil der im Einzugsgebiet vorhandenen Drogeriewarenkaufkraft im Randsortiment der ortsansässigen Lebensmittelmärkte gebunden wird.
Im Hinblick auf das Drogeriewarenangebot ist zudem festzuhalten, dass sich die Umsätze der ehemaligen Schlecker-Märkte vermutlich unmittelbar auf die vorhandenen Lebensmittelmärkte und sonstigen
Drogeriemärkte umverlagert haben und dort einen zusätzliches sortimentsspezifisches Umsatzplus generiert haben.
Im Szenario I ist mit einem Gesamtumsatz im Drogeriewarensegment von rd. 1,3 Mio. € zu rechnen,
wobei der Großteil (rd. 0,9 Mio. €) durch den geplanten Vollsortimenter erwirtschaftet wird.
Hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzverlagerungen ist zunächst davon auszugehen, dass auch im
Bereich Drogeriewaren der gesamte sortimentsspezifische Umsatz des Kaiser‘s Supermarkts (rd. 0,2 –
0,3 Mio. €) nach dessen perspektivischer Schließung zukünftig am Standort Rigi-Kulm getätigt wird.
Die umliegenden Discounterstandorte werden ebenfalls sortimentsbezogen Umverteilungen zu verzeichnen haben, die sich auf jeweils rd. 0,1 Mio. € bzw. etwa 8 % belaufen werden. Hierbei ist allerdings zu
berücksichtigen, dass es sich dabei - einzelbetrieblich betrachtet - nur um kleine Umsatzvolumina im
Verhältnis zum jeweiligen Gesamtumsatz handelt, aus denen keine Betriebsgefährdungen abzuleiten
sind.
40
Absolut wie prozentual werden sich die höchsten Umverteilungen mit rd. 0,3 Mio. € bzw. rd. 12 % gegenüber der innerhalb des Stadtteilzentrums Cronenberg gelegenen Rossmann-Filiale einstellen. Allerdings
kann diesem Wettbewerbsbetrieb aufgrund der derzeitigen Angebotsstruktur im Untersuchungsraum eine
deutlich überdurchschnittliche Umsatzleistung zugesprochen werden. Unter Berücksichtigung der prognostizierten Umverteilungen würde der entsprechende Gesamtumsatz auf einen „nur noch“ leicht überdurchschnittlichen Filialumsatz sinken. Die Betriebsaufgabe des bedeutsamen Frequenzbringers innerhalb des Cronenberger Stadtteilzentrums ist somit –trotz deutlicher Wettbewerbsverschärfung- nicht zu
erwarten.
Umsatzverluste sonstiger Wettbewerber werden keine so große Dimension erreichen, als dass die Tragfähigkeit einzelner Betriebe im Realisierungsfall gefährdet werden würde. Umverlagerungen, die betriebsgefährdende Größenordnungen annehmen, können somit in jedem Falle ausgeschlossen werden.
Auch in den Umlandkommunen (v.a. Remscheid-Hasten) nehmen die zu erwartenden Umverteilungsgrößen keine betriebsgefährdende Größenordnungen ein.
Tabelle 9: Umverteilungseffekte - Drogeriewaren
Standortbereiche
Umsatzumverteilung
Variante I
Umsatzumverteilung
Variante II
in Mio. €
in %
in Mio. €
in %
Küllenhahn
1,5
0,4
23
0,4
23
STZ Cronenberg
4,2
0,4
9
0,9
22
(*)
(*)
(*)
(*)
(*)
0,8
(*)
2
(*)
2
Steinbecker Meile
3,3
0,2
6
0,4
11
HZ Elberfeld
14,1
0,1
(*)
0,3
2
Wicküler Park
2,8
0,1
2
0,1
4
RS-Hasten
4,2
0,1
2
0,4
8
./.
0,1
./.
0,3
./.
./.
1,3
./.
2,7
./.
(*)
< 0,1 Mio. € bzw. < 1 %
Das Szenario II sieht die Ansiedlung eines modernen Drogeriemarktes vor, die eine entsprechende sortimentsbezogene Umsatzsteigerung nach sich zieht. So beläuft sich der prognostizierte Drogerieumsatz
in dieser Planvariante auf insgesamt rd. 2,7 Mio. €, der somit rd. 1,4 Mio. € über dem prognostizierten
Umsatz der Variante I liegt und mit einer deutlichen Wettbewerbsverschärfung gleichzusetzen ist.
Vor allem die innerhalb des Stadtteilzentrums Cronenberg gelegene Rossmann-Filiale wird aufgrund des
höheren Wettbewerbsdrucks von wesentlich stärkeren Umverlagerungen tangiert werden, die sich auf rd.
36 % bzw. rd. 0,9 Mio. € belaufen. Nach vollzogenem Markteintritt des geplanten Drogeriemarktes würde
die Rossmann-Filiale auf einen Wert rd. 10 % unterhalb des filialeigenen Durchschnittsumsatzes sinken.
