Loo Van Der Van Hengel I, 2012 Vastgoed Van Het

Transcription

Vastgoed van het waterschap creëert waarde voor de samenleving
Ida van der Loo-van Hengel
8 juni 2012
Voorwoord
In crisistijd waarde creëren met het vastgoed van het waterschap. Het zijn interessante tijden voor iedereen,
maar als je in deze tijden begint over waardecreatie voor het waterschap door middel van vastgoed, dan
moet je toch wel over optimisme en doorzettingsvermogen beschikken. De liefde voor vastgoed is mij met
de paplepel ingegoten. Lef om vastgoed in een ander daglicht te plaatsen heb ik van mijn vader
meegekregen. Hij was de eerste vastgoedmakelaar die in de historische binnenstad van Dordrecht vervallen
grachtenpanden nieuw leven inblies tijdens de jaren zestig. Mijn vader staat aan het eind van zijn leven,
deze scriptie draag ik aan hem op. Voor Nicolaas Abraham van Hengel.
Inhoudsopgave
SAMENVATTING
1
INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING
1
1.1
Aanleiding onderzoek en beschrijving probleemgebied
1
1.2
Doel, probleemstelling, onderzoeksvragen en probleemafbakening
2
1.3
Theoretische onderbouwing probleemstelling (op basis van bronnenonderzoek)
3
1.4
Opbouw rapport
7
2
ONDERZOEKSOPZET EN VERANTWOORDING
2.1
Opzet onderzoek
2.2
Analysemethoden en theoretische verantwoording
3
RESULTATEN ONDERZOEK EN ANALYSE RESULTATEN
8
8
10
21
3.1
Resultaten onderzoek
21
3.2
Analyse resultaten
23
4
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
29
4.1
Conclusies
29
4.2
Reflectie op de conclusies
29
4.3
Aanbevelingen
30
5
BIJLAGEN
34
Samenvatting
In de organisatie van het waterschap vindt het vastgoedmanagement decentraal en operationeel plaats. De
wijze waarop met objecten omgegaan wordt is gedreven vanuit de ooit bedoelde functie van het vastgoed.
In termen van rendement of waardecreatie wordt niet of nauwelijks gedacht. Hierdoor blijven kansen
onbenut. Professionalisering van de vastgoedorganisatie kan resulteren in diverse voordelen waarbij
meerwaarde wordt gecreëerd, zeker wanneer zingeving expliciet wordt meegenomen in strategisch
vastgoedmanagement. De interesse van het waterschap in zijn vastgoedportefeuille neemt toe nu er een
aantal gebouwen geheel of gedeeltelijk leegstaan.
Er is momenteel sprake van een ongekend grote leegstand van bedrijfsvastgoed in Nederland. De daarmee
gepaard gaande financiële vraagstukken moeten nog beantwoord worden. Het is daarom nodig op een
andere wijze naar vastgoed te kijken. Om meerwaarde te creëren met het vastgoed van het Waterschap is
het niet alleen noodzakelijk dat het Strategisch Vastgoed Management wordt ingericht, waardoor de
vastgoedorganisatie mede geprofessionaliseerd wordt. De vastgoedstrategie moet ook een logisch uitvloeisel
zijn van de ondernemingsstrategie waarin de zingevingdimensie een belangrijke rol speelt in waardecreatie
voor de samenleving.
Het vastgoed kan dan ook gezien worden in termen van imago, samenwerking ketenpartners, toekomstige
medewerkers, studeren, leren over en van water, ontspannen, ontmoeten en verbinden met de samenleving.
8 juni 2012
1
Inleiding en probleemstelling
1.1
Aanleiding onderzoek en beschrijving probleemgebied
Dit onderzoek is uitgevoerd in het kader van de afronding van het Flexibele Master traject van de AOG
voor het behalen van de Master of General Management titel.
Directe aanleiding voor dit onderzoek is de aanstaande leegstand van één van de meest interessante
gebouwen die het waterschap rijk is. Het betreft het kantoorgebouw "Dokhaven" aan de Nieuwe
Waterweg in hartje Rotterdam. Dit kantoorgebouw staat midden in een woonwijk, bovenop de grootste
ondergrondse zuivering van Europa. Onder deze locatie vindt het grootste primaire proces van het
waterschap plaats. Door de bijzondere ligging en het state of the art technologisch design bevindt dit
vastgoed zich letterlijk en figuurlijk in het "hart" van de organisatie. Er bestaat echter nog geen enkele
visie op herbestemming van dit bijzondere kantoorgebouw.
Het waterschap heeft nog geen visie op het voeren van strategisch vastgoedbeleid. Dat was wellicht tot
voor kort ook niet nodig. Gebouwen zijn nodig voor het uitvoeren van de taak, zuiveren of bemalen van
water, en beschikken over een werkplaats, kantoorfaciliteiten, parkeergelegenheid enz. Kortom alles wat
tot 2008 gebruikelijk was om een zuivering of gemaal te besturen en te onderhouden. In tegenstelling
tot bedrijfsvastgoed van profit-organisaties gelden voor waterschappen bijzondere regels ten aanzien
van economische waarde en afschrijving op vastgoed. Krachtens artikel 4.66, lid 1 Waterschapsbesluit
dienen alle activa (vastgoed) te worden gewaardeerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs.
Andere grondslagen zijn niet toegestaan. De afschrijvingtermijn van vastgoed is 25 jaar. De levensduur
van grond is onbeperkt, daarop wordt niet systematisch afgeschreven. Na afloop van de
afschrijvingtermijn worden nieuwe investeringen toegestaan en wordt de termijn opnieuw vastgesteld.
Het gebruik van de gebouwen is (deels) gewijzigd door centralisatie van aansturing en uitbesteding van
onderhoudswerkzaamheden, maar ook door ontwikkelingen op het gebied van informatietechnologie,
Het Nieuwe Werken en in 2008 de herstructurering van de organisatie.
Strategische besluiten over sturing, positionering en uitbesteding van taken hebben onvoorziene
gevolgen gehad voor het vastgoed. Het waterschap wordt voor het eerst in zijn bestaan geconfronteerd
met (gedeeltelijke) leegstand van zijn vastgoed.
Leegstand van gebouwen, overbodig vastgoed, vormt een nationaal probleem. De economische crisis
waarin ons land zich bevindt is hier mede de oorzaak van. Leegstaande gebouwen doen het aanzicht van
steden geen goed, maar leveren ook andere problemen op zoals imagoschade voor de organisatie,
oplopende kosten voor onderhoud en beveiliging en vandalisme. In het ergste geval kunnen gebouwen
ongewenste bewoners krijgen (kraken).
Minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een H(herbestemming)-team
opdracht geven haar ideeën te verwerken in de Toekomstagenda van de bouwsector. Vanuit het
architectuur- en monumentenbeleid is herbestemming benoemd tot pijler voor het Rijk. Daartoe is een
nationaal Programma herbestemming ingesteld van waaruit het H-team is geïnstalleerd
(http://www.tcnpp.com/tcncorp/en/founder/2012-03-01).
Het is geen optie om als waterschap de vastgoedmarkt te betreden als aanbieder van kantoorruimte,
temeer omdat de meeste gebouwen deels nog gebruikt worden voor het uitoefenen van de taak van het
waterschap. Dat laatste geeft nu juist een extra dimensie aan het ontwikkelen van vastgoedbeleid voor
het waterschap. Wat kan er nog meer gedaan worden met de ruimte die de gebouwen innemen?
Kunnen zaken tot stand gebracht worden in combinatie met andere maatschappelijke functies? Water is
een belangrijk thema, ook internationaal. Klimaatveranderingen zullen in delen van de wereld grote
droogte of juist wateroverlast brengen. Nederland heeft als geen ander land ter wereld een enorme
kennis opgebouwd in de strijd tegen het water. In de gebouwen van waterschappen is het
waterbeheersingproces letterlijk en figuurlijk aanwezig.
Het bestuur van het waterschap spreekt zich in het visiedocument "de Professionele Water Autoriteit",
uit over zijn rol in de samenleving en de wijze waarop het bestuur deze rol in de toekomst wil spelen.
1
8 juni 2012
Het management en het bestuur van het waterschap hebben behoefte aan (betere) informatie en tools
voor het onderbouwen van strategische beslissingen over het vastgoed van het waterschap. Voor het
managen van het vastgoed is derhalve een integrale benadering aangewezen. Het betrekken van
bestuurders (en beleidsmakers), controllers, gebruikers en beheerders van gebouwen zou moeten leiden
tot een meer gezamenlijke verantwoordelijkheid van het management voor het huidige
waterschapsvastgoed en het waterschap van de toekomst.
1.2
Doel, probleemstelling, onderzoeksvragen en probleemafbakening
De huidige financiële crisis dwingt bedrijven en organisaties met een nieuwe bril naar het vastgoed te
kijken. De vastgoedsector in Nederland kampt met historisch hoge leegstandsniveaus. De leegstand die
momenteel wordt ervaren bij het vastgoed van het waterschap is dan ook niet op te lossen door het
vastgoed te verhuren of te verkopen. Leegstand van vastgoed vormt een probleem voor de organisatie
en de samenleving omdat het leidt tot waardevermindering en oplopende onderhouds- en
beveiligingskosten. Het waterschap is gebaat bij een goed gebruik van zijn vastgoed. De gebouwen zijn
immers herkenbaar gepositioneerd in het beheersgebied. Het waterschap heeft de samenleving ook iets
te bieden met zijn kennis op het waterbeheersgebied als organisatie die zich niet alleen uitspreekt over
haar wettelijke taken (legitimering) maar ook over haar visie op de toekomst als Professionele Water
Autoriteit. Hierin doet zij uitspraken over goed werkgeverschap, samenwerken, leren, ontwikkelen in
samenwerking met haar omgeving en ketenpartners. Kortom de "zingeving" van het waterschap als
organisatie in de samenleving.
Probleemstelling
Is het mogelijk de zingevingdimensie in waardecreatie van vastgoed te valoriseren en ontwikkelbaar te
maken?
Onderzoeksvragen

Is zingeving een onderdeel van vastgoedmanagementtheorieën?

Hoe expliciteer je zingeving in waardecreatie?

Wat zien stakeholders als zingeving?

