Auswirkungsanalyse - GMA Gutachten

Transcription

Auswirkungsanalyse zur
Ansiedlung von
Fachmärkten in
BAD URACH
Projektleitung:
Dipl.-Geogr. Gerhard Beck
Ludwigsburg, Oktober 2009
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, München, Salzburg
Hohenzollernstraße 14, 71638 Ludwigsburg
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Telefon: 07141 / 9360-0, Telefax: 07141 / 9360-10
eMail: info@gma.biz, http://www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Bad Urach
Vorbemerkung
Im September 2007 erstellte die GMA eine Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines
Fachmarktzentrums auf dem sog. Minimax-Areal in Bad Urach. Aufgrund der Lage des
Minimax-Areals deutlich außerhalb der Innenstadt von Bad Urach wurden bei einzelnen
Sortimentsbausteinen (innenstadtrelevante Sortimente) z.T. deutliche Auswirkungen auf
die Bad Uracher Innenstadt festgestellt. Mittlerweile wurde das Projekt auf dem MinimaxAreal jedoch aufgegeben. Stattdessen werden im Folgenden zwei neue, dieses mal jedoch innerstädtische Standorte untersucht (Seilerweg und Elsach-Center).
Die Projekte an den Standorten Seilerweg und Elsach-Center sind bezüglich ihrer
Sortimentszusammensetzung und Dimensionierung noch nicht abschließend konkretisiert. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung werden daher aus raumordnerischer Perspektive verträgliche Obergrenzen je Sortiment formuliert. Diese Vorgehensweise wurde im Rahmen des Scoping-Termines am 23.07.2009 in Bad Urach
vereinbart.
Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung des
Auftraggebers sowie der am Genehmigungsverfahren Beteiligten. Eine Vervielfältigung
oder Weitergabe des Berichtes bedarf der schriftlichen Zustimmung der GMA bzw. des
Auftraggebers.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, Oktober 2009
BE wym
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkungen
I.
Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Rechtliche Rahmenbedingungen
2
3.
Daten zu den Vorhaben
4
3.1
Definitionen
4
3.2
Projektplanungen in der Innenstadt
6
II.
Standort, Einzugsgebiet und Kaufkraft
10
1.
Makrostandort Bad Urach
10
2.1
Mikrostandort Seilerweg
13
2.2
Mikrostandort Elsach-Center
13
3.
Nachfragepotenzial im Nahbereich
15
4.
Kaufkraft im Nahbereich
15
III.
Wettbewerbssituation
18
1.
Angebotssituation in Bad Urach
18
2.
Projektrelevante Wettbewerbssituation (Einzelbetrachtung)
21
3.
Wichtige Einzelhandelsstandorte im Nahbereich
23
IV.
Empfehlungen
25
1.
Methodischer Ansatz
25
2.
Entwicklungspotenziale
25
3.
Entwicklungskonzept für die innerstädtischen Areale Seilerweg und ElsachCenter
28
4.
Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen
30
V.
Zusammenfassung
32
I.
Grundlagen
1.
Aufgabenstellung
In der Stadt Bad Urach sollen zwei innerstädtische Fachmarktstandorte entwickelt werden:
Elsach-Center auf dem ehemaligen Großareal, direkt in der Innenstadt von Bad
Urach. Hier können rund 7.000 – 8.000 m² Verkaufsfläche realisiert werden.
Seilerweg am östlichen Innenstadtrand mit einer möglichen Verkaufsfläche von ca.
2.500 – 3.000 m².
Die Aktivierung dieser langjährigen Brachflächen ermöglicht somit die Realisierung von
ca. 10.000 m² Verkaufsfläche. Bereits in der früheren GMA-Untersuchung vom September
2007 konnte nachgewiesen werden, dass die Stadt Bad Urach insbesondere im Vergleich
zu den Nachbarstädten Metzingen und Münsingen deutliche Verkaufsflächendefizite hat.
Die ursprüngliche Planung, diese Verkaufsflächendefizite durch eine Standortentwicklung
auf dem sog. Minimax-Areal zu beheben, wurde nach längeren Verhandlungen endgültig
gestoppt. Das Minimax-Areal hätte zwar eine ausreichende Fläche zur Entwicklung eines
hochwertigen Fachmarktzentrums geboten, die Standortlage war jedoch deutlich von der
Uracher Innenstadt entfernt.
Mit dem ehemaligen Großareal und dem Standort Seilerweg stehen demgegenüber jetzt
innerstädtische Standorte zur Verfügung. Damit kann insgesamt eine deutliche Stärkung
der Verkaufsflächenausstattung in der Innenstadt erreicht werden. Diese positive Bewertung der Standortlagen wurde im Rahmen des Scoping-Termines am 23.07.2009 von allen
Beteiligten bestätigt. Allerdings standen zum Scoping-Termin noch keine abschließenden
Konzeptionen insbesondere zur Sortimentsstruktur zur Verfügung. Es wurde daher vereinbart, dass im Rahmen der GMA-Untersuchung die aus raumordnerischer Perspektive
vertretbaren Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente ermittelt werden.
Vor diesem Hintergrund wird eine Aktualisierung der früheren GMA-Untersuchung durchgeführt.
1
In vorliegender Untersuchung werden folgende Aspekte detailliert analysiert und bewertet:
Standortbeschreibung und -bewertung
Berechnung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials im Nahbereich des Unterzentrums Bad Urach
Darstellung und Bewertung der Wettbewerbssituation in Bad Urach und im Umland
Ermittlung verträglicher sortimentsspezifischer Verkaufsflächenobergrenzen.
2.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Zur weiteren Beurteilung sind folgende Vorschriften heranzuziehen:
§ 11 Abs. 3 BauNVO (Zulässigkeit von Ansiedlungen des großflächigen Einzelhandels, insbesondere unter Beachtung der städtebaulichen Entwicklung und
Ordnung)
Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg vom 23.07.2002
Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten – Raumordnung, Bauleitplanung und
Genehmigung von Vorhaben – („Einzelhandelserlass“) vom 21.02.2001.
Für die nachfolgende Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens ist als Maßstab u.a.
§ 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten:
„1. Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf
die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf
die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken
können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an
letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nr. 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere
2
schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundesimmissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf
den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in
Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1, Nr. 2
und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die
in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Stadtteile, die Sicherung der verbrauchernahen
Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“
Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen.
Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben als wesentliche Zielsetzungen fest:
„Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige
Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßobjekte) sollen sich in das
zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürften i.d.R. nur in Ober-, Mittelund Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich deren zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet.
Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die
Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt
werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe,
noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt und Ortskerne
der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder
erweitert werden.“ (Plansätze 3.3.7, 3.3.7.1 und 3.3.7.2 des LEP).
Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg vom 21. Februar 2001 präzisiert die Regelungen von BauNVO und Raumordnungsrecht und ist ein wesentliches Instrument zur
Bewertung der Auswirkungen von Einzelhandelsgroßbetrieben (schädliche Umwelteinwirkungen, Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung, die Entwicklung zentraler
Versorgungsbereiche, das Orts- und Landschaftsbild, den Naturhaushalt und den Verkehr). Das Kongruenzgebot, das Beeinträchtigungsverbot und das Integrationsgebot sind
zentrale Bestandteile der Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten:
3
Das Kongruenzgebot besagt, dass Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur in
Ober-, Mittel- und Unterzentren errichtet werden dürfen und sich in ihrer Versorgungsfunktion am regionalplanerisch abgegrenzten Ober-, Mittel- bzw. Nahbereich
orientieren sollen. Das Kongruenzgebot ist verletzt, wenn mehr als 30 % des Umsatzes eines anzusiedelnden Einzelhandelsgroßbetriebs aus Räumen, die außerhalb des regionalplanerisch definierten Verflechtungsbereiches liegen, erwirtschaftet werden; in diesem Fall ist von einer wesentlichen Überschreitung des zentralörtlichen Verflechtungsbereichs auszugehen.