Damit scheint ein wirtschaftlicher Fortbestand des frequenzerzeugenden Magneten zwar wahrscheinlich,
trotzdem sind das geringere Kundenaufkommen und die damit einhergehenden Umsatzeinbußen als
nicht unerheblich einzustufen.
41
Auch die Umsatzumverteilungen gegenüber Wettbewerbern an sonstigen Standorten werden in dieser
Variante höher ausfallen. Mit Umverteilungsquoten von 8-11 % wären vor allem die Auto-orientierten
Angebotsstandorte an der Steinbecker Meile bzw. in Remscheid-Hasten von Umsatzeinbußen betroffen.
Mit rd. 0,3 Mio. €. würden sich zudem auch Umverlagerungen gegenüber den innerhalb des Hauptzentrums Elberfeld ansässigen Drogeriemärkte (mehrere dm- und Rossmann-Filialen) einstellen. Der Umsatzverlust würde folglich keine so große Dimension erreichen, die die Tragfähigkeit der in der Innenstadt
gelegenen Bestandsfilialen im Realisierungsfall gefährden würde.
Umverlagerungen, die betriebsgefährdende Größenordnungen annehmen, sind außerhalb des Stadtteilzentrums Cronenberg –sowohl an sonstigen Standorten in der Stadt Wuppertal als auch in Umlandkommunen – nicht zu erwarten.
8.4
Städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens
in der Variante 1
Die prognostizierten Umverteilungseffekte des Planvorhabens sind im Hinblick auf die städtebaulichen
Auswirkungen in der Stadt Wuppertal sowie den umliegenden Städten zu bewerten. Dabei stehen die
zentralen Versorgungsbereiche im Vordergrund.
Städtebaulich relevante Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich wären dann zu erwarten,
wenn bestehende Einzelhandelsbetriebe infolge der Ansiedlung der Planvorhaben gefährdet würden, die
für die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs eine hohe Bedeutung
haben.
Die Gutachter vertreten die Ansicht, dass durch das Planvorhaben am Standort Rigi-Kulm-Center
in der Variante I keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Stadt Wuppertal und in Nachbarkommunen zu erwarten sind.
■
Aufgrund der sich v.a. im Lebensmittelvollsortiment als defizitär darstellenden Ausstattung in Küllenhahn/Hahnerberg sind selbst bei der Annahme hoher Umsatzleistungen der ortsansässigen Lebensmittelbetriebe insgesamt hohe Kaufkraftabflüsse in Richtung der umliegenden Angebotsstandorte zu unterstellen. Diese abfließende Kaufkraft wird künftig von dem Planvorhaben in deutlich höherem Maße am Wohnort gebunden werden können und somit perspektivisch die wohnortnahe Versorgung im Bereich Küllenhahn/Hahnerberg spürbar verbessern.
■
Die Umsatzverluste im Vollsortiment werden sich nach den Ergebnissen der Auswirkungsanalyse
zunächst auf den unmittelbar benachbarten Kaiser’s Supermarkt konzentrieren und hier existenzgefährdende Umverlagerungen verursachen. Allerdings wird im Falle der zu erwartenden Betriebsaufgabe des für die heutige (Nah-)versorgung bedeutenden Betriebes die Versorgung der Bevölkerung
mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zukünftig gewährleistet, da der geplante Supermarkt diesen Verlust mehr als kompensieren würde. Denn die Versorgungsfunktion des geplanten Nahversorgungszentrums wäre nach der Projektrealisierung des Planvorhabens stärker ausgeprägt als zum
jetzigen Zeitpunkt.
■
Auch die beiden nahegelegenen Discounterbetriebe Aldi und Lidl wären von hohen Umsatzumverlagerungen betroffen, wobei beide Anbieter auch nach vollzogenem Markteintritt eines zusätzlichen
Lebensmitteldiscounters oberhalb der Rentabilitätsschwelle betrieben werden dürften.
Zudem nehmen beide Discounter dezentrale Solitärstandorte ein, so dass die Umverteilungseffekte
ausschließlich wettbewerblicher Natur und ohne städtebauliche Relevanz wären.
42
■
Gleiches gilt für den alternativ zu untersuchenden Getränkemarkt. Der nur rd. 350 südlich gelegene
Trink & Spare nimmt ebenfalls einen dezentralen Solitärstandort ein. Mit Umsatzeinbußen von rd.
50 % ist hier zwar eine Betriebsaufgabe als wahrscheinlich zu erachten, allerdings lässt sich hieraus
keine städtebauliche Relevanz ableiten.
■
Hinsichtlich der Anbieter innerhalb des nahegelegenen Stadtteilzentrums Cronenberg ist Folgendes
festzustellen: Im Falle der Projektrealisierung würde v.a. im Standortbereich „Unterkirchen“ der derzeitig erzielte Umsatz mit Umsatzeinbußen von insgesamt rd. 7 - 12 % zwar spürbar sinken, letztlich
wären allerdings immer noch betriebswirtschaftlich tragfähige Filialumsätze zu erzielen. Gleiches gilt
für die an der Hauptstraße ansässige Rossmann-Filiale. Die sonstigen Anbieter wären von deutlich
geringeren Umsatzreduktionen betroffen, so dass sich hieraus keine Betriebsgefährdungen ableiten
lassen. Die wohnortnahe Versorgung wäre folglich auch weiterhin gewährleistet. Negative städtebauliche Auswirkungen auf die Funktion als Stadtteilzentrum sind in der Variante I somit nicht zu erwarten.