Hoe wordt de zingevingdimensie gevaloriseerd?
Probleemafbakening
De scope van dit onderzoek richt zich met name op het ontwikkelen van een proces en een tool
(gereedschap) om waardecreatie met waterschapsvastgoed voor de samenleving te realiseren.
Verder wordt niet nader ingegaan op andere specifieke vastgoedonderwerpen zoals
financieringsaspecten, grondzaken, juridische en/of organisatorische aspecten tenzij dit relevant is of
inzichtverhogend werkt. Het is ook niet de bedoeling om verschillende vastgoedtheorieën te
bespreken en tegen elkaar af te wegen.
2
1.3
8 juni 2012
Theoretische onderbouwing probleemstelling (op basis van
bronnenonderzoek)
Om te beginnen worden de sleutelbegrippen uit de probleemstelling onderstaand vanuit de literatuur
nader toegelicht. Hierbij zullen de theorieën niet uitgebreid worden beschreven, maar wordt verwezen
naar de literatuur zoals deze in de bronvermelding is weergegeven.
Achtergrond en toegepaste theorieën.
"Ambitie: WSHD (Waterschap Hollandse Delta) als professionele waterautoriteit"
De rol van de waterschappen is aan verandering onderhevig. De wateropgave is de laatste decennia
anders georganiseerd en heeft een ander karakter gekregen. Een aantal ontwikkelingen zoals onder
andere een meer gebiedsgerichte benadering (bijvoorbeeld de Kaderrichtlijn Water) en water als
belangrijk ordenend principe vragen om een andere sturing van het waterbeheer. Deze ontwikkelingen
vragen om een krachtige sturing in het regionale waterbeheer. In dit proces wordt een op de regio
gericht waterschap zichtbaar, dat een beleidsmatige, regievoerende en uitvoerende, deskundige en
volwaardige functionele organisatie is. De ambitie van Hollandse Delta is om een professionele
waterautoriteit te worden. Hollandse Delta is een organisatie die goed functioneert en toegerust is op
haar taken. Het waterschap moet de primaire processen (zorgen voor veiligheid, voor voldoende en
schoon water en het zuiveren van afvalwater) goed op orde hebben om op een efficiënte en
bedrijfsmatige wijze, snel, professioneel en adequaat in te kunnen spelen op (belanghebbende) wensen.
Hierbij spelen maatschappelijk aanvaardbare kosten een zeer grote rol. (bijlage 2 en 3)
Ook het educatiebeleid is toegesneden op de ambitie van het waterschap. Bron educatiebeleid 2012
(bijlage 1). Hierin worden tevens doelstellingen per doelgroep geformuleerd voor 2012.
In termen van zingeving heeft het bestuur van het waterschap duidelijke strategische doelstellingen
geformuleerd. Voor het onderzoekbaar maken van de vraagstelling geeft dit inzicht in de te benaderen
doelgroepen. Hiervoor is dan wel een grondige verkenning van mogelijke deelnemers in het denkproces
en de wijze waarop de betrokkenheid georganiseerd wordt noodzakelijk.
Vastgoedmanagementtheorieën.
Theorieën over vastgoedmanagement zijn gebaseerd op de veronderstelling dat vastgoed invloed heeft
op de prestaties van individuen, organisatie en de samenleving als geheel. Niet alleen de waarde, maar
ook de kosten, het economisch rendement, de fit met het werk, de aantrekkingskracht voor nieuw
personeel en de invloed op het corporate image (Brill et al, 1984) zijn van belang.
De term ‘vastgoed’ omvat alle gebouwen en terreinen die voor het waterschap of
waterschapsgerelateerde functies worden gebruikt in eigendom van het waterschap en verdeeld over
meerdere locaties.
Vastgoed kan gezien worden in termen van publiek vastgoed en wordt in de internationale literatuur
Public Real Estate (PRE) genoemd. Publiek vastgoed heeft een bijzondere plaats in het
bedrijfsvastgoedspectrum. Publiek vastgoed draagt bij aan de kwaliteit van de maatschappij door
diensten te huisvesten die het welzijn van de burgers bevorderen (Everts, F. 2002 p.1). Hiermee wordt
de vitaliteit en leefbaarheid van steden, dorpen en wijken vergroot. Publiek vastgoed is primair bedoeld
voor de huisvesting van (semi-)overheidsinstellingen. Dit wordt ook wel de “niet commerciële
dienstverlening” of “non profit sector” genoemd. Hiertoe behoren instellingen die geen winstdoelstelling
nastreven. Kenmerkend is dat de diensten en producten niet op een markt worden aangeboden
(Kohnstamm. P. 1995 p. 7).
De vastgoedtheorie die het meest aanspreekt omdat er een duidelijke plaats wordt gegund aan de
multistakeholders benadering wordt behandeld in Alexandra Den Heijer, Managing the University
Campus. 2011. Zij beschrijft aan de hand van de vier taken van vastgoedmanagement: assessing de
3
8 juni 2012
current campus, exploring changing demand, generating future models and defining projects to
transform the campus, de verandering van de CREM theorie (De Jonge 1997; Krumm 1999) naar een
conceptueel frame dat de vier typen van stakeholders matcht met de vastgoedperspectieven die voor de
stakeholders van belang zijn.
Fig. II ( P. 420 Den Heijer, A.C. Managing the University Campus. 2011. Delft. uitgeverij Eburon)
Fig. III P. 421 (Den Heijer, A.C. Managing the University Campus. 2011, illustreert de multi-stakeholder
benadering van het basismodel voor bedrijfsvastgoedmanagement, in de internationale literatuur
Corporate Real Estate Management (CREM) genoemd. Het verbindt het strategisch, financieel,
functioneel en fysiek perspectief met bijpassende variabelen.
4
8 juni 2012
Fig. VI P. 425 Campus (Den Heijer, A.C. Managing the University Campus. Model voor het bepalen van
de toegevoegde waarde.
Het van waarde laten zijn van vastgoed wordt in dit model niet alleen in financiële doelstellingen
opgenomen, maar ook in concurrentievoordelen zoals: onderscheidend vermogen van de organisatie
door middel van vastgoed op de strategische doelen, stimuleren samenwerking, stimuleren innovatie,
ondersteunen cultuurverandering, ondersteunen imago, verbeteren verblijfskwaliteit. Dit model is
derhalve waardevol en bruikbaar voor het management van vastgoed van het waterschap. De multistakeholder benadering is gebruikt voor het onderzoek, met name voor het inrichten van een casus.
Zingeving
In het boek De drie dimensies van waardecreatie, beschrijft Colpaert het gebruik van
de methodiek van de boom van zingeving, hij baseert de methode op de waardedriehoek van Kasterlee.
De driehoek steunt op drie verschillende en elkaar aanvullende concepten van rationaliteit. Zingeving is
toegevoegd als sturings- en coördinatiemechanisme in plaats van het enkelvoudig gebruik van de
"managementorganisatiestructuur"(optimalisatie) of het aandeelhoudersmodel (adaptatie). Hij laat het
economisch model samenvloeien met de sturing vanuit de zingeving of filosofie. Hieruit vormt zich
automatisch een nieuw economisch paradigma. Deze methodiek levert ook de mogelijkheden tot het
berekenen van de factoren die zingeving valoriseren. De in het boek geciteerde theorieën over zingeving
zijn onderstaand uitgebreid weergegeven. Deze theorieën vormen immers de basis voor het valoriseren
van zingeving in het model. Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003) De drie dimensies van
waardecreatie. P. 45.
5
8 juni 2012
Lynda Gratton geciteerd door Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003) De drie dimensies van
waardecreatie.
"Lynda Gratton, HRM-wetenschapper binnen het leading Edge Consortium in Engeland, benadrukt in het
boek “Zingeving in Strategie” o.a. het belang van zingeving in gedrag en motivatie van medewerkers
voor een organisatie en zij legt de relatie van zingeving naar duurzaam succes voor de organisatie.
Hierbij is het volgens Gratton van belang om congruentie tussen bedrijfsstrategie en zingeving na te
streven. Mensen hebben een ziel, zij hebben van daaruit de emotionele behoefte om zingeving na te
streven, zich te herkennen in de normen en waarden en omgangsvormen van hun organisatie, welke op
haar beurt als een levend organisme wordt voorgesteld en dus haar eigen ziel heeft. Gratton L. (2000).
Living Strategy: putting people at the heart of corporate business.
Filosoof A. Cornelis, geciteerd door Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003:.
“De filosoof A. Cornelis beschrijft de prijs die de maatschappij betaalt voor het ontbreken van een
filosofisch inzicht in wat de mens is. In onze woorden noemen wij dit het ontbreken van zingeving (en
vervreemding). Het materialisme overheerst, de culturele omgeving stabiliseert onze emoties niet meer.
Het is alsof we naar onze omgeving kijken als naar een foto waar we niet op staan. Zonder culturele
borging van onze emoties resteert angst, boosheid en verdriet. De angst is dan een bestaansangst, maar
zonder reden. Bij boosheid ervaren we de wereld in termen van boosheid, waarbij de agressiviteit een
blijvende maatschappelijke en politieke gestalte krijgt. Als de emotie droefheid is, dan ontstaat een
blijvende neerslachtigheid of depressiviteit. Mensen symptomatiseren het verlies aan zelfbeeld, er
ontstaat een zwijgende culturele omgeving die slechts vraagt om zwijgende mensen (bij voorkeur ISOgecertificeerd) en die levenslust doet verstillen. Indien wel culturele stabilisering van emoties plaatsvindt
(in onze woorden de aanwezigheid van zingeving), zal angst worden omgezet in geborgenheid, boosheid
in erkenning van vaardigheid en bekwaamheid en verdriet in schoonheid en zelfherkenning. Cornelis A.
(1998). Logica van het gevoel. Pp 48-52."
Om het proces van zingeving te faciliteren moet er minimaal voldaan worden aan de voorwaarde dat er
sprake is van een vorm van sociale orde en dat die orde een zekere invloed op de omgeving heeft. De
organisatie moet zorgen voor een duidelijke bedoeling, een eigen identiteit en zich met verstand
onderscheiden. Zinvolle relaties worden duurzaam opgebouwd met anderen zoals klanten, leveranciers
en medewerkers.
Figuur 6: De driehoek van Kasterlee.
Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003 P. 73).
De methodiek van de boom van zingeving levert de mogelijkheden tot het berekenen van de factoren
die zingeving valoriseren. Deze factoren worden vervolgens in relatie tot elkaar gebracht.
De vragenlijsten die daarbij gehanteerd worden zijn afgeleid van de zingevingboom. De betreffende
formule is ontwikkeld door Colpaert. De zingevingboom wordt behandeld in hoofdstuk 2.2 pag 11.
6
8 juni 2012
Stakeholders
Stakeholders van het waterschap bevinden zich in de bestuurlijke samenwerkingsverbanden zoals,
Provincie, Rijkswaterstaat, Gemeenten, waterschappen, ketenpartners, leveranciers, ingelanden,
gebouwd, ongebouwd bedrijfsgebouwd, medewerkers, toekomstig medewerkers enz.
Het waterschap acteert in een complexe en dynamische omgeving. Bestuurlijk wordt bij elke
kabinetsformatie het voortbestaan van de waterschappen ter discussie gesteld. Er worden vraagtekens
gezet bij de noodzaak van de vele besturen. Momenteel zijn er nog 25 waterschappen met elk een eigen
bestuur. Het gebied van een waterschap is provincie- en gemeente grens overschrijdend. Ook door
mondialisering en ontwikkelingen in de communicatietechnologie vervagen de grenzen tussen de
waterschappen en hun omgeving. Er ontstaan complexe interactiepatronen tussen overheden en private
organisaties. Door de toename van afhankelijkheden is er in toenemende mate sprake van organiseren
in netwerken en van samenwerken in logistieke ketens.
Dit onderzoek is gebaseerd op bovengenoemd theoretisch kader. De theorieën geven richting en
houvast voor het beantwoorden van de kennisvragen. Zij dienen als kapstok voor het beantwoorden van
de centrale vraag.
1.4
Opbouw rapport
Hoofdstuk 2 behandelt de onderzoeksopzet en verantwoording van de analysemethode.
Hoofdstuk 3 behandelt de resultaten van het onderzoek en analyse resultaten
Hoofdstuk 4 behandelt de conclusies en aanbevelingen, de centrale vraag wordt hier beantwoord.
7
2
Onderzoeksopzet en verantwoording
2.1
Opzet onderzoek
8 juni 2012
Er is gebruik gemaakt van een zogenaamd exploratief onderzoek. Dit onderzoek bestaat uit verschillende
onderdelen die ook in verschillende fasen van het onderzoek zijn toegepast.
1e fase:
In de eerste fase is literatuuronderzoek gedaan en zijn interviews gehouden (gesprekken gevoerd) met
waterschapsbestuurders en directie. Dit is nodig om draagvlak te creëren voor het onderzoek en
bevoegdheden te verkrijgen voor het uitvoeren van het experiment in de tweede fase van het
onderzoek. Ook is het noodzakelijk gebleken om een onderwerp als vastgoed eerst op de agenda van
het bestuur van het waterschap te krijgen, zodat vervolgstappen nadat het onderzoek is uitgevoerd, een
bijna natuurlijke plaats innemen in de meerjarenbeleidplanningen van het waterschap.
Tevens zijn experts op het gebied van herbestemmen van bestaand vastgoed geïnterviewd. Dit heeft
geleid tot meer inzicht in het probleemgebied. Ook heeft het inzicht gegeven in de mogelijke aanpak van
een proces tot herbestemming vastgoed.
Deze fase heeft geleid tot het beantwoorden van de eerste twee onderzoeksvragen.
2e fase:
Met de kennis opgedaan in de gesprekken is de exploratie een nieuwe fase ingegaan. De fase van het
ontwikkelen van een tool om zingeving in waardecreatie te valoriseren. De derde kennis vraag (Wat zien
stakeholders als zingeving?) wordt onderzocht door een casus te ontwikkelen en deze casus bij wijze van
experiment volledig uit te voeren. Voor dit experiment is een casus ontwikkeld, de casus "Herbestemmen
Dokhaven".
Deze fase heeft geleid tot het beantwoorden van de twee laatste onderzoeksvragen.
Casus Dokhaven
Het idee voor de inrichting van de casus Dokhaven ontstond na het interview met de
Rijksgebouwendienst. Daar heeft men veel ervaring opgedaan met het herbestemmen van bijzondere
gebouwen. Voor het ontwikkelen van visie tezamen met stakeholders wordt de Venetiaanse Brug
gebruikt. Onderstaand citaat geeft aan waarom dat zo gedaan wordt.
Interview 2 maart 2012
ir. M.F.P.A. Jans MFM
Afdelingshoofd Vormgevingsadvies
Rijks Gebouwen Dienst.
".......Je hebt eigenlijk geen geld en je gaat mensen en partijen bij elkaar zetten, stimuleren, je gaat er
misschien wel een tijdelijke huisvesting in doen. Vaak creatievere economie of wonen, werken of
studeren bij elkaar. Je gaat dat soort activiteiten eens ontplooien. Je gaat kijken met de gemeente, met
planologen, wat kan er gebeuren. Dus je bent waarde aan het creëren waardoor dit pand steeds
interessanter wordt en dat er op een gegeven moment investeerders zijn........"
8
8 juni 2012
Saris, J. (2008) Nieuwe ideeën voor oude gebouwen. Rotterdam: NAi Uitgevers, P. 39.
De Venetiaanse Brug geeft een beeld van het proces van waardecreatie.
“In dit model wordt niet uitgegaan van een grand design/masterplan. Onderzoek en ontwikkeling gaan
hand in hand. De Venetiaanse brug is ontstaan als model voor het proces waarin tijdens de zoektocht
naar de kansen en mogelijkheden een coalitie wordt opgebouwd die in staat is de
belangentegenstellingen te “overbruggen” en een handelingsperspectief te ontwerpen.”
Dit model wordt in dit onderzoek gebruikt om de casus Dokhaven vorm te geven.
Deze casus bestaat uit een enquête en een inspiratiemiddag d.d. 4 april 2012. Voorafgaand aan de
inspiratiemiddag zijn stakeholders benaderd via de mail (bijlage 4) om interesse voor het onderwerp te
peilen en om medewerking te vragen aan de beantwoording van de voor deze casus gestelde stelling:
Waterschapsgebouw Dokhaven biedt kansen voor Rotterdam Zuid.
Voor de keuze van stakeholders moest eerst de vraag beantwoord worden: Welke mensen mogen
waarover meedenken, meepraten en meebeslissen en welke mensen niet?
Creatieve denkers zijn vaak lastiger, solitair, onafhankelijk, onconventioneel met een neiging tot rebellie,
maar reiken daardoor wel verrassende en frisse perspectieven aan (Bennett, 1977, geciteerd door
Mobach M., 2009, p.66).
Voor deze casus zijn stakeholders benaderd die ofwel behoren tot de doelgroepen uit de
visiedocumenten van het waterschap op/over zijn maatschappelijke rol, of zijn rol als toekomstig
werkgever, aantrekkelijk werkgeverschap, verjongen en verkleuren, toevoegen aan een goed imago,
scholing en onderwijstrajecten, samenwerken binnen de waterketen en ketenpartners. De afbakening
van deelnemers is gebaseerd op de verwachte bijdrage van bepaalde belanghebbenden.
In overleg met de wijkcoördinator Oud-Charlois is besloten om bewoners in en om Dokhaven (nog) niet
te benaderen. Het onderzoek naar het "Herbestemmen Dokhaven" verkeert hiervoor nog in een te pril
stadium. (bijlage 5)
Verder is onderzocht wat zich aan bestuurlijke en maatschappelijke reuring afspeelt in en om het
gebouw Dokhaven, hiervoor is onderzoek gedaan in beleidsteksten en visiedocumenten van: Gemeente
Bestuur Rotterdam, deelgemeente Charlois, Port of Rotterdam, publicaties TU-Delft over Rotterdam als
universiteitsstad, samenwerkingsverband Clean Tech Delta, Nationale Kwaliteitsprong Zuid.
9
8 juni 2012
Aan alle stakeholders is digitaal een enquêteformulier gestuurd. Tevens is op de Erasmus Universiteit,
Hoge School Rotterdam en TU Delft, onder de studenten geënquêteerd. (Bijlage 6 en 7)
Van de 133 verzonden enquêtes zijn 117 enquêtes ingevuld teruggekomen. Dit is een bijzonder hoge
score die deels verklaard kan worden door het feit dat alle stakeholders ook een belang hebben bij de
herbestemming. Tevens zijn de stakeholders voorafgaand aan de enquêtes persoonlijk benaderd door
middel van een email met informatie en in veel gevallen een persoonlijk gesprek voorafgaand aan de
enquête.
De inspiratiemiddag is begeleid door Bert den Boer, socioloog. Hij werkt zelfstandig als procesbegeleider
in rollen als trainer, adviseur, coach en schrijver.
Voor meer achtergrondinformatie: http://www.bbdb.info
De opzet van de middag is vastgelegd in een draaiboek. (bijlage 8 ) Naar aanleiding van de ingevulde
enquêtes zijn diverse deelnemers kort geïnterviewd, vervolgens is door alle deelnemers het terrein van
Dokhaven verkend, na de verkenning is opnieuw gevraagd naar mogelijke herbestemmingen voor
Dokhaven. De interviews zijn integraal uitgewerkt. (bijlage 9 en 10)
De inspiratiemiddag is tevens digitaal vastgelegd. (bijlage 11)
2.2
Analysemethoden en theoretische verantwoording
Figuur 22: De Kasterleedriehoek en de boom van zingeving
10
8 juni 2012
Onderbouwing rekenmodel van Hazelhoff.
Voor de opzet van de enquêtes en het verwerken van de resultaten is gebruik gemaakt van de theorie
van de Kasterleedriehoek en de boom van zingeving zoals omschreven in Bellens e.a., (2003).
Deze theorie geeft een duidelijke omschrijving over hoe bepaalde waarden aan elkaar kunnen worden
gerelateerd en op welke manier de voorkeur van zingeving (of bestemming) kan worden bepaald.
Om de case te bouwen zijn er twee dimensies bepaald:
Belanghebbenden (stakeholders) enerzijds en bestemming anderzijds.
De volgende mogelijke bestemmingen werden gedefinieerd door stakeholders van het waterschap als
mogelijke (deel)bestemming van het pand Dokhaven:
Bestemming
Toelichting
Ontvangen van publiek en informeren over de taken van een waterschap: de
zuivering van riool- en afvalwater. Educatie en voorlichting over toen en nu
is een belangrijk onderdeel van de publieksfunctie van het waterschap
Publiek ontvangen
Op dit moment is Dokhaven in gebruik als wateronderzoeksfaciliteit. De
unieke locatie op de zuivering en de reeds aanwezige onderzoeksfaciliteiten,
maakt deze locatie bij uitstek geschikt voor laboratoriumonderzoek in
Onderzoeken
combinatie met wetenschappelijk innovatief onderzoek.
Studeren
Bieden van studiefaciliteiten aan studenten.
Onderwijzen
Het pand wordt beschikbaar gesteld om onderwijs te kunnen geven.
Startende innovatieve bedrijven (spinoffs) hebben vaak een andere
Starten (met werken) behoeften aan ruimte: korte termijn contracten, lage kosten.
Voor de waterschappen zelf, maar ook voor ketenpartners is het interessant
om werkplekken of aanlandplekken te creëren om werken en kennis delen
mogelijk te maken.
Werken
De gezamenlijke waterschappen hebben een waterschapshuis waar
regelmatig kennis- of netwerkbijeenkomsten worden gehouden. Dokhaven
zou een zelfde functie kunnen krijgen. Ook voor de ketenpartners kunnen
Netwerken/Ontmoeten faciliteiten aangeboden worden.
Het pand zou kunnen worden herbestemd met een (gedeeltelijke)
woonfunctie, voor bijv. studentenhuisvesting.
Wonen
Op basis van deze mogelijke bestemmingen, een begeleidende brief al dan niet vergezeld van een
