UniImmo: Europa - Union Investment Real Estate GmbH

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UniImmo: Europa
Jahresbericht
zum 30. September 2008
UniImmo: Europa auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: 980 551
ISIN: DE0009805515
Kennzahlen zum
30.9.2008
Fondsvermögen (netto):
EUR
6.053,9
Mio.
EUR
5.448,1
Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1):
EUR
5.871,6
Mio.
EUR
5.477,5
Mio.
EUR
3.471,5
Mio.
EUR
3.483,7
Mio.
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten :
EUR
2.400,1
Mio.
EUR
1.993,8
Mio.
Direkt gehaltene Immobilien:
41
43
Immobilien-Gesellschaften:
28
24
Gebundene Mittel (insgesamt):
EUR
856,2
Mio.
EUR
576,9
Mio.
Gesamtliquidität:
EUR
1.963,2
Mio.
EUR
1.785,8
Mio.
Freie Liquidität :
EUR
1.107,0
Mio.
EUR
1.208,9
Mio.
Fremdfinanzierungsquote 4):
34,4 %
32,4 %
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag):
96,8 %
95,3 %
Umlaufende Anteile:
101.509.614
91.559.377
Ausgabepreis:
EUR
62,62
EUR
62,48
Anteilwert (Rücknahmepreis):
EUR
59,64
EUR
59,50
davon direkt gehalten:
2)
3)
30.9.2007
Renditekennzahlen 5)
Bruttoertrag 6):
6,8 %
7,0 %
Nettoertrag :
5,3 %
5,2 %
Wertveränderung 6):
1,4 %
2,9 %
Liquidität:
4,2 %
3,4 %
4,8 %
5,6 %
Ankäufe 8):
6
5
Verkäufe :
4
20
Mittelaufkommen (netto):
EUR
Vermietungsquote nach Mietertrag (Durchschnitt):
96,4 %
93,0 %
Ausschüttungsstichtag:
11.12.2008
13.12.2007
Ausschüttung je Anteil:
EUR
2,30
EUR
2,60
Anlageerfolg je Anteil:
EUR
2,74
EUR
3,15
Anlageerfolg (5-Jahres-Betrachtung) 6):
3,6 % p. a.
Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen:
EUR
1,3471
EUR
1,4224
Anzurechnende ZASt je Anteil im Privatvermögen (bei Depotverwahrung):
EUR
0,4041
EUR
0,4252
Ertragschein Nr.:
24
23
Rücknahmepreis per 31.12.2007: EUR 57,57
–
–
6)
Anlageerfolg :
7)
Sonstige Kennzahlen
8)
1)
2)
3)
4)
2
Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert.
Zum anteiligen Sachverständigenwert.
Siehe Glossar „Freie Liquidität“.
Verhältnis aller grundpfandrechtlich besicherten Darlehen zum Verkehrswert aller
Immobilien im Sondervermögen, bei Immobilien-Gesellschaften jeweils quotal der
Beteiligung (inkl. Gesellschafterdarlehen).
5)
6)
7)
8)
576,1
Mio.
EUR
-19,7
Mio.
3,4 % p. a.
Einzelheiten auf Seite 42.
Direkt gehaltene Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften.
Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.
Bestandsübergang erfolgt.
Jahresbericht*
zum 30. September 2008 des UniImmo: Europa
Inhalt
1 Bericht des Vorstandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1 Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr . . . . . . . . . . . 5
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.2 Anteilwert und Ertragsausschüttung . . . . . . . . . . 10
1.1.3 Fondsvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.4 Anlegerstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.1.6 Latente Steuern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.1.7 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.3.1 Entwicklung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . 20
1.3.2 Erläuterungen zur
Entwicklung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . 21
1.3.3 Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.3.4 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung . . . . . . 23
1.3.5 Immobilienverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
1.3.6 Ertrags- und Aufwandsrechnung . . . . . . . . . . . . . 38
1.3.7 Erläuterungen zur
Ertrags- und Aufwandsrechnung . . . . . . . . . . . . 39
1.3.8 Bestand der Liquidität/Kredite . . . . . . . . . . . . . . 40
1.3.9 Übersicht: Renditen, Bewertungen,
Vermietungsinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.3.10 Berechnung der Ausschüttung . . . . . . . . . . . . . . 46
Die Aushändigung dieses Jahresberichtes an neue Anleger erfolgt
unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes.
Fotos in diesem Bericht:
Jerez de la Frontera (Cádiz), „Centro Comercial y de Ocio Área Sur“
2 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers . . . . . . . . . 47
3 Steuerliche Hinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
4 Organe und Abschlussprüfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
5 Glossar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses
Zertifizierungssystem für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger
* Zeitraum 1.10.2007–30.9.2008
Forstwirtschaft ist international anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen.
3
1 Bericht des Vorstandes
nicht entziehen. Infolge der Krise an den globalen Finanzmärkten haben
verunsicherte Anleger zum Teil Umschichtungen ihrer Wertpapieranlagen vorgenommen. Einige Kapitalanlagegesellschaften, deren Offene
Immobilienfonds besonders hohe Anteilscheinrückgaben zu verzeichnen
hatten, mussten im Oktober die Rücknahme der Anteilscheine von
insgesamt 12 Offenen Immobilienfonds aussetzen. Die Aussetzung der
Anteilrücknahme dieser Fonds ist, wie die Gesellschaften mitteilten, zunächst auf drei bzw. sechs Monate befristet.
Der UniImmo: Europa ist von diesen Entwicklungen nicht betroffen. Er
weist auch im Jahresverlauf 2008 Netto-Mittelzuflüsse auf und verfügt
über ein komfortables Liquiditätspolster.
Vorstand Union Investment Real Estate AG
v. li. n. re. Dr. Frank Billand, Ingo Hartlief, Michael Montebaur (stellv.), Dr. Reinhard Kutscher
(Sprecher)
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,
der UniImmo: Europa hat im zurückliegenden Geschäftsjahr 2007/2008
von der Entwicklung an den internationalen Gewerbeimmobilienmärkten
profitieren können und seinen positiven Trend bestätigt: Der Anlageerfolg unseres Europa-Fonds lag zum 30.9.2008 (Zeitraum 1.10.2007–
30.9.2008) bei 4,8 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband
Investment und Asset Management e. V.). Zum 30.9.2007 hatte der
Anlageerfolg 5,6 % betragen (Zeitraum 1.10.2006–30.9.2007). Das
besondere Vorjahresergebnis stand vor allem unter dem Einfluss der
Performanceeffekte der umfangreichen Portfolioverkäufe.
Bestätigt wird die positive Entwicklung des Fonds durch die hohe Nachfrage nach UniImmo: Europa-Anteilen: Im abgeschlossenen Geschäftsjahr verbuchte der Fonds einen Netto-Mittelzufluss in Höhe von EUR
576,1 Mio. gegenüber einem Mittelrückfluss von netto EUR 19,7 Mio.
im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Fondsvermögen beläuft sich
zum Berichtsstichtag auf EUR 6.053,9 Mio. und erhöhte sich damit
gegenüber dem Geschäftsjahresbeginn um 11,1 %.
Damit die sorgfältige Auswahl der Fondsimmobilien nicht vom Druck
des zu investierenden Kapitals beeinflusst wird, wurde der Zufluss
neuer Liquidität im Berichtszeitraum aktiv gesteuert. Nachdem die
vorhandene Liquidität im Fonds durch Investitionen in wertstabile
Anlageobjekte auf ein angemessenes Niveau reduziert werden konnte,
wurde der Fonds Anfang Dezember 2008 wieder für den aktiven
Anteilscheinvertrieb über die Volksbanken Raiffeisenbanken geöffnet.
Trotz attraktiver Wertentwicklungen und guter Perspektiven können sich
die Offenen Immobilienfonds der allgemeinen Marktverunsicherung
Redaktionsschluss 8.12.2008
4
Union Investment hat eine klare Trennung zwischen Fonds für Privatanleger und Fonds für institutionelle Anleger vorgenommen. Der Anteil
institutioneller Anleger ist, wie bei allen unseren für Privatanleger konzipierten Fonds, nur gering. Die Anlegerstruktur des UniImmo: Europa,
die wir in den Fondsberichten bereits seit 2004 veröffentlichen, entnehmen Sie bitte der Darstellung auf Seite 10.
In der erfreulichen Mittelentwicklung des zurückliegenden Geschäftsjahres spiegelt sich die erfolgreich durchgeführte Neustrukturierung des
Portfolios wider: Diese wurde vom Fondsmanagement im Berichtszeitraum durch gezielte Verkäufe in Deutschland und Belgien und den Erwerb
von sechs attraktiven Anlageobjekten in Europa sowie in Amerika mit
einem Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 386 Mio. aktiv vorangetrieben.
Erweitert wurde der nach den Portfolioverkäufen von 2007 deutlich
verjüngte Immobilienbestand des Fonds unter anderem durch den
Erwerb des Technologieparks „Parque Industrial Tecnológico II“ in
Guadalajara/Mexiko. Das Investment markiert den Eintritt des Fonds
in das internationale Logistikimmobilien-Segment. Der Erwerb einer
langfristig vermieteten Qualitätsimmobilie in Santa Fé/Mexiko-Stadt
trägt ebenso wie der Ankauf des Bürokomplexes „Paseo del Mar“ in
San Diego/USA zur weiteren Risikostreuung des Portfolios in Nordund Mittelamerika bei.
Weiterer Beleg des internationalen Diversifizierungskurses: Mit dem Erwerb des zu 96,6 % vermieteten Einkaufszentrums „Centro Commerciale
Carrefour di Pavia“ in Pavia/Italien wurde im Berichtszeitraum der bereits
zwölfte Ländermarkt in Europa für den UniImmo: Europa erschlossen.
Das Center ergänzt das qualitativ hochwertige Shopping-Center-Portfolio des Fonds und trägt zur weiteren Diversifizierung des Immobilien-
vermögens bei. Die ausgewogene Streuung über die Hauptnutzungsarten Büro (61,8 %), Einzelhandel (25,7 %) und Hotel (8,1 %) reduziert
das Portfoliorisiko in besonderem Maße.
Spitzenmietpreisentwicklung 1) für Büroflächen
300
250
Die Attraktivität des Bestandes mit derzeit 69 direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften kommt in der
ausgewogenen Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge und der hohen
Vermietungsquote zum Ausdruck. Als Ergebnis unserer aktiven Asset
Management-Strategie stieg die Vermietungsquote nach Ertrag von
95,3 % zu Beginn des Geschäftsjahres auf 96,8 %. Durch den Ankauf
weiterer attraktiver Anlageobjekte mit hohen Vermietungsständen soll
das Portfolio auch im Geschäftsjahr 2008/2009 weiter optimiert werden.
Der UniImmo: Europa ist in Folge der Verkäufe aus dem Vorjahr und
einer vorausschauenden Investitionspolitik mit einer guten Liquiditätsbasis ausgestattet. Die freie Liquidität beläuft sich zum Berichtsstichtag
auf EUR 1.107,0 Mio. Der Fonds verfügt damit über eine gute Ausgangsbasis, um von den Investitionschancen an den internationalen Immobilienmärkten zu partizipieren und sein über Branchen und Wirtschaftszweige
breit gestreutes Immobilienportfolio strategiekonform weiterzuentwickeln.
Über die Entwicklung im zurückliegenden Geschäftsjahr werden wir
Sie im Folgenden detailliert informieren.
1.1 Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte
Trotz der Finanzmarktkrise sind die Fundamentaldaten auf den meisten
internationalen Immobilienmärkten noch intakt, und auch für das zweite
Halbjahr 2008 wird auf einigen Märkten immer noch eine positive
Entwicklung der Mieten erwartet. In 2009 wird sich das Marktumfeld
vor dem Hintergrund steigender Neubaufertigstellungen sowie eines
schwächeren Wirtschaftswachstums voraussichtlich zunehmend
schwieriger darstellen, wobei in ausgewählten Märkten noch Mietpreiswachstum möglich sein wird, auch wenn der Aufwärtstrend bei
den Mieten an Dynamik verliert.
200
150
100
Index Europa
Index Deutschland
Index USA
Index Asien
50
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2)
Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle REIS,
eigene Berechnung.
1)
Index-Basisjahr 1999.
2)
Stand 2. Quartal 2008.
stabile Leerstandsquote von 7,1 %. Während die Leerstandsraten im
zweiten Quartal 2008 in den Metropolen Barcelona, Budapest, Dublin,
Helsinki, Madrid und Moskau im Vergleich zum zweiten Quartal 2007
aufgrund der höheren Zahl an Fertigstellungen wieder leicht zunahmen,
wurden in Amsterdam, London, Luxemburg, Oslo, Stockholm und Warschau im Jahresvergleich sinkende Leerstandsraten beobachtet. Besonders dynamisch zeigte sich aufgrund eines zunehmenden Mangels an
qualitativ hochwertigen Büroflächen das Mietpreiswachstum in Luxemburg, Mailand und Warschau, wo die Mieten um mehr als 10 % gegenüber dem zweiten Quartal 2007 zulegten. Aber auch die Mehrzahl
der übrigen europäischen Märkte verzeichnete im Jahresvergleich
Aufwärtstendenzen bei den Mietpreisen. Lediglich in Brüssel gaben
die Spitzenmieten im Jahresvergleich marginal nach. Die Erwartung
für die Entwicklung der europäischen Bürovermietungsmärkte für den
weiteren Jahresverlauf 2008 hat sich angesichts der Finanzmarktkrise
eingetrübt. Für Standorte, an denen der Finanz- und Bankensektor
eine besonders hohe Bedeutung für die Wirtschaftsdynamik und den
Immobilienmarkt hat, wie z. B. London, werden deutlich rückläufige
Spitzenmieten prognostiziert.
Europäische Büromärkte
Im ersten Halbjahr 2008 bewegte sich der Büroflächenumsatz auf den
europäischen Immobilienmärkten weiterhin auf einem hohen Niveau.
Trotz eines deutlich gestiegenen Fertigstellungsvolumens sorgte die
starke Büroflächennachfrage für eine im europäischen Durchschnitt
5
Internationaler Vergleich der Leerstandsquoten (in %)
12,5
12,8
Seattle
14,7
Frankfurt/M.
12,6
10,9
Washington D. C.
12,4
13,3
12,0
Amsterdam
10,1
11,0
New York City
9,6
10,4
Budapest
12,2
Stockholm
9,9
Brüssel
9,6
9,2
Kuala Lumpur
9,5
9,2
9,7
9,0
Berlin
10,6
München
8,2
7,5
7,1
Hamburg
Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte
In der ersten Jahreshälfte 2008 entwickelte sich der Markt für Einzelhandelsflächen in Europa positiv. Die Spitzenmieten für europäische
Einzelhandelsflächen sind an den meisten Standorten weiter gestiegen.
Dabei zeigte Prag mit einem Plus von über 30 % im Jahresvergleich ein
sehr starkes Mietpreiswachstum. Auch in Amsterdam und Paris konnte
mit 8,0 % bzw. 4,5 % ein deutlicher Anstieg der Einzelhandelsmieten
beobachtet werden. Vor dem Hintergrund des begrenzten Flächenangebots insbesondere in zentralen und hoch frequentierten Lagen dürften
die europäischen Einzelhandelsmärkte im weiteren Jahresverlauf 2008
ihren Aufwärtstrend fortsetzen bzw. eine stabile Entwicklung zeigen.
5,5
5,6
Prag
Paris
5,0
5,2
Wien
6,1
4,8
3,4
4,2
Madrid
4,4
4,1
London
6,1
Mexiko-Stadt
Luxemburg
3,9
3,5
2,2
2. Quartal 2007
2. Quartal 2008
Quelle: Jones Lang LaSalle, CBRE, Property & Portfolio Research.
Deutsche Büromärkte
Die fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg und München zeigten in den Monaten Januar bis Juni 2008
eine positive Entwicklung. Im gesamten ersten Halbjahr 2008 wurde
6
über alle fünf Städte ein Vermietungsvolumen von rund 1,5 Mio. Quadratmetern Bürofläche registriert. Damit konnte das bereits sehr gute
Ergebnis der ersten sechs Monate des Vorjahres nochmals um mehr als
9 % übertroffen werden. Das Fertigstellungsvolumen in allen deutschen
Bürometropolen betrug im ersten Halbjahr 2008 nur rund 276.000
Quadratmeter und fiel damit um 26 % geringer aus als im Vergleichszeitraum 2007. Im Zuge der guten Nachfrageentwicklung und der
moderaten Bürofertigstellungen konnten die Leerstände sowohl im
Ein-Jahres-Vergleich als auch innerhalb des zweiten Quartals 2008 in
jeder der fünf Städte weiter abgebaut werden. Die durchschnittliche
Leerstandsquote über alle fünf Städte lag am Ende des zweiten Quartals
2008 bei 9,5 % und sank damit im Jahresvergleich um 1,4 Prozentpunkte. Dabei wiesen Düsseldorf und Frankfurt mit 10,6 % bzw. 12,6 %
erneut die höchsten Leerstandsraten auf. Dennoch verbuchten beide
Städte einen deutlichen Rückgang der Leerstände gegenüber dem ersten
Halbjahr 2007. Angesichts des sich weiter verknappenden Büroflächenangebots konnten die Spitzenmieten ihren Aufwärtstrend fortsetzen und
stiegen im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt der fünf Städte um
5,1 %. Für die zweite Jahreshälfte 2008 wird, auch wenn das Fertigstellungsvolumen voraussichtlich steigt, ein weiterer Abbau der Leerstände
prognostiziert. Somit ist auf den deutschen Büromärkten für die kommenden Monate von leicht steigenden bzw. stabilen Mietpreisen auszugehen.
In den ersten sechs Monaten des Jahres 2008 wurden Einzelhandelsflächen in den deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg und München stark nachgefragt. Im Vergleich
zum Vorjahr stieg der durchschnittliche Spitzenmietpreis um 6,3 %
auf EUR 221 je Quadratmeter und Monat. Da der großen Nachfrage
nur ein geringes Angebot an qualitativ hochwertigen Flächen gegenübersteht, dürften sich die Mietpreise für sehr gute Einzelhandelsflächen
in den deutschen Metropolen in den kommenden Monaten stabil bis
leicht steigend entwickeln.
Europäische und deutsche Hotelmärkte
Die europäischen Hotelmärkte verzeichneten im ersten Halbjahr 2008
mehrheitlich Aufschwungstendenzen: Brüssel, Madrid und Paris wiesen
im Zwölf-Monats-Vergleich einen Anstieg der durchschnittlichen Zimmererträge auf. In London zeigte der Hotelmarkt hingegen eine rückläufige
Tendenz, da hier die Auslastungsquoten und die Zimmerpreise nicht mehr
an das Niveau des Vorjahreszeitraums anknüpfen konnten. In den
kommenden Monaten wird die verschlechterte konjunkturelle Lage
voraussichtlich auf den europäischen Hotelmärkten einen Rückgang
der durchschnittlichen Zimmererträge zur Folge haben.
Der deutsche Hotelmarkt zeigte sich im ersten Halbjahr 2008 zweigeteilt:
In Berlin, dem beliebten Ziel für Städtereisende, konnte der durchschnittliche Ertrag je Zimmer leicht gesteigert werden, und die Hotellerie in Düsseldorf verbuchte aufgrund einer Vielzahl von Messen und
Tagungen eine Zunahme des Durchschnittsertrags je Zimmer um 58 %
gegenüber dem ersten Halbjahr 2007. Dagegen lag der Durchschnittszimmerertrag in Frankfurt, Hamburg und München in etwa auf dem
Niveau des Vorjahres bzw. leicht darunter. Für die zweite Jahreshälfte
2008 wird mit einer weitgehend stabilen Entwicklung der deutschen
Hotelmärkte gerechnet.
Außereuropäische Immobilienmärkte
Im zweiten Quartal 2008 hat sich das Marktumfeld auf den US-amerikanischen Büroimmobilienmärkten vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise und der schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung deutlich
eingetrübt. Innerhalb von zwölf Monaten stiegen die Leerstände im
Durchschnitt aller US-amerikanischen Büromärkte von 14,8 % im zweiten
Quartal 2007 auf 15,6 % per Ende Juni 2008. Infolge einer insgesamt
soliden Flächennachfrage konnte die Mehrzahl der Büromärkte dennoch
erneutes Mietpreiswachstum verbuchen. Im Durchschnitt der 54 größten
Metropolregionen der USA stieg die Spitzenmiete gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert um 4,2 %. Der Vergleich zum ersten Quartal
2008 zeigt jedoch nur noch ein marginales Mietpreiswachstum von
0,1 % im zweiten Quartal 2008. Für das Restjahr 2008 wird sich die
Flächennachfrage auf den US-amerikanischen Büroimmobilienmärkten
angesichts der schwächer prognostizierten Gesamtkonjunktur spürbar
reduzieren. Die Mieten werden sich in den kommenden Monaten im
Durchschnitt der Standorte voraussichtlich leicht rückläufig entwickeln.
Die Krise auf dem Häusermarkt sowie die gestiegenen Energiepreise
belasteten die privaten Haushalte und führten zu einer nachlassenden
Konsumneigung der US-Bevölkerung. Daher entwickelte sich der Einzelhandelsumsatz in den ersten sechs Monaten 2008 rückläufig. Vor diesem
Hintergrund konnten die Einzelhandelsmieten in den vergangenen zwölf
Monaten nur ein schwaches Wachstum zeigen. Der Vergleich des zweiten
Quartals 2008 mit den ersten drei Monaten dieses Jahres zeigt bereits
einen leichten Rückgang der Spitzenmieten. Auch in den kommenden
Monaten ist von leicht rückläufigen Mietpreisen auszugehen.
Der Büromarkt von Mexiko-Stadt profitierte in den ersten sechs Monaten
des Jahres 2008 von einer starken Flächennachfrage, die vor allem vom
Finanz- und Bausektor, der Telekommunikationsbranche und staatlichen
Behörden ausging. Die Büroflächenleerstände konnten seit der Leerstandsspitze 2003 beständig abgebaut werden und beliefen sich Ende
Juni 2008 auf 3,9 %. Die Mietpreise haben sich in den vergangenen
zwölf Monaten positiv entwickelt. Class-A-Flächen verbuchten im
Jahresvergleich eine Mietpreissteigerung von 9,7 %. Ab 2009 werden
umfangreiche Neubaufertigstellungen die Leerstandsquote ansteigen
lassen und zu einer Abschwächung des Mietpreiswachstums führen.
Die Büroimmobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum präsentierten
sich in den ersten zwei Quartalen 2008 in einer guten Verfassung. An
allen wichtigen Standorten setzten die Mieten ihren Aufwärtstrend fort,
und das sich stetig verknappende Angebot an freien Büroflächen führte
auf vielen Märkten zu sinkenden Leerstandsquoten. In Seoul erreichte
der Büroflächenleerstand zum Ende des zweiten Quartals 2008 eine
Rate von 0,3 %, daher können hier Flächengesuche von Unternehmen
kaum noch bedient werden. In Singapur hat im zweiten Quartal 2008
die Kombination aus einer hohen Büroflächennachfrage und einer sehr
geringen Neubautätigkeit im Jahresvergleich zu einem Mietpreiswachstum von rund 36 % geführt. Die Leerstandsrate lag hier per Ende Juni
2008 bei niedrigen 1,7 %, wird aber ab 2009 im Zuge zunehmender
Neubaufertigstellungen ansteigen. Lediglich die Leerstandsquote auf
dem Büromarkt in Tokio stieg aufgrund höherer Flächenfertigstellungen
sowie einer etwas schwächeren Büroflächennachfrage im Jahresvergleich
von 0,6 % auf 4,0 %. Viele asiatische Büromärkte werden voraussichtlich noch in der zweiten Jahreshälfte 2008 leichtes Mietpreiswachstum
zeigen, in Tokio dürften die Spitzenmieten nachgeben.
