Property Report Q2 2013 LOGISTIKMARKT EUROPA

LOGISTIKMARKT EUROPA
Property Report
Q2 2013
ANSPRECHPARTNER
PROPERTY REPORT - LOGISTIKMARKT EUROPA - SEPTEMBER 2013
L OGISTIKSTANDORTE EUROPA
FRANKREICH
Christophe Prioux
christophe.prioux@bnpparibas.com
+33 1 47 59 21 67
DEUTSCHLAND
Oliver Wissel
oliver.wissel@bnpparibas.com
+49 30 884 65 171
GROSSBRITANNIEN
Nick Waddington
nick.waddington@bnpparibas.com
+44 121 234 6869
SPANIEN
Thierry Bougeard
thierry.bougeard@bnpparibas.com
+34 93 301 20 10
Alberto Larrazabal
alberto.larrazabal@bnpparibas.com
+34 91 454 99 90
NIEDERLANDE
Peter Sagius
peter.sagius@bnpparibas.com
+31 20 305 97 20
POLEN
John Palmer
john.palmer@bnpparibas.com
+48 50 120 38 21
IRLAND
Peter Flanagan
peter.flanagan@bnpparibas.com
+353 1 661 1233
W
EITERE STANDORTE
Griechenland
Österreich
Russland
Serbien
Slowakei
Schweden
Türkei
Ihre Ansprechpartnerin
Florence Hesse
florence.hesse@bnpparibas.com
RESEARCH
Christophe Pineau
Head of International Research
christophe.pineau@bnpparibas.com
Vincent Robion
Senior Analyst
vincent.robion@bnpparibas.com
EXECUTIVE SUMMARY
Allmähliche Erholung auf den europäischen Logistik­märkten
Ungeachtet der nach wie vor schwächelnden Wirtschaft ge­
wan­
nen die Nutzer- und Investmentmärkte in Westeuropa in
der ersten Jahreshälfte 2013 wieder leicht an Aufwind. Dieser
Erholungs­prozess ist jedoch noch nicht gefestigt und stellt sich
nach wie vor differenziert dar.
Mangel an hoch­
wertigen Objekten in Top-Lagen bremst
Nutzermärkte
• Die Entwicklung des BIP innerhalb der EU-15 ist weiterhin
schwach und dürfte im Jahresverlauf um nur 0,3 % zurück­
gehen. Allerdings verbessert sich das Geschäftsklima: Für
2014 wird ein Wachstum des BIP um 1 % prognostiziert.
• Nach Rückgängen in den meisten Logistikmärkten 2012 ver­
zeichneten Deutschland, Großbritannien und die Nieder­lande
im 1. Halbjahr 2013 wieder starke Zuwächse beim Flächen­
umsatz. Dagegen leidet der französische Markt unter den
schwachen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
•
Der Mangel an qualitativ hochwertigen Logistikobjekten
bremst die meisten Märkte weiterhin aus und führt zum Bau
nutzerspezifischer Neubaulösungen.
•
Die Mieten haben sich stabilisiert; allerdings könnten sie
aufgrund der bereits beobachteten Rückgänge bei den gewähr­
ten Incentives in den kommenden Quartalen in Spitzenlagen
anziehen.
Fokus der Investoren weiterhin auf den wichtigsten Märkten
• Besonders gesund zeigten sich die Industrie-Invest­
ment­
aktivitäten auf den wichtigsten Märk­ten. Dort halten Inves­
toren verstärkt nach Anlagemöglichkeiten außerhalb des
Büro­segments Aus­schau.
• An den übrigen europäischen Standorten wie Spanien, Portugal
und Italien dürfte ein Stopp des Abwärtstrends erreicht sein.
•
Die Spitzenrenditen haben sich in den meisten Ländern
stabilisiert und liegen in den wichtigsten deutschen
Städten zwischen 6,5 und 6,85 %, in den regionalen Zentren
Großbritanniens sowie in den Niederlanden, Belgien und
Frankreich bei 7,0 bis 7,25 %.
Vincent Robion – September 2013
2
PROPERTY REPORT - LOGISTIKMARKT EUROPA - SEPTEMBER 2013
W
IRTSCHAFTSINDIKATOREN FÜR EUROPA MIT POSITIVER TENDENZ,
VERTRAUEN NIMMT WIEDER ZU
Nach schwierigen Monaten um den Jahreswechsel 2012/2013
zeigen die wichtigsten Volkswirtschaften außerhalb der Eurozone
leichte Anzeichen von Erholung. In der Eurozone werden zunehmend
Tendenzen zu einer Verbesserung des wirtschaftlichen Klimas
sichtbar. Neueste Erhebungen der Europäischen Kommission deuten
ebenfalls auf einen Positivtrend hin. Zudem knackte der neueste
EMI (Einkaufsmanagerindex) für die Eurozone erstmals seit Januar
2012 wieder die 50-Punkte-Marke, ein deutlicher Hinweis, dass die
analysierten Volkswirtschaften wieder Aufwind bekommen werden.
