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DRITTES QUARTAL 2009, BD. 18, NR. 3
IMMOBILIEN UND INFLATION
„Wer heute im Besitz von Barwerten ist, fühlt sich sicher. Doch der Schein kann trügen. Denn im
Grunde genommen wurde in diesem Fall eine zweifelhafte Entscheidung zugunsten langfristiger
Vermögenswerte getroffen, die buchstäblich keinen Gewinn erbringen und mit Sicherheit an
Wert verlieren. Schließlich werden die Konjunkturpakete der Regierungen zur Linderung der
gegenwärtigen Krise wahrscheinlich die Inflation erhöhen und dadurch den realen Wert von
Bargeldkonten senken. Anleger, die heute an ihrem Bargeld festhalten, zählen darauf, dass sie es zu
einem späteren Zeitpunkt umwandeln können.“ — Warren Buffett
Warren Buffett ist, wie man weiß, einer der bekanntesten und erfolgreichsten Anlageberater in der Geschichte der
Vereinigten Staaten. Obwohl er in Omaha, Nebraska, also weit weg von den Machtzentren New York City und Washington
DC lebt, sind seine Geldanlagen von außergewöhnlichem Erfolg geprägt, weil er an einer langfristigen Investitionsstrategie
festhält. Trotz der Tatsache, dass er sich hauptsächlich auf den Aktienmarkt konzentriert, kann seine Philosophie – wie
oben zum Ausdruck gebracht – genau so gut auf langfristige Investitionen in Immobilien angewandt werden.
Die Sorgen von Anlegern zur Jahresmitte 2009 unterscheiden sich wesentlich von denjenigen vor einem Jahr oder selbst
noch vor sechs Monaten. Heute kann mit ziemlicher Sicherheit gesagt werden, dass das noch 2008 verbreitete und die
Anleger in Angst versetzende Schreckensszenario nicht eingetreten ist. Die Aktienmärkte der Welt tendieren zurzeit nach
oben, die Anleihemärkte sind inzwischen mehr von rationalem Verhalten geprägt und es gibt vermehrt Anzeichen dafür,
dass die globale Rezession die Talsohle erreicht hat. Die Schwellenländer China, Indien und Brasilien werden aller
Voraussicht nach 2009 ein positives Wachstum verzeichnen und die Wirtschaft der Vereinigten Staaten wird sich
wahrscheinlich sehr viel schneller als die von Europa, Großbritannien und Japan erholen.
Trotzdem haben Investoren noch die beiden von Herrn Buffett erwähnten Sorgen: Inflation und zeitliche Planung. Das
Thema Inflation muss sowohl von einem kurzfristigen als auch einem langfristigen Gesichtspunkt aus betrachtet werden
und sie muss jeweils als ein wesentlicher Faktor der heutigen Anlageentscheidungen in Erwägung gezogen werden.
Sachgemäß ausgewählte und professionell verwaltete Immobilien können einen Investor vor der zu erwartenden Inflation,
die aus der derzeitigen Wirtschaftskrise resultiert, in gleichem Maße schützen wie sie den Wert von Immobilien langfristig
erhöht hat.
Was die zeitliche Planung angeht, so hoffen gemäß der Aussage von Herrn Buffett sowohl private als auch institutionelle
Anleger, dass sie erst zu einem späteren Zeitpunkt von Bargeld auf Immobilien überwechseln, wenn der Markt „den
Tiefpunkt erreicht hat.“ Wir bei Falcon sind jedoch der Ansicht, dass diese Einstellung zwei Probleme in sich birgt: zum
einen wissen die meisten Investoren erst sechs bis zwölf Monate später, dass der Tiefpunkt erreicht ist, und zum anderen
ist es aufgrund der Natur des Immobilienmarkts selbst bei richtiger zeitlicher Einschätzung des Tiefstpunkts fast
unmöglich, eine ausreichend große Anzahl an Immobilienkäufen innerhalb eines kurzen Zeitraums ausfindig zu machen
und abzuschließen.
INFLATION
Viele Wirtschaftsfachleute haben keinen Zweifel daran, dass ein
Wiederaufflackern der Inflation verstärkt Anlass zur Sorge gibt.
Das Wall Street Journal berichtet regelmäßig über das Thema.