■
Die Umverteilungen gegenüber Betrieben in sonstigen zentralen Versorgungsbereichen bzw. für die
wohnortnahe Versorgung bedeutsamen Angebotsstandorten werden nach den Ergebnissen der vorab dargelegten Auswirkungsanalyse ebenfalls gering ausfallen. Umsatzverluste in existenzgefährdender Größenordnung können in allen Fällen ausgeschlossen werden.
■
Alle sonstigen Standorte sind sowohl absolut als auch prozentual betrachtet von deutlich geringeren
Umsatzeinbußen betroffen, so dass städtebaulich relevante Auswirkung in jedem Fall auszuschließen sind.
■
Eine funktionsbeeinträchtigende Wirkung auf zentrale Versorgungsbereiche ist in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen in der Gesamtbetrachtung der Variante I sowohl in
der Stadt Wuppertal als auch den Nachbarkommunen somit nicht zu erwarten.
8.5
Städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens
in der Variante 2
Entgegen den vorab dargestellten Ausführungen ist in der Variante 2 von einer deutlichen Wettbewerbsverschärfung im Drogeriewarensegment auszugehen.
Dies würde folgende Konsequenzen haben:
■
Im Lebensmittelsegment ergeben sich durch den geplanten Drogeriemarkt zunächst keine wesentlichen Änderungen. Auch hier ist davon auszugehen, dass der benachbarte Supermarkt perspektivisch aufgegeben wird. Die wohnortnahe Grundversorgung wird durch den modernen Vollsortimenter in Ergänzung von einem Lebensmitteldiscounter allerdings stärker ausgeprägt sein, als dies aktuell der Fall ist.
■
Die durch die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters induzierten Umverteilungseffekte sind auch
in dieser Planvariante ausschließlich wettbewerblicher Natur, ohne dass sich hieraus städtebaulich
relevante Aspekte ableiten lassen.
■
Durch den geplanten Drogeriemarkt steigt allerdings der im Drogeriewarensegment generierte Gesamtumsatz gegenüber der Planvariante I um weitere rd. 1,4 Mio. € auf insgesamt rd. 2,7 Mio. €.
■
Vor allem der im Stadtteilzentrum Cronenberg gelegene, systemgleiche Rossmann-Drogeriemarkt
wäre von den sich hieraus ergebenden Umverlagerungen betroffen und hätte Umsatzrückgänge von
insgesamt rd. 33 % hinzunehmen haben. Gemäß den entsprechenden Ausführungen in Kapitel 8.3
wäre selbst in diesem Szenario der wirtschaftliche Fortbestand zwar als wahrscheinlich anzunehmen, eine Betriebsaufgabe des Magnetbetriebes kann allerdings nicht gänzlich ausgeschlossen
werden.
43
■
Die Rossmann-Filiale ist neben Tedi und dem Kaufhaus Buß einer der größten Einzelhandelsbetriebe entlang dem gewachsenen Hauptgeschäftsbereich in Cronenberg. Darüber hinaus verfügt er als
einziger Drogeriemarkt im gesamten Stadtbezirk Cronenberg über ein Alleinstellungsmerkmal, so
dass der Rossmann-Filiale neben der eigentlichen Versorgungsfunktion zudem eine frequenzerzeugende Wirkung für das gesamte Stadtteilzentrum zukommt.
■
Mit Hinzutreten eines weiteren Drogeriemarktes am Standort Rigi-Kulm ist eine deutlich geringere
Orientierung auf die innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches gelegene Rossmann-Filiale zu
erwarten.
Selbst wenn die Rossmann-Filiale – trotz hoher absoluter wie prozentualer Umsatzeinbußen - weitergeführt werden sollte, wäre die frequenzerzeugende Wirkung des Cronenberger Magnetbetriebes
stark eingeschränkt. Insgesamt lässt sich hieraus eine deutlich geringere Orientierung auf das Cronenberger Stadtteilzentrum ableiten, in deren Folge auch sonstige Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe weniger frequentiert würden und dementsprechend Umsatzrückgänge zu verzeichnen
hätten.
■
Durch die Ansiedlung eines zusätzlichen Drogeriemarktes im Rigi-Kulm-Center sind negative
städtebauliche Auswirkungen auf das Stadtteilzentrum Cronenberg somit nicht auszuschließen.
