Auswirkungs

Transcription

Auswirkungs

Auswirkungs- und
Verträglichkeitsanalyse für
einen Reitsportfachmarkt in
Lengerich (Westf.)
- Bericht -
Von-Esmarch-Straße 168  48149 Münster
Tel. (02 51) 87 119-0  Fax (02 51) 87 119-19
Internet: www.bbe-standort.de
E-Mail: info@bbe-muenster.de
Dipl.-Kfm. Hans-Joachim Schrader
Dipl.-Ing. Christian Paasche
Münster, im November 2013
Inhalt
Inhaltsverzeichnis
1 Aufgabenstellung & Auftragsdurchführung ........................................................................... 1
1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung der Untersuchung........................................................ 1
1.2 Methodische Vorgehensweise ............................................................................................. 2
1.3 Umsatzherkunft von Planvorhaben ...................................................................................... 5
1.4 Zur Verträglichkeit von Vorhaben ......................................................................................... 6
1.5 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen .................................................................................... 8
1.6 Städtebauliche Prüfkriterien ................................................................................................. 9
1.7 Untersuchte Standorte ........................................................................................................ 10
2 Planstandort & Planvorhaben ................................................................................................ 12
2.1 Planstandort – Makrostandort ............................................................................................ 12
2.2 Planstandort - Mikrostandort .............................................................................................. 13
2.3 Exkurs: Betriebstypus Reitsportfachmarkt ......................................................................... 15
2.3.1 Sortimentscharakteristik ........................................................................................... 15
2.3.2 Relevanz und Diversifizierung der Sortimente ......................................................... 17
2.4 Objekteigenschaften des Planvorhabens ........................................................................... 21
2.5 Flächenaufteilung ............................................................................................................... 22
2.6 Flächenleistung des Planvorhabens .................................................................................. 23
3 Untersuchungsraum ............................................................................................................... 25
4 Nachfragesituation im Untersuchungsraum ........................................................................ 32
5 Angebotssituation im Untersuchungsraum ......................................................................... 36
5.1 Schützenswerte Lagen und Angebotsstandorte im Untersuchungsraum.......................... 37
5.1.1 Stadtteilzentrum Johannisstraße, Osnabrück .......................................................... 37
5.1.2 Vermutungsraum ZVB Hagen a.T.W. ....................................................................... 39
5.1.3 Ergänzungslage ZVB, Ladbergen ............................................................................ 40
5.1.4 Hauptzentrum Nordwalde ......................................................................................... 42
5.1.5 Hauptzentrum Havixbeck.......................................................................................... 43
Inhalt
5.1.6 Sonstige Standortlagen innerhalb des Untersuchungsraumes ................................ 44
6 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen ................................................................................... 47
6.1 Umlenkungswirkungen ....................................................................................................... 47
7 Städtebauliche Bewertung ..................................................................................................... 50
7.1 Städtebauliche Auswirkungen im Untersuchungsraum ..................................................... 51
7.2 Auswirkungen auf Entwicklungsmöglichkeiten................................................................... 52
7.3 Einordnung in das Einzelhandelskonzept der Stadt .......................................................... 53
7.4 Bewertung der Vorgaben der Landesplanung ................................................................... 53
8 Zusammenfassung & Empfehlungen .................................................................................... 55
9 Anhang ..................................................................................................................................... 56
9.1 Abbildungen ........................................................................................................................ 56
Der Bericht fällt unter § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Der Auftraggeber kann den vorliegenden Bericht innerhalb sowie außerhalb seiner Organisation unter Angabe der
Quelle, d. h. Nennung der BBE Standort- und Kommunalberatung Münster als Urheber, verwenden und verbreiten, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus
ist die Weitergabe, Vervielfältigung, Veröffentlichung oder Ähnliches insbesondere auch durch andere als den
Auftraggeber (auch auszugsweise) nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Urhebers gestattet.
Sämtliche Rechte verbleiben bei der BBE Standort- und Kommunalberatung Münster.
Aufgabenstellung & Auftragsdurchführung
1
1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung der Untersuchung
In der Stadt Lengerich (Westf.) liegen Planungen zur Errichtung eines
Fachmarktes für Reitsportartikel und -bedarf vor. Die Firma KRÄMERPferdesport mit Sitz in Hockenheim-Talhaus plant dort einen Fachmarkt
mit einer Verkaufsfläche von 1.200 qm. Es handelt sich somit um einen
großflächigen Einzelhandelsbetrieb gemäß BauNVO.
Neuansiedlung
Reitsportfachmarkt
Der Planstandort befindet sich innerhalb des Fachmarktstandortes
TEUTOPARK und ist somit als Standort des großflächigen Einzelhandels
mit nicht zentrenrelevantem Sortimentsschwerpunkt grundsätzlich geeignet.
Fachmarktstandort
Im Zuge des geplanten Bauleitplanverfahrens ist für das Untersuchungsvorhaben zu prüfen, ob und inwiefern durch die Neuansiedlung ggf. landesplanerisch und städtebaulich negative Auswirkungen im Sinne von
§ 11 Abs. 3 BauNVO eintreten können.
Prüfung nach § 11
Abs. 3 BauNVO
Zu untersuchen sind demnach die Auswirkungen auf die Entwicklung
zentraler Versorgungsbereiche in Lengerich (Westf.) und in anderen
Städten und Gemeinden innerhalb des Untersuchungsraumes. Die vorliegende Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse wird hierbei die folgenden, wesentlichen Fragestellungen und Aspekte untersuchen:
Schutzgüter: zentrale
Versorgungsbereiche

Wie stellt sich die städtebauliche Ausgangssituation sowie möglicher
Entwicklungspotenziale im Einzugsbereich dar?
Untersuchungsrelevante
Fragestellungen

Welche absatzwirtschaftlichen Umsatzumlenkungen werden in den
schützenswerten Lagen und an sonstigen Standorten ausgelöst?

Wie sind die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen landesplanerisch
und städtebaulich einzuordnen hinsichtlich möglicher Veränderungen:

-
der landesplanerischen Versorgungsfunktion?
-
der örtlichen Zentrenstruktur?
-
zentraler Versorgungsbereiche?
-
zukünftiger Entwicklungspotenziale der Zentren?
Ist es nach den Kriterien der Stadt- und Landesplanung bzw. anhand
der Rechtsprechung als un- / verträglich einzustufen?
1
Mit der obigen Aufgabenstellung wurde die BBE Standort- und Kommunalberatung Münster im Oktober 2013 durch die Firma KRÄMERPferdesport mit Sitz in Hockenheim-Talhaus beauftragt. Als Projektleiter
sind Dipl.-Kfm. Hans-Joachim Schrader sowie Dipl.-Ing. Raumplanung
Christian Paasche von der BBE Standort- und Kommunalberatung
Münster für die Durchführung verantwortlich.
1.2 Methodische Vorgehensweise
Mit den nachfolgend aufgeführten methodischen Analysebausteinen
erfüllt die vorliegende Untersuchung die Leistungen und rechtlichen Anforderungen, die aufgrund aktueller Gerichtsurteile (u. a. OVG Münster,
06.11.2008, Az: 10 A 2601/07) sowie gutachterlicher Praxis als Bestandteile einer rechtssicheren Analyse als erforderlich betrachtet werden
müssen. Die Untersuchung entspricht dabei den Regelungen des
BauGB, der BauNVO, des Einzelhandelserlasses NRW vom 22. September 2008 sowie dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen
(LEP NRW) – Sachlicher Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“.1
Grundlage der Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse ist die Gewinnung und Auswertung aktueller und differenzierter relevanter Daten und
Informationen. Die Untersuchung basiert dabei auf einer umfangreichen
städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Analyse der projektrelevanten Angebotsstrukturen sowie der Nachfragesituation in der Stadt
Lengerich (Westf.) bzw. im Untersuchungsraum. Im Rahmen der Analyse sind dabei sowohl primär- als auch sekundärstatistische Daten verwendet worden.
Bei der Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationen ist insbesondere auf nachfolgende Quellen zurückgegriffen
worden:

Grundlagenerhebung im Rahmen des Handelsreports Münsterland,
BBE Standort- und Kommunalberatung Münster, 2011

Überprüfung der Differenzierungsmöglichkeit der Warengruppe Reitsportartikel im Münsterland, Projektgemeinschaft Junker und Kruse /
BBE Standort- und Kommunalberatung Münster / Stadt + Handel,
2010
1
Der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) – Sachlicher
Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“ ist von der Landesregierung mit Zustimmung des Landtags als Rechtsverordnung beschlossen worden. Die Veröffentlichung der Rechtsverordnung ist im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes
Nordrhein-Westfalen am 12. Juli 2013 erfolgt. Damit ist der LEP NRW – Sachlicher Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“ am 13. Juli 2013 in Kraft getreten.
Sekundärdaten
2

Einzelhandelskonzept für die Stadt Lengerich (Westf.), BBE Standort- und Kommunalberatung Münster, 2008; Teilaktualisierung 2011

Einzelhandels- und Zentrenkonzepte der Städte und Gemeinden im
Einzugsgebiet

Bevölkerungsprognose und -verteilung
Zudem stellen die Daten, Marktforschungsuntersuchungen und Statistiken der nachfolgenden Institute eine wesentliche Grundlage dar:

EHI Retail Institute, 2013

IFH Retail Consultants Köln, 2013

Landesbetrieb Information
(IT.NRW), 2013
und
Technik
Marktforschung
Nordrhein-Westfalen
Neben den obigen Sekundärdaten wurden originäre Erhebungen, VorOrt-Recherchen und Berechnungen für die im Sinne des Untersuchungsgegenstandes relevanten Sortimente und Warengruppen vorgenommen. Der Analyse liegen detaillierte Informationen zu Verkaufsflächen und Betreibern insbesondere in den zentralen Versorgungsbereichen bzw. schützenswerten Standortbereichen des Untersuchungsraumes sowie an sonstigen Standortlagen zu Grunde. Die Stellungnahme
basiert somit auf einer vollständigen Erhebung aller projektrelevanten
Betriebsstätten mit einem Angebot an untersuchungsrelevanten Sortimenten innerhalb schützenswerter Lagen sowie relevanter Wettbewerbsstandorte innerhalb und außerhalb des Untersuchungsraumes mit
entsprechenden Verflechtungsbeziehungen zum Untersuchungsstandort
durch Projektmitarbeiter der BBE Standort- und Kommunalberatung
Münster.
Primärerhebungen
Die Betriebsstätten wurden dabei hinsichtlich ihres Marktauftrittes (einschließlich des Sortimentsangebotes), ihrer Standortgüte sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit bewertet. Auf Basis dieser Flächenerhebungen und unter Verwendung aktueller branchenbezogener und betriebsspezifischer Flächenproduktivitäten2, qualitativer Faktoren wie
Standortbedingungen, Objekteigenschaften, Erscheinungsbild, Marktauftritt oder Sortimentsgenre der einzelnen Betriebsstätten wurde für das
Jahr 2013 eine Umsatzprognose und damit eine absatzwirtschaftliche
Einordnung für den untersuchungsrelevanten Einzelhandel im Untersuchungsraum vorgenommen.
Beurteilung der
Angebotsstrukturen
Die Analyse zur Nachfragesituation basiert neben der Zahl der Einwohner (= Bedarfsträger) im Untersuchungsraum auf den privaten jährlichen
Verbrauchsausgaben für die untersuchungsrelevanten Sortimentsgrup-
Nachfrageanalyse
2
EHI Retail Institute, Köln 2013
3
pen. Die Datenbasis hierzu bilden die sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffern der IFH Retail Consultants aus dem Jahre 2013.
Für die schützenswerten Lagen mit projektrelevantem Einzelhandelsbesatz erfolgt eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen ausgerichtete Analyse der städtebaulichen Ausgangssituation. Durch die
Analyse der städtebaulichen Strukturen sowie die Zuordnung der vorhandenen Betriebsstätten zu städtebaulichen Lagen wird ein räumlicher
Bezug hergestellt, der eine gutachterliche Bewertung des Planvorhabens
mit seinen absatzwirtschaftlichen und hierauf basierend etwaigen städtebaulichen Auswirkungen zulässt.
Städtebauliche Analyse
Die Beurteilung etwaiger städtebaulicher Verträglichkeiten sowie die
Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben erfolgt somit
zunächst auf Basis der zu erwartenden Umsatzleistungen und Umsatzumverteilungen des Planvorhabens. Die hergeleiteten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen werden anschließend vor dem Hintergrund der jeweiligen tatsächlichen städtebaulichen Situation reflektiert, d. h. es wird
geprüft, inwieweit durch das Vorhaben absatzwirtschaftliche Umlenkungen in städtebaulich schädliche Auswirkungen umschlagen.
Beurteilung städtebaulicher Auswirkungen
Um die zu Grunde liegenden Untersuchungsfragen beantworten und
damit die notwendige Rechtssicherheit sicherstellen zu können, gliedert
sich die Erarbeitung somit im Wesentlichen in zwei Leistungsbausteine
mit unterschiedlichen Schwerpunkten und aufeinander aufbauenden
Erarbeitungsschritten, wie es der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist.
4
Abb. 1: Vorgehensweise
ANALYSE
Analyse der
Angebotssituation
Analyse der
Nachfragesituation
BEWERTUNG
Analyse der
städtebaul.
Situation
Auswirkungen auf
schützenswerte Bereiche
Handlungsebenen
Bauleitplanverfahren
Handlungsebenen
Einordnung des Planvorhabens
Absatzwirtschaftliche Betrachtung
Abgrenzung Untersuchungsraum
Bewertung Gesamtvorhaben
Analyse der Angebotssituation
Städtebauliche Auswirkungen
Analyse der Nachfragesituation
Landesplanerische Auswirkungen
Analyse schützenswerter Bereiche
Einordnung Einzelhandelskonzept
Analyse der
städtebaulichen
Ausgangssituation
Beurteilungs- und
Abwägungsgrundlage für
die Bauleitplanung
Quelle: eigene Darstellung
1.3 Umsatzherkunft von Planvorhaben
Der (prognostizierte) Umsatz eines Planvorhabens wird aus unterschiedlichen Quellen generiert. Dies sind zum einen die Umverteilungswirkungen, die sich innerhalb des Untersuchungsraumes aus Umlenkungen
gegenüber bestehenden Betriebs- oder Angebotsstätten ergeben.
Umverteilungen im
Untersuchungsraum
Zum anderen schafft ein Vorhaben oftmals aber auch neue Verflechtungen, die sich aus der Rückholung bislang abfließender Kaufkraft generieren sowie darüber hinaus eine neue zusätzliche Anziehungskraft schaffen.
Neue Verflechtungen;
Streuumsätze
Neben den obigen Effekten sind in einem, wenn auch geringen Umfang,
so genannte Streuumsätze zu berücksichtigen. Es handelt sich hier um
überwiegend zufallsbedingte Umsätze durch Pendler, Touristen oder
sonstige Ortsfremde.
Die unterschiedlichen Quellen der Umsatzherkunft können der nachfolgenden Grafik entnommen werden.
5
Abb. 2: Umsatzquellen von Planvorhaben
Umsatzherkunft eines Planvorhabens
Umverteilung zu
Lasten bestehender
Betriebsstätten
Anbieter
innerhalb
schützenswerter
Bereiche
Anbieter
außerhalb
schützenswerter
Bereiche
Reduzierung von
Kaufkraftabflüssen /
Ausweitung des
wirtschaftlichen
Einzugsgebiets
Zufallsbedingte
Streuumsätze
Rück- und Neugewinnungseffekte
Die obigen Rückholungs- und Neugewinnungseffekte sind somit nicht
gegenüber den Bestandsumsätzen als verteilungsrelevant einzuordnen.
In der späteren städtebaulichen Bewertung des Vorhabens sind insbesondere die Auswirkungen auf die schützenswerten Bereiche wie die
Zentren abwägungsrelevant.
1.4 Zur Verträglichkeit von Vorhaben
Eine erste Orientierung zur Bewertung der Auswirkungen großflächiger
Einzelhandelsansiedlungsvorhaben liefert der sogenannte Schwellenwert von 10 %. Hierbei wird davon ausgegangen, dass eine von Einzelhandelsgroßvorhaben erzeugte Umsatzumverteilung in den zentralen
Strukturen der Ansiedlungskommunen bzw. der benachbarten Städte
und Gemeinden von weniger als 10 % keine negativen städtebaulichen
Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nach sich zieht. Demnach sind die Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit betroffener zentraler Versorgungsbereiche bzw. schützenswerter Standortbereiche lediglich absatzwirtschaftlicher, nicht jedoch städtebaulicher Art. Erhebliche
städtebauliche Folgen werden erst für wahrscheinlich erachtet, wenn mit
Realisierung eines großflächigen Ansiedlungsvorhabens Umsatzumverteilungen von über 10 % ausgelöst werden.
Auswirkungen ab
10%-Schwellenwert
Wenngleich eine quantitative und operationalisierbare Bemessungsgröße wünschenswert ist, ist vor allem die Herleitung, aber auch der
Herleitung
6
Schwellenwert als solcher, als alleiniger Maßstab zur Bewertung städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen als kritisch zu betrachten.
Der Schwellenwert basiert auf den Ergebnissen einer Langzeit-Studie3,
welche im Rahmen einer Vorher-Nachher-Untersuchung die raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen von acht unterschiedlichen
Ansiedlungsvorhaben vom Supermarkt mit 900 qm Verkaufsfläche bis
hin zum Einkaufszentrum mit 21.000 qm Verkaufsfläche in Klein- bzw.
Unter- sowie Mittelzentren des Landes Baden-Württemberg näher untersucht hat. Aus den Ergebnissen wurde eine Querschnittsauswertung
vorgenommen, wonach sich für innenstadtrelevante Sortimente erhebliche städtebauliche Folgen zwischen 10 % und 20 % Umsatzumverteilung ableiten lassen. Angemerkt wurde im Rahmen der Studie, dass die
Auswirkungen im Einzelfall zu verifizieren und nicht ohne weiteres pauschal bei anderen Fallkonstellationen anzuwenden seien.
In der Rechtsprechung in Nordrhein-Westfalen sind beispielsweise Umverteilungseffekte von bereits 7 % bis 11 % als abwägungsrelevant zu
bezeichnen, ab denen negative städtebauliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche erwartet werden können.4 Andere Urteile beziffern entsprechende Auswirkungen auf Werte oberhalb von 20 %.5 In der
gerichtlichen Rechtsprechung wird die Frage des „Umschlagens“ von
absatzwirtschaftlichen Umsatzumlenkungen in städtebaulich negative
Auswirkungen somit mit unterschiedlichen Ergebnissen diskutiert.
Rechtsprechung
Es wird deutlich, dass die absatzwirtschaftlichen Umverteilungseffekte
als alleiniger Maßstab zur Beurteilung städtebaulicher und
raumordnerischer Auswirkungen nicht genügen können. Vielmehr ist
neben dem Maßstab der Umverteilungswirkungen die Erfassung und
Bewertung der örtlichen Ausgangssituation des jeweiligen betroffenen
Einkaufsbereiches sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit strukturrelevanter Anbieter im Einzelfall erforderlich. Die Verträglichkeit großflächiger Planvorhaben ist somit auch immer aus den individuellen lokalen
Gegebenheiten betroffener Versorgungsbereiche abzuleiten.6
Städtebauliche
Betrachtung
Insbesondere die Bedeutung absatzwirtschaftlich betroffener Magnetbetriebe für den jeweiligen zentralen Versorgungsbereich ist ausschlaggebend dafür, ob aus absatzwirtschaftlichen auch negative städtebauliche
Auswirkungen werden und somit eine Funktionsstörung der zentralen
Versorgungsstrukturen vorliegt. Somit gilt es zur Bewertung städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen zu analysieren, wie die vom
Funktionsstörung
3
4
5
6
Langzeitstudie im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg mit Förderung des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg, 1997
OVG Münster (07.12.2000), Az.: 7A D 60/99.NE
VGH München (07.06.2000), Az: 26 N 99.2961
BVerwG (11.10.2007), Az: 4 C 7.07
7
Vorhaben betroffenen Betriebsstätten in die Einkaufslagen eingebunden
sind und welche Funktionen sie dort erfüllen.
1.5 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen
Zur Prognose der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Wirkungen hat sich in der Einzelhandelsbegutachtung der Gravitationsansatz bewährt. Das in Gutachten am
häufigsten verwendete Verfahren ist das Modell von D.L. HUFF, das
auch im vorliegenden Fall Anwendung findet. Das HUFF-Modell ist ein
ökonometrisches Interaktions- und Prognosemodell zur Herleitung von
Kaufkraftströmen bzw. des Einkaufsverhaltens der Bevölkerung im
Untersuchungsraum. Es berücksichtigt die Attraktivität der Einkaufsstätten sowie die Zeitdistanzen zwischen Wohn- und Einkaufsorten. Das
Modell wird hierbei auf Grundlage der heutigen Einzelhandels- und Umsatzstrukturen im Untersuchungsraum kalibriert, um eine Prognose der
Umsatzverlagerungen bei einer Realisierung des Vorhabens darstellen
zu können.
Gravitationsmodell
Unter Anwendung dieses differenzierten Gravitationsmodells wird die
durch das Einzelhandelsvorhaben induzierte Umsatzumverteilung ermittelt. Im Ergebnis dieser absatzwirtschaftlichen Untersuchung kann dann
eine Beurteilung und Folgenabschätzung der potenziellen städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens erfolgen.
Absatzwirtschaftliche
Umverteilung
Die im modifizierten Gravitationsmodell berücksichtigten Parameter können der nachfolgenden Abbildung entnommen werden.
Modellparameter
Abb. 3: Parameter der Modellberechnung (vereinfacht)
PARAMETER DER MODELLBERECHNUNG
Einwohner
Kaufkraft
Zeit-Wege-Distanz
Widerstandsfaktor
Attraktivität der Standorte
Attraktivitäts-Exponent
Modellhafte
Berechnung der
Umsatzumlenkung
8
Grundsätzlich ist anzumerken, dass die Ergebnisse der Modellberechnung nur eine erste Einschätzung möglicher Auswirkungen erlauben.
Darüber hinaus ist eine städtebauliche Bewertung der Auswirkungen
unabdingbar.
Basis der städtebaulichen Bewertung
Weitere Indikatoren, die Hinweise über die Verträglichkeit von Einzelhandelsansiedlungen bzw. -erweiterungen geben können, sind Verkaufsflächen- bzw. Umsatzrelationen. Hierbei wird die Verkaufsfläche eines
Vorhabens bzw. deren prognostizierte Umsatzwirkung mit den relevanten Bestandswerten innerhalb schützenswerter Bereiche in Relation gesetzt. Allerdings liegt bis heute keine Rechtsprechung7 vor, die eindeutig
Schwellenwerte festlegt, ab denen grundsätzlich von einer Schädigung
ausgegangen werden kann.
Verhältniszahlen
1.6 Städtebauliche Prüfkriterien
Zur Einordnung möglicher Auswirkungen ist von der tatsächlichen städtebaulichen Situation auszugehen, die neben dem Planvorhaben durch
alle weiteren Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet geprägt wird.8 In
diesem Sinne sind innerhalb der schützenswerten Lagen im Einzugsgebiet der Betriebsstätte insbesondere folgende Anhaltspunkte städtebaulicher Unverträglichkeiten qualitativ zu überprüfen:

Störung der städtebaulichen Versorgungsfunktion: Es ist zu untersuchen, inwieweit das Vorhaben das Niveau und die Vielfalt der Einzelhandelsgeschäfte in den Haupteinkaufslagen absinken lässt, weil
es dort zu Leerständen von Geschäften kommt mit der Folge einer
substanziellen Funktionsstörung der zentralen Versorgungsbereiche.

Sensibilität der städtebaulichen Ausgangssituation: Es ist hierbei zu
prüfen, inwieweit die betroffenen zentralen Versorgungsbereiche in
besonderem Maße empfindlich gegenüber Umsatzabflüssen reagieren werden. Parameter der Beurteilung sind hierbei u. a. die städtebauliche Qualität betroffener Bereiche hinsichtlich Verweilqualität
oder Gestaltung des öffentlichen Raumes sowie insbesondere der
Qualität und Dichte der dortigen Angebotsstrukturen.

Betroffenheit von Magnetbetrieben: Der unbeeinträchtigte Fortbestand von Magnetbetrieben hat maßgebliche Bedeutung für die weitere Funktionsfähigkeit der Haupteinkaufslage. Deren Beeinträchti-
7
Das Bundesverwaltungsgericht stützt allerdings die Ansicht, dass bei einem Vorhaben mit einer Größe von 75 % der im Versorgungsbereich bereits vorhandenen
Verkaufsfläche bzw. einem erwarteten Umsatz von 60 % des vorhandenen Umsatzes, negative städtebauliche Folgen bei Realisierung des Vorhabens wahrscheinlich sind (BVerwG (11.10.2007), Az: 4 C 7.07).
BVerwG (11.10.2007), Az: 4 C 7.07
8
Prüfkriterien
9
gung zieht in besonderem Maße die o. g. Störung der städtebaulichen Ausgangssituation nach sich.
Zusammengefasst ist somit zu prüfen, inwieweit durch das Vorhaben
absatzwirtschaftliche Umlenkungen in städtebaulich schädliche Auswirkungen umschlagen.
Umschlagen der
Umlenkungen
1.7 Untersuchte Standorte
Schwerpunkt der Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse ist die Ermittlung der Auswirkungen des Planvorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche und somit schützenswerten Bereiche innerhalb des
Untersuchungsraumes. Diese Bereiche übernehmen wichtige Versorgungsfunktionen in städtebaulich integrierter Lage innerhalb des Untersuchungsraumes und sichern somit die Versorgung der Bevölkerung.
Fokus: Auswirkungen
auf ZVB
Die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche bzw. schützenswerten Standortkategorien hinsichtlich ihrer konkreten Lage und räumlichen
Abgrenzung sowie der konkret gegebenen Versorgungsfunktion ist zunächst Aufgabe der Städte und Gemeinden. Zentrale Versorgungsbereiche können sich insbesondere aus entsprechenden Darstellungen und
Festsetzungen in Bauleit- bzw. Raumordnungsplänen ergeben. Sie können sich aber auch aus sonstigen raumordnerischen oder städtebaulichen Konzeptionen (z. B. Zentrenkonzepte) ableiten, nicht zuletzt auch
aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen.9
Festlegung durch die
Kommune
Die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche wird unter städtebaulichen und funktionalen Aspekten vorgenommen und kann auch über
die Grenzen des Hauptgeschäftsbereiches hinausgehen. Funktionale
Kriterien
sind
neben
der
Einzelhandelsdichte
sowie
der
Passantenfrequenz insbesondere die Funktionsmischung mit anderen
Nutzungen. Städtebauliche Kriterien sind neben der Bebauungsstruktur,
der Verkehrsstruktur, Gestaltung des öffentlichen Raumes auch mögliche räumliche Barrieren.
Städtebaulichfunktionale Kriterien
Basierend hierauf hat die Stadt Lengerich (Westf.) ihr Zentrenkonzept im
Sinne einer räumlich-funktionalen „Arbeitsteilung“ hergeleitet, d. h. die
räumlichen Versorgungsschwerpunkte sind in ein hierarchisch aufgebautes, mehrstufiges Zentrenmodell mit nachfolgenden Zentrentypen integriert worden, wobei jeder Zentrentyp hierbei eine spezifische Versorgungsfunktion wahrnimmt:
Zentrenstruktur
Lengerich (Westf.)