Investmentmarkt
Im ersten Halbjahr 2008 erreichten die globalen Immobilieninvestments
ein Transaktionsvolumen von insgesamt EUR 149 Mrd. Gegenüber dem
Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um 41 %, da sich
viele Investoren, die mit einem hohen Fremdkapitalanteil agieren, vom
Markt zurückgezogen haben.
Das europäische Transaktionsvolumen lag in der ersten Jahreshälfte
2008 bei EUR 67 Mrd., was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 38 % entspricht. Die grenzüberschreitenden Investitionen
7
sanken um 46 % auf EUR 39 Mrd., machten aber rund 60 % der Gesamtaktivitäten aus. Die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf
die großen europäischen Märkte Deutschland, Frankreich und Großbritannien.
Auch in Deutschland führte der Ausfall hoch fremdfinanzierter Investoren in den ersten sechs Monaten 2008 zu einem deutlich niedrigeren
Transaktionsvolumen: Nach EUR 7,9 Mrd. im ersten Quartal 2008
wurden zwischen April und Juni 2008 nur noch Transaktionen im Wert
von rund EUR 4 Mrd. registriert. Damit lag das Halbjahresergebnis um
57 % unter dem Wert des Vergleichszeitraums des Vorjahres. Auf die
fünf deutschen Immobilienhochburgen entfielen im ersten Halbjahr
2008 mit EUR 3,9 Mrd. rund 33 % des Transaktionsvolumens. Im Halbjahresvergleich zeigten dabei Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg
und München deutliche Rückgänge. Diese bewegten sich zwischen
36 % in der Hauptstadt und 84 % in Frankfurt.
Auf dem gesamten amerikanischen Kontinent (Nord-, Mittel- und Südamerika) sank das Transaktionsvolumen im Zeitraum von Januar bis
Juni 2008 um rund 56 % auf EUR 48 Mrd. Im Vergleich zum ersten
Halbjahr 2007 fiel das Transaktionsvolumen in den USA in der ersten
Jahreshälfte 2008 um 61 % auf EUR 41 Mrd. Auch in Lateinamerika
war ein Rückgang des Transaktionsvolumens zu beobachten, hier war
jedoch die geringe Produktverfügbarkeit die Ursache für das abnehmende Transaktionsvolumen. Nur Kanada konnte sich gegen den Trend
entwickeln. Hier nahmen die Gesamtinvestitionen im Vergleich zum
Vorjahr um rund 50 % zu.
Investitionen in den asiatisch-pazifischen Raum blieben im ersten Halbjahr 2008 mit EUR 35 Mrd. in etwa auf dem Niveau des entsprechenden
Vorjahreszeitraums. Südostasien, dessen starkes Wachstum weiterhin
Investoren anzieht, verzeichnete die höchsten Investitionsvolumina in
der Region. Dabei verbuchte insbesondere Singapur mit einem Gesamtvolumen von EUR 3 Mrd. einen deutlichen Anstieg der Investitionen.
In China und Japan nahm das Investitionsvolumen in den ersten sechs
Monaten 2008 um 3 % bzw. 8 % zu.
Vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise ist die Neubewertung
von Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen spürbar,
so steigen die Anfangsrenditen an vielen europäischen und amerikanischen Märkten bereits seit dem dritten Quartal 2007. Auch im
weiteren Jahresverlauf 2008 sollte sich der Trend zu höheren Anfangsrenditen fortsetzen.
8
Geld- und Kapitalmarkt
An den europäischen Rentenmärkten waren die Renditebewegungen
in den letzten zwölf Monaten weniger ausgeprägt als in den USA. Mit
4 % rentierten zehnjährige Bundesanleihen schließlich in etwa auf dem
Vorjahresniveau. In Folge zunehmender Inflationssorgen waren die Kurse
jedoch zwischenzeitlich erheblich unter Druck geraten. Mitte 2008
lag ihre Verzinsung dadurch immerhin bei 4,7 %. Erst die Aussicht auf
eine signifikante Abschwächung der Konjunktur im Euro-Raum sowie die
neuerliche Eskalation der Finanzmarktkrise ließen die Anleiherenditen
zum Ende hin wieder sinken. Bei vielen Euro-Staatspapieren kam es
während der Berichtsperiode zu einer deutlichen Ausweitung der Renditeaufschläge (Spreads) gegenüber Bundesanleihen. Noch stärkere
Spreaderhöhungen waren jedoch im Bereich Unternehmensanleihen
festzustellen. Speziell Bankschuldverschreibungen mussten nach der Insolvenz der amerikanischen Investmentbank Lehman Brothers erhebliche
Kursverluste hinnehmen. In einem von Misstrauen geprägten Umfeld
kam der Interbankenmarkt darüber fast zum Erliegen, was die Notenbanken immer wieder zur Bereitstellung zusätzlicher Liquidität zwang.
Entwicklung des UniImmo: Europa im Mehrjahresvergleich
30.9.2008
Mio. EUR
30.9.2007
Mio. EUR
30.9.2006
Mio. EUR
30.9.2005
Mio. EUR
3.471,5
3.483,7
3.950,2
3.828,5
1.377,3
1.057,0
878,9
770,2
1.963,2
1.785,8
1.454,5
2.283,0
413,0
323,2
283,6
249,3
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen
1.171,1
1.201,6
1.193,4
1.109,5
Fondsvermögen
6.053,9
5.448,1
5.373,8
6.021,5
101,5
91,6
91,9
101,9
59,64
59,50
58,50
59,12
2,30
2,60
2,15
2,15
11.12.2008
13.12.2007
15.12.2006
15.12.2005
24
23
22
21
Immobilien (direkt gehalten)
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Liquiditätsanlagen
Sonstige Vermögensgegenstände
Umlaufende Anteile (Mio. Stück)
Anteilwert (EUR)
Ausschüttung je Anteil (EUR)
Tag der Ausschüttung
Ertragschein Nr.
1)
1)
Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert.
9
1.1.2 Anteilwert und Ertragsausschüttung
1.1.3 Fondsvermögen
Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Europa-Anteils
betrug am 30.9.2008 EUR 59,64, der Ausgabepreis EUR 62,62. Unter
Berücksichtigung der Vorjahresausschüttung von EUR 2,60 je Anteil
beläuft sich der Anlageerfolg im Geschäftsjahr auf EUR 2,74. Dies
entspricht einem Anlageerfolg von 4,8 % (Berechnungsverfahren des
BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.) und stellt
unter den derzeitigen Marktbedingungen gegenüber vergleichbaren
Kapitalanlagen ein gutes Ergebnis dar. Von der Ausschüttung sind für
den Privatanleger EUR 0,95 oder 41,3 % steuerfrei. Für das Geschäftsjahr 2007/2008 wurden am 11.12.2008 EUR 2,30 je Anteil ausgeschüttet. Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des
Berichtszeitraumes angefallenen Kosten werden als Quote zum durchschnittlichen Fondsvolumen ausgewiesen („Total Expense Ratio“ – TER).
Für das vergangene Geschäftsjahr betrug die TER 0,66 %.
Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm von 91.559.377 am
30.9.2007 auf 101.509.614 am 30.9.2008 zu. Im Geschäftsjahr
wurden 13.057.296 Anteile im Wert von EUR 759,3 Mio. ausgegeben und 3.107.059 Anteile in Höhe von EUR 183,2 Mio. zurückgenommen. Von dem am 13.12.2007 ausgeschütteten Ertrag für
das Geschäftsjahr 2006/2007 in Höhe von EUR 238,2 Mio. wurden
EUR 148,1 Mio. oder 62,2 % wieder in UniImmo: Europa-Anteilen
angelegt. Insgesamt ergibt sich damit ein Mittelzufluss einschließlich
Wiederanlage von EUR 576,1 Mio. Das Fondsvermögen erhöhte sich
von EUR 5.448,1 Mio. auf EUR 6.053,9 Mio. Dies entspricht einer
Erhöhung von 11,1 %.
Wertentwicklung 1)
50,5 %
50
40
1.1.4 Anlegerstruktur des UniImmo: Europa
Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die in
UnionDepots und Bankdepots gehalten werden, sowie auf Anlagen
der Ziel-/Dachfonds der Union Investment Gruppe. 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil
ist es aufgrund fehlender Informationen nicht möglich, die Anlegerstruktur aufzugliedern.
30
Per 30.9.2008 waren Anteile des UniImmo: Europa in 23 Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 213 Mio. enthalten.
19,4 %
20
13,5 %
Anlegerstruktur des UniImmo: Europa
10,6 %
10
nicht aufgliederbar 1) 2 %
4,8 %
Institutionelle Anleger 2) 4 %
0
nach
1 Jahr
2 Jahren
3 Jahren
5 Jahren
Ziel-/Dachfonds 3) 4 %
10 Jahren
Privatanleger 90 %
1)
Nach Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.
Von vergangenen Wertentwicklungen kann nicht auf zukünftige geschlossen werden.
Wertentwicklung seit Auflegung des Fonds am 1. April 1985: 237,6 %.
Anlagevolumen je Anleger 3)
bis 50 Tsd. EUR
2)
3)
10
59 %
bis 100 Tsd. EUR
19 %
bis 1 Mio. EUR
15 %
mehr als 1 Mio. EUR
1)
Anteil am Gesamtbestand
7%
2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann
die Anlegerstruktur nicht aufgegliedert werden.
Inkl. Banken und Versicherungen.
Per 30.9.2008 waren Anteile des UniImmo: Europa in 23 Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 213 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend
fester Immobilienquote in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große
Anzahl von Anlegern verteilt.
1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften
Kirchheim-Heimstetten/Ammerthalstraße 2–32
Aufgrund der Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung verringerte
sich die Nutzfläche, wie im Halbjahresbericht dargestellt, um 109 m2.
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen verringerte sich um 0,4 %
von EUR 3.483,7 Mio. auf EUR 3.471,5 Mio. Es setzte sich zum
30.9.2008 aus 41 Immobilien zusammen; davon befindet sich ein
Objekt im Bau. Weiterhin werden 28 Immobilien über Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaften mit einem Wert von EUR 1.377,3 Mio.
gemäß Vermögensaufstellung gehalten, wovon sich eine Immobilie in
Planung und drei im Bau befinden.
Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften gehaltenen
Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert) beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte EUR 85,2 Mio. nach EUR 83,8 Mio.
im Vorjahr. Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Nutzfläche
aller fertigen Immobilien beträgt EUR 3.230.
Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie der durch
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien
erhöhte sich von insgesamt 1.363.999 m2 auf 1.689.172 m2. Zum Berichtsstichtag lag die Vermietungsquote bei 96,8 % des Mietertrages
oder 94,4 % der Gesamtnutzfläche. Die Mietfläche der im Bau befindlichen Projekte umfasst ca. 136.000 m2.
Hinweise zu einzelnen Objekten:
Ismaning/Adalperostraße 82, 84, 86
Durch die Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung erhöhte sich
die Nutzfläche gegenüber dem Halbjahresbericht um 310 m2.
Mladá Boleslav/„OLYMPIA Shopping Center“
Durch Neuaufmaß aller Flächen ergibt sich, wie im Halbjahresbericht
dargestellt, eine Mehrfläche von 412 m2.
Mons/„Les Grands Prés S.A.“
Durch die Schaffung neuer und die Vergrößerung von bestehenden
Mietflächen erhöhte sich die Nutzfläche um 270 m2.
München/„CityQuartier Fünf Höfe“
Durch eine Anpassung der Mietfläche erhöhte sich die Nutzfläche
gegenüber dem Halbjahresbericht um 125 m2.
New York City/„140 Broadway“
Aufgrund der Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung erhöhte sich
die Nutzfläche gegenüber dem Halbjahresbericht um 485 m2.
Seattle/„Millennium Tower“
Durch die Schaffung neuer Mietflächen (Lager) erhöhte sich die Nutzfläche gegenüber dem Halbjahresbericht um 140 m2.
Teplice/„OLYMPIA Shopping Center“
Durch Neuaufmaß aller Flächen ergibt sich gegenüber dem Halbjahresbericht eine Mehrfläche von 823 m2.
Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1)
größer 200
Mio. EUR
8 Objekte
Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Altersstruktur
älter als 20 Jahre
(1987 und früher)
150 bis
200 Mio. EUR
2 Objekte
12,1 %
9,0 %
15 bis 20 Jahre
(1992 bis 1988)
6,3 %
6,5 %
100 bis
150 Mio. EUR
6 Objekte
10 bis 15 Jahre
(1997 bis 1993)
5,3 %
7,3 %
50 bis
100 Mio. EUR
21 Objekte
5 bis 10 Jahre
(2002 bis 1998)
bis 5 Jahre
(2003 und später)
35,7 %
10 bis
25 Mio. EUR
10 Objekte
50,2 %
12,6 %
24,6 %
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert.
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften,
die ausschließlich Grundstücke halten).
10,8 %
2,9 %
bis 10
Mio. EUR 0,0 %
0 Objekt
Zeitraum nach letztem Umbau gemäß Immobilienverzeichnis 2)
2)
6,1 %
25 bis
50 Mio. EUR
17 Objekte
40,6 %
27,0 %
Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1)
1)
43,0 %
1)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien
zum anteiligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften
gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der
im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen.
11
1.1.6 Latente Steuern
Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern außerhalb
Deutschlands, in denen der UniImmo: Europa Immobilien hält, sind im
Falle der Veräußerung des Objektes Steuern auf den Veräußerungsgewinn
zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem
Verkaufspreis und dem durch die jährlichen Abschreibungen verminderten steuerlichen Buchwert. Diese latente Steuerpflicht entsteht zwar
erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objektes, bildet jedoch
bereits heute einen wertmindernden Faktor, der in der Vermögensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund – und um
eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halteperiode
der Objekte zu gewährleisten – sind derartige latente Steuern beim
UniImmo: Europa bereits in voller Höhe in die Rückstellungen eingestellt
bzw. wertmindernd in den jeweiligen Gesellschaftswerten berücksichtigt.
1.1.7 Immobilienaktivitäten
Der Immobilienbestand des Fonds wurde durch den Erwerb von sechs
Anlageobjekten strategiekonform erweitert. Der Ankauf des Technologieparks „Parque Industrial Tecnológico II“ in Guadalajara/Mexiko markiert
den Eintritt des Fonds in das internationale Logistikimmobilien-Segment.
Mit dem Erwerb des zu 96,6 % vermieteten Einkaufszentrums „Centro
Commerciale Carrefour di Pavia“ in Pavia/Italien wurde im Berichtszeitraum ein weiterer Ländermarkt für den UniImmo: Europa erschlossen.
Die Vermietungsquote des Fonds nach Ertrag beläuft sich auf 96,8 %
gegenüber 95,3 % zu Beginn des Geschäftsjahres.
Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt)
Amsterdam/„UN-Studio“
Für die – wie bereits im Halbjahresbericht beschrieben – am 3.9.2007 erworbene Projektentwicklung eines 22geschossigen Bürogebäudes laufen
weiterhin die Rohbauarbeiten. Die Fertigstellung der ca. 24.500 m2
Büroflächen mit geringem Einzelhandelsflächenanteil ist für Ende 2009
geplant. Zurzeit erfolgen bereits erste Besichtigungen mit potentiellen
Mietern. Nach Fertigstellung der Immobilie besteht eine bis zu dreijährige Mietgarantie durch das Verkäuferkonsortium.
Brüssel/„Corporate Village, Gebäude Bayreuth“
Das am 12.4.2006 erworbene Projekt in Zaventem, „Corporate Village,
Gebäude Bayreuth“, mit ca. 15.700 m2 Mietflächen in einem 10geschossigen Bürogebäude wurde zwischenzeitlich fertig gestellt und am
10.4.2008 in den Bestand der fertigen Objekte übernommen. Lediglich
Teilflächen der Außenanlagen werden entsprechend einer Vereinbarung
12
mit dem Bauherren der Nachbarbaustelle zu einem späteren Zeitpunkt
fertig gestellt. Die Mieteinnahmen werden von Airport Garden für bis
zu 30 Monate nach Fertigstellung garantiert. Das Gebäude ist bereits
zu ca. 40 % nach Ertrag vorvermietet.
Essen/„Limbecker Platz“
Für das 5geschossige Shopping-Center mit einer Gesamtfläche von
ca. 73.600 m2, das in Partnerschaft mit der Arcandor AG (25 %) und
der ECE (15 %) entwickelt wird, wurde am 13.3.2008 der erste Bauabschnitt eröffnet. Die Bauarbeiten für den zweiten Bauabschnitt laufen
bisher termingerecht. Die Vorvermietung für das Gesamtprojekt nach
Ertrag betrug zum Stichtag 30.9.2008 (einschließlich Parkhaus) 89,6 %.
Jerez de la Frontera/„Centro Comercial y de Ocio Área Sur”
Wie bereits berichtet, erfolgte die feierliche Eröffnung des ca. 48.200 m2
großen, südspanischen Shopping-Centers am 8.11.2007. Die Übernahme in den Bestand erfolgte zum 6.3.2008. Der tatsächliche Vermietungsstand nach Ertrag betrug zum Berichtsstichtag 98,1 %. Es
besteht eine Mietgarantie von bis zu 36 Monaten nach Eröffnung.
Luxemburg-Kirchberg/„L’Unico“
Am 7.7.2006 erfolgte die Unterzeichnung des Kaufvertrages für die Errichtung eines ca. 9.100 m2 großen Gebäudes mit Büro- (ca. 7.450 m2),
Einzelhandels- (ca. 1.330 m2) und Lagerflächen (ca. 320 m2). Die Fertigstellung und der wirtschschaftliche Übergang erfolgten zum 14.12.2007.
Das Objekt ist zu 100 % nach Ertrag vermietet.
Luxemburg-Kirchberg/„PIXEL“
Die Fertigstellung und der Übergang in den Bestand der fertigen Objekte der ca. 8.100 m2 großen Büroimmobilie erfolgte zum 20.12.2007.
Der Kaufpreis wurde sowohl nach Bau- wie auch nach Vermietungsfortschritt gezahlt. Der tatsächliche Vermietungsstand nach Ertrag betrug
zum Stichtag rund 93 %. Es besteht eine Mietgarantie von bis zu 18
Monaten nach Fertigstellung.
Paris/„Parissy” (ehemals „TDF“)
Im Zuge einer Neuvermietung der gesamten Immobilie an einen renommierten Mieter für neun Jahre wurden umfangreiche Umbauten
vereinbart. Mit deren Umsetzung wurde bereits begonnen. Die Fertigstellung ist für den Herbst 2009 vorgesehen.
Prag/„Trianon”
Wie bereits berichtet, laufen für die am 31.12.2005 erworbene Projektgesellschaft zur Errichtung eines 5–12geschossigen Bürogebäudes mit
geringem Einzelhandelsanteil zurzeit die Fassaden-, Ausbau- und Außen-
Immobilienentwicklungen UniImmo: Europa
Lfd.
Nr.
35
Projekt
Amsterdam, „UN-Studio“
2)
3)
4)
5)
4)
Vorvermietungsstand/
Vermietungsstand
zum Stichtag 1)
24.465
0,0 % 3)
Gesamtinvestition
in Mio. EUR 2)
Erwerbsdatum
126,1
3.9.2007
43
Essen, „Limbecker Platz“
73.600
89,6 %
295,8
11.4.2006
47
Paris, „Parissy“ 5)
18.155
100,0 %
158,0 6)
17.12.2003
60
Prag, „Trianon“ 7)
20.140
49,4
31.12.2005
Summe
1)
Mietfläche m2
84,1 % 8)
136.360
Nach Ertrag.
Voraussichtliche Gesamtinvestition nach erfolgter Fertigstellung.
Mietgarantie bis zu 36 Monate.
Beteiligungs-Gesellschaft: Die Beteiligungsquote des UniImmo: Europa beträgt 60 %.
Abgebildet ist hier die Gesamtinvestition (100 %).
Beteiligungs-Gesellschaft: Die Beteiligungsquote des UniImmo: Europa beträgt 99,99 %.
629,3
6)
7)
8)
Inkl. Investition für Immobilienentwicklung.
Beteiligungs-Gesellschaft: Die Beteiligungsquote des UniImmo: Europa beträgt 100 %.
Mietgarantie bis zu 24 Monate.
anlagenarbeiten. Die Fertigstellung ist für Anfang 2009 vorgesehen. Der
Mietertrag ist durch eine Erstvermietungsgarantie mit einer Laufzeit von
bis zu 24 Monaten nach Fertigstellung abgesichert. Die zunehmenden
Vermietungsaktivitäten haben zu einer Vorvermietung nach Ertrag von
84,1 % geführt.
fertigstellung ist für das Frühjahr 2011 geplant. Außer der erworbenen
Büroimmobilie und einem Gebäude mit hochwertigen Wohnungen
sind alle Bauteile der Gesamtentwicklungsmaßnahme errichtet und
zum größten Teil bereits vermietet. Die Entwicklung umfasst insgesamt ca. 380.000 m2 sowie ca. 1.980 Kfz-Stellplätze.
Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt)
Den Haag/„De Haagsche Zwaan“
Für die am 21.12.2006 beurkundete Errichtung eines 21geschossigen
Büroturmes im Geschäftszentrum der niederländischen Hauptstadt
werden zurzeit die Gründungsarbeiten durchgeführt. Aufgrund von
Verzögerungen bei der Durchführung der Arbeiten ist die Fertigstellung
des Projektes nun für Mitte 2010 vorgesehen. Die ca. 18.400 m2 Büroflächen sowie 240 Tiefgaragen-Stellplätze sind bereits zu ca. 30 %
vorvermietet. Seitens des Projektentwicklers besteht eine zweijährige
Mietgarantie nach Fertigstellung.
Zürich/„westplaza”
Mit dem am 9.9.2008 erfolgten Abschluss eines Kaufvertrages für ein
ca. 7.400 m2 großes Grundstück in zentrumsnaher Lage in Zürich und
dem gleichzeitigem Abschluss eines Bauvertrages erfolgte der Markteintritt des UniImmo: Europa in der Schweiz. Zurzeit läuft der Bauantrag für die Errichtung des unter Nachhaltigkeitsaspekten geplanten
7geschossigen Gebäudes mit ca. 16.900 m2 hochwertigen und flexiblen
Büroflächen, ca. 1.600 m2 Restaurant- und Einzelhandelsflächen, ca.
1.800 m2 Lagerflächen sowie ca. 80 Kfz-Einstellplätzen. Die Baugenehmigung, die für das Frühjahr 2009 erwartet wird, stellt die Fälligkeitsvoraussetzung für die Inkraftsetzung des Bauvertrages dar. Die
Gesamtfertigstellung ist für den Herbst 2011 geplant. Zur Absicherung
der Vermietung wurde mit dem Projektentwickler eine 18monatige
Mietgarantie ab Fertigstellung vereinbart.
Kuala Lumpur/„CapSquare Office Tower“
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages über den Projekterwerb
„CapSquare Office Tower“ in Kuala Lumpur/Malaysia am 7.1.2008
hat sich Union Investment bereits den vierten asiatischen Büroimmobilienmarkt erschlossen. Bei dem Projekt mit einem Investitionsvolumen
von rund EUR 100 Mio. handelt es um eine 40geschossige, neu zu
bauende Büroimmobilie mit einer geplanten vermietbaren Fläche von
ca. 60.000 m2. Die Geschossflächen sind entsprechend internationalem
Standard für eine flexible Nutzung geplant. Die Büroimmobilie ist Teil
einer Gesamtentwicklungsmaßnahme, deren Herz eine ca. 300 m lange
Fußgängerzone bildet, um die Büroeinheiten sowie Einzelhandel,
Restaurants und Wohnungen angeordnet sind. Die Rohbauarbeiten
sind bis zum fünften Obergeschoss fortgeschritten, und die Gesamt-
Immobilienentwicklungen (Gebäude in Planung)
Kayseri/„Forum Kayseri“
Wie bereits berichtet, erfolgte am 22.8.2007 durch den 99,99 %igen
Gesellschaftsankauf die erste Investition des Fonds in der Türkei.