Die enorme Zunahme an zur Verfügung stehendem Geld und
das riesige Haushaltsdefizit der USA, die aus den verschiedenen
Konjunkturpaketen resultieren, gelten bei vielen
Wirtschaftsfachleuten als sichere Anzeichen einer
bevorstehenden Inflation. Ähnliche Rettungspakete werden
zurzeit in vielen Ländern weltweit umgesetzt. Der Preis für
Rohöl in Höhe von 70 US-Dollar pro Barrel und der knapp
unter 1000 US-Dollar liegende Goldpreis gelten als Zeichen
dafür, dass die Inflation zu einem größeren Problem werden
wird, wenn sich die Wirtschaft 2010 zu erholen beginnt. Die
tatsächliche Auswirkung einer langfristigen Inflation kann jedoch
anhand der Tatsache illustriert werden, dass vor nur zehn Jahren,
nämlich 1999, ein Barrel Rohöl zu 16 US-Dollar gehandelt wurde
und zum Ende desselben Jahres der Preis für eine Feinunze Gold
bei 288 US-Dollar lag.
Als realer Vermögenswert sind Immobilien eine Art von Anlage,
die einen gewissen Schutz vor Inflation bietet. Dies lässt sich
zumindest teilweise darauf zurückführen, dass sich die Kosten für
Neubauten fast ohne Unterbrechung nach oben bewegt haben. Vor
30 Jahren lagen die Kosten für den Bau von Büroflächen in der
Regel unter 100 US-Dollar pro Quadratfuß. Heute kann es sein,
dass der Bau eines vergleichbaren Bürogebäudes zwischen 400
und 500 US-Dollar pro Quadratfuß kostet. Baupreise und vor
allem die darin enthaltenen Lohnkosten stiegen allmählich an,
während in den letzten Jahren auch die Kosten für Baumaterial
wie Stahl, Zement und Glas stark nach oben gegangen sind. Sie
sind zwar im Verlauf der derzeitigen Konjunkturflaute gesunken,
bewegen sich angesichts der zu erwartenden Erholung der
Weltwirtschaft aber allmählich wieder nach oben.
Die Grundstückspreise sind ebenfalls gestiegen, vor allem in
begehrter Lage und im Einzugsbereich von Großstädten.
Das allgemeine Wirtschaftswachstum der USA und der
Bevölkerungszuwachs haben zu einer höheren Nachfrage für
Bauplätze in Spitzenlagen geführt, die erschlossen werden können.
Unbebaute Grundstücke in Großstädten wie New York, Boston
oder San Francisco zu finden, ist inzwischen fast unmöglich. Das
Grundwachstum und der Inflationsdruck haben somit zur Folge,
dass instand gehaltene Immobilienobjekte in guter Lage an Wert
gewinnen.
STEIGENDER NETTOBETRIEBSERTRAG VON
WESENTLICHER BEDEUTUNG
Der Wert von Immobilien steigt sogar noch erheblicher, wenn
der Nettobetriebsertrag aus diesen Gebäuden steigt. Im Vergleich
hierzu nimmt die Kaufkraft von festverzinslichen Anlagen wie
Wertpapieren zu Inflationszeiten ab. Daher ist es sehr wichtig,
dass bei der Investition in eine Immobilie in den bestehenden
Mietverträgen Mieterhöhungen vorgesehen sind oder dass sie
sich in einem Markt befindet, in dem die Angebots- und
Nachfragefaktoren dergestalt sind, dass Mieterhöhungen bei
einer Neuvermietung durchgeführt werden können. Wenn die
Grundstückspreise und die Erschließungskosten steigen, ist es
unbedingt notwendig, dass man die Mietpreise anheben kann.
Andernfalls lässt sich die Erschließung von Immobilien
wirtschaftlich nicht rechtfertigen.
Genauso wichtig ist die Möglichkeit, Betriebskosten auf einen
Mieter umzuschlagen. Investoren in Immobilien haben aus
vergangenen Inflationsperioden gelernt, wie wichtig es ist,
Mietverträge auszuhandeln, die in der einen oder anderen Form
den Mieter dazu zwingen, während des ersten Mietjahres entweder
sämtliche Betriebskosten oder alle gestiegenen Anteile der
Ausgaben zu übernehmen. Immobilien können, zumindest
kurzfristig, keinen Inflationsschutz bieten, wenn der
Nettobetriebsertrag aus einer Immobilie zurückgeht. Daher ist es
sehr wichtig, dass für jedes Mietverhältnis im Rahmen einer für
den Kauf infrage kommende Immobilie im Voraus eine
fachgerechte Analyse durchgeführt wird, und dass hinsichtlich der
zukünftig steigenden Mietpreise von realistischen Annahmen
ausgegangen wird.
