Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Northeim

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Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung
in der Stadt Northeim
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
im Auftrag der
Stadt Northeim
erarbeitet durch
Dr. Lademann & Partner
Gesellschaft für Unternehmensund Kommunalberatung mbH
Hamburg, August 2009
Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Projektnummer
09DLP1158
Exemplarnummer
01
Auftraggeber
Stadt Northeim
Scharnhorstplatz 1
37154 Northeim
Auftragnehmer
Dr. Lademann & Partner
Gesellschaft für Unternehmensund Kommunalberatung mbH
Friedrich-Ebert-Damm 311
22159 Hamburg
Telefon: 0 40 / 64 55 77 - 0
Telefax: 0 40 / 64 55 77 – 33
info@dr-lademann-partner.de
www.dr-lademann-partner.de
Gesamtverantwortung
Uwe Seidel
Projektleitung
Ulrike Rehr
unter Mitarbeit von
Michael Schmidt
Tina Schmidt
Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt
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mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH erlaubt.
Inhaltsverzeichnis
1
2
3
4
5
6
7
Grundlagen ....................................................................................................1
1.1
Ausgangslage und Aufgabenstellung.......................................................1
1.2
Untersuchungsdesign und Vorgehensweise ..............................................2
Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel ..................................................5
2.1
Ökonomische Megatrends......................................................................5
2.2
Demografischer Wandel ........................................................................6
2.3
Betriebsformenwandel ..........................................................................7
2.4
Entwicklungstendenzen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel.............9
2.5
Fazit ................................................................................................ 13
Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Northeim .................... 15
3.1
Lage im Raum und Verkehrsinfrastruktur ............................................... 15
3.2
Sozioökonomische Eckdaten ................................................................ 17
Nachfragesituation........................................................................................ 21
4.1
Marktgebiet ...................................................................................... 21
4.2
Nachfragepotenzial ............................................................................ 23
Angebotssituation in Northeim ....................................................................... 24
5.1
Verkaufsflächen- und Branchenstruktur ................................................. 24
5.2
Raumstruktur des Einzelhandels ........................................................... 25
5.3
Größenstruktur und Leerstände ............................................................ 31
5.4
Umsatzsituation im Einzelhandel ......................................................... 35
5.5
Einzelhandelsrelevante Anfragen und Planvorhaben ................................ 37
Versorgungslage, Zentralität und Nachfrageverflechtung des Einzelhandels in
Northeim ..................................................................................................... 39
6.1
Verkaufsflächendichte ........................................................................ 39
6.2
Nahversorgungssituation .................................................................... 40
6.3
Bewertung des innerstädtischen Einzelhandels....................................... 42
6.4
Zentralitätsanalyse............................................................................. 44
6.5
Analyse der Nachfrageverflechtungen ................................................... 46
6.6
SWOT – Analyse ................................................................................. 47
Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzept................................................ 49
I
7.1
8
Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels .................... 49
7.1.1
Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung und
Zentralitätspotenziale .......................................................... 49
7.1.2
Expansionspotenziale ........................................................... 50
7.2
Strategische Ordnungsprinzipien .......................................................... 52
7.3
Zentrenkonzept für das Mittelzentrum Northeim ..................................... 59
7.3.1
Hierarchie und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche......... 59
7.3.2
Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Northeim ............ 62
7.3.3
Zur Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz der Sortimente
(„Northeimer Liste“) ............................................................ 68
Ziel- und Maßnahmenempfehlungen................................................................. 69
8.1
Standortübergreifende Maßnahmen ...................................................... 69
8.2
Hinweise zu einzelnen Standortbereichen.............................................. 71
8.2.1
Innenstadt ......................................................................... 71
8.2.2
MEC ................................................................................... 72
8.2.3
Sonstige Lagen.................................................................... 72
9
Ergebnis und abschließende Empfehlungen ....................................................... 73
10
Anhang ....................................................................................................... 75
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1:
Lebenszyklen der Betriebsformen .....................................................7
Abb. 2:
Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel..........................8
Abb. 3:
Standortanforderungen REWE ........................................................ 10
Abb. 4:
Standortanforderungen Lidl........................................................... 10
Abb. 5:
Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung im LEH ............................. 12
Abb. 6:
Lage im Raum ............................................................................. 16
Abb. 7:
Einwohnerentwicklung im Zeitvergleich .......................................... 17
Abb. 8:
Bevölkerungsstruktur (Alter) im Zeitvergleich .................................. 18
Abb. 9:
Zahl der Übernachtungen in Northeim ............................................ 20
Abb. 10:
Marktgebiet der Stadt Northeim ..................................................... 21
Abb. 11:
Entwicklung des Nachfragepotenzials ............................................. 23
Abb. 12:
Verkaufsflächenentwicklung in Northeim ......................................... 24
II
Abb. 13:
Verkaufsflächenstruktur des Northeimer Einzelhandels....................... 25
Abb. 14:
Verkaufsflächenentwicklung nach Standortbereichen......................... 26
Abb. 15:
Räumlich-funktionale Angebotsstruktur .......................................... 27
Abb. 16:
Verkaufsflächenstruktur der Innenstadt........................................... 29
Abb. 17:
Einzelhandelsbestand Northeim ..................................................... 31
Abb. 18:
Umsatzstruktur............................................................................ 35
Abb. 19:
Anfragen Einzelhandel.................................................................. 38
Abb. 20:
Nahversorgungsrelevante Betriebe ................................................. 41
Abb. 21:
Der Northeimer Innenstadteinzelhandel im Vergleich ........................ 42
Abb. 22:
Verkaufsflächenanteil der Innenstadt nach Branchen ........................ 43
Abb. 23:
Nachfragestromanalyse................................................................. 46
Abb. 24:
Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung..................................... 50
Abb. 25:
Expansionsrahmen ....................................................................... 51
Abb. 26:
Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung ....................... 55
Abb. 27:
Strategieempfehlung.................................................................... 56
Abb. 28:
Einschätzungen zu den Anfragen ................................................... 57
Abb. 29:
Begriffserklärung zentraler Versorgungsbereich ................................ 60
Abb. 30:
Zentrenmodell............................................................................. 62
Abb. 31:
Karte Zentrenstruktur ................................................................... 63
Abb. 32:
Innenstadt ................................................................................. 64
Abb. 33:
Nahversorgungszentrum In der Fluth .............................................. 65
Abb. 34:
Nahversorgungszentrum Einbecker Landstraße ................................. 66
Abb. 35:
Nahversorgungszentrum Eichstätte/Graf-Otto-Straße......................... 67
Tabellenverzeichnis
Tab. 1:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Zeitvergleich ............. 19
Tab. 2:
Entwicklung der Arbeitslosenzahlen................................................ 19
Tab. 3:
Beschäftigtenstruktur in Northeim ................................................. 20
Tab. 4:
Einwohner im Marktgebiet ............................................................ 22
III
Tab. 5:
Betriebsgrößenstruktur................................................................. 31
Tab. 6:
Umsatzstruktur und Flächenproduktivität ........................................ 36
Tab. 7:
Flächendichte ............................................................................. 39
Tab. 8:
„Northeimer Liste“....................................................................... 68
IV
1
Grundlagen
1.1
Ausgangslage und Aufgabenstellung
Das Mittelzentrum Northeim befindet sich im südlichen Niedersachsen zwischen Solling und
Harz unweit des Zusammenflusses von Rhume und Leine. Northeim ist ehemalige Hansestadt und Sitz des gleichnamigen Landkreises.
Die Stadt weist insgesamt eine Einwohnerzahl von etwa 30.000 Personen auf. Das nächstgelegene Oberzentrum ist die Stadt Göttingen in einer Entfernung von etwa 20 km. Durch
die Bundesstraße 3 (B 3) ist Northeim über die Anschlussstelle Northeim-Nord an die Bundesautobahn 7 (BAB 7) angebunden. Im Westen gelangt man über die Bundesstraße 241 (B
241) und die Anschlussstelle Northeim-West auf die Bundesautobahn 7 (BAB 7).
Nach den Erhebungen aus dem letzten Einzelhandelsgutachten verfügte der Northeimer
Einzelhandel in 2002 über rd. 77.200 qm Verkaufsfläche. Davon befanden sich nur rd. 27 %
in der Northeimer Innenstadt. Die Stadt Northeim verfolgt nunmehr seit Jahren als Ergebnis der vorliegenden Gutachten (1995, 1996, 1998 und 2002 wurden zuletzt Einzelhandelsgutachten erstellt) eine sehr restriktive Haltung bezüglich der Ansiedlung von Einhandelsbetrieben.
Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung in Stadt und Umland, einer veränderten Flächennachfrage der Betreiber sowie der allgemeinen wirtschaftlichen Lage sollte
nunmehr eine Fortschreibung der bestehenden Einzelhandelsgutachten für die Stadt Northeim erarbeitet werden, welche
• die Veränderungen in der Einzelhandelsstruktur der Stadt Northeim ermittelt und kommentiert,
• die aktuellen Stärken und Schwächen des Einzelhandels in Northeim aufzeigt sowie
• Entwicklungspotenziale und ggf. notwendige Einschränkungen in Bezug auf bestimmte
Branchen, Betriebsformen oder Sortimente bei zukünftigen Ansiedlungen nach Standortlagen aktualisiert und aufzeigt.
• Darüber hinaus sollte eine Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche erfolgen, um den
Veränderungen im BauGB Rechnungen tragen zu können.
• Daneben ging es auch um eine Beurteilung des Erfolgs der in den letzten Jahren ergriffenen Maßnahmen und eine Aktualisierung und Anpassung der Empfehlungen.
1
1.2
Untersuchungsdesign und Vorgehensweise
Das Untersuchungskonzept zur Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts umfasst folgende inhaltliche Schwerpunkte:
Untersuchungskonzept
Analysephase
Aktualisierende
Strukturanalyse
zur Ausgangslage
Sozioökonom.
Eckdaten und
Verkehr
Marktgebiet
und Nachfragepotenzial
Angebotssituation des
Einzelhandels
Bewertung
zentraler
Einkaufslagen
Prognose- und Empfehlungsphase
Zusammenfassende
Bewertung
und SWOTAnalyse
Vergleichende
Bewertung
anhand
wesentlicher
Kennziffern
Analyse von
Nachfrageströmen
Bewertung der
Nahversorgung
Perspektiven
der
Nachfrageund VKFEntwicklung
Prognose der
Veränderungen
des
Nachfragepote
nzials
Qualitativer
und
quantitativer
Entwicklungsrahmen
Einzelhandelsund
Zentrenkonzept
Maßnahmenempfehlungen
Überprüfen der
Entwicklungsstrategie
Abgrenzung
zentraler
Versorg.bereiche
Liste zentrenrel.
Sortimente
Maßnahmenempfehlungen
Aktualisierte
Einzelhandelsleitlinien
© DLP | Friedrich-Ebert-Damm 311 | D-22159 Hamburg | Tel +49 (0) 40 - 64 55 77- 0 | Fax - 33 |
A.) Aktualisierende Strukturanalyse zur Ausgangslage des Einzelhandels in Northeim
•
Darstellung allgemeiner Entwicklungstendenzen des Einzelhandels im Hinblick auf soziodemografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Nachfragestrukturen
sowie Wettbewerbsstrategien wesentlicher Unternehmen;
•
Stand und Entwicklung der sozioökonomischen Eckdaten und Erreichbarkeitsbeziehungen als Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Northeim (Einwohnerbasis und -struktur, Siedlungsstruktur, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes
Kaufkraftniveau, Tourismusaufkommen, Verkehrsinfrastruktur) unter Berücksichtigung
eventuell bestehender Entwicklungsplanungen;
•
Einschätzen der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: Überprüfung der Abgrenzung des Marktgebiets des Einzelhandels der Stadt; Ermitteln des Nachfragepotenzials
nach Branchen im Stadtgebiet von Northeim und im Marktgebiet;
•
Ermitteln und Bewerten der Angebots- und Leerstandssituation des Einzelhandels: Ermitteln der einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen (einschließlich Leerständen) nach Lagen/Standorten und Bereichen des Stadtgebiets (Innenstadt/Stadtteile;
funktionale Zuordnung), Branchenmix, Betriebsformen, Umsatz und Flächenproduktivität. Darstellung und Bewertung der Veränderungen seit den vergangenen Einzelhandelsuntersuchungen;
2
•
Analyse und Bewertung des bestehenden Zentrensystems der Stadt Northeim mit besonderer Berücksichtigung der Innenstadt hinsichtlich der Struktur, Ausdehnung, Besatzdichte, Branchenmix und Verkehrserschließung der Zentren.
B.) Zusammenfassende Bewertung und SWOT-Analyse
•
Bestimmen der zentralörtlichen Position, der Einzelhandelszentralität und Durchführung einer SWOT-Analyse (kombinierte Stärken-/Schwächenanalyse und Chancen/Risikoanalyse): Analyse von Nachfrageströmen und Zentralitäten insgesamt und nach
Branchen sowie Bewertung der Nahversorgungssituation, der Nachfragebindung und abflüsse der ortsansässigen Bevölkerung sowie der Zuflüsse aus dem Umland;
•
vergleichende quantitative und qualitative Bewertung der Einzelhandelssituation in
Northeim (Innenstadt, Stadtteilzentren, Sonstiges Stadtgebiet) bzgl. Betriebsformen, größe und Branchenmix, Filialisierungsgrad und Verbesserungsvorschläge, Bewertung
der Standortlagen nach ihrer Zukunftsfähigkeit; Ermittlung von Angebotslücken.
C.) Perspektiven der Nachfrage- und Verkaufsflächenentwicklung in Northeim bis
2015
•
Prognose der Veränderungen des Nachfragepotenzials (untergliedert nach Branchengruppen) der Verbraucher im Marktgebiet der Stadt Northeim bis 2015 unter Berücksichtigung aktueller Daten zur Bevölkerungsprognose;
•
Ableiten des quantitativen und qualitativen Entwicklungspotenzials (Verkaufsflächen
nach Standortbereichen, Branchen und Betriebstypen) für den Einzelhandel in der
Kreisstadt Northeim bis zum Prognosehorizont 2015.
D.) Maßnahmen- und handlungsorientiertes Einzelhandels- und Zentrenkonzept
•
Überprüfen und Formulieren der Einzelhandelsentwicklungsstrategie für die Stadt Northeim einschließlich einer klaren Empfehlung für das anzustrebende Standortprofil und
ggf. einzelne zentrale Versorgungsbereiche. Dabei steht die Innenstadt im Fokus der
Betrachtungen;
•
funktionale und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche im Sinne der
aktuellen Rechtssprechung;
•
Empfehlungen für eine spezifische Liste zentrenrelevanter Sortimente („Northeimer
Liste“);
•
Abstimmung des Zentrenkonzepts auf die Nachfrageprognose und die empfohlene Verkaufsflächenentwicklung zum Prognosehorizont (quantitative und qualitative Ausstattung der Einzelhandelsstandorte im Rahmen ihrer Funktion);
•
Identifizierung geeigneter Ergänzungsstandorte für die wohnortnahe Versorgung in den
Stadtquartieren; Empfehlungen geeigneter Nutzungen und Betriebsformen (dabei auch
Empfehlung zum Umgang mit Verlagerungsvorhaben) und zur Einbindung in das Zentrenkonzept;
•
standortübergreifende Maßnahmeempfehlungen zur Stärkung der mittelzentralen Funktion;
•
standort-, branchen- und betriebsformenbezogene Empfehlungen zur Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur mit dem Schwerpunkt der Innenstadtentwicklung;
3
•
Empfehlungen zur funktionalen Weiterentwicklung des City Centers Northeim;
•
Empfehlungen zur Entwicklung eines „Rundlaufs“ in der Northeimer Innenstadt;
•
Ableiten von aktualisierten Einzelhandelsleitlinien als Grundlage zur Beschlussfassung
im Rat der Stadt.
Folgende Primärerhebungen waren insgesamt erforderlich, um das obige Konzept umsetzen
zu können:
•
Aktualisierende Bestandserhebung1 aller Einzelhandelsbetriebe in Northeim u.a. nach
Standorten, Branchen/Branchenmix und Betriebstypen;
•
gründliche Begehungen der wesentlichen Standortbereiche des Einzelhandels in Northeim und der wesentlichsten interkommunalen Wettbewerbsstandorte;
•
(telefonische) Expertengespräche mit Vertretern der Stadtverwaltung, der IHK, des
Landkreises sowie des Einzelhandelsverbands.
1
Die Bestandserhebung erfolgte als differenzierte, eigene Erhebung (nach dem Angebotsprinzip) aller Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Northeim.
4
2
Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel
2.1
Ökonomische Megatrends
Trends im Einzelhandel sind teils kurzlebig. Es gibt jedoch auch Trends, die sich über einen
längeren Zeitraum hinweg ziehen und den Einzelhandel nachhaltig beeinflussen. Diese sog.
Megatrends sind eine Reihe von übergeordneten Entwicklungstrends, die auch die Perspektiven des Einzelhandels in Deutschland tangieren. Die derzeit wichtigsten ökonomischen
Megatrends können wie folgt zusammengefasst werden:
• Globalisierung: Lange hoffte der Handel, aufgrund seines lokalen Geschäfts würde die
Globalisierung ihn kaum betreffen. Was für den Lebensmitteleinzelhandel zutrifft, hat
sich im Nonfood-Bereich teils umso stärker ausgewirkt: Über 70 % des Nonfood-Einkaufs
werden inzwischen importiert und der Anteil wächst weiter. Der Nonfood-Einzelhandel
kauft zwar immer kostengünstiger ein, muss aber in seinem Absatzwettbewerb diese
Einkaufsvorteile an seine Kunden wieder weitergeben. Ein Verfall der Preise und Margen
trifft einzelne Branchen, wie Textil oder Consumer Electronics, sowie einzelne Standorte, wie Innenstädte und Nebenzentren, überproportional.
