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Special Market Reports
Ausgabe 37 - MADRID
Juni 2015
Special Market Reports
Ausgabe 38 - Madrid
Einleitung
Ein ähnlicher Aufwärtstrend zeigt sich in den
Gästezahlen des ersten Quartals 2015, in dem
Spaniens Hauptstadt Madrid ist mit über 3,2 Millionen
beinahe 2 Millionen Gäste die Hauptstadt besuchten.
Einwohnern,
des
Dies würde ein jährliches Wachstum von 5,8%
Landes. Einschließlich des Umlandes sind es insgesamt
bedeuten und ist demnach ein klares Anzeichen für
sogar 6,5 Millionen Personen. Madrid bietet sowohl
den eingeschlagenen Weg des Tourismussektors.
für
Freizeit-
die
als
bevölkerungsreichste
auch
Geschäftsreisen
Stadt
zahlreiche
Möglichkeiten. Ihr berühmtes Nachtleben, das Feiern
Der Zuwachs an Touristen hatte bereits erhebliche
von wichtigen Veranstaltungen, die Diversität des
Auswirkungen auf die Wirtschaft der Stadt. Wie der
Kultur- und Freizeitangebots und ihr bemerkenswertes
Bürgermeister der Stadt beim World Congress of
Verkehrsnetz machen Madrid zu einer attraktiven und
leicht erreichbaren Destination für alle Touristen.
Tourism and Travel Council (WTTC) am 16. April in
Madrid
betonte,
konstituiert
der
Tourismus
momentan 11% von Madrids BIP und beschäftigt
insgesamt 155.000 Personen, was wiederum auf die
Bedeutung der Branche insgesamt hinweist.
2014 deutete ein Anstieg der wichtigsten touristischen
Kennzahlen darauf hin, dass sich der gesamte
Hotelmarkt stetig verbessert und sich so von der
wirtschaftlichen Stagnation vergangener Jahre, die
durch einen großflächigen Rückgang am Hotelsektor
gekennzeichnet waren, zusehend erholt.
In naher Zukunft sollte sich voraussichtlich auch der
Hotelbestand der Stadt sowie generell die gesamte
Branche mit der Eröffnung des ersten Four Seasons
Spaniens (geplant 2017), dem kürzlich verkündeten
Mandarin Oriental Madrid und zahlreichen weiteren
Eröffnungen in den nächsten Jahren weiter stärken.
Außerdem zeigen bereits die ersten Monate von 2015
ermutigende Trends für den Rest des Jahres, wonach sich
auch der positive Trend des Vorjahres fortsetzen sollte.
Der Tourismus in der Hauptstadt
Anzahl von inländischen und ausländischen
Touristen in Madrid
Quelle: Instituto Nacional de Estadística (INE)
Ein besonders entscheidender Faktor für die
kontinuierliche Verbesserung der Leistung von
Madrids Stadthotellerie, ist die Zunahme der
Inlandsnachfrage, welche sich 2015 weiter steigern
soll. Derzeit macht der Inlandsmarkt 52% der
Gesamtnachfrage aus.
MICE
Quelle: Instituto Nacional de Estadística (INE)
Madrid konnte sich 2014 am Markt neu positionieren
und durfte im Lauf des Jahres insgesamt 8,3 Millionen
Gäste in der Stadt begrüßen. Somit wurde auch das
Ergebnis des Vorjahres um merklich übertroffen.
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Nachdem Madrid aufgrund ihres Kultur- und
Freizeitangebots
als
Kurzurlaubsdestination
zunehmend attraktiver wird, trägt dies gleichzeitig zu
ihrer Etablierung als globale MICE-Destination bei.
Durch das Abhalten der meisten internationalen
Kongresse im Jahr 2014, steht die Stadt auf der ICCA
Weltrangliste an zweiter Stelle.
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Ausgabe 38 - Madrid
Das Madrid Convention Bureau (MCB) ist in diesem
Im ersten Quartal 2015 umfasste der gesamte
Segment
die
Flugverkehr inklusive Ankünfte und Abflüge 9.806.443
Bewerbung der Stadt im Konferenz- und Meeting-
Fluggäste. Im Vergleich zum ersten Quartal des
Tourismus bei über 190 Schwestergesellschaften
Vorjahrs entspricht diese Zahl einem Zuwachs von
verantwortlich.
11,8%
eine
Schlüsselinstitution
und
für
und
das
doppelte
der
landesweiten
Wachstumsrate von Spaniens Flughäfen.
2014 gingen insgesamt 66 neue Anfragen für
Konferenzen ein, von denen rund 44 Angebote für
Flugverkehr Adolfo Suarez – Q1
Veranstaltungen akzeptiert wurden, die zwischen
2015 und 2020 stattfinden werden. Darüber hinaus
wurden über 320 Anfragen für Firmenevents
verzeichnet von denen bereits 47 bestätigt wurden.