9
Hauptzentrum (ZVB)
Begründung des Regierungsentwurfes zum Europarechtsanpassungsgesetz; BTDr 15/2250
10

Entwicklungsstandorte Nahversorgung

Bestandsstandorte Nahversorgung
Ergänzt wird dies um sonstige Standortlagen sowie Fachmarktstandorte
(TEUTOPARK) innerhalb des Stadtgebiets von Lengerich (Westf.).
Abb. 4: Zentrenstruktur der Stadt
Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Lengerich (Westf.), 2007
Auch die angrenzenden Städte haben zum Teil jeweils ein ähnlich gelagertes, mehrstufiges Zentrenmodell im Sinne einer räumlich-funktionalen
„Arbeitsteilung“ beschlossen.
Als Basis für die hier vorliegende Modellberechnung sind somit folgende
räumliche Zuordnungen der Einzelhandelsbetriebe nach Standortkategorien festzuhalten, aus denen sich der Planumsatz des Vorhabens generiert bzw. etwaige absatzwirtschaftliche und damit einhergehend städtebauliche Auswirkungen gemäß nachfolgenden Ausführungen zum Einzugsgebiet (siehe Kap. 3) ergeben:

Zentrale Versorgungsbereiche / schützenswerte Standortlagen

Sonstige Standortlagen
Nicht weiter differenziert betrachtet werden die weiteren Standortkategorien wie die nicht integrierten Standorte innerhalb des Untersuchungsraumes sowie die größeren Wettbewerbsstandorte außerhalb des Untersuchungsraumes. Deren Bestandsdaten fließen zwar in die Modellberechnung als Parameter mit ein, sie sind aber z. B. im Falle der nicht
integrierten Standorte als keine „schützenswerten Standorte“ im Sinne
von § 11 Abs. 3 BauNVO zu bezeichnen.
Standortkategorien
Standortkategorien
Sonstige Standorte
11
Planstandort & Planvorhaben
2
2.1 Planstandort – Makrostandort
Die Stadt Lengerich (Westf.) liegt in der Region Tecklenburger Land im
Norden Nordrhein-Westfalens. Nachbarstädte sind im Norden die Gemeinde Tecklenburg, im Osten die Gemeinde Hagen am Teutoburger
Wald (LK Osnabrücker Land), im Südosten die Gemeinde Lienen und im
Südwesten die Gemeinde Ladbergen.
Lage im Raum
Die
Stadt
übernimmt
als
kreisangehörige
Kommune
des
münsterländischen Kreises Steinfurt im Regierungsbezirk Münster die
zentralörtliche Versorgungsfunktion eines Mittelzentrums.
Ausgewiesenes
Mittelzentrum
Abb. 5: Räumliche Lage und zentralörtliche Stellung in der Region
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2013
Zum 31.12.2012 weist die Stadt 21.867 Einwohner auf10, die sich auf die
Stadtteile Antrup, Aldrup, Exterheide, Hohne, Intrup, Niederlengerich,
Niedermark, Ringel, Schollbruch, Settel, Stadtfeldmark und Wechte verteilen. Bei einer Fläche von insgesamt 90,8 km² entspricht die Einwohnerzahl einer Bevölkerungsdichte von 242 Einwohnern je km².
10
Etwa 21.867 Einwohner
Bevölkerungszahlen auf Basis des Zensus vom 9. Mai 2011; Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW)
12
Nach den Vorausberechnungen des Landesbetriebs Information und
Technik NRW (IT.NRW) wird sich die Einwohnerzahl bis 2030 auf insgesamt rd. 20.000 Einwohner verringern.
Rückläufige
Bevölkerungsprognose
2.2 Planstandort - Mikrostandort
Der Standort des Planvorhabens befindet sich innerhalb der Fachmarktzentrums TEUTOPARK, das sich rd. 3 km westlich zur eigentlichen
Kernstadt von Lengerich (Westf.) in unmittelbarer Nähe zur Bundesautobahn BAB 1 (Dortmund – Bremen) befindet. Der geplante Reitsportfachmarkt nimmt damit eine aus städtebaulicher Sicht nicht integrierte,
ausschließlich autokundenorientierte Standortlage ein.
Nicht integrierte Lage
Abb. 6: Karte Lage im Raum
Quelle: eigene Darstellung; Landesvermessungsamt NRW (ArcGIS Online)
Das nähere Standortumfeld wird insbesondere durch die weiteren, im
TEUTOPARK ansässigen Einzelhandelsfachmärkte bestimmt, wobei ein
TOOM-Baumarkt als flächengrößter Anbieter wesentlicher Magnetbetrieb ist. Zudem haben sich mit FRESSNAPF und DÄNISCHES BETTENLAGER zwei weitere Betriebsstätten des Einzelhandels angesiedelt.
Ergänzende Nutzungen sind eine Tankstelle (SHELL), Schnellrestaurants (BURGERKING, MC DONALD´S) sowie eine Spielstätte. Ansonsten wird das erweiterte Standortumfeld neben zahlreichen Frei- bzw.
Standortumfeld
13
landwirtschaftlich genutzten Flächen insbesondere durch den Gewerbepark „Antrup A 1“ bestimmt.
Abb. 7: Fotos Planstandort
Quelle: eigene Fotos
Aufgrund o. g., ergänzender Einzelhandelsnutzungen sind im Rahmen
der weiteren Analyse Agglomerationseffekte zu berücksichtigen.
Agglomerationseffekte
Die verkehrliche Erschließung des motorisierten Individualverkehrs erfolgt über die gut frequentierte Landesstraße L 591 („Ibbenbürener Straße“), die neben der unmittelbaren Autobahnanbindung in ihrer jeweiligen
Verlängerung einen Anschluss zu den nächstgelegenen Städten und
Gemeinden in der Region (u. a. Tecklenburg, Ibbenbüren) sowie in östlicher Richtung zum Südring als Umgehungsstraße der Stadt Lengerich
(Westf.) herstellt.
Einbindung in das
Verkehrsnetz
Während sich im noch gültigen Gebietsentwicklungsplan (GEP), Teilabschnitt Münsterland (Stand: 09/2004), der Planstandort innerhalb eines
Bereiches für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) befindet, ist
dieser Bereich gemäß dem Auslegungsentwurf zur Fortschreibung des
Regionalplanes Münsterland11 künftig als Allgemeiner Siedlungsbereich
(ASB) für zweckgebundene Nutzungen (hier: Standort des großflächigen
Einzelhandels) ausgewiesen.
Planungsrechtliche
Einordnung
11
Stand: Oktober 2013
14
Abb. 8: GEP Teilabschnitt Münsterland; Auslegungsentwurf zur Fortschreibung des Regionalplans Münsterland
Quelle: Website der Bezirksregierung Münster; Zugriff erfolgte am 19.11.2013
Im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes als städtebauliches Entwicklungskonzept der Stadt Lengerich (Westf.) im Sinne von § 1
Abs. 6 Nr. 11 BauGB ist der Standort des Planvorhabens als Fachmarktstandort eingeordnet worden.
Einordnung in das
Zentrenkonzept
2.3 Exkurs: Betriebstypus Reitsportfachmarkt
Ein Fachmarkt ist grundsätzlich ein größeres Fachgeschäft mit einem
branchengebundenen breiten und tiefen Angebot (z. B. Elektrogeräte,
Bekleidung, Autozubehör, Spielzeug, Tiernahrung, usw.), das überwiegend in Selbstbedienung, aber auch mit Beratung und Service geführt
wird. Ein Reitsportfachmarkt stellt hierbei einen Fachmarkt mit einem
hoch spezialisierten Zielgruppencharakter dar.
Betriebsform Fachmarkt
2.3.1 Sortimentscharakteristik
Das Sortiment von Reitsportfachmärkten zeichnet sich durch eine hohe
Sortimentsbreite
bei gleichzeitig hoher Sortimentstiefe bzw.
-spezialisierung aus.
Das Sortimentsspektrum entsprechender Fachmärkte reicht von Angeboten aus den Bereichen Reitbekleidung, Reitschuhe und -stiefel, Reithelme über Sättel und Sattelzubehör, Trensen und Reithalfter, Gamaschen, Bandaschen und Hufschuhe bis zu Futtermitteln, Pferdepflegeartikeln sowie Stall- und Weidezubehör.
Sortimentsbreite
15
Abb. 9: Sortimentsvielfalt Reitsport
Quelle: Website der Firma Richard KRÄMER Pferdesport GmbH & Co. KG
Auch die Auswahl der dort angebotenen Marken macht die hohe Spezialisierung des Angebotes deutlich, da kaum Marken vertreten sind, die
außerhalb des Reitsportes eine größere Bedeutung oder einen Bekanntheitsgrad aufweisen.
Reitsportmarken
Abb. 10: Reitsport-Marken
Quelle: EQUIVA GmbH
Neben einem breiten Angebot der aufgeführten Sortimentsgruppen
zeichnen sich die Märkte zudem durch ihre angebotene Sortimentstiefe
wie spezialisierte Fachabteilungen innerhalb der einzelnen Sortimentsbereiche aus.
Sortimentstiefe
16
Abb. 11: Fachabteilungen
Derartige Fachmärkte generieren oftmals überörtliche Einzugsbereiche,
da aufgrund der starken Spezialisierung und branchenspezifischen Sortimentskompetenz grundsätzlich längere Anfahrtswege in Kauf genommen werden. Bedingt durch diese großen Einzugsbereiche präferieren
diese Betriebstypen in aller Regel autokundenorientierte Standorte. Auch
vor dem Hintergrund des oftmals hohen Flächenverbrauchs sowie der
Transportbedürftigkeit der (in aller Regel nicht zentrenrelevanten) Kernsortimente werden Standorte in gewerblich geprägten Lagen oder aber
agglomerierte Sonderstandorte bevorzugt. An diesen nicht integrierten
Standorten kommt der Bewertung der zentrenrelevanten Randsortimente
eine besondere Bedeutung zu.
Feindifferenzierung der
Sortimente
2.3.2 Relevanz und Diversifizierung der Sortimente
Zunächst sind Reitsportartikel als Untergruppe dem Sortiment Sportartikeln zuzuordnen und somit gemäß Sachlichem Teilplan „Großflächiger
Einzelhandel“ (LEP NRW) als zentrenrelevantes Leitsortiment12 einzustufen. Gemäß den Ausführungen des LEP in Verbindung mit dem Einzelhandelserlass NRW ist jedoch eine ortsspezifische Konkretisierung
der vorgegebenen Leitsortimente möglich.
Konkretisierung
zentrenrelevanter Leitsortimente
Die Möglichkeit der begründeten Feindifferenzierung des Sortimentes
Reitsportartikel wurde für die Region Münsterland in einem entsprechenden Fachgutachten untersucht.13 Gemäß den Ausführungen des Gutachtens weist die Region Münsterland eine besondere regionale Kompetenz
und Strukturprägung im Bereich Reitsport auf. Der Pferdesport ist demnach als Stück regionaler Identität zu sehen und findet auch in der Vermarktung des Münsterlandes als Pferderegion seinen Niederschlag. Die-
Gutachterliche Prüfung
zur Feindifferenzierung
12
13
vgl. Anlage 1 zu Ziel 2, Sachlicher Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“ (LEP
NRW)
Gutachten zur Überprüfung der Differenzierungsmöglichkeit der Warengruppe
Reisportartikel im Münsterland, Projektgemeinschaft Junker und Kruse / BBE
Standort- und Kommunalberatung Münster / Stadt + Handel, 2010 im Auftrag der
IHK Nordwestfalen
17
se regionalen Spezifika machen grundsätzlich eine Feindifferenzierung
des Leitsortiments Sportartikel mit einer konkreten Nennung und Bestimmung der Untergruppe „Pferdesportartikel“ sinnvoll und notwendig.
So ist es Aufgabe der Städte und Gemeinden anhand der ortsspezifischen Verhältnisse örtliche Sortimentslisten zu erarbeiten14, in denen
zentren- und nahversorgungsrelevante bzw. nicht zentrenrelevante Sortimente definiert werden. Grundsätzlich lassen sich Sortimente hinsichtlich ihrer Fristigkeit, ihrem Charakter sowie ihrer Relevanz differenzieren.
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich üblicherweise dadurch aus,
dass sie für das Einzelhandelsangebot eines zentralen Versorgungsbereiches prägend und somit für eine starke und intakte Zentrenbildung
bedeutsam sind (Kriterien: Kundenmagnet, hohe Flächenintensität, Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen, gute Handlichkeit bzw.
geringe Sperrigkeit usw.). Nicht zentrenrelevante Sortimente hingegen
verfügen aufgrund der Sperrigkeit der Waren in der Regel über einen
hohen Flächenverbrauch sowie die Notwendigkeit zum Abtransport mit
dem PKW.
Relevanz der Sortimente
Betrachtet man die wesentlichen Angebotsbestandteile eines Reitsportfachmarktes hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz, so sind folgende Kernsortimente eines solchen Fachmarktes per se als nicht zentrenrelevant (hoher Flächenbedarf, Sperrigkeit, Transportbedürftigkeit) einzuordnen15:
Reitsportfachmarkt:
nicht zentrenrelevante
Kernsortimente

Sättel und Zubehör

Zaumzeug, Geschirre, Halfter, Beinschutz u. ä.

Pferdedecken

Futtermittel und -zusätze
14
15
In der Vergangenheit wurden bundesweit von verschiedenen Kommunen, Planungsbehörden und Trägern öffentlicher Belange Sortimentslisten entwickelt, in
denen die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente definiert worden
sind (z. B. „Kölner Liste“). Eine allgemeingültige Aufstellung oder Übernahme einer derartigen Liste ist allerdings nicht zulässig. Hierzu gab es in der Vergangenheit eine Vielzahl von Urteilen seitens der Verwaltungsgerichte. Beispielsweise urteilte das Oberverwaltungsgericht Münster im Jahr 2004, dass eine allgemeine
Liste rechtswidrig sei und zu Abwägungsfehlern führe (OVG Münster
(22.04.2004); Az: 7a D 142/02.NE). In dem Urteil wird u. a. ausgeführt, dass es
keine Legaldefinition für die Einordnung eines nahversorgungs- oder
zentrenrelevanten Sortimentes gibt. Sollen vielmehr zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche bestimmte Warensortimente an nicht integrierten Standorten ausgeschlossen werden, muss die Liste nach Ansicht des Oberverwaltungsgerichts
Münster den örtlichen Gegebenheiten entsprechen und im gesamtstädtischen
Kontext entstehen. So hat die planende Kommune sortimentsspezifisch darzulegen, welche aktuellen und insbesondere örtlichen städtebaulichen Gründe für
bzw. gegen ein Einzelhandelsvorhaben sprechen.
Standort- und Kommunalberatung Münster / Stadt + Handel, 2010, S. 16
18

Pferdepflegeartikel, Putzzeug

Stall- und Weidebedarf
Dem stehen Sortimente und Sortimentsteile gegenüber, die vom Grundsatz allein durch die Festlegung im Rahmen der Leitsortimente als
zentrenrelevant eingeordnet werden müssen. Dies sind insbesondere die
Sortimentsgruppen:

Bekleidung

Schuhe

Wäsche

Sonstige Randsortimente (Bücher/Fachliteratur, CDs, DVDs o. ä.)
Grundsätzlich zentrenrelevante Sortimentsgruppen
Während die letztgenannte Sortimentsgruppe eine deutlich untergeordnete Bedeutung innerhalb des Sortimentskonzeptes eines Reitsportfachmarktes ausübt, so sind doch die vorgenannten Sortimente (insb.
Bekleidung und Schuhe) in ihrer gesamten Bedeutung für die Funktion
des Marktes erheblich wichtiger und nehmen einen Flächenanteil in Anspruch, der unabhängig von einer weiteren Diversifizierung der Sortimente über den zulässigen Verkaufsflächenanteil von 10 %16 zumindest
hinausgehen kann. Angesichts der Beschaffenheit sowie der Funktion
einiger Teilsortimente ist allerdings die Frage zu klären, inwieweit sie von
ihrem Charakter sowie der daraus abzuleitenden Relevanz tatsächlich
als zentrenrelevant einzuordnen sind.
Basierend auf den Untersuchungen und Bewertungen im Rahmen der
angeführten gutachterlichen Überprüfung17 lassen sich einige Teilsortimente anhand der nachfolgenden Kriterien von ansonsten handelsüblichen Sortimenten deutlich unterscheiden:

Schnitt und Funktion: Dies sind insbesondere Eigenschaften und
Ausprägungen der Produkte, die vorrangig für den Reitsport eine
funktionale Bedeutung wie Schutz oder bessere Handhabbarkeit
aufweisen oder aber aus der Wettkampfordnung abzuleiten sind.