Die jüngst veröffentlichten Daten belegen ein starkes Wachstum in
vielen europäischen Kernmärkten. So gewann der Erholungsprozess
in Großbritannien im zweiten Quartal 2013 deutlich an Fahrt
(+0,7 %). Die positive Entwicklung hat hier eine breite Basis und
erstreckt sich auf alle Branchen. Somit dürfte für das laufende
Gesamtjahr eine relativ gute Zuwachsrate zu erreichen sein (+1,1 %).
Die wirtschaftliche Leistung in der Eurozone hat sich nach sechs
aufeinanderfolgenden Quartalen des Rückgangs im zweiten Quartal
2013 wieder verbessert (+0,3 %). Es bestehen jedoch nach wie vor
erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Volkswirtschaften:
Während sich in den südlichen Ländern die Abschwächung fortsetzte,
BIP-Wachstum
%
Beschäftigungswachstum
4
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
2
1
0
-1
-2
-3
-4
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13* 14*
5
0
-5
-10
-15
-20
Exporte
Importe
(Veränderung zum Vorjahr)
(Veränderung zum Vorjahr)
%
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13* 14*
* Prognose
Quelle: Oxford Economics / BNP Paribas
* Prognose
Quelle: Eurostat / BNP Paribas Real Estate
Frankreich
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
10
3
Deutschland
Italien
Spanien
Großbritannien
Frankreich
%
Deutschland
Italien
Spanien
Großbritannien
40
30
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
10
0
-10
-20
00
01
Quelle: Eurostat
02
03
04
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09
10
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13
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
30
20
-30
Produktion
Handel
Transport und Lagerung
15
5
-5
Das Exportvolumen der Eurozone hat nach zwei aufeinanderfolgenden
Quartalen des Rückgangs im zweiten Quartal 2013 mit einem
Plus von 1,65 % den allgemeinen Aufwärtstrend befördert. Dem
Einbruch bei den Auftragseingängen der letzten Jahre folgt jetzt
eine Phase der Stabilisierung. Dies lässt auf einen deutlichen An­
stieg des Exportvolumens hoffen. Dieses Wachstum könnte auf­
grund des zunehmenden Vertrauens der Verbraucher sowie der
schwächelnden Konjunktur in den Schwellenländern in jenen Staaten
am deutlichsten ausfallen, die sich eher auf den innereuropäischen
Handel konzentrieren wie Spanien.
Produktion und Handel EU-15
BIP und Beschäftigungswachstum EU-15
%
überraschten Frank­reich (+0,5 %) und Deutschland (+0,7 %) mit Zu­
wächsen, wobei die Ergebnisse für das erste Halbjahr 2013 noch
hinter den erwarteten Zahlen zurückblieben. Die neuesten Unter­
suchungen zu den weichen Faktoren deuten darauf hin, dass es in
der zweiten Jahreshälfte lediglich zu einer Stabilisierung auf dem
derzeitigen Niveau kommen wird. Dementsprechend mussten wir
unsere Prognosen zur wirtschaftlichen Entwicklung in Westeuropa
für das Gesamtjahr 2013 leicht nach unten korrigieren und erwarten
statt des ursprünglich prognostizierten Zuwachses um 0,1 % ein
Minus von 0,3 %. Die Prognose für 2014 (+1,0 %) bleibt bestehen.
20
10
0
-10
-20
-30
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Quelle: Eurostat
3
PROPERTY REPORT - LOGISTIKMARKT EUROPA - SEPTEMBER 2013
F LÄCHENUMSATZ NIMMT FAHRT AUF, MANGEL AN TOP-OBJEKTEN HÄLT AN
Die wichtigsten europäischen Logistikmärkte (Deutschland, Groß­
britannien, Frankreich, Spanien und die Niederlande) verzeichneten
im zweiten Quartal 2013 im Vergleich zum Vorquartal höhere
Flächenumsätze (+21 %). Diese Entwicklung fand in einem noch
schwachen, jedoch von Erholung geprägten Umfeld statt. Getragen
wurden die Aktivitäten vor allem von den Logistikmärkten in
Deutschland und Großbritannien, den beiden größten Einzelmärkten
innerhalb der EU-15. Die Volkswirtschaften dieser Länder zeigten sich
während der Krise am robustesten. Dagegen war der französische
Logistikmarkt seit den Rekordumsätzen 2011 rückläufig.