Beachtenswert ist in diesem Segment auch die Feier
der 35. International Tourism Fair (FITUR) in Madrid,
welche sich im Vergleich zum Vorjahr über eine
Zunahme der Teilnahme ausländischer Unternehmen
von 12% freute. Das Ergebnis dieses verstärkten
Engagements schlug sich in einer Steigerung der
Vertriebserlöse von über 300 Millionen Euro nieder.
Flughafen
Der neu umgetaufte Adolfo Suarez – Barajas Airport
rangiert in der Liste der höchstfrequentierten
Flughäfen Europas an sechster Stelle. Die Gesamtzahl
der beförderten Fluggäste betrug 2014 rund 41,7
Millionen.
Quelle: AENA
Der Anteil ausländischer Gäste wuchs von noch 60%
im Jahr 2008 auf 71% bis 2014 um insgesamt 11%
an - was gleichzeitig bedeutet dass nur 29% aller
Fluggäste Spanier waren. Nichtsdestotrotz stieg die
Anzahl inländischer Ankünfte 2014 um 1,6%, das
erste Mal seit 2007.
Anteil inländischer und ausländischer Fluggäste
Obgleich seit 2011 ein Rückgang an Passagierzahlen
verzeichnet wird, stieg der Flugverkehr 2014 um
5,3% an, der erste Zuwachs seit 3 Jahren.
Personenverkehr am Adolfo Suarez
Quelle: AENA
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Quelle: AENA
Als Antwort auf die jüngste Zunahme des
Konjunkturoptimismus, der sich auch in einer
generellen
Verbesserung
von
Spaniens
Tourismussektor
zeigt,
arbeiten
Madrids
Tourismusorganisationen und am Luftverkehr
beteiligten Institutionen kontinuierlich daran den
Luftverkehr in die Stadt weiter zu verbessern. Derzeit
sind die geschäftigsten Unternehmen am Adolfo
Suarez-Barajas die sogenannten Billigfluganbieter: 1.
Iberia, 2. Air Europe, 3. Ryanair, 4. Iberia Express, 5.
Air Nostrum und 6. EasyJet.
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Iberia
kündigte
bereits
neue
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Destinationen
in
Südamerika an und verstärkt sein Angebot in Europa.
Übernachtungen in der Stadt Madrid und
Wachstumsraten
Norwegian Air wird drei neue Routen von Madrid
einführen und auch Turkish Airlines wird die Anzahl an
Flügen in die Hauptstadt verstärken. Ryanair wird
neun neue Routen einführen und seine Flugfrequenz
damit auf 13 Routen erhöhen. Demzufolge wird
Spaniens Hauptstadt Barcelona hinsichtlich der Anzahl
an von Ryanair betriebenen Flügen überholen.
AVE – Hochgeschwindigkeitszug
Nationale Flugankünfte in Madrid gehen seit 2008
deutlich zurück, teilweise durch die Folgen der
Wirtschaftskrise aber sicherlich auch aufgrund der
steigenden Anzahl von Inländern, die sich für den
spanischen
Hochgeschwindigkeitszug
(AVE)
entscheiden. Dieser verzeichnete in den vergangen
Jahren einen deutlichen Anstieg des Zugverkehrs und
in der Anzahl an betriebenen Bahnstrecken.
Anzahl verzeichneter Ankünfte an den Bahnhöfen
Atocha und Charmatin in Madrid
Quelle: Instituto Nacional de Estadística (INE)
Verglichen mit dem ersten Quartal 2014, haben die
Übernachtungen ausländischer Gäste im selben
Zeitraum 2015, mit einem Plus von 8,3% erheblich
zugenommen.
Seit 2010 liegen die Übernachtungszahlen von
Herkunftsländern außerhalb der EU deutlich über
jenen der europäischen Länder. Dennoch bleiben
Italien, UK und Frankreich die wichtigsten
Quellmärkte.
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von ungefähr
1,97 Nächten blieb in den letzten Jahren unverändert.
Quelle: Madrid City Council Statistics
Hotelnachfrage
Der Zuwachs an den in Madrid verzeichneten
Übernachtungen erklärt sich vor allem durch den
moderaten Aufschwung einiger großer europäischer
Volkswirtschaften und insbesondere am heimischen
Markt. Auffallend ist zudem der Zuwachs an
skandinavischen Touristen. Die Quellmärkte mit der
größten Wachstumsrate sind im speziellen Finnland
und Österreich.
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Frühling und Herbst zählen zu den Jahreszeiten mit
der höchsten Auslastung, wobei August der
unbeliebteste Monat für einen Besuch der Stadt ist –
ein
deutliches
Spiegelbild
der
spanischen
Urlaubsgewohnheiten.