Das Beeinträchtigungsverbot bestimmt, dass das städtebauliche Gefüge und die
Funktionsfähigkeit der Stadt- oder Ortskerne bzw. die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigt werden dürfen. Beeinträchtigungen sind anzunehmen, wenn Umsatzverluste im betreffenden zentralörtlichen Versorgungskern im vorhabensspezifischen Sortimentsbereich die 10 %Schwelle (bei innenstadtrelevanten Sortimenten) bzw. die 20 %-Schwelle (bei nicht
innenstadtrelevanten Sortimenten) überschreiten, da ab diesen Größenordnungen
mit Geschäftsaufgaben zu rechnen ist.
Laut Integrationsgebot sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten nur in integrierten Lagen, d.h. in der Innenstadt bzw. im
Stadtteilzentrum angesiedelt werden.
Durch die Einstufung als Unterzentrum und die innerstädtische Lage der Vorhaben sind in
Bad Urach die wesentlichen Vorrausetzungen für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben grundsätzlich gegeben.
3.
Daten zu den Vorhaben
3.1
Definitionen
In Bad Urach sollen Lebensmittelmärkte (zwei Supermärkte, ein Discountmarkt) sowie
weitere Fachmärkte (z. B. Schuh-, Textil- und Drogeriefachmärkte) angesiedelt werden. In
der Handelswissenschaft werden diese Betriebstypen wie folgt definiert:
4
„Der Fachmarkt ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, das ein branchenbestimmtes breites und tiefes Angebot weitestgehend in Selbstbedienung führt, dem
Kunden jedoch auch Beratung und Service anbietet. Um ihre Zugehörigkeit zu einer
bestimmten Branche erkennbar zu machen, bezeichnen sich die Fachmärkte als
Drogeriemarkt, Baumarkt, Tapetenmarkt etc.“ 1
„Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen
400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment auf Nonfood I-Artikel führt und
einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist“.2
„Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche
zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I
und Nonfood II-Artikel führt.“3
„Ein Lebensmitteldiscountmarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen
Verkaufsfläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood ISortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot im Schwerpunkt Nonfood II führt.“4
Die unterschiedliche Sortimentsstruktur von Lebensmitteldiscountmärkten im Vergleich zu
Supermärkten (Vollsortimentern) zeigt sich v. a. in der stark eingeschränkten Artikelzahl.
Während ein durchschnittlicher Supermarkt über 10.000 unterschiedliche Artikel führt,
gehören bei den beiden Marktführern im Bereich der Lebensmitteldiscountmärkte jeweils
nur ca. 800 Artikel (Aldi) bzw. ca. 2.000 Artikel (Lidl) zum Stammsortiment. Hinzu kommen
wechselnde Randsortimente, so genannte "Aktionsware", d. h. diese Artikel werden nicht
kontinuierlich geführt. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote
außerhalb des Lebensmittelbereichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum
Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung jedoch äußerst heterogen.
1
Vgl. EHI: Handel aktuell, Köln, 2008.
2
ebenda, Nonfood I = Drogeriewaren, Tiernahrung, Waschmittel usw., Nonfood II = sonstige
Nonfood-Artikel, Aktionswaren.
3
ebenda
4
ebenda
5
3.2
Projektplanungen in der Innenstadt
An den Standorten „Seilerweg“ und „Elsach-Center“ sollen verschiedene Einzelhandelsnutzungen angesiedelt werden. Gemäß der aktuellen Entwürfe kann eine maximale Gesamtverkaufsfläche von ca. 10.000 – 11.000 m² realisiert werden. Diese gliedert sich wie
folgt auf die dargestellten Standorte auf:
Seilerweg:
ca. 2.500 – 3.000 m²
Fachmarktstandort Elsach-Center:
ca. 7.000 – 8.000 m².
An beiden Standorten ist mindestens ein Lebensmittelmarkt vorgesehen. Der Standort
Seilerweg ermöglicht bezüglich der Grundstücksgröße nur einen weiteren Fachmarkt, das
Elsach-Center hingegen ermöglicht zahlreiche weitere Nutzungsoptionen.
6
Auswirkungsanalyse Bad Urach_____________________________________________________________________________
Karte 1: Nutzungskonzept für den Bereich „Elsach- Center“ in Bad Urach
Bekleidungs-/ Schuhfachmarkt
Bekleidungs-/
Schuhfachmarkt
Bekleidungsfachmarkt
Lebensmitteldiscounter
Supermarkt
Apotheke
Drogeriefachmarkt
Bekleidungsfachmarkt
Quelle: Activ-Immobilien GmbH, GMA Darstellung 2009
7
Karte 2: Nutzungskonzept für den Bereich „Seilerweg“, Erdgeschoss in Bad Urach
Quelle: Activ-Immobilien GmbH
8
Karte 3: Nutzungskonzept für den Bereich „Seilerweg“, Obergeschoss in Bad Urach
Quelle: Activ-Immobilien GmbH
9
II.
Standort, Einzugsgebiet und Kaufkraft
1.
Makrostandort Bad Urach
Die Stadt Bad Urach liegt im Regierungsbezirk Tübingen und gehört dem Landkreis Reutlingen an. Während die Kernstadt in den Tälern von Erms und Elsach liegt, befinden sich
die übrigen Stadtteile Hengen, Seeburg, Sirchingen und Wittlingen auf der Albhochfläche.
Die Stadt Bad Urach zählte im Jahr 2008 ca. 12.400 Einwohner.1 Im Zeitraum von 1998
bis 2008 nahm die Einwohnerzahl nicht zu. Damit lag die Bevölkerungsentwicklung in Bad
Urach unter dem Durchschnitt des Landkreises Reutlingen (ca. + 2,3 %) und der meisten
umliegenden Kommunen (z. B. Dettingen: ca. + 2,6 %, Grabenstetten: ca. + 5,0 %).2
Der Regionalplan Neckar-Alb weist der Stadt Bad Urach die Funktion eines Unterzentrums zu. In Unterzentren sollen solche Einrichtungen erhalten, ausgebaut oder neu angesiedelt werden, deren Tragfähigkeit auf den Verflechtungsbereich des jeweiligen Unterzentrums ausgerichtet ist. Zum Nahbereich des Unterzentrums Bad Urach zählen neben
der Stadt Bad Urach die Gemeinden Dettingen an der Erms, Grabenstetten, Hülben und
Römerstein.
Die Siedlungsstruktur der Stadt Bad Urach wird geprägt durch den relativ kompakten
Siedlungskörper der Kernstadt Bad Urach. Hier leben ca. 74 % der Gesamtbevölkerung.
Die übrigen Stadtteile liegen weiter von der Kernstadt entfernt.
Die verkehrliche Anbindung der Stadt Bad Urach wird im wesentlichen über die Bundesstraßen B 28 (Reutlingen-Ulm) sowie die B 465 aus Richtung Eningen geleistet. Diese
Hauptverkehrslinien sind den topographischen Gegebenheiten angepasst und verlaufen
entlang des Tales von Ost nach West.
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand 31.03.2009.
2
GMA-Berechnungen 2009 nach Angaben des Statischtischen Landesamt BadenWürttemberg.