etwa für Marks & Spencer (84.000 m²) in London und Travis
Perkins (65.000 m²) in Warrington. Außerdem befinden sich derzeit
spekulative Projekte im Bau, deren Größenordnung jedoch nicht
ausreicht, um eine Angebotssteigerung zu erzeugen. Die Mieten
verharrten auf gleichem Niveau, wobei ein deutlicher Trend zum
Abbau von Incentives erkennbar ist.
Im Gegensatz zu Deutschland und Großbritannien spiegelt der Trend
auf dem französischen Logistikmarkt den Mangel an Vertrauen in
die Wirtschaft wider. Der Flächenumsatz in der Größenklasse über
5.000 m2 ging in der ersten Jahres­hälfte um 18 % zurück. Besonders
waren die Marktaktivitäten im Großraum Paris, der das niedrigste
Trans­aktionsvolumen seit 10 Jahren verzeichnete. Dennoch gibt es
Anzeichen für eine Verbesserung. Dies dürfte dazu beitragen, den
französischen Logistikmarkt 2014 wieder auf Wachstumskurs zu
bringen.
Die allgemeine wirtschaftliche Verunsicherung verhinderte den Bau
spekulativer Objekte, was sich in einer Verknappung des Angebots
hochwertiger Neubauobjekte niederschlägt. Hiervon sind sogar die
stärksten Volkswirtschaften betroffen. Im Gegenzug stärkte diese
Entwicklung europaweit die Nachfrage nach nutzerspezifischen
Neu­bauprojekten, um den Mangel im Spitzensegment aufzufangen.
Das eingeschränkte Angebot an Top-Objekten stellt nach wie vor
ein Wachstumshemmnis dar. Allerdings dürfte der beobachtete
Positivtrend bei den meisten Wirtschaftsindikatoren für einen Schub
bei der Errichtung neuer Projekte sorgen.
In Spanien stieg der Flächenumsatz in der ersten Jahreshälfte
2013, um 6 %. Auch hier wirkt sich der Mangel an verfügbaren
Neubauflächen auf das Transaktionsvolumen aus. In Barcelona
macht sich das eingeschränkte Angebot an Top-Objekten inzwischen
signifikant bemerkbar. Nutzer sind daher auf der Suche nach
modernen, bezahlbaren Logistik-Immobilien. Die Mieten weisen in
diesem Kontext nach wie vor eine fallende Tendenz auf.
Die Mieten sind in den meisten europäischen Ländern in der ersten
Jahreshälfte 2013 stabil geblieben. Allerdings gibt es Anzeichen für
eine Reduzierung von Incentives durch die Eigentümer. Dies könnte
zu Mietsteigerungen in den Spitzenlagen führen.
In Polen vermeiden Grundstücksentwickler den Bau spekulativer
Projekte. Aus diesem Grund wird der Markt immer noch von
nutzer­
spezifisch errichteten Neubauflächen dominiert. Die größte
Transaktion war ein maßgeschneidertes Projekt für die Baumarktkette
Castorama inklusive eines Verteilzentrums mit einer Fläche von
50.000 m2 für die Belieferung ihrer Filialen in ganz Polen. Die Mieten
zeigen sich insgesamt stabil.
Deutschland zeigte sich in der ersten Jahres­hälfte 2013 äußerst
robust. Die Flächenumsätze legten im Vergleich zum entsprechenden
Vorjahreszeitraum um 17 % zu. Zudem war die Nachfrage breit
gefächert und kam aus verschiedenen Branchen. Zum Ende des
Sommers stellt sich der deutsche Markt dank des Vertrauens in
die Wirtschaft und exzellenten Exportzahlen äußerst gesund dar.
Dies wird auch in der zweiten Jahreshälfte zu einem lebhaften
Marktgeschehen beitragen.
In den Niederlanden stieg das Transaktionsvolumen in der ersten
Jahreshälfte 2013 um 40 %. Besonders lebhaft war der Markt dank
zahlreicher Neubauprojekte sowie im Vergleich zu Amsterdam
und Rotterdam konkurrenzfähiger Mietpreise in den Provinzen
Nordbrabant und Limburg.