Saisonalität in Madrid 2013-2014 (% Auslastung)
Quelle: Instituto Nacional de Estadística (INE)
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Ausgabe 38 - Madrid
Die gestiegene Auslastung lässt sich, wie bereits
Touristenprofil
erwähnt, zu einem großen Teil auf die Bemühungen
zu
Laut EGATUR Spain betrugen die Gesamtausgaben
bewerben zurückführen, aber auch durch den Anstieg
ausländischer Gästen in Madrid in den ersten drei
ihrer Beliebtheit als MICE Destination sowie durch die
Monaten des Jahres 2015 rund € 1,2 Millionen. Dies
Erholung der wirtschaftlichen Lage und generell durch
entspricht einer Steigerung von 12,3% im Vergleich
das verbesserte Image des Landes erklären.
zur selben Zeitspanne im Vorjahr.
Aus einem anderen Blickwinkel heraus kann man
Die durchschnittlichen Reiseausgaben pro Tourist
feststellen,
größtenteils
liegen bei € 1.777 – ein Zuwachs von 7% verglichen
gelungen ist die zunehmenden Trends für sich zu
nutzen. 2014 zählten sowohl der Stadt- als auch der
Kongresstourismus zu den am stärksten wachsenden
Reisesegmenten innerhalb der Tourismusbranche
(World Travel Market in London). Die Attraktivität
Madrids liegt in der Verschmelzung von Tradition und
Moderne. Der gesteigerte Wert eines Aufenthalts zeigt
sich in den von Hotels angebotenen Aktivitäten,
welche genauso vielfältig wie das Angebot der Stadt
selbst sind. Kombiniert man diese Faktoren mit der
ausgezeichneten
Struktur
der
öffentlichen
Verkehrsmittel so tragen bei zur Reduktion von
Madrids Saisonabhängigkeit bei.
mit dem Vorjahr. Dennoch verringerten sich die
täglichen Reiseausgaben pro Person um -4,3% auf
nunmehr €150 und diese sind dadurch die einzige
Kennzahl die sich verglichen mit dem ersten Quartal
2014 verringert hat.
Durchschnittliche Auslastung % - 1. Quartal
Hotelangebote und Preise
Madrids
die
Stadt
dass
es
als
Tourismusdestination
der
Hauptstadt
Quelle: Instituto Nacional de Estadística (INE)
Die positive Entwicklung der Hotelauslastung in den
ersten Monaten des Jahres wurde wesentlich durch
die Zunahme an inländischen und ausländischen
Gästen beeinflusst. Wobei die Aktivität von
ausländischen Touristen seit einigen Jahren stetig
anwächst und die inländischen Touristen nun wieder
zu den wichtigsten Hauptakteuren zählen.
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Der Reisegrund inländischer Gäste unterscheidet sich
deutlich von denen der ausländischen Gäste. Der
Großteil der nach Madrid reisenden Spanier, besucht
entweder Familie und Freunde (45%) oder genießt
einen Wochenendausflug (43%), während über 40%
der ausländischen Gäste aufgrund von Events,
Kongressen oder Meetings nach Madrid reisen.
Der CPI (Verbraucherpreisindex) verzeichnete auch
in den vergangenen zwei Jahren einen Abwärtstrend.
Obwohl der Tourismusanteil des CPI das Jahr 2014
mit einem jährlichen Wachstum von 1% startete,
endete das Jahr mit einer Abweichung von 0,5% im
Dezember. Was den generellen CPI betrifft, so ist
eine Verlangsamung deutlich. Die negativen
Veränderungen bestätigten den jährlichen Trend von
-0,6% im August und -0,4% im November.
Was den Hotelpreisindex betrifft, so gestaltete sich
dieser mit einer Steigerung von 0,9% im März und
1,4% im November durchaus positiver.
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Special Market Reports
Leistungsdaten
Ausgabe 38 - Madrid
5* Hotels
Die Entwicklung der wichtigsten Leistungsindikatoren
der Branche spiegelt sowohl die Verschlechterungen
aufgrund der Wirtschaftskrise als auch die leichte
Erholung in den letzten Jahren sehr akkurat wieder.
Bezugnehmend auf das erste Quartal 2015 waren die
Ergebnisse insgesamt sehr positiv und es wird
ersichtlich, dass sich die 2014 beginnende Erholung
auch dieses Jahr fortsetzt. Die Hotelauslastung stieg
um 3,9% und der durchschnittliche Zimmerpreis um
7,7%. Daraus resultierte auch eine Zuwachs des
RevPAR in den ersten drei Monaten des Jahres von
noch €48,13 im Jahr 2014 auf €53,86 2015, was
einem Wachstum von 11,9% entspricht.
Insgesamt brachte die Wahrnehmung dieser
Verbesserung 2014 ein gesteigertes Vertrauen in den
Markt, wodurch gleichzeitig der Konsum und die
Preise angeregt werden und auch die Gehälter wieder
ansteigen.