persoonlijk gesprek, werd aan een aantal belanghebbenden gevraagd om hun voorkeuren aan te geven
en elke bestemming te scoren op een schaal van 1 tot 10.
De volgende groepen belanghebbenden (stakeholders) zijn benaderd:
Private sector:
• Deskundigen (betreffende het onderwerp herbestemming van huisvesting)
• Seats 2 Meet
Publieke sector:
• Gemeente Rotterdam
• Havenbedrijf PortofRotterdam
• Nationale Programma Kwaliteitsprong Zuid
• Stadshavens
Waterschappen:
• Waterhoos - jongerenorganisatie Waterschap Hollandse Delta
• Waterschap – directie Waterschap Hollandse Delta
Onderwijssector:
• Erasmus Universiteit – medewerker
11
•
•
•
•
•
8 juni 2012
Erasmus Universiteit – student
TU Delft - medewerker
TU Delft – student
Hogeschool Rotterdam - personeel
Hogeschool Rotterdam - student
Als gevolg van de grote verschillen in aantal tussen de verschillende groepen is besloten de
onderwijssector als één geheel te beschouwen. Zou elke deelgroep uit de onderwijssector apart
meegenomen worden, dan zou het eindresultaat beïnvloed kunnen worden omdat zij 6 van de 14
groepen vertegenwoordigen.
Uiteindelijk zijn resultaten verzameld en ingevuld door de volgende zes groepen:
Private sector:
• Deskundigen (betreffende het onderwerp herbestemming van huisvesting)
Publieke sector:
• Gemeente
• Havenbedrijf
Waterschappen:
• Waterhoos
• Waterschap – directie
Onderwijssector:
• Onderwijs als totale groep.
Wonen
Werken
Netwerken/
Ontmoeten
Starten
(met werken)
Onderwijzen
5,33
4,53
5,20
8,00
2,18
3,67
Studeren
Gemiddelde score per belanghebbende
7,00 7,67 5,67 5,67 5,67 7,33 6,33
6,27 7,06 6,29 6,37 6,64 6,68 6,19
6,00 6,40 5,60 6,80 6,00 8,00 5,80
9,00 9,00 1,00 1,00 7,00 7,00 1,00
7,09 6,27 6,36 7,00 6,27 6,91 6,36
6,00 7,67 4,67 5,33 7,00 6,00 4,33
Publiek
ontvangen
Bestemming
Belanghebbende
Deskundigen
Onderwijs
Gemeente
Havenbedrijf
Waterhoos
Waterschap - directie
Onderzoeken
Voor elke groep is een gemiddelde score berekend over alle ingevulde enquêtes van die groep.
Dit leverde het volgende resultaat:
Om de voorkeur over alle groepen heen te bepalen beschrijven Bellens e.a., (2003) drie methodes: de
Gemiddelde Som (GS), de Gemiddelde Oppervlakte (GO) en de Wortel (W).
Bij deze methodiek kunnen ook wegingen worden toegepast, gekoppeld aan de verschillende
bestemming. In dit model is ervoor gekozen elke bestemming dezelfde weging te geven, om het
resultaat niet te beïnvloeden.
De GS wordt als volgt berekend:
Elke waarde in de scoretabel hierboven wordt gedeeld door de maximale score voor elke
belanghebbende en vermenigvuldigd met het gewicht. Dit betekent dat elke score uiteindelijk kleiner
is of gelijk aan 1. Voorbeeld: Deskundigen hebben een 7 gescoord voor de bestemming publiek
ontvangen. De maximale score gegeven door deskundigen aan een bestemming is 7,67.
12
8 juni 2012
Onderzoeken
Studeren
Onderwijzen
Starten
(met werken)
Werken
Netwerken/
Ontmoeten
Wonen
Belanghebbende
Deskundigen
Onderwijs
Gemeente
Havenbedrijf
Waterhoos
Publiek
ontvangen
Het resultaat in onderstaande tabel is derhalve: 7/7,67 x weging (1) = 0,91
0,91
0,89
0,75
1,00
1,00
0,78
1,00
1,00
0,80
1,00
0,88
1,00
0,74
0,89
0,70
0,11
0,90
0,61
0,74
0,90
0,85
0,11
0,99
0,70
0,74
0,94
0,75
0,78
0,88
0,91
0,96
0,95
1,00
0,78
0,97
0,78
0,83
0,88
0,73
0,11
0,90
0,57
0,70
0,64
0,65
0,89
0,31
0,48
Vervolgens worden alle resultaten voor een bepaalde bestemming opgeteld en gedeeld door het
totaal van de wegingen. Het totaal van alle wegingen is 6 (elke weging is gelijk aan 1 en er zijn 6
belanghebbenden). Het resultaat van GS voor publiek ontvangen is derhalve: 5,33384/6 = 0,89.
Op deze manier wordt van elke waarde de GS berekend.
Bestemming
Publiek ontvangen
Onderzoeken
Studeren
Onderwijzen
Starten (met werken)
Werken
Netwerken/Ontmoeten
W onen
Score GS
0,89
0,95
0,66
0,71
0,83
0,91
0,67
0,61
De GO methode wordt als volgt berekend:
De individuele waarden zoals berekend met de GS methode worden gebruikt en uitgezet in een grafiek
per bestemming.
Publiek ontvangen - ingevulde voorkeur
Deskundigen
1
0,91
Deskundigen
0,5
0,89
Onderw ijs
0,91
0
0,78
1,00
Waterhoos
0,75
Gem eente
1,00
Havenbedrijf
De oppervlakte van elk geel vlakje wordt berekend en opgeteld. Dit wordt vervolgens gedeeld door de
maximale oppervlakte die voor elke bestemming behaald zou kunnen worden (in deze figuur de som
van de gele en paarse vlakken samen.
Voor publiek ontvangen is de berekening als volgt:
•
Oppervlakte gele vlakken = 4,091
13
•
•
8 juni 2012
Maximale oppervlakte = 5,196
GO = 4,091/5,196 = 0,7873
Bestemming
Publiek ontvangen
Onderzoeken
Studeren
Onderwijzen
Werken
Netwerken/Ontmoeten
W onen
Score GO
0,79
0,89
0,41
0,47
0,69
0,82
0,42
0,37
De W wordt als volgt berekend:
•
W = √ GO (Wortel uit GO)
•
Voor publiek ontvangen is de score dan: √0,7873 = 0,8873
Bestemming
Score W
Publiek ontvangen
Onderzoeken
Studeren
Onderwijzen
Werken
Netwerken/Ontmoeten
Wonen
0,89
0,95
0,64
0,69
0,83
0,90
0,65
0,60
In het boek worden de voor- en nadelen van elke berekeningsmethodiek beschreven en komt als
conclusie naar voren dat de Wortel (W) de meest geschikte en betrouwbare methode is om de volgorde
van voorkeur te bepalen over alle belanghebbenden heen. Redenen hiervoor zijn:
•
•
•
•
•
•
Deze methode maakt een combinatie van de pluspunten van de GO en GS-methodiek
W is bij benadering een lineaire methode
W leidt tot een natuurlijke spanning tussen de maximale en minimale beoordeling
W is een genormeerde beoordeling
W sluit nauw aan bij een “duidelijk afleesbare” grafische voorstelling (radardiagram)
W honoreert suboptimalisatie niet.
In verband met de volledigheid en het vergelijken van de verschillende methoden, is besloten de
voorkeur voor bestemmingen van alle doelgroepen volgens elke van bovenstaande methoden te
berekenen. Daarnaast is voor de vergelijking ook nog het rekenkundig gemiddelde toegevoegd per
bestemming.
Dit levert het volgende resultaat op:
Vergelijking scores verschillende methodes
Bestemming
Score W
Score GO
Score GS
Publiek ontvangen
0,89
0,79
0,89
Onderzoeken
0,95
0,89
0,95
Studeren
0,64
0,41
0,66
Onderwijzen
0,69
0,47
0,71
0,83
0,69
0,83
Werken
0,90
0,82
0,91
Netwerken/Ontmoeten
0,65
0,42
0,67
Wonen
0,60
0,37
0,61
Indien voor elke methode de voorkeursvolgorde getoond wordt (hoogste score = grootste voorkeur)
ontstaat exact de zelfde volgorde voor elke methodiek:
14
8 juni 2012
Vergelijking rangschikking bestemmingen verschillende methodes
Bestemming
Score W
Score GO
Score GS
Publiek ontvangen
3
3
3
Onderzoeken
1
1
1
Studeren
7
7
7
Onderwijzen
5
5
5
4
4
4
Werken
2
2
2
Netwerken/Ontmoeten
6
6
6
Wonen
8
8
8
Met andere woorden: ongeacht de keuze van methodiek is de voorkeursbestemming berekend over alle
belanghebbenden (stakeholders) dezelfde:
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren
0,89
0,83
en
on
W
er
en
en
0,60
On
t
m
0,64
n/
ke
Ne
tw
er
n
ar
te
St
oe
t
ijz
rw
nd
e
w
(m
et
O
er
ke
n)
ng
e
tv
a
on
k
Pu
bl
ie
O
0,65
en
n
n
er
ke
W
nd
e
rz
o
ek
en
0,69
ud
0,90
St
0,95
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
Financiële onderbouwing
Uiteraard dient de zingeving en bestemming van vastgoedobjecten te worden getoetst op financiële
haalbaarheid van verschillende alternatieven.
Voor Dokhaven, maar ook alle andere vastgoedobjecten kunnen de volgende mogelijkheden worden
onderscheiden, volgens Korteweg (2002) handelingsalternatieven genoemd.
Voor elk vastgoedobject dienen de verschillende alternatieven bekeken en financieel onderbouwd te
worden om de haalbaarheid van elk alternatief middels een business case te toetsen. Het verschil
tussen het Waterschap en een commerciële onderneming of belegger is dat het vastgoed geen geld
hoeft te genereren om een bepaalde opbrengst te leveren. Het vastgoed moet echter niet ten koste
van alles geëxploiteerd worden, een gezonde bedrijfeconomische afweging is aangewezen.
15
8 juni 2012
Onderstaand wordt toegelicht hoe een dergelijke afweging, met als voorbeeld renoveren (en wellicht
herbestemmen), financieel kan worden onderbouwd. Uiteraard dienen alle mogelijke alternatieven
(doorexploiteren, afstoten (verkopen of slopen) en projectontwikkeling (herontwikkeling, renoveren
en herbestemmen) onderbouwd te worden, om te voorkomen dat er te veel naar een
voorkeursscenario wordt toegewerkt. Voor Dokhaven is het scenario voor renoveren uitgewerkt.
In 2011 is voor Dokhaven een taxatie uitgevoerd door DTZ voor het bovengrondse deel zonder de
ondergrondse zuivering. (bijlage 16) Een dergelijke taxatie is voor elk vastgoedobject aan te raden
om de financiële haalbaarheid van de verschillende mogelijkheden te toetsen.
Uit de taxatie zijn de volgende zaken gedestilleerd:
•
Aantal m2 verhuurbaar oppervlak (VVO) volgens NEN 2580: 2.486m2, waarvan 1.086m2
laboratorium, 920 m2 kantoor
•
Er zijn 54 parkeerplaatsen ter beschikking
•
Gemiddelde verwachte huurprijs per m2 indien er tot verhuur kan worden overgegaan: € 84,- per
m2 VVO, resulterend in een maximale huurwaarde per jaar van € 221.155,•
Verwachte jaarlijkse kosten belastingen en heffingen (OZB, Waterschapsrecht en Rioolrecht): €
7.500,•
Verwachte jaarlijkse verzekeringskosten gebouw: € 3.431,•
Kwalitatieve aspecten over Dokhaven:
Naast de taxatie zijn de volgende zaken geïnventariseerd:
•
•
•
Boekwaarde laboratorium en kantoor bovengronds. Het bovengrondse gedeelte is in 1987 in de
boeken opgenomen voor een bedrag van € 367.199,-. Destijds was dit 50% van de bouwkosten,
de rest werd gesubsidieerd. Inmiddels is de boekwaarde 0 en is het pand volledig afgeschreven,
zowel casco als het inbouwpakket.
Begin 2000, is het bovengrondse gedeelte aangepast voor 2,3 miljoen euro met een
afschrijvingstermijn van 25 jaar, resulterend in een afschrijving van € 92.496,- per jaar. Er is
geen vreemd vermogen aangetrokken voor deze financiering.
Jaarlijks is er voor Dokhaven voor onderhoud € 65.546,- excl. BTW gereserveerd aan
onderhoudskosten. Dit is slechts voor het bovengrondse deel, niet de zuivering.
Om een volledig beeld te krijgen van de kosten die het waterschap betaalt om een pand te
exploiteren, worden alle m2-gedreven kosten meegewogen in de business case berekening.
Elk jaar benchmarken de waterschappen hun kosten volgens NEN 2748 om onderling exploitatielasten
met elkaar en met de markt (NFC Index, www.nfcindex.nl) te vergelijken. Met name de items in
onderstaand overzicht worden meegenomen in deze benchmark. Niet alle items bestaan uit kosten
die volledig aan een pand gebonden zijn.
16
8 juni 2012
NEN 2748 items
1. Huisvesting
1.1 Gebouw
1.2 Belastingen
1.3 Verzekeringen
1.4 Onderhoud
1.5 Mutaties
1.6 Energie
2. Dienstverlening
5. Management
2.1 Catering
5.1 Beleid
2.2 Beveiliging
5.2 Uitvoeren
2.3 Schoonmaak
2.4 Verhuizen
2.5 Documenten
2.6 Reststoffen
2.7 Ruimte en
benodigdheden
Catering is bijvoorbeeld vooral organisatie gebonden en veel minder gebonden aan het pand. Daarom
wordt slechts een gedeelte van alle kosten rechtstreeks gekoppeld aan het pand. Het grootste deel
van de volgende kostenposten is rechtstreeks gekoppeld aan het pand en wordt derhalve
meegenomen in de exploitatieberekening:
•
•
Alle items onder 1.Huisvesting
2.3 Schoonmaak
De exacte verdeling van m2-gedreven kosten en de uitwerking van de business is voor Dokhaven
opgesteld door AOS Studley. (www.aos-studley.nl)Er is uitgegaan van een situatie waarin het pand
niet verhuurd is.
Item
Percentage m2 gebonden
1.1 Voorzien in huisvesting
100%
1.2 Afdragen van belastingen &
heffingen
90%
1.3 Verzekeren van
100%
1.4 Onderhouden van
75%
1.5 Muteren
50%
1.6 Verbruik van
75%
2.1 Voorzien in consumptieve diensten
0%
2.2 Risicobeheersen
10%
2.3 Schoonmaken
20%
2.4 Verhuizen
20%
2.5 Documentmanagement
0%
2.6 Reststoffenmanagement
10%
2.7 Verstrekken van ruimte en middelen
10%
Op basis van bekende kengetallen uit de benchmark en het taxatierapport (bijlage 16) gekoppeld aan
kengetallen voor renovatie binnenkant, is een business case opgesteld van de toekomstige kosten
gedurende 10 jaar. Er is gekozen voor een periode van 10 jaar omdat deze overeenkomt met de
periode van afschrijving van de aanpassingen aan het inbouwpakket voor de renovatie. Renovatie van
de binnenkant van het pand is nodig om het verhuren en indelen mogelijk te maken.
Aangezien het waterschap geen geld hoeft te verdienen aan haar vastgoed, maar wel over langere
termijn duurzaam wil exploiteren, gaat de business case uit van een breakeven point van kosten en
opbrengsten over de periode van 10 jaar. Uiteraard is deze business case zeer grof opgezet. De
business case is bedoeld om het denkpatroon van de financiële onderbouwing voor
vastgoedbeslissingen van het waterschap weer te geven.
17
8 juni 2012
De huidige jaarkosten voor de volledig exploitatie van Dokhaven zijn als volgt:
Het gaat hier om een exploitatie zonder permanente aanwezigheid van gebruikers van Dokhaven, dus
alleen de m2-gedreven kosten.
Jaar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Jaarkosten huidig
€
235.046,36
€
239.747,28
€
244.542,23
€
249.433,07
€
254.421,74
€
259.510,17
€
264.700,37
€
269.994,38
€
275.394,27
€
280.902,15
Huidige situatie cumulatief
€
235.046,36
€
474.793,64
€
719.335,87
€
968.768,94
€
1.223.190,68
€
1.482.700,85
€
1.747.401,22
€
2.017.395,61
€
2.292.789,88
€
2.573.692,03
Om het pand te renoveren zijn investeringen noodzakelijk:
HERINRICHTING
Vloerbedekking excl. egaliseren
Plafonds
Wanden
Speciale verlichting
Armaturen
Sloopwerk
Aanpassen W+E installaties
Aanpassen ICT netwerk etc
Schilderwerk
€
€
€
€
€
€
€
€
€
87.010,00
34.804,00
74.580,00
6.000,00
17.402,00
93.225,00
149.160,00
24.860,00
49.720,00
De kosten zijn berekend op basis van archidat bouwkosten (www.archidat.nl) en ervaringen uit vele
bestaande projecten. Het uitgangspunt voor de geraamde investering is een relatief sober, maar
doelmatig niveau van afwerking. Naast de investering zijn bepaalde diensten (zoals
projectmanagement en conceptcreatie) voorzien. Deze worden doorgaans berekend op basis van de
DNR STB-2009. Voor de grove business case is uitgegaan van 15% als gemiddelde voor de totale
dienstverlening.
INVESTERING
Voorgesteld investeringsscenario
Afschrijvingsmethodiek
Vervroegde afschrijvingen
Indexeringspercentage investering
Percentage diensten op investering
Percentage onvoorzien op investering
Inrichting investeringsbegroting (excl. BTW)
Per m2
Sober maar doelmatig
Lineair
€0
2,50%
15,00%
10,00%
€ 779.455
€ 314
Daarnaast dient het Waterschap mogelijk vreemd vermogen aan te trekken via de Waterschapsbank
en moet rekening gehouden worden met onvoorziene kosten (10% van de totale investering). Dit
alles resulteert in een investeringsbegroting van € 779.455,- ex. BTW en derhalve € 314/m2 VVO,ex. BTW.
18
8 juni 2012
Deze business case houdt geen rekening met meubilair, dat wordt verzorgd door de huurder zelf of
als apart onderdeel bij een huurcontract kan worden opgenomen. Datzelfde geldt voor alle
huurderservices zoals catering, schoonmaak, receptiediensten etc.
Resultaten verwacht kostenniveau over 10 jaar:
Business case:
Huidige
Jaarkosten situatie
cumulatief
Jaar huidig
Nieuwe
Exploitatie- en
afschrijvin HuurJaarkosten situatie
kosten
cumulatief
g
inkomsten nieuw
nieuw
1 € 235.046 € 235.046 € 235.046 € 280.131 €
€ 515.178 € 515.178
2 € 239.747 € 474.794 € 239.747 € 70.616 € 90.542 € 219.821 € 734.999
3 € 244.542 € 719.336 € 244.542 € 69.175 € 92.355 € 221.362 € 956.361
4 € 249.433 € 968.769 € 249.433 € 67.733 € 94.206 € 222.961 € 1.179.321
5 € 254.422 € 1.223.191 € 254.422 € 66.292 € 96.090 € 224.624 € 1.403.945
6 € 259.510 € 1.482.701 € 259.510 € 64.851 € 98.012 € 226.350 € 1.630.295
7 € 264.700 € 1.747.401 € 264.700 € 63.410 € 99.972 € 228.139 € 1.858.434
8 € 269.994 € 2.017.396 € 269.994 € 61.969 € 101.971 € 229.992 € 2.088.426
9 € 275.394 € 2.292.790 € 275.394 € 60.528 € 104.011 € 231.911 € 2.320.337
10 € 280.902 € 2.573.692 € 280.902 € 59.087 € 106.091 € 233.898 € 2.554.235
11 € 286.520 € 2.860.212 € 286.520 €
€ 108.213 € 178.307 € 2.732.542
12 € 292.251 € 3.152.463 € 292.251 €
€ 110.377 € 181.874 € 2.914.416
13 € 298.096 € 3.450.558 € 298.096 €
€ 112.585 € 185.511 € 3.099.926
14 € 304.058 € 3.754.616 € 304.058 €
€ 114.836 € 189.221 € 3.289.148
15 € 310.139 € 4.064.755 € 310.139 €
€ 112.678 € 197.460 € 3.486.608
Om te onderzoeken of de geplande investering de juiste keuze is wordt meestal de Netto Contante
Waarde-methode (NCW) gebruikt in plaats van een ander bekend begrip: terugverdientijd.
De NCW-methode wordt toegepast indien:
•
•
gedurende de levensduur de cashflow niet constant is
een grote nauwkeurigheid is gewenst, vanwege de omvang van de investering
Netto contante waarde:
Huidige
Jaarkosten situatie
cumulatief
Jaar huidig
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
229.314
233.900
238.578
243.349
248.216
253.181
258.244
263.409
268.677
274.051
279.532
285.123
290.825
296.641
302.574
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€ 229.314
€ 463.213
€ 701.791
€ 945.140
1.193.357
1.446.537
1.704.782
1.968.191
2.236.868
2.510.919
2.790.451
3.075.573
3.366.398
3.663.040
3.965.614
ExploitatieNieuwe
Investerings- huurkosten
Jaarkosten situatie
nieuw
kosten
inkomsten nieuw
cumulatief
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
229.314
233.900
238.578
243.349
248.216
253.181
258.244
263.409
268.677
274.051
279.532
285.123
290.825
296.641
302.574
€ 280.131
€ 68.893
€ 65.841
€ 62.897
€ 60.058
€ 57.319
€ 54.678
€ 52.132
€ 49.678
€ 47.312
€0
€0
€0
€0
€0
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€0
88.767
88.769
88.772
88.772
88.772
88.772
88.772
88.772
88.772
88.772
88.772
88.772
88.772
85.396
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
509.445
214.026
215.651
217.474
219.502
221.727
224.150
226.769
229.583
232.591
190.760
196.350
202.053
207.869
217.178
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€ 509.445
€ 723.471
€ 939.122
1.156.596
1.376.098
1.597.825
1.821.976
2.048.745
2.278.328
2.510.919
2.701.679
2.898.029
3.100.082
3.307.951
3.525.129
In bovenstaand overzicht blijkt de NCW van de huidige situatie (derde kolom) cumulatief exact gelijk
te zijn aan de nieuwe situatie met de investeringen na 10 jaar (laatste kolom). Dat is geen toeval.
Het uitgangspunt is immers gedurende 10 jaar breakeven te draaien. Er zijn in dit geval nog wel
degelijk kosten voor het waterschap, maar de investeringen kunnen kostenneutraal worden gedaan.
19
8 juni 2012
De pasmaat hierin is de te ontvangen huur, ofwel de huurinkomsten. Uitgegaan wordt van een
huurtarief van €84,- per m2 VVO. Belangrijk is de mate waarin gedurende 10 jaar deze prijs
daadwerkelijk betaald wordt en het pand ook volledig verhuurd is. In deze business case wordt
uitgegaan van een benodigd percentage op 43,5%. Dat wil zeggen dat als elke huurder de gevraagde
huurprijs betaalt en er gemiddeld maar 43,5% van de oppervlakte bezet is, er toch een breakeven
situatie ontstaat. Men kan ook uitgaan van een hogere bezetting, maar met een lagere huurprijs per
m2 door bepaalde incentives op de huur te geven.
Mocht het waterschap volledig kostenneutraal willen zijn voor Dokhaven, dan ziet het plaatje er
minder rooskleurig uit. Dat wordt pas bereikt bij 100% verhuurde ruimte gedurende 10 jaar, met een
huurprijs van €150,- per m2. Een weinig realistisch scenario.
Het is belangrijk om dergelijke business cases en scenario’s in detail uit te werken wanneer er een
beter beeld is van de gewenste bestemming en concrete stappen worden gezet. In eerste instantie
biedt dit overzicht zeker mogelijkheden voor de toekomst van Dokhaven.
Afhankelijk van de grootte en het type vastgoed zou een dergelijke financiële analyse voor elk object
in de portefeuille van het waterschap kunnen worden doorgerekend om vastgoedbesluiten af te
wegen.
20
8 juni 2012
3
Resultaten onderzoek en analyse resultaten
3.1
Resultaten onderzoek
Geciteerd uit Spanning geeft energie, Rebelgroup bv. Rotterdam 2007. P. 15 interview Elco Brinkman,
Voorzitter Bouwend Nederland en Voorzitter Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds.
"En ook de sector moet zich meer richten op wat je nog meer kunt doen met de ruimte die gebouwen en
infrastructuur innemen".
P. 16 zelfde interview: "Wij hebben specifieke specialismen, zoals watergerelateerde kennis en ervaring