• Marktsättigung: Charakteristisch für viele Konsumgütermärkte in Europa ist der hohe
Grad der Marktsättigung. Es herrscht ein anhaltendes, latentes Überangebot. Das Warenangebot ist hoch, nur an kaufkräftigen Konsumenten fehlt es immer öfter. Die Konsumenten kaufen gerade bei Nonfood nicht aus einer Mangelsituation, sondern weil sie
Lust auf Konsum haben oder einen anderen klaren Kundennutzen erkennen. Die Markterschließungsfunktion des Einzelhandels wird damit zu einem zentralen Schlüsselfaktor,
der erfolgreiche von weniger erfolgreichen Unternehmen unterscheidet.
• Beschleunigung: Viele Entwicklungen laufen heute schneller ab als in der Vergangenheit
und werden sich in Zukunft weiter beschleunigen. Zum einen sinkt die wirtschaftliche
Lebensdauer von Produkten, aber auch von Einzelhandelsinvestitionen in die Ladenausstattung (‚store erosion’). Dies beschleunigt Wettbewerbsaktionen und -reaktionen. Zum
anderen werden viele Prozesse sowohl zwischen Industrie und Handel als auch zwischen
Einzelhandel und Endverbraucher schneller. Treiber sind hier sowohl die Entwicklungen
der Telekommunikation als auch des Internets, die sich auf das Supply Chain Management, die Sortimentführung (z.B. ECR) oder z.B. auf Multichannelstrategien des Einzelhandels auswirken.
• Konzentration: Eine Antwort auf Globalisierung und Marktsättigung ist die Konzentration. Das Streben nach Größen- oder Verbundvorteilen (‚economies of scale and scope’)
vollzieht sich teils auf der Ebene der Verkaufsstellen, teils auf Unternehmensebene, vor
allem wenn es Ergebnis einer internationalen Expansionsstrategie ist. In manchen Branchen verdichtet sich der Wettbewerb dadurch auf eine oligopolistische Spitzengruppe;
gleichzeitig sind Ansätze zur Vertikalisierung auch im Einzelhandel zu beobachten
(Franchisesysteme, ‚Vertikalisten’).
5
• Differenzierung: Marktsättigung und Globalisierung tragen anhaltend zur Ausdifferenzierung der Konsumentenbedürfnisse bei. Teils als Gegenstrategie zur Konzentration, teils
aber auch in Verbindung mit der Verdichtung der Marktstrukturen differenziert sich dadurch auch das Einzelhandelsangebot immer stärker. Gerade im Nonfood-Einzelhandel
lassen sich dadurch z.B. immer ausgefallenere Zielgruppenkonzepte beobachten.
• Dezentralisierung: Das Standortnetz des Einzelhandels dezentralisiert sich weiter. Wenngleich auch gegenläufige Entwicklungen zu verzeichnen sind (Shoppingcenter in Citylagen), entstehen anhaltend neue Standorte im sekundären Netz, also immer noch außerhalb gewachsener Strukturen (primäres Netz).
Diese Megatrends überlagern beziehungsweise bedingen teils die einzelnen Trends im Einzelhandel. Ein weiterer Einzelhandelstreiber ist der demografische Wandel, wie in der Folge
gezeigt wird.
2.2
Demografischer Wandel
Der demografische Wandel stellt den deutschen Einzelhandel vor ganz neue Herausforderungen. Nach Jahrhunderten des Wachstums steht in den nächsten Jahrzehnten erstmals
ein Rückgang der Einwohnerzahl bevor. Und während die Lebenserwartung vor 100 Jahren
noch durchschnittlich 46 Jahre betrug, wird in einigen Jahren fast die Hälfte der deutschen Bevölkerung 50 Jahre oder älter sein.
Für den Einzelhandel bedeutet dies konkret, dass der demografische Wandel
•
sich langfristig und stetig vollzieht, seine Ausprägungen und Auswirkungen nicht
grundsätzlich umkehrbar sind, aber durch politische Entscheidungen in Teilen steuerbar. Der Einzelhandel kann sich frühzeitig anpassen und Wettbewerbsvorteile generieren.
•
mit unterschiedlicher Intensität in den einzelnen Regionen sowie auch zeitversetzt
voranschreitet. Bundesweit ist ein Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig absoluter Zunahme der über 60-Jährigen zu erwarten. Jedoch leiden die meisten Regionen in den
Neuen Ländern stärker unter Bevölkerungsschrumpfung und Überalterung als die Alten
Bundesländer, in welchen teilweise starke Einwanderungsüberschüsse (z.B. Achse
Frankfurt-Stuttgart) zu verzeichnen sind. Aber auch im Osten bleiben attraktive Ballungsräume für den Einzelhandel vorhanden.
•
je nach regionaler Ausgangslage unterschiedliche Herausforderungen für den Einzelhandel mit sich bringt. So ist in einzelnen Teilen mit starker Urbanisierung, in anderen
mit Suburbanisierung zu rechnen. Wieder andere Regionen überaltern stark und andere
wiederum ziehen verstärkt jüngeres Publikum an. Daher müssen Standortumfeld und
Marketingkonzepte aufeinander abgestimmt werden.
Zieht man zusätzlich die soziografischen Tendenzen
•
Absinken des Einzelhandels-Anteils am privaten Verbrauch,
•
Veränderung der Konsumentenbedürfnisse und
6
•
Haushaltstypenverschiebung (‚Singlesierung’)
mit in Betracht, so folgt daraus ein starker Anpassungsdruck für den Einzelhandel. Da Veränderung auch Chance bedeutet, eröffnet ein geändertes Umfeld auch gleichzeitig neue
Märkte. Es gilt also, diejenigen Standorte, die in Kombination mit dem Einsatz der restlichen Instrumente des Handelsmarketings für das eigene Unternehmen zieloptimal sind,
frühzeitig zu erkennen und vor der Konkurrenz zu besetzen.
2.3
Betriebsformenwandel
Der Einzelhandel in Deutschland sieht sich zahlreichen Veränderungen (demografischer
Wandel, ökonomische Megatrends) ausgesetzt. Zum einen sinken neben der Einwohnerzahl
auch die einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben am privaten Verbrauch, zum anderen
‚überaltert’ die Gesellschaft zusehends, womit Präferenzverschiebungen bei den Verbraucherbedürfnissen einhergehen. Dieser demografische und sozioökonomische Wandel macht
es für den Einzelhandel unumgänglich, neue Konzepte zu entwickeln, um konkurrenz- und
somit auch überlebensfähig wirtschaften zu können.
Dabei ist zu prüfen, ob der Lebenszyklus (Wandel) einzelner Betriebsformen von temporärer
Natur ist (z.B. durch Nachfrageschwäche) oder ob sich hierin bereits Vorzeichen eines (nur
hinausschiebbaren) Niedergangs ausdrücken (siehe Abbildung). So z.B. sieht sich die Vertriebsform des SB-Warenhauses ihrem Zenit entgegen und ist gezwungen, sich anzupassen,
um so durch Relaunch des Marketingkonzepts den Abschwung zu verhindern. Kleinflächigere Betriebstypen wiederum werden entweder aus dem Markt gedrängt oder müssen sich
zunehmend spezialisieren (‚Nischenplayer’). Junge Absatzkanäle hingegen wie der B2C ECommerce sind stark aufstrebend und verfügen über hohes Wachstumspotenzial.
Abb. 1:
Lebenszyklen der Betriebsformen
7
Wirft man einen Blick auf die Marktanteilsverschiebung im gesamten Einzelhandel (Foodund Nonfood-Bereiche), so neigt sich das Gewicht hin zu discountorientierten Konzepten.
Von 2000 bis 2007 ist der Marktanteil der Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter stark
angestiegen - eine Fortsetzung dieses Trends ist mit abgeschwächtem Tempo zu erwarten.
Zu den Gewinnern der nächsten Jahre werden neuere Vertriebswege wie der E-Commerce
oder agglomerierte Angebotsformen wie Shoppingcenter oder Factory-Outlet-Center gehören (siehe Abbildung).
Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel
7,8 %
6,1 %
6,0 %
5,6 %
19,7 %
19,5 %
18,6 %
3,3 %
3,2%
3,0 %
5,1 %
8,5 %
5,1 %
8,4 %
7,4 %
7,5 %
25,4 %
3,9 %
5,2 %
5,4 %
8,1 %
8,5 %
7,4 %
6,5 %
12,5 %
Supermärkte
Traditionelle
Fachgeschäfte
2,7%
Kauf-/ Warenhäuser
5,0 %
8,3 %
Versandhandel
7,9 %
SBW/VM ab 2.500 m²
13,6 %
13,3 %
13,2 %
13,2 %
4,6 %
15,8 %
Filialisierter
Non-Food-Bereich
< 800 m²
25,0 %
19,4 %
11,0 %
2000
2005
21,2 %
21,5 %
22,4 %
15,4 %
15,6 %
16,1 %
2006
2007
VM 800-2.400 m²
Fachmärkte > 800 m²
(inkl. Drogerie- und
Getränkefachmärkte)
17,1 %
LEH-Discounter
P2010
Quelle: Dr. Lademann & Partner auf Basis von AC Nielsen, HDE, Metro Handelslexikon
© DLP | Friedrich-Ebert-Damm 311 | D-22159 Hamburg | Tel +49 (0) 40 - 64 55 77- 0 | Fax - 33
Abb. 2:
Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel
Mit Blick auf die Betriebsformentheorie ist schließlich auch bemerkenswert, dass es in den
vergangenen Jahren statt dem Eintritt neuer Betriebsformen zu einem heftigen Preiswettbewerb und einem weiteren Verfall der Margen gekommen ist. Gerade weil die Discounter,
Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser sich nicht assimiliert haben, haben sie offenbar
das Reifestadium noch nicht erreicht. Solange dies der Fall ist und die Nahversorger konstitutiv bedingt ihre Wettbewerbsnachteile nicht verringern können, herrscht angesichts der
Marktlage ein Verdrängungswettbewerb2. Dieser Umstand ist hauptverantwortlich für das
konstant hohe Flächenwachstum im deutschen Einzelhandel.
2
Quelle: Lademann, R.: ‘Betriebstypeninnovationen in stagnierenden Märkten unter Globalisierungsdruck’.
8
2.4
Entwicklungstendenzen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel
Durch die flächendeckende Einführung der Selbstbedienung haben sich die ursprünglichen
Funktionen des Einzelhandels als Verteiler von Waren (i.w.S. Nahversorgung) stark gewandelt. Es ist ein Netz der Filialisierung und Massendistribution mit ganz unterschiedlichen
Betriebsformen entstanden. Die Betriebsformen unterscheiden sich in Sortiment, Preisgestaltung, Verkaufsform und Größe. Im Lebensmittelsegment gibt es folgende Betriebsformen:
•
Lebensmittelgeschäft (bis zu 400 qm Verkaufsfläche)
•
Supermarkt (400 bis 800 qm Verkaufsfläche)
•
Verbrauchermarkt (800 bis 5.000 qm Verkaufsfläche)
•
SB-Warenhaus (ab 5.000 qm) sowie
•
Discounter3.
Zusätzlich zur Angebotsform wird nach Sortimenten und Branchen differenziert. Das Gesamtsortiment Nahversorgung beinhaltet folgende Sortimentsgruppen mit den entsprechenden Inhalten:
•
Nahrungs- und Genussmittel mit Bäckern, Fleischern, Getränkehandel, Tabakwaren,
Kioskanbietern, Reformhäusern sowie den gesamten Lebensmittelhandel und
•
Gesundheits- und Körperpflege mit Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln sowie das
Blumensegment.
Ein wesentlicher Faktor in der Nahversorgungsentwicklung ist durch die betriebswirtschaftlich bedingten Maßstabssprünge der durchschnittlichen Betriebsgrößen und einer damit
verbundenen abnehmenden Anzahl von Betrieben und Standorten bedingt. So liegt die
mindestoptimale Verkaufsfläche für Vollversorger aktuell bei rd. 1.500 bis 2.000 qm, bei
Discountern häufig ebenfalls bei etwa 1.000 qm. Die Folge ist, dass die Versorgungsfunktion einer ursprünglich großen Anzahl kleinerer Betriebseinheiten von immer weniger, dafür
aber größeren Betrieben übernommen wird. Die angestrebten und auch betriebswirtschaftlich notwendigen Einzugsgebiete dieser Betriebe werden größer, was neben dem Wettbewerbsdruck unter den Betreiberfirmen auch zu einer deutlichen Präferenz von PKWorientierten Standorten an wichtigen Verkehrsachsen geführt hat.
Im Folgenden sind beispielhaft die Standortanforderungen jeweils eines Verbrauchermarkt(Vollversorger) und eines Discounter-Betreibers dargestellt:
3
Discounter unterscheiden sich von den übrigen Lebensmittelbetrieben v.a. durch ihre aggressive Preisstruktur und die auf eine beschränkte Artikelzahl fokussierte Sortimentspolitik.
9
Zu den Standortanforderungen von Vollversorgern (Beispiel):
Rewe: Anforderungen an den Standort
Citymarkt:
Supermarkt:
Verbrauchermarkt:
Abb. 3:
Standortanforderungen REWE
Zu den Standortanforderungen von Discountern (Beispiel):
Lidl: Anforderungen an den Standort

Einzugsgebiet:
mindestens 10.000 Einwohner
Verkaufsfläche:
800 bis 1.200 qm
Grundstücke:
ab 5.000 qm, eher 6.000 bis 8.000qm
Parkplätze:
ab 100, ggf. werden aber auch ausnahmsweise weniger akzeptiert
Quelle: Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG
Abb. 4:
Standortanforderungen Lidl
10
Größere Lebensmittelanbieter spielen allerdings auch eine wichtige Rolle für Stadtteil- und
Wohngebietszentren durch ihre Funktion als Magnetbetriebe und Frequenzbringer. Vor diesem Hintergrund ist eine Integration dieser Betriebe in gewachsene, integrierte Standorte
nach Möglichkeit zu fördern.
Die Erosion von Nahversorgungsbereichen wird jedoch keineswegs nur durch periphere
Standorte ausgelöst oder verstärkt. Hierbei spielen zunehmende Aktivitätskopplungen der
Verbraucher zwischen dem Einkauf nahversorgungsrelevanter Sortimente und dem Arbeitsweg eine immer größere Rolle. Dies wird noch durch Suburbanisierungsprozesse forciert,
die teils zu einer Demografie- und Präferenzverschiebung4 der Wohnbevölkerung führen,
was wiederum Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen im Raum hat.
Wie eigene empirische Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner gezeigt haben, präferieren die Kunden für ihre Nahversorgung einen Standortverbund von einem leistungsfähigen, aber nicht zu großen Vollversorger und einem Discounter.
Eine wesentliche städtebauliche Herausforderung für die Nahversorgung stellt das Vordringen der Lebensmitteldiscounter mit reduzierter Sortimentsvielfalt auf größeren Flächen
knapp unter der Grenze der Großflächigkeit dar. Selbst diese Flächen werden immer weniger
in oder an zentralen Standortbereichen, sondern an verkehrlich gut erschlossenen Lagen
oder in Gewerbegebieten mit der Gefahr der Verdrängung von gewerblichen Nutzungen oder
von verkehrlichen Gemengelagen entwickelt. Dabei ist die Verkaufsflächenexpansion der
Discounter deutlich dynamischer verlaufen als die Entwicklung der Umsätze, was zu einem
Absinken der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten (Umsatz je qm Verkaufsfläche) der
Discounter geführt hat. In diesem Zusammenhang muss auch auf die gestiegenen Ansprüche der Verbraucher an Convenience (z.B. breitere Gänge) und auf den größeren Flächenbedarf durch Pfandsysteme hingewiesen werden.
4
Durch die soziodemografischen Veränderungen verschieben sich die Ansprüche der Verbraucher an die
Nahversorgung.
11
Die Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung im nahversorgungsrelevanten
Einzelhandel seit 1991 zeigt die Expansionsgeschwindigkeit der Discounter
Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung
400
350
300
Index
250
200
150
100
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
50
VKF SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt
Umsatz SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt
VKF Discounter
Umsatz Discounter
VKF Supermarkt
Umsatz Supermarkt
Datengrundlage: EHI, Handel aktuell, 2007/2008.
Abb. 5:
Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung im LEH
Nicht unerheblich trägt darüber hinaus auch das unternehmerische Potenzial zur Akzeptanz
und Stabilität von Nahversorgungsstandorten und -bereichen bei, was stark auch mit der
Dynamik mindestoptimaler Ladengrößen mit Blick auf eine Sicherung des Auskommens der
Betreiber zusammenhängt. Die Problematik mindestoptimaler Betriebsgrößen wird wiederum durch die ausufernde Sortimentsentwicklung infolge der von den Herstellern betriebenen Produktdifferenzierung forciert, die seit Jahrzehnten zu einer Zunahme der durchschnittlichen Betriebsgrößen geführt hat. Hinzu kommt, dass die Flächenbedarfe durch die
gestiegenen Kundenerwartungen an Bequemlichkeit und Warenpräsentation angewachsen
sind.
Zusammenfassend lassen sich folgende Tendenzen im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland festmachen:
•
Flächenexpansion mit etwas gedämpfter Geschwindigkeit auf weiterhin hohem Niveau;
•
Marktanteilsverschiebung zu Lasten des kleinflächigen Lebensmitteleinzelhandels;
•
Redimensionierung der Formate mit Tendenz zu
-
kleineren Verkaufsflächen bei SB-Warenhäusern (von 10.000 qm zu 6.000 bis 8.000
qm);
-
größeren Verkaufsflächen bei Discountern (von 600 bis 700 qm zu 1.000 bis 1.200
qm);
-
einem Vormarsch der großen Verbrauchermärkte (2.500 qm bis 4.999 qm).