Hotelleistung in Madrid (5*, 4* und 3* kombiniert)
Quelle: Hotel Business Association of Madrid
Betrachtet man die Hotelleistung nach Kategorien, so
erkennt man, dass die 5-Sterne Hotels am
deutlichsten von der verbesserten Situation
profitieren konnten: ein Belegungsanstieg von knapp
7% und über €20 ADR bei einem Anstieg des RevPAR
von über 25% im Laufe des Jahres 2014.
Quelle: Hotel Business Association of Madrid
Im ersten Quartal 2015 verbesserte sich der RevPAR
um 12,8%. Die Erwartungen bleiben auch für das
restliche Jahr positiv, nachdem Madrids Hoteliers
ihrerseits von dem neuen Aufschwungszyklus
Gebrauch machen und die Preise progressiv
ansteigen lassen.
Der durchschnittliche Zimmerpreis stieg von Jänner
bis März um mehr als €10 und über €10 in der
Jahresgrundlage.
Nichtsdestotrotz konnten die 4-Sterne Hotels keine
vergleichbaren Verbesserungen verzeichnen, da sie
von dem vorherrschenden Hotelüberangebot in der
Stadt eingeschränkt werden. Das zunehmende
Angebot an 4-Sternen Hotels wächst nach wie vor an
und führte in den vergangenen Jahren zu einer
Reduktion der Produkt- und Erlebnisvarietät für
Touristen
Anteil an Hotelzimmern nach Kategorien
Quelle: Instituto Nacional de Estadística (INE)
Die Stadt Madrid verfügt über ein Hotelangebot von
insgesamt 168 Hotels und 67.939 Zimmern. In naher
Zukunft werden vor allem neue Luxus- und
Eliteprodukte den Anteil an 5-Sterne Hotels noch
weiter vergrößern.
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Special Market Reports
Hotelangebot nach Kategorien
Ausgabe 38 - Madrid
Der Großteil der Luxus- und gehobenen 5-Sterne
Hotels konzentriert sich aber auf das Stadtzentrum
von Madrid, wie auf der folgenden Karte zu sehen ist.
Quelle: Madrid Coty Council Statistics
Gebietsaufteilung in Zonen
Hinsichtlich des Angebots an Hotels lassen sich in
Madrid drei Stadtbereiche oder Zonen unterscheiden.
Das Stadtzentrum, welches die Stadtteile Salamanca,
Chamberí sowie die Altstadt umfasst, zieht den
größten Teil des Freizeittourismus an. In der
nördlichen Zone, zu der Nord-Castellana, Plaza
Castilla, Fuencarral und Las Tablas zählen, befinden
sich
der
Hauptgeschäftsbereich
mit
den
Unternehmenssitzen, welches fast ausschließlich
Geschäftsreisende anzieht. Die dritte Zone umfasst
das Areal des IFEMA Convention Centers, wo auch ein
Großteil der Flughafen- und viele MICE- bezogene
Betriebe beheimatet sind.
Die Verteilung der 4-Sterne Hotels auf die jeweiligen
Zonen ist auf der nachstehenden Karte ersichtlich.
Quelle: Horwath HTL Forschung
In letzter Zeit erlebte das Stadtzentrum eine
deutliche Zunahme an neuen Hotelprojekten, vor
allem am Gran Via und im Plaza de España. Dieser
Teil der Stadt, der eine sehr privilegierte Lage
genießt, wird in den kommenden Jahren über 7
neue Hotelprojekte beherbergen.
Der neue Entwicklungstrend lässt sich einerseits auf
eine generelle Verbesserung der Leistung in der
Immobilienbranche und andererseits auf den Wert
der Gebäude in diesem Gebiet verglichen mit der
restlichen Stadt zurückführen.
In Verbindung zu diesem Trend stehen die
Bemühungen, das Gebiet als Madrids exklusivste und
luxuriöseste Gegend zu etablieren. Die Mietpreise an
der Gran Via stiegen seit 2006 um rund 40% an und
auch die Immobilienwerte liegen deutlich über dem
nationalem Durchschnitt.
Quelle: Horwath HTL Forschung
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Deshalb erlebte das Gebiet in letzter Zeit eine
regelrechte Transformation und wird ausländischen
Investoren auf der Suche nach sicheren Einnahmen in
gehobenen Gegenden als neuer „Hot Spot“ Madrids
präsentiert.
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Special Market Reports
Ausgabe 38 - Madrid
Markentrends
Internationale Markenhotels – Anteil an Hotels in
Madrid in %
Madrids Hotels verfügen durchschnittlich über 133
Zimmer. Die begrenzte Gebäudegröße in den
begehrtesten Gegenden, Stadtzentrum, Chamberí
und
Salamanca,
limitiert
die
Anzahl
an
zu
entwickelnden Zimmern. Als Beweis dafür, gibt die
untenstehende Tabelle einen Überblick über kürzlich
neueröffnete Hotels in der Stadt, die sich Großteils
im Stadtzentrum befinden.