Geplant ist die Errichtung von ca. 66.500 m2 Mietflächen für Einzelhandel, Gastronomie und Kino sowie ca. 2.000 Kfz-Stellplätzen.
Das Shopping-Center ist Teil einer umfangreichen innerstädtischen
Entwicklungsmaßnahme, die darüber hinaus Hotels und Wohnungen
umfasst, welche nicht Gegenstand dieses Ankaufes sind. Aufgrund
13
der verzögerten Fertigstellung des neuen Fußballstadions an anderer
Stelle hat sich der vor Baubeginn erforderliche Abbruch des auf dem
Kaufgrundstück bestehenden alten Fußballstadions verzögert, sodass
sich die für 2010 geplante Baufertigstellung des Projektes verschieben
wird. Die sich daraus ergebenden zusätzlichen Kosten werden vom
Verkäufer getragen. Das Shopping-Center „Forum Kayseri“ liegt in der
südöstlichen Provinzhauptstadt Kayseri in einem Einzugsgebiet von
1,5 Mio. Einwohnern. Nach Fertigstellung wird der Verkäufer einen
Anteil von 50 % an der Gesellschaft übernehmen.
Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt)
Brüssel/„Corporate Village, Gebäude Bayreuth“
Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt).
Guadalajara/„Parque Industrial Tecnológico II“
Wie bereits im Halbjahresbericht erwähnt, wurde am 21.12.2007 über
einen Gesellschaftserwerb der Technologiepark „Parque Industrial
Tecnológico II“ in Guadalajara/Mexiko erworben. Guadalajara ist die
zweitgrößte Stadt Mexikos. Der Technologiepark hat zum Stichtag
eine Vermietungsquote nach Ertrag von 88,3 %. Er verfügt über sechs
ebenerdige Gewerbehallen mit 121.548 m2, die zwischen 2001 und
2007 fertiggestellt wurden sowie 1.000 Außenparkplätze. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 21.12.2007.
Luxemburg-Kirchberg/„L’Unico“
Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt).
Mexiko-Stadt/Paseo de la Reforma No. 1240
Über eine Immobilien-Gesellschaft wurde das Bürohaus in Sante Fé,
Mexiko-Stadt, erworben. Das Objekt verfügt über 24.688 m2 Mietfläche
sowie 900 Parkplätze und ist zu 100 % mit einem 15-Jahres-Mietvertrag vermietet. Bei dem Objekt handelt es sich um ein lokales Land-
Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien 1)
Lfd.
Nr.
Erwerbsdatum
Verkaufsdatum
Verkaufspreis in
Mio. EUR
Gesamtinves- Verkehrstitionen in
wert lt. GutMio. EUR 2)
achten in
Mio. EUR 3) 4)
Beteiligungs- Vermietungs- Vermietungs- Nettoquote
quote nach quote nach
anfangsin %
Ertrag in % 5) m2 in % 5)
rendite
in % 6)
Ankäufe
Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung
40
San Diego, „Paseo del Mar“
7/2008
–
–
98,0
98,0
–
97,3
96,2
4,8
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung
46
„Bayreuth S.A., Zaventem“,
Brüssel-Zaventem
Brüssel-Zaventem, „Corporate
Village, Gebäude Bayreuth“
4/2008
–
–
42,3
43,1
100,0
100,0
100,0
6,1
48
„Galleria Commerciale Pavia S.r.I.“,
Mailand
Pavia, „Centro Commerciale
Carrefour di Pavia“
12/2007
–
–
74,0
73,9
100,0
96,6
96,0
4,7
51
„Landmark S.A.“, Luxemburg
Luxemburg-Kirchberg, „L’Unico“
12/2007
–
–
55,3
59,0
100,0
100,0
100,0
5,3
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung
55
„Guadalajara Industrial
Tecnológico IIT, S.A. de C.V.“,
Mexiko-Stadt
Guadalajara, „Parque Industrial
Tecnológico II“
12/2007
–
–
53,9
57,9
100,0
88,3
87,5
7,1
56
„UIR Santa Fé 4 S.A. de C.V.“,
Mexiko-Stadt
Mexiko-Stadt, Paseo de la
Reforma No. 1240
8/2008
–
–
62,5
62,4
100,0
100,0
100,0
6,4
Frankfurt/Main,
Mainzer Landstraße 15–17
10/1993
10/2007
28,5
–
28,5
–
–
–
–
Hannover, Georgstraße 7
2/1987
9/2008
1,3
–
1,3
–
–
–
–
141,8
–
128,3
–
–
–
–
–
7,5
–
–
–
–
Verkäufe
Direkt gehaltene Immobilien im Inland
Brüssel, „Bastion Tower“
10/2003
10/2007
„UIR Belgique 3 S.A.“, Brüssel
1)
2)
3)
14
10/2003
10/2007
6,3
Sämtliche Objekte/Beteiligungen wurden von Unternehmen/Personen erworben, die
in keiner Weise mit der Union Investment Gruppe/Union Investment Real Estate AG
gesellschaftsrechtlich verbunden sind.
Bei Immobilien-Gesellschaften bezieht sich die Gesamtinvestition auf den Gesellschaftserwerb.
Bei Ankauf/Verkauf.
4)
5)
6)
Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Sachverständigenwert der Immobilie
ausgewiesen.
Einschließlich Mietgarantie.
Kalkulierte Nettoanfangsrendite auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Zugrundelegung der Gesamtinvestition bei Ankauf ohne Fremdfinanzierung in jeweiliger Währung.
markgebäude, das aufgrund seiner Lage am Eingang zum Central
Business District von Santa Fé sehr gut sichtbar ist. Das Objekt ist am
1.8.2008 in den Bestand übergegangen.
Pavia/„Centro Commerciale Carrefour di Pavia“
Das mit Kaufvertrag vom 13.12.2007 erworbene Shopping-Center verfügt über 9.846 m2 Mietfläche und ca. 2.000 Stellplätze. Das Center
ist zu 96,6 % vermietet und wurde am 6.12.2007 eröffnet. Pavia ist eine
Stadt in der südwestlichen Lombardei, im Norden Italiens, etwa 35 Kilometer südlich von Mailand gelegen. Sie ist die Hauptstadt der gleichnamigen Provinz mit ca. 500.000 Einwohnern. Der Mietermix des Centers
umfasst insbesondere starke nationale und internationale Textilunternehmen, die über eine gesicherte Bonität verfügen, und einen ca.
9.000 m2 großen „Carrefour Hypermarkt“, der im Besitz des Verkäufers verblieb. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 21.12.2007.
San Diego/„Paseo del Mar“
Am 21.7.2008 wurde als Direkterwerb der Bürokomplex „Paseo del
Mar“ in San Diego/USA (Kalifornien) erworben. Bei diesem Objekt
handelt es sich um ein modernes Büroensemble aus dem Jahr 2006
mit insgesamt 21.594 m2 vermietbarer Fläche. Das Gebäude ist zu
97,3 % an einen renommierten und diversifizierten Mieterstamm vermietet. Das Objekt liegt innerhalb des Büromarktes von Del Mar
Heights, einem Teilmarkt von San Diego und begehrten Büromarktstandort in der Region. Der Bestandsübergang erfolgte am 24.7.2008.
Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt)
Kuala Lumpur/„CapSquare Office Tower“
Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt).
Schiphol/„Logica“
Am 7.8.2008 wurde der Kaufvertrag über den Erwerb des Büroprojektes
„Logica“ in Schiphol/Niederlande im Rahmen des OVG-Portfolios abgeschlossen. In dem Kaufvertrag wurde dem Käufer ein Rücktrittsrecht
für den Fall eingeräumt, dass bis zum 15.9.2008 kein Mietvertrag mit
dem Hauptmieter über 21.500 m2 abgeschlossen wird. Diese Frist wurde
zweimal verlängert, ohne dass der avisierte Mietvertrag abgeschlossen
werden konnte. Aus diesem Grunde erfolgte nach dem Berichtsstichtag am 24.10.2008 der Rücktritt vom Kaufvertrag.
Wien/„ARCOTEL Kaiserwasser“
Im Rahmen eines Gesellschaftskaufs von 99,9 % erwarb der UniImmo:
Europa am 25.9.2008 das „ARCOTEL Kaiserwasser“ in Wien. Dieses
moderne, im Jahr 2007 eröffnete Hotel verfügt auf insgesamt 20.272 m2
über 282 Design-Zimmer, 121 Kfz-Stellplätze im Untergeschoss sowie
eine Fitness-Landschaft im fünften Obergeschoss. Das Objekt ist für 20
Jahre mit einer Option für weitere fünf Jahre an die ARCOTEL Hotel AG
vermietet. Direkt gegenüber dem „ARCOTEL Kaiserwasser“ befindet
sich einer der wichtigsten und dynamischsten Business-Standorte Wiens
mit UNO-City, Tech-Gate und dem Austria Center. Durch die hohe Zahl
an Sitzungen und Konferenzen der UNO ist hier ein beachtlicher BusinessTourismuseffekt entstanden. Eine U-Bahn-Haltestelle liegt dem Hotel
unmittelbar gegenüber. Die Gesamtinvestition betrug EUR 34 Mio. Der
wirtschaftliche Übergang erfolgte am 14.11.2008.
Zürich/„westplaza”
Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht erfolgt).
Verkäufe (Bestandsübergang erfolgt)
Brüssel/„Bastion Tower“
Wie berichtet, erfolgte am 31.10.2007 der Verkauf des „Bastion Tower“
in Brüssel. Der Verkaufserlös in Höhe von rund EUR 142 Mio. liegt
oberhalb des zuletzt festgestellten Sachverständigenwertes. Der
27geschossige Büroturm befand sich seit Oktober 2003 im Portfolio
des Fonds.
15
Vermietungssituation
Die internationalen sowie die deutschen Bürovermietungsmärkte zeigten
sich im bisherigen Jahresverlauf weitgehend stabil. In diesem Marktumfeld ist es gelungen, für den UniImmo: Europa die Anzahl der neu
abgeschlossenen Mietverträge und die Flächenumsätze gegenüber dem
vorherigen Geschäftsjahr deutlich zu steigern. Für die kommenden
Monate gehen wir weiter von einer stabilen Neu- und Nachvermietungssituation für den Fonds aus.
Das „OLYMPIA Shopping Center“, Teplice/Tschechien wurde in diesem
Jahr um ca. 5.000 m2 Mietfläche erweitert. Hauptmieter sind die Firmen
Deichmann, New Yorker und C&A. Das Shopping-Center ist zu 97,6 %
nach Ertrag vermietet. Die Eröffnung des Erweiterungsbaus erfolgte
am 13.11.2008.
Im Berichtszeitraum wurden 84.685 m2 Nutzfläche neu- und nachvermietet. Die Vermietungsquote nach Ertrag beläuft sich stichtagsbezogen auf 96,8 % nach 95,3 % zu Beginn des Geschäftsjahres.
1.2 Ausblick
Brüssel/„UIR Belgique 3 S.A.“
Die Immobilien-Gesellschaft „UIR Belgique 3 S.A.“ wurde, wie berichtet, per 31.10.2007 verkauft. Der Verkaufspreis betrug EUR 6,3 Mio.
Der wirtschaftliche Übergang erfolgte ebenfalls zu diesem Zeitpunkt.
Frankfurt/Main/Mainzer Landstraße 15–17
Das Objekt konnte, wie berichtet, mit Kaufvertrag vom 30.5.2007 zum
Sachverständigenwert veräußert werden. Die Zahlung des Kaufpreises
erfolgte am 15.10.2007. Am gleichen Tag erfolgte der wirtschaftliche
Übergang.
Hannover/Georgstraße 7
Die Immobilie wurde mit dem Ziel der Portfoliobereinigung am
11.6.2008 veräußert und ging am 5.9.2008 in den Besitz des neuen
Eigentümers über.
Zins- und Devisenkursentwicklungen
Die Bedingungen für Staatsanleihen bleiben weiter gut. Angesichts der
anhaltenden Finanzmarktkrise sowie der nachlassenden Konjunktur
dürfte die Europäische Zentralbank (EZB) weitere Leitzinssenkungen vornehmen. Rückläufiger Inflationsdruck sowie die Suche nach risikofreien
Papieren in einem von Unsicherheit geprägten Umfeld sollten die Nachfrage nach länger laufenden Bundesanleihen hoch halten, was für
tendenziell sinkende Renditen bei bereits umlaufenden Papieren sorgt.
Der Trend zu einer steileren Zinsstrukturkurve dürfte sich daher fortsetzen. Entscheidend für die weitere Entwicklung an den Kapitalmärkten
ist indes vor allem die Wirksamkeit der staatlichen Rettungspakete für
den Bankensektor. Erst wenn hier das Vertrauen wiederkehrt, dürfte
auch der Geldmarkt wieder in Gang kommen.
Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte 1)
Lfd.
Nr.
5
21
1)
2)
Anteil am
Anteil am
BruttosollBruttosollmietertrag 2)
mietertrag 2)
des Objektes in % des Objektes in %
zum 30.9.2008
zum 30.9.2007
Anteil am
Bruttosollmietertrag 2)
des Fonds in %
zum 30.9.2008
Eschborn, Kölner Straße 12
58,63
53,20
7.892
0,28
Wiesbaden, Peter-Sander-Straße 41
50,41
18,32
4.051
0,14
Objekte mit mehr als 33% Leerstandsrate.
Mehrwertsteuer nicht enthalten.
16
Leerstehende
Mietfläche
in m2
Portfoliostrategie
Der breit diversifizierte Fonds UniImmo: Europa weist eine ausgewogene und insofern risikoarme Streuung nach Regionen, Standorten,
Nutzungsarten und Mietern auf.
Zur Betonung des strategischen Fokusses des UniImmo: Europa auf
europäische Investitionsstandorte haben wir eine Anpassung der Fondsprofilgrenzen vorgenommen. Insbesondere haben wir die Quoten für
Investments in Deutschland und Europa zu einer mindestens 60 %igen
Europaquote zusammengezogen. Die aktuelle Auslastung liegt bei
80 %. Die größte Länderallokation des Fonds liegt mit aktuell knapp
32 % in Deutschland. Im Zuge der fortschreitenden internationalen
Diversifizierung des Fonds wird dieser Anteil in Zukunft zugunsten
anderer Standorte tendenziell weiter sinken. Amerika- und Asien/PazifikInvestments sind zukünftig mit einer Quote für außereuropäische
Immobilienanlagen als Beimischung auf maximal 40 % begrenzt.
Hinsichtlich der Risikodiversifizierung soll nahezu ausschließlich an
etablierten Standorten mit geringem Länderrisiko investiert werden.
Die diesbezügliche Zielvorgabe liegt bei über 70 %. In begrenztem
Umfang erfolgt eine Beimischung von prosperierenden Immobilienstandorten mit höherem Länderrisiko, für die aufgrund laufender
Marktanalysen eine besonders gute Entwicklungschance prognostiziert werden kann.
Analog der Verfügbarkeit auf den gewerblichen Immobilienmärkten
stehen für den UniImmo: Europa Büroobjekte im Fokus der Akquisitionstätigkeiten. Diversifiziert wird das Portfolio durch die Beimischung
hochwertiger Shopping-Center und Hotelimmobilien sowie in geringerem
Umfang durch Beimischung weiterer Nutzungen wie Logistikimmobilien,
Gewerbeparks und ggf. Wohnimmobilien.
Die Investitionsentscheidungen des Managements fokussieren auf
die Erzielung von ordentlichen Mieterträgen. Zur Gewährleistung des
stetigen Mietertrages werden vornehmlich Objekte mit bonitätsstarken
Mietvertragspartnern und möglichst langfristigen Mietvertragslaufzeiten
erworben. Investitionen in Projektentwicklungen sind in begrenztem
Umfang zulässig, wenn potenzielle Risiken aus der Erstvermietung oder
den Baukosten vertraglich weitgehend abgesichert sind.
Im nächsten Geschäftsjahr soll das europäische Kernportfolio durch
gezielte Investitionen in hochwertige Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien weiter ausgebaut werden. Hierbei gilt es gezielt antizyklische Investitionschancen in Europa sowie in den Regionen Amerika
und Asien/Pazifik zu nutzen, um auch außerordentliche Erträge erzielen
zu können. In einem schwieriger werdenden konjunkturellen Umfeld
ist das Portfolio sehr gut aufgestellt.
Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin mit
Ihnen beschreiten zu dürfen.
Hamburg, im November 2008
Union Investment Real Estate AG
Der Vorstand
Dr. Kutscher
Dr. Billand
Hartlief
Montebaur
Regionale Verteilung des Immobilienvermögens des UniImmo: Europa 1)
Ziel 60 - 100 %
100
Portfolioanteil in %
80
80 %
60
Ziel bis 40 %
40
20
20 %
0
Europa
Ziel-Korridor
1)
Welt (ex. Europa)
IST-Verteilung
Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert.
17
18
1.3 Zahlen, Daten, Fakten
1.3.1
Entwicklung des Fondsvermögens
1.3.2
Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens
1.3.3
Vermögensaufstellung
1.3.4
Erläuterungen zur Vermögensaufstellung
1.3.5
Immobilienverzeichnis
1.3.6
Ertrags- und Aufwandsrechnung
1.3.7
Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung
1.3.8
Bestand der Liquidität/Kredite
1.3.9
Übersicht: Renditen, Bewertungen, Vermietungsinformationen
1.3.10 Berechnung der Ausschüttung
19
1.3.1 Entwicklung des Fondsvermögens
Entwicklung des Fondsvermögens
EUR
Fondsvermögen am Beginn
des Geschäftsjahres
Ausschüttung für das Vorjahr 1)
Ausgleichsposten für bis zum
Ausschüttungstag ausgegebene
bzw. zurückgegebene Anteile
Mittelzuflüsse aus
Anteilscheinverkäufen
Mittelabflüsse aus
Anteilscheinrücknahmen
Mittelaufkommen (netto) 2)
Ertragsausgleich 3)
Ordentlicher Nettoertrag 4)
Realisierte Gewinne abzüglich nicht
realisierter Wertveränderungen
der Vorjahre
bei Immobilien 5)
(davon in Fremdwährung:
bei Beteiligung an
Immobilien-Gesellschaften 5)
bei Liquiditätsanlagen
Realisierte Verluste abzüglich nicht
realisierter Wertveränderungen
der Vorjahre
bei Immobilien 6)
bei Beteiligung an
bei Liquiditätsanlagen 7)
Wertveränderung der nicht
realisierten Gewinne
bei Immobilien 8)
bei Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften8)
Wertveränderung der nicht
realisierten Verluste
bei Immobilien 8)
bei Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften8)
EUR
EUR
EUR
5.448.053.198,37
238.054.380,20
179.901,80
-238.234.282,00
759.253.202,03
-183.188.095,91
576.065.106,12
-6.004.008,50
243.524.529,36
10.953.628,39 ./. 10.854.893,31
98.735,08
–)
84.122,46 ./.
1.239.306,75
-1.155.184,29
– ./.
–
–
-11.440.294,71 ./. -13.254.261,32
1.813.966,61
–)
-1.056.449,21
–)
- 8.142,94)
– ./.
–
–
-7.919.424,07 ./. -4.125.613,88
-3.793.810,19
–)
-1.979.843,58
–)
19.007.311,70
-8.376.694,97)
45.459.583,21
29.699.383,25)
–
64.466.894,91
–)
-13.455.734,00
-6.278,78)
510.891,59
442.683,04)
Währungskursveränderungen 10)
Fondsvermögen am Ende des Geschäftsjahres
Unter Fremdwährung sind sämtliche nicht EUR-Positionen zu verstehen.
20
EUR
-11.959.725,86
-24.904.568,27
–)
-6.010.646,74
6.053.919.930,46
1.3.2 Erläuterungen zur Entwicklung des
Fondsvermögens
Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle
während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen, Vermögen geführt haben. Es handelt
sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen
zum Beginn und dem zum Ende des Geschäftsjahres.
1)
Es handelt sich um die Ausschüttung für das Geschäftsjahr
2006/2007 (siehe Jahresbericht des Vorjahres: Position Ausschüttung in der Tabelle „Berechnung der Ausschüttung“).
2)
Die Mittelzuflüsse aus Anteilscheinverkäufen und Mittelabflüsse aus
Anteilscheinrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis multipliziert mit der Anzahl der verkauften bzw. der zurückgenommenen Anteile. In dem Rücknahmepreis sind die Erträge
pro Anteil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, enthalten.
3)
Die Nettomittelzuflüsse werden um diese Ertragsausgleichsbeträge
erhöht und beeinflussen somit die Vermögensveränderung.
4)
Der Ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.
5)
Die realisierten Gewinne aus Immobilien und Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften resultieren aus der Differenz zwischen
Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten vor Ertragsausgleich.
Die nicht realisierten Wertveränderungen der Vorjahre aus Immobilien und Immobilien-Gesellschaften ergeben sich aus Wertfortschreibungen und den Veränderungen der Buchwerte.
6)
Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne
ermittelt.
7)
Die realisierten Verluste aus Liquiditätsanlagen (WertpapierSpezialfonds UIN-Fonds Nr. 577) sind die Differenz zwischen den
Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf. Die nicht realisierten
Wertveränderungen der Liquiditätsanlagen der Vorjahre beinhalten
die Kurswertveränderungen der verkauften Wertpapiere bis Ende
des Vorjahres. Unter Berücksichtigung der nicht realisierten Verluste aus dem Vorjahr ergeben sich die realisierten Verluste der
Berichtsperiode.
8)
Die Wertveränderungen der nicht realisierten Gewinne/Verluste
ergeben sich bei den Immobilien und Beteiligungen an ImmobilienGesellschaften aus Wertfortschreibungen und Veränderungen der
Verkehrswerte im Geschäftsjahr.
9)
Die Nettoveränderungen der nicht realisierten Gewinne/Verluste
ergeben sich bei den Liquiditätsanlagen aus den Kurswertveränderungen des im Bestand befindlichen Wertpapier-Spezialfonds.
10)
Die Währungskursveränderungen beziehen sich auf die in Fremdwährung gehaltenen Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten. Bei „Währungskursveränderungen“ ist die Differenz der
Bewertung der Fremdwährungsbestände zum Kurs am Anfang
und – ohne das Ergebnis der Wertfortschreibung – zum Kurs am
Ende der Berichtsperiode anzugeben. Die Währungskursveränderungen umfassen auch Bewertungen von Währungskurssicherungsgeschäften.
21
1.3.3 Vermögensaufstellung
Vermögensaufstellung
EUR
EUR
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
%
3.471.510.014,16
57,34
1.377.316.237,11
22,75
1.963.167.313,88
32,43
I. Immobilien (s. Seite 26-37)
1. Geschäftsgrundstücke
(davon in Fremdwährung
3.404.903.041,34
546.103.041,34)
2. gemischtgenutzte Grundstücke
–)
3. Grundstücke im Zustand der Bebauung
–)
4. unbebaute Grundstücke
(insgesamt in Fremdwährung
–
66.606.972,82
–
–)
546.103.041,34)
II. Beteiligungen an
1. Mehrheitsbeteiligungen
2. Minderheitsbeteiligungen
1.151.816.771,42
225.499.465,69
526.489.777,36)
III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 40-41)
1. Bankguthaben
291.315.403,65
22.680.409,74)
2. Investmentanteile (s. Seite 41)
1.671.851.910,23
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
50.008.879,32
4.120.145,24)
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
–)
3. Zinsansprüche
–)
4. Andere
19.161.774,57)
301.495.168,64
3.805.427,77
57.670.508,83
Summe
412.979.984,56
6,82
7.224.973.549,71
119,34
876.703.897,22
14,48
294.349.722,03
4,86
1.171.053.619,25
6.053.919.930,46
19,34
100,00
EUR
Stück
59,64
101.509.614
V. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten
(davon besicherte Kredite
(§ 82 Abs. 3 InvG)
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben
3. Grundstücksbewirtschaftung
4. anderen Gründen
789.964.444,83
789.964.444,83)
226.214.444,83)
1.809.510,43
67.957,44)
71.594.266,85
9.646.244,09)
13.335.675,11
782.216,02)
VI. Rückstellungen
Summe
Fondsvermögen
Anteilwert
Umlaufende Anteile
66.025.299,85)
Unter Fremdwährung sind sämtliche nicht EUR-Positionen zu verstehen. Devisenkurse per Stichtag: EUR 1 = GBP 0,7962; EUR 1 = USD 1,4334; EUR 1 = MEX 15,7524; EUR 1 = MYR 4,9316.