12
2.5
Fazit
Ökonomische Megatrends und der voranschreitende demografische Wandel beschleunigen
den Anpassungsdruck der Unternehmen. Aufgrund der demografischen sowie soziografischen Entwicklung sinkt und verschiebt sich die Einzelhandelsnachfrage, was zu einer erhöhten Betriebsformendynamik führt. Somit ist der Handel gezwungen, die Betriebsform,
die Verkaufsfläche, das Sortiment und den Standort an dieses neue Umfeld anzupassen.
Für die zukünftige Entwicklung lassen sich somit folgende zentrale Befunde ableiten:
•
Schrumpfung und Überalterung: Sinkende Einwohnerzahlen verringern das Marktpotenzial und Altersstrukturverschiebungen erhöhen den Anpassungsdruck für Handelsbetriebe. Diese Entwicklung verläuft jedoch bundesweit stark heterogen. Einzelne Gebiete
werden auch langfristig von einem Bevölkerungszuwachs profitieren können (vorwiegend die Metropolen und die süd-westlichen Regionen, insb. zwischen Frankfurt und
Stuttgart).
•
Präferenzverschiebung bei Verbrauchern: Die Altersverschiebung gepaart mit dem neu
aufkommenden Image der ‚jungen Alten’ bringt Veränderungen der Konsumpräferenzen
mit sich. Zukünftig entscheidet v.a. im Lebensmitteleinzelhandel nicht die Größe, sondern die Nähe zum Verbraucher.
•
Verschärfter Strukturwandel: Der Konzentrationsprozess im großflächigen Einzelhandel
wird sich weiter beschleunigen (Verringerung der Anzahl an Top-Playern in den einzelnen Branchen), während auch die Dynamik der Betriebstypen weiter zunehmen wird
(Ausdifferenzierung in Richtung Service oder Preis). Zu den Gewinnern der letzten Jahre zählten v.a. Discounter und Fachmärkte, wobei diese Marktanteilsverschiebung größtenteils zu Lasten des kleinflächigen Einzelhandels ging. Die starke Flächenexpansion
der letzten Jahre führte zu einem Absinken der Flächenproduktivitäten. Die Verkaufsflächen/Filiale im Lebensmitteleinzelhandel konvergieren: einerseits Vormarsch der
großen Verbrauchermärkte und andererseits Maßstabsvergrößerung bei Discountern.
Langfristig ist demnach ein Rückgang des Käuferpotenzials, eine Abnahme der Altersgruppen mit hoher Einkaufsbereitschaft, jedoch eine Zunahme der Altersgruppen mit erhöhtem
Service- und Dienstleistungsbedarf zu erwarten. Da sich diese Entwicklungen jedoch bundesweit sehr heterogen vollziehen, ist die regionale Analyse des langfristigen Potenzials
des Standorts unabdingbar. Es ist daher von einer Entwertung bzw. Aufwertung einzelner
Standorte auszugehen. Über Erfolg oder Misserfolg entscheiden demnach der Weitblick und
die Branchenkompetenz der Projektentwickler/Einzelhändler/Standortplaner, welche für die
Abschätzung des langfristigen Potenzials bestehender bzw. zukünftiger Standorte verantwortlich sind. Hierbei ist im Besonderen spezifisches Know-how und detaillierte Marktkenntnis von Nöten.
Aus diesen Entwicklungstendenzen leiten sich veränderte Rahmenbedingungen für den
Einzelhandel ab:
•
Anpassungsdruck steigt;
•
Betriebsformendynamik steigt;
•
Verdrängungswettbewerb und
13
•
Strukturwandel intensivieren sich;
•
Flächenwachstum setzt sich fort, jedoch gebremst und mit absehbarer Stagnation.
Daraus ergeben sich folgende Handlungsmöglichkeiten für den Einzelhandel:
•
Gute Standorte (in Bezug auf Kaufkraft, Einzugsgebiet, Grundstück, Verkehrsanbindung,
etc.) finden, welche auch langfristig erfolgreich erscheinen (vor allem in Bezug auf die
Binnenmigration);
•
Ausdifferenzierung des Angebots in Richtung Service-, Erlebnis- oder Discountorientierung;
•
Entwicklung neuer Handelsformate als Reaktion auf die veränderten Marktbedingungen;
•
permanente Verbraucherforschung, um langfristigen Unternehmenserfolg zu sichern.
14
3
Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Northeim
3.1
Lage im Raum und Verkehrsinfrastruktur
Die Kreisstadt Northeim liegt im südlichen Niedersachsen im niedersächsischen Bergland
und befindet sich ca. 20 km nördlich der Großstadt Göttingen und 16 km südöstlich von
Einbeck. Die Stadt liegt im Landkreis Northeim, der insgesamt 12 Gemeinden umfasst.
Die Stadt Northeim zählt ca. 30.000 Einwohner (Stand: 2008). Die Stadt gliedert sich neben der Kernstadt in 15 weitere Ortsteile und umfasst dabei ein Gebiet von ca. 145 qkm.
Innerhalb des dünn besiedelten Landkreises ist Northeim vergleichsweise zentral gelegen.
Das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen weist Northeim als Mittelzentrum mit
der speziellen Aufgabe aus, zentrale Einrichtungen und Angebote zur Deckung des gehobenen Bedarfs sowie Angebote für den allgemeinen täglichen Grundbedarf bereitzustellen.
Das zentralörtliche Gefüge im Untersuchungsraum wird in erster Linie durch die räumliche
Nähe Northeims zum Oberzentrum Göttingen geprägt. Der Einfluss des Oberzentrums macht
sich auch in einer engen, funktionalen Verknüpfung zwischen Arbeit, Wohnen, Versorgung
und Kultur bemerkbar. Eine Vielzahl von Mittelzentren (Einbeck, Bad Gandersheim, Uslar,
Osterode am Harz und Duderstadt) begrenzt ebenfalls die Sogkraft Northeims im Raum.
Northeim hat über die zentrale Verkehrsader A 7 einen direkten Zugang an das überregionale Verkehrsnetz, wobei sich zwei Anschlussstellen im Stadtgebiet (Northeim Nord und
West) befinden. Ferner liegt Northeim im Schnittpunkt dreier Bundesstraßen. Über die A 7
bzw. über die B 3/248 erfolgt die verkehrsmäßige Anbindung in Nord-Süd-Richtung und
über die B 241 die Anbindung in Ost-West-Richtung. Charakteristisch für die Verkehrssituation ist, dass die Bundesstraßen innerhalb der Kernstadt verlaufen. Während die B 248 im
Norden der Innenstadt in der sog. Nordstadt verläuft und sich dort mit der B 3 kreuzt,
durchzieht die B 3 als Hauptverkehrsachse die gesamte Kernstadt und kreuzt sich im Westen der Innenstadt mit der B 241. Die Innenstadt wird durch den Verlauf der B 3 und der
B 241 im Norden bzw. Westen begrenzt. Die einzelnen Ortschaften Northeims sind neben
den Hauptverkehrsachsen über diverse Landstraßen gut zu erreichen.
15
Abb. 6:
Lage im Raum
Im öffentlichen Nahverkehr ist Northeim an die direkten Umlandgemeinden, aber auch an
die weiteren Mittelzentren der Region und an das Oberzentrum Göttingen durch insgesamt
neun unterschiedliche Buslinien angebunden, wobei ein zentraler Busbahnhof in der Innenstadt besteht. Die Anbindung an das Streckennetz der Deutschen Bahn AG ist ebenfalls
gegeben. Seit 1997 besteht auch eine Park+Ride-Anlage direkt am Bahnhof.
16
3.2
Sozioökonomische Eckdaten
Die Stadt Northeim weist seit 2004 eine negative Bevölkerungsentwicklung von rd. -0,6 %
p. a. auf. In 2008 lag die Einwohnerzahl bei
rd. 30.300 Personen.
Die umliegenden Städte und Gemeinden weisen ebenfalls Bevölkerungsverluste auf, sodass
der Kreis Northeim insgesamt einen Einwohnerrückgang von etwa -0,8 % p.a. zu verzeichnen hatte, während die Einwohnerzahl in Niedersachsen insgesamt stagnierte.
Die sozioökonomischen Rahmenb
Einzelhandelsentwicklung sind eh
Abb. 7:
Einwohnerentwicklung im Zeitvergleich
17
Für den Zeitraum bis 2015 gehen die Gutachter5 für die Stadt Northeim von einem anhaltenden Bevölkerungsrückgang in Höhe von -0,5 % p. a. aus, sodass
für 2015 mit etwa 29.300 Einwohnern
gerechnet wird. Auch für das direkte Umland der Stadt Northeim wird eine Bevölkerungsabnahme auf gleichem oder höherem Niveau erwartet.
Die Entwicklung der Altersstruktur in Northeim ist zudem von einer Tendenz der „Überalterung“ gekennzeichnet, welche sich jedoch nicht signifikant von der der umliegenden Gemeinden im Landkreis unterscheidet. Die Annahmen der Gutachter stützen sich dabei ebenfalls auf die Prognosen der Bertelsmann-Stiftung für den Landkreis Northeim.
Sowohl für die Stadt Northeim als auch für den Landkreis insgesamt ist
ein deutlicher Zuwachs der Bevölkerungsanteile ab 65 Jahren zu erwarten.
Stadt Northeim
Landkreis Northeim
100%
90%
100%
22,6
90%
28,1
80%
80%
70%
70%
60%
50%
ab 65-Jährige
58,3
40%
19-64-Jährige
55,7
30%
29,0
60%
50%
ab 65-Jährige
58,0
40%
19-64-Jährige
55,7
0-18-Jährige
30%
20%
10%
0-18-Jährige
23,0
20%
19,1
16,2
0%
10%
19,0
15,3
0%
2006
2015
2006
2015
Quelle: Bertelsmann Stiftung, 2008: Wegweiser Kommune.
Abb. 8:
Bevölkerungsstruktur (Alter) im Zeitvergleich
Die Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende einzelhandelsbezogene
Marktpotenzial bildet neben der Einwohnerzahl die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer. Das Kaufkraftniveau für die Stadt Northeim liegt bei 101,2 und damit leicht unter
dem Durchschnitt des Landes Niedersachsen (101,6). Im regionalen Vergleich liegt das
5
Die Prognose erfolgt dabei in Anlehnung an die Prognosen der Bertelsmann Stiftung („Demographieübersicht – Ein Baustein des Wegweisers Demographischer Wandel. Aktion Demographischer Wandel. Bertelsmann Stiftung“), die mit der aktuellen Entwicklung in der jüngeren Vergangenheit in Beziehung gesetzt
wurden.
18
Kaufkraftniveau der Stadt Northeim über dem der Städte Einbeck im Norden (99,7) und
Uslar im Westen (99,0). Die durchschnittliche Kaufkraft im Landkreis liegt bei 100,3.
Quelle: GfK Geomarketing.
Tab. 1:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Zeitvergleich
Die Beschäftigungssituation in Northeim hat sich in der jüngeren Vergangenheit positiv
entwickelt. So ist die absolute Zahl der Arbeitslosen in der Stadt, aber auch im Landkreis
seit 2006 zurückgegangen. Der Anteil der Arbeitslosen bezogen auf die Einwohnerzahl6 ist
dabei seit 2006 um einen Prozentpunkt auf etwa 5 % zurückgegangen.
Entwicklung der Arbeitslosenzahlen
Arbeitslose
2006
2008
1.877
1.466
1.739
1.272
984
661
7.997
5.808
Gebietseinheit
Stadt Northeim
Stadt Einbeck
Stadt Uslar
LK Northeim
Rückgang abs.
411
467
323
2.189
Rückgang
in %
21,9
26,9
32,8
27,4
Quelle: Bundesagentur für Arbeit.
Tab. 2:
Entwicklung der Arbeitslosenzahlen
Einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verflechtungsbeziehungen der Stadt Northeim mit
ihrem Umland (auch hinsichtlich der zu ermittelnden Einkaufsorientierungen) liefert ein
Blick auf die Aus- und Einpendlerströme von und nach Northeim. Bezogen auf die Zahl der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigen liegt ein
Einpendlerüberschuss von rd. 2.080 Personen vor,
sodass die Funktion der Kreisstadt Northeim als eigenständiger Wirtschafts- und Arbeitsstandort im Landkreis offensichtlich wird. Insgesamt verfügt der Landkreis Northeim allerdings über einen negativen Pendlersaldo von etwa 5.850 Personen mit einer schwerpunktmäßigen Orientierung auf die Stadt Göttingen. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass
große Teile der Versorgungseinkäufe mit Fahrten von und zum Arbeitsort kombiniert werden, lässt der hohe Auspendleranteil nach Göttingen auf entsprechend intensive Nachfrageverflechtungen schließen.
6
Arbeitslosenquoten liegen für die Stadt Northeim nicht vor.
19
Beschäftigtenstruktur Northeims im Vergleich
Beschäftigte am Wohnort
Beschäftigte am Arbeitsort
Saldo
Stadt/Landkreis
2002
Northeim
Einbeck
Uslar
Landkreis Northeim
2002
2007
9.876
8.684
4.938
2007
9.399
8.271
4.702
11.894
10.190
3.593
11.483
9.178
3.234
47.090
45.162
42.248
39.316
2002
2.018
1.506
1.345
-
-4.842
2007
-
2.084
907
1.468
-5.846
Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen. Jeweils sozialversicherungspflichtig Beschäftigte.
Tab. 3:
Beschäftigtenstruktur in Northeim
Der Tourismus in der Stadt Northeim7 weist in den letzten Jahren eine relativ stagnierende
Entwicklung auf; so schwankt die Zahl der Übernachtungen um etwa 40.000 p.a. und die
Anzahl der Ankünfte zwischen 25.000 und 30.000. Dazu kommen noch rd. 450.000 Tagesgäste, die jährlich die Stadt besuchen. Zu den geplanten Vorhaben der Stadt Northeim gehört eine Verbesserung der touristischen Infrastruktur der Northeimer Seenplatte: zum einen soll der Erkundungspfad ausgebaut werden, zum anderen ein Rundweg um den Kiessee
angelegt werden. Der erste Abschnitt des Uferwegs ist bereits erstellt wurden.
Die Zahl der Übernachtungen in Northeim schwankt um 40.000 p.a.
Dazu kommen rd. 450.000 Tagesgäste.
60.000
50.000
40.000
Ankünfte
30.000
Übernachtungen
20.000
10.000
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
-
Quelle: Northeim Touristik.
Abb. 9:
Zahl der Übernachtungen in Northeim
Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt
Northeim sind v.a. vor dem Hintergrund der rückläufigen Einwohnerplattform, aber auch
der engen Arbeitsplatzverflechtungen mit dem Oberzentrum Göttingen eher als restriktiv zu
bewerten.
7
Nach Angaben des Northeim Touristik e.V.
20
4
Nachfragesituation
4.1
Marktgebiet
Die Ermittlung der Ausdehnung des Marktgebiets (räumliche Grundorientierung der
Verbraucher) des Einzelhandels der Stadt Northeim erfolgte auf Basis der Zeit-DistanzMethode, der Ergebnisse der vorliegenden Untersuchungen zum Einzelhandel in Northeim
sowie zahlreicher Expertengespräche. Daneben wurde die spezifische Wettbewerbssituation
im Raum berücksichtigt.
Abb. 10:
Marktgebiet der Stadt Northeim
21
Das Marktgebiet des Northeimer Einzelhandels umfasst die Stadt Northeim (Zone 1) sowie
Kalefeld, Moringen, Katlenburg-Lindau und Nörten-Hardenberg im Nahbereich (Zone 2) und
Kreiensen, Bad Gandersheim und Hardegsen im Fernbereich (Zone 3).
Das Marktgebiet einer Stadt ist immer derjenige räumliche Bereich, den die Summe aller
Einzelhandelsbetriebe einer Stadt (örtlicher Einzelhandel) anzusprechen vermag. Eine teilweise Überschneidung/Überlappung mit den Marktgebieten benachbarter Zentraler Orte ist
dabei immer gegeben.
In dem wie beschrieben abgegrenzten Marktgebiet, welches der Einzelhandel von Northeim
erreicht, lebten in 2008 etwa 87.000 Einwohner.
Davon entfielen rd. 35 % auf die Stadt Northeim und rd. 65 % auf das Umland.
Einwohner im Marktgebiet des Einzelhandels in der Stadt Northeim
Bereich
Zonen
2008
2015
Northeim
Nahbereich
Fernbereich
Zone 1
Zone 2
Zone 3
30.294
30.276
26.409
29.270
28.820
25.140
Zonen 1-3
86.979
83.230
5%
4.600
4.400
91.579
87.630
Einzugsgebiet
Potenzialreserve
Gesamt
Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH.
Tab. 4:
Einwohner im Marktgebiet
Darüber hinaus kann von einer Potenzialreserve von insgesamt 5 % der Grundnachfrage im
Marktgebiet (Einwohneräquivalent von rd. 4.600 Personen) ausgegangen werden, die sich
überwiegend aus Gelegenheitskunden, Durchreisenden, Touristen und Tagesgästen zusammensetzt.
Die Nachfragebasis der Stadt Northeim umfasst somit aktuell ein Kundenpotenzial
von rd. 91.600 Personen.
Aufgrund der o.g. Bevölkerungsverluste in allen drei Einzugsgebietszonen wird die Nachfrageplattform der Stadt bis 2015 inklusive der Potenzialreserve abnehmen auf
gut 87.600 Personen.