8.6
Bewertung der Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen des neuen Landesentwicklungsplans – Sachlicher Teilplan
Großflächiger Einzelhandel
Mit der Veröffentlichung des Kabinettbeschlusses zum Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen,
Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel vom 17.04.2012 bestehen mit den in Aufstellung befindlichen Zielen der Raumordnung sonstige Erfordernisse der Raumordnung gem. § 3 Abs. 1 Nr. 4 ROG, die
im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens in der Abwägung berücksichtigt werden müssen.
Mit diesem landesplanerischen Fachplan werden die folgenden Ziele und Grundsätze festgelegt, die im
Rahmen der Bauleitplanung künftig beachtet (Ziele) bzw. in die Abwägung von Bauleitplänen einbezogen
(Grundsätze) werden müssen:
■
Großflächige Einzelhandelsbetriebe dürfen nur innerhalb der in den Regionalplänen dargestellten
„Allgemeinen Siedlungsbereichen“ errichtet werden.
■
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur in zentralen
Versorgungsbereichen errichtet werden.
■
Welche Sortimente als zentrenrelevant gelten, regeln die Gemeinden über ortstypische Sortimentslisten. Bei der Festlegung der Liste sind so genannte „zentrenrelevante Leitsortimente“ zu beachten.
■
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungs- und
Genussmittel, Drogeriewaren) dürfen ausnahmsweise auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen realisiert werden. Dazu ist nachzuweisen, dass eine Errichtung in integrierter Lage innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches nicht möglich ist, vorhandene Defizite auf der Ebene der
wohnungsnahen Versorgung bestehen und eine Angebotsergänzung erforderlich machen und zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
■
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigen.
44
■
Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen zentrenrelevante Randsortimente auf
max. 10 % der Verkaufsfläche anbieten (Ziel), wobei zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen
(Ziel). Der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten (Grundsatz).
■
Die Gemeinden werden veranlasst, vorhandene Standorte großflächiger Betriebe außerhalb von
zentralen Versorgungsbereichen über Bebauungspläne auf den genehmigten Bestand zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine
funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine
wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt.
■
Zentrenschädlichen Einzelhandelsagglomerationen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen
ist auf der Ebene der Bauleitplanung entgegenzuwirken.
■
Zwischen Kommunen durch förmliche Beschlüsse vereinbarte Regionale Einzelhandelskonzepte
sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen zu berücksichtigen.
Nachfolgend wird das projektierte Einzelhandelsvorhaben im Hinblick auf die vorgesehenen Ziele und
Grundsätze mit Projektrelevanz bewertet:
■
Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinden Siedlungsbereichen
Der Regionalplan stellt für den Planstandort einen Allgemeinen Siedlungsbereich dar.
■
Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente nur in zentralen Versorgungsbereichen
Ausnahme: Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten
(Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) dürfen ausnahmsweise auch außerhalb von zentralen
Versorgungsbereichen realisiert werden.
Hierzu bedarf es des Nachweises, dass eine Errichtung in integrierter Lage innerhalb eines zentralen
Versorgungsbereiches nicht möglich ist, vorhandene Defizite auf der Ebene der wohnungsnahen
Versorgung bestehen und eine Angebotsergänzung erforderlich machen und zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Das Kernsortiment des Planvorhabens ist als nahversorgungsrelevant (Lebensmittel/ Drogeriewaren) zu klassifizieren.
Mit einer nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von rd. 2.930 m² (Variante I) bzw. rd. 2.840 m²
(Variante II) überschreitet das Gesamtvorhaben die Schwelle zur Großflächigkeit von 800 m² Ver9
kaufsfläche deutlich.
Der Planstandort befindet sich außerhalb eines im REHK Bergisches Städtedreieck interkommunal
abgestimmten zentralen Versorgungsbereiches, ist allerdings als Grundversorgungsstandort in das
formulierte Standortkonzept mit aufgenommen worden.
Darüber hinaus wird der Standortbereich spätestens mit der geplanten Reaktivierung des Rigi-KulmCenters aufgrund der (dann) vorzufindenden Nutzungsstruktur aus Einzelhandel, Dienstleistungen,
und ärztlicher Infrastruktur ein räumlich konzentriertes Versorgungsangebot aufweisen.
Der (geplante) Angebotsschwerpunkt soll in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegen und
wird standortprägend sein. Unter Berücksichtigung der im REHK Bergisches Städtedreieck festgelegten Zentrenhierarchie käme für das Rigi-Kulm-Center somit die Versorgungsfunktion als Nahversorgungszentrum in Frage.
9
Aufgrund der zu unterstellenden Funktionseinheit des Planvorhabens wird im Folgenden auf das Gesamtvorhaben und nicht nur auf den mit rd. 1.800 m² Verkaufsfläche als großflächig anzusehenden Supermarkt abgestellt.
45
Perspektivisch würde der Standortbereich des Rigi-Kulm-Centers somit zu einem voll funktionstüchtigen zentralen Versorgungsbereich der untersten Hierarchiestufe ausgebaut werden und als Nahversorgungszentrum für einen funktional festgelegten Nahbereich die wohnortnahe Versorgung gewährleisten.