In Großbritannien legte der Flächenumsatz in der ersten Jahreshälfte
2013 im Vorjahresvergleich um 12 % zu. Getrieben wurde diese
Entwicklung vor allem von nutzerspezifischen Neubauprojekten,
Flächenumsatz – Lagerflächen über 5.000 m²
2012
000 m2
Q2 2013 (rollierendes Jahr)
900
800
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
700
600
500
400
300
200
abo
n
Liss
Köln
iff
ton
amp
Card
Sou
th
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n
cia
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Vale
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cast
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don
Birm
ingh
0
am
100
4
PROPERTY REPORT - LOGISTIKMARKT EUROPA - SEPTEMBER 2013
S PITZENMIETEN IN Q2 2013 – LAGERFLÄCHEN ÜBER 5.000 m2
Helsinki
Stockholm
Oslo
131
105 St. Petersburg
140
52
96
Riga
Tallinn
42
Moskau
Vilnius
50
Edinburgh
79 79
Glasgow
Newcastle
63
Manchester
Dublin
66
60
Birmingham
Cardiff
63
Bristol
Sheffield
85
79
54 79
95
Southampton
112
177
Rotterdam
59
Antwerpen
Antwerpen
43
Amsterdam
(Schiphol)
Lille
Berlin
Warschau
Warsaw
Posen
Hamburg
42
56
60
42
Lodz
Düsseldorf
61
58
45 43
Köln
London
Heathrow
67
Leipzig
51
42
Katowice
74
Brüssel
Frankfurt
55 Großraum
Paris
München
77
Paris
72 42
Bratislava
Wien
Bukarest
45
Lyon
46
Mailand
Milan
53
Istanbul
59
44
Marseille
58
Rom
Mieten in €/m²/Jahr
63 Barcelona
≥ 100
60 Madrid
Lissabon
Lissabon
70 - 99
40 Valencia
40 Sevilla
0
125
250 km
50 - 69
©BNPPRE Marketing 2013
54
40 - 49
< 40
Höchstmieten – Lagerflächen über 5.000 m²
Höchstmiete
€/m2/Jahr
Miete in Sekundärmärkten
180
160
140
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
120
100
80
60
40
20
n
Card
iff
Mai
land
Liss
abo
Berl
in
mP
aris
Gro
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Rom
Köln
Glas
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Oslo
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t
0
5
PROPERTY REPORT - LOGISTIKMARKT EUROPA - SEPTEMBER 2013
INDUSTRIE-INVESTMENTMARKT IN EUROPA WEITERHIN DIFFERENZIERT
Der Sektor Logistik und Light Industrial konnte seinen Anteil von etwa
9 % am gesamten Investitionsvolumen in Westeuropa behaupten.
Zunehmend attraktiv scheint dieses Segment insbesondere in
Frankreich, Deutschland und den Nieder­­
landen zu sein, wo das
Investitionsvolumen bereits Vorkrisenniveau erreicht hat. Dagegen
waren in Spanien, Italien und Portugal die Industrie-Investitionen in
den vergangenen 18 Monaten besonders niedrig.
Die Risikoaversion bleibt weiterhin hoch. Allerdings verfolgen einige
Investoren inzwischen wieder opportunistischere Anlagestrategien
und sehen sich auch außerhalb des Bürosegments um. Das ein­
geschränkte Angebot an Anlageobjekten im Spitzensegment
(quali­
tativ hochwertige Gebäude in Top-Lage mit langfristigen
Miet­verträgen) bleibt nach wie vor das größte Hindernis für die
Investmentaktivitäten.
In Deutschland erreichten Industrie-Investments den zweithöchsten
jemals gemessenen Stand und verfehlten das Volumen des
Rekord­
jahres 2007 nur knapp. Die Nachfrage verteilte sich über
das gesamte Land, beinhaltete Einzelabschlüsse und PortfolioVerkäufe und wurde von einem breiten Anlegerspektrum über alle
Investitionsvolumen Logistik und Light Industrial
5 Länder: Frankreich, Deutschland, Italien, Spanien, GB
Mio. €
Größenklassen getätigt. Die Spitzenrenditen auf den wichtigsten
deutschen Logistikmärkten zeigten sich unverändert stabil bei 6,50
bis 6,85 %.
In Frankreich zeigte sich der Investmentmarkt äußerst lebhaft.
Neben Aktivitäten von Seiten der ausschließlich im Logistiksegment
aktiven Investoren war auch eine Rückkehr opportunistischer Anleger
zu beobachten. Dank dieser Invest­ments gingen in Frankreich die
Spitzenrenditen in den Sektoren Logistik und Light Industrial um
mehr als 15 Basispunkte zurück und liegen jetzt bei 7,15 %.