10
Aufgrund des Prädikates „Staatlich anerkannter Luftkurort und Heilbad“ sowie aufgrund
zahlreicher tourismusbezogener Vorraussetzungen und Angebote verfügt die Stadt Bad
Urach über eine größere touristische Bedeutung. Nach Angaben der Kurverwaltung und
Touristikinformation der Kurbetriebe Bad Urach GmbH liegt die Zahl der Übernachtungsgäste bei ca. 350.000. Hinzu kommen ca. 750.000 Tagesgäste.
Im Rahmen der Gutachtenerstellung ist vorrangig die Einzelhandelsstruktur in Bad Urach
zu untersuchen. Diese wird vor allem durch folgende Einzelhandelsstandorte geprägt:
-
Innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich: Der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich umfasst im Wesentlichen den Marktplatz und die vom Marktplatz sternförmig ausgehenden Straßen und Gassen. Hierzu zählen insbesondere Die Wilhelmstraße, Neue Straße, Beim Bad, Kirchstraße, Lange Straße sowie Pfählerstraße.
Die Bereiche Marktplatz, Kirchstraße und Beim Bad sind als Fußgängerzone innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches ausgewiesen. Die Innenstadt Bad Urach
stellt ein historisches und weitgehend erhalten gebliebenes städtebauliches Ensemble dar und wird durch ein engmaschiges Netz aus Straßen und Gassen sowie einer meist zwei- bis dreigeschossigen Straßenrandbebauung vorwiegend in
Fachwerkbauweise geprägt. Der Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt wird
hauptsächlich durch Betriebe des Fachhandels präsentiert und ist ausschließlich
klein-
bis mittelflächig strukturiert. Gastronomiebetriebe und konsumnahe
Dienstleister wie Frisöre, Reinigung, Reisebüros, Änderungsschneidereien ergänzen das Einzelhandelsangebot.
-
Im Unterwässer: Im Standortbereich Im Unterwässer befindet sich eine Reihe von
Fabrikverkäufen sowie ein in jüngerer Zeit angesiedelter Aldi Lebensmitteldiscountmarkt und ein Rossmann Drogeriefachmarkt. Der Standortbereich befindet
sich westlich der Innenstadt mit räumlicher Zuordnung zur Stuttgarter Straße. Die
Standortlage kann aufgrund der sich überwiegend nördlich, westlich und östlich
anschließenden Wohngebiete als städtebaulich teilintegriert angesehen werden.
Weiterer Einzelhandel ist dispers im Stadtgebiet verteilt. Die oben genannten Einkaufslagen sind als Versorgungsschwerpunkte der Stadt Bad Urach anzusehen.
11
Karte 4: Lage der Stadt Bad Urach und die zentralörtliche Struktur der Region
Boll
W aldenbuch
M B Nürtingen
A8
Nürtingen
W eilh eim an der Teck
Detten hausen
Deggingen
MB Kirchheim
Neckartenzlingen
Pliezh ausen
W iesensteig
Neuffen
Lenningen
Metzingen
Dettin g en an der Erms
A8
Kusterdingen
Rö merstein
Reutlingen
MB Metzingen
Bad Urach
En in g en un ter Achalm
MB Reutlingen
Laichingen
St. Johann
Pfullingen
MB Blaubeuren/
Laichingen
Lich tenstein
En gstingen
Go madingen
So n nenbühl
Kartengrundlage: Generalkarte Deutschland, GMA-Bearbeitung 2007
Sch elklingen
Münsingen
12
2.1
Mikrostandort Seilerweg
Der Standort am Seilerweg befindet sich südlich der Altstadt. Er liegt direkt am Einmündungsbereich der Ulmer Straße in die B 28 bzw. B 465. Im Norden wird das Gelände
durch den Seilerweg und die Erms begrenzt. In östlicher Richtung schließt sich ein Lidldiscounter sowie ein Bau- und Gartenfachmarkt (BayWa) an. Für den Lebensmittelmarkt
sind etwa 105 Stellplätze vorgesehen.
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Mikrostandortes kann als sehr gut bezeichnet werden.
Die B 28 aus Richtung Metzingen kommend sowie die B 465 aus Münsingen, treffen direkt am Standort aufeinander. Durch die Lage direkt am Einmündungsbereich sind die
Sichtbeziehungen ebenfalls als sehr gut einzustufen.
Städtebaulich schließt der Standort Seilerweg unmittelbar an die Innenstadt an. Auch der
neue Regionalplan (Entwurf) kennzeichnet die Fläche als zentralen Versorgungsbereich,
d.h. als integrierte Lage.
Zusammenfassend lassen sich die Standortfaktoren wie folgt gliedern:
sehr gute Pkw-Erreichbarkeit
unproblematische Anlieferung
fußläufige Anbindung an die Altstadt
sehr gute Sichtbeziehungen
städtebaulich und regionalplanerisch integrierte Lage.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die speziellen Grundstückseigenschaften als sehr positiv zu bewerten sind.
2.2
Mikrostandort Elsach-Center
Bei dem Standort Elsach-Center handelt es sich um ein zentrales Gelände in der Altstadt
von Bad Urach. Das ganze Gelände erstreckt sich entlang der Erms zwischen Stuttgarter
Straße und Pfählerstraße und soll neben einem Lebensmittelvollsortimenter auch einen
Discounter und verschiedene Fachmärkte (u.a. Drogerie, Bekleidung) sowie Gastronomie
13
beherbergen. Auch Büros und Wohnnutzung sind vorgesehen. Zusätzlich zu dem bereits
bestehenden Parkhaus ist im Zentrum des Areals eine Parkierungsanlage mit ca. 200
Stellplätzen geplant. Für den Individualverkehr wird das Gelände im Westen von der
Stuttgarter Straße aus sowie im Osten von der Pfählerstraße aus erschlossen. Für die
fußläufige Anbindung an die Altstadt sowie auch über die Erms hinweg sind mehrere Wege eingeplant.
Aufgrund seiner Lage ist das geplante Elsach-Center direkt an den Haupteinkaufsbereich
von Bad Urach angebunden. Somit ist an diesem Standort von unmittelbaren Synergieeffekten auszugehen für die Fachgeschäfte in der Altstadt. Auch die fußläufige Anbindung
kann als sehr gut eingestuft werden. Der Standort für den Vollsortimenter befindet sich am
östlichen Ende des Fachmarkt-Centers an der Zu- und Abfahrt zur Pfählerstraße. Im Norden wird er durch die Elsach begrenzt, im Osten durch eine öffentliche Grünfläche. Die
heutige Altstadt von Bad Urach leidet v. a. darunter, dass sie ausschließlich von kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben geprägt ist. Größere Betriebe mit entsprechender Magnetwirkung fehlen vollständig. Dadurch ist derzeit die Passantenfrequenz relativ niedrig.
Durch die Integration von großflächigen Anbietern (v. a. auch der Lebensmittelbranche)
würde die Passantenfrequenz in der Altstadt wesentlich steigen. Davon könnten letztlich
auch die bestehenden Fachgeschäfte profitieren. Alleine ein großflächiger Lebensmittelmarkt, wie er im Elsach-Center geplant ist, hat durchschnittlich 1.200 – 1.500 Kunden pro
Tag. Selbst wenn nur ein Teil davon in die sonstigen Altstadtlagen geht, wäre dies mit
einem erheblichen Frequenzanstieg in der Altstadt verbunden.
Zusammenfassend lassen sich die Standortfaktoren wie folgt gliedern:
direkte Anbindung an den Haupteinkaufsbereich
gute fußläufige Erreichbarkeit
Synergieeffekte für Einzelhandelsnutzungen in der Altstadt
zusätzliches innerstädtisches Stellplatzangebot
Pkw-Erreichbarkeit nicht optimal.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Standort direkt in der Innenstadt
liegt und somit Verbundwirkungen mit der Altstadt gewährleistet sind.