Year
Hotel
Cat. Rooms
2015 Hotel Sidorme Fuencarral
3
44
2015 The Principal by Unico
2014 URSO Hotel & Spa
5
5
76
78
2014 Hotel Indigo
4
85
2014 EXE Amaral
3
126
2014 Innside Madrid Suecia
4
127
2013 Only You
4
70
2013 Innside Madrid Genova
4
65
Quelle: Horwath HTL Forschung
Nationale Markenhotels – Anteil an Hotels in
Madrid in %
Quelle: Horwath HTL Forschung
Anders als in den meisten europäischen Städten, ist
Madrids Hotelindustrie von einer großen Präsenz an
unabhängigen
und
heimischen
Hotelketten
gekennzeichnet und große Ketten (mit der Ausnahme
von Spanish NH und Meliá) stellen nur einen kleinen
Prozentanteil des gesamten Hotelangebots dar.
Quelle: Horwath HTL Forschung
Was den Anteil von Markenhotels betrifft, so zeigt
unsere untenstehende Analyse die Vorherrschaft von
NH und Meliá und im Gegensatz dazu den relativ
kleinen Marktanteil von großen internationalen
Gruppen wie beispielsweise Starwood.
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Quelle: Horwath HTL Forschung
Es gibt allerdings auch jene Marken, die sich an die
Umstände
angepasst
haben.
Marken
wie
beispielsweise Room Mate, High Tech (gemeinsam
mit Petit Palace), Meliá (mit Innside) und IHG (mit
Indigo), sowie Boutique-Experten wie Marugal
(Hotel Urso) verfügen mittlerweile über eine starke
Präsenz in der Stadt.
Durch das Eröffnen von Boutique-Hotels in
gehobenen Gegenden, konnten diese und andere
Betreiber diese Einschränkung überwinden indem sie
ein Produkt anbieten, welches sich einem weltweiten
Trend annimmt, eine Alternative zu größeren
Markenangeboten darstellt und viel intimere und oft
einzigartige Standorte ausfindig macht. Es handelt
sich also hierbei um einen Markt an dem
Immobilienobjekte in guter Lage rar sind und von
kleinen und unabhängigen Hotels dominiert werden.
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Ausgabe 38 - Madrid
Derzeit wird der Markt stark von internationalen
in der Stadt vertreten sind und Interesse daran
Investoren und Fonds sondiert, die ihr Interesse an
haben könnten das Management dieses derzeit noch
der Stadt durch bereits zahlreich abgeschlossene
unabhängig geführten Hotels zu übernehmen um
Immobiliengeschäfte bekundet haben. Madrid bietet
sich so in der Stadt zu etablieren.
ideale Bedingungen und weckt Erwartungen für eine
rosige Zukunft, die Investoren bereits jetzt die
Die
untenstehende
Tabelle
zeigt
eine
Liste
Möglichkeit bietet sich die derzeitige Situation zu
verschiedener zukünftig geplanter Hotelprojekte wie
Nutze zu machen.
beispielsweise das Four Seasons Canalejas Projekt,
sowie beide Projekte im Plaza de España – das VP
Die folgende Tabelle zeigt einige der zuletzt
Hotel und das Wanda Group Projekt, die allesamt zu
durchgeführten Transaktionen in der Stadt:
den ambitioniertesten und luxuriösesten Projekten
des Landes zählen.
Year
Transactions
Rooms
Price
€/
room
2015
2015
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2013
Hotel Ritz
Huertas 16
Crowne Plaza Madrid
Hotel Senator Gran Via
Hotel Asturias
Edificio España
NH Pacifico
Hotel Intercontinental
Edificio Gran Via 42
Plaza de España 3, 4 y 5
165
85
306
136
175
62
307
100 (est.)
302 (est.)