22
1.3.4 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung
Immobilien
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen reduzierte sich durch den
Verkauf von drei Objekten um EUR 11,8 Mio. auf EUR 3.471,5 Mio.
Hierin sind der Erwerb eines Objektes, die Wertfortschreibungen sowie
die Fortführung der laufenden Baumaßnahmen im Berichtsjahr enthalten. Die darin enthaltenen Auslandsobjekte entfallen mit EUR
133,8 Mio. auf Belgien, EUR 1.132,4 Mio. auf Frankreich, EUR 350,4
Mio. (GBP 279,0 Mio.) auf Großbritannien, EUR 66,6 Mio. auf die
Niederlande, EUR 278,6 Mio. auf Spanien und EUR 195,7 Mio.
(USD 280,5 Mio.) auf die USA.
Die im Bestand befindlichen Immobilien werden mit den vom Sachverständigenausschuss ermittelten Werten (Verkehrswerte) ausgewiesen.
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Bei den Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erhöhte sich der
Wert durch Wertfortschreibungen sowie durch den Erwerb von fünf
Gesellschaften um EUR 320,3 Mio. auf EUR 1.377,3 Mio. Die Beteiligungen werden mit dem anteiligen Gesellschaftswert ausgewiesen.
Die Zusammensetzung des Immobilienvermögens sowie Angaben zu den
prozentualen Beteiligungswerten können dem Immobilienverzeichnis,
nähere Angaben zu den erfolgten Ankäufen der Übersicht „Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien“ entnommen werden.
Liquiditätsanlagen
Die Liquiditätsanlagen erhöhten sich um EUR 177,4 Mio. auf EUR
1.963,2 Mio. Davon sind EUR 428,4 Mio. für Immobilieninvestitionen,
EUR 88,4 Mio. für die Ausschüttung (unter Berücksichtigung der
Wiederanlage) und EUR 339,4 Mio. für Instandhaltungsmaßnahmen
und zur Erfüllung fällig werdender Verbindlichkeiten sowie für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität zweckgebunden. Die freie
Liquidität beträgt EUR 1.107,0 Mio. und entspricht damit 18,3 % des
Fondsvolumens.
Bankguthaben werden hauptsächlich als Termingelder mit Ursprungslaufzeiten bis zu zwölf Monaten gehalten.
Die beim UniImmo: Europa unter Liquiditätsanlagen ausgewiesenen
Investmentanteile erhöhten sich um EUR 250,9 Mio. auf EUR 1.671,9
Mio. Bei den Investmentanteilen handelt es sich um Anteile am
Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 der Union Investment
Institutional GmbH.
Für einen Teil der in diesem Fonds verwalteten Wertpapiere war infolge
der Finanzmarktkrise zum Berichtsstichtag kein hinreichend liquider
Markt vorhanden. Die Bewertung dieser Wertpapiere erfolgte insoweit
mit Zeitwerten auf der Grundlage von indikativen Broker-Quotierungen
oder Bewertungsmodellen.
Sonstige Vermögensgegenstände
Die Sonstigen Vermögensgegenstände erhöhten sich um EUR 90,8 Mio.
auf EUR 413,0 Mio.
Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung enthalten EUR
44,3 Mio. abzurechnende Betriebskosten, Mietforderungen in Höhe von
EUR 4,8 Mio. und EUR 0,3 Mio. Forderungen aus der Objektverwaltung
gegenüber Fremdverwaltern.
Den Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung stehen Vorauszahlungen der Mieter in Höhe von EUR 40,7 Mio. gegenüber.
Die Position „Forderungen an Immobilien-Gesellschaften“ erhöhte
sich um EUR 74,3 Mio. auf EUR 301,5 Mio.
In der Position „Andere Sonstige Vermögensgegenstände“ werden unrealisierte Gewinne aus Währungskurssicherungsgeschäften in Höhe
von EUR 28,8 Mio., Vorlaufkosten für beurkundete Objekte und Immobiliengesellschaften in Höhe von EUR 18,1 Mio., Steuererstattungsansprüche gegen Finanzbehörden in Höhe von EUR 6,5 Mio., Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 3,3 Mio. und Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von EUR 0,7 Mio. ausgewiesen.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten aus Krediten belaufen sich auf EUR 563,8 Mio.,
GBP 127,3 Mio. und USD 95,0 Mio. und wurden zur teilweisen Kaufpreisfinanzierung der gehaltenen Objekte aufgenommen. Weiterhin
dienen die Kredite zur steuerlichen Optimierung der Auslandsobjekte sowie im Falle der Objekte in Großbritannien und in den USA zur
teilweisen Absicherung gegen die Einflüsse von Währungsschwankungen.
Die in Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Darlehen belaufen sich
anteilig auf EUR 464,7 Mio. und auf USD 692,3 Mio. und sind nicht
Bestandteil der Vermögensaufstellung.
Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben resultieren aus Sicherheitseinbehalten (EUR 1,6 Mio.) und Garantieeinbehalten
(EUR 0,2 Mio.).
23
Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung setzen sich
überwiegend aus Vorauszahlungen auf Mieten in Höhe von EUR 12,7
Mio. sowie Heiz- und Nebenkosten in Höhe von EUR 40,7 Mio., Verbindlichkeiten aus einer Barkaution in Höhe von EUR 3,3 Mio. für das
Objekt „Centre d’Affaires Paris-Victoire“, Paris/Frankreich, und einer
Mietkaution für das Objekt „Marriott Hotel Champs-Élysées“, Paris/
Frankreich, in Höhe von EUR 11,2 Mio. zusammen.
Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen beinhalten unrealisierte
Verluste aus Währungskurssicherungsgeschäften (EUR 6,1 Mio.),
Kreditzinsverpflichtungen (EUR 2,0 Mio.), Steuerverbindlichkeiten
gegenüber den Finanzbehörden in Deutschland, Großbritannien
und Spanien (EUR 3,3 Mio.) sowie Verbindlichkeiten gegenüber der
Depotbank (EUR 0,9 Mio.).
Rückstellungen
Die Rückstellungen beziehen sich hauptsächlich auf noch abzurechnende oder noch vorzunehmende Bauleistungen (EUR 57,7 Mio.), auf die
Kaufpreisabwicklung von Objekten und Immobilien-Gesellschaften
(EUR 15,4 Mio.) sowie auf im Zusammenhang mit der Veräußerung von
Objekten entstandene Kosten (EUR 2,6 Mio). Weiterhin beinhalten die
Rückstellungen eine Risikovorsorge für bei Veräußerung von Auslandsobjekten ggf. anfallende Verkaufsteuern in Höhe von 100 % der
latenten Steuerverbindlichkeiten (EUR 208,5 Mio.). Die in den Immobilien-Gesellschaften gebildeten Rückstellungen für ggf. anfallende
Verkaufsteuern wurden entsprechend wertmindernd im jeweiligen
Gesellschaftswert berücksichtigt.
Die USD, GBP, MEX und MYR sind mit dem Devisenkurs zum
30. September 2008 bewertet worden.
Währungskursabsicherung
Immobilienwert: GBP 279,3 Mio. inkl. Sonstige Forderungen
(5,8 % vom Fondsvermögen)
Immobilienwert: MYR 87,1 Mio. nur Sonstige Forderungen
GBP Bestand (frei) 4 %
Kredite 46 %
Non-Deliverable Forwards 100 %
Devisentermingeschäfte 50 %
Immobilienwert: MXN 2,4 Mio. nur Sonstige Forderungen
Immobilienwert: USD 965,2 Mio. inkl. Sonstige Verbindlichkeiten
USD Bestand (frei) 2 %
Kredite 10 %
Devisentermingeschäfte 88 %
MXN Bestand (frei) 100 %
Übersicht
24
Währungsrisiken (in TEUR)
Offene Währungspositionen % des Fondsvolumens (netto)
zum Berichtsstichtag
pro Währungsraum
Übersicht
Währungsrisiken (in TEUR)
Offene Währungspositionen % des Fondsvolumens (netto)
zum Berichtsstichtag
pro Währungsraum
GBP
15.067,8
0,3 %
MYR
24,2
0,0 %
MXN
153,0
0,0 %
USD
14.102,5
0,2 %
25
1.3.5 Immobilienverzeichnis
Lage des Grundstückes
Objektbeschreibung
Art der Nutzung 1)
Lfd.
Nr.
Art des Grundstückes
H
H
Direkt gehaltene Immobilien im Inland
1
10787 Berlin-Tiergarten, Budapester Straße 25/Burggrafenstraße 2a,
„Pullmann Berlin Schweizerhof“
10gesch. Hotelgebäude, Tiefgarage
2
64283 Darmstadt, Luisenplatz 5, „Luisencenter“
3gesch. EKZ, 4 Staffelgeschosse, 1 Untergeschoss, Tiefgarage
E
H/G (69), B/P
3
40547 Düsseldorf, Am Seestern 3, „Das Haus am Seestern“
5gesch. Bürogebäude u. 3gesch. Pavillon, Tiefgarage
B
B/P (81), H/G
4
40474 Düsseldorf, Tersteegenstraße 28
6gesch. Bürogebäude, Tiefgarage
B
B/P
5
65760 Eschborn, Kölner Straße 12
B
B/P
6
20459 Hamburg, Admiralitätstraße 3–4/Graskeller/Heiligengeistbrücke 4/
Ludwig-Erhard-Straße/Neuer Wall/Alsterfleet, „Fleetinsel“
5–10gesch. Hotel- u. Bürogebäude, Tiefgarage
H
H (71), B/P (27)
7
20095 Hamburg, Alstertor 17/Hermannstraße 3
7gesch. Bürogebäude
B
B/P (68), H/G (29)
8
20457 Hamburg, Cremon 3/Hohe Brücke
B
B/P (93), W
9
22415 Hamburg, Flughafenstraße 52, 52 A, 52 B, 54, 54 A, 54 B/
Langenhorner Chaussee 40, 42, 44, 44 A,
„Airport-Center Hamburg“
Gewerbepark
G
G
10
85737 Ismaning, Adalperostraße 82, 84, 86
B
B/P
11
85551 Kirchheim-Heimstetten, Ammerthalstraße 2–32
Gewerbepark
G
G
12
65835 Liederbach/Taunus, Höchster Straße 70–98
Gewerbepark
G
G
13
68159 Mannheim, E1 Nr. 2, 10, 15, 16
4gesch. Geschäfts- u. Bürogebäude
E
H/G (81), B/P
14
80807 München, Alfred-Arndt-Straße 2/Domagkstraße 28, 30/
Marcel-Breuer-Straße 22, „Park.Gate“
B
B/P
15
80333 München, Kardinal-Faulhaber-Straße 10/Salvatorstraße 3, 5, 7/
Theatinerstraße 8–16, „CityQuartier Fünf Höfe“
Gebäudeensemble bestehend aus 2gesch. EKZ, teilw. 3gesch.
Büro- u. Wohnungsaufbau, 1 Untergeschoss, Tiefgarage
E
H/G (52), B/P (38), W
16
80687 München, Landsberger Straße 368, 370, 370a, 372, 374
5gesch. Büro- u. Geschäftsgebäude, 2 Untergeschosse,
Staffelgeschoss, Tiefgarage
B
B/P (82), H/G
17
80336 München, Schwanthaler Straße 35/37,
„Courtyard by Marriott München Zentrum“
8gesch. Hotelgebäude, 2 Untergeschosse
H
H (88), H/G
18
40880 Ratingen, Daniel-Goldbach-Straße 17–27, „Goldbach Office Park“
B
B/P
19
70629 Stuttgart-Echterdingen, Flughafenstraße 51, „Mövenpick-Hotel“
5gesch. Hotelgebäude m. Restaurant
H
H
– Erbbaurecht –
20
85716 Unterschleißheim, Freisinger Straße 3, 5, 7, 9, 11, „IT-Port“
5–10gesch. Bürogebäude, Staffelgeschoss, Tiefgarage
B
B/P
21
55252 Wiesbaden, Peter-Sander-Straße 41 (Bauteil M)
3gesch. Büro-/Servicegebäude
B
BS
22
55252 Wiesbaden, Peter-Sander-Straße 43 (Bauteil L)
3gesch. Büro-/Servicegebäude
B
BS
Belgien
26
23
1935
Brüssel-Zaventem, Da Vincilaan 4,
„Corporate Village, Gebäude Caprese“
B
B/P
24
1935
Brüssel-Zaventem, Da Vincilaan 7,
„Corporate Village, Gebäude Davos“
B
B/P
25.510
25.510
—
100,0
—
—
96.700
—
1
7.534 111.000
Lfd. Nr.
—
Prognostizierte Mieterträge in TEUR 2)3)5)
Gutachterlicher
Verkehrswert in TEUR
(stichtagsbezogen)
Mieterträge im
Geschäftsjahr in TEUR 3)
Auslaufende
Mietverträge in % 2)3)5)
Vermietungsquote in %
(stichtagsbezogen) 2)
Rolltreppe
Personenfahrstuhl
Lastenfahrstuhl
Klimaanlage
Fernwärme
5.005
5.575
19.239
19.239
—
99,9
8,2
7.131
7.364
2
6/1999
1959/1961/
1996
28.432
32.795
32.795
—
98,0
—
—
—
74.000
—
3
11/1998
1996/1997
4.224
8.885
8.885
—
91,5
38,3
1.615
1.589
26.100
1.060
4
3/1994
1990/1991
5.692
12.435
12.435
—
41,4
—
—
—
21.100
—
5
1992
5.384
21.879
21.879
—
90,7
—
—
—
96.000
—
6
12/1996
1976
Nutzfläche m2
gesamt
davon
davon
Gewerbe Wohnfl.
Gutachterliche Bewertungsmiete in TEUR
12/2003
1998/1999
Grundstücksgröße m2
Bau-/Umbaujahr
Erwerbsdatum
9/1999
Ausstattungsmerkmale
4/1985
1979/1980/
2007
561
2.700
2.700
—
98,8
0,0
633
618
11.200
612
7
3/1989
1972/1999
852
4.043
3.968
75
100,0
0,7
797
798
11.900
654
8
12/1998
1991/1993
40.082
36.711
36.711
—
90,4
19,2
3.932
4.475
63.000
3.729
9
9/1996
1992
10.298
13.728
13.728
—
69,3
0,0
879
1.676
22.600
825 10
10/1988
1992
40.668
28.074
27.980
94
72,6
0,3
2.505
3.048
40.500
2.474 11
9/1988
1992
43.901
32.478
32.282
196
76,6
20,3
2.273
3.207
40.300
2.124 12
1/2000
1968/1998/
1999
3.303
16.108
16.108
—
97,3
77,6
3.843
3.677
60.300
3.417 13
5/2004
2003
8.112
18.761
18.761
—
99,9
—
—
—
54.900
— 14
14.155
48.544
45.405
3.139
99,6
0,0
19.005
19.076 343.000
19.227 15
2003
9.226
22.804
22.804
—
92,0
0,0
2.889
3.145
46.900
2.920 16
2004–2006
2.616
11.839
11.839
—
100,0
—
—
—
42.200
— 17
1992
17.552
26.720
26.720
—
90,7
—
—
—
47.300
— 18
1967/1986/
1988/1989
15.337
11.284
11.284
—
100,0
—
—
—
20.600
— 19
7/2004
2002
17.823
28.867
28.867
—
100,0
49,3
4.619
3.969
60.200
3.961 20
9/1993
1992/1993
8.273
8.816
8.816
—
49,6
74,8
647
955
12.400
452 21
8.690
8.690
—
95,2
—
—
—
11.800
— 22
12/2003
2/2004
10/2006
9/1996
12/1986
2001–2003
+ 397/1.000
Miteigentum an
4.469 m2*
(Erschließungsstraße)
9/1993
1991/1992
7.901
+ 397/1.000
Miteigentum an
4.469 m2*
(Erschließungsstraße)
8/2003
2003
8.667
14.399
14.399
—
100,0
—
—
—
40.500
— 23
4/2002
2003
7.010
12.667
12.667
—
100,0
—
—
—
34.600
— 24
27
Art der Nutzung 1)
Lfd.
Nr.
Inhalt folgt
7 u. 6gesch. Bürogebäude, Tiefgarage
B
B/P
B
B/P
Objektbeschreibung
Belgien
25
1935
Brüssel-Zaventem, Da Vincilaan 9 u. 11,
„Corporate Village, Gebäude Elsinore, Gebäude Figueras“
Frankreich
26
82100 Boulogne-Billancourt, 54, rue la Voie Lactée, „TF1-Aile Sud“
27
13002 Marseille, 2–4, place d’Arvieux, „Le Gaymard“
B
B/P
28
13007 Marseille, 38–40, Quai de Rive Neuve, „Hotel Radisson SAS“
5–7gesch. Hotelgebäude
H
H
29
75013 Paris, ZAC Paris Rive Gauche, 106–112, avenue de France/
23–29, rue Neuve Tolbiac/17–23, rue Olivier Messiaen/
26–32, voie EC 13, „France Avenue“
8gesch. Büro- u. Geschäftsgebäude, 1 Untergeschoss, Tiefgarage
B
B/P (95), H/G
30
75008 Paris, 70–72, avenue des Champs-Élysées,
„Marriott Hotel Champs-Élysées“
8gesch. Hotelgebäude, Tiefgarage
H
H
31
75009 Paris, 52/56 bis, rue de la Victoire, „Centre d'Affaires Paris-Victoire“
8gesch. Bürogebäude, Tiefgarage, Dachgeschoss
B
B/P
32
75012 Paris, 42–50, quai de la Rapée, „Central Seine“
B
B/P
33
92110 Paris-Clichy, 15, rue Mozart, „Altaïr“
B
B/P
34
93211/ Paris-Saint Denis, 274/276, avenue du Président Wilson, „Axialys“
93200 Bauteil 1
Bauteil 2
B
B/P
B/P
Niederlande
35
1082
Amsterdam, Gustav-Mahlerlaan 14, (Mahler 4), „UN-Studio“
22gesch. Bürogebäude, 2 Untergeschosse
– im Bau –
B
—
Spanien
36
08019 Barcelona, Josep Pla 2, „Torre Diagonal Mar“
B
B/P
37
11408 Jerez de la Frontera (Cádiz), Ctra. N-IV, Km 639,
„Centro Comercial y de Ocio Área Sur“
3gesch. EKZ, Kino
E
H/G (90), K
38
28108 Madrid-Alcobendas, Calle Cantabria 2, „Amura“
B
B/P
B
B/P (97), H/G
Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung
Großbritannien
39
London EC1, 33 Holborn
USA
40
92130 San Diego (Kalifornien), El Camino Real 12255, 12265+12275,
„Paseo Del Mar“
3gesch. Büroensemble
(besteht aus 3 Bürogebäuden inkl. 3 Tiefgaragen)
B
B/P (96), H/G
41
20005
–3060 Washington D. C. (District of Columbia), 600 13th Street N.W.
11gesch. Büro- u. Geschäftsgebäude, Tiefgarage
B
B/P (88), H/G
2–11gesch. EKZ, Hotelnutzung im Objekt, 1 Untergeschoss,
Tiefgarage
E
H/G (71), B/P, H
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Inland
Deutschland
42
28
„UIR Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG
StadtQuartier Spandau Arcaden“, Hamburg
Gesellschaftskapital: 48.303.679,11 EUR 4)
Beteiligung: 90 %
erworben am: 12.4.2002
Gesellschafterdarlehen: 74.163.385,12 EUR
13581 Berlin, Brunsbütteler Damm 4, 14, 18, 30/Klosterstraße 3, 4/
Am Bahnhof Spandau 3, 4, „Spandau Arcaden“
1992
Mieterträge im
3.957
58.700
2.501 25
7.315
7.315
7.315
—
100,0
—
—
—
54.900
— 26
Lfd. Nr.
3.861
12,5
Auslaufende
75,5
Rolltreppe
—
Personenfahrstuhl
21.474
Lastenfahrstuhl
21.474
Klimaanlage
15.065
Nutzfläche m2
gesamt
davon
davon
Gewerbe Wohnfl.
Fernwärme
Gutachterlicher
(stichtagsbezogen)
10/1999
2003
Bau-/Umbaujahr
Erwerbsdatum
4/2002
Volumeneigentum
11/2002
2004
2.238
10.598
10.598
—
100,0
0,0
2.323
2.251
32.800
2.350 27
2/2005
2007
7.384
11.791
11.791
—
100,0
—
—
—
41.500
— 28
12/2002
2005
3.455
21.056
21.056
—
100,0
—
—
— 159.000
— 29
7/2003
1996/1997
2.822
14.324
14.324
—
100,0
—
—
— 176.000
— 30
7/2002
2006
6.201
33.118
33.118
—
92,2
24,7
15.597
17.398 296.000
14.554 31
12/1999
2001
3.413
32.272
32.272
—
100,0
—
—
— 251.000
— 32
4.239
4.239
—
teilweise mit Erbbaurecht belastet
4/2004
12/2000
4/2001
9/2007
12/2004
2005
2003
2003
—
2005
2.444
100,0
—
—
100,0
0,0
7.917
—
—
—
—
— 35
23,0
5.168
5.394
88.100
4.883 36
4.385
5.381
24.328
24.328
415
—
—
—
—
2.599
22.513
22.513
—
89,6
18.200
— 33
6.833 103.000
—
7.975 34
—
103.963
48.177
48.177
—
100,0
2,9
6.328
8.031 139.000
7.713 37
2003
10.650
18.177
18.177
—
100,0
8,7
3.757
3.216
51.500
2.454 38
7/2002
2001
5.360
30.491
30.491
—
100,0
—
—
— 350.414
— 39
7/2008
2006
44.698
21.594
21.594
—
97,3
0,0
7.776 106.390
6.993 40
3/1996
1998
2.157
22.583
22.583
—
100,0
—
12/2005
2005–2007
12/2003
7)
1.3036)
41
—
—
89.298
—
42
4/2002
2001
45.148
65.715
65.715
—
98,8
0,4
14.129
14.282 221.400
14.705
29
Objektbeschreibung
Art der Nutzung 1)
Lfd.
Nr.
Inhalt folgt
E
—
E
H/G
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Inland
Deutschland
43
„Limbecker Platz G.m.b.H & Co. KG“, Hamburg
Beteiligung: 60 %
45127 Essen, Limbecker Platz, „Limbecker Platz“
5gesch. EKZ mit Parkebenen, 2 Untergeschosse
44
„UIR Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Köln Arcaden“,
Hamburg
Beteiligung: 94 %
51103 Köln, Kalker Hauptstraße 55, „Köln Arcaden“
3gesch. EKZ, 1 Untergeschoss, mehrgeschossiges Parkdeck
– im Bau –
Belgien
45
7000
46
1935
„Les Grands Prés S.A.“, Mons
Beteiligung: 99,99 %
Mons, 1 Place des Grands Prés, „Les Grands Prés S.A.“
1gesch. EKZ
E
H/G
„Bayreuth S.A., Zaventem“, Brüssel-Zaventem
Brüssel-Zaventem, Da Vincilaan 3, „Corporate Village,
Gebäude Bayreuth“
B
B/P
8gesch. Bürogebäude, 4 Untergeschosse, Tiefgarage – im Bau –
B
—
1gesch. EKZ
E
H/G
B
B/P (81), H/G
Frankreich
47
„SCS Le Parissy“, Paris
75015 Paris, Issy-les-Moulineaux, 10 rue d´Oradour sur Glane, „Parissy“
(ehemals „TDF“)
Italien
48
„Galleria Commerciale Pavia S.r.l.“, Mailand
Beteiligung: 100 %
27100 Pavia, Via Vigentina ang. Cassani,
„Centro Commerciale Carrefour di Pavia“
Luxemburg
49
2540
30
„Immo Steichen S.A.”, Luxemburg
Beteiligung: 100 %
Luxemburg-Kirchberg, rue Edward Steichen, „PIXEL”
Lfd. Nr.