in het bijeenbrengen van verschillende disciplines en invalshoeken in een complexe maatschappelijke
omgeving."
P. 55 interview Anita Wouters, Directeur Water Veiligheid Ministerie van Verkeer en Waterstaat.
".......... maar wij willen steeds meer zaken tot stand brengen in combinatie met andere
maatschappelijke functies". P. 58 "Je moet het altijd zien als een werk in de functie van zijn omgeving.
Maar die omgeving, die locatie en het feit dat het moet worden opgeknapt, biedt enorme kansen".
Het citaat aan het begin van dit hoofdstuk is uit 2007 dus nog van voor de financiële crisis, nog voor
de enorme leegstand van gebouwen. Nederland is een klein land, rustig voortbouwen zoals in het
verleden gebruikelijk was kan niet meer. Het geld is schaars en de ruimte in Nederland beperkt. Er
zal innovatief gedacht en samengewerkt moeten worden. (bijlage 12) Het vastgoed van het
waterschap biedt hiervoor kansen. Zoals uit de financiële onderbouwing blijkt zijn de huurkosten bij
een reëel scenario (zoals geschetst in de businesscase) laag. Door het inzetten van het vastgoed kan
het waterschap nog extra voordelen behalen door getalenteerde studenten binnen te halen, of publiek
te ontvangen en te informeren, of innovatief onderzoek te laten plegen. Al deze mogelijkheden
bieden ook voordelen voor het waterschap en zijn stakeholders. Dit past goed in de visie van het
waterschap op de professionele waterautoriteit die hij wil zijn. Onderstaand het beeld van de
gezamenlijke resultaten van alle ingevulde enquêtes. Er bestaat een voorkeur voor werken, starten met
werken, onderzoeken en publiek ontvangen. Per doelgroep wordt vervolgens een analyse getoond.
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren
Publiek ontvangen
1
Wonen
Onderzoeken
0,5
0
Netw erken/Ontm oeten
Werken
Studeren
Onderw ijzen
Starten (m et w erken)
“Onderzoeken”, “werken”, “publiek ontvangen” en “starten met werken” vormen een overduidelijke top
vier. Dat onderzoeken, werken en starten met werken hoog scoren heeft te maken met het feit dat
Dokhaven volledig ingericht is als onderzoekslaboratorium. Laboratoria zijn over het algemeen duur in
aanschaf en onderhoud. De combinatie met een grote waterzuivering en alle onderzoeksfaciliteiten is
aantrekkelijk voor kennisinstellingen. In 2005 volgden 565.000 studenten hoger onderwijs in Nederland.
Meer dan de helft studeert in de Randstad. Naast deze studenten hebben de gezamenlijke
hogeronderwijsinstellingen 85.000 medewerkers, waarvan meer dan de helft als docent of onderzoeker:
ook kenniswerkers. De rol van de universiteit of hogeschool in de werkgelegenheid van een stad - voor
hoogopgeleiden en voor lager opgeleiden - wordt vaak onderschat: ze behoren tot de grotere of grootste
werkgevers in de steden en hebben een spinoff in de vorm van startende ondernemers (starten met
werken). Het is voor deze kennisinstellingen aantrekkelijk om gebruik te kunnen maken van door het
waterschap aangeboden faciliteiten. De groei van studenten is momenteel 3 tot 5% per jaar en er is een
21
8 juni 2012
te kort aan studeer- en werkplekken. (bijlagen 14 en 15) Ook het faciliteren van huisvesting voor
spinoff's in moeilijk voor kennisinstellingen. De spinoff's hebben behoefte aan zeer kortlopende
huurcontracten voor hun bedrijf. Kennisinstellingen kunnen hierin zelf vaak niet voorzien, zij hebben de
middelen en de beschikbare ruimte niet. Publiek ontvangen scoort vooral hoog bij de door het bestuur
van het waterschap, gemeenten en havenbedrijf ingevulde enquêtes. Deze instellingen hebben allen een
duidelijke boodschap over de invulling en uitoefening van hun taak. Hierbij hoort ook voorlichting over
het uitvoeren van de taak. Maar ook milieu gerelateerde vraagstukken en duurzaamheid zijn
onderwerpen die uitgedragen moeten worden naar de belastingbetalende stakeholders. De resultaten
van het onderzoek vormen een belangrijke basis om in de toekomst voor bijzondere vastgoedobjecten
de zingeving ofwel bestemming op een objectieve manier en breed gedragen te bepalen als basis voor
de vastgoedstrategie. Uiteraard zal deze methodiek niet voor elk vastgoedobject worden gebruikt, maar
voor grotere of belangrijke objecten geeft dit een duidelijke richting en visie voor volgende stappen en te
volgen strategie.
Inspiratie bijeenkomst 4 april 2012.
De enquêteformulieren geven de geënquêteerden de mogelijkheid de hoogste score toe te lichten. Deze
toelichtingen zijn over het algemeen uitgebreid en van goede kwaliteit. Voor een van de deelnemers aan
de inspiratiemiddag leidde de enquête tot onderstaand fictief krantenbericht.
“WaterWereldRotterdam: water doet leven”
Boven op de grootste onderwaterzuivering ter wereld realiseert Waterschap Hollandse Delta een
centrum voor alles wat met water en mens te maken heeft. Het centrum stelt de omgang van mensen
met water centraal en kent een educatieve, kunstzinnige en wetenschappelijke functie. In het educatieve
deel van het WWR krijgt een bezoeker een onderdompeling in de betekenis van water voor mensen over
de gehele wereld en door de tijd heen. In het kunstzinnige deel is een fototentoonstelling van start
gegaan waarin watermoleculen worden gepresenteerd en de werking van menselijke emoties daarop.
WaterLab is tot slot het wetenschappelijke deel van WWR. Hier zijn gastdocenten en gastonderzoekers
werkzaam, verbonden aan de TU Delft, Erasmus Universiteit, universiteit van Dubai, Havenbedrijf
Rotterdam, WSHD, etc. WaterWereldRotterdam is het idee van creative entrepreneur Munish Ramlal,
vorig jaar bedacht in de aanloop naar een inspiratiebijeenkomst op 4 april 2012. WaterWereldRotterdam
zal op 15 september 2013 worden geopend door koning Willem Alexander.
Bron: NRC 1 januari 2013 (fictief krantenbericht)
Mr.dr. Munish Ramlal
Erasmus Universiteit Rotterdam
Manager External Affairs
22
3.2
8 juni 2012
Analyse resultaten
Hieronder staan de resultaten per groep van belanghebbenden die samen de algemene voorkeur
bepaald hebben.
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Waterschap - Directie
Publiek ontvangen
1
Wonen
Onderzoeken
0,5
0
Studeren
Werken
Onderw ijzen
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Waterschap - Directie
0,37
en
oe
te
n
m
St
u
N
23
0,43
et
w
er
ke
n/
O
nt
ijz
en
de
re
n
0,47
W
on
0,53
nd
er
w
on
lie
k
0,60
O
tv
an
ge
n
0,60
er
ke
n)
w
(m
et
St
ar
te
n
O
nd
er
zo
ek
en
0,70
W
er
ke
n
0,77
Pu
b
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
8 juni 2012
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Waterhoos
Publiek ontvangen
1
Wonen
Onderzoeken
0,5
0
Studeren
Werken
Onderw ijzen
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Waterhoos
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
0,71
0,70
0,69
0,64
0,64
0,63
0,63
N
24
en
W
on
oe
te
n
m
et
w
er
ke
n/
O
nt
tv
an
ge
n
on
lie
k
Pu
b
(m
et
w
er
ke
n)
ijz
en
St
ar
te
n
nd
er
w
O
ek
en
nd
er
zo
O
W
er
ke
n
St
u
de
re
n
0,22
8 juni 2012
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Gemeente
Publiek ontvangen
1
Wonen
Onderzoeken
0,5
0
Studeren
Werken
Onderw ijzen
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Gemeente
0,58
25
w
(m
et
en
0,52
W
on
er
ke
n)
en
0,56
ijz
St
ar
te
n
O
m
de
re
n
et
w
er
ke
n/
O
nt
St
u
0,60
N
tv
an
ge
n
on
lie
k
0,60
nd
er
w
0,64
oe
te
n
0,68
Pu
b
O
nd
er
zo
ek
en
0,80
W
er
ke
n
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
8 juni 2012
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Onderwijs
Publiek ontvangen
1
Wonen
Onderzoeken
0,5
0
Studeren
Werken
Onderw ijzen
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Onderwijs
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
0,71
0,66
0,64
0,63
0,63
0,62
N
26
en
W
on
oe
te
n
m
on
lie
k
Pu
b
et
w
er
ke
n/
O
nt
tv
an
ge
n
de
re
n
St
u
ijz
en
nd
er
w
O
(m
et
w
er
ke
n)
W
er
ke
n
St
ar
te
n
ek
en
0,45
nd
er
zo
O
0,67
8 juni 2012
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Havenbedrijf
Publiek ontvangen
1
Wonen
Onderzoeken
0,5
0
Werken
Studeren
Onderw ijzen
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Havenbedrijf
0,80
0,70
0,70
m
ijz
en
N
27
0,10
et
w
er
ke
n/
O
nt
nd
er
w
de
re
n
St
u
0,10
O
(m
et
w
W
er
ke
n
er
ke
n)
en
W
on
St
ar
te
n
ek
en
nd
er
zo
O
tv
an
ge
n
0,10
on
lie
k
Pu
b
0,90
oe
te
n
0,90
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
8 juni 2012
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Deskundigen
Publiek ontvangen
1
Wonen
Onderzoeken
0,5
0
Studeren
Werken
Onderw ijzen
Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Deskundigen
0,57
en
er
ke
n)
St
ar
te
n
(m
et
w
ijz
nd
er
w
28
0,53
W
on
0,57
en
de
re
n
0,57
N
et
w
er
ke
n/
O
nt
m
oe
te
n
tv
an
ge
n
on
lie
k
0,63
O
0,70
St
u
0,73
Pu
b
O
nd
er
zo
ek
en
0,77
W
er
ke
n
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
4
Conclusies en aanbevelingen
4.1
Conclusies
8 juni 2012
Om de zingeving tool te valoriseren moet de basis waarop de dialoog inhoud gegeven wordt vooraf goed
gekwalificeerd worden. Het valoriseren van zingeving moet niet alleen in termen van economische
waarden gebruikt worden. Dat is oud en inmiddels doorgeslagen economisch denken dat soms een
beperking vormt. Het vastgoed van het waterschap kan waarde creëren voor de samenleving. De
gebouwen hebben na afloop van de verplichte afschrijvingstermijn zeer lage jaarlijkse kosten en
rentelasten. Uit de benchmark d.d. 2011 blijkt dat waterschappen het met hun gebouwen economisch
gezien goed doen. Het is in deze tijd belangrijk aandacht te besteden aan huisvesting voor (tijdelijke)
medewerkers en - niet onbelangrijk - in het aantrekken van hoogopgeleiden en huisvesting voor
hoogopgeleide starters. Met de wereld als arbeidsmarkt heeft een hoogopgeleide veel alternatieven. Het
bieden van huisvesting zou voor het waterschap kosten verlaging kunnen bieden in de wervings-en
selectieprocessen. Door de functie van zingeving goed te kwalificeren wordt de dialoog met de
stakeholders gefaciliteerd. Het onderzoek Dokhaven heeft laten zien dat de waardecreatie niet zit in
economische waarden maar in zingevingwaarden, in duurzaamheid en daarmee in waarde voor de
samenleving. Breed kijken per gebied rond vastgoed van het waterschap wat kansen zijn, biedt inzicht in
wat de samenleving nodig heeft en waar het waterschap haar maatschappelijke doelstellingen vorm kan
geven.
Ook internationaal staat de stedelijke economie steeds centraler en heeft het delen van voorzieningen
met andere partijen steeds meer draagvlak.
De resultaten van het onderzoek vormen een belangrijke basis om in de toekomst voor bijzondere
vastgoedobjecten de zingeving ofwel bestemming op een objectieve manier en breed gedragen te
bepalen als basis voor de vastgoedstrategie. Uiteraard zal deze methodiek niet voor elk vastgoedobject
worden gebruikt, maar voor grotere of belangrijke en bijzondere objecten is de tool bruikbaar en geeft
een goede weging van de verschillende behoeften en wensen van alle stakeholders die bij een
herbestemmingtraject van vastgoed betrokken zijn.
4.2
Reflectie op de conclusies
Het waterschap kan door middel van zijn vastgoed meer waarde creëren voor de samenleving. Uit de
historische strijd met het water kunnen ook creatieve centra en netwerken ontstaan. Het is in 21ste
eeuw zinvol om gericht te zijn op samenwerking en het uitwisselen van kennis. In succesvolle
organisaties begint dit een onderdeel van het bedrijfsproces te worden. Excelleren op basis van eigen
onderzoek met de deur dicht is oud 20ste eeuw denken.
Dit onderzoek heeft vastgoed gebruikt als voertuig. De managementvraagstukken over "waarde
toevoegen" bevinden zich in het gebied van gedragsverandering en duurzaamheid. Door de crisis zijn er
weinig middelen beschikbaar en kan juist door samenwerken, delen, maatschappelijk verantwoord
ondernemen werkelijk waarde toegevoegd worden aan de samenleving door het waterschap. Anders
omgaan met vastgoed kan waarde toevoegen en cultuurverandering en imago versterking faciliteren. De
stakeholders van het waterschap ontwikkelden samen een nieuw perspectief en zorgden daarmee voor
een latent enthousiaste en kwalitatief hoogwaardige inbreng.
29
4.3
8 juni 2012
Aanbevelingen
De schriftelijke toelichting die de geënquêteerden hebben gegeven op hun hoogste score ten aanzien
van herbestemming Dokhaven is van hoge kwaliteit en verdient het om nader geanalyseerd en
uitgewerkt te worden. Het selecteren en betrekken van stakeholders bij vastgoedbesluiten levert
meerwaarde op, de selectiemethode verdient zeker nog verfijning en nadere uitwerking.
Het tijdelijk inrichten, proberen/experimenteren met vastgoed, zolang er nog geen definitieve
bestemming gekozen is, levert in elk geval ervaring op met wat werkt en wat niet. Tevens worden
stakeholders beloond voor hun inbreng. Ook dat levert een bijdrage aan waardecreatie.
Vastgoed als waardecreatie zou dan ook meegenomen moeten worden in samenwerkingsverbanden met
ketenpartners, scholen, bedrijven, gemeenten, andere waterschappen enz.
Door middel van het toepassen van de Venetiaanse brug als model voor het proces van herbestemming
van vastgoed, zijn er andere bestemmingsmogelijkheden naar voren gebracht door de stakeholders dan
aanvankelijk bedacht. Het is nu belangrijk om deze mogelijkheden ook te onderzoeken en uit te werken.
Een wellness centrum met Hamam is niet direct iets waar het waterschapsbestuur aan dacht toen het
zich uitte over het belang van verbinding met studenten en directe omgeving van het gebouw
Dokhaven, maar het verbindende element water is in deze context ook te vertalen naar waarde voor de
samenleving.
Het verdient aanbeveling om het strategisch vastgoed management in te richten conform de modellen
van Den Heijer, A. Het managen van een vastgoed portefeuille van het waterschap, lijkt in grote lijnen
overeen te komen met het managen van de universiteit campus.
Door het intensieve contact dat er tijdens dit onderzoek met de TU Delft is geweest zijn ook
mogelijkheden te bedenken om studenten bouwkunde bij het herbestemmen van vastgoed te betrekken.
Zo kan een ontwerpwedstrijd uitgeschreven worden, of kunnen werkstudenten het in kaart brengen van
het vastgoed als betaalde opdracht uitwerken. Het in kaart brengen van het vastgoed zou een eerste
opdracht aan een TU student kunnen zijn.
Ten slotte verdient het aanbeveling om in de Unie van Waterschappen aandacht te vragen voor het
volledig in beeld brengen van de status, het gebruik en de leegstand van het vastgoed van
waterschappen. Uit de verschillende gesprekken met de Rijksgebouwendienst te Den Haag en Soestdijk,
is immers gebleken dat er de komende vijf jaar heel veel monumentale of bijzondere gebouwen
aangeboden zullen worden op de commerciële markt. Om te voorkomen dat dit leidt tot een overkill aan
gebouwen in stedelijke gebieden die niet of nauwelijks verkocht zullen worden, is het gezamenlijk
formuleren van "zingevingsdoelstellingen" bij de vastgoedstrategie noodzakelijk. (bijlage 13)
Nederland is een klein land met veel, heel veel erfgoed, reconcepting van het historisch en monumentaal
erfgoed is belangrijk.
Nieuwe vragen:
Draagt herbestemming vastgoed bij aan branding van het waterschap en dus aan de, kennis economie
of de netwerk economie?
Welke kansen biedt herbestemming van het vastgoed in de strijd om de getalenteerde kenniswerker?
30
8 juni 2012
Bronnen
Literaire bronnen:
Baarda, D.B., M.P.M. de Goede (2006). Basisboek methoden en technieken. Handleiding voor het
opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek. Groningen-Houten: Wolters Noordhoff (4e geheel
herziene druk 2006)
Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003) De drie dimensies van waardecreatie. Turnhout:
uitgeverij Strategus
Brill, M., Margulis, S.T., Konar, E. 1984. Using Office Design to Increase Productivity Volume One. Ne
York: Bosti/Workplace Design and Productivity
Den Heijer, A.C. (2011). Managing the university campus. Delft: uitgeverij Eburon
Dewulf, G.P.R.M., Krumm, P., De Jonge, H., Successful corporate real estate strategies, Arko Publishers,
Delft 2000
Dewulf, G.P.R.M., A.C. de Heijer, L.de Puy, P. van der Schaaf, Het managen van vastgoed in een
publieke organisatie, Delftse Universitaire Pers 1999.
Everts, F.W.R., P. van der Schaaf, G.P.M.R. Dewulf (2002). Public Real Estate: Successfull Management
strategies. Delft: Delft University Press (eerste druk maart 2002)
Gleijm, A., Hörchner, K., Korving, W., in 't Veld, J. (2011) Spanning geef energie. Rebelgroup. Rotterdam
Joroff, M.L., Louargand, M., Lambert, S., Becker, F., Strategic management of t he fith recource:
corporate real estate, IDRF, 1993
Kohnstamm, P.P., P.J. van Hulten, L.B. Uittenbogaard (1995). Publiek onroerend goed: het beheer van
de vastgoedvoorraad in de kwartaire sector. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam/Stichting vootr
Beleggings en Vastgoedkunde (juli 1995)
Mobach, M.P. (2010) Ontschotten wetenschappelijke hokjesgeest creëert betere gebouwen voor
organisaties. Management en Organisatie (M&O). 64(1):5-27.
Mobach, M.P. (2009a). Een organisatie van vlees en steen. Assen: Van Gorcum.
Publicaties:
Rijksgebouwendienst, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer:
Hergebruik is waarde maken. Transformatie van rijksgebouwen. (2009).
Paleis Soestdijk, Studenten aan de slag, Bestemming Soestdijk, voorlopige eindrapportage, Leren van herberstemd
onroerend erfgoed, lessen voor Paleis Soestdijk, Toekomst paleis Soestdijk.
Werken aan de toekomst van Veenhuizen. www.toekomst-veenhuizen.nl
BK city Guide, www.bk.tudelft.nl/bkcity. (2010)
Handboek Jaarrekening Waterschappen 2011. Een handreiking voor de praktijk Deloitte, 2011.
31
8 juni 2012
Stedebouw en Architectuur:
Vrije val kantorenmarkt dreigt. Stedebouw en Architectuur. Artikel Wijnand Beemster 4 april 2012.
TU-Delft en BNA laneren BEAU, innovatievoorstel voor de toekomst. Wijnand Beemster. 18 januari 2012.
Real estate Magazine:
Herbestemmingteam geeft inbreng voor toekomst bouw. Real estate Magazine. 2 maart 2012
Waarde Nederland vastgoed daalt in 2011 met 17 miljard. Real estate Magazine. 3 februari 2012.
Toezicht op vastgoedsector verder aangescherpt. Real estate Magazine. 3 februari 2012.
WOZ-waaarde leegstaande kantoren te hoog. Real estate Magazine. 22 februari 2012.
Banken houden bouwsector in wurggreep. Real estate Magazine. 19 maart 2012.
Facility Management Magazine:
Opname kantorenmarkt wederom 1 miljoen vierkante meter. Eliza van den Anker. 20 januari 2012.
Massale sloop voor leegstaande kantoren. Eliza van den Anker. 23 december 2011.
Vereenvoudiging transformatie kantoren. Eliza van den Anker. 22 februari 2012.
Algemeen Dagblad:
Stadscampus vol leven, metamorfose oude stadsbieb voor topstudenten. Yvonne Keunen. 17 februari 2012.
Binnenlands Bestuur:
Sloop groot deel lege kantoren onvermijdelijk. Saskia Buitelaar. 5 oktober 2011.
Wetsvoorstel vaststelling begroting Ministerie van Infrastructuur en Milieu (XII) voor het jaar 2011, Actieprogramma
Aanpak Leegstand Kantoren. 7 maart 2011.
32
8 juni 2012
Interviews:
25 januari 2012 Dordrecht, V. de Leeuw, directeur en architect, EGM Architectenbureau.
30 januari 2012 Amersfoort, M. van Leent, Innovator maatschappelijk vastgoed, MFA Laboratorium.
2 februari 2012 Ridderkerk, J. Aleman MBA, Controller, Waterschap Hollandse Delta.
2 maart 2012 Den Haag, M.F.P.A. Jans Ir. MFM,Afdelingshoofd Vormgevingsadvies
Rijksgebouwendienst.
20 maart 2012 Ridderkerk, E. van der Reijden Ing., Directeur, Waterschap Hollandse Delta.
20 maart 2012 Ridderkerk, A.C.M. van Eekhout, mr. drs. Heemraad, Waterschap Hollandse Delta.
4 april 2012 Ridderkerk, Interview met de heer ing. J.M. Geluk, Dijkgraaf, Waterschap Hollandse
Delta.
4 april Dokhaven Rotterdam, inspiratiemiddag, T. Coskun, Raadslid Rotterdam, J. Saris, Directeur De
Stad bv, A.C.M. van Eekhout, Heemraad E. van der Reijden.
11 april 2012 TU Delft: A.C. den Heijer, Universitair docent, sectie Vastgoedbeheer & Ontwikkeling, TU
Delft.
17 april 2012 Soestdijk, J.A.M. Altenburg, Rijksgebouwendienst/ directeur Paleis Soestdijk, Baarn.
33
5
Bijlagen
34
8 juni 2012
8 juni 2012
Bijlage 1 Educatiebeleid smartdoelstellingen 2012
Educatiebeleid
1.
Doelgroep jeugd van 10 tot 18 jaar. Hierbij richten we ons op:

groep 7 en 8 basisschool

voortgezet onderwijs

beroepsonderwijs
2.
Inwoners en ondernemers. Hierbij richten we ons op:

Recreanten (mensen die fietsen, wandelen etc.)
Doelstellingen jongeren

10% van de jongeren kent de naam van het waterschap. In 2012 is dit gestegen naar 20%.

20 % van de jongeren kent een aantal taken, activiteiten en/of objecten van het waterschap. In 2012 is dit
gestegen naar 30%.
Als blijkt uit ons imago-onderzoek van 2011 dat deze cijfers voor naamsbekendheid en taakbekendheid niet
realistisch zijn, zullen wij onze doelstellingen aanpassen.
Doelstellingen recreanten

40% van de recreanten kent de naam van het waterschap. In 2012 is dit gestegen naar 50%.

70% van de recreanten kent een aantal taken, activiteiten en/of objecten van het waterschap in het gebied. In
2012 is dit gestegen naar 80%.
De doelstellingen van de recreanten zijn afgeleid van de doelstellingen zoals deze zijn geformuleerd in het algemene
communicatieplan. Als blijkt uit ons imago-onderzoek van 2011 dat deze cijfers voor naamsbekendheid en
taakbekendheid niet realistisch zijn, zullen wij onze doelstellingen aanpassen.
Jongeren 10-12 jaar
Om het educatieaanbod en daarmee de educatieboodschap per doelgroep goed neer te zetten, wordt per doelgroep
het aanbod gemaakt. Als eerste krijgt de jeugd van 10-12 jaar de aandacht. De jeugd heeft immers de toekomst.
Interesse voor techniek begint op deze leeftijd zich te ontwikkelen zo blijkt uit onderzoek. Van belang dus om op
deze leeftijd te beginnen met kennis over water en waterschappen. Daarnaast zijn zij een relatief makkelijk
bereikbare doelgroep via de basisscholen. Een positief neveneffect is dat naast de kinderen ook hun ouders voor
een deel worden bereikt.
Recreanten
Naast de jeugd betrekken we ook de recreanten. Deze doelgroep is belangrijk omdat dit de mensen zijn die het
gebied in trekken.
Acties 2011
Jongeren 10-12 jaar

Focus op groep 7 en 8 van de basisschool door een communicatieadviseur 18 uur in de week hiervoor
beschikbaar te maken met als doel om in drie jaar 50 % van de basisscholen rond te leiden door middel van
werving via de website en actieve benadering van basisscholen door middel van een mail/brief voor een
rondleiding.

Samenwerking met NME's in ons gebied intensiveren door werkbezoeken en vervolgens resultaatgerichte
afspraken maken voor 2012. Focus ligt in 2011 op NME Weizigt vanwege financiële bijdrage.

De website actueel maken door toegankelijke teksten te maken en links met andere educatiesites maken zodat
het aantal bezoekers verdubbeld ten opzichte van vorig jaar.