22
4.2
Nachfragepotenzial
Auf Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft im Marktgebiet sowie des Pro-KopfAusgabesatzes errechnet sich für 2008 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial8 von
rd. 422,8 Mio. €.
Unter Berücksichtigung der schrumpfenden Bevölkerungsplattform im Marktgebiet ergibt
sich für das Marktgebiet der Stadt Northeim - einschließlich der Potenzialreserve von 5 % für den Prognosehorizont 2015 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial von
rd. 404,6 Mio. €.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial im Marktgebiet der
Stadt Northeim wird bis 2015 um rd. 4 % zurückgehen.
(2008: 422,8 Mio. €, 2015: 404,6 Mio. €)
nach Räumen
nach Branchengruppen
450
450
400
350
21,1
400
20,2
300
250
141,1
134,3
NFP in Mio. €
NFP in Mio. €
73,6
115,4
300
200
76,9
350
121,2
151,8
145,3
250
200
150
150
100
100
139,4
134,7
2008
2015
50
194,1
185,7
50
0
0
2008
Northeim - Zone 1
Umland - Zone 2
Periodischer Bedarf
Umland - Zone 3
Pot.-reserve
Nicht-zentrenrel. Sortimente
2015
Zentrenrel. Sortimente
Quelle: Eigene Berechnungen (Werte gerundet).
Abb. 11:
Entwicklung des Nachfragepotenzials
Im Marktraum der Stadt Northeim leben aktuell etwa 87.000 Personen, hinzu kommt eine
Potenzialreserve von rd. 5 %. Bis 2015 ist ein Rückgang des einzelhandelsrelevanten Nachfragepotenzials um rd. 4 % zu erwarten.
8
Einschließlich der Potenzialreserve.
23
5
Angebotssituation in Northeim
5.1
Verkaufsflächen- und Branchenstruktur
Die vollständige Einzelhandelserhebung von Dr. Lademann & Partner im Juli 2009 ergab für
die Stadt Northeim eine aktiv betriebene einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche (ohne Leerstände) in 190 Ladengeschäften von insgesamt
rd. 72.800 qm.
Damit ist seit 2002 ein rein quantitativer Rückgang des Einzelhandelsangebots von etwa
6 % zu konstatieren.
Die aktiv betriebene Gesamtverkaufsfläche in Northeim ist seit 2002
rückläufig – aktuell rd. 72.800 qm.
77.300
80.000
72.745
71.440
+ rd. 5.860 qm
Verkaufsfläche in qm
60.000
- rd. 4.555 qm
40.000
20.000
0
1995
2002
2009
Quelle: Dr. Lademann & Partner und KS Consult.
Abb. 12:
Verkaufsflächenentwicklung in Northeim
Die Differenzierung nach Branchengruppen ergibt, dass auf die Sortimente des nahversorgungsrelevanten Bedarfs rd. 27 % (rd. 19.900 qm) der in der Stadt Northeim vorhandenen
Verkaufsfläche entfallen. Der entsprechende Wert für die zentrenrelevanten Sortimente
beträgt ca. 34 % (rd. 24.415 qm), die nicht-zentrenrelevanten Sortimente haben einen
Anteil von etwa 39 % (rd. 28.430 qm) an der Gesamtverkaufsfläche. Die sortimentsseitige
Untergliederung ist in nachfolgender Abbildung dargestellt:
24
Gesamtverkaufsfläche des Einzelhandels in Northeim 2009: rd. 72.800 qm
13.220
19.900
15.210
12.525
Periodischer Bedarf
Bekleidung/Schuhe/Lederwaren
Elektro
Sport/Spielwaren
sonstige zentrenrel. Sortimente
Möbel/Teppiche/Heimtextilien
Bau- und Gartenbedarf
6.360
3.790
Quelle: Dr. Lademann & Partner.
1.740
Abb. 13:
5.2
Verkaufsflächenstruktur des Northeimer Einzelhandels
Raumstruktur des Einzelhandels
Im Hinblick auf die zentrale Fragestellung des Gutachtens bzgl. der Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels an verschiedenen Standortlagen wurden die Daten der Flächenerhebung räumlich wie folgt differenziert:
•
Innenstadt: Zur Innenstadt wird der Bereich innerhalb des Straßenrings Untere Straße
(im Westen), Friedrich-Ebert-Wall (im Norden), Mauerstraße (im Osten) sowie Am Zwinger/Obere Straße (im Süden) gezählt.
•
Gewerbegebiet MEC: Hier sind alle Einzelhandelsbetriebe westlich der Göttinger Straße
im Bereich Hillerser Straße/Über dem Hellewege zusammengefasst.
•
Restliches Stadtgebiet: In dieser Kategorie wurde der verbleibende Einzelhandelsbesatz
in den Wohngebieten der Kernstadt und in den zugehörigen Ortsteilen (Streulagen) zusammengefasst.
25
Verkaufsflächenentwicklung in der Stadt Northeim: Nur der Standortbereich
MEC kann Zuwächse für sich verbuchen; Innenstadtverkaufsfläche rückläufig.
80.000
70.000
60.000
28.650
20.330
+ rd. 8.320 qm
24.095
- rd. 4.555 qm
50.000
40.000
sonst. Lagen
MEC
24.410
27.400
+ rd. 2.990 qm
30.000
+ rd. 3.485 qm 30.885
Innenstadt
20.000
26.700
- rd. 5.450 qm
- rd. 3.485 qm
21.250
10.000
17.765
1995
2002
Abb. 14:
2009
Quelle: Dr. Lademann & Partner und KS Consult.
Verkaufsflächenentwicklung nach Standortbereichen
Bei der räumlich-funktionalen Differenzierung der einzelnen Branchen nach Standortlagen
zeigt sich folgendes Bild:
•
Der nahversorgungsrelevante Bedarf wird zu rd. 12 % (rd. 2.345 qm) in der Innenstadt
angeboten. Am Agglomerationsstandort MEC beträgt der Verkaufsflächenanteil rd. 27 %
(rd. 5.390 qm) und auf das restliche Stadtgebiet entfällt mit rd. 61 % (rd. 12.165 qm)
der Großteil der insgesamt am Ort vorhandenen Einzelhandelsfläche im Periodischen
Bedarf.
•
Die Sortimente des zentrenrelevanten Bedarfs befinden sich zu rd. 56 %
(rd. 13.620 qm) in der Innenstadt Northeims. Im Gewerbegebiet MEC werden die zentrenrelevanten Sortimente zu rd. 23 % (rd. 5.675 qm) und im restlichen Stadtgebiet zu
rd. 21 % (rd. 5.120 qm) angeboten.
•
Die flächenextensiven nicht-zentrenrelevanten Sortimente werden schwerpunktmäßig
zu rd. 70 % (rd. 19.820 qm) im MEC angeboten. In der Innenstadt werden sie dagegen
nur zu rd. 6 % angeboten (rd. 1.800 qm). Der Verkaufsflächenanteil im übrigen Northeimer Stadtgebiet beträgt rd. 24 % (rd. 6.810 qm). Somit ist die nichtzentrenrelevante Sortimentsstruktur funktional richtig geordnet.
26
Räumlich-funktionale Angebotsstruktur in Northeim
Periodischer Bedarf 2.345
Zentrenrelevanter
Bedarf
5.390
12.165
13.620
Nicht zentrenrel. 1.800
Bedarf
0%
5.675
5.120
19.820
20%
Innenstadt
40%
MEC
6.810
60%
80%
100%
Sonstige Lagen im Stadtgebiet
Quelle: Eigene Erhebungen.
Abb. 15:
Räumlich-funktionale Angebotsstruktur
Der Verkaufsflächenumfang in der Innenstadt Northeims beträgt rd. 17.765 qm und verteilt
sich auf 115 Ladengeschäfte. Knapp 25 % der Verkaufsflächen Northeims befinden sich
somit in der Innenstadt.
Die Northeimer Innenstadt, umgeben von einer historischen Stadtmauer, ist überwiegend
durch Fachwerkhäuser geprägt. Damit kommt der Innenstadt neben der Primärfunktion
Einzelhandel außerdem ein gewisses touristisches Potenzial zu. Zur Haupteinkaufslage innerhalb der Innenstadt zählen die Straßenzüge Am Münster, Breite Straße, Am Markt sowie
die Straße Grafenhof. Dieser Bereich ist als Fußgängerzone ausgebaut.9
Prägnanter Einkaufsstandort ist das Einkaufszentrum City Center Northeim am Grafenhof
mit dem großflächigen Bekleidungsfachmarkt H & M. Die wenigen weiteren Magnetbetriebe
der Innenstadt sind das Bekleidungskaufhaus Magnus, C & A women und kids und der
Schuhfachmarkt Quick Schuh in der Straße ‚Am Münster’ sowie der Drogeriemarkt Müller ‚Am
Markt’. Das übrige Einzelhandelsangebot ist durch die begrenzten Ladenflächen in den
Fachwerkbauten überwiegend kleinflächig strukturiert.
9
Zur Bewertung des innerstädtischen Einzelhandels siehe Kapitel 6.3.
27
Fotos: City Center Northeim Außenansicht
Fotos: City Center Innenansicht
Foto: Straßenzug ‚Am Münster’
Foto: Straßenzug ‚Breite Straße’
28
Foto: Modehaus Magnus
Foto: C & A Women, Kids
Konzentrierte Leerstände sind in der Innenstadt nicht zu beobachten, auffällig sind allerdings das ehemalige Einrichtungshaus Schulenburg in der Mühlenstraße und das ehemalige
Bekleidungsfachgeschäft E+R in der Meddenheimer Straße sowie vereinzelte leer stehende
Ladengeschäfte in den Nebenlagen.
Mit dem City Center-Parkhaus befindet sich nur eine großflächige Stellplatzanlage in unmittelbarer Nähe zur Haupteinkaufslage. Weitere kleinflächige Stellplatzanlagen befinden
sich entlang der Stadtmauer.
Einen zusammenfassenden Überblick über die Einzelhandelsstruktur in der Northeimer Innenstadt gibt folgende Abbildung wieder:
Gesamtverkaufsfläche Innenstadt Northeim 2009: rd. 17.800 qm
13.220
1.620
2.345
3.040
Periodischer Bedarf
Elektro
Sport/Spielwaren
9.060
990
530
Abb. 16:
Verkaufsflächenstruktur der Innenstadt
29
Am Agglomerationsstandort MEC sind 10 Ladengeschäfte zu finden. Die Verkaufsfläche beträgt rd. 30.900 qm. Neben den Magnetbetrieben Marktkauf-Verbrauchermarkt, AldiLebensmitteldiscounter, Wiglo-Sonderpostenmarkt und Obi-Baumarkt sind noch die Frequenzbringer Möbel Bäucke und der Bekleidungsdiscounter Takko angesiedelt.
Im übrigen Stadtgebiet Northeims befinden sich rd. 65 weitere Einzelhandelsbetriebe, auf
die eine Verkaufsfläche von knapp 24.100 qm entfällt.
30
Abb. 17:
5.3
Einzelhandelsbestand Northeim
Größenstruktur und Leerstände
Der Northeimer Einzelhandel ist ebenso heterogen strukturiert wie auch sonst Einzelhandelsstandorte im Allgemeinen. In der Innenstadt sind die Ladengeschäfte überwiegend
kleinflächig, am einzigen Agglomerationsstandort MEC dominieren großflächige Betriebe.
Nach Standortbereichen ergibt sich dabei folgendes Bild:
Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in der Stadt Northeim nach Standortbereichen
Innenstadt
Sortimentskategorie
Anzahl
Betriebe
nahversorgungsrelevant
zentrenrelevant
nicht-zentrenrelevant
Summe
Wohngebiete,
Streulagen
MEC
Durchschn.
Größe
Anzahl
Betriebe
Durchschn.
Größe
Anzahl
Betriebe
Durchschn.
Größe
32
78
5
73
175
360
5
2
3
1.078
2.838
6.607
38
18
9
320
284
757
115
154
10
3.089
65
371
Quelle: Eigene Erhebung.
Tab. 5:
Betriebsgrößenstruktur
Im Northeim entfallen
rd. 68 % der Einzelhandelsverkaufsfläche
auf 21 großflächige Betriebe (VKF ab 800 qm).
Die größten Betriebe für den nahversorgungsrelevanten Bedarf sind der im Gewerbegebiet
MEC angesiedelte Verbrauchermarkt Marktkauf, der in der Rückingsallee ansässige KauflandVerbrauchermarkt, der Rewe-Verbrauchermarkt in der Einbecker Landstraße, als Spezialanbieter der Sonderpostenmarkt Wiglo Wunderland, der auf großer Ladenfläche u.a. Lebensmittelsonderposten anbietet, sowie der Lebensmitteldiscounter Aldi.
31
Foto: Marktkauf-Verbrauchermarkt
Foto: Sonderpostenmarkt Wiglo
Bei den zentrenrelevanten Sortimenten befinden sich die flächengrößten Betriebe sowohl
in der Northeimer City als auch im Gewerbegebiet MEC. In der der City sind der Bekleidungsfachmarkt H & M (City Center) und das Bekleidungskaufhaus Magnus angesiedelt, im
MEC der Elektrofachmarkt Teichert und der Bekleidungsfachmarkt Takko.
Foto: Bekleidungsfachmarkt H & M
im City Center
Foto: Elektrofachmarkt Teichert
Die flächengrößten Betriebe im nicht-zentrenrelevanten Bedarfsbereich befinden sich überwiegend in der Fachmarktagglomeration MEC. Dazu zählt der Möbelfachmarkt Möbel
Bäucke und der Bau- und Gartenfachmarkt Obi. Weitere großflächige Fachmärkte dieses
Segments sind der Baumarkt Profi Schrader in der Borsigstraße und der Gartendiscounter
Mc Garden in der Detlef-Rohwedder-Str.
32
Foto: Möbel Bäucke
Foto: Obi Bau- und Gartenfachmarkt
Im Juli 2009 standen in Northeim 16 Ladengeschäfte mit einer potenziellen Verkaufsfläche
von gut 2.400 qm leer.10
Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 3,2 % der Verkaufsfläche und rd. 7,8 % der
Betriebe. Rd. 48 % der Leerstandsflächen befinden sich in der Northeimer Innenstadt. Hier
stehen insgesamt 7 Ladengeschäfte mit rd. 1.180 qm Verkaufsfläche leer. Dies entspricht
einer vergleichsweise geringen Leerstandsquote von rd. 6,2 % der Verkaufsfläche.
Neben überwiegend kleinflächigen Leerständen sind hier als größere leer stehende Ladengeschäfte das ehemalige Bekleidungsfachgeschäft E+R in der Meddenheimer Straße sowie
das ehemalige Einrichtungshaus Schulenburg in der Mühlenstraße zu nennen.
Foto: ehemaliges Bekleidungsfachgeschäft
E+R
Foto: Leerstand ehem. Einrichtungshaus
Schulenburg
Die übrigen Leerstände verteilen sich auf das restliche Stadtgebiet. Der mit Abstand größte
Leerstand mit ca. 800 qm potenzieller Verkaufsfläche (ehemaliger Lebensmittelmarkt) be-
10
Bei der angegebenen potenziellen Verkaufsfläche handelt es sich um eine grobe Schätzung, da Leerstandsflächen von außen nicht immer einsehbar waren.
33
findet sich in der Rhumestraße. Die übrigen Leerstandsflächen sind sehr kleinflächig strukturiert.
Foto: ehemaliger Lebensmittelmarkt
in der Rhumestraße
Foto: Leerstand in der Göttinger Straße
34
5.4
Umsatzsituation im Einzelhandel
Die Umsätze des Einzelhandels wurden auf Basis branchenüblicher und standortgewichteter
Flächenproduktivitäten der einzelnen Betriebsformen/Betreiber ermittelt.
Demnach belief sich der Bruttoumsatz aller Einzelhandelsbetriebe in Northeim im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2008 auf insgesamt
rd. 186,6 Mio. €.
Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Flächenproduktivität von etwa 2.600 €.
Umsatzstruktur des Einzelhandels in Northeim 2009: rd. 186,6 Mio.€
18,2
17,5
Periodischer Bedarf
14,8
84,8
Elektro
Sport/Spielwaren
3,6
15,8
31,9
Abb. 18:
Umsatzstruktur
Bei der Analyse des Einzelhandelsumsatzes nach Branchengruppen, ergibt sich folgendes
Bild:
•
Der Umsatzanteil des nahversorgungsrelevanten Bedarfs beträgt rd. 45 %
(rd. 84,8 Mio. €) bei einem Flächenanteil von rd. 27 %. Die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt bei etwa 4.300 € je qm Verkaufsfläche.
•
Auf den zentrenrelevanten Bedarf entfallen etwa 35 % des Umsatzes (rd. 66,1 Mio. €)
bei einem Verkaufsflächenanteil von rd. 34 %. Die Flächenleistung beträgt hier durchschnittlich rd. 2.700 € je qm Verkaufsfläche.
35
•
Der geringste Umsatzanteil entfällt auf die flächenextensiven nicht-zentrenrelevanten
Sortimente. Er liegt bei etwa 19 % (rd. 35,7 Mio. €) bei einem Flächenanteil von rd. 39
%. Daraus resultiert die niedrige Flächenproduktivität von durchschnittlich rd. 1.300 €
je qm Verkaufsfläche.
Umsatzstruktur des Northeimer Einzelhandels
Verkaufsfl.
in qm
Umsatz
in Mio. €
19.900
84,8
4.260
Elektro
Sport/Spielwaren
Sonstige zentrenrel. Sortimente
12.525
3.790
1.740
6.360
31,9
15,8
3,6
14,8
2.550
4.170
2.050
2.330
Zentrenrelevante Sortimente
24.415
66,1
2.710
15.210
13.220
17,5
18,2
1.150
1.380
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
28.430
35,7
1.260
Gesamt
72.745
186,6
2.560
Branchen
Periodischer Bedarf
Flächenproduktivität*
Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. *in €/qm Verkaufsfläche.