Gutachterlicher
(stichtagsbezogen)
Mieterträge im
Auslaufende
Rolltreppe
Personenfahrstuhl
Lastenfahrstuhl
Klimaanlage
Nutzfläche m2
gesamt
davon
davon
Gewerbe Wohnfl.
Fernwärme
Bau-/Umbaujahr
Erwerbsdatum
43
4/2006
—
21.000
—
—
—
—
—
—
—
—
—
44
5/2005
2005
45.855
46.152
46.152
—
98,5
0,6
11.856
12.122 193.640
11.967
45
1/2004
2003
105.615
18.149
18.149
—
100,0
3,8
7.587
7.713 119.000
7.740
46
4/2008
2008
8.989
15.742
15.742
—
100,0
0,0
1.4357)
2.870
42.200
2.737
47
12/2003
—
4.343
—
—
—
—
—
—
—
—
—
48
12/2007
2007
17.110
9.846
9.846
—
96,6
0,0
2.9096)
3.909
73.900
3.725
49
9/2006
2007
3.210
8.124
8.124
—
100,0
8,8
2.763
2.901
52.000
2.944
31
Art der Nutzung 1)
Lfd.
Nr.
Inhalt folgt
1748
„Office Park Findel F4 S.A.”, Luxemburg
Gesellschaftskapital: 459.018,03 EUR 4)
Beteiligung: 100 %
Luxemburg-Findel, rue Lou-Hemmer 4, „Da Vinci”
B
B/P
2540
„Landmark S.A.“, Luxemburg
Beteiligung: 100 %
Luxemburg-Kirchberg, rue Edward Steichen, „L'Unico“
5gesch. Büro-u. Geschäftsgebäude, 2 Untergeschosse
B
B/P (80), H/G
„Florido Tower GmbH & Co. KG“, Hamburg
Beteiligung: 100 %
Wien, Florisdorfer Hauptstraße 1, „floridotower“
31gesch. Bürogebäude, 4–5gesch. Flachbauten, 3 Untergeschosse
B
B/P (87), H/G
B
B/P
B
B/P (91), H/G
Industrie-u. Technologie/Logistikpark
LG
LG
26gesch. Bürogebäude inkl. 7 Tiefgaragen
B
B/P
Objektbeschreibung
Luxemburg
50
51
Österreich
52
1210
Mexiko
53
54
55
56
32
„Opción Jamantab S.A. de C.V.“, Mexiko-Stadt
11000 Mexiko-Stadt, D.F., Col. Lomas de Chapultepec,
Av. Montes Urales No. 470, „Montes Urales I“
„Opción Santa Fé III S.A. de C.V.“, Mexiko-Stadt
05348 Mexiko-Stadt, D.F., Col. Santa Fé, Av. Prolongación
Paseo de la Reforma No. 1236, „Santa Fé III“
„Guadalajara Industrial Tecnológico IIT, S.A. de C.V.“,
Mexiko-Stadt
06600 Guadalajara, Jalisco, Santa Maria Tequepexpan, Anillo Periférico
Sur No. 7980, „Parque Industrial Tecnológico II“
„UIR Santa Fé 4 S.A. de C.V.“, Col. Juarez,
Mexiko-Stadt
05109 Mexiko-Stadt, D.F., Col. Santa Fé, Av. Prolongación, Paseo de la
Reforma No. 1240
Lfd. Nr.
Gutachterlicher
(stichtagsbezogen)
Mieterträge im
Auslaufende
Rolltreppe
Personenfahrstuhl
Lastenfahrstuhl
Klimaanlage
Nutzfläche m2
gesamt
davon
davon
Gewerbe Wohnfl.
Fernwärme
Bau-/Umbaujahr
Erwerbsdatum
50
5/2007
2004
7.936
12.191
12.191
—
100,0
—
—
—
64.800
—
51
12/2007
2007
3.571
9.106
9.106
—
100,0
5,9
3.3016)
3.382
60.500
3.721
52
2/2007
2001
8.406
39.512
39.512
—
100,0
16,2
6.577
6.308 110.000
6.556
53
4/2006
1994
2.574
8.451
8.451
—
99,6
8,2
1.553
1.674
19.743
1.711
54
4/2006
1995
6.201
18.374
18.374
—
96,7
15,2
2.490
2.844
28.952
2.604
55
12/2007
2001–2007
192.000
121.548
121.548
—
88,3
5,4
3.6686)
4.907
63.904
4.233
56
8/2008
2000
4.278
24.688
24.688
—
100,0
—
—
—
67.950
—
33
Art der Nutzung 1)
Lfd.
Nr.
Inhalt folgt
1gesch. EKZ
E
H/G
Objektbeschreibung
Tschechien
57
„OLYMPIA Mladá Boleslav s.r.o.“, Prag
Beteiligung: 49 %
29301 Mladá Boleslav, Jic̆ínská 1350/III,
„OLYMPIA Shopping Center“
58
„RCP Alfa s.r.o.“, Prag
Beteiligung: 49 %
18600 Prag 8, Karolinská 650/1, „Danube House“
11gesch. Bürogebäude, 1 Untergeschoss, Tiefgarage
B
B/P (92), H/G
59
„EUROPOLIS Technopark s.r.o.“, Prag
Beteiligung: 49 %
15000 Prag 5, Pekar̆ska 10–10b, „Technopark Pekařska“
B
B/P
60
„HTP Budějovická s.r.o.“, Prag
Beteiligung: 100 %
14000 Prag 4 Michle, Budějovická/Vyskočilove, „Trianon“
5–12gesch. Büro- u. Geschäftsgebäude, Tiefgarage
B
—
„OLYMPIA Teplice s.r.o.“, Prag
Beteiligung: 49 %
41501 Teplice, Srbická 464, „OLYMPIA Shopping Center“
1gesch. EKZ
E
H/G
– in Planung – 3gesch. Geschäftsgebäude, Tiefgarage
– unbebautes Grundstück –
E
—
1117
„EUROPOLIS Infopark Ingatlanüzemelteto Kft.“, Budapest
Beteiligung: 49 %
Budapest XI, Neumann János utca 1., „Infopark Research Center“
5–6gesch. Bürogebäude, Tiefgarage
B
B/P (86), H/G
2071
„EUROPOLIS M1 Ingatlanberuházási Kft.“, Budapest
Beteiligung: 49 %
Páty, Budafoki ut 91–93, „M1 Business Park“
Logistik-Center
LG
LG (82), B/P
2220
„EUROPOLIS ABP Ingatlanberuházási Kft.“, Budapest
Beteiligung: 49 %
Vecsés, Lörinci ut 61, „Airport Business Park“
Logistik-Center
LG
LG (62), B/P (34)
61
– im Bau –
Türkei
62
„Multi Turkmall Onyedi Emlak Yatirim inşaat Ve Ticaret A. Ş.“,
Istanbul
38000 Kayseri, Yamikoglu mh. Sivas cd., „Forum Kayseri“
Ungarn
63
64
65
34
Lfd. Nr.
Gutachterlicher
(stichtagsbezogen)
Mieterträge im
Auslaufende
Rolltreppe
Personenfahrstuhl
Lastenfahrstuhl
Klimaanlage
Nutzfläche m2
gesamt
davon
davon
Gewerbe Wohnfl.
Fernwärme
Bau-/Umbaujahr
Erwerbsdatum
57
2/2005
2000 – 2002
99.352
21.675
21.675
—
100,0
1,2
1.522
1.539
17.150
1.681
58
2/2005
2003
11.651
21.357
21.357
—
98,7
12,4
2.077
2.107
30.625
1.991
59
2/2005
2003
5.797
8.634
8.634
—
98,3
33,7
700
671
8.918
625
60
12/2005
—
8.117
—
—
—
—
—
—
—
—
—
61
2/2005
2000–2003/
2008
149.322
26.903
26.903
—
97,6
0,0
1.630
2.021
22.050
2.015
62
8/2007
—
75.536
—
—
—
—
—
—
—
75.683
—
63
2/2005
1999
19.913
13.691
13.691
—
95,9
45,2
1.029
1.067
15.417
986
64
4/2005
2001–2004
160.004
69.105
69.105
—
92,8
15,1
1.692
1.795
22.099
1.735
65
4/2005
2001– 2004
120.712
64.568
64.568
—
95,9
53,6
2.594
2.294
27.489
2.546
35
Art der Nutzung 1)
Inhalt folgt
66
„140 BW LLC“, Wilmington, Delaware
10005 New York City (New York), 140 Broadway, „140 Broadway“
B
B/P
67
„111 South Wacker LLC“, Wilmington, Delaware
60606 Chicago (Illinois), 111 South Wacker Drive, „111 South Wacker“
B
B/P
3–4gesch. Bürogebäude, Tiefgarage
B
B/P (87), H/G
B
B/P (90), H/G
Lfd.
Nr.
Objektbeschreibung
USA
68
69
1)
„Fremont Lake Union Center LLC“, Dover, Delaware 19901
Beteiligung: 100 %
98103 Seattle (Washington), 701 & 801 North 34th Street,
„Adobe Buildings“
„719 Second Avenue LLC“, Seattle, Washington
Beteiligung: 100 %
98104 Seattle (Washington), 719 2nd Avenue, „Millennium Tower“
Mietanteil in % des gesamten Mietertrages der Immobilie, sofern über 25 %. Es erfolgt
keine gesonderte Prozentangabe bei Vorliegen nur einer Nutzungsart.
2) Unter Berücksichtigung von Mietgarantien.
3) Es erfolgt aus Datenschutzgründen keine Angabe, wenn in der betreffenden Immobilie
aktuell nur ein Mieter vorhanden ist oder wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie zu
75 % oder mehr von einem einzigen Mieter stammen.
36
4)
– Teileigentum –
Bilanzielles Eigenkapital.
Zeitraum 1.10.2008–30.9.2009.
6) Mieterträge seit Übergang in den Bestand.
7) Mieterträge seit Übergang in den Bestand der fertigen Objekte.
5)
Lfd. Nr.
Gutachterlicher
(stichtagsbezogen)
Mieterträge im
Auslaufende
Rolltreppe
Personenfahrstuhl
Lastenfahrstuhl
Klimaanlage
Nutzfläche m2
gesamt
davon
davon
Gewerbe Wohnfl.
Fernwärme
Bau-/Umbaujahr
Erwerbsdatum
66
4/2004
1967
4.212
111.425
111.425
—
95,9
2,7
33.895
37.761 369.750
35.795
67
11/2005
2005
3.026
95.915
95.915
—
100,0
0,1
19.318
20.610 320.456
20.606
68
12/2004
1998
21.610
27.640
27.640
—
100,0
0,5
4.629
4.851
50.370
4.982
69
6/2003
2000
Zeichenerklärung:
1.804
18.635
* = noch nicht endgültig vermessen
18.635
—
Art des Grundstückes:
B = Bürogebäude
E = Einzelhandel
G = Gewerbepark
H = Hotel
LG = Logistik-Center
98,3
Art der Nutzung:
B/P = Büros/Praxen
BS = Büro-/Servicegebäude
G = Gewerbeparks
H = Hotels
H/G = Handel/Gastronomie
0,7
4.525
LG
K
T
W
=
=
=
=
4.791
47.440
4.932
Logistik-Center
Kino
Tankstellen
Wohnungen
37
1.3.6 Ertrags- und Aufwandsrechnung
Ertrags- und Aufwandsrechnung
EUR
EUR
EUR
EUR
I. Erträge
1. Erträge aus Immobilien
195.126.159,56
29.141.365,25)
2. Erträge aus Beteiligungen an
14.336.780,64)
34.958.111,61
3. Erträge aus Liquiditätsanlagen
3.1 Erträge aus Bankguthaben
9.532.946,07
991.991,82)
3.2 Erträge aus Investmentanteilen
76.656.083,63
–)
86.189.029,70
4. Eigengeldverzinsung (Bauzinsen)
10.359.841,00
–)
5. Sonstige Erträge
21.369.286,82
821.796,04)
Summe der Erträge
348.002.428,69
II. Aufwendungen
1. Bewirtschaftungskosten
1.1 Betriebskosten
7.967.430,08
-409.273,90)
1.2 Instandhaltungskosten
9.686.737,83
690.712,16)
1.3 Kosten der Immobilienverwaltung
4.015.008,85
999.703,56)
1.4 Sonstige Kosten
4.502.475,75
170.567,53)
26.171.652,51
2. Erbbauzinsen, Leib- und Zeitrenten
1.228.794,79
1.078.794,79)
3. Zinsaufwendungen
41.321.014,06
11.917.471,78)
4. Ausländische Steuern
3.605.663,61
5. Kosten der Verwaltung des
Sondervermögens 1)
5.1 Vergütung an die Fondsverwaltung 2)
5.2 Depotbankvergütung
3.167.369,57
5.3 Sachverständigenkosten
280.176,92
5.4 Sonstige Aufwendungen
gemäß § 13 Abs. 4 BVB
758.097,63
Summe der Aufwendungen
III. Ertragsausgleich
Ordentlicher Nettoertrag
Unter Fremdwährung sind sämtliche nicht EUR-Positionen zu verstehen.
1)
Total Expense Ratio 0,66 %.
2)
Daneben erhielt die Gesellschaft Gebühren gemäß § 13 Abs. 2 BVB.
38
33.949.138,74
38.154.782,86
110.481.907,83
6.004.008,50
243.524.529,36
1.3.7
Erläuterungen zur Ertrags- und
Aufwandsrechnung
Erträge
Die Erträge aus Immobilien verringerten sich gegenüber dem Vorjahr,
überwiegend aufgrund der Objektverkäufe, um EUR 5,2 Mio. auf EUR
195,1 Mio. Von den Erträgen aus Immobilien entfallen EUR 9,2 Mio.
auf Belgien, EUR 62,4 Mio. auf Frankreich, EUR 21,6 Mio. auf Großbritannien, EUR 16,2 Mio. auf Spanien und EUR 7,5 Mio. auf die USA.
Die Erträge aus Beteiligungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um
EUR 22,2 Mio. auf EUR 35,0 Mio., da einige Ertragsausschüttungen
im Gegensatz zum Vorjahr erst im laufenden Geschäftsjahr erfolgten.
Die Erträge aus Bankguthaben verringerten sich um EUR 2,9 Mio. auf
EUR 9,5 Mio. Bei den Erträgen aus Investmentanteilen in Höhe von EUR
76,7 Mio. handelt es sich um die Ausschüttung des Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 sowie den auf den Wertpapier-Spezialfonds
entfallenden Zwischengewinnertrag bzw. Zwischengewinnaufwand.
Insgesamt haben sich die Erträge aus Liquiditätsanlagen gegenüber
dem Vorjahr um EUR 38,8 Mio. erhöht, insbesondere verursacht durch
eine höhere Ausschüttung aus dem Wertpapier-Spezialfonds.
Für laufende Bauvorhaben wurden zeitanteilig Eigengeldzinsen in Höhe
von EUR 10,4 Mio. gerechnet, die sich in den Grenzen der ersparten
Bauzinsen bewegen.
Die Sonstigen Erträge in Höhe von EUR 21,4 Mio. beinhalten im Wesentlichen EUR 15,7 Mio. Zinsen aus Darlehen an Beteiligungsgesellschaften,
EUR 2,4 Mio. aus Steuererstattungen, EUR 0,8 Mio. Erstattungen von Vermieterkosten und EUR 1,1 Mio. aus der Auflösung von Rückstellungen.
Aufwendungen
Die in den Bewirtschaftungskosten enthaltenen Betriebskosten reduzierten sich auf EUR 8,0 Mio., da es in diesem Jahr zu keinen negativen
Ergebnissen von Nebenkostenabrechnungen aus Vorjahren kam und
sich die zahlreichen Objektverkäufe des Vorjahres positiv auf die Kostenentwicklung auswirkten. Die Betriebskosten beinhalten bei der Gesellschaft entstandene Aufwendungen gemäß § 13 Abs. 4 BVB in Höhe
von EUR 0,01 Mio.
samtkosten vor Erstattung von Mietern betragen EUR 6,2 Mio. Sie
enthalten bei der Gesellschaft entstandene Aufwendungen gemäß
§ 13 Abs. 4 BVB in Höhe von EUR 3,5 Mio.
Bei den Sonstigen Kosten in Höhe von EUR 4,5 Mio. handelt es sich im
Wesentlichen um Vermietungskosten in Höhe von EUR 1,9 Mio., Beratungskosten in Höhe von EUR 1,1 Mio. und Versicherungsbeiträge in
Höhe von EUR 0,4 Mio.
Die Zinsaufwendungen verringerten sich um EUR 3,4 Mio. auf EUR 41,3
Mio., da ein Darlehen wegen eines Objektverkaufs getilgt wurde.
Die von der Gesellschaft für die Fondsverwaltung erhobene Vergütung
von EUR 33,9 Mio. blieb mit 0,6 % des durchschnittlichen Fondsvermögens wiederum erheblich unter dem nach den Vertragsbedingungen
möglichen Entnahmesatz von 1,0 %. Die der Gesellschaft zugeflossene
Vergütung für den Erwerb sowie den Bau und Umbau von Immobilien
und Immobiliengesellschaften betrug EUR 6,3 Mio.
Die Gesamtkosten der Verwaltung des Sondervermögens ohne Transaktionskosten belaufen sich auf EUR 36,7 Mio. Bezogen auf das
durchschnittliche Fondsvolumen ergibt sich eine Total Expense Ratio
(TER) von 0,66 %. Die Total Expense Ratio ist eine Kennzahl, die Aufschluss darüber gibt, welche Kosten bei einem Fonds jährlich anfallen.
Berücksichtigt werden Management-, Verwaltungs- und andere Kosten,
z. B. Kosten für Wirtschaftsprüfer, Sachverständigenausschuss und
Depotbankgebühren. Durch die Angabe der TER besteht die Möglichkeit, eine Kostentransparenz mit internationalem Standard zu schaffen.
Die Berechnungsmethode basiert auf der vom BVI Bundesverband
Investment und Asset Management e. V. empfohlenen Methode.
Ertragsausgleich
Bei dem anteiligen Ertragsausgleich von EUR 6,0 Mio. handelt es
sich um den Saldo aus den vom Anteilerwerber im Ausgabepreis zu
entrichtenden aufgelaufenen Fondserträgen und den bei Rückgabe
von Anteilen im Rücknahmepreis zu erstattenden Ertragsanteilen.
Für die aktive Bestandspflege sowie zur Verbesserung der nachhaltigen
Vermietbarkeit wurden Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von EUR 9,7
Mio. veranlasst. Der Gesamtaufwand ist um die Erstattung von Mietern
aufgrund vertraglicher Vereinbarungen in Höhe von EUR 0,7 Mio. gekürzt.
Die Kosten der Immobilienverwaltung betragen nach Erstattung von
Mietern aufgrund vertraglicher Vereinbarungen EUR 4,0 Mio. Die Ge-
39
1.3.8 Bestand der Liquidität/Kredite
In dem Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 wird ein Teil der
Liquiditätsanlagen des UniImmo: Europa verwaltet. Dadurch wird das
professionelle Portfoliomanagement der Union Investment Gruppe
genutzt, um auch für die liquiden Mittel des UniImmo: Europa
optimale Ergebnisse zu erzielen. Die Verwaltung ist für die Anleger
des UniImmo: Europa kostenneutral.
Struktur der Liquiditätsanlagen
100 % = EUR 1.963,2 Mio. (Gesamtliquidität)
Anteil am Fondsvolumen: 32,4 %
Fondsvolumen: EUR 6.053,9 Mio.
täglich fällige Gelder 2,0 %
Termingelder 12,9 %
UIN-Fonds Nr. 577 85,1 %
Die Performance seit Auflegung des UIN-Fonds 577 am 5.12.2003
beträgt zum Bewertungsstichtag 3,06 % p. a.
Mio. EUR
täglich fällige Gelder
Termingelder
UIN-Fonds Nr. 577
1)
Performance 1)
ø-Zins
38,3
–
4,07 %
253,0
–
5,20 %
3,82 %
–
1.671,9
Performance seit 1.10.2007 nach dem Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband
Investment und Asset Management e. V.
Kennzahlen UIN-Fonds Nr. 577
Durchschnittskupon
4,29%
Durchschnittsrendite
5,16%
Durchschnittliche Restlaufzeit
10 Monate
Anlagestruktur und Bonitätsstruktur UIN-Fonds Nr. 577
Anlagestruktur
Bonitätsstruktur
Kasse/Termingelder 37 %
A 15 %
Festverzinsliche Anleihen 8 %
AA 41 %
Pfandbriefe 25 %
AAA 44 %
Floater 30 %
AAA:
AA:
A:
40
Beste Qualität, geringes Ausfallrisiko.
Hohe Qualität, aber etwas größeres Risiko als die Spitzengruppe.
Gute Qualität, viele gute Investmentattribute, aber auch Elemente, die
sich bei veränderter Wirtschaftsentwicklung negativ auswirken können.
Bestand der Investmentanteile und Sicherungsinstrumente
Käufe
Stück
in Tausend
Verkäufe
Stück
in Tausend
Bestand
Stück
in Tausend
Kurswert
zum 30.9.2008
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
I. Investmentanteile
Gesamt
9.985,5
Käufe
(Kurswert)
TEUR
4.450,9
34.736,2 1.671.851.910,23
27,62
Verkäufe
(Kurswert)
TEUR
II. Sicherungsgeschäfte
a) Käufe und Verkäufe von Finanzinstrumenten, die während des
Berichtszeitraums abgeschlossen
wurden und nicht mehr in der
Vermögensaufstellung erscheinen
184.734,0
Kurswert
Verkauf
TEUR
196.617,9
Kurswert
Stichtag
TEUR
Vorläufiges
Ergebnis
TEUR
b) Offene Positionen
GBP
140,0 Mio.
187.399,2
174.729,7
12.669,5
MYR
87,0 Mio.
17.119,2
17.740,0
-620,8
USD
850,0 Mio.
605.153,7
594.545,0
10.608,7
Gesamtübersicht Kredite (in TEUR) 1)
Kreditvolumen
(direkt)
Kreditvolumen
(direkt) in % des
Fondsvolumens
(brutto)
563.750
8,2
0
0,0
GBP-Kredite 2)
159.938
2,3
USD-Kredite 2)
66.276
1,0
789.964
11,5
947.626
EUR-Kredite (Ausland)
EUR-Kredite (Inland)
Summe
Aufteilung des Kreditvolumens (gesamt) nach verbleibender
Zinsfestschreibung
Kreditvolumen
(indirekt über
ImmobilienGesellschaften)
Kreditvolumen
(gesamt)
Kreditvolumen
(gesamt) in % der
Verkehrswerte
ø-Zins
in % p. a.