Gezamenlijk met andere waterschap(pen) een lespakket ontwikkelen voor basisscholen in eerste helft 2011 en
in tweede helft van 2011 aanbieden.

Wateratlas actief onder de aandacht brengen bij zowel basisscholen als middelbare scholen door middel van
een landelijke/regionale 'marketingactie'.

Inrichten van het gemaal Leeuw van Putten als educatiecentrum samen met de gemeente Hellevoetssluis op
het eiland Voorne-Putten.
Jongeren 13-18 jaar

Onze jeugdwaterbestuurder actief betrekken bij het maken van educatiebeleid voor jongeren en uitvoeren van
een aantal acties om actief aandacht voor watershap onder jongeren bevorderen van dit beleid in 2011.
Onderzoeken hoe we de aanbevelingen van het manifest opgesteld door het landelijke jeugdwaterbestuur

zoveel mogelijk kunnen inbedden in het educatiebeleid voor 31 december 2011.

Onze jeugdwaterbestuur neemt deel aan 4 landelijke bijeenkomsten en denkt mee over het landelijke
educatiebeleid voor 31 december 2011.
35

8 juni 2012
De website actueel maken door toegankelijke teksten te maken volgens de webrichtlijnen en links met andere
educatiesites maken zodat het aantal bezoekers verdubbeld ten opzichte van vorig jaar voor 1 juni 2011.
Toolkit voor werkstukken ontwikkelen voor 31 december 2011.
Onderzoek naar wensen en behoeften van jeugd tussen 10-16 jaar door middel van doelgroepenonderzoek in
eerste helft van het jaar en imago-onderzoek in de tweede helft van 2011.
Kennis opdoen op het gebied van de belevingswereld van jeugd en water door deelname van
communicatieadviseur educatie aan 3 workshops over wat er leeft en speelt bij jongeren voor 31 december in
2011.
Een pilot ontwikkelen met een opdracht/project voor een technasium in ons gebied voor 31 december 2011.
Onderzoeken in overleg met P&O om actiever maatschappelijke stages aanbieden aan middelbare scholen voor
31 december 2011.
Intensivering contacten mbo's in de regio.
Continueren participatie in werkveldcommissie van HBO-watermanagement.
Continueren HBO-stages.
Verzorgen van gastlessen op MBO's.
Deelnemer aan Dutch Delta Academy (3 HBO's en waterschappen, via de Unie)
Inwoners (recreanten)

Het ontwikkelen en plaatsen van 15 informatie/educatieborden op strategische plaatsen waar veel recreanten
komen (mensen die wandelen/fietsen) en waar een waterschapsobject staat zoals een gemaal,
zuiveringsinstallatie, dijk.

De website actueel maken door toegankelijke teksten te maken en links met andere educatiesites maken zodat
het aantal bezoekers verdubbeld ten opzichte van vorig jaar voor 1 juni 2011.

Aansluiten bij landelijke en regionale evenementen zoals Kom in de Kas, dag van de Dijk, open dagen etc. In
2011 doen we aan minimaal 4 evenementen mee in ons gebied.
Algemeen

Samenwerking met andere waterschappen op het gebied van educatie optimaliseren door middel van
werkbezoeken en kennisdeling. Gezamenlijk een lespakket ontwikkelen voor jeugd 10-12 jaar en 13-18 jaar en
het lespakket voor jeugd 10-12 jaar actief aanbieden in tweede helft 2011.

Advisering over subsidieverdeling van de verschillende NME's voor 31 oktober 2011.

Advisering over beleid Droppie Water voor 1 april 2011.