14
3.
Nachfragepotenzial im Nahbereich
Vereinbarungsgemäß (vgl. Scoping-Termin 23.07.2009) wird zur Ermittlung der Nachfragepotenziale der Nahbereich des Unterzentrums Bad Urach zugrunde gelegt.
Der Nahbereich umfasst neben der Stadt Bad Urach die angrenzenden Gemeinden Dettingen a. d. Erms, Hülben, Grabenstetten und Römerstein (vgl. Regionalplan Neckar-Alb).
Tabelle 1:
Zonen
Einwohner im Nahbereich Bad Urach
Einwohner
Zone I
Bad Urach
12.352
Zone II
Dettingen a. d. Erms, Hülben, Grabenstetten, Römerstein
17.461
Zonen I – II insgesamt
Quelle:
29.813
Stadt Bad Urach; Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (nur Hauptwohnsitze, Stand:
31.03.2009)
Im abgegrenzten Einzugsgebiet leben insgesamt ca. 29.800 Einwohner, davon ca. 40 %
in der Stadt Bad Urach.
4.
Kaufkraft im Nahbereich
Auf Basis der ermittelten Einwohnerzahlen im abgegrenzten Einzugsgebiet kann die zur
Verfügung stehende Kaufkraft ermittelt werden. Nach Berechnungen des Statistischen
Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante
Kaufkraft im Jahr 2008 einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in den alten
Bundesländern pro Kopf der Wohnbevölkerung
ca. € 5.264,--.
Unterteilt man den gesamten Bedarfsgüterbereich in die Nahrungs- und Genussmittel
einerseits und in die Nichtlebensmittel andererseits, dann betragen die Pro-Kopf-Ausgaben für
Nahrungs- und Genussmittel
ca. € 1.788,--
Nichtlebensmittel
ca. € 3.476,--.
15
Neben den Pro-Kopf-Ausgaben ist zur Berechnung der Kaufkraft im Einzugsgebiet auch
der regionale Kaufkraftkoeffizient zu berücksichtigen, der für die Stadt Bad Urach 103,3
beträgt und damit über dem Bundesdurchschnitt (100,0) liegt.1
Die in Tabelle 2 aufgeführten planobjektrelevanten Kaufkraftvolumina stehen der Bevölkerung im Nahbereich zur Verfügung. Dem Kaufkraftpotenzial wird im folgenden Abschnitt
die projektrelevante Angebotsstruktur im Einzugsgebiet gegenübergestellt.
Tabelle 2:
Projektrelevante Kaufkraft im Nahbereich
Warengruppe
Kaufkraft in Mio. €
Zone I
Zone II
22,8
32,7
55,5
Drogerie- und Apothekerwaren
8,2
11,7
19,9
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf
1,4
2,1
3,5
Bücher, Zeitschriften, PBS
2,8
4,1
6,9
Spielwaren
0,4
0,6
1,0
Bekleidung, Sportbekleidung
6,7
9,6
16,3
Schuhe, Lederwaren
1,9
2,7
4,6
Elektrowaren
6,0
8,6
14,6
Haushaltswaren, GPK, Geschenkartikel
1,3
1,9
3,2
Möbel, Antiquitäten, Heimtextilien
5,3
7,6
12,9
Bau-/Heimwerkerbedarf, Teppiche, Bodenbeläge
5,7
8,2
13,9
Optik, Hörgeräte-Akustik
0,6
0,9
1,5
Uhren, Schmuck
0,7
1,0
1,7
Autozubehör, Sportgeräte, sonstiger Einzelhandel
3,2
4,5
7,7
67,2
96,2
163,4
insgesamt
insgesamt
*PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren; ** GPK = Glas, Porzellan, Keramik; Quelle: GMA-Berechnungen 2009 (ca.-Werte,
ggf. Rundungsdifferenzen)
1
Für die weiteren Gemeinden im Einzugsgebiet sind ebenfalls überdurchschnittliche Kaufkraftkoeffizienten festzustellen. Diese bewegen sich zwischen 103,2 (Grabenstetten) und
105,8 (Dettingen/Erms); Quelle: GfK-Kaufkraftdaten.
16
Karte 5:
Nahbereich des Unterzentrums Bad Urach
Legende
Bad Urach
= Zone I
Nahbereich
= Zone II
17
III.
Wettbewerbssituation
Nachfolgend wird die Einzelhandelsstruktur der Stadt Bad Urach sowie des überörtlichen
Einzugsbereiches analysiert. Für die Einzelhandelsdaten gelten folgende Erhebungsmodalitäten:
Die Betriebe wurden nach dem Umsatzschwerpunkt den Warengruppen zugeordnet.
Darüber hinaus erfolgte eine Flächenbereinigung, d. h. ergänzende Sortimente
(z. B. Drogeriewaren bei Lebensmittelmärkten) wurden separat erfasst.
Die Umsatzleistung der Betriebe wurde auf der Basis durchschnittlicher Betriebskennziffern ermittelt, wobei GMA-Erfahrungswerte aus zahlreichen Befragungen
des Einzelhandels eingeflossen sind.
Im Folgenden wird zunächst die gesamte Angebotssituation in Bad Urach dargelegt. Anschließend wird die projektrelevante Angebotssituation in Bad Urach sowie im weiteren
Einzugsgebiet detailliert analysiert.
1.
Angebotssituation in Bad Urach
Zum Zeitpunkt der Erhebungen gab es in Bad Urach insgesamt ca. 120 Betriebe mit einer
Verkaufsfläche von ca. 20.00 m² (vgl. Tabelle 3).
Tabelle 3:
Verkaufsflächenverteilung in Bad Urach
Verkaufsfläche
Branche
in der Innenstadt
in m²
in %
Verkaufsfläche
außerhalb der Stadt
in m²
in %
775
13
5.255
87
Gesundheit, Körperpflege
750
60
490
40
Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf
215
41
315
59
Bücher, PBS, Spielwaren
340
86
55
14
1.955
50
1.950
50
Elektrowaren
580
73
215
27
Hausrat, Möbel, Einrichtung
910
33
1.850
67
Sonstiges
1.265
32
2.740
68
Summe
6.705
34
12.955
66
Bekleidung, Schuhe, Sport
Quelle: GMA-Erhebung, aktualisiert August 2009
18
Im abgegrenzten innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich der Stadt Bad Urach sind insgesamt 71 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 6.700 m² ansässig. Der Schwerpunkt
der Einzelhandelsausstattung in der Innenstadt liegt innerhalb der Warengruppen Bekleidung / Schuhe. Als charakteristisch für ein historisches Stadtzentrum – jedoch auch problematisch für eine langfristig städtebaulich angemessene Einzelhandelsentwicklung – sind
die kleinen Einzelhandelsflächen (durchschnittlich 94 m² VK je Betrieb) zu bewerten.
Nachdem zwischenzeitlich der Treff-Markt geschlossen hat, sind keine Lebensmittelmärkte mehr in der Innenstadt vertreten.
Mit ca. 13.000 m² VK ist ein Großteil der Einzelhandelsflächen der Stadt Bad Urach außerhalb des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereichs (u. a. Burgstraße, Stuttgarter Straße / Im Unterwässer, Münsinger Straße, Neuffener Straße) vorzufinden. Insbesondere an
den Ausfallstraßen hat sich eine Reihe von Einzelhandelsbetrieben (oft mit zentrenrelevanten Sortimenten) angesiedelt.