132.701
696.451
11,9
5,2
331.960
331.960
5,7
4,2
0
159.938
2,7
6,4
482.965
549.241
9,4
5,5
1.737.590
29,7
5,2
Aufteilung des Kreditvolumens (gesamt) nach Darlehensrestlaufzeit
< 1 Jahr
2,6 %
< 1 Jahr 22,9 %
2– 5 Jahre 24,8 %
1– 2 Jahre 8,8 %
5 – 7 Jahre 33,1 %
2 – 5 Jahre 47,2 %
7 – 10 Jahre 17,6 %
5 – 7 Jahre 15,7 %
> 10 Jahre 21,9 %
> 10 Jahre 5,4 %
1)
2)
Die Gesellschafterdarlehen des Fonds an die Immobilien-Gesellschaften sind in der Tabelle und in den Darstellungen nicht enthalten.
Die Fremdwährungsdarlehen wurden mit den Devisenkursen vom 30.9.2008 bewertet.
41
1.3.9 Übersicht: Renditen, Bewertungen, Vermietungsinformationen
Renditekennzahlen in % 1)
I. Immobilien
Bruttoertrag
Bewirtschaftungsaufwand
Nettoertrag
Wertveränderungen
Ausländische
Ertragsteuern
Ausländische
latente Steuern
Ergebnis vor
Darlehensaufwand
Ergebnis nach
Darlehensaufwand
Währungsänderung
Gesamtergebnis
in Fondswährung
1)
Direktinvestments
FrankSpanien Sonstiges
reich
Ausland
Deutschland
Belgien
6,3
-1,2
6,7
-0,7
5,2
-0,4
6,8
-0,7
5,1
2,3
0,0
6,0
-0,7
0,0
4,8
2,1
-0,3
0,0
3,5
7,4
7,4
Ungarn Mexiko
USA
Gesamt
Deutschland
Tschechien
6,5
-0,2
6,0
-0,7
7,1
-1,6
9,3
-2,4
10,4
-4,8
21,2
-5,6
6,1
0,8
-0,3
6,3
-0,9
0,0
5,3
1,5
-0,1
5,5
0,4
-0,1
6,9
-6,6
0,1
5,6
-0,6
-0,3
-1,6
-0,5
-0,6
-0,5
0,0
0,0
8,8
5,0
6,1
4,8
6,2
5,8
10,7
4,9
6,8
3,6
6,3
7,0
Gesamt
Sonstiges
Ausland
Gesamt
8,4
-3,6
6,4
-2,8
8,1
-2,9
6,8
-1,5
15,6
-3,4
-6,1
4,8
3,8
-0,1
3,6
0,9
-0,2
5,2
1,2
-0,4
5,3
1,4
-0,2
0,0
-2,0
-1,0
-0,9
-0,7
-0,6
0,4
4,7
4,1
7,5
3,4
5,3
5,9
-3,1
4,0
0,6
12,6
3,3
6,1
6,2
0,0
0,0
0,0
0,0
-1,6
-0,2
0,0
0,0
-0,2
-1,9
0,1
0,0
0,0
-0,2
7,4
10,7
4,9
6,8
2,0
6,1
7,0
-3,1
3,8
-1,3
12,7
3,3
6,1
6,0
II. Liquidität
4,2
III. Ergebnis gesamter Fonds
vor Abzug der Fondskosten
5,5
IV. Ergebnis gesamter Fonds (Anlageerfolg nach Berechnungsverfahren des BVI)
nach Abzug der Fondskosten
4,8
Exklusive Projekte.
Kapitalinformationen in EUR (Durchschnittszahlen)
Gesamt
Direkt gehaltene Immobilien
3.466.278.084,38
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien
2.022.299.990,64
Immobilien gesamt
Liquidität
1.898.302.838,03
Kreditvolumen
-1.465.841.671,81
Fondsvolumen (netto)
5.921.039.241,24
Erläuterung zur Renditeberechnung
Die Darstellung der Renditekennzahlen erfolgt unter Zugrundelegung
des Muster-Jahresberichtes des BVI Bundesverband Investment und
Asset Management e. V.
Die jeweilige Bezugsgröße zur Berechnung der entsprechenden Kennzahl
für den Gesamtfonds ist in der Tabelle „Kapitalinformationen in EUR“
ausgewiesen. Es handelt sich hierbei um anhand von 13 Monatsendwerten berechnete Durchschnittszahlen und nicht um den jeweiligen
Stichtagswert zum 30.9.2008. In den Durchschnittszahlen haben neben
den Sachverständigenwerten der Immobilien auch die zurechenbaren
Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Rückstellungen der Immobilien
Eingang gefunden.
42
5.488.578.075,02
Zur Renditeermittlung der im Fonds gehaltenen Liquidität werden die erzielten Erträge und Wertveränderungen aus Liquiditätsanlagen zu dem
durchschnittlichen Liquiditätsbestand im Berichtsjahr ins Verhältnis gesetzt.
Der Bruttoertrag verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr geringfügig
auf 6,8 % (Vorjahr 7,0 %), während sich der Nettoertrag geringfügig
auf 5,3 % erhöhte (Vorjahr 5,2 %).
Durch Sachverständigenbewertungen und Auflösungen von Rückstellungen im Berichtszeitraum ergaben sich im Gesamtfonds in der
Summe positive Wertveränderungen von 1,4 % (Vorjahr 2,9 %).
Ausländische Ertragsteuern und Rückstellungen für latente Steuern
haben im Berichtszeitraum das Ergebnis vor Darlehensaufwand um
0,8 Prozentpunkte (Vorjahr 1,1 Prozentpunkte) gemindert.
Für den eigenkapitalfinanzierten Teil der direkt und über ImmobilienGesellschaften gehaltenen Objekte in Fremdwährungen haben sich unter
Berücksichtigung der Währungskurssicherungsgeschäfte währungsbedingte Wertminderungen ergeben, die sich auf die Gesamtrendite mit
-0,2 % (Vorjahr -0,4 %) auswirken.
Aufteilung der Verkehrswerte nach Regionen
Verkehrswerte 1)
in Mio. EUR
in %
Regionen / Länder
Die Immobilien-Gesamtrendite des UniImmo: Europa beträgt für den
Berichtszeitraum 6,0 % (Vorjahr 7,3 %). Unter Berücksichtigung der
Liquiditätsrendite und der Fondskosten ergibt sich eine Fondsrendite
von 4,8 % gegenüber einer Fondsrendite von 5,6 % im Vorjahr (Anlageerfolg nach Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment
und Asset Management e. V.).
Berlin
318,1
5,4
Hamburg
182,1
3,1
München
610,3
10,4
Rhein-Main
196,6
3,3
Rhein-Ruhr
475,5
8,1
20,6
0,4
Stuttgart
Sonstige deutsche Städte
Deutschland gesamt
60,3
1,0
1.863,5
31,7
295,9
5,0
1.240,9
21,1
350,4
6,0
73,9
1,3
Belgien
Frankreich
Aufteilung der Verkehrswerte nach Art des Grundstücks 1)
Logistik-Center 1,9 %
Italien
Gewerbepark 2,5 %
Luxemburg
177,3
3,0
Hotel
Mexiko
180,6
3,1
66,6
1,1
8,1 %
Einzelhandel 25,7 %
Niederlande
Büro
Österreich
110,0
1,9
Spanien
278,6
4,7
Tschechien
109,5
1,9
61,8 %
Mio.
Türkei
75,7
1,3
1.510,6
Mio.
Ungarn
65,0
1,1
473,0
Mio.
USA
983,7
16,8
EUR
143,8
Mio.
Logistik-Center
EUR
113,5
Mio.
Ausland gesamt
4.008,1
68,3
Gesamtergebnis
EUR
Summe
5.871,6
100,0
Büro
1)
Großbritannien
EUR
3.630,7
Einzelhandel
EUR
Hotel
EUR
Gewerbepark
5.871,6 Mio.
1)
Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften
gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert.
Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften
gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert.
Informationen zu Wertveränderungen (stichtagsbezogen in EUR)
Deutschland
Gutachterliche Verkehrswerte
Portfolio
Ausland
mit anderer
Währung
Direktinvestments
gesamt
546.103.041 3.471.510.014
ImmobilienGesellschaften 1)
Gesamt
1.314.000.000
133.800.000
1.132.400.000
345.206.973
Gutachterliche Bewertungsmieten 2)
83.483.564
8.970.622
68.157.176
20.632.965
35.092.602
216.336.929
170.401.345
386.738.274
Positive Wertveränderungen
lt. Gutachten
49.464.460
1.700.000
24.500.000
3.500.000
0
79.164.460
39.918.157
119.082.617
6.481.111
11.331.684
1.276.487
0
0
19.089.282
23.580.612
42.669.893
Negative Wertveränderungen
lt. Gutachten
-20.500.000
-6.708.000
-500.000
-718.000
-4.670.487
-33.096.487
-4.762.974
-37.859.461
Sonstige negative Wertveränderungen
Sonstige positive Wertveränderungen
1)
Ausland mit EURO-Währung
Belgien
Frankreich
Sonstiges
Ausland
2.400.110.954 5.871.620.969
-33.565.191
-1.281.445
-19.088.070
-1.958.484
-3.712.486
-59.605.677
-12.765.321
-72.370.997
Wertveränderungen lt. Gutachten
insgesamt
28.964.460
-5.008.000
24.000.000
2.782.000
-4.670.487
46.067.972
35.155.184
81.223.156
Sonstige Wertveränderungen
insgesamt
-27.084.080
10.050.239
-17.811.583
-1.958.484
-3.712.486
-40.516.395
10.815.291
-29.701.104
Anteilig gemäß Beteiligungsgrad.
2)
Projekte anteilig Bautenstand.
43
Vermietungsinformationen – Ertrag nach Nutzungsarten in %
Deutschland
Wohnen
Spanien
Sonstiges
Ausland
Beteiligungen
Gesamt
–
–
–
–
–
0,1
12,1
–
–
–
–
–
2,3
–
–
–
–
–
5,0
2,1
Handel/Gastronomie
(Gewerbe)
19,3
–
0,7
46,4
4,3
24,4
16,7
Büro
41,5
80,5
75,8
44,3
92,1
62,2
64,0
Hotel
17,5
–
21,1
–
–
0,3
7,9
6,7
15,2
1,1
4,1
3,2
5,1
4,5
1,5
3,7
0,9
0,4
0,4
1,1
1,1
0,8
0,6
0,4
4,8
–
1,9
1,3
Beteiligungen
Gesamt
Logistik-Center
Kfz
Lager
2)
Sonstige
2)
Frankreich
0,6
Gewerbepark
1)
Belgien
1)
Jahresnettomietertrag.
Archive, Keller.
1)
2)
Vermietungsinformationen – Leerstandsangaben und Vermietungsquoten in %
Deutschland
Wohnen
–
–
–
0,0
15,6
–
–
–
–
–
15,6
–
–
–
–
–
7,9
7,9
Handel/Gastronomie
(Gewerbe)
1,1
–
5,1
0,0
0,0
1,5
1,2
Büro
9,5
9,6
1,9
7,8
1,2
1,1
3,0
Hotel
0,0
–
0,0
–
–
0,0
0,0
13,4
10,7
10,1
2,4
0,0
0,5
5,8
13,1
40,3
32,7
0,0
0,0
1,6
14,7
0,3
0,0
0,0
0,0
0,0
18,8
11,8
93,1
89,4
98,0
96,5
98,9
98,2
96,8
Deutschland
Belgien
Frankreich
Spanien
Sonstiges
Ausland
Beteiligungen
Gesamt
unbefristet
0,5
0,3
0,0
0,2
1,2
1,6
0,9
2008
6,2
0,0
5,3
0,2
0,0
2,0
3,3
2009
11,7
10,6
28,9
16,0
0,0
12,5
14,6
2010
5,2
12,7
8,5
31,4
1,8
9,6
8,6
2011
10,6
37,2
9,9
10,9
1,3
11,6
10,6
2012
16,7
25,9
4,5
35,2
18,3
4,7
10,3
2013
11,4
3,2
1,5
1,4
3,5
4,8
5,3
2014
4,9
4,6
0,0
0,0
5,4
4,6
3,6
2015
0,6
5,5
6,9
0,1
5,6
11,2
6,9
2016
6,1
0,0
1,8
0,0
0,1
4,4
3,6
2017
1,8
0,0
12,5
4,2
2,8
9,4
7,3
24,3
0,0
20,2
0,4
60,0
23,6
25,0
Lager
3)
Sonstige
Vermietungsquote
Jahresbruttomietertrag.
Nach Ertrag.
Archive, Keller.
Restlaufzeit der Mietverträge in %
2018+
1)
44
Sonstiges
Ausland
–
Kfz
3)
Spanien
–
Logistik-Center
2)
Frankreich
0,0
Gewerbepark
1)
Belgien
Jahresnettomietertrag.
1)
Die zehn größten Neuvermietungen ab 1.10.2007 mit Mietflächen > 1.000 m2 UniImmo: Europa 1)
Lfd. Nr.
1)
2)
Objekt
Mieter
Mietbeginn
Mietfläche in m2
46
Brüssel-Zaventem, „Corporate Village,
Gebäude Bayreuth“
Softwareentwickler 2)
1.7.2008
6.185
9
Hamburg, „Airport-Center Hamburg“
Leasinggesellschaft 2)
1.1.2008
1.6.2008
1.3.2008
5.191
12
Liederbach/Taunus, Höchster Straße 70–98
Ypsomed GmbH
1.12.2007
4.588
68
Seattle, „Adobe Buildings“
Cutter & Buck
1.10.2007
4.586
64
Páty, „M1 Business Park“
DHL
1.6.2008
4.154
5
Eschborn, Kölner Straße 12
TelekommunikationsdienstleistungsUnternehmen 2)
15.10.2007
4.140
51
Luxemburg-Kirchberg, „L'Unico“
Bank 2)
14.12.2007
3.957
55
Guadalajara, „Parque Industrial
Tecnológico II“
Soluciones Alimenticias de Mexico
16.7.2008
2.923
67
Chicago, „111 South Wacker“
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 2)
1.10.2007
2.547
49
Luxemburg-Kirchberg, „PIXEL“
Vodafone Procurement Company
15.2.2008
2.533
Angaben unabhängig vom Beteiligungsgrad.
Aus Datenschutzgründen wird der Mieter nicht genannt.
Aufstellung der zehn größten Mieter (nach Mietfläche) im UniImmo: Europa 1)
Lfd. Nr.
1)
2)
Objekt
Mietfläche in m2
Mieter
66
New York City, „140 Broadway“
Brown Brothers Harriman & Co
40.705
32
Paris, „Central Seine“
Pharmazieunternehmen 2)
32.272
39
London EC1, 33 Holborn
Sainsbury's Supermarket Ltd.
30.491
2)
1
Berlin, Budapester Straße 25/
Burggrafenstraße 2a
Hotel
3
Düsseldorf, „Das Haus am Seestern“
Vodafone D2 GmbH
25.042
56
Mexiko-Stadt, Paseo de la Reforma No. 1240
Automobilunternehmen 2)
24.688
55
Guadalajara, „Parque Industrial Tecnológico II“
Jalmex Empresarial S.A. de C.V.
20
Unterschleißheim, „IT-Port“
Projektentwicklungsgesellschaft
18
Ratingen, „Goldbach Office Park“
Lentjes GmbH
18.887
55
Guadalajara, „Parque Industrial Tecnológico II“
Span de Mexico SA de CV
18.844
25.510
20.503
2)
19.017
Nur direkt gehaltene Immobilien und mehr als 99 %-Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften.
Aufstellung der zehn größten Mieter (nach Ertrag) im UniImmo: Europa 1)
Die zehn größten Mieter
Sainsbury's Supermarket Ltd., London
Pharmazieunternehmen, Paris 2)
Die zehn
größten Mieter 25,2 %
Brown Brothers Harriman & Co., New York City
Hotel Paris Champs Élysées SNC, Paris
ACCOR, Paris
Sonstige 74,8 %
Hotel, Berlin 2)
McDermott Will & Emery, LLP, Washington
Automobilunternehmen, Mexiko-Stadt 2)
Behördliche Einrichtung, Paris 2)
Vodafone D2 GmbH, Düsseldorf
1)
2)
Jahresnettomietertrag, nur direkt gehaltene Immobilien und mehr als 99 %-Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften.
45
1.3.10 Berechnung der Ausschüttung
Berechnung der Ausschüttung
insgesamt (EUR)
Ordentlicher Nettoertrag
Realisierte Gewinne
243.524.529,36
2,40
12.116.093,68
0,12
92.073,62
0,00
–
–
192.893.720,80
1,90
1)
bei Immobilien
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
bei Liquiditätsanlagen
Vortrag aus dem Vorjahr
1)
Einbehalt von Überschüssen gemäß § 14 Abs. 2 BVB
Für Ausschüttung verfügbar
Der Wiederanlage gemäß § 14 Abs. 5 BVB zugeführt
Vortrag auf neue Rechnung
Gesamtausschüttung
1)
je Anteil (EUR)
9.231.488,03
0,09
439.394.929,43
4,33
24.905.710,20
0,25
181.017.107,03
1,78
233.472.112,20
2,30
Inklusive Ertragsausgleich aus dem Berichtsjahr.
Der Ordentliche Nettoertrag beläuft sich auf EUR 243,5 Mio. Einschließlich der realisierten Gewinne von EUR 12,2 Mio. und des Vortrages aus
dem Vorjahr von EUR 192,9 Mio. sowie unter Berücksichtigung des
Einbehaltes von Überschüssen gemäß § 14 Abs. 2 BVB in Höhe von
EUR 9,2 Mio. ist ein Betrag von EUR 439,4 Mio. für die Ausschüttung
verfügbar.
Der Vortrag aus dem Vorjahr (EUR 192,9 Mio.) sowie die realisierten
Gewinne wurden anteilig um den Ertragsausgleich erhöht. Der Ertragsausgleich auf den Gewinnvortrag aus dem Vorjahr beträgt EUR 18,9
Mio., auf die im Berichtsjahr realisierten Gewinne entfallen EUR 1,2 Mio.
Vom 11.12.2008 bis zum 30.12.2008 wird allen Anlegern bei der
Wiederanlage ihrer depot- oder eigenverwahrten Fondsanteile ein
Wiederanlagerabatt von 3 %, bezogen auf den Ausgabepreis, eingeräumt.
Für die im UnionDepot verwahrten Anteile erfolgt die Wiederanlage
der Ertragsausschüttung automatisch und kostenfrei. Die Depotinhaber
erhalten hierüber eine Depotabrechnung.
Hamburg, den 25. November 2008
Auf die im Berichtsjahr angefallenen Ordentlichen Erträge entfällt ein
anteiliger Ertragsausgleich in Höhe von EUR 6,0 Mio., der bereits im
Ordentlichen Nettoertrag berücksichtigt wurde.
Der Vorstand
Von dem für die Ausschüttung zur Verfügung stehenden Betrag werden
EUR 181,0 Mio. auf neue Rechnung vorgetragen, EUR 24,9 Mio. der
Wiederanlage gemäß § 14 Abs. 5 BVB zugeführt und EUR 233,5 Mio.
bzw. EUR 2,30 je Anteil ausgeschüttet.
Dr. Kutscher
Dr. Billand
Am 11.12.2008 erfolgt die Ausschüttung von EUR 2,30 je Anteil auf
den Ertragschein Nr. 24.
46
Hartlief
Montebaur
2 Besonderer Vermerk des
Abschlussprüfers
Wir haben gemäß § 44 Absatz 5 des Investmentgesetzes (InvG) den
Jahresberichtbericht des Sondervermögens UniImmo: Europa für das
Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2007 bis 30. September 2008 geprüft.
Die Aufstellung des Jahresberichts nach den Vorschriften des InvG liegt
in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht abzugeben.
Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung
der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahresbericht
und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Absatz 5 InvG unter Beachtung
der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresbericht wesentlich
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der
Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Verwaltung des Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und
die Nachweise für die Angaben im Jahresbericht überwiegend auf der
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen
Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht den gesetzlichen Vorschriften.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Hamburg, den 25. November 2008
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Behrens
Wirtschaftsprüfer
Schmidt
Wirtschaftsprüfer
47
3 Steuerliche Hinweise
Steuerliche Hinweise zum Jahresbericht UniImmo: Europa
Steuerliche Erfassung
Privatvermögen
Anlageerfolg je Anteil
Betriebsvermögen
ESt-pfl. Anleger
Betriebsvermögen
KSt-pfl. Anleger
EUR
2,7400
EUR
2,7400
EUR
2,7400
Ausschüttung je Anteil 1)
EUR
2,3000
EUR
2,3000
EUR
2,3000
Steuerfreie und nicht steuerbare Ausschüttung je Anteil
davon
ausschüttungsgleiche Erträge aus dem Vorjahr
und nicht steuerbare Beträge
EUR
0,9529
EUR
0,9529
EUR
0,9529
EUR
0,3441
EUR
0,3441
EUR
0,3441
Veräußerungsgewinne (ohne Veräußerungsgewinne
ausländischer Immobilien)
EUR
0,0000
EUR
0,0000
EUR
0,0000
Einkünfte, die dem Halbeinkünfteverfahren unterliegen
(§ 8b KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG)
EUR
0,0000
EUR
0,0000
EUR
0,0000
Ausländische Einkünfte (inkl. Veräußerungsgewinne
ausländischer Immobilien) 2)
EUR
0,6088
EUR
0,6088
EUR
0,6088
EUR
1,3471
EUR
1,3471
EUR
1,3471
EUR
EUR
EUR
1,3471
0,4041
0,4715
EUR
EUR
EUR
1,3471
0,4041
0,4715
EUR
EUR
EUR
1,3471
0,4041
0,4715
Einkommensteuerliche Behandlung der Ausschüttung
Steuerpflichtige Erträge je Anteil
Kapitalertragsteuer (KESt)/Zinsabschlagsteuer (ZASt)
3)
Bemessungsgrundlage je Anteil
KESt/ZASt bei Depotverwahrung (30%) 4)
KESt/ZASt bei Eigenverwahrung (35%) 4)
1)
Der ausgewiesene Betrag in Höhe von EUR 2,30 kommt am 11.12.2008 je Anteil zur Ausschüttung. Gemäß den Bestimmungen des Investmentsteuergesetzes sind in den Angaben zur
Ausschüttung gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1a) der Betrag der Barausschüttung je Anteil in Höhe von EUR 2,30 zuzüglich des Betrages anrechenbarer ausländischer Steuern je Anteil in Höhe
von EUR 0,0129 auszuweisen. Der Betrag der anrechenbaren ausländischen Steuern je Anteil entfällt mit EUR 0,0039 auf Belgien, EUR 0,0079 auf Spanien und EUR 0,0011 auf Mexiko.
2)
Dem Progressionsvorbehalt unterliegen je Anteil EUR 0,1362, die mit EUR 0,0339 auf Belgien, mit EUR 0,1761 auf Frankreich, mit EUR 0,0178 auf England, mit EUR -0,0808 auf die USA,
mit EUR -0,0103 auf Spanien sowie mit EUR -0,0004 auf die Niederlande entfallen. Das bedeutet, dass diese steuerlichen Einkünfte bei der Festsetzung des Steuersatzes für die steuerpflichtigen
Einkünfte zu berücksichtigen sind.
3)
Die auf den einzelnen Anleger entfallende Kapitalertragsteuer (KESt)/Zinsabschlagsteuer (ZASt) (§ 7 InvStG) wird wie folgt errechnet:
Die in der Ausschüttung enthaltenen kapitalertragsteuerpflichtigen Zinserträge (EUR 1,3471 je Anteil bei Privatvermögen, EUR 1,3471 je Anteil im Betriebsvermögen einkommensteuerpfichtiger
Anleger sowie EUR 1,3471 je Anteil bei körperschaftsteuerpflichtigen Anlegern) sind zunächst mit der Anzahl der am Ausschüttungstag (11.12.2008) beim Anleger vorhandenen Anteile
zu multiplizieren; hieraus sind in Depotfällen 30 von Hundert, in Nicht-Depotfällen 35 von Hundert Zinsabschlag zu errechnen. Der Betrag wird in Depotfällen bei Vorliegen einer Nichtveranlagungs-Bescheinigung oder bei Nachweis der Ausländereigenschaft in voller Höhe, bei Vorliegen eines Freistellungsauftrages bis zur Höhe des Freibetrages gutgeschrieben. Anderenfalls
erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über den Zinsabschlag.