In den Niederlanden hat sich der Logistikmarkt gut geschlagen.
Getrieben von starken Aktivitäten im Hafen von Rotterdam und am
Flughafen Schiphol, erreichten Industrie-Investments einen Anteil
von 13 % am Gesamt­volumen. Die Spitzenrenditen pendelten sich
bei 7,0 % ein.
In Großbritannien bleiben Industrie-Investments eine stabile Kompo­
nente innerhalb des Gesamtinvestitionsvolumens. Hier rückten vor
allem Verteilzentren in den Fokus der Anleger. Insgesamt dürfte das
Investitionsvolumen in diesem Segment stabil bleiben.
Immobilien Investitionsvolumen
Westeuropa*
Durchschnitt 2007-2012
9%
6.000
20%
Logistik und
Light Industrial
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Westeuropa
Q2 2013 (rollierendes Jahr)
Einzelhandel
Sonstige
46%
25%
**Österreich, Belgien, Dänemark, Finnland, Frankreich, Deutschland, Italien, Luxemburg, Norwegen,
Portugal, Spanien, Schweden, Niederlande, GB
Investitionsvolumen Logistik und Light Industrial
Mio. €
Büro
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
5.000
Durchschnitt (2010-2012)
Investitionsvolumen Logistik und Light Industrial
Westeuropa
Q2 2013 (rollierendes Jahr)
Mio. €
5.000
Durchschnitt (2010-2012)
500
450
4.000
2.000
1.000
0
Gr
o
ßb
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rit
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hl
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Fr
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350
300
250
200
150
100
50
0
de
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lie
Ita
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an
Sp
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tu
r
Po
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
3.000
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
400
6
PROPERTY REPORT - LOGISTIKMARKT EUROPA - SEPTEMBER 2013
NETTO-SPITZENRENDITEN Q2 2013 – LAGERFLÄCHEN ÜBER 5.000 m2
Helsinki
Stockholm
Oslo
6.75%
12.5% St. Petersburg
7.4%
9.0%
6.5%
Riga
Tallinn
9.0%
Moskau
12.0%
Vilnius
Glasgow
9.25%
Edinburgh
7.25% 7.25%
7.25% Newcastle
Manchester
Dublin
7.25%
9.25%
Birmingham
Cardiff
6.6%
7.5% Sheffield
7.0%
7.25%
7.25% 7.25%
Bristol
5.5%
7.0%
Southampton
Rotterdam
7.1%
Antwerpen
Antwerpen
7.25%
London
Heathrow
Amsterdam
Lille
Berlin
7.75%
6.85%
Warschau
Warsaw
8.0%
6.8%
Köln
Leipzig
7.75%
Lodz
Düsseldorf
6.8%
7.15% 7.25%
Posen
Hamburg
7.1%
8.0%
Katowice
6.5%
Brussels
Brüssel
Frankfurt
7.15% Großraum
Paris
Munich
München
6.6%
Paris
Bratislava
7.5% 8.75%
Wien
Bukarest
10.5%
Lyon
7.15%
Mailand
7.75%
Istanbul
7.25%
7.15%
Marseille
8.0%
Rom
8.0% Barcelona
8.0% Madrid
Renditen
Lissabon
0
125
250 km
<7%
©BNPPRE Marketing 2013
9.0%
7 % - 7,50 %
> 7,50 %
Netto-Spitzenrenditen
Maximum/Bestwert (seit 2008)
€/m2/Jahr
Q2 2013
13
12
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
11
10
9
8
7
6
ares
t
Mos
kau
St. P
eter
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rg
Buk
n
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Dub
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Rott
Gro
Lon
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Eas
t
5
7