Alltagstauglichkeit: Die obigen Produkteigenschaften stehen oftmals
im unmittelbaren Zusammenhang mit einer eingeschränkten Alltagstauglichkeit. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass die Produkte
außerhalb der eigentlichen Nutzung im Reitsport kaum oder gar nicht
Verwendung finden und somit auch im Stadtbild so gut wie nie auftauchen.
16
17
Kriterien zur
Diversifizierung
vgl. Ziel 5, Sachlicher Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“ (LEP NRW)
Standort- und Kommunalberatung Münster / Stadt + Handel, 2010
19

Verbindung mit anderen Innenstadtnutzungen: Die beschriebenen
Sortimente werden in aller Regel lediglich durch fachsportspezifische
Anbieter vertrieben. Diese finden sich zwar in einigen Fällen auch in
zentralen Lagen der Städte wieder, werden aber in aller Regel nicht
von fachfremden Verbrauchern aufgesucht. Durch diese fehlende
Wechselwirkung mit anderen Anbietern und Nutzungen ist der Beitrag solcher Sortimente oder Anbieter zur Zentrenbildung eher gering
einzuschätzen. Zudem übernehmen Betriebe mit Pferdesportartikeln
derzeit keine strukturprägende Bedeutung für das Gros der zentralen
Versorgungsbereiche im Münsterland.
Zugleich muss jedoch auch deutlich hervorgehoben werden, dass einzelne Eigenschaften allein nicht zu einer Besonderheit des Sortimentes
führen. So ist beispielsweise die Funktion „Atmungsaktiv“, wie sie oftmals bei Sport- oder Trekkingbekleidung anzutreffen ist, kein ausreichendes Differenzierungsmerkmal für die Besonderheit eines Sortimentes. Um die Besonderheit eines solchen Sortimentes trennscharf und
überprüfbar darlegen zu können, ist somit die Einhaltung aller drei aufgezeigten Kriteriengruppen zu gewährleisten.
Einhaltung aller Kriterien
Anhand des Beispiels der Reithose soll dies kurz vertiefend erläutert
werden. Reitsporthosen z. B. unterscheiden sich durch Schnitt und Funktion deutlich von sonstigen Hosen. Durch den Gebrauch im Pferdesport
sind enge Schnitte notwendig, um so nicht nur lästiges Scheuern zu
vermeiden, sondern auch die Führung des Pferdes zu erleichtern. Zugleich sind die Reithosen an den Innenseiten verstärkt, um somit zugleich dem Schutz als auch einer verstärkten Materialbeanspruchung
gerecht zu werden.
Beispiel Reithose
Abb. 12: Beispiel für eine Sortimentsdiversifizierung
Quelle: Website der Firma KRÄMER GmbH & Co. KG
20
Aus der Diversifizierung nach oben genannten Kriterien ergeben sich in
Ergänzung zu den oben bereits definierten nicht zentrenrelevanten
Kernsortimenten nachfolgende Feindifferenzierungen einzelner Sortimentsbestandteile von Reitsportfachmärkten, die ebenfalls als nicht
zentrenrelevant eingeordnet werden können:

Reitsportspezifische Bekleidung (ohne Wäsche), bspw. Helme, Reithosen, Turnierjacken, Reithandschuhe

Reitsportspezifische Schuhe, bspw. Reitletten, Schaftstiefel
ZWISCHENFAZIT

Reitsportfachmärkte verfügen über ein breites und tiefes Spezialangebot aus dem Bereich Reitsportartikel und -bedarf.

Aufgrund ihrer Spezialisierung generieren sie ein relativ großes Einzugsgebiet und bevorzugen u. a. vor diesem Hintergrund mehrheitlich autokundenorientierte Standortlagen außerhalb der Zentren.

Das Sortiment Reitsport verfügt in der Region Münsterland über
eine besondere Bedeutung.

Gemäß den Ergebnissen des genannten Fachgutachtens lassen
sich einige Sortimente von Reitsportfachmärkten hinsichtlich Produktbeschaffenheit und Funktionalität stark von handelsüblichen
Sortimenten unterscheiden und lassen damit eine Einstufung als
nicht zentrenrelevant zu.
Ergänzung nicht
zentrenrelevante Sortimente
Zwischenfazit
2.4 Objekteigenschaften des Planvorhabens
Am skizzierten Planstandort wird die Realisierung eines Reitsportfachmarkts mit einer Verkaufsflächengröße von 1.200 qm avisiert. Die geplante Anlage soll auf einer derzeitigen Grünfläche neben dem bestehenden TOOM Bau- und Gartenmarkt realisiert werden.
Stellung und
Flächenzuschnitt
21
Abb. 13: Lageplan TEUTOPARK
Quelle: Eggemann Architekten, Stand: 12/2012
Die ebenerdige, zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stehende
Stellplatzanlage ist den Baukörpern günstig vorgelagert. Das quantitativ
zur Verfügung stehende Stellplatzangebot ist mit rd. 600 Parkflächen aus
betrieblicher Sicht sehr großzügig bemessen.
Stellplatzangebot
Die Anbindung der Stellplätze an den öffentlichen Straßenraum (Endanbindung) erfolgt über einen ampelgeregelten und damit leistungsfähigen
Kreuzungsbereich mit separaten Abbiegespuren und damit ohne verkehrstechnische Reglementierungen.
Endanbindung
Die Sicht- und damit werbewirksame Wahrnehmbarkeit von der vorbeiführenden Straße sowie von der Bundesautobahn BAB 1 ist sehr günstig, zumal diese mit Hilfe entsprechender (außen-)werblicher Maßnahmen (Werbepylon) zusätzlich gestützt wird.
Sicht- und
Wahrnehmbarkeit
2.5 Flächenaufteilung
Für das Vorhaben ist o. g. Gesamtverkaufsfläche von 1.200 qm geplant.
Wenngleich derzeit keine detaillierte Flächenplanung für die einzelnen
Sortimente vorliegt, so ist aufgrund der Standortwahl sowie des nicht
Maximal 10 % Randsortimente
22
zentrenrelevanten Sortimentsschwerpunktes von einer Beschränkung
der zulässigen Randsortimente auf maximal 10 % und somit 120 qm
Verkaufsfläche auszugehen.
Für die Einordnung der jeweiligen Sortimente hinsichtlich ihrer Relevanz
wird grundsätzlich die örtliche Sortimentsliste einer Stadt oder Gemeinde
zu Grunde gelegt. Örtliche Sortimentslisten sind hierbei ein unverzichtbares Instrument zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Rahmen
der Bauleitplanung. In der Bauleitplanung ist hierbei die örtliche Sortimentsliste für Bindungen des Sortiments bei der Festsetzung von SOGebieten für den großflächigen Einzelhandel sowie bei der Zulässigkeit
bzw. dem Ausschluss von Einzelhandel in den einzelnen Baugebieten
der BauNVO (§§ 1 – 11) relevant.
Einordnung nach
Relevanz
2.6 Flächenleistung des Planvorhabens
Im Zuge der Vorhabenrealisierung sind aufgrund der Standortlage, der
Sortimentsstruktur sowie insbesondere der Dimensionierung des Vorhabens mögliche Beeinträchtigungen schützenswerter Strukturen und somit auch etwaige städtebauliche Folgewirkungen zu prüfen. Eine wesentliche Messgröße zur Beurteilung städtebaulicher Verträglichkeiten ist die
absatzwirtschaftliche Bedeutung eines Vorhabens. Nach einschlägiger
Rechtsprechung18 ist die absatzwirtschaftliche Bewertung eines Planvorhabens auf Basis einer maximalen Betrachtung (als „schlimmster“ Fall)
anzusetzen, da Planungsrecht unabhängig von möglichen Betreibern
geschaffen wird und zunächst die maximal möglichen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines Vorhabens anzunehmen sind.19 Diese beruht
auf den maximal zu erwartenden Rahmendaten, insbesondere der Flächenleistung.20 Das Erreichen dieser maximalen Leistung ist zwar eher
unwahrscheinlich, muss aber hinsichtlich möglicher sortimentsspezifischer Auswirkungen als städtebauliche Maximalvariante zu Grunde gelegt werden.
Maximale
Flächenleistung
Durch die Auswertung fachwissenschaftlicher Grundlagen sowie unter
Beachtung standortspezifischer Rahmenbedingungen wie eine erhöhte
Kaufkraft in der Region, die Strukturprägung des Münsterlandes durch
den Reitsport und die damit einhergehenden Angebotsstrukturen etc.
können aktuelle Flächenproduktivitäten für den geplanten Reitsportfachmarkt hergeleitet werden.
18
19
20
OVG Münster (07.12.2000), Az.: 7A D 60/99.NE
Auch wenn einzelne Betreiber z. B. aufgrund der Standortgegebenheiten diese
maximalen Flächenleistungen nicht realisieren können.
Als Maximalwerte wurden die Werte zu Grunde gelegt, welche auch im Rahmen
neuerlicher OVG Urteile als sachgerecht eingeordnet wurden.
23
Abb. 14: Absatzwirtschaftliche Leistung des Flächensaldos
Sortiment
Flächenleistung
maximal
Verkaufsfläche
Flächenleistung
wahrscheinlich
in qm
in %
in € je qm
in Tsd. €
in € je qm
in Tsd. €
Reitsportartikel
1.222
100%
1.900
2.321
1.700
2.077
Gesamt
1.222
100%
2.321
2.077
Quelle: eigene Berechnungen; EHI Retail Institute, Köln 2013
Diese Angabe stellt hierbei eine durchschnittliche Flächenleistung quer
über alle angebotenen Sortimente dar. Bei einer anvisierten Flächenerweiterung von rd. 1.200 qm Verkaufsfläche wird das Planvorhaben demnach eine absatzwirtschaftliche Leistung über alle Sortimente von maximal 2,3 Mio. € generieren.
Maximal 2,3 Mio. €
24
Untersuchungsraum
3
Untersuchungsraum
Die Ermittlung des wirtschaftlichen Einzugsgebiets und damit des Untersuchungsraumes dient der Analyse absatzwirtschaftlicher Auswirkungen
als Grundlage für etwaige städtebauliche Folgewirkungen. Für die Abgrenzung des Einzugsgebiets bzw. des Untersuchungsraumes wird dabei u. a. die grundlegende Annahme getroffen, dass ein potenzieller
Kunde die Erreichbarkeit eines Standorts nach der Zeit beurteilt, die er
aufwenden muss, um die Distanz zwischen seinem Ausgangsort und
dem Zielstandort zu überwinden. Mit zunehmender Entfernung sowie
aufgrund räumlicher Barrieren ergibt sich somit ein steigender ZeitWege-Aufwand. Übersteigt dieser Zeit-Wege-Aufwand einen ökonomischen Schwellenwert, so wird die Attraktivität eines Standorts deutlich
gemindert.
Zeit-Wege-Aufwand
Dieser ökonomische Schwellenwert richtet sich auch nach dem jeweiligen Sortimentsschwerpunkt des Vorhabens. Während bei Bedarfsgütern
des langfristigen Bedarfsbereichs bzw. bei spezialisierten Bedarfsgütern
(hier: Reitsportartikel) die Bereitschaft zur Überwindung größerer ZeitWege-Distanzen hoch ist, werden bei Bedarfsgütern des kurzund mittelfristigen Bedarfsbereichs zumeist nur deutlich kürzere Zeit-WegeAufwendungen akzeptiert. Reitsportfachmärkte können hierbei aufgrund
ihrer Sortimentsbreite bei gleichzeitig hoher Sortimentstiefe bzw.
-spezialisierung und dem damit einhergehenden hoch spezialisierten
Zielgruppencharakter deutlich größere Einzugsbereiche von mindestens
30 bis 40 km erschließen.
Differenzierung
nach Fristigkeit
Neben den Zeit-Wege-Distanzen und somit der Fristigkeit der Sortimente
fließen weitere Faktoren und Attraktivitätsmerkmale wie Standortlage,
Dimension und Ausstrahlungskraft des Planvorhabens sowie der relevanten Wettbewerbsstandorte ein. Wesentliche Einflussgrößen bei der
Abgrenzung des Einzugsbereichs sowie des Untersuchungsraumes sind
somit:

die Fristigkeit und der Charakter der angebotenen Sortimente bzw.
die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im jeweiligen Sortimentsbereich,

die räumliche Lage des Standorts sowie dessen verkehrliche Einbindung in das lokale und regionale Straßennetz,

die topographischen Gegebenheiten und damit einhergehende
Barrierewirkungen und Raumüberwindungswiderstände (z. B. naturräumliche Barrieren wie Flüsse),

die branchenbezogene Angebots- / Wettbewerbssituation,
Einflussgrößen
25
Untersuchungsraum

die Standortqualität, Dimensionierung, konzeptionelle Ausrichtung
und Attraktivität des Vorhabens sowie die der Mitbewerber (inkl. etwaiger Agglomerationseffekte),

die räumliche Distanz zum Standort sowie zu alternativen Wettbewerbsstandorten und die Entfernungen sowie räumlichen Barrieren
und die damit einhergehenden Erreichbarkeiten zwischen den Wettbewerbsstandorten