Seit der letzten Bestandserhebung im März 2001 ist eine kontinuierliche Verringerung der
Betriebszahlen (ca. - 6 %) und der Verkaufsfläche (ca. - 7 %) in der Stadt Bad Urach festzustellen.
Für die Einzelhandelsausstattung nach Warengruppen sind folgende Ergebnisse festzuhalten:
Im Nahrungs- und Genussmittelbereich weist die Betriebsstruktur eine Mischung aus kleinstrukturierten Betrieben und mittelgroßen SB-Märkten auf. Die
größten Anbieter in der Stadt Bad Urach sind ein Supermarkt (Edeka-Neukauf)
und vier Lebensmitteldiscountmärkte (Treff-Discount, Aldi, Lidl, Plus). Weiterhin ist
auf zahlreiche Anbieter des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger) sowie Spezialanbieter (Feinkost, ausländische Spezialitäten, Obst und Gemüse) hinzuweisen. Im Nahrungs- und Genussmittelbereich sind hinsichtlich der Verkaufsflächenausstattung und des Marktauftrittes bei der Mehrzahl der Betriebe Defizite festzustellen, so dass eine Modernisierung dringend erforderlich ist.
Die Sparte Gesundheit, Körperpflege weist eine kleinteilige Betriebsstruktur auf,
die in erster Linie durch Fachgeschäft und Discountbetriebe gekennzeichnet ist. Im
Drogeriewarensegment liegen drei Drogeriefachmärkte (Rossmann, Ihr Platz,
Schlecker) und eine Parfümerie vor. Der wichtigste Anbieter (Rossmann) befindet
sich jedoch außerhalb der Innenstadt.
19
Karte 6:
Die Wettbewerbssituation in Bad Urach (Zone l)
Legende:
Wesentliche Wettbewerber:
Schlecker
Plus
7
8
9
Edeka neukauf
10
Walter Markenschuhe
1
2
3
4
5
6
Treff Discount
P1
Planstandort Seilerweg
P2
Planstandort Elsach-Center
Aldi
Rossmann
NKD
Lidl
Ihr Platz
1
10
2
3
P2
8
6
7 9
P1
5
4
20
Der Bereich Bücher, Schreib- und Spielwaren ist ebenfalls durch kleinstrukturierte Betriebe mit hoher Spezialisierung geprägt. Die Verkaufsflächenausstattung
je 1.000 Einwohner ist als unterdurchschnittlich anzusehen.
Im Bereich Bekleidung/Schuhe ist die Betriebsstruktur durch kleinstrukturierte,
inhabergeführte Geschäftseinheiten gekennzeichnet, die z. T. einen erheblichen
Modernisierungsbedarf aufweisen. Als Wettbewerber aus dem Fachmarktsegment
ist auf einen NKD-Markt in der Innenstadt von Bad Urach und den Schuhfachmarkt
Walter Markenschuhe in dezentraler Lage hinzuweisen. Wenige mittelgroße Textilanbieter befinden sich im Factory-Outlet-Center im Bereich „Im Unterwässer“.
Insgesamt ist vor allem im jüngeren, niedrigpreisigeren, modischen Segment ein
Defizit festzuhalten.
Im langfristigen Bedarfsbereich sind die Elektrowaren mit einer geringen Flächenausstattung vertreten. Die Einzelhandelsstruktur wird durch kleinflächige,
spezialisierte Fachgeschäft geprägt.
Ein im Vergleich zu anderen Städten unterdurchschnittlich ausgeprägter Einzelhandelsbesatz ist im Bedarfsbereich Hausrat / Möbel / Einrichtungen festzustellen. Das Angebot ist überwiegend durch modernisierungsbedürftige Geschäftseinheiten mit unterdurchschnittlicher Leistungsfähigkeit gekennzeichnet, so dass
auch hinsichtlich des qualitativen Angebotes Defizite festzuhalten sind.
In den meisten sonstigen Sortimenten (unter anderem Foto / Optik, Uhren /
Schmuck) ist eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung je 1.000
Einwohner festzuhalten.
2.
Projektrelevante Wettbewerbssituation (Einzelbetrachtung)
Im Nahrungs- und Genussmittelbereich sind in Bad Urach sechs strukturprägende Anbieter ansässig (Nummerierung siehe Karte):
(1)
E-Neukauf (Supermarkt), Münsinger Straße, ca. 1.400 m² VK1, Bäcker als Konzessionär, älterer Markt mit modernisierungsbedürftiger Außen- und Innengestaltung, begrenzte Anzahl an PKW-Stellplätzen, eingeschränkte Sichtbarkeit.
1
Genehmigte Verkaufsfläche 1.40 m², tatsächlich durch Edeka genutzte Fläche jedoch
etwas geringer.
21
(2)
Aldi (Lebensmitteldiscountmarkt), Im Unterwässer, ca. 1.000 m² VK, neuerer
Markt mit zeitgemäßer Innen- und Außengestaltung, Sichtbeziehung zu Rossmann
und Outlet-Center Bad Urach, große Anzahl an PKW-Stellplätzen vorgelagert, gute
Sichtbarkeit.
(3)
Lidl (Lebensmitteldiscountmarkt), Seilerweg, ca. 900 m² VK, Bäcker als Konzessionär, ausreichend PKW-Stellplätze, Sichtbeziehung zu BayWa-Baumarkt, gute
Einsehbarkeit von B 28.
(4)
Treff Disount (Lebensmitteldiscountmarkt), Stuttgarter Straße, ca. 900 m² VK,
Bäcker als Konzessionär, modernisierungsbedürftige Außengestaltung, unzureichende Anzahl an PKW-Stellplätzen.
(5)
Plus (Lebensmitteldiscountmarkt), Neuffener Straße, ca. 600 m² VK, Bäcker als
Konzessionär, ausreichend PKW-Stellplätze, wenig attraktive Außengestaltung, gute Einsehbarkeit.
Im Drogeriewarensektor liegen folgende drei Drogeriefachmärkte und ein Parfümeriefachgeschäft in Bad Urach vor:
(6)
Ihr Platz, Neue Straße
(7)
Schlecker, Wilhelmstraße
(8)
Rossmann, Im Unterwässer
(9)
Parfümerie Herzer, Marktplatz.
Allerdings entspricht nur Rossmann aktuellen Anforderungen hinsichtlich Fläche, Warenpräsentation usw. Dieser liegt jedoch außerhalb der Innenstadt.
Im Bekleidungs- und Schuhbereich entfällt auf die Anbieter in Bad Urach eine sortimentsspezifische Gesamtverkaufsfläche von knapp 4.000 m². Differenziert nach Betriebstypen fällt auf, dass es sich insbesondere bei den Anbietern im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich der Stadt Bad Urach überwiegend um kleinstrukturierte, inhabergeführte
Fachgeschäfte (< 200 m² VK) handelt. Betriebe über 200 m² sind in der Innenstadt von
Bad Urach nicht vorhanden, da in der historischen Bausubstanz keine entsprechenden
Flächen zur Verfügung stehen.
Neben diesen kleinen im Innenstadtbereich angesiedelten Wettbewerbern ist auf das Factory-Outlet im Bereich „Im Unterwässer“ mit mehreren mittelgroßen Anbietern im Textilbereich hinzuweisen.
22
Der Marktauftritt vieler Anbieter ist im Hinblick auf die Außengestaltung, das Angebot und
die Warenpräsentation häufig als modernisierungsbedürftig anzusehen. Mit dem NKDMarkt in der Neue Straße liegt nur ein Wettbewerber aus dem Fachmarktsegment vor.
Insgesamt weist das Angebot im Bekleidungsbereich vor allem ein Defizit im Warensegment der jungen niedrigpreisigeren zeitgemäßen Mode sowie im Bereich Herrenbekleidung auf.