Advisering over landelijk beleid Stroom voor 1 april 2011.
36
8 juni 2012
Bijlage 2 WSHD naar een professionele waterautoriteit
WSHD wil door kunnen groeien naar een professionele waterautoriteit. Onder 'professionele waterautoriteit' verstaan
we: een organisatie die uitblinkt in de kerntaken, die de bedrijfsvoering op orde heeft en die gekenmerkt wordt door
transparantie, resultaatgerichtheid en betrouwbaarheid. Met eenheid van beleid en uitvoering, heldere sturing en
inspirerende en motiverende leidinggevenden en competente medewerkers.
Onlangs heeft Hiemstra & De Vries een quick scan op de organisatie uitgevoerd waarin gekeken werd hoe de
organisatie beter kan presteren. Hieruit heeft de directie een ontwikkelagenda opgesteld, waarop in de komende
twee jaar de belangrijkste onderwerpen worden geplaatst. In het BMO van 23 september jl. is de ontwikkelagenda
toegelicht. Daarbij werd uitgebreid gesproken over koers en leiderschap en over de omvorming van directie naar
directieraad.
Geen blauwdruk, maar een ontwikkelagenda
Werken met een ontwikkelagenda is anders dan we gewend zijn. In het verleden werkten we veel met
'blauwdrukken': eerst studeren, dan een flink boekwerk, dan besluit en adviesronden en dan implementeren. Op
zich niks mis mee, maar we willen het nu wat anders doen. Kort samengevat: Van A naar B via de methode van B!
Als je weet wat je wil veranderen, begin daar dan ook direct mee. Over deze manier van werken zullen we
binnenkort wat meer vertellen
37
8 juni 2012
Bijlage 3 Professionele waterautoriteit
waterschap Hollandse Delta is de waterautoriteit in Zuid-Holland-Zuid. In dit laaggelegen en zeer gevarieerd
samengesteld gebied zorgt Hollandse Delta voor schoon en gezuiverd water, bescherming tegen rivier en zee en
vermindering van de kans op wateroverlast en waterschaarste. Daarnaast is het waterschap verantwoordelijk voor
de (vaar)wegen buiten de bebouwde kom.
Zorg voor waterveiligheid en -kwaliteit is cruciaal voor de leefbaarheid in het gebied. Waterschap Hollandse Delta
neemt die zorg professioneel op zich, zodat burgers hier ook in de toekomst veilig en prettig kunnen wonen, werken
en recreëren. Waterschap Hollandse Delta is daarin een deskundige en betrouwbare partner voor overheden,
bedrijven en maatschappelijke organisaties en samen werken ze aan vooruitstrevende oplossingen tegen zo laag
mogelijke kosten.
38
8 juni 2012
Bijlage 4 voorbeeldmail aan stakeholders
Geachte heer Tempel,
In Rotterdam zuid, midden in het stedelijk gebied, staat aan de Nieuwe Waterweg een van de grootste
ondergrondse zuivering van Europa (Zuivering Dokhaven). Het kantoorgebouw dat zich boven deze zuivering
bevindt is gelegen in de woonwijk Charlois en heeft een fantastisch uitzicht op het water en de stad Rotterdam.
Door technologische innovatie en centralisatie van de werkzaamheden van de Waterschap Hollandse Delta heeft het
kantoorpand zijn bestemming verloren en komt leeg te staan, terwijl de zuiveringsinstallatie in gebruik blijft. De
leegstand draagt niet bij aan de beoogde leefbaarheid van de wijken in Rotterdam Zuid. Daarom is het Waterschap
op zoek naar een nieuwe bestemming voor het pand.
Ik ben als manager bij het Waterschap aan het onderzoeken wat voor toegevoegde waarde wij als Waterschap aan
Rotterdam Zuid kunnen bieden met ons gebouw en onze organisatie. Gezien de sociaal-economische ontwikkelingen
die zich momenteel in dit gebied afspelen, zou het Waterschap willen nagaan wat voor bijdragen zij hieraan zou
kunnen leveren. Hiervoor heb ik al vele belangstellende partijen benaderd om mee te denken over de toekomst van
dit pand (Hogeschool Rotterdam, Erasmus universiteit, Havenbedrijf, woningbouwcoöperaties, bewonersorganisatie
etc.).Naar mijn mening zou het Waterschap met haar vastgoed waarde voor de maatschappij en zichzelf kunnen
creëren door het een passende bestemming te geven. Hierbij denken wij bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om
studeren en werken te combineren, maar er zijn ook mogelijkheden zoals die benoemd zijn in het Nationaal
programma Kwaliteitssprong Zuid
(http://www.rotterdam.nl/BSD/Document/Perskamer/Zuid%20Werkt!%20nationaal%20programma%20Kwaliteitspr
ong%20Zuid%20met%20handtekening.pdf).
Het Waterschap organiseert een bijeenkomst met verschillende partijen op de locatie Dokhaven, in het kader van
het herbestemmen van het pand.
Graag zou ik hierover met u binnenkort van gedachten willen wisselen en een afspraak met u willen maken.
Met vriendelijke groet,
I.C. van der Loo-van Hengel
Afdelingshoofd Faciliteiten | waterschap Hollandse Delta
Handelsweg 100 | Postbus 4103, 2980 GC Ridderkerk
t 088 974 31 85 | e i.vanderloo@wshd.nl | i www.wshd.nl | Twitter @hollandsedelta
39
8 juni 2012
Bijlage 5
Naam
Hilde Remoy - BK
Bert den Boer
Marco Hoogerbrugge
mr.dr. Munish Ramlal
Leo van Gelder
Roelof Eleveld
Jan Pieters?
Gideon Ruben
Marielle Sijgers
wethouder Karakas
Wubbo Tempel
Michel van Luijk
Lianne de Jong
Anja Buisman
Alexandra den Heijer
Jan-Willem Verheij
Leo Bruijn
Rita Brons
Marjorie Jans
Annette Abbink
Peter Speekenbrink
Deborah Middelman
Niek Muilenboom
Willem van Ansem
Mattijs de Mooij
Jan Altenburg
Jolanda Boekhout
Jeroen Saris
Martin Schepers
Jeanine van den Haterd
Ilyas Karadogan
Ingrid van Gelderen
Ernst Pieter Bakker
Heemraad Arnold van Eekhout
Edith van der Reijden
Stephen Heijdra
Waterhoos
Isabel de Vries
Nathalie Backx
Willem Verder
Hennie Kroon
D.J.M. van der Voordt
Siham Bouhchlaf
A. Erdal
T. Coskun
Gert-Jan van den Berg
Leonie Melchers
Nancy Addo Daaku
T. Raas
Studentenkwartier
M. Pastors
M. Struijvenberg
S. Sies
J. Schonk
r. Moti
L. de Kleijn
N. El Ouali
bedrijf
TU Delft
BBDB
Stadsontwikkeling Rotterdam
Erasmus Universiteit Rotterdam
Hogeschool Rotterdam
Hogeschool Inholland Rotterdam
Seats2meet
Seats2meet
Gemeenteraad Rotterdam
CDA Gemeenteraadslid Rotterdam
ws Delfland
ws Delfland
ws Delfland
TU Delft
VVD Gemeenteraadslid Rotterdam
PvdA Gemeenteraadslid Rotterdam
raad Rotterdam
Rijksgebouwendienst
raad Rotterdam
AOS-Studley
Nationaal Programma Rotterdam Zuid
Ministerie van Binnelandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Fotograaf
De Stadt bv
waterschap Rivierenland
waterschap Hollandse Delta
Port of Rotterdam
Port of Rotterdam
TU Delft
Raad Rotterdam
Raad Rotterdam
PortofRotterdam
PortofRotterdam
PortofRotterdam
raad
raad
raad
raad
raad
raad
raad
Rotterdam
Rotterdam
Rotterdam
Rotterdam
Rotterdam
Rotterdam
Rotterdam
40
B. Dirkse
M. Cetin
J. Bokhove
Bozwijk
M. van der Biessen
Dispuut WM CITG
M. Florijn
Ed Goverde
A. Blok
F. Jong
R. van den Hoff
raad Rotterdam
raad Rotterdam
raad Rotterdam
raad Rotterdam
zadkine
TU Delft
raad Rotterdam
raad Rotterdam
OBR Rotterdam
OBR Rotterdam
CDEF holding
41
8 juni 2012
8 juni 2012
Bijlage 6 enquête, antwoordkaart en uitnodiging inspiratiemiddag
4 april jl.
Bijlage 6
enquête,
Denk mee over de nieuwe mogelijke bestemming voor Dokhaven!
Antwoor
Naam:
Beroep:
Organisatie:
Directe aanleiding voor dit onderzoek is de aanstaande leegstand van één van de
meest interessante gebouwen die waterschap Hollandse Delta rijk is. Het gaat om het kantoorgebouw
"Dokhaven" aan de Nieuwe Waterweg in hartje Rotterdam. Dit kantoorgebouw staat midden
in een woonwijk, bovenop de grootste ondergrondse rioolwaterzuivering van Europa. Het zuiveren
van rioolwater is een kerntaak Hollandse Delta. Door de
bijzondere ligging en het state of the art technologisch design bevindt dit vastgoed zich
letterlijk en figuurlijk in het "hart" van de organisatie.
De kantoorfunctie van het gebouw gaat verdwijnen. Daarom komen de kantoren leeg te staan.
Er bestaat nog geen visie waarvoor dit bijzondere vastgoed gebruikt kan worden.
Daar denken we nu over na. Vandaar mijn vraag aan u: geef vanuit uw eigen perspectief uw
voorkeur aan en help ons mee in het denkproces om een nieuwe bestemming te bepalen voor dit
unieke pand.
Bestemming
Publiek ontvangen
Onderzoeken
Studeren
Onderwijzen
Werken
Netwerken/Ontmoeten
Wonen
Score
Kies een waarde van 1 tot 10 voor
elke mogelijke bestemming hiernaast
aangegeven.
1 is de laagste score, 10 de hoogste.
Geef uw eigen voorkeuren aan
vanuit uw positie, beroep of
achtergrond.
42
8 juni 2012
Denk mee over de nieuwe mogelijke bestemming voor Dokhaven
Licht uw hoogste score toe:
Stuur dit document ingevuld retour aan I.vanderLoo-vanHengel@wshd.nl.
Dank u wel voor uw medewerking,
Ida van der Loo-van Hengel
43
44
8 juni 2012
45
8 juni 2012
46
8 juni 2012
8 juni 2012
Bijlage 8 draaiboek
Inspiratiemiddag Dokhaven 4 april 2012 van 15.00 uur tot 18.00 uur.
14.30 Inloop
15.00
Informele kennismaking
- welke sectoren, achtergronden, leeftijden, expertise?
- welke verwachtingen over deze middag?
- welke beelden kregen deelnemers bij binnenkomst?
De stamtafel
Toelichting onderzoek en uitslag enquête door Ida
Interactieve toelichting mogelijke bestemming
(enkele gasten schuiven aan, interactie met overige aanwezigen)
16.00
De rondleiding
- binnen (ondergronds en kantoorruimten)
- buiten (rondje om het gebouw, uitzicht Nieuwe waterweg)
De bezinning (aan de waterkant)
- welke ideeën ontstaan na het zien van het gebouw en de omgeving
17.00
Ontvangst met hapje/drankje
De verdieping
Groepjes van drie: n.a.v. alle indrukken in gesprek over mogelijke bestemmingen
De afronding
Verzoek om op verschillend gekleurde plakkers twee vragen te beantwoorden:
1. Welke ideeën over mogelijke bestemmingen heeft u nu:
ofwel nieuwe ideeën ofwel (aanvullingen op) mogelijkheden vanuit de enquête
2. Welke tip heeft u voor vervolgactiviteiten in het denkproces over een nieuwe bestemming
Het woord aan Ida: reactie op ideeën en tips voor vervolgmogelijk aanbod (bv. netwerkluch)
slotwoord
Bert den Boer
16 maart 2012
47
Bijlage 9 lijst met aanwezigen
Bijlage 9
Lijst met aanwezigen 4 april 2012
Waterschap
Heemraad
Arnold van Eekhout
Directie
Edith van der Reijden
Henk Peelen
Waterhoos
Robert van der Spoel
Medewerkers
Stephan Heijdra
Ilyas Karadogan
Desiree Anink
Willem Verder
Hennie Kroon
John Kevenaar
Ernst Pieter Bakker
Ida van der Loo
Siham Bouhchlaf
HH Delfland
Michel van Luijk
Lianne de Jong
Waterschap Rivierenland
Martin Schepers
Politiek
Deelgemeente bestuur charlois
A. Erdal
T.Coskun
Leo bruijn
Willem Leussink
Gemeenteraad
Leo Bruijn (PvdA)
Jan Willem Verheij (VVD)
Stadsontwikkeling Rotterdam
Marco Hoogerbrugge
Onderwijs
Erasmus Universiteit
Munish Ramlal
L.A. van Gelder
Niek Muileboom
Bedrijven
Aos
Willem van Ansem
48
8 juni 2012
De Stad BV
Jeroen Saris
Redforce BV
Frans Duijvestijn
Seats 2 meat
Marielle Sijgers
Gideon Ruben
Bert den Boer (Socioloog)
Frans Duijvestijn
Jolanda Boekhout(fotograaf)
49
8 juni 2012
8 juni 2012
Bijlage 10
2 maart 2012
Interview met mevrouw ir. M.F.P.A. Jans MFM
Afdelingshoofd Vormgevingsadvies
Rijks Gebouwen Dienst
Actie van gebouwen, hergebruik van monumenten.
Rijksgebouwendienst heeft een hele grote portefeuille, wij hebben ABKK: Ambtenaren, Boeven, Kunst en Koninklijk
Huis. Dus ambtenaren dat zijn de kantoren. Daar hebben we een hele vastgoedstrategie op. Hoe ga je met die
kantoren om. En hoe zorg je ervoor dat je dat wat je in huis hebt ook goed gebruikt en ook voor de waarde creëert.
Dus dat is een hele belangrijke poot. Maar onze boeven zijn onze grootste poot. De gevangenissen, de rechtbanken,
al dat soort zaken, Tbs-klinieken.
Kunst en de Rijksmusea, dus we hebben ook een Van Gogh Museum maar ook een Veenhuis, dat is een heel mooi
voorbeeld. Van hoe kun je waarde creëren op iets? We hebben dus heel veel monumenten. Veenhuizen is ooit zo’n
strafinrichting geweest. En we hebben daar nu zo veel gecreëerd dat het ontwikkeld wordt dat het
gevangenismuseum daar zit, het is een plek in the middle of nowhere, maar op een of andere manier hebben we
die plek laten ontstaan zodat daar ook publiek naartoe gaat en dat het druk bezocht wordt. En dat het ook heel
rendabel is geworden.
Het Koninklijk Huis, dus een hele hoop paleizen hebben we ook. Maar we hebben ook 350 monumenten dus van
ruines tot aan, nou ja Slangenburg, van dat soort kasteeltjes, ruïne Brederoode en dat soort zaken. Dus dat is een
hele diverse portefeuille.
Je raakt mij op twee punten: 1. het vastgoedmanagement dat is een hele interessante en de ander 2. hoe ga je met
waardecreatie van je portefeuille om. En om nou bij dat laatste te beginnen. 2 jaar geleden heb ik een opleiding hier
ontwikkeld voor Rijksgebouwendienst, want we hebben een monument en dat moet afgestoten worden. Nou daar
hebben we er een aantal van bijvoorbeeld in Leeuwarden staat een heel groot blok, een heel groot
gevangeniscomplex midden in de stad. Dusdanig groot en niet meer te gebruiken. Want alle brandveiligheid, nou ja
te kleine cellen en noem maar op. Het was nog uit de Middeleeuwen en is gewoon niet meer te gebruiken. Maar het
staat midden in die stad. Wat doe je dan met zo’n pand? Want het is eigenlijk al lang afgeschreven maar je wilt niet
dat het leeg staat op die plek. Maar Leeuwarden, wat gebeurt daar nu eigenlijk? Wat wordt daar gecreëerd? Ze
gaan een Fries Museum bouwen. Er komt nog een ander groot pand komt vrij en eigenlijk heb je geen bestemming
voor zo’n pand. Destijds hebben we gezegd, we moeten mensen leren hoe wij met onze vastgoed om moeten gaan.
Van die opleiding geef ik je dadelijk een boekje mee. Maar wat voor mij het allerbelangrijkste is en dat is wat jij aan
het doen bent. En dan hoop ik dat ik dat andere boek voor je vindt.
Als je een bouwproject hebt, dan is dat altijd zo van ik heb een bak met geld, een budget, en ik heb een pand en
hier begin ik met bedenken van hoe gaat dat pand eruit zien. En langzaam aan ga jij dat budget uitmeten. Dus je
gaat naar een voorlopig ontwerp, en dan heb je al een partij ingeschakeld en uiteindelijk creëer je een pand, staat
dat pand er. Is je budget eigenlijk uitgeput maar dan heb je een mooie creatie. En wat je eigenlijk wil, want jij zegt,
ja ik heb geen geld eigenlijk, want je hebt een pand, dat heb je wel. En ik moet iets creëren, de Venetiaanse Brug,
zo wordt dat ook wel genoemd. Wat jij aan het doen bent is dat je ruimte aan het creëren bent om wat met het
pand te gaan doen. Je hebt eigenlijk geen geld en je gaat mensen en partijen bij elkaar zetten, stimuleren, je gaat
er misschien wel een tijdelijke huisvesting in doen. Vaak creatievere economie of wonen, werken of studeren bij
elkaar. Je gaat dat soort activiteiten eens ontplooien. Je gaat ook kijken met de Gemeente, met Planologen, wat kan
er gebeuren. Dus jij bent waarde aan het creëren waardoor dit pand steeds interessanter wordt en dat er op een
gegeven moment investeerders zijn en nu gaan we geld creëren. Eigenlijk ben jij daar gewoon mee bezig. Je doet
eigenlijk de theorie die daar voor staat. Ik zal je de naam van Jeroen Sares, dat is een belangrijke, die zit ook aan
de TU Delft. Die is heel sterk met hergebruik bezig. En Evert Verhagen, dat is de andere. Evert en Jeroen die
hebben voor mij ook deze studie ontwikkeld. En als je dit boekje leest, zie je dus dit soort theorieën erbij. Maar daar
staat heel erg in. We hebben dus een aantal opleidingsdagen gehad. Hoe ga je om met financiën. Hoe creëer je
wat. Hoe kijkt een financierder daar tegen aan? We hadden iemand van ABN Amro, en noem maar op van hoe
kijken die daar tegen aan? Het andere is: Hoe creëer je zaken? Dus een sociologe erbij, je gaat eens senaks door de
stad heen lopen, wat gebeurt hier, als je kijkt naar zo’n Leeuwarden. Wat gebeurt hier nu, hoe kan ik hier waarde
creëren.
50
8 juni 2012
Daar hebben we wethouders ook eens uitgenodigd. Van, als jij nou wethouder bent, wat zou je nou willen? Welke
partijen heb je nu allemaal nodig om dit te gaan creëren? Je hebt ook gewoon letterlijk de kostenadviseur daarbij
nodig en zo hebben we een aantal aspecten voorbij zien komen. En ik denk dat je dat kan helpen in je studie. Ook
van wat zijn nu de onderdelen om nu te komen naar die zingeving van het gebouw. Wat het moeilijke hiervan is, is
dat heel veel wordt gezet op waardecreatie vanuit de creatieve economie. Maar hoeveel creatieve lui heb je, en op
welke plek ga je zitten. Dus daar zit nog wel een moeilijkheid in dat het heel erg die kant wordt uitgeschoven. Maar
je hebt niet zoveel. Het mooie is dat jij al zegt ik heb meer dan dat, ik heb hier wonen en werken en leren bij elkaar.
Dus je kijkt al breder om je heen. Wat wij nu hebben gedaan is twee projecten zijn nu letterlijk ook in de markt
opgezet. Dat is in Roermond. Ik ga je de informatie wel sturen. Wij hebben een oude gevangenis op de markt gezet.
Wat wij dan doen is kijken van hoeveel waarde willen wij dat dit oplevert. En hoe zorgen wij ervoor dat wij de juiste
kaders meegeven om de monumentenstatus wel te behouden. Dat is wat jij ook wil.
Voor sommige panden geldt dat inderdaad. Dus welke randvoorwaarden geef je mee aan een partij om uiteindelijk
te kunnen ontwikkelen. Dus je gaat een soort bidboek maken om uiteindelijk daar te komen. Dat hebben wij voor
Roermond gedaan, dat is een gevangenis, en daar is volgens mij gewoon een Van der Valkhotel in gekomen en dat
is prachtig gedaan. Dat is een cellenstructuur, dat zijn kleine celletjes allemaal. En wat ze gedaan hebben, hier het
bed geplaatst. Hier wel een doorgang en hier de badkamer geplaatst en hier het zitje geplaatst dus je houdt de
cellenstructuur. Je ziet ook duidelijk die deurtjes nog zitten. Je hebt ook het tralieraampje. Je moet ook wat met
wetgeving kunnen want ja, arbotechnisch en zo. Maar daarin zie je dat ze het behoud van het monument hebben
maar toch een andere functie eraan kunnen geven. Nou ja dat is in Roermond nu gebeurt, dus ik kan je daar ook
mee in contact laten komen, maar ik geef je in ieder geval de gegevens door, van hoe was dat pand in Roermond
en wat is daarvan gemaakt. En dat andere is dat wij onlangs een gevangenis in Rotterdam. Dat zit op de
Noorderklamp, en daar hadden we ook het hele bidboek en die hebben we nu voor slechts, hou me ten goede, het
zou voor 2,4 miljoen zijn verkocht. Dat vinden mensen nog veel maar het is eigenlijk een schrijntje met wat je daar
kan gaan creëren. En daar willen wij woningbouw en sociale woningbouw en iets met tuintjes en weet ik het
allemaal. Dus zo zijn we bezig hoe je met dat soort panden om kunt gaan. Zo hebben we ook gekeken naar
defensieterreinen, wat valt daar dan mee te doen? En nog een heleboel andere zaken.
Er zijn twee dingen 1 is wat wil je dat het uiteindelijk wordt? En wat wil jij op deze plekken doen, of momenten
doen, om het daar naartoe te krijgen. Je hebt nu gecreëerd. Een van de voorbeelden is: je wilt het niet laten
verloederen. Dus het is ook zoeken naar van hoe kan ik het, want je hebt misschien wel 15 van dit soort panden. En
hoe zorg je er in de tussentijd voor dat ze behouden blijven. Ook hoe ga je met antikraak om of welke partijen ga je
toch mee afstemmen. Daarover zal ik je een artikel opsturen. Waarschijnlijk heb je alles al. Er is nu ook een
transformatie van kantoorgebouwen naar woningbouw en daar hebben ze een aantal dingetjes in de wet en in de
welstand maar ook in de bestemmingsplannen aangepast zodat het makkelijker mogelijk is tot tijdelijke oplossingen
ook te komen. Dus dat je bepaalde dingen van een bouwbesluit niet hoeft uit te voeren, nou ja. In een gemaal zal
je niet snel misschien een woning krijgen, maar wel een kantoorgebouw of een werkomgeving en dan zie je wat
daar wel kan. Niet dat jouw studie helemaal afkomt maar wel wat zijn de randvoorwaarden, de criteria die je nodig
hebt om iets te kunnen doen. Die kun je wel benoemen. Een van de mooiste voorbeelden vind ik BK City, dat is de
TU Delft, toen de faculteit Architectuur afbrandde. Nou toen gingen ze ook op zoek naar nieuwbouw. En eigenlijk
moest er binnen 6 maanden wat staan en hebben ze in een van de oude panden die tot sloop werd gebombardeerd