traditionelle Einkaufsorientierungen innerhalb der Bevölkerung
Das abzugrenzende Einzugsgebiet und damit der Untersuchungsraum
werden neben der Qualität und Attraktivität des Planvorhabens dabei im
Besonderen durch die Wettbewerbs- und Wegebeziehungen relevanter
Wettbewerbsstrukturen bestimmt. Die Mitbewerber bestimmen somit
neben der potenziellen Bindungsfähigkeit auch die räumliche Ausdehnung des Marktgebiets.
Zur Herleitung des wirtschaftlichen Einzugsgebiets des Planvorhabens
bzw. des Untersuchungsraumes ist eine Bewertung der Attraktivität der
relevanten Mitbewerber zur Einschätzung von deren Leistungs- und
Wettbewerbsfähigkeit daher unabdingbar. Im Rahmen der Erhebungen
zur vorliegenden Untersuchung wurde eine Betriebsstättenbegehung der
relevanten Angebotsformen in Lengerich sowie in den angrenzenden
Städten und Gemeinden in der Region vorgenommen und insbesondere
hinsichtlich der Funktion, Attraktivität und Leistungsfähigkeit der Betriebsstätten bewertet.
Herleitung des
wirtschaftlichen
Einzugsgebiets
Zur ersten Annäherung an das wirtschaftliche Einzugsgebiet wird mittels
der Zeitdistanzmethode eine Zonierung vorgenommen. Das Planvorhaben kann in der 20- und 30-Min-Fahrisochrone (Pkw-Fahrdistanz) folgende Räume erschließen.
Annäherung über
Fahrisochronen
26
Untersuchungsraum
Abb. 15: Karte 20- / 30-Min-Fahrzeitisochrone
Quelle: eigene Darstellung; MapPoint 2010
Es zeigt sich, dass die 20-Minuten-Fahrisochrone in etwa deckungsgleich mit einer räumlichen Ausdehnung (radial) von rd. 20 km ist, während die 30-Minuten-Fahrisochrone eine radiale Ausdehnung von bis zu
40 km umfasst.
Darüber hinaus sind die weiteren wesentlichen Angebotsstätten für Reitsportartikel innerhalb der Region zu berücksichtigen. Diese sind der
nachfolgenden Karte zu entnehmen.
Wettbewerbsstrukturen
in der Region
27
Untersuchungsraum
Abb. 16: Wettbewerbsstrukturen in der Region
Relevante Angebotsstrukturen
Reitsportfachmärkte
Neben den in der Karte abgebildeten Reitsportfachgeschäften und
-märkten, die sich auf Reitsportartikel und -zubehör spezialisiert haben,
gibt es weitere Angebotsstrukturen in der Region, die diesen Sortimentsbereich als Teil- / Randsortiment vorhalten. Hierbei handelt es sich z. B.
um RAIFFEISEN-Märkte, die unter den Marken „Kantrie Classic“ und
„Kantrie Professional" eine Auswahl von der Reitbekleidung über Zubehör und Pflegemittel bis hin zum Pferdefutter vorhalten.21 Wenngleich
diese nicht explizit dargestellt werden, werden diese Betriebsstätten in
den weiteren Untersuchungsschritten adäquat berücksichtigt.
Weitere Wettbewerbsstrukturen / Angebotsformen
Aus den räumlichen, verkehrlichen sowie insbesondere den vorgenannten wettbewerblichen Gegebenheiten leitet sich letztlich das wirtschaftliche Einzugsgebiet ab.
Abgrenzung
wirtschaftliches
Einzugsgebiet
21
http://www.raiffeisen.com/webedit/raimarkt/web/1869
28
Untersuchungsraum
Abb. 17: Abgrenzung des wirtschaftlichen Einzugsgebiets
Innerhalb der Einzugsgebietszonen bestehen unterschiedliche Einkaufsintensitäten. Während die Zone I als Kerneinzugsgebiet die höchste
Marktbindung auf den Untersuchungsstandort aufweist, nimmt die Einkaufsintensität und damit das bindungsfähige Kaufkraftpotenzial bzw. die
Marktstellung und Bedeutung des Untersuchungsvorhabens in der weiteren Zone als Einkaufsalternative deutlich ab.
Unterschiedliche
Einkaufsintensitäten
Das wirtschaftliche Einzugsgebiet stellt letztlich die wesentliche Grundlage zur Ableitung des Untersuchungsraumes für die hier vorliegende
Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse dar. Darüber hinaus sind aufgrund der örtlichen Gegebenheiten weitere Einkaufsverflechtungen zu
den nächstgelegenen größeren Angebotsstätten zu berücksichtigen.
Berücksichtigung von
Einkaufsverflechtungen
(Rückholungseffekte)
29
Untersuchungsraum
Abb. 18: Abgrenzung des Untersuchungsraumes
Bei der räumlichen Zonierung des wirtschaftlichen Einzugsgebiets bzw.
des Untersuchungsraums ist zudem zu beachten, dass es sich hierbei
um den Raum handelt, aus dem der wesentliche Markt- und damit Umsatzanteil generiert werden kann. Dies bedeutet, dass zumindest einige
Kundenanteile aus einem darüber hinausgehenden Bereich nicht ausgeschlossen werden können bzw. zu erwarten sind. Zudem sind, wenn
auch im geringen Umfang, so genannte Streuumsätze wie zufallsbedingte Umsätze durch Pendler, Touristen oder sonstige Ortsfremde zu berücksichtigen.
Streuumsätze
Eine weitere Ausweitung des Untersuchungsraumes würde allerdings die
absatzwirtschaftlichen Auswirkungen „verwässern“, da sich durch die
Einbeziehung weiterer Wettbewerbsstandorte die absatzwirtschaftlichen
Umlenkungen gegenüber weiteren Bestandsumsätzen weiter relativieren
würden. Anders formuliert bedeutet dies: sofern sich im engeren Untersuchungsraum keine Schädigungen feststellen lassen, sind diese auch
in einem erweiterten nicht zu erwarten.
Gefahr des
„Verwässerns“
30
Untersuchungsraum
Die den Untersuchungsraum begrenzenden Angebotsstätten in den
untersuchungsrelevanten Sortimenten finden im Rahmen der weiteren
Betrachtung und modellhaften Berechnung dennoch Berücksichtigung.
Dies ist der Tatsache geschuldet, dass diese Angebotsstätten ihr „eigenes“ räumliches Einzugsgebiet generieren und demnach Überschneidungsbereiche der einzelnen Einzugsgebiete mit dem Untersuchungsstandort generieren.
Kritische Würdigung
begrenzender
Angebotsstandorte
Die möglichen städtebaulichen Auswirkungen der Planungen werden im
Nachfolgenden innerhalb des Einzugsgebietes näher betrachtet.
Bewertung der
städtebaulichen Folgen
31
Nachfragesituation im Untersuchungsraum
4
Zur Ermittlung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials im Stadtbzw. im hergeleiteten Untersuchungsgebiet werden neben der Zahl der
Einwohner (Bedarfsträger) die privaten jährlichen Verbrauchsausgaben22
zu Grunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der Sparquote resultieren. Von den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bundesgebiet sind für das Jahr 2013 pro Kopf insgesamt 6.055 € einzelhandelsrelevant. Auf das untersuchungsrelevante
Sortiment „Reitsportartikel“ entfällt hierbei nur ein deutlich geringer Anteil. Dies hängt mit der Struktur und dem Marktpotenzial des Pferdesports zusammen.
Verbrauchsausgaben
Nach einer Befragung des Marktforschungsinstituts IPSOS reiten in der
Bundesrepublik Deutschland regelmäßig 1,24 Mio. Personen.23 Befragt
wurden dabei Personen ab 14 Jahren. Rechnet man auf der Basis der
Vereinsmitgliedszahlen Jugendliche unter 14 Jahren hinzu, so ergibt sich
eine Gesamtzahl von bis zu 1,7 Mio. regelmäßig aktiven Pferdesportlern.
Unter Berücksichtigung der derzeitigen Einwohnerzahl von rd. 80,5 Mio.
Menschen ergibt dies einen Anteil von rd. 2,2 %. Der Pferdesport stellt
im deutschen Vergleich damit eher eine Nischensportart dar, wenngleich
es regionale Schwerpunkte gibt. Gemäß der Deutschen Reiterlichen
Vereinigung (Fédération Equestre Nationale, FN), dem nationalen Dachverband des Pferdesports, sind im Jahre 2012 hiervon 719.525 Personen in insgesamt 7.685 Reit- und Fahrvereinen der einzelnen Landesverbände organisiert.24
Marktkennzahlen des
Segments Pferdesportbedarfs
Der jährliche Gesamtumsatz durch den Kauf von Ausrüstung, Futter etc.
beläuft sich auf über 5 Mrd. €, wobei hiervon etwa 2,6 Mrd. € für laufende Kosten auf die Pferdehaltung entfallen.25 Die durchschnittlichen Gesamtausgaben für das Pferd liegen bei Vereinsmitgliedern bei bis zu
239 € p.m., während Nicht-Mitglieder immerhin noch bis zu 168 € p.m.
ausgeben.26 Dieser Betrag setzt sich im Wesentlichen aus den Ausgaben für die Versorgung, Unterkunft und Haltung der Tiere zusammen.
22
23
24
25
26
Unter den einzelhandelsrelevanten Ausgaben ist derjenige Ausgabenteil zu verstehen, der pro Kopf der Bevölkerung dem Einzelhandel zufließt. Um zu diesem
Wert zu gelangen, werden von der Gesamtkaufkraft die pro Gebiet unterschiedlichen Ausgaben für u. a. Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Altersvorsorge
abgezogen. Unberücksichtigt bleiben u. a. auch die Ausgaben für Kraftfahrzeuge,
Brennstoffe und Reparaturen.
Ipsos, Marktanalyse Pferdesportler in Deutschland 2001
Website der FN – Deutsche Reiterliche Vereinigung, Zahlen & Fakten; Zugriff
erfolgte am 22.11.2013
ebd.
Ipsos, Marktanalyse Pferdesportler in Deutschland 2001
32
Zur Abbildung der Nachfragesituation in dem untersuchungsrelevanten
Sortiment Reitsportartikel wird neben sekundärstatistischen Daten der
IFH Retail Consultants, Köln daher auf die bereits angeführte Studie zum
Reitsport in der Region Münsterland zurückgegriffen. In genannter Studie wird nach Untersuchungen der BBE Handelsberatung München für
den Sortimentsbereich Reitsportartikel eine bundesdurchschnittliche
Verbrauchsausgabe pro Kopf ermittelt.
Für den Untersuchungsraum ist allerdings davon auszugehen, dass für
die sortimentsspezifische Verbrauchsausgabe pro Kopf aufgrund der
regionalen Besonderheit und Strukturprägung des Münsterlandes durch
den Reitsport sowie unter Berücksichtigung von Randsortimenten von
einer überdurchschnittlichen Kaufkraft auszugehen ist.
Die Verbrauchsausgaben für Reitsportartikel werden zudem mit einem
Faktor gewichtet, welcher differenziert Angaben über die Struktur und
Größe der potenziell für den Einzelhandel in Frage kommenden Einkünfte der ortsansässigen Verbraucher macht. Diesem Aspekt wird durch die
Gewichtung der Verbrauchsausgaben mit der örtlichen Kaufkraftkennziffer in die Potenzialermittlung entsprochen. Die IFH Retail Consultants,
Köln weisen für das Jahr 2013 in der Stadt Lengerich eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 97,42 % aus. Die einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben liegen somit um 2,58 %-Punkte unter
dem Bundesdurchschnitt. Hierbei handelt es sich gemäß nachfolgender
Abbildung um einen für die Region typischen Wert.
Kaufkraftkennziffer
33
Abb. 19: Regionales Kaufkraftniveau
Quelle: eigene Berechnungen und Darstellung; IFH Retail Consultants, Köln 2013;
© GeoBasis-DE / BKG 2013
Hieraus ergibt sich in der relevanten Warengruppe eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Untersuchungsraum in Höhe von insgesamt
rd. 9,4 Mio. € für das Jahr 2013.
Einzelhandelsrelevantes
Kaufkraftpotenzial
Abb. 20: Vorhabenrelevantes Kaufkraftpotenzial
Stadt
EZG
Kaufkraft
Kaufkraft in Tsd. €
Zone
Kaufkraftniveau
Einwohner
in %
Reitsportartikel
Bad Iburg
I
99,85
11.601
92,7
Georgsmarienhütte
I
101,14
32.026
259,1
Glandorf
I
97,11
6.713
52,2
Greven
I
99,65
36.115
287,9
Hagen a.T.W.
I
97,20
13.847
107,7
Hasbergen
I
103,78
11.034
91,6
Ibbenbüren
I
95,13
51.487
391,8
Ladbergen
I
100,29
6.392
51,3
Lengerich
I
97,42
22.174
172,8
34
Lienen
I
98,58
8.541
67,4
Lotte
I
96,87
13.972
108,3
Mettingen
I
94,46
12.053
91,1
Osnabrück
I
97,36
165.021
1.285,4
Ostbevern
I
98,52
10.500
82,8
Saerbeck
I
97,55
7.242
56,5
Tecklenburg
I
101,61
9.082
73,8
Westbevern
I
104,41
3.880
32,4
Wallenhorst
I
100,03
23.557
188,5
Westerkappeln
I
97,00
11.139
86,4
456.376
3.580
Zone I - Gesamt
Alfhausen
II
91,41
3.800
27,8
Altenberge
II
105,73
10.238
86,6
Bad Laer
II
98,05
9.092
71,3
Bad Rothenfelde
II
100,32
7.531
60,4
Belm
II
96,25
13.516
104,1
Bissendorf
II
102,53
14.253
116,9
Bramsche
II
93,78
30.992
232,5
Dissen
II
98,45
9.396
74,0
Emsdetten
II
100,11
35.376
283,3
Everswinkel
II
103,40
9.339
77,3
Havixbeck
II
102,82
11.842
97,4
Hilter
II
97,67
10.267
80,2
Hopsten
II
93,85
7.522
56,5
Hörstel
II
95,71
19.806
151,7
Melle
II
98,81
46.093
364,3
Münster
II
105,82
291.754
2.469,8
Neuenkirchen-Vörden
II
94,88
7.944
60,3
Nordwalde
II
97,40
9.305
72,5
Ostercappeln
II
94,54
9.502
71,9
Recke
II
92,75
11.438
84,9
Rheine
II
94,76
76.563
580,4
Rieste
II
93,11
3.277
24,4
Sassenberg
II
96,06
14.122
108,5
Telgte (ohne Westbevern)
II
104,41
15.180
126,8
Warendorf
II
100,04
38.047
304,5
Zone II - Gesamt
716.195
5.788
Zone I + II - Gesamt
1.172.571
9.368
Quelle: eigene Berechnungen; IFH Retail Consultants, Köln 2013
35
Angebotssituation im Untersuchungsraum
5
Im
Rahmen
der
Analyse
haben
Standortund
Betriebsstättenbegehungen im Untersuchungsraum sowie relevanter
Wettbewerbsstandorte stattgefunden, um zum einen die projektrelevanten Betriebsstätten zu erheben, zum anderen aber auch die städtebauliche Bedeutung und Funktion der Betriebsstätten innerhalb der schützenswerten Bereiche (zentrale Versorgungsbereiche) zu bewerten. Unter
Einbeziehung der aufgeführten Rahmenbedingungen können im Weiteren die möglichen absatzwirtschaftlichen Folgewirkungen des Vorhabens
ermittelt und bewertet werden.
Grundlage: Begehungen
Die Wettbewerbsstandorte im Untersuchungsraum sind von daher gemäß ihrer städtebaulichen Lagequalität in nachfolgende Standortkategorien eingeordnet worden:
Differenzierung
nach Lagen

Standortlagen innerhalb zentraler Versorgungsbereiche

Die konzeptionelle Ausrichtung insbesondere größerer Reitsportfachmärkte und die damit einhergehende Orientierung vorrangig auf Kunden
des motorisierten Individualverkehrs (ggf. mit Pferdeanhänger) bedingt in
aller Regel eine eher verkehrsorientierte Standortlage, auch um aufgrund
des hohen Spezialisierungsgrades bzw. Zielgruppenspezialisierung ein
hohes Bevölkerungspotenzial zu erreichen. In der Konsequenz befinden
sich nur wenige Betriebsstätten innerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Dies sind innerhalb des EZG 1 lediglich:

RS Steigbügel, Hagen a.T.W.