3.
Wichtige Einzelhandelsstandorte im Nahbereich
Das Angebot in den Gemeinden des Nahbereiches wird im Wesentlichen durch nahversorgungsrelevante Einrichtungen geprägt. Lediglich Dettingen verfügt über einige größere
Märkte.
Außerhalb Bad Urachs beschränkt sich die Angebotssituation im Nahrungs- und Genussmittelbereich im Wesentlichen auf folgende Anbieter:
Real (Dettingen), Im Schwöllbogen, ca. 3.200 m² VK, Bäcker und Metzger als
Konzessionäre, neuerer Markt mit guter Außenwirkung, dezentraler Standort am
Ortsausgang, ausreichend PKW-Stellplätze, Standortgemeinschaft mit Aldi, hoher
Nonfoodanteil.
Aldi (Dettingen), Im Schwöllbogen, ca. 950 m² VK, neuerer Lebensmitteldiscountmarkt mit zeitgemäßem Marktauftritt, Standortgemeinschaft mit Real, Sichtbeziehung zu Getränkemarkt, ausreichend PKW-Stellplätze.
Plus (Dettingen), Karlstraße, ca. 500 m² VK, Bäckerei und Metzgerei als Konzessionäre, eng begrenzte Anzahl an PKW-Stellplätzen, älterer Markt mit geringer
Außenwirkung.
Im Drogeriewarenbereich ist auf jeweils einen Schlecker-Drogeriemarkt in Hülben und
Dettingen hinzuweisen, die überwiegend Nahversorgungsfunktionen für die jeweilige
Standortgemeinde übernehmen.
In den Bereichen Bekleidung und Schuhe sind im übergemeindlichen Einzugsgebiet nur
wenige kleinere Textil- bzw. Schuhfachgeschäfte ansässig. Diese konzentrieren sich im
23
Wesentlichen auf den integrierten Haugeschäftsbereich der Gemeinde Dettingen. Das
Warenangebot ist hierbei in der Regel dem mittel- bis höherpreisigen Angebotssegment
zuzurechnen. Als wesentlicher projektrelevanter Wettbewerber ist für den Bekleidungsbereich auf den KiK-Fachmarkt in Dettingen im Bereich Milchgasse mit ca. 450 m² Verkaufsfläche hinzuweisen. Im Schuhsegment ist der Schuhfachmarkt Schuh-Weck in der Gemeinde Römerstein im Bereich Steinwiesenstraße mit ca. 500 m² Verkaufsfläche in dezentraler Lage als Hauptwettbewerber anzusehen.
24
IV.
Empfehlungen
1.
Methodischer Ansatz
Aus einer Gegenüberstellung der Kaufkraftpotenziale im Nahbereich des Unterzentrums
Bad Urach und der im vorangegangenen Kapitel dargestellten derzeitigen Angebotsstruktur lassen sich die Entwicklungspotenziale für Bad Urach ableiten. Derzeit ist in praktisch
allen Einzelhandelsbranchen ein Kaufkraftabfluss aus dem Nahbereich von Bad Urach
festzustellen. In einem ersten Schritt werden daher die derzeitigen Kaufkraftabflüsse
quantifiziert. In einem zweiten Schritt lassen sich daraus mögliche Flächenpotenziale für
Neuansiedlungen in Bad Urach ableiten.
2.
Entwicklungspotenziale
Durch Gegenüberstellung der aktuellen Umsätze im Einzelhandel und dem Kaufkraftpotenzial im Nahbereich lassen sich die rechnerischen Entwicklungspotenziale darstellen.
Der gesamte Nahbereich des Unterzentrums Bad Urach umfasst derzeit ein Kaufkraftpotenzial von 163,4 Mio. €. Davon werden jedoch derzeit nur ca. 95 Mio. € im Nahbereich
gebunden. Der aktuelle Kaufkraftabfluss beträgt somit ca. 68 Mio. €. In der folgenden Tabelle 4 werden die branchenbezogenen Kaufkraftabflüsse dargestellt. Hohe Kaufkraftabflüsse sind dabei insbesondere im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, bei Elektrowaren
sowie auch im Bekleidungsbereich festzustellen.
25
Tabelle 4:
Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz in den einzelnen Warengruppen im Nahbereich
Kaufkraft in
Mio. €
im Nahbereich
Umsatz in
Mio. € im
Nahbereich
55,5
45,0
10,5
19,9
11,0
8,9
3,5
3,0
0,5
6,9
2,5
4,4
Spielwaren
1,0
0,5
0,5
16,3
10,8
5,5
4,6
2,9
1,7
14,6
5,0
9,6
3,2
2,0
1,2
12,9
3,0
9,9
13,9
5,0
8,9
1,5
1,5
--
Uhren, Schmuck
1,7
1,0
0,7
Sportartikel
2,0
0,5
1,5
Autozubehör, sonstiger Einzelhandel
5,7
1,5
4,2
163,4
95,2
68,2
Warengruppe
Schuhe, Lederwaren
Elektrowaren
insgesamt
*PBS
Kaufkraftabfluss
in Mio. €
= Papier, Bürobedarf, Schreibwaren; ** GPK = Glas, Porzellan, Keramik;
Quelle: GMA-Berechnungen 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
In einem zweiten Schritt lassen sich unter Verwendung von typischen Flächenproduktivitäten rechnerische Entwicklungspotenziale für den Standort Bad Urach ableiten. Diese
Flächenspielräume für Bad Urach ergeben sich aus Tabelle 5. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich um rechnerisch ermittelte Werte handelt, denen relativ hohe Flächenproduktivitäten zugrunde liegen (worst case-Ansatz). Außerdem sind die Flächenpotenziale ausschließlich in Bezug auf den Nahbereich des Unterzentrums Bad Urach ermittelt
worden. Dies bedeutet, dass in diesen Entwicklungsspielräumen noch keinerlei Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Nahbereiches enthalten sind. Faktisch sind jedoch in größerem Umfang auch Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Nahbereiches zu erwarten. Diese
setzen sich aus folgenden Komponenten zusammen:
26
Traditionelle Verflechtungen mit der Nachbargemeinde St. Johann
Tourismus- bzw. Kurfunktion von Bad Urach (350.000 Übernachtungsgäste und
750.000 Tagesgäste p. a.)
Pendlerverflechtungen usw.
Tabelle 5: Flächenspielräume für Bad Urach
Umsatzpotenzial
in Mio. €
Flächenproduktivitäten
(€/m²)
Flächenpotenzial in
m²
10,5
4.500
2.300
8,9
4.500
2.000
0,5
1.500
300
4,4
6.000
700
Spielwaren
0,5
3.000
200
5,5
3.000
1.800
Schuhe, Lederwaren
1,7
2.500
700
Elektrowaren
9,6
4.500
2.100
1,2
3.000
400
9,9
1.800
5.500
8,9
1.500
5.900
--
5.000
--
Uhren, Schmuck
0,7
7.000
100
Sportartikel
1,5
1.700
900
Autozubehör, sonstiger Einzelhandel
4,2
2.100
2.000
68,2
--
--
Warengruppe
insgesamt
*PBS
Quelle:
= Papier, Bürobedarf, Schreibwaren; ** GPK = Glas, Porzellan, Keramik;
GMA-Berechnungen 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
Zusammenfassend ergeben sich insbesondere im Bereich Lebensmittel und Drogeriewaren sowie bei Bekleidung und Elektrowaren noch umfangreiche Entwicklungsspielräume
für Bad Urach. Sehr hohe Entwicklungsspielräume ergeben sich (theoretisch) auch für
Möbel und Bau- und Heimwerkerbedarf. Allerdings ist nochmals darauf hinzuweisen, dass
es sich bei der Berechnung um eine formale Betrachtung handelt, die insbesondere bei
Möbeln und Baumärkten die intensive Wettbewerbssituation zu den dominierenden Mittelund Oberzentren (insbesondere Metzingen und Reutlingen) ausklammert. Außerdem sind
diese Sortimente nur stark eingeschränkt für innerstädtische Entwicklungen in Bad Urach
geeignet.