Dem Ziel 2 würde nach Auffassung der BBE Handelsberatung somit entsprochen.
■
Für den Fall, dass die angeführten Kriterien für die Einstufung als zentraler Versorgungsbereich von
der Stadt Wuppertal oder der Bezirksregierung Düsseldorf als nicht ausreichend erfüllt bewertet
werden, müssten die in der Ausnahmeregelung formulierten Kriterien erfüllt werden, um in Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben zu stehen.
Die in Kapitel 6 dargestellte Gegenüberstellung von vorhandener Kaufkraft zu derzeitig erwirtschaftetem nahversorgungsrelevantem Umsatz hat ein stark ausgeprägtes Defizit in der wohnortnahen Versorgung identifiziert.
Ein zentraler Versorgungsbereich, in den das Vorhaben integriert werden könnte, ist in dem vorgeschlagenen funktionalen Nahbereich gemäß dem Regionalen Einzelhandelskonzept (bislang) nicht
vorhanden. Die Ansiedlung innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches ist insofern nicht möglich.
Darüber hinaus zeigt die vorliegende Untersuchung auf, dass zentrale Versorgungsbereiche – in der
Variante I – weder in der Stadt Wuppertal noch in Nachbarkommunen durch das Planvorhaben wesentlich beeinträchtigt werden. Für die Variante II gilt dies nur mit Einschränkungen (Nahrungs- und
Genussmittel/Getränke).
Somit erfüllt das Planvorhaben in der Planvariante I die Ausnahmeregelungen für großflächige, nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb zentraler Versorgungsbereiche in Gänze, in
der Variante II teilweise.
■
Ziel 3: Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot
Die Regelvermutungsgrenze für eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche
wird nicht überschritten, da in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten der zu erwartende Umsatz unter der sortimentsbezogenen Kaufkraft in dem funktional vom (geplanten) Nahversorgungszentrum Rigi-Kulm-Center zu versorgenden Gebiet liegt.
Tabelle 10: Gegenüberstellung von erwartetem Umsatz und relevanter
Kaufkraft (nahversorgungsrelevante Sortimente)
Variante I
Variante II
Umsatz
Kaufkraft
UmsatzKaufkraftVerhältnis
in %
Umsatz
Kaufkraft
UmsatzKaufkraftVerhältnis
in %
Nahrungs- und Genussmittel
9,4
21,3
44,0
9,4
21,3
44,0
Getränke
1,3
4,5
28,5
0,8
4,5
17,2
Drogeriewaren
1,3
3,1
40,2
2,7
3,1
85,3
Nahversorgungsrel. Sortimente
insgesamt
11,9
28,9
41,2
12,8
28,9
44,3
46
8.7
Einordnung in das Regionale Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck
Mit dem Regionalen Einzelhandelskonzept “Bergisches Städtedreieck“ haben die drei Nachbarstädte
Remscheid, Wuppertal und Solingen Kriterien und Verfahren für Einzelhandelsplanungen vereinbart, die
sich in ihrer Größe und Marktpositionierung nicht nur auf die lokalen Versorgungsbezüge ausrichten,
sondern auch überörtliche Bedeutung erlangen können.
Dabei sieht das Regionale Einzelhandelskonzept unterschiedliche Prüfverfahren im Umgang mit Einzelhandelsplanungen vor, die sich aus dem jeweiligen Sortimentsschwerpunkt ergeben. So werden zwischen Prüfverfahren für Vorhaben mit zentrenrelevanten, nicht-zentrenrelevanten sowie nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten unterschieden.
Gleichzeitig wurden im begleitenden Arbeitskreis des Regionalen Einzelhandelskonzeptes bereits funktionale Ergänzungen der einzelnen zentralen Versorgungsbereiche abgestimmt, für die grundsätzlich ein
regionaler Konsens zu unterstellen ist.
Abbildung 19: Konsensfähige funktionale Ergänzung der zentralen Versorgungsbereiche
gEH nicht zentrenrelevant
gEH zentrenrelevant
Discounter
Supermarkt
Verbrauchermarkt
SB-Warenhaus
"Regionaler Konsens"
kein regionaler Konsens
regionaler Konsens
regionaler Konsens / Vorranggebiet
Hauptzentren
Solingen-Mitte
Remscheid-Innenstadt
Wuppertal-Elberfeld
Wuppertal-Barmen
Nebenzentren
Solingen-Ohligs
Solingen-Wald
Remscheid-Lennep
Remscheid-Lüttringhausen
Wuppertal-Vohwinkel
Wuppertal-Cronenberg
Wuppertal-Ronsdorf
Wuppertal-Oberbarmen
Wuppertal-Heckinghausen
Wuppertal-Langerfeld
Nahversorgungsschwerpunkte
Solingen-Merscheider Straße
Solingen-Höhscheid
Solingen-Schützenstraße/EKZ Stockkamp/Krahenhöhe
Solingen-Zentral/Schlagbaumer Str./Guntherstr.