PROPERTY REPORT - LOGISTIKMARKT EUROPA - SEPTEMBER 2013
NUTZER-LOGISTIKMARKT
– LAGERFLÄCHEN ÜBER 5.000 m²
Miete (€/m2/Jahr)
Stadt
Q2 2013
Q2 2012
Veränderung
(rollierendes (rollierendes zum Vorjahr
Jahr)
Jahr)
(%)
Birmingham
-15 %
Miete in
Sekundärmärkten
Höchstmiete
H1 2013
H1 2012
328
393
Veränderung
zum Vorjahr
(%)
-17 %
Q2 2013
Q2 2012
Q2 2013
79
73
57
723
851
Großraum Paris
472
1.259
-63 %
252
352
-28 %
55
53
49
London & South East
494
570
-13 %
316
235
+34 %
177
165
89
Sheffield
494
287
+72 %
275
179
+53 %
63
63
38
Lyon
310
329
-6 %
97
165
-41 %
46
45
42
Manchester
486
416
+17 %
319
191
+67 %
66
70
41
Frankfurt
405
359
+13 %
211
157
+34 %
74
74
64
Barcelona
289
256
+13 %
63
104
-39 %
63
72
41
Hamburg
335
350
-4 %
116
120
-3 %
67
67
58
Newcastle
139
257
-46 %
82
192
-57 %
63
63
38
Lille
269
211
+27 %
78
40
+97 %
45
44
43
Madrid
233
228
+2 %
177
124
+42 %
60
76
36
Berlin
196
238
-18 %
127
132
-4 %
56
56
50
Leipzig
250
230
+9 %
161
111
+45 %
51
51
42
Bristol
146
222
-34 %
70
108
-35 %
79
82
57
Antwerpen
109
167
-35 %
0
71
-100 %
43
43
37
München
154
191
-19 %
33
55
-40 %
77
74
68
Marseille
308
209
+47 %
114
27
+325 %
44
44
41
Düsseldorf
180
112
+61 %
88
39
+126 %
61
61
54
76
135
-44 %
61
76
-21 %
54
63
47
Cardiff
Köln
55
85
-35 %
34
36
-6 %
58
58
52
Lissabon
31
59
-47 %
0
20
-100 %
54
60
42
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
Flächenumsatz (m2)
I NVESTMENTMARKT LOGISTIK UND LIGHT INDUSTRIAL
Land
Investitionen in Lager- und Logistikflächen
in Mio. €
Q2 2013
Q2 2012
Veränderung
Q2 2013
Q2 2012
Veränderung
(rollierendes (rollierendes zum Vorjahr (rollierendes (rollierendes zum Vorjahr
Jahr)
Jahr)
(%)
Jahr)
Jahr)
(%)
H1 2013
H1 2012
Veränderung
zum Vorjahr
(%)
Großbritannien
40.663
34.891
+17 %
4.008
4.603
-13 %
2.045
2.115
-3 %
Deutschland
29.018
21.988
+32 %
2.233
1.547
+44 %
1.331
851
+56 %
Frankreich
19.070
19.190
-1 %
1.712
1.071
+60 %
655
350
+87 %
Schweden
11.484
11.265
+2 %
1.000
1.207
-17 %
506
754
-33 %
Norwegen
6.081
5.342
+14 %
483
587
-18 %
213
304
-30 %
Niederlande
3.244
5.019
-35 %
436
256
+71 %
270
130
+108 %
Italien
2.465
3.239
-24 %
40
151
-73 %
26
0
-
Spanien
2.105
1.996
+5 %
21
153
-86 %
0
32
-100 %
Österreich
1.900
1.730
+10 %
70
50
+40 %
20
30
-33 %
+344 %
Finnland
1.790
1.810
-1 %
300
158
+90 %
292
66
Belgien
1.727
1.649
+5 %
136
129
+5 %
46
54
-14 %
Luxemburg
417
366
+14 %
4
2
+74 %
1
2
-67 %
Portugal
279
198
+41 %
7
10
-25 %
1
2
-19 %
120.245
108.683
+11 %
10.451
9.922
+5 %
5.404
4.689
+15 %
Gesamt
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
Investitionen in gewerbliche Immobilien
in Mio. €
8
PROPERTY REPORT - LOGISTIKMARKT EUROPA - SEPTEMBER 2013
NETTO-SPITZENRENDITE – LAGERFLÄCHEN ÜBER 5.000 m²
Netto-Spitzenrendite
Q2 2013
Q2 2012
Veränderung
zum Vorjahr
(in Basispunkten)
London & South East
5,50 %
6,00 %
-50
Stockholm
6,50 %
6,50 %
0
Frankfurt
6,50 %
6,50 %
0
München
6,60 %
6,60 %
0
Hamburg
6,60 %
6,60 %
0
Oslo
6,75 %
6,75 %
0
Düsseldorf
6,80 %
6,80 %
0
Köln
6,80 %
6,80 %
0
Berlin
6,85 %
6,85 %
0
Southampton
7,00 %
7,00 %
0
Amsterdam
7,00 %
7,00 %
0
Großraum Paris
7,15 %
7,15 %