130 M
28.5 M
97.8 M
18 M
35.1 M
265 M
7.5 M
61 M
11.5 M
90 M
787 880
335 295
319 570
132 350
200 570
121 500
198 835
-
Year
2015
2015
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2013
Transactions
Hotel Ri tz
Huerta s 16
Crowne Pl a za Ma dri d
Hotel Sena tor Gra n Vi a
Hotel As turi a s
Edi fi ci o Es pa ña
NH Pa ci fi co
Hotel Interconti nenta l
Edi fi ci o Gra n Vi a 42
Pl a za de Es pa ña 3, 4 y 5
Seller
Omega Capital
Private Owner
Santander
Grupo Portival
Jesús Salazar
Banco Santander
IDL Group
GSSG
BBVA
Värde y Anchorage
Buyer
Olayan y Mandarin
Aquila Capital
Wanda Group
Iberfin Capital
Roshni Mohinani
Wanda Group
Hispania Inmobiliaria
Katara Hospitality
Inversores Asturianos
VP Hotels
Year
Hotel
Cat. Rooms
Previous
Operator
New Operator
215
2017 Ayre Hotels - Atocha
4
215
2017 Hotel - (C hiqui Santander Group)
-
160
2016 VP - Plaza de España
5
235
2016 Hotel - (Vincci Hotels Group)
4
88
2016 Hotel - (Wanda Group) - Edificio España
5
282
2016 Suite Novotel Valdebebas
3
100
2015 Ibis Styles Plaza de España
3
50
Source: Horwath HTL Forschung
Auch die Zahl der Umbauprojekte nimmt zu:

Das Canalejas Projekt ist eines der wichtigsten
Projekte dieser Art, wie unter anderem das Four
Seasons Madrid, das 2017 seine Türen öffnen
sollte. Das Projekt umfasst auch exklusive
Marken-Luxus-Apartments – zum ersten Mal in
Madrid.

In der Umgebung des Plaza de España,
beherbergt der Metrovacesa Madrid Tower ein
Hotel welches von Barceló Hotels geführt
werden wird. Zusätzlich wird VP Hotels an dieser
Stelle ihr fünftes Hotel eröffnen, nach diversen
Umbauarbeiten an Gebäuden ihres dritten,
vierten und fünften Standorts.

Die Stadt Madrid hat damit begonnen das alte
Casa de la Carnicería im Plaza Mayor
umzugestalten. Hier soll ein hochwertiges Hotel
entstehen, welches von der portugiesischen
Pestana Hotelgruppe operiert wird.
Type
Husa Princesa
4
423
HUSA Hoteles
Marriott (Courtyard) Franchise
Ritz
5
167
Orient - Express
Mandarin Oriental Management
Gran Hotel Conde Duque 4
5
Hotel Miguel Angel
143
Independent
Sercotel
Rental
267
Occidental Hotels Pending
Lease
4
790
Independent
Franchise
Hotel Convención
Accor (Novotel)
Source: Horwath HTL Forschung
Aufgrund jüngster Ankündigungen um einen Verkauf
des Villa Magna, begann man darüber zu spekulieren
welche namhaften Luxusmarken bislang noch nicht
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Cat. Rooms
5
Quelle: RCA Analytics & Horwath HTL Forschung
Eine zunehmende Präsenz von internationalen Ketten
wird aufgrund von vollzogenen Managementwechseln
bei einigen Besitztümern erwartet:
Hotel
2017 Four Seasons Hotel - Madrid
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
Ausgabe 38 - Madrid
Währenddessen wird die Generali Group das
Region Madrid erkannte die bestehende Debatte,
Gebäude am Gran Vía 10 in ein Hotel umbauen,
eine Entscheidung hinsichtlich eines erforderlichen
das von der Vincci Group geführt werden wird
Models für diese neue Tourismusform und inwiefern
und
sich eine touristische Nutzung mit der privaten
somit
deren
sechstes
Hotel
in
der
Hauptstadt darstellt.

Ebenso an der Gran Vía, wird Nummer 80 ein
Gebäude im Besitz der klassischen Hotel Chiqui
in Santander, zu einem Dear Hotel mit 162
Zimmern, 9 Suiten und 4 Sternen umgebaut.
Serviced Apartments
Auch die Provinz Madrid musste sich den
Veränderungen des Marktes und der wachsenden
Nachfrage von Touristen nach Apartments anpassen.
Demnach unterscheiden die neu angepassten
Vorschriften zum ersten Mal explizit zwischen
„Apartments
mit
„Touristenapartments“
und
touristischer Nutzung“.
Ein Zusatz im bestehenden Gesetz, welches
Touristenapartments in Madrid reguliert, reagiert
somit auf das wachsende Interesse und die
Aktivitäten von Marken wie Airbnb oder HomeAway.
Die neue gesetzliche Verordnung diktiert die
Nutzungsbedingungen, den Mindestumsatz, Dauer
und Häufigkeit der Nutzung und legt damit alle
notwendigen Aspekte für deren Betrieb gesetzlich
fest. Generell schreibt das Gesetz eine Begrenzung
der touristischen Nutzung von Privatwohnungen vor
und legt beispielsweise eine Mindestvertragslaufzeit
von 5 Tagen fest. Diese Bedingung zielt darauf ab
den
Wettbewerb
mit
Hotels
durch
eine
Mindestaufenthaltsdauer zu minimieren.