Pferdeszene, Osnabrück
Darüber hinaus befindet sich in Ladbergen ein RAIFFEISEN-Markt mit
Reitsportartikel als Teil- / Randsortiment innerhalb einer Ergänzungslage
zum zentralen Versorgungsbereich, so dass sich auch für diesen Markt
bzw. das Teilsortiment zumindest eine bedingte Schutzwürdigkeit ableiten lässt.
Innerhalb der Einzugsgebietszone II liegen nachfolgende zentrale Versorgungsbereich mit einem untersuchungsrelevanten Einzelhandelsbesatz:
36

Horse-Equipe, Nordwalde27

Pferdewelt Baumberge, Havixbeck
Aufgrund der Standortlage genannter Betriebsstätten innerhalb eines
(potenziellen28) schützenswerten Standortbereichs erfolgt eine Betrachtung dieser zentraler Versorgungsbereiche. Im Rahmen der Untersuchung gilt es insbesondere die Auswirkungen auf diese Lagen zu analysieren und zu bewerten.
Relevante zentrale
Versorgungsbereiche im
Untersuchungsraum
Darüber hinaus sind die weiteren integrierten sowie nicht integrierten
Standortlagen in die Betrachtung mit einzubeziehen. Neben den Reitsportfachgeschäften und –märkten finden hier auch branchenfremde
Anbieter, sofern sie ein Teilsortiment Reitsportartikel führen, ebenfalls
Eingang in die weitere Untersuchung.
5.1 Schützenswerte Lagen und Angebotsstandorte im
Untersuchungsraum
Aufgrund der räumlichen Nähe sowie der hier vorhandenen Angebotsstrukturen stellt insbesondere der Einzugsbereich I den Raum dar, aus
dem der weitaus überwiegende Teil der prognostizierten Umsatzleistung
des Vorhabens generiert wird und somit auch die potenziellen absatzwirtschaftlichen Umlenkungseffekte hervorruft. Hierbei sind insbesondere
obig angeführte, schützenswerte Bereiche mit einem entsprechenden
Angebotsbesatz näher zu betrachten, um somit mögliche städtebaulich
negative Auswirkungen auf diese Zentrenstrukturen bewerten zu können. Zudem werden die weiteren zentralen Versorgungsbereiche im erweiterten Einzugsgebiet einer städtebaulichen Einordnung unterzogen.
5.1.1 Stadtteilzentrum Johannisstraße, Osnabrück
Das Stadtteilzentrum erstreckt sich entlang des südlichen Teils der Johannisstraße mit dem Petersburger Wall und in Teilen des Rosenplatzes
bis hin zum Beginn der Iburger Straße.
27
28
Räumliche Ausdehnung
Derzeit wird die Verlagerung dieser Betriebsstätte an eine nicht integrierte Standortlage in der Nachbargemeinde Altenberge anvisiert. Da diese Planung planungsrechtlich bereits abgesichert ist, wird im Sinne einer worst-case-Betrachtung in der
hier vorliegenden Analyse von einer Belegung des Planstandorts in Altenberge bei
gleichzeitiger Weiternutzung der bestehenden Betriebsstätte in Nordwalde ausgegangen, gleichwohl dies aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten wenig wahrscheinlich ist.
Da für die Stadt Hagen a.T.W. lt. derzeitigem Kenntnisstand keine planerische
ZVB-Abgrenzung im Rahmen eines kommunalen Konzeptes vorliegt, erfolgt die
Abgrenzung eines Vermutungsraums ZVB auf Grundlage der tatsächlichen Verhältnisse.
37
Das Stadtteilzentrum verfügt über eine gute Nahversorgungssituation.
Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch zahlreiche Betriebe des
aperiodischen Bedarfsbereichs, darunter auch zahlreiche Fach- und
Spezialgeschäfte, sowie ein breites Spektrum an handelsaffinen Nutzungen
Einzelhandelsbesatz
Die städtebauliche Ausgangssituation im Zentrum wird im nachfolgenden
Kurzprofil beschrieben.
Abb. 21: Profil Stadtteilzentrum Johannisstraße, Osnabrück
Räumliche Funktionszuweisung
Stadtteilzentrum
Raum- / Bebauungsstruktur
Geschlossene Bebauungsstrukturen mit überwiegend 4-5 geschossiger, straßenbegleitender Blockrandbebauung
Städtebaul. Erscheinungsbild /
Gestaltung öffentlicher Raum
Stadtteilzentrum mit zumeist moderner bzw. funktionaler Bausubstanz; ansonsten keine nennenswerten städtebaulichen Besonderheiten
Nur mäßige Verweil- und Aufenthaltsqualität aufgrund der vorhandenen verkehrlichen Belastung (fließender, ruhender Verkehr)
Nutzungsstruktur
Verdichtetes Nutzungs- und Angebotsgefüge nicht nur im Bereich
Einzelhandel, sondern auch bei handelsaffinen Nutzungen (z. B.
Dienstleistung)
Der Einzelhandel konzentriert sich im Wesentlichen auf die Erdgeschosslagen der einzelnen Geschäftseinheiten
Gewisse trading-down-Tendenzen aufgrund einzelner Zwischennutzungen sowie einer zunehmenden Leerstandsqoute
Einzelhandelsbesatz, Magnetbetriebe, zentrenprägende Einrichtungen
Gute Nahversorgungssituation aufgrund zahlreicher Lebensmittelbetriebe (Supermarkt, Discountmarkt etc.) sowie ergänzendem Ladenhandwerk
Strukturprägende Magnetbetriebe sind die (großflächigen) Anbieter
der Nahversorgung
Ansonsten zahlreiche Fach- und Spezialgeschäfte insbesondere
auch des aperiodischen Bedarfssegments
Ausstattung projektrelevanter
Anbieter (wesentliche Angebotsstrukturen)
Fachgeschäft „PFERDESZENE“
Entfernung zum Vorhabenstandort
Rd. 25,0 km
38
Entwicklungsziel lt. Einzelhandelskonzept (u. a.)
Gezielte Stärkung zentraler Versorgungsbereiche in den Stadtteilen
Sicherung und Weiterentwicklung der Versorgungsfunktion des
Stadtteilzentrums zur Sicherung der Nahversorgung der umgebenden Wohngebiete
Vermeidung von trading-down-Tendenzen durch geeignete Maßnahmen
Zwischenfazit / Kurzbeurteilung
Das Stadtteilzentrum kann seiner zugetragenen Versorgungsfunktion
zur Sicherung der Nahversorgung der umgebenden Wohngebiete
grundsätzlich gerecht werden, gleichwohl gewisse trading-downTendenzen festzustellen sind, welche insbesondere die Angebotsvielfalt im mittel- und langfristigen Bedarfssegment einschränkt.
Quelle: Karte Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück, 2010; eigenes Foto; eigene Darstellung
5.1.2 ZVB Hagen a.T.W.
Der Bereich des (Vermutungsraums) ZVB der Stadt Hagen a.T.W. umfasst im Wesentlichen die eigentliche Ortskernlage im Bereich Schulstraße, Osnabrücker Straße, Alte Straße, Am Dorfbrunnen und Martinistraße.
Der vorhandene kleinteilige bzw. kleinflächig strukturierte Einzelhandelsbesatz innerhalb des Ortskernbereichs konzentriert sich insbesondere
auf den kurzund mittelfristigen Bedarfsdeckungsbereich.
Einzelhandelsbesatz
Die städtebauliche Ausgangssituation sowie das Nahversorgungsangebot im Zentrum werden auch hier im nachfolgenden Standortprofil kurz
beschrieben.
Abb. 22: Profil Vermutungsraum ZVB Hagen a.T.W
Vermutungsraum ZVB
Dörfliche Strukturen mit aufgelockerter bis teilverdichteter Bebauung
Kleinteilige Bebauungsstruktur mit Einzelhandelsnutzungen sowie
handelsaffinen Nutzungen (u. a. Dienstleistung) in den Erdgeschosslagen
Einzelhandelsschwerpunkt mit großflächigen Fachmärkten in Randlage
Städtebaulich ansprechendes Ortsbild mit z. T. historischer, ortsbild39
prägender Bausubstanz
Die bauliche Substanz weist insgesamt einen zufriedenstellenden
Erhaltungszustand auf; wesentliche, im Stadtbild auffallende Mängel
sind nicht feststellbar
Zufriedenstellende Aufenthalts- und Verweilqualität mit einzelnen
Aufenthaltsbereichen bzw. stadtgestalterischen Elementen
Nutzungsstruktur
Wenige kleinteilige Nutzungen bestimmen den Besatz
Ergänzung durch Dienstleistungen, Gastronomie sowie Gemeinbedarfseinrichtungen
Vorrangig kleinflächig strukturierte Fachgeschäfte und ergänzende
frequenzerzeugende öffentliche bzw. handelsaffine Einrichtungen
Fachgeschäft „RS Steigbügel“
Ca. 11,0 km
Kein Konzept vorhanden
Der Ortskern kann seiner zugetragenen Versorgungsfunktion in den
Grundzügen gerecht werden.
Die städtebauliche Ausgangssituation kann als weitestgehend stabil
eingestuft werden.
Quelle: Karte Landesvermessungsamt NRW; eigenes Foto; eigene Darstellung
5.1.3 Ergänzungslage ZVB, Ladbergen
Das Hauptzentrum der Stadt Ladbergen mit seiner Ergänzungslage erstreckt sich im Wesentlichen ab dem Kreisverkehr (Lengericher Straße /
Grevener Straße) im Norden entlang der Mühlenstraße, Dorfstraße und
Kattenvenner Straße bis etwa zum Einmündungsbereich des
Lenhartzwegs im Osten.
Das Hauptzentrum übernimmt grundzentrale Versorgungsfunktionen.
Wesentliche Magnetbetriebe für die Innenstadt sind ein Supermarkt des
Betreibers EDEKA sowie zwei Lebensmitteldiscounter (ALDI, PENNY).
Der Angebotsschwerpunkt liegt somit vorrangig im kurzfristigen Bedarfsbereich. Ergänzt wird das Angebot durch einige kleinflächig strukturierte
Fachgeschäfte sowie um Dienstleistungs- bzw. gastronomische Angebote und weitere komplementäre bzw. handelsaffine Nutzungen.
Magnetbetriebe:
Anbieter der Nahversorgung
40
Abb. 23: Profil Ergänzungslage ZVB, Ladbergen
PENNY
SCHLECKER
Einzelhandel
Gastronomie
Dienstleistungen
Gemeinbedarf
Leerstand
atypischer Handel
ZVB
Potenzialfläche
Ergänzung
Nahversorgung
Strukturprägende
Betriebe
Trinkparadies
ALDI
EDEKA
Hakmann
Hauptzentrum
Ortskern mit teilweise dörflich geprägten Bebauungsstrukturen
Vorrangig aufgelockerte Bebauungsstrukturen mit zumeist zwei- bis
dreigeschossiger, teilverdichteter Bebauung
Attraktives Stadtbild mit zum Teil moderner sowie historischer Bausubstanz
Gewisse Einschränkung bei der Aufenthalts- und Verweilqualität
aufgrund der z. T. erhöhten Verkehrsbelastung (Durchgangsverkehr)
Nutzungsstruktur
Straßenbegleitender Einzelhandelsbesatz zumeist kleinflächiger
Angebotsstrukturen
Nutzungsverdichtung insbesondere entlang der Grevener Straße,
Mühlenstraße und Dorfstraße mit Einzelhandelsnutzung vorrangig in
den Erdgeschosslagen bei einer räumlichen Ausdehnung von etwa
400 m
Weitere Nutzungen im Bereich Dienstleistung und handelsaffinen
Nutzungen
Einzelhandelsangebot konzentriert sich im Besonderen auf den kurzund in Teilen auf den mittelfristigen Bedarfsbereich
Wesentliche Magnetbetriebe sind die Betriebsstätten der Nahversorgung (u. a. ALDI, PENNY, EDEKA)
Ansonsten vorrangig kleinflächig strukturierte Fachgeschäfte und
ergänzende frequenzerzeugende öffentliche bzw. handelsaffine
Einrichtungen
Randsortiment des Fachmarkts „RAIFFEISENMARKT“
Rd. 11,0 km
Sicherung und Ausbau der Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereichs unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen und
Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes
Konzentration und Bündelung von zentren- und nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auf den Ortskern
Das Zentrum kann seiner zugetragenen Versorgungsfunktion gerecht
werden, so dass die städtebauliche und versorgungsstrukturelle
Ausgangssituation als stabil eingestuft werden kann
Quelle: Karte Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Ladbergen, 2010; eigenes Foto; eigene Darstellung
41
5.1.4 Hauptzentrum Nordwalde
Die zentrale Ortskernlage der Gemeinde Nordwalde erstreckt sich im
Wesentlichen von der Finkenbreil im Westen entlang der Bahnhofstraße,
Welle und Emsdettener Straße bis zum Einmündungsbereich Krummer
Timpen im Osten.
Der vorhandene kleinflächig strukturierte Einzelhandelsbesatz innerhalb
des Ortskernbereichs konzentriert sich in erster Linie auf den kurzund
mittelfristigen Bedarfsdeckungsbereich. Wesentliche Magnetbetriebe
sind die Angebotsstätten der Nahversorgung (ALDI, LIDL).
Einzelhandelsbesatz
Abb. 24: Profil Zentraler Versorgungsbereich Nordwalde
Hauptzentrum
Kleinstädtische Strukturen mit einer zumeist aufgelockerter Bebauung sowie einzelnen großmaßstäblichen Gebäudeeinheiten
Städtebaulich ansprechendes Ortsbild ohne wesentliche, im Stadtbild
auffallende Mängel oder städtebauliche Besonderheiten
Zufriedenstellende Aufenthalts- und Verweilqualität
Nutzungsstruktur
Vorrangig kleinteilige Nutzungen bestimmen den Besatz
Ergänzung durch Dienstleistungen, Gastronomie sowie Gemeinbedarfseinrichtungen
Der Einzelhandel konzentriert sich bandartig entlang der Bahnhofstraße
Insbesondere kleinflächig strukturierte Fachgeschäfte und ergänzende frequenzerzeugende öffentliche bzw. handelsaffine Einrichtungen
Magnetbetriebe sind die großflächigen Angebotsformen der Nahversorgung (ALDI, LIDL)
Leerstände vorhanden
Fachgeschäft „Horse-Equipe“
Ca. 31,0 km
Keine Aussagen
42
Der Ortskern kann seiner zugetragenen Versorgungsfunktion für die
Gemeinde Nordwalde mit Schwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich insgesamt gerecht werden.
Quelle: Karte Einzelhandelsstrukturgutachten für die Gemeinde Nordwalde, 2006;
eigenes Foto; eigene Darstellung
5.1.5 Hauptzentrum Havixbeck
Das Hauptzentrum des Ortes hat sich entlang der Hauptstraße, der Altenberger Straße sowie angrenzender Straßen wie der Blickallee gebildet.
Der Ortskern übernimmt grundzentrale Versorgungsfunktionen. Wesentliche Magnetbetriebe sind die hier ansässigen Lebensmittelanbieter im
westlichen Standortbereich (Blickallee) sowie das Modehaus MEYER.
Ergänzt wird das Angebot durch einige kleinflächig strukturierte Fachgeschäfte, Dienstleistungs- bzw. gastronomische Angebote und öffentliche
Einrichtungen.
Magnetbetriebe
Die städtebauliche Ausgangssituation wird auch hier im nachfolgenden
Kurzprofil beschrieben.
Abb. 25: Profil Hauptzentrum Havixbeck
Einzelhandel
Gastronomie
Dienstleistungen
Gemeinbedarf
Leerstand
ZVB Hauptzentrum Havixbeck
ZVB Nahversorgungszentrum
potenzielle Entwicklungsfläche
innerhalb des ZVB
Hauptzentrum
Kleinstädtische Strukturen mit überwiegend zwei- bis dreigeschossiger, straßenbegleitender Bebauung
Die bauliche Substanz weist insgesamt einen guten Erhaltungszustand auf
Regionaltypische Bausubstanz bei einem ansprechenden Erscheinungsbild zahlreicher Geschäfts- / Wohnhäuser
Ansprechende Gestaltung des öffentlichen Raumes hinsichtlich
Oberflächengestaltung, Mobiliar, Begrünung und Beleuchtung
Überwiegend gute Aufenthalts- und Verweilqualität aufgrund der
verkehrsberuhigten Bereiche sowie einer attraktiven Straßenraumgestaltung
Nutzungsstruktur
Nutzungs- und Angebotsgefüge mit Einzelhandelsnutzung, Dienstleistung und handelsaffinen Nutzungen in den einzelnen Erdgeschosslagen
43
Neben örtlichen Magnetbetrieben wie MEYER finden sich strukturprägende, filialisierte Betriebsstätten (Fach- / Supermärkte) im westlichen Ergänzungsbereich
Lauflagen insbesondere im Bereich Hauptstraße
Anbieter der Nahversorgung (EDEKA, K+K) als wesentliche Magnetbetriebe sowie kleinteilige ergänzende Nutzungen bestimmen den
Besatz
Gute Einbindung der strukturprägenden Magnetbetriebe
Im Kernbereich vorrangig kleinteilige Angebotsstrukturen inhabergeführter Geschäfte
Ergänzende Dienstleistungen, öffentliche Einrichtungen, vereinzelte
gastronomische Angebote
Fachgeschäft „Pferdewelt Baumberge“
Rd. 43 km
Stärkung und Sicherung der Versorgungsfunktion des Hauptzentrums der Gemeinde Havixbeck
Festigung und Erhöhung der Kaufkraftbindung im Gemeindegebiet,
sowohl in den nahversorgungs- und zentren- als auch in den nichtzentrenrelevanten Sortimenten
Das Zentrum kann seiner zugetragenen Versorgungsfunktion gerecht
werden, so dass die städtebauliche und versorgungsstrukturelle
Ausgangssituation als stabil eingestuft werden kann.
Quelle: Karte Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Havixbeck, 2009; eigenes Foto; eigene Darstellung
5.1.6 Sonstige Standortlagen innerhalb des Untersuchungsraumes
Zur Herleitung absatzwirtschaftlicher und damit auch etwaiger städtebaulichen Auswirkungen ist der vorhandene untersuchungsrelevante Angebotsbesatz nicht nur in den schützenswerten Bereichen, sondern auch
im gesamten Untersuchungsraum sowie im unmittelbaren Verflechtungsraum heranzuziehen.
Bei den genannten Standortlagen handelt es sich um weitere Reitsportfachgeschäfte und -märkte innerhalb des Untersuchungsraumes bzw. im
Verflechtungsraum. Neben siedlungsintegrierten Lagen finden sich diese
auch in Fachmarktagglomerationen (Osnabrück) bzw. Gewerbegebietslagen (Münster) sowie in Einzellagen und Streulagen außerhalb des
Siedlungsbereichs (z. B. Glandorf, Dissen a.T.W.)
Reitsportfachgeschäfte
und -märkte
44
Abb. 26: Beispiel für Reitsportfachgeschäfte und -märkte im Untersuchungsraum
LEO NOSTHOFF,
Westbevern
MZD PFERDESPORT,
Dissen a.T.W.
EQUIVA,
Osnabrück
EQUIVA,
Münster
PFERD UND SPORT,
Emsdetten
OTTENHUES,
Ibbenbüren
KORTLÜCKE,
Tecklenburg
WOHLHORN,
Everswinkel (Alversk.)
SATTELKAMMER,
Warendorf
Neben den vorgenannten Reitsportfachgeschäften und -märkten haben
weitere Angebotsstrukturen in der Region, die diesen Sortimentsbereich
zumindest als Teil- / Randsortiment vorhalten, Eingang in die Berechnungen gefunden. Hierbei handelt es sich um Fachmärkte wie RAIFFEISEN- oder KIEBITZ-Märkte, die i.d.R. ein begrenztes Sortiment von der
Reitbekleidung über Zubehör und Pflegemittel bis hin zum Pferdefutter
haben.
Randsortimente in sonstigen Fachmärkten
45
Abb. 27: Beispiel für Anbieter mit Randsortimenten
RAIFFEISEN,
Georgsmarienhütte
RAIFFEISEN,
Ostbevern
RAIFFEISEN,
Greven
KIEBITZ,
Lengerich
Darüber hinaus haben die Untersuchungen in der Region gezeigt, dass
in den Tierfachmärkten (FRESSNAPF, DAS FUTTERHAUS, TIERGARTEN) sowie auch in weiteren Bau- und Gartenmärkten mit ihren z. T.
vorhandenen zoologischen Abteilungen keine untersuchungsrelevanten
Sortimente des Reitsportbedarfs vorzufinden sind.
Allerdings ist für einige Teilsortimente davon auszugehen, dass diese in
der Region auch über andere nicht detailliert zu erfassende Anbieter
vertreiben werden. Dies können z.B. weitere Dienstleister, Futtermittelanbieter oder auch Vereine sein, zudem auch ein nicht unerheblicher
Teil durch den Online-Handel abgedeckt wird und somit ein leistungsfähiges stationäres Angebot auch zu Rückholungseffekten führen wird.
Sonstige Vertriebswege
Eine detaillierte Erfassung dieser Strukturen ist methodisch nicht möglich, womit zugleich eine Betrachtung auf Grundlage des Nachfragepotenzials methodisch zweckmäßig erscheint.
Grundlage Potenziale
46
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen
6
Mit Hilfe eines differenzierten Gravitationsmodells (siehe Kapitel 1.5)
wird die durch das Einzelhandelsvorhaben induzierte Umsatzumverteilung ermittelt. Im Ergebnis dieser absatzwirtschaftlichen Untersuchung
erfolgt eine Beurteilung und Folgenabschätzung der potenziellen städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens Neben dem sortimentsspezifischen Nachfragevolumen haben u. a. folgende Parameter Eingang in die
Berechnung zur absatzwirtschaftlichen Umsatzumverteilung gefunden:

Sortimentsspezifische Verkaufsflächenausstattung des
chungsvorhabens sowie der untersuchten Betriebsstätten

Absatzwirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Untersuchungsvorhabens sowie der sonstigen Betriebsstätten in den untersuchungsrelevanten Sortimenten

Räumliche Lage bzw. Entfernung sowie Wettbewerbsrelevanz der
Mitbewerber und Angebotsstandorte zum Untersuchungsstandort

Objekteigenschaften (z. B. Stellplatzausstattung) und Attraktivität des
Untersuchungsvorhabens sowie der wettbewerbsrelevanten Anbieter

Siedlungsstrukturelle Einbindung der untersuchten Betriebsstätten in
das städtische Verkehrsnetz (Erreichbarkeiten)

Angebotsvielfalt und räumliche Entfernung der schützenswerten Lagen zum Vorhabenstandort
Modellparameter
Untersu-
Die Parameter werden nach Sortimentsgruppen und Standortlagen unter
Berücksichtigung eines Raumüberwindungskoeffizienten bzw. eines Widerstandsfaktors in das Berechnungsmodell eingestellt.
Bei den modellhaften Betrachtungen werden die absatzwirtschaftlichen
Leistungen zu Grunde gelegt, wie sie zuvor erläutert worden sind. Auf
Grundlage der obigen Daten und Annahmen entsteht eine absatzwirtschaftliche Leistung von maximal 2,3 Mio. € durch die Vorhabenrealisierung.
Maximal 2,3 Mio. €
Umsatzleistung
6.1 Umlenkungswirkungen
Bei Realisierung des Planvorhabens werden Umsatzanteile am Untersuchungsstandort gebunden, so dass eine räumliche Umverteilung der
Umsätze zwischen den einzelnen Wettbewerbsstandorten sowie entsprechende Rückholungseffekte prognostiziert werden. Nachfolgend
werden zunächst die absatzwirtschaftlichen und hieran anschließend die
Maximal- und Wahrscheinlichkeitsszenarien
47
städtebaulichen Auswirkungen auf die im Untersuchungsraum liegenden
zentralen Versorgungsbereiche mit einem entsprechenden Besatz an
Reitsportfachanbietern sowie die sonstigen Standorte (integriert, nicht
integriert) dargestellt. Bei der absatzwirtschaftlichen Einordnung sowie
Darstellung der Umsatzumlenkungen des Vorhabens werden durch die
Betrachtung von städtebaulichen Maximal- und Wahrscheinlichkeitsszenarien die für eine sachgerechte Abwägung erforderlichen Spannweiten
möglicher Auswirkungen aufgezeigt. Monetäre Umsatzumverteilungen
von weniger als 50 T€ (= Messbarkeitsschwelle) lassen sich dabei nicht
mehr hinreichend genau ermitteln sowie in ihrer städtebaulichen Relevanz bewerten und sind damit methodisch nicht valide herleitbar29, so
dass sich die nachfolgenden Ausführungen ausschließlich auf Umsatzumverteilungen oberhalb dieses Grenzwertes beschränken müssen.
Zugleich sei auf die teilweise „atomisierten“ Angebotsstrukturen verwiesen und somit die methodische Schwierigkeit, die prognostizierten Umsätze augenblicklichen Bestandsstrukturen in der Region gegenüberzustellen.
Abb. 28: Umlenkungswirkungen
Standort
Umverteilung ggü. Potenzial im EZG I
davon ggü. zentralen Versorgungsbereichen
Umverteilung ggü. Potenzial im EZG II
davon ggü. zentralen Versorgungsbereichen
Umverteilung
worst case
Umverteilung
wahrscheinlicher Fall
in T€
in %
in T€
in %
1.277
35,7%
1.142
31,9%
240
8,6%
215
7,7%
696
12,0%
623
10,8%
197
7,7%
176
6,9%
Streuumsätze
116
104
Rückholungseffekte
116
104
Umverteilung ggü. Wettb. außerhalb EZG
116
104
Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen
Bei der Modellrechnung werden darüber hinaus Anteile des prognostizierten Umsatzes außerhalb des Untersuchungsraumes umverteilt. Weitere Streuumsätze resultieren vorrangig aus zufallsbedingten Käufen
sowie aus touristischen Potenzialen.
29
Streuumsätze
Umverteilungseffekte unterhalb bestimmter Werte und Quoten lassen sich nicht
mehr hinreichend genau ermitteln sowie in ihrer städtebaulichen Relevanz bewerten. Dies hängt insbesondere mit der Schwierigkeit zusammen, dass sich das
(prognostizierte) Einkaufsverhalten auch von nicht quantitativen Parametern wie
Image, Geschäftspolitik, Liquidität oder Anpassungsfähigkeit des Betreibers in
Abhängigkeit befinden kann.
48
Zudem hat die Rückholung heute abfließender Kaufkraft gegenüber
sonstigen Standorten außerhalb des Untersuchungsraumes Berücksichtigung gefunden.
Rückholungseffekte
Im Sinne einer worst-case-Betrachtung haben die vorgenannten Effekte
jedoch nur mit einem Anteil von lediglich 5 % Berücksichtigung gefunden.
49
Städtebauliche Bewertung
7
Wie dargestellt, ist der 10 %-Schwellenwert absatzwirtschaftlicher Umverteilungswirkungen allein nicht maßgebend zur Bewertung städtebaulicher Auswirkungen. Während bereits Umverteilungswirkungen unterhalb
von 10 % in einigen Einkaufslagen städtebaulich negative Auswirkungen
hervorrufen, können im Umkehrschluss auch oberhalb von 10 % keine
negativen Auswirkungen eintreten. Die Schwellenwerte stellen somit
lediglich ein Instrument dar, städtebaulich negative Auswirkungen eines
Vorhabens auf Einkaufslagen näher zu betrachten.
Wesentliche Anhaltspunkte städtebaulicher Unverträglichkeiten können
insbesondere sein:

Wenn ein Vorhaben das Niveau und die Vielfalt der Einzelhandelsgeschäfte in den Einkaufslagen absinken lässt, weil es dort zu Leerständen von Geschäften kommt – mit der Folge einer substanziellen
Funktionsstörung der Einkaufslagen. Dies bedeutet, dass deren
Funktionsfähigkeit so nachhaltig gestört wird, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht
mehr substanziell wahrnehmen können.30 Damit einher gehen in der
Regel flächendeckende Geschäftsaufgaben, so dass die Versorgung
der Bevölkerung nicht mehr gesichert ist.
Funktionsstörung

In der betroffenen Einkaufslage befinden sich bereits zahlreiche
Leerstände, so dass der Einkaufsbereich und damit die vorhandene
städtebauliche Ausgangssituation in besonderem Maße empfindlich
gegenüber Umsatzabflüssen reagiert.31
Vorschädigungen

Die Betroffenheit von Magnetbetrieben, deren unbeeinträchtigter
Fortbestand maßgebliche Bedeutung für die weitere Funktionsfähigkeit der Einkaufslage hat.32
Betroffene
Magnetbetriebe
Um somit möglichen städtebaulichen Folgewirkungen auch bei Werten
unterhalb des 10 %-Schwellenwertes Genüge zu tun, soll ab einem Umlenkungswert von 7 % der Bestandsumsätze eine städtebauliche Würdigung der Auswirkungen als abwägungsrelevant einbezogen werden.
Abwägungsrelevante
Spannbreite
30
31
32
BVerwG (11.10.2007), Az: 4 C 7.07
ebenda
ebenda
50
7.1 Städtebauliche Auswirkungen im Untersuchungsraum
Städtebauliche Auswirkungen sind dann zu konstatieren, wenn die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in negative städtebauliche Auswirkungen „umschlagen“. Angesichts der absatzwirtschaftlichen Umverteilungseffekte ist folgendes festzustellen:

Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen führen insbesondere zu
Umlenkungseffekten innerhalb des Einzugsbereichs I mit einer Fahrzeit von etwa 20 Minuten. Die Umverteilung erreicht hierbei einen
maximalen Wert von 35,7 % des vorhabenrelevanten Potenzials. Betroffen sind hiervon insbesondere Anbieter außerhalb schützenswerter Bereiche (z. B. EQUIVA, Osnabrück) und somit gleicher Standortkategorie wie das Planvorhaben.
Auswirkungen im EZG I

Die Umsatzumlenkungen gegenüber schützenswerten Bereichen
liegen bei maximal 8,6 % und somit unterhalb des Schwellenwertes.
Auch handelt es sich bei den absatzwirtschaftlich betroffenen Betrieben nicht um zentrenprägende Betriebe mit Magnetcharakter, zumal
es sich in einigen Fällen um Randsortimente innerhalb des angebotenen Leistungsspektrums handelt. Städtebauliche Folgewirkungen
sind daher auszuschließen.
Zentren im EZG I

Die absatzwirtschaftlichen Umlenkungen gegenüber Strukturen innerhalb des erweiterten wirtschaftlichen Einzugsbereiches (EZG II)
liegen bei maximal 12,0 % des vorhabenrelevanten Potenzials. Auch
hier handelt es sich im Besonderen um Anbieter außerhalb schützenswerter Bereiche (z. B. EQUIVA in Münster, WOHLHORN in
Everswinkel). Auch hieraus lassen sich zunächst keine negativen
städtebaulichen Folgewirkungen ableiten.
Auswirkungen im EZG II

Die vertiefende Analyse zu den Betriebsstätten innerhalb schützenswerter Standortbereiche des Einzugsgebiets II lässt Umverteilungswirkungen von maximal 7,7 % über alle Standortbereiche bzw.
Angebotsstätten erkennen. Die Umverteilungswirkungen liegen damit
zwar unterhalb des 10 %-Wertes, jedoch knapp oberhalb des definierten Schwellenwertes von 7 %.
Zentren im EZG II
Im Besonderen handelt es sich hierbei um die Anbieter in Havixbeck
und Nordwalde. Während in Havixbeck ansässige Anbieter innerhalb
der örtlichen Verhältnisse keine struktur- oder standortprägende
Funktion im Sinne der Aufrechterhaltung der weiteren Funktionsfähigkeit der Einkaufslage inne hat, stellt sich dies in Nordwalde auch
aufgrund der Dimensionierung des hier ansässigen Marktes differenzierter dar.
Eine Betriebsaufgabe ist dann als städtebaulich schädlich zu beurteilen, wenn die angebotenen Sortimente eine erhöhte Zentrenrelevanz
51
aufweisen bzw. der Betrieb eine wesentliche Frequenzfunktion auch
für den weiteren Angebotsbesatz aufweist. Gemäß dem bereits in
Kapitel 2.3.2 beschriebenen Charakters des hier angebotenen Sortiments zeigt sich allerdings, dass eine Zentrenrelevanz von Reitsportartikeln in Nordwalde derzeit nahezu ausschließlich aus dem
Bestand heraus begründbar wäre. Eine etwaige Betriebsaufgabe wäre für den zentralen Versorgungsbereich Nordwalde damit als städtebaulich nicht erheblich zu bewerten.
Anzumerken ist darüber hinaus, dass der in Nordwalde ansässige
Markt nach derzeitigem Stand und unabhängig von der hier vorliegenden Planung voraussichtlich an einen anderen Standort (Altenberge) verlagert wird.
Aufgrund der Reichweite des Vorhabens sind, wenn auch in einem eher
moderaten Maße (s. o.), weitere Umlenkungseffekte durch Rückholungen sowie Streuumsätze berücksichtigt worden.
Festzustellen ist somit, dass die Umlenkungseffekte nicht auf städtebauliche Fehlentwicklungen schließen lassen.
ZWISCHENFAZIT

Zwischenfazit
Aus den Umlenkungswirkungen lassen sich keine städtebaulich
schädlichen Folgewirkungen ableiten
7.2 Auswirkungen auf Entwicklungsmöglichkeiten
Neben dem Schutz zentraler Versorgungsbereiche ist auch die Entwicklung der Zentren wesentliche Zielvorstellung. Über die bereits thematisierten Auswirkungen gegenüber den bestehenden Strukturen bzw. Beständen hinaus rückt somit auch der Entwicklungsgedanke in den Fokus
der Betrachtung.
Wie die Untersuchungen der regionalen Angebotsstrukturen ergeben
haben, befindet sich der weitaus größte Teil der derzeitigen Angebotsstrukturen außerhalb der Zentren. Diese Entwicklung wird sich nach Auffassung der BBE Standort- und Kommunalberatung Münster zukünftig
noch weiter auf Standorte außerhalb der Zentren konzentrieren, was sich
auch durch planungsrechtlich bereits abgesicherte Entwicklungen wie
z. B. in Altenberge ablesen lässt.
Entwicklung außerhalb
der Zentren
Angesichts der bereits eingeleiteten Entwicklungen der Branche hin zu
leistungsfähigen Fachmärkten scheint eine Entwicklung solcher Formate
52
in gewachsenen Zentren auch zukünftig wenig wahrscheinlich, zumal in
vielen Kommunen das Sortiment mittlerweile als nicht zentrenrelevant
eingestuft wird bzw. worden ist.
ZWISCHENFAZIT

Zwischenfazit
Durch die Planungen werden mögliche Entwicklungen an anderen
(schützenswerten) Standorten nicht maßgeblich beeinträchtigt
7.3 Einordnung in das Einzelhandelskonzept der Stadt
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Lengerich mit seinen
Steuerungselementen (als städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. v.
§ 1 Abs. 6 Nr. 11) bildet den Rahmen für eine städtebaulich geordnete
Entwicklung des Einzelhandels. Im Sinne einer räumlich-funktionalen
Arbeitsteilung sind für die zentralen Versorgungsbereiche unterschiedlicher Hierarchieebenen sowie weiteren Standortlagen zudem spezifische
Zielvorstellungen abgeleitet worden.
Der Planstandort ist im Einzelhandelskonzept der Stadt Lengerich
(Westf.) als Sonderstandort für den (großflächigen) Handel mit nicht
zentrenrelevantem Sortimentsschwerpunkt eingeordnet worden und ist
somit für das Planvorhaben geeignet.
ZWISCHENFAZIT

Einordnung als
Sonderstandort
Zwischenfazit
Das Planvorhaben entspricht den Zielsetzungen des kommunalen
Einzelhandelskonzeptes
7.4 Bewertung der Vorgaben der Landesplanung
Der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) – Sachlicher Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“ ist von der Landesregierung
mit Zustimmung des Landtags als Rechtsverordnung beschlossen worden. Die Veröffentlichung der Rechtsverordnung ist im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes Nordrhein-Westfalen am 12. Juli 2013 erfolgt.
Damit ist der LEP NRW – Sachlicher Teilplan „Großflächiger Einzelhandel“ am 13. Juli 2013 in Kraft getreten.
LEP –
Sachlicher Teilplan
53
Neben dem in Ziel 3 festgelegten Beeinträchtigungsverbot im Sinne des
§ 11 Abs. 3 BauNVO, welches zentraler Prüfauftrag des vorliegenden
Gutachtens ist, stellen insbesondere das Ziel 1 (Lage nur in Allgemeinen
Siedlungsbereichen) sowie der Grundsatz 4 („Kongruenzgebot“) wesentliche Anforderungen hinsichtlich der Standortwahl u. a. des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevantem Sortimentsschwerpunkt
dar.
Ziele der Landesplanung
Hinsichtlich der Beeinträchtigung auf zentrale Versorgungsbereiche innerhalb des Untersuchungsraumes sei auf die Ergebnisse der hier vorliegenden Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse verwiesen.
Keine Beeinträchtigung
Hinsichtlich der Umsatzleistung des Vorhabens in Relation zur projektrelevanten kommunalen Kaufkraft muss festgestellt werden, dass durch
das Vorhaben eine deutliche Überschreitung der kommunalen Kaufkraft
gegeben ist. In der Bewertung muss allerdings angesichts der sehr geringen sortimentsspezifischen Kaufkraft berücksichtigt werden, dass sich
eine Übereinstimmung lediglich nur noch in regional bedeutsamen Großstädten herstellen ließe und sich somit eine faktische Marktzugangsbeschränkung für alle anderen Städte ergäbe.
Kongruenzgebot
Zugleich entspräche es aber nicht den wirtschaftlichen Realitäten, hieraus eine flächendeckende Entwicklung kleinteiliger Strukturen auf
Grundlage der örtlichen Kaufkraftpotenziale ableiten zu wollen. Ähnlich
wie in einigen anderen Branchen (z. B. Möbel) konzentrieren sich somit
die Angebotsstrukturen in der Region auf einige leistungsfähige Standorte, auch wenn diese nicht zwangsläufig in den jeweiligen Oberzentren
liegen.
Vielmehr dürfte auch unter dem Aspekt einer verbesserten stationären
Versorgung der Region mit entsprechenden Angeboten insgesamt eine
Überschreitung der kommunalen Kaufkraft durchaus den Grundsätzen
der Raumordnung und Landesplanung entsprechen können.
ZWISCHENFAZIT

Aus gutachterlicher Sicht entspricht das Planvorhaben den Vorgaben des Ziels 3 (Beeinträchtigungsverbot)

Die kommunale Kaufkraft gemäß Grundsatz 4 des LEP wird überschritten, stellt jedoch nach Auffassung der BBE keinen grundlegenden Verstoß gegen die Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung dar
Zwischenfazit
54
Zusammenfassung & Empfehlungen
8
Zusammenfassung & Empfehlungen
Die vorliegende Untersuchung dient der Abwägung eines großflächigen
Vorhabens in der Stadt Lengerich (Westf.). Die Untersuchungen und
Bewertungen konnten keine städtebaulich negativen Folgewirkungen
feststellen. Die Beurteilung erfolgt auf Grundlage folgender Bewertungen:

Die Umlenkungswirkungen des Vorhabens wirken sich insbesondere
auf nicht schützenswerte Standorte außerhalb der Zentren aus.

Die Auswirkungen gegenüber schützenswerten Strukturen bewegen
sich unterhalb der Schwellenwerte und lassen keine städtebaulich
negativen Folgewirkungen erwarten.

Wesentliche Auswirkungen auf Entwicklungsmöglichkeiten an anderen Stellen sind nicht gegeben.

Das Vorhaben entspricht den Zielvorgaben des kommunalen Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lengerich.

Beeinträchtigungen gemäß Ziel 3 des LEP sind nicht festzustellen.

Auch wenn die kommunale Kaufkraft durch das Vorhaben überschritten wird, so erscheint eine Übereinstimmung mit dem Grundsatz 4
des LEP zumindest abwägungsfähig.
Keine negativen
Folgewirkungen
Die Untersuchungen konnten somit keine negativen städtebaulichen
oder landesplanerischen Auswirkungen feststellen.
Münster, 29.11.2013
Dipl.-Kfm. Hans-Joachim Schrader
Die Stellungnahme wurde nach bestem Wissen und Gewissen und auf der Basis der
Informationen und Auskünfte erstellt, die zum Zeitpunkt der Untersuchung zur Verfügung standen. Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Beratungsgesellschaft behält sich das Recht vor, bei evtl. aufgetretenen mathematischen Fehlern
bzw. bei etwaig vernachlässigten Informationen, nachzubessern. Mögliche zukünftige
extreme ökonomische Ereignisse am Standort können entsprechend ihrer Art nicht
vorhergesehen werden.
55
Anhang
9
Anhang
9.1 Abbildungen
Abb. 1: Vorgehensweise .................................................................................................................. 5
Abb. 2: Umsatzquellen von Planvorhaben ....................................................................................... 6
Abb. 3: Parameter der Modellberechnung (vereinfacht) .................................................................. 8
Abb. 4: Zentrenstruktur der Stadt ................................................................................................... 11
Abb. 5: Räumliche Lage und zentralörtliche Stellung in der Region ............................................. 12
Abb. 6: Karte Lage im Raum .......................................................................................................... 13
Abb. 7: Fotos Planstandort ............................................................................................................. 14
Abb. 8:
GEP Teilabschnitt Münsterland; Auslegungsentwurf zur Fortschreibung des
Regionalplans Münsterland ............................................................................................................ 15
Abb. 9: Sortimentsvielfalt Reitsport ................................................................................................ 16
Abb. 10: Reitsport-Marken ............................................................................................................. 16
Abb. 11: Fachabteilungen .............................................................................................................. 17
Abb. 12: Beispiel für eine Sortimentsdiversifizierung ..................................................................... 20
Abb. 13: Lageplan TEUTOPARK ................................................................................................... 22
Abb. 14: Absatzwirtschaftliche Leistung des Flächensaldos ......................................................... 24
Abb. 15: Karte 20- / 30-Min-Fahrzeitisochrone .............................................................................. 27
Abb. 16: Wettbewerbsstrukturen in der Region ............................................................................. 28
Abb. 17: Abgrenzung des wirtschaftlichen Einzugsgebiets ........................................................... 29
Abb. 18: Abgrenzung des Untersuchungsraumes ......................................................................... 30
Abb. 19: Regionales Kaufkraftniveau ............................................................................................. 34
Abb. 20: Vorhabenrelevantes Kaufkraftpotenzial........................................................................... 34
Abb. 21: Profil Stadtteilzentrum Johannisstraße, Osnabrück ........................................................ 38
Abb. 22: Profil Vermutungsraum ZVB Hagen a.T.W...................................................................... 39
Abb. 23: Profil Ergänzungslage ZVB, Ladbergen .......................................................................... 41
Abb. 24: Profil Zentraler Versorgungsbereich Nordwalde ............................................................. 42
56
Anhang
Abb. 25: Profil Hauptzentrum Havixbeck ....................................................................................... 43
Abb. 26: Beispiel für Reitsportfachgeschäfte und -märkte im Untersuchungsraum ...................... 45
Abb. 27: Beispiel für Anbieter mit Randsortimenten ...................................................................... 46
Abb. 28: Umlenkungswirkungen..................................................................................................... 48
57

Auswirkungs

Transcription

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