ZEITLICHE PLANUNG
Es ist fast unmöglich, festzustellen, wann der gewerbliche
Immobilienmarkt in den USA die „Talsohle“ erreichen wird. Die
Grundfaktoren des Immobilienmarkts werden sich während des
gesamten verbleibenden Jahres und sogar noch bis 2010
verschlechtern. Die Leerstandsrate wird weiter zunehmen, es
werden mehr Flächen für Untervermietungen verfügbar werden
und die Mietpreise werden fallen. Diese Trends gelten für die
meisten geografischen Regionen in den USA und für buchstäblich
alle Immobilienkategorien – Büroflächen, Einzelhandel und
Logistik. Gewerbliche Immobilien hinken in ihrer Entwicklung der
Allgemeinwirtschaft immer etwa sechs bis neun Monate hinterher.
Unternehmen werden erst dann wieder expandieren und sich für
mehr Mietfläche interessieren, wenn die Wirtschaft einen klaren
Aufwärtstrend verfolgt, und somit einen Faktor für steigende
Mietpreise darstellt.
Wer in den Immobilienmarkt investiert und auf den „Tiefpunkt“
wartet, interessiert sich jedoch für die Immobilienpreise und nicht
für Fundamentaldaten. Daher kann dieser Personenkreis sich nicht
auf Trends bei den Grundfaktoren verlassen; schließlich werden
bei den marktüblichen Preisen die zu erwartenden Verbesserungen
antizipiert. In der Weise, in der die Aktienmärkte in aller Welt auf
die ersten Anzeichen dafür, dass der Zusammenbruch der
Weltwirtschaft sich lediglich verlangsamt – noch keine Umkehr zu
erkennen ist –, mit einem deutlichen Aufwärtstrend reagiert haben,
werden die Preise des Immobilienmarkts sich zu einem gewissen
Zeitpunkt angesichts der erwarteten letztendlichen Verbesserung
bei den Grundfaktoren für Immobilien erholen.
Der andere zeitliche Faktor, den Investoren zu berücksichtigen
haben – und dies gilt vor allem für diejenigen Investoren, für die
die Schaffung eines Portfolios in Betracht kommt – ist die
Tatsache, dass es fast unmöglich ist, eine ausreichend große
Anzahl an Immobilientransaktionen innerhalb eines kurzen
Zeitraums ausfindig zu machen und abzuschließen. Anleger, die
sich bei ihren Investitionen auf hochwertige Immobilien
konzentrieren, benötigen bisweilen Monate, um eine geeignete
Immobilie in einem akzeptablen Markt und mit Mietern, die eine
entsprechende Bonität vorweisen können, mit attraktiven
Mietverträgen zu finden. Die einzelnen Schritte des Kaufs,
einschließlich Vertragsverhandlungen und Due Diligence, können
bis zu weiteren 60 Tagen dauern. Dieser Prozess muss bei jeder
Immobilie, die erworben werden soll, durchgeführt werden. Daher
kann der Grundsatz, auf die „Talsohle“ zu warten, leicht dazu
führen, dass selbige verpasst wird. Anleger sollten ihre
Mindestinvestitionskriterien aufstellen und bereit sein zu reagieren,
wenn eine Immobilie, die diese Kriterien erfüllt, verfügbar wird.
FAZIT
Falcon geht davon aus, dass für den Rest dieses Jahres und bis
gut nach Beginn des Jahres 2010 in den Märkten der Vereinigten
Staaten eine Reihe von Immobilien mit attraktivem Preis
angeboten wird. Viele dieser Kaufgelegenheiten werden sich
aufgrund des fast völligen Fehlens eines lebensfähigen
Hypothekenmarkts ergeben. Eigentümer von Immobilien mit fällig
werdenden Hypotheken werden häufig zum Verkauf gezwungen
sein, da ihnen eine Umschuldung nicht möglich ist. Die Tatsache,
dass die heutigen Beleihungswerte wesentlich niedriger liegen als
vor der Kreditkrise, zusammen mit den sehr viel niedrigeren
Immobilienwerten bedeutet unweigerlich, dass die Höhe der
Hypothekendarlehen sehr viel niedriger ausfällt. Daher empfehlen
wir, dass Anleger sich darauf einstellen, die Wahrnehmung von
Kaufchancen, die sich unserer Erwartung nach in den kommenden
Monaten ergeben werden, in Erwägung zu ziehen.
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