Solingen-Gräfrath
Remscheid-Hasten
Remscheid-Alte Kölner Straße
Remscheid-Süd
Wuppertal-Sonnborn
Wuppertal-Unterbarmen
Wuppertal-Wichlinghauser Markt
Wuppertal-Weiher Str./Am Diek
Wuppertal-Hochstr./Marienstr.
Wuppertal-Heckinghauser Str.
Quelle: REHK „Bergisches Städtedreieck“; S. 120
47
Wie im vorangegangenen Kapitel nochmals dargelegt, befindet sich der Angebotsstandort des Rigi-KulmCenters nicht innerhalb eines interkommunal abgestimmten zentralen Versorgungsbereiches. Hieraus
lässt sich somit zunächst kein regionaler Konsens ableiten.
Darüber hinaus wurden für Einzelhandelsvorhaben vertriebsformenspezifische Standort- und Maßstabskriterien bzw. Prüfschemata vorgeschlagen, die maßgeblich von der Zentrenrelevanz (nahversorgungs-, zentren-, nicht-zentrenrelevant) des Kernsortiments, der Verkaufsflächendimensionierung sowie
der Standortlage des Vorhabens abhängig sind.
Im Falle des Planvorhabens am Rigi-Kulm-Center liegt der Angebotsschwerpunkt eindeutig bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten: Von insgesamt rd. 3.200 m² Gesamtverkaufsfläche entfallen je nach
Planvariante zwischen rd. 89 und 92 % auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und
Genussmittel, Getränke sowie Drogeriewaren.
Abbildung 20: Prüfschema für Planvorhaben mit nahversorgungsrelevantem
Sortimentsschwerpunkt
1. Prüfschritt:
Standort
2. Prüfschritt:
Größenordnung
3. Prüfschritt:
Nachweispflicht
Haupt- oder
Nebenzentrum
max.
1.500 m²
VKF
über
1.500 m²
VKF
Nahversorgungsschwerpunkt
max.
1.500 m²
VKF
Umsatz
v.a. aus
Stadtbezirk
sonstiger
Standort
über
1.500 m²
VKF
keine
negativen
Auswirkungen
integriert /
Einwohner
im Nahbereich
Regionaler Konsens
Quelle: REHK „Bergisches Städtedreieck“; S. 148
Gemäß REHK ist der Standortbereich des Rigi-Kulm-Centers als Grundversorgungsstandort klassifiziert.
Entsprechend der voranstehenden Abbildung handelt es sich somit um einen „Sonstigen Standort“.
Unabhängig von der geplanten Größe stimmen etwaige Planvorhaben außerhalb zentraler Versorgungsbereiche somit mit den Aussagen des REHK’s überein, wenn sie v.a. über eine städtebaulich integrierte
Lage verfügen und der erwartete Umsatz nicht das vorhandene Kaufkraftpotenzial übersteigt.
Beiden Kriterien würde durch die geplante Reaktivierung des Rigi-Kulm-Centers entsprochen: Zum einen
nimmt der Standort innerhalb des „auf der Höhe“ gelegenen Siedlungsbereiches von Küllenhahn,
Hahnerberg und Grifflenberg einen zentralen, städtebaulich integrierten Standort ein, zum anderen wird
in beiden Planvarianten das entsprechende Kaufkraftpotenzial im funktionalen Nahbereich nicht überschritten.
48
Perspektivisch soll der bislang als Grundversorgungsstandort im REHK berücksichtigte Standortbereich
“Rigi-Kulm“ allerdings zu einem zentralen Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum) entwickelt werden.
Da die Verkaufsfläche des Planvorhabens den Grenzwert von 1.500 m² überschreitet, wäre dann nachzuweisen, dass durch die geplante Entwicklung keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnortnahe Versorgung zu erwarten sind.
Dies ist für die Planvariante I (Getränkemarkt) in der vorangegangenen Auswirkungsanalyse dargelegt
worden. In der Planvariante II (Drogeriemarkt) sind negative Auswirkungen – v.a. gegenüber dem Stadtteilzentrum Cronenberg – zwar nicht wahrscheinlich, allerdings nicht sicher auszuschließen.
Entsprechend der im begleitenden Arbeitskreis des Regionalen Einzelhandelskonzeptes „Bergisches Städtedreieck“ vorab bereits abgestimmten Standortprofile kann zunächst kein regionaler
Konsens festgestellt werden.
In der Variante I stimmt das Planvorhaben allerdings mit sämtlichen Vorgaben des Regionalen
Einzelhandelskonzeptes „Bergisches Städtedreieck“ überein, so dass dennoch ein regionaler
Konsens zu unterstellen ist.
Für die Variante II gilt dies aufgrund der skizzierten Auswirkungen auf das benachbarte Stadtteilzentrum Cronenberg nur eingeschränkt.
49
9 Fazit
■ Das Rigi-Kulm-Center stellt sich derzeit als eine Ansammlung mehrerer Einzelhandels-, Dienstleistungs- und sonstiger Gewerbebetriebe dar, die sich auf ein Geschäftshaus entlang der Cronenberger Straße sowie mehrere Gebäudekomplexe im rückwärtigen Hofbereich verteilen.