4)
Seit dem 1.1.1998 wird auf die KESt/ZASt ein Solidaritätszuschlag von 5,5 % erhoben.
Grundsätzliche Angaben zur Besteuerung privater
und betrieblicher Anleger
Die bei der Fondsanlage erzielten steuerlichen Erträge sind, unabhängig
davon, ob der Fonds diese in der Form von Miet- und Pachterträgen,
Gewinnen aus der Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten innerhalb von zehn Jahren, Zinsen, Dividenden oder
Erträgen an Investmentanteilen, Wertpapier-Darlehen oder WertpapierPensionsgeschäften erwirtschaftet hat, steuerlich bei im Privatvermögen
gehaltenen Anteilen der Einkunftsart „Einkünfte aus Kapitalvermögen“
zuzuordnen. Bei im Betriebsvermögen gehaltenen Anteilen stellen die
48
vom Fonds erzielten Miet- und Pachterträge, Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, Zinsen,
Dividenden oder Erträge an Investmentanteilen, Wertpapier-Darlehen
oder Wertpapier-Pensionsgeschäften Betriebseinnahmen dar.
Bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens ist nur der steuerpflichtige Teil der vom Fonds erzielten Erträge anzusetzen. Der Teil der
steuerfreien ausländischen Einkünfte, der dem Progressionsvorbehalt
unterliegt, ist daneben bei der Festsetzung des Steuersatzes für einkommensteuerpflichtige Anleger zu berücksichtigen.
Die Teile der Ausschüttung aus beim Verkauf von Immobilien und
grundstücksgleichen Rechten erzielten Veräußerungsgewinnen bleiben
beim Privatanleger steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Im Fonds erzielte Veräußerungsgewinne
aus dem Verkauf von Wertpapieren bleiben beim Privatanleger steuerfrei. Der hälftigen Besteuerung unterliegen beim Privatanleger in den
Erträgen enthaltene Dividenden. Privatanleger können bei Einkünften
aus Kapitalvermögen Sparerfreibeträge von insgesamt EUR 750,– bei
Ledigen/Alleinstehenden respektive EUR 1.500,– bei zusammen veranlagten Ehegatten geltend machen. Zusätzlich wird ein Werbungskostenpauschalbetrag von EUR 51,– bei Ledigen/Alleinstehenden respektive
EUR 102,– bei zusammenveranlagten Ehegatten gewährt, soweit keine
höheren Werbungskosten nachgewiesen werden. Somit ergibt sich ein
Freistellungsvolumen von EUR 801,– bei Ledigen/Alleinstehenden
respektive EUR 1.602,– bei zusammenveranlagten Ehegatten.
Beim einkommensteuerpflichtigen betrieblichen Anleger unterliegen Gewinne aus Aktienveräußerungen bei Ausschüttung und Dividenden bei
Ausschüttung und Thesaurierung dem Halbeinkünfteverfahren und damit
der hälftigen Besteuerung. Bei körperschaftsteuerpflichtigen Anlegern
sind Gewinne aus Aktienveräußerungen bei Ausschüttung und Dividenden bei Ausschüttung und Thesaurierung zu 100 % steuerfrei, wobei 5 %
der Beträge als nicht abzugsfähige Betriebsausgaben gelten. Dies gilt
nicht für körperschaftsteuerpflichtige Anleger, die den Regelungen des
§ 8b Abs. 7 und 8 KStG unterliegen (BV III) und danach die Steuerbefreiung von Dividenden und Aktienveräußerungsgewinnen nicht anwenden
können. Gewinne aus sonstigen Wertpapierveräußerungen sind bei Ausschüttung für alle betrieblichen Anleger in voller Höhe steuerpflichtig.
Abschreibungen auf die Fondsobjekte werden vom Fonds vorgenommen
und als Werbungskosten bei der Ermittlung der steuerlichen Erträge berücksichtigt und stellen für den Anleger bei Ausschüttung bzw. Thesaurierung nicht steuerbare Beträge dar.
Betriebliche bilanzierende Anleger müssen bei Erfassung der Erträge
einen passiven bzw. aktiven steuerlichen Ausgleichsposten in Höhe der
Differenz zwischen dem Betrag der Ausschüttung und den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen einbuchen. Dieser Ausgleichsposten ist bei Rückgabe der Anteile ertragswirksam aufzulösen.
Steuerabzug und Steuerentlastung
Im Vorgriff auf die endgültige steuerliche Veranlagung des Anteilinhabers
erfolgt bei Kapitaleinkünften von Steuerinländern ein Steuerabzug von
30 % (Zinsabschlagsteuer) im Falle der Verwahrung auf UnionDepots
oder auf im Inland gehaltenen Wertpapierdepots respektive ein Abzug
von 35 % bei eigenverwahrten und bei einem inländischen Kreditinstitut
eingelösten Anteilscheinen. Für inländische Dividenden wird ein Kapitalertragsteuerabzug in Höhe von 20 % vorgenommen.
Bemessungsgrundlage der Zinsabschlagsteuer ist der Betrag der ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträge, soweit diese auf Zinsen,
Erträge aus Vermietung und Verpachtung, Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten und sonstige steuerpflichtige Erträge entfallen. Veräußerungsgewinne
aus Wertpapieren oder aus Bezugsrechten auf Anteilen an Kapitalgesellschaften, Gewinne aus Termingeschäften, Gewinne aus der Veräußerung
von Immobilien außerhalb der Zehn-Jahres-Frist und ausländische, durch
ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) steuerbefreite Erträge unterliegen nicht der Zinsabschlagsteuer bzw. Kapitalertragsteuer.
Der Steuerabzug kann im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer als bereits entrichtete Steuer angerechnet werden. Auf die Kapitalertragsteuer bzw. die Zinsabschlagsteuer wird ein Solidaritätszuschlag
von 5,5 % erhoben. Der Solidaritätszuschlag ist auf den bei der Einkommensteuerveranlagung festgesetzten Solidaritätszuschlag anrechenbar.
Vom Steuerabzug kann bei inländischen Privatanlegern im Falle der Verwahrung der Anteile auf UnionDepots oder inländischen Wertpapierdepots teilweise oder ganz Abstand genommen werden. Hierfür muss der
Anleger beim verwahrenden Institut einen Freistellungsauftrag in entsprechender Höhe oder eine Nichtveranlagungs-Bescheinigung einreichen,
die beim für den Anleger zuständigen Finanzamt beantragt werden kann.
Veräußerung oder Rückgabe von Anteilscheinen
Die Veräußerung bzw. Anteilscheinrückgabe durch Privatanleger ist
mit Ausnahme des im Veräußerungsgewinn enthaltenen Zwischengewinns steuerfrei, wenn die Anteile länger als zwölf Monate gehalten
werden. Bei einer Besitzzeit von einem Jahr oder weniger ist die Anteilscheinrückgabe steuerpflichtig. Verluste aus der Veräußerung von
Anteilen innerhalb der Zwölf-Monats-Frist können bis zur Höhe des
steuerpflichtigen Gewinnes aus privaten Veräußerungsgeschäften des
gleichen Kalenderjahres verrechnet werden, ansonsten mit Einkünften
aus privaten Veräußerungsgeschäften des Vorjahres oder künftiger Jahre.
Die Besteuerung des Zwischengewinnes (seit Geschäftsjahresbeginn
aufgelaufene Kapitaleinkünfte mit Zinscharakter) bei Rückgabe oder
49
Veräußerung von Anteilen war mit der Einführung des Investmentsteuergesetzes zum 1. Januar 2004 zwischenzeitlich entfallen. Mit dem
EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz hat der Gesetzgeber die Besteuerung
des Zwischengewinns aus Rückgaben, Veräußerungen und Erwerben, die
nach dem 31. Dezember 2004 stattgefunden haben, wieder eingeführt.
Der Zwischengewinn unterliegt der Zinsabschlagsteuer. Übersteigen
im Kalenderjahr die bei Käufen gezahlten Zwischengewinne die durch
Verkäufe vereinnahmten Zwischengewinne, so kann der Differenzbetrag als „negative Einnahmen“ aus Kapitalvermögen im Rahmen der
Einkommensteuerveranlagung geltend gemacht werden.
Die Veräußerung bzw. Anteilscheinrückgabe durch betriebliche Anleger ist grundsätzlich steuerpflichtig. Seit 1. Januar 2004 ist allerdings die Regelung des lnvestmentsteuergesetzes zum sog. Aktiengewinn zu beachten. Bestimmte Bestandteile des Gewinnes aus der
Veräußerung oder Rückgabe der Anteile, die auf Dividenden und
Wertsteigerungen aus Beteiligungen an Kapitalgesellschaften (sog.
50
Aktiengewinn i.e.S.) oder auf DBA-steuerfreie Erträge und Wertzuwächse der zugrunde liegenden ausländischen Immobilien zurückzuführen sind (sog. Immobiliengewinn), sind für Kapitalgesellschaften
steuerfrei (beim Aktiengewinn i.e.S. unter Berücksichtigung von § 8b
Abs. 3 und 5 KStG). Für betriebliche einkommensteuerpflichtige
Anleger ist der Aktiengewinn i.e.S. zur Hälfte und der lmmobiliengewinn in voller Höhe steuerfrei. Der Veräußerungsgewinn abzüglich
des besitzzeitanteiligen Anleger-Aktien- bzw. Anleger- Immobiliengewinnes ist steuerpflichtig. Der Anleger-Aktien- bzw. AnlegerImmobiliengewinn ermittelt sich durch die Differenz zwischen dem
Aktien- bzw. Immobiliengewinn bei Rückgabe der Anteilscheine
abzüglich dem Aktien- bzw. Immobiliengewinn bei Anschaffung
der Anteile. Die Union Investment Real Estate AG veröffentlicht den
Aktiengewinn i.e.S. und den Immobiliengewinn börsentäglich.
Betriebliche Anleger sollten vor Berücksichtigung des Aktiengewinns
in ihrer Steuererklärung Rat bei ihrem steuerlichen Berater einholen.
Ermittlung der Zinserträge
Aufgrund des aktuellen Gesetzgebungsverfahrens zum Jahressteuergesetz 2008 wird darauf hingewiesen, dass in den ausgeschütteten
und ausschüttungsgleichen Erträgen Zinserträge im Sinne des § 4h
Abs. 3 Satz 3 EStG in Höhe von EUR 0,1439 je Anteil enthalten sind.
Der Ausschüttungsbeschluss datiert vom 25.11.2008.
Bei sehr niedrigen Einkünften wird die österreichische Finanzverwaltung
allenfalls aus verwaltungsökonomischen Gründen auf eine steuerliche
Erfassung der Anleger verzichten.
Erbschaftsteuer
Die Ermittlung der steuerlichen Werte für ein Nachlassvermögen erfolgt auf der Grundlage des am Todestag des Erblassers geltenden
Rücknahmepreises.
Die in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte für das am 30. September
2008 endende Geschäftsjahr des UniImmo: Europa betragen EUR
1.854.662,03 (= EUR 0,0183 je Anteil).
Verkehrsteuern
Erwerb und Veräußerung der Anteilscheine unterliegen nicht der
Grunderwerbsteuer.
Besteuerung von Immobilien in Österreich
Nach dem österreichischen Immobilien-Investmentfondsgesetz (kurz:
ImmoInvFG) unterliegen ausländische Anleger mit den aus einem
Immobilienfonds stammenden österreichischen Immobiliengewinnen
der beschränkten Steuerpflicht in Österreich.
Im Januar 2007 hat der UniImmo: Europa seine erste Immobilie in
Österreich in den Bestand genommen. Da das in Wien/Österreich befindliche Objekt über eine deutsche Personengesellschaft (Florido Tower
GmbH & Co. KG) gehalten wird, werden die in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte nach dem ImmoInvFG genau so ermittelt, wie wenn der
Fonds unmittelbar die Immobilien erworben hätte und halten würde.
Die Personengesellschaft wird also steuerlich „transparent“ behandelt.
Besteuert werden grundsätzlich die laufenden Bewirtschaftungsgewinne
aus der Vermietung und die aus der jährlichen Bewertung resultierenden Wertzuwächse der österreichischen Immobilie. Steuersubjekt für
die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger.
Für natürliche Personen beträgt der Steuersatz für diese Einkünfte
in Österreich 25 %. Erzielt der Anleger pro Kalenderjahr insgesamt
maximal EUR 2.000,–, braucht er keine Steuererklärung abzugeben
und die Einkünfte bleiben steuerfrei. Bei Überschreiten dieser Grenze
oder nach Aufforderung durch das österreichische Finanzamt ist eine
Steuererklärung in Österreich abzugeben.
Für Körperschaften beträgt der Steuersatz in Österreich derzeit 25 %.
Anders als bei natürlichen Personen gibt es keinen gesetzlichen Freibetrag.
Das örtlich zuständige Finanzamt für diesbezügliche Anfragen ist im
gegenständlichen Fall das Finanzamt Wien 1/23.
Hinweis zur Einführung der Abgeltungsteuer ab dem 1.1.2009
Durch das Unternehmensteuerreformgesetz 2008 wurde eine einheitliche Abgeltungsteuer für Kapitalerträge in Höhe von 25 % zzgl.
Solidaritätszuschlag hierauf in Höhe von 5,5 % und gegebenenfalls
Kirchensteuer eingeführt. Diese soll jedoch nicht für DBA-steuerfreie
ausländische Einkünfte gelten. Die Abgeltungsteuer ist unabhängig
vom persönlichen Einkommensteuersatz des Anteileigners anzuwenden. Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören zukünftig
auch Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren/Investmentanteilen
sowie Beteiligungen an Kapitalgesellschaften, sodass die Abgeltungsteuer auch auf diese anwendbar ist. Dies gilt grundsätzlich allerdings
nur für Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren/Investmentanteilen sowie der Beteiligungen an Kapitalgesellschaften, die nach
dem 31. Dezember 2008 erworben werden.
Für den privaten Anteileigner hat die Abgeltungsteuer bei Veräußerung von Investmentanteilen die folgenden Auswirkungen: Die bisherige Frist von zwölf Monaten für im Privatvermögen gehaltene Wertpapiere entfällt. Ein Veräußerungsgewinn aus Investmentanteilen wird
somit auch nach einer Haltezeit von über einem Jahr zu versteuern
sein. Die Haltedauer von zehn Jahren für im Privatvermögen gehaltene
Grundstücke bleibt hingegen erhalten. Für Kapitalerträge, die einer
anderen Einkunftsart (z. B. gewerblichen Einkünften) zuzuordnen sind,
gilt die Kapitalertragsteuer nicht als Abgeltungsteuer. Für individuelle
Anleger, die die Anteile im Betriebsvermögen halten, wird das so genannte Halbeinkünfteverfahren (für z. B. Dividendenerträge) durch das
Teileinkünfteverfahren ersetzt. Dabei wird der steuerfreie Teil der Bezüge von 50 % auf 40 % reduziert. Entsprechend wird der abzugsfähige Anteil der korrespondierenden Aufwendungen von 50 % auf
60 % erhöht. Für Anleger, die die Anteile im Privatvermögen halten,
wurde das Halbeinkünfteverfahren abgeschafft.
Die Vorschriften zur Abgeltungsteuer sowie zum Teileinkünfteverfahren
sind erstmals für den Veranlagungszeitraum 2009 anzuwenden.
51
Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
und Nr. 2 InvStG
Die Steuerbescheinigung gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 InvStG wurde
von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erteilt.
Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG
§ 5 Abs. 1 InvStG
Privatanleger
EUR
Personengesellschaften/EU
EUR
Körperschaft
§ 8b I+II KStG
EUR
Körperschaft
§ 8b VII+VIII KStG
EUR
Betrag der Ausschüttungen je Anteil
2,3129
2,3129
2,3088
2,3129
Teilthesaurierungsbetrag
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,3569
0,3569
0,3529
0,3569
1,9559
1,9559
1,9559
1,9559
Nr.
1a)
2)
davon nicht steuerbar je Anteil
Nicht steuerbare Kapitalrückzahlungen/
Substanzausschüttungen
1b)
Betrag der ausgeschütteten Erträge
In der Ausschüttung bzw. in den ausschüttungsgleichen Erträgen enthaltene:
1c aa)
ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
1c bb)
im Privatvermögen steuerfreie Veräußerungsgewinne aus
Wertpapieren, Bezugsrechten und Termingeschäften
0,0000
–
–
–
1c cc)
Erträge, die dem Halbeinkünfteverfahren
unterliegen (i.S.d. § 3 Nr. 40 EStG)
0,0000
0,0000
–
–
1c dd)
Erträge, die der Steuerbefreiung i.S.d.