27
3.
Entwicklungskonzept für die innerstädtischen Areale Seilerweg und
Elsach-Center
Im vorangegangenen Kapitel wurden die Entwicklungsspielräume für den Standort Bad
Urach aufgezeigt. Dabei handelt es sich um sortimentsspezifische Entwicklungspotenziale. Bei der konkreten Umsetzung ist zu beachten, dass sich die einzelnen Betriebstypen
wie Lebensmittelmarkt, Drogeriemarkt usw. jeweils aus unterschiedlichen Sortimenten
zusammensetzen (z. B. Nonfoodanteil im Lebensmittelmarkt) Berücksichtigt man diese
Sortimentsüberschneidungen, so lassen sich die in Tabelle 6 formulierten Vorschläge für
die unterschiedlichen Nutzungsbausteine entwickeln.
Tabelle 6:
Nutzungsvorschläge für innerstädtische Fachmärkte in Bad Urach
Lebensmittelmärkte
3.400 m²
−
davon Nahrungs- und Genussmittel
2.300 m²
−
davon Blumen, zoologischer Bedarf
300 m²
−
davon Kleinelektrowaren
300 m²
−
davon Haushaltswaren, GPK, Geschenkartikel
300 m²
−
davon Drogerieartikel
300 m²
Bekleidungs- und Schuhfachmärkte
−
davon für Schuhe
2.500 m²
700 m²
Drogeriefachmärkte inkl. Apotheke
2.300 m²
−
davon Drogeriewaren i. e. S. (inkl. Apotheke)
1.700 m²
−
100 m²
−
davon Spielwaren
200 m²
−
davon ggf. Kleinelektroartikel, CD usw.
300 m²
Elektrofachmarkt
Sportartikel
Möbel, Matratzen, Küchen, Sonderpostenmärkte und vergleichbare
Fachmarktkonzepte (nicht zentrenrelevant)
Quelle:
1.500 m²
800 m²
2.000 m²
GMA-Aufstellung 2009
Darüber hinausgehende Flächen sind aus raumordnerischer Sicht ggf. im Bereich nicht
zentrenrelevante Sortimente sowie im Bereich Lebensmittelsortimente möglich. Nicht
zentrenrelevante Sortimente lassen sich an den beiden innerstädtischen Standorten jedoch nur bedingt umsetzen. Im Lebensmittelhandel stehen jedoch ggf. weitere strukturelle
Veränderungen in Bad Urach an. Die aktuelle Schließung des Treff-Marktes in der Innenstadt hat gezeigt, dass aufgrund von Standortrestriktionen, veralteten Immobilien usw.
ggf. weitere Umstrukturierungen zu erwarten sind. Neben dem Edeka-Markt, der voraus28
sichtlich nicht verlagert werden soll, sind auch die Standortbedingungen des Plus-Marktes
langfristig problematisch. Hier wäre ggf. eine zusätzliche Integration in die Fläche des
Elsach-Centers denkbar.
In der früheren GMA-Untersuchung wurde außerdem bereits herausgearbeitet, dass im
Hinblick auf die Dominanz der benachbarten Mittelzentren Metzingen und Münsingen
auch bei einer größeren Lebensmittelverkaufsfläche keine Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Zum damaligen Zeitpunkt wurden 4.850 m² Verkaufsfläche untersucht (zwei
Vollsortimenter, ein Discounter). Bei der Neuansiedlung von Lebensmittelflächen in dieser
Größenordnung würden Schließungen bestehender Betriebe in Bad Urach (Edeka, Treff,
Plus) möglich sein. Damit würde es zwar zu einer internen Umstrukturierung der Versorgungsfunktionen im Lebensmitteleinzelhandel von Bad Urach kommen, aufgrund der integrierten, wohnortnahen Lage der neuen Standorte würde sich die Versorgungsfunktion
jedoch nicht verschlechtern. Die Innenstadt von Bad Urach würde auch bei einer solchen
Konstellation (Konzentration der Lebensmittelmärkte auf die Innenstadt) in jedem Fall
profitieren. Damit wären zwar erhebliche wettbewerbliche Auswirkungen auf die Standorte
Edeka, Plus und Treff zu erwarten, städtebauliche oder raumordnerische Belange wären
jedoch dennoch nicht berührt.
29
4.
Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen
Zur Prüfung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten ist der Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg heranzuziehen.
Wesentliche Aspekte sind dabei die Erhaltung ausreichender Versorgungsstrukturen und
funktionsfähiger Zentren der Städte und Gemeinden und die Einfügung des Projektes in
das zentralörtliche Versorgungssystem.
Im Hinblick auf die raumordnerische Kernregelung ist zunächst festzuhalten, dass „Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für den Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte)“ in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen sind, „sie dürfen i. d. R. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren
ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“
Diese Voraussetzung ist in Bad Urach erfüllt. Die Stadt ist als Unterzentrum in der Region
Neckar-Alb ausgewiesen.
Das Integrationsgebot sagt aus, dass der Standort des Vorhabens städtebaulich integriert sein soll. Damit soll verhindert werden, dass durch das Vorhaben die Funktionsfähigkeit des Versorgungskerns der Standortgemeinde beeinträchtigt wird. Demnach sollen
Einzelhandelsgroßprojekte in zentralörtlichen Versorgungskernen errichtet oder erweitert
oder diesen in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden. „Solche Standorte haben deshalb
Vorrang vor städtebaulichen Randlagen.“ (vgl. Nr. 3.2.3.3 Einzelhandelserlass). Diese
Voraussetzung ist ebenfalls erfüllt. Auch gemäß Regionalplan sind beide Standorte eindeutig in der Innenstadt gelegen.
Als weitere Regelung ist das Kongruenzgebot zu beachten. Demnach liegt eine Verletzung dieses Gebotes vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des
Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich
überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i. d. R. gegeben, wenn mehr als 30 %
des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt wird.
Bereits in den früheren Untersuchungen der GMA, die für die Standorte Seilerweg und
Elsach-Center von rd. 10.000 m² Verkaufsfläche ausgingen, konnte festgestellt werden,
dass rd. 80 % des Umsatzes aus dem Nahbereich der Stadt Bad Urach erzielt werden.
Weitere Umsatzzuflüsse kommen aufgrund traditioneller Verflechtungen aus Teilorten von
St. Johann sowie insbesondere durch die touristische Funktion der Stadt Bad Urach.
30
In der vorliegenden Untersuchung wurden die ermittelten Flächenpotenziale außerdem
ausschließlich auf der Grundlage des Kaufkraftpotenzials im Nahbereich ermittelt. Bei
Einhaltung der o. a. Flächenpotenziale ist somit in jedem Fall von einer Einhaltung des
Kongruenzgebotes auszugehen.
Schließlich ist das Beeinträchtigungsverbot zu berücksichtigen, wonach ein Vorhaben
das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht
beeinträchtigen darf. Eine Verletzung des Beeinträchtigungsverbots kann gegeben sein,
wenn mehr als 10 % Umsatzrückgang zu erwarten sind.