■ Während im Geschäftshaus eine Apotheke, ein Frisör, ein Fotofachgeschäft sowie mehrere Arztpraxen untergebracht sind, werden die innenliegenden Gebäudestrukturen überwiegend von einem Fachgroßhandel für Haustechnik, einem Autoteileanbieter sowie als Lagerhalle eines Speditionsunternehmens genutzt. Zusätzlich sind im östlichen Teil des innenliegenden Gebäudekomplexes Büronutzungen vorzufinden.
■ Der Bereich des Rigi-Kulm-Centers ist im Regionalen Einzelhandelskonzept „Bergisches Städtedreieck“ als „Standort für die Grundversorgung“ klassifiziert und somit als ergänzender Nahversorgungsstandort in das formulierte Standortkonzept aufgenommen worden.
Diese Grundversorgungsstandorte übernehmen prinzipiell wichtige Versorgungsbedeutung für ihr
direktes Umfeld, ohne dass sie den Ansprüchen an zentrale Versorgungsbereiche genügen.
■ Die Nahversorgungsfunktion des Grundversorgungsstandorts „Cronenberger Straße“ ist nach der
Verlagerung des Aldi-Discountmarktes an die Küllenhahner Straße und der Betriebsaufgabe des
Getränkemarktes in den vergangenen Jahren sukzessive geschwächt worden und beschränkt
sich aktuell auf den an der Cronenberger Straße gelegenen, rd. 600 m² großen Kaiser´s Supermarkt. Neben seiner nicht länger als marktgerecht einzustufenden Dimensionierung weist dieser
in seinem gesamtem Marktauftritt einen erheblichen Investitionsstau auf, so dass der Grundversorgungsstandort seine im Rahmen des REHK’s zugedachte Versorgungsfunktion nur noch stark
eingeschränkt wahrnehmen kann.
■ Dies korrespondiert – trotz hoher Produktivitäten der ortsansässigen Lebensmittelmärkte – mit
hohen Kaufkraftabflüssen. Vor allem im Lebensmittelvollsortiment und in den Drogeriewarensegmenten ist vor dem Hintergrund der lokalen Angebotssituation mit vergleichsweise hohen Kaufkraftabflüssen an umliegende Standorte zu rechnen.
■ Die Stadt Wuppertal sowie der Grundstückseigentümer beabsichtigen, das durch Betriebsaufgaben und Standortverlagerungen geschwächte „Rigi-Kulm-Center“ wieder zu einem funktionierenden Angebotsstandort der wohnortnahen Versorgung auszubauen, um für die im Umfeld lebende
Bevölkerung die derzeitig defizitäre Versorgungslage zu verbessern und langfristig zu sichern.
■ Auch in Zukunft soll dabei der Angebotsschwerpunkt im täglichen Bedarf liegen, ergänzt um untergeordnete Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs, einwohnernahe Dienstleistungen und
gastronomische Nutzungen. Eine erste Planungskonzeption geht von einem LebensmittelSupermarkt („Vollsortimenter“), einem Lebensmittel-Discounter und einem Drogeriemarkt bzw. alternativ einem Getränkemarkt als größte Betriebe aus.
■ Spätestens mit der geplanten Reaktivierung des Rigi-Kulm-Centers wird der Standortbereich aufgrund der (dann) vorzufindenden Nutzungsstruktur aus Einzelhandel, Dienstleistungen, und ärztlicher Infrastruktur ein räumlich konzentriertes Versorgungsangebot aufweisen. Da auch die standortseitigen Anforderungen an zentrale Versorgungsbereich am Standort Rigi-Kulm erfüllt werden
(u.a. Lage innerhalb eines im Regionalplan als ASB dargestellten Bereichs, Anbindung an den
ÖPNV), käme unter Berücksichtigung der im REHK Bergisches Städtedreieck festgelegten Zentrenhierarchie für das Rigi-Kulm-Center somit die Versorgungsfunktion als Nahversorgungszentrum in Frage.
■ Als funktionalen Versorgungsbereich schlägt die BBE Handelsberatung nicht nur die Stadtquartiere Küllenhahn und Hahnerberg, sondern auch die „auf der Höhe“ gelegenen, statistisch allerdings
dem Stadtbezirk Elberfeld zugehörigen Wohnbereiche von Grifflenberg bzw. Friedrichsberg vor.
Hier wohnen in der Summe rd. 13.440 Personen, die über ein nahversorgungsrelevantes Kauf-
50
kraftvolumen von rd. 28,9 Mio. € verfügen.
Dieser abgegrenzte Bereich stellt gleichzeitig das Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens dar. Das
südlich unmittelbar angrenzende Cronenberg ist als erweitertes Einzugsgebiet (Zone II) anzusehen. Hier leben in der Summe rd. 15.500 Personen, die über ein nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial von rd. 33,4 Mio. € verfügen.