Tab. 6:
Umsatzstruktur und Flächenproduktivität
36
5.5
Einzelhandelsrelevante Anfragen und Planvorhaben
In der Stadt Northeim sind aktuell folgende einzelhandelsrelevanten Anfragen und Planvorhaben bekannt (die Nummerierung findet sich in der nachfolgenden Karte wieder):
• 1: Für den Standort „Fuchsbäume“ am nördlichen Rand der Kernstadt liegt eine Anfrage
zur Ansiedlung von Einzelhandel mit einer Gesamtverkaufsfläche von etwa 10.000 bis
15.000 qm vor. Angedachte Nutzer sind u.a. ein Heimtextilfachmarkt, ein Baumarkt, ein
Verbrauchermarkt, ein Getränkemarkt, ein Elektrofachmarkt sowie ein Autoteilefachmarkt.
• 2: Für den Standort liegen regelmäßig Anfragen zur Ansiedlung eines Baumarkts vor.
Der aktuelle B-Plan sieht einen Einzelhandelsausschluss vor.
• 3/4: Für die beiden Standorte bestehen Überlegungen zur Verlagerung und Erweiterung
des bestehenden Lidl-Discounters, der heute nur über eine unzureichende Verkaufsflächengröße verfügt.
• 5: Für die Fläche bestehen Überlegungen zur Ansiedlung von Einzelhandel. Im Gespräch
sind z.B. ein Tierfutterfachmarkt, ein Getränkemarkt sowie ggf. Aldi als Verlagerung und
Erweiterung.
• 6: Für den Bereich werden immer wieder Anfragen für Einzelhandelsnutzungen gestellt.
Aktuell liegt allerdings keine Vorhabenplanung vor.
• 7: Für das ehemalige Bahngrundstück am Sollingtor (westlich des Bahnhofs) bestehen
Planungen zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im Zusammenhang mit einer umfassenden Stellplatzanlage. Einzelhandelsseitig wird die Ansiedlung eines LebensmittelDiscounters, eines Verbrauchermarkts sowie eines Fachmarkts (ggf. Drogeriewaren) erwogen.
• 8: Der bestehende B-Plan für dieses Areal sieht einen Einzelhandelsausschluss vor. Dennoch wird immer wieder die Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen angefragt.
• 9: Für den Bereich des aktuell bestehenden Clean-Parks ist eine Umnutzung vorgesehen.
Potenzielle Nutzer sind ein Tierfutterfachmarkt, eine Discount-Apotheke, ein Drogeriemarkt sowie ein Fast-Food-Restaurant.
• 10/11: Planerisch ist im Flächennutzungsplan der Stadt Northeim an diesem Standort
die Ansiedlung eines Baumarkts vorbereitet.
• 12: Für den Bereich Robert-Bosch-Straße/Speckweg liegt eine Anfrage zur Ansiedlung
eines Bau- und Gartenmarkts sowie eines Autoteilemarkts vor.
• 13: Direkt an der Autobahn A 7 plant der Landkreis Northeim zusammen mit den Städten Northeim und Moringen auf einer Fläche von rd. 134 ha das Gewerbegebiet Nort37
heim-West. In der Diskussion sind die Einzelhandelsansiedlungen Factory-Outlet-Center
sowie Möbelfachmarkt.
13
Abb. 19:
Anfragen Einzelhandel
38
6
Versorgungslage, Zentralität und Nachfrageverflechtung des Einzelhandels in Northeim
6.1
Verkaufsflächendichte
Die Verkaufsflächendichte (qm Verkaufsfläche/1.000 Einwohner) ist eine Kennzahl für die
quantitative Flächenausstattung eines Orts. Nach der nachfolgenden Übersicht erreicht die
Verkaufsflächendichte in der Stadt Northeim einen Wert von
etwa 2.400 qm.
Sie liegt damit im oberen Drittel der Vergleichsspannbreite.
Flächendichte der Stadt Northeim im Vergleich
Flächendichte*
Branchen
Northeim
Spannbreite**
Nahversorgungsrelevante Sortimente
Bekleidung/Schuhe
Sonstiger Aperiodischer Bedarf
Elektro, Musikalien, Computer
Do-it-Yourself, Gartenbedarf
657
397
284
125
502
436
300 -700
150 - 550
200 - 400
50 - 150
150 - 700
150 - 500
Summe
2.401
1.000 - 2.500
Quelle: Eigene Berechnungen.
* in qm Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner.
** Durchschnittliche Vergleichswerte aus anderen Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner.
Tab. 7:
Flächendichte
Hinsichtlich der Flächendichte in den einzelnen Branchen fällt allerdings auf, dass die Flächenausstattung in Northeim sich lediglich im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente mit gut 650 qm dem oberen Wert annähert. In den übrigen Branchen bewegt sich
die Flächendichte jedoch im Durchschnitt.
In diesem Zusammenhang ist auf die Versorgungsfunktion der Stadt Northeim für das ländlich geprägte Umland zu verweisen. Nach der Bereinigung um die einzelhandelsrelevante
Zentralität (s.u.) ergibt sich für Northeim eine Netto-Verkaufsflächendichte, die mit
rd. 1.790 qm
gut ein Viertel über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt. Aus Gutachtersicht ist allerdings nur bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten (rein quantitativ) ein leicht ü39
berdurchschnittliches Angebot feststellbar, während in den übrigen Sortimenten weiterhin
noch Ansiedlungsspielräume bestehen.
6.2
Nahversorgungssituation
Die flächendeckende und leistungsfähige Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs war und ist eines der zentralen städtebaulichen Ziele.
In Northeim sind insgesamt 13 Betriebe des nahversorgungsrelevanten Bedarfs (ab 250 qm
Verkaufsfläche, ohne Drogerie-, Getränkemärkte) mit einer
Verkaufsfläche von rd. 16.300 qm (ohne Randsortimente)
vorzufinden. Inklusive der Drogerie- und Getränkemärkte sowie Kleinflächen (Lebensmittelhandwerk, etc.) liegt die Flächendichte im nahversorgungsrelevanten Bedarf im Stadtgebiet
von Northeim bei
gut 650 qm Verkaufsfläche je Tausend Einwohner
(zentralitätsgewichtet bei knapp 500 qm je Tausend Einwohner).
Der Bundesdurchschnitt liegt bei rd. 450 qm/1.000 Einwohner.
Zur Bewertung der Nahversorgungssituation (der räumlichen Verteilung des Angebots) wurden die – aktuell betriebenen – Nahversorgungsbetriebe (ohne Drogerie- und Getränkemärkte) im Stadtgebiet ab einer Verkaufsfläche von rd. 250 qm kartiert (vgl. nachfolgende
Karte zur Nahversorgungssituation). Die 500-m-Radien um die jeweiligen Standorte entsprechen durchschnittlich bis zu 10 Gehminuten.
40
Abb. 20:
Nahversorgungsrelevante Betriebe
Wie die Karte zeigt, bestehen im Stadtgebiet aktuell innerhalb der Siedlungsbereiche, insbesondere im Nordwesten und Südosten der Kernstadt, leichte Versorgungslücken. Bei den
nördlichen und östlichen Bereichen handelt es sich allerdings nur teilweise um stärker verdichtete Gebiete. In den übrigen Ortsteilen ist die Nahversorgung z.T. durch kleinflächige
Anbieter gewährleistet, größere Betriebe befinden sich hier nicht. Aus Tragfähigkeitsgründen ist deren Ansiedlung auch nicht realistisch.
41
66 % der Verkaufsfläche (gut 10.700 qm) entfallen auf Verbrauchermärkte, rd. 25 % auf
Lebensmitteldiscounter sowie rd. 9 % auf Sonderanbieter (Wiglo Wunderland, Olesja Markt
- Russische Lebensmittel). Mit Ausnahme der Plus-Filiale in der Northeimer Innenstadt
sowie des Olesja Markts, verfügen die Betriebe über durchaus zukunftsfähige Betriebsgrößen.
Aktuell bestehen in der Kernstadt Northeim nur in dünn besiedelten Wohngebieten im
Nordwesten und im Südosten Versorgungslücken. Die relevanten Geschäfte verfügen über
überwiegend zukunftsfähige Ladengrößen.
6.3
Bewertung des innerstädtischen Einzelhandels
Im Folgenden soll der Einzelhandel in der Innenstadt bewertet werden.
Insgesamt verfügt der Einzelhandel in Northeim über eine hohe
Verkaufsflächenausstattung – Die Innenstadt verfügt allerdings nicht über
die erforderliche kritische Masse.

Northeim

Ahrensburg

Neustrelitz

Schleswig
Abb. 21:
Der Northeimer Innenstadteinzelhandel im Vergleich
42
Der Anteil der Innenstadt an der Gesamtverkaufsfläche ist seit 2002
weiter gesunken – nur rd. 25 % befinden sich in der City,
2002 waren es noch 27 %.
100%
90%
80%
70%
60%
Sonstige Lagen
Innenstadt
50%
40%
30%
20%
10%
El
ek
Sp
tro
or
t/
S
pi
ze
el
nt
wa
re
Mö
re
nr
n
e
be
l
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ed
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Le
de
rw
ar
en
0%
Abb. 22:
Verkaufsflächenanteil der Innenstadt nach Branchen
Wie die Analyse der Verkaufsflächendifferenzierung nach Standortlagen aufgezeigt hat,
befinden sich nach 2002 (27 %) heute nur noch knapp 25 % des Northeimer Einzelhandelsangebots in der Innenstadt. Eine kritische Masse fehlt somit, insbesondere im Bereich der
nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente. Die Innenstadt verfügt zwar heute
noch über rd. 17.800 qm Verkaufsfläche, aber gleichzeitig auch über zahlreiche Einzelhandelsbetriebe, die nicht mehr leistungsfähig sind und in absehbarer Zeit vom Markt genommen werden. Die Gutacher schätzen den Anteil auf rd. 20 %.
Insbesondere im City Center sind entsprechende Betriebe vorhanden. Hier sind mehrere
temporäre Mieter lokalisierbar. Darüber hinaus sind in diesem Einkaufscenter weitere strukturelle Defizite feststellbar. Neben der Lage der Betriebe im City Center sind die Eingangsund die Treppensituation zu bemängeln.
Allgemein ist anzumerken, dass sich die Hauptlage des Einzelhandels auf die Straßenzüge
‚Am Münster’ und ‚Breite Straße’ beschränkt.
43
6.4
Zentralitätsanalyse
Die Einzelhandelszentralität (Z) eines Zentralen Orts ist das Verhältnis des am Ort getätigten Umsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage:
am Ort getätigter Umsatz
x 100
Einzelhandelszentralität (Z) =
am Ort vorhandene Nachfrage
Nimmt diese Prozentzahl einen Wert über 100 an, ist dies per saldo einem Nachfragezufluss
aus dem Umland gleichzusetzen. Je größer der Z-Wert ist, desto stärker ist die vom Zentralen Ort ausgehende Sogkraft. Liegt dieser Wert unter 100, signalisiert dies per saldo Nachfrageabflüsse in das Umland. Die Zentralität kann so als ein Indikator für die Einzelhandelsattraktivität eines Zentralen Orts im Vergleich zu anderen, konkurrierenden Kommunen
angesehen werden. Des Weiteren korrespondieren mit einer hohen Zentralität auch kommunalpolitisch bedeutsame Zielgrößen wie das Gewerbesteueraufkommen am Ort, Arbeitsplatzsicherung bzw. -ausbau und auch Urbanität, Identifikation und Bindung der Bürger an
die Stadt. Ansprechende Einkaufsmöglichkeiten fördern dabei maßgeblich die Zufriedenheit
der Bürger mit der Stadt und verhindern Nachfrageabflüsse.
Häufig korreliert eine hohe Zentralität positiv mit einer geringen Bevölkerungsdichte im
Umland und einer hohen Verkehrsflächenausstattung im Zentralen Ort selbst. Aufgrund
einer geringen Einwohnerdichte im Umland eines Zentrums können sich aus Tragfähigkeitsgründen dort kaum Einzelhandelsbetriebe ansiedeln. Die im Umland vorhandene Nachfrage
fließt dann größtenteils dem Zentrum zu und führt dort zu wachsenden Ansiedlungsmöglichkeiten. Dies ermöglicht erst die überdurchschnittliche Flächenausstattung Northeims.
Auf Basis der Nachfragestromanalyse (s.u.) und der Umsatzschätzung für 2008 ergibt sich
für die Stadt Northeim eine einzelhandelsrelevante Zentralität in Höhe von
rd. 134 %.
Mit anderen Worten: Der getätigte Umsatz lag in Northeim rd. 34 % über der am Ort vorhandenen Nachfrage. Die Zentralität zeigt, dass dem Faktor der verkehrlichen Erreichbarkeit
heute wie auch in Zukunft eine wichtige Rolle beizumessen ist. Teile des Einzelhandelsumsatzes der Stadt resultieren aus Zuflüssen aus dem Umland, die v.a. durch Pkw-Kunden
ausgelöst werden.
Der Anstieg im Vergleich zu früheren Untersuchungen ist insbesondere auf Strukturverbesserungen einzelner Betriebe und den Einwohnerrückgang (Rückgang des Nachfragepotenzials) zurückzuführen.
Durch die einzelnen Branchenzentralitäten werden die Angebotsstärken und -schwächen
des Einzelhandels der Stadt Northeim sowie die interkommunale Konkurrenzsituation wiedergegeben.
44
•
Die Branchenzentralität beträgt innerhalb des nahversorgungsrelevanten Bedarfs
rd. 133 %. Dies weist auf eine gute Nachfragebindung im Stadtgebiet und auf eine hohe Attraktivität des Angebots für die Bewohner im Umland hin.
•
Die zentrenrelevanten Sortimente weisen einen Zentralitätswert in Höhe von rd. 132 %
auf. Die Zentralität ist insbesondere im Bereich Elektro (rd. 155 %) hoch. Eine vergleichsweise niedrige Zentralität weist mit rd. 86 % der Bereich Sport/Spielwaren auf.
•
Die nicht-zentrenrelevanten Sortimente verfügen über eine einzelhandelsseitige Zentralität von rd. 141 %. Der Bereich Möbel/Teppiche/Heimtextilien erreicht eine Zentralität
von knapp 200 %, bedingt durch den Möbelfachmarkt Bäucke.
45
6.5
Analyse der Nachfrageverflechtungen
Bildet man einen Saldo aus den Nachfragezuflüssen aus dem Umland und den Nachfrageabflüssen aus der Stadt in das Umland, so erhält man den Zentralitätswert. Mit einer Nachfragestromanalyse können diese Zu- und Abflüsse quantifiziert werden.
Entsprechend den Ergebnissen der Nachfragestromanalyse, die im Wesentlichen auf der
Umsatzschätzung und Zentralitätsanalyse aufbaut, liegt die Nachfragebindung in Nordheim
über alle Sortimente bei ca. 82 %, sodass die Abflüsse rd. 24 Mio. € p.a. betragen.
Dem steht ein Brutto-Zufluss von insgesamt
rd. 72 Mio. € p.a.
gegenüber. Dieser Nachfragezufluss resultiert aus der Abschöpfungsquote aus dem Marktgebiet der Stadt Northeim in Höhe von rd. 23 % zuzüglich der Potenzialreserve von
rd. 11 Mio. €. Insgesamt haben die Zuflüsse einen Anteil am Gesamtumsatz Northeims von
rd. 38 %.
Nachfragestromanalyse Northeim
Nachfragepotenzial Northeim Mio. 139,4 €
Einzelhandelsumsatz Northeim: 187 Mio. €
200
18%
82%
gebundene Nachfrage
150
115
Rd. 61 %
61
Rd. 33 %
11
Rd. 6 %
Nachfrageabflüsse
100
Nachfragepotenzial Umland: 262,3 Mio. €
23%
50
77%
0
Umsatz in Mio. €
Abgeschöpfte Nachfrage
Im Umland gebundene Nachfrage
Potenzialreserve
Umland
Northeim
Abb. 23:
Nachfragestromanalyse
Sowohl die Nachfragebindung der Northeimer Verbraucher als auch die Nachfrageabschöpfung der Umlandnachfrage ist trotz der Nähe des Oberzentrums Göttingen aus Sicht der
Gutachter perspektivisch noch leicht steigerbar.
46
6.6
SWOT – Analyse
Die wesentlichen Stärken des Northeimer Einzelhandels lassen sich aus unserer Sicht wie
folgt zusammenfassen:
•
Northeim verfügt insgesamt über eine quantitativ gute Ausstattung.
•
Zwischen der Innenstadt und MEC ist eine gewisse Arbeitsteilung gegeben.
•
Die Fachmärkte am Standort MEC (u.a. Marktkauf, Obi und Möbel Bäucke) tragen durch
ihre Ausstrahlungskraft in deutlichem Umfang zur Wahrnehmung der mittelzentralen
Funktion bei.
•
Durch das bestehende City Center erfolgte eine gewisse Aufwertung der Innenstadt.
Die wichtigsten Schwächen des Northeimer Einzelhandels lassen sich wie folgt charakterisieren:
•
Die Stadt steht in einem intensiven interkommunalen Wettbewerb v.a. mit dem Oberzentrum Göttingen, aber auch mit den umliegenden Mittelzentren.
•
Insgesamt hat sich der Einzelhandel in Northeim in den letzten Jahren verkaufsflächenseitig negativ entwickelt.
•
Das Einzelhandelsnetz in Northeim ist stark auf Bereiche außerhalb der Innenstadt
fokussiert. Der Agglomerationsstandort MEC hat zwar große Anziehungskraft, allerdings
schwächt das vorgehaltene Einzelhandelsangebot gleichzeitig auch die Entwicklung in
der Innenstadt.
•
Die Struktur des Einzelhandels in der Northeimer Innenstadt weist z.T. erhebliche Defizite auf: der Flächenanteil an der Gesamtstadt ist mit nur 24 % insgesamt zu gering. Es
gibt nur wenige Magnetbetriebe, das Angebot ist sehr stark kleinflächig geprägt.
•
Die City kann mit einem Anteil von nur 56 % (idealtypisch sind 70 bis 75 %) an den
zentrenrelevanten Sortimenten nur bedingt eine Leitfunktion aufbauen und muss sich
ihre Kompetenz mit anderen Standortbereichen teilen. Das schwächt die Sogkraft der
Stadt insgesamt.
•
Die Parkplatzsituation in der Innenstadt ist nur knapp ausreichend. Mit Ausnahme der
City Center-Tiefgarage sind die Stellplatzanlagen überwiegend dispers verteilt und
kleinflächig.
Folgende Chancen eröffnen sich für die Einzelhandelsentwicklung in Northeim und sollten
gezielt aktiviert und genutzt werden:
•
Durch eine generelle Aufwertung des innerstädtischen Einzelhandels und Konzentration
auf den Kernbereich der Innenstadt kann die mittelzentrale Sogkraft gestärkt werden.
•
Durch eine Verbesserung der Parkplatzsituation und die Einführung eines Parkleitsystems könnten zusätzliche Kunden für den innerstädtischen Einzelhandel gewonnen
werden.
•
Eine Ergänzung des gastronomischen Tagesangebots könnte die Verweildauer in der
Innenstadt erhöhen und die Besucherzahlen „ankurbeln“.
47
•
Eine weitere Erhöhung der Multifunktionalität in der Innenstadt ist sinnvoll, um die
Zahl der Besuchsanlässe zu erhöhen.
Dennoch bestehen auch Risiken, die berücksichtigt und überwunden werden müssen:
•
Die sich eher weiter abschwächenden sozioökonomischen Rahmenbedingungen machen
die Realisierung anspruchsvoller Vorhaben und letztlich die Gewinnung von Projektentwicklern und Betreibern tendenziell schwieriger.
•
Es gilt bei der Entwicklung von Einzelhandelsvorhaben ein Augenmerk auf die unterschiedlichen Angebotsprofile der Einzelhandelsstandorte zu legen, da sonst die Gefahr
einer „Verwässerung“ der Positionierung besteht und die Northeimer Innenstadt „eigene Konkurrenz“ bekommt.
•
Die Ausweisung zusätzlicher neuer Einzelhandelsstandorte birgt durch die Zersplitterung des Standortnetzes die potenzielle Gefahr einer (weiteren) Destabilisierung der
Northeimer Innenstadt.
Der Einzelhandel im Mittelzentrum Northeim sollte insgesamt seine eigenen Stärken hervorheben und nutzen, aber nicht in Konkurrenzkampf zum Oberzentrum Göttingen treten.
48
7
Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzept
7.1
Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels
7.1.1
Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung und Zentralitätspotenziale
Die Zukunft der Stadt Northeim als Einzelhandelsstandort hängt im Wesentlichen davon ab,
welche Entwicklungspotenziale sich für den Einzelhandel insgesamt ergeben werden.
Die grundsätzlichen Hauptantriebskräfte der Einzelhandelsexpansion sind in erster Linie
•
Wachstumskräfte (Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraftentwicklung und Betriebstypendynamik);
•
Defizitfaktoren (zu geringe Zentralitätswerte und Fernwirkung, Strukturdefizite im
Branchenmix, defizitäre Flächenausstattung und kleinräumige Versorgungslücken).
Vor dem Hintergrund dieser Faktoren ergeben sich für die Stadt Northeim folgende Entwicklungsmöglichkeiten:
•
Durch die leicht rückläufigen Einwohnerzahlen in Northeim wird der Einzelhandel aus
der Bevölkerungsentwicklung keine positiven Impulse erfahren können. Das gleiche gilt
für die Entwicklung der Pro-Kopf-Nachfrage.
•
Wachstumsbedingte Entwicklungspotenziale ergeben sich jedoch aus der Betriebstypendynamik, die zu einer gesteigerten Bedeutung großflächiger Betriebe führt sowie
allgemein zu größeren Betrieben (bedingt durch Convenience und Pfandsysteme, etc.).
•
Räumliche Versorgungslücken in der Nahversorgung sind in Northeim nur z.T. gegeben.
•
Die Flächenausstattung insgesamt, gemessen in der Verkaufsflächendichte, liegt deutlich im oberen Niveau von Mittelzentren. Ein Ausbau der Nachfragebindung und abschöpfung ist jedoch insbesondere bei den zentrenrelevanten Sortimenten möglich
und auch erforderlich.
•
Durch den demografischen Wandel nimmt die Bedeutung der fußläufigen Erreichbarkeit
zu, was als Chance für die Innenstadt angesehen werden kann.
•
Als strukturelles Defizit sind insbesondere die geringe Anzahl der Magnetbetriebe in
der Innenstadt zu nennen sowie der zu geringe Anteil der zentrenrelevanten Sortimente in der Innenstadt. Die Innenstadt muss eine dominantere Stellung innerhalb des
Strukturgefüges der Stadt erzielen.
•
In einigen Sortimentsbereichen sind darüber hinaus Zentralitätsdefizite bei ausgewählten zentrenrelevanten Sortimenten zu konstatieren.
Des Weiteren ergeben sich zusätzliche Expansionspotenziale - über diesen weitgehend verdrängungsneutralen Entwicklungsrahmen hinaus – durch die Berücksichtigung einer ver-
49
träglichen Umsatzumverteilung von max. 5 % des Umsatzes11 des bestehenden Einzelhandels in Northeim.
X
BevölkerungsEntwicklung
9
Demograf.
Wandel
Verkaufsflächenentwicklung
in
Northeim
bis 2015
X
Pro-KopfNachfrage
9
Betriebsformenwandel
Zentralitätsdefizite
9X
Strukturelle
Defizite
9
Räumliche
Versorgungslücken
9X
Defizitfaktoren
Wachstumsfaktoren
Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Northeim
UmsatzUmverteil.
9
bringt Impulse für die Entwicklung
in Northeim
X
bringt keine Impulse für die
Entwicklung in Northeim
Abb. 24:
7.1.2
Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung
Expansionspotenziale
Unter Berücksichtigung der o.g. Faktoren errechnet sich für die Stadt Northeim ein tragfähiger Flächenrahmen bis zum Jahr 2015 von insgesamt
ca. 10.700 bis 11.600 qm Verkaufsfläche.
Dieser Expansionsrahmen entfällt in der sektoralen Differenzierung auf die in der folgenden
Abbildung dargestellten Branchen.
11
Vor dem Hintergrund bestehender struktureller Defizite ist der rechnerische Schwellenwert von 10 % Umsatzumverteilung, bei dem gem. Rechtsprechung i.d.R. erhebliche städtebauliche Auswirkungen zu erwarten sind, aus Vorsichtsgründen auf eine max. Umsatzumverteilung von 5 % zu reduzieren. Nur damit kann
in der pauschalen Betrachtung gewährleistet bleiben, dass der bestehende Einzelhandel nicht mehr als
unwesentlich beeinträchtigt wird.
50
Expansionsrahmen für den Einzelhandel in Northeim bis 2015 (in qm)
Faktoren
Nahvers. Sort.
Zentrenrel. Sort.
Nicht-zent.
Sort.
Summe
VKF-Bestand
19.900
24.420
28.430
72.750
Weitgehend
verdrängungsneutraler
Expansionsrahmen 2015
600-800
2.800-3.000
3.800-4.000
7.200-7.800
Potenziale aus UmsatzUmverteilung (5 % des
Umsatzes bestehender EH)
900-1.000
1.200-1.300
1.400-1.500
3.500-3.800
Summe Expansionsrahmen
bis 2015
1.500-1.800
4.000-4.300
5.200-5.500
10.700-11.600
Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner.
Abb. 25:
Expansionsrahmen
Von diesem Gesamtexpansionsrahmen entfallen auf
•
Erhöhung der Nachfragebindung (auf rd. 90 %) und der Nachfrageabschöpfung der
Umlandbevölkerung (auf etwa 27 %): rd. 7.200 bis 7.800 qm
•
Potenziale aus verträglicher Umsatzumverteilungswirkung von 5 %: rd. 3.500 bis
3.800 qm
Dieser untergliedert sich in die einzelnen Branchengruppen wie folgt:
•
Nahversorgungsrelevante Sortimente: 1.500 bis 1.800 qm
•
Zentrenrelevante Sortimente: 4.000 bis 4.300 qm (v.a. Bekleidung/Schuhe/Lederwaren,
Geschenk- und Sportartikel)
•
Nicht-zentrenrelevante Sortimente: 5.200 bis 5.500 qm (v.a. Bau- und Gartenbedarf)
Der hier dargestellte Expansionsspielraum stellt einen groben Orientierungsrahmen dar. Zur
Optimierung des Strukturgefüges kann dieser Flächenrahmen unter Abwägung der Vor- und
Nachteile jedoch maßvoll überschritten werden.
51
7.2
Strategische Ordnungsprinzipien
Im Rahmen der Strategiediskussion soll die Bandbreite künftiger Strategieentwürfe dargestellt werden.
Strategieoption ‚Verharren‘
Als Strategieoption ‚Verharren‘ lässt sich ein Konzept abgrenzen, das im Wesentlichen auf
die Konservierung der heutigen Einzelhandelsstruktur abzielt. Dies schließt eine konsequente Ablehnung von großflächigen Ansiedlungsbegehren des Einzelhandels ein. Diese
Strategie erlaubt lediglich eine geringfügige Arrondierung des Einzelhandelsangebots in
der Innenstadt und die Ergänzung bestehender Nebenzentren. Periphere Entwicklungen
werden nicht forciert und überwiegend auf zentrenverträgliche Vorhaben beschränkt (Deckelung des Status-quo). Insgesamt wäre kein „großer Wurf“ zu erwarten.
Strategieoption ‚Spezialisieren‘
Die Strategieoption ‚Spezialisieren‘ zielt auf die Vertiefung der räumlich-funktionalen Spezialisierung des Standortnetzes ab.
Sie würde die arbeitsteilige Struktur der bestehenden Einzelhandelsstandorte in Northeim
aufgreifen:
• Die Northeimer Innenstadt ist der prägende mittelzentrale Versorgungsbereich, der trotz
der aufgezeigten Schwächen über ein erhebliches Entwicklungspotenzial verfügt. Sie ist
der Standort des bedienungsintensiven zentrenrelevanten Einzelhandels und weist darüber hinaus sowohl eine erhebliche Nutzungsmischung als auch eine wichtige Tourismusbedeutung für die Stadt auf.
• Die Nahversorgungszentren und -bereiche nehmen überwiegend Nahversorgungsfunktionen wahr.
• Der Standortbereich MEC nimmt mit seinem fachmarktorientierten Profil bereits heute
die Funktion von einem autoorientierten Versorgungsstandort wahr und sollte in seiner
von der Innenstadt komplementären Struktur weiterentwickelt werden. So könnten
wichtige Synergiepotenziale (Kopplungseffekte) für den gesamten Einzelhandelsstandort
Northeim aktiviert werden.
‚Spezialisieren‘ hieße,
• die Angebotsmasse des Innenstadteinzelhandels durch die Realisierung ausstrahlungsstarker Projekte mit mittelzentralem Profil zu erhöhen und die verkehrliche Infrastruktur
handelsverträglich weiter zu optimieren,
• bestehende Nahversorgungszentren und -bereiche durch Ergänzungen zu stabilisieren,
52
• den bestehenden arbeitsteiligen Fachmarktstandort maßvoll zu ergänzen, keine Entwicklung neuer Einzelhandelsstandorte.
Insgesamt wäre so ein konzentriertes und gezieltes Ausnutzen des Entwicklungsrahmens
möglich.
53
Strategieoption ‚Zersplittern‘
Die Strategieoption ‚Zersplittern‘ umfasst die weitgehend ,zügellose‘ (auch hinsichtlich der
Sortimentsstruktur) ungesteuerte Entwicklung aller Vorhaben und Anfragen. Hier ist das
Problem zu beachten, dass Einzelfallentscheidungen von Vorhaben i.d.R. kumulative Auswirkungen unberücksichtigt lassen und daher letztlich die unerwünschten negativen Folgen
im Laufe der Zeit einsetzen, obwohl die Einzelfallentscheidungen jeweils unkritisch waren.
Diese Option wäre allerdings mit deutlichen Risiken behaftet: Angesichts der aufgezeigten
Expansionspotenziale birgt diese Strategie die Gefahr des maßlosen Flächenzuwachses mit
der Folge einer Flächenübersättigung und der Destabilisierung vorhandener Standortbereiche. Das inflationäre Aktivieren neuer Standorte ginge mit der Zersplitterung des Standortnetzes einher. Eine signifikante Stärkung der Innenstadt wäre nicht möglich. Im Gegenteil:
Ein weiterer Bedeutungsverlust der Innenstadt wäre die Folge.
Insgesamt birgt aus Sicht der Gutachter die Strategieoption „Spezialisieren“ im Sinne
einer räumlich-funktionalen Arbeitsteilung und einer Konzentration des Angebots die
geringsten Risiken und induziert die höchsten Zentralitätspotenziale für das Mittelzentrum Northeim.
Der stationäre Einzelhandel vermag durch einen vielfältigen Betriebstypen- und Standortmix die Urbanität und Attraktivität eines Zentralen Orts, aber auch seine Prosperität positiv
zu beeinflussen. Diese auch primär städtebaulichen Ziele lassen sich jedoch nur erreichen,
wenn durch die Bauleitplanung die investitionsseitigen Voraussetzungen geschaffen werden, sodass sich eine Nachfrage auch nach städtebaulich erwünschten Standorten einstellt,
die der betriebswirtschaftlichen Tragfähigkeit gerecht wird. Gerade im Zuge einer anhaltenden Verkaufsflächenentwicklung wird daher generell versucht, die Bauleitplanung im
Einzelhandel am Prinzip der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung des Standortnetzes zu
orientieren.
Eine derartige arbeitsteilige Versorgungsstruktur lässt sich jedoch im Wettbewerb nicht
ohne bauleitplanerische Rahmenbedingungen erhalten bzw. herbeiführen. Es kommt dabei
darauf an, eine innenstadtverträgliche Verkaufsflächenentwicklung an der Peripherie sowie
eine gezielte Verbesserung der ökonomischen Rahmenbedingungen der Innenstadt sicherzustellen.
Neben der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung als leitendes Prinzip der Stadtentwicklung
kann bauleitplanerisch die Sogkraft des Einzelhandels durch den Grad der Standortkonzentration (Agglomerationsgrad) beeinflusst werden. Generell gilt, dass ein auf viele Standorte
zersplittertes Einzelhandelsnetz weniger sogkräftig ist als ein stärker konzentriertes. Das
Prinzip der dezentralen Konzentration lässt je nach Stadt- und Gemeindegröße eine unterschiedliche Anzahl von Standortagglomerationen zu.
54
Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung an den Prinzipien der

… räumlich-funktionalen Arbeitsteilung
Erhöhung der Gesamtausstrahlung
durch eine unterschiedliche
Profilierung der Einzelhandelsstandorte einer Stadt

… dezentralen Konzentration
Ein auf wenige Standorte konzentriertes Einzelhandelsangebot
generiert eine deutlich größere Sogwirkung als ein stark
zersplittertes Einzelhandelsgefüge.
Abb. 26:
Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung
Als Herausforderung ist dabei der sich verschärfende interkommunale Wettbewerb anzusehen. Die zentralörtliche Position der Stadt Northeim als Mittelzentrum sollte abgesichert
und gestärkt werden. Die Einzelhandelsentwicklung sollte dabei künftig auch an einer qualitativen Verbesserung orientiert werden.
Konkret ist damit folgende Ausrichtung der einzelnen Standortbereiche in Northeim anzusteuern:
55
Strategieempfehlung
Strategie der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung:
Charakter
Standorte
Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch unterschiedliche Standortprofile
Innenstadt
Northeim
Ergänzender
Standort als
+
EH-Standort
Standort für die
autoorientierte Massenversorgung
Æ MEC
„Lustkauf“
„Lastkauf“
als wichtigster
+
Ergänzende
WohngebietsVersorgung
v.a. Nebenzentren
Nahversorgung
Abb. 27:
Strategieempfehlung
•
Positionierung der Innenstadt als tragender Einzelhandelsstandort durch die Konzentration von höherwertigen, weniger transportsensiblen Angeboten. Der Schwerpunkt
sollte hier auf den sog. ‚Lustkauf‘ gelegt werden. Der Anteil der (hoch) zentrenrelevanten Sortimente sollte dabei ausgebaut werden.
•
Neben dem eher kleinteiligen, shoppingorientierten und beratungsintensiven Einzelhandelsangebot der Innenstadt kommt dem Standort MEC die Funktion als Standort für
die autoorientierte Massenversorgung i.S. des Versorgungseinkaufes zu. D.h., das Profil
soll hier auch zukünftig auf den rein versorgungsorientierten Einkauf typischer ‚Kofferraumsortimente‘ ausgerichtet sein. Im Sinne eines Destinationseffekts ist darauf abzuzielen, die Sogkraft des dortigen Angebots – auch über weitere nicht-zentrenrelevante
Nutzungen - für den innerstädtischen Einzelhandel fruchtbar zu machen. Die Entwicklung eines weiteren agglomerierten Einzelhandelspols erscheint vor dem Hintergrund
des begrenzten tragfähigen und verträglichen Flächenrahmens allerdings auch für
nicht-zentrenrelevante Nutzungen nicht möglich bzw. realistisch. Darüber hinaus bestünde dann die Gefahr einer weiteren Zersplitterung des Gefüges.
•
Die übrigen Standortbereiche des Einzelhandels sollten primär auf die Sicherung einer
funktionsfähigen Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs, möglichst im fußläufigen Bereich, ausgerichtet werden. Der Schwerpunkt sollte hierbei in den Nahversorgungszentren erfolgen.
56
Einschätzung zu den Anfragen und Planungen
13
Abb. 28:
Einschätzungen zu den Anfragen
Somit lässt sich zu den o.g. Anfragen und Planungen zum Einzelhandel in der Stadt Northeim folgendes festhalten:
Grundstücke 1 und 2:
Das Northeimer Entwicklungspotenzial reicht für die Entwicklung eines weiteren peripheren
Agglomerationsstandorts im Bereich des Gewerbegebiets Nord („Fuchsbäume“) nicht aus.
57
Auch die geplante Klinik induziert nicht die entsprechenden Einzelhandelspotenziale. Am
Standort Hollenstedter Weg/Mittelweg sollte kein Einzelhandel zugelassen werden, da die
Ansiedlung einen Agglomerationskern für weitere Einzelhandelsnutzungen darstellen könnte.
Die Überlegung der Verlagerung und Erweiterung eines bereits in Northeim bestehenden
Nahversorgungsbetriebs (Lidl) ist grundsätzlich zu begrüßen, da hierdurch eine zukunftsfähige Absicherung erfolgt. Priorität bei der Standortwahl hätte Grundstück 4, da er funktionaler Teil des Nahversorgungszentrums ist.
Grundstücke 5/6/9/12:
Für das Gewerbegebiet MEC sind weitere Einzelhandelsnutzungen denkbar. Hierbei muss
aber eine konsequente komplementäre Ausrichtung zur Northeimer Innenstadt gewährleistet sein und der von den Gutachtern prognostizierte Expansionsrahmen berücksichtigt werden. Eine Gesamtplanung bzw. -konzeption für diesen Standortbereich ist u.E. allerdings
anzustreben.
Die Überlegungen westlich der Bahnhofs großflächigen Einzelhandel anzusiedeln, sollte
nicht weiterverfolgt werden, da das Northeimer Entwicklungspotenzial für die Entstehung
eines weiteren peripheren Agglomerationsstandorts nicht ausreicht. Zudem ist durch die
Trennwirkung der Bahnlinie keine städtebauliche und siedlungsstrukturelle Integration
gewährleistet.
Für die Grundstücke östlich der Göttinger Straße (gegenüber des Gewerbegebiets MEC) ist
die Ansiedlung eines Baumarkts planerisch vorbereitet. Dieser Standortbereich ist u.E. allerdings strategisch ungünstig, da nach einer Realisierung des Vorhabens ein weiteres Überschwappen von Einzelhandelsnutzungen auf die östliche Seite der Bundesstraße nicht
auszuschließen wäre. Der Bereich südlich der Kernstadt sollte für zukünftige Wohngebietsausweisungen reserviert bleiben.
Grundstück 13:
Die in der Diskussion befindlichen Einzelhandelsansiedlungen im geplanten Gewerbegebiet
Northeim-West sind u.E. nicht als realistisch einzuschätzen, da insbesondere das geplante
Factory-Outlet-Center raumordnerisch kritisch ist.
58
7.3
Zentrenkonzept für das Mittelzentrum Northeim
7.3.1
Hierarchie und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
Im Rahmen der Analyse wurden die Northeimer Versorgungsstandorte unter städtebaulichen
und funktionalen Gesichtspunkten beurteilt und entsprechend der im Folgenden dargestellten Kriterien in ein hierarchisches Zentrenmodell eingeordnet. Das Zentrenmodell umfasst
neben den eigentlichen Zentren (Innenstadt und Nahversorgungszentren) auch solitäre
Nahversorgungsstandorte.
Die Begrifflichkeit der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger in den planungsrechtlichen Normen (§ 11 Abs. 3 BauNVO) verankert und beschreibt diejenigen Bereiche,
die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Im Jahr 2004 setzte das Europaanpassungsgesetz
Bau (EAG Bau) den Begriff in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung (§ 2
Abs. 2 BauGB) und in den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich
neu fest (§ 34 Abs. 3 BauGB).
In der letzten Novellierung des BauGB vom 01.01.2007 wurde die „Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden
Belang der Bauleitplanung erhoben (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Somit berechtigt das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versorgungsbereiche die Aufstellung einfacher
Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2a BauGB.
Hinsichtlich der aktuell geltenden Rechtsprechung im Bau- und Bauordnungsrecht, u.a. im
§ 34 Abs. 3 BauGB, ist darauf hinzuweisen, dass lediglich die „echten“ Zentrentypen (Innenstadt, Ortsteil- und/oder Nahversorgungszentren) als zentrale Versorgungsbereiche
fungieren und somit schützenswert sind.12
Es ist daher sinnvoll bzw. notwendig, die relevanten Zentren abzugrenzen, um diese bei der
zukünftigen Einzelhandelsentwicklung besonders berücksichtigen zu können. Der § 34
Abs. 3 BauGB sieht eine Prüfung von großflächigen Ansiedlungsvorhaben bezüglich ihrer
Auswirkungen auf die ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche vor. Die Definition und
Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen ist somit eine Möglichkeit, den bestehenden kommunalen Einzelhandelsbestand zu schützen bzw. dessen Entwicklung in geordnete/gewünschte Bahnen zu lenken. Für eine eindeutige Zuordnung der jeweiligen Grundstücke bzw. Betriebe zu einem zentralen Versorgungsbereich ist eine genaue Abgrenzung der
zentralen Versorgungsbereiche notwendig, da nur diese Bereiche gemäß den Zielen der
Stadtentwicklung einen schützenswerten Charakter besitzen.
12
Vgl. § 34 Abs. 3 BauGB.
59
Die Rechtsprechung und die kommentierende Literatur haben dazu eine Reihe von Kriterien
aufgestellt. Danach sollen zentrale Versorgungsbereiche
•
eine Versorgungsfunktion als Zentrum für ein räumlich zugeordnetes Umfeld mit einem
auf diesen Einzugsbereich abgestimmten Angebot an Waren und Dienstleistungen
übernehmen,
•
als Bereich räumlich abgrenzbar sein, wobei anders genutzte „Lücken" in der
Nutzungsstruktur möglich sind, solange ein Zusammenwirken der zentrentypischen
Nutzungen im Sinne eines „Bereichs" angenommen werden kann,
•
mehrere konkurrierende oder einander ergänzende Angebote umfassen (Maßnahmen
zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche sollen nicht auf den Schutz eines
Einzelbetriebs vor Konkurrenz hinauslaufen),
•
über den unmittelbaren Nahbereich hinauswirken.
Was ist ein zentraler Versorgungsbereich?
Der Begriff „zentraler Versorgungsbereich“
Begriff
„Versorgungsbereich“
Begriff
„zentral“
Räumlich abgrenzbarer Bereich mit Einzelhandelsnutzungen, dem eine
bestimmte Versorgungsfunktion zukommt
Bereich umfasst in der Regel neben Einzelhandelsbetrieben auch
Dienstleistungsbetriebe und sonstige Nutzungen
Dem Bereich muss die Funktion eines Zentrums zukommen, das die
Versorgung des gesamten Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit
einem bestimmten Spektrum an Waren und sonstigen Dienstleistungen
funktionsgerecht sicherstellen kann
Quelle: Kuschnerus, 2007
Abb. 29:
Begriffserklärung zentraler Versorgungsbereich
Kein zentraler Versorgungsbereich13 sind Agglomerationen einzelner Fachmärkte, wie man
sie oftmals in ehemaligen Gewerbegebieten findet. Durch ihre hoch spezialisierte Aufstellung befriedigen sie lediglich einen sehr geringen und eingeschränkten Bedarf an Waren.
Darüber hinaus fehlen andere Nutzungen wie Dienstleistungs- oder Gastronomieangebote in
13
Vgl. Kuschnerus Ulrich, 2007: Der standortgerechte Einzelhandel.
60
vielen Fällen. Obwohl besagte Fachmarktagglomerationen allein auf Grund ihrer Größe ein
weitläufiges Einzugsgebiet bedienen, fehlt ihnen die für ein Zentrum unabdingbare Zentrumsfunktion für eben dieses Einzugsgebiet. Daher wurde beispielsweise der Einstufung
eines Bereichs als zentraler Versorgungsbereich durch das OVG NRW14 nicht stattgegeben,
in dem ein Möbelmarkt (5.500 qm Verkaufsfläche), ein Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartencenter (10.000 qm Verkaufsfläche), ein Getränke- (600 qm Nutzfläche) und ein Tierfuttermarkt (600 qm Verkaufsfläche) angesiedelt waren.
Die im Folgenden näher erläuterten Kriterien ermöglichen neben einer hierarchischen Einordnung auch eine Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche untereinander und bilden somit die Grundlage für die Schaffung eines eindeutigen räumlichen Bezugsrahmens
für die Northeimer Einzelhandelsentwicklung:
•
der bestehende Einzelhandelsbesatz,
•
ergänzende Nutzungen (konsumnahe Dienstleistungsbetriebe, Gastronomiebetriebe,
kulturelle, öffentliche und Freizeiteinrichtungen)
•
die allgemeine städtebauliche Gestalt/Qualität sowie
•
eine fußläufige Erreichbarkeit und Anbindung an den MIV (Motorisierter Individualverkehr) sowie ÖPNV (öffentlicher Personennahverkehr).
Diese Faktoren werden dabei sowohl auf quantitative als auch qualitative Kriterien hin
untersucht.
14
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11.12.2006 – 7 A 964/05.
61
7.3.2
Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Northeim
In der Stadt Northeim konnten
•
neben der Northeimer Innenstadt
•
zwei weitere zentrale Versorgungsbereiche (Bereiche Nordhäuser Weg und Einbecker
Landstraße) im Sinne des §34 BauGB ausgemacht werden.
Darüber hinaus wurde ein großer Sonderstandort des großflächigen Einzelhandels (kein
zentraler Versorgungsbereich i.S. des § 34 BauGB) festgehalten:
Gewerbegebiet MEC in der südwestlichen Kernstadt.
Innenstadt
„schützenswerte“ zentrale
Versorgungsbereiche
Nahversorgungszentren
Solitäre Nahversorgungsstandorte
Ausstrahlung / Einzugsbereich
Hierarchisches Zentrenmodell für die Stadt Northeim
Sonderstandort des großflächigen EH
•
Abb. 30:
Zentrenmodell
62
Damit stellt sich die Zentren- und Standortstruktur im Mittelzentrum Northeim wie folgt
dar:
Abb. 31:
Karte Zentrenstruktur
63
Den wichtigsten zentralen Versorgungsbereich, in dem auch die künftigen Entwicklungsbemühungen – insbesondere bei den zentrenrelevanten Sortimenten – konzentriert werden
sollen, stellt die Northeimer Innenstadt dar. Dr. Lademann & Partner schlagen dabei folgende Abgrenzung des Zentrenbereichs vor:
Abb. 32:
Innenstadt
64
Nordöstlich der Innenstadt ist das Nahversorgungszentrum In der Fluth als Ergänzungsstandort zur Northeimer Innenstadt mit Schwerpunkt ‚großflächiger periodischer Bedarf’
verortet:
Abb. 33:
Nahversorgungszentrum In der Fluth
Hier sind als Magnetbetriebe neben einem Kaufland-Verbrauchermarkt die beiden Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl ansässig. Wechselbeziehungen zur Innenstadt (v.a. über die
Mühlenstraße) sind erkennbar.
65
In der nördlichen Kernstadt schlagen Dr. Lademann & Partner als zusätzliches Nahversorgungszentrum den Bereich Einbecker Landstraße mit dem Rewe-Verbrauchermarkt als Vollversorger vor:
Abb. 34:
Nahversorgungszentrum Einbecker Landstraße
66
In der Südstadt wird als weiteres (zweigeteiltes) Nahversorgungszentrum die Bereiche Eichstätte bzw. Graf-Otto-Straße mit dem Penny Lebensmitteldiscounter und dem ReweVerbrauchermarkt als Magnetbetriebe vorgeschlagen:
Abb. 35:
Nahversorgungszentrum Eichstätte/Graf-Otto-Straße
Im südwestlich Kernstadtbereich befindet sich zusätzlich der Sonderstandort MEC. Eine
räumliche Abgrenzung ist nicht erforderlich, da es sich um keinen zentralen Versorgungsbereich i. S. d. BauGB handelt. U.E. sollte ein weiteres „Überschwappen“ auf den Bereich
östlich der B 3 verhindert werden und eine Konzentration der Einzelhandelsnutzungen erfolgen.
67
7.3.3
Zur Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz der Sortimente („Northeimer Liste“)
Eine wichtige Bedeutung in der Bewertung künftiger Vorhaben hat auch die Frage nach der
Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz der Sortimente. Insgesamt empfehlen Dr. Lademann
& Partner folgende Einstufung der Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Northeim, die sich v.a. an der faktischen Zentrenrelevanz des
Northeimer Einzelhandels orientiert:
Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten "Northeimer Liste"
hoch zentrenrelevante
Sortimente
Bekleidung
Schuhe/Lederwaren
Geschenkartikel
Spielwaren
Uhren/Schmuck
Foto/Optik
Nahrungsmittel (Tagesbedarf)
Drogerie-, Parfümerieartikel
Blumen
Bücher/Zeitschriften
Schreibwaren/Büroartikel
Hausrat /Glas/Porzell./Keramik
(bedingt) zentrenrelevante
Sortimente
Unterhaltungselektronik
Sport/Camping
Fahrräder
Büro- und Informationstechnik
Wohnaccessoires/Deko
Übriger Freizeitbedarf
Nahrungsmittel (Großeinkauf)
überwiegend nicht-zentrenrel.
Sortimente
Möbel
Heimtextilien
Teppiche
Bodenbelag/Tapeten
KfZ-Zubehör
Zoobedarf
Weiße Ware/Haushaltselektro
Lampen/Leuchten
Tab. 8:
„Northeimer Liste“
Die Bereiche Nahrungsmittel, Drogerieartikel, Blumen sind zudem dem nahversorgungsrelevanten Bedarf zuzurechen.
Die Innenstadt sollte der wichtigste Standortbereich des Northeimer Einzelhandels sein, da
hier die Ausstrahlung des Zentralen Orts definiert wird. Eine Definition ‚innenstadtrelevanter‘ Sortimente wird zwar häufig pauschal vorgenommen, muss im Einzelfall aber konkretisiert werden, da die zentrenrelevante Zuordnung einzelner Sortiments- oder Warengruppen
•
einem dynamischen Prozess unterliegt (Beispiel: Weiße Ware wird erst seit wenigen
Jahren auf der ‚grünen Wiese‘ angeboten),
•
abhängig von der Größe des Zentrums ist (Lebensmittel sind z.B. in Städten der Größe
Northeims durchaus zentrentragend) und
•
einzelne Warengruppen ihre zentrentragende Funktion nur in der Verbindung verschiedener Angebote entwickeln.15
Daher sollte die Abgrenzung innenstadtrelevanter Sortimente vielmehr an handelsbezogenen und städtebaulichen Entwicklungszielen, wie z.B. Attraktivität und Multifunktionalität,
ausgerichtet sein.
15
Vgl. auch Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels e. V. (BAG): Standortfragen des Handels, Köln, 5. Auflage 1995, S. 67 f.
68
8
Ziel- und Maßnahmenempfehlungen
8.1
Standortübergreifende Maßnahmen
Generell sollten eine Reihe allgemeiner Maßnahmen zur Profilierung der Stadt als attraktiver Einzelhandelsstandort sowohl aus Händler- als auch aus Kundensicht sowie von Seiten
der Stadt und dem Stadtmarketing ergriffen bzw. fortgeführt und intensiviert werden. Der
folgende Maßnahmenkatalog (sowohl standortübergreifende Maßnahmen als auch die Maßnahmen für einzelne Standortbereiche) enthält auch Aktivitäten, die schon durchgeführt
werden, deren Wichtigkeit aber noch einmal betont werden soll, damit sie nicht aus den
Augen verloren werden. Insgesamt ist es zum einen für den Erfolg der Maßnahmen von
besonderer Wichtigkeit, dass klare Verantwortlichkeiten festgelegt werden. Zum anderen ist
aber auch eine Zusammenarbeit aller Beteiligten, der Stadt, der Einzelhändler und der Immobilieneigentümer erforderlich.
•
Ausbau des Stadtmarketings, um u.a. die Position der Händler und das Wir-Gefühl zu
stärken und um sich wieder mehr „ins Gespräch zu bringen“. Dabei sollte sich insbesondere auf den Ausbau/Kommunikation der eigenen Stärken konzentriert werden;
gleichzeitig ist es aber notwendig auch die Angebotsqualitäten zu verbessern, damit
auch „etwas vermarktet werden kann“. Durch eine gemeinsame Werbung kann die Außendarstellung des Northeimer Einzelhandels verbessert werden: „Northeim als Marke“
oder „Northeim als Einkaufszentrum“. So können die Kopplungsaktivitäten der Verbraucher gezielt aktiviert und insbesondere für die Innenstadt nutzbar gemacht werden.
•
Die Ausrichtung von Veranstaltungen bringt nachweislich mehr Kunden nach Northeim.
Dies sollte unbedingt beibehalten werden.
•
Kontinuierliche Verbesserung und Weiterentwicklung des Flächen-/Leerstandskatasters,
um im Falle einer Geschäftsschließung schneller und aktiver reagieren zu können; Nutzung/Dekorierung von Leerstandsflächen. Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob und
in wieweit durch Flächenzusammenlegung größere Verkaufseinheiten geschaffen werden können.
•
Gezieltes Aufgreifen des Themas „Nachfolgeproblematik“; Ansprache der relevanten
Betreiber.
•
Sortimentsstrukturanalyse, in der einzelne Geschäfte nach der Qualität und Stabilität
der Angebotsstruktur bewertet werden.
•
Schaffung eines angenehmen Einkaufsklimas für die Kunden durch einheitliche Öffnungszeiten.
•
Einzelbetriebliche Maßnahmen wie die Ausrichtung des Sortiments auf die Bedürfnisse
der (Ziel-)Kunden sowie eine attraktive Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung.
In diesem Zusammenhang wäre es denkbar, Seminare zu veranstalten und kleine Gruppen zum stadtinternen Erfahrungsaustausch zu pflegen (gemeinsame „Stadtwanderung“), die auch Händler aus anderen Mittelzentren einbeziehen (Gedankenaustausch).
•
Weiterhin ist der für ein Mittelzentrum spezifische Charakter zur Differenzierung gegenüber dem Oberzentrum Göttingen zu stärken (z.B. durch weitere Verbesserung der
Stellplatzsituation [auch Kommunikation], Optimierung der Beratungs- und Servicequa69
lität, Forcierung der Ansiedlung von Fachgeschäften etc.) und gleichzeitig eine Abhebung durch Betonung der Vorteile als Einkaufsmittelpunkt eines ländlichen Raums zu
erzielen.
•
Eine verbesserte Ausnutzung der derzeitigen Stellplatzkapazitäten (rd. 590 PkwStellplätze in der Innenstadt), z. B. durch die Einführung eines Parkleitsystems, ist erforderlich.
•
Ausbau der Stadt Northeim als Arbeitsplatzstandort; zielgerichtete Ansiedlung von
Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben zur Erhöhung der Arbeitsplatzzentralität und
der Erhöhung der Kopplungsaktivität (Arbeitsweg/Versorgen). Einen wesentlichen Beitrag dazu könnte das geplante interkommunale Gewerbegebiet Northeim-West leisten.
•
Profilierung der Stadt Northeim als interessanter Wohnstandort der Region für den
hochwertigen, anspruchsvollen Wohnungsbau, um die Bevölkerungsverluste möglichst
abzumildern und die Rückgänge des Nachfragepotenzials zu minimieren.
•
Aktive Ansprache von möglichen Investoren (u.a. auch Durchführung eines Investorenwettbewerbs für die Innenstadt) auf Basis dieses Einzelhandelsentwicklungskonzepts.
•
Erarbeiten einer Immobiliendatenbank, um auf künftige Leerstände besser und frühzeitig reagieren zu können, aber auch, um der Altersnachfrageproblematik aktiv begegnen
zu können.
•
Unterstützung von Ansiedlungswilligen durch die Wirtschaftsförderung („Start-UpPaket“).
•
Schaffung eines investitions- und wirtschaftsfreundlichen Klimas, sodass im bestehenden Einzelhandel auch die Bereitschaft erhöht wird, notwendige Anpassungsmaßnahmen (z.B. Ladengestaltung, Warenpräsentation) regelmäßig vorzunehmen, aber auch
Planungssicherheit für mögliche Neuansiedlung besteht.
•
Verbindliche Verabschiedung des Konzepts zur Schaffung von Planungs- und Investitionssicherheit.
70
8.2
Hinweise zu einzelnen Standortbereichen
8.2.1
Innenstadt
Alle zukünftigen Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung in Northeim sollten darauf hinsteuern, die Bindungswirkung des Mittelzentrums zu erhöhen und das Image der Stadt als
Einkaufsort zu festigen. Auf der Basis der im Rahmen der Untersuchung gewonnenen Erkenntnisse zeigen Dr. Lademann & Partner verschiedene Maßnahmen zur Stärkung der Einzelhandelsstruktur der Innenstadt im interkommunalen Wettbewerb auf.
Dabei sollte darauf hingewirkt werden, dass nach Abzug der bereits verfestigten Planvorhaben der
verbleibende Expansionsrahmen – insbesondere bei den zentrenrelevanten
Sortimenten - möglichst in der Innenstadt genutzt wird.
Dabei kommt es darauf an, die Wettbewerbsposition des Einzelhandels in der Innenstadt
durch die Partizipation an der Nachfrage der Verbraucher aus Northeim und dem Marktgebiet auszubauen. Dies kann vor allem im Zuge einer verstärkten Konzentration auf innenstadt- bzw. zentrenrelevante Sortimente erfolgen. Dabei ist eine Konzentration des Angebots anzustreben („Schaffung einer kritischen Masse“).
Für die Northeimer Innenstadt werden neben der Konzentration auf hoch innenstadtrelevante Sortimente (z.B. Bekleidung) u.a. folgende Maßnahmen vorgeschlagen:
•
Konzentration und Verdichtung des Einzelhandels im Bereich der Straßenzüge Am
Münster, Breite Straße (bis ‚Am Markt’), Am Markt sowie Grafenhof, um die Attraktivität
zu steigern und um die Anzahl der Verbundkäufe zu erhöhen.
•
Aktive Prüfung der Flächenreserven in der Innenstadt mit dem Ziel, mittelgroße Einzelhandelsbetriebe zu integrieren; in diesem Zusammenhang sollten auch Vergrößerungen/Zusammenlegungen vorhandener Geschäftsflächen (sofern bei der bestehenden Architektur möglich) geprüft werden, um eine Zukunftsfähigkeit und nachhaltige Vermietbarkeit sicherstellen zu können.
•
Insbesondere Entwicklung des bestehenden City Centers zum Einkaufsmagneten durch
Veränderung der Verkaufsflächenstruktur mit dem Ziel der Ansiedlung attraktiver Filialbetriebe, v.a. durch die Ansiedlung von Magnetbetrieben sowie Verbesserung der Zugangs- und Stellplatzsituation. Der Schwerpunkt solcher Vorhaben sollte dabei v.a. auf
die Bereiche Periodischer Bedarf, Bekleidung, Elektro und Sport gelegt werden. Dabei
sollten und könnten am Standort aktuelle Formate und Betriebstypen in einer modernen Dimensionierung (mit 1.200 bis 1.800 qm Verkaufsfläche und Mittelflächen mit
600 bis 800 qm Verkaufsfläche) entstehen.
•
Nutzung/Dekorierung von Leerstandsflächen zur Abschwächung von „trading-downEffekten“ und der negativen Wahrnehmung. Ggf. Nutzung der Flächen als Ausstellungsflächen für Handwerksbetriebe und Künstler aus der Region bzw. für Gastronomie- und
Dienstleistungsbetriebe.
71
•
Ausweitung des Gastronomieangebots (insbesondere Cafés), um die Bummel- und Flanieratmosphäre zu verbessern und die Aufenthaltsdauer zu erhöhen.
•
Weitere Verbesserung der Erreichbarkeit der Hauptgeschäftslagen für den Individualverkehr.
•
Weitere Erhöhung der Stellplatzkapazitäten (insbesondere oberirdische Parkplätze) bzw.
bessere Kommunikation des bestehenden Angebots (z.B. Parkleitsystem, Hinweistafeln,
Leitung der Kunden vom Parkplatz zu den Hauptgeschäftslagen [Fußgängerleitsystem]).
8.2.2
MEC
Der Schwerpunkt der einzelhandelsseitigen Weiterentwicklung am Standort MEC sollte auf
nicht-zentrenrelevante Nutzungen gelegt werden. Die Angebotsstruktur sollte hierbei konsequent komplementär zur Northeimer Innenstadt ausgerichtet werden und zentrenrelevante Sortimente nur eingeschränkt zugelassen werden. Die geplanten Vorhaben z.B. im Bereich der Robert-Bosch-Straße (u.a. Baumarkt, Gartencenter sowie Tierbedarffachmarkt)
stellen eine sinnvolle Ergänzung zum bestehenden Angebot in dieser Agglomeration dar.
Hierfür ist allerdings die Erarbeitung einer Gesamtkonzeption und Planung für den Gesamtstandortbereich auf Basis dieses Einzelhandelsentwicklungskonzepts notwendig, um
den Bereich insgesamt neu zu ordnen.
Als dringend erforderliche Maßnahme sehen die Gutachter die Modernisierung des Straßenraums an, um die Attraktivität des wichtigen Einzelhandelsstandorts zu gewährleisten.
8.2.3
Sonstige Lagen
Im sonstigen Northeimer Stadtgebiet ist die Sicherung der wohnortnahen Versorgung durch
Anbieter des nahversorgungsrelevanten Bedarfs anzustreben, um hier die fußläufige Nahversorgung zu gewährleisten. In erster Linie ist für die Absicherung der bestehenden Betriebe Sorge zu tragen. Vor dem Hintergrund der sinkenden Einwohnerzahlen sind nur bedingt weitere Expansionspotenziale vorhanden und sollten vor allem für Geschäftserweiterungen bereits bestehender Nahversorgungsbetriebe genutzt werden. Hierbei sollte die
Konzentration auf den Nahversorgungszentren liegen.
Bei der künftigen Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Northeim sollte auch weiterhin der
Fokus auf der Innenstadtentwicklung liegen, um sich im zunehmenden interkommunalen
Wettbewerb behaupten und den veränderten (leicht negativen) sozioökonomischen Rahmenbedingungen gerecht werden zu können.
72
9
Ergebnis und abschließende Empfehlungen
Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen von Northeim werden prospektiv durch die
prognostizierten Einwohnerrückgänge bis 2015 und die damit verbundenen sinkenden Gesamtausgaben keine positiven Impulse auf die Einzelhandelsentwicklung ausüben.
Die Stadt Northeim verfügt aktuell über ein quantitativ sehr umfangreiches einzelhandelsrelevantes Verkaufsflächenangebot von rd. 72.750 qm. Die durchschnittliche Flächenproduktivität ist allerdings mit rd. 2.570 € je qm VKF relativ niedrig, was u.a. auf die Dominanz der flächenextensiven, nicht-zentrenrelevanten Sortimente zurückzuführen ist. Dabei
ist die Versorgungsfunktion Northeims für den ländlich geprägten Raum zu berücksichtigen.
Zentralitätsbereinigt liegt die Verkaufsflächenausstattung in Northeim im Vergleich zu anderen Mittelzentren im Durchschnitt. Die verstärkte Ansiedlung von Magnetbetrieben in
der Innenstadt und eine Erhöhung des innerstädtischen Anteils an den zentrenrelevanten
Sortimenten sind n.E. der Gutachter anzustreben. Hier können weitere Potenziale realisiert
werden. Die Verkaufsfläche ist in der Innenstadt bezogen auf die Einwohnerzahl Northeims
unterdimensioniert (keine „kritische Masse“).
Die räumlich-funktionale Struktur des Northeimer Einzelhandels ist nach Standorten nicht
funktionsgerecht aufgeteilt. Die Innenstadt ist mit einem Verkaufsflächenanteil von knapp
25 % deutlich unterrepräsentiert. Das schwächt den Standort als eigentlich dominanten
Haupteinkaufsbereich. Um dem entgegenzuwirken, wird es in Zukunft darauf ankommen,
konsequent dem Prinzip der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung nachzugehen und den
verbleibenden Expansionsrahmen möglichst in der Innenstadt zu nutzen. Insgesamt sehen
Dr. Lademann & Partner nach der Realisierung der bereits gesicherten Planvorhaben einen
verbleibenden Expansionsrahmen für die Gesamtstadt von 10.700 qm bis 11.600 qm Verkaufsfläche, davon
• Nahversorgungsrelevante Sortimente
1.500 bis 1.800 qm VKF
• Zentrenrelevante Sortimente
4.000 bis 4.300 qm VKF
• Nicht-zentrenrelevante Sortimente
5.200 bis 5.500 qm VKF.
In diesem Zusammenhang ist der für ein Mittelzentrum spezifische Charakter zur Differenzierung gegenüber dem Oberzentrum Göttingen zu stärken (z.B. durch weitere Verbesserung
der Stellplatzsituation [auch Kommunikation], Optimierung der Beratungs- und Servicequalität, Forcierung der Ansiedlung von Fachgeschäften etc.). Insgesamt geht es somit um die
Ausformung eines eigenen Profils.
73
Zur Umsetzung dieses Einzelhandelsgutachtens wird folgendes Vorgehen empfohlen:
•
Konfrontation der Händler und Entscheidungsträger aus Politik und Verwaltung mit den
Ergebnissen der vorliegenden Einzelhandelsuntersuchung zur Bildung einer gemeinsamen Diskussions- und Arbeitsplattform.
•
Verfassen von akquiseunterstützenden Unterlagen zur Investoren- und Händlergewinnung v.a. für die Innenstadt; aktive Ansprache von Handelsunternehmen mit dem Ziel,
diese auf Standorte in der Innenstadt zu lenken.
•
Ggf. kurzfristiges Update/Ergänzung des Einzelhandelskonzepts durch eine telefonische
Haushaltsbefragung bzw. Händlerbefragung, um auch kurzfristig auf Entwicklungen im
Umland und dadurch entstehende Veränderungen der Nachfrageströme reagieren zu
können.
•
Verabschiedung der Strategie des vorliegenden Einzelhandelskonzepts durch den Stadtrat, um den Planungswillen der Stadt verbindlich zu machen und Planungssicherheit für
künftige Investoren zu schaffen.
Hamburg, August 2009
Uwe Seidel
Ulrike Rehr
Dr. Lademann & Partner GmbH
74
10
Anhang
Betriebstypen im Einzelhandel:
Food-Einzelhandel
16
Supermarkt
Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkaufsfläche von mindestens 400 qm bis 800 qm Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren und ergänzend Waren des täglichen
und des kurzfristigen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet.
Discounter
Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb mit Verkaufsflächen bis etwa 1.200 qm, der ein auf Waren mit hoher Umschlagshäufigkeit beschränktes Sortiment in Selbstbedienung mittels
aggressiver Niedrigpreispolitik verkauft.
Verbrauchermarkt, klein
Einzelhandelsbetrieb mit Sortimentsschwerpunkt täglicher Bedarf, der auf einer Verkaufsfläche zwischen 800 und 1.500 qm überwiegend in Selbstbedienung geführt wird.
Verbrauchermarkt, groß
Einzelhandelsbetrieb mit Angebotsschwerpunkt täglicher Bedarf meist an Pkw-orientierten
Standorten, der auf einer Verkaufsfläche zwischen 1.500 und unter 5.000 qm überwiegend
in Selbstbedienung geführt wird.
SB-Warenhaus
Einzelhandelsbetrieb ab 5.000 qm Verkaufsfläche mit Umsatzschwerpunkt bei Waren des
täglichen Bedarfs und zahlreichen Nonfood-Warengruppen, die überwiegend an Pkworientierten Standorten in Selbstbedienung angeboten werden.
16
Quelle: unternehmensinterne Typologie Dr. Lademann & Partner GmbH aufbauend auf Institut für Handelsforschung an
der Universität zu Köln, Ausschuss für Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, 1995: Katalog E Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft
75
Betriebstypen im Nonfood-Einzelhandel
Fachgeschäft
Einzelhandelsbetrieb mit meist unter 800 qm Verkaufsfläche, der ein auf einen Warenbereich beschränktes Nonfood-Sortiment in tiefer Gliederung mit unterschiedlichen Bedienungskonzepten (Fremd- und Selbstbedienung, Vorwahl) und oft weiteren Serviceleistungen verkauft.
Fachmarkt
Einzelhandelsbetrieb mit über 800 qm Verkaufsfläche, der ein auf eine Warengruppe beschränktes Nonfood-Sortiment preisorientiert mit unterschiedlichen Bedienungskonzepten
(s.o.) und teils weiteren Serviceleistungen meist an Pkw-orientierten Standorten verkauft.
Warenhaus
Einzelhandelsgroßbetrieb mit umfassendem Sortiment aus unterschiedlichen Warengruppen
einschließlich Lebensmitteln, der mit unterschiedlichen Bedienungskonzepten (oft in
Fremdbedienung mit Vorwahl) geführt wird.
Kaufhaus
Einzelhandelsbetrieb mit mehr als zwei Nonfood-Warenbereichen und unterschiedlichen
Bedienungs- und Servicekonzepten in der Regel an integrierten Standorten oder in Einkaufszentren (ohne Lebensmittel, umfasst auch Textilkaufhäuser).
Agglomerationen, Einkaufszentren und Spezialformen
Fachmarktagglomeration
Ansammlung von branchengleichen branchenverschiedenen Fachmärkten an einem Standortbereich, denen (trotz ab und zu praktizierter gemeinsamer Stellplatznutzung) ein einheitliches Management fehlt.
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Einkaufszentrum
Einzelhandelsimmobilie, die - einheitlich geplant und gemanagt - Einzelhandelsbetriebe
aus unterschiedlichen Branchen, Betriebsgrößen und Betriebsformen über eine meist überdachte Mall integriert.
Fachmarktzentrum
Einkaufszentrum, das an Pkw-orientierten Standorten (oft peripher) Betriebe unterschiedlicher Branchen, Betriebsgrößen und Betriebsformen mit Dominanz von preisaktiven Fachmärkten in der Regel unter einheitlichem Standortmanagement über eine meist überdachte
Mall integriert.
Shopping-Center
Einkaufszentrum, das überwiegend an integrierten Standorten (Innenstadt oder Nebenzentren) mit differenziertem Mietermix Einzelhandelsbetriebe unterschiedlicher Branchen, Betriebsgrößen und Formen mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten über eine meist
überdachte Mall integriert.
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