0
Lyon
7,15 %
7,30 %
-15
Lille
7,15 %
7,30 %
-15
Marseille
7,15 %
7,30 %
-15
Rotterdam
7,10 %
7,10 %
0
Leipzig
7,10 %
7,10 %
0
Birmingham
7,25 %
7,25 %
0
Bristol
7,25 %
7,25 %
0
Edinburgh
7,25 %
7,25 %
0
Glasgow
7,25 %
7,25 %
0
Manchester
7,25 %
7,25 %
0
Newcastle
7,25 %
7,25 %
0
Istanbul
7,25 %
7,25 %
0
Cardiff
7,25 %
7,00 %
25
Antwerpen
7,25 %
7,25 %
0
Brüssel
7,25 %
7,25 %
0
Helsinki
7,40 %
7,40 %
0
Wien
7,50 %
7,75 %
-25
Sheffield
7,50 %
7,50 %
0
Warschau
7,75 %
8,00 %
-25
Mailand
7,75 %
7,60 %
15
Posen
7,75 %
8,00 %
-25
Barcelona
8,00 %
7,75 %
25
Madrid
8,00 %
8,00 %
0
Rom
8,00 %
7,80 %
20
Katowice
8,00 %
8,00 %
0
Lodz
8,00 %
8,00 %
0
Bratislava
8,75 %
8,50 %
25
Lissabon
9,00 %
8,25 %
75
Tallinn
9,00 %
k. A.
k. A.
Riga
9,00 %
k. A.
k. A.
Dublin
9,25 %
9,50 %
-25
k. A.
Vilnius
9,25 %
k. A.
Bukarest
10,50 %
10,50 %
0
Moskau
12,00 %
k. A.
k. A.
St. Petersburg
12,50 %
k. A.
k. A.
BNP Paribas Real Estate - Research - September 2013
Stadt
9
PROPERTY REPORT - LOGISTIKMARKT EUROPA - SEPTEMBER 2013
G
LOSSAR
Die von BNP Paribas Real Estate für statistische Aussagen genutzten Daten beinhalten sämtliche Informationen, die dem Unternehmen
zum Zeitpunkt der Erhebung bekannt waren. Die getroffenen statistischen Aussagen können sich daher aufgrund neu bekannt werdender
Informationen ändern, die anfangs oft vertraulich sind.
Definitionen von A bis Z …
Absatzwirtschaft: Gesamtheit aller materiellen Güter, welche über Groß- und
Einzelhandel an Verbraucher gelangen.
Bestandsobjekte: Objekte, die bereits genutzt wurden oder mehr als 5 Jahre
leer stehen.
•B
augenehmigung beantragt: Baugenehmigung beantragt und in Bearbei­
tung.
•P
rojekte: Nachgewiesene Absicht einer Bautätigkeit, für die noch kein Bau­
antrag gestellt wurde.
Portfolio: Mehrere Immobilien an verschiedenen Standorten.
Built to suit: Errichtung eines maßgeschneiderten Objekts nach Nutzer­
wünschen.
• Eigennutzer-Projekt: Errichtung eines Gebäudes für einen Nutzer, der einen
Kaufvertrag über ein Grundstück unterzeichnet hat, das noch zu bebauen
ist.
• Schlüsselfertiges Mietobjekt: Errichtung eines Gebäudes für einen Nutzer,
der einen Mietvertrag für eine Immobilie unterzeichnet hat, die noch zu
bauen ist.
Leerstand: Alle Bestandsgebäude, die aktiv vermarktet werden.
Lieferkette/Supply chain: Alle zum Prozess der Lieferung eines Produktes an
einen Kunden gehörenden Elemente. Die Kette beginnt mit der Beschaffung
von Rohstoffen und endet mit der Lieferung der fertigen Ware an den Endver­
braucher. Sie umfasst Verkäufer, Hersteller, Logistikdienstleister, Verteil-Zen­
tren, Distributoren, Großhändler, andere Zwischenhändler usw.
Light-Industrial-Immobilien: Gebäude für Produktion oder kleinteilige Distri­
bution, in denen alle Abteilungen eines Unternehmens unter einem Dach an­
gesiedelt werden können.
Logistik: Umfasst alle Aufgaben zur integrierten Planung, Koordination,
Durchführung und Kontrolle der Güterflüsse sowie der güterbezogenen Infor­
mationen von den Entstehungssenken bis hin zu den Verbrauchssenken; um­
fasst Eingänge, Ausgänge, interne und externe Güterbewegungen.