Im Gegenzug dazu rief das Thema die nationale
Markt- und Wettbewerbskommission (CNMC) auf
den Plan, die gegen Artikel 17.3 der Verordnung der
Region Madrid Berufung einlegte. Laut CNMC würde
die Auferlegung nämlich den fairen Wettbewerb
hindern indem sie die Verbraucherwahl einschränke
und jene Betreiber eliminiere, welche die Auflagen
nicht erfüllten. Der Tourismus-Vizepräsident der
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Wohnnutzung von Madrids Immobilien regeln lässt
ist aber noch ausständig.
Im
Moment
hält
das
Interesse
ausländischer
Touristen an Serviced Apartments weiter an. Ein
wachsender Trend, der besonders Hoteliers aufgrund
seines rapiden Wachstums von 24,5% zwischen
Jänner und Februar (nach Schätzungen von Exceltur)
verunsichert.
Vielfach wird argumentiert, das nicht regulierte
Angebot sei unfairer Wettbewerb, welcher die
friedvolle Koexistenz einiger Gemeinschaften in der
Stadt gefährde, was wiederum einer neuen und
schnellen Regelung auf nationaler Ebene bedarf.
Chamartín -Projekt und Nord-Castellana
Stadtviertel
Das Chamartín-Projekt stellt eine Umgestaltung des
Gebiets rund um den Chamartin Bahnhof dar und
wurde vor über 15 Jahren geplant und aufgrund der
Krise auf einen späteren Zeitpunkt hinaus
geschoben. Das Projekt umfasst die Erweiterung der
Paseo de la Castellana um 3,7 km sowie eine
Verlängerung der Metro-Linie 10.
Dieses
Langzeitprojekt
ist
das
größte
Immobilienentwicklungsprojekt Spaniens. Es zielt
darauf ab einen „privilegierten, modernen und
dynamischen“ Geschäftsbereich in der Innenstadt
zu kreieren, der mit anderen modernen „BusinessDistrikten“ wie beispielsweise dem Canary Wharf in
London oder dem La Défense in Paris vergleichbar
ist.
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Ausgabe 38 - Madrid
m2
hinsichtlich der jüngsten Aufwärtstrends befürchten.
Bürofläche, 542.00 m2 Parkfläche, 165.0002 m für
Dies vorausgeschickt und die Tatsache, dass sowohl
Hotels und 165.000 m2 für den Einzelhandel
das Villa Magna als auch The Westin Palace vor
zusätzlich
kurzem auf den Markt gebracht wurden, sind
Der
Stadtentwicklungsplan
zu
der
weist
Errichtung
1.200.00
von
17.000
zumindest ein konkreter Hinweis dafür, dass die
Wohnhäusern aus.
jeweiligen
Obwohl
der
Fertigstellung
offizielle
des
Zeitplan,
Projekts
der
benötigt
bis
zur
wird,
die
nächsten 20 Jahre umspannt, wäre es für Investoren
trotzdem eine wichtige Möglichkeit sich selbst als
Pionier in einer der voraussichtlich zukünftig
begehrtesten Gegenden Madrids zu positionieren
und von diesem außergewöhnlich gut vernetzten
Standort zu profitieren.
Inhaber
glauben
der
Zeitpunkt
zu
verkaufen wäre optimal.
In
Madrid
sind
die
Möglichkeiten
neuer
Hotelentwicklungen äußerst begrenzt; deshalb sind
Umbauten und Renovierungen die Schlagwörter
vieler
Konversationen
mit
Betreibern
von
Markenhotels, die eine größere Marktdurchdringung
anstreben.
Allerdings wird keine Erneuerungsmaßnahme ein
längst überholtes Produkt retten können. Wenn das
darunterliegende Land genügend Potential besitzt,
sind Abriss und Neubau möglicherweise die einzige
Option. Auf kurze Sicht, in der viele gebaute Objekte
ihr Potential nicht ausreichend ausnutzen, ist eine
derartige Option allerdings eher unrealistisch.
Zusammenfassung
Der große Bankenabverkauf wird sich voraussichtlich
auch in Zukunft fortsetzen und einige Asset-basierte
Portfolioverkäufe
miteinschließen,
was
zu
Weiterverkäufen einzelner Liegenschaften führen
könnte aufgrund gestraffter Asset Management
Richtlinien,
expliziter
Exitstrategien
und
Profitvorgaben.
Das Hauptaugenmerk vieler Investoren, die den
spanischen Markt in Betracht ziehen, liegt auf den
größeren Städten wie beispielsweise Madrid.
Dennoch nimmt der Wettbewerb in der Hauptstadt
zu
und
wirklich
interessante
Assets
mit
beträchtlichem Potenzial sind weniger zahlreich als
der Anlegermarkt vielleicht vermuten lässt.