§ 8b I KStG unterliegen
–
–
0,0000
–
1c ee)
Veräußerungsgewinne, die dem Halbeinkünfteverfahren unterliegen (i.S.d. § 3 Nr. 40 EStG)
–
0,0000
–
–
1c ff)
Veräußerungsgewinne, die der Steuerbefreiung
i.S.d. § 8b II KStG unterliegen
–
–
0,0000
–
1c gg)
steuerfreie Erträge aus der Veräußerung von Bezugsrechten
auf Freianteile an Kapitalgesellschaften
0,0000
0,0000
0,0000
–
1c hh)
steuerfreie Gewinne aus dem An- und Verkauf
inländischer und ausländischer Grundstücke
außerhalb der Zehn-Jahres-Frist
0,0000
–
–
–
1c ii)
Einkünfte, die aufgrund von DBA steuerfrei sind (insbesondere ausländische Mieterträge und Gewinne
aus An- und Verkauf ausländischer Grundstücke)
0,6088
0,6088
0,6088
0,6088
1c jj)
ausländische Einkünfte, auf die tatsächlich ausländische
Quellensteuer einbehalten wurde, sofern die ausländische
Quellensteuer nicht als Werbungskosten behandelt wurde
0,0137
0,0137
0,0209
0,0137
1c kk)
ausländische Einkünfte, auf die ausländische
Quellensteuer als einbehalten gilt
(fiktive Quellensteuer)
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
1c ll)
Erträge i.S.d. § 2 Abs. 2a InvStG
0,1439
0,1439
0,1439
0,1439
1d aa)
Bemessungsgrundlage für 30 %ige
Zinsabschlagsteuer (ZASt)
1,3471
1,3471
1,3471
1,3471
1d bb)
Bemessungsgrundlage für 20 %ige
Kapitalertragsteuer (KESt)
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
1e aa)
Anzurechnende/zu erstattende ZASt i.H.v. 30 %
0,4041
0,4041
0,4041
0,4041
1e bb)
Anzurechnende/zu erstattende KESt i.H.v. 20 %
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
1f aa)
anrechenbare oder abzugsfähige ausländische
Quellensteuer
0,0129
0,0129
0,0088
0,0129
1f bb)
abzugsfähige ausländische Quellensteuer
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
1f cc)
fiktive ausländische Quellensteuer
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,2458
0,2458
0,2458
0,2458
–
–
0,0000
0,0000
0,0288
0,0288
0,0288
0,0288
1 g)
Absetzung für Abnutzung oder
Substanzverringerung (bei Immobilien)
1 h)
Körperschaftsteuerminderungsbetrag
nach § 37 Abs. 3 KStG
Zusatzinformation
Nicht abzugsfähige Werbungskosten gemäß §3 Abs. 3 Nr. 2 InvStG
52
Zwischengewinne
Datum
01.10.2007
02.10.2007
04.10.2007
05.10.2007
08.10.2007
09.10.2007
10.10.2007
11.10.2007
12.10.2007
15.10.2007
16.10.2007
17.10.2007
18.10.2007
19.10.2007
22.10.2007
23.10.2007
24.10.2007
25.10.2007
26.10.2007
29.10.2007
30.10.2007
31.10.2007
01.11.2007
02.11.2007
05.11.2007
06.11.2007
07.11.2007
08.11.2007
09.11.2007
12.11.2007
13.11.2007
14.11.2007
15.11.2007
16.11.2007
19.11.2007
20.11.2007
21.11.2007
22.11.2007
23.11.2007
26.11.2007
27.11.2007
28.11.2007
29.11.2007
30.11.2007
03.12.2007
04.12.2007
05.12.2007
06.12.2007
07.12.2007
10.12.2007
11.12.2007
12.12.2007
13.12.2007
14.12.2007
17.12.2007
18.12.2007
19.12.2007
20.12.2007
21.12.2007
27.12.2007
28.12.2007
02.01.2008
03.01.2008
Zwischengewinn
in EUR
0,47
0,47
0,47
0,48
0,48
0,48
0,48
0,48
0,49
0,50
0,49
0,50
0,50
0,50
0,50
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,52
0,52
0,52
0,52
0,52
0,52
0,52
0,53
0,53
0,53
0,53
0,53
0,54
0,54
0,55
0,55
0,55
0,55
0,55
0,56
0,56
0,56
0,56
0,55
0,57
0,57
0,57
0,57
0,58
0,58
0,59
0,58
0,27
0,27
0,27
0,27
0,28
0,28
0,28
0,29
0,29
0,30
0,30
Datum
04.01.2008
07.01.2008
08.01.2008
09.01.2008
10.01.2008
11.01.2008
14.01.2008
15.01.2008
16.01.2008
17.01.2008
18.01.2008
21.01.2008
22.01.2008
23.01.2008
24.01.2008
25.01.2008
28.01.2008
29.01.2008
30.01.2008
31.01.2008
01.02.2008
04.02.2008
05.02.2008
06.02.2008
07.02.2008
08.02.2008
11.02.2008
12.02.2008
13.02.2008
14.02.2008
15.02.2008
18.02.2008
19.02.2008
20.02.2008
21.02.2008
22.02.2008
25.02.2008
26.02.2008
27.02.2008
28.02.2008
29.02.2008
03.03.2008
04.03.2008
05.03.2008
06.03.2008
07.03.2008
10.03.2008
11.03.2008
12.03.2008
13.03.2008
14.03.2008
17.03.2008
18.03.2008
19.03.2008
20.03.2008
25.03.2008
26.03.2008
27.03.2008
28.03.2008
31.03.2008
01.04.2008
02.04.2008
03.04.2008
Zwischengewinn
in EUR
0,31
0,31
0,31
0,31
0,31
0,31
0,32
0,32
0,32
0,32
0,33
0,33
0,33
0,33
0,33
0,33
0,34
0,34
0,34
0,34
0,35
0,35
0,35
0,36
0,36
0,36
0,36
0,36
0,36
0,37
0,37
0,37
0,38
0,38
0,38
0,38
0,38
0,39
0,39
0,39
0,39
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,41
0,41
0,41
0,41
0,41
0,42
0,42
0,42
0,42
0,43
0,44
0,43
0,43
0,44
0,44
0,45
0,45
Datum
04.04.2008
07.04.2008
08.04.2008
09.04.2008
10.04.2008
11.04.2008
14.04.2008
15.04.2008
16.04.2008
17.04.2008
18.04.2008
21.04.2008
22.04.2008
23.04.2008
24.04.2008
25.04.2008
28.04.2008
29.04.2008
30.04.2008
02.05.2008
05.05.2008
06.05.2008
07.05.2008
08.05.2008
09.05.2008
13.05.2008
14.05.2008
15.05.2008
16.05.2008
19.05.2008
20.05.2008
21.05.2008
22.05.2008
23.05.2008
26.05.2008
27.05.2008
28.05.2008
29.05.2008
30.05.2008
02.06.2008
03.06.2008
04.06.2008
05.06.2008
06.06.2008
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04.07.2008
07.07.2008
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53
Immobilien- und Aktiengewinne
Datum
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20.12.2007
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27.12.2007
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02.01.2008
03.01.2008
54
Immobiliengewinn
in %
5,22
5,23
5,24
5,24
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5,26
5,26
5,26
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5,39
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5,39
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5,40
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5,41
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5,35
Datum
04.01.2008
07.01.2008
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09.01.2008
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29.01.2008
30.01.2008
31.01.2008
01.02.2008
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20.02.2008
21.02.2008
22.02.2008
25.02.2008
26.02.2008
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28.02.2008
29.02.2008
03.03.2008
04.03.2008
05.03.2008
06.03.2008
07.03.2008
10.03.2008
11.03.2008
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28.03.2008
31.03.2008
01.04.2008
02.04.2008
03.04.2008
Immobiliengewinn
in %
5,36
5,37
5,37
5,37
5,37
5,36
5,38
5,38
5,39
5,40
5,40
5,42
5,42
5,42
5,42
5,43
5,44
5,45
5,45
5,43
5,42
5,43
5,44
5,44
5,37
5,38
5,38
5,39
5,39
5,40
5,39
5,40
5,40
5,40
5,41
5,41
5,42
5,42
5,79
5,78
5,74
5,69
5,70
5,70
5,70
5,70
5,72
5,71
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5,72
5,72
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5,72
5,72
5,73
5,74
5,74
5,75
5,75
5,78
5,70
5,70
5,70
Datum
01.10.2007
02.10.2007
04.10.2007
05.10.2007
08.10.2007
09.10.2007
10.10.2007
11.10.2007
12.10.2007
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29.10.2007
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31.10.2007
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19.11.2007
20.11.2007
21.11.2007
22.11.2007
23.11.2007
26.11.2007
27.11.2007
28.11.2007
29.11.2007
30.11.2007
03.12.2007
04.12.2007
05.12.2007
06.12.2007
07.12.2007
10.12.2007
11.12.2007
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19.12.2007
20.12.2007
21.12.2007
27.12.2007
28.12.2007
02.01.2008
03.01.2008
Aktiengewinn
in %
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,51
0,54
0,49
0,49
0,49
0,49
0,49
0,49
0,50
0,50
0,50
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Datum
04.01.2008
07.01.2008
08.01.2008
09.01.2008
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30.01.2008
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20.03.2008
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28.03.2008
31.03.2008
01.04.2008
02.04.2008
03.04.2008
Aktiengewinn
in %
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0,66
0,66
0,66
0,66
0,66
0,66
0,66
0,66
0,66
0,66
0,66
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,67
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,70
0,70
0,71
0,71
0,71
0,71
0,71
0,71
0,71
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0,72
0,72
0,72
0,72
0,72
0,72
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0,73
0,73
0,73
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0,72
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Immobilien- und Aktiengewinne
Datum
04.04.2008
07.04.2008
08.04.2008
09.04.2008
10.04.2008
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16.04.2008
17.04.2008
18.04.2008
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24.04.2008
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28.04.2008
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21.05.2008
22.05.2008
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26.05.2008
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28.05.2008
29.05.2008
30.05.2008
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04.06.2008
05.06.2008
06.06.2008
09.06.2008
10.06.2008
11.06.2008
12.06.2008
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17.06.2008
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19.06.2008
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25.06.2008
26.06.2008
27.06.2008
30.06.2008
01.07.2008
02.07.2008
03.07.2008
Immobiliengewinn
in %
5,70
5,71
5,71
5,71
5,71
5,71
5,72
5,72
5,72
5,73
5,74
5,74
5,74
5,80
5,81
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5,90
5,91
5,92
5,93
5,94
5,93
5,93
5,93
5,94
5,94
5,94
5,95
5,96
5,96
5,96
5,97
5,97
5,97
6,01
6,01
6,01
6,02
6,02
6,03
6,03
6,04
6,07
6,05
6,05
6,04
Datum
04.07.2008
07.07.2008
08.07.2008
09.07.2008
10.07.2008
11.07.2008
14.07.2008
15.07.2008
16.07.2008
17.07.2008
18.07.2008
21.07.2008
22.07.2008
23.07.2008
24.07.2008
25.07.2008
28.07.2008
29.07.2008
30.07.2008
31.07.2008
01.08.2008
04.08.2008
05.08.2008
06.08.2008
07.08.2008
08.08.2008
11.08.2008
12.08.2008
13.08.2008
14.08.2008
15.08.2008
18.08.2008
19.08.2008
20.08.2008
21.08.2008
22.08.2008
25.08.2008
26.08.2008
27.08.2008
28.08.2008
29.08.2008
01.09.2008
02.09.2008
03.09.2008
04.09.2008
05.09.2008
08.09.2008
09.09.2008
10.09.2008
11.09.2008
12.09.2008
15.09.2008
16.09.2008
17.09.2008
18.09.2008
19.09.2008
22.09.2008
23.09.2008
24.09.2008
25.09.2008
26.09.2008
29.09.2008
30.09.2008
Immobiliengewinn
in %
6,06
6,06
6,06
6,06
6,07
6,07
6,07
6,08
6,08
6,09
6,09
6,09
6,09
6,10
6,11
6,11
6,12
6,13
6,14
6,10
6,11
6,12
6,13
6,13
6,13
6,15
6,16
6,17
6,16
6,16
6,17
6,19
6,19
6,19
6,19
6,19
6,20
6,21
6,21
6,21
6,29
6,35
6,36
6,36
6,36
6,37
6,38
6,39
6,40
6,41
6,41
6,42
6,42
6,42
6,41
6,42
6,42
6,42
6,43
6,43
6,43
6,47
6,53
Datum
04.04.2008
07.04.2008
08.04.2008
09.04.2008
10.04.2008
11.04.2008
14.04.2008
15.04.2008
16.04.2008
17.04.2008
18.04.2008
21.04.2008
22.04.2008
23.04.2008
24.04.2008
25.04.2008
28.04.2008
29.04.2008
30.04.2008
02.05.2008
05.05.2008
06.05.2008
07.05.2008
08.05.2008
09.05.2008
13.05.2008
14.05.2008
15.05.2008
16.05.2008
19.05.2008
20.05.2008
21.05.2008
22.05.2008
23.05.2008
26.05.2008
27.05.2008
28.05.2008
29.05.2008
30.05.2008
02.06.2008
03.06.2008
04.06.2008
05.06.2008
06.06.2008
09.06.2008
10.06.2008
11.06.2008
12.06.2008
13.06.2008
16.06.2008
17.06.2008
18.06.2008
19.06.2008
20.06.2008
23.06.2008
24.06.2008
25.06.2008
26.06.2008
27.06.2008
30.06.2008
01.07.2008
02.07.2008
03.07.2008
Aktiengewinn
in %
0,72
0,72
0,72
0,73
0,73
0,73
0,73
0,73
0,73
0,73
0,73
0,73
0,73
0,74
0,74
0,74
0,74
0,74
0,73
0,74
0,74
0,74
0,74
0,74
0,74
0,74
0,75
0,75
0,75
0,75
0,75
0,75
0,75
0,75
0,75
0,75
0,76
0,76
0,78
0,78
0,78
0,78
0,78
0,78
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,80
0,80
0,80
0,80
0,79
0,80
0,80
0,80
0,80
Datum
04.07.2008
07.07.2008
08.07.2008
09.07.2008
10.07.2008
11.07.2008
14.07.2008
15.07.2008
16.07.2008
17.07.2008
18.07.2008
21.07.2008
22.07.2008
23.07.2008
24.07.2008
25.07.2008
28.07.2008
29.07.2008
30.07.2008
31.07.2008
01.08.2008
04.08.2008
05.08.2008
06.08.2008
07.08.2008
08.08.2008
11.08.2008
12.08.2008
13.08.2008
14.08.2008
15.08.2008
18.08.2008
19.08.2008
20.08.2008
21.08.2008
22.08.2008
25.08.2008
26.08.2008
27.08.2008
28.08.2008
29.08.2008
01.09.2008
02.09.2008
03.09.2008
04.09.2008
05.09.2008
08.09.2008
09.09.2008
10.09.2008
11.09.2008
12.09.2008
15.09.2008
16.09.2008
17.09.2008
18.09.2008
19.09.2008
22.09.2008
23.09.2008
24.09.2008
25.09.2008
26.09.2008
29.09.2008
30.09.2008
Aktiengewinn
in %
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,81
0,81
0,81
0,81
0,81
0,81
0,81
0,81
0,81
0,82
0,82
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,79
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,80
0,81
0,81
0,81
0,81
0,77
0,78
0,78
0,78
0,78
0,78
0,78
0,78
0,78
0,78
0,78
0,79
0,79
0,79
0,83
0,83
0,83
0,83
0,83
0,83
0,83
0,85
0,84
55
4 Organe und Abschlussprüfer
Kapitalanlagegesellschaft
Vorstand
Postfach 30 11 99
D-20304 Hamburg
Caffamacherreihe 8
D-20355 Hamburg
Dr. Reinhard Kutscher (Sprecher)
Dr. Frank Billand
Ingo Hartlief
Michael Montebaur (Stellvertreter)
Gezeichnetes und
eingezahltes Kapital am 30.9.2008
EUR 10,226 Mio.
Haftendes Eigenkapital am 30.9.2008
EUR 75,566 Mio.
Sachverständigenausschuss
Depotbank
Detlev Brauweiler,
öffentlich bestellter und
vereidigter Sachverständiger,
Offenbach
DZ BANK AG
Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank
Frankfurt am Main
Am Platz der Republik
D-60325 Frankfurt/Main
Gezeichnetes und
eingezahltes Kapital am 30.9.2008
EUR 3.028 Mio.
Haftendes Eigenkapital am 30.9.2008
EUR 11.654 Mio.
Abschlussprüfer
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Michaelis Quartier
Ludwig-Erhard-Straße 11–17
D-20459 Hamburg
56
Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen,
Braunschweig
Peter Hihn,
Stuttgart
Dipl.-Ing. Heinrich W. Kaiser,
München
Dipl.-Ing. Martin von Rönne,
Hamburg
(seit 1.9.2008)
Dipl.-Ing. Eberhard Stoehr,
Berlin
Aktionäre der Gesellschaft
DZ BANK AG
Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank
Frankfurt am Main,
Frankfurt/Main
Union Asset Management Holding AG,
Frankfurt/Main
WGZ BANK AG
Westdeutsche
Genossenschafts-Zentralbank,
Düsseldorf
Aufsichtsrat
Dr. Rüdiger Ginsberg,
Vorsitzender,
Vorsitzender des Vorstandes der
Frankfurt/Main
Michael Fraedrich,
stellv. Vorsitzender,
Mitglied des Vorstandes der WGZ BANK AG
Westdeutsche Genossenschafts-Zentralbank,
Düsseldorf
Martina Gräschus,
Arbeitnehmervertreterin,
Hamburg
Friedrich Hertle,
Vorstandssprecher der
Raiffeisen-Volksbank Donauwörth eG,
Donauwörth
Dr. Wolfram Lässig,
Arbeitnehmervertreter,
Hamburg
Hans-Werner Reuter,
Dithmarscher Volks- und
Raiffeisenbank eG,
Heide
Dr. Stefan Schwab,
Volksbank Wiesloch eG,
Wiesloch
Uwe Sievers,
Arbeitnehmervertreter,
Hamburg
Dr. Wolfgang Mansfeld,
stellv. Vorsitzender,
Mitglied des Vorstandes der
Frankfurt/Main
57
57
5 Glossar
Anlageerfolg im Geschäftsjahr . . . . . . . . . . . . . . . . . Wertentwicklung eines Anteils in EUR bzw. in % im Geschäftsjahr unter Berücksichtigung der Ausschüttung.
Ausschüttung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Auszahlung der angefallenen und nicht zur Kostendeckung verwendeten Erträge an
den Anteilinhaber.
Berechnungsverfahren des BVI . . . . . . . . . . . . . . . . . Von den Mitgliedern im BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e. V.)
vereinbartes Verfahren zur Berechnung des Anlageerfolgs.
Bewertungsrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Berechnung erfolgt aus den Verkehrswertveränderungen der Immobilien durch
(Wertveränderungen)
Sachverständigenbewertungen im Verhältnis zum durchschnittlichen Immobilienvermögen des Geschäftsjahres.
Bewertungsverfahren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Der Anlageerfolg setzt sich im Wesentlichen aus dem Ertrag aus den Immobilien, der
Wertveränderung der Fondsimmobilien, der Verzinsung der Liquiditätsanlagen und
den Wertveränderungen der Liquiditätsanlagen zusammen. Für die Bewertung der
Liegenschaften sind beim Offenen Immobilienfonds unabhängige Immobiliensachverständige verantwortlich. Der Sachverständigenausschuss setzt sich aus mindestens
drei Experten zusammen, die ihre Urteile durch Mehrheitsbeschluss fällen. Die
Tätigkeit der Sachverständigen ist an die Voraussetzung der persönlichen Integrität,
der wirtschaftlichen Unabhängigkeit sowie der einschlägigen Berufserfahrung auf
dem Gebiet der Bewertung von Immobilien geknüpft.
Die Bestellung jedes Sachverständigen erfolgt grundsätzlich für drei Kalenderjahre
mit der Möglichkeit der Wiederbestellung. Jede Sachverständigenbestellung ist der
BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) anzuzeigen. Die Wertbestimmung erfolgt für jede Immobilie mindestens einmal jährlich, darüber hinaus vor
Ankauf und Verkauf. Die Bewertung der Immobilien folgt den strengen Regeln
eines anerkannten und in Gesetz und Verordnungen verankerten Verfahrens.
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zeitnah im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Grundlage der Bewertung bildet das Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren basiert
auf den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Als wichtigste Vergleichsparameter
werden die Vertragsmieten und die aktuell erzielbaren Marktmieten für Immobilienobjekte in vergleichbaren Lagen und Qualitäten herangezogen.
Zudem beziehen die Experten die Nutzungsdauer der Immobilie, die notwendigen
laufenden Bewirtschaftungskosten, aktuelle Leerstände, derzeitige Bodenwerte
sowie künftige Markt- und Standortentwicklungen in ihre Bewertung ein. Eine
besondere Bedeutung kommt der Bestimmung des Immobilienzinses zu, der
durch den Standort, die Gestaltung der Immobilie und die Nutzung geprägt ist.
Festgestellte Wertveränderungen werden im Anteilpreis unmittelbar und direkt
berücksichtigt.
58
Bruttosollmietertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ertrag aus der vertraglich vereinbarten Miete, d. h. Grundmiete zuzüglich sämtlicher
Betriebskosten, jedoch ohne Mehrwertsteuer.
Depotbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kreditinstitut, das mit der laufenden Überwachung des Immobilienbestandes, der
Geldbeträge und Wertpapiere des Sondervermögens sowie der Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen beauftragt ist.
Devisentermingeschäft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dient zur Absicherung der Vermögenswerte im Fremdwährungsbereich.
Durchschnittskupon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das gewogene Mittel der nominalen Zinssätze der Wertpapiere in einem
Wertpapierportfolio.
Durchschnittsrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das gewogene Mittel der Renditen aller Wertpapiere in einem Wertpapierportfolio.
Durchschnittliche Restlaufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das gewogene Mittel der verbleibenden Zeit vom Bewertungstag bis zur Fälligkeit
der Wertpapiere in einem Wertpapierportfolio.
Eigengeldverzinsung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erträge aus Investitionen in Projekte bzw. Baumaßnahmen.
(Bauzinsen)
Ertragsausgleich. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hält den Wert der Erträge pro Anteil auf unveränderter Höhe bei Anteilscheinkauf
bzw. -rücknahme und ist damit wesentliche Voraussetzung für die Ertragsausschüttung.
Floater . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eine Anleihe, deren Verzinsung in festgelegten Intervallen an einen Referenzzinssatz angepasst wird. Da die Verzinsung an einen Marktzins gekoppelt ist, besteht
bei Floatern nur ein sehr geringes Kursrisiko.
Freie Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gesamtliquidität abzüglich der gebundenen Mittel; in den gebundenen Mitteln sind
insbesondere Mittel für geplante Objektankäufe, nächste Ausschüttung und laufende
Bewirtschaftung sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % enthalten.
Gebundene Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gelder, die für die laufende Bewirtschaftung, die nächste Ausschüttung, die
Mindestliquidität und für Verbindlichkeiten aus Immobilienaktivitäten vorgehalten
werden.
Gutachterliche Bewertungsmiete . . . . . . . . . . . . . . . Entspricht den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Siehe auch Bewertungsverfahren.
Gutachterlicher Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . Siehe Bewertungsverfahren.
Immobilienertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Errechnet sich aus den Mieterträgen bezogen auf das durchschnittliche Immo(Mietrendite)
bilienvermögen und wird als Bruttomietrendite (vor Kosten) bzw. Nettomietrendite
(nach nicht umlagefähigen Kosten) ausgewiesen.
59
Immobiliengesamtergebnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Errechnet sich auf Basis der Erträge aus den Immobilien nach Bewertung und
(Immobilienrendite)
Darlehensaufnahme bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen
im Geschäftsjahr.
Immobilien-Gesellschaft/ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gesellschaften im Sinne des § 27a KAGG/§ 68 InvG, die bis zu drei Immobilien
Beteiligungs-Gesellschaft
halten dürfen. Im Gegensatz zu direkt gehaltenen Immobilien ist die Kapitalanlagegesellschaft für Rechnung des Sondervermögens nicht Eigentümer der Immobilie,
sondern Gesellschafter der Immobilien-Gesellschaften/Beteiligungs-Gesellschaften.
In der Vermögensaufstellung wird der Netto-Gesellschaftswert (nach Abzug von
Verbindlichkeiten) ausgewiesen.
Immobilienvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Summe der Verkehrswerte aller direkt sowie über Immobilien-Gesellschaften
gehaltenen Immobilien (brutto). In der Vermögensaufstellung werden die
Immobilien-Gesellschaften mit ihrem anteiligen Gesellschaftswert ausgewiesen.
Liquidität (gesamt) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Summe aller Liquiditätsanlagen. Die Gesamtliquidität setzt sich aus der freien
Liquidität sowie der gebundenen Liquidität zusammen.
Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Liquidität darf nach Investmentgesetz (InvG) in Bankguthaben, Geldmarktinstrumenten, Investmentanteilen und Wertpapieren gehalten werden.
Liquiditätsrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die aus den Liquiditätsanlagen erwirtschafteten Erträge im Verhältnis zu den
Liquiditätsanlagen.
Mieterträge im Geschäftsjahr in TEUR . . . . . . . . . . . Nettomietsollstellung entsprechend Mietverträgen. Leerstandszeiten und
vertraglich vereinbarte mietfreie Zeiten werden in Abzug gebracht.
Mietgarantie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Garantie, in der Regel des Verkäufers einer Immobilie, dass für bestimmte Mietflächen eine vereinbarte Miete gezahlt wird. Bleiben diese Flächen im Garantiezeitraum unvermietet, so hat der Garantiegeber den Mietausfall auszugleichen. Häufig
werden derartige Mietgarantien auch in Form von Generalmietverträgen vereinbart.
Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Grundstücksbewirtschaftungskosten, die neben der Grundmiete vom Mieter zu
tragen sind.
Nettoanfangsrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhältnis zwischen den Nettomieterträgen p. a. und der getätigten Gesamtinvestition eines Ankaufs.
Nettosollmietertrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ertrag aus der vertraglich vereinbarten Miete, d. h. Grundmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskosten und Mehrwertsteuer.
Non-Deliverable-Forwards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dienen zur Absicherung der Vermögenswerte im Fremdwährungsbereich.
Objekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bebautes Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück oder gemischtgenutztes
Grundstück (inkl. Gebäude und anderer Grundstücksbestandteile).
60
Ordentlicher Nettoertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Summe aller ordentlichen Erträge abzüglich der Aufwendungen des Fonds
inklusive des entsprechenden Ertragsausgleichs.
Portfolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gesamtbestand an Vermögenswerten, die ein privater Anleger oder eine Fondsgesellschaft besitzt. Das Immobilienportfolio ist der Gesamtbestand an Immobilien
und Immobilien-Gesellschaften eines Fonds. Die Portfoliobildung dient primär der
Risikostreuung.
Prognostizierte Mieterträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Im Folgegeschäftsjahr zu erwartende Nettomieterträge. Leerstandszeiten und
vertraglich vereinbarte mietfreie Zeiten werden in Abzug gebracht. Prognosebasis
ist die Entwicklung der Einzelobjekte.
Projekt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Grundstück im Zustand der Bebauung.
Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Im Bau befindliche neue Immobilien oder bereits bestehende Immobilien, die
modernisiert oder revitalisiert werden; im Falle von Bestandsimmobilien dient die
Projektentwicklung als Instrument (zur Revitalisierung von Bestandsimmobilien),
um den sich verändernden konzeptionellen und qualitativen Ansprüchen der Nutzer
an die Immobilie angemessen begegnen zu können.
Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das auf einen bestimmten Zeitraum bezogene und in % ausgedrückte Verhältnis
eines Kapitalendwerts zu einem Anfangswert unter Berücksichtigung von Einlagen
und Entnahmen.
Sachverständigenausschuss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Siehe Bewertungsverfahren.
Talon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (Bogen-) Erneuerungsschein.
Total Expense Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die bei der Verwaltung des Sondervermögens innerhalb des Berichtszeitraumes angefallenen Kosten werden als Quote zum durchschnittlichen Fondsvolumen ausgewiesen.
Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Siehe Bewertungsverfahren.
Vermietungsquote (nach Ertrag/nach m2) . . . . . . . . . Prozentuales Verhältnis der vermieteten Bestände zum Gesamtbestand, wobei bei
der Quote nach Ertrag die Leerstände mit dem Wert der gutachterlichen Miete
berücksichtigt werden.
Währungskursrisikoabsicherung . . . . . . . . . . . . . . . . Anlagen außerhalb des Euroraums unterliegen einem Währungskursrisiko, d. h. in
Euro gerechnet können sie auch bei positiver Wertentwicklung durch eine Abwertung der Fremdwährung an Wert verlieren. Zur Absicherung des Fondsvermögens
vor diesem Risiko werden Kredite in Fremdwährung sowie Devisentermingeschäfte
eingesetzt.
Wertpapier-Spezialfonds. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Investmentfonds nach § 1 Abs. 2 KAGG /§ 91 ff. InvG, welche für eine begrenzte
Anzahl institutioneller Anleger aufgelegt werden.
61
62
Investitionsstandorte des UniImmo: Europa
Seattle
Chicago
New York City
Washington D. C.
und Beteiligungen an
San Diego
MexikoStadt
Guadalajara
USA:
6
Mexiko:
4
und Beteiligungen an
Großbritannien:
1
Niederlande:
1
Deutschland*:
25
Belgien:
5
Tschechien:
5
Luxemburg:
3
Frankreich:
10
Österreich:
1
Ungarn:
3
Italien:
1
Türkei:
1
Spanien:
3
Hamburg
Berlin
London
Amsterdam
Mladá
Brüssel Düsseldorf Teplice Boleslav
Mons
Prag
Frankfurt
Luxemburg
Stuttgart
Paris
Wien
München
Budapest
*Darstellung nach Regionen
Pavia
Marseille
Madrid
Kayseri
Barcelona
Jerez de la
Frontera
Prag, „Danube House“ Mons, „Les Grands Prés S.A.“
Barcelona, „Torre Diagonal Mar“
Marseille, „Hotel Radisson SAS“
London, 33 Holborn
Paris, „France Avenue“
Chicago, 111 South Wacker
München, „CityQuartier Fünf Höfe“
63
Caffamacherreihe 8
20355 Hamburg, Germany
Telefon +49 - 40 - 349 19-0
Telefax +49 - 40 - 349 19-191
E-Mail: service@union-investment.de
Internet: www.union-investment.de
000133 12.08/280.000

UniImmo: Europa - Union Investment Real Estate GmbH

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