Logistikobjekte: Gebäude, die zur Lagerung, Distribution und/oder Verpa­
ckung von Gütern bestimmt sind.
Miete: Nominalmiete angegeben pro Quadratmeter pro Monat, netto kalt
Spitzenmiete: Höchstmiete, die am freien Markt für eine Immobilieneinheit
mit folgenden Eigenschaften zum Erhebungsdatum erzielbar ist:
• Größe über 5.000 m², für Logistikzwecke geeignet.
• von höchster Qualität und den höchsten Standards genügend.
• in der besten Lage, die ein Markt zu bieten hat.
Secondary rent: Marktmiete, die für eine Immobilieneinheit mit folgenden
Eigenschaften zum Erhebungsdatum erzielbar ist:
• Größe über 5.000 m², für Logistikzwecke geeignet.
• von guter Qualität und guten Standards genügend.
• in einer guten Lage, die ein Markt zu bieten hat.
Neues Flächenangebot: Jede Restrukturierung von Gebäuden, die den Be­
stand erweitert. Diese werden nach Baufortschritt analysiert.
• Fertigstellungen: Gebäude, an denen alle Bauarbeiten beendet sind.
• Im Bau: Gebäude, mit deren Errichtung effektiv begonnen wurde. Vor­be­rei­
tende Abrissmaßnahmen bleiben unberücksichtigt.
• Baugenehmigung erteilt: Genehmigung zur Errichtung eines Gebäudes liegt
vor, im Allgemeinen verbucht nach der Begleichung von Ansprüchen Dritter.
Rendite:
• Nettorendite: Nettoertrag (ohne Betriebskosten) dividiert durch den Kauf­
preis einschließlich aller Erwerbsnebenkosten.
• Anfangsrendite: Nettomiete vor Steuern und Gebühren am Tag des Verkaufs
dividiert durch den Verkaufspreis (einschließlich aller Kosten).
• Spitzenrendite: Niedrigste Nettorendite, die durch den Erwerb einer Einheit
mit folgenden Eigenschaften erzielt wurde:
- Standardgröße,
- von höchster Qualität und den höchsten Standards genügend,
- in der besten Lage, die ein Markt zu bieten hat.
Spekulative / Nicht spekulative Bautätigkeit:
•S
pekulativ: Bautätigkeit wird ohne Vorvermietung oder Vorverkauf an einen
Nutzer begonnen.
•N
icht spekulativ: Bautätigkeit wird nach teilweisem oder vollständigem
Verkauf bzw. Vermietung an einen Nutzer begonnen.
Supply chain management: Umfasst die Planung und das Management aller
Aktivitäten, die die Beschaffung, die Bevorratung, die Verarbeitung und das
Logistikmanagement betreffen.
Transaktion (Flächenumsatz): Vermietung oder Verkauf einer Immobilie an
einen Nutzer, rechtsgültig besiegelt durch Unterzeichnung eines Miet- oder
einer Kaufvertrages, einschließlich schlüsselfertiger Projekte und Errichtung
von Objekten für Eigennutzer. Ein Geschäftsabschluss wird erst nach Aufhe­
bung eventuell vorhandener Vorbehaltsklauseln erfasst.
•
Vorvermietung bezieht sich auf Flächenumsätze, die während der Pla­
nungs- oder Bauphase erfolgen.
• Alle Geschäftsabschlüsse (einschließlich Vorvermietungen) werden in dem
Zeitraum erfasst, in dem die Vertragsunterzeichnung stattfindet.
• Vertragsverlängerungen fließen nicht in den Flächenumsatz ein.
• Verkäufe mit Rückanmietung (Sale-and-Leaseback-Geschäfte) sind eben­
falls nicht inbegriffen, da es hier keine Änderung der Nutzung gibt.
BNP Paribas Real Estate Haftungsausschluss
BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Haftung, sollten sich, trotz bester
Bemühungen, in diesem Bericht enthaltene Informationen als unrichtig oder
unvollständig erweisen. Dieser Bericht wird von BNP Paribas Real Estate he­
rausgegeben, und die in ihm enthaltenen Informationen sind zur ausschließ­
lichen Nutzung durch die Kunden von BNP Paribas Real Estate bestimmt. Der
Bericht und die in ihm enthaltenen Angaben dürfen nicht ohne die vorherige
Zustimmung von BNP Paribas Real Estate vervielfältigt oder reproduziert
werden.
Falls Sie in Zukunft nicht mehr von uns angeschrieben werden möchten,
schicken Sie bitte eine E-Mail an kommunikation.realestate@bnpparibas.com
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