Kürzlich erfolgte Veränderungen in der politischen
Landschaft führten zu einer gewissen Unsicherheit
seitens der Investoren. Ein ganzheitlicher Blick auf
Spanien lässt potentielle Anleger eine „Korrektur“
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Die Knappheit an wirtschaftlich zukunftsfähigen
Objekten wird Entwickler auch weiterhin zu
Innovationen in sämtlichen Sektoren, vor allem aber
für hochwertige Luxus- und Boutique-Hotels sowie
modernste Hostel- und Budgethotel-Konzepte
zwingen.
Madrids Luxus- und Elite-Segment wird sowohl von
nationalen als auch internationalen Marken
genauestens beobachtet, nachdem Four Seasons
und Mandarin Oriental nun offiziell die Erwartungen
von signifikanten ADR Zunahmen vorantreiben in
dem sie den Markt mit einer Auswahl an
Weltklasseprodukten bereichern.
Madrid, wie auch viele andere spanische Regionen,
muss sich mit den kürzlich verabschiedeten Gesetzen
zur Kontrolle der Serviced-Apartment-Produkte
hinsichtlich des steigenden Wettbewerbs durch
Airbnb und dergleichen sowie der Fülle von
privatvermieteten Ferienwohnungen arrangieren.
TM
Special Market Reports
Der fragmentierte und generell nicht unter einer
Marke stehende Serviced-Apartment-Sektor in
Madrid stellt eine interessante Möglichkeit für
Besitzer und Betreiber dar.
mit
Wohnanlagen
wie
Geschäftsmodelle
beispielsweise
unter
einer
Marke
stehende
Urlaubsapartments (Serviced Residences), werden
zudem das Potential des Mixed-Use-Sektors der
Hauptstadt
beeinflussen, in dem Entwickler
versuchen werden den maximalen Wert aus
Wohnimmobilien
zu
erzielen
um
ihre
Hotelentwicklungen zu finanzieren. Wie es auch in
anderen Teilen der Welt zunehmend der Fall ist, wird
das Four Seasons auch in Madrid federführend sein
in dem es einen neuen Standard für Wohneigentum
mit sehr hohem Serviceniveau anbietet.
Ausgabe 38 - Madrid
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Madrid
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HORWATH HTL
Als weltweiter Führer in der Hotelberatung, nimmt
Horwath HTL eine einzigartige Position ein um
Hoteleigentümer,
Investoren,
Finanziers
und
Betreiber nicht nur mit einer ganzen Bandbreite an
Empfehlungen zu versorgen sondern diesen auch
zusätzlich
die
benötigte
Tiefe
in
ihrer
Beratungstätigkeit zu bieten.
Horwath HTL ist ein Mitglied der Crowe Horwath
International, eines der größten professionellen
Servicenetzwerke weltweit, mit 31.040 Experten in
726 Büros in 125 Ländern; und anerkannter
Mitbegründer der Uniform System of Accounts for
the Lodging Industry (USALI).
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Horwath HTL Spanien, Andorra und Portugal bieten
Kunden
einen
Mehrwert
an
fundierten
Marktkenntnissen in etablierten und aufstrebenden
Märkten,
Expertise
in
finanziellen
und
Hoteltechnischen
Belangen
sowie
ein
konkurrenzloses Maß an Erfahrung.
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Special Market Reports
Ausgabe 38 - Madrid
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kontaktieren Sie bitte:
PHILIP BACON
Leiter Planung & Entwicklung
Leiter Wertermittlung
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Philip Bacon, M.A. (Cantab). A.C.A. Leitung, Horwath
HTL hat seinen Hauptsitz in Madrid. Neben seinen
Beratungstätigkeiten und Wertermittlungsdiensten in
der Hotelbranche, ist er auf die weltweite Beratung von
Kunden im Bereich Entwicklung von Mixed-Used
Hotelprojekten
und
geplanten
Urlaubsresorts
spezialisiert. Nach einer über 20-jährigen Berufslaufbahn
bei Price Waterhouse in London und Barcelona, hat
Philip als Leiter der Finanzabteilung, externer
Vorstandsberater und unabhängiger Berater umfassende
Erfahrungen am spanischen Hotelimmobilienmarkt und
in allen Bereichen der Hotel und Resort Entwicklung,
über Transaktionen und Bewertungen gesammelt.
MARIO SIDES
Analytiker
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Mario Sides hat seinen Sitz in Madrid im Zuge eines
Praktikums als Teil seines Bachelor-Studiums International
Hospitality Management an der l’Ecole Hotelière de
Lausanne
(EHL).
Er
hilft
im
Abschluss
des
Assetmanagements und bei Tourismus- und Freizeits- sowie
Planungs- und Entwicklungsprojekten. Während seiner
Karriere konnte er Erfahrungen im operativen Hotelbetrieb
machen indem er für Gruppen wie IHG und Starwood
arbeitete. Mario wirkte bei namhaften Events mit und
arbeitete an Hotelprojekten in Canada, Spanien, Frankreich
und der Schweiz.
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