Beeinträchtigungsverbot:
Beide Standorte befinden sich in der regionalplanerisch definierten Innenstadt. Insofern ist
in jedem Fall eine Aufwertung der Innenstadt von Bad Urach zu erwarten. Wesentlich im
Hinblick auf das Beeinträchtigungsverbot sind somit lediglich mögliche Umverteilungswirkungen in Nachbargemeinden. Hierzu ist auf die Wettbewerbsanalyse in den Nachbargemeinden zu verweisen (vgl. Kapitel III). In den kleineren Umlandgemeinden wie Römerstein und St. Johann sind keine wesentlichen Wettbewerber vorhanden. Innerhalb des
Einzugsgebietes konzentriert sich die Wettbewerbssituation auf den Real und den Aldi
Markt in Dettingen. Beide befinden sich jedoch außerhalb der Ortsmitte in einer nicht integrierten Lage. Eine Gefährdung dieser Betriebe ist jedoch von den Vorhaben in Bad
Urach nicht zu erwarten. Über das Einzugsgebiet hinaus ist insbesondere die Situation in
den Städten Münsingen und Metzingen zu beleuchten. Beide Standorte verfügen über
eine überdurchschnittliche Ausstattung im Lebensmittelbereich bzw. sind gerade dabei
den Lebensmitteleinzelhandel stark auszubauen (geplante Ansiedlung von Edeka und
Kaufland in Metzingen, bereits realisierte Ansiedlung eines Fachmarktzentrums an der
Hauptstraße in Münsingen). Vor diesem Hintergrund ist eine Beeinträchtigung dieser beiden leistungsstarken Mittelzentren auszuschließen.
31
V.
Zusammenfassung
In der vorliegenden Analyse wurden die Entwicklungspotenziale der Stadt Bad Urach dargestellt. Ausgangslage war die Diskussion um die Entwicklung der innerstädtischen
Standorte Elsach-Center und Seilerweg.
Zunächst kann festgehalten werden, dass die Einzelhandelsstruktur der Stadt Bad Urach
seit langem stagniert. Insbesondere die Innenstadt von Bad Urach benötigt eine Aufwertung im Hinblick auf eine Modernisierung des Angebotes. Außerdem fehlen derzeit großflächige Betriebe für die Frequenz in der Innenstadt von Bad Urach.
Da für die beiden Vorhaben Elsach-Center und Seilerweg jeweils noch keine abschließende Projektkonzeption vorliegt, wurden in der GMA-Untersuchung generell die Potenziale für den Standort Bad Urach insgesamt ermittelt.
Dabei wurden zusammenfassend folgende Empfehlungen erarbeitet:
Ausbau und Modernisierung des Lebensmittelsektors in Bad Urach ist dringend
erforderlich. Bis auf die Aldi- und Lidl-Standorte gibt es in Bad Urach keinen modernen, leistungsfähigen Lebensmittelstandort. Auch im Vergleich zu Metzingen
und Münsingen hat Bad Urach deutlich an Boden verloren.
Ebenso ausbaufähig ist der Drogeriesektor, der insbesondere in der Innenstadt
stark unterrepräsentiert ist.
Fachmarktkonzepte im Bekleidungssektor fehlen in Bad Urach bisher vollständig.
Auch hier ist Handlungsbedarf gegeben.
Vor diesem Hintergrund wurde folgendes Flächengerüst für die Entwicklung innerstädtischer Fachmarktstandorte in Bad Urach entwickelt:
32
Tabelle 7:
Lebensmittelmärkte
3.400 m²
−
davon Nahrungs- und Genussmittel
2.300 m²
−
davon Blumen, zoologischer Bedarf
300 m²
−
davon Kleinelektrowaren
300 m²
−
300 m²
−
davon Drogerieartikel
300 m²
Bekleidungs- und Schuhfachmärkte
−
davon für Schuhe
2.500 m²
700 m²
Drogeriefachmärkte inkl. Apotheke
2.300 m²
−
davon Drogeriewaren i. e. S. (inkl. Apotheke)
1.700 m²
−
100 m²
−
davon Spielwaren
200 m²
−
davon ggf. Kleinelektroartikel, CD usw.
300 m²
Elektrofachmarkt
Sportartikel
Möbel, Matratzen, Küchen, Sonderpostenmärkte und vergleichbare
Fachmarktkonzepte (nicht zentrenrelevant)
Quelle:
1.500 m²
800 m²
2.000 m²
GMA-Aufstellung 2009
Bei diesen Größenordnungen sind keine negativen raumordnerischen Auswirkungen zu
erwarten:
Bei beiden Standorten handelt es sich auch gemäß Regionalplan um städtebaulich
integrierte Lagen in der Innenstadt von Bad Urach. Das Integrationsgebot ist damit
eingehalten.
Auch bei einer gemeinsamen Betrachtung sämtlicher Flächen wird das Kongruenzgebot eingehalten. Rd. 80 % des Umsatzes stammen aus dem regionalplanerisch definierten Nahbereich des Unterzentrums Bad Urach.
Das Beeinträchtigungsverbot wird im Hinblick auf die Nachbarkommunen ebenfalls
eindeutig eingehalten. Weder die dominierenden Mittelzentren Metzingen und
Münsingen noch die kleineren Nachbargemeinden wie Dettingen, Römerstein usw.
werden Umsatzverluste über 10 % zu erwarten haben.
Um Auswirkungen auf die vorhandenen kleinstrukturierten Betriebe der Uracher
Innenstadt noch weiter zu reduzieren, strebt die Stadt Bad Urach darüber hinaus
an, kleinstrukturierte Betriebseinheiten an beiden Planstandorten weitestgehend
auszuschließen. Damit wird eine funktionale Arbeitsteilung zwischen neuen Fachmärkten einerseits und kleinstrukturiertem, hochwertigem, serviceorientiertem
Fachhandel andererseits ermöglicht.
33
Im Zuge einer weiteren Modernisierung der Standortstrukturen des Lebensmitteleinzelhandels in Bad Urach kann die Lebensmittelverkaufsfläche ggf. auch vergrößert werden
(z. B. durch Verlagerung bestehender Betriebe). Damit wären zwar bisherige Lebensmittelstandorte in Bad Urach mit starken standortbezogenen Defiziten (Edeka, Treff, Plus)
gefährdet, überörtliche Auswirkungen, insbesondere auf die umliegenden Mittelzentren
Münsingen und Metzingen, wären auch bei einer umfangreicheren Lebensmittelverkaufsfläche nicht beeinträchtigt.
34
KARTEN- UND TABELLENVERZEICHNIS
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Vorläufiges Nutzungskonzept für den Bereich „Elsach-Center“ in Bad
Urach
Karte 2:
Vorläufiges Nutzungskonzept für den Bereich „Seilerweg“,
Erdgeschoss, in Bad Urach
Karte 3:
7
8
Vorläufiges Nutzungskonzept für den Bereich „Seilerweg“,
Obergeschoss, in Bad Urach
9
Karte 4:
Lage der Stadt Bad Urach und die zentralörtliche Struktur der Region
12
Karte 5:
Nahbereich des Unterzentrums Bad Urach
17
Karte 6:
Planstandort und Wettbewerbssituation in Bad Urach
20
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Einwohner im Nahbereich Bad Urach
15
Tabelle 2:
Projektrelevante Kaufkraft im Nahbereich
16
Tabelle 3:
Verkaufsflächenverteilung in Bad Urach
18
Tabelle 4:
Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz in den einzelnen
Warengruppen im Nahbereich
26
Tabelle 5:
Flächenspielräume für Bad Urach
27
Tabelle 6:
28
Tabelle 7:
33
35

Auswirkungsanalyse - GMA Gutachten

Transcription

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