■ Bei der im Zuge der Revitalisierung des Rigi-Kulm-Centers angestrebten Nutzungskonzeption ist
zudem das vorgehaltene Versorgungsangebot in den umliegenden übergeordneten zentralen
Versorgungsbereichen zu berücksichtigen.
■ Dabei gilt, dass sich das Versorgungsangebot eines potenziellen Nahversorgungszentrums am
Standort Rigi-Kulm-Center, „hinsichtlich Art, Umfang und Vielfalt des vorgehaltenen Versorgungsangebots“ dem nahegelegenen Stadtteilzentrum Cronenberg deutlich unterzuordnen hätte.
■ Insgesamt verfügt das Stadtteilzentrum über ein nahversorgungsrelevantes Verkaufsflächenangebot von rd. 3.970 m², wovon rd. 740 m² auf Drogeriewaren entfallen. Von wesentlicher Bedeutung
sind diesbezüglich vor allem der Standortverbund von Kaufpark und Aldi mit einer Gesamtverkaufsfläche von insgesamt rd. 2.600 m² sowie der an der Hauptstraße gelegene RossmannDrogeriemarkt.
■ Unter Zugrundelegung der vorab dargelegten Aspekte sind bei einem gemeinsamen Termin mit
der Stadt Wuppertal, dem Grundstückseigentümer sowie der BBE Handelsberatung folgende Nutzungsalternativen für das Rigi-Kulm-Center festgelegt worden, die hinsichtlich ihrer städtebaulichen Auswirkungen untersucht werden sollen.
■ Demnach wird die Ansiedlung eines Vollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von max. 1.800 m²,
eines Lebensmitteldiscounters mit rd. 800 m² sowie eines Getränke- bzw. alternativ hierzu eines
Drogeriemarktes geprüft. Letztgenannte werden mit marktgängigen Verkaufsflächen von rd.
600 m² in die Berechnung mit eingestellt.
■ Dabei wird für den Vollsortimenter, den Discounter sowie den alternativ zu betrachtenden Getränkemarkt die Ansiedlung eines bislang nicht am Standort Küllenhahn/Hahnerberg vorhandenen
Anbieters unterstellt. Die in der Folge zu erwartenden Mehrumsätze werden somit insgesamt höher ausfallen, als im Zuge einer Verlagerung/ Neupositionierung einer der bereits aktiven Marktteilnehmer (Kaiser’s, Aldi/Lidl bzw. Trink & Spare) zu erwartende Umsatzzuwächse. Durch diese
Vorgehensweise wird bei der städtebaulichen Bewertung des Planvorhabens auf die höchsten
Umsatzumverteilungen abgestellt.
■ Im Realisierungsfall ist nach eigenen Prognosen mit einer Gesamtumsatzleistung von insgesamt
maximal rd. 12,9 Mio. € (Variante I - Getränkemarkt) bzw. rd. 14,2 Mio. € (Variante II - Drogeriemarkt) zu rechnen. In beiden Planungsvarianten liegt der Angebotsschwerpunkt mit jeweils über
90 % des Gesamtumsatzes in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Getränke sowie Drogeriewaren.
■ Dabei wird das Planvorhaben rd. 68 – 70 % des zu erwartenden Umsatzes im Naheinzugsgebiet
generieren, weitere rd. 15 – 17 % stammen aus dem erweiterten Einzugsgebiet. Die diffusen Umsätze belaufen sich aufgrund der Verkehrsgunst des Standortes auf rd. 15 %.
Damit wird die geplante Reaktivierung vor allem der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung
im funktional zugeordneten Nahbereich dienen und zum weit überwiegenden Teil von der lokalen
Kaufkraft getragen.
■ Hinsichtlich der durch die Reaktivierung des Rigi-Kulm-Centers induzierten Umverteilungseffekte
vertreten die Gutachter die Ansicht, dass durch das Planvorhaben in der Variante I keine mehr als
unwesentlichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in
der Stadt Wuppertal und in Nachbarkommunen zu erwarten sind.
Gleichzeitig entspricht das Planvorhaben in der Variante I sowohl den landesplanerischen Vorga-
51
ben des in Aufstellung befindlichen Sachlichen Teilplans – Großflächiger Einzelhandel als auch
den Vorgaben des Regionalen Einzelhandelskonzepts.
■ Durch die Ansiedlung eines zusätzlichen Drogeriemarktes im Rigi-Kulm-Center (Variante II) sind
negative städtebauliche Auswirkungen auf das Stadtteilzentrum Cronenberg dagegen zwar als
nicht wahrscheinlich anzusehen, allerdings nicht sicher auszuschließen.
Damit erfüllt das Planvorhaben in der Variante II sowohl die landesplanerischen Vorgaben wie
auch die Ansiedlungskriterien des REHK’s nur teilweise.
Köln, im Februar 2013
BBE Handelsberatung GmbH
i. V. Claus Ciuraj
i. V. Jörg Lehnerdt
52

Verkaufsflächen- und Betriebstypenkonzept des

Transcription

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