iets neergezet en het is één van de meest bruisende omgevingen geworden. Dus daar zit ook, van hoe hebben ze
dat nu voor elkaar gekregen, met welke architecten en het is zo bruisend dat ze zeggen we houden BK City zoals
het nu is. Ik heb daar een artikel over gelezen ja.
Ja het is echt hoe je een oud pand toch weer benut. Dus hier zie je transformatie van kantoorgebouwen maar ook
transformatie van alle soorten panden. Daar zijn wat dingen over. Ik zal je ieder geval de titel van het ene boek
geven en ik zal je straks ook dat andere boekje meegeven.
Super!
Nou dat is even over hoe ga je nu om met bepaalde type gebouwen en wat doe je daarmee?
Ja want in de meeste gebouwen hebben wij nog een taak. Maar die zit onder de grond, je moet er nog wel bij zal ik
maar zeggen. En jij moet, ja verantwoordelijk, alles wat er boven zit, dat mensen als ze daar een taak doen, dat ze
aankomen en er liggen zwervers of .. ja precies.
Dus ja je hebt daar ook nog wel iets qua beveiliging, toegang of wat dan ook. Wij financieren altijd zelf.
Waterschappen die heffen hun eigen belasting, de aanslagen zijn net de deur uit.
Er is zelfs bij ons geen zicht op tegen welke bedragen gebouwen bij ons in de boeken staan.
51
8 juni 2012
De boekwaardes. Nou het is niet zo dat wij heel slordig met ons geld omgaan, helemaal niet. Nee die zullen
waarschijnlijk al helemaal afgewaardeerd zijn. Ja dat klopt. Want gemalen en zo die zullen echt wel helemaal
afgewaardeerd zijn. In principe kun je het voor een euro op de markt zetten. Ja en we hebben ook gezegd, van ja
het vervelende is dat door de crisis, dat je toch heel erg op je geld moet letten. Wij mogen de komende 10 jaar
geen stijging van de belasting van de tarieven. Dus dat betekent dat je gewoon creatiever moet zijn met de dingen
die je doet. Dus dat is een.
Het tweede is ik ga als manager wel over het beheer maar als het ter verkoop gebracht moet worden, bij mijn oude
waterschap deed ik dat zelf, maar nu moet dat dan naar afdeling Juridische Zaken. Daar zitten hele brave
ambtenaren die zich vooral bemoeien met erfpacht, die hiervan verder niet zoveel afweten. Die hebben dan zoiets
van weet je wat Ida we breken het wel af. Dan hebben we er geen last van. En dat irriteert mij gigantisch. Bij mijn
vorige waterschap heb ik panden, ook hele aparte panden op een hele goede manier op de markt kunnen zetten.
Inderdaad ook aan de hand van een bidboek. Met allerlei informatie daaromheen. Ik denk nou ja goed, voor het
zelfde geld gooi je nu gewoon voor een miljoen euro weg.
Ik heb net, want dat komt ook uit mijn hart, zo wij zijn verantwoordelijk voor die gebouwde omgeving, wij zijn het
Rijk en dan wil je ook wat teruggeven, zo’n pand midden in de stad achterlatend. Nou wat doe je de stad aan op
zo’n moment? Want in principe kunnen we er uit trekken. Ah joh laat maar leegstaan. Maar nu krijgen we de andere
kant van de medaille en dat is op dit moment, minister Donner die ook net weg is.. Wij hebben dus 350
monumenten. Maar als Rijksgebouwendienst moeten wij huisvesten. Wij huisvesten dus die vier partijen en moeten
wij een huisvesting hebben. Maar ja dan heb je een gevangenis en DI zegt, wij kunnen er niets meer mee. Ik kan er
geen kantoren in maken, ik heb geen enkele andere klant voor dat pand. En dan kan ik wel zeggen, dat is een
monument, we moeten er wat mee en noem maar op, maar wij hebben zo 350 monumenten. En heel scherp zei
Donner ook, en dat is ook een politiek spel dat hij gespeeld heeft, maar ja al die panden waar wij geen
huisvestingsfunctie voor hebben die zetten we gewoon op de markt. Wat hij daarmee deed was natuurlijk zo van
jongens of je komt met een bak geld dat we het kunnen creëren dus dat was heftig richting financiën natuurlijk, of
via de Tweede Kamer. Dat mensen in opstand komen, van hoe kun je nou al die monumenten van de hand doen.
Maar uiteindelijk is het dan zo dat ze een hele hoop van de hand gaan doen en dat ze zeggen, ja hier is geen functie
voor. Het is ook, en dat is de andere kant van de medaille. We hebben monumenten met een status, dat is
categorie 1. Die moeten we altijd bewaren, behouden en noem maar op.
Maar we hebben ook categorie 2-status, die mogen we op de markt zetten. En categorie 3 mag je eigenlijk helemaal
op de markt zetten. En dan heb je nog een heleboel panden waar een erfgoedfunctie aan zit of een inspirerende
bouwkunst zijn. Maar ja op een gegeven moment is het wel van eigenlijk zou je gewoon een canon willen hebben in
de bouw want we hebben drie koepelgevangenissen. Die zijn alle drie binnenkort niet meer bruikbaar. Het waren de
mooiste gevangenissen die je kon hebben want exploitatiegezien waren het prachtige want, ja in het midden zit een
bewaker, en ik heb er maar 1 nodig en in de Bijlmermeer moest ik wel 26 bewakers hebben. Maar er komen er drie
op de markt. Moet je ze dan alle drie behouden? Bewaren voor de toekomst? En als ik dan hier kijk naar onze
monumentenclub, ja dan ja natuurlijk, allemaal bewaren. Maar ja terecht dat Donner zegt van ja we moeten
bezuinigen, er moet wat gebeuren en we hebben geen functie hiervoor. En dan is wel de vraag, dan hebben we die
hele opleiding ooit gedaan, ik heb mensen die creatief kunnen denken, die kunnen gaan creëren, die piramide gaan
aflopen, maar daar heb ik geen geld voor. Wie betaalt deze mensen? En plus ambtenaren die zijn niet zo
ondernemend dus dat duurt jaren voordat dat bidboek er ligt en noem maar op. En dan is het de vraag of je het zo
voor elkaar krijgt door dit te doen. Het is eigenlijk net zoals vergelijk het met duurzaamheidsinvesteringen. Van ik
ben nu aan het investeren en dat kost me een hoop geld. Maar als ik het dan uiteindelijk heb staan over 20 jaar heb
ik dat wel terug verdiend. Daar zit eigenlijk dan de moeilijkheid in en dat zal jij bij de Juridische Zaken ook
tegenkomen. Van joh waar ben je eigenlijk mee bezig omdat te doen. Dus het heeft te maken met waar zit je
verantwoordelijkheid. Dan is de vraag denk ik wel heel sterk waar ben ik verantwoordelijk voor, als waterschap, en
dat is dat die mensen daar goed kunnen werken. Dat het gemaal doorgaat, en ga ik dat meenemen in het geheel of
niet. Wat jij zegt, ik zou voor het waterschap hier nog waarde mee kunnen creëren. RVD zijn niet panden aan het
maken om waarde te creëren. Dat doen wij niet.
Ik denk daaraan omdat wij daar nog een taak hebben. Je kunt ze ook niet wegdoen. Want je hebt daar nog een
taak te doen. Dus ga dan kijken of je ook met andere partijen die ook iets voor jou betekenen. Want ik zou er geen
Leisure winkel in willen hebben, daar heb je niets mee.
52
8 juni 2012
Maar als je zegt, we hebben daar een paar hele mooie technische installaties, dus het zou fantastisch zijn om daar
Universiteitsstudenten, die bij ons stage lopen, dan kunnen wij ook wat dichter tegen die jongelui aankruipen. Dan
denk ik van dan wordt het werk van het waterschap ook interessant. In feite hoef je er niet echt aan te verdienen,
het hoeft ook geen vermogen te kosten. Ik heb liever panden die gebruikt worden. Plus dat ik ook ontdekt heb dat
de omgeving naar ons kijkt van goh daar staat een pand en dat staat nu al drie jaar leeg. Verantwoordelijkheid
nemen. Nou die waterschappen denken ook niet na. Zien ze nou niet wat een prachtige plek dat is. Weet je, zo
kijken mensen ook naar je. Dus moet je vooruit kijken. Maar de vraag is hoe je dat binnenbrengt bij jouw bedrijf. Ik
vind dat wel het lastige bij dit onderwerp dat ik gekozen heb. Want eerst dacht ik nou dan ga ik eens rustig
onderzoeken. En dan heb ik alle vrijheid om dat te doen. Het is een onderzoek tenslotte, het hoeft niet uitgevoerd te
worden. Maar op het moment dat ik daarmee aan de slag ging, met controllers ging praten, met financiën ging
praten, toen zei ik van nou, het is eigenlijk een blinde vlek. En je hebt eigenlijk ontzettend gelijk.
En binnen drie dagen werd ik bij Task Force ingeburgerd. Geweldig, zou je ons even kunnen uitleggen wat wij
gemist hebben. En kun je daar ook niet onmiddellijk mee beginnen. Om dat helemaal in beeld te brengen. En wat ik
interessant vindt van dat model van de Jonge en Krumm is dat het gaat over vier vlakken.
Zij bekijken panden vanuit vier vlakken en dan is het het onderdeel van zingeving, dat heeft te maken met imago
van het bedrijf, aantrekkelijk werkgeverschap, bestuurlijke interesse voor een bepaald pand, nou dat zul jij ook
hebben.
Een andere is duurzaamheid, nou dan heb je het economische vlak en dan heb je gewoon het legitimiteitvlak. En
legitimiteit zit bij ons onder de grond. Dat zijn die gemalen en die buizen enz. En eigenlijk moet je per pand dat in
beeld brengen. Want dan kun je ook elke partij van financiën tot bestuurders kun je daarin meenemen.
Daar willen we nooit afstand van doen. Nou ja, dus dat model heb ik genomen. En daarover heen heb ik dan die
drie dimensies van waardecreaties van Hazelhoff gelegd. En die onderdelen die raken dit model. En daar heb ik een
berekeningsmethode over uitgewerkt en in die methode stel ik een aantal vragen hoe mensen naar panden kijken
maar die vragen hebben ook te maken hoe ze naar waterschappen kijken, hoe ze naar een verbinding kijken. En uit
dat model kun je dan de richting halen waar men het meest belang aan hecht bij een bepaald pand. Ik heb het zelf
allemaal bedacht.
Ja ik heb eigenlijk de verbinding gezocht tussen dat model.
Ik ben zeer geïnteresseerd!
Kijk wat jij doet.. Wij gaan nu als je kijkt naar onze totaal portefeuille en dan alleen even naar de kantoor
portefeuille is het zo dat er zoveel miljard bezuinigd moet worden dus ook in de huisvesting. We hebben gezien door
te verdichten in de huisvesting, gewoon in de kantoren kunnen wij zoveel van onze panden afstoten gewoon,
waardoor we met zijn allen maar wat dichter op elkaar gaan zitten. Kunnen wij echt 40 tot 60 % van onze
portefeuille gaan afstoten. Ja dat is gigantisch. En dan is even de vraag van wat doe je met de afstoot? En dan
hebben we een aantal lijnen erin van sloop tot en met behoud en hergebruik en alles, van verkoop en alles wat er
tussen in zit. En daar zijn we naar aan het kijken, maar dit helpt veel meer nog om dat neer te zetten en wat wij
doen is heel erg vanuit, ja waar kijken wij nou met name naar? Ik en de architecten zitten daarin, het economische,
dus de vastgoedmensen zitten daarin. Het zit hem er ook wel in hoeveel hebben wij in beheer nodig? De architecten
kijken er naar zo van wat heeft dit voor de ruimte te maken? Maar daar mis ik wel, ik mis hier wat in inderdaad. Dit
zou daar enorm bij helpen.
Hier zou je zo die twee theorieën inderdaad op kunnen toepassen.
Alexandra den Heijer schrijft ook in haar onderzoek van soms moet je ook gewoon bestuurders de ruimte geven
voor hun emoties om bij een bepaald pand voor een strategie te kiezen. Toen dacht ik ja daar hebben wij ook mee
te maken. Met die zichtbaarheid nou jullie natuurlijk net zo goed. Nou ja dan is misschien bij de keuze voor een
pand de economische component minder interessant dan de zingevingskant.
Wat ik je daarbij verder wil meegeven is dat als wij naar een pand gaan kijken dan doen wij dat altijd op gebied,
gebouw en gebruik. Dus die drie dat die altijd bij elkaar komen.
Fantastisch!
De gebouwen die jullie hebben, die hebben jullie ook zelf gefinancierd? De meesten wel. Tegenwoordig doen we dat
in pps-constructies. Waarin wij dbfmo dus de vier, zelfs de financiën ook op de markt leggen. Alhoewel het in deze
tijd wat minder interessant wordt qua rente op de markt en onze eigen rente. Maar bij de herontwikkeling van
panden doen wij dat tegenwoordig boven de 25 miljoen allemaal in een pps-constructie. Dat is een belangrijke voor
ons.
53
8 juni 2012
Ja welke type contractvorm leggen we er neer en dat is voor ons ontzettend belangrijk dat een ontwerper ook
nadenkt over beheer en over 20 jaar in dat pand zitten. Dat is voor ons een hele belangrijke ontwikkeling waar we
mee bezig zijn. Verder zijn we sterk bezig met maincontracting en dan in de vorm dat wij eigenlijk onze panden, wij
willen zo min mogelijk zelf meer doen. Ja eigenlijk door de regiefunctie. Maar dat wij bijvoorbeeld zes van zes van
onze gevangenissen in zijn geheel aan een marktpartij geven voor het onderhoud. Dus ook de dagelijkse
werkzaamheden. En ook het verplaatsen van wanden en ook de douchecellen reparen en noem maar op.
Dus dat is een andere vorm van maincontracting die voor ons ook weer heel nieuw is met behoorlijk grote partijen
die je dan op de markt zet. Drijft weer in tegen het besluit wat laatst genomen is dat we het midden en klein bedrijf
weer meer moeten stimuleren dus je mag niet meer in allerlei contractsvormen op de markt zetten. Nou die is erg
belangrijk. Het komen tot masterplannen. Wij hebben al die ministeries, die zitten al overal, die moeten allemaal een
jaarplan op huisvestingsgebied inleveren. En dat gaan we koppelen ook met waar onze huisvesting zit. En tot nu
mocht iedereen bepalen waar die zelf kwam te zitten.
En dat mag niet meer. Nou ja hoe lang zit ik hier nu? 5 jaar geleden ben ik hier van start gegaan van in dit pand
kunnen best 3 - 4 ministeries, nou dat is tot aan de ministerraad eigenlijk gegaan. Dat zou een hele politieke
verschuiving worden, maar nu zijn we zover dat wij rijksdiensten bij elkaar, en dat we ook een logo hebben als
rijksdienst en dat partijen bij elkaar gezet moeten worden. Neemt niet weg, en dat zul jij ook tegenkomen, elke
directeur heeft toch weer zijn eigen dingetje. Wij zijn net weer iets meer beveiligd als jullie, de ict is net weer anders
als die andere, en we hebben net een beveiligingspoortje meer nodig want justitie is toch belangrijker dan Rijks
huisvestingsdienst.
Dus daar zijn we ontzettend mee bezig van hoe kun je die, ik wil het niet in standaarden noemen maar wel naar een
model, programma van eisen, specificatie komen om dat goed neer te zetten. En daar zijn hele pakken modellen
voor ontwikkeld. Plek, activiteiten, gerelateerde en dat soort zaken.
Wat we nu heel erg aan het doen zijn, is gewoon al onze huurcontracten weer herzien. Dit is echt het moment en
we zijn heel erg sterk bezig de markt te stimuleren om anders te denken. Bijvoorbeeld al die kennisinstituten die je
hebt om bij elkaar te brengen en die versnipperingen in die bouwmarkt dat moet echt anders. We zijn sterk bezig
met, maar dat is echt in de bouw, hoe kunnen we naar systeemgerichte contractbeheersing gaan. Dus als er wat
gebouwd wordt, hoe volg je dat dan. Tot nu toe was dat altijd directievoering en controle en nu wil je de
verantwoordelijkheid bij de markt neerleggen. Jullie laten maar zien dat jullie kwaliteit gaan leveren dus dat is een
trend. Maar wel een lastige vind ik zelf. Ja dat is heel moeilijk.
Ik vraag me ook af, wat doet het op den duur. Net zoals die contracten waar je dan voor 20 jaar aan vast zit, ga je
dan voor je diensten ook niet de hoofdprijs betalen? Er was vorige week een bijeenkomst in Geneve, van alle
Europese landen, en daar werd Nederland wel als voorbeeld gesteld. Zeker in de PPS-contracten hebben wij een
hele andere manier van contracteren dan dat ze dat in Engeland en in andere landen doen. Dus daar werden we
gelukkig wel als voorbeeld gesteld. Maar dan nog nu is het zo dat we bij ministerie van Financiën daar zitten we nu
3 jaar in en daar moet opeens een hele verdieping vrij gemaakt worden voor een andere partij. Er staat in onze
output specificatie een flexibel kantoor. Destijds was het flexibel, ja verschil van de werkplek type, maar boven het
plafond is dat niet zo. Dus het plaatsen van wanden maakt ook dat we de hele installatie moeten… dus wat is dan
flexibel. Kan je daar, dan zit je wel, en dan betaal je weer een gedwongen winkel bij die partij, ze moeten wel weer
marktconform aanbieden. Wat is marktconform dan? Ja, wie doet het onderhoud dus ja ik heb met dat soort dingen
te maken.
Nou ja dat zijn ongeveer de trends waar we mee bezig zijn op dit moment.
Ja vastgoedstrategie, dat heb je allemaal in de vingers. Wat komt er allemaal bij kijken en hoe zorg je dat plannen
bij elkaar komen. Op welke panden zet je in.
54
8 juni 2012
Bijlage 11 fotoboek inspiratiemiddag 4 april 2012 Dokhaven, Rotterdam
55
8 juni 2012
Bijlage 12 Persbericht
212082, 25 april 2012
Provincie gaat overcapaciteit bedrijventerreinen
en kantoren tegen
De provincie reserveert voor nieuw te ontwikkelen
bedrijventerreinen en de detailhandelsvestigingen de komende
jaren aanzienlijk minder ruimte. Voor bedrijventerreinen daalt de
ruimtebehoefte – voor de korte termijn – met veertig procent, van
1000 naar 600 hectare. Voor de langere termijn zal de
plancapaciteit vermoedelijk wel nodig blijven.
Eerder halveerde de provincie het aantal vierkante meters voor de
nieuwbouw van kantoren al (van vier naar twee miljoen vierkante
meter). De bijstellingen zijn het gevolg van de dalende behoefte aan
nieuwe bedrijventerreinen, detailhandelsvestigingen en
kantoorlocaties. Voor de detailhandel geldt dat de provincie strenger
wil toezien op de vestiging van detailhandel buíten de stads- en
dorpskernen, omdat de leegstand daar sterk toeneemt en de
provincie de leefbaarheid in deze kernen op peil wil houden.
De jongste behoefteramingen staan in de Economische Beleidsvisie
2012-2015 van de provincie. De beleidsnotitie wordt op woensdag 9
mei behandeld in commissie Ruimte en Leefomgeving van
Provinciale Staten.
De nieuwe begrenzing voor bedrijventerreinen en de detailhandel zal
worden uitgewerkt in de komende Provinciale Structuurvisie (PSV).
De provincie zal hiervoor in overleg treden met gemeenten, regio’s en
de regionale economische overlegorganen. Zij zullen moeten
aangeven op welke locaties de nieuwbouw wordt geschrapt. De
volumebeperking voor kantoren is vorig jaar al in de nu geldende PSV
opgenomen.
Herontwikkeling bedrijfsterreinen
De afgelopen jaren stelde de provincie jaarlijks circa 10 miljoen euro
subsidie beschikbaar voor het opknappen en herontwikkelen van
verouderde bedrijfsterreinen. Dit jaar stopt de provincie daarmee, al
loopt de financiering van eerder toegezegde projecten nog tot en met
2021 door.
In de Economische Beleidsvisie kiest de provincie ervoor om het
opknappen van bedrijfsterreinen op een andere manier te financieren,
bijvoorbeeld met de introductie van een “revolverend fonds”.
Daarmee leggen partijen een bepaald bedrag in, en komt de inleg
weer terug naar het fonds na waardevermeerdering van het
desbetreffende project. Met een inleg van 10 miljoen euro in een
revolverend fonds in de Drechtsteden, participeert de provincie sinds
kort in de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen in de
56
8 juni 2012
Drechtsteden.
Gedeputeerde Govert Veldhuijzen (Economische Zaken): “Iedereen
weet dat er steeds minder vraag naar nieuwe kantoren,
bedrijventerreinen en winkels is. Toch blijft er nog heel veel
overcapaciteit op de tekentafels liggen. Daardoor dreigen wij te
bouwen voor leegstand, met name in binnensteden en dorpskernen.
Overcapaciteit belemmert andere ontwikkelingen en verstoort de
marktwerking van vraag en aanbod. Daarom willen we samen met de
regio’s kijken hoe we het overaanbod uit Zuid-Holland kunnen halen.”
Deze nieuwsbrief is een uitgave van de afdeling Communicatie van de provincie ZuidHolland.
Inlichting: 070 441 72 40 of 070 441 64 05
Doorsturen nieuwsbrief - Abonnement nieuwsbrief opzeggen
57
Bijlage 13 brief Vastgoed en enquête Unie van Waterschappen
58
8 juni 2012
59
8 juni 2012
60
8 juni 2012
Bijlage 14 Krantenartikel "Stadscampus vol leven"
61
8 juni 2012
Bijlage 15 Krantenartikel "3de werkplek"
62
8 juni 2012
63
8 juni 2012
64
8 juni 2012
Bijlage 16 Taxatierapport Dokhaven
65
8 juni 2012
66
8 juni 2012
67
8 juni 2012
68
8 juni 2012
69
8 juni 2012
70
8 juni 2012
71
8 juni 2012
72
8 juni 2012
73
8 juni 2012
74
8 juni 2012
75